Back to announcement
20250620_MICE_Rencana Transaksi Perubahan Kegiatan Usaha_31897225_lamp1.pdf
Asset transaction Needs review MICESource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 155
Page 1
----- . I
•••• I
•••• I
•••• I
• ._ •• I
LAPORAN STUDI KELAYAKAN
PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Yang Berlokasi di :
Green Central City, Commercial Area 6th Floor,
Jalan Gajah Mada No. 188, Jakarta Barat 11120,
Provinsi DKI Jakarta
No. File : 00173/2.0055-00/BS/05/0060/1/VI/2025
TOTO SUHARTO & REKAN
Business & .Properry Vaiuer
License No : 2.09.0055
JI. Hayam Wuruk No.1-RK Jakarta 10120, Indonesia
Ph : +6221-3456783 (Hunting)
Fax: +6221-3813419
Website : http://www.tnr.co.id
Email : tnr@tnr.co.id
Page 2
No. File : 00173/2.0055-00/BS/05/0060/1/VI/2025
Jakarta, 4 Juni 2025
Kepada Yth. :
Direksi
PT Multi Indocitra Tbk
Green Central City, Commercial Area 6th Floor,
Jalan Gajah Mada No. 188, Jakarta Barat 11120,
Provinsi DKI Jakarta
Perihal : Laporan Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha PT Multi
Indocitra Tbk
Dengan hormat,
Berdasarkan persetujuan atas Surat Penawaran No : M.FS.25.00.0004, tanggal 6 Maret
2025, Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto & Rekan (“TnR”) telah ditunjuk oleh PT Multi
Indocitra Tbk untuk melakukan kajian kelayakan usaha dengan maksud dan tujuan untuk
memberikan pendapat mengenai kelayakan atas rencana penambahan kegiatan usaha
yang akan di lakukan oleh Perseroan ditinjau dari berbagai aspek, meliputi aspek pasar,
aspek teknis, aspek pola bisnis, aspek model manajemen, dan aspek keuangan.
Sebelumnya kami telah menyusun dan menerbitkan laporan Studi Kelayakan Penambahan
Kegiatan Usaha PT Multi Indocitra Tbk dengan No. File : 00156/2.0055-
00/BS/05/0060/1/V/2025, Tanggal 19 Mei 2025.
Sehubungan dengan adanya surat tanggapan dari Otoritas Jasa Keuangan Nomor : S-
262/PM.023/2025, tanggal 23 Mei 2025, perihal “Perubahan dan/atau Tambahan
Informasi atas Rencana Perubahan Kegiatan Usaha PT Multi Indocitra Tbk”, maka dengan
ini kami menerbitkan kembali laporan Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
PT Multi Indocitra Tbk dengan No. File : 00173/2.0055-00/BS/05/0060/1/VI/2025,
Tanggal 6 Juni 2025 untuk menambahkan penjelasan dan pengungkapan atas informasi
yang digunakan dengan penyesuaian kesimpulan yang dihasilkan, sebagai berikut:
1. Penambahan serta penyesuain informasi pada Surat Pengantar Laporan
2. Penambahan serta penyesuain informasi pada Bab I Pendahuluan, terkait dengan
informasi kejadian penting setelah Tanggal Penilaian.
3. Penambah serta penyesuain informasi pada Bab II Gambaran Umum, terkait
dengan informasi akta yang mendasari pengungkapan permodalan dan susunan
pemegang saham Perseroan.
Studi ini dilakukan mengacu kepada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK)
No. 17/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha, Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 35/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) poin V
No. 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Bisnis di Pasar Modal dan ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII Tahun 2018.
i
Page 3
LATAR BELAKANG
MIC merupakan perusahaan yang kegiatan usaha utama bergerak dalam bidang usaha
perdagangan umum atas barang-barang konsumsi perlengkapan bayi dan produk
perawatan kesehatan serta kosmetik.
MIC mempunyai aset berupa gudang yang berlokasi di Jalan Sultan Hamengkubuwono IX
KM. 26 (d.h Jl. Raya Bekasi KM. 26), Kelurahan Ujung Menteng, Kecamatan Cakung,
Jakarta Timur. Awalnya pergudangan tersebut rencana penggunaannya untuk keperluan
dari perusahaan dan afiliasi, namun terdapat perubahan strategi sehingga pergudangan
yang ada, diputuskan untuk disewakan kepada pihak luar untuk utilisasi dan optimalisasi
aset.
Sebagai upaya meningkatkan kapasitas perusahaan dan mengutilisasi aset pergudangan
tersebut, MIC merasa perlu menambah kegiatan usahanya serta melakukan penyesuaian
terhadap kode klasifikasi resmi untuk mengklasifikasikan jenis bidang usaha perusahaan
di Indonesia atau yang lebih dikenal dengan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia
(KBLI) agar dapat menjalankan usahanya dalam menyewakan gudang yang ada sebagai
berikut:
No Nama KBLI Kode KBLI
1. Aktivitas Pergudangan dan Penyimpanan 52101
2. Real Estate yang dimiliki sendiri atau disewa 68111
Berdasarkan penjelasan dari manajemen MIC, MIC berencana menambah kegiatan usaha
Perseroan sebagaimana diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor
17/POJK.04/2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama”,
mengingat rencana tersebut akan menambah kegiatan usaha MIC.
Sehubungan dengan hal tersebut, Perseroan membutuhkan pihak Independen untuk
melakukan kajian dan analisa kelayakan atas rencana Penambahan Kegiatan Usaha.
Pihak ketiga yang ditunjuk untuk penyusunan studi kelayakan ini adalah KJPP Toto Suharto
& Rekan (”TnR”) yang diharapkan dapat melakukan kajian secara objektif dan
independen.
STATUS PENILAI
TnR awalnya adalah PT Actual Kencana Appraisal (AKA) yang telah aktif dalam usaha
penilaian sejak Tahun 1984. Tahun 2007 AKA berubah menjadi Usaha Jasa Penilai Toto
Suharto & Rekan mengikuti Peraturan Menteri Keuangan yang mengatur tentang jasa
penilai publik di Indonesia.
ii
Page 4
TnR ditetapkan sebagai Kantor Jasa Penilai Publik resmi berdasarkan Keputusan Menteri
Keuangan Nomor : 1009/KM.1/2009, tanggal 28 Juli 2009, dengan Surat Ijin Usaha
Kantor Jasa Penilai Publik (SIUKJPP) Nomor : 2.09.0055 dan terdaftar sebagai profesi
penunjang pasar modal atas nama:
• Ir. Toto Suharto, M.Sc., MAPPI (Cert.)
- No. MAPPI : 93-S-00361
- No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00060
- Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti & Bisnis
- STTD OJK No. : STTD.PPB-19/PJ-1/PM.02/2023
- No. Lisensi Penilai BPN : 943/SK-PT.01.01/VII/2022
- No. STTD IKNB : 008/NB.122/STTD-P/2017
Penilai yang bertandatangan dalam laporan ini bertindak dalam kapasitasnya sebagai
Pemimpin Rekan dalam Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto & Rekan, penyedia jasa
penilaian independen.
Penilai tidak sedang memiliki atau memiliki potensi benturan kepentingan dengan Pemberi
Tugas ataupun dengan Objek Penilaian. Oleh karena itu, Penilai berada dalam posisi
untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak.
INDENTITAS PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN
Berikut adalah identitas pemberi tugas dan pengguna laporan :
Nama : PT Multi Indocitra Tbk
Bidang Usaha : Perdagangan umum atas barang-barang konsumsi
perlengkapan bayi dan produk perawatan kesehatan serta
kosmetik.
Alamat : Green Central City, Commercial Area 6th Floor,
Jalan Gajah Mada No. 188, Jakarta Barat 11120,
Provinsi DKI Jakarta.
Nomor Telepon : (021) 2936 8888
Faksmili : (021) 2936 6192
Email : corp.sec@mic.co.id
Website : www.mic.co.id
MAKSUD DAN TUJUAN STUDI KELAYAKAN
Laporan Studi Kelayakan bertujuan untuk memberikan pendapat mengenai kelayakan
atas rencana penambahan kegiatan usaha yang akan di lakukan oleh Perseroan ditinjau
dari berbagai aspek, meliputi aspek pasar, aspek teknis, aspek pola bisnis, aspek model
manajemen, dan aspek keuangan. Maksud dari penyusunan Studi Kelayakan adalah untuk
memberikan gambaran tentang kelayakan dari penambahan kegiatan usaha yang akan
dilakukan oleh Perseroan.
iii
Page 5
Penugasan ini dilakukan dengan mengacu kepada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(POJK) No. 17/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha,
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 35/2020 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK)
poin V No. 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal dan Standar Penilaian Indonesia (“SPI”) Edisi VII Tahun
2018.
OBJEK STUDI KELAYAKAN
Objek studi kelayakan sesuai dengan informasi yang diberikan oleh pemberi tugas adalah
penambahan kegiatan usaha aktivitas pergudangan dan penyimpanan, dan real estate
yang dimiliki sendiri atau disewa yang terdiri dari 2 (dua) Klasifikasi Baku Lapangan
Usaha Indonesia (KBLI) yaitu yaitu KBLI 52101 dan 68111.
TANGGAL STUDI KELAYAKAN
Studi Kelayakan ditetapkan per 31 Desember 2024, dimana batas tersebut diambil atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penyusunan Studi Kelayakan serta dari data
keuangan Perseroan yang kami terima.
Mengacu pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 35/2020, maka
penggunaan laporan studi ini paling lama 6 (enam) bulan yaitu maksimal sampai dengan
tanggal 30 Juni 2025.
METODOLOGI PENYUSUNAN LAPORAN
PENGUMPULAN DATA
• Melakukan kunjungan ke lokasi penambahan kegiatan usaha Perseroan pada
tanggal 22 April 2025, untuk mendapatkan gambaran tentang rencana ekspansi
dan penambahan kegiatan usaha Perseroan.
• Pengumpulan data-data primer dari Perseroan yang terkait dengan rencana
ekspansi atas penambahan kegiatan usaha yang meliputi data-data identitas
Perseroan, perijinan, spesifikasi proyek, aspek keuangan dan rencana usaha serta
data-data lainnya yang terkait.
• Pengumpulan data-data sekunder dari sumber-sumber terkait yang dapat
dipertanggungjawabkan.
• Pengumpulan data dari hasil diskusi perihal pembahasan berbagai aspek yang
berpengaruh dalam kelayakan dengan pihak Perseroan.
PROSES ANALISIS
• Analisis legalitas yang mengkaji terhadap kelengkapan dokumen legalitas dan
perijinan.
• Analisis pasar yang mengkaji kondisi pasar konstruksi di Indonesia.
• Analisis teknis yang mengkaji secara teknis proses bisnis Perseroan dari rencana
panambahan kegiatan usaha.
• Analisis pola bisnis yang mengkaji model bisnis atas penambahan kegiatan usaha,
risiko yang berpotensi muncul dan langkah pengendaliannya serta analisis SWOT.
iv
Page 6
• Aspek model manajemen yang mengkaji struktur dan kebutuhan karyawan atas
rencana penambahan kegiatan usaha Perseroan.
• Analisis keuangan yang mengkaji nilai-nilai parameter kelayakan ekonomi. Dalam
melakasanakan penugasan ini, analisis dilakukan terhadap kelayakan atas
penambahan kegiatan usaha. Analisis ini dilakukan dengan menggunakan indikator
Net Present Valuve (NPV), Profitability Index (PI), Internal Rate of Return (IRR), Break
Even Point dan Payback Period.
STANDAR PENUGASAN
Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta penyusunan laporan telah
dibuat dengan memenuhi ketentuan POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi
Material dan Perubahan Kegiatan Usaha, POJK No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, Poin V SEOJK No. 17
/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal dan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI)
Edisi Vll-2018.
INDEPENDENSI PENILAI
1. Dalam melaksanakan penugasan ini, KJPP TnR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas dan
Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas dan
Perseroan.
2. Kami tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan
penugasan ini. Laporan studi kelayakan ini tidak dilakukan untuk memberikan
keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima adalah
sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan. KJPP TnR hanya menerima
imbalan sesuai dengan Surat Penawaran Nomor : M.FS.25.00.0004, tanggal 6 Maret
2025 yang telah disetujui.
3. Laporan studi kelayakan ini telah disusun sesuai POJK 17/2020, POJK 35/2020,
SEOJK 17/SEOJK.04/2020 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) serta SPI Edisi VII-
2018 yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), dan
dimana pendekatan dan metode yang diaplikasikan telah sesuai dengan standar
penilaian lengkap.
SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Sebagai Penilai Independen dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan
Penambahan Kegiatan Usaha, kami (TnR) telah mempelajari, mengacu, dan
mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut:
1. Pemberitahuan dari MIC tentang rencana Penambahan Kegiatan Usaha.
2. Laporan keuangan MIC untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2020, yang diaudit oleh Akuntan Publik Liauw Hendrik, CPA dari KAP Hendrik &
Rekan dalam Laporan Nomor 00015/2.1103/AU.1/05/1307-2/1/11I/2021
dengan opini wajar tanpa modifikasian.
v
Page 7
3. Laporan keuangan MIC untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2021, yang diaudit oleh Akuntan Publik Liauw Hendrik, CPA dari KAP Hendrik &
Rekan dalam Laporan Nomor 00022/2.1103/AU.1/05/1307-3/1 /111/2022
dengan opini wajar tanpa modifikasian.
4. Laporan keuangan MIC untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2022, yang diaudit oleh Akuntan Publik Liauw Hendrik, CPA dari KAP Hendrik &
Rekan dalam Laporan Nomor 00028/2.1103/AU.1/05/0741-1/1/lll/2023
dengan opini wajar tanpa modifikasian.
5. Laporan keuangan MIC untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2023, yang diaudit oleh Akuntan Publik Liauw Hendrik, CPA dari KAP Hendrik &
Rekan dalam Laporan Nomor 00021/2.1103/AU.1/05/0741-2/1/lll/2024
dengan opini wajar tanpa modifikasian.
6. Laporan keuangan MIC untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2024, yang diaudit oleh Akuntan Publik Liauw Hendrik, CPA dari KAP Hendrik &
Rekan dalam Laporan Nomor 0001212.1103IAU.110511307-111/llll2025
dengan opini wajar tanpa modifikasian.
7. Proyeksi Keuangan (Business Plan) MIC Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha dan
dengan Penambahan Kegiatan Usaha untuk tahun 2025 sampai dengan 2029.
8. Profil MIC.
9. Tarif pajak yang diberlakukan atas MIC adalah berdasarkan laba kena pajak
dalam periode yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak yang
berlaku di Indonesia yaitu sebesar 22%.
10. Informasi lain dari pihak manajemen MIC serta pihak-pihak lain yang relevan
untuk penugasan.
11. Data dan informasi industri, pasar dan ekonomi berdasarkan media cetak maupun
elektronik antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, website Yahoo Finance, website Value Investing dan
Bloomberg.
12. Surat Pernyataan/Representasi dari manajemen MIC terkait dengan Studi
Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha.
13. Berbagai sumber informasi yang berkaitan dengan kondisi ekonomi, kondisi pasar
dan lainnya, baik berdasarkan media cetak, elektronik dan hasil analisis lain dari
pihak independen yang kami anggap relevan..
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam studi kelayakan ini, kami telah melakukan investigasi untuk mendapatkan keyakinan
yang memadai diantaranya dengan melakukan Inspeksi ke Lokasi Proyek dan
Wawancara terhadap perwakilan Manajemen MIC. Pihak-pihak yang diwawancarai
antara lain sebagai berikut:
1. Bapak Budiman Gitaloka selaku Direktur MIC
2. Bapak Tony Sunaryo selaku Kepala Supply Chain
3. Bapak Ilham selaku Kepala HRGA
vi
Page 8
KEJADIAN-KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL EFEKTIF (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan informasi yang kami terima terdapat kejadian-kejadian Penting setelah
Tanggal Efektif dari tanggal penilaian hingga tanggal laporan penilaian ini diterbitkan,
yaitu berupa:
1. Kepatuhan regulasi terhadap Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 29 Tahun 2021,
dimana sebagai Perusahaan yang mempunyai pergudangan baik dipergunakan
sendiri atau disewakan, harus mempunyai perizinan Tanda Daftar Gudang (TDG).
TDG tersebut dapat diperoleh apabila Perusahaan menyesuaikan terlebih dahulu
Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) yang berhubungan dengan
aktivitas usaha terutama untuk penyewaan pergudangan. Proses tersebut yang
saat ini dilakukan MIC dengan menyesuaikan KBLI untuk memperoleh perizinan
TDG.
2. Ekonomi dan Industri, dengan adanya penambahan kegiatan usaha MIC terdapat
penyesuaian kegiatan usaha, dimana kegiatan usaha utamanya perdagangan
umum atas produk-produk perlengkapan bayi dan penambahan kegiatan usaha
dalam industri penyewaan gudang.
3. Dengan adanya penambahan kegiatan usaha penyewaan gudang, maka
pendapatan MIC selain dari perdagangan umum yang merupakan pendapatan
utama, terdapat juga penambahan pendapatan lain-lain dari penyewaan gudang.
Kejadian-kejadian penting tersebut sekurang-kurangnya berpengaruh terhadap
kelayakan penambahan kegiatan usaha yang akan dilakukan.
PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Jika laporan studi kelayakan bisnis akan dipublikasikan oleh Pemberi Tugas baik secara
keseluruhan atau Sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan, termasuk
referensi mengenai laporan keuangan perusahaan, dan / atau laporan direksi/pimpinan
perusahaan, dan atau pernyataan atau kajian lainnya dari perusahaan tidak perlu dapat
persetujuan Penilai karena Laporan Studi Kelayakan ini Bersifat Terbuka untuk Publik.
Asumsi dan Kondisi Pembatas
1. Laporan Studi Kelayakan penambahan kegiatan usaha bersifat non-disclaimer
opinion.
2. Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses
studi kelayakan penambahan kegiatan usaha.
3. Dalam menyusun Laporan Studi Kelayakan ini, Penilai mengandalkan kelengkapan
informasi yang disediakan oleh Perseroan dan atau data yang diperoleh dari
informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya yang dapat dipercaya
keakuratannya.
