Back to announcement
20251215_CSIS_Laporan Informasi dan Fakta Material_32013291_lamp3.pdf
Other Text extracted CSISSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 89
Page 1
LAPORAN STUDI KELAYAKAN
PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
AKTIVITAS PERUSAHAAN HOLDING (KBLI 64200)
DAN
AKTIVITAS KONSULTASI MANAJEMEN LAINNYA (KBLI 70209)
PT CAHAYASAKTI INVESTINDO SUKSES TBK
No. 00029/2.0113-03/BS-FS/03/0340/1/XI/2025
Tanggal: 28 November 2025
Atas Revisi
No. 00028/2.0113-03/BS-FS/03/0340/1/XI/2025
Tanggal: 11 November 2025
Page 2
LAPORAN STUDI KELAYAKAN
PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
AKTIVITAS PERUSAHAAN HOLDING (KBLI 64200)
DAN
AKTIVITAS KONSULTASI MANAJEMEN LAINNYA (KBLI 70209)
PT CAHAYASAKTI INVESTINDO SUKSES TBK
No. 00029/2.0113-03/BS-FS/03/0340/1/XI/2025
Tanggal: 28 November 2025
Atas Revisi
No. 00028/2.0113-03/BS-FS/03/0340/1/XI/2025
Tanggal: 11 November 2025
Page 3
No. 00029/2.0113-03/BS-FS/03/0340/1/XI/2025 Bekasi, 28 November 2025
SURAT PENGANTAR
Kepada:
Direksi PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Jl. Kaum Sari No. 1, Cibuluh, Bogor Utara
Kota Bogor, Jawa Barat
Perihal: Laporan Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha Aktivitas Perusahaan
Holding (KBLI 64200) dan Aktivitas Konsultasi Manajemen Lainnya (KBLI 70209)
Dengan hormat,
PENDAHULUAN
Sesuai dengan Surat Perjanjian Kerja (SPK) No. 0043/SPK/MSE-03/ES/VIII/2025, tanggal
27 Agustus 2025, PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk (atau selanjutnya disebut
“Perseroan”) yang bergerak dalam bidang industri, konstruksi (kontraktor umum),
property/real estate dan perdagangan, telah menunjuk KJPP Syarif, Endang, dan Rekan,
sebagai Penilai Independen untuk menyusun Laporan Studi Kelayakan Penambahan
Kegiatan Usaha Aktivitas Perusahaan Holding (KBLI 64200) dan Aktivitas Konsultasi
Manajemen Lainnya (KBLI 70209).
Laporan ini merupakan revisi atas Laporan Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
sebelumnya yaitu Laporan No. 00028/2.0113-03/BS-FS/03/0340/1/XI/2025, tanggal
11 November 2025. Kami menyatakan bahwa membatalkan laporan sebelumnya. Hal-hal
yang menjadi objek revisi adalah sebagai berikut:
• Penambahan pengungkapan berdasarkan akta yang menjadi dasar struktur permodalan
perseroan dan daftar pemegang saham yang diterbitkan oleh biro administrasi efek;
• Penambahan pengungkapan nama pengendali serta pemilik manfaat perseroan;
• Penambahan pengungkapan masa jabatan dewan komisaris dan direksi;
• Penambahan pengungkapan nama kantor akuntan publik dan akuntan publik, opini
audit, nomor dan tanggal laporan pada kinerja keuangan;
• Penambahan pengungkapan rasio keuangan ICR (Interest Coverage Ratio) dan DSCR
(Debt Service Coverage Ratio);
• Penambahan pengungkapan pada potensi pasar;
• Penambahan pengungkapan asumsi dalam penyusun proyeksi keuangan, dan akun yang
terdampak atas penambahan kegiatan usaha;
• Perubahan nilai investasi.
TANGGAL PENILAIAN
Tanggal Penilaian dalam Laporan Studi Kelayakan ini adalah per 30 Juni 2025.
i
Page 4
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
IDENTITAS PEMBERI TUGAS
Pemberi tugas dalam Studi Kelayakan ini adalah:
Nama Perseroan : PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Bidang Usaha : Pengembangan Real Estate melalui Entitas Anak
Alamat : Jl. Kaum Sari No. 1, RT. 001, RW. 005, Kelurahan Cibuluh,
Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Jawa Barat
Telepon : 0251 8666 873
Fax : 0251 8666 875
Website : www.csis.co.id
Email : info@csis.co.id
MAKSUD DAN TUJUAN STUDI KELAYAKAN
Studi Kelayakan ini dibuat untuk mengetahui kelayakan usaha sehubungan dengan
Penambahan Kegiatan Usaha Aktivitas Perusahaan Holding (KBLI 64200) dan Aktivitas
Konsultasi Manajemen Lainnya (KBLI 70209), serta sebagai syarat pemenuhan atas
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Material dan Penambahan Kegiatan Usaha (“POJK No.17/2020”), dan bukan untuk
kepentingan perbankan ataupun kepentingan lainnya.
PROSEDUR YANG DIGUNAKAN
Dalam menyusun Studi Kelayakan ini, analisis dilakukan berdasarkan Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan Nomor 35/POJK.04/2020, tanggal 25 Mei 2020, tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan
Nomor 17/SEOJK.04/2020 Tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Bisnis di Pasar Modal, serta Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII 2018 yang disusun
oleh Masyarakat Penilai Indonesia (MAPPI) dengan memperhatikan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI), dan peraturan yang terkait.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan ini kami telah bertindak secara independen
tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan, dan pihak-pihak yang terkait
dengan perusahaan tersebut. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan
pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Studi Kelayakan ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak mana pun. Imbalan
yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh kewajaran nilai yang dihasilkan
dari proses analisis kelayakan ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai dengan yang
tercantum pada Surat Perjanjian Kerja (SPK) No. 0043/SPK/MSE-03/ES/VIII/2025, tanggal
27 Agustus 2025.
RUANG LINGKUP PENUGASAN
Ruang Lingkup penugasan adalah sesuai dengan tujuan dari Studi Kelayakan ini, yaitu untuk
melakukan kajian atau analisis kelayakan sehubungan dengan Penambahan Kegiatan Usaha
sesuai dengan KBLI 64200 yaitu Aktivitas Perusahaan Holding, dan KBLI 70209 yaitu
Aktivitas Konsultasi Manajemen Lainnya.
ii
Page 5
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Berdasarkan POJK No. 35/POJK.04/2020, ruang lingkup dari Penugasan Penilaian
Profesional, paling sedikit meliputi:
1. Tujuan dari Penugasan Penilaian Profesional;
2. Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam Penugasan Penilaian Profesional;
3. Dasar Nilai dan Premis Nilai yang digunakan.
ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penyusunan studi kelayakan ini
adalah:
a. Laporan studi kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion.
b. Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam
studi kelayakan.
c. Dalam menyusun laporan studi kelayakan ini, penilai mengandalkan keakuratan dan
kelengkapan informasi yang disediakan oleh pemberi tugas atau data yang diperoleh
dari informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang
kami anggap relevan.
d. Penilai menggunakan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh manajemen dengan
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan dan kemampuan pencapaiannya ( fiduciary
duty).
e. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan studi kelayakan dan kewajaran proyeksi
keuangan yang telah disesuaikan.
f. Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
g. Penilai bertanggung jawab atas laporan studi kelayakan dan kesimpulan yang
dihasilkan.
h. Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum objek studi kelayakan dari
pemberi tugas.
KEJADIAN SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal Penilaian Studi Kelayakan, yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang terjadi selama periode
tersebut.
HASIL ANALISIS KELAYAKAN
Berdasarkan analisis kelayakan, menunjukkan bahwa kegiatan usaha Perseroan memenuhi
kriteria kelayakan dengan variabel-variabel sebagai berikut:
• Net Present Value (NPV) > 0 → Layak
NPV yang dihasilkan adalah sebesar Rp330.497.803.000,-. Dengan demikian, hasil NPV
yang positif atau lebih dari nol menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan karena
memberikan keuntungan.
iii
Page 6
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
• Internal Rate of Return (IRR) > Discount Rate → Layak
IRR yang dihasilkan adalah sebesar 30,05%. Hasil IRR berada di atas tingkat discount
rate yang sebesar 8,49%. Dengan demikian, hasil IRR menunjukkan bahwa proyek layak
dikerjakan karena keuntungan lebih besar dari biaya modal (cost of capital) yang
diasumsikan.
• Profitability Index (PI) > 1 → Layak
PI yang diperoleh adalah sebesar 1,62057. Dengan demikian, hasil PI yang lebih dari 1
menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan karena memberikan keuntungan dari
pengeluaran investasi yang dilakukan.
• Payback Period (PP)
PP yang diperoleh adalah 3 tahun dan 9 bulan. Dengan demikian, Perseroan mampu
mengembalikan seluruh investasi setelah proyek berjalan selama 3 tahun dan 9 bulan.
iv
Page 7
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
KESIMPULAN
Berdasarkan analisis atas Kelayakan Pasar, Kelayakan Teknis, Kelayakan Pola Bisnis,
Kelayakan Model Manajemen, dan Kelayakan Keuangan, dapat disimpulkan bahwa
Penambahan Kegiatan Usaha sesuai dengan KBLI 64200 yaitu Aktivitas Perusahaan Holding,
dan KBLI 70209 yaitu Aktivitas Konsultasi Manajemen Lainnya adalah layak.
Seluruh kajian ini kami sampaikan dengan catatan semua asumsi yang diterapkan dalam
Studi Kelayakan ini dapat dipenuhi.
PENUTUP
Penugasan untuk mempersiapkan Studi Kelayakan Usaha ini bukan dan tidak dapat
dianggap dalam segala hal sebagai review atau audit atau pelaksanaan prosedur tertentu
pada informasi keuangan. Penugasan kami tidak dilakukan untuk tujuan mengungkapkan
kelemahan pengendalian internal, kesalahan dalam laporan keuangan, segala bentuk
implikasi pajak atau pelanggaran hukum. Studi Kelayakan Usaha ini juga tidak
dimaksudkan sebagai rekomendasi untuk menyetujui atau tidak menyetujui rencana
proyek atau untuk mengambil tindakan tertentu atas Rencana Kegiatan Usaha.
Demikian laporan ini kami sampaikan, atas kepercayaan yang telah diberikan kami ucapkan
terima kasih dan kami berharap kiranya laporan ini dapat berguna bagi kemajuan usaha
selanjutnya.
Hormat kami,
KJPP SYARIF, ENDANG & REKAN
Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.) Digitally signed by Endang Sunardi
DN: cn=Endang Sunardi, c=ID, o=KJPP Syarif
Rekan Endang dan Rekan,
MAPPI : No. 09-S-02341
email=syarifendangdanrekan@gmail.com
Izin Penilai Publik : No. B-1.12.00340
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
v
Page 8
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan
di bawah ini menerangkan bahwa:
1. Dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan ini kami telah bertindak secara
independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan, dan pihak-
pihak yang terkait dengan Perseroan tersebut. Kami juga tidak mempunyai kepentingan
atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Studi
Kelayakan ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak
mana pun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh
kewajaran nilai yang dihasilkan dari proses analisis kelayakan ini dan kami hanya
menerima imbalan sesuai dengan yang tercantum pada Surat Perjanjian Kerja (SPK)
No. 0043/SPK/MSE-03/ES/VIII/2025, tanggal 27 Agustus 2025;
2. Penilai bertanggung jawab atas pendapat yang diberikan dalam rangka penugasan Studi
Kelayakan, sebagaimana diungkapkan dalam Laporan ini;
3. Analisis Kelayakan dilaksanakan per tanggal 30 Juni 2025, parameter dan data yang
digunakan dalam analisis menggunakan data per 30 Juni 2025;
4. Penugasan penilaian telah dilakukan dengan pemahaman terhadap Objek Penilaian
pada Tanggal Penilaian dan analisis telah dilakukan sesuai dengan Tujuan Penilaian
sebagaimana diungkapkan dalam Laporan ini;
5. Laporan Studi Kelayakan ini tidak lepas dari ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020, SEOJK No. 17/SEOJK.004/2020, ketentuan Kode Etik Penilai
Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan
oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI);
6. Opini yang dihasilkan dalam penugasan ini telah disajikan sebagai Kesimpulan pada
Laporan Studi Kelayakan ini;
7. Lingkup pekerjaan telah diungkapkan pada ruang lingkup dan data yang dianalisis serta
data ekonomi dan industri yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian ini pada Sumber
Data diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini dapat dipertanggungjawabkan;
8. Laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisis, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam Laporan ini;
9. Kesimpulan telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
10. Pernyataan yang menjadi dasar analisis, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di
dalam Laporan ini adalah benar, sesuai dengan pemahaman terbaik;
11. Dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan ini, Penilai juga tidak mempunyai
kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Imbalan yang
Penilai terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh kesimpulan yang tercantum
pada Laporan Penilaian ini;
12. Dalam melakukan penugasan ini, Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan
profesional dalam menyiapkan Laporan Studi Kelayakan; dan
13. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam Laporan ini, telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan Laporan Penilaian.
vi
Page 9
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
KJPP Syarif, Endang & Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yang kami libatkan dalam
penugasan Penilaian ini adalah Penilai profesional yang kompeten dan memiliki keahlian
penilaian yang baik.
No. Nama Tugas Tanda Tangan
1. Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert) Penanggung Jawab (.......................)
MAPPI : No. 09-S-02341
Izin Penilai : No. B-1.12.00340
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
2. Meilindra Indriani, S.Si. Reviewer (........................)
MAPPI : No. 14-T-05006
Register : No. RMK-2017.01002
3. Toyib Efendi, S.E., M.Ec. Dev. Staf Penilai (........................)
MAPPI : No. 09-P-02398
Register : No. RMK-2021.03694
4. Kamaludin, S.Pd Tenaga Inspeksi (........................)
MAPPI : No. 17-A-07843
vii
Page 10
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR........................................................................................................... i
PERNYATAAN PENILAI ..................................................................................................... vi
DAFTAR ISI .................................................................................................................... viii
DAFTAR TABEL ................................................................................................................ xi
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................................... xii
1 PENDAHULUAN ..................................................................................................... 1
1.1 Nomor dan Tanggal Laporan Penilaian ................................................................. 1
1.2 Tanggal Penilaian ................................................................................................. 1
1.3 Identitas Pemberi Tugas ....................................................................................... 1
1.4 Latar Belakang...................................................................................................... 1
1.5 Maksud dan Tujuan Studi Kelayakan .................................................................... 2
1.6 Data dan Informasi yang Digunakan .................................................................... 2
1.7 Prosedur yang Digunakan .................................................................................... 3
1.8 Ruang Lingkup Penugasan ................................................................................... 3
1.9 Asumsi dan Kondisi Pembatas .............................................................................. 4
1.10 Kualifikasi Penilai ................................................................................................. 4
1.11 Kejadian Setelah Tanggal Studi Kelayakan ............................................................ 5
2 INFORMASI UMUM ................................................................................................ 6
2.1 Profil Perseroan .................................................................................................... 6
2.1.1 Bidang Usaha ....................................................................................................... 6
2.1.2 Struktur Permodalan dan Pemegang Saham Perseroan ......................................... 7
2.1.3 Susunan Dewan Komisaris dan Direksi ................................................................. 8
2.1.4 Legalitas dan Izin Operasional ............................................................................. 8
2.1.5 Entitas Anak dan Entitas Asosiasi ......................................................................... 9
2.2 Kinerja Keuangan ................................................................................................. 9
2.2.1 Kinerja Posisi Keuangan ..................................................................................... 10
2.2.2 Kinerja Laba Rugi ............................................................................................... 15
2.2.3 Rasio Keuangan.................................................................................................. 19
2.3 Produk dan Layanan Perseroan........................................................................... 21
2.4 Teknologi yang Digunakan ................................................................................. 25
2.5 Pasar yang Dituju ............................................................................................... 25
2.6 Pesaing dan Persaingan ...................................................................................... 25
2.7 Pola Bisnis .......................................................................................................... 25
2.8 Strategi Pemasaran............................................................................................. 26
2.9 Kebutuhan Produksi atau Operasi ...................................................................... 26
2.10 Kebutuhan Manajemen dan Sumber Daya Manusia ............................................ 26
2.11 Hak Atas Kekayaan Intelektual ........................................................................... 26
2.12 Peraturan Perundang-undangan yang Terkait .................................................... 27
2.13 Aspek Lingkungan ............................................................................................. 27
2.14 Faktor Risiko Utama ........................................................................................... 28
2.15 Persyaratan Modal dan Strategi Finansial ........................................................... 28
3 KELAYAKAN PASAR ............................................................................................. 29
viii
Page 11
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
3.1 Kondisi Pasar ..................................................................................................... 29
3.2 Pangsa Pasar ...................................................................................................... 35
3.3 Kesinambungan ................................................................................................. 36
3.4 Potensi Pasar ...................................................................................................... 37
3.5 Sasaran .............................................................................................................. 40
3.6 Potensi Nilai Pasar .............................................................................................. 42
3.7 Pesaing Usaha .................................................................................................... 42
3.8 Strategi Pemasaran............................................................................................. 42
4 KELAYAKAN TEKNIS ............................................................................................ 43
4.1 Kapasitas ........................................................................................................... 43
4.2 Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya ............................................................. 43
4.3 Proses Produksi dan/atau Operasional ............................................................... 43
5 KELAYAKAN POLA BISNIS .................................................................................... 45
5.1 Keunggulan Kompetitif ...................................................................................... 45
5.2 Kemampuan Pesaing untuk Meniru Produk ........................................................ 45
5.3 Kemampuan untuk Menciptakan Nilai ................................................................ 45
6 KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN ....................................................................... 47
6.1 Ketersediaan Tenaga Kerja ................................................................................. 47
6.2 Manajemen Kekayaan Intelektual ....................................................................... 47
6.3 Manajemen Risiko .............................................................................................. 47
6.4 Kapasitas dan Kemampuan Manajemen ............................................................. 48
6.5 Kesesuaian Struktur Organisasi dan Manajemen ................................................ 49
7 KELAYAKAN KEUANGAN ..................................................................................... 50
7.1 Biaya Pendirian (Start Up Costs).......................................................................... 50
7.2 Modal Kerja ........................................................................................................ 50
7.3 Sumber Pembiayaan ........................................................................................... 51
7.4 Biaya Operasional ............................................................................................... 51
7.5 Biaya Bahan Baku Mentah ................................................................................... 51
7.6 Asumsi-Asumsi Proyeksi Keuangan ................................................................... 51
7.7 Asumsi dan Pertimbangan Manajemen dalam Penyusunan Proyeksi Keuangan .. 53
7.8 Proyeksi Posisi Keuangan ................................................................................... 55
7.9 Proyeksi Laba Rugi ............................................................................................. 58
7.10 Proyeksi Arus Kas ............................................................................................... 60
7.11 Analisis Titik Impas ............................................................................................ 61
7.12 Analisis Likuiditas, Solvabilitas dan Profitabilitas ............................................... 62
7.13 Tingkat Imbal Balik Investasi .............................................................................. 63
7.14 Penetapan Tingkat Diskonto .............................................................................. 64
7.15 Analisis Kelayakan Proyek .................................................................................. 67
7.16 Analisis Sensitivitas ............................................................................................ 71
8 KESIMPULAN ....................................................................................................... 73
8.1 Kajian Kelayakan Pasar ....................................................................................... 73
8.2 Kajian Kelayakan Teknis ..................................................................................... 73
8.3 Kajian Kelayakan Pola Bisnis ............................................................................... 74
8.4 Kajian Kelayakan Model Manajemen ................................................................... 74
ix
Page 12
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
8.5 Kajian Kelayakan Keuangan ................................................................................ 74
8.6 Kesimpulan Studi Kelayakan ............................................................................... 75
x
Page 13
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Susunan Pemegang Saham Perseroan ................................................................... 8
Tabel 2 Entitas Anak dan Entitas Asosiasi .......................................................................... 9
Tabel 3 Kinerja Posisi Keuangan Perseroan (Rp.000)........................................................ 10
Tabel 4 Kinerja Laba Rugi Perseroan (Rp.000).................................................................. 15
Tabel 5 Analisis Rasio Keuangan Perseroan ..................................................................... 20
Tabel 6 Pertumbuhan PDB Dunia ..................................................................................... 29
Tabel 7 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran ............... 30
Tabel 8 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Lapangan Usaha ........ 30
Tabel 9 Neraca Pembayaran Indonesia ............................................................................. 31
Tabel 10 Rencana Anggaran Biaya Investasi ..................................................................... 50
Tabel 11 Modal Kerja (Rp.000)......................................................................................... 50
Tabel 12 Beban Usaha Perseroan (Rp.000) ....................................................................... 51
Tabel 13 Proyeksi Pendapatan (Rp.000) ........................................................................... 52
Tabel 14 Beban Pokok Pendapatan (to Sales) ................................................................... 52
Tabel 15 Asumsi Beban Usaha ......................................................................................... 52
Tabel 16 Asumsi Pendapatan (Biaya) Non Operasi ........................................................... 53
Tabel 17 Proyeksi Posisi Keuangan (Rp.000) .................................................................... 55
Tabel 18 Proyeksi Laba Rugi (Rp.000) .............................................................................. 58
Tabel 19 Proyeksi Arus Kas (Rp.000) ............................................................................... 60
Tabel 20 Analisis Kelayakan Proyek BEP (Rp.000) ............................................................ 62
Tabel 21 Analisis Likuiditas ............................................................................................. 62
Tabel 22 Analisis Solvabilitas ........................................................................................... 63
Tabel 23 Analisis Profitabilitas ......................................................................................... 63
Tabel 24 Return on Investment ........................................................................................ 64
Tabel 25 Surat Utang Negara ........................................................................................... 65
Tabel 26 Biaya Modal untuk Ekuitas................................................................................. 66
Tabel 27 Weighted Average Cost of Capital ..................................................................... 67
Tabel 28 Perhitungan NPV (Rp.000) ................................................................................. 67
Tabel 29 Perhitungan IRR ................................................................................................ 68
Tabel 30 Perhitungan PI ................................................................................................... 69
Tabel 31 Perhitungan PP .................................................................................................. 69
Tabel 32 Analisis Kelayakan Proyek (Rp.000) ................................................................... 69
Tabel 33 Perhitungan Analisis Sensitivitas (Rp.000) ......................................................... 71
xi
Page 14
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Lokasi Kawasan Industri Sentul........................................................................ 22
Gambar 2 Denah Kawasan Industri Sentul ....................................................................... 22
Gambar 3 Lokasi Kawasan Industri Cikembar .................................................................. 23
Gambar 4 Master Plan Kawasan Industri Cikembar .......................................................... 24
Gambar 5 Peta Pertumbuhan Ekonomi Regional Triwulan I 2025 ..................................... 31
Gambar 6 Grafik Neraca Perdagangan ............................................................................. 32
Gambar 7 Grafik Aliran Modal Asing ................................................................................ 32
Gambar 8 Grafik Cadangan Devisa .................................................................................. 32
Gambar 9 Indeks Rupiah terhadap USD, Negara Maju kecuali AS, dan Negara
Berkembang .................................................................................................... 33
Gambar 10 Grafik Inflasi IHK dan Komponen ................................................................... 34
Gambar 11 Inflasi IHK Provinsi ......................................................................................... 34
Gambar 12 Alur Proses Kegiatan Usaha Pengembangan Properti Entitas Anak Perseroan 44
Gambar 13 Struktur Organisasi Perseroan ....................................................................... 49
Gambar 14 Analisis Sensitivitas ....................................................................................... 72
xii
Page 15
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
1 PENDAHULUAN
1.1 Nomor dan Tanggal Laporan Penilaian
Kantor Jasa Penilai Publik Syarif, Endang, dan Rekan telah ditunjuk oleh
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk (atau selanjutnya disebut “Perseroan”)
berdasarkan Surat Perjanjian Kerja (SPK) No. 0043/SPK/MSE-03/ES/VIII/2025, tanggal
27 Agustus 2025, sebagai Penilai Independen untuk menyusun Laporan Studi
Kelayakan Usaha Penambahan Kegiatan Usaha sesuai dengan KBLI 64200 yaitu
Aktivitas Perusahaan Holding, dan KBLI 70209 yaitu Aktivitas Konsultasi Manajemen
Lainnya.
1.2 Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian dalam Laporan Studi Kelayakan ini adalah per 30 Juni 2025.
