Back to announcement
20250702_FAST_Laporan Informasi dan Fakta Material_31911078_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review FASTSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 33
Page 1
Page 2
Page 3
Laporan Penilaian ini terdiri dari beberapa bagian yang saling terkait dan tidak dapat dipisahkan, yaitu :
● Surat Pengantar yang mengidentifikasi aset dan merinci hasil dari pemeriksaan kami;
● Bagian 1 Pendahuluan;
● Bagian 2 Presentasi Data;
● Bagian 3 Analisis Data dan Kesimpulan;
● Lampiran-lampiran.
Berdasarkan perhitungan dan analisis yang kami lakukan atas aset tersebut, kami berpendapat bahwa
jumlah sebesar :
Rp 309.979.600.000,-
(TIGA RATUS SEMBILAN MILIAR SEMBILAN RATUS TUJUH PULUH SEMBILAN JUTA ENAM
RATUS RIBU RUPIAH)
Menggambarkan Nilai Pasar dari properti tersebut yang dinilai pada tanggal 31 Desember 2024 dengan
berpedoman pada asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatas yang kami uraikan pada bagian lain dari
laporan ini.
Surat pengantar ini akan diikuti dengan Laporan Penilaian dengan jenis laporan Penilaian Terinci (Long
Report ), dan bagian-bagian dari laporan ini harus dilihat sebagai satu kesatuan yang utuh dan tidak
dapat dipisahkan.
Kami sebagai Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik aktual maupun
potensial dengan objek Penilaian dan/atau pemilik properti. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memiliki kepentingan atau menarik keuntungan dalam bentuk apapun dari aset yang kami nilai serta nilai
yang kami sampaikan, baik saat ini maupun dimasa datang.
Demikian Penilaian Aset ini, yang diberikan secara objektif dan bebas dari konflik kepentingan dalam
kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik. Atas kepercayaan yang telah diberikan kepada kami
untuk melakukan Penilaian Aset ini kami ucapkan terima kasih.
Hormat kami,
KJPP Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan
Giman, S. Sos, MAPPI (Cert.)
Rekan
MAPPI : 02-S-01592
Ijin Penilai Aset No. : P-1.12.00333
Register Penilai : RMK-2017.00294
STTD OJK No. : STTD.PP-224/PM.223/2023
viii
Page 4
DAFTAR ISI
hal
SURAT PENGANTAR i
DAFTAR ISI iii
PERNYATAAN PENILAI v
RINGKASAN EKSEKUTIF vi
PENDEKATAN PENILAIAN vii
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS viii
BAGIAN 1. PENDAHULUAN
1.1. DASAR PENUGASAN 1
1.2. IDENTIFIKASI STATUS PENILAI 1
1.3. IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS 1
1.4. IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN 1
1.5. IDENTIFIKASI OBYEK PENILAIAN 1
1.6. IDENTIFIKASI KEPEMILIKAN 1
1.7. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN 2
1.8. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN 2
1.9. DASAR NILAI DAN DEFINISI YANG DIGUNAKAN 2
1.10. TANGGAL PENILAIAN 2
1.11. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI 2
1.12. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN 2
1.13. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS 3
1.14. ALASAN PEMILIHAN PENDEKATAN PENILAIAN 3
1.15. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN 4
1.16. PENGGUNAAN STANDAR PENILAIAN 4
1.17. PROSES PENILAIAN 4
1.18. PENUGASAN BERSAMAAN (SECOND OPINION) 4
1.19. LAPORAN PENILAIAN 4
1.20. MASA BERLAKU LAPORAN PENILAIAN 4
1.21. PERNYATAAN TERTULIS MENGENAI KEBENARAN DATA DAN INFORMASI YANG DIBERIKAN 5
OLEH PEMBERI TUGAS
1.22. PERNYATAAN INDEPENDENSI 5
BAGIAN 2. PRESENTASI DATA
2.1. TINJAUAN PROPERTI SEBAGAI OBYEK PENILAIAN 6
2.2. ANALISIS LINGKUNGAN 6
2.2.1 LOKASI DAN IDENTIFIKASI ASET 6
2.2.2 KEADAAN LINGKUNGAN DAN SARANA YANG TERSEDIA 7
2.3. DATA DAN DOKUMEN YANG DITERIMA 7
2.4. DESKRIPSI OBYEK PENILAIAN 7
2.4.1. DESKRIPSI TAPAK (TANAH) 7
2.4.2. DESKRIPSI PERLENGKAPAN KANTOR 8
2.5. TINJAUAN PASAR PROPERTI 8
BAGIAN 3. ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN
3.1. PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE ) 13
3.2. IMPLEMENTASI PENGGUNAAN PENDEKATAN 13
3.3. PENILAIAN 14
3.3.1. TANAH 14
3.4. PERINCIAN NILAI 15
3.4.1 TANAH 15
3.4.2. PERLENGKAPAN KANTOR 15
iii
Page 5
LAMPIRAN-LAMPIRAN
FOTO-FOTO ASET
GAMBAR SITUASI TANAH
PETA SITUASI
iv
Page 6
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan dibawah ini
menyatakan bahwa :
1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh asumsi
dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil
analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau dimasa yang akan datang terhadap properti
yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang
memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.
4. Penunjukkan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran
nilai yang di inginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan,
atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung
dengan penggunaan yang dimaksud.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/ dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri
yang dinilai.
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :
● Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek penilaian, definisi Penilaian dan
Tanggal Penilaian);
● Pengumpulan data dan wawancara;
● Analisis data;
● Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
● Penulisan laporan.
9. Penilai telah/tidak melakukan inspeksi lapangan yang merupakan obyek penilaian (apabila lebih dari
1 orang menandatangani pernyataan ini, harus dibuat terinci mengenai individu mana yang
melakukan inspeksi lapangan).
10. Tidak seorangpun selain yang bertanda tangan dibawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan
inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalan laporan
Penilaian ini.
11. Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat dengan
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI yang berlaku.
No. Nama Penilai Jabatan Tanda Tangan
Giman, S. Sos, MAPPI (Cert.)
1 MAPPI : 02-S-01592 Penilai Publik
Register Penilai : RMK-2017.00294
Teguh Priyono, S.E.
2 MAPPI : 17-T-07475 Reviewer
Register Penilai : RMK-2018.02593
Moh Basis Prawira, M.Ec.Dev.
3 MAPPI: 23-P-12031 Penilai/ Pelaksana Inspeksi
Register Penilai : RMK-2023-04836
viii
Page 7
RINGKASAN EKSEKUTIF
Nama Pemberi Tugas : PT Jagonya Ayam Indonesia
Pengguna Laporan : PT Jagonya Ayam Indonesia
Tanggal Investigasi : 2 Juni 2025
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
Tujuan Penilaian : Transaksi jual beli untuk mendukung Penilaian Saham dalam rangka
divestasi saham.