4. Penilai menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan dengan
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang disampaikan oleh Perseroan
dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).
vii
Page 9
5. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan yang telah disesuaikan.
6. Perseroan menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut
penugasan studi kelayakan penambahan kegiatan usaha telah diungkapkan
seluruhnya kepada Penilai dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta yang
penting.
7. Laporan Studi Kelayakan yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
8. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Studi Kelayakan dan kesimpulan yang
dihasilkan.
9. Laporan Studi Kelayakan ini ditujukan untuk memenuhi kepentingan pasar modal dan
pemenuhan aturan OJK dan tidak untuk kepentingan lainnya.
10. Laporan Studi Kelayakan ini disusun berdasarkan kondisi perekonomian, industri dan
keuangan, serta regulasi pemerintah terkait dengan penambahan kegiatan usaha
yang akan dilakukan pada tanggal pendapat ini diterbitkan.
11. Penilai mengasumsikan bahwa penerbitan Laporan Studi Kelayakan tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang
digunakan dalam penyusunan Laporan Studi Kelayakan ini. Penilai tidak
bertanggungjawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
pendapat Penilai karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-
peristiwa yang terjadi setelah tanggal Laporan Studi Kelayakan ini.
12. Lingkup pekerjaan akan dilakukan sesuai dengan analisis dan interpretasi Penilai
terhadap hukum dan Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, salinan Surat Edaran Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia No. 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, POJK No. 17/2020 serta
standar penilaian yang berlaku di Republik Indonesia, sehingga tidak dimaksudkan
untuk diaplikasikan, dianalisis atau diinterpretasikan menurut peraturan perundang-
undangan di negara lain
13. Penugasan untuk melakukan studi kelayakan adalah bukan dan tidak dapat
dianggap sebagai kajian atau audit atau pelaksanaan prosedur tertentu pada
informasi keuangan. Penugasan ini dilakukan bukan dengan tujuan untuk menemukan
kelemahan pengawasan internal, kesalahan atau kecurangan pada laporan
keuangan, implikasi perpajakan ataupun pelanggaran hukum.
14. Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selain Perseroan, selama
tidak menyimpang dari peraturan dan hukum yang berlaku.
KESIMPULAN
Berikut ini adalah kesimpulan analisis-analisis kelayakan atas rencana penambahan
kegiatan usaha Perseroan sebagai berikut:
Analisa Kelayakan Pasar
Supply Chain Indonesia (SCI) memproyeksikan sektor transportasi dan pergudangan
pada tahun 2025 berkontribusi terhadap produk domestik bruto (PDB) Indonesia
sebesar Rp1.623,65 triliun atau tumbuh 11,09% dan subsektor pergudangan akan
viii
Page 10
berkontribusi sebesar Rp 346,99 triliun atau tumbuh sebesar 18,26%.
Jumlah tersebut naik 12,53% dibandingkan dengan tahun 2024. Berdasarkan analisis
terhadap data Badan Pusat Statistik (BPS), sektor transportasi dan pergudangan terus
tumbuh di atas rata-rata tingkat pertumbuhan perekonomian Indonesia.
Pertumbuhan transportasi barang dan pergudangan pada tahun 2025 didorong
terutama oleh industri pengolahan, perdagangan, serta pertanian, kehutanan, dan
perikanan. Pada industri pengolahan nonmigas, potensi logistik tahun 2025 akan
didominasi industri makanan dan minuman, diikuti industri kimia dan farmasi, industri
barang logam dan elektronik, industri alat angkutan, industri logam dasar, serta
industri tekstil dan pakaian jadi.
Perkembangan sektor logistik Indonesia juga dipengaruhi situasi dunia, terutama
perang dagang Amerika Serikat (AS)-Cina, serta konflik geopolitik Rusia-Ukraina dan
Timur Tengah, yang berdampak terhadap ketidakpastian dan dinamika rantai pasok
global.
Dengan melihat peluang pengembangan usaha dari optimalisasi aset yang ada,
sehingga menghasilkan pendapatan dan aset yang tidak optimal tersebut tidak
menjadi beban usaha bagi kegiatan usaha utama MIC serta memberikan manfaat dan
kontribusi yang postif bagi MIC, maka rencana penambahan kegiatan usaha secara
aspek pasar layak.
Analisa Kelayakan Teknis
Dengan rencana MIC melakukan optimalisasi aset gudang yang ada untuk disewakan,
serta kondisi pergudangan yang dimiliki MIC siap untuk disewakan dan didukung oleh
SDM yang ada, maka rencana penambahan kegiatan usaha secara aspek teknis
layak.
Analisa Kelayakan Pola Bisnis
Dengan memperhatikan pola bisnis yang akan diterapkan oleh manajemen Perseroan
dilihat dari segmen usaha, kemampuan untuk mencipatan nilai serta keunggulan
kompetitif dan melihat analisis industri, risiko dan analisis SWOT dalam rencana
penambahan kegiatan usaha, maka rencana penambahan kegiatan usaha secara
aspek pola bisnis layak.
Analisa Kelayakan Model Manajemen
Dengan pertimbangan aspek model majamen yang akan diterapkan baik dari
penggunaan tenaga kerja yang ada dikombinasikan dengan recruitment tenaga kerja
yang sesuai dengan bidangnya serta rencana manajemen meningkatkan produktivitas
tenaga kerja sehingga dapat bersaing dengan perusahaan lain dengan jenis usaha
yang sama, maka rencana penambahan kegiatan usaha secara aspek model
manajemen layak.
Analisa Kelayakan Keuangan
Kelayakan dari Penambahan kegiatan usaha ini dihitung dari manfaat ekonomis yang
diantisipasi dimasa mendatang dari Penambahan kegiatan usaha yang dihitung dari
selisih antara Free Cash Flow To Firm apabila ada penambahan kegiatan usaha
dengan Free Cash Flow To Firm apabila Perseroan tidak melakukan penambahan
ix
Page 11
kegiatan usaha. Yang selanjutnya dibandingkan dengan pengorbanan ekonomisnya.
Sehingga diperoleh Free Cash Flow to Inkremental. Berdasarkan analisis kelayakan
penambahan kegiatan usaha dengan mempertimbangkan asumsi-asumsi yang telah
dilakukan diperoleh hasil perhitungan sebagai berikut :
Net Present Value (NPV) : 67.951.689.747
Internal Rate of Return (IRR) : 190,20%
Profitability Index (PI) : 8,43
Payback Period : 2 Tahun, 8 Bulan
Total NPV diperoleh dari hasil present value arus kas yang sudah mempertimbangkan
tingkat risiko. Berdasarkan analisa kami, bahwa setelah adanya penambahan
kegiatan usaha dibidang penyewaan gedung maka proyeksi arus kas inkremental
bernilai positif.
IRR sebesar 190,20% menunjukkan bahwa aksi korporasi Perseroan dengan
melakukan penambahan kegiatan usaha dianggap layak karena besaran IRR lebih
tinggi dibandingkan tingkat diskonto. IRR yang dihasilkan sangat positif karena dalam
penambahan kegiatan usaha ini, tidak memerlukan biaya investasi yang besar karena
menggunakan dan mengoptimalkan aset yang ada.
Analisis Sensitivitas bertujuan untuk menguji kepekaan suatu proyek terhadap
berbagai faktor yang dapat mempengaruhinya. Hasil analisis sensitivitas menunjukkan
bahwa adanya perubahan pada harga sewa gudang dan discount rate dari
penambahan kegiatan usaha Perseroan cukup sensitif terhadap parameter
kelayakan.
Berdasarkan kajian evaluasi dan analisis keuangan serta proyeksi-proyeksi lainnya
dengan syarat asumsi-asumsi yang telah ditetapkan dapat terpenuhi, maka rencana
penambahan kegiatan usaha secara aspek keuangan layak.
Berdasarkan kesimpulan aspek-aspek diatas, maka rencana penambahan kegiatan usaha
Perseroan Layak.
Akhirnya, sesuai dengan praktek standar yang biasa kami lakukan, maka kami
menegaskan bahwa laporan ini bersifat rahasia kepada Pemberi Tugas dan Pengguna
Laporan sesuai dengan keperluan yang tertulis.
Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga, dan baik sebagian maupun
keseluruhan laporan atau rujukan terhadap laporan ini tidak dibenarkan untuk diterbitkan
dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan kepada
pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari kami untuk format maupun
konteks di mana akan dimunculkan.
x
Page 12
Laporan kajian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang
dan stempel perusahaan (corporate seal) dari KJPP TOTO SUHARTO & REKAN ("TnR").
Hormat kami,
KJPP TOTO SUHARTO & REKAN
Ir. Toto Suharto, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Pimpinan Rekan
No. MAPPI : 93-S-00361
No. Register Penilai : RMK-2017.00012
No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00060
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P) dan Penilaian Bisnis (B)
No. STTD OJK : STTD.PPB-19/PJ-1/PM.02/2023
No. Lisensi Penilai BPN : 943/SK-T.01.01/VII/2022
No. STTD IKNB : 008/NB.122/STTD-P/2017
xi
Page 13
SURAT REPRESENTASI
Page 14
Page 15
PERNYATAAN PENYUSUN
Page 16
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan sebagai penilai, kami menerangkan bahwa :
1. Kami bertanggung jawab atas laporan studi kelayakan dan opini atau kesimpulan
akhir.
2. Penugasan studi kelayakan ini telah dilakukan terhadap objek kajian pada tanggal
penilaian 31 Desember 2024.
3. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan studi
kelayakan ini.
4. Penugasan studi kelayakan secara professional telah dilaksanakan sesuai dengan
Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
5. Analisa kelayakan penambahan kegiatan usaha yang dihasilkan dalam penugasan
kajian professional telah disajikan sebagai Kesimpulan.
6. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
7. Kesimpulan dalam laporan ini telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi
pembatas.
8. Data ekonomi dan industri dalam laporan ini diperoleh dari berbagai sumber yang
kami yakini dan dapat dipertanggungjawabkan.
9. Kami telah melakukan wawancara/pengumpulan data dan telah bekerja secara
profesional, bertindak secara independen.
10. Keterangan-keterangan dan pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar
analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalamnya adalah benar
11. Analisa, pendapat dan kesimpulan dalam laporan ini bebas dari konflik
kepentingan atas obyek yang dinilai maupun pihak lain yang terlibat.
12. Imbalan jasa penilaian sama sekali tidak tergantung pada kesimpulan yang
tercantum dalam laporan ini.
13. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan
dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah.
14. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan studi kelayakan ini, telah
menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan.
xii
Page 17
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan hasil
kajian ini.
No. Nama Tanda Tangan
1. Penanggung Jawab :
Ir. Toto Suharto, M.Sc., MAPPI (Cert.) ……………………
No. MAPPI : 93-S-00361
No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00060
No. Register Penilai : RMK-2017.00012
Kualifikasi Penilai : Properti & Bisnis
2. Quality Assurance :
Ahmad Olii, S.E ……………………
No. MAPPI : 11-T-03281
No. Register Penilai : RMK-2017.00839
Kualifikasi Penilai : Bisnis
3. Reviewer :
Ir. Henrianto, S.Pi., S.Ak., MM., M.Ec.Dev., Ak., CA., MAPPI (Cert.)……………………
No. MAPPI : 19-S-09317
No. Ijin Penilai Publik Properti : P-1.24.00660
No. Ijin Penilai Publik Bisnis : B-1.25.00683
No. Register Penilai : RMK-2019.02918
Kualifikasi Penilai : Properti & Bisnis
4. Penilai :
Karina Gama Soleha, S.E., M.Ec.Dev ……………………
No. MAPPI : 21-P-10773
No. Register Penilai : RMK-2021.03732
Kualifikasi Penilai : Bisnis
xiii
Page 18
KUALIFIKASI TIM PENYUSUN
Page 19
KUALIFIKASI TIM PENILAI
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Toto Suharto & Rekan
A. Penanggung Jawab
1 Nama Lengkap Ir. Toto Suharto, M.Sc, MAPPI (Cert.)
2 Pendidikan Strata 2 (S-2)
3 Lembaga - S-1 Institut Pertanian Bogor (IPB
Pendidikan University)
- S-2 Penilaian Universiti Teknologi
Malaysia
4 Pengalaman Kerja - Memiliki pengalaman lebih dari 29
Penilai tahun di bidang penilaian properti dan
bisnis serta konsultan
- Mendapatkan akreditasi dari MAPPI
sebagai penilai bersertifikat dan
memperoleh ijin Penilai Publik Properti
dan Bisnis (PB) dari Kementerian
Keuangan
B. Quality Assurance
1 Nama Lengkap Ahmad Olii, S.E
2 Pendidikan Strata 1 (S-1)
3 Lembaga - S-1 Universitas Budi Luhur
Pendidikan
4 Pengalaman Kerja - Memiliki pengalaman lebih dari 10
Penilai tahun di bidang penilaian bisnis serta
konsultan
- Mendapatkan akreditasi dari MAPPI
sebagai penilai terakreditasi (T)
C. Reviewer
1 Nama Lengkap Ir. Henrianto, S.Pi, S.Ak, MM, M.Ec.Dev, Ak, CA,
MAPPI (Cert.)
2 Pendidikan Strata 2 (S-2)
3 Lembaga - S-1 Perikanan Universitas Hasanuddin
Pendidikan (2016)
- S-1 Akuntansi Universitas Terbuka
(2020-2025)
- Pendidikan Profesi Akuntansi (PPAk)
Universitas Padjajaran (2024)
- Pendidikan Profesi Insinyur (PPI)
Universitas Hasanuddin (2025)
- S-2 Ekonomi Pembangunan Universitas
Gadjah Mada (2020)
- S-2 Manajemen UPN Veteran
Yogyakarta (2022)
- S-3 Ilmu Ekonomi Institut Pertanian
Bogor (2020-Sekarang)
xiv
Page 20
4 Pengalaman Kerja - Memiliki pengalaman lebih dari 4 tahun
Penilai di bidang penilaian properti dan bisnis
serta konsultan
- Mendapatkan akreditasi dari MAPPI
sebagai penilai Bersertifikat (S) dan
memperoleh ijin Penilai Publik Properti
(P) dan Penilai Publik Bisnis (B) dari
Kementerian Keuangan RI.