1.3 Identitas Pemberi Tugas
Pemberi tugas dalam studi kelayakan ini adalah:
Nama Perseroan : PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Bidang Usaha : Pengembangan Real Estate Melalui Entitas Anak
Alamat : Jl. Kaum Sari No. 1, RT. 001, RW. 005, Kelurahan Cibuluh,
Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Jawa Barat
Telepon : 0251 8666 873
Fax : 0251 8666 875
Website : www.csis.co.id
Email : info@csis.co.id
1.4 Latar Belakang
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk merupakan sebuah Perseroan Terbatas
berstatus perusahaan terbuka yang didirikan di Indonesia. Bidang usaha Perseroan
meliputi bidang pengembangan properti melalui entitas anak serta hasil industri
furnitur dan jasa pelaksana konstruksi umum. Perseroan beralamat di Jl. Kaum Sari
No. 1, Bogor, Jawa Barat. Perseroan memiliki satu entitas anak dan dua entitas
asosiasi. Sebagai langkah strategis untuk mendukung pengembangan usaha di masa
mendatang, Perseroan berencana untuk memperkuat posisinya sebagai perusahaan
holding dengan fokus pada pengelolaan investasi dan pengembangan entitas anak
serta entitas asosiasi, khususnya di bidang properti dan kawasan industri.
Berdasarkan informasi dari manajemen, Perseroan akan melakukan perubahan Pasal
3 Anggaran Dasar Perseroan yang dimintakan persetujuannya dalam RUPS berupa
penambahan kegiatan usaha sesuai dengan KBLI 64200 yaitu Aktivitas Perusahaan
1
Page 16
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Holding, dan KBLI 70209 yaitu Aktivitas Konsultasi Manajemen Lainnya, sehingga
diperlukan studi kelayakan untuk penambahan KBLI 64200 yaitu Aktivitas Perusahaan
Holding, dan KBLI 70209 yaitu Aktivitas Konsultasi Manajemen Lainnya, yang
ketentuannya sudah disesuaikan dengan Peraturan Perundang-undangan yang
mengatur mengenai Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI 2020).
1.5 Maksud dan Tujuan Studi Kelayakan
Studi Kelayakan ini dibuat untuk mengetahui kelayakan usaha sehubungan dengan
Penambahan Kegiatan Usaha sesuai dengan KBLI 64200 yaitu Aktivitas Perusahaan
Holding, dan KBLI 70209 yaitu Aktivitas Konsultasi Manajemen Lainnya, serta sebagai
syarat pemenuhan atas Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Penambahan Kegiatan Usaha
(POJK No.17/2020), dan bukan untuk kepentingan perbankan ataupun kepentingan
lainnya.
1.6 Data dan Informasi yang Digunakan
Dalam rangka melakukan Studi Kelayakan ini, kami telah mempelajari, menganalisis
dan mempertimbangkan informasi sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2020, No. 00358/2.1068/AU.1/03/1044-3/1/IV/2021, tanggal 30 April 2021,
yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Erna, S.E., Ak., CA., CPA, dari Kantor
Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan opini wajar
tanpa modifikasian;
2. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2021, No. 00224/2.1068/AU.1/03/0007-2/1/III/2022, tanggal 29 Maret 2022,
yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Sutomo, S.E, Ak., MM, CPA, CA, SAS, dari
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan opini
wajar tanpa modifikasian;
3. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2022, No. 00829/2.1068/AU.1/03/0007-2/1/IX/2023, tanggal 29 September
2023, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Sutomo, S.E, Ak., MM, CPA, CA,
SAS, dari Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan
dengan opini wajar tanpa modifikasian;
4. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2023, No. 00230/2.1068/AU.1/03/1044-1/1/III/2024, tanggal 28 Maret 2024,
yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Erna, S.E., Ak., CA., CPA, dari Kantor
Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan opini wajar
tanpa modifikasian;
5. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2024, No. 00157/2.1068/AU.1/03/1044-2/1/III/2025, tanggal 25 Maret 2025,
yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Erna, S.E., Ak., CA., CPA, dari Kantor
2
Page 17
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan opini wajar
tanpa modifikasian;
6. Laporan Keuangan Konsolidasian Interim Perseroan dan Entitas Anak per 30 Juni
2025, No. 00753/2.1068/AU.1/03/1241-1/1/IX/2025, tanggal 8 September
2025, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Martinus Arifin, SE, Ak., CA., CPA,
dari Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan
opini wajar tanpa modifikasian;
7. Proyeksi Keuangan untuk periode tahun 2025 sampai dengan tahun 2030;
8. Legalitas Umum Perseroan;
9. Wawancara dan diskusi dengan manajemen Perseroan sehubungan dengan
penugasan Studi Kelayakan atas Penambahan Kegiatan Usaha, yakni dengan Ibu
Maria Ekanita sebagai Sekretaris Perusahaan; dan
10. Representation Letter No. 065/DIRUT-CSIS/EKS/XI/2025, tanggal 3 November
2025, sehubungan dengan Penugasan Studi Kelayakan.
1.7 Prosedur yang Digunakan
Dalam menyusun Studi Kelayakan ini, analisis dilakukan berdasarkan Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan No. 35/POJK.04/2020, tanggal 25 Mei 2020 tentang Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, Surat Edaran Otoritas Jasa
Keuangan No. 17 /SEOJK.04/2020 Tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal, serta Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII 2018
yang disusun oleh Masyarakat Penilai Indonesia (MAPPI) dengan memperhatikan Kode
Etik Penilai Indonesia (KEPI), dan peraturan yang terkait yaitu mencakup:
1. Kajian Kelayakan Pasar;
2. Kajian Kelayakan Teknis;
3. Kajian Kelayakan Pola Bisnis;
4. Kajian Kelayakan Model Manajemen; dan
5. Kajian Kelayakan Keuangan.
1.8 Ruang Lingkup Penugasan
Ruang Lingkup penugasan adalah sesuai dengan tujuan dari Studi Kelayakan ini, yaitu
untuk melakukan kajian atau analisis kelayakan sehubungan dengan Penambahan
Kegiatan Usaha sesuai dengan KBLI 64200 yaitu Aktivitas Perusahaan Holding, dan
KBLI 70209 yaitu Aktivitas Konsultasi Manajemen Lainnya.
Berdasarkan POJK No. 35/POJK.04/2020, ruang lingkup dari Penugasan Penilaian
Profesional, paling sedikit meliputi:
1. Tujuan dari Penugasan Penilaian Profesional;
2. Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam Penugasan Penilaian
Profesional; dan
3. Dasar Nilai dan Premis Nilai yang digunakan.
3
Page 18
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
1.9 Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penyusunan studi kelayakan ini
adalah:
• Laporan studi kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion.
• Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam studi kelayakan.
• Dalam menyusun laporan studi kelayakan ini, penilai mengandalkan keakuratan
dan kelengkapan informasi yang disediakan oleh pemberi tugas atau data yang
diperoleh dari informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta
penelitian yang kami anggap relevan.
• Penilai menggunakan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh manajemen
dengan mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan dan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty).
• Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan studi kelayakan dan kewajaran
proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
• Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
• Penilai bertanggung jawab atas laporan studi kelayakan dan kesimpulan yang
dihasilkan.
• Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum objek studi kelayakan dari
pemberi tugas.
1.10 Kualifikasi Penilai
Kami adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang secara resmi telah ditetapkan
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 1498/KM.1/2012, tanggal
28 Desember 2012, dengan nama Kantor Jasa Penilai Publik Syarif, Endang dan Rekan
dengan Izin KJPP No. 2.12.0113.
Penilai Usaha yang menandatangani laporan penilaian usaha ini merupakan Penilai
Usaha bersertifikat MAPPI dengan perizinan sebagai berikut.
MAPPI : No. 09-S-02341
Izin Penilai Publik : No. B-1.12.00340
Klasifikasi izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
4
Page 19
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
1.11 Kejadian Setelah Tanggal Studi Kelayakan
Dari tanggal Penilaian Studi Kelayakan, yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan
tanggal diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang terjadi
selama periode tersebut.
5
Page 20
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
2 INFORMASI UMUM
2.1 Profil Perseroan
Perseroan didirikan berdasarkan Akta Notaris Djurnawati Soetarmono, S.H., No. 52,
tanggal 2 Juni 1995. Akta pendirian tersebut disahkan oleh Menteri Kehakiman
Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. C2-4373.HT.01.01.Th.96, tanggal 6
Maret 1996, dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 61
dan Tambahan Berita Negara Republik Indonesia No. 021003, tanggal 1 Agustus
2025.
Anggaran Dasar Perseroan telah beberapa kali diubah, yang perubahan terakhir
anggaran dasarnya sebagaimana dimuat dalam Akta No. 13, tanggal 6 Juni 2024,
yang dibuat di hadapan Notaris Nitra Reza, S.H., M.Kn., di Bogor dan telah
mendapatkan pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat
Keputusan No. AHU-0035742.AH.01.02.Tahun 2024, tanggal 18 Juni 2024.
Perseroan berkedudukan di Bogor, dengan kantor pusat beralamat di Jl. Kaum Sari
No. 1, RT. 001, RW. 005, Kelurahan Cibuluh, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor,
Jawa Barat.
Perseroan merupakan bagian dari Olympic Group, salah satu market leader
produsen furniture knock down di Indonesia yang telah berdiri sejak tahun 1983.
Perseroan memulai operasi komersialnya pada tahun 1997. Dan pada tahun 2005,
Perseroan memfokuskan usahanya dalam bidang proyek/kontraktor untuk
pekerjaan furniture custom made untuk interior. Pada tahun 2017, Perseroan
melakukan Penawaran Saham Perdana di Bursa Efek Indonesia dan memperoleh
pernyataan efektif dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK) melalui surat No. S-
210/D.04/2017, tanggal 28 April 2017. Saat ini, kegiatan usaha Perseroan adalah
pengembangan real estate melalui Entitas Anak.
PT Andalan Utama Bintara (AUB) adalah Pemegang Saham utama Perseroan sekaligus
Pemegang Saham Pengendali Perseroan dengan kepemilikan 748.000.000 lembar
saham atau 57,23% saham dari jumlah modal ditempatkan dan disetor dalam
Perseroan. Pihak yang menjadi pemilik manfaat Perseroan (ultimate beneficial owner
“UBO”) adalah Tjoea Aubintoro.
2.1.1 Bidang Usaha
Berdasarkan Pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan, maksud dan tujuan Perseroan
adalah berusaha dalam bidang industri pengolahan dan konstruksi.
6
Page 21
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
A. Menjalankan usaha di bidang Industri pengolahan, yang meliputi:
− Industri Furnitur Dari Kayu (KBLI 31001)
− Industri Furnitur Lainnya (KBLI 31009)
B. Menjalankan usaha di bidang Konstruksi, yang meliputi :
− Konstruksi Gedung Hunian (KBLI 41011)
− Konstruksi Gedung Perkantoran (KBLI 41012)
− Konstruksi Gedung Industri (KBLI 41013)
− Konstruksi Gedung Perbelanjaan (KBLI 41014)
− Konstruksi Gedung Pendidikan (KBLI 41016)
− Konstruksi Gedung Penginapan (KBLI 41017)
− Konstruksi Gedung Tempat Hiburan dan Olahraga (KBLI 41018)
− Konstruksi Gedung Lainnya (KBLI 41019)
− Jasa Pekerjaan Konstruksi Prapabrikasi Bangunan Gedung (KBLI 41020)
− Konstruksi Bangunan Sipil Jalan (KBLI 42101)
− Konstruksi Bangunan Sipil Jembatan, Jalan Layang, Fly Over, dan Underpass
(KBLI 42102)
− Konstruksi Jalan Rel (KBLI 42103)
− Pembongkaran (KBLI 43110)
− Instalasi Elektronika (KBLI 43213)
− Pengerjaan Pemasangan Kaca Dan Alumunium (KBLI 43301)
− Pengerjaan Lantai, Dinding, Peralatan Saniter dan Plafon (KBLI 43302)
− Pengecatan (KBLI 43303)
− Dekorasi Interior (KBLI 43304)
− Konstruksi Khusus Lainnya Ytdl (yang tidak dapat diklasifikasikan di tempat
lain) (KBLI 43909)
Selanjutnya Perseroan akan melakukan perubahan Pasal 3 Anggaran Dasar
Perseroan yang dimintakan persetujuannya dalam RUPS berupa Penambahan
Kegiatan Usaha sesuai dengan KBLI 64200 yaitu Aktivitas Perusahaan Holding, dan
KBLI 70209 yaitu Aktivitas Konsultasi Manajemen Lainnya.
2.1.2 Struktur Permodalan dan Pemegang Saham Perseroan
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 13 tanggal 6 Juni 2024, dibuat
di hadapan Nitra Reza, S.H., M.Kn., Notaris di Bogor, yang telah mendapatkan
Persetujuan Perubahan Anggaran Dasar dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan Nomor
AHU-0035742.AH.01.02.TAHUN 2024 tanggal 18 Juni 2024, dan daftar Pemegang
Saham bulan Juni 2025 yang dikeluarkan oleh PT Sharestar Indonesia selaku Biro
Administrasi Efek Perseroan, struktur permodalan dan susunan pemegang saham
Perseroan adalah sebagai berikut:
7
Page 22
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Tabel 1 Susunan Pemegang Saham Perseroan
Nilai Nominal Rp100,- per saham
Keterangan Jumlah Persentase
Jumlah Saham
(Rp.000) Kepemilikan
Modal Dasar 4.400.000.000 440.000.000
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh:
1. PT Andalan Utama Bintara 748.000.000 74.800.000 57,23%
2. PT Olympic Kapital Equity 297.600.000 29.760.000 22,77%
3. Masyarakat (Masing-masing di 261.400.000 26.140.000 20,00%
bawah 5%)
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor 1.307.000.000 130.700.000 100,00%
Penuh
Saham dalam Portepel 3.093.000.000 309.300.000
Sumber: Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 13 tanggal 6 Juni 2024, dan Biro
Administrasi Efek (PT Sharestar Indonesia)
2.1.3 Susunan Dewan Komisaris dan Direksi
Berdasarkan Akta No. 13 tanggal 6 Juni 2024, susunan Dewan Komisaris dan Direksi
Perseroan, dengan masa jabatan selama 3 (tiga) tahun, adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Santo Fransiscus
Komisaris Independen : Apran Kurniawan, SE., M.Ak., Ak., CA., CMA (Aust)., CBV
Dewan Direksi
Direktur Utama : Tjoea Aubintoro
Direktur : Yohanes Sumarno
2.1.4 Legalitas dan Izin Operasional
Dalam menjalankan kegiatan operasional Perseroan memiliki dokumen perizinan
usaha dan legalitas lainnya yang dikeluarkan oleh instansi terkait antara lain:
• Akta Pendirian Perseroan Terbatas No. 52, tertanggal 2 Juni 1995, yang dibuat
oleh Notaris Djurnawati Soetarmono, S.H.
• Pengesahan Akta Pendirian Perseroan Terbatas berdasarkan Surat Keputusan
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. C2-4373.HT.01.01.Th.96, tanggal
6 Maret 1996, dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia
No. 61 dan Tambahan Berita Negara Republik Indonesia No. 021003, tanggal
1 Agustus 2025.
• Perubahan terakhir Anggaran Dasar dimuat dalam Akta No. 13, tertanggal 6 Juni
2024, yang dibuat di hadapan Notaris Nitra Reza, S.H., M.Kn.
8
Page 23
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
• Pengesahan Perubahan terakhir Anggaran Dasar melalui Surat Keputusan
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. AHU-0035742.AH.01.02.Tahun
2024, tanggal 18 Juni 2024.
• Perizinan Berusaha Berbasis Risiko dengan Nomor Induk
Berusaha: 8120013271983 yang diterbitkan tanggal 18 Desember 2018 di
Jakarta dengan perubahan ke-1 tanggal 27 Juni 2024 serta ditandatangani
secara elektronik oleh Menteri Investasi/Kepala Badan Koordinasi Penanaman
Modal melalui sistem OSS (Online Single Submission)
• Nomor Pokok Wajib Pajak 01.632.966.6-404.000 atas nama PT Cahayasakti
Investindo Sukses Tbk.
• Surat Keterangan Terdaftar No. S-4211KT/WPJ.33/KP.1003/2017, tanggal
23 Februari 2017, yang diterbitkan oleh KPP Pratama Bogor, Kantor Wilayah DJP
Jawa Barat III.
• Surat Pengukuhan Pengusaha Kena Pajak No. S-74PKP/WPJ.33/KP.1003/2017,
tanggal 23 Februari 2017, yang diterbitkan oleh KPP Pratama Bogor, Kantor
Wilayah DJP Jawa Barat III.
2.1.5 Entitas Anak dan Entitas Asosiasi
Perseroan memiliki 1 Entitas Anak secara langsung dan 2 Entitas Asosiasi.
Tabel 2 Entitas Anak dan Entitas Asosiasi
Status Tahun Persentase
Uraian Bidang Usaha Domisili
Operasi Investasi Kepemilikan
Entitas Anak
PT Bogorindo Real estate yang dimiliki Beroperasi Sentul – 2020 52,50%
Cemerlang sendiri atau disewa, sejak 1994 Bogor, dan
kawasan pariwisata, dan Cikembar -
kawasan industri Sukabumi
Entitas Asosiasi
PT Senkuit Real estate yang dimiliki Beroperasi Sentul - 2017 33,00%
Internasional Hotel sendiri atau disewa sejak 2014 Bogor
PT Puri Sentul Permai Jasa akomodasi dan Beroperasi Sentul - 2017 24,00%
Tbk perhotelan sejak 2011 Bogor
2.2 Kinerja Keuangan
Perkembangan kinerja keuangan Perseroan berdasarkan Laporan Keuangan yang
telah diaudit adalah sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2020, No. 00358/2.1068/AU.1/03/1044-3/1/IV/2021, tanggal 30 April 2021,
yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Erna, S.E., Ak., CA., CPA, dari Kantor
Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan opini wajar
tanpa modifikasian;
9
Page 24
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
2. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2021, No. 00224/2.1068/AU.1/03/0007-2/1/III/2022, tanggal 29 Maret
2022, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Sutomo, S.E, Ak., MM, CPA, CA,
SAS, dari Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan
dengan opini wajar tanpa modifikasian;
3. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2022, No. 00829/2.1068/AU.1/03/0007-2/1/IX/2023, tanggal 29 September
2023, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Sutomo, S.E, Ak., MM, CPA, CA,
SAS, dari Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan
dengan opini wajar tanpa modifikasian;
4. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2023, No. 00230/2.1068/AU.1/03/1044-1/1/III/2024, tanggal 28 Maret
2024, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Erna, S.E., Ak., CA., CPA, dari
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan
opini wajar tanpa modifikasian;
5. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Entitas Anak per 31 Desember
2024, No. 00157/2.1068/AU.1/03/1044-2/1/III/2025, tanggal 25 Maret
2025, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Erna, S.E., Ak., CA., CPA, dari
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan
opini wajar tanpa modifikasian;
6. Laporan Keuangan Konsolidasian Interim Perseroan dan Entitas Anak per 30 Juni
2025, No. 00753/2.1068/AU.1/03/1241-1/1/IX/2025, tanggal 8 September
2025, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Martinus Arifin, SE, Ak., CA., CPA,
dari Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan
opini wajar tanpa modifikasian.
2.2.1 Kinerja Posisi Keuangan
Kinerja Posisi Keuangan Perseroan selama periode tahun 2020 sampai dengan
30 Juni 2025 adalah sebagai berikut.
Tabel 3 Kinerja Posisi Keuangan Perseroan (Rp.000)
30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 3.338.109 1.555.836 6.653.563 14.173.605 7.378.924 4.691.892
Piutang usaha
Pihak berelasi - - 324.467 551.822 617.021 556.790
Pihak ketiga 1.753.135 1.746.789 532.896 1.821.926 3.308.930 1.065.698
Piutang lain-lain
Pihak berelasi - - 32.172 61.828 1.090.423 1.687.437
Pihak ketiga 930.305 363.798 762.057 925.464 435.642 1.702.580
Persediaan
Kaveling tanah 22.633.759 36.404.790 42.159.224 43.999.414 61.258.353 75.626.739
Unit bangunan 12.391.082 13.694.570 7.995.173 9.002.712 25.418.029 28.781.399
10
Page 25
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
Meubelair - - - 150.075 174.227 273.164
Persediaan dalam
penyelesaian:
Kaveling tanah 315.064.506 310.984.298 308.690.982 306.011.419 301.122.927 289.870.655
Unit bangunan 995.171 19.902.720 31.166.210 20.116.218 - 3.820.129
Proyek dalam
penyelesaian - - - 17.947 17.947 34.747
Uang muka 2.761.810 4.393.690 19.347.766 21.718.439 23.157.977 31.016.739
Biaya dibayar di muka 5.655.037 5.212.594 3.609.555 3.101.089 3.371.998 2.667.732
Pajak dibayar di muka 2.449.702 2.595.977 3.073.041 2.628.019 2.841.984 3.145.689
Total Aset Lancar 367.972.616 396.855.062 424.347.105 424.279.977 430.194.382 444.941.390
Aset Tidak Lancar
Investasi pada entitas
asosiasi 47.645.362 48.515.063 48.326.286 48.198.355 42.442.995 41.045.912
Aset tetap
Biaya perolehan
Tanah 42.971.142 42.998.132 43.222.261 43.489.258 23.399.258 20.150.772
Bangunan 7.474.035 7.430.535 9.879.016 7.553.886 7.553.886 7.553.886
Kendaraan 2.260.827 1.692.725 1.577.725 1.738.195 3.348.491 2.285.681
Inventaris kantor 4.292.289 4.160.111 3.963.914 4.245.949 3.877.047 3.665.572
Mesin 4.050.000 4.050.000 - - - -
Jumlah biaya perolehan 61.048.293 60.331.503 58.642.916 57.027.288 38.178.682 33.655.912
Akumulasi penyusutan
Bangunan (3.893.808) (3.712.241) (3.888.728) (3.506.675) (3.132.996) (2.758.748)
Kendaraan (1.233.612) (1.424.357) (1.289.738) (1.331.639) (1.505.244) (1.441.045)
Inventaris kantor (3.573.808) (3.460.339) (3.251.798) (3.693.029) (3.525.225) (3.241.244)
Mesin (421.875) (168.750) - - - -
Jumlah akumulasi
penyusutan (9.123.103) (8.765.687) (8.430.264) (8.531.343) (8.163.464) (7.441.037)
Nilai Buku 51.925.191 51.565.816 50.212.652 48.495.945 30.015.218 26.214.875
Properti Investasi 23.576.690 2.888.474 3.048.448 3.048.448 3.048.448 5.675.353
Aset tak berwujud 295.863 362.875 490.975 27.163 103.481 699.164
Aset hak guna 882.267 979.129 1.436.309 1.467.232 917.484 -
Tanah untuk
pengembangan 20.531.419 20.531.419 20.531.419 20.714.649 16.172.133 16.172.133
Taksiran tagihan pajak - - - - - 576.004
Aset pajak tangguhan 339.857 319.202 316.486 434.680 3.242.001 2.938.205
Total Aset Tidak Lancar 145.196.648 125.161.978 124.362.574 122.386.471 95.941.759 93.321.646
TOTAL ASET 513.169.264 522.017.041 548.709.680 546.666.448 526.136.141 538.263.036
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka
pendek 879.436 1.722.231 3.946.751 - 554.293 3.258.485
Utang usaha
Pihak berelasi - - - - - -
Pihak ketiga 8.476.728 6.408.918 10.766.044 11.069.669 8.631.405 8.636.594
11
Page 26
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
Utang lain-lain
Pihak berelasi 55.043.747 64.475.420 78.756.349 95.531.491 95.743.046 114.418.218
Pihak ketiga 2.954.031 9.773.205 19.120.736 17.462.237 12.193.180 15.132.213
Uang muka penjualan
Pihak berelasi - - - 3.769.790 2.500.000 2.439.038
Pihak ketiga 62.564.982 80.568.961 88.348.993 80.948.521 87.417.581 94.094.619
Beban akrual 484.830 207.669 5.389.581 5.106.185 6.842.111 3.302.400
Utang pajak 1.767.627 1.086.043 299.659 1.565.953 1.495.277 701.176
Liabilitas jangka panjang
YJTDS
Utang bank 3.788.309 3.278.366 2.635.609 3.204.974 2.416.042 6.578.362
Liabilitas sewa 95.020 219.496 548.961 531.457 155.159 -
Pendapatan diterima di
muka jangka pendek - - - - 471.749 463.255
Total Liabilitas Jangka
Pendek 136.054.710 167.740.309 209.812.684 219.190.277 218.419.842 249.024.360
LIABILITAS JANGKA
PANJANG
Utang bank 18.726.448 20.069.868 16.738.802 8.735.574 15.415.278 15.668.480
Liabilitas sewa 33.926 46.125 263.370 603.815 423.573 -
Pendapatan diterima di
muka 2.754.929 2.717.012 4.415.424 6.398.024 3.714.435 3.340.046
Liabilitas imbalan kerja 1.544.804 1.450.917 1.438.571 1.291.389 1.185.687 2.194.637
Total Liabilitas Jangka
Panjang 23.060.108 24.283.922 22.856.166 17.028.803 20.738.972 21.203.163
TOTAL LIABILITAS 159.114.818 192.024.231 232.668.850 236.219.080 239.158.814 270.227.522
EKUITAS
Modal disetor 130.700.000 130.700.000 130.700.000 130.700.000 130.700.000 130.700.000
PT Andalan Utama
Bintara 74.800.000 74.800.000 74.800.000 74.800.000 74.800.000 74.800.000
PT Olympic Kapital
Equity 29.760.000 29.760.000 29.760.000 29.760.000 29.760.000 29.760.000
Masyarakat (masing-
masing di bawah
5%) 26.140.000 26.140.000 26.140.000 26.140.000 26.140.000 26.140.000
Tambahan modal disetor 29.367.882 29.367.882 29.367.882 29.367.882 29.367.882 29.367.882
Saldo laba (Defisit) 19.381.985 6.984.407 118.598 (1.364.205) (13.320.468) (23.314.830)
179.449.867 167.052.289 160.186.480 158.703.677 146.747.413 136.753.052
Kepentingan Non
Pengendali 174.604.580 162.940.521 155.854.350 151.743.692 140.229.913 131.282.462
TOTAL EKUITAS 354.054.446 329.992.810 316.040.830 310.447.368 286.977.326 268.035.514
TOTAL LIABILITAS DAN
EKUITAS 513.169.264 522.017.041 548.709.680 546.666.448 526.136.141 538.263.036
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
12
Page 27
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Aset
• Pada 31 Desember 2020, Perseroan membukukan total aset sebesar Rp538,26
miliar, yang terdiri dari aset lancar sebesar Rp444,94 miliar dan aset tidak
lancar sebesar Rp93,32 miliar. Posisi aset tersebut terutama ditopang oleh
persediaan berupa kaveling tanah dalam penyelesaian yang mencapai Rp289,87
miliar.