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar (Market Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost
Approach)
Jenis penilaian : Penilaian ini adalah penilaian normal dengan format laporan terinci
(lengkap)
I. TANAH KOSONG DAN PERLENGKAPAN KANTOR MILIK PT JAGONYA AYAM INDONESIA
Uraian Indikasi Nilai Pasar
(Rp ,-)
- Tanah 309.812.887.800
- Perlengkapan Kantor 166.700.000
- Sarana Pelengkap
Jumlah 309.979.587.800
PEMBULATAN 309.979.600.000
Catatan:
- Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala
macam asumsi, batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak
dapat dibaca secara terpisah.
vi
Page 8
PENDEKATAN PENILAIAN
- Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia
(POJK Nomor 28/POJK.04/2021-Pasal 1 Poin-18 ).
- Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai dengan
mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini (POJK Nomor 28/POJK.04/2021-
Pasal 1 Poin-19 ).
- Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai objek Penilaian
berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal Penilaian setelah
dikurangi dengan penyusutan (POJK Nomor 28/POJK.04/2021-Pasal 1 Poin-20 ).
vii
Page 9
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS
Penilaian dan laporan penilaian ini tergantung kepada syarat-syarat pembatas sebagai berikut :
1 Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam laporan
penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggungjawab jika ternyata
informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang ada
tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada,
pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang.
Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran sepenuhnya berada dipihak klien;
2 Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan
penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan
penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang
dicantumkan pada laporan penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain
Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala
resiko yang timbul;
3 Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta nilai lain dalam laporan yang merupakan bagian
dari aset yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai yang
digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan;
`
4 Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, apabila tidak
diinformasikan lainnya, Penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana
pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan pada masa pembangunan;
5 Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran.
Apabila tidak diinformasikan lainnya, Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak
adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai;
6 Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan
visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survey/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai
hal ini;
7 Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan/atau lisan yang dikeluarkan
oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa aset yang dinilai
tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan aset maupun kondisi
penggunaan baik saat ini mapupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-
peraturan yang berlaku;
8 Aset dilengkapi bukti kepemilikan yang sah dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun
juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun
pengeluaran tidak wajar lainnya. Kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan aset
secara detail, melainkan data dari sertipikat yang kami terima dari Pemberi Tugas;
9 Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen yang
diberikan dan/atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas kepada kami dalam bentuk surat representasi
kebenaran data dan sistem informasi adalah benar, termasuk surat tanah, materai, coretan dan
tanda yang terdapat dalam setiap dokumen asli dan/atau salinan yang diberikan oleh Pemberi Tugas
pada kami adalah sesuai dengan yang terdapat dalam dokumen aslinya dan tanda tangan, materai,
coretan dan tanda yang terdapat pada dokumen asli adalah benar adanya;
10 KJPP Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan sehubungan dengan penilaian ini, tidak diwajibkan
memberi kesaksian atau hadir dalam pengadilan atau instansi Pemerintah lainnya yang berhubungan
dengan penugasan ini dalam hal penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan
penugasan.
11 Tanda tangan Penilai Publik dan Stempel Cap KJPP Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan yang asli
merupakan syarat mutlak sahnya LAPORAN PENILAIAN ini.
viii
Page 10
BAGIAN 1
PENDAHULUAN
1.1. DASAR PENUGASAN
Dasar penugasan ini sesuai dengan Surat Penawaran Jasa Penilaian Properti Nomor : 014/FDI/PP-
PA/V/2025 tanggal 19 Mei 2025 yang sudah disepakati sebagai Kontrak Kerja.
1.2. IDENTIFIKASI STATUS PENILAI
* Penilai yang bertanggung jawab dalam penugasan ini adalah salah satu partner dari KJPP
Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan selaku Penilai independen, dan berkedudukan di kantor
pusat, telah memiliki ijin sebagai Penilai Publik dari Menteri Keuangan No. : P-1.12-00333,
terdaftar pada Otoritas Jasa Keuangan Indonesia (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD)
sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal (Penilai Properti) No. : STTD.PP-224/PM.223/2023 serta
memiliki kompetensi dalam melakukan Penilaian.
* Penugasan penilaian ini bersifat independen, tidak memiliki keterlibatan material atau benturan
kepentingan baik aktual maupun potensial dengan obyek penilaian dan/atau pemilik
aset/properti, menjunjung tinggi obyektifitas, profesional dan tidak memihak.
* Seluruh Penilai, tenaga ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah kordinator Penilai berizin atau penanggung jawab Laporan Penilaian ini.
1.3. IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS
Pemberi Tugas adalah pihak dimana Penilai mengikatkan diri dalam hubungan kontraktual, dalam
hal ini adalah :
Nama : PT Jagonya Ayam Indonesia
Alamat : Gedung Gelael Lt.4, Jalan Letjend MT Haryono Kav. 7, Kelurahan Tebet
Barat, Kecamatan Tebet, Kota Administrasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta.
Penanggung Jawab : Direksi
Jenis Usaha : Peternakan Ayam Terintegrasi
1.4. IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN
Pengguna Laporan adalah pihak yang akan menggunakan Laporan Penilaian, dalam hal ini
adalah:
Nama : PT Jagonya Ayam Indonesia
Alamat : Gedung Gelael Lt.4, Jalan Letjend MT Haryono Kav. 7, Kelurahan Tebet
Barat, Kecamatan Tebet, Kota Administrasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta.
1.5. IDENTIFIKASI OBYEK PENILAIAN
Aset yang dimaksud sebagai objek penilaian adalah sebagai berikut :
1. Tanah Kosong dan Perlengkapan kantor yang terletak di Jalan Malangsari, Desa Kebonrejo,
Kecamatan Kalibaru, Kabupaten Banyuwangi, Provinsi Jawa Timur;
2. Perlengkapan kantor yang terletak di Gedung Gelael Lt.4, Jalan Letjend MT Haryono Kav. 7,
Kelurahan Tebet Barat, Kecamatan Tebet, Kota Administrasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta.
1.6. IDENTIFIKASI KEPEMILIKAN
Berdasarkan dokumen salinan bukti kepemilikan objek penilaian yang Penilai terima dari Pemberi
Tugas, bentuk kepemilikan aset yaitu :
* Kepemilikan tanah merupakan kepemilikan tunggal dengan alas hak berupa Sertipikat Hak
Guna Usaha (SHGU) No. 00020 dengan luas tanah sebesar 8.575.200 m².
* Daftar perlengkapan kantor merupakan kepemilikan dari Pemberi Tugas.
1
Page 11
1.7. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah. Kami mengingatkan
bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.
1.8. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Maksud dan tujuan penilaian ini adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar yang akan
dipergunakan untuk tujuan transaksi jual beli untuk mendukung Penilaian Saham dalam rangka
divestasi saham.