- Brevet Pajak A dan B dari Asosiasi
Konsultan Pajak Publik Indonesia
- Memperoleh lisensi sebagai akuntan
profesional Chartered Accountant (CA)
dari Ikatan Akuntan Indonesia
- Memperoleh lisensi sebagai teknisi
pajak (Certified Tax Technician) dari
Asosiasi Teknisi Pajak Indonesia
- Memperoleh lisensi sebagai Wakil
Perantara Pedagang Efek dari
Otoritas Jasa Keuangan
- Memperoleh lisensi sebagai Analisis
Efek dari BNSP LSP Pasar Modal
D. Penilai
1 Nama Lengkap Karina Gama Soleha, S.E, M.Ec.Dev
2 Pendidikan Strata 2 (S-2)
3 Lembaga - S-1 Ekonomi Universitas
Pendidikan Muhammadiyah Yogyakarta
- S-2 Ekonomika Pembangunan
Universitas Gadjah Mada
4 Pengalaman Kerja - Memiliki pengalaman lebih dari 2 tahun
Penilai di bidang penilaian bisnis serta
konsultan
- Mendapatkan akreditasi dari MAPPI
sebagai penilai Pratama (P)
xv
Page 21
DAFTAR ISI
Page 22
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
DAFTAR ISI
SERTIFIKAT ......................................................................................................... i - xi
SURAT PERNYATAAN / REPRESENTASI
PERNYATAAN PENILAI ...................................................................................... xii - xiii
KUALIFIKASI PENILAI ......................................................................................... xiv - xv
DAFTAR ISI ......................................................................................................... xvi - xviii
DAFTAR TABEL ................................................................................................... xix - xx
DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................................... xxi
BAB I PENDAHULUAN ............................................................................................... I–1
1.1 Latar Belakang .................................................................................................................... I–1
1.2 Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan ......................................................... I–2
1.3 Maksud dan Tujuan Studi Kelayakan .............................................................................. I–2
1.4 Objek Studi Kelayakan ..................................................................................................... I–3
1.5 Tanggal Studi Kelayakan .................................................................................................. I–3
1.6 Metodologi Penyusunan Laporan..................................................................................... I–3
1.6.1 Pengumpulan Data ............................................................................................................. I–3
1.6.2 Proses Analisis ...................................................................................................................... I–4
1.7 Standar Penugasan ............................................................................................................ I–4
1.8 Independensi Penilai ........................................................................................................... I–4
1.9 Sifat Dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan ................................................. I–5
1.10 Tingkat Kedalaman Investigasi ......................................................................................... I–6
1.11 Kejadian-Kejadian Penting Setelah Tanggal Efektif (Subsequent Events) ................ I–6
1.12 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi .............................................................. I–7
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas........................................................................................... I–7
BAB II GAMBARAN UMUM PERSEROAN ................................................................... II – 1
2.1 Gambaran Umum Perusahaan ......................................................................................... II – 1
2.2 Domisili .................................................................................................................................. II – 2
2.3 Struktur Permodalan ........................................................................................................... II – 2
2.4 Susunan Pengurus ................................................................................................................ II – 3
2.5 Susunan Organisasi MIC .................................................................................................... II – 4
2.6 Perizinan dan Legalitas ..................................................................................................... II – 4
2.7 Kinerja Keuangan Historis ................................................................................................. II – 5
2.7.1 Analisa Posisi Keuangan .................................................................................................... II – 6
2.7.2 Analisa Laba Rugi ............................................................................................................... II – 7
2.7.3 Analisis Arus Kas .................................................................................................................. II – 8
2.7.4 Analisis Rasio Keuangan .................................................................................................... II – 9
2.7.5 Prospek Kinerja MIC ........................................................................................................... II – 10
BAB III TINJAUAN MAKRO EKONOMI DAN INDUSTRI .............................................. III – 1
3.1 Makro Ekonomi .................................................................................................................... III – 1
3.1.1 Ringkasan Kondisi Perekonomian Makro ........................................................................ III – 1
3.1.2 Pertumbuhan Ekonomi Global ........................................................................................... III – 2
3.1.3 Pertumbuhan Ekonomi Domestik ....................................................................................... III – 3
3.1.3.1 Inflasi ..................................................................................................................................... III – 3
3.1.3.2 Nilai Tukar Rupiah .............................................................................................................. III – 4
3.1.3.3 Suku Bunga ........................................................................................................................... III – 5
Daftar Isi xvi
Page 23
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk 3.1.4 Prospek Perekonomian Indonesia 2025 ......................................................................... III – 6 3.2 Gambaran Umum Pasar Produk Perawatan Bayi dan Kosmetik di Indonesia........ III – 7 BAB IV ASPEK PASAR .................................................................................................. IV – 1 4.1 Gambaran Umum Industri Pergudangan dan Logistik ................................................. IV – 1 4.1.1 Industri Pergudangan ......................................................................................................... IV – 3 4.1.2 Peran Pergudangan ........................................................................................................... IV – 5 4.1.3 Prospek Industri Pergudangan.......................................................................................... IV – 7 4.2 Kondisi Pasar Sewa Menyewa Pergudangan ............................................................... IV – 8 4.2.1 Pangsa Pasar ....................................................................................................................... IV – 8 4.2.2 Pesaing Usaha ..................................................................................................................... IV – 8 4.2.3 Startegi Pemasaran ............................................................................................................ IV – 9 4.2.4 Kesinambungan, Sasaran dan Potensi Nilai Pasar ....................................................... IV – 9 4.3 Perbedaan Kegiatan Usaha ............................................................................................. IV – 10 4.4 Kesimpulan ........................................................................................................................... IV – 12 BAB V ASPEK TEKNIS .................................................................................................. V – 1 5.1. Rencana Perusahaan .......................................................................................................... V – 1 5.2. Gambaran Umum Pergudangan PT Multi Indocitra Tbk.............................................. V – 1 5.2.1. Lokasi Pergudangan ........................................................................................................... V – 1 5.2.2. Kondisi Lingkungan.............................................................................................................. V – 1 5.2.3. Deskripsi Tapak Tanah ....................................................................................................... V – 3 5.2.4. Deskripsi Bangunan dan Sarana Pelengkap ................................................................. V – 5 5.3. Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya ...................................................................... V – 7 5.4. Teknis Pelaksanaan Penyewaan Gudang ...................................................................... V – 8 5.5. Kesimpulan ........................................................................................................................... V – 8 BAB VI ASPEK POLA BISNIS ......................................................................................... VI – 1 6.1 Kegiatan Usaha Utama ..................................................................................................... VI – 1 6.2 Penambahan Kegiatan Usaha .......................................................................................... VI – 1 6.2.1. Segmen Usaha Penyewaan Gudang .............................................................................. VI – 3 6.3 Kemampuan Untuk Menciptakan Nilai ............................................................................ VI – 3 6.4 Keunggulan Kompetitif ....................................................................................................... VI – 4 6.5 Analisis Industri..................................................................................................................... VI – 5 6.5.1. Persaingan Usaha Sejenis.................................................................................................. VI – 5 6.5.2. Posisi Tawar Pemasok ........................................................................................................ VI – 5 6.5.3. Ancaman Pendatang Baru ................................................................................................. VI – 5 6.5.4. Posisi Tawar Konsumen....................................................................................................... VI – 6 6.6 Analisis Risiko ....................................................................................................................... VI – 6 6.6.1. Risiko Perekonomian ........................................................................................................... VI – 7 6.6.2. Risiko Persaingan ................................................................................................................ VI – 7 6.6.3. Risiko Perubahan Kebijakan Pemerintah ........................................................................ VI – 7 6.6.4. Risiko Likuiditas .................................................................................................................... VI – 7 6.6.5. Risiko Tingkat Suku Bunga ................................................................................................. VI – 7 6.6.6. Risiko Tidak Tercapainya Proyeksi .................................................................................. VI – 8 6.7 Analisis SWOT ..................................................................................................................... VI – 8 6.8 Kesimpulan ........................................................................................................................... VI – 10 Daftar Isi xvii
Page 24
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk BAB VII ASPEK MODEL MANAJEMEN ....................................................................... VII – 1 7.1 Model Manajemen ........................................................................................................... VII – 1 7.2 Kapasitas dan Kemampuan Manajemen ..................................................................... VII – 2 7.3 Manajemen Risiko ............................................................................................................ VII – 2 7.4 Manajemen Kekayaan Intelektual ................................................................................ VII – 3 7.5 Sumber Daya Manusia.................................................................................................... VII – 3 7.6 Ketersediaan Tenaga Kerja........................................................................................... VII – 4 7.7 Komposisi Karyawan ....................................................................................................... VII – 5 7.8 Kesimpulan ........................................................................................................................ VII – 6 BAB VIIIASPEK KEUANGAN .................................................................................... VIII – 1 8.1. Rencana Perseroan ........................................................................................................ VIII – 1 8.2. Rencana Biaya Investasi ............................................................................................... VIII – 1 8.3. Asumsi - Asumsi Proyeksi Keuangan ........................................................................... VIII – 2 8.4. Proyeksi Keuangan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha .................................... VIII – 6 8.4.1. Proyeksi Posisi Keuangan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha ......................... VIII – 6 8.4.2. Proyeksi Laba Rugi Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha .................................... VIII – 8 8.4.3. Proyeksi Arus Kas Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha ....................................... VIII – 9 8.5. Proyeksi Keuangan dengan Penambahan Kegiatan Usaha .................................. VIII – 10 8.5.1. Proyeksi Posisi Keuangan dengan Penambahan Kegiatan Usaha ....................... VIII – 10 8.5.2. Proyeksi Laba Rugi dengan Penambahan Kegiatan Usaha .................................. VIII – 12 8.5.3. Proyeksi Arus Kas dengan Penambahan Kegiatan Usaha ..................................... VIII – 13 8.6. Analisis Rasio Keuangan ............................................................................................... VIII – 14 8.6.1. Proyeksi Rasio Keuangan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha ......................... VIII – 14 8.6.2. Proyeksi Rasio Keuangan dengan Penambahan Kegiatan Usaha ....................... VIII – 16 8.7. Analisis Modal Kerja ..................................................................................................... VIII – 17 8.8. Tingkat Diskonto (Discount Rate) .................................................................................. VIII – 18 8.8.1. Penentuan Biaya Modal untuk Ekuitas ....................................................................... VIII – 18 8.8.2. Penentuan Biaya Modal untuk Hutang ....................................................................... VIII – 21 8.8.3. Penentuan Tingkat Diskonto.......................................................................................... VIII – 21 8.9. Analisis Inkremental ....................................................................................................... VIII – 22 8.10. Analisis Kelayakan Usaha ............................................................................................ VIII – 24 8.11. Analisis Sensitivitas ......................................................................................................... VIII – 28 8.12. Kesimpulan Kelayakan Usaha Aspek Keuangan ..................................................... VIII – 29 Daftar Isi xviii
Page 25
DAFTAR TABEL
Page 26
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
DAFTAR TABEL
Tabel 1.1 Rincian KBLI Penambahan Kegiatan Usaha MIC ...................................................... I – 2
Tabel 2.1. Susunan Pemegang Saham MIC Berdasarkan Akta No. 43 .................................. II – 2
Tabel 2.2. Susunan Pemegang Saham MIC Berdasarkan Laporan Keuangan
31 Desember 2024 ....................................................................................................... II – 3
Tabel 2.3. Susunan Pengurus MIC................................................................................................... II – 3
Tabel 2.4. Legalitas dan Perizinan MIC ......................................................................................... II – 4
Tabel 2.5. Laporan Keuangan Historikal MIC (Dalam Jutaan Rupiah) ................................... II – 5
Tabel 2.6. Arus Kas MIC (Dalam Jutaan Rupiah) ........................................................................ II – 8
Tabel 2.7. Rasio Keuangan MIC ..................................................................................................... II – 9
Tabel 3.1. Pertumbuhan Ekonomi Dunia dan Indonesia ............................................................. III – 1
Tabel 3.2. Pertumbuhan PDB Dunia ............................................................................................... III – 2
Tabel 3.3. Tingkat Inflasi Indonesia y-to-y (2019 - 2024) ....................................................... III – 4
Tabel 4.1 Tipe Jasa Pergudangan................................................................................................ IV – 4
Tabel 6.1 Rincian KBLI Penambahan Kegiatan Usaha .............................................................. VI – 2
Tabel 7.1. Komposisi Jumlah Karyawan Perseroan Sebelum dan Sesudah
Penambahan Kegiatan Usaha .................................................................................. VII – 4
Tabel 7.2. Komposisi Karyawan Berdasarkan Level Organisasi ............................................. VII – 5
Tabel 7.3. Jumlah Karyawan Berdasarkan Tingkatan Pendidikan .......................................... VII – 5
Tabel 7.4. Komposisi Karyawan Berdasarkan Status Kepegawaian ...................................... VII – 6
Tabel 7.5. Komposisi Karyawan Berdasarkan Usia.................................................................... VII – 6
Tabel 8.1 Biaya Investasi ................................................................................................................ VIII – 1
Tabel 8.2 Sumber Pembiayaan ..................................................................................................... VIII – 1
Tabel 8.3 Proyeksi Beban Pajak Perseroan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
(Dalam Jutaan Rupiah) ............................................................................................... VIII – 2
Tabel 8.4 Proyeksi Beban Pajak Perseroan Setelah Penambahan Kegiatan
Usaha (Dalam Jutaan Rupiah) ................................................................................. VIII – 3
Tabel 8.5 Proyeksi Piutang Usaha, Utang Usaha dan Persediaan Tanpa
Penambahan Kegiatan Usaha .................................................................................. VIII – 3
Tabel 8.6 Proyeksi Piutang Usaha, Utang Usaha dan Persediaan Setelah
Penambahan Kegiatan Usaha .................................................................................. VIII – 4
Tabel 8.7 Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)................................ VIII – 6
Tabel 8.8 Proyeksi Laba Rugi Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah) .......................................... VIII – 8
Tabel 8.9 Proyeksi Arus Kas Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah) ............................................. VIII – 9
Tabel 8.10 Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah) ............................. VIII – 10
Tabel 8.11 Proyeksi Laba Rugi Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)........................................ VIII – 12
Tabel 8.12 Proyeksi Arus Kas Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah) .......................................... VIII – 14
Tabel 8.13 Rasio Keuangan Perseroan ....................................................................................... VIII – 15
Tabel 8.14 Rasio Keuangan Perseroan ....................................................................................... VIII – 16
Tabel 8.15 Proyeksi Kebutuhan Modal Kerja Tanpa Penambahan Kegiatan
Usaha (Dalam Jutaan Rupiah) .................................................................................. VIII – 17
Tabel 8.16 Proyeksi Kebutuhan Modal Kerja dengan Penambahan Kegiatan
Usaha (Dalam Ribuan Rupiah) .................................................................................. VIII – 18
Tabel 8.17 Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding ................................... VIII – 20
Daftar Tabel xix
Page 27
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Tabel 8.18 Perhitungan WACC..................................................................................................... VIII – 22
Tabel 8.19 Proyeksi Arus Kas Bersih Perseroan Tanpa Penambahan Kegiatan
Usaha (Dalam Jutaan Rupiah) .................................................................................. VIII – 23
Tabel 8.20 Proyeksi Arus Kas Bersih Perseroan dengan Penambahan Kegiatan
Usaha (Dalam Jutaan Rupiah) .................................................................................. VIII – 23
Tabel 8.21 Proyeksi Arus Kas Bersih Perseroan Inkremental (Dalam Ribuan
Rupiah) .......................................................................................................................... VIII – 24
Tabel 8.22 Net Present Value Free Cash Flow to Incremental (Dalam Ribuan
Rupiah) .......................................................................................................................... VIII – 25
Daftar Tabel xx
Page 28
DAFTAR LAMPIRAN
Page 29
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran - 01 Working Capital Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
Lampiran - 02 Working Capital Dengan Penambahan Kegiatan Usaha
Lampiran - 03 Historis Posisi Keuangan
Lampiran - 04 Historis Laba Rugi
Lampiran - 05 Historis Arus Kas
Lampiran - 06 Rasio Keuangan
Lampiran - 07 Proyeksi Posisi Keuangan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
Lampiran - 08 Proyeksi Laba Rugi Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
Lampiran - 09 Proyeksi Arus Kas
Lampiran - 10 Proyeksi Depresiasi Aset Tetap Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
Lampiran - 11 Net Working Capital Projection
Lampiran - 12 Tax Projection
Lampiran - 13 Rasio Keuangan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
Lampiran - 14 Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Penambahan Kegiatan Usaha
Lampiran - 15 Proyeksi Laba Rugi Setelah Penambahan Kegiatan Usaha
Lampiran - 16 Proyeksi Arus Kas Setelah Penambahan Kegiatan Usaha
Lampiran - 17 Proyeksi Depresiasi Aset Tetap Setelah Penambahan Kegiatan Usaha
Lampiran - 18 Net Working Capital Projection
Lampiran - 19 Tax Projection
Lampiran - 20 Proyeksi Rasio Keuangan Setelah Penambahan Kegiatan Usaha
Lampiran - 21 Discounted Cash Flow / Free Cash Flow to Firm Tanpa Penambahan
Kegiatan Usaha
Lampiran - 22 Discounted Cash Flow / Free Cash Flow to Firm Setelah Penambahan
Kegiatan Usaha
Lampiran - 23 Feasbility Study (Uji Aspek Keuangan) Penambahan Kegiatan Usaha
Lampiran - 24 Weighted Average Cost of Capital
Lampiran - 25 Sensitivitas Proyek
Daftar Lampiran xxi
Page 30
BAB I PENDAHULUAN
Page 31
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
PT Multi Indocitra Tbk, untuk selanjutnya disebut (“MIC”) merupakan perusahaan
yang kegiatan usaha utama bergerak dalam bidang usaha perdagangan umum
atas barang-barang konsumsi perlengkapan bayi dan produk perawatan
kesehatan serta kosmetik.
MIC menjalankan kegiatan usahanya sejak tahun 1990, pada tahun 1995
Perseroan menjalin kerjasama dengan Pigeon Corporation Japan untuk
memproduksi botol dan dot bayi di Indonesia, dengan mendirikan PT Pigeon
Indonesia yang berfokus pada pembuatan dot silikon.
Produk lisensi MIC dengan merek dagang Pigeon telah meraih kepercayaan
publik dan menjadi top of mind yang selalu diasosiasikan dengan kualitas tinggi
dan pemberi kenyamanan bagi konsumennya. Botol susu dan dot Pigeon telah
menguasai sekitar dua pertiga pangsa pasar di Indonesia dengan distribusi
produk yang sudah menjangkau seluruh Indonesia, baik di pasar modern
maupun pasar tradisional.
Sejalan dengan strategi pertumbuhan perusahaan, untuk memperkuat struktur
modal pada pada tahun 2005, MIC melakukan Penawaran Saham Perdana
kepada Publik (Initial Public Offering/IPO) dengan kode saham MICE.
Pertumbuhan pendapatan MIC yang cukup signifikan diyakini investor akan
menjadi saham yang memberikan return atau keuntungan yang besar dalam
jangka panjang dan juga Pigeon sebagai market leader di bidangnya juga
menambah kepercayaan investor untuk berinvestasi pada MIC.
MIC mempunyai aset berupa gudang yang berlokasi di Jalan Sultan
Hamengkubuwono IX KM. 26 (d.h Jl. Raya Bekasi KM. 26), Kelurahan Ujung
Menteng, Kecamatan Cakung, Jakarta Timur. Awalnya pergudangan tersebut
rencana penggunaannya untuk keperluan dari perusahaan dan afiliasi, namun
terdapat perubahan strategi sehingga pergudangan yang ada, diputuskan
untuk disewakan kepada pihak luar untuk utilisasi dan optimalisasi aset.
Sebagai upaya meningkatkan kapasitas perusahaan dan mengutilisasi aset
pergudangan tersebut, MIC merasa perlu menambah kegiatan usahanya serta
melakukan penyesuaian terhadap kode klasifikasi resmi untuk
mengklasifikasikan jenis bidang usaha perusahaan di Indonesia atau yang lebih
dikenal dengan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) agar dapat
menjalankan usahanya dalam menyewakan gudang yang ada sebagai berikut:
Bab I - Pendahuluan 1
Page 32
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Tabel 1.1 Rincian KBLI Penambahan Kegiatan Usaha MIC
No Nama KBLI Kode KBLI
1. Aktivitas Pergudangan dan Penyimpanan 52101
2. Real Estate yang dimiliki sendiri atau disewa 68111
Sumber : Manajemen MIC
Berdasarkan penjelasan dari manajemen, MIC berencana menambah kegiatan
usaha, sebagaimana diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK)
Nomor 17/POJK.04/2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha Utama”, mengingat rencana tersebut akan menambah kegiatan
usaha MIC.
Sehubungan dengan hal tersebut, MIC membutuhkan pihak Independen untuk
melakukan kajian dan analisis kelayakan atas rencana Penambahan Kegiatan
Usaha. Pihak ketiga yang ditunjuk untuk penyusunan studi kelayakan ini adalah
KJPP Toto Suharto & Rekan (”TnR”) yang diharapkan dapat melakukan kajian
secara objektif dan independen, sesuai dengan persetujuan atas Surat
Penawaran No : M.FS.25.00.0004, tanggal 6 Maret 2025.
1.2 Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Berikut adalah identitas pemberi tugas dan pengguna laporan:
Nama : PT Multi Indocitra Tbk
Bidang Usaha : Perdagangan umum atas barang-barang konsumsi
perlengkapan bayi dan produk perawatan kesehatan
serta kosmetik.
Alamat : Green Central City, Commercial Area 6th Floor, Jalan
Gajah Mada No. 188, Jakarta Barat 11120, Provinsi DKI
Jakarta.
Nomor Telepon : (021) 2936 8888
Faksmili : (021) 2936 6192
Email : corp.sec@mic.co.id
Website : www.mic.co.id
1.3 Maksud dan Tujuan Studi Kelayakan
Laporan Studi Kelayakan bertujuan untuk memberikan pendapat mengenai
kelayakan atas rencana penambahan kegiatan usaha yang akan di lakukan
oleh MIC ditinjau dari berbagai aspek, meliputi aspek pasar, aspek teknis, aspek
pola bisnis, aspek model manajemen, dan aspek keuangan. Maksud dari
penyusunan Studi Kelayakan adalah untuk memberikan gambaran tentang
kelayakan dari penambahan kegiatan usaha yang akan dilakukan oleh MIC.