• Pada 31 Desember 2021, total aset Perseroan tercatat sebesar Rp526,14 miliar,
turun 2,25% dibandingkan Rp538,26 miliar di tahun 2020. Aset lancar tercatat
sebesar Rp430,19 miliar dan aset tidak lancar Rp95,94 miliar. Penurunan aset
terutama disebabkan oleh berkurangnya persediaan kaveling tanah dari
Rp75,63 miliar menjadi Rp61,26 miliar.
• Pada 31 Desember 2022, Perseroan mencatat total aset sebesar Rp546,67
miliar, meningkat 3,90% dari Rp526,14 miliar pada 2021. Aset lancar meningkat
menjadi Rp424,28 miliar, sedangkan aset tidak lancar naik menjadi Rp122,39
miliar. Kenaikan ini terutama ditopang oleh penambahan aset tetap berupa
tanah sebesar Rp20,09 miliar.
• Pada 31 Desember 2023, total aset Perseroan naik menjadi Rp548,71 miliar,
atau tumbuh 0,37% dibandingkan tahun 2022. Aset lancar tercatat sebesar
Rp424,35 miliar, sementara aset tidak lancar Rp124,36 miliar. Kenaikan ini
terutama didorong oleh kenaikan nilai buku aset tetap sebesar Rp1,72 miliar,
meskipun kas dan setara kas turun signifikan dari Rp14,17 miliar menjadi
Rp6,65 miliar.
• Pada 31 Desember 2024, Perseroan membukukan total aset sebesar Rp522,02
miliar, menurun 4,86% dibandingkan Rp548,71 miliar pada 2023. Aset lancar
turun menjadi Rp396,86 miliar, sedangkan aset tidak lancar meningkat menjadi
Rp125,16 miliar. Penurunan terutama dipengaruhi oleh menurunnya uang
muka menjadi sebesar Rp4,39 miliar.
• Per 30 Juni 2025, total aset Perseroan tercatat sebesar Rp513,17 miliar, turun
1,69% dibandingkan Rp522,02 miliar pada akhir 2024. Aset lancar turun ke
Rp367,97 miliar, sedangkan aset tidak lancar meningkat menjadi Rp145,20
miliar. Penurunan aset terutama berasal dari turunnya persediaan kaveling
tanah menjadi Rp22,63 miliar dari Rp36,40 miliar pada tahun 2024.
Liabilitas
• Pada 31 Desember 2020, Perseroan mencatat total liabilitas sebesar Rp270,23
miliar, terdiri atas liabilitas jangka pendek sebesar Rp249,02 miliar dan
liabilitas jangka panjang Rp21,20 miliar. Porsi terbesar liabilitas berasal dari
utang lain-lain pihak berelasi senilai Rp114,42 miliar.
• Pada 31 Desember 2021, total liabilitas menurun menjadi Rp239,16 miliar,
turun 11,50% dari tahun 2020. Liabilitas jangka pendek tercatat Rp218,42
miliar dan liabilitas jangka panjang Rp20,74 miliar. Penurunan terutama
13
Page 28
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
disebabkan oleh turunnya utang lain-lain pihak berelasi menjadi Rp95,74
miliar.
• Pada 31 Desember 2022, liabilitas Perseroan tercatat sebesar Rp236,22 miliar,
turun 1,23% dari tahun 2021. Liabilitas jangka pendek mencapai Rp219,19
miliar, sedangkan liabilitas jangka panjang turun menjadi Rp17,03 miliar.
Penurunan terutama ditopang oleh penurunan utang bank jangka Panjang
menjadi sebesar Rp8,74 miliar.
• Pada 31 Desember 2023, total liabilitas menurun menjadi Rp232,67 miliar.
Liabilitas jangka pendek tercatat Rp209,81 miliar dan liabilitas jangka panjang
Rp22,86 miliar. Kenaikan terutama berasal dari utang lain-lain pihak berelasi
yang turun menjadi Rp78,76 miliar.
• Pada 31 Desember 2024, total liabilitas Perseroan menurun menjadi Rp192,02
miliar, turun 17,47% dibandingkan 2023. Liabilitas jangka pendek sebesar
Rp167,74 miliar, sedangkan liabilitas jangka panjang naik menjadi Rp24,28
miliar. Penurunan terutama berasal dari berkurangnya utang lain-lain pihak
berelasi menjadi Rp64,48 miliar.
• Per 30 Juni 2025, total liabilitas Perseroan tercatat Rp159,11 miliar, turun
17,14% dibandingkan akhir 2024. Liabilitas jangka pendek mencapai Rp136,05
miliar, sedangkan liabilitas jangka panjang Rp23,06 miliar. Penurunan didorong
oleh berkurangnya uang muka pihak ketiga menjadi Rp62,56 miliar.
Ekuitas
• Pada 31 Desember 2020, total ekuitas Perseroan tercatat sebesar Rp268,04
miliar. Ekuitas ini didominasi oleh modal disetor Rp130,70 miliar, tambahan
modal disetor Rp29,37 miliar, dan kepentingan non pengendali Rp131,28
miliar. Saldo laba masih negatif sebesar Rp23,31 miliar.
• Pada 31 Desember 2021, ekuitas meningkat menjadi Rp286,98 miliar. Kenaikan
terutama berasal dari kepentingan non pengendali yang naik menjadi Rp140,23
miliar, meskipun saldo laba masih negatif sebesar Rp13,32 miliar.
• Pada 31 Desember 2022, ekuitas Perseroan naik menjadi Rp310,45 miliar.
Peningkatan ditopang oleh kepentingan non pengendali sebesar Rp151,74
miliar serta saldo laba yang membaik menjadi negatif Rp1,36 miliar.
• Pada 31 Desember 2023, ekuitas meningkat menjadi Rp316,04 miliar.
Perbaikan terutama karena saldo laba sudah positif Rp118,60 juta dan
kepentingan non pengendali sebesar Rp155,85 miliar.
• Pada 31 Desember 2024, ekuitas Perseroan kembali meningkat menjadi
Rp329,99 miliar. Kenaikan didorong oleh saldo laba positif Rp6,98 miliar dan
kepentingan non pengendali sebesar Rp162,94 miliar.
• Per 30 Juni 2025, total ekuitas mencapai Rp354,05 miliar, naik 7,27%
dibandingkan akhir 2024. Kenaikan signifikan ditopang oleh saldo laba yang
meningkat menjadi Rp19,38 miliar serta kepentingan non pengendali sebesar
Rp174,60 miliar.
14
Page 29
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
2.2.2 Kinerja Laba Rugi
Kinerja Laba Rugi Perseroan selama periode tahun 2020 sampai dengan 30 Juni
2025 adalah sebagai berikut.
Tabel 4 Kinerja Laba Rugi Perseroan (Rp.000)
30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
PENJUALAN 60.513.207 83.395.781 55.985.138 80.804.763 83.521.162 85.537.603
Perseroan
Meubelair - - 5.084.545 - 4.571.451 494.929
Jasa Konstruksi 2.932.538 962.507
Entitas Anak
Unit bangunan 28.900.000 40.209.000 33.849.179 68.322.654 46.569.361 43.620.000
Kaveling tanah 26.240.899 32.721.840 6.921.550 2.948.260 9.413.220 31.091.250
Service charge 5.372.308 10.464.941 10.129.864 9.533.849 20.034.591 9.368.917
BEBAN POKOK PENJUALAN (24.832.530) (38.897.313) (34.040.066) (47.430.288) (51.199.075) (52.261.143)
Perseroan
Meubelair - - (4.973.863) - (6.809.650) (1.378.418)
Entitas Anak
Unit bangunan (14.134.876) (20.289.231) (16.958.156) (38.710.575) (29.437.267) (30.965.734)
Kaveling tanah (7.132.008) (11.292.161) (5.265.022) (2.594.306) (9.535.591) (14.707.773)
Service charge (3.565.647) (7.315.922) (6.843.025) (6.125.407) (5.416.566) (5.209.218)
LABA BRUTO 35.680.677 44.498.468 21.945.072 33.374.475 32.322.087 33.276.461
BEBAN USAHA (13.010.532) (31.911.854) (19.302.478) (13.117.365) (14.337.201) (14.592.431)
Beban penjualan (2.453.685) (1.308.842) (1.724.424) (2.894.114) (2.007.974) (2.618.874)
Gaji, upah dan
tunjangan (1.016.000) (919.823) (931.500) (1.734.155) (1.528.971) (1.402.176)
Pemasaran (498.208) (240.618) (609.705) (344.518) (338.570) (1.056.912)
Transportasi dan
perjalanan dinas (404.815) - - - - -
Lain-lain (534.662) (148.401) (183.219) (815.441) (140.433) (159.787)
Beban umum dan
administrasi (10.556.846) (30.603.012) (17.578.055) (10.223.251) (12.329.228) (11.973.557)
Gaji, upah dan
tunjangan (3.509.939) (9.423.784) (8.393.492) (5.342.506) (5.838.496) (5.665.376)
Pajak dan perizinan (789.041) (3.471.885) (3.655.222) (1.217.786) (2.073.118) (1.419.927)
Perbaikan dan
pemeliharaan (3.158.310) (10.553.554) (915.706) (314.763) (471.133) (730.471)
Penyusutan (812.627) (987.734) (689.076) (701.881) (890.521) (1.001.741)
Asuransi (87.296) (530.947) (463.298) - - -
Jasa Profesional (265.556) (595.459) (458.384) (537.924) (368.249) (410.534)
Cadangan (pembalikan)
imbalan kerja (296.173) (409.122) (387.185) - - (539.519)
Sumbangan dan
entertain (495.248) (2.700.962) (379.091) (664.030) (1.299.527) (593.994)
Amortisasi (96.862) (378.717) (305.360) (103.618) (599.283) (599.283)
Penurunan nilai piutang - - - (410.659) (136.886) (246.886)
15
Page 30
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
30 Juni 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Audit
Lain-lain (1.045.795) (1.550.846) (1.931.240) (930.084) (652.012) (765.825)
Pendapatan lain-lain 4.563.143 5.746.728 6.367.520 4.937.842 3.965.675 5.926.752
Sewa 1.659.142 3.215.812 2.851.467 612.419 608.926 1.083.313
Bagi hasil 767.220 1.407.378 2.068.761 1.483.399 1.039.891 913.179
Jasa perantara 170.291 712.361 - - 497.750 215.600
Bunga Deposito 8.446 217.243 215.358 140.971 69.994 23.847
Keuntungan pembelian
aset tetap 131.010 160.000 - - - -
Laba penjualan aset
tetap - - - - 71.118 2.057.148
Laba penjualan aset hak
guna - 33.438 - - - -
Lain-lain 1.827.033 496 1.231.935 2.701.054 1.677.997 1.633.666
Beban lain-lain (47.386) (334.027) (279.466) (107.521) (1.073.849) (2.094.022)
LABA USAHA 27.185.902 17.999.314 8.730.648 25.087.432 20.876.712 22.516.759
PENGHASILAN (BEBAN)
KEUANGAN LAINNYA (3.324.707) (3.671.782) (2.997.735) 1.605.086 (1.192.266) (9.759.067)
Beban pajak penghasilan
final (1.528.867) (1.946.686) (1.193.932) (2.236.647) (1.987.808) (2.676.649)
Beban keuangan (1.190.138) (2.235.999) (2.297.734) (1.913.627) (3.079.619) (3.340.747)
Bagian laba bersih entitas
asosiasi (605.702) 510.903 493.931 5.755.360 3.875.161 (3.741.671)
LABA SEBELUM PAJAK
PENGHASILAN 23.861.195 14.327.532 5.732.913 26.692.518 19.684.446 12.757.692
BEBAN PAJAK PENGHASILAN 60.208 (577.370) (326.655) (3.072.621) 126.060 (311.289)
LABA TAHUN BERJALAN 23.921.403 13.750.162 5.406.259 23.619.897 19.810.506 12.446.403
PENGHASILAN KOMPREHENSIF
LAIN 140.233 201.819 187.203 (149.855) 81.306 493.758
Pengukuran kembali atas
liabilitas imbalan pasti 179.786 258.742 240.003 (192.122) 104.239 652.899
Pajak penghasilan terkait (39.553) (56.923) (52.801) 42.267 (22.933) (159.141)
LABA KOMPREHENSIF TAHUN
BERJALAN 24.061.637 13.951.981 5.593.461 23.470.042 19.891.813 12.940.161
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
Pendapatan
• Pada tahun 2020, Perseroan membukukan penjualan sebesar Rp85,54 miliar
yang terdiri dari kontribusi penjualan meubelair oleh perusahaan sebesar
Rp494,93 juta, dan jasa konstruksi sebesar Rp962,51 juta, serta kontribusi
utama dari entitas anak yang mencatat penjualan unit bangunan sebesar Rp43,62
16
Page 31
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
miliar, kaveling tanah sebesar Rp31,09 miliar, dan service charge sebesar Rp9,37
miliar. Dengan demikian, porsi terbesar penjualan pada tahun 2020 berasal dari
penjualan unit bangunan dan kaveling tanah yang secara kumulatif menyumbang
lebih dari 87% dari total pendapatan Perseroan.
• Pada tahun 2021, Perseroan membukukan penjualan sebesar Rp83,52 miliar atau
turun 2,36% dibanding tahun 2020. Kontribusi terbesar berasal dari penjualan
unit bangunan sebesar Rp46,57 miliar, disusul service charge Rp20,03 miliar dan
kaveling tanah Rp9,41 miliar. Sementara itu, penjualan meubelair dari
perusahaan induk meningkat menjadi Rp4,57 miliar dibanding Rp494,93 juta
pada tahun sebelumnya.
• Pada tahun 2022, total penjualan turun kembali sebesar 3,25% menjadi Rp80,80
miliar. Seluruh kontribusi penjualan berasal dari entitas anak, dengan dominasi
unit bangunan sebesar Rp68,32 miliar atau 84,55% dari total penjualan.
Penjualan kaveling tanah melemah menjadi Rp2,95 miliar, sementara service
charge relatif stabil di Rp9,53 miliar. Tidak ada penjualan meubelair di tahun ini,
sehingga pendapatan sangat bergantung pada penjualan unit bangunan.
• Pada tahun 2023, kinerja penjualan mengalami penurunan cukup tajam sebesar
30,72% menjadi Rp55,99 miliar. Hal ini terutama disebabkan melemahnya
penjualan unit bangunan menjadi Rp33,85 miliar. Namun, Perseroan masih
memperoleh tambahan dari meubelair sebesar Rp5,08 miliar, serta peningkatan
dari kaveling tanah Rp6,92 miliar dan service charge Rp10,13 miliar. Diversifikasi
sumber pendapatan di luar unit bangunan mulai terlihat pada tahun ini, meski
belum mampu menutupi penurunan besar di segmen utama.
• Pada tahun 2024, Perseroan berhasil mencatatkan pemulihan kinerja yang
signifikan dengan lonjakan penjualan sebesar 48,96% menjadi Rp83,40 miliar.
Kenaikan ini ditopang oleh penjualan kaveling tanah yang naik drastis menjadi
Rp32,72 miliar, serta unit bangunan yang meningkat ke Rp40,21 miliar. Service
charge juga turut memberikan kontribusi Rp10,46 miliar. Dengan kembalinya
aktivitas penjualan unit bangunan dan kaveling tanah, struktur pendapatan
Perseroan menjadi lebih seimbang dibandingkan tahun sebelumnya, meskipun
sudah tidak ada kontribusi dari penjualan meubelair.
• Sampai dengan bulan Juni 2025, Perseroan sudah membukukan penjualan
sebesar Rp60,51 miliar atau setara 72,56% dari capaian tahun 2024. Penjualan
didominasi oleh unit bangunan Rp28,90 miliar dan kaveling tanah Rp26,24
miliar, sedangkan service charge tercatat Rp5,37 miliar. Tidak terdapat penjualan
meubelair dalam periode ini.
Beban Pokok Penjualan dan Laba Bruto
• Pada tahun 2020, beban pokok penjualan Perseroan sebesar Rp52,26 miliar.
Dengan pendapatan Rp85,54 miliar, Perseroan membukukan laba bruto sebesar
Rp33,28 miliar. Margin laba bruto tercatat di kisaran 38,90%, mencerminkan
17
Page 32
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
kontribusi besar dari penjualan unit bangunan dan kaveling tanah yang memiliki
tingkat profitabilitas relatif tinggi.
• Pada tahun 2021, meskipun pendapatan turun 2,36%, beban pokok penjualan
Perseroan terkendali di Rp51,20 miliar, sehingga laba bruto tetap stabil di
Rp32,32 miliar dengan margin 38,70%.
• Pada tahun 2022, beban pokok penjualan menurun menjadi Rp47,43 miliar
dengan pendapatan sedikit lebih rendah. Namun, laba bruto justru meningkat
menjadi Rp33,37 miliar dengan margin 41,30%. Peningkatan ini didorong oleh
kontribusi lebih besar dari penjualan unit bangunan yang memiliki tingkat
keuntungan lebih tinggi.
• Pada tahun 2023, Perseroan mengalami penurunan pendapatan secara signifikan
dari tahun sebelumnya. Beban pokok penjualan ikut turun menjadi Rp34,04
miliar, dan laba bruto terpangkas menjadi Rp21,95 miliar dengan margin 39,20%,
lebih rendah dibandingkan dua tahun sebelumnya. Hal ini mencerminkan adanya
tekanan pada efisiensi serta pelemahan permintaan unit bangunan
• Pada tahun 2024, beban pokok penjualan meningkat kembali menjadi Rp38,90
miliar seiring pemulihan pendapatan. Perseroan berhasil membukukan laba
bruto Rp44,50 miliar. Margin laba bruto meningkat tajam ke 53,3%, level
tertinggi dalam periode lima tahun terakhir. Pencapaian ini menunjukkan
pemulihan penjualan kaveling tanah dan unit bangunan yang memiliki tingkat
profitabilitas lebih baik dibanding segmen lainnya.
• Selama bulan Januari—Juni 2025, Perseroan membukukan pendapatan Rp60,51
miliar dengan beban pokok penjualan Rp24,83 miliar, menghasilkan laba bruto
Rp35,68 miliar. Margin laba bruto mencapai 58,96%. Jika tren ini berlanjut hingga
akhir tahun, potensi pencapaian laba bruto 2025 berpeluang melampaui kinerja
2024.
Beban Usaha dan Laba Usaha
• Tahun 2020, Perseroan mencatat beban usaha sebesar Rp14,59 miliar, yang
terdiri atas beban penjualan Rp2,62 miliar dan beban umum & administrasi
Rp11,97 miliar. Dengan beban usaha tersebut, Perseroan membukukan laba
usaha Rp22,52 miliar, yang juga didukung oleh pendapatan usaha.
• Tahun 2021, beban usaha relatif stabil di kisaran Rp14,34 miliar, dengan
komposisi beban penjualan Rp2,01 miliar dan beban umum & administrasi
Rp12,33 miliar. Namun, peningkatan beban administrasi mendorong penurunan
laba usaha menjadi Rp20,88 miliar, atau terkoreksi sekitar 7,28% dibandingkan
tahun 2020.
• Tahun 2022, beban usaha menurun menjadi Rp13,12 miliar, yang terdiri atas
beban penjualan Rp2,89 miliar dan beban umum & administrasi Rp10,22 miliar.
Efisiensi pada beban administrasi ini mendorong kenaikan signifikan laba usaha
menjadi Rp25,09 miliar, naik 20,17% dari tahun 2021.
18
Page 33
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
• Tahun 2023, terjadi kenaikan beban usaha menjadi Rp19,30 miliar, terutama
berasal dari beban umum & administrasi menjadi Rp17,58 miliar, sementara
beban penjualan turun menjadi Rp1,72 miliar. Kenaikan beban administrasi yang
signifikan ini menekan laba usaha menjadi Rp8,73 miliar, turun 65,20%
dibandingkan 2022.
• Tahun 2024, beban usaha meningkat tajam menjadi Rp31,91 miliar, terdiri dari
beban penjualan Rp1,31 miliar dan beban umum & administrasi Rp30,60 miliar.
Meski beban melonjak hampir dua kali lipat, Perseroan berhasil mencatat
pemulihan laba usaha menjadi Rp17,99 miliar, lebih dari dua kali lipat
dibandingkan tahun 2023, terutama berkat kenaikan pendapatan tahun 2024.
• Selama bulan Januari—Juni 2025, total beban usaha tercatat Rp13,01 miliar, yang
terdiri dari beban penjualan Rp2,45 miliar dan beban umum & administrasi
Rp10,56 miliar. Dengan beban usaha tersebut, Perseroan sudah membukukan
laba usaha Rp27,19 miliar, melampaui capaian sepanjang 2024.
Laba Tahun Berjalan, dan Laba Komprehensif
• Pada tahun 2020, Perseroan mencatat laba tahun berjalan sebesar Rp12,45
miliar, dan laba komprehensif tahun berjalan tercatat sebesar Rp12,94 miliar.
• Pada tahun 2021, kinerja meningkat dengan laba tahun berjalan mencapai
Rp19,81 miliar, naik 59,17% dari 2020. Laba komprehensif tahun berjalan juga
naik menjadi Rp19,89 miliar, atau meningkat 53,72% dibandingkan tahun 2020.
• Pada 2022, laba tahun meningkat menjadi Rp23,62 miliar, tumbuh 19,23% dari
capaian 2021. Laba komprehensif tahun berjalan juga naik menjadi Rp23,47
miliar.
• Pada 2023, Perseroan mengalami penurunan kinerja, laba tahun berjalan turun
menjadi Rp5,41 miliar, turun 77,11% dibanding tahun 2022. Laba komprehensif
tahun berjalan juga terkoreksi menjadi Rp5,59 miliar, turun 76,17%.
• Pada tahun 2024, kinerja Perseroan kembali membaik dengan laba tahun
berjalan naik menjadi Rp13,75 miliar, tumbuh 154,34% dari tahun 2023. Laba
komprehensif tahun berjalan juga naik menjadi Rp13,95 miliar, mencatat
kenaikan 149,43% dibanding tahun 2023.
• Selama bulan Januari—Juni 2025, laba tahun berjalan sudah tercatat Rp23,92
miliar, sudah mencapai 173,97% dari capaian tahun 2024. Laba komprehensif
tahun berjalan juga meningkat ke Rp24,06 miliar, mencerminkan keberlanjutan
tren pemulihan kinerja.
