Back to announcement
20251210_JRPT_Informasi Transaksi Afiliasi_32012162_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review JRPTSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 82
Page 1
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN
RENCANA TRANSAKSI PENAMBAHAN MODAL
PADA
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA
OLEH
PT JAYA REAL PROPERTY TBK
No. 00037/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025
Tanggal : 8 Desember 2025
1
Page 2
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN
RENCANA TRANSAKSI PENAMBAHAN MODAL
PADA
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA
OLEH
PT JAYA REAL PROPERTY TBK
No. 00037/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025
Tanggal : 8 Desember 2025
Page 3
No. 00037/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025 Bekasi, 8 Desember 2025
SURAT PENGANTAR
Kepada:
PT Jaya Real Property Tbk
CBD Emerald Blok CE/A No. 1, Boulevard Bintaro Jaya,
Kelurahan Parigi, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan,
Banten–Indonesia.
Perihal: Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Penambahan Modal
Dengan hormat,
KJPP Syarif, Endang & Rekan merupakan Kantor Jasa Penilai Publik yang telah memiliki
perizinan dan terdaftar berdasarkan lzin Usaha Kantor Penilai Publik No. 2.12.0113 dan Surat
lzin Penilai Publik No. B-1.12.00340 yang dikeluarkan oleh Menteri Keuangan Republik
lndonesia dan telah terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal di Otoritas Jasa Keuangan
(OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023.
Berdasarkan Surat Perjanjian Kerja No. 0071/SPK/MSE-03/ES/X/2025, tanggal 30 Oktober
2025, kami telah melaksanakan Penilaian untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas
Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh PT Jaya Real Property Tbk (atau selanjutnya
disebut “JRPT”) pada PT Sarana Pembangunan Jaya (atau selanjutnya disebut “SPJ”) yang
merupakan Entitas Anak JRPT seperti yang tertuang dalam laporan ini.
Latar Belakang
Sehubungan dengan Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh JRPT pada SPJ, KJPP Syarif
Endang & Rekan telah ditunjuk oleh JRPT sebagai penilai independen untuk memberikan
laporan pendapat kewajaran atas rencana Transaksi Jual-Beli tersebut.
JRPT memiliki sejumlah saham di SPJ dengan kepemilikan 25,00% dan berencana untuk
menambah sahamnya di SPJ. SPJ berencana menerbitkan Saham baru yang seluruhnya bernilai
nominal Rp175.000.000.000,-. Berdasarkan informasi dari manajemen JRPT, harga
penyetoran Rp12.152.778/saham.
Dalam rangka penambahan saham tersebut, JRPT bermaksud untuk membeli saham SPJ
melalui pelaksanaan Rencana Transaksi, yaitu rencana membeli 3.600 lembar saham dengan
harga Rp12.152.778/saham atau setara total nilai transaksi sebesar Rp43.750.000.000,-.
Berdasarkan kepemilikan terdapat hubungan afiliasi antara para pihak karena Rencana
Transaksi akan dilakukan antara JRPT sebagai pihak yang melakukan penambahan modal
i
Page 4
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
dengan SPJ sebagai pihak penerima penambahan modal. Rencana Transaksi merupakan
transaksi afiliasi, mengingat bahwa JRPT merupakan salah satu pemegang saham dengan
kepemilikan sebesar 25,00% di SPJ.
Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh JRPT pada SPJ memenuhi ketentuan peraturan
tentang transaksi afiliasi sebagaimana didefinisikan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia No. 42/POJK.04/2020, tanggal 20 April 2020 tentang Transaksi Afiliasi
dan Transaksi Benturan Kepentingan (selanjutnya disebut “Peraturan No. 42/POJK.04/2020”
atau “POJK No. 42/2020”) karena dilakukan dengan pihak terafiliasi.
Nilai Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh JRPT pada SPJ adalah sebesar
Rp43.750.000.000,-. Total nilai Rencana Transaksi tersebut setara 0,41% dari ekuitas JRPT
berdasarkan Laporan Limited Review Akuntan Publik Independen per 30 September 2025 yang
sebesar Rp10.652.139.036.000,-.
Rencana Transaksi tidak memenuhi ketentuan mengenai transaksi material sebagaimana
didefinisikan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
No. 17/POJK.04/2020, tanggal 20 April 2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha (selanjutnya disebut “Peraturan No. 17/POJK.04/2020” atau “POJK No.
17/2020”) karena nilai rencana transaksi kurang dari 20,00% ekuitas JRPT per 30 September
2025.
Nomor dan Tanggal Laporan Penilaian
Kami telah menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dengan Laporan
No. 00037/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025, tanggal 8 Desember 2025.
Tanggal Penilaian
Tanggal Penilaian dalam laporan Pendapat Kewajaran ini adalah per 30 September 2025.
Objek Penilaian
Objek Pendapat Kewajaran dalam penugasan ini adalah rencana transaksi Penambahan Modal
milik oleh JRPT pada SPJ.
Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Kewajaran
Maksud dan tujuan dari laporan penilaian ini adalah pemberian Pendapat Kewajaran atas
rencana transaksi Penambahan Modal JRPT pada SPJ. Pendapat kewajaran ini diberikan dalam
rangka memenuhi Peraturan No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan dan Peraturan No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha.
ii
Page 5
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Pendekatan dan Metode
Pendekatan dan Metode dalam penyusunan laporan Pendapat Kewajaran ini, diantaranya
adalah:
a. Analisis transaksi;
b. Analisis kualitatif dan analisis kuantitatif atas rencana transaksi;
c. Analisis atas kewajaran nilai transaksi; dan
d. Analisis atas faktor lain yang relevan.
Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini
adalah:
• Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
• Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam
Pendapat Kewajaran.
• Dalam menyusun laporan ini, penilai mengandalkan keakuratan dan kelengkapan
informasi yang disediakan oleh JRPT atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia
untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan.
• Penilai menggunakan proyeksi keuangan sebelum dan setelah Rencana Transaksi serta
Proforma Laporan Keuangan yang disampaikan oleh JRPT dengan mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan dan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).
• Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan
yang telah disesuaikan.
• Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional JRPT.
• Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan kesimpulan yang
dihasilkan.
• Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum objek Pendapat Kewajaran dari
pemberi tugas.
Selanjutnya kami jelaskan bahwa pada Pendapat Kewajaran ini kami tidak menerapkan asumsi
khusus.
Kesimpulan
A. Analisis Transaksi
Pihak-pihak yang terkait dalam Rencana Transaksi antara lain:
• PT Jaya Real Property Tbk (JRPT) sebagai pihak yang melakukan penambahan modal;
dan
• PT Sarana Pembangunan Jaya (SPJ) sebagai pihak penerima penambahan modal.
iii
Page 6
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Rencana Transaksi yang akan dilakukan merupakan Transaksi Afiliasi sebagaimana
dimaksud dalam Peraturan No. 42/POJK.04/2020, karena dilakukan dengan pihak yang
merupakan pihak terafiliasi dengan JRPT. Namun, Rencana Transaksi ini bukan
merupakan transaksi yang mengandung benturan kepentingan sebagaimana dimaksud
dalam POJK No. 42/2020 karena tidak terdapat perbedaan antara kepentingan ekonomis
Perusahaan dan kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi, anggota Dewan
Komisaris, Pemegang Saham Utama, atau pengendali yang dapat merugikan Perusahaan.
Dari sisi materialitas, persentase nilai transaksi terhadap ekuitas adalah sebesar 0,41%.
Suatu transaksi dikategorikan sebagai transaksi material apabila nilai transaksi sama
dengan 20% atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka. Dengan demikian, Rencana
Transaksi tidak termasuk transaksi material sesuai dengan Peraturan
No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.
B. Analisis Kualitatif
Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh JRPT pada SPJ adalah untuk memperkuat
struktur permodalan entitas anak sehingga SPJ memiliki kapasitas yang lebih memadai
dalam mengembangkan usahanya. Melalui penambahan modal ini, menciptakan peluang
bagi peningkatan kinerja konsolidasi JRPT di masa mendatang. Selain itu, transaksi ini
mencerminkan komitmen JRPT dalam mendukung pertumbuhan usaha SPJ, yang
diharapkan dapat memberikan nilai tambah baik bagi JRPT maupun pemegang saham.
Keuntungan JRPT yang bersifat kualitatif dengan adanya transaksi yang dilakukan adalah
memperkuat posisi JRPT sebagai induk usaha di sektor properti, meningkatkan kendali
manajerial dalam arah pengembangan SPJ, serta sebagai komitmen JRPT dalam
mendukung pertumbuhan usaha entitas anak. Tidak terdapat kerugian atas Rencana
Transaksi.
C. Analisis Kuantitatif
Berdasarkan hasil analisis inkremental menunjukkan bahwa dari sisi aset tidak lancar,
diperkirakan bahwa Rencana Transaksi akan memberikan dampak kenaikan Investasi
Pada Entitas Asosiasi dan Ventura Bersama sebesar Rp43.750.000.000 pada tahun 2025
sampai dengan tahun 2030. Analisis kelayakan menunjukkan bahwa transaksi tersebut
layak dilakukan dengan Internal Rate of Return (IRR) sebesar 20,63%, yang lebih tinggi
dari discount rate 8,91%, dan Net Present Value (NPV) sebesar Rp4.881.702.803.000,-,
sehingga transaksi ini dinilai layak untuk dilaksanakan.
iv
Page 7
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
D. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
Berdasarkan Laporan Penilaian SPJ No. 00036/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025,
tanggal 5 Desember 2025, Penilai Publik Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.) dari
Kantor Jasa Penilai Publik Syarif, Endang & Rekan, Nilai Pasar 100,00% saham SPJ pada
tanggal 30 September 2025 adalah sebesar Rp443.619.000.000,- atau senilai
Rp12.461.208/lembar.
Berdasarkan Keputusan Diluar Rapat Para Pemegang Saham sebagai Pengganti Rapat
Umum Pemegang Saham PT Sarana Pembangunan Jaya, dimana dalam rangka rencana
penerbitan saham baru yang akan dikeluarkan oleh PT Sarana Pembangunan Jaya dengan
total senilai Rp175.000.000.000 (Seratus Tujuh Puluh Lima Miliar Rupiah) dengan
menerbitkan saham baru sebanyak 14.400 (Empat Belas Ribu Empat Ratus) lembar saham
masing-masing dengan nilai nominal Rp1.000.000 (Satu Juta Rupiah) per saham dengan
harga penyetoran Rp12.152.778 (Dua belas Juta Seratus Lima Puluh Dua Ribu Tujuh Ratus
Tujuh Puluh Delapan Rupiah) per saham.
Dalam rangka penambahan saham tersebut, JRPT bermaksud membeli saham SPJ melalui
rencana transaksi yaitu rencana membeli sebanyak 3600 (Tiga Ribu Enam Ratus) lembar
saham dengan harga Rp12.152.778/saham atau setara dengan nilai transaksi sebesar
Rp43.750.000.000,-.
Dengan nilai Rencana Transaksi yang berada di bawah Nilai Pasar, yaitu sebesar 2,48%
maka nilai Rencana Transaksi memenuhi ketentuan berada pada kisaran yang tidak
melebihi 7,5% dari batas atas dan batas bawah Nilai Pasar. Dengan demikian kami
berpendapat bahwa nilai transaksi adalah wajar.
E. Analisis Atas Faktor Lain yang Relevan
Tidak terdapat informasi atas faktor lain yang relevan atas Rencana Transaksi
Penambahan Modal.
v
Page 8
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Pendapat Mengenai Kewajaran Transaksi
Berdasarkan pertimbangan analisis transaksi, analisis kualitatif dan analisis kuantitatif atas
Rencana Transaksi, analisis atas kewajaran nilai transaksi dan analisis faktor lain yang relevan,
maka kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi Penambahan Modal yang dilakukan oleh
JRPT pada SPJ adalah Wajar.
Kesimpulan akhir di atas berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki dampak
material terhadap Rencana Transaksi. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak terbatas
pada perubahan kondisi, baik secara internal maupun secara eksternal yaitu kondisi pasar
dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan keuangan serta peraturan-
peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya setelah tanggal Laporan
Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran
ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas, maka kesimpulan mengenai
kewajaran Rencana Transaksi ini mungkin berbeda.
Hormat kami,
KJPP SYARIF, ENDANG & REKAN
Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.)
Digitally signed by Endang Sunardi
Rekan DN: cn=Endang Sunardi, c=ID, o=KJPP Syarif
Endang dan Rekan,
MAPPI : No. 09-S-02341 email=syarifendangdanrekan@gmail.com
Izin Penilai Publik : No. B-1.12.00340
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
vi
Page 9
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan
di bawah ini menyatakan bahwa :
1. Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat kewajaran ini kami telah bertindak secara
independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan JRPT, dan pihak-pihak
yang terkait dengan rencana transaksi. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau
keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Pendapat
kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau kerugian pada
pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh
pendapat yang dihasilkan dari proses analisis pendapat kewajaran ini dan kami hanya
menerima imbalan sesuai dengan yang tercantum pada Surat Perjanjian Kerja (SPK)
No. 0071/SPK/MSE-03/ES/X/2025, tanggal 30 Oktober 2025;
2. Perhitungan dan analisis dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah
dilakukan dengan benar;
3. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran;
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada
tanggal Pendapat Kewajaran;
5. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan
Pendapat Kewajaran;
6. Kesimpulan Pendapat Kewajaran telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi
pembatas;
7. Data ekonomi dan industri dalam Laporan Pendapat Kewajaran diperoleh dari
berbagai sumber yang diyakini Penilai Usaha dapat dipertanggungjawabkan;
8. Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia No. 35/POJK.04/2020, SEOJK No. 17/SEOJK.004/2020, POJK
No. 42/POJK.04/2020, POJK No. 17/POJK.04/2020, dan memenuhi Kode Etik Penilai
Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan
oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI);
9. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai yang diakui Pemerintah; dan
10. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam Laporan ini, telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan Laporan Penilaian.
vii
Page 10
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
KJPP Syarif, Endang & Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yang kami libatkan dalam
penugasan Penilaian ini adalah Penilai profesional yang kompeten dan memiliki keahlian
penilaian yang baik.
No. Nama Tugas Tanda Tangan
1. Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.) Penanggung Jawab (....................)
MAPPI : No. 09-S-02341
Izin Penilai : No. B-1.12.00340
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
2. Meilindra Indriani, S.Si. Reviewer (....................)
MAPPI : No. 14-T-05006
Register : No. RMK-2017.01002
3. Toyib Efendi, S.E., M.Ec.Dev. Staf Penilai (....................)
MAPPI : No. 09-P-02398
Register : No. RMK-2021.03694
4. Muhammad Rizal Hidayat, S.Pt. Tenaga Inspeksi (....................)
MAPPI : No. 13-A-04453
viii
Page 11
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR .......................................................................................................... i
PERNYATAAN PENILAI ..................................................................................................... vii
DAFTAR ISI ..................................................................................................................... ix
DAFTAR TABEL ............................................................................................................... xi
DAFTAR GAMBAR .......................................................................................................... xii
DEFINISI DAN ISTILAH ................................................................................................... xiii
1 PENDAHULUAN .................................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang ..................................................................................................... 1
1.2 Nomor dan Tanggal Laporan Penilaian ................................................................ 2
1.3 Tanggal Penilaian ................................................................................................ 2
1.4 Identitas Status Penilai ......................................................................................... 2
1.5 Identitas Pemberi Tugas ...................................................................................... 3
1.6 Identitas Pengguna Laporan ................................................................................ 3
1.7 Objek Penilaian .................................................................................................... 4
1.8 Jenis Mata Uang yang digunakan ......................................................................... 4
1.9 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Kewajaran............................................ 4
1.10 Tingkat Kedalaman Investigasi ............................................................................ 4
1.11 Benturan Kepentingan atas Rencana Transaksi .................................................... 4
1.12 Data, Informasi dan Prosedur yang Digunakan .................................................... 4
1.13 Ruang Lingkup Penilaian ...................................................................................... 6
1.14 Pendekatan dan Metode ...................................................................................... 7
1.15 Asumsi dan Kondisi Pembatas ............................................................................. 7
1.16 Hasil Penilaian yang Menjadi Dasar Dalam Pemberian Pendapat Kewajaran ......... 8
1.17 Persyaratan atas Persetujuan Untuk Publikasi ...................................................... 8
1.18 Konfirmasi Bahwa Penilaian Telah Dilakukan Berdasarkan SPI .............................. 8
1.19 Kejadian Setelah Tanggal Penilaian ...................................................................... 9
2 ANALISIS TRANSAKSI .......................................................................................... 10
2.1 Pihak-Pihak yang Terkait dalam Rencana Transaksi .......................................... 10
2.2 Hubungan Pihak-Pihak yang akan Melakukan Transaksi .................................... 11
2.3 Materialitas Nilai Transaksi ................................................................................ 12
2.4 Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Rencana Transaksi .............. 13
2.5 Nilai dari Objek yang Ditransaksikan ................................................................. 13
2.6 Dampak Keuangan dari Transaksi yang akan Dilakukan terhadap Kepentingan
Pemegang Saham .............................................................................................. 13
2.7 Pertimbangan Bisnis yang Digunakan oleh Manajemen Perusahaan Terkait
dengan Rencana Transaksi yang akan Dilakukan terhadap Kepentingan
Pemegang Saham .............................................................................................. 14
2.8 Ketidakpastian Rencana Pembiayaan dalam Rencana Transaksi ......................... 14
2.9 Ketidakpastian Nilai Tukar Mata Uang ............................................................... 14
2.10 Ketidakpastian Risiko Pasar ............................................................................... 14
2.11 Faktor Lain Yang Berpengaruh ........................................................................... 15
ix
Page 12
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
2.12 Manfaat dan Risiko Atas Transaksi yang Akan Dilakukan................................... 15
3 ANALISIS KUALITATIF ......................................................................................... 16
3.1 Riwayat Perusahaan dan Sifat Kegiatan Usaha .................................................... 16
3.2 Analisis Industri dan Lingkungan ....................................................................... 17
3.2.1 Tinjauan Makro Ekonomi Indonesia ................................................................... 17
3.2.2 Kondisi Industri ................................................................................................. 20
3.3 Analisis Operasional dan Prospek Perusahaan ................................................... 28
3.4 Alasan Dilakukannya Transaksi.......................................................................... 28
3.5 Keuntungan dan Kerugian yang Bersifat Kualitatif ............................................. 29
4 ANALISIS KUANTITATIF ...................................................................................... 30
4.1 Penilaian atas Potensi Pendapatan, Aset, Liabilitas, dan Kondisi Keuangan
Perusahaan ........................................................................................................ 30
4.1.1 Penilaian Kinerja Historis ................................................................................... 30
4.1.2 Penilaian Arus Kas ............................................................................................. 43
4.1.3 Penilaian atas Proyeksi Keuangan ...................................................................... 45
4.1.4 Analisis Rasio Keuangan .................................................................................... 51
4.1.5 Analisis Laporan Keuangan Sebelum Transaksi dan Proforma Laporan Keuangan
Setelah Transaksi Dilakukan .............................................................................. 54
4.2 Analisis Inkremental .......................................................................................... 56
4.3 Biaya atau Pendapatan yang Relevan.................................................................. 60
4.4 Informasi Non Keuangan yang Relevan .............................................................. 61
4.5 Prosedur Pengambilan Keputusan oleh Perusahaan dalam Menentukan Rencana
dan Nilai Transaksi dengan Memperhatikan Alternatif Lain ............................... 61
4.6 Hal Material Lainnya .......................................................................................... 61
5 ANALISIS KEWAJARAN NILAI TRANSAKSI ............................................................. 62
5.1 Perbandingan Antara Rencana Nilai Transaksi dengan Hasil Penilaian atas
Transaksi yang akan Dilakukan ......................................................................... 62
5.2 Analisis untuk Memastikan bahwa Rencana Nilai Transaksi Memberikan Nilai
Tambah dari Transaksi yang akan Dilakukan ..................................................... 62
5.3 Analisis atas Kewajaran Nilai Transaksi Dilakukan untuk Meyakini Bahwa
Rencana Nilai Transaksi Berada dalam Kisaran Nilai yang Didapatkan dari Hasil
Penilaian ............................................................................................................ 62
6 ANALISIS FAKTOR-FAKTOR LAIN YANG RELEVAN ............................................... 64
7 PENDAPAT MENGENAI KEWAJARAN TRANSAKSI .................................................. 65
8 KUALIFIKASI PENILAI USAHA ............................................................................... 66
9 KESIMPULAN ...................................................................................................... 67
x
Page 13
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Hubungan Pihak yang Bertransaksi Berdasarkan Kepengurusan ......................... 11
Tabel 2 Nilai Transaksi Material ...................................................................................... 13
Tabel 3 Susunan Pemegang Saham Perseroan ................................................................. 16
Tabel 4 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran .............. 17
Tabel 5 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Lapangan Usaha ........ 18
Tabel 6 Kinerja Posisi Keuangan (Rp.000) ....................................................................... 30
Tabel 7 Kinerja Laba Rugi (Rp.000) ................................................................................. 36
Tabel 8 Rasio Keuangan .................................................................................................. 41
Tabel 9 Arus Kas (Rp.000) ............................................................................................... 43
Tabel 10 Proyeksi Posisi Keuangan dengan Adanya Transaksi (Rp.000) .......................... 46
Tabel 11 Proyeksi Laba Rugi Dengan Adanya Transaksi (Rp.000) .................................... 48
Tabel 12 Proyeksi Arus Kas Dengan Adanya Transaksi (Rp.000)...................................... 49
Tabel 13 Rasio Keuangan ................................................................................................ 51
Tabel 14 Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian Ringkasan Proforma (Rp.000) ............. 54
Tabel 15 Analisis Rasio Keuangan Proforma .................................................................... 55
Tabel 16 Inkremental Posisi Keuangan (Rp.000) .............................................................. 56
Tabel 17 Inkremental Laba Rugi (Rp.000) ........................................................................ 58
Tabel 18 Inkremental Arus Kas (Rp.000) ........................................................................ 59
Tabel 19 Uji Batas Atas dan Batas Bawah ......................................................................... 63
Tabel 20 Selisih Nilai Transaksi ....................................................................................... 63
xi
Page 14
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Hubungan Pihak yang Bertransaksi Berdasarkan Kepemilikan ......................... 11
Gambar 2 Peta Pertumbuhan Ekonomi Regional Triwulan II 2025 ................................... 19
Gambar 3 Grafik Inflasi IHK dan Komponen .................................................................... 20
Gambar 4 Inflasi IHK Provinsi .......................................................................................... 20
Gambar 5 Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori Jual (%,
yoy) ................................................................................................................. 21
Gambar 6 Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori Sewa (%,
yoy) ................................................................................................................. 22
Gambar 7 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori Jual
(%, qtq) ............................................................................................................ 22
Gambar 8 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori Sewa
(%, qtq) ............................................................................................................ 23
Gambar 9 Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Jual (%, yoy)
....................................................................................................................... 24
Gambar 10 Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Sewa(%,
yoy) ............................................................................................................... 24
Gambar 11 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Jual (%,
qtq) ................................................................................................................. 25
Gambar 12 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Sewa (%,
qtq) ............................................................................................................... 25
Gambar 13 Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Jual (%, yoy)
..................................................................................................................... 26
Gambar 14 Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Sewa (%, yoy)
..................................................................................................................... 26
Gambar 15 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Jual (%,
qtq) ............................................................................................................... 27
Gambar 16 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Sewa (%,
qtq) ............................................................................................................... 27
xii
Page 15
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
DEFINISI DAN ISTILAH
JRPT : PT Jaya Real Property Tbk.