Bab I - Pendahuluan 2
Page 33
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Penugasan ini dilakukan dengan mengacu kepada Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan (POJK) No. 17/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 35/2020
tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, Surat
Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) poin V No. 17/SEOJK.04/2020
tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal dan Standar Penilaian Indonesia (“SPI”) Edisi VII Tahun 2018.
1.4 Objek Studi Kelayakan
Objek studi kelayakan sesuai dengan informasi yang diberikan oleh pemberi
tugas adalah penambahan kegiatan usaha aktivitas pergudangan dan
penyimpanan, dan real estate yang dimiliki sendiri atau disewa yang terdiri dari
2 (dua) Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) yaitu KBLI 52101 dan
68111.
1.5 Tanggal Studi Kelayakan
Tanggal Studi Kelayakan ditetapkan per 31 Desember 2024, dimana batas
tersebut diambil atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penyusunan
Studi Kelayakan serta dari data keuangan MIC yang kami terima.
Mengacu pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 35/2020, maka
penggunaan laporan studi ini paling lama 6 (enam) bulan yaitu maksimal sampai
dengan tanggal 30 Juni 2025.
1.6 Metodologi Penyusunan Laporan
1.6.1 Pengumpulan Data
• Melakukan kunjungan ke lokasi penambahan kegiatan usaha MIC pada
tanggal 22 April 2025, untuk mendapatkan gambaran tentang rencana
ekspansi dan penambahan kegiatan usaha MIC.
• Pengumpulan data-data primer dari MIC yang terkait dengan rencana
ekspansi atas penambahan kegiatan usaha yang meliputi data-data
identitas MIC, perijinan, spesifikasi proyek, aspek keuangan dan rencana
usaha serta data-data lainnya yang terkait.
• Pengumpulan data-data sekunder dari sumber-sumber terkait yang dapat
dipertanggungjawabkan.
• Pengumpulan data dari hasil diskusi perihal pembahasan berbagai aspek
yang berpengaruh dalam kelayakan dengan pihak MIC.
Bab I - Pendahuluan 3
Page 34
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
1.6.2 Proses Analisis
• Analisis legalitas yang mengkaji terhadap kelengkapan dokumen legalitas
dan perijinan.
• Analisis pasar yang mengkaji kondisi pasar konstruksi di Indonesia.
• Analisis teknis yang mengkaji secara teknis proses bisnis MIC dari rencana
panambahan kegiatan usaha.
• Analisis pola bisnis yang mengkaji model bisnis atas penambahan kegiatan
usaha, risiko yang berpotensi muncul dan langkah pengendaliannya serta
analisis SWOT.
• Aspek model manajemen yang mengkaji struktur dan kebutuhan karyawan
atas rencana penambahan kegiatan usaha MIC.
• Analisis keuangan yang mengkaji nilai-nilai parameter kelayakan ekonomi.
Dalam melakasanakan penugasan ini, analisis dilakukan terhadap
kelayakan atas penambahan kegiatan usaha. Analisis ini dilakukan dengan
menggunakan indikator Net Present Valuve (NPV), Profitability Index (PI),
Internal Rate of Return (IRR), Break Even Point dan Payback Period.
1.7 Standar Penugasan
Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta penyusunan
laporan telah dibuat dengan memenuhi ketentuan POJK No. 17/POJK.04/2020
tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha, POJK No.
35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal, Poin V SEOJK No. 17 /SEOJK.04/2020 tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal dan Kode Etik
Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia ("KEPI & SPI") Edisi Vll-2018.
1.8 Independensi Penilai
1. Dalam melaksanakan penugasan ini, KJPP TnR bertindak secara independen
tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi
Tugas ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas.
2. Kami tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan
penugasan ini. Laporan studi kelayakan ini tidak dilakukan untuk memberikan
keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima
adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan. KJPP TnR
hanya menerima imbalan sesuai dengan Surat Penawaran Nomor:
M.FS.25.00.0004, tanggal 6 Maret 2025 yang telah disetujui.
3. Laporan studi kelayakan ini telah disusun sesuai POJK 17/2020, POJK
35/2020, SEOJK 17/SEOJK.04/2020 dan Kode Etik Penilai Indonesia dan
Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII-2018 yang ditetapkan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), dan dimana pendekatan dan
metode yang diaplikasikan telah sesuai dengan standar penilaian lengkap.
Bab I - Pendahuluan 4
Page 35
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
1.9 Sifat Dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Sebagai Penilai Independen dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan
Penambahan Kegiatan Usaha, kami (TnR) telah mempelajari, mengacu, dan
mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut:
1. Pemberitahuan dari MIC tentang rencana Penambahan Kegiatan Usaha.
2. Laporan keuangan MIC untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2020, yang diaudit oleh Akuntan Publik Liauw Hendrik, CPA dari
KAP Hendrik & Rekan dalam Laporan Nomor
00015/2.1103/AU.1/05/1307-2/1/11I/2021 dengan opini wajar tanpa
modifikasian.
3. Laporan keuangan MIC untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2021, yang diaudit oleh Akuntan Publik Liauw Hendrik, CPA dari
KAP Hendrik & Rekan dalam Laporan Nomor
00022/2.1103/AU.1/05/1307-3/1 /111/2022 dengan opini wajar
tanpa modifikasian.
4. Laporan keuangan MIC untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2022, yang diaudit oleh Akuntan Publik Liauw Hendrik, CPA dari
KAP Hendrik & Rekan dalam Laporan Nomor
00028/2.1103/AU.1/05/0741-1/1/lll/2023 dengan opini wajar tanpa
modifikasian.
5. Laporan keuangan MIC untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2023, yang diaudit oleh Akuntan Publik Liauw Hendrik, CPA dari
KAP Hendrik & Rekan dalam Laporan Nomor
00021/2.1103/AU.1/05/0741-2/1/lll/2024 dengan opini wajar tanpa
modifikasian.
6. Laporan keuangan MIC untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2024, yang diaudit oleh Akuntan Publik Liauw Hendrik, CPA dari
KAP Hendrik & Rekan dalam Laporan Nomor
0001212.1103IAU.110511307-111/llll2025 dengan opini wajar tanpa
modifikasian.
7. Proyeksi Keuangan (Business Plan) MIC Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
dan dengan Penambahan Kegiatan Usaha untuk tahun 2025 sampai dengan
2029.
8. Profil MIC.
9. Tarif pajak yang diberlakukan atas MIC adalah berdasarkan laba kena
pajak dalam periode yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif
pajak yang berlaku di Indonesia yaitu sebesar 22%.
10. Informasi lain dari pihak manajemen MIC serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan.
11. Data dan informasi industri, pasar dan ekonomi berdasarkan media cetak
maupun elektronik antara lain website Aswath Damodaran, website Bank
Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, website Yahoo Finance, website Value
Investing dan Bloomberg.
12. Surat Pernyataan/Representasi dari manajemen MIC terkait dengan Studi
Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha.
Bab I - Pendahuluan 5
Page 36
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
13. Berbagai sumber informasi yang berkaitan dengan kondisi ekonomi, kondisi
pasar dan lainnya, baik berdasarkan media cetak, elektronik dan hasil
analisis lain dari pihak independen yang kami anggap relevan.
1.10 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam studi kelayakan ini, kami telah melakukan investigasi untuk mendapatkan
keyakinan yang memadai diantaranya dengan melakukan Inspeksi ke Lokasi
Aset dan Wawancara terhadap perwakilan Manajemen MIC. Pihak-pihak yang
diwawancarai antara lain sebagai berikut:
1. Bapak Budiman Gitaloka selaku Direktur MIC
2. Bapak Tony Sunaryo selaku Kepala Supply Chain
3. Bapak Ilham selaku Kepala HRGA
1.11 Kejadian-Kejadian Penting Setelah Tanggal Efektif (Subsequent
Events)
Berdasarkan informasi yang kami terima terdapat kejadian-kejadian Penting
setelah Tanggal Efektif dari tanggal penilaian hingga tanggal laporan penilaian
ini diterbitkan, yaitu berupa:
1. Kepatuhan regulasi terhadap Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 29 Tahun
2021, dimana sebagai Perusahaan yang mempunyai pergudangan baik
dipergunakan sendiri atau disewakan, harus mempunyai perizinan Tanda
Daftar Gudang (TDG). TDG tersebut dapat diperoleh apabila Perusahaan
menyesuaikan terlebih dahulu Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia
(KBLI) yang berhubungan dengan aktivitas usaha terutama untuk penyewaan
pergudangan. Proses tersebut yang saat ini dilakukan MIC dengan
menyesuaikan KBLI untuk memperoleh perizinan TDG.
2. Ekonomi dan Industri, dengan adanya penambahan kegiatan usaha MIC
terdapat penyesuaian kegiatan usaha, dimana kegiatan usaha utamanya
perdagangan umum atas produk-produk perlengkapan bayi dan
penambahan kegiatan usaha dalam industri penyewaan gudang.
3. Dengan adanya penambahan kegiatan usaha penyewaan gudang, maka
pendapatan MIC selain dari perdagangan umum yang merupakan
pendapatan utama, terdapat juga penambahan pendapatan lain-lain dari
penyewaan gudang.
Kejadian-kejadian penting tersebut sekurang-kurangnya berpengaruh terhadap
kelayakan penambahan kegiatan usaha yang akan dilakukan.
Bab I - Pendahuluan 6
Page 37
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
1.12 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Jika laporan studi kelayakan bisnis akan dipublikasikan oleh Pemberi Tugas baik
secara keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi yang
dipublikasikan, termasuk referensi mengenai laporan keuangan perusahaan,
dan/atau laporan direksi/pimpinan perusahaan, dan atau pernyataan atau
kajian lainnya dari perusahaan tidak perlu dapat persetujuan Penilai karena
Laporan Studi Kelayakan ini Bersifat Terbuka untuk Publik.
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas
1. Laporan studi kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion, kami telah
melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam
proses studi kelayakan, data dan informasi yang diperoleh berasal dari
manajemen MIC maupun dari sumber yang dapat dipercaya.
2. Studi kelayakan ini disusun dengan menggunakan proyeksi keuangan yang
disediakan oleh manajemen MIC yang telah kami sesuaikan asumsinya,
sehingga lebih mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan dengan
kemampuan pencapaiannya.
3. Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan studi kelayakan dan menurut
pendapat kami proyeksi keuangan yang telah disesuaikan tersebut adalah
wajar, namun kami tidak bertanggung jawab terhadap pencapaiannya.
4. Laporan Studi Kelayakan ini terbuka untuk publik.
5. Kami bertanggung jawab atas opini yang dihasilkan dalam rangka
penugasan Studi Kelayakan. Kami telah memperoleh informasi atas status
hukum Objek Studi Kelayakan dari Pemberi Tugas.
6. Studi Kelayakan ini disusun berdasarkan pada prinsip integritas informasi
dan data. Dalam menyusun Studi Kelayakan ini, kami melandaskan dan
berdasarkan pada informasi dan data sebagaimana diberikan manajemen
MIC, yang mana berdasarkan hakekat kewajaran adalah benar, lengkap,
dapat diandalkan, serta tidak menyesatkan.
7. Kami tidak melakukan audit ataupun uji tuntas secara mendetail atas
penjelasan maupun data-data yang diberikan oleh manajemen MIC, baik
lisan maupun tulisan, dan dengan demikian kami tidak dapat memberikan
jaminan atau bertanggung jawab terhadap kebenaran dan kelengkapan
dari informasi atau penjelasan tersebut.
8. Penugasan kami tidak dilakukan untuk tujuan mengungkapkan kelemahan
pengendalian internal, kesalahan atau kecurangan dalam laporan
keuangan, segala bentuk implikasi pajak atau pelanggaran hukum.
9. Denominasi Studi Kelayakan ini dinyatakan dalam bentuk satuan Rupiah
yang didasari pemahaman bahwa Laporan Keuangan MIC disajikan dalam
mata uang Rupiah. Penelahaan, perhitungan dan analisis didasarkan atas
Bab I - Pendahuluan 7
Page 38
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
data-data dan informasi yang diberikan manajemen MIC seperti tertera di
Sumber Data dan lnformasi.
10. Segala perubahan terhadap data-data tersebut di atas dapat
mempengaruhi hasil Studi Kelayakan kami secara material. Oleh karena itu,
kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan terjadinya
perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut.
11. Studi Kelayakan disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan
perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan
pemerintah pada tanggal Studi Kelayakan ini dikeluarkan.
12. Studi Kelayakan ini hanya dilakukan terhadap Tujuan Penugasan seperti
yang telah diuraikan diatas.
13. Kami menganggap bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Studi
Kelayakan tidak terjadi perubahan yang berpengaruh secara material
terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam Laporan Studi Kelayakan.
14. Dengan ini kami menyatakan bahwa penugasan kami tidak termasuk
menganalisis transaksitransaksi di luar Tujuan Studi Kelayakan yang
mungkin tersedia bagi MIC serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut
terhadap Tujuan Penugasan, dan juga bukan merupakan analisis
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari Tujuan Penugasan.
15. Penugasan untuk mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan ini bukan dan
tidak dapat dianggap dalam segala hal sebagai review atau audit atau
pelaksanaan prosedur tertentu pada informasi keuangan.
16. Penilai hanya mempertanggungjawabkan hasil studi kelayakan kepada
Pemberi Tugas. Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga,
selama tidak bertentangan dengan peraturan dan hukum yang berlaku.
17. Apabila tidak ada persetujuan yang disepakati bersama sebelumnya,
Penilai tidak diwajibkan untuk memberikan kesaksian kepada pengadilan
ataupun badan pemerintah lainnya sehubungan dengan studi kelayakan
penambahan kegiatan usaha.
18. Kami ingin menekankan bahwa hasil analisis dan penelaahan kami secara
khusus hanya terbatas pada aspek komersial dan finansial, kami tidak
melakukan penelitian atas keabsahan Rencana Penambahan KBLI dari segi
hukum dan implikasi aspek perpajakan dari Rencana Penambahan KBLI
tersebut, karena hal tersebut berada diluar lingkup penugasan kami.
19. Laporan studi kelayakan ini dianggap tidak sah dan tidak berlaku, apabila
tidak tertera cap basah/timbul (seal) Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto
& Rekan serta tandatangan dari Pimpinan Rekanan dan/atau Rekan yang
memiliki izin penilai publik.
Bab I - Pendahuluan 8
Page 39
BAB II GAMBARAN UMUM
Page 40
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
BAB II
GAMBARAN UMUM
2.1 Gambaran Umum Perusahaan
MIC didirikan berdasarkan akta notaris Esther Daniar Iskandar, SH No. 52
tanggal 11 Januari 1990. Akta Pendirian Perusahaan disahkan oleh Menteri
Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. C2-
7745.HT.01.01.Th.91 tanggal 16 Desember 1991.
Anggaran dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan,
terakhir berdasarkan akta notaris Kumala Tjahjani Widodo, SH, MH, M.Kn No.
34 tanggal 24 Juli 2024 sehubungan dengan perubahan pasal 23 anggaran
dasar Perusahaan tentang rencana kerja, tahun buku dan laporan tahunan agar
disesuaikan dengan ketentuan POJK No. 14/POJK.04/2022 tanggal 18
Agustus 2022 mengenai penyampaian laporan keuangan berkala emiten atau
perusahaan publik. Akta perubahan tersebut telah dilaporkan dan diterima oleh
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat
Penerimaan No. AHU-AH.01.03 0177044 tanggal 29 Juli 2024.
Perusahaan bergerak dalam bidang perdagangan umum atas barang-barang
konsumsi perlengkapan bayi dan produk perawatan kesehatan dan kosmetik.
Perusahaan komersialnya pada tahun 1990.
Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, MIC dapat melaksanakan
kegiatan usaha sebagai berikut:
Kegiatan Usaha Utama:
• KBLI 46443 - Perdagangan Besar Kosmetik untuk Manusia
Kelompok ini mencakup usaha atau kegiatan yang secara langsung
berhubungan dengan usaha kosmetik.
• KBLI 46494 - Perdagangan Besar Kosmetik
Kelompok ini mencakup usaha atau kegiatan yang secara langsung
berhubungan dengan usaha kosmetik.
• KBLI 46326 - Perdagangan Besar Susu dan Produk Susu
Kelompok ini mencakup usaha atau kegiatan yang secara langsung
berhubungan dengan usaha perlengkapan bayi.
• KBLI 46693 - Perdagangan Besar Alat Laboratorium, Farmasi dan
Kedokteran
Kelompok ini mencakup usaha atau kegiatan yang secara langsung
berhubungan dengan usaha kesehatan.
• KBLI 46412 - Perdagangan Besar Pakaian
Kelompok ini mencakup usaha perdagangan besar pakaian, termasuk
pakaian olahraga dan perdagangan besar aksesoris pakaian seperti sarung
tangan, dasi dan penjepit. Termasuk perdagangan besar kaos kaki.
Bab II - Gambaran Umum 1
Page 41
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
• KBLI 46499 - Perdagangan Besar Berbagai Barang Dan Perlengkapan
Rumah Tangga Lainnya Ytd.
Kelompok ini mencakup usaha perdagangan besar berbagai barang dan
perlengkapan rumah tangga lainnya, seperti barang-barang dari kulit,
koper, alat-alat pembersih dan sebagainya.
• KBLI 46339 - Perdagangan Besar Makanan dan Minuman lainnya.
Kelompok ini mencakup usaha perdagangan besar makanan dan minuman
lainnya, seperti tepung beras, tepung tapioka, premiks bakeri, karamel, madu
olahan, kerupuk udang dan lain-lain.
• KBLI 46691 (Pendukung) - Perdagangan Besar Alat Laboratorium, Alat
Farmasi dan Alat Kedokteran untuk Manusia.
Kelompok ini mencakup usaha perdagangan besar alat laboratorium, alat
farmasi dan alat kedokteran untuk manusia.
