Back to announcement
20251203_SSIA_Informasi Transaksi Afiliasi_31999661_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review SSIASource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 646
Page 1
LAPORAN PENILAIAN 100,000000% SAHAM
PT SURYALAYA ANINDITA INTERNATIONAL
PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2025
Page 2
No. : 00174/2.0162-00/BS/03/0153/1/XI/2025 24 November 2025 Kepada Yth. PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk Tempo Scan Tower Lt. 20 Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 3 – 4 Jakarta Selatan 12950 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 100,000000% Saham PT Suryalaya Anindita International Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Surya Semesta Internusa Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 100,000000% saham PT Suryalaya Anindita International (selanjutnya disebut “SAI”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/250917-001 tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 100,000000% saham SAI (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perdagangan, pembangunan, pertanian, pertambangan dan jasa, termasuk mendirikan perusahaan di bidang perindustrian bahan bangunan, real estat, kawasan industri, pengelolaan gedung dan lain-lain. Pada saat ini kegiatan utama Perseroan adalah melakukan penyertaan saham dan memberikan jasa manajemen serta pelatihan pada entitas anak yang bergerak dalam bidang usaha pembangunan/pengelolaan kawasan industri, real estat, jasa konstruksi, perhotelan dan lain-lain. Perseroan berdomisili di Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling 3 – 4, Kuningan, Jakarta Selatan 12950, dengan nomor telepon: (021) 526 2121, nomor faksimile: (021) 526 7878, dan email: inquiry@suryainternusa.com.
Page 3
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak dengan
rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,999998% 95,582984%
PT Enercon Paradhya PT TCP Internusa (TCP)
International (EPI)
EPI 4,417016%
94,677165% 99,996575% 99,999874% 49,549550% 99,996440%
PT Suryalaya Anindita
PT Sitiagung Makmur PT Batiqa Hotel PT Surya Internusa Hotel PT Surya Semesta Realti
International (SAI)
(SAM) Manajeman (BHM) (SIH) (SSR)
TCP 27,327327%
TCP 5,322835% SIH 0,003425% TCP 0,000126% EPI 9,909910% TCP 0,003560%
99,999334% 99,600000% 99,996000% 99,990000% 99,993453% 97,408377% 99,800000%
PT Ungasan Semesta PT Surya Internusa PT Surya Internusa PT Surya Cahaya PT Surya Bajo Properti PT Surya Bajo Lestari
PT Indo Indah (II)
Resort (USR) Properti (SIP) Lestari (SIL) Properti (SCP) (SBP) (SBL)
Perseroan 0,000666% USR 0,400000% Perseroan 0,004000% TCP 0,010000% TCP 0,006547% Perseroan 2,591623% TCP 0,200000%
EPI, TCP, SAM, USR, II, BHM, SIH, SIP, SIL, SAI, SSR, SCP, SBP, dan SBL selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Entitas Anak Perseroan”.
ii
Page 4
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 EPI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyertaan saham pada perusahaan-perusahaan lain
2 TCP Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, konsultasi, penyewaan,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
keuangan dan asuransi serta jasa lainnya
3 SAM Tertutup Indonesia Beroperasi Pembangunan, real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian,
perindustrian, perbengkelan, jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama
SAM adalah melakukan penjualan vila yang dikomersilkan dengan nama
Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
4 USR Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan
aktivitas penyewaan dan sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
5 II Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
6 BHM Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya.
7 SIH Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas
penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8 SIP Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa
profesional, ilmiah dan teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
9 SIL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran; reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan
komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya
10 SAI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan
usaha di bidang konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran, reparasi
dan perawatan mobil dan sepeda motor, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan aktivitas kesehatan
manusia dan aktivitas sosial
11 SSR Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas professional, ilmiah
dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
aktivitas keuangan dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas
rumah tangga sebagai pemberi kerja aktivitas yang menghasilkan
barang dan jasa oleh rumah tangga yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
12 SCP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, pengadaan
listrik, gas, uap/air panas dan udara dingin, pengelolaan air, pengelolaan
air limbah, pengelolaan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi,
konstruksi; perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas
jasa lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan sendiri.
13 SBP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang
sampah, dan aktivitas remediasi; pengangkutan dan pergudangan,
kesenian, hiburan dan rekreasi; pertanian, kehutanan dan perikanan.
14 SBL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan,
perdagangan, pertanian, perindustrian, instalasi, dan jasa
iii
Page 5
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan menunjukkan prospek
pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan preferensi konsumen, seperti
permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis, popularitas boutique hotel, serta tren
bangunan ramah lingkungan. Peluang pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar
domestik, mengingat sifat industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti
dan pariwisata nasional
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan menunjukkan prospek
pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan preferensi konsumen, seperti
permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis, popularitas boutique hotel, serta tren
bangunan ramah lingkungan. Peluang pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar
domestik, mengingat sifat industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti
dan pariwisata nasional.
Perseroan, SAI, SAM, SIH, SSR dan TCP merencanakan untuk melakukan beberapa aksi
korporasi sebagai berikut:
• Perseroan dan TCP merencanakan untuk mengalihkan 467.850.000 saham atau setara
dengan 94,860097% dan 25.349.999 saham atau setara dengan 5,139902% dari jumlah
seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SAM (selanjutnya disebut “Saham
SAM”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi
SAM”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 823.329 saham atau setara dengan
99,999879% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SIH
(selanjutnya disebut “Saham SIH”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya disebut
“Rencana Transaksi SIH”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 85.419.200 saham atau setara dengan
99,996488% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SSR
(selanjutnya disebut “Saham SSR”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya
disebut “Rencana Transaksi SSR”).
• TCP merencanakan untuk mengalihkan aset berupa tanah yang berlokasi di Jalan Rasuna
Said Blok X – O, Kavling 3 – 4, Jakarta Selatan 12950 dengan luas tanah sebesar
8.525,00 m2 (selanjutnya disebut “Tanah”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya
disebut “Rencana Transaksi Tanah”).
Rencana Transaksi SAM, Rencana Transaksi SIH, Rencana Transaksi SSR, dan Rencana
Transaksi Tanah selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
iv
Page 6
Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham pada
entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka mengembangkan
portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya perhotelan, Perseroan
merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal atas struktur kepemilikan pada
Entitas Anak Perseroan dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan
rencana bisnis dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel
yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara pengendalian di
bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan bisnis perhotelan di bawah SAI, maka
Rencana Transaksi diharapkan akan dapat mengoptimalkan penggunaan aset-aset
perhotelan Perseroan dan Entitas Anak Perseroan serta mendukung pertumbuhan
pendapatan Perseroan secara konsolidasian ke depannya, sehingga dapat meningkatkan
imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam rangka
melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam proses pengambilan
keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan operasional yang diyakini dapat
memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga
diharapkan menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan ringkas,
di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan yang bergerak
dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas Anak Perseroan
dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan yang dimiliki dengan
menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat memaksimalkan kinerja keuangan
masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan industri perhotelan.
Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk memperoleh Tanah
dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah satu hotel milik SAI, yaitu “Grand
Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah awal untuk menambah persediaan lahan yang
dapat dikembangkan sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko
ketersediaan lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan
dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas Tanah dan
menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring dengan
peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian pembiayaan unit
perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan pengembangan usaha unit perhotelan
di masa depan dikarenakan saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi
dan kawasan industri serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan mengharapkan
dapat mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan aktivitas
kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai
entitas induk dari setiap divisi hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi
strategis untuk dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang
tepat sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar
dengan meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
v
Page 7
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham pada
entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka
mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya perhotelan,
Perseroan merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal atas struktur
kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini
sejalan dengan rencana bisnis dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada
pengelolaan hotel-hotel yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih
terkonsentrasi secara pengendalian di bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan
bisnis perhotelan di bawah SAI, maka Rencana Transaksi diharapkan akan dapat
mengoptimalkan penggunaan aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan serta mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan secara konsolidasian
ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang
saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
• Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam rangka
melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam proses pengambilan
keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan operasional yang diyakini dapat
memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga
diharapkan menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan
ringkas, di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan
yang bergerak dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas
Anak Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan yang
dimiliki dengan menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat
memaksimalkan kinerja keuangan masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang
prospek pertumbuhan industri perhotelan.
• Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk memperoleh
Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah satu hotel milik SAI,
yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah awal untuk menambah
persediaan lahan yang dapat dikembangkan sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna
mengatasi risiko ketersediaan lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan
dapat memberikan dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan
atas Tanah dan menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
vi
Page 8
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring
dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian pembiayaan
unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan pengembangan usaha unit
perhotelan di masa depan dikarenakan saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai
perusahaan konstruksi dan kawasan industri serta belum dikenal untuk unit
perhotelannya. Perseroan mengharapkan dapat mengimplementasikan strategi dan
mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan
jasa perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi hotel-
hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk dikembangkan
secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang tepat sasaran, Perseroan
melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar dengan meningkatkan daya
saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak Perseroan yang pada akhirnya
dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada
masa yang datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana diatur dalam Peraturan
OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha”.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat SAI adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham SAI bersifat tidak likuid.
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa SAI adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
vii
Page 9
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi serta untuk memenuhi
POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SAI ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan SAI. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/250917-001 tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
viii
Page 10
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2025.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan SAI yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan SAI untuk
periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang menjadi dasar penilaian
ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 100,000000% saham PT Suryalaya Anindita International ini
merupakan laporan terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian
100,000000% saham PT Suryalaya Anindita International tidak terdapat kejadian penting
setelah tanggal penilaian (subsequent events) yang secara signifikan dapat memengaruhi
penilaian nilai pasar Objek Penilaian.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan SAI untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut “KAP”)
Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan (selanjutnya disebut “AAJAMR”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 01330/2.1030/AU.1/05/0501-1/1/X/2025
tanggal 31 Oktober 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
3. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00477/2.1030/AU.1/10/1698-3/1/II/2025 tanggal 28 Februari 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
4. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00443/2.1030/AU.1/10/1698-2/1/II/2024 tanggal 23 Februari 2024 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
ix
Page 11
5. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00526/2.1030/AU.1/10/1698-1/1/III/2023 tanggal 29 Maret 2023 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
6. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00245/2.1030/AU.1/10/0501-1/1/III/2022 tanggal 24 Maret 2022 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian dengan penekanan atas hal-hal;
7. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00224/2.1030/AU.1/10/0181-2/1/III/2021 tanggal 24 Maret 2021 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian dengan penekanan atas hal-hal;
8. Proyeksi laporan keuangan SAI untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2064 yang disusun oleh manajemen SAI;
9. Laporan penilaian properti SAI per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP Suwendho,
Rinaldy & Rekan sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00414/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025;
10. Anggaran dasar SAI yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 7
tanggal 9 Juni 2025 yang dibuat oleh Kumala Tjahjani Widodo, S.H., M.H., M.Kn., Notaris
di Jakarta, mengenai perubahan susunan Komisaris dan Direksi;
11. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Sonny Satia Negara dengan
posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait
dengan Rencana Transaksi;
12. Tarif pajak yang diberlakukan atas SAI adalah berdasarkan laba kena pajak dalam periode
yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak yang berlaku umum, yaitu
sebesar 22,00% untuk tahun 2025 – 2064;
13. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan SAI serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
14. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
15. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
x
Page 12
16. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
17. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
18. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan SAI atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari SAI. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas didasarkan pada
proyeksi laporan keuangan SAI yang disusun oleh manajemen SAI. Dalam penyusunan
proyeksi laporan keuangan, berbagai asumsi dikembangkan berdasarkan kinerja SAI pada
tahun-tahun sebelumnya dan berdasarkan rencana manajemen di masa yang akan datang.
Kami telah melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan tersebut agar dapat
menggambarkan kondisi operasi dan kinerja SAI yang dinilai pada saat penilaian ini dengan
lebih wajar. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan yang kami lakukan
terhadap target kinerja SAI yang dinilai dan telah mencerminkan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty). Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi
laporan keuangan berdasarkan kinerja historis SAI dan informasi manajemen SAI terhadap
proyeksi laporan keuangan SAI tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian
SAI dan kesimpulan nilai akhir.
xi
Page 13
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SAI atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan SAI bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
memengaruhi operasional Perseroan dan SAI.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum SAI berdasarkan anggaran dasar SAI.
xii
Page 14
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif SAI, pengkajian atas kondisi operasi
dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki SAI. Prospek SAI di masa yang akan datang
kami evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi laporan keuangan yang diberikan
oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal
didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan
sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri
yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode diskonto
arus kas (discounted cash flow [DCF] method) dan metode penyesuaian aset bersih (adjusted
net asset method).
Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang dilaksanakan oleh
SAI di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai dengan perkiraan atas perkembangan
usaha SAI. Dalam melaksanakan penilaian dengan metode ini, operasi SAI diproyeksikan
sesuai dengan perkiraan atas perkembangan usaha SAI. Arus kas yang dihasilkan
berdasarkan proyeksi dikonversi menjadi nilai kini dengan tingkat diskonto yang sesuai
dengan tingkat risiko. Indikasi nilai adalah jumlah nilai kini dari arus kas tersebut.
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
xiii
Page 15
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
SAI. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi dengan
melakukan pembobotan.
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
I. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAI Berdasarkan Metode Diskonto Arus Kas
Berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,000000% saham SAI sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 1.172,60 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SAI adalah sebesar Rp 820,82 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 100,000000% saham SAI berdasarkan metode diskonto arus kas adalah
sebesar Rp 820,82 miliar.
II. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAI Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
pasar 100,000000% saham SAI sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 2.932,39 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SAI adalah sebesar Rp 2.052,67 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 100,000000% saham SAI berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah
sebesar Rp 2.052,67 miliar.
III. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode penilaian yang
digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan pembobotan
terhadap nilai pasar yang dihasilkan dari kedua metode tersebut, masing-masing
dengan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan 70,00% untuk metode
penyesuaian aset bersih.
Alasan kami memberikan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan 70,00%
untuk metode penyesuaian aset bersih, yaitu karena data dan informasi yang
digunakan pada metode penyesuaian aset bersih yang kami gunakan untuk
menentukan nilai pasar Objek Penilaian merupakan data dan informasi yang memiliki
tingkat kehandalan yang lebih memadai dibandingkan dengan data dan informasi yang
digunakan pada metode diskonto arus kas.
xiv
Page 16
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Objek
Penilaian adalah sebesar Rp 1.683,11 miliar.
Sehubungan dengan penilaian ini, kami ingin menekankan bahwa nilai pasar yang dihitung
dengan metode diskonto arus kas didasarkan atas asumsi-asumsi mengenai tingkat
pendapatan usaha departemen, beban, dan akun-akun laporan posisi keuangan yang
dikembangkan pihak manajemen SAI melalui analisis atas kinerja historis dan pernyataan
manajemen SAI mengenai rencana-rencana untuk masa yang akan datang sebelum Rencana
Transaksi. Kami melakukan penelaahan atas asumsi-asumsi tersebut dan menurut pendapat
kami, asumsi-asumsi tersebut wajar. Akan tetapi, kami tidak bertanggung jawab atas
pencapaian asumsi-asumsi tersebut. Setiap perubahan dari asumsi-asumsi ini akan
memengaruhi perhitungan nilai Objek Penilaian. Karena tidak ada kepastian bahwa
dasar-dasar dan asumsi-asumsi tersebut akan terealisasi, kami tidak dapat memberikan
jaminan bahwa hasil-hasil yang diproyeksikan akan tercapai.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebesar
Rp 1.683,11 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan SAI serta pihak-pihak lain yang relevan dengan
penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan bahwa tidak
ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan memengaruhi nilai pasar tersebut
secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas SAI. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian SAI tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
xv
Page 17
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya
izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xvi
Page 18
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
1. KR sama sekali tidak memiliki kepentingan keuangan atau apapun terhadap SAI untuk
sekarang dan masa yang akan datang.
2. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai yang diperoleh atau yang
tercantum dalam laporan.
3. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya atas permintaan
pemberi tugas.
4. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan serta
ditujukan terbatas kepada klien dimaksud.
5. Baik seluruh maupun sebagian dari isi laporan ini tidak diizinkan untuk dipublikasikan
melalui iklan atau media lainnya tanpa seizin dari KJPP Kusnanto & rekan.
6. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan KR dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
xvii
Page 19
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan perusahaan yang
dinilai.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan usaha/saham
perusahaan yang dinilai.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan perusahaan yang dinilai.
4. Laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Kurnia Nugraha Chahyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10335
Aldrich Valerian Budhimulja .....................................
No. MAPPI : 23-A-11992
xviii
Page 20
SURAT PERNYATAAN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan
yang diuraikan di dalamnya adalah benar. Laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat
pembatasan yang memengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam
laporan ini dan laporan ini telah disusun sesuai dengan dan tunduk pada
ketentuan-ketentuan dari Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35/POJK.04/2020
tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” dan Standar
Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (SPI) serta telah
dibuat dengan memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
2. KR bertanggung jawab atas laporan penilaian.
3. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan
sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik KR.
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
penilaian yang ditentukan, yaitu 30 Juni 2025.
5. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
6. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian.
7. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai.
8. KR tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
9. KR telah memenuhi pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan
oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
11. KR telah memiliki pemahaman mengenai Objek Penilaian yang dinilai.
12. Imbalan jasa yang diterima oleh KR tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari
proses analisis Objek Penilaian.
13. Analisis dan kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
xix
Page 21
14. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian ini diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini KR dapat dipertanggungjawabkan.
15. Tidak seorangpun selain yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.
16. KR telah melakukan inspeksi atas aset tetap yang dimiliki oleh SAI serta telah melakukan
inspeksi dan wawancara dengan manajemen Perseroan terkait dengan operasional,
kinerja, dan prospek dari SAI.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Kurnia Nugraha Chahyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10335
Aldrich Valerian Budhimulja .....................................
No. MAPPI : 23-A-11992
xx
Page 22
DAFTAR ISI
HALAMAN
OPINI i
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS xvii
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI xviii
SURAT PERNYATAAN xix
DAFTAR ISI xxi
DAFTAR TABEL xxiv
DAFTAR GRAFIK xxvii
LAMPIRAN xxviii
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
A. Alasan dan Latar Belakang 1
B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian 7
C. Premis Penilaian 7
D. Independensi Penilai 7
E. Tanggal Efektif Penilaian 7
F. Profil PT Suryalaya Anindita International 8
G. Definisi Nilai yang Digunakan 9
H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan 10
I. Metode Penilaian yang Digunakan 10
J. Ringkasan Hasil Penilaian 11
K. Kesimpulan Penilaian 12
II. DESKRIPSI PENUGASAN
A. Alasan dan Latar Belakang 13
B. Tujuan dan Maksud Penilaian 18
C. Definisi Nilai yang Digunakan 18
D. Tanggal Efektif Penilaian 18
E. Data dan Informasi yang Digunakan 19
F. Informasi Non-Keuangan 21
G. Jenis Ekuitas 23
H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok 23
I. Tingkat Kedalaman Investigasi 25
J. Distribusi Laporan Penilaian 25
K. Jenis Laporan 25
L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events) 25
xxi
Page 23
HALAMAN
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
A. Latar Belakang PT Suryalaya Anindita International 26
B. Kegiatan Usaha 26
C. Manajemen 26
D. Kepemilikan Saham 27
E. Data Keuangan Historis 27
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
A. Tinjauan Ekonomi Dunia 29
B. Tinjauan Ekonomi Indonesia 32
C. Proyeksi Ekonomi Indonesia 33
D. Tingkat Suku Bunga 33
E. Inflasi 34
F. Nilai Tukar Rupiah 35
V. TINJAUAN INDUSTRI PERHOTELAN
A. Tinjauan Industri Perhotelan di Dunia 37
B. Tinjauan Industri Perhotelan di Indonesia 40
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
A. PT Suryalaya Anindita International 43
B. Analisis atas Common Size PT Suryalaya Anindita International 54
C. Analisis atas Common Size Industri Perhotelan 56
VII. ANALISIS RISIKO
A. Risiko Persaingan Usaha 61
B. Risiko Gangguan Keamanan 61
C. Risiko Ekonomi 61
D. Risiko Politik dan Sosial 61
E. Risiko Bencana Alam 62
F. Risiko Kebijakan Pemerintah 62
VIII. METODE PENILAIAN
A. Metode-Metode Penilaian 63
B. Metode Penilaian yang Digunakan 64
C. Premis Penilaian 65
D. Aplikasi Diskon dan Premi 66
E. Prosedur Penilaian 66
F. Independensi Penilai 66
xxii
Page 24
HALAMAN
IX. PENILAIAN
A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities) 67
B. Metode Diskonto Arus Kas 68
C. Terminal Value dan Tingkat Pertumbuhan 81
D. Penentuan Arus Kas Bersih 81
E. Tingkat Diskonto 84
F. Perhitungan Nilai pasar SAI 87
G. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAI
Berdasarkan Metode Diskonto Arus Kas 89
H. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAI
Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset Bersih 90
I. Rekonsiliasi Nilai 92
J. Kesimpulan Penilaian 92
xxiii
Page 25
DAFTAR TABEL
HALAMAN
Tabel 1 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Suryalaya Anindita International 8
Tabel 2 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Suryalaya Anindita International 27
Tabel 3 Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Suryalaya Anindita International
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 27
Tabel 4 Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Suryalaya Anindita International
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 28
Tabel 5 Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia 29
Tabel 6 Pertumbuhan Inflasi 30
Tabel 7 Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral 31
Tabel 8 Kontributor Inflasi Terbesar Berdasarkan Provinsi 35
Tabel 9 Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Suryalaya Anindita International
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 43
Tabel 10 Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Suryalaya Anindita International
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 47
Tabel 11 Laporan Arus Kas Konsolidasian
PT Suryalaya Anindita International
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 49
Tabel 12 Rasio-rasio Keuangan
PT Suryalaya Anindita International
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 52
xxiv
Page 26
HALAMAN
Tabel 13 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Suryalaya Anindita International
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 54
Tabel 14 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Suryalaya Anindita International
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 55
Tabel 15 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Indonesian Paradise Property Tbk
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 56
Tabel 16 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Indonesian Paradise Property Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 57
Tabel 17 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 58
Tabel 18 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 59
Tabel 19 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 59
Tabel 20 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 60
xxv
Page 27
HALAMAN
Tabel 21 Proyeksi Laporan Laba Rugi Komprehensif
PT Suryalaya Anindita International
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2064 72
Tabel 22 Proyeksi Laporan Posisi Keuangan
PT Suryalaya Anindita International
Per 31 Desember 2025 – 2064 74
Tabel 23 Proyeksi Arus Kas Bersih
PT Suryalaya Anindita International
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2064 82
Tabel 24 Indikasi Nilai Kini Operasi
PT Suryalaya Anindita International
Per 30 Juni 2025 87
Tabel 25 Nilai Pasar 100,000000% Saham
PT Suryalaya Anindita International
Metode Diskonto Arus Kas
Per 30 Juni 2025 89
Tabel 26 Nilai Pasar 100,000000% Saham
PT Suryalaya Anindita International
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 91
Tabel 27 Rekonsiliasi Nilai
PT Suryalaya Anindita International
Per 30 Juni 2025 92
xxvi
Page 28
DAFTAR GRAFIK
HALAMAN
Grafik 1 Perkembangan Suku Bunga Bank Indonesia 3
Grafik 2 Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen
di Indonesia 34
Grafik 3 Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing 36
Grafik 4 Jumlah Pemesanan Layanan Penginapan di Dunia
Tahun 2021 – 2024 37
Grafik 5 Tingkat Okupansi Hotel di Dunia
Januari 2025 – Juni 2025 38
Grafik 6 Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Dunia
Tahun 2025 – 2030 39
Grafik 7 Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang di Indonesia
Tahun 2021 – 2024 40
Grafik 8 Provinsi dengan Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang terbesar
di Indonesia
Periode Juni 2025 41
Grafik 9 Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Indonesia
Tahun 2025 – 2030 42
Grafik 10 Proyeksi Pendapatan Usaha Departemen
PT Suryalaya Anindita International
Tahun 2025 – 2064 70
Grafik 11 Proyeksi Biaya dan Beban Departemen
PT Suryalaya Anindita International
Tahun 2025 – 2064 71
xxvii
Page 29
LAMPIRAN
HALAMAN
Lampiran A Nilai Pasar 100,000000% Saham
PT Suryalaya Anindita International
Metode Diskonto Arus Kas
Per 30 Juni 2025 93
Lampiran B Nilai Pasar 100,000000% Saham
PT Suryalaya Anindita International
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 94
Lampiran C Rekonsiliasi Nilai
PT Suryalaya Anindita International
Per 30 Juni 2025 95
xxviii
Page 30
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
I.A. Alasan dan Latar Belakang
PT Surya Semesta Internusa Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) merupakan
suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company),
didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perdagangan,
pembangunan, pertanian, pertambangan dan jasa, termasuk mendirikan
perusahaan di bidang perindustrian bahan bangunan, real estat, kawasan industri,
pengelolaan gedung dan lain-lain. Pada saat ini kegiatan utama Perseroan adalah
melakukan penyertaan saham dan memberikan jasa manajemen serta pelatihan
pada entitas anak yang bergerak dalam bidang usaha pembangunan/pengelolaan
kawasan industri, real estat, jasa konstruksi, perhotelan dan
lain-lain. Perseroan berdomisili di Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R.
Rasuna Said Kavling 3 – 4, Kuningan, Jakarta Selatan 12950, dengan nomor
telepon: (021) 526 2121, nomor faksimile: (021) 526 7878, dan email:
inquiry@suryainternusa.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,999998% 95,582984%
PT Enercon Paradhya PT TCP Internusa (TCP)
International (EPI)
EPI 4,417016%
94,677165% 99,996575% 99,999874% 49,549550% 99,996440%
PT Suryalaya Anindita
PT Sitiagung Makmur PT Batiqa Hotel PT Surya Internusa Hotel PT Surya Semesta Realti
International (SAI)
(SAM) Manajeman (BHM) (SIH) (SSR)
TCP 27,327327%
TCP 5,322835% SIH 0,003425% TCP 0,000126% EPI 9,909910% TCP 0,003560%
99,999334% 99,600000% 99,996000% 99,990000% 99,993453% 97,408377% 99,800000%
PT Ungasan Semesta PT Surya Internusa PT Surya Internusa PT Surya Cahaya PT Surya Bajo Properti PT Surya Bajo Lestari
PT Indo Indah (II)
Resort (USR) Properti (SIP) Lestari (SIL) Properti (SCP) (SBP) (SBL)
Perseroan 0,000666% USR 0,400000% Perseroan 0,004000% TCP 0,010000% TCP 0,006547% Perseroan 2,591623% TCP 0,200000%
EPI, TCP, SAM, USR, II, BHM, SIH, SIP, SIL, SAI, SSR, SCP, SBP, dan SBL
selanjutnya secara bersama-sama disebut “Entitas Anak Perseroan”.
1
Page 31
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 EPI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyertaan saham pada perusahaan-perusahaan lain
2 TCP Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, konsultasi, penyewaan,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
keuangan dan asuransi serta jasa lainnya
3 SAM Tertutup Indonesia Beroperasi Pembangunan, real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian,
perindustrian, perbengkelan, jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama
SAM adalah melakukan penjualan vila yang dikomersilkan dengan nama
Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
4 USR Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan
aktivitas penyewaan dan sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
5 II Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
6 BHM Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya.
7 SIH Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas
penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8 SIP Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa
profesional, ilmiah dan teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
9 SIL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran; reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan
komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya
10 SAI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan
usaha di bidang konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran, reparasi
dan perawatan mobil dan sepeda motor, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan aktivitas kesehatan
manusia dan aktivitas sosial
11 SSR Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas professional, ilmiah
dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
aktivitas keuangan dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas
rumah tangga sebagai pemberi kerja aktivitas yang menghasilkan
barang dan jasa oleh rumah tangga yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
12 SCP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, pengadaan
listrik, gas, uap/air panas dan udara dingin, pengelolaan air, pengelolaan
air limbah, pengelolaan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi,
konstruksi; perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas
jasa lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan sendiri.
13 SBP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang
sampah, dan aktivitas remediasi; pengangkutan dan pergudangan,
kesenian, hiburan dan rekreasi; pertanian, kehutanan dan perikanan.
14 SBL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan,
perdagangan, pertanian, perindustrian, instalasi, dan jasa
2
Page 32
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan
menunjukkan prospek pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan
preferensi konsumen, seperti permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis,
popularitas boutique hotel, serta tren bangunan ramah lingkungan. Peluang
pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar domestik, mengingat sifat
industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti dan pariwisata
nasional.
Perseroan, SAI, SAM, SIH, SSR dan TCP merencanakan untuk melakukan
beberapa aksi korporasi sebagai berikut:
• Perseroan dan TCP merencanakan untuk mengalihkan 467.850.000 saham
atau setara dengan 94,860097% dan 25.349.999 saham atau setara dengan
5,139902% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada
SAM (selanjutnya disebut “Saham SAM”) sebagai setoran modal dalam SAI
(selanjutnya disebut “Rencana Transaksi SAM”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 823.329 saham atau setara
dengan 99,999879% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan
disetorkan pada SIH (selanjutnya disebut “Saham SIH”) sebagai setoran
modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi SIH”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 85.419.200 saham atau setara
dengan 99,996488% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan
disetorkan pada SSR (selanjutnya disebut “Saham SSR”) sebagai setoran
modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi SSR”).
• TCP merencanakan untuk mengalihkan aset berupa tanah yang berlokasi di
Jalan Rasuna Said Blok X – O, Kavling 3 – 4, Jakarta Selatan 12950 dengan
luas tanah sebesar 8.525,00 m2 (selanjutnya disebut “Tanah”) sebagai setoran
modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi Tanah”).
Rencana Transaksi SAM, Rencana Transaksi SIH, Rencana Transaksi SSR, dan
Rencana Transaksi Tanah selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana
Transaksi”.
3
Page 33
Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham
pada entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka
mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya
perhotelan, Perseroan merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal
atas struktur kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan dengan melakukan
Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan rencana bisnis dan strategi Perseroan
guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel yang dimiliki oleh Entitas
Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara pengendalian di bawah SAI.
Dengan berfokus pada pengembangan bisnis perhotelan di bawah SAI, maka
Rencana Transaksi diharapkan akan dapat mengoptimalkan penggunaan aset-
aset perhotelan Perseroan dan Entitas Anak Perseroan serta mendukung
pertumbuhan pendapatan Perseroan secara konsolidasian ke depannya, sehingga
dapat meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham
Perseroan dan pemangku kepentingan.
Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam
rangka melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam
proses pengambilan keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan
operasional yang diyakini dapat memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas
Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga diharapkan menghasilkan pola
organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan ringkas, di mana dengan
menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan yang bergerak dalam
bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas Anak
Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan
yang dimiliki dengan menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat
memaksimalkan kinerja keuangan masing-masing hotel guna memanfaatkan
peluang prospek pertumbuhan industri perhotelan.
Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk
memperoleh Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah
satu hotel milik SAI, yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah
awal untuk menambah persediaan lahan yang dapat dikembangkan sesuai
dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko ketersediaan lahan yang
terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan dampak bagi
SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas Tanah dan
menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
4
Page 34
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring
dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian
pembiayaan unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan
pengembangan usaha unit perhotelan di masa depan dikarenakan saat ini
Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi dan kawasan industri
serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan mengharapkan dapat
mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan
aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa perhotelan di bawah
pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi hotel-hotel entitas anak
Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk dikembangkan secara
produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang tepat sasaran, Perseroan
melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar dengan
meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja
keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan
saham pada entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri.
Dalam rangka mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata,
khususnya perhotelan, Perseroan merencanakan untuk melakukan
restrukturisasi internal atas struktur kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan
dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan rencana bisnis
dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel
yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara
pengendalian di bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan bisnis
perhotelan di bawah SAI, maka Rencana Transaksi diharapkan akan dapat
mengoptimalkan penggunaan aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas
Anak Perseroan serta mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan
secara konsolidasian ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil
investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku
kepentingan.
• Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan
dalam rangka melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi
dalam proses pengambilan keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas
kegiatan operasional yang diyakini dapat memberikan dampak positif bagi
seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga diharapkan
menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan
ringkas, di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset
perhotelan yang bergerak dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan
mengharapkan Entitas Anak Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam
pengembangan usaha perhotelan yang dimiliki dengan menerapkan sistem
dan kebijakan operasional yang dapat memaksimalkan kinerja keuangan
masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan
industri perhotelan.
5
Page 35
• Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk
memperoleh Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan
salah satu hotel milik SAI, yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi
langkah awal untuk menambah persediaan lahan yang dapat dikembangkan
sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko ketersediaan
lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan
dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas
Tanah dan menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah
seiring dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam
pencarian pembiayaan unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk
melakukan pengembangan usaha unit perhotelan di masa depan dikarenakan
saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi dan kawasan
industri serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan
mengharapkan dapat mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis
dalam menjalankan aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa
perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi
hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk
dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang
tepat sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan
penetrasi pasar dengan meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi
Perseroan dan Entitas Anak Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan
kontribusi positif bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa
yang datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus
memenuhi Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang
“Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut
“POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana
diatur dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang
“Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha”.(selanjutnya disebut “POJK
17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020
mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang
disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya
disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) untuk
melakukan penilaian atas nilai pasar 100,000000% saham SAI.
Mengingat SAI adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham SAI bersifat tidak likuid.
6
Page 36
I.B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah nilai pasar 100,000000% saham SAI
(selanjutnya disebut “Objek Penilaian”).
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Transaksi serta untuk memenuhi POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut
“POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300,
SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
I.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa SAI adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
I.D. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SAI
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan SAI. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/250917-001
tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
I.E. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2025. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan SAI yang kami terima. Data keuangan tersebut
berupa laporan keuangan SAI untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 yang menjadi dasar penilaian ini.
7
Page 37
I.F. Profil PT Suryalaya Anindita International
SAI didirikan dalam rangka Undang-Undang Penanaman Modal Asing No. 1 tahun
1967 berdasarkan akta Notaris No. 124 tanggal 11 Maret 1983 dari Kartini Muljadi,
SH, notaris di Jakarta yang kemudian diubah dengan akta Notaris No. 37 tanggal
13 Januari 1984 dari James Herman Rahardjo, S.H. Akta pendirian dan perubahan
tersebut telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat
Keputusan No. C2-546.HT.01.01.TH.84 tanggal 25 Januari 1984 serta diumumkan
dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 32 tanggal 21 April 1984, Tambahan
No. 424.
Anggaran Dasar SAI telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan
Akta Notaris No. 7 tanggal 9 Juni 2025 dari Kumala Tjahjani Widodo, S.H., M.H.,
M.Kn., Notaris di Jakarta. Akta perubahan tersebut telah diterima dan dicatat oleh
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat
Keputusan No. AHU-AH.01.09-0302125 Tahun 2025 tertanggal 24 Juni 2025.
Kantor pusat SAI beralamat di Gedung Hotel Gran Melia Jakarta, Jalan H.R.
Rasuna Said Kavling X-0, Jakarta Selatan.
I.F.1. Struktur Permodalan
Susunan pemegang saham SAI berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 1
PT Suryalaya Anindita International
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta Internusa Tbk 16.500 49,549550% 15.972.000.000
PT TCP Internusa 9.100 27,327327% 8.808.800.000
PT Mitra Karya Lentera 4.400 13,213213% 4.259.200.000
PT Enercon Paradhya International 3.300 9,909910% 3.194.400.000
Jumlah 33.300 100,000000% 32.234.400.000
8
Page 38
I.F.2. Struktur Pengurus
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SAI pada tanggal 30 Juni 2025 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Johannes Suriadjaja
Wakil Presiden Komisaris : Arini Saraswaty Subianto
Komisaris : Kristoforus Paulus Kiarang
Komisaris : Badikenita Sitepu
Direksi
Presiden Direktur : The Jok Tung
Direktur : Baktinendra Prawiro
Direktur : Wilson Effendy
I.F.3. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SAI adalah bergerak dalam bidang penyediaan
akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan usaha di bidang
konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa
hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan sepeda motor,
aktivitas profesional, ilmiah dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan
aktivitas kesehatan manusia dan aktivitas sosial.
I.G. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
9
Page 39
I.H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif SAI,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
SAI. Prospek SAI di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha serta proyeksi laporan keuangan yang diberikan oleh manajemen yang
telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada
kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai
penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari
industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
I.I. Metode Penilaian yang Digunakan
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
diskonto arus kas (discounted cash flow [DCF] method) dan metode penyesuaian
aset bersih (adjusted net asset method).
Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang
dilaksanakan oleh SAI di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai dengan
perkiraan atas perkembangan usaha SAI. Dalam melaksanakan penilaian dengan
metode ini, operasi SAI diproyeksikan sesuai dengan perkiraan atas
perkembangan usaha SAI. Arus kas yang dihasilkan berdasarkan proyeksi
dikonversi menjadi nilai kini dengan tingkat diskonto yang sesuai dengan tingkat
risiko. Indikasi nilai adalah jumlah nilai kini dari arus kas tersebut.
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
10
Page 40
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan SAI. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi
dengan melakukan pembobotan.
I.J. Ringkasan Hasil Penilaian
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah
sebagai berikut:
I.J.1. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAI Berdasarkan Metode Diskonto Arus Kas
Berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,000000% saham SAI sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 1.172,60 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai
pasar 100,000000% saham SAI adalah sebesar Rp 820,82 miliar. Dengan
demikian, nilai pasar 100,000000% saham SAI berdasarkan metode diskonto arus
kas adalah sebesar Rp 820,82 miliar.
I.J.2. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAI Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
pasar 100,000000% saham SAI sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 2.932,39 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai
pasar 100,000000% saham SAI adalah sebesar Rp 2.052,67 miliar. Dengan
demikian, nilai pasar 100,000000% saham SAI berdasarkan metode penyesuaian
aset bersih adalah sebesar Rp 2.052,67 miliar.
11
Page 41
I.J.3. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode penilaian
yang digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan
pembobotan terhadap nilai pasar yang dihasilkan dari kedua metode tersebut,
masing-masing dengan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan
70,00% untuk metode penyesuaian aset bersih.
Alasan kami memberikan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan
70,00% untuk metode penyesuaian aset bersih, yaitu karena data dan informasi
yang digunakan pada metode penyesuaian aset bersih yang kami gunakan untuk
menentukan nilai pasar Objek Penilaian merupakan data dan informasi yang
memiliki tingkat kehandalan yang lebih memadai dibandingkan dengan data dan
informasi yang digunakan pada metode diskonto arus kas.
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Objek
Penilaian adalah sebesar Rp 1.683,11 miliar.
Sehubungan dengan penilaian ini, kami ingin menekankan bahwa nilai pasar yang
dihitung dengan metode diskonto arus kas didasarkan atas asumsi-asumsi
mengenai tingkat pendapatan usaha departemen, beban, dan akun-akun laporan
posisi keuangan yang dikembangkan pihak manajemen SAI melalui analisis atas
kinerja historis dan pernyataan manajemen SAI mengenai rencana-rencana untuk
masa yang akan datang sebelum Rencana Transaksi. Kami melakukan
penelaahan atas asumsi-asumsi tersebut dan menurut pendapat kami,
asumsi-asumsi tersebut wajar. Akan tetapi, kami tidak bertanggung jawab atas
pencapaian asumsi-asumsi tersebut. Setiap perubahan dari asumsi-asumsi ini
akan memengaruhi perhitungan nilai Objek Penilaian. Karena tidak ada kepastian
bahwa dasar-dasar dan asumsi-asumsi tersebut akan terealisasi, kami tidak dapat
memberikan jaminan bahwa hasil-hasil yang diproyeksikan akan tercapai.
I.K. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebesar Rp 1.683,11 miliar.
12
Page 42
II. DESKRIPSI PENUGASAN
II.A. Alasan dan Latar Belakang
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam
bidang perdagangan, pembangunan, pertanian, pertambangan dan jasa, termasuk
mendirikan perusahaan di bidang perindustrian bahan bangunan, real estat,
kawasan industri, pengelolaan gedung dan lain-lain. Pada saat ini kegiatan utama
Perseroan adalah melakukan penyertaan saham dan memberikan jasa
manajemen serta pelatihan pada entitas anak yang bergerak dalam bidang usaha
pembangunan/pengelolaan kawasan industri, real estat, jasa konstruksi,
perhotelan dan lain-lain. Perseroan berdomisili di Tempo Scan Tower Lantai 20,
Jalan H.R. Rasuna Said Kavling 3 – 4, Kuningan, Jakarta Selatan 12950, dengan
nomor telepon: (021) 526 2121, nomor faksimile: (021) 526 7878, dan
email: inquiry@suryainternusa.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,999998% 95,582984%
TCP
EPI
EPI 4,417016%
94,677165% 99,996575% 99,999874% 49,549550% 99,996440%
SAI
SAM BHM SIH SSR
TCP 27,327327%
TCP 5,322835% SIH 0,003425% TCP 0,000126% EPI 9,909910% TCP 0,003560%
99,999334% 99,600000% 99,996000% 99,990000% 99,993453% 97,408377% 99,800000%
USR II SIP SIL SCP SBP SBL
Perseroan 0,000666% USR 0,400000% Perseroan 0,004000% TCP 0,010000% TCP 0,006547% Perseroan 2,591623% TCP 0,200000%
13
Page 43
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 EPI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyertaan saham pada perusahaan-perusahaan lain
2 TCP Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, konsultasi, penyewaan,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
keuangan dan asuransi serta jasa lainnya
3 SAM Tertutup Indonesia Beroperasi Pembangunan, real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian,
perindustrian, perbengkelan, jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama
SAM adalah melakukan penjualan vila yang dikomersilkan dengan nama
Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
4 USR Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan
aktivitas penyewaan dan sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
5 II Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
6 BHM Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya.
7 SIH Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas
penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8 SIP Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa
profesional, ilmiah dan teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
9 SIL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran; reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan
komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya
10 SAI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan
usaha di bidang konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran, reparasi
dan perawatan mobil dan sepeda motor, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan aktivitas kesehatan
manusia dan aktivitas sosial
11 SSR Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas professional, ilmiah
dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
aktivitas keuangan dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas
rumah tangga sebagai pemberi kerja aktivitas yang menghasilkan
barang dan jasa oleh rumah tangga yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
12 SCP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, pengadaan
listrik, gas, uap/air panas dan udara dingin, pengelolaan air, pengelolaan
air limbah, pengelolaan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi,
konstruksi; perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas
jasa lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan sendiri.
13 SBP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang
sampah, dan aktivitas remediasi; pengangkutan dan pergudangan,
kesenian, hiburan dan rekreasi; pertanian, kehutanan dan perikanan.
14 SBL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan,
perdagangan, pertanian, perindustrian, instalasi, dan jasa
14
Page 44
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan
menunjukkan prospek pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan
preferensi konsumen, seperti permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis,
popularitas boutique hotel, serta tren bangunan ramah lingkungan. Peluang
pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar domestik, mengingat sifat
industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti dan pariwisata
nasional.
Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham
pada entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka
mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya
perhotelan, Perseroan merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal
atas struktur kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan dengan melakukan
Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan rencana bisnis dan strategi Perseroan
guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel yang dimiliki oleh Entitas
Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara pengendalian di bawah SAI.
Dengan berfokus pada pengembangan bisnis perhotelan di bawah SAI, maka
Rencana Transaksi diharapkan akan dapat mengoptimalkan penggunaan aset-
aset perhotelan Perseroan dan Entitas Anak Perseroan serta mendukung
pertumbuhan pendapatan Perseroan secara konsolidasian ke depannya, sehingga
dapat meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham
Perseroan dan pemangku kepentingan.
Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam
rangka melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam
proses pengambilan keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan
operasional yang diyakini dapat memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas
Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga diharapkan menghasilkan pola
organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan ringkas, di mana dengan
menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan yang bergerak dalam
bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas Anak
Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan
yang dimiliki dengan menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat
memaksimalkan kinerja keuangan masing-masing hotel guna memanfaatkan
peluang prospek pertumbuhan industri perhotelan.
Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk
memperoleh Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah
satu hotel milik SAI, yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah
awal untuk menambah persediaan lahan yang dapat dikembangkan sesuai
dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko ketersediaan lahan yang
terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan dampak bagi
SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas Tanah dan
menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
15
Page 45
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring
dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian
pembiayaan unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan
pengembangan usaha unit perhotelan di masa depan dikarenakan saat ini
Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi dan kawasan industri
serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan mengharapkan dapat
mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan
aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa perhotelan di bawah
pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi hotel-hotel entitas anak
Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk dikembangkan secara
produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang tepat sasaran, Perseroan
melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar dengan
meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja
keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan
saham pada entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri.
Dalam rangka mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata,
khususnya perhotelan, Perseroan merencanakan untuk melakukan
restrukturisasi internal atas struktur kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan
dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan rencana bisnis
dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel
yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara
pengendalian di bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan bisnis
perhotelan di bawah SAI, maka Rencana Transaksi diharapkan akan dapat
mengoptimalkan penggunaan aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas
Anak Perseroan serta mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan
secara konsolidasian ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil
investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku
kepentingan.
• Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan
dalam rangka melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi
dalam proses pengambilan keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas
kegiatan operasional yang diyakini dapat memberikan dampak positif bagi
seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga diharapkan
menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan
ringkas, di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset
perhotelan yang bergerak dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan
mengharapkan Entitas Anak Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam
pengembangan usaha perhotelan yang dimiliki dengan menerapkan sistem
dan kebijakan operasional yang dapat memaksimalkan kinerja keuangan
masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan
industri perhotelan.
16
Page 46
• Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk
memperoleh Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan
salah satu hotel milik SAI, yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi
langkah awal untuk menambah persediaan lahan yang dapat dikembangkan
sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko ketersediaan
lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan
dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas
Tanah dan menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah
seiring dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam
pencarian pembiayaan unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk
melakukan pengembangan usaha unit perhotelan di masa depan dikarenakan
saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi dan kawasan
industri serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan
mengharapkan dapat mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis
dalam menjalankan aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa
perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi
hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk
dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang
tepat sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan
penetrasi pasar dengan meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi
Perseroan dan Entitas Anak Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan
kontribusi positif bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa
yang datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus
memenuhi POJK 42/2020.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana
diatur dalam POJK 17/2020.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020
mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang
disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas
Objek Penilaian.
Mengingat SAI adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham SAI bersifat tidak likuid.
17
Page 47
II.B. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Transaksi serta untuk memenuhi POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 35/2020 serta SPI.
II.C. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
II.D. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2025. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan SAI yang kami terima. Data keuangan tersebut
berupa laporan keuangan SAI untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 yang menjadi dasar penilaian ini.
18
Page 48
II.E. Data dan Informasi yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan
prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun
oleh manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan SAI untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya
disebut “KAP”) Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan (selanjutnya
disebut “AAJAMR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 01330/2.1030/AU.1/05/0501-1/1/X/2025 tanggal 31 Oktober 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
3. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00477/2.1030/AU.1/10/1698-3/1/II/2025
tanggal 28 Februari 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
4. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00443/2.1030/AU.1/10/1698-2/1/II/2024
tanggal 23 Februari 2024 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
5. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00526/2.1030/AU.1/10/1698-1/1/III/2023
tanggal 29 Maret 2023 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
6. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00245/2.1030/AU.1/10/0501-1/1/III/2022
tanggal 24 Maret 2022 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan
penekanan atas hal-hal;
7. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00224/2.1030/AU.1/10/0181-2/1/III/2021
tanggal 24 Maret 2021 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan
penekanan atas hal-hal;
8. Proyeksi laporan keuangan SAI untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2064 yang disusun oleh manajemen SAI;
19
Page 49
9. Laporan penilaian properti SAI per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP
Suwendho, Rinaldy & Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00414/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal
21 November 2025;
10. Anggaran dasar SAI yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta
Notaris No. 7 tanggal 9 Juni 2025 yang dibuat oleh Kumala Tjahjani Widodo,
S.H., M.H., M.Kn., Notaris di Jakarta, mengenai perubahan susunan Komisaris
dan Direksi;
11. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Sonny Satia
Negara dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan
hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi;
12. Tarif pajak yang diberlakukan atas SAI adalah berdasarkan laba kena pajak
dalam periode yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak yang
berlaku umum, yaitu sebesar 22,00% untuk tahun 2025 – 2064;
13. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan SAI serta pihak-pihak lain
yang relevan untuk penugasan;
14. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
15. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara
lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek
Indonesia, dan Bloomberg;
16. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
17. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
18. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik
dan hasil analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SAI atau
yang tersedia secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran
informasi-informasi tersebut.
20
Page 50
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari SAI. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek
Penilaian dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami
yang berkaitan dengan penilaian tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak
dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian
internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau
pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan
Perseroan.
II.F. Informasi Non-Keuangan
II.F.1. Produk dan/atau Jasa yang Dihasilkan
Ruang lingkup kegiatan usaha SAI adalah bergerak dalam bidang penyediaan
akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan usaha di bidang
konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa
hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan sepeda motor,
aktivitas profesional, ilmiah dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan
aktivitas kesehatan manusia dan aktivitas sosial. Dengan demikian, jasa yang
dihasilkan oleh SAI adalah hotel beserta dengan fasilitas-fasilitas penunjang yang
ada di dalamnya.
II.F.2. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis SAI meliputi Daerah
Khusus Ibukota Jakarta dan Bali.
II.F.3. Pemasok Utama dan Pelanggan Kunci
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pemasok utama SAI adalah sebagai
berikut:
• PT Sol Media Indonesia;
• Sol Melia Hotel Management (Shanghai) Company Ltd.;
• Melia Hotels International, S.A.;
• Iwan Meat Supplier;
• PT Budi Jaya Amenities;
• PT AS Foods;
• PT Karya Pangan Sejahtera;
• UD Cipta Bersama;
• PT Shimizu Bangun Cipta Kontraktor;
• PT Nusa Raya Cipta Tbk;
• PT Jellyspace Bisnis Internasional;
• PT Inti Tunggal Persada Jaya; dan
• PT Glori Mulia Utama.
21
Page 51
Selanjutnya, dalam menjalankan kegiatan usahanya, pelanggan kunci SAI adalah
sebagai berikut:
• Melia.com;
• ZTE Corporation;
• Etihad Airways;
• Travelscape LLC / Expedia; dan
• Booking.com.
II.F.4. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha SAI adalah sebagai
berikut:
Gran Melia Jakarta
• JW Marriot Jakarta
• Shangri-la Jakarta
• Ayana MidPlaza Jakarta
• Le Meridian Jakarta
• Pullman Jakarta
Melia Bali Hotel
• Grand Hyatt Bali
• Sofitel Bali Nusa Dua Beach Resort
• Conrad Bali Resort & SPA
• Hilton Bali Resort
• Intercontinental Bali Resort
II.F.5. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan SAI
adalah sebagai berikut:
Paradisus by Melia Bali
• Mendapatkan pasar All Inclusive sebesar 50% (di tahun 2026) dan 100% (di
tahun 2028 dan selanjutnya).
• Fokus pada branding yang kuat terhadap merek Paradisus by Melia Bali
sebagai produk dan pengalaman baru bagi tamu-tamu.
• Meningkatkan visibilitas dan penetrasi pasar baru di sumber-sumber yang
baru, termasuk pasar negara berkembang.
22
Page 52
Gran Melia Jakarta
• Melakukan perbaikan terhadap asset beserta fasilitasnya secara bertahap.
• Meningkatkan tingkat hunian dengan mencari segmen pasar yang baru dan
meningkatkan harga penjualan rata-rata
• Menjadikan hotel menjadi F&B Destination dengan terus meningkatkan
performa dan servis dari F&B Outlet.
Kedua Hotel
• Melakukan inovasi dalam proses digitalisasi dalam pemasaran, reservasi,
operasional, dan back of the house.
• Tetap memberikan service excellence dan meningkatkan kepuasan
pelanggan.
• Memberikan pelatihan yang rutin dan pengembangan karir terhadap karyawan.
• Komitmen terhadap Environment, Social, dan Governance (ESG)
II.G. Jenis Ekuitas
Saham yang dimiliki SAI merupakan saham biasa, dimana setiap pemegang
saham SAI memiliki 1 hak suara per lembar saham.
II.H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai
dengan tanggal penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas
didasarkan pada proyeksi laporan keuangan SAI yang disusun oleh manajemen
SAI. Dalam penyusunan proyeksi laporan keuangan, berbagai asumsi
dikembangkan berdasarkan kinerja SAI pada tahun-tahun sebelumnya dan
berdasarkan rencana manajemen di masa yang akan datang. Kami telah
melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan tersebut agar dapat
menggambarkan kondisi operasi dan kinerja SAI yang dinilai pada saat penilaian
ini dengan lebih wajar. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan
yang kami lakukan terhadap target kinerja SAI yang dinilai dan telah
mencerminkan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty). Kami bertanggung
jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi laporan keuangan
berdasarkan kinerja historis SAI dan informasi manajemen SAI terhadap proyeksi
laporan keuangan SAI tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan
penilaian SAI dan kesimpulan nilai akhir.
23
Page 53
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi
dan kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal
penilaian sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penilaian. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat kami
karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang
terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SAI atau
yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan
tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan
pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan SAI bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang
diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi
tersebut dapat memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak
bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun
segala kehilangan, kerusakan, biaya, ataupun pengeluaran apapun yang
disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga data yang kami peroleh
menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi
yang mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar
akan mengubah hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa
perubahan terhadap data yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil
penilaian dan bahwa perbedaan yang terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi
dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan dengan itikad baik dan dengan cara
yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya analisis
tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan
analisis transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai
dasar penilaian. Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion
dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perseroan dan SAI.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan
dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit,
atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan
tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam
pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan,
atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas
status hukum SAI berdasarkan anggaran dasar SAI.
24
Page 54
II.I. Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian
Objek Penilaian.
II.J. Distribusi Laporan Penilaian
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip
untuk tujuan lain tanpa adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan
oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak
bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami
karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Walaupun
demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan, mengubah atau melengkapi
hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang relevan setelah tanggal
laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil
penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan
bersama dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan
analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
II.K. Jenis Laporan
Jenis laporan penilaian 100,000000% saham PT Suryalaya Anindita International
ini merupakan laporan terinci.
II.L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal
penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan penilaian 100,000000% saham PT Suryalaya Anindita International tidak
terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian (subsequent events) yang
secara signifikan dapat memengaruhi penilaian nilai pasar Objek Penilaian.
25
Page 55
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
III.A. Latar Belakang PT Suryalaya Anindita International
SAI didirikan dalam rangka Undang-Undang Penanaman Modal Asing No. 1 tahun
1967 berdasarkan akta Notaris No. 124 tanggal 11 Maret 1983 dari Kartini Muljadi,
SH, notaris di Jakarta yang kemudian diubah dengan akta Notaris No. 37 tanggal
13 Januari 1984 dari James Herman Rahardjo, S.H. Akta pendirian dan perubahan
tersebut telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat
Keputusan No. C2-546.HT.01.01.TH.84 tanggal 25 Januari 1984 serta diumumkan
dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 32 tanggal 21 April 1984, Tambahan
No. 424.
Anggaran Dasar SAI telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan
Akta Notaris No. 7 tanggal 9 Juni 2025 dari Kumala Tjahjani Widodo, S.H., M.H.,
M.Kn., Notaris di Jakarta. Akta perubahan tersebut telah diterima dan dicatat oleh
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat
Keputusan No. AHU-AH.01.09-0302125 Tahun 2025 tertanggal 24 Juni 2025.
Kantor pusat SAI beralamat di Gedung Hotel Gran Melia Jakarta, Jalan H.R.
Rasuna Said Kavling X-0, Jakarta Selatan.
III.B. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SAI adalah bergerak dalam bidang penyediaan
akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan usaha di bidang
konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa
hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan sepeda motor,
aktivitas profesional, ilmiah dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan
aktivitas kesehatan manusia dan aktivitas sosial.
III.C. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SAI pada tanggal 30 Juni 2025 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Johannes Suriadjaja
Wakil Presiden Komisaris : Arini Saraswaty Subianto
Komisaris : Kristoforus Paulus Kiarang
Komisaris : Badikenita Sitepu
Direksi
Presiden Direktur : The Jok Tung
Direktur : Baktinendra Prawiro
Direktur : Wilson Effendy
26
Page 56
III.D. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham SAI berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 2
PT Suryalaya Anindita International
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta Internusa Tbk 16.500 49,549550% 15.972.000.000
PT TCP Internusa 9.100 27,327327% 8.808.800.000
PT Mitra Karya Lentera 4.400 13,213213% 4.259.200.000
PT Enercon Paradhya International 3.300 9,909910% 3.194.400.000
Jumlah 33.300 100,000000% 32.234.400.000
III.E. Data Keuangan Historis
Laporan keuangan SAI untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 telah diaudit oleh KAP AAJAMR dengan pendapat wajar tanpa
modifikasian dan hal lain. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, dan 2022 telah diaudit oleh KAP
AAJAMR masing-masing dengan pendapat wajar tanpa modifikasian. Laporan
keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021
dan 2020 telah diaudit oleh KAP AAJAMR masing-masing dengan pendapat wajar
tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal.
Ikhtisar data keuangan penting SAI adalah sebagai berikut:
Tabel 3
PT Suryalaya Anindita International
Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 75.580 200.687 164.144 82.248 13.307 41.124
Piutang usaha
Pihak berelasi - - - 455 319 319
Pihak ketiga 7.291 6.022 25.255 20.636 7.704 5.492
Piutang lain-lain
Pihak berelasi - - 902 741 785 1.001
Pihak ketiga 235 256 374 202 65 608
Persediaan 4.931 4.247 12.058 10.940 5.137 3.266
Uang muka 1.116 626 1.069 1.370 153 118
Biaya dibayar di muka 5.591 5.892 3.891 3.565 2.534 2.309
Pajak dibayar di muka 3.206 - - - - -
Jumlah Aset Lancar 97.949 217.730 207.693 120.158 30.005 54.237
ASET TIDAK LANCAR
Uang muka pembelian aset tetap 10.316 4.346 1.847 8.295 2.045 1.837
Aset tetap 572.624 246.753 220.208 229.172 247.389 286.338
Aset hak guna 363.527 60.974 68.291 76.986 84.436 91.886
Piutang karyawan 254 304 404 296 215 332
Uang jaminan 754 674 663 558 534 657
Biaya ditangguhkan 1.502 1.585 1.778 1.971 2.162 2.714
Aset pajak tangguhan - neto 24.031 810 - 30.212 39.286 13.253
Taksiran tagihan pajak - - - 3.253 14.798 13.377
Jumlah Aset Tidak Lancar 973.008 315.446 293.190 350.743 390.866 410.395
JUMLAH ASET 1.070.957 533.176 500.883 470.901 420.871 464.632
27
Page 57
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Pinjaman bank jangka pendek 10.765 6.004 - 6.788 32.224 49.997
Utang usaha 6.241 6.611 21.700 15.729 8.280 3.486
Utang lain-lain
Pihak berelasi 309 309 309 23.609 309 309
Pihak ketiga 9.296 20.987 48.827 53.608 34.211 34.899
Utang pajak 6.590 33.452 16.478 10.321 4.087 3.559
Beban akrual 11.255 14.497 18.369 11.172 4.840 3.551
Pendapatan diterima di muka 544 749 1.285 1.219 1.568 1.606
Pinjaman jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun
Pinjaman bank - - 49.615 40.870 33.691 30.857
Liabilitas sewa 67.882 17.068 17.535 27.384 18.713 8.640
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 112.881 99.678 174.118 190.699 137.923 136.904
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun
Liabilitas sewa 198.935 58.514 64.506 71.933 89.537 92.983
Pinjaman bank 455.661 - - 78.134 85.131 8.917
Liabilitas pajak tangguhan - neto - - 1.008 - - -
Liabilitas imbalan kerja 30.295 28.124 26.895 31.883 38.233 58.745
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 684.892 86.638 92.409 181.950 212.901 160.645
JUMLAH LIABILITAS 797.773 186.316 266.527 372.650 350.823 297.548
EKUITAS
Modal saham 32.234 32.234 32.234 32.234 32.234 32.234
Tambahan modal disetor 62.722 62.722 62.722 62.722 62.722 62.722
Saldo laba (defisit) 178.228 251.904 139.399 3.295 (24.909) 72.128
JUMLAH EKUITAS 273.184 346.860 234.355 98.251 70.047 167.084
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.070.957 533.176 500.883 470.901 420.871 464.632
Tabel 4
PT Suryalaya Anindita International
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha departemen 72.406 673.406 727.160 454.315 104.980 133.870
Biaya dan beban departemen 56.321 237.996 253.155 169.565 72.933 102.439
Laba departemen 16.085 435.410 474.004 284.750 32.047 31.431
Beban umum dan administrasi (101.526) (230.980) (227.466) (188.377) (126.455) (156.253)
Beban penjualan dan pemasaran (10.867) (47.862) (46.841) (29.649) (9.328) (13.791)
Beban lain-lain (1.266) (6.240) (10.031) (5.981) (5.505) (5.171)
Penghasilan lain-lain 16.838 7.986 2.534 231 1.258 19.969
Laba (rugi) sebelum beban keuangan (80.735) 158.313 192.201 60.974 (107.982) (123.816)
Beban bunga dan keuangan (13.995) (6.403) (14.056) (21.242) (16.220) (9.920)
Laba (rugi) sebelum pajak (94.730) 151.910 178.145 39.732 (124.202) (133.735)
Beban (manfaat) pajak penghasilan 22.745 (34.754) (38.770) (9.614) 26.282 30.530
Laba (rugi) bersih periode/tahun berjalan (71.985) 117.156 139.375 30.118 (97.920) (103.205)
Penghasilan (beban) komprehensif lainnya (1.691) (4.651) (3.271) (1.914) 883 (187)
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan (73.676) 112.505 136.104 28.204 (97.037) (103.392)
28
Page 58
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
IV.A. Tinjauan Ekonomi Dunia
Ketidakpastian ekonomi global kembali meningkat setelah isu kenaikan tarif efektif
resiprokal Amerika Serikat (AS) ke beberapa negara maju dan berkembang
diumumkan. Menurut laporan yang dipublikasikan oleh Bank Indonesia (BI) yang
berjudul Laporan Kebijakan Moneter Triwulan II 2025, pertumbuhan ekonomi di
AS, Eropa, dan Jepang mengalami penurunan seiring berjalannya pemberlakuan
kebijakan fiskal ekspansif dan pelonggaran kebijakan moneter di negara-negara
tersebut. Sedangkan di Tiongkok, tantangan seperti strategi diversifikasi ekspor
berimplikasi terhadap kinerja ekonomi yang belum kuat. Sebaliknya,
perekonomian di India diperkirakan tetap kuat didukung oleh tingginya permintaan
domestik. Melihat kecenderungan kinerja ekonomi yang terjadi pada beberapa
negara di dunia, BI memperkirakan pertumbuhan ekonomi dunia pada tahun 2025
yaitu tumbuh sekitar 3,00%.
IV.A.1. Produk Domestik Bruto
Tabel 5
Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia
(Dalam %)
Proyeksi
Keterangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Dunia 6,60 3,60 3,50 3,30 2,80 2,80 3,00
Negara Maju
AS 6,10 2,50 2,90 2,80 1,50 1,70 2,00
Hong Kong 6,40 (3,70) 3,20 2,50 2,20 2,20 2,10
Inggris 9,50 5,00 0,40 1,10 1,10 1,20 1,50
Jepang 2,70 0,90 1,40 0,20 0,80 0,70 0,80
Kanada 6,10 4,20 1,50 1,60 1,40 1,30 1,90
Kawasan Eropa 6,30 3,50 0,60 0,90 1,00 1,10 1,50
Singapura 9,90 4,10 1,80 4,30 2,00 1,80 2,40
Taiwan 6,70 2,70 1,10 4,80 3,10 2,40 2,50
Australia 5,50 4,20 2,10 1,10 1,70 2,30 2,50
Korea Selatan 4,60 2,70 1,60 2,00 1,00 1,80 1,80
Negara Berkembang
Argentina 10,40 6,00 (1,90) (1,30) 5,00 3,30 3,00
India (5,80) 9,70 7,60 9,20 N/A 6,30 6,50
Indonesia 3,70 5,30 5,10 5,00 4,80 4,90 5,00
Kolombia 11,00 7,50 0,60 1,70 2,50 2,80 2,90
Malaysia 3,10 8,70 3,60 5,10 4,20 4,30 4,50
Meksiko 4,70 3,90 3,30 1,50 0,30 1,30 2,00
Mesir 3,30 6,70 3,80 2,40 3,90 4,40 4,90
Tiongkok 8,40 3,10 5,40 5,00 4,80 4,20 4,00
Sumber: Bloomberg
Salah satu indikator pertumbuhan ekonomi adalah Produk Domestik Bruto (PDB)
di mana PDB digunakan untuk mengukur jumlah nilai produksi barang dan jasa
dalam periode tertentu. Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada
tahun 2024, PDB di dunia mengalami pertumbuhan sebesar 3,30%. Negara maju
yang memberikan kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan PDB adalah AS,
Hong Kong, Singapura, dan Taiwan masing-masing sebesar 2,80%, 2,50%,
4,30%, dan 4,80%. Sedangkan dari kelompok negara-negara berkembang yang
memberikan kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan PDB di dunia yaitu India,
Indonesia, Malaysia, dan Tiongkok masing-masing sebesar 9,20%, 5,00%, 5,10%,
dan 5,00%.
29
Page 59
Pada tahun 2025, PDB di dunia diperkirakan mengalami pertumbuhan sebesar
2,80%. Negara-negara maju yang memberikan kontribusi terbesar terhadap
pertumbuhan PDB tersebut yaitu AS, Hong Kong, Singapura, Taiwan, dan
Australia masing-masing sebesar 1,50%, 2,20%, 2,00%, 3,10%, dan 1,70%.
Sedangkan untuk kelompok negara-negara berkembang yang memberikan
kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan PDB di dunia yaitu Argentina,
Indonesia, Malaysia, Mesir, dan Tiongkok masing-masing sebesar 5,00%, 4,80%,
4,20%, 3,90%, dan 4,80%.
IV.A.2. Inflasi
Inflasi merupakan kenaikan harga barang dan jasa secara umum dan
terus-menerus dalam suatu periode tertentu. Inflasi merupakan salah satu
indikator pertumbuhan ekonomi yang juga memegang peranan penting dalam
menentukan perekonomian suatu negara karena berdampak langsung pada daya
beli masyarakat, kestabilan ekonomi, maupun kebijakan moneter dan fiskal suatu
negara.
Tabel 6
Pertumbuhan Inflasi
(Dalam %)
Proyeksi
Keterangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Dunia 4,70 8,60 6,60 5,60 3,80 3,50 3,50
Negara Maju
AS 4,70 8,00 4,10 3,00 2,80 2,70 2,30
Hong Kong 1,60 1,90 2,10 1,80 1,70 1,90 2,00
Inggris 2,60 9,10 7,40 2,50 3,20 2,40 2,00
Jepang (0,30) 2,50 3,30 2,70 2,90 1,80 2,00
Kanada 3,40 6,80 3,90 2,40 2,10 2,10 2,00
Kawasan Eropa 2,60 8,40 5,50 2,40 2,00 1,90 2,00
Singapura 2,30 6,10 4,90 2,40 1,10 1,60 1,70
Taiwan 2,00 3,00 2,50 2,20 1,80 1,70 1,80
Australia 2,90 6,60 5,60 3,20 2,50 2,70 2,50
Korea Selatan 2,50 5,10 3,60 2,30 1,90 1,80 1,90
Negara Berkembang
Argentina 48,10 70,70 127,90 236,80 42,20 22,60 15,80
India 5,10 6,70 5,70 5,00 N/A 3,30 4,50
Indonesia 1,60 4,20 3,80 2,30 1,80 2,60 2,60
Kolombia 3,50 10,20 11,80 6,60 5,00 3,80 3,20
Malaysia 2,50 3,40 2,50 1,80 1,90 2,20 2,10
Meksiko 5,70 7,90 5,60 4,70 3,90 3,80 3,50
Mesir 4,50 8,50 24,40 33,30 15,80 11,70 9,00
Tiongkok 0,90 2,00 0,20 0,20 0,10 1,00 1,40
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2024, inflasi di dunia
mengalami pertumbuhan sebesar 5,60%. Negara-negara maju yang memberikan
kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan inflasi, yaitu AS, Inggris, Jepang, dan
Australia masing-masing sebesar 3,00%, 2,50%, 2,70%, dan 3,20%. Sedangkan
untuk kelompok negara-negara berkembang yang memberikan kontribusi terbesar
terhadap pertumbuhan inflasi, yaitu Argentina dan Mesir masing-masing sebesar
236,80% dan 33,30%.
30
Page 60
Selanjutnya, pada tahun 2025, inflasi di dunia diperkirakan mengalami
pertumbuhan sebesar 3,80%. Negara-negara maju yang memberikan kontribusi
terbesar terhadap pertumbuhan inflasi yaitu AS, Hong Kong, Singapura, Taiwan,
dan Australia masing-masing sebesar 2,80%, 1,70%, 1,10%, 1,80%, 2,50%.
Sedangkan untuk kelompok negara-negara berkembang yang memberikan
kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan inflasi yaitu Argentina, Indonesia,
Malaysia, masing-masing sebesar 42,20%, 1,80%, dan 1,90%.
IV.A.3. Suku Bunga
Suku bunga merupakan instrumen kebijakan moneter yang berperan dalam
menjaga stabilitas ekonomi suatu negara. Bank sentral menyesuaikan suku bunga
untuk mengendalikan inflasi, mendorong pertumbuhan ekonomi, dan menjaga nilai
tukar. Kenaikan suku bunga dapat menekan konsumsi dan investasi, tetapi efektif
dalam mengendalikan inflasi, sementara penurunan suku bunga dapat mendorong
pertumbuhan ekonomi namun berisiko meningkatkan inflasi. Oleh karena itu,
kebijakan suku bunga harus dikelola dengan efektif agar tercipta keseimbangan
antara pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan dan stabilitas harga.
Tabel 7
Suku Bunga Bank Sentral
(Dalam %)
Proyeksi
Keterangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Negara Maju
AS 0,25 4,50 5,50 4,50 4,10 3,45 3,25
Hong Kong 0,50 4,75 5,75 4,75 N/A N/A N/A
Inggris 0,25 3,50 5,25 4,75 3,75 3,35 3,25
Jepang (0,10) (0,10) (0,10) 0,25 0,70 0,90 1,10
Kawasan Eropa - 2,50 4,50 3,15 1,90 2,00 2,15
Taiwan 1,13 1,75 1,88 2,00 1,90 1,70 N/A
Australia 0,10 3,10 4,35 4,35 3,35 3,15 3,30
Korea Selatan 1,00 3,25 3,50 3,00 2,15 1,95 1,95
Negara Berkembang
Argentina N/A N/A N/A N/A 26,00 22,50 10,00
India 4,00 6,25 6,50 6,50 5,30 5,30 5,30
Indonesia 3,50 5,50 6,00 6,00 4,95 4,70 4,75
Kolombia 3,00 12,00 13,00 9,50 8,45 7,35 6,65
Malaysia 1,75 2,75 3,00 3,00 2,60 2,55 N/A
Meksiko 5,50 10,50 11,25 10,00 7,50 6,75 N/A
Mesir 8,25 16,25 19,25 27,25 N/A N/A N/A
Tiongkok 3,80 3,65 3,45 3,10 2,80 2,60 2,70
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2024 negara-negara
maju dengan suku bunga tertinggi yaitu AS, Hong Kong, Inggris, dan Australia
masing-masing sebesar 4,50%, 4,75 %, 4,75%, dan 4,35%. Sedangkan, untuk
negara berkembang dengan suku bunga tertinggi yaitu Kolombia, Meksiko dan
Mesir masing-masing sebesar 9,50%, 10,00% dan 27,25%.
31
Page 61
Selanjutnya, pada tahun 2024 negara berkembang yang mengalami penurunan
suku bunga tertinggi dibandingkan dengan negara-negara lainnya yaitu Kolombia
dan Meksiko masing-masing menjadi sebesar 9,50% dan 10,00%. Selanjutnya,
suku bunga bank sentral pada tahun 2025 diperkirakan mengalami tren penurunan
dibandingkan dengan suku bunga pada tahun 2024. Negara-negara maju dengan
suku bunga tertinggi pada 2025 yaitu AS, Inggris, dan Australia masing-masing
sebesar 4,10%, 3,75%, dan 3,35%. Sedangkan untuk kelompok negara-negara
berkembang dengan suku bunga tertinggi yaitu Argentina, Kolombia, dan Meksiko
masing-masing sebesar 26,00%, 8,45%, dan 7,50%.
IV.B. Tinjauan Ekonomi Indonesia
Pada triwulan II 2025, pertumbuhan ekonomi Indonesia ditopang oleh investasi
non-bangunan terkait kegiatan di sektor transportasi dan kinerja ekspor berbasis
sumber daya alam serta produk manufaktur. Namun demikian, pertumbuhan
ekonomi Indonesia dihadapkan dengan tantangan prospek perekonomian global
yang melemah. Salah satu kebijakan yang dapat dilakukan antara lain
meningkatkan konsumsi rumah tangga seiring dengan penjualan eceran yang
melambat. Secara spasial, perekonomian di wilayah Sulawesi, Maluku, dan Papua
diperkirakan mengalami pertumbuhan di atas 5,00%, sedangkan wilayah lainnya
belum meningkat.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap dalam kondisi yang baik dan berperan
dalam menjaga ketahanan eksternal. Pada Mei 2025, NPI mencatat surplus
sebesar USD 4,30 miliar, meningkat sebesar USD 0,20 miliar dibandingkan
dengan surplus NPI pada April 2025. Peningkatan neraca perdagangan ini
didorong oleh ekspor komoditas mesin listrik, besi, dan baja. Kinerja ekspor
diperkirakan akan tetap positif sejalan dengan hasil perundingan tarif dengan
pemerintah AS. Sementara itu, posisi cadangan devisa pada akhir Juni 2025 tetap
tinggi sebesar USD 152,60 miliar, berada di atas standar kecukupan internasional
sekitar tiga bulan impor.
32
Page 62
IV.C. Proyeksi Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2025 diperkirakan berada dalam kisaran
4,60% – 5,40% yang disebabkan oleh adanya perkiraan meningkatnya permintaan
domestik dan kinerja ekspor. Namun demikian, berbagai respon kebijakan perlu
terus ditingkatkan guna mendorong pertumbuhan ekonomi Indonesia di tengah
prospek perekonomian dunia yang melemah sehingga perekonomian domestik
dapat mengantisipasi penurunan pertumbuhan ekonomi global. Sementara itu,
ketahanan eksternal ekonomi Indonesia diperkirakan tetap baik dan nilai tukar
Rupiah tetap stabil. Selanjutnya, pada tahun 2025, NPI diperkirakan akan
mencatat defisit transaksi berjalan yang lebih rendah di mana berada dalam
kisaran defisit 0,50% hingga 1,30% dari PDB dengan surplus transaksi modal dan
finansial yang berlanjut di tengah ketidakpastian perekonomian global yang masih
tinggi. Sementara itu, aliran masuk modal asing ke dalam instrumen portofolio
domestik juga terus berlanjut terutama disebabkan oleh prospek perekonomian
Indonesia yang tetap positif, tingginya imbal hasil instrumen keuangan Indonesia,
serta bergesernya aliran modal ke negara berkembang termasuk Indonesia
sejalan dengan meningkatnya risiko ekonomi AS.
IV.D. Tingkat Suku Bunga
Fluktuasi suku bunga merupakan bagian dari kebijakan moneter yang dinamis
di mana keseimbangan antara inflasi, stabilitas nilai tukar, dan pertumbuhan
ekonomi harus terjaga agar suku bunga dapat terkendali dan mendukung
perekonomian nasional. Per Juni 2025, suku bunga deposito satu bulan adalah
sebesar 4,85%, mengalami peningkatan dibandingkan dengan periode Mei 2025
yaitu sebesar 4,81%. Hal ini berkaitan dengan persaingan antar bank guna
memperoleh pendanaan. Suku bunga kredit perbankan juga tercatat masih tinggi,
yaitu sebesar 9,16% pada Juni 2025.
Grafik 1
Perkembangan Suku Bunga BI
7,00%
6,00%
6,00%
4,95%
6,00% 4,70%
5,00% 5,50%
4,00% 4,75%
3,00% 3,50%
2,00%
1,00%
0,00%
2021 2022 2023 2024 2025* 2026* 2027*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
33
Page 63
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga BI pada tahun 2024
adalah sebesar 6,00%, menunjukkan jumlah yang stabil seperti tahun
sebelumnya. Pada tahun 2025, 2026, dan 2027, suku bunga BI diperkirakan
masing-masing sebesar 4,95%, 4,70%, dan 4,75%.
IV.E. Inflasi
Kebijakan Pemerintah melalui BI untuk mengendalikan inflasi berpengaruh
terhadap stabilitas tingkat inflasi secara tahunan. Pada Juni 2025, Indeks Harga
Konsumen (IHK) tetap berada di posisi yang rendah dengan tingkat inflasi tercatat
sebesar 1,87% secara tahunan yang disebabkan oleh inflasi inti yang menurun,
inflasi volatile food (VF) yang rendah, dan inflasi administered prices (AP) yang
terkendali. Inflasi inti mengalami penurunan menjadi sebesar 2,37% secara
tahunan yang dipengaruhi oleh konsistensi suku bunga kebijakan moneter dalam
mengarahkan ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya serta permintaan yang
lebih rendah. Inflasi kelompok VF masih tercatat rendah sebesar 0,57% secara
tahunan didukung oleh kecukupan pasokan komoditas pangan utama dan eratnya
sinergi pengendalian inflasi. Sementara itu, inflasi kelompok AP tetap terjaga
sebesar 1,34% secara tahunan di tengah meningkatnya tarif air minum dan cukai
hasil tembakau.
BI memperkirakan inflasi tahun 2025 dan 2026 dalam sasaran 2,50% ± 1,00%
di mana inflasi inti diperkirakan lebih rendah dari perkiraan seiring ekspektasi
inflasi yang terjaga dalam sasaran, kapasitas ekonomi yang memadai, imported
inflation yang terkendali, dan dampak positif dari digitalisasi. Selain itu, inflasi VF
diperkirakan tetap terjaga didukung oleh sinergi pengendalian inflasi BI dengan
Pemerintah Pusat dan Daerah.
Grafik 2
Perkembangan Inflasi Berdasarkan IHK di Indonesia
4,50%
3,80%
4,00%
3,50% 4,20%
3,00% 2,60%
2,30%
2,50% 1,80%
2,60%
2,00% 1,60%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2021 2022 2023 2024 2025* 2026* 2027*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
34
Page 64
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, inflasi di Indonesia pada tahun
2025, 2026, dan 2027 diperkirakan masing-masing sebesar 1,80%, 2,60%, dan
2,60%.
Tabel 8
Kontributor Inflasi Terbesar
Berdasarkan Provinsi
(Dalam %)
No. Keterangan Inflasi
1 Papua Selatan 3,00
2 Bali 2,94
3 Sulawesi Barat 2,57
4 Sulawesi Tenggara 2,52
5 DI Yogyakarta 2,52
6 Nusa Tenggara Barat 2,51
7 Sulawesi Tengah 2,47
8 Sumatera Selatan 2,44
9 Papua Tengah 2,33
10 Lampung 2,70
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia, Triwulan II 2025
Menurut laporan yang dipublikasikan oleh BI yang berjudul Laporan Kebijakan
Moneter Triwulan II 2025, Provinsi di Indonesia dengan kontribusi inflasi terbesar
yaitu Papua Selatan, Bali, dan Sulawesi Barat masing-masing sebesar 3,00%,
2,94%, dan 2,57%.
IV.F. Nilai Tukar Rupiah
Menurut laporan yang dipublikasikan oleh BI yang berjudul Laporan Kebijakan
Moneter Triwulan II 2025, nilai tukar Rupiah menunjukan kestabilan di tengah
meningkatnya ketidakpastian global dan menunjukan penguatan yang didukung
oleh kebijakan stabilisasi BI serta berlanjutnya aliran masuk modal asing. Pada
Juni 2025, nilai tukar Rupiah menguat sebesar 0,34% point to point dibandingkan
dengan periode bulan sebelumnya. Nilai tukar Rupiah diperkirakan akan tetap
stabil dan terjaga didukung oleh komitmen BI dalam menjaga stabilitas nilai tukar
Rupiah, imbal hasil yang menarik, inflasi yang rendah, dan prospek pertumbuhan
ekonomi domestik yang tetap baik di mana BI terus memperkuat respon kebijakan
stabilisasi.
35
Page 65
Grafik 3
Proyeksi Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing
22.000
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
Q4/2025 Q1/2026 Q2/2026 2026
EUR 19.092 19.159 19.224 19.440
SGD 12.740 12.677 12.664 12.698
USD 16.180 16.100 16.020 16.000
Sumber: Bloomberg
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap Euro pada Q4/2025 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 19.092, Rp 19.159, Rp 19.224, dan
Rp 19.440.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap SGD pada Q4/2025 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 12.740, Rp 12.677, Rp 12.664, dan
Rp 12.698.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap USD pada Q4/2025 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 16.180, Rp 16.100, Rp 16.020, dan
Rp 16.000.
36
Page 66
V. TINJAUAN INDUSTRI PERHOTELAN
V.A. Tinjauan Industri Perhotelan di Dunia
Perhotelan merupakan sarana dan prasarana yang menawarkan layanan
akomodasi penginapan dengan pengelolaan secara komersial. Perhotelan yang
dikelola secara komersial memicu terjadinya pertumbuhan atas permintaan dari
layanan penginapan sebagaimana perhotelan mempunyai peranan penting
sebagai mata rantai kegiatan wisata yang mendorong para wisatawan untuk
berkunjung serta menikmati objek daya tarik wisata tertentu dengan waktu yang
relatif lama.
Grafik 4
Jumlah Pemesanan Layanan Penginapan di Dunia
Tahun 2021 – 2024
(Dalam jutaan kamar)
1.400,00
1.200,00
1.000,00
800,00
600,00
400,00
200,00
-
2021 2022 2023 2024
Jumlah Kamar 591,00 896,00 1.049,00 1.144,00
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, jumlah pemesanan layanan
penginapan secara global pada tahun 2021, 2022, 2023, dan 2024 masing-masing
adalah sebesar 591,00 juta kamar, 896,00 juta kamar, 1.049,00 juta kamar, dan
1.144,00 juta kamar. Pada tahun 2022, 2023, dan 2024 jumlah pemesanan
layanan penginapan secara global mengalami peningkatan dibandingkan tahun
sebelumnya, masing-masing sebesar 305,00 juta kamar, 153,00 juta kamar, dan
95,00 juta kamar atau setara dengan 51,61%, 17,08%, dan 9,06%.
37
Page 67
Grafik 5
Tingkat Okupansi Hotel di Dunia
Januari 2025 – Juni 2025
(Dalam Persentase)
80,00
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
10,00
-
Jan Feb Mar Apr Mei Juni
Asia pasifik 60,00 62,00 66,00 68,00 66,00 65,00
Amerika 54,00 60,00 64,00 64,00 65,00 67,00
Eropa 55,00 63,00 65,00 69,00 74,00 76,00
Timur Tengah 72,00 75,00 59,00 74,00 67,00 60,00
Sumber: Statista
Di samping itu, berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, pada periode
Februari sampai dengan Juni 2025, Eropa merupakan kawasan dengan
peningkatan tingkat okupansi kamar hotel yang paling konsisten masing-masing
mengalami peningkatan tingkat okupansi sebesar 8,00%, 2,00%, 4,00%, 5,00%
dan 2,00%. Sementara tingkat okupansi kamar hotel tertinggi adalah di Eropa pada
bulan Juni 2025 sebesar 76,00% dan rata-rata tingkat okupansi selama Januari
sampai dengan Juni 2025 pada semua kawasan adalah sebesar 65,42%.
38
Page 68
Grafik 6
Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Dunia
Tahun 2025 – 2030
(Dalam miliar USD)
700,00
600,00
500,00
400,00
300,00
200,00
100,00
-
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Jumlah Pendapatan 455,15 492,36 524,57 559,37 597,19 638,39
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, pendapatan pasar perhotelan tahun
2030 diproyeksikan mencapai USD 638,39 miliar. Kenaikan terus terjadi pada nilai
pendapatan pasar perhotelan di dunia tahun 2026 – 2030 masing-masing
mengalami kenaikan sebesar USD 37,21 miliar, USD 32,21 miliar,
USD 34,80 miliar, USD 37,82 miliar, dan USD 41,20 miliar dibandingkan dengan
tahun-tahun sebelumnya dengan tingkat pertumbuhan majemuk tahunan
(Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 7,00% dihitung sejak tahun 2025
hingga tahun 2030, pertumbuhan hotel dunia didorong oleh permintaan tamu hotel
akan layanan personal, permintaan yang tinggi untuk boutique hotel dan bangunan
hotel yang ramah lingkungan turut membawa industri perhotelan menjadi semakin
menjanjikan di masa depan.
39
Page 69
V.B. Tinjauan Industri Perhotelan di Indonesia
Indonesia sebagai negara kepulauan terbesar di dunia yang terbentang dari
Sabang hingga Merauke Indonesia memiliki lebih dari 17.000 pulau yang
menyimpan kekayaan alam, budaya, dan sejarah yang sangat beragam.
Keberagaman yang ada pada Indonesia ini tentunya menarik perhatian wisatawan
baik domestik maupun mancanegara sebagai destinasi utama untuk dituju. Hotel
yang memadai tentu menjadi pilar utama dalam menunjang perjalanan liburan bagi
wisatawan domestik maupun mancanegara yang berkunjung.
Grafik 7
Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang di Indonesia
Tahun 2021 - 2024
(Dalam persentase)
60
50
40
30
20
10
0
2021 2022 2023 2024
Tingkat okupansi 36,26 47,35 51,12 52,56
Sumber : Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, tingkat okupansi hotel di Indonesia
meningkat pada tahun 2022, 2023, dan 2024. Tingkat okupansi kamar hotel
berbintang di Indonesia pada tahun 2021, 2022, 2023, dan 2024 masing-masing
adalah sebesar 36,26%, 47,35%, 51,12%, dan 52,56%. Kenaikan terbesar ada
pada tahun 2022 dimana tingkat okupansi kamar hotel berbintang di Indonesia
meningkat 11,09% dibandingkan dengan tahun 2021 yang disebabkan oleh pulih
nya sektor pariwisata setelah penurunan yang disebabkan oleh pandemi
Covid-19.
40
Page 70
Grafik 8
Provinsi dengan Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang terbesar di
Indonesia
Periode Juni 2025
(Dalam persentase)
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
10,00
-
Kalimantan
Bali DI Yogyakarta DKI Jakarta Jawa Timur
Timur
Tingkat Okupansi 64,66 53,86 52,35 51,81 51,69
Sumber : Badan Pusat Statistik
Berdasarkan data yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik, tingkat okupansi
kamar pada hotel berbintang di Indonesia pada bulan Juni 2025 secara
keseluruhan adalah sebesar 49,98%, mengalami penurunan 4,70% dibandingkan
dengan periode yang sama tahun sebelumnya. Rata-rata lama tinggal wisatawan
pada hotel berbintang pada Juni 2025 adalah selama 1,59 malam, mengalami
penurunan sebesar 0,02% dibandingkan dengan Juni 2024. Secara umum, turis
asing tinggal lebih lama dibandingkan dengan turis lokal, rata-rata tinggal di hotel
berbintang pada Juni 2025 untuk turis asing dan turis lokal masing-masing adalah
sebesar 2,46 malam dan 1,46 malam.
41
Page 71
Grafik 9
Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Indonesia
Tahun 2025 - 2030
(Dalam miliar USD)
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
-
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Jumlah Pendapatan 5,27 6,88 7,32 8,11 8,97 9,92
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, pendapatan hotel di Indonesia pada
2030 di proyeksikan mencapai sebesar USD 9,92 miliar. Proyeksi pendapatan
hotel di Indonesia pada tahun 2026-2030 diperkirakan terus mengalami
peningkatan masing-masing sebesar USD 1,61 miliar, USD 0,44 miliar,
USD 0,79 miliar, USD 0,86 miliar, dan USD 0,95 miliar dengan tingkat
pertumbuhan majemuk tahunan (CAGR) sebesar 13,49% antara tahun 2025
sampai 2030. Pendapatan pasar perhotelan di Indonesia diproyeksikan untuk
meningkat setiap tahun nya yang disebabkan oleh industri pariwisata Indonesia
yang terus berkembang dan beragamnya penawaran budaya yang ditawarkan.
42
Page 72
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
VI.A. PT Suryalaya Anindita International
Laporan keuangan SAI untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 telah diaudit oleh KAP AAJAMR dengan pendapat wajar tanpa
modifikasian dan hal lain. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, dan 2022 telah diaudit oleh KAP
AAJAMR masing-masing dengan pendapat wajar tanpa modifikasian. Laporan
keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021
dan 2020 telah diaudit oleh KAP AAJAMR masing-masing dengan pendapat wajar
tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal.
Ikhtisar data keuangan penting SAI adalah sebagai berikut:
VI.A.1. Laporan Posisi Keuangan
Tabel 9
PT Suryalaya Anindita International
Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 75.580 200.687 164.144 82.248 13.307 41.124
Piutang usaha
Pihak berelasi - - - 455 319 319
Pihak ketiga 7.291 6.022 25.255 20.636 7.704 5.492
Piutang lain-lain
Pihak berelasi - - 902 741 785 1.001
Pihak ketiga 235 256 374 202 65 608
Persediaan 4.931 4.247 12.058 10.940 5.137 3.266
Uang muka 1.116 626 1.069 1.370 153 118
Biaya dibayar di muka 5.591 5.892 3.891 3.565 2.534 2.309
Pajak dibayar di muka 3.206 - - - - -
Jumlah Aset Lancar 97.949 217.730 207.693 120.158 30.005 54.237
ASET TIDAK LANCAR
Uang muka pembelian aset tetap 10.316 4.346 1.847 8.295 2.045 1.837
Aset tetap 572.624 246.753 220.208 229.172 247.389 286.338
Aset hak guna 363.527 60.974 68.291 76.986 84.436 91.886
Piutang karyawan 254 304 404 296 215 332
Uang jaminan 754 674 663 558 534 657
Biaya ditangguhkan 1.502 1.585 1.778 1.971 2.162 2.714
Aset pajak tangguhan - neto 24.031 810 - 30.212 39.286 13.253
Taksiran tagihan pajak - - - 3.253 14.798 13.377
Jumlah Aset Tidak Lancar 973.008 315.446 293.190 350.743 390.866 410.395
JUMLAH ASET 1.070.957 533.176 500.883 470.901 420.871 464.632
43
Page 73
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Pinjaman bank jangka pendek 10.765 6.004 - 6.788 32.224 49.997
Utang usaha 6.241 6.611 21.700 15.729 8.280 3.486
Utang lain-lain
Pihak berelasi 309 309 309 23.609 309 309
Pihak ketiga 9.296 20.987 48.827 53.608 34.211 34.899
Utang pajak 6.590 33.452 16.478 10.321 4.087 3.559
Beban akrual 11.255 14.497 18.369 11.172 4.840 3.551
Pendapatan diterima di muka 544 749 1.285 1.219 1.568 1.606
Pinjaman jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun
Pinjaman bank - - 49.615 40.870 33.691 30.857
Liabilitas sewa 67.882 17.068 17.535 27.384 18.713 8.640
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 112.881 99.678 174.118 190.699 137.923 136.904
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun
Liabilitas sewa 198.935 58.514 64.506 71.933 89.537 92.983
Pinjaman bank 455.661 - - 78.134 85.131 8.917
Liabilitas pajak tangguhan - neto - - 1.008 - - -
Liabilitas imbalan kerja 30.295 28.124 26.895 31.883 38.233 58.745
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 684.892 86.638 92.409 181.950 212.901 160.645
JUMLAH LIABILITAS 797.773 186.316 266.527 372.650 350.823 297.548
EKUITAS
Modal saham 32.234 32.234 32.234 32.234 32.234 32.234
Tambahan modal disetor 62.722 62.722 62.722 62.722 62.722 62.722
Saldo laba (defisit) 178.228 251.904 139.399 3.295 (24.909) 72.128
JUMLAH EKUITAS 273.184 346.860 234.355 98.251 70.047 167.084
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.070.957 533.176 500.883 470.901 420.871 464.632
VI.A.2. Aset
Jumlah aset SAI pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2024, 2023,
2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 1.070,96 miliar,
Rp 533,18 miliar, Rp 500,88 miliar, Rp 470,90 miliar, Rp 420,87 miliar, dan
Rp 464,63 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2025 jumlah aset SAI mengalami kenaikan sebesar
Rp 537,78 miliar atau setara dengan 100,86% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2024. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh
kenaikan aset tetap dan aset hak guna masing-masing sebesar Rp 325,87 miliar
dan Rp 302,55 miliar yang disertai dengan penurunan kas dan setara kas
Rp 125,11 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024 jumlah aset SAI mengalami kenaikan sebesar
Rp 32,29 miliar atau setara dengan 6,45% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh kenaikan kas
dan setara kas, uang muka pembelian aset tetap, dan aset tetap masing-masing
sebesar Rp 36,54 miliar, Rp 2,50 miliar, dan Rp 26,55 miliar yang disertai dengan
penurunan piutang usaha, persediaan, dan aset hak guna masing-masing sebesar
Rp 19,23 miliar, Rp 7,81 miliar, dan Rp 7,32 miliar.
44
Page 74
Pada tanggal 31 Desember 2023 jumlah aset SAI mengalami kenaikan sebesar
Rp 29,98 miliar atau setara dengan 6,37% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh kenaikan kas
dan setara kas serta piutang usaha masing-masing sebesar Rp 81,90 miliar dan
Rp 4,16 miliar yang disertai dengan penurunan aset tetap, aset hak guna, dan aset
pajak tangguhan neto masing-masing sebesar Rp 8,96 miliar, Rp 8,70 miliar, dan
Rp 30,21 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022 jumlah aset SAI mengalami kenaikan sebesar
Rp 50,03 miliar atau setara dengan 11,89% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan terutama di sebabkan oleh kenaikan
kas dan setara kas sebesar Rp 68,94 miliar yang disertai dengan penurunan aset
tetap sebesar Rp 18,22 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021 jumlah aset SAI mengalami penurunan sebesar
Rp 43,76 miliar atau setara dengan 9,42% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama di sebabkan oleh penurunan
kas dan setara kas, aset tetap, serta aset hak guna masing-masing sebesar
Rp 27,82 miliar, Rp 38,95 miliar, dan Rp 7,45 miliar yang disertai dengan kenaikan
piutang usaha, persediaan, dan aset pajak tangguhan – neto masing-masing
sebesar Rp 2,21 miliar, Rp 1,87 miliar, dan Rp 26,03 miliar.
VI.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas SAI pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024, 2023,
2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 797,77 miliar,
Rp 186,32 miliar, Rp 266,53 miliar, Rp 372,65 miliar, Rp 350,82 miliar, dan
Rp 297,55 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2025 jumlah liabilitas SAI mengalami kenaikan sebesar
Rp 611,46 miliar atau setara dengan 328,18% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2024. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh
kenaikan liabilitas sewa dan pinjaman bank masing-masing sebesar
Rp 191,24 miliar dan Rp 455,66 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024 jumlah liabilitas SAI mengalami penurunan
sebesar Rp 80,21 miliar atau setara dengan 30,09% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2023. Penurunan ini terutama di sebabkan
oleh penurunan utang lain-lain, beban akrual, dan pinjaman bank masing-masing
sebesar Rp 27,84 miliar, Rp 3,87 miliar, dan Rp 49,62 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023 jumlah liabilitas SAI mengalami penurunan
sebesar Rp 106,12 miliar atau setara dengan 28,48% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022. Penurunan ini terutama di sebabkan
oleh penurunan utang lain-lain, pinjaman bank, dan liabilitas sewa masing-masing
sebesar Rp 28,08 miliar, Rp 69,39 miliar, dan Rp 17,28 miliar yang disertai dengan
kenaikan beban akrual sebesar Rp 7,20 miliar.
45
Page 75
Pada tanggal 31 Desember 2022 jumlah liabilitas SAI mengalami kenaikan
sebesar Rp 21,83 miliar atau setara dengan 6,22% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh
kenaikan utang lain-lain, utang pajak, dan beban akrual masing-masing sebesar
Rp 42,70 miliar, Rp 6,23 miliar, dan Rp 6,33 miliar, yang disertai dengan penurunan
pinjaman bank dan liabilitas sewa masing-masing sebesar Rp 25,25 miliar dan
Rp 8,93 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021 jumlah liabilitas SAI mengalami kenaikan
sebesar Rp 53,28 miliar atau setara dengan 17,90% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh
kenaikan pinjaman bank sebesar Rp 79,05 miliar yang disertai dengan penurunan
liabilitas imbalan kerja sebesar Rp 20,51 miliar.
VI.A.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas SAI pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024, 2023,
2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 273,18 miliar,
Rp 346,86 miliar, Rp 234,36 miliar, Rp 98,25 miliar, Rp 70,05 miliar, dan
Rp 167,08 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2025, jumlah ekuitas SAI mengalami penurunan sebesar
Rp 73,68 miliar atau setara dengan 21,24% dibandingkan dengan jumlah ekuitas
pada tanggal 31 Desember 2024. Penurunan ini terutama disebabkan oleh rugi
bersih periode berjalan yang dibukukan oleh SAI sebesar Rp 71,99 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah ekuitas SAI mengalami kenaikan sebesar
Rp 112,51 miliar atau setara dengan 48,01% dibandingkan dengan jumlah ekuitas
pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh laba
bersih tahun berjalan yang dibukukan oleh SAI sebesar Rp 117,16 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah ekuitas SAI mengalami kenaikan sebesar
Rp 136,10 miliar atau setara dengan 138,53% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
laba bersih tahun berjalan yang dibukukan oleh SAI sebesar Rp 139,38 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas SAI mengalami kenaikan sebesar
Rp 28,20 miliar atau setara dengan 40,26% dibandingkan dengan jumlah ekuitas
pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh laba
bersih tahun berjalan yang dibukukan oleh SAI sebesar Rp 30,12 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas SAI mengalami penurunan
sebesar Rp 97,04 miliar atau setara dengan 58,08% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
rugi bersih tahun berjalan yang dibukukan oleh SAI sebesar Rp 97,92 miliar.
46
Page 76
VI.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehansif Lain
Tabel 10
PT Suryalaya Anindita International
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha departemen 72.406 673.406 727.160 454.315 104.980 133.870
Biaya dan beban departemen 56.321 237.996 253.155 169.565 72.933 102.439
Laba departemen 16.085 435.410 474.004 284.750 32.047 31.431
Beban umum dan administrasi (101.526) (230.980) (227.466) (188.377) (126.455) (156.253)
Beban penjualan dan pemasaran (10.867) (47.862) (46.841) (29.649) (9.328) (13.791)
Beban lain-lain (1.266) (6.240) (10.031) (5.981) (5.505) (5.171)
Penghasilan lain-lain 16.838 7.986 2.534 231 1.258 19.969
Laba (rugi) sebelum beban keuangan (80.735) 158.313 192.201 60.974 (107.982) (123.816)
Beban bunga dan keuangan (13.995) (6.403) (14.056) (21.242) (16.220) (9.920)
Laba (rugi) sebelum pajak (94.730) 151.910 178.145 39.732 (124.202) (133.735)
Beban (manfaat) pajak penghasilan 22.745 (34.754) (38.770) (9.614) 26.282 30.530
Laba (rugi) bersih periode/tahun berjalan (71.985) 117.156 139.375 30.118 (97.920) (103.205)
Penghasilan (beban) komprehensif lainnya (1.691) (4.651) (3.271) (1.914) 883 (187)
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan (73.676) 112.505 136.104 28.204 (97.037) (103.392)
VI.A.6. Pendapatan Usaha Departemen
Pendapatan usaha departemen SAI untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar
Rp 72,41 miliar, Rp 673,41 miliar, Rp 727,16 miliar, Rp 454,32 miliar,
Rp 104,98 miliar, dan Rp 133,87 miliar.
Pendapatan usaha departemen SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 mengalami penurunan sebesar Rp 53,75 miliar atau setara
dengan 7,39% dibandingkan dengan pendapatan usaha departemen untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023.
Pendapatan usaha departemen SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami kenaikan sebesar Rp 272,84 miliar atau setara
dengan 60,06% dibandingkan dengan pendapatan usaha departemen untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
Pendapatan usaha departemen SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 349,34 miliar atau setara
dengan 332,76% dibandingkan dengan pendapatan usaha departemen untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Pendapatan usaha departemen SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami penurunan sebesar Rp 28,89 miliar atau setara
dengan 21,58% dibandingkan dengan pendapatan usaha departemen untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
47
Page 77
VI.A.7. Laba (Rugi) Bersih Periode/Tahun Berjalan
Rugi bersih periode berjalan SAI untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 71,99 miliar,
Rp 97,92 miliar, dan Rp 103,21 miliar. Laba bersih periode berjalan SAI untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, dan 2022
masing-masing adalah sebesar Rp 117,16 miliar, Rp 139,38 miliar, dan
Rp 30,12 miliar.
Laba bersih tahun berjalan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 mengalami penurunan sebesar Rp 22,22 miliar atau setara
dengan 15,94% dibandingkan dengan laba bersih tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023.
Laba bersih tahun berjalan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami kenaikan sebesar Rp 109,26 miliar atau setara
dengan 362,76% dibandingkan dengan laba bersih tahun berjalan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
Laba bersih tahun berjalan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 128,04 miliar atau setara
dengan 130,76% dibandingkan dengan rugi bersih tahun berjalan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Rugi bersih tahun berjalan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami penurunan sebesar Rp 5,29 miliar atau setara
dengan 5,12% dibandingkan dengan rugi bersih tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
48
Page 78
VI.A.8. Laporan Arus Kas
Tabel 11
PT Suryalaya Anindita International
Laporan Arus Kas
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dari pelanggan 71.188 691.828 722.823 440.816 103.446 152.305
Pembayaran kepada pemasok dan lainnya (75.189) (370.219) (338.929) (195.466) (169.268) (229.165)
Pembayaran kepada karyawan (77.331) (155.881) (138.905) (116.502) - -
Pembayaran beban bunga dan keuangan (8.300) (675) (8.272) (14.625) (8.748) (4.388)
Pembayaran beban bunga liabilitas sewa (9.597) (5.538) (5.963) (6.400) (6.627) (6.252)
Pembayaran pajak penghasilan (29.081) (5.658) (1.160) - (1.895) (14.976)
Penerimaan (pengeluaran) kas lainnya (264) 108 524 (160) - -
Penerimaan tagihan pajak penghasilan - - 3.253 13.099 - -
Penerimaan bunga - - - - 223 776
Penerimaan kas lainnya - - - - 1.078 9.346
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Operasi (128.574) 153.964 233.371 120.763 (81.791) (92.354)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Penambahan aset tetap (336.158) (65.366) (19.864) (28.529) (5.513) (22.004)
Penerimaan bunga 1.711 4.271 1.904 176 - -
Hasil penjualan aset tetap 244 1.804 68 136 12 27
Kenaikan (penurunan) uang muka pembelian aset tetap - (6.696) (9.546) (6.250) (208) 11.089
Kenaikan (penurunan) utang pihak berelasi - 902 (23.461) 23.344 - -
Penurunan (kenaikan) piutang karyawan - - - - 117 146
Penurunan (kenaikan) uang jaminan - - - - 123 (4)
Penurunan biaya ditangguhkan - - - - - 192
Perolehan uang muka lain-lain (12.430) - - - - -
Penambahan bangunan dalam penyelesaian - - - - (1.441) (11.546)
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi (346.633) (65.085) (50.898) (11.123) (6.910) (22.101)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penambahan pinjaman bank 476.145 6.004 128 19.996 97.327 59.897
Pembayaran pinjaman bank jangka panjang (15.723) (50.057) (76.468) (45.433) (36.450) (10.655)
Pembayaran liabilitas sewa (110.601) (11.997) (23.240) (15.332) - (3.966)
Penambahan utang pihak berelasi - - - - - 22.015
Pembayaran utang pihak berelasi - - - - - (22.015)
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan 349.821 (56.050) (99.580) (40.769) 60.877 45.276
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS (125.386) 32.829 82.893 68.871 (27.824) (69.179)
Pengaruh perubahan kurs mata uang asing 278 3.715 (997) 70 7 15
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 200.687 164.144 82.248 13.307 41.124 110.288
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 75.580 200.687 164.144 82.248 13.307 41.124
Arus Kas dari (untuk) Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SAI untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021 dan 2020 masing-masing adalah
sebesar Rp 128,57 miliar, Rp 81,79 miliar dan Rp 92,35 miliar. Arus kas bersih
yang diperoleh dari aktivitas operasi SAI untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, dan 2022 masing-masing adalah
sebesar Rp 153,96 miliar, Rp 233,37 miliar, dan Rp 120,76 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SAI untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 sebesar Rp 128,57 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pemasok dan lainnya, pembayaran kepada
karyawan, serta pembayaran pajak penghasilan masing-masing sebesar
Rp 75,19 miliar, Rp 77,33 miliar, dan Rp 29,08 miliar yang disertai dengan
penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 71,19 miliar.
49
Page 79
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SAI untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 153,96 miliar terutama berasal dari
penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 691,83 miliar yang disertai dengan
pembayaran kepada pemasok dan lainnya serta pembayaran kepada karyawan
masing-masing sebesar Rp 370,22 miliar dan Rp 155,88 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SAI untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 233,37 miliar terutama berasal dari
penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 722,82 miliar yang disertai dengan
pembayaran kepada pemasok dan lainnya dan pembayaran kepada karyawan
masing-masing sebesar Rp 338,93 miliar dan Rp 138,91 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SAI untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 120,76 miliar terutama berasal dari
penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 440,82 miliar yang disertai dengan
pembayaran kepada pemasok dan lainnya dan pembayaran kepada karyawan
masing-masing sebesar Rp 195,47 miliar dan Rp 116,50 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SAI untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 81,79 miliar pembayaran
kepada pemasok dan lainnya, pembayaran beban bunga dan keuangan, serta
pembayaran beban bunga dan liabilitas sewa masing-masing sebesar
Rp 169,27 miliar, Rp 8,75 miliar, dan Rp 6,63 miliar yang disertai dengan
penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 103,45 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SAI untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 92,35 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pemasok dan lainnya serta pembayaran pajak
penghasilan masing-masing sebesar Rp 229,17 miliar dan Rp 14,98 miliar yang
disertai dengan penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 152,31 miliar.
Arus Kas untuk Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SAI untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020
masing-masing adalah sebesar Rp 346,63 miliar, Rp 65,09 miliar, Rp 50,90 miliar,
Rp 11,12 miliar, Rp 6,91 miliar, dan Rp 22,10 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SAI untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 sebesar Rp 346,63 miliar terutama
berasal dari penambahan aset tetap dan perolehan uang muka lain-lain
masing-masing sebesar Rp 336,16 miliar dan Rp 12,43 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SAI untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 65,09 miliar terutama
berasal dari perolehan aset tetap sebesar Rp 65,37 miliar.
50
Page 80
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SAI untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 50,90 miliar terutama
berasal dari penambahan aset tetap, penurunan uang muka pembelian aset tetap,
dan penurunan utang pihak berelasi masing-masing sebesar Rp 19,86 miliar,
Rp 9,55 miliar, dan Rp 23,46 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SAI tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 11,12 miliar terutama berasal dari
penambahan aset tetap dan penurunan uang muka pembelian aset tetap
masing-masing sebesar Rp 28,53 miliar dan Rp 6,25 miliar yang disertai dengan
kenaikan utang pihak berelasi sebesar Rp 23,34 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SAI untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 6,91 miliar terutama berasal
dari penambahan aset tetap dan penambahan bangunan dalam penyelesaian
masing-masing sebesar Rp 5,51 miliar dan Rp 1,44 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SAI untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 22,10 miliar terutama
berasal dari penambahan aset tetap dan penambahan bangunan dalam
penyelesaian masing-masing sebesar Rp 22,00 miliar dan Rp 11,55 miliar yang
disertai dengan kenaikan uang muka pembelian aset tetap
sebesar Rp11,09 miliar.
Arus Kas dari (untuk) Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SAI untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021 dan 2020 masing-masing adalah
sebesar Rp 349,82 miliar, Rp 60,88 miliar dan Rp 45,28 miliar. Arus kas bersih
yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SAI untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, dan 2022 masing-masing adalah
sebesar Rp 56,05 miliar, Rp 99,58 miliar, dan Rp 40,77 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SAI untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 sebesar Rp 349,82 miliar terutama
berasal dari penambahan pinjaman bank sebesar Rp 476,15 miliar yang disertai
dengan pembayaran liabilitas sewa sebesar Rp 110,60 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SAI untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 56,05 miliar terutama
berasal dari pembayaran pinjaman bank jangka panjang dan pembayaran liabilitas
sewa masing-masing sebesar Rp 50,06 miliar dan Rp 12,00 miliar yang disertai
dengan penambahan pinjaman bank jangka pendek sebesar Rp 6,00 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SAI untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 99,58 miliar terutama
berasal dari pembayaran pinjaman bank jangka panjang dan pembayaran liabilitas
sewa masing-masing sebesar Rp 76,47 miliar dan Rp 23,24 miliar.
51
Page 81
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SAI untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 40,77 miliar terutama
berasal dari pembayaran pinjaman bank jangka panjang dan pembayaran liabilitas
sewa masing-masing sebesar Rp 45,43 miliar dan Rp 15,33 miliar yang disertai
dengan penambahan pinjaman bank jangka pendek sebesar Rp 20,00 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SAI untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 60,88 miliar terutama
berasal dari penambahan pinjaman bank sebesar Rp 97,33 miliar yang disertai
dengan pembayaran pinjaman bank jangka panjang sebesar Rp 36,45 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SAI untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 45,28 miliar terutama
berasal dari penambahan pinjaman bank dan penambahan utang pihak berelasi
masing-masing sebesar Rp 59,90 miliar dan Rp 22,02 miliar yang disertai dengan
pembayaran pinjaman bank jangka panjang dan pembayaran utang pihak berelasi
masing-masing sebesar Rp 10,66 miliar dan Rp 22,02 miliar.
VI.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Tabel 12
PT Suryalaya Anindita International
Rasio-rasio Keuangan
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Rasio Likuiditas
Lancar 0,87 2,18 1,19 0,63 0,22 0,40
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset 0,14 1,26 1,45 0,96 0,25 0,29
Ekuitas terhadap jumlah aset 0,26 0,65 0,47 0,21 0,17 0,36
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,74 0,35 0,53 0,79 0,83 0,64
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 2,92 0,54 1,14 3,79 5,01 1,78
Rasio Profitabilitas
Marjin laba (rugi) bersih -99,42% 17,40% 19,17% 6,63% -93,27% -77,09%
Imbal hasil aset -13,44% 21,97% 27,83% 6,40% -23,27% -22,21%
Imbal hasil ekuitas -52,70% 33,78% 59,47% 30,65% -139,79% -61,77%
VI.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan SAI dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi SAI. Pada tanggal-tanggal
30 Juni 2025, 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020, rasio perputaran
jumlah aset masing-masing adalah 0,14; 1,26; 1,45; 0,96; 0,25; dan 0,29.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas SAI
terhadap jumlah aset SAI. Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024,
2023, 2022, 2021, dan 2020, rasio ekuitas terhadap jumlah aset masing-masing
adalah 0,26; 0,65; 0,47; 0,21; 0,17; dan 0,36.
52
Page 82
VI.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan SAI untuk memenuhi seluruh liabilitasnya,
yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui perbandingan
antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui perbandingan antara jumlah
liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan
2020, rasio jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,74;
0,35; 0,53; 0,79; 0,83; dan 0,64, sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas
pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan
2020 masing-masing adalah 2,92; 0,54; 1,14; 3,79; 5,01; dan 1,78.
VI.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan SAI dalam menghasilkan laba
bersih dari aset yang dimilikinya. Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, dan 2022 imbal hasil aset SAI masing-masing adalah
sebesar 21,97%, 27,83%, dan 6,40%
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan SAI dalam menghasilkan
laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan. Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, dan 2022 imbal hasil ekuitas SAI
masing-masing adalah sebesar 33,78%, 59,47%, dan 30,65%.
53
Page 83
VI.B. Analisis atas Common Size PT Suryalaya Anindita International
Berikut adalah analisis common size SAI untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020.
Ikhtisar common size SAI adalah sebagai berikut:
Tabel 13
PT Suryalaya Anindita International
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 7,06% 37,64% 32,77% 17,47% 3,16% 8,85%
Piutang usaha
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,10% 0,08% 0,07%
Pihak ketiga 0,68% 1,13% 5,04% 4,38% 1,83% 1,18%
Piutang lain-lain
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,18% 0,16% 0,19% 0,22%
Pihak ketiga 0,02% 0,05% 0,07% 0,04% 0,02% 0,13%
Persediaan 0,46% 0,80% 2,41% 2,32% 1,22% 0,70%
Uang muka 0,10% 0,12% 0,21% 0,29% 0,04% 0,03%
Biaya dibayar di muka 0,52% 1,10% 0,78% 0,76% 0,60% 0,50%
Pajak dibayar di muka 0,30% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 9,15% 40,84% 41,47% 25,52% 7,13% 11,67%
ASET TIDAK LANCAR
Uang muka pembelian aset tetap 0,96% 0,82% 0,37% 1,76% 0,49% 0,40%
Aset tetap 53,47% 46,28% 43,96% 48,67% 58,78% 61,63%
Aset hak guna 33,94% 11,44% 13,63% 16,35% 20,06% 19,78%
Piutang karyawan 0,02% 0,06% 0,08% 0,06% 0,05% 0,07%
Uang jaminan 0,07% 0,13% 0,13% 0,12% 0,13% 0,14%
Biaya ditangguhkan 0,14% 0,30% 0,35% 0,42% 0,51% 0,58%
Aset pajak tangguhan - neto 2,24% 0,15% 0,00% 6,42% 9,33% 2,85%
Taksiran tagihan pajak 0,00% 0,00% 0,00% 0,69% 3,52% 2,88%
Jumlah Aset Tidak Lancar 90,85% 59,16% 58,53% 74,48% 92,87% 88,33%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
54
Page 84
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Pinjaman bank jangka pendek 10.765 6.004 - 6.788 32.224 49.997
Utang usaha 6.241 6.611 21.700 15.729 8.280 3.486
Utang lain-lain
Pihak berelasi 309 309 309 23.609 309 309
Pihak ketiga 9.296 20.987 48.827 53.608 34.211 34.899
Utang pajak 6.590 33.452 16.478 10.321 4.087 3.559
Beban akrual 11.255 14.497 18.369 11.172 4.840 3.551
Pendapatan diterima di muka 544 749 1.285 1.219 1.568 1.606
Pinjaman jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun
Pinjaman bank - - 49.615 40.870 33.691 30.857
Liabilitas sewa 67.882 17.068 17.535 27.384 18.713 8.640
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 112.881 99.678 174.118 190.699 137.923 136.904
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun
Liabilitas sewa 198.935 58.514 64.506 71.933 89.537 92.983
Pinjaman bank 455.661 - - 78.134 85.131 8.917
Liabilitas pajak tangguhan - neto - - 1.008 - - -
Liabilitas imbalan kerja 30.295 28.124 26.895 31.883 38.233 58.745
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 684.892 86.638 92.409 181.950 212.901 160.645
JUMLAH LIABILITAS 797.773 186.316 266.527 372.650 350.823 297.548
EKUITAS
Modal saham 32.234 32.234 32.234 32.234 32.234 32.234
Tambahan modal disetor 62.722 62.722 62.722 62.722 62.722 62.722
Saldo laba (defisit) 178.228 251.904 139.399 3.295 (24.909) 72.128
JUMLAH EKUITAS 273.184 346.860 234.355 98.251 70.047 167.084
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.070.957 533.176 500.883 470.901 420.871 464.632
Tabel 14
PT Suryalaya Anindita International
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha departemen 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Biaya dan beban departemen 77,78% 35,34% 34,81% 37,32% 69,47% 76,52%
Laba departemen 22,22% 64,66% 65,19% 62,68% 30,53% 23,48%
Beban umum dan administrasi -140,22% -34,30% -31,28% -41,46% -120,46% -116,72%
Beban penjualan dan pemasaran -15,01% -7,11% -6,44% -6,53% -8,89% -10,30%
Beban lain-lain -1,75% -0,93% -1,38% -1,32% -5,24% -3,86%
Penghasilan lain-lain 23,25% 1,19% 0,35% 0,05% 1,20% 14,92%
Laba (rugi) sebelum beban keuangan -111,50% 23,51% 26,43% 13,42% -102,86% -92,49%
Beban bunga dan keuangan -19,33% -0,95% -1,93% -4,68% -15,45% -7,41%
Laba (rugi) sebelum pajak -130,83% 22,56% 24,50% 8,75% -118,31% -99,90%
Beban (manfaat) pajak penghasilan 31,41% -5,16% -5,33% -2,12% 25,04% 22,81%
Laba (rugi) bersih periode/tahun berjalan -99,42% 17,40% 19,17% 6,63% -93,27% -77,09%
Penghasilan (beban) komprehensif lainnya -2,34% -0,69% -0,45% -0,42% 0,84% -0,14%
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan -101,75% 16,71% 18,72% 6,21% -92,43% -77,23%
55
Page 85
VI.C. Analisis atas Common Size Industri Perhotelan
Berikut adalah analisis common size untuk perusahaan sejenis dengan SAI, yaitu
PT Indonesian Paradise Property Tbk, PT Hotel Sahid Jaya International Tbk, dan
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk masing-masing untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020.
