Back to announcement
20251210_JRPT_Informasi Transaksi Afiliasi_32012162_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review JRPTSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 106
Page 1
LAPORAN PENILAIAN SAHAM
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA
No. 00036/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025
Tanggal : 5 Desember 2025
Page 2
LAPORAN PENILAIAN SAHAM
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA
No. 00036/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025
Tanggal : 5 Desember 2025
Page 3
No. 00036/2.0113-03/BS/03/0340/1/XII/2025 Bekasi, 5 Desember 2025
SURAT PENGANTAR
Kepada:
PT Jaya Real Property Tbk
CBD Emerald Blok CE/A No. 1
Boulevard Bintaro Jaya, Parigi, Pondok Aren
Kota Tangerang Selatan, Banten
Perihal: Penilaian 100,00% Saham PT Sarana Pembangunan Jaya
Dengan hormat,
Sesuai dengan Surat Perjanjian Kerja Jasa Penilaian Saham No. 0070/SPK/MSE-
03/ES/X/2025, tanggal 30 Oktober 2025, kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik resmi
berdasarkan Izin Usaha Kantor Penilai Publik No. 2.12.0113 dan Surat Izin Penilai Publik
No. B-1.12.00340 yang dikeluarkan oleh Menteri Keuangan Republik Indonesia serta Surat
Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal STTD PPPM-OJK No. STTD.PB-08/PJ-
1/PM.02/2023 yang dikeluarkan oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK), telah ditunjuk oleh PT
Jaya Real Property Tbk (atau selanjutnya disebut “JRPT”) untuk melakukan penilaian
terhadap Nilai Pasar 100,00% saham PT Sarana Pembangunan Jaya (atau selanjutnya disebut
“Perseroan”) per tanggal 30 September 2025.
IDENTITAS PEMBERI TUGAS
Pemberi tugas dalam penyusunan laporan penilaian saham ini adalah:
Nama Perusahaan : PT Jaya Real Property Tbk
Bidang Usaha : Pembangunan yang meliputi konstruksi dan real estat, bidang
jasa yang meliputi pengelolaan air dan pengelolaan air limbah,
pengangkutan dan pergudangan, penyediaan akomodasi dan
penyediaan makan minum, aktivitas profesional ilmiah dan
teknis, hiburan dan rekreasi, perdagangan, dan pertanian,
kehutanan, perikanan serta menjalankan usaha di bidang
konservasi.
Alamat : CBD Emerald Blok CE/A No. 1, Boulevard Bintaro Jaya, Parigi,
Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten.
Telepon/Fax : +62-21-745 8888/+62-21-745 3333 / 6666
Email : corporate@jayareal.co.id
i
Page 4
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
PENDAHULUAN
JRPT berencana melakukan penambahan modal usaha pada Perseroan. Sehubungan dengan
rencana transaksi tersebut, JRPT menunjuk KJPP Syarif, Endang & Rekan sebagai Penilai
Independen untuk melaksanakan penilaian 100,00% Saham Perseroan per tanggal 30
September 2025.
TUJUAN PENILAIAN
KJPP Syarif, Endang & Rekan telah ditunjuk oleh JRPT sesuai dengan Surat Perjanjian Kerja
Jasa Penilaian Saham No. 0070/SPK/MSE-03/ES/X/2025, tanggal 30 Oktober 2025, dengan
tujuan melakukan analisis untuk memberikan opini Nilai Pasar 100,00% Saham Perseroan.
Laporan ini disusun sebagai informasi bagi pihak Pengguna Laporan atas Nilai Pasar Saham,
terkait dengan rencana akuisisi saham.
PEDOMAN PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian ini, kami berpedoman pada Kode Etik Penilai Indonesia dan
Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan oleh Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
Nomor 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal (POJK 35) serta Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor
17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal (SEOJK 17).
DASAR NILAI
Berdasarkan Surat Perjanjian Kerja Jasa Penilaian Saham No. 0070/SPK/MSE-03/ES/X/2025,
tanggal 30 Oktober 2025, maka standar nilai yang akan digunakan adalah “Nilai Pasar”.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 dan Surat Edaran OJK No. 17/SEOJK.004/2020).
ii
Page 5
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian adalah per 30 September 2025, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
Pendekatan yang kami gunakan dalam penetapan Nilai Pasar 100,00% Saham Perseroan
adalah Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) dengan metode Discounted Cash
Flow (DCF), dan Pendekatan Aset (Assets Based Approach) dengan metode Adjusted Book
Value (ABV).
ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Dalam penilaian ini terdapat beberapa asumsi dan kondisi pembatas yang kami gunakan
sehubungan dengan kesimpulan nilai, diantaranya:
• Laporan Penilaian yang kami hasilkan bersifat non-disclaimer opinion;
• Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses
Penilaian;
• Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber eksternal maupun internal yang
kami yakini dapat dipercaya keakuratannya;
• Kami menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty);
• Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan
yang telah disesuaikan;
• Kami menghasilkan Laporan Penilaian yang terbuka untuk publik, kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
• Kami bertanggung jawab atas Laporan Penilaian dan kesimpulan Nilai; dan
• Kami telah memperoleh informasi atas status hukum objek Penilaian dari pemberi
tugas.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENT)
Dalam penyusunan Laporan Penilaian Saham, tidak terdapat kejadian penting yang
diketahui maupun yang patut diketahui setelah tanggal penilaian sampai dengan tanggal
laporan penilaian.
iii
Page 6
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
KESIMPULAN NILAI
Penilaian ini kami laksanakan, dengan mengacu kepada Kode Etik Penilai Indonesia, Standar
Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI), dan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020. Kami menggunakan
pendekatan dan metode yang lazim dalam melakukan kajian serta analisis berbagai data
dan informasi yang relevan, dengan suatu batasan kondisi bahwa secara fundamental
asumsi-asumsi yang mendasari kajian dan analisis penilaian tersebut terpenuhi.
Melalui berbagai pertimbangan objektivitas dan kewajaran suatu nilai, maka kami
berpendapat bahwa Nilai Pasar 100,00% Saham PT Sarana Pembangunan Jaya pada tanggal
30 September 2025 adalah:
Rp443.619.000.000,-
(Empat Ratus Empat Puluh Tiga Miliar Enam Ratus Sembilan Belas Juta Rupiah)
Demikian hasil penilaian yang kami lakukan dengan tetap mengacu pada standar penilaian
dan kode etik yang berlaku.
Hormat kami,
KJPP SYARIF, ENDANG & REKAN
Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert)
Rekan Digitally signed by Endang Sunardi
DN: cn=Endang Sunardi, c=ID, o=KJPP Syarif
MAPPI : No. 09-S-02341 Endang dan Rekan,
email=syarifendangdanrekan@gmail.com
Izin Penilai Publik : No. B-1.12.00340
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
iv
Page 7
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan
di bawah ini menyatakan bahwa:
1. Penilai menyatakan bahwa dalam melakukan penilaian ini, kami bertindak secara
independen dan objektif, tanpa adanya pengaruh dari pihak lain yang dapat
memengaruhi hasil penilaian.
2. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian ini;
3. Penugasan Penilaian telah dilakukan terhadap objek Penilaian pada Tanggal Penilaian;
4. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan
Penilaian ini;
5. Penugasan Penilaian ini telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan;
6. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam Penugasan Penilaian telah disajikan sebagai
kesimpulan Nilai;
7. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan;
8. Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan Asumsi dan kondisi pembatas;
9. Data ekonomi dan industri dalam Laporan ini diperoleh dari berbagai sumber yang
diyakini Penilai dapat dipertanggungjawabkan;
10. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar sesuai
dengan pemahaman terbaik dari Penilai;
11. Imbalan jasa penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan;
12. Penilaian dilakukan dengan memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia (MAPPI), ketentuan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020, serta Surat Edaran
OJK No. 17/SEOJK.004/2020;
13. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai yang diakui Pemerintah;
14. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis objek penilaian yang
dinilai;
15. Penilai melakukan inspeksi terhadap objek penilaian yang dinilai; dan
16. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
v
Page 8
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
KJPP Syarif, Endang & Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yang kami libatkan dalam
penugasan Penilaian ini adalah Penilai profesional yang kompeten dan memiliki keahlian
penilaian yang baik.
No. Nama Tugas Tanda Tangan
1. Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert.) Penanggung Jawab (.......................)
MAPPI : No. 09-S-02341
Izin Penilai : No. B-1.12.00340
Klasifikasi Izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK :: No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB :: No. 173/NB.122/STTD-P/2019
2. Meilindra Indriani, S.Si. Reviewer (........................)
MAPPI : No. 14-T-05006
Register : No. RMK-2017.01002
3. Toyib Efendi, S.E., M.Ec. Dev. Staf Penilai (........................)
MAPPI : No. 09-P-02398
Register : No. RMK-2021.03694
4. Rachellina Noor Al Maghfira, S.Si. Tenaga Inspeksi (........................)
MAPPI : No. 22-A-11570
vi
Page 9
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR ............................................................................................................. i
PERNYATAAN PENILAI ......................................................................................................... v
DAFTAR ISI ....................................................................................................................... vii
DAFTAR TABEL ................................................................................................................... x
DAFTAR GAMBAR .............................................................................................................. xi
1 PENDAHULUAN ...................................................................................................12
1.1 Latar Belakang ....................................................................................................12
1.2 Identifikasi Status Penilai ....................................................................................12
1.3 Identifikasi Pemberi Tugas .................................................................................12
1.4 Identifikasi Pengguna Laporan ............................................................................13
1.5 Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan......................................................13
1.6 Jenis Mata Uang yang Digunakan ........................................................................13
1.7 Maksud dan Tujuan Penilaian .............................................................................13
1.8 Dasar Nilai ..........................................................................................................14
1.9 Daftar Istilah .......................................................................................................14
1.10 Tanggal Penilaian ...............................................................................................20
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi ...........................................................................20
1.12 Tanggal Laporan Penilaian Bisnis ........................................................................20
1.13 Premis Nilai yang Digunakan ..............................................................................21
1.14 Asumsi, Asumsi Khusus, dan Kondisi Pembatas .................................................21
1.15 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi .....................................................22
1.16 Data dan Informasi .............................................................................................22
1.16.1 Hasil Pelaksanaan Inspeksi .................................................................................22
1.16.2 Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Objek Penilaian 23
1.16.3 Penjelasan Mengenai Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek
Penilaian .............................................................................................................24
1.16.4 Penjelasan Mengenai Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian ...........................25
1.16.5 Uraian Mengenai Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli Penilai Bisnis .....25
1.16.6 Uraian Mengenai Tenaga Ahli dan Hasil Penilaian Properti ..................................25
1.16.7 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian ........................................................25
1.16.8 Ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang Terkait dengan Penilaian ........25
1.16.9 Identifikasi Aset Non Operasional, Liabilitas Non Operasional, dan Kelebihan atau
Kekurangan Aset Operasional .............................................................................26
1.16.10 Informasi Mengenai Identitas dan Jabatan Pihak yang Diwawancarai dan
Hubungannya dengan Objek Penilaian ...............................................................26
1.17 Informasi Keuangan............................................................................................26
1.18 Informasi Perpajakan ..........................................................................................26
1.19 Data Industri, Data Pasar, Data Ekonomi, dan Informasi Empiris Lainnya yang
Mendukung Penilaian .........................................................................................26
1.20 Dokumen dan Sumber Informasi ........................................................................27
1.21 Konfirmasi Bahwa Penilaian Telah Dilakukan Berdasarkan SPI.............................27
vii
Page 10
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
2 INFORMASI NON KEUANGAN OBJEK PENILAIAN ...................................................28
2.1 Sifat, Latar dan Riwayat Perseroan ......................................................................28
2.2 Fasilitas Produksi ................................................................................................29
2.3 Manajemen Perseroan ........................................................................................29
2.4 Struktur Organisasi.............................................................................................29
2.5 Jenis-Jenis Ekuitas yang Melekat ........................................................................30
2.6 Jenis Produk atau Jasa yang Dihasilkan ...............................................................30
2.7 Latar Belakang Ekonomi .....................................................................................30
2.8 Pasar Geografis ..................................................................................................36
2.9 Pasar Industri .....................................................................................................37
2.10 Pemasok dan Pelanggan Kunci ...........................................................................43
2.11 Persaingan Usaha ...............................................................................................43
2.12 Risiko Usaha .......................................................................................................43
2.13 Strategi dan Rencana Masa Depan Perusahaan ...................................................44
2.14 Tambahan Informasi Lain yang Diperlukan .........................................................45
3 PENYESUAIAN TERHADAP DATA LAPORAN KEUANGAN .......................................46
4 ANALISIS LAPORAN KEUANGAN ..........................................................................47
4.1 Laporan Keuangan dan Rasio Keuangan Historis ................................................47
4.2 Proyeksi Keuangan .............................................................................................53
4.2.1 Asumsi-Asumsi Proyeksi Keuangan ....................................................................53
4.2.2 Proyeksi Posisi Keuangan ...................................................................................55
4.2.3 Proyeksi Laba (Rugi) Keuangan ...........................................................................56
4.3 Perbandingan Laporan Keuangan Perusahaan yang Sebanding ...........................57
4.4 Perbandingan Informasi Keuangan Industri yang Sebanding (Common Size) ......58
4.5 Informasi Perpajakan ..........................................................................................59
4.6 Informasi Kompensasi Pemegang Saham ............................................................59
4.7 Informasi Mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan
Kunci ..................................................................................................................59
4.8 Analisis dan Pembahasan Manajemen ................................................................60
4.8.1 Keuntungan dan Kerugian Kontrak Usaha...........................................................60
4.8.2 Aset dan Liabilitas di Luar Laporan Posisi Keuangan ...........................................60
4.8.3 Hasil Penjualan Produk/ Pendapatan Jasa pada Periode Sebelumnya ..................60
4.8.4 Perbandingan Kinerja Saat Ini dengan Kinerja Historis ........................................60
4.8.5 Perbandingan Kinerja Objek Penilaian dengan Tren Industri Sejenis ...................60
5 PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN ..............................................................63
5.1 Pendekatan Penilaian yang Umum Digunakan ....................................................63
5.2 Pertimbangan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian .................................64
5.3 Penggunaan Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya ..........................65
6 PERHITUNGAN INDIKASI NILAI.............................................................................66
6.1 Penilaian menggunakan Metode Discounted Cash Flow ......................................66
6.1.1 Arus Kas untuk Metode Discounted Cash Flow ...................................................66
6.1.2 Penetapan Tingkat Diskonto ...............................................................................66
6.1.3 Terminal Value ...................................................................................................69
viii
Page 11
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
6.1.4 Kelebihan Kas .....................................................................................................70
6.1.5 Aset Non Operasional .........................................................................................70
6.1.6 Hutang Berbunga (Interest Bearing Debt) ............................................................70
6.1.7 Indikasi Nilai Saham dengan Metode Discounted Cash Flow ...............................70
6.2 Penilaian menggunakan Metode Adjusted Book Value (ABV) ...............................71
6.2.1 Penilaian Aset Tetap Berwujud (Fixed Tangible Assets) Perseroan ......................72
6.2.2 Identifikasi atas Aset Takberwujud Perseroan .....................................................76
6.2.3 Penyesuaian Posisi Keuangan .............................................................................78
6.2.4 Indikasi Nilai Saham Perseroan dengan Metode ABV ...........................................79
7 DISKON DAN PREMI ............................................................................................81
7.1 Diskon dan Premi yang Digunakan .....................................................................81
7.2 Pertimbangan Penetapan Diskon dan Premi ........................................................81
7.3 Nilai Setelah Diskon dan Premi ...........................................................................81
8 REKONSILIASI DAN KESIMPULAN NILAI ................................................................83
8.1 Rekonsiliasi Nilai ................................................................................................83
8.2 Kesimpulan Nilai .................................................................................................83
9 VARIABEL LAIN YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI ...........................................84
10 INFORMASI KUALIFIKASI DAN KEAHLIAN PENILAI ................................................85
ix
Page 12
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian Perseroan .......................... 24
Tabel 2 Kepemilikan Saham Perseroan ............................................................................ 28
Tabel 3 Pertumbuhan PDB Dunia ..................................................................................... 31
Tabel 4 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran .............. 32
Tabel 5 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Lapangan Usaha ........ 32
Tabel 6 Neraca Pembayaran Indonesia ............................................................................ 33
Tabel 7 Kinerja Posisi Keuangan Perseroan (Rp.000) ....................................................... 47
Tabel 8 Kinerja Laba Rugi Perseroan (Rp.000) ................................................................. 49
Tabel 9 Analisis Rasio Keuangan Perseroan ..................................................................... 52
Tabel 10 Proyeksi Pendapatan Perseroan (Rp.000) .......................................................... 54
Tabel 11 Proyeksi Struktur Biaya Perseroan ..................................................................... 54
Tabel 12 Proyeksi Posisi Keuangan (Rp.000) ................................................................... 55
Tabel 13 Proyeksi Laba Rugi (Rp.000) ............................................................................. 56
Tabel 14 Laporan Posisi Keuangan Perusahaan Sebanding yang Tercatat di Bursa .......... 57
Tabel 15 Laporan Laba Rugi Perusahaan Sebanding yang Tercatat di Bursa .................... 57
Tabel 16 Ikhtisar Common Size Posisi Keuangan Perusahaan Sejenis .............................. 58
Tabel 17 Ikhtisar Common Size Laba (Rugi) Perusahaan Sejenis ...................................... 58
Tabel 18 Hasil Pendapatan Jasa pada Periode Sebelumnya (Rp.000) ................................ 60
Tabel 19 Rerata Rasio Keuangan Perusahaan Sejenis yang Terdaftar di Bursa Saham ...... 61
Tabel 20 Surat Utang Negara .......................................................................................... 68
Tabel 21 Biaya Modal untuk Ekuitas ................................................................................ 69
Tabel 22 Weighted Average Cost of Capital ..................................................................... 69
Tabel 23 Perhitungan Saham Metode Discounted Cash Flow (Rp.000) ............................. 70
Tabel 24 Ringkasan Hasil Penilaian Properti Perseroan (Jakarta) ...................................... 72
Tabel 25 Ringkasan Hasil Penilaian Properti Perseroan (Sidoarjo) .................................... 75
Tabel 26 Perhitungan Nilai Aset Takberwujud Perseroan (Rp.000) .................................. 76
Tabel 27 Penyesuaian Posisi Keuangan Perseroan Periode 30 September 2025............... 78
Tabel 28 Indikasi Nilai Saham Perseroan dengan Metode ABV ......................................... 80
Tabel 29 Indikasi Nilai Pasar Saham Perseroan dengan Metode DCF ............................... 81
Tabel 30 Indikasi Nilai Pasar Saham Perseroan dengan ABV ............................................ 82
Tabel 31 Rekonsiliasi Nilai Pasar Saham Perseroan (Rp.000) ........................................... 83
x
Page 13
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Struktur Organisasi Perseroan ......................................................................... 30
Gambar 2 Peta Pertumbuhan Ekonomi Regional Triwulan III 2025 .................................. 32
Gambar 3 Grafik Neraca Perdagangan ............................................................................. 33
Gambar 4 Grafik Aliran Modal Asing ............................................................................... 34
Gambar 5 Grafik Cadangan Devisa .................................................................................. 34
Gambar 6 Indeks Rupiah terhadap US$, Negara Maju Kecuali AS & Negara Berkembang . 35
Gambar 7 Grafik Inflasi IHK dan Komponen .................................................................... 35
Gambar 8 Inflasi IHK Provinsi .......................................................................................... 36
Gambar 9 Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori Jual ... 37
Gambar 10 Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori Sewa 37
Gambar 11 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori Jual
(%, qtq) ......................................................................................................... 38
Gambar 12 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori Sewa
(%, qtq) ......................................................................................................... 38
Gambar 13 Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Jual ..... 39
Gambar 14 Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Sewa .... 40
Gambar 15 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Jual .. 40
Gambar 16 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Sewa 41
Gambar 17 Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Jual .......... 41
Gambar 18 Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Sewa ........ 42
Gambar 19 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Jual ..... 42
Gambar 20 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Sewa ... 43
xi
Page 14
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
PT Jaya Real Property Tbk (atau selanjutnya disebut “JRPT”) menunjuk KJPP Syarif,
Endang & Rekan sebagai Penilai Independen untuk melaksanakan penilaian 100,00%
Saham PT Sarana Pembangunan Jaya (atau selanjutnya disebut “Perseroan”) per
tanggal 30 September 2025.
1.2 Identifikasi Status Penilai
KJPP Syarif, Endang & Rekan ditetapkan sebagai Kantor Jasa Penilai Publik resmi
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 1498/KM.1/2012, tanggal
28 Desember 2012, dengan Surat Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik (SIUKJPP)
No. 2.12.0113. Kami adalah Penilai Independen/Penilai Eksternal yang memberikan
penilaian objektif dan tidak memihak. Penilai dalam posisi bebas ikatan, yang pada
saat ini atau di kemudian hari tidak memiliki kepentingan finansial yang berhubungan
dengan subjek dan atau objek Penilaian selain dari jasa penilaian serta Penilai
memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
1.3 Identifikasi Pemberi Tugas
Pemberi tugas dalam penyusunan laporan penilaian saham ini adalah:
Nama Perusahaan : PT Jaya Real Property Tbk
Bidang Usaha : Pembangunan yang meliputi konstruksi dan real estat,
bidang jasa yang meliputi pengelolaan air dan pengelolaan
air limbah, pengangkutan dan pergudangan, penyediaan
akomodasi dan penyediaan makan minum, aktivitas
profesional ilmiah dan teknis, hiburan dan rekreasi,
perdagangan, dan pertanian, kehutanan, perikanan serta
menjalankan usaha di bidang konservasi.
Alamat : CBD Emerald Blok CE/A No. 1, Boulevard Bintaro Jaya,
Parigi, Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten.
Telepon/Fax : +62-21-745 8888/+62-21-745 3333 / 6666
Email : corporate@jayareal.co.id
Page 15
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
1.4 Identifikasi Pengguna Laporan
Pengguna laporan dalam penyusunan laporan penilaian saham ini adalah:
Nama Perusahaan : PT Jaya Real Property Tbk
Bidang Usaha : Pembangunan yang meliputi konstruksi dan real estat,
bidang jasa yang meliputi pengelolaan air dan pengelolaan
air limbah, pengangkutan dan pergudangan, penyediaan
akomodasi dan penyediaan makan minum, aktivitas
profesional ilmiah dan teknis, hiburan dan rekreasi,
perdagangan, dan pertanian, kehutanan, perikanan serta
menjalankan usaha di bidang konservasi.
Alamat : CBD Emerald Blok CE/A No. 1, Boulevard Bintaro Jaya,
Parigi, Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten.
Telepon/Fax : +62-21-745 8888/+62-21-745 3333 / 6666
Email : corporate@jayareal.co.id
1.5 Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek penilaian dalam laporan penilaian saham ini adalah Penilaian 100,00% Saham
Perseroan. Pada 30 September 2025, saham Perseroan dimiliki oleh PT Pembangunan
Jaya sebesar 40,00%, Yayasan Pendidikan Jaya sebesar 35,00%, dan JRPT sebesar
25,00%.
1.6 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Jenis mata uang yang digunakan dalam melakukan perhitungan Nilai Pasar adalah
mata uang Negara Republik Indonesia yaitu Rupiah (Rp).
1.7 Maksud dan Tujuan Penilaian
KJPP Syarif, Endang & Rekan telah ditunjuk oleh JRPT sesuai dengan Surat Perjanjian
Kerja Jasa Penilaian Saham No. 0070/SPK/MSE-03/ES/X/2025, tanggal 30 Oktober
2025, dengan tujuan melakukan analisis untuk memberikan opini Nilai Pasar 100,00%
Saham Perseroan.
Laporan ini disusun sebagai informasi bagi pihak Pengguna Laporan atas Nilai Pasar
saham, terkait dengan rencana penambahan modal usaha.
13
Page 16
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
1.8 Dasar Nilai
Berdasarkan Surat Perjanjian Kerja Jasa Penilaian Saham No. 0070/SPK/MSE-
03/ES/X/2025, tanggal 30 Oktober 2025, standar nilai yang akan digunakan adalah
“Nilai Pasar”
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan
(Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 dan Surat Edaran OJK No. 17/SEOJK.004/2020).
1.9 Daftar Istilah
Perseroan = PT Sarana Pembangunan Jaya
JRPT = PT Jaya Real Property Tbk
OJK = Otoritas Jasa Keuangan
SPI = Standar Penilaian Indonesia
MAPPI = Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
Cut Off Date = Sama dengan Tanggal Pisah Batas atau Tanggal
Penilaian, yaitu tanggal pada saat Nilai, hasil penilaian
atau perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan.
Nilai Pasar = Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua
Pihak masing–masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan
tanpa paksaan. (Peraturan OJK No.35/POJK.04/2020)
Kelangsungan Usaha = Suatu premis dalam penilaian, dimana Penilai
(Going Concern) menganggap perusahaan akan terus melanjutkan
operasinya secara berkelanjutan. (SPI 2018-PPI 09-
3.1& Peraturan OJK No.35/POJK.04/2020)
14
Page 17
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Pendekatan Pasar = Berdasarkan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020,
(Market Based Pendekatan Pasar (Market Based Approach) adalah
Approach) Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan
Objek Penilaian dengan Objek lain yang sebanding
dan sejenis serta telah memiliki harga jual.
Pendekatan Pasar dilakukan dengan membandingkan
badan usaha yang dinilai dengan badan usaha
lainnya, hak kepemilikan perusahaan atau saham
yang sejenis yang dijual di pasar terbuka. Perusahaan
yang dibandingkan seharusnya berasal dari industri
yang sama atau sejenis dan bereaksi sama terhadap
perubahan berbagai variabel ekonomi. Sumber data
yang umum didapatkan termasuk pasar akuisisi di
mana seluruh perusahaan diperjualbelikan, transaksi
terdahulu atas kepemilikan perusahaan dan pasar
saham publik di mana hak kepemilikan dari badan
usaha sejenis diperdagangkan. (SPI 2018-KPUP-
4.8.a)
Pendekatan Pendapatan = Berdasarkan Peraturan OJK No.35/POJK.04/2020,
(Income Based Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach)
Approach) adalah Pendekatan Penilaian dengan cara
mengonversi manfaat ekonomis atau pendapatan
yang diperkirakan akan dihasilkan oleh Objek
Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu.