Tujuan Penilaian ini digunakan untuk penggunaan di Pasar Modal, dan tidak digunakan untuk di
luar maksud dan tujuan Penilaian tersebut di atas maupun penggunaan dalam tujuan lainnya.
1.9. DASAR NILAI DAN DEFINISI YANG DIGUNAKAN
Dasar Nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan di atas adalah Nilai Pasar, dengan definisi
dalam Peraturan Otoritas Jasa keuangan (POJK) Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian Dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti Di Pasar Modal, adalah sebagai berikut :
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (POJK 28 /POJK.04/2021-Pasal 1- Poin 7).
1.10. TANGGAL PENILAIAN
Tanggal Penilaian (Cut Off Date ) yang ditetapkan dan digunakan adalah tanggal 31 Desember
2024.
1.11. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
* Data dan informasi atas objek Penilaian dan kelengkapannya diperoleh dari Pemberi Tugas dan/
atau Pemilik Aset.
* Investigasi dan/atau inspeksi terhadap objek Penilaian dilakukan secara lengkap dengan waktu
yang cukup tanpa ada pembatasan akses ke lokasi aset, termasuk data yang harus disediakan
oleh Pemberi Tugas dan/atau pihak terkait lainya. Berita Acara Inspeksi ditanda tangani oleh
perwakilan dari Pemberi Tugas dan/ atau Pemilik Aset atau yang mewakilinya.
* Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan baik secara desk study maupun
secara langsung pada objek Penilaian. Bila objek tertentu dijumpai keterbatasan untuk dijangkau
dan/atau diverifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan data-data yang kami terima
dari Pemberi Tugas.
* Apabila pelaksanaan inspeksi lapangan tidak dapat dilakukan karena keberadaan objek
Penilaian tidak diketahui (tidak diketemukan), maka penugasan tersebut tidak dapat diteruskan
* Segala sesuatu yang membatasi pekerjaan Penilaian ini akan dicatatkan dan kami tuangkan
dalam Laporan Penilaian dan menjadi bagian yang mengikat atas hasil Penilaian yang
dilakukan.
* Investigasi dan Inspeksi lapangan dilaksanakan tanggal 2 Juni 2025.
1.12. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
a. Dalam penugasan ini Penilai memperoleh data yang disediakan PT Jagonya Ayam Indonesia;
b. Dalam penyusunan laporan ini, Penilai memperoleh informasi yang dapat diandalkan, serta
bukti kepemilikan aset lainnya yang disediakan PT Jagonya Ayam Indonesia;
c. Informasi data penjualan dan/atau penawaran properti diperoleh dari masyarakat sekitar, agen
properti dan lain-lain;
* Salinan bukti kepemilikan (sertipikat) tanah;
* Daftar/list aset.
* Selain menggunakan data yang diberikan oleh Pemberi Tugas sehubungan dengan objek
Penilaian, Penilai juga menggunakan informasi dan data yang relevan namun tidak
membutuhkan verifikasi. Penggunaan informasi dan data tersebut dapat disetujui sepanjang
sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional atau internasional. Sumber data
tersebut antara lain :
2
Page 12
Selain menggunakan data yang diberikan oleh Pemberi Tugas sehubungan dengan objek
Penilaian, Penilai juga menggunakan informasi dan data yang relevan namun tidak
membutuhkan verifikasi. Penggunaan informasi dan data tersebut dapat disetujui sepanjang
sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional atau internasional. Sumber data
tersebut antara lain :
* Bank Indonesia;
* Badan Pusat Statistik;
* Lembaga resmi pemerintahan atau swasta yang mempublikasi data dan informasi terkait
dengan properti;
* Media cetak dan elektronik resmi;
* Data dan dokumen yang diterima dari Pemberi Tugas.
1.13. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam Penilaian ini adalah sebagai berikut:
* Laporan Penilaian Objek Penilaian merupakan laporan yang bersifat non-disclaimer opinion .
* Data dan informasi yang digunakan dalam Penilaian, Objek Penilaian bersumber dari dan atau
divalidasi oleh MAPPI.
* KJPP Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan (FDI&R) bertanggung jawab atas pelaksanaan
penyusunan Laporan Penilaian Objek Penilaian.
* Laporan Penilaian Objek Penilaian merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
* KJPP Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan (FDI&R) bertanggung jawab atas laporan penilaian
Obyek Penilaian dan kesimpulan nilai akhir.
* KJPP Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan (FDI&R) telah melakukan penelaahan atas status
hukum dari obyek penilaian.
* Dalam Penilaian ini, Penilai tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena adanya
jual beli.
* Kondisi dan spesifikasi teknis berdasarkan data yang diterima dari Pemberi Tugas;
* Tanah sebagai objek penilaian, diasumsikan sebagai tanah kosong, yang dapat dikembangkan
sesuai dengan peruntukannya, baik untuk Perumahan, Komersial atau Industri.
* Berdasarkan dokumen Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional
nomor B/HR.01.03/6/I/2023, poin 7d dan 7e bahwa pertimbangan teknis pertanahan kantor
pertanahan Kabupaten Banyuwangi tanggal 1 November 2022 nomor 646/2022 jo, tanah
seluas ±100.339 m² merupakan Kawasan Hutan Lindung dan tanah seluas ±10.028 m²
merupakan kawasan Lahan Sawah Dilindungi (LSD) yang tidak dapat dikelola, menerangkan
bahwa sebagian dari tanah HGU nomor 00020/Banyuwangi merupakan lahan Hutan Lindung
dan Lahan Sawah DIlindungi (LSD) dan lahan tersebut tidak masuk dalam Penilaian ini.
1.14. ALASAN PEMILIHAN PENDEKATAN PENILAIAN
Alasan pemilihan pendekatan penilaian yang digunakan adalah sebagai berikut:
a. Pendekatan Pasar
* Penilaian Tanah
Terdapat data pembanding, properti sebanding dan sejenis, serta memiliki zoning yang sama
dengan properti yang dinilai tersedia disekitar lokasi.
b. Pendekatan Biaya
* Perlengkapan Kantor
Tidak terdapat data pasar yang sesuai untuk dijadikan sebagai data pembanding, data aset
yang diberikan tidak lengkap dengan deskripsi asetnya, tidak bisa dijadikan data pembanding
dan sangat sulit dilakukan penyesuaian.
Spesifikasi teknis dari obyek dapat diidentifikasi dengan jelas, demikian juga dengan harga
satuan bahan dan upah dapat diidentifikasi dengan jelas dengan demikian maka biaya
reproduksi baru dapat dihitung. Kondisi fisik properti obyek penilaian dapat diidentifikasi dengan
jelas.