SPJ : PT Sarana Pembangunan Jaya atau salah satu entitas
anak dari JRPT.
Analisis Nilai Tambah : Analisis yang dilakukan untuk melihat manfaat
(Incremental Analysis) rencana transaksi apabila rencana transaksi
dilakukan dengan apabila rencana transaksi tidak
dilakukan.
Laporan Keuangan : Perkiraan atau ramalan keuangan suatu perusahaan
Proforma untuk periode waktu tertentu di masa depan. Tujuan
utama dari laporan keuangan proforma adalah
memberikan gambaran potensial tentang kinerja
keuangan perusahaan dalam skenario tertentu,
seperti perubahan strategi bisnis, akuisisi, atau
perubahan signifikan lainnya.
Nilai Pasar : Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua
Pihak masing–masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan
tanpa paksaan. (Peraturan OJK
No.35/POJK.04/2020).
xiii
Page 16
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
JRPT merupakan sebuah Perseroan Terbatas berstatus perusahaan terbuka yang
didirikan pada tahun 1979 dengan nama PT Bintaro Raya. Secara operasional, JRPT
menjalankan kegiatan usaha pembebasan tanah, pengembang real estate,
persewaan pusat perbelanjaan dengan proyek Bintaro Jaya, Graha Raya, Serpong
Jaya, Grand Batavia, Bintaro Trade Center, Plaza Bintaro Jaya, Plaza Slipi Jaya, Pasar
Senen III, Pasar Senen IV, Pasar Senen V, Pusat Grosir Senen Jaya, Jembatan
Multiguna Senen Jaya, Bintaro Jaya Xchange, BX Rink, Pasar Modern, Fresh Market,
Oceanarium, Hotel, Jaya Imperial Park dan Pengelola Kawasan Bintaro serta
melakukan investasi pada entitas anak dan asosiasi.
SPJ merupakan entitas anak JRPT yang yang bergerak di bidang konstruksi, real
estate, dan aktivitas profesional, ilmiah, dan teknis, dengan penyertaan saham JRPT
pada SPJ sebanyak 8.900 lembar saham atau setara dengan kepemilikan saham JRPT
pada SPJ sebesar 25,00% JRPT.
JRPT memiliki sejumlah saham di SPJ dengan kepemilikan 25,00% dan berencana
untuk menambah sahamnya di SPJ. SPJ berencana menerbitkan saham baru yang
seluruhnya bernilai nominal Rp175.000.000.000,-. Berdasarkan informasi dari
manajemen JRPT, harga penyetoran Rp12.152.778,- per saham.
Dalam rangka penambahan saham tersebut, JRPT bermaksud untuk membeli saham
SPJ melalui pelaksanaan Rencana Transaksi, yaitu rencana membeli 3.600 saham
dengan harga Rp12.152.778/saham atau setara total nilai transaksi sebesar
Rp43.750.000.000,-.
Nilai Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh JRPT pada SPJ adalah sebesar
Rp43.750.000.000,-. Total nilai Rencana Transaksi tersebut setara 0,41% dari
ekuitas JRPT berdasarkan Laporan Limited Review Akuntan Publik Independen per
30 September 2025 yang sebesar Rp10.652.139.036.000,-.
Berdasarkan kepemilikan terdapat hubungan afiliasi antara para pihak karena
Rencana Transaksi akan dilakukan antara JRPT sebagai pihak yang melakukan
penambahan modal dengan SPJ sebagai pihak penerima penambahan modal.
Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi, mengingat bahwa JRPT merupakan
salah satu pemegang saham dengan kepemilikan sebesar 25,00% di SPJ.
Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh JRPT pada SPJ memenuhi ketentuan
peraturan tentang transaksi afiliasi sebagaimana didefinisikan dalam Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 42/POJK.04/2020, tanggal 20 April
1
Page 17
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan (selanjutnya
disebut “Peraturan No. 42/POJK.04/2020” atau “POJK No. 42/2020”) karena
dilakukan dengan pihak terafiliasi. Akan tetapi, Rencana Transaksi tidak memenuhi
ketentuan mengenai transaksi material sebagaimana didefinisikan dalam Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020, tanggal 20 April
2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha (selanjutnya
disebut “Peraturan No. 17/POJK.04/2020” atau “POJK No. 17/2020”) karena nilai
rencana transaksi kurang dari 20,00% ekuitas JRPT per 30 September 2025.
1.2 Nomor dan Tanggal Laporan Penilaian
Kami telah menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dengan
Laporan No. 00036/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025, tanggal 5 Desember
2025.
1.3 Tanggal Penilaian
Tanggal Penilaian dalam laporan pendapat kewajaran ini adalah per 30 September
2025 dengan parameter dan Laporan Keuangan yang digunakan dalam analisis
menggunakan data per 30 September 2025 yaitu Laporan Keuangan atas Reviu
Akuntan Publik Independen yang berakhir pada tanggal 30 September 2025.
Adapun batas tersebut diambil atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
Pendapat Kewajaran.
1.4 Identitas Status Penilai
KJPP Syarif, Endang & Rekan ditetapkan sebagai Kantor Jasa Penilai Publik resmi
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 1498/KM.1/2012, tanggal
28 Desember 2012, dengan Surat Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik (SIUKJPP)
No. 2.12.0113.
Kami adalah Penilai Independen/Penilai Eksternal yang memberikan penilaian
objektif dan tidak memihak. Penilai dalam posisi bebas ikatan, yang pada saat ini
atau di kemudian hari tidak memiliki kepentingan finansial yang berhubungan
dengan subjek dan atau objek Penilaian selain dari jasa penilaian serta Penilai
memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
2
Page 18
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
1.5 Identitas Pemberi Tugas
Pemberi tugas dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah:
Nama : PT Jaya Real Property Tbk
Bidang Usaha : Bidang pembangunan yang meliputi konstruksi dan real
estat, bidang jasa yang meliputi pengelolaan air dan
pengelolaan air limbah, pengangkutan dan pergudangan,
penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum,
aktivitas profesional ilmiah dan teknis, hiburan dan rekreasi,
perdagangan, dan pertanian, kehutanan, perikanan serta
menjalankan usaha di bidang konservasi.
Alamat : CBD Emerald Blok CE/A No. 1, Boulevard Bintaro Jaya,
Kelurahan Parigi, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang
Selatan, Banten
Telepon/fax. : (021) 745 8888/-
Email/Website : corporate@jayareal.co.id/ https://www.jayaproperty.com/
1.6 Identitas Pengguna Laporan
Pengguna laporan dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah:
Nama : PT Jaya Real Property Tbk
Bidang Usaha : Bidang pembangunan yang meliputi konstruksi dan real
estat, bidang jasa yang meliputi pengelolaan air dan
pengelolaan air limbah, pengangkutan dan pergudangan,
penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum,
aktivitas profesional ilmiah dan teknis, hiburan dan rekreasi,
perdagangan, dan pertanian, kehutanan, perikanan serta
menjalankan usaha di bidang konservasi.
Alamat : CBD Emerald Blok CE/A No. 1, Boulevard Bintaro Jaya,
Kelurahan Parigi, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang
Selatan, Banten
Telepon/fax. : (021) 745 8888/-
Email/Website : corporate@jayareal.co.id/ https://www.jayaproperty.com/
3
Page 19
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
1.7 Objek Penilaian
Objek Pendapat Kewajaran dalam penugasan ini adalah Rencana Transaksi
Penambahan Modal oleh JRPT pada SPJ.
1.8 Jenis Mata Uang yang digunakan
Jenis mata uang yang digunakan dalam analisis Pendapat Kewajaran adalah mata
uang rupiah.
1.9 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Kewajaran
Maksud dan tujuan dari laporan penilaian ini adalah pemberian Pendapat Kewajaran
atas Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh JRPT pada SPJ. Pendapat kewajaran
ini diberikan dalam rangka memenuhi Peraturan No. 42/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu dan Peraturan
No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha.
1.10 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam melakukan pekerjaan penilaian saham, kami telah melakukan:
1. Inspeksi lapangan untuk mengetahui kondisi kegiatan usaha.
2. Pengumpulan data yang diperlukan dalam proses penilaian baik data internal
perusahaan maupun data eksternal perusahaan.
3. Diskusi dengan pihak manajemen dalam rangka memperoleh informasi,
gambaran dan permasalahan usaha serta rencana usaha ke depan.
4. Klarifikasi atas semua data yang telah diterima.
5. Meminta tambahan data dan informasi.
6. Mengadakan pertemuan dengan pihak manajemen untuk menyamakan persepsi
terkait dengan asumsi-asumsi yang digunakan.
1.11 Benturan Kepentingan atas Rencana Transaksi
Rencana Transaksi melibatkan pihak-pihak yang secara kepentingan ekonomis
diketahui tidak memiliki benturan kepentingan atas Rencana Transaksi yang akan
dilakukan.
1.12 Data, Informasi dan Prosedur yang Digunakan
Untuk dapat memberikan pendapat atas Kewajaran Rencana Transaksi, sebagai
Penilai Independen kami telah mempelajari, mempertimbangkan, mengacu atau
melaksanakan akan prosedur atas hal-hal sebagai berikut:
4
Page 20
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
1. Laporan Keuangan Konsolidasian JRPT periode 31 Desember 2020
No. 00220/2.1030/AU.1/03/1155-1/1/III/2021, tanggal 26 Maret 2021, yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Eishennoraz, dari Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam semua hal yang
material;
2. Laporan Keuangan Konsolidasian JRPT periode 31 Desember 2021
No. 00202/2.1030/AU.1/03/1155-2/1/III/2022, tanggal 31 Maret 2022, yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Eishennoraz, dari Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam semua hal yang
material;
3. Laporan Keuangan Konsolidasian JRPT periode 31 Desember 2022
No. 00267/2.1030/AU.1/03/1155-3/1/III/2023, tanggal 29 Maret 2023, yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Eishennoraz, dari Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam semua hal yang
material;
4. Laporan Keuangan Konsolidasian JRPT periode 31 Desember 2023
No. 00048/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/II/2024, tanggal 26 Februari 2024,
yang telah diaudit oleh Akuntan Publik Rudi Hartono Purba, dari Kantor Akuntan
Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam
semua hal yang material;
5. Laporan Keuangan Konsolidasian JRPT periode 31 Desember 2024
No. 00100/2.1030/AU.1/03/0501-2/1/III/2025, tanggal 6 Maret 2025, yang
telah diaudit oleh Akuntan Publik Rudi Hartono Purba, dari Kantor Akuntan
Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam
semua hal yang material;
6. Laporan Reviu atas Informasi Keuangan Konsolidasian Interim periode 30
September 2025 No. R/0025.ARC/RHP/2025, tanggal 19 November 2025,
telah direviu oleh Akuntan Publik Rudi Hartono Purba, dari Kantor Akuntan
Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan;
7. Proyeksi Keuangan JRPT dengan dan tanpa transaksi periode 2025 sampai
dengan 2030;
8. Laporan Penilaian Saham SPJ No. 00036/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025,
tanggal 5 Desember 2025, oleh Penilai Publik Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI
(Cert.) dari Kantor Jasa Penilai Publik Syarif, Endang & Rekan;
9. Keputusan Di Luar Rapat Para Pemegang Saham sebagai Pengganti Rapat Umum
Pemegang Saham SPJ;
10. Laporan Asurans Akuntan Independen atas Ringkasan Informasi Laporan
Keuangan Konsolidasian Interim Pro Forma JRPT No. R/0026.ARC/RHP/2025,
tanggal 2 Desember 2025 yang dibuat oleh Akuntan Publik Rudi Hartono Purba,
dari Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan;
11. Wawancara dan diskusi dengan manajemen JRPT sehubungan dengan
penugasan pendapat kewajaran yaitu dengan Bapak Audi Lazaro sebagai
Corporate Secretary;
5
Page 21
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
12. Surat Pernyataan Manajemen atas Transaksi Material No. 225/JRP/CS/XII/2025,
tanggal 5 Desember 2025, dinyatakan bahwa Rencana Transaksi tidak termasuk
pada transaksi material;
13. Surat Pernyataan Manajemen atas Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan
No. 226/JRP/CS/XII/2025, tanggal 5 Desember 2025, dinyatakan bahwa
Rencana Transaksi mengandung unsur transaksi afiliasi dan tidak terdapat
benturan kepentingan; dan
14. Surat Pernyataan Manajemen atas kebenaran data dan informasi yang diberikan
No. 227/JRP/CS/XII/2025, tanggal 5 Desember 2025.
Prosedur yang Digunakan
Laporan dan fakta yang terkandung dalam Laporan adalah berdasarkan informasi
dan representasi yang disediakan oleh JRPT dan dikompilasi oleh Penilai. Informasi
yang terkandung dalam Laporan ini adalah benar dan akurat dalam semua hal yang
material, tidak menyesatkan, dan bahwa tidak ada fakta lainnya, yang mana jika
dihilangkan dapat membuat Laporan ini dan informasi atau pernyataan di dalamnya
menjadi menyesatkan.
Selain itu informasi lainnya seperti informasi pasar, industri, dan data lainnya yang
diperoleh dari data riset dari domain publik. Dalam penyusunan laporan ini, telah
dilakukan prosedur sebagai berikut: (i) JRPT telah diberikan kesempatan untuk
meminta dan me-review, dan telah menerima semua informasi yang diperlukan
untuk memeriksa kembali keakuratan informasi atau untuk melengkapi informasi
di dalamnya (ii) JRPT tidak bergantung kepada Penilai atau seseorang yang memiliki
hubungan afiliasi dengan Penilai atau pihak lain yang berafiliasi dengan Penilai
sehubungan dengan pemeriksaan keakuratan informasi atau keputusan.
Penyampaian dari Laporan ini atau setiap negosiasi yang dibuat berdasarkan
Laporan ini, dalam kondisi apapun, tidak dapat diimplikasikan bahwa informasi
yang terkandung adalah benar setelah tanggal Laporan ini. Prosedur lain yang
dilakukan Penilai adalah memeriksa dan menganalisa seluruh Dokumen Transaksi,
Laporan Keuangan, dan tiap bagian dari Rencana Transaksi dalam hal kewajarannya.
1.13 Ruang Lingkup Penilaian
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) merupakan suatu pernyataan yang diberikan
oleh Penilai Usaha untuk menyatakan bahwa suatu transaksi yang akan dilakukan
adalah wajar atau tidak wajar. Sesuai dengan peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal, pemberian pendapat kewajaran setelah dilakukan analisis atas:
6
Page 22
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
a. Nilai dari objek yang ditransaksikan;
b. Dampak keuangan dari transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan
pemegang saham; dan
c. Pertimbangan bisnis yang digunakan oleh manajemen perusahaan terkait
dengan Rencana Transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan
pemegang saham.
Sifat Rencana Transaksi terkait dengan ada atau tidak adanya hubungan antara
pihak-pihak yang bertransaksi diatur sesuai dengan POJK No. 42/POJK.04/2020,
tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu dan nilai
materialitas Rencana Transaksi diatur sesuai dengan No. 17/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.
Sehubungan dengan peraturan-peraturan tersebut berkaitan dengan penunjukan
Penilai untuk memberikan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi, maka ruang
lingkup pendapat kewajaran berdasarkan pada analisis atas kewajaran dari Rencana
Transaksi tersebut.
1.14 Pendekatan dan Metode
Sesuai dengan ruang lingkup penilaian, pendekatan dan metode yang digunakan
adalah:
a. Analisis transaksi;
b. Analisis kualitatif dan analisis kuantitatif atas rencana transaksi;
c. Analisis atas kewajaran nilai transaksi; dan
d. Analisis atas faktor lain yang relevan.
1.15 Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penyusunan Pendapat
Kewajaran ini adalah:
• Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
• Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam Pendapat Kewajaran.
• Dalam menyusun laporan ini, penilai mengandalkan keakuratan dan
kelengkapan informasi yang disediakan oleh JRPT atau data yang diperoleh
dari informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta
penelitian yang kami anggap relevan.
• Penilai menggunakan proyeksi keuangan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi serta Proforma Laporan Keuangan yang disampaikan oleh JRPT
dengan mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan dan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty).
7
Page 23
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
• Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan yang telah disesuaikan.
• Laporan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional JRPT.
• Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan kesimpulan
yang dihasilkan.
• Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum objek Pendapat
Kewajaran dari pemberi tugas.
Selanjutnya kami jelaskan bahwa pada Pendapat Kewajaran ini kami tidak
menerapkan asumsi khusus.
1.16 Hasil Penilaian yang Menjadi Dasar Dalam Pemberian Pendapat Kewajaran
Berdasarkan Laporan Penilaian Saham SPJ No. 00036/2.0113-
03/BS/03/0340/1/XII/2025, tanggal 5 Desember 2025, oleh Penilai Publik Endang
Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.) dari Kantor Jasa Penilai Publik Syarif, Endang &
Rekan, Nilai Pasar SPJ pada tanggal 30 September 2025 adalah sebesar
Rp443.619.000.000,- atau senilai Rp12.461.208/lembar.
1.17 Persyaratan atas Persetujuan Untuk Publikasi
Laporan ini tidak bertujuan untuk disirkulasikan atau didistribusikan secara umum
dan tidak untuk direproduksi serta digunakan untuk tujuan lain, kecuali atas
persetujuan kami secara tertulis. Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian atau
kehilangan yang diderita akibat penggunaan laporan ini oleh pihak lain tanpa
persetujuan kami secara tertulis.
Namun bila laporan ini ditujukan untuk kepentingan pasar modal, maka laporan
kami dapat disirkulasikan secara utuh untuk mengakomodir kepentingan
stakeholder agar dapat melindungi kepentingan masyarakat luas.
1.18 Konfirmasi Bahwa Penilaian Telah Dilakukan Berdasarkan SPI
Penilaian dilakukan dengan memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan oleh Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), ketentuan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020,
serta Surat Edaran OJK No. 17/SEOJK.004/2020.
8
Page 24
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
1.19 Kejadian Setelah Tanggal Penilaian
Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran, tidak terdapat kejadian penting yang
diketahui maupun yang patut diketahui setelah tanggal penilaian sampai dengan
tanggal laporan penilaian.
9
Page 25
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
2 ANALISIS TRANSAKSI
2.1 Pihak-Pihak yang Terkait dalam Rencana Transaksi
Pihak-pihak yang terkait dalam Rencana Transaksi antara lain:
Penyetor Modal
1. Nama : PT Jaya Real Property Tbk
2. Alamat, No. Telp, : CBD Emerald Blok CE/A No. 1, Boulevard Bintaro
Faks, dan Email. Jaya, Kelurahan Parigi, Kecamatan Pondok Aren,
Kota Tangerang Selatan, Banten
No. Telp: (021) 745 8888
No Faks: : (021) 745 3333
Email:corporate@jayareal.co.id
3. Kegiatan usaha : Bidang pembangunan yang meliputi konstruksi
dan real estat, bidang jasa yang meliputi
pengelolaan air dan pengelolaan air limbah,
pengangkutan dan pergudangan, penyediaan
akomodasi dan penyediaan makan minum,
aktivitas profesional ilmiah dan teknis, hiburan
dan rekreasi, perdagangan, dan pertanian,
kehutanan, perikanan serta menjalankan usaha di
bidang konservasi
4. Pengurus : Direktur Utama : Trisna Muliadi
Wakil Direktur Utama: Yohannes Henky Wijaya
Wakil Direktur Utama : Ir. Sutopo Kristanto, MM
Direktur : Adi Wijaya
Direktur: Dra Swandayani
5. Pengawasan : Komisaris Utama : Candra Ciputra
Komisaris : Vivian Setjakusuma
Komisaris Independen : Okky Dharmosetio
6. Susunan Pemegang : PT Pembangunan Jaya 67,73%
Saham BNP Paribas Singapore Branch 16,53%
Wealth Management
Masyarakat 15,38%
Penerima Tambahan Modal
1. Nama : PT Sarana Pembangunan Jaya
2. Alamat, No. Telp, : Kampus Universitas Pembangunan Jaya, Jl
Faks, dan Email. Cenderawasih, Kel Sawah Baru, Kec. Ciputat,
Tangerang Selatan.