Pada tahun 2005, MIC melakukan Penawaran Saham Perdana kepada Publik
(Initial Public Offering/IPO) dengan kode saham MICE. Pertumbuhan
pendapatan MIC yang cukup signifikan diyakini investor akan menjadi saham
yang memberikan return atau keuntungan yang besar dalam jangka panjang
dan juga Pigeon sebagai market leader di bidangnya juga menambah
kepercayaan investor untuk berinvestasi pada MIC.
2.2 Domisili
MIC berdomisili di Jakarta Barat, dengan kantor yang terletak di Green Central
City, Commercial Area 6th Floor, Jalan Gajah Mada No. 188, Jakarta Barat
11120, Provinsi DKI Jakarta.
2.3 Struktur Permodalan
Berdasarkan Akta Nomor : 43, tanggal 22 Mei 2015, modal dasar MIC
berjumlah Rp200.000.000.000,00 terbagi atas 2.000.000.000 saham, masing-
masing bernilai nominal sebesar Rp100,00. Dari modal dasar tersebut telah
ditempatkan sejumlah 600.000.000 saham dengan nilai nominal seluruhnya
sebesar Rp60.000.000.000,00 dan telah disetor dalam bentuk uang tunai oleh
para pemegag saham dengan komposisi sebagai berikut:
Tabel 2.1. Susunan Pemegang Saham MIC Berdasarkan Akta No. 43
Modal Ditempatkan dan Disetor
Pemegang Saham
Lembar Total Persentase
PT Buana Graha Utama 268.833.618 26.883.361.800 44,81%
Thomas Surjadi Linggodigdo 10 1.000 0,00%
Masyarakat 331.166.372 33.116.637.200 55,19%
Total 600.000.000 60.000.000.000 100%
Bab II - Gambaran Umum 2
Page 42
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Sedangkan berdasarkan Laporan Keuangan Audited 31 Desember 2024
susunan pemegang saham MIC adalah sebagai berikut:
Tabel 2.2. Susunan Pemegang Saham MIC Berdasarkan Laporan Keuangan 31
Desember 2024
Modal Ditempatkan dan Disetor
Pemegang Saham
Lembar Total Persentase
PT Buana Graha Utama 275.768.218 27.576.821.800 45,96%
Sukarto Bujung 67.621.600 6.762.160.000 11,27%
PT Hoki Investasi Sejati 39.425.900 3.942.590.000 6,57%
Anthony Honoris 2.397.000 239.700.000 0,40%
Budiman Gitaloka 806.600 80.660.000 0,13%
Hendro Wibowo 113.000 11.300.000 0,02%
Thomas Surjadi Linggodigdo 10 1.000 0,00%
Masyarakat 205.771.672 20.577.167.200 34,30%
Sub-jumlah 591.904.000 59.190.400.000 98,65%
Modal saham yang diperoleh
8.096.000 809.600.000 1,35%
kembali
Total 600.000.000 60.000.000.000 100,00%
Terdapat perbedaan informasi terkait pemegang saham MIC antara Akta
Nomor : 43, tanggal 22 Mei 2015 dan laporan keuangan audited 31 Desember
2024, hal ini dikarenakan pemegang saham dalam akta sesuai regulasi OJK
untuk pemegang saham perorangan menjadi satu kesatuan dengan saham di
masyarakat. Sedangkan untuk laporan keuangan audited merujuk ke Laporan
Biro Administrsi Efek (BAE) - PT Adimitra Jasa Korpora posisi per 31 Desember
2024.
2.4 Susunan Pengurus
Berdasarkan Akta nomor 14, tanggal 13 Juli 2023 dan Laporan Keuangan
Audited 31 Desember 2024 susunan pengurus MIC adalah sebagai berikut:
Tabel 2.3. Susunan Pengurus MIC
Jabatan Nama
Dewan Komisaris
Komisaris Utama Alka Tranggana
Komisaris Budi Setyawan
Komisaris Independen Teddy Syarief Natawidjaja
Dewan Direksi
Direktur Utama Anthony Honoris
Direktur Budiman Gitaloka
Direktur Hendro Wibowo
Bab II - Gambaran Umum 3
Page 43
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
2.5 Susunan Organisasi MIC
Berdasarkan informasi dari manajemen, susunan organisasi MIC per
31 Desember 2024 adalah sebagai berikut:
Sumber : Manajemen MIC
2.6 Legalitas dan Perizinan
Berikut adalah perizinan dan legalitas yang dimiliki oleh MIC yang
digunakan dalam operasionalnya, yaitu:
Tabel 2.4. Legalitas dan Perizinan MIC
No. Keterangan Nomor & Tanggal Yang Mengeluarkan
Persetujuan Perubahan a.n Menteri Hukum dan HAM
Nomor : AHU-AH.01.03
Anggaran Dasar Republik Indonesia, Direktur
1. 0177044
Perseroan Terbatas PT Jenderal Administrasi Hukum
Tanggal 29 Juli 2024
Multi Indocitra Tbk Umum
Akta Penambahan Pasal
23 Anggaran Dasar
Perusahaan Tentang Kumala Tjahjani Widodo, S.H,
Nomor : 34
2. Rencana Kerja, Tahun M.H, M.Kn., Notaris di Jakarta
Tanggal 24 Juli 2024
Buku Dan Laporan Pusat
Tahunan PT Multi
Indocitra Tbk
Persetujuan Perubahan a.n Menteri Hukum dan HAM
Nomor : AHU-
Anggaran Dasar Republik Indonesia, Direktur
3. 0056088.AH.01.02.Tahun 2022
Perseroan Terbatas PT Jenderal Administrasi Hukum
Tanggal 9 Agustus 2022
Multi Indocitra Tbk Umum
Akta Perubahan
Kumala Tjahjani Widodo, S.H,
anggaran dasar Nomor : 46
4. M.H, M.Kn., Notaris di Jakarta
Perusahaan PT Multi Tanggal 19 Juli 2022
Pusat
Indocitra Tbk
Bab II - Gambaran Umum 4
Page 44
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
No. Keterangan Nomor & Tanggal Yang Mengeluarkan
Persetujuan Perubahan a.n Menteri Hukum dan HAM
Nomor : AHU-AH.01.03-
Anggaran Dasar Republik Indonesia, Direktur
5. 0942378
Perseroan Terbatas PT Jenderal Administrasi Hukum
Tanggal 17 Juni 2015
Multi Indocitra Tbk Umum
Akta Perubahan
anggaran dasar Nomor : 43 F.X. Budi Santoso Isbandi, S.H,
6.
Perusahaan PT Multi Tanggal 22 Mei 2015 Notaris di Jakarta
Indocitra Tbk
Persetujuan Perubahan
Nomor : AHU- a.n Menteri Hukum dan HAM
Anggaran Dasar
7. 77549.AH.01.02.Tahun 2008 Republik Indonesia, Direktur
Perseroan Terbatas PT
Tanggal 23 Oktober 2008 Perdata
Multi Indocitra Tbk
Akta Perubahan
Nomor : 158 F.X. Budi Santoro Isbandi, S.H,
8. Anggaran Dasar PT
Tanggal 15 Agustus 2008 Notaris di Jakarta
Modern Indocitra
Persertujuan Pendirian Nomor : 02-7745.HT.01.01.TH a.n Menteri Hukum dan HAM
9. Perusahaan Terbatas PT 19 Republik Indonesia, Direktur
Modern Indocitra Tanggal 16 Desember 1991 Perdata
Akta Pendirian
Nomor : 52 Esther Daniar Iskandar, S.H,
10. Perseroan Terbatas PT
Tanggal 11 Januari 1990 Notaris di Jakarta
Modern Indocitra
Nomor :
Surat Keterangan
S-
Terdaftar pada Kantor Ditjen Pajak Kementerian
11. 596KT/WPJ.07/KP.0803/2018
Wilayah DJP Jakarta Keuangan Republik Indonesia
Diterbitkan tanggal :
Khusus
31 Oktober 2018
Perizinan Berusaha Nomor :
Menteri Investasi/ Kepala
Berbasis Risiko 8120313052441
12. Badan Koordinasi Penanaman
Nomor Induk Berusaha Diterbitkan tanggal :
Modal
(NIB) 24 Oktober 2018
Nomor Pokok Wajib
Ditjen Pajak Kementerian
13. Pajak (NPWP) PT Multi Nomor : 01.353.286.6-054.000
Keuangan Republik Indonesia
Indocitra Tbk
2.7 Kinerja Keuangan Historis
Untuk melihat perkembangan kinerja MIC, seperti posisi keuangan, laba rugi
dan potensi atau kemajuan yang dialami selama beberapa tahun terakhir, maka
hasil analisis keuangan historis yang bersumber dari laporan keuangan audited
per 31 Desember 2020, per 31 Desember 2021, per 31 Desember 2022, per
31 Desember 2023 dan per 31 Desember 2024 disajikan sebagai berikut:
Tabel 2.5. Laporan Keuangan Historikal MIC (Dalam Jutaan Rupiah)
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audited Audited Audited Audited Audited
Aset Lancar 451.411 509.962 634.097 639.935 740.888
Aset Tidak Lancar 548.873 553.175 562.005 689.049 677.748
Total Aset 1.000.284 1.063.137 1.196.102 1.328.983 1.418.635
Liabilitas Jangka
265.302 312.474 412.018 387.706 439.075
Pendek
Bab II - Gambaran Umum 5
Page 45
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audited Audited Audited Audited Audited
Liabilitas Jangka
54.270 40.091 35.069 50.603 51.935
Panjang
Total Liabilitas 319.572 352.566 447.087 438.309 491.010
Total Ekuitas 680.712 710.572 749.015 890.675 927.625
Pendapatan 654.285 770.708 974.637 1.086.594 1.117.589
Beban Pokok
(282.420) (364.581) (491.238) (565.847) (572.166)
Pendapatan
Laba Kotor 371.865 406.127 483.399 520.748 545.422
Laba (Rugi)
8.674 42.603 67.659 47.290 57.056
Sebelum Pajak
Laba (Rugi) Bersih 2.701 30.117 47.711 34.369 42.125
Sumber : Laporan Keuangan MIC
2.7.1 Analisa Posisi Keuangan
Perkembangan posisi keuangan MIC dapat dilihat pada grafik berikut:
Grafik 2.1. Perkembangan Posisi Keuangan Historis MIC
Historis Posisi Keuangan
PT Multi Indocitra Tbk
1.500.000.000.000 30,00%
20,00%
1.000.000.000.000
10,00%
500.000.000.000
0,00%
- -10,00%
2020 2021 2022 2023 2024
Total Aset Total Liabilitas Total Ekuitas
Growth Aset Growth Liabilitas Growth Ekuitas
• Total aset MIC tahun 2024 tercatat sebesar Rp1,42 triliun lebih tinggi 6,75%
dibandingkan dengan tahun 2023 yang tercatat sebesar Rp1,33 triliun.
Kenaikan ini dikarenakan adanya penambahan pada pos kas dan bank,
piutang usaha, piutang lain-lain, persediaan, pajak dibayar di muka,
penyertaan saham, aset pajak tangguhan dan aset tidak lancar lainnya.
Total aset MIC tahun 2020 sampai dengan tahun 2024 mengalami
peningkatan setiap tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan
(Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 9,13% per tahun.
• Total liabilitas MIC tahun 2024 tercatat sebesar Rp491,01 miliar, lebih tinggi
12,02% dibanding tahun 2023 yang tercatat sebesar Rp438,31 miliar.
Bab II - Gambaran Umum 6
Page 46
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Kenaikan ini disebabkan oleh adanya kenaikan pada pos utang bank jangka
pendek, utang usaha, beban akrual, pendapatan diterima di muka dan
utang pembiayaan konsumen. Total liabilitas MIC tahun 2020 sampai
dengan tahun 2024 mengalami peningkatan setiap tahunnya, dengan laju
pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR)
sebesar 11,33% per tahun.
• Total ekuitas MIC tahun 2020 sampai dengan tahun 2024 mengalami
peningkatan setiap tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan
(Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 8,04% per tahun. Pada
tahun 2024, total ekuitas MIC tercatat lebih tinggi 4,15% dibandingkan
tahun 2023 yaitu sebesar Rp927,63 miliar pada tahun 2024 dan sebesar
Rp890,67 miliar pada tahun 2023. Peningkatan tersebut berasal dari
kenaikan saldo laba.
2.7.2 Analisa Laba Rugi
Perkembangan laba (rugi) MIC dapat dilihat pada grafik berikut:
Grafik 2.2. Perkembangan Laba (Rugi) Historis MIC
Historis Laba Rugi
PT Multi Indocitra Tbk
1.200.000.000.000 1200,00%
1.000.000.000.000 1000,00%
800.000.000.000 800,00%
600,00%
600.000.000.000
400,00%
400.000.000.000 200,00%
200.000.000.000 0,00%
- -200,00%
2020 2021 2022 2023 2024
Pendapatan Laba Kotor Laba Bersih
Growth Pendapatan Growth Laba Kotor Growth Laba Bersih
• Pendapatan MIC tahun 2020 sampai dengan tahun 2024 mengalami
kenaikan setiap tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan
(Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 14,32% per tahun. Pada
tahun 2024 pendapatan MIC tercatat mengalami kenaikan sebesar 2,85%
dibanding tahun 2023 yang tercatat sebesar Rp1,12 triliun pada tahun
2024 dan Rp1,09 miliar pada tahun 2023. Peningkatan pendapatan MIC
disebabkan oleh kenaikan pendapatan.
• Laba kotor MIC tahun 2020 sampai dengan tahun 2024 mengalami
peningkatan, dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual
Growth Rate/CAGR) sebesar 10,05% per tahun. Pada tahun 2024 laba kotor
MIC tercatat sebesar Rp545,42 miliar mengalami peningkatan sebesar
Bab II - Gambaran Umum 7
Page 47
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
4,74% dibandingkan tahun 2023 yang tercatat sebesar Rp520,75 miliar.
Peingkatan laba kotor disebabkan oleh kenaikan pendapatan MIC.
• Laba bersih MIC tahun 2020 sampai dengan tahun 2024 mengalami
kenaikan dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual
Growth Rate/CAGR) sebesar 98,72% per tahun. Pada tahun 2024 MIC
mencatatkan profitabilitas yang ditunjukkan dari laba bersih sebesar
Rp42,13 miliar. Pencapaian tersebut tercatat lebih tinggi 22,57% dari
capaian tahun 2023 yang sebesar Rp34,37 miliar. Peningkatan ini
disebabkan oleh peningkatan profitabilitas dari pendapatan usaha.
2.7.3 Analisis Arus Kas
Perkembangan arus kas MIC dapat dilihat pada grafik berikut:
Tabel 2.6. Arus Kas MIC (Dalam Jutaan Rupiah)
Keterangan 2020 2021 2022 2023 2024
Arus Kas dari Aktivitas Operasi 45.961 29.553 (26.307) 29.820 17.882
Arus Kas dari Aktivitas Investasi 2.625 (19.014) (11.180) (23.425) (3.685)
Arus Kas dari Aktivitas
(26.488) (6.517) 28.751 2.584 5.955
Pendanaan
Kenaikan (Penurunan) Kas dan
22.098 4.023 (8.736) 8.979 20.152
Setara Kas
Kas dan Setara Kas Awal Tahun 33.625 55.753 59.791 51.286 60.185
Kas dan Setara Kas Akhir Tahun 55.753 59.791 51.286 60.185 80.625
Sumber : Laporan Keuangan MIC (diolah)
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi pada periode 31
Desember 2024 sebesar Rp17,88 miliar. Arus kas masuk diperoleh dari
penerimaan kas dari pelanggan, penerimaan sewa, penerimaan bunga.
Sementara dari arus kas keluar digunakan untuk pembayaran kas kepada
pemasok, beban usaha dan lainnya, pembayaran bunga dan pembayaran
pajak penghasilan badan.
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi pada periode 31
Desember 2024 sebesar negatif Rp3,69 miliar. Arus kas masuk diperoleh
dari hasil penjualan aset tetap. Sedangkan arus kas keluar digunakan untuk
penambahan aset tetap.
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan pada periode
31 Desember 2024 sebesar Rp5,96 miliar. Arus kas masuk diperoleh dari
penerimaan kas dari utang bank jangka pendek. Sementara dari arus kas
keluar digunakan untuk utang bank jangka panjang, pembayaran dividen,
utang pembiayaan konsumen dan liabilitas sewa.
• Jumlah kas dan setara kas akhir tahun MIC pada pada periode 31 Desember
2024 sebesar Rp80,63 miliar. Lebih tinggi 33,96% dibandingkan posisi
awal tahun yang tercatat sebesar Rp60,19 miliar.
Bab II - Gambaran Umum 8
Page 48
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
2.7.4 Analisis Rasio Keuangan
Perkembangan rasio keuangan MIC tahun 2020 sampai dengan 2024 dapat
dilihat pada grafik berikut :
Tabel 2.7. Rasio Keuangan MIC
Rasio Likuiditas 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Rasio Lancar 1,70 1,63 1,54 1,65 1,69
Rasio Cepat 0,86 0,84 0,70 0,74 0,80
Rasio Kas 0,21 0,19 0,12 0,16 0,18
Rasio Aktivitas 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Rasio Perputaran Piutang Usaha 82 83 75 68 78
Rasio Perputaran Persediaan 290 249 258 228 249
Rasio Perputaran Utang Usaha 50 68 90 61 78
Rasio Leverage 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Rasio Liabilitas terhadap Aset 31,95% 33,16% 37,38% 32,98% 34,61%
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 46,95% 49,62% 59,69% 49,21% 52,93%
Rasio Profitabilitas 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Margin Laba Bruto 56,84% 52,70% 49,60% 47,92% 48,80%
Margin Laba (Rugi) Usaha 4,74% 8,07% 9,22% 6,81% 7,52%
Margin Laba (Rugi) Bersih 0,41% 3,91% 4,90% 3,16% 3,77%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 0,27% 2,83% 3,99% 2,59% 2,97%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 0,40% 4,24% 6,37% 3,86% 4,54%
Berdasarkan rasio keuangan diatas, kondisi MIC per 31 Desember 2024 adalah
sebagai berikut:
• Rasio Likuiditas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memenuhi
liabilitas keuangannya yang harus segera dipenuhi atau kemampuan
perusahaan untuk memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek (pada
saat ditagih). Current Ratio (rasio lancar) MIC tahun 2024 adalah 1,69 kali,
hal ini menunjukkan MIC mampu memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka
pendek. Quick Ratio (rasio cepat) MIC adalah 0,80 kali tahun 2023, hal ini
menunjukkan MIC mampu dalam menggunakan aset lancar tanpa persediaan
untuk menutupi utang jangka pendeknya.