Berdasarkan penjelasan atas alasan pemilihan pendekatan penilaian tersebut maka untuk
mendapatkan Nilai Pasar, dalam penilaian tanah kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market
Approach ) dan dalam penilaian perlengkapan kantor kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost
Approach ). Pendekatan penilaian tersebut akan diuraikan pada bagian lain dalam laporan ini.
3
Page 13
Berdasarkan penjelasan atas alasan pemilihan pendekatan penilaian tersebut maka untuk
mendapatkan Nilai Pasar, dalam penilaian tanah kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market
Approach ) dan dalam penilaian perlengkapan kantor kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost
Approach ). Pendekatan penilaian tersebut akan diuraikan pada bagian lain dalam laporan ini.
1.15. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Sesuai dengan keterangan dari Pemberi Tugas, dari tanggal penilaian sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil
penilaian secara signifikan.
1.16. PENGGUNAAN STANDAR PENILAIAN
Penilaian ini berpedoman pada Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standard Penilaian Indonesia
(KEPI) Edisi VII 2018 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Penilai Indonesia (MAPPI). Serta Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. POJK No. 28 /POJK.04/2021 tentang Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
1.17. PROSES PENILAIAN
● Lingkup penugasan:
a. Definisi Penugasan/ Identifikasi Masalah;
b. Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan;
c. Penentuan Tujuan Penilaian;
d. Penentuan Dasar Nilai;
e. Identifikasi Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan;
f. Tanggal Penilaian;
g. Asumsi & Kondisi Pembatas.
● Implementasi:
a. Pengumpulan dan Pemilihan Data.
* Data Umum.
Data-data tentang wilayah, kota dan lingkungan (Neighborhood ).
* Data Khusus.
Data-data properti yang dinilai.
* Data Permintaan dan Penawaran.
Data Pembanding (Transaksi, Penawaran, Sewa, Tingkat Hunian, Pendapatan).
b. Analisis data.
* Analisis Pasar.
* Permintaan dan Penawaran.
* Studi Pasar.
* Analisis HBU (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik).
● Opini Nilai.
● Pendekatan Penilaian:
a. Pendekatan Pasar;
b. Pendekatan Pendapatan;
c. Pendekatan Biaya.
● Rekonsiliasi Indikasi Nilai dan Opini Nilai Akhir.
● Pelaporan.
1.18. PENUGASAN BERSAMAAN ( SECOND OPINION )
Pemberi Tugas memastikan bahwa dalam waktu yang bersamaan (dalam kurun waktu 1 bulan),
Objek Penilaian tersebut tidak sedang atau telah dilakukan Penilaian oleh Penilai lain untuk
maksud, tujuan, pengguna laporan dan tanggal Penilaian yang sama atau berdekatan.
1.19. LAPORAN PENILAIAN
Jenis Laporan Penilaian berupa Laporan Penilaian Terinci (Full Report) dalam bahasa
Indonesia sebanyak 2 (dua) buku laporan.
4
Page 14
1.20. MASA BERLAKU LAPORAN PENILAIAN
Laporan Penilaian Properti ini berlaku untuk jangka waktu 6 (enam) bulan sejak Tanggal Penilaian
(Cut Off Date ), kecuali terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan Nilai lebih dari 5%
(lima perseratus).
1.21. PERNYATAAN TERTULIS MENGENAI KEBENARAN DATA DAN INFORMASI YANG DIBERIKAN
OLEH PEMBERI TUGAS
Informasi dan data yang diperoleh dari Pemberi Tugas dan/atau pihak terkait lainnya sebagaimana
yang diatur oleh Standar Penilai Indonesia (SPI) Edisi VII-2018 akan dilengkapi dengan surat
pernyataan bermeterai mengenai kebenaran dan sifat informasi yang diberikan.
1.22. PERNYATAAN INDEPENDENSI
Kami sebagai Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik aktual
maupun potensial dengan objek penilaian dan/atau pemilik properti. Kami tegaskan pula bahwa
dalam penugasan ini kami tidak memiliki kepentingan/berpihak, objektif, dan tanpa
mengakomodasi kepentingan pribadi atau pihak tertentu.
5
Page 15
BAGIAN 2
PRESENTASI DATA
TANAH KOSONG DAN PERLENGKAPAN KANTOR YANG TERLETAK DI DI
JALAN MALANGSARI, DESA KEBONREJO, KECAMATAN KALIBARU,
KABUPATEN BANYUWANGI, PROVINSI JAWA TIMUR, DAN PERLENGKAPAN
KANTOR YANG TERLETAK DI GEDUNG GELAEL LT.4, JALAN LETJEND MT
HARYONO KAV. 7, KELURAHAN TEBET BARAT, KECAMATAN TEBET, KOTA
ADMINISTRASI JAKARTA SELATAN, PROVINSI DKI JAKARTA
PT Jagonya Ayam Indonesia (JAI) adalah perusahaan peternakan ayam terintegrasi yang dimiliki oleh
PT Fast Food Indonesia Tbk (FAST). JAI didirikan dengan tujuan untuk memenuhi pasokan daging ayam
untuk restoran-restoran milik FAST, terutama gerai-gerai KFC di Indonesia. JAI memiliki peternakan
yang mencakup semua tahap produksi, mulai dari pemeliharaan ayam hingga pengolahan daging. JAI
didirikan untuk memenuhi kebutuhan pasokan daging ayam untuk restoran KFC, sehingga memastikan
ketersediaan bahan baku yang berkualitas dan terjamin.
2.1. TINJAUAN PROPERTI SEBAGAI OBYEK PENILAIAN
Aset yang dimaksud dalam penilaian ini adalah Tanah Kosong dan Perlengkapan kantor yang terletak
di Jalan Malangsari, Desa Kebonrejo, Kecamatan Kalibaru, Kabupaten Banyuwangi, Provinsi Jawa
Timur, serta Perlengkapan Kantor yang terletak di Gedung Gelael Lt.4, Jalan Letjend MT Haryono Kav.
7, Kelurahan Tebet Barat, Kecamatan Tebet, Kota Administrasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta.
Pada saat pengecekan dan inspeksi lapangan, kondisi tanah di Kabupaten Banyuwangi adalah
berbukit, dimana terdapat tanaman perkebunan seperti jagung, tebu, dan lain-lain.
Pendampingan inspeksi lapangan dilakukan oleh perwakilan dari Pemberi Tugas yaitu Ibu Fasha,
Bapak Budi dan tim.
2.2. ANALISIS LINGKUNGAN
2.2.1 LOKASI DAN IDENTIFIKASI ASET
Lokasi Obyek
Penilaian
Sumber : Google Maps
6
Page 16
Objek penilaian berupa Tanah dan Perlengkapan Kantor berada di Jalan Malangsari atau terletak
pada titik koordinat -8.31571, 113.96876, diwilayah Desa Kebonrejo, Kecamatan Kalibaru, Kabupaten
Banyuwangi, Provinsi Jawa Timur.