2.2.3 Rasio Keuangan
Berdasarkan atas kinerja keuangan Perseroan per 31 Desember 2020 sampai
dengan tahun 30 Juni 2025, diperoleh hasil analisis rasio sebagai berikut:
19
Page 34
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Tabel 5 Analisis Rasio Keuangan Perseroan
2025
Uraian 2024 2023 2022 2021 2020 Rerata
Juni
A. LIQUIDITY (%)
Current Ratio 270,46% 236,59% 202,25% 193,57% 196,96% 178,67% 213,08%
Quick Ratio 3,74% 1,97% 3,58% 7,55% 5,18% 2,54% 4,09%
Working Capital to Total Assets 45,19% 43,89% 39,10% 37,52% 40,25% 36,40% 40,39%
B. ACTIVITY
Total Assets Turnover (X) 0,12 0,16 0,10 0,15 0,16 0,16 0,14
Inventory Turnover (X) 0,04 0,10 0,09 0,13 0,13 0,13 0,10
Average Days Inventory (Day) 10.321 3.575 4.182 2.919 2.766 2.783 4424,21
Account Receivable Turnover (X) 17,26 47,74 65,30 34,04 21,27 52,72 39,72
Average Collection Period (Day) 21 8 6 11 17 7 11,53
Working Capital Turnover (X) 0,13 0,36 0,26 0,39 0,39 0,44 0,33
C. SOLVABILITY (%)
Total Debt to Equity Ratio 44,94% 58,19% 73,62% 76,09% 83,34% 100,82% 72,83%
Total Debt to Asset Ratio 31,01% 36,79% 42,40% 43,21% 45,46% 50,20% 41,51%
Long Term Debt to Equity Ratio 6,51% 7,36% 7,23% 5,49% 7,23% 7,91% 6,95%
Debt Service Coverage Ratio
(DSCR) 2,22 0,32 0,35 1,71 0,82 4,56 1,66
Interest Coverage Ratio (ICR) 23,61 8,66 4,23 13,53 7,26 7,22 10,75
D. RENTABILITY (%)
Gross Profit Margin 58,96% 53,36% 39,20% 41,30% 38,70% 38,90% 45,07%
Operating Profit Margin 44,93% 21,58% 15,59% 31,05% 25,00% 26,32% 27,41%
Net Profit Margin 39,53% 16,49% 9,66% 29,23% 23,72% 14,55% 22,20%
Rate of Return on Investment 2,33% 2,63% 0,99% 4,32% 3,77% 2,31% 2,72%
Rate of Return on Equity 3,38% 4,17% 1,71% 7,61% 6,90% 4,64% 4,74%
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas menunjukkan rata-rata current ratio sebesar 213,08% dan quick
ratio sebesar 4,09%. Sementara itu, working capital to total assets ratio memiliki
rata-rata sebesar 40,39%. Hal ini menunjukkan bahwa Perseroan memiliki aset
lancar yang cukup likuid untuk membayar kewajiban jangka pendeknya, meskipun
likuiditas sangat dipengaruhi oleh komposisi persediaan.
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan Perseroan dalam memanfaatkan aset
yang dimilikinya untuk menghasilkan kas dan pendapatan. Rata-rata total assets
turnover adalah sebesar 0,14 kali, dengan inventory turnover sebesar 0,10 kali,
sedangkan account receivable turnover sebesar 39,72 kali. Hal ini tercermin dari
average collection period sekitar 12 hari, sementara working capital turnover berada
pada level 0,33 kali. Kondisi ini menunjukkan bahwa Perseroan cukup efisien dalam
mengelola piutang, namun efektivitas pemanfaatan aset secara keseluruhan dan
perputaran persediaan masih rendah. Hal tersebut mengingat karakteristik industri
properti yang bersifat padat modal dengan siklus proyek yang cukup panjang.
20
Page 35
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas menggambarkan kemampuan perusahaan untuk mengembalikan
pinjaman yang diberikan oleh kreditor baik dalam bentuk jangka pendek maupun
jangka panjang. Salah satu rasio solvabilitas adalah debt to equity ratio (DER)
menunjukkan besarnya porsi utang terhadap ekuitas dalam pembiayaan
perusahaan, sedangkan debt to asset ratio (DAR) menunjukkan posisi liabilitas
terhadap aset dalam pembiayaan perusahaan. Rata-rata debt to equity ratio (DER)
tercatat sebesar 72,83%, yang berarti Perseroan relatif lebih banyak menggunakan
ekuitas daripada utang dalam struktur permodalannya. Sementara itu, debt to asset
ratio (DAR) berada pada rata-rata 41,51%, menunjukkan tingkat risiko keuangan
yang moderat karena hampir separuh aset dibiayai melalui utang. Di sisi lain, rata-
rata long term debt to equity ratio sebesar 6,95%, mencerminkan minimnya
ketergantungan Perseroan pada utang jangka Panjang. Selain itu, rata-rata Debt
Service Coverage Ratio (DSCR) sebesar 1,66 kali menunjukkan kemampuan
Perseroan dalam memenuhi kewajiban pembayaran pokok dan bunga utang berada
pada tingkat mencukupi namun tidak memiliki ruang yang tinggi, sedangkan rata-
rata Interest Coverage Ratio (ICR) sebesar 10,75 kali mengindikasikan kemampuan
yang cukup kuat dalam menutup beban bunga dari laba operasi yang dihasilkan.
Rasio Rentabilitas
Rasio rentabilitas menggambarkan kemampuan yang dimiliki perusahaan untuk
menghasilkan sebuah laba. Rata-rata gross profit margin sebesar 45,07%, yang
menunjukkan bahwa hampir separuh pendapatan masih tersisa setelah dikurangi
beban pokok penjualan. Selanjutnya, operating profit margin berada pada rata-rata
27,41%, menandakan bahwa Perseroan mampu menjaga profitabilitas operasional
yang cukup kuat meskipun terdapat beban usaha. Adapun net profit margin rata-
rata sebesar 22,20%, menunjukkan bahwa setelah memperhitungkan seluruh beban
usaha, bunga, dan pajak, Perseroan mampu membukukan laba dari penjualan.
Rata-rata tingkat balikan terhadap total investasi (ROI) adalah sebesar 2,72%,
menunjukkan bahwa Perseroan memberikan sedikit keuntungan dan dapat
menghasilkan laba bersih dari total investasi yang dilakukan. Selain itu, rata-rata
tingkat balikan terhadap ekuitas (ROE) tercatat sebesar 4,74%, yang juga
menunjukkan bahwa Perseroan mampu menghasilkan laba bersih dari jumlah
ekuitas yang diinvestasikan.
2.3 Produk dan Layanan Perseroan
Perseroan menjalankan kegiatan usaha melalui kepemilikan dan pengelolaan
investasi pada entitas anak dan entitas asosiasi. Fokus pengembangan usaha
Perseroan berada di sektor properti. Perseroan melalui entitas anak
mengembangkan kawasan industri di Sentul, Bogor, serta di Cikembar, Sukabumi,
21
Page 36
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Jawa Barat. Adapun proyek-proyek yang telah maupun sedang dikembangkan
meliputi:
Kawasan Industri Sentul
Kawasan Industri Sentul merupakan kawasan yang terletak di Sentul, Bogor, Jawa
Barat. Memiliki akses langsung ke tol Jagorawi. Mulai dibangun sejak tahun 1994
hingga sekarang. Pada saat prospektus ini diterbitkan, lahan 100 hektar di Kawasan
Industri Sentul telah terjual 98%. Sisa dari lahan yang belum terjual akan dibangun
Perseroan Warehouse untuk disewakan kepada calon tenant. Karena terbatasnya
lahan sekitar, untuk pengembangan kawasan lebih lanjut sulit dilakukan sehingga
Perseroan membangun kawasan industri baru di Cikembar, Sukabumi, Jawa Barat.
Gambar 1 Lokasi Kawasan Industri Sentul
Sumber: Google Map
Gambar 2 Denah Kawasan Industri Sentul
Sumber: Manajemen Perseroan
22
Page 37
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Di Kawasan Industri Sentul terdapat sejumlah tenant besar dari berbagai sektor
industri. Beberapa tenant besar yang beroperasi di kawasan tersebut antara lain
Napolly (furnitur plastik), Bigland (produk springbed), AQUA (air minum dalam
kemasan), PT HM Sampoerna Tbk (industri rokok), Bantex (alat tulis dan
perlengkapan kantor), Kedaton 8 (hotel, restoran, dan business lounge), serta
Bigland Hotel (hotel dan convention center).
Fasilitas yang tersedia di Kawasan Industri Sentul antara lain:
- Klinik kesehatan
- Pemadam kebakaran
- Keamanan 24 jam
- Internet fiber optic
- Kapasitas kontainer sampai dengan 40 feet
- Hotel dan Convention Center
- Minimarket
Kawasan Industri Cikembar
Kawasan Industri Cikembar merupakan proyek selanjutnya yang disiapkan. Memiliki
lahan seluas 220 hektar di Cikembar, Sukabumi, Jawa Barat, serta akses langsung
dari exit tol Bocimi. Dengan konsep “Industrial Green Environment Complex”
Kawasan Industri Cikembar menargetkan nol emisi dan energi bersih.
Gambar 3 Lokasi Kawasan Industri Cikembar
Sumber: Google Map
23
Page 38
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Sekitar 70,00% dari lahan akan dibangun untuk mini factory, industrial land lot, dan
residences. Sedangkan 30,00% sisanya akan dibangun fasilitas publik. Fasilitas yang
telah tersedia di kawasan tersebut adalah jalan, kantor administrasi dan kawasan
berikat.
Gambar 4 Master Plan Kawasan Industri Cikembar
Sumber: Manajemen Perseroan
24
Page 39
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
2.4 Teknologi yang Digunakan
Dalam rangka penambahan kegiatan usaha dengan KBLI 64200 (Aktivitas
Perusahaan Holding) dan KBLI 70209 (Aktivitas Konsultasi Manajemen Lainnya),
Perseroan tidak memerlukan teknologi khusus yang bersifat operasional. Sebagai
perusahaan holding, aktivitas utama Perseroan lebih berfokus pada pengelolaan
investasi dan koordinasi strategis dengan entitas anak.
2.5 Pasar yang Dituju
Pasar yang dituju Perseroan sebagai perusahaan holding difokuskan pada investasi
di sektor properti melalui entitas anak yang mengembangkan kawasan industri dan
real estate.
2.6 Pesaing dan Persaingan
Persaingan yang dihadapi Perseroan tidak langsung berasal dari sesama perusahaan
holding, melainkan dari pengembang kawasan industri. Sebagai holding, posisi
Perseroan adalah sebagai investor yang melakukan penyertaan modal pada entitas
anak. Dengan demikian, kompetisi terjadi di tingkat entitas anak yang
mengembangkan kawasan industri. Beberapa pesaing pengembang kawasan
industri di wilayah Jabodetabek dan Jawa Barat antara lain:
• PT Lippo Cikarang Tbk (Cikarang)
• PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk (Bekasi)
• PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (Cikarang)
• PT Suryacipta Swadaya (Karawang dan Subang)
• PT Puradelta Lestari Tbk (Cikarang)
Persaingan terutama terjadi dalam menarik pelaku industri yang mencari lokasi
untuk pabrik maupun gudang, di mana faktor harga kaveling, kualitas bangunan,
infrastruktur pendukung, serta aksesibilitas menjadi kunci utama.
2.7 Pola Bisnis
Dalam kegiatan usahanya sebagai perusahaan holding, Perseroan berfokus pada
pengelolaan investasi di entitas anak dan entitas asosiasi. Sebagai holding,
Perseroan akan memperoleh pendapatan melalui dividen dari entitas anak dan
entitas asosiasi. Perseroan memiliki satu entitas anak dan dua entitas asosiasi yang
beroperasi dalam bidang real estate. Entitas anak, yaitu PT Bogorindo Cemerlang,
telah beroperasi sejak tahun 1994 dengan domisili di Sentul, Bogor serta di
Cikembar, Sukabumi, dengan kepemilikan sebesar 52,50%. Sementara itu, entitas
asosiasi terdiri dari PT Senkuit Internasional Hotel yang telah beroperasi sejak tahun
2014 di Sentul, Bogor dengan kepemilikan 33,00%, serta PT Puri Sentul Permai Tbk
25
Page 40
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
yang telah beroperasi sejak 2011 di Sentul, Bogor, dengan persentase kepemilikan
sebesar 24,00%.
2.8 Strategi Pemasaran
Sebagai perusahaan holding, saat ini Perseroan tidak melakukan kegiatan
pemasaran produk secara langsung karena tidak menghasilkan produk maupun jasa
yang ditujukan kepada konsumen. Seluruh aktivitas pemasaran terkait produk atau
jasa akan dijalankan oleh entitas anak sesuai dengan bidang usahanya, sementara
Perseroan berfokus pada pengelolaan investasi.
2.9 Kebutuhan Produksi atau Operasi
Dalam rencana penambahan kegiatan usaha sesuai dengan KBLI 64200 yaitu
Aktivitas Perusahaan Holding, serta KBLI 70209 yaitu Aktivitas Konsultasi
Manajemen Lainnya, Perseroan tidak menghasilkan produk secara langsung. Oleh
karena itu, Perseroan tidak memiliki kebutuhan atas proses produksi maupun bahan
baku. Seluruh kegiatan operasional terkait produk dan jasa akan dijalankan oleh
entitas anak sesuai dengan bidang usahanya.
2.10 Kebutuhan Manajemen dan Sumber Daya Manusia
Sehubungan dengan rencana penambahan kegiatan usaha, Perseroan akan
mengoptimalkan tenaga kerja yang telah ada untuk memenuhi kebutuhan
manajemen dan sumber daya manusianya. Hingga 30 Juni 2025, Perseroan memiliki
16 karyawan tetap, dengan sebagian besar (12 orang) berada di entitas anak dan 4
orang di tingkat holding yang berfokus pada fungsi strategis pengelolaan investasi
serta koordinasi. Komposisi tersebut terdiri dari 7 manajer, 4 supervisor, dan 5 staf.
Dengan komposisi tersebut, kebutuhan manajemen dan sumber daya manusia saat
ini dinilai memadai untuk mendukung aktivitas Perseroan.
2.11 Hak Atas Kekayaan Intelektual
Terkait Hak Atas Kekayaan Intelektual, sampai dengan laporan ini diterbitkan
diperoleh informasi Hak Atas Kekayaan Intelektual yang telah dimiliki oleh Perseroan
dan entitas anak.
Perseroan
Perseroan memiliki hak kekayaan intelektual berupa Merek terdaftar PLANO dengan
Nomor Registrasi IDM000146629 pada Kelas 20 atas nama PT Cahaya Sakti
Investindo Sukses, yang telah didaftarkan sejak 18 Mei 2006 dan berlaku hingga 18
Mei 2026 (perpanjangan).
26
Page 41
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Entitas Anak
Entitas Anak memiliki hak kekayaan intelektual sebagai berikut:
1. Merek Dagang “Kawasan Industri Cikembar” terdaftar dengan Nomor Registrasi
JID2021088459 pada Kelas 36 atas nama PT Bogorindo Cemerlang, diajukan
pada 15 Desember 2021, dan berlaku hingga Desember 2031.
2. Merek Dagang “Industrial Circuit Cikembar” terdaftar dengan Nomor Registrasi
JID2023066630 pada Kelas 41 atas nama PT Bogorindo Cemerlang, diajukan
pada 2 Agustus 2023, dan berlaku hingga 10 Agustus 2033.
3. Merek Dagang “OCBD Park” terdaftar dengan Nomor Registrasi IDM000689003
pada Kelas 36 atas nama PT Bogorindo Cemerlang, diajukan pada 25 Januari
2016, dan berlaku hingga 25 Januari 2026.
4. Merek Dagang “SMART WAREHOUSE” terdaftar dengan Nomor Registrasi
IDM000795324 pada Kelas 36 atas nama PT Bogorindo Cemerlang, diajukan
pada 26 Agustus 2016, dan berlaku hingga 26 Agustus 2026.
2.12 Peraturan Perundang-undangan yang Terkait
Beberapa peraturan perundangan-undangan yang terkait dengan pengembangan
proyek kegiatan usaha Perseroan, antara lain adalah:
1. Peraturan perundang-undangan terkait penilaian adalah Undang-undang
Nomor 7 Tahun 2021 Tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan.
2. Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 59/PMK.03/2022 tentang Perubahan
atas PMK No. 231/PMK.03/2019 tentang Tata Cara Pendaftaran Penghapusan
NPWP, Pengukuhan dan Pencabutan Pengukuhan Pengusaha Kena Pajak, serta
Pemotongan dan/atau Pemungutan, Penyetoran, dan Pelaporan Pajak Bagi
Instansi Pemerintah.
3. POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Penambahan
Kegiatan Usaha.
4. POJK No. 15/POJK.04/2020 tentang Rencana dan Penyelenggaraan Rapat
Umum Pemegang Saham Perusahaan Terbuka.
5. Peraturan BPS Nomor 2 Tahun 2020 tentang Klasifikasi Baku Lapangan Usaha
Indonesia.
6. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2021 Tentang
Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko.
2.13 Aspek Lingkungan
Tanggung jawab Perseroan di bidang lingkungan hidup tercermin dari komitmen
untuk mencegah segala bentuk pencemaran lingkungan dan ini diwujudkan dengan:
• Menerapkan penggunaan material yang ramah lingkungan;
• Menghemat penggunaan energi;
27
Page 42
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
• Bijak dalam menggunakan air;
• Melakukan pengendalian emisi;
• Mengelola limbah dan sampah secara bertanggung jawab; dan
• Menyediakan sarana pengaduan lingkungan yang efektif dan transparan.
2.14 Faktor Risiko Utama
Risiko utama yang dihadapi oleh Perseroan sebagai perusahaan holding adalah
risiko ketergantungan terhadap kegiatan usaha dan pendapatan kepada perusahaan
anak, penyebab risiko tersebut adalah sebagai perusahaan holding, kinerja
keuangan Perseroan akan bergantung pada distribusi dividen, biaya manajemen,
dan pembayaran lain dari perusahaan anak untuk membayar kewajiban dan dividen.
2.15 Persyaratan Modal dan Strategi Finansial
Pengembangan usaha Perseroan melalui entitas anak direncanakan memerlukan
biaya investasi (capex) sebesar Rp193.695.120.000,-. Dana tersebut akan
digunakan untuk pembebasan lahan, pembangunan gudang, serta pengembangan
infrastruktur kawasan industri di Sentul, Cikembar, dan Tenjo, dengan porsi
terbesar difokuskan pada pengembangan kawasan industri Cikembar. Pemenuhan
kebutuhan modal ini berasal tambahan setoran modal Perseroan kepada entitas
anak yang berasal dari ekuitas hasil pelaksanaan right issue.
28
Page 43
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
3 KELAYAKAN PASAR
3.1 Kondisi Pasar
Perkembangan Ekonomi Global
Ketidakpastian ekonomi global kembali meningkat pasca pengumuman kenaikan
tarif efektif resiprokal Amerika Serikat (AS) ke beberapa negara maju dan
berkembang. Kebijakan kenaikan tarif resiprokal AS yang direncanakan berlaku
mulai 1 Agustus 2025 diprakirakan akan memperlemah prospek pertumbuhan
ekonomi dunia, khususnya di negara maju. Pertumbuhan ekonomi di AS, Eropa, dan
Jepang dalam tren menurun di tengah ditempuhnya kebijakan fiskal ekspansif dan
pelonggaran kebijakan moneter di negara tersebut. Kinerja ekonomi Tiongkok juga
diprakirakan belum kuat, di tengah berbagai strategi diversifikasi ekspor.
Sementara itu, kinerja perekonomian India diprakirakan tetap baik didukung
permintaan domestik. Tekanan inflasi AS masih menurun sehingga mendorong
tetap kuatnya ekspektasi arah penurunan Fed Funds Rate (FFR) ke depan. Sementara
itu, pergerakan arus modal keluar dari AS ke Eropa dan negara berkembang, serta
komoditas yang mengarah safe-haven seperti emas, terus berlanjut sejalan dengan
meningkatnya risiko ekonomi AS, termasuk risiko fiskal. Perkembangan ini
mendorong berlanjutnya pelemahan indeks mata uang dolar AS terhadap mata uang
negara maju (DXY) dan negara berkembang (ADXY).
Tabel 6 Pertumbuhan PDB Dunia
Sumber: Bank Indonesia. *Proyeksi Bank Indonesia
Kondisi Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan Ekonomi
Pada triwulan II 2025, pertumbuhan ekonomi ditopang oleh investasi bangunan
terkait kegiatan di sektor transportasi. Kinerja ekspor juga baik didorong oleh
29
Page 44
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
ekspor berbasis sumber daya alam dan produk manufaktur. Sementara itu,
konsumsi rumah tangga perlu ditingkatkan, tercermin pada pengeluaran yang
masih terbatas. Secara sektoral, lapangan usaha (LU) Pertanian tetap ditopang oleh
kinerja sub sektor LU Perkebunan dan dukungan program Pemerintah, sedangkan
kinerja beberapa LU utama lainnya seperti LU Industri Pengolahan serta LU
Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum belum kuat. Secara spasial,
perekonomian di wilayah Sulawesi, Maluku, dan Papua (Sulampua) diproyeksikan
tumbuh sekitar 5%, sementara wilayah lainnya belum menunjukkan peningkatan.
Tabel 7 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran
Sumber: Bank Indonesia
Tabel 8 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Lapangan Usaha
Sumber: Bank Indonesia
30
Page 45
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Gambar 5 Peta Pertumbuhan Ekonomi Regional Triwulan I 2025
Sumber: Bank Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap baik dan mendukung ketahanan eksternal.
Neraca perdagangan pada Mei 2025 mencatat surplus sebesar 4,3 miliar dolar AS,
meningkat dari surplus April 2025 yang sebesar 0,2 miliar dolar AS. Kinerja positif
ini didukung oleh ekspor komoditas seperti mesin listrik, besi, dan baja. Kinerja
ekspor diperkirakan akan tetap positif berkat perundingan tarif dengan Pemerintah
AS.
Tabel 9 Neraca Pembayaran Indonesia
Sumber: Bank Indonesia. *Angka sementara; **Angka sangat sementara
31
Page 46
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Gambar 6 Grafik Neraca Perdagangan
Sumber: Bank Indonesia
Gambar 7 Grafik Aliran Modal Asing
Sumber: Bank Indonesia. *Angka sementara;**Angka sangat sementara
Gambar 8 Grafik Cadangan Devisa
Sumber: Bank Indonesia
32
Page 47
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Sementara itu, aliran modal asing ke instrumen portofolio domestik terus berlanjut,
didorong oleh prospek ekonomi Indonesia yang baik, imbal hasil instrumen
keuangan yang tinggi, dan pergeseran aliran modal ke negara berkembang seiring
dengan meningkatnya risiko ekonomi di AS. Aliran modal asing ke Surat Berharga
Negara (SBN) pada awal triwulan III 2025 (hingga 14 Juli 2025) tercatat sebesar 0,9
miliar dolar AS, melanjutkan net inflows pada triwulan II 2025 sebesar 1,6 miliar
dolar AS.
Posisi cadangan devisa per akhir Juni 2025 tetap tinggi, yaitu sebesar 152,6 miliar
dolar AS. Jumlah ini setara dengan pembiayaan 6,4 bulan impor atau 6,2 bulan
impor dan pembayaran utang luar negeri pemerintah, dan berada di atas standar
kecukupan internasional yang setara dengan 3 bulan impor.
Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah menguat didukung kebijakan stabilisasi Bank Indonesia serta
berlanjutnya aliran masuk modal asing. Nilai tukar Rupiah pada Juni 2025 (hingga
30 Juni 2025) menguat sebesar 0,34% (ptp) dibandingkan dengan posisi akhir bulan
sebelumnya. Perkembangan terkini hingga pertengahan Juli 2025 (hingga 15 Juli
2025) menunjukkan Rupiah tetap stabil di tengah meningkatnya ketidakpastian
global.
Gambar 9 Indeks Rupiah terhadap USD, Negara Maju kecuali AS, dan Negara
Berkembang
Sumber: Bank Indonesia
Secara umum, perkembangan Rupiah relatif stabil bila dibandingkan dengan
kelompok mata uang negara berkembang mitra dagang utama Indonesia dan
terhadap kelompok mata uang negara maju di luar dolar AS, sehingga tetap
mendukung daya saing ekspor Indonesia. Perkembangan nilai tukar ini didukung
oleh konsistensi kebijakan stabilisasi Bank Indonesia dan berlanjutnya aliran masuk
33
Page 48
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
modal asing, terutama ke instrumen SBN, serta konversi valas ke Rupiah oleh
eksportir pasca penerapan penguatan kebijakan Pemerintah terkait Devisa Hasil
Ekspor Sumber Daya Alam (DHE SDA).