Pendekatan Pendapatan dilakukan dengan
memperhitungkan nilai kini dari pendapatan atau
keuntungan yang diantisipasikan di masa depan,
yang meliputi tingkat pertumbuhan dan waktu yang
diharapkan, risiko yang terkait dan nilai uang
terhadap waktu (time value of money). Pendapatan
dikonversi menjadi indikasi nilai melalui metode
kapitalisasi langsung dari tingkat pendapatan yang
dianggap mewakili, atau analisis DCF, atau metode
dividen, di mana penerimaan kas diestimasikan
terjadi secara berurutan di masa depan dan
dikonversikan menjadi nilai kini melalui penerapan
tingkat diskonto. (SPI 2018-KPUP-4.8.b)
15
Page 18
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Pendekatan Aset = Berdasarkan Peraturan OJK No.35/POJK.04/2020,
(Assets Based Pendekatan Aset (Assets Based Approach) adalah
Approach) Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan
historis Objek Penilaian yang telah diaudit, dengan
cara menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas menjadi
Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang
digunakan dalam Penilaian Bisnis.
Pendekatan Berbasis Aset dilakukan dengan
menyesuaikan laporan posisi keuangan perusahaan
yang melaporkan seluruh aset baik berwujud maupun
takberwujud dan seluruh liabilitas pada Nilai
Pasarnya, atau nilai yang dicatatkan (carrying amount)
yang dianggap wajar. Jika pendekatan berbasis aset
digunakan untuk menilai badan usaha operasional
yang dinilai berdasarkan asumsi bisnis yang berjalan
(going concern), maka nilai yang diberikan
seharusnya juga mempertimbangkan perkiraan nilai
dari pendekatan lainnya. (SPI 2018-KPUP-4.8.c)
Discounted Cash Flow = Suatu teknik pembuatan model keuangan yang
didasarkan pada asumsi prospek arus kas suatu
properti/aset. Sebagai metode yang dapat diterima
dalam pendekatan pendapatan, analisis DCF
melibatkan proyeksi arus kas untuk suatu periode
baik untuk menilai properti operasional, properti
dalam pengembangan atau bisnis. Proyeksi arus kas
tersebut memerlukan parameter tingkat diskonto
yang berlaku saat ini untuk mendapatkan indikasi
nilai kini dari arus kas dalam kaitannya dengan
properti atau bisnis. Dalam hal penilaian properti
operasional, arus kas secara berkala pada umumnya
diestimasikan sebagai pendapatan kotor dikurangi
kekosongan dan piutang tak tertagih, serta biaya
operasional. Pendapatan operasional bersih dalam
suatu periode bersama dengan estimasi nilai akhir
(terminal value/exit value) pada akhir periode
proyeksi, yang kemudian didiskontokan. Dalam hal
penilaian properti dalam pengembangan, estimasi
modal, biaya pengembangan dan pendapatan
penjualan diestimasikan untuk mencapai sejumlah
pendapatan bersih yang kemudian di diskonto selama
periode pengembangan dan periode pemasaran.
16
Page 19
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Dalam hal penilaian bisnis, estimasi arus kas dalam
suatu periode dan nilai dari bisnis pada akhir periode
proyeksi, didiskontokan. Aplikasi analisis DCF yang
paling sering digunakan adalah nilai kini (present
value), Nilai kini bersih (Net Present Value) dan tingkat
pengembalian internal (Internal Rate of Return) dari
arus kas. (SPI 2018-PPI 09-3.1)
Arus Kas Bersih (AKB) = AKB adalah jumlah kas yang:
a. Tersedia setelah terpenuhinya kebutuhan kas
untuk kegiatan operasional;
b. Merupakan arus kas yang tersedia bagi penyedia
modal (utang dan ekuitas); dan
c. Telah bebas dari kewajiban untuk
mempertahankan operasi saat ini (current
operation) dan untuk mengantisipasi pertumbuhan
perusahaan. (SPI 2018-SPI.330-3.1& Peraturan
OJK No.35/POJK.04/2020)
Arus Kas Bersih untuk = Laba bersih setelah pajak, ditambah dengan
Modal Investasi (Free depresiasi dan komponen bukan kas lainnya,
Cash Flow to Net the ditambah dengan pembayaran bunga bebas pajak,
Firm or Invested Capital dikurangi atau ditambah perubahan modal kerja,
Net Cash Flow) dikurangi pengeluaran barang modal (capital
expenditure). (SPI 2018-SPI 330-3.3)
Weighted Average Cost = Tingkat pengembalian yang diharapkan oleh pelaku
of Capital (WACC) pasar yang ingin berinvestasi dengan
menginvestasikannya dalam bentuk utang dan
ekuitas. (SPI 2018-PPI 09-4.5.f.2)
Biaya Ekuitas = Biaya ekuitas mempresentasikan tingkat
pengembalian ekuitas yang diharapkan oleh investor.
Terdapat beberapa model untuk mengestimasi biaya
ekuitas, dengan metode yang paling umum yaitu
menggunakan satu atau lebih variasi dari Capital
Asset Pricing Model (CAPM). (SPI 2018-PPI 09-4.5.f.3)
Risk Free Rate (Rf) = Tingkat balikan bebas risiko-tingkat balikan
pengembalian saat ini untuk aset bebas risiko. (SPI
2018-PPI 09-3.1.f)
17
Page 20
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Dalam hal transaksi dilakukan dengan mata uang
selain Rupiah, maka penentuan tingkat suku bunga
bebas risiko (Rf) wajib berdasarkan obligasi Negara
Republik Indonesia dalam mata uang yang sesuai
dengan mata uang yang disajikan dalam laporan
keuangan Objek Penilaian (Republic of Indonesian
Paper) yang masa jatuh temponya paling kurang 10
(sepuluh) tahun. (Peraturan OJK
No.35/POJK.04/2020)
Market Risk Premium = Tingkat pengembalian yang diharapkan oleh pasar.
(Rm) (SPI 2018-PPI 09-3.1.f)
Equity Market Risk = Premi risiko di atas tingkat balikan bebas risiko yang
Premium (Rm-Rf) diperoleh dari portofolio yang terdiri dari seluruh aset
di ‘pasar’. (SPI 2018-PPI 09-3.1.f)
Beta (β) = Faktor beta, menjadi ukuran sistematik (atau tidak
terdiversifikasi) dari aset tertentu relatif terhadap
risiko portofolio yang terdiri dari seluruh aset yang
berisiko. (SPI 2018-PPI 09-3.1.f)
Koefisien beta yang dipergunakan dalam menghitung
capital asset pricing model wajib berasal dari data
rata-rata industri pada sektor yang sama dengan
objek Penilaian atau rata-rata beberapa perusahaan
pembanding. (Peraturan OJK No.35/POJK.04/2020)
Tingkat Diskonto = Tingkat pengembalian yang digunakan untuk
mendiskontokan proyeksi arus kas yang
merefleksikan nilai waktu dari uang, risiko terkait
dengan jenis arus kas dan operasional masa depan
dari aset. (SPI 2018-SPI.102-3.13)
Tingkat Imbal Balik untuk mengonversikan nilai di
masa depan ke nilai sekarang yang mencerminkan
nilai waktu dari uang dan ketidakpastian atas
terealisasinya pendapatan ekonomi. (Peraturan OJK
No.35/POJK.04/2020)
18
Page 21
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Nilai Akhir (Terminal = Nilai dari jumlah arus kas untuk periode setelah
Value) periode tetap, dimana arus kas yang digunakan dapat
berupa model kapital investasi (invested capital
model) maupun model ekuitas. (SPI 2018-SPI.330-
5.29.a)
Nilai Sisa (Salvage = Nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika
Value) dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan
tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat
ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan
perbaikan khusus. (SPI 2018- SPI.102-3.15)
Modal Investasi = Jumlah utang berbunga (interest bearing debt) dan
(Invested Capital) ekuitas pada suatu perusahaan. (SPI 2018- SPI.330-
3.5)
Premi Pengendalian = Suatu jumlah atau persentase tertentu yang
(Premium for Control) merupakan penambah dari nilai suatu ekuitas sebagai
cerminan dari tingkat pengendalian atas Objek
Penilaian. (SPI 2018-SPI.330-3.23 & Peraturan OJK
No.35/POJK.04/2020)
Discount for Lack of = Diskon Tanpa Pengendalian (Discount for Lack of
Control (DLOC) Control) adalah suatu jumlah atau persentase tertentu
yang merupakan pengurang dari Nilai suatu ekuitas
sebagai cerminan dari kurangnya tingkat
pengendalian atas objek Penilaian. (SPI 2018-SPI 330
-3.6 & Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020)
Dalam hal Objek Penilaian adalah perusahaan
tertutup, maka DLOC yang dapat digunakan dalam
penilaian adalah antara 30% (tiga puluh perseratus)
sampai dengan 70% (tujuh puluh perseratus) dari
indikasi Nilai. (Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020)
19
Page 22
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Discount for Lack of = Suatu jumlah atau persentase tertentu yang
Marketability merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas
(DLOM) sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas dari Objek
Penilaian. (SPI 2018-SPI 330-3.7 & Peraturan OJK
No.35/POJK.04/2020)
Dalam hal Objek Penilaian bukan merupakan
perusahaan terbuka, maka:
- DLOM bagi pemegang saham mayoritas adalah
antara 20% (dua puluh perseratus) sampai dengan
40% (empat puluh perseratus) dari indikasi Nilai.
- DLOM bagi pemegang saham minoritas adalah
antara 30% (tiga puluh perseratus) sampai dengan
50% (lima puluh perseratus) dari indikasi Nilai.
(Peraturan OJK No.35/POJK.04/2020)
1.10 Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian adalah per 30 September 2025, dimana batas tersebut diambil atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam melakukan pekerjaan penilaian saham, kami telah melakukan:
1. Inspeksi untuk mengetahui kondisi kegiatan usaha;
2. Pengumpulan data yang diperlukan dalam proses penilaian baik data internal
perusahaan maupun data eksternal perusahaan;
3. Diskusi dengan pihak manajemen dalam rangka memperoleh informasi, gambaran
dan permasalahan usaha serta rencana usaha ke depan;
4. Klarifikasi atas semua data yang telah diterima;
5. Meminta tambahan data dan informasi; dan
6. Mengadakan pertemuan dengan pihak manajemen untuk menyamakan persepsi
terkait dengan asumsi-asumsi yang digunakan.
1.12 Tanggal Laporan Penilaian Bisnis
Laporan penilaian ini adalah No. 00036/2.0113-03/BS/05/0340/1/XII/2025,
tanggal 5 Desember 2025.
20
Page 23
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
1.13 Premis Nilai yang Digunakan
Premis yang dapat digunakan dalam penilaian saham adalah sebagai berikut:
1. Value in use, as part of going concern
Nilai dalam penggunaan, sebagai bagian dari usaha yang berjalan. Pada premis ini
diasumsikan bahwa aset yang akan dinilai dan dijual adalah aset yang sudah
terakit dan terpasang sebagai bagian dari perusahaan yang beroperasi dalam
menghasilkan pendapatan (income producing business enterprise). Premis ini
mempertimbangkan atau merefleksikan adanya hubungan yang bersifat sinergik
dalam peningkatan nilai (value enhancement) aset secara keseluruhan antara aset
berwujud dan semua aset takberwujud.
2. Value in place, as part of mass assemblage of assets
Nilai terpasang, sebagai bagian dari kelompok aset yang telah terakit. Pada premis
ini aset diasumsikan dinilai dan dijual dalam keadaan terakit dan terpasang dan
diasumsikan bahwa aset mampu beroperasi dengan baik, tetapi pada saat
penilaian tidak beroperasi. Premis ini mempertimbangkan sumbangan dari aset
berwujud dan beberapa aset takberwujud, misalnya sistem operasi dan
pemeliharaan, biaya instalasi dan supervisi, dan lain-lain dalam peningkatan nilai
tetapi tidak mempertimbangkan sumbangan aset takberwujud lain dalam bentuk
pool of trained workers, goodwill dan going concern value, other marketing related
intangible assets.
3. Value in exchange, as part of an orderly disposition
Dalam premis ini, diasumsikan bahwa aset dapat dijual secara terpisah dan bukan
merupakan bagian dari aset yang terakit dan terpasang.
4. Value in exchange, as part of forced liquidation
Pada premis ini diasumsikan bahwa aset dapat dijual secara terpisah dan bukan
merupakan bagian dari aset yang terakit dan terpasang serta aset dijual bukan
dalam kondisi pasar yang normal.
Berdasarkan beberapa premis di atas, penilaian saham ( business interest) dilakukan
atas dasar premis “value in use, as part of a going concern”.
1.14 Asumsi, Asumsi Khusus, dan Kondisi Pembatas
Dalam penilaian ini terdapat beberapa asumsi yang harus kami kemukakan
sehubungan dengan kesimpulan nilai, diantaranya:
21
Page 24
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
• Laporan Penilaian yang kami hasilkan bersifat non-disclaimer opinion;
• Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses
Penilaian;
• Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber eksternal maupun
internal yang kami yakini dapat dipercaya keakuratannya;
• Kami menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty);
• Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan yang telah disesuaikan;
• Kami menghasilkan Laporan Penilaian yang terbuka untuk publik, kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional
perusahaan;
• Kami bertanggung jawab atas Laporan Penilaian dan kesimpulan Nilai; dan
• Kami telah memperoleh informasi atas status hukum objek Penilaian dari
pemberi tugas;
• Kami memiliki keyakinan yang memadai bahwa asumsi yang digunakan dalam
penyusunan rencana bisnis adalah relevan dan dapat dipertanggungjawabkan.
Selanjutnya kami jelaskan bahwa pada penilaian ini kami tidak menerapkan asumsi
khusus.
1.15 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Laporan ini tidak bertujuan untuk disirkulasikan atau didistribusikan secara umum
dan tidak untuk direproduksi serta digunakan untuk tujuan lain, kecuali atas
persetujuan kami secara tertulis. Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian atau
kehilangan yang diderita akibat penggunaan laporan ini oleh pihak lain tanpa
persetujuan kami secara tertulis. Namun, bila laporan ini ditujukan untuk
kepentingan pasar modal, maka laporan kami dapat disirkulasikan secara utuh untuk
mengakomodir kepentingan stakeholder agar dapat melindungi kepentingan
masyarakat luas.
1.16 Data dan Informasi
1.16.1 Hasil Pelaksanaan Inspeksi
Sesuai dengan penugasan yang kami terima untuk melakukan penilaian saham
Perseroan, kami melaksanakan Inspeksi serta pengumpulan dan klarifikasi data pada:
22
Page 25
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Hari, Tanggal : Jumat, 21 November 2025
Lokasi : Universitas Pembangunan Jaya
Blok B7/P, Jl. Cendrawasih Raya Bintaro Jaya No.65,
RT.4/RW.3, Sawah Baru, Kec. Ciputat, Kota Tangerang
Selatan.
Berdasarkan hasil wawancara yang dilakukan dengan pihak manajemen Perseroan,
diketahui bahwa Perseroan mulai beroperasi sejak tahun 2006. Perseroan bergerak
dalam bidang konstruksi, real estate, dan aktivitas profesional ilmiah dan teknis. Saat
ini Perseroan memiliki perjanjian kontrak dengan Yayasan Pendidikan Jaya untuk
menyewakan lahan dan bangunan yang difungsikan sebagai Universitas
Pembangunan Jaya, Sekolah Pembangunan Jaya, dan Global Jaya School beserta
seluruh sarana penunjangnya. Perjanjian kontrak untuk sewa lahan dan bangunan
Universitas Pembangunan Jaya berakhir pada tahun 2026, sedangkan Sekolah
Pembangunan Jaya, dan Global Jaya School berakhir pada tahun 2036.
1.16.2 Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Objek Penilaian
Kami menerima salinan dokumen-dokumen hukum milik Perseroan. Perseroan telah
memiliki legalitas formal dan operasional serta perizinan dalam menjalankan
usahanya.
Nama Perusahaan : PT Sarana Pembangunan Jaya
Bentuk Badan Hukum : Perseroan Terbatas
Perizinan Umum
Akta Pendirian : No. 2, tanggal 3 September 2005, yang dibuat di
hadapan Wahyu Nurani, S.H., Notaris di Tangerang
Pengesahan Akta Pendirian : Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. C-28130-HT.01.01TH.2005, tanggal 12
Oktober 2005
Akta Perubahan Anggaran : Akta No. 17, tanggal 8 Juli 2024, yang dibuat oleh
Dasar Terakhir Aloysius Maria Jasin, S.H., Notaris di Tangerang,
mengenai perubahan Pasal 3 Anggaran Dasar
Perseroan tentang Maksud dan Tujuan.
23
Page 26
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Pengesahan Akta Perubahan : Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan
Anggaran Dasar terakhir Anggaran Dasar dari Menteri Hukum Republik
Indonesia No. AHU-0047102.AH.01.02 Tahun
2024, tanggal 1 Agustus 2024
NPWP : No. 02.507.003.8-411.000
Nomor Induk Berusaha (NIB) : No. 8120110041353
Perjanjian Kontrak : 1. Perjanjian sewa lahan dan bangunan
Universitas Pembangunan Jaya beserta sarana
penunjangnya No. 02/DIR/SPJ/I/2016, tanggal
1 Januari 2016.
2. Perjanjian sewa lahan dan bangunan Sekolah
pembangunan Jaya beserta sarana
penunjangnya (Sidoarjo) No. 01/Perj.SPJ-
YPJ/I/2019, tanggal 3 Januari 2019 atas
perubahan perjanjian No.
003A/DIR/KEU/01.17, tanggal 3 Januari 2017.
3. Perjanjian sewa lahan dan bangunan Sekolah
pembangunan Jaya beserta sarana
penunjangnya (Tangerang Selatan)
No. 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2020, tanggal 3 Januari
2020 atas perubahan perjanjian
No. 003/DIR/KEU/01.17, tanggal 3 Januari
2017.
1.16.3 Penjelasan Mengenai Tingkat Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian
Susunan pemegang saham Perseroan sampai dengan tanggal penilaian adalah
sebagai berikut:
Tabel 1 Kepemilikan dan Sifat Pengendalian Objek Penilaian Perseroan
Total Total
No Nama Pemegang Saham Kepemilikan
Saham (Rp)
1. PT Pembangunan Jaya 14.240 40,00% 14.240.000.000
2. Yayasan Pendidikan Jaya 12.460 35,00% 12.460.000.000
3. PT Jaya Real Property Tbk 8.900 25,00% 8.900.000.000
Total 35.600 100,00% 35.600.000.000
Sumber: Laporan Keuangan Audit Perseroan 30 September 2025
24
Page 27
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Objek Penilaian adalah sejumlah 35.600 lembar saham, atau sama dengan
keseluruhan saham yang dimiliki Perseroan (100,00%). Sehingga, sifat pengendalian
Objek Penilaian ini adalah mayoritas.
1.16.4 Penjelasan Mengenai Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian
Perseroan merupakan perusahaan tertutup yang kegiatan usahanya dalam bidang
konstruksi serta penyewaan lahan dan bangunan. Mengingat kinerja dan prospek
perusahaan, maka tingkat likuiditas Perseroan dapat dikatakan berada pada kondisi
menengah.
1.16.5 Uraian Mengenai Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli Penilai Bisnis
Pada penilaian ini kami melibatkan Tenaga Ahli Penilai yang telah mengikuti
pendidikan dasar dan pendidikan lanjutan penilaian yang diselenggarakan oleh
asosiasi Penilai. Para Tenaga Ahli telah memiliki kompetensi dalam hal penilaian
saham Perusahaan.
1.16.6 Uraian Mengenai Tenaga Ahli dan Hasil Penilaian Properti
Pada penilaian ini kami menggunakan hasil penilaian properti, karena kegiatan
operasional Perseroan sangat bergantung pada aset tetap yang dimilikinya. Penilai
publik yang mengeluarkan opini Penilaian Properti yang digunakan pada laporan ini
adalah Dr. Handy Octavianus, ST., MMPP., MAPPI (Cert.) dari KJPP Syarif Endang dan
Rekan Cabang Medan.
1.16.7 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
Dalam penyusunan Laporan Penilaian Saham, tidak terdapat kejadian penting yang
diketahui maupun yang patut diketahui setelah tanggal penilaian sampai dengan
tanggal laporan penilaian.
1.16.8 Ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang Terkait dengan Penilaian
Dalam melakukan penilaian ini, kami berpedoman pada Kode Etik Penilai Indonesia
dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal serta Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik
Indonesia No. 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal.
25
Page 28
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
1.16.9 Identifikasi Aset Non Operasional, Liabilitas Non Operasional, dan Kelebihan atau
Kekurangan Aset Operasional
Sampai dengan tanggal penilaian, tidak teridentifikasi atas adanya Aset Non
Operasional, Liabilitas Non Operasional, dan Kelebihan atau Kekurangan Aset
Operasional yang terkait dan pengaruhnya terhadap penilaian.
1.16.10 Informasi Mengenai Identitas dan Jabatan Pihak yang Diwawancarai dan
Hubungannya dengan Objek Penilaian
Pihak yang diwawancarai, dimintakan data, serta yang mendampingi pada saat proses
penilaian ini adalah Ibu Lien Lien Anggrahini sebagai Direktur Perseroan.
1.17 Informasi Keuangan
Informasi keuangan pada tanggal penilaian merujuk pada Laporan Keuangan Audit
Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada 31 Desember 2023, dan 31
Desember 2024, serta untuk periode 30 September 2025 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan yang
ditandatangani oleh Akuntan Publik Lith Alfansuri dengan opini wajar dalam semua
hal yang material.
1.18 Informasi Perpajakan
Pada tanggal 29 Oktober 2021, Pemerintah Republik Indonesia memberlakukan
Undang-Undang No. 7 Tahun 2022 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan yang
secara garis besar memuat Perubahan UU Pajak Penghasilan (PPh) dengan perubahan
yaitu penyesuaian kebijakan penurunan tarif PPh Badan yang ditetapkan pada tarif
22% mulai tahun 2022.
Dengan berlakunya UU ini maka Ketentuan Pasal 5 ayat (1) huruf b Undang-Undang
Nomor 2 Tahun 2020 mengenai penurunan tarif pajak penghasilan wajib pajak badan
dalam negeri dan bentuk usaha tetap sebesar 20% yang mulai berlaku pada tahun
pajak 2022 dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
1.19 Data Industri, Data Pasar, Data Ekonomi, dan Informasi Empiris Lainnya yang
Mendukung Penilaian
Sumber informasi eksternal yang digunakan pada laporan ini adalah:
1. Laporan Kebijakan Moneter Triwulan III 2025, dari Bank Indonesia;
2. Statistik Ekonomi Keuangan Indonesia (SEKI), September 2025;
3. Ringkasan Hasil Penerbitan Surat Berharga Negara, Direktorat Jenderal
Pengelolaan Pembiayaan dan Risiko Kementerian Keuangan, 23 September 2025;
26
Page 29
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
4. Country Default Spreads and Risk Premiums, last updated: July 2025 by Aswath
Damodaran;
5. Betas by sector, last updated January 2025 by Aswath Damodaran; dan
6. Database Refinitiv Eikon untuk analisis rasio-rasio keuangan perusahaan
pembanding.
1.20 Dokumen dan Sumber Informasi
Sumber informasi internal perusahaan yang dapat digunakan dalam penyusunan
laporan adalah:
1. Laporan Keuangan Audit Perseroan periode 31 Desember 2023
No. 01115/2.1030/AU.1/03/1950-2/1/IX/2024, tanggal 30 September 2024,
oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan yang
ditandatangani oleh Akuntan Publik Lith Alfansuri dengan opini wajar dalam
semua hal yang material;
2. Laporan Keuangan Audit Perseroan periode 31 Desember 2024
No. 00127/2.1030/AU.1/03/1950-3/1/II/2025, tanggal 24 Februari 2025, oleh
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan yang
ditandatangani oleh Akuntan Publik Lith Alfansuri dengan opini wajar dalam
semua hal yang material;
3. Laporan Keuangan Audit Perseroan periode 30 September 2025
No. 01336/2.1030/AU.1/03/1950-4/1/XI/2025, tanggal 13 November 2025,
oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan yang
ditandatangani oleh Akuntan Publik Lith Alfansuri dengan opini wajar dalam
semua hal yang material;
4. Laporan Penilaian Aset tanggal penilaian 30 September 2025,
No. 00524/2.0113-01/PI/03/0518/1/XII/2025, tanggal 3 Desember 2025, dari
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Syarif Endang dan Rekan Cabang Medan, yang
ditandatangani oleh Penilai Publik Dr. Handy Octavianus, ST., MMPP., MAPPI
(Cert.);
5. Proyeksi keuangan tahun 2025 sampai dengan tahun 2030 dari Perseroan;
6. Legalitas umum Perseroan; dan
7. Representative Letter No. 224/JRP/CS/XII/2025, tanggal 4 Desember 2025.
1.21 Konfirmasi Bahwa Penilaian Telah Dilakukan Berdasarkan SPI
Penilaian dilakukan dengan memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII-2018) yang ditetapkan oleh Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), ketentuan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020,
serta Surat Edaran OJK No. 17/SEOJK.004/2020.
27
Page 30
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
2 INFORMASI NON KEUANGAN OBJEK PENILAIAN
2.1 Sifat, Latar dan Riwayat Perseroan
PT Sarana Pembangunan Jaya (atau selanjutnya disebut “Perseroan”) didirikan
berdasarkan Akta pendirian No. 2, tanggal 3 September 2005, yang dibuat di
hadapan Wahyu Nurani, S.H., Notaris di Tangerang. Akta pendirian ini telah mendapat
pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam
Surat Keputusan No. C-28130-HT.01.01TH.2005, tanggal 12 Oktober 2005.
Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir
berdasarkan Akta No. 17, tanggal 8 Juli 2024, yang dibuat oleh Aloysius Maria Jasin,
S.H., Notaris di Tangerang, mengenai perubahan Pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan
tentang Maksud dan Tujuan. Perubahan tersebut telah diterima dan dicatat dalam
Sistem Administrasi Badan Hukum oleh Menteri Hukum Republik Indonesia melalui
Surat No. AHU-0047102.AH.01.02 Tahun 2024, tanggal 1 Agustus 2024.
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar, Perseroan bergerak dalam bidang konstruksi,
real estate, dan aktivitas profesional, ilmiah, dan teknis. Untuk mencapai maksud dan
tujuan tersebut, Perseroan dapat melaksanakan kegiatan-kegiatan usaha sebagai
berikut.