• Rasio Aktivitas digunakan untuk mengukur efisiensi penggunaan dana yang
tertanam pada aset serta untuk melihat seberapa besar optimalisasi MIC
dalam menggunakan asetnya untuk memperoleh pendapatan dan laba
usaha. Rasio perputaran piutang usaha MIC pada 31 Desember 2024
sebesar 78 hari, rasio perputaran persediaan sebesar 249 hari dan rasio
perputaran utang usaha 78 hari.
• Rasio Solvabilitas atau leverage menunjukkan kemampuan suatu perusahaan
untuk memenuhi seluruh liabilitasnya baik jangka pendek maupun jangka
panjang. Nilai solvabilitas MIC pada tahun 2024 cenderung stabil jika
dibandingkan tahun sebelumnya, dilihat dari Debt to Total Equity Ratio, yang
masih baik yaitu sebesar 52,93%. Sementara pada Debt to Asset Ratio MIC
pada tahun 2024 yaitu sebesar 34,61% yang menunjukkan
hutang/kewajiban perusahaan lebih kecil daripada seluruh aset yang
dimilikinya, sehingga dalam kondisi yang tidak diinginkan (misalnya pailit),
perusahaan dapat melunasi seluruh hutang/kewajibannya.
• Rasio Profitabilitas menunjukkan kemampuan MIC dalam menghasilkan laba
selama periode tertentu. Profitabilitas suatu perusahaan diukur dengan
keberhasilan menggunakan asetnya secara produktif, dengan demikian
Bab II - Gambaran Umum 9
Page 49
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
profitabilitas suatu perusahaan juga dapat diketahui dengan
memperbandingkan antara laba yang diperoleh setelah pajak dengan
jumlah aset atau modal pada suatu periode tertentu, yaitu Rate of Return on
Equity (ROE) tahun 2024 sebesar 4,54%. Rate of Return on Asset (ROA) yang
membandingkan antara laba setelah pajak dengan total aset sebesar 2,97%
pada tahun 2024. Sedangkan Net Profit Margin pada tahun 2024 sebesar
3,77% dan memberikan tingkat pengembalian yang cukup untuk investor atau
pemegang saham.
2.7.5 Prospek Kinerja MIC
Prospek ekonomi Indonesia pada 2025 diprakirakan tetap positif, dengan
pertumbuhan sekitar 4,7–5,5%, didukung oleh stabilitas perekonomian yang
terus terjaga. IMF memprediksikan pertumbuhan perekonomian Indonesia di
level 5,1 persen. Sementara Bank Dunia, melalui laporannya Indonesia Economic
Prospects pada Desember 2024 memperkirakan pertumbuhan ekonomi
Indonesia 2025 sebesar 5,1 persen. Sedangkan OECD pada laporannya
November 2024, memperkirakan pertumbuhan ekonomi Indonesia 2025
sebesar 5,2 persen. Proyeksi ini sesungguhnya tidak terlalu berbeda jauh
dengan target pertumbuhan ekonomi pada APBN 2025 sebesar 5,2 persen.
Inflasi rata rata, Bank Dunia memprediksikan akan berada di kisaran 2,4 persen,
sementara Institute For Development of Economics and Finance (Indef)
memperkirakan inflasi di level 2,8%. Sedangkan target inflasi pada APBN 2025
sebesar 2,5 persen. Perkiraan inflasi terkendali, dan berada di level rendah ini
dikarenakan dua hal, yakni dari sisi eksternal dan internal. Dari sisi eksternal,
merujuk Laporan IMF pada Oktober 2024 menggambarkan bahwa perjuangan
global melawan Inflasi sebagian besar berhasil dimenangkan. Tingkat inflasi
secara global diperkirakan mencapai 3,5% pada akhir 2025.
Pasar produk perawatan bayi di Indonesia diperkirakan bernilai sekitar USD
1.65 miliar dengan pertumbuhan yang didorong oleh peningkatan pendapatan
masyarakat, urbanisasi yang pesat, serta kesadaran orang tua terhadap
kesehatan anak. Khusus untuk segmen skincare bayi (baby skin care), pasar
global diproyeksikan tumbuh dari USD 14.67 miliar pada tahun 2023 menjadi
sekitar USD 23.92 miliar pada tahun 2031 dengan CAGR sebesar 6.3%,
mencerminkan tren serupa yang juga terjadi di Indonesia terutama karena
meningkatnya permintaan produk alami dan organik untuk bayi.
Pasar kecantikan dan perawatan pribadi di Indonesia menunjukkan
pertumbuhan signifikan dengan inovasi produk baru serta pengaruh global yang
kuat dalam tren kecantikan lokal.
Berkaca dari fenomena tersebut, MIC senantiasa melakukan mitigasi demi
menjaga keberlanjutan usaha guna meraih hasil yang optimal. Dari sisi distribusi,
Perusahaan akan terus melakukan ekspansi dan inovasi terutama menyingkapi
Bab II - Gambaran Umum 10
Page 50
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
pergeseran dari offline ke online. Dari sisi produk, Perusahaan juga akan terus
memperkuat fondasi usaha terutama di segmen baby product yang sejauh ini
menjadi kontributor terbesar bagi pendapatan usaha. Sementara itu, untuk
produk skincare Perusahaan akan terus memperluas market yang ada. Produk
ini memiliki peluang masa depan yang baik karena market yang lebih luas dan
pola konsumsi tinggi. MIC akan terus menjajaki produk-produk yang berpeluang
tinggi di pasar dan selalu aktif membaca trend yang terjadi, khususnya saat ini
trend berbau Korea di kalangan remaja. Di sisi lain, Perusahaan juga terus
melakukan utilisasi dan memaksimalkan aset-aset idle menjadi aset produktif
sehingga bisa mendatangkan laba bagi Perusahaan.
Bab II - Gambaran Umum 11
Page 51
BAB III TINJAUAN MAKRO EKONOMI DAN INDUSTRI
Page 52
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
BAB III
TINJAUAN MAKRO EKONOMI DAN INDUSTRI
3.1 Makro Ekonomi
3.1.1 Ringkasan Kondisi Perekonomian Makro
Pertumbuhan Ekonomi Dunia dan Indonesia
Deskripsi 2021 2022 2023 2024
PDB Dunia (%) 6,00 3,50 3,10 3,20
PDB Indonesia (%) 3,70 5,31 5,05 5,03
Nilai Tukar Rupiah (Rp/US $) 14.320 15.592 15.415 16.157
Cadangan Devisa Negara (Rp miliar/US $) 144,900 137,200 146,400 155,719
Inflasi (%) 1,87 5,51 2,61 1,57
BI Rate (Reverse Repo Rate) (%) 3,50 5,75 6,00 6,00
Sumber : Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia
• Di bidang ekonomi, prospek pertumbuhan ekonomi dunia 2025
diprakirakan lebih tinggi dari proyeksi sebelumnya menjadi 3,2%. Di sisi
lain, arah kebijakan Pemerintah dan bank sentral AS berpengaruh pada
ketidakpastian pasar keuangan global.
• Ekonomi Indonesia tahun 2024 tumbuh sebesar 5,03 persen, melambat
dibanding capaian tahun 2023 yang mengalami pertumbuhan sebesar
5,05 persen (c-to-c).
• Nilai tukar Rupiah tetap terkendali di tengah ketidakpastian global yang
tinggi, didukung oleh kebijakan stabilisasi Bank Indonesia. Nilai tukar
Rupiah terhadap dolar AS pada Januari 2025 (hingga 14 Januari 2025)
hanya melemah sebesar 1,00% (ptp) dari level nilai tukar akhir 2024.
• Posisi cadangan devisa Indonesia pada akhir Desember 2024 tercatat
tinggi sebesar 155,7 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,7
bulan impor atau 6,5 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri
Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar
3 bulan impor.
• Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) 2024 terjaga dalam kisaran
sasarannya 2,5±1%, sejalan inflasi IHK Desember 2024 yang tercatat
1,57% (yoy). Perkembangan ini dipengaruhi oleh inflasi inti yang
terkendali pada level 2,26% (yoy) sejalan dengan konsistensi suku bunga
kebijakan Bank Indonesia (BI-Rate) untuk mengarahkan ekspektasi inflasi
sesuai dengan sasarannya.(Sumber : Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan
IV 2024 dan diolah)
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 1
Page 53
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
3.1.2 Pertumbuhan Ekonomi Global
Divergensi pertumbuhan ekonomi dunia melebar dan ketidakpastian pasar
keuangan global berlanjut. Perekonomian Amerika Serikat (AS) tumbuh lebih
kuat dari prakiraan didukung oleh stimulus fiskal yang meningkatkan
permintaan domestik dan kenaikan investasi di bidang teknologi yang
mendorong peningkatan produktivitas. Sebaliknya, ekonomi Eropa, Tiongkok,
dan Jepang masih lemah dipengaruhi oleh menurunnya keyakinan konsumen
dan tertahannya produktivitas, sementara ekonomi India masih tertahan
akibat sektor manufaktur yang terbatas. Sejalan dengan itu, prospek
pertumbuhan ekonomi dunia 2025 diprakirakan lebih tinggi dari proyeksi
sebelumnya menjadi 3,2%. Di sisi lain, arah kebijakan Pemerintah dan bank
sentral AS berpengaruh pada ketidakpastian pasar keuangan global.
Kuatnya ekonomi AS serta dampak kebijakan tarif menahan proses disinflasi
di AS dan berdampak pada menguatnya ekspektasi penurunan Fed Funds
Rate (FFR) yang lebih terbatas. Kebijakan fiskal AS yang lebih ekspansif
mendorong yield US Treasury tetap tinggi, baik pada tenor jangka pendek
maupun jangka panjang. Bersamaan dengan ketegangan geopolitik yang
meningkat, perkembangan tersebut menyebabkan makin besarnya preferensi
investor global untuk memindahkan portofolionya ke AS. Indeks mata uang
dolar AS naik tinggi makin menambah tekanan pelemahan berbagai mata
uang dunia. Berbagai perkembangan global ini memerlukan penguatan
respons kebijakan dalam memitigasi dampak rambatan global untuk tetap
menjaga stabilitas dan mendorong pertumbuhan ekonomi di dalam negeri.
Pertumbuhan PDB Dunia
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 2
Page 54
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
3.1.3 Pertumbuhan Ekonomi Domestik
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tumbuh baik dengan kecenderungan lebih
rendah dari prakiraan sebelumnya. Pertumbuhan ekonomi triwulan IV 2024
sedikit di bawah prakiraan dipengaruhi oleh lebih rendahnya permintaan
domestik, baik konsumsi maupun investasi. Secara keseluruhan, pertumbuhan
ekonomi 2024 diprakirakan sedikit di bawah titik tengah kisaran 4,7–5,5%.
Pada 2025, pertumbuhan ekonomi diperkirakan juga cenderung lebih rendah
dari prakiraan sebelumnya. Ekspor diprakirakan lebih rendah sehubungan
dengan melambatnya permintaan negara-negara mitra dagang utama,
kecuali AS. Konsumsi rumah tangga juga masih lemah, khususnya golongan
menengah ke bawah sehubungan dengan belum kuatnya ekspektasi
penghasilan dan ketersediaan lapangan kerja. Pada saat yang sama,
dorongan investasi swasta juga belum kuat karena masih lebih besarnya
kapasitas produksi dalam memenuhi permintaan, baik domestik maupun
ekspor. Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan ekonomi Indonesia
2025 mencapai kisaran 4,7–5,5%, sedikit lebih rendah dari kisaran
prakiraan sebelumnya 4,8–5,6%. Dalam kaitan ini, Bank Indonesia terus
mengoptimalkan bauran kebijakannya untuk tetap menjaga stabilitas dan
turut mendorong pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan. Upaya tersebut
dilakukan melalui optimalisasi stimulus kebijakan makroprudensial dan
akselerasi digitalisasi transaksi pembayaran yang ditempuh Bank Indonesia
dengan kebijakan stimulus fiskal Pemerintah. Lebih dari itu, Bank Indonesia
mendukung penuh implementasi program-program Pemerintah dalam Asta
Cita, termasuk untuk ketahanan pangan, pembiayaan ekonomi, serta
akselerasi ekonomi dan keuangan digital.
3.1.3.1 Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) 2024 terjaga dalam kisaran sasarannya
2,5±1%, sejalan inflasi IHK Desember 2024 yang tercatat 1,57%
(yoy). Perkembangan ini dipengaruhi oleh inflasi inti yang terkendali pada
level 2,26% (yoy) sejalan dengan konsistensi suku bunga kebijakan Bank
Indonesia (BI-Rate) untuk mengarahkan ekspektasi inflasi sesuai dengan
sasarannya. Sementara itu, kelompok volatile food (VF) mencatat inflasi
0,12% (yoy) didukung oleh peningkatan pasokan pangan seiring
berlanjutnya musim panen, serta eratnya sinergi pengendalian inflasi
TPIP/TPID melalui GNPIP. Secara spasial, inflasi IHK di berbagai daerah juga
terkendali dalam kisaran sasaran inflasi nasional. Ke depan, Bank Indonesia
meyakini inflasi IHK tetap terkendali dalam sasarannya. Inflasi inti
diprakirakan terjaga seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar dalam
sasaran, kapasitas perekonomian yang masih besar dan dapat merespons
permintaan domestik, imported inflation yang terkendali sejalan dengan
kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah Bank Indonesia, serta dampak positif
berkembangnya digitalisasi. Inflasi VF diprakirakan terkendali didukung oleh
sinergi pengendalian inflasi Bank Indonesia dan Pemerintah Pusat dan
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 3
Page 55
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Daerah. Bank Indonesia terus berkomitmen memperkuat efektivitas kebijakan
moneter guna menjaga inflasi tahun 2025 dan 2026 terkendali dalam
sasaran 2,5±1%, dengan tetap mendukung upaya turut mendorong
pertumbuhan ekonomi.
Tingkat Inflasi Indonesia y-to-y (2019 - 2024)
Bulan 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Januari 3,25 2,82 1,55 2,18 5,28 2,57
Februari 3,18 2,57 1,38 2,06 5,47 2,75
Maret 3,40 2,48 1,37 2,64 4,97 3,05
April 3,41 2,83 1,42 3,47 4,33 3,00
Mei 3,23 3,32 1,68 3,55 4,00 2,84
Juni 3,12 3,28 1,33 4,35 3,52 2,51
Juli 3,18 3,32 1,52 4,94 3,08 2,13
Agustus 3,20 3,49 1,59 4,69 3,27 2,12
September 2,88 3,39 1,60 5,95 2,28 1,84
Oktober 3,16 3,13 1,66 5,71 2,56 1,71
Nopember 3,23 3,00 1,75 5,42 2,86 1,55
Desember 3,13 2,72 1,87 5,51 2,61 1,57
Sumber : Data Inflai Bulanan Bank Indonesia (diolah)
3.1.3.2 Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah tetap terkendali di tengah ketidakpastian global yang
tinggi, didukung oleh kebijakan stabilisasi Bank Indonesia. Nilai tukar Rupiah
terhadap dolar AS pada Januari 2025 (hingga 14 Januari 2025) hanya
melemah sebesar 1,00% (ptp) dari level nilai tukar akhir 2024.
Perkembangan nilai tukar Rupiah terhadap dolar AS juga relatif lebih baik
dibandingkan dengan mata uang regional lainnya, seperti rupee India, peso
Filipina, dan baht Thailand yang masing-masing melemah sebesar 1,20%;
1,33%; dan 1,92%. Sebaliknya, nilai tukar Rupiah tercatat menguat
terhadap mata uang kelompok negara maju di luar dolar AS, dan stabil
terhadap mata uang kelompok negara berkembang. Perkembangan tersebut
sejalan dengan kebijakan stabilisasi Bank Indonesia serta didukung oleh
aliran masuk modal asing yang masih berlanjut, imbal hasil instrumen
keuangan domestik yang menarik, serta prospek ekonomi Indonesia yang
tetap baik. Ke depan, nilai tukar Rupiah diprakirakan stabil didukung
komitmen Bank Indonesia menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah, imbal hasil
yang menarik, inflasi yang rendah, dan prospek pertumbuhan ekonomi
Indonesia yang tetap baik. Seluruh instrumen moneter akan terus
dioptimalkan, termasuk penguatan strategi operasi moneter pro-
market melalui optimalisasi instrumen SRBI, SVBI, dan SUVBI, untuk
memperkuat efektivitas kebijakan dalam menarik aliran masuk investasi
portofolio asing dan mendukung stabilitas nilai tukar Rupiah.
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 4
Page 56
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
3.1.3.3 Suku Bunga
Transmisi kebijakan moneter melalui jalur suku bunga berjalan baik dalam
upaya turut mendukung pertumbuhan ekonomi. Suku bunga pasar uang
(IndONIA) bergerak di sekitar BI-Rate, yaitu 6,03% pada 14 Januari 2025.
Suku bunga SRBI untuk tenor 6, 9, dan 12 bulan tanggal 10 Januari 2025
tercatat menarik untuk mendukung aliran masuk modal asing masing-masing
pada level 7,06%; 7,10%; dan 7,23%. Imbal hasil SBN tenor 2 tahun dan
10 tahun per 14 Januari 2025, masing-masing meningkat menjadi 6,98% dan
7,25% sehingga juga tetap menjaga daya tarik imbal hasil instrumen
keuangan domestik di tengah berlanjutnya ketidakpastian global. Sementara
itu, suku bunga perbankan tetap terjaga ditopang likuiditas perbankan yang
memadai serta efisiensi perbankan dalam pembentukan harga yang makin
baik dengan transparansi SBDK. Suku bunga deposito 1 bulan dan suku bunga
kredit pada Desember 2024 tercatat masing-masing sebesar 4,87% dan
9,20%, relatif stabil dibandingkan dengan level bulan sebelumnya.
