Back to announcement
20251205_KRYA_Informasi Transaksi Afiliasi_32000694_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review KRYASource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 70
Page 1
Page 2
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
LAPORAN PENILAIAN ASET
UNTUK KEPENTINGAN
PT BANGUN KARYA PERKASA JAYA, Tbk
Terletak di:
1. Komplek Plaza Segi 8 Blok C No. 851 Jalan Pattimura,
Kelurahan Sonokwijenan, Kecamatan Sukomanunggal, Kota
Surabaya, Provinsi Jawa Timur
2. Komplek Plaza Segi 8 Blok C No. 852, Jalan Pattimura,
Kelurahan Sonokwijenan, Kecamatan Sukomanunggal, Kota
Surabaya, Provinsi Jawa Timur
3. Komplek Pergudangan Margomulyo Jaya Blok | No. 24 (d/h)
Blok C-14, Jalan Sentong Asri, Kelurahan Manukan Wetan,
Kecamatan Tandes, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur.
4. The Mansion At Dukuh Golf Kemayoran, Tower Fontana,
Lantai 31 unit J2 dan K2, Jalan Trembesi Blok D4, Bandar Baru
Kemayoran, Kelurahan Pademangan Timur, Kecamatan
Pademangan, Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
00457/2.0128-00/PI/03/0033/1/X/2025
KANTOR PUSAT: KANTOR CABANG:
The Bellagio Boufique MallLt. 1 No. OL2-03 Jakarta Selatan (PB),Pekanbaru (P), Medan (P)
Jl.Mega Kuningan Barat Kav.E4,3, KuninganTimur, Setiabudi, Jakarta Selatan-12950
Phone: (021) 50918029
Website: www.kjppdazrekan.co.id
Emal: contact@kippdazrekan.co.id/contactkippdazrekan@gmail.com
Page 3
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
File No.00457/2.0128-00/PI/03/0033/1/X/2025 Jakarta, 22 Oktober 2025
Kepada Yth,
PT Bangun Karya Perkasa Jaya, Tbk
Jalan Pattimura Plaza Segi Delapan C 851-852
Sono Kwijenan, Sukomanunggal Surabaya
60189
Perihal : Penilaian Aset
Dengan hormat,
Memenuhi permintaan PT Bangun Karya Perkasa Jaya, Tbk (untuk selanjutnya disebut "KRYA"
atau "Perseroan") selaku Pemberi Tugas dan sekaligus sebagai Pengguna Laporan Penilaian
Aset dengan surat penawaran No. 002/SP-DAZ/DM-KRYA/IX/2025 pada tanggal
01 September 2025 yang telah disetujui dan ditandatangani, untuk melakukan penilaian dan
memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar atas aset milik PT Bangun Karya Perkasa Jaya,
Tbk per tanggal 12 September 2025.
Pekerjaan ini dilaksanakan oleh penilai independen yang merupakan penilai publik pada
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Dedy, Arifin, Nazir & Rekan. Izin KJPP dimaksud sesuai izin usaha
yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan Republik Indonesia No. 2.15.00128, tanggal 15
Mei 2015, dengan ini menyatakan bahwa kami telah melaksanakan inspeksi lapangan, analisis
dan melakukan penilaian atas aset sebagai berikut:
1 (satu) unit Ruko, terdiri dari tanah seluas 63 m² dan bangunan seluas 141,6 m² yang
berlokasi di Ruko Komplek Plaza Segi 8 Blok C No. 851 Jalan Pattimura, Kelurahan
Sonokwijenan, Kecamatan Şukomanunggal, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur.
1 (satu) unit Ruko, terdiri dari tanah seluas 63 m² dan bangunan seluas 122,4 m² yang
berlokasi di Ruko Komplek Plaza Segi 8 Blok C No. 852 Jalan Pattimura, Kelurahan
Sonokwijenan, Kecamatan Sukomanunggal, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur.
1 (satu) unit Gudang, terdiri dari tanah seluas 415 m² dan bangunan seluas ±380 m² yang
berlokasi di Komplek Pergudangan Margomulyo Jaya Blok I No. 24 (d/h) Blok
C 14, Jalan Sentong Asri, Kelurahan Manukan Wetan, Kecamatan Tandes,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur.
2 (dua) unit Ruang Kantor seluas 86,88 m² yang berlokasi di The Mansion At Dukuh Golf
Kemayoran, Tower Fontana, Lantai 31, unit J2 dan K2, Jalan Trembesi Blok D4, Bandar Baru
Kemayoran, Kelurahan Pademangan Timur, Kecamatan Pademangan, Kota Jakarta Utara,
Provinsi DKI Jakarta.
Maksud dan Tujuan dari penilaian ini adalah untuk memberikan opini independen atas Nilai
Pasar pada tanggal penilaian untuk keperluan transaksi jual-beli atas aset tersebut, dan tidak
dapat dipergunakan untuk tujuan lain.
Inspeksi terhadap aset tersebut di atas kami lakukan pada tanggal 12 -13 September 2025.
Tanggal penilaian (cut-off date) adalah pada tanggal 12 September 2025.
Penilaian ini disusun mengikuti dan berpedoman kepada Kode Etik Penilai Indonesia dan
Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII 2018), dimana dasar nilai yang digunakan
-
dalam laporan penilaian ini berdasarkan maksud dan tujuan penilaian adalah Nilai Pasar.
Standar Penilaian Indonesia (SPI) mendefinisikan:
"Nilai Pasar (Market Value)" didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan. (KEPI & SPI Edisi VII -2018, SPI 101 3.1 -
KANTOR PUSAT: KANTOR CABANG:
The Bellagio Boutique MallLt. 1 No. OL2-03 Jakarta Selatan (PB), Pekanbaru (P), Medan (P)
Jl. Mega Kuningan Barat Kav. E4.3, Kuningan Timur, Setiabudi, Jakarta Selatan-12950
Phone: (021) 50918029
Website: www.kjppdazrekan.co.id
Email: contact@kjppdazrekan.coid/contactkippdazrekan@gmail.com
Page 4
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
Pendekatan penilaian yang digunakan dalam penilaian ini adalah Pendekatan Pasar
(Market Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost Approach), dengan mempertimbangkan
karakteristik objek penilaian serta data pembanding di sekitar lokasi.