- Dalam bidang Konstruksi, antara lain meliputi Konstruksi Gedung Pendidikan yang
mencakup usaha pembangunan, pemeliharaan, dan / atau pembangunan kembali
bangunan yang dipakai untuk sarana pendidikan.
- Dalam bidang Real Estat, antara lain meliputi Real Estat yang dimiliki sendiri atau
disewa yang mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan
pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
- Dalam bidang Aktivitas Profesional, Ilmiah, dan Teknis, antara lain meliputi
aktivitas Arsitektur yang mencakup kegiatan penyedia jasa konsultasi arsitek.
Perseroan berkedudukan di Kampus Universitas Pembangunan Jaya, Jalan
Cendrawasih, Sawah Baru, Ciputat, Tangerang Selatan, 15413.
Adapun kepemilikan saham Perseroan seperti disajikan pada tabel berikut.
Tabel 2 Kepemilikan Saham Perseroan
Total Total
No Nama Pemegang Saham Kepemilikan
Saham (Rp)
1. PT Pembangunan Jaya 14.240 40,00% 14.240.000.000
2. Yayasan Pendidikan Jaya 12.460 35,00% 12.460.000.000
3. PT Jaya Real Property Tbk 8.900 25,00% 8.900.000.000
Total 35.600 100,00% 35.600.000.000
Sumber: Laporan Keuangan Audit Perseroan 30 September 2025
28
Page 31
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
2.2 Fasilitas Produksi
Dalam menjalankan kegiatan operasionalnya, saat ini Perseroan memiliki perjanjian
kontrak dengan Yayasan Pendidikan Jaya untuk menyewakan lahan dan bangunan
yang difungsikan sebagai Universitas Pembangunan Jaya, Sekolah Pembangunan Jaya,
dan Global Jaya School beserta seluruh sarana penunjangnya . Perjanjian kontrak
untuk sewa lahan dan bangunan Universitas Pembangunan Jaya berlokasi di Jl.
Cendrawasih Raya Blok P7B, Sawah Baru, Ciputat, Tangsel, dengan luas sebesar
13.300 m2, dan berakhir pada tahun 2026. Sedangkan Sekolah Pembangunan Jaya
dan Global Jaya School terdapat pada dua lokasi. Lokasi pertama merupakan 7 bidang
tanah dengan 4 bidang di Kompleks Perumahan Bintaro Jaya dan 3 bidang di Desa
Parigi Lama, Pondok Aren dengan total keseluruhan seluas 76.491 m2. Lokasi kedua
berada di Sidoarjo, Jawa Timur, Taman Vancouver Puri Surya Jaya, Tanah Kavling Blok
C01-08; Tanah Kavling Blok C01-06; dan Tanah Kavling Blok J01-01, dengan total
keseluruhan seluas 25.643 m2. Perjanjian sewa lahan dan bangunan untuk Sekolah
Pembangunan Jaya dan Global Jaya School berakhir pada tahun 2036.
2.3 Manajemen Perseroan
Sampai dengan tanggal penilaian, susunan manajemen Perseroan adalah sebagai
berikut.
Dewan Komisaris:
Komisaris : Ir. Frans Satyaki Sunito
Direksi:
Direktur : Lien Lien Anggrahini
2.4 Struktur Organisasi
Perseroan menjalankan operasionalnya dengan menggunakan struktur organisasi
sebagai berikut.
29
Page 32
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Gambar 1 Struktur Organisasi Perseroan
Sumber: Manajemen Perseroan
2.5 Jenis-Jenis Ekuitas yang Melekat
Jenis ekuitas yang melekat pada Perseroan sampai dengan tanggal penilaian adalah
modal saham dan saldo laba.
2.6 Jenis Produk atau Jasa yang Dihasilkan
Dalam menjalankan kegiatan operasionalnya, saat ini Perseroan memiliki perjanjian
kontrak dengan Yayasan Pendidikan Jaya untuk menyewakan lahan dan bangunan
yang difungsikan sebagai Universitas Pembangunan Jaya, Sekolah Pembangunan Jaya,
dan Global Jaya School beserta seluruh sarana penunjangnya.
2.7 Latar Belakang Ekonomi
Pertumbuhan Ekonomi Global
Perekonomian dunia masih dalam tren melambat akibat dampak tarif Amerika Serikat
(AS) yang mendorong ketidakpastian tetap tinggi. AS kembali mengenakan tambahan
tarif kepada sektor farmasi, mebel, dan otomotif sejak 1 Oktober 2025 serta
mengumumkan rencana pengenaan tarif tambahan sebesar 100% terhadap produk
asal Tiongkok. Berbagai indikator menunjukkan kebijakan tarif AS memperlemah
kinerja perdagangan global, tercermin dari melambatnya ekspor dan impor di
30
Page 33
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
sebagian besar negara. Di AS, pertumbuhan ekonomi masih lemah sehingga
mendorong berlanjutnya penurunan kondisi ketenagakerjaan. Ekonomi Jepang,
Eropa, dan India belum kuat dipengaruhi oleh konsumsi rumah tangga, di tengah
stimulus fiskal-moneter yang telah dilakukan. Sementara itu, perekonomian
Tiongkok pada triwulan III 2025 meningkat didorong oleh stimulus fiskal. Yield US
Treasury jangka pendek kembali menurun dan indeks mata uang dolar AS (DXY)
cenderung melemah. Aliran modal ke emerging market (EM) masih berfluktuasi
seiring dengan tingginya ketidakpastian pasar keuangan global. Perkembangan ini
menuntut kewaspadaan dan penguatan respons kebijakan untuk memitigasi dampak
rambatan ketidakpastian perekonomian dan pasar keuangan global yang masih tinggi
tersebut terhadap perekonomian domestik.
Tabel 3 Pertumbuhan PDB Dunia
Sumber: Bank Indonesia
Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik dan perlu terus didorong agar sesuai
dengan kapasitas perekonomian. Perkembangan terkini menunjukkan pertumbuhan
ekonomi pada triwulan III 2025 ditopang oleh kenaikan ekspor sebagai antisipasi
terhadap pengenaan tarif resiprokal AS, terutama terjadi pada komoditas minyak
kelapa sawit (CPO) dan besi baja. Sementara itu, permintaan domestik masih perlu
terus diperkuat sehingga dapat meningkatkan konsumsi rumah tangga dan investasi.
Belanja Pemerintah berkontribusi pada penguatan permintaan domestik dan
pertumbuhan ekonomi triwulan III 2025. Berdasarkan Lapangan Usaha (LU),
pertumbuhan ekonomi didorong oleh kinerja produksi LU Pertanian, LU Industri
Pengolahan, dan LU Perdagangan yang tetap baik. Secara spasial, pertumbuhan
wilayah Jawa dan Sumatera diprakirakan lebih baik dari prakiraan didorong oleh LU
Industri Pengolahan dan LU Pertanian.
31
Page 34
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Tabel 4 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Pengeluaran
Sumber: Bank Indonesia
Tabel 5 Pertumbuhan PDB Domestik dan Komponen Berdasarkan Lapangan Usaha
Sumber: Bank Indonesia
Gambar 2 Peta Pertumbuhan Ekonomi Regional Triwulan III 2025
Sumber: Bank Indonesia
32
Page 35
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Neraca Pembayaran Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap terjaga dan mendukung ketahanan
eksternal. Transaksi berjalan pada triwulan III 2025 diprakirakan mencatat surplus
ditopang oleh berlanjutnya surplus neraca perdagangan pada September 2025.
Ekspor nonmigas meningkat di tengah perlambatan ekonomi global sejalan dengan
antisipasi eksportir terhadap tarif resiprokal AS, termasuk ekspor ke India dan
Tiongkok untuk komoditas minyak kelapa sawit (CPO) dan besi baja. Kinerja transaksi
modal dan finansial diprakirakan mengalami defisit dengan terjadinya net outflows
investasi portofolio seiring tingginya ketidakpastian global dan pembayaran utang
luar negeri, di tengah tetap positifnya penanaman modal langsung. Sejak September
2025 hingga 20 Oktober 2025, investasi portofolio tercatat net outflows sebesar 5,26
miliar dolar AS yang mengharuskan Bank Indonesia untuk melakukan intervensi
dalam rangka stabilisasi nilai tukar Rupiah. Posisi cadangan devisa pada akhir
September 2025 tetap kuat sebesar 148,7 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan
6,2 bulan impor atau 6,0 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah,
serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
Tabel 6 Neraca Pembayaran Indonesia
Sumber: Bank Indonesia *Angka sementara; **Angka sangat sementara
Gambar 3 Grafik Neraca Perdagangan
Sumber: Bank Indonesia
33
Page 36
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Gambar 4 Grafik Aliran Modal Asing
Sumber: Bank Indonesia
Gambar 5 Grafik Cadangan Devisa
Sumber: Bank Indonesia
Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah tetap terkendali di tengah ketidakpastian global, didukung oleh
kebijakan stabilisasi Bank Indonesia. Nilai tukar Rupiah pada 21 Oktober 2025
tercatat sebesar Rp16.585 per dolar AS, atau menguat 0,45% (ptp) dibandingkan
dengan level pada akhir September 2025. Rupiah sempat melemah pada September
2025 sebesar 1,05% (ptp) dibandingkan dengan level pada akhir Agustus 2025
sejalan dengan ketidakpastian yang cukup tinggi. Guna menjaga stabilitas nilai tukar
Rupiah, Bank Indonesia menempuh langkah stabilisasi melalui intervensi di pasar
spot dan pasar NDF baik di off-shore maupun on-shore (DNDF), serta pembelian SBN
di pasar sekunder. Respons kebijakan ini memberikan hasil positif, tercermin dari
perkembangan Rupiah yang kembali menguat pada Oktober 2025. Peningkatan
konversi valas ke Rupiah oleh eksportir seiring penerapan penguatan kebijakan
Devisa Hasil Ekspor Sumber Daya Alam (DHE SDA) juga mendukung tetap
terkendalinya nilai tukar Rupiah.
34
Page 37
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Gambar 6 Indeks Rupiah terhadap US$, Negara Maju Kecuali AS & Negara
Berkembang
Sumber: Bank Indonesia
Inflasi
Tekanan inflasi secara umum tetap terjaga dalam kisaran sasaran. Inflasi IHK
September tercatat sebesar 2,65% (yoy). Inflasi inti tetap rendah sebesar 2,19% (yoy),
dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi yang masih di bawah kapasitas serta
didukung konsistensi suku bunga kebijakan moneter Bank Indonesia dalam
menjangkar ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya dan imported inflation yang
rendah. Inflasi kelompok administered prices (AP) juga tetap rendah sebesar 1,10%
(yoy) seiring menurunnya tarif angkutan dan bensin di tengah kenaikan harga jual
eceran rokok. Sementara itu, inflasi kelompok volatile food (VF) meningkat menjadi
6,44% (yoy) didorong terutama oleh kenaikan harga komoditas cabai, bawang, beras,
dan daging ayam ras seiring berakhirnya masa panen dan peningkatan biaya input
produksi.
Gambar 7 Grafik Inflasi IHK dan Komponen
Sumber: Bank Indonesia
35
Page 38
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Gambar 8 Inflasi IHK Provinsi
Sumber: Bank Indonesia
2.8 Pasar Geografis
Saat ini Perseroan berfokus untuk memfasilitasi kebutuhan lahan dan bangunan dari
entitas pemegang saham Perseroan yaitu Yayasan Pembangunan Jaya dalam
pengembangan pendidikan melalui Universitas Pembangunan Jaya, Sekolah
Pembangunan Jaya, dan Global Jaya School. Pasar geografis utama untuk
pengembangan pendidikan ini berpusat di kawasan strategis Bintaro Jaya, Tangerang
Selatan, yang merupakan daerah tangkapan primer karena kepadatan populasi kelas
menengah-atas di wilayah tersebut. Secara spesifik, Sekolah Pembangunan Jaya
memiliki basis pasar yang kuat di tingkat lokal, menyasar keluarga residensial di
dalam klaster Bintaro Jaya dan sekitarnya yang memprioritaskan kedekatan jarak
rumah ke sekolah. Sementara itu, Global Jaya School, sebagai sekolah berstandar
internasional (IB World School), memiliki jangkauan pasar yang lebih luas secara
demografis dan geografis, menarik segmen ekspatriat serta keluarga affluent dari
wilayah Jakarta Selatan, BSD City, dan Tangerang yang bersedia menempuh jarak
lebih jauh demi kurikulum premium. Di sisi lain, Universitas Pembangunan Jaya
memiliki cakupan pasar geografis yang paling ekspansif; selain mendominasi pasar
lulusan SMA/SMK se-Jabodetabek berkat aksesibilitas Tol JORR dan KRL Commuter
Line, universitas ini juga aktif menjaring pasar nasional dari berbagai daerah di
Indonesia melalui penyediaan fasilitas asrama dan beasiswa.
Seiring dengan berkembangnya universitas dan juga sekolah yang dikelola oleh
Yayasan Pembangunan Jaya, maka prospek pasar Perseroan juga akan bertumbuh
untuk dapat membangun dan memperluas lahan maupun fasilitas bangunan yang
dibutuhkan oleh yayasan.
36
Page 39
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
2.9 Pasar Industri
Industri properti Indonesia mampu menunjukkan perkembangan yang positif di
tengah tantangan global dan domestik pada masa transisi pemerintahan. Pada tahun
2024, pertumbuhan properti komersial, khususnya properti sewa, menunjukan tren
yang melambat dibandingkan semester sebelumnya. Sektor perkantoran dan
apartemen, menjadi sektor yang masing menantang namun sudah menunjukan tren
pertumbuhan yang lebih baik. Sedangkan sektor hospitality dan entertainment yang
pada tahun-tahun sebelumnya tumbuh cukup signifikan, pada mulai tumbuh terbatas
dengan meningkatnya persaingan dan ekonomi yang melambat.
Sisi Permintaan
Gambar 9 Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori
Jual (%, yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
Gambar 10 Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori
Sewa (%, yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
37
Page 40
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Secara umum pertumbuhan permintaan properti sewa di tahun 2024 melanjutkan
pertumbuhan yang positif namun mulai terbatas. Pada tahun 2024, pertumbuhan
Properti Sewa tumbuh 2,84% yoy, turun dibandingkan pada pertengahan tahun 2024
yang tumbuh 4,10% yoy. Sektor convention hall mengalami peningkatan permintaan,
terutama di kota-kota besar seperti Jakarta. Bandung, dan Surabaya. Sedangkan
sektor properti lainnya menunjukan pertumbuhan yang positif, namun terbatas.
Perlambatan pertumbuhan permintaan ini terutama terjadi di kota-kota besar seperti
Jakarta, Bandung, dan Surabaya.
Gambar 11 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori
Jual (%, qtq)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
Gambar 12 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Properti Komersial Kategori
Sewa (%, qtq)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
38
Page 41
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Indeks permintaan properti komersial kategori jual pada triwulan III 2025 tumbuh
sebesar 0,67% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,45% (yoy) pada triwulan sebelumnya.
Hal ini didorong terutama oleh peningkatan permintaan segmen lahan industri di
wilayah Bodebek dan Banten, serta segmen perkantoran jual di Jakarta. Sementara itu
indeks permintaan properti komersial kategori sewa pada triwulan III 2025 secara
tahunan terkontraksi 1,53% (yoy), lebih dalam dari kontraksi 0,18% pada triwulan III
2025. Penurunan permintaan terutama terjadi pada segmen convention hall di Jakarta
dan Palembang serta segmen hotel hampir di seluruh kota.
Secara triwulanan, indeks permintaan properti komersial kategori jual pada triwulan
III 2025 tumbuh sebesar 0,26% (qtq), lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan 0,06%
(qtq) pada triwulan sebelumnya. Kenaikan permintaan tersebut didorong oleh
kenaikan permintaan segmen lahan industri di wilayah Bodebek. Lebih lanjut, indeks
permintaan properti komersial kategori sewa secara triwulan tumbuh sebesar 1,19%
(qtq), meningkat dibandingkan 0,33% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Kenaikan
tersebut didorong oleh peningkatan permintaan pada segmen hotel pada mayoritas
kota dan perkantoran sewa di Jakarta dan Surabaya.
Sisi Pasokan
Gambar 13 Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori Jual
(%, yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
Pasokan properti komersial menunjukan laju pertumbuhan yang meningkat menjadi
2,89%. Pada paruh kedua 2024, terjadi peningkatan pertumbuhan pasokan baru yang
cukup tinggi terutama pada sektor hospitality, khususnya convention hall, dimana
pusat pembangunan baru yang utama berada di wilayah Jakarta dan Bali. Peningkatan
pasokan ini mencerminkan optimisme pasar terhadap pertumbuhan jangka panjang
sektor properti komersial di Indonesia, khususnya kota-kota besar. Di sisi lainnya, hal
ini juga menimbulkan persaingan yang semakin ketat dan jika tidak diikuti
39
Page 42
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
pertumbuhan permintaan dapat meningkatkan tekanan pada harga dan okupansi
dalam jangka pendek-menengah.
Gambar 14 Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori
Sewa(%, yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank
Indonesia
Gambar 15 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori
Jual (%, qtq)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank
Indonesia
Indeks pasokan properti komersial kategori jual pada triwulan III 2025 tercatat tumbuh
sebesar 1,00% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,15% (yoy) pada triwulan II 2025 oleh
pembukaan lahan industri baru di wilayah Bodebek. Selanjutnya indeks pasokan
properti komersial kategori sewa secara tahunan tumbuh sebesar 2,02% (yoy), sedikit
lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 1,97% (yoy).
Perkembangan ini didukung oleh pasokan pada segmen hotel di Jabodebek, Surabaya,
dan Palembang meningkat.
Secara triwulanan, indeks pasokan properti komersial kategori jual pada triwulan III
2025 meningkat sebesar 0,89% (yoy) didorong oleh peningkatan pasokan segmen
lahan industri Bodebek. Sementara itu, indeks pasokan properti komersial kategori
40
Page 43
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
sewa tercatat tumbuh sebesar 0,33% (qtq), melambat 0,42% (qtq) pada triwulan II 2025.
Perlambatan pasokan terutama terjadi pada segmen ritel sewa di Semarang.
Gambar 16 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori
Sewa (%, qtq)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
Perkembangan Harga
Gambar 17 Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Jual (%,
yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
Harga properti komersial (sewa) melanjutkan pertumbuhan positif sebesar 0,93% yoy,
namun laju pertumbuhannya melambat dibandingkan pertengahan tahun 2024. Harga
properti komersial tumbuh terbatas ditengah eskalasi risiko eksternal yang meningkat
dari kondisi ekonomi global dan nasional. Berdasarkan survei Bank Indonesia, properti
sewa hanya tumbuh 0,93% yoy pada tahun 2024 yang turun dibandingkan pertengahan
tahun 2024 yang masih tumbuh di 2,32%. Sektor properti hospitality, khususnya hotel
dan convention hall, yang sebelumnya menunjukan pertumbuhan yang terbatas pada
41
Page 44
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
tahun 2024. Sedangkan sektor properti komersial lainnya masih tumbuh positif,
kecuali sektor Apartemen sewa yang menurun.
Gambar 18 Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Sewa
(%, yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
Gambar 19 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Jual
(%, qtq)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
Perkembangan indeks harga properti komersial pada triwulan III 2025 tumbuh sebesar
0,45% (yoy), relatif stabil dengan triwulan sebelumnya yang tumbuh sebesar 0,43%
(yoy). Di sisi lain, indeks harga properti komersial untuk kategori sewa terkontraksi
0,49% (yoy), setelah mengalami peningkatan 1,15% (yoy) pada triwulan sebelumnya.
Penurunan harga sewa terutama disebabkan penurunan harga segmen hotel sebagai
upaya pengembang untuk mempertahankan tingkat permintaan.
Secara triwulanan, indeks harga properti komersial kategori jual pada triwulan III
terkontraksi 0,02% (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya meningkat 0,16% (qtq).
Kondisi tersebut disebabkan oleh kontraksi harga pada segmen lahan industri di
42
Page 45
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
wilayah Bodebek dipengaruhi penguatan nilai tukar rupiah mengingat harga lahan
industri umumnya menggunakan acuan dolar AS. Indeks harga properti komersial sewa
pada triwulan III 2025 juga terkontraksi 0,08% (qtq), setelah mengalami kenaikan 0,11%
(qtq) pada triwulan sebelumnya. Kontraksi indeks harga disebabkan oleh pelemahan
harga pada segmen hotel terutama di Jabodebek dan Semarang.
Gambar 20 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Harga Properti Komersial Kategori Sewa
(%, qtq)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial Triwulan III 2025, Bank Indonesia
2.10 Pemasok dan Pelanggan Kunci
Perseroan tidak memiliki maupun memerlukan pemasok kunci. Sementara itu,
pelanggan kunci Perseroan adalah Yayasan Pembangunan Jaya yang terikat dengan
Perseroan melalui perjanjian atas sewa lahan dan bangunan yang dimiliki Perseroan.
2.11 Persaingan Usaha
Industri pengembang properti merupakan sektor yang kompetitif, padat modal, dan
memerlukan keahlian teknis tinggi. Terdapat berbagai perusahaan yang telah
memiliki reputasi dan pengalaman panjang dalam bidang ini. Salah satu tantangan
utama adalah bagaimana Perseroan dapat menyesuaikan layanan dengan standar
industri serta menawarkan efisiensi, fleksibilitas, dan keandalan kepada pelanggan.
Oleh karena itu, inovasi layanan, peningkatan sumber daya manusia, serta adopsi
teknologi manajemen armada yang terkini perlu menjadi fokus agar mampu bersaing
secara berkelanjutan.
2.12 Risiko Usaha
Dalam kegiatan usaha Perseroan terdapat risiko-risiko yang mungkin terjadi dan
perlu diperhatikan serta diperlukan adanya mitigasi risiko. Beberapa risiko yang
43
Page 46
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
mungkin terjadi pada kegiatan usaha tersebut yang perlu diperhatikan dan disiapkan
upaya-upaya antisipasi agar tidak mengganggu kegiatan usaha Perseroan,
diantaranya adalah sebagai berikut.
1. Risiko Kerusakan Aset Akibat Vandalisme Maupun Bencana Alam
Risiko kerusakan fisik pada bangunan atau alat berat, baik yang disebabkan oleh
tindakan vandalisme berupa perusakan atau pencurian, maupun bencana alam
seperti banjir, gempa, atau kebakaran dapat mengakibatkan kerugian finansial
besar untuk biaya perbaikan dan hilangnya potensi pendapatan selama masa
renovasi. Sebagai bentuk mitigasi, Perseroan perlu menerapkan sistem
keamanan yang ketat, seperti pengamanan dengan CCTV dan patroli 24 jam,
serta mengalihkan risiko finansial melalui asuransi property all risk yang
mencakup jaminan perusakan struktur bangunan dari vandalisme dan bencana
alam.
2. Risiko Kecelakaan Kerja dan Operasional
Kecelakaan yang terjadi di lokasi konstruksi bagi pekerja, atau cedera yang
dialami penyewa/pengunjung di area properti sewaan dapat memicu tuntutan
hukum, biaya kompensasi medis, dan penghentian operasional properti oleh
otoritas terkait. Mitigasi risiko ini dilakukan dengan penerapan Standar
Operasional Prosedur (SOP) K3 yang ketat, inspeksi rutin terhadap kelayakan
bangunan, serta asuransi kecelakaan kerja untuk melindungi dari klaim pihak
ketiga maupun karyawan.
3. Risiko Pelanggaran Kontrak Perjanjian
Risiko wanprestasi, seperti penyewa yang gagal bayar atau penggunaan lahan
yang tidak sesuai izin, dapat mengganggu arus kas (cash flow) dan menyebabkan
berakhirnya kontrak dengan penyewa. Untuk memitigasi hal ini, Perseroan perlu
menyusun kontrak legal yang kuat dan rinci, termasuk apabila memungkinkan
mengenai klausul deposit jaminan, denda keterlambatan, dan mekanisme
penyelesaian sengketa yang jelas.
2.13 Strategi dan Rencana Masa Depan Perusahaan
Strategi dan rencana masa depan yang akan dilakukan Perseroan adalah mendukung
segala fasilitas atau sarana yang dibutuhkan oleh Yayasan Pembangunan Jaya untuk
pengembangan pendidikan melalui Universitas Pembangunan Jaya, Sekolah
Pembangunan Jaya, dan Global Jaya School.
44
Page 47
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
2.14 Tambahan Informasi Lain yang Diperlukan
Tidak terdapat tambahan informasi lain selain dari informasi yang telah
diungkapkan.
45
Page 48
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
3 PENYESUAIAN TERHADAP DATA LAPORAN KEUANGAN
- Kami telah menganalisis dan menyajikan kembali data keuangan objek Penilaian
secara konsisten dan menggunakan mata uang yang sama dengan mata uang
yang digunakan dalam laporan keuangan yakni mata uang Rupiah.
- Terdapat penyesuaian pada nilai buku properti investasi menjadi nilai pasar
properti Investasi dari KJPP Syarif Endang dan Jakarta Cabang Medan untuk
Penilaian Aset Perseroan berupa tanah dan bangunan. Penyesuaian tersebut kami
gunakan dalam Penilaian untuk metode adjusted book value.
- Kami telah melakukan penyesuaian asumsi-asumsi proyeksi keuangan yang kami
terima dari manajemen yaitu:
1) Penyesuaian waktu operasional proyeksi yaitu mulai dari tanggal penilaian 30
September 2025 sampai dengan tahun 2030; dan
2) Penyesuaian biaya-biaya, penyusutan, dan pertumbuhan biaya sesuai dengan
kewajaran industri real estate.
46
Page 49
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
4 ANALISIS LAPORAN KEUANGAN
4.1 Laporan Keuangan dan Rasio Keuangan Historis
Posisi Keuangan
Kinerja Posisi keuangan Perseroan per 31 Desember 2022 sampai dengan 30
September 2025 adalah sebagai berikut.