Bank Indonesia terus memperkuat efektivitas implementasi KLM. Pada 2025,
KLM diarahkan untuk mendorong kredit/pembiayaan perbankan guna
mendukung pertumbuhan dan penciptaan lapangan kerja. Mulai 1 Januari
2025, insentif KLM telah disalurkan pada sektor-sektor yang mendukung
pertumbuhan dan penciptaan lapangan kerja, yaitu antara lain sektor
pertanian, perdagangan dan manufaktur, transportasi, pergudangan dan
pariwisata dan ekonomi kreatif, konstruksi, real estate, dan perumahan
rakyat, serta UMKM, Ultra Mikro, dan hijau. Hingga minggu kedua Januari
2025, Bank Indonesia telah menyalurkan insentif KLM sebesar Rp295 triliun,
atau meningkat sebesar Rp36 triliun dari Rp259 triliun pada akhir Oktober
2024. Insentif dimaksud telah disalurkan kepada kelompok bank BUMN
sebesar Rp129,1 triliun, bank BUSN sebesar Rp130,6 triliun, BPD sebesar
Rp29,9 triliun, dan KCBA sebesar Rp5 triliun. Ke depan, Bank Indonesia akan
terus mendorong penyaluran kredit/pembiayaan perbankan dan
memperkuat sinergi dengan Pemerintah, otoritas keuangan,
Kementerian/Lembaga, perbankan, dan pelaku usaha.
Ketahanan sistem keuangan terjaga baik. Likuiditas perbankan tetap
memadai, tecermin dari rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga
(AL/DPK) pada Desember 2024 yang tinggi sebesar 25,59%. Rasio
kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) perbankan pada November
2024 tercatat tinggi sebesar 26,89%, tergolong kuat dalam menyerap risiko
dan mendukung pertumbuhan kredit. Risiko kredit tetap terkendali, tecermin
dari rasio kredit bermasalah (Non-Performing Loan/NPL) perbankan pada
November 2024 yang terjaga rendah, sebesar 2,19% (bruto) dan 0,75%
(neto). Hasil stress-test Bank Indonesia menunjukkan ketahanan perbankan
yang tetap kuat dalam menghadapi berbagai risiko, serta ditopang oleh
kemampuan membayar dan profitabilitas korporasi yang terjaga. Bank
Indonesia akan terus memperkuat sinergi kebijakan bersama KSSK dalam
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 5
Page 57
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
memitigasi berbagai risiko yang berpotensi mengganggu stabilitas sistem
keuangan.
Kinerja transaksi ekonomi dan keuangan digital pada tahun 2024 tetap
tumbuh didukung oleh sistem pembayaran yang aman, lancar, dan
andal. Pembayaran digital mencapai 34,5 miliar transaksi atau tumbuh
36,1% (yoy) yang didukung oleh seluruh komponennya. Volume transaksi
pada aplikasi mobile tumbuh sebesar 39,1% (yoy), demikian pula volume
transaksi pada internet yang tumbuh sebesar 4,4% (yoy) pada tahun 2024.
Di samping itu, volume transaksi pembayaran digital melalui QRIS tetap
tumbuh pesat sebesar 175,2% (yoy) didukung peningkatan jumlah pengguna
dan merchant. Pembayaran digital diproyeksikan meningkat 52,3% (yoy)
pada tahun 2025. Dari sisi infrastruktur, volume transaksi ritel yang diproses
melalui BI-FAST mencapai 3,4 miliar transaksi atau tumbuh 62,4% (yoy)
dengan nilai mencapai Rp8,9 triliun pada tahun 2024. Volume transaksi nilai
besar yang diproses melalui BI-RTGS mencapai 10,3 juta transaksi atau
tumbuh 3,1% (yoy) dengan nilai Rp126,3 ribu triliun, meningkat 17,6% (yoy)
pada tahun 2024. Pada tahun 2025, volume transaksi BI-FAST diprakirakan
tumbuh 34,1% (yoy) dan nilai transaksi BI-RTGS diprakirakan tumbuh 11,4%
(yoy). Sementara itu, dari sisi pengelolaan uang Rupiah, Uang Kartal Yang
Diedarkan (UYD) tumbuh 9,3% (yoy) menjadi Rp1.204,5 triliun pada akhir
Desember 2024 dan diprakirakan tumbuh 5,7% (yoy) pada tahun 2025.
3.1.4 Prospek Perekonomian Indonesia 2025
Prospek ekonomi Indonesia pada 2025 diprakirakan tetap positif, dengan
pertumbuhan sekitar 4,7–5,5%, didukung oleh stabilitas perekonomian yang
terus terjaga.
IMF memprediksikan pertumbuhan perekonomian Indonesia di level 5,1
persen. Sementara Bank Dunia, melalui laporannya Indonesia Economic
Prospects pada Desember 2024 memperkirakan pertumbuhan ekonomi
Indonesia 2025 sebesar 5,1 persen. Sedangkan OECD pada laporannya
November 2024, memperkirakan pertumbuhan ekonomi Indonesia 2025
sebesar 5,2 persen. Proyeksi ini sesungguhnya tidak terlalu berbeda jauh
dengan target pertumbuhan ekonomi pada APBN 2025 sebesar 5,2 persen.
Inflasi rata rata, Bank Dunia memprediksikan akan berada di kisaran 2,4
persen, sementara Institute For Development of Economics and Finance (Indef)
memperkirakan inflasi di level 2,8%. Sedangkan target inflasi pada APBN
2025 sebesar 2,5 persen. Perkiraan inflasi terkendali, dan berada di level
rendah ini dikarenakan dua hal, yakni dari sisi eksternal dan internal. Dari sisi
eksternal, merujuk Laporan IMF pada Oktober 2024 menggambarkan bahwa
perjuangan global melawan Inflasi sebagian besar berhasil dimenangkan.
Tingkat inflasi secara global diperkirakan mencapai 3,5% pada akhir 2025.
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 6
Page 58
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
3.2 Gambaran Umum Pasar Produk Perawatan Bayi dan Kosmetik
di Indonesia
Pasar Perawatan Kulit Bayi Global telah mengalami pertumbuhan yang
signifikan, khususnya di wilayah Asia-Pasifik dan Amerika Utara. Permintaan
produk perawatan kulit telah melonjak secara signifikan karena lebih banyak
orang tua muda memprioritaskan kesehatan bayi mereka’ kulit. Menurut 2024
Laporan Wawasan Pasar Produk Bayi Global, Pasar Perawatan Kulit Bayi
Global diproyeksikan akan tumbuh dari $185.9 miliar masuk 2023 ke
$308.4 miliar oleh 2030, dengan tingkat pertumbuhan tahunan gabungan
(CAGR) kira -kira 7.5%.
Laporan menunjukkan itu dari 2023, Pasar Perawatan Kulit Bayi Global
Berharga $993 Juta dan diperkirakan akan tumbuh secara signifikan di
tahun-tahun mendatang. Pertumbuhan di sektor ini didorong oleh kesadaran
yang meningkat di antara orang tua tentang pentingnya memilih produk yang
aman dan efektif untuk bayi mereka. Pasar diproyeksikan untuk menjangkau
sekitar $1.712 miliar oleh 2033, mencerminkan CAGR yang kuat saat
preferensi konsumen bergeser ke arah formulasi berkualitas tinggi.
Pasar kosmetik nasional terus menunjukkan performa gemilang dengan
proyeksi pasar yang diperkirakan mencapai USD 9,7 miliar pada tahun
2025. Pertumbuhan sektor ini diprediksi akan berlanjut dengan laju tahunan
sebesar 4,33 persen hingga tahun 2030, mencerminkan potensi besar dan
daya saing produk kosmetik lokal di kancah global. Tren positif ini didorong
oleh inovasi berkelanjutan, penguatan kualitas produk, serta peningkatan
daya saing jenama (brand) lokal. Peningkatan ini mencerminkan daya saing
dan inovasi yang terus berkembang, menjadikan industri kosmetik sebagai
salah satu sektor yang harus terus dikembangkan dan memiliki prospek yang
positif.
Menurut data dari Statista, pertumbuhan industri kosmetik di Indonesia tidak
hanya mencakup ekspansi jumlah pelaku usaha, tetapi juga penetrasi produk
di pasar internasional. Sejak 2020, jumlah pelaku usaha di sektor kosmetik
meningkat lebih dari 77 persen, dari 726 menjadi 1.292 pada tahun 2024.
Mayoritas pelaku usaha terdiri dari 83 persen perusahaan mikro dan kecil,
serta 17 persen merupakan industri menengah dan besar.
Secara global, nilai pasar industri kosmetik diproyeksikan mencapai USD
677,2 miliar pada tahun 2025, dengan pertumbuhan sekitar 3,37 persen per
tahun. Indonesia memiliki peluang besar untuk menjadi pemain utama di
industri ini, didukung oleh populasi wanita yang mencapai 141,8 juta jiwa
dan tren peningkatan kesadaran masyarakat terhadap perawatan diri.
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 7
Page 59
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Selain itu, tren konsumsi kosmetik halal di Indonesia juga semakin menguat.
Berdasarkan laporan State of Global Islamic Economy 2023/24, Indonesia
menjadi konsumen produk kosmetik halal terbesar kedua di dunia, dengan
nilai konsumsi mencapai USD 5,4 miliar pada tahun 2022.
Indeks Kepercayaan Industri (IKI) juga menunjukkan tren positif, naik menjadi
53,10 pada Januari 2025, yang mencerminkan optimisme pelaku industri
terhadap prospek sektor manufaktur di masa mendatang, termasuk industri
kosmetik.
Pemerintah juga memperkuat regulasi melalui kebijakan wajib sertifikasi halal
pada 2026 sesuai UU No. 33/2014 dan PP No. 39/2021. Langkah ini
diharapkan dapat meningkatkan ekspor kosmetik halal Indonesia ke negara-
negara dengan permintaan tinggi, seperti Malaysia, Singapura, dan Uni
Emirat Arab.
Melalui sinergi antara pemerintah, pelaku industri, dan pemangku
kepentingan lainnya, diharapkan industri kosmetik nasional tidak hanya
tumbuh secara ekonomi, tetapi juga mampu berkontribusi pada pencapaian
Sustainable Development Goals (SDGs), terutama dalam penggunaan bahan-
bahan alami yang ramah lingkungan.
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 8
Page 60
BAB IV ASPEK PASAR
Page 61
Studi Kelayakan Pernambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
BAB IV
ASPEK PASAR
4.1 Gambaran Umum Industri Pergudangan dan Logistik
Pasar pergudangan logistik modern di Jabodetabek masih menunjukkan
permintaan dan tingkat hunian (okupansi) yang stabil. Press release dari Jones
Lang LaSalle Incorporated yang disampaikan oleh Country Head and Head of
Logistics & Industrial Indonesia, okupansi pergudangan modern mencapai 87
persen pada kuartal keempat 2024. Permintaan terhadap gudang modern
tetap kuat, terutama di area timur Jakarta seperti Bekasi, Cikarang, dan
Karawang. Pasokan baru sekitar 125.000 meter persegi telah ditambahkan
melalui penyelesaian lima fasilitas di Bogor, Jakarta, dan Karawang. Dengan
meningkatnya kehadiran perusahaan China, menunjukkan minat positif pada
pergudangan, pabrik sewa, dan lahan industri. Meskipun tarif sewa umumnya
stabil akibat persaingan yang meningkat, beberapa proyek dengan spesifikasi
di atas standar dan berlokasi strategis mengalami pertumbuhan sewa yang
terkendali. Komposisi penyewa semakin beragam, dengan manufaktur terkait
kendaraan listrik diproyeksikan masih akan aktif pada tahun 2025. (sumber:
https://www.kompas.com/properti/read/2025/02/10/123000521/permintaan-gudang-modern-masih-kuat-terutama-di-
area-timur-jakarta)
Sektor pergudangan memiliki peranan penting dalam distribusi barang dan
perdagangan di Indonesia. Ekonomi Indonesia triwulan II-2024 dibanding
triwulan II-2023 (y-on-y) mengalami pertumbuhan sebesar 5,05 persen.
Pertumbuhan terjadi pada semua lapangan usaha. Lapangan usaha yang
mengalami pertumbuhan signifikan salahsatunya adalah Transportasi dan
Pergudangan sebesar 9,56 persen serta berkontribusi sebesar 6,24 persen
terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) Triwulan 2-2024.
Grafik 4.1 Laju pertumbuhan PDB triwulan II-2024 (y-on-y) Menurut Lapangan Usaha
(Persen)
Sumber: Badan Pusat Statistik, 2024
Bab IV – Aspek Pasar 1
Page 62
Studi Kelayakan Pernambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Ekonomi Indonesia triwulan II-2024 dibanding triwulan I-2024 (q-to-q)
mengalami pertumbuhan sebesar 3,79 persen. Lapangan usaha yang
mengalami pertumbuhan signifikan salah satunya adalah Transportasi dan
Pergudangan sebesar 7,05 persen.
Secara y-on-y, Lapangan Usaha Transportasi dan Pergudangan pada triwulan
II-2024 mengalami pertumbuhan sebesar 9,56 persen yang didukung oleh
peningkatan jumlah penumpang dan barang yang dimuat di seluruh moda
transportasi. Peningkatan jumlah kunjungan wisatawan mancanegara dan
penambahan kuota haji turut mendorong pertumhan positif dari lapangan usaha
ini.
Grafik 4.2 Kontribusi Transportasi dan Pergudangan dalam PDB (persen), 2022-2024
Sumber: Badan Pusat Statistik, 2024
Secara umum, kontribusi masing-masing subkategori dari Lapangan Usaha
Transportasi dan Pergudangan dari triwulan I-2022 hingga triwulan II-2024
menunjukkan tren yang stabil. Angkutan Darat memberikan kontribusi terbesar
terhadap lapangan usaha ini dengan tren yang meningkat. Untuk subkategori
lainnya, seperti Angkutan Rel, Angkutan Laut, Angkutan Sungai Danau, dan
Angkutan Udara juga memberikan kontribusi yang stabil tetapi dengan fluktuasi
kecil di setiap triwulannya. Peningkatan kontribusi yang signifikan dari masing-
masing subkategori terlihat pada triwulan keempat setiap tahunnya.
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) tahun 2024 sektor Transportasi
dan Pergudangan mampu tumbuh sebesar 8,64% (yoy) pada triwulan III 2024.
Pada triwulan IV-2024 laju PDB sektor transportasi dan pergudangan
mengalami pertumbuhan sebesar 7,92 persen. Laju pertumbuhan Produk
Domestik Bruto (PDB) sektor transportasi dan pergudangan tahun 2024 tercatat
sebesar 8,69 persen.
Bab IV – Aspek Pasar 2
Page 63
Studi Kelayakan Pernambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
4.1.1 Industri Pergudangan
Logistik menurut Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 2012
tentang Cetak Biru Pengembangan Sistem Logistik Nasional adalah bagian dari
rantai pasok (supply chain) yang menangani arus barang, arus informasi, dan
arus uang melalui proses pengadaan (procurement), penyimpanan
(warehousing), transportasi (transportation), distribusi (distribution), dan
pelayanan pengantar (delivery services) dimana dalam cetak biru tersebut
batasan ruang lingkup aktivitas logistik meliputi transportasi, pergudangan, dan
distribusi.
Pergudangan merupakan salah satu infrastruktur dalam sistem logistik nasional
memiliki peran penting dalam menunjang ketersediaan dan kelancaran barang
yang diperdagangkan. Pada dasarnya, pergudangan dan persediaan
merupakan sarana yang mahal (costly) dalam hal sumber daya manusia,
fasilitas, dan peralatannya sehingga kinerja gudang akan langsung berdampak
pada rantai pasok secara keseluruhan. Rancangan dan/atau manajemen
pergudangan yang tidak memadai akan berakibat pada inefisiensi rantai
pasok. Aktivitas pergudangan diperlukan untuk beberapa alasan seperti
produksi musiman, permintaan musiman, produksi skala besar, quick supply,
produksi yang berkesinambungan, dan stabilisasi harga.
Selain itu, fungsi gudang yang seharusnya juga dapat menjawab beberapa
permasalahan seperti produksi dan permintaan musiman, produksi industri skala
besar, hingga stabilisasi harga sepertinya juga belum optimal, seperti pada
beberapa pusat distribusi. Tantangan sektor logistik, termasuk subsektor
pergudangan di Indonesia semakin besar dimana beberapa kerjasama
perdagangan internasional, baik yang bersifat regional, bilateral, maupun
multilateral, sudah menunjukkan inisiatif dalam mencapai liberalisasi sektor jasa,
termasuk logistik yang di dalamnya mencakup subsektor pergudangan, juga
menganalisis tuntutan perbaikan kinerja pergudangan dalam menjawab
permasalahan yang meliputi tantangan penurunan biaya logistik, pertumbuhan
bisnis tanpa tambahan fasilitas, respon terhadap fluktuasi permintaan dan
penawaran, selera konsumen atas pemenuhan yang tepat waktu, dan tuntutan
konsumen atas penciptaan nilai tambah.
Berdasarkan gambaran di atas, kebijakan yang berorientasi pada
pengembangan jasa pergudangan menjadi penting mengingat pengelolaan
gudang perlu menjadi perhatian, juga menekankan perlunya kebijakan untuk
mendukung pengembangan sektor logistik, termasuk pergudangan. Adanya
korelasi antara kebijakan dan perbaikan kinerja logistik (terutama
pergudangan) dalam penurunan biaya logistik di Amerika, China, dan India
untuk dikategorikan dalam posisi mature, consolidation, dan growth. India
memiliki kebijakan pengembangan pergudangan yang difokuskan pada
komoditas pangan dan distribusi, Amerika menjalankan kebijakan
pengembangan gudang untuk komoditas pangan dan pergudangan wilayah
pelabuhan, dan China dengan kebijakan pergudangan yang berorientasi
Bab IV – Aspek Pasar 3
Page 64
Studi Kelayakan Pernambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
ekspor. Pada kasus Indonesia, pemerintah belum memiliki strategi
pengembangan jasa pergudangan yang secara proses bisnis berorientasi pada
perbaikan manajemen gudang. Regulasi yang ada belum secara implementatif
dan berdaya dalam membina dan mengembangkan pengelolaan gudang.