Penilaian ini bergantung kepada hal-hal, sebagai berikut:
Aset yang dinilai dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan tanah yang
berlaku dan sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau
halangan apapun juga selain yang dikemukakan dalam laporan penilaian ini.
Aset yang dinilai dilengkapi dengan perizinan yang berlaku.
Batasan, kondisi, komentar dan detil yang tertulis dalam laporan ini
Dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena
adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Standar Penilaian Indonesia.
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan, dan melakukan pemeriksaan
terhadap aset yang dinilai yang dilanjutkan dengan melakukan analisis dan pengolahan data
serta dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berpendapat bahwa Nilai Pasar aset pada tanggal penilaian adalah:
Nilai Pasar:
Rp.11.501.200.000,-
(Sebelas Miliar Lima Ratus Satu Juta Dua Ratus Ribu Rupiah)
Kami menegaskan bahwa laporan penilaian ini bersifat rahasia, kami tidak bertanggung
jawab terhadap pihak lain selain yang tertulis di dalam laporan penilaian ini dalam
penggunaannya baik sebagian ataupun keseluruhan dari laporan penilaian ini. Kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari aset yang kami nilai serta nilai yang kami
laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang:
Demikian penilaian aset ini disampaikan secara objektif dan bebas dari konflik kepentingan
dalam kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik.
Hormat Kami,
KJPP Dedy, Arifin, Nazir dan Rekan
DAZ& REKAN
Dedy Mohamad Firmanto, S.E., M.Sİ., MAPPI (Cert.)
Pemimpin Rekan
No. MAPPI : 04-S-01824
Izin Penilai : P-1.08.00033
No. Register : RMK-2017.00031
STTD OJK Pasar Modal : STTD.PP-174/PM.223/2022
STTD OJK IKNB : 146/NB.122/STTD-P/2018
Izin BPN : PP1.0050.24
No. Laporan : 00457/2.0128-00/PI/03/0033/1/X/2025
Tanggal : 22 Oktober 2025
Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT. Bangun Perkasa Jaya, TЫk
Page 5
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
DAFTAR ISI
Halaman
...أ
KATA PENGANTAR
DAFTAR ISI iii
PERNYATAAN PENILAI. ..v
RINGKASAN PENILAIAN vii
BAB 1 PENDAHULUAN 1-1
1.1. Latar Belakang Penugasan 1-1
1.2. Status Penilai. .1-1
1.3. Pemberi Tugas .1-2
1.4. 1-2
Pengguna Laporan.
1.5. Objek Penilaian dan Kepemilikan.. 1-2
1.6. Jenis dan Mata Uang Yang Digunakan 1-3
1-3
1.7. Maksud dan Tujuan Penilaian
1.8. Dasar Nilai.... 1-3
1-4
1.9. Tanggal Penilaian dan Tanggal Inspeksi
1-4
1.10. Tingkat Kedalaman Investigasi.
1.11. Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan .1-5
1.12. Asumsi dan Asumsi Khusus 1-5
1-6
1.13. Persyaratan atas persetujuan untuk publikasi
1-6
1.14. Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan SPI dan POJK
Pendekatan dan Metode Penilaian 1-6
1.15.
1.16. Validasi Data Pembanding 1-8
1-8
1.17. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event).
1-8
1.18. Independensi Penilai
BAB 2 TINJAUAN UMUM 2-1
2-1
2.1. Perekonomian Global dan Ekonomi Indonesia.
2-2
2.1.1 Perkembangan Harga Properti Residensial.
2-4
2.1.2 Penjualan Properti Residensial Triwulan II - 2025
2-5
2.1.3 Pembiayaan Properti Residensial
2-6
2.1.4 Perkembangan Harga Properti Komersial
2-6
2.1.5 Perkembangan Pasokan Properti Komersial
2.1.6 Perkembangan Harga Properti Komersial .2-7
2.2. Kondisi Pasar Ruang Perkantoran di Jakarta 2-18
2.3. Kondisi Pasar di Surabaya. .2-19
ВАВ З РЕNILAIAN ASET. 3-1
3.1 Ruko 3-1
3.1.1. Objek Penilaian 3-1
3.1.2. Lokasi dan Aksesibilitas 3-1
3-1
3.1.3. Analisis Lingkungan..
3.1.4. Peruntukkan dan Perencanaan Kota (Zoning) .3-2
3.1.5. Data Kepemilikan. .3-2
3.1.6. Identifikasi Properti. 3-2
Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT. Bangun Perkasa Jaya, Tbk lli