Tabel 7 Kinerja Posisi Keuangan Perseroan (Rp.000)
30/09/2025 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2022
Keterangan
Audited Audited Audited Audited
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 29.987.136 19.932.564 20.476.705 14.837.875
Piutang usaha 2.181.600 - - -
Uang muka - - 27.100 -
Total Aset Lancar 32.168.736 19.932.564 20.503.805 14.837.875
Aset Tidak Lancar
Properti investasi
Harga Perolehan
Tanah 55.665.392 55.665.392 55.665.392 55.665.392
Bangunan dan prasarana 173.364.977 173.333.032 167.221.684 97.231.671
Aset tetap dalam 515.440 9.584 4.975.288 70.757.269
penyelesaian
Total nilai perolehan 229.545.808 229.008.007 227.862.364 223.654.331
Akumulasi penyusutan
Bangunan dan prasarana (56.625.843) (49.973.282) (41.327.968) (32.770.113)
Total penyusutan (56.625.843) (49.973.282) (41.327.968) (32.770.113)
Nilai Buku 172.919.966 179.034.725 186.534.396 190.884.218
Total Aset Tidak Lancar 172.919.966 179.034.725 186.534.396 190.884.218
TOTAL ASET 205.088.702 198.967.290 207.038.201 205.722.093
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Beban akrual 807.048 620.532 - -
Utang pajak 193.443 192.100 131.323 -
Total Liabilitas Jangka Pendek 1.000.490 812.632 131.323 -
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang muka pelanggan - - 16.880.355 25.606.755
Total Liabilitas Jangka Panjang - - 16.880.355 25.606.755
TOTAL LIABILITAS 1.000.490 812.632 17.011.678 25.606.755
47
Page 50
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
30/09/2025 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2022
Keterangan
Audited Audited Audited Audited
EKUITAS
Modal saham - nilai nominal
Rp1.000.000 per saham
Modal dasar – 100.000
saham
Modal ditempatkan dan
disetor – 35.600 saham 35.600.000 35.600.000 35.600.000 35.600.000
PT Pembangunan Jaya 14.240.000 14.240.000 14.240.000 14.240.000
Yayasan Pendidikan Jaya 12.460.000 12.460.000 12.460.000 12.460.000
JRPT 8.900.000 8.900.000 8.900.000 8.900.000
Saldo laba 168.488.211 162.554.658 154.426.523 144.515.339
TOTAL EKUITAS 204.088.211 198.154.658 190.026.523 180.115.339
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 205.088.702 198.967.290 207.038.201 205.722.093
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
Pada periode 31 Desember 2022 sampai dengan 30 September 2025, aset Perseroan
tercatat mengalami perkembangan sebagai berikut.
- Total aset per 31 Desember 2023 adalah sebesar Rp207,04 miliar, mengalami
kenaikan sebesar 0,64% dari total aset per 31 Desember 2022 yang sebesar
Rp205,72 miliar. Kenaikan tersebut terutama disebabkan oleh naiknya kas dan
setara kas dari sisi aset lancar menjadi sebesar Rp20,48 miliar dari posisi pada
periode 31 Desember 2022 yang sebesar Rp14,84 miliar.
- Total aset per 31 Desember 2024 adalah sebesar Rp198,97 miliar, mengalami
penurunan sebesar 3,90% dari total aset per 31 Desember 2023 yang sebesar
Rp207,04 miliar. Penurunan tersebut terutama disebabkan oleh menurunnya kas
dan setara kas pada sisi aset lancar menjadi sebesar Rp19,93 miliar, dan
menurunnya properti investasi pada sisi aset tidak lancar menjadi sebesar
Rp179,03 miliar.
- Total aset per 30 September 2025 adalah sebesar Rp205,09 miliar, mengalami
peningkatan sebesar 3,08% dari total aset per 31 Desember 2024 yang sebesar
Rp198,97 miliar. Peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh meningkatnya
kas dan setara kas pada bagian aset lancar menjadi sebesar Rp29,97 miliar.
Pada periode 31 Desember 2022 sampai dengan 30 September 2025, liabilitas
Perseroan tercatat mengalami perkembangan sebagai berikut.
- Total liabilitas per 31 Desember 2023 adalah sebesar Rp17,01 miliar, mengalami
penurunan sebesar 33,57% dari total liabilitas per 31 Desember 2022 yang hanya
terdiri dari uang muka pelanggan sebesar Rp25,61 miliar. Penurunan tersebut
terutama disebabkan oleh berkurangnya uang muka pelanggan dari sebesar
Rp25,61 miliar pada tahun 2022, menjadi sebesar Rp16,88 miliar pada tahun 2023
di sisi liabilitas jangka panjang.
48
Page 51
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
- Total liabilitas per 31 Desember 2024 adalah sebesar Rp812,63 juta, mengalami
penurunan sebesar 95,22% dari total liabilitas per 31 Desember 2023 yang sebesar
Rp17,01 miliar. Penurunan tersebut terutama disebabkan oleh pelunasan uang
muka pelanggan pada sisi liabilitas jangka panjang, sehingga liabilitas jangka
panjang hanya menjadi sebesar nihil.
- Total liabilitas per 30 September 2025 adalah sebesar Rp1,00 miliar, mengalami
peningkatan sebesar 23,12% dari total liabilitas per 31 Desember 2023 yang
sebesar Rp812,63 juta. Peningkatan tersebut terutama oleh meningkatnya beban
akrual menjadi sebesar Rp807,05 juta.
Pada periode 31 Desember 2022 sampai dengan 30 September 2025, ekuitas
Perseroan tercatat mengalami perkembangan sebagai berikut.
- Ekuitas Perseroan per 31 Desember 2023 adalah sebesar Rp190,03 miliar,
meningkat sebesar 5,50% dari jumlah ekuitas per 31 Desember 2022 sebesar
Rp180,12 miliar. Peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh meningkatnya
saldo laba menjadi sebesar Rp154,43 miliar, dari sebelumnya sebesar Rp144,52
miliar pada posisi 31 Desember 2022.
- Ekuitas Perseroan per 31 Desember 2024 adalah sebesar Rp198,15 miliar,
mengalami kenaikan sebesar 4,28% dari jumlah ekuitas per 31 Desember 2023
yang sebesar Rp190,03 miliar. Kenaikan tersebut terutama disebabkan oleh
meningkatnya saldo laba menjadi sebesar Rp162,55 miliar.
- Ekuitas Perseroan per 30 September 2025 adalah sebesar Rp204,09 miliar,
mengalami kenaikan sebesar 2,99% dari jumlah ekuitas per 31 Desember 2024
yang sebesar Rp198,15 miliar. Kenaikan tersebut terutama disebabkan oleh
meningkatnya saldo laba menjadi sebesar Rp168,49 miliar.
Laba Rugi
Kinerja laba rugi Perseroan per 31 Desember 2022 sampai dengan 30 September
2025 adalah sebagai berikut.
Tabel 8 Kinerja Laba Rugi Perseroan (Rp.000)
30/09/2025 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2022
Keterangan
Audited Audited Audited Audited
PENDAPATAN 16.019.492 21.359.322 21.359.322 21.359.322
Sewa tanah 9.539.492 12.719.322 12.719.322 12.719.322
Sewa gedung 6.480.000 8.640.000 8.640.000 8.640.000
BEBAN POKOK PENDAPATAN (6.652.561) (8.645.314) (8.557.855) (5.060.322)
Biaya Penyusutan bangunan dan (6.652.561) (8.645.314) (8.557.855) (5.060.322)
prasarana
LABA KOTOR 9.366.930 12.714.009 12.801.467 16.299.000
BEBAN USAHA (2.683.972) (3.002.165) (1.152.362) (992.411)
49
Page 52
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
30/09/2025 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2022
Keterangan
Audited Audited Audited Audited
Gaji dan tunjangan (2.319.187) (2.468.857) (989.306) (852.779)
Umum dan administrasi (117.038) (295.573) - -
Pemeliharaan (3.865) (101.932) (4.800) (3.178)
Lain-lain (243.882) (135.803) (158.257) (136.453)
LABA USAHA 6.682.958 9.711.844 11.649.105 15.306.590
Beban pajak final (1.601.949) (2.135.932) (2.135.932) (2.135.932)
Penghasilan lain-lain 854.202 618.237 399.368 176.877
Beban lain-lain (1.658) (66.013) (1.356) (56.077)
LABA SEBELUM PAJAK 5.933.553 8.128.135 9.911.184 13.291.458
BEBAN PAJAK PENGHASILAN - - - -
LABA PERIODE BERJALAN 5.933.553 8.128.135 9.911.184 13.291.458
PENGHASILAN KOMPREHENSIF LAIN - - - -
JUMLAH LABA KOMPREHENSIF 5.933.553 8.128.135 9.911.184 13.291.458
PERIODE BERJALAN
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
Selama tahun 2022 sampai dengan tahun 2024 pendapatan Perseroan tercatat
stagnan sebesar Rp21,36 miliar per tahunnya yang bersumber sewa tanah sebesar
Rp12,72 miliar per tahun, dan sewa gedung sebesar Rp8,64 miliar per tahun. Pada
periode awal tahun hingga 30 September 2025, pendapatan Perseroan tercatat
sebesar Rp16,02 miliar atau tetap stagnan dibandingkan dengan pendapatan
Perseroan pada periode yang sama tahun lalu yaitu 30 September 2024.
Selama tahun 2022 sampai dengan periode 30 September 2025, laba kotor Perseroan
tercatat mengalami perkembangan sebagai berikut.
- Beban pokok pendapatan pada tahun 2023 adalah sebesar Rp8,56 miliar,
meningkat sebesar 69,12% dari tahun 2022 yang sebesar Rp5,06 miliar. Sehingga
pada tahun 2023 laba kotor Perseroan tercatat sebesar Rp12,80 miliar atau
mengalami penurunan sebesar 21,46% dari tahun 2022 yang mencatatkan laba
kotor sebesar Rp16,30 miliar.
- Beban pokok pendapatan pada tahun 2024 adalah sebesar Rp8,65 miliar,
meningkat sebesar 1,02% dari tahun 2023 yang sebesar Rp8,56 miliar. Sehingga
pada tahun 2024 laba kotor Perseroan tercatat sebesar Rp12,71 miliar atau
mengalami penurunan sebesar 0,68% dari tahun 2023 yang mencatatkan laba
kotor sebesar Rp12,80 miliar.
- Beban pokok pendapatan dari periode awal tahun 2025 sampai dengan 30
September 2025 adalah sebesar Rp6,65 miliar, atau mengalami peningkatan yang
50
Page 53
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
setara dengan 2,60% dari tahun 2024 yang sebesar Rp8,65 miliar. Sehingga pada
30 September 2025, laba kotor Perseroan tercatat sebesar Rp9,37 miliar atau
mengalami penurunan yang setara dengan 1,77% dari tahun 2024 yang
mencatatkan laba kotor sebesar Rp12,71 miliar.
Selama tahun 2022 sampai dengan periode 30 September 2025, laba (rugi) usaha
Perseroan tercatat mengalami perkembangan sebagai berikut.
- Beban usaha Perseroan pada tahun 2023 tercatat sebesar Rp1,15 miliar atau
meningkat sebesar 16,12% dibandingkan dengan beban usaha tahun 2022 yang
sebesar Rp992,41 juta. Sehingga setelah diakumulasi dengan laba kotor,
Perseroan mencatatkan laba usaha sebesar Rp11,65 miliar pada tahun 2023 atau
menurun sebesar 25,43% dibandingkan laba usaha yang tercatat sebesar Rp15,31
miliar pada tahun 2022.
- Beban usaha Perseroan pada tahun 2024 tercatat sebesar Rp3,00 miliar atau
meningkat sebesar 160,52% dibandingkan dengan beban usaha tahun 2023 yang
sebesar Rp1,15 miliar. Sehingga setelah diakumulasi dengan laba kotor, Perseroan
mencatatkan laba usaha sebesar Rp9,71 miliar pada tahun 2024 atau menurun
sebesar 16,63% dibandingkan laba usaha yang tercatat sebesar Rp11,65 miliar
pada tahun 2023.
- Beban usaha Perseroan hingga periode 30 September 2025 tercatat sebesar
Rp2,68 miliar atau meningkat sebesar 19,20% dibandingkan dengan beban usaha
tahun 2024 yang sebesar Rp3,00 miliar. Sehingga setelah diakumulasi dengan laba
kotor, Perseroan mencatatkan laba usaha sebesar Rp6,68 miliar pada periode 30
September 2025 atau setara dengan penurunan sebesar 8,25% dibandingkan laba
usaha yang tercatat sebesar Rp9,71 miliar pada tahun 2024.
Setelah diakumulasi oleh pendapatan dan beban lain-lain, selama tahun 2022 sampai
dengan periode 30 September 2025, laba sebelum pajak Perseroan tercatat
mengalami perkembangan sebagai berikut.
- Pada tahun 2023, Perseroan mencatatkan laba sebelum pajak sebesar Rp9,91
miliar atau menurun sebesar 25,45% dari tahun 2022 yang sebesar Rp13,29 miliar.
- Pada tahun 2024, Perseroan mencatatkan laba sebelum pajak sebesar Rp8,13
miliar atau menurun sebesar 17,99% dari tahun 2023 yang sebesar Rp9,91 miliar.
- Pada periode awal tahun 2025 sampai dengan 30 September 2025, Perseroan
mencatatkan laba sebelum pajak sebesar Rp5,93 miliar atau setara dengan
penurunan sebesar 2,67% dari tahun 2024 yang sebesar Rp8,13 miliar.
Setelah diakumulasi dengan beban pajak penghasilan yang sebesar nihil dari periode
2022—30 September 2025, maka besarnya laba periode berjalan Perseroan sama
dengan besarnya laba sebelum pajak.
51
Page 54
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Tabel 9 Analisis Rasio Keuangan Perseroan
Keterangan 2025 2024 2023 2022 Rata-rata
A. LIQUIDITY (%)
Current Ratio 3215,30% 2452,84% 15613,25% N/A 7093,80%
Quick Ratio 2997,24% 2452,84% 15592,61% N/A 7014,23%
Working Capital To Total Assets 15,20% 9,61% 9,84% 7,21% 10,46%
B. ACTIVITY (X)
Total Assets Turnover 0,10 0,11 0,10 0,10 0,10
Account Receivable Turnover 9,79 N/A N/A N/A 9,79
Average Collection Period (Days) 37 N/A N/A N/A 37
Working Capital Turnover 0,69 1,12 1,05 1,44 0,95
C. SOLVABILITY(%)
Total Debt to Equity Ratio 0,49% 0,41% 8,95% 14,22% 6,02%
Total Debt to Asset Ratio 0,49% 0,41% 8,22% 12,45% 5,39%
Long Term Debt To Equity Ratio 0,00% 0,00% 8,88% 14,22% 5,78%
D. RENTABILITY (%)
Gross Profit Margin 58,47% 59,52% 59,93% 76,31% 63,56%
Operating Profit Margin 41,72% 45,47% 54,54% 71,66% 53,35%
Net Profit Margin 37,04% 38,05% 46,40% 62,23% 45,93%
Rate of Return on Investment 3,86% 4,09% 4,79% 6,46% 4,80%
Rate of Return on Equity 3,88% 4,10% 5,22% 7,38% 5,14%
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan (data diolah)
Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas menggambarkan kemampuan perusahaan untuk memenuhi
kewajiban jangka pendek yang harus dibayar dengan aset lancarnya. Semakin besar
perbandingan aset lancar dengan kewajiban jangka pendek maka artinya semakin
tinggi pula kemampuan perusahaan dalam menutupi kewajiban jangka pendek. Rasio
likuiditas menunjukkan rata-rata current ratio sebesar 7093,80%, artinya Perseroan
memiliki Rp70,93,- aset lancar yang dapat digunakan untuk memenuhi setiap Rp1,-
liabilitas jangka pendek. Sedangkan untuk quick ratio memiliki rata-rata sebesar
7014,23%, artinya Perseroan memiliki Rp70,14,- aset lancar (kas dan piutang usaha)
yang dapat digunakan untuk memenuhi setiap Rp1,- liabilitas jangka pendek.
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan Perseroan dalam memanfaatkan aset-
aset yang dimilikinya untuk menghasilkan kas dan pendapatan. Rata-rata perputaran
aset adalah sebanyak 0,10 kali per tahunnya. Rasio ini mengukur aktivitas aset dan
kemampuan perusahaan menghasilkan penjualan melalui asetnya. Dengan demikian,
kemampuan Perseroan untuk menghasilkan pendapatan dari total aset yang dimiliki
cukup rendah karena total aset yang dimiliki lebih besar dari jumlah pendapatan yang
52
Page 55
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
dihasilkan. Hal tersebut bisa dilihat dari rata-rata rasio perputaran aset yang
dihasilkan yang tidak melebihi 1 kali perputaran dalam satu tahun.
Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas menggambarkan kemampuan perusahaan untuk mengembalikan
pinjaman yang diberikan oleh kreditor baik dalam bentuk jangka pendek maupun
jangka panjang. Salah satu rasio solvabilitas adalah debt to equity ratio (DER)
menunjukkan besarnya porsi utang terhadap ekuitas dalam pembiayaan perusahaan
sedangkan debt to asset ratio (DAR) menunjukkan posisi liabilitas terhadap aset
dalam pembiayaan perusahaan. Rasio solvabilitas menunjukkan rata-rata DER
sebesar 6,02%, menunjukkan bahwa perusahaan memiliki tingkat utang yang jauh
lebih rendah dibandingkan dengan ekuitasnya. Sementara itu rata-rata DAR adalah
sebesar 5,39%, atau berarti perusahaan memiliki leverage yang cukup rendah. Rasio
ini mengindikasikan bahwa Perseroan tidak bergantung pada utang untuk membiayai
nilai aset yang dimilikinya.
Rasio Rentabilitas
Rasio rentabilitas menggambarkan kemampuan yang dimiliki perusahaan untuk
menghasilkan sebuah laba. Rata-rata gross profit margin Perseroan adalah sebesar
63,56%. Gross profit margin merupakan perbandingan laba kotor dengan besarnya
tingkat pendapatan. Sementara itu rata-rata net profit margin Perseroan adalah
sebesar 45,93%. Net profit margin merupakan rasio yang membandingkan antara laba
bersih yang dihasilkan perusahaan dari pendapatan bersih. Rasio Net Profit Margin
yang positif mengindikasikan bahwa Perseroan memperoleh keuntungan bersih
dalam bisnisnya selama beroperasional.
4.2 Proyeksi Keuangan
Proyeksi keuangan yang disusun menjadi dasar dalam menentukan nilai pasar saham
Perseroan dengan metode DCF. Dalam penyusunan proyeksi keuangan tersebut,
digunakan asumsi-asumsi dasar yang terkait dengan bisnis Perseroan yang diperoleh
dari manajemen Perseroan serta penyesuaian dengan kondisi eksternal seperti makro
ekonomi dan industri.
4.2.1 Asumsi-Asumsi Proyeksi Keuangan
Waktu Operasional
Proyeksi keuangan disusun berdasarkan tanggal penilaian, maka waktu operasional
diproyeksikan mulai pada bulan Oktober tahun 2025 sampai dengan tahun 2030
53
Page 56
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
dengan jumlah hari operasional sebanyak 75 hari pada tahun 2025 dan sebanyak
300 hari dalam satu tahun untuk proyeksi tahun-tahun selanjutnya.
Struktur Pendapatan
Berikut proyeksi pendapatan Perseroan selama masa proyeksi.
Tabel 10 Proyeksi Pendapatan Perseroan (Rp.000)
2025
Keterangan 2026 2027 2028 2029 2030
Okt—Des
Pendapatan sewa tanah 3.179.831 13.909.859 15.100.395 15.100.395 15.100.395 15.100.395
Pendapatan sewa gedung - - 5.295.840 5.295.840 5.295.840 5.295.840
A UPJ
Pendapatan sewa gedung 2.160.000 8.640.000 8.640.000 8.640.000 8.640.000 8.640.000
B UPJ
Kenaikan Pendapatan
Pendapatan sewa tanah 9,36% 8,56% 0,00% 0,00% 0,00%
Pendapatan sewa 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
gedung B UPJ
Struktur Biaya
Berikut proyeksi struktur biaya Perseroan yang terdiri dari beban pokok pendapatan
dan beban usaha selama masa proyeksi.
Tabel 11 Proyeksi Struktur Biaya Perseroan
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
BEBAN POKOK PENDAPATAN
Penyusutan bangunan To Sales 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BEBAN USAHA
Biaya pegawai honor Growth 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Biaya kantor Growth 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Biaya pemeliharaan Growth 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Biaya lain-lain Growth 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-
LAIN
Penerimaan Luar Usaha To Sales 5,62% 4,61% 2,89% 4,61% 8,06% 11,57%
Biaya Lain-Lain Luar Usaha To Sales -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% -0,01%
Pajak Penghasilan
Tarif pajak yang diasumsikan merupakan pajak final sebesar 10,00% dari penghasilan
sebelum pajak (EBT). Hal ini berdasarkan Pasal 4 Ayat 2 Undang undang Pajak
Penghasilan (PPh), penghasilan jasa pengelolaan dan persewaan properti dikenakan
tarif pajak final sebesar 10%.
54
Page 57
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Tingkat Bunga
Tingkat bunga atas Fasilitas Kredit Investasi (KI) adalah sebesar 8,75% dan bunga atas
Fasilitas Kredit Modal Kerja (KMK) adalah sebesar 8,72%. Khusus untuk asumsi tingkat
suku bunga KI, digunakan dalam menghitung cost of debt yang selanjutnya
digunakan dalam menghitung WACC.
Perputaran
Selama masa proyeksi, perputaran piutang usaha terjadi setiap 45 hari dan
perputaran utang usaha terjadi setiap 0 hari.
4.2.2 Proyeksi Posisi Keuangan
Berikut ini merupakan proyeksi posisi keuangan selama tahun 2025 sampai dengan
tahun 2030.
Tabel 12 Proyeksi Posisi Keuangan (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027
ASET
Aset lancar 42.188.311 29.114.226 25.678.106
Aset tidak lancar 339.847.757 361.379.508 378.505.585
TOTAL ASET 382.036.068 390.493.734 404.183.691
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas jangka pendek 1.000.490 1.000.490 1.000.490
Liabilitas jangka panjang 175.000.000 - -
Total liabilitas 176.000.490 1.000.490 1.000.490
Ekuitas 206.035.578 389.493.244 403.183.201
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 382.036.068 390.493.734 404.183.691
Keterangan 2028 2029 2030
ASET
Aset lancar 47.218.092 69.476.446 92.459.087
Aset tidak lancar 370.887.336 363.269.087 355.650.838
TOTAL ASET 418.105.427 432.745.533 448.109.925
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas jangka pendek 1.000.490 1.000.490 1.000.490
Liabilitas jangka panjang - - -
Total liabilitas 1.000.490 1.000.490 1.000.490
Ekuitas 417.104.937 431.745.042 447.109.434
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 418.105.427 432.745.533 448.109.925
Sumber: Proyeksi Keuangan
55
Page 58
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Total aset Perseroan diproyeksikan sebesar Rp382,04 miliar pada awal proyeksi tahun
2025. Total aset diproyeksikan terus meningkat selama tahun-tahun proyeksi hingga
mencapai sebesar Rp448,11 miliar pada akhir proyeksi tahun 2030.
Total liabilitas Perseroan diproyeksikan sebesar Rp176,00 miliar pada tahun 2025,
kemudian menjadi sebesar Rp1,00 miliar dan diasumsikan tetap hingga akhir masa
proyeksi.
Total ekuitas Perseroan diproyeksikan sebesar Rp206,04 miliar pada awal proyeksi
tahun 2025. Total ekuitas diproyeksikan meningkat selama tahun-tahun proyeksi
hingga mencapai sebesar Rp447,11 miliar pada akhir proyeksi tahun 2030.
4.2.3 Proyeksi Laba (Rugi) Keuangan
Berikut ini merupakan proyeksi laba rugi selama tahun 2025 sampai dengan tahun
2030.
Tabel 13 Proyeksi Laba Rugi (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027
Pendapatan 5.339.831 22.549.859 29.036.235
Beban Pokok Pendapatan (2.167.062) (8.728.249) (8.941.249)
Laba (Rugi) Kotor 3.172.768 13.821.610 20.094.986
Beban Usaha (990.919) (4.146.858) (4.339.201)
Laba (Rugi) Usaha - EBITDA 2.181.850 9.674.752 15.755.785
Beban pajak final (533.983) (2.254.986) (2.903.623)
Penerimaan luar usaha 300.000 1.040.000 840.000
Biaya lain-lain luar usaha (500) (2.100) (2.205)
Laba (Rugi) Sebelum Pajak 1.947.367 8.457.666 13.689.957
Pajak - - -
Laba (Rugi) Bersih 1.947.367 8.457.666 13.689.957
Keterangan 2028 2029 2030
Pendapatan 29.036.235 29.036.235 29.036.235
Beban Pokok Pendapatan (9.007.399) (9.076.856) (9.149.787)
Laba (Rugi) Kotor 20.028.836 19.959.379 19.886.448
Beban Usaha (4.541.161) (4.753.219) (4.975.880)
Laba (Rugi) Usaha - EBITDA 15.487.675 15.206.160 14.910.568
Beban pajak final (2.903.623) (2.903.623) (2.903.623)
Penerimaan luar usaha 1.340.000 2.340.000 3.360.000
Biaya lain-lain luar usaha (2.315) (2.431) (2.553)
Laba (Rugi) Sebelum Pajak 13.921.736 14.640.105 15.364.392
Pajak - - -
Laba (Rugi) Bersih 13.921.736 14.640.105 15.364.392
Sumber: Proyeksi Keuangan
56
Page 59
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Perseroan diproyeksikan terus mencatatkan keuntungan bersih mulai dari awal
proyeksi tahun 2025 sampai dengan akhir proyeksi tahun 2030, yaitu dari sebesar
Rp1,95 miliar menjadi sebesar Rp15,36 miliar.
4.3 Perbandingan Laporan Keuangan Perusahaan yang Sebanding
Berikut ini adalah laporan keuangan perusahaan-perusahaan sebanding dengan
Perseroan untuk periode yang sesuai.