Inflasi
Gambar 10 Grafik Inflasi IHK dan Komponen
Sumber: Bank Indonesia
Gambar 11 Inflasi IHK Provinsi
Sumber: Bank Indonesia
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada Juni 2025 tetap terjaga rendah dan
mendukung stabilitas perekonomian. Inflasi IHK Juni 2025 tercatat rendah 1,87%
(yoy) ditopang inflasi inti yang menurun, inflasi volatile food (VF) yang rendah, dan
inflasi administered prices (AP) yang terkendali. Inflasi inti tercatat turun menjadi
2,37% (yoy), dipengaruhi konsistensi suku bunga kebijakan moneter dalam
mengarahkan ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya serta permintaan yang
lebih rendah. Inflasi kelompok VF masih tercatat rendah 0,57% (yoy) didukung oleh
34
Page 49
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
kecukupan pasokan komoditas pangan utama dan eratnya sinergi pengendalian
inflasi oleh Tim Pengendalian Inflasi Pusat/Daerah (TPIP/TPID) melalui Gerakan
Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP). Sementara itu, inflasi kelompok AP
tetap terkendali 1,34% (yoy), di tengah kenaikan tarif air minum PAM dan cukai hasil
tembakau.
3.2 Pangsa Pasar
Ketersediaan lahan industri semakin menipis, terutama di wilayah yang berdekatan
dengan ibu kota Jakarta, seperti Bekasi, Tangerang, dan Bogor. Di Bekasi, hanya
beberapa kawasan yang mampu mengakomodasi kebutuhan lahan industri skala kecil
hingga menengah, sementara sebagian besar kawasan industri mulai mengalami
kekurangan lahan.
Lebih jauh ke timur Jakarta, ketersediaan lahan lebih memungkinkan di Karawang.
Beberapa kawasan industri yang baru dikembangkan di Karawang masih memiliki
pasokan lahan yang substansial, sehingga cocok untuk perusahaan yang
membutuhkan lahan skala menengah hingga besar. Sementara itu, bagi bisnis yang
menginginkan alokasi lahan yang lebih besar, Purwakarta dan Subang menawarkan
alternatif yang layak. Wilayah ini tidak hanya menawarkan ketersediaan lahan yang
luas tetapi juga didukung oleh percepatan pembangunan infrastruktur, termasuk
pelabuhan yang saat ini sedang dibangun. Selain itu, harga lahan di Purwakarta dan
Subang relatif lebih rendah dibandingkan dengan Karawang atau Bekasi, sehingga
semakin meningkatkan daya tariknya bagi investor.
Pada kuartal keempat tahun 2024, transaksi terbesar terjadi di Karawang New
Industry City, dengan total 36 hektar, terdiri dari 22 hektar penjualan lahan industri
dan 14 hektar penyewaan gudang untuk pabrik baterai kendaraan listrik. Transaksi
terbesar kedua tercatat di Serang, khususnya di kawasan industri Modern Cikande,
dengan empat transaksi seluas 18,15 hektar. Transaksi-transaksi ini didominasi oleh
perusahaan aluminium Tiongkok yang mengakuisisi lahan seluas 15 hektar,
sementara 3 hektar sisanya diakuisisi oleh perusahaan Tiongkok di sektor tiang
pancang dan dua perusahaan lokal yang bergerak di industri kimia dan logam.
Pada wilayah barat, ketersediaan lahan industri di Tangerang juga semakin menipis,
dengan keterbatasan lahan yang menawarkan ketersediaan lahan berskala besar.
Namun, bagi industri yang ingin berekspansi lebih jauh ke arah barat, Serang masih
memiliki potensi pengembangan, terutama di kawasan industri yang baru beroperasi.
Penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan IV 2024 secara tahunan
menunjukkan penurunan. Pada triwulan IV 2024, penjualan properti residensial
mencatat kontraksi pertumbuhan sebesar 15,09%, lebih dalam dibandingkan dengan
kontraksi pada triwulan sebelumnya sebesar 7,14% (yoy). Perkembangan tersebut
didorong oleh penurunan penjualan rumah tipe kecil dan menengah yang masing-
35
Page 50
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
masing tercatat kontraksi sebesar 23,70% (yoy) dan 16,61% (yoy). Sementara itu,
penjualan rumah tipe besar tumbuh 20,44% (yoy) pada triwulan IV 2014.
Sementara itu, di wilayah selatan, khususnya di Bogor, keterbatasan lahan semakin
terasa, mendorong ekspansi industri bergeser ke Sukabumi. Sukabumi muncul
sebagai lokasi yang menarik bagi pertumbuhan industri di selatan Jakarta, didukung
oleh infrastruktur jalan tol yang sudah beroperasi. Meskipun demikian, minat
terhadap industri perluasan ke arah selatan masih lebih rendah dibandingkan dengan
wilayah timur Jabodetabek, yang terus berfungsi sebagai pusat utama pertumbuhan
kawasan industri.
3.3 Kesinambungan
Kawasan industri sangat dipengaruhi oleh industri manufaktur karena keduanya
memiliki hubungan simbiosis. Aktivitas manufaktur Indonesia mengalami
peningkatan signifikan, ditandai dengan ekspansi pada Desember 2024. Sepanjang
tahun 2024, PMI Indonesia menunjukkan dinamika sektor manufaktur, dengan tujuh
kali berada di zona ekspansi dan lima kali di zona kontraksi. Purchasing Managers'
Index (PMI) Indonesia meningkat dari 49,6 pada November menjadi 51,2 pada
Desember 2024. Angka ini merupakan level tertinggi sejak Mei 2024 yang didorong
oleh kenaikan produksi dan permintaan baru, baik dari pasar domestik maupun
internasional, yang meningkat menjelang Hari Raya Natal dan perayaan Tahun Baru.
Di sisi lain, beberapa negara ASEAN dengan ekonomi berbasis manufaktur, seperti
Vietnam dan Malaysia mencatatkan PMI manufaktur yang terkontraksi, dengan PMI
masing-masing berada pada level 49,8 dan 48,6.
Kepala Badan Kebijakan Fiskal, Kementerian Keuangan menyampaikan bahwa
aktivitas manufaktur Indonesia yang kembali ke zona ekspansif menjadi kabar baik
di awal tahun ini, mencerminkan perekonomian Indonesia yang tetap solid di tengah
berbagai tantangan, baik global maupun domestik. Pemerintah semakin optimis
pertumbuhan ekonomi lebih dari 5% untuk tahun 2024 dapat tercapai.
Kuatnya permintaan domestik terhadap produk dalam negeri turut menopang
kinerja sektor manufaktur. Indeks Penjualan Ritel (IPR) mencatat kenaikan 1,7% (yoy)
secara tahunan pada November 2024 (Oktober: 1,5%) dan Indeks Keyakinan
Konsumen (IKK) Bank Indonesia pada November 2024 naik signifikan ke level 125,9
(Oktober: 121,1). Perkembangan indikator tersebut mencerminkan daya beli yang
terus meningkat dan optimisme masyarakat terhadap kondisi ekonomi yang lebih
baik di tengah perkembangan inflasi yang manageable. Selain itu, berdasarkan
komponen PMI, peningkatan jumlah persediaan barang jadi mencerminkan
optimisme pelaku usaha terhadap permintaan atas produk manufaktur Indonesia.
Peningkatan aktivitas manufaktur ini juga diikuti dengan penyerapan tenaga kerja
yang lebih ekspansif.
36
Page 51
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Optimisme konsumen dan pelaku usaha, tercermin dari indeks penjualan ritel,
keyakinan konsumen, dan aktivitas manufaktur yang ekspansif, menjadi modal
penting bagi Indonesia menghadapi tantangan 2025. Konsumsi domestik dan
aktivitas industri tetap menjadi pilar utama pertumbuhan ekonomi. Pemerintah
melalui APBN berkomitmen menjaga momentum ini dengan menciptakan kondisi
yang kondusif, melindungi daya beli masyarakat, dan tetap menjaga level inflasi.
3.4 Potensi Pasar
Perekonomian Indonesia triwulan I 2025 tercatat tumbuh positif sebesar 4,87%
(yoy). Industri sejenis yang memiliki korelasi terhadap kegiatan operasional
Perseroan adalah industri jasa perusahaan yang mengalami pertumbuhan sebesar
9,27% (yoy).
Pemerintah Indonesia menargetkan pertumbuhan ekonomi sebesar 8% dalam
periode 2025—2029, dengan sektor industri sebagai pilar utama. Investasi di
kawasan industri diproyeksikan tumbuh rata-rata 16,75% per tahun, sementara
penyerapan tenaga kerja meningkat sekitar 3,47 juta orang per tahun. Kawasan
industri diharapkan mendorong pertumbuhan ekonomi, dengan target PDB industri
pengolahan non-migas mencapai 8,58% pada 2029.
Pengembangan kawasan industri telah mengalami evolusi dari generasi pertama
hingga generasi keempat. Awalnya dikelola oleh BUMN, kemudian berkembang ke
sektor swasta, lalu menjadi kawasan industri modern, dan kini memasuki era
berbasis industri 4.0. Kebijakan pengembangan difokuskan pada efisiensi logistik,
pemanfaatan sumber daya alam, serta penerapan teknologi tinggi yang ramah
lingkungan dan hemat air.
Strategi industrialisasi dalam RPJMN 2025—2029 mencakup lima fokus utama, yaitu
pengembangan industri prioritas, aglomerasi industri di KI/KEK, akselerasi ekspor,
penguatan industri kecil dan menengah (IKM), serta penerapan industri hijau. Saat
ini, Indonesia memiliki 166 perusahaan kawasan industri dengan luas total 94.171
hektare dan tingkat okupansi 59,72%. Dalam lima tahun terakhir, jumlah kawasan
industri bertambah 50 kawasan baru, meningkat 43,10%.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang stabil sebesar 4,87% (yoy) serta kenaikan
sektor jasa perusahaan sebesar 9,27% menjadi fondasi peningkatan permintaan
terhadap layanan berbasis kawasan industri. Target pemerintah untuk mencapai
pertumbuhan ekonomi hingga 8% pada periode 2025—2029 dan proyeksi
pertumbuhan investasi kawasan industri sebesar 16,75% per tahun menunjukkan
potensi perkembangan sektor-sektor baru yang cukup kuat. Dengan tingkat
okupansi kawasan industri nasional yang masih 59,72% serta penambahan 50
kawasan baru dalam lima tahun terakhir, peluang ekspansi dan diversifikasi ke
sektor-sektor baru diperkirakan semakin besar.
37
Page 52
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Lonjakan Investasi Dorong Penyerapan Lahan Industri
Selama satu dekade terakhir, aktivitas penjualan dan penyewaan lahan industri di
wilayah Jabodetabek telah mencapai rekor tertinggi. Pada tahun 2024, total transaksi
mencapai 427,06 hektar, hampir menyamai puncaknya pada tahun 2014.
Dibandingkan dengan total transaksi pada tahun 2023, terjadi peningkatan hampir
dua kali lipat.
Salah satu pendorong utama lonjakan ini adalah penjualan lahan industri seluas 150
hektar di Subang Smartpolitan kepada produsen kendaraan listrik Tiongkok, BYD.
Transaksi ini berkontribusi signifikan terhadap penyerapan lahan industri secara
keseluruhan. Namun, meskipun transaksi Subang Smartpolitan tidak termasuk, total
transaksi pada tahun 2024 masih melampaui total transaksi pada tahun 2023, yang
menggarisbawahi pesatnya ekspansi sektor kawasan industri.
Gambar 8 Penyerapan Lahan Industri Tahunan (Ha)
Sumber: Colliers International
Gambar 8 Kinerja Penjualan Kawasan Industri Selama Triwulan-IV 2024 (Ha)
Sumber: Colliers International
38
Page 53
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Pada kuartal keempat tahun 2024, transaksi terbesar terjadi di Karawang New
Industry City, dengan total 36 hektar, terdiri dari 22 hektar penjualan lahan industri
dan 14 hektar penyewaan gudang untuk pabrik baterai kendaraan listrik. Transaksi
terbesar kedua tercatat di Serang, khususnya di kawasan industri Modern Cikande,
dengan empat transaksi seluas 18,15 hektar. Transaksi-transaksi ini didominasi oleh
perusahaan aluminium Tiongkok yang mengakuisisi lahan seluas 15 hektar,
sementara 3 hektar sisanya diakuisisi oleh perusahaan Tiongkok di sektor tiang
pancang dan dua perusahaan lokal yang bergerak di industri kimia dan logam.
Selain itu, aktivitas pusat data tetap kuat, terutama di KIIC, tempat transaksi besar
seluas 18 hektar terjadi. Di kawasan industri GIIC, total transaksi mencapai 14,6
hektar pada kuartal keempat 2024, sehingga total kumulatif tahun ini mencapai
59,31 hektar—menjadikannya kawasan dengan transaksi tertinggi kedua setelah
Subang Smartpolitan. Transaksi di GIIC mencakup lahan seluas 7 hektar yang dibeli
oleh perusahaan pusat data, lahan gudang seluas 3 hektar, dan dua lahan seluas total
4,6 hektar yang diakuisisi oleh perusahaan FMCG.
Penjualan lahan industri juga mulai kembali marak di Kota Bukit Indah (Indotaisei)
setelah bertahun-tahun stagnan. Pada kuartal keempat, sebuah perusahaan logistik
berekspansi dengan mengakuisisi lahan seluas 1,65 hektar, sementara produsen alat
musik membeli lahan seluas 5 hektar, sehingga total transaksi di area tersebut
menjadi 6,66 hektar. Di Karawang, Arta Industrial Hill mencatat penjualan seluas 5,3
hektar, terdiri dari 4,3 hektar yang dijual kepada perusahaan tekstil berteknologi
tinggi dan 1 hektar kepada produsen komponen baterai.
Untuk wilayah Bekasi, Jababeka melaporkan total transaksi seluas 5,1 hektar di Q4,
dengan transaksi terbesar adalah pembelian lahan seluas 4 hektar oleh perusahaan
pusat data lokal. Sisa transaksi terdiri dari lahan-lahan kecil yang diakuisisi oleh
perusahaan-perusahaan Indonesia dan Tiongkok di sektor kimia, logistik,
permesinan, dan komponen industri. Sementara itu, Suryacipta di Karawang mencatat
satu transaksi seluas 2,5 hektar, yang dibeli oleh perusahaan bahan bangunan.
Sebuah perusahaan industri makanan yang berbasis di Singapura menyewa lahan
seluas 0,5 hektar di Kota Bukit Indah. Sedangkan pada Bekasi Fajar, hanya tercatat
transaksi kecil seluas 212 meter persegi pada kuartal keempat. Namun, secara
tahunan, total transaksi di Bekasi Fajar mencapai 12,92 hektar pada tahun 2024.
Perkembangan tersebut menunjukkan bahwa pertumbuhan penyerapan lahan
industri tidak hanya ditopang transaksi berskala besar, tetapi juga peningkatan
transaksi di berbagai kawasan strategis yang didorong oleh sektor kendaraan listrik,
pusat data, dan manufaktur. Hal ini mencerminkan permintaan yang semakin
terdiversifikasi dan prospek pertumbuhan kawasan industri yang lebih berkelanjutan.
39
Page 54
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Tren Harga Lahan Industri
Depresiasi nilai tukar rupiah terhadap dolar AS telah memengaruhi harga lahan
industri. Dalam denominasi rupiah, harga lahan tampak lebih rendah dibandingkan
dengan lahan yang harganya dalam USD, meskipun secara riil tetap stabil. Dari kuartal
ketiga hingga keempat tahun 2024, harga di sebagian besar kawasan industri tetap
stabil, kecuali satu kawasan di Karawang yang menaikkan harganya menjadi US$175
per meter persegi, kenaikan sekitar 6% dari periode sebelumnya. Penyesuaian harga
ini didorong oleh peningkatan aktivitas penjualan di kawasan tersebut, yang
menumbuhkan kepercayaan diri para pengelola kawasan untuk menyesuaikan harga.
Sementara itu, di kawasan industri lainnya, tidak terjadi kenaikan harga yang
signifikan, karena sebagian besar penyesuaian telah diterapkan sepanjang tahun
2024. Namun, mengingat tren peningkatan penjualan yang berkelanjutan, masih
terdapat potensi kenaikan harga di tahun-tahun mendatang, terutama di kawasan
industri yang baru dikembangkan dan awalnya menawarkan harga yang lebih
kompetitif. Seiring dengan terus meningkatnya permintaan dan masuknya penyewa
yang lebih besar ke pasar, harga lahan di kawasan yang sedang berkembang ini
kemungkinan akan mengalami penyesuaian.
Mengenai biaya pemeliharaan (biaya layanan), belum ada perubahan signifikan yang
tercatat sejauh ini. Namun, dengan potensi kenaikan upah minimum regional,
beberapa kawasan industri yang masih mempertahankan tarif layanan di bawah
standar mungkin akan segera merevisi biaya mereka untuk menyesuaikan dengan
perubahan ini.
Stabilnya harga lahan industri di sebagian besar kawasan, meskipun terjadi tekanan
nilai tukar, menunjukkan adanya daya tahan pasar yang ditopang oleh permintaan
yang konsisten. Kenaikan harga di Karawang serta potensi penyesuaian harga di
kawasan baru mencerminkan dinamika kompetitif yang dipicu oleh ekspansi sektor-
sektor strategis. Bagi pelaku usaha maupun pengembang, kondisi ini menandakan
perlunya strategi harga yang adaptif serta pengelolaan biaya operasional yang
efisien untuk menjaga daya tarik kawasan, terutama jika kenaikan biaya layanan
mulai diterapkan sejalan dengan peningkatan biaya tenaga kerja.
3.5 Sasaran
Dalam beberapa tahun terakhir, sektor pusat data telah mendominasi penjualan
lahan industri. Pada tahun 2024, total transaksi di sektor ini mencapai 64,59 hektar,
yang mencakup sekitar 19,1% dari total transaksi lahan industri.
Namun, tren yang menonjol pada tahun 2024 adalah dominasi sektor kendaraan
listrik (EV), yang berkontribusi sekitar 41% dari total penjualan lahan industri.
40
Page 55
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Sebagian besar transaksi ini berasal dari investasi besar BYD di Subang
Smartpolitan. Selain itu, industri baterai kendaraan listrik juga mengalami
pertumbuhan yang substansial, sebagaimana tercermin dalam transaksi di
Karawang New Industrial City yang melibatkan produsen baterai Tiongkok, CATL.
CATL mengkhususkan diri dalam pengembangan dan produksi baterai lithium-ion,
terutama untuk kendaraan listrik dan sistem penyimpanan energi. Ke depannya,
ekspansi industri otomotif listrik diperkirakan akan terus meningkat dan semakin
mendominasi pasar lahan industri. Meskipun angka ini sedikit lebih rendah
dibandingkan tahun 2023, perusahaan pusat data tetap menjadi pilar utama yang
mendukung penjualan lahan industri.
Di luar sektor kendaraan listrik, industri otomotif konvensional tetap aktif, dengan
total transaksi mencapai sekitar 30,37 hektar di enam kawasan industri. Industri suku
cadang otomotif juga berkontribusi terhadap pertumbuhan sektor ini. Sementara itu,
industri bahan bangunan menunjukkan permintaan yang kuat terhadap lahan
industri, dengan transaksi terbesar terjadi di Kawasan Industri Krakatau Cilegon,
seluas 23,7 hektar, di samping transaksi yang lebih kecil di kawasan industri lainnya.
Secara keseluruhan, penjualan lahan industri pada kuartal keempat tahun 2024
menunjukkan kinerja yang solid, memberikan dorongan positif bagi pasar lahan
industri secara keseluruhan. Tren pertumbuhan ini diperkirakan akan berlanjut di
tahun-tahun mendatang.
Gambar 8 Penyerapan Kawasan Industri Berdasarkan Sektor Tahun 2024 (%)
Sumber: Colliers International
41
Page 56
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
3.6 Potensi Nilai Pasar
Perseroan diproyeksikan mencatatkan tambahan laba bersih sebesar Rp11,61 miliar
pada tahun 2025, Rp38,93 miliar pada tahun 2026, Rp64,68 miliar pada tahun
2027, Rp91,26 miliar pada tahun 2028, Rp121,61 miliar pada tahun 2029, dan
sebesar Rp163,53 miliar pada tahun 2030. Potensi nilai ini berasal dari konsolidasi
atas keuntungan yang dihasilkan oleh entitas anak Perseroan yang bergerak di
bidang real estate.
3.7 Pesaing Usaha
Persaingan yang dihadapi Perseroan tidak langsung berasal dari sesama perusahaan
holding, melainkan dari pengembang kawasan industri. Sebagai holding, posisi
Perseroan adalah sebagai investor yang melakukan penyertaan modal pada entitas
anak. Dengan demikian, kompetisi terjadi di tingkat entitas anak yang
mengembangkan kawasan industri. Beberapa pesaing pengembang kawasan
industri di wilayah Jabodetabek dan Jawa Barat antara lain:
• PT Lippo Cikarang Tbk (Cikarang)
• PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk (Bekasi)
• PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (Cikarang)
• PT Suryacipta Swadaya (Karawang dan Subang)
• PT Puradelta Lestari Tbk (Cikarang)
Persaingan terutama terjadi dalam menarik pelaku industri yang mencari lokasi
untuk pabrik maupun gudang, di mana faktor harga kaveling, kualitas bangunan,
infrastruktur pendukung, serta aksesibilitas menjadi kunci utama.
3.8 Strategi Pemasaran
Sebagai perusahaan holding, saat ini Perseroan tidak melakukan kegiatan
pemasaran produk secara langsung karena tidak menghasilkan produk maupun jasa
yang ditujukan kepada konsumen. Seluruh aktivitas pemasaran terkait produk atau
jasa akan dijalankan oleh entitas anak sesuai dengan bidang usahanya, sementara
Perseroan berfokus pada pengelolaan investasi.
42
Page 57
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
4 KELAYAKAN TEKNIS
4.1 Kapasitas
Perseroan sebagai perusahaan holding memiliki kapasitas yang memadai dalam
mendukung kegiatan usaha entitas anak di bidang real estate. Kapasitas tersebut
tercermin diantaranya dari pengalaman manajemen lebih dari 20 tahun dalam
industri. Selain itu, Perseroan memberikan dukungan finansial untuk kelancaran
aktivitas pengembangan proyek yang dijalankan oleh entitas anak. Perseroan juga
memastikan bahwa entitas anak memiliki sumber daya manusia, perizinan, dan
infrastruktur yang lengkap untuk melaksanakan kegiatan usaha secara
berkesinambungan. Dengan kombinasi pengalaman, dukungan finansial, dan
sistem pengelolaan yang terstruktur, Perseroan memiliki kapasitas yang memadai
untuk mendukung keberhasilan pengembangan proyek-proyek real estate melalui
entitas anaknya.
4.2 Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya
Bahan Baku Mentah
Dalam rencana penambahan kegiatan usaha, Perseroan tidak memerlukan bahan
baku mentah karena kegiatan usaha yang dijalankan bersifat holding dan
pengelolaan investasi, bukan manufaktur atau produksi, sehingga tidak melibatkan
proses pengolahan bahan baku secara langsung.
Pekerja
Hingga 30 Juni 2025, Perseroan memiliki 16 karyawan tetap, dengan sebagian besar
(12 orang) berada di entitas anak dan 4 orang di tingkat holding yang berfokus pada
fungsi strategis pengelolaan investasi serta koordinasi. Dari sisi level organisasi,
karyawan terdiri atas 7 manajer, 4 supervisor, dan 5 staf.
Tenaga Ahli
Perseroan tidak memiliki tenaga ahli khusus, namun kegiatan usaha didukung oleh
manajemen yang berpengalaman dan memiliki kompetensi memadai dalam
mengelola perusahaan serta entitas anak, sehingga mampu menjalankan
pengembangan usaha secara efektif.
4.3 Proses Produksi dan/atau Operasional
Sebagai perusahaan holding, saat ini Perseroan tidak menghasilkan produk
sehingga tidak memiliki alur proses produksi tersendiri. Adapun berikut merupakan
43
Page 58
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
proses kegiatan usaha pengembangan properti yang dijalankan oleh Entitas Anak
Perseroan.
Gambar 12 Alur Proses Kegiatan Usaha Pengembangan Properti Entitas Anak
Perseroan
Sumber: Manajemen Perseroan
− Persiapan Proyek
Manajemen mempersiapkan seluruh kebutuhan untuk membangun sebuah
kawasan. Dari mulai RAB, masterplan, lahan, perizinan dan segala sesuatu yang
berkaitan.
− Pembangunan Infrastruktur Dasar
Setelah seluruh kebutuhan untuk persiapan proyek siap, dilakukan
pembangunan infrastruktur dasar seperti land clearing, cut and fill,
pembangunan jalan, pembangunan utilitas air dan listrik, dan sarana lainnya
yang diperlukan.