No. Telp: (021) 745 0521
No Faks: (021) 745 0531
Email: : saranapembangunanjaya@gmail.com
10
Page 26
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
3. Kegiatan usaha : bidang konstruksi, real estate, dan Aktivitas
Profesional, Ilmiah, dan Teknis
4. Pengurus : Direktur: Lien Lien Anggrahini
5. Pengawasan : Komisaris : Ir. Frans Satyaki Sunito
6. Susunan Pemegang : PT Pembangunan Jaya 40,00%
Saham Yayasan Pendidikan Jaya 35,00%
PT Jaya Real Property Tbk 25,00%
2.2 Hubungan Pihak-Pihak yang akan Melakukan Transaksi
Berdasarkan kepemilikannya, hubungan antara pihak-pihak yang melakukan
transaksi Penambahan Modal, tercermin dalam rincian struktur sebagai berikut:
Gambar 1 Hubungan Pihak yang Bertransaksi Berdasarkan Kepemilikan
BNP Paribas Singapore
PT Pembangunan Jaya Masyarakat
Branch Wealth
Management
67,73% 15,38%
16,53%
JRPT Yayasan Pendidikan Jaya
35,00%
40,00% 25,00%
SPJ
Sumber: Manajemen Perseroan
Tabel 1 Hubungan Pihak yang Bertransaksi Berdasarkan Kepengurusan
Nama JRPT SPJ
Komisaris Utama Candra Ciputra
Komisaris Vivian Setjakusuma Ir. Frans Satyaki Sunito
Komisaris Independen Okky Dharmosetio
Direktur Utama Trisna Muliadi Lien Lien Anggrahini
Wakil Direktur Utama Yohannes Henky Wijaya
Wakil Direktur Utama Ir. Sutopo Kristanto, MM
Direktur Adi Wijaya
Direktur Dra Swandayani
11
Page 27
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Rencana Transaksi akan dilakukan antara JRPT sebagai pihak yang melakukan
penambahan modal dengan SPJ sebagai pihak penerima penambahan modal
sehingga Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi, mengingat bahwa JRPT
merupakan salah satu pemegang saham dengan kepemilikan sebesar 25,00% di SPJ.
Berdasarkan Peraturan No. 42/POJK.04/2020, Transaksi Afiliasi adalah setiap
aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau
perusahaan terkendali dengan afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari
anggota direksi, anggota dewan komisaris, pemegang saham utama, atau
pengendali, termasuk setiap aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh
perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali untuk kepentingan afiliasi dari
perusahaan terbuka atau afiliasi dari anggota direksi, anggota dewan komisaris,
pemegang saham utama, atau pengendali.
Dengan demikian, Rencana Transaksi yang akan dilakukan merupakan Transaksi
Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam Peraturan No. 42/POJK.04/2020, karena
dilakukan dengan pihak terafiliasi.
Rencana Transaksi ini bukan merupakan transaksi yang mengandung benturan
kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 42/2020 karena tidak terdapat
perbedaan antara kepentingan ekonomis Perusahaan dan kepentingan ekonomis
pribadi anggota Direksi, anggota Dewan Komisaris, Pemegang Saham Utama, atau
pengendali yang dapat merugikan Perusahaan.
2.3 Materialitas Nilai Transaksi
Berdasarkan Laporan Limited Review Akuntan Publik Independen
No. R/0025.ARC/RHP/2025 dari Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto,
Mawar & Rekan untuk Laporan Keuangan JRPT per 30 September 2025, total ekuitas
JRPT adalah sebesar Rp10.652.139.036.000,-. Berdasarkan Keputusan Di Luar
Rapat Para Pemegang Saham sebagai Pengganti Rapat Umum Pemegang Saham SPJ
bahwa nilai Rencana Transaksi adalah sebesar Rp43.750.000.000,-. Dengan
demikian, persentase nilai transaksi terhadap ekuitas adalah sebesar 0,41%.
Berdasarkan Peraturan No. 17/POJK.04/2020, suatu transaksi dikategorikan
sebagai transaksi material apabila nilai transaksi sama dengan 20% atau lebih dari
ekuitas Perusahaan Terbuka.
Dengan demikian, Rencana Transaksi tidak termasuk transaksi material
sebagaimana yang dimaksud dengan Peraturan No. 17/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.
12
Page 28
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Tabel 2 Nilai Transaksi Material
Uraian Rp.000 (%)
Nilai Rencana Transaksi 43.750.000
0,41%
Ekuitas JRPT berdasarkan Laporan atas Reviu
10.652.139.036
Akuntan Publik 30 September 2025
2.4 Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Rencana Transaksi
SPJ berencana akan melakukan peningkatan modal disetor sebesar
Rp175.000.000.000,-. SPJ terlebih dahulu menawarkan kepada seluruh pemegang
saham secara proposional sesuai kepemilikan saham sehingga JRPT akan
mengambil bagian serta membayar lunas atas saham baru dengan nominal
seluruhnya sebesar Rp43.750.000.000,-.
1. Para pihak
Pihak Penanam Modal : JRPT
Pihak Penerima Modal : SPJ
2. Penambahan Modal
SPJ menawarkan sebanyak 14.400 lembar saham masing-masing dengan harga
penyetoran Rp12.152.778/lembar saham yang seluruhnya bernilai nominal
Rp175.000.000.000,-, yang telah ditawarkan terlebih dahulu oleh SPJ kepada
seluruh Pemegang Saham SPJ secara proporsional.
3. Harga per Lembar Saham
JRPT akan mengambil bagian dengan membeli sebanyak 3.600 lembar saham
dengan harga penyetoran sebesar Rp12.152.778/lembar saham, atau
seluruhnya senilai sebanyak-banyaknya Rp43.750.000.000,-.
2.5 Nilai dari Objek yang Ditransaksikan
Penambahan modal oleh JRPT pada SPJ sebesar Rp43.750.000.000,-.
2.6 Dampak Keuangan dari Transaksi yang akan Dilakukan terhadap Kepentingan
Pemegang Saham
Dampak keuangan terhadap kepentingan pemegang saham dapat dilihat
berdasarkan proyeksi rasio keuangan dengan dilakukannya transaksi, dimana
selama periode proyeksi, rata-rata current ratio menunjukkan rata-rata sebesar
13
Page 29
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
159,56% dan quick ratio menunjukkan rata-rata sebesar 85,51%. Hal ini
menandakan perusahaan mampu melunasi liabilitas lancar dengan menggunakan
aset lancar yang dimilikinya termasuk apabila melunasi liabilitas lancar dengan
menggunakan aset lancar selain persediaan yang dimilikinya.
2.7 Pertimbangan Bisnis yang Digunakan oleh Manajemen Perusahaan Terkait dengan
Rencana Transaksi yang akan Dilakukan terhadap Kepentingan Pemegang Saham
Pertimbangan dilakukannya transaksi dengan afiliasi dalam atas penambahan
modal disetor merupakan strategi dalam penguatan modal untuk mendukung
pengembangan usaha SPJ. Penguatan modal ini berpotensi memberi tambahan
sumber pendapatan bagi JRPT berupa dividen yang dapat diterima oleh JRPT atas
investasi terhadap anak perusahaannya yaitu SPJ.
2.8 Ketidakpastian Rencana Pembiayaan dalam Rencana Transaksi
Sumber dana Rencana Transaksi berasal dari Kas JRPT. Sehingga tidak ada
ketidakpastian alternatif pembiayaan yang lain yang perlu dipertimbangkan yang
dapat mempengaruhi Rencana Transaksi.
2.9 Ketidakpastian Nilai Tukar Mata Uang
Rencana Transaksi yang dilakukan menggunakan mata uang rupiah. Sehingga tidak
ada ketidakpastian nilai tukar mata uang yang perlu dipertimbangkan yang dapat
mempengaruhi nilai transaksi secara keseluruhan.
2.10 Ketidakpastian Risiko Pasar
Ketidakpastian risiko pasar dalam industri konstruksi dapat berasal dari berbagai
faktor dan faktor-faktor ini dapat sangat beragam. Berikut adalah beberapa faktor
utama yang dapat menyebabkan ketidakpastian risiko pasar dalam industri properti:
➢ Perubahan Ekonomi Makro: Fluktuasi dalam ekonomi makro, seperti resesi atau
pertumbuhan ekonomi yang lambat, dapat mengurangi permintaan properti.
Kondisi ekonomi yang buruk dapat mengakibatkan penurunan investasi di sektor
ini.
➢ Inflasi: Kenaikan biaya bahan bangunan dan tenaga kerja akibat inflasi dapat
mengurangi margin keuntungan proyek properti. Biaya yang meningkat tanpa
disertai peningkatan harga kontrak dapat menyebabkan kerugian finansial.
➢ Suku Bunga: Kenaikan suku bunga dapat meningkatkan biaya pembiayaan proyek
properti, sehingga mengurangi profitabilitas dan mempengaruhi kemampuan
perusahaan untuk mendapatkan pembiayaan.
➢ Keterlambatan Pembayaran: Keterlambatan dalam pembayaran oleh klien atau
kontraktor utama dapat menyebabkan masalah likuiditas bagi perusahaan
14
Page 30
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
properti. Aliran kas yang tidak stabil dapat menghambat kemampuan
perusahaan untuk memenuhi kewajiban finansialnya.
➢ Manajemen Proyek: Kesalahan dalam manajemen proyek, termasuk estimasi
biaya yang tidak akurat dan penjadwalan yang buruk, dapat menyebabkan
pembengkakan biaya dan penundaan yang merugikan secara finansial.
2.11 Faktor Lain Yang Berpengaruh
Tidak ada faktor lain yang berpengaruh atas Rencana Transaksi yang akan
dilaksanakan.
2.12 Manfaat dan Risiko Atas Transaksi yang Akan Dilakukan
Manfaat dari adanya Transaksi yang akan dilakukan tersebut, antara lain:
• Penguatan permodalan entitas anak, yang mana JRPT memperoleh tambahan
dana untuk mendukung pengembangan usaha SPJ;
• Penguatan modal ini berpotensi memberi tambahan sumber pendapatan bagi
JRPT melalui kontribusi laba dari SPJ; dan
• Dengan penambahan modal, JRPT dapat menjaga pengaruh dan kendali dalam
arah strategis SPJ.
Risiko dari adanya Transaksi yang akan dilakukan tersebut, antara lain:
• Transaksi tambahan modal disetor sangat tergantung pada kemampuan SPJ
dalam mengelola dan mengembangkan usaha; dan
• Alokasi modal dalam jumlah signifikan dapat membatasi fleksibilitas keuangan
JRPT untuk kebutuhan lain.
15
Page 31
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
3 ANALISIS KUALITATIF
3.1 Riwayat Perusahaan dan Sifat Kegiatan Usaha
PT Jaya Real Property Tbk (selanjutnya disebut ‘’JRPT’’) didirikan dengan nama
PT Bintaro Raya berdasarkan Undang-Undang Penanaman Modal Dalam Negeri pada
tanggal tanggal 25 Mei 1979, No. 36 di hadapan Hobropoerwanto. Akta pendirian
tersebut disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat
Keputusan No. Y.A. 5/498/24 tanggal 22 Desember 1979 dan diumumkan dalam
Berita Negara Republik Indonesia No. 23 tanggal 18 Maret 1980, Tambahan Berita
Negara Republik Indonesia No. 148.
Anggaran Dasar JRPT telah beberapa kali diubah, perubahan anggaran dasar
terakhir dimuat dalam Akta No. 13, tanggal 4 Juni 2025, yang dibuat di hadapan
Notaris Aulia Taufani, S.H., di Jakarta Selatan dan Menteri Hukum dengan Surat
Keputusan No. AHU-0053445.AH.01.02.Tahun 2025, tanggal 9 Agustus 2025.
JRPT berkedudukan di CBD Emerald Blok CE/A No. 1, Boulevard Bintaro Jaya,
Kelurahan Parigi, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten.
PT Pembangunan Jaya, pemegang saham mayoritas JRPT, merupakan perusahaan
yang 67,73% sahamnya dimiliki oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dan 31,91%
sahamnya dimiliki oleh pihak swasta dan masyarakat. Perusahaan adalah anggota
kelompok usaha Pembangunan Jaya.
Susunan Pemegang Saham
Pemegang saham JRPT dan persentase kepemilikannya pada tanggal 30 September
2025 adalah sebagai berikut.
Tabel 3 Susunan Pemegang Saham Perseroan
Persentase
No Nama Pemegang Saham Jumlah Saham
Saham
1 PT Pembangunan Jaya 8.744.075.000 67,73%
2 BNP Paribas Singapore Branch Wealth Management 2.135.209.800 16,53%
3 Masyarakat 1.984.651.800 15,38%
Total 12.863.936.600 99,64%
Saham Treasuri 46.782.500 0,36%
Jumlah Saham Beredar 12.910.719.100 100,00%
Sumber: Manajemen Perseroan
16
Page 32
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Susunan Komisaris dan Direksi
Susunan pengurus JRPT per 30 September 2025 adalah sebagai berikut.
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Candra Ciputra
Komisaris : Vivian Setjakusuma
Komisaris Independen : Okky Dharmosetio
Direksi
Direktur Utama : Trisna Muliadi
Wakil Direktur Utama : Yohannes Henky Wijaya
Wakil Direktur Utama : Ir. Sutopo Kristanto, MM
Direktu r : Adi Wijaya
Direktur : Dra Swandayani
3.2 Analisis Industri dan Lingkungan
3.2.1 Tinjauan Makro Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan Ekonomi
Perkembangan terkini menunjukkan pertumbuhan ekonomi pada triwulan III 2025
ditopang oleh kenaikan ekspor sebagai antisipasi terhadap pengenaan tarif
resiprokal AS, terutama terjadi pada komoditas minyak kelapa sawit (CPO) dan besi
baja. Sementara itu, permintaan domestik masih perlu terus diperkuat sehingga
dapat meningkatkan konsumsi rumah tangga dan investasi. Belanja Pemerintah
berkontribusi pada penguatan permintaan domestik dan pertumbuhan ekonomi
triwulan III 2025.
Tabel 4 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran
2023 2023 2024 2024 2025
Komponen 2022
I II III IV I II III IV I II
Konsumsi Rumah Tangga 4,94 4,53 5,22 5,05 4,47 4,82 4,91 4,93 4,91 4,98 4,94 4,95 4,97
Konsumsi Lembaga
Nonprofit yang Melayani
Rumah Tangga 5,66 6,29 8,78 6,4 18,4 10 24,1 9,79 11,5 6,06 12,5 7,82 7,82
Konsumsi Pemerintah -4,42 3,33 -3,86 10,5 2,94 3,02 20,4 4,62 2,03 4,17 6,61 -1,37 -0,33
Investasi (PMTDB) 3,87 1,53 5,08 4,05 4,32 3,76 3,78 5,16 4,42 5,03 4,61 6,99 6,99
Investasi Bangunan 0,91 0,08 6,31 3,32 6,42 4,04 5,46 6,02 5,31 5,26 5,51 4,89 4,89
Investasi Nonbangunan 12,5 5,7 2,05 6,1 -0,78 3,03 -0,78 2,96 1,97 4,4 2,23 12,9 12,9
Ekspor 16,2 11,7 -3,91 -2,84 1,66 1,34 1,48 8,13 8,79 7,63 6,51 6,46 10,7
Impor 15,00 4,12 -3,25 -6,82 0,14 -1,6 1,5 11,9 7,79 10,4 7,95 4,17 11,7
PDB 5,31 5,04 4,94 5,17 5,04 5,05 5,11 5,05 4,95 5,02 5,03 4,87 5,12
Sumber: Bank Indonesia
17
Page 33
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Berdasarkan Lapangan Usaha (LU), pertumbuhan ekonomi didorong oleh kinerja
produksi LU Pertanian, LU Industri Pengolahan, dan LU Perdagangan yang tetap baik.
Tabel 5 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Lapangan Usaha
2023 2024 2025
Komponen 2022 2023 2024
I II III IV I II III IV I II
Pertanian,
Kehutanan, dan
Perikanan 2,25 0,44 2,03 1,49 1,13 1,31 -3,54 3,25 1,69 0,71 0,67 10,52 1,65
Pertambangan dan
Penggalian 4,38 4,92 5,01 6,95 7,46 6,12 9,31 3,17 3,46 3,95 4,9 -1,23 2,03
Industri Pengolahan 4,89 4,43 4,88 5,19 4,07 4,54 4,13 3,95 4,72 4,89 4,43 4,55 5,68
Pengadaan Listrik
dan Gas 6,61 2,67 3,15 5,06 8,68 4,91 5,35 5,39 5,02 3,42 4,77 5,11 0,9
Pengadaan Air,
Pengelolaan Sampah,
Limbah dan Daur
Ulang 3,23 5,7 4,78 4,49 4,66 4,9 4,44 0,84 0,03 1,06 1,56 0,18 0,82
Konstruksi 2,01 0,32 5,23 6,39 7,68 4,91 7,59 7,29 7,48 5,81 7,02 2,18 4,98
Perdagangan Besar
dan Eceran Reparasi
Mobil dan Sepeda
Motor 5,53 4,94 5,3 5,1 4,09 4,85 4,58 4,85 4,82 5,19 4,86 5,03 5,37
Transportasi dan
Pergudangan 19,87 15,93 15,28 14,74 10,33 13,96 8,66 9,56 8,64 7,92 8,69 9,01 8,52
Penyediaan
Akomodasi dan
Makan Minum 11,94 11,54 9,91 10,93 7,88 10 9,34 10,15 8,32 6,61 8,56 5,75 8,04
Informasi dan
Komunikasi 7,73 7,11 8,03 8,51 6,74 7,59 8,41 7,66 6,82 7,45 7,57 7,72 7,92
Jasa Keuangan dan
Asuransi 1,93 4,45 2,86 5,24 6,56 4,77 3,93 7,9 5,49 1,74 4,74 3,98 3,2
Real Estat 1,72 0,37 0,96 2,21 2,18 1,43 2,54 2,16 2,32 2,97 2,5 2,94 3,71
Jasa Perusahaan 8,77 6,37 9,59 9,37 7,62 8,24 9,63 7,96 7,93 8,08 8,38 9,27 9,31
Administrasi
Pemerintahan,
Pertahanan dan
Jaminan Sosial Wajib 2,52 2,13 8,18 -6,24 1,63 1,51 18,89 2,81 3,94 1,16 6,4 4,79 4,69
Jasa Pendidikan 0,55 1,02 5,42 -2,09 2,63 1,77 7,43 2,44 2,56 2,95 3,75 5,04 1,4
Jasa Kesehatan dan
Kegiatan Sosial 2,75 4,77 8,27 2,92 3,09 4,67 11,65 8,57 7,65 5,2 8,11 5,78 3,8
Jasa lainnya 9,47 8,9 11,89 11,14 10,15 10,52 8,92 8,85 9,95 11,36 9,8 9,84 11,31
PDB 5,31 5,04 5,17 4,94 5,04 5,05 5,11 5,05 4,95 5,02 5,03 4,87 5,12
Sumber: Bank Indonesia
Secara spasial, pertumbuhan wilayah Jawa dan Sumatera diprakirakan lebih baik dari
prakiraan didorong oleh LU Industri Pengolahan dan LU Pertanian.
18
Page 34
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Gambar 2 Peta Pertumbuhan Ekonomi Regional Triwulan II 2025
Sumber: Bank Indonesia
Inflasi
Inflasi IHK September tercatat sebesar 2,65% (yoy). Inflasi inti tetap rendah sebesar
2,19% (yoy), dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi yang masih di bawah
kapasitas serta didukung konsistensi suku bunga kebijakan moneter Bank Indonesia
dalam menjangkar ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya dan imported
inflation yang rendah. Inflasi kelompok administered prices (AP) juga tetap rendah
sebesar 1,10% (yoy) seiring menurunnya tarif angkutan dan bensin di tengah
kenaikan harga jual eceran rokok. Sementara itu, inflasi kelompok volatile food (VF)
meningkat menjadi 6,44% (yoy) didorong terutama oleh kenaikan harga komoditas
cabai, bawang, beras, dan daging ayam ras seiring berakhirnya masa panen dan
peningkatan biaya input produksi.
19
Page 35
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Gambar 3 Grafik Inflasi IHK dan Komponen
Sumber: Bank Indonesia
Gambar 4 Inflasi IHK Provinsi
Sumber: Bank Indonesia
3.2.2 Kondisi Industri
Industri properti Indonesia mampu menunjukkan perkembangan yang positif di
tengah tantangan global dan domestik pada masa transisi pemerintahan. Pada
tahun 2024, pertumbuhan properti komersial, khususnya properti sewa,
menunjukan tren yang melambat dibandingkan semester sebelumnya. Sektor
perkantoran dan apartemen, menjadi sektor yang masih menantang namun sudah
20
Page 36
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
menunjukan tren pertumbuhan yang lebih baik. Sedangkan sektor hospitality dan
entertainment yang pada tahun-tahun sebelumnya tumbuh cukup signifikan, pada
tahun berikutnya mulai tumbuh terbatas dengan meningkatnya persaingan dan
ekonomi yang melambat.