Ikhtisar common size untuk PT Indonesian Paradise Property Tbk, PT Hotel Sahid
Jaya International Tbk, dan PT Bukit Uluwatu Villa Tbk masing-masing adalah
sebagai berikut:
VI.C.1. PT Indonesian Paradise Property Tbk
Tabel 15
PT Indonesian Paradise Property Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 8,47% 3,72% 4,49% 6,62% 5,78% 5,72%
Piutang usaha - pihak ketiga - neto 0,47% 0,65% 0,52% 0,66% 0,64% 0,47%
Piutang non-usaha
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak ketiga 0,13% 0,12% 0,17% 0,23% 0,23% 0,32%
Persediaan 7,44% 9,40% 14,75% 13,89% 12,38% 2,41%
Pajak dibayar di muka 1,38% 1,27% 1,07% 0,87% 0,94% 0,67%
Beban dibayar di muka dan uang muka 0,62% 0,40% 0,58% 0,39% 0,65% 0,28%
Jumlah Aset Lancar 18,52% 15,56% 21,59% 22,67% 20,61% 9,87%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi saham 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 45,40% 53,24%
Investasi pada dana investasi real estate 33,68% 35,14% 34,92% 35,56% 0,00% 0,00%
Investasi pada entitas asosiasi 7,40% 7,92% 8,38% 8,61% 0,00% 0,00%
Aset pajak tangguhan 0,43% 1,43% 1,43% 1,27% 1,16% 1,02%
Aset tetap - neto 17,75% 18,47% 17,08% 16,43% 16,29% 24,77%
Properi Investasi - neto 19,88% 18,96% 13,64% 12,34% 13,15% 8,99%
Aset hak guna 1,21% 1,32% 1,49% 1,50% 1,64% 1,94%
Dana yang dibatasi penggunaannya 0,35% 0,31% 0,40% 0,44% 0,59% 0,06%
Goodwill 0,57% 0,70% 1,00% 1,02% 1,04% 0,10%
Aset tidak lancar lainnya 0,22% 0,19% 0,07% 0,15% 0,11% 0,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 81,48% 84,44% 78,41% 77,33% 79,39% 90,13%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
56
Page 86
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha - pihak ketiga 0,40% 0,42% 1,02% 0,95% 0,99% 0,20%
Utang non-usaha – pihak ketiga 1,29% 0,45% 3,18% 0,42% 0,61% 0,09%
Utang pajak 0,29% 0,25% 0,21% 0,13% 0,10% 0,06%
Beban akrual 1,45% 0,88% 0,70% 1,22% 0,59% 0,48%
Uang muka pelanggan dan pendapatan diterima di muka 1,43% 1,29% 1,37% 1,26% 4,35% 1,36%
Liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 2,01% 4,66% 4,72% 3,20% 1,68% 0,44%
Sewa 0,07% 0,07% 0,07% 0,05% 0,05% 0,03%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 6,94% 8,01% 11,27% 7,24% 8,38% 2,66%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang non-usaha - pihak ketiga 0,00% 0,00% 0,00% 3,39% 3,85% 0,00%
Uang muka pelanggan dan pendapatan diterima di muka 7,01% 9,49% 10,30% 9,75% 6,95% 3,45%
Uang jaminan penyewa 1,20% 1,15% 1,04% 1,01% 0,85% 0,85%
Liabilitas imbalan pascakerja 0,29% 0,28% 0,29% 0,23% 0,16% 0,30%
Liabilitas pajak tangguhan 0,17% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,00%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 12,49% 15,91% 13,28% 15,44% 15,99% 17,05%
Utang obligasi 4,92% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Sewa 0,31% 0,35% 0,36% 0,30% 0,32% 0,30%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 26,37% 27,19% 25,29% 30,13% 28,12% 21,96%
JUMLAH LIABILITAS 33,31% 35,20% 36,56% 37,36% 36,50% 24,62%
EKUITAS
Modal saham 11,00% 11,51% 11,97% 12,20% 12,46% 14,60%
Tambahan modal disetor 19,31% 20,22% 21,02% 21,43% 21,89% 25,65%
Selisih nilai transaksi ekuitas dengan
kepentingan nonpengendali -0,75% -0,22% -0,23% -0,37% -0,37% -0,44%
Saldo laba 29,36% 26,87% 24,32% 23,65% 23,87% 28,15%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 58,92% 58,37% 57,07% 56,92% 57,86% 67,96%
Kepentingan non-pengendali 7,77% 6,43% 6,37% 5,72% 5,64% 7,42%
JUMLAH EKUITAS 66,69% 64,80% 63,44% 62,64% 63,50% 75,38%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
Tabel 16
PT Indonesian Paradise Property Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok pendapatan 44,40% 34,35% 34,31% 39,65% 43,51% 37,66%
Laba bruto 55,60% 65,65% 65,69% 60,35% 56,49% 62,34%
Beban penjualan dan pemasaran -5,16% -6,42% -6,63% -6,65% -7,95% -4,11%
Beban umum dan administrasi -32,83% -37,94% -36,86% -35,86% -59,48% -67,51%
Beban pajak final -3,77% -4,89% -4,61% -4,71% -5,98% -6,26%
Pendapatan operasi lainnya - neto 0,25% 10,37% 0,30% 4,57% 6,90% 3,06%
Laba usaha 14,10% 26,77% 17,89% 17,70% -10,02% -12,48%
Penghasilan keuangan 1,41% 1,06% 1,07% 0,87% 0,97% 2,02%
Beban keuangan -8,63% -17,67% -17,78% -15,54% -11,36% -10,15%
Pendapatan dividen 6,80% 8,14% 13,08% 8,53% 7,58% 10,78%
Laba (rugi) selisih kurs - neto -0,11% -0,15% 0,24% -3,61% 0,51% -0,37%
Laba penjualan investasi saham 59,09% 0,00% 0,13% 0,00% 0,00% 3,39%
Bagian atas laba (rugi) investasi -0,74% 15,68% -0,12% -2,83% -0,56% -58,49%
Laba (rugi) sebelum manfaat (beban) pajak penghasilan 71,92% 33,82% 14,51% 5,12% -12,88% -65,31%
Pajak kini -1,79% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Beban pajak tangguhan -12,72% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Manfaat pajak penghasilan 0,00% 0,46% 1,51% 1,06% 6,02% 6,74%
Laba (rugi) periode/tahun berjalan 57,41% 34,28% 16,03% 6,17% -6,86% -58,57%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain 0,00% 0,43% -0,01% -0,41% 1,51% -0,44%
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan 57,41% 34,71% 16,02% 5,77% -5,35% -59,01%
*) Tidak Diaudit
57
Page 87
VI.C.2. PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Tabel 17
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 0,28% 0,24% 0,51% 1,09% 0,44% 0,27%
Piutang usaha - pihak ketiga 0,66% 0,66% 0,85% 0,68% 0,48% 0,80%
Persediaan 17,46% 17,21% 17,00% 16,40% 15,89% 14,93%
Uang muka pembelian 0,03% 0,01% 0,17% 0,08% 0,01% 0,00%
Biaya dibayar di muka 0,06% 0,02% 0,04% 0,01% 0,03% 0,06%
Pajak dibayar di muka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 18,49% 18,15% 18,56% 18,26% 16,85% 16,07%
ASET TIDAK LANCAR
Piutang pihak berelasi 3,07% 3,05% 3,97% 4,88% 5,40% 5,13%
Penyertaan saham 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 2,99%
Aset pajak tangguhan 0,19% 0,16% 0,16% 0,17% 0,82% 0,84%
Aset tetap - setelah dikurangi akumulasi penyusutan 78,25% 78,64% 76,31% 75,72% 75,05% 72,97%
Aset lain-lain 0,00% 0,00% 0,99% 0,96% 1,88% 2,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 81,51% 81,85% 81,44% 81,74% 83,15% 83,93%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha
Pihak ketiga 2,79% 1,11% 0,89% 1,20% 0,95% 1,45%
Pihak berelasi 1,99% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,13%
Utang pajak 0,88% 0,78% 0,38% 0,15% 0,76% 0,32%
Beban akrual 0,21% 0,22% 0,28% 0,23% 0,32% 0,35%
Pendapatan diterima dimuka 0,11% 0,33% 0,41% 0,27% 0,23% 0,36%
Utang jaminan 1,14% 2,18% 1,17% 1,14% 0,65% 0,65%
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 5,07% 6,11% 4,55% 4,32% 0,91% 4,11%
Utang sewa pembiayaan 0,01% 0,02% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00%
Utang jangka pendek lainnya 0,25% 0,35% 0,27% 0,21% 0,15% 0,18%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 12,45% 11,09% 7,96% 7,53% 3,98% 7,55%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
yang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 28,80% 28,42% 30,89% 30,95% 33,72% 28,53%
Utang sewa pembiayaan 0,03% 0,03% 0,01% 0,02% 0,00% 0,00%
Liabilitas imbalan kerja 0,22% 0,22% 0,19% 0,25% 1,84% 2,15%
Utang jangka panjang lainnya 0,36% 0,42% 0,86% 1,26% 0,04% 0,04%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 29,40% 29,09% 31,95% 32,48% 35,61% 30,72%
JUMLAH LIABILITAS 41,85% 40,17% 39,91% 40,00% 39,58% 38,27%
EKUITAS
Modal saham 45,57% 44,83% 44,27% 42,93% 41,62% 39,14%
Agio saham 2,05% 2,02% 1,99% 1,93% 1,87% 1,76%
Selisih penilaian aset dan liabilitas 24,75% 24,35% 24,05% 23,32% 22,61% 22,17%
Saldo laba -14,23% -11,37% -10,22% -8,18% -5,69% -1,34%
JUMLAH EKUITAS 58,15% 59,83% 60,09% 60,00% 60,42% 61,73%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
58
Page 88
Tabel 18
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Pendapatan usaha 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan 40,60% 37,23% 37,34% 36,49% 33,00% 16,44%
Laba kotor 59,40% 62,77% 62,66% 63,51% 67,00% 83,56%
Beban penjualan 0,00% -1,76% -2,00% -2,14% -2,30% -0,76%
Beban umum dan administrasi -87,69% -53,03% -63,65% -86,92% -116,34% -160,31%
Beban lain-lain -45,00% -0,10% -0,03% -0,03% -0,20% 0,05%
Pendapatan keuangan 0,00% 0,06% 0,04% 0,31% 0,07% 0,08%
Beban keuangan 0,00% -16,08% -14,73% -9,59% -8,67% -13,68%
Bagian laba (rugi) entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -1,44%
Rugi sebelum manfaat (beban) pajak penghasilan -73,30% -8,15% -17,73% -34,86% -60,43% -92,51%
Manfaat (beban) pajak penghasilan neto 0,79% 0,00% 0,05% 0,24% 0,25% -0,86%
Rugi periode/tahun berjalan -72,51% -8,15% -17,67% -34,62% -60,19% -93,37%
Penghasilan komprehensif lain 0,00% 0,01% 0,72% 1,17% 6,92% 8,77%
Jumlah rugi komprehensif periode/tahun berjalan -72,51% -8,14% -16,96% -33,44% -53,26% -84,60%
*) Tidak Diaudit
VI.C.3. PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Tabel 19
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 5,23% 11,75% 6,87% 0,37% 0,24% 0,12%
Deposito berjangka yang dibatasi penggunaannya 0,00% 0,00% 4,10% 0,00% 0,00% 0,00%
Piutang usaha
Pihak ketiga - neto 0,36% 0,53% 0,58% 0,54% 0,08% 0,09%
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,14% 0,08% 0,03%
Piutang lain-lain
Pihak ketiga - neto 0,02% 0,14% 1,14% 2,79% 2,15% 4,92%
Pihak berelasi - neto 0,17% 0,17% 0,64% 1,04% 1,16% 0,86%
Persediaan 0,16% 0,19% 0,25% 0,12% 0,04% 0,05%
Biaya dibayar di muka 0,38% 0,22% 0,25% 0,20% 0,08% 0,06%
Pajak dibayar di muka 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 6,33% 13,00% 13,83% 5,20% 3,84% 6,14%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas asosiasi - neto 4,26% 6,35% 1,45% 1,48% 0,26% 0,21%
Aset real estat - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 13,60%
Aset tetap - neto 73,93% 71,42% 66,04% 57,67% 58,82% 49,80%
Aset hak guna - neto 0,84% 0,85% 1,13% 1,18% 1,30% 1,16%
Aset dalam pembangunan - neto 7,38% 7,13% 10,12% 18,87% 18,70% 14,06%
Aset tidak lancar lainnya - neto 7,27% 1,24% 7,43% 15,60% 17,08% 15,02%
Jumlah Aset Tidak Lancar 93,67% 87,00% 86,17% 94,80% 96,16% 93,86%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
59
Page 89
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang pihak berelasi 0,00% 5,69% 0,01% 0,35% 0,38% 0,25%
Utang usaha 0,68% 0,69% 0,50% 0,40% 0,68% 0,51%
Utang lain-lain 0,50% 0,43% 2,52% 10,14% 5,03% 7,32%
Beban yang masih harus dibayar 0,80% 0,54% 1,54% 35,49% 25,44% 13,20%
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 0,18% 0,26% 0,26% 0,69% 0,71% 0,46%
Utang pajak 0,24% 0,20% 0,39% 1,23% 1,91% 1,12%
Uang muka pelanggan 1,68% 1,52% 1,49% 2,06% 1,74% 2,19%
Utang bank jangka pendek 0,00% 0,00% 4,10% 0,00% 0,00% 0,00%
Pinjaman jangka panjang jatuh tempo dalam waktu satu
tahun:
Utang pinjaman 0,00% 0,00% 4,17% 45,09% 5,37% 4,39%
Pinjaman bank 1,62% 1,44% 1,21% 15,98% 55,02% 45,49%
Liabilitas sewa 0,06% 0,05% 0,06% 0,08% 0,11% 0,08%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 5,76% 10,80% 16,27% 111,53% 96,37% 75,01%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman jangka panjang, setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang pinjaman 1,54% 3,37% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pinjaman bank 21,15% 21,10% 26,64% 0,00% 0,00% 3,23%
Liabilitas sewa 0,04% 0,03% 0,04% 0,05% 0,02% 0,09%
Liabilitas imbalan pasca kerja 1,04% 0,89% 1,07% 0,98% 1,66% 1,39%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 23,76% 25,38% 27,76% 1,03% 1,68% 4,72%
JUMLAH LIABILITAS 29,53% 36,18% 44,02% 112,55% 98,05% 79,73%
EKUITAS
Modal saham 50,69% 48,59% 60,27% 18,47% 18,28% 14,96%
Tambahan modal disetor - neto 23,56% 22,58% 28,01% 18,75% 18,56% 15,18%
Saldo laba (defisit) -61,55% -62,83% -78,42% -74,57% -64,38% -37,44%
Selisih atas akuisisi kepentingan non-pengendali -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% -0,01%
Penghasilan komprehensif lain - neto 57,64% 55,31% 45,99% 34,33% 33,89% 27,59%
Uang muka setoran modal 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,88% 3,18%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 70,33% 63,64% 55,84% -3,03% 10,23% 23,46%
Kepentingan non-pengendali 0,15% 0,17% 0,14% -9,52% -8,28% -3,18%
JUMLAH EKUITAS 70,47% 63,82% 55,98% -12,55% 1,95% 20,27%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Tabel 20
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Pendapatan 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok pendapatan 32,18% 29,41% 28,57% 28,92% 44,71% 53,34%
Laba bruto 67,82% 70,59% 71,43% 71,08% 55,29% 46,66%
Beban penjualan -6,48% -6,22% -7,21% -7,58% -9,93% -15,47%
Beban umum dan administrasi -34,63% -31,82% -45,87% -42,94% -147,98% -149,45%
Beban operasional, pembangunan, pemeliharaan dan energi -7,72% -7,27% -9,73% -13,56% -23,82% -26,46%
Beban manajemen dan lisensi -4,94% -5,15% -5,10% -4,96% -4,20% -3,94%
Penurunan nilai dari aset dalam pembangunan, aset tetap,
neto dan uang muka pembelian saham 0,00% -5,00% -42,27% -2,44% 17,41% -1428,65%
Pemulihan kerugian di atas nilai investasi entitas anak 0,00% 0,00% 36,61% 0,00% -163,99% 0,00%
Pendapatan (beban) operasional lain 0,04% 3,73% 3,68% -6,08% -30,27% 5,29%
Laba (rugi) usaha 14,09% 18,87% 1,53% -6,47% -307,50% -1572,03%
Bagian laba (rugi) neto pada entitas asosiasi 46,42% -2,79% 0,26% 0,00% 0,00% 0,00%
Pendapatan keuangan 0,88% 0,35% 13,89% 3,74% 0,00% 2,20%
Beban keuangan -11,98% -13,07% -11,26% -84,58% -280,88% -166,72%
Laba (rugi) selisih kurs, neto -0,23% -0,41% 0,20% 0,00% 0,00% 0,00%
Laba (rugi) sebelum pajak final dan beban pajak penghasilan 49,17% 2,94% 4,62% -87,31% -588,38% -1736,55%
Pajak final -0,18% -0,07% -0,01% 0,00% 0,00% -0,44%
Laba (rugi) sebelum beban pajak penghasilan 49,00% 2,87% 4,61% -87,31% -588,38% -1736,99%
Manfaat (beban) pajak penghasilan 0,00% -0,13% 0,00% -0,71% 0,62% -14,84%
Laba (rugi) periode/tahun berjalan 49,00% 2,74% 4,61% -88,02% -587,75% -1751,83%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain -0,77% 108,70% 41,11% 0,73% 4,67% -340,07%
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan 48,23% 111,44% 45,72% -87,28% -583,08% -2091,90%
Laba periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 48,83% 2,74% 9,53% -78,51% -564,32% -1328,09%
Kepentingan non-pengendali 0,16% 0,36% -4,92% -9,51% -23,43% -423,74%
60
Page 90
VII. ANALISIS RISIKO
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, SAI tidak terlepas dari berbagai risiko
usaha yang dihadapi. Analisis risiko usaha terhadap SAI adalah sebagai berikut:
VII.A. Risiko Persaingan Usaha
Dalam menjalankan kegiatan opersionalnya, SAI tidak terlepas dari risiko
persaingan usaha. Faktor-faktor yang mempengaruhi persaingan usaha meliputi
jenis dan harga kamar (room rate), fasilitas yang tersedia, lokasi yang strategis,
serta kualitas pelayanan yang diberikan. SAI harus mampu mengembangkan
fasilitas yang dimiliki agar dapat memberikan kepuasan kepada tamu hotel serta
menarik tamu-tamu baru di tengah ketatnya persaingan industri perhotelan.
VII.B. Risiko Gangguan Keamanan
Bidang usaha SAI, yaitu perhotelan, erat kaitannya dengan kondisi keamanan
dalam negeri. Adanya beberapa negara yang mengeluarkan peringatan (travel
warning) bagi warganya untuk bepergian ke Indonesia akan mempengaruhi jumlah
wisatawan internasional. Berkurangnya jumlah wisatawan asing yang datang ke
Indonesia akan berdampak pada penurunan tingkat hunian (occupancy rate).
Kondisi keamanan negeri juga akan mempengaruhi wisatawan domestik, di mana
kondisi keamanan yang buruk akan mendorong masyarakat Indonesia untuk tidak
bepergian atau berlibur.
VII.C. Risiko Ekonomi
Kegiatan usaha SAI juga rentan terhadap kondisi ekonomi domestik maupun
global. Perubahan tingkat kepercayaan konsumen terhadap kesehatan ekonomi
Indonesia dapat berpengaruh negatif dan merugikan bisnis dengan berbagai cara,
terutama berdampak pada tingkat hunian SAI. Penurunan pertumbuhan ekonomi,
inflasi tinggi, serta melemahnya daya beli masyarakat dapat menekan permintaan
layanan akomodasi. Selain itu, biaya operasional yang tinggi dan bersifat tetap
seperti gaji karyawan, utilitas, dan pemeliharaan dapat meningkatkan risiko
kerugian apabila pendapatan menurun signifikan.
VII.D. Risiko Politik dan Sosial
Perkembangan usaha SAI dapat terpengaruh oleh adanya perubahan kondisi
politik dan sosial, meningkatnya pengawasan oleh otoritas, dan perkembangan
politik yang berkaitan dengan industri perhotelan dan pariwisata. Kebijakan atau
larangan baru dari pemerintah Indonesia dapat berpotensi membatasi ruang gerak
SAI, sehingga SAI harus menyusun strategi yang tepat untuk terus
mengembangkan bisnisnya.
61
Page 91
VII.E. Risiko Bencana Alam
Seperti halnya semua industri, kegiatan usaha SAI tidak terlepas dari ancaman
bencana alam, seperti badai tropis, angin topan, gempa bumi, tsunami, banjir,
kebakaran baik karena faktor alam maupun human error, dan berbagai bencana
lainnya yang dapat memberikan dampak negatif secara material terhadap kegiatan
usaha dan kondisi keuangan SAI.
VII.F. Risiko Kebijakan Pemerintah
Hukum dan peraturan perundang-undangan yang dikeluarkan oleh Pemerintah
dapat mempengaruhi SAI dalam menjalankan kegiatan usahanya. Meskipun SAI
memiliki keyakinan bahwa dalam menjalankan kegiatan usahanya, SAI telah
mematuhi seluruh peraturan yang berlaku, pemenuhan kewajiban atas
peraturan-peraturan baru atau perubahannya atau interpretasinya maupun
pelaksanaannya, serta perubahan terhadap interpretasi atau pelaksanaan hukum
dan peraturan perundang-undangan yang telah ada, dapat berdampak material
terhadap kegiatan dan kinerja operasional SAI.
Apabila SAI tidak mematuhi hukum dan peraturan perundang-undangan yang
berlaku, maka SAI dapat dikenakan sanksi perdata, termasuk denda, hukuman
serta sanksi-sanksi pidana lainnya. Selain itu perubahan hukum, peraturan
ketenagakerjaan dan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai
upah minimum dan kebebasan serikat pekerja juga dapat mengakibatkan
meningkatnya permasalahan dalam hubungan industrial, sehingga dapat
berdampak material pada kegiatan operasional SAI. Terjadinya perubahan
mengenai upah minimum SAI tentu akan mempengaruhi kinerja keuangan SAI,
sehingga SAI harus beradaptasi untuk menyesuaikan kegiatan usahanya
berdasarkan kinerja keuangan yang baru. Dengan demikian, apabila SAI tidak
dapat beradaptasi, SAI dapat mengalami kerugian, baik dari kegiatan usaha
maupun kinerja keuangannya.
62
Page 92
VIII. METODE PENILAIAN
VIII.A. Metode-Metode Penilaian
VIII.A.1. Metode Penyesuaian Aset Bersih
Metode ini merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset
(asset based approach). Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan
liabilitas (liabilities) harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Aset lancar (current assets) harus dinilai ulang, misalnya untuk piutang dengan
mengurangkan jumlah yang tak dapat ditagih secara normal. Aset tetap seperti
tanah, bangunan, dan mesin-mesin perlu dinilai dengan konsep penilaian properti
yang berlaku umum.
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud (intangible assets) seperti hak
paten, lisensi, biaya riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan
siap bekerja (pool of employees), dan daftar langganan (pool of captive customer),
juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan
melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar
ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai
seluruh aset dan liabilitas (liabilities) yang telah disesuaikan.
VIII.A.2. Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek merupakan metode
penilaian yang didasarkan pada pendekatan pasar (market based approach).
Dengan metode ini, nilai pasar saham ditetapkan berdasarkan harga yang telah
atau pernah terjadi dari perusahaan sejenis yang sebanding dan sepadan. Nilai
pasar dari perusahaan pembanding diambil dari pasar modal (perusahaan
publik/terbuka).
Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah perusahaan pembanding harus
sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang akan dinilai dalam berbagai
variabel pembanding, antara lain perputaran penjualan, ekuitas, struktur modal
(leverage), aset dan komposisi aset, tingkat laba, dan rasio-rasio keuangan.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, nilai pasar saham
perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan beberapa rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding,
seperti rasio P/E (price/earnings), P/S (price/sales), P/BV (price/book value of
equity) dan sebagainya.
63
Page 93
VIII.A.3. Metode Diskonto Arus Kas
Metode diskonto arus kas ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan pendapatan (income based approach).
Untuk menggunakan metode ini, sebelum melakukan proses diskonto
(discounting), terlebih dahulu harus diproyeksikan pendapatan mendatang berupa
arus kas bersih untuk ekuitas (net cash flow to equity) atau arus kas bersih untuk
kapital (net cash flow to invested capital) sesuai dengan sifat dan jenis usaha yang
dinilai. Setelah proyeksi dibuat, langkah berikutnya adalah menetapkan tingkat
diskonto (discount rate) yang tepat.
Proses selanjutnya adalah mendiskonto nilai-nilai arus kas bersih yang telah
diproyeksikan, termasuk nilai periode kekal (continuing value), dengan faktor
diskonto (discount factor) yang diperoleh dari tingkat diskonto sesuai dengan
periode proyeksinya. Jika yang didiskonto adalah arus kas bersih untuk ekuitas,
maka nilai kini (present value) dari keseluruhan pendapatan di masa mendatang
tersebut merupakan nilai ekuitas, sedangkan jika yang didiskonto adalah arus kas
bersih untuk kapital, jumlah nilai kini tersebut merupakan nilai perusahaan
(corporate value), yang masih harus dikurangi dengan nilai liabilitas untuk
mendapatkan nilai ekuitas.
VIII.B. Metode Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan dan laporan laba rugi komprehensif SAI,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
SAI. Prospek SAI di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha serta proyeksi laporan keuangan yang diberikan oleh manajemen yang
telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada
kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai
penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari
industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
64
Page 94
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
diskonto arus kas (discounted cash flow [DCF] method) dan metode penyesuaian
aset bersih (adjusted net asset method).
Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang
dilaksanakan oleh SAI di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai dengan
perkiraan atas perkembangan usaha SAI. Dalam melaksanakan penilaian dengan
metode ini, operasi SAI diproyeksikan sesuai dengan perkiraan atas
perkembangan usaha SAI. Arus kas yang dihasilkan berdasarkan proyeksi
dikonversi menjadi nilai kini dengan tingkat diskonto yang sesuai dengan tingkat
risiko. Indikasi nilai adalah jumlah nilai kini dari arus kas tersebut.
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan SAI. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi
dengan melakukan pembobotan.
VIII.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa SAI adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
65
Page 95
VIII.D. Aplikasi Diskon dan Premi
Diskon dan premi merupakan hal-hal yang tak terpisahkan dari proses penilaian
perusahaan tertutup. Diskon dan premi terkait dengan ada/tidaknya tingkat kendali
serta tingkat kemampuan untuk dipasarkan dari saham yang dinilai. Diskon adalah
potongan yang diberikan kepada suatu indikasi nilai dari business interest atau
saham yang berhasil diperkirakan. Pemberian diskon terkait dengan tidak adanya
unsur kendali dalam saham yang dinilai dan disebut dengan Discount for Lack of
Control – DLOC (Diskon Tanpa Pengendalian). Diskon juga terkait dengan tingkat
kesulitan saham tersebut untuk dikonversi secara cepat menjadi uang tunai yang
disebut dengan Discount for Lack of Marketabilities – DLOM (Diskon Likuiditas
Pasar). Sedangkan, premi adalah tambahan nilai yang diberikan kepada indikasi
nilai yang berhasil diperoleh dalam proses penilaian. Pemberian premi terkait
dengan adanya unsur kendali dalam saham perusahaan yang dinilai dan disebut
dengan Premium for Control (Premi Pengendalian).
VIII.E. Prosedur Penilaian
Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang telah dipilih untuk
menentukan indikasi nilai pasar Objek Penilaian, kami telah melakukan langkah-
langkah sebagai berikut:
1. Melakukan tinjauan atas faktor internal dan eksternal yang memengaruhi
operasi SAI.
2. Melakukan tinjauan atas laporan keuangan historis dari SAI.
3. Melakukan penelaahan atas data operasional SAI.
4. Melakukan tinjauan atas proyeksi laporan keuangan SAI yang telah disiapkan
oleh pihak manajemen SAI.
5. Melakukan diskusi dengan manajemen atas proyeksi laporan keuangan
tersebut.
6. Melakukan penilaian Objek Penilaian dengan mengaplikasikan metode
diskonto arus kas dengan pendekatan pendapatan dan metode penyesuaian
aset bersih dengan pendekatan aset.
VIII.F. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SAI
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan SAI. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/250917-001
tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
66
Page 96
IX. PENILAIAN
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode penilaian yang digunakan
untuk menilai Objek Penilaian adalah metode diskonto arus kas dan metode
penyesuaian aset bersih. Dalam bab ini, terlebih dahulu akan dibahas penentuan
nilai pasar dengan metode diskonto arus kas, baru kemudian dilanjutkan dengan
metode penyesuaian aset bersih.
IX.A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control), dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities)
Berdasarkan POJK 35/2020, premi pengendalian didefinisikan sebagai “suatu
jumlah atau persentase tertentu yang merupakan penambah dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas objek penilaian”.
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon tanpa pengendalian didefinisikan sebagai
“suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas objek
penilaian”.
Premi pengendalian dan diskon tanpa pengendalian mencerminkan penambahan
terhadap nilai dari penyertaan minoritas atau pengurangan terhadap nilai dari
penyertaan mayoritas dalam entitas anak yang dinilai sebagai pengaruh dari
ketiadaan pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau
dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki
kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya
keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat
dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang perusahaan.
• Memilih pengurus inti perusahaan.
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
• Menentukan kebijakan investasi.
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
• Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan.
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
67
Page 97
Berdasarkan Peraturan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar didefinisikan
sebagai “suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari
nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek penilaian”.
Diskon likuiditas pasar mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari
perusahaan yang dinilai sebagai pengaruh dari tidak likuidnya saham perusahaan
tersebut untuk diperdagangkan.
Untuk penilaian atas SAI, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan, yaitu
untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau
ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2025 yang didasarkan pada proyeksi laporan
keuangan SAI yang disusun oleh manajemen SAI, maka diperkirakan telah
dilakukan penyesuaian atas proyeksi laporan keuangan tersebut, oleh karena itu
atas indikasi nilai yang dihasilkan, dilakukan atau diaplikasikan penyesuaian
terhadap kondisi ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (diskon
likuiditas pasar), dikenakan diskon sebesar 30,00%, dengan pertimbangan
sebagai berikut:
• Berdasarkan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar untuk perusahaan tertutup
bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00% - 40,00%.
• SAI merupakan perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia.
IX.B. Metode Diskonto Arus Kas
IX.B.1. Proyeksi Laporan Keuangan
Penilaian SAI yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas didasarkan pada
proyeksi laporan keuangan yang disusun oleh manajemen SAI. Dalam
penyusunan proyeksi laporan keuangan, berbagai asumsi dikembangkan
berdasarkan kinerja SAI pada tahun-tahun sebelumnya dan berdasarkan rencana
manajemen di masa yang akan datang. Di samping itu, berbagai informasi dan
saran yang relevan diberikan oleh manajemen SAI sehubungan dengan
perubahan-perubahan pada setiap faktor dalam jangka waktu yang telah
ditetapkan juga turut menjadi bahan pertimbangan. Kami telah melakukan
penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan tersebut agar dapat
menggambarkan kondisi operasi dan kinerja SAI yang dinilai pada saat penilaian
ini dengan lebih wajar. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan
yang kami lakukan terhadap target kinerja SAI yang dinilai.
68
Page 98
Berikut adalah penjelasan mengenai hal-hal pokok dalam proyeksi laporan
keuangan yang digunakan dalam penilaian atas SAI.
IX.B.1.a. Umum
• Tidak akan ada perubahan yang material mengenai kondisi politik, ekonomi,
hukum, atau undang-undang yang akan memengaruhi aktivitas SAI, industri,
atau negara di mana SAI beroperasi.
• Tidak akan ada perubahan yang material mengenai tarif pajak, bea cukai, nilai
tukar mata uang, dan suku bunga yang dipergunakan dalam proyeksi laporan
keuangan yang dapat memengaruhi kinerja SAI selain yang telah
diproyeksikan.
• Tidak akan ada perubahan yang material pada struktur dan aktivitas utama SAI
atau pada sumber utama penghasilan SAI selain yang telah diproyeksikan.
• Tidak akan ada perubahan yang material pada manajemen SAI.
• Tidak akan ada hambatan-hambatan yang berarti yang berasal dari
perselisihan industri atau pengadaan tenaga kerja atau hal-hal lain yang dapat
memengaruhi kegiatan usaha SAI.
• Tidak akan ada hambatan-hambatan yang berarti atas penawaran bahan baku,
bahan-bahan lainnya, produk-produk, serta jasa-jasa yang dijual kepada SAI.
• Tidak akan ada perubahan yang material terhadap harga bahan baku,
bahan-bahan lainnya, produk-produk, serta jasa-jasa yang dijual, beban
tenaga kerja, beban pabrikasi, dan beban-beban lain seperti yang berlaku
sekarang ini dan yang diproyeksikan.
• Tidak akan ada pembelian aset tetap yang material selain yang diproyeksikan.
• Tidak ada pengecualian atas pencadangan yang harus dibuat oleh SAI atas
kewajiban kontijen atau arbritase, ancaman atau sebaliknya, piutang tak
tertagih yang luar biasa, kontrak, atau aset lain yang belum dipenuhi.
• Tidak ada perubahan yang material terhadap perjanjian-perjanjian dan
ketentuan-ketentuan yang ada.
• Sesuai dengan sifat industri, manajemen SAI mempersiapkan proyeksi laporan
keuangan untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 sampai dengan tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2064.
69
Page 99
IX.B.1.b. Asumsi-asumsi yang Digunakan Dalam Penyusunan Proyeksi Laporan
Keuangan
1. Proyeksi Pendapatan Usaha Departemen
Pendapatan usaha departemen dalam penilaian ini terutama terdiri dari
Pendapatan kamar serta makanan dan minuman.
Grafik berikut menunjukkan proyeksi pendapatan usaha departemen SAI untuk
tahun 2025 – 2064.
Grafik 10
PT Suryalaya Anindita International
Proyeksi Pendapatan Usaha Departemen Tahun 2025 – 2064
(Dalam miliar Rupiah)
Pendapatan Usaha Departemen
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
-
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
2051
2052
2053
2054
2055
2056
2057
2058
2059
2060
2061
2062
2063
2064
2. Proyeksi Biaya dan Beban Departemen
Biaya dan beban departemen SAI terutama terdiri dari beban makanan dan
minuman serta beban gaji dan tunjangan. Biaya dan beban departemen untuk
tahun 2025 – 2064 diproyeksikan sebesar 33% – 78% dari pendapatan usaha
departemen.
70
Page 100
Grafik berikut menunjukkan proyeksi biaya dan beban departemen SAI untuk
tahun 2025 – 2064.
Grafik 11
PT Suryalaya Anindita International
Proyeksi Biaya dan Beban Departemen Tahun 2025 – 2064
(Dalam miliar Rupiah)
Biaya dan Beban Departemen
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
-
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
2051
2052
2053
2054
2055
2056
2057
2058
2059
2060
2061
2062
2063
2064
3. Beban Usaha
Beban usaha SAI terutama terdiri dari beban gaji dan beban operasi lain-lain.
Beban usaha untuk tahun 2025 – 2064 diproyeksikan berkisar antara
32% – 168% dari pendapatan usaha departemen.
4. Pajak
Mengingat SAI adalah perusahaan yang berdomisili di Indonesia, maka tarif
pajak yang diberlakukan atas SAI adalah tarif pajak yang berlaku umum di
Indonesia, yaitu sebesar 22,00% untuk tahun 2025 – 2064.
71
Page 101
5. Proyeksi Laporan Laba Rugi Komprehensif
Berdasarkan asumsi-asumsi untuk proyeksi laporan laba rugi komprehensif
sebagaimana dijelaskan di atas, proyeksi laporan laba rugi komprehensif SAI
untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2064
adalah sebagai berikut:
Tabel 21
PT Suryalaya Anindita International
Proyeksi Laporan Laba Rugi Komprehensif
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2064
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha departemen 108.512 745.685 806.682 872.093 934.866
Biaya dan beban departemen 80.021 303.291 322.628 340.283 359.447
Laba departemen 28.491 442.394 484.054 531.810 575.418
Beban usaha dan penghasilan (beban) lain-lain (182.378) (402.362) (423.978) (423.893) (441.629)
Laba (rugi) sebelum beban keuangan (153.887) 40.033 60.075 107.917 133.789
Beban bunga dan keuangan (14.857) (124.627) (130.235) (125.971) (119.610)
Laba (rugi) sebelum pajak (168.744) (84.594) (70.159) (18.054) 14.179
Beban pajak penghasilan - - - - -
Laba (rugi) bersih periode/tahun berjalan (168.744) (84.594) (70.159) (18.054) 14.179
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/30 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha departemen 1.004.292 1.078.254 1.160.203 1.213.305 1.272.244
Biaya dan beban departemen 380.283 402.277 426.242 443.694 462.692
Laba departemen 624.009 675.977 733.960 769.611 809.552
Beban usaha dan penghasilan (beban) lain-lain (458.652) (471.202) (493.599) (505.238) (511.075)
Laba sebelum beban keuangan 165.357 204.775 240.361 264.373 298.477
Beban bunga dan keuangan (107.737) (94.956) (80.503) (65.073) (47.995)
Laba sebelum pajak 57.620 109.819 159.858 199.300 250.482
Beban pajak penghasilan - - (35.169) (43.846) (55.106)
Laba bersih tahun berjalan 57.620 109.819 124.690 155.454 195.376
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/35 31/12/36 31/12/37 31/12/38 31/12/39
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha departemen 1.333.978 1.398.640 1.466.369 1.537.313 1.611.623
Biaya dan beban departemen 486.694 507.607 529.442 552.242 576.049
Laba departemen 847.285 891.033 936.927 985.071 1.035.574
Beban usaha dan penghasilan (beban) lain-lain (520.473) (532.232) (550.907) (572.778) (595.553)
Laba sebelum beban keuangan 326.811 358.801 386.020 412.293 440.021
Beban bunga dan keuangan (35.063) (34.474) (34.623) (34.735) (34.806)
Laba sebelum pajak 291.748 324.327 351.398 377.559 405.215
Beban pajak penghasilan (64.185) (71.352) (77.307) (83.063) (89.147)
Laba bersih tahun berjalan 227.564 252.975 274.090 294.496 316.068
72
Page 102
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/40 31/12/41 31/12/42 31/12/43 31/12/44
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha departemen 1.684.396 1.760.612 1.840.439 1.924.053 2.011.637
Biaya dan beban departemen 599.576 624.138 649.783 676.561 704.525
Laba departemen 1.084.820 1.136.474 1.190.657 1.247.492 1.307.111
Beban usaha dan penghasilan (beban) lain-lain (619.027) (643.493) (669.008) (695.627) (723.410)
Laba sebelum beban keuangan 465.793 492.982 521.649 551.864 583.701
Beban bunga dan keuangan (34.833) (34.810) (34.733) (34.597) (34.395)
Laba sebelum pajak 430.961 458.172 486.916 517.268 549.306
Beban pajak penghasilan (94.811) (100.798) (107.121) (113.799) (120.847)
Laba bersih tahun berjalan 336.149 357.374 379.794 403.469 428.459
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/45 31/12/46 31/12/47 31/12/48 31/12/49
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha departemen 2.103.384 2.199.498 2.300.191 2.405.687 2.516.220
Biaya dan beban departemen 733.731 764.235 796.099 829.387 864.164
Laba departemen 1.369.653 1.435.263 1.504.092 1.576.301 1.652.057
Beban usaha dan penghasilan (beban) lain-lain (752.409) (782.680) (814.283) (847.280) (881.736)
Laba sebelum beban keuangan 617.244 652.583 689.809 729.021 770.321
Beban bunga dan keuangan (34.121) (33.770) (33.332) (32.801) (32.167)
Laba sebelum pajak 583.123 618.813 656.477 696.220 738.154
Beban pajak penghasilan (128.287) (136.139) (144.425) (153.168) (162.394)
Laba bersih tahun berjalan 454.836 482.674 512.052 543.052 575.760
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/50 31/12/51 31/12/52 31/12/53 31/12/54
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha departemen 2.632.036 2.753.393 2.880.561 3.013.826 3.153.484
Biaya dan beban departemen 900.500 938.470 978.148 1.019.617 1.062.959
Laba departemen 1.731.536 1.814.923 1.902.413 1.994.209 2.090.525
Beban usaha dan penghasilan (beban) lain-lain (917.719) (955.303) (994.560) (1.035.719) (1.078.562)
Laba sebelum beban keuangan 813.817 859.621 907.853 958.490 1.011.963
Beban bunga dan keuangan (31.422) (30.555) (29.555) (28.411) (27.109)
Laba sebelum pajak 782.394 829.066 878.298 930.080 984.854
Beban pajak penghasilan (172.127) (182.394) (193.226) (204.617) (216.668)
Laba bersih tahun berjalan 610.268 646.671 685.073 725.462 768.186
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/55 31/12/56 31/12/57 31/12/58 31/12/59
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha departemen 3.299.850 3.453.251 3.614.032 3.782.556 3.959.201
Biaya dan beban departemen 1.108.263 1.155.623 1.205.134 1.256.899 1.311.025
Laba departemen 2.191.586 2.297.628 2.408.898 2.525.657 2.648.176
Beban usaha dan penghasilan (beban) lain-lain (1.117.066) (1.148.141) (1.187.352) (1.237.900) (1.290.711)
Laba sebelum beban keuangan 1.074.521 1.149.487 1.221.546 1.287.756 1.357.465
Beban bunga dan keuangan (25.636) (23.976) (22.114) (20.032) (17.711)
Laba sebelum pajak 1.048.885 1.125.511 1.199.432 1.267.724 1.339.754
Beban pajak penghasilan (230.755) (247.612) (263.875) (278.899) (294.746)
Laba bersih tahun berjalan 818.130 877.898 935.557 988.825 1.045.008
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/60 31/12/61 31/12/62 31/12/63 31/12/64
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha departemen 4.144.366 4.338.470 4.541.951 4.755.270 579.041
Biaya dan beban departemen 1.367.623 1.426.810 1.488.710 1.553.451 298.153
Laba departemen 2.776.744 2.911.660 3.053.241 3.201.819 280.887
Beban usaha dan penghasilan (beban) lain-lain (1.345.951) (1.403.683) (1.464.023) (1.519.531) (274.865)
Laba sebelum beban keuangan 1.430.793 1.507.977 1.589.218 1.682.287 6.022
Beban bunga dan keuangan (15.129) (12.266) (9.097) (931.306) (6.891)
Laba sebelum pajak 1.415.664 1.495.711 1.580.121 750.981 (868)
Beban pajak penghasilan (311.446) (329.056) (347.627) (165.216) -
Laba bersih tahun berjalan 1.104.218 1.166.655 1.232.494 585.765 (868)
73
Page 103
6. Kas dan Bank
Kas dan bank dipertahankan pada tingkat tertentu untuk menutupi kebutuhan
operasi. Kelebihan kas yang timbul dari operasi akan tetap ditempatkan pada
setara kas.
7. Piutang Usaha
Perputaran piutang usaha diasumsikan sekitar 18 hari selama periode
proyeksi.
8. Persediaan
Perputaran persediaan – perlengkapan umum, operasional, spa, dan lain-lain
diasumsikan sekitar 62 hari selama periode proyeksi.
Perputaran persediaan – makanan dan minuman diasumsikan sekitar 35 hari
selama periode proyeksi.
9. Utang Usaha
Perputaran utang usaha diasumsikan sekitar 61 hari selama periode proyeksi.
10. Proyeksi Laporan Posisi Keuangan
Berdasarkan asumsi-asumsi untuk proyeksi laporan posisi keuangan
sebagaimana dijelaskan di atas, proyeksi laporan posisi keuangan SAI pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2025 – 2064 adalah sebagai berikut:
Tabel 22
PT Suryalaya Anindita International
Proyeksi Laporan Posisi Keuangan
Per 31 Desember 2025 - 2064
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 18.313 22.030 49.139 43.264 46.221
Piutang usaha 10.926 37.543 40.614 43.907 47.067
Piutang lain-lain 235 235 235 235 235
Persediaan 7.331 23.147 24.941 26.575 28.308
Uang muka 1.116 1.116 1.116 1.116 1.116
Biaya dibayar di muka 5.591 5.591 5.591 5.591 5.591
Pajak dibayar di muka 3.206 3.206 3.206 3.206 3.206
Jumlah Aset Lancar 46.718 92.867 124.842 123.893 131.743
ASET TIDAK LANCAR
Aset pajak tangguhan 24.031 24.031 24.031 24.031 24.031
Aset tetap 1.196.901 1.364.212 1.273.659 1.213.407 1.148.740
Aset hak guna 353.205 346.342 339.479 332.616 325.753
Piutang karyawan 254 254 254 254 254
Uang jaminan 754 754 754 754 754
Biaya ditangguhkan 1.419 1.252 1.086 920 753
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.576.564 1.736.845 1.639.263 1.571.981 1.500.285
JUMLAH ASET 1.623.282 1.829.713 1.764.105 1.695.874 1.632.028
74
Page 104
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/30 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 29.689 12.568 7.304 3.497 19.987
Piutang usaha 50.562 54.286 58.412 61.086 64.053
Piutang lain-lain 235 235 235 235 235
Persediaan 30.218 32.239 34.471 35.849 37.383
Uang muka 1.116 1.116 1.116 1.116 1.116
Biaya dibayar di muka 5.591 5.591 5.591 5.591 5.591
Pajak dibayar di muka 3.206 3.206 3.206 3.206 3.206
Jumlah Aset Lancar 120.617 109.241 110.335 110.579 131.571
ASET TIDAK LANCAR
Aset pajak tangguhan 24.031 24.031 24.031 24.031 24.031
Aset tetap 1.086.818 1.033.227 979.832 935.440 904.104
Aset hak guna 318.890 312.027 305.164 295.304 285.208
Piutang karyawan 254 254 254 254 254
Uang jaminan 754 754 754 754 754
Biaya ditangguhkan 587 4.882 4.716 4.326 4.016
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.431.334 1.375.175 1.314.750 1.260.110 1.218.367
JUMLAH ASET 1.551.951 1.484.416 1.425.085 1.370.688 1.349.938
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/35 31/12/36 31/12/37 31/12/38 31/12/39
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 59.375 334.159 626.935 939.144 1.271.828
Piutang usaha 67.161 70.416 73.826 77.398 81.139
Piutang lain-lain 235 235 235 235 235
Persediaan 39.383 41.072 42.833 44.670 46.586
Uang muka 1.116 1.116 1.116 1.116 1.116
Biaya dibayar di muka 5.591 5.591 5.591 5.591 5.591
Pajak dibayar di muka 3.206 3.206 3.206 3.206 3.206
Jumlah Aset Lancar 176.066 455.795 753.742 1.071.359 1.409.701
ASET TIDAK LANCAR
Aset pajak tangguhan 24.031 24.031 24.031 24.031 24.031
Aset tetap 882.410 869.332 858.840 848.663 838.867
Aset hak guna 275.112 265.016 254.921 244.825 234.729
Piutang karyawan 254 254 254 254 254
Uang jaminan 754 754 754 754 754
Biaya ditangguhkan 3.793 3.569 3.346 3.123 2.900
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.186.354 1.162.957 1.142.146 1.121.650 1.101.535
JUMLAH ASET 1.362.421 1.618.752 1.895.888 2.193.009 2.511.236
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/40 31/12/41 31/12/42 31/12/43 31/12/44
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 1.623.644 1.995.481 2.388.393 2.803.517 3.242.053
Piutang usaha 84.803 88.640 92.659 96.869 101.279
Piutang lain-lain 235 235 235 235 235
Persediaan 48.415 50.323 52.311 54.384 56.546
Uang muka 1.116 1.116 1.116 1.116 1.116
Biaya dibayar di muka 5.591 5.591 5.591 5.591 5.591
Pajak dibayar di muka 3.206 3.206 3.206 3.206 3.206
Jumlah Aset Lancar 1.767.010 2.144.592 2.543.511 2.964.918 3.410.026
ASET TIDAK LANCAR
Aset pajak tangguhan 24.031 24.031 24.031 24.031 24.031
Aset tetap 829.413 820.352 811.725 803.567 795.911
Aset hak guna 224.633 214.537 204.441 194.345 184.250
Piutang karyawan 254 254 254 254 254
Uang jaminan 754 754 754 754 754
Biaya ditangguhkan 2.677 2.454 2.231 2.008 1.785
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.081.762 1.062.382 1.043.436 1.024.960 1.006.984
JUMLAH ASET 2.848.773 3.206.974 3.586.947 3.989.878 4.417.010
75
Page 105
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/45 31/12/46 31/12/47 31/12/48 31/12/49
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 3.705.263 4.194.471 4.711.075 5.256.541 5.832.413
Piutang usaha 105.898 110.737 115.806 121.118 126.683
Piutang lain-lain 235 235 235 235 235
Persediaan 58.800 61.152 63.605 66.163 68.833
Uang muka 1.116 1.116 1.116 1.116 1.116
Biaya dibayar di muka 5.591 5.591 5.591 5.591 5.591
Pajak dibayar di muka 3.206 3.206 3.206 3.206 3.206
Jumlah Aset Lancar 3.880.109 4.376.508 4.900.634 5.453.970 6.038.076
ASET TIDAK LANCAR
Aset pajak tangguhan 24.031 24.031 24.031 24.031 24.031
Aset tetap 788.787 782.231 776.279 770.966 766.332
Aset hak guna 174.154 164.058 153.962 143.866 133.770
Piutang karyawan 254 254 254 254 254
Uang jaminan 754 754 754 754 754
Biaya ditangguhkan 1.562 1.339 1.115 892 669
Jumlah Aset Tidak Lancar 989.542 972.667 956.395 940.764 925.811
JUMLAH ASET 4.869.650 5.349.175 5.857.029 6.394.733 6.963.887
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/50 31/12/51 31/12/52 31/12/53 31/12/54
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 6.440.315 7.074.498 7.751.670 8.466.294 9.220.323
Piutang usaha 132.514 138.623 145.026 151.735 158.767
Piutang lain-lain 235 235 235 235 235
Persediaan 71.618 74.525 77.558 80.724 84.028
Uang muka 1.116 1.116 1.116 1.116 1.116
Biaya dibayar di muka 5.591 5.591 5.591 5.591 5.591
Pajak dibayar di muka 3.206 3.206 3.206 3.206 3.206
Jumlah Aset Lancar 6.654.594 7.297.795 7.984.401 8.708.901 9.473.265
ASET TIDAK LANCAR
Aset pajak tangguhan 24.031 24.031 24.031 24.031 24.031
Aset tetap 762.416 759.258 756.902 755.394 754.780
Aset hak guna 123.674 113.578 103.483 93.387 83.291
Piutang karyawan 254 254 254 254 254
Uang jaminan 754 754 754 754 754
Biaya ditangguhkan 446 7.678 7.455 7.082 6.710
Jumlah Aset Tidak Lancar 911.575 905.554 892.879 880.902 869.819
JUMLAH ASET 7.566.170 8.203.348 8.877.281 9.589.803 10.343.084
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/55 31/12/56 31/12/57 31/12/58 31/12/59
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 10.014.466 10.848.840 11.727.079 12.653.615 13.630.987
Piutang usaha 166.136 173.859 181.953 190.438 199.331
Piutang lain-lain 235 235 235 235 235
Persediaan 87.477 91.078 94.838 98.764 102.863
Uang muka 1.116 1.116 1.116 1.116 1.116
Biaya dibayar di muka 5.591 5.591 5.591 5.591 5.591
Pajak dibayar di muka 3.206 3.206 3.206 3.206 3.206
Jumlah Aset Lancar 10.278.227 11.123.925 12.014.018 12.952.965 13.943.330
ASET TIDAK LANCAR
Aset pajak tangguhan 24.031 24.031 24.031 24.031 24.031
Aset tetap 761.370 784.655 818.660 854.306 891.700
Aset hak guna 73.195 63.099 53.003 42.907 32.812
Piutang karyawan 254 254 254 254 254
Uang jaminan 754 754 754 754 754
Biaya ditangguhkan 6.337 5.964 5.591 5.219 4.846
Jumlah Aset Tidak Lancar 865.941 878.758 902.293 927.471 954.397
JUMLAH ASET 11.144.167 12.002.683 12.916.311 13.880.436 14.897.727
76
Page 106
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/60 31/12/61 31/12/62 31/12/63 31/12/64
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 14.661.877 15.749.089 16.895.574 18.312.067 18.460.076
Piutang usaha 208.654 218.426 228.671 239.411 29.153
Piutang lain-lain 235 235 235 235 235
Persediaan 107.144 111.615 116.286 121.164 19.479
Uang muka 1.116 1.116 1.116 1.116 1.116
Biaya dibayar di muka 5.591 5.591 5.591 5.591 5.591
Pajak dibayar di muka 3.206 3.206 3.206 3.206 3.206
Jumlah Aset Lancar 14.987.823 16.089.279 17.250.679 18.682.790 18.518.855
ASET TIDAK LANCAR
Aset pajak tangguhan 24.031 24.031 24.031 24.031 24.031
Aset tetap 930.892 971.987 1.015.093 135.809 137.038
Aset hak guna 22.716 12.620 2.524 - -
Piutang karyawan 254 254 254 254 254
Uang jaminan 754 754 754 754 754
Biaya ditangguhkan 4.473 4.100 3.728 3.355 2.982
Jumlah Aset Tidak Lancar 983.120 1.013.746 1.046.384 164.203 165.059
JUMLAH ASET 15.970.943 17.103.025 18.297.063 18.846.994 18.683.915
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 10.106 33.401 33.502 35.617 37.995
Utang lain-lain 9.605 9.605 9.605 9.605 9.605
Utang pajak 6.590 6.590 6.590 6.590 6.590
Beban akrual 11.255 11.255 11.255 11.255 11.255
Pendapatan diterima di muka 544 544 544 544 544
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 38.099 61.395 61.496 63.611 65.989
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank 1.158.704 1.374.573 1.361.938 1.291.188 1.140.844
Pinjaman pihak berelasi - 100.000 100.000 100.000 150.000
Liabilitas sewa 291.744 243.604 260.690 279.149 299.090
Liabilitas imbalan kerja 30.295 30.295 30.295 30.295 30.295
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 1.480.743 1.748.472 1.752.923 1.700.632 1.620.229
JUMLAH LIABILITAS 1.518.843 1.809.868 1.814.419 1.764.243 1.686.218
EKUITAS
Modal saham 32.234 32.234 32.234 32.234 32.234
Tambahan modal disetor 62.722 62.722 62.722 62.722 62.722
Saldo laba (defisit) 9.483 (75.111) (145.270) (163.324) (149.146)
JUMLAH EKUITAS 104.439 19.845 (50.314) (68.368) (54.190)
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.623.282 1.829.713 1.764.105 1.695.874 1.632.028
77
Page 107
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/30 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 40.630 43.409 46.497 48.266 50.422
Utang lain-lain 9.605 9.605 9.605 9.605 9.605
Utang pajak 6.590 6.590 6.590 6.590 6.590
Beban akrual 11.255 11.255 11.255 11.255 11.255
Pendapatan diterima di muka 544 544 544 544 544
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 68.623 71.403 74.490 76.260 78.416
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank 963.969 760.563 548.313 309.531 61.906
Pinjaman pihak berelasi 165.000 165.000 165.000 165.000 165.000
Liabilitas sewa 320.633 343.906 369.048 396.209 425.551
Liabilitas imbalan kerja 30.295 30.295 30.295 30.295 30.295
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 1.479.897 1.299.764 1.112.656 901.035 682.753
JUMLAH LIABILITAS 1.548.520 1.371.166 1.187.146 977.296 761.169
EKUITAS
Modal saham 32.234 32.234 32.234 32.234 32.234
Tambahan modal disetor 62.722 62.722 62.722 62.722 62.722
Saldo laba (defisit) (91.526) 18.293 142.983 298.437 493.813
JUMLAH EKUITAS 3.430 113.249 237.939 393.393 588.769
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.551.951 1.484.416 1.425.085 1.370.688 1.349.938
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/35 31/12/36 31/12/37 31/12/38 31/12/39
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 53.425 55.729 58.202 60.784 63.481
Utang lain-lain 9.605 9.605 9.605 9.605 9.605
Utang pajak 6.590 6.590 6.590 6.590 6.590
Beban akrual 11.255 11.255 11.255 11.255 11.255
Pendapatan diterima di muka 544 544 544 544 544
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 81.419 83.723 86.196 88.778 91.475
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank - - - - -
Pinjaman pihak berelasi - - - - -
Liabilitas sewa 434.374 435.426 435.999 436.042 435.504
Liabilitas imbalan kerja 30.295 30.295 30.295 30.295 30.295
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 464.670 465.722 466.294 466.338 465.800
JUMLAH LIABILITAS 546.088 549.445 552.490 555.116 557.275
EKUITAS
Modal saham 32.234 32.234 32.234 32.234 32.234
Tambahan modal disetor 62.722 62.722 62.722 62.722 62.722
Saldo laba 721.377 974.352 1.248.442 1.542.938 1.859.005
JUMLAH EKUITAS 816.333 1.069.308 1.343.398 1.637.894 1.953.961
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.362.421 1.618.752 1.895.888 2.193.009 2.511.236
78
Page 108
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/40 31/12/41 31/12/42 31/12/43 31/12/44
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 66.045 68.749 71.572 74.519 77.597
Utang lain-lain 9.605 9.605 9.605 9.605 9.605
Utang pajak 6.590 6.590 6.590 6.590 6.590
Beban akrual 11.255 11.255 11.255 11.255 11.255
Pendapatan diterima di muka 544 544 544 544 544
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 94.038 96.743 99.566 102.513 105.591
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank - - - - -
Pinjaman pihak berelasi - - - - -
Liabilitas sewa 434.328 432.451 429.806 426.321 421.916
Liabilitas imbalan kerja 30.295 30.295 30.295 30.295 30.295
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 464.624 462.747 460.102 456.617 452.212
JUMLAH LIABILITAS 558.662 559.489 559.668 559.130 557.803
EKUITAS
Modal saham 32.234 32.234 32.234 32.234 32.234
Tambahan modal disetor 62.722 62.722 62.722 62.722 62.722
Saldo laba 2.195.155 2.552.529 2.932.323 3.335.792 3.764.251
JUMLAH EKUITAS 2.290.111 2.647.485 3.027.279 3.430.748 3.859.207
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 2.848.773 3.206.974 3.586.947 3.989.878 4.417.010
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/45 31/12/46 31/12/47 31/12/48 31/12/49
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 80.811 84.168 87.674 91.336 95.162
Utang lain-lain 9.605 9.605 9.605 9.605 9.605
Utang pajak 6.590 6.590 6.590 6.590 6.590
Beban akrual 11.255 11.255 11.255 11.255 11.255
Pendapatan diterima di muka 544 544 544 544 544
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 108.805 112.162 115.668 119.330 123.156
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank - - - - -
Pinjaman pihak berelasi - - - - -
Liabilitas sewa 416.507 410.000 402.297 393.287 382.855
Liabilitas imbalan kerja 30.295 30.295 30.295 30.295 30.295
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 446.802 440.296 432.592 423.583 413.151
JUMLAH LIABILITAS 555.608 552.458 548.260 542.913 536.306
EKUITAS
Modal saham 32.234 32.234 32.234 32.234 32.234
Tambahan modal disetor 62.722 62.722 62.722 62.722 62.722
Saldo laba 4.219.087 4.701.761 5.213.813 5.756.865 6.332.625
JUMLAH EKUITAS 4.314.043 4.796.717 5.308.769 5.851.821 6.427.581
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 4.869.650 5.349.175 5.857.029 6.394.733 6.963.887
79
Page 109
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/50 31/12/51 31/12/52 31/12/53 31/12/54
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 99.158 103.334 107.698 112.257 117.022
Utang lain-lain 9.605 9.605 9.605 9.605 9.605
Utang pajak 6.590 6.590 6.590 6.590 6.590
Beban akrual 11.255 11.255 11.255 11.255 11.255
Pendapatan diterima di muka 544 544 544 544 544
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 127.152 131.328 135.691 140.251 145.016
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank - - - - -
Pinjaman pihak berelasi - - - - -
Liabilitas sewa 370.874 357.206 341.702 324.202 304.533
Liabilitas imbalan kerja 30.295 30.295 30.295 30.295 30.295
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 401.169 387.501 371.997 354.498 334.828
JUMLAH LIABILITAS 528.321 518.829 507.689 494.749 479.844
EKUITAS
Modal saham 32.234 32.234 32.234 32.234 32.234
Tambahan modal disetor 62.722 62.722 62.722 62.722 62.722
Saldo laba 6.942.892 7.589.564 8.274.636 9.000.098 9.768.284
JUMLAH EKUITAS 7.037.848 7.684.519 8.369.592 9.095.054 9.863.240
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 7.566.170 8.203.348 8.877.281 9.589.803 10.343.084
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/55 31/12/56 31/12/57 31/12/58 31/12/59
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 122.002 127.208 132.649 138.338 144.285
Utang lain-lain 9.605 9.605 9.605 9.605 9.605
Utang pajak 6.590 6.590 6.590 6.590 6.590
Beban akrual 11.255 11.255 11.255 11.255 11.255
Pendapatan diterima di muka 544 544 544 544 544
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 149.996 155.202 160.643 166.332 172.279
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank - - - - -
Pinjaman pihak berelasi - - - - -
Liabilitas sewa 282.506 257.917 230.547 200.159 166.494
Liabilitas imbalan kerja 30.295 30.295 30.295 30.295 30.295
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 312.801 288.213 260.843 230.454 196.789
JUMLAH LIABILITAS 462.797 443.414 421.486 396.786 369.068
EKUITAS
Modal saham 32.234 32.234 32.234 32.234 32.234
Tambahan modal disetor 62.722 62.722 62.722 62.722 62.722
Saldo laba 10.586.414 11.464.313 12.399.869 13.388.694 14.433.703
JUMLAH EKUITAS 10.681.370 11.559.269 12.494.825 13.483.650 14.528.659
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 11.144.167 12.002.683 12.916.311 13.880.436 14.897.727
80
Page 110
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/60 31/12/61 31/12/62 31/12/63 31/12/64
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 150.503 157.005 163.804 170.914 8.703
Utang lain-lain 9.605 9.605 9.605 9.605 9.605
Utang pajak 6.590 6.590 6.590 6.590 6.590
Beban akrual 11.255 11.255 11.255 11.255 11.255
Pendapatan diterima di muka 544 544 544 544 544
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 178.497 184.999 191.797 198.908 36.697
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank - - - - -
Pinjaman pihak berelasi - - - - -
Liabilitas sewa 129.274 88.200 42.945 - -
Liabilitas imbalan kerja 30.295 30.295 30.295 30.295 30.295
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 159.570 118.495 73.240 30.295 30.295
JUMLAH LIABILITAS 338.067 303.494 265.038 229.203 66.993
EKUITAS
Modal saham 32.234 32.234 32.234 32.234 32.234
Tambahan modal disetor 62.722 62.722 62.722 62.722 62.722
Saldo laba 15.537.920 16.704.575 17.937.069 18.522.835 18.521.966
JUMLAH EKUITAS 15.632.876 16.799.531 18.032.025 18.617.790 18.616.922
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 15.970.943 17.103.025 18.297.063 18.846.994 18.683.915
IX.C. Terminal Value dan Tingkat Pertumbuhan
Sebagai dasar dalam menentukan terminal value atau nilai pada periode kekal
(perpetuity period), kami menggunakan proyeksi tahun 2025 sampai tahun 2064
sebagai periode tetap (fixed period), sedangkan tahun 2065 dianggap sebagai
awal periode kekal. Dalam penilaian ini, pertumbuhan arus kas bersih (AKB) pada
tahun 2065 atau periode kekal diasumsikan sebesar 2,00%.
Untuk mendapatkan terminal value, kami mengkapitalisasikan AKB tahun 2065
dengan menggunakan tingkat diskonto yang digunakan pada tahun 2064.
IX.D. Penentuan Arus Kas Bersih
Untuk penilaian dengan menggunakan metode diskonto arus kas, terdapat 3 (tiga)
pilihan arus kas untuk didiskonto, yaitu dividen, AKB untuk ekuitas (free cash flow
to equity) dan AKB untuk kapital (free cash flow to invested capital) atau AKB untuk
perusahaan (free cash flow to firm).
Dalam penilaian ini, arus kas yang akan didiskonto untuk dijadikan indikasi nilai
bisnis adalah AKB untuk kapital.
Pengertian AKB berarti bahwa arus kas yang diperoleh sudah bebas dari
kewajiban penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), baik untuk
mempertahankan operasi perusahaan saat ini maupun penyediaan cadangan
untuk penggantian (reserve for replacement), modal kerja dan untuk pertumbuhan
melalui penyediaan dana tambahan pengeluaran barang modal, yang dihitung
dengan cara langsung.
81
Page 111
Berdasarkan asumsi-asumsi untuk proyeksi laporan posisi keuangan dan proyeksi
laporan laba rugi komprehensif sebagaimana dijelaskan di atas, proyeksi AKB
untuk kapital SAI untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2064 adalah sebagai berikut:
Tabel 23
PT Suryalaya Anindita International
Proyeksi Arus Kas Bersih
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2064
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Penerimaan kas dari pelanggan 104.877 719.069 803.611 868.800 931.705
Pembayaran kas kepada pemasok (78.557) (295.811) (324.322) (339.801) (358.803)
Pembayaran beban usaha (120.644) (364.345) (304.809) (327.127) (343.801)
Pembayaran beban pajak penghasilan - - - - -
Penambahan aset tetap (653.050) (265.266) (24.252) (32.220) (28.938)
Arus kas bersih sebelum penyesuaian pajak (747.375) (206.352) 150.227 169.653 200.163
Penyesuaian pajak atas beban bunga - - - - -
Arus kas bersih setelah penyesuaian pajak (747.375) (206.352) 150.227 169.653 200.163
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/30 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Penerimaan kas dari pelanggan 1.000.797 1.074.530 1.156.077 1.210.631 1.269.277
Pembayaran kas kepada pemasok (379.559) (401.519) (425.387) (443.302) (462.071)
Pembayaran beban usaha (361.741) (385.128) (401.084) (417.183) (434.439)
Pembayaran beban pajak penghasilan - - (35.169) (43.846) (55.106)
Penambahan aset tetap (30.839) (32.870) (35.120) (36.524) (38.083)
Arus kas bersih sebelum penyesuaian pajak 228.658 255.014 259.316 269.777 279.578
Penyesuaian pajak atas beban bunga - - (11.513) (7.657) (3.402)
Arus kas bersih setelah penyesuaian pajak 228.658 255.014 247.804 262.120 276.176
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/35 31/12/36 31/12/37 31/12/38 31/12/39
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Penerimaan kas dari pelanggan 1.330.870 1.395.385 1.462.960 1.533.741 1.607.882
Pembayaran kas kepada pemasok (485.691) (506.992) (528.731) (551.496) (575.269)
Pembayaran beban usaha (474.165) (500.823) (520.912) (541.851) (563.679)
Pembayaran beban pajak penghasilan (64.185) (71.352) (77.307) (83.063) (89.147)
Penambahan aset tetap (39.718) (41.434) (43.234) (45.122) (47.102)
Arus kas bersih sebelum penyesuaian pajak 267.111 274.784 292.776 312.209 332.684
Penyesuaian pajak atas beban bunga (180) - - - -
Arus kas bersih setelah penyesuaian pajak 266.931 274.784 292.776 312.209 332.684
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/40 31/12/41 31/12/42 31/12/43 31/12/44
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Penerimaan kas dari pelanggan 1.680.732 1.756.775 1.836.420 1.919.843 2.007.227
Pembayaran kas kepada pemasok (598.842) (623.341) (648.948) (675.687) (703.609)
Pembayaran beban usaha (586.134) (609.544) (633.953) (659.407) (685.952)
Pembayaran beban pajak penghasilan (94.811) (100.798) (107.121) (113.799) (120.847)
Penambahan aset tetap (49.129) (51.256) (53.486) (55.827) (58.282)
Arus kas bersih sebelum penyesuaian pajak 351.816 371.837 392.912 415.125 438.536
Penyesuaian pajak atas beban bunga - - - - -
Arus kas bersih setelah penyesuaian pajak 351.816 371.837 392.912 415.125 438.536
82
Page 112
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/45 31/12/46 31/12/47 31/12/48 31/12/49
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Penerimaan kas dari pelanggan 2.098.765 2.194.659 2.295.122 2.400.376 2.510.655
Pembayaran kas kepada pemasok (732.771) (763.230) (795.046) (828.283) (863.008)
Pembayaran beban usaha (713.640) (742.522) (772.652) (804.089) (836.891)
Pembayaran beban pajak penghasilan (128.287) (136.139) (144.425) (153.168) (162.394)
Penambahan aset tetap (60.857) (63.560) (66.395) (69.369) (72.490)
Arus kas bersih sebelum penyesuaian pajak 463.209 489.209 516.603 545.466 575.872
Penyesuaian pajak atas beban bunga - - - - -
Arus kas bersih setelah penyesuaian pajak 463.209 489.209 516.603 545.466 575.872
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/50 31/12/51 31/12/52 31/12/53 31/12/54
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Penerimaan kas dari pelanggan 2.626.205 2.747.283 2.874.159 3.007.116 3.146.453
Pembayaran kas kepada pemasok (899.289) (937.200) (976.818) (1.018.223) (1.061.498)
Pembayaran beban usaha (871.123) (914.304) (944.138) (983.064) (1.023.701)
Pembayaran beban pajak penghasilan (172.127) (182.394) (193.226) (204.617) (216.668)
Penambahan aset tetap (75.765) (79.201) (82.806) (86.589) (90.558)
Arus kas bersih sebelum penyesuaian pajak 607.902 634.184 677.171 714.624 754.029
Penyesuaian pajak atas beban bunga - - - - -
Arus kas bersih setelah penyesuaian pajak 607.902 634.184 677.171 714.624 754.029
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/55 31/12/56 31/12/57 31/12/58 31/12/59
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Penerimaan kas dari pelanggan 3.292.481 3.445.528 3.605.938 3.774.071 3.950.308
Pembayaran kas kepada pemasok (1.106.732) (1.154.018) (1.203.452) (1.255.137) (1.309.177)
Pembayaran beban usaha (1.066.128) (1.110.430) (1.156.693) (1.205.009) (1.255.472)
Pembayaran beban pajak penghasilan (230.755) (247.612) (263.875) (278.899) (294.746)
Penambahan aset tetap (94.722) (99.093) (103.678) (108.491) (113.540)
Arus kas bersih sebelum penyesuaian pajak 794.143 834.374 878.239 926.536 977.372
Penyesuaian pajak atas beban bunga - - - - -
Arus kas bersih setelah penyesuaian pajak 794.143 834.374 878.239 926.536 977.372
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/60 31/12/61 31/12/62 31/12/63 31/12/64
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Penerimaan kas dari pelanggan 4.135.044 4.328.698 4.531.707 4.744.530 789.299
Pembayaran kas kepada pemasok (1.365.686) (1.424.780) (1.486.581) (1.551.220) (358.678)
Pembayaran beban usaha (1.308.184) (1.363.249) (1.420.778) (1.475.242) (271.821)
Pembayaran beban pajak penghasilan (311.446) (329.056) (347.627) (165.216) -
Penambahan aset tetap (118.839) (124.400) (130.236) (136.360) (10.790)
Arus kas bersih sebelum penyesuaian pajak 1.030.889 1.087.213 1.146.485 1.416.493 148.009
Penyesuaian pajak atas beban bunga - - - - -
Arus kas bersih setelah penyesuaian pajak 1.030.889 1.087.213 1.146.485 1.416.493 148.009
83
Page 113
IX.E. Tingkat Diskonto
Untuk mendiskonto AKB untuk kapital, tingkat diskonto yang digunakan adalah
biaya modal rata-rata tertimbang (WACC/weighted average cost of capital) yang
ditentukan dengan menggunakan persamaan sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
Dimana:
ke = Biaya modal ekuitas/saham biasa
kd = Biaya modal utang
We = Bobot ekuitas dalam struktur ekuitas
Wd = Bobot utang dalam struktur kapital
t = Pajak penghasilan perusahaan
IX.E.1. Biaya Modal untuk Ekuitas
Sebelum dapat menetapkan WACC, terlebih dahulu harus dihitung biaya modal
ekuitas, yang ditentukan dengan capital asset pricing model (CAPM) dengan
menggunakan persamaan sebagai berikut:
ke = Rf + (β x RPm) – RBDS
Dimana:
ke = Tingkat balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu atau
biaya modal ekuitas/saham biasa
Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas risiko (risk
free rate)
β = Beta
RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk
premium)
RBDS = Rating-based default spread
Rf adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak
memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas risiko yang
dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk jangka panjang.
Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada tanggal 30 Juni 2025, maka
instrumen bebas risiko yang dipakai, yaitu obligasi Indonesia berjangka panjang
dalam mata uang Rupiah dengan jangka waktu 30 tahun dengan tingkat yield
rata-rata sebesar 7,03% yang diperoleh dari Indonesia Bond Pricing Agency
(IBPA) dan angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat balikan bebas risiko.
84
Page 114
RPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan tingkat
balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk premium
memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums)
seperti volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk
premium. Dengan mengikutsertakan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto
yang mengakomodasi perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas
pada pasar negara yang bersangkutan. Untuk penilaian ini, kami menggunakan
tingkat premi risiko sebesar 7,03%, yang diperoleh dari riset Aswath Damodaran
(New York University Business School) tahun 2025 yang dikeluarkan pada bulan
Juli 2025.
Dalam penilaian ini juga digunakan RBDS untuk melakukan penyesuaian terhadap
biaya modal ekuitas, mengingat dalam perhitungan biaya modal ekuitas ini
digunakan RPm yang berasal dari hasil riset Aswath Damodaran, dimana RBDS
sebesar 1,87% digunakan untuk mengurangi besaran biaya modal ekuitas.
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta akan
dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity risk premium.
Unlevered beta rata-rata perusahaan pembanding diperoleh dari perusahaan
publik sejenis, yaitu sebagai berikut:
• PT Indonesian Paradise Property Tbk;
• PT Red Planet Indonesia Tbk;
• PT Jakarta Setiabudi International Tbk;
• PT Surya Permata Andalan Tbk;
• Minor International PCL;
• PT Sunter Lakeside Hotel Tbk;
• Iconic Worldwide Berhad; dan
• Landmarks Berhad.
sebesar 0,70 untuk mendiskonto AKB SAI yang kemudian di-relever dengan
tingkat leverage yang berlaku di pasar untuk memperoleh beta yang sesuai untuk
mendiskonto AKB SAI tersebut dengan formula sebagai berikut:
βL = βU x (1 + (1-T) x DER)
85
Page 115
Dalam penilaian ini, kami menggunakan rata-rata debt to equity ratio (DER) dari
perusahaan-perusahaan publik sejenis sebesar 57,30% untuk memperoleh beta
SAI. Tarif pajak yang digunakan untuk SAI sesuai dengan tarif pajak yang berlaku
umum adalah sebesar 0,00% untuk tahun 2025 – 2031, sebesar 22,00% untuk
tahun 2032 – 2063 dan sebesar 0,00% untuk tahun 2064. Dengan demikian, maka
diperoleh beta SAI sebesar 1,10 untuk tahun 2025 – 2031, sebesar 1,01 unuk
tahun 2032 – 2063 dan sebesar 1,10 untuk tahun 2064 dengan rincian perhitungan
sebagai berikut:
βL2025-2031 = 0,70 x (1 + (1 – 0,00%) x 57,30%) = 1,10
βL2032-2063 = 0,70 x (1 + (1 – 22,00%) x 57,30%) = 1,01
βL2064 = 0,70 x (1 + (1 – 0,00%) x 57,30%) = 1,10
Berdasarkan nilai beta tersebut, maka dengan menggunakan persamaan CAPM
dengan memperhitungkan rating-based default spread sebesar 1,87%, diperoleh
biaya modal atas ekuitas SAI sebagaimana tampak dalam perhitungan di bawah
ini:
Ke2025-2031 = 7,03% + 1,10 x 7,03% – 1,87% = 12,90%
Ke2032-2063 = 7,03% + 1,01 x 7,03% – 1,87% = 12,28%
Ke2064 = 7,03% + 1,10 x 7,03% – 1,87% = 12,90%
IX.E.2. Biaya Modal untuk Utang
Karena perhitungan nilai ekuitas SAI dilakukan dengan mendiskonto tingkat
balikan terhadap keseluruhan modal (AKB untuk kapital atau free cash flow to
invested capital), maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto
yang merupakan rata-rata tertimbang biaya modal, baik yang berasal dari
pinjaman jangka panjang (biaya modal untuk utang) maupun yang berasal dari
ekuitas (biaya modal untuk ekuitas).
Dalam penilaian ini, biaya modal untuk utang yang digunakan adalah suku bunga
pinjaman dalam mata uang Rupiah yang diambil dari suku bunga kredit investasi
bank Persero untuk bulan Juni 2025 yang dipublikasikan oleh Bank Indonesia
sebesar 8,96%.
86
Page 116
IX.E.3. Weighted Average Cost of Capital
Berdasarkan biaya modal untuk ekuitas, biaya modal untuk utang, bobot ekuitas
sebesar 63,57%, dan bobot utang sebesar 36,43%, yang diolah dari data rata-rata
DER dari perusahaan-perusahaan publik yang sejenis dengan tarif pajak yang
berlaku untuk SAI sesuai dengan tarif pajak yang berlaku umum adalah sebesar
0,00% untuk tahun 2025 – 2031, 22,00% untuk tahun 2032 – 2063, dan 0,00%
untuk tahun 2064, maka weighted average cost of capital (WACC) adalah sebagai
berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
WACC2025-2031 = (12,90% x 63,57%) + (8,96% x [1 – 0,00%] x 36,43%) = 11,46%
WACC2032-2063 = (12,28% x 63,57%) + (8,96% x [1 – 22,00%] x 36,43%) = 10,35%
WACC2064 = (12,90% x 63,57%) + (8,96% x [1 – 0,00%] x 36,43%) = 11,46%
IX.F. Perhitungan Nilai Pasar SAI
Berdasarkan AKB sebagaimana dijelaskan di atas, indikasi nilai kini operasi SAI
untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2064 adalah
sebagai berikut:
Tabel 24
PT Suryalaya Anindita International
Indikasi Nilai Kini Operasi
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Arus kas bersih (747.375) (206.352) 150.227 169.653 200.163
Faktor diskonto 0,9472 0,8498 0,7624 0,6840 0,6137
Nilai kini arus kas bersih (707.913) (175.358) 114.533 116.042 122.840
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/30 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Arus kas bersih 228.658 255.014 247.804 262.120 276.176
Faktor diskonto 0,5506 0,4940 0,4477 0,4057 0,3676
Nilai kini arus kas bersih 125.899 125.977 110.942 106.342 101.522
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/35 31/12/36 31/12/37 31/12/38 31/12/39
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Arus kas bersih 266.931 274.784 292.776 312.209 332.684
Faktor diskonto 0,3331 0,3019 0,2736 0,2479 0,2246
Nilai kini arus kas bersih 88.915 82.957 80.104 77.397 74.721
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/40 31/12/41 31/12/42 31/12/43 31/12/44
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Arus kas bersih 351.816 371.837 392.912 415.125 438.536
Faktor diskonto 0,2035 0,1844 0,1671 0,1514 0,1372
Nilai kini arus kas bersih 71.595 68.567 65.656 62.850 60.167
87
Page 117
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/45 31/12/46 31/12/47 31/12/48 31/12/49
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Arus kas bersih 463.209 489.209 516.603 545.466 575.872
Faktor diskonto 0,1243 0,1126 0,1020 0,0924 0,0837
Nilai kini arus kas bersih 57.577 55.085 52.694 50.401 48.200
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/50 31/12/51 31/12/52 31/12/53 31/12/54
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Arus kas bersih 607.902 634.184 677.171 714.624 754.029
Faktor diskonto 0,0758 0,0687 0,0623 0,0565 0,0512
Nilai kini arus kas bersih 46.079 43.568 42.188 40.376 38.606
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/55 31/12/56 31/12/57 31/12/58 31/12/59
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Arus kas bersih 794.143 834.374 878.239 926.536 977.372
Faktor diskonto 0,0464 0,0420 0,0381 0,0345 0,0313
Nilai kini arus kas bersih 36.848 35.044 33.461 31.966 30.592
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/60 31/12/61 31/12/62 31/12/63 31/12/64
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Arus kas bersih 1.030.889 1.087.213 1.146.485 1.416.493 148.009
Faktor diskonto 0,0284 0,0257 0,0233 0,0211 0,0189
Nilai kini arus kas bersih 29.277 27.941 26.713 29.888 2.797
Jumlah nilai kini arus kas bersih 1.533.055
Nilai kekal 30.151
Indikasi nilai kini operasi 1.563.206
Keseluruhan jumlah nilai kini AKB adalah sebesar Rp 1.563,21 miliar untuk tingkat
diskonto sebesar 11,46% untuk tahun 2025 – 2031, 10,35% untuk tahun
2032 – 2063, dan 11,46% untuk tahun 2064. Nilai tersebut merupakan indikasi nilai
SAI dari hasil operasi berdasarkan metode diskonto arus kas.
Setelah diperoleh indikasi nilai saham dari hasil operasi, langkah selanjutnya
adalah menjumlahkan aset non-operasi dan mengurangkan liabilitas jangka
panjang serta liabilitas lainnya, jika ada, kepada indikasi nilai dari hasil operasi
tersebut untuk mendapatkan indikasi nilai pasar SAI.
Pada tanggal 30 Juni 2025, SAI memiliki aset non-operasi berupa kas dan setara
kas serta piutang lain-lain masing-masing sebesar Rp 75,58 miliar dan
Rp 0,24 miliar. Dengan demikian, jumlah aset non-operasi yang dapat
ditambahkan pada indikasi nilai saham dari hasil operasi adalah sebesar
Rp 75,81 miliar.
Selanjutnya, pada tanggal 30 Juni 2025, SAI memiliki liabilitas jangka panjang,
yaitu utang bank sebesar Rp 466,43 miliar. Dengan demikian, jumlah liabilitas
jangka panjang yang dapat dikurangkan pada indikasi nilai saham dari hasil
operasi adalah sebesar Rp 466,43 miliar.
88
Page 118
Dengan menambahkan aset non-operasi dan mengurangkan liabilitas jangka
panjang tersebut pada indikasi nilai operasi SAI dari hasil operasi, maka
berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,000000% saham SAI sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 1.172,60 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai
pasar 100,000000% saham SAI adalah sebesar Rp 820,82 miliar. Dengan
demikian, nilai pasar 100,000000% saham SAI berdasarkan metode diskonto arus
kas adalah sebesar Rp 820,82 miliar.
Perincian perhitungan nilai pasar 100,000000% saham SAI dengan menggunakan
metode diskonto arus kas adalah sebagai berikut:
Tabel 25
PT Suryalaya Anindita International
Nilai Pasar 100,000000% Saham
Metode Diskonto Arus Kas
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan Jumlah
Indikasi nilai kini operasi 1.563.206
Aset non-operasi dan liabilitas jangka panjang:
Kas dan setara kas 75.580
Piutang lain-lain 235
Utang bank (466.426)
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 1.172.595
Diskon likuiditas pasar (30,00%) (351.778)
Nilai pasar 100,000000% saham 820.816
IX.G. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAI Berdasarkan Metode Diskonto Arus Kas
Berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,000000% saham SAI sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 1.172,60 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai
pasar 100,000000% saham SAI adalah sebesar Rp 820,82 miliar. Dengan
demikian, nilai pasar 100,000000% saham SAI berdasarkan metode diskonto arus
kas adalah sebesar Rp 820,82 miliar.
89
Page 119
IX.H. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAI Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan nilai pasar 100,000000% saham SAI adalah metode penyesuaian
aset bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas
harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen
yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar aset tetap
yang telah dinilai oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00414/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025, dimana
nilai pasar atas aset tetap pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebesar
Rp 3.231,83 miliar.
Apabila nilai pasar atas aset tetap tersebut direfleksikan dalam laporan posisi
keuangan, maka jumlah aset SAI adalah sebesar Rp 3.730,16 miliar, sedangkan
jumlah liabilitas SAI adalah tetap, yaitu sebesar Rp 797,77 miliar.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham SAI kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,000000% saham SAI sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 2.932,39 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai
pasar 100,000000% saham SAI adalah sebesar Rp 2.052,67 miliar. Dengan
demikian, nilai pasar 100,000000% saham SAI berdasarkan metode penyesuaian
aset bersih adalah sebesar Rp 2.052,67 miliar.
Perincian perhitungan nilai pasar 100,000000% saham SAI dengan menggunakan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
90
Page 120
Tabel 26
PT Suryalaya Anindita International
Nilai Pasar 100,000000% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 75.580 - 75.580
Piutang usaha 7.291 - 7.291
Piutang lain-lain 235 - 235
Persediaan 4.931 - 4.931
Uang muka 1.116 - 1.116
Biaya dibayar di muka 5.591 - 5.591
Pajak dibayar di muka 3.206 - 3.206
Jumlah Aset Lancar 97.949 - 97.949
ASET TIDAK LANCAR
Aset pajak tangguhan 24.031 - 24.031
Taksiran tagihan pajak - - -
Uang muka pembelian aset tetap 10.316 - 10.316
Investasi pada entitas anak - - -
Aset tetap 572.624 2.659.201 3.231.825
Aset hak guna 363.527 - 363.527
Piutang karyawan 254 - 254
Uang jaminan 754 - 754
Biaya ditangguhkan 1.502 - 1.502
Jumlah Aset Tidak Lancar 973.008 2.659.201 3.632.209
JUMLAH ASET 1.070.957 2.659.201 3.730.158
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 6.241 - 6.241
Utang lain-lain 9.605 - 9.605
Utang pajak 6.590 - 6.590
Beban akrual 11.255 - 11.255
Pendapatan diterima di muka 544 - 544
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 34.235 - 34.235
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank 466.426 - 466.426
Liabilitas sewa 266.817 - 266.817
Liabilitas pajak tangguhan - - -
Liabilitas imbalan kerja 30.295 - 30.295
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 763.538 - 763.538
JUMLAH LIABILITAS 797.773 - 797.773
EKUITAS 273.184 2.659.201 2.932.385
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.070.957 2.659.201 3.730.158
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 2.932.385
Diskon likuiditas pasar (30,00%) (879.715)
Nilai pasar 100,000000% saham 2.052.669
91
Page 121
IX.I. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode penilaian
yang digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan
pembobotan terhadap nilai pasar yang dihasilkan dari kedua metode tersebut,
masing-masing dengan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan
70,00% untuk metode penyesuaian aset bersih.
Alasan kami memberikan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan
70,00% untuk metode penyesuaian aset bersih, yaitu karena data dan informasi
yang digunakan pada metode penyesuaian aset bersih yang kami gunakan untuk
menentukan nilai pasar Objek Penilaian merupakan data dan informasi yang
memiliki tingkat kehandalan yang lebih memadai dibandingkan dengan data dan
informasi yang digunakan pada metode diskonto arus kas.
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Objek
Penilaian adalah sebesar Rp 1.683,11 miliar.
Tabel 27
PT Suryalaya Anindita International
Rekonsiliasi Nilai
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Metode Penilaian Nilai Pasar Bobot Nilai
Metode Diskonto Arus Kas 820.816 30,00% 246.245
Metode Penyesuaian Aset Bersih 2.052.669 70,00% 1.436.869
Nilai Pasar 100,00% 1.683.114
IX.J. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebesar Rp 1.683,11 miliar.
92
Page 122
PT Suryalaya Anindita International Lampiran A
Nilai Pasar 100,000000% Saham
Metode Diskonto Arus Kas
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Faktor Nilai Kini
Tahun Arus Kas Bersih
Diskonto Arus Kas Bersih
2025 (747.375) 0,9472 (707.913)
2026 (206.352) 0,8498 (175.358)
2027 150.227 0,7624 114.533
2028 169.653 0,6840 116.042
2029 200.163 0,6137 122.840
2030 228.658 0,5506 125.899
2031 255.014 0,4940 125.977
2032 247.804 0,4477 110.942
2033 262.120 0,4057 106.342
2034 276.176 0,3676 101.522
2035 266.931 0,3331 88.915
2036 274.784 0,3019 82.957
2037 292.776 0,2736 80.104
2038 312.209 0,2479 77.397
2039 332.684 0,2246 74.721
2040 351.816 0,2035 71.595
2041 371.837 0,1844 68.567
2042 392.912 0,1671 65.656
2043 415.125 0,1514 62.850
2044 438.536 0,1372 60.167
2045 463.209 0,1243 57.577
2046 489.209 0,1126 55.085
2047 516.603 0,1020 52.694
2048 545.466 0,0924 50.401
2049 575.872 0,0837 48.200
2050 607.902 0,0758 46.079
2051 634.184 0,0687 43.568
2052 677.171 0,0623 42.188
2053 714.624 0,0565 40.376
2054 754.029 0,0512 38.606
2055 794.143 0,0464 36.848
2056 834.374 0,0420 35.044
2057 878.239 0,0381 33.461
2058 926.536 0,0345 31.966
2059 977.372 0,0313 30.592
2060 1.030.889 0,0284 29.277
2061 1.087.213 0,0257 27.941
2062 1.146.485 0,0233 26.713
2063 1.416.493 0,0211 29.888
2064 148.009 0,0189 2.797
Nilai kini arus kas bersih 1.533.055
Normalisasi arus kas bersih 150.969
Nilai kekal 1.595.310
Faktor diskonto 0,0189
Indikasi nilai kini dari nilai kekal 30.151
Aset non-operasi dan liabilitas jangka panjang:
Kas dan setara kas 75.580
Piutang lain-lain 235
Utang bank (466.426)
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 1.172.595
Diskon likuiditas pasar (30,00%) (351.778)
Nilai pasar 100,000000% saham 820.816
93
Page 123
PT Suryalaya Anindita International Lampiran B
Nilai Pasar 100,000000% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 75.580 - 75.580
Piutang usaha 7.291 - 7.291
Piutang lain-lain 235 - 235
Persediaan 4.931 - 4.931
Uang muka 1.116 - 1.116
Biaya dibayar di muka 5.591 - 5.591
Pajak dibayar di muka 3.206 - 3.206
Jumlah Aset Lancar 97.949 - 97.949
ASET TIDAK LANCAR
Aset pajak tangguhan 24.031 - 24.031
Taksiran tagihan pajak - - -
Uang muka pembelian aset tetap 10.316 - 10.316
Investasi pada entitas anak - - -
Aset tetap 572.624 2.659.201 3.231.825
Aset hak guna 363.527 - 363.527
Piutang karyawan 254 - 254
Uang jaminan 754 - 754
Biaya ditangguhkan 1.502 - 1.502
Jumlah Aset Tidak Lancar 973.008 2.659.201 3.632.209
JUMLAH ASET 1.070.957 2.659.201 3.730.158
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 6.241 - 6.241
Utang lain-lain 9.605 - 9.605
Utang pajak 6.590 - 6.590
Beban akrual 11.255 - 11.255
Pendapatan diterima di muka 544 - 544
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 34.235 - 34.235
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank 466.426 - 466.426
Liabilitas sewa 266.817 - 266.817
Liabilitas pajak tangguhan - - -
Liabilitas imbalan kerja 30.295 - 30.295
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 763.538 - 763.538
JUMLAH LIABILITAS 797.773 - 797.773
EKUITAS 273.184 2.659.201 2.932.385
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.070.957 2.659.201 3.730.158
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 2.932.385
Diskon likuiditas pasar (30,00%) (879.715)
Nilai pasar 100,000000% saham 2.052.669
94
Page 124
PT Suryalaya Anindita International Lampiran C
Rekonsiliasi Nilai
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Metode Penilaian Nilai Pasar Bobot Nilai
Metode Diskonto Arus Kas 820.816 30,00% 246.245
Metode Penyesuaian Aset Bersih 2.052.669 70,00% 1.436.869
Nilai Pasar 100,00% 1.683.114
95
Page 125
LAPORAN PENILAIAN 100,000000% SAHAM
PT SURYALAYA ANINDITA INTERNATIONAL
PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2025
Page 126
No. : 00174/2.0162-00/BS/03/0153/1/XI/2025 24 November 2025 Kepada Yth. PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk Tempo Scan Tower Lt. 20 Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 3 – 4 Jakarta Selatan 12950 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 100,000000% Saham PT Suryalaya Anindita International Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Surya Semesta Internusa Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 100,000000% saham PT Suryalaya Anindita International (selanjutnya disebut “SAI”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/250917-001 tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 100,000000% saham SAI (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perdagangan, pembangunan, pertanian, pertambangan dan jasa, termasuk mendirikan perusahaan di bidang perindustrian bahan bangunan, real estat, kawasan industri, pengelolaan gedung dan lain-lain. Pada saat ini kegiatan utama Perseroan adalah melakukan penyertaan saham dan memberikan jasa manajemen serta pelatihan pada entitas anak yang bergerak dalam bidang usaha pembangunan/pengelolaan kawasan industri, real estat, jasa konstruksi, perhotelan dan lain-lain. Perseroan berdomisili di Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling 3 – 4, Kuningan, Jakarta Selatan 12950, dengan nomor telepon: (021) 526 2121, nomor faksimile: (021) 526 7878, dan email: inquiry@suryainternusa.com.
Page 127
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak dengan
rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,999998% 95,582984%
PT Enercon Paradhya PT TCP Internusa (TCP)
International (EPI)
EPI 4,417016%
94,677165% 99,996575% 99,999874% 49,549550% 99,996440%
PT Suryalaya Anindita
PT Sitiagung Makmur PT Batiqa Hotel PT Surya Internusa Hotel PT Surya Semesta Realti
International (SAI)
(SAM) Manajeman (BHM) (SIH) (SSR)
TCP 27,327327%
TCP 5,322835% SIH 0,003425% TCP 0,000126% EPI 9,909910% TCP 0,003560%
99,999334% 99,600000% 99,996000% 99,990000% 99,993453% 97,408377% 99,800000%
PT Ungasan Semesta PT Surya Internusa PT Surya Internusa PT Surya Cahaya PT Surya Bajo Properti PT Surya Bajo Lestari
PT Indo Indah (II)
Resort (USR) Properti (SIP) Lestari (SIL) Properti (SCP) (SBP) (SBL)
Perseroan 0,000666% USR 0,400000% Perseroan 0,004000% TCP 0,010000% TCP 0,006547% Perseroan 2,591623% TCP 0,200000%
EPI, TCP, SAM, USR, II, BHM, SIH, SIP, SIL, SAI, SSR, SCP, SBP, dan SBL selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Entitas Anak Perseroan”.
ii
Page 128
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 EPI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyertaan saham pada perusahaan-perusahaan lain
2 TCP Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, konsultasi, penyewaan,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
keuangan dan asuransi serta jasa lainnya
3 SAM Tertutup Indonesia Beroperasi Pembangunan, real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian,
perindustrian, perbengkelan, jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama
SAM adalah melakukan penjualan vila yang dikomersilkan dengan nama
Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
4 USR Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan
aktivitas penyewaan dan sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
5 II Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
6 BHM Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya.
7 SIH Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas
penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8 SIP Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa
profesional, ilmiah dan teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
9 SIL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran; reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan
komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya
10 SAI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan
usaha di bidang konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran, reparasi
dan perawatan mobil dan sepeda motor, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan aktivitas kesehatan
manusia dan aktivitas sosial
11 SSR Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas professional, ilmiah
dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
aktivitas keuangan dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas
rumah tangga sebagai pemberi kerja aktivitas yang menghasilkan
barang dan jasa oleh rumah tangga yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
12 SCP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, pengadaan
listrik, gas, uap/air panas dan udara dingin, pengelolaan air, pengelolaan
air limbah, pengelolaan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi,
konstruksi; perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas
jasa lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan sendiri.
13 SBP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang
sampah, dan aktivitas remediasi; pengangkutan dan pergudangan,
kesenian, hiburan dan rekreasi; pertanian, kehutanan dan perikanan.
14 SBL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan,
perdagangan, pertanian, perindustrian, instalasi, dan jasa
iii
Page 129
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan menunjukkan prospek
pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan preferensi konsumen, seperti
permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis, popularitas boutique hotel, serta tren
bangunan ramah lingkungan. Peluang pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar
domestik, mengingat sifat industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti
dan pariwisata nasional
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan menunjukkan prospek
pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan preferensi konsumen, seperti
permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis, popularitas boutique hotel, serta tren
bangunan ramah lingkungan. Peluang pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar
domestik, mengingat sifat industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti
dan pariwisata nasional.
Perseroan, SAI, SAM, SIH, SSR dan TCP merencanakan untuk melakukan beberapa aksi
korporasi sebagai berikut:
• Perseroan dan TCP merencanakan untuk mengalihkan 467.850.000 saham atau setara
dengan 94,860097% dan 25.349.999 saham atau setara dengan 5,139902% dari jumlah
seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SAM (selanjutnya disebut “Saham
SAM”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi
SAM”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 823.329 saham atau setara dengan
99,999879% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SIH
(selanjutnya disebut “Saham SIH”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya disebut
“Rencana Transaksi SIH”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 85.419.200 saham atau setara dengan
99,996488% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SSR
(selanjutnya disebut “Saham SSR”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya
disebut “Rencana Transaksi SSR”).
• TCP merencanakan untuk mengalihkan aset berupa tanah yang berlokasi di Jalan Rasuna
Said Blok X – O, Kavling 3 – 4, Jakarta Selatan 12950 dengan luas tanah sebesar
8.525,00 m2 (selanjutnya disebut “Tanah”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya
disebut “Rencana Transaksi Tanah”).
Rencana Transaksi SAM, Rencana Transaksi SIH, Rencana Transaksi SSR, dan Rencana
Transaksi Tanah selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
iv
Page 130
Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham pada
entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka mengembangkan
portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya perhotelan, Perseroan
merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal atas struktur kepemilikan pada
Entitas Anak Perseroan dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan
rencana bisnis dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel
yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara pengendalian di
bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan bisnis perhotelan di bawah SAI, maka
Rencana Transaksi diharapkan akan dapat mengoptimalkan penggunaan aset-aset
perhotelan Perseroan dan Entitas Anak Perseroan serta mendukung pertumbuhan
pendapatan Perseroan secara konsolidasian ke depannya, sehingga dapat meningkatkan
imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam rangka
melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam proses pengambilan
keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan operasional yang diyakini dapat
memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga
diharapkan menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan ringkas,
di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan yang bergerak
dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas Anak Perseroan
dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan yang dimiliki dengan
menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat memaksimalkan kinerja keuangan
masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan industri perhotelan.
Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk memperoleh Tanah
dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah satu hotel milik SAI, yaitu “Grand
Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah awal untuk menambah persediaan lahan yang
dapat dikembangkan sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko
ketersediaan lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan
dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas Tanah dan
menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring dengan
peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian pembiayaan unit
perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan pengembangan usaha unit perhotelan
di masa depan dikarenakan saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi
dan kawasan industri serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan mengharapkan
dapat mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan aktivitas
kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai
entitas induk dari setiap divisi hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi
strategis untuk dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang
tepat sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar
dengan meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
v
Page 131
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham pada
entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka
mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya perhotelan,
Perseroan merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal atas struktur
kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini
sejalan dengan rencana bisnis dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada
pengelolaan hotel-hotel yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih
terkonsentrasi secara pengendalian di bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan
bisnis perhotelan di bawah SAI, maka Rencana Transaksi diharapkan akan dapat
mengoptimalkan penggunaan aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan serta mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan secara konsolidasian
ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang
saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
• Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam rangka
melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam proses pengambilan
keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan operasional yang diyakini dapat
memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga
diharapkan menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan
ringkas, di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan
yang bergerak dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas
Anak Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan yang
dimiliki dengan menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat
memaksimalkan kinerja keuangan masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang
prospek pertumbuhan industri perhotelan.
• Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk memperoleh
Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah satu hotel milik SAI,
yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah awal untuk menambah
persediaan lahan yang dapat dikembangkan sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna
mengatasi risiko ketersediaan lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan
dapat memberikan dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan
atas Tanah dan menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
vi
Page 132
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring
dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian pembiayaan
unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan pengembangan usaha unit
perhotelan di masa depan dikarenakan saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai
perusahaan konstruksi dan kawasan industri serta belum dikenal untuk unit
perhotelannya. Perseroan mengharapkan dapat mengimplementasikan strategi dan
mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan
jasa perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi hotel-
hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk dikembangkan
secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang tepat sasaran, Perseroan
melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar dengan meningkatkan daya
saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak Perseroan yang pada akhirnya
dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada
masa yang datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana diatur dalam Peraturan
OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha”.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat SAI adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham SAI bersifat tidak likuid.
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa SAI adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
vii
Page 133
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi serta untuk memenuhi
POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SAI ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan SAI. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/250917-001 tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
viii
Page 134
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2025.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan SAI yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan SAI untuk
periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang menjadi dasar penilaian
ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 100,000000% saham PT Suryalaya Anindita International ini
merupakan laporan terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian
100,000000% saham PT Suryalaya Anindita International tidak terdapat kejadian penting
setelah tanggal penilaian (subsequent events) yang secara signifikan dapat memengaruhi
penilaian nilai pasar Objek Penilaian.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan SAI untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut “KAP”)
Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan (selanjutnya disebut “AAJAMR”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 01330/2.1030/AU.1/05/0501-1/1/X/2025
tanggal 31 Oktober 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
3. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00477/2.1030/AU.1/10/1698-3/1/II/2025 tanggal 28 Februari 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
4. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00443/2.1030/AU.1/10/1698-2/1/II/2024 tanggal 23 Februari 2024 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
ix
Page 135
5. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00526/2.1030/AU.1/10/1698-1/1/III/2023 tanggal 29 Maret 2023 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
6. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00245/2.1030/AU.1/10/0501-1/1/III/2022 tanggal 24 Maret 2022 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian dengan penekanan atas hal-hal;
7. Laporan keuangan SAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00224/2.1030/AU.1/10/0181-2/1/III/2021 tanggal 24 Maret 2021 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian dengan penekanan atas hal-hal;
8. Proyeksi laporan keuangan SAI untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2064 yang disusun oleh manajemen SAI;
9. Laporan penilaian properti SAI per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP Suwendho,
Rinaldy & Rekan sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00414/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025;
10. Anggaran dasar SAI yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 7
tanggal 9 Juni 2025 yang dibuat oleh Kumala Tjahjani Widodo, S.H., M.H., M.Kn., Notaris
di Jakarta, mengenai perubahan susunan Komisaris dan Direksi;
11. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Sonny Satia Negara dengan
posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait
dengan Rencana Transaksi;
12. Tarif pajak yang diberlakukan atas SAI adalah berdasarkan laba kena pajak dalam periode
yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak yang berlaku umum, yaitu
sebesar 22,00% untuk tahun 2025 – 2064;
13. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan SAI serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
14. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
15. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
x
Page 136
16. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
17. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
18. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan SAI atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari SAI. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas didasarkan pada
proyeksi laporan keuangan SAI yang disusun oleh manajemen SAI. Dalam penyusunan
proyeksi laporan keuangan, berbagai asumsi dikembangkan berdasarkan kinerja SAI pada
tahun-tahun sebelumnya dan berdasarkan rencana manajemen di masa yang akan datang.
Kami telah melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan tersebut agar dapat
menggambarkan kondisi operasi dan kinerja SAI yang dinilai pada saat penilaian ini dengan
lebih wajar. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan yang kami lakukan
terhadap target kinerja SAI yang dinilai dan telah mencerminkan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty). Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi
laporan keuangan berdasarkan kinerja historis SAI dan informasi manajemen SAI terhadap
proyeksi laporan keuangan SAI tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian
SAI dan kesimpulan nilai akhir.
xi
Page 137
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SAI atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan SAI bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
memengaruhi operasional Perseroan dan SAI.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum SAI berdasarkan anggaran dasar SAI.
xii
Page 138
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif SAI, pengkajian atas kondisi operasi
dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki SAI. Prospek SAI di masa yang akan datang
kami evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi laporan keuangan yang diberikan
oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal
didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan
sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri
yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode diskonto
arus kas (discounted cash flow [DCF] method) dan metode penyesuaian aset bersih (adjusted
net asset method).
Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang dilaksanakan oleh
SAI di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai dengan perkiraan atas perkembangan
usaha SAI. Dalam melaksanakan penilaian dengan metode ini, operasi SAI diproyeksikan
sesuai dengan perkiraan atas perkembangan usaha SAI. Arus kas yang dihasilkan
berdasarkan proyeksi dikonversi menjadi nilai kini dengan tingkat diskonto yang sesuai
dengan tingkat risiko. Indikasi nilai adalah jumlah nilai kini dari arus kas tersebut.
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
xiii
Page 139
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
SAI. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi dengan
melakukan pembobotan.
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
I. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAI Berdasarkan Metode Diskonto Arus Kas
Berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,000000% saham SAI sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 1.172,60 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SAI adalah sebesar Rp 820,82 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 100,000000% saham SAI berdasarkan metode diskonto arus kas adalah
sebesar Rp 820,82 miliar.
II. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAI Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
pasar 100,000000% saham SAI sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 2.932,39 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SAI adalah sebesar Rp 2.052,67 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 100,000000% saham SAI berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah
sebesar Rp 2.052,67 miliar.
III. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode penilaian yang
digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan pembobotan
terhadap nilai pasar yang dihasilkan dari kedua metode tersebut, masing-masing
dengan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan 70,00% untuk metode
penyesuaian aset bersih.
Alasan kami memberikan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan 70,00%
untuk metode penyesuaian aset bersih, yaitu karena data dan informasi yang
digunakan pada metode penyesuaian aset bersih yang kami gunakan untuk
menentukan nilai pasar Objek Penilaian merupakan data dan informasi yang memiliki
tingkat kehandalan yang lebih memadai dibandingkan dengan data dan informasi yang
digunakan pada metode diskonto arus kas.
xiv
Page 140
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Objek
Penilaian adalah sebesar Rp 1.683,11 miliar.
Sehubungan dengan penilaian ini, kami ingin menekankan bahwa nilai pasar yang dihitung
dengan metode diskonto arus kas didasarkan atas asumsi-asumsi mengenai tingkat
pendapatan usaha departemen, beban, dan akun-akun laporan posisi keuangan yang
dikembangkan pihak manajemen SAI melalui analisis atas kinerja historis dan pernyataan
manajemen SAI mengenai rencana-rencana untuk masa yang akan datang sebelum Rencana
Transaksi. Kami melakukan penelaahan atas asumsi-asumsi tersebut dan menurut pendapat
kami, asumsi-asumsi tersebut wajar. Akan tetapi, kami tidak bertanggung jawab atas
pencapaian asumsi-asumsi tersebut. Setiap perubahan dari asumsi-asumsi ini akan
memengaruhi perhitungan nilai Objek Penilaian. Karena tidak ada kepastian bahwa
dasar-dasar dan asumsi-asumsi tersebut akan terealisasi, kami tidak dapat memberikan
jaminan bahwa hasil-hasil yang diproyeksikan akan tercapai.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebesar
Rp 1.683,11 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan SAI serta pihak-pihak lain yang relevan dengan
penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan bahwa tidak
ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan memengaruhi nilai pasar tersebut
secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas SAI. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian SAI tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
xv
Page 141
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya
izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xvi
Page 142
LAPORAN PENILAIAN 100,000000% SAHAM
PT SITIAGUNG MAKMUR
PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2025
Page 143
No. : 00175/2.0162-00/BS/03/0153/1/XI/2025 24 November 2025 Kepada Yth. PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk Tempo Scan Tower Lt. 20 Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 3 – 4, Kuningan Jakarta Selatan 12950 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 100,000000% Saham PT Sitiagung Makmur Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Surya Semesta Internusa Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 100,000000% saham PT Sitiagung Makmur (selanjutnya disebut “SAM”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/250917-001 tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 100,000000% saham SAM (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perdagangan, pembangunan, pertanian, pertambangan dan jasa, termasuk mendirikan perusahaan di bidang perindustrian bahan bangunan, real estat, kawasan industri, pengelolaan gedung dan lain-lain. Pada saat ini kegiatan utama Perseroan adalah melakukan penyertaan saham dan memberikan jasa manajemen serta pelatihan pada entitas anak yang bergerak dalam bidang usaha pembangunan/pengelolaan kawasan industri, real estat, jasa konstruksi, perhotelan dan lain-lain. Perseroan berdomisili di Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling 3 – 4, Kuningan, Jakarta Selatan 12950, dengan nomor telepon: (021) 526 2121, nomor faksimile: (021) 526 7878, dan email: inquiry@suryainternusa.com.
Page 144
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak dengan
rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,999998% 95,582984%
PT Enercon Paradhya PT TCP Internusa (TCP)
International (EPI)
EPI 4,417016%
94,677165% 99,996575% 99,999874% 49,549550% 99,996440%
PT Suryalaya Anindita
PT Sitiagung Makmur PT Batiqa Hotel PT Surya Internusa Hotel PT Surya Semesta Realti
International (SAI)
(SAM) Manajeman (BHM) (SIH) (SSR)
TCP 27,327327%
TCP 5,322835% SIH 0,003425% TCP 0,000126% EPI 9,909910% TCP 0,003560%
99,999334% 99,600000% 99,996000% 99,990000% 99,993453% 97,408377% 99,800000%
PT Ungasan Semesta PT Surya Internusa PT Surya Internusa PT Surya Cahaya PT Surya Bajo Properti PT Surya Bajo Lestari
PT Indo Indah (II)
Resort (USR) Properti (SIP) Lestari (SIL) Properti (SCP) (SBP) (SBL)
Perseroan 0,000666% USR 0,400000% Perseroan 0,004000% TCP 0,010000% TCP 0,006547% Perseroan 2,591623% TCP 0,200000%
EPI, TCP, SAM, USR, II, BHM, SIH, SIP, SIL, SAI, SSR, SCP, SBP, dan SBL selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Entitas Anak Perseroan”.
ii
Page 145
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 EPI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyertaan saham pada perusahaan-perusahaan lain
2 TCP Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, konsultasi, penyewaan,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
keuangan dan asuransi serta jasa lainnya
3 SAM Tertutup Indonesia Beroperasi Pembangunan, real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian,
perindustrian, perbengkelan, jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama
SAM adalah melakukan penjualan vila yang dikomersilkan dengan nama
Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
4 USR Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan
aktivitas penyewaan dan sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
5 II Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
6 BHM Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya.
7 SIH Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas
penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8 SIP Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa
profesional, ilmiah dan teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
9 SIL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran; reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan
komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya
10 SAI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan
usaha di bidang konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran, reparasi
dan perawatan mobil dan sepeda motor, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan aktivitas kesehatan
manusia dan aktivitas sosial
11 SSR Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas professional, ilmiah
dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
aktivitas keuangan dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas
rumah tangga sebagai pemberi kerja aktivitas yang menghasilkan
barang dan jasa oleh rumah tangga yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
12 SCP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, pengadaan
listrik, gas, uap/air panas dan udara dingin, pengelolaan air, pengelolaan
air limbah, pengelolaan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi,
konstruksi; perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas
jasa lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan sendiri.
13 SBP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang
sampah, dan aktivitas remediasi; pengangkutan dan pergudangan,
kesenian, hiburan dan rekreasi; pertanian, kehutanan dan perikanan.
14 SBL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan,
perdagangan, pertanian, perindustrian, instalasi, dan jasa
iii
Page 146
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan menunjukkan prospek
pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan preferensi konsumen, seperti
permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis, popularitas boutique hotel, serta tren
bangunan ramah lingkungan. Peluang pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar
domestik, mengingat sifat industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti
dan pariwisata nasional.
Perseroan, SAI, SAM, SIH, SSR dan TCP merencanakan untuk melakukan beberapa aksi
korporasi sebagai berikut:
• Perseroan dan TCP merencanakan untuk mengalihkan 467.850.000 saham atau setara
dengan 94,860097% dan 25.349.999 saham atau setara dengan 5,139902% dari jumlah
seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SAM (selanjutnya disebut “Saham
SAM”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi
SAM”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 823.329 saham atau setara dengan
99,999879% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SIH
(selanjutnya disebut “Saham SIH”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya disebut
“Rencana Transaksi SIH”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 85.419.200 saham atau setara dengan
99,996488% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SSR
(selanjutnya disebut “Saham SSR”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya
disebut “Rencana Transaksi SSR”).
• TCP merencanakan untuk mengalihkan aset berupa tanah yang berlokasi di Jalan Rasuna
Said Blok X – O, Kavling 3 – 4, Jakarta Selatan 12950 dengan luas tanah sebesar
8.525,00 m2 (selanjutnya disebut “Tanah”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya
disebut “Rencana Transaksi Tanah”).
Rencana Transaksi SAM, Rencana Transaksi SIH, Rencana Transaksi SSR, dan Rencana
Transaksi Tanah selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
iv
Page 147
Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham pada
entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka mengembangkan
portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya perhotelan, Perseroan
merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal atas struktur kepemilikan pada
Entitas Anak Perseroan dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan
rencana bisnis dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel
yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara pengendalian di
bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan bisnis perhotelan di bawah SAI, maka
Rencana Transaksi diharapkan akan dapat mengoptimalkan penggunaan aset-aset
perhotelan Perseroan dan Entitas Anak Perseroan serta mendukung pertumbuhan
pendapatan Perseroan secara konsolidasian ke depannya, sehingga dapat meningkatkan
imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam rangka
melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam proses pengambilan
keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan operasional yang diyakini dapat
memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga
diharapkan menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan ringkas,
di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan yang bergerak
dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas Anak Perseroan
dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan yang dimiliki dengan
menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat memaksimalkan kinerja keuangan
masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan industri perhotelan.
Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk memperoleh Tanah
dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah satu hotel milik SAI, yaitu “Grand
Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah awal untuk menambah persediaan lahan yang
dapat dikembangkan sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko
ketersediaan lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan
dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas Tanah dan
menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring dengan
peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian pembiayaan unit
perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan pengembangan usaha unit perhotelan
di masa depan dikarenakan saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi
dan kawasan industri serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan mengharapkan
dapat mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan aktivitas
kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai
entitas induk dari setiap divisi hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi
strategis untuk dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang
tepat sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar
dengan meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
v
Page 148
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham pada
entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka
mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya perhotelan,
Perseroan merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal atas struktur
kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini
sejalan dengan rencana bisnis dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada
pengelolaan hotel-hotel yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih
terkonsentrasi secara pengendalian di bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan
bisnis perhotelan di bawah SAI, maka Rencana Transaksi diharapkan akan dapat
mengoptimalkan penggunaan aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan serta mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan secara konsolidasian
ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang
saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
• Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam rangka
melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam proses pengambilan
keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan operasional yang diyakini dapat
memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga
diharapkan menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan
ringkas, di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan
yang bergerak dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas
Anak Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan yang
dimiliki dengan menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat
memaksimalkan kinerja keuangan masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang
prospek pertumbuhan industri perhotelan.
• Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk memperoleh
Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah satu hotel milik SAI,
yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah awal untuk menambah
persediaan lahan yang dapat dikembangkan sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna
mengatasi risiko ketersediaan lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan
dapat memberikan dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan
atas Tanah dan menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
vi
Page 149
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring
dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian pembiayaan
unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan pengembangan usaha unit
perhotelan di masa depan dikarenakan saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai
perusahaan konstruksi dan kawasan industri serta belum dikenal untuk unit
perhotelannya. Perseroan mengharapkan dapat mengimplementasikan strategi dan
mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan
jasa perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi
hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk
dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang tepat
sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar dengan
meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak Perseroan
yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana diatur dalam Peraturan
OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha”.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat SAM adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham SAM bersifat tidak likuid.
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa SAM adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
vii
Page 150
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi serta untuk memenuhi
POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SAM ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan SAM. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/250917-001 tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
viii
Page 151
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2025.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan SAM yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan
konsolidasian SAM untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang
menjadi dasar penilaian ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 100,000000% saham PT Sitiagung Makmur ini merupakan laporan
terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian
100,000000% saham PT Sitiagung Makmur tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal
penilaian (subsequent events) yang secara signifikan dapat memengaruhi penilaian nilai
pasar Objek Penilaian, kecuali kejadian penting sebagai berikut:
• Berdasarkan Akta Notaris No. 31 dari Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta
Selatan, mengenai peningkatan modal II, struktur pemegang saham II per tanggal
3 September 2025 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Sitiagung Makmur 807 99,876238% 7.341.279.000
PT Ungasan Semesta Resort 1 0,123762% 9.097.000
Jumlah 808 100,000000% 7.350.376.000
• Berdasarkan Akta Notaris No. 183 dari Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta
Selatan, mengenai peningkatan modal SAM, struktur pemegang saham SAM per tanggal
23 Oktober 2025 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta lnternusa Tbk 467.850.000 94,860097% 467.850.000.000
PT TCP Internusa 25.350.000 5,139903% 25.350.000.000
Jumlah 493.200.000 100,000000% 493.200.000.000
ix
Page 152
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut
“KAP”) Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan (selanjutnya disebut “AAJAMR”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 01331/2.1030/AU.1/03/0501-1/X/2025
tanggal 31 Oktober 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
3. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00608/2.1030/AU.1/03/1698-3/1/III/2025 tanggal 2 Maret 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
4. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00448/2.1030/AU.1/03/1698-2/1/II/2024 tanggal 23 Februari 2024 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
5. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00546/2.1030/AU.1/03/1698-1/1/III/2023 tanggal 29 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
6. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00180/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/III/2022 tanggal 1 Maret 2022 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
7. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00292/2.1030/AU.1/10/0181-2/1/III/2021 tanggal 22 Maret 2021 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
8. Laporan keuangan USR untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 01329/2.1030/AU.1/10/0501-1/1/X/2025 tanggal 30 Oktober 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;
x
Page 153
9. Laporan keuangan II untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025
yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 01327/2.1030/AU.1/10/0501-1/1/X/2025 tanggal 30 Oktober 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
10. Laporan keuangan II untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00452/2.1030/AU.1/10/1698-3/1/II/2025 tanggal 27 Februari 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
11. Laporan keuangan II untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00445/2.1030/AU.1/10/1698-2/1/II/2024 tanggal 23 Februari 2024 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
12. Laporan keuangan II untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00342/2.1030/AU.1/10/1698-1/1/III/2023 tanggal 27 Maret 2023 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
13. Laporan keuangan II untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00081/2.1030/AU.1/10/0501-1/1/II/2022 tanggal 15 Februari 2022 dengan pendapat
wajar dengan pengecualian dan hal lain;
14. Laporan keuangan II untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh KAP Sulaimin & Rekan sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00009/2.0714/AU.1/03/0278-1/1/IV-2021 tanggal 6 April 2021 dengan pendapat wajar
tanpa modifikasian;
15. Proyeksi laporan keuangan II untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2035 yang disusun oleh manajemen II;
16. Laporan penilaian properti SAM per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP Suwendho,
Rinaldy & Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00415/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025;
17. Laporan penilaian properti USR per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00422/2.0059-02/PP/03/0242/1/XI/2025
tanggal 21 November 2025;
18. Laporan penilaian properti II per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP SRR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00420/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal
21 November 2025;
19. Akta Notaris No. 31;
20. Akta Notaris No. 183;
xi
Page 154
21. Anggaran dasar SAM yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 337
tanggal 23 Desember 2024 yang dibuat oleh Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta,
mengenai peningkatan modal disetor SAM;
22. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Sonny Satia Negara dengan
posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait
dengan Rencana Transaksi;
23. Tarif pajak yang diberlakukan atas II adalah berdasarkan pendapatan neto dalam periode
yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak final yang berlaku umum di
Indonesia, yaitu sebesar 10,00% untuk tahun 2025 – 2035;
24. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan SAM serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
25. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
26. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
27. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
28. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
29. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan SAM atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari SAM. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
xii
Page 155
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas didasarkan pada
proyeksi laporan keuangan II yang disusun oleh manajemen II. Dalam penyusunan proyeksi
laporan keuangan, berbagai asumsi dikembangkan berdasarkan kinerja II pada tahun-tahun
sebelumnya dan berdasarkan rencana manajemen di masa yang akan datang. Kami telah
melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan tersebut agar dapat
menggambarkan kondisi operasi dan kinerja II yang dinilai pada saat penilaian ini dengan
lebih wajar. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan yang kami lakukan
terhadap target kinerja II yang dinilai dan telah mencerminkan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty). Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi
laporan keuangan berdasarkan kinerja historis II dan informasi manajemen II terhadap
proyeksi laporan keuangan II tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian
SAM dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SAM atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan SAM bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
xiii
Page 156
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
memengaruhi operasional Perseroan dan SAM.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum SAM berdasarkan anggaran dasar SAM.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif II, pengkajian atas kondisi operasi dan
manajemen serta sumber daya yang dimiliki II. Prospek II di masa yang akan datang kami
evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi laporan keuangan yang diberikan oleh
manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan
pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak
nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
xiv
Page 157
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode diskonto
arus kas (discounted cash flow [DCF] method), metode penyesuaian aset bersih (adjusted net
asset method), metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek (guideline publicly
traded company method), dan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan (capitalized excess
earning method).
Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang dilaksanakan oleh II
di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai dengan perkiraan atas perkembangan usaha
II. Dalam melaksanakan penilaian dengan metode ini, operasi II diproyeksikan sesuai dengan
perkiraan atas perkembangan usaha II. Arus kas yang dihasilkan berdasarkan proyeksi
dikonversi menjadi nilai kini dengan tingkat diskonto yang sesuai dengan tingkat risiko.
Indikasi nilai adalah jumlah nilai kini dari arus kas tersebut.
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek digunakan dalam penilaian ini karena
walaupun di pasar saham perusahaan terbuka tidak diperoleh informasi mengenai
perusahaan sejenis dengan skala usaha dan aset yang setara, namun diperkirakan data
saham perusahaan terbuka yang ada dapat digunakan sebagai data perbandingan atas nilai
saham yang dimiliki oleh SAM dan USR.
Metode kapitalisasi kelebihan pendapatan yang digunakan dalam penilaian II merupakan
metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset. Dengan metode ini, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank).
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud seperti hak paten, lisensi, biaya riset dan
pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan siap bekerja dan daftar langganan, juga
harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan melakukan penilaian
terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar ekuitas (net worth) kemudian
diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas yang telah
disesuaikan.
Sebagai langkah selanjutnya perlu dihitung arus kas bersih dari perusahaan yang dinilai.
Selisih antara arus kas bersih dengan pendapatan yang diharapkan merupakan kelebihan
pendapatan yang dihasilkan oleh aset berwujud bersih. Nilai aset takberwujud kemudian
dihitung dengan cara mengkapitalisasikan kelebihan pendapatan tersebut dengan tingkat
kapitalisasi yang sesuai. Langkah berikutnya adalah menghitung indikasi nilai pasar saham
dengan menjumlahkan nilai aset berwujud bersih dan nilai aset takberwujud.
xv
Page 158
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
SAM. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi dengan
melakukan pembobotan.
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
I. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAM Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
pasar 100,00% saham SAM sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 650,30 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SAM adalah sebesar Rp 390,18 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 100,000000% saham SAM berdasarkan metode penyesuaian aset bersih
adalah sebesar Rp 390,18 miliar.
II. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAM Berdasarkan Metode Pembanding
Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Berdasarkan metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek, diperoleh hasil
bahwa indikasi nilai pasar 100,00% saham SAM sebelum diskon likuiditas pasar
adalah sebesar Rp 262,22 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%,
maka nilai pasar 100,000000% saham SAM adalah sebesar Rp 157,33 miliar. Dengan
demikian, nilai pasar 100,000000% saham SAM berdasarkan metode pembanding
perusahaan tercatat di bursa efek adalah sebesar Rp 157,33 miliar.
III. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode penilaian yang
digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan pembobotan
terhadap nilai pasar yang dihasilkan dari kedua metode tersebut, masing-masing
dengan bobot 90,00% untuk metode penyesuaian aset bersih dan 10,00% untuk
metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek.
xvi
Page 159
Alasan kami memberikan bobot 90,00% untuk metode penyesuaian aset bersih dan
10,00% untuk metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek, yaitu karena
data dan informasi yang digunakan pada metode penyesuaian aset bersih yang kami
gunakan untuk menentukan nilai pasar Objek Penilaian merupakan data dan informasi
yang memiliki tingkat kehandalan yang lebih memadai dibandingkan dengan data dan
informasi yang digunakan pada metode pembanding perusahaan tercatat di bursa
efek.
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Objek
Penilaian adalah sebesar Rp 366,89 miliar.
Sehubungan dengan penilaian ini, kami ingin menekankan bahwa nilai pasar yang dihitung
dengan metode diskonto arus kas didasarkan atas asumsi-asumsi mengenai tingkat
pendapatan usaha, beban, dan akun-akun laporan posisi keuangan yang dikembangkan
pihak manajemen II melalui analisis atas kinerja historis dan pernyataan manajemen II
mengenai rencana-rencana untuk masa yang akan datang sebelum Rencana Transaksi.
Kami melakukan penelaahan atas asumsi-asumsi tersebut dan menurut pendapat kami,
asumsi-asumsi tersebut wajar. Akan tetapi, kami tidak bertanggung jawab atas pencapaian
asumsi-asumsi tersebut. Setiap perubahan dari asumsi-asumsi ini akan memengaruhi
perhitungan nilai Objek Penilaian. Karena tidak ada kepastian bahwa dasar-dasar dan
asumsi-asumsi tersebut akan terealisasi, kami tidak dapat memberikan jaminan bahwa
hasil-hasil yang diproyeksikan akan tercapai.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebesar
Rp 366,89 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan SAM serta pihak-pihak lain yang relevan
dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan
bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan memengaruhi nilai
pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas SAM. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian SAM tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
xvii
Page 160
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya
izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xviii
Page 161
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
1. KR sama sekali tidak memiliki kepentingan keuangan atau apapun terhadap SAM untuk
sekarang dan masa yang akan datang.
2. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai yang diperoleh atau yang
tercantum dalam laporan.
3. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya atas permintaan
pemberi tugas.
4. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan serta
ditujukan terbatas kepada klien dimaksud.
5. Baik seluruh maupun sebagian dari isi laporan ini tidak diizinkan untuk dipublikasikan
melalui iklan atau media lainnya tanpa seizin dari KJPP Kusnanto & rekan.
6. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan KR dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
xix
Page 162
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan perusahaan yang
dinilai.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan usaha/saham
perusahaan yang dinilai.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan perusahaan yang dinilai.
4. Laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Kurnia Nugraha Chahyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10335
Aldrich Valerian Budhimulja .....................................
No. MAPPI : 23-A-11992
xx
Page 163
SURAT PERNYATAAN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan
yang diuraikan di dalamnya adalah benar. Laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat
pembatasan yang memengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam
laporan ini dan laporan ini telah disusun sesuai dengan dan tunduk pada
ketentuan-ketentuan dari Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35/POJK.04/2020
tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” dan Standar
Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (SPI) serta telah
dibuat dengan memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
2. KR bertanggung jawab atas laporan penilaian.
3. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan
sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik KR.
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
penilaian yang ditentukan, yaitu 30 Juni 2025.
5. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
6. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian.
7. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai.
8. KR tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
9. KR telah memenuhi pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan
oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
11. KR telah memiliki pemahaman mengenai Objek Penilaian yang dinilai.
12. Imbalan jasa yang diterima oleh KR tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari
proses analisis Objek Penilaian.
13. Analisis dan kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
xxi
Page 164
14. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian ini diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini KR dapat dipertanggungjawabkan.
15. Tidak seorangpun selain yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.
16. KR telah melakukan inspeksi dan wawancara dengan manajemen Perseroan terkait
dengan operasional, kinerja, dan prospek dari SAM.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Kurnia Nugraha Chahyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10335
Aldrich Valerian Budhimulja .....................................
No. MAPPI : 23-A-11992
xxii
Page 165
DAFTAR ISI
HALAMAN
OPINI i
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS xix
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI xx
SURAT PERNYATAAN xxi
DAFTAR ISI xxiii
DAFTAR TABEL xxvi
DAFTAR GRAFIK xxxi
LAMPIRAN xxxii
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
A. Alasan dan Latar Belakang 1
B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian 7
C. Premis Penilaian 7
D. Independensi Penilai 7
E. Tanggal Efektif Penilaian 7
F. Profil PT Sitiagung Makmur 8
G. Definisi Nilai yang Digunakan 9
H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan 9
I. Metode Penilaian yang Digunakan 10
J. Ringkasan Hasil Penilaian 11
K. Kesimpulan Penilaian 12
II. DESKRIPSI PENUGASAN
A. Alasan dan Latar Belakang 13
B. Tujuan dan Maksud Penilaian 18
C. Definisi Nilai yang Digunakan 18
D. Tanggal Efektif Penilaian 18
E. Data dan Informasi yang Digunakan 19
F. Informasi Non-Keuangan 22
G. Jenis Ekuitas 23
H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok 24
I. Tingkat Kedalaman Investigasi 25
J. Distribusi Laporan Penilaian 25
K. Jenis Laporan 26
L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events) 26
xxiii
Page 166
HALAMAN
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
A. Latar Belakang PT Sitiagung Makmur 27
B. Kegiatan Usaha 27
C. Manajemen 27
D. Kepemilikan Saham 28
E. Data Keuangan Historis 28
F. Penjelasan Singkat Mengenai Entitas Anak PT Sitiagung Makmur 30
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
A. Tinjauan Ekonomi Dunia 33
B. Tinjauan Ekonomi Indonesia 36
C. Proyeksi Ekonomi Indonesia 37
D. Tingkat Suku Bunga 37
E. Inflasi 38
F. Nilai Tukar Rupiah 39
V. TINJAUAN INDUSTRI PERHOTELAN
A. Tinjauan Industri Perhotelan di Dunia 41
B. Tinjauan Industri Perhotelan di Indonesia 43
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
A. PT Sitiagung Makmur 46
B. Analisis atas Common Size PT Sitiagung Makmur 57
C. Analisis atas Common Size Industri Perhotelan 59
VII. ANALISIS RISIKO
A. Risiko Persaingan Usaha 64
B. Risiko Gangguan Keamanan 64
C. Risiko Ekonomi 64
D. Risiko Politik dan Sosial 64
E. Risiko Bencana Alam 65
F. Risiko Kebijakan Pemerintah 65
VIII. METODE PENILAIAN
A. Metode-Metode Penilaian 66
B. Metode Penilaian yang Digunakan 67
C. Premis Penilaian 69
D. Aplikasi Diskon dan Premi 69
E. Prosedur Penilaian 70
F. Independensi Penilai 70
xxiv
Page 167
HALAMAN
IX. PENILAIAN
A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities) 71
B. Nilai Pasar Objek Penilaian 73
C. PT Ungasan Semesta Resort 79
D. PT Indo Indah 85
E. Kesimpulan Penilaian 100
xxv
Page 168
DAFTAR TABEL
HALAMAN
Tabel 1 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Sitiagung Makmur 8
Tabel 2 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Sitiagung Makmur 28
Tabel 3 Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Sitiagung Makmur
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2028 28
Tabel 4 Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Sitiagung Makmur
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2025 29
Tabel 5 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Ungasan Semesta Resort 31
Tabel 6 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Indo Indah 32
Tabel 7 Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia 33
Tabel 8 Pertumbuhan Inflasi 34
Tabel 9 Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral 35
Tabel 10 Kontributor Inflasi Terbesar Berdasarkan Provinsi 39
Tabel 11 Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Sitiagung Makmur
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2028 46
Tabel 12 Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Sitiagung Makmur
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2025 50
xxvi
Page 169
HALAMAN
Tabel 13 Laporan Arus Kas Konsolidasian
PT Sitiagung Makmur
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2025 52
Tabel 14 Rasio-rasio Keuangan
PT Sitiagung Makmur
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2028 56
Tabel 15 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Sitiagung Makmur
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2028 57
Tabel 16 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Sitiagung Makmur
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2025 58
Tabel 17 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Indonesian Paradise Property Tbk
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2028 59
Tabel 18 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Indonesian Paradise Property Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2025 60
Tabel 19 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2028 61
Tabel 20 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2025 62
Tabel 21 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2028 62
xxvii
Page 170
HALAMAN
Tabel 22 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2025 63
Tabel 23 Nilai Pasar 100,000000% Saham
PT Sitiagung Makmur
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 74
Tabel 24 Uraian Perusahaan Pembanding – Kriteria No. 1 75
Tabel 25 Uraian Perusahaan Pembanding – Kriteria No. 2 75
Tabel 26 Uraian Perusahaan Pembanding – Kriteria No. 3 76
Tabel 27 Uraian Perusahaan Pembanding – Kriteria No. 4 dan No. 5 76
Tabel 28 Data Angka Pengali Perusahaan Pembanding
PT Sitiagung Makmur 76
Tabel 29 Nilai Pasar 100,000000% Saham
PT Sitiagung Makmur
Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Per 30 Juni 2025 78
Tabel 30 Rekonsiliasi Nilai
PT Sitiagung Makmur
Per 30 Juni 2025 79
Tabel 31 Indikasi Nilai Pasar 99,999334% Saham
PT Ungasan Semesta Resort
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 80
Tabel 32 Uraian Perusahaan Pembanding – Kriteria No. 1 81
Tabel 33 Uraian Perusahaan Pembanding – Kriteria No. 2 81
Tabel 34 Uraian Perusahaan Pembanding – Kriteria No. 3 82
Tabel 35 Uraian Perusahaan Pembanding – Kriteria No. 4 dan No. 5 82
Tabel 36 Data Angka Pengali Perusahaan Pembanding
PT Ungasan Semesta Resort 82
xxviii
Page 171
HALAMAN
Tabel 37 Indikasi Nilai Pasar 99,999334% Saham
PT Ungasan Semesta Resort
Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Per 30 Juni 2025 84
Tabel 38 Rekonsiliasi Nilai
PT Ungasan Semesta Resort
Per 30 Juni 2025 85
Tabel 39 Proyeksi Laporan Laba Rugi Komprehensif
PT Indo Indah
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035 88
Tabel 40 Proyeksi Laporan Posisi Keuangan
PT Indo Indah
Per 31 Desember 2025 – 2035 89
Tabel 41 Proyeksi Arus Kas Bersih
PT Indo Indah
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2065 91
Tabel 42 Indikasi Nilai Kini Operasi
PT Indo Indah
Per 30 Juni 2025 94
Tabel 43 Indikasi Nilai Pasar 99,600000% Saham
Indikasi Nilai Pasar 0,400000% Saham
PT Indo Indah
Metode Diskonto Arus Kas
Per 30 Juni 2025 95
Tabel 44 Penyesuaian Laporan Posisi Keuangan
PT Indo Indah
Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan
Per 30 Juni 2025 96
Tabel 45 Perhitungan Kontribusi Aset
PT Indo Indah
Per 30 Juni 2025 97
Tabel 46 Tingkat Pengembalian Aset Berwujud Bersih
PT Indo Indah
Per 30 Juni 2025 97
xxix
Page 172
HALAMAN
Tabel 47 Indikasi Nilai Pasar 99,600000% Saham
Indikasi Nilai Pasar 0,400000% Saham
PT Indo Indah
Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan
Per 30 Juni 2025 99
Tabel 48 Rekonsiliasi Nilai
PT Indo Indah
Per 30 Juni 2025 100
Tabel 49 Rekonsiliasi Nilai
PT Indo Indah
Per 30 Juni 2025 100
xxx
Page 173
DAFTAR GRAFIK
HALAMAN
Grafik 1 Perkembangan Suku Bunga Bank Indonesia 37
Grafik 2 Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen
di Indonesia 38
Grafik 3 Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing 40
Grafik 4 Jumlah Pemesanan Layanan Penginapan di Dunia
Tahun 2021 - 2024 41
Grafik 5 Tingkat Okupansi Hotel Di Dunia
Januari 2025 – Juni 2025 42
Grafik 6 Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Dunia
Tahun 2025 – 2030 42
Grafik 7 Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang di Indonesia
Tahun 2021 – 2024 43
Grafik 8 Provinsi dengan Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang terbesar
di Indonesia Periode Juni 2025 44
Grafik 9 Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Indonesia
Tahun 2025 – 2030 45
Grafik 10 Proyeksi Pendapatan Usaha
PT Indo Indah
Tahun 2025 – 2035 86
Grafik 11 Proyeksi Beban Langsung
PT Indo Indah
Tahun 2025 – 2035 87
xxxi
Page 174
LAMPIRAN
HALAMAN
Lampiran A Nilai Pasar 100,000000% Saham
PT Sitiagung Makmur
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 101
Lampiran B Nilai Pasar 100,000000% Saham
PT Sitiagung Makmur
Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Per 30 Juni 2025 102
Lampiran C Rekonsiliasi Nilai
PT Sitiagung Makmur
Per 30 Juni 2025 103
Lampiran D Indikasi Nilai Pasar 99,999334% Saham
PT Ungasan Semesta Resort
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 104
Lampiran E Indikasi Nilai Pasar 99,999334% Saham
PT Ungasan Semesta Resort
Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Per 30 Juni 2025 105
Lampiran F Rekonsiliasi Nilai
PT Ungasan Semesta Resort
Per 30 Juni 2025 106
Lampiran G Indikasi Nilai Pasar 99,600000% Saham
Indikasi Nilai Pasar 0,400000% Saham
PT Indo Indah
Metode Diskonto Arus Kas
Per 30 Juni 2025 107
Lampiran H Indikasi Nilai Pasar 99,600000% Saham
Indikasi Nilai Pasar 0,400000% Saham
PT Indo Indah
Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan
Per 30 Juni 2025 108
Lampiran I Rekonsiliasi Nilai
PT Indo Indah
Per 30 Juni 2025 109
xxxii
Page 175
HALAMAN
Lampiran J Rekonsiliasi Nilai
PT Indo Indah
Per 30 Juni 2025 109
xxxiii
Page 176
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
I.A. Alasan dan Latar Belakang
PT Surya Semesta Internusa Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) merupakan
suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company),
didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perdagangan,
pembangunan, pertanian, pertambangan dan jasa, termasuk mendirikan
perusahaan di bidang perindustrian bahan bangunan, real estat, kawasan industri,
pengelolaan gedung dan lain-lain. Pada saat ini kegiatan utama Perseroan adalah
melakukan penyertaan saham dan memberikan jasa manajemen serta pelatihan
pada entitas anak yang bergerak dalam bidang usaha pembangunan/pengelolaan
kawasan industri, real estat, jasa konstruksi, perhotelan dan lain-lain. Perseroan
berdomisili di Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling
3 – 4, Kuningan, Jakarta Selatan 12950, dengan nomor telepon: (021) 526 2121,
nomor faksimile: (021) 526 7878, dan email: inquiry@suryainternusa.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,999998% 95,582984%
PT Enercon Paradhya PT TCP Internusa (TCP)
International (EPI)
EPI 4,417016%
94,677165% 99,996575% 99,999874% 49,549550% 99,996440%
PT Suryalaya Anindita
PT Sitiagung Makmur PT Batiqa Hotel PT Surya Internusa Hotel PT Surya Semesta Realti
International (SAI)
(SAM) Manajeman (BHM) (SIH) (SSR)
TCP 27,327327%
TCP 5,322835% SIH 0,003425% TCP 0,000126% EPI 9,909910% TCP 0,003560%
99,999334% 99,600000% 99,996000% 99,990000% 99,993453% 97,408377% 99,800000%
PT Ungasan Semesta PT Surya Internusa PT Surya Internusa PT Surya Cahaya PT Surya Bajo Properti PT Surya Bajo Lestari
PT Indo Indah (II)
Resort (USR) Properti (SIP) Lestari (SIL) Properti (SCP) (SBP) (SBL)
Perseroan 0,000666% USR 0,400000% Perseroan 0,004000% TCP 0,010000% TCP 0,006547% Perseroan 2,591623% TCP 0,200000%
EPI, TCP, SAM, USR, II, BHM, SIH, SIP, SIL, SAI, SSR, SCP, SBP, dan SBL
selanjutnya secara bersama-sama disebut “Entitas Anak Perseroan”.
1
Page 177
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 EPI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyertaan saham pada perusahaan-perusahaan lain
2 TCP Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, konsultasi, penyewaan,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
keuangan dan asuransi serta jasa lainnya
3 SAM Tertutup Indonesia Beroperasi Pembangunan, real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian,
perindustrian, perbengkelan, jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama
SAM adalah melakukan penjualan vila yang dikomersilkan dengan nama
Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
4 USR Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan
aktivitas penyewaan dan sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
5 II Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
6 BHM Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya.
7 SIH Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas
penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8 SIP Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa
profesional, ilmiah dan teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
9 SIL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran; reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan
komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya
10 SAI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan
usaha di bidang konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran, reparasi
dan perawatan mobil dan sepeda motor, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan aktivitas kesehatan
manusia dan aktivitas sosial
11 SSR Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas professional, ilmiah
dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
aktivitas keuangan dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas
rumah tangga sebagai pemberi kerja aktivitas yang menghasilkan
barang dan jasa oleh rumah tangga yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
12 SCP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, pengadaan
listrik, gas, uap/air panas dan udara dingin, pengelolaan air, pengelolaan
air limbah, pengelolaan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi,
konstruksi; perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas
jasa lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan sendiri.
13 SBP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang
sampah, dan aktivitas remediasi; pengangkutan dan pergudangan,
kesenian, hiburan dan rekreasi; pertanian, kehutanan dan perikanan.
14 SBL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan,
perdagangan, pertanian, perindustrian, instalasi, dan jasa
2
Page 178
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan
menunjukkan prospek pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan
preferensi konsumen, seperti permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis,
popularitas boutique hotel, serta tren bangunan ramah lingkungan. Peluang
pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar domestik, mengingat sifat
industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti dan pariwisata
nasional.
Perseroan, SAI, SAM, SIH, SSR dan TCP merencanakan untuk melakukan
beberapa aksi korporasi sebagai berikut:
• Perseroan dan TCP merencanakan untuk mengalihkan 467.850.000 saham
atau setara dengan 94,860097% dan 25.349.999 saham atau setara dengan
5,139902% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada
SAM (selanjutnya disebut “Saham SAM”) sebagai setoran modal dalam SAI
(selanjutnya disebut “Rencana Transaksi SAM”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 823.329 saham atau setara
dengan 99,999879% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan
disetorkan pada SIH (selanjutnya disebut “Saham SIH”) sebagai setoran
modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi SIH”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 85.419.200 saham atau setara
dengan 99,996488% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan
disetorkan pada SSR (selanjutnya disebut “Saham SSR”) sebagai setoran
modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi SSR”).
• TCP merencanakan untuk mengalihkan aset berupa tanah yang berlokasi di
Jalan Rasuna Said Blok X – O, Kavling 3 – 4, Jakarta Selatan 12950 dengan
luas tanah sebesar 8.525,00 m2 (selanjutnya disebut “Tanah”) sebagai setoran
modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi Tanah”).
Rencana Transaksi SAM, Rencana Transaksi SIH, Rencana Transaksi SSR, dan
Rencana Transaksi Tanah selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana
Transaksi”.
3
Page 179
Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham
pada entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka
mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya
perhotelan, Perseroan merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal
atas struktur kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan dengan melakukan
Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan rencana bisnis dan strategi Perseroan
guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel yang dimiliki oleh Entitas
Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara pengendalian di bawah SAI.
Dengan berfokus pada pengembangan bisnis perhotelan di bawah SAI, maka
Rencana Transaksi diharapkan akan dapat mengoptimalkan penggunaan aset-
aset perhotelan Perseroan dan Entitas Anak Perseroan serta mendukung
pertumbuhan pendapatan Perseroan secara konsolidasian ke depannya, sehingga
dapat meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham
Perseroan dan pemangku kepentingan.
Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam
rangka melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam
proses pengambilan keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan
operasional yang diyakini dapat memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas
Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga diharapkan menghasilkan pola
organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan ringkas, di mana dengan
menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan yang bergerak dalam
bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas Anak
Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan
yang dimiliki dengan menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat
memaksimalkan kinerja keuangan masing-masing hotel guna memanfaatkan
peluang prospek pertumbuhan industri perhotelan.
Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk
memperoleh Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah
satu hotel milik SAI, yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah
awal untuk menambah persediaan lahan yang dapat dikembangkan sesuai
dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko ketersediaan lahan yang
terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan dampak bagi
SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas Tanah dan
menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
4
Page 180
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring
dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian
pembiayaan unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan
pengembangan usaha unit perhotelan di masa depan dikarenakan saat ini
Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi dan kawasan industri
serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan mengharapkan dapat
mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan
aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa perhotelan di bawah
pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi hotel-hotel entitas anak
Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk dikembangkan secara
produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang tepat sasaran, Perseroan
melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar dengan
meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja
keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan
saham pada entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri.
Dalam rangka mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata,
khususnya perhotelan, Perseroan merencanakan untuk melakukan
restrukturisasi internal atas struktur kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan
dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan rencana bisnis
dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel
yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara
pengendalian di bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan bisnis
perhotelan di bawah SAI, maka Rencana Transaksi diharapkan akan dapat
mengoptimalkan penggunaan aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas
Anak Perseroan serta mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan
secara konsolidasian ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil
investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku
kepentingan.
• Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan
dalam rangka melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi
dalam proses pengambilan keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas
kegiatan operasional yang diyakini dapat memberikan dampak positif bagi
seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga diharapkan
menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan
ringkas, di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset
perhotelan yang bergerak dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan
mengharapkan Entitas Anak Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam
pengembangan usaha perhotelan yang dimiliki dengan menerapkan sistem
dan kebijakan operasional yang dapat memaksimalkan kinerja keuangan
masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan
industri perhotelan.
5
Page 181
• Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk
memperoleh Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan
salah satu hotel milik SAI, yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi
langkah awal untuk menambah persediaan lahan yang dapat dikembangkan
sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko ketersediaan
lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan
dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas
Tanah dan menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah
seiring dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam
pencarian pembiayaan unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk
melakukan pengembangan usaha unit perhotelan di masa depan dikarenakan
saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi dan kawasan
industri serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan
mengharapkan dapat mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis
dalam menjalankan aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa
perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi
hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk
dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang
tepat sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan
penetrasi pasar dengan meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi
Perseroan dan Entitas Anak Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan
kontribusi positif bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa
yang datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus
memenuhi Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang
“Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut
“POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana
diatur dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang
“Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK
17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020
mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang
disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya
disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) untuk
melakukan penilaian atas nilai pasar 100,000000% saham SAM.
Mengingat SAM adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham SAM bersifat tidak likuid.
6
Page 182
I.B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah nilai pasar 100,000000% saham SAM
(selanjutnya disebut “Objek Penilaian”).
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Transaksi serta untuk memenuhi POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK
35/2020”) serta Standar Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310,
SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
I.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa SAM adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
I.D. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SAM
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan SAM. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/250917-001
tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
I.E. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2025. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan SAM yang kami terima. Data keuangan
tersebut berupa laporan keuangan konsolidasian SAM untuk periode enam bulan
yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang menjadi dasar penilaian ini.
7
Page 183
I.F. Profil PT Sitiagung Makmur
SAM didirikan berdasarkan akta No. 15 tertanggal 3 Mei 1989 dari Kartini Muljadi,
S.H., Notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah disahkan oleh Menteri Kehakiman
Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C2-820.HT.01.01-TH.90
tertanggal 17 Februari 1990 serta diumumkan dalam Berita Negara Republik
Indonesia No. 30 tertanggal 14 April 1990.
Anggaran dasar SAM telah mengalami beberapa perubahan, terakhir dengan akta
No. 337 tertanggal 23 Desember 2024 dari Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., Notaris di
Jakarta. Akta perubahan ini telah disahkan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-AH.01.03-0016845
Tahun 2025 tertanggal 21 Januari 2025.
Kantor pusat SAM beralamat di Tempo Scan Tower Lantai 15, Kuningan, Jakarta
Selatan.
I.F.1. Struktur Permodalan
Susunan pemegang saham SAM berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 1
PT Sitiagung Makmur
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta lnternusa Tbk 450.900.000 94,677165% 450.900.000.000
PT TCP Internusa 25.350.000 5,322835% 25.350.000.000
Jumlah 476.250.000 100,000000% 476.250.000.000
I.F.2. Struktur Pengurus
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SAM pada tanggal 30 Juni 2025 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Johannes Suriadjaja
Wakil Presiden Komisaris : The Jok Tung
Direksi
Presiden Direktur : Wilson Effendy
Wakil Presiden Direktur : Sonny Satia Negara
8
Page 184
I.F.3. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SAM adalah bergerak dalam bidang pembangunan,
real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian, perindustrian, perbengkelan,
jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama SAM adalah melakukan penjualan vila
yang dikomersilkan dengan nama Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
I.G. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
I.H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif II,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
II. Prospek II di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha
serta proyeksi laporan keuangan yang diberikan oleh manajemen yang telah kami
kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian
singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak
nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri yang
bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
9
Page 185
I.I. Metode Penilaian yang Digunakan
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
diskonto arus kas (discounted cash flow [DCF] method), metode penyesuaian aset
bersih (adjusted net asset method), metode pembanding perusahaan tercatat di
bursa efek (guideline publicly traded company method), dan metode kapitalisasi
kelebihan pendapatan (capitalized excess earning method).
Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang
dilaksanakan oleh II di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai dengan
perkiraan atas perkembangan usaha II. Dalam melaksanakan penilaian dengan
metode ini, operasi II diproyeksikan sesuai dengan perkiraan atas perkembangan
usaha II. Arus kas yang dihasilkan berdasarkan proyeksi dikonversi menjadi nilai
kini dengan tingkat diskonto yang sesuai dengan tingkat risiko. Indikasi nilai adalah
jumlah nilai kini dari arus kas tersebut.
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek digunakan dalam penilaian
ini karena walaupun di pasar saham perusahaan terbuka tidak diperoleh informasi
mengenai perusahaan sejenis dengan skala usaha dan aset yang setara, namun
diperkirakan data saham perusahaan terbuka yang ada dapat digunakan sebagai
data perbandingan atas nilai saham yang dimiliki oleh SAM dan USR.
Metode kapitalisasi kelebihan pendapatan yang digunakan dalam penilaian II
merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset. Dengan
metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas harus disesuaikan
menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah
menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud seperti hak paten, lisensi, biaya
riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan siap bekerja dan daftar
langganan, juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh
dengan melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai
pasar ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara
nilai seluruh aset dan liabilitas yang telah disesuaikan.
10
Page 186
Sebagai langkah selanjutnya perlu dihitung arus kas bersih dari perusahaan yang
dinilai. Selisih antara arus kas bersih dengan pendapatan yang diharapkan
merupakan kelebihan pendapatan yang dihasilkan oleh aset berwujud bersih. Nilai
aset takberwujud kemudian dihitung dengan cara mengkapitalisasikan kelebihan
pendapatan tersebut dengan tingkat kapitalisasi yang sesuai. Langkah berikutnya
adalah menghitung indikasi nilai pasar saham dengan menjumlahkan nilai aset
berwujud bersih dan nilai aset takberwujud.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan SAM. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi
dengan melakukan pembobotan.
I.J. Ringkasan Hasil Penilaian
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah
sebagai berikut:
I.J.1. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAM Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
pasar 100,00% saham SAM sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 650,30 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SAM adalah sebesar Rp 390,18 miliar. Dengan demikian,
nilai pasar 100,000000% saham SAM berdasarkan metode penyesuaian aset
bersih adalah sebesar Rp 390,18 miliar.
I.J.2. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAM Berdasarkan Metode Pembanding
Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Berdasarkan metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek, diperoleh
hasil bahwa indikasi nilai pasar 100,00% saham SAM sebelum diskon likuiditas
pasar adalah sebesar Rp 262,22 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar
40,00%, maka nilai pasar 100,000000% saham SAM adalah sebesar
Rp 157,33 miliar. Dengan demikian, nilai pasar 100,000000% saham SAM
berdasarkan metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek adalah
sebesar Rp 157,33 miliar.
11
Page 187
I.J.3. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode penilaian
yang digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan
pembobotan terhadap nilai pasar yang dihasilkan dari kedua metode tersebut,
masing-masing dengan bobot 90,00% untuk metode penyesuaian aset bersih dan
10,00% untuk metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek.
Alasan kami memberikan bobot 90,00% untuk metode penyesuaian aset bersih
dan 10,00% untuk metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek, yaitu
karena data dan informasi yang digunakan pada metode penyesuaian aset bersih
yang kami gunakan untuk menentukan nilai pasar Objek Penilaian merupakan data
dan informasi yang memiliki tingkat kehandalan yang lebih memadai dibandingkan
dengan data dan informasi yang digunakan pada metode pembanding perusahaan
tercatat di bursa efek.
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Objek
Penilaian adalah sebesar Rp 366,89 miliar.
Sehubungan dengan penilaian ini, kami ingin menekankan bahwa nilai pasar yang
dihitung dengan metode diskonto arus kas didasarkan atas asumsi-asumsi
mengenai tingkat pendapatan usaha, beban, dan akun-akun laporan posisi
keuangan yang dikembangkan pihak manajemen II melalui analisis atas kinerja
historis dan pernyataan manajemen II mengenai rencana-rencana untuk masa
yang akan datang sebelum Rencana Transaksi. Kami melakukan penelaahan atas
asumsi-asumsi tersebut dan menurut pendapat kami, asumsi-asumsi tersebut
wajar. Akan tetapi, kami tidak bertanggung jawab atas pencapaian asumsi-asumsi
tersebut. Setiap perubahan dari asumsi-asumsi ini akan memengaruhi perhitungan
nilai Objek Penilaian. Karena tidak ada kepastian bahwa dasar-dasar dan asumsi-
asumsi tersebut akan terealisasi, kami tidak dapat memberikan jaminan bahwa
hasil-hasil yang diproyeksikan akan tercapai.
I.K. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebesar Rp 366,89 miliar.
12
Page 188
II. DESKRIPSI PENUGASAN
II.A. Alasan dan Latar Belakang
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam
bidang perdagangan, pembangunan, pertanian, pertambangan dan jasa, termasuk
mendirikan perusahaan di bidang perindustrian bahan bangunan, real estat,
kawasan industri, pengelolaan gedung dan lain-lain. Pada saat ini kegiatan utama
Perseroan adalah melakukan penyertaan saham dan memberikan jasa
manajemen serta pelatihan pada entitas anak yang bergerak dalam bidang usaha
pembangunan/pengelolaan kawasan industri, real estat, jasa konstruksi,
perhotelan dan lain-lain. Perseroan berdomisili di Tempo Scan Tower Lantai 20,
Jalan H.R. Rasuna Said Kavling 3 – 4, Kuningan, Jakarta Selatan 12950, dengan
nomor telepon: (021) 526 2121, nomor faksimile: (021) 526 7878, dan
email: inquiry@suryainternusa.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,999998% 95,582984%
TCP
EPI
EPI 4,417016%
94,677165% 99,996575% 99,999874% 49,549550% 99,996440%
SAI
SAM BHM SIH SSR
TCP 27,327327%
TCP 5,322835% SIH 0,003425% TCP 0,000126% EPI 9,909910% TCP 0,003560%
99,999334% 99,600000% 99,996000% 99,990000% 99,993453% 97,408377% 99,800000%
USR II SIP SIL SCP SBP SBL
Perseroan 0,000666% USR 0,400000% Perseroan 0,004000% TCP 0,010000% TCP 0,006547% Perseroan 2,591623% TCP 0,200000%
13
Page 189
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 EPI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyertaan saham pada perusahaan-perusahaan lain
2 TCP Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, konsultasi, penyewaan,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
keuangan dan asuransi serta jasa lainnya
3 SAM Tertutup Indonesia Beroperasi Pembangunan, real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian,
perindustrian, perbengkelan, jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama
SAM adalah melakukan penjualan vila yang dikomersilkan dengan nama
Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
4 USR Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan
aktivitas penyewaan dan sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
5 II Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
6 BHM Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya.
7 SIH Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas
penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8 SIP Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa
profesional, ilmiah dan teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
9 SIL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran; reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan
komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya
10 SAI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan
usaha di bidang konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran, reparasi
dan perawatan mobil dan sepeda motor, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan aktivitas kesehatan
manusia dan aktivitas sosial
11 SSR Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas professional, ilmiah
dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
aktivitas keuangan dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas
rumah tangga sebagai pemberi kerja aktivitas yang menghasilkan
barang dan jasa oleh rumah tangga yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
12 SCP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, pengadaan
listrik, gas, uap/air panas dan udara dingin, pengelolaan air, pengelolaan
air limbah, pengelolaan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi,
konstruksi; perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas
jasa lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan sendiri.
13 SBP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang
sampah, dan aktivitas remediasi; pengangkutan dan pergudangan,
kesenian, hiburan dan rekreasi; pertanian, kehutanan dan perikanan.
14 SBL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan,
perdagangan, pertanian, perindustrian, instalasi, dan jasa
14
Page 190
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan
menunjukkan prospek pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan
preferensi konsumen, seperti permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis,
popularitas boutique hotel, serta tren bangunan ramah lingkungan. Peluang
pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar domestik, mengingat sifat
industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti dan pariwisata
nasional.
Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham
pada entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka
mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya
perhotelan, Perseroan merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal
atas struktur kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan dengan melakukan
Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan rencana bisnis dan strategi Perseroan
guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel yang dimiliki oleh Entitas
Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara pengendalian di bawah SAI.
Dengan berfokus pada pengembangan bisnis perhotelan di bawah SAI, maka
Rencana Transaksi diharapkan akan dapat mengoptimalkan penggunaan aset-
aset perhotelan Perseroan dan Entitas Anak Perseroan serta mendukung
pertumbuhan pendapatan Perseroan secara konsolidasian ke depannya, sehingga
dapat meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham
Perseroan dan pemangku kepentingan.
Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam
rangka melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam
proses pengambilan keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan
operasional yang diyakini dapat memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas
Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga diharapkan menghasilkan pola
organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan ringkas, di mana dengan
menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan yang bergerak dalam
bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas Anak
Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan
yang dimiliki dengan menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat
memaksimalkan kinerja keuangan masing-masing hotel guna memanfaatkan
peluang prospek pertumbuhan industri perhotelan.
Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk
memperoleh Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah
satu hotel milik SAI, yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah
awal untuk menambah persediaan lahan yang dapat dikembangkan sesuai
dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko ketersediaan lahan yang
terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan dampak bagi
SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas Tanah dan
menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
15
Page 191
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring
dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian
pembiayaan unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan
pengembangan usaha unit perhotelan di masa depan dikarenakan saat ini
Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi dan kawasan industri
serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan mengharapkan dapat
mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan
aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa perhotelan di bawah
pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi hotel-hotel entitas anak
Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk dikembangkan secara
produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang tepat sasaran, Perseroan
melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar dengan
meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja
keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan
saham pada entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri.
Dalam rangka mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata,
khususnya perhotelan, Perseroan merencanakan untuk melakukan
restrukturisasi internal atas struktur kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan
dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan rencana bisnis
dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel
yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara
pengendalian di bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan bisnis
perhotelan di bawah SAI, maka Rencana Transaksi diharapkan akan dapat
mengoptimalkan penggunaan aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas
Anak Perseroan serta mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan
secara konsolidasian ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil
investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku
kepentingan.
• Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan
dalam rangka melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi
dalam proses pengambilan keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas
kegiatan operasional yang diyakini dapat memberikan dampak positif bagi
seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga diharapkan
menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan
ringkas, di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset
perhotelan yang bergerak dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan
mengharapkan Entitas Anak Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam
pengembangan usaha perhotelan yang dimiliki dengan menerapkan sistem
dan kebijakan operasional yang dapat memaksimalkan kinerja keuangan
masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan
industri perhotelan.
16
Page 192
• Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk
memperoleh Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan
salah satu hotel milik SAI, yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi
langkah awal untuk menambah persediaan lahan yang dapat dikembangkan
sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko ketersediaan
lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan
dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas
Tanah dan menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah
seiring dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam
pencarian pembiayaan unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk
melakukan pengembangan usaha unit perhotelan di masa depan dikarenakan
saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi dan kawasan
industri serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan
mengharapkan dapat mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis
dalam menjalankan aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa
perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi
hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk
dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang
tepat sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan
penetrasi pasar dengan meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi
Perseroan dan Entitas Anak Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan
kontribusi positif bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa
yang datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus
memenuhi POJK 42/2020.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana
diatur dalam POJK 17/2020.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020
mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang
disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas
Objek Penilaian.
Mengingat SAM adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham SAM bersifat tidak likuid.
17
Page 193
II.B. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Transaksi serta untuk memenuhi POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 35/2020 serta SPI.
II.C. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
II.D. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2025. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan SAM yang kami terima. Data keuangan
tersebut berupa laporan keuangan konsolidasian SAM untuk periode enam bulan
yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang menjadi dasar penilaian ini.
18
Page 194
II.E. Data dan Informasi yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan
prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun
oleh manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik (selanjutnya disebut “KAP”) Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan
(selanjutnya disebut “AAJAMR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 01331/2.1030/AU.1/03/0501-1/X/2025 tanggal 31 Oktober 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
3. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00608/2.1030/AU.1/03/1698-3/1/III/2025
tanggal 2 Maret 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
4. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00448/2.1030/AU.1/03/1698-2/1/II/2024
tanggal 23 Februari 2024 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal
lain;
5. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00546/2.1030/AU.1/03/1698-1/1/III/2023
tanggal 29 Maret 2023 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
6. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00180/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/III/2022
tanggal 1 Maret 2022 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
7. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00292/2.1030/AU.1/10/0181-2/1/III/2021
tanggal 22 Maret 2021 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan
penekanan suatu hal dan hal lain;
8. Laporan keuangan USR untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 01329/2.1030/AU.1/10/0501-1/1/X/2025 tanggal
30 Oktober 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan
penekanan suatu hal;
19
Page 195
9. Laporan keuangan II untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 01327/2.1030/AU.1/10/0501-1/1/X/2025 tanggal
30 Oktober 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
10. Laporan keuangan II untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00452/2.1030/AU.1/10/1698-3/1/II/2025
tanggal 27 Februari 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
11. Laporan keuangan II untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00445/2.1030/AU.1/10/1698-2/1/II/2024
tanggal 23 Februari 2024 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
12. Laporan keuangan II untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00342/2.1030/AU.1/10/1698-1/1/III/2023
tanggal 27 Maret 2023 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
13. Laporan keuangan II untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00081/2.1030/AU.1/10/0501-1/1/II/2022
tanggal 15 Februari 2022 dengan pendapat wajar dengan pengecualian dan
hal lain;
14. Laporan keuangan II untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP Sulaimin & Rekan (selanjutnya
disebut “SR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00009/2.0714/AU.1/03/0278-1/1/IV-2021 tanggal 6 April 2021 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
15. Proyeksi laporan keuangan II untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035 yang disusun oleh manajemen II;
16. Laporan penilaian properti SAM per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP
Suwendho, Rinaldy & Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00415/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal
21 November 2025;
17. Laporan penilaian properti USR per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00422/2.0059-02/PP/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025;
18. Laporan penilaian properti II per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00420/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025;
20
Page 196
19. Akta Notaris No. 31;
20. Akta Notaris No. 183;
21. Anggaran dasar SAM yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta
Notaris No. 337 tanggal 23 Desember 2024 yang dibuat oleh Jimmy Tanal,
S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta, mengenai peningkatan modal disetor SAM;
22. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Sonny Satia
Negara dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan
hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi;
23. Tarif pajak yang diberlakukan atas II adalah berdasarkan pendapatan neto
dalam periode yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak final
yang berlaku umum di Indonesia, yaitu sebesar 10,00% untuk tahun
2025 – 2035;
24. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan SAM serta pihak-pihak lain
yang relevan untuk penugasan;
25. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
26. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara
lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek
Indonesia, dan Bloomberg;
27. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
28. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
29. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik
dan hasil analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SAM atau
yang tersedia secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran
informasi-informasi tersebut.
21
Page 197
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari SAM. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek
Penilaian dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami
yang berkaitan dengan penilaian tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak
dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian
internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau
pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan
Perseroan.
II.F. Informasi Non-Keuangan
II.F.1. Produk dan/atau Jasa yang Dihasilkan
Ruang lingkup kegiatan usaha SAM adalah bergerak dalam bidang pembangunan,
real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian, perindustrian, perbengkelan,
jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama SAM adalah melakukan penjualan vila
yang dikomersilkan dengan nama Umana Bali, LXR Hotels and Resort. Dengan
demikian, jasa yang dihasilkan oleh SAM adalah hotel beserta dengan
fasilitas-fasilitas penunjang yang ada di dalamnya.
II.F.2. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis SAM meliputi Pulau Bali.
II.F.3. Pemasok Utama dan Pelanggan Kunci
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pemasok utama SAM adalah sebagai
berikut:
• Hilton Worldwide Manage Ltd.;
• Hilton NUS HSS INC;
• PT Milli Kita Bersama;
• Mitra Dewata; dan
• PT Tribwana Indosekar.
Selanjutnya, dalam menjalankan kegiatan usahanya, pelanggan kunci SAM
adalah Hilton Worldwide Manage Ltd.
22
Page 198
II.F.4. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha SAM adalah sebagai
berikut:
• PT Jimbaran Villas (Bulgari);
• PT Bukit Uluwatu Villa Tbk (Alila Villa Uluwatu);
• PT Cahaya Warna Prima (Six Senses Uluwatu);
• Hotel Properties Limited (Four Season Jimbaran); dan
• PT. Karang Mas Sejahtera (Ayana Villa).
II.F.5. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan SAM
adalah sebagai berikut:
• Terus meningkatkan brand positioning dari Umana LXR by Hilton;
• Meningkatkan market share dengan diversifikasi segmen;
• Meningkatkan rasio dari tamu-tamu manca negara untuk pendapatan dari
makanan dan minuman dengan melakukan inovasi menu makanan,
pelayanan, dan events;
• Meningkatkan produktivitas dari wedding chapel dengan menghadiri pameran
lokal maupun internasional;
• Melakukan inovasi dalam proses digitalisasi dalam pemasaran, reservasi,
operasional, dan back of the house;
• Meningkatkan service excellence dan meningkatkan kepuasan pelanggan; dan
• Melakukan perawatan secara berkala termasuk predictive maintenance
terhadap aset beserta fasilitasnya.
II.G. Jenis Ekuitas
Saham yang dimiliki SAM merupakan saham biasa, dimana setiap pemegang
saham SAM memiliki 1 hak suara per lembar saham.
23
Page 199
II.H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai
dengan tanggal penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas
didasarkan pada proyeksi laporan keuangan II yang disusun oleh manajemen II.
Dalam penyusunan proyeksi laporan keuangan, berbagai asumsi dikembangkan
berdasarkan kinerja II pada tahun-tahun sebelumnya dan berdasarkan rencana
manajemen di masa yang akan datang. Kami telah melakukan penyesuaian
terhadap proyeksi laporan keuangan tersebut agar dapat menggambarkan kondisi
operasi dan kinerja II yang dinilai pada saat penilaian ini dengan lebih wajar.
Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan yang kami lakukan
terhadap target kinerja II yang dinilai dan telah mencerminkan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty). Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan
penilaian dan kewajaran proyeksi laporan keuangan berdasarkan kinerja historis II
dan informasi manajemen II terhadap proyeksi laporan keuangan II tersebut. Kami
juga bertanggung jawab atas laporan penilaian SAM dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi
dan kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal
penilaian sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penilaian. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat kami
karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang
terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SAM atau
yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan
tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan
pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan SAM bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang
diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi
tersebut dapat memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak
bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun
segala kehilangan, kerusakan, biaya, ataupun pengeluaran apapun yang
disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga data yang kami peroleh
menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
24
Page 200
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi
yang mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar
akan mengubah hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa
perubahan terhadap data yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil
penilaian dan bahwa perbedaan yang terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi
dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan dengan itikad baik dan dengan cara
yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya analisis
tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan
analisis transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai
dasar penilaian. Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion
dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perseroan dan SAM.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan
dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit,
atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan
tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam
pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan,
atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas
status hukum SAM berdasarkan anggaran dasar SAM.
II.I. Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian
Objek Penilaian.
II.J. Distribusi Laporan Penilaian
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip
untuk tujuan lain tanpa adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan
oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak
bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami
karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Walaupun
demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan, mengubah atau melengkapi
hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang relevan setelah tanggal
laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil
penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
25
Page 201
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan
bersama dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan
analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
II.K. Jenis Laporan
Jenis laporan penilaian 100,000000% saham PT Sitiagung Makmur ini merupakan
laporan terinci.
II.L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal
penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan penilaian 100,000000% saham PT Sitiagung Makmur tidak terdapat
kejadian penting setelah tanggal penilaian (subsequent events) yang secara
signifikan dapat memengaruhi penilaian nilai pasar Objek Penilaian, kecuali
kejadian penting sebagai berikut:
• Berdasarkan Akta Notaris No. 31 dari Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., Notaris di
Jakarta Selatan, mengenai peningkatan modal II, struktur pemegang saham II
per tanggal 3 September 2025 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Sitiagung Makmur 807 99,876238% 7.341.279.000
PT Ungasan Semesta Resort 1 0,123762% 9.097.000
Jumlah 808 100,000000% 7.350.376.000
• Berdasarkan Akta Notaris No. 183 dari Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., Notaris di
Jakarta Selatan, mengenai peningkatan modal SAM, struktur pemegang
saham SAM per tanggal 23 Oktober 2025 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta lnternusa Tbk 467.850.000 94,860097% 467.850.000.000
PT TCP Internusa 25.350.000 5,139903% 25.350.000.000
Jumlah 493.200.000 100,000000% 493.200.000.000
26
Page 202
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
III.A. Latar Belakang PT Sitiagung Makmur
SAM didirikan berdasarkan akta No. 15 tertanggal 3 Mei 1989 dari Kartini Muljadi,
S.H., Notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah disahkan oleh Menteri Kehakiman
Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C2-820.HT.01.01-TH.90
tertanggal 17 Februari 1990 serta diumumkan dalam Berita Negara Republik
Indonesia No. 30 tertanggal 14 April 1990.
Anggaran dasar SAM telah mengalami beberapa perubahan, terakhir dengan akta
No. 337 tertanggal 23 Desember 2024 dari Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., Notaris di
Jakarta. Akta perubahan ini telah disahkan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-AH.01.03-0016845
Tahun 2025 tertanggal 21 Januari 2025.
Kantor pusat SAM beralamat di Tempo Scan Tower Lantai 15, Kuningan, Jakarta
Selatan.
III.B. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SAM adalah bergerak dalam bidang pembangunan,
real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian, perindustrian, perbengkelan,
jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama SAM adalah melakukan penjualan vila
yang dikomersilkan dengan nama Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
III.C. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SAM pada tanggal 30 Juni 2025 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Johannes Suriadjaja
Wakil Presiden Komisaris : The Jok Tung
Direksi
Presiden Direktur : Wilson Effendy
Wakil Presiden Direktur : Sonny Satia Negara
27
Page 203
III.D. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham SAM berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 2
PT Sitiagung Makmur
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta lnternusa Tbk 450.900.000 94,677165% 450.900.000.000
PT TCP Internusa 25.350.000 5,322835% 25.350.000.000
Jumlah 476.250.000 100,000000% 476.250.000.000
III.E. Data Keuangan Historis
Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, dan 2022 telah diaudit oleh KAP AAJAMR
masing-masing dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain. Laporan
keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2021 dan 2020 telah diaudit oleh KAP AAJAMR masing-masing
dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal
lain.
Ikhtisar data keuangan penting SAM adalah sebagai berikut:
Tabel 3
PT Sitiagung Makmur
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 33.663 23.462 15.380 9.513 30.872 43.414
Piutang usaha - pihak ketiga 8.698 5.561 2.534 886 452 1.317
Aset keuangan lancar lainnya 22.969 28.218 89 9.000 4.431 1.356
Persediaan 4.332 5.099 3.859 594 665 1.249
Pajak dibayar di muka 13.307 14.047 21.335 7.460 1.949 349
Beban dibayar di muka 4.225 1.767 5.078 996 317 1.317
Taksiran tagihan pajak penghasilan - - 4.801 4.801 4.801 4.852
Uang muka - - - - - 98
Jumlah Aset Lancar 87.194 78.154 53.075 33.250 43.488 53.953
ASET TIDAK LANCAR
Aset pajak tangguhan 27.965 30.249 18.610 10.192 4.987 8.487
Properti investasi - neto 374.447 391.589 373.517 299.698 230.779 228.109
Aset tetap - neto 30.720 32.720 22.815 7.452 11.470 14.515
Aset hak guna - neto 7.531 7.766 6.737 6.821 6.737 6.921
Uang muka pembelian 1.425 1.071 68.334 5.643 6.772 19
Aset lain-lain 3.824 3.930 19 119 19 23
Uang jaminan 332 332 332 332 339 339
Uang muka investasi - - - - 25.834 -
Jumlah Aset Tidak Lancar 446.245 467.658 490.363 330.257 286.937 258.412
JUMLAH ASET 533.439 545.812 543.439 363.507 330.425 312.365
28
Page 204
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha - pihak ketiga 6.737 15.860 4.009 5.991 6.595 3.269
Utang pajak 3.301 2.645 1.855 1.481 1.270 876
Beban akrual 11.377 11.011 8.964 7.447 4.778 24.204
Pinjaman bank jangka pendek 14.989 14.890 14.983 14.998 14.559 -
Liabilitas keuangan jangka pendek lainnya
Pihak berelasi - - 173 - 1 1
Pihak ketiga 10.322 9.444 30.621 27.659 22.134 9.029
Bagian jangka pendek dari pinjaman jangka panjang:
Utang bank 32.718 24.395 9.013 - - -
Pendapatan Diterima di Muka - Bagian Lancar 872 - - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 80.316 78.245 69.617 57.577 49.338 37.380
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman jangka panjang setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Bank 264.826 271.593 239.528 78.546 9.644 -
Liabilitas sewa 1.886 1.817 1.455 1.389 1.362 1.286
Liabilitas imbalan kerja 5.576 5.597 5.696 6.221 8.606 8.735
Pendapatan diterima di muka jangka panjang 10.759 - - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 283.047 279.006 246.679 86.156 19.613 10.021
JUMLAH LIABILITAS 363.363 357.251 316.296 143.733 68.950 47.400
EKUITAS
Modal saham 476.250 450.550 390.000 390.000 350.000 275.000
Tambahan modal disetor 56.256 56.256 56.256 56.256 56.256 56.256
Uang muka setoran modal 16.950 28.500 60.550 4.000 40.000 75.000
Defisit (379.379) (346.744) (279.662) (230.090) (184.440) (141.083)
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 170.076 188.562 227.143 220.165 261.816 265.173
Kepentingan non-pengendali (0) (1) (1) (391) (342) (209)
JUMLAH EKUITAS 170.076 188.561 227.143 219.774 261.474 264.964
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 533.439 545.812 543.439 363.507 330.425 312.365
Tabel 4
PT Sitiagung Makmur
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha 82.794 141.587 56.757 38.181 15.397 31.897
Beban langsung 29.896 44.204 24.940 17.440 12.467 16.920
Laba bruto 52.898 97.383 31.817 20.741 2.930 14.977
Beban penjualan (9.034) (30.980) (8.987) (2.325) (829) (3.867)
Beban umum dan administrasi (41.635) (81.380) (53.317) (37.691) (29.141) (34.891)
Penghasilan lainnya 1.637 995 671 351 2.218 6.097
Beban lain-lain (18.813) (36.743) (22.196) (30.418) (15.847) (15.874)
Rugi usaha (14.947) (50.725) (52.012) (49.342) (40.668) (33.556)
Beban pajak final (2.304) (4.272) (1.046) (640) (228) (1.323)
Beban keuangan (12.953) (23.658) (4.288) (1.272) (164) (7.864)
Rugi sebelum pajak penghasilan (30.204) (78.655) (57.345) (51.254) (41.061) (42.743)
Manfaat (beban) pajak penghasilan (2.316) 11.625 8.261 5.282 (3.264) 5.203
Rugi periode/tahun berjalan (32.520) (67.030) (49.084) (45.972) (44.325) (37.541)
Penghasilan (rugi) komprehensif lainnya (115) (52) (554) 272 835 (649)
Jumlah rugi komprehensif periode/tahun berjalan (32.635) (67.082) (49.638) (45.700) (43.490) (38.190)
Rugi tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk (32.520) (67.030) (49.018) (45.922) (44.189) (37.416)
Kepentingan non-pengendali (0) (1) (66) (51) (136) (124)
29
Page 205
III.F. Penjelasan Singkat Mengenai Entitas Anak PT Sitiagung Makmur
III.F.1. PT Ungasan Semesta Resort
III.F.1.a. Latar Belakang USR
USR didirikan berdasarkan akta No. 5 tertanggal 8 Juni 2006 dari Rukmasanti
Hardjasatya, S.H., Notaris di Jakarta. Akta pendirian tersebut disahkan oleh
Menteri Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat Keputusan
No. C-22099 HT.01.01.TH.2006 tertanggal 27 Juli 2006 serta diumumkan dalam
Lembaran Berita Negara Republik Indonesia No. 94 tertanggal 24 November 2006
Tambahan No. 12349.
Akta anggaran dasar USR telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir
berdasarkan akta No. 164 tertanggal 20 September 2024 dari Jimmy Tanal, S.H,
M.Kn., Notaris di Jakarta. Akta perubahan ini telah disahkan Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan
No. AHU-0066776.AH.01.02. Tahun 2024 tertanggal 18 Oktober 2024.
USR berdomisili di Desa Ungasan, Kecamatan Kuta Kabupaten Badung, Provinsi
Bali. Kantor pusat USR berada di Jakarta Selatan, Indonesia. USR mulai
beroperasi secara komersial pada bulan Desember 2009.
III.F.1.b. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha USR adalah bergerak dalam bidang penyediaan
akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan aktivitas penyewaan dan
sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
III.F.1.c. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi USR pada tanggal 30 Juni 2025 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Johannes Suriadjaja
Wakil Presiden Komisaris : The Jok Tung
Direksi
Presiden Direktur : Wilson Effendy
Wakil Presiden Direktur : Sonny Satia Negara
30
Page 206
III.F.1.d. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham USR berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 5
PT Ungasan Semesta Resort
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Sitiagung Makmur 150.249 99,999334% 150.249.000.000
PT Surya Semesta lnternusa Tbk 1 0,000666% 1.000.000
Jumlah 150.250 100,000000% 150.250.000.000
III.F.2. PT Indo Indah
III.F.2.a. Latar Belakang II
II didirikan berdasarkan Akta Notaris Benny Kristianto, S.H. No.25 tanggal
12 April 2007. Akta pendirian II telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. W7-07119 HT.01.01-TH.2007 tanggal 27 Juni 2007.
Anggaran dasar II telah mengalami beberapa perubahan, terakhir berdasarkan
akta No.138 tertanggal 17 Oktober 2023 dari Jimmy Tanal, S.H., M.Kn, notaris di
Jakarta Selatan atas maksud dan tujuan II. Akta perubahan ini telah disahkan
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan
Surat Keputusan No. AHU-0069350.AH.01.02.TAHUN 2023 tertanggal
10 November 2023.
Kantor pusat II berdomisili di Graha Surya Internusa Lantai B2, Jalan H.R. Rasuna
Said, Kavling X-0, Jakarta Selatan.
III.F.2.b. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha II adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa.
III.F.2.c. Manajemen
Komisaris dan Direktur II pada tanggal 30 Juni 2025 masing-masing The Jok Tung
dan Wilson Effendy.
31
Page 207
III.F.2.d. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham II berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 6
PT Indo Indah
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Sitiagung Makmur 249 99,600000% 2.265.153.000
PT Ungasan Semesta Resort 1 0,400000% 9.097.000
Jumlah 250 100,000000% 2.274.250.000
32
Page 208
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
IV.A. Tinjauan Ekonomi Dunia
Ketidakpastian ekonomi global kembali meningkat setelah isu kenaikan tarif efektif
resiprokal Amerika Serikat (AS) ke beberapa negara maju dan berkembang
diumumkan. Menurut laporan yang dipublikasikan oleh Bank Indonesia (BI) yang
berjudul Laporan Kebijakan Moneter Triwulan II 2025, pertumbuhan ekonomi di
AS, Eropa, dan Jepang mengalami penurunan seiring berjalannya pemberlakuan
kebijakan fiskal ekspansif dan pelonggaran kebijakan moneter di negara-negara
tersebut. Sedangkan di Tiongkok, tantangan seperti strategi diversifikasi ekspor
berimplikasi terhadap kinerja ekonomi yang belum kuat. Sebaliknya,
perekonomian di India diperkirakan tetap kuat didukung oleh tingginya permintaan
domestik. Melihat kecenderungan kinerja ekonomi yang terjadi pada beberapa
negara di dunia, BI memperkirakan pertumbuhan ekonomi dunia pada tahun 2025
yaitu tumbuh sekitar 3,00%.
IV.A.1. Produk Domestik Bruto
Tabel 7
Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia
(Dalam %)
Proyeksi
Keterangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Dunia 6,60 3,60 3,50 3,30 2,80 2,80 3,00
Negara Maju
AS 6,10 2,50 2,90 2,80 1,50 1,70 2,00
Hong Kong 6,40 (3,70) 3,20 2,50 2,20 2,20 2,10
Inggris 9,50 5,00 0,40 1,10 1,10 1,20 1,50
Jepang 2,70 0,90 1,40 0,20 0,80 0,70 0,80
Kanada 6,10 4,20 1,50 1,60 1,40 1,30 1,90
Kawasan Eropa 6,30 3,50 0,60 0,90 1,00 1,10 1,50
Singapura 9,90 4,10 1,80 4,30 2,00 1,80 2,40
Taiwan 6,70 2,70 1,10 4,80 3,10 2,40 2,50
Australia 5,50 4,20 2,10 1,10 1,70 2,30 2,50
Korea Selatan 4,60 2,70 1,60 2,00 1,00 1,80 1,80
Negara Berkembang
Argentina 10,40 6,00 (1,90) (1,30) 5,00 3,30 3,00
India (5,80) 9,70 7,60 9,20 N/A 6,30 6,50
Indonesia 3,70 5,30 5,10 5,00 4,80 4,90 5,00
Kolombia 11,00 7,50 0,60 1,70 2,50 2,80 2,90
Malaysia 3,10 8,70 3,60 5,10 4,20 4,30 4,50
Meksiko 4,70 3,90 3,30 1,50 0,30 1,30 2,00
Mesir 3,30 6,70 3,80 2,40 3,90 4,40 4,90
Tiongkok 8,40 3,10 5,40 5,00 4,80 4,20 4,00
Sumber: Bloomberg
Salah satu indikator pertumbuhan ekonomi adalah Produk Domestik Bruto (PDB)
di mana PDB digunakan untuk mengukur jumlah nilai produksi barang dan jasa
dalam periode tertentu. Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada
tahun 2024, PDB di dunia mengalami pertumbuhan sebesar 3,30%. Negara maju
yang memberikan kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan PDB adalah AS,
Hong Kong, Singapura, dan Taiwan masing-masing sebesar 2,80%, 2,50%,
4,30%, dan 4,80%. Sedangkan dari kelompok negara-negara berkembang yang
memberikan kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan PDB di dunia yaitu India,
Indonesia, Malaysia, dan Tiongkok masing-masing sebesar 9,20%, 5,00%, 5,10%,
dan 5,00%.
33
Page 209
Pada tahun 2025, PDB di dunia diperkirakan mengalami pertumbuhan sebesar
2,80%. Negara-negara maju yang memberikan kontribusi terbesar terhadap
pertumbuhan PDB tersebut yaitu AS, Hong Kong, Singapura, Taiwan, dan
Australia masing-masing sebesar 1,50%, 2,20%, 2,00%, 3,10%, dan 1,70%.
Sedangkan untuk kelompok negara-negara berkembang yang memberikan
kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan PDB di dunia yaitu Argentina,
Indonesia, Malaysia, Mesir, dan Tiongkok masing-masing sebesar 5,00%, 4,80%,
4,20%, 3,90%, dan 4,80%.
IV.A.2. Inflasi
Inflasi merupakan kenaikan harga barang dan jasa secara umum dan
terus-menerus dalam suatu periode tertentu. Inflasi merupakan salah satu
indikator pertumbuhan ekonomi yang juga memegang peranan penting dalam
menentukan perekonomian suatu negara karena berdampak langsung pada daya
beli masyarakat, kestabilan ekonomi, maupun kebijakan moneter dan fiskal suatu
negara.
Tabel 8
Pertumbuhan Inflasi
(Dalam %)
Proyeksi
Keterangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Dunia 4,70 8,60 6,60 5,60 3,80 3,50 3,50
Negara Maju
AS 4,70 8,00 4,10 3,00 2,80 2,70 2,30
Hong Kong 1,60 1,90 2,10 1,80 1,70 1,90 2,00
Inggris 2,60 9,10 7,40 2,50 3,20 2,40 2,00
Jepang (0,30) 2,50 3,30 2,70 2,90 1,80 2,00
Kanada 3,40 6,80 3,90 2,40 2,10 2,10 2,00
Kawasan Eropa 2,60 8,40 5,50 2,40 2,00 1,90 2,00
Singapura 2,30 6,10 4,90 2,40 1,10 1,60 1,70
Taiwan 2,00 3,00 2,50 2,20 1,80 1,70 1,80
Australia 2,90 6,60 5,60 3,20 2,50 2,70 2,50
Korea Selatan 2,50 5,10 3,60 2,30 1,90 1,80 1,90
Negara Berkembang
Argentina 48,10 70,70 127,90 236,80 42,20 22,60 15,80
India 5,10 6,70 5,70 5,00 N/A 3,30 4,50
Indonesia 1,60 4,20 3,80 2,30 1,80 2,60 2,60
Kolombia 3,50 10,20 11,80 6,60 5,00 3,80 3,20
Malaysia 2,50 3,40 2,50 1,80 1,90 2,20 2,10
Meksiko 5,70 7,90 5,60 4,70 3,90 3,80 3,50
Mesir 4,50 8,50 24,40 33,30 15,80 11,70 9,00
Tiongkok 0,90 2,00 0,20 0,20 0,10 1,00 1,40
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2024, inflasi di dunia
mengalami pertumbuhan sebesar 5,60%. Negara-negara maju yang memberikan
kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan inflasi, yaitu AS, Inggris, Jepang, dan
Australia masing-masing sebesar 3,00%, 2,50%, 2,70%, dan 3,20%. Sedangkan
untuk kelompok negara-negara berkembang yang memberikan kontribusi terbesar
terhadap pertumbuhan inflasi, yaitu Argentina dan Mesir masing-masing sebesar
236,80% dan 33,30%.
34
Page 210
Selanjutnya, pada tahun 2025, inflasi di dunia diperkirakan mengalami
pertumbuhan sebesar 3,80%. Negara-negara maju yang memberikan kontribusi
terbesar terhadap pertumbuhan inflasi yaitu AS, Hong Kong, Singapura, Taiwan,
dan Australia masing-masing sebesar 2,80%, 1,70%, 1,10%, 1,80%, 2,50%.
Sedangkan untuk kelompok negara-negara berkembang yang memberikan
kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan inflasi yaitu Argentina, Indonesia,
Malaysia, masing-masing sebesar 42,20%, 1,80%, dan 1,90%.
IV.A.3. Suku Bunga
Suku bunga merupakan instrumen kebijakan moneter yang berperan dalam
menjaga stabilitas ekonomi suatu negara. Bank sentral menyesuaikan suku bunga
untuk mengendalikan inflasi, mendorong pertumbuhan ekonomi, dan menjaga nilai
tukar. Kenaikan suku bunga dapat menekan konsumsi dan investasi, tetapi efektif
dalam mengendalikan inflasi, sementara penurunan suku bunga dapat mendorong
pertumbuhan ekonomi namun berisiko meningkatkan inflasi. Oleh karena itu,
kebijakan suku bunga harus dikelola dengan efektif agar tercipta keseimbangan
antara pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan dan stabilitas harga.
Tabel 9
Suku Bunga Bank Sentral
(Dalam %)
Proyeksi
Keterangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Negara Maju
AS 0,25 4,50 5,50 4,50 4,10 3,45 3,25
Hong Kong 0,50 4,75 5,75 4,75 N/A N/A N/A
Inggris 0,25 3,50 5,25 4,75 3,75 3,35 3,25
Jepang (0,10) (0,10) (0,10) 0,25 0,70 0,90 1,10
Kawasan Eropa - 2,50 4,50 3,15 1,90 2,00 2,15
Taiwan 1,13 1,75 1,88 2,00 1,90 1,70 N/A
Australia 0,10 3,10 4,35 4,35 3,35 3,15 3,30
Korea Selatan 1,00 3,25 3,50 3,00 2,15 1,95 1,95
Negara Berkembang
Argentina N/A N/A N/A N/A 26,00 22,50 10,00
India 4,00 6,25 6,50 6,50 5,30 5,30 5,30
Indonesia 3,50 5,50 6,00 6,00 4,95 4,70 4,75
Kolombia 3,00 12,00 13,00 9,50 8,45 7,35 6,65
Malaysia 1,75 2,75 3,00 3,00 2,60 2,55 N/A
Meksiko 5,50 10,50 11,25 10,00 7,50 6,75 N/A
Mesir 8,25 16,25 19,25 27,25 N/A N/A N/A
Tiongkok 3,80 3,65 3,45 3,10 2,80 2,60 2,70
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2024 negara-negara
maju dengan suku bunga tertinggi yaitu AS, Hong Kong, Inggris, dan Australia
masing-masing sebesar 4,50%, 4,75 %, 4,75%, dan 4,35%. Sedangkan, untuk
negara berkembang dengan suku bunga tertinggi yaitu Kolombia, Meksiko dan
Mesir masing-masing sebesar 9,50%, 10,00% dan 27,25%.
35
Page 211
Selanjutnya, pada tahun 2024 negara berkembang yang mengalami penurunan
suku bunga tertinggi dibandingkan dengan negara-negara lainnya yaitu Kolombia
dan Meksiko masing-masing menjadi sebesar 9,50% dan 10,00%. Selanjutnya,
suku bunga bank sentral pada tahun 2025 diperkirakan mengalami tren penurunan
dibandingkan dengan suku bunga pada tahun 2024. Negara-negara maju dengan
suku bunga tertinggi pada 2025 yaitu AS, Inggris, dan Australia masing-masing
sebesar 4,10%, 3,75%, dan 3,35%. Sedangkan untuk kelompok negara-negara
berkembang dengan suku bunga tertinggi yaitu Argentina, Kolombia, dan Meksiko
masing-masing sebesar 26,00%, 8,45%, dan 7,50%.
IV.B. Tinjauan Ekonomi Indonesia
Pada triwulan II 2025, pertumbuhan ekonomi Indonesia ditopang oleh investasi
non-bangunan terkait kegiatan di sektor transportasi dan kinerja ekspor berbasis
sumber daya alam serta produk manufaktur. Namun demikian, pertumbuhan
ekonomi Indonesia dihadapkan dengan tantangan prospek perekonomian global
yang melemah. Salah satu kebijakan yang dapat dilakukan antara lain
meningkatkan konsumsi rumah tangga seiring dengan penjualan eceran yang
melambat. Secara spasial, perekonomian di wilayah Sulawesi, Maluku, dan Papua
diperkirakan mengalami pertumbuhan di atas 5,00%, sedangkan wilayah lainnya
belum meningkat.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap dalam kondisi yang baik dan berperan
dalam menjaga ketahanan eksternal. Pada Mei 2025, NPI mencatat surplus
sebesar USD 4,30 miliar, meningkat sebesar USD 0,20 miliar dibandingkan
dengan surplus NPI pada April 2025. Peningkatan neraca perdagangan ini
didorong oleh ekspor komoditas mesin listrik, besi, dan baja. Kinerja ekspor
diperkirakan akan tetap positif sejalan dengan hasil perundingan tarif dengan
pemerintah AS. Sementara itu, posisi cadangan devisa pada akhir Juni 2025 tetap
tinggi sebesar USD 152,60 miliar, berada di atas standar kecukupan internasional
sekitar tiga bulan impor.
36
Page 212
IV.C. Proyeksi Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2025 diperkirakan berada dalam kisaran
4,60% – 5,40% yang disebabkan oleh adanya perkiraan meningkatnya permintaan
domestik dan kinerja ekspor. Namun demikian, berbagai respon kebijakan perlu
terus ditingkatkan guna mendorong pertumbuhan ekonomi Indonesia di tengah
prospek perekonomian dunia yang melemah sehingga perekonomian domestik
dapat mengantisipasi penurunan pertumbuhan ekonomi global. Sementara itu,
ketahanan eksternal ekonomi Indonesia diperkirakan tetap baik dan nilai tukar
Rupiah tetap stabil. Selanjutnya, pada tahun 2025, NPI diperkirakan akan
mencatat defisit transaksi berjalan yang lebih rendah di mana berada dalam
kisaran defisit 0,50% hingga 1,30% dari PDB dengan surplus transaksi modal dan
finansial yang berlanjut di tengah ketidakpastian perekonomian global yang masih
tinggi. Sementara itu, aliran masuk modal asing ke dalam instrumen portofolio
domestik juga terus berlanjut terutama disebabkan oleh prospek perekonomian
Indonesia yang tetap positif, tingginya imbal hasil instrumen keuangan Indonesia,
serta bergesernya aliran modal ke negara berkembang termasuk Indonesia
sejalan dengan meningkatnya risiko ekonomi AS.
IV.D. Tingkat Suku Bunga
Fluktuasi suku bunga merupakan bagian dari kebijakan moneter yang dinamis
di mana keseimbangan antara inflasi, stabilitas nilai tukar, dan pertumbuhan
ekonomi harus terjaga agar suku bunga dapat terkendali dan mendukung
perekonomian nasional. Per Juni 2025, suku bunga deposito satu bulan adalah
sebesar 4,85%, mengalami peningkatan dibandingkan dengan periode Mei 2025
yaitu sebesar 4,81%. Hal ini berkaitan dengan persaingan antar bank guna
memperoleh pendanaan. Suku bunga kredit perbankan juga tercatat masih tinggi,
yaitu sebesar 9,16% pada Juni 2025.
Grafik 1
Perkembangan Suku Bunga BI
7,00%
6,00%
6,00%
4,95%
6,00% 4,70%
5,00% 5,50%
4,00% 4,75%
3,00% 3,50%
2,00%
1,00%
0,00%
2021 2022 2023 2024 2025* 2026* 2027*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
37
Page 213
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga BI pada tahun 2024
adalah sebesar 6,00%, menunjukkan jumlah yang stabil seperti tahun
sebelumnya. Pada tahun 2025, 2026, dan 2027, suku bunga BI diperkirakan
masing-masing sebesar 4,95%, 4,70%, dan 4,75%.
IV.E. Inflasi
Kebijakan Pemerintah melalui BI untuk mengendalikan inflasi berpengaruh
terhadap stabilitas tingkat inflasi secara tahunan. Pada Juni 2025, Indeks Harga
Konsumen (IHK) tetap berada di posisi yang rendah dengan tingkat inflasi tercatat
sebesar 1,87% secara tahunan yang disebabkan oleh inflasi inti yang menurun,
inflasi volatile food (VF) yang rendah, dan inflasi administered prices (AP) yang
terkendali. Inflasi inti mengalami penurunan menjadi sebesar 2,37% secara
tahunan yang dipengaruhi oleh konsistensi suku bunga kebijakan moneter dalam
mengarahkan ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya serta permintaan yang
lebih rendah. Inflasi kelompok VF masih tercatat rendah sebesar 0,57% secara
tahunan didukung oleh kecukupan pasokan komoditas pangan utama dan eratnya
sinergi pengendalian inflasi. Sementara itu, inflasi kelompok AP tetap terjaga
sebesar 1,34% secara tahunan di tengah meningkatnya tarif air minum dan cukai
hasil tembakau.
BI memperkirakan inflasi tahun 2025 dan 2026 dalam sasaran 2,50% ± 1,00%
di mana inflasi inti diperkirakan lebih rendah dari perkiraan seiring ekspektasi
inflasi yang terjaga dalam sasaran, kapasitas ekonomi yang memadai, imported
inflation yang terkendali, dan dampak positif dari digitalisasi. Selain itu, inflasi VF
diperkirakan tetap terjaga didukung oleh sinergi pengendalian inflasi BI dengan
Pemerintah Pusat dan Daerah.
Grafik 2
Perkembangan Inflasi Berdasarkan IHK di Indonesia
4,50%
3,80%
4,00%
3,50% 4,20%
3,00% 2,60%
2,30%
2,50% 1,80%
2,60%
2,00% 1,60%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2021 2022 2023 2024 2025* 2026* 2027*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
38
Page 214
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, inflasi di Indonesia pada tahun
2025, 2026, dan 2027 diperkirakan masing-masing sebesar 1,80%, 2,60%, dan
2,60%.
Tabel 10
Kontributor Inflasi Terbesar
Berdasarkan Provinsi
(Dalam %)
No. Keterangan Inflasi
1 Papua Selatan 3,00
2 Bali 2,94
3 Sulawesi Barat 2,57
4 Sulawesi Tenggara 2,52
5 DI Yogyakarta 2,52
6 Nusa Tenggara Barat 2,51
7 Sulawesi Tengah 2,47
8 Sumatera Selatan 2,44
9 Papua Tengah 2,33
10 Lampung 2,70
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia, Triwulan II 2025
Menurut laporan yang dipublikasikan oleh BI yang berjudul Laporan Kebijakan
Moneter Triwulan II 2025, Provinsi di Indonesia dengan kontribusi inflasi terbesar
yaitu Papua Selatan, Bali, dan Sulawesi Barat masing-masing sebesar 3,00%,
2,94%, dan 2,57%.
IV.F. Nilai Tukar Rupiah
Menurut laporan yang dipublikasikan oleh BI yang berjudul Laporan Kebijakan
Moneter Triwulan II 2025, nilai tukar Rupiah menunjukan kestabilan di tengah
meningkatnya ketidakpastian global dan menunjukan penguatan yang didukung
oleh kebijakan stabilisasi BI serta berlanjutnya aliran masuk modal asing. Pada
Juni 2025, nilai tukar Rupiah menguat sebesar 0,34% point to point dibandingkan
dengan periode bulan sebelumnya. Nilai tukar Rupiah diperkirakan akan tetap
stabil dan terjaga didukung oleh komitmen BI dalam menjaga stabilitas nilai tukar
Rupiah, imbal hasil yang menarik, inflasi yang rendah, dan prospek pertumbuhan
ekonomi domestik yang tetap baik di mana BI terus memperkuat respon kebijakan
stabilisasi.
39
Page 215
Grafik 3
Proyeksi Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing
22.000
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
Q4/2025 Q1/2026 Q2/2026 2026
EUR 19.092 19.159 19.224 19.440
SGD 12.740 12.677 12.664 12.698
USD 16.180 16.100 16.020 16.000
Sumber: Bloomberg
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap Euro pada Q4/2025 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 19.092, Rp 19.159, Rp 19.224, dan
Rp 19.440.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap SGD pada Q4/2025 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 12.740, Rp 12.677, Rp 12.664, dan
Rp 12.698.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap USD pada Q4/2025 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 16.180, Rp 16.100, Rp 16.020, dan
Rp 16.000.
40
Page 216
V. TINJAUAN INDUSTRI PERHOTELAN
V.A. Tinjauan Industri Perhotelan di Dunia
Perhotelan merupakan sarana dan prasarana yang menawarkan layanan
akomodasi penginapan dengan pengelolaan secara komersial. Perhotelan yang
dikelola secara komersial memicu terjadinya pertumbuhan atas permintaan dari
layanan penginapan sebagaimana perhotelan mempunyai peranan penting
sebagai mata rantai kegiatan wisata yang mendorong para wisatawan untuk
berkunjung serta menikmati objek daya tarik wisata tertentu dengan waktu yang
relatif lama.
Grafik 4
Jumlah Pemesanan Layanan Penginapan di Dunia
Tahun 2021 - 2024
(Dalam jutaan kamar)
1.400,00
1.200,00
1.000,00
800,00
600,00
400,00
200,00
-
2021 2022 2023 2024
Jumlah Kamar 591,00 896,00 1.049,00 1.144,00
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, jumlah pemesanan layanan
penginapan secara global pada tahun 2021, 2022, 2023, dan 2024 masing-masing
adalah sebesar 591,00 juta kamar, 896,00 juta kamar, 1.049,00 juta kamar, dan
1.144,00 juta kamar. Pada tahun 2022, 2023, dan 2024 jumlah pemesanan
layanan penginapan secara global mengalami peningkatan dibandingkan tahun
sebelumnya, masing-masing sebesar 305,00 juta kamar, 153,00 juta kamar, dan
95,00 juta kamar atau setara dengan 51,61%, 17,08%, dan 9,06%.
41
Page 217
Grafik 5
Tingkat Okupansi Hotel Di Dunia
Januari 2025 – Juni 2025
(Dalam Persentase)
80,00
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
10,00
-
Jan Feb Mar Apr Mei Juni
Asia pasifik 60,00 62,00 66,00 68,00 66,00 65,00
Amerika 54,00 60,00 64,00 64,00 65,00 67,00
Eropa 55,00 63,00 65,00 69,00 74,00 76,00
Timur Tengah 72,00 75,00 59,00 74,00 67,00 60,00
Sumber: Statista
Di samping itu, berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, pada periode
Februari sampai dengan Juni 2025, Eropa merupakan kawasan dengan
peningkatan tingkat okupansi kamar hotel yang paling konsisten masing-masing
mengalami peningkatan tingkat okupansi sebesar 8,00%, 2,00%, 4,00%, 5,00%
dan 2,00%. Sementara tingkat okupansi kamar hotel tertinggi adalah di Eropa pada
bulan Juni 2025 sebesar 76,00% dan rata-rata tingkat okupansi selama Januari
sampai dengan Juni 2025 pada semua kawasan adalah sebesar 65,42%.
Grafik 6
Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Dunia
Tahun 2025 – 2030
(Dalam miliar USD)
700,00
600,00
500,00
400,00
300,00
200,00
100,00
-
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Jumlah Pendapatan 455,15 492,36 524,57 559,37 597,19 638,39
Sumber: Statista
42
Page 218
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, pendapatan pasar perhotelan tahun
2030 diproyeksikan mencapai USD 638,39 miliar. Kenaikan terus terjadi pada nilai
pendapatan pasar perhotelan di dunia tahun 2026 – 2030 masing-masing
mengalami kenaikan sebesar USD 37,21 miliar, USD 32,21 miliar,
USD 34,80 miliar, USD 37,82 miliar, dan USD 41,20 miliar dibandingkan dengan
tahun-tahun sebelumnya dengan tingkat pertumbuhan majemuk tahunan
(Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 7,00% dihitung sejak tahun 2025
hingga tahun 2030, pertumbuhan hotel dunia didorong oleh permintaan tamu hotel
akan layanan personal, permintaan yang tinggi untuk boutique hotel dan bangunan
hotel yang ramah lingkungan turut membawa industri perhotelan menjadi semakin
menjanjikan di masa depan.
V.B. Tinjauan Industri Perhotelan di Indonesia
Indonesia sebagai negara kepulauan terbesar di dunia yang terbentang dari
Sabang hingga Merauke Indonesia memiliki lebih dari 17.000 pulau yang
menyimpan kekayaan alam, budaya, dan sejarah yang sangat beragam.
Keberagaman yang ada pada Indonesia ini tentunya menarik perhatian wisatawan
baik domestik maupun mancanegara sebagai destinasi utama untuk dituju. Hotel
yang memadai tentu menjadi pilar utama dalam menunjang perjalanan liburan bagi
wisatawan domestik maupun mancanegara yang berkunjung.
Grafik 7
Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang di Indonesia
Tahun 2021 - 2024
(Dalam persentase)
60
50
40
30
20
10
0
2021 2022 2023 2024
Tingkat okupansi 36,26 47,35 51,12 52,56
Sumber : Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, tingkat okupansi hotel di Indonesia
meningkat pada tahun 2022, 2023, dan 2024. Tingkat okupansi kamar hotel
berbintang di Indonesia pada tahun 2021, 2022, 2023, dan 2024 masing-masing
adalah sebesar 36,26%, 47,35%, 51,12%, dan 52,56%. Kenaikan terbesar ada
pada tahun 2022 dimana tingkat okupansi kamar hotel berbintang di Indonesia
meningkat 11,09% dibandingkan dengan tahun 2021 yang disebabkan oleh pulih
nya sektor pariwisata setelah penurunan yang disebabkan oleh pandemi
Covid-19.
43
Page 219
Grafik 8
Provinsi dengan Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang terbesar di
Indonesia
Periode Juni 2025
(Dalam persentase)
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
10,00
-
Kalimantan
Bali DI Yogyakarta DKI Jakarta Jawa Timur
Timur
Tingkat Okupansi 64,66 53,86 52,35 51,81 51,69
Sumber : Badan Pusat Statistik
Berdasarkan data yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik, tingkat okupansi
kamar pada hotel berbintang di Indonesia pada bulan Juni 2025 secara
keseluruhan adalah sebesar 49,98%, mengalami penurunan 4,70% dibandingkan
dengan periode yang sama tahun sebelumnya. Rata-rata lama tinggal wisatawan
pada hotel berbintang pada Juni 2025 adalah selama 1,59 malam, mengalami
penurunan sebesar 0,02% dibandingkan dengan Juni 2024. Secara umum, turis
asing tinggal lebih lama dibandingkan dengan turis lokal, rata-rata tinggal di hotel
berbintang pada Juni 2025 untuk turis asing dan turis lokal masing-masing adalah
sebesar 2,46 malam dan 1,46 malam.
44
Page 220
Grafik 9
Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Indonesia
Tahun 2025 - 2030
(Dalam miliar USD)
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
-
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Jumlah Pendapatan 5,27 6,88 7,32 8,11 8,97 9,92
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, pendapatan hotel di Indonesia pada
2030 di proyeksikan mencapai sebesar USD 9,92 miliar. Proyeksi pendapatan
hotel di Indonesia pada tahun 2026-2030 diperkirakan terus mengalami
peningkatan masing-masing sebesar USD 1,61 miliar, USD 0,44 miliar,
USD 0,79 miliar, USD 0,86 miliar, dan USD 0,95 miliar dengan tingkat
pertumbuhan majemuk tahunan (CAGR) sebesar 13,49% antara tahun 2025
sampai 2030. Pendapatan pasar perhotelan di Indonesia diproyeksikan untuk
meningkat setiap tahun nya yang disebabkan oleh industri pariwisata Indonesia
yang terus berkembang dan beragamnya penawaran budaya yang ditawarkan.
45
Page 221
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
VI.A. PT Sitiagung Makmur
Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, dan 2022 telah diaudit oleh KAP AAJAMR
masing-masing dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain. Laporan
keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2021 dan 2020 telah diaudit oleh KAP AAJAMR masing-masing
dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal
lain.
Ikhtisar data keuangan penting SAM adalah sebagai berikut:
VI.A.1. Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Tabel 11
PT Sitiagung Makmur
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 33.663 23.462 15.380 9.513 30.872 43.414
Piutang usaha - pihak ketiga 8.698 5.561 2.534 886 452 1.317
Aset keuangan lancar lainnya 22.969 28.218 89 9.000 4.431 1.356
Persediaan 4.332 5.099 3.859 594 665 1.249
Pajak dibayar di muka 13.307 14.047 21.335 7.460 1.949 349
Beban dibayar di muka 4.225 1.767 5.078 996 317 1.317
Taksiran tagihan pajak penghasilan - - 4.801 4.801 4.801 4.852
Uang muka - - - - - 98
Jumlah Aset Lancar 87.194 78.154 53.075 33.250 43.488 53.953
ASET TIDAK LANCAR
Aset pajak tangguhan 27.965 30.249 18.610 10.192 4.987 8.487
Properti investasi - neto 374.447 391.589 373.517 299.698 230.779 228.109
Aset tetap - neto 30.720 32.720 22.815 7.452 11.470 14.515
Aset hak guna - neto 7.531 7.766 6.737 6.821 6.737 6.921
Uang muka pembelian 1.425 1.071 68.334 5.643 6.772 19
Aset lain-lain 3.824 3.930 19 119 19 23
Uang jaminan 332 332 332 332 339 339
Uang muka investasi - - - - 25.834 -
Jumlah Aset Tidak Lancar 446.245 467.658 490.363 330.257 286.937 258.412
JUMLAH ASET 533.439 545.812 543.439 363.507 330.425 312.365
46
Page 222
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha - pihak ketiga 6.737 15.860 4.009 5.991 6.595 3.269
Utang pajak 3.301 2.645 1.855 1.481 1.270 876
Beban akrual 11.377 11.011 8.964 7.447 4.778 24.204
Pinjaman bank jangka pendek 14.989 14.890 14.983 14.998 14.559 -
Liabilitas keuangan jangka pendek lainnya
Pihak berelasi - - 173 - 1 1
Pihak ketiga 10.322 9.444 30.621 27.659 22.134 9.029
Bagian jangka pendek dari pinjaman jangka panjang:
Utang bank 32.718 24.395 9.013 - - -
Pendapatan Diterima di Muka - Bagian Lancar 872 - - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 80.316 78.245 69.617 57.577 49.338 37.380
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman jangka panjang setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Bank 264.826 271.593 239.528 78.546 9.644 -
Liabilitas sewa 1.886 1.817 1.455 1.389 1.362 1.286
Liabilitas imbalan kerja 5.576 5.597 5.696 6.221 8.606 8.735
Pendapatan Diterima di Muka Jangka Panjang 10.759 - - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 283.047 279.006 246.679 86.156 19.613 10.021
JUMLAH LIABILITAS 363.363 357.251 316.296 143.733 68.950 47.400
EKUITAS
Modal saham 476.250 450.550 390.000 390.000 350.000 275.000
Tambahan modal disetor 56.256 56.256 56.256 56.256 56.256 56.256
Uang muka setoran modal 16.950 28.500 60.550 4.000 40.000 75.000
Defisit (379.379) (346.744) (279.662) (230.090) (184.440) (141.083)
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 170.076 188.562 227.143 220.165 261.816 265.173
Kepentingan non-pengendali (0) (1) (1) (391) (342) (209)
JUMLAH EKUITAS 170.076 188.561 227.143 219.774 261.474 264.964
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 533.439 545.812 543.439 363.507 330.425 312.365
VI.A.2. Aset
Jumlah aset SAM pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024, 2023,
2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 533,44 miliar,
Rp 545,81 miliar, Rp 543,44 miliar, Rp 363,51 miliar, Rp 330,43 miliar, dan
Rp 312,37 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2025 jumlah aset SAM mengalami penurunan sebesar
Rp 12,37 miliar atau setara dengan 2,27% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2024. Penurunan ini terutama di sebabkan oleh penurunan
aset keuangan lancar lainnya, aset pajak tangguhan, dan properti investasi - neto
masing-masing sebesar Rp 5,25 miliar, Rp 2,28 miliar dan Rp 17,14 miliar yang
disertai dengan kenaikan kas dan setara kas serta piutang usaha masing-masing
sebesar Rp 10,20 miliar dan Rp 3,14 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024 jumlah aset SAM mengalami kenaikan sebesar
Rp 2,37 miliar atau setara dengan 0,44% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh kenaikanaset
keuangan lancar lainnya, aset pajak tangguhan, dan properti investasi - neto
masing-masing sebesar Rp 28,13 miliar, Rp 11,64 miliar, dan Rp 18,07 miliar yang
disertai dengan penurunan uang muka pembelian sebesar Rp 67,26 miliar.
47
Page 223
Pada tanggal 31 Desember 2023 jumlah aset SAM mengalami kenaikan sebesar
Rp 179,93 miliar atau setara dengan 49,50% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh
kenaikan properti investasi – neto, aset tetap – neto, dan uang muka pembelian
masing-masing sebesar Rp 73,82 miliar, Rp 15,36, dan Rp 62,69 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022 jumlah aset SAM mengalami kenaikan sebesar
Rp 33,08 miliar atau setara dengan 10,01% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh
kenaikan pajak dibayar di muka, aset pajak tangguhan, dan properti
investasi – neto masing-masing sebesar Rp 5,51 miliar, Rp 5,21 miliar, dan
Rp 68,92 miliar yang disertai dengan penurunan kas dan setara kas serta uang
muka investasi masing-masing sebesar Rp 21,36 miliar dan Rp 25,83 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021 jumlah aset SAM mengalami kenaikan sebesar
Rp 18,06 miliar atau setara dengan 5,78% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh kenaikan aset
keuangan lancar lainnya, uang muka pembelian, dan uang muka investasi
masing-masing sebesar Rp 3,08 miliar, Rp 6,75 miliar, dan Rp 25,83 miliar yang
disertai dengan penurunan kas dan setara kas, aset pajak tangguhan, serta aset
tetap – neto masing-masing sebesar Rp 12,54 miliar, Rp 3,50 miliar, dan
Rp 3,04 miliar.
VI.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas SAM pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024,
2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 363,36 miliar,
Rp 357,25 miliar, Rp 316,30 miliar, Rp 143,73 miliar, Rp 68,95 miliar, dan
Rp 47,40 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2025 jumlah liabilitas SAM mengalami kenaikan sebesar
Rp 6,11 miliar atau setara dengan 1,71% dibandingkan dengan jumlah liabilitas
pada tanggal 31 Desember 2024. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh
kenaikan utang bank dan pendapatan diterima di muka jangka panjang
masing-masing sebesar Rp 1,56 miliar dan Rp 10,76 miliar yang disertai dengan
penurunan utang usaha – pihak ketiga sebesar Rp 9,12 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024 jumlah liabilitas SAM mengalami kenaikan
sebesar Rp 40,96 miliar atau setara dengan 12,95% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh
kenaikan utang usaha - pihak ketiga, beban akrual, dan utang bank masing-masing
sebesar Rp 11,85 miliar, Rp 2,05 miliar, dan Rp 47,45 miliar yang disertai dengan
penurunan liabilitas keuangan jangka pendek lainnya sebesar Rp 21,35 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023 jumlah liabilitas SAM mengalami kenaikan
sebesar Rp 172,56 miliar atau setara dengan 120,06% dibandingkan dengan
jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama di
sebabkan oleh kenaikan liabilitas keuangan jangka pendek lainnya dan utang bank
masing-masing sebesar Rp 3,13 miliar dan Rp 170,00 miliar.
48
Page 224
Pada tanggal 31 Desember 2022 jumlah liabilitas SAM mengalami kenaikan
sebesar Rp 74,78 miliar atau setara dengan 108,46% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh
kenaikan liabilitas keuangan jangka pendek lainnya dan utang bank
masing-masing sebesar Rp 5,52 miliar dan Rp 69,34 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021 jumlah liabilitas SAM mengalami kenaikan
sebesar Rp 21,55 miliar atau setara dengan 45,46% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh
kenaikan pinjaman bank dan liabilitas keuangan jangka pendek lainnya
masing-masing sebesar Rp 24,20 miliar dan Rp 13,11 miliar yang disertai dengan
penurunan beban akrual sebesar Rp 19,43 miliar.
VI.A.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas SAM pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024,
2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 170,08 miliar,
Rp 188,56 miliar, Rp 227,14 miliar, Rp 219,77 miliar, Rp 261,47 miliar, dan
Rp 264,96 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2025, jumlah ekuitas SAM mengalami penurunan sebesar
Rp 18,49 miliar atau setara dengan 9,80% dibandingkan dengan jumlah ekuitas
pada tanggal 31 Desember 2024. Penurunan ini terutama disebabkan oleh rugi
periode berjalan yang dibukukan oleh SAM sebesar Rp 32,52 miliar yang disertai
dengan uang muka setoran modal sebesar Rp 14,15 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah ekuitas SAM mengalami penurunan
sebesar Rp 38,58 miliar atau setara dengan 16,99% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2023. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh SAM sebesar Rp 67,03 miliar yang
disertai dengan uang muka setoran modal sebesar Rp 28,50 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah ekuitas SAM mengalami kenaikan
sebesar Rp 7,37 miliar atau setara dengan 3,35% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
uang muka setoran modal sebesar Rp 56,55 miliar yang disertai dengan rugi tahun
berjalan yang dibukukan oleh SAM sebesar Rp 49,08 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas SAM mengalami penurunan
sebesar Rp 41,70 miliar atau setara dengan 15,95% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh SAM Rp 45,92 miliar yang disertai dengan
uang muka setoran modal sebesar Rp 4,00 miliar.
49
Page 225
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas SAM mengalami penurunan
sebesar Rp 3,49 miliar atau setara dengan 1,32% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh SAM Rp 44,33 miliar yang disertai dengan
uang muka setoran modal sebesar Rp 40,00 miliar.
VI.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehansif Lain Konsolidasian
Tabel 12
PT Sitiagung Makmur
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha 82.794 141.587 56.757 38.181 15.397 31.897
Beban langsung 29.896 44.204 24.940 17.440 12.467 16.920
Laba bruto 52.898 97.383 31.817 20.741 2.930 14.977
Beban penjualan (9.034) (30.980) (8.987) (2.325) (829) (3.867)
Beban umum dan administrasi (41.635) (81.380) (53.317) (37.691) (29.141) (34.891)
Penghasilan lainnya 1.637 995 671 351 2.218 6.097
Beban lain-lain (18.813) (36.743) (22.196) (30.418) (15.847) (15.874)
Rugi usaha (14.947) (50.725) (52.012) (49.342) (40.668) (33.556)
Beban pajak final (2.304) (4.272) (1.046) (640) (228) (1.323)
Beban keuangan (12.953) (23.658) (4.288) (1.272) (164) (7.864)
Rugi sebelum pajak penghasilan (30.204) (78.655) (57.345) (51.254) (41.061) (42.743)
Manfaat (beban) pajak penghasilan (2.316) 11.625 8.261 5.282 (3.264) 5.203
Rugi tahun berjalan (32.520) (67.030) (49.084) (45.972) (44.325) (37.541)
Penghasilan (rugi) komprehensif lainnya (115) (52) (554) 272 835 (649)
Jumlah rugi komprehensif tahun berjalan (32.635) (67.082) (49.638) (45.700) (43.490) (38.190)
Rugi tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk (32.520) (67.030) (49.018) (45.922) (44.189) (37.416)
Kepentingan non-pengendali (0) (1) (66) (51) (136) (124)
VI.A.6. Pendapatan Usaha
Pendapatan usaha SAM untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar
Rp 82,79 miliar, Rp 141,59 miliar, Rp 56,76 miliar, Rp 38,18 miliar, Rp 15,40 miliar,
dan Rp 31,90 miliar.
Pendapatan usaha SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2024 mengalami kenaikan sebesar Rp 84,83 miliar atau setara dengan 149,46%
dibandingkan dengan pendapatan usaha yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023.
Pendapatan usaha SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2023 mengalami kenaikan sebesar Rp 18,58 miliar atau setara dengan 48,65%
dibandingkan dengan pendapatan usaha yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022.
Pendapatan usaha SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 22,79 miliar atau setara dengan 147,99%
dibandingkan dengan pendapatan usaha yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021.
50
Page 226
Pendapatan usaha SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2021 mengalami penurunan sebesar Rp 16,50 miliar atau setara dengan 51,73%
dibandingkan dengan pendapatan usaha yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020.
VI.A.7. Rugi Tahun Berjalan
Rugi tahun berjalan SAM untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember
2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 32,52 miliar,
Rp 67,03 miliar, Rp 49,08 miliar, Rp 45,97 miliar, Rp 44,33 miliar, dan
Rp 37,54 miliar.
Rugi tahun berjalan SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 mengalami kenaikan sebesar Rp 17,95 miliar atau setara
dengan 36,56% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023.
Rugi tahun berjalan SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami kenaikan sebesar Rp 3,11 miliar atau setara
dengan 6,77% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2022.
Rugi tahun berjalan SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar RP 1,65 miliar atau setara
dengan 3,72% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2021.
Rugi tahun berjalan SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar RP 6,79 miliar atau setara
dengan 18,07% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
51
Page 227
VI.A.8. Laporan Arus Kas Konsolidasian
Tabel 13
PT Sitiagung Makmur
Laporan Arus Kas Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dari pelanggan 91.289 138.561 55.108 37.747 13.333 28.691
Pembayaran kepada pihak ketiga (56.534) (83.352) (72.044) (29.874) (23.263) (34.427)
Pembayaran kepada karyawan (27.333) (44.503) (33.227) (24.493) (17.068) (20.649)
Pembayaran bunga (12.591) (23.734) (14.811) (3.688) (13) -
Pembayaran bunga liabilitas sewa (69) (138) (154) (168) (132) -
Pembayaran pajak penghasilan (2.187) (3.752) (1.016) (397) (182) (4.357)
Penerimaan (pengeluaran) lainnya dari operasi 6.705 (4.854) 9.374 (4.602) - -
Penerimaan restitusi pajak - 4.752 - - - -
Penerimaan dana hibah pariwisata - - - - - 3.289
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Operasi (720) (17.020) (56.770) (25.475) (27.324) (27.453)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan aset tetap (2.651) (2.838) (20.448) (255) (1.884) (6.702)
Penambahan uang muka pembelian - (10.362) (62.691) (10.953) (6.741) -
Perolehan properti investasi (1.658) (45.057) (80.637) (57.577) (18.434) (4.580)
Penerimaan bunga 58 74 65 68 281 1.856
Penerimaan hasil penjualan aset tetap - 10 318 - - -
Penerimaan hasil penjualan properti investasi - 7.563 - - - -
Kenaikan (penurunan) utang non usaha afiliasi - (173) - - - -
Hasil penjualan properti investasi - - - 283 - -
Penurunan utang kepada pihak berelasi - - - (1) - -
Pembayaran uang muka investasi - - - - (25.834) -
Realisasi (perolehan) uang Muka lain-lain (354) - - - - -
Hasil penjualan aset tetap - - - - 100 15
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi (4.605) (50.783) (163.393) (68.434) (52.512) (9.410)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan uang muka setoran modal 14.150 28.500 56.550 4.000 40.000 75.000
Penambahan pinjaman bank jangka panjang 14.267 59.386 170.848 68.575 12.752 -
Penambahan pinjaman bank jangka pendek 99 1.212 1.231 12.466 14.632 -
Pembayaran utang sewa hak guna - (111) (333) (556) (111) -
Pembayaran pinjaman bank jangka pendek - (1.305) (1.246) (12.100) - -
Pembayaran pinjaman bank jangka panjang (13.004) (11.862) - - - -
Pembayaran biaya pinjaman - - (984) - - -
Pembayaran kepada pihak berelasi - - - - - (77.024)
Pembayaran bunga - - - - - (7.864)
Penambahan setoran modal entitas anak - - - - - -
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan 15.512 75.819 226.065 72.386 67.273 (9.888)
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS 10.186 8.016 5.902 (21.523) (12.563) (46.751)
Pengaruh perubahan kurs mata uang asing 15 66 (35) 164 21 -
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 23.462 15.380 9.513 30.872 43.414 90.166
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 33.663 23.462 15.380 9.513 30.872 43.414
Arus Kas untuk Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SAM untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020
masing-masing adalah sebesar Rp 0,72 miliar, Rp 17,02 miliar, Rp 56,77 miliar,
Rp 25,48 miliar, Rp 27,32 miliar, dan Rp 27,45 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SAM untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 sebesar Rp 0,72 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pihak ketiga, pembayaran kepada karyawan, dan
pembayaran bunga masing-masing sebesar Rp 56,53 miliar, Rp 27,33 miliar, dan
Rp 12,59 miliar yang disertai dengan penerimaan dari pelanggan sebesar
Rp 91,29 miliar.
52
Page 228
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SAM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 17,02 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pihak ketiga, pembayaran kepada karyawan, dan
pembayaran bunga masing-masing sebesar Rp 83,35 miliar, Rp 44,50 miliar, dan
Rp 23,73 miliar yang disertai dengan penerimaan dari pelanggan sebesar
Rp 138,56 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SAM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 56,77 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pihak ketiga, pembayaran kepada karyawan, dan
pembayaran bunga masing-masing sebesar Rp 72,04 miliar, Rp 33,23 miliar, dan
Rp 14,81 miliar yang disertai dengan penerimaan dari pelanggan sebesar
Rp 55,11 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SAM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 25,48 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pihak ketiga, pembayaran kepada karyawan, dan
pengeluaran lainnya dari operasi masing-masing sebesar Rp 29,87 miliar,
Rp 24,49 miliar, dan Rp 4,60 miliar yang disertai dengan penerimaan dari
pelanggan sebesar Rp 37,75 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SAM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 27,32 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pihak ketiga dan pembayaran kepada karyawan
masing-masing sebesar Rp 23,26 miliar dan Rp 17,07 miliar yang disertai dengan
penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 13,33 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SAM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 27,45 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pihak ketiga dan pembayaran kepada karyawan
masing-masing sebesar Rp 34,43 miliar dan Rp 20,65 miliar yang disertai dengan
penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 28,69 miliar.
Arus Kas untuk Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SAM untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020
masing-masing adalah sebesar Rp 4,61 miliar, Rp 50,78 miliar, Rp 163,39 miliar,
Rp 68,43 miliar, Rp 52,51 miliar, dan Rp 9,41 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SAM untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 sebesar Rp 4,61 miliar terutama
berasal dari perolehan aset tetap dan perolehan properti investasi masing-masing
sebesar Rp 2,65 miliar dan Rp 1,66 miliar.
53
Page 229
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SAM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 50,78 miliar terutama
berasal dari perolehan aset tetap, penambahan uang muka pembelian, dan
perolehan properti investasi masing-masing sebesar Rp 2,84 miliar,
Rp 10,36 miliar, dan Rp 45,06 miliar yang disertai dengan penerimaan hasil
penjualan properti investasi sebesar Rp 7,56 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SAM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 163,39 miliar terutama
berasal dari perolehan aset tetap, penambahan uang muka pembelian, dan
perolehan properti investasi masing-masing sebesar Rp 20,45 miliar,
Rp 62,69 miliar, dan Rp 80,64 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SAM tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 68,43 miliar terutama berasal dari
penambahan uang muka pembelian dan perolehan properti investasi
masing-masing sebesar Rp 10,95 miliar dan Rp 57,58 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SAM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 52,51 miliar terutama
berasal dari penambahan uang muka pembelian, perolehan properti investasi, dan
pembayaran uang muka investasi masing-masing sebesar Rp 6,74 miliar,
Rp 18,43 miliar, dan Rp 25,83 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SAM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 9,41 miliar terutama berasal
dari perolehan aset tetap dan perolehan properti investasi masing-masing sebesar
Rp 6,70 miliar dan Rp 4,58 miliar yang disertai dengan penerimaan bunga sebesar
Rp 1,86 miliar.
Arus Kas dari (untuk) Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SAM untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, dan 2021 masing-masing
adalah sebesar Rp 15,51 miliar, Rp 75,82 miliar, Rp 226,07 miliar, Rp 72,39 miliar,
dan Rp 67,27 miliar. Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SAM
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 adalah sebesar
Rp 9,89 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SAM untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 sebesar Rp 15,51 miliar terutama
berasal dari penerimaan uang muka setoran modal dan penambahan pinjaman
bank jangka panjang masing-masing sebesar Rp 14,15 miliar dan Rp 14,27 miliar
yang disertai dengan pembayaran pinjaman bank jangka panjang sebesar
Rp 13,00 miliar.
54
Page 230
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SAM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 75,82 miliar terutama
berasal dari penerimaan uang muka setoran modal dan penambahan pinjaman
bank jangka panjang masing-masing sebesar Rp 28,50 miliar dan Rp 59,39 miliar
yang disertai dengan pembayaran pinjaman bank jangka panjang sebesar
Rp 11,86 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SAM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 226,07 miliar terutama
berasal dari penerimaan uang muka setoran modal dan penambahan pinjaman
bank jangka panjang masing-masing sebesar Rp 56,55 miliar dan Rp 170,85 miliar
yang disertai dengan pembayaran pinjaman bank jangka pendek sebesar
Rp 1,25 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SAM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 72,39 miliar terutama
berasal dari penerimaan uang muka setoran modal, penambahan pinjaman bank
jangka panjang, dan penambahan pinjaman bank jangka pendek masing-masing
sebesar Rp 4,00 miliar, Rp 68,58 miliar, dan Rp 12,47 miliar yang disertai dengan
pembayaran pinjaman bank jangka pendek sebesar Rp 12,10 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SAM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 67,27 miliar terutama
berasal dari penerimaan uang muka setoran modal, penambahan pinjaman bank
jangka panjang, dan penambahan pinjaman bank jangka pendek masing-masing
sebesar Rp 40,00 miliar, Rp 12,75 miliar, dan Rp 14,63 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SAM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 9,89 miliar terutama berasal
dari pembayaran kepada pihak berelasi dan pembayaran bunga masing-masing
sebesar Rp 77,02 miliar dan Rp 7,86 miliar yang disertai dengan penerimaan uang
muka setoran modal sebesar Rp 75,00 miliar.
55
Page 231
VI.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Tabel 14
PT Sitiagung Makmur
Rasio-rasio Keuangan
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Rasio Likuiditas
Lancar 1,09 1,00 0,76 0,58 0,88 1,44
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset 0,31 0,26 0,10 0,11 0,05 0,10
Ekuitas terhadap jumlah aset 0,32 0,35 0,42 0,60 0,79 0,85
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,68 0,65 0,58 0,40 0,21 0,15
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 2,14 1,89 1,39 0,65 0,26 0,18
Rasio Profitabilitas
Marjin laba kotor 63,89% 68,78% 56,06% 54,32% 19,03% 46,96%
Marjin rugi usaha -18,05% -35,83% -91,64% -129,23% -264,14% -105,20%
Marjin rugi bersih -39,28% -47,34% -86,48% -120,41% -287,89% -117,69%
Laba rugi usaha terhadap jumlah aset -5,60% -9,29% -9,57% -13,57% -12,31% -10,74%
Imbal hasil aset -12,19% -12,28% -9,03% -12,65% -13,41% -12,02%
Laba rugi usaha terhadap ekuitas -17,58% -26,90% -22,90% -22,45% -15,55% -12,66%
Imbal hasil ekuitas -38,24% -35,55% -21,61% -20,92% -16,95% -14,17%
VI.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan SAM dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi SAM. Pada tanggal-tanggal
30 Juni 2025, 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020, rasio perputaran
jumlah aset masing-masing adalah 0,31; 0,26; 0,10; 0,11; 0,05; dan 0,10.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas SAM
terhadap jumlah aset SAM. Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember
2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020, rasio ekuitas terhadap jumlah aset
masing-masing adalah 0,32; 0,35; 0,42; 0,60; 0,79; dan 0,85.
VI.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan SAM untuk memenuhi seluruh liabilitasnya,
yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui perbandingan
antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui perbandingan antara jumlah
liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan
2020, rasio jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,68;
0,65; 0,58; 0,40; 0,21; dan 0,15, sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas
masing-masing adalah 2,14; 1,89; 1,39; 0,65; 0,26; dan 0,18.
56
Page 232
VI.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan SAM dalam menghasilkan laba
bersih dari aset yang dimilikinya.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan SAM dalam menghasilkan
laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan.
VI.B. Analisis atas Common Size PT Sitiagung Makmur
Berikut adalah analisis common size SAM untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020.
Ikhtisar common size SAM adalah sebagai berikut:
Tabel 15
PT Sitiagung Makmur
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 6,31% 4,30% 2,83% 2,62% 9,34% 13,90%
Piutang usaha - pihak ketiga 1,63% 1,02% 0,47% 0,24% 0,14% 0,42%
Aset keuangan lancar lainnya 4,31% 5,17% 0,02% 2,48% 1,34% 0,43%
Persediaan 0,81% 0,93% 0,71% 0,16% 0,20% 0,40%
Pajak dibayar di muka 2,49% 2,57% 3,93% 2,05% 0,59% 0,11%
Beban dibayar di muka 0,79% 0,32% 0,93% 0,27% 0,10% 0,42%
Taksiran tagihan pajak penghasilan 0,00% 0,00% 0,88% 1,32% 1,45% 1,55%
Uang muka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,03%
Jumlah Aset Lancar 16,35% 14,32% 9,77% 9,15% 13,16% 17,27%
ASET TIDAK LANCAR
Aset pajak tangguhan 5,24% 5,54% 3,42% 2,80% 1,51% 2,72%
Properti investasi - neto 70,19% 71,74% 68,73% 82,45% 69,84% 73,03%
Aset tetap - neto 5,76% 5,99% 4,20% 2,05% 3,47% 4,65%
Aset hak guna - neto 1,41% 1,42% 1,24% 1,88% 2,04% 2,22%
Uang muka pembelian 0,27% 0,20% 12,57% 1,55% 2,05% 0,01%
Aset lain-lain 0,72% 0,72% 0,00% 0,03% 0,01% 0,01%
Uang jaminan 0,06% 0,06% 0,06% 0,09% 0,10% 0,11%
Uang muka investasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 7,82% 0,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 83,65% 85,68% 90,23% 90,85% 86,84% 82,73%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
57
Page 233
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha - pihak ketiga 1,26% 2,91% 0,74% 1,65% 2,00% 1,05%
Utang pajak 0,62% 0,48% 0,34% 0,41% 0,38% 0,28%
Beban akrual 2,13% 2,02% 1,65% 2,05% 1,45% 7,75%
Pinjaman bank jangka pendek 2,81% 2,73% 2,76% 4,13% 4,41% 0,00%
Liabilitas keuangan jangka pendek lainnya
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,03% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak ketiga 1,94% 1,73% 5,63% 7,61% 6,70% 2,89%
Bagian jangka pendek dari pinjaman jangka panjang:
Utang bank 6,13% 4,47% 1,66% 0,00% 0,00% 0,00%
Pendapatan Diterima di Muka - Bagian Lancar 0,16% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 15,06% 14,34% 12,81% 15,84% 14,93% 11,97%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman jangka panjang setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Bank 49,65% 49,76% 44,08% 21,61% 2,92% 0,00%
Liabilitas sewa 0,35% 0,33% 0,27% 0,38% 0,41% 0,41%
Liabilitas imbalan kerja 1,05% 1,03% 1,05% 1,71% 2,60% 2,80%
Pendapatan diterima di muka jangka panjang 2,02% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 53,06% 51,12% 45,39% 23,70% 5,94% 3,21%
JUMLAH LIABILITAS 68,12% 65,45% 58,20% 39,54% 20,87% 15,17%
EKUITAS
Modal saham 89,28% 82,55% 71,77% 107,29% 105,92% 88,04%
Tambahan modal disetor 10,55% 10,31% 10,35% 15,48% 17,03% 18,01%
Uang muka setoran modal 3,18% 5,22% 11,14% 1,10% 12,11% 24,01%
Defisit -71,12% -63,53% -51,46% -63,30% -55,82% -45,17%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 31,88% 34,55% 41,80% 60,57% 79,24% 84,89%
Kepentingan non-pengendali 0,00% 0,00% 0,00% -0,11% -0,10% -0,07%
JUMLAH EKUITAS 31,88% 34,55% 41,80% 60,46% 79,13% 84,83%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Tabel 16
PT Sitiagung Makmur
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban langsung 36,11% 31,22% 43,94% 45,68% 80,97% 53,04%
Laba bruto 63,89% 68,78% 56,06% 54,32% 19,03% 46,96%
Beban penjualan -10,91% -21,88% -15,83% -6,09% -5,38% -12,12%
Beban umum dan administrasi -50,29% -57,48% -93,94% -98,72% -189,27% -109,39%
Penghasilan lainnya 1,98% 0,70% 1,18% 0,92% 14,41% 19,12%
Beban lain-lain -22,72% -25,95% -39,11% -79,67% -102,92% -49,76%
Rugi usaha -18,05% -35,83% -91,64% -129,23% -264,14% -105,20%
Beban pajak final -2,78% -3,02% -1,84% -1,68% -1,48% -4,15%
Beban keuangan -15,64% -16,71% -7,56% -3,33% -1,07% -24,65%
Rugi sebelum pajak penghasilan -36,48% -55,55% -101,04% -134,24% -266,69% -134,00%
Manfaat (beban) pajak penghasilan -2,80% 8,21% 14,56% 13,83% -21,20% 16,31%
Rugi tahun berjalan -39,28% -47,34% -86,48% -120,41% -287,89% -117,69%
Penghasilan (rugi) komprehensif lainnya -0,14% -0,04% -0,98% 0,71% 5,43% -2,04%
Jumlah rugi komprehensif tahun berjalan -39,42% -47,38% -87,46% -119,69% -282,47% -119,73%
Rugi tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk -39,28% -47,34% -86,37% -120,27% -287,01% -117,30%
Kepentingan non-pengendali 0,00% 0,00% -0,12% -0,13% -0,89% -0,39%
58
Page 234
VI.C. Analisis atas Common Size Industri Perhotelan
Berikut adalah analisis common size untuk perusahaan sejenis dengan SAM, yaitu
PT Indonesian Paradise Property Tbk, PT Hotel Sahid Jaya International Tbk, dan
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk masing-masing untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020.