− Penjualan
Setelah infrastruktur dasar jadi, tim marketing melakukan pemasaran terhadap
calon pembeli. Penjualan dapat dilakukan dengan 2 pilihan model penjualan yang
ditawarkan, yaitu penjualan kaveling secara langsung dan sewa kaveling.
Tergantung dari kebutuhan dan keinginan pelanggan.
44
Page 59
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
5 KELAYAKAN POLA BISNIS
5.1 Keunggulan Kompetitif
Perseroan menjalankan kegiatan usaha di bidang industri real estate melalui entitas
anak, dengan mengedepankan sejumlah keunggulan kompetitif yang menjadi
landasan utama dalam pengembangan proyek. Manajemen Perseroan memiliki
pengalaman lebih dari 20 tahun di sektor real estate, yang didukung dengan strategi
pemasaran berupa skema pembayaran fleksibel untuk memberikan kemudahan
bagi konsumen sekaligus meningkatkan daya tarik produk. Perseroan juga
menerapkan konsep “Green Eco” yang berorientasi pada prinsip ramah lingkungan.
Seluruh proyek juga ditunjang dengan perizinan yang lengkap, sehingga
memberikan kepastian hukum dan menjamin kelancaran pelaksanaan
pembangunan maupun penyerahan kepada konsumen. Selain itu, pemilihan lokasi
proyek selalu memperhatikan faktor aksesibilitas, sehingga kawasan yang
dikembangkan mudah dijangkau, memiliki nilai strategis, serta berdaya saing tinggi
di pasar properti.
5.2 Kemampuan Pesaing untuk Meniru Produk
Sebagai perusahaan holding, Perseroan menjalankan kegiatan usaha melalui entitas
anak yang bergerak di bidang real estate. Dalam hal ini, kemampuan pesaing untuk
meniru produk tergolong tinggi, karena lahan industri dan bangunan gudang
memiliki karakteristik serupa. Namun, keunggulan kompetitif entitas anak
Perseroan tidak hanya terletak pada produk fisik, melainkan juga pada penyediaan
layanan kawasan, pengelolaan, serta dukungan infrastruktur yang memadai.
5.3 Kemampuan untuk Menciptakan Nilai
Dengan posisi Perseroan sebagai perusahaan induk yang berfokus pada
pengelolaan investasi serta dukungan pengembangan usaha entitas anak,
Perseroan memiliki kemampuan untuk menciptakan nilai melalui beberapa aspek
sebagai berikut:.
1. Pengembangan kegiatan usaha entitas anak
Perseroan berperan aktif dalam mendukung perluasan kapasitas dan penguatan
daya saing entitas anak, terutama dalam pengembangan kawasan industri. Hal
ini diharapkan dapat memperkuat kesinambungan usaha dan menciptakan nilai
jangka panjang.
45
Page 60
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
2. Diversifikasi sumber pendapatan
Dengan pengembangan kawasan industri yang dikelola entitas anak, Perseroan
berpeluang memperoleh sumber pendapatan baru yang lebih beragam.
Diversifikasi ini memberikan stabilitas usaha serta memperkuat ketahanan
Perseroan dalam menghadapi dinamika pasar.
3. Peningkatan kinerja keuangan
Aktivitas usaha yang dijalankan entitas anak memberikan kontribusi positif
terhadap pendapatan konsolidasi Perseroan. Hal ini pada akhirnya akan
meningkatkan kinerja keuangan dan memberikan nilai tambah bagi pemegang
saham.
Ketiga hal tersebut memberikan kontribusi positif terhadap penciptaan nilai, baik
bagi Perseroan maupun pemegang saham. Dukungan modal ke entitas anak juga
akan memperkuat daya saing, serta meningkatkan kinerja keuangan.
46
Page 61
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
6 KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN
6.1 Ketersediaan Tenaga Kerja
Hingga 30 Juni 2025, Perseroan memiliki 16 karyawan, di mana sebagian besar (12
orang) berada di entitas anak dan 4 orang di tingkat holding yang berfokus pada
fungsi strategis pengelolaan investasi, pengawasan, serta koordinasi dengan entitas
anak. Jumlah tenaga kerja yang ada dinilai memadai untuk menunjang operasional
yang berjalan, sejalan dengan karakteristik usaha holding yang lebih
menitikberatkan pada pengelolaan manajemen dibanding aktivitas operasional
langsung. Perseroan juga berupaya mengoptimalkan kapasitas sumber daya
manusia yang dimiliki melalui penyesuaian tugas, peningkatan kompetensi, serta
pemanfaatan tenaga kerja secara efektif.
6.2 Manajemen Kekayaan Intelektual
Perseroan memahami bahwa pengelolaan kekayaan intelektual merupakan bagian
penting dalam menjaga keberlanjutan usaha dan memperkuat posisi kompetitif di
industri real estate. Untuk itu, Perseroan dan entitas anak secara aktif melakukan
pendaftaran serta perlindungan atas merek dagang yang digunakan dalam kegiatan
usahanya. Saat ini, entitas anak memiliki empat merek terdaftar, yaitu “Kawasan
Industri Cikembar”, “Industrial Circuit Cikembar”, “OCBD Business Park”, dan “Smart
Warehouse”, yang masing-masing telah memperoleh perlindungan hukum sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan dan berlaku sampai dengan jangka
waktu yang ditetapkan. Hak atas merek dagang terlindungi serta dapat digunakan
secara berkesinambungan dalam mendukung kegiatan usaha.
6.3 Manajemen Risiko
Dalam menjalankan kegiatan usaha, Perseroan mungkin menghadapi beberapa
risiko yang dapat memengaruhi kinerja usahanya. Risiko yang mungkin dihadapi
Perseroan adalah sebagai berikut.
1) Risiko Ketergantungan Usaha
Sebagai perusahaan holding, kinerja Perseroan sangat bergantung pada
portofolio investasinya. Ketergantungan yang terlalu besar pada satu sektor,
wilayah, atau entitas tertentu dapat meningkatkan volatilitas pendapatan,
khususnya ketika sektor tersebut menghadapi tekanan pasar atau pengetatan
regulasi. Untuk memitigasi risiko ini, Perseroan dapat membangun portofolio
yang lebih seimbang melalui diversifikasi investasi lintas sektor maupun
wilayah, menetapkan batas eksposur maksimum terhadap satu entitas, serta
melakukan peninjauan berkala atas kontribusi dan kinerja masing-masing
investasi.
47
Page 62
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
2) Risiko Regulasi
Perusahaan holding tidak hanya terikat pada aturan terkait kepemilikan, tetapi
juga terdampak oleh regulasi yang berlaku pada sektor usaha anak perusahaan.
Perubahan kebijakan pemerintah, seperti kenaikan tarif pajak, atau perubahan
aturan lingkungan, dapat menekan profitabilitas anak usaha dan mengurangi
daya tarik investasi. Mitigasinya adalah dengan memperkuat fungsi kepatuhan
di tingkat holding, membangun komunikasi aktif dengan regulator,
berpartisipasi dalam asosiasi industri untuk memahami arah kebijakan, serta
menyiapkan rencana kontinjensi agar anak usaha dapat beradaptasi lebih cepat
terhadap perubahan regulasi.
3) Risiko Manajemen Investasi
Keputusan investasi yang kurang tepat, seperti akuisisi dengan valuasi terlalu
tinggi atau penyertaan modal pada bisnis yang tidak prospektif, berpotensi
mengurangi tingkat pengembalian bagi pemegang saham. Risiko ini juga
muncul ketika proses pengawasan pasca investasi lemah sehingga kinerja anak
usaha tidak sesuai ekspektasi. Untuk mengurangi risiko ini, Perseroan perlu
memperkuat proses analisis dan seleksi investasi dengan melibatkan konsultan
independen. Selain itu, pemantauan kinerja anak usaha harus dilakukan secara
periodik, sehingga langkah korektif dapat segera diambil jika terdapat
ketidaksesuaian dengan target.
4) Risiko Keuangan
Struktur permodalan holding sangat dipengaruhi oleh strategi pendanaan, baik
melalui ekuitas maupun utang. Di sisi lain, risiko likuiditas timbul jika arus
dividen dari anak usaha tidak stabil atau tertunda, sehingga holding mengalami
kesulitan memenuhi kewajiban jangka pendeknya. Untuk memitigasi hal ini,
Perseroan perlu menjaga struktur modal yang optimal dengan rasio utang
terhadap ekuitas yang sehat, dan melakukan diversifikasi sumber pendanaan.
Cadangan kas yang memadai juga harus dijaga untuk menghadapi
ketidakpastian arus kas masuk dari anak usaha.
6.4 Kapasitas dan Kemampuan Manajemen
Manajemen Perseroan memiliki kapasitas dan kemampuan yang memadai dalam
mengelola dan mengembangkan kegiatan usaha sebagai perusahaan holding. Sejak
pendirian pada tahun 1995, Perseroan telah menunjukkan kemampuan untuk
beradaptasi terhadap dinamika usaha, termasuk melalui penambahan bidang usaha
kontraktor umum pada tahun 2016, serta pengembangan portofolio investasi yang
mencakup kawasan industri, pergudangan, dan perhotelan melalui 1 entitas anak
dan 2 entitas asosiasi. Rekam jejak pengelolaan portofolio tersebut mencerminkan
kemampuan manajemen dalam menjaga keberlangsungan usaha, serta
mendiversifikasi sumber pendapatan.
48
Page 63
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Penambahan kegiatan usaha sebagai holding tidak akan mengubah operasional
Perseroan, melainkan memperkuat fungsi utamanya dalam pengelolaan investasi
pada entitas anak dan entitas asosiasi.
6.5 Kesesuaian Struktur Organisasi dan Manajemen
Berkaitan dengan rencana penambahan kegiatan usaha, Perseroan tidak melakukan
perubahan/penambahan terhadap struktur organisasi.
Gambar 13 Struktur Organisasi Perseroan
Sumber: Manajemen Perseroan
49
Page 64
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
7 KELAYAKAN KEUANGAN
Aspek keuangan adalah salah satu aspek yang dikaji dalam studi kelayakan. Kajian
ini menganalisis besaran investasi dan pendapatan pertahunnya sehingga
didapatkan suatu kesimpulan apakah suatu proyek/rencana layak dilaksanakan
ataupun tidak.
Dalam studi kelayakan ini, Penilai mengkaji beberapa hal, diantaranya kebutuhan
investasi, proyeksi keuangan, penentuan tingkat diskonto (discount rate), kelayakan
investasi, dan analisis sensitivitas.
7.1 Biaya Pendirian (Start Up Costs)
Pengembangan usaha Perseroan melalui entitas anak memerlukan biaya investasi
(capex) sebesar Rp193.695.120.000,- yang akan dialokasikan untuk pembebasan
lahan, pembangunan gudang, serta pengembangan infrastruktur kawasan industri
di Sentul, Cikembar, dan Tenjo, dengan fokus terbesar pada Kawasan Industri
Cikembar (KIC).
Tabel 10 Rencana Anggaran Biaya Investasi
Keterangan Rp.000
Pembebasan Lahan, Pembangunan, dan Infrastruktur
a. Pembebasan Lahan KIS 7.000.000
b. Pembebasan Lahan KIC 83.695.120
c. Pembangunan Infrastruktur KIC 63.000.000
d. Pembangunan Gudang untuk Disewakan 30.000.000
e. Pembebasan Lahan & Infrastruktur Area Wisata Tenjo 10.000.000
Total Biaya 193.695.120
7.2 Modal Kerja
Asumsi modal kerja yang diperlukan adalah sebagai berikut:
• Perputaran piutang usaha : 30 hari
• Perputaran utang usaha : 30 hari
Proyeksi Modal Kerja tahun 2025—2030 adalah sebagai berikut:
Tabel 11 Modal Kerja (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
PERHITUNGAN MODAL KERJA
Aset Lancar 387.354.261 504.672.364 566.169.817 586.599.125 615.524.085 683.356.893
Utang Lancar (136.451.956) (131.289.299) (131.940.322) (133.876.747) (136.430.943) (139.208.441)
Modal Kerja 250.902.306 373.383.065 434.229.495 452.722.378 479.093.142 544.148.452
Perubahan Modal Kerja 22.322.508 122.480.759 60.846.430 18.492.882 26.370.764 65.055.310
50
Page 65
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Berdasarkan proyeksi keuangan, modal kerja yang dibutuhkan pada tahun 2025
sampai dengan tahun 2030 berturut-turut adalah sebesar Rp250,90 miliar,
Rp373,38 miliar, Rp434,23 miliar, Rp452,72 miliar, Rp479,09 miliar, dan Rp544,15
miliar.
7.3 Sumber Pembiayaan
Sumber pembiayaan Perseroan berasal dari ekuitas melalui hasil pelaksanaan right
issue. Dalam hal jumlah hasil tersebut tidak mencukupi, Perseroan akan
menggunakan kas internal dan/atau memanfaatkan pendanaan eksternal yang
diperoleh dari bank, lembaga keuangan, maupun sumber lainnya.
7.4 Biaya Operasional
Beban usaha atau operasional pada proyeksi tahun 2025—2030 adalah sebagai
berikut:
Tabel 12 Beban Usaha Perseroan (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Biaya Sales & 2.581.590 13.236.329 16.184.558 25.351.723 34.784.510 53.539.233
Marketing
Biaya Administrasi 10.711.150 26.931.184 33.391.845 40.979.638 49.903.489 60.412.461
& Umum
Biaya Administrasi 1.304.301 2.870.000 3.157.000 3.472.700 3.819.970 4.201.967
& Umum (CSIS)
Biaya Penyusutan 5.400 10.800 10.800 10.800 10.800 10.800
(CSIS)
Jumlah 14.602.441 43.048.313 52.744.203 69.814.860 88.518.769 118.164.461
Sumber: Proyeksi Keuangan
Pada tahun 2025, beban operasional Perseroan diproyeksikan sebesar Rp14,60
miliar dan terus mengalami peningkatan setiap tahun, hingga mencapai Rp118,16
miliar pada tahun 2030.
7.5 Biaya Bahan Baku Mentah
Saat ini Perseroan tidak melakukan kegiatan manufaktur, maka tidak terdapat biaya
untuk bahan baku mentah.
7.6 Asumsi-Asumsi Proyeksi Keuangan
Berikut ini merupakan asumsi-asumsi yang digunakan dalam studi kelayakan.
51
Page 66
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Waktu Operasional
Periode proyeksi dimulai bulan Juli tahun 2025 hingga tahun 2030. Jumlah hari
operasional diasumsikan selama 180 hari pada tahun 2025, selanjutnya selama 360
hari dalam setahun dan diasumsikan tetap selama masa proyeksi.
Struktur Pendapatan
Pendapatan untuk tahun-tahun proyeksi diasumsikan sebagai berikut:
Tabel 13 Proyeksi Pendapatan (Rp.000)
2025
Keterangan 2026 2027 2028 2029 2030
Jul-Des
Penjualan Sentul 32.070.450 16.600.000 - - - -
Penjualan Cikembar 15.849.150 110.000.000 169.000.000 225.000.000 297.000.000 396.000.000
Pendapatan Jasa 6.265.200 12.770.400 13.970.400 14.750.400 15.650.400 17.360.400
Total Pendapatan 54.184.800 139.370.400 182.970.400 239.750.400 312.650.400 413.360.400
Growth 31,28% 31,03% 30,41% 32,21% 31,28%
Sumber: Proyeksi Keuangan
Struktur Biaya
a. Beban Pokok Pendapatan
Beban Pokok Pendapatan pada proyeksi tahun 2025—2030 adalah sebagai
berikut:
Tabel 14 Beban Pokok Pendapatan (to Sales)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Sentul 33,16% 28,36% - - - -
Cikembar 73,44% 34,65% 31,93% 31,41% 33,14% 33,11%
Jasa 58,62% 64,82% 65,18% 67,90% 70,40% 69,81%
Sumber: Proyeksi Keuangan
b. Beban Usaha
Beban usaha pada proyeksi tahun 2025—2030 adalah sebagai berikut:
Tabel 15 Asumsi Beban Usaha
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Biaya Sales & Marketing to Sales 4,76% 9,50% 8,85% 10,57% 11,13% 12,95%
Biaya Administrasi & Umum Growth 25,72% 23,99% 22,72% 21,78% 21,06%
Biaya Administrasi & Umum
(CSIS) Growth 10,02% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
52
Page 67
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Sumber: Proyeksi Keuangan
Pendapatan (Biaya) Non Operasi
Pendapatan (biaya) non operasi pada proyeksi tahun 2025—2030 adalah sebagai
berikut:
Tabel 16 Asumsi Pendapatan (Biaya) Non Operasi
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Pendapatan Lain-lain to Sales 5,01% 3,79% 5,87% 7,52% 8,34% 7,90%
Biaya Lain-lain to Sales -0,07% -0,06% -0,05% -0,04% -0,03% -0,02%
Beban Bunga
Tingkat bunga yang digunakan adalah Kredit Investasi (KI) adalah sebesar 8,92% dan
bunga Kredit Modal Kerja (KMK) adalah sebesar 8,82%, serta leasing sebesar 13,92%.
Khusus untuk asumsi tingkat suku bunga KI, digunakan dalam menghitung cost of
debt yang selanjutnya digunakan dalam menghitung WACC.
Tarif Pajak
Tarif PPh Badan adalah sebesar 22,00% dari penghasilan sebelum pajak (EBT). Hal
ini berdasarkan Undang-undang Nomor 7 Tahun 2021 Tentang Harmonisasi
Peraturan Perpajakan.
Perputaran
Dalam masa proyeksi, diasumsikan piutang usaha tertagih setiap 30 hari, dan utang
usaha dilunasi setiap 30 hari.
7.7 Asumsi dan Pertimbangan Manajemen dalam Penyusunan Proyeksi Keuangan
Asumsi Pertumbuhan Pendapatan
Manajemen berasumsi bahwa pendapatan akan tumbuh rata-rata sebesar 31,23%,
didukung oleh pertumbuhan penjualan lahan komersial yang tumbuh rata-rata
sebesar 79,83%. Pertumbuhan pendapatan juga diperkuat oleh pendapatan jasa
yang diperkirakan tumbuh sebesar 6,78%. Dengan adanya proyeksi penjualan lahan
komersial dan gudang komersial yang disewakan, maka sumber pendapatan service
charge mengalami peningkatan dan akan memberikan kontribusi yang meningkat
setiap tahun.
53
Page 68
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Asumsi Okupansi Gudang Disewakan
Manajemen berasumsi bahwa berdasarkan pengalaman dan perkembangan
investasi asing yang masuk ke Indonesia, mereka membutuhkan gudang siap pakai
untuk menunjang ekspansi investor tersebut. Manajemen berasumsi bahwa tingkat
okupansi gudang komersial yang tersewa mencapai 70-80 persen.
Asumsi Perputaran Piutang
Manajemen berasumsi bahwa kolektibilitas piutang atas pendapatan yang terus
tumbuh dapat dikelola dengan baik, sehingga berasumsi bahwa dalam rentang
jatuh tempo pendapatan akan dapat dibayarkan oleh tenan atau konsumen.
Asumsi Perputaran Hutang
Manajemen berasumsi bahwa segala kewajiban pengadaan lahan, pembangunan
insfrastruktur, beban operasional, dan aktivitas lainnya akan dilakukan dengan
prinsip kehati-hatian dan selalu memperhatikan sumber pendanaannya, sehingga
seluruh pengeluaran tersebut dapat terkelola dengan baik dan terbayarkan sebelum
jatuh tempo kepada supplier ataupun pihak lainnya yang terkait.
Asumsi Harga Beli Lahan
Manajemen memiliki sumber informasi dan sasaran penambahan lahan untuk
memperluas kawasan industri Cikembar, sehingga manajemen berasumsi bahwa
harga beli lahan masih dapat dikendalikan dengan baik, sehingga pertumbuhan
harga beli lahan untuk lima tahun kedepan diperkirakan rata-rata sebesar 13,64%
pertahun.
Asumsi Komposisi Biaya Operasional
Manajemen berasumsi bahwa struktur komposisi beban operasional perusahaan
relatif akan stabil dan sejalan dengan pertumbuhan pendapatan perusahaan.
Manajemen juga akan terus melakukan pengelolaan beban operasional dengan tata
kelola yang baik dan efisien, sehingga beban operasional dapat terkendali dan dapat
membantu meningkatkan profitabilitas perusahaan.
Asumsi Tingkat Bunga Hutang Bank
Manajemen berasumsi bahwa tingkat bunga perbankan akan tetap terkendali
sejalan dengan kebijakan pemerintah yang mendorong pertumbuhan sektor riil
serta dukungan perbankan dalam menyediakan akses pembiayaan yang lebih
mudah.
54
Page 69
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Asumsi Pembagian Dividen
Manajemen berasumsi bahwa dengan mempertimbangkan pencapaian
pertumbuhan pendapatan dan profitabilitas perusahaan, maka diasumsikan akan
melakukan pembagian dividen semaksimal mungkin dengan mempertimbangkan
kondisi cash flow perusahaan dan persetujuan RUPS.
Asumsi Sumber Pendanaan
Manajemen berasumsi bahwa sumber pendanaan untuk menjalankan aktivitas
operasional, aktivitas investasi, dan aktivitas pendanaan serta pengembangan
kegiatan usaha perusahaan, berasal dari dana right issue, dana pinjaman bank, dana
internal dan sumber dana lain yang akan diputuskan manajemen sesuai dengan
kebutuhan yang ada.
7.8 Proyeksi Posisi Keuangan
Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan pada tahun 2025—2030 ditunjukkan pada tabel
berikut ini:
Tabel 17 Proyeksi Posisi Keuangan (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
ASET
Aset Lancar
Kas dan Bank 205.994.920 90.052.437 35.870.671 31.526.622 37.831.667 75.742.640
Piutang Usaha 8.834.478 11.455.101 15.038.663 19.705.512 25.697.293 33.974.827
Piutang lain-lain 930.305 930.305 930.305 930.305 930.305 930.305
Persediaan 366.722.929 481.420.408 539.334.300 555.096.759 578.029.938 637.585.211
Uang muka 2.761.810 2.761.810 2.761.810 2.761.810 2.761.810 2.761.810
Biaya dibayar di muka 5.655.037 5.655.037 5.655.037 5.655.037 5.655.037 5.655.037
Pajak dibayar di muka 2.449.702 2.449.702 2.449.702 2.449.702 2.449.702 2.449.702
Total Aset Lancar 593.349.182 594.724.801 602.040.488 618.125.747 653.355.752 759.099.533
Aset Tidak Lancar
Investasi pada entitas
asosiasi 47.645.362 47.645.362 47.645.362 47.645.362 47.645.362 47.645.362
Aset Tetap
Harga Perolehan 63.882.793 93.882.793 126.882.793 163.182.793 203.112.793 204.762.793
Akumulasi
Penyusutan (10.296.446) (13.783.891) (18.562.097) (25.155.302) (33.500.507) (41.606.659)
Nilai Buku 53.586.348 80.098.902 108.320.697 138.027.492 169.612.286 163.156.135
Properti Investasi 23.576.690 23.576.690 23.576.690 23.576.690 23.576.690 23.576.690
Aset tak berwujud 295.863 295.863 295.863 295.863 295.863 295.863
Aset hak guna 882.267 882.267 882.267 882.267 882.267 882.267
55
Page 70
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Tanah untuk
pengembangan 20.531.419 20.531.419 20.531.419 20.531.419 20.531.419 20.531.419
Aset pajak tangguhan 339.857 339.857 339.857 339.857 339.857 339.857
Total Aset Tidak Lancar 146.857.805 173.370.359 201.592.154 231.298.949 262.883.744 256.427.592
TOTAL ASET 740.206.987 768.095.160 803.632.642 849.424.696 916.239.496 1.015.527.125
LIABILITAS & EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka
pendek 879.436 879.436 879.436 879.436 879.436 879.436
Utang KMK 5.000.000 - - - - -
Utang Usaha 4.230.314 4.200.153 5.183.817 6.631.677 8.994.192 11.771.690
Utang lain-lain 55.839.636 55.681.495 55.681.495 55.681.495 55.681.495 55.681.495
Uang muka penjualan 62.564.982 62.564.982 62.564.982 62.564.982 62.564.982 62.564.982
Beban akrual 484.830 484.830 484.830 484.830 484.830 484.830
Utang pajak 1.767.627 1.767.627 1.767.627 1.767.627 1.767.627 1.767.627
Liabilitas jangka
panjang YJTDS
Utang bank 2.992.737 3.024.285 2.848.126 3.106.858 3.208.367 3.208.367
Utang bank KI 2.658.467 2.686.491 2.530.008 2.759.842 2.850.013 2.850.013
Liabilitas sewa 33.926 - - - - -
Total Liabilitas Jangka
Pendek 136.451.956 131.289.299 131.940.322 133.876.747 136.430.943 139.208.441
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas jangka
panjang setelah
dikurangi bagian
YJTDS
Utang bank 17.873.720 14.849.435 12.001.309 8.894.451 5.686.083 2.477.716
Utang bank KI 17.341.533 14.655.042 12.125.034 9.365.192 6.515.179 3.665.166
Pendapatan diterima
di muka 2.754.929 2.754.929 2.754.929 2.754.929 2.754.929 2.754.929
Liabilitas imbalan
kerja 1.544.804 1.544.804 1.544.804 1.544.804 1.544.804 1.544.804
Total Liabilitas Jangka 39.514.986 33.804.211 28.426.076 22.559.376 16.500.996 10.442.616
Panjang
Ekuitas
Modal Saham 130.700.000 130.700.000 130.700.000 130.700.000 130.700.000 130.700.000
PT Andalan Utama
Bintara 74.800.000 74.800.000 74.800.000 74.800.000 74.800.000 74.800.000
PT Olympic Kapital
Equity 29.760.000 29.760.000 29.760.000 29.760.000 29.760.000 29.760.000
Masyarakat 26.140.000 26.140.000 26.140.000 26.140.000 26.140.000 26.140.000
Tambahan modal
disetor 29.367.882 29.367.882 29.367.882 29.367.882 29.367.882 29.367.882
Tambahan modal
disetor - Right Issue 198.664.000 198.664.000 198.664.000 198.664.000 198.664.000 198.664.000
Saldo laba (Defisit) 25.430.824 45.780.667 66.919.579 93.023.801 129.941.268 183.789.737
Total 384.162.706 404.512.549 425.651.460 451.755.682 488.673.150 542.521.618
56
Page 71
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Kepentingan Non
Pengendali 180.077.339 198.489.102 217.614.784 241.232.889 274.634.407 323.354.450
Total Ekuitas 564.240.045 603.001.650 643.266.244 692.988.572 763.307.557 865.876.069
TOTAL LIABILITAS &
EKUITAS 740.206.987 768.095.160 803.632.642 849.424.696 916.239.496 1.015.527.125
Sumber: Proyeksi Keuangan
Berdasarkan proyeksi keuangan, total aset Perseroan menunjukkan peningkatan
dari Rp740,21 miliar pada 2025 menjadi Rp1,02 triliun pada 2030, didorong oleh
pertumbuhan aset lancar dan aset tidak lancar. Di sisi lain, total liabilitas mengalami
penurunan dari Rp175,97 miliar pada 2025 menjadi Rp149,65 miliar pada 2030.