Jalan Malangsari yang terletak di depan lokasi objek penilaian mempunyai lebar jalan kurang lebih 3
meter, dengan spesifikasi jalan perkerasan aspal. Terdapat lampu penerangan jalan saluran
pembuangan air.
Jarak dengan tempat-tempat populer yang terletak disekitar lokasi diantaraya :
● Kurang lebih 5 kilometer dari Stasiun Kalibaru;
● Kurang lebih 3,5 kilometer dari jalan Nasional III;
● Kurang lebih 6 kilometer dari Balai Desa Kalibirumanis.
2.2.2 KEADAAN LINGKUNGAN DAN SARANA YANG TERSEDIA
Lokasi objek penilaian berada di daerah yang diperuntukkan sebagai daerah perkebunan, dimana
penggunaan atau pemanfaatan tanah disekitar objek pada umumnya adalah sebagai daerah
perkebunan.
Jalan utama menuju ke lokasi objek penilaian mempunyai lebar jalan kurang lebih 3 - 5 meter, dengan
spesifikasi jalan diaspal. Terdapat lampu-lampu penerangan, saluran pembuangan air.
Tempat-tempat/ bangunan yang terdapat disekitar lokasi yang dapat dijadikan sebagai petunjuk arah
antara lain :
● Stasiun Kalibiru;
● Balai Desa Kalibirumanis;
● Perkebunan PTPN.
Fasilitas infrastruktur lainnya berupa aliran tenaga listrik dari PT PLN, jaringan air bersih dan jaringan
telekomunikasi berupa telepon dari PT Telkom telah tersedia di lokasi ini.
Angkutan umum belum tersedia disepanjang Jalan Malangsari yang terletak di depan objek penilaian.
2.3. DATA DAN DOKUMEN YANG DITERIMA
Data dan dokumen berupa salinan yang diterima dari Pemberi Tugas untuk penugasan ini adalah
sebagai berikut :
- Salinan legalitas kepemilikan tanah (Sertifikat Tanah);
- Daftar/list aset;
Kami berasumsi bahwa semua dokumen, pernyataan dan keterangan baik lisan maupun tulisan,
berikut dokumen dalam bentuk fotokopy, turunan dan/atau salinan yang dikeluarkan oleh pihak yang
berwenang dan dari pihak Pemberi Tugas atau pihak ketiga kepada kami untuk tujuan pekerjaan
penilaian ini adalah benar, akurat, lengkap, dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya dan berada
dibawah tanggung jawab Pemberi Tugas.
2.4. DESKRIPSI OBYEK PENILAIAN
2.4.1. DESKRIPSI TAPAK (TANAH)
Tanah yang dinilai terdiri dari 1 (satu) bidang tanah yang terletak di Jalan Malangsari, Desa
Kebonrejo, Kecamatan Kalibaru, Kabupaten Banyuwangi, Provinsi Jawa Timur, dengan rincian data
sertifikat sebagai berikut :
7
Page 17
● Sertipikat Hak Guna Usaha No. 00020, yang diterbitkan oleh Kepala
Kantor Pertanahan Kabupaten Banyuwangi tanggal 16 Februari 2010,
yang berlaku sampai dengan tanggal berakhirnya hak pada tanggal 23
September 2036. Nama Pemegang Hak terakhir tercatat atas nama PT.
JAGONYA AYAM INDONESIA berkedudukan di Jakarta Selatan
berdasarkan Akta Jual Beli Nomor 57/2023 tanggal 28/03/2023 yang
dibuat oleh Ir. Misbah Imam Soleh Hadi, SH., M.Kn Selaku PPAT. Surat
Ukur Nomor : 00002/KEBONREJO/2010 tanggal 2 Februari 2010. Luas
tanah yaitu : 8.575.200 m²
Jumlah luas tanah : 8.575.200 m²
Catatan: Berdasarkan dokumen Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala
Badan Pertanahan Nasional nomor B/HR.01.03/6/I/2023, poin 7d
dan 7e bahwa pertimbangan teknis pertanahan kantor pertanahan
Kabupaten Banyuwangi tanggal 1 November 2022 nomor
646/2022 jo, tanah seluas ±100.339 m² merupakan Kawasan
Hutan Lindung dan tanah seluas ±10.028 m² merupakan kawasan
Lahan Sawah Dilindungi (LSD) yang tidak dapat dikelola, sehingga
dalam penilaian ini luas tanah yang dinilai adalah: : 8.464.833 m²
Sebagaimana ditunjukkan pada gambar Surat Ukur, tanah ini mempunyai bentuk tidak beraturan
dengan lebar bagian depan kurang lebih 2.020 meter sejajar dengan Jalan Malangsari dan panjang
ke dalam rata-rata 1.680 meter.
Permukaan tanah ini pada umumnya rata sampai bagian belakang mengikuti Jalan suwandi dengan
elevasi kurang lebih 0,2 meter diatas permukaan jalan di depannya.
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh untuk menghitung luas
tanah yang dinilai. Namun demikian kami melakukan pengecekan terhadap batas-batas atau patok-
patok yang sesuai dengan surat bukti kepemilikan dan ditunjukkan oleh pendamping inspeksi
lapangan.
Dalam Penilaian ini kami tidak meneliti secara detil aspek hukum dari surat tanah di atas dan
menyarankan agar menunjuk konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk keperluan
penilaian ini kami beranggapan bahwa properti dimaksud telah dilengkapi dengan surat tanah yang
sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga
selain yang dikemukakan dalam laporan ini.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:
● Utara : Sungai, permukiman penduduk, perkebunan PTPN XII dan Perhutani
● Timur : Perkebunan PTPN XII dan Perhutani
● Selatan : Perkebunan PTPN XII
● Barat : Perkebunan Losum
2.4.2. DESKRIPSI PERLENGKAPAN KANTOR
Perlengkapan kantor yang dinilai terdiri dari Laptop, Ac, Ipad, HP dan Walpaper. Secara lengkap
dapat dilihat pada Perincian Nilai.
2.5. TINJAUAN PASAR PROPERTI
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Tanah
Harga tanah dipengaruhi oleh berbagai faktor yang dapat menyebabkan naik atau turunnya nilai
tanah. Beberapa faktor utama yang mempengaruhi harga tanah antara lain lokasi, permintaan dan
penawaran, kebijakan pemerintah, dan kondisi ekonomi. Berikut ini adalah beberapa faktor yang
memengaruhi harga tanah per meter diantaranya:
Lokasi
Lokasi Strategis
Lokasi adalah salah satu faktor terpenting yang mempengaruhi harga tanah. Tanah yang terletak di
lokasi strategis, seperti dekat pusat kota, memiliki akses mudah ke transportasi, fasilitas umum, dan
area komersial, biasanya mengalami kenaikan harga yang signifikan. Misalnya, tanah yang dekat
dengan pusat perbelanjaan atau stasiun kereta api cenderung lebih mahal dibandingkan dengan yang 8
jauh dari fasilitas tersebut.