Tabel 14 Laporan Posisi Keuangan Perusahaan Sebanding yang Tercatat di Bursa
(Rp.Juta)
MKPI.JK SMRA.JK MTLA.JK ASRI.JK DILD.JK
Uraian
2024 2024 2024 2024 2024
Aset Lancar 2.558.118 15.403.966 4.212.165 2.832.228 3.870.567
Aset Tidak Lancar 6.381.406 18.130.134 3.223.328 19.186.804 9.832.986
Total Aset 8.939.525 33.534.100 7.435.493 22.019.031 13.703.553
Liabilitas Jangka Pendek 1.211.131 12.884.885 1.322.043 3.704.392 3.583.108
Liabilitas Jangka Panjang 395.314 9.601.350 952.291 7.100.104 4.545.841
Total Liabilitas 1.606.445 22.486.235 2.274.334 10.804.496 8.128.949
Ekuitas 7.333.080 11.047.866 5.161.159 11.214.536 5.574.604
Total Liabilitas & Ekuitas 8.939.525 33.534.100 7.435.493 22.019.031 13.703.553
GWSA.JK AMAN.JK GPRA.JK KIJA.JK Perseroan
Uraian
2024 2024 2024 2024 2024
Aset Lancar 1.938.347 710.959 1.525.691 10.560.342 19.933
Aset Tidak Lancar 5.931.131 623.842 447.004 3.457.014 179.035
Total Aset 7.869.478 1.334.801 1.972.696 14.017.356 198.967
Liabilitas Jangka Pendek 219.430 352.771 358.267 2.017.325 813
Liabilitas Jangka Panjang 550.201 220.561 316.446 6.168.397 -
Total Liabilitas 769.631 573.332 674.712 8.185.722 813
Ekuitas 7.099.847 761.469 1.297.983 5.831.634 198.155
Total Liabilitas & Ekuitas 7.869.478 1.334.801 1.972.696 14.017.356 198.967
Sumber: Database Refinitiv Eikon
Tabel 15 Laporan Laba Rugi Perusahaan Sebanding yang Tercatat di Bursa
(Rp.Juta)
MKPI.JK SMRA.JK MTLA.JK ASRI.JK DILD.JK
Uraian
2024 2024 2024 2024 2024
Pendapatan 2.482.562 10.623.355 2.020.780 3.433.337 2.553.285
HPP (1.205.545) (5.162.449) (1.078.759) (1.657.008) (1.767.933)
Laba (Rugi) Kotor 1.277.017 5.460.906 942.021 1.776.329 785.352
Beban Usaha (235.684) (1.728.534) (367.537) (626.885) (331.121)
Laba (Rugi) Usaha 1.041.333 3.732.372 574.484 1.149.444 454.231
Laba (Rugi) Setelah Pajak 985.662 1.842.219 530.017 65.137 263.852
GWSA.JK AMAN.JK GPRA.JK KIJA.JK Perseroan
Uraian
2024 2024 2024 2024 2024
Pendapatan 67.801 204.508 517.064 4.602.648 21.359
HPP (30.146) (69.198) (187.955) (2.635.469) (8.645)
57
Page 60
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
GWSA.JK AMAN.JK GPRA.JK KIJA.JK Perseroan
Uraian
2024 2024 2024 2024 2024
Laba (Rugi) Kotor 37.655 135.310 329.108 1.967.179 12.714
Beban Usaha (111.865) (55.489) (164.271) (653.648) (3.002)
Laba (Rugi) Usaha (74.209) 79.821 164.837 1.313.531 9.712
Laba (Rugi) Setelah Pajak 73.097 60.249 123.879 770.058 8.128
Sumber: Database Refinitiv Eikon
4.4 Perbandingan Informasi Keuangan Industri yang Sebanding (Common Size)
Perseroan bukan merupakan perusahaan terbuka, namun untuk melihat kewajaran
posisi keuangan dan laba rugi, berikut ini disajikan informasi keuangan industri yang
merujuk pada data laporan keuangan beberapa perusahaan sejenis yang terdaftar di
Bursa Saham.
Tabel 16 Ikhtisar Common Size Posisi Keuangan Perusahaan Sejenis
MKPI.JK SMRA.JK MTLA.JK ASRI.JK DILD.JK
Uraian
2024 2024 2024 2024 2024
Aset Lancar 28,62% 45,94% 56,65% 12,86% 28,24%
Aset Tidak Lancar 71,38% 54,06% 43,35% 87,14% 71,76%
Total Aset 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Liabilitas Jangka Pendek 13,55% 38,42% 17,78% 16,82% 26,15%
Liabilitas Jangka Panjang 4,42% 28,63% 12,81% 32,25% 33,17%
Total Liabilitas 17,97% 67,05% 30,59% 49,07% 59,32%
Ekuitas 82,03% 32,95% 69,41% 50,93% 40,68%
Total Liabilitas & Ekuitas 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
GWSA.JK AMAN.JK GPRA.JK KIJA.JK Perseroan
Uraian
2024 2024 2024 2024 2024
Aset Lancar 24,63% 53,26% 77,34% 24,63% 10,02%
Aset Tidak Lancar 75,37% 46,74% 22,66% 75,37% 89,98%
Total Aset 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Liabilitas Jangka Pendek 2,79% 26,43% 18,16% 2,79% 0,41%
Liabilitas Jangka Panjang 6,99% 16,52% 16,04% 6,99% 0,00%
Total Liabilitas 9,78% 42,95% 34,20% 9,78% 0,41%
Ekuitas 90,22% 57,05% 65,80% 90,22% 99,59%
Total Liabilitas & Ekuitas 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Sumber: Database Refinitiv Eikon
Tabel 17 Ikhtisar Common Size Laba (Rugi) Perusahaan Sejenis
MKPI.JK SMRA.JK MTLA.JK ASRI.JK DILD.JK
Uraian
2024 2024 2024 2024 2024
Pendapatan 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
HPP -48,56% -48,60% -53,38% -48,26% -69,24%
Laba (Rugi) Kotor 51,44% 51,40% 46,62% 51,74% 30,76%
Beban Usaha -9,49% -16,27% -18,19% -18,26% -12,97%
Laba (Rugi) Usaha 41,95% 35,13% 28,43% 33,48% 17,79%
Laba (Rugi) Setelah Pajak 39,70% 17,34% 26,23% 1,90% 10,33%
58
Page 61
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
GWSA.JK AMAN.JK GPRA.JK KIJA.JK Perseroan
Uraian
2024 2024 2024 2024 2024
Pendapatan 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
HPP -44,46% -33,84% -36,35% -57,26% -40,48%
Laba (Rugi) Kotor 55,54% 66,16% 63,65% 42,74% 59,52%
Beban Usaha -164,99% -27,13% -31,77% -14,20% -14,06%
Laba (Rugi) Usaha -109,45% 39,03% 31,88% 28,54% 45,47%
Laba (Rugi) Setelah Pajak 107,81% 29,46% 23,96% 16,73% 38,05%
Sumber: Database Refinitiv Eikon
4.5 Informasi Perpajakan
Pada tanggal 29 Oktober 2021, Pemerintah Republik Indonesia memberlakukan
Undang-Undang No. 7 Tahun 2022 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan yang
secara garis besar memuat Perubahan UU Pajak Penghasilan (“PPh”) dengan
perubahan yaitu penyesuaian kebijakan penurunan tarif PPh Badan yang ditetapkan
pada tarif 22% mulai tahun 2022.
Dengan berlakunya UU ini maka Ketentuan Pasal 5 ayat (1) huruf b Undang-Undang
Nomor 2 Tahun 2020 mengenai penurunan tarif pajak penghasilan wajib pajak badan
dalam negeri dan bentuk usaha tetap sebesar 20% yang mulai berlaku pada tahun
pajak 2022 dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
Sesuai dengan Pasal 4 Ayat 2 Undang undang Pajak Penghasilan (PPh), penghasilan
jasa pengelolaan dan persewaan properti dikenakan tarif pajak final sebesar 10%.
Namun terdapat sebagian penghasilan dari jasa properti yang tidak dikenakan PPh
Final sesuai dengan undang-undang tersebut. PPh final tidak termasuk dalam lingkup
pajak penghasilan sesuai ketentuan PSAK 212, sehingga beban pajak penghasilan
tercatat nihil pada laporan keuangan. Sedangkan beban pajak final untuk penghasilan
sewa tanah dan bangunan yang diperoleh dari 10% pendapatan jasa sewa kena pajak
pada periode 30 September 2025 adalah sebesar Rp1.601.949.162,-.
4.6 Informasi Kompensasi Pemegang Saham
Sampai dengan tanggal penilaian, tidak ada informasi terkait kompensasi bagi
pemegang saham.
4.7 Informasi Mengenai Asuransi yang Ditanggung oleh Perusahaan untuk Karyawan
Kunci
Sampai dengan tanggal penilaian, tidak ada informasi terkait fasilitas asuransi berupa
asuransi kesehatan dan Jamsostek/BPJS untuk karyawan kunci.
59
Page 62
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
4.8 Analisis dan Pembahasan Manajemen
4.8.1 Keuntungan dan Kerugian Kontrak Usaha
Sampai dengan tanggal penilaian tidak ada informasi terkait keuntungan dan
kerugian kontrak usaha.
4.8.2 Aset dan Liabilitas di Luar Laporan Posisi Keuangan
Sampai dengan tanggal penilaian tidak ada informasi terkait aset dan liabilitas di luar
laporan posisi keuangan.
4.8.3 Hasil Penjualan Produk/ Pendapatan Jasa pada Periode Sebelumnya
Hasil pendapatan Perseroan pada tahun 2022 sampai dengan tanggal penilaian
berasal dari pendapatan atas sewa tanah dan sewa gedung. Pendapatan jasa
Perseroan selama beroperasional tercatat stagnan sejak tahun 2022 hingga tanggal
penilaian sebagai berikut.
Tabel 18 Hasil Pendapatan Jasa pada Periode Sebelumnya (Rp.000)
Uraian 30/09/2025 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2022
Pendapatan 16.019.492 21.359.322 21.359.322 21.359.322
Growth (%) 0,00% 0,00% 0,00%
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
4.8.4 Perbandingan Kinerja Saat Ini dengan Kinerja Historis
Selama tahun 2022 sampai dengan tahun 2024 pendapatan Perseroan tercatat
stagnan sebesar Rp21,36 miliar per tahunnya yang bersumber sewa tanah sebesar
Rp12,72 miliar per tahun, dan sewa gedung sebesar Rp8,64 miliar per tahun. Pada
periode awal tahun hingga 30 September 2025, pendapatan Perseroan tercatat
sebesar Rp16,02 miliar atau tetap stagnan dibandingkan dengan pendapatan
Perseroan pada periode yang sama tahun lalu yaitu 30 September 2024. Setelah
diakumulasi oleh beban pokok pendapatan, beban usaha, pendapatan dan beban
lain-lain, serta pajak, pada periode awal tahun 2025 sampai dengan 30 September
2025, Perseroan mencatatkan laba sebelum pajak sebesar Rp5,93 miliar atau setara
dengan penurunan sebesar 2,67% dari tahun 2024 yang sebesar Rp8,13 miliar.
4.8.5 Perbandingan Kinerja Objek Penilaian dengan Tren Industri Sejenis
Perseroan bukan merupakan perusahaan terbuka, namun untuk melihat kewajaran
kinerja keuangan disajikan informasi keuangan industri yang sebanding merujuk
pada data Laporan Keuangan beberapa perusahaan sejenis yang terdaftar di Bursa
saham. Berdasarkan rasio keuangan yang disajikan, diketahui rata-rata rasio
60
Page 63
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
keuangan Perseroan masih berada di dalam kisaran beberapa perusahaan
pembanding, terutama pada rata-rata rasio rentabilitas atau kemampuan perusahaan
dalam menghasilkan keuntungan.
Tabel 19 Rerata Rasio Keuangan Perusahaan Sejenis yang Terdaftar di Bursa Saham
Uraian MKPI.JK SMRA.JK MTLA.JK ASRI.JK DILD.JK
LIQUIDITY
Current Ratio 133,88% 146,24% 269,98% 80,79% 106,52%
Working Capital to Total Assets 4,66% 14,78% 34,59% -3,10% 1,95%
ACTIVITY (X)
Total Assets Turnover (X) 0,22 0,23 0,22 0,15 0,20
Inventory Turnover (X) 60,20 0,34 0,27 1,55 0,61
Average Days Inventory (Days) 6 1074 1336 233 591
Account Receivable Turnover (X) 7,94 26,16 15,38 61,85 14,57
Average Collection Period (Days) 45 14 23 6 25
SOLVABILITY
Total Debt to Equity Ratio 22,18% 68,49% 34,12% 52,98% 65,33%
Total Debt to Asset Ratio 28,82% 218,94% 51,93% 113,68% 191,12%
RENTABILITY
Sales growth 9,43% 14,81% 8,84% 14,96% 3,07%
Gross Profit Margin 44,72% 49,29% 50,65% 51,95% 37,73%
Operating Profit Margin 32,36% 29,41% 30,13% 32,85% 26,62%
Net Profit Margin 31,10% 12,30% 28,57% -5,17% 8,68%
Rate of Return on Investment 7,36% 2,94% 6,18% 0,77% 1,71%
Rate of Return on Equity 9,27% 9,15% 9,37% 1,42% 4,71%
Uraian GWSA.JK AMAN.JK GPRA.JK KIJA.JK Perseroan
LIQUIDITY
Current Ratio 1537,93% 271,62% 345,84% 564,39% 7093,80%
Working Capital to Total Assets 18,28% 32,20% 56,16% 57,73% 7014,23%
ACTIVITY (X)
Total Assets Turnover (X) 0,01 0,14 0,23 0,24 0,10
Inventory Turnover (X) 0,02 0,18 0,13 1,16 N/A
Average Days Inventory (Days) 15782 2046 2750 309 N/A
Account Receivable Turnover (X) 33,04 30,07 29,87 6,47 9,79
Average Collection Period (Days) 11 12 12 56 37
SOLVABILITY
Total Debt to Equity Ratio 9,53% 33,18% 38,80% 58,17% 6,02%
Total Debt to Asset Ratio 10,55% 50,82% 63,78% 139,29% 5,39%
RENTABILITY
Sales growth 6,15% 17,30% 7,78% 16,04% 0,00%
Gross Profit Margin 48,12% 61,94% 58,83% 45,51% 63,56%
Operating Profit Margin -120,14% 35,40% 27,45% 22,93% 53,35%
Net Profit Margin 22,40% 26,94% 17,48% 7,94% 45,93%
Rate of Return on Investment 0,32% 3,78% 4,07% 2,19% 4,80%
61
Page 64
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Uraian GWSA.JK AMAN.JK GPRA.JK KIJA.JK Perseroan
Rate of Return on Equity 0,36% 5,80% 6,55% 5,24% 5,14%
Sumber: Refinitiv Eikon Database
Catatan: Rata-rata rasio perusahaan pembanding adalah periode tahun 2020—2024 (5 tahun), sedangkan
rata-rata rasio Perseroan adalah periode tahun 2022—2024.
62
Page 65
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
5 PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
5.1 Pendekatan Penilaian yang Umum Digunakan
Untuk penilaian usaha, prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan
pendekatan dan metode penilaian usaha yang berlaku umum dalam penilaian
perusahaan atau sekuritas sesuai dengan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020, Surat
Edaran OJK No. 17/SEOJK.004/2020 dan Standar Penilaian Indonesia (SPI). Berikut
adalah pendekatan penilaian usaha yang umum digunakan:
a. Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar (Market Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian dengan
cara membandingkan Objek Penilaian dengan Objek lain yang sebanding dan
sejenis serta telah memiliki harga jual (Peraturan OJK No.35/POJK.04/2020 dan
Surat Edaran OJK No.17/SEOJK.004/2020).
Pendekatan Pasar dilakukan dengan membandingkan badan usaha yang dinilai
dengan badan usaha lainnya, hak kepemilikan perusahaan atau saham yang
sejenis yang dijual di pasar terbuka. Perusahaan yang dibandingkan seharusnya
berasal dari industri yang sama atau sejenis dan bereaksi sama terhadap
perubahan berbagai variabel ekonomi. Sumber data yang umum didapatkan
termasuk pasar akuisisi di mana seluruh perusahaan diperjualbelikan, transaksi
terdahulu atas kepemilikan perusahaan dan pasar saham publik di mana hak
kepemilikan dari badan usaha sejenis diperdagangkan. (SPI 2018-KPUP-4.8.a)
b. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian
dengan cara mengkonversi manfaat ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan
akan dihasilkan oleh Objek Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu (Peraturan
OJK No. 35/POJK.04/2020 dan Surat Edaran OJK No. 17/SEOJK.004/2020).
Pendekatan Pendapatan dilakukan dengan memperhitungkan nilai kini dari
pendapatan atau keuntungan yang diantisipasikan di masa depan, yang meliputi
tingkat pertumbuhan dan waktu yang diharapkan, risiko yang terkait dan nilai
uang terhadap waktu (time value of money). Pendapatan dikonversi menjadi
indikasi nilai melalui metode kapitalisasi langsung dari tingkat pendapatan yang
dianggap mewakili, atau analisis DCF, atau metode dividen, di mana penerimaan
kas diestimasikan terjadi secara berurutan di masa depan dan dikonversikan
menjadi nilai kini melalui penerapan tingkat diskonto. (SPI 2018-KPUP-4.8.b)
63
Page 66
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
c. Pendekatan Berbasis Aset
Pendekatan Aset (Asset Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian berdasarkan
laporan keuangan historis Objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara
menyesuaikan seluruh aset dan kewajiban menjadi Nilai Pasar sesuai dengan
Premis Nilai yang digunakan dalam Penilaian Usaha. (Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 dan Surat Edaran OJK No. 17/SEOJK.004/2020)
Pendekatan Berbasis Aset dilakukan dengan menyesuaikan laporan posisi
keuangan perusahaan yang melaporkan seluruh aset baik berwujud maupun tidak
berwujud dan seluruh liabilitas pada Nilai Pasarnya, atau nilai yang dicatatkan
(carrying amount) yang dianggap wajar. Jika pendekatan berbasis aset digunakan
untuk menilai badan usaha operasional yang dinilai berdasarkan asumsi bisnis
yang berjalan (going concern), maka estimasi nilai yang diberikan seharusnya juga
mempertimbangkan perkiraan nilai dari pendekatan lainnya. (SPI 2018-KPUP-
4.8.c)
5.2 Pertimbangan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian
Kami telah mempertimbangkan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 yang terinci
sebagai berikut.
- Pada Pendekatan Pendapatan, Perseroan telah memiliki proyeksi keuangan selama
5 tahun yang akan datang.
- Pada Pendekatan Aset, Perseroan memiliki properti investasi dengan nilai yang
signifikan dan kegiatan operasionalnya bergantung pada aset tersebut.
- Pada Pendekatan Pasar, aset dan pendapatan Perseroan masih jauh lebih kecil
dibandingkan perusahaan terbuka lainnya dalam industri yang sama, sehingga
tidak terdapat perusahaan pembanding yang memiliki kriteria aset dan
pendapatan yang setara dengan Perseroan.
Dengan mempertimbangkan ketiga kondisi tersebut dan data yang tersedia, serta
dalam rangka pemenuhan POJK 35 dan SEOJK 17 bahwa pendekatan yang digunakan
adalah minimal 2 (dua) pendekatan, maka Penilai menggunakan dua pendekatan
yang paling memungkinkan untuk menghasilkan hasil penilaian yang handal dan
objektif, yaitu Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Aset.
Dasar pemilihan pendekatan dan metode penilaian telah merujuk kepada ketentuan
yang diatur dalam POJK No. 35/POJK.04/2020, serta mempertimbangkan
karakteristik dan kondisi objek penilaian seperti sebagai berikut.
64
Page 67
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
- Dasar pemilihan pendekatan pendapatan adalah karena kami melihat bahwa
terdapat manfaat ekonomis/pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh
objek penilaian. Pada pendekatan pendapatan, kami menggunakan metode DCF.
Dasar pemilihan metode DCF adalah kami telah memperoleh business plan dan
proyeksi keuangan dari pihak manajemen objek penilaian.
- Dasar pemilihan pendekatan aset adalah karena Perseroan memiliki properti
investasi yang signifikan atau proporsinya mencapai nilai material dari total aset.
Pada pendekatan aset kami menggunakan metode ABV. Dasar pemilihan metode
ABV adalah karena dalam kegiatan operasionalnya Perseroan sangat bergantung
pada properti investasi tersebut.
5.3 Penggunaan Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya
Pendekatan pertama yang kami gunakan dalam penetapan Nilai Pasar adalah
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) dengan metode Discounted Cash
Flow (DCF). Alasan digunakannya Pendekatan Pendapatan adalah karena Perseroan
adalah perusahaan yang diidentifikasi memiliki arus keuntungan di masa yang akan
datang dari kegiatan usahanya.
Pendekatan kedua yang kami gunakan dalam penetapan Nilai Pasar adalah
Pendekatan Berbasis Aset (Asset Based Approach) dengan metode Adjusted Book
Value (ABV). Alasan digunakannya Pendekatan Aset adalah karena dalam kegiatan
operasionalnya Perseroan sangat bergantung pada properti investasi tersebut.
65
Page 68
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
6 PERHITUNGAN INDIKASI NILAI
6.1 Penilaian menggunakan Metode Discounted Cash Flow
6.1.1 Arus Kas untuk Metode Discounted Cash Flow
Untuk penilaian dengan menggunakan metode DCF, terdapat 3 (tiga) pilihan arus kas
untuk didiskonto yaitu dividen, arus kas bersih untuk ekuitas, dan arus kas bersih
untuk perusahaan. Dalam penilaian ini, Arus Kas Bersih (AKB) yang akan digunakan
sebagai economic income yang didiskonto untuk dijadikan indikasi nilai bisnis adalah
AKB untuk perusahaan (Free Cash Flow to Firm).
Pengertian AKB berarti bahwa arus kas yang diperoleh sudah bebas dari kewajiban
penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), baik untuk
mempertahankan operasi perusahaan saat ini maupun penyediaan cadangan untuk
penggantian (reserve for replacement), modal kerja, dan untuk pertumbuhan melalui
penyediaan dana tambahan pengeluaran barang modal, yang dihitung sebagai
berikut:
EAT
+ Depresiasi/Amortisasi
+ Interest, I(1-t)
- Changes in Net Fixed Assets
- Changes in Working Capital
= Arus Kas Bersih untuk Perusahaan (Free Cash Flow to Firm)
6.1.2 Penetapan Tingkat Diskonto
Faktor diskonto yang digunakan adalah Weighted Average Cost of Capital (WACC)
yang dihitung dengan rumus sebagai berikut.
WACC = (Kd*(1-t)* % Debt) + (Ke* % Equity)
Keterangan
WACC : Weighted average cost of capital (tingkat biaya tertimbang atas modal)
Kd : Cost of debt (tingkat bunga hutang perusahaan)
Ke : The required rate of return (biaya ekuitas)
T : Tax rate (tarif pajak)
% Debt : Proportion of Debt in the Capital structure (proporsi hutang dalam
struktur kapital)
% Equity : Proportion of Equity in the Capital structure (proporsi ekuitas dalam
struktur kapital)
66
Page 69
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Berikut adalah asumsi yang digunakan untuk mengestimasi tingkat diskonto yang
akan digunakan dalam Penilaian.
Cost of Debt (Tingkat Biaya Hutang)
Tingkat biaya hutang (Cost of Debt) diperoleh dengan mempertimbangkan faktor-
faktor sebagai berikut:
➢ Rata-rata tertimbang tingkat suku bunga efektif atas dana pinjaman investasi yang
akan digunakan yaitu sebesar 8,75%.
➢ Tingkat pajak yang digunakan adalah sebesar 22,00% berdasarkan tingkat pajak
korporasi di Indonesia (Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2022 – Harmonisasi
Peraturan Perpajakan).
Dengan pertimbangan faktor-faktor tersebut, maka tingkat biaya hutang (Cost of
Debt) yang diaplikasikan dalam laporan ini adalah sebagai berikut.
Kd = i x ((1-T)
Kd = 8,75% x (1-22,00%) = 6,82%
Cost of Equity (biaya modal untuk ekuitas)
Tingkat diskonto untuk ekuitas diperoleh dengan mengaplikasikan Model CAPM
(Capital Asset Pricing Model). Model ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah
bunga bebas risiko ditambah premium untuk menutup risiko sistematis dari sekuritas
saham, dengan formula sebagai berikut.
Ke = Rf + (Rm – Rf) β + Rs
Ke = Rf + (Rp x β) + Rs
Keterangan:
Rf = tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko
Rm = tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rp = market risk premium untuk pasar ekuitas secara keseluruhan
β = ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur secara objektif
dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap pergerakan
pengembalian portofolio pasar
Rs = tingkat kembalian tambahan spesifik untuk Perusahaan
Tingkat biaya modal untuk ekuitas diperoleh dengan mempertimbangkan faktor-
faktor sebagai berikut.
Rf (Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang
dianggap tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Untuk kasus Indonesia, instrumen
67
Page 70
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
bebas risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga Surat Utang Negara (most active
government bond).
Tabel 20 Surat Utang Negara
Bond Maturity Yield (%)
FR0108 15-Apr-36 6,2799%
FR0106 15-Aug-40 6,7495%
FR0107 15-Aug-45 6,8600%
FR0102 15-Jul-54 6,8896%
FR0105 15-Jul-64 6,8989%
Average 6,7356%
Sumber: Direktorat Jenderal Pengelolaan Pembiayaan dan Risiko Kementerian
Keuangan, 23 September 2025
Dari data di atas, rata-rata yield adalah sebesar 6,74%. Angka tersebut akan
digunakan sebagai tingkat kembalian bebas risiko (Rf).
Rp (Market Risk Premium - MRP), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas
risiko dengan tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas.
Premi risiko pasar (Rm-Rf) atau MRP ditentukan dengan mempertimbangkan kondisi
pasar modal Indonesia sebagai pasar modal yang emerging. Berdasarkan penelitian
yang dilakukan Aswath Damodaran per Juli 2025, diprediksi market risk premium
adalah sebesar 7,03%.
Beta (β), adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta akan
dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity risk premium.
Untuk memperoleh faktor Beta yang sesuai dan akan digunakan dalam perhitungan
Nilai Pasar, kami menggunakan beta pembanding berdasarkan penelitian yang
dilakukan Aswath Damodaran dalam industri Real Estate (Operations & Services) per
Januari 2025 yaitu rata-rata sebesar 0,83.
Rs (Specific Company Risk Premium). Sebagian dari risiko yang dihadapi oleh
Indonesia telah tercermin dalam perhitungan equity risk premium namun belum
mencerminkan risiko yang berkaitan dengan karakteristik spesifik yang dimiliki oleh
suatu perusahaan. Melihat kondisi saat ini dan rencana usaha yang diproyeksikan
oleh Perseroan, maka kami berpendapat tidak perlu ditambahkan adanya premi
risiko.