Page 6
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
3-4
3.1.7. Data Pembanding
3.1.8. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU) 3-5
3.1.9. Analisis Pasar Mikro .3-5
3-6
3.1.10. Kesimpulan Nilai Pasar.
3.2. Ruko 3-7
3.2.1. Objek Penilaian 3-7
3.2.2. Lokasi dan Aksesibilitas. 3-7
3.2.3. Analisis Lingkungan 3-7
3.2.4. Peruntukkan dan Perencanaan Kota (Zoning) 3-8
3.2.5. Data Kepemilikan 3-8
3.2.6. Identifikasi Properti .3-8
3-10
3.2.7. Data Pembanding
HBU) 3-11
3.2.8. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use -
3.2.9. Analisis Pasar Mikro..... 3-12
3-12
3.2.10. Kesimpulan Nilai Pasar.
3.3. Gudang 3-13
3.3.1. Objek Penilaian. 3-13
3.3.2. Lokasi dan Aksesibilitas 3-13
3-13
3.3.3. Analisis Lingkungan.
3.3.4. Peruntukkan dan Perencanaan Kota (Zoning) 3-14
3.3.5. Data Kepemilikan 3-14
3.3.6. Identifikasi Properti. 3-14
3-16
3.3.7. Data Pembanding.
3.3.8. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU) .3-16
3.3.9. Analisis Pasar Mikro 3-17
3.3.10. Kesimpulan Nilai Pasar 3-18
3.4. Ruang Kantor. 3-19
3.4.1 Objek Penilaian 3-19
3.4.2. Lokasi dan Aksesibilitas 3-19
3.4.3. Analisis Lingkungan. .3-19
3.4.4. Peruntukkan dan Perencanaan Kota (Zoning) 3-20
3.4.5. Data Kepemilikan. .3-20
3.4.6. Identifikasi Properti 3-20
3.4.7. Data Pembanding .3-22
3-23
3.4.8. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU)
3.4.9. Analisis Pasar Mikro .3-23
3.4.10. Kesimpulan Nilai Pasar. .3-24
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS 4-1
Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT. Bangun Perkasa Jaya, Tbk iv
Page 7
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan
dibawah ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan penilaian ini, sebatas pengetahuan kami adalah benar dan
akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam laporan penilaian ini dibatasi
oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan dalam laporan penilaian, yang
mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan penilai yang tidak berpihak dan tidak
memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang ataupun di masa yang akan datang
terhadap aset yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan
kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan pemberi tugas.
5. Imbalan jasa profesional yang kami terima tidak dikaitkan dengan nilai yang telah
ditentukan sebelumnya atau gambåran nilai yang diinginkan oleh pemberi tugas, besaran
opini nilai, pencapaian hasilyang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian
(subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang
dimaksud.
6. Proses penilaian yang dilakukan ini sesuai dengan ketentuan Standar Penilaian Indonesia
(SPI) yang berlaku, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) yang dikeluarkan oleh Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Kami telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan dan
diselenggarakan oleh MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia).
8. Kami memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan aset dan/atau jenis
industri yang dinilai.
9. Kami telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
a. Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian dan
tanggal penilaian)
b. Pengumpulan data dan wawancara
c. Analisis data
d. Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian
e. Penulisan laporan penilaian.
10. Kami telah melaksanakan inspeksi lapangan terhadap objek penilaian.
Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT. Bangun Perkasa Jaya, Tbk
Page 8
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
11. Tidak ada penilai lainnya yang bertanda tangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan dan opini sebagaimana yang
dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
سیو
PENANGGUNG JAWAB
Dedy Mohamad Firmanto, S.E., M.Si., MAPPI (Cert.)
MAPPI 04-S-01824
Izin Penilai No. P-1.08.00033
No. Register: RMK-2017.00031
Sondh
A
QUALITY CONTROL
Boby Alia Rochman, S.T., MAPPI (Cert.)
MAPPI 11-5-02809
No. Register: RMK-2017.00800
PENILAI MADYA
lim Imronsyah, S.P.
خلاف
МАРРI 12-T-03391
No. Register: RMK-2017.00975
PENILAI PRATAMA
Sariman
MAPPI 12-T-03509
No. Register: RMK-2017.01235
PELAKSANA INSPEKSI
Eddy Ferdinan Emanuel, S.Kom.
МАРРІ 11-1-02745
No. Register: RMK-2017.01887
Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT. Bangun Perkasa Jaya, Tbk vi
Page 9
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
RINGKASAN PENILAIAN
Pemberi Tugas : PT Bangun Karya Perkasa Jaya, Tbk
Pengguna Laporan :
PT Bangun Karya Perkasa Jaya, Tbk dan Otoritas Jasa
Keuangan (OJK)
Objek Penilaian dan Alamat : 1. 1 (satu) unit Ruko yang berlokasi di Ruko Komplek Plaza
Segi 8 Blok C No. 851 Jalan Pattimura, Kelurahan
Sonokwijenan, Kecamatan Sukomanunggal, Kota
Surabaya, Provinsi Jawa Timur
2. 1 (satu) unit Ruko yang berlokasi di Komplek Plaza Segi 8
Blok C No. 852 Jalan Pattimura, Kelurahan Sonokwijenan,
Kecamatan Sukomanunggal, Kota Surabaya, Provinsi
Jawa Timur.
3. 1 (satu) unit Gudang yang berlokasi di Gudang Komplek
Pergudangan Margomulyo Jaya Blok I No. 24 (d/h)
Blok C
14, Jalan Sentong Asri, Kelurahan Manukan Wetan,
Kecamatan Tandes, Kota Surabaya, Provinsi Jawa
Timur.
4. 2 (dua) unit Ruang Kantor yang berlokasi di Ruang
Kantor
The Mansion At Dukuh Golf Kemayoran, Tower Fontan
a,
Lantai 31, unit J2 dan K2, Jalan Trembesi Blok D4, Bandar
Baru Kemayoran, Kelurahan Pademangan Timur,
Kecamatan Pademangan, Kota Jakarta Utara, Provinsi
DKI Jakarta.
Legalitas Objek Penilaian : Kepemilikan Tunggal.
Maksud dan Tujuan Penilaian : Memberikan opini/pendapat independen terhadap Nilai
Pasar untuk kepentingan Jual Beli -
Dasar Nilai : Nilai Pasar.
Tanggal Inspeksi : 12-13 September 2025.
Tanggal Penilaian : 12 September 2025.
Jenis Laporan : Laporan Penilaian lengkap (Narrative Report)
Asumsi
: Penilaian kami adalah berdasarkan pada beberapa asumsi
utama yang dijelaskan pada laporan ini. Properti yang
menjadi objek penilaian bukan merupakan properti khusus.
Kesimpulan Nilai :
Nilai Pasar:
Rp.11.501.200.000,-
(Sebelas Miliar Lima Ratus Satu Juta Dua Ratus Ribu Rupiah)
Rangkuman penilaian di atas merupakan bagian dari laporan penilaian lengkap
ini yang tidak
boleh digunakan dan dibaca secara terpisah dan opini nilai
di atas tidak terlepas dari asumsi,
syarat pembatas, pernyataan dan catatan penilaian yang
ada.
Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT. Bangun Perkasa Jaya, Tbk
vii
Page 10
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
RESUME PENILAIAN ASET
Ruko, Gudang dan Ruang Kantor
Untuk Kepentingan
PT BANGUN KARYA PERKASA JAYA, TBK
No. Uraian Luas Nilai Pasar
1. 1 (satu) unit ruko yang terletak di
Komplek Plaza Segi 8 Blok C No. 851,
Jalan Pattimura, Kelurahan
Sonokwijenan, Kecamatan
Sukomanunggal, Kota Surabaya, Provinsi
Jawa Timur
Tanah (HGB no. 1733) 63 m²
Bangunan 141.6 m²
Kesimpulan Nilai Rp 2,506,300,000
2. 1 (satu) unit ruko yang terletak di
Komplek Plaza Segi 8 Blok C No. 852,
Jalan Pattimura.. Kelurahan
Sonokwijenan, Kecamatan
Sukomanunggal, Kota Surabaya, Provinsi
Jawa Timur.
Tanah (HGB no. 1706) 63 m²
Bangunan 122.4 m²
Kesimpulan Nilai Rp 2,276,600,000
3. Tanah dan Bangunan Gudang yang
terletak di Komplek Pergudangan
Margomulyo Jaya Blok 1 No. 24, Jalan
Sentong Asri, Kelurahan Manukan
Wetan, Kecamatan Tandes, Kota
Surabaya, Propinsi Jawa Timur.
L
Tanah (HGB No. 6201) 415 m² Rp 3,776,500,000
I1. Bangunan Gudang ± 380 m² Rp 691,600,000
Kesimpulan Nilai Rp 4,468,100,000
4. 2 (dua) unit ruang kantor yang terletak
di The Mansion At Dukuh Golf
Kemayoran, Tower Montana, Lantai 31,
Unit J2 dan K2, Kelurahan Pademangan
Timur, Pademangan,
Kecamatan
Kabupaten Jakarta Utara, Provinsi DKI
Jakarta
Ruang Kantor (HMSRS No. 5891dan 5893) 86.88 m²
Kesimpulan Nilai Rp 2,250,200,000
Jumlah Rp 11,501,200,000
Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT. Bangun Perkasa Jaya, TЫк viii
Page 11
BAB 1 PENDAHULUAN
Page 12
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang Penugasan
PT Bangun Karya Perkasa Jaya, Tbk selaku Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan,
bermaksud untuk mengetahui Nilai Pasar dari aset yang sedang ditanganinya, berupа:
1. (satu) unit Ruko, terdiri dari tanah seluas 63 m² dan bangunan seluas 141,6 m² yang
berlokasi di Ruko Komplek Plaza Segi 8 Blok C No. 851 Jalan Pattimura, Kelurahan
Sonokwijenan, Kecamatan Sukomanunggal, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur.
2. 1 (satu) unit Ruko, terdiri dari tanah seluas 63 m² dan bangunan seluas 122,4 m² yang
berlokasi di Ruko Komplek Plaza Segi 8 Blok C No. 852 Jalan Pattimura, Kelurahan
Sonokwijenan, Kecamatan Sukomanunggal, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur.
3. 1 (satu) unit Gudang, terdiri dari tanah seluas 415 m² dan bangunan seluas kurang
lebih 380 m² yang berlokasi di Komplek Pergudangan Margomulyo Jaya Blok I No. 24
(d/h) Blok C 14, Jalan Sentong Asri, Kelurahan Manukan Wetan, Kecamatan Tandes,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur.
4. 2 (dua) unit Ruang Kantor seluas 86,88 m² yang berlokasi di The Mansion At Dukuh
Golf Kemayoran, Tower Fontana, Lantai 31, unit J2 dan K2, Jalan Trembesi Blok D4,
Bandar Baru Kemayoran, Kelurahan Pademangan Timur, Kecamatan Pademangan,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
Penilaian aset yang dilakukan merupakan penilaian lengkap dan disajikan dalam
laporan penilaian terinci yang mendeskripsikan informasi secara detil dan komprehensif
dan mengandung seluruh informasi yang signifikan dalam penilaian, termasuk
pembahasan secara mendetil atas setiap hal yang dinyatakan dalam laporan.
Selanjutnya, hasil penilaian yang dituangkan dalam laporan penilaian aset ini sesuai
dengan surat penawaran No. 002/SP-DAZ/DM-KRYA/IX/2025 рada tanggal 01
September 2025 yang telah disetujui dan ditandatangani.
1.2. Status Penilai
Kantor Jasa Penilai Publik Dedy, Arifin, Nazir dan Rekan yang selanjutnya disebut KJPP
DAZ & REKAN merupakan Persekutuan Perdata (Partnership) yang bergerak dalam
bidang Penilaian Properti. KJPP DAZ & REKAN memiliki kompetensi sebagai Kantor Jasa
Penilai Publik dengan izin dari Menteri Keuangan No. 2.15.00128, berdasarkan Keputusan
Menteri Keuangan No. 391/KM.1/2015, tanggal 15 Mei 2015.
Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 832/KM.1/2008, tanggal 10
Desember 2008 tentang izin Penilai Publik di Bidang Jasa Penilaian Properti (P) yang
diberikan kepada Dedy Mohamad Firmanto, S.E., M.Si., MAPPI (Cert.) dengan izin
penilai No. P-1.08.00033 dan Nomor Register Penilai RMK-2017.00031 dan telah
mengikuti berbagai pelatihan pengembangan profesi (Continuing Professional
Development/CPD) yang disyaratkan.
Keputusan Otoritas Jasa Keuangan No. STTD.PP-174/PM.223/2022 Tentang Surat
Tanda Terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal (Penilaian Properti),
tanggal 02 Februari 2022 dan No. STTD.146/NB.122/STTD-P/2018 Tentang Surat
Tanda Terdaftar Penilai Industri Keuangan Non-Bank, tanggal 23 Oktober 2018,
diberikan kepada Dedy Mohamad Firmanto, S.E., M.Si., MAPPI (Cert.).
Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT. Bangun Perkasa Jaya, Tbk 1-1
Page 13
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional
No. 1188/SK-PT.01.01/VIlI/2024 Tentang Perpanjangan Lisensi Penilai Pertanahan
Bidang Jasa Penilaian Properti Atas Nama Dedy Mohamad Firmanto, S.E., M.Si.
nomor lisensi Penilai Pertanahan PP1.0050.24, tanggal 27 Agustus 2024.