Page 18
Lokasi adalah salah satu faktor terpenting yang mempengaruhi harga tanah. Tanah yang terletak di
lokasi strategis, seperti dekat pusat kota, memiliki akses mudah ke transportasi, fasilitas umum, dan
area komersial, biasanya mengalami kenaikan harga yang signifikan. Misalnya, tanah yang dekat
dengan pusat perbelanjaan atau stasiun kereta api cenderung lebih mahal dibandingkan dengan yang
jauh dari fasilitas tersebut.
Pembangunan Infrastruktur
Pembangunan infrastruktur seperti jalan raya, jembatan, dan fasilitas umum lainnya juga dapat
meningkatkan nilai tanah di sekitarnya. Sebagai contoh, ketika pemerintah membangun jalan tol baru,
tanah di sekitar jalan tol tersebut sering kali mengalami kenaikan harga karena aksesibilitas yang
meningkat.
Permintaan dan Penawaran
Permintaan Tinggi
Ketika permintaan untuk tanah meningkat, terutama di daerah perkotaan yang padat, harga tanah
cenderung naik. Peningkatan permintaan bisa disebabkan oleh pertumbuhan populasi, urbanisasi, dan
kebutuhan akan lahan untuk pembangunan perumahan dan komersial.
Penawaran Terbatas
Penawaran tanah yang terbatas, terutama di pusat kota, juga berkontribusi pada kenaikan harga
tanah. Ketika lahan yang tersedia untuk pembangunan semakin sedikit, harga tanah cenderung naik
karena persaingan untuk memperoleh lahan tersebut semakin ketat.
Kebijakan Pemerintah
Regulasi Zonasi
Kebijakan zonasi dan perencanaan kota yang ditetapkan oleh pemerintah dapat mempengaruhi nilai
tanah. Zonasi yang mengizinkan penggunaan lahan untuk tujuan komersial atau perumahan tinggi
cenderung meningkatkan harga tanah per meter di area tersebut.
Insentif dan Pajak
Insentif untuk pengembangan properti dan kebijakan pajak juga dapat mempengaruhi harga tanah.
Kebijakan pemerintah yang memberikan insentif pajak untuk pembangunan perumahan atau komersial
dapat mendorong kenaikan harga tanah di area tersebut.
Kondisi Ekonomi
Ekonomi Nasional dan Global
Kondisi ekonomi yang baik, baik di tingkat nasional maupun global, biasanya mendorong investasi
dalam properti, termasuk tanah. Ketika ekonomi stabil dan tumbuh, orang lebih cenderung berinvestasi
dalam tanah, yang pada gilirannya dapat meningkatkan harga tanah.
Inflasi
Inflasi juga dapat menyebabkan kenaikan harga tanah karena nilai mata uang menurun. Ketika inflasi
meningkat, harga barang dan jasa, termasuk tanah, cenderung naik sebagai respons terhadap
penurunan daya beli mata uang.
Kasus di Mana Harga Tanah Bisa Turun
Meskipun banyak faktor yang dapat menyebabkan kenaikan harga tanah, ada juga kondisi tertentu di
mana harga tanah bisa turun.
Krisis Ekonomi
Selama krisis ekonomi, harga tanah per meter dapat stagnan atau bahkan menurun karena penurunan
daya beli masyarakat dan investasi yang berkurang. Misalnya, krisis finansial global tahun 2008
menyebabkan penurunan harga properti di banyak negara.
Bencana Alam
Tanah di daerah yang terkena bencana alam seperti gempa bumi, banjir, atau longsor bisa mengalami
penurunan nilai secara signifikan. Kerusakan yang disebabkan oleh bencana alam dapat mengurangi
daya tarik tanah tersebut bagi pembeli potensial.
9
Page 19
Perubahan Kebijakan
Perubahan kebijakan pemerintah yang tidak mendukung pembangunan atau mengubah zonasi dapat
menyebabkan penurunan harga tanah. Sebagai contoh, jika pemerintah mengubah zonasi suatu area
dari komersial menjadi konservasi, nilai tanah di area tersebut bisa turun karena penggunaan lahan
yang dibatasi.
Populasi Ternak Ayam
Populasi ayam buras mengalami tren penurunan signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Dari
0,30 miliar ekor di 2018, populasinya tetap stabil hingga 2021. Namun, pada 2023, jumlah ayam
buras merosot tajam menjadi hanya 0,10 miliar ekor. Meskipun demikian, terdapat sedikit peningkatan
di 2024 dengan populasi mencapai 0,15 miliar ekor, menunjukkan adanya upaya pemulihan dalam
peternakan ayam buras.
Gambar-1. Jumlah Populasi Ayam Ras Pedaging, Ayam Ras Petelur, dan Ayam Buras (miliar ekor),
2018–2024
Catatan: Data 2023 ayam buras adalah hasil Sensus Pertanian 2023
Sumber: Badan Pusat Statistik, Sensus Pertanian 2023 dan Kementerian Pertanian (Ditjen PKH)
Proporsi unggas menurut jenis unggas ditunjukkan pada gambar diatas Pada tahun 2024, ayam ras
pedaging masih mendominasi populasi unggas di Indonesia dengan proporsi sebesar 83,35 persen
dari total populasi unggas. Di posisi kedua, ayam ras petelur memberikan kontribusi sebesar 10,98
persen yang menggambarkan perannya yang cukup signifikan dalam produksi telur nasional.
Sementara itu, ayam buras menempati urutan berikutnya dengan proporsi 3,88 persen. Hal ini
menggambarkan bahwa daging ayam buras masih cukup banyak diminati oleh penduduk Indonesia.
Jenis unggas lainnya seperti Itik dengan 0,97 persen, puyuh sebesar 0,64 persen, dan itik manila yang
hanya 0,18 persen, memiliki populasi yang jauh lebih kecil namun tetap melengkapi keragaman
komoditas unggas di Indonesia. Dominasi ayam ras menunjukkan pola konsumsi unggas yang masih
berfokus pada kebutuhan daging dan telur ayam ras di Indonesia.