Sisi Pemintaan
Secara umum pertumbuhan permintaan properti sewa di tahun 2024 melanjutkan
pertumbuhan yang positif namun mulai terbatas. Pada tahun 2024, pertumbuhan
Properti Sewa tumbuh 2,84% yoy, turun dibandingkan pada pertengahan tahun 2024
yang tumbuh 4,10% yoy. Sektor convention hall mengalami peningkatan
permintaan, terutama di kota-kota besar seperti Jakarta. Bandung, dan Surabaya.
Sedangkan sektor properti lainnya menunjukan pertumbuhan yang positif, namun
terbatas. Perlambatan pertumbuhan permintaan ini terutama terjadi di kota-kota
besar seperti Jakarta, Bandung, dan Surabaya.
Indeks permintaan properti komersial kategori jual pada triwulan III 2025 tumbuh
sebesar 0,67% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,45% (yoy) pada triwulan
sebelumnya. Hal ini didorong terutama oleh peningkatan permintaan segmen lahan
industri di wilayah Bodebek dan Banten, serta segmen perkantoran jual di Jakarta.
Sementara itu indeks permintaan properti komersial kategori sewa pada triwulan III
2025 secara tahunan terkontraksi 1,53% (yoy), lebih dalam dari kontraksi 0,18%
pada triwulan III 2025. Penurunan permintaan terutama terjadi pada segmen
convention hall di Jakarta dan Palembang serta segmen hotel hampir di seluruh kota.
Gambar 5 Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori
Jual (%, yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
21
Page 37
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Gambar 6 Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori
Sewa (%, yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
Secara triwulanan, indeks permintaan properti komersial kategori jual pada triwulan
III 2025 tumbuh sebesar 0,26% (qtq), lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan 0,06%
(qtq) pada triwulan sebelumnya. Kenaikan permintaan tersebut didoring oleh
kenaikan permintaan segmen lahan dindustri di wilayah Bodebek. Lebih lanjut,
indeks permintaan properti komersial kategori sewa secara triwulan tumbuh
sebesar 1,19% (qtq), meningkat dibandingkan 0,33% (qtq) pada triwulan
sebelumnya. Kenaikan tersebut didorong oleh peningkatan permintaan pada
segmen hotel pada mayoritas kota dan perkantoran sewa di Jakarta dan Surabaya.
Gambar 7 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori
Jual (%, qtq)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
22
Page 38
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Gambar 8 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori
Sewa (%, qtq)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
Sisi Pasokan
Pasokan properti komersial menunjukan laju pertumbuhan yang meningkat menjadi
2,89%. Pada paruh kedua 2024, terjadi peningkatan pertumbuhan pasokan baru yang
cukup tinggi terutama pada sektor hospitality, khususnya convention hall, dimana
pusat pembangunan baru yang utama berada di wilayah Jakarta dan Bali. Peningkatan
pasokan ini mencerminkan optimisme pasar terhadap pertumbuhan jangka panjang
sektor properti komersial di Indonesia, khususnya kota-kota besar. Disisi lainnya, hal
ini juga menimbulkan persaingan yang semakin ketat dan jika tidak diikuti
pertumbuhan permintaan dapat meningkatkan tekanan pada harga dan okupansi
dalam jangka pendek-menengah.
Indeks pasokan properti komersial kategori jual pada triwulan III 2025 tercatat
tumbuh sebesar 1,00% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,15% (yoy) pada triwulan II
2025 oleh pembukaan lahan industri baru di wilayah Bodebek. Selanjutnya indeks
pasokan properti komersial katergori sewa secara tahunan tumbuh sebesar 2,02%
(yoy), sedikit lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar
1,97% (yoy). Perkembangan ini didukung oleh pasokan pada segmen hotel di
Jabodebek, Surabaya, dan Palembang meningkat.
23
Page 39
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Gambar 9 Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Jual
(%, yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
Gambar 10 Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Sewa
(%, yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
Secara triwulanan, indeks pasokan properti komersial kategori jual pada triwulan III
2025 meningkat sebesar 0,89% (yoy) didorong oleh peningkatan pasokan segmen
lahan industri Bodebek. Sementara itu, indeks pasokan properti komersial kategori
sewa tercatat tumbuh sebesar 0,33% (qtq), melambat 0,42% (qtq) pada triwulan II
2025. Perlambatan pasokan terutama terjadi pada segmen ritel sewa di Semarang.
24
Page 40
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Gambar 11 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori
Jual (%, qtq)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
Gambar 12 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori
Sewa (%, qtq)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
Perkembangan Harga
Harga properti komersial (sewa) melanjutkan pertumbuhan positif sebesar 0,93% yoy,
namun laju pertumbuhannya melambat dibandingkan pertengahan tahun 2024.
Harga properti komersial tumbuh terbatas ditengah eskalasi risiko eksternal yang
meningkat dari kondisi ekonomi global dan nasional. Berdasarkan survei Bank
Indonesia, properti sewa hanya tumbuh 0,93% yoy pada tahun 2024 yang turun
dibandingkan pertengahan tahun 2024 yang masih tumbuh di 2,32%. Sektor properti
25
Page 41
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
hospitality, khususnya hotel dan convention hall, yang sebelumnya menunjukan
pertumbuhan yang terbatas pada tahun 2024. Sedangkan sektor properti komersial
lainnya masih tumbuh positif, kecuali sektor Apartemen sewa yang menurun
Perkembangan indeks harga properti komersial pada triwulan III 2025 tumbuh
sebesar 0,45% (yoy), relatif stabil dengan triwulan sebelumnya yang tumbuh sebesar
0,43% (yoy). Di sisi lain, indeks harga properti komersial untuk kategori sewa
terkontraksi 0,49% (yoy), setelah mengalami peningkatan 1,15% (yoy) pada triwulan
sebelumnya. Penurunan harga sewa terutama disebabkan penurunan harga segmen
hotel sebagai upaya pengembang untuk mempertahankan tingkat permintaan.
Gambar 13 Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Jual
(%, yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
Gambar 14 Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Sewa
(%, yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
26
Page 42
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Secara triwulanan, indeks harga properti komersial kategori jual pada triwulan III
terkontraksi 0,02% (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya meningkat 0,16% (qtq).
Kondisi tersebut disebabkan oleh kontraksi harga pada segmen lahan industri di
wilayah Bodebek dipengaruhi penguatan nilai tukar rupiah mengingat harga lahan
industri umumnya mengginakan acuan dollar AS. Indeks harga properti komersial
sewa pada triwulan III 2025 juga terkontraksi 0,08% (qtq), setelah mengalami
kenaikan 0,11% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Kontraksi indeks harga disebabkan
oleh pelemahan harga pada segmen hotel terutama di Jabodebek dan Semarang.
Gambar 15 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Jual
(%, qtq)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
Gambar 16 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Sewa
(%, qtq)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
27
Page 43
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
3.3 Analisis Operasional dan Prospek Perusahaan
JRPT merupakan sebuah Perseroan Terbatas berstatus perusahaan terbuka yang
didirikan pada tahun 1979 dengan nama PT Bintaro Raya. Secara operasional, JRPT
menjalankan kegiatan usaha pembebasan tanah, pengembang real estate,
persewaan pusat perbelanjaan dengan proyek Bintaro Jaya, Graha Raya, Serpong
Jaya, Grand Batavia, Bintaro Trade Center, Plaza Bintaro Jaya, Plaza Slipi Jaya, Pasar
Senen III, Pasar Senen IV, Pasar Senen V, Pusat Grosir Senen Jaya, Jembatan
Multiguna Senen Jaya, Bintaro Jaya Xchange, BX Rink, Pasar Modern, Fresh Market,
Oceanarium, Hotel, Jaya Imperial Park dan Pengelola Kawasan Bintaro serta
melakukan investasi pada entitas anak dan asosiasi.
Dalam periode 2020 hingga September 2025, penjualan Perseroan mengalami
fluktuasi dengan sumber utama berasal dari penjualan kavling tanah dan unit
bangunan. Setelah terjadi penurunan pendapatan pada 2021, kinerja berhasil pulih
hingga tahun 2023 melalui peningkatan signifikan pada penjualan kavling tanah.
Selanjutnya peningkatan pendapatan terjadi pada tahun 2024 melalui peningkatan
yang signfikan pada penjualan oceanarium. Hingga pertengahan 2025, Perseroan
telah membukukan penjualan Rp2,26 triliun atau 76,83% dari total penjualan tahun
sebelumnya.
Dari sisi prospek, sektor kawasan properti di Indonesia diprediksi masih akan
meningkat seiring dengan pertumbuhan ekonomi pada berbagai wilayah akan
sangat beragam tergantung sektor ekonomi unggulan pada masing-masing daerah
seperti di Pulau Jawa, terutama kota-kota metropolitan utamanya, yaitu Greater
Jakarta dan Bali masih menjadi pusat pertumbuhan properti komersial dengan
pertumbuhan yang tinggi di Indonesia.
3.4 Alasan Dilakukannya Transaksi
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh JRPT pada SPJ
adalah untuk memperkuat struktur permodalan entitas anak sehingga SPJ memiliki
kapasitas yang lebih memadai dalam mengembangkan usahanya. Melalui
penambahan modal ini, menciptakan peluang bagi peningkatan kinerja konsolidasi
JRPT di masa mendatang. Selain itu, transaksi ini mencerminkan komitmen JRPT
dalam mendukung pertumbuhan usaha SPJ, yang diharapkan dapat memberikan
nilai tambah baik bagi JRPT maupun pemegang saham.
28
Page 44
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
3.5 Keuntungan dan Kerugian yang Bersifat Kualitatif
Rencana Transaksi Penambahan Modal oleh JRPT pada SPJ secara kualitatif
memberikan sejumlah keuntungan, antara lain memperkuat posisi JRPT sebagai
induk usaha di sektor properti, meningkatkan kendali manajerial dalam arah
pengembangan SPJ, serta sebagai komitmen JRPT dalam mendukung pertumbuhan
usaha entitas anak. Tidak terdapat kerugian atas Rencana Transaksi ini.
29
Page 45
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
4 ANALISIS KUANTITATIF
4.1 Penilaian atas Potensi Pendapatan, Aset, Liabilitas, dan Kondisi Keuangan
Perusahaan
4.1.1 Penilaian Kinerja Historis
Kinerja Posisi Keuangan
Kinerja Posisi Keuangan JRPT selama periode tahun 2020 sampai dengan 30
September 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 6 Kinerja Posisi Keuangan (Rp.000)
Keterangan 30 Sept 2025 2024 2023 2022 2021 2020
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 1.128.724.912 797.089.019 330.615.713 621.060.876 546.059.814 1.009.019.620
Investasi pada surat
berharga Bank
Indonesia 20.388.402
Piutang usaha 33.805.393 28.537.979 27.126.182 25.749.417 32.391.362 29.243.110
Pihak berelasi 2.062.217 2.316.541 1.281.004 721.793 603.640 810.228
Pihak ketiga 31.743.176 26.221.438 25.845.178 25.027.624 31.787.722 28.432.882
Persediaan 3.109.439.201 2.987.203.052 2.764.402.297 2.664.277.778 2.681.835.373 2.880.962.046
Kavling Tanah 1.330.234.318 1.252.057.162 1.210.787.483 1.271.609.142 1.080.298.140 1.156.689.812
Kondominium 255.388.516 365.573.639 214.902.172 250.048.766 310.546.841 363.448.752
Unit Bangunan dan
Lainnya 322.998.123 220.785.026 205.927.772 211.769.935 236.080.139 352.914.140
Total Persediaan
Tersedia untuk Dijual 1.908.620.957 1.838.415.827 1.631.617.427 1.733.427.843 1.626.925.120 1.873.052.704
Tanah yang Sedang
Dikembangkan 689.188.107 735.856.445 688.078.095 599.537.243 765.231.610 719.704.167
Kondominium yang
Sedang
Dikembangkan 229.679.066 230.446.487 236.946.257 195.499.435 147.919.524 162.493.951
Unit Bangunan dan
Lainnya yang
Sedang
Dikembangkan 281.951.071 182.484.293 207.760.518 135.813.257 141.759.119 125.711.224
Total Persediaan
dalam
Pengembangan 1.200.818.244 1.148.787.225 1.132.784.870 930.849.935 1.054.910.253 1.007.909.342
Aset keuangan lancar
lainnya 10.521.605 3.987.536 8.650.523 7.559.617 9.030.329 7.787.904
Biaya dibayar di muka 20.085.229 15.086.540 14.409.047 11.221.927 7.597.088 6.733.744
Pajak dibayar di muka 86.363.602 86.522.771 87.435.364 90.597.818 96.050.014 100.692.922
Total Aset Lancar 4.388.939.942 3.938.815.299 3.232.639.126 3.420.467.433 3.372.963.980 4.034.439.346
Aset Tidak Lancar
Uang muka investasi 2.800.000 731.783.193 154.731.387
Investasi pada entitas
asosiasi dan ventura
bersama 2.322.083.680 2.304.742.598 2.287.884.876 2.042.131.174 1.043.009.788 1.002.704.368
30
Page 46
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Keterangan 30 Sept 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Piutang pihak
berelasi - non usaha 932.216 460.597 851.862 2.357.404 1.882.784 1.579.383
Uang muka
pembelian tanah 2.597.000 1.500.000 - 500.000 500.000 10.000.000
Tanah untuk
pengembangan 4.852.209.395 4.784.644.490 4.789.972.242 4.834.499.565 4.830.813.685 4.727.797.427
Properti investasi
Harga perolehan
Tanah 404.028.556 396.623.551 265.265.402 126.220.863 104.921.530 101.324.722
Bangunan dan
prasarana 2.225.758.932 2.213.533.354 2.249.709.548 1.216.495.104 1.184.839.174 1.145.094.049
Properti investasi
dalam
penyelesaian -
bangunan 121.269.080 119.000.813 52.609.841 546.469.046 364.773.859 212.619.354
Total Nilai Perolehan 2.751.056.568 2.729.157.718 2.567.584.791 1.889.185.013 1.654.534.563 1.459.038.125
Akumulasi
penyusutan
Bangunan dan
prasarana (879.734.239) (794.557.529) (680.144.257) (626.632.654) (569.675.170) (508.095.744)
Total Penyusutan (879.734.239) (794.557.529) (680.144.257) (626.632.654) (569.675.170) (508.095.744)
Nilai Buku 1.871.322.329 1.934.600.189 1.887.440.534 1.262.552.359 1.084.859.393 950.942.381
Aset Tetap
Harga perolehan
Tanah 47.222.232 39.543.680 22.914.728 17.718.030 17.054.911 17.054.911
Bangunan kantor
dan kegiatan
olahraga 590.604.250 591.220.828 288.969.612 145.086.580 135.108.811 119.642.178
Peralatan
bangunan kantor 107.599.154 81.069.345 68.912.910 30.971.099 30.174.637 28.397.143
Perlengkapan,
peralatan, dan
perabot kantor 21.179.741 19.785.061 17.435.629 18.904.140 18.161.189 17.660.994
Kendaraan 11.032.188 8.198.059 8.328.865 8.328.865 8.467.252 7.898.658
Aset dalam
penyelesaian -
bangunan 15.675.268 29.175.991 214.126.534 80.073.966 44.897.938 48.331.698
Total Nilai Perolehan 793.312.833 768.992.964 620.688.278 301.082.680 253.864.738 238.985.582
Akumulasi
penyusutan
Bangunan kantor
dan kegiatan
olahraga (98.987.622) (79.364.622) (56.242.296) (44.835.992) (39.188.396) (32.330.875)
Peralatan
bangunan kantor (55.915.612) (44.481.379) (37.465.594) (29.983.085) (27.729.220) (24.834.206)
Perlengkapan,
peralatan, dan
perabot kantor (16.919.089) (15.917.331) (14.629.518) (16.146.668) (15.187.704) (14.724.795)
Kendaraan (8.443.540) (8.036.824) (8.001.785) (7.829.946) (7.425.180) (6.923.793)
Total Penyusutan (180.265.863) (147.800.156) (116.339.193) (98.795.691) (89.530.500) (78.813.669)
Nilai Buku 613.046.970 621.192.808 504.349.085 202.286.989 164.334.238 160.171.913
31
Page 47
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Keterangan 30 Sept 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Aset Hak Guna
Nilai perolehan
Kepemilikan
Langsung
Kendaraan 9.882.015 5.316.050 5.316.050 5.316.050 2.631.462 2.631.462
Total Nilai Perolehan 9.882.015 5.316.050 5.316.050 5.316.050 2.631.462 2.631.462
Akumulasi
penyusutan
Kepemilikan
Langsung
Kendaraan (6.077.045) (5.236.676) (4.284.182) (3.331.688) (2.482.268) (1.241.134)
Total Penyusutan (6.077.045) (5.236.676) (4.284.182) (3.331.688) (2.482.268) (1.241.134)
Nilai Buku 3.804.970 79.374 1.031.868 1.984.362 149.194 1.390.328
Aset keuangan tidak
lancar lainnya 384.042.817 444.641.069 428.373.320 406.582.037 440.050.262 357.084.226
Aset non keuangan
tidak lancar lainnya 75.982.827 71.941.251 74.355.474 75.639.177 77.801.317 80.680.506
Total Aset Tidak
Lancar 10.126.022.204 10.163.802.376 9.974.259.261 8.831.333.067 8.375.183.854 7.447.081.919
TOTAL ASET 14.514.962.146 14.102.617.675 13.206.898.387 12.251.800.500 11.748.147.834 11.481.521.265
LIABILITAS DAN
EKUITAS
LIABILITAS JANGKA
PENDEK
Utang usaha 160.307.816 265.890.373 392.267.713 79.622.399 68.400.748 74.623.059
Pihak berelasi 18.262.688 33.123.015 136.324.635 2.437.722 2.556.826 6.597.986
Pihak ketiga 142.045.128 232.767.358 255.943.078 77.184.677 65.843.922 68.025.073
Liabilitas keuangan
jangka pendek
lainnya 22.363.409 19.922.853 20.539.869 29.795.385 25.347.566 34.915.028
Beban akrual 222.505.545 241.449.410 225.490.491 208.388.522 210.364.851 180.723.847
Utang pajak 42.866.392 95.760.511 59.243.216 54.169.382 47.169.904 119.365.554
Liabilitas imbalan
kerja jangka pendek 215.372.925 128.298.555 119.598.191 103.689.643 89.401.218 104.600.277
Uang muka dari
pelanggan 2.775.267.144 2.796.912.498 2.705.772.901 2.743.007.708 2.731.810.363 2.624.096.054
Utang pihak berelasi
- non usaha 5.041.231 755.674 1.219.561 1.588.930 1.152.397 258.234
Bagian liabilitas
jangka panjang yjtdst
Utang bank 10.505.632 5.700.000 2.000.000
Liabilitas sewa 1.170.248 445.010 1.135.740 953.652 353.359 1.269.238
Pendapatan diterima
di muka dan setoran
jaminan 192.982.813 181.999.234 170.373.118 158.429.208 103.508.539 102.958.647
Total Liabilitas Jangka
Pendek 3.637.877.523 3.731.434.118 3.695.640.800 3.390.150.461 3.283.208.945 3.244.809.938
32
Page 48
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Keterangan 30 Sept 2025 2024 2023 2022 2021 2020
LIABILITAS JANGKA
PANJANG
Liabilitas jk. panjang
setelah dikurangi
JTDST
Utang bank - - - 10.502.373 15.149.707
Liabilitas sewa 2.827.753 - 90.502 1.261.723 368.416
Pendapatan diterima
di muka dan setoran
jaminan 192.970.270 222.957.408 208.358.007 198.283.911 266.580.807 302.123.512
Liabilitas imbalan
kerja jangka panjang 29.147.564 28.586.082 31.974.068 30.058.732 34.062.525 43.985.309
Total Liabilitas Jangka
Panjang 224.945.587 251.543.490 240.422.577 229.604.366 311.145.705 361.626.944
TOTAL LIABILITAS 3.862.823.110 3.982.977.608 3.936.063.377 3.619.754.827 3.594.354.650 3.606.436.882
EKUITAS
Modal saham 258.214.382 275.000.000 275.000.000 275.000.000 275.000.000 275.000.000
Modal dasar
Modal ditempatkan
dan disetor penuh 258.214.382 275.000.000 275.000.000 275.000.000 275.000.000 275.000.000
Tambahan Modal
Disetor 297.040.061 703.770.243 703.770.243 703.770.243 703.770.243 703.770.243
Saldo Laba 9.804.526.468 9.249.567.198 8.428.611.911 7.694.781.162 7.089.947.128 6.618.042.546
Telah ditentukan
penggunaannya 55.000.000 55.000.000 55.000.000 55.000.000 55.000.000 55.000.000
Belum ditentukan
penggunaannya 9.749.526.468 9.194.567.198 8.373.611.911 7.639.781.162 7.034.947.128 6.563.042.546
Penghasilan
komprehensif lain 2.473.522 2.473.522 - -
Saham treasuri (34.446.172) (423.515.800) (423.515.800) (333.295.652) (206.546.516) (65.586.758)
Ekuitas Yang Dapat
Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk 10.327.808.261 9.807.295.163 8.983.866.354 8.340.255.753 7.862.170.855 7.531.226.031
Kepentingan
Nonpengendali 324.330.775 312.344.904 286.968.656 291.789.920 291.622.329 343.858.352
Total Ekuitas 10.652.139.036 10.119.640.067 9.270.835.010 8.632.045.673 8.153.793.184 7.875.084.383
TOTAL LIABILITAS
AND EKUITAS 14.514.962.146 14.102.617.675 13.206.898.387 12.251.800.500 11.748.147.834 11.481.521.265
Sumber: Laporan Keuangan JRPT
Aset
• Pada 31 Desember 2020, JRPT membukukan total aset sebesar Rp11,48 triliun,
yang terdiri dari aset lancar sebesar Rp4,03 triliun dan aset tidak lancar sebesar
Rp7,48 triliun. Posisi aset tersebut terutama ditopang persediaan kavling tanah
yang mencapai Rp1,16 triliun di sisi aset lancar dan tanah untuk pengembangan
yang mencapai Rp4,73 triliun di sisi aset tidak lancar.