Dalam penugasan ini kami bertindak sebagai penilai independen. Kami tidak
mempunyai kepentingan terhadap objek yang dinilai yang bersifat material maupun
benturan kepentingan baik aktual maupun bersifat potensial dan imbalan jasa yang
kami terima tidak terkait dengan hasil penilaian yang dilaporkan.
1.3. Pemberi Tugas
Pemberi Tugas laporan penilaian aset ini adalah PT Bangun Karya Perkasa Jaya, Tbk
("KRYA"). KRYA adalah perusahaan perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company) yang merupakan perusahaan konstruksi bergerak di bidang
Kontruksi Umum dan Kontruksi Baja.
Pemberi Tugas berkantor pusat di Jalan Pattimura Plaza Segi Delapan
C 851-852
Sonokwijenan, Sukomanunggal, Surabaya 60189, Telp: +62 31 734 4509
(Hunting), Fax:
+62 31 7388 2177, Website: www.ptbkpjaya.com.
1.4. Pengguna Laporan
Pengguna laporan penilaian ašet ini adalah PT Bangun Karya Perkasa Jaya, Tbk ("KRYA")
yang beralamat di Jalan Pattimura Plaza Segi Delapan C 851-852 Sonokwijenan,
Sukomanunggal Surabaya 60189, dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) yang beralamat di
Gedung Sumitro Djojohadikusumo, JI. Lapangan Banteng Timur No.2-4, Pasar Baru,
Kecamatan Sawah Besar, Kota Jakarta Pusat 10710.
1.5. Objek Penilaian dan Kepemilikan
Sesuai dengan penugasan yang diberikan, maka objek penilaian dalam pekerjaan
penilaian aset ini meliputi:
1 (satu) unit Ruko, terdiri dari tanah seluas 63 m² dan bangunan seluas 141,6 m² yang
berlokasi di Ruko Komplek Plaza Segi 8 Blok C No. 851 JI. Pattimura, Kelurahan
Sonokwijenan, Kecamatan Sukomanunggal, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur.
(satu) unit Ruko, terdiri dari tanah seluas 63 m² dan bangunan seluas 122,4 m²yang
berlokasi di Ruko Komplek Plaza Segi 8 Blok C No. 852 JI. Pattimura, Kelurahan
Sonokwijenan, Kecamatan Sukomanunggal, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur.
1 (satu) unit Gudang,
terdiri dari tanah seluas 415 m² dan bangunan seluas kurang
lebih 380 m² yang berlokasi di Komplek Pergudangan Margomulyo Jaya Blok I No. 24
(d/h) Blok C 14, Jalan Sentong Asri, Kelurahan Manukan Wetan, Kecamatan Tandes,
Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur.
2 (dua) unit Ruang Kantor seluas 86,88 m² yang berlokasi di The Mansion At Dukuh.
Golf Kemayoran, Tower Fontana, Lantai 31, unit J2 dan K2, Jalan Trembesi Blok D4,
Bandar Baru Kemayoran, Kelurahan Pademangan Timur, Kecamatan Pademangan,
Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta.
Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT. Bangun Perkasa Jaya, Tbk
1-2
Page 14
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
Bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah Kepemilikan Tunggal
.
Nama
Nomor dan
No. Objek No Sertipikat Pemegang
Tanggal Tanggal
Penerbit Tanggal Surat Luas
Terbit Berakhir
Hak Ukur
PT Bangun Kantor
Ruko 851 Karya 11-09- 16-12- Pertanahan 51/1998
HGB 1733
Perkasa 1998 63 m²
2037 Kotamadya 9-4-1998
Jaya, Tbk Surabaya
PT Bangun Kantor
2 Ruko 852 HGB 1706
Karya 10-09- 16-12- Pertanahan 52/1998
Perkasa 1998 2037 63 m²
Kotamadya 9-4-1998
Jaya, Tbk Surabaya
PT Bangun Kantor
00261/Manukan
3
Gudang Karya 17-4- 19-07- Pertanahan
HGB 6201 Wetan/2014
Margomulyo Perkasa 2014 2025 Kota
415 m²
Jaya, Tbk Surabaya 20-03-2014
Kantor
PT Bangun
Ruang Pertanahan
4.a Kantor Unit SHMSRS 5891 Karya 29-01- 5614/2018
Kota 39.31 m2
J2 Perkasa 2019
Jakarta 14-11-2018
Jaya, Tbk
Utara
Kantor
Ruang PT Bangun
Pertanahan
4.b Karya 29-01- 5616/2018
Kantor Unit SHMSRS 5893 Kota 47,57 m²
K2 Perkasa 2019
Jakarta 14-11-2018
Jaya, Tbk
Utara
1.6. Jenis dan Mata Uang Yang Digunakan
Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang
Rupiah (Rp.). Kami
mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini
tidak berlaku.
1.7. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dilakukan penilaian adalah untuk memberikan opini independen berupa
Nilai
Pasar aset tersebut pada tanggal penilaian, untuk tujuan Jual-Beli
dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lain.
1.8. Dasar Nilai
Dasar Nilai yang digunakan sesuai tujuan penilaian ini adalah Nilai
Pasar.
"Nilai Pasar (Market Value)" didefinisikan sebagai estimas
i sejumlah uang yang dapat
diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilita
s pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli denga
n penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemas
arannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemah
aman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (KEPI & SPI Edisi VII 2018, SPI 101
3.1).
–
-
Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT. Bangun Perkas
a Jaya, Tbk 1-3
Page 15
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu asset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa
paksaan (POJK No. 28/POJK.04/2021, Pasal 1 ayat 7).
1.9. Tanggal Penilaian dan Tanggal Inspeksi
Pemeriksaan aset telah dilaksanakan pada tanggal 12-13 September 2025 dan tanggal
penilaian ditetapkan pada tanggal 12 September 2025.
1.10. Tingkat Kedalaman Investigasi
Ruang lingkup penilaian adalah melakukan inspeksi lapangan, melakukan verifikasi
antara data yang tersedia yang diberikan oleh pemberi tugas dengan kondisi
lapangan, kemudian melakukan penilaian atas Aset yang dinilai sesuai dengan maksud
dan tujuannya, yang dituangkan dalam laporan penilaian ini.