Ikhtisar common size untuk PT Indonesian Paradise Property Tbk, PT Hotel Sahid
Jaya International Tbk, dan PT Bukit Uluwatu Villa Tbk masing-masing adalah
sebagai berikut:
VI.C.1. PT Indonesian Paradise Property Tbk
Tabel 17
PT Indonesian Paradise Property Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 8,47% 3,72% 4,49% 6,62% 5,78% 5,72%
Piutang usaha - pihak ketiga - neto 0,47% 0,65% 0,52% 0,66% 0,64% 0,47%
Piutang non-usaha
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak ketiga 0,13% 0,12% 0,17% 0,23% 0,23% 0,32%
Persediaan 7,44% 9,40% 14,75% 13,89% 12,38% 2,41%
Pajak dibayar di muka 1,38% 1,27% 1,07% 0,87% 0,94% 0,67%
Beban dibayar di muka dan uang muka 0,62% 0,40% 0,58% 0,39% 0,65% 0,28%
Jumlah Aset Lancar 18,52% 15,56% 21,59% 22,67% 20,61% 9,87%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi saham 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 45,40% 53,24%
Investasi pada dana investasi real estate 33,68% 35,14% 34,92% 35,56% 0,00% 0,00%
Investasi pada entitas asosiasi 7,40% 7,92% 8,38% 8,61% 0,00% 0,00%
Aset pajak tangguhan 0,43% 1,43% 1,43% 1,27% 1,16% 1,02%
Aset tetap - neto 17,75% 18,47% 17,08% 16,43% 16,29% 24,77%
Properi Investasi - neto 19,88% 18,96% 13,64% 12,34% 13,15% 8,99%
Aset hak guna 1,21% 1,32% 1,49% 1,50% 1,64% 1,94%
Dana yang dibatasi penggunaannya 0,35% 0,31% 0,40% 0,44% 0,59% 0,06%
Goodwill 0,57% 0,70% 1,00% 1,02% 1,04% 0,10%
Aset tidak lancar lainnya 0,22% 0,19% 0,07% 0,15% 0,11% 0,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 81,48% 84,44% 78,41% 77,33% 79,39% 90,13%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
59
Page 235
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha - pihak ketiga 0,40% 0,42% 1,02% 0,95% 0,99% 0,20%
Utang non-usaha – pihak ketiga 1,29% 0,45% 3,18% 0,42% 0,61% 0,09%
Utang pajak 0,29% 0,25% 0,21% 0,13% 0,10% 0,06%
Beban akrual 1,45% 0,88% 0,70% 1,22% 0,59% 0,48%
Uang muka pelanggan dan pendapatan diterima di muka 1,43% 1,29% 1,37% 1,26% 4,35% 1,36%
Liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 2,01% 4,66% 4,72% 3,20% 1,68% 0,44%
Sewa 0,07% 0,07% 0,07% 0,05% 0,05% 0,03%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 6,94% 8,01% 11,27% 7,24% 8,38% 2,66%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang non-usaha - pihak ketiga 0,00% 0,00% 0,00% 3,39% 3,85% 0,00%
Uang muka pelanggan dan pendapatan diterima di muka 7,01% 9,49% 10,30% 9,75% 6,95% 3,45%
Uang jaminan penyewa 1,20% 1,15% 1,04% 1,01% 0,85% 0,85%
Liabilitas imbalan pascakerja 0,29% 0,28% 0,29% 0,23% 0,16% 0,30%
Liabilitas pajak tangguhan 0,17% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,00%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 12,49% 15,91% 13,28% 15,44% 15,99% 17,05%
Utang obligasi 4,92% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Sewa 0,31% 0,35% 0,36% 0,30% 0,32% 0,30%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 26,37% 27,19% 25,29% 30,13% 28,12% 21,96%
JUMLAH LIABILITAS 33,31% 35,20% 36,56% 37,36% 36,50% 24,62%
EKUITAS
Modal saham 11,00% 11,51% 11,97% 12,20% 12,46% 14,60%
Tambahan modal disetor 19,31% 20,22% 21,02% 21,43% 21,89% 25,65%
Selisih nilai transaksi ekuitas dengan
kepentingan nonpengendali -0,75% -0,22% -0,23% -0,37% -0,37% -0,44%
Saldo laba 29,36% 26,87% 24,32% 23,65% 23,87% 28,15%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 58,92% 58,37% 57,07% 56,92% 57,86% 67,96%
Kepentingan non-pengendali 7,77% 6,43% 6,37% 5,72% 5,64% 7,42%
JUMLAH EKUITAS 66,69% 64,80% 63,44% 62,64% 63,50% 75,38%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
Tabel 18
PT Indonesian Paradise Property Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok pendapatan 44,40% 34,35% 34,31% 39,65% 43,51% 37,66%
Laba bruto 55,60% 65,65% 65,69% 60,35% 56,49% 62,34%
Beban penjualan dan pemasaran -5,16% -6,42% -6,63% -6,65% -7,95% -4,11%
Beban umum dan administrasi -32,83% -37,94% -36,86% -35,86% -59,48% -67,51%
Beban pajak final -3,77% -4,89% -4,61% -4,71% -5,98% -6,26%
Pendapatan operasi lainnya - neto 0,25% 10,37% 0,30% 4,57% 6,90% 3,06%
Laba usaha 14,10% 26,77% 17,89% 17,70% -10,02% -12,48%
Penghasilan keuangan 1,41% 1,06% 1,07% 0,87% 0,97% 2,02%
Beban keuangan -8,63% -17,67% -17,78% -15,54% -11,36% -10,15%
Pendapatan dividen 6,80% 8,14% 13,08% 8,53% 7,58% 10,78%
Laba (rugi) selisih kurs - neto -0,11% -0,15% 0,24% -3,61% 0,51% -0,37%
Laba penjualan investasi saham 59,09% 0,00% 0,13% 0,00% 0,00% 3,39%
Bagian atas laba (rugi) investasi -0,74% 15,68% -0,12% -2,83% -0,56% -58,49%
Laba (rugi) sebelum manfaat (beban) pajak penghasilan 71,92% 33,82% 14,51% 5,12% -12,88% -65,31%
Pajak kini -1,79% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Beban pajak tangguhan -12,72% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Manfaat pajak penghasilan 0,00% 0,46% 1,51% 1,06% 6,02% 6,74%
Laba (rugi) periode/tahun berjalan 57,41% 34,28% 16,03% 6,17% -6,86% -58,57%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain 0,00% 0,43% -0,01% -0,41% 1,51% -0,44%
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan 57,41% 34,71% 16,02% 5,77% -5,35% -59,01%
*) Tidak Diaudit
60
Page 236
VI.C.2. PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Tabel 19
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 0,28% 0,24% 0,51% 1,09% 0,44% 0,27%
Piutang usaha - pihak ketiga 0,66% 0,66% 0,85% 0,68% 0,48% 0,80%
Persediaan 17,46% 17,21% 17,00% 16,40% 15,89% 14,93%
Uang muka pembelian 0,03% 0,01% 0,17% 0,08% 0,01% 0,00%
Biaya dibayar di muka 0,06% 0,02% 0,04% 0,01% 0,03% 0,06%
Pajak dibayar di muka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 18,49% 18,15% 18,56% 18,26% 16,85% 16,07%
ASET TIDAK LANCAR
Piutang pihak berelasi 3,07% 3,05% 3,97% 4,88% 5,40% 5,13%
Penyertaan saham 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 2,99%
Aset pajak tangguhan 0,19% 0,16% 0,16% 0,17% 0,82% 0,84%
Aset tetap - setelah dikurangi akumulasi penyusutan 78,25% 78,64% 76,31% 75,72% 75,05% 72,97%
Aset lain-lain 0,00% 0,00% 0,99% 0,96% 1,88% 2,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 81,51% 81,85% 81,44% 81,74% 83,15% 83,93%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha
Pihak ketiga 2,79% 1,11% 0,89% 1,20% 0,95% 1,45%
Pihak berelasi 1,99% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,13%
Utang pajak 0,88% 0,78% 0,38% 0,15% 0,76% 0,32%
Beban akrual 0,21% 0,22% 0,28% 0,23% 0,32% 0,35%
Pendapatan diterima dimuka 0,11% 0,33% 0,41% 0,27% 0,23% 0,36%
Utang jaminan 1,14% 2,18% 1,17% 1,14% 0,65% 0,65%
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 5,07% 6,11% 4,55% 4,32% 0,91% 4,11%
Utang sewa pembiayaan 0,01% 0,02% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00%
Utang jangka pendek lainnya 0,25% 0,35% 0,27% 0,21% 0,15% 0,18%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 12,45% 11,09% 7,96% 7,53% 3,98% 7,55%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
yang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 28,80% 28,42% 30,89% 30,95% 33,72% 28,53%
Utang sewa pembiayaan 0,03% 0,03% 0,01% 0,02% 0,00% 0,00%
Liabilitas imbalan kerja 0,22% 0,22% 0,19% 0,25% 1,84% 2,15%
Utang jangka panjang lainnya 0,36% 0,42% 0,86% 1,26% 0,04% 0,04%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 29,40% 29,09% 31,95% 32,48% 35,61% 30,72%
JUMLAH LIABILITAS 41,85% 40,17% 39,91% 40,00% 39,58% 38,27%
EKUITAS
Modal saham 45,57% 44,83% 44,27% 42,93% 41,62% 39,14%
Agio saham 2,05% 2,02% 1,99% 1,93% 1,87% 1,76%
Selisih penilaian aset dan liabilitas 24,75% 24,35% 24,05% 23,32% 22,61% 22,17%
Saldo laba -14,23% -11,37% -10,22% -8,18% -5,69% -1,34%
JUMLAH EKUITAS 58,15% 59,83% 60,09% 60,00% 60,42% 61,73%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
61
Page 237
Tabel 20
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Pendapatan usaha 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan 40,60% 37,23% 37,34% 36,49% 33,00% 16,44%
Laba kotor 59,40% 62,77% 62,66% 63,51% 67,00% 83,56%
Beban penjualan 0,00% -1,76% -2,00% -2,14% -2,30% -0,76%
Beban umum dan administrasi -87,69% -53,03% -63,65% -86,92% -116,34% -160,31%
Beban lain-lain -45,00% -0,10% -0,03% -0,03% -0,20% 0,05%
Pendapatan keuangan 0,00% 0,06% 0,04% 0,31% 0,07% 0,08%
Beban keuangan 0,00% -16,08% -14,73% -9,59% -8,67% -13,68%
Bagian laba (rugi) entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -1,44%
Rugi sebelum manfaat (beban) pajak penghasilan -73,30% -8,15% -17,73% -34,86% -60,43% -92,51%
Manfaat (beban) pajak penghasilan neto 0,79% 0,00% 0,05% 0,24% 0,25% -0,86%
Rugi periode/tahun berjalan -72,51% -8,15% -17,67% -34,62% -60,19% -93,37%
Penghasilan komprehensif lain 0,00% 0,01% 0,72% 1,17% 6,92% 8,77%
Jumlah rugi komprehensif periode/tahun berjalan -72,51% -8,14% -16,96% -33,44% -53,26% -84,60%
*) Tidak Diaudit
VI.C.3. PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Tabel 21
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 5,23% 11,75% 6,87% 0,37% 0,24% 0,12%
Deposito berjangka yang dibatasi penggunaannya 0,00% 0,00% 4,10% 0,00% 0,00% 0,00%
Piutang usaha
Pihak ketiga - neto 0,36% 0,53% 0,58% 0,54% 0,08% 0,09%
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,14% 0,08% 0,03%
Piutang lain-lain
Pihak ketiga - neto 0,02% 0,14% 1,14% 2,79% 2,15% 4,92%
Pihak berelasi - neto 0,17% 0,17% 0,64% 1,04% 1,16% 0,86%
Persediaan 0,16% 0,19% 0,25% 0,12% 0,04% 0,05%
Biaya dibayar di muka 0,38% 0,22% 0,25% 0,20% 0,08% 0,06%
Pajak dibayar di muka 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 6,33% 13,00% 13,83% 5,20% 3,84% 6,14%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas asosiasi - neto 4,26% 6,35% 1,45% 1,48% 0,26% 0,21%
Aset real estat - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 13,60%
Aset tetap - neto 73,93% 71,42% 66,04% 57,67% 58,82% 49,80%
Aset hak guna - neto 0,84% 0,85% 1,13% 1,18% 1,30% 1,16%
Aset dalam pembangunan - neto 7,38% 7,13% 10,12% 18,87% 18,70% 14,06%
Aset tidak lancar lainnya - neto 7,27% 1,24% 7,43% 15,60% 17,08% 15,02%
Jumlah Aset Tidak Lancar 93,67% 87,00% 86,17% 94,80% 96,16% 93,86%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
62
Page 238
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang pihak berelasi 0,00% 5,69% 0,01% 0,35% 0,38% 0,25%
Utang usaha 0,68% 0,69% 0,50% 0,40% 0,68% 0,51%
Utang lain-lain 0,50% 0,43% 2,52% 10,14% 5,03% 7,32%
Beban yang masih harus dibayar 0,80% 0,54% 1,54% 35,49% 25,44% 13,20%
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 0,18% 0,26% 0,26% 0,69% 0,71% 0,46%
Utang pajak 0,24% 0,20% 0,39% 1,23% 1,91% 1,12%
Uang muka pelanggan 1,68% 1,52% 1,49% 2,06% 1,74% 2,19%
Utang bank jangka pendek 0,00% 0,00% 4,10% 0,00% 0,00% 0,00%
Pinjaman jangka panjang jatuh tempo dalam waktu satu
tahun:
Utang pinjaman 0,00% 0,00% 4,17% 45,09% 5,37% 4,39%
Pinjaman bank 1,62% 1,44% 1,21% 15,98% 55,02% 45,49%
Liabilitas sewa 0,06% 0,05% 0,06% 0,08% 0,11% 0,08%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 5,76% 10,80% 16,27% 111,53% 96,37% 75,01%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman jangka panjang, setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang pinjaman 1,54% 3,37% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pinjaman bank 21,15% 21,10% 26,64% 0,00% 0,00% 3,23%
Liabilitas sewa 0,04% 0,03% 0,04% 0,05% 0,02% 0,09%
Liabilitas imbalan pasca kerja 1,04% 0,89% 1,07% 0,98% 1,66% 1,39%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 23,76% 25,38% 27,76% 1,03% 1,68% 4,72%
JUMLAH LIABILITAS 29,53% 36,18% 44,02% 112,55% 98,05% 79,73%
EKUITAS
Modal saham 50,69% 48,59% 60,27% 18,47% 18,28% 14,96%
Tambahan modal disetor - neto 23,56% 22,58% 28,01% 18,75% 18,56% 15,18%
Saldo laba (defisit) -61,55% -62,83% -78,42% -74,57% -64,38% -37,44%
Selisih atas akuisisi kepentingan non-pengendali -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% -0,01%
Penghasilan komprehensif lain - neto 57,64% 55,31% 45,99% 34,33% 33,89% 27,59%
Uang muka setoran modal 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,88% 3,18%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 70,33% 63,64% 55,84% -3,03% 10,23% 23,46%
Kepentingan non-pengendali 0,15% 0,17% 0,14% -9,52% -8,28% -3,18%
JUMLAH EKUITAS 70,47% 63,82% 55,98% -12,55% 1,95% 20,27%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Tabel 22
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Pendapatan 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok pendapatan 32,18% 29,41% 28,57% 28,92% 44,71% 53,34%
Laba bruto 67,82% 70,59% 71,43% 71,08% 55,29% 46,66%
Beban penjualan -6,48% -6,22% -7,21% -7,58% -9,93% -15,47%
Beban umum dan administrasi -34,63% -31,82% -45,87% -42,94% -147,98% -149,45%
Beban operasional, pembangunan, pemeliharaan dan energi -7,72% -7,27% -9,73% -13,56% -23,82% -26,46%
Beban manajemen dan lisensi -4,94% -5,15% -5,10% -4,96% -4,20% -3,94%
Penurunan nilai dari aset dalam pembangunan, aset tetap,
neto dan uang muka pembelian saham 0,00% -5,00% -42,27% -2,44% 17,41% -1428,65%
Pemulihan kerugian di atas nilai investasi entitas anak 0,00% 0,00% 36,61% 0,00% -163,99% 0,00%
Pendapatan (beban) operasional lain 0,04% 3,73% 3,68% -6,08% -30,27% 5,29%
Laba (rugi) usaha 14,09% 18,87% 1,53% -6,47% -307,50% -1572,03%
Bagian laba (rugi) neto pada entitas asosiasi 46,42% -2,79% 0,26% 0,00% 0,00% 0,00%
Pendapatan keuangan 0,88% 0,35% 13,89% 3,74% 0,00% 2,20%
Beban keuangan -11,98% -13,07% -11,26% -84,58% -280,88% -166,72%
Laba (rugi) selisih kurs, neto -0,23% -0,41% 0,20% 0,00% 0,00% 0,00%
Laba (rugi) sebelum pajak final dan beban pajak penghasilan 49,17% 2,94% 4,62% -87,31% -588,38% -1736,55%
Pajak final -0,18% -0,07% -0,01% 0,00% 0,00% -0,44%
Laba (rugi) sebelum beban pajak penghasilan 49,00% 2,87% 4,61% -87,31% -588,38% -1736,99%
Manfaat (beban) pajak penghasilan 0,00% -0,13% 0,00% -0,71% 0,62% -14,84%
Laba (rugi) periode/tahun berjalan 49,00% 2,74% 4,61% -88,02% -587,75% -1751,83%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain -0,77% 108,70% 41,11% 0,73% 4,67% -340,07%
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan 48,23% 111,44% 45,72% -87,28% -583,08% -2091,90%
Laba periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 48,83% 2,74% 9,53% -78,51% -564,32% -1328,09%
Kepentingan non-pengendali 0,16% 0,36% -4,92% -9,51% -23,43% -423,74%
63
Page 239
VII. ANALISIS RISIKO
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, SAM tidak terlepas dari berbagai risiko
usaha yang dihadapi. Analisis risiko usaha terhadap SAM adalah sebagai berikut:
VII.A. Risiko Persaingan Usaha
Dalam menjalankan kegiatan opersionalnya, SAM tidak terlepas dari risiko
persaingan usaha. Faktor-faktor yang mempengaruhi persaingan usaha meliputi
jenis dan harga kamar (room rate), fasilitas yang tersedia, lokasi yang strategis,
serta kualitas pelayanan yang diberikan. SAM harus mampu mengembangkan
fasilitas yang dimiliki agar dapat memberikan kepuasan kepada tamu hotel serta
menarik tamu-tamu baru di tengah ketatnya persaingan industri perhotelan.
VII.B. Risiko Gangguan Keamanan
Bidang usaha SAM, yaitu penyewaan villa, erat kaitannya dengan kondisi
keamanan dalam negeri. Adanya beberapa negara yang mengeluarkan peringatan
(travel warning) bagi warganya untuk bepergian ke Indonesia akan mempengaruhi
jumlah wisatawan internasional. Berkurangnya jumlah wisatawan asing yang
datang ke Indonesia akan berdampak pada penurunan tingkat hunian (occupancy
rate). Kondisi keamanan negeri juga akan mempengaruhi wisatawan domestik, di
mana kondisi keamanan yang buruk akan mendorong masyarakat Indonesia untuk
tidak bepergian atau berlibur.
VII.C. Risiko Ekonomi
Kegiatan usaha SAM juga rentan terhadap kondisi ekonomi domestik maupun
global. Perubahan tingkat kepercayaan konsumen terhadap kesehatan ekonomi
Indonesia dapat berpengaruh negatif dan merugikan bisnis dengan berbagai cara,
terutama berdampak pada tingkat hunian SAM. Penurunan pertumbuhan ekonomi,
inflasi tinggi, serta melemahnya daya beli masyarakat dapat menekan permintaan
layanan akomodasi. Selain itu, biaya operasional yang tinggi dan bersifat tetap
seperti gaji karyawan, utilitas, dan pemeliharaan dapat meningkatkan risiko
kerugian apabila pendapatan menurun signifikan.
VII.D. Risiko Politik dan Sosial
Perkembangan usaha SAM dapat terpengaruh oleh adanya perubahan kondisi
politik dan sosial, meningkatnya pengawasan oleh otoritas, dan perkembangan
politik yang berkaitan dengan industri perhotelan dan pariwisata. Kebijakan atau
larangan baru dari pemerintah Indonesia dapat berpotensi membatasi ruang gerak
SAM, sehingga SAM harus menyusun strategi yang tepat untuk terus
mengembangkan bisnisnya.
64
Page 240
VII.E. Risiko Bencana Alam
Seperti halnya semua industri, kegiatan usaha SAM tidak terlepas dari ancaman
bencana alam, seperti badai tropis, angin topan, gempa bumi, tsunami, banjir,
kebakaran baik karena faktor alam maupun human error, dan berbagai bencana
lainnya yang dapat memberikan dampak negatif secara material terhadap kegiatan
usaha dan kondisi keuangan SAM.
VII.F. Risiko Kebijakan Pemerintah
Hukum dan peraturan perundang-undangan yang dikeluarkan oleh Pemerintah
dapat mempengaruhi SAM dalam menjalankan kegiatan usahanya. Meskipun
SAM memiliki keyakinan bahwa dalam menjalankan kegiatan usahanya, SAM
telah mematuhi seluruh peraturan yang berlaku, pemenuhan kewajiban atas
peraturan-peraturan baru atau perubahannya atau interpretasinya maupun
pelaksanaannya, serta perubahan terhadap interpretasi atau pelaksanaan hukum
dan peraturan perundang-undangan yang telah ada, dapat berdampak material
terhadap kegiatan dan kinerja operasional SAM.
Apabila SAM tidak mematuhi hukum dan peraturan perundang-undangan yang
berlaku, maka SAM dapat dikenakan sanksi perdata, termasuk denda, hukuman
serta sanksi-sanksi pidana lainnya. Selain itu perubahan hukum, peraturan
ketenagakerjaan dan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai
upah minimum dan kebebasan serikat pekerja juga dapat mengakibatkan
meningkatnya permasalahan dalam hubungan industrial, sehingga dapat
berdampak material pada kegiatan operasional SAM. Terjadinya perubahan
mengenai upah minimum SAM tentu akan mempengaruhi kinerja keuangan SAM,
sehingga SAM harus beradaptasi untuk menyesuaikan kegiatan usahanya
berdasarkan kinerja keuangan yang baru. Dengan demikian, apabila SAM tidak
dapat beradaptasi, SAM dapat mengalami kerugian, baik dari kegiatan usaha
maupun kinerja keuangannya.
65
Page 241
VIII. METODE PENILAIAN
VIII.A. Metode-Metode Penilaian
VIII.A.1. Metode Penyesuaian Aset Bersih
Metode ini merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset
(asset based approach). Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan
liabilitas (liabilities) harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Aset lancar (current assets) harus dinilai ulang, misalnya untuk piutang dengan
mengurangkan jumlah yang tak dapat ditagih secara normal. Aset tetap seperti
tanah, bangunan, dan mesin-mesin perlu dinilai dengan konsep penilaian properti
yang berlaku umum.
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud (intangible assets) seperti hak
paten, lisensi, biaya riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan
siap bekerja (pool of employees), dan daftar langganan (pool of captive customer),
juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan
melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar
ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai
seluruh aset dan liabilitas (liabilities) yang telah disesuaikan.
VIII.A.2. Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek merupakan metode
penilaian yang didasarkan pada pendekatan pasar (market based approach).
Dengan metode ini, nilai pasar saham ditetapkan berdasarkan harga yang telah
atau pernah terjadi dari perusahaan sejenis yang sebanding dan sepadan. Nilai
pasar dari perusahaan pembanding diambil dari pasar modal (perusahaan
publik/terbuka).
Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah perusahaan pembanding harus
sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang akan dinilai dalam berbagai
variabel pembanding, antara lain perputaran penjualan, ekuitas, struktur modal
(leverage), aset dan komposisi aset, tingkat laba, dan rasio-rasio keuangan.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, nilai pasar saham
perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan beberapa rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding,
seperti rasio P/E (price/earnings), P/S (price/sales), P/BV (price/book value of
equity) dan sebagainya.
66
Page 242
VIII.A.3. Metode Diskonto Arus Kas
Metode diskonto arus kas ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan pendapatan (income based approach).
Untuk menggunakan metode ini, sebelum melakukan proses diskonto
(discounting), terlebih dahulu harus diproyeksikan pendapatan mendatang berupa
arus kas bersih untuk ekuitas (net cash flow to equity) atau arus kas bersih untuk
kapital (net cash flow to invested capital) sesuai dengan sifat dan jenis usaha yang
dinilai. Setelah proyeksi dibuat, langkah berikutnya adalah menetapkan tingkat
diskonto (discount rate) yang tepat.
Proses selanjutnya adalah mendiskonto nilai-nilai arus kas bersih yang telah
diproyeksikan, termasuk nilai periode kekal (continuing value), dengan faktor
diskonto (discount factor) yang diperoleh dari tingkat diskonto sesuai dengan
periode proyeksinya. Jika yang didiskonto adalah arus kas bersih untuk ekuitas,
maka nilai kini (present value) dari keseluruhan pendapatan di masa mendatang
tersebut merupakan nilai ekuitas, sedangkan jika yang didiskonto adalah arus kas
bersih untuk kapital, jumlah nilai kini tersebut merupakan nilai perusahaan
(corporate value), yang masih harus dikurangi dengan nilai liabilitas untuk
mendapatkan nilai ekuitas.
VIII.B. Metode Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan dan laporan laba rugi komprehensif II,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
II. Prospek II di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha
serta proyeksi laporan keuangan yang diberikan oleh manajemen yang telah kami
kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian
singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak
nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri yang
bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
67
Page 243
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
diskonto arus kas (discounted cash flow [DCF] method), metode penyesuaian aset
bersih (adjusted net asset method), metode pembanding perusahaan tercatat di
bursa efek (guideline publicly traded company method), dan metode kapitalisasi
kelebihan pendapatan (capitalized excess earning method).
Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang
dilaksanakan oleh II di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai dengan
perkiraan atas perkembangan usaha II. Dalam melaksanakan penilaian dengan
metode ini, operasi II diproyeksikan sesuai dengan perkiraan atas perkembangan
usaha II. Arus kas yang dihasilkan berdasarkan proyeksi dikonversi menjadi nilai
kini dengan tingkat diskonto yang sesuai dengan tingkat risiko. Indikasi nilai adalah
jumlah nilai kini dari arus kas tersebut.
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek digunakan dalam penilaian
ini karena walaupun di pasar saham perusahaan terbuka tidak diperoleh informasi
mengenai perusahaan sejenis dengan skala usaha dan aset yang setara, namun
diperkirakan data saham perusahaan terbuka yang ada dapat digunakan sebagai
data perbandingan atas nilai saham yang dimiliki oleh SAM dan USR.
Metode kapitalisasi kelebihan pendapatan yang digunakan dalam penilaian II
merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset. Dengan
metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas harus disesuaikan
menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah
menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud seperti hak paten, lisensi, biaya
riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan siap bekerja dan daftar
langganan, juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh
dengan melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai
pasar ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara
nilai seluruh aset dan liabilitas yang telah disesuaikan.
Sebagai langkah selanjutnya perlu dihitung arus kas bersih dari perusahaan yang
dinilai. Selisih antara arus kas bersih dengan pendapatan yang diharapkan
merupakan kelebihan pendapatan yang dihasilkan oleh aset berwujud bersih. Nilai
aset takberwujud kemudian dihitung dengan cara mengkapitalisasikan kelebihan
pendapatan tersebut dengan tingkat kapitalisasi yang sesuai. Langkah berikutnya
adalah menghitung indikasi nilai pasar saham dengan menjumlahkan nilai aset
berwujud bersih dan nilai aset takberwujud.
68
Page 244
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan SAM. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi
dengan melakukan pembobotan.
VIII.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa SAM adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
VIII.D. Aplikasi Diskon dan Premi
Diskon dan premi merupakan hal-hal yang tak terpisahkan dari proses penilaian
perusahaan tertutup. Diskon dan premi terkait dengan ada/tidaknya tingkat kendali
serta tingkat kemampuan untuk dipasarkan dari saham yang dinilai. Diskon adalah
potongan yang diberikan kepada suatu indikasi nilai dari business interest atau
saham yang berhasil diperkirakan. Pemberian diskon terkait dengan tidak adanya
unsur kendali dalam saham yang dinilai dan disebut dengan Discount for Lack of
Control – DLOC (Diskon Tanpa Pengendalian). Diskon juga terkait dengan tingkat
kesulitan saham tersebut untuk dikonversi secara cepat menjadi uang tunai yang
disebut dengan Discount for Lack of Marketabilities – DLOM (Diskon Likuiditas
Pasar). Sedangkan, premi adalah tambahan nilai yang diberikan kepada indikasi
nilai yang berhasil diperoleh dalam proses penilaian. Pemberian premi terkait
dengan adanya unsur kendali dalam saham perusahaan yang dinilai dan disebut
dengan Premium for Control (Premi Pengendalian).
69
Page 245
VIII.E. Prosedur Penilaian
Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang telah dipilih untuk
menentukan indikasi nilai pasar Objek Penilaian, kami telah melakukan
langkah-langkah sebagai berikut:
1. Melakukan tinjauan atas faktor internal dan eksternal yang memengaruhi
operasi SAM.
2. Melakukan tinjauan atas laporan keuangan historis dari SAM.
3. Melakukan penelaahan atas data operasional SAM.
4. Melakukan tinjauan atas proyeksi laporan keuangan II yang telah disiapkan
oleh pihak manajemen II.
5. Melakukan diskusi dengan manajemen atas proyeksi laporan keuangan
tersebut.
6. Melakukan penilaian Objek Penilaian dengan mengaplikasikan metode
diskonto arus kas dengan pendekatan pendapatan, metode penyesuaian aset
bersih dengan pendekatan aset, metode kapitalisasi kelebihan pendapatan
dengan pendekatan aset, dan metode pembanding perusahaan tercatat di
bursa efek dengan pendekatan pasar.
VIII.F. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SAM
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan SAM. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/250917-001
tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
70
Page 246
IX. PENILAIAN
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode penilaian yang digunakan
untuk menilai Objek Penilaian adalah metode diskonto arus kas, metode
penyesuaian aset bersih, metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek,
dan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan. Dalam bab ini, terlebih dahulu akan
dibahas penentuan nilai pasar dengan metode penyesuaian aset bersih dan
metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek, baru kemudian dilanjutkan
dengan metode diskonto arus kas dan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan.
IX.A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control), dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities)
Berdasarkan POJK 35/2020, premi pengendalian didefinisikan sebagai “suatu
jumlah atau persentase tertentu yang merupakan penambah dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas objek penilaian”.
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon tanpa pengendalian didefinisikan sebagai
“suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas objek
penilaian”.
Premi pengendalian dan diskon tanpa pengendalian mencerminkan penambahan
terhadap nilai dari penyertaan minoritas atau pengurangan terhadap nilai dari
penyertaan mayoritas dalam entitas anak yang dinilai sebagai pengaruh dari
ketiadaan pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau
dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki
kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya
keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat
dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang perusahaan.
• Memilih pengurus inti perusahaan.
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
• Menentukan kebijakan investasi.
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
• Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan.
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
71
Page 247
Berdasarkan Peraturan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar didefinisikan
sebagai “suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari
nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek penilaian”.
Diskon likuiditas pasar mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari
perusahaan yang dinilai sebagai pengaruh dari tidak likuidnya saham perusahaan
tersebut untuk diperdagangkan.
Untuk penilaian atas SAM, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan, yaitu
untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau
ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2025 yang didasarkan pada proyeksi laporan
keuangan SAM yang disusun oleh manajemen SAM, maka diperkirakan telah
dilakukan penyesuaian atas proyeksi laporan keuangan tersebut, oleh karena itu
atas indikasi nilai yang dihasilkan, dilakukan atau diaplikasikan penyesuaian
terhadap kondisi ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (diskon
likuiditas pasar), dikenakan diskon sebesar 40,00%, dengan pertimbangan
sebagai berikut:
• Berdasarkan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar untuk perusahaan tertutup
bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00% - 40,00%.
• SAM merupakan perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia.
72
Page 248
IX.B. Nilai Pasar Objek Penilaian
IX.B.1. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAM Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan nilai pasar 100,000000% saham SAM adalah metode penyesuaian
aset bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas
harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen
yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar dengan
rincian sebagai berikut:
• Nilai pasar atas properti investasi yang telah dinilai oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00415/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025,
dimana nilai pasar atas properti investasi pada tanggal 30 Juni 2025 adalah
sebesar Rp 843,59 miliar.
• Indikasi nilai pasar atas investasi pada entitas anak yang dihitung berdasarkan
metode diskonto arus kas, metode penyesuaian aset bersih, metode
pembanding perusahaan tercatat di bursa efek dan metode kapitalisasi
kelebihan pendapatan sebesar negatif Rp 26,77 miliar.
Apabila nilai pasar atas properti investasi dan aset tetap tersebut direfleksikan
dalam laporan posisi keuangan, maka jumlah aset SAM adalah sebesar
Rp 1.009,34 miliar, sedangkan jumlah liabilitas SAM adalah tetap, yaitu sebesar
Rp 359,04 miliar.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham SAM kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,00% saham SAM sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 650,30 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SAM adalah sebesar Rp 390,18 miliar. Dengan demikian,
nilai pasar 100,000000% saham SAM berdasarkan metode penyesuaian aset
bersih adalah sebesar Rp 390,18 miliar.
73
Page 249
Perincian perhitungan nilai pasar 100,000000% saham SAM dengan
menggunakan metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 23
PT Sitiagung Makmur
Nilai Pasar 100,000000% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 9.599 - 9.599
Aset keuangan lancar lainnya
Pihak berelasi 136.347 - 136.347
Pihak ketiga 2 - 2
Pajak dibayar di muka 13.307 - 13.307
Biaya dibayar di muka 1.082 - 1.082
Jumlah Aset Lancar 160.338 - 160.338
ASET TIDAK LANCAR
Properti investasi 358.037 485.548 843.585
Aset tetap 8 (8) -
Aset hak guna 870 - 870
Uang jaminan 332 - 332
Aset lain-lain 3.824 - 3.824
Uang muka pembelian 392 - 392
Jumlah Aset Tidak Lancar 363.463 485.540 849.004
JUMLAH ASET 523.802 485.540 1.009.342
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Pinjaman bank jangka pendek 14.989 - 14.989
Utang usaha - pihak ketiga 2.393 - 2.393
Liabilitas keuangan jangka pendek lainnya 16.253 - 16.253
Utang pajak 25 - 25
Beban akrual 1.066 - 1.066
Liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo
dalam waktu satu tahun:
Utang bank 32.718 - 32.718
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 67.442 - 67.442
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank 264.826 - 264.826
Tanggungan rugi pada investasi pada entitas anak 32.957 (6.178) 26.778
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 297.783 (6.178) 291.605
JUMLAH LIABILITAS 365.225 (6.178) 359.047
EKUITAS 158.576 491.718 650.295
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 523.802 485.540 1.009.342
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 650.295
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (260.118)
Nilai pasar 100,000000% saham 390.177
74
Page 250
IX.B.2. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAM Berdasarkan Metode Pembanding
Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan nilai pasar 100,000000% saham SAM adalah metode pembanding
perusahaan tercatat di bursa efek. Metode ini merupakan metode penilaian yang
didasarkan pada pendekatan pasar. Dengan metode ini, indikasi nilai pasar saham
ditetapkan berdasarkan harga yang telah atau pernah terjadi dari perusahaan
sejenis yang sebanding dan sepadan. Indikasi nilai pasar dari perusahaan
pembanding diambil dari pasar modal (perusahaan publik/terbuka).
Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah perusahaan pembanding harus
sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang akan dinilai dalam berbagai
variabel pembanding, antara lain perputaran penjualan, ekuitas, struktur modal
(leverage), aset dan komposisi aset, tingkat laba, dan rasio-rasio keuangan.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, indikasi nilai pasar
saham perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan beberapa rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding,
seperti rasio P/E (price/earnings), P/S (price/sales), P/BV (price/book value of
equity), P/EBITDA (price/earnings before interest, tax, depreciation, and
amortization), MVIC/S (market value of invested capital/sales), MVIC/BVIC
(market value of invested capital/book value of invested capital), MVIC/EBITDA
(market value of invested capital/earnings before interest, tax, depreciation, and
amortization) dan sebagainya.
Berdasarkan data yang kami peroleh dari laporan keuangan yang tersedia di
publik, berikut adalah uraian kriteria perbandingan yang digunakan sebagai dasar
penentuan perusahaan pembanding:
Tabel 24
Uraian Perusahaan Pembanding - Kriteria No. 1
Sejenis
Keterangan Industri Kegiatan Usaha Produk Risiko Usaha
(√ / -)
PT Sitiagung Makmur Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan
PT MNC Tourism Indonesia Tbk Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan √
Shangri-la Asia Limited Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan √
PT Eastparc Hotel Tbk Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan √
PT Red Planet Indonesia Tbk Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan √
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan √
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan √
PT Indonesian Paradise Property Tbk Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan √
PT Surya Permata Andalan Tbk Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan √
Tabel 25
Uraian Perusahaan Pembanding - Kriteria No. 2
Rata-rata Pertumbuhan Sejenis
Keterangan DER
Pendapatan Laba Bersih (√ / -)
PT Sitiagung Makmur 16,95% -2,97% 213,65%
PT MNC Tourism Indonesia Tbk 8,91% 27,95% 25,43% –
Shangri-la Asia Limited -3,35% -30,28% 160,88% √
PT Eastparc Hotel Tbk -13,82% -27,28% 4,40% –
PT Red Planet Indonesia Tbk -9,19% 64,50% 17,33% –
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk -6,48% 1571,81% 41,90% √
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk -41,92% 416,94% 71,98% √
PT Indonesian Paradise Property Tbk 33,18% 139,51% 49,95% √
PT Surya Permata Andalan Tbk -15,64% -374,79% 0,43% –
75
Page 251
Tabel 26
Uraian Perusahaan Pembanding - Kriteria No. 3
Rata-rata Margin Sejenis
Keterangan ROA ROE
EBIT EAT (√ / -)
PT Sitiagung Makmur -26,94% -43,31% -12,19% -38,24%
PT MNC Tourism Indonesia Tbk 10,09% 41,71% 2,37% 2,98% –
Shangri-la Asia Limited 13,03% 7,20% 0,89% 2,31% √
PT Eastparc Hotel Tbk 38,98% 31,10% 5,11% 5,33% –
PT Red Planet Indonesia Tbk -15,25% -17,89% -3,00% -3,52% √
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk 16,48% 25,87% 8,02% 11,37% –
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk -10,16% -40,33% -5,35% -9,20% √
PT Indonesian Paradise Property Tbk 20,43% 44,66% 9,85% 14,76% –
PT Surya Permata Andalan Tbk -7,79% -7,57% -0,41% -0,41% √
Tabel 27
Uraian Perusahaan Pembanding - Kriteria No. 4 dan No. 5
(Dalam jutaan Rupiah)
Sejenis Sejenis
Keterangan Total Aset Pangsa Pasar
(√ / -) (√ / -)
PT Sitiagung Makmur 533.439 366.892
PT MNC Tourism Indonesia Tbk 36.578.247 – 16.389.598 –
Shangri-la Asia Limited 234.591.359 – 31.777.963 –
PT Eastparc Hotel Tbk 494.409 √ 392.009 √
PT Red Planet Indonesia Tbk 384.264 √ 331.239 √
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk 2.030.865 – 1.503.105 –
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk 1.228.093 √ 766.738 √
PT Indonesian Paradise Property Tbk 10.169.252 – 9.058.207 –
PT Surya Permata Andalan Tbk 803.152 √ 1.160.161 √
Dalam metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek, digunakan angka
pengali MVIC/BVIC sebesar 1,02 dengan perincian sebagai berikut:
Tabel 28
PT Sitiagung Makmur
Data Angka Pengali Perusahaan Pembanding
(Dalam jutaan Rupiah)
Perusahaan MVIC BVIC MVIC/BVIC
PT MNC Tourism Indonesia Tbk 21.314.550 34.086.124 0,63
Shangri-la Asia Limited (dalam ribuan USD) 9.223.117 12.792.062 0,72
PT Eastparc Hotel Tbk 393.509 475.079 0,83
PT Red Planet Indonesia Tbk 337.380 333.656 1,01
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk 1.998.003 1.926.111 1,04
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk 1.183.129 1.130.469 1,05
PT Indonesian Paradise Property Tbk 11.042.369 8.766.139 1,26
PT Surya Permata Andalan Tbk 1.160.161 799.705 1,45
Median 1,02
76
Page 252
Untuk metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek, karena angka
pengali di atas diperoleh dari perusahaan tercatat di bursa efek, sehingga
mencerminkan angka pengali untuk transaksi minoritas yang bersifat likuid, maka
di dalam penilaian ini, perlu ditambahkan premi pengendalian yang besarnya
menurut pendapat kami adalah sebesar 70,00%.
Dalam penilaian ini, rasio yang digunakan adalah rasio investasi. Berdasarkan
POJK 35/2020 pasal 65 ayat (1) huruf c, “dalam hal Penilai Bisnis menggunakan
rasio investasi maka dapat mempergunakan rasio market value of invested capital
to gross cash flow before depreciation and taxes (MVIC/GCF), market value of
invested capital to sales (MVIC/sales), market value of invested capital to earning
before interest, taxes, depreciation and amortization (MVIC/EBITDA), market value
of invested capital to earning before interes and, taxes (MVIC/EBIT), dan/atau
market value of invested capital to book value invested capital (MVIC/BVIC).
Sesuai dengan kegiatan usaha SAM dalam bidang bidang pembangunan, real
estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian, perindustrian, perbengkelan, jasa
dan investasi. Saat ini kegiatan utama SAM adalah melakukan penjualan vila yang
dikomersilkan dengan nama Umana Bali, LXR Hotels and Resort, maka rasio
ekuitas yang sesuai digunakan dalam penilaian SAM adalah MVIC/BVIC (market
value of invested capital/book value invested capital).
Berdasarkan laporan keuangan SAM untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2025, BVIC SAM adalah sebesar Rp 471,11 miliar. Pada
tanggal 30 Juni 2025, SAM memiliki liabilitas jangka panjang berupa pinjaman
bank jangka panjang dan utang bank masing-masing sebesar Rp 14,99 miliar dan
Rp 297,54 miliar. Dengan mengurangkan liabilitas jangka panjang tersebut, maka
indikasi nilai pasar 100,00% saham minoritas SAM adalah sebesar
Rp 170,00 miliar. Selanjutnya, dengan premi pengendalian sebesar 70,00%, maka
indikasi nilai pasar 100,00% saham SAM sebelum diskon likuiditas pasar adalah
sebesar Rp 289,00 miliar. Selanjutnya, pada tanggal 30 Juni 2025, SAM memiliki
indikasi nilai pasar atas investasi pada entitas anak yang dihitung berdasarkan
metode diskonto arus kas, metode penyesuaian aset bersih, metode pembanding
perusahaan tercatat di bursa efek, dan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan
sebesar negatif Rp 26,77 miliar. Dengan menambahkan indikasi nilai pasar atas
investasi pada entitas anak tersebut, maka indikasi nilai pasar 100,00% saham
SAM sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 262,22 miliar. Dengan
diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar 100,000000% saham
SAM adalah sebesar Rp 157,33 miliar. Dengan demikian, nilai pasar 100,000000%
saham SAM berdasarkan metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek
adalah sebesar Rp 157,33 miliar.
77
Page 253
Perincian perhitungan nilai pasar 100,000000% saham SAM dengan
menggunakan metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek adalah
sebagai berikut:
Tabel 29
PT Sitiagung Makmur
Nilai Pasar 100,000000% Saham
Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Angka Variabel
Keterangan Nilai Pasar
Pengali Ekonomi
MVIC/BVIC 1,02 471.109 482.530
Indikasi nilai pasar 100,00% - minoritas 482.530
Liabilitas jangka panjang:
Pinjaman bank jangka pendek (14.989)
Utang bank (297.544)
Indikasi nilai pasar 100,00% saham - minoritas 169.998
Premi kendali (70,00%) 118.998
Indikasi nilai pasar 100,00% saham 288.996
Tanggungan rugi pada investasi pada entitas anak
USR (31.182)
II 4.403
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 262.217
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (104.887)
Nilai pasar 100,000000% saham 157.330
IX.B.3. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode penilaian
yang digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan
pembobotan terhadap nilai pasar yang dihasilkan dari kedua metode tersebut,
masing-masing dengan bobot 90,00% untuk metode penyesuaian aset bersih dan
10,00% untuk metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek.
Alasan kami memberikan bobot 90,00% untuk metode penyesuaian aset bersih
dan 10,00% untuk metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek, yaitu
karena data dan informasi yang digunakan pada metode penyesuaian aset bersih
yang kami gunakan untuk menentukan nilai pasar Objek Penilaian merupakan data
dan informasi yang memiliki tingkat kehandalan yang lebih memadai dibandingkan
dengan data dan informasi yang digunakan pada metode pembanding perusahaan
tercatat di bursa efek.
78
Page 254
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Objek
Penilaian adalah sebesar Rp 366,90 miliar.
Tabel 30
PT Sitiagung Makmur
Rekonsiliasi Nilai
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Metode Penilaian Nilai Pasar Bobot Nilai
Metode Penyesuaian Aset Bersih 390.177 90,00% 351.159
Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek 157.330 10,00% 15.733
Nilai Pasar 100,00% 366.892
IX.C. PT Ungasan Semesta Resort
IX.C.1. Indikasi Nilai Pasar 99,999334% Saham USR Berdasarkan Metode
Penyesuaian Aset Bersih
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan indikasi nilai pasar 99,999334% saham USR adalah metode
penyesuaian aset bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang
didasarkan pada pendekatan aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen
aset dan liabilitas harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar dengan
rincian sebagai berikut:
• Indikasi nilai pasar investasi pada entitas asosiasi yang dihitung dengan
menggunakan metode diskonto arus kas dan metode kapitalisasi kelebihan
pendapatan sebesar Rp 17,72 juta.
• Nilai pasar atas aset tetap yang telah dinilai oleh KJPP SRR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00422/2.0059-02/PP/03/0242/1/XI/2025
tanggal 21 November 2025, dimana nilai pasar atas aset tetap pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebesar Rp 43,07 miliar.
Apabila indikasi nilai pasar atas investasi pada entitas asosiasi dan nilai pasar atas
aset tetap tersebut direfleksikan dalam laporan posisi keuangan, maka jumlah aset
USR adalah sebesar Rp 296,60 miliar, sedangkan jumlah liabilitas USR adalah
tetap, yaitu sebesar Rp 326,69 miliar.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham USR kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,000000% saham USR adalah sebesar negatif Rp 30,10 miliar. Dengan
demikian, indikasi nilai pasar 99,999334% saham USR berdasarkan metode
penyesuaian aset bersih adalah sebesar negatif Rp 30,10 miliar.
79
Page 255
Perincian perhitungan indikasi nilai pasar 99,999334% saham USR dengan
menggunakan metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 31
PT Ungasan Semesta Resort
Indikasi Nilai Pasar 99,999334% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian
Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 24.037 - 24.037
Piutang usaha 8.698 - 8.698
Aset keuangan lancar lainnya 24.851 - 24.851
Persediaan 4.332 - 4.332
Biaya dibayar di muka 3.143 - 3.143
Jumlah Aset Lancar 65.060 - 65.060
ASET TIDAK LANCAR
Aset pajak tangguhan 27.965 - 27.965
Piutang pihak berelasi 16.219 - 16.219
Investasi pada entitas asosiasi 13 5 18
Aset tetap 30.712 12.361 43.074
Aset hak guna 143.227 - 143.227
Uang muka 1.033 - 1.033
Jumlah Aset Tidak Lancar 219.171 12.366 231.536
JUMLAH ASET 284.231 12.366 296.597
LIABILITAS DAN DEFISIENSI MODAL
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 4.344 - 4.344
Liabilitas keuangan jangka pendek lainnya 10.111 - 10.111
Utang pajak 3.276 - 3.276
Beban akrual 38.179 - 38.179
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 55.910 - 55.910
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang pihak berelasi 103.444 - 103.444
Liabilitas imbalan kerja 5.576 - 5.576
Liabilitas sewa 149.952 - 149.952
Pendapatan tertunda jangka panjang 11.809 - 11.809
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 270.781 - 270.781
JUMLAH LIABILITAS 326.692 - 326.692
DEFISIENSI MODAL (42.461) 12.366 (30.095)
JUMLAH LIABILITAS DAN DEFISIENSI MODAL 284.231 12.366 296.597
Indikasi nilai pasar 100,000000% saham (30.095)
Indikasi nilai pasar 99,999334% saham (30.095)
80
Page 256
IX.C.2. Indikasi Nilai Pasar 99,999334% Saham USR Berdasarkan Metode
Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan indikasi nilai pasar 99,999334% saham USR adalah metode
pembanding perusahaan tercatat di bursa efek. Metode ini merupakan metode
penilaian yang didasarkan pada pendekatan pasar. Dengan metode ini, indikasi
nilai pasar saham ditetapkan berdasarkan harga yang telah atau pernah terjadi
dari perusahaan sejenis yang sebanding dan sepadan. Indikasi nilai pasar dari
perusahaan pembanding diambil dari pasar modal (perusahaan publik/terbuka).
Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah perusahaan pembanding harus
sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang akan dinilai dalam berbagai
variabel pembanding, antara lain perputaran penjualan, ekuitas, struktur modal
(leverage), aset dan komposisi aset, tingkat laba, dan rasio-rasio keuangan.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, indikasi nilai pasar
saham perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan beberapa rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding,
seperti rasio P/E (price/earnings), P/S (price/sales), P/BV (price/book value of
equity), P/EBITDA (price/earnings before interest, tax, depreciation, and
amortization), MVIC/S (market value of invested capital/sales), MVIC/BVIC
(market value of invested capital/book value of invested capital), MVIC/EBITDA
(market value of invested capital/earnings before interest, tax, depreciation, and
amortization) dan sebagainya.
Berdasarkan data yang kami peroleh dari laporan keuangan yang tersedia di
publik, berikut adalah uraian kriteria perbandingan yang digunakan sebagai dasar
penentuan perusahaan pembanding:
Tabel 32
Uraian Perusahaan Pembanding - Kriteria No. 1
Sejenis
Keterangan Industri Kegiatan Usaha Produk Risiko Usaha
(√ / -)
PT Ungasan Semesta Resort Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan
PT MNC Tourism Indonesia Tbk Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan √
Shangri-la Asia Limited Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan √
PT Eastparc Hotel Tbk Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan √
PT Red Planet Indonesia Tbk Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan √
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan √
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan √
PT Indonesian Paradise Property Tbk Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan √
PT Surya Permata Andalan Tbk Perhotelan Perhotelan Perhotelan Terkait industri perhotelan √
Tabel 33
Uraian Perusahaan Pembanding - Kriteria No. 2
Rata-rata Pertumbuhan Sejenis
Keterangan DER
Pendapatan Laba Bersih (√ / -)
PT Ungasan Semesta Resort 16,95% -8,45% -769,40%
PT MNC Tourism Indonesia Tbk 8,91% 27,95% 25,43% √
Shangri-la Asia Limited -3,35% -30,28% 160,88% √
PT Eastparc Hotel Tbk -13,82% -27,28% 4,40% –
PT Red Planet Indonesia Tbk -9,19% 64,50% 17,33% –
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk -6,48% 1571,81% 41,90% √
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk -41,92% 416,94% 71,98% –
PT Indonesian Paradise Property Tbk 33,18% 139,51% 49,95% √
PT Surya Permata Andalan Tbk -15,64% -374,79% 0,43% –
81
Page 257
Tabel 34
Uraian Perusahaan Pembanding - Kriteria No. 3
Rata-rata Margin Sejenis
Keterangan ROA ROE
EBIT EAT (√ / -)
PT Ungasan Semesta Resort -22,86% -29,48% -15,08% 100,97%
PT MNC Tourism Indonesia Tbk 10,09% 41,71% 2,37% 2,98% –
Shangri-la Asia Limited 13,03% 7,20% 0,89% 2,31% √
PT Eastparc Hotel Tbk 38,98% 31,10% 5,11% 5,33% –
PT Red Planet Indonesia Tbk -15,25% -17,89% -3,00% -3,52% √
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk 16,48% 25,87% 8,02% 11,37% –
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk -10,16% -40,33% -5,35% -9,20% √
PT Indonesian Paradise Property Tbk 20,43% 44,66% 9,85% 14,76% –
PT Surya Permata Andalan Tbk -7,79% -7,57% -0,41% -0,41% √
Tabel 35
Uraian Perusahaan Pembanding - Kriteria No. 4 dan No. 5
(Dalam jutaan Rupiah)
Sejenis Sejenis
Keterangan Total Aset Pangsa Pasar
(√ / -) (√ / -)
PT Ungasan Semesta Resort 284.231 (31.182)
PT MNC Tourism Indonesia Tbk 36.578.247 – 16.389.598 –
Shangri-la Asia Limited 234.591.359 – 31.777.963 –
PT Eastparc Hotel Tbk 494.409 √ 392.009 √
PT Red Planet Indonesia Tbk 384.264 √ 331.239 √
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk 2.030.865 – 1.503.105 –
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk 1.228.093 √ 766.738 √
PT Indonesian Paradise Property Tbk 10.169.252 – 9.058.207 –
PT Surya Permata Andalan Tbk 803.152 √ 1.160.161 √
Dalam metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek, digunakan angka
pengali MVIC/BVIC sebesar 1,02 dengan perincian sebagai berikut:
Tabel 36
PT Ungasan Semesta Resort
Data Angka Pengali Perusahaan Pembanding
(Dalam jutaan Rupiah)
Perusahaan MVIC BVIC MVIC/BVIC
PT MNC Tourism Indonesia Tbk 21.314.550 34.086.124 0,63
Shangri-la Asia Limited (dalam ribuan USD) 9.223.117 12.792.062 0,72
PT Eastparc Hotel Tbk 393.509 475.079 0,83
PT Red Planet Indonesia Tbk 337.380 333.656 1,01
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk 1.998.003 1.926.111 1,04
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk 1.183.129 1.130.469 1,05
PT Indonesian Paradise Property Tbk 11.042.369 8.766.139 1,26
PT Surya Permata Andalan Tbk 1.160.161 799.705 1,45
Median 1,02
Untuk metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek, karena angka
pengali di atas diperoleh dari perusahaan tercatat di bursa efek, sehingga
mencerminkan angka pengali untuk transaksi minoritas yang bersifat likuid, maka
di dalam penilaian ini, perlu ditambahkan premi pengendalian yang besarnya
menurut pendapat kami adalah sebesar 70,00%.
82
Page 258
Dalam penilaian ini, rasio yang digunakan adalah rasio investasi. Berdasarkan
POJK 35/2020 pasal 65 ayat (1) huruf c, “dalam hal Penilai Bisnis menggunakan
rasio investasi maka dapat mempergunakan rasio market value of invested capital
to gross cash flow before depreciation and taxes (MVIC/GCF), market value of
invested capital to sales (MVIC/sales), market value of invested capital to earning
before interest, taxes, depreciation and amortization (MVIC/EBITDA), market value
of invested capital to earning before interes and, taxes (MVIC/EBIT), dan/atau
market value of invested capital to book value invested capital (MVIC/BVIC).
Sesuai dengan kegiatan usaha USR dalam bidang penyediaan akomodasi dan
penyediaan makan minum, real estat dan aktivitas penyewaan dan sewa guna
tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya,
maka rasio ekuitas yang sesuai digunakan dalam penilaian USR adalah
MVIC/BVIC (market value of invested capital/book value invested capital).
Berdasarkan laporan keuangan USR untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2025, BVIC USR adalah sebesar Rp 60,98 miliar. Pada
tanggal 30 Juni 2025, USR memiliki liabilitas jangka panjang berupa utang pihak
berelasi sebesar Rp 103,44 miliar. Dengan mengurangkan liabilitas jangka
panjang tersebut, maka indikasi nilai pasar 100,00% saham minoritas USR adalah
sebesar negatif Rp 40,98 miliar. Selanjutnya, dengan premi pengendalian sebesar
70,00%, maka indikasi nilai pasar 100,000000% saham USR adalah sebesar
negatif Rp 40,98 miliar. Selanjutnya, pada tanggal 30 Juni 2025, USR memiliki
indikasi nilai pasar atas investasi pada entitas asosiasi yang dihitung berdasarkan
metode diskonto arus kas dan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan sebesar
Rp 17,72 juta. Dengan menambahkan indikasi nilai pasar atas investasi pada
entitas asosiasi tersebut, maka indikasi nilai pasar 100,000000% saham USR
adalah sebesar negatif Rp 40,97miliar. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
99,999334% saham USR berdasarkan metode pembanding perusahaan tercatat
di bursa efek adalah sebesar Rp 40,96 miliar.
83
Page 259
Perincian perhitungan indikasi nilai pasar 99,999334% saham USR dengan
menggunakan metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek adalah
sebagai berikut:
Tabel 37
PT Ungasan Semesta Resort
Indikasi Nilai Pasar 99,999334% Saham
Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Angka Variabel Indikasi
Keterangan
Pengali Ekonomi Nilai Pasar
MVIC/BVIC 1,02 60.983 62.462
Indikasi nilai pasar 100,00% - minoritas 62.462
Liabilitas jangka panjang:
Utang pihak berelasi (103.444)
Indikasi nilai pasar 100,00% saham - minoritas (40.982)
Premi kendali (70,00%) -
Indikasi nilai pasar 100,00% saham (40.982)
Investasi pada entitas asosiasi 18
Indikasi nilai pasar 100,000000% saham (40.965)
Indikasi nilai pasar 99,999334% saham (40.964)
IX.C.3. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode
penilaian yang digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu
melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai pasar yang dihasilkan dari kedua
metode tersebut, masing-masing dengan bobot 90,00% untuk metode
penyesuaian aset bersih dan 10,00% untuk metode pembanding perusahaan
tercatat di bursa efek.
Alasan kami memberikan bobot 90,00% untuk metode penyesuaian aset bersih
dan 10,00% untuk metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek, yaitu
karena data dan informasi yang digunakan pada metode penyesuaian aset bersih
yang kami gunakan untuk menentukan indikasi nilai pasar Objek Penilaian
merupakan data dan informasi yang memiliki tingkat kehandalan yang lebih
memadai dibandingkan dengan data dan informasi yang digunakan pada metode
pembanding perusahaan tercatat di bursa efek.
84
Page 260
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
99,999334% saham USR adalah sebesar negatif Rp 31,18 miliar.
Tabel 38
PT Ungasan Semesta Resort
Rekonsiliasi Nilai
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Metode Penilaian Bobot Nilai
Pasar
Metode Penyesuaian Aset Bersih (30.095) 90,00% (27.085)
Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek (40.964) 10,00% (4.096)
Indikasi Nilai Pasar 99,999334% Saham 100,00% (31.182)
IX.D. PT Indo Indah
IX.D.1. Metode Diskonto Arus Kas
IX.D.1.a. Proyeksi Laporan Keuangan
Penilaian II yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas didasarkan pada
proyeksi laporan keuangan yang disusun oleh manajemen II. Dalam penyusunan
proyeksi laporan keuangan, berbagai asumsi dikembangkan berdasarkan kinerja
II pada tahun-tahun sebelumnya dan berdasarkan rencana manajemen di masa
yang akan datang. Di samping itu, berbagai informasi dan saran yang relevan
diberikan oleh manajemen II sehubungan dengan perubahan-perubahan pada
setiap faktor dalam jangka waktu yang telah ditetapkan juga turut menjadi bahan
pertimbangan. Kami telah melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan
keuangan tersebut agar dapat menggambarkan kondisi operasi dan kinerja II yang
dinilai pada saat penilaian ini dengan lebih wajar. Secara garis besar, tidak ada
penyesuaian yang signifikan yang kami lakukan terhadap target kinerja II yang
dinilai.
Berikut adalah penjelasan mengenai hal-hal pokok dalam proyeksi laporan
keuangan yang digunakan dalam penilaian atas II.
IX.D.1.a.1) Umum
• Tidak akan ada perubahan yang material mengenai kondisi politik, ekonomi,
hukum, atau undang-undang yang akan memengaruhi aktivitas II, industri, atau
negara di mana II beroperasi.
• Tidak akan ada perubahan yang material mengenai tarif pajak, bea cukai, nilai
tukar mata uang, dan suku bunga yang dipergunakan dalam proyeksi laporan
keuangan yang dapat memengaruhi kinerja II selain yang telah diproyeksikan.
• Tidak akan ada perubahan yang material pada struktur dan aktivitas utama II
atau pada sumber utama penghasilan II selain yang telah diproyeksikan.
• Tidak akan ada perubahan yang material pada manajemen II.
85
Page 261
• Tidak akan ada hambatan-hambatan yang berarti yang berasal dari
perselisihan industri atau pengadaan tenaga kerja atau hal-hal lain yang dapat
memengaruhi kegiatan usaha II.
• Tidak akan ada hambatan-hambatan yang berarti atas penawaran bahan baku,
bahan-bahan lainnya, produk-produk, serta jasa-jasa yang dijual kepada II.
• Tidak akan ada perubahan yang material terhadap harga bahan baku,
bahan-bahan lainnya, produk-produk, serta jasa-jasa yang dijual, beban
tenaga kerja, beban pabrikasi, dan beban-beban lain seperti yang berlaku
sekarang ini dan yang diproyeksikan.
• Tidak akan ada pembelian aset tetap yang material selain yang diproyeksikan.
• Tidak ada pengecualian atas pencadangan yang harus dibuat oleh II atas
kewajiban kontijen atau arbritase, ancaman atau sebaliknya, piutang tak
tertagih yang luar biasa, kontrak, atau aset lain yang belum dipenuhi.
• Tidak ada perubahan yang material terhadap perjanjian-perjanjian dan
ketentuan-ketentuan yang ada.
• Sesuai dengan sifat industri, manajemen II mempersiapkan proyeksi laporan
keuangan untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 sampai dengan tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2035.
IX.D.1.a.2) Asumsi-asumsi yang Digunakan Dalam Penyusunan Proyeksi Laporan
Keuangan
1. Proyeksi Pendapatan Usaha
Pendapatan usaha dalam penilaian ini terutama terdiri dari pendapatan sewa
properti investasi.
Grafik berikut menunjukkan proyeksi pendapatan usaha II untuk tahun
2025 – 2035.
Grafik 10
PT Indo Indah
Proyeksi Pendapatan Usaha Tahun 2025 – 2035
(Dalam jutaan Rupiah)
Pendapatan Usaha
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
-
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
86
Page 262
2. Proyeksi Beban Langsung
Beban langsung II terutama terdiri dari beban depresiasi atas properti
investasi. Beban langsung untuk tahun 2025 – 2035 diproyeksikan sebesar
17% – 42% dari pendapatan usaha.
Grafik berikut menunjukkan proyeksi beban langsung II untuk tahun
2025 – 2035.
Grafik 11
PT Indo Indah
Proyeksi Beban Langsung Tahun 2025 – 2035
(Dalam jutaan Rupiah)
Beban Langsung
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
3. Beban Usaha
Beban usaha II terutama terdiri dari beban jasa profesional. Beban usaha untuk
tahun 2025 – 2035 diproyeksikan berkisar antara 3% – 4% dari pendapatan
usaha.
4. Pajak
Mengingat II adalah perusahaan yang berdomisili di Indonesia, maka tarif pajak
yang diberlakukan atas II adalah tarif pajak final yang berlaku umum di
Indonesia, yaitu sebesar 10,00% untuk tahun 2025 – 2035.
87
Page 263
5. Proyeksi Laporan Laba Rugi Komprehensif
Berdasarkan asumsi-asumsi untuk proyeksi laporan laba rugi komprehensif
sebagaimana dijelaskan di atas, proyeksi laporan laba rugi komprehensif II
untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035
adalah sebagai berikut:
Tabel 39
PT Indo Indah
Proyeksi Laporan Laba Rugi Komprehensif
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2035
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha 611 1.083 1.135 1.192 1.258 1.317
Beban langsung 139 279 279 279 279 279
Laba bruto 472 804 856 914 979 1.038
Beban usaha (19) (38) (39) (40) (41) (42)
Laba usaha 453 766 817 874 938 996
Beban lain-lain (61) (108) (113) (119) (126) (132)
Laba sebelum beban pajak penghasilan 392 658 704 754 812 865
Beban pajak penghasilan - - - - - -
Laba periode/tahun berjalan 392 658 704 754 812 865
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha 1.379 1.447 1.510 1.580 1.652
Beban langsung 279 279 279 279 279
Laba bruto 1.100 1.168 1.231 1.301 1.374
Beban usaha (43) (44) (45) (46) (47)
Laba usaha 1.057 1.125 1.186 1.255 1.326
Beban lain-lain (138) (145) (151) (158) (165)
Laba sebelum beban pajak penghasilan 919 980 1.035 1.097 1.161
Beban pajak penghasilan - - - - -
Laba periode/tahun berjalan 919 980 1.035 1.097 1.161
6. Kas dan Bank
Kas dan bank dipertahankan pada tingkat tertentu untuk menutupi kebutuhan
operasi. Kelebihan kas yang timbul dari operasi akan tetap ditempatkan pada
setara kas.
88
Page 264
7. Proyeksi Laporan Posisi Keuangan
Berdasarkan asumsi-asumsi untuk proyeksi laporan posisi keuangan
sebagaimana dijelaskan di atas, proyeksi laporan posisi keuangan II pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2025 – 2035 adalah sebagai berikut:
Tabel 40
PT Indo Indah
Proyeksi Laporan Posisi Keuangan
Per 31 Desember 2025 - 2035
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
ASET
ASET LANCAR
Kas 559 595 614 1.648 2.739 3.882
Aset keuangan lancar lainnya 0 0 0 0 0 0
Jumlah Aset Lancar 559 595 615 1.648 2.739 3.883
ASET TIDAK LANCAR
Properti investasi 10.042 9.764 9.485 9.206 8.927 8.648
Jumlah Aset Tidak Lancar 10.042 9.764 9.485 9.206 8.927 8.648
JUMLAH ASET 10.601 10.359 10.099 10.854 11.666 12.531
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
ASET
ASET LANCAR
Kas 5.081 6.339 7.654 9.030 10.470
Aset keuangan lancar lainnya 0 0 0 0 0
Jumlah Aset Lancar 5.081 6.340 7.654 9.030 10.470
ASET TIDAK LANCAR
Properti investasi 8.369 8.090 7.811 7.533 7.254
Jumlah Aset Tidak Lancar 8.369 8.090 7.811 7.533 7.254
JUMLAH ASET 13.450 14.430 15.465 16.562 17.724
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Beban akrual 6 6 6 6 6 6
Utang lain-lain 1.863 963 - - - -
Utang pajak 0 0 0 0 0 0
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.869 969 6 6 6 6
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang kepada pihak berelasi 5.051 5.051 5.051 5.051 5.051 5.051
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 5.051 5.051 5.051 5.051 5.051 5.051
JUMLAH LIABILITAS 6.920 6.020 5.057 5.057 5.057 5.057
EKUITAS
Modal saham 2.274 2.274 2.274 2.274 2.274 2.274
Selisih kurs dari modal disetor (67) (67) (67) (67) (67) (67)
Saldo laba 1.474 2.132 2.835 3.590 4.402 5.267
JUMLAH EKUITAS 3.681 4.339 5.042 5.797 6.609 7.474
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 10.601 10.359 10.099 10.854 11.666 12.531
89
Page 265
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Beban akrual 6 6 6 6 6
Utang lain-lain - - - - -
Utang pajak 0 0 0 0 0
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 6 6 6 6 6
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang kepada pihak berelasi 5.051 5.051 5.051 5.051 5.051
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 5.051 5.051 5.051 5.051 5.051
JUMLAH LIABILITAS 5.057 5.057 5.057 5.057 5.057
EKUITAS
Modal saham 2.274 2.274 2.274 2.274 2.274
Selisih kurs dari modal disetor (67) (67) (67) (67) (67)
Saldo laba 6.186 7.166 8.201 9.298 10.460
JUMLAH EKUITAS 8.393 9.373 10.408 11.505 12.667
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 13.450 14.430 15.465 16.562 17.724
IX.D.1.b. Terminal Value dan Tingkat Pertumbuhan
Sebagai dasar dalam menentukan terminal value atau nilai pada periode kekal
(perpetuity period), kami menggunakan proyeksi tahun 2025 sampai tahun 2035
sebagai periode tetap (fixed period), sedangkan tahun 2036 dianggap sebagai
awal periode kekal. Dalam penilaian ini, pertumbuhan arus kas bersih (AKB) pada
tahun 2036 atau periode kekal diasumsikan sebesar 2,00%.
Untuk mendapatkan terminal value, kami mengkapitalisasikan AKB tahun 2036
dengan menggunakan tingkat diskonto yang digunakan pada tahun 2035.
IX.D.1.c. Penentuan Arus Kas Bersih
Untuk penilaian dengan menggunakan metode diskonto arus kas, terdapat 3 (tiga)
pilihan arus kas untuk didiskonto, yaitu dividen, AKB untuk ekuitas (free cash flow
to equity) dan AKB untuk kapital (free cash flow to invested capital) atau AKB untuk
perusahaan (free cash flow to firm).
Dalam penilaian ini, arus kas yang akan didiskonto untuk dijadikan indikasi nilai
bisnis adalah AKB untuk kapital.
Pengertian AKB berarti bahwa arus kas yang diperoleh sudah bebas dari
kewajiban penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), baik untuk
mempertahankan operasi perusahaan saat ini maupun penyediaan cadangan
untuk penggantian (reserve for replacement), modal kerja dan untuk pertumbuhan
melalui penyediaan dana tambahan pengeluaran barang modal, yang dihitung
dengan cara langsung.
90
Page 266
Berdasarkan asumsi-asumsi untuk proyeksi laporan posisi keuangan dan proyeksi
laporan laba rugi komprehensif sebagaimana dijelaskan di atas, proyeksi AKB
untuk kapital II untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2035 adalah sebagai berikut:
Tabel 41
PT Indo Indah
Proyeksi Arus Kas Bersih
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2035
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Penerimaan kas dari pelanggan 611 1.083 1.135 1.192 1.258 1.317
Pembayaran beban usaha (19) (38) (39) (40) (41) (42)
Pembayaran beban pajak penghasilan (61) (108) (113) (119) (126) (132)
Arus kas bersih 531 936 982 1.033 1.091 1.144
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Penerimaan kas dari pelanggan 1.379 1.447 1.510 1.580 1.652
Pembayaran beban usaha (43) (44) (45) (46) (47)
Pembayaran beban pajak penghasilan (138) (145) (151) (158) (165)
Arus kas bersih 1.198 1.259 1.314 1.376 1.440
IX.D.1.d. Tingkat Diskonto
Untuk mendiskonto AKB untuk kapital, tingkat diskonto yang digunakan adalah
biaya modal rata-rata tertimbang (WACC/weighted average cost of capital) yang
ditentukan dengan menggunakan persamaan sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
Dimana:
ke = Biaya modal ekuitas/saham biasa
kd = Biaya modal utang
We = Bobot ekuitas dalam struktur ekuitas
Wd = Bobot utang dalam struktur kapital
t = Pajak penghasilan perusahaan
91
Page 267
IX.D.1.d.1) Biaya Modal untuk Ekuitas
Sebelum dapat menetapkan WACC, terlebih dahulu harus dihitung biaya modal
ekuitas, yang ditentukan dengan capital asset pricing model (CAPM) dengan
menggunakan persamaan sebagai berikut:
ke = Rf + (β x RPm) – RBDS
Dimana:
ke = Tingkat balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu atau
biaya modal ekuitas/saham biasa
Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas risiko (risk
free rate)
β = Beta
RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk
premium)
RBDS = Rating-based default spread
Rf adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak
memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas risiko yang
dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk jangka panjang.
Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada tanggal 30 Juni 2025, maka
instrumen bebas risiko yang dipakai, yaitu obligasi Indonesia berjangka panjang
dalam mata uang Rupiah dengan jangka waktu 30 tahun dengan tingkat yield
rata-rata sebesar 7,03% yang diperoleh dari Indonesia Bond Pricing Agency
(IBPA) dan angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat balikan bebas risiko.
RPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan tingkat
balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk premium
memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums)
seperti volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk
premium. Dengan mengikutsertakan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto
yang mengakomodasi perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas
pada pasar negara yang bersangkutan. Untuk penilaian ini, kami menggunakan
tingkat premi risiko sebesar 7,03%, yang diperoleh dari riset Aswath Damodaran
(New York University Business School) tahun 2025 yang dikeluarkan pada bulan
Juli 2025.
Dalam penilaian ini juga digunakan RBDS untuk melakukan penyesuaian terhadap
biaya modal ekuitas, mengingat dalam perhitungan biaya modal ekuitas ini
digunakan RPm yang berasal dari hasil riset Aswath Damodaran, dimana RBDS
sebesar 1,87% digunakan untuk mengurangi besaran biaya modal ekuitas.
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta akan
dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity risk premium.
92
Page 268
Unlevered beta rata-rata perusahaan pembanding diperoleh dari perusahaan
publik sejenis, yaitu sebagai berikut:
• PT Indonesian Paradise Property Tbk;
• PT Red Planet Indonesia Tbk;
• PT Jakarta Setiabudi International Tbk;
• PT Surya Permata Andalan Tbk;
• Minor International PCL;
• PT Sunter Lakeside Hotel Tbk;
• Iconic Worldwide Berhad; dan
• Landmarks Berhad.
sebesar 0,70 untuk mendiskonto AKB II yang kemudian di-relever dengan tingkat
leverage yang berlaku di pasar untuk memperoleh beta yang sesuai untuk
mendiskonto AKB II tersebut dengan formula sebagai berikut:
βL = βU x (1 + (1-T) x DER)
Dalam penilaian ini, kami menggunakan rata-rata debt to equity ratio (DER) dari
perusahaan-perusahaan publik sejenis sebesar 57,30% untuk memperoleh beta
II. Tarif pajak yang digunakan untuk II sesuai dengan tarif pajak yang berlaku
umum adalah final untuk tahun 2025 – 2036. Dengan demikian, maka diperoleh
beta II sebesar 1,10 untuk tahun 2025 – 2036 dengan rincian perhitungan sebagai
berikut:
βL = 0,70 x (1 + (1 – 0,00%) x 57,30%) = 1,10
Berdasarkan nilai beta tersebut, maka dengan menggunakan persamaan CAPM
dengan memperhitungkan rating-based default spread sebesar 1,87%, diperoleh
biaya modal atas ekuitas II sebagaimana tampak dalam perhitungan di bawah ini:
Ke = 7,03% + 1,10 x 7,03% – 1,87% = 12,90%
IX.D.1.d.2) Biaya Modal untuk Utang
Karena perhitungan nilai ekuitas II dilakukan dengan mendiskonto tingkat balikan
terhadap keseluruhan modal (AKB untuk kapital atau free cash flow to invested
capital), maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto yang
merupakan rata-rata tertimbang biaya modal, baik yang berasal dari pinjaman
jangka panjang (biaya modal untuk utang) maupun yang berasal dari ekuitas
(biaya modal untuk ekuitas).
Dalam penilaian ini, biaya modal untuk utang yang digunakan adalah suku bunga
pinjaman dalam mata uang Rupiah yang diambil dari suku bunga kredit investasi
bank Persero untuk bulan Juni 2025 yang dipublikasikan oleh Bank Indonesia
sebesar 8,96%.
93
Page 269
IX.D.1.d.3).Weighted Average Cost of Capital
Berdasarkan biaya modal untuk ekuitas, biaya modal untuk utang, bobot ekuitas
sebesar 63,57%, dan bobot utang sebesar 36,43%, yang diolah dari data rata-rata
DER dari perusahaan-perusahaan publik yang sejenis dengan tarif pajak yang
berlaku untuk II sesuai dengan tarif pajak yang berlaku umum adalah final untuk
tahun 2025 – 2036, maka weighted average cost of capital (WACC) adalah
sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
WACC = (12,90% x 63,57%) + (8,96% x [1 – 0,00%] x 36,43%) = 11,46%
IX.D.1.e. Perhitungan Indikasi Nilai Pasar II
Berdasarkan AKB sebagaimana dijelaskan di atas, indikasi nilai kini operasi II
untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035 adalah
sebagai berikut:
Tabel 42
PT Indo Indah
Indikasi Nilai Kini Operasi
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Arus kas bersih 531 936 982 1.033 1.091 1.144
Faktor diskonto 0,9472 0,8498 0,7624 0,6840 0,6137 0,5506
Nilai kini arus kas bersih 503 796 749 707 670 630
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Arus kas bersih 1.198 1.259 1.314 1.376 1.440
Faktor diskonto 0,4940 0,4432 0,3976 0,3567 0,3200
Nilai kini arus kas bersih 592 558 523 491 461
Jumlah nilai kini arus kas bersih 6.678
Nilai kekal 4.967
Indikasi nilai kini operasi 11.645
Keseluruhan jumlah nilai kini AKB adalah sebesar Rp 11,65 miliar untuk tingkat
diskonto sebesar 11,46% untuk tahun 2025 – 2036. Nilai tersebut merupakan
indikasi nilai II dari hasil operasi berdasarkan metode diskonto arus kas.
Setelah diperoleh indikasi nilai saham dari hasil operasi, langkah selanjutnya
adalah menjumlahkan aset non-operasi dan mengurangkan liabilitas jangka
panjang serta liabilitas lainnya, jika ada, kepada indikasi nilai dari hasil operasi
tersebut untuk mendapatkan indikasi nilai pasar II.
Pada tanggal 30 Juni 2025, II memiliki aset non-operasi berupa kas sebesar
Rp 0,03 miliar. Dengan demikian, jumlah aset non-operasi yang dapat
ditambahkan pada indikasi nilai saham dari hasil operasi adalah sebesar
Rp 0,03 miliar.
94
Page 270
Selanjutnya, pada tanggal 30 Juni 2025, II memiliki liabilitas jangka panjang, yaitu
utang lain-lain dan utang kepada pihak berelasi masing-masing sebesar
Rp 1,87 miliar dan Rp 5,05 miliar. Dengan demikian, jumlah liabilitas jangka
panjang yang dapat dikurangkan pada indikasi nilai saham dari hasil operasi
adalah sebesar Rp 6,91 miliar.
Dengan menambahkan aset non-operasi dan mengurangkan liabilitas jangka
panjang tersebut pada indikasi nilai operasi II dari hasil operasi, maka berdasarkan
metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar 100,000000%
saham II adalah sebesar Rp 4,76 miliar. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
99,600000% saham II dan 0,400000% saham II berdasarkan metode diskonto arus
kas masing-masing adalah sebesar Rp 4,74 miliar dan Rp 0,02 miliar.
Perincian perhitungan indikasi nilai pasar 99,600000% saham II dan 0,400000%
saham II dengan menggunakan metode diskonto arus kas adalah sebagai berikut:
Tabel 43
PT Indo Indah
Indikasi Nilai Pasar 99,600000% Saham
Indikasi Nilai Pasar 0,400000% Saham
Metode Diskonto Arus Kas
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan Jumlah
Indikasi nilai kini operasi 11.645
Aset non-operasi dan liabilitas jangka panjang:
Kas 27
Utang lain-lain (1.863)
Utang kepada pihak berelasi (5.051)
Indikasi nilai pasar 100,000000% saham 4.758
Indikasi nilai pasar 99,600000% saham 4.739
Indikasi nilai pasar 0,400000% saham 19
IX.D.1.f. Indikasi Nilai Pasar 100,000000% Saham II Berdasarkan Metode Diskonto
Arus Kas
Berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,000000% saham II adalah sebesar Rp 4,76 miliar. Dengan demikian, indikasi
nilai pasar 99,600000% saham II dan 0,400000% saham II berdasarkan metode
diskonto arus kas masing-masing adalah sebesar Rp 4,74 miliar dan
Rp 0,02 miliar.
95
Page 271
IX.D.2. Indikasi Nilai Pasar 100,000000% Saham II Berdasarkan Metode Kapitalisasi
Kelebihan Pendapatan
IX.D.2.a. Aset Berwujud Bersih
Aset berwujud bersih diperoleh dengan cara menghitung selisih antara jumlah aset
dengan jumlah liabilitas yang telah disesuaikan, kemudian ditambahkan dengan
liabilitas jangka panjang. Pos-pos liabilitas yang tercantum di laporan posisi
keuangan tidak disesuaikan karena kami anggap telah merefleksikan nilai
pasarnya.
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar aset tetap
yang telah dinilai oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00420/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025 sebesar
Rp 10,52 miliar.
Apabila nilai pasar aset tetap tersebut direfleksikan dalam laporan posisi
keuangan, maka jumlah aset II adalah sebesar Rp 10,54 miliar, sedangkan jumlah
liabilitas II adalah tetap, yaitu sebesar Rp 6,92 miliar dengan perhitungan sebagai
berikut:
Tabel 44
PT Indo Indah
Penyesuaian Laporan Posisi Keuangan
Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian
Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas 27 - 27
Aset keuangan lancar lainnya 0 - 0
Jumlah Aset Lancar 27 - 27
ASET TIDAK LANCAR
Properti investasi 10.182 334 10.516
Jumlah Aset Tidak Lancar 10.182 334 10.516
JUMLAH ASET 10.209 334 10.543
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Beban akrual 6 - 6
Utang lain-lain 1.863 - 1.863
Utang pajak 0 - 0
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.869 - 1.869
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang kepada pihak berelasi 5.051 - 5.051
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 5.051 - 5.051
JUMLAH LIABILITAS 6.920 - 6.920
EKUITAS 3.289 334 3.623
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 10.209 334 10.543
96
Page 272
IX.D.2.b. Tingkat Pengembalian Aset Berwujud Bersih
Tingkat pengembalian aset berwujud bersih yang digunakan dalam penilaian ini
adalah sebesar 10,14%.
Tabel 45
PT Indo Indah
Perhitungan Kontribusi Aset
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Bobot Bobot
Keterangan 30/06/25 Utang Ekuitas
Utang Ekuitas
Aset lancar 0 0 0 50,00% 50,00%
Aset tidak lancar 10.516 7.361 3.155 70,00% 30,00%
Jumlah Aset 10.516 7.361 3.155 70,00% 30,00%
Tabel 46
PT Indo Indah
Perhitungan Tingkat Pengembalian Aset Berwujud Bersih
Per 30 Juni 2025
Biaya Keseluruhan
Keterangan Bobot
Modal Biaya Modal
Aset lancar 12,90% 30,00% 3,87%
Aset tidak lancar 8,96% 70,00% 6,27%
Jumlah 10,14%
Dalam perhitungan biaya modal aset lancar, biaya modal untuk utang yang
digunakan adalah suku bunga pinjaman dalam mata uang Rupiah yang diambil
dari suku bunga kredit modal investasi bank Persero untuk bulan Juni 2025 yang
dipublikasikan oleh Bank Indonesia sebesar 8,96%.
IX.D.2.c. Pengembalian yang Diharapkan dari Aset Berwujud Bersih
Pengembalian yang diharapkan dari aset berwujud bersih diperoleh dengan
mengalikan tingkat pengembalian aset berwujud bersih dengan nilai aset berwujud
bersih. Berdasarkan laporan posisi keuangan yang telah direfleksikan menjadi nilai
pasarnya, diperoleh nilai aset berwujud bersih II adalah sebesar Rp 10,51 miliar.
Dengan tingkat pengembalian aset berwujud bersih sebesar 10,14%, maka
diperoleh pengembalian yang diharapkan dari aset berwujud bersih, yaitu sebesar
Rp 1,07 miliar.
97
Page 273
IX.D.2.d. Penyesuaian Arus Kas Bersih
Langkah berikutnya adalah menyesuaikan proyeksi AKB untuk kapital (free cash
flow to invested capital) II untuk merefleksikan kemampuannya menghasilkan kas
dari operasi yang wajar. Berdasarkan proyeksi AKB II, diperoleh rata-rata AKB
adalah sebesar Rp 1,12 miliar untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2033. Nilai ini merupakan AKB II yang diperoleh berdasarkan
proyeksi laporan keuangan II yang disusun oleh manajemen II. Dengan
mempertimbangkan pengembalian yang diharapkan dari aset berwujud bersih,
yaitu sebesar Rp 1,07 miliar atas proyeksi AKB II selama periode proyeksi, maka
jumlah nilai kelebihan pendapatan atas proyeksi AKB II selama periode proyeksi
adalah sebesar Rp 0,53 miliar.
IX.D.2.e. Perhitungan Nilai Aset Takberwujud
Aset takberwujud diperoleh dengan mengkapitalisasikan kelebihan pendapatan
dengan menggunakan tingkat kapitalisasi dari kelebihan pendapatan yang telah
ditentukan berdasarkan tingkat diskonto sebesar 11,46%. Berdasarkan hasil
perhitungan kami, diperoleh nilai aset takberwujud adalah sebesar Rp 0,47 miliar.
IX.D.2.f. Indikasi Nilai Pasar 100,000000% Saham II Berdasarkan Metode Kapitalisasi
Kelebihan Pendapatan
Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar Objek Penilaian, langkah selanjutnya
adalah menjumlahkan nilai aset berwujud bersih dan nilai aset takberwujud,
kemudian menambahkannya dengan aset non-operasional dan
mengurangkannya dengan liabilitas jangka panjang.
Pada tanggal 30 Juni 2025, II memiliki aset non-operasi berupa kas sebesar
Rp 0,03 miliar. Dengan demikian, jumlah aset non-operasi yang dapat
ditambahkan pada indikasi nilai pasar dari jumlah nilai aset berwujud bersih dan
aset takberwujud adalah sebesar Rp 0,03 miliar.
Selanjutnya, pada tanggal 30 Juni 2025, II memiliki liabilitas jangka panjang berupa
utang lain-lain dan utang pihak berelasi masing-masing sebesar Rp 1,86 miliar dan
Rp 5,05 miliar. Dengan demikian, jumlah liabilitas jangka panjang yang dapat
dikurangkan pada indikasi nilai pasar dari jumlah nilai aset berwujud bersih dan
aset takberwujud adalah sebesar Rp 6,91 miliar.
Dengan menambahkan aset non-operasi dan mengurangkan liabilitas jangka
panjang tersebut pada indikasi nilai pasar II dari jumlah nilai aset berwujud bersih
dan aset takberwujud, maka berdasarkan metode kapitalisasi kelebihan
pendapatan, diperoleh bahwa indikasi nilai pasar 100,000000% saham II adalah
sebesar Rp 4,08 miliar. Dengan demikian, indikasi nilai pasar 99,600000% saham
II dan 0,400000% saham II berdasarkan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan
masing-masing adalah sebesar Rp 4,07 miliar dan Rp 0,02 miliar.
98
Page 274
Perhitungan indikasi nilai pasar 99,600000% saham II dan 0,400000% saham II
dengan menggunakan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan adalah sebagai
berikut:
Tabel 47
PT Indo Indah
Indikasi Nilai Pasar 99,600000% Saham
Indikasi Nilai Pasar 0,400000% Saham
Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian
Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas 27 - 27
Aset keuangan lancar lainnya 0 - 0
Jumlah Aset Lancar 27 - 27
ASET TIDAK LANCAR
Properti investasi 10.182 334 10.516
Jumlah Aset Tidak Lancar 10.182 334 10.516
JUMLAH ASET 10.209 334 10.543
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Beban akrual 6 - 6
Utang lain-lain 1.863 - 1.863
Utang pajak 0 - 0
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.869 - 1.869
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang kepada pihak berelasi 5.051 - 5.051
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 5.051 - 5.051
JUMLAH LIABILITAS 6.920 - 6.920
EKUITAS 3.289 334 3.623
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 10.209 334 10.543
Aset berwujud bersih 10.510
Tingkat pengembalian untuk aset berwujud bersih 10,14%
Laba normal 1.119
Pengembalian yang diharapkan dari aset berwujud bersih 1.066
Kelebihan pendapatan 53
Tingkat kapitalisasi dari kelebihan pendapatan 11,46%
Aset tak berwujud 461
Kas 27
Utang lain-lain (1.863)
Utang kepada pihak berelasi (5.051)
Indikasi nilai pasar 100,000000% saham 4.084
Indikasi nilai pasar 99,600000% saham 4.068
Indikasi nilai pasar 0,400000% saham 16
99
Page 275
IX.D.3. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode
penilaian yang digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu
melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai pasar yang dihasilkan dari kedua
metode tersebut, masing-masing dengan bobot 50,00% untuk metode diskonto
arus kas dan 50,00% untuk metode kapitalisasi kelebihan pendapatan.
Alasan kami memberikan bobot 50,00% untuk metode diskonto arus kas dan
50,00% untuk metode kapitalisasi kelebihan pendapatan, yaitu karena data dan
informasi yang digunakan pada metode diskonto arus kas dan metode kapitalisasi
kelebihan pendapatan yang kami gunakan untuk menentukan indikasi nilai pasar
Objek Penilaian merupakan data dan informasi yang memiliki tingkat kehandalan
yang sama.
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
99,600000% saham II dan 0,400000% saham II masing-masing adalah sebesar
Rp 4,40 miliar dan Rp 0,02 miliar.
Tabel 48
PT Indo Indah
Rekonsiliasi Nilai
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Metode Penilaian Bobot Nilai
Pasar
Metode Diskonto Arus Kas 4.739 50,00% 2.370
Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan 4.068 50,00% 2.034
Indikasi Nilai Pasar 99,600000% Saham 100,00% 4.403
Tabel 49
PT Indo Indah
Rekonsiliasi Nilai
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Metode Penilaian Bobot Nilai
Pasar
Metode Diskonto Arus Kas 19 50,00% 10
Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan 16 50,00% 8
Nilai Pasar 0,400000% Saham 100,00% 18
IX.E. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebesar Rp 366,89 miliar.
100
Page 276
PT Sitiagung Makmur Lampiran A
Nilai Pasar 100,000000% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 9.599 - 9.599
Aset keuangan lancar lainnya
Pihak berelasi 136.347 - 136.347
Pihak ketiga 2 - 2
Pajak dibayar di muka 13.307 - 13.307
Biaya dibayar di muka 1.082 - 1.082
Jumlah Aset Lancar 160.338 - 160.338
ASET TIDAK LANCAR
Properti investasi 358.037 485.548 843.585
Aset tetap 8 (8) -
Aset hak guna 870 - 870
Uang jaminan 332 - 332
Aset lain-lain 3.824 - 3.824
Uang muka pembelian 392 - 392
Jumlah Aset Tidak Lancar 363.463 485.540 849.004
JUMLAH ASET 523.802 485.540 1.009.342
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Pinjaman bank jangka pendek 14.989 - 14.989
Utang usaha - pihak ketiga 2.393 - 2.393
Liabilitas keuangan jangka pendek lainnya 16.253 - 16.253
Utang pajak 25 - 25
Beban akrual 1.066 - 1.066
Liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo
dalam waktu satu tahun:
Utang bank 32.718 - 32.718
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 67.442 - 67.442
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank 264.826 - 264.826
Tanggungan rugi pada investasi pada entitas anak 32.957 (6.178) 26.778
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 297.783 (6.178) 291.605
JUMLAH LIABILITAS 365.225 (6.178) 359.047
EKUITAS 158.576 491.718 650.295
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 523.802 485.540 1.009.342
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 650.295
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (260.118)
Nilai pasar 100,000000% saham 390.177
101
Page 277
PT Sitiagung Makmur Lampiran B
Nilai Pasar 100,000000% Saham
Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Angka Variabel
Keterangan Nilai Pasar
Pengali Ekonomi
MVIC/BVIC 1,02 471.109 482.530
Indikasi nilai pasar 100,00% - minoritas 482.530
Liabilitas jangka panjang:
Pinjaman bank jangka pendek (14.989)
Utang bank (297.544)
Indikasi nilai pasar 100,00% saham - minoritas 169.998
Premi kendali (70,00%) 118.998
Indikasi nilai pasar 100,00% saham 288.996
Tanggungan rugi pada investasi pada entitas anak
USR (31.182)
II 4.403
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 262.217
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (104.887)
Nilai pasar 100,000000% saham 157.330
102
Page 278
PT Sitiagung Makmur Lampiran C
Rekonsiliasi Nilai
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Metode Penilaian Nilai Pasar Bobot Nilai
Metode Penyesuaian Aset Bersih 390.177 90,00% 351.159
Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek 157.330 10,00% 15.733
Nilai Pasar 100,00% 366.892
103
Page 279
PT Ungasan Semesta Resort Lampiran D
Indikasi Nilai Pasar 99,999334% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian
Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 24.037 - 24.037
Piutang usaha 8.698 - 8.698
Aset keuangan lancar lainnya 24.851 - 24.851
Persediaan 4.332 - 4.332
Biaya dibayar di muka 3.143 - 3.143
Jumlah Aset Lancar 65.060 - 65.060
ASET TIDAK LANCAR
Aset pajak tangguhan 27.965 - 27.965
Piutang pihak berelasi 16.219 - 16.219
Investasi pada entitas asosiasi 13 5 18
Aset tetap 30.712 12.361 43.074
Aset hak guna 143.227 - 143.227
Uang muka 1.033 - 1.033
Jumlah Aset Tidak Lancar 219.171 12.366 231.536
JUMLAH ASET 284.231 12.366 296.597
LIABILITAS DAN DEFISIENSI MODAL
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 4.344 - 4.344
Liabilitas keuangan jangka pendek lainnya 10.111 - 10.111
Utang pajak 3.276 - 3.276
Beban akrual 38.179 - 38.179
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 55.910 - 55.910
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang pihak berelasi 103.444 - 103.444
Liabilitas imbalan kerja 5.576 - 5.576
Liabilitas sewa 149.952 - 149.952
Pendapatan tertunda jangka panjang 11.809 - 11.809
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 270.781 - 270.781
JUMLAH LIABILITAS 326.692 - 326.692
DEFISIENSI MODAL (42.461) 12.366 (30.095)
JUMLAH LIABILITAS DAN DEFISIENSI MODAL 284.231 12.366 296.597
Indikasi nilai pasar 100,000000% saham (30.095)
Indikasi nilai pasar 99,999334% saham (30.095)
104
Page 280
PT Ungasan Semesta Resort Lampiran E
Indikasi Nilai Pasar 99,999334% Saham
Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Angka Variabel Indikasi
Keterangan
Pengali Ekonomi Nilai Pasar
MVIC/BVIC 1,02 60.983 62.462
Indikasi nilai pasar 100,00% - minoritas 62.462
Liabilitas jangka panjang:
Utang pihak berelasi (103.444)
Indikasi nilai pasar 100,00% saham - minoritas (40.982)
Premi kendali (70,00%) -
Indikasi nilai pasar 100,00% saham (40.982)
Investasi pada entitas asosiasi 18
Indikasi nilai pasar 100,000000% saham (40.965)
Indikasi nilai pasar 99,999334% saham (40.964)
105
Page 281
PT Ungasan Semesta Resort Lampiran F
Rekonsiliasi Nilai
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Metode Penilaian Bobot Nilai
Pasar
Metode Penyesuaian Aset Bersih (30.095) 90,00% (27.085)
Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek (40.964) 10,00% (4.096)
Indikasi Nilai Pasar 99,999334% Saham 100,00% (31.182)
106
Page 282
PT Indo Indah Lampiran G
Indikasi Nilai Pasar 99,600000% Saham
Indikasi Nilai Pasar 0,400000% Saham
Metode Diskonto Arus Kas
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Faktor Nilai Kini
Tahun Arus Kas Bersih
Diskonto Arus Kas Bersih
2025 531 0,9472 503
2026 936 0,8499 796
2027 982 0,7626 749
2028 1.033 0,6842 707
2029 1.091 0,6139 670
2030 1.144 0,5508 630
2031 1.198 0,4942 592
2032 1.259 0,4434 558
2033 1.314 0,3978 523
2034 1.376 0,3569 491
2035 1.440 0,3202 461
Nilai kini arus kas bersih 6.680
Normalisasi arus kas bersih 1.469
Nilai kekal 15.537
Faktor diskonto 0,3202
Indikasi nilai kini dari nilai kekal 4.975
Aset non-operasi dan liabilitas jangka panjang:
Kas 27
Utang lain-lain (1.863)
Utang kepada pihak berelasi (5.051)
Indikasi nilai pasar 100,000000% saham 4.768
Indikasi nilai pasar 99,600000% saham 4.749
Indikasi nilai pasar 0,400000% saham 19
107
Page 283
PT Indo Indah Lampiran H
Indikasi Nilai Pasar 99,600000% Saham
Indikasi Nilai Pasar 0,400000% Saham
Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian
Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas 27 - 27
Aset keuangan lancar lainnya 0 - 0
Jumlah Aset Lancar 27 - 27
ASET TIDAK LANCAR
Properti investasi 10.182 334 10.516
Jumlah Aset Tidak Lancar 10.182 334 10.516
JUMLAH ASET 10.209 334 10.543
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Beban akrual 6 - 6
Utang lain-lain 1.863 - 1.863
Utang pajak 0 - 0
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.869 - 1.869
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang kepada pihak berelasi 5.051 - 5.051
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 5.051 - 5.051
JUMLAH LIABILITAS 6.920 - 6.920
EKUITAS 3.289 334 3.623
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 10.209 334 10.543
Aset berwujud bersih 10.510
Tingkat pengembalian untuk aset berwujud bersih 10,14%
Laba normal 1.119
Pengembalian yang diharapkan dari aset berwujud bersih 1.066
Kelebihan pendapatan 53
Tingkat kapitalisasi dari kelebihan pendapatan 11,46%
Aset tak berwujud 461
Kas 27
Utang lain-lain (1.863)
Utang kepada pihak berelasi (5.051)
Indikasi nilai pasar 100,000000% saham 4.084
Indikasi nilai pasar 99,600000% saham 4.068
Indikasi nilai pasar 0,400000% saham 16
108
Page 284
PT Indo Indah Lampiran I
Rekonsiliasi Nilai
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Metode Penilaian Bobot Nilai
Pasar
Metode Diskonto Arus Kas 4.739 50,00% 2.370
Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan 4.068 50,00% 2.034
Indikasi Nilai Pasar 99,600000% Saham 100,00% 4.403
PT Indo Indah Lampiran J
Rekonsiliasi Nilai
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Metode Penilaian Bobot Nilai
Pasar
Metode Diskonto Arus Kas 19 50,00% 10
Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan 16 50,00% 8
Nilai Pasar 0,400000% Saham 100,00% 18
109
Page 285
LAPORAN PENILAIAN 100,000000% SAHAM
PT SITIAGUNG MAKMUR
PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2025
Page 286
No. : 00175/2.0162-00/BS/03/0153/1/XI/2025 24 November 2025 Kepada Yth. PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk Tempo Scan Tower Lt. 20 Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 3 – 4, Kuningan Jakarta Selatan 12950 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 100,000000% Saham PT Sitiagung Makmur Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Surya Semesta Internusa Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 100,000000% saham PT Sitiagung Makmur (selanjutnya disebut “SAM”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/250917-001 tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 100,000000% saham SAM (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perdagangan, pembangunan, pertanian, pertambangan dan jasa, termasuk mendirikan perusahaan di bidang perindustrian bahan bangunan, real estat, kawasan industri, pengelolaan gedung dan lain-lain. Pada saat ini kegiatan utama Perseroan adalah melakukan penyertaan saham dan memberikan jasa manajemen serta pelatihan pada entitas anak yang bergerak dalam bidang usaha pembangunan/pengelolaan kawasan industri, real estat, jasa konstruksi, perhotelan dan lain-lain. Perseroan berdomisili di Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling 3 – 4, Kuningan, Jakarta Selatan 12950, dengan nomor telepon: (021) 526 2121, nomor faksimile: (021) 526 7878, dan email: inquiry@suryainternusa.com.
Page 287
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak dengan
rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,999998% 95,582984%
PT Enercon Paradhya PT TCP Internusa (TCP)
International (EPI)
EPI 4,417016%
94,677165% 99,996575% 99,999874% 49,549550% 99,996440%
PT Suryalaya Anindita
PT Sitiagung Makmur PT Batiqa Hotel PT Surya Internusa Hotel PT Surya Semesta Realti
International (SAI)
(SAM) Manajeman (BHM) (SIH) (SSR)
TCP 27,327327%
TCP 5,322835% SIH 0,003425% TCP 0,000126% EPI 9,909910% TCP 0,003560%
99,999334% 99,600000% 99,996000% 99,990000% 99,993453% 97,408377% 99,800000%
PT Ungasan Semesta PT Surya Internusa PT Surya Internusa PT Surya Cahaya PT Surya Bajo Properti PT Surya Bajo Lestari
PT Indo Indah (II)
Resort (USR) Properti (SIP) Lestari (SIL) Properti (SCP) (SBP) (SBL)
Perseroan 0,000666% USR 0,400000% Perseroan 0,004000% TCP 0,010000% TCP 0,006547% Perseroan 2,591623% TCP 0,200000%
EPI, TCP, SAM, USR, II, BHM, SIH, SIP, SIL, SAI, SSR, SCP, SBP, dan SBL selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Entitas Anak Perseroan”.
ii
Page 288
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 EPI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyertaan saham pada perusahaan-perusahaan lain
2 TCP Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, konsultasi, penyewaan,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
keuangan dan asuransi serta jasa lainnya
3 SAM Tertutup Indonesia Beroperasi Pembangunan, real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian,
perindustrian, perbengkelan, jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama
SAM adalah melakukan penjualan vila yang dikomersilkan dengan nama
Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
4 USR Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan
aktivitas penyewaan dan sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
5 II Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
6 BHM Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya.
7 SIH Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas
penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8 SIP Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa
profesional, ilmiah dan teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
9 SIL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran; reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan
komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya
10 SAI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan
usaha di bidang konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran, reparasi
dan perawatan mobil dan sepeda motor, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan aktivitas kesehatan
manusia dan aktivitas sosial
11 SSR Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas professional, ilmiah
dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
aktivitas keuangan dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas
rumah tangga sebagai pemberi kerja aktivitas yang menghasilkan
barang dan jasa oleh rumah tangga yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
12 SCP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, pengadaan
listrik, gas, uap/air panas dan udara dingin, pengelolaan air, pengelolaan
air limbah, pengelolaan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi,
konstruksi; perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas
jasa lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan sendiri.
13 SBP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang
sampah, dan aktivitas remediasi; pengangkutan dan pergudangan,
kesenian, hiburan dan rekreasi; pertanian, kehutanan dan perikanan.
14 SBL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan,
perdagangan, pertanian, perindustrian, instalasi, dan jasa
iii
Page 289
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan menunjukkan prospek
pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan preferensi konsumen, seperti
permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis, popularitas boutique hotel, serta tren
bangunan ramah lingkungan. Peluang pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar
domestik, mengingat sifat industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti
dan pariwisata nasional.
Perseroan, SAI, SAM, SIH, SSR dan TCP merencanakan untuk melakukan beberapa aksi
korporasi sebagai berikut:
• Perseroan dan TCP merencanakan untuk mengalihkan 467.850.000 saham atau setara
dengan 94,860097% dan 25.349.999 saham atau setara dengan 5,139902% dari jumlah
seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SAM (selanjutnya disebut “Saham
SAM”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi
SAM”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 823.329 saham atau setara dengan
99,999879% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SIH
(selanjutnya disebut “Saham SIH”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya disebut
“Rencana Transaksi SIH”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 85.419.200 saham atau setara dengan
99,996488% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SSR
(selanjutnya disebut “Saham SSR”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya
disebut “Rencana Transaksi SSR”).
• TCP merencanakan untuk mengalihkan aset berupa tanah yang berlokasi di Jalan Rasuna
Said Blok X – O, Kavling 3 – 4, Jakarta Selatan 12950 dengan luas tanah sebesar
8.525,00 m2 (selanjutnya disebut “Tanah”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya
disebut “Rencana Transaksi Tanah”).
Rencana Transaksi SAM, Rencana Transaksi SIH, Rencana Transaksi SSR, dan Rencana
Transaksi Tanah selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
iv
Page 290
Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham pada
entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka mengembangkan
portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya perhotelan, Perseroan
merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal atas struktur kepemilikan pada
Entitas Anak Perseroan dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan
rencana bisnis dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel
yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara pengendalian di
bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan bisnis perhotelan di bawah SAI, maka
Rencana Transaksi diharapkan akan dapat mengoptimalkan penggunaan aset-aset
perhotelan Perseroan dan Entitas Anak Perseroan serta mendukung pertumbuhan
pendapatan Perseroan secara konsolidasian ke depannya, sehingga dapat meningkatkan
imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam rangka
melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam proses pengambilan
keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan operasional yang diyakini dapat
memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga
diharapkan menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan ringkas,
di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan yang bergerak
dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas Anak Perseroan
dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan yang dimiliki dengan
menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat memaksimalkan kinerja keuangan
masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan industri perhotelan.
Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk memperoleh Tanah
dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah satu hotel milik SAI, yaitu “Grand
Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah awal untuk menambah persediaan lahan yang
dapat dikembangkan sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko
ketersediaan lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan
dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas Tanah dan
menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring dengan
peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian pembiayaan unit
perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan pengembangan usaha unit perhotelan
di masa depan dikarenakan saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi
dan kawasan industri serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan mengharapkan
dapat mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan aktivitas
kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai
entitas induk dari setiap divisi hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi
strategis untuk dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang
tepat sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar
dengan meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
v
Page 291
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham pada
entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka
mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya perhotelan,
Perseroan merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal atas struktur
kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini
sejalan dengan rencana bisnis dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada
pengelolaan hotel-hotel yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih
terkonsentrasi secara pengendalian di bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan
bisnis perhotelan di bawah SAI, maka Rencana Transaksi diharapkan akan dapat
mengoptimalkan penggunaan aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan serta mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan secara konsolidasian
ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang
saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
• Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam rangka
melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam proses pengambilan
keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan operasional yang diyakini dapat
memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga
diharapkan menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan
ringkas, di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan
yang bergerak dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas
Anak Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan yang
dimiliki dengan menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat
memaksimalkan kinerja keuangan masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang
prospek pertumbuhan industri perhotelan.
• Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk memperoleh
Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah satu hotel milik SAI,
yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah awal untuk menambah
persediaan lahan yang dapat dikembangkan sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna
mengatasi risiko ketersediaan lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan
dapat memberikan dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan
atas Tanah dan menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
vi
Page 292
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring
dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian pembiayaan
unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan pengembangan usaha unit
perhotelan di masa depan dikarenakan saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai
perusahaan konstruksi dan kawasan industri serta belum dikenal untuk unit
perhotelannya. Perseroan mengharapkan dapat mengimplementasikan strategi dan
mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan
jasa perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi
hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk
dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang tepat
sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar dengan
meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak Perseroan
yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana diatur dalam Peraturan
OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha”.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat SAM adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham SAM bersifat tidak likuid.
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa SAM adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
vii
Page 293
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi serta untuk memenuhi
POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SAM ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan SAM. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/250917-001 tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
viii
Page 294
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2025.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan SAM yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan
konsolidasian SAM untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang
menjadi dasar penilaian ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 100,000000% saham PT Sitiagung Makmur ini merupakan laporan
terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian
100,000000% saham PT Sitiagung Makmur tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal
penilaian (subsequent events) yang secara signifikan dapat memengaruhi penilaian nilai
pasar Objek Penilaian, kecuali kejadian penting sebagai berikut:
• Berdasarkan Akta Notaris No. 31 dari Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta
Selatan, mengenai peningkatan modal II, struktur pemegang saham II per tanggal
3 September 2025 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Sitiagung Makmur 807 99,876238% 7.341.279.000
PT Ungasan Semesta Resort 1 0,123762% 9.097.000
Jumlah 808 100,000000% 7.350.376.000
• Berdasarkan Akta Notaris No. 183 dari Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta
Selatan, mengenai peningkatan modal SAM, struktur pemegang saham SAM per tanggal
23 Oktober 2025 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta lnternusa Tbk 467.850.000 94,860097% 467.850.000.000
PT TCP Internusa 25.350.000 5,139903% 25.350.000.000
Jumlah 493.200.000 100,000000% 493.200.000.000
ix
Page 295
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut
“KAP”) Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan (selanjutnya disebut “AAJAMR”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 01331/2.1030/AU.1/03/0501-1/X/2025
tanggal 31 Oktober 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
3. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00608/2.1030/AU.1/03/1698-3/1/III/2025 tanggal 2 Maret 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
4. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00448/2.1030/AU.1/03/1698-2/1/II/2024 tanggal 23 Februari 2024 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
5. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00546/2.1030/AU.1/03/1698-1/1/III/2023 tanggal 29 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
6. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00180/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/III/2022 tanggal 1 Maret 2022 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
7. Laporan keuangan konsolidasian SAM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00292/2.1030/AU.1/10/0181-2/1/III/2021 tanggal 22 Maret 2021 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
8. Laporan keuangan USR untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 01329/2.1030/AU.1/10/0501-1/1/X/2025 tanggal 30 Oktober 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;
x
Page 296
9. Laporan keuangan II untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025
yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 01327/2.1030/AU.1/10/0501-1/1/X/2025 tanggal 30 Oktober 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
10. Laporan keuangan II untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00452/2.1030/AU.1/10/1698-3/1/II/2025 tanggal 27 Februari 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
11. Laporan keuangan II untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00445/2.1030/AU.1/10/1698-2/1/II/2024 tanggal 23 Februari 2024 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
12. Laporan keuangan II untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00342/2.1030/AU.1/10/1698-1/1/III/2023 tanggal 27 Maret 2023 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
13. Laporan keuangan II untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00081/2.1030/AU.1/10/0501-1/1/II/2022 tanggal 15 Februari 2022 dengan pendapat
wajar dengan pengecualian dan hal lain;
14. Laporan keuangan II untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh KAP Sulaimin & Rekan sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00009/2.0714/AU.1/03/0278-1/1/IV-2021 tanggal 6 April 2021 dengan pendapat wajar
tanpa modifikasian;
15. Proyeksi laporan keuangan II untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2035 yang disusun oleh manajemen II;
16. Laporan penilaian properti SAM per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP Suwendho,
Rinaldy & Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00415/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025;
17. Laporan penilaian properti USR per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00422/2.0059-02/PP/03/0242/1/XI/2025
tanggal 21 November 2025;
18. Laporan penilaian properti II per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP SRR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00420/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal
21 November 2025;
19. Akta Notaris No. 31;
20. Akta Notaris No. 183;
xi
Page 297
21. Anggaran dasar SAM yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 337
tanggal 23 Desember 2024 yang dibuat oleh Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta,
mengenai peningkatan modal disetor SAM;
22. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Sonny Satia Negara dengan
posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait
dengan Rencana Transaksi;
23. Tarif pajak yang diberlakukan atas II adalah berdasarkan pendapatan neto dalam periode
yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak final yang berlaku umum di
Indonesia, yaitu sebesar 10,00% untuk tahun 2025 – 2035;
24. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan SAM serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
25. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
26. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
27. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
28. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
29. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan SAM atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari SAM. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
xii
Page 298
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas didasarkan pada
proyeksi laporan keuangan II yang disusun oleh manajemen II. Dalam penyusunan proyeksi
laporan keuangan, berbagai asumsi dikembangkan berdasarkan kinerja II pada tahun-tahun
sebelumnya dan berdasarkan rencana manajemen di masa yang akan datang. Kami telah
melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan tersebut agar dapat
menggambarkan kondisi operasi dan kinerja II yang dinilai pada saat penilaian ini dengan
lebih wajar. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan yang kami lakukan
terhadap target kinerja II yang dinilai dan telah mencerminkan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty). Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi
laporan keuangan berdasarkan kinerja historis II dan informasi manajemen II terhadap
proyeksi laporan keuangan II tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian
SAM dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SAM atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan SAM bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
xiii
Page 299
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
memengaruhi operasional Perseroan dan SAM.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum SAM berdasarkan anggaran dasar SAM.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif II, pengkajian atas kondisi operasi dan
manajemen serta sumber daya yang dimiliki II. Prospek II di masa yang akan datang kami
evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi laporan keuangan yang diberikan oleh
manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan
pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak
nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
xiv
Page 300
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode diskonto
arus kas (discounted cash flow [DCF] method), metode penyesuaian aset bersih (adjusted net
asset method), metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek (guideline publicly
traded company method), dan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan (capitalized excess
earning method).
Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang dilaksanakan oleh II
di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai dengan perkiraan atas perkembangan usaha
II. Dalam melaksanakan penilaian dengan metode ini, operasi II diproyeksikan sesuai dengan
perkiraan atas perkembangan usaha II. Arus kas yang dihasilkan berdasarkan proyeksi
dikonversi menjadi nilai kini dengan tingkat diskonto yang sesuai dengan tingkat risiko.
Indikasi nilai adalah jumlah nilai kini dari arus kas tersebut.
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek digunakan dalam penilaian ini karena
walaupun di pasar saham perusahaan terbuka tidak diperoleh informasi mengenai
perusahaan sejenis dengan skala usaha dan aset yang setara, namun diperkirakan data
saham perusahaan terbuka yang ada dapat digunakan sebagai data perbandingan atas nilai
saham yang dimiliki oleh SAM dan USR.
Metode kapitalisasi kelebihan pendapatan yang digunakan dalam penilaian II merupakan
metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset. Dengan metode ini, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank).
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud seperti hak paten, lisensi, biaya riset dan
pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan siap bekerja dan daftar langganan, juga
harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan melakukan penilaian
terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar ekuitas (net worth) kemudian
diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas yang telah
disesuaikan.
Sebagai langkah selanjutnya perlu dihitung arus kas bersih dari perusahaan yang dinilai.
Selisih antara arus kas bersih dengan pendapatan yang diharapkan merupakan kelebihan
pendapatan yang dihasilkan oleh aset berwujud bersih. Nilai aset takberwujud kemudian
dihitung dengan cara mengkapitalisasikan kelebihan pendapatan tersebut dengan tingkat
kapitalisasi yang sesuai. Langkah berikutnya adalah menghitung indikasi nilai pasar saham
dengan menjumlahkan nilai aset berwujud bersih dan nilai aset takberwujud.
xv
Page 301
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
SAM. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi dengan
melakukan pembobotan.
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
I. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAM Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
pasar 100,00% saham SAM sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 650,30 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SAM adalah sebesar Rp 390,18 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 100,000000% saham SAM berdasarkan metode penyesuaian aset bersih
adalah sebesar Rp 390,18 miliar.
II. Nilai Pasar 100,000000% Saham SAM Berdasarkan Metode Pembanding
Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Berdasarkan metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek, diperoleh hasil
bahwa indikasi nilai pasar 100,00% saham SAM sebelum diskon likuiditas pasar
adalah sebesar Rp 262,22 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%,
maka nilai pasar 100,000000% saham SAM adalah sebesar Rp 157,33 miliar. Dengan
demikian, nilai pasar 100,000000% saham SAM berdasarkan metode pembanding
perusahaan tercatat di bursa efek adalah sebesar Rp 157,33 miliar.
III. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode penilaian yang
digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan pembobotan
terhadap nilai pasar yang dihasilkan dari kedua metode tersebut, masing-masing
dengan bobot 90,00% untuk metode penyesuaian aset bersih dan 10,00% untuk
metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek.
xvi
Page 302
Alasan kami memberikan bobot 90,00% untuk metode penyesuaian aset bersih dan
10,00% untuk metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek, yaitu karena
data dan informasi yang digunakan pada metode penyesuaian aset bersih yang kami
gunakan untuk menentukan nilai pasar Objek Penilaian merupakan data dan informasi
yang memiliki tingkat kehandalan yang lebih memadai dibandingkan dengan data dan
informasi yang digunakan pada metode pembanding perusahaan tercatat di bursa
efek.
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Objek
Penilaian adalah sebesar Rp 366,89 miliar.
Sehubungan dengan penilaian ini, kami ingin menekankan bahwa nilai pasar yang dihitung
dengan metode diskonto arus kas didasarkan atas asumsi-asumsi mengenai tingkat
pendapatan usaha, beban, dan akun-akun laporan posisi keuangan yang dikembangkan
pihak manajemen II melalui analisis atas kinerja historis dan pernyataan manajemen II
mengenai rencana-rencana untuk masa yang akan datang sebelum Rencana Transaksi.
Kami melakukan penelaahan atas asumsi-asumsi tersebut dan menurut pendapat kami,
asumsi-asumsi tersebut wajar. Akan tetapi, kami tidak bertanggung jawab atas pencapaian
asumsi-asumsi tersebut. Setiap perubahan dari asumsi-asumsi ini akan memengaruhi
perhitungan nilai Objek Penilaian. Karena tidak ada kepastian bahwa dasar-dasar dan
asumsi-asumsi tersebut akan terealisasi, kami tidak dapat memberikan jaminan bahwa
hasil-hasil yang diproyeksikan akan tercapai.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebesar
Rp 366,89 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan SAM serta pihak-pihak lain yang relevan
dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan
bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan memengaruhi nilai
pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas SAM. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian SAM tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
xvii
Page 303
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya
izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xviii
Page 304
LAPORAN PENILAIAN 99,999874% SAHAM
PT SURYA INTERNUSA HOTELS
PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2025
Page 305
No. : 00176/2.0162-00/BS/03/0153/1/XI/2025 24 November 2025 Kepada Yth. PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk Tempo Scan Tower Lt. 20 Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 3 – 4, Kuningan Jakarta Selatan 12950 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 99,999874% Saham PT Surya Internusa Hotels Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Surya Semesta Internusa Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 99,999874% saham PT Surya Internusa Hotels (selanjutnya disebut “SIH”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/250917-001 tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 99,999874% saham SIH (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perdagangan, pembangunan, pertanian, pertambangan dan jasa, termasuk mendirikan perusahaan di bidang perindustrian bahan bangunan, real estat, kawasan industri, pengelolaan gedung dan lain-lain. Pada saat ini kegiatan utama Perseroan adalah melakukan penyertaan saham dan memberikan jasa manajemen serta pelatihan pada entitas anak yang bergerak dalam bidang usaha pembangunan/pengelolaan kawasan industri, real estat, jasa konstruksi, perhotelan dan lain-lain. Perseroan berdomisili di Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling 3 – 4, Kuningan, Jakarta Selatan 12950, dengan nomor telepon: (021) 526 2121, nomor faksimile: (021) 526 7878, dan email: inquiry@suryainternusa.com.
Page 306
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak dengan
rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,999998% 95,582984%
PT Enercon Paradhya PT TCP Internusa (TCP)
International (EPI)
EPI 4,417016%
94,677165% 99,996575% 99,999874% 49,549550% 99,996440%
PT Suryalaya Anindita
PT Sitiagung Makmur PT Batiqa Hotel PT Surya Internusa Hotel PT Surya Semesta Realti
International (SAI)
(SAM) Manajeman (BHM) (SIH) (SSR)
TCP 27,327327%
TCP 5,322835% SIH 0,003425% TCP 0,000126% EPI 9,909910% TCP 0,003560%
99,999334% 99,600000% 99,996000% 99,990000% 99,993453% 97,408377% 99,800000%
PT Ungasan Semesta PT Surya Internusa PT Surya Internusa PT Surya Cahaya PT Surya Bajo Properti PT Surya Bajo Lestari
PT Indo Indah (II)
Resort (USR) Properti (SIP) Lestari (SIL) Properti (SCP) (SBP) (SBL)
Perseroan 0,000666% USR 0,400000% Perseroan 0,004000% TCP 0,010000% TCP 0,006547% Perseroan 2,591623% TCP 0,200000%
EPI, TCP, SAM, USR, II, BHM, SIH, SIP, SIL, SAI, SSR, SCP, SBP, dan SBL selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Entitas Anak Perseroan”.
ii
Page 307
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 EPI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyertaan saham pada perusahaan-perusahaan lain
2 TCP Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, konsultasi, penyewaan,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
keuangan dan asuransi serta jasa lainnya
3 SAM Tertutup Indonesia Beroperasi Pembangunan, real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian,
perindustrian, perbengkelan, jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama
SAM adalah melakukan penjualan vila yang dikomersilkan dengan nama
Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
4 USR Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan
aktivitas penyewaan dan sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
5 II Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
6 BHM Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya.
7 SIH Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas
penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8 SIP Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa
profesional, ilmiah dan teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
9 SIL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran; reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan
komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya
10 SAI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan
usaha di bidang konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran, reparasi
dan perawatan mobil dan sepeda motor, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan aktivitas kesehatan
manusia dan aktivitas sosial
11 SSR Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas professional, ilmiah
dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
aktivitas keuangan dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas
rumah tangga sebagai pemberi kerja aktivitas yang menghasilkan
barang dan jasa oleh rumah tangga yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
12 SCP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, pengadaan
listrik, gas, uap/air panas dan udara dingin, pengelolaan air, pengelolaan
air limbah, pengelolaan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi,
konstruksi; perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas
jasa lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan sendiri.
13 SBP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang
sampah, dan aktivitas remediasi; pengangkutan dan pergudangan,
kesenian, hiburan dan rekreasi; pertanian, kehutanan dan perikanan.
14 SBL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan,
perdagangan, pertanian, perindustrian, instalasi, dan jasa
iii
Page 308
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan menunjukkan prospek
pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan preferensi konsumen, seperti
permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis, popularitas boutique hotel, serta tren
bangunan ramah lingkungan. Peluang pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar
domestik, mengingat sifat industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti
dan pariwisata nasional.
Perseroan, SAI, SAM, SIH, SSR dan TCP merencanakan untuk melakukan beberapa aksi
korporasi sebagai berikut:
• Perseroan dan TCP merencanakan untuk mengalihkan 467.850.000 saham atau setara
dengan 94,860097% dan 25.349.999 saham atau setara dengan 5,139902% dari jumlah
seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SAM (selanjutnya disebut “Saham
SAM”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi
SAM”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 823.329 saham atau setara dengan
99,999879% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SIH
(selanjutnya disebut “Saham SIH”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya disebut
“Rencana Transaksi SIH”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 85.419.200 saham atau setara dengan
99,996488% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SSR
(selanjutnya disebut “Saham SSR”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya
disebut “Rencana Transaksi SSR”).