Berdasarkan uraian di atas, maka biaya modal ekuitas Perseroan adalah:
68
Page 71
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Tabel 21 Biaya Modal untuk Ekuitas
Keterangan Biaya Modal untuk Ekuitas
Biaya Modal untuk Ekuitas
a. Risk Free Rate (Rf) 6,74%
b. Risk Premium Ekuitas (Rm) 7,03%
c. β (Beta) 0,83
d. Specific Risk 0,00%
Biaya Modal untuk Ekuitas-CAPM 12,54%
Credit Default Spread 1,87%
Biaya Modal untuk Ekuitas 10,67%
Sumber: Proyeksi Keuangan
Pada formulasi di atas, yield tingkat bunga bebas risiko sebenarnya telah
memperhatikan semua risiko pasar, sehingga dalam perhitungan tingkat diskonto
yang berlaku di Indonesia, yield tersebut harus dikoreksi dengan credit default spread
sebesar 1,87%, sehingga biaya modal ekuitas yang diterapkan dalam penilaian
Perseroan menjadi 10,67%.
Berdasarkan asumsi tersebut, besarnya WACC yang kami gunakan sebagai tingkat
diskonto dalam penilaian Perseroan adalah sebesar 8,91% seperti pada tabel berikut.
Tabel 22 Weighted Average Cost of Capital
Jenis Modal Biaya Modal Bobot Tertimbang
Cost of Debt ( Kd = i x (1-T)) 6,82% 45,67% 3,12%
Cost of Equity ( Ke = Rf + ( Rm-Rf ) * Beta 10,67% 54,33% 5,80%
Weighted Average Cost of Capital (WACC) 8,91%
Sumber: Proyeksi Keuangan
6.1.3 Terminal Value
Sesuai dengan Peraturan OJK mengenai proyeksi pendapatan ekonomis, bahwa
periode proyeksi pendapatan ekonomis wajib dilakukan dalam jangka waktu paling
singkat 5 (lima) tahun ke depan, atau disesuaikan dengan sisa umur dari fasilitas
produksi utama objek Penilaian.
Untuk melakukan Penilaian suatu bisnis dengan premis Kelangsungan Usaha dimana
terdapat proyeksi untuk periode waktu tetap dan periode waktu kekal, Penilai Bisnis
perlu menghitung Nilai Terminal (Terminal Value). Terminal Value merupakan nilai
dari free cash flow suatu perusahaan selama suatu akhir periode waktu tertentu
sampai waktu tak terhingga, berdasarkan asumsi suatu perusahaan akan going
concern. Nilai Terminal Value suatu perusahaan dipengaruhi oleh asumsi tingkat
pertumbuhan perusahaan terkait untuk waktu yang tak terhingga.
69
Page 72
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Kami menggunakan periode waktu kekal yang dimulai dari satu tahun setelah periode
waktu tetap sampai dengan seterusnya. Hal ini dikarenakan tidak terdapat informasi
atas sisa umur dari fasilitas operasional utama, sehingga kami menerapkan adanya
terminal value. Dalam penilaian ini, tingkat pertumbuhan untuk terminal value yang
digunakan adalah sebesar 5,00%, yang ditentukan berdasarkan pertumbuhan rata-
rata industri sejenis.
6.1.4 Kelebihan Kas
Pada saat penilaian dilaksanakan dan berdasarkan laporan keuangan Perseroan per
30 September 2025, diperoleh informasi atas kelebihan kas dan setara kas yang
dapat menambah nilai Perseroan. Kelebihan kas dan setara kas yang tersedia
mencapai Rp29.987.136.000,-
6.1.5 Aset Non Operasional
Pada saat penilaian dilaksanakan dan berdasarkan laporan keuangan Perseroan per
30 September 2025, tidak diperoleh informasi adanya aset non operasional lain yang
dapat menambah nilai Perseroan.
6.1.6 Hutang Berbunga (Interest Bearing Debt)
Pada saat penilaian dilaksanakan dan berdasarkan laporan keuangan Perseroan per
30 September 2025, Perseroan tidak memiliki memiliki utang berbunga (Interest
Bearing Debt) yang dapat mengurangi nilai.
6.1.7 Indikasi Nilai Saham dengan Metode Discounted Cash Flow
Berikut ini adalah indikasi nilai saham Perseroan pada 30 September 2025 dengan
metode DCF.
Tabel 23 Perhitungan Saham Metode Discounted Cash Flow (Rp.000)
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Description
0,25 1,25 2,25 3,25 4,25 5,25
CASH IN FLOW
EAT 1.947.367 8.457.666 13.689.957 13.921.736 14.640.105 15.364.392
Depreciation 2.167.062 8.728.249 8.941.249 9.007.399 9.076.856 9.149.787
Interest, I(1-t) - - - - - -
Sub Total 4.114.429 17.185.915 22.631.206 22.929.135 23.716.961 24.514.179
CASH OUT FLOW
Change in Net Fixed Assets (169.094.854) (30.260.000) (26.067.325) (1.389.150) (1.458.608) (1.531.538)
+/- in Working Capital (430.274) (168.246) (799.690) - - -
Sub Total (169.525.127) (30.428.246) (26.867.015) (1.389.150) (1.458.608) (1.531.538)
70
Page 73
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Description
0,25 1,25 2,25 3,25 4,25 5,25
FREE CASH FLOW (165.410.698) (13.242.331) (4.235.810) 21.539.985 22.258.354 22.982.641
Terminal value growth (5,00%) 616.756.487
Discount Factor (8,91%) 0,9789 0,8988 0,8252 0,7577 0,6957 0,6388
DISCOUNTED FREE CASH FLOW (161.917.569) (11.901.901) (3.495.504) 16.320.758 15.484.938 408.639.982
OPERATING VALUE 263.130.704
Non-Operating Assets -
Cash 29.987.136
CORPORATE VALUE 293.117.840
Interest Bearing Debt -
Other Debt -
EQUITY VALUE 293.117.840
Indication of 100,00% Shares 293.117.840
Berdasarkan hasil perhitungan tersebut, Indikasi Nilai Pasar 100,00% Saham
Perseroan pada tanggal 30 September 2025 dengan menggunakan metode DCF
adalah sebesar Rp293.117.840.000,- (Dua Ratus Sembilan Puluh Tiga Miliar Seratus
Tujuh Belas Juta Delapan Ratus Empat Puluh Ribu Rupiah).
6.2 Penilaian menggunakan Metode Adjusted Book Value (ABV)
Metode Adjusted Book Value (ABV) atau Penyesuaian Aset Bersih (PAB) merupakan
salah satu metode yang digunakan untuk menilai saham objek penilaian berdasarkan
nilai buku yang disesuaikan. Komponen penting dalam metode ABV dirinci sebagai
berikut:
1. Penyesuaian terhadap aset lancar wajib dilakukan sesuai dengan sifat aset lancar
tersebut;
2. Penilaian atas aset tetap berwujud (fixed tangible assets) wajib dilakukan sesuai
dengan metode yang berlaku dalam Penilaian sesuai dengan Premis Nilai yang
ditetapkan;
3. Identifikasi dan penilaian aset takberwujud dengan mempertimbangkan manfaat
ekonomi yang dihasilkan oleh aset takberwujud tersebut;
4. Utang atau liabilitas dinilai sesuai dengan nilai yang tercantum dalam laporan
posisi keuangan, kecuali terdapat faktor lain yang mempengaruhi; dan
5. Surat utang dinilai atas dasar Nilai Pasar.
Pada Penilaian saham perusahaan dengan metode PAB, kami telah
mempertimbangkan kesesuaian penggunaan metode ini sesuai dengan POJK No.
35/POJK.04/2020, Pasal 59, dalam hal ini Perseroan telah memiliki hasil Penilaian
71
Page 74
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
atas aset tetap berwujud dari Penilai Properti. Selain itu, sebelum melakukan
penyesuaian atas semua pos yang terdaftar dalam posisi keuangan, kami terlebih
dahulu melakukan identifikasi terhadap adanya Aset Lancar, Aset Tetap Berwujud,
dan Aset Takberwujud.
6.2.1 Penilaian Aset Tetap Berwujud (Fixed Tangible Assets) Perseroan
Dalam penilaian ini, kami mengidentifikasi adanya aset tetap berwujud yang dimiliki
maupun tercatat dalam Laporan Posisi Keuangan Perseroan, sehingga dilakukan
penyesuaian nilai buku menjadi nilai pasar.
Berdasarkan Laporan Penilaian Aset No. 00524/2.0113-01/PI/03/0518/1/XII/2025,
tanggal 3 Desember 2025 oleh Penilai Publik Dr. Handy Octavianus, ST., MMPP.,
MAPPI (Cert.), dengan objek penilaian berupa Tanah, Tanah dan Bangunan Rumah
Tinggal, serta Bangunan Gedung Universitas yang berlokasi di Bintaro, Tangerang
Selatan, per tanggal penilaian 30 September 2025, diperoleh Nilai Wajar Aset
Perseroan adalah sebesar Rp840.754.292.000,-. Sedangkan objek penilaian berupa
Tanah yang berlokasi di Sidoarjo, per tanggal penilaian 30 September 2025, diperoleh
Nilai Wajar Aset Perseroan adalah sebesar Rp72.527.660.000,-. Sehingga total
perolehan Nilai Wajar Aset Perseroan adalah sebesar Rp913.281.952.000,-.
Adapun uraian hasil penilaian aset Perseroan adalah sebagai berikut.
Tabel 24 Ringkasan Hasil Penilaian Properti Perseroan (Jakarta)
No. Uraian Luas (m2) Indikasi Nilai Wajar (Rp)
Tanah
1. Kawasan Komersial Blok JE Sektor 9 Bintaro Jaya,
Jalan Maleo Raya, Kelurahan Pd. Pucung, Kecamatan
Pd. Aren, Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten,
Kode Pos : 15413, Posisi Koordinat Bumi : -6.28710,
106.71499.
- Tanah (SHGB No. 5191) 7.050,00 47.495.000.000
Nilai Wajar Tanah 47.495.000.000
Tanah
2. Jalan Bintaro Utama 3A, Kelurahan Pd. Karya,
Kecamatan Pd. Aren, Kota Tangerang Selatan,
Provinsi Banten, Kode Pos : 15225, Posisi Koordinat
Bumi : -6.26976, 106.74005.
- Tanah (SHGB No. 2875 & No. 2121) 10.870,00 102.397.000.000
Nilai Wajar Tanah 102.397.000.000
72
Page 75
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
No. Uraian Luas (m2) Indikasi Nilai Wajar (Rp)
Tanah
3. Bintaro Jaya, Jalan Taman Makam Bahagia, Kelurahan
Parigi, Kecamatan Pd. Aren, Kota Tangerang Selatan,
Provinsi Banten, Kode Pos : 15413, Posisi Koordinat
Bumi : -6.27658, 106.69691.
- Tanah (SHGB No. 3636) 9.623,00 77.263.500.000
Nilai Wajar Tanah 77.263.500.000
Tanah
4. Bintaro Jaya, Jalan Emerald Boulevard, Kelurahan
Bintaro, Kecamatan Pd. Aren, Kota Tangerang,
Provinsi Banten, Kode Pos : 15224, Posisi Koordinat
Bumi : -6.27658, 106.69691.
- Tanah (SHGB No. 460, 462, 1019, 5937, 5938, 5939 71.749,00 461.296.400.000
& 5940)
Nilai Wajar Tanah 461.296.400.000
Tanah Kavling
5. Perumahan Emerald Residence, Jalan Emerald Utama
3 No. H-07, Kelurahan Parigi, Kecamatan Pd. Aren,
Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten, Kode Pos :
15227, Posisi Koordinat Bumi : -6.280258,
106.703165.
- Tanah (SHGB No. 1116) 142,00 3.067.200.000
Nilai Wajar Tanah Kavling 3.067.200.000
Tanah Kavling
6. Perumahan Emerald Residence, Jalan Emerald Utama
3 No. H-08, Kelurahan Parigi, Kecamatan Pd. Aren,
Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten, Kode Pos :
15227, Posisi Koordinat Bumi : -6.280161,
106.703168.
- Tanah (SHGB No. 1117) 141,00 3.045.600.000
Nilai Wajar Tanah Kavling 3.045.600.000
Tanah Kavling
7. Perumahan Emerald Residence, Jalan Emerald 6 No.
J-11, Kelurahan Parigi, Kecamatan Pd. Aren, Kota
Tangerang Selatan, Provinsi Banten, Kode Pos :
15227, Posisi Koordinat Bumi : -6.278855,
106.702468.
73
Page 76
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
No. Uraian Luas (m2) Indikasi Nilai Wajar (Rp)
- Tanah (SHGB No. 1134) 120,00 2.472.000.000
Nilai Wajar Tanah Kavling 2.472.000.000
Tanah Kavling
8. Perumahan Emerald Residence, Jalan Emerald 6 No.
J-15, Kelurahan Parigi, Kecamatan Pd. Aren, Kota
Tangerang Selatan, Provinsi Banten, Kode Pos :
15227, Posisi Koordinat Bumi : -6.278840,
106.702538.
- Tanah (SHGB No. 1135) 120,00 2.472.000.000
Nilai Wajar Tanah Kavling 2.472.000.000
Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal
9. Perumahan Emerald Residence, Jalan Emerald 6 No.
G-11, Kelurahan Parigi, Kecamatan Pd. Aren, Kota
Tangerang Selatan, Provinsi Banten, Kode Pos :
15227, Posisi Koordinat Bumi : -6.278840,
106.702538.
A. Tanah (SHGB No. 5184 & 5185) 120,00 3.022.800.000
B. Bangunan Rumah Tinggal 109,00
Nilai Wajar Tanah dan Bangunan Rumah TInggal 3.022.800.000
Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal
10. Perumahan Emerald Garden, Jalan Emeralda Prima
VIII No. H-5, Kelurahan Parigi, Kecamatan Pd. Aren,
Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten, Kode Pos :
15227, Posisi Koordinat Bumi : -6.276992,
106.702031.
A. Tanah (SHGB No. 3800 & 3801) 115,00 3.211.600.000
B. Bangunan Rumah Tinggal 105,00
Nilai Wajar Tanah dan Bangunan Rumah TInggal 3.211.600.000
Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal
11. Perumahan Emerald Garden, Jalan Emeralda Prima IX
No. I-5, Kelurahan Parigi, Kecamatan Pd. Aren, Kota
Tangerang Selatan, Provinsi Banten, Kode Pos :
15227, Posisi Koordinat Bumi : -6.276599,
106.702582.
A. Tanah (SHGB No. 1867 & 3535) 183,00 4.423.200.000
B. Bangunan Rumah Tinggal 105,00
Nilai Wajar Tanah dan Bangunan Rumah TInggal 4.423.200.000
74
Page 77
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
No. Uraian Luas (m2) Indikasi Nilai Wajar (Rp)
Bangunan Gedung Universitas
12. Jalan Cendrawasih Raya, Bintaro Jaya Blok B7/P
Kelurahan Sawah Baru, Kecamatan Ciputat,
Tangerang Selatan Provinsi Banten, Kode Pos:
15413, Posisi Koordinat Bumi: -6.291944,
106.725778.
- Bangunan
1 Bangunan Gedung A 10.825,40 63.869.860.000
2 Bangunan Gedung B 13.287,68 65.109.632.000
3 Bangunan Laboratorium I 375,00 937.500.000
4 Bangunan Laboratorium II 220,00 594.000.000
5 Bangunan Ruang Pompa 35,00 77.000.000
Nilai Wajar Bangunan Gedung Universitas 130.587.992.000
Nilai Wajar Aset PT Sarana Pembangunan Jaya 840.754.292.000
Sumber: Laporan Penilaian Aset KJPP Syarif Endang dan Rekan Cabang Medan
Tabel 25 Ringkasan Hasil Penilaian Properti Perseroan (Sidoarjo)
No. Uraian Luas (m2) Indikasi Nilai Wajar (Rp)
Tanah
1. Jalan Pasadena C2, Desa Ketajen, Kecamatan
Gedangan, Kabupaten Sidoarjo, Provinsi Jawa Timur,
Kode Pos : 61254, Posisi Koordinat Bumi : -
7.391556, 112.733611.
- Tanah (PPJB No. 330/PPJB/JL/XI/2005 & 2.643,00 9.567.660.000
No. 331/PPJB/JL/XI/2005)
Nilai Wajar Tanah 9.567.660.000
Tanah
2. Jalan Pasadena Tim. IV No.d4/25, Desa Ketajen,
Kecamatan Gedangan, Kabupaten Sidoarjo, Provinsi
Jawa Timur, Kode Pos : 61254, Posisi Koordinat Bumi
: -7.392361, 112.735722.
- Tanah (PPJB No. 331/PPJB/JL/XI/2005) 23.000,00 62.960.000.000
Nilai Wajar Tanah 62.960.000.000
Nilai Wajar Aset PT Sarana Pembangunan Jaya 72.527.660.000
Sumber: Laporan Penilaian Aset KJPP Syarif Endang dan Rekan Cabang Medan
Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan oleh Penilai Aset adalah
pendekatan pasar dengan metode perbandingan data pasar ( direct comparison
method), pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan. Terdapat perbedaan antara
nilai buku dengan nilai pasar aset berdasarkan hasil penilaian aset. Hal ini
75
Page 78
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
dipengaruhi oleh depresiasi atau penurunan fungsionalitas dan/atau perubahan
kondisi ekonomi dan pasar seperti penurunan permintaan untuk aset tertentu dalam
sektor industri terkait sehingga nilai pasar aset dapat turun, bahkan jika nilai buku
tetap tinggi.
6.2.2 Identifikasi atas Aset Takberwujud Perseroan
Dalam penilaian ini, kami mengidentifikasi adanya aset takberwujud yang melekat
pada kegiatan usaha yang dijalankan oleh Perseroan yaitu kontrak perjanjian sewa
lahan dan bangunan, sehingga kami melakukan penilaian atas aset takberwujud
dalam penilaian ini.
Perhitungan Aset Takberwujud (Intangible Asset)
Perhitungan nilai pasar atas aset takberwujud dilakukan dengan mempertimbangkan
aliran kas yang dihasilkan oleh aset tersebut, sehingga mencerminkan kontribusi aset
takberwujud terhadap pendapatan perusahaan. Kemudian dilakukan analisis
menggunakan residual cash flow yang merupakan nilai tambah yang benar-benar
dihasilkan oleh aset takberwujud yang diperhitungkan. Selain itu, nilai terminal aset
takberwujud pada akhir periode proyeksi dan faktor diskonto juga diperhitungkan
untuk menghitung nilai kini dari future value. Setelah didapatkan indikasi nilai aset
takberwujud, selanjutnya dilakukan perhitungan manfaat pajak dari amortisasi aset
takberwujud (tax amortization benefit/TAB) untuk memperoleh nilai pasar yang
mencerminkan manfaat ekonomi secara keseluruhan dari hasil amortisasi dan tarif
pajak efektif selama periode proyeksi. Proyeksi atas arus kas bersih Aset Takberwujud
milik Perseroan disajikan sebagai berikut.
Tabel 26 Perhitungan Nilai Aset Takberwujud Perseroan (Rp.000)
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
KONTRAK
1. 02/DIR/SPJ/I/2016 1.995.000 - - - - -
2. 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2019 (Addendum 153.261 613.045 613.045 613.045 613.045 613.045
003A/DIR/KEU/01.17)
3. 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2020 3.026.569 12.106.277 12.106.277 12.106.277 12.106.277 12.106.277
(Addendum 003/DIR/KEU/01.17)
BIAYA OPERASIONAL KONTRAK
1. 02/DIR/SPJ/I/2016 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17%
2. 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2019 (Addendum 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17%
003A/DIR/KEU/01.17)
3. 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2020 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17%
(Addendum 003/DIR/KEU/01.17)
LABA OPERASIONAL KONTRAK
1. 02/DIR/SPJ/I/2016 595.120 - - - - -
2. 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2019 (Addendum 45.719 182.875 182.875 182.875 182.875 182.875
003A/DIR/KEU/01.17)
3. 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2020 902.843 3.611.372 3.611.372 3.611.372 3.611.372 3.611.372
76
Page 79
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
(Addendum 003/DIR/KEU/01.17)
1.543.682 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247
RESIDUAL CASH FLOW 1.543.682 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247
o Terminal Value Growth 0,00% - - - - - -
o Discount Factor 8,91% 0,9789 0,8988 0,6957 0,8252 0,7577 0,6957
PRESENT VALUE 1.511.082 3.410.181 3.131.114 2.639.623 2.874.885 2.639.623
Keterangan 2031 2032 2033 2034 2035 2036
KONTRAK
1. 02/DIR/SPJ/I/2016 - - - - - -
2. 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2019 (Addendum 613.045 613.045 613.045 613.045 613.045 613.045
003A/DIR/KEU/01.17)
3. 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2020 12.106.277 12.106.277 12.106.277 12.106.277 12.106.277 12.106.277
(Addendum 003/DIR/KEU/01.17)
BIAYA OPERASIONAL KONTRAK
1. 02/DIR/SPJ/I/2016 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17%
2. 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2019 (Addendum 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17%
003A/DIR/KEU/01.17)
3. 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2020 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17%
(Addendum 003/DIR/KEU/01.17)
LABA OPERASIONAL KONTRAK
1. 02/DIR/SPJ/I/2016
2. 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2019 (Addendum 182.875 182.875 182.875 182.875 182.875 182.875
003A/DIR/KEU/01.17)
3. 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2020 3.611.372 3.611.372 3.611.372 3.611.372 3.611.372 3.611.372
(Addendum 003/DIR/KEU/01.17)
3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247
RESIDUAL CASH FLOW 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247
o Terminal Value Growth 0,00% - - - - - -
o Discount Factor 8,91% 0,5865 0,5385 0,4944 0,4540 0,4168 0,3827
PRESENT VALUE 2.225.282 2.043.179 1.875.979 1.722.462 1.581.507 1.452.087
IA VALUE 26.890.996
Rounded 26.891.000
Tax Amortization Benefit (TAB)
Tax 22,00%
Amortization Period 20 years
TAB Multiplier 0,11240
Tax Amortization Benefit 3.022.518
Market Value – IA 29.913.518
77
Page 80
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Berdasarkan hasil perhitungan aset takberwujud, diperoleh nilai pasar aset
takberwujud Perseroan adalah sebesar Rp29.913.518.000,- (Dua Puluh Sembilan
Miliar Sembilan Ratus Tiga Belas Juta Lima Ratus Delapan Belas Ribu Rupiah).
6.2.3 Penyesuaian Posisi Keuangan
Penyesuaian posisi keuangan Perseroan per 30 September 2025 disajikan sebagai
berikut.
Tabel 27 Penyesuaian Posisi Keuangan Perseroan Periode 30 September 2025
(Rp.000)
30/09//2025 Economic
Description Adjustment
Audited Value
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 29.987.136 0 29.987.136
Piutang usaha 2.181.600 0 2.181.600
Total Aset Lancar 32.168.736 0 32.168.736
Aset Tidak Lancar
Properti investasi
Nilai perolehan 229.545.808 740.361.986 913.281.952
Akumulasi depresiasi (56.625.843) 0 0
Nilai buku 172.919.966 740.361.986 913.281.952
Total Aset Tidak Lancar 172.919.966 740.361.986 913.281.952
Aset Takberwujud
Kontrak 0 29.913.518 29.913.518
Nilai Buku 0 29.913.518 29.913.518
TOTAL ASET 205.088.702 770.275.505 975.364.207
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Lancar
Beban akrual 807.048 0 807.048
Utang pajak 193.443 0 193.443
Total Liabilitas Lancar 1.000.490 0 1.000.490
Total Liabilitas 1.000.490 0 1.000.490
Ekuitas
Modal disetor 35.600.000 0 35.600.000
Saldo laba (rugi) 168.488.211 0 168.488.211
Adjustment 0 770.275.505 770.275.505
78
Page 81
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
30/09//2025 Economic
Description Adjustment
Audited Value
Total Ekuitas 204.088.211 770.275.505 974.363.716
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 205.088.702 770.275.505 975.364.207
Penjelasan atas Penyesuaian Posisi Keuangan
Aset Lancar
Total aset lancar Perseroan per 30 September 2025 tercatat sebesar
Rp32.168.736.000,- dan tidak terjadi penyesuaian nilai buku, sehingga nilai tersebut
merupakan face value.
Aset Tidak Lancar
Nilai buku properti investasi Perseroan per 30 September 2025 adalah sebesar
Rp172.919.966.000,-. Setelah dilakukan penyesuaian melalui Penilaian Aset Tetap
oleh KJPP Syarif Endang dan Rekan Cabang Medan, diperoleh penyesuaian nilai pasar
aset tetap sebesar Rp740.361.986.000,-. Sehingga nilai buku aset tidak lancar per
30 September 2025 menjadi sebesar Rp913.281.952.000,-.
Aset Takberwujud
Dalam penilaian ini, teridentifikasi aset takberwujud yang melekat pada kegiatan
usaha yang dijalankan oleh Perseroan yaitu kontrak perjanjian sewa lahan dan
bangunan, sehingga nilai pasar aset takberwujud yang sebelumnya nihil menjadi
sebesar Rp29.913.518.000,-.
Liabilitas Lancar
Total liabilitas lancar Perseroan per 30 September 2025 tercatat sebesar
Rp1.000.490.000,- dan tidak terjadi penyesuaian nilai buku, sehingga nilai tersebut
merupakan face value.
Ekuitas
Total ekuitas Perseroan per 30 September 2025 tercatat sebesar
Rp204.088.211.000,-. Terdapat penyesuaian nilai buku sebesar
Rp770.275.505.000,- sehingga nilai pasar ekuitas Perseroan menjadi sebesar
Rp974.363.716.000,-. Penyesuaian nilai pasar ekuitas didasari atas penyesuaian
properti investasi yang merupakan hasil penilaian dari Penilai Aset serta penyesuaian
aset takberwujud berupa kontrak perjanjian, sehingga terakumulasi sebagai hasil
revaluasi nilai pasar ekuitas.
6.2.4 Indikasi Nilai Saham Perseroan dengan Metode ABV
Berdasarkan hasil analisis dan penyesuaian yang dilakukan, indikasi Nilai Pasar
100,00% saham Perseroan disajikan pada tabel berikut.
79
Page 82
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Tabel 28 Indikasi Nilai Saham Perseroan dengan Metode ABV
Keterangan Nilai Pasar (Rp.000)
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas 974.363.716
Nilai Pasar 100,00% Saham 974.363.716
Berdasarkan hasil perhitungan tersebut, Indikasi Nilai Pasar 100,00% saham
Perseroan pada tanggal 30 September 2025 dengan menggunakan metode ABV
adalah sebesar Rp974.363.716.000,- (Sembilan Ratus Tujuh Puluh Empat Miliar Tiga
Ratus Enam Puluh Tiga Juta Tujuh Ratus Enam Belas Ribu Rupiah).