• Pada 31 Desember 2021, total aset JRPT tercatat sebesar Rp11,75 triliun, naik
2,32% dibandingkan Rp11,48 triliun di tahun 2020. Aset lancar tercatat sebesar
Rp3,37 triliun dan aset tidak lancar meningkat menjadi sebesar Rp8,38 triliun.
33
Page 49
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Peningkatan aset terutama disebabkan oleh meningkatnya uang muka investasi
dari Rp154,73 miliar menjadi Rp731,78 miliar.
• Pada 31 Desember 2022, JRPT mencatat total aset sebesar Rp12,25 triliun,
meningkat 4,29% dari Rp11,75 triliun pada 2021. Aset lancar meningkat
menjadi Rp3,42 triliun, sedangkan aset tidak lancar naik menjadi Rp8,83 triliun.
Kenaikan ini terutama ditopang oleh penambahan investasi pada entitas
asosiasi ventura bersama dari Rp1,04 triliun menjadi Rp2,04 triliun.
• Pada 31 Desember 2023, total aset JRPT naik menjadi Rp13,21 triliun, atau
tumbuh 7,80% dibandingkan tahun 2022. Aset lancar tercatat sebesar Rp3,23
triliun, sementara aset tidak lancar meningkat menjadi sebesar Rp9,97 triliun.
Kenaikan ini terutama didorong oleh kenaikan properti investasi bangunan dan
prasarana dari sebesar Rp1,13 triliun miliar menjadi Rp2,25 triliun.
• Pada 31 Desember 2024, JRPT membukukan total aset sebesar Rp14,10 triliun,
naik sebesar 6,78% dibandingkan Rp13,21 triliun pada 2023. Aset lancar
sebesar Rp3,94 triliun, sedangkan aset tidak lancar sebesar Rp10,16 triliun.
Kenaikan ini terutama didorong oleh kenaikan kas dan setara kas dari sebesar
Rp330,62 miliar menjadi sebesar Rp797,09 miliar.
• Per 30 September 2025, total aset JRPT tercatat sebesar Rp14,51 triliun, naik
2,92% dibandingkan Rp14,10 triliun pada akhir 2024. Aset lancar sebesar
Rp4,39 triliun, sedangkan aset tidak lancar sebesar Rp10,13 triliun. kenaikan
aset terutama berasal dari naiknya persediaan unit bangunan dan lainnya
menjadi Rp333,00 miliar dari Rp220,79 miliar pada tahun 2024.
Liabilitas
• Pada 31 Desember 2020, JRPT mencatat total liabilitas sebesar Rp3,61 triliun,
terdiri atas liabilitas jangka pendek sebesar Rp3,24 triliun dan liabilitas jangka
panjang Rp361,63 miliar. Porsi terbesar liabilitas berasal dari uang muka dari
pelanggan senilai Rp2,62 triliun.
• Pada 31 Desember 2021, total liabilitas menurun menjadi Rp3,59 triliun, turun
0,34% dari tahun 2020. Liabilitas jangka pendek tercatat Rp3,28 triliun dan
liabilitas jangka panjang Rp311,15 miliar. Penurunan ini terutama disebabkan
oleh penurunan utang pajak dari sebesar Rp119,37 miliar menjadi sebesar
Rp47,17 miliar.
• Pada 31 Desember 2022, liabilitas JRPT tercatat sebesar Rp3,62 triliun, naik
0,71% dari tahun 2021. Liabilitas jangka pendek mencapai Rp3,39 triliun,
sedangkan liabilitas jangka panjang Rp229,60 miliar. Kenaikan ini terutama
didorong oleh kenaikan pendapatan diterima di muka dan setoran jaminan
pada bagian liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun dari
sebesar Rp103,51 miliar menjadi Rp158,43 miliar.
• Pada 31 Desember 2023, total liabilitas meningkat menjadi Rp3,93 triliun, naik
8,74% dibandingkan 2022. Liabilitas jangka pendek tercatat Rp3,73 triliun dan
liabilitas jangka panjang Rp251,54 miliar. Kenaikan ini terutama didorong oleh
34
Page 50
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
kenaikan utang usaha pihak ketiga dari sebesar Rp77,18 miliar menjadi
Rp255,94 miliar.
• Pada 31 Desember 2024, total liabilitas JRPT kenaikan menjadi Rp3,98 triliun,
naik 1,19% dibandingkan 2023. Liabilitas jangka pendek sebesar Rp3,73 triliun,
sedangkan liabilitas jangka panjang sebesar Rp251,54 miliar. Kenaikan ini
terutama didorong oleh meningkatnya uang muka dari pelanggan menjadi dari
sebesar Rp2,71 triliun menjadi sebesar Rp2,80 triliun.
• Per 30 September 2025, total liabilitas JRPT tercatat Rp3,86 triliun, turun 3,02%
dibandingkan akhir 2024. Liabilitas jangka pendek mencapai Rp3,64 triliun,
sedangkan liabilitas jangka panjang Rp224,95 miliar. Penurunan disebabkan
oleh berkurangnya utang usaha pihak ketiga dari sebesar Rp232,77 miliar
menjadi sebesar Rp142,05 miliar.
Ekuitas
• Pada 31 Desember 2020, total ekuitas JRPT tercatat sebesar Rp7,88 triliun.
Ekuitas ini didominasi oleh modal disetor Rp275,00 miliar, tambahan modal
disetor Rp703,77 miliar, saldo laba sebesar Rp6,62 triliun, saham treasuri
sebesar defisit Rp65,59 miliar dan kepentingan non pengendali Rp343,86
miliar.
• Pada 31 Desember 2021, ekuitas meningkat menjadi Rp8,15 triliun, naik 3,54%
dibandingkan akhir 2020. Kenaikan terutama berasal dari saldo laba yang naik
menjadi Rp7,09 triliun dari sebesar Rp6,62 triliun.
• Pada 31 Desember 2022, ekuitas meningkat menjadi Rp8,63 triliun, naik 5,87%
dibandingkan akhir 2021. Kenaikan terutama berasal dari saldo laba yang naik
menjadi Rp7,69 triliun dari sebesar Rp7,09 triliun.
• Pada 31 Desember 2023, ekuitas meningkat menjadi Rp9,27 triliun, naik 7,40%
dibandingkan akhir 2022. Kenaikan terutama berasal dari saldo laba yang naik
menjadi Rp8,43 triliun dari sebesar Rp7,69 triliun.
• Pada 31 Desember 2024, ekuitas meningkat menjadi Rp10,12 triliun, naik
9,16% dibandingkan akhir 2023. Kenaikan terutama berasal dari saldo laba
yang naik menjadi Rp9,25 triliun dari sebesar Rp8,43 triliun.
• Per 30 September 2025, total ekuitas mencapai Rp10,65 triliun, naik 5,26%
dibandingkan akhir 2024. Kenaikan terutama berasal dari saldo laba yang naik
menjadi Rp9,80 triliun dari sebesar Rp9,25 triliun.
35
Page 51
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Kinerja Laba Rugi
Kinerja Laba Rugi JRPT selama periode tahun 2020 sampai dengan 30 September
2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 7 Kinerja Laba Rugi (Rp.000)
Keterangan 30 Sept 2025 2024 2023 2022 2021 2020
PENDAPATAN USAHA 2.265.078.910 2.948.078.235 2.503.645.371 2.258.974.450 2.174.343.050 2.184.941.986
Penjualan kavling
tanah dan unit
bangunan
Kavling tanah 980.704.305 1.366.322.967 1.295.434.043 1.139.075.778 942.232.657 974.355.340
Unit bangunan 481.912.805 650.100.288 577.463.815 519.573.950 531.760.026 523.781.778
Kondominium 74.882.146 61.296.041 39.103.927 106.448.522 333.362.032 332.100.256
Sewa 297.194.773 361.226.658 276.239.915 252.800.784 170.537.817 166.307.737
Pengelolaan
lingkungan 161.654.740 198.981.445 186.241.109 166.119.957 156.958.774 148.602.411
Oceanarium 72.395.401 104.396.805 8.760.873
Hotel 96.357.206 91.300.891 28.684.415 24.016.120 14.264.413 10.514.569
Jasa pemeliharaan,
parkir, dan lain-lain 52.084.225 57.440.630 40.711.410 26.394.562 21.031.070 23.270.549
Ice rink 20.651.909 22.714.616 16.261.128 13.955.794 2.906.491 3.431.979
Sport club 11.003.643 14.641.855 14.009.405 - - -
Driving range 7.097.277 10.802.496 10.569.845 - - -
Water Park 9.140.480 8.853.543 10.165.486 10.588.983 1.289.770 2.577.367
BEBAN POKOK
PENDAPATAN (1.015.430.192) (1.311.590.254) (1.041.030.981) (959.311.542) (1.043.490.358) (1.024.060.615)
Kavling tanah (275.735.580) (368.495.291) (309.324.358) (255.938.786) (236.294.887) (229.244.630)
Unit bangunan (337.557.347) (469.325.167) (422.127.165) (378.544.787) (379.424.169) (374.165.563)
Kondominium (46.886.063) (40.172.642) (23.641.348) (63.706.673) (204.979.837) (196.177.701)
Beban langsung
Pengelolaan
lingkungan (124.226.712) (164.921.299) (157.872.667) (141.779.072) (119.217.148) (118.430.656)
Sewa (110.931.618) (142.274.418) (84.734.149) (91.518.237) (85.210.080) (86.102.688)
Hotel (63.587.125) (58.211.181) (13.555.279) (11.864.408) (8.689.767) (8.514.032)
Jasa pemeliharaan,
parkir, dan lain-
lain (17.364.486) (22.048.329) (7.892.266) (8.892.103) (6.144.575) (6.231.293)
Oceanarium (15.510.891) (21.765.737) (3.485.649) - - -
Sport club (5.777.723) (7.760.505) (6.457.981) - - -
Ice rink (7.790.117) (6.952.480) (3.722.942) (3.517.155) (2.734.523) (3.383.845)
Water Park (6.261.575) (5.005.828) (3.593.117) (3.550.321) (795.372) (1.810.207)
Driving range (3.800.955) (4.657.377) (4.624.060) - - -
LABA (RUGI) BRUTO 1.249.648.718 1.636.487.981 1.462.614.390 1.299.662.908 1.130.852.692 1.160.881.371
BEBAN USAHA (317.410.825) (411.300.949) (363.854.526) (341.171.653) (313.488.867) (332.070.847)
Beban Penjualan (70.209.765) (99.208.788) (87.856.056) (79.155.520) (72.690.319) (70.548.340)
Insentif dan komisi
penjualan (30.174.031) (41.234.292) (36.848.529) (32.113.918) (29.215.020) (29.977.695)
Iklan (20.584.769) (29.539.745) (26.926.145) (27.732.686) (25.892.353) (21.364.610)
Pameran dan
promosi (5.672.923) (8.236.033) (5.928.336) (5.570.650) (3.225.126) (4.262.092)
Lain-lain (13.778.042) (20.198.718) (18.153.046) (13.738.266) (14.357.820) (14.943.943)
36
Page 52
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Keterangan 30 Sept 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Beban Umum dan
Administrasi (247.201.060) (312.092.161) (275.998.470) (262.016.133) (240.798.548) (261.522.507)
Gaji, bonus, dan
tunjangan
karyawan (194.999.042) (243.812.160) (212.818.735) (197.314.133) (179.074.282) (197.529.009)
Jasa Profesional (19.757.876) (25.653.118) (22.762.652) (20.770.003) (20.731.128) (26.225.174)
Telekomunikasi
dan perlengkapan
kantor (16.676.388) (20.781.244) (18.829.318) (17.796.576) (17.865.259) (15.961.156)
Penyusutan (6.944.388) (8.318.610) (9.237.908) (9.703.490) (9.718.932) (10.011.967)
Pemeliharaan (5.007.079) (7.056.005) (6.823.596) (7.778.463) (8.812.797) (8.081.636)
Representasi,
jamuan, dan
sumbangan (2.452.455) (2.533.075) (1.579.044) (1.090.132) (2.278.017) (1.170.802)
Penurunan nilai - -
piutang - (2.352.294) (2.420.545) (4.772.673)
Penyusutan aset
hak guna (840.369) (952.494) (952.494) (971.462) (1.241.134) (1.241.134)
Lain-lain (523.463) (633.161) (574.178) (1.819.201) (1.076.999) (1.301.629)
PENGHASILAN
LAINNYA - NETO 14.431.400 15.833.922 9.682.543 6.582.949 20.245.705 268.580.310
Penghasilan lainnya 24.134.137 31.806.892 22.117.912 22.346.726 30.600.352 272.026.017
Pendapatan
pembatalan 13.462.850 17.271.233 12.748.811 17.435.657 19.106.347 25.719.815
Pembatalan AJB 2.722.793 4.926.100
Pendapatan dividen 777.678 1.186.570 661.499 47.118 766.392 456.766
Pendapatan denda
keterlambatan 684.544 1.105.631 1.012.886 1.077.115 1.552.443 8.549.195
Laba selisih kurs 62.418 17.055 341.924
Keuntungan
penjualan saham
entitas asosiasi - - - - - 225.107.923
Keuntungan
penjualan aset
tetap - 27.300 - 16.650 - 888.012
Penjualan HPTU - - 54.693 429.052 1.840.211 6.365.048
Dana hibah - - - - - 249.957
Lain-lain 6.486.272 7.227.640 7.622.968 2.999.210 7.334.959 4.689.301
Beban lainnya (9.702.737) (15.972.970) (12.435.369) (15.763.777) (10.354.647) (3.445.707)
Rugi selisih kurs (180.167) - - - (3.027.126) (1.147.213)
Biaya AJB (1.147.112) (2.796.668) - (1.231.168) - -
Beban denda
keterlambatan (523.081) (711.031) (798.709) - (442.571) (42.352)
Denda pajak (172.423) (612.570) - - - -
Beban pembayaran
kembali kelebihan
luas (1.267.557) (244.243) (479.260) (604.793) (696.880) (413.367)
Lain-lain (6.412.397) (11.608.458) (11.157.400) (13.927.816) (6.188.070) (1.842.775)
LABA (RUGI) USAHA 946.669.293 1.241.020.954 1.108.442.407 965.074.204 837.609.530 1.097.390.834
Pendapatan
keuangan 41.929.358 24.878.577 21.395.839 22.151.274 34.466.609 49.259.886
Beban pajak final (69.441.216) (96.681.709) (76.896.350) (67.741.930) (61.887.740) (64.198.959)
Beban keuangan (195.127) (933.201) (1.402.993) (2.679.327) (2.636.774) (7.687.478)
37
Page 53
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Keterangan 30 Sept 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Bagian laba (rugi)
entitas asosiasi dan
ventura bersama 18.758.454 15.157.357 (10.362.708) (23.942.498) (9.734.581) (7.685.688)
LABA SEBELUM PAJAK
PENGHASILAN 937.720.762 1.183.441.978 1.041.176.195 892.861.723 797.817.044 1.067.078.595
BEBAN PAJAK
PENGHASILAN (22.629.350) (32.092.770) (16.838.667) (13.088.829) (11.090.735) (53.660.442)
LABA TAHUN
BERJALAN 915.091.412 1.151.349.208 1.024.337.528 879.772.894 786.726.309 1.013.418.153
PENGHASILAN
(BEBAN)
KOMPREHENSIF LAIN
Pos yg tdk akan
direklasifikasi ke laba
rugi
Pengukuran
kembali atas
program imbalan
pasti - 2.465.845 (187.896) 1.736.365 1.021.685 (2.024.082)
Laba (rugi) yang
belum direalisasi
dari investasi yang
tersedia untuk
dijual - 448.335 2.025.187 - - -
Pajak penghasilan
terkait - - - - - -
TOTAL LABA (RUGI)
KOMPREHENSIF 915.091.412 1.154.263.388 1.026.174.819 881.509.259 787.747.994 1.011.394.071
Sumber: Laporan Keuangan JRPT
Pendapatan
• Pada tahun 2020, JRPT membukukan penjualan sebesar Rp2,18 triliun yang
didominasi oleh kontribusi penjualan kavling dan unit bangunan sebesar Rp1,83
triliun.
• Pada tahun 2021, JRPT membukukan penjualan sebesar Rp2,17 triliun atau turun
0,49% dibanding tahun 2020 yang sebesar Rp2,18 triliun. Penurunan pendapatan
disebabkan oleh turunnya penjualan kavling tanah sebesar Rp32,12 miliar dari
tahun sebelumnya.
• Pada tahun 2022, JRPT membukukan penjualan sebesar Rp2,26 triliun atau
naiknya 3,89% dibanding tahun 2021 yang sebesar Rp2,17 triliun. Peningkatan
pendapatan didorong oleh meningkatnya penjualan kavling tanah sebesar
Rp196,84 miliar dari tahun sebelumnya.
• Pada tahun 2023, JRPT membukukan penjualan sebesar Rp2,50 triliun atau
naiknya 10,83% dibanding tahun 2022 yang sebesar Rp2,26 triliun. Peningkatan
pendapatan didorong oleh meningkatnya penjualan kavling tanah sebesar
Rp156,36 miliar dari tahun sebelumnya.
38
Page 54
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
• Pada tahun 2024, JRPT membukukan penjualan sebesar Rp2,95 triliun atau
naiknya 17,75% dibanding tahun 2023 yang sebesar Rp2,50 triliun. Peningkatan
pendapatan didorong oleh meningkatnya penjualan oceanarium sebesar Rp95,64
miliar dari tahun sebelumnya.
• Selama bulan Januari—September 2025, JRPT sudah membukukan penjualan
sebesar Rp2,27 triliun atau setara 76,83% dari capaian tahun 2024. Penjualan
periode ini didominasi oleh kontribusi penjualan kavling dan unit bangunan
sebesar Rp1,54 triliun.
Beban pokok pendapatan dan Laba Bruto
• Pada tahun 2020, beban pokok pendapatan JRPT sebesar Rp1,02 triliun. Dengan
pendapatan Rp2,18 triliun, JRPT membukukan laba kotor sebesar Rp1,16 triliun.
Kontribusi terbesar pada beban pokok pendapatan di tahun 2020 adalah beban
unit bangunan yang sebesar Rp374,17 miliar.
• Pada tahun 2021, beban pokok pendapatan sebesar Rp1,04 triliun atau naiknya
1,90% dibanding tahun 2020 yang sebesar Rp1,02 triliun. Peningkatan beban
pokok pendapatan didorong oleh meningkatnya beban kondominium sebesar
Rp8,80 miliar dari tahun sebelumnya. Sehingga atas peningkatan beban pokok
pendapatan, diperoleh laba kotor sebesar Rp1,13 triliun atau menurun sebesar
2,59% dari tahun sebelumnya yang sebesar Rp1,16 triliun.
• Pada tahun 2022, beban pokok pendapatan sebesar Rp959,31 miliar atau turun
8,07% dibanding tahun 2021 yang sebesar Rp1,04 triliun. Penurunan beban
pokok pendapatan disebabkan oleh menurunnya beban kondominium sebesar
Rp141,27 miliar dari tahun sebelumnya. Sehingga atas penurunan beban pokok
pendapatan, diperoleh laba kotor sebesar Rp1,30 triliun atau meningkat sebesar
14,93% dari tahun sebelumnya yang sebesar Rp1,13 triliun.
• Pada tahun 2023, beban pokok pendapatan sebesar Rp1,04 triliun atau naiknya
8,52% dibanding tahun 2022 yang sebesar Rp959,31 miliar. Peningkatan beban
pokok pendapatan didorong oleh meningkatnya beban kavling tanah sebesar
Rp53,39 miliar dari tahun sebelumnya. Sehingga atas peningkatan beban pokok
pendapatan, diperoleh laba kotor sebesar Rp1,46 triliun atau meningkat sebesar
12,54% dari tahun sebelumnya yang sebesar Rp1,30 triliun.
• Pada tahun 2024, beban pokok pendapatan sebesar Rp1,31 triliun atau naiknya
25,89% dibanding tahun 2023 yang sebesar Rp1,04 triliun. Peningkatan beban
pokok pendapatan didorong oleh meningkatnya beban kavling tanah sebesar
Rp59,17 miliar dari tahun sebelumnya. Sehingga atas peningkatan beban pokok
pendapatan, diperoleh laba kotor sebesar Rp1,64 triliun atau meningkat sebesar
11,89% dari tahun sebelumnya yang sebesar Rp1,46 triliun.
• Selama bulan Januari—September 2025, JRPT membukukan pendapatan Rp2,27
triliun dengan beban pokok pendapatan Rp1,02 triliun, sehingga menghasilkan
laba bruto Rp1,25 triliun.