• TCP merencanakan untuk mengalihkan aset berupa tanah yang berlokasi di Jalan Rasuna
Said Blok X – O, Kavling 3 – 4, Jakarta Selatan 12950 dengan luas tanah sebesar
8.525,00 m2 (selanjutnya disebut “Tanah”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya
disebut “Rencana Transaksi Tanah”).
Rencana Transaksi SAM, Rencana Transaksi SIH, Rencana Transaksi SSR, dan Rencana
Transaksi Tanah selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
iv
Page 309
Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham pada
entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka mengembangkan
portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya perhotelan, Perseroan
merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal atas struktur kepemilikan pada
Entitas Anak Perseroan dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan
rencana bisnis dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel
yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara pengendalian di
bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan bisnis perhotelan di bawah SAI, maka
Rencana Transaksi diharapkan akan dapat mengoptimalkan penggunaan aset-aset
perhotelan Perseroan dan Entitas Anak Perseroan serta mendukung pertumbuhan
pendapatan Perseroan secara konsolidasian ke depannya, sehingga dapat meningkatkan
imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam rangka
melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam proses pengambilan
keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan operasional yang diyakini dapat
memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga
diharapkan menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan ringkas,
di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan yang bergerak
dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas Anak Perseroan
dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan yang dimiliki dengan
menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat memaksimalkan kinerja keuangan
masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan industri perhotelan.
Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk memperoleh Tanah
dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah satu hotel milik SAI, yaitu “Grand
Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah awal untuk menambah persediaan lahan yang
dapat dikembangkan sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko
ketersediaan lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan
dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas Tanah dan
menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring dengan
peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian pembiayaan unit
perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan pengembangan usaha unit perhotelan
di masa depan dikarenakan saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi
dan kawasan industri serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan mengharapkan
dapat mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan aktivitas
kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai
entitas induk dari setiap divisi hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi
strategis untuk dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang
tepat sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar
dengan meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
v
Page 310
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham pada
entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka
mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya perhotelan,
Perseroan merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal atas struktur
kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini
sejalan dengan rencana bisnis dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada
pengelolaan hotel-hotel yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih
terkonsentrasi secara pengendalian di bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan
bisnis perhotelan di bawah SAI, maka Rencana Transaksi diharapkan akan dapat
mengoptimalkan penggunaan aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan serta mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan secara konsolidasian
ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang
saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
• Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam rangka
melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam proses pengambilan
keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan operasional yang diyakini dapat
memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga
diharapkan menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan
ringkas, di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan
yang bergerak dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas
Anak Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan yang
dimiliki dengan menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat
memaksimalkan kinerja keuangan masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang
prospek pertumbuhan industri perhotelan.
• Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk memperoleh
Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah satu hotel milik SAI,
yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah awal untuk menambah
persediaan lahan yang dapat dikembangkan sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna
mengatasi risiko ketersediaan lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan
dapat memberikan dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan
atas Tanah dan menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
vi
Page 311
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring
dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian pembiayaan
unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan pengembangan usaha unit
perhotelan di masa depan dikarenakan saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai
perusahaan konstruksi dan kawasan industri serta belum dikenal untuk unit
perhotelannya. Perseroan mengharapkan dapat mengimplementasikan strategi dan
mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan
jasa perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi hotel-
hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk dikembangkan
secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang tepat sasaran, Perseroan
melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar dengan meningkatkan daya
saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak Perseroan yang pada akhirnya
dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada
masa yang datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana diatur dalam Peraturan
OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha”.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat SIH adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham SIH bersifat tidak likuid.
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa SIH adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
vii
Page 312
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi serta untuk memenuhi
POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, di mana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SIH ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan SIH. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/250917-001 tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
viii
Page 313
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2025.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan SIH yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan
konsolidasian SIH untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang
menjadi dasar penilaian ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 99,999874% saham PT Surya Internusa Hotels ini merupakan laporan
terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian
99,999874% saham PT Surya Internusa Hotels tidak terdapat kejadian penting setelah
tanggal penilaian (subsequent events) yang secara signifikan dapat memengaruhi penilaian
nilai pasar Objek Penilaian, kecuali kejadian penting sebagai berikut:
• Berdasarkan Akta Notaris No. 175 dari Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta
Selatan, mengenai peningkatan modal SIH, struktur pemegang saham SIH per tanggal
21 Oktober 2025 adalah sebagai berikut:
PT Surya Internusa Hotels
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta Internusa Tbk 823.329 99,9999% 823.329.000.000
PT TCP Internusa 1 0,0001% 1.000.000
Jumlah 823.330 100,0000% 823.330.000.000
ix
Page 314
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut
“KAP”) Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar, dan Rekan (selanjutnya disebut “AAJAMR”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 01322/2.1032/AU.1/10/0501-1/1/X/2025
tanggal 31 Oktober 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
3. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00501/2.1030/AU.1/10/1698-3/1/III/2025 tanggal 24 Maret 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
4. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00424/2.1030/AU.1/10/1698-2/1/II/2024 tanggal 21 Februari 2024 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
5. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00532/2.1030/AU.1/10/1698-1/1/III/2023 tanggal 24 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
6. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00266/2.1030/AU.1/10/0501-1/1/III/2022 tanggal 18 Maret 2022 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
7. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00337/2.1030/AU.1/10/0181-2/1/IV/2021 tanggal 2 April 2021 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
8. Laporan keuangan SIP untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 01323/2.1030/AU.1/05/0501-1/1/X/2025 tanggal 28 Oktober 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
x
Page 315
9. Laporan keuangan SIP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00440/2.1030/AU.1/05/1698-3/1/III/2025 tanggal 7 Maret 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
10. Laporan keuangan SIP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00426/2.1030/AU.1/05/1698-2/1/II/2024 tanggal 21 Februari 2024 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
11. Laporan keuangan SIP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00447/2.1030/AU.1/05/1698-1/1/III/2023 tanggal 24 Maret 2023 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
12. Laporan keuangan SIP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00264/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/III/2022 tanggal 4 Maret 2022 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;
13. Laporan keuangan SIP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00339/2.1030/AU.1/03/0181-2/1/IV/2021 tanggal 2 April 2021 dengan pendapat wajar
tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;
14. Laporan keuangan SIL untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 01319/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/X/2025 tanggal 31 Oktober 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;
15. Proyeksi laporan keuangan SIH untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2035 yang disusun oleh manajemen SIH;
16. Proyeksi laporan keuangan SIP untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2035 yang disusun oleh manajemen SIP;
17. Laporan penilaian properti SIH per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP Suwendo,
Rinaldy, dan Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00413/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025.
18. Laporan penilaian properti SIP per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00421/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025
tanggal 21 November 2025.
xi
Page 316
19. Laporan penilaian properti SIL per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00419/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025
tanggal 21 November 2025.
20. Anggaran dasar SIH yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 309
tanggal 20 Desember 2024 yang dibuat oleh Jimmy Tanal, SH, M.Kn, mengenai
perubahan modal;
21. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Sonny Satia Negara dengan
posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait
dengan Rencana Transaksi;
22. Tarif pajak yang diberlakukan atas SIH adalah berdasarkan laba kena pajak dalam periode
yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak yang berlaku umum, yaitu
sebesar 22,00% untuk tahun 2025 – 2035;
23. Tarif pajak yang diberlakukan atas SIP adalah berdasarkan pendapatan dalam periode
yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak final yang berlaku umum di
Indonesia, yaitu sebesar 10,00% untuk tahun 2025 – 2036;
24. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan SIH serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
25. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
26. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
27. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
28. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
29. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan SIH atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
xii
Page 317
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari SIH. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas didasarkan pada
proyeksi laporan keuangan SIH dan SIP yang disusun oleh manajemen SIH dan SIP. Dalam
penyusunan proyeksi laporan keuangan, berbagai asumsi dikembangkan berdasarkan kinerja
SIH dan SIP pada tahun-tahun sebelumnya dan berdasarkan rencana manajemen di masa
yang akan datang. Kami telah melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan
tersebut agar dapat menggambarkan kondisi operasi dan kinerja SIH dan SIP yang dinilai
pada saat penilaian ini dengan lebih wajar. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang
signifikan yang kami lakukan terhadap target kinerja SIH dan SIP yang dinilai dan telah
mencerminkan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty). Kami bertanggung jawab atas
pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi laporan keuangan berdasarkan kinerja historis
SIH dan SIP dan informasi manajemen SIH terhadap proyeksi laporan keuangan SIH dan SIP
tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian SIH dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SIH atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan SIH bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
xiii
Page 318
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
memengaruhi operasional Perseroan dan SIH.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum SIH berdasarkan anggaran dasar SIH.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
xiv
Page 319
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif SIH dan SIP, pengkajian atas kondisi
operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki SIH dan SIP. Prospek SIH dan SIP
di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi laporan
keuangan yang diberikan oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan
konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor
eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode diskonto
arus kas (discounted cash flow [DCF] method) dan metode penyesuaian aset bersih (adjusted
net asset method).
Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang dilaksanakan oleh
SIH dan SIP di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai dengan perkiraan atas
perkembangan usaha SIH dan SIP. Dalam melaksanakan penilaian dengan metode ini,
operasi SIH dan SIP diproyeksikan sesuai dengan perkiraan atas perkembangan usaha SIH
dan SIP. Arus kas yang dihasilkan berdasarkan proyeksi dikonversi menjadi nilai kini dengan
tingkat diskonto yang sesuai dengan tingkat risiko. Indikasi nilai adalah jumlah nilai kini dari
arus kas tersebut.
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
SIH. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi dengan
melakukan pembobotan.
xv
Page 320
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
I. Nilai Pasar 99,999874% Saham SIH Berdasarkan Metode Diskonto Arus Kas
Berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham SIH sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 408,46 miliar.
Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar 100,000000%
saham SIH adalah sebesar Rp 285,92 miliar. Dengan demikian, nilai pasar
99,999874% saham SIH berdasarkan metode diskonto arus kas adalah sebesar
Rp 285,92 miliar.
II. Nilai Pasar 99,999874% Saham SIH Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham SIH sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 588,64 miliar.
Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar 100,000000%
saham SIH adalah sebesar Rp 412,05 miliar. Dengan demikian, nilai pasar
99,999874% saham SIH berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah
sebesar Rp 412,05 miliar.
III. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode penilaian yang
digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan pembobotan
terhadap nilai pasar yang dihasilkan dari kedua metode tersebut, masing-masing
dengan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan 70,00% untuk metode
penyesuaian aset bersih.
Alasan kami memberikan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan 70,00%
untuk metode penyesuaian aset bersih, yaitu karena data dan informasi yang
digunakan pada metode penyesuaian aset bersih yang kami gunakan untuk
menentukan nilai pasar Objek Penilaian merupakan data dan informasi yang memiliki
tingkat kehandalan yang lebih memadai dibandingkan dengan data dan informasi yang
digunakan pada metode diskonto arus kas.
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Objek
Penilaian adalah sebesar Rp 374,21 miliar.
xvi
Page 321
Sehubungan dengan penilaian ini, kami ingin menekankan bahwa nilai pasar yang dihitung
dengan metode diskonto arus kas didasarkan atas asumsi-asumsi mengenai tingkat
pendapatan, beban, dan akun-akun laporan posisi keuangan yang dikembangkan pihak
manajemen SIH dan SIP melalui analisis atas kinerja historis dan pernyataan manajemen SIH
dan SIP mengenai rencana-rencana untuk masa yang akan datang sebelum Rencana
Transaksi. Kami melakukan penelaahan atas asumsi-asumsi tersebut dan menurut pendapat
kami, asumsi-asumsi tersebut wajar. Akan tetapi, kami tidak bertanggung jawab atas
pencapaian asumsi-asumsi tersebut. Setiap perubahan dari asumsi-asumsi ini akan
memengaruhi perhitungan nilai Objek Penilaian. Karena tidak ada kepastian bahwa
dasar-dasar dan asumsi-asumsi tersebut akan terealisasi, kami tidak dapat memberikan
jaminan bahwa hasil-hasil yang diproyeksikan akan tercapai.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebesar
Rp 374,21 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan SIH serta pihak-pihak lain yang relevan dengan
penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan bahwa tidak
ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan memengaruhi nilai pasar tersebut
secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas SIH. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian SIH tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
xvii
Page 322
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya
izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xviii
Page 323
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
1. KR sama sekali tidak memiliki kepentingan keuangan atau apapun terhadap SIH untuk
sekarang dan masa yang akan datang.
2. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai yang diperoleh atau yang
tercantum dalam laporan.
3. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya atas permintaan
pemberi tugas.
4. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan serta
ditujukan terbatas kepada klien dimaksud.
5. Baik seluruh maupun sebagian dari isi laporan ini tidak diizinkan untuk dipublikasikan
melalui iklan atau media lainnya tanpa seizin dari KJPP Kusnanto & rekan.
6. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan KR dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
xix
Page 324
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan perusahaan yang
dinilai.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan usaha/saham
perusahaan yang dinilai.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan perusahaan yang dinilai.
4. Laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Kurnia Nugraha Chahyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10335
Aldrich Valerian Budhimulja .....................................
No. MAPPI : 23-A-11992
xx
Page 325
SURAT PERNYATAAN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan
yang diuraikan di dalamnya adalah benar. Laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat
pembatasan yang memengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam
laporan ini dan laporan ini telah disusun sesuai dengan dan tunduk pada
ketentuan-ketentuan dari Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35/POJK.04/2020
tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” dan Standar
Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (SPI) serta telah
dibuat dengan memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
2. KR bertanggung jawab atas laporan penilaian.
3. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan
sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik KR.
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
penilaian yang ditentukan, yaitu 30 Juni 2025.
5. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
6. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian.
7. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai.
8. KR tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
9. KR telah memenuhi pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan
oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
11. KR telah memiliki pemahaman mengenai Objek Penilaian yang dinilai.
12. Imbalan jasa yang diterima oleh KR tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari
proses analisis Objek Penilaian.
13. Analisis dan kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
xxi
Page 326
14. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian ini diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini KR dapat dipertanggungjawabkan.
15. Tidak seorangpun selain yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.
16. KR telah melakukan inspeksi dan wawancara dengan manajemen Perseroan terkait
dengan operasional, kinerja, dan prospek dari SIH.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Kurnia Nugraha Chahyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10335
Aldrich Valerian Budhimulja .....................................
No. MAPPI : 23-A-11992
xxii
Page 327
DAFTAR ISI
HALAMAN
OPINI i
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS xix
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI xx
SURAT PERNYATAAN xxi
DAFTAR ISI xxiii
DAFTAR TABEL xxvi
DAFTAR GRAFIK xxx
LAMPIRAN xxxi
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
A. Alasan dan Latar Belakang 1
B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian 7
C. Premis Penilaian 7
D. Independensi Penilai 7
E. Tanggal Efektif Penilaian 7
F. Profil PT Surya Internusa Hotels 8
G. Definisi Nilai yang Digunakan 9
H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan 9
I. Metode Penilaian yang Digunakan 10
J. Ringkasan Hasil Penilaian 10
K. Kesimpulan Penilaian 11
II. DESKRIPSI PENUGASAN
A. Alasan dan Latar Belakang 12
B. Tujuan dan Maksud Penilaian 17
C. Definisi Nilai yang Digunakan 17
D. Tanggal Efektif Penilaian 17
E. Data dan Informasi yang Digunakan 18
F. Informasi Non-Keuangan 21
G. Jenis Ekuitas 23
H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok 23
I. Tingkat Kedalaman Investigasi 25
J. Distribusi Laporan Penilaian 25
K. Jenis Laporan 26
L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events) 26
xxiii
Page 328
HALAMAN
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
A. Latar Belakang PT Surya Internusa Hotels 27
B. Kegiatan Usaha 27
C. Manajemen 27
D. Kepemilikan Saham 28
E. Data Keuangan Historis 28
F. Penjelasan Singkat Mengenai Entitas Anak PT Surya Internusa Hotels 30
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
A. Tinjauan Ekonomi Dunia 33
B. Tinjauan Ekonomi Indonesia 36
C. Proyeksi Ekonomi Indonesia 37
D. Tingkat Suku Bunga 37
E. Inflasi 38
F. Nilai Tukar Rupiah 39
V. TINJAUAN INDUSTRI PERHOTELAN
A. Tinjauan Industri Perhotelan di Dunia 41
B. Tinjauan Industri Perhotelan di Indonesia 43
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
A. PT Surya Internusa Hotels 46
B. Analisis atas Common Size PT Surya Internusa Hotels 56
C. Analisis atas Common Size Industri Perhotelan 58
VII. ANALISIS RISIKO
A. Risiko Persaingan Usaha 63
B. Risiko Gangguan Keamanan 63
C. Risiko Ekonomi 63
D. Risiko Politik dan Sosial 63
E. Risiko Bencana Alam 64
F. Risiko Kebijakan Pemerintah 64
VIII. METODE PENILAIAN
A. Metode-Metode Penilaian 65
B. Metode Penilaian yang Digunakan 66
C. Premis Penilaian 67
D. Aplikasi Diskon dan Premi 67
E. Prosedur Penilaian 68
F. Independensi Penilai 68
xxiv
Page 329
HALAMAN
IX. PENILAIAN
A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities) 69
B. Nilai Pasar Objek Penilaian 70
C. PT Surya Internusa Properti 87
D. PT Surya Internusa Lestari 98
E. Kesimpulan Penilaian 99
xxv
Page 330
DAFTAR TABEL
HALAMAN
Tabel 1 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Surya Internusa Hotels 8
Tabel 2 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Surya Internusa Hotels 28
Tabel 3 Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Surya Internusa Hotels
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 28
Tabel 4 Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Surya Internusa Hotels
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 29
Tabel 5 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Surya Internusa Properti 31
Tabel 6 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Surya Internusa Lestari 32
Tabel 7 Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia 33
Tabel 8 Pertumbuhan Inflasi 34
Tabel 9 Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral 35
Tabel 10 Kontributor Inflasi Terbesar Berdasarkan Provinsi 39
Tabel 11 Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Surya Internusa Hotels
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 46
Tabel 12 Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Surya Internusa Hotels
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 50
xxvi
Page 331
HALAMAN
Tabel 13 Laporan Arus Kas Konsolidasian
PT Surya Internusa Hotels
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 52
Tabel 14 Rasio-rasio Keuangan
PT Surya Internusa Hotels
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 55
Tabel 15 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Surya Internusa Hotels
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 56
Tabel 16 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Surya Internusa Hotels
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 57
Tabel 17 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Indonesian Paradise Property Tbk
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 58
Tabel 18 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Indonesian Paradise Property Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 59
Tabel 19 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 60
Tabel 20 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 61
Tabel 21 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 61
xxvii
Page 332
HALAMAN
Tabel 22 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 62
Tabel 23 Proyeksi Laporan Laba Rugi Komprehensif
PT Surya Internusa Hotels
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035 74
Tabel 24 Proyeksi Laporan Posisi Keuangan
PT Surya Internusa Hotels
Per 31 Desember 2025 – 2035 75
Tabel 25 Proyeksi Arus Kas Bersih
PT Surya Internusa Hotels
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035 77
Tabel 26 Indikasi Nilai Kini Operasi
PT Surya Internusa Hotels
Per 30 Juni 2025 81
Tabel 27 Nilai Pasar 99,999874% Saham
PT Surya Internusa Hotels
Metode Diskonto Arus Kas
Per 30 Juni 2025 82
Tabel 28 Nilai Pasar 99,999874% Saham
PT Surya Internusa Hotels
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 85
Tabel 29 Rekonsiliasi Nilai
PT Surya Internusa Hotels
Per 30 Juni 2025 86
Tabel 30 Proyeksi Laporan Laba Rugi Komprehensif
PT Surya Internusa Properti
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035 89
xxviii
Page 333
HALAMAN
Tabel 31 Proyeksi Laporan Posisi Keuangan
PT Surya Internusa Properti
Per 31 Desember 2025 – 2035 90
Tabel 32 Proyeksi Arus Kas Bersih
PT Surya Internusa Properti
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035 91
Tabel 33 Indikasi Nilai Kini Operasi
PT Surya Internusa Properti
Per 30 Juni 2025 95
Tabel 34 Indikasi Nilai Pasar 99,996000% Saham
PT Surya Internusa Properti
Metode Diskonto Arus Kas
Per 30 Juni 2025 96
Tabel 35 Indikasi Nilai Pasar 99,996000% Saham
PT Surya Internusa Properti
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 97
Tabel 36 Rekonsiliasi Nilai
PT Surya Internusa Properti
Per 30 Juni 2025 98
Tabel 37 Indikasi Nilai Pasar 99,990000% Saham
PT Surya Internusa Lestari
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 99
xxix
Page 334
DAFTAR GRAFIK
HALAMAN
Grafik 1 Perkembangan Suku Bunga Bank Indonesia 37
Grafik 2 Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen
di Indonesia 38
Grafik 3 Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing 40
Grafik 4 Jumlah Pemesanan Layanan Penginapan di Dunia
Tahun 2021 – 2024 41
Grafik 5 Tingkat Okupansi Hotel Di Dunia
Januari 2025 – Juni 2025 42
Grafik 6 Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Dunia
Tahun 2025 – 2030 42
Grafik 7 Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang di Indonesia
Tahun 2021 – 2024 43
Grafik 8 Provinsi dengan Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang terbesar
di Indonesia Periode Juni 2025 44
Grafik 9 Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Indonesia
Tahun 2025 – 2030 45
Grafik 10 Proyeksi Pendapatan
PT Surya Internusa Hotels
Tahun 2025 – 2035 72
Grafik 11 Proyeksi Beban Departemen
PT Surya Internusa Hotels
Tahun 2025 – 2035 73
Grafik 12 Proyeksi Pendapatan Sewa
PT Surya Internusa Properti
Tahun 2025 – 2035 88
xxx
Page 335
LAMPIRAN
HALAMAN
Lampiran A Nilai Pasar 99,999874% Saham
PT Surya Internusa Hotels
Metode Diskonto Arus Kas
Per 30 Juni 2025 100
Lampiran B Nilai Pasar 99,999874% Saham
PT Surya Internusa Hotels
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 101
Lampiran C Rekonsiliasi Nilai
PT Surya Internusa Hotels
Per 30 Juni 2025 102
Lampiran D Indikasi Nilai Pasar 99,996000% Saham
PT Surya Internusa Properti
Metode Diskonto Arus Kas
Per 30 Juni 2025 103
Lampiran E Indikasi Nilai Pasar 99,996000% Saham
PT Surya Internusa Properti
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 104
Lampiran F Rekonsiliasi Nilai
PT Surya Internusa Properti
Per 30 Juni 2025 105
Lampiran G Indikasi Nilai Pasar 99,990000% Saham
PT Surya Internusa Lestari
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 106
xxxi
Page 336
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
I.A. Alasan dan Latar Belakang
PT Surya Semesta Internusa Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) merupakan
suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company),
didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perdagangan,
pembangunan, pertanian, pertambangan dan jasa, termasuk mendirikan
perusahaan di bidang perindustrian bahan bangunan, real estat, kawasan industri,
pengelolaan gedung dan lain-lain. Pada saat ini kegiatan utama Perseroan adalah
melakukan penyertaan saham dan memberikan jasa manajemen serta pelatihan
pada entitas anak yang bergerak dalam bidang usaha pembangunan/pengelolaan
kawasan industri, real estat, jasa konstruksi, perhotelan dan lain-lain. Perseroan
berdomisili di Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling
3 – 4, Kuningan, Jakarta Selatan 12950, dengan nomor telepon: (021) 526 2121,
nomor faksimile: (021) 526 7878, dan email: inquiry@suryainternusa.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,999998% 95,582984%
PT Enercon Paradhya PT TCP Internusa (TCP)
International (EPI)
EPI 4,417016%
94,677165% 99,996575% 99,999874% 49,549550% 99,996440%
PT Suryalaya Anindita
PT Sitiagung Makmur PT Batiqa Hotel PT Surya Internusa Hotel PT Surya Semesta Realti
International (SAI)
(SAM) Manajeman (BHM) (SIH) (SSR)
TCP 27,327327%
TCP 5,322835% SIH 0,003425% TCP 0,000126% EPI 9,909910% TCP 0,003560%
99,999334% 99,600000% 99,996000% 99,990000% 99,993453% 97,408377% 99,800000%
PT Ungasan Semesta PT Surya Internusa PT Surya Internusa PT Surya Cahaya PT Surya Bajo Properti PT Surya Bajo Lestari
PT Indo Indah (II)
Resort (USR) Properti (SIP) Lestari (SIL) Properti (SCP) (SBP) (SBL)
Perseroan 0,000666% USR 0,400000% Perseroan 0,004000% TCP 0,010000% TCP 0,006547% Perseroan 2,591623% TCP 0,200000%
EPI, TCP, SAM, USR, II, BHM, SIH, SIP, SIL, SAI, SSR, SCP, SBP, dan SBL
selanjutnya secara bersama-sama disebut “Entitas Anak Perseroan”.
1
Page 337
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 EPI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyertaan saham pada perusahaan-perusahaan lain
2 TCP Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, konsultasi, penyewaan,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
keuangan dan asuransi serta jasa lainnya
3 SAM Tertutup Indonesia Beroperasi Pembangunan, real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian,
perindustrian, perbengkelan, jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama
SAM adalah melakukan penjualan vila yang dikomersilkan dengan nama
Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
4 USR Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan
aktivitas penyewaan dan sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
5 II Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
6 BHM Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya.
7 SIH Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas
penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8 SIP Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa
profesional, ilmiah dan teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
9 SIL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran; reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan
komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya
10 SAI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan
usaha di bidang konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran, reparasi
dan perawatan mobil dan sepeda motor, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan aktivitas kesehatan
manusia dan aktivitas sosial
11 SSR Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas professional, ilmiah
dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
aktivitas keuangan dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas
rumah tangga sebagai pemberi kerja aktivitas yang menghasilkan
barang dan jasa oleh rumah tangga yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
12 SCP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, pengadaan
listrik, gas, uap/air panas dan udara dingin, pengelolaan air, pengelolaan
air limbah, pengelolaan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi,
konstruksi; perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas
jasa lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan sendiri.
13 SBP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang
sampah, dan aktivitas remediasi; pengangkutan dan pergudangan,
kesenian, hiburan dan rekreasi; pertanian, kehutanan dan perikanan.
14 SBL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan,
perdagangan, pertanian, perindustrian, instalasi, dan jasa
2
Page 338
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan
menunjukkan prospek pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan
preferensi konsumen, seperti permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis,
popularitas boutique hotel, serta tren bangunan ramah lingkungan. Peluang
pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar domestik, mengingat sifat
industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti dan pariwisata
nasional.
Perseroan, SAI, SAM, SIH, SSR dan TCP merencanakan untuk melakukan
beberapa aksi korporasi sebagai berikut:
• Perseroan dan TCP merencanakan untuk mengalihkan 467.850.000 saham
atau setara dengan 94,860097% dan 25.349.999 saham atau setara dengan
5,139902% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada
SAM (selanjutnya disebut “Saham SAM”) sebagai setoran modal dalam SAI
(selanjutnya disebut “Rencana Transaksi SAM”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 823.329 saham atau setara
dengan 99,999879% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan
disetorkan pada SIH (selanjutnya disebut “Saham SIH”) sebagai setoran
modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi SIH”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 85.419.200 saham atau setara
dengan 99,996488% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan
disetorkan pada SSR (selanjutnya disebut “Saham SSR”) sebagai setoran
modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi SSR”).
• TCP merencanakan untuk mengalihkan aset berupa tanah yang berlokasi di
Jalan Rasuna Said Blok X – O, Kavling 3 – 4, Jakarta Selatan 12950 dengan
luas tanah sebesar 8.525,00 m2 (selanjutnya disebut “Tanah”) sebagai setoran
modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi Tanah”).
Rencana Transaksi SAM, Rencana Transaksi SIH, Rencana Transaksi SSR, dan
Rencana Transaksi Tanah selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana
Transaksi”.
3
Page 339
Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham
pada entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka
mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya
perhotelan, Perseroan merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal
atas struktur kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan dengan melakukan
Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan rencana bisnis dan strategi Perseroan
guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel yang dimiliki oleh Entitas
Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara pengendalian di bawah SAI.
Dengan berfokus pada pengembangan bisnis perhotelan di bawah SAI, maka
Rencana Transaksi diharapkan akan dapat mengoptimalkan penggunaan
aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas Anak Perseroan serta mendukung
pertumbuhan pendapatan Perseroan secara konsolidasian ke depannya, sehingga
dapat meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham
Perseroan dan pemangku kepentingan.
Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam
rangka melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam
proses pengambilan keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan
operasional yang diyakini dapat memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas
Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga diharapkan menghasilkan pola
organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan ringkas, di mana dengan
menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan yang bergerak dalam
bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas Anak
Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan
yang dimiliki dengan menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat
memaksimalkan kinerja keuangan masing-masing hotel guna memanfaatkan
peluang prospek pertumbuhan industri perhotelan.
Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk
memperoleh Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah
satu hotel milik SAI, yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah
awal untuk menambah persediaan lahan yang dapat dikembangkan sesuai
dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko ketersediaan lahan yang
terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan dampak bagi
SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas Tanah dan
menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
4
Page 340
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring
dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian
pembiayaan unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan
pengembangan usaha unit perhotelan di masa depan dikarenakan saat ini
Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi dan kawasan industri
serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan mengharapkan dapat
mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan
aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa perhotelan di bawah
pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi hotel-hotel entitas anak
Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk dikembangkan secara
produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang tepat sasaran, Perseroan
melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar dengan
meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja
keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan
saham pada entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri.
Dalam rangka mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata,
khususnya perhotelan, Perseroan merencanakan untuk melakukan
restrukturisasi internal atas struktur kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan
dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan rencana bisnis
dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel
yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara
pengendalian di bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan bisnis
perhotelan di bawah SAI, maka Rencana Transaksi diharapkan akan dapat
mengoptimalkan penggunaan aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas
Anak Perseroan serta mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan
secara konsolidasian ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil
investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku
kepentingan.
• Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan
dalam rangka melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi
dalam proses pengambilan keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas
kegiatan operasional yang diyakini dapat memberikan dampak positif bagi
seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga diharapkan
menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan
ringkas, di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset
perhotelan yang bergerak dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan
mengharapkan Entitas Anak Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam
pengembangan usaha perhotelan yang dimiliki dengan menerapkan sistem
dan kebijakan operasional yang dapat memaksimalkan kinerja keuangan
masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan
industri perhotelan.
5
Page 341
• Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk
memperoleh Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan
salah satu hotel milik SAI, yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi
langkah awal untuk menambah persediaan lahan yang dapat dikembangkan
sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko ketersediaan
lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan
dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas
Tanah dan menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah
seiring dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam
pencarian pembiayaan unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk
melakukan pengembangan usaha unit perhotelan di masa depan dikarenakan
saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi dan kawasan
industri serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan
mengharapkan dapat mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis
dalam menjalankan aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa
perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi
hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk
dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang
tepat sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan
penetrasi pasar dengan meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi
Perseroan dan Entitas Anak Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan
kontribusi positif bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa
yang datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus
memenuhi Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang
“Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut
“POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana
diatur dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang
“Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK
17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020
mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang
disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya
disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) untuk
melakukan penilaian atas nilai pasar 99,999874% saham SIH.
Mengingat SIH adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham SIH bersifat tidak likuid.
6
Page 342
I.B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah nilai pasar 99,999874% saham SIH
(selanjutnya disebut “Objek Penilaian”).
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Transaksi serta untuk memenuhi POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut
“POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300,
SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
I.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa SIH adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
I.D. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SIH
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan SIH. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/250917-001
tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
I.E. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2025. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan SIH yang kami terima. Data keuangan tersebut
berupa laporan keuangan konsolidasian SIH untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang menjadi dasar penilaian ini.
7
Page 343
I.F. Profil PT Surya Internusa Hotels
SIH didirikan pada tanggal 5 Maret 2020 berdasarkan Akta Notaris Robert Purba,
S.H., No. 22. Akta pendirian SIH telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia melalui Surat Keputusan
No. AHU-15842.AH.01.01.Tahun 2010 tanggal 26 Maret 2010.
Anggaran dasar SIH telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan
Akta No. 309 tertanggal 20 Desember 2024 dari Jimmy Tanal, SH, M.Kn notaris di
Jakarta, mengenai perubahan modal.
Kantor pusat SIH beralamat di Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R. Rasuna
Said Kavling 3 – 4, Kuningan Timur, Setiabudi, Jakarta Selatan.
I.F.1. Struktur Permodalan
Susunan pemegang saham SIH berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 1
PT Surya Internusa Hotels
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta Internusa Tbk 793.029 99,999874% 793.029.000.000
PT TCP Internusa 1 0,000126% 1.000.000
Jumlah 793.030 100,000000% 793.030.000.000
I.F.2. Struktur Pengurus
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SIH pada tanggal 30 Juni 2025 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Johannes Suradjaja
Wakil Presiden Komisaris : Eddy Purwana Wikanta
Direksi
Presiden Direktur : Wilson Effendy
Wakil Presiden Direktur : Amir Tjahaja
Direktur : Sonny Satia negara
I.F.3. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SIH adalah bergerak dalam bidang penyedia
akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas profesional, ilmiah dan
teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha
tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8
Page 344
I.G. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, di mana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
I.H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif SIH dan
SIP, pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang
dimiliki SIH dan SIP. Prospek SIH dan SIP di masa yang akan datang kami
evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi laporan keuangan yang
diberikan oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya.
Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal
yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
9
Page 345
I.I. Metode Penilaian yang Digunakan
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
diskonto arus kas (discounted cash flow [DCF] method) dan metode penyesuaian
aset bersih (adjusted net asset method).
Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang
dilaksanakan oleh SIH dan SIP di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai
dengan perkiraan atas perkembangan usaha SIH dan SIP. Dalam melaksanakan
penilaian dengan metode ini, operasi SIH dan SIP diproyeksikan sesuai dengan
perkiraan atas perkembangan usaha SIH dan SIP. Arus kas yang dihasilkan
berdasarkan proyeksi dikonversi menjadi nilai kini dengan tingkat diskonto yang
sesuai dengan tingkat risiko. Indikasi nilai adalah jumlah nilai kini dari arus kas
tersebut.
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan SIH. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi
dengan melakukan pembobotan.
I.J. Ringkasan Hasil Penilaian
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah
sebagai berikut:
I.J.1. Nilai Pasar 99,999874% Saham SIH Berdasarkan Metode Diskonto Arus Kas
Berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham SIH sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 408,46 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SIH adalah sebesar Rp 285,92 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 99,999874% saham SIH berdasarkan metode diskonto arus kas adalah
sebesar Rp 285,92 miliar.
10
Page 346
I.J.2. Nilai Pasar 99,999874% Saham SIH Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh bahwa indikasi nilai
pasar 100,00% saham SIH sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 588,64 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SIH adalah sebesar Rp 412,05 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 99,999874% saham SIH berdasarkan metode penyesuaian aset bersih
adalah sebesar Rp 412,05 miliar.
I.J.3. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode penilaian
yang digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan
pembobotan terhadap nilai pasar yang dihasilkan dari kedua metode tersebut,
masing-masing dengan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan
70,00% untuk metode penyesuaian aset bersih.
Alasan kami memberikan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan
70,00% untuk metode penyesuaian aset bersih, yaitu karena data dan informasi
yang digunakan pada metode penyesuaian aset bersih yang kami gunakan untuk
menentukan nilai pasar Objek Penilaian merupakan data dan informasi yang
memiliki tingkat kehandalan yang lebih memadai dibandingkan dengan data dan
informasi yang digunakan pada metode diskonto arus kas.
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Objek
Penilaian adalah sebesar Rp 374,21 miliar.
Sehubungan dengan penilaian ini, kami ingin menekankan bahwa nilai pasar yang
dihitung dengan metode diskonto arus kas didasarkan atas asumsi-asumsi
mengenai tingkat pendapatan, beban, dan akun-akun laporan posisi keuangan
yang dikembangkan pihak manajemen SIH dan SIP melalui analisis atas kinerja
historis dan pernyataan manajemen SIH dan SIP mengenai rencana-rencana
untuk masa yang akan datang sebelum Rencana Transaksi. Kami melakukan
penelaahan atas asumsi-asumsi tersebut dan menurut pendapat kami,
asumsi-asumsi tersebut wajar. Akan tetapi, kami tidak bertanggung jawab atas
pencapaian asumsi-asumsi tersebut. Setiap perubahan dari asumsi-asumsi ini
akan memengaruhi perhitungan nilai Objek Penilaian. Karena tidak ada kepastian
bahwa dasar-dasar dan asumsi-asumsi tersebut akan terealisasi, kami tidak dapat
memberikan jaminan bahwa hasil-hasil yang diproyeksikan akan tercapai.
I.K. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebesar Rp 374,21 miliar.
11
Page 347
II. DESKRIPSI PENUGASAN
II.A. Alasan dan Latar Belakang
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam
bidang perdagangan, pembangunan, pertanian, pertambangan dan jasa, termasuk
mendirikan perusahaan di bidang perindustrian bahan bangunan, real estat,
kawasan industri, pengelolaan gedung dan lain-lain. Pada saat ini kegiatan utama
Perseroan adalah melakukan penyertaan saham dan memberikan jasa
manajemen serta pelatihan pada entitas anak yang bergerak dalam bidang usaha
pembangunan/pengelolaan kawasan industri, real estat, jasa konstruksi,
perhotelan dan lain-lain. Perseroan berdomisili di Tempo Scan Tower Lantai 20,
Jalan H.R. Rasuna Said Kavling 3 – 4, Kuningan, Jakarta Selatan 12950, dengan
nomor telepon: (021) 526 2121, nomor faksimile: (021) 526 7878, dan
email: inquiry@suryainternusa.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,999998% 95,582984%
TCP
EPI
EPI 4,417016%
94,677165% 99,996575% 99,999874% 49,549550% 99,996440%
SAI
SAM BHM SIH SSR
TCP 27,327327%
TCP 5,322835% SIH 0,003425% TCP 0,000126% EPI 9,909910% TCP 0,003560%
99,999334% 99,600000% 99,996000% 99,990000% 99,993453% 97,408377% 99,800000%
USR II SIP SIL SCP SBP SBL
Perseroan 0,000666% USR 0,400000% Perseroan 0,004000% TCP 0,010000% TCP 0,006547% Perseroan 2,591623% TCP 0,200000%
12
Page 348
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 EPI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyertaan saham pada perusahaan-perusahaan lain
2 TCP Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, konsultasi, penyewaan,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
keuangan dan asuransi serta jasa lainnya
3 SAM Tertutup Indonesia Beroperasi Pembangunan, real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian,
perindustrian, perbengkelan, jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama
SAM adalah melakukan penjualan vila yang dikomersilkan dengan nama
Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
4 USR Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan
aktivitas penyewaan dan sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
5 II Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
6 BHM Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya.
7 SIH Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas
penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8 SIP Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa
profesional, ilmiah dan teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
9 SIL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran; reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan
komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya
10 SAI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan
usaha di bidang konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran, reparasi
dan perawatan mobil dan sepeda motor, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan aktivitas kesehatan
manusia dan aktivitas sosial
11 SSR Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas professional, ilmiah
dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
aktivitas keuangan dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas
rumah tangga sebagai pemberi kerja aktivitas yang menghasilkan
barang dan jasa oleh rumah tangga yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
12 SCP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, pengadaan
listrik, gas, uap/air panas dan udara dingin, pengelolaan air, pengelolaan
air limbah, pengelolaan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi,
konstruksi; perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas
jasa lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan sendiri.
13 SBP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang
sampah, dan aktivitas remediasi; pengangkutan dan pergudangan,
kesenian, hiburan dan rekreasi; pertanian, kehutanan dan perikanan.
14 SBL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan,
perdagangan, pertanian, perindustrian, instalasi, dan jasa
13
Page 349
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan
menunjukkan prospek pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan
preferensi konsumen, seperti permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis,
popularitas boutique hotel, serta tren bangunan ramah lingkungan. Peluang
pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar domestik, mengingat sifat
industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti dan pariwisata
nasional.
Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham
pada entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka
mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya
perhotelan, Perseroan merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal
atas struktur kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan dengan melakukan
Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan rencana bisnis dan strategi Perseroan
guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel yang dimiliki oleh Entitas
Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara pengendalian di bawah SAI.
Dengan berfokus pada pengembangan bisnis perhotelan di bawah SAI, maka
Rencana Transaksi diharapkan akan dapat mengoptimalkan penggunaan
aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas Anak Perseroan serta mendukung
pertumbuhan pendapatan Perseroan secara konsolidasian ke depannya, sehingga
dapat meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham
Perseroan dan pemangku kepentingan.
Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam
rangka melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam
proses pengambilan keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan
operasional yang diyakini dapat memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas
Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga diharapkan menghasilkan pola
organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan ringkas, di mana dengan
menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan yang bergerak dalam
bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas Anak
Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan
yang dimiliki dengan menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat
memaksimalkan kinerja keuangan masing-masing hotel guna memanfaatkan
peluang prospek pertumbuhan industri perhotelan.
Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk
memperoleh Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah
satu hotel milik SAI, yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah
awal untuk menambah persediaan lahan yang dapat dikembangkan sesuai
dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko ketersediaan lahan yang
terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan dampak bagi
SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas Tanah dan
menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
14
Page 350
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring
dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian
pembiayaan unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan
pengembangan usaha unit perhotelan di masa depan dikarenakan saat ini
Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi dan kawasan industri
serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan mengharapkan dapat
mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan
aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa perhotelan di bawah
pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi hotel-hotel entitas anak
Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk dikembangkan secara
produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang tepat sasaran, Perseroan
melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar dengan
meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja
keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan
saham pada entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri.
Dalam rangka mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata,
khususnya perhotelan, Perseroan merencanakan untuk melakukan
restrukturisasi internal atas struktur kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan
dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan rencana bisnis
dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel
yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara
pengendalian di bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan bisnis
perhotelan di bawah SAI, maka Rencana Transaksi diharapkan akan dapat
mengoptimalkan penggunaan aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas
Anak Perseroan serta mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan
secara konsolidasian ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil
investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku
kepentingan.
• Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan
dalam rangka melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi
dalam proses pengambilan keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas
kegiatan operasional yang diyakini dapat memberikan dampak positif bagi
seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga diharapkan
menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan
ringkas, di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset
perhotelan yang bergerak dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan
mengharapkan Entitas Anak Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam
pengembangan usaha perhotelan yang dimiliki dengan menerapkan sistem
dan kebijakan operasional yang dapat memaksimalkan kinerja keuangan
masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan
industri perhotelan.
15
Page 351
• Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk
memperoleh Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan
salah satu hotel milik SAI, yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi
langkah awal untuk menambah persediaan lahan yang dapat dikembangkan
sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko ketersediaan
lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan
dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas
Tanah dan menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah
seiring dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam
pencarian pembiayaan unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk
melakukan pengembangan usaha unit perhotelan di masa depan dikarenakan
saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi dan kawasan
industri serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan
mengharapkan dapat mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis
dalam menjalankan aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa
perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi
hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk
dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang
tepat sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan
penetrasi pasar dengan meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi
Perseroan dan Entitas Anak Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan
kontribusi positif bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa
yang datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus
memenuhi POJK 42/2020.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana
diatur dalam POJK 17/2020.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020
mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang
disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas
Objek Penilaian.
Mengingat SIH adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham SIH bersifat tidak likuid.
16
Page 352
II.B. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Transaksi serta untuk memenuhi POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 35/2020 serta SPI.
II.C. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, di mana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
II.D. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2025. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan SIH yang kami terima. Data keuangan tersebut
berupa laporan keuangan konsolidasian SIH untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang menjadi dasar penilaian ini.
17
Page 353
II.E. Data dan Informasi yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan
prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun
oleh manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
(selanjutnya disebut “KAP”) Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar, dan Rekan
(selanjutnya disebut “AAJAMR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 01322/2.1032/AU.1/10/0501-1/1/X/2025 tanggal 31 Oktober 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
3. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00501/2.1030/AU.1/10/1698-3/1/III/2025
tanggal 24 Maret 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
4. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00424/2.1030/AU.1/10/1698-2/1/II/2024
tanggal 21 Februari 2024 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
5. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00532/2.1030/AU.1/10/1698-1/1/III/2023
tanggal 24 Maret 2023 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
6. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00266/2.1030/AU.1/10/0501-1/1/III/2022
tanggal 18 Maret 2022 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan
penekanan suatu hal dan hal lain;
7. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00337/2.1030/AU.1/10/0181-2/1/IV/2021
tanggal 2 April 2021 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan
penekanan suatu hal dan hal lain;
8. Laporan keuangan SIP untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 01323/2.1030/AU.1/05/0501-1/1/X/2025 tanggal
28 Oktober 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
18
Page 354
9. Laporan keuangan SIP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00440/2.1030/AU.1/05/1698-3/1/III/2025
tanggal 7 Maret 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
10. Laporan keuangan SIP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00426/2.1030/AU.1/05/1698-2/1/II/2024
tanggal 21 Februari 2024 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
11. Laporan keuangan SIP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00447/2.1030/AU.1/05/1698-1/1/III/2023
tanggal 24 Maret 2023 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
12. Laporan keuangan SIP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00264/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/III/2022
tanggal 4 Maret 2022 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan
penekanan suatu hal;
13. Laporan keuangan SIP untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00339/2.1030/AU.1/03/0181-2/1/IV/2021
tanggal 2 April 2021 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan
penekanan suatu hal;
14. Laporan keuangan SIL untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 01319/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/X/2025 tanggal
31 Oktober 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan
penekanan suatu hal;
15. Proyeksi laporan keuangan SIH untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035 yang disusun oleh manajemen SIH;
16. Proyeksi laporan keuangan SIP untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035 yang disusun oleh manajemen SIP;
17. Laporan penilaian properti SIH per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP
Suwendo, Rinaldy, dan Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00413/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal
21 November 2025.
19
Page 355
18. Laporan penilaian properti SIP per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00421/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025.
19. Laporan penilaian properti SIL per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00419/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025.
20. Anggaran dasar SIH yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta
Notaris No. 309 tanggal 20 Desember 2024 yang dibuat oleh Jimmy Tanal, SH,
M.Kn, mengenai perubahan modal;
21. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Sonny Satia
Negara dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan
hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi;
22. Tarif pajak yang diberlakukan atas SIH adalah berdasarkan laba kena pajak
dalam periode yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak yang
berlaku umum, yaitu sebesar 22,00% untuk tahun 2025 – 2035;
23. Tarif pajak yang diberlakukan atas SIP adalah berdasarkan pendapatan dalam
periode yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak final yang
berlaku umum di Indonesia, yaitu sebesar 10,00% untuk tahun 2025 – 2036;
24. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan SIH serta pihak-pihak lain
yang relevan untuk penugasan;
25. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
26. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara
lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek
Indonesia, dan Bloomberg;
27. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
28. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
29. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik
dan hasil analisis lain yang kami anggap relevan.
20
Page 356
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SIH atau
yang tersedia secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran
informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari SIH. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek
Penilaian dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami
yang berkaitan dengan penilaian tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak
dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian
internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau
pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan
Perseroan.
II.F. Informasi Non-Keuangan
II.F.1. Produk dan/atau Jasa yang Dihasilkan
Ruang lingkup kegiatan usaha SIH adalah bergerak dalam bidang penyedia
akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas profesional, ilmiah dan
teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha
tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
Dengan demikian, jasa yang dihasilkan oleh SIH adalah jasa hotel beserta dengan
fasilitas-fasilitas penunjang yang ada di dalamnya.
II.F.2. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis SIH meliputi:
• Karawang;
• Cirebon;
• Jabadeka;
• Palembang;
• Pekanbaru; dan
• Lampung.
21
Page 357
II.F.3. Pemasok Utama dan Pelanggan Kunci
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pemasok utama SIH adalah sebagai
berikut:
• PT Batiqa Hotel Manajemen;
• PT Suryacipta Swadaya;
• PT Sukanda Djaya;
• PT Cikarang Listrindo; dan
• PT Careguard.
Selanjutnya, dalam menjalankan kegiatan usahanya, pelanggan kunci SIH adalah
sebagai berikut:
• PT Mitra Global Holiday;
• PT Pindo Deli Pulp & Paper Mills;
• PT Valmet;
• PT Trinusa Travelindo (Traveloka); dan
• PT Global Tiket Network (Tiket.com).
II.F.4. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha SIH adalah sebagai
berikut:
• PT Duta Wahana Karawang (Brits Hotel Karawang);
• Fave Hotel Jababeka;
• PT Perdana Asri Utama (Neo Hotel Cirebon);
• PT Grahawita Santika (Santika Palembang);
• Prime Park Pekanbaru; dan
• PT Citra Pariwisata Indonesia (Azana Hotel Lampung);
22
Page 358
II.F.5. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan SIH
adalah sebagai berikut:
• Meningkatkan reputasi merek Batiqa melalui BATIQA One, pemasaran, media
sosial dan engagement;
• Meningkatkan tamu-tamu yang melakukan reservasi melalui Batiqa website
dan memberikan promosi untuk Batiqa Loyalty Program;
• Memberikan layanan terbaik untuk tamu-tamu Batiqa dan juga terus
meningkatkan pendapatan dan pengembalian terbaik kepada pemilik;
• Melakukan inovasi dalam proses digitalisasi dalam pemasaran, reservasi,
operasional, dan back of the house;
• Melakukan perawatan terhadap asset beserta fasilitasnya;
• Mempertahankan karyawan dengan performa yang tinggi dengan terus
memberikan pelatihan dan menciptakan kultur kerja yang sehat; dan
• Komitmen terhadap Environment, Social dan Governance.
II.G. Jenis Ekuitas
Saham yang dimiliki SIH merupakan saham biasa, di mana setiap pemegang
saham SIH memiliki 1 hak suara per lembar saham.
II.H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai
dengan tanggal penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas
didasarkan pada proyeksi laporan keuangan SIH dan SIP yang disusun oleh
manajemen SIH dan SIP. Dalam penyusunan proyeksi laporan keuangan,
berbagai asumsi dikembangkan berdasarkan kinerja SIH dan SIP pada
tahun-tahun sebelumnya dan berdasarkan rencana manajemen di masa yang
akan datang. Kami telah melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan
keuangan tersebut agar dapat menggambarkan kondisi operasi dan kinerja SIH
dan SIP yang dinilai pada saat penilaian ini dengan lebih wajar. Secara garis besar,
tidak ada penyesuaian yang signifikan yang kami lakukan terhadap target kinerja
SIH dan SIP yang dinilai dan telah mencerminkan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty). Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan
kewajaran proyeksi laporan keuangan berdasarkan kinerja historis SIH dan SIP
dan informasi manajemen SIH terhadap proyeksi laporan keuangan SIH dan SIP
tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian SIH dan kesimpulan
nilai akhir.
23
Page 359
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi
dan kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal
penilaian sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penilaian. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat kami
karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang
terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SIH atau
yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan
tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan
pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan SIH bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang
diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi
tersebut dapat memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak
bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun
segala kehilangan, kerusakan, biaya, ataupun pengeluaran apapun yang
disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga data yang kami peroleh
menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi
yang mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar
akan mengubah hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa
perubahan terhadap data yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil
penilaian dan bahwa perbedaan yang terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi
dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan dengan itikad baik dan dengan cara
yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya analisis
tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan
analisis transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai
dasar penilaian. Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion
dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perseroan dan SIH.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan
dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit,
atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan
tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam
pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan,
atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas
status hukum SIH berdasarkan anggaran dasar SIH.
24
Page 360
II.I. Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian
Objek Penilaian.
II.J. Distribusi Laporan Penilaian
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip
untuk tujuan lain tanpa adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan
oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak
bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami
karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Walaupun
demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan, mengubah atau melengkapi
hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang relevan setelah tanggal
laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil
penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan
bersama dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan
analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
25
Page 361
II.K. Jenis Laporan
Jenis laporan penilaian 99,999874% saham PT Surya Internusa Hotels ini
merupakan laporan terinci.
II.L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal
penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan penilaian 99,999874% saham PT Surya Internusa Hotels tidak terdapat
kejadian penting setelah tanggal penilaian (subsequent events) yang secara
signifikan dapat memengaruhi penilaian nilai pasar Objek Penilaian, kecuali
kejadian penting sebagai berikut:
• Berdasarkan Akta Notaris No. 175 dari Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., Notaris di
Jakarta Selatan, mengenai peningkatan modal SIH, struktur pemegang saham
SIH per tanggal 21 Oktober 2025 adalah sebagai berikut:
PT Surya Internusa Hotels
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta Internusa Tbk 823.329 99,9999% 823.329.000.000
PT TCP Internusa 1 0,0001% 1.000.000
Jumlah 823.330 100,0000% 823.330.000.000
26
Page 362
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
III.A. Latar Belakang PT Surya Internusa Hotels
SIH didirikan berdasarkan Akta Notaris Robert Purba, SH, No. 22, tanggal
5 Maret 2010. Akta pendirian SIH telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat Keputusan
No. AHU-15842.AH.01.01.Tahun 2010 tanggal 26 Maret 2010.
Anggaran dasar SIH telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan
Akta No. 309 tertanggal 20 Desember 2024 dari Jimmy Tanal, S.H., M.Kn notaris
di Jakarta, mengenai perubahan modal.
Kantor pusat SIH beralamat di Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R. Rasuna
Said Kavling 3 – 4, Kuningan Timur, Setiabudi, Jakarta Selatan.
III.B. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SIH adalah bergerak dalam bidang penyedia
akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas profesional, ilmiah dan
teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha
tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
III.C. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SIH pada tanggal 30 Juni 2025 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Johannes Suradjaja
Wakil Presiden Komisaris : Eddy Purwana Wikanta
Direksi
Presiden Direktur : Wilson Effendy
Wakil Presiden Direktur : Amir Tjahaja
Direktur : Sonny Satia Negara
27
Page 363
III.D. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham SIH berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 2
PT Surya Internusa Hotels
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta Internusa Tbk 793.029 99,999874% 793.029.000.000
PT TCP Internusa 1 0,000126% 1.000.000
Jumlah 793.030 100,000000% 793.030.000.000
III.E. Data Keuangan Historis
Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2025 serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024 dan 2023 telah diaudit oleh KAP AAJAMR masing-masing
dengan pendapat wajar tanpa modifikasian. Laporan keuangan konsolidasian SIH
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 telah diaudit oleh KAP
AAJAMR dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan hal lain. Laporan
keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2021 dan 2020 telah diaudit oleh KAP AAJAMR masing-masing
dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal
lain.
Ikhtisar data keuangan penting SIH adalah sebagai berikut:
Tabel 3
PT Surya Internusa Hotels
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 12.628 15.011 16.582 21.363 13.463 16.024
Piutang usaha
Pihak ketiga 3.625 3.540 3.706 4.190 2.296 2.001
Aset keuangan lancar lain
Pihak berelasi 1.030 - 1.589 0 10 0
Pihak ketiga 173 213 293 373 - -
Persediaan 41.615 41.196 1.419 1.521 1.295 1.427
Biaya dibayar di muka 5.763 1.428 1.535 1.598 1.793 1.837
Pajak dibayar di muka 661 131 - - - -
Jumlah Aset Lancar 65.495 61.519 25.124 29.046 18.857 21.289
ASET TIDAK LANCAR
Investasi saham 1 1 1 1 1 1
Uang muka 250 250 250 250 250 250
Aset tetap - neto 405.536 415.664 473.044 491.068 511.478 533.724
Aset hak guna - neto 2.251 2.202 3.161 3.959 407 1.527
Aset tidak lancar lain 759 785 732 476 150 69
Manfaat imbalan kerja 796 993 820 616 600 179
Jumlah Aset Tidak Lancar 409.594 419.895 478.008 496.370 512.886 535.749
JUMLAH ASET 475.089 481.414 503.132 525.416 531.743 557.038
28
Page 364
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Deposit kamar hotel 380 548 633 779 601 397
Utang pajak 1.292 1.263 1.436 1.389 1.111 820
Utang usaha
Pihak berelasi 1 - - 14 21 6
Pihak ketiga 3.180 2.518 2.694 2.410 1.705 1.604
Beban akrual 5.580 6.059 7.788 6.539 5.039 3.665
Liabilitas keuangan jangka pendek lain 3.015 2.016 744 886 813 995
Liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun
Pinjaman bank 28.872 35.697 31.408 39.212 39.115 38.981
Liabilitas sewa 1.382 1.037 971 847 336 1.161
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 43.702 49.138 45.673 52.075 48.740 47.629
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman jangka panjang setelah dikurangi bagian
Jangka pendek
Pinjaman bank 45.362 64.909 100.606 113.352 113.150 112.852
Liabilitas sewa 985 1.289 2.295 3.133 - 336
Liabilitas jangka panjang lain - pihak ketiga - - - 62 62 62
Pinjaman pemegang saham - - - - - 5.000
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 46.347 66.199 102.901 116.548 113.212 118.250
JUMLAH LIABILITAS 90.049 115.337 148.575 168.623 161.952 165.878
EKUITAS
Modal saham 793.030 773.030 758.030 748.030 748.030 736.000
Uang muka setoran modal 25.500 20.000 15.000 10.000 - -
Defisit (433.501) (426.964) (418.484) (401.248) (378.250) (344.851)
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 385.029 366.066 354.546 356.782 369.780 391.149
Kepentingan non-pengendali 11 11 11 11 11 11
JUMLAH EKUITAS 385.040 366.077 354.557 356.793 369.791 391.160
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 475.089 481.414 503.132 525.416 531.743 557.038
Tabel 4
PT Surya Internusa Hotels
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan 53.116 111.462 105.281 89.937 62.264 49.325
Beban departemen 17.451 35.502 35.373 30.014 21.003 20.631
Laba bruto 35.665 75.960 69.908 59.924 41.261 28.694
Beban umum dan administrasi (36.010) (71.660) (71.001) (66.195) (61.214) (62.561)
Beban penjualan dan pemasaran (2.711) (4.456) (3.962) (3.162) (2.247) (2.283)
Pendapatan lain-lain 32 337 324 127 428 949
Beban lain-lain (0) (106) (202) (301) (450) (485)
Beban pajak penghasilan final (41) (41) (41) (27) (27) (27)
Beban keuangan (3.422) (8.785) (12.172) (13.039) (11.185) (8.663)
Rugi sebelum pajak penghasilan (6.488) (8.752) (17.146) (22.674) (33.434) (44.377)
Beban pajak penghasilan - - - - - -
Rugi neto periode/tahun berjalan (6.488) (8.752) (17.146) (22.674) (33.434) (44.377)
Penghasilan (beban) komprehensif lainnya (49) 272 (90) (323) 35 3.503
Jumlah rugi komprehensif tahun berjalan (6.537) (8.480) (17.236) (22.998) (33.399) (40.874)
Rugi periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk (6.488) (8.752) (17.146) (22.674) (33.434) (44.377)
Kepentingan non-pengendali (0) (0) (0) (0) (0) (0)
29
Page 365
III.F. Penjelasan Singkat Mengenai Entitas Anak PT Surya Internusa Hotels
III.F.1. PT Surya Internusa Properti
III.F.1.a. Latar Belakang SIP
SIP didirikan berdasarkan Akta Notaris Hasbullah Abdul Rasyid, S.H., M.Kn.
No.104 tanggal 27 Januari 2012. Akta pendirian SIP telah disahkan oleh Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-05443.AH.01.01.Tahun 2012 tanggal 2 Februari 2012.
Akta Anggaran Dasar dan Data SIP telah mengalami beberapa kali perubahan,
terakhir berdasarkan Akta Notaris Jimmy Tanal, S.H., M.Kn No. 47 tanggal
3 Juli 2025 mengenai perubahan susunan pengurus SIP. Perubahan tersebut telah
disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan
Surat Keputusan No. AHU-AH.01.09.0319770 tanggal 1 Agustus 2025.
Kantor pusat SIP beralamat di Gedung Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R.
Rasuna Said Kavling 3 - 4, Kuningan, Jakarta Selatan.
III.F.1.b. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SIP adalah bergerak dalam bidang penyediaan
akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa profesional, ilmiah dan
teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
III.F.1.c. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SIP pada tanggal 30 Juni 2025 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Johannes Suriadja
Wakil Presiden Komisaris : Wilson Effendy
Direksi
Presiden Direktur : Sonny Satia Negara
Wakil Presiden Direktur : Amir Tjahaja
Direktur : Sonny Satia Negara
30
Page 366
III.F.1.d. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham SIP berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 5
PT Surya Internusa Properti
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Internusa Hotels 24.999 99,996000% 24.999.000.000
PT Surya Semesta Internusa Tbk 1 0,004000% 1.000.000
Jumlah 25.000 100,000000% 25.000.000.000
III.F.2. PT Surya Internusa Lestari
III.F.2.a. Latar Belakang SIL
SIL didirikan berdasarkan Akta Notaris Nini Wahyuningsih, S.H. No.366 tanggal
19 Desember 2016. Akta pendirian SIL telah disahkan oleh Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-0057029.AH.01.01.TAHUN 2016 tanggal 22 Desember 2016.
Akta Anggaran Dasar dan Data SIL telah mengalami beberapa kali perubahan,
terakhir berdasarkan Akta Notaris Jimmy Tanal, S.H., M.Kn No. 48 tanggal
3 Juli 2025 mengenai perubahan maksud dan tujuan. Perubahan tersebut telah
disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan
Surat Keputusan No. AHU-0051243.AH.01.02 TAHUN 2025 tanggal
1 Agustus 2025.
Kantor pusat SIL berdomisili di Gedung Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R.
Rasuna Said Kavling 3 - 4, Kuningan, Jakarta Selatan.
III.F.2.b. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SIL adalah bergerak dalam pertanian, kehutanan
dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi, perdagangan besar dan eceran;
reparasi dan perawatan mobil dan sepeda motor, pengangkutan dan
pergudangan, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real
estat, aktivitas profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya
31
Page 367
III.F.2.c. Manajemen
Susunan Komisaris dan Direksi SIL pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebagai
berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Johannes Suriadja
Wakil Presiden Komisaris : Eddy Purwana Wikanta
Direksi
Presiden Direktur : Amir Tjahaja
Wakil Presiden Direktur : Soehartono Widjojo
Direktur : Yurianto Gandha
III.F.2.d. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham SIL berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 6
PT Surya Internusa Lestari
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Internusa Hotels 99.990.000 99,990000% 99.990.000.000
PT TCP Internusa 10.000 0,010000% 10.000.000
Jumlah 100.000.000 100,000000% 100.000.000.000
32
Page 368
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
IV.A. Tinjauan Ekonomi Dunia
Ketidakpastian ekonomi global kembali meningkat setelah isu kenaikan tarif efektif
resiprokal Amerika Serikat (AS) ke beberapa negara maju dan berkembang
diumumkan. Menurut laporan yang dipublikasikan oleh Bank Indonesia (BI) yang
berjudul Laporan Kebijakan Moneter Triwulan II 2025, pertumbuhan ekonomi di
AS, Eropa, dan Jepang mengalami penurunan seiring berjalannya pemberlakuan
kebijakan fiskal ekspansif dan pelonggaran kebijakan moneter di negara-negara
tersebut. Sedangkan di Tiongkok, tantangan seperti strategi diversifikasi ekspor
berimplikasi terhadap kinerja ekonomi yang belum kuat. Sebaliknya,
perekonomian di India diperkirakan tetap kuat didukung oleh tingginya permintaan
domestik. Melihat kecenderungan kinerja ekonomi yang terjadi pada beberapa
negara di dunia, BI memperkirakan pertumbuhan ekonomi dunia pada tahun 2025
yaitu tumbuh sekitar 3,00%.
IV.A.1. Produk Domestik Bruto
Tabel 7
Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia
(Dalam %)
Proyeksi
Keterangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Dunia 6,60 3,60 3,50 3,30 2,80 2,80 3,00
Negara Maju
AS 6,10 2,50 2,90 2,80 1,50 1,70 2,00
Hong Kong 6,40 (3,70) 3,20 2,50 2,20 2,20 2,10
Inggris 9,50 5,00 0,40 1,10 1,10 1,20 1,50
Jepang 2,70 0,90 1,40 0,20 0,80 0,70 0,80
Kanada 6,10 4,20 1,50 1,60 1,40 1,30 1,90
Kawasan Eropa 6,30 3,50 0,60 0,90 1,00 1,10 1,50
Singapura 9,90 4,10 1,80 4,30 2,00 1,80 2,40
Taiwan 6,70 2,70 1,10 4,80 3,10 2,40 2,50
Australia 5,50 4,20 2,10 1,10 1,70 2,30 2,50
Korea Selatan 4,60 2,70 1,60 2,00 1,00 1,80 1,80
Negara Berkembang
Argentina 10,40 6,00 (1,90) (1,30) 5,00 3,30 3,00
India (5,80) 9,70 7,60 9,20 N/A 6,30 6,50
Indonesia 3,70 5,30 5,10 5,00 4,80 4,90 5,00
Kolombia 11,00 7,50 0,60 1,70 2,50 2,80 2,90
Malaysia 3,10 8,70 3,60 5,10 4,20 4,30 4,50
Meksiko 4,70 3,90 3,30 1,50 0,30 1,30 2,00
Mesir 3,30 6,70 3,80 2,40 3,90 4,40 4,90
Tiongkok 8,40 3,10 5,40 5,00 4,80 4,20 4,00
Sumber: Bloomberg
Salah satu indikator pertumbuhan ekonomi adalah Produk Domestik Bruto (PDB)
di mana PDB digunakan untuk mengukur jumlah nilai produksi barang dan jasa
dalam periode tertentu. Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada
tahun 2024, PDB di dunia mengalami pertumbuhan sebesar 3,30%. Negara maju
yang memberikan kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan PDB adalah AS,
Hong Kong, Singapura, dan Taiwan masing-masing sebesar 2,80%, 2,50%,
4,30%, dan 4,80%. Sedangkan dari kelompok negara-negara berkembang yang
memberikan kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan PDB di dunia yaitu India,
Indonesia, Malaysia, dan Tiongkok masing-masing sebesar 9,20%, 5,00%, 5,10%,
dan 5,00%.
33
Page 369
Pada tahun 2025, PDB di dunia diperkirakan mengalami pertumbuhan sebesar
2,80%. Negara-negara maju yang memberikan kontribusi terbesar terhadap
pertumbuhan PDB tersebut yaitu AS, Hong Kong, Singapura, Taiwan, dan
Australia masing-masing sebesar 1,50%, 2,20%, 2,00%, 3,10%, dan 1,70%.
Sedangkan untuk kelompok negara-negara berkembang yang memberikan
kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan PDB di dunia yaitu Argentina,
Indonesia, Malaysia, Mesir, dan Tiongkok masing-masing sebesar 5,00%, 4,80%,
4,20%, 3,90%, dan 4,80%.
IV.A.2. Inflasi
Inflasi merupakan kenaikan harga barang dan jasa secara umum dan
terus-menerus dalam suatu periode tertentu. Inflasi merupakan salah satu
indikator pertumbuhan ekonomi yang juga memegang peranan penting dalam
menentukan perekonomian suatu negara karena berdampak langsung pada daya
beli masyarakat, kestabilan ekonomi, maupun kebijakan moneter dan fiskal suatu
negara.
Tabel 8
Pertumbuhan Inflasi
(Dalam %)
Proyeksi
Keterangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Dunia 4,70 8,60 6,60 5,60 3,80 3,50 3,50
Negara Maju
AS 4,70 8,00 4,10 3,00 2,80 2,70 2,30
Hong Kong 1,60 1,90 2,10 1,80 1,70 1,90 2,00
Inggris 2,60 9,10 7,40 2,50 3,20 2,40 2,00
Jepang (0,30) 2,50 3,30 2,70 2,90 1,80 2,00
Kanada 3,40 6,80 3,90 2,40 2,10 2,10 2,00
Kawasan Eropa 2,60 8,40 5,50 2,40 2,00 1,90 2,00
Singapura 2,30 6,10 4,90 2,40 1,10 1,60 1,70
Taiwan 2,00 3,00 2,50 2,20 1,80 1,70 1,80
Australia 2,90 6,60 5,60 3,20 2,50 2,70 2,50
Korea Selatan 2,50 5,10 3,60 2,30 1,90 1,80 1,90
Negara Berkembang
Argentina 48,10 70,70 127,90 236,80 42,20 22,60 15,80
India 5,10 6,70 5,70 5,00 N/A 3,30 4,50
Indonesia 1,60 4,20 3,80 2,30 1,80 2,60 2,60
Kolombia 3,50 10,20 11,80 6,60 5,00 3,80 3,20
Malaysia 2,50 3,40 2,50 1,80 1,90 2,20 2,10
Meksiko 5,70 7,90 5,60 4,70 3,90 3,80 3,50
Mesir 4,50 8,50 24,40 33,30 15,80 11,70 9,00
Tiongkok 0,90 2,00 0,20 0,20 0,10 1,00 1,40
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2024, inflasi di dunia
mengalami pertumbuhan sebesar 5,60%. Negara-negara maju yang memberikan
kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan inflasi, yaitu AS, Inggris, Jepang, dan
Australia masing-masing sebesar 3,00%, 2,50%, 2,70%, dan 3,20%. Sedangkan
untuk kelompok negara-negara berkembang yang memberikan kontribusi terbesar
terhadap pertumbuhan inflasi, yaitu Argentina dan Mesir masing-masing sebesar
236,80% dan 33,30%.
34
Page 370
Selanjutnya, pada tahun 2025, inflasi di dunia diperkirakan mengalami
pertumbuhan sebesar 3,80%. Negara-negara maju yang memberikan kontribusi
terbesar terhadap pertumbuhan inflasi yaitu AS, Hong Kong, Singapura, Taiwan,
dan Australia masing-masing sebesar 2,80%, 1,70%, 1,10%, 1,80%, 2,50%.
Sedangkan untuk kelompok negara-negara berkembang yang memberikan
kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan inflasi yaitu Argentina, Indonesia,
Malaysia, masing-masing sebesar 42,20%, 1,80%, dan 1,90%.
IV.A.3. Suku Bunga
Suku bunga merupakan instrumen kebijakan moneter yang berperan dalam
menjaga stabilitas ekonomi suatu negara. Bank sentral menyesuaikan suku bunga
untuk mengendalikan inflasi, mendorong pertumbuhan ekonomi, dan menjaga nilai
tukar. Kenaikan suku bunga dapat menekan konsumsi dan investasi, tetapi efektif
dalam mengendalikan inflasi, sementara penurunan suku bunga dapat mendorong
pertumbuhan ekonomi namun berisiko meningkatkan inflasi. Oleh karena itu,
kebijakan suku bunga harus dikelola dengan efektif agar tercipta keseimbangan
antara pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan dan stabilitas harga.
Tabel 9
Suku Bunga Bank Sentral
(Dalam %)
Proyeksi
Keterangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Negara Maju
AS 0,25 4,50 5,50 4,50 4,10 3,45 3,25
Hong Kong 0,50 4,75 5,75 4,75 N/A N/A N/A
Inggris 0,25 3,50 5,25 4,75 3,75 3,35 3,25
Jepang (0,10) (0,10) (0,10) 0,25 0,70 0,90 1,10
Kawasan Eropa - 2,50 4,50 3,15 1,90 2,00 2,15
Taiwan 1,13 1,75 1,88 2,00 1,90 1,70 N/A
Australia 0,10 3,10 4,35 4,35 3,35 3,15 3,30
Korea Selatan 1,00 3,25 3,50 3,00 2,15 1,95 1,95
Negara Berkembang
Argentina N/A N/A N/A N/A 26,00 22,50 10,00
India 4,00 6,25 6,50 6,50 5,30 5,30 5,30
Indonesia 3,50 5,50 6,00 6,00 4,95 4,70 4,75
Kolombia 3,00 12,00 13,00 9,50 8,45 7,35 6,65
Malaysia 1,75 2,75 3,00 3,00 2,60 2,55 N/A
Meksiko 5,50 10,50 11,25 10,00 7,50 6,75 N/A
Mesir 8,25 16,25 19,25 27,25 N/A N/A N/A
Tiongkok 3,80 3,65 3,45 3,10 2,80 2,60 2,70
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2024 negara-negara
maju dengan suku bunga tertinggi yaitu AS, Hong Kong, Inggris, dan Australia
masing-masing sebesar 4,50%, 4,75 %, 4,75%, dan 4,35%. Sedangkan, untuk
negara berkembang dengan suku bunga tertinggi yaitu Kolombia, Meksiko dan
Mesir masing-masing sebesar 9,50%, 10,00% dan 27,25%.
35
Page 371
Selanjutnya, pada tahun 2024 negara berkembang yang mengalami penurunan
suku bunga tertinggi dibandingkan dengan negara-negara lainnya yaitu Kolombia
dan Meksiko masing-masing menjadi sebesar 9,50% dan 10,00%. Selanjutnya,
suku bunga bank sentral pada tahun 2025 diperkirakan mengalami tren penurunan
dibandingkan dengan suku bunga pada tahun 2024. Negara-negara maju dengan
suku bunga tertinggi pada 2025 yaitu AS, Inggris, dan Australia masing-masing
sebesar 4,10%, 3,75%, dan 3,35%. Sedangkan untuk kelompok negara-negara
berkembang dengan suku bunga tertinggi yaitu Argentina, Kolombia, dan Meksiko
masing-masing sebesar 26,00%, 8,45%, dan 7,50%.
IV.B. Tinjauan Ekonomi Indonesia
Pada triwulan II 2025, pertumbuhan ekonomi Indonesia ditopang oleh investasi
non-bangunan terkait kegiatan di sektor transportasi dan kinerja ekspor berbasis
sumber daya alam serta produk manufaktur. Namun demikian, pertumbuhan
ekonomi Indonesia dihadapkan dengan tantangan prospek perekonomian global
yang melemah. Salah satu kebijakan yang dapat dilakukan antara lain
meningkatkan konsumsi rumah tangga seiring dengan penjualan eceran yang
melambat. Secara spasial, perekonomian di wilayah Sulawesi, Maluku, dan Papua
diperkirakan mengalami pertumbuhan di atas 5,00%, sedangkan wilayah lainnya
belum meningkat.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap dalam kondisi yang baik dan berperan
dalam menjaga ketahanan eksternal. Pada Mei 2025, NPI mencatat surplus
sebesar USD 4,30 miliar, meningkat sebesar USD 0,20 miliar dibandingkan
dengan surplus NPI pada April 2025. Peningkatan neraca perdagangan ini
didorong oleh ekspor komoditas mesin listrik, besi, dan baja. Kinerja ekspor
diperkirakan akan tetap positif sejalan dengan hasil perundingan tarif dengan
pemerintah AS. Sementara itu, posisi cadangan devisa pada akhir Juni 2025 tetap
tinggi sebesar USD 152,60 miliar, berada di atas standar kecukupan internasional
sekitar tiga bulan impor.
36
Page 372
IV.C. Proyeksi Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2025 diperkirakan berada dalam kisaran
4,60% – 5,40% yang disebabkan oleh adanya perkiraan meningkatnya permintaan
domestik dan kinerja ekspor. Namun demikian, berbagai respon kebijakan perlu
terus ditingkatkan guna mendorong pertumbuhan ekonomi Indonesia di tengah
prospek perekonomian dunia yang melemah sehingga perekonomian domestik
dapat mengantisipasi penurunan pertumbuhan ekonomi global. Sementara itu,
ketahanan eksternal ekonomi Indonesia diperkirakan tetap baik dan nilai tukar
Rupiah tetap stabil. Selanjutnya, pada tahun 2025, NPI diperkirakan akan
mencatat defisit transaksi berjalan yang lebih rendah di mana berada dalam
kisaran defisit 0,50% hingga 1,30% dari PDB dengan surplus transaksi modal dan
finansial yang berlanjut di tengah ketidakpastian perekonomian global yang masih
tinggi. Sementara itu, aliran masuk modal asing ke dalam instrumen portofolio
domestik juga terus berlanjut terutama disebabkan oleh prospek perekonomian
Indonesia yang tetap positif, tingginya imbal hasil instrumen keuangan Indonesia,
serta bergesernya aliran modal ke negara berkembang termasuk Indonesia
sejalan dengan meningkatnya risiko ekonomi AS.
IV.D. Tingkat Suku Bunga
Fluktuasi suku bunga merupakan bagian dari kebijakan moneter yang dinamis
di mana keseimbangan antara inflasi, stabilitas nilai tukar, dan pertumbuhan
ekonomi harus terjaga agar suku bunga dapat terkendali dan mendukung
perekonomian nasional. Per Juni 2025, suku bunga deposito satu bulan adalah
sebesar 4,85%, mengalami peningkatan dibandingkan dengan periode Mei 2025
yaitu sebesar 4,81%. Hal ini berkaitan dengan persaingan antar bank guna
memperoleh pendanaan. Suku bunga kredit perbankan juga tercatat masih tinggi,
yaitu sebesar 9,16% pada Juni 2025.
Grafik 1
Perkembangan Suku Bunga BI
7,00%
6,00%
6,00%
4,95%
6,00% 4,70%
5,00% 5,50%
4,00% 4,75%
3,00% 3,50%
2,00%
1,00%
0,00%
2021 2022 2023 2024 2025* 2026* 2027*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
37
Page 373
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga BI pada tahun 2024
adalah sebesar 6,00%, menunjukkan jumlah yang stabil seperti tahun
sebelumnya. Pada tahun 2025, 2026, dan 2027, suku bunga BI diperkirakan
masing-masing sebesar 4,95%, 4,70%, dan 4,75%.
IV.E. Inflasi
Kebijakan Pemerintah melalui BI untuk mengendalikan inflasi berpengaruh
terhadap stabilitas tingkat inflasi secara tahunan. Pada Juni 2025, Indeks Harga
Konsumen (IHK) tetap berada di posisi yang rendah dengan tingkat inflasi tercatat
sebesar 1,87% secara tahunan yang disebabkan oleh inflasi inti yang menurun,
inflasi volatile food (VF) yang rendah, dan inflasi administered prices (AP) yang
terkendali. Inflasi inti mengalami penurunan menjadi sebesar 2,37% secara
tahunan yang dipengaruhi oleh konsistensi suku bunga kebijakan moneter dalam
mengarahkan ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya serta permintaan yang
lebih rendah. Inflasi kelompok VF masih tercatat rendah sebesar 0,57% secara
tahunan didukung oleh kecukupan pasokan komoditas pangan utama dan eratnya
sinergi pengendalian inflasi. Sementara itu, inflasi kelompok AP tetap terjaga
sebesar 1,34% secara tahunan di tengah meningkatnya tarif air minum dan cukai
hasil tembakau.
BI memperkirakan inflasi tahun 2025 dan 2026 dalam sasaran 2,50% ± 1,00% di
mana inflasi inti diperkirakan lebih rendah dari perkiraan seiring ekspektasi inflasi
yang terjaga dalam sasaran, kapasitas ekonomi yang memadai, imported inflation
yang terkendali, dan dampak positif dari digitalisasi. Selain itu, inflasi VF
diperkirakan tetap terjaga didukung oleh sinergi pengendalian inflasi BI dengan
Pemerintah Pusat dan Daerah.
Grafik 2
Perkembangan Inflasi Berdasarkan IHK di Indonesia
4,50%
3,80%
4,00%
3,50% 4,20%
3,00% 2,60%
2,30%
2,50% 1,80%
2,60%
2,00% 1,60%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2021 2022 2023 2024 2025* 2026* 2027*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
38
Page 374
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, inflasi di Indonesia pada tahun
2025, 2026, dan 2027 diperkirakan masing-masing sebesar 1,80%, 2,60%, dan
2,60%.
Tabel 10
Kontributor Inflasi Terbesar
Berdasarkan Provinsi
(Dalam %)
No. Keterangan Inflasi
1 Papua Selatan 3,00
2 Bali 2,94
3 Sulawesi Barat 2,57
4 Sulawesi Tenggara 2,52
5 DI Yogyakarta 2,52
6 Nusa Tenggara Barat 2,51
7 Sulawesi Tengah 2,47
8 Sumatera Selatan 2,44
9 Papua Tengah 2,33
10 Lampung 2,70
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia, Triwulan II 2025
Menurut laporan yang dipublikasikan oleh BI yang berjudul Laporan Kebijakan
Moneter Triwulan II 2025, Provinsi di Indonesia dengan kontribusi inflasi terbesar
yaitu Papua Selatan, Bali, dan Sulawesi Barat masing-masing sebesar 3,00%,
2,94%, dan 2,57%.
IV.F. Nilai Tukar Rupiah
Menurut laporan yang dipublikasikan oleh BI yang berjudul Laporan Kebijakan
Moneter Triwulan II 2025, nilai tukar Rupiah menunjukan kestabilan di tengah
meningkatnya ketidakpastian global dan menunjukan penguatan yang didukung
oleh kebijakan stabilisasi BI serta berlanjutnya aliran masuk modal asing. Pada
Juni 2025, nilai tukar Rupiah menguat sebesar 0,34% point to point dibandingkan
dengan periode bulan sebelumnya. Nilai tukar Rupiah diperkirakan akan tetap
stabil dan terjaga didukung oleh komitmen BI dalam menjaga stabilitas nilai tukar
Rupiah, imbal hasil yang menarik, inflasi yang rendah, dan prospek pertumbuhan
ekonomi domestik yang tetap baik di mana BI terus memperkuat respon kebijakan
stabilisasi.
39
Page 375
Grafik 3
Proyeksi Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing
22.000
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
Q4/2025 Q1/2026 Q2/2026 2026
EUR 19.092 19.159 19.224 19.440
SGD 12.740 12.677 12.664 12.698
USD 16.180 16.100 16.020 16.000
Sumber: Bloomberg
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap Euro pada Q4/2025 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 19.092, Rp 19.159, Rp 19.224, dan
Rp 19.440.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap SGD pada Q4/2025 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 12.740, Rp 12.677, Rp 12.664, dan
Rp 12.698.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap USD pada Q4/2025 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 16.180, Rp 16.100, Rp 16.020, dan
Rp 16.000.
40
Page 376
V. TINJAUAN INDUSTRI PERHOTELAN
V.A. Tinjauan Industri Perhotelan di Dunia
Perhotelan merupakan sarana dan prasarana yang menawarkan layanan
akomodasi penginapan dengan pengelolaan secara komersial. Perhotelan yang
dikelola secara komersial memicu terjadinya pertumbuhan atas permintaan dari
layanan penginapan sebagaimana perhotelan mempunyai peranan penting
sebagai mata rantai kegiatan wisata yang mendorong para wisatawan untuk
berkunjung serta menikmati objek daya tarik wisata tertentu dengan waktu yang
relatif lama.
Grafik 4
Jumlah Pemesanan Layanan Penginapan di Dunia
Tahun 2021 – 2024
(Dalam jutaan kamar)
1.400,00
1.200,00
1.000,00
800,00
600,00
400,00
200,00
-
2021 2022 2023 2024
Jumlah Kamar 591,00 896,00 1.049,00 1.144,00
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, jumlah pemesanan layanan
penginapan secara global pada tahun 2021, 2022, 2023, dan 2024 masing-masing
adalah sebesar 591,00 juta kamar, 896,00 juta kamar, 1.049,00 juta kamar, dan
1.144,00 juta kamar. Pada tahun 2022, 2023, dan 2024 jumlah pemesanan
layanan penginapan secara global mengalami peningkatan dibandingkan tahun
sebelumnya, masing-masing sebesar 305,00 juta kamar, 153,00 juta kamar, dan
95,00 juta kamar atau setara dengan 51,61%, 17,08%, dan 9,06%.
41
Page 377
Grafik 5
Tingkat Okupansi Hotel Di Dunia
Januari 2025 – Juni 2025
(Dalam Persentase)
80,00
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
10,00
-
Jan Feb Mar Apr Mei Juni
Asia pasifik 60,00 62,00 66,00 68,00 66,00 65,00
Amerika 54,00 60,00 64,00 64,00 65,00 67,00
Eropa 55,00 63,00 65,00 69,00 74,00 76,00
Timur Tengah 72,00 75,00 59,00 74,00 67,00 60,00
Sumber: Statista
Di samping itu, berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, pada periode
Februari sampai dengan Juni 2025, Eropa merupakan kawasan dengan
peningkatan tingkat okupansi kamar hotel yang paling konsisten masing-masing
mengalami peningkatan tingkat okupansi sebesar 8,00%, 2,00%, 4,00%, 5,00%
dan 2,00%. Sementara tingkat okupansi kamar hotel tertinggi adalah di Eropa pada
bulan Juni 2025 sebesar 76,00% dan rata-rata tingkat okupansi selama Januari
sampai dengan Juni 2025 pada semua kawasan adalah sebesar 65,42%.
Grafik 6
Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Dunia
Tahun 2025 – 2030
(Dalam miliar USD)
700,00
600,00
500,00
400,00
300,00
200,00
100,00
-
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Jumlah Pendapatan 455,15 492,36 524,57 559,37 597,19 638,39
Sumber: Statista
42
Page 378
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, pendapatan pasar perhotelan tahun
2030 diproyeksikan mencapai USD 638,39 miliar. Kenaikan terus terjadi pada nilai
pendapatan pasar perhotelan di dunia tahun 2026 – 2030 masing-masing
mengalami kenaikan sebesar USD 37,21 miliar, USD 32,21 miliar,
USD 34,80 miliar, USD 37,82 miliar, dan USD 41,20 miliar dibandingkan dengan
tahun-tahun sebelumnya dengan tingkat pertumbuhan majemuk tahunan
(Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 7,00% dihitung sejak tahun 2025
hingga tahun 2030, pertumbuhan hotel dunia didorong oleh permintaan tamu hotel
akan layanan personal, permintaan yang tinggi untuk boutique hotel dan bangunan
hotel yang ramah lingkungan turut membawa industri perhotelan menjadi semakin
menjanjikan di masa depan.
V.B. Tinjauan Industri Perhotelan di Indonesia
Indonesia sebagai negara kepulauan terbesar di dunia yang terbentang dari
Sabang hingga Merauke Indonesia memiliki lebih dari 17.000 pulau yang
menyimpan kekayaan alam, budaya, dan sejarah yang sangat beragam.
Keberagaman yang ada pada Indonesia ini tentunya menarik perhatian wisatawan
baik domestik maupun mancanegara sebagai destinasi utama untuk dituju. Hotel
yang memadai tentu menjadi pilar utama dalam menunjang perjalanan liburan bagi
wisatawan domestik maupun mancanegara yang berkunjung.
Grafik 7
Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang di Indonesia
Tahun 2021 – 2024
(Dalam persentase)
60
50
40
30
20
10
0
2021 2022 2023 2024
Tingkat okupansi 36,26 47,35 51,12 52,56
Sumber : Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, tingkat okupansi hotel di Indonesia
meningkat pada tahun 2022, 2023, dan 2024. Tingkat okupansi kamar hotel
berbintang di Indonesia pada tahun 2021, 2022, 2023, dan 2024 masing-masing
adalah sebesar 36,26%, 47,35%, 51,12%, dan 52,56%. Kenaikan terbesar ada
pada tahun 2022 di mana tingkat okupansi kamar hotel berbintang di Indonesia
meningkat 11,09% dibandingkan dengan tahun 2021 yang disebabkan oleh pulih
nya sektor pariwisata setelah penurunan yang disebabkan oleh pandemi
Covid-19.
43
Page 379
Grafik 8
Provinsi dengan Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang terbesar
di Indonesia
Periode Juni 2025
(Dalam persentase)
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
10,00
-
Kalimantan
Bali DI Yogyakarta DKI Jakarta Jawa Timur
Timur
Tingkat Okupansi 64,66 53,86 52,35 51,81 51,69
Sumber : Badan Pusat Statistik
Berdasarkan data yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik, tingkat okupansi
kamar pada hotel berbintang di Indonesia pada bulan Juni 2025 secara
keseluruhan adalah sebesar 49,98%, mengalami penurunan 4,70% dibandingkan
dengan periode yang sama tahun sebelumnya. Rata-rata lama tinggal wisatawan
pada hotel berbintang pada Juni 2025 adalah selama 1,59 malam, mengalami
penurunan sebesar 0,02% dibandingkan dengan Juni 2024. Secara umum, turis
asing tinggal lebih lama dibandingkan dengan turis lokal, rata-rata tinggal di hotel
berbintang pada Juni 2025 untuk turis asing dan turis lokal masing-masing adalah
sebesar 2,46 malam dan 1,46 malam.
44
Page 380
Grafik 9
Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Indonesia
Tahun 2025 – 2030
(Dalam miliar USD)
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
-
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Jumlah Pendapatan 5,27 6,88 7,32 8,11 8,97 9,92
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, pendapatan hotel di Indonesia pada
2030 di proyeksikan mencapai sebesar USD 9,92 miliar. Proyeksi pendapatan
hotel di Indonesia pada tahun 2026-2030 diperkirakan terus mengalami
peningkatan masing-masing sebesar USD 1,61 miliar, USD 0,44 miliar,
USD 0,79 miliar, USD 0,86 miliar, dan USD 0,95 miliar tingkat pertumbuhan
majemuk tahunan (CAGR) sebesar 13,49% antara tahun 2025 sampai 2030.
Pendapatan pasar perhotelan di Indonesia diproyeksikan untuk meningkat setiap
tahun nya yang disebabkan oleh industri pariwisata Indonesia yang terus
berkembang dan beragamnya penawaran budaya yang ditawarkan.
45
Page 381
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
VI.A. PT Surya Internusa Hotels
Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2025 serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024 dan 2023 telah diaudit oleh KAP AAJAMR masing-masing
dengan pendapat wajar tanpa modifikasian. Laporan keuangan konsolidasian SIH
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 telah diaudit oleh KAP
AAJAMR dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan hal lain. Laporan
keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2021 dan 2020 telah diaudit oleh KAP AAJAMR masing-masing
dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal
lain.
Ikhtisar data keuangan penting SIH adalah sebagai berikut:
VI.A.1. Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Tabel 11
PT Surya Internusa Hotels
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 12.628 15.011 16.582 21.363 13.463 16.024
Piutang usaha
Pihak ketiga 3.625 3.540 3.706 4.190 2.296 2.001
Aset keuangan lancar lain
Pihak berelasi 1.030 - 1.589 0 10 0
Pihak ketiga 173 213 293 373 - -
Persediaan 41.615 41.196 1.419 1.521 1.295 1.427
Biaya dibayar di muka 5.763 1.428 1.535 1.598 1.793 1.837
Pajak dibayar di muka 661 131 - - - -
Jumlah Aset Lancar 65.495 61.519 25.124 29.046 18.857 21.289
ASET TIDAK LANCAR
Investasi saham 1 1 1 1 1 1
Uang muka 250 250 250 250 250 250
Aset tetap - neto 405.536 415.664 473.044 491.068 511.478 533.724
Aset hak guna - neto 2.251 2.202 3.161 3.959 407 1.527
Aset tidak lancar lain 759 785 732 476 150 69
Manfaat imbalan kerja 796 993 820 616 600 179
Jumlah Aset Tidak Lancar 409.594 419.895 478.008 496.370 512.886 535.749
JUMLAH ASET 475.089 481.414 503.132 525.416 531.743 557.038
46
Page 382
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Deposit kamar hotel 380 548 633 779 601 397
Utang pajak 1.292 1.263 1.436 1.389 1.111 820
Utang usaha
Pihak berelasi 1 - - 14 21 6
Pihak ketiga 3.180 2.518 2.694 2.410 1.705 1.604
Beban akrual 5.580 6.059 7.788 6.539 5.039 3.665
Liabilitas keuangan jangka pendek lain 3.015 2.016 744 886 813 995
Liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun
Pinjaman bank 28.872 35.697 31.408 39.212 39.115 38.981
Liabilitas sewa 1.382 1.037 971 847 336 1.161
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 43.702 49.138 45.673 52.075 48.740 47.629
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman jangka panjang setelah dikurangi bagian
Jangka pendek
Pinjaman bank 45.362 64.909 100.606 113.352 113.150 112.852
Liabilitas sewa 985 1.289 2.295 3.133 - 336
Liabilitas jangka panjang lain - pihak ketiga - - - 62 62 62
Pinjaman pemegang saham - - - - - 5.000
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 46.347 66.199 102.901 116.548 113.212 118.250
JUMLAH LIABILITAS 90.049 115.337 148.575 168.623 161.952 165.878
EKUITAS
Modal saham 793.030 773.030 758.030 748.030 748.030 736.000
Uang muka setoran modal 25.500 20.000 15.000 10.000 - -
Defisit (433.501) (426.964) (418.484) (401.248) (378.250) (344.851)
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 385.029 366.066 354.546 356.782 369.780 391.149
Kepentingan non-pengendali 11 11 11 11 11 11
JUMLAH EKUITAS 385.040 366.077 354.557 356.793 369.791 391.160
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 475.089 481.414 503.132 525.416 531.743 557.038
VI.A.2. Aset
Jumlah aset SIH pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024, 2023,
2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 475,09 miliar,
Rp 481,41 miliar, Rp 503,13 miliar, Rp 525,42 miliar, Rp 531,74 miliar, dan
Rp 557,04 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2025 jumlah aset SIH mengalami penurunan sebesar
Rp 6,33 miliar atau setara dengan 1,31% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2024. Penurunan ini terutama di sebabkan oleh penurunan
aset tetap – neto sebesar Rp 10,13 miliar yang disertai dengan kenaikan biaya
dibayar di muka sebesar Rp 4,34 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024 jumlah aset SIH mengalami penurunan sebesar
Rp 21,72 miliar atau setara dengan 4,32% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2023. Penurunan ini terutama di sebabkan oleh penurunan
kas dan bank, aset keuangan lancar lain, serta aset tetap - neto masing-masing
sebesar Rp 1,57 miliar, Rp 1,67 miliar, dan Rp 57,38 miliar yang disertai dengan
kenaikan persediaan sebesar Rp 39,78 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023 jumlah aset SIH mengalami penurunan sebesar
Rp 22,28 miliar atau setara dengan 4,24% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2022. Penurunan ini terutama di sebabkan oleh penurunan
kas dan bank serta aset tetap - neto masing-masing sebesar Rp 4,78 miliar dan
Rp 18,02 miliar.
47
Page 383
Pada tanggal 31 Desember 2022 jumlah aset SIH mengalami penurunan sebesar
Rp 6,33 miliar atau setara dengan 1,19% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini terutama di sebabkan oleh penurunan
aset tetap - neto sebesar Rp 20,41 miliar yang disertai dengan kenaikan kas dan
bank, piutang usaha – pihak ketiga, serta aset hak guna – neto masing-masing
sebesar Rp 7,90 miliar, Rp 1,89 miliar, dan Rp 3,55 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021 jumlah aset SIH mengalami penurunan sebesar
Rp 25,30 miliar atau setara dengan 4,54% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama di sebabkan oleh penurunan
kas dan bank, aset tetap – neto, serta aset hak guna - neto masing-masing sebesar
Rp 2,56 miliar, Rp 22,25 miliar, dan Rp 1,12 miliar.
VI.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas SIH pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024, 2023,
2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 90,05 miliar,
Rp 115,34 miliar, Rp 148,58 miliar, Rp 168,62 miliar, Rp 161,95 miliar, dan
Rp 165,88 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2025 jumlah liabilitas SIH mengalami penurunan sebesar
Rp 25,29 miliar atau setara dengan 21,93% dibandingkan dengan jumlah liabilitas
pada tanggal 31 Desember 2024. Penurunan ini terutama di sebabkan oleh
penurunan pinjaman bank sebesar Rp 26,37 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024 jumlah liabilitas SIH mengalami penurunan
sebesar Rp 33,24 miliar atau setara dengan 22,37% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2023. Penurunan ini terutama di sebabkan
oleh penurunan beban akrual dan pinjaman bank masing-masing sebesar
Rp 1,73 miliar dan Rp 31,41 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023 jumlah liabilitas SIH mengalami penurunan
sebesar Rp 20,05 miliar atau setara dengan 11,89% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022. Penurunan ini terutama di sebabkan
oleh penurunan pinjaman bank sebesar Rp 20,55 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022 jumlah liabilitas SIH mengalami kenaikan
sebesar Rp 6,67 miliar atau setara dengan 4,12% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh
kenaikan utang usaha, beban akrual, dan liabilitas sewa masing-masing sebesar
Rp 0,70 miliar, Rp 1,50 miliar, dan Rp 3,13 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021 jumlah liabilitas SIH mengalami penurunan
sebesar Rp 3,93 miliar atau setara dengan 2,37% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama di sebabkan
oleh penurunan pinjaman pemegang saham sebesar Rp 5,00 miliar yang disertai
dengan kenaikan beban akrual sebesar Rp 1,37 miliar.
48
Page 384
VI.A.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas SIH pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024, 2023,
2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 385,04 miliar,
Rp 366,08 miliar, Rp 354,56 miliar, Rp 356,79 miliar, Rp 369,79 miliar, dan
Rp 391,16 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2025, jumlah ekuitas SIH mengalami kenaikan sebesar
Rp 18,96 miliar atau setara dengan 5,18% dibandingkan dengan jumlah ekuitas
pada tanggal 31 Desember 2024. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh uang
muka setoran modal sebesar Rp 25,50 miliar yang disertai dengan rugi periode
berjalan yang dibukukan oleh SIH sebesar Rp 6,49 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah ekuitas SIH mengalami kenaikan
sebesar Rp 11,52 miliar atau setara dengan 3,25% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
uang muka setoran modal sebesar Rp 20,00 miliar yang disertai dengan rugi neto
tahun berjalan yang dibukukan oleh SIH sebesar Rp 8,75 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah ekuitas SIH mengalami penurunan
sebesar Rp 2,24 miliar atau setara dengan 0,63% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2022. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh SIH sebesar Rp 17,15 miliar yang disertai
dengan uang muka setoran modal sebesar Rp 15,00 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas SIH mengalami penurunan
sebesar Rp 13,00 miliar atau setara dengan 3,51% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh SIH sebesar Rp 22,67 miliar yang disertai
dengan uang muka setoran modal sebesar Rp 10,00 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas SIH mengalami penurunan
sebesar Rp 21,37 miliar atau setara dengan 5,46% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh SIH sebesar Rp 33,43 miliar yang disertai
dengan tambahan modal ditempatkan dan disetor penuh sebesar Rp 12,03 miliar.
49
Page 385
VI.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehansif Lain Konsolidasian
Tabel 12
PT Surya Internusa Hotels
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan 53.116 111.462 105.281 89.937 62.264 49.325
Beban departemen 17.451 35.502 35.373 30.014 21.003 20.631
Laba bruto 35.665 75.960 69.908 59.924 41.261 28.694
Beban umum dan administrasi (36.010) (71.660) (71.001) (66.195) (61.214) (62.561)
Beban penjualan dan pemasaran (2.711) (4.456) (3.962) (3.162) (2.247) (2.283)
Pendapatan lain-lain 32 337 324 127 428 949
Beban lain-lain (0) (106) (202) (301) (450) (485)
Beban pajak penghasilan final (41) (41) (41) (27) (27) (27)
Beban keuangan (3.422) (8.785) (12.172) (13.039) (11.185) (8.663)
Rugi sebelum pajak penghasilan (6.488) (8.752) (17.146) (22.674) (33.434) (44.377)
Beban pajak penghasilan - - - - - -
Rugi neto periode/tahun berjalan (6.488) (8.752) (17.146) (22.674) (33.434) (44.377)
Penghasilan (beban) komprehensif lainnya (49) 272 (90) (323) 35 3.503
Jumlah rugi komprehensif tahun berjalan (6.537) (8.480) (17.236) (22.998) (33.399) (40.874)
Rugi periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk (6.488) (8.752) (17.146) (22.674) (33.434) (44.377)
Kepentingan non-pengendali (0) (0) (0) (0) (0) (0)
VI.A.6. Pendapatan
Pendapatan SIH untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar
Rp 53,12 miliar, Rp 111,46 miliar, Rp 105,28 miliar, Rp 89,94 miliar,
Rp 62,26 miliar, dan Rp 49,33 miliar.
Pendapatan SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024
mengalami kenaikan sebesar Rp 6,18 miliar atau setara dengan 5,87%
dibandingkan dengan pendapatan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023.
Pendapatan SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023
mengalami kenaikan sebesar Rp 15,34 miliar atau setara dengan 17,06%
dibandingkan dengan pendapatan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
Pendapatan SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022
mengalami kenaikan sebesar Rp 27,67 miliar atau setara dengan 44,45%
dibandingkan dengan pendapatan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Pendapatan SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021
mengalami kenaikan sebesar Rp 12,94 miliar atau setara dengan 26,23%
dibandingkan dengan pendapatan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
50
Page 386
VI.A.7. Rugi Neto Periode/Tahun Berjalan
Rugi neto periode/tahun berjalan SIH untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar
Rp 6,49 miliar, Rp 8,75 miliar, Rp 17,15 miliar, Rp 22,67 miliar, Rp 33,43 miliar,
dan Rp 44,38 miliar.
Rugi neto tahun berjalan SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 mengalami penurunan sebesar Rp 8,39 miliar atau setara
dengan 48,95% dibandingkan dengan rugi neto tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023.
Rugi neto tahun berjalan SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami penurunan sebesar Rp 5,53 miliar atau setara
dengan 24,38% dibandingkan dengan rugi neto tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
Rugi neto tahun berjalan SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami penurunan sebesar RP 10,76 miliar atau setara
dengan 32,18% dibandingkan dengan rugi neto tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Rugi neto tahun berjalan SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami penurunan sebesar RP 10,94 miliar atau setara
dengan 24,66% dibandingkan dengan rugi neto tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
51
Page 387
VI.A.8. Laporan Arus Kas Konsolidasian
Tabel 13
PT Surya Internusa Hotels
Laporan Arus Kas Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dari pelanggan 52.863 111.839 105.876 88.300 62.554 49.551
Penerimaan bunga 32 42 68 47 47 51
Pembayaran kepada pemasok (33.207) (59.543) (59.159) (46.236) (25.709) (27.101)
Pembayaran kepada karyawan (14.839) (25.327) (25.713) (25.362) (20.887) (24.953)
Pembayaran bunga (3.485) (8.771) (12.383) (13.012) (10.657) (9.387)
Pembayaran pajak - - - - (10.922) (9.633)
Arus Kas Bersih Diperoleh Dari (Digunakan Untuk)
Aktivitas Operasi 1.363 18.240 8.689 3.738 (5.573) (21.472)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan aset tetap (2.140) (6.644) (6.061) (3.834) (2.014) (1.340)
Penjualan aset tetap - - - - - 56
Arus Kas Bersih Digunakan untuk
Aktivitas Investasi (2.140) (6.644) (6.061) (3.834) (2.014) (1.284)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan setoran modal 25.500 20.000 15.000 10.000 12.030 27.155
Liabilitas sewa (735) (1.658) (1.658) (2.003) (2.003) (2.003)
Pembayaran pinjaman bank (26.372) (31.509) (20.752) - - (12.210)
Penerimaan pinjaman pemegang saham - - - - (5.000) 5.000
Arus Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan (1.606) (13.166) (7.410) 7.997 5.027 17.942
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN BANK (2.383) (1.571) (4.782) 7.901 (2.561) (4.814)
KAS DAN BANK PADA AWAL TAHUN 15.011 16.582 21.363 13.463 16.024 20.839
KAS DAN BANK PADA AKHIR TAHUN 12.628 15.011 16.582 21.363 13.463 16.024
Arus Kas dari (untuk) Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SIH untuk periode enam bulan
yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, dan 2022 masing-masing adalah
sebesar Rp 1,36 miliar, Rp 18,24 miliar, Rp 8,69 miliar, dan Rp 3,74 miliar. Arus
kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SIH untuk untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, dan 2020 masing-masing
adalah sebesar Rp 5,57 miliar, dan Rp 21,47 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SIH untuk periode enam bulan
yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 sebesar Rp 1,36 miliar terutama berasal
dari penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 52,86 miliar yang disertai dengan
pembayaran kepada pemasok, pembayaran kepada karyawan, dan pembayaran
bunga masing-masing sebesar Rp 33,21 miliar, Rp 14,84 miliar, dan Rp 3,49 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SIH untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 18,24 miliar terutama berasal dari
penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 111,84 miliar yang disertai dengan
pembayaran kepada pemasok, pembayaran kepada karyawan, dan pembayaran
bunga masing-masing sebesar Rp 59,54 miliar, Rp 25,33 miliar, dan Rp 8,77 miliar.
52
Page 388
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SIH untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 8,69 miliar terutama berasal dari
penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 105,88 miliar yang disertai dengan
pembayaran kepada pemasok, pembayaran kepada karyawan, dan pembayaran
bunga masing-masing sebesar Rp 59,16 miliar, Rp 25,71 miliar, dan
Rp 12,38 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SIH untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 3,74 miliar terutama berasal dari
penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 88,30 miliar yang disertai dengan
pembayaran kepada pemasok, pembayaran kepada karyawan, dan pembayaran
bunga masing-masing sebesar Rp 46,24 miliar, Rp 25,36 miliar, dan
Rp 13,01 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SIH untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 5,57 miliar terutama berasal
dari pembayaran kepada pemasok, pembayaran kepada karyawan, dan
pembayaran pajak masing-masing sebesar Rp 25,71 miliar, Rp 20,89 miliar, dan
Rp 10,92 miliar yang disertai dengan penerimaan dari pelanggan sebesar
Rp 62,55 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SIH untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 21,47 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pemasok, pembayaran kepada karyawan, dan
pembayaran pajak masing-masing sebesar Rp 27,10 miliar, Rp 24,95 miliar, dan
Rp 9,63 miliar yang disertai dengan penerimaan dari pelanggan sebesar
Rp 49,55 miliar.
Arus Kas untuk Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SIH untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 serta untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020
masing-masing adalah sebesar Rp 2,14 miliar, Rp 6,64 miliar, Rp 6,06 miliar,
Rp 3,83 miliar, Rp 2,01 miliar, dan Rp 1,28 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SIH untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 sebesar Rp 2,14 miliar seluruhnya
berasal dari perolehan aset tetap.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SIH untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 6,64 miliar seluruhnya
berasal dari perolehan aset tetap.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SIH untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 6,06 miliar seluruhnya
berasal dari perolehan aset tetap.
53
Page 389
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SIH untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 3,83 miliar seluruhnya
berasal dari perolehan aset tetap.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SIH untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 2,01 miliar seluruhnya
berasal dari perolehan aset tetap.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SIH untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 1,28 miliar terutama berasal
dari perolehan aset tetap sebesar Rp 1,34 miliar yang disertai dengan penjualan
aset tetap sebesar Rp 0,06 miliar.
Arus Kas dari (untuk) Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SIH untuk periode
enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024 dan 2023 masing-masing
adalah sebesar Rp 1,61 miliar, Rp 13,17 miliar, dan Rp 7,41 miliar. Arus kas bersih
yang diperoleh dari aktivitas investasi SIH untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah
sebesar Rp 8,00 miliar, Rp 5,03 miliar, dan Rp 17,94 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SIH untuk periode
enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 sebesar Rp 1,61 miliar
terutama berasal dari pembayaran pinjaman bank sebesar Rp 26,37 miliar yang
disertai dengan penerimaan setoran modal sebesar Rp 25,50 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SIH untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 13,17 miliar terutama
berasal dari pembayaran pinjaman bank sebesar Rp 31,51 miliar yang disertai
dengan penerimaan setoran modal sebesar Rp 20,00 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SIH untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 7,41 miliar terutama berasal
dari pembayaran pinjaman bank sebesar Rp 20,75 miliar yang disertai dengan
penerimaan setoran modal sebesar Rp 15,00 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SIH untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 8,00 miliar terutama berasal
dari penerimaan setoran modal sebesar Rp 10,00 miliar yang disertai dengan
liabilitas sewa sebesar Rp 2,00 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SIH untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 5,03 miliar terutama berasal
dari penerimaan setoran modal sebesar Rp 12,03 miliar yang disertai dengan
liabilitas sewa dan penerimaan pinjaman pemegang saham masing-masing
sebesar Rp 2,00 miliar dan Rp 5,00 miliar.
54
Page 390
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SIH untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 17,94 miliar terutama
berasal dari penerimaan setoran modal sebesar Rp 27,16 miliar yang disertai
dengan pembayaran pinjaman bank sebesar Rp 12,21 miliar.
VI.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Tabel 14
PT Surya Internusa Hotels
Rasio-rasio Keuangan
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Rasio Likuiditas
Lancar 1,50 1,25 0,55 0,56 0,39 0,45
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset 0,22 0,23 0,21 0,17 0,12 0,09
Ekuitas terhadap jumlah aset 0,81 0,76 0,70 0,68 0,70 0,70
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,19 0,24 0,30 0,32 0,30 0,30
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 0,23 0,32 0,42 0,47 0,44 0,42
Rasio Profitabilitas
Marjin laba kotor 67,15% 68,15% 66,40% 66,63% 66,27% 58,17%
Marjin rugi neto -12,21% -7,85% -16,29% -25,21% -53,70% -89,97%
Imbal hasil aset -2,73% -1,82% -3,41% -4,32% -6,29% -7,97%
Imbal hasil ekuitas -3,37% -2,39% -4,84% -6,35% -9,04% -11,35%
VI.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan SIH dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi SIH. Pada tanggal-tanggal
30 Juni 2025, 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020, rasio perputaran
jumlah aset masing-masing adalah 0,22; 0,23; 0,21; 0,17; 0,12; dan 0,09.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas SIH
terhadap jumlah aset SIH. Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024,
2023, 2022, 2021, dan 2020, rasio ekuitas terhadap jumlah aset masing-masing
adalah 0,81; 0,76; 0,70; 0,68; 0,70; dan 0,70.
VI.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan SIH untuk memenuhi seluruh liabilitasnya,
yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui perbandingan
antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui perbandingan antara jumlah
liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025 serta 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021,
dan 2020, rasio jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,19;
0,24; 0,30; 0,32; 0,30; dan 0,30, sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas
masing-masing adalah 0,23; 0,32; 0,42; 0,47; 0,44; dan 0,42.
55
Page 391
VI.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan SIH dalam menghasilkan laba
bersih dari aset yang dimilikinya.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan SIH dalam menghasilkan
laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan.
VI.B. Analisis atas Common Size PT Surya Internusa Hotels
Berikut adalah analisis common size SIH untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020.
Ikhtisar common size SIH adalah sebagai berikut:
Tabel 15
PT Surya Internusa Hotels
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 2,66% 3,12% 3,30% 4,07% 2,53% 2,88%
Piutang usaha
Pihak ketiga 0,76% 0,74% 0,74% 0,80% 0,43% 0,36%
Aset keuangan lancar lain
Pihak berelasi 0,22% 0,00% 0,32% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak ketiga 0,04% 0,04% 0,06% 0,07% 0,00% 0,00%
Persediaan 8,76% 8,56% 0,28% 0,29% 0,24% 0,26%
Biaya dibayar di muka 1,21% 0,30% 0,31% 0,30% 0,34% 0,33%
Pajak dibayar di muka 0,14% 0,03% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 13,79% 12,78% 4,99% 5,53% 3,55% 3,82%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi saham 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% 0,04%
Aset tetap - neto 85,36% 86,34% 94,02% 93,46% 96,19% 95,81%
Aset hak guna - neto 0,47% 0,46% 0,63% 0,75% 0,08% 0,27%
Aset tidak lancar lain 0,16% 0,16% 0,15% 0,09% 0,03% 0,01%
Manfaat imbalan kerja 0,17% 0,21% 0,16% 0,12% 0,11% 0,03%
Jumlah Aset Tidak Lancar 86,21% 87,22% 95,01% 94,47% 96,45% 96,18%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
56
Page 392
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Deposit kamar hotel 0,08% 0,11% 0,13% 0,15% 0,11% 0,07%
Utang pajak 0,27% 0,26% 0,29% 0,26% 0,21% 0,15%
Utang usaha
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak ketiga 0,67% 0,52% 0,54% 0,46% 0,32% 0,29%
Beban akrual 1,17% 1,26% 1,55% 1,24% 0,95% 0,66%
Liabilitas keuangan jangka pendek lain 0,63% 0,42% 0,15% 0,17% 0,15% 0,18%
Liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun
Pinjaman bank 6,08% 7,42% 6,24% 7,46% 7,36% 7,00%
Liabilitas sewa 0,29% 0,22% 0,19% 0,16% 0,06% 0,21%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 9,20% 10,21% 9,08% 9,91% 9,17% 8,55%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman jangka panjang setelah dikurangi bagian
Jangka pendek
Pinjaman bank 9,55% 13,48% 20,00% 21,57% 21,28% 20,26%
Liabilitas sewa 0,21% 0,27% 0,46% 0,60% 0,00% 0,06%
Liabilitas jangka panjang lain - pihak ketiga 0,00% 0,00% 0,00% 0,01% 0,01% 0,01%
Pinjaman pemegang saham 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,90%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 9,76% 13,75% 20,45% 22,18% 21,29% 21,23%
JUMLAH LIABILITAS 18,95% 23,96% 29,53% 32,09% 30,46% 29,78%
EKUITAS
Modal saham 166,92% 160,57% 150,66% 142,37% 140,68% 132,13%
Uang muka setoran modal 5,37% 4,15% 2,98% 1,90% 0,00% 0,00%
Defisit -91,25% -88,69% -83,18% -76,37% -71,13% -61,91%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 81,04% 76,04% 70,47% 67,90% 69,54% 70,22%
Kepentingan non-pengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
JUMLAH EKUITAS 81,05% 76,04% 70,47% 67,91% 69,54% 70,22%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Tabel 16
PT Surya Internusa Hotels
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban departemen 32,85% 31,85% 33,60% 33,37% 33,73% 41,83%
Laba bruto 67,15% 68,15% 66,40% 66,63% 66,27% 58,17%
Beban umum dan administrasi -67,79% -64,29% -67,44% -73,60% -98,31% -126,83%
Beban penjualan dan pemasaran -5,10% -4,00% -3,76% -3,52% -3,61% -4,63%
Pendapatan lain-lain 0,06% 0,30% 0,31% 0,14% 0,69% 1,92%
Beban lain-lain 0,00% -0,10% -0,19% -0,33% -0,72% -0,98%
Beban pajak penghasilan final -0,08% -0,04% -0,04% -0,03% -0,04% -0,06%
Beban keuangan -6,44% -7,88% -11,56% -14,50% -17,96% -17,56%
Rugi sebelum pajak penghasilan -12,21% -7,85% -16,29% -25,21% -53,70% -89,97%
Beban pajak penghasilan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Rugi neto periode/tahun berjalan -12,21% -7,85% -16,29% -25,21% -53,70% -89,97%
Penghasilan (beban) komprehensif lainnya -0,09% 0,24% -0,09% -0,36% 0,06% 7,10%
Jumlah rugi komprehensif tahun berjalan -12,31% -7,61% -16,37% -25,57% -53,64% -82,87%
Rugi periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk -12,21% -7,85% -16,29% -25,21% -53,70% -89,97%
Kepentingan non-pengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
57
Page 393
VI.C. Analisis atas Common Size Industri Perhotelan
Berikut adalah analisis common size untuk perusahaan sejenis dengan SIH, yaitu
PT Indonesian Paradise Property Tbk, PT Hotel Sahid Jaya International Tbk, dan
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk masing-masing untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 serta untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020.