80
Page 83
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
7 DISKON DAN PREMI
7.1 Diskon dan Premi yang Digunakan
Merujuk pada Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020, Dalam hal Perseroan bukan
merupakan perusahaan terbuka maka Discount for Lack of Marketability (DLOM) bagi
pemegang saham mayoritas adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai 40% (empat
puluh persen). Sedangkan, Premi Pengendalian (Premium for Control - CP) atau
Discount for Lack of Control (DLOC) bagi pemegang saham minoritas adalah antara
30% (tiga puluh persen) sampai 70% (tujuh puluh persen).
Dalam penilaian saham Perseroan, mengingat objek penilaian bersifat mayoritas yaitu
100,00% saham Perseroan, maka untuk menghasilkan nilai pasar kami tidak
mengimplementasikan DLOC. Sedangkan untuk penyesuaian terhadap kondisi
ketidakmampuan untuk dipasarkan secara cepat maka diterapkan DLOM sebesar
30,00%.
7.2 Pertimbangan Penetapan Diskon dan Premi
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam menetapkan jumlah atau persentase
diskon diantaranya:
- Berdasarkan informasi dari manajemen, transaksi akuisisi yang akan dilakukan
mencapai 100,00% Saham Perseroan, sehingga sifat kepemilikannya adalah
mayoritas.
- Ketidakmampuan perusahaan untuk dipasarkan secara cepat.
7.3 Nilai Setelah Diskon dan Premi
Berdasarkan hasil analisis yang dilakukan, berikut adalah indikasi Nilai Pasar yang
dihasilkan dengan metode DCF dan ABV.
Tabel 29 Indikasi Nilai Pasar Saham Perseroan dengan Metode DCF
Nilai Pasar
Keterangan
(Rp.000)
Nilai Ekuitas 293.117.840
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas 293.117.840
Discount for Lack of Control (0,00%) -
Indikasi Nilai Ekuitas 293.117.840
Discount for Lack of Marketability (30,00%) (87.935.352)
Nilai Pasar 100,00% Saham 205.182.488
Nilai Pasar 100,00% Saham (Pembulatan) 205.182.000
81
Page 84
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
Berdasarkan hasil perhitungan dengan metode DCF setelah dilakukan penyesuaian
dengan DLOC dan DLOM, Nilai Pasar 100,00% Saham Perseroan pada tanggal 30
September 2025 adalah sebesar Rp205.182.000.000,- (Dua Ratus Lima Miliar Seratus
Delapan Puluh Dua Juta Rupiah).
Tabel 30 Indikasi Nilai Pasar Saham Perseroan dengan ABV
Nilai Pasar
Keterangan
(Rp.000)
Nilai Ekuitas 974.363.716
Indikasi Nilai 100,00% Ekuitas 974.363.716
Discount for Lack of Control (0,00%) -
Indikasi Nilai Ekuitas 974.363.716
Discount for Lack of Marketability (30,00%) (292.309.115)
Nilai Pasar 100,00% Saham 682.054.601
Nilai Pasar 100,00% Saham (Pembulatan) 682.055.000
Berdasarkan hasil perhitungan dengan ABV setelah dilakukan penyesuaian dengan
DLOC dan DLOM, Nilai Pasar 100,00% Saham Perseroan pada tanggal 30 September
2025 adalah sebesar Rp682.055.000.000,- (Enam Ratus Delapan Puluh Dua Miliar
Lima Puluh Lima Juta Rupiah).
82
Page 85
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
8 REKONSILIASI DAN KESIMPULAN NILAI
8.1 Rekonsiliasi Nilai
Nilai yang dihasilkan dari pendekatan pendapatan dengan metode DCF dan
pendekatan aset dengan metode ABV dibobotkan dengan komposisi 50 : 50.
Pertimbangan yang mendasari komposisi rekonsiliasi adalah sebagai berikut.
• Perseroan saat ini sedang beroperasi secara normal dan going concern, yang
ditunjukkan dengan adanya rencana penjualan atau business plan, dan tetap
berupaya di masa yang akan datang untuk menghasilkan laba operasi, serta tetap
konsisten dimana perusahaan akan berjalan terus walaupun terjadi pergantian
pada pemilik atau manajemen perusahaan sehingga pendekatan pendapatan
dengan metode DCF kami gunakan sebagai pendekatan utama;
• Dengan melihat kondisi seperti diuraikan di atas, kami menggunakan pendekatan
aset dengan metode ABV sebagai pendekatan yang kedua karena memiliki properti
investasi yang signifikan atau proporsinya mencapai nilai material dari total aset.
Nilai Pasar saham Perseroan hasil pembobotan per 30 September 2025 atas 100,00%
Saham adalah sebagai berikut.
Tabel 31 Rekonsiliasi Nilai Pasar Saham Perseroan (Rp.000)
Rekonsiliasi Indikasi Nilai DLOM Hasil Penilaian Komposisi Nilai
1 DCF 293.117.840 30,00% 205.182.488 50,00% 102.591.244
2 ABV 974.363.716 30,00% 682.054.601 50,00% 341.027.301
MARKET VALUE OF 100,00% SHARES 443.618.545
MARKET VALUE OF 100,00% SHARES (ROUNDED) 443.619.000
Nilai Pasar 100,00% Saham Perseroan pada tanggal 30 September 2025 adalah
sebesar Rp443.619.000.000,- (Empat Ratus Empat Puluh Tiga Miliar Enam Ratus
Sembilan Belas Juta Rupiah).
8.2 Kesimpulan Nilai
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek
yang terkait, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar 100,00% Saham Perseroan
pada tanggal 30 September 2025 adalah sebesar Rp443.619.000.000,- (Empat Ratus
Empat Puluh Tiga Miliar Enam Ratus Sembilan Belas Juta Rupiah).
83
Page 86
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
9 VARIABEL LAIN YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI
Kami tidak melihat adanya data dan informasi tentang variabel lain yang dapat
mempengaruhi nilai saham yang dihitung sampai dengan tanggal laporan ini
dikeluarkan.
84
Page 87
Laporan Penilaian Saham
PT Sarana Pembangunan Jaya
10 INFORMASI KUALIFIKASI DAN KEAHLIAN PENILAI
Kami adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang secara resmi telah ditetapkan
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 1498/KM.1/2012, tanggal
28 Desember 2012, dengan nama Kantor Jasa Penilai Publik Syarif, Endang dan Rekan
dengan Izin KJPP No. 2.12.0113.
Penilai Usaha yang menandatangani laporan penilaian usaha ini merupakan Penilai
Usaha bersertifikat MAPPI dengan perizinan sebagai berikut.
MAPPI : No. 09-S-02341
Izin Penilai Publik : No. B-1.12.00340
Klasifikasi izin : Penilaian Bisnis
Register : No. RMK-2017.00303
STTD OJK : No. STTD.PB-08/PJ-1/PM.02/2023
STTD IKNB : No. 173/NB.122/STTD-P/2019
85
Page 88
LAMPIRAN RINGKASAN EKSEKUTIF PENILAIAN ASET
Page 89
,GD
HASIL PENILAIAN ASET
t. Dasar Penr gasan : Sutat Penawaran dan I-ingkup Penugasan asa Penilaian_f
I)roperti/Aset PT Sarana Pembangunan laya Nomor :
023 B/SpN\\ -HO/N{SE-0 1 / HO/rX / 202s
2. Status Penilai Penilaian dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Syarit Endang & Rekan, Cabang Medan.
Penanggung jarvab laporan penilaian ini adalah :
Dr. Handy Octavianus, ST., MMPP., MAPPI (Cert.)
3. Pihak Pembed Tugas PT -faya lleal Property, Tbk
4. Pengguna Lapotan P'l'Ja.-va Real Propertv, 'I'bk
5. Nomot Lapotan 00s24 / 2.0113 -01 / H / 03 / 0s1B / 1 /Xrr / 2025
6. Tanggallaporan 03 l)esember 2025
7. Obyek Penilaian l)roperti/Aset vang dinilai merupakan aset yang dimiliki olch
P'l' Satana Pembangunan .la1,a. I)engan rincian sebagai
berikut :
LUAS
NO. URAIAN (m2)
Talrah (SHGB No.5191)
I(awasan Komersial Blok .JL, Sektor 9 Bifltaro ,Jar"a, .falan ]Ialeo Rava,
1. Keiurahan Pd. Irucung, Kecamatan Pd. -\ren, Kota Tangerang Selatan, 7.050.00
Provinsi Banter, I{ode Pos : 15,113, Posisi Koodmat Bumi : 6.28110,
106.11199.
Tanah (SHGB No. 2875 dan No. 2121)
') Jalan Biltaro Utama 3,\, Kelurahan Pd. Kan'a, Kecamatao 1)d. :\ren, I{ota 1(:).870.00
'1-angerang Selatan, Pror.insi Banten, Kode Pos : 15225, Posisi Koordinat
Burni : 6.2(1976, 106.7:t005.
Tanah (SHGB No.3636)
Rintaro Ja,va, Jaian 'faman .\Iakarn Bahagta, Keiurahan Parigi, Kecamatan
3.
Pd. r\rcn, Kota T'angerans Selatan, Provinsi Banten, Kode Pos: 1541-1, 9.623.0t)
Posisi Koodmat Bumi : 6.21658. 106.69(r91.
Tanah (SHGB No.460, 462,7019,5937,5938,5939 dan 5940)
Birtaro Jala, -]alan l'lmerald Boulevard, Kelurahan Bintaro, I{ecamatan Pd.
4.
lren, Kota Tatgerang, Pror-ilsi Banten, Kode Pos : 15224, Posisi 11.749.00
Koodinat Bumi : -6.2'(r58. 106.(19691.
Tanah Kavling (SHGB No. 1116)
Per-umahan Emeralcl Residence, Jalan Emcrald Utama 3 No. H 07,
5. 1.+2.00
Kelurahan Parigi, Kecamatan Pd. -\ren, Kota Tangerang Selatan, Provinsi
Banten, I(ode Pos :75221 , Posisi Koordinat Bumi : 6.280258, 106.703165.
Tanah Kavling (SHGB No. 1117)
Perumahan Emerald Rcsidence, -Jalan Emerald Utama 3 No. H-08,
6. 1.11.00
Ilelurahan Parigi, Kecamatan Pd. -\ren, I{ota Tangerang Selatan, Provinsi
Banten, Kodcr Pos :1522i,Posisi Koordinat Bumi : -6.280161, 106.703168.
Tanah Kavling (SHGB No.1134)
Perumahan Ijmerald Residence, -Jalan Emerald 6 No. J-11, I{elurahat
7.
Parigi, Kccamatan Pd. .\ren, Kota Tanserang Selatan, Pror,-insi Bantel, 720.(){,1
Kode Pos : 1522 , Posisi Koordmat Bumi : 6.278855, 706.702168.
r-
i Ringka.ran EksekattJ Ha.ri/ Penilaian A.rel
W lqlo Rea/ PrEetl,'l-bk PT Sarana Pembanganan.lal,a)
Page 90
LUAS
NO. URAIAN
/m')
8. Tanah Kavling (SHGB No.1135)
Perumahan limerald Residence,Jalan Flmerald (r No.J-15, Kelurahan
-fangerang 12iJ.00
Pangi, Kecamatan Pd. Aren, I{ota Selatan, Pror-insi l3anten,
Kode Pos : 1522 , Posisi Koordinat Bumi : 6.218840, 106.702538.
r-
Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal
Perumahan Il,merald Residence, Jalan ll,merald 6 \io. (] 11, Kelurahan
9.
Parigi, Kecamatan Pd. ;\ren, I{ofa Tangerang Selatan, Provinsi Bantet,
Iiode Pos : 1522i. Posisi Koordinat Bumi : 6.278840. 106.702538
'l'anah (SHGB No. 518.1 clan 5185)
-\. 120.00
B. Bangunan Rumah'l'inggal 109.00
Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal
Perumahan Emerald Garden, Jalan Emeraida Prima IX No. I-5,
10. Kelurahan Parigi, Kccamatan Pd. -\ret, I{ota 'Iangserang Selatan,
Provinsi Banten, Kode Pos : 75227, Posisi Koordinat Bumi : 6.2 t-6599,
106.702582.
,\. Tanah (SHGB No. 3800 dan 3801) 115.00
B. Ransunan Rumah'finesal 105.00
Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal
Perumahat Emerald Garden, Jalan Emeralda Prima \-iII No. II,5,
17. Kelurahan Parig,i. I{ecarn2ltan Pd. r\ren, I{ota Tange rang Selatan,
Provinsi Bantcn, Kode Pos : 15227, Posisi Koordinat Bumi : 6.276992,
106.702031.
'Ianah (SHGB No. 18(rr dan 3535)
-\. 183.00
B. Bansunan Rumah Tingg:rl 105.00
Bangunan Gedung Universitas
(iendrarvasil-r Rala, Rlok B;/P, Kelurahan Sarvah Baru, I(ecamatan
12. Jalan
Ciputat, Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten, Kode Pos : 15413,
Posisi Koordinat Bumi : 6.291911,106.125 r'78.
- Bangunan
1. Bangunan Gedung -\ 10.825.40
2. Bangunan Gedung B 13.287.68
3. Bangunan Laboratorium 1 375.00
4. Bangr-rnan l,aboratorium II 220.00
5. Bangunan Ruang Pompa 35.00
Tanah (PPJB No. 330/PPIB/|L/XI/2005 dan No.
331/PPJB/lL/xr/2005)
13. -Jalan Pasadena C2, Desa Kctajen, Kecarnatan Gcdangan, Kabupaten
Sidoarjo, Pror-insi-[au.a Timur, I{ode Po-s : 67254, Posisi Koordmat Bumt 2.613.00
: -r.39 155(r, 1 \2. :- 33617.
Tanah (PPJB No. 331, / PP|B / IL /xt / 2005)
a1an Pasadena'I'rm. I\- \o.d-ti 25. Desa Ketajen, I{ecamatan Gedangan,
74. -f
23.000.00
lioordinat Bumi : --.392361. l:-is-2r
Kabupatel Sidoar]o, Pror-ir-rsi Jar,,-a T'irrur, I{ode I)os : 6125.1, Posisi
r1r,r. 112.,= 35'- 22.
I ll11,
8. PendekatanPenilaiaa Pcndekatan Pasar (llarkel ,.lpproach). Pende katan\
Pendapatan (l nrcnte Approaclt) dan Pendekatan Btaya ((.ot/
Approat:l:\
9. Maksud dan Tujuan Sebagai Informasi Pendukung Penilaian Saham Dalam
Penilaian I{epenungan Setoran N{odal di Pl' Sarana Pembangunan
Joyu.
10. Dasar Nilai Nilai Waiar (P-air L/alue)
11,. Tanggal Penilaian 30 Septembet 2025
Nngkaun Ekxkutlf llasil Penilaian Ayt
W Joy Rea/ PrEerry,'l'bk (PT Saruna Penbangunatr Jaya)
Page 91
72. Ketetbatasan Ptoses Terdapat keterbatasan dalam melaksanakan inspeksi dan
Penilaian inr-estigasi atas obyek penilaian di karenakan Penilai tidak q
diizinkan masuk ke dalam obyek penilaian vang berlokasi
di Perumahan Emerald Residence,Jalan Emerald 6 No. (]-
11, Perumahan Emerald Garden, |alan Flmcralda Prima IX
No. I-5 dan Perumahan Emerald Garden, Jalan Flmerald
Pnma VIII No. H-5.
13. Kondisi Lingkungan Ob,vek penilaian yang bedokasi di Bintaro berada
karvasan tcngah kota dengan tingkat keramaian yang
t*ggi serta berada di lingkungan campuran.
- Obrck penilaian yang berlokasi di Sidoarjo berada id
karvasan pinggrr kota dengan tingkat keramaian yang
cukup serta berada dt lingkungan permukiman.
Sepanjang pengetahuan kami, udak terdapat potensi
banjir di kawasan obysk penilaian, tidak terdapat
pcrmasalahan sosial serta memiliki tingkat kcamanan
r.ang relatif baik.
14. Asumsi Khusus 1. Penilaian ini mcmilikr keterbatasan dalam memperoleh
informasi-rnfonnasi fisik atas obr,-ek penilaian (?enilai
tidak dapat memasuki obyek pemlaian vang berlokasi di
Perumahan Emerald Residence, Jalan Emerald (r No.
G-11, Perumahan Ilmerald Garden, Jalan Emeralda
Pnma IX No. I-5 dan Perumahan Emerald Garden,
Jalan Flmerald Plima YIII No. FI-5). Schingga
kehanclalan opirli nilai dalam penilaian ini sangat
tergantung dari kebenaran informasi informasi vang
kami terima dali pihak Pemberi 'I'ugas. Dengan
dcmikian penilaian ini dilakukan dengan menggunakan
asumsi bahrva selutuh informasi vang diberikan kepada
Penilai adalah benar dan sesuai dengan kondisi obvek
penilaian vang sebcnarn\ a.
2. Bilamana terdapat peni-impangan informasi ),ang
signifikan sehinppJa menlebabkan keraguan atas opini
nilai, maka penilaran ini tidak bedaku dan harus dikaji
ulang.
3. Penggunaan asumsi khusus dalam pemlaian ini tclah
disepakaa oleh kcdua belah pihak vaitu pihak Pemberi
I'ugas dan Pcmlai.
15. Kondisi Ktrusus dan Tidak terclapat l{ondrsi I{husus dan Pengungkapan aaUmf[ |
Pengungkapan pcni.laian ini. W
\
Berdasarkan pr()ses pendaian yang dilakukan, maka dengan ini kami menyajikan pcrincian nilai
atas obvek penilaian :
Ringkanu Eksekatif Ha.ril Peni/aian Aset
W Jqlo Real Prope@,'I'bk (PT Sarana Pembangunat.faya)
Page 92
INDIKASI
NO. URAIAN LUAS NII-AI WAJAR
(RP)
Tanah
Karvasan Komersiai Blok JE Sektor 9 Biltaro Java, Jalan
Ilaleo Ra,va, Kelurahan Pd. Pucung, Kecamatan Pd. Areo,
liota 'I'angerang Selatan, Pror,-insi Banten, Kode Pos :
15413, i)osisi Koodinat Bumi : -6.28710, 706.i1499.
'I'anah (SHGts No. 5191) 7.050.00 7rr' 47.495.000.000
NILAI WAJAR TANAH 47.495.000.000
, Tanah
Jalan Bintaro Utama 31, Keiurahar Pd. Kana, Kecamatan
Pd. ,\ren, Kota Tatgerarg Seiatan, Provinsi Banten, Kode
Pos: 15225. Posisi Koordinat Bumi : -6.26916.106.7;t0tl5.
Tanah (SHGB No. 2875 dar-r No. 2121) 10.870.00 m' 102.397.000.000
NILAI WAJAR TANAH 102.397.000.000
Tanah
Rintaro ..far.a, Jalan Tarnan \Iakam tsahaga, lielurahan
Pangr, Kecamatan Pd. -\ren, I{ota Tangerang Selatan,
Pror.insi Bzrnten. Kode Pos : 15413. Posisi Koodinat Bumi
: 6.21658,106.69691.
Tanah (SHGB No.3636) 9.623.(t0 m' 17.263.500.000
NII-AI WAJAR TANAH 77.263.500.000
4. Tanah
Bintaro Java, Jalan Emerald Bouievarcl, Kelurahat Bintaro,
Kecamatan Pd. -Lren, Kota Tangerang, Proviflsi Banren,
Kode Pos : 75224, Posisi Koodinat Bumi : (r.2-(r58,
1 06.69691.
'fanah (SHGB No. 460, 162,1019,5937, 5938. 5939 dan
71.7'19.00 m2 461.296.400.000
59,10)
NII-AI WAJARTANAH 467.296.400.000
Taraa}n Kavling
Pemmahan Emerald Residence, -Jalan Emerald Utama 3
No. II 0r, Kelurahan Pangi, Kecamatan Pd. :\rer, Kota
Tarrgerang Selatan, Pror.in-si Banten. I{ode l)os : 1522'- .
Posisi Koordinat Bumi : 6.280258, 106.r03165.
Tanah (SIIGB No. 1116) 112.00 m2 3.067.200.000
NILAI WAJAR TANAH KAVLING 3.067.200.000
Tarl.aln Kavling
Perumahan limcrald Residence, -Ja1an Ernerald Utama 3
No. If 08, Kelurahan Parigi, Kecamatan Pd. .\ren, Kota
Tangerzrng Selatan, Provinsi Banten. Kode Pos : 1521-,
Posisi Koordilat Rurni : 6.280161, 10(r.r03168.
Tanah (SHCIB No. 111-) 141.00 m2 3.045.600.000
NII-AI WAJAR TANAH KAVLING 3.045.600.000
7. Tanah Kavling
Perumahan l:lmerald Residence, Jalan Emerald 6 No. J 11,
Kehirahan Parigr, Iiecamatan Pd. -\ren, Kota Tangerang
Selatan, Pror.iasi Banten, I{ode l)os : 15227, Posisi
Iioordinat Bumi : 6.278855. 106.702.168.
Tanah (SHGR No. 1134) 120.00 m' 2.472.000.000
NII-AI WAJAR TANAH KAYLING 2.472.000.000
NnS4kaun Ebekatil' Ha.ril Peni/aiar Ast
lvL .lay Rea/ Propefi1,, Tbk pT \'arana Penbangurun Jaya)
Page 93
INDIKASI
NO. URAIAN LUAS NILAI WAJAR
(RP)
Tanah Kavling
Perumahan Emerald Residence,Jalan Emerald 6 No. J 15,
Kelurahan Pari$, Kecarnatan Pd. r\ren, Kota Tangcrang
Selatan, Provinsi Banten, Kode Pos : 15227, Posisi
Koordinat Burrri : 6.278840. 106.702538.
T'anah (SHGB No. 1135) 120.00 n.l2 2.472.000.000
NILAI WAJAR TANAH KAVLING 2.472.000.000
9. Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal
Perumahan lirnerald Residence, Jalan Emerald 6 No. G-
11, I{eiurahan Parigr, Keczrmatan Pd. -\ren, Kota
'fangerang Selatan, Pror.'insi Banten, Iiode Pos : 15221 ,
Posisi Koordinat Buni : 6.2-88-10, i(16.702538
A. Tanah (SIIGB No. 5184 dan 5185) 120.00 m'
3.022.800.000
B. Bangunan Rumah'I'inggal 109.00 m'
NII-AI WAJAR TANAH DAN BANGUNAN RUMAH TINGGAL 3.022.800.000
10. Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal
Perumahan Emerald Garden, .f alan Emeralda Prirna 1X
No. I 5, I(eh-rrahan Parigi, Kecarnatan Pd. Aren, Kota
'I'atger'.r-ng Selatan, Provinsi Banten, Kode Pos : 1512-,
Posisi Koorclinat Bumi : - 6.21 6599. 1 (16.7025 82.
A. Tanah (SHGB No. 3800 dan 3801) 115.00 m'
3.211.600.000
B. Bangunan Rurnah Ting3al 105.00 m2
NILAI WAJAR TANAH DAN BANGUNAN RUMAH TINGGAL 3.211.600.000
17. Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal
Perumahan Emerald (iarden, Jalan Emeralda Prim:i VIII
No. H 5, Kelurahan Parigi, I{ecamatan Pd. -\ren, Kota
Tangerang Selatan, Provinsi Bantel, Kode Pos : 1522-,
Posisi Koordinat Rumi : -6.2i6992. 1t16.702031.
A. Tanzrh (SHGB No. 1867 dan 3535) 183.00 r-t12
4.123.200.000
B. Bangunan Rumah Tilgeal 105.00 m'
NTI-AI WAJAR TANAH DAN BANGUNAN RUMAH TINGGAL 4.423.200.000
Bangunan Gedung Universitas
Jalan Cendtarvasih Rala, Blok Br/P, Kelurahar Sas.ah
Raru, Kecamatan Ciputat, Kota Tatgerang Selatan,
Provinsi Banteo, Kode Pos : 15-113, Posisi Koordinat Bumi
: 6.291944, 106.125i7 8.
Bangunan
; Banguaan Gedung,\ 10.825.+t) m' 63.869.860.000
2. Bangunan Gedung B 13.28r.68 m' 65.109.(r32.000
-). Bangunan Laboratorium I 375.00 m2 937.500.000
4. Bangunan Labotatorium II 220.00 m' 59,+.000.000
5. Bangunan Ruang Pompa 35.0n fir2 77.000.000
NILAI WAJAR BANGUNAN GEDUNG UNIYERSITAS 130.587.992.000
Tanah
Jalan lrasadena C2, Desa Keta]en, I{ecamatzrn Gedangan,
Kabupaten Sidoarjo, Pror,-insiJau,a'f irnur, Kode Pos :
61254, Posisi Koordinat Burrri : 7.391556,1.12.133611.
Tanalr (?PJB No. 330/PPJB /Jl./XI/2005 dan No.