Sementara itu, ekuitas diproyeksikan tumbuh cukup signifikan dari Rp564,24 miliar
pada 2025 menjadi Rp865,88 miliar pada 2030, sehingga porsi ekuitas terhadap
total aset semakin besar.
Beberapa akun utama yang diperkirakan terdampak, antara lain:
Kas dan setara kas diproyeksikan menurun pada tahap awal proyek karena
kebutuhan pendanaan investasi sebelum kemudian meningkat kembali melalui
penerimaan pendapatan. Pada 2025, kas diperkirakan mencapai Rp205,99 miliar,
yang sebagian besar berasal dari pendanaan right issue. Pada 2026, saldo kas turun
menjadi Rp90,05 miliar akibat investasi pada anak usaha untuk pengembangan
bisnis, dan kembali turun menjadi Rp35,87 miliar pada 2027 karena masih berada
pada fase belanja modal. Selanjutnya, kas diproyeksikan meningkat seiring
bertambahnya pendapatan, dengan posisi mencapai Rp75,74 miliar pada 2028.
Piutang berpotensi meningkat seiring dengan penjualan secara bertahap, ditambah
dengan timbulnya piutang berkala dari pendapatan sewa dan service charge para
tenant kawasan industri. Pada 2025, piutang usaha diproyeksikan sebesar Rp8,83
miliar dan meningkat hingga mencapai Rp33,97 miliar pada 2030.
Persediaan meningkat akibat percepatan land development dan penyiapan kaveling
industri yang siap dipasarkan. Pada 2025, persediaan diproyeksikan sebesar
Rp366,72 miliar dan meningkat hingga mencapai Rp637,59 miliar pada 2030.
Aset tetap meningkat seiring realisasi investasi untuk pembangunan kawasan
industri. Pada 2025, nilai buku aset tetap diproyeksikan sebesar Rp53,59 miliar dan
meningkat hingga mencapai Rp163,16 miliar pada 2030.
57
Page 72
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Utang usaha diperkirakan meningkat akibat pembayaran yang belum jatuh tempo,
diantaranya kepada pemasok material. Pada 2025, utang usaha diproyeksikan
sebesar Rp4,23 miliar dan meningkat hingga mencapai Rp11,77 miliar pada 2030.
Tambahan modal disetor yang diperoleh melalui pendanaan right issue menjadi
sumber utama pembiayaan proyek, dengan total dana sebesar Rp198,66 miliar.
Saldo laba meningkat seiring pertumbuhan laba bersih yang diperoleh. Pada 2025,
saldo laba diproyeksikan sebesar Rp25,43 miliar dan meningkat hingga mencapai
Rp183,79 miliar pada 2030.
7.9 Proyeksi Laba Rugi
Proyeksi Laba Rugi Perseroan tahun 2025—2030 ditunjukkan pada tabel berikut:
Tabel 18 Proyeksi Laba Rugi (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
PENJUALAN 54.184.800 139.370.400 182.970.400 239.750.400 312.650.400 413.360.400
BEBAN POKOK PENJUALAN (25.945.925) (51.101.860) (63.069.772) (80.685.401) (109.429.336) (143.222.224)
% To Sales 47,88% 36,67% 34,47% 33,65% 35,00% 34,65%
LABA (RUGI) KOTOR 28.238.874 88.268.540 119.900.628 159.064.999 203.221.064 270.138.176
Gross Profit Margin 52,12% 63,33% 65,53% 66,35% 65,00% 65,35%
BEBAN USAHA (14.597.041) (43.037.513) (52.733.403) (69.804.060) (88.507.969) (118.153.661)
% To Sales 26,94% 30,88% 28,82% 29,12% 28,31% 28,58%
LABA (RUGI) USAHA -
EBITDA 13.641.834 45.231.027 67.167.225 89.260.938 114.713.095 151.984.516
Operating Profit Margin 25,18% 32,45% 36,71% 37,23% 36,69% 36,77%
BEBAN PENYUSUTAN &
AMORTISASI (1.173.343) (3.487.446) (4.778.205) (6.593.205) (8.345.205) (8.106.152)
PENDAPATAN (BEBAN)
LAIN-LAIN
Pendapatan Lain-lain 2.715.410 5.283.737 10.735.610 18.031.275 26.065.533 32.671.549
Beban Lain-lain (39.970) (83.937) (88.134) (92.541) (97.168) (102.026)
Beban Bunga Bank KI -
Eksisting (948.842) (1.694.120) (1.425.460) (1.165.564) (897.138) (614.401)
Beban Bunga Bank KI (445.915) (1.635.479) (1.396.827) (1.165.960) (927.515) (676.358)
Beban Bunga Bank KMK
- Eksisting (38.788) (77.576) (77.576) (77.576) (77.576) (77.576)
Beban Bunga Bank KMK (110.264) (330.791) - - - -
Pembayaran Bunga
Leasing (4.014) (1.771) - - - -
Biaya Provisi (250.000) - - - - -
TOTAL 877.618 1.460.064 7.747.614 15.529.635 24.066.136 31.201.188
58
Page 73
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
LABA (RUGI) SEBELUM
PAJAK 13.346.108 43.203.646 70.136.633 98.197.368 130.434.025 175.079.552
% To Sales 24,63% 31,00% 38,33% 40,96% 41,72% 42,36%
PAJAK PENGHASILAN
FINAL (1.824.510) (4.442.040) (5.622.040) (7.100.040) (8.990.040) (11.636.040)
LABA (RUGI) BERSIH 11.521.598 38.761.606 64.514.593 91.097.328 121.443.985 163.443.512
Net Profit Margin 21,26% 27,81% 35,26% 38,00% 38,84% 39,54%
Sumber: Proyeksi Keuangan
Pendapatan Perseroan diproyeksikan meningkat dari Rp54,18 miliar pada 2025
menjadi Rp413,36 miliar pada 2030, sejalan dengan pertumbuhan kapasitas usaha.
Laba kotor dan laba usaha juga menunjukkan tren kenaikan seiring dengan
meningkatnya pendapatan, dengan laba usaha yang tumbuh dari Rp13,64 miliar di
2025 menjadi Rp151,98 miliar di 2030. Laba bersih diperkirakan naik signifikan
dari Rp11,52 miliar pada 2025 menjadi Rp163,44 miliar pada 2030.
Beberapa akun utama yang diperkirakan terdampak, antara lain:
Pendapatan terdampak secara positif, diproyeksikan mengalami peningkatan yang
signifikan, didorong oleh penjualan lahan di KIS dan KIC serta pendapatan jasa dari
sewa dan service charge. Pada Juli—Desember 2025, pendapatan Perseroan
diperkirakan mencapai Rp54,18 miliar dan terus tumbuh hingga mencapai
Rp413,36 miliar pada tahun 2030.
Beban Pokok Penjualan meningkat seiring dengan biaya pengembangan serta biaya
pembangunan infrastruktur. Pada Juli—Desember 2025, beban pokok penjualan
diperkirakan sebesar Rp25,95 miliar atau 47,88% dari pendapatan. Dengan rata-
rata proporsi 37,05%, sejalan dengan kenaikan pendapatan, beban pokok penjualan
pada 2030 diproyeksikan mencapai Rp143,22 miliar.
Beban usaha meningkat seiring dengan bertambahnya aktivitas pemasaran,
peningkatan kebutuhan administrasi umum, serta penambahan aset infrastruktur
dan gudang yang akan menghasilkan biaya penyusutan. Pada Juli—Desember 2025,
beban usaha diperkirakan sebesar Rp14,60 miliar atau 26,94% dari pendapatan.
Dengan rata-rata proporsi 28,77%, beban usaha pada 2030 diproyeksikan mencapai
Rp118,15 miliar.
59
Page 74
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
7.10 Proyeksi Arus Kas
Proyeksi Arus Kas Perseroan tahun 2025—2030 ditunjukkan pada tabel berikut ini:
Tabel 19 Proyeksi Arus Kas (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
I. ARUS KAS DARI AKTIVITAS
OPERASI
Penerimaan Usaha 45.350.321 127.915.299 167.931.737 220.044.888 286.953.107 379.385.573
Penerimaan Piutang 1.753.135 8.834.478 11.455.101 15.038.663 19.705.512 25.697.293
Penerimaan dari Pendapatan
Lain-lain 2.411.440 4.699.800 7.767.477 16.970.735 25.066.065 31.264.493
Biaya Operasional (14.597.041) (43.037.513) (52.733.403) (69.804.060) (88.507.969) (118.153.661)
Pajak Final (1.824.510) (4.442.040) (5.622.040) (7.100.040) (8.990.040) (11.636.040)
ARUS KAS NETO DIPEROLEH
DARI (UNTUK) AKTIVITAS 33.093.346 93.970.024 128.798.872 175.150.185 234.226.675 306.557.659
OPERASI
II. ARUS KAS DARI AKTIVITAS
INVESTASI
Penerimaan Deviden PSP 264.000 500.000 500.000 1.000.000 1.000.000 1.500.000
Selisih Kas dari Deviden BC - - 2.380.000 (32.000) (97.700) (194.970)
Aset Untuk Dijual (45.830.750) (165.829.500) (120.000.000) (95.000.000) (130.000.000) (200.000.000)
Aset Untuk Disewakan - (30.000.000) (33.000.000) (36.300.000) (39.930.000) (1.650.000)
ARUS KAS NETO DIPEROLEH
DARI (UNTUK) AKTIVITAS (45.566.750) (195.329.500) (150.120.000) (130.332.000) (169.027.700) (200.344.970)
INVESTASI
III. ARUS KAS DARI AKTIVITAS
PENDANAAN
Penerimaan dari Right Issue 198.664.000 - - - - -
Pinjaman - KI 20.000.000 - - - - -
Pinjaman - KMK 5.000.000 - - - - -
Angsuran Pokok - KI
Eksisting (1.648.300) (2.992.737) (3.024.285) (2.848.126) (3.106.858) (3.208.367)
Angsuran Pokok - KI - (2.658.467) (2.686.491) (2.530.008) (2.759.842) (2.850.013)
Angsuran Pokok - KMK - (5.000.000) - - - -
Pembayaran Hutang Leasing (95.020) (33.926) - - - -
Pembayaran Hutang Pihak
Berelasi (2.158.141) (158.141) - - - -
Pembayaran Bunga - KI
Eksisting (948.842) (1.694.120) (1.425.460) (1.165.564) (897.138) (614.401)
Pembayaran Bunga - KI (445.915) (1.635.479) (1.396.827) (1.165.960) (927.515) (676.358)
Pembayaran Bunga - KMK
Eksisting (38.788) (77.576) (77.576) (77.576) (77.576) (77.576)
Pembayaran Bunga - KMK (110.264) (330.791) - - - -
Pembayaran Bunga Leasing (4.014) (1.771) - - - -
Biaya Right Issue (2.834.500) - - - - -
Pembayaran Deviden - - (10.000.000) (20.000.000) (25.000.000) (30.000.000)
Pembayaran Minority Interest - - (14.250.000) (21.375.000) (26.125.000) (30.875.000)
Biaya Provisi (250.000) - - - - -
60
Page 75
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
ARUS KAS NETO DIPEROLEH
DARI (UNTUK) AKTIVITAS 215.130.216 (14.583.008) (32.860.638) (49.162.234) (58.893.929) (68.301.716)
PENDANAAN
IV. KENAIKAN (PENURUNAN) KAS 202.656.811 (115.942.483) (54.181.766) (4.344.049) 6.305.046 37.910.973
V. KAS AWAL TAHUN 3.338.109 205.994.920 90.052.437 35.870.671 31.526.622 37.831.667
VI. KAS AKHIR TAHUN 205.994.920 90.052.437 35.870.671 31.526.622 37.831.667 75.742.640
Sumber: Proyeksi Keuangan
Proyeksi arus kas Perseroan menunjukkan pola fluktuatif sepanjang periode 2025–
2030. Pada 2025, Perseroan diproyeksikan menerima tambahan kas dari hasil right
issue sehingga kas akhir tahun menjadi Rp205,99 miliar. Pada 2026, kas menurun
seiring realisasi penambahan modal pada entitas anak, sehingga saldo kas turun.
Kas Perseroan diproyeksikan kembali meningkat berkat pertumbuhan arus kas
operasi dan diperkirakan mencapai Rp75,74 miliar pada akhir 2030.
7.11 Analisis Titik Impas
Titik impas atau break even point (BEP) adalah keadaan suatu usaha yang tidak
memperoleh laba dan tidak menderita rugi atau dengan kata lain suatu usaha
dikatakan impas jika jumlah pendapatan ( revenue) sama dengan jumlah biaya, atau
apabila laba kontribusi hanya dapat digunakan untuk menutup biaya tetap saja.
BEP dalam Rupiah dapat diformulasikan sebagai berikut:
Total Biaya Tetap
BEP =
(1- (Total Biaya Variabel))
Penjualan
Berdasarkan persamaan BEP dalam Rupiah, diperoleh BEP dalam Rupiah untuk
masing-masing periode selama masa proyeksi. Nilai BEP dalam rupiah
mencerminkan pendapatan minimal yang diperlukan agar terjadi BEP. Perhitungan
BEP untuk Rupiah pada proyeksi Dengan rencana Penambahan Kegiatan Usaha
adalah sebagai berikut:
61
Page 76
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Tabel 20 Analisis Kelayakan Proyek BEP (Rp.000)
Tahun Penjualan Variable Cost Fixed Cost BEP
2025 54.184.800 25.945.925 14.892.766 28.576.265
2026 139.370.400 51.101.860 45.064.895 71.154.597
2027 182.970.400 63.069.772 49.763.994 75.940.703
2028 239.750.400 80.685.401 60.867.631 91.742.614
2029 312.650.400 109.429.336 72.787.039 111.980.994
2030 413.360.400 143.222.224 95.058.624 145.456.934
BEP Rata-rata (Rp.000) 87.475.351
BEP Rata-rata (%) 42,43%
Sumber: Proyeksi Keuangan
Nilai BEP menunjukkan tren kenaikan dari Rp28,58 miliar pada tahun 2025 menjadi
Rp145,46 miliar pada tahun 2030, dengan rata-rata BEP sebesar Rp87,48 miliar
atau setara 42,43% dari proyeksi penjualan. Hal ini mengindikasikan bahwa proyeksi
penjualan mampu melampaui titik impas pada periode proyeksi.
7.12 Analisis Likuiditas, Solvabilitas dan Profitabilitas
Analisis likuiditas adalah analisis keuangan yang dilakukan dengan menghitung
rasio likuiditas untuk mengukur kemampuan perusahaan dalam memenuhi
kewajiban keuangan jangka pendek dengan menggunakan aset lancar.
Tabel 21 Analisis Likuiditas
Working Capital to
Tahun Current Ratio Quick Ratio
Total Assets Ratio
2025 434,84% 157,44% 61,73%
2026 452,99% 77,32% 60,34%
2027 456,30% 38,59% 58,50%
2028 461,71% 38,27% 57,01%
2029 478,89% 46,56% 56,42%
2030 545,30% 78,82% 61,04%
Rata-rata 471,67% 72,83% 59,17%
Dari tabel di atas terlihat bahwa adanya peningkatan dari rasio likuiditas sampai
dengan tahun 2030.
Analisis solvabilitas adalah rasio yang berfungsi menilai kemampuan perusahaan
dalam melunasi semua kewajibannya, baik dalam jangka pendek, maupun jangka
Panjang dengan jaminan aset atau kekayaan yang dimiliki perusahaan.
62
Page 77
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Tabel 22 Analisis Solvabilitas
Tahun Debt to Equity Ratio Debt to Assets Ratio
2025 30,83% 23,56%
2026 27,05% 21,29%
2027 24,63% 19,76%
2028 22,30% 18,23%
2029 19,79% 16,52%
2030 17,07% 14,58%
Rata-rata 23,61% 18,99%
Dari tabel di atas terlihat bahwa adanya penurunan dari rasio solvabilitas, hal ini
dikarenakan adanya penyelesaian kewajiban sampai dengan tahun 2030.
Analisis profitabilitas adalah analisis untuk mengetahui kemampuan perusahaan
dalam usahanya mendapatkan laba (profit) dari pendapatan (earning) terkait
penjualan. Jenis-jenis rasio profitabilitas dipakai untuk memperlihatkan seberapa
besar laba atau keuntungan yang diperoleh dari kinerja suatu perusahaan.
Tabel 23 Analisis Profitabilitas
Tahun Operating Profit Margin Net Profit Margin
2025 23,01% 21,26%
2026 29,95% 27,81%
2027 34,10% 35,26%
2028 34,48% 38,00%
2029 34,02% 38,84%
2030 34,81% 39,54%
Rata-rata 31,73% 33,45%
Dari tabel di atas diketahui selama tahun-tahun proyeksi rata-rata operating profit
margin dan net profit margin masing-masing sebesar 31,73% dan 33,45%.
7.13 Tingkat Imbal Balik Investasi
Return on Investment (ROI) adalah rasio yang menunjukkan hasil dari jumlah aktiva
yang digunakan dalam perusahaan atau suatu ukuran tentang efisiensi manajemen.
Rasio ini menunjukkan hasil dari seluruh aktiva yang dikendalikan dengan
mengabaikan sumber pendanaan. Dengan ROI, Perseroan dapat mengetahui
seberapa efisien perusahaan guna memanfaatkan aktiva untuk kegiatan operasional
dan dapat memberikan informasi ukuran profitabilitas Perseroan.
Berikut adalah ROI yang diproyeksikan atas kegiatan usaha Perseroan:
63
Page 78
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Tabel 24 Return on Investment
Laba Bersih Total Aset
Tahun ROI
(Rp.000) (Rp.000)
2025 11.521.598 740.206.987 1,56%
2026 38.761.606 768.095.160 5,05%
2027 64.514.593 803.632.642 8,03%
2028 91.097.328 849.424.696 10,72%
2029 121.443.985 916.239.496 13,25%
2030 163.443.512 1.015.527.125 16,09%
Rata-rata 9,12%
ROI Perseroan pada tahun 2025—2030 diproyeksikan meningkat setiap tahunnya
seiring dengan peningkatan laba bersih dan total aset Perseroan. rata-rata ROI
Perseroan diproyeksikan sebesar 9,12%.
7.14 Penetapan Tingkat Diskonto
Faktor diskonto yang digunakan adalah Weighted Average Cost of Capital yang
dihitung dengan rumus sebagai berikut.
WACC = (Kd*(1-t)* % Debt) + (Ke* % Equity)
Keterangan:
WACC = Weighted average cost of capital (tingkat biaya tertimbang atas
modal)
Kd Cost of debt (tingkat bunga hutang perusahaan)
Ke = The required rate of return (biaya ekuitas)
T = Tax rate (tarif pajak)
% Debt = Proportion of Debt in the Capital structure (proporsi hutang dalam
struktur kapital)
% Equity = Proportion of Equity in the Capital structure (proporsi ekuitas dalam
struktur kapital)
Berikut adalah asumsi yang digunakan untuk mengestimasi tingkat diskonto yang
akan digunakan dalam Penilaian.
Cost of Debt (tingkat biaya hutang)
Tingkat biaya hutang (cost of debt) diperoleh dengan mempertimbangkan faktor-
faktor sebagai berikut:
• Rata-rata tertimbang tingkat suku bunga efektif atas dana pinjaman investasi
yang akan digunakan yaitu sebesar 8,92%.
• Tingkat pajak yang digunakan adalah sebesar 22,00% berdasarkan tingkat pajak
korporasi di Indonesia (Undang-undang Nomor 1 Tahun 2020 - PPh Badan).
64
Page 79
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Dengan pertimbangan faktor-faktor tersebut, maka tingkat biaya hutang (cost of
debt) yang diaplikasikan dalam laporan ini adalah sebagai berikut:
Kd = i x ((1-T)
Kd = 8,92% x (1-22,00%) = 6,96%
Cost of Equity (biaya modal untuk ekuitas)
Tingkat diskonto untuk ekuitas diperoleh dengan mengaplikasikan Model CAPM
(Capital Asset Pricing Model). Model ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah
bunga bebas risiko ditambah premium untuk menutup risiko sistematis dari
sekuritas saham, dengan formula sebagai berikut:
Ke = Rf + (Rm – Rf) β + Rs
Ke = Rf + (Rp x β) + Rs
Keterangan:
Rf = tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko
Rm = tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rp = market risk premium untuk pasar ekuitas secara keseluruhan
β = ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur secara objektif dari
responsivitas pengembalian perusahaan terhadap pergerakan
pengembalian portofolio pasar
Rs = tingkat kembalian tambahan spesifik untuk Perusahaan
Tingkat biaya modal untuk ekuitas diperoleh dengan mempertimbangkan faktor-
faktor sebagai berikut:
Rf (Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang
dianggap tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Untuk kasus Indonesia,
instrumen bebas risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga Surat Utang Negara
(most active government bond). Dalam penilaian Perseroan digunakan Surat Utang
Negara dengan rata-rata yield adalah sebesar 6,92%. Angka tersebut akan
digunakan sebagai tingkat kembalian bebas risiko (Rf).
Tabel 25 Surat Utang Negara
Bond Maturity Yield
FR0103 15-Jul-35 6,5946%
FR0106 15-Aug-40 6,9466%
FR0107 15-Aug-45 7,0098%
FR0102 15-Jul-54 7,0100%
FR0105 15-Jul-64 7,0589%
Rata-rata 6,9240%
65
Page 80
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Sumber: Direktorat Jenderal Pengelolaan Pembiayaan dan Risiko, Kementerian Keuangan RI,
1 Juli 2025
Rp (Market Risk Premium - MRP), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas
risiko dengan tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas.
Premi risiko pasar (Rm-Rf) atau MRP ditentukan dengan mempertimbangkan kondisi
pasar modal Indonesia sebagai pasar modal yang emerging. Berdasarkan penelitian
yang dilakukan Aswath Damodaran per Juli 2025, diprediksi market risk premium
adalah sebesar 7,03%.
Beta (β), adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta akan
dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity risk premium.