Ikhtisar common size untuk PT Indonesian Paradise Property Tbk, PT Hotel Sahid
Jaya International Tbk, dan PT Bukit Uluwatu Villa Tbk masing-masing adalah
sebagai berikut:
VI.C.1. PT Indonesian Paradise Property Tbk
Tabel 17
PT Indonesian Paradise Property Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 8,47% 3,72% 4,49% 6,62% 5,78% 5,72%
Piutang usaha - pihak ketiga - neto 0,47% 0,65% 0,52% 0,66% 0,64% 0,47%
Piutang non-usaha
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak ketiga 0,13% 0,12% 0,17% 0,23% 0,23% 0,32%
Persediaan 7,44% 9,40% 14,75% 13,89% 12,38% 2,41%
Pajak dibayar di muka 1,38% 1,27% 1,07% 0,87% 0,94% 0,67%
Beban dibayar di muka dan uang muka 0,62% 0,40% 0,58% 0,39% 0,65% 0,28%
Jumlah Aset Lancar 18,52% 15,56% 21,59% 22,67% 20,61% 9,87%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi saham 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 45,40% 53,24%
Investasi pada dana investasi real estate 33,68% 35,14% 34,92% 35,56% 0,00% 0,00%
Investasi pada entitas asosiasi 7,40% 7,92% 8,38% 8,61% 0,00% 0,00%
Aset pajak tangguhan 0,43% 1,43% 1,43% 1,27% 1,16% 1,02%
Aset tetap - neto 17,75% 18,47% 17,08% 16,43% 16,29% 24,77%
Properi Investasi - neto 19,88% 18,96% 13,64% 12,34% 13,15% 8,99%
Aset hak guna 1,21% 1,32% 1,49% 1,50% 1,64% 1,94%
Dana yang dibatasi penggunaannya 0,35% 0,31% 0,40% 0,44% 0,59% 0,06%
Goodwill 0,57% 0,70% 1,00% 1,02% 1,04% 0,10%
Aset tidak lancar lainnya 0,22% 0,19% 0,07% 0,15% 0,11% 0,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 81,48% 84,44% 78,41% 77,33% 79,39% 90,13%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
58
Page 394
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha - pihak ketiga 0,40% 0,42% 1,02% 0,95% 0,99% 0,20%
Utang non-usaha – pihak ketiga 1,29% 0,45% 3,18% 0,42% 0,61% 0,09%
Utang pajak 0,29% 0,25% 0,21% 0,13% 0,10% 0,06%
Beban akrual 1,45% 0,88% 0,70% 1,22% 0,59% 0,48%
Uang muka pelanggan dan pendapatan diterima di muka 1,43% 1,29% 1,37% 1,26% 4,35% 1,36%
Liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 2,01% 4,66% 4,72% 3,20% 1,68% 0,44%
Sewa 0,07% 0,07% 0,07% 0,05% 0,05% 0,03%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 6,94% 8,01% 11,27% 7,24% 8,38% 2,66%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang non-usaha - pihak ketiga 0,00% 0,00% 0,00% 3,39% 3,85% 0,00%
Uang muka pelanggan dan pendapatan diterima di muka 7,01% 9,49% 10,30% 9,75% 6,95% 3,45%
Uang jaminan penyewa 1,20% 1,15% 1,04% 1,01% 0,85% 0,85%
Liabilitas imbalan pascakerja 0,29% 0,28% 0,29% 0,23% 0,16% 0,30%
Liabilitas pajak tangguhan 0,17% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,00%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 12,49% 15,91% 13,28% 15,44% 15,99% 17,05%
Utang obligasi 4,92% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Sewa 0,31% 0,35% 0,36% 0,30% 0,32% 0,30%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 26,37% 27,19% 25,29% 30,13% 28,12% 21,96%
JUMLAH LIABILITAS 33,31% 35,20% 36,56% 37,36% 36,50% 24,62%
EKUITAS
Modal saham 11,00% 11,51% 11,97% 12,20% 12,46% 14,60%
Tambahan modal disetor 19,31% 20,22% 21,02% 21,43% 21,89% 25,65%
Selisih nilai transaksi ekuitas dengan
kepentingan nonpengendali -0,75% -0,22% -0,23% -0,37% -0,37% -0,44%
Saldo laba 29,36% 26,87% 24,32% 23,65% 23,87% 28,15%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 58,92% 58,37% 57,07% 56,92% 57,86% 67,96%
Kepentingan non-pengendali 7,77% 6,43% 6,37% 5,72% 5,64% 7,42%
JUMLAH EKUITAS 66,69% 64,80% 63,44% 62,64% 63,50% 75,38%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
Tabel 18
PT Indonesian Paradise Property Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok pendapatan 44,40% 34,35% 34,31% 39,65% 43,51% 37,66%
Laba bruto 55,60% 65,65% 65,69% 60,35% 56,49% 62,34%
Beban penjualan dan pemasaran -5,16% -6,42% -6,63% -6,65% -7,95% -4,11%
Beban umum dan administrasi -32,83% -37,94% -36,86% -35,86% -59,48% -67,51%
Beban pajak final -3,77% -4,89% -4,61% -4,71% -5,98% -6,26%
Pendapatan operasi lainnya - neto 0,25% 10,37% 0,30% 4,57% 6,90% 3,06%
Laba usaha 14,10% 26,77% 17,89% 17,70% -10,02% -12,48%
Penghasilan keuangan 1,41% 1,06% 1,07% 0,87% 0,97% 2,02%
Beban keuangan -8,63% -17,67% -17,78% -15,54% -11,36% -10,15%
Pendapatan dividen 6,80% 8,14% 13,08% 8,53% 7,58% 10,78%
Laba (rugi) selisih kurs - neto -0,11% -0,15% 0,24% -3,61% 0,51% -0,37%
Laba penjualan investasi saham 59,09% 0,00% 0,13% 0,00% 0,00% 3,39%
Bagian atas laba (rugi) investasi -0,74% 15,68% -0,12% -2,83% -0,56% -58,49%
Laba (rugi) sebelum manfaat (beban) pajak penghasilan 71,92% 33,82% 14,51% 5,12% -12,88% -65,31%
Pajak kini -1,79% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Beban pajak tangguhan -12,72% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Manfaat pajak penghasilan 0,00% 0,46% 1,51% 1,06% 6,02% 6,74%
Laba (rugi) periode/tahun berjalan 57,41% 34,28% 16,03% 6,17% -6,86% -58,57%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain 0,00% 0,43% -0,01% -0,41% 1,51% -0,44%
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan 57,41% 34,71% 16,02% 5,77% -5,35% -59,01%
*) Tidak Diaudit
59
Page 395
VI.C.2. PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Tabel 19
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 0,28% 0,24% 0,51% 1,09% 0,44% 0,27%
Piutang usaha - pihak ketiga 0,66% 0,66% 0,85% 0,68% 0,48% 0,80%
Persediaan 17,46% 17,21% 17,00% 16,40% 15,89% 14,93%
Uang muka pembelian 0,03% 0,01% 0,17% 0,08% 0,01% 0,00%
Biaya dibayar di muka 0,06% 0,02% 0,04% 0,01% 0,03% 0,06%
Pajak dibayar di muka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 18,49% 18,15% 18,56% 18,26% 16,85% 16,07%
ASET TIDAK LANCAR
Piutang pihak berelasi 3,07% 3,05% 3,97% 4,88% 5,40% 5,13%
Penyertaan saham 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 2,99%
Aset pajak tangguhan 0,19% 0,16% 0,16% 0,17% 0,82% 0,84%
Aset tetap - setelah dikurangi akumulasi penyusutan 78,25% 78,64% 76,31% 75,72% 75,05% 72,97%
Aset lain-lain 0,00% 0,00% 0,99% 0,96% 1,88% 2,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 81,51% 81,85% 81,44% 81,74% 83,15% 83,93%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha
Pihak ketiga 2,79% 1,11% 0,89% 1,20% 0,95% 1,45%
Pihak berelasi 1,99% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,13%
Utang pajak 0,88% 0,78% 0,38% 0,15% 0,76% 0,32%
Beban akrual 0,21% 0,22% 0,28% 0,23% 0,32% 0,35%
Pendapatan diterima dimuka 0,11% 0,33% 0,41% 0,27% 0,23% 0,36%
Utang jaminan 1,14% 2,18% 1,17% 1,14% 0,65% 0,65%
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 5,07% 6,11% 4,55% 4,32% 0,91% 4,11%
Utang sewa pembiayaan 0,01% 0,02% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00%
Utang jangka pendek lainnya 0,25% 0,35% 0,27% 0,21% 0,15% 0,18%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 12,45% 11,09% 7,96% 7,53% 3,98% 7,55%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
yang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 28,80% 28,42% 30,89% 30,95% 33,72% 28,53%
Utang sewa pembiayaan 0,03% 0,03% 0,01% 0,02% 0,00% 0,00%
Liabilitas imbalan kerja 0,22% 0,22% 0,19% 0,25% 1,84% 2,15%
Utang jangka panjang lainnya 0,36% 0,42% 0,86% 1,26% 0,04% 0,04%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 29,40% 29,09% 31,95% 32,48% 35,61% 30,72%
JUMLAH LIABILITAS 41,85% 40,17% 39,91% 40,00% 39,58% 38,27%
EKUITAS
Modal saham 45,57% 44,83% 44,27% 42,93% 41,62% 39,14%
Agio saham 2,05% 2,02% 1,99% 1,93% 1,87% 1,76%
Selisih penilaian aset dan liabilitas 24,75% 24,35% 24,05% 23,32% 22,61% 22,17%
Saldo laba -14,23% -11,37% -10,22% -8,18% -5,69% -1,34%
JUMLAH EKUITAS 58,15% 59,83% 60,09% 60,00% 60,42% 61,73%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
60
Page 396
Tabel 20
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Pendapatan usaha 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan 40,60% 37,23% 37,34% 36,49% 33,00% 16,44%
Laba kotor 59,40% 62,77% 62,66% 63,51% 67,00% 83,56%
Beban penjualan 0,00% -1,76% -2,00% -2,14% -2,30% -0,76%
Beban umum dan administrasi -87,69% -53,03% -63,65% -86,92% -116,34% -160,31%
Beban lain-lain -45,00% -0,10% -0,03% -0,03% -0,20% 0,05%
Pendapatan keuangan 0,00% 0,06% 0,04% 0,31% 0,07% 0,08%
Beban keuangan 0,00% -16,08% -14,73% -9,59% -8,67% -13,68%
Bagian laba (rugi) entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -1,44%
Rugi sebelum manfaat (beban) pajak penghasilan -73,30% -8,15% -17,73% -34,86% -60,43% -92,51%
Manfaat (beban) pajak penghasilan neto 0,79% 0,00% 0,05% 0,24% 0,25% -0,86%
Rugi periode/tahun berjalan -72,51% -8,15% -17,67% -34,62% -60,19% -93,37%
Penghasilan komprehensif lain 0,00% 0,01% 0,72% 1,17% 6,92% 8,77%
Jumlah rugi komprehensif periode/tahun berjalan -72,51% -8,14% -16,96% -33,44% -53,26% -84,60%
*) Tidak Diaudit
VI.C.3. PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Tabel 21
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 5,23% 11,75% 6,87% 0,37% 0,24% 0,12%
Deposito berjangka yang dibatasi penggunaannya 0,00% 0,00% 4,10% 0,00% 0,00% 0,00%
Piutang usaha
Pihak ketiga - neto 0,36% 0,53% 0,58% 0,54% 0,08% 0,09%
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,14% 0,08% 0,03%
Piutang lain-lain
Pihak ketiga - neto 0,02% 0,14% 1,14% 2,79% 2,15% 4,92%
Pihak berelasi - neto 0,17% 0,17% 0,64% 1,04% 1,16% 0,86%
Persediaan 0,16% 0,19% 0,25% 0,12% 0,04% 0,05%
Biaya dibayar di muka 0,38% 0,22% 0,25% 0,20% 0,08% 0,06%
Pajak dibayar di muka 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 6,33% 13,00% 13,83% 5,20% 3,84% 6,14%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas asosiasi - neto 4,26% 6,35% 1,45% 1,48% 0,26% 0,21%
Aset real estat - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 13,60%
Aset tetap - neto 73,93% 71,42% 66,04% 57,67% 58,82% 49,80%
Aset hak guna - neto 0,84% 0,85% 1,13% 1,18% 1,30% 1,16%
Aset dalam pembangunan - neto 7,38% 7,13% 10,12% 18,87% 18,70% 14,06%
Aset tidak lancar lainnya - neto 7,27% 1,24% 7,43% 15,60% 17,08% 15,02%
Jumlah Aset Tidak Lancar 93,67% 87,00% 86,17% 94,80% 96,16% 93,86%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
61
Page 397
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang pihak berelasi 0,00% 5,69% 0,01% 0,35% 0,38% 0,25%
Utang usaha 0,68% 0,69% 0,50% 0,40% 0,68% 0,51%
Utang lain-lain 0,50% 0,43% 2,52% 10,14% 5,03% 7,32%
Beban yang masih harus dibayar 0,80% 0,54% 1,54% 35,49% 25,44% 13,20%
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 0,18% 0,26% 0,26% 0,69% 0,71% 0,46%
Utang pajak 0,24% 0,20% 0,39% 1,23% 1,91% 1,12%
Uang muka pelanggan 1,68% 1,52% 1,49% 2,06% 1,74% 2,19%
Utang bank jangka pendek 0,00% 0,00% 4,10% 0,00% 0,00% 0,00%
Pinjaman jangka panjang jatuh tempo dalam waktu satu
tahun:
Utang pinjaman 0,00% 0,00% 4,17% 45,09% 5,37% 4,39%
Pinjaman bank 1,62% 1,44% 1,21% 15,98% 55,02% 45,49%
Liabilitas sewa 0,06% 0,05% 0,06% 0,08% 0,11% 0,08%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 5,76% 10,80% 16,27% 111,53% 96,37% 75,01%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman jangka panjang, setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang pinjaman 1,54% 3,37% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pinjaman bank 21,15% 21,10% 26,64% 0,00% 0,00% 3,23%
Liabilitas sewa 0,04% 0,03% 0,04% 0,05% 0,02% 0,09%
Liabilitas imbalan pasca kerja 1,04% 0,89% 1,07% 0,98% 1,66% 1,39%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 23,76% 25,38% 27,76% 1,03% 1,68% 4,72%
JUMLAH LIABILITAS 29,53% 36,18% 44,02% 112,55% 98,05% 79,73%
EKUITAS
Modal saham 50,69% 48,59% 60,27% 18,47% 18,28% 14,96%
Tambahan modal disetor - neto 23,56% 22,58% 28,01% 18,75% 18,56% 15,18%
Saldo laba (defisit) -61,55% -62,83% -78,42% -74,57% -64,38% -37,44%
Selisih atas akuisisi kepentingan non-pengendali -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% -0,01%
Penghasilan komprehensif lain - neto 57,64% 55,31% 45,99% 34,33% 33,89% 27,59%
Uang muka setoran modal 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,88% 3,18%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 70,33% 63,64% 55,84% -3,03% 10,23% 23,46%
Kepentingan non-pengendali 0,15% 0,17% 0,14% -9,52% -8,28% -3,18%
JUMLAH EKUITAS 70,47% 63,82% 55,98% -12,55% 1,95% 20,27%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Tabel 22
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Pendapatan 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok pendapatan 32,18% 29,41% 28,57% 28,92% 44,71% 53,34%
Laba bruto 67,82% 70,59% 71,43% 71,08% 55,29% 46,66%
Beban penjualan -6,48% -6,22% -7,21% -7,58% -9,93% -15,47%
Beban umum dan administrasi -34,63% -31,82% -45,87% -42,94% -147,98% -149,45%
Beban operasional, pembangunan, pemeliharaan dan energi -7,72% -7,27% -9,73% -13,56% -23,82% -26,46%
Beban manajemen dan lisensi -4,94% -5,15% -5,10% -4,96% -4,20% -3,94%
Penurunan nilai dari aset dalam pembangunan, aset tetap,
neto dan uang muka pembelian saham 0,00% -5,00% -42,27% -2,44% 17,41% -1428,65%
Pemulihan kerugian di atas nilai investasi entitas anak 0,00% 0,00% 36,61% 0,00% -163,99% 0,00%
Pendapatan (beban) operasional lain 0,04% 3,73% 3,68% -6,08% -30,27% 5,29%
Laba (rugi) usaha 14,09% 18,87% 1,53% -6,47% -307,50% -1572,03%
Bagian laba (rugi) neto pada entitas asosiasi 46,42% -2,79% 0,26% 0,00% 0,00% 0,00%
Pendapatan keuangan 0,88% 0,35% 13,89% 3,74% 0,00% 2,20%
Beban keuangan -11,98% -13,07% -11,26% -84,58% -280,88% -166,72%
Laba (rugi) selisih kurs, neto -0,23% -0,41% 0,20% 0,00% 0,00% 0,00%
Laba (rugi) sebelum pajak final dan beban pajak penghasilan 49,17% 2,94% 4,62% -87,31% -588,38% -1736,55%
Pajak final -0,18% -0,07% -0,01% 0,00% 0,00% -0,44%
Laba (rugi) sebelum beban pajak penghasilan 49,00% 2,87% 4,61% -87,31% -588,38% -1736,99%
Manfaat (beban) pajak penghasilan 0,00% -0,13% 0,00% -0,71% 0,62% -14,84%
Laba (rugi) periode/tahun berjalan 49,00% 2,74% 4,61% -88,02% -587,75% -1751,83%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain -0,77% 108,70% 41,11% 0,73% 4,67% -340,07%
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan 48,23% 111,44% 45,72% -87,28% -583,08% -2091,90%
Laba periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 48,83% 2,74% 9,53% -78,51% -564,32% -1328,09%
Kepentingan non-pengendali 0,16% 0,36% -4,92% -9,51% -23,43% -423,74%
62
Page 398
VII. ANALISIS RISIKO
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, SIH tidak terlepas dari berbagai risiko
usaha yang dihadapi. Analisis risiko usaha terhadap SIH adalah sebagai berikut:
VII.A. Risiko Persaingan Usaha
Dalam menjalankan kegiatan opersionalnya, SIH tidak terlepas dari risiko
persaingan usaha. Faktor-faktor yang mempengaruhi persaingan usaha meliputi
jenis dan harga kamar (room rate), fasilitas yang tersedia, lokasi yang strategis,
serta kualitas pelayanan yang diberikan. SIH harus mampu mengembangkan
fasilitas yang dimiliki agar dapat memberikan kepuasan kepada tamu hotel serta
menarik tamu-tamu baru di tengah ketatnya persaingan industri perhotelan.
VII.B. Risiko Gangguan Keamanan
Bidang usaha SIH, yaitu perhotelan, erat kaitannya dengan kondisi keamanan
dalam negeri. Adanya beberapa negara yang mengeluarkan peringatan (travel
warning) bagi warganya untuk bepergian ke Indonesia akan mempengaruhi jumlah
wisatawan internasional. Berkurangnya jumlah wisatawan asing yang datang ke
Indonesia akan berdampak pada penurunan tingkat hunian (occupancy rate).
Kondisi keamanan negeri juga akan mempengaruhi wisatawan domestik, di mana
kondisi keamanan yang buruk akan mendorong masyarakat Indonesia untuk tidak
bepergian atau berlibur.
VII.C. Risiko Ekonomi
Kegiatan usaha SIH juga rentan terhadap kondisi ekonomi domestik maupun
global. Perubahan tingkat kepercayaan konsumen terhadap kesehatan ekonomi
Indonesia dapat berpengaruh negatif dan merugikan bisnis dengan berbagai cara,
terutama berdampak pada tingkat hunian SIH. Penurunan pertumbuhan ekonomi,
inflasi tinggi, serta melemahnya daya beli masyarakat dapat menekan permintaan
layanan akomodasi. Selain itu, biaya operasional yang tinggi dan bersifat tetap
seperti gaji karyawan, utilitas, dan pemeliharaan dapat meningkatkan risiko
kerugian apabila pendapatan menurun signifikan.
VII.D. Risiko Politik dan Sosial
Perkembangan usaha SIH dapat terpengaruh oleh adanya perubahan kondisi
politik dan sosial, meningkatnya pengawasan oleh otoritas, dan perkembangan
politik yang berkaitan dengan industri perhotelan dan pariwisata. Kebijakan atau
larangan baru dari pemerintah Indonesia dapat berpotensi membatasi ruang gerak
SIH, sehingga SIH harus menyusun strategi yang tepat untuk terus
mengembangkan bisnisnya.
63
Page 399
VII.E. Risiko Bencana Alam
Seperti halnya semua industri, kegiatan usaha SIH tidak terlepas dari ancaman
bencana alam, seperti badai tropis, angin topan, gempa bumi, tsunami, banjir,
kebakaran baik karena faktor alam maupun human error, dan berbagai bencana
lainnya yang dapat memberikan dampak negatif secara material terhadap kegiatan
usaha dan kondisi keuangan SIH.
VII.F. Risiko Kebijakan Pemerintah
Hukum dan peraturan perundang-undangan yang dikeluarkan oleh Pemerintah
dapat mempengaruhi SIH dalam menjalankan kegiatan usahanya. Meskipun SIH
memiliki keyakinan bahwa dalam menjalankan kegiatan usahanya, SIH telah
mematuhi seluruh peraturan yang berlaku, pemenuhan kewajiban atas
peraturan-peraturan baru atau perubahannya atau interpretasinya maupun
pelaksanaannya, serta perubahan terhadap interpretasi atau pelaksanaan hukum
dan peraturan perundang-undangan yang telah ada, dapat berdampak material
terhadap kegiatan dan kinerja operasional SIH.
Apabila SIH tidak mematuhi hukum dan peraturan perundang-undangan yang
berlaku, maka SIH dapat dikenakan sanksi perdata, termasuk denda, hukuman
serta sanksi-sanksi pidana lainnya. Selain itu perubahan hukum, peraturan
ketenagakerjaan dan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai
upah minimum dan kebebasan serikat pekerja juga dapat mengakibatkan
meningkatnya permasalahan dalam hubungan industrial, sehingga dapat
berdampak material pada kegiatan operasional SIH. Terjadinya perubahan
mengenai upah minimum SIH tentu akan mempengaruhi kinerja keuangan SIH,
sehingga SIH harus beradaptasi untuk menyesuaikan kegiatan usahanya
berdasarkan kinerja keuangan yang baru. Dengan demikian, apabila SIH tidak
dapat beradaptasi, SIH dapat mengalami kerugian, baik dari kegiatan usaha
maupun kinerja keuangannya.
64
Page 400
VIII. METODE PENILAIAN
VIII.A. Metode-Metode Penilaian
VIII.A.1. Metode Penyesuaian Aset Bersih
Metode ini merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset
(asset based approach). Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan
liabilitas (liabilities) harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Aset lancar (current assets) harus dinilai ulang, misalnya untuk piutang dengan
mengurangkan jumlah yang tak dapat ditagih secara normal. Aset tetap seperti
tanah, bangunan, dan mesin-mesin perlu dinilai dengan konsep penilaian properti
yang berlaku umum.
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud (intangible assets) seperti hak
paten, lisensi, biaya riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan
siap bekerja (pool of employees), dan daftar langganan (pool of captive customer),
juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan
melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar
ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai
seluruh aset dan liabilitas (liabilities) yang telah disesuaikan.
VIII.A.2. Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek merupakan metode
penilaian yang didasarkan pada pendekatan pasar (market based approach).
Dengan metode ini, nilai pasar saham ditetapkan berdasarkan harga yang telah
atau pernah terjadi dari perusahaan sejenis yang sebanding dan sepadan. Nilai
pasar dari perusahaan pembanding diambil dari pasar modal (perusahaan
publik/terbuka).
Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah perusahaan pembanding harus
sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang akan dinilai dalam berbagai
variabel pembanding, antara lain perputaran penjualan, ekuitas, struktur modal
(leverage), aset dan komposisi aset, tingkat laba, dan rasio-rasio keuangan.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, nilai pasar saham
perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan beberapa rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding,
seperti rasio P/E (price/earnings), P/S (price/sales), P/BV (price/book value of
equity) dan sebagainya.
65
Page 401
VIII.A.3. Metode Diskonto Arus Kas
Metode diskonto arus kas ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan pendapatan (income based approach).
Untuk menggunakan metode ini, sebelum melakukan proses diskonto
(discounting), terlebih dahulu harus diproyeksikan pendapatan mendatang berupa
arus kas bersih untuk ekuitas (net cash flow to equity) atau arus kas bersih untuk
kapital (net cash flow to invested capital) sesuai dengan sifat dan jenis usaha yang
dinilai. Setelah proyeksi dibuat, langkah berikutnya adalah menetapkan tingkat
diskonto (discount rate) yang tepat.
Proses selanjutnya adalah mendiskonto nilai-nilai arus kas bersih yang telah
diproyeksikan, termasuk nilai periode kekal (continuing value), dengan faktor
diskonto (discount factor) yang diperoleh dari tingkat diskonto sesuai dengan
periode proyeksinya. Jika yang didiskonto adalah arus kas bersih untuk ekuitas,
maka nilai kini (present value) dari keseluruhan pendapatan di masa mendatang
tersebut merupakan nilai ekuitas, sedangkan jika yang didiskonto adalah arus kas
bersih untuk kapital, jumlah nilai kini tersebut merupakan nilai perusahaan
(corporate value), yang masih harus dikurangi dengan nilai liabilitas untuk
mendapatkan nilai ekuitas.
VIII.B. Metode Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan dan laporan laba rugi komprehensif SIH dan
SIP, pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang
dimiliki SIH dan SIP. Prospek SIH dan SIP di masa yang akan datang kami
evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi laporan keuangan yang
diberikan oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya.
Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal
yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
66
Page 402
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
diskonto arus kas (discounted cash flow [DCF] method) dan metode penyesuaian
aset bersih (adjusted net asset method).
Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang
dilaksanakan oleh SIH dan SIP di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai
dengan perkiraan atas perkembangan usaha SIH dan SIP. Dalam melaksanakan
penilaian dengan metode ini, operasi SIH dan SIP diproyeksikan sesuai dengan
perkiraan atas perkembangan usaha SIH dan SIP. Arus kas yang dihasilkan
berdasarkan proyeksi dikonversi menjadi nilai kini dengan tingkat diskonto yang
sesuai dengan tingkat risiko. Indikasi nilai adalah jumlah nilai kini dari arus kas
tersebut.
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan SIH. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi
dengan melakukan pembobotan.
VIII.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa SIH adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
VIII.D. Aplikasi Diskon dan Premi
Diskon dan premi merupakan hal-hal yang tak terpisahkan dari proses penilaian
perusahaan tertutup. Diskon dan premi terkait dengan ada/tidaknya tingkat kendali
serta tingkat kemampuan untuk dipasarkan dari saham yang dinilai. Diskon adalah
potongan yang diberikan kepada suatu indikasi nilai dari business interest atau
saham yang berhasil diperkirakan. Pemberian diskon terkait dengan tidak adanya
unsur kendali dalam saham yang dinilai dan disebut dengan Discount for Lack of
Control – DLOC (Diskon Tanpa Pengendalian). Diskon juga terkait dengan tingkat
kesulitan saham tersebut untuk dikonversi secara cepat menjadi uang tunai yang
disebut dengan Discount for Lack of Marketabilities – DLOM (Diskon Likuiditas
Pasar). Sedangkan, premi adalah tambahan nilai yang diberikan kepada indikasi
nilai yang berhasil diperoleh dalam proses penilaian. Pemberian premi terkait
dengan adanya unsur kendali dalam saham perusahaan yang dinilai dan disebut
dengan Premium for Control (Premi Pengendalian).
67
Page 403
VIII.E. Prosedur Penilaian
Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang telah dipilih untuk
menentukan indikasi nilai pasar Objek Penilaian, kami telah melakukan
langkah-langkah sebagai berikut:
1. Melakukan tinjauan atas faktor internal dan eksternal yang memengaruhi
operasi SIH.
2. Melakukan tinjauan atas laporan keuangan historis dari SIH.
3. Melakukan penelaahan atas data operasional SIH.
4. Melakukan tinjauan atas proyeksi laporan keuangan SIH dan SIP yang telah
disiapkan oleh pihak manajemen SIH dan SIP.
5. Melakukan diskusi dengan manajemen atas proyeksi laporan keuangan
tersebut.
6. Melakukan penilaian Objek Penilaian dengan mengaplikasikan metode
diskonto arus kas dengan pendekatan pendapatan dan metode penyesuaian
aset bersih dengan pendekatan aset.
VIII.F. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SIH
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan SIH. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/250917-001
tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
68
Page 404
IX. PENILAIAN
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode penilaian yang digunakan
untuk menilai Objek Penilaian adalah metode diskonto arus kas dan metode
penyesuaian aset bersih. Dalam bab ini, terlebih dahulu akan dibahas penentuan
nilai pasar dengan metode diskonto arus kas, baru kemudian dilanjutkan dengan
metode penyesuaian aset bersih.
IX.A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control), dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities)
Berdasarkan POJK 35/2020, premi pengendalian didefinisikan sebagai “suatu
jumlah atau persentase tertentu yang merupakan penambah dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas objek penilaian”.
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon tanpa pengendalian didefinisikan sebagai
“suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas objek
penilaian”.
Premi pengendalian dan diskon tanpa pengendalian mencerminkan penambahan
terhadap nilai dari penyertaan minoritas atau pengurangan terhadap nilai dari
penyertaan mayoritas dalam entitas anak yang dinilai sebagai pengaruh dari
ketiadaan pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau
dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki
kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya
keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat
dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang perusahaan.
• Memilih pengurus inti perusahaan.
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
• Menentukan kebijakan investasi.
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
• Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan.
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Berdasarkan Peraturan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar didefinisikan
sebagai “suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari
nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek penilaian”.
Diskon likuiditas pasar mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari
perusahaan yang dinilai sebagai pengaruh dari tidak likuidnya saham perusahaan
tersebut untuk diperdagangkan.
69
Page 405
Untuk penilaian atas SIH, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan, yaitu
untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau
ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2025 yang didasarkan pada proyeksi laporan
keuangan SIH yang disusun oleh manajemen SIH, maka diperkirakan telah
dilakukan penyesuaian atas proyeksi laporan keuangan tersebut, oleh karena itu
atas indikasi nilai yang dihasilkan, dilakukan atau diaplikasikan penyesuaian
terhadap kondisi ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (diskon
likuiditas pasar), dikenakan diskon sebesar 30,00%, dengan pertimbangan
sebagai berikut:
• Berdasarkan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar untuk perusahaan tertutup
bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00% - 40,00%.
• SIH merupakan perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia.
IX.B. Nilai Pasar Objek Penilaian
IX.B.1. Metode Diskonto Arus Kas
IX.B.1.a. Proyeksi Laporan Keuangan
Penilaian SIH yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas didasarkan pada
proyeksi laporan keuangan yang disusun oleh manajemen SIH. Dalam
penyusunan proyeksi laporan keuangan, berbagai asumsi dikembangkan
berdasarkan kinerja SIH pada tahun-tahun sebelumnya dan berdasarkan rencana
manajemen di masa yang akan datang. Di samping itu, berbagai informasi dan
saran yang relevan diberikan oleh manajemen SIH sehubungan dengan
perubahan-perubahan pada setiap faktor dalam jangka waktu yang telah
ditetapkan juga turut menjadi bahan pertimbangan. Kami telah melakukan
penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan tersebut agar dapat
menggambarkan kondisi operasi dan kinerja SIH yang dinilai pada saat penilaian
ini dengan lebih wajar. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan
yang kami lakukan terhadap target kinerja SIH yang dinilai.
70
Page 406
Berikut adalah penjelasan mengenai hal-hal pokok dalam proyeksi laporan
keuangan yang digunakan dalam penilaian atas SIH.
IX.B.1.a.1) Umum
• Tidak akan ada perubahan yang material mengenai kondisi politik, ekonomi,
hukum, atau undang-undang yang akan memengaruhi aktivitas SIH, industri,
atau negara di mana SIH beroperasi.
• Tidak akan ada perubahan yang material mengenai tarif pajak, bea cukai, nilai
tukar mata uang, dan suku bunga yang dipergunakan dalam proyeksi laporan
keuangan yang dapat memengaruhi kinerja SIH selain yang telah
diproyeksikan.
• Tidak akan ada perubahan yang material pada struktur dan aktivitas utama SIH
atau pada sumber utama penghasilan SIH selain yang telah diproyeksikan.
• Tidak akan ada perubahan yang material pada manajemen SIH.
• Tidak akan ada hambatan-hambatan yang berarti yang berasal dari
perselisihan industri atau pengadaan tenaga kerja atau hal-hal lain yang dapat
memengaruhi kegiatan usaha SIH.
• Tidak akan ada hambatan-hambatan yang berarti atas penawaran bahan baku,
bahan-bahan lainnya, produk-produk, serta jasa-jasa yang dijual kepada SIH.
• Tidak akan ada perubahan yang material terhadap harga bahan baku,
bahan-bahan lainnya, produk-produk, serta jasa-jasa yang dijual, beban
tenaga kerja, beban pabrikasi, dan beban-beban lain seperti yang berlaku
sekarang ini dan yang diproyeksikan.
• Tidak akan ada pembelian aset tetap yang material selain yang diproyeksikan.
• Tidak ada pengecualian atas pencadangan yang harus dibuat oleh SIH atas
kewajiban kontijen atau arbritase, ancaman atau sebaliknya, piutang tak
tertagih yang luar biasa, kontrak, atau aset lain yang belum dipenuhi.
• Tidak ada perubahan yang material terhadap perjanjian-perjanjian dan
ketentuan-ketentuan yang ada.
• Sesuai dengan sifat industri, manajemen SIH mempersiapkan proyeksi laporan
keuangan untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 sampai dengan tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2035.
71
Page 407
IX.B.1.a.2) Asumsi-asumsi yang Digunakan Dalam Penyusunan Proyeksi Laporan
Keuangan
1. Proyeksi Pendapatan
Pendapatan dalam penilaian ini terutama terdiri dari pendapatan kamar serta
makanan dan minuman.
Grafik berikut menunjukkan proyeksi pendapatan SIH untuk tahun
2025 – 2035.
Grafik 10
PT Surya Internusa Hotels
Proyeksi Pendapatan Tahun 2025 – 2035
(Dalam miliar Rupiah)
Pendapatan
180
160
140
120
100
80
60
40
20
-
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
2. Proyeksi Beban Departemen
Beban departemen SIH terutama terdiri dari gaji dan tunjangan serta beban
lain-lain departemen – operasional. Beban departemen untuk tahun
2025 – 2035 diproyeksikan sebesar 31% – 34% dari pendapatan.
72
Page 408
Grafik berikut menunjukkan proyeksi beban departemen SIH untuk tahun
2025 – 2035.
Grafik 11
PT Surya Internusa Hotels
Proyeksi Beban Departemen Tahun 2025 – 2035
(Dalam miliar Rupiah)
Beban Departemen
70
60
50
40
30
20
10
-
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
3. Beban Usaha
Beban usaha SIH terutama terdiri dari beban gaji dan perbaikan dan
pemeliharaan properti. Beban usaha untuk tahun 2025 – 2035 diproyeksikan
berkisar antara 59% – 73% dari pendapatan.
4. Pajak
Mengingat SIH adalah perusahaan yang berdomisili di Indonesia, maka tarif
pajak yang diberlakukan atas SIH adalah tarif pajak yang berlaku umum
di Indonesia, yaitu sebesar 22,00% untuk tahun 2025 – 2035.
73
Page 409
5. Proyeksi Laporan Laba Rugi Komprehensif
Berdasarkan asumsi-asumsi untuk proyeksi laporan laba rugi komprehensif
sebagaimana dijelaskan di atas, proyeksi laporan laba rugi komprehensif SIH
untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035
adalah sebagai berikut:
Tabel 23
PT Surya Internusa Hotels
Proyeksi Laporan Laba Rugi Komprehensif
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2035
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan 63.949 122.729 128.785 134.577 140.036 144.784
Beban departemen 20.080 39.696 41.957 44.108 46.198 48.016
Laba bruto 43.868 83.033 86.828 90.470 93.838 96.768
Beban usaha (37.972) (78.401) (80.065) (81.985) (83.653) (86.651)
Laba usaha 5.897 4.631 6.764 8.485 10.185 10.117
Beban lain-lain (2.494) (3.934) (1.200) (552) (483) (405)
Laba sebelum beban pajak penghasilan 3.403 697 5.563 7.933 9.702 9.713
Beban pajak penghasilan - - - - - (1.056)
Laba neto periode/tahun berjalan 3.403 697 5.563 7.933 9.702 8.657
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan 149.962 154.700 159.081 164.336 168.915
Beban departemen 50.117 51.852 53.580 55.679 57.514
Laba bruto 99.845 102.848 105.501 108.656 111.401
Beban usaha (89.919) (93.224) (96.475) (99.851) (103.358)
Laba usaha 9.926 9.624 9.026 8.805 8.044
Beban lain-lain (328) (455) (510) (418) (339)
Laba sebelum beban pajak penghasilan 9.598 9.169 8.516 8.387 7.705
Beban pajak penghasilan (2.112) (2.017) (1.874) (1.845) (1.695)
Laba neto periode/tahun berjalan 7.487 7.152 6.643 6.542 6.010
6. Kas dan Bank
Kas dan bank dipertahankan pada tingkat tertentu untuk menutupi kebutuhan
operasi. Kelebihan kas yang timbul dari operasi akan tetap ditempatkan pada
setara kas.
7. Piutang Usaha
Perputaran piutang usaha diasumsikan sekitar 12 hari selama periode
proyeksi.
8. Persediaan
Perputaran persediaan – perlengkapan kamar hotel dan lain-lain diasumsikan
sekitar 31 hari selama periode proyeksi.
Perputaran persediaan – makan dan minuman diasumsikan sekitar 18 hari
selama periode proyeksi.
74
Page 410
9. Utang Usaha
Perputaran utang usaha diasumsikan sekitar 76 hari selama periode proyeksi.
10. Proyeksi Laporan Posisi Keuangan
Berdasarkan asumsi-asumsi untuk proyeksi laporan posisi keuangan
sebagaimana dijelaskan di atas, proyeksi laporan posisi keuangan SIH pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2025 – 2035 adalah sebagai berikut:
Tabel 24
PT Surya Internusa Hotels
Proyeksi Laporan Posisi Keuangan
Per 31 Desember 2026 - 2035
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 3.368 2.060 1.101 21.353 22.428 42.776
Piutang usaha - pihak ketiga 2.182 4.188 4.394 4.592 4.778 4.940
Aset keuangan lancar lain -phak berelasi 1.030 1.030 1.030 1.030 1.030 1.030
Piutang usaha - SIL 2.550 2.550 2.550 2.550 2.550 2.550
Aset keuangan lancar lain - pihak ketiga 173 173 173 173 173 173
Persediaan 1.909 1.847 1.952 2.049 2.139 2.211
Persediaan - tanah 40.021 40.021 40.021 40.021 40.021 40.021
Pajak dibayar di muka 661 661 661 661 661 661
Beban dibayar di muka 5.591 5.591 5.591 5.591 5.591 5.591
Jumlah Aset Lancar 57.485 58.120 57.474 78.020 79.372 99.953
ASET TIDAK LANCAR
Investasi saham 1 1 1 1 1 1
Investasi pada entitas anak 122.120 122.120 122.120 122.120 122.120 122.120
Uang muka pembelian aset tetap 250 250 250 250 250 250
Aset tetap - neto 287.072 267.849 249.372 237.203 225.922 214.208
Aset takberwujud - software 636 285 - - - -
Aset hak guna - neto 5.212 3.971 7.665 6.236 5.367 3.985
Aset tidak lancar lainnya 596 596 596 596 596 596
Manfaat imbalan kerja 796 796 796 796 796 796
Jumlah Aset Tidak Lancar 416.683 395.869 380.801 367.202 355.052 341.956
JUMLAH ASET 474.168 453.989 438.275 445.222 434.424 441.909
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 62.471 82.441 102.377 122.516 142.478
Piutang usaha - pihak ketiga 5.117 5.278 5.428 5.607 5.763
Aset keuangan lancar lain -phak berelasi 1.030 1.030 1.030 1.030 1.030
Piutang usaha - SIL 2.550 2.550 2.550 2.550 2.550
Aset keuangan lancar lain - pihak ketiga 173 173 173 173 173
Persediaan 2.298 2.362 2.422 2.500 2.562
Persediaan - tanah 40.021 40.021 40.021 40.021 40.021
Pajak dibayar di muka 661 661 661 661 661
Beban dibayar di muka 5.591 5.591 5.591 5.591 5.591
Jumlah Aset Lancar 119.912 140.108 160.253 180.650 200.830
ASET TIDAK LANCAR
Investasi saham 1 1 1 1 1
Investasi pada entitas anak 122.120 122.120 122.120 122.120 122.120
Uang muka pembelian aset tetap 250 250 250 250 250
Aset tetap - neto 201.924 189.112 175.874 162.264 148.199
Aset takberwujud - software - - - - -
Aset hak guna - neto 3.073 6.511 5.577 3.986 3.289
Aset tidak lancar lainnya 596 596 596 596 596
Manfaat imbalan kerja 796 796 796 796 796
Jumlah Aset Tidak Lancar 328.760 319.386 305.215 290.013 275.251
JUMLAH ASET 448.672 459.494 465.468 470.663 476.081
75
Page 411
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Deposit kamar hotel 380 380 380 380 380 380
Utang pajak 1.292 1.292 1.292 1.292 1.292 1.292
Utang usaha 5.670 5.423 5.788 6.086 6.364 6.574
Beban akrual 5.437 5.437 5.437 5.437 5.437 5.437
Utang lain-lain 3.015 3.015 3.015 3.015 3.015 3.015
Bagian liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam
waktu satu tahun
Pinjaman bank 39.361 25.548 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 55.155 41.095 15.912 16.210 16.487 16.697
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Bagian liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
jangka pendek
Pinjaman bank 25.548 - - - - -
Liabilitas sewa 5.521 4.252 8.158 6.874 6.096 4.714
Pinjaman pemegang saham - 20.000 20.000 20.000 - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 31.069 24.252 28.158 26.874 6.096 4.714
JUMLAH LIABILITAS 86.223 65.347 44.069 43.084 22.583 21.411
EKUITAS
Modal saham 793.030 793.030 793.030 793.030 793.030 793.030
Tambahan modal disetor 29 29 29 29 29 29
Uang muka setoran modal 25.500 25.500 25.500 25.500 25.500 25.500
Defisit (430.614) (429.917) (424.354) (416.420) (406.718) (398.061)
JUMLAH EKUITAS 387.945 388.642 394.205 402.139 411.841 420.498
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 474.168 453.989 438.275 445.223 434.425 441.909
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Deposit kamar hotel 380 380 380 380 380
Utang pajak 1.292 1.292 1.292 1.292 1.292
Utang usaha 6.842 7.016 7.183 7.424 7.591
Beban akrual 5.437 5.437 5.437 5.437 5.437
Utang lain-lain 3.015 3.015 3.015 3.015 3.015
Bagian liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam
waktu satu tahun
Pinjaman bank - - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 16.965 17.140 17.307 17.548 17.715
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Bagian liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
jangka pendek
Pinjaman bank - - - - -
Liabilitas sewa 3.723 7.218 6.381 4.794 4.035
Pinjaman pemegang saham - - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 3.723 7.218 6.381 4.794 4.035
JUMLAH LIABILITAS 20.688 24.357 23.689 22.342 21.751
EKUITAS
Modal saham 793.030 793.030 793.030 793.030 793.030
Tambahan modal disetor 29 29 29 29 29
Uang muka setoran modal 25.500 25.500 25.500 25.500 25.500
Defisit (390.575) (383.423) (376.780) (370.238) (364.228)
JUMLAH EKUITAS 427.985 435.137 441.779 448.321 454.331
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 448.673 459.494 465.468 470.663 476.081
76
Page 412
IX.B.1.b. Terminal Value dan Tingkat Pertumbuhan
Sebagai dasar dalam menentukan terminal value atau nilai pada periode kekal
(perpetuity period), kami menggunakan proyeksi tahun 2025 sampai tahun 2035
sebagai periode tetap (fixed period), sedangkan tahun 2036 dianggap sebagai
awal periode kekal. Dalam penilaian ini, pertumbuhan arus kas bersih (AKB) pada
tahun 2036 atau periode kekal diasumsikan sebesar 2,00%.
Untuk mendapatkan terminal value, kami mengkapitalisasikan AKB tahun 2036
dengan menggunakan tingkat diskonto yang digunakan pada tahun 2035.
IX.B.1.c. Penentuan Arus Kas Bersih
Untuk penilaian dengan menggunakan metode diskonto arus kas, terdapat 3 (tiga)
pilihan arus kas untuk didiskonto, yaitu dividen, AKB untuk ekuitas (free cash flow
to equity) dan AKB untuk kapital (free cash flow to invested capital) atau AKB untuk
perusahaan (free cash flow to firm).
Dalam penilaian ini, arus kas yang akan didiskonto untuk dijadikan indikasi nilai
bisnis adalah AKB untuk kapital.
Pengertian AKB berarti bahwa arus kas yang diperoleh sudah bebas dari
kewajiban penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), baik untuk
mempertahankan operasi perusahaan saat ini maupun penyediaan cadangan
untuk penggantian (reserve for replacement), modal kerja dan untuk pertumbuhan
melalui penyediaan dana tambahan pengeluaran barang modal, yang dihitung
dengan cara langsung.
Berdasarkan asumsi-asumsi untuk proyeksi laporan posisi keuangan dan proyeksi
laporan laba rugi komprehensif sebagaimana dijelaskan di atas, proyeksi AKB
untuk kapital SIH untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2035 adalah sebagai berikut:
Tabel 25
PT Surya Internusa Hotels
Proyeksi Arus Kas Bersih
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2035
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Penerimaan kas dari pelanggan 65.391 120.723 128.578 134.380 139.850 144.622
Pembayaran kas kepada pemasok (19.406) (39.881) (41.697) (43.907) (46.011) (47.878)
Pembayaran beban usaha (25.058) (53.082) (55.176) (57.492) (59.762) (62.102)
Pembayaran beban pajak penghasilan - - - - - (1.056)
Penambahan aset tetap (17.853) (6.136) (6.439) (12.729) (13.002) (13.239)
Arus kas bersih 3.074 21.624 25.267 20.252 21.075 20.347
77
Page 413
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Penerimaan kas dari pelanggan 149.785 154.538 158.931 164.156 168.759
Pembayaran kas kepada pemasok (49.936) (51.742) (53.472) (55.517) (57.408)
Pembayaran beban usaha (64.544) (67.074) (69.696) (72.438) (75.248)
Pembayaran beban pajak penghasilan (2.112) (2.017) (1.874) (1.845) (1.695)
Penambahan aset tetap (13.498) (13.735) (13.954) (14.217) (14.446)
Arus kas bersih 19.695 19.970 19.936 20.139 19.962
IX.B.1.d. Tingkat Diskonto
Untuk mendiskonto AKB untuk kapital, tingkat diskonto yang digunakan adalah
biaya modal rata-rata tertimbang (WACC/weighted average cost of capital) yang
ditentukan dengan menggunakan persamaan sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
Di mana:
ke = Biaya modal ekuitas/saham biasa
kd = Biaya modal utang
We = Bobot ekuitas dalam struktur ekuitas
Wd = Bobot utang dalam struktur kapital
t = Pajak penghasilan perusahaan
IX.B.1.d.1) Biaya Modal untuk Ekuitas
Sebelum dapat menetapkan WACC, terlebih dahulu harus dihitung biaya modal
ekuitas, yang ditentukan dengan capital asset pricing model (CAPM) dengan
menggunakan persamaan sebagai berikut:
ke = Rf + (β x RPm) – RBDS
Di mana:
ke = Tingkat balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu atau
biaya modal ekuitas/saham biasa
Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas risiko (risk
free rate)
β = Beta
RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk
premium)
RBDS = Rating-based default spread
78
Page 414
Rf adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak
memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas risiko yang
dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk jangka panjang.
Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada tanggal 30 Juni 2025, maka
instrumen bebas risiko yang dipakai, yaitu obligasi Indonesia berjangka panjang
dalam mata uang Rupiah dengan jangka waktu 30 tahun dengan tingkat yield
rata-rata sebesar 7,03% yang diperoleh dari Indonesia Bond Pricing Agency
(IBPA) dan angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat balikan bebas risiko.
RPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan tingkat
balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk premium
memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums)
seperti volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk
premium. Dengan mengikutsertakan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto
yang mengakomodasi perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas
pada pasar negara yang bersangkutan. Untuk penilaian ini, kami menggunakan
tingkat premi risiko sebesar 7,03%, yang diperoleh dari riset Aswath Damodaran
(New York University Business School) tahun 2025 yang dikeluarkan pada bulan
Juli 2025.
Dalam penilaian ini juga digunakan RBDS untuk melakukan penyesuaian terhadap
biaya modal ekuitas, mengingat dalam perhitungan biaya modal ekuitas ini
digunakan RPm yang berasal dari hasil riset Aswath Damodaran, di mana RBDS
sebesar 1,87% digunakan untuk mengurangi besaran biaya modal ekuitas.
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta akan
dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity risk premium.
Unlevered beta rata-rata perusahaan pembanding diperoleh dari perusahaan
publik sejenis, yaitu sebagai berikut:
• PT Indonesian Paradise Property Tbk;
• PT Red Planet Indonesia Tbk;
• PT Jakarta Setiabudi International Tbk;
• PT Surya Permata Andalan Tbk;
• Minor International PCL;
• PT Sunter Lakeside Hotel Tbk;
• Iconic Worldwide Berhad; dan
• Landmarks Berhad.
sebesar 0,70 untuk mendiskonto AKB SIH yang kemudian di-relever dengan
tingkat leverage yang berlaku di pasar untuk memperoleh beta yang sesuai untuk
mendiskonto AKB SIH tersebut dengan formula sebagai berikut:
βL = βU x (1 + (1-T) x DER)
79
Page 415
Dalam penilaian ini, kami menggunakan rata-rata debt to equity ratio (DER) dari
perusahaan-perusahaan publik sejenis sebesar 57,30% untuk memperoleh beta
SIH. Tarif pajak yang digunakan untuk SIH sesuai dengan tarif pajak yang berlaku
umum adalah sebesar 0,00% untuk tahun 2025 – 2029, sebesar 10,87% untuk
tahun 2030, dan sebesar 22,00% untuk tahun 2031 – 2035. Dengan demikian,
maka diperoleh beta SIH sebesar 1,10 untuk tahun 2025 – 2029, sebesar 1,06
untuk tahun 2030, dan sebesar 1,01 untuk tahun 2031 – 2035 dengan rincian
perhitungan sebagai berikut:
βL2025-2029 = 0,70 x (1 + (1 – 0,00%) x 57,30%) = 1,10
βL2030 = 0,70 x (1 + (1 – 10,87%) x 57,30%) = 1,06
βL2031-2035 = 0,70 x (1 + (1 – 22,00%) x 57,30%) = 1,01
Berdasarkan nilai beta tersebut, maka dengan menggunakan persamaan CAPM
dengan memperhitungkan rating-based default spread sebesar 1,87%, diperoleh
biaya modal atas ekuitas SIP sebagaimana tampak dalam perhitungan di bawah
ini:
Ke2025-2029 = 7,03% + 1,10 x 7,03% – 1,87% = 12,90%
Ke2030 = 7,03% + 1,06 x 7,03% – 1,87% = 12,59%
Ke2031-2035 = 7,03% + 1,01 x 7,03% – 1,87% = 12,28%
IX.B.1.d.2) Biaya Modal untuk Utang
Karena perhitungan nilai ekuitas SIP dilakukan dengan mendiskonto tingkat
balikan terhadap keseluruhan modal (AKB untuk kapital atau free cash flow to
invested capital), maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto
yang merupakan rata-rata tertimbang biaya modal, baik yang berasal dari
pinjaman jangka panjang (biaya modal untuk utang) maupun yang berasal dari
ekuitas (biaya modal untuk ekuitas).
Dalam penilaian ini, biaya modal untuk utang yang digunakan adalah suku bunga
pinjaman dalam mata uang Rupiah yang diambil dari suku bunga kredit investasi
bank Persero untuk bulan Juni 2025 yang dipublikasikan oleh Bank Indonesia
sebesar 8,96%.
80
Page 416
IX.B.1.d.3) Weighted Average Cost of Capital
Berdasarkan biaya modal untuk ekuitas, biaya modal untuk utang, bobot ekuitas
sebesar 63,57%, dan bobot utang sebesar 36,43%, yang diolah dari data rata-rata
DER dari perusahaan-perusahaan publik yang sejenis dengan tarif pajak yang
berlaku untuk SIH sesuai dengan tarif pajak yang berlaku umum adalah sebesar
0,00% untuk tahun 2025 – 2029, 10,87% untuk tahun 2030, dan 22,00% untuk
tahun 2031 – 2035, maka weighted average cost of capital (WACC) adalah
sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
WACC2025-2029 = (12,90% x 63,57%) + (8,96% x [1 – 0,00%] x 36,43%) = 11,46%
WACC2030 = (12,59% x 63,57%) + (8,96% x [1 – 10,87%] x 36,43%) = 10,91%
WACC2031-2035 = (12,28% x 63,57%) + (8,96% x [1 – 22,00%] x 36,43%) = 10,35%
IX.B.1.e. Perhitungan Indikasi Nilai Pasar SIH
Berdasarkan AKB sebagaimana dijelaskan di atas, indikasi nilai kini operasi SIP
untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035 adalah
sebagai berikut:
Tabel 26
PT Surya Internusa Hotels
Indikasi Nilai Kini Operasi
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Arus kas bersih 3.074 21.624 25.267 20.252 21.075 20.347
Faktor diskonto 0,9472 0,8498 0,7624 0,6840 0,6137 0,5533
Nilai kini arus kas bersih 2.912 18.376 19.263 13.852 12.934 11.258
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Arus kas bersih 19.695 19.970 19.936 20.139 19.962
Faktor diskonto 0,5014 0,4544 0,4118 0,3732 0,3382
Nilai kini arus kas bersih 9.875 9.074 8.209 7.516 6.751
Jumlah nilai kini arus kas bersih 120.022
Nilai kekal 82.461
Indikasi nilai kini operasi 202.484
Keseluruhan jumlah nilai kini AKB adalah sebesar Rp 202,48 miliar untuk tingkat
diskonto sebesar 11,46% untuk tahun 2025 – 2029, 10,91% untuk tahun 2030, dan
10,35% untuk tahun 2031 – 2035. Nilai tersebut merupakan indikasi nilai SIH dari
hasil operasi berdasarkan metode diskonto arus kas.
Setelah diperoleh indikasi nilai saham dari hasil operasi, langkah selanjutnya
adalah menjumlahkan aset non-operasi dan mengurangkan liabilitas jangka
panjang serta liabilitas lainnya, jika ada, kepada indikasi nilai dari hasil operasi
tersebut untuk mendapatkan indikasi nilai pasar SIH.
81
Page 417
Pada tanggal 30 Juni 2025, SIH memiliki aset non-operasi sebagai berikut:
• Kas dan bank sebesar Rp 12,02 miliar;
• Nilai pasar atas persediaan – tanah yang dihitung berdasarkan penilaian yang
dilakukan oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00413/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025
sebesar Rp 106,12 miliar;
• Indikasi nilai pasar atas investasi pada entitas anak yang dihitung berdasarkan
metode diskonto arus kas, metode penyesuaian aset bersih, dan metode
pembanding perusahaan tercatat di bursa efek sebesar Rp 162,07 miliar; dan
• Investasi saham sebesar Rp 16,41 ribu.
Dengan demikian, jumlah aset non-operasi yang dapat ditambahkan pada indikasi
nilai saham dari hasil operasi adalah sebesar Rp 280,21 miliar.
Selanjutnya, pada tanggal 30 Juni 2025, SIH memiliki liabilitas jangka panjang,
yaitu pinjaman bank sebesar Rp 74,24 miliar. Dengan demikian, jumlah liabilitas
jangka panjang yang dapat dikurangkan pada indikasi nilai saham dari hasil
operasi adalah sebesar Rp 74,24 miliar.
Dengan menambahkan aset non-operasi dan mengurangkan liabilitas jangka
panjang tersebut pada indikasi nilai operasi SIH dari hasil operasi, maka
berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham SIH sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 408,46 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SIH adalah sebesar Rp 285,92 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 99,999874% saham SIH berdasarkan metode diskonto arus kas adalah
sebesar Rp 285,92 miliar.
Perincian perhitungan nilai pasar 99,999874% saham SIH dengan menggunakan
metode diskonto arus kas adalah sebagai berikut:
Tabel 27
PT Surya Internusa Hotels
Nilai Pasar 99,999874% Saham
Metode Diskonto Arus Kas
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan Jumlah
Indikasi nilai kini operasi 202.484
Aset non-operasi dan liabilitas jangka panjang:
Kas dan bank 12.019
Persediaan - tanah 106.123
Investasi pada entitas anak
SIP 27.838
SIL 134.234
Investasi saham 0
Pinjaman bank (74.235)
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 408.462
Diskon likuiditas pasar (30,00%) (122.539)
Nilai pasar 100,000000% saham 285.923
Nilai pasar 99,999874% saham 285.923
82
Page 418
IX.B.1.f. Nilai Pasar 99,999874% Saham SIH Berdasarkan Metode Diskonto Arus Kas
Berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham SIH sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 408,46 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SIH adalah sebesar Rp 285,92 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 99,999874% saham SIH berdasarkan metode diskonto arus kas adalah
sebesar Rp 285,92 miliar.
IX.B.2 Nilai Pasar 99,999874% Saham SIH Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan nilai pasar 99,999874% saham SIH adalah metode penyesuaian aset
bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada pendekatan
aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas harus
disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang
telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar dengan
rincian sebagai berikut:
• Nilai pasar atas persediaan – tanah yang telah dinilai oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00413/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025,
di mana nilai pasar atas persediaan – tanah pada tanggal 30 Juni 2025 adalah
sebesar Rp 106,12 miliar.
• Indikasi nilai pasar atas investasi pada entitas anak yang dihitung berdasarkan
metode diskonto arus kas dan metode penyesuaian aset bersih sebesar
Rp 162,07 miliar.
• Investasi saham sebesar Rp 16,41 ribu.
• Nlai pasar atas aset tetap – neto yang telah dinilai oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00413/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025,
di mana nilai pasar atas aset tetap – neto pada tanggal 30 Juni 2025 adalah
sebesar Rp 380,01 miliar.
Apabila nilai pasar atas persediaan – tanah, indikasi nilai pasar investasi pada
entitas anak, dan nilai pasar atas aset tetap – neto tersebut direfleksikan dalam
laporan posisi keuangan, maka jumlah aset SIH adalah sebesar Rp 683,87 miliar,
sedangkan jumlah liabilitas SIH adalah tetap, yaitu sebesar Rp 95,23 miliar.
83
Page 419
Indikasi nilai pasar 100,00% saham SIH kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,00% saham SIH sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 588,64 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SIH adalah sebesar Rp 412,05 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 99,999874% saham SIH berdasarkan metode penyesuaian aset bersih
adalah sebesar Rp 412,05 miliar.
84
Page 420
Perincian perhitungan nilai pasar 99,999874% saham SIH dengan menggunakan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 28
PT Surya Internusa Hotels
Nilai Pasar 99,999874% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 12.019 - 12.019
Piutang usaha - pihak ketiga 3.625 - 3.625
Aset keuangan lancar lain -phak berelasi 1.030 - 1.030
Piutang usaha - SIL 2.550 - 2.550
Aset keuangan lancar lain - pihak ketiga 173 - 173
Persediaan 1.594 - 1.594
Persediaan - tanah 40.021 66.101 106.123
Pajak dibayar di muka 661 - 661
Beban dibayar di muka 5.591 - 5.591
Jumlah Aset Lancar 67.264 66.101 133.365
ASET TIDAK LANCAR
Investasi saham 1 (1) 0
Investasi pada entitas anak 122.120 39.952 162.072
Uang muka pembelian aset tetap 250 - 250
Aset tetap - neto 281.969 98.042 380.011
Aset takberwujud - software 811 - 811
Aset hak guna - neto 5.966 - 5.966
Aset tidak lancar lainnya 596 - 596
Manfaat imbalan kerja 796 - 796
Jumlah Aset Tidak Lancar 412.509 137.993 550.503
JUMLAH ASET 479.773 204.095 683.868
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Deposit kamar hotel 380 - 380
Utang pajak 1.292 - 1.292
Utang usaha 4.681 - 4.681
Beban akrual 5.437 - 5.437
Utang lain-lain 3.015 - 3.015
Bagian liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam
waktu satu tahun
Pinjaman bank 28.872 - 28.872
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 43.677 - 43.677
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Bagian liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
jangka pendek
Pinjaman bank 45.362 - 45.362
Liabilitas sewa 6.192 - 6.192
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 51.554 - 51.554
JUMLAH LIABILITAS 95.231 - 95.231
EKUITAS 384.542 204.095 588.636
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 479.773 204.095 683.868
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 588.636
Diskon likuiditas pasar (30,00%) (176.591)
Nilai pasar 100,000000% saham 412.046
Nilai pasar 99,999874% saham 412.045
85
Page 421
IX.B.3. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode penilaian
yang digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan
pembobotan terhadap nilai pasar yang dihasilkan dari kedua metode tersebut,
masing-masing dengan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan
70,00% untuk metode penyesuaian aset bersih.
Alasan kami memberikan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan
70,00% untuk metode penyesuaian aset bersih, yaitu karena data dan informasi
yang digunakan pada metode penyesuaian aset bersih yang kami gunakan untuk
menentukan nilai pasar Objek Penilaian merupakan data dan informasi yang
memiliki tingkat kehandalan yang lebih memadai dibandingkan dengan data dan
informasi yang digunakan pada metode diskonto arus kas.
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Objek
Penilaian adalah sebesar Rp 374,21 miliar.
Tabel 29
PT Surya Internusa Hotels
Rekonsiliasi Nilai
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Metode Penilaian Nilai Pasar Bobot Nilai
Metode Diskonto Arus Kas 285.923 30,00% 85.777
Metode Penyesuaian Aset Bersih 412.045 70,00% 288.432
Nilai Pasar 99,999874% Saham 100,00% 374.208
86
Page 422
IX.C. PT Surya Internusa Properti
IX.C.1. Metode Diskonto Arus Kas
IX.C.1.a. Proyeksi Laporan Keuangan
Penilaian SIP yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas didasarkan pada
proyeksi laporan keuangan yang disusun oleh manajemen SIP. Dalam
penyusunan proyeksi laporan keuangan, berbagai asumsi dikembangkan
berdasarkan kinerja SIP pada tahun-tahun sebelumnya dan berdasarkan rencana
manajemen di masa yang akan datang. Di samping itu, berbagai informasi dan
saran yang relevan diberikan oleh manajemen SIP sehubungan dengan
perubahan-perubahan pada setiap faktor dalam jangka waktu yang telah
ditetapkan juga turut menjadi bahan pertimbangan. Kami telah melakukan
penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan tersebut agar dapat
menggambarkan kondisi operasi dan kinerja SIP yang dinilai pada saat penilaian
ini dengan lebih wajar. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan
yang kami lakukan terhadap target kinerja SIP yang dinilai.
Berikut adalah penjelasan mengenai hal-hal pokok dalam proyeksi laporan
keuangan yang digunakan dalam penilaian atas SIP.
IX.C.1.a.1) Umum
• Tidak akan ada perubahan yang material mengenai kondisi politik, ekonomi,
hukum, atau undang-undang yang akan memengaruhi aktivitas SIP, industri,
atau negara di mana SIP beroperasi.
• Tidak akan ada perubahan yang material mengenai tarif pajak, bea cukai, nilai
tukar mata uang, dan suku bunga yang dipergunakan dalam proyeksi laporan
keuangan yang dapat memengaruhi kinerja SIP selain yang telah
diproyeksikan.
• Tidak akan ada perubahan yang material pada struktur dan aktivitas utama SIP
atau pada sumber utama penghasilan SIP selain yang telah diproyeksikan.
• Tidak akan ada perubahan yang material pada manajemen SIP.
• Tidak akan ada hambatan-hambatan yang berarti yang berasal dari
perselisihan industri atau pengadaan tenaga kerja atau hal-hal lain yang dapat
memengaruhi kegiatan usaha SIP.
• Tidak akan ada hambatan-hambatan yang berarti atas penawaran bahan baku,
bahan-bahan lainnya, produk-produk, serta jasa-jasa yang dijual kepada SIP.
• Tidak akan ada perubahan yang material terhadap harga bahan baku,
bahan-bahan lainnya, produk-produk, serta jasa-jasa yang dijual, beban
tenaga kerja, beban pabrikasi, dan beban-beban lain seperti yang berlaku
sekarang ini dan yang diproyeksikan.
• Tidak akan ada pembelian aset tetap yang material selain yang diproyeksikan.
• Tidak ada pengecualian atas pencadangan yang harus dibuat oleh SIP atas
kewajiban kontijen atau arbritase, ancaman atau sebaliknya, piutang tak
tertagih yang luar biasa, kontrak, atau aset lain yang belum dipenuhi.
87
Page 423
• Tidak ada perubahan yang material terhadap perjanjian-perjanjian dan
ketentuan-ketentuan yang ada.
• Sesuai dengan sifat industri, manajemen SIP mempersiapkan proyeksi laporan
keuangan untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 sampai dengan tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2035.
IX.C.1.a.2) Asumsi-asumsi yang Digunakan Dalam Penyusunan Proyeksi Laporan
Keuangan
1. Proyeksi Pendapatan Sewa
Pendapatan sewa dalam penilaian ini terutama terdiri dari pendapatan sewa
dari SIH.
Grafik berikut menunjukkan proyeksi pendapatan sewa SIP untuk tahun
2025 – 2035.
Grafik 12
PT Surya Internusa Properti
Proyeksi Pendapatan Sewa Tahun 2025 – 2035
(Dalam jutaan Rupiah)
Pendapatan Sewa
470
460
450
440
430
420
410
400
390
380
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
2. Beban Usaha
Beban usaha SIP terutama terdiri dari beban pajak bumi dan bangunan. Beban
usaha untuk tahun 2025 – 2035 diproyeksikan berkisar antara 69% – 89% dari
pendapatan sewa.
88
Page 424
3. Pajak
Mengingat SIP adalah perusahaan yang berdomisili di Indonesia, maka tarif
pajak yang diberlakukan atas SIP adalah tarif pajak final yang berlaku umum
di Indonesia, yaitu sebesar 10,00% untuk tahun 2025 – 2035.
4. Proyeksi Laporan Laba Rugi Komprehensif
Berdasarkan asumsi-asumsi untuk proyeksi laporan laba rugi komprehensif
sebagaimana dijelaskan di atas, proyeksi laporan laba rugi komprehensif SIP
untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035
adalah sebagai berikut:
Tabel 30
PT Surya Internusa Properti
Proyeksi Laporan Laba Rugi Komprehensif
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2035
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan sewa 206 412 412 412 412 412
Beban langsung - - - - - -
Laba bruto 206 412 412 412 412 412
Beban usaha (156) (307) (316) (326) (335) (346)
Laba usaha 50 105 96 86 76 66
Pendapatan (beban) lain-lain - (41) (41) (41) (41) (41)
Laba sebelum pajak penghasilan 50 64 54 45 35 25
Beban pajak penghasilan - - - - - -
Laba periode/tahun berjalan 50 64 54 45 35 25
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan sewa 412 412 458 458 458
Beban langsung - - - - -
Laba bruto 412 412 458 458 458
Beban usaha (356) (367) (378) (389) (401)
Laba usaha 56 45 80 69 57
Pendapatan (beban) lain-lain (41) (41) (46) (46) (46)
Laba sebelum pajak penghasilan 15 4 34 23 11
Beban pajak penghasilan - - - - -
Laba periode/tahun berjalan 15 4 34 23 11
5. Kas dan Bank
Kas dan bank dipertahankan pada tingkat tertentu untuk menutupi kebutuhan
operasi. Kelebihan kas yang timbul dari operasi akan tetap ditempatkan pada
setara kas.
89
Page 425
6. Proyeksi Laporan Posisi Keuangan
Berdasarkan asumsi-asumsi untuk proyeksi laporan posisi keuangan
sebagaimana dijelaskan di atas, proyeksi laporan posisi keuangan SIP pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2025 – 2035 adalah sebagai berikut:
Tabel 31
PT Surya Internusa Properti
Proyeksi Laporan Posisi Keuangan
Per 31 Desember 2025 - 2035
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 168 60 114 159 194 219
Piutang pihak berelasi 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500
Jumlah Aset Lancar 1.668 1.560 1.614 1.659 1.694 1.719
ASET TIDAK LANCAR
Properti investasi 23.291 23.291 23.291 23.291 23.291 23.291
Jumlah Aset Tidak Lancar 23.291 23.291 23.291 23.291 23.291 23.291
JUMLAH ASET 24.959 24.851 24.905 24.950 24.985 25.010
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 234 238 272 295 306
Piutang pihak berelasi 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500
Jumlah Aset Lancar 1.734 1.738 1.772 1.795 1.806
ASET TIDAK LANCAR
Properti investasi 23.291 23.291 23.291 23.291 23.291
Jumlah Aset Tidak Lancar 23.291 23.291 23.291 23.291 23.291
JUMLAH ASET 25.025 25.029 25.063 25.086 25.097
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Pendapatan diterima di muka - SIH 172 - - - - -
JUMLAH LIABILITAS 172 - - - - -
EKUITAS
Modal saham 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000
Tambahan modal disetor (29) (29) (29) (29) (29) (29)
Saldo laba (defisit) (184) (120) (66) (21) 14 39
JUMLAH EKUITAS 24.787 24.851 24.905 24.950 24.985 25.010
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 24.959 24.851 24.905 24.950 24.985 25.010
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Pendapatan diterima di muka - SIH - - - - -
JUMLAH LIABILITAS - - - - -
EKUITAS
Modal saham 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000
Tambahan modal disetor (29) (29) (29) (29) (29)
Saldo laba 54 58 92 115 126
JUMLAH EKUITAS 25.025 25.029 25.063 25.086 25.097
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 25.025 25.029 25.063 25.086 25.097
90
Page 426
IX.C.1.b. Terminal Value dan Tingkat Pertumbuhan
Sebagai dasar dalam menentukan terminal value atau nilai pada periode kekal
(perpetuity period), kami menggunakan proyeksi tahun 2025 sampai tahun 2035
sebagai periode tetap (fixed period), sedangkan tahun 2036 dianggap sebagai
awal periode kekal. Dalam penilaian ini, pertumbuhan arus kas bersih (AKB) pada
tahun 2036 atau periode kekal diasumsikan sebesar 2,00%.
Untuk mendapatkan terminal value, kami mengkapitalisasikan AKB tahun 2036
dengan menggunakan tingkat diskonto yang digunakan pada tahun 2035.
IX.C.1.c. Penentuan Arus Kas Bersih
Untuk penilaian dengan menggunakan metode diskonto arus kas, terdapat 3 (tiga)
pilihan arus kas untuk didiskonto, yaitu dividen, AKB untuk ekuitas (free cash flow
to equity) dan AKB untuk kapital (free cash flow to invested capital) atau AKB untuk
perusahaan (free cash flow to firm).
Dalam penilaian ini, arus kas yang akan didiskonto untuk dijadikan indikasi nilai
bisnis adalah AKB untuk kapital.
Pengertian AKB berarti bahwa arus kas yang diperoleh sudah bebas dari
kewajiban penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), baik untuk
mempertahankan operasi perusahaan saat ini maupun penyediaan cadangan
untuk penggantian (reserve for replacement), modal kerja dan untuk pertumbuhan
melalui penyediaan dana tambahan pengeluaran barang modal, yang dihitung
dengan cara langsung.
Berdasarkan asumsi-asumsi untuk proyeksi laporan posisi keuangan dan proyeksi
laporan laba rugi komprehensif sebagaimana dijelaskan di atas, proyeksi AKB
untuk kapital SIP untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2035 adalah sebagai berikut:
Tabel 32
PT Surya Internusa Properti
Proyeksi Arus Kas Bersih
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2035
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Penerimaan kas dari pelanggan - 240 412 412 412 412
Pembayaran beban usaha (298) (307) (316) (326) (335) (346)
Pembayaran beban pajak penghasilan - (41) (41) (41) (41) (41)
Arus kas bersih (298) (108) 54 45 35 25
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Penerimaan kas dari pelanggan 412 412 458 458 458
Pembayaran beban usaha (356) (367) (378) (389) (401)
Pembayaran beban pajak penghasilan (41) (41) (46) (46) (46)
Arus kas bersih 15 4 34 23 11
91
Page 427
IX.C.1.d. Tingkat Diskonto
Untuk mendiskonto AKB untuk kapital, tingkat diskonto yang digunakan adalah
biaya modal rata-rata tertimbang (WACC/weighted average cost of capital) yang
ditentukan dengan menggunakan persamaan sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
Di mana:
ke = Biaya modal ekuitas/saham biasa
kd = Biaya modal utang
We = Bobot ekuitas dalam struktur ekuitas
Wd = Bobot utang dalam struktur kapital
t = Pajak penghasilan perusahaan
IX.C.1.d.1) Biaya Modal untuk Ekuitas
Sebelum dapat menetapkan WACC, terlebih dahulu harus dihitung biaya modal
ekuitas, yang ditentukan dengan CAPM dengan menggunakan persamaan
sebagai berikut:
ke = Rf + (β x RPm) – RBDS
Di mana:
ke = Tingkat balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu atau
biaya modal ekuitas/saham biasa
Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas risiko (risk
free rate)
β = Beta
RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk
premium)
RBDS = Rating-based default spread
Rf adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak
memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas risiko yang
dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk jangka panjang.
Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada tanggal 30 Juni 2025, maka
instrumen bebas risiko yang dipakai, yaitu obligasi Indonesia berjangka panjang
dalam mata uang Rupiah dengan jangka waktu 30 tahun dengan tingkat yield
rata-rata sebesar 7,03% yang diperoleh dari Indonesia Bond Pricing Agency
(IBPA) dan angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat balikan bebas risiko.
92
Page 428
RPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan tingkat
balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk premium
memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums)
seperti volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk
premium. Dengan mengikutsertakan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto
yang mengakomodasi perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas
pada pasar negara yang bersangkutan. Untuk penilaian ini, kami menggunakan
tingkat premi risiko sebesar 7,03%, yang diperoleh dari riset Aswath Damodaran
(New York University Business School) tahun 2025 yang dikeluarkan pada bulan
Juli 2025.
Dalam penilaian ini juga digunakan RBDS untuk melakukan penyesuaian terhadap
biaya modal ekuitas, mengingat dalam perhitungan biaya modal ekuitas ini
digunakan RPm yang berasal dari hasil riset Aswath Damodaran, di mana RBDS
sebesar 1,87% digunakan untuk mengurangi besaran biaya modal ekuitas.
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta akan
dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity risk premium.
Unlevered beta rata-rata perusahaan pembanding diperoleh dari perusahaan
publik sejenis, yaitu sebagai berikut:
• PT Indonesian Paradise Property Tbk;
• PT Red Planet Indonesia Tbk;
• PT Jakarta Setiabudi International Tbk;
• PT Surya Permata Andalan Tbk;
• Minor International PCL;
• PT Sunter Lakeside Hotel Tbk;
• Iconic Worldwide Berhad; dan
• Landmarks Berhad.
sebesar 0,70 untuk mendiskonto AKB SIP yang kemudian di-relever dengan
tingkat leverage yang berlaku di pasar untuk memperoleh beta yang sesuai untuk
mendiskonto AKB SIP tersebut dengan formula sebagai berikut:
βL = βU x (1 + (1-T) x DER)
Dalam penilaian ini, kami menggunakan rata-rata debt to equity ratio (DER) dari
perusahaan-perusahaan publik sejenis sebesar 57,30% untuk memperoleh beta
SIP. Tarif pajak yang digunakan untuk SIP sesuai dengan tarif pajak yang berlaku
umum adalah final untuk tahun 2025 – 2035. Dengan demikian, maka diperoleh
beta SIP sebesar 1,10 untuk tahun 2025 – 2035 dengan rincian perhitungan
sebagai berikut:
βL = 0,70 x (1 + (1 – 0,00%) x 57,30%) = 1,10
93
Page 429
Berdasarkan nilai beta tersebut, maka dengan menggunakan persamaan CAPM
dengan memperhitungkan rating-based default spread sebesar 1,87%, diperoleh
biaya modal atas ekuitas SIP sebagaimana tampak dalam perhitungan di bawah
ini:
Ke = 7,03% + 1,10 x 7,03% – 1,87% = 12,90%
IX.C.1.d.2) Biaya Modal untuk Utang
Karena perhitungan nilai ekuitas SIP dilakukan dengan mendiskonto tingkat
balikan terhadap keseluruhan modal (AKB untuk kapital atau free cash flow to
invested capital), maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto
yang merupakan rata-rata tertimbang biaya modal, baik yang berasal dari
pinjaman jangka panjang (biaya modal untuk utang) maupun yang berasal dari
ekuitas (biaya modal untuk ekuitas).
Dalam penilaian ini, biaya modal untuk utang yang digunakan adalah suku bunga
pinjaman dalam mata uang Rupiah yang diambil dari suku bunga kredit investasi
bank Persero untuk bulan Juni 2025 yang dipublikasikan oleh Bank Indonesia
sebesar 8,96%.
IX.C.1.d.3) Weighted Average Cost of Capital
Berdasarkan biaya modal untuk ekuitas, biaya modal untuk utang, bobot ekuitas
sebesar 63,57%, dan bobot utang sebesar 36,43%, yang diolah dari data rata-rata
DER dari perusahaan-perusahaan publik yang sejenis dengan tarif pajak yang
berlaku untuk SIP sesuai dengan tarif pajak yang berlaku umum adalah final untuk
tahun 2025 – 2035, maka weighted average cost of capital (WACC) adalah
sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
WACC = (12,90% x 63,57%) + (8,96% x [1 – 0,00%] x 36,43%) = 11,46%
94
Page 430
IX.C.1.e. Perhitungan Indikasi Nilai Pasar SIP
Berdasarkan AKB sebagaimana dijelaskan di atas, indikasi nilai kini operasi SIP
untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035 adalah
sebagai berikut:
Tabel 33
PT Surya Internusa Properti
Indikasi Nilai Kini Operasi
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Arus kas bersih (298) (108) 54 45 35 25
Faktor diskonto 0,9472 0,8498 0,7624 0,6840 0,6137 0,5506
Nilai kini arus kas bersih (282) (92) 41 31 22 14
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34 31/12/35
Keterangan
(1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Arus kas bersih 15 4 34 23 11
Faktor diskonto 0,4940 0,4432 0,3976 0,3567 0,3200
Nilai kini arus kas bersih 7 2 14 8 4
Jumlah nilai kini arus kas bersih (232)
Nilai kekal 39
Indikasi nilai kini operasi (194)
Keseluruhan jumlah nilai kini AKB adalah sebesar negatif Rp 0,19 miliar untuk
tingkat diskonto sebesar 11,46% untuk tahun 2025 – 2035. Nilai tersebut
merupakan indikasi nilai SIP dari hasil operasi berdasarkan metode diskonto arus
kas.
Setelah diperoleh indikasi nilai saham dari hasil operasi, langkah selanjutnya
adalah menjumlahkan aset non-operasi dan mengurangkan liabilitas jangka
panjang serta liabilitas lainnya, jika ada, kepada indikasi nilai dari hasil operasi
tersebut untuk mendapatkan indikasi nilai pasar SIP.
Pada tanggal 30 Juni 2025, SIP memiliki aset non-operasi berupa kas dan bank
serta piutang pihak berelasi masing-masing sebesar Rp 0,47 miliar dan
Rp 1,50 miliar. Dengan demikian, jumlah aset non-operasi yang dapat
ditambahkan pada indikasi nilai saham dari hasil operasi adalah sebesar
Rp 1,97 miliar.
Dengan menambahkan aset non-operasi tersebut pada indikasi nilai operasi SIP
dari hasil operasi, maka berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil
bahwa indikasi nilai pasar 100,000000% saham SIP adalah sebesar
Rp 1,77 miliar. Dengan demikian, indikasi nilai pasar 99,996000% saham SIP
berdasarkan metode diskonto arus kas adalah sebesar Rp 1,77 miliar.
95
Page 431
Perincian perhitungan indikasi nilai pasar 99,996000% saham SIP dengan
menggunakan metode diskonto arus kas adalah sebagai berikut:
Tabel 34
PT Surya Internusa Properti
Indikasi Nilai Pasar 99,996000% Saham
Metode Diskonto Arus Kas
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan Jumlah
Indikasi nilai kini operasi (194)
Aset non-operasi dan liabilitas jangka panjang:
Kas dan bank 466
Piutang pihak berelasi 1.500
Indikasi nilai pasar 100,000000% saham 1.772
Indikasi nilai pasar 99,996000% saham 1.772
IX.C.1.f. Indikasi Nilai Pasar 99,996000% Saham SIP Berdasarkan Metode Diskonto
Arus Kas
Berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,000000% saham SIP adalah sebesar Rp 1,77 miliar. Dengan demikian,
indikasi nilai pasar 99,996000% saham SIP berdasarkan metode diskonto arus kas
adalah sebesar Rp 1,77 miliar.
IX.C.2 Indikasi Nilai Pasar 99,996000% Saham SIP Berdasarkan Metode
Penyesuaian Aset Bersih
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan indikasi nilai pasar 99,996000% saham SIP adalah metode
penyesuaian aset bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang
didasarkan pada pendekatan aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen
aset dan liabilitas harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar properti
investasi yang telah dinilai oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00421/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal
21 November 2025, di mana nilai pasar atas properti investasi pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebesar Rp 37,57 miliar.
Apabila nilai pasar atas properti investasi tersebut direfleksikan dalam laporan
posisi keuangan, maka jumlah aset SIP adalah sebesar Rp 39,53 miliar,
sedangkan jumlah liabilitas SIP adalah tetap, yaitu sebesar Rp 0,52 miliar.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham SIP kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,000000% saham SIP adalah sebesar Rp 39,01 miliar. Dengan demikian,
indikasi nilai pasar 99,996000% saham SIP berdasarkan metode penyesuaian
aset bersih adalah sebesar Rp 39,01 miliar.
96
Page 432
Perincian perhitungan indikasi nilai pasar 99,996000% saham SIP dengan
menggunakan metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 35
PT Surya Internusa Properti
Indikasi Nilai Pasar 99,996000% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian
Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 466 - 466
Piutang pihak berelasi 1.500 - 1.500
Jumlah Aset Lancar 1.966 - 1.966
ASET TIDAK LANCAR
Properti investasi 23.291 14.274 37.565
Jumlah Aset Tidak Lancar 23.291 14.274 37.565
JUMLAH ASET 25.257 14.274 39.531
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Pendapatan diterima di muka - SIH 377 - 377
Beban akrual 142 - 142
JUMLAH LIABILITAS 519 - 519
EKUITAS 24.738 14.274 39.011
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 25.257 14.274 39.531
Indikasi nilai pasar 100,000000% saham 39.011
Indikasi nilai pasar 99,996000% saham 39.010
IX.C.3. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode
penilaian yang digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu
melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai pasar yang dihasilkan dari kedua
metode tersebut, masing-masing dengan bobot 30,00% untuk metode diskonto
arus kas dan 70,00% untuk metode penyesuaian aset bersih.
Alasan kami memberikan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan
70,00% untuk metode penyesuaian aset bersih, yaitu karena data dan informasi
yang digunakan pada metode penyesuaian aset bersih yang kami gunakan untuk
menentukan indikasi nilai pasar Objek Penilaian merupakan data dan informasi
yang memiliki tingkat kehandalan yang lebih memadai dibandingkan dengan data
dan informasi yang digunakan pada metode diskonto arus kas.
97
Page 433
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
99,996000% saham SIP adalah sebesar Rp 27,84 miliar.
Tabel 36
PT Surya Internusa Properti
Rekonsiliasi Nilai
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Metode Penilaian Bobot Nilai
Pasar
Metode Diskonto Arus Kas 1.772 30,00% 532
Metode Penyesuaian Aset Bersih 39.010 70,00% 27.307
Indikasi Nilai Pasar 99,996000% Saham 100,00% 27.838
IX.D. PT Surya Internusa Lestari
IX.D.1. Indikasi Nilai Pasar 99,9900000% Saham SIL Berdasarkan Metode
Penyesuaian Aset Bersih
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan indikasi nilai pasar 99,990000% saham SIL adalah metode
penyesuaian aset bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang
didasarkan pada pendekatan aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen
aset dan liabilitas harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar aset tetap
yang telah dinilai oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00419/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025, di mana
nilai pasar atas aset tetap pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebesar
Rp 136,32 miliar.
Apabila nilai pasar atas aset tetap tersebut direfleksikan dalam laporan posisi
keuangan, maka jumlah aset SIL adalah sebesar Rp 136,80 miliar, sedangkan
jumlah liabilitas SIL adalah tetap, yaitu sebesar Rp 2,55 miliar.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham SIL kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,000000% saham SIL adalah sebesar Rp 134,25 miliar. Dengan demikian,
indikasi nilai pasar 99,990000% saham SIL berdasarkan metode penyesuaian aset
bersih adalah sebesar Rp 134,23 miliar.
98
Page 434
Perincian perhitungan indikasi nilai pasar 99,990000% saham SIL dengan
menggunakan metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 37
PT Surya Internusa Lestari
Indikasi Nilai Pasar 99,990000% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian
Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 143 - 143
Pajak dibayar di muka 173 - 173
Uang muka 163 - 163
Jumlah Aset Lancar 479 - 479
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 99.465 36.855 136.319
Jumlah Aset Tidak Lancar 99.465 36.855 136.319
JUMLAH ASET 99.944 36.855 136.798
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Utang usaha - kepada SIH 2.550 - 2.550
Beban akrual 2 - 2
JUMLAH LIABILITAS 2.552 - 2.552
EKUITAS 97.392 36.855 134.247
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 99.944 36.855 136.798
Indikasi nilai pasar 100,000000% saham 134.247
Indikasi nilai pasar 99,990000% saham 134.234
IX.F. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebesar Rp 374,21 miliar.
99
Page 435
PT Surya Internusa Hotels Lampiran A
Nilai Pasar 99,999874% Saham
Metode Diskonto Arus Kas
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Faktor Nilai Kini
Tahun Arus Kas Bersih
Diskonto Arus Kas Bersih
2025 3.074 0,9472 2.912
2026 21.624 0,8498 18.376
2027 25.267 0,7624 19.263
2028 20.252 0,6840 13.852
2029 21.075 0,6137 12.934
2030 20.347 0,5533 11.258
2031 19.695 0,5014 9.875
2032 19.970 0,4544 9.074
2033 19.936 0,4118 8.209
2034 20.139 0,3732 7.516
2035 19.962 0,3382 6.751
Nilai kini arus kas bersih 120.022
Normalisasi arus kas bersih 20.362
Nilai kekal 243.824
Faktor diskonto 0,3382
Indikasi nilai kini dari nilai kekal 82.461
Aset non-operasi dan liabilitas jangka panjang:
Kas dan bank 12.019
Persediaan - tanah 106.123
Investasi pada entitas anak
SIP 27.838
SIL 134.234
Investasi saham 0
Pinjaman bank (74.235)
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 408.462
Diskon likuiditas pasar (30,00%) (122.539)
Nilai pasar 100,000000% saham 285.923
Nilai pasar 99,999874% saham 285.923
100
Page 436
PT Surya Internusa Hotels Lampiran B
Nilai Pasar 99,999874% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 12.019 - 12.019
Piutang usaha - pihak ketiga 3.625 - 3.625
Aset keuangan lancar lain -phak berelasi 1.030 - 1.030
Piutang usaha - SIL 2.550 - 2.550
Aset keuangan lancar lain - pihak ketiga 173 - 173
Persediaan 1.594 - 1.594
Persediaan - tanah 40.021 66.101 106.123
Pajak dibayar di muka 661 - 661
Beban dibayar di muka 5.591 - 5.591
Jumlah Aset Lancar 67.264 66.101 133.365
ASET TIDAK LANCAR
Investasi saham 1 (1) 0
Investasi pada entitas anak 122.120 39.952 162.072
Uang muka pembelian aset tetap 250 - 250
Aset tetap - neto 281.969 98.042 380.011
Aset takberwujud - software 811 - 811
Aset hak guna - neto 5.966 - 5.966
Aset tidak lancar lainnya 596 - 596
Manfaat imbalan kerja 796 - 796
Jumlah Aset Tidak Lancar 412.509 137.993 550.503
JUMLAH ASET 479.773 204.095 683.868
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Deposit kamar hotel 380 - 380
Utang pajak 1.292 - 1.292
Utang usaha 4.681 - 4.681
Beban akrual 5.437 - 5.437
Utang lain-lain 3.015 - 3.015
Bagian liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam
waktu satu tahun
Pinjaman bank 28.872 - 28.872
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 43.677 - 43.677
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Bagian liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
jangka pendek
Pinjaman bank 45.362 - 45.362
Liabilitas sewa 6.192 - 6.192
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 51.554 - 51.554
JUMLAH LIABILITAS 95.231 - 95.231
EKUITAS 384.542 204.095 588.636
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 479.773 204.095 683.868
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 588.636
Diskon likuiditas pasar (30,00%) (176.591)
Nilai pasar 100,000000% saham 412.046
Nilai pasar 99,999874% saham 412.045
101
Page 437
PT Surya Internusa Hotels Lampiran C
Rekonsiliasi Nilai
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Metode Penilaian Nilai Pasar Bobot Nilai
Metode Diskonto Arus Kas 285.923 30,00% 85.777
Metode Penyesuaian Aset Bersih 412.045 70,00% 288.432
Nilai Pasar 99,999874% Saham 100,00% 374.208
102
Page 438
PT Surya Internusa Properti Lampiran D
Indikasi Nilai Pasar 99,996000% Saham
Metode Diskonto Arus Kas
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Faktor Nilai Kini
Tahun Arus Kas Bersih
Diskonto Arus Kas Bersih
2025 (298) 0,9472 (282)
2026 (108) 0,8498 (92)
2027 54 0,7624 41
2028 45 0,6840 31
2029 35 0,6137 22
2030 25 0,5506 14
2031 15 0,4940 7
2032 4 0,4432 2
2033 34 0,3976 14
2034 23 0,3567 8
2035 11 0,3200 4
Nilai kini arus kas bersih (232)
Normalisasi arus kas bersih 11
Nilai kekal 120
Faktor diskonto 0,3200
Indikasi nilai kini dari nilai kekal 39
Aset non-operasi dan liabilitas jangka panjang:
Kas dan bank 466
Piutang pihak berelasi 1.500
Indikasi nilai pasar 100,000000% saham 1.772
Indikasi nilai pasar 99,996000% saham 1.772
103
Page 439
PT Surya Internusa Properti Lampiran E
Indikasi Nilai Pasar 99,996000% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian
Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 466 - 466
Piutang pihak berelasi 1.500 - 1.500
Jumlah Aset Lancar 1.966 - 1.966
ASET TIDAK LANCAR
Properti investasi 23.291 14.274 37.565
Jumlah Aset Tidak Lancar 23.291 14.274 37.565
JUMLAH ASET 25.257 14.274 39.531
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Pendapatan diterima di muka - SIH 377 - 377
Beban akrual 142 - 142
JUMLAH LIABILITAS 519 - 519
EKUITAS 24.738 14.274 39.011
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 25.257 14.274 39.531
Indikasi nilai pasar 100,000000% saham 39.011
Indikasi nilai pasar 99,996000% saham 39.010
104
Page 440
PT Surya Internusa Properti Lampiran F
Rekonsiliasi Nilai
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Metode Penilaian Bobot Nilai
Pasar
Metode Diskonto Arus Kas 1.772 30,00% 532
Metode Penyesuaian Aset Bersih 39.010 70,00% 27.307
Indikasi Nilai Pasar 99,996000% Saham 100,00% 27.838
105
Page 441
PT Surya Internusa Lestari Lampiran G
Indikasi Nilai Pasar 99,990000% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian
Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 143 - 143
Pajak dibayar di muka 173 - 173
Uang muka 163 - 163
Jumlah Aset Lancar 479 - 479
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap 99.465 36.855 136.319
Jumlah Aset Tidak Lancar 99.465 36.855 136.319
JUMLAH ASET 99.944 36.855 136.798
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Utang usaha - kepada SIH 2.550 - 2.550
Beban akrual 2 - 2
JUMLAH LIABILITAS 2.552 - 2.552
EKUITAS 97.392 36.855 134.247
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 99.944 36.855 136.798
Indikasi nilai pasar 100,000000% saham 134.247
Indikasi nilai pasar 99,990000% saham 134.234
106
Page 442
LAPORAN PENILAIAN 99,999874% SAHAM
PT SURYA INTERNUSA HOTELS
PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2025
Page 443
No. : 00176/2.0162-00/BS/03/0153/1/XI/2025 24 November 2025 Kepada Yth. PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk Tempo Scan Tower Lt. 20 Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 3 – 4, Kuningan Jakarta Selatan 12950 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 99,999874% Saham PT Surya Internusa Hotels Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Surya Semesta Internusa Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 99,999874% saham PT Surya Internusa Hotels (selanjutnya disebut “SIH”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/250917-001 tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 99,999874% saham SIH (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perdagangan, pembangunan, pertanian, pertambangan dan jasa, termasuk mendirikan perusahaan di bidang perindustrian bahan bangunan, real estat, kawasan industri, pengelolaan gedung dan lain-lain. Pada saat ini kegiatan utama Perseroan adalah melakukan penyertaan saham dan memberikan jasa manajemen serta pelatihan pada entitas anak yang bergerak dalam bidang usaha pembangunan/pengelolaan kawasan industri, real estat, jasa konstruksi, perhotelan dan lain-lain. Perseroan berdomisili di Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling 3 – 4, Kuningan, Jakarta Selatan 12950, dengan nomor telepon: (021) 526 2121, nomor faksimile: (021) 526 7878, dan email: inquiry@suryainternusa.com.
Page 444
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak dengan
rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,999998% 95,582984%
PT Enercon Paradhya PT TCP Internusa (TCP)
International (EPI)
EPI 4,417016%
94,677165% 99,996575% 99,999874% 49,549550% 99,996440%
PT Suryalaya Anindita
PT Sitiagung Makmur PT Batiqa Hotel PT Surya Internusa Hotel PT Surya Semesta Realti
International (SAI)
(SAM) Manajeman (BHM) (SIH) (SSR)
TCP 27,327327%
TCP 5,322835% SIH 0,003425% TCP 0,000126% EPI 9,909910% TCP 0,003560%
99,999334% 99,600000% 99,996000% 99,990000% 99,993453% 97,408377% 99,800000%
PT Ungasan Semesta PT Surya Internusa PT Surya Internusa PT Surya Cahaya PT Surya Bajo Properti PT Surya Bajo Lestari
PT Indo Indah (II)
Resort (USR) Properti (SIP) Lestari (SIL) Properti (SCP) (SBP) (SBL)
Perseroan 0,000666% USR 0,400000% Perseroan 0,004000% TCP 0,010000% TCP 0,006547% Perseroan 2,591623% TCP 0,200000%
EPI, TCP, SAM, USR, II, BHM, SIH, SIP, SIL, SAI, SSR, SCP, SBP, dan SBL selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Entitas Anak Perseroan”.
ii
Page 445
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 EPI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyertaan saham pada perusahaan-perusahaan lain
2 TCP Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, konsultasi, penyewaan,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
keuangan dan asuransi serta jasa lainnya
3 SAM Tertutup Indonesia Beroperasi Pembangunan, real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian,
perindustrian, perbengkelan, jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama
SAM adalah melakukan penjualan vila yang dikomersilkan dengan nama
Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
4 USR Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan
aktivitas penyewaan dan sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
5 II Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
6 BHM Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya.
7 SIH Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas
penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8 SIP Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa
profesional, ilmiah dan teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
9 SIL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran; reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan
komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya
10 SAI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan
usaha di bidang konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran, reparasi
dan perawatan mobil dan sepeda motor, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan aktivitas kesehatan
manusia dan aktivitas sosial
11 SSR Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas professional, ilmiah
dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
aktivitas keuangan dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas
rumah tangga sebagai pemberi kerja aktivitas yang menghasilkan
barang dan jasa oleh rumah tangga yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
12 SCP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, pengadaan
listrik, gas, uap/air panas dan udara dingin, pengelolaan air, pengelolaan
air limbah, pengelolaan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi,
konstruksi; perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas
jasa lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan sendiri.
13 SBP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang
sampah, dan aktivitas remediasi; pengangkutan dan pergudangan,
kesenian, hiburan dan rekreasi; pertanian, kehutanan dan perikanan.
14 SBL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan,
perdagangan, pertanian, perindustrian, instalasi, dan jasa
iii
Page 446
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan menunjukkan prospek
pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan preferensi konsumen, seperti
permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis, popularitas boutique hotel, serta tren
bangunan ramah lingkungan. Peluang pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar
domestik, mengingat sifat industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti
dan pariwisata nasional.
Perseroan, SAI, SAM, SIH, SSR dan TCP merencanakan untuk melakukan beberapa aksi
korporasi sebagai berikut:
• Perseroan dan TCP merencanakan untuk mengalihkan 467.850.000 saham atau setara
dengan 94,860097% dan 25.349.999 saham atau setara dengan 5,139902% dari jumlah
seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SAM (selanjutnya disebut “Saham
SAM”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi
SAM”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 823.329 saham atau setara dengan
99,999879% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SIH
(selanjutnya disebut “Saham SIH”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya disebut
“Rencana Transaksi SIH”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 85.419.200 saham atau setara dengan
99,996488% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SSR
(selanjutnya disebut “Saham SSR”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya
disebut “Rencana Transaksi SSR”).
• TCP merencanakan untuk mengalihkan aset berupa tanah yang berlokasi di Jalan Rasuna
Said Blok X – O, Kavling 3 – 4, Jakarta Selatan 12950 dengan luas tanah sebesar
8.525,00 m2 (selanjutnya disebut “Tanah”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya
disebut “Rencana Transaksi Tanah”).
Rencana Transaksi SAM, Rencana Transaksi SIH, Rencana Transaksi SSR, dan Rencana
Transaksi Tanah selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
iv
Page 447
Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham pada
entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka mengembangkan
portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya perhotelan, Perseroan
merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal atas struktur kepemilikan pada
Entitas Anak Perseroan dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan
rencana bisnis dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel
yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara pengendalian di
bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan bisnis perhotelan di bawah SAI, maka
Rencana Transaksi diharapkan akan dapat mengoptimalkan penggunaan aset-aset
perhotelan Perseroan dan Entitas Anak Perseroan serta mendukung pertumbuhan
pendapatan Perseroan secara konsolidasian ke depannya, sehingga dapat meningkatkan
imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam rangka
melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam proses pengambilan
keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan operasional yang diyakini dapat
memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga
diharapkan menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan ringkas,
di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan yang bergerak
dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas Anak Perseroan
dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan yang dimiliki dengan
menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat memaksimalkan kinerja keuangan
masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan industri perhotelan.
Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk memperoleh Tanah
dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah satu hotel milik SAI, yaitu “Grand
Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah awal untuk menambah persediaan lahan yang
dapat dikembangkan sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko
ketersediaan lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan
dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas Tanah dan
menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring dengan
peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian pembiayaan unit
perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan pengembangan usaha unit perhotelan
di masa depan dikarenakan saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi
dan kawasan industri serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan mengharapkan
dapat mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan aktivitas
kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai
entitas induk dari setiap divisi hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi
strategis untuk dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang
tepat sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar
dengan meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
v
Page 448
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham pada
entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka
mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya perhotelan,
Perseroan merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal atas struktur
kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini
sejalan dengan rencana bisnis dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada
pengelolaan hotel-hotel yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih
terkonsentrasi secara pengendalian di bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan
bisnis perhotelan di bawah SAI, maka Rencana Transaksi diharapkan akan dapat
mengoptimalkan penggunaan aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan serta mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan secara konsolidasian
ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang
saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
• Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam rangka
melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam proses pengambilan
keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan operasional yang diyakini dapat
memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga
diharapkan menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan
ringkas, di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan
yang bergerak dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas
Anak Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan yang
dimiliki dengan menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat
memaksimalkan kinerja keuangan masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang
prospek pertumbuhan industri perhotelan.
• Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk memperoleh
Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah satu hotel milik SAI,
yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah awal untuk menambah
persediaan lahan yang dapat dikembangkan sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna
mengatasi risiko ketersediaan lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan
dapat memberikan dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan
atas Tanah dan menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
vi
Page 449
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring
dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian pembiayaan
unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan pengembangan usaha unit
perhotelan di masa depan dikarenakan saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai
perusahaan konstruksi dan kawasan industri serta belum dikenal untuk unit
perhotelannya. Perseroan mengharapkan dapat mengimplementasikan strategi dan
mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan
jasa perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi hotel-
hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk dikembangkan
secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang tepat sasaran, Perseroan
melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar dengan meningkatkan daya
saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak Perseroan yang pada akhirnya
dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada
masa yang datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana diatur dalam Peraturan
OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha”.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat SIH adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham SIH bersifat tidak likuid.
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa SIH adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
vii
Page 450
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi serta untuk memenuhi
POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, di mana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SIH ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan SIH. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/250917-001 tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
viii
Page 451
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2025.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan SIH yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan
konsolidasian SIH untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang
menjadi dasar penilaian ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 99,999874% saham PT Surya Internusa Hotels ini merupakan laporan
terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian
99,999874% saham PT Surya Internusa Hotels tidak terdapat kejadian penting setelah
tanggal penilaian (subsequent events) yang secara signifikan dapat memengaruhi penilaian
nilai pasar Objek Penilaian, kecuali kejadian penting sebagai berikut:
• Berdasarkan Akta Notaris No. 175 dari Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta
Selatan, mengenai peningkatan modal SIH, struktur pemegang saham SIH per tanggal
21 Oktober 2025 adalah sebagai berikut:
PT Surya Internusa Hotels
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta Internusa Tbk 823.329 99,9999% 823.329.000.000
PT TCP Internusa 1 0,0001% 1.000.000
Jumlah 823.330 100,0000% 823.330.000.000
ix
Page 452
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut
“KAP”) Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar, dan Rekan (selanjutnya disebut “AAJAMR”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 01322/2.1032/AU.1/10/0501-1/1/X/2025
tanggal 31 Oktober 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
3. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00501/2.1030/AU.1/10/1698-3/1/III/2025 tanggal 24 Maret 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
4. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00424/2.1030/AU.1/10/1698-2/1/II/2024 tanggal 21 Februari 2024 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
5. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00532/2.1030/AU.1/10/1698-1/1/III/2023 tanggal 24 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
6. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00266/2.1030/AU.1/10/0501-1/1/III/2022 tanggal 18 Maret 2022 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
7. Laporan keuangan konsolidasian SIH untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00337/2.1030/AU.1/10/0181-2/1/IV/2021 tanggal 2 April 2021 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
8. Laporan keuangan SIP untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 01323/2.1030/AU.1/05/0501-1/1/X/2025 tanggal 28 Oktober 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
x
Page 453
9. Laporan keuangan SIP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00440/2.1030/AU.1/05/1698-3/1/III/2025 tanggal 7 Maret 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
10. Laporan keuangan SIP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00426/2.1030/AU.1/05/1698-2/1/II/2024 tanggal 21 Februari 2024 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
11. Laporan keuangan SIP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00447/2.1030/AU.1/05/1698-1/1/III/2023 tanggal 24 Maret 2023 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
12. Laporan keuangan SIP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00264/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/III/2022 tanggal 4 Maret 2022 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;
13. Laporan keuangan SIP untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00339/2.1030/AU.1/03/0181-2/1/IV/2021 tanggal 2 April 2021 dengan pendapat wajar
tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;
14. Laporan keuangan SIL untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 01319/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/X/2025 tanggal 31 Oktober 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;
15. Proyeksi laporan keuangan SIH untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2035 yang disusun oleh manajemen SIH;
16. Proyeksi laporan keuangan SIP untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2035 yang disusun oleh manajemen SIP;
17. Laporan penilaian properti SIH per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP Suwendo,
Rinaldy, dan Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00413/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025.
18. Laporan penilaian properti SIP per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00421/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025
tanggal 21 November 2025.
xi
Page 454
19. Laporan penilaian properti SIL per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00419/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025
tanggal 21 November 2025.
20. Anggaran dasar SIH yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 309
tanggal 20 Desember 2024 yang dibuat oleh Jimmy Tanal, SH, M.Kn, mengenai
perubahan modal;
21. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Sonny Satia Negara dengan
posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait
dengan Rencana Transaksi;
22. Tarif pajak yang diberlakukan atas SIH adalah berdasarkan laba kena pajak dalam periode
yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak yang berlaku umum, yaitu
sebesar 22,00% untuk tahun 2025 – 2035;
23. Tarif pajak yang diberlakukan atas SIP adalah berdasarkan pendapatan dalam periode
yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak final yang berlaku umum di
Indonesia, yaitu sebesar 10,00% untuk tahun 2025 – 2036;
24. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan SIH serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
25. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
26. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
27. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
28. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
29. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan SIH atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
xii
Page 455
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari SIH. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas didasarkan pada
proyeksi laporan keuangan SIH dan SIP yang disusun oleh manajemen SIH dan SIP. Dalam
penyusunan proyeksi laporan keuangan, berbagai asumsi dikembangkan berdasarkan kinerja
SIH dan SIP pada tahun-tahun sebelumnya dan berdasarkan rencana manajemen di masa
yang akan datang. Kami telah melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan
tersebut agar dapat menggambarkan kondisi operasi dan kinerja SIH dan SIP yang dinilai
pada saat penilaian ini dengan lebih wajar. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang
signifikan yang kami lakukan terhadap target kinerja SIH dan SIP yang dinilai dan telah
mencerminkan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty). Kami bertanggung jawab atas
pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi laporan keuangan berdasarkan kinerja historis
SIH dan SIP dan informasi manajemen SIH terhadap proyeksi laporan keuangan SIH dan SIP
tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian SIH dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SIH atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan SIH bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
xiii
Page 456
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
memengaruhi operasional Perseroan dan SIH.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum SIH berdasarkan anggaran dasar SIH.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
xiv
Page 457
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif SIH dan SIP, pengkajian atas kondisi
operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki SIH dan SIP. Prospek SIH dan SIP
di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi laporan
keuangan yang diberikan oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan
konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor
eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode diskonto
arus kas (discounted cash flow [DCF] method) dan metode penyesuaian aset bersih (adjusted
net asset method).
Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang dilaksanakan oleh
SIH dan SIP di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai dengan perkiraan atas
perkembangan usaha SIH dan SIP. Dalam melaksanakan penilaian dengan metode ini,
operasi SIH dan SIP diproyeksikan sesuai dengan perkiraan atas perkembangan usaha SIH
dan SIP. Arus kas yang dihasilkan berdasarkan proyeksi dikonversi menjadi nilai kini dengan
tingkat diskonto yang sesuai dengan tingkat risiko. Indikasi nilai adalah jumlah nilai kini dari
arus kas tersebut.
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
SIH. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi dengan
melakukan pembobotan.
xv
Page 458
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
I. Nilai Pasar 99,999874% Saham SIH Berdasarkan Metode Diskonto Arus Kas
Berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham SIH sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 408,46 miliar.
Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar 100,000000%
saham SIH adalah sebesar Rp 285,92 miliar. Dengan demikian, nilai pasar
99,999874% saham SIH berdasarkan metode diskonto arus kas adalah sebesar
Rp 285,92 miliar.
II. Nilai Pasar 99,999874% Saham SIH Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham SIH sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 588,64 miliar.
Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar 100,000000%
saham SIH adalah sebesar Rp 412,05 miliar. Dengan demikian, nilai pasar
99,999874% saham SIH berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah
sebesar Rp 412,05 miliar.
III. Rekonsiliasi Nilai
Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode penilaian yang
digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan pembobotan
terhadap nilai pasar yang dihasilkan dari kedua metode tersebut, masing-masing
dengan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan 70,00% untuk metode
penyesuaian aset bersih.
Alasan kami memberikan bobot 30,00% untuk metode diskonto arus kas dan 70,00%
untuk metode penyesuaian aset bersih, yaitu karena data dan informasi yang
digunakan pada metode penyesuaian aset bersih yang kami gunakan untuk
menentukan nilai pasar Objek Penilaian merupakan data dan informasi yang memiliki
tingkat kehandalan yang lebih memadai dibandingkan dengan data dan informasi yang
digunakan pada metode diskonto arus kas.
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Objek
Penilaian adalah sebesar Rp 374,21 miliar.
xvi
Page 459
Sehubungan dengan penilaian ini, kami ingin menekankan bahwa nilai pasar yang dihitung
dengan metode diskonto arus kas didasarkan atas asumsi-asumsi mengenai tingkat
pendapatan, beban, dan akun-akun laporan posisi keuangan yang dikembangkan pihak
manajemen SIH dan SIP melalui analisis atas kinerja historis dan pernyataan manajemen SIH
dan SIP mengenai rencana-rencana untuk masa yang akan datang sebelum Rencana
Transaksi. Kami melakukan penelaahan atas asumsi-asumsi tersebut dan menurut pendapat
kami, asumsi-asumsi tersebut wajar. Akan tetapi, kami tidak bertanggung jawab atas
pencapaian asumsi-asumsi tersebut. Setiap perubahan dari asumsi-asumsi ini akan
memengaruhi perhitungan nilai Objek Penilaian. Karena tidak ada kepastian bahwa
dasar-dasar dan asumsi-asumsi tersebut akan terealisasi, kami tidak dapat memberikan
jaminan bahwa hasil-hasil yang diproyeksikan akan tercapai.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebesar
Rp 374,21 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan SIH serta pihak-pihak lain yang relevan dengan
penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan bahwa tidak
ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan memengaruhi nilai pasar tersebut
secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas SIH. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian SIH tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
xvii
Page 460
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya
izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xviii
Page 461
LAPORAN PENILAIAN 99,996440% SAHAM
PT SURYA SEMESTA REALTI
PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2025
Page 462
No. : 00177/2.0162-00/BS/03/0153/1/XI/2025 24 November 2025 Kepada Yth. PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk Tempo Scan Tower Lt. 20 Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 3 – 4, Kuningan Jakarta Selatan 12950 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 99,996440% Saham PT Surya Semesta Realti Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Surya Semesta Internusa Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 99,996440% saham PT Surya Semesta Realti (selanjutnya disebut “SSR”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/250917-001 tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 99,996440% saham SSR (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perdagangan, pembangunan, pertanian, pertambangan dan jasa, termasuk mendirikan perusahaan di bidang perindustrian bahan bangunan, real estat, kawasan industri, pengelolaan gedung dan lain-lain. Pada saat ini kegiatan utama Perseroan adalah melakukan penyertaan saham dan memberikan jasa manajemen serta pelatihan pada entitas anak yang bergerak dalam bidang usaha pembangunan/pengelolaan kawasan industri, real estat, jasa konstruksi, perhotelan dan lain-lain. Perseroan berdomisili di Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling 3 – 4, Kuningan, Jakarta Selatan 12950, dengan nomor telepon: (021) 526 2121, nomor faksimile: (021) 526 7878, dan email: inquiry@suryainternusa.com.
Page 463
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak dengan
rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,999998% 95,582984%
PT Enercon Paradhya PT TCP Internusa (TCP)
International (EPI)
EPI 4,417016%
94,677165% 99,996575% 99,999874% 49,549550% 99,996440%
PT Suryalaya Anindita
PT Sitiagung Makmur PT Batiqa Hotel PT Surya Internusa Hotel PT Surya Semesta Realti
International (SAI)
(SAM) Manajeman (BHM) (SIH) (SSR)
TCP 27,327327%
TCP 5,322835% SIH 0,003425% TCP 0,000126% EPI 9,909910% TCP 0,003560%
99,999334% 99,600000% 99,996000% 99,990000% 99,993453% 97,408377% 99,800000%
PT Ungasan Semesta PT Surya Internusa PT Surya Internusa PT Surya Cahaya PT Surya Bajo Properti PT Surya Bajo Lestari
PT Indo Indah (II)
Resort (USR) Properti (SIP) Lestari (SIL) Properti (SCP) (SBP) (SBL)
Perseroan 0,000666% USR 0,400000% Perseroan 0,004000% TCP 0,010000% TCP 0,006547% Perseroan 2,591623% TCP 0,200000%
EPI, TCP, SAM, USR, II, BHM, SIH, SIP, SIL, SAI, SSR, SCP, SBP, dan SBL selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Entitas Anak Perseroan”.
ii
Page 464
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 EPI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyertaan saham pada perusahaan-perusahaan lain
2 TCP Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, konsultasi, penyewaan,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
keuangan dan asuransi serta jasa lainnya
3 SAM Tertutup Indonesia Beroperasi Pembangunan, real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian,
perindustrian, perbengkelan, jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama
SAM adalah melakukan penjualan vila yang dikomersilkan dengan nama
Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
4 USR Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan
aktivitas penyewaan dan sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
5 II Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
6 BHM Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya.
7 SIH Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas
penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8 SIP Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa
profesional, ilmiah dan teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
9 SIL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran; reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan
komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya
10 SAI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan
usaha di bidang konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran, reparasi
dan perawatan mobil dan sepeda motor, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan aktivitas kesehatan
manusia dan aktivitas sosial
11 SSR Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas professional, ilmiah
dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
aktivitas keuangan dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas
rumah tangga sebagai pemberi kerja aktivitas yang menghasilkan
barang dan jasa oleh rumah tangga yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
12 SCP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, pengadaan
listrik, gas, uap/air panas dan udara dingin, pengelolaan air, pengelolaan
air limbah, pengelolaan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi,
konstruksi; perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas
jasa lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan sendiri.
13 SBP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang
sampah, dan aktivitas remediasi; pengangkutan dan pergudangan,
kesenian, hiburan dan rekreasi; pertanian, kehutanan dan perikanan.
14 SBL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan,
perdagangan, pertanian, perindustrian, instalasi, dan jasa
iii
Page 465
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan menunjukkan prospek
pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan preferensi konsumen, seperti
permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis, popularitas boutique hotel, serta tren
bangunan ramah lingkungan. Peluang pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar
domestik, mengingat sifat industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti
dan pariwisata nasional.
Perseroan, SAI, SAM, SIH, SSR dan TCP merencanakan untuk melakukan beberapa aksi
korporasi sebagai berikut:
• Perseroan dan TCP merencanakan untuk mengalihkan 467.850.000 saham atau setara
dengan 94,860097% dan 25.349.999 saham atau setara dengan 5,139902% dari jumlah
seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SAM (selanjutnya disebut “Saham
SAM”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi
SAM”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 823.329 saham atau setara dengan
99,999879% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SIH
(selanjutnya disebut “Saham SIH”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya disebut
“Rencana Transaksi SIH”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 85.419.200 saham atau setara dengan
99,996488% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SSR
(selanjutnya disebut “Saham SSR”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya
disebut “Rencana Transaksi SSR”).
• TCP merencanakan untuk mengalihkan aset berupa tanah yang berlokasi di Jalan Rasuna
Said Blok X – O, Kavling 3 – 4, Jakarta Selatan 12950 dengan luas tanah sebesar
8.525,00 m2 (selanjutnya disebut “Tanah”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya
disebut “Rencana Transaksi Tanah”).
Rencana Transaksi SAM, Rencana Transaksi SIH, Rencana Transaksi SSR, dan Rencana
Transaksi Tanah selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
iv
Page 466
Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham pada
entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka mengembangkan
portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya perhotelan, Perseroan
merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal atas struktur kepemilikan pada
Entitas Anak Perseroan dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan
rencana bisnis dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel
yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara pengendalian di
bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan bisnis perhotelan di bawah SAI, maka
Rencana Transaksi diharapkan akan dapat mengoptimalkan penggunaan aset-aset
perhotelan Perseroan dan Entitas Anak Perseroan serta mendukung pertumbuhan
pendapatan Perseroan secara konsolidasian ke depannya, sehingga dapat meningkatkan
imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam rangka
melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam proses pengambilan
keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan operasional yang diyakini dapat
memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga
diharapkan menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan ringkas,
di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan yang bergerak
dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas Anak Perseroan
dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan yang dimiliki dengan
menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat memaksimalkan kinerja keuangan
masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan industri perhotelan.
Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk memperoleh Tanah
dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah satu hotel milik SAI, yaitu “Grand
Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah awal untuk menambah persediaan lahan yang
dapat dikembangkan sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko
ketersediaan lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan
dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas Tanah dan
menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring dengan
peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian pembiayaan unit
perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan pengembangan usaha unit perhotelan
di masa depan dikarenakan saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi
dan kawasan industri serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan mengharapkan
dapat mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan aktivitas
kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai
entitas induk dari setiap divisi hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi
strategis untuk dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang
tepat sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar
dengan meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
v
Page 467
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham pada
entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka
mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya perhotelan,
Perseroan merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal atas struktur
kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini
sejalan dengan rencana bisnis dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada
pengelolaan hotel-hotel yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih
terkonsentrasi secara pengendalian di bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan
bisnis perhotelan di bawah SAI, maka Rencana Transaksi diharapkan akan dapat
mengoptimalkan penggunaan aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan serta mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan secara konsolidasian
ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang
saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
• Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam rangka
melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam proses pengambilan
keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan operasional yang diyakini dapat
memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga
diharapkan menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan
ringkas, di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan
yang bergerak dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas
Anak Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan yang
dimiliki dengan menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat
memaksimalkan kinerja keuangan masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang
prospek pertumbuhan industri perhotelan.
• Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk memperoleh
Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah satu hotel milik SAI,
yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah awal untuk menambah
persediaan lahan yang dapat dikembangkan sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna
mengatasi risiko ketersediaan lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan
dapat memberikan dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan
atas Tanah dan menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
vi
Page 468
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring
dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian pembiayaan
unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan pengembangan usaha unit
perhotelan di masa depan dikarenakan saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai
perusahaan konstruksi dan kawasan industri serta belum dikenal untuk unit
perhotelannya. Perseroan mengharapkan dapat mengimplementasikan strategi dan
mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan
jasa perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi hotel-
hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk dikembangkan
secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang tepat sasaran, Perseroan
melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar dengan meningkatkan daya
saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak Perseroan yang pada akhirnya
dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada
masa yang datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana diatur dalam Peraturan
OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha”.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat SSR adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham SSR bersifat tidak likuid.
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa SSR adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
vii
Page 469
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi serta untuk memenuhi
POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SSR ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan SSR. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/250917-001 tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
viii
Page 470
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2025.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan SSR yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan
konsolidasian SSR untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang
menjadi dasar penilaian ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 99,996440% saham PT Surya Semesta Realti ini merupakan laporan
terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian
99,996440% saham PT Surya Semesta Realti tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal
penilaian (subsequent events) yang secara signifikan dapat memengaruhi penilaian nilai
pasar Objek Penilaian, kecuali kejadian penting sebagai berikut:
• Berdasarkan Akta Notaris No. 184 dari Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta
Selatan, mengenai peningkatan modal SSR, struktur pemegang saham SSR per tanggal
23 Oktober 2025 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta lnternusa Tbk 85.419.200 99,996488% 85.419.200.000
PT TCP Internusa 3.000 0,003512% 3.000.000
Jumlah 85.422.200 100,000000% 85.422.200.000
ix
Page 471
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut
“KAP”) Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar, dan Rekan (selanjutnya disebut “AAJAMR”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 01320/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/X/2025
tanggal 31 Oktober 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
3. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00134/2.1030/AU.1/03/1698-3/1/II/2025 tanggal 24 Februari 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
4. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00055/2.1030/AU.1/03/1698-2/1/II/2024 tanggal 16 Februari 2024 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
5. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00039/2.1030/AU.1/03/1698-1/1/II/2023 tanggal 13 Februari 2023 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
6. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00219/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/III/2022 tanggal 22 Maret 2022 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
7. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00198/2.1030/AU.1/03/0181-2/1/III/2021 tanggal 22 Maret 2021 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
8. Laporan keuangan SCT untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 01317/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/X/2025 tanggal 31 Oktober 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
x
Page 472
9. Laporan keuangan SBP untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 01316/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/X/2025 tanggal 31 Oktober 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
10. Laporan keuangan SBL untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 01318/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/X/2025 tanggal 31 Oktober 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
11. Laporan penilaian properti SCP per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP Suwendo,
Rinaldy, dan Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00416/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025.
12. Laporan penilaian properti SBP per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00417/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025
tanggal 21 November 2025.
13. Anggaran dasar SSR yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 336
tanggal 23 Desember 2024 yang dibuat oleh Jimmy Tanal, S.H., M.Kn, Notaris di Jakarta
terkait perubahan Pasal 4 Anggaran Dasar SSR.
14. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Sonny Satia Negara dengan
posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait
dengan Rencana Transaksi;
15. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan SSR serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
16. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
17. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
18. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
19. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
20. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
xi
Page 473
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan SSR atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari SSR. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan SSR yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai pasarnya. Kami
bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan kinerja historis SSR dan
informasi manajemen SSR terhadap laporan keuangan SSR tersebut. Kami juga bertanggung
jawab atas laporan penilaian SSR dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SSR atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan SSR bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
xii
Page 474
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
memengaruhi operasional Perseroan dan SSR.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum SSR berdasarkan anggaran dasar SSR.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
xiii
Page 475
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif SSR, pengkajian atas kondisi operasi
dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki SSR. Prospek SSR di masa yang akan
datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha yang telah kami kaji kewajaran dan
konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor
eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
SSR. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
xiv
Page 476
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham SSR sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 117,89 miliar.
Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar 100,000000% saham SSR
adalah sebesar Rp 117,66 miliar. Dengan demikian, nilai pasar 99,996440% saham SSR
berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah sebesar Rp 117,66 miliar.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebesar
Rp 117,66 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan SSR serta pihak-pihak lain yang relevan
dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan
bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan memengaruhi nilai
pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas SSR. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian SSR tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
xv
Page 477
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya
izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xvi
Page 478
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
1. KR sama sekali tidak memiliki kepentingan keuangan atau apapun terhadap SSR untuk
sekarang dan masa yang akan datang.
2. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai yang diperoleh atau yang
tercantum dalam laporan.
3. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya atas permintaan
pemberi tugas.
4. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan serta
ditujukan terbatas kepada klien dimaksud.
5. Baik seluruh maupun sebagian dari isi laporan ini tidak diizinkan untuk dipublikasikan
melalui iklan atau media lainnya tanpa seizin dari KJPP Kusnanto & rekan.
6. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan KR dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
xvii
Page 479
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan perusahaan yang
dinilai.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan usaha/saham
perusahaan yang dinilai.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan perusahaan yang dinilai.
4. Laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Kurnia Nugraha Chahyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10335
Aldrich Valerian Budhimulja .....................................
No. MAPPI : 23-A-11992
xviii
Page 480
SURAT PERNYATAAN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan
yang diuraikan di dalamnya adalah benar. Laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat
pembatasan yang memengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam
laporan ini dan laporan ini telah disusun sesuai dengan dan tunduk pada
ketentuan-ketentuan dari Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35/POJK.04/2020
tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” dan Standar
Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (SPI) serta telah
dibuat dengan memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
2. KR bertanggung jawab atas laporan penilaian.
3. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan
sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik KR.