39
Page 55
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Beban Usaha dan Laba Usaha
• Tahun 2020, JRPT mencatat beban usaha sebesar Rp332,07 miliar, yang terdiri
atas beban penjualan Rp70,55 miliar dan beban umum & administrasi Rp261,52
miliar. Dengan adanya laba bruto Rp1,16 triliun dan penghasilan lainnya-neto
sebesar Rp268,58 miliar, maka JRPT membukukan laba usaha Rp1,10 triliun.
• Tahun 2021, beban usaha sebesar Rp313,50 miliar, dengan komposisi beban
penjualan Rp72,69 miliar dan beban umum & administrasi Rp240,80 miliar.
Dengan adanya laba bruto Rp1,13 triliun dan penghasilan lainnya-neto sebesar
Rp20,25 miliar, maka JRPT membukukan laba usaha Rp837,61 miliar.
• Tahun 2022, beban usaha sebesar Rp341,17 miliar, dengan komposisi beban
penjualan Rp79,16 miliar dan beban umum & administrasi Rp262,02 miliar.
Dengan adanya laba bruto Rp1,30 triliun dan penghasilan lainnya-neto sebesar
Rp6,58 miliar, maka JRPT membukukan laba usaha Rp965,07 miliar.
• Tahun 2023, beban usaha sebesar Rp363,86 miliar, dengan komposisi beban
penjualan Rp87,86 miliar dan beban umum & administrasi Rp276,00 miliar.
Dengan adanya laba bruto Rp1,46 triliun dan penghasilan lainnya-neto sebesar
Rp9,68 miliar, maka JRPT membukukan laba usaha Rp1,11 triliun.
• Tahun 2024, beban usaha sebesar Rp411,30 miliar, dengan komposisi beban
penjualan Rp99,21 miliar dan beban umum & administrasi Rp312,09 miliar.
Dengan adanya laba bruto Rp1,64 triliun dan penghasilan lainnya-neto sebesar
Rp15,83 miliar, maka JRPT membukukan laba usaha Rp1,24 triliun.
• Selama bulan Januari—September 2025, total beban usaha tercatat Rp317,41
miliar, dengan komposisi beban penjualan Rp70,21 miliar dan beban umum &
administrasi Rp247,20 miliar. Dengan adanya laba bruto Rp1,25 triliun dan
penghasilan lainnya-neto sebesar Rp14,43 miliar, maka JRPT membukukan laba
usaha Rp946,67 miliar.
Laba Tahun Berjalan, dan Laba Komprehensif
• Pada tahun 2020, JRPT mencatat laba tahun berjalan sebesar Rp1,03 triliun, dan
laba komprehensif tahun berjalan tercatat sebesar Rp1,01 triliun.
• Pada tahun 2021, JRPT mencatat laba tahun berjalan sebesar Rp786,73 miliar
atau menurun sebesar 22,37% dari tahun sebelumnya, dan laba komprehensif
tercatat sebesar Rp787,75 miliar atau menurun sebesar 22,11% dari tahun
sebelumnya.
• Pada 2022, JRPT mencatat laba tahun berjalan sebesar Rp879,77 miliar atau
meningkat sebesar 11,83% dari tahun sebelumnya, dan laba komprehensif
tercatat sebesar Rp881,51 miliar atau meningkat sebesar 11,90% dari tahun
sebelumnya.
• Pada 2023, JRPT mencatat laba tahun berjalan sebesar Rp1,02 triliun atau
meningkat sebesar 16,43% dari tahun sebelumnya, dan laba komprehensif
40
Page 56
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
tercatat sebesar Rp1,03 triliun atau meningkat sebesar 16,41% dari tahun
sebelumnya.
• Pada 2024, JRPT mencatat laba tahun berjalan sebesar Rp1,15 triliun atau
meningkat sebesar 12,40% dari tahun sebelumnya, dan laba komprehensif
tercatat sebesar Rp1,15 triliun atau meningkat sebesar 12,48% dari tahun
sebelumnya.
• Selama bulan Januari—September 2025, laba tahun berjalan sudah tercatat
Rp915,09 miliar, sudah mencapai 79,84% dari tahun 2024. Laba komprehensif
tahun berjalan sebesar Rp915,09 miliar atau sebesar 79,28% dari tahun 2024.
Rasio Keuangan
Berdasarkan atas kinerja keuangan JRPT per 31 Desember 2020 sampai dengan
tahun 30 September 2025, diperoleh hasil analisis rasio sebagai berikut.
Tabel 8 Rasio Keuangan
2025
Uraian 2024 2023 2022 2021 2020 Rerata
Sept
A. LIQUIDITY (%)
Current Ratio 120,65% 105,56% 87,47% 100,89% 102,73% 124,34% 106,94%
Quick Ratio 31,96% 22,13% 9,68% 19,08% 17,62% 32,00% 22,08%
Working Capital to Total Assets 5,17% 1,47% -3,51% 0,25% 0,76% 6,88% 1,84%
B. ACTIVITY
Total Assets Turnover (X) 0,21 0,25 0,19 0,18 0,19 0,19 0,20
Inventory Turnover (X) 0,15 0,18 0,13 0,12 0,13 0,22 0,15
Average Days Inventory (Day) 2.515 2.494 2.908 3.041 2.814 1.641 2.500
Account Receivable Turnover (X) 89,34 103,30 92,30 87,73 67,13 74,72 85,75
Average Collection Period (Day) 4 4 4 4 5 5 4
Working Capital Turnover (X) 4,02 17,06 -5,41 74,51 24,23 2,77 19,53
C. SOLVABILITY (%)
Total Debt to Equity Ratio 36,26% 39,36% 42,46% 41,93% 44,08% 45,80% 41,65%
Total Debt to Asset Ratio 26,61% 28,24% 29,80% 29,54% 30,60% 31,41% 29,37%
Long Term Debt to Equity Ratio 2,11% 2,49% 2,59% 2,66% 3,82% 4,59% 3,04%
D. RENTABILITY (%)
Gross Profit Margin 55,17% 55,51% 58,42% 57,53% 52,01% 53,13% 55,30%
Operating Profit Margin 41,79% 42,10% 44,27% 42,72% 38,52% 50,23% 43,27%
Net Profit Margin 40,40% 39,05% 40,91% 38,95% 36,18% 46,38% 40,31%
Rate of Return on Investment 8,41% 9,80% 7,76% 7,18% 6,70% 8,83% 8,11%
Rate of Return on Equity 11,45% 13,65% 11,05% 10,19% 9,65% 12,87% 11,48%
Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas menunjukkan rata-rata current ratio sebesar 106,94% dan quick
ratio sebesar 22,08%. Sementara itu, working capital to total assets ratio memiliki
rata-rata sebesar 1,84%. Hal ini menunjukkan bahwa JRPT memiliki aset lancar yang
cukup likuid untuk membayar kewajiban jangka pendeknya, meskipun likuiditas
sangat dipengaruhi oleh komposisi persediaan.
41
Page 57
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan JRPT dalam memanfaatkan aset yang
dimilikinya untuk menghasilkan kas dan pendapatan. Rata-rata total assets turnover
adalah sebesar 0,20 kali, dengan inventory turnover sebesar 0,15 kali, sedangkan
account receivable turnover sebesar 85,75 kali. Hal ini tercermin dari average
collection period sekitar 4 hari, sementara working capital turnover berada pada
level 19,53 kali.
Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas menggambarkan kemampuan perusahaan untuk mengembalikan
pinjaman yang diberikan oleh kreditor baik dalam bentuk jangka pendek maupun
jangka panjang. Salah satu rasio solvabilitas adalah debt to equity ratio (DER)
menunjukkan besarnya porsi utang terhadap ekuitas dalam pembiayaan
perusahaan, sedangkan debt to asset ratio (DAR) menunjukkan posisi liabilitas
terhadap aset dalam pembiayaan perusahaan. rata-rata debt to equity ratio (DER)
tercatat sebesar 41,65%, yang berarti JRPT relatif lebih banyak menggunakan ekuitas
daripada utang dalam struktur permodalannya. Sementara itu, debt to asset ratio
(DAR) berada pada rata-rata 29,37%, menunjukkan tingkat risiko keuangan yang
moderat karena hampir separuh aset dibiayai melalui utang. Sementara itu, rata-
rata long term debt to equity ratio sebesar 3,04%, mencerminkan minimnya
ketergantungan JRPT pada utang jangka Panjang.
Rasio Rentabilitas
Rasio rentabilitas menggambarkan kemampuan yang dimiliki perusahaan untuk
menghasilkan sebuah laba. Rata-rata gross profit margin sebesar 55,30%, yang
menunjukkan bahwa hampir separuh pendapatan masih tersisa setelah dikurangi
beban pokok pendapatan. Selanjutnya, operating profit margin berada pada rata-
rata 43,27%, menandakan bahwa JRPT mampu menjaga profitabilitas operasional
yang cukup kuat meskipun terdapat beban usaha. Adapun net profit margin rata-
rata sebesar 40,31%, menunjukkan bahwa setelah memperhitungkan seluruh beban
usaha, bunga, dan pajak, JRPT mampu membukukan laba dari penjualan.
Rata-rata tingkat balikan terhadap total investasi (ROI) adalah sebesar 8,11%,
menunjukkan bahwa JRPT memberikan sedikit keuntungan dan dapat menghasilkan
laba bersih dari total investasi yang dilakukan. Selain itu, rata-rata tingkat balikan
terhadap ekuitas (ROE) tercatat sebesar 11,48%, yang juga menunjukkan bahwa JRPT
mampu menghasilkan laba bersih dari jumlah ekuitas yang diinvestasikan.
42
Page 58
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
4.1.2 Penilaian Arus Kas
Arus Kas JRPT selama per 31 Desember 2020 sampai dengan 30 September 2025
adalah sebagai berikut:
Tabel 9 Arus Kas (Rp.000)
Keterangan 30-Sep-25 2024 2023 2022 2021 2020
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan 2.381.474.369 3.119.279.658 2.490.534.511 2.302.489.145 2.264.993.162 1.879.498.831
Penerimaan bunga 41.929.358 24.878.577 21.395.839 22.151.274 34.466.609 49.259.886
Pembayaran kas kepada untuk
pemborong, pemasok dan (1.512.211.640) (2.092.093.085) (1.477.679.132) (1.232.637.788) (1.260.840.355) (1.209.350.325)
karyawan
Pembayaran pajak penghasilan (158.291.941) (104.022.894) (114.971.949) (99.073.785) (177.629.728) (82.182.094)
Pembayaran beban bunga - (870.833) (1.229.325) (2.487.799) (2.538.069) (7.515.486)
Arus kas bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) aktivitas 752.900.146 947.171.423 918.049.944 990.441.047 858.451.619 629.710.812
operasi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
INVESTASI
Penambahan uang muka
investasi pada Entitas Asosiasi (2.597.000) - - (2.800.000) (577.051.807) (154.731.387)
Penambahan investasi SRBI - (19.812.328) - - - -
Penambahan investasi pada
(2.800.000) (256.938.749) (297.734.183) (51.840.000) -
Entitas Asosiasi -
Penerimaan investasi pada
- - - - 322.420.000
Entitas Asosiasi -
Penambahan properti investasi (20.405.033) (30.071.773) (369.432.667) (172.511.677) (169.602.254) (131.501.296)
Perolehan aset tetap (20.915.441) (123.302.240) (186.956.506) (38.860.722) (14.879.156) (26.964.374)
Penjualan aset tetap - 27.300 - 16.650 - 888.012
Penerimaan dividen dan bagi
2.192.159 2.032.205 4.283.838 5.520.610 2.566.392 6.980.086
hasil
Penerimaan pengembalian
- - 980.000 - -
modal dari Ventura Bersama
Arus kas bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) aktivitas (41.725.315) (173.926.836) (809.044.084) (505.389.322) (810.806.825) 17.091.041
investasi
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
PENDANAAN
Pembayaran utang bank jangka
- (6.050.000) (1.000.000) (4.150.000)
pendek - (10.532.617)
Penerimaan utang bank jangka
10.000.000 - 10.000.000 - 96.000.000
pendek -
Pembayaran utang bank jangka
(10.000.000) - (10.000.000) - (96.000.000)
pendek -
Penerimaan setoran modal dari
kepentingan nonpengendali di 6.398.977 9.443.585 1.980.000 930.000 272.000
Entitas Anak -
Pembayaran kepada Pihak
4.285.557 (463.887) (369.369) 436.533 894.163 42.744
Berelasi-neto
Pembelian saham treasuri (34.446.172) - (90.220.148) (126.749.136) (140.959.758) (62.180.812)
Pembayaran dividen (348.146.270) (309.857.258) (272.645.961) (257.757.474) (297.989.375) (327.270.139)
43
Page 59
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Keterangan 30-Sep-25 2024 2023 2022 2021 2020
Pembayaran liabilitas sewa (1.208.100) (843.600) (1.162.800) (1.238.200) (1.348.800) (1.102.300)
Pembayaran dividen kepada
kepentingan nonpengendali di (2.000.050) (33.962.958) (15.930.160) (22.132.060) (61.510.116)
Entitas Anak -
Penerumaan setoran modal
dari kepentingan - - - - 2.115.000
nonpengendali di Entitas Anak -
Pengembalian Modal
kepentingan nonpengendali di (4.800.000) (48.888.000) -
Entitas Anak - - -
Arus kas bersih diperoleh dari
(digunakan untuk) aktivitas (379.514.985) (306.765.818) (399.450.268) (410.108.437) (510.493.830) (454.233.623)
pendanaan
KENAIKAN (PENURUNAN)
331.659.846 466.478.769 (290.444.408) 74.943.288 (462.849.036) 192.568.230
BERSIH KAS DAN SETARA KAS
PENGARUH SELISIH KURS ATAS
(23.953) (5.463) (755) 57.774 (110.770) 2.410.435
KAS DAN SETARA KAS
KAS DAN SETARA KAS AWAL
797.089.019 330.615.713 621.060.876 546.059.814 1.009.019.620 814.040.955
PERIODE
KAS DAN SETARA KAS AKHIR
1.128.724.912 797.089.019 330.615.713 621.060.876 546.059.814 1.009.019.620
PERIODE
Sumber: Laporan Keuangan JRPT
Pada 30 September 2025, kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi sebesar
Rp752,90 miliar, dan kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi sebesar
Rp41,73 miliar, serta kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan sebesar
Rp379,51 miliar, sehingga terjadi kenaikan kas sebesar Rp331,66 miliar.
Pada 2024, kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi sebesar Rp947,17 miliar,
dan kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi sebesar Rp173,93 miliar,
serta kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp306,77
miliar, sehingga terjadi kenaikan kas sebesar Rp466,48 miliar.
Pada 2023, kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi sebesar Rp918,05 miliar,
dan kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi sebesar Rp809,04 miliar,
serta kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp400,00
miliar, sehingga terjadi penurunan kas sebesar Rp290,44 miliar.
Pada 2022, kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi sebesar Rp990,44 miliar,
dan kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi sebesar Rp505,39 miliar,
serta kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp410,11
miliar, sehingga terjadi kenaikan kas sebesar Rp74,94 miliar.
44
Page 60
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Pada 2021, kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi sebesar Rp858,45 miliar,
dan kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi sebesar Rp810,81 miliar,
serta kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp510,49
miliar, sehingga terjadi penurunan kas sebesar Rp462,85 miliar.
Pada 2020, kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi sebesar Rp629,71 miliar,
dan kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi sebesar Rp17,09 miliar, serta
kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan sebesar Rp454,23 miliar,
sehingga terjadi kenaikan kas sebesar Rp192,57 miliar.
4.1.3 Penilaian atas Proyeksi Keuangan
Kami telah menerima proyeksi keuangan tanpa dan dengan Rencana Transaksi dari
manajemen. Asumsi-asumsi dasar utama dalam penyusunan proyeksi adalah
sebagai berikut.
• Proyeksi keuangan disajikan mulai 1 Oktober 2025 sampai dengan
31 Desember 2030.
• Pendapatan pada tahun 2025 sampai dengan tahun 2030 berturut-turut
diasumsikan meningkat sebesar 14,00%, 2,82%, 6,78%, 6,64%, dan 6,02% dari
pendapatan tahun sebelumnya.
• Beban pokok pendapatan pada tahun 2025 sampai dengan tahun 2030 berturut-
turut diasumsikan sebesar 44,77%, 44,13%, 44,18%, 43,25%, 42,79%, dan
42,02%.
• Beban usaha pada tahun 2025—2030 diasumsikan berturut-turut meningkat
sebesar 8,55%, 9,76%, 8,27%, 7,96%, dan 7,59% dari tahun sebelumnya.
Pendapatan lainnya pada tahun 2025—2030 diasumsikan berturut-turut sebesar
0,82%, dan 0,33% dari pendapatan untuk tahun proyeksi selanjutnya. Beban
lainnya pada tahun 2025—2030 diasumsikan berturut-turut sebesar 0,41%,
0,25%, 0,29%, 0,28%, 0,27%, dan 0,26% dari pendapatan.
• Pendapatan keuangan pada tahun 2025—2030 diasumsikan berturut-turut
sebesar 1,60%, 1,62%, 2,01%, 2,57%, 3,24%, dan 4,09% dari pendapatan. Beban
pajak final pada tahun 2025—2030 diasumsikan berturut-turut sebesar 2,90%,
3,20%, 3,28%, 3,32%, 3,31%, dan 3,29% dari pendapatan. Beban keuangan pada
tahun 2025—2030 diasumsikan berturut-turut sebesar 0,03% dari pendapatan
di tahun 2025 dan 2026, sebesar 0,02% dari pendapatan untuk tahun proyeksi
selanjutnya. Bagian laba (rugi) entitas dan ventura bersama pada tahun 2025—
2030 diasumsikan berturut-turut sebesar 0,90%, 1,41%, 2,08%, 2,35%, 2,29% dan
2,02% dari pendapatan.
• Tarif pajak diasumsikan sebesar 22,00% dari laba sebelum pajak.
45
Page 61
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Proyeksi Posisi Keuangan
Proyeksi laba rugi JRPT selama tahun 2025 sampai dengan 2030 adalah sebagai
berikut:
Tabel 10 Proyeksi Posisi Keuangan dengan Adanya Transaksi (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 1.206.375.620 1.693.320.873 2.108.434.056 2.978.183.378 3.847.133.639 5.428.723.475
Piutang Usaha 33.526.133 30.932.764 28.696.622 27.220.962 25.225.262 23.224.844
Aset Keuangan Lancar Lainnya 10.313.323 10.313.323 10.313.323 10.313.323 10.313.323 10.313.323
Persediaan 3.073.516.062 2.851.490.888 2.603.292.228 2.286.843.656 1.918.145.618 1.582.601.959
Pajak Dibayar Dimuka 24.375.257 24.375.257 24.375.257 24.375.257 24.375.257 24.375.257
Biaya Dibayar Dimuka 108.475.300 108.475.300 108.475.300 108.475.300 108.475.300 108.475.300
Total Aset Lancar 4.456.581.696 4.718.908.406 4.883.586.787 5.435.411.876 5.933.668.399 7.177.714.158
ASET TIDAK LANCAR
Uang Muka Investasi - - - - - -
Investasi Pada Entitas Asosiasi
dan Ventura Bersama 2.493.920.507 2.686.183.098 3.005.296.140 3.500.956.778 4.096.958.851 4.190.053.514
Piutang Pihak Berelasi – Non
Usaha 89.951.604 89.951.604 89.951.604 89.951.604 89.951.604 89.951.604
Uang Muka Pembelian Tanah - - - - - -
Tanah untuk Pengembangan 4.896.253.457 5.270.044.627 5.643.936.028 5.957.523.803 6.252.061.539 6.585.207.120
Properti Investasi 1.864.793.636 1.876.100.108 2.084.790.480 2.124.144.894 2.077.445.678 1.966.416.787
Aset Tetap 613.731.211 567.315.809 521.255.933 475.597.584 430.557.300 386.128.793
Aset Keuangan Tidak lancar
Lainnya 377.872.678 377.536.161 377.199.644 376.863.128 376.526.611 376.190.094
Aset Non Keuangan Tidak
Lancar Lainnya 79.950.738 79.950.738 79.950.738 79.950.738 79.950.738 79.950.738
Aset Hak Guna 3.519.597 2.436.259 1.347.187 252.091 - -
Total Aset Tidak Lancar 10.419.993.429 10.949.518.404 11.803.727.755 12.605.240.620 13.403.452.321 13.673.898.650
TOTAL ASET 14.876.575.125 15.668.426.810 16.687.314.542 18.040.652.496 19.337.120.721 20.851.612.809
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Bank Jangka Pendek - - - - - -
Utang Usaha 144.922.618 146.604.036 148.491.316 150.679.974 152.853.632 155.007.959
Liabilitas Keuangan Jangka
Pendek Lainnya 21.286.713 21.286.713 21.286.713 21.286.713 21.286.713 21.286.713
Beban Akrual 226.165.054 239.300.977 260.352.356 292.496.409 340.538.519 399.975.099
Utang Pajak 52.747.297 73.013.704 78.443.623 90.036.754 102.458.987 111.546.733
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka
Pendek 128.298.555 128.298.555 128.298.555 128.298.555 128.298.555 128.298.555
Uang Muka Penjualan 2.880.227.648 2.608.495.016 2.563.470.638 2.533.134.716 2.439.186.227 2.482.640.529
Utang Pihak Berelasi - Non
Usaha 4.879.107 4.879.107 4.879.107 4.879.107 4.879.107 4.879.107
46
Page 62
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Bagian Liabilitas Jangka
Panjang yang JTDST
Utang Bank
Pendapatan Diterima Di
Muka dan Setoran Jaminan 165.915.002 114.823.382 109.817.124 203.146.848 183.989.879 119.338.127
Liabilitas Sewa 1.322.763 (809.362) (2.943.595) (5.080.000) (7.218.642) (9.359.588)
Total Liabilitas Lancar 3.625.764.756 3.335.892.129 3.312.095.837 3.418.879.076 3.366.272.977 3.413.613.233
LIABILITAS TIDAK LANCAR
Liabilitas Jangka Panjang -
Setelah dikurangi JTDST
Utang Bank - - - - - -
Pendapatan Diterima Di
Muka dan Setoran Jaminan 194.563.532 194.563.532 194.563.532 194.563.532 194.563.532 194.563.532
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka
Panjang 29.147.564 29.147.564 29.147.564 29.147.564 29.147.564 29.147.564
Liabilitas Sewa 2.311.949 3.264.935 4.211.888 5.153.552 6.109.859 7.062.943
Total Liabilitas Tidak Lancar 226.023.045 226.976.031 227.922.984 228.864.648 229.820.955 230.774.039
Total Liabilitas 3.851.787.801 3.562.868.161 3.540.018.821 3.647.743.724 3.596.093.932 3.644.387.272
EKUITAS
Ekuitas yang Dapat
Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk:
Modal Saham - Nilai Nominal
Rp20 (angka penuh)
Modal Dasar -
25.000.000.000 saham
Modal Ditempatkan dan
Disetor Penuh -
13.750.000.000 Saham 258.214.382 258.214.382 258.214.382 258.214.382 258.214.382 258.214.382
Tambahan Modal Disetor -
Neto 297.040.062 297.040.062 297.040.062 297.040.062 297.040.062 297.040.062
Selisih Nilai Transaksi
Restrukturisasi Entitas
Sepengendali - - - - - -
Saldo Laba
Telah Ditentukan
Penggunaannya 55.000.000 55.000.000 55.000.000 55.000.001 55.000.002 55.000.003
Belum Ditentukan
Penggunaannya 10.145.677.785 11.276.449.111 12.368.186.182 13.613.799.234 14.961.917.250 16.428.115.998
Saham Treasuri (64.446.171) (114.446.171) (164.446.171) (164.446.171) (164.446.171) (164.446.171)
Jumlah ekuitas yang dapat
diatribusikan kepada pemilik
Entitas Induk 10.691.486.058 11.772.257.384 12.813.994.455 14.059.607.508 15.407.725.525 16.873.924.274
Kepentingan nonpengendali 333.301.265 333.301.265 333.301.265 333.301.265 333.301.265 333.301.265
Total Ekuitas 11.024.787.323 12.105.558.648 13.147.295.720 14.392.908.773 15.741.026.789 17.207.225.539
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 14.876.575.124 15.668.426.809 16.687.314.541 18.040.652.496 19.337.120.722 20.851.612.811
47
Page 63
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Selama periode proyeksi 2025—2030, total aset JRPT diproyeksikan akan terus
mengalami peningkatan yaitu dari sebesar Rp14,88 triliun pada tahun 2025 menjadi
sebesar Rpp20,85 triliun pada tahun 2030. Peningkatan terutama sisi aset lancar
pada kas dan setara kas.