2.643.00 m2 9.567.660.000
331/PPJB /JL/xt/2005)
NII-AI WAJAR TANAH 9.567.660.000
Nngkasan Iiksekuttf I'Ia.ril Penilaian Ayt
W Jq', Real Property, 1-bk (PT Sarana Penbanqandn [aya)
Page 94
INDIKASI
NO. URAIAN LUAS NILAI WAJAR
(RP)
Tanah
Jalan Pasadena'Ilm. I\r No.d.t/25, Desa I(etajen,
Kecamatan Gedangan, Iiabupaten Sidoarjo, Irrorinsi Jau,a
'limur, I{ode Pos : 61,251, Posisi Iioordinat Bumi : ,
i- .392361 , 112.1357 22-
Tanah i?PJB No. 331 /PPJB iJL ixi / 2OO5i) 23.000.00 m2 62.960.000.000
NILAI WAJARTANAH 62.960.000.000
NILAI WAJARASET
913.287^952.000
PT. SARANA PEMBANGUNAN JAYA
1)'l,
Nttgkasan Ek.rekutif Hasil Peni/aian Axt
W laya Real Propetl, Tbk (PT 5'aranu Perubang.tnan.faya)
Page 95
LAMPIRAN PROYEKSI KEUANGAN
Page 96
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA
PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN
ASUMSI Lampiran 1
Keterangan 2025 2025 2026 2027 2028 2029 2030
30-Sep 0,25 1,25 2,25 3,25 4,25 5,25
Jumlah Hari Dalam Setahun Hari 273 92 365 365 365 365 365
Jumlah Hari Operasional Hari 225 75 300 300 300 300 300
Jumlah Bulan Operasional Dalam Setahun Bulan 9 3 12 12 12 12 12
A. STRUKTUR PENDAPATAN
Pendapatan Sewa Tanah Rp.000 3.179.831 13.909.859 15.100.395 15.100.395 15.100.395 15.100.395
Pendapatan Sewa Gedung A UPJ Rp.000 - - 5.295.840 5.295.840 5.295.840 5.295.840
Pendapatan Sewa Gedung B UPJ Rp.000 2.160.000 8.640.000 8.640.000 8.640.000 8.640.000 8.640.000
Kenaikan Pendapatan
Pendapatan Sewa Tanah Growth 9,36% 8,56% 0,00% 0,00% 0,00%
Pendapatan Sewa Gedung A UPJ Growth 0,00% 0,00% 0,00%
Pendapatan Sewa Gedung B UPJ Growth 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
B. STRUKTUR BIAYA
BEBAN POKOK PENDAPATAN
Penyusutan Bangunan 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
BEBAN USAHA
Biaya Pegawai Honor Growth 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Biaya Kantor Growth 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Biaya Pemeliharaan Growth 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Biaya Lain-Lain Growth 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
C. PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-LAIN
Penerimaan Luar Usaha To Sales 5,62% 4,61% 2,89% 4,61% 8,06% 11,57%
Biaya Lain-Lain Luar Usaha To Sales -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% -0,01%
D. PAJAK PENGHASILAN
Final To Sales 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
E. TINGKAT BUNGA
KI p.a. 8,75% 8,75% 8,75% 8,75% 8,75% 8,75%
KMK p.a. 8,72% 8,72% 8,72% 8,72% 8,72% 8,72%
F. PERPUTARAN
Piutang Usaha Hari 45 45 45 45 45 45
Hutang Usaha Hari 0 0 0 0 0 0
Page 97
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA
PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN
RENCANA ANGGARAN BIAYA (RAB) Lampiran 2
Rp.000
Jenis Investasi 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0,25 1,25 2,25 3,25 4,25 5,25
1 Pengeluaran Investasi Bangunan UPJ Lainnya 1.200.000 1.260.000 1.323.000 1.389.150 1.458.608 1.531.538
2 Pengeluaran Jogging Track 0 0 0 0 0 0
3 Pengeluaran Pembelian Rumah 0 3.000.000 0 0 0 0
4 Pengeluaran AJB/Sertifikat Tanah Sekolah Bintaro 0 0 24.744.325 0 0 0
5 Pengeluaran AJB/Sertifikat Tanah Sekolah Sidoarjo 0 1.000.000 0 0 0 0
6 Pengeluaran Pembayaran Tanah UPJ 167.894.854 25.000.000 0 0 0 0
Total 169.094.854 30.260.000 26.067.325 1.389.150 1.458.608 1.531.538
Investasi
Pemegang Saham 169.094.854 30.260.000 26.067.325 1.389.150 1.458.608 59.175.083
Loan 0 0 0 0 0 0
TOTAL BIAYA PROYEK 169.094.853 30.260.000 26.067.325 1.389.150 1.458.608 1.531.538
Page 98
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA
PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN
PROYEKSI POSISI KEUANGAN Lampiran 3
Rp.000
Audited
Keterangan 2025 2025 2026 2027 2028 2029 2030
30-Sep
ASET
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 29.987.136 39.576.438 26.334.106 22.098.297 43.638.282 65.896.636 88.879.277
Piutang Usaha 2.181.600 2.611.874 2.780.120 3.579.810 3.579.810 3.579.810 3.579.810
Total Aset Lancar 32.168.736 42.188.311 29.114.226 25.678.106 47.218.092 69.476.446 92.459.087
Aset Tidak Lancar
Properti investasi
Nilai Perolehan 229.545.808 398.640.662 428.900.662 454.967.987 456.357.137 457.815.745 459.347.283
Akumulasi Penyusutan (56.625.843) (58.792.905) (67.521.154) (76.462.403) (85.469.801) (94.546.658) (103.696.444)
Nilai Buku 172.919.966 339.847.757 361.379.508 378.505.585 370.887.336 363.269.087 355.650.838
Total Aset Tidak Lancar 172.919.966 339.847.757 361.379.508 378.505.585 370.887.336 363.269.087 355.650.838
TOTAL ASET 205.088.702 382.036.068 390.493.734 404.183.691 418.105.427 432.745.533 448.109.925
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Beban akrual 807.048 807.048 807.048 807.048 807.048 807.048 807.048
Utang pajak 193.443 193.443 193.443 193.443 193.443 193.443 193.443
Total Liabilitas Jangka Pendek 1.000.490 1.000.490 1.000.490 1.000.490 1.000.490 1.000.490 1.000.490
Liabilitas Jangka Panjang
Bagian liabilitas jangka panjang setelah dikurangi yang jatuh tempo satu tahun:
Utang bank - - - - - - -
Liabilitas sewa - - - - - - -
Utang Pemegang Saham - 175.000.000 - - - - -
Liabilitas imbalan kerja - - - - - - -
Total Liabilitas jangka Panjang - 175.000.000 - - - - -
Total Liabilitas 1.000.490 176.000.490 1.000.490 1.000.490 1.000.490 1.000.490 1.000.490
Ekuitas
Modal Disetor 35.600.000 35.600.000 210.600.000 210.600.000 210.600.000 210.600.000 210.600.000
Saldo Laba (Rugi) 168.488.211 168.488.211 170.435.578 178.893.244 192.583.201 206.504.937 221.145.042
Laba Tahun Berjalan - 1.947.367 8.457.666 13.689.957 13.921.736 14.640.105 15.364.392
Total Ekuitas 204.088.211 206.035.578 389.493.244 403.183.201 417.104.937 431.745.042 447.109.434
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 205.088.702 382.036.068 390.493.734 404.183.691 418.105.427 432.745.533 448.109.925
Page 99
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA
PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN
PROYEKSI LABA RUGI Lampiran 4
Rp.000
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0,25 1,25 2,25 3,25 4,25 5,25
PENDAPATAN
Pendapatan Sewa Tanah 3.179.831 13.909.859 15.100.395 15.100.395 15.100.395 15.100.395
Pendapatan Sewa Gedung A UPJ - - 5.295.840 5.295.840 5.295.840 5.295.840
Pendapatan Sewa Gedung B UPJ 2.160.000 8.640.000 8.640.000 8.640.000 8.640.000 8.640.000
Total 5.339.831 22.549.859 29.036.235 29.036.235 29.036.235 29.036.235
Growth / Year 28,76% 0,00% 0,00% 0,00%
BEBAN POKOK PENDAPATAN (2.167.062) (8.728.249) (8.941.249) (9.007.399) (9.076.856) (9.149.787)
% To Sales 40,58% 38,71% 30,79% 31,02% 31,26% 31,51%
LABA (RUGI) KOTOR 3.172.768 13.821.610 20.094.986 20.028.836 19.959.379 19.886.448
Gross Profit Margin 59,42% 61,29% 69,21% 68,98% 68,74% 68,49%
BEBAN USAHA
Biaya Pegawai Honor (788.794) (3.312.933) (3.478.580) (3.652.509) (3.835.134) (4.026.891)
Biaya Kantor (89.625) (376.425) (395.246) (415.009) (435.759) (457.547)
Biaya Pemeliharaan (37.500) (157.500) (165.375) (173.644) (182.326) (191.442)
Biaya Lain-Lain (75.000) (300.000) (300.000) (300.000) (300.000) (300.000)
TOTAL (990.919) (4.146.858) (4.339.201) (4.541.161) (4.753.219) (4.975.880)
% To Sale 18,56% 18,39% 14,94% 15,64% 16,37% 17,14%
LABA (RUGI) USAHA 2.181.850 9.674.752 15.755.785 15.487.675 15.206.160 14.910.568
Operating Profit Margin 40,86% 42,90% 54,26% 53,34% 52,37% 51,35%
PENDAPATAN / (BEBAN) LAIN-LAIN
- Beban Pajak Final (533.983) (2.254.986) (2.903.623) (2.903.623) (2.903.623) (2.903.623)
+ Penerimaan Luar Usaha 300.000 1.040.000 840.000 1.340.000 2.340.000 3.360.000
- Biaya Lain-Lain Luar Usaha (500) (2.100) (2.205) (2.315) (2.431) (2.553)
TOTAL (234.483) (1.217.086) (2.065.828) (1.565.939) (566.054) 453.824
LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK 1.947.367 8.457.666 13.689.957 13.921.736 14.640.105 15.364.392
Pajak - - - - - -
LABA (RUGI) BERSIH 1.947.367 8.457.666 13.689.957 13.921.736 14.640.105 15.364.392
Net Profit Margin 36,47% 37,51% 47,15% 47,95% 50,42% 52,91%
SALDO LABA (RUGI) AWAL TAHUN 168.488.211 170.435.578 178.893.244 192.583.201 206.504.937 221.145.042
SALDO LABA (RUGI) AKHIR TAHUN 170.435.578 178.893.244 192.583.201 206.504.937 221.145.042 236.509.434
Page 100
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA
PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN
PROYEKSI ARUS KAS Lampiran 5
Rp.000
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0,25 1,25 2,25 3,25 4,25 5,25
I. ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan Usaha 2.727.957 19.769.739 25.456.425 25.456.425 25.456.425 25.456.425
Penerimaan Piutang Usaha 2.181.600 2.611.874 2.780.120 3.579.810 3.579.810 3.579.810
Biaya Usaha (990.919) (4.146.858) (4.339.201) (4.541.161) (4.753.219) (4.975.880)
Pendapatan Lain-lain 300.000 1.040.000 840.000 1.340.000 2.340.000 3.360.000
Biaya Lain-lain (500) (2.100) (2.205) (2.315) (2.431) (2.553)
Beban Pajak Final (533.983) (2.254.986) (2.903.623) (2.903.623) (2.903.623) (2.903.623)
ARUS KAS NETO DIPEROLEH DARI (UNTUK) AKTIVITAS OPERASI 3.684.155 17.017.669 21.831.515 22.929.135 23.716.961 24.514.179
II. ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Investasi Tanah (167.894.854) (26.000.000) (24.744.325) - - -
Investasi Bangunan (1.200.000) (4.260.000) (1.323.000) (1.389.150) (1.458.608) (1.531.538)
ARUS KAS NETO DIPEROLEH DARI (UNTUK) AKTIVITAS INVESTASI (169.094.854) (30.260.000) (26.067.325) (1.389.150) (1.458.608) (1.531.538)
III. ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Setoran Modal PT.JRP (25%) 43.750.000 0 0 0 0 0
Setoran Modal YPJ (35%) 61.250.000 0 0 0 0 0
Setoran Modal PT.PJ (40%) 70.000.000 0 0 0 0 0
ARUS KAS NETO DIPEROLEH DARI (UNTUK) AKTIVITAS PENDANAAN 175.000.000 0 0 0 0 0
IV. KENAIKAN (PENURUNAN) KAS 9.589.302 -13.242.331 -4.235.810 21.539.985 22.258.354 22.982.641
V. KAS AWAL TAHUN 29.987.136 39.576.438 26.334.106 22.098.297 43.638.282 65.896.636
VI. KAS AKHIR TAHUN 39.576.438 26.334.106 22.098.297 43.638.282 65.896.636 88.879.277
Page 101
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA
PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN
PROYEKSI RASIO KEUANGAN Lampiran 6
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Average
I. RATIO LIKUIDITAS
CURRENT RATIO 4216,76% 2910,00% 2566,55% 4719,49% 6944,24% 9241,38% 5099,74%
QUICK (ACID TEST) RATIO 4216,76% 2910,00% 2566,55% 4719,49% 6944,24% 9241,38% 5099,74%
WORKING CAPITAL TO TOTAL ASSET RATIO 10,78% 7,20% 6,11% 11,05% 15,82% 20,41% 11,90%
II. RATIO LEVERAGE
TOTAL DEBT TO EQUITY RATIO 85,42% 0,26% 0,25% 0,24% 0,23% 0,22% 14,44%
TOTAL DEBT TO TOTAL ASSET RATIO 46,07% 0,26% 0,25% 0,24% 0,23% 0,22% 7,88%
III. RATIO AKTIVITAS
TOTAL ASSETS TURNOVER Kali 0,01 0,06 0,07 0,07 0,07 0,06 0,06
RECEIVABLES TURNOVER Kali 2,04 8,11 8,11 8,11 8,11 8,11 7,10
COLLECTION PERIOD Hari 45 45 45 45 45 45 45
WORKING CAPITAL TURNOVER Kali 0,13 0,80 1,18 0,63 0,42 0,32 0,58
IV. RATIO KEUANGAN
GROSS PROFIT MARGIN 59,42% 61,29% 69,21% 68,98% 68,74% 68,49% 66,02%
OPERATING PROFIT MARGIN 40,86% 42,90% 54,26% 53,34% 52,37% 51,35% 49,18%
NET PROFIT MARGIN 36,47% 37,51% 47,15% 47,95% 50,42% 52,91% 45,40%
RETURN ON INVESTMENT, ROI 0,51% 2,17% 3,39% 3,33% 3,38% 3,43% 2,70%
RETURN ON EQUITY, ROE 0,95% 2,17% 3,40% 3,34% 3,39% 3,44% 2,78%
Page 102
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA
PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN
ASET TAKBERWUJUD - KONTRAK Lampiran 7
Rp.000
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036
0,25 1,25 2,25 3,25 4,25 5,25 6,25 7,25 8,25 9,25 10,25 11,25
KONTRAK
1 02/DIR/SPJ/I/2016 1.995.000
2 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2019(Addendum 003A/DIR/KEU/01.17) 153.261 613.045 613.045 613.045 613.045 613.045 613.045 613.045 613.045 613.045 613.045 613.045
3 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2020(Addendum 003A/DIR/KEU/01.17) 3.026.569 12.106.277 12.106.277 12.106.277 12.106.277 12.106.277 12.106.277 12.106.277 12.106.277 12.106.277 12.106.277 12.106.277
Biaya Operasional Kontrak
1 02/DIR/SPJ/I/2016 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17%
2 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2019(Addendum 003A/DIR/KEU/01.17) 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17%
3 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2020(Addendum 003A/DIR/KEU/01.17) 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17% 70,17%
Laba Operasional Kontrak
1 02/DIR/SPJ/I/2016 595.120 - - - - - - - - - - -
2 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2019(Addendum 003A/DIR/KEU/01.17) 45.719 182.875 182.875 182.875 182.875 182.875 182.875 182.875 182.875 182.875 182.875 182.875
3 01/Perj.SPJ-YPJ/I/2020(Addendum 003A/DIR/KEU/01.17) 902.843 3.611.372 3.611.372 3.611.372 3.611.372 3.611.372 3.611.372 3.611.372 3.611.372 3.611.372 3.611.372 3.611.372
1.543.682 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247
RESIDUAL CASH FLOW 1.543.682 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247 3.794.247
o Terminal Value Growth 0,00% - - - - - - - - - - - -
o Discount Factor 8,91% 0,9789 0,8988 0,8252 0,7577 0,6957 0,6388 0,5865 0,5385 0,4944 0,4540 0,4168 0,3827
PRESENT VALUE 1.511.082 3.410.181 3.131.114 2.874.885 2.639.623 2.423.614 2.225.282 2.043.179 1.875.979 1.722.462 1.581.507 1.452.087
IA VALUE 26.890.996
Rounded 26.891.000
Tax Amortization Benefit (TAB)
Tax 22,00%
Amortization Period (year) 20
TAB Multiplier 0,11240
Tax Amortization Benefit 3.022.518
Market Value IA 29.913.518
Page 103
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA
PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN
PERHITUNGAN MODAL KERJA Lampiran 8
Rp.000
Keterangan 2025 2026 2027 2028 2029 2030
1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00
PERHITUNGAN MODAL KERJA
Aset Lancar 2.181.600 2.611.874 2.780.120 3.579.810 3.579.810 3.579.810 3.579.810
Liabilitas Jangka Pendek (1.000.490) (1.000.490) (1.000.490) (1.000.490) (1.000.490) (1.000.490) (1.000.490)
TOTAL 1.181.110 1.611.383 1.779.629 2.579.319 2.579.319 2.579.319 2.579.319
+ / - Working Capital 1.181.110 430.274 168.246 799.690 0 - -
Page 104
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA
PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN
SHARE VALUATION - DCF METHOD Lampiran 9
Rp.000
PROJECTION
DESCRIPTION 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0,25 1,25 2,25 3,25 4,25 5,25
CASH IN FLOW
o EAT 1.947.367 8.457.666 13.689.957 13.921.736 14.640.105 15.364.392
o Depreciation 2.167.062 8.728.249 8.941.249 9.007.399 9.076.856 9.149.787
o Interest, I(1-t) - - - - - -
Sub Total 4.114.429 17.185.915 22.631.206 22.929.135 23.716.961 24.514.179
CASH OUT FLOW
o Change in Net Fixed Assets (169.094.854) (30.260.000) (26.067.325) (1.389.150) (1.458.608) (1.531.538)
o Increasing/Decreasing In Working Capital (430.274) (168.246) (799.690) (0) - -
Sub Total (169.525.127) (30.428.246) (26.867.015) (1.389.150) (1.458.608) (1.531.538)
FREE CASH FLOW Total (165.410.698) (13.242.331) (4.235.810) 21.539.985 22.258.354 22.982.641
o Terminal Value Growth 5,00% - - - - - 616.756.487
o Discount Factor 8,91% 0,9789 0,8988 0,8252 0,7577 0,6957 0,6388
DISCOUNTED FREE CASH FLOW Total (161.917.569) (11.901.901) (3.495.504) 16.320.758 15.484.938 408.639.982
OPERATING VALUE Rp.000 263.130.704
o Non Operating Assets Rp.000 -
o Cash Rp.000 29.987.136
CORPORATE VALUE Rp.000 293.117.840
o Interest Bearing Debt Rp.000 -
o Hutang Lainnya Rp.000 -
EQUITY VALUE Rp.000 293.117.840
Indication of 100,00% Shares Rp.000 293.117.840
o Discount for Lack of Control 0,00% -
293.117.840
o Discount for Lack of Marketability 30,00% (87.935.352)
MARKET VALUE OF 100,00% SHARES Rp.000 205.182.488
MARKET VALUE OF 100,00% SHARES (ROUNDED) Rp.000 205.182.000
Market Value/Share Rp 5.763.539
Market Value/Share (rounded) Rp 5.763.539
Book Value/Share Rp 5.732.815
Book Value/Share (rounded) Rp 5.732.815
Nominal Value/Share Rp 1.000.000
- `
Number of Value
Shareholder Shares Rp.000 % Share
1 PT Pembangunan Jaya 14.240 14.240.000 40,00%
2 Yayasan Pendidikan Jaya 12.460 12.460.000 35,00%
3 PT Jaya Real Property Tbk 8.900 8.900.000 25,00%
Total 35.600 35.600.000 100,00%
Page 105
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA
PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN
ADJUSTED BOOK VALUE Lampiran 10
Rp.000
Audited
Description 2025 Adjustment Economic Value
30-Sep
ASET
Aset Lancar
s Kas dan Setara Kas 29.987.136 0 29.987.136
s Piutang Usaha 2.181.600 0 2.181.600
s Piutang Lain-lain 0 0 0
s Persediaan 0 0 0
Total Aset Lancar 32.168.736 0 32.168.736
Aset Tidak Lancar
s Properti Investasi
Nilai Perolehan 229.545.808 740.361.986 913.281.952
Akumulasi Penyusutan -56.625.843
Nilai Buku 172.919.966 740.361.986 913.281.952
Total Aset Tidak Lancar 172.919.966 740.361.986 913.281.952
Aset Takberwujud
s Kontrak 0 29.913.518 29.913.518
Total Aset Takberwujud 0 29.913.518 29.913.518
TOTAL ASET 205.088.702 770.275.505 975.364.207
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
s Beban akrual 807.048 0 807.048
s Utang pajak 193.443 0 193.443
Total Liabilitas Jangka Pendek 1.000.490 0 1.000.490
Liabilitas Jangka Panjang
Total Liabilitas Jangka Panjang 0 0 0
Total Liabilitas 1.000.490 0 1.000.490
Ekuitas
s Modal Disetor 35.600.000 0 35.600.000
s Saldo Laba (Rugi) 168.488.211 0 168.488.211
s Adjustment 0 770.275.505 770.275.505
Total Ekuitas 204.088.211 770.275.505 974.363.716
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 205.088.702 770.275.505 975.364.207
0 0 0
EQUITY VALUE 100,00% 974.363.716
Indication of 100,00% Shares 100,00% 974.363.716
Discount For Lack Of Control (DLOC) 0,0% 0
974.363.716
Discount For Lack Of Marketability (DLOM) 30,0% -292.309.115
MARKET VALUE OF SHARES 100,00% Rp.000 682.054.601
Rounded Rp.000 682.054.601
Market Value per Share Rp 19.158.837
Rounded Rp 19.158.840
Shareholders Number of Shares Nominal Value % Share
1 PT Pembangunan Jaya 14.240 14.240.000 40,00%
2 Yayasan Pendidikan Jaya 12.460 12.460.000 35,00%
3 PT Jaya Real Property Tbk 8.900 8.900.000 25,00%
Total 35.600 35.600.000 100,00%
Page 106
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA
PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN
REKONSILIASI HASIL PENILAIAN Lampiran 16
Rp.000
Rekonsiliasi Indikasi Nilai DLOM Hasil Penilaian Komposisi Nilai
1 DCF 293.117.840 30,00% 205.182.488 50,00% 102.591.244
2 ABV 974.363.716 30,00% 682.054.601 50,00% 341.027.301
Total 443.618.545
MARKET VALUE OF 100,00% SHARES 443.618.545
MARKET VALUE OF 100,00% SHARES (ROUNDED) 443.619.000
-34,96%
Names mentioned 87 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA
· Nama Perusahaan
p.1 ×63
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia
p.3
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya PENDAHULUAN JRPT
p.4
unresolved
org
KJPP Syarif
p.4 ×6
unresolved
org
Endang & Rekan
p.4 ×7
unresolved
org
Rekan
· Penilai
p.4 ×2
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.4 ×4
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya TANGGAL PENILAIAN
p.5
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya KESIMPULAN NILAI Penilaian
p.6
unresolved
org
REKAN Endang Sunardi
p.6
unresolved
person
Endang Sunardi, S.T., M.M., MAPPI (Cert)
· Rekan | Digitally signed by Endang Sunardi
p.6 ×2
unresolved
org
KJPP Syarif MAPPI
p.6
unresolved
org
Endang dan Rekan
p.6 ×2
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya PERNYATAAN PENILAI
p.7
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya KJPP Syarif
p.8
unresolved
person
Meilindra Indriani
p.8
unresolved
person
Toyib Efendi
p.8
unresolved
person
Rachellina Noor Al Maghfira
p.8
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya DAFTAR ISI SURAT PENGANTAR
p.9
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya DAFTAR TABEL Tabel
p.12
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya DAFTAR GAMBAR Gambar
p.13
unresolved
org
PT Pembangunan Jaya
p.15 ×6
unresolved
org
Yayasan Pendidikan Jaya
p.15 ×9
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya Pendekatan Pasar
p.17
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya Pendekatan Aset
p.18
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya Nilai Akhir
p.21
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya Discount
p.22
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya Hari
p.25
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya Bentuk
p.25
unresolved
person
Wahyu Nurani
· Notaris
p.25 ×3
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
p.25
unresolved
person
Aloysius Maria Jasin
· Notaris
p.25 ×2
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya Pengesahan Akta
p.26
unresolved
org
Menteri Hukum Republik Indonesia
p.26 ×2
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya Objek Penilaian
p.27
unresolved
person
Dr. Handy Octavianus
p.27 ×4
unresolved
person
MMPP.
p.27 ×4
unresolved
org
KJPP Syarif Endang dan Rekan
p.27 ×3
unresolved
org
KJPP Syarif Endang
p.27 ×5
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf
p.28 ×4
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.28 ×4
unresolved
org
Bank Indonesia
p.28 ×29
unresolved
org
Kementerian Keuangan
p.28
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.30
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya Gambar
p.32 ×4
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya Tabel
p.34 ×4
unresolved
org
Bank Indonesia Gambar
p.34 ×6
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya Neraca Pembayaran Indonesia Neraca
p.35
unresolved
org
Bank Indonesia Nilai Tukar Rupiah Nilai
p.36
unresolved
org
Bank Indonesia Inflasi Tekanan
p.37
unresolved
org
Yayasan Pembangunan Jaya
p.38 ×4
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya Secara
p.40
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya Indeks
p.41
unresolved
org
Bank Indonesia Indeks
p.42
unresolved
org
Bank Indonesia Perkembangan Harga Gambar
p.43
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya Tingkat Bunga Tingkat
p.57
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya Total
p.58
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya GWSA.
p.60 ×2
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan Jaya Berikut
p.69
unresolved
org
Direktorat Jenderal Pengelolaan Pembiayaan dan Risiko Kementerian Keuangan
p.70
unresolved
org
Laporan Penilaian Aset KJPP Syarif Endang dan Rekan
p.77 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Syarif
p.87
unresolved
org
KJPP
p.87
unresolved
org
PT Sarana Pembangunan
p.89
unresolved
org
Syarit Endang & Rekan
p.89
unresolved
org
PT Sarana Pembanganan.
p.89
unresolved
org
PT Saruna Penbangunatr Jaya
p.90
unresolved
org
PT Sarana Pembangunat.
p.91
unresolved
org
PT Sarana Penbanqandn
p.93
unresolved
org
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN ASUMSI
p.96
unresolved
org
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN RENCANA
p.97
unresolved
org
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN PROYEKSI
p.98 ×4
unresolved
org
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN ASET
p.102
unresolved
org
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN PERHITUNGAN
p.103
unresolved
org
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN SHARE
p.104
unresolved
org
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN ADJUSTED
p.105
unresolved
org
PT SARANA PEMBANGUNAN JAYA PENILAIAN SAHAM PERUSAHAAN REKONSILIASI
p.106
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
8544 ms
12 Sep 2026 22:33
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}