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
penilaian yang ditentukan, yaitu 30 Juni 2025.
5. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
6. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian.
7. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai.
8. KR tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
9. KR telah memenuhi pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan
oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
11. KR telah memiliki pemahaman mengenai Objek Penilaian yang dinilai.
12. Imbalan jasa yang diterima oleh KR tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari
proses analisis Objek Penilaian.
13. Analisis dan kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
xix
Page 481
14. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian ini diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini KR dapat dipertanggungjawabkan.
15. Tidak seorangpun selain yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.
16. KR telah melakukan inspeksi dan wawancara dengan manajemen Perseroan terkait
dengan operasional, kinerja, dan prospek dari SSR.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Kurnia Nugraha Chahyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10335
Aldrich Valerian Budhimulja .....................................
No. MAPPI : 23-A-11992
xx
Page 482
DAFTAR ISI
HALAMAN
OPINI i
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS xvii
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI xviii
SURAT PERNYATAAN xvix
DAFTAR ISI xxi
DAFTAR TABEL xxiv
DAFTAR GRAFIK xxvii
LAMPIRAN xxviii
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
A. Alasan dan Latar Belakang 1
B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian 7
C. Premis Penilaian 7
D. Independensi Penilai 7
E. Tanggal Efektif Penilaian 7
F. Profil PT Surya Semesta Realti 8
G. Definisi Nilai yang Digunakan 9
H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan 9
I. Metode Penilaian yang Digunakan 10
J. Ringkasan Hasil Penilaian 10
K. Kesimpulan Penilaian 10
II. DESKRIPSI PENUGASAN
A. Alasan dan Latar Belakang 11
B. Tujuan dan Maksud Penilaian 16
C. Definisi Nilai yang Digunakan 16
D. Tanggal Efektif Penilaian 16
E. Data dan Informasi yang Digunakan 17
F. Informasi Non-Keuangan 19
G. Jenis Ekuitas 20
H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok 21
I. Tingkat Kedalaman Investigasi 22
J. Distribusi Laporan Penilaian 22
K. Jenis Laporan 23
L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events) 23
xxi
Page 483
HALAMAN
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
A. Latar Belakang PT Surya Semesta Realti 24
B. Kegiatan Usaha 24
C. Manajemen 24
D. Kepemilikan Saham 25
E. Data Keuangan Historis 25
F. Penjelasan Singkat Mengenai Entitas Anak PT Surya Semesta Realti 27
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
A. Tinjauan Ekonomi Dunia 31
B. Tinjauan Ekonomi Indonesia 34
C. Proyeksi Ekonomi Indonesia 35
D. Tingkat Suku Bunga 35
E. Inflasi 36
F. Nilai Tukar Rupiah 37
V. TINJAUAN INDUSTRI PERHOTELAN
A. Tinjauan Industri Perhotelan di Dunia 39
B. Tinjauan Industri Perhotelan di Indonesia 41
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
A. PT Surya Semesta Realti 44
B. Analisis atas Common Size PT Surya Semesta Realti 52
C. Analisis atas Common Size Industri Surya Semesta Realti 53
VII. ANALISIS RISIKO
A. Risiko Persaingan Usaha 58
B. Risiko Gangguan Keamanan 58
C. Risiko Ekonomi 58
D. Risiko Politik dan Sosial 58
E. Risiko Bencana Alam 59
F. Risiko Kebijakan Pemerintah 59
VIII. METODE PENILAIAN
A. Metode-Metode Penilaian 60
B. Metode Penilaian yang Digunakan 61
C. Premis Penilaian 62
D. Aplikasi Diskon dan Premi 62
E. Prosedur Penilaian 63
F. Independensi Penilai 63
xxii
Page 484
HALAMAN
IX. PENILAIAN
A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities) 64
B. Nilai Pasar Objek Penilaian 65
C. PT Surya Cahaya Properti 67
D. PT Surya Bajo Properti 69
E. PT Surya Bajo Lestari 70
F. Kesimpulan Penilaian 71
xxiii
Page 485
DAFTAR TABEL
HALAMAN
Tabel 1 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Surya Semesta Realti 8
Tabel 2 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Surya Semesta Realti 25
Tabel 3 Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Surya Semesta Realti
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 25
Tabel 4 Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Surya Semesta Realti
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 26
Tabel 5 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Surya Cahaya Properti 28
Tabel 6 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Surya Bajo Properti 29
Tabel 7 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Surya Bajo Lestari 30
Tabel 8 Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia 31
Tabel 9 Pertumbuhan Inflasi 32
Tabel 10 Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral 33
Tabel 11 Kontributor Inflasi Terbesar Berdasarkan Provinsi 37
Tabel 12 Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Surya Semesta Realti
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 44
Tabel 13 Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Surya Semesta Realti
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 47
xxiv
Page 486
HALAMAN
Tabel 14 Laporan Arus Kas Konsolidasian
PT Surya Semesta Realti
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 48
Tabel 15 Rasio-rasio Keuangan
PT Surya Semesta Realti
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 51
Tabel 16 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Surya Semesta Realti
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 52
Tabel 17 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Surya Semesta Realti
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 53
Tabel 18 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Indonesian Paradise Property Tbk
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 53
Tabel 19 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Indonesian Paradise Property Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 54
Tabel 20 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 55
Tabel 21 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 56
Tabel 22 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 – 2024 56
xxv
Page 487
HALAMAN
Tabel 23 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 57
Tabel 24 Nilai Pasar 99,996440% Saham
PT Surya Semesta Realti
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 66
Tabel 25 Nilai Pasar 99,993453% Saham
PT Surya Cahaya Properti
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 68
Tabel 26 Indikasi Nilai Pasar 97,408377% Saham
PT Surya Bajo Properti
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 70
Tabel 27 Indikasi Nilai Pasar 99,800000% Saham
PT Surya Bajo Lestari
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 71
xxvi
Page 488
DAFTAR GRAFIK
HALAMAN
Grafik 1 Perkembangan Suku Bunga Bank Indonesia 35
Grafik 2 Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen
di Indonesia 36
Grafik 3 Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing 38
Grafik 4 Jumlah Pemesanan Layanan Penginapan di Dunia
Tahun 2021 - 2024 39
Grafik 5 Tingkat Okupansi Hotel Di Dunia
Januari 2025 – Juni 2025 40
Grafik 6 Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Dunia
Tahun 2025 – 2030 40
Grafik 7 Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang di Indonesia
Tahun 2021 - 2024 41
Grafik 8 Provinsi dengan Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang terbesar
di Indonesia Periode Juni 2025 42
Grafik 9 Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Indonesia
Tahun 2025 - 2030 43
xxvii
Page 489
LAMPIRAN
HALAMAN
Lampiran A Nilai Pasar 99,996440% Saham
PT Surya Semesta Realti
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 72
Lampiran B Nilai Pasar 99,993453% Saham
PT Surya Cahaya Properti
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 73
Lampiran C Nilai Pasar 97,408377% Saham
PT Surya Bajo Properti
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 74
Lampiran D Indikasi Nilai Pasar 99,800000% Saham
PT Surya Bajo Lestari
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025 75
xxviii
Page 490
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
I.A. Alasan dan Latar Belakang
PT Surya Semesta Internusa Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) merupakan
suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company),
didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perdagangan,
pembangunan, pertanian, pertambangan dan jasa, termasuk mendirikan
perusahaan di bidang perindustrian bahan bangunan, real estat, kawasan industri,
pengelolaan gedung dan lain-lain. Pada saat ini kegiatan utama Perseroan adalah
melakukan penyertaan saham dan memberikan jasa manajemen serta pelatihan
pada entitas anak yang bergerak dalam bidang usaha pembangunan/pengelolaan
kawasan industri, real estat, jasa konstruksi, perhotelan dan lain-lain. Perseroan
berdomisili di Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling
3 – 4, Kuningan, Jakarta Selatan 12950, dengan nomor telepon: (021) 526 2121,
nomor faksimile: (021) 526 7878, dan email: inquiry@suryainternusa.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,999998% 95,582984%
PT Enercon Paradhya PT TCP Internusa (TCP)
International (EPI)
EPI 4,417016%
94,677165% 99,996575% 99,999874% 49,549550% 99,996440%
PT Suryalaya Anindita
PT Sitiagung Makmur PT Batiqa Hotel PT Surya Internusa Hotel PT Surya Semesta Realti
International (SAI)
(SAM) Manajeman (BHM) (SIH) (SSR)
TCP 27,327327%
TCP 5,322835% SIH 0,003425% TCP 0,000126% EPI 9,909910% TCP 0,003560%
99,999334% 99,600000% 99,996000% 99,990000% 99,993453% 97,408377% 99,800000%
PT Ungasan Semesta PT Surya Internusa PT Surya Internusa PT Surya Cahaya PT Surya Bajo Properti PT Surya Bajo Lestari
PT Indo Indah (II)
Resort (USR) Properti (SIP) Lestari (SIL) Properti (SCP) (SBP) (SBL)
Perseroan 0,000666% USR 0,400000% Perseroan 0,004000% TCP 0,010000% TCP 0,006547% Perseroan 2,591623% TCP 0,200000%
EPI, TCP, SAM, USR, II, BHM, SIH, SIP, SIL, SAI, SSR, SCP, SBP, dan SBL
selanjutnya secara bersama-sama disebut “Entitas Anak Perseroan”.
1
Page 491
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 EPI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyertaan saham pada perusahaan-perusahaan lain
2 TCP Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, konsultasi, penyewaan,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
keuangan dan asuransi serta jasa lainnya
3 SAM Tertutup Indonesia Beroperasi Pembangunan, real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian,
perindustrian, perbengkelan, jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama
SAM adalah melakukan penjualan vila yang dikomersilkan dengan nama
Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
4 USR Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan
aktivitas penyewaan dan sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
5 II Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
6 BHM Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya.
7 SIH Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas
penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8 SIP Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa
profesional, ilmiah dan teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
9 SIL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran; reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan
komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya
10 SAI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan
usaha di bidang konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran, reparasi
dan perawatan mobil dan sepeda motor, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan aktivitas kesehatan
manusia dan aktivitas sosial
11 SSR Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas professional, ilmiah
dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
aktivitas keuangan dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas
rumah tangga sebagai pemberi kerja aktivitas yang menghasilkan
barang dan jasa oleh rumah tangga yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
12 SCP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, pengadaan
listrik, gas, uap/air panas dan udara dingin, pengelolaan air, pengelolaan
air limbah, pengelolaan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi,
konstruksi; perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas
jasa lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan sendiri.
13 SBP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang
sampah, dan aktivitas remediasi; pengangkutan dan pergudangan,
kesenian, hiburan dan rekreasi; pertanian, kehutanan dan perikanan.
14 SBL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan,
perdagangan, pertanian, perindustrian, instalasi, dan jasa
2
Page 492
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan
menunjukkan prospek pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan
preferensi konsumen, seperti permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis,
popularitas boutique hotel, serta tren bangunan ramah lingkungan. Peluang
pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar domestik, mengingat sifat
industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti dan pariwisata
nasional.
Perseroan, SAI, SAM, SIH, SSR dan TCP merencanakan untuk melakukan
beberapa aksi korporasi sebagai berikut:
• Perseroan dan TCP merencanakan untuk mengalihkan 467.850.000 saham
atau setara dengan 94,860097% dan 25.349.999 saham atau setara dengan
5,139902% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada
SAM (selanjutnya disebut “Saham SAM”) sebagai setoran modal dalam SAI
(selanjutnya disebut “Rencana Transaksi SAM”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 823.329 saham atau setara
dengan 99,999879% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan
disetorkan pada SIH (selanjutnya disebut “Saham SIH”) sebagai setoran
modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi SIH”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 85.419.200 saham atau setara
dengan 99,996488% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan
disetorkan pada SSR (selanjutnya disebut “Saham SSR”) sebagai setoran
modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi SSR”).
• TCP merencanakan untuk mengalihkan aset berupa tanah yang berlokasi di
Jalan Rasuna Said Blok X – O, Kavling 3 – 4, Jakarta Selatan 12950 dengan
luas tanah sebesar 8.525,00 m2 (selanjutnya disebut “Tanah”) sebagai setoran
modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi Tanah”).
Rencana Transaksi SAM, Rencana Transaksi SIH, Rencana Transaksi SSR,
Rencana dan Rencana Transaksi Tanah selanjutnya secara bersama-sama
disebut “Rencana Transaksi”.
3
Page 493
Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham
pada entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka
mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya
perhotelan, Perseroan merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal
atas struktur kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan dengan melakukan
Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan rencana bisnis dan strategi Perseroan
guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel yang dimiliki oleh Entitas
Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara pengendalian di bawah SAI.
Dengan berfokus pada pengembangan bisnis perhotelan di bawah SAI, maka
Rencana Transaksi diharapkan akan dapat mengoptimalkan penggunaan
aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas Anak Perseroan serta mendukung
pertumbuhan pendapatan Perseroan secara konsolidasian ke depannya, sehingga
dapat meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham
Perseroan dan pemangku kepentingan.
Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam
rangka melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam
proses pengambilan keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan
operasional yang diyakini dapat memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas
Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga diharapkan menghasilkan pola
organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan ringkas, di mana dengan
menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan yang bergerak dalam
bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas Anak
Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan
yang dimiliki dengan menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat
memaksimalkan kinerja keuangan masing-masing hotel guna memanfaatkan
peluang prospek pertumbuhan industri perhotelan.
Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk
memperoleh Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah
satu hotel milik SAI, yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah
awal untuk menambah persediaan lahan yang dapat dikembangkan sesuai
dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko ketersediaan lahan yang
terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan dampak bagi
SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas Tanah dan
menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
4
Page 494
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring
dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian
pembiayaan unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan
pengembangan usaha unit perhotelan di masa depan dikarenakan saat ini
Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi dan kawasan industri
serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan mengharapkan dapat
mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan
aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa perhotelan di bawah
pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi hotel-hotel entitas anak
Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk dikembangkan secara
produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang tepat sasaran, Perseroan
melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar dengan
meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja
keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan
saham pada entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri.
Dalam rangka mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata,
khususnya perhotelan, Perseroan merencanakan untuk melakukan
restrukturisasi internal atas struktur kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan
dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan rencana bisnis
dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel
yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara
pengendalian di bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan bisnis
perhotelan di bawah SAI, maka Rencana Transaksi diharapkan akan dapat
mengoptimalkan penggunaan aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas
Anak Perseroan serta mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan
secara konsolidasian ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil
investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku
kepentingan.
• Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan
dalam rangka melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi
dalam proses pengambilan keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas
kegiatan operasional yang diyakini dapat memberikan dampak positif bagi
seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga diharapkan
menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan
ringkas, di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset
perhotelan yang bergerak dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan
mengharapkan Entitas Anak Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam
pengembangan usaha perhotelan yang dimiliki dengan menerapkan sistem
dan kebijakan operasional yang dapat memaksimalkan kinerja keuangan
masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan
industri perhotelan.
5
Page 495
• Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk
memperoleh Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan
salah satu hotel milik SAI, yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi
langkah awal untuk menambah persediaan lahan yang dapat dikembangkan
sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko ketersediaan
lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan
dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas
Tanah dan menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah
seiring dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam
pencarian pembiayaan unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk
melakukan pengembangan usaha unit perhotelan di masa depan dikarenakan
saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi dan kawasan
industri serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan
mengharapkan dapat mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis
dalam menjalankan aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa
perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi
hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk
dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang
tepat sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan
penetrasi pasar dengan meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi
Perseroan dan Entitas Anak Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan
kontribusi positif bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa
yang datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus
memenuhi Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang
“Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut
“POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana
diatur dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang
“Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha”.(selanjutnya disebut “POJK
17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020
mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang
disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya
disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) untuk
melakukan penilaian atas nilai pasar 99,996440% saham SSR.
Mengingat SSR adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham SSR bersifat tidak likuid.
6
Page 496
I.B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah nilai pasar 99,996440% saham SSR
(selanjutnya disebut “Objek Penilaian”).
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Transaksi serta untuk memenuhi POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut
“POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300,
SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
I.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa SSR adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
I.D. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SSR
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan SSR. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/250917-001
tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
I.E. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2025. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan SSR yang kami terima. Data keuangan tersebut
berupa laporan keuangan konsolidasian SSR untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang menjadi dasar penilaian ini.
7
Page 497
I.F. Profil PT Surya Semesta Realti
SSR didirikan pada tanggal 19 Mei 2017 berdasarkan Akta No.180 dari Hasbullah
Abdul Rasyid, S.H., M.Kn., notaris di Jakarta Selatan. Akta pendirian ini telah
disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-0024209.AH.01.01.Tahun 2017 tertanggal
26 Mei 2017 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan
No. AHU-0067962.AH.01.11.Tahun 2017 tanggal 26 Mei 2017.
Anggaran Dasar SSR telah mengalami beberapa perubahan, terakhir terkait
dengan perubahan Pasal 4 Anggaran Dasar SSR sebagaimana dituangkan dalam
Akta No. 336 tanggal 23 Desember 2024 yang dibuat dihadapan Jimmy Tanal,
S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta. Perubahan ini telah disahkan oleh Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam surat keputusannya
No. AHU-AH.01.03-0014305 tanggal 17 Januari 2025 dan telah didaftarkan dalam
Daftar Perseroan No. AHU-0006915.AH.01.11.TAHUN 2025 tanggal
17 Januari 2025.
Kantor pusat SSR beralamat di Gedung TCP Internusa B2, Jalan H.R. Rasuna
Said Blok X-0, Kuningan, Jakarta Selatan.
I.F.1. Struktur Permodalan
Susunan pemegang saham SSR berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 1
PT Surya Semesta Realti
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta lnternusa Tbk 84.269.200 99,996440% 84.269.200.000
PT TCP Internusa 3.000 0,003560% 3.000.000
Jumlah 84.272.200 100,000000% 84.272.200.000
I.F.2. Struktur Pengurus
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SSR pada tanggal 30 Juni 2025 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Johannes Suriadjaja
Komisaris : Eddy Purwana Wikanta
Direksi
Presiden Direktur : Amir Tjahaja
Wakil Presiden Direktur : Soehartono Widjojo
Direktur : Yurianto Gandha
8
Page 498
I.F.3. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SSR adalah bergerak dalam bidang real estate,
pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi, perdagangan besar dan eceran,
reparasi dan perawatan mobil dan sepeda motor, industri pengolahan, aktivitas
professional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa
hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas rumah tangga sebagai pemberi
kerja aktivitas yang menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tangga yang
digunakan untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
I.G. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
I.H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif SSR,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
SSR. Prospek SSR di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal
didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
9
Page 499
I.I. Metode Penilaian yang Digunakan
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan SSR. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
I.J. Ringkasan Hasil Penilaian
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah
sebagai berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
pasar 100,00% saham SSR sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 117,89 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SSR adalah sebesar Rp 117,66 miliar. Dengan demikian,
nilai pasar 99,996440% saham SSR berdasarkan metode penyesuaian aset bersih
adalah sebesar Rp 117,66 miliar.
I.K. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebesar Rp 117,66 miliar.
10
Page 500
II. DESKRIPSI PENUGASAN
II.A. Alasan dan Latar Belakang
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam
bidang perdagangan, pembangunan, pertanian, pertambangan dan jasa, termasuk
mendirikan perusahaan di bidang perindustrian bahan bangunan, real estat,
kawasan industri, pengelolaan gedung dan lain-lain. Pada saat ini kegiatan utama
Perseroan adalah melakukan penyertaan saham dan memberikan jasa
manajemen serta pelatihan pada entitas anak yang bergerak dalam bidang usaha
pembangunan/pengelolaan kawasan industri, real estat, jasa konstruksi,
perhotelan dan lain-lain. Perseroan berdomisili di Tempo Scan Tower Lantai 20,
Jalan H.R. Rasuna Said Kavling 3 – 4, Kuningan, Jakarta Selatan 12950, dengan
nomor telepon: (021) 526 2121, nomor faksimile: (021) 526 7878, dan
email: inquiry@suryainternusa.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,999998% 95,582984%
TCP
EPI
EPI 4,417016%
94,677165% 99,996575% 99,999874% 49,549550% 99,996440%
SAI
SAM BHM SIH SSR
TCP 27,327327%
TCP 5,322835% SIH 0,003425% TCP 0,000126% EPI 9,909910% TCP 0,003560%
99,999334% 99,600000% 99,996000% 99,990000% 99,993453% 97,408377% 99,800000%
USR II SIP SIL SCP SBP SBL
Perseroan 0,000666% USR 0,400000% Perseroan 0,004000% TCP 0,010000% TCP 0,006547% Perseroan 2,591623% TCP 0,200000%
11
Page 501
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 EPI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyertaan saham pada perusahaan-perusahaan lain
2 TCP Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, konsultasi, penyewaan,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
keuangan dan asuransi serta jasa lainnya
3 SAM Tertutup Indonesia Beroperasi Pembangunan, real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian,
perindustrian, perbengkelan, jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama
SAM adalah melakukan penjualan vila yang dikomersilkan dengan nama
Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
4 USR Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan
aktivitas penyewaan dan sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
5 II Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
6 BHM Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya.
7 SIH Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas
penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8 SIP Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa
profesional, ilmiah dan teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
9 SIL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran; reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan
komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya
10 SAI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan
usaha di bidang konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran, reparasi
dan perawatan mobil dan sepeda motor, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan aktivitas kesehatan
manusia dan aktivitas sosial
11 SSR Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas professional, ilmiah
dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
aktivitas keuangan dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas
rumah tangga sebagai pemberi kerja aktivitas yang menghasilkan
barang dan jasa oleh rumah tangga yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
12 SCP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, pengadaan
listrik, gas, uap/air panas dan udara dingin, pengelolaan air, pengelolaan
air limbah, pengelolaan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi,
konstruksi; perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas
jasa lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan sendiri.
13 SBP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang
sampah, dan aktivitas remediasi; pengangkutan dan pergudangan,
kesenian, hiburan dan rekreasi; pertanian, kehutanan dan perikanan.
14 SBL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan,
perdagangan, pertanian, perindustrian, instalasi, dan jasa
12
Page 502
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan
menunjukkan prospek pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan
preferensi konsumen, seperti permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis,
popularitas boutique hotel, serta tren bangunan ramah lingkungan. Peluang
pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar domestik, mengingat sifat
industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti dan pariwisata
nasional.
Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham
pada entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka
mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya
perhotelan, Perseroan merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal
atas struktur kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan dengan melakukan
Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan rencana bisnis dan strategi Perseroan
guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel yang dimiliki oleh Entitas
Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara pengendalian di bawah SAI.
Dengan berfokus pada pengembangan bisnis perhotelan di bawah SAI, maka
Rencana Transaksi diharapkan akan dapat mengoptimalkan penggunaan
aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas Anak Perseroan serta mendukung
pertumbuhan pendapatan Perseroan secara konsolidasian ke depannya, sehingga
dapat meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham
Perseroan dan pemangku kepentingan.
Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam
rangka melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam
proses pengambilan keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan
operasional yang diyakini dapat memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas
Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga diharapkan menghasilkan pola
organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan ringkas, di mana dengan
menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan yang bergerak dalam
bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas Anak
Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan
yang dimiliki dengan menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat
memaksimalkan kinerja keuangan masing-masing hotel guna memanfaatkan
peluang prospek pertumbuhan industri perhotelan.
Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk
memperoleh Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah
satu hotel milik SAI, yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah
awal untuk menambah persediaan lahan yang dapat dikembangkan sesuai
dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko ketersediaan lahan yang
terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan dampak bagi
SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas Tanah dan
menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
13
Page 503
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring
dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian
pembiayaan unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan
pengembangan usaha unit perhotelan di masa depan dikarenakan saat ini
Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi dan kawasan industri
serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan mengharapkan dapat
mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan
aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa perhotelan di bawah
pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi hotel-hotel entitas anak
Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk dikembangkan secara
produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang tepat sasaran, Perseroan
melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar dengan
meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja
keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan
saham pada entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri.
Dalam rangka mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata,
khususnya perhotelan, Perseroan merencanakan untuk melakukan
restrukturisasi internal atas struktur kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan
dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan rencana bisnis
dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel
yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara
pengendalian di bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan bisnis
perhotelan di bawah SAI, maka Rencana Transaksi diharapkan akan dapat
mengoptimalkan penggunaan aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas
Anak Perseroan serta mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan
secara konsolidasian ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil
investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku
kepentingan.
• Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan
dalam rangka melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi
dalam proses pengambilan keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas
kegiatan operasional yang diyakini dapat memberikan dampak positif bagi
seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga diharapkan
menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan
ringkas, di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset
perhotelan yang bergerak dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan
mengharapkan Entitas Anak Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam
pengembangan usaha perhotelan yang dimiliki dengan menerapkan sistem
dan kebijakan operasional yang dapat memaksimalkan kinerja keuangan
masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan
industri perhotelan.
14
Page 504
• Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk
memperoleh Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan
salah satu hotel milik SAI, yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi
langkah awal untuk menambah persediaan lahan yang dapat dikembangkan
sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko ketersediaan
lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan
dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas
Tanah dan menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah
seiring dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam
pencarian pembiayaan unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk
melakukan pengembangan usaha unit perhotelan di masa depan dikarenakan
saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi dan kawasan
industri serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan
mengharapkan dapat mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis
dalam menjalankan aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa
perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi
hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk
dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang
tepat sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan
penetrasi pasar dengan meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi
Perseroan dan Entitas Anak Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan
kontribusi positif bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa
yang datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus
memenuhi POJK 42/2020.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana
diatur dalam POJK 17/2020.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020
mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang
disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas
Objek Penilaian.
Mengingat SSR adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham SSR bersifat tidak likuid.
15
Page 505
II.B. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Transaksi serta untuk memenuhi POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 35/2020 serta SPI.
II.C. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
II.D. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2025. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan SSR yang kami terima. Data keuangan tersebut
berupa laporan keuangan konsolidasian SSR untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang menjadi dasar penilaian ini.
16
Page 506
II.E. Data dan Informasi yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan
prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun
oleh manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik (selanjutnya disebut “KAP”) Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar, dan
Rekan (selanjutnya disebut “AAJAMR”) sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 01320/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/X/2025 tanggal
31 Oktober 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
3. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00134/2.1030/AU.1/03/1698-3/1/II/2025
tanggal 24 Februari 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal
lain;
4. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00055/2.1030/AU.1/03/1698-2/1/II/2024
tanggal 16 Februari 2024 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal
lain;
5. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00039/2.1030/AU.1/03/1698-1/1/II/2023
tanggal 13 Februari 2023 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal
lain;
6. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00219/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/III/2022
tanggal 22 Maret 2022 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
7. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00198/2.1030/AU.1/03/0181-2/1/III/2021
tanggal 22 Maret 2021 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan
penekanan suatu hal dan hal lain;
17
Page 507
8. Laporan keuangan SCT untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 01317/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/X/2025 tanggal
31 Oktober 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
9. Laporan keuangan SBP untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 01316/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/X/2025 tanggal
31 Oktober 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
10. Laporan keuangan SBL untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 01318/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/X/2025 tanggal
31 Oktober 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
11. Laporan penilaian properti SCP per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP
Suwendo, Rinaldy, dan Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00416/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal
21 November 2025.
12. Laporan penilaian properti SBP per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00417/2.0059-
02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025.
13. Anggaran dasar SSR yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta
Notaris No. 336 tanggal 23 Desember 2024 yang dibuat oleh Jimmy Tanal,
S.H., M.Kn, Notaris di Jakarta terkait perubahan Pasal 4 Anggaran Dasar SSR.
14. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Sonny Satia
Negara dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan
hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi;
15. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan SSR serta pihak-pihak lain
yang relevan untuk penugasan;
16. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
17. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara
lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek
Indonesia, dan Bloomberg;
18. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
18
Page 508
19. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
20. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik
dan hasil analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SSR atau
yang tersedia secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran
informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari SSR. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek
Penilaian dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami
yang berkaitan dengan penilaian tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak
dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian
internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau
pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan
Perseroan.
II.F. Informasi Non-Keuangan
II.F.1. Produk dan/atau Jasa yang Dihasilkan
Ruang lingkup kegiatan usaha SSR adalah bergerak dalam bidang real estate,
pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi, perdagangan besar dan eceran,
reparasi dan perawatan mobil dan sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas
professional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa
hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas rumah tangga sebagai pemberi
kerja aktivitas yang menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tangga yang
digunakan untuk memenuhi kebutuhan sendiri. Berdasarkan keterangan yang
diperoleh dari manajemen Perseroan, sampai diterbitkannya laporan ini, SSR
belum mulai beroperasi secara komersial. Dengan demikian, SSR belum
menghasilkan produk/jasa.
II.F.2. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis SSR meliputi Pulau Jawa
dan Pulau Nusa Tenggara Timur.
19
Page 509
II.F.3. Pemasok Utama dan Pelanggan Kunci
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pemasok utama SSR adalah sebagai
berikut:
• PT Metaphor Indonesia;
• PT Mitra Hijau Indonesia;
• PT Tropical Line Design;
• PT Han Awal;
• PT Mitra Karya Antarbuana
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
sampai diterbitkannya laporan ini, SSR belum mulai beroperasi secara komersial.
Dengan demikian, SSR belum memiliki pelanggan kunci.
II.F.4. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha SSR adalah sebagai
berikut:
• PT Fortuna Paradiso Optima (Ta'aktana Marriott Labuan Bajo);
• PT Plataran Indonesia (Plataran Komodo Resort Bajo);
• Sudamala Resort Komodo;
• PT MidPlaza Prima (Ayana Komodo);
• 69 Resort & Beach (Loccal Collection)
II.F.5. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan SSR
adalah sebagai berikut:
• Mengembangkan tanah menjadi Resort/Water Villa with wellness activity.
• Mencari pendanaan untuk pengembangan.
II.G. Jenis Ekuitas
Saham yang dimiliki SSR merupakan saham biasa, dimana setiap pemegang
saham SSR memiliki 1 hak suara per lembar saham.
20
Page 510
II.H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai
dengan tanggal penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan SSR yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai
pasarnya. Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan
kinerja historis SSR dan informasi manajemen SSR terhadap laporan keuangan
SSR tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian SSR dan
kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi
dan kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal
penilaian sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penilaian. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat kami
karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang
terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SSR atau
yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan
tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan
pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan SSR bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang
diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi
tersebut dapat memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak
bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun
segala kehilangan, kerusakan, biaya, ataupun pengeluaran apapun yang
disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga data yang kami peroleh
menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
21
Page 511
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi
yang mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar
akan mengubah hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa
perubahan terhadap data yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil
penilaian dan bahwa perbedaan yang terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi
dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan dengan itikad baik dan dengan cara
yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya analisis
tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan
analisis transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai
dasar penilaian. Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion
dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perseroan dan SSR.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan
dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit,
atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan
tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam
pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan,
atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas
status hukum SSR berdasarkan anggaran dasar SSR.
II.I. Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian
Objek Penilaian.
II.J. Distribusi Laporan Penilaian
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip
untuk tujuan lain tanpa adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan
oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak
bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami
karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Walaupun
demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan, mengubah atau melengkapi
hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang relevan setelah tanggal
laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil
penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
22
Page 512
II.K. Jenis Laporan
Jenis laporan penilaian 99,996440% saham PT Surya Semesta Realti ini
merupakan laporan terinci.
II.L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal
penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan penilaian 99,996440% saham PT Surya Semesta Realti tidak terdapat
kejadian penting setelah tanggal penilaian (subsequent events) yang secara
signifikan dapat memengaruhi penilaian nilai pasar Objek Penilaian, kecuali
kejadian penting sebagai berikut:
• Berdasarkan Akta Notaris No. 184 dari Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., Notaris di
Jakarta Selatan, mengenai peningkatan modal SSR, struktur pemegang
saham SSR per tanggal 23 Oktober 2025 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta lnternusa Tbk 85.419.200 99,996488% 85.419.200.000
PT TCP Internusa 3.000 0,003512% 3.000.000
Jumlah 85.422.200 100,000000% 85.422.200.000
23
Page 513
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
III.A. Latar Belakang PT Surya Semesta Realti
SSR didirikan pada tanggal 19 Mei 2017 berdasarkan Akta No.180 dari Hasbullah
Abdul Rasyid, S.H., M.Kn., notaris di Jakarta Selatan. Akta pendirian ini telah
disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-0024209.AH.01.01.Tahun 2017 tertanggal
26 Mei 2017 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan
No. AHU-0067962.AH.01.11.Tahun 2017 tanggal 26 Mei 2017.
Anggaran Dasar SSR telah mengalami beberapa perubahan, terakhir terkait
dengan perubahan Pasal 4 Anggaran Dasar SSR sebagaimana dituangkan dalam
Akta No. 336 tanggal 23 Desember 2024 yang dibuat dihadapan Jimmy Tanal,
S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta. Perubahan ini telah disahkan oleh Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam surat keputusannya
No. AHU-AH.01.03-0014305 tanggal 17 Januari 2025 dan telah didaftarkan dalam
Daftar Perseroan No. AHU-0006915.AH.01.11.TAHUN 2025 tanggal
17 Januari 2025.
Kantor pusat SSR beralamat di Gedung TCP Internusa B2, Jalan H.R. Rasuna
Said Blok X-0, Kuningan, Jakarta Selatan.
III.B. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SSR adalah bergerak dalam bidang real estate,
pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi, perdagangan besar dan eceran,
reparasi dan perawatan mobil dan sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas
professional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa
hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas rumah tangga sebagai pemberi
kerja aktivitas yang menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tangga yang
digunakan untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
III.C. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SSR pada tanggal 30 Juni 2025 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Johannes Suriadjaja
Komisaris : Eddy Purwana Wikanta
Direksi
Presiden Direktur : Amir Tjahaja
Wakil Presiden Direktur : Soehartono Widjojo
Direktur : Yurianto Gandha
24
Page 514
III.D. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham SSR berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 2
PT Surya Semesta Realti
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta lnternusa Tbk 84.269.200 99,996440% 84.269.200.000
PT TCP Internusa 3.000 0,003560% 3.000.000
Jumlah 84.272.200 100,000000% 84.272.200.000
III.E. Data Keuangan Historis
Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2025 serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, dan 2021 telah diaudit oleh KAP AAJAMR
masing-masing dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan hal lain.
Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 telah diaudit oleh KAP AAJAMR dengan pendapat wajar tanpa
modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain.
Ikhtisar data keuangan penting SSR adalah sebagai berikut:
Tabel 3
PT Surya Semesta Realti
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 601 1.115 885 995 156 123
Piutang lain-lain - pihak ketiga - 1 - - - -
Jumlah Aset Lancar 601 1.116 885 995 156 123
ASET TIDAK LANCAR
Aset real estate 38.025 38.025 38.025 38.025 38.025 38.025
Aset tetap 28 32 7 14 22 30
Uang muka - proyek 7.666 7.147 4.722 4.192 2.713 2.713
Properti investasi 37.084 37.084 37.084 37.084 37.084 37.084
Jumlah Aset Tidak Lancar 82.802 82.287 79.837 79.315 77.844 77.851
JUMLAH ASET 83.404 83.404 80.722 80.309 78.000 77.974
25
Page 515
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Beban akrual 1 34 6 27 7 18
Utang kepada pihak berelasi - - 10 10 55 55
Utang pajak - 2 - 9 0 0
Utang usaha - 1.001 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1 1.036 16 46 62 73
JUMLAH LIABILITAS 1 1.036 16 46 62 73
EKUITAS
Modal saham 84.272 81.272 81.272 75.000 75.000 75.000
Uang muka setoran modal 1.150 3.000 800 6.272 3.525 3.150
Defisit (3.009) (2.897) (2.357) (2.001) (1.580) (1.243)
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 82.413 81.375 79.715 79.272 76.945 76.907
Kepentingan non-pengendali 990 992 991 992 993 993
JUMLAH EKUITAS 83.403 82.367 80.706 80.264 77.938 77.901
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 83.404 83.404 80.722 80.309 78.000 77.974
Tabel 4
PT Surya Semesta Realti
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan - - - - - -
Beban langsung - - - - - -
Laba bruto - - - - - -
Beban umum dan administrasi (114) (543) (361) (419) (336) (260)
Penghasilan lain-lain 2 5 6 1 0 2
Beban lain-lain (1) (2) (2) (3) (2) (3)
Rugi periode/tahun berjalan (113) (540) (357) (421) (338) (261)
Laba komprehensif lainnya - - - - - -
Jumlah rugi komprehensif periode/tahun berjalan (113) (540) (357) (421) (338) (261)
Rugi periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk (112) (540) (356) (421) (337) (260)
Kepentingan non-pengendali (0) (0) (1) (1) (1) (1)
26
Page 516
III.F. Penjelasan Singkat Mengenai Entitas Anak PT Surya Semesta Realti
III.F.1. PT Surya Cahaya Properti
III.F.1.a. Latar Belakang SCP
SCP didirikan berdasarkan Akta Notaris Hasbullah Abdul Rasyid, S.H., M.Kn.
No. 218 tanggal 29 Mei 2017. Akta pendirian SCP telah disahkan oleh Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-0031227.AH.01.01.Tahun 2017 tanggal 21 Juli 2017.
Anggaran Dasar SCP telah mengalami beberapa perubahan, terakhir terkait
dengan perubahan Pasal 4 Anggaran Dasar SCP sebagaimana dituangkan dalam
Akta No. 312 tanggal 20 Desember 2024 yang dibuat dihadapan Jimmy Tanal,
S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta. Perubahan ini telah disahkan oleh Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam surat keputusannya
No. AHU-AH.01.03-0009219 tanggal 16 Januari 2025 dan telah didaftarkan dalam
Daftar Perseroan No. AHU-0004969.AH.01.11.TAHUN 2025 tanggal
16 Januari 2025.
Kantor pusat SCP beralamat di Gedung TCP Internusa Basement 2 (Extension
Hotel Gran Melia), Jalan H.R. Rasuna Said Blok X-0 Kavling 4, Kuningan Timur,
Setiabudi, Jakarta Selatan.
III.F.1.b. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SCP adalah bergerak dalam bidang real estat,
penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum, pengangkutan
pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi, pertanian, kehutanan dan
perikanan, industri pengolahan, pengadaan listrik, gas, uap/air panas dan udara
dingin, pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan daur ulang sampah
dan aktivitas remediasi, konstruksi, perdagangan besar dan eceran, reparasi dan
perawatan mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas jasa
lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk memenuhi
kebutuhan sendiri.
27
Page 517
III.F.1.c. Manajemen
Susunan Komisaris dan Direksi SCP pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebagai
berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Johannes Suriadjaja
Wakil Presiden Komisaris : Eddy Purwana Wikanta
Direksi
Presiden Direktur : Amir Tjahaja
Wakil Presiden Direktur : Soehartono Widjojo
Direktur : Yurianto Gandha
III.F.1.d. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham SCP berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebagai berikut:
III.F.2. PT Surya Bajo Properti
III.F.2.a. Latar Belakang SBP
SBP didirikan berdasarkan Akta Notaris No.117 tanggal 27 Januari 2015, dibuat
dihadapan Kumala Tjahjani Widodo, S.H., M.H., M.Kn. Akta pendirian ini disahkan
oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat
Keputusan No. AHU-0005248.AH.01.01.Tahun 2015 tanggal 4 Februari 2015.
Anggaran Dasar SBP telah mengalami perubahan terakhir kali berdasarkan Akta
Notaris Jimmy Tanal, S.H., M.Kn. No. 310 tanggal 20 Desember 2024. Akta
perubahan ini telah disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia dalam surat keputusannya AHU-0066084.AH.01.02.
Kantor pusat SBP beralamat di Gedung Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R.
Rasuna Said Kavling 3-4, Kuningan Timur, Setiabudi, Jakarta Selatan.
28
Page 518
III.F.2.b. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SBP adalah bergerak dalam bidang real estat,
penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum pengelolaan air,
pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang sampah, dan aktivitas
remediasi, pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan.
III.F.2.c. Manajemen
Susunan Komisaris dan Direksi SBP pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebagai
berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Johannes Suriadjaja
Wakil Presiden Komisaris : Eddy Purwana Wikanta
Komisaris : The Jok Tung
Direksi
Presiden Direktur : Amir Tjahaja
Wakil Presiden Direktur : Soehartono Widjojo
Direktur : Yurianto Gandha
III.F.2.d. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham SBP berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 6
PT Surya Bajo Properti
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta Realti 37.210.000 97,408377% 37.210.000.000
PT Surya Semesta Internusa Tbk 990.000 2,591623% 990.000.000
Jumlah 38.200.000 100,000000% 38.200.000.000
29
Page 519
III.F.3. PT Surya Bajo Lestari
III.F.3.a. Latar Belakang SBL
SBL didirikan berdasarkan Akta Notaris No.35 tanggal 11 November 2024, dibuat
dihadapan Notaris Doktor Buntario Tigris NG, S.H., S.E., M.H., Notaris di Jakarta
Pusat. Akta pendirian ini disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dalam surat keputusannya No. AHU-0092157.AH.01.01.Tahun
2024 tanggal 21 November 2024 telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan
No. AHU-0250690.AH.01.11. Tahun 2024 tanggal 21 November 2024.
Kantor pusat SBL beralamat di Gedung TCP Internusa, Basement 2 (Extension
Hotel Gran Melia) Jalan H.R. Rasuna Said X-0, Kuningan Timur, Setiabudi, Jakarta
Selatan.
III.F.3.b. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SBL adalah bergerak dalam bidang real estat,
penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan, perdagangan, pertanian,
perindustrian, instalasi, dan jasa.
III.F.3.c. Manajemen
Susunan Komisaris dan Direksi SBL pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebagai
berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Johannes Suriadjaja
Wakil Presiden Komisaris : Wilson Effendy
Direksi
Presiden Direkur : Amir Tjahaja
Wakil Presiden Direktur : Soehartono Widjojo
Direktur : Yurianto Gandha
III.F.3.d. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham SBL berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 7
PT Surya Bajo Lestari
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta Realti 499 99,800000% 499.000.000
PT TCP Internusa 1 0,200000% 1.000.000
Jumlah 500 100,000000% 500.000.000
30
Page 520
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
IV.A. Tinjauan Ekonomi Dunia
Ketidakpastian ekonomi global kembali meningkat setelah isu kenaikan tarif efektif
resiprokal Amerika Serikat (AS) ke beberapa negara maju dan berkembang
diumumkan. Menurut laporan yang dipublikasikan oleh Bank Indonesia (BI) yang
berjudul Laporan Kebijakan Moneter Triwulan II 2025, pertumbuhan ekonomi di
AS, Eropa, dan Jepang mengalami penurunan seiring berjalannya pemberlakuan
kebijakan fiskal ekspansif dan pelonggaran kebijakan moneter di negara-negara
tersebut. Sedangkan di Tiongkok, tantangan seperti strategi diversifikasi ekspor
berimplikasi terhadap kinerja ekonomi yang belum kuat. Sebaliknya,
perekonomian di India diperkirakan tetap kuat didukung oleh tingginya permintaan
domestik. Melihat kecenderungan kinerja ekonomi yang terjadi pada beberapa
negara di dunia, BI memperkirakan pertumbuhan ekonomi dunia pada tahun 2025
yaitu tumbuh sekitar 3,00%.
IV.A.1. Produk Domestik Bruto
Tabel 8
Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia
(Dalam %)
Proyeksi
Keterangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Dunia 6,60 3,60 3,50 3,30 2,80 2,80 3,00
Negara Maju
AS 6,10 2,50 2,90 2,80 1,50 1,70 2,00
Hong Kong 6,40 (3,70) 3,20 2,50 2,20 2,20 2,10
Inggris 9,50 5,00 0,40 1,10 1,10 1,20 1,50
Jepang 2,70 0,90 1,40 0,20 0,80 0,70 0,80
Kanada 6,10 4,20 1,50 1,60 1,40 1,30 1,90
Kawasan Eropa 6,30 3,50 0,60 0,90 1,00 1,10 1,50
Singapura 9,90 4,10 1,80 4,30 2,00 1,80 2,40
Taiwan 6,70 2,70 1,10 4,80 3,10 2,40 2,50
Australia 5,50 4,20 2,10 1,10 1,70 2,30 2,50
Korea Selatan 4,60 2,70 1,60 2,00 1,00 1,80 1,80
Negara Berkembang
Argentina 10,40 6,00 (1,90) (1,30) 5,00 3,30 3,00
India (5,80) 9,70 7,60 9,20 N/A 6,30 6,50
Indonesia 3,70 5,30 5,10 5,00 4,80 4,90 5,00
Kolombia 11,00 7,50 0,60 1,70 2,50 2,80 2,90
Malaysia 3,10 8,70 3,60 5,10 4,20 4,30 4,50
Meksiko 4,70 3,90 3,30 1,50 0,30 1,30 2,00
Mesir 3,30 6,70 3,80 2,40 3,90 4,40 4,90
Tiongkok 8,40 3,10 5,40 5,00 4,80 4,20 4,00
Sumber: Bloomberg
Salah satu indikator pertumbuhan ekonomi adalah Produk Domestik Bruto (PDB)
di mana PDB digunakan untuk mengukur jumlah nilai produksi barang dan jasa
dalam periode tertentu. Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada
tahun 2024, PDB di dunia mengalami pertumbuhan sebesar 3,30%. Negara maju
yang memberikan kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan PDB adalah AS,
Hong Kong, Singapura, dan Taiwan masing-masing sebesar 2,80%, 2,50%,
4,30%, dan 4,80%. Sedangkan dari kelompok negara-negara berkembang yang
memberikan kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan PDB di dunia yaitu India,
Indonesia, Malaysia, dan Tiongkok masing-masing sebesar 9,20%, 5,00%, 5,10%,
dan 5,00%.
31
Page 521
Pada tahun 2025, PDB di dunia diperkirakan mengalami pertumbuhan sebesar
2,80%. Negara-negara maju yang memberikan kontribusi terbesar terhadap
pertumbuhan PDB tersebut yaitu AS, Hong Kong, Singapura, Taiwan, dan
Australia masing-masing sebesar 1,50%, 2,20%, 2,00%, 3,10%, dan 1,70%.
Sedangkan untuk kelompok negara-negara berkembang yang memberikan
kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan PDB di dunia yaitu Argentina,
Indonesia, Malaysia, Mesir, dan Tiongkok masing-masing sebesar 5,00%, 4,80%,
4,20%, 3,90%, dan 4,80%.
IV.A.2. Inflasi
Inflasi merupakan kenaikan harga barang dan jasa secara umum dan
terus-menerus dalam suatu periode tertentu. Inflasi merupakan salah satu
indikator pertumbuhan ekonomi yang juga memegang peranan penting dalam
menentukan perekonomian suatu negara karena berdampak langsung pada daya
beli masyarakat, kestabilan ekonomi, maupun kebijakan moneter dan fiskal suatu
negara.
Tabel 9
Pertumbuhan Inflasi
(Dalam %)
Proyeksi
Keterangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Dunia 4,70 8,60 6,60 5,60 3,80 3,50 3,50
Negara Maju
AS 4,70 8,00 4,10 3,00 2,80 2,70 2,30
Hong Kong 1,60 1,90 2,10 1,80 1,70 1,90 2,00
Inggris 2,60 9,10 7,40 2,50 3,20 2,40 2,00
Jepang (0,30) 2,50 3,30 2,70 2,90 1,80 2,00
Kanada 3,40 6,80 3,90 2,40 2,10 2,10 2,00
Kawasan Eropa 2,60 8,40 5,50 2,40 2,00 1,90 2,00
Singapura 2,30 6,10 4,90 2,40 1,10 1,60 1,70
Taiwan 2,00 3,00 2,50 2,20 1,80 1,70 1,80
Australia 2,90 6,60 5,60 3,20 2,50 2,70 2,50
Korea Selatan 2,50 5,10 3,60 2,30 1,90 1,80 1,90
Negara Berkembang
Argentina 48,10 70,70 127,90 236,80 42,20 22,60 15,80
India 5,10 6,70 5,70 5,00 N/A 3,30 4,50
Indonesia 1,60 4,20 3,80 2,30 1,80 2,60 2,60
Kolombia 3,50 10,20 11,80 6,60 5,00 3,80 3,20
Malaysia 2,50 3,40 2,50 1,80 1,90 2,20 2,10
Meksiko 5,70 7,90 5,60 4,70 3,90 3,80 3,50
Mesir 4,50 8,50 24,40 33,30 15,80 11,70 9,00
Tiongkok 0,90 2,00 0,20 0,20 0,10 1,00 1,40
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2024, inflasi di dunia
mengalami pertumbuhan sebesar 5,60%. Negara-negara maju yang memberikan
kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan inflasi, yaitu AS, Inggris, Jepang, dan
Australia masing-masing sebesar 3,00%, 2,50%, 2,70%, dan 3,20%. Sedangkan
untuk kelompok negara-negara berkembang yang memberikan kontribusi terbesar
terhadap pertumbuhan inflasi, yaitu Argentina dan Mesir masing-masing sebesar
236,80% dan 33,30%.
32
Page 522
Selanjutnya, pada tahun 2025, inflasi di dunia diperkirakan mengalami
pertumbuhan sebesar 3,80%. Negara-negara maju yang memberikan kontribusi
terbesar terhadap pertumbuhan inflasi yaitu AS, Hong Kong, Singapura, Taiwan,
dan Australia masing-masing sebesar 2,80%, 1,70%, 1,10%, 1,80%, 2,50%.
Sedangkan untuk kelompok negara-negara berkembang yang memberikan
kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan inflasi yaitu Argentina, Indonesia,
Malaysia, masing-masing sebesar 42,20%, 1,80%, dan 1,90%.
IV.A.3. Suku Bunga
Suku bunga merupakan instrumen kebijakan moneter yang berperan dalam
menjaga stabilitas ekonomi suatu negara. Bank sentral menyesuaikan suku bunga
untuk mengendalikan inflasi, mendorong pertumbuhan ekonomi, dan menjaga nilai
tukar. Kenaikan suku bunga dapat menekan konsumsi dan investasi, tetapi efektif
dalam mengendalikan inflasi, sementara penurunan suku bunga dapat mendorong
pertumbuhan ekonomi namun berisiko meningkatkan inflasi. Oleh karena itu,
kebijakan suku bunga harus dikelola dengan efektif agar tercipta keseimbangan
antara pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan dan stabilitas harga.
Tabel 10
Suku Bunga Bank Sentral
(Dalam %)
Proyeksi
Keterangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Negara Maju
AS 0,25 4,50 5,50 4,50 4,10 3,45 3,25
Hong Kong 0,50 4,75 5,75 4,75 N/A N/A N/A
Inggris 0,25 3,50 5,25 4,75 3,75 3,35 3,25
Jepang (0,10) (0,10) (0,10) 0,25 0,70 0,90 1,10
Kawasan Eropa - 2,50 4,50 3,15 1,90 2,00 2,15
Taiwan 1,13 1,75 1,88 2,00 1,90 1,70 N/A
Australia 0,10 3,10 4,35 4,35 3,35 3,15 3,30
Korea Selatan 1,00 3,25 3,50 3,00 2,15 1,95 1,95
Negara Berkembang
Argentina N/A N/A N/A N/A 26,00 22,50 10,00
India 4,00 6,25 6,50 6,50 5,30 5,30 5,30
Indonesia 3,50 5,50 6,00 6,00 4,95 4,70 4,75
Kolombia 3,00 12,00 13,00 9,50 8,45 7,35 6,65
Malaysia 1,75 2,75 3,00 3,00 2,60 2,55 N/A
Meksiko 5,50 10,50 11,25 10,00 7,50 6,75 N/A
Mesir 8,25 16,25 19,25 27,25 N/A N/A N/A
Tiongkok 3,80 3,65 3,45 3,10 2,80 2,60 2,70
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2024 negara-negara
maju dengan suku bunga tertinggi yaitu AS, Hong Kong, Inggris, dan Australia
masing-masing sebesar 4,50%, 4,75 %, 4,75%, dan 4,35%. Sedangkan, untuk
negara berkembang dengan suku bunga tertinggi yaitu Kolombia, Meksiko dan
Mesir masing-masing sebesar 9,50%, 10,00% dan 27,25%.
33
Page 523
Selanjutnya, pada tahun 2024 negara berkembang yang mengalami penurunan
suku bunga tertinggi dibandingkan dengan negara-negara lainnya yaitu Kolombia
dan Meksiko masing-masing menjadi sebesar 9,50% dan 10,00%. Selanjutnya,
suku bunga bank sentral pada tahun 2025 diperkirakan mengalami tren penurunan
dibandingkan dengan suku bunga pada tahun 2024. Negara-negara maju dengan
suku bunga tertinggi pada 2025 yaitu AS, Inggris, dan Australia masing-masing
sebesar 4,10%, 3,75%, dan 3,35%. Sedangkan untuk kelompok negara-negara
berkembang dengan suku bunga tertinggi yaitu Argentina, Kolombia, dan Meksiko
masing-masing sebesar 26,00%, 8,45%, dan 7,50%.
IV.B. Tinjauan Ekonomi Indonesia
Pada triwulan II 2025, pertumbuhan ekonomi Indonesia ditopang oleh investasi
non-bangunan terkait kegiatan di sektor transportasi dan kinerja ekspor berbasis
sumber daya alam serta produk manufaktur. Namun demikian, pertumbuhan
ekonomi Indonesia dihadapkan dengan tantangan prospek perekonomian global
yang melemah. Salah satu kebijakan yang dapat dilakukan antara lain
meningkatkan konsumsi rumah tangga seiring dengan penjualan eceran yang
melambat. Secara spasial, perekonomian di wilayah Sulawesi, Maluku, dan Papua
diperkirakan mengalami pertumbuhan di atas 5,00%, sedangkan wilayah lainnya
belum meningkat.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap dalam kondisi yang baik dan berperan
dalam menjaga ketahanan eksternal. Pada Mei 2025, NPI mencatat surplus
sebesar USD 4,30 miliar, meningkat sebesar USD 0,20 miliar dibandingkan
dengan surplus NPI pada April 2025. Peningkatan neraca perdagangan ini
didorong oleh ekspor komoditas mesin listrik, besi, dan baja. Kinerja ekspor
diperkirakan akan tetap positif sejalan dengan hasil perundingan tarif dengan
pemerintah AS. Sementara itu, posisi cadangan devisa pada akhir Juni 2025 tetap
tinggi sebesar USD 152,60 miliar, berada di atas standar kecukupan internasional
sekitar tiga bulan impor.
34
Page 524
IV.C. Proyeksi Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2025 diperkirakan berada dalam kisaran
4,60% – 5,40% yang disebabkan oleh adanya perkiraan meningkatnya permintaan
domestik dan kinerja ekspor. Namun demikian, berbagai respon kebijakan perlu
terus ditingkatkan guna mendorong pertumbuhan ekonomi Indonesia di tengah
prospek perekonomian dunia yang melemah sehingga perekonomian domestik
dapat mengantisipasi penurunan pertumbuhan ekonomi global. Sementara itu,
ketahanan eksternal ekonomi Indonesia diperkirakan tetap baik dan nilai tukar
Rupiah tetap stabil. Selanjutnya, pada tahun 2025, NPI diperkirakan akan
mencatat defisit transaksi berjalan yang lebih rendah di mana berada dalam
kisaran defisit 0,50% hingga 1,30% dari PDB dengan surplus transaksi modal dan
finansial yang berlanjut di tengah ketidakpastian perekonomian global yang masih
tinggi. Sementara itu, aliran masuk modal asing ke dalam instrumen portofolio
domestik juga terus berlanjut terutama disebabkan oleh prospek perekonomian
Indonesia yang tetap positif, tingginya imbal hasil instrumen keuangan Indonesia,
serta bergesernya aliran modal ke negara berkembang termasuk Indonesia
sejalan dengan meningkatnya risiko ekonomi AS.
IV.D. Tingkat Suku Bunga
Fluktuasi suku bunga merupakan bagian dari kebijakan moneter yang dinamis di
mana keseimbangan antara inflasi, stabilitas nilai tukar, dan pertumbuhan ekonomi
harus terjaga agar suku bunga dapat terkendali dan mendukung perekonomian
nasional. Per Juni 2025, suku bunga deposito satu bulan adalah sebesar 4,85%,
mengalami peningkatan dibandingkan dengan periode Mei 2025 yaitu sebesar
4,81%. Hal ini berkaitan dengan persaingan antar bank guna memperoleh
pendanaan. Suku bunga kredit perbankan juga tercatat masih tinggi, yaitu sebesar
9,16% pada Juni 2025.
Grafik 1
Perkembangan Suku Bunga BI
7,00%
6,00%
6,00%
4,95%
6,00% 4,70%
5,00% 5,50%
4,00% 4,75%
3,00% 3,50%
2,00%
1,00%
0,00%
2021 2022 2023 2024 2025* 2026* 2027*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
35
Page 525
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga BI pada tahun 2024
adalah sebesar 6,00%, menunjukkan jumlah yang stabil seperti tahun
sebelumnya. Pada tahun 2025, 2026, dan 2027, suku bunga BI diperkirakan
masing-masing sebesar 4,95%, 4,70%, dan 4,75%.
IV.E. Inflasi
Kebijakan Pemerintah melalui BI untuk mengendalikan inflasi berpengaruh
terhadap stabilitas tingkat inflasi secara tahunan. Pada Juni 2025, Indeks Harga
Konsumen (IHK) tetap berada di posisi yang rendah dengan tingkat inflasi tercatat
sebesar 1,87% secara tahunan yang disebabkan oleh inflasi inti yang menurun,
inflasi volatile food (VF) yang rendah, dan inflasi administered prices (AP) yang
terkendali. Inflasi inti mengalami penurunan menjadi sebesar 2,37% secara
tahunan yang dipengaruhi oleh konsistensi suku bunga kebijakan moneter dalam
mengarahkan ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya serta permintaan yang
lebih rendah. Inflasi kelompok VF masih tercatat rendah sebesar 0,57% secara
tahunan didukung oleh kecukupan pasokan komoditas pangan utama dan eratnya
sinergi pengendalian inflasi. Sementara itu, inflasi kelompok AP tetap terjaga
sebesar 1,34% secara tahunan di tengah meningkatnya tarif air minum dan cukai
hasil tembakau.
BI memperkirakan inflasi tahun 2025 dan 2026 dalam sasaran 2,50% ± 1,00% di
mana inflasi inti diperkirakan lebih rendah dari perkiraan seiring ekspektasi inflasi
yang terjaga dalam sasaran, kapasitas ekonomi yang memadai, imported inflation
yang terkendali, dan dampak positif dari digitalisasi. Selain itu, inflasi VF
diperkirakan tetap terjaga didukung oleh sinergi pengendalian inflasi BI dengan
Pemerintah Pusat dan Daerah.
Grafik 2
Perkembangan Inflasi Berdasarkan IHK di Indonesia
4,50%
3,80%
4,00%
3,50% 4,20%
3,00% 2,60%
2,30%
2,50% 1,80%
2,60%
2,00% 1,60%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2021 2022 2023 2024 2025* 2026* 2027*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
36
Page 526
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, inflasi di Indonesia pada tahun
2025, 2026, dan 2027 diperkirakan masing-masing sebesar 1,80%, 2,60%, dan
2,60%.
Tabel 11
Kontributor Inflasi Terbesar
Berdasarkan Provinsi
(Dalam %)
No. Keterangan Inflasi
1 Papua Selatan 3,00
2 Bali 2,94
3 Sulawesi Barat 2,57
4 Sulawesi Tenggara 2,52
5 DI Yogyakarta 2,52
6 Nusa Tenggara Barat 2,51
7 Sulawesi Tengah 2,47
8 Sumatera Selatan 2,44
9 Papua Tengah 2,33
10 Lampung 2,70
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia, Triwulan II 2025
Menurut laporan yang dipublikasikan oleh BI yang berjudul Laporan Kebijakan
Moneter Triwulan II 2025, Provinsi di Indonesia dengan kontribusi inflasi terbesar
yaitu Papua Selatan, Bali, dan Sulawesi Barat masing-masing sebesar 3,00%,
2,94%, dan 2,57%.
IV.F. Nilai Tukar Rupiah
Menurut laporan yang dipublikasikan oleh BI yang berjudul Laporan Kebijakan
Moneter Triwulan II 2025, nilai tukar Rupiah menunjukan kestabilan di tengah
meningkatnya ketidakpastian global dan menunjukan penguatan yang didukung
oleh kebijakan stabilisasi BI serta berlanjutnya aliran masuk modal asing. Pada
Juni 2025, nilai tukar Rupiah menguat sebesar 0,34% point to point dibandingkan
dengan periode bulan sebelumnya. Nilai tukar Rupiah diperkirakan akan tetap
stabil dan terjaga didukung oleh komitmen BI dalam menjaga stabilitas nilai tukar
Rupiah, imbal hasil yang menarik, inflasi yang rendah, dan prospek pertumbuhan
ekonomi domestik yang tetap baik di mana BI terus memperkuat respon kebijakan
stabilisasi.
37
Page 527
Grafik 3
Proyeksi Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing
22.000
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
Q4/2025 Q1/2026 Q2/2026 2026
EUR 19.092 19.159 19.224 19.440
SGD 12.740 12.677 12.664 12.698
USD 16.180 16.100 16.020 16.000
Sumber: Bloomberg
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap Euro pada Q4/2025 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 19.092, Rp 19.159, Rp 19.224, dan
Rp 19.440.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap SGD pada Q4/2025 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 12.740, Rp 12.677, Rp 12.664, dan
Rp 12.698.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap USD pada Q4/2025 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 16.180, Rp 16.100, Rp 16.020, dan
Rp 16.000.
38
Page 528
V. TINJAUAN INDUSTRI PERHOTELAN
V.A. Tinjauan Industri Perhotelan di Dunia
Perhotelan merupakan sarana dan prasarana yang menawarkan layanan
akomodasi penginapan dengan pengelolaan secara komersial. Perhotelan yang
dikelola secara komersial memicu terjadinya pertumbuhan atas permintaan dari
layanan penginapan sebagaimana perhotelan mempunyai peranan penting
sebagai mata rantai kegiatan wisata yang mendorong para wisatawan untuk
berkunjung serta menikmati objek daya tarik wisata tertentu dengan waktu yang
relatif lama.
Grafik 4
Jumlah Pemesanan Layanan Penginapan di Dunia
Tahun 2021 - 2024
(Dalam jutaan kamar)
1.400,00
1.200,00
1.000,00
800,00
600,00
400,00
200,00
-
2021 2022 2023 2024
Jumlah Kamar 591,00 896,00 1.049,00 1.144,00
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, jumlah pemesanan layanan
penginapan secara global pada tahun 2021, 2022, 2023, dan 2024 masing-masing
adalah sebesar 591,00 juta kamar, 896,00 juta kamar, 1.049,00 juta kamar, dan
1.144,00 juta kamar. Pada tahun 2022, 2023, dan 2024 jumlah pemesanan
layanan penginapan secara global mengalami peningkatan dibandingkan tahun
sebelumnya, masing-masing sebesar 305,00 juta kamar, 153,00 juta kamar, dan
95,00 juta kamar atau setara dengan 51,61%, 17,08%, dan 9,06%.
39
Page 529
Grafik 5
Tingkat Okupansi Hotel Di Dunia
Januari 2025 – Juni 2025
(Dalam Persentase)
80,00
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
10,00
-
Jan Feb Mar Apr Mei Juni
Asia pasifik 60,00 62,00 66,00 68,00 66,00 65,00
Amerika 54,00 60,00 64,00 64,00 65,00 67,00
Eropa 55,00 63,00 65,00 69,00 74,00 76,00
Timur Tengah 72,00 75,00 59,00 74,00 67,00 60,00
Sumber: Statista
Di samping itu, berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, pada periode
Februari sampai dengan Juni 2025, Eropa merupakan kawasan dengan
peningkatan tingkat okupansi kamar hotel yang paling konsisten masing-masing
mengalami peningkatan tingkat okupansi sebesar 8,00%, 2,00%, 4,00%, 5,00%
dan 2,00%. Sementara tingkat okupansi kamar hotel tertinggi adalah di Eropa pada
bulan Juni 2025 sebesar 76,00% dan rata-rata tingkat okupansi selama Januari
sampai dengan Juni 2025 pada semua kawasan adalah sebesar 65,42%.
Grafik 6
Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Dunia
Tahun 2025 – 2030
(Dalam miliar USD)
700,00
600,00
500,00
400,00
300,00
200,00
100,00
-
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Jumlah Pendapatan 455,15 492,36 524,57 559,37 597,19 638,39
Sumber: Statista
40
Page 530
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, pendapatan pasar perhotelan tahun
2030 diproyeksikan mencapai USD 638,39 miliar. Kenaikan terus terjadi pada nilai
pendapatan pasar perhotelan di dunia tahun 2026 – 2030 masing-masing
mengalami kenaikan sebesar USD 37,21 miliar, USD 32,21 miliar,
USD 34,80 miliar, USD 37,82 miliar, dan USD 41,20 miliar dibandingkan dengan
tahun-tahun sebelumnya dengan tingkat pertumbuhan majemuk tahunan
(Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 7,00% dihitung sejak tahun 2025
hingga tahun 2030, pertumbuhan hotel dunia didorong oleh permintaan tamu hotel
akan layanan personal, permintaan yang tinggi untuk boutique hotel dan bangunan
hotel yang ramah lingkungan turut membawa industri perhotelan menjadi semakin
menjanjikan di masa depan.
V.B. Tinjauan Industri Perhotelan di Indonesia
Indonesia sebagai negara kepulauan terbesar di dunia yang terbentang dari
Sabang hingga Merauke Indonesia memiliki lebih dari 17.000 pulau yang
menyimpan kekayaan alam, budaya, dan sejarah yang sangat beragam.
Keberagaman yang ada pada Indonesia ini tentunya menarik perhatian wisatawan
baik domestik maupun mancanegara sebagai destinasi utama untuk dituju. Hotel
yang memadai tentu menjadi pilar utama dalam menunjang perjalanan liburan bagi
wisatawan domestik maupun mancanegara yang berkunjung.
Grafik 7
Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang di Indonesia
Tahun 2021 - 2024
(Dalam persentase)
60
50
40
30
20
10
0
2021 2022 2023 2024
Tingkat okupansi 36,26 47,35 51,12 52,56
Sumber : Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, tingkat okupansi hotel di Indonesia
meningkat pada tahun 2022, 2023, dan 2024. Tingkat okupansi kamar hotel
berbintang di Indonesia pada tahun 2021, 2022, 2023, dan 2024 masing-masing
adalah sebesar 36,26%, 47,35%, 51,12%, dan 52,56%. Kenaikan terbesar ada
pada tahun 2022 dimana tingkat okupansi kamar hotel berbintang di Indonesia
meningkat 11,09% dibandingkan dengan tahun 2021 yang disebabkan oleh pulih
nya sektor pariwisata setelah penurunan yang disebabkan oleh pandemi
Covid-19.
41
Page 531
Grafik 8
Provinsi dengan Tingkat Okupansi Kamar Hotel Berbintang terbesar di
Indonesia
Periode Juni 2025
(Dalam persentase)
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
10,00
-
Kalimantan
Bali DI Yogyakarta DKI Jakarta Jawa Timur
Timur
Tingkat Okupansi 64,66 53,86 52,35 51,81 51,69
Sumber : Badan Pusat Statistik
Berdasarkan data yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik, tingkat okupansi
kamar pada hotel berbintang di Indonesia pada bulan Juni 2025 secara
keseluruhan adalah sebesar 49,98%, mengalami penurunan 4,70% dibandingkan
dengan periode yang sama tahun sebelumnya. Rata-rata lama tinggal wisatawan
pada hotel berbintang pada Juni 2025 adalah selama 1,59 malam, mengalami
penurunan sebesar 0,02% dibandingkan dengan Juni 2024. Secara umum, turis
asing tinggal lebih lama dibandingkan dengan turis lokal, rata-rata tinggal di hotel
berbintang pada Juni 2025 untuk turis asing dan turis lokal masing-masing adalah
sebesar 2,46 malam dan 1,46 malam.
42
Page 532
Grafik 9
Proyeksi Pendapatan Pasar Perhotelan di Indonesia
Tahun 2025 - 2030
(Dalam miliar USD)
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
-
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Jumlah Pendapatan 5,27 6,88 7,32 8,11 8,97 9,92
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, pendapatan hotel di Indonesia pada
2030 di proyeksikan mencapai sebesar USD 9,92 miliar. Proyeksi pendapatan
hotel di Indonesia pada tahun 2026-2030 diperkirakan terus mengalami
peningkatan masing-masing sebesar USD 1,61 miliar, USD 0,44 miliar,
USD 0,79 miliar, USD 0,86 miliar, dan USD 0,95 miliar dengan tingkat
pertumbuhan majemuk tahunan (CAGR) sebesar 13,49% antara tahun 2025
sampai 2030. Pendapatan pasar perhotelan di Indonesia diproyeksikan untuk
meningkat setiap tahun nya yang disebabkan oleh industri pariwisata Indonesia
yang terus berkembang dan beragamnya penawaran budaya yang ditawarkan.
43
Page 533
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
VI.A. PT Surya Semesta Realti
Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2025 serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, dan 2021 telah diaudit oleh KAP AAJAMR
masing-masing dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan hal lain.
Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 telah diaudit oleh KAP AAJAMR dengan pendapat wajar tanpa
modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain.
VI.A.1. Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Tabel 12
PT Surya Semesta Realti
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 601 1.115 885 995 156 123
Piutang lain-lain - pihak ketiga - 1 - - - -
Jumlah Aset Lancar 601 1.116 885 995 156 123
ASET TIDAK LANCAR
Aset real estate 38.025 38.025 38.025 38.025 38.025 38.025
Aset tetap 28 32 7 14 22 30
Uang muka - proyek 7.666 7.147 4.722 4.192 2.713 2.713
Properti investasi 37.084 37.084 37.084 37.084 37.084 37.084
Jumlah Aset Tidak Lancar 82.802 82.287 79.837 79.315 77.844 77.851
JUMLAH ASET 83.404 83.404 80.722 80.309 78.000 77.974
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Beban akrual 1 34 6 27 7 18
Utang kepada pihak berelasi - - 10 10 55 55
Utang pajak - 2 - 9 0 0
Utang usaha - 1.001 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1 1.036 16 46 62 73
JUMLAH LIABILITAS 1 1.036 16 46 62 73
EKUITAS
Modal saham 84.272 81.272 81.272 75.000 75.000 75.000
Uang muka setoran modal 1.150 3.000 800 6.272 3.525 3.150
Defisit (3.009) (2.897) (2.357) (2.001) (1.580) (1.243)
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 82.413 81.375 79.715 79.272 76.945 76.907
Kepentingan non-pengendali 990 992 991 992 993 993
JUMLAH EKUITAS 83.403 82.367 80.706 80.264 77.938 77.901
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 83.404 83.404 80.722 80.309 78.000 77.974
44
Page 534
VI.A.2. Aset
Jumlah aset SSR pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024, 2023,
2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 83,40 miliar,
Rp 83,40 miliar, Rp 80,72 miliar, Rp 80,31 miliar, Rp 78,00 miliar, dan
Rp 77,97 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024 jumlah aset SSR mengalami kenaikan sebesar
Rp 2,68 miliar atau setara dengan 3,32% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh kenaikan
uang muka - proyek sebesar Rp 2,43 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023 jumlah aset SSR mengalami kenaikan sebesar
Rp 0,41 miliar atau setara dengan 0,51% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh kenaikan
uang muka - proyek sebesar Rp 0,53 miliar yang disertai dengan penurunan kas
dan bank sebesar Rp 0,11 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022 jumlah aset SSR mengalami kenaikan sebesar
Rp 2,31 miliar atau setara dengan 2,96% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh kenaikan kas
dan bank serta uang muka - proyek masing-masing sebesar Rp 0,84 miliar dan
Rp 1,48 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021 jumlah aset SSR mengalami kenaikan sebesar
Rp 0,03 miliar atau setara dengan 0,03% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh kenaikan kas
dan bank sebesar Rp 0,03 miliar.
VI.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas SSR pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024,
2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 1,00 juta,
Rp 1,04 miliar, Rp 0,02 miliar, Rp 0,05 miliar, Rp 0,06 miliar, dan Rp 0,07 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2025 jumlah liabilitas SSR mengalami penurunan sebesar
Rp 1,04 miliar atau setara dengan 99,94% dibandingkan dengan jumlah liabilitas
pada tanggal 31 Desember 2024. Penurunan ini terutama di sebabkan oleh
penurunan utang usaha sebesar Rp 1,00 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024 jumlah liabilitas SSR mengalami kenaikan
sebesar Rp 1,02 miliar dibandingkan dengan jumlah liabilitas pada tanggal
31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama di sebabkan oleh kenaikan utang usaha
sebesar Rp 1,00 miliar.
45
Page 535
Pada tanggal 31 Desember 2023 jumlah liabilitas SSR mengalami penurunan
sebesar Rp 0,03 miliar atau setara dengan 64,94% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022. Penurunan ini terutama di sebabkan
oleh penurunan beban akrual dan utang pajak masing-masing sebesar
Rp 0,02 miliar dan Rp 9,00 juta.
Pada tanggal 31 Desember 2022 jumlah liabilitas SSR mengalami penurunan
sebesar Rp 0,02 miliar atau setara dengan 26,28% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini terutama di sebabkan
oleh penurunan utang kepada pihak berelasi sebesar Rp 0,05 miliar yang disertai
dengan kenaikan beban akrual dan utang pajak masing-masing sebesar
Rp 8,00 juta dan Rp 0,02 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021 jumlah liabilitas SSR mengalami penurunan
sebesar Rp 0,01 miliar atau setara dengan 15,53% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama di sebabkan
oleh penurunan beban akrual sebesar Rp 0,01 miliar.
VI.A.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas SSR pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024, 2023,
2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 83,40 miliar,
Rp 82,37 miliar, Rp 80,71 miliar, Rp 80,26 miliar, Rp 77,94 miliar, dan
Rp 77,90 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2025, jumlah ekuitas SSR mengalami kenaikan sebesar
Rp 1,04 miliar atau setara dengan 1,26% dibandingkan dengan jumlah ekuitas
pada tanggal 31 Desember 2024. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
uang muka setoran modal sebesar Rp 1,15 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah ekuitas SSR mengalami kenaikan
sebesar Rp 1,66 miliar atau setara dengan 2,06% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
uang muka setoran modal sebesar Rp 2,20 miliar yang disertai dengan rugi tahun
berjalan yang dibukukan oleh SSR sebesar Rp 0,54 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah ekuitas SSR mengalami kenaikan
sebesar Rp 0,44 miliar atau setara dengan 0,55% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
uang muka setoran modal sebesar Rp 0,80 miliar yang disertai dengan rugi tahun
berjalan yang dibukukan oleh SSR sebesar Rp 0,36 miliar
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas SSR mengalami kenaikan
sebesar Rp 2,33 miliar atau setara dengan 2,98% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
uang muka setoran modal sebesar Rp 2,75 miliar.
46
Page 536
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas SSR mengalami kenaikan
sebesar Rp 0,04 miliar atau setara dengan 0,05% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
uang muka setoran modal sebesar Rp 0,38 miliar yang disertai dengan rugi tahun
berjalan yang dibukukan oleh SSR sebesar Rp 0,34 miliar.
VI.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehansif Lain Konsolidasian
Tabel 13
PT Surya Semesta Realti
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan - - - - - -
Beban langsung - - - - - -
Laba bruto - - - - - -
Beban umum dan administrasi (114) (543) (361) (419) (336) (260)
Penghasilan lain-lain 2 5 6 1 0 2
Beban lain-lain (1) (2) (2) (3) (2) (3)
Rugi periode/tahun berjalan (113) (540) (357) (421) (338) (261)
Laba komprehensif lainnya - - - - - -
Jumlah rugi komprehensif periode/tahun berjalan (113) (540) (357) (421) (338) (261)
Rugi periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk (112) (540) (356) (421) (337) (260)
Kepentingan non-pengendali (0) (0) (1) (1) (1) (1)
VI.A.6. Pendapatan
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021,
dan 2020 SSR belum membukukan pendapatan.
VI.A.7. Rugi Periode/Tahun Berjalan
Rugi periode berjalan SSR untuk periode enam bulan bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar
Rp 0,11 miliar, Rp 0,54 miliar, Rp 0,36 miliar, Rp 0,42 miliar, Rp 0,34 miliar, dan
Rp 0,26 miliar.
Rugi tahun berjalan SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 mengalami kenaikan sebesar Rp 0,18 miliar atau setara
dengan 51,36% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023.
Rugi tahun berjalan SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami penurunan sebesar Rp 0,07 miliar atau setara
dengan 15,32% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
47
Page 537
Rugi tahun berjalan SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 0,08 miliar atau setara
dengan 24,71% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Rugi tahun berjalan SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 0,08 miliar atau setara
dengan 29,51% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
VI.A.8. Laporan Arus Kas Konsolidasian
Tabel 14
PT Surya Semesta Realti
Laporan Arus Kas Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penghasilan bunga 1 5 6 1 0 2
Pembayaran kepada pihak ketiga (154) (505) (385) (386) (342) (252)
Kas Neto Digunakan untuk Aktivitas Operasi (153) (500) (380) (385) (342) (250)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Penambahan uang muka proyek (511) (1.423) (530) (1.479) - (78)
Perolehan aktiva tetap - (37) - - - (3)
Perolehan aset real estat - - - - - (896)
Pembayaran uang muka proyek (1.001) - - - - -
Pelepasan investasi - - - - - 20
Kas Neto Digunakan untuk Aktivitas Investasi (1.511) (1.460) (530) (1.479) - (957)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan atas uang muka setoran modal 1.150 2.200 800 2.747 375 400
Pembayaran kepada pihak berelasi - (10) - (45) - (20)
Kas Neto Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan 1.150 2.190 800 2.702 375 380
KENAIKAN (PENURUNAN) NETO KAS DAN BANK (514) 230 (110) 838 33 (827)
KAS DAN BANK AWAL TAHUN 1.115 885 995 156 123 951
KAS DAN BANK AKHIR TAHUN 601 1.115 885 995 156 123
Arus Kas untuk Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SSR untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020
masing-masing adalah sebesar Rp 0,15 miliar, Rp 0,50 miliar, Rp 0,38 miliar,
Rp 0,39 miliar, Rp 0,34 miliar, dan Rp 0,25 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SSR untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 sebesar Rp 0,15 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pihak ketiga sebesar Rp 0,15 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SSR untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 0,50 miliar terutama berasal
dari pembayaran kepada pihak ketiga sebesar Rp 0,51 miliar.
48
Page 538
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SSR untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 0,38 miliar terutama berasal
dari pembayaran kepada pihak ketiga sebesar Rp 0,39 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SSR untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 0,39 miliar terutama berasal
dari pembayaran kepada pihak ketiga sebesar Rp 0,39 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SSR untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 0,34 miliar terutama berasal
dari pembayaran kepada pihak ketiga sebesar Rp 0,34 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SSR untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 0,25 miliar terutama berasal
dari pembayaran kepada pihak ketiga sebesar Rp 0,25 miliar.
Arus Kas untuk Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SSR untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, dan 2020 masing-masing
adalah sebesar Rp 1,51 miliar, Rp 1,46 miliar, Rp 0,53 miliar, Rp 1,48 miliar, dan
Rp 0,96 miliar. Untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021, SSR
tidak memiliki arus kas bersih yang diperoleh dari/digunakan untuk aktivitas
investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SSR untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 sebesar Rp 1,51 miliar terutama
berasal dari penambahan uang muka proyek dan pembayaran uang muka proyek
masing-masing sebesar Rp 0,51 miliar dan Rp 1,00 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SSR untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 1,46 miliar terutama berasal
dari penambahan uang muka proyek sebesar Rp 1,42 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SSR untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 0,53 miliar seluruhnya
berasal dari penambahan uang muka proyek.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SSR untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 1,48 miliar seluruhnya
berasal dari penambahan uang muka proyek.
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 SSR tidak memiliki
arus kas yang diperoleh dari/digunakan untuk aktivitas investasi.
49
Page 539
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SSR untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 0,96 miliar terutama berasal
dari perolehan aset real estat sebesar Rp 0,90 miliar.
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SSR untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020
masing-masing adalah sebesar Rp 1,15 miliar, Rp 2,19 miliar, Rp 0,80 miliar,
Rp 2,70 miliar, Rp 0,38 miliar, dan Rp 0,38 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SSR untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 sebesar Rp 1,15 miliar seluruhnya
berasal dari penerimaan atas uang muka setoran modal.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SSR untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 2,19 miliar terutama berasal
dari penerimaan atas uang muka setoran modal sebesar Rp 2,20 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SSR untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 0,80 miliar seluruhnya
berasal dari penerimaan atas uang muka setoran modal.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SSR untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 2,70 miliar terutama berasal
dari penerimaan atas uang muka setoran modal sebesar Rp 2,75 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SSR untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 0,38 miliar seluruhnya
berasal dari penerimaan atas uang muka setoran modal.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SSR untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 0,38 miliar terutama berasal
dari penerimaan atas uang muka setoran modal sebesar Rp 0,40 miliar.
50
Page 540
VI.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Tabel 15
PT Surya Semesta Realti
Rasio-rasio Keuangan
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Rasio Likuiditas
Lancar 902,63 1,08 55,17 21,74 2,52 1,67
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Ekuitas terhadap jumlah aset 1,00 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
Rasio Profitabilitas
Imbal hasil aset -0,27% -0,65% -0,44% -0,52% -0,43% -0,33%
Imbal hasil ekuitas -0,27% -0,66% -0,44% -0,52% -0,43% -0,33%
VI.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan SSR dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi SSR.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas SSR
terhadap jumlah aset SSR. Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember
2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020, rasio ekuitas terhadap jumlah aset
masing-masing adalah 1,00; 0,99; 1,00; 1,00; 1,00; dan 1,00.
VI.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan SSR untuk memenuhi seluruh liabilitasnya,
yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui perbandingan
antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui perbandingan antara jumlah
liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2025, 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan
2020, rasio jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,00;
0,01; 0,00; 0,00; 0,00; dan 0,00, sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas
masing-masing adalah 0,00; 0,01; 0,00; 0,00; 0,00; dan 0,00.
VI.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan SSR dalam menghasilkan laba
bersih dari aset yang dimilikinya.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan SSR dalam menghasilkan
laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan.
51
Page 541
VI.B. Analisis atas Common Size PT Surya Semesta Realti
Berikut adalah analisis common size SSR untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020.
Ikhtisar common size SSR adalah sebagai berikut:
Tabel 16
PT Surya Semesta Realti
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 0,72% 1,34% 1,10% 1,24% 0,20% 0,16%
Piutang lain-lain - pihak ketiga 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 0,72% 1,34% 1,10% 1,24% 0,20% 0,16%
ASET TIDAK LANCAR
Aset real estate 45,59% 45,59% 47,11% 47,35% 48,75% 48,77%
Aset tetap 0,03% 0,04% 0,01% 0,02% 0,03% 0,04%
Uang muka - proyek 9,19% 8,57% 5,85% 5,22% 3,48% 3,48%
Properti investasi 44,46% 44,46% 45,94% 46,18% 47,54% 47,56%
Jumlah Aset Tidak Lancar 99,28% 98,66% 98,90% 98,76% 99,80% 99,84%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Beban akrual 0,00% 0,04% 0,01% 0,03% 0,01% 0,02%
Utang kepada pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,01% 0,01% 0,07% 0,07%
Utang pajak 0,00% 0,00% 0,00% 0,01% 0,00% 0,00%
Utang usaha 0,00% 1,20% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 0,00% 1,24% 0,02% 0,06% 0,08% 0,09%
JUMLAH LIABILITAS 0,00% 1,24% 0,02% 0,06% 0,08% 0,09%
EKUITAS
Modal saham 101,04% 97,44% 100,68% 93,39% 96,15% 96,19%
Uang muka setoran modal 1,38% 3,60% 0,99% 7,81% 4,52% 4,04%
Defisit -3,61% -3,47% -2,92% -2,49% -2,03% -1,59%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 98,81% 97,57% 98,75% 98,71% 98,65% 98,63%
Kepentingan non-pengendali 1,19% 1,19% 1,23% 1,24% 1,27% 1,27%
JUMLAH EKUITAS 100,00% 98,76% 99,98% 99,94% 99,92% 99,91%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
52
Page 542
Tabel 17
PT Surya Semesta Realti
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Beban langsung N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Laba bruto N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Beban umum dan administrasi N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Penghasilan lain-lain N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Beban lain-lain N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Rugi periode/tahun berjalan N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Laba komprehensif lainnya N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Jumlah rugi komprehensif periode/tahun berjalan N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Rugi periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Kepentingan non-pengendali N/A N/A N/A N/A N/A N/A
VI.C. Analisis atas Common Size Industri Perhotelan
Berikut adalah analisis common size untuk perusahaan sejenis dengan SSR, yaitu
PT Indonesian Paradise Property Tbk, PT Hotel Sahid Jaya International Tbk, dan
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk masing-masing untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020.
Ikhtisar common size untuk PT Indonesian Paradise Property Tbk, PT Hotel Sahid
Jaya International Tbk, dan PT Bukit Uluwatu Villa Tbk masing-masing adalah
sebagai berikut:
VI.C.1. PT Indonesian Paradise Property Tbk
Tabel 18
PT Indonesian Paradise Property Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 8,47% 3,72% 4,49% 6,62% 5,78% 5,72%
Piutang usaha - pihak ketiga - neto 0,47% 0,65% 0,52% 0,66% 0,64% 0,47%
Piutang non-usaha
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak ketiga 0,13% 0,12% 0,17% 0,23% 0,23% 0,32%
Persediaan 7,44% 9,40% 14,75% 13,89% 12,38% 2,41%
Pajak dibayar di muka 1,38% 1,27% 1,07% 0,87% 0,94% 0,67%
Beban dibayar di muka dan uang muka 0,62% 0,40% 0,58% 0,39% 0,65% 0,28%
Jumlah Aset Lancar 18,52% 15,56% 21,59% 22,67% 20,61% 9,87%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi saham 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 45,40% 53,24%
Investasi pada dana investasi real estate 33,68% 35,14% 34,92% 35,56% 0,00% 0,00%
Investasi pada entitas asosiasi 7,40% 7,92% 8,38% 8,61% 0,00% 0,00%
Aset pajak tangguhan 0,43% 1,43% 1,43% 1,27% 1,16% 1,02%
Aset tetap - neto 17,75% 18,47% 17,08% 16,43% 16,29% 24,77%
Properi Investasi - neto 19,88% 18,96% 13,64% 12,34% 13,15% 8,99%
Aset hak guna 1,21% 1,32% 1,49% 1,50% 1,64% 1,94%
Dana yang dibatasi penggunaannya 0,35% 0,31% 0,40% 0,44% 0,59% 0,06%
Goodwill 0,57% 0,70% 1,00% 1,02% 1,04% 0,10%
Aset tidak lancar lainnya 0,22% 0,19% 0,07% 0,15% 0,11% 0,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 81,48% 84,44% 78,41% 77,33% 79,39% 90,13%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
53
Page 543
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha - pihak ketiga 0,40% 0,42% 1,02% 0,95% 0,99% 0,20%
Utang non-usaha – pihak ketiga 1,29% 0,45% 3,18% 0,42% 0,61% 0,09%
Utang pajak 0,29% 0,25% 0,21% 0,13% 0,10% 0,06%
Beban akrual 1,45% 0,88% 0,70% 1,22% 0,59% 0,48%
Uang muka pelanggan dan pendapatan diterima di muka 1,43% 1,29% 1,37% 1,26% 4,35% 1,36%
Liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 2,01% 4,66% 4,72% 3,20% 1,68% 0,44%
Sewa 0,07% 0,07% 0,07% 0,05% 0,05% 0,03%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 6,94% 8,01% 11,27% 7,24% 8,38% 2,66%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang non-usaha - pihak ketiga 0,00% 0,00% 0,00% 3,39% 3,85% 0,00%
Uang muka pelanggan dan pendapatan diterima di muka 7,01% 9,49% 10,30% 9,75% 6,95% 3,45%
Uang jaminan penyewa 1,20% 1,15% 1,04% 1,01% 0,85% 0,85%
Liabilitas imbalan pascakerja 0,29% 0,28% 0,29% 0,23% 0,16% 0,30%
Liabilitas pajak tangguhan 0,17% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,00%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 12,49% 15,91% 13,28% 15,44% 15,99% 17,05%
Utang obligasi 4,92% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Sewa 0,31% 0,35% 0,36% 0,30% 0,32% 0,30%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 26,37% 27,19% 25,29% 30,13% 28,12% 21,96%
JUMLAH LIABILITAS 33,31% 35,20% 36,56% 37,36% 36,50% 24,62%
EKUITAS
Modal saham 11,00% 11,51% 11,97% 12,20% 12,46% 14,60%
Tambahan modal disetor 19,31% 20,22% 21,02% 21,43% 21,89% 25,65%
Selisih nilai transaksi ekuitas dengan
kepentingan nonpengendali -0,75% -0,22% -0,23% -0,37% -0,37% -0,44%
Saldo laba 29,36% 26,87% 24,32% 23,65% 23,87% 28,15%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 58,92% 58,37% 57,07% 56,92% 57,86% 67,96%
Kepentingan non-pengendali 7,77% 6,43% 6,37% 5,72% 5,64% 7,42%
JUMLAH EKUITAS 66,69% 64,80% 63,44% 62,64% 63,50% 75,38%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
Tabel 19
PT Indonesian Paradise Property Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok pendapatan 44,40% 34,35% 34,31% 39,65% 43,51% 37,66%
Laba bruto 55,60% 65,65% 65,69% 60,35% 56,49% 62,34%
Beban penjualan dan pemasaran -5,16% -6,42% -6,63% -6,65% -7,95% -4,11%
Beban umum dan administrasi -32,83% -37,94% -36,86% -35,86% -59,48% -67,51%
Beban pajak final -3,77% -4,89% -4,61% -4,71% -5,98% -6,26%
Pendapatan operasi lainnya - neto 0,25% 10,37% 0,30% 4,57% 6,90% 3,06%
Laba usaha 14,10% 26,77% 17,89% 17,70% -10,02% -12,48%
Penghasilan keuangan 1,41% 1,06% 1,07% 0,87% 0,97% 2,02%
Beban keuangan -8,63% -17,67% -17,78% -15,54% -11,36% -10,15%
Pendapatan dividen 6,80% 8,14% 13,08% 8,53% 7,58% 10,78%
Laba (rugi) selisih kurs - neto -0,11% -0,15% 0,24% -3,61% 0,51% -0,37%
Laba penjualan investasi saham 59,09% 0,00% 0,13% 0,00% 0,00% 3,39%
Bagian atas laba (rugi) investasi -0,74% 15,68% -0,12% -2,83% -0,56% -58,49%
Laba (rugi) sebelum manfaat (beban) pajak penghasilan 71,92% 33,82% 14,51% 5,12% -12,88% -65,31%
Pajak kini -1,79% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Beban pajak tangguhan -12,72% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Manfaat pajak penghasilan 0,00% 0,46% 1,51% 1,06% 6,02% 6,74%
Laba (rugi) periode/tahun berjalan 57,41% 34,28% 16,03% 6,17% -6,86% -58,57%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain 0,00% 0,43% -0,01% -0,41% 1,51% -0,44%
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan 57,41% 34,71% 16,02% 5,77% -5,35% -59,01%
*) Tidak Diaudit
54
Page 544
VI.C.2. PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Tabel 20
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 0,28% 0,24% 0,51% 1,09% 0,44% 0,27%
Piutang usaha - pihak ketiga 0,66% 0,66% 0,85% 0,68% 0,48% 0,80%
Persediaan 17,46% 17,21% 17,00% 16,40% 15,89% 14,93%
Uang muka pembelian 0,03% 0,01% 0,17% 0,08% 0,01% 0,00%
Biaya dibayar di muka 0,06% 0,02% 0,04% 0,01% 0,03% 0,06%
Pajak dibayar di muka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 18,49% 18,15% 18,56% 18,26% 16,85% 16,07%
ASET TIDAK LANCAR
Piutang pihak berelasi 3,07% 3,05% 3,97% 4,88% 5,40% 5,13%
Penyertaan saham 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 2,99%
Aset pajak tangguhan 0,19% 0,16% 0,16% 0,17% 0,82% 0,84%
Aset tetap - setelah dikurangi akumulasi penyusutan 78,25% 78,64% 76,31% 75,72% 75,05% 72,97%
Aset lain-lain 0,00% 0,00% 0,99% 0,96% 1,88% 2,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 81,51% 81,85% 81,44% 81,74% 83,15% 83,93%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha
Pihak ketiga 2,79% 1,11% 0,89% 1,20% 0,95% 1,45%
Pihak berelasi 1,99% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,13%
Utang pajak 0,88% 0,78% 0,38% 0,15% 0,76% 0,32%
Beban akrual 0,21% 0,22% 0,28% 0,23% 0,32% 0,35%
Pendapatan diterima dimuka 0,11% 0,33% 0,41% 0,27% 0,23% 0,36%
Utang jaminan 1,14% 2,18% 1,17% 1,14% 0,65% 0,65%
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 5,07% 6,11% 4,55% 4,32% 0,91% 4,11%
Utang sewa pembiayaan 0,01% 0,02% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00%
Utang jangka pendek lainnya 0,25% 0,35% 0,27% 0,21% 0,15% 0,18%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 12,45% 11,09% 7,96% 7,53% 3,98% 7,55%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
yang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank 28,80% 28,42% 30,89% 30,95% 33,72% 28,53%
Utang sewa pembiayaan 0,03% 0,03% 0,01% 0,02% 0,00% 0,00%
Liabilitas imbalan kerja 0,22% 0,22% 0,19% 0,25% 1,84% 2,15%
Utang jangka panjang lainnya 0,36% 0,42% 0,86% 1,26% 0,04% 0,04%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 29,40% 29,09% 31,95% 32,48% 35,61% 30,72%
JUMLAH LIABILITAS 41,85% 40,17% 39,91% 40,00% 39,58% 38,27%
EKUITAS
Modal saham 45,57% 44,83% 44,27% 42,93% 41,62% 39,14%
Agio saham 2,05% 2,02% 1,99% 1,93% 1,87% 1,76%
Selisih penilaian aset dan liabilitas 24,75% 24,35% 24,05% 23,32% 22,61% 22,17%
Saldo laba -14,23% -11,37% -10,22% -8,18% -5,69% -1,34%
JUMLAH EKUITAS 58,15% 59,83% 60,09% 60,00% 60,42% 61,73%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
55
Page 545
Tabel 21
PT Hotel Sahid Jaya International Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25* 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Pendapatan usaha 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan 40,60% 37,23% 37,34% 36,49% 33,00% 16,44%
Laba kotor 59,40% 62,77% 62,66% 63,51% 67,00% 83,56%
Beban penjualan 0,00% -1,76% -2,00% -2,14% -2,30% -0,76%
Beban umum dan administrasi -87,69% -53,03% -63,65% -86,92% -116,34% -160,31%
Beban lain-lain -45,00% -0,10% -0,03% -0,03% -0,20% 0,05%
Pendapatan keuangan 0,00% 0,06% 0,04% 0,31% 0,07% 0,08%
Beban keuangan 0,00% -16,08% -14,73% -9,59% -8,67% -13,68%
Bagian laba (rugi) entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -1,44%
Rugi sebelum manfaat (beban) pajak penghasilan -73,30% -8,15% -17,73% -34,86% -60,43% -92,51%
Manfaat (beban) pajak penghasilan neto 0,79% 0,00% 0,05% 0,24% 0,25% -0,86%
Rugi periode/tahun berjalan -72,51% -8,15% -17,67% -34,62% -60,19% -93,37%
Penghasilan komprehensif lain 0,00% 0,01% 0,72% 1,17% 6,92% 8,77%
Jumlah rugi komprehensif periode/tahun berjalan -72,51% -8,14% -16,96% -33,44% -53,26% -84,60%
*) Tidak Diaudit
VI.C.3. PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Tabel 22
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2025 dan 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 5,23% 11,75% 6,87% 0,37% 0,24% 0,12%
Deposito berjangka yang dibatasi penggunaannya 0,00% 0,00% 4,10% 0,00% 0,00% 0,00%
Piutang usaha
Pihak ketiga - neto 0,36% 0,53% 0,58% 0,54% 0,08% 0,09%
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,14% 0,08% 0,03%
Piutang lain-lain
Pihak ketiga - neto 0,02% 0,14% 1,14% 2,79% 2,15% 4,92%
Pihak berelasi - neto 0,17% 0,17% 0,64% 1,04% 1,16% 0,86%
Persediaan 0,16% 0,19% 0,25% 0,12% 0,04% 0,05%
Biaya dibayar di muka 0,38% 0,22% 0,25% 0,20% 0,08% 0,06%
Pajak dibayar di muka 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 6,33% 13,00% 13,83% 5,20% 3,84% 6,14%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas asosiasi - neto 4,26% 6,35% 1,45% 1,48% 0,26% 0,21%
Aset real estat - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 13,60%
Aset tetap - neto 73,93% 71,42% 66,04% 57,67% 58,82% 49,80%
Aset hak guna - neto 0,84% 0,85% 1,13% 1,18% 1,30% 1,16%
Aset dalam pembangunan - neto 7,38% 7,13% 10,12% 18,87% 18,70% 14,06%
Aset tidak lancar lainnya - neto 7,27% 1,24% 7,43% 15,60% 17,08% 15,02%
Jumlah Aset Tidak Lancar 93,67% 87,00% 86,17% 94,80% 96,16% 93,86%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
56
Page 546
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang pihak berelasi 0,00% 5,69% 0,01% 0,35% 0,38% 0,25%
Utang usaha 0,68% 0,69% 0,50% 0,40% 0,68% 0,51%
Utang lain-lain 0,50% 0,43% 2,52% 10,14% 5,03% 7,32%
Beban yang masih harus dibayar 0,80% 0,54% 1,54% 35,49% 25,44% 13,20%
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 0,18% 0,26% 0,26% 0,69% 0,71% 0,46%
Utang pajak 0,24% 0,20% 0,39% 1,23% 1,91% 1,12%
Uang muka pelanggan 1,68% 1,52% 1,49% 2,06% 1,74% 2,19%
Utang bank jangka pendek 0,00% 0,00% 4,10% 0,00% 0,00% 0,00%
Pinjaman jangka panjang jatuh tempo dalam waktu satu
tahun:
Utang pinjaman 0,00% 0,00% 4,17% 45,09% 5,37% 4,39%
Pinjaman bank 1,62% 1,44% 1,21% 15,98% 55,02% 45,49%
Liabilitas sewa 0,06% 0,05% 0,06% 0,08% 0,11% 0,08%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 5,76% 10,80% 16,27% 111,53% 96,37% 75,01%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pinjaman jangka panjang, setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang pinjaman 1,54% 3,37% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pinjaman bank 21,15% 21,10% 26,64% 0,00% 0,00% 3,23%
Liabilitas sewa 0,04% 0,03% 0,04% 0,05% 0,02% 0,09%
Liabilitas imbalan pasca kerja 1,04% 0,89% 1,07% 0,98% 1,66% 1,39%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 23,76% 25,38% 27,76% 1,03% 1,68% 4,72%
JUMLAH LIABILITAS 29,53% 36,18% 44,02% 112,55% 98,05% 79,73%
EKUITAS
Modal saham 50,69% 48,59% 60,27% 18,47% 18,28% 14,96%
Tambahan modal disetor - neto 23,56% 22,58% 28,01% 18,75% 18,56% 15,18%
Saldo laba (defisit) -61,55% -62,83% -78,42% -74,57% -64,38% -37,44%
Selisih atas akuisisi kepentingan non-pengendali -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% -0,01%
Penghasilan komprehensif lain - neto 57,64% 55,31% 45,99% 34,33% 33,89% 27,59%
Uang muka setoran modal 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,88% 3,18%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 70,33% 63,64% 55,84% -3,03% 10,23% 23,46%
Kepentingan non-pengendali 0,15% 0,17% 0,14% -9,52% -8,28% -3,18%
JUMLAH EKUITAS 70,47% 63,82% 55,98% -12,55% 1,95% 20,27%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Tabel 23
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 30/06/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Pendapatan 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok pendapatan 32,18% 29,41% 28,57% 28,92% 44,71% 53,34%
Laba bruto 67,82% 70,59% 71,43% 71,08% 55,29% 46,66%
Beban penjualan -6,48% -6,22% -7,21% -7,58% -9,93% -15,47%
Beban umum dan administrasi -34,63% -31,82% -45,87% -42,94% -147,98% -149,45%
Beban operasional, pembangunan, pemeliharaan dan energi -7,72% -7,27% -9,73% -13,56% -23,82% -26,46%
Beban manajemen dan lisensi -4,94% -5,15% -5,10% -4,96% -4,20% -3,94%
Penurunan nilai dari aset dalam pembangunan, aset tetap,
neto dan uang muka pembelian saham 0,00% -5,00% -42,27% -2,44% 17,41% -1428,65%
Pemulihan kerugian di atas nilai investasi entitas anak 0,00% 0,00% 36,61% 0,00% -163,99% 0,00%
Pendapatan (beban) operasional lain 0,04% 3,73% 3,68% -6,08% -30,27% 5,29%
Laba (rugi) usaha 14,09% 18,87% 1,53% -6,47% -307,50% -1572,03%
Bagian laba (rugi) neto pada entitas asosiasi 46,42% -2,79% 0,26% 0,00% 0,00% 0,00%
Pendapatan keuangan 0,88% 0,35% 13,89% 3,74% 0,00% 2,20%
Beban keuangan -11,98% -13,07% -11,26% -84,58% -280,88% -166,72%
Laba (rugi) selisih kurs, neto -0,23% -0,41% 0,20% 0,00% 0,00% 0,00%
Laba (rugi) sebelum pajak final dan beban pajak penghasilan 49,17% 2,94% 4,62% -87,31% -588,38% -1736,55%
Pajak final -0,18% -0,07% -0,01% 0,00% 0,00% -0,44%
Laba (rugi) sebelum beban pajak penghasilan 49,00% 2,87% 4,61% -87,31% -588,38% -1736,99%
Manfaat (beban) pajak penghasilan 0,00% -0,13% 0,00% -0,71% 0,62% -14,84%
Laba (rugi) periode/tahun berjalan 49,00% 2,74% 4,61% -88,02% -587,75% -1751,83%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain -0,77% 108,70% 41,11% 0,73% 4,67% -340,07%
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan 48,23% 111,44% 45,72% -87,28% -583,08% -2091,90%
Laba (rugi) periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 48,83% 2,74% 9,53% -78,51% -564,32% -1328,09%
Kepentingan non-pengendali 0,16% 0,36% -4,92% -9,51% -23,43% -423,74%
57
Page 547
VII. ANALISIS RISIKO
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, SSR tidak terlepas dari berbagai risiko
usaha yang dihadapi. Analisis risiko usaha terhadap SSR adalah sebagai berikut:
VII.A. Risiko Persaingan Usaha
Dalam menjalankan kegiatan opersionalnya, SSR tidak terlepas dari risiko
persaingan usaha. Faktor-faktor yang mempengaruhi persaingan usaha meliputi
jenis dan harga kamar (room rate), fasilitas yang tersedia, lokasi yang strategis,
serta kualitas pelayanan yang diberikan. SSR harus mampu mengembangkan
fasilitas yang dimiliki agar dapat memberikan kepuasan kepada tamu hotel serta
menarik tamu-tamu baru di tengah ketatnya persaingan industri perhotelan.
VII.B. Risiko Gangguan Keamanan
Bidang usaha SSR, yaitu perhotelan, erat kaitannya dengan kondisi keamanan
dalam negeri. Adanya beberapa negara yang mengeluarkan peringatan (travel
warning) bagi warganya untuk bepergian ke Indonesia akan mempengaruhi jumlah
wisatawan internasional. Berkurangnya jumlah wisatawan asing yang datang ke
Indonesia akan berdampak pada penurunan tingkat hunian (occupancy rate).
Kondisi keamanan negeri juga akan mempengaruhi wisatawan domestik, di mana
kondisi keamanan yang buruk akan mendorong masyarakat Indonesia untuk tidak
bepergian atau berlibur.
VII.C. Risiko Ekonomi
Kegiatan usaha SSR juga rentan terhadap kondisi ekonomi domestik maupun
global. Perubahan tingkat kepercayaan konsumen terhadap kesehatan ekonomi
Indonesia dapat berpengaruh negatif dan merugikan bisnis dengan berbagai cara,
terutama berdampak pada tingkat hunian SSR. Penurunan pertumbuhan ekonomi,
inflasi tinggi, serta melemahnya daya beli masyarakat dapat menekan permintaan
layanan akomodasi. Selain itu, biaya operasional yang tinggi dan bersifat tetap
seperti gaji karyawan, utilitas, dan pemeliharaan dapat meningkatkan risiko
kerugian apabila pendapatan menurun signifikan.
VII.D. Risiko Politik dan Sosial
Perkembangan usaha SSR dapat terpengaruh oleh adanya perubahan kondisi
politik dan sosial, meningkatnya pengawasan oleh otoritas, dan perkembangan
politik yang berkaitan dengan industri perhotelan dan pariwisata. Kebijakan atau
larangan baru dari pemerintah Indonesia dapat berpotensi membatasi ruang gerak
SSR, sehingga SSR harus menyusun strategi yang tepat untuk terus
mengembangkan bisnisnya.
58
Page 548
VII.E. Risiko Bencana Alam
Seperti halnya semua industri, kegiatan usaha SSR tidak terlepas dari ancaman
bencana alam, seperti badai tropis, angin topan, gempa bumi, tsunami, banjir,
kebakaran baik karena faktor alam maupun human error, dan berbagai bencana
lainnya yang dapat memberikan dampak negatif secara material terhadap kegiatan
usaha dan kondisi keuangan SSR.
VII.F. Risiko Kebijakan Pemerintah
Hukum dan peraturan perundang-undangan yang dikeluarkan oleh Pemerintah
dapat mempengaruhi SSR dalam menjalankan kegiatan usahanya. Meskipun SSR
memiliki keyakinan bahwa dalam menjalankan kegiatan usahanya, SSR telah
mematuhi seluruh peraturan yang berlaku, pemenuhan kewajiban atas
peraturan-peraturan baru atau perubahannya atau interpretasinya maupun
pelaksanaannya, serta perubahan terhadap interpretasi atau pelaksanaan hukum
dan peraturan perundang-undangan yang telah ada, dapat berdampak material
terhadap kegiatan dan kinerja operasional SSR.
Apabila SSR tidak mematuhi hukum dan peraturan perundang-undangan yang
berlaku, maka SSR dapat dikenakan sanksi perdata, termasuk denda, hukuman
serta sanksi-sanksi pidana lainnya. Selain itu perubahan hukum, peraturan
ketenagakerjaan dan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai
upah minimum dan kebebasan serikat pekerja juga dapat mengakibatkan
meningkatnya permasalahan dalam hubungan industrial, sehingga dapat
berdampak material pada kegiatan operasional SSR. Terjadinya perubahan
mengenai upah minimum SSR tentu akan mempengaruhi kinerja keuangan SSR,
sehingga SSR harus beradaptasi untuk menyesuaikan kegiatan usahanya
berdasarkan kinerja keuangan yang baru. Dengan demikian, apabila SSR tidak
dapat beradaptasi, SSR dapat mengalami kerugian, baik dari kegiatan usaha
maupun kinerja keuangannya.
59
Page 549
VIII. METODE PENILAIAN
VIII.A. Metode-Metode Penilaian
VIII.A.1. Metode Penyesuaian Aset Bersih
Metode ini merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset
(asset based approach). Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan
liabilitas (liabilities) harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Aset lancar (current assets) harus dinilai ulang, misalnya untuk piutang dengan
mengurangkan jumlah yang tak dapat ditagih secara normal. Aset tetap seperti
tanah, bangunan, dan mesin-mesin perlu dinilai dengan konsep penilaian properti
yang berlaku umum.
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud (intangible assets) seperti hak
paten, lisensi, biaya riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan
siap bekerja (pool of employees), dan daftar langganan (pool of captive customer),
juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan
melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar
ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai
seluruh aset dan liabilitas (liabilities) yang telah disesuaikan.
VIII.A.2. Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek merupakan metode
penilaian yang didasarkan pada pendekatan pasar (market based approach).
Dengan metode ini, nilai pasar saham ditetapkan berdasarkan harga yang telah
atau pernah terjadi dari perusahaan sejenis yang sebanding dan sepadan. Nilai
pasar dari perusahaan pembanding diambil dari pasar modal (perusahaan
publik/terbuka).
Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah perusahaan pembanding harus
sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang akan dinilai dalam berbagai
variabel pembanding, antara lain perputaran penjualan, ekuitas, struktur modal
(leverage), aset dan komposisi aset, tingkat laba, dan rasio-rasio keuangan.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, nilai pasar saham
perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan beberapa rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding,
seperti rasio P/E (price/earnings), P/S (price/sales), P/BV (price/book value of
equity) dan sebagainya.
60
Page 550
VIII.A.3. Metode Diskonto Arus Kas
Metode diskonto arus kas ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan pendapatan (income based approach).
Untuk menggunakan metode ini, sebelum melakukan proses diskonto
(discounting), terlebih dahulu harus diproyeksikan pendapatan mendatang berupa
arus kas bersih untuk ekuitas (net cash flow to equity) atau arus kas bersih untuk
kapital (net cash flow to invested capital) sesuai dengan sifat dan jenis usaha yang
dinilai. Setelah proyeksi dibuat, langkah berikutnya adalah menetapkan tingkat
diskonto (discount rate) yang tepat.
Proses selanjutnya adalah mendiskonto nilai-nilai arus kas bersih yang telah
diproyeksikan, termasuk nilai periode kekal (continuing value), dengan faktor
diskonto (discount factor) yang diperoleh dari tingkat diskonto sesuai dengan
periode proyeksinya. Jika yang didiskonto adalah arus kas bersih untuk ekuitas,
maka nilai kini (present value) dari keseluruhan pendapatan di masa mendatang
tersebut merupakan nilai ekuitas, sedangkan jika yang didiskonto adalah arus kas
bersih untuk kapital, jumlah nilai kini tersebut merupakan nilai perusahaan
(corporate value), yang masih harus dikurangi dengan nilai liabilitas untuk
mendapatkan nilai ekuitas.
VIII.B. Metode Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan dan laporan laba rugi komprehensif SSR,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
SSR. Prospek SSR di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha yang diberikan oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan
konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap
faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value
drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
61
Page 551
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan SSR. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
VIII.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa SSR adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
VIII.D. Aplikasi Diskon dan Premi
Diskon dan premi merupakan hal-hal yang tak terpisahkan dari proses penilaian
perusahaan tertutup. Diskon dan premi terkait dengan ada/tidaknya tingkat kendali
serta tingkat kemampuan untuk dipasarkan dari saham yang dinilai. Diskon adalah
potongan yang diberikan kepada suatu indikasi nilai dari business interest atau
saham yang berhasil diperkirakan. Pemberian diskon terkait dengan tidak adanya
unsur kendali dalam saham yang dinilai dan disebut dengan Discount for Lack of
Control – DLOC (Diskon Tanpa Pengendalian). Diskon juga terkait dengan tingkat
kesulitan saham tersebut untuk dikonversi secara cepat menjadi uang tunai yang
disebut dengan Discount for Lack of Marketabilities– DLOM (Diskon Likuiditas
Pasar). Sedangkan, premi adalah tambahan nilai yang diberikan kepada indikasi
nilai yang berhasil diperoleh dalam proses penilaian. Pemberian premi terkait
dengan adanya unsur kendali dalam saham perusahaan yang dinilai dan disebut
dengan Premium for Control (Premi Pengendalian).
62
Page 552
VIII.E. Prosedur Penilaian
Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang telah dipilih untuk
menentukan indikasi nilai pasar Objek Penilaian, kami telah melakukan
langkah-langkah sebagai berikut:
1. Melakukan tinjauan atas faktor internal dan eksternal yang memengaruhi
operasi SSR.
2. Melakukan tinjauan atas laporan keuangan historis dari SSR.
3. Melakukan penelaahan atas data operasional SSR.
4. Melakukan penilaian Objek Penilaian dengan mengaplikasikan metode
penyesuaian aset bersih dengan pendekatan aset.
VIII.F. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SSR
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan SSR. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/250917-001
tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
63
Page 553
IX. PENILAIAN
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode penilaian yang digunakan
untuk menilai Objek Penilaian adalah metode penyesuaian aset bersih.
IX.A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control), dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities)
Berdasarkan POJK 35/2020, premi pengendalian didefinisikan sebagai “suatu
jumlah atau persentase tertentu yang merupakan penambah dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas objek penilaian”.
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon tanpa pengendalian didefinisikan sebagai
“suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas objek
penilaian”.
Premi pengendalian dan diskon tanpa pengendalian mencerminkan penambahan
terhadap nilai dari penyertaan minoritas atau pengurangan terhadap nilai dari
penyertaan mayoritas dalam entitas anak yang dinilai sebagai pengaruh dari
ketiadaan pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau
dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki
kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya
keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat
dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang perusahaan.
• Memilih pengurus inti perusahaan.
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
• Menentukan kebijakan investasi.
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
• Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan.
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Berdasarkan Peraturan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar didefinisikan
sebagai “suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari
nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek penilaian”.
Diskon likuiditas pasar mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari
perusahaan yang dinilai sebagai pengaruh dari tidak likuidnya saham perusahaan
tersebut untuk diperdagangkan.
64
Page 554
Untuk penilaian atas SSR, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan, yaitu
untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau
ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2025, oleh karena itu atas indikasi nilai yang
dihasilkan, dilakukan atau diaplikasikan penyesuaian terhadap kondisi
ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (diskon likuiditas pasar),
dikenakan diskon sebesar 40,00%, dengan pertimbangan sebagai berikut:
• Berdasarkan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar untuk perusahaan tertutup
bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00% - 40,00%.
• SSR merupakan perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia.
IX.B. Nilai Pasar Objek Penilaian
IX.B.1. Nilai Pasar 99,996440% Saham SSR Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan nilai pasar 99,996440% saham SSR adalah metode penyesuaian
aset bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas
harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen
yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan indikasi nilai pasar
investasi pada entitas anak yang dihitung menggunakan metode penyesuaian aset
bersih sebesar Rp 117,82 miliar.
Apabila indikasi nilai pasar investasi pada entitas anak tersebut direfleksikan
dalam laporan posisi keuangan, maka jumlah aset SSR adalah sebesar
Rp 118,34 miliar, sedangkan jumlah liabilitas SSR adalah tetap, yaitu sebesar
Rp 0,45 miliar.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham SSR kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,00% saham SSR sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 117,89 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SSR adalah sebesar Rp 117,66 miliar Dengan demikian,
nilai pasar 99,996440% saham SSR berdasarkan metode penyesuaian aset bersih
adalah sebesar Rp 117,66 miliar.
65
Page 555
Perincian perhitungan nilai pasar 99,996440% saham SSR dengan menggunakan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 24
PT Surya Semesta Realti
Nilai Pasar 99,996440% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 517 - 517
Jumlah Aset Lancar 517 - 517
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas anak 82.346 35.472 117.818
Jumlah Aset Tidak Lancar 82.346 35.472 117.818
JUMLAH ASET 82.863 35.472 118.335
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek - - -
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang pihak berelasi - SBL 450 - 450
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 450 - 450
JUMLAH LIABILITAS 450 - 450
EKUITAS 82.413 35.472 117.885
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 82.863 35.472 118.335
Indikasi nilai pasar 100,00% saham 117.885
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (226)
Nilai pasar 100,000000% saham 117.659
Nilai pasar 99,996440% saham 117.655
66
Page 556
IX.C. PT Surya Cahaya Properti
IX.C.1. Nilai Pasar 99,993453% Saham SCP Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan nilai pasar 99,993453% saham SCP adalah metode penyesuaian
aset bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas
harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen
yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar properti
investasi yang telah dinilai oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00416/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal
21 November 2025, dimana nilai pasar atas properti investasi pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebesar Rp 59,52 miliar.
Apabila nilai pasar atas properti investasi tersebut direfleksikan dalam laporan
posisi keuangan, maka jumlah aset SCP adalah sebesar Rp 59,57 miliar,
sedangkan jumlah liabilitas SCP adalah tetap, yaitu sebesar Rp 0,00.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham SCP kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,00% saham SCP sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 59,57 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SCP adalah sebesar Rp 59,55 miliar Dengan demikian, nilai
pasar 99,993453% saham SCP berdasarkan metode penyesuaian aset bersih
adalah sebesar Rp 59,54 miliar.
67
Page 557
Perincian perhitungan nilai pasar 99,993453% saham SCP dengan menggunakan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 25
PT Surya Cahaya Properti
Nilai Pasar 99,993453% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 14 - 14
Jumlah Aset Lancar 14 - 14
ASET TIDAK LANCAR
Uang muka proyek - Labuan Bajo 7.655 - -
Uang muka lain-lain 6 - 6
Properti investasi 37.084 14.780 59.519
Aset tetap 28 - 28
Jumlah Aset Tidak Lancar 44.772 14.780 59.553
JUMLAH ASET 44.786 14.780 59.566
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek - - -
LIABILITAS JANGKA PANJANG -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang - - -
JUMLAH LIABILITAS - - -
EKUITAS 44.786 14.780 59.566
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 44.786 14.780 59.566
Indikasi nilai pasar 100,00% saham 59.566
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (19)
Nilai pasar 100,000000% saham 59.547
Nilai pasar 99,993453% saham 59.543
68
Page 558
IX.D. PT Surya Bajo Properti
IX.D.1. Nilai Pasar 97,408377% Saham SBP Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan nilai pasar 97,408377% saham SBP adalah metode penyesuaian
aset bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas
harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen
yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar aset real
estat yang telah dinilai oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00417/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025, dimana
nilai pasar atas aset real estat pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebesar
Rp 59,30 miliar.
Apabila nilai pasar atas aset real estat tersebut direfleksikan dalam laporan posisi
keuangan, maka jumlah aset SBP adalah sebesar Rp 59,32 miliar, sedangkan
jumlah liabilitas SBP adalah tetap, yaitu sebesar Rp 0,67 juta.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham SBP kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,00% saham SBP sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 59,32 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,000000% saham SBP adalah sebesar Rp 59,31 miliar Dengan demikian, nilai
pasar 97,408377% saham SBP berdasarkan metode penyesuaian aset bersih
adalah sebesar Rp 57,78 miliar.