Investigasi yang dilakukan meliputi aspek fisik, peruntukan, legal dan analisis pasar aset,
dimana tingkat kedalaman investigasi adalah sebagai berikut:
Fisik : Dilakukan inspeksi atas objek penilaian.
Peruntukan : Pengecekan secara global sesuai dengan tata ruang
objek penilaian.
Legalitas : Tidak melakukan pengecekan keabsahan legalitas
kepemilikan.
Analisis Pasar Aset : Dilakukan analisis secara global.
Berikut ini adalah batasan-batasannya:
1. Penilai tidak melakukan penelitian terhadap keabsahan dokumen legalitas dan
dokumen lainnya yang berhubungan dengan objek penilaian yang kami terima,
oleh karena itu kami menyarankan agar advis legalitas hendaknya diperoleh dari
penasehat hukum yang ditunjuk pemberi tugas. Kami berasumsi bahwa semua
dokumen legalitas yang berhubungan dengan penilaian ini adalah benar, tidak ada
persengketaan, pembatasan dan hal-hal lain yang dapat mempengaruhi nilai.
2. Melakukan pemeriksaan terhadap aset yang diinspeksi untuk mengetahui,
memastikan dan mendata hal-hal seperti: keberadaan dari fisik aset yang dinilai
(melakukan verifikasi untuk memeriksa kesesuaian antara data objek penilaian yang
diperoleh dari pemberi tugas dengan kondisi objek penilaian), kebenaran atas
jenis/tipe aset, mengidentifikasi permasalahan aset di lapangan (kondisi properti),
menghitung jumlah aset disesuaikan dengan daftar aset yang diterima dari pemberi
tugas, melakukan pengambilan foto aset dan hal-hal lain yang berkaitan.
3. Pengukuran yang dilakukan pada saat inspeksi lapangan hanya terbatas untuk
verifikasi antara dokumen dan fakta di lapangan.
4. Luasan tanah objek Penilaian yang disampaikan dalam laporan ini berdasarkan luas
yang tertera pada copy Sertipikat tanah dan luas bangunan hasil pengukuran di
lapangan dibuktikan dengan berita acara inspeksi lapangan yang telah disetujui
dan ditandatangani oleh Pendamping/ Pemberi Tugas.
Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT. Bangun Perkasa Jaya, Tbk 1-4
Page 16
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh İndonesia
5. Penilai tidak melakukan pemeriksaan mengenai kondisi lingkungan yang terkait
dengan pencemaran dan penggunaan material yang bersifat merusak serta
berbahaya.
6. Dalam melakukan inspeksi lapangan kami mendapat pendampingan dari pihak
Pemberi tugas yaitu Bapak Erianwar dan Ibu Erni untuk lokasi ruko dan Gudang di
Surabaya serta Ibu Ita untuk lokasi ruang kantor di Jakarta.
1.11. Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Informasi yang diperlukan untuk penilaian ini, diperoleh dari pemberi tugas, dan kami
tidak memiliki alasan untuk meragukan kebenaran dan keakuratan informasi yang
diberikan kepada kami tersebut. Apabila informasi tersebut terbukti tidak benar dan
tidak akurat, maka dapat mempengaruhi akurasi hasil penilaian.
Informasi selain yang telah diberikan oleh pemberi tugas diperoleh dari pihak lain yang
kami anggap memadai, antara lain dapat bersumber dari :
Bank Indonesia (BI);
Badan Pusat Statistik (BPS);
Badan Pertanahan Nasional (BPN);
Publikasi yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MАРРІ)
mengenai Standar Biaya Pembangunan Bangunan dan/atau jurnal bahan
bangunan konstruksi dan intertor;
Pemerintah Daerah sebagai instansi rujukan data dan informasi terkait peraturan
daerah;
Lembaga resmi pemerintah baik Pusat maupun Daerah atau pihak swasta yang
mempublikasikan informasi dan data terkait Properti dan/ atau jasa industri yang
dinilai;
Data pembanding atas objek penilaian bersumber dari agen properti, wawancara
dengan pemilik atau orang yang mewakilinya di lapangan serta beberapa situs jual-
beli properti di intenet;
Media cetak dan/atau elektronik resmi.
Sedangkan data primer diperoleh dengan cara wawancara atau komunikasi langsung
dengan pemberi tugas atau pendamping di lapangan.
1.12. Asumsi dan Asumsi Khusus
Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut:
➤ Data-data dan informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas yang terkait dengan
objek penilaian, diasumsikan benar dan merupakan tanggung jawab dari Pemberi
Tugas dan dapat dipertanggung jawabkan keabsahannya.
> Batasan, kondisi, komentar, dan detail yang tertulis dalam laporan ini merupakan
dasar penyusunannya.
>
Bahwa objek penilaian yang dinilai tidak sedang atau telah dinilai oleh Penilai Publik
lainya untuk maksud, tujuan, penggunaan laporan dan tanggal penilaian yang
sama atau berdekatan dalam jangka waktu 2 (dua) bulan. Apabila Pemberi tugas
memberikan informasi yang tidak benar, maka laporan ini dinyatakan tidak berlaku.
Penilaian dilakukan dengan adanya akses untuk pelaksanaan investigasi yang
memadai.
Objek penilaian diasumsikan bebas dari adanya pencemaran lingkungan.
Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT. Bangun Perkasa Jaya, Tbk 1-5
Page 17
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
1.13. Persyaratan atas persetujuan untuk publikasi
Laporan yang dihasilkan dari lingkup penugasan ini disajikan hanya untuk maksud dan
tujuan yang disepakati dalam syarat-syarat penugasan, serta ditujukan terbatas pada
pemberi tugas yang telah disebutkan dalam lingkup penugasan.
Setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi yang
dipublikasikan hanya ditujukan untuk pemberi tugas dan pengguna laporan
sebagaimana dimaksud pada Lingkup Penugasan ini. Penggunaan laporan di luar dari
ketentuan pada lingkup penugasan ini harus mendapat persetujuan KJPP Dedy, Arifin,
Nazir dan Rekan dan pemberi tugas.