Sebaran populasi unggas di Indonesia tahun 2024 menunjukkan konsentrasi tertinggi di Pulau Jawa,
terutama di Jawa Barat dengan populasi mencapai 791 juta ekor, diikuti oleh Jawa Tengah sebesar
705 juta ekor, dan Jawa Timur dengan 591 juta ekor. Tingginya angka ini menunjukkan dominasi
Pulau Jawa sebagai pusat produksi unggas nasional, didorong oleh tingginya permintaan dan
infrastruktur pendukung yang memadai. Di luar Jawa, wilayah dengan populasi unggas signifikan
adalah Sumatera Utara (208 juta ekor), Banten (211 juta ekor), dan Sulawesi Selatan (138 juta ekor). 10
Page 20
Sebaran populasi unggas di Indonesia tahun 2024 menunjukkan konsentrasi tertinggi di Pulau Jawa,
terutama di Jawa Barat dengan populasi mencapai 791 juta ekor, diikuti oleh Jawa Tengah sebesar
705 juta ekor, dan Jawa Timur dengan 591 juta ekor. Tingginya angka ini menunjukkan dominasi
Pulau Jawa sebagai pusat produksi unggas nasional, didorong oleh tingginya permintaan dan
infrastruktur pendukung yang memadai. Di luar Jawa, wilayah dengan populasi unggas signifikan
adalah Sumatera Utara (208 juta ekor), Banten (211 juta ekor), dan Sulawesi Selatan (138 juta ekor).
Gambar-2 Persentase Populasi Unggas Menurut Jenis Unggas, 2024
Sumber: Kementerian Pertanian (Ditjen PKH)
Sementara itu, beberapa wilayah seperti Maluku, Maluku Utara, dan beberapa provinsi di Papua
memiliki populasi unggas yang relatif rendah, seperti Papua Barat dengan hanya 689 ribu ekor. Data
ini mengindikasikan bahwa produksi unggas masih terpusat di wilayah dengan akses ekonomi, pasar,
dan infrastruktur yang kuat.
Gambar-3 Peta Sebaran Populasi Unggas Menurut Provinsi, 2024
Sumber: Kementerian Pertanian Pertanian (Ditjen PKH)
11
Page 21
Gambaran Pasar di Sekitar Lokasi
Perkembangan pasar properti perkebunan di sekitar lokasi cukup menjanjikan hal tersebut disebabkan
oleh jaringan transportasi serta pertumbuhan kawasan ini.
Beberapa data banding tanah berupa penawaran atau penjualan yang diperoleh pada saat inspeksi
lapangan di sekitar aset, adalah sebagai berikut:
Foto
Tanah kosong : 180.000 m² Tanah kosong : 120.000 m²
Harga Penawaran Rp. 15.000.000.000,- Harga Penawaran Rp. 7.800.000.000,-
Pembangunan kawasan di daerah ini yang tertata rapih dilengkapi dengan sarana dan prasarana dan
akses jalan yang memadai.
12
Page 22
BAGIAN 3
ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN
3.1. PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK ( HIGHEST AND BEST USE )
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefiniskan sebagai penggunaan yang paling mungkin
dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai,
secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut
(KPUP 10.1 SPI Edisi VI 2018).
Tanah dengan Kondisi Sebagai Tanah Kosong.
Terdapat beberapa pengembangan yang dimungkinkan untuk dibangun di atas tanah dimaksud.
Dengan memperhatikan luas tanah 8.575.200 m², dapat dijadikan pengembangan berupa daerah
perkebunan dan lainnya.
Sedangkan berdasarkan kondisi daerah saat ini yang telah dijelaskan pada bagian lain dari laporan
ini, tapak properti dimaksud berada di daerah dengan peruntukkan sebagai lahan perkebunan.
Berdasarkan data-data pasar dan parameter lain yang mempengaruhi pendapatan properti saat ini,
menunjukkan properti dimaksud telah memenuhi penggunaan yang layak secara finansial.
Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya, maka
pengembangan sebagai perkebunan, diperkirakan dapat memberikan hasil tertinggi.
Ditinjau dari analisa terhadap faktor-faktor tersebut diatas, maka kondisi properti saat ini telah
memenuhi kelayakan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.
3.2. IMPLEMENTASI PENGGUNAAN PENDEKATAN
Sesuai dengan uraian tentang pendekatan penilaian dan mengingat karakteristik kondisi properti yang
dinilai, maka dalam proses dan kesesuaian pendekatan penilaian, penilaian objek ini menggunakan
pendekatan yang disesuaikan dengan karakteristik dan fungsi masing-masing dengan proses
penilaian sebagai berikut :
Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan Pasar yang diaplikasikan dalam penilaian ini adalah Metode Perbandingan Data Pasar
(Market Data Comparison Method ) adalah :
- Penilaian Tanah
Dalam penilaian tanah, nilai tanah diperoleh dengan cara membandingkan beberapa data
penjualan dan penawaran dari tanah yang terletak tidak jauh dari tanah yang dinilai, atau terletak
didaerah yang mempunyai potensi yang sejenis.
Dengan memperkecil jumlah pembanding yang ada, akhirnya dapat ditarik kesimpulan. Hal ini
dilakukan dengan melakukan penyesuaian atau adjusment atas perbedaan-perbedaan antara
objek tanah yang dinilai dengan tanah data pembanding yang sudah terjual atau sedang
ditawarkan. Perbandingan ini menyangkut faktor-faktor hak kepemilikan, lokasi, karakteristik fisik
dan ketentuan pengembangan.
Berdasarkan penjelasan tentang Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian diatas, maka untuk
menghasilkan Nilai Pasar dalam penilaian tanah, Penilai menggunakan Pendekatan Pasar (Market
Approach ).
Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Biaya (Cost Approach) yang diaplikasikan dalam penilaian ini adalah Metode Biaya
Pengganti Terdepresiasi (Depreciated/ Replacement Cost) adalah :
- Penilaian Perlengkapan Kantor
Dengan metode ini dilakukan perhitungan dan analisis sebagai berikut
- Perhitungan “Biaya Reproduksi/Pengganti Baru” (Cost of Reproduction/ Replacement, New ) dari
properti berdasarkan data pasar yang sedang berlaku untuk perbaikan barang, tenaga kerja,
peralatan jadi dan biaya tambahan lainnya.
- Analisis atas luasnya kegunaan, peranan dan pemakaian dari properti.
13
Page 23
- Analisis atas penyusutan, meliputi :
* Penyusutan Fisik
Hilangnya nilai maupun kegunaan dari suatu properti akibat penggunaan ataupun
berkurangnya usia penggunaan yang disebabkan oleh faktor umur dan juga kondisi fisik yang
ada.
* Kemunduran Fungsional.
Keusangan ini disebabkan karena adanya kemajuan teknologi yang menyebabkan teknologi
terbaru memiliki efisiensi yang lebih baik, juga dapat karena perencanaan ataupun desain
yang kurang baik misalnya ketidak seimbangan ukuran, model, bentuk, dan lain-lain.
* Kemunduran Ekonomis.
Kemunduran ini lebih disebabkan oleh faktor eksternal seperti faktor-faktor antara lain
perubahan sosial, peraturan pemerintah, sosial, ekonomi, dan lingkungan.
Nilai yang diperoleh adalah Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated/ Replacement Cost) yaitu
hasil pengurangan Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dengan penyusutan yang diperhitungkan
seperti di atas dengan asumsi bahwa properti tersebut digunakan seperti maksudnya semula .