Pada sisi liabilitas, selama periode proyeksi 2025—2030, jumlah liabilitas
diperkirakan akan mengalami fluktuasi yaitu dari sebesar Rp3,85 triliun pada tahun
2025 menjadi sebesar Rp3,64 triliun pada tahun 2030. Perkembangan fluktuatif
liabilitas tersebut didominasi oleh fluktuatifnya proyeksi uang muka penjualan.
Pada sisi ekuitas, selama periode 2025—2030, JRPT diproyeksikan akan mengalami
peningkatan jumlah ekuitas. Pada tahun 2025, ekuitas JRPT diproyeksikan sebesar
Rp11,02 triliun dan menjadi sebesar Rp17,21 triliun pada tahun 2030. Peningkatan
pada sisi ekuitas tersebut terutama terjadi pada penambahan saldo yang belum
ditentukan penggunaannya.
Proyeksi Laba Rugi
Proyeksi laba rugi JRPT selama tahun 2025 sampai dengan 2030 adalah sebagai
berikut:
Tabel 11 Proyeksi Laba Rugi Dengan Adanya Transaksi (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Pendapatan 983.991.542 3.703.994.852 3.808.428.860 4.066.769.547 4.336.726.554 4.597.825.383
Beban Pokok Pendapatan (440.488.394) (1.634.578.738) (1.682.402.095) (1.759.078.174) (1.855.647.159) (1.932.153.959)
Laba Kotor 543.503.148 2.069.416.114 2.126.026.765 2.307.691.373 2.481.079.395 2.665.671.423
Beban Usaha (107.771.880) (493.493.092) (542.409.641) (586.841.384) (633.031.082) (680.776.606)
Beban Usaha (111.759.305) (485.246.955) (532.604.571) (576.666.756) (622.594.380) (669.851.505)
Pendapatan Lainnya 8.054.020 1.195.736 1.292.117 1.292.498 1.292.886 1.245.282
Beban Lainnya (4.066.595) (9.441.874) (11.097.188) (11.467.126) (11.729.588) (12.170.383)
Laba Usaha 435.731.268 1.575.923.021 1.583.617.123 1.720.849.989 1.848.048.313 1.984.894.817
Pendapatan (biaya) lain-lain
Pendapatan Keuangan 15.901.061 59.299.918 76.379.473 104.636.242 140.361.347 188.270.801
Beban Pajak Final (28.524.253) (118.614.858) (124.767.117) (134.843.378) (143.497.882) (151.495.141)
Beban Keuangan (331.363) (952.986) (946.953) (941.664) (956.307) (953.084)
Bagian Laba (Rugi)
Entitas Asosiasi dan
Ventura Bersama 8.855.438 52.262.591 79.113.042 95.660.639 99.490.073 93.094.663
Total Pendapatan (biaya)
lain-lain (4.099.118) (8.005.334) 29.778.445 64.511.838 95.397.230 128.917.239
Laba (Rugi) Sebelum Pajak
Penghasilan 431.632.150 1.567.917.687 1.613.395.569 1.785.361.826 1.943.445.544 2.113.812.056
48
Page 64
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Beban Pajak Penghasilan (8.469.963) (36.517.901) (37.802.813) (42.140.392) (45.846.650) (49.624.613)
Laba (Rugi) Bersih Tahun
Berjalan 423.162.187 1.531.399.786 1.575.592.755 1.743.221.435 1.897.598.893 2.064.187.443
Pendapatan JRPT pada tahun 2025 diproyeksikan sebesar Rp983,99 miliar dan terus
meningkat hingga sebesar Rp4,60 triliun di tahun 2030. JRPT memproyeksikan
perkembangan laba kotor yaitu sebesar Rp543,50 miliar pada tahun 2025 dan terus
meningkat menjadi sebesar Rp2,67 triliun pada tahun 2030. Sedangkan laba bersih
tahun berjalan diproyeksikan dari sebesar Rp423,16 miliar di tahun 2025 menjadi
sebesar Rp2,06 triliun di tahun 2030.
Proyeksi Arus Kas
Proyeksi Arus Kas JRPT selama tahun 2025 sampai dengan 2030 adalah sebagai
berikut:
Tabel 12 Proyeksi Arus Kas Dengan Adanya Transaksi (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
OPERASI
Penerimaan Kas dari Pelanggan 3.493.363.414 3.399.327.888 3.777.814.822 4.148.789.238 4.243.022.965 4.595.669.534
Penerimaan Bunga 52.504.177 59.299.918 76.379.473 104.636.242 140.361.347 188.270.801
Pembayaran Kas untuk
Pemborong, Pemasok
dan Karyawan (2.183.603.835) (2.197.860.369) (2.439.569.118) (2.253.709.815) (2.223.232.206) (2.375.429.993)
Pembayaran Pajak Penghasilan (198.740.298) (134.866.352) (157.140.011) (165.390.640) (176.922.299) (192.032.008)
Pembayaran Beban Keuangan (800.000) - - - - -
Kas Neto Diperoleh dari
Aktivitas Operasi 1.162.723.458 1.125.901.086 1.257.485.165 1.834.325.025 1.983.229.807 2.216.478.333
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
INVESTASI
Penambahan Investasi pada
Surat Berharga - - - - - -
Penambahan Uang Muka
Investasi pada
Entitas Asosiasi (155.172.030) - - - - -
Pembatalan Uang Muka
Investasi - - - - - -
Penambahan Investasi pada
Entitas Asosiasi - (140.000.000) (240.000.000) (400.000.000) (496.512.000) -
Penambahan Uang Muka
Investasi pada Entitas Asosiasi - - - - - -
Pelepasan Saham di Entitas
Asosiasi - - - - - -
Pengurangan Investasi pada
Ventura Bersama - - - - - -
49
Page 65
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Penurunan Investasi Entitas
Anak - - - - - -
Penambahan Properti Investasi (140.228.602) (43.002.211) (63.125.433) (61.599.745) (62.812.951) (31.382.759)
Penjualan Properti Investasi - - - - - -
Perolehan Aset Tetap (29.914.212) (3.193.036) (3.256.633) (3.231.171) (3.335.075) (3.376.097)
Penjualan Aset Tetap - - - - - -
Penerimaan Dividen - - - - - -
Kas Neto Digunakan untuk
Aktivitas Investasi (325.314.844) (186.195.248) (306.382.066) (464.830.916) (562.660.026) (34.758.856)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
PENDANAAN
Pembayaran Pinjaman - - - - - -
Perolehan Pinjaman - - - - - -
Penerimaan dari (Pembayaran
kepada)
Pihak Berelasi - Neto 4.123.433 - - - - -
Perolehan Saham Treasuri (64.446.171) (50.000.000) (50.000.000) - - -
Penjualan Saham Tresuri - - - - - -
Pembayaran Dividen (343.195.072) (400.628.460) (483.855.684) (497.608.383) (549.480.878) (597.988.694)
Pembayaran Liabilitas Sewa (21.564.203) (2.132.125) (2.134.233) (2.136.405) (2.138.642) (2.140.946)
Pembayaran Dividen kpd
Kepentingan Non Pengendali di
Entitas Anak - - - - - -
Penerimaan/Pembayaran
kepada Pihak Berelasi - Bersih - - - - - -
Penerimaan (Pengembalian)
Uang Muka Setoran Modal
dari Kepentingan
Nonpengendali di Entitas Anak - - - - - -
Penerimaan (Pengembalian)
Setoran Modal
dari Kepentingan
Nonpengendali di Entitas Anak (3.040.000) - - - - -
Kas Neto Digunakan untuk
Aktivitas Pendanaan (428.122.013) (452.760.585) (535.989.917) (499.744.788) (551.619.520) (600.129.640)
KENAIKAN NETO KAS DAN
SETARA KAS 409.286.601 486.945.253 415.113.183 869.749.322 868.950.261 1.581.589.836
PENGARUH SELISIH KURS ATAS
KAS DAN SETARA KAS
KAS DAN SETARA KAS AWAL
TAHUN 797.089.018 1.206.375.620 1.693.320.873 2.108.434.056 2.978.183.378 3.847.133.639
KAS DAN SETARA KAS AKHIR
TAHUN 1.206.375.620 1.693.320.873 2.108.434.056 2.978.183.378 3.847.133.639 5.428.723.475
Kenaikan neto kas dan setara kas JRPT pada tahun 2025 diproyeksikan sebesar
Rp409,29 miliar dan terus meningkat hingga sebesar Rp1,58 triliun di tahun 2030.
50
Page 66
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
4.1.4 Analisis Rasio Keuangan
Berdasarkan atas proyeksi keuangan yang disampaikan oleh pihak manajemen JRPT,
diperoleh hasil analisis rasio atas proyeksi tersebut sebagai berikut:
Tabel 13 Rasio Keuangan
Rata-
Keterangan 2024 2025 2026 2027 2028 2029
rata
I. RASIO LIKUIDITAS
Dengan
Current Ratio 122,91% 141,46% 147,45% 158,98% 176,27% 210,27% 159,56%
Quick (Acid Test) Ratio 34,20% 51,69% 64,53% 87,91% 115,03% 159,71% 85,51%
Working Capital to Total Assets Ratio 5,58% 8,83% 9,42% 11,18% 13,28% 18,05% 11,06%
Tanpa
Current Ratio 124,12% 142,77% 148,77% 160,26% 177,57% 211,55% 160,84%
Quick (Acid Test) Ratio 35,40% 53,00% 65,85% 89,19% 116,33% 160,99% 86,79%
Working Capital to Total Assets Ratio 5,88% 9,11% 9,68% 11,42% 13,50% 18,26% 11,31%
Dengan-Tanpa
Current Ratio -1,21% -1,31% -1,32% -1,28% -1,30% -1,28% -1,28%
Quick (Acid Test) Ratio -1,21% -1,31% -1,32% -1,28% -1,30% -1,28% -1,28%
Working Capital to Total Assets Ratio -0,29% -0,28% -0,26% -0,24% -0,23% -0,21% -0,25%
II. RASIO LEVERAGE
Dengan
Total Debt to Equity Ratio 34,94% 29,43% 26,93% 25,34% 22,85% 21,18% 26,78%
Total Debt to Total Assets Ratio 25,89% 22,74% 21,21% 20,22% 18,60% 17,48% 21,02%
Tanpa
Total Debt to Equity Ratio 34,94% 29,43% 26,93% 25,34% 22,85% 21,18% 26,78%
Total Debt to Total Assets Ratio 25,89% 22,74% 21,21% 20,22% 18,60% 17,48% 21,02%
Dengan-Tanpa
Total Debt to Equity Ratio 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Total Debt to Total Assets Ratio 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
III. RASIO AKTIVITAS
Dengan
Total Assets Turnover (kali) 0,22 0,24 0,23 0,23 0,22 0,22 0,23
Receivables Turnover (kali) 96,91 119,74 132,71 149,40 171,92 197,97 144,78
Collection Period (Hari) 4 3 3 2 2 2 3
Inventory Turnover (Total) (kali) 0,47 0,57 0,65 0,77 0,97 1,22 0,78
Average Days Inventory (hari) 771 637 565 475 377 299 521
Working Capital Turnover (kali) 3,91 2,68 2,42 2,02 1,69 1,22 2,32
Tanpa
Total Assets Turnover (kali) 0,22 0,24 0,23 0,23 0,22 0,22 0,23
Receivables Turnover (kali) 96,91 119,74 132,71 149,40 171,92 197,97 144,78
Collection Period (Hari) 4 3 3 2 2 2 3
Inventory Turnover (Total) (kali) 0,47 0,57 0,65 0,77 0,97 1,22 0,78
Average Days Inventory (hari) 771 637 565 475 377 299 521
Working Capital Turnover (kali) 3,72 2,60 2,36 1,97 1,66 1,21 2,25
Dengan-Tanpa
Total Assets Turnover (kali) - - - - - - -
Receivables Turnover (kali) - - - - - - -
Collection Period (Hari) - - - - - - -
Inventory Turnover (Total) (kali) - - - - - - -
Average Days Inventory (hari) - - - - - - -
Working Capital Turnover (kali) 0,20 0,08 0,07 0,04 0,03 0,01 0,07
51
Page 67
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Rata-
Keterangan 2024 2025 2026 2027 2028 2029
rata
IV. RASIO KEUANGAN
Dengan
Gross Profit Margin 55,23% 55,87% 55,82% 56,75% 57,21% 57,98% 56,48%
Operating Profit Margin 41,88% 42,55% 41,58% 42,31% 42,61% 43,17% 42,35%
Net Profit Margin 40,65% 41,34% 41,37% 42,87% 43,76% 44,89% 42,48%
Return On Investment, ROI 8,88% 9,77% 9,44% 9,66% 9,81% 9,90% 9,58%
Return On Equity, ROE 11,98% 12,65% 11,98% 12,11% 12,06% 12,00% 12,13%
Tanpa
Gross Profit Margin 55,23% 55,87% 55,82% 56,75% 57,21% 57,98% 56,48%
Operating Profit Margin 41,88% 42,55% 41,58% 42,31% 42,61% 43,17% 42,35%
Net Profit Margin 40,65% 41,34% 41,37% 42,87% 43,76% 44,89% 42,48%
Return On Investment, ROI 8,88% 9,77% 9,44% 9,66% 9,81% 9,90% 9,58%
Return On Equity, ROE 11,98% 12,65% 11,98% 12,11% 12,06% 12,00% 12,13%
Dengan-Tanpa
Gross Profit Margin 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Operating Profit Margin 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Net Profit Margin 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Return On Investment, ROI 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Return On Equity, ROE 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Rasio Likuiditas
Rasio ini untuk mengetahui sampai seberapa jauh perusahaan dapat melunasi
liabilitas jangka pendeknya, semakin besar rasio yang diperoleh semakin lancar
pembayaran liabilitas jangka pendeknya.
Berdasarkan proyeksi keuangan dengan dilakukannya transaksi, selama periode
proyeksi, current ratio menunjukkan rata-rata sebesar 159,56% dan quick ratio
menunjukkan rata-rata sebesar 85,51%.
Berdasarkan proyeksi keuangan tanpa dilakukannya transaksi, selama periode
proyeksi, current ratio menunjukkan rata-rata sebesar 160,84% dan quick ratio
menunjukkan rata-rata sebesar 86,79%.
Dengan demikian, dengan dan tanpa dilakukannya transaksi, diperoleh rata-rata
current ratio dan quick ratio lebih dari 100,00%. Hal ini menunjukan bahwa
perusahaan berada dalam kondisi yang likuid, dimana perusahaan mampu melunasi
liabilitas lancar dengan menggunakan aset lancar yang dimilikinya termasuk apabila
melunasi liabilitas lancar dengan menggunakan aset lancar selain persediaan yang
dimilikinya.
Rasio Leverage
Rasio ini bertujuan untuk mengukur seberapa besar kegiatan operasi dibiayai oleh
modal pinjaman, semakin kecil rasio ini semakin bagus atau lancar.
52
Page 68
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Berdasarkan proyeksi keuangan dengan dan tanpa dilakukannya transaksi, selama
periode proyeksi total debt to equity ratio (DER) menunjukkan trend fluktuatif
dengan rata-rata sebesar 26,78%, hal ini berarti setiap US$1,- modal sendiri
digunakan untuk menjamin US$0,28 hutang. Total debt to total asset ratio (DAR)
menunjukkan trend yang cenderung stabil dengan rata-rata sebesar 21,02%, hal ini
berarti setiap US$1,- aset digunakan untuk menjaminkan US$0,21 hutang.
Rasio Aktivitas
Rasio ini bertujuan untuk mengukur sampai seberapa jauh aktivitas perusahaan
dalam menggunakan dana-dananya secara efektif dan efisien.
Berdasarkan proyeksi keuangan dengan dilakukannya transaksi, selama periode
proyeksi rata-rata perputaran working capital turnover adalah sebanyak 2,32 kali
per tahunnya.
Berdasarkan proyeksi keuangan dengan dilakukannya transaksi, selama periode
proyeksi rata-rata perputaran working capital turnover adalah sebanyak 2,25 kali
per tahunnya.
Dari sisi perputaran working capital turnover, dengan dilakukannya transaksi,
perputaran working capital turnover menunjukkan perusahaan lebih efisien dalam
menggunakan modal kerjanya untuk menghasilkan penjualan, sehingga
meningkatkan profitabilitas. Ini berarti modal kerja perusahaan berputar lebih cepat
untuk menghasilkan pendapatan.
Rasio Keuangan
Rasio ini bertujuan untuk kemampuan yang dimiliki perusahaan untuk
menghasilkan laba. Gross profit margin merupakan perbandingan laba kotor
dengan besarnya tingkat penjualan. Sementara itu, net profit margin merupakan
rasio yang membandingkan antara laba bersih yang dihasilkan perusahaan dari
pendapatan bersih.
Berdasarkan proyeksi keuangan dengan dan tanpa dilakukannya transaksi, selama
periode proyeksi, rata-rata gross profit margin adalah sebesar 56,48%. Sementara
itu rata-rata net profit margin adalah sebesar 42,48%.