1.14. Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan SPI dan POJK
Penilai melaksanakan pekerjaan dengan segala keahlian yang dimiliki berdasarkan
atas prinsip-prinsip penilaian yang berlaku sebagai berikut:
Standar Penilaian Indonesia (SPI Edisi VII-2018, Edisi Revisi SPI 300, SPI 310, SPI 320 dan
SPI 330 tanggal 1 Maret 2020) yang merujuk kepada International Valuation Standard
(IVS).
Kode Etik Penilai Indonesia ("KEPI").
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021, tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
Surat Edaran OJK No. 33/SEOJK.04/2021 tanggal 31 Desember 2021 tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal ("SEOJK 33/21").
Peraturan-peraturan Pemerintah Republik Indonesia yang mengatur perihal
Penilaian.
1.15. Pendekatan dan Metode Penilaian
Pendekatan merupakan landasan proses penilaian dilengkapi dengan
Penilaian
metode penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan. Tiga pendekatan
utama yang digunakan dalam proses penilaian adalah Pendekatan Pasar, Pendekatan
Pendapatan, dan Pendekatan Biaya.
Semua pendekatan tersebut didasarkan pada prinsip supply and demand, yaitu
keseimbangan antara penawaran dan permintaan serta prinsip substitusi yaitu adanya
kecenderungan minat yang tinggi pada aset sejenis yang ditawarkan lebih murah
dibandingkan aset yang lebih mahal.
Dalam melakukan penilaian atas objek penilaian, pendekatan-pendekatan tersebut
diatas diaplikasikan sesuai dengan karakteristik dari objek penilaian sebagai berikut:
A. Untuk objek penilaian berupa ruko dan unit ruang kantor, pendekatan yang
digunakan adalah pendekatan pasar (Market Approach) dengan pertimbangan,
sebagai berikut:
1. Aset yang dimaksud dalam penilaian adalah ruko dan unit ruang kantor
2. Data pembanding tersedia di sekitar lokasi
Maka sesuai dengan SPI Edisi VII-2018 dan POJK No. 28/POJK.04/2021, dalam
penilaian ini digunakan Pendekatan Pasar (Market Approach). Metode yang
digunakan adalah Metode Perbandingan Data Pasar.
B. Untuk objek penilaian berupa gudang, pendekatan yang digunakan adalah
Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT. Bangun Perkasa Jaya, Tbk 1-6
Page 18
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
pendekatan biaya dengan pertimbangan, sebagai berikut:
1. Aset yang dimaksud dalam penilaian adalah tanah dan bangunan.
2. Aset yang dinilai dapat dibangun kembali atau diganti dengan aset sejenis
Maka sesuai dengan SPI Edisi VII-2018 dan POJK No. 28/POJK.04/2021, dalam
penilaian ini digunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach). Metode yang digunakan
adalah Metode Biaya Pengganti dan Metode Perbandingan Data Pasar.
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang
dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia (KPUP 15.1).
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang
baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi
terakhiryang telah terjadi hanya sedikit atau tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan
menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari
aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui
secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian
atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan
transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan
dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik
dari aset yang ditransaksikan (aset pembanding) dan yang dinilai (KPUP 15.2).
Pendekatan Pasar beranggapan bahwa harga properti ditentukan oleh pasar. Nilai
Pasar karenanya dapat dihitung berdasarkan studi atas harga pasar dari properti yang
bersaing satu dengan yang lain untuk pangsa pasar. Proses komparatif yang diterapkan
bersifat fundamental untuk proses penilaian (SPI 300 Butir 5.20). Jika data tersedia,
Pendekatan Pasar adalah pendekatan yang paling langsung dan sistematis dalam
estimasi nilai (SPI 300 Butir 5.20.b).
Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga transaksi
atau penawaran tersedia. (POJK No. 28/POJK.04/2021.1.18).
Metode Perbandingan Data Pasar yaitu mengunakan informasi dari transaksi atau
penawaran yang melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai
untuk mendapatkan indikasi nilai. (SPI 106 6.2.a). -
Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai objek
Penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal
Penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan. (Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021.1.20).
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk
memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian
atau konstruksi. Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar
pembeli di pasar untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau
membangun untuk aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar,
ketidaknyamanan, risiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang
menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif
1-7
Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT. Bangun Perkasa Jaya, Tbk
Page 19
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya
perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan.
(SPI 2018, KPUP 17.0.).
Metode Biaya Pengganti dikenal juga dengan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi
(Depreciated Replacement Cost/DRC); metode yang mengindikasikan nilai dengan
menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara. (SPI
106 6.6.a.1).
-
Metode Biaya Pengganti dikenal juga dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi
(Depreciated Replacement Cost Method/Metode DRC) adalah metode yang
mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa
dengan utilitas yang setara. (SEOJK No. 33/SEOJK.04/2021.1.25).
1.16. Validasi Data Pembanding
Data dan informasi atau properti pembanding yang digunakan bersumber dari data
yang telah divalidasi oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
1.17. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Tidak ada kejadian penting pada Perseroan setelah tanggal efektif penilaian
12 September 2025 yang dapat mempengaruhi hasil laporan penilaian.
1.18. Independensi Penilai
Dalam melaksanakan penugasan ini, KJPP Dedy, Arifin, Nazir dan Rekan bertindak
secara independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan
Pemberi Tugas atau pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas. Kami tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
1-8
Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT. Bangun Perkasa Jaya, Tbk
Page 20
BAB 2 TINJAUAN UMUM
Page 21
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK DEDY, ARIFIN, NAZIR & REKAN
DAZ & REKAN
Registered Property & Business Appraisers
No. Izin KJPP 2.15.00128 Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
BAB 2
TINJAUAN UMUM
2.1. Perekonomian Global dan Ekonomi Indonesia
Ketidakpastian ekonomi global kembali meningkat pasca pengumuman kenaikan tarif
efektif resiprokal Amerika Serikat (AS) ke beberapa negara maju dan berkemba
ng.