Berdasarkan penjelasan tentang Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian diatas, maka untuk
menghasilkan Nilai Pasar dalam penilaian perlengkapan kantor, Penilai menggunakan Pendekatan
Biaya (Cost Approach ).
3.3. PENILAIAN
3.3.1. TANAH
Pada saat Penilai melakukan penilaian tanah, Penilai memperoleh beberapa data banding pasar
penawaran atau penjualan tanah. Beberapa data penawaran atau penjualan yang diperoleh
antara lain adalah sebagai berikut :
1. Tanah kosong terletak di Kalibaru Manis, Kabupaten Banyuwangi, Provinsi Jawa Timur.
Luas tanah : 249.500 m²/Lainnya
Harga : Rp15.000.000.000
Status data : Penawaran
2. Tanah Kosong terletak di Jl Raya Pesanggaran, Kecamatan Glenmore, Kabupaten
Banyuwangi, Provinsi Jawa Timur.
Luas tanah : 249.500 m²/Lainnya
Harga : Rp13.722.500.000
Status data : Penawaran
3. Tanah kosong terletak di Kalibaru, Kabupaten Banyuwangi, Provinsi Jawa Timur.
Luas tanah : 120.000 m²/SHM
Harga : Rp7.800.000.000
Status data : Penawaran
Dari data-data tersebut di atas, kami melakukan beberapa penyesuaian atau adjusment terhadap
beberapa faktor yang berhubungan dengan penilaian ini. Maka Penilai berkesimpulan bahwa
nilai properti sejenis berkisar antara Rp. 35.900,- sampai dengan Rp. 37.500,-/m².
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan atas semua data dan faktor-faktor lain yang
berhubungan dengan penilaian ini, maka kami berpendapat bahwa Indikasi Nilai Pasar dari
tanah seluas 8.464.833 m² pada Tanggal Penilaian 31 Desember 2024 adalah :
Rp 309.979.600.000
(TIGA RATUS SEMBILAN MILIAR SEMBILAN RATUS TUJUH PULUH SEMBILAN JUTA ENAM
RATUS RIBU RUPIAH)
14
Page 24
3.4. PERINCIAN NILAI
3.4.1. TANAH
(Dapat dilihat pada bagian 3.3.1.)
3.4.2. PERLENGKAPAN KANTOR
Indikasi Nilai Pasar dari perelengkapan kantor tersebut di atas telah kami perhitungkan sebagai berikut :
Indikasi Nilai Pasar
Deskripsi
(Rp ,-)
3.4.2. Perlengkapan Kantor
- Lokasi Banyuwangi
- Sanitary Installment - Employee Accomodation 1.330.000
- AC Panasonic - Employee Accomodation 5.300.000
- Show Case Polytron - Employee Accomoodation 2.000.000
- Wallpaper Installment - Employee Accomodation 5.320.000
- Cooler Polytron 216L - Employee Accomodation 2.150.000
- Oppo Reno 8 5G - 1 5.390.000
- Oppo Reno 8 5G - 2 5.390.000
- Notebook HP i7 22.300.000
- Lokasi Jakarta
- Laptop Asus 19.120.000
- Magic Keyboard iPad PR11 2021BK 3.240.000
- iPad Pro 11 2021 Cell 512GR 14.680.000
- Monitor 1.660.000
- PC HP 26.720.000
- Laptop 30.350.000
- Laptop Lenovo 16.180.000
- Samsung A35 8/256 Black 5.590.000
JUMLAH PERLENGKAPAN KANTOR 166.720.000
15
Page 25
LAMPIRAN-LAMPIRAN FOTO-FOTO ASET GAMBAR SITUASI TANAH PETA SITUASI
Page 26
FOTO-FOTO ASET TANAH DAN PERLENGKAPAN KANTOR TAMPAK SITUASI JALAN DEPAN ASET TAMPAK JALAN LINGKUNGAN DALAM ASET
Page 27
TAMPAK ASET DARI ATAS TAMPAK ASET DARI ATAS
Page 28
TAMPAK BATAS JALAN ASET TAMPAK BATAS ASET (SUNGAI)
Page 29
TAMPAK BATAS JALAN ASET TAMPAK AREA ASET
Page 30
TAMPAK HP NOTEBOOK TAMPAK HP OPPO RENO8
Page 31
TAMPAK DISPENSER DAN SHOWCASE
TAMPAK AIR CONDITIONER
Page 32
Tanpa Skala
Tanah Masyarakat
Tanah Masyarakat
PTPN
TANAH SHGU NO. 00020
GAMBAR SITUASI TANAH
PT JAGONYA AYAM INDONESIA
TERLETAK DI
Keterangan :
Total Luas tanah : 450 m²
JALAN MALANGSARI, DESA KEBONREJO, KECAMATAN
KALIBARU, KABUPATEN BANYUWANGI, PROVINSI
JAWA TIMUR
Page 33
Tanpa Skala
Data 1
Data 2
Lokasi Objek
Penilaian Data 3
PETA SITUASI
PT JAGONYA AYAM INDONESIA
TERLETAK DI
JALAN MALANGSARI, DESA KEBONREJO, KECAMATAN
KALIBARU, KABUPATEN BANYUWANGI, PROVINSI JAWA
TIMUR
Names mentioned 29 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Ferdinand
p.3 ×7
unresolved
org
Ichsan dan Rekan
p.3 ×7
unresolved
org
Rekan Giman
p.3
unresolved
person
Giman, S. Sos, MAPPI (Cert.)
· Rekan
p.3
unresolved
person
S. Sos
p.3 ×2
unresolved
person
Tanda Tangan Giman
p.6
unresolved
person
Teguh Priyono
p.6
unresolved
person
Moh Basis Prawira
p.6
unresolved
org
PT Jagonya Ayam Indonesia Pengguna
p.7
unresolved
org
PT Jagonya Ayam Indonesia Tanggal Investigasi
p.7
unresolved
org
PT JAGONYA AYAM INDONESIA
p.7 ×7
unresolved
org
Rekan
· Penilai
p.10
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.10
unresolved
org
Bank Indonesia
p.12
unresolved
org
Pusat Statistik
p.12 ×2
unresolved
org
Menteri Agraria dan Tata Ruang
p.12 ×2
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.12 ×2
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.13
unresolved
—
INDEPENDENSI
· Penilai
p.14
unresolved
person
Fasha
p.15
unresolved
org
PT PLN
p.16
unresolved
org
PT Telkom
p.16
unresolved
person
Ir. Misbah Imam Soleh Hadi
p.17 ×2
unresolved
org
Kementerian Pertanian
p.19 ×2
unresolved
org
Kementerian Pertanian Pertanian
p.20
unresolved
org
PT JAGONYA AYAM INDONESIA TERLETAK DI
p.32 ×2
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
4748 ms
12 Sep 2026 22:37
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': 'Jabatan Tanda Tangan',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}