69
Page 559
Perincian perhitungan nilai pasar 97,408377% saham SBP dengan menggunakan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 26
PT Surya Bajo PropertiI
Nilai Pasar 97,408377% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 21 - 21
Uang muka 6 - 6
Jumlah Aset Lancar 26 - 26
ASET TIDAK LANCAR
Aset real estat 38.025 21.273 59.298
Jumlah Aset Tidak Lancar 38.025 21.273 59.298
JUMLAH ASET 38.051 21.273 59.324
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Beban akrual 1 - 1
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1 - 1
LIABILITAS JANGKA PANJANG -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang - - -
JUMLAH LIABILITAS 1 - 1
EKUITAS 38.050 21.273 59.324
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 38.051 21.273 59.324
Indikasi nilai pasar 100,00% saham 59.324
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (10)
Nilai pasar 100,000000% saham 59.313
Nilai pasar 97,408377% saham 57.776
IX.E. PT Surya Bajo Lestari
IX.E.1. Indikasi Nilai Pasar 99,800000% Saham SBL Berdasarkan Metode
Penyesuaian Aset Bersih
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan indikasi nilai pasar 99,800000% saham SBL adalah metode
penyesuaian aset bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang
didasarkan pada pendekatan aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen
aset dan liabilitas harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
70
Page 560
Pada tanggal 30 Juni 2025, SBL memiliki aset dan liabilitas masing-masing
sebesar Rp 0,50 miliar dan Rp 0,00. Indikasi nilai pasar 100,00% saham SBL
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai seluruh aset dan
liabilitas. Dengan demikian, pada tanggal 30 Juni 2025, indikasi nilai pasar
100,000000% saham SBL adalah sebesar Rp 0,50 miliar. Dengan demikian,
indikasi nilai pasar 99,800000% saham SBL berdasarkan metode penyesuaian
aset bersih adalah sebesar Rp 0,50 miliar.
Perincian perhitungan indikasi nilai pasar 99,800000% saham SBL dengan
menggunakan metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 27
PT Surya Bajo Lestari
Indikasi Nilai Pasar 99,800000% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian
Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 50 - 50
Piutang pihak berelasi 450 - 450
Jumlah Aset Lancar 500 - 500
ASET TIDAK LANCAR -
Jumlah Aset Tidak Lancar - - -
JUMLAH ASET 500 - 500
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek - - -
LIABILITAS JANGKA PANJANG -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang - - -
JUMLAH LIABILITAS - - -
EKUITAS 500 - 500
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 500 - 500
Indikasi nilai pasar 100,000000% saham 500
Indikasi nilai pasar 99,800000% saham 499
IX.F. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2025 adalah sebesar Rp 117,66 miliar.
71
Page 561
PT Surya Semesta Realti Lampiran A
Nilai Pasar 99,996440% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 517 - 517
Jumlah Aset Lancar 517 - 517
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas anak 82.346 35.472 117.818
Jumlah Aset Tidak Lancar 82.346 35.472 117.818
JUMLAH ASET 82.863 35.472 118.335
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek - - -
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang pihak berelasi - SBL 450 - 450
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 450 - 450
JUMLAH LIABILITAS 450 - 450
EKUITAS 82.413 35.472 117.885
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 82.863 35.472 118.335
Indikasi nilai pasar 100,00% saham 117.885
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (226)
Nilai pasar 100,000000% saham 117.659
Nilai pasar 99,996440% saham 117.655
72
Page 562
PT Surya Cahaya Properti Lampiran B
Nilai Pasar 99,993453% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 14 - 14
Jumlah Aset Lancar 14 - 14
ASET TIDAK LANCAR
Uang muka proyek - Labuan Bajo 7.655 - -
Uang muka lain-lain 6 - 6
Properti investasi 37.084 14.780 59.519
Aset tetap 28 - 28
Jumlah Aset Tidak Lancar 44.772 14.780 59.553
JUMLAH ASET 44.786 14.780 59.566
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek - - -
LIABILITAS JANGKA PANJANG -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang - - -
JUMLAH LIABILITAS - - -
EKUITAS 44.786 14.780 59.566
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 44.786 14.780 59.566
Indikasi nilai pasar 100,00% saham 59.566
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (19)
Nilai pasar 100,000000% saham 59.547
Nilai pasar 99,993453% saham 59.543
73
Page 563
PT Surya Bajo PropertiI Lampiran C
Nilai Pasar 97,408377% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 21 - 21
Uang muka 6 - 6
Jumlah Aset Lancar 26 - 26
ASET TIDAK LANCAR
Aset real estat 38.025 21.273 59.298
Jumlah Aset Tidak Lancar 38.025 21.273 59.298
JUMLAH ASET 38.051 21.273 59.324
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Beban akrual 1 - 1
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1 - 1
LIABILITAS JANGKA PANJANG -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang - - -
JUMLAH LIABILITAS 1 - 1
EKUITAS 38.050 21.273 59.324
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 38.051 21.273 59.324
Indikasi nilai pasar 100,00% saham 59.324
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (10)
Nilai pasar 100,000000% saham 59.313
Nilai pasar 97,408377% saham 57.776
74
Page 564
PT Surya Bajo Lestari Lampiran D
Indikasi Nilai Pasar 99,800000% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2025
(Dalam jutaan Rupiah)
Indikasi Nilai
Keterangan 30/06/25 Penyesuaian
Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 50 - 50
Piutang pihak berelasi 450 - 450
Jumlah Aset Lancar 500 - 500
ASET TIDAK LANCAR -
Jumlah Aset Tidak Lancar - - -
JUMLAH ASET 500 - 500
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek - - -
LIABILITAS JANGKA PANJANG -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang - - -
JUMLAH LIABILITAS - - -
EKUITAS 500 - 500
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 500 - 500
Indikasi nilai pasar 100,000000% saham 500
Indikasi nilai pasar 99,800000% saham 499
75
Page 565
LAPORAN PENILAIAN 99,996440% SAHAM
PT SURYA SEMESTA REALTI
PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2025
Page 566
No. : 00177/2.0162-00/BS/03/0153/1/XI/2025 24 November 2025 Kepada Yth. PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk Tempo Scan Tower Lt. 20 Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 3 – 4, Kuningan Jakarta Selatan 12950 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 99,996440% Saham PT Surya Semesta Realti Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Surya Semesta Internusa Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 99,996440% saham PT Surya Semesta Realti (selanjutnya disebut “SSR”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/250917-001 tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 99,996440% saham SSR (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perdagangan, pembangunan, pertanian, pertambangan dan jasa, termasuk mendirikan perusahaan di bidang perindustrian bahan bangunan, real estat, kawasan industri, pengelolaan gedung dan lain-lain. Pada saat ini kegiatan utama Perseroan adalah melakukan penyertaan saham dan memberikan jasa manajemen serta pelatihan pada entitas anak yang bergerak dalam bidang usaha pembangunan/pengelolaan kawasan industri, real estat, jasa konstruksi, perhotelan dan lain-lain. Perseroan berdomisili di Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling 3 – 4, Kuningan, Jakarta Selatan 12950, dengan nomor telepon: (021) 526 2121, nomor faksimile: (021) 526 7878, dan email: inquiry@suryainternusa.com.
Page 567
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2025, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak dengan
rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,999998% 95,582984%
PT Enercon Paradhya PT TCP Internusa (TCP)
International (EPI)
EPI 4,417016%
94,677165% 99,996575% 99,999874% 49,549550% 99,996440%
PT Suryalaya Anindita
PT Sitiagung Makmur PT Batiqa Hotel PT Surya Internusa Hotel PT Surya Semesta Realti
International (SAI)
(SAM) Manajeman (BHM) (SIH) (SSR)
TCP 27,327327%
TCP 5,322835% SIH 0,003425% TCP 0,000126% EPI 9,909910% TCP 0,003560%
99,999334% 99,600000% 99,996000% 99,990000% 99,993453% 97,408377% 99,800000%
PT Ungasan Semesta PT Surya Internusa PT Surya Internusa PT Surya Cahaya PT Surya Bajo Properti PT Surya Bajo Lestari
PT Indo Indah (II)
Resort (USR) Properti (SIP) Lestari (SIL) Properti (SCP) (SBP) (SBL)
Perseroan 0,000666% USR 0,400000% Perseroan 0,004000% TCP 0,010000% TCP 0,006547% Perseroan 2,591623% TCP 0,200000%
EPI, TCP, SAM, USR, II, BHM, SIH, SIP, SIL, SAI, SSR, SCP, SBP, dan SBL selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Entitas Anak Perseroan”.
ii
Page 568
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 EPI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyertaan saham pada perusahaan-perusahaan lain
2 TCP Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, konsultasi, penyewaan,
pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
keuangan dan asuransi serta jasa lainnya
3 SAM Tertutup Indonesia Beroperasi Pembangunan, real estat, perdagangan, pengangkutan, pertanian,
perindustrian, perbengkelan, jasa dan investasi. Saat ini kegiatan utama
SAM adalah melakukan penjualan vila yang dikomersilkan dengan nama
Umana Bali, LXR Hotels and Resort.
4 USR Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, real estat dan
aktivitas penyewaan dan sewa guna tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
5 II Tertutup Indonesia Beroperasi Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
6 BHM Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya.
7 SIH Tertutup Indonesia Beroperasi Penyedia akomodasi dan penyedia makan minum, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknik, informasi dan komunikasi, aktivitas
penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
8 SIP Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi, penyediaan makan minum, real estat, jasa
profesional, ilmiah dan teknis, informasi dan komunikasi, sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
9 SIL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran; reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan
komunikasi, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, aktivitas keuangan dan asuransi, real estat, aktivitas
profesional, ilmiah dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna
usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya
10 SAI Tertutup Indonesia Beroperasi Penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, menjalankan
usaha di bidang konstruksi (termasuk real estat), aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi ketenagakerjaan, agen perjalanan
dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran, reparasi
dan perawatan mobil dan sepeda motor, aktivitas profesional, ilmiah
dan teknis, kesenian, hiburan dan rekreasi, dan aktivitas kesehatan
manusia dan aktivitas sosial
11 SSR Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, pertanian, kehutanan dan perikanan, konstruksi,
perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor, industri pengolahan, aktivtas professional, ilmiah
dan teknis, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya, pengangkutan dan pergudangan, informasi dan komunikasi,
aktivitas keuangan dan asuransi, aktivitas jasa lainnya, dan aktivitas
rumah tangga sebagai pemberi kerja aktivitas yang menghasilkan
barang dan jasa oleh rumah tangga yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan sendiri.
12 SCP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengangkutan dan pergudangan, kesenian, hiburan dan rekreasi,
pertanian, kehutanan dan perikanan, industri pengolahan, pengadaan
listrik, gas, uap/air panas dan udara dingin, pengelolaan air, pengelolaan
air limbah, pengelolaan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi,
konstruksi; perdagangan besar dan eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor, informasi dan komunikasi, aktivitas keuangan
dan asuransi, aktivitas persewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, aktivitas
jasa lainnya, aktivitas rumah tangga sebagai pemberi kerja, aktivitas yang
menghasilkan barang dan jasa oleh rumah tanga yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan sendiri.
13 SBP Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan dan minum,
pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang
sampah, dan aktivitas remediasi; pengangkutan dan pergudangan,
kesenian, hiburan dan rekreasi; pertanian, kehutanan dan perikanan.
14 SBL Tertutup Indonesia Tidak Beroperasi Real estat penginapan, pariwisata, kontruksi, pengangkutan,
perdagangan, pertanian, perindustrian, instalasi, dan jasa
iii
Page 569
Di tengah tantangan ekonomi global, industri perhotelan diperkirakan menunjukkan prospek
pertumbuhan stabil. Prospek ini didorong oleh perubahan preferensi konsumen, seperti
permintaan tamu akan layanan personal dan bisnis, popularitas boutique hotel, serta tren
bangunan ramah lingkungan. Peluang pertumbuhan di sektor ini sangat relevan dengan pasar
domestik, mengingat sifat industri perhotelan yang terintegrasi erat dengan sektor properti
dan pariwisata nasional.
Perseroan, SAI, SAM, SIH, SSR dan TCP merencanakan untuk melakukan beberapa aksi
korporasi sebagai berikut:
• Perseroan dan TCP merencanakan untuk mengalihkan 467.850.000 saham atau setara
dengan 94,860097% dan 25.349.999 saham atau setara dengan 5,139902% dari jumlah
seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SAM (selanjutnya disebut “Saham
SAM”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi
SAM”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 823.329 saham atau setara dengan
99,999879% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SIH
(selanjutnya disebut “Saham SIH”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya disebut
“Rencana Transaksi SIH”).
• Perseroan merencanakan untuk mengalihkan 85.419.200 saham atau setara dengan
99,996488% dari jumlah seluruh saham yang ditempatkan dan disetorkan pada SSR
(selanjutnya disebut “Saham SSR”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya
disebut “Rencana Transaksi SSR”).
• TCP merencanakan untuk mengalihkan aset berupa tanah yang berlokasi di Jalan Rasuna
Said Blok X – O, Kavling 3 – 4, Jakarta Selatan 12950 dengan luas tanah sebesar
8.525,00 m2 (selanjutnya disebut “Tanah”) sebagai setoran modal dalam SAI (selanjutnya
disebut “Rencana Transaksi Tanah”).
Rencana Transaksi SAM, Rencana Transaksi SIH, Rencana Transaksi SSR, dan Rencana
Transaksi Tanah selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
iv
Page 570
Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham pada
entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka mengembangkan
portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya perhotelan, Perseroan
merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal atas struktur kepemilikan pada
Entitas Anak Perseroan dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini sejalan dengan
rencana bisnis dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada pengelolaan hotel-hotel
yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih terkonsentrasi secara pengendalian di
bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan bisnis perhotelan di bawah SAI, maka
Rencana Transaksi diharapkan akan dapat mengoptimalkan penggunaan aset-aset
perhotelan Perseroan dan Entitas Anak Perseroan serta mendukung pertumbuhan
pendapatan Perseroan secara konsolidasian ke depannya, sehingga dapat meningkatkan
imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam rangka
melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam proses pengambilan
keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan operasional yang diyakini dapat
memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga
diharapkan menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan ringkas,
di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan yang bergerak
dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas Anak Perseroan
dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan yang dimiliki dengan
menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat memaksimalkan kinerja keuangan
masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang prospek pertumbuhan industri perhotelan.
Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk memperoleh Tanah
dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah satu hotel milik SAI, yaitu “Grand
Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah awal untuk menambah persediaan lahan yang
dapat dikembangkan sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna mengatasi risiko
ketersediaan lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan dapat memberikan
dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan atas Tanah dan
menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring dengan
peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian pembiayaan unit
perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan pengembangan usaha unit perhotelan
di masa depan dikarenakan saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai perusahaan konstruksi
dan kawasan industri serta belum dikenal untuk unit perhotelannya. Perseroan mengharapkan
dapat mengimplementasikan strategi dan mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan aktivitas
kegiatan sehari-hari atas produk dan jasa perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai
entitas induk dari setiap divisi hotel-hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi
strategis untuk dikembangkan secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang
tepat sasaran, Perseroan melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar
dengan meningkatkan daya saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang datang.
v
Page 571
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan selaku perusahaan investasi (holding) yang memiliki penyertaan saham pada
entitas anak yang bergerak dalam beberapa bidang industri. Dalam rangka
mengembangkan portofolio bisnisnya dalam industri pariwisata, khususnya perhotelan,
Perseroan merencanakan untuk melakukan restrukturisasi internal atas struktur
kepemilikan pada Entitas Anak Perseroan dengan melakukan Rencana Transaksi. Hal ini
sejalan dengan rencana bisnis dan strategi Perseroan guna menajamkan fokus pada
pengelolaan hotel-hotel yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan untuk lebih
terkonsentrasi secara pengendalian di bawah SAI. Dengan berfokus pada pengembangan
bisnis perhotelan di bawah SAI, maka Rencana Transaksi diharapkan akan dapat
mengoptimalkan penggunaan aset-aset perhotelan Perseroan dan Entitas Anak
Perseroan serta mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan secara konsolidasian
ke depannya, sehingga dapat meningkatkan imbal hasil investasi bagi seluruh pemegang
saham Perseroan dan pemangku kepentingan.
• Rencana Transaksi merupakan salah satu langkah yang diambil Perseroan dalam rangka
melakukan pemusatan manajerial guna memperoleh efisiensi dalam proses pengambilan
keputusan, efektivitas kendali dalam aktivitas kegiatan operasional yang diyakini dapat
memberikan dampak positif bagi seluruh Entitas Anak Perseroan. Rencana Transaksi juga
diharapkan menghasilkan pola organisasi dan kepemilikan yang lebih terstruktur dan
ringkas, di mana dengan menggabungkan portofolio produk dan aset-aset perhotelan
yang bergerak dalam bidang usaha yang sejenis, maka Perseroan mengharapkan Entitas
Anak Perseroan dapat memperoleh sinergi dalam pengembangan usaha perhotelan yang
dimiliki dengan menerapkan sistem dan kebijakan operasional yang dapat
memaksimalkan kinerja keuangan masing-masing hotel guna memanfaatkan peluang
prospek pertumbuhan industri perhotelan.
• Dengan melakukan Rencana Transaksi Tanah, SAI merencanakan untuk memperoleh
Tanah dengan lokasi yang strategis dan berdekatan dengan salah satu hotel milik SAI,
yaitu “Grand Melia Jakarta”, di mana hal ini menjadi langkah awal untuk menambah
persediaan lahan yang dapat dikembangkan sesuai dengan rencana bisnis ke depan guna
mengatasi risiko ketersediaan lahan yang terbatas. Rencana Transaksi Tanah diharapkan
dapat memberikan dampak bagi SAI untuk berinovasi dalam melakukan pengembangan
atas Tanah dan menciptakan tingkat balikan investasi yang berkesinambungan.
vi
Page 572
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, maka aset SAI akan bertambah seiring
dengan peningkatan ekuitas SAI. Hal ini akan mendukung dalam pencarian pembiayaan
unit perhotelan sesuai strategi Perseroan untuk melakukan pengembangan usaha unit
perhotelan di masa depan dikarenakan saat ini Perseroan lebih dikenal sebagai
perusahaan konstruksi dan kawasan industri serta belum dikenal untuk unit
perhotelannya. Perseroan mengharapkan dapat mengimplementasikan strategi dan
mitigasi risiko bisnis dalam menjalankan aktivitas kegiatan sehari-hari atas produk dan
jasa perhotelan di bawah pengendalian SAI sebagai entitas induk dari setiap divisi hotel-
hotel entitas anak Perseroan lainnya yang memiliki lokasi strategis untuk dikembangkan
secara produktif. Dengan pengembangan portofolio bisnis yang tepat sasaran, Perseroan
melalui SAI berupaya untuk dapat melakukan penetrasi pasar dengan meningkatkan daya
saing dan memperkuat posisi Perseroan dan Entitas Anak Perseroan yang pada akhirnya
dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada
masa yang datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana diatur dalam Peraturan
OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha”.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat SSR adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham SSR bersifat tidak likuid.
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa SSR adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
vii
Page 573
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 Juni 2025.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi serta untuk memenuhi
POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SSR ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan SSR. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/250917-001 tanggal 17 September 2025 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
viii
Page 574
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2025.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan SSR yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan
konsolidasian SSR untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2025 yang
menjadi dasar penilaian ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 99,996440% saham PT Surya Semesta Realti ini merupakan laporan
terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian
99,996440% saham PT Surya Semesta Realti tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal
penilaian (subsequent events) yang secara signifikan dapat memengaruhi penilaian nilai
pasar Objek Penilaian, kecuali kejadian penting sebagai berikut:
• Berdasarkan Akta Notaris No. 184 dari Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta
Selatan, mengenai peningkatan modal SSR, struktur pemegang saham SSR per tanggal
23 Oktober 2025 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Surya Semesta lnternusa Tbk 85.419.200 99,996488% 85.419.200.000
PT TCP Internusa 3.000 0,003512% 3.000.000
Jumlah 85.422.200 100,000000% 85.422.200.000
ix
Page 575
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut
“KAP”) Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar, dan Rekan (selanjutnya disebut “AAJAMR”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 01320/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/X/2025
tanggal 31 Oktober 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
3. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00134/2.1030/AU.1/03/1698-3/1/II/2025 tanggal 24 Februari 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
4. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00055/2.1030/AU.1/03/1698-2/1/II/2024 tanggal 16 Februari 2024 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
5. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00039/2.1030/AU.1/03/1698-1/1/II/2023 tanggal 13 Februari 2023 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
6. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00219/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/III/2022 tanggal 22 Maret 2022 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
7. Laporan keuangan konsolidasian SSR untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00198/2.1030/AU.1/03/0181-2/1/III/2021 tanggal 22 Maret 2021 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
8. Laporan keuangan SCT untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 01317/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/X/2025 tanggal 31 Oktober 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
x
Page 576
9. Laporan keuangan SBP untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 01316/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/X/2025 tanggal 31 Oktober 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
10. Laporan keuangan SBL untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2025 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 01318/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/X/2025 tanggal 31 Oktober 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
11. Laporan penilaian properti SCP per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP Suwendo,
Rinaldy, dan Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00416/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 tanggal 21 November 2025.
12. Laporan penilaian properti SBP per 30 Juni 2025 yang disusun oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00417/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025
tanggal 21 November 2025.
13. Anggaran dasar SSR yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 336
tanggal 23 Desember 2024 yang dibuat oleh Jimmy Tanal, S.H., M.Kn, Notaris di Jakarta
terkait perubahan Pasal 4 Anggaran Dasar SSR.
14. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Sonny Satia Negara dengan
posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait
dengan Rencana Transaksi;
15. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan SSR serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
16. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
17. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
18. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
19. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
20. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
xi
Page 577
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan SSR atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari SSR. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan SSR yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai pasarnya. Kami
bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan kinerja historis SSR dan
informasi manajemen SSR terhadap laporan keuangan SSR tersebut. Kami juga bertanggung
jawab atas laporan penilaian SSR dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SSR atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan SSR bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
xii
Page 578
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
memengaruhi operasional Perseroan dan SSR.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum SSR berdasarkan anggaran dasar SSR.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
xiii
Page 579
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif SSR, pengkajian atas kondisi operasi
dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki SSR. Prospek SSR di masa yang akan
datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha yang telah kami kaji kewajaran dan
konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor
eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
SSR. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
xiv
Page 580
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham SSR sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 117,89 miliar.
Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar 100,000000% saham SSR
adalah sebesar Rp 117,66 miliar. Dengan demikian, nilai pasar 99,996440% saham SSR
berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah sebesar Rp 117,66 miliar.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025 adalah sebesar
Rp 117,66 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan SSR serta pihak-pihak lain yang relevan
dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan
bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan memengaruhi nilai
pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas SSR. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian SSR tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
xv
Page 581
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya
izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xvi
Page 582
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
(TANAH)
DI
JL. H.R. RASUNA SAID BLOK X-O KAV. 3-4
KELURAHAN KUNINGAN TIMUR
KECAMATAN SETIABUDI
KOTAMADYA JAKARTA SELATAN
PROPINSI DKI JAKARTA
MILIK/ATAS NAMA
PT TCP INTERNUSA
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2025
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jakarta Selatan 12750
Penilai Properti dan Bisnis T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srrkjpp.com
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
Page 583
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srrkjpp.com
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
No. : 00418/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 21 November 2025
Kepada Yth.
PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk
Gedung Tempo Scan Tower Lt. 2
Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 3-4
Jakarta 12950
U.p. : Bpk. Johannes Suriadjaja
Presiden Direktur
Bpk. The Jok Tung
Wakil Presiden Direktur
Hal : Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada kami, Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (“SRR” atau “kami”), oleh manajemen PT Surya
Semesta Internusa Tbk (“SSIA” atau “Pemberi Tugas”), untuk memberikan pendapat
sebagai penilai independen atas nilai pasar dari properti milik/atas nama PT TCP Internusa
(“TCPI”), entitas anak SSIA, yang berupa tanah seluas 8.525,00 m² yang terletak di
Jl. H.R. Rasuna Said Blok X-O Kav. 3-4, Kelurahan Kuningan Timur, Kecamatan
Setiabudi, Kotamadya Jakarta Selatan, Propinsi DKI Jakarta (“Obyek Penilaian”), sesuai
dengan proposal kami No. 250925.002/SRR-JK/SPN-A/SSIA/OR tanggal 25 September
2025 yang telah disetujui oleh manajemen SSIA, maka dengan ini kami sebagai KJPP
resmi dengan Izin Usaha No. 2.09.0059 berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan
No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009, menyatakan bahwa kami telah melakukan
penilaian atas Obyek Penilaian dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai
nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025.
RUANG LINGKUP PENUGASAN
1. Status Penilai
Penilai Publik Ocky Rinaldy merupakan penilai independen yang bernaung dalam
SRR berdasarkan Izin Penilai Publik No. PB-1.09.00242 dengan kualifikasi Penilaian
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa i
Page 584
Properti dan Bisnis yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di Otoritas
Jasa Keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi Penunjang Pasar
Modal No. STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 8 Juni 2023 (Penilai Properti dan
Bisnis) dan bertindak untuk melakukan penilaian secara obyektif tanpa ada benturan
kepentingan dan memiliki kompetensi untuk melakukan penugasan sebagaimana yang
dimaksud dalam lingkup penugasan ini.
2. Pemberi Tugas
Pemberi tugas sebagaimana dimaksud dalam laporan ini adalah:
Nama : PT Surya Semesta Internusa Tbk
Bentuk usaha : Perseroan terbatas terbuka
Alamat : Gedung Tempo Scan Tower Lt. 2, Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 3-
4, Gedung Tempo Scan Tower Lt. 2
Bidang usaha : Menjalankan usaha dalam bidang perhotelan
Nomor telepon : (021) 527 2121
Nomor faksimile : (021) 526 7878
Email : inquiry@suryainternusa.com
Website : www.suryainternusa.com/
3. Pengguna Laporan
Pengguna laporan sebagaimana dimaksud dalam laporan ini adalah:
Nama : PT Surya Semesta Internusa Tbk
Bentuk usaha : Perseroan terbatas terbuka
Alamat : Gedung Tempo Scan Tower Lt. 2, Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 3-
4, Gedung Tempo Scan Tower Lt. 2
Bidang usaha : Menjalankan usaha dalam bidang perhotelan
Nomor telepon : (021) 527 2121
Nomor faksimile : (021) 526 7878
Email : inquiry@suryainternusa.com
Website : www.suryainternusa.com/
4. Obyek Penilaian dan Hak Kepemilikan
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama TCPI, entitas anak SSIA, yang berupa tanah seluas 8.525,00 m² yang
terletak di Jl. H.R. Rasuna Said Blok X-O Kav. 3-4, Kelurahan Kuningan Timur,
Kecamatan Setiabudi, Kotamadya Jakarta Selatan, Propinsi DKI Jakarta.
Obyek Penilaian merupakan aset non operasional dari TCPI. Berdasarkan Peraturan
OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” (“POJK 28/2021”), aset
operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional perusahaan
yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan aset non operasional didefinisikan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa ii
Page 585
sebagai “aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang
akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset investasi”.
Obyek Penilaian dilengkapi dengan 2 (dua) buah dokumen kepemilikan tanah yang
berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), yaitu:
a. SHGB No. 01287 yang diterbitkan di Jakarta pada tanggal 29 Juni 1995, dan akan
berakhir pada tanggal 15 Juni 2032, terakhir tercatat atas nama PT TCP Internusa
yang berkedudukan di Jakarta Selatan, dan Gambar Situasi No. 2131/1995 tanggal
25 Mei 1955, di Kelurahan Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi, Kotamadya
Jakarta Selatan, Propinsi DKI Jakarta, seluas 4.195,00 m², dan
b. SHGB No. 01286 yang diterbitkan di Jakarta pada tanggal 29 Juni 1995, dan akan
berakhir pada tanggal tanggal 14 Juni 2032, terakhir tercatat atas nama
PT TCP Internusa yang berkedudukan di Jakarta Selatan, dan Gambar Situasi
No. 2330/1995 tanggal 25 Mei 1955, di Kelurahan Kuningan Timur, Kecamatan
Setiabudi, Kotamadya Jakarta Selatan, Propinsi DKI Jakarta, seluas 4.330,00 m².
Luas keseluruhan tanah sesuai dengan dokumen-dokumen tersebut adalah
8.525,00 m².
5. Mata Uang yang Digunakan
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025 dinyatakan dalam mata
uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah Bank Indonesia (BI) untuk
mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah
1 US$ = Rp 16.233,00.
6. Tujuan dan Maksud Penugasan
Tujuan penilaian Obyek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai
pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025 yang dinyatakan dalam mata
uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memenuhi kebutuhan SSIA
dalam rangka sebagai dokumen pendukung dalam proses penyertaan modal non tunai
(inbreng).
7. Dasar Nilai
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan
dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan
POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian
(cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa iii
Page 586
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.
8. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2025. Tanggal ini dipilih atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK 28/2021, laporan penilaian ini berlaku selama
6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2025, kecuali terdapat
hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari 5% (lima persen).
9. Tingkat Kedalaman Investigasi
Batasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, dan analisis untuk definisi penugasan
di atas adalah sebagai berikut:
a. Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan secara langsung pada
Obyek Penilaian.
b. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke Obyek Penilaian,
termasuk data yang harus disediakan oleh pemberi tugas dan/atau pihak terkait
lainya.
c. Segala sesuatu yang membatasi penugasan ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penugasan yang dilakukan.
10. Sifat dan Sumber Informasi
Dalam penilaian Obyek Penilaian, sumber data dan informasi yang digunakan
diantaranya berasal dari:
a. BI;
b. Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi terkait
dengan Obyek Penilaian dan/atau aset lainnya yang relevan;
c. Badan Pusat Statistik (BPS); dan/atau
d. Media tulis dan elektronik resmi yang terbukti kebenaran data dan informasinya.
11. Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai
berikut:
a. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa iv
Page 587
b. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas
dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
c. Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari dan atau
divalidasi oleh MAPPI.
d. Laporan penilaian ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional TCPI.
e. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian
ini dan kesimpulan nilai akhir.
f. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas status
hukum Obyek Penilaian.
g. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan
seluruh, ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk
dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk
apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
h. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Suwendho Rinaldy
dan Rekan seperti yang telah disebutkan dalam laporan penilaian ini dianggap
layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak
bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai
dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan
sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada,
pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang
berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.
i. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
penilaian ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan
penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
j. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi Obyek
Penilaian, namun tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian dari Obyek
Penilaian yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. KJPP
Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan
yang tidak terlihat. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak berkewajiban
untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali diinformasikan
lain, pada penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi
dengan baik.
k. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa v
Page 588
penilaian ini didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
tidak ada pengeluaran yang tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.
l. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait
dengan transaksi penjualan. Obyek Penilaian yang dinilai diasumsikan bebas dari
segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum terselesaikan.
m. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survey/pemetaan dan
tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
n. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan atau secara
lisan yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain,
kami beranggapan bahwa Obyek Penilaian yang dinilai tidak terpengaruh oleh
berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan Obyek Penilaian maupun
kondisi penggunaan baik saat ini ataupun yang akan datang tidak bertentangan
dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
o. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang sah
secara hukum dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga, termasuk
pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun
pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk tujuan pengungkapan luasan Obyek
Penilaian dalam laporan ini, KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak
melakukan pengukuran ulang terhadap luasan Obyek Penilaian secara detail,
namun menggunakan data dari sertifikat dan gambar bangunan yang diterima dari
Perseroan.
p. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian
yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian ini.
q. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
12. Asumsi-Asumsi Pokok
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Kode
Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII - 2018
(“KEPI & SPI”).
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
a. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini
yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan tujuan
dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini tidak
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa vi
Page 589
dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya
kesalahan.
b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek
Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas
dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan
ini.
c. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan
ini.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 28/2021 dan KEPI & SPI.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun
dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat
ini maupun di masa yang akan datang.
13. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan seluruh,
ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk dokumen,
edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa
izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
14. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan KEPI & SPI
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
KEPI & SPI.
INSPEKSI OBYEK PENILAIAN
Inspeksi atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 16 Oktober 2025.
DATA YANG PERLU DITELITI
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek Penilaian, kami
telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa vii
Page 590
1. Salinan SHGB No. 01287 dan SHGB No. 01286,
2. Salinan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB),
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil penilaian
secara signifikan.
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data
transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik
dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan
jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada,
pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat
dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai
properti, harga transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti
lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya
dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada, antara Obyek Penilaian
yang berupa tanah dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk
menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan bahwa pada
saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang sebanding
dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses penilaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa viii
Page 591
SISTEMATIKA LAPORAN PENILAIAN
Laporan penilaian ini terdiri atas:
Surat ini, yang mengidentifikasi Obyek Penilaian dan merinci hasil dari pemeriksaan
kami;
Pernyataan;
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
Daftar isi;
Resume yang menunjukkan perincian nilai pasar dari Obyek Penilaian;
Laporan penilaian Obyek Penilaian;
Foto-foto dari Obyek Penilaian;
Lokasi data pembanding; dan
Gambar denah dan peta situasi (lot & plat plan).
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa ix
Page 592
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penilaian,
kami berkesimpulan bahwa:
Rp 803.481.250.000,00
( DELAPAN RATUS TIGA MILIAR EMPAT RATUS DELAPAN PULUH SATU
JUTA DUA RATUS LIMA PULUH RIBU RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025.
Hormat kami,
KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)
Rekan
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. S T T D : STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023
No. M A P P I : 95-S-00654
OR/am
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa x
Page 593
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srrkjpp.com
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
PERNYATAAN PENILAI
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya
dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai.
2. Penilai telah melakukan suatu inspeksi atau penelitian fisik secara langsung atas
Obyek Penilaian.
3. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap
Obyek Penilaian untuk sekarang dan masa mendatang.
4. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalennya atas
permintaan pemberi tugas.
5. Dalam melakukan penilaian, penilai telah memenuhi lingkup pekerjaan sebagai
berikut:
• Proses identifikasi (identifikasi batasan, tujuan dan Obyek Penilaian, definisi
penilaian, dan tanggal penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
• Pembuatan laporan penilaian.
6. Tidak ada penilai lainnya selain yang tertera dan bertandatangan di bawah ini,
yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, dan pembuatan
kesimpulan dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
7. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang
dilaksanakan/diselenggarakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).
8. Penilai memiliki pengetahuan yang cukup dan memadai tentang sifat dan/atau
jenis Obyek Penilaian.
9. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam KEPI & SPI.
10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada
tanggal penilaian (cut off date).
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa xi
Page 594
Signing Partner:
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert) ..........................................
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. M A P P I : 95-S-00654
Reviewer:
Hendro Warsito, MAPPI (Cert) ..........................................
No. M A P P I : 12-S-03795
No. Register : RMK-2017.01701
Alexander Leyn, S.T. ..........................................
No. M A P P I : 06-T-02026
No. Register : RMK-2020.03240
Tim Penilai/Surveyor:
Ahmad Fikri, S.E. ..........................................
No. M A P P I : 12-T-03703
No. Register : RMK-2017.01700
Ali Mohamat Sang Putra ..........................................
No. M A P P I : 14-P-05035
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa xii
Page 595
DAFTAR ISI
NO. URAIAN HALAMAN
- Daftar Istilah xiv
- Resume Penilaian xv
- Penilaian Tanah di
Jl. H.R. Rasuna Said Blok X-O Kav. 3-4
Kelurahan Kuningan Timur
Kecamatan Setiabudi
Kotamadya Jakarta Selatan
Propinsi DKI Jakarta
A. Ringkasan Eksekutif A.1
B. Uraian Umum B.1
C. Pendekatan dan Prosedur Penilaian C.1
D. Uraian Penilaian D.1
E. Uraian Obyek Penilaian E.1
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa xiii
Page 596
DAFTAR ISTILAH
- BI : Bank Indonesia
- HBU : Highest and best use
KEPI & SPI : Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia Edisi VII - 2018
- KJPP : Kantor Jasa Penilai Publik
- MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
- Obyek Penilaian : Tanah seluas 8.525,00 m²yang terletak di
Jl. H.R. Rasuna Said Blok X-O Kav. 3-4, Kelurahan
Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi, Kotamadya
Jakarta Selatan, Propinsi DKI Jakarta
- OJK : Otoritas Jasa Keuangan
- POJK 28/2021 : Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal
28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal”
- RDG : Rapat Dewan Gubernur
- SHGB : Sertifikat Hak Guna Bangunan
- SRR atau kami : KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan
- SSIA : Pt Surya Semesta Internusa Tbk
- TCPI : PT TCP Internusa
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa xiv
Page 597
RESUME PENILAIAN
No. U r a i a n Nilai Pasar
(Rp .000,00)
- Tanah di
Jl. H.R. Rasuna Said Blok X-O Kav. 3-4
Kelurahan Kuningan Timur
Kecamatan Setiabudi
Kotamadya Jakarta Selatan
Propinsi DKI Jakarta
1. Tanah SHGB 01286 (4.330,00 m²) 408.102.500
2. Tanah SHGB 01287 (4.195,00 m²) 395.378.750
─────────
Total 803.481.250
════════
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa xv
Page 598
A. RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : SSIA, atau PT Surya Semesta
Internusa Tbk
Properti yang Dinilai : Tanah seluas 8.525,00 m² milik/atas
nama TCPI
Lokasi : Jl. H.R. Rasuna Said Blok X-O
Kav. 3- 4, Kelurahan Kuningan Timur,
Kecamatan Setiabudi, Kotamadya
Jakarta Selatan, Propinsi DKI Jakarta
Luas Tanah Keseluruhan : 8.525,00 m²
Bukti Kepemilikan Tanah : SHGB No. 01287 dan SHGB No. 01286
Koordinat Obyek Penilaian : -6.234361, 106.831028
Peruntukan Tata Kota : Kawasan perdagangan dan jasa skala
kota
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik : Penggunaan tanah sebagai hotel
diperkirakan akan memenuhi prinsip
penggunaan tertinggi dan terbaik
Tanggal Inspeksi : 16 Oktober 2025
Tanggal Penilaian : 30 Juni 2025
Tujuan Penilaian : Untuk memenuhi kebutuhan SSIA
dalam rangka sebagai dokumen
pendukung dalam proses penyertaan
modal non tunai (inbreng)
Definisi Nilai : Nilai pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan pasar
Opini Nilai (Nilai Pasar) : Rp 803.481.250.000,00
(Delapan Ratus Tiga Miliar Empat Ratus
Delapan Puluh Satu Juta Dua Ratus
Lima Puluh Ribu Rupiah)
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa A.1
Page 599
B. URAIAN UMUM
- OBYEK PENILAIAN
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama TCPI, entitas anak SSIA, yang berupa tanah seluas 8.525,00 m²
yang terletak di Jl. H.R. Rasuna Said Blok X-O Kav. 3-4, Kelurahan Kuningan
Timur, Kecamatan Setiabudi, Kotamadya Jakarta Selatan, Propinsi DKI Jakarta.
Obyek Penilaian merupakan aset non operasional dari TCPI. Berdasarkan
POJK 28/2021, aset operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam
operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan aset non
operasional didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari operasional
perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang,
aset surplus, atau aset investasi”.
- MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025 dinyatakan dalam mata
uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah BI untuk mata uang Dollar
Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah
1 US$ Rp 16.233,00.
- TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian Obyek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang
nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025 yang dinyatakan dalam
mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memenuhi kebutuhan SSIA
dalam rangka sebagai dokumen pendukung dalam proses penyertaan modal non
tunai (inbreng).
- ASUMSI-ASUMSI POKOK
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam
KEPI & SPI.
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
1. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini
yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.1
Page 600
tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian
ini tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
2. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek
Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan
bebas dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam
laporan ini.
3. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam
laporan ini.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 28/2021 dan KEPI & SPI.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan
apapun dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik
pada saat ini maupun di masa yang akan datang.
- DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami
pergunakan dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang
berdasarkan POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada
tanggal penilaian (cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau
hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan
penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan”.
- TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2025. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. Peninjauan fisik atas Obyek
Penilaian dilakukan pada tanggal 16 Oktober 2025.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.2
Page 601
- KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat
mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan.
- IDENTITAS PEMBERI TUGAS
Pemberi tugas sebagaimana dimaksud dalam laporan ini adalah:
Nama : PT Surya Semesta Internusa Tbk
Bentuk usaha : Perseroan terbatas terbuka
Alamat : Gedung Tempo Scan Tower Lt. 2, Jl. H.R. Rasuna Said
Kav. 3-4, Gedung Tempo Scan Tower Lt. 2
Bidang usaha : Menjalankan usaha dalam bidang perhotelan
Nomor telepon : (021) 527 2121
Nomor faksimile : (021) 526 7878
Email : inquiry@suryainternusa.com
Website : www.suryainternusa.com/
- DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek
Penilaian, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau
melaksanakan prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan SHGB No. 01287 dan SHGB No. 01286,
2. Salinan SPPT PBB,
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
- PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses
perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.3
Page 602
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur
waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara
dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya
yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga transaksi serta harga
penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila
ada, antara Obyek Penilaian yang berupa tanah dengan data pembanding properti
yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian yang
berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti
yang sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses penilaian.
- TINJAUAN EKONOMI INDONESIA
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 17-18 Juni 2025 memutuskan
untuk mempertahankan BI-Rate sebesar 5,50%, suku bunga Deposit
Facility sebesar 4,75%, dan suku bunga Lending Facility sebesar
6,25%. Keputusan ini sejalan dengan tetap terjaganya prakiraan inflasi 2025 dan
2026 dalam sasaran 2,5±1%, kestabilan nilai tukar Rupiah sesuai dengan
fundamental di tengah ketidakpastian global yang masih tinggi, serta perlunya
untuk tetap turut mendorong pertumbuhan ekonomi. Ke depan, Bank Indonesia
akan terus mencermati ruang penurunan BI-Rate guna mendorong pertumbuhan
ekonomi, dengan tetap mempertahankan inflasi sesuai dengan sasarannya dan
stabilitas nilai tukar sesuai dengan fundamentalnya. Sementara itu, kebijakan
makroprudensial akomodatif terus dioptimalkan untuk mendukung pertumbuhan
ekonomi yang berkelanjutan, dengan berbagai strategi untuk mendorong
pertumbuhan kredit dan meningkatkan fleksibilitas pengelolaan likuiditas oleh
perbankan. Kebijakan sistem pembayaran juga diarahkan untuk turut menopang
pertumbuhan ekonomi melalui perluasan akseptasi pembayaran digital, serta
penguatan infrastruktur dan konsolidasi struktur industri sistem pembayaran.
Arah bauran kebijakan moneter, makroprudensial, dan sistem pembayaran untuk
menjaga stabilitas dalam rangka memperkuat pertumbuhan ekonomi yang
berkelanjutan tersebut didukung dengan langkah-langkah kebijakan sebagai
berikut:
1. Penguatan strategi stabilisasi nilai tukar Rupiah yang sesuai dengan
fundamental terutama melalui intervensi transaksi Non-Deliverable
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.4
Page 603
Forward (NDF) di pasar luar negeri serta transaksi spot dan Domestic Non-
Deliverable Forward (DNDF) di pasar domestik. Strategi ini disertai dengan
pembelian Surat Berharga Negara (SBN) di pasar sekunder untuk menjaga
stabilitas pasar keuangan;
2. Penguatan strategi operasi moneter pro-market guna makin memperkuat
efektivitas transmisi penurunan suku bunga, menjaga kecukupan likuiditas,
mempercepat pendalaman pasar uang dan pasar valuta asing (valas), serta
mendorong aliran masuk modal asing, dengan:
i. mengelola struktur suku bunga instrumen moneter dan swap valas untuk
memperkuat efektivitas transmisi penurunan suku bunga dengan tetap
menjaga daya tarik aliran masuk portofolio asing ke aset keuangan
domestik;
ii. memperkuat strategi lelang Sekuritas Rupiah Bank Indonesia (SRBI) dan
pembelian Surat Berharga Negara (SBN) di pasar sekunder untuk menjaga
kecukupan likuiditas di pasar uang dan perbankan; dan
iii. memperkuat peran dealer utama untuk meningkatkan transaksi SRBI di
pasar sekunder dan transaksi repurchase agreement (repo) antarpelaku
pasar;
3. Penguatan publikasi asesmen transparansi Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK)
dengan pendalaman pada suku bunga kredit berdasarkan sektor prioritas yang
menjadi cakupan Kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM)-
(Lampiran);
4. Perluasan akseptasi digital melalui akselerasi persiapan implementasi QRIS
Antarnegara yaitu: (i) Indonesia-Jepang khususnya untuk
transaksi outbound ke Jepang, dan (ii) Indonesia-Tiongkok untuk uji coba
implementasi.
5. Perpanjangan kebijakan tarif Sistem Kliring Nasional Bank Indonesia
(SKNBI) dan kebijakan Kartu Kredit (KK) sampai dengan 31 Desember 2025,
yang terdiri dari:
i. tarif SKNBI sebesar Rp1 dari Bank Indonesia kepada bank dan tarif
SKNBI maksimum Rp2.900 dari bank kepada nasabah; dan
ii. kebijakan batas minimum pembayaran oleh pemegang KK sebesar 5% dari
total tagihan dan kebijakan nilai denda keterlambatan sebesar maksimum
1% dari total tagihan serta tidak melebihi Rp100.000.
Bank Indonesia juga terus memperkuat sinergi kebijakan dengan Pemerintah
untuk menjaga stabilitas dan mendorong pertumbuhan ekonomi sejalan dengan
program Asta Cita Pemerintah. Selain itu, Bank Indonesia terus mempererat
sinergi kebijakan dengan Komite Stabilitas Sistem Keuangan (KSSK) untuk
menjaga stabilitas sistem keuangan. Bank Indonesia juga memperkuat dan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.5
Page 604
memperluas kerja sama internasional di area kebanksentralan, termasuk
konektivitas sistem pembayaran dan transaksi menggunakan mata uang lokal, serta
memfasilitasi penyelenggaraan promosi investasi dan perdagangan di sektor
prioritas bekerja sama dengan instansi terkait.
Ketidakpastian perekonomian global sedikit mereda, meskipun tetap tinggi akibat
dinamika negosiasi tarif resiprokal Amerika Serikat (AS) dan ketegangan
geopolitik di Timur Tengah. Berbagai indikator menunjukkan kebijakan tarif AS
berdampak pada melambatnya ekonomi dunia. Pertumbuhan ekonomi di negara
maju yakni AS, Eropa, dan Jepang dalam tren menurun di tengah ditempuhnya
kebijakan fiskal ekspansif dan pelonggaran kebijakan moneter di negara tersebut.
Ekonomi Tiongkok pun melambat akibat menurunnya ekspor terutama ke AS di
tengah perlambatan permintaan domestiknya, sedangkan ekonomi India
diprakirakan tumbuh baik terutama didorong oleh masih kuatnya investasi.
Dengan perkembangan tersebut, prospek pertumbuhan ekonomi dunia 2025 tetap
sebesar 3,0%. Sementara itu, tekanan inflasi AS menurun sejalan dengan ekonomi
yang melambat, meskipun terjadi kenaikan inflasi pada kelompok barang akibat
kebijakan tarif, sehingga memperkuat ekspektasi terhadap arah penurunan Fed
Funds Rate (FFR) ke depan. Di pasar keuangan global, pergeseran aliran modal
dari AS ke aset yang dianggap aman dan juga ke aset keuangan emerging
markets terus terjadi. Perkembangan ini mendorong berlanjutnya pelemahan
indeks mata uang dolar AS terhadap mata uang negara maju (DXY) dan negara
berkembang (ADXY). Ke depan, ketidakpastian perekonomian global
diprakirakan masih akan tetap tinggi akibat masih berlangsungnya negosiasi tarif
antara AS dan sejumlah negara, serta eskalasi ketegangan geopolitik di Timur
Tengah. Kondisi ini memerlukan kewaspadaan dan penguatan respons serta
koordinasi kebijakan untuk menjaga ketahanan eksternal, menjaga stabilitas, dan
mendorong pertumbuhan ekonomi di dalam negeri.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia perlu terus didorong di tengah ketidakpastian
global akibat kebijakan tarif AS dan ketegangan geopolitik. Kegiatan ekonomi
triwulan II 2025 menunjukkan kinerja ekspor nonmigas yang lebih baik
dipengaruhi front loading ekspor ke AS sebagai respons antisipasi eksportir
terhadap kebijakan tarif AS. Sementara itu, sumber pertumbuhan dari permintaan
domestik melalui konsumsi rumah tangga dan investasi perlu makin ditingkatkan.
Dari sisi Pemerintah, kebijakan fiskal ditempuh untuk mempercepat belanja
melalui pemberian gaji ke-13 bagi Aparatur Sipil Negara (ASN) dan subsidi
transportasi, serta penebalan bantuan sosial kepada Keluarga Penerima Manfaat
(KPM). Dari sisi Bank Indonesia, penurunan suku bunga dan pelonggaran
likuiditas ditempuh melalui kebijakan moneter yang dibarengi peningkatan
insentif likuiditas makroprudensial untuk mendorong kredit - pembiayaan ke
sektor-sektor prioritas. Ke depan, pertumbuhan ekonomi Indonesia diprakirakan
akan membaik pada semester II 2025, dan secara keseluruhan, Bank Indonesia
memprakirakan pertumbuhan ekonomi tahun 2025 berada dalam kisaran 4,6–
5,4%. Berbagai respons kebijakan perlu terus diperkuat untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi baik dari sisi permintaan domestik maupun eksternal. Bank
Indonesia akan terus memperkuat sinergi untuk mendorong pertumbuhan ekonomi
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.6
Page 605
melalui penguatan bauran kebijakan moneter, makroprudensial, dan sistem
pembayaran, dengan kebijakan stimulus fiskal dan sektor riil Pemerintah,
termasuk implementasi program Asta Cita.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap baik seiring dengan berlanjutnya aliran
masuk modal asing ke investasi portofolio, sehingga mendukung ketahanan
eksternal. Neraca perdagangan pada April 2025 mencatat surplus sebesar 0,2
miliar dolar AS, melanjutkan surplus pada Maret 2025 sebesar 4,3 miliar dolar AS.
Kinerja positif ekspor ini diprakirakan akan terus berlanjut pada triwulan II 2025,
terutama didukung oleh ekspor komoditas minyak kelapa sawit (CPO), mesin
listrik, besi baja, dan kimia organik. Aliran masuk modal asing ke instrumen
portofolio domestik terutama dalam bentuk SBN juga terus berlanjut sejalan
dengan tetap baiknya prospek perekonomian Indonesia, tingginya imbal hasil
instrumen keuangan Indonesia, dan meredanya ketidakpastian pasar keuangan
global. Aliran masuk modal asing ke SBN pada triwulan II 2025 (hingga 16 Juni
2025) mencatat net inflows sebesar 1,7 miliar dolar AS. Posisi cadangan devisa
pada akhir Mei 2025 tetap tinggi sebesar 152,5 miliar dolar AS, setara dengan
pembiayaan 6,4 bulan impor atau 6,2 bulan impor dan pembayaran utang luar
negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3
bulan impor. Secara keseluruhan, NPI 2025 diprakirakan tetap baik ditopang
defisit transaksi berjalan yang diprakirakan lebih rendah dalam kisaran defisit
0,5% sampai dengan 1,3% dari PDB dan surplus transaksi modal dan finansial
yang berlanjut, di tengah ketidakpastian global yang masih tinggi.
Nilai tukar Rupiah menguat didukung kebijakan stabilisasi Bank Indonesia dan
peningkatan pasokan valas oleh residen dan nonresiden. Nilai tukar Rupiah
terhadap dolar AS pada Juni 2025 (hingga 17 Juni 2025) menguat sebesar 0,06%
(ptp) dibandingkan dengan posisi akhir bulan sebelumnya. Penguatan Rupiah juga
terjadi terhadap kelompok mata uang negara berkembang mitra dagang utama
Indonesia dan kelompok mata uang negara maju di luar dolar AS. Perkembangan
ini dipengaruhi aliran masuk modal asing, terutama instrumen SBN dan pasokan
valas dari residen, khususnya korporasi, sejalan kenaikan konversi valas ke Rupiah
oleh eksportir pasca implementasi penguatan kebijakan Pemerintah terkait Devisa
Hasil Ekspor Sumber Daya Alam (DHE SDA). Ke depan, nilai tukar Rupiah
diprakirakan stabil didukung komitmen Bank Indonesia dalam menjaga stabilitas
nilai tukar Rupiah, imbal hasil yang menarik, inflasi yang rendah, dan prospek
pertumbuhan ekonomi Indonesia yang tetap baik. Bank Indonesia terus
memperkuat respons kebijakan stabilisasi, termasuk intervensi terukur di
pasar off-shore NDF dan strategi triple intervention pada transaksi spot, DNDF,
dan SBN di pasar sekunder. Seluruh instrumen moneter juga terus dioptimalkan,
termasuk penguatan strategi operasi moneter pro-market melalui optimalisasi
instrumen SRBI, SVBI, dan SUVBI, untuk memperkuat efektivitas kebijakan
dalam menarik aliran masuk investasi portofolio asing dan mendukung stabilitas
nilai tukar Rupiah.
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada Mei 2025 tetap terjaga dan
mendukung stabilitas perekonomian. IHK pada Mei 2025 mengalami inflasi
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.7
Page 606
sebesar 1,60% (yoy). Inflasi inti tetap terkendali sebesar 2,40% (yoy), sejalan
dengan konsistensi suku bunga kebijakan BI (BI-Rate) untuk mengarahkan
ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya. Kelompok volatile food (VF) tercatat
deflasi sebesar 1,17% (yoy) didukung oleh kecukupan pasokan komoditas pangan
utama dan eratnya sinergi pengendalian inflasi oleh Tim Pengendalian Inflasi
Pusat/Daerah (TPIP/TPID) melalui Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi
Pangan (GNPIP). Inflasi kelompok administered prices tercatat sebesar 1,36%
(yoy), meningkat dari bulan sebelumnya sebesar 1,25% (yoy), terutama didorong
oleh inflasi komoditas tarif air minum PDAM dan komoditas aneka rokok seiring
berlanjutnya transmisi kenaikan cukai hasil tembakau. Ke depan, Bank Indonesia
meyakini inflasi terkendali dalam sasaran 2,5±1% pada 2025 dan 2026. Inflasi inti
diprakirakan terjaga seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar dalam sasaran,
kapasitas ekonomi yang memadai, imported inflation yang terkendali, dan dampak
positif dari digitalisasi. Inflasi VF diprakirakan terkendali didukung oleh sinergi
pengendalian inflasi Bank Indonesia dengan Pemerintah Pusat dan Daerah.
Bank Indonesia terus memperkuat respons kebijakan moneter, termasuk dengan
mengoptimalkan strategi operasi moneter pro-market, sehingga transmisi
kebijakan moneter melalui jalur suku bunga pascapenurunan BI-Rate dapat
berjalan makin baik. Di pasar uang, sejalan dengan penurunan BI-Rate pada Mei
2025 dan operasi moneter Bank Indonesia, suku bunga INDONIA turun menjadi
5,34% pada 17 Juni 2025 dari sebelum pengumuman penurunan BI-Rate pada Mei
2025 sebesar 5,77%. Suku bunga SRBI untuk tenor 6, 9, dan 12 bulan tanggal 13
Juni 2025 juga menurun, yakni menjadi 6,22%; 6,26%; dan 6,27% lebih rendah
dibandingkan sebelum penurunan BI-Rate pada Mei 2025, yaitu masing-masing
sebesar 6,40%, 6,44%, dan 6,47%. Imbal hasil SBN untuk tenor 2 tahun menurun
dari 6,16% menjadi 6,13%, sementara untuk tenor 10 tahun menurun dari 6,84%
menjadi 6,71%. Suku bunga perbankan juga mulai menurun, meskipun masih
secara terbatas. Suku bunga deposito 1 bulan tercatat sebesar 4,81% pada Mei
2025, sedikit menurun dari 4,83% pada April 2025. Suku bunga kredit tercatat
sebesar 9,18% pada Mei 2025, juga sedikit menurun dari 9,19% pada April 2025.
Ke depan, Bank Indonesia memandang suku bunga kredit perbankan perlu terus
menurun sehingga dapat mendorong penyaluran kredit/pembiayaan guna
mendukung pertumbuhan ekonomi.
Strategi operasi moneter pro-market juga terus dioptimalkan untuk mendukung
efektivitas transmisi kebijakan moneter melalui kecukupan likuiditas. Dalam
kaitan ini, instrumen moneter pro-market SRBI, SVBI, dan SUVBI terus
dioptimalkan. Hingga 16 Juni 2025, total posisi instrumen SRBI tercatat sebesar
Rp811,11 triliun, sehingga mendukung ekspansi likuiditas kebijakan moneter.
Sementara instrumen SVBI dan SUVBI pada periode yang sama tercatat masing-
masing sebesar 2.060,5 juta dolar AS dan 480 juta dolar AS. Implementasi dealer
utama sejak Mei 2024 juga makin meningkatkan transaksi SRBI di pasar sekunder
dan repurchase agreement (repo) antarpelaku pasar. Bank Indonesia juga
melakukan pembelian SBN dari pasar sekunder untuk memperkuat ekspansi
likuiditas kebijakan moneter, sekaligus mencerminkan sinergi erat antara
kebijakan moneter dengan kebijakan fiskal Pemerintah. Selama tahun 2025
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.8
Page 607
(hingga 17 Juni 2025), Bank Indonesia telah membeli SBN sebesar Rp124,33
triliun, yaitu melalui pasar sekunder sebesar Rp87,04 triliun dan pasar primer
dalam bentuk Surat Perbendaharaan Negara (SPN), termasuk syariah, sebesar
Rp37,29 triliun. Ke depan, Bank Indonesia akan terus mengoptimalkan strategi
operasi moneter pro-market untuk meningkatkan efektivitas transmisi kebijakan
moneter dalam mencapai sasaran inflasi dan menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah.
Peran kredit perbankan dalam mendukung pertumbuhan ekonomi perlu terus
ditingkatkan. Kredit pada Mei 2025 tumbuh sebesar 8,43% (yoy), lebih rendah
dari 8,88% (yoy) pada April 2025. Dari sisi penawaran, preferensi perbankan pada
penanaman surat-surat berharga masih kuat di tengah standar penyaluran
kredit (lending standard) yang mulai meningkat. Kondisi likuiditas perbankan
masih memadai, meskipun pertumbuhan Dana Pihak Ketiga (DPK) cenderung
melambat dari awal Januari 2025 sebesar 5,51% (yoy) menjadi 4,29% (yoy) pada
Mei 2025. Dari sisi permintaan, pertumbuhan kredit terutama didorong oleh sektor
jasa sosial, industri, dan lainnya, sementara kredit ke sektor Perdagangan,
Pertanian, dan Jasa Dunia Usaha perlu terus ditingkatkan untuk mendukung
pembiayaan ekonomi. Berdasarkan kelompok penggunaan, pertumbuhan kredit
investasi, kredit modal kerja, dan kredit konsumsi, masing-masing tercatat sebesar
13,74% (yoy), 4,94% (yoy), dan 8,82% (yoy) pada Mei 2025. Pembiayaan syariah
tumbuh sebesar 9,19% (yoy), sementara kredit UMKM tumbuh sebesar 2,17%
(yoy). Dengan perkembangan kredit hingga Mei 2025 tersebut, dan prospek
perekonomian ke depan, Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan kredit
perbankan pada 2025 akan berada pada kisaran 8-11%. Bank Indonesia terus
memperkuat kebijakan makroprudensial yang akomodatif, termasuk melalui
Kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM). Total insentif KLM
hingga minggu kedua Juni 2025 mencapai sebesar Rp372 triliun, yang disalurkan
kepada kelompok bank BUMN sebesar Rp164 triliun, bank BUSN sebesar
Rp166,4 triliun, BPD sebesar Rp36 triliun, dan KCBA sebesar Rp5,6 triliun. Ke
depan, Bank Indonesia akan terus mendorong penyaluran kredit/pembiayaan
perbankan yang didukung oleh perluasan sumber pendanaan, serta memperkuat
sinergi dengan Pemerintah, otoritas keuangan, Kementerian/Lembaga, perbankan,
dan pelaku usaha.
Ketahanan perbankan tetap kuat mendukung stabilitas sistem keuangan. Kondisi
likuiditas perbankan memadai, permodalan terjaga pada level tinggi dan risiko
kredit rendah. Likuiditas perbankan yang tetap memadai tecermin dari rasio Alat
Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) sebesar 24,98% pada Mei 2025.
Dari sisi permodalan, rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR)
perbankan pada April 2025 tetap tinggi sebesar 25,41% sehingga masih mampu
untuk menyerap risiko. Sementara itu, rasio kredit bermasalah (Non-Performing
Loan/NPL) perbankan tercatat rendah, sebesar 2,24% (bruto) dan 0,83% (neto)
pada April 2025. Hasil stress test Bank Indonesia juga menunjukkan ketahanan
perbankan tetap kuat, ditopang oleh kemampuan membayar dan profitabilitas
korporasi yang terjaga. Ke depan, Bank Indonesia terus memperkuat sinergi
kebijakan bersama KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi global dan
domestik yang berpotensi mengganggu stabilitas sistem keuangan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.9
Page 608
Kinerja transaksi ekonomi dan keuangan digital pada Mei 2025 tetap tumbuh
didukung oleh sistem pembayaran yang aman, lancar, dan andal. Dari sisi
transaksi, pembayaran digital[1] pada Mei 2025 mencapai 3,93 miliar transaksi atau
tumbuh 27,88% (yoy) didukung peningkatan seluruh komponen. Volume
transaksi aplikasi mobile dan internet terus tumbuh masing-masing sebesar
29,32% (yoy) dan 7,54% (yoy). Demikian pula, volume transaksi pembayaran
digital melalui QRIS tetap tumbuh tinggi sebesar 151,70% (yoy) didukung oleh
peningkatan jumlah pengguna dan merchant. Dari sisi infrastruktur, volume
transaksi ritel yang diproses melalui BI-FAST mencapai 393,73 juta transaksi atau
tumbuh 45,45% (yoy), dengan nilai mencapai Rp969,43 triliun, sedangkan volume
transaksi nilai besar yang diproses melalui BI-RTGS turun sebesar 6,08% (yoy)
menjadi 0,77 juta transaksi dengan nilai Rp14.450,03 triliun. Sementara dari sisi
pengelolaan uang Rupiah, Uang Kartal Yang Diedarkan (UYD) tumbuh 10,10%
(yoy) menjadi Rp1.143,09 triliun pada Mei 2025.
Stabilitas sistem pembayaran tetap terjaga, ditopang oleh infrastruktur yang stabil
dan struktur industri yang sehat. Dari sisi infrastruktur, stabilitas sistem
pembayaran tecermin pada penyelenggaraan Sistem Pembayaran Bank Indonesia
(SPBI) yang lancar dan andal serta kecukupan pasokan uang dalam jumlah dan
kualitas yang memadai pada Mei 2025. Dari sisi struktur industri, interkoneksi
antarpelaku dalam sistem pembayaran terus menguat diikuti oleh ekosistem
Ekonomi Keuangan Digital (EKD) yang meluas. Transaksi pembayaran berbasis
Standar Nasional Open API Pembayaran (SNAP) juga meningkat sejalan dengan
perluasan tingkat adopsi. Ke depan, Bank Indonesia akan terus memastikan
ketersediaan, keandalan, dan keamanan infrastruktur SPBI, baik ritel
maupun wholesale, serta infrastruktur sistem pembayaran industri. Bank
Indonesia terus menjaga ketersediaan uang Rupiah dalam jumlah yang cukup
dengan kualitas yang layak edar di seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik
Indonesia (NKRI), termasuk daerah Terdepan, Terluar, dan Terpencil (3T).1
- PERKEMBANGAN PROPERTI INDONESIA 2025
Tren Utama dalam Industri Properti
Industri properti Indonesia di 2025 menunjukkan tren pemulihan moderat dengan
pertumbuhan harga yang relatif stabil dan aktivitas pasar yang mulai bergeliat
kembali pasca-pandemi. Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) hanya naik
tipis sekitar 1–2% per tahun, mencerminkan kenaikan harga yang terkendali.
Permintaan properti bervariasi antar-segmen: penjualan sempat melonjak di awal
2024 namun melambat di akhir tahun. Segmen rumah tapak menengah-atas tampil
lebih kuat dibanding segmen rumah kecil; hal ini terlihat dari penjualan rumah tipe
besar yang tumbuh +20,4% (yoy) di akhir 2024, sementara rumah tipe kecil justru
turun 23,7% (yoy). Di pasar komersial, sektor ritel cenderung stabil – pusat
perbelanjaan mempertahankan tingkat okupansi tinggi (~88–90%) berkat ekspansi
1
www.bi.go.id
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.10
Page 609
penyewa di sektor makanan dan fesyen. Sebaliknya, sektor perkantoran masih
menghadapi kelebihan pasokan (oversupply) dengan tingkat hunian rendah
(~75%) meski pasokan baru di Jakarta ditahan hingga tidak ada gedung kantor
baru sepanjang 2024. Secara umum, pelaku industri tetap optimistis; asosiasi Real
Estate Indonesia (REI) bahkan memperkirakan industri properti dapat tumbuh
sekitar 7–10% pada 2024 seiring pemulihan ekonomi, memberikan landasan
positif memasuki 2025.
Faktor-Faktor Ekonomi yang Mempengaruhi Pasar
Faktor ekonomi makro pada 2025 turut mendukung pergerakan sektor properti.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia diproyeksikan solid di kisaran 5%–5,6% pada
2025, memberikan backdrop kondisi income dan daya beli masyarakat yang
membaik. Inflasi relatif terkendali dalam rentang target Bank Indonesia (BI) (~2–
4%), sehingga suku bunga acuan BI dapat dipertahankan stabil setelah tren
kenaikan sebelumnya. BI 7-Day Reverse Repo Rate berada di level 5,75% awal
2025, dengan ruang penurunan terbatas namun cukup menjaga biaya kredit agar
tidak semakin mahal. Di sisi pembiayaan, pertumbuhan kredit sektor properti
memperlihatkan tren positif: penyaluran Kredit Pemilikan Rumah/Apartemen
(KPR/KPA) tumbuh lebih dari 10% (yoy) sepanjang 2023, bahkan mencapai
+12,3% yoy per September 2023. Tren ini mengindikasikan perbankan semakin
agresif menyalurkan kredit perumahan seiring risiko yang terkendali dan
permintaan kredit dari konsumen yang meningkat. Likuiditas perbankan juga
longgar untuk sektor ini, didukung kebijakan BI yang memberi insentif
pengurangan cadangan (GWM) bagi bank yang menyalurkan kredit properti,
sehingga perbankan memiliki tambahan likuiditas hingga Rp 80 triliun khusus
untuk pembiayaan properti. Selain itu, stabilitas nilai tukar rupiah dan kondisi
fiskal yang sehat turut menciptakan iklim investasi yang kondusif, meningkatkan
kepercayaan investor terhadap pasar properti domestik.
Kebijakan Pemerintah dan Dampaknya
Pemerintah dan otoritas terkait menerapkan berbagai kebijakan strategis untuk
mendorong sektor properti di 2025. Bank Indonesia melanjutkan stance
akomodatif di sektor ini: selain melonggarkan GWM sebagaimana disebut di atas,
BI juga memperpanjang relaksasi Loan to Value (LTV) 100% untuk kredit
properti hingga 31 Desember 2025. Dengan kebijakan ini, masyarakat dapat
membeli rumah dengan DP 0% pada semua jenis properti (rumah tapak, rusun,
ruko) hingga akhir 2025. Langkah ini diambil BI guna mendorong penyaluran
kredit perumahan dan sektor berpendukung lapangan kerja lainnya. Dari sisi
fiskal, pemerintah pusat kembali memberikan insentif pajak untuk transaksi
properti. Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) atas rumah
diperpanjang untuk 2025: pembelian rumah hingga harga Rp 5 miliar mendapat
PPN 0% untuk porsi nilai sampai Rp 2 miliar pertama (Januari–Juni 2025) dan
diskon 50% PPN untuk porsi tersebut pada Juli–Desember 2025. Perpanjangan
insentif PPN ini bertujuan mendorong efek berantai (multiplier effect) sektor
properti terhadap ekonomi dan penciptaan lapangan kerja.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.11
Page 610
Kebijakan pemerintah di sektor perumahan rakyat juga ditingkatkan. Program
subsidi pembiayaan seperti FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan)
dan Tapera terus dianggarkan untuk membantu MBR (masyarakat berpenghasilan
rendah) memiliki rumah. Pada 2024, alokasi FLPP sebesar 166 ribu unit rumah
subsidi disiapkan pemerintah, melanjutkan capaian 220 ribu unit pada 2023. Di
bawah pemerintahan baru hasil Pemilu 2024, ambisi penyediaan rumah rakyat
bahkan lebih besar – Presiden terpilih mencanangkan target pembangunan 3 juta
rumah terjangkau per tahun. Untuk mendukung agenda tersebut, berbagai skema
investasi dan pendanaan inovatif dijalankan. BI menyetujui pemberian pendanaan
Rp 130 triliun melalui pembelian SUN/SBSN di pasar sekunder guna membiayai
program perumahan nasional. Pemerintah juga menggandeng investor asing dalam
pembiayaan perumahan, contohnya kesepakatan dengan investor Qatar untuk
pembangunan 1 juta rumah. Berbagai kemudahan perizinan turut diupayakan
melalui reformasi regulasi (seperti UU Cipta Kerja) yang menyederhanakan
proses perizinan properti dan membuka peluang kepemilikan properti bagi WNA
di segmen tertentu, diharapkan menambah daya tarik investasi di sektor ini. Secara
keseluruhan, kombinasi kebijakan moneter-fiskal dan inisiatif pemerintah ini
memberikan stimulus signifikan bagi industri properti, terutama di segmen
perumahan rakyat, sehingga bisa menopang pertumbuhan sektor di tengah
tantangan yang ada.
1. Analisis Tantangan dan Potensi 2025
Tantangan Utama Industri Properti
Industri properti tahun 2025 masih dihadapkan pada sejumlah tantangan krusial
yang perlu diatasi untuk memastikan pertumbuhan berkelanjutan:
• Oversupply dan Tingkat Hunian Rendah di Segmen Tertentu: Beberapa tahun
terakhir terjadi surplus pasokan, terutama pada perkantoran dan apartemen di
kota-kota besar. Di Jakarta, total pasokan ruang kantor mencapai 11,2 juta m²,
dengan kekosongan hampir 2 juta m². Tingkat hunian perkantoran CBD Jakarta
stagnan di ~74–75% sepanjang 2024, mencerminkan kesenjangan antara supply-
demand. Kelebihan pasokan juga menekan tarif sewa; pemilik gedung harus
menawarkan insentif agar menarik penyewa. Situasi serupa terjadi di pasar
apartemen menengah-atas, di mana banyak unit yang belum terjual dari stok
tahun-tahun sebelumnya.
• Perlambatan Permintaan di Segmen Menengah-Bawah: Meskipun ekonomi
tumbuh, daya beli sebagian kelompok masih lemah pasca pandemi. Penjualan
rumah tipe kecil dan menengah mengalami kontraksi pada 2024 – penjualan rumah
kecil turun 23,7% yoy di Q4 2024. Kenaikan suku bunga KPR selama 2022–2023
turut membatasi kemampuan membeli rumah pertama bagi kalangan
milenial/MBR. Segmen ini sangat sensitif terhadap suku bunga dan harga,
sehingga walaupun ada subsidi, tetap dibutuhkan inovasi skema pembiayaan yang
meringankan. Backlog perumahan nasional masih tinggi di angka 12,7 juta rumah
(BPS 2023), mengindikasikan tantangan besar dalam penyediaan hunian
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.12
Page 611
terjangkau. Jika laju pembangunan rumah baru tidak signifikan (saat ini ~200 ribu
unit subsidi per tahun), backlog dan kekurangan hunian layak akan terus menjadi
PR di 2025.
• Biaya Konstruksi dan Lahan yang Tinggi: Kenaikan harga lahan terutama di
perkotaan membuat harga properti melonjak melebihi keterjangkauan banyak
konsumen. Sementara itu, inflasi bahan bangunan yang sempat meningkat di
2022–2023 berdampak pada biaya konstruksi proyek baru. Marjin pengembang
tertekan, dan beberapa menunda peluncuran proyek baru atau mengurangi spek
bangunan untuk menekan biaya. Selain itu, proses perizinan dan pembebasan
lahan di Indonesia masih relatif kompleks di beberapa daerah, dapat
memperlambat realisasi proyek properti dan menambah biaya (misal melalui biaya
perizinan informal).
• Transisi Ibu Kota Negara (IKN): Rencana pemindahan pusat pemerintahan ke
IKN Nusantara mulai 2024 menimbulkan tantangan khusus bagi pasar properti di
Jakarta. Potensi relokasi kantor-kantor kementerian dapat menambah tingkat
kekosongan gedung perkantoran Jakarta secara signifikan. Tercatat ada 40 gedung
perkantoran pemerintah di Jakarta dengan total 1,33 juta m² ruang kantor. Apabila
gedung-gedung ini dikosongkan tanpa penyewa pengganti, suplai berlebih di pasar
perkantoran akan makin besar dan menekan harga sewa di ibu kota. Tantangan
bagi pelaku industri adalah menemukan strategi pemanfaatan kembali (reuse)
gedung eks-kantor pemerintah tersebut, misalnya dikonversi menjadi ruang
komersial lain atau co-working space, agar dampak negatifnya bisa diminimalisir.
• Ketidakpastian Eksternal: Secara eksternal, perlambatan ekonomi global dan
gejolak di pasar keuangan internasional bisa mempengaruhi sektor properti
domestik. Investor asing mungkin menahan ekspansi portofolio properti di negara
berkembang jika ketidakpastian meningkat. Segmen yang bergantung pada pasar
global seperti properti hospitality (hotel/resort) di Bali dan pusat bisnis
internasional (Jakarta) juga rentan terdampak jika kunjungan wisatawan atau
ekspatriat melambat. Fluktuasi nilai tukar rupiah bisa memengaruhi biaya material
impor (seperti bahan finishing, elevator, dsb.) dan pinjaman valas pengembang.
Industri properti yang sifatnya jangka panjang harus mengantisipasi faktor
eksternal ini dengan manajemen risiko yang baik.
Peluang Investasi dan Pertumbuhan Sektor Properti
Di balik tantangan di atas, tahun 2025 juga menawarkan sejumlah peluang yang
dapat mendorong investasi dan pertumbuhan sektor properti Indonesia:
• Fundamental Demografi yang Kuat: Indonesia memiliki populasi muda dan
kelas menengah yang terus bertumbuh, menciptakan demand pool jangka panjang
bagi perumahan. Tiap tahun ratusan ribu pasangan baru/family formation terjadi,
sehingga kebutuhan rumah baru tetap besar. Urbanisasi yang berlanjut (lebih dari
56% penduduk sudah tinggal di perkotaan) berarti permintaan hunian perkotaan—
baik landed house di pinggiran maupun apartemen dekat pusat kota—akan terus
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.13
Page 612
naik. Jika tantangan keterjangkauan teratasi dengan skema pembiayaan inovatif,
segmen ini bisa menjadi motor pertumbuhan utama. Backlog 12,7 juta rumah
justru menunjukkan potensi pasar yang sangat besar bila dapat diterjemahkan
menjadi penjualan melalui harga yang sesuai dan subsidi yang tepat sasaran.
• Dukungan Infrastruktur dan Proyek Strategis: Pemerintah gencar membangun
infrastruktur (jalan tol, jalur MRT/LRT, bandara dan pelabuhan) yang membuka
lahan-lahan baru untuk dikembangkan. Proyek MRT Jakarta dan LRT Jabodebek,
misalnya, mendorong tren Transit Oriented Development (TOD) di sekitarnya –
pengembang berlomba membangun hunian vertikal terintegrasi transportasi
publik, menarik bagi kaum urban. Properti di sekitar simpul infrastruktur baru
cenderung naik nilainya; studi menunjukkan properti dekat stasiun MRT bisa
mendapat premium harga ~5% dibanding lokasi non-TOD. Selain itu, proyek
strategis IKN Nusantara di Kalimantan Timur membuka babak baru pasar properti
di luar Jawa. Pembangunan kota baru tersebut menciptakan peluang besar bagi
sektor konstruksi dan properti: pembangunan perumahan untuk PNS yang pindah,
kantor-kantor baru, kawasan komersial, hingga fasilitas pendukung (hotel, retail).
Para kontraktor BUMN dan developer swasta telah dilibatkan dalam
pembangunan tahap awal IKN, memberikan diversifikasi pasar di luar Jawa. Jika
IKN berkembang sesuai rencana, kota-kota terdekat (Samarinda, Balikpapan) juga
berpotensi menikmati limpahan pertumbuhan sektor properti.
• Inovasi Teknologi dan Segmen Baru: Peluang lain muncul dari adopsi teknologi
dan preferensi gaya hidup baru. Proptech dan penjualan digital memungkinkan
jangkauan pasar lebih luas – developer bisa memasarkan properti ke luar kota
bahkan luar negeri secara online, menjaring pembeli investor. Pemerintah juga
mulai mengimplementasikan sistem database properti terintegrasi (melalui
rencana Electronic Property Registry di BPN) yang ke depan bisa meningkatkan
transparansi dan kemudahan transaksi. Selain itu, tumbuhnya kesadaran akan isu
lingkungan menciptakan permintaan untuk bangunan green building dan ramah
lingkungan. Segmen properti berkonsep hijau (hemat energi, material
berkelanjutan) dapat menjadi selling point dengan harga premium, terutama di
pasar perkantoran modern dan perumahan kelas atas. Tren smart home juga
meningkat – proyeksi nilai pasar smart home di Indonesia tumbuh ~26,8% per
tahun 2024–2030 seiring gaya hidup digital. Developer yang menawarkan
infrastruktur smart home (otomasi, IoT) berpeluang menarik minat konsumen
milenial. Terakhir, instrumen investasi seperti Dana Investasi Real Estat
(DIRE/REIT) domestik mulai berkembang setelah regulasi diperbaiki OJK; ini
membuka kanal pendanaan baru bagi proyek properti dan memberi opsi investasi
menarik bagi publik untuk masuk ke pasar properti tanpa membeli aset fisik
langsung.
Melalui pemanfaatan peluang-peluang di atas, sektor properti Indonesia di 2025
berpotensi kembali bergairah. Sinergi dukungan kebijakan, inovasi industri, dan
kondisi ekonomi yang kondusif menjadi katalis bagi kebangkitan industri ini
menuju pertumbuhan yang lebih kuat dan berkelanjutan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.14
Page 613
Properti Komersial (Hotel)
Sektor Perhotelan (Hospitality): Properti hotel dan hospitality menikmati
pemulihan yang berlanjut di 2025 seiring rebound sektor pariwisata. Data BPS
menunjukkan tingkat hunian kamar hotel bintang di Indonesia mencapai 54,68%
pada Sep 2024, naik dari ~53% setahun sebelumnya – tren ini diperkirakan terus
membaik pada 2025 menuju rata-rata 60%+. Occupancy hotel di kota besar seperti
Jakarta sudah mendekati level sebelum pandemi, didorong kembalinya event
MICE (meeting, conference) dan perjalanan bisnis. Pada Desember 2024, TPK
hotel di DKI Jakarta menembus 60% berkat banyak acara akhir tahun dan liburan.
Hotel resor di Bali, P. Batam, dan destinasi wisata utama mencatat lonjakan
okupansi karena kunjungan turis asing. Bali yang pada 2020 anjlok <20%, kini
konsisten di atas 65% okupansinya dan tarif kamar (average daily rate) juga mulai
naik akibat tingginya permintaan di musim liburan. Bahkan wilayah Kalimantan
Timur – terkait IKN – sempat meraih okupansi tertinggi nasional 70,3% pada
event MTQ Nasional 2024, menunjukkan bahwa kegiatan pemerintah pun dapat
mendongkrak bisnis hotel lokal. Dari sisi pasokan hotel, pembangunan hotel baru
sempat terhenti 2020-2022, sehingga pipeline relatif terbatas pada 2023-2025.
Beberapa hotel baru kelas menengah (bintang 3-4) dilanjutkan pembukaannya di
Jakarta dan kota wisata pada 2024 untuk mengejar momentum recovery. Namun
investor lebih selektif: alih-alih membangun baru, beberapa memilih
merger/akuisisi hotel existing yang mengalami kesulitan finansial selama
pandemi. Ini tercermin dari beberapa transaksi hotel di Bali dan Jakarta pada 2023,
di mana investor domestik membeli hotel bintang 5 ternama dengan valuasi diskon
lalu melakukan renovasi. Segmen yang berkembang cepat adalah hotel budget dan
guest house untuk wisatawan domestik muda; jaringan budget hotel lokal terus
menambah properti di kota kedua dan destinasi wisata murah. Selain itu, tren
serviced apartment dan villa turut mewarnai sektor hospitality. Banyak pemilik
properti villa di Bali, Jogja, Lombok memasarkan unitnya di platform digital,
bersaing dengan hotel konvensional. Hal ini memaksa hotel untuk meningkatkan
pelayanan dan menawarkan paket pengalaman unik. Prospek 2025, sektor hotel
optimistis dengan target kunjungan wisman nasional yang dicanangkan ~8 juta
orang (naik dari 5 juta di 2023) dan wisatawan nusantara >1,4 miliar perjalanan.
Event internasional (FIFA U-17 World Cup 2025 di Indonesia misalnya) juga akan
membantu okupansi hotel di kota terkait. Tantangan tetap ada soal rate parity
(hotel harus bersaing tarif dengan sewa harian) dan biaya operasional yang naik
(karena inflasi gaji dan utilitas). Namun secara keseluruhan, segmen hospitality di
2025 menjadi salah satu pilar pemulihan properti komersial, dengan potensi
kenaikan pendapatan yang signifikan dibanding dua tahun sebelumnya.
2. Data dan Statistik Terbaru
Untuk melengkapi analisis di atas, berikut disajikan data dan statistik kunci
industri properti Indonesia dari sumber resmi (Bank Indonesia, OJK, BPS,
Kementerian terkait). Data mencakup indikator pasar residensial, pembiayaan
perumahan, serta kinerja sektor komersial dan industri terkini:
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.15
Page 614
Tabel Indikator Sektor Properti Komersial dan Industri
Indikator 2023 (akhir 2024 (akhir
Keterangan (Sumber)
Kinerja tahun) tahun)
Okupansi
73,8% (Q4 74,77% (Q4 Tingkat hunian kantor
Perkantoran
2023) 2024) Jakarta CBD (Colliers)
Jakarta (CBD)
Okupansi
Tingkat hunian kantor
Perkantoran 75% (Q4 77,2% (Q4
Jakarta luar CBD
Jakarta (Non- 2023) 2024)
(Colliers)
CBD)
Okupansi Pusat
88% (2023, 90% (Q3 Rata-rata okupansi mal
Perbelanjaan
estimasi) 2024) Jakarta (JLL)
Jakarta
Indeks Harga Indeks sewa kantor
100 (base ~85
Sewa Kantor turun ~15% dari
2019) (estimasi)
(Jakarta) puncak (Colliers)**
Tingkat
Penghunian 52,5% (Avg 54,7% (Sept TPK hotel klasifikasi
Hotel Bintang 2023) 2024) bintang (BPS)
(Nasional)
Okupansi Hotel ~50% (Avg 66,3% (Sept TPK hotel Bali,
Bali 2023) 2024) meningkat pesat (BPS)
Pasokan Gudang Luas kumulatif gudang
2,5 juta m² 2,7 juta m²
Modern modern
(2023) (Q2 2024)
Jabodetabek (Colliers/Detiklogistik)
Okupansi Tingkat hunian
89% (Q2
Gudang Modern 87% (2023) pergudangan modern
2024)
Jabodetabek (Colliers)
Harga Lahan
Rp2,5 Harga lahan kawasan
Industri Rp2,3 juta/m²
juta/m² industri (rata-rata)
Jabodetabek
Penjualan Lahan Estimasi terserap per
250 Ha
Industri 200 Ha (2023) tahun (Himp. Kawasan
(perk. 2024)
(Jabotabek) Industri)**
Catatan: (1) Okupansi perkantoran sumber Colliers Indonesia, angka 2023 vs 2024
menunjukkan perbaikan marginal. (2) Okupansi mal Jakarta stabil tinggi ~88-
90%. (3) TPK = Tingkat Penghunian Kamar hotel; Bali jauh di atas rata-rata
nasional. (4) Gudang modern = gudang grade A dengan fasilitas modern; data
2024 mencakup tambahan pasokan baru. (5) ** = data estimasi/asumsi analis
industri (bukan rilis resmi). (Sumber: Colliers, JLL, BPS, DetikLogistik, Asosiasi)
Dengan kombinasi analisis kualitatif dan data kuantitatif di atas, dapat
disimpulkan bahwa industri properti Indonesia pada tahun 2025 berada pada fase
pemulihan yang berhati-hati. Pertumbuhan memang belum merata di semua
segmen – residensial tumbuh perlahan, sektor komersial masih menghadapi
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.16
Page 615
tantangan, namun sektor industri dan logistik menjanjikan prospek cerah.
Kebijakan proaktif pemerintah dan otoritas (insentif pajak, pembiayaan murah,
pembangunan infrastruktur) menjadi katalis penting yang diharapkan mampu
mengatasi hambatan dan mendorong peluang. Apabila momentum ekonomi
makro terjaga dan strategi pelaku industri tepat sasaran, tahun 2025 bisa menjadi
titik balik menuju siklus pertumbuhan baru bagi industri properti di Indonesia.
Semua pemangku kepentingan – pemerintah, pengembang, perbankan, dan
konsumen – perlu berkolaborasi untuk mewujudkan pasar properti yang sehat,
berkelanjutan, dan inklusif di tahun-tahun mendatang.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa B.17
Page 616
C. PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses
perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur
waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara
dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya
yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga transaksi serta harga
penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila
ada, antara Obyek Penilaian yang berupa tanah dengan data pembanding properti
yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian yang
berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti
yang sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses penilaian.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa C.1
Page 617
D. URAIAN PROSES PENILAIAN
D.1. PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian digunakan pendekatan pasar.
Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi
atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek Penilaian
yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur
waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara
dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya
yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga transaksi serta harga
penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila
ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian.
PROSEDUR PENILAIAN
Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas,
untuk menentukan nilai pasar Obyek Penilaian berdasarkan pendekatan pasar,
kami melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang
dijelaskan dalam uraian berikut ini.
1. Mengumpulkan Data Penawaran/Transaksi Properti Pembanding
Data penawaran atau transaksi atas properti pembanding yang sejenis dan
sebanding yang tersedia di pasar dan memiliki kesamaan karakteristik dengan
Obyek Penilaian harus dikumpulkan terlebih dahulu untuk dapat melakukan
proses penilaian selanjutnya.
2. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan
perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan
bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa D.1
Page 618
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau
tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada antara
Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan.
Prosedur penyesuaian yang dilakukan dalam proses penilaian dengan
menggunakan pendekatan pasar adalah sebagai berikut:
a. Data pembanding yang berupa data penawaran properti yang sebanding
dan sejenis dengan Obyek Penilaian diberi diskon untuk merefleksikan
estimasi harga transaksi.
b. Setelah estimasi harga transaksi untuk masing-masing data pembanding
diperoleh, dilakukan penyesuaian untuk perbedaan-perbedaan dalam hal
karakteristik antara Obyek Penilaian dan tiap-tiap data pembanding, antara
lain lokasi, ukuran, aksesibilitas, dan tanda bukti kepemilikan dengan
tujuan untuk sedapat mungkin menyamakan masing-masing data
pembanding dengan Obyek Penilaian. Apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih baik daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian negatif, sedangkan apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih jelek daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian positif.
c. Setelah penyesuaian untuk masing-masing data pembanding dilakukan,
kesimpulan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan
melakukan rata-rata tertimbang dari indikasi nilai masing-masing data
pembanding yang telah disesuaikan. Bobot dari tiap-tiap data pembanding
ditentukan berdasarkan besar kecilnya penyesuaian yang dilakukan. Data
pembanding dengan penyesuaian yang lebih besar (secara absolut) diberi
bobot yang lebih kecil, sedangkan data pembanding dengan penyesuaian
yang lebih kecil (secara absolut) diberi bobot yang lebih besar.
3. Nilai Pasar Obyek Penilaian
Nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan membandingkan data transaksi
atau penawaran yang tersedia di pasar atas properti yang sebanding dan sejenis
kemudian dilakukan penyesuaian atas Obyek Penilaian dengan memberikan
pembobotan untuk masing-masing perbedaan karakteristik antara Obyek
Penilaian dengan properti pembanding.
PENILAIAN
Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pasar, diperoleh hasil bahwa
nilai pasar Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 803.481.250.000,00 dengan
ringkasan perhitungan sebagai berikut:
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa D.2
Page 619
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4 Data 5
1 2 3 4 5
1. Nama Jalan Jl. H.R. Rasuna Said Jl. Mega Kuningan Barat Jl. Mega Kuningan Barat Jl. Guru Mugni Jl. Raya Casablanca Jl. Lingkar Mega
Nama Kompleks
Kelurahan Kuningan Timur Kuningan Timur Kuningan Timur Karet Semanggi Menteng Dalam Kuningan Timur
Kecamatan Setiabudi Setia Budi Setia Budi Setiabudi Tebet Setiabudi
Kota Jakarta Selatan Jakarta Selatan Jakarta Selatan Jakarta Selatan Jakarta Selatan Jakarta Selatan
Propinsi DKI Jakarta DKI Jakarta DKI Jakarta DKI Jakarta DKI Jakarta DKI Jakarta
Koordinat Lokasi -6.234361, 106.831028 -6.232745, 106.826990 -6.232599, 106.826881 -6.229111, 106.821333 -6.224241, 106.844393 -6.230361, 106.826917
2. Luas tanah (m²) 8.525,00 760,00 790,00 1.811,00 63,00 6.693,00
3. Luas bangunan (m²) 0,00 0,00 0,00 0,00 90,00 0,00
4. Tanggal Perolehan Data 17/10/2025 13:52:00 17/10/2025 15:50:00 20/10/2025 14:55:00 17/10/2025 0:30:00 20/10/2025 16:45:00
5. Harga Penawaran (Rp) 76.000.000.000 71.100.000.000 144.880.000.000 6.500.000.000 702.765.000.000
6. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
7. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
8. Peruntukan sesuai tata kota Perdagangan dan jasa Perumahan Kepadatan Perumahan Kepadatan Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan jasa
9. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHGB SHGB AJB SHGB
10. Penggunaan Tanah Tanah Kosong Tanah Kosong Tempat Parkir Rumah tinggal 2 Lt Tanah kosong
1 1 1 1 1
ANALISA
11. Harga setelah diskon (Rp) 68.400.000.000 63.990.000.000 130.392.000.000 5.850.000.000 632.488.500.000
12. Kelas Bangunan Rumah Sederhana
13. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - - 3.750.000 -
14. Asumsi kondisi bangunan 0,00% 0,00% 0,00% 50,00% 0,00%
15. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - 168.750.000 -
16. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 68.400.000.000 63.990.000.000 130.392.000.000 5.681.250.000 632.488.500.000
17. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 90.000.000 81.000.000 72.000.000 90.178.571 94.500.000
18. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan/2 muka jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan 10,0% 9.000.000 10,0% 8.100.000 15,0% 10.800.000 5,0% 4.508.929 5,0% 4.725.000
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
c. Ukuran -10,0% -9.000.000 -10,0% -8.100.000 -10,0% -7.200.000 -10,0% -9.017.857 0,0% 0
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -4.500.000 0,0% 0 0,0% 0 5,0% 4.508.929 0,0% 0
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan (kdb/klb) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 5,0% 4.500.000 5,0% 4.050.000 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri
- Industri berat 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n Fasos dan Fasum 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
o Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 5,0% 3.600.000 5,0% 4.508.929 0,0% 0
Total 0,0% 0 5,0% 4.050.000 10,0% 7.200.000 5,0% 4.508.929 5,0% 4.725.000
19. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 90.000.000 85.050.000 79.200.000 94.687.500 99.225.000
20. Persentase pembobotan 100,00% 9,62% 11,54% 9,62% 11,54% 57,69%
21. Nilai hasil pembobotan (Rp) 8.653.846 9.813.462 7.615.385 10.925.481 57.245.192
22. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 94.253.365 Contact Person
23. Dibulatkan (Rp/m²) 94.250.000
24. Nilai pasar tanah (Rp) 803.481.250.000 Ibu Intan Ibu Suryati Ibu Yanti Ibu Lady Ibu Susan
25. Nilai likuidasi tanah (Rp) 522.262.812.500 0812 8738 3751 0813 8855 0079 0852 8188 0778 0811 1241 482 0812 8979 0777
D.4. KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan
penilaian, kami berkesimpulan bahwa:
Rp 803.481.250.000,00
( DELAPAN RATUS TIGA MILIAR EMPAT RATUS DELAPAN PULUH
SATU JUTA DUA RATUS LIMA PULUH RIBU RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025.
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa D.3
Page 620
E. URAIAN OBYEK PENILAIAN
E.1. TANAH
Obyek Penilaian adalah tanah yang berdiri di atas 1 (satu) bidang tanah dengan
2 (dua) buah dokumen kepemilikan.
Deskripsi tanah tersebut dapat dilihat dalam uraian berikut:
LETAK DAN IDENTIFIKASI
Tanah dalam penilaian adalah 1 (satu) bidang tanah yang terletak di Propinsi DKI
Jakarta, Kotamadya Jakarta Selatan, Kecamatan Setiabudi, Kelurahan Kuningan
Timur, dan dapat diidentifikasikan sebagai Jl. H.R. Rasuna Said Blok X-O
Kav. 3-4.
DATA TANAH
Obyek Penilaian dilengkapi dengan 2 (dua) buah dokumen kepemilikan tanah
yaitu:
1. SHGB No. 01287 yang diterbitkan di Jakarta pada tanggal 29 Juni 1995, dan
akan berakhir pada tanggal 15 Juni 2032, terakhir tercatat atas nama
PT TCP Internusa yang berkedudukan di Jakarta Selatan, dan Gambar Situasi
No. 2131/1995 tanggal 25 Mei 1955, di Kelurahan Kuningan Timur,
Kecamatan Setiabudi, Kotamadya Jakarta Selatan, Propinsi DKI Jakarta,
seluas 4.195,00 m², dan
2. SHGB No. 01286 yang diterbitkan di Jakarta pada tanggal 29 Juni 1995, dan
akan berakhir pada tanggal 14 Juni 2032, terakhir tercatat atas nama
PT TCP Internusa yang berkedudukan di Jakarta Selatan, dan Gambar Situasi
No. 2330/1995 tanggal 25 Mei 1955, di Kelurahan Kuningan Timur,
Kecamatan Setiabudi, Kotamadya Jakarta Selatan, Propinsi DKI Jakarta,
seluas 4.330,00 m².
Luas keseluruhan tanah sesuai dengan dokumen-dokumen tersebut adalah
8.525,00 m².
ANALISIS LINGKUNGAN
Lokasi tanah terletak di kawasan perdagangan dan jasa skala kota yang merupakan
daerah bebas banjir.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa E.1
Page 621
Daerah tersebut mudah dicapai dari arah selatan, melalui Jl. Gatot Subroto ke arah
timur, dan kemudian pada perempatan dengan Jl. H.R. Rasuna Said ± 400 m
menuju lokasi yang dimaksud.
Di sekitarnya pada umumnya adalah gedung perkantoran dan hotel dengan kondisi
rata-rata baik dan bersifat permanen.
Di sebelah timur dari lokasi dengan jarak ± 10 m terdapat Inspektorat Jenderal
KESDM, di sebelah barat ± 50 m terdapat Hotel Gran Melia Jakarta, sedangkan
pusat Kota Jakarta selatan terletak di sebelah utara dengan radius ± 3 km.
Kami juga mengidentifikasi sisi positif dan negatif dari lokasi Obyek Penilaian
sebagai berikut:
Positif:
- Lokasi Obyek Penilaian terletak di tengah pusat kota DKI Jakarta.
- Lokasi Obyek Penilaian mempunyai tiga muka jalan yaitu, Jl. H.R. Rasuna Said,
Jl. Patra Kuningan Raya, dan Jl. Taman Patra XV.
Negatif:
- Lalu lintas umum pada jalan utama lokasi Obyek Penilaian memiliki intensitas
pemakaian yang tinggi (rawan macet).
ANALISIS SITE
Lokasi tanah terletak pada 3 (tiga) sisi jalan, yaitu di sisi sebelah tenggara dari
Jl. H.R. Rasuna Said, sebelah barat Jl. Patra Kuningan Raya, dan sebelah utara
Jl. Taman Patra XV.
Bentuk tanah tidak beraturan dengan ukuran lebar depan yang sejajar dengan jalan
di depan lokasi ± 67 m dan panjang ke belakang maksimum ± 126 m.
Kontur tanah pada umumnya datar, dengan ketinggian lebih tinggi dari permukaan
jalan di depan lokasi.
Sifat tanah adalah pada umumnya tanah keras.
Di atas tanah terdapat bangunan basement namun tidak diperhitungan dalam
penilaian ini.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:
- Sebelah barat laut : Jl. H.R. Rasuna Said.
- Sebelah tenggara : Jl. Taman Patra XV dan gedung kantor.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa E.2
Page 622
- Sebelah timur laut : Jl. Patra Kuningan Raya dan gedung kantor.
- Sebelah barat daya : Tanah dan Hotel Gran Melia.
Perkerasan jalan di depan lokasi (Jl. H.R. Rasuna Said) terbuat dari aspal hotmix
dengan lebar ± 40 m yang dilengkapi dengan saluran air tertutup, median jalan,
trotoar, jalur hijau dan lampu penerangan jalan umum.
Lokasi tersebut dapat dicapai dari arah selatan, melalui dari Jl. Gatot Subroto -
Jl. H.R. Rasuna Said.
PERENCANAAN KOTA
Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di areal
yang memiliki peruntukan sebagai perdagangan dan jasa skala kota.
FASILITAS LINGKUNGAN
Lalu lintas umum terdapat di sepanjang Jl. H.R. Rasuna Said, yang merupakan lalu
lintas utama di daerah tersebut yang terletak di depan lokasi dan merupakan lalu
lintas dua arah dari timur laut ke barat daya dan sebaliknya dengan intensitas
pemakaian yang tinggi.
Perkerasan jalan terbuat dari aspal hotmix dengan lebar ± 40 m yang dilengkapi
dengan saluran air tertutup, median jalan, trotoar, jalur hijau dan lampu
penerangan jalan umum.
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik dari PT PLN (Persero), telepon
dari PT Telkom (Persero) Tbk, dan lain-lain.
PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
(ZONING, HIGHEST AND BEST USE)
Berdasarkan POJK 28/2021, dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik (highest and best use atau HBU) penilai wajib memenuhi ketentuan
sebagai berikut:
1. Menelaah aspek ketentuan peraturan perundang-undangan pada saat penilaian
atas obyek penilaian.
2. Menelaah aspek fisik dari obyek penilaian.
3. Menelaah aspek finansial dari obyek penilaian yang didukung dengan kondisi
pasar.
4. Memberikan kesimpulan yang menunjukkan produktivitas optimal dari obyek
penilaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa E.3
Page 623
5. Tidak diperkenankan untuk mempertimbangkan adanya perubahan
peruntukan obyek penilaian, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai
bangunan, koefisien dasar hijau, dan ketinggian bangunan.
Analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik atas tanah dengan kondisi saat ini yaitu
sebagai tanah (as is) adalah sebagai berikut:
1. Uji Aspek Hukum
Pemenuhan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian.
Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti
ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang tanah
tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada. Ketentuan
peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisisen Dasar
Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian maksimal
bangunan, sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata
Ruang/Wilayah (RUTR/W) lainnya serta peraturan berkaitan dengan lalu
lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan.
Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di
areal yang memiliki peruntukan sebagai perdagangan dan jasa skala kota.
Ketentuan tersebut di atas telah dapat dipenuhi oleh Obyek Penilaian yang
berupa tanah. Dengan demikian, Obyek Penilaian telah sesuai dengan
peruntukan dan/atau peraturan yang berlaku.
2. Uji Aspek Fisik
Kelayakan fisik dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara fisik
berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti
layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik
tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk,
kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan di atasnya.
Berdasarkan pengamatan kami di lapangan, kondisi fisik tanah adalah sebagai
berikut:
- Lokasi : Strategis
- Luas tanah : 8.525,00 m²
- Bentuk tanah : Tidak beraturan
- Kontur tanah : Datar
- Sifat tanah : Relatif stabil
Dengan memperhatikan uraian kondisi fisik dan akses tanah tersebut di atas,
maka tanah telah memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa E.4
Page 624
3. Uji Aspek Finansial
Kelayakan finansial dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara keuangan
berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat
memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif.
Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan
diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek
masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti
sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat
diperlukan. Selanjutnya, halhal yang juga harus diperhatikan adalah mengenai
pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan (vacancy rate),
biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net income), dan tingkat
pengembalian (discount rate/capitalization rate). Sebuah properti dikatakan
layak secara keuangan bilamana dapat memberikan pendapatan bersih yang
positif. Seberapa besar pendapatan bersih yang dapat dikatakan layak sangat
tergantung pada preferensi masing-masing investor.
Berdasarkan kondisi pasar di sekitar, pemanfaatan lahan sebagai perkantoran
dan hotel diperkirakan akan memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan.
Sesuai dengan uraian tersebut di atas, secara finansial Obyek Penilaian
diperkirakan akan memiliki produktifitas yang optimal sebagai tanah.
4. Uji Produktifitas
Mengingat uraian-uraian di atas dan memperhatikan penggunaan tanah di
sekitarnya, maka menurut pendapat kami penggunaan/pemanfaatan tanah
sebagai perkantoran dan hotel diperkirakan merupakan
penggunaan/pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.
******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa E.5
Page 625
LAMPIRAN-LAMPIRAN Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa
Page 626
LAMPIRAN I
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa
Page 627
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN DI
JL. H.R. RASUNA SAID
BLOK X-O KAV 3-4
KELURAHAN KUNINGAN TIMUR
KECAMATAN SETIA BUDI
KOTAMADYA JAKARTA SELATAN
PROPINSI DKI JAKARTA
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa
Page 628
SITUASI JALAN DI DEPAN LOKASI (JL. H.R. RASUNA SAID)
DARI ARAH TIMUR LAUT
SITUASI JALAN DI DEPAN LOKASI (JL. H.R. RASUNA SAID)
DARI ARAH BARAT DAYA
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa
Page 629
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN DEPAN OBYEK PENILAIAN
SITUASI JALAN DI DEPAN LOKASI (JL. PATRA KUNINGAN RAYA)
DARI ARAH TENGGARA
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa
Page 630
SITUASI JALAN DI DEPAN LOKASI (JL. TAMAN PATRA XV)
DARI ARAH TENGGARA
SITUASI OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa
Page 631
SITUASI OBYEK PENILAIAN
SITUASI OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa
Page 632
SITUASI OBYEK PENILAIAN
SITUASI OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa
Page 633
LAMPIRAN II
VICINITY MAP DAN LAYOUT
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa
Page 634
Page 635
Page 636
LAPORAN RINGKAS PENILAIAN
PROPERTI
(TANAH)
DI
JL. H.R. RASUNA SAID BLOK X-O KAV. 3-4
KELURAHAN KUNINGAN TIMUR
KECAMATAN SETIABUDI
KOTA JAKARTA SELATAN
PROPINSI DKI JAKARTA
MILIK/ATAS NAMA
PT TCP INTERNUSA
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2025
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jakarta Selatan 12750
Penilai Properti dan Bisnis T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srrkjpp.com
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
Page 637
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srrkjpp.com
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
No. : 00418/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2025 21 November 2025
Kepada Yth.
PT SURYA SEMESTA INTERNUSA Tbk
Gedung Tempo Scan Tower Lt. 2
Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 3-4
Jakarta 12950
U.p. : Bpk. Johannes Suriadjaja
Presiden Direktur
Bpk. The Jok Tung
Wakil Presiden Direktur
Hal : Laporan Ringkas Penilaian Properti Milik/Atas Nama
PT TCP Internusa
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada kami, Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (“SRR” atau “kami”), oleh manajemen PT Surya
Semesta Internusa Tbk (“SSIA” atau “Pemberi Tugas”), untuk memberikan pendapat
sebagai penilai independen atas nilai pasar dari properti milik/atas nama PT TCP Internusa
(“TCPI”), entitas anak SSIA, yang berupa tanah seluas 8.525,00 m² yang terletak di
Jl. H.R. Rasuna Said Blok X-O Kav. 3-4, Kelurahan Kuningan Timur, Kecamatan
Setiabudi, Kotamadya Jakarta Selatan, Propinsi DKI Jakarta (“Obyek Penilaian”), sesuai
dengan proposal kami No. 250925.002/SRR-JK/SPN-A/SSIA/OR tanggal 25 September
2025 yang telah disetujui oleh manajemen SSIA, maka dengan ini kami sebagai KJPP
resmi dengan Izin Usaha No. 2.09.0059 berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan
No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009, menyatakan bahwa kami telah melakukan
penilaian atas Obyek Penilaian dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai
nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025.
Laporan Ringkas Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa 1
Page 638
RUANG LINGKUP PENUGASAN
1. Status Penilai
Penilai Publik Ocky Rinaldy merupakan penilai independen yang bernaung dalam
SRR berdasarkan Izin Penilai Publik No. PB-1.09.00242 dengan kualifikasi Penilaian
Properti dan Bisnis yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di Otoritas
Jasa Keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi Penunjang Pasar
Modal No. STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 8 Juni 2023 (Penilai Properti dan
Bisnis) dan bertindak untuk melakukan penilaian secara obyektif tanpa ada benturan
kepentingan dan memiliki kompetensi untuk melakukan penugasan sebagaimana yang
dimaksud dalam lingkup penugasan ini.
2. Pemberi Tugas
Pemberi tugas sebagaimana dimaksud dalam laporan ini adalah:
Nama : PT Surya Semesta Internusa Tbk
Bentuk usaha : Perseroan terbatas terbuka
Alamat : Gedung Tempo Scan Tower Lt. 2, Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 3-
4, Gedung Tempo Scan Tower Lt. 2
Bidang usaha : Menjalankan usaha dalam bidang perhotelan
Nomor telepon : (021) 527 2121
Nomor faksimile : (021) 526 7878
Email : inquiry@suryainternusa.com
Website : www.suryainternusa.com/
3. Pengguna Laporan
Pengguna laporan sebagaimana dimaksud dalam laporan ini adalah:
Nama : PT Surya Semesta Internusa Tbk
Bentuk usaha : Perseroan terbatas terbuka
Alamat : Gedung Tempo Scan Tower Lt. 2, Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 3-
4, Gedung Tempo Scan Tower Lt. 2
Bidang usaha : Menjalankan usaha dalam bidang perhotelan
Nomor telepon : (021) 527 2121
Nomor faksimile : (021) 526 7878
Email : inquiry@suryainternusa.com
Website : www.suryainternusa.com/
4. Obyek Penilaian dan Hak Kepemilikan
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama TCPI, entitas anak SSIA, yang berupa tanah seluas 8.525,00 m² yang
terletak di Jl. H.R. Rasuna Said Blok X-O Kav. 3-4, Kelurahan Kuningan Timur,
Kecamatan Setiabudi, Kotamadya Jakarta Selatan, Propinsi DKI Jakarta.
Laporan Ringkas Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa 2
Page 639
Obyek Penilaian merupakan aset non operasional dari TCPI. Berdasarkan Peraturan
OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” (“POJK 28/2021”), aset
operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional perusahaan
yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan aset non operasional didefinisikan
sebagai “aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang
akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset investasi”.
Obyek Penilaian dilengkapi dengan 2 (dua) buah dokumen kepemilikan tanah yang
berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), yaitu:
a. SHGB No. 01287 yang diterbitkan di Jakarta pada tanggal 29 Juni 1995, dan akan
berakhir pada tanggal 15 Juni 2032, terakhir tercatat atas nama PT TCP Internusa
yang berkedudukan di Jakarta Selatan, dan Gambar Situasi No. 2331/1995 tanggal
25 Mei 1955, di Kelurahan Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta
Selatan, Propinsi DKI Jakarta, seluas 4.195,00 m², dan
b. SHGB No. 01286 yang diterbitkan di Jakarta pada tanggal 29 Juni 1995, dan akan
berakhir pada tanggal 14 Juni 2032, terakhir tercatat atas nama PT TCP Internusa
yang berkedudukan di Jakarta Selatan, dan Gambar Situasi No. 2330/1995 tanggal
25 Mei 1955, di Kelurahan Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta
Selatan, Propinsi DKI Jakarta, seluas 4.330,00 m².
Luas keseluruhan tanah sesuai dengan dokumen-dokumen tersebut adalah
8.525,00 m².
5. Mata Uang yang Digunakan
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025 dinyatakan dalam mata
uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah Bank Indonesia (BI) untuk
mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah
1 US$ = Rp 16.233,00.
6. Tujuan dan Maksud Penugasan
Tujuan penilaian Obyek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai
pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025 yang dinyatakan dalam mata
uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memenuhi kebutuhan SSIA
dalam rangka sebagai dokumen pendukung dalam proses penyertaan modal non tunai
(inbreng).
7. Dasar Nilai
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan
dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan
Laporan Ringkas Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa 3
Page 640
POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian
(cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.
8. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2025. Tanggal ini dipilih atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK 28/2021, laporan penilaian ini berlaku selama
6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2025, kecuali terdapat
hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari 5% (lima persen).
9. Tingkat Kedalaman Investigasi
Batasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, dan analisis untuk definisi penugasan
di atas adalah sebagai berikut:
a. Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan secara langsung pada
Obyek Penilaian.
b. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke Obyek Penilaian,
termasuk data yang harus disediakan oleh pemberi tugas dan/atau pihak terkait
lainya.
c. Segala sesuatu yang membatasi penugasan ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penugasan yang dilakukan.
10. Sifat dan Sumber Informasi
Dalam penilaian Obyek Penilaian, sumber data dan informasi yang digunakan
diantaranya berasal dari:
a. BI;
b. Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi terkait
dengan Obyek Penilaian dan/atau aset lainnya yang relevan;
c. Badan Pusat Statistik (BPS); dan/atau
d. Media tulis dan elektronik resmi yang terbukti kebenaran data dan informasinya.
Laporan Ringkas Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa 4
Page 641
11. Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai
berikut:
a. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
b. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas
dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
c. Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari dan atau
divalidasi oleh MAPPI.
d. Laporan penilaian ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional TCPI.
e. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian
ini dan kesimpulan nilai akhir.
f. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas status
hukum Obyek Penilaian.
g. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan
seluruh, ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk
dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk
apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
h. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Suwendho Rinaldy
dan Rekan seperti yang telah disebutkan dalam laporan penilaian ini dianggap
layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak
bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai
dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan
sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada,
pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang
berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.
i. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
penilaian ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan
penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
j. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi Obyek
Penilaian, namun tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian dari Obyek
Penilaian yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. KJPP
Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan
Laporan Ringkas Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa 5
Page 642
yang tidak terlihat. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak berkewajiban
untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali diinformasikan
lain, pada penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi
dengan baik.
k. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian ini didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
tidak ada pengeluaran yang tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.
l. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait
dengan transaksi penjualan. Obyek Penilaian yang dinilai diasumsikan bebas dari
segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum terselesaikan.
m. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survey/pemetaan dan
tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
n. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan atau secara
lisan yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain,
kami beranggapan bahwa Obyek Penilaian yang dinilai tidak terpengaruh oleh
berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan Obyek Penilaian maupun
kondisi penggunaan baik saat ini ataupun yang akan datang tidak bertentangan
dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
o. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang sah
secara hukum dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga, termasuk
pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun
pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk tujuan pengungkapan luasan Obyek
Penilaian dalam laporan ini, KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak
melakukan pengukuran ulang terhadap luasan Obyek Penilaian secara detail,
namun menggunakan data dari sertifikat dan gambar bangunan yang diterima dari
Perseroan.
p. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian
yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian ini.
q. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
12. Asumsi-Asumsi Pokok
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Kode
Laporan Ringkas Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa 6
Page 643
Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII - 2018
(“KEPI & SPI”).
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
a. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini
yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan tujuan
dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini tidak
dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya
kesalahan.
b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek
Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas
dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan
ini.
c. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan
ini.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 28/2021 dan KEPI & SPI.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun
dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat
ini maupun di masa yang akan datang.
13. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan seluruh,
ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk dokumen,
edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa
izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
14. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan KEPI & SPI
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
KEPI & SPI.
INSPEKSI OBYEK PENILAIAN
Inspeksi atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 16 Oktober 2025.
Laporan Ringkas Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa 7
Page 644
DATA YANG PERLU DITELITI
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek Penilaian, kami
telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Salinan SHGB No. 01287 dan SHGB No. 01286,
2. Salinan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB),
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil penilaian
secara signifikan.
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data
transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik
dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan
jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada,
pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat
dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai
properti, harga transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti
lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya
dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada, antara Obyek Penilaian
yang berupa tanah dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk
menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian yang berupa tanah.
Laporan Ringkas Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa 8
Page 645
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan bahwa pada
saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang sebanding
dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses penilaian.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penilaian,
kami berkesimpulan bahwa:
Rp 803.481.250.000,00
( DELAPAN RATUS TIGA MILIAR EMPAT RATUS DELAPAN PULUH SATU
JUTA DUA RATUS LIMA PULUH RIBU RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2025.
Hormat kami,
KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)
Rekan
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. S T T D : STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023
No. M A P P I : 95-S-00654
OR/am
Laporan Ringkas Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa 9
Page 646
RESUME PENILAIAN
No. U r a i a n Nilai Pasar
(Rp .000,00)
- Tanah di
Jl. H.R. Rasuna Said Blok X-O Kav. 3-4
Kelurahan Kuningan Timur
Kecamatan Setiabudi
Kotamadya Jakarta Selatan
Propinsi DKI Jakarta
1. Tanah SHGB 01286 (4.330,00 m²) 408.102.500
2. Tanah SHGB 01287 (4.195,00 m²) 395.378.750
─────────
Total 803.481.250
════════
********************
Laporan Ringkas Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT TCP Internusa 10
Names mentioned 115 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×8
unresolved
org
PT Enercon Paradhya
p.3 ×2
unresolved
org
PT TCP Internusa
p.3 ×11
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita
p.3 ×2
unresolved
org
PT Sitiagung Makmur
p.3 ×6
unresolved
org
PT Batiqa Hotel
p.3 ×2
unresolved
org
PT Surya Internusa Hotel
p.3 ×2
unresolved
org
PT Surya Semesta Realti International
p.3 ×2
unresolved
org
PT Ungasan Semesta
p.3 ×2
unresolved
org
PT Surya Internusa
p.3 ×4
unresolved
org
PT Surya Cahaya
p.3 ×2
unresolved
org
PT Surya Bajo Properti
p.3 ×2
unresolved
org
PT Surya Bajo Lestari
p.3 ×2
unresolved
org
PT Indo Indah
p.3 ×2
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.10 ×2
unresolved
org
AAJAMR
p.10 ×19
unresolved
org
KJPP Suwendho
p.11 ×3
unresolved
person
Kumala Tjahjani Widodo
· Notaris
p.11 ×8
unresolved
org
Bank Indonesia
p.11 ×12
unresolved
org
KJPP Kusnanto
p.17 ×18
unresolved
org
KJPP KUSNANTO & REKAN
p.17 ×8
unresolved
person
Willy D. Kusnanto
· Pimpinan Rekan
p.17 ×8
unresolved
person
H. Kondisi Pembatas
p.22
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita International Per
p.25 ×8
unresolved
org
Bank Sentral
p.25 ×2
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita International Metode Diskonto Arus Kas
p.27 ×2
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita International Metode Penyesuaian Aset Bersih
p.27 ×2
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita International Tahun
p.28 ×3
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita International SAI
p.37 ×2
unresolved
person
Kartini Muljadi
p.37 ×4
unresolved
person
James Herman Rahardjo
p.37 ×2
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.37 ×4
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.37 ×13
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita International Daftar Kepemilikan
p.37 ×2
unresolved
org
PT Mitra Karya Lentera
p.37 ×2
unresolved
org
PT Enercon Paradhya International
p.37 ×2
unresolved
org
Rinaldy & Rekan
p.49
unresolved
org
PT Sol Media Indonesia
p.50
unresolved
org
Ltd.
p.50
unresolved
org
PT Budi Jaya Amenities
p.50
unresolved
org
PT Karya Pangan Sejahtera
p.50
unresolved
org
PT Shimizu Bangun Cipta Kontraktor
p.50
unresolved
org
PT Jellyspace Bisnis Internasional
p.50
unresolved
org
PT Inti Tunggal Persada Jaya
p.50
unresolved
org
PT Glori Mulia Utama.
p.50
unresolved
org
ZTE Corporation
p.51
unresolved
org
Travelscape LLC
p.51
unresolved
org
Pusat Statistik
p.70 ×2
unresolved
org
Departemen Pendapatan
p.76 ×2
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita International Rasio-rasio Keuangan Per
p.81
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita International Berikut
p.83
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita International Analisis Common Size
p.83 ×2
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita International Proyeksi Pendapatan Usaha Departemen
p.99
unresolved
org
Departemen Tahun
p.99 ×2
unresolved
org
Departemen Biaya
p.99
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita International Proyeksi Biaya
p.100
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita International Proyeksi
p.101 ×2
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita International Proyeksi Arus Kas Bersih
p.111
unresolved
org
PT Jakarta Setiabudi International Tbk
p.114
unresolved
org
Setiabudi International Tbk
p.114
unresolved
org
Surya Permata Andalan Tbk
p.114 ×2
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita International Indikasi Nilai Kini Operasi
p.116
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita International Nilai Pasar
p.118 ×2
unresolved
org
KJPP SRR
p.119
unresolved
org
PT Suryalaya Anindita International Rekonsiliasi Nilai Per
p.121
unresolved
org
PT Sitiagung Makmur SAM
p.183 ×2
unresolved
org
PT Sitiagung Makmur Daftar Kepemilikan
p.183
unresolved
org
PT Sitiagung Makmur III.
p.205
unresolved
org
PT Ungasan Semesta Resort III.
p.205
unresolved
person
Rukmasanti Hardjasatya
p.205
unresolved
org
Menteri
p.205
unresolved
org
PT Surya Internusa Hotels
p.305 ×5
unresolved
org
PT Surya Internusa Hotels SIH
p.343 ×2
unresolved
person
Akta Notaris Robert Purba
p.343 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.343
unresolved
org
PT Surya Internusa Hotels Daftar Kepemilikan
p.343
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi
p.362
unresolved
org
PT Surya Internusa Hotels III.
p.365
unresolved
org
PT Surya Internusa Properti III.
p.365
unresolved
person
Akta Notaris Hasbullah Abdul Rasyid
p.365 ×3
unresolved
person
Akta Notaris Jimmy Tanal
· Notaris
p.365 ×10
unresolved
org
PT Surya Internusa Lestari Daftar Kepemilikan
p.367
unresolved
org
PT Surya Semesta Realti
p.462 ×6
unresolved
org
PT Surya Semesta Realti SSR
p.497 ×2
unresolved
org
PT Surya Semesta Realti Daftar Kepemilikan
p.497
unresolved
org
PT Surya Bajo Properti III.
p.517
unresolved
org
PT Surya Bajo Properti Daftar Kepemilikan
p.518
unresolved
org
PT Surya Bajo Lestari III.
p.519
unresolved
person
Doktor Buntario Tigris NG
· Notaris
p.519
unresolved
org
PT Surya Bajo Lestari Daftar Kepemilikan
p.519
unresolved
org
KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN Ocky Rinaldy
p.592 ×3
unresolved
person
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)
· Rekan
p.592 ×2
unresolved
—
Ringk
· Penilai
p.645
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
42823 ms
12 Sep 2026 22:34
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}