Pertumbuhan ekonomi di.AS, Eropa, dan Jepang dalam tren menurun di tengah
penerapan kebijakan fiskal ekspansif dan pelonggaran kebijakan
moneter di negara-
belum kuat, di tengah
negara tersebut. Kinerja ekonomi Tiongkok juga
dipraki rakan
nomian India
berbagai strategi diversifikasi ekspor. Sementara itu, kinerja pereko
k. ia mempra kirakan
diprakirakan tetap baik didukung permintaan domesti Bank Indones
Tekanan inflasi AS yang
pertumbuhan ekonomi dunia 2025 masih belum kuat sekitar 3,0%.
arah penurunan Fed Funds Rate
masih rendah, mendorong tetap kuatnya ekspektasi
dan
(FFR) ke depan. Sementara itu, pergeseran aliran modal keluar dari AS ke Eropa
negara berkembang, serta komoditas yang dianggap aman seperti emas, terus
k risiko fiskal.
berlanjut sejalan dengan meningkatnya risiko ekonomi AS, termasu
Perkembangan ini mendorong berlanjutnya pelemahan indeks mata uang
dolar AS
terhadap mata uang negara maju (DXY) dan negara berkembang (ADXY).
Di dalam negeri, pertumbuhan ekonomi Indonesia triwulan I| 2025 lebih baik dari
lebih tinggi dari
prakiraan. Ekonomi triwulan II 2025 tumbuh sebesar 5,12% (yoy),
pertumbuhan ekonomi triwulan I 2025 sebesar 4,87% (yoy). Kenaik
an pertumbuhan
ekonomi ditopang oleh investasi non bangunan terkait
kegiatan di sektor transportasi.
alam dan produk
Kinerja ekspor cukup baik ditopang oleh ekspor berbasis sumber daya
perlu ditingkatkan, tecermin
manufaktur. Sementara itu, konsumsi rumah fangga masih
an Usaha (LU)
pada penjualan eceran yang melambat. Secara sektoral, Lapang
nan dan dukungan
Pertanian tetap tumbuh ditopang oleh kinerja subsektor LU Perkebu
lainnya seperti LU Industri
program Pemerintah, sedangkan kinerja beberapa
LU utama
belum kuat.
Pengolahan serta LU Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum
Secara spasial, pertumbuhan ekonomi seluruh wilayah meningkat, dimana
wilayah
Jawa mencatat pertumbuhan tertinggi. Ke depan, pertumb uhan ekonomi diprakir akan
positif dan meningkatnya
tetap baik, utamanya didorong oleh kinerja ekspor yang tetap
permintaan domestik sejalan dengan ekspansi belanja Pemerintah.
rendah dan
Sementara, inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada Juli 2025 tetap terjaga
t tetap rendah sebesar
mendukung stabilitas perekonomian. Inflasi IHK Juli 2025 tercata
menurun, serta inflasi
2,37% (yoy) ditopang inflasi inti dan administered prices (AP) yang
volatile food (VF) yang terkendali. Inflasi inti turun menjadi 2,32% (yoy), dipengaruhi
konsistensi suku bunga kebijakan moneter dalam mengarahkan
ekspektasi inflasi sesuai
dengan sasarannya serta imported inflation dan harga pangan global yang rendah.
Inflasi kelompok VF terkendali sebesar 3,82% (yoy) didukung oleh
terjaganya kecukupan
oleh Tim
pasokan komoditas pangan utama dan eratnya sinergi pengendalian inflasi
g merah,
Pengendalian Inflasi Pusat/Daerah (TPIP/TPID) melalui emas perhiasan, bawan
tomat, beras, dan tarif air minum. Sementara itu, inflasi terendah terjadi di Provinsi Papua
Barat Daya yang mengalami inflasi sebesar 0,96% (yoy) yang didorong oleh
deflasi tarif
angkutan udara, ikan tuna, ikan cakalang, dan daging ayam ras.
2-1
Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Bangun Perkasa Jaya, Tbk
Page 22
Page 23
Page 24
Page 25
Page 26
Page 27
Page 28
Page 29
Page 30
Page 31
Page 32
Page 33
Page 34
Page 35
Page 36
Page 37
Page 38
Page 39
Page 40
Page 41
Page 42
Page 43
Page 44
Page 45
Page 46
Page 47
Page 48
Page 49
Page 50
Page 51
Page 52
Page 53
Page 54
Page 55
Page 56
Page 57
Page 58
Page 59
Page 60
Page 61
Page 62
Page 63
Page 64
Page 65
Page 66
Page 67
Page 68
Page 69
Page 70
Names mentioned 31 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
NAZIR & REKAN
p.2 ×19
unresolved
org
DAZ & REKAN
p.2 ×19
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.3
unresolved
org
KJPP Dedy
p.4 ×2
unresolved
org
Nazir dan Rekan
p.4 ×4
unresolved
org
DAZ& REKAN
p.4
unresolved
org
REKAN Dedy Mohamad Firmanto
p.4
unresolved
org
PT. Bangun Perkasa Jaya
p.4 ×15
unresolved
person
PENANGGUNG JAWAB Dedy Mohamad Firmanto
p.8 ×2
unresolved
person
Sondh A QUALITY CONTROL Boby Alia Rochman
p.8
unresolved
person
PELAKSANA INSPEKSI Eddy Ferdinan Emanuel
p.8
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Dedy
p.12
unresolved
org
Penilaian Properti. KJPP DAZ & REKAN
p.12
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.12 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia
p.12
unresolved
org
Menteri Agraria dan Tata Ruang
p.13
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.13 ×2
unresolved
org
Penilaian Properti Atas Nama Dedy Mohamad Firmanto
p.13
unresolved
org
PT Bangun
p.14 ×3
unresolved
org
PT Bangun Ruang
p.14
unresolved
org
PT Bangun Pertanahan
p.14
unresolved
org
PT. Bangun Perkas
p.14
unresolved
person
Erianwar
p.16
unresolved
person
Ita
p.16
unresolved
org
Bank Indonesia
p.16
unresolved
org
Pusat Statistik
p.16
unresolved
org
Bank Indones Tekanan
p.21
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
3477 ms
12 Sep 2026 22:33
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}