53
Page 69
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
4.1.5 Analisis Laporan Keuangan Sebelum Transaksi dan Proforma Laporan Keuangan
Setelah Transaksi Dilakukan
Berikut ini adalah posisi keuangan sebelum transaksi dan proforma posisi keuangan
setelah transaksi dilakukan:
Tabel 14 Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian Ringkasan Proforma (Rp.000)
Historis Proforma
Keterangan Penyesuaian
30-Sep-25 30-Sep-25
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 1.128.724.912 (43.750.000) 1.084.974.912
Piutang usaha
Pihak berelasi 2.062.217 - 2.062.217
Pihak ketiga 31.743.176 - 31.743.176
Aset keuangan lancar lainnya 10.521.605 - 10.521.605
Persediaan 3.109.439.201 - 3.109.439.201
Biaya dibayar di muka 20.085.229 - 20.085.229
Pajak dibayar di muka 86.363.602 - 86.363.602
Total Aset Lancar 4.388.939.942 (43.750.000) 4.345.189.942
Aset Tidak Lancar
Investasi pada entitas asosiasi dan ventura bersama 2.322.083.680 43.750.000 2.365.833.680
Piutang pihak berelasi - non usaha 932.216 - 932.216
Uang muka 2.597.000 - 2.597.000
Tanah untuk pengembangan 4.852.209.395 - 4.852.209.395
Properti investasi 1.871.322.330 - 1.871.322.330
Aset Tetap 613.046.970 - 613.046.970
Aset Hak Guna 3.804.970 - 3.804.970
Aset keuangan tidak lancar lainnya 384.042.817 - 384.042.817
Aset non keuangan tidak lancar lainnya 75.982.827 - 75.982.827
Total Aset Tidak Lancar 10.126.022.204 43.750.000 10.169.772.204
TOTAL ASET 14.514.962.146 - 14.514.962.146
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha
Pihak berelasi 18.262.688 - 18.262.688
Pihak ketiga 142.045.128 - 142.045.128
Liabilitas keuangan jangka pendek lainnya 22.363.409 - 22.363.409
Beban akrual 222.505.545 - 222.505.545
Utang pajak 42.866.392 - 42.866.392
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 215.372.925 - 215.372.925
Uang muka dari pelanggan 2.775.267.144 - 2.775.267.144
54
Page 70
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Historis Proforma
Keterangan Penyesuaian
30-Sep-25 30-Sep-25
Utang pihak berelasi - non usaha 5.041.231 - 5.041.231
Bagian liabilitas jangka panjang yg JTDST
Liabilitas sewa 1.170.248 - 1.170.248
Pendapatan diterima di muka dan setoran jaminan 192.982.813 - 192.982.813
Total Liabilitas Jangka Pendek 3.637.877.523 - 3.637.877.523
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas jk. panjang setelah dikurangi JTDST
Liabilitas sewa 2.827.753 - 2.827.753
Pendapatan diterima di muka dan setoran jaminan 192.970.270 - 192.970.270
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 29.147.564 - 29.147.564
Total Liabilitas Jangka Panjang 224.945.587 - 224.945.587
TOTAL LIABILITAS 3.862.823.110 - 3.862.823.110
EKUITAS
Modal saham
Modal ditempatkan dan disetor penuh 258.214.382 - 258.214.382
Tambahan Modal Disetor 297.040.061 - 297.040.061
Saldo Laba -
Telah ditentukan penggunaannya 55.000.000 - 55.000.000
Belum ditentukan penggunaannya 9.749.526.468 - 9.749.526.468
Penghasilan komprehensif lain 2.473.522 - 2.473.522
Saham treasuri (34.446.172) - (34.446.172)
Ekuitas Yang Dapat Diatribusikan Kepada Pemilik
10.327.808.261 - 10.327.808.261
Entitas Induk
Kepentingan Nonpengendali 324.330.775 - 324.330.775
Total Ekuitas 10.652.139.036 - 10.652.139.036
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 14.514.962.146 - 14.514.962.146
Dari hasil analisis atas proforma keuangan sebelum dan sesudah rencana transaksi
dapat disimpulkan bahwa Rencana Transaksi mempengaruhi secara signifikan pada
current ratio dan quick ratio di sisi rasio likuiditas. Hal ini dikarenakan dengan
adanya transaksi terdapat penambahan investasi yang berasal dari kas dan setara.
Tabel 15 Analisis Rasio Keuangan Proforma
Sebelum Rencana Proforma setelah
Uraian
Transaksi Rencana Transaksi
LIQUIDITY (%)
Current Ratio 120,65% 119,44%
Quick Ratio 31,96% 30,75%
Working Capital to Total Assets Ratio 5,17% 4,87%
55
Page 71
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
4.2 Analisis Inkremental
Analisis inkremental dilakukan dengan membandingkan proyeksi tanpa
dilakukannya transaksi dan proyeksi dengan dilakukannya transaksi.
Inkremental Posisi Keuangan
Inkremental posisi keuangan adalah sebagai berikut:
Tabel 16 Inkremental Posisi Keuangan (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas (43.750.000) (43.750.000) (43.750.000) (43.750.000) (43.750.000) (43.750.000)
Piutang Usaha - - - - - -
Aset Keuangan Lancar Lainnya - - - - - -
Persediaan - - - - - -
Pajak Dibayar Dimuka - - - - - -
Biaya Dibayar Dimuka - - - - - -
Total Aset Lancar (43.750.000) (43.750.000) (43.750.000) (43.750.000) (43.750.000) (43.750.000)
ASET TIDAK LANCAR
Uang Muka Investasi - - - - - -
Investasi Pada Entitas Asosiasi
dan Ventura Bersama 43.750.000 43.750.000 43.750.000 43.750.000 43.750.000 43.750.000
Piutang Pihak Berelasi – Non
Usaha - - - - - -
Uang Muka Pembelian Tanah - - - - - -
Tanah untuk Pengembangan - - - - - -
Properti Investasi - - - - - -
Aset Tetap - - - - - -
Aset Keuangan Tidak lancar
Lainnya - - - - - -
Aset Non Keuangan Tidak
Lancar Lainnya - - - - - -
Aset Hak Guna - - - - - -
Total Aset Tidak Lancar 43.750.000 43.750.000 43.750.000 43.750.000 43.750.000 43.750.000
TOTAL ASET - - - - - -
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Bank Jangka Pendek - - - - - -
Utang Usaha - - - - - -
Liabilitas Keuangan Jangka
Pendek Lainnya - - - - - -
Beban Akrual - - - - - -
56
Page 72
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Utang Pajak - - - - - -
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka
Pendek - - - - - -
Uang Muka Penjualan - - - - - -
Utang Pihak Berelasi - Non
Usaha - - - - - -
Bagian Liabilitas Jangka
Panjang yang JTDST - - - - - -
Utang Bank - - - - - -
Pendapatan Diterima Di
Muka dan Setoran Jaminan - - - - - -
Liabilitas Sewa - - - - - -
Total Liabilitas Lancar - - - - - -
LIABILITAS TIDAK LANCAR
Liabilitas Jangka Panjang -
Setelah dikurangi JTDST
Utang Bank - - - - - -
Pendapatan Diterima Di
Muka dan Setoran Jaminan - - - - - -
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka
Panjang - - - - - -
Liabilitas Sewa - - - - - -
Total Liabilitas Tidak Lancar - - - - - -
Total Liabilitas - - - - - -
EKUITAS
Ekuitas yang Dapat
Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk:
Modal Saham - Nilai Nominal
Rp20 (angka penuh)
Modal Dasar -
25.000.000.000 saham
Modal Ditempatkan dan
Disetor Penuh -
13.750.000.000 Saham - - - - - -
Tambahan Modal Disetor -
Neto - - - - - -
Selisih Nilai Transaksi
Restrukturisasi Entitas - - - - - -
Sepengendali - - - - - -
Saldo Laba - - - - - -
Telah Ditentukan
Penggunaannya - - - - - -
Belum Ditentukan
Penggunaannya - - - - - -
Saham Treasuri - - - - - -
57
Page 73
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Jumlah ekuitas yang dapat
diatribusikan kepada pemilik
Entitas Induk - - - - - -
Kepentingan nonpengendali - - - - - -
Total Ekuitas - - - - - -
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS - - - - - -
Dari sisi aset lancar, diperkirakan bahwa Rencana Transaksi akan memberikan
dampak penurunan kas dan setara kas sebesar Rp43.750.000.000,- pada tahun
2025 sampai dengan tahun 2030.
Dari sisi aset tidak lancar, diperkirakan bahwa Rencana Transaksi akan memberikan
dampak kenaikan Investasi Pada Entitas Asosiasi dan Ventura Bersama sebesar
Rp43.750.000.000,- pada tahun 2025 sampai dengan tahun 2030.
Inkremental Laba Rugi
Inkremental laba rugi JRPT adalah sebagai berikut:
Tabel 17 Inkremental Laba Rugi (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Pendapatan - - - - - -
Beban Pokok Pendapatan - - - - - -
Laba Kotor - - - - - -
Beban Usaha - - - - - -
Beban Usaha - - - - - -
Pendapatan Lainnya - - - - - -
Beban Lainnya - - - - - -
Laba Usaha - - - - - -
Pendapatan (biaya) lain-lain
Pendapatan Keuangan - - - - - -
Beban Pajak Final - - - - - -
Beban Keuangan - - - - - -
Bagian Laba (Rugi) Entitas
Asosiasi dan Ventura
Bersama - - - - - -
Total Pendapatan (biaya) lain-
lain - - - - - -
Laba (Rugi) Sebelum Pajak
Penghasilan - - - - - -
Beban Pajak Penghasilan - - - - - -
Laba (Rugi) Bersih Tahun
Berjalan - - - - - -
58
Page 74
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Dari tabel di atas dapat diketahui selama tahun 2025 sampai dengan tahun 2030
dengan adanya Rencana Transaksi tidak memberikan dampak dari sisi Laba Rugi.
Inkremental Laba Rugi
Inkremental laba rugi JRPT adalah sebagai berikut:
Tabel 18 Inkremental Arus Kas (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
OPERASI
Penerimaan Kas dari
Pelanggan - - - - - -
Penerimaan Bunga - - - - - -
Pembayaran Kas untuk
Pemborong, Pemasok - - - - - -
dan Karyawan - - - - - -
Pembayaran Pajak
Penghasilan - - - - - -
Pembayaran Beban Keuangan - - - - - -
Kas Neto Diperoleh dari
Aktivitas Operasi - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
INVESTASI
Penambahan Investasi pada
Surat Berharga - - - - - -
Penambahan Uang Muka
Investasi pada
Entitas Asosiasi (43.750.000) - - - - -
Pembatalan Uang Muka
Investasi - - - - - -
Penambahan Investasi pada
Entitas Asosiasi - - - - - -
Penambahan Uang Muka
Investasi pada Entitas Asosiasi - - - - - -
Pelepasan Saham di Entitas
Asosiasi - - - - - -
Pengurangan Investasi pada
Ventura Bersama - - - - - -
Penurunan Investasi Entitas
Anak - - - - - -
Penambahan Properti
Investasi - - - - - -
Penjualan Properti Investasi - - - - - -
Perolehan Aset Tetap - - - - - -
Penjualan Aset Tetap - - - - - -
Penerimaan Dividen - - - - - -
Kas Neto Digunakan untuk
Aktivitas Investasi (43.750.000) - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS
PENDANAAN
Pembayaran Pinjaman - - - - - -
Perolehan Pinjaman - - - - - -
59
Page 75
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Penerimaan dari (Pembayaran
kepada) - - - - - -
Pihak Berelasi - Neto - - - - - -
Perolehan Saham Treasuri - - - - - -
Penjualan Saham Tresuri - - - - - -
Pembayaran Dividen - - - - - -
Pembayaran Liabilitas Sewa - - - - - -
Pembayaran Dividen kpd
Kepentingan Non Pengendali
di Entitas Anak - - - - - -
Penerimaan/Pembayaran
kepada Pihak Berelasi - Bersih - - - - - -
Penerimaan (Pengembalian)
Uang Muka Setoran Modal - - - - - -
dari Kepentingan
Nonpengendali di Entitas
Anak - - - - - -
Penerimaan (Pengembalian)
Setoran Modal - - - - - -
dari Kepentingan
Nonpengendali di Entitas
Anak - - - - - -
Kas Neto Digunakan untuk
Aktivitas Pendanaan - - - - - -
KENAIKAN NETO KAS DAN
SETARA KAS (43.750.000) - - - - -
PENGARUH SELISIH KURS
ATAS KAS DAN SETARA KAS
KAS DAN SETARA KAS AWAL
TAHUN - (43.750.000) (43.750.000) (43.750.000) (43.750.000) (43.750.000)
KAS DAN SETARA KAS AKHIR
TAHUN (43.750.000) (43.750.000) (43.750.000) (43.750.000) (43.750.000) (43.750.000)
Dari sisi arus kas dari aktivitas investasi, diperkirakan bahwa Rencana Transaksi
akan memberikan dampak penggunaan dana untuk penambahan uang muka
investasi pada Entitas Asosiasi, sehingga menyebabkan penurunan neto kas dan
setara kas sebesar Rp43.750.000.000,-
4.3 Biaya atau Pendapatan yang Relevan
Rencana Transaksi yang akan dilakukan menimbulkan biaya-biaya sehubungan
dengan pelaksanaan Rencana Transaksi yang termasuk tetapi tidak terbatas pada
biaya lembaga penunjang.
60
Page 76
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
4.4 Informasi Non Keuangan yang Relevan
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen JRPT, tidak terdapat
Informasi non keuangan yang relevan pada Rencana Transaksi selain yang telah
diungkapkan dalam Laporan Pendapat Kewajaran.
4.5 Prosedur Pengambilan Keputusan oleh Perusahaan dalam Menentukan Rencana dan
Nilai Transaksi dengan Memperhatikan Alternatif Lain
Prosedur pengambilan keputusan oleh JRPT dalam menentukan Rencana Transaksi
dan nilai transaksi adalah dilakukan oleh Direksi dengan persetujuan Komisaris
JRPT. Tidak terdapat alternatif lain dari Rencana Transaksi yang dilakukan dengan
pihak lain.
4.6 Hal Material Lainnya
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen JRPT, tidak terdapat hal
material lain yang terkait dengan Rencana Transaksi selain yang telah diungkapkan
dalam Laporan Pendapat Kewajaran.
61
Page 77
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
5 ANALISIS KEWAJARAN NILAI TRANSAKSI
5.1 Perbandingan Antara Rencana Nilai Transaksi dengan Hasil Penilaian atas Transaksi
yang akan Dilakukan
Hasil Penilaian
Berdasarkan Laporan Penilaian SPJ No. 00036/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025,
tanggal 5 Desember 2025 oleh Penilai Publik Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI
(Cert.) dari Kantor Jasa Penilai Publik Syarif, Endang & Rekan, Nilai Pasar 100,00%
saham SPJ pada tanggal 30 September 2025 adalah sebesar Rp443.619.000.000,-
atau senilai Rp12.461.208/lembar.
Nilai Transaksi
Berdasarkan Keputusan Diluar Rapat Para Pemegang Saham sebagai Pengganti
Rapat Umum Pemegang Saham PT Sarana Pembangunan Jaya, dimana dalam rangka
rencana penerbitan saham baru yang akan dikeluarkan oleh PT Sarana
Pembangunan Jaya dengan total senilai Rp175.000.000.000 (Seratus Tujuh Puluh
Lima Miliar Rupiah) dengan menerbitkan saham baru sebanyak 14.400 (Empat Belas
Ribu Empat Ratus) lembar saham masing-masing dengan nilai nominal
Rp1.000.000 (Satu Juta Rupiah) per saham dengan harga penyetoran Rp12.152.778
(Dua belas Juta Seratus Lima Puluh Dua Ribu Tujuh Ratus Tujuh Puluh Delapan
Rupiah) per saham.
Dalam rangka penambahan saham tersebut, JRPT bermaksud membeli saham SPJ
melalui rencana transaksi yaitu rencana membeli sebanyak 3600 (Tiga Ribu Enam
Ratus) lembar saham dengan harga Rp12.152.778/saham atau setara dengan nilai
transaksi sebesar Rp43.750.000.000,-.
5.2 Analisis untuk Memastikan bahwa Rencana Nilai Transaksi Memberikan Nilai
Tambah dari Transaksi yang akan Dilakukan
Berdasarkan hasil analisis inkremental menunjukkan dari sisi aset tidak lancar,
diperkirakan bahwa Rencana Transaksi akan memberikan dampak kenaikan
Investasi Pada Entitas Asosiasi dan Ventura Bersama sebesar Rp43.750.000.000,-
pada tahun 2025 sampai dengan tahun 2030.
5.3 Analisis atas Kewajaran Nilai Transaksi Dilakukan untuk Meyakini Bahwa Rencana
Nilai Transaksi Berada dalam Kisaran Nilai yang Didapatkan dari Hasil Penilaian
Kewajaran nilai transaksi berdasarkan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang
Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Usaha di Pasar Modal,
62
Page 78
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
menyatakan bahwa batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai tidak melebihi
7,50% dari nilai hasil penilaian.
Berdasarkan hal tersebut, uji batas atas dan batas bawah atas Rencana Transaksi
tersaji pada tabel berikut.
Tabel 19 Uji Batas Atas dan Batas Bawah
Nilai
Keterangan Batasan Transaksi
Rp/lembar
Batas Atas Nilai Rencana Transaksi 7,5% di atas Nilai Pasar 13.395.799
Nilai Pasar 12.461.208
Nilai Rencana Transaksi 12.152.778
Batas Bawah Nilai Rencana
7,5% di bawah Nilai Pasar 11.526.617
Transaksi
Berdasarkan tabel di atas, maka Rencana Transaksi tersebut adalah wajar karena
berada pada uji batas atas dan batas bawah sebesar 7,5%. Sedangkan selisih harga
dalam Rencana Transaksi sebesar 2,48% dibandingkan dengan Nilai Pasar seperti
yang ditunjukkan dengan tabel sebagai berikut:
Tabel 20 Selisih Nilai Transaksi
Nilai Pasar per Nilai Rencana
Selisih
Uraian Lembar Saham Transaksi per
(%)
(Rp) Lembar Saham
Rencana Transaksi Penambahan
12.461.208 12.152.778 -2,48
Modal oleh JRPT pada SPJ
63
Page 79
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
6 ANALISIS FAKTOR-FAKTOR LAIN YANG RELEVAN
Tidak terdapat informasi atas faktor lain yang relevan atas Rencana Transaksi
Penambahan Modal.
64
Page 80
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
7 PENDAPAT MENGENAI KEWAJARAN TRANSAKSI
Berdasarkan pertimbangan analisis transaksi, analisis kualitatif dan analisis
kuantitatif atas Rencana Transaksi, analisis atas kewajaran nilai transaksi dan
analisis faktor lain yang relevan, maka kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi
Penambahan Modal yang dilakukan oleh JRPT pada SPJ adalah Wajar.
Kesimpulan akhir di atas berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki
dampak material terhadap Rencana Transaksi. Perubahan tersebut termasuk,
namun tidak terbatas pada perubahan kondisi, baik secara internal maupun secara
eksternal yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis,
perdagangan dan keuangan serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan
peraturan terkait lainnya setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini
dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan
terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas, maka kesimpulan mengenai
kewajaran Rencana Transaksi ini mungkin berbeda.
65
Page 81
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
8 KUALIFIKASI PENILAI USAHA
Kami adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang secara resmi telah ditetapkan
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 1498/KM.1/2012, tanggal
28 Desember 2012, dengan nama Kantor Jasa Penilai Publik Syarif, Endang dan
Rekan dengan Izin KJPP No. 2.12.0113.
Penilai Usaha yang menandatangani laporan penilaian usaha ini merupakan Penilai
Usaha bersertifikat MAPPI dengan perizinan sebagai berikut:
MAPPI : No. 09-S-02341
Izin Penilai Publik : No. B-1.12.00340
Klasifikasi izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
66
Page 82
Pendapat Kewajaran
PT Jaya Real Property Tbk
9 KESIMPULAN
Atas dasar analisis yang kami lakukan terhadap Kewajaran Rencana Transaksi yang
meliputi analisis transaksi, analisis kualitatif dan analisis kuantitatif atas Rencana
Transaksi, analisis atas kewajaran nilai transaksi dan analisis faktor lain yang relevan,
maka kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi Penambahan Modal yang dilakukan
oleh JRPT pada SPJ adalah Wajar.
67
Names mentioned 54 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA OLEH
p.1 ×2
unresolved
org
KJPP Syarif
p.3 ×3
unresolved
org
Endang & Rekan
p.3 ×8
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik
p.3
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya
p.3 ×7
unresolved
org
KJPP Syarif Endang & Rekan
p.3
unresolved
org
KJPP Syarif Endang
p.3 ×2
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.4 ×4
unresolved
person
Penilai Publik Endang Sunardi
p.7 ×4
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Syarif
p.7 ×5
unresolved
org
REKAN Endang Sunardi
p.8
unresolved
person
Digitally signed by Endang Sunardi
· Rekan | DN: cn=Endang Sunardi, c=ID, o=KJPP Syarif
p.8 ×2
unresolved
org
KJPP Syarif Endang dan Rekan
p.8
unresolved
org
Rekan
p.8
unresolved
person
Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.)
p.10
unresolved
person
Meilindra Indriani
p.10
unresolved
person
Toyib Efendi, S.E., M.Ec.Dev.
p.10 ×2
unresolved
org
Muhammad Rizal Hidayat, S.Pt.
p.10
unresolved
org
PT Bintaro Raya. Secara
p.16 ×2
unresolved
—
Telepon/fax.
p.18 ×2
unresolved
—
Email/Website
p.18 ×2
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf
p.20 ×5
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.20 ×8
unresolved
person
Ir. Sutopo Kristanto
· Wakil Direktur Utama
p.25 ×9
unresolved
person
Adi Wijaya
· Direktur
p.25 ×2
unresolved
person
Dra Swandayani
· Direktur
p.25 ×4
unresolved
org
PT Pembangunan Jaya
p.25 ×5
unresolved
org
BNP Paribas Singapore Branch
p.25
unresolved
org
Yayasan Pendidikan Jaya
p.26 ×2
unresolved
org
PT Bintaro Raya
p.31
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.31
unresolved
person
Aulia Taufani
p.31
unresolved
org
Menteri
p.31
unresolved
org
Pemerintah Provinsi DKI
p.31
unresolved
org
Bank Indonesia
p.32 ×20
unresolved
org
Bank Indonesia Inflasi Inflasi IHK
p.34
unresolved
org
Bank Indonesia Gambar
p.35 ×5
unresolved
org
Bank Pendapatan Diterima Di Muka
p.62
unresolved
org
Endang dan Rekan
p.81
unresolved
org
KJPP
p.81
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.273
7688 ms
12 Sep 2026 22:33
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'AFFILIATED',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': '0.41',
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '13'}