Untuk memperoleh faktor Beta yang sesuai dan akan digunakan dalam perhitungan
Nilai Pasar, kami menggunakan beta pembanding berdasarkan penelitian yang
dilakukan Aswath Damodaran dalam industri Real Estate (Development) per Januari
2025 yaitu rata-rata sebesar 0,96.
Rs (Specific Company Risk Premium). Sebagian dari risiko yang dihadapi oleh
Indonesia telah tercermin dalam perhitungan equity risk premium namun belum
mencerminkan risiko yang berkaitan dengan karakteristik spesifik yang dimiliki oleh
suatu perusahaan. Melihat kondisi saat ini dan rencana usaha yang diproyeksikan
oleh Perseroan, maka kami berpendapat tidak perlu ditambahkan adanya premi
risiko.
Berdasarkan uraian di atas, maka biaya modal ekuitas Perseroan adalah:
Tabel 26 Biaya Modal untuk Ekuitas
Keterangan Biaya Modal untuk Ekuitas
Biaya Modal untuk Ekuitas
a. Risk Free Rate ( Rf ) 6,92%
b. Risk Premium Ekuitas ( Rm ) 7,03%
c. β (Beta) 0,96
c. Specific Risk 0,00%
Biaya Modal untuk Ekuitas-CAPM 13,66%
Credit Default Spread 1,87%
Biaya Modal untuk Ekuitas 11,79%
Pada formulasi di atas, yield tingkat bunga bebas risiko sebenarnya telah
memperhatikan semua risiko pasar, sehingga dalam perhitungan tingkat diskonto
yang berlaku di Indonesia, yield tersebut harus dikoreksi dengan credit default
spread sebesar 1,87%, sehingga biaya modal ekuitas yang diterapkan dalam
penilaian Perseroan menjadi 11,79%.
66
Page 81
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Berdasarkan asumsi tersebut, besarnya Weighted Average Cost of Capital (WACC)
yang kami gunakan sebagai tingkat diskonto dalam penilaian Perseroan adalah
sebesar 8,49% seperti pada tabel berikut.
Tabel 27 Weighted Average Cost of Capital
Jenis Modal Biaya Modal Bobot Tertimbang
Cost of Debt ( Kd = i x (1-T)) 6,96% 68,23% 4,75%
Cost of Equity ( Ke = Rf + ( Rm-Rf ) * Beta 11,79% 31,77% 3,74%
Weighted Average Cost of Capital (WACC) 8,49%
7.15 Analisis Kelayakan Proyek
a. Net Present Value (NPV)
NPV merupakan nilai dari total investasi yang dikeluarkan pada awal periode
setelah ditambah arus kas bersih yang akan diterima oleh Perseroan setiap
tahun sampai akhir tahun periode proyek. Dengan membandingkan antara total
investasi yang dikeluarkan pada awal periode proyek dan total arus kas yang
akan diterima setiap tahun, maka dapat diketahui apabila proyek tersebut
menghasilkan NPV positif maka proyek ini layak dikerjakan apabila
menghasilkan NPV negatif maka proyek ini tidak layak dikerjakan.
𝑇
𝐶𝐹𝑡
𝑁𝑃𝑉 = ∑ − 𝐶𝐹0
(1 + 𝑟)𝑡
𝑡−1
NPV : Net Present Value
CFt : arus kas pada periode t
CF0 : arus kas investasi awal pada periode 0
r : tingkat diskonto
Tabel 28 Perhitungan NPV (Rp.000)
Keterangan FCFF PV FCFF
Arus kas bersih untuk perusahaan (FCFF)
2025 (154.774.367) (148.594.177)
2026 (112.514.514) (99.567.321)
2027 (32.939.215) (26.867.486)
2028 26.838.014 20.177.608
2029 39.003.800 27.029.109
2030 874.083.477 558.320.070
NPV 330.497.803
Discount Factor = 8,49%
b. Internal Rate of Return (IRR)
IRR merupakan nilai tingkat pengembalian investasi pada saat NPV Perseroan
sama dengan 0, yang artinya tingkat pengembalian dan risiko dari total investasi
67
Page 82
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
pada saat ini adalah sama dengan tingkat pengembalian dan risiko pasar.
Sehingga apabila IRR proyek lebih besar dari WACC, maka proyek ini layak
dikerjakan dan apabila IRR proyek lebih kecil dari WACC maka proyek ini tidak
layak dikerjakan.
IRR : Internal Rate of Return
CFt : arus kas pada periode t
CF0 : arus kas investasi awal pada periode 0
r : tingkat diskonto
Tabel 29 Perhitungan IRR
FCFF PV FCFF
Keterangan
(Rp.000) (Rp.000)
Arus kas bersih untuk perusahaan (FCFF)
2025 (154.774.367) (135.717.949)
2026 (112.514.514) (75.861.829)
2027 (32.939.215) (17.076.722)
2028 26.838.014 10.698.383
2029 39.003.800 11.955.045
2030 874.083.477 206.003.073
NPV 0
IRR = 30,05%
c. Profitability Index (PI)
PI merupakan rasio yang digunakan untuk mengetahui nilai tambah dari
investasi yang dilakukan pada awal periode perusahaan. Nilai tambah yang
didapat dari investasi diperhitungkan dengan membagi total investasi proyek
pada awal periode dengan jumlah arus kas yang dihasilkan selama periode
berjalannya proyek. Apabila PI dihasilkan dari suatu proyek sama dengan 1
(satu) maka arus kas dari proyek setiap tahun tidak menghasilkan nilai tambah,
apabila PI lebih besar dari 1 (satu), maka nilai arus kas yang dihasilkan dari
proyek setiap tahun menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan sedangkan PI
lebih kecil dari 1 (satu), maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek setiap
tahun tidak menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan. Dalam menganalisis PI
suatu proyek maka kelayakan dapat dinilai apabila nilai PI lebih dari 1 (satu).
∑ 𝑃𝑉(𝐶𝐹1 )
𝑃𝐼 =
∑ 𝑃𝑉(𝐶𝐹0 )
PI : Profitability Index
CFI : nilai kini seluruh arus kas masuk
68
Page 83
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
CFo : nilai kini seluruh arus kas keluar
Tabel 30 Perhitungan PI
PV FCFF
Keterangan
(Rp.000)
Arus kas bersih untuk perusahaan (FCFF)
Arus kas masuk 863.066.002
Arus kas keluar (532.568.199)
PI 1,62057
d. Payback Period (PP)
Payback Period tidak ada kriteria, hanya menunjukkan tingkat pengembalian
investasi.
Tabel 31 Perhitungan PP
NCF
No Tahun Faktor
(Rp.000)
1 (154.774.367) 2025 0,50
2 (267.288.880) 2026 1,00
3 (300.228.096) 2027 1,00
4 (273.390.082) 2028 1,00
5 (234.386.282) 2029 1,00
6 639.697.196 2030 0,27
Total 4,77
Penambahan Modal -1,00
Total 3,77
Payback Period 3 Tahun 9 Bulan
Perhitungan Payback Period menunjukkan 4,77 tahun. Namun, periode
pengembalian investasi disesuaikan dengan terjadinya penambahan modal,
sehingga Payback Period efektif menjadi 3,77 tahun atau sekitar 3 tahun 9 bulan.
Berdasarkan analisis kelayakan yang telah dilakukan, diperoleh hasil perhitungan
sebagai berikut:
Tabel 32 Analisis Kelayakan Proyek (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028
EBITDA 13.641.834 45.231.027 67.167.225 89.260.938
CASH OUT FLOW
Tax (1.824.510) (4.442.040) (5.622.040) (7.100.040)
Interest ( i x T ) (340.521) (822.742) (637.970) (530.002)
Investment Outlays (250.000) (30.000.000) (33.000.000) (36.300.000)
Investment Outlays (Eksisting) (143.678.661) 0 0 0
Working Capital (22.322.508) (122.480.759) (60.846.430) (18.492.882)
TOTAL (168.416.200) (157.745.541) (100.106.440) (62.422.924)
69
Page 84
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028
NET CASH FLOW (154.774.367) (112.514.514) (32.939.215) 26.838.014
Discount Factor 0,96007 0,88493 0,81567 0,75183
DISCOUNTED CASH FLOW (148.594.177) (99.567.321) (26.867.486) 20.177.608
PROCEED (154.774.367) (267.288.880) (300.228.096) (273.390.082)
PRESENT VALUE KAS MASUK 13.097.111 40.026.233 54.786.202 67.108.997
PRESENT VALUE KAS KELUAR (161.691.289) (139.593.554) (81.653.688) (46.931.389)
Keterangan 2029 2030 Total
EBITDA 114.713.095 952.725.862 1.282.739.980
CASH OUT FLOW
Tax (8.990.040) (11.636.040) (39.614.710)
Interest ( i x T ) (418.490) (301.034) (3.050.759)
Investment Outlays (39.930.000) (1.650.000) (141.130.000)
Investment Outlays (Eksisting) 0 0 (143.678.661)
Working Capital (26.370.764) (65.055.310) (315.568.655)
TOTAL (75.709.295) (78.642.384) (643.042.785)
NET CASH FLOW 39.003.800 874.083.477 639.697.196
Discount Factor 0,69299 0,63875
DISCOUNTED CASH FLOW 27.029.109 558.320.070 330.497.803
PROCEED (234.386.282) 639.697.196
PRESENT VALUE KAS MASUK 79.494.633 608.552.826 863.066.002
PRESENT VALUE KAS KELUAR (52.465.524) (50.232.755) (532.568.199)
INTERNAL RATE OF RETURN, IRR 30,05%
NET PRESENT VALUE, NPV 330.497.803
PROFITABILITY INDEX, PI 1,62057
PAYBACK PERIOD, PP 3 Tahun 9 Bulan
• Net Present Value (NPV) > 0 → Layak
NPV yang dihasilkan adalah sebesar Rp330.497.803.000,-. Dengan demikian,
hasil NPV yang positif atau lebih dari nol menunjukkan bahwa proyek layak
dikerjakan karena memberikan keuntungan.
• Internal Rate of Return (IRR) > Discount Rate → Layak
IRR yang dihasilkan adalah sebesar 30,05%. Hasil IRR berada di atas tingkat
discount rate yang sebesar 8,49%. Dengan demikian, hasil IRR menunjukkan
bahwa proyek layak dikerjakan karena keuntungan lebih besar dari biaya modal
(cost of capital) yang diasumsikan.
• Profitability Index (PI) > 1 → Layak
70
Page 85
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
PI yang diperoleh adalah sebesar 1,62057. Dengan demikian, hasil PI yang lebih
dari 1 menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan karena memberikan
keuntungan dari pengeluaran investasi yang dilakukan.
• Payback Period (PP)
PP yang diperoleh adalah 3 tahun dan 9 bulan. Dengan demikian, Perseroan
mampu mengembalikan seluruh investasi setelah proyek berjalan selama 3 tahun
dan 9 bulan.
7.16 Analisis Sensitivitas
Untuk menguji kepekaan usaha terhadap berbagai faktor yang mempengaruhinya,
maka berikut ini disajikan analisis sensitivitas terhadap kelayakan usaha, yaitu:
− Penjualan turun dengan perubahan kondisi penurunan sebesar 5,00%, 10,00%,
15,00%, dan 20,00%.
− Struktur biaya naik dengan perubahan kondisi kenaikan sebesar 5,00%, 10,00%,
15,00%, dan 20,00%.
− Discount rate naik dengan perubahan kondisi kenaikan sebesar 5,00%, 10,00%,
15,00%, dan 20,00%.
Tabel 33 Perhitungan Analisis Sensitivitas (Rp.000)
Kondisi Perubahan Kondisi
Keterangan
Normal 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
1. PENJUALAN TURUN
Net Present Value (NPV) 330.497.803 304.000.398 277.502.992 251.005.586 224.508.181
Internal Rate of Return (IRR) 30,05% 27,94% 25,91% 23,95% 22,06%
Return On Investment (ROI) 9,12% 8,61% 8,08% 7,52% 6,94%
Profitability Index (PI) 1,62057 1,55551 1,49384 1,43531 1,37969
Payback Period (PP) 3 Th 9 Bln 3 Th 9 Bln 3 Th 10 Bln 3 Th 10 Bln 3 Th 11 Bln
BEP:
a. Rp.000 87.475.351 86.827.161 86.178.970 85.530.780 84.882.590
b. % terhadap pendapatan 42,43% 44,40% 46,58% 49,03% 51,78%
2. STRUKTUR BIAYA NAIK
Net Present Value (NPV) 330.497.803 301.532.907 272.568.010 243.603.114 214.638.218
Internal Rate of Return (IRR) 30,05% 28,35% 26,61% 24,85% 23,06%
Return On Investment (ROI) 9,12% 8,55% 7,95% 7,32% 6,66%
Profitability Index (PI) 1,62057 1,58540 1,54775 1,50736 1,46392
Payback Period (PP) 3 Th 9 Bln 3 Th 9 Bln 3 Th 9 Bln 3 Th 10 Bln 3 Th 10 Bln
BEP:
a. Rp.000 87.475.351 95.104.411 103.184.902 111.759.668 120.877.499
b. % terhadap pendapatan 42,43% 46,15% 50,13% 54,38% 58,94%
3. DISCOUNT RATE NAIK
Net Present Value (NPV) 330.497.803 319.020.038 307.843.023 296.958.025 286.356.595
Internal Rate of Return (IRR) 30,05% 30,05% 30,05% 30,05% 30,05%
Return On Investment (ROI) 9,12% 9,12% 9,12% 9,12% 9,12%
Profitability Index (PI) 1,62057 1,60418 1,58798 1,57199 1,55619
Payback Period (PP) 3 Th 9 Bln 3 Th 9 Bln 3 Th 9 Bln 3 Th 9 Bln 3 Th 9 Bln
71
Page 86
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
Kondisi Perubahan Kondisi
Keterangan
Normal 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
BEP:
a. Rp.000 87.475.351 87.475.351 87.475.351 87.475.351 87.475.351
b. % terhadap pendapatan 42,43% 42,43% 42,43% 42,43% 42,43%
Berdasarkan analisis sensitivitas, pada kondisi normal NPV yang dihasilkan adalah
sebesar Rp330,50 miliar, jika terjadi perubahan terhadap penjualan, dimana
penjualan turun sampai dengan 20,00% maka NPV yang dihasilkan adalah sebesar
Rp224,51 miliar. Apabila terjadi perubahan terhadap struktur biaya, dimana
struktur biaya naik sampai dengan 20,00% maka NPV yang dihasilkan adalah
sebesar Rp214,64 miliar. Sedangkan apabila terjadi perubahan terhadap discount
rate, dimana discount rate naik sampai dengan 20,00% maka NPV yang dihasilkan
adalah sebesar Rp286,37 miliar.
Berdasarkan uji sensitivitas tersebut, kondisi parameter kelayakan usaha akan
terlihat seperti pada grafik di bawah ini.
Gambar 14 Analisis Sensitivitas
Sumber: Proyeksi Keuangan
72
Page 87
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
8 KESIMPULAN
8.1 Kajian Kelayakan Pasar
Dari Kajian Kelayakan Pasar, perekonomian Indonesia triwulan I 2025 tercatat
tumbuh positif sebesar 4,87% (yoy). Ketersediaan lahan industri di sekitar Jakarta
semakin terbatas, terutama di Bekasi, Tangerang, dan Bogor, sehingga ekspansi
bergeser ke wilayah timur seperti Karawang yang masih memiliki pasokan
substansial untuk industri skala menengah besar, serta Purwakarta dan Subang
yang menawarkan lahan luas dengan harga lebih kompetitif dan dukungan
infrastruktur baru. Pada 2024, sektor kendaraan listrik (EV) mendominasi penjualan
lahan industri dengan kontribusi 41% dari total transaksi, dipimpin investasi besar
BYD di Subang Smartpolitan dan CATL di Karawang, sementara sektor pusat data
tetap kuat dengan 64,59 hektar atau 19,1% dari total. Industri otomotif
konvensional menyerap 30,37 hektar di enam kawasan, diikuti permintaan
signifikan dari industri bahan bangunan, termasuk transaksi 23,7 hektar di Kawasan
Industri Krakatau Cilegon. Secara keseluruhan, kinerja kuartal IV 2024 solid dan tren
pertumbuhan lahan industri diperkirakan berlanjut.
Dengan analisis pasar tersebut, maka dapat kami simpulkan bahwa Penambahan
Kegiatan Usaha pada aspek kelayakan pasar adalah layak.
8.2 Kajian Kelayakan Teknis
Dari Kajian Kelayakan Teknis, Perseroan sebagai perusahaan holding memiliki
kapasitas yang memadai dalam mendukung entitas anak di bidang real estate,
didukung pengalaman manajemen lebih dari 20 tahun serta dukungan finansial
untuk kelancaran proyek. Perseroan memastikan entitas anak memiliki sumber daya
manusia, perizinan, dan infrastruktur yang lengkap sehingga kegiatan usaha dapat
berjalan berkesinambungan. Dengan kombinasi pengalaman, dukungan finansial,
serta sistem pengelolaan yang terstruktur, Perseroan mampu mendukung
pengembangan proyek real estate melalui entitas anak. Hingga 30 Juni 2025,
Perseroan memiliki 16 karyawan tetap yang tersebar di posisi manajer, supervisor,
dan staf. Sebagai perusahaan holding, Perseroan tidak menjalankan produksi
langsung, melainkan kegiatan operasional entitas anak. Prosesnya meliputi
persiapan proyek, pembangunan infrastruktur dasar, serta tahap pemasaran dan
penjualan, baik melalui penjualan kaveling langsung maupun sewa kaveling sesuai
kebutuhan pelanggan.
Dengan analisis teknis tersebut, maka dapat kami simpulkan bahwa Penambahan
Kegiatan Usaha pada aspek kelayakan teknis adalah layak.
73
Page 88
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
8.3 Kajian Kelayakan Pola Bisnis
Dari Kajian Kelayakan Pola Bisnis, Perseroan memiliki sejumlah keunggulan
kompetitif yang menjadi landasan kuat dalam menjalankan kegiatan usahanya,
melalui pengalaman manajemen lebih dari 20 tahun, strategi pemasaran dengan
skema pembayaran fleksibel, penerapan konsep ramah lingkungan “ Green Eco,”
perizinan yang lengkap, serta pemilihan lokasi strategis dengan aksesibilitas tinggi.
Kemampuan pesaing untuk meniru produk memang tidak dapat dihindari, sehingga
membuat kegiatan usaha dalam bidang ini menjadi sangat kompetitif. Sebagai
perusahaan holding, Perseroan mampu menciptakan nilai melalui dukungan
pengembangan entitas anak, diversifikasi sumber pendapatan dari kawasan
industri, serta peningkatan kinerja keuangan yang memberikan nilai tambah
berkelanjutan bagi pemegang saham.
Dengan analisis pola bisnis tersebut, maka dapat kami simpulkan bahwa
Penambahan Kegiatan Usaha pada aspek kelayakan pola bisnis adalah layak.
8.4 Kajian Kelayakan Model Manajemen
Dari Kajian Kelayakan Model Manajemen, Sejak berdiri pada 1995, manajemen
Perseroan memiliki kapasitas memadai dalam menjalankan usaha. Perseroan
memiliki 16 karyawan, di mana sebagian besar (12 orang) berada di entitas anak,
sedangkan di tingkat holding hanya terdapat 4 karyawan yang fokus pada fungsi
strategis pengelolaan investasi dan koordinasi. Perseroan juga mengelola kekayaan
intelektual melalui pendaftaran dan perlindungan merek dagang entitas anak,
seperti “Kawasan Industri Cikembar”, “Industrial Circuit Cikembar”, “OCBD Business
Park”, dan “Smart Warehouse”. Dari sisi risiko, Perseroan menghadapi potensi
ketergantungan usaha, regulasi, manajemen investasi, dan risiko keuangan, yang
dimitigasi melalui diversifikasi portofolio, kepatuhan regulasi, seleksi investasi
ketat, serta menjaga struktur modal.
Dengan analisis model manajemen tersebut, maka dapat kami simpulkan bahwa
Penambahan Kegiatan Usaha pada aspek kelayakan model manajemen adalah layak.
8.5 Kajian Kelayakan Keuangan
Dari Kajian Kelayakan Keuangan, analisis kelayakan proyek menunjukkan bahwa
Kegiatan Usaha ini memenuhi kriteria kelayakan dengan variabel-variabel sebagai
berikut:
74
Page 89
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Cahayasakti Investindo Sukses Tbk
• Net Present Value (NPV) > 0 → Layak
NPV yang dihasilkan adalah sebesar Rp330.497.803.000,-. Dengan demikian,
hasil NPV yang positif atau lebih dari nol menunjukkan bahwa proyek layak
dikerjakan karena memberikan keuntungan.
• Internal Rate of Return (IRR) > Discount Rate → Layak
IRR yang dihasilkan adalah sebesar 30,05%. Hasil IRR berada di atas tingkat
discount rate yang sebesar 8,49%. Dengan demikian, hasil IRR menunjukkan
bahwa proyek layak dikerjakan karena keuntungan lebih besar dari biaya modal
(cost of capital) yang diasumsikan.
• Profitability Index (PI) > 1 → Layak
PI yang diperoleh adalah sebesar 1,62057. Dengan demikian, hasil PI yang lebih
dari 1 menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan karena memberikan
keuntungan dari pengeluaran investasi yang dilakukan.
• Payback Period (PP)
PP yang diperoleh adalah 3 tahun dan 9 bulan. Dengan demikian, Perseroan
mampu mengembalikan seluruh investasi setelah proyek berjalan selama 3 tahun
dan 9 bulan.
Dengan analisis keuangan tersebut, maka dapat kami simpulkan bahwa
Penambahan Kegiatan Usaha pada aspek kelayakan keuangan adalah layak.
8.6 Kesimpulan Studi Kelayakan
Dengan demikian, berdasarkan analisis atas Kelayakan Pasar, Kelayakan Teknis,
Kelayakan Pola Bisnis, Kelayakan Model Manajemen, dan Kelayakan Keuangan, dapat
disimpulkan bahwa Penambahan Kegiatan Usaha sesuai dengan KBLI 64200 yaitu
Aktivitas Perusahaan Holding, dan KBLI 70209 yaitu Aktivitas Konsultasi Manajemen
Lainnya adalah layak.
75
Names mentioned 64 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Syarif
p.3 ×2
unresolved
org
Rekan
· Penilai
p.3
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.4 ×2
unresolved
org
ENDANG & REKAN
p.7 ×2
unresolved
org
REKAN Endang Sunardi
p.7
unresolved
org
KJPP Syarif Rekan
p.7
unresolved
org
Endang dan Rekan
p.7 ×2
unresolved
person
Endang Sunardi
p.9
unresolved
person
Meilindra Indriani
p.9
unresolved
person
Toyib Efendi, S.E., M.Ec. Dev.
p.9 ×2
unresolved
person
Kamaludin, S.Pd
p.9
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Syarif
p.15 ×2
unresolved
person
Akuntan Publik Erna
p.16 ×6
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan
p.16 ×11
unresolved
person
Akuntan Publik Sutomo
p.16 ×4
unresolved
person
CPA
p.16 ×4
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang
p.16 ×8
unresolved
person
Akuntan Publik Martinus Arifin
p.17 ×2
unresolved
person
Maria Ekanita
· Sekretaris Perusahaan
p.17
unresolved
org
KJPP
p.18
unresolved
person
Akta Notaris Djurnawati Soetarmono
p.20 ×2
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.20 ×2
unresolved
person
Nitra Reza
· Notaris
p.20 ×3
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
p.21
unresolved
org
PT Sharestar Indonesia
p.21 ×2
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. C
p.22
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. AHU-
p.23
unresolved
org
Menteri Investasi
p.23
unresolved
org
Koordinasi Penanaman Modal
p.23
unresolved
org
PT Bogorindo
p.23
unresolved
org
PT Senkuit
p.23
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya
p.39 ×2
unresolved
org
PT Bogorindo Cemerlang
p.39 ×5
unresolved
org
PT Senkuit Internasional Hotel
p.39
unresolved
org
PT Cahaya Sakti Investindo Sukses
p.40
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.41
unresolved
org
Bank Indonesia
p.43 ×15
unresolved
org
Bank Indonesia Neraca Pembayaran Indonesia Neraca Pembayaran Indonesia
p.45
unresolved
org
Bank Indonesia Gambar
p.46 ×2
unresolved
org
Bank Indonesia Inflasi Indeks Harga Konsumen
p.48
unresolved
org
Kebijakan Fiskal
p.50
unresolved
org
Kementerian Keuangan
p.50
unresolved
org
Bank KI
p.72 ×2
unresolved
org
Bank KMK
p.72 ×2
unresolved
org
Direktorat Jenderal Pengelolaan Pembiayaan dan Risiko
p.80
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.80
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.