Tabel 4.1 Tipe Jasa Pergudangan
Tipe Gudang Tujuan Tipe Produk Lokasi
Umumnya dekat
Inland Container Menangani produk yang dikhususkan Produk dengan
dengan/di
Depot untuk ekspor/impor kargo/container
pelabuhan
Menyediakan fasilitas pergudangan bagi Umumnya produk curah
Daerah
Rail side perusahaan melalui infrastruktur rel. seperti semen, pupuk,
konsumen dan
warehouse Biasanya memfasilitasi bongkar muat grain, dan produk
pelabuhan
dari moda kereta. perkebunan
Menyediakan penangguhan bea impor
Dekat dengan
Bonded melalui penyediaan penyimpanan Barang impor (umumnya
pelabuhan dan
Warehouse sementara produk impor (bahan baku) bahan baku)
area industry
yang digunakan untuk produk ekspor
Menyediakan pelayanan bagi produk
Retail
ritel sebelum didistribusikan ke toko Produk ritel dan barang
Distribution Area konsumen
eceran (termasuk pemberian nilai konsumen
Center
tambah)
Service parts Menyediakan jasa penyimpanan suku
Suku cadang dan
distribution cadang dan barang peralatan berat Area industri
peralatan mesin
center (mesin industri)
Menyediakan penyimpanan dan Barang jadi yang
distribusi produk jadi yang digunakan digunakan oleh industri
Gudang industri Area industri
oleh perusahaan lain sebagai bahan lain seperti kemudi untuk
baku dipakai industri otomotif
Menyediakan jasa pengelolaan gudang
secara keseluruhan bagi industri Area industri
3PL warehouse Beragam
(termasuk nilai tambah, distribusi, dan dan konsumen
konsolidasi)
Menyediakan penyimpanan berupa
Gudang primer Area industri
gudang primer yang umumnya masih Beragam
(godown) dan konsumen
sangat tradisonal
Menyediakan jasa penyimpanan dan
Cold storage Area konsumen
pengelolaan produk dengan teknologi Produk pangan
warehouse dan pelabuhan
pendingin
Produk padi-padian
Food grain Menyediakan jasa penyimpanan dan
seperti beras, gandum, Area pertanian
warehouse distribusi produk padi-padian
dan sebagainya
Menyediakan fasilitas pergudangan
Air cargo Produk yang mudah
untuk perusahaan yang menggunakan Bandar udara
warehouse rusak, bernilai tinggi
jaringan transportasi udara
Sumber: Baijal (2014) dalam Kemendag - Kajian Pengembangan Jasa Pergudangan Di Indonesia
Bab IV – Aspek Pasar 4
Page 65
Studi Kelayakan Pernambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
4.1.2 Peran Pergudangan
Gudang merupakan salah satu unsur penunjang dalam aktivitas logistik. Secara
umum, gudang merupakan sarana yang menyediakan waktu dan tempat untuk
bahan baku, produk industri, produk jadi, sekaligus sebagai media pelayanan
konsumen dalam menciptakan nilai tambah. Setidaknya terdapat 6 (enam)
fungsi gudang yang bernilai tambah, yaitu konsolidasi transportasi, bauran
produk, crossdocking, jasa pelayanan, perlindungan terhadap kepadatan, dan
kelancaran (smooting). Seperti dijelaskan sebelumnya, gudang dalam perannya
sebagai konsolidasi transportasi adalah sebagai saran penghubung antara
produsen (supplier) dengan pabrik (plant) (inbound logistics system) dan/atau
antara pabrik (plant) dengan konsumen/pasar (outbound logistics system).
Gambar 4.1. Fungsi Gudang Sebagai Penunjang Transportasi
(a) INBOUND LOGISTICS SYSTEM
Supplier
Volume
shipment
Supplier
Warehouse Plant
Supplier
Supplier
(b) OUTBOUND LOGISTICS SYSTEM
Plant Market
Warehouse
Plant
Warehouse Market
Plant
Sumber: Coyle, Joseph, Bardy, & Edward (2003) dalam Kemendag - Kajian Pengembangan Jasa Pergudangan
Di Indonesia
Dalam kompleksitas kegiatan produksi dan pemasaran, peran gudang juga
menjadi penting karena proses pengadaan (procurement) bahan baku yang
beragam serta kebutuhan konsumen yang bervariasi. Sebagai penyedia jasa
bauran produk, gudang dapat berfungsi sebagai pengatur varians produk yang
berbeda dari berbagai produsen/pabrik untuk kemudian didistribusikan
kepada konsumen sesuai dengan kebutuhannya (product mixing). Dalam
fungsinya sebagai bauran pasokan (supply mixing), gudang berperan sebagai
pengatur varians pemasok bahan baku untuk kemudian didistribusikan kepada
produsen/pabrik.
Bab IV – Aspek Pasar 5
Page 66
Studi Kelayakan Pernambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Gambar 4.2. Fungsi Gudang Sabagai Bauran Produk dan Supply Mixing
(a) INBOUND LOGISTICS SYSTEM
Plant 1
Pr oduct Customer
A and B W
Plant 2
Customer
Pr oduct
B and C X
Warehouse
Plant 3
Pr oduct Customer
D and E Y
Plant 4 Customer
Pr oduct
F and G
Z
Raw (B) OUTBOUND LOGISTICS SYSTEM
M ate rial A
Raw
M ate rial B
Warehouse Plant
Ve ndor
Sour ce C
Ve ndor
Sour ce C
Sumber: Coyle, Joseph, Bardy, & Edward (2003) dalam Kemendag – dalam Kemendag - Kajian Pengembangan
Jasa Pergudangan Di Indonesia
Gambar 4.3. Pengelolaan, Penyimpanan dan Distribusi Barang Secara Tradisional
Sumber: Baijal (2014) dalam dalam Kemendag - Kajian Pengembangan Jasa Pergudangan Di Indonesia
Pengelolaan gudang saat ini erat kaitannya dengan penyimpanan dan
distribusi. Hal ini dikarenakan efisiensi gudang tidak terlepas dari inovasi dalam
Puska Dagri, BP2KP, Kementerian Perdagangan 10 penyimpanan dan distribusi
barang. Dalam pengelolaan gudang secara tradisional, setiap barang yang
diterima tidak dikelompokkan sesuai dengan karakteristiknya, melainkan
berdasarkan kedatangannya. Dengan demikian, biaya penyimpanan bisa lebih
mahal dan waktu yang diperlukan pada saat pengiriman menjadi lebih lama.
Bab IV – Aspek Pasar 6
Page 67
Studi Kelayakan Pernambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Gambar 4.4. Pengelolaan, Penyimpanan dan Distribusi Barang Secara Modern
Sumber: Baijal (2014) dalam Kemendag - Kajian Pengembangan Jasa Pergudangan Di Indonesia
Sementara pada pengelolaan gudang secara modern, barang dikelompokkan
berdasarkan karakteristiknya sehingga pengiriman didasarkan pada
kebutuhannya. Dengan demikian, biaya penyimpanan relatif lebih rendah dan
waktu yang diperlukan pada saat pengiriman menjadi lebih cepat.
4.1.3 Prospek Industri Pergudangan
Supply Chain Indonesia (SCI) memproyeksikan sektor transportasi dan
pergudangan pada tahun 2025 berkontribusi terhadap produk domestik bruto
(PDB) Indonesia sebesar Rp1.623,65 triliun atau tumbuh 11,09% dan subsektor
pergudangan akan berkontribusi sebesar Rp 346,99 triliun atau tumbuh sebesar
18,26%.
Jumlah tersebut naik 12,53% dibandingkan dengan tahun 2024. Berdasarkan
analisis terhadap data Badan Pusat Statistik (BPS), sektor transportasi dan
pergudangan terus tumbuh di atas rata-rata tingkat pertumbuhan perekonomian
Indonesia.
Pertumbuhan transportasi barang dan pergudangan pada tahun 2025 didorong
terutama oleh industri pengolahan, perdagangan, serta pertanian, kehutanan,
dan perikanan. Pada industri pengolahan nonmigas, potensi logistik tahun 2025
akan didominasi industri makanan dan minuman, diikuti industri kimia dan
farmasi, industri barang logam dan elektronik, industri alat angkutan, industri
logam dasar, serta industri tekstil dan pakaian jadi.
Perkembangan sektor logistik Indonesia juga dipengaruhi situasi dunia, terutama
perang dagang Amerika Serikat (AS)-Cina, serta konflik geopolitik Rusia-
Ukraina dan Timur Tengah, yang berdampak terhadap ketidakpastian dan
dinamika rantai pasok global.
Bab IV – Aspek Pasar 7
Page 68
Studi Kelayakan Pernambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
4.2 Kondisi Pasar Sewa Menyewa Pergudangan
4.2.1 Pangsa Pasar
Meningkatnya tren perdagangan digital melalui e-commerce tak hanya menjadi
katalis positif bagi bisnis logistik, tapi juga turut mengangkat bisnis pergudangan
(warehouse). Pasar e-commerce yang diproyeksi terus tumbuh dapat menunjang
MIC mengutilisasi aset yang ada untuk disewakan.
Hanya saja tujuan awal dari MIC untuk memanfaat aset yang ada, agar dapat
dimaksimalkan serta menghasil pendapatan dan tidak menjadikan beban bagi
MIC. Sehingga pangsa pasar yang ada, MIC tidak langsung bersaing dengan
perusahaan-perusahaan yang memang bisnis utamanya mengelola dan
menyewakan pergudangan terutama yang berada kawasan industri
pergudangan.
4.2.2 Pesaing Usaha
Secara langsung pesaing usaha atau kompetitor MIC tidak dapat dibandingkan
dengan perusahaan terbuka yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia, antara lain:
PT Mega Manunggal Property Tbk (MMLP)
PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (KIJA)
PT Bekasi Fajar Industrial Estate (BEST)
PT Samudera Indonesia Tbk (SMDR)
PT Bumi Benowo Sukses Sejahtera Tbk (BBSS)
PT Kiosan Komersial Indonesia Tbk (KIOS)
Karena perusahaan terbuka yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia, memiliki
skala luasan tanah dan bangunan yang luasannya diperuntukan untuk suatu
kawasan industri yang dikelola secara professional dan sesuai dengan luasan
minimal apabila dibentuk menjadi suatu kawasan indsutri, dan disewakan serta
di jual di kawasan yang dikelola. Terdapat perusahaan swasta yang berada di
wilayah Jakarta Timur, yaitu Jakarta Industrial Estate Pulogadung (JIEP) yang
dikelola oleh PT JIEP, dan tidak sebandingkan dengan aset yang dikelola dan
disewakan oleh MIC. Selain yang dikelola oleh PT JIEP terdapat pergudangan
lainnya yaitu Kawasan pergudangan Alun, pergudangan Bizpark, Kawasan
pergudangan Logos yang secara luasan lebih besar dari pergudangan yang
disewakan oleh MIC.
Maka melihat kondisi tersebut, MIC lebih menekankan kepada strategi
pemasaran agar aset yang ada dapat optimal disewakan.
Bab IV – Aspek Pasar 8
Page 69
Studi Kelayakan Pernambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
4.2.3 Startegi Pemasaran
Berdasarkan informasi yang dihimpun dari manajemen MIC, adapun strategi
pemasaran terkait dengan rencana penambahan usaha dibidang sewa
menyewa properti pergudangan meliputi:
Strategi perusahaan adalah melakukan penyewaan gudang kepada
customer secara tahunan dan minimal 2 (dua) tahun.
Secara berkala mengadakan pertemuan dengan para agency (broker)
untuk mensosialisasikan mengenai pergudangan dan spesifikasi dan
keunggulan dari gudang yang akan disewa.
Melakukan promosi iklan melalui billboard atau banner.
Perusahaan tidak ikut campur dalam pengelolaan di dalam gudang
tersebut, sepenuhnya menjadi hak dan tanggungjawab customer yang
menyewa
Pada saat penyusunan laporan studi kelayakan penambahan kegiatan usaha ini
dibuat, informasi dari MIC keseluruhan total luas gudang yang ada sebesar
9.258,36 meter persegi sudah tersewa. Adapun data penyewanya sebagai
berikut:
Luas Periode Sewa Jangka
No Uraian Penyewa
(M²) Mulai Berakhir Waktu
1. Gudang A-B PT. Fresenius 5 Tahun
15 Januari 14 Maret
Medical Care 4.518,00
2024 2029
dan 2
Indonesia Bulan
2. Gudang C PT. Mulford 28 Juli
1.817,40 29 Juli 2024 3 Tahun
Indonesia 2027
3. Gudang D 14 Februari 7 Maret
1.137,00 5 Tahun
PT Baja Tirta Sentosa 2025 2027
4. Gudang E PT Flowserve 967,80 Dalam proses perjanjian sewa
5. Gudang F PT Flowserve 30 Juni
818,16 1 Juni 2024 5 tahun
2029
Total Luas 9.258,36
4.2.4 Kesinambungan, Sasaran dan Potensi Nilai Pasar
Pergudangan merupakan salah satu infrastruktur dalam sistem logistik nasional
memiliki peran penting dalam menunjang ketersediaan dan kelancaran barang
yang diperdagangkan. Pada dasarnya, pergudangan dan persediaan
merupakan sarana yang mahal (costly) dalam hal sumber daya manusia,
fasilitas, dan peralatannya sehingga kinerja gudang akan langsung berdampak
pada rantai pasok secara keseluruhan.
Melesatnya transaksi e-commerce di Indonesia juga mendorong kebutuhan baru
untuk layanan logistik yang terintegrasi dari hulu hingga ke hilir, termasuk jasa
pergudangan. Bagi banyak perusahaan logistik, jasa pergudangan merupakan
Bab IV – Aspek Pasar 9
Page 70
Studi Kelayakan Pernambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
peluang bisnis yang cukup menjanjikan saat ini. Dengan dilakukannya
optimalisasi aset oleh MIC dengan menyewakan aset berupa gudang kepada
pihak ketiga, selain mengurangi beban usaha atas aset yang kurang optimal
dengan mendapatkan penerimaan atas sewa aset tersebut.
4.3 Perbedaan Kegiatan Usaha
Sesuai dengan kegiatan usaha saat ini MIC memproduksi dan mendistribusikan
barang-barang konsumsi berupa perlengkapan bayi dan produk Perawatan
kesehatan serta kosmetik. Kegiatan usaha dilakukan sejak tahun 1990, sehingga
memiliki potensi untuk berkembang dan menambah lini Usahanya berupa
produk-produk aksesoris perawatan dan kesehatan ibu dan bayi serta produk
perawatan kulit lainnya. Pigeon merupakan salah satu merk dagang Perusahaan
yang telah mendapatkan kepercayaan masyarakat karena telah menjadi “top
of mind” atas kualitas dan kepuasan konsumennya. Jalur distribusi botol susu dan
dot Pigeon menyebar di semua gerai baik tradisional maupun modern di seluruh
wilayah di Indonesia. Oleh karena itu, produk Pigeon telah menjadi penguasa
pasar di Indonesia.
Sebagai Perusahaan yang bergerak di bidang perdagangan umum atas
barang-barang konsumsi perlengkapan bayi, produk perawatan kesehatan dan
kosmetik serta barang-barang umum perlengkapan rumah tangga, MIC memiliki
dan telah mendistribusikan berbagai macam merek dagang (brand product)
dengan kategori sebagai berikut:
Kategori Merek Jenis Produk
1. Barang Konsumsi Perlengkapan Pigeon Baby Bottle
Bayi dan Produk Perawatan Nipple
Kesehatan Baby Accessories (Breast Feeding
Accs, Feeding Accs, Nursing Accs,
Healthcare Accs, Teether and
Pacifier)
Breast Pads and Breast Pump
Baby Wipes
Baby Toiletries and Kids Toiletries
Baby Skin Care
2. Skincare dan Bodycare Pigeon Teens Facial Foam
Sunscreen
Moisturizer
Sleeping Mask
Toner
Acne Gel
Serum
Compact Powder
Two Way Cake
Loose Powder
Lightening Deo Serum
Jelly Tint
Bab IV – Aspek Pasar 10
Page 71
Studi Kelayakan Pernambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Kategori Merek Jenis Produk
3. Kosmetik dan Personal Care Kaila Micellar Water
Facial foam
Essence toner
Serum
Moisturizer
Eyelash serum
Axillary Cream
Kaila Beaute 2in1 Cushion
Face Pallete
Lip Cotton
Lip Tint
Loose Powder
Eyebrow pencil
Eyeliner
4. Barang konsumsi perlengkapan Feira White Shower Cream
pribadi untuk mandi, sabun cuci Bubble Foam Shower
tangan anti bakteri (Personal Antibacterial Handwash
Care) serta perlengkapan untuk Hand and Body Lotion
menjaga dan merawat kulit tubuh
(Skincare)
5. Barang Mainan (Toys) untuk Mattel Hotwheels
anak-anak usia 3-10 tahun Indonesia Barbie
Thomas & Friends
Fisher Price
Mega Bloks
6. Barang Konsumsi Perlengkapan Barry M Face
Kosmetik Decorative Cosmetics Nail
Eye
Lip
Refill Cartridge
7. Barang Keperluan Rumah SC Johnson Pengharum ruangan
Tangga (Glade & Pembersih kaca
Bayfresh) Pembersih toilet dan kamar mandi
Mr. Muscle Perawatan furniture
Bebek
Pledge
KIT Perawatan kendaraan bermotor
8. Multivitamin Youvit Gummy Vitamin for Kids
Gummy Vitamin for Adult
Gummy Vitamin Beauty
Gummy Vitamin Acne
Fiber Drink
9. Barang Keperluan Rumah HORI Lampu LED (Downlight & T/Tubular
Tangga Bulb)
Daylight Bulb
Warmwhite Bulb
Flood Light
10. Barang Konsumsi Perlengkapan Skinlabs Skinlabs Gentle Vitamin E Face &
pribadi untuk mandi (Personal Body Cleanser
Care) dan perlengkapan untuk Skinlabs Aloe Vera Moisturing Gel
menjaga dan merawat kulit tubuh Skinlabs Concentrated Vitamin E
(Skincare) Cream
Skinlabs Nature Oil
Bab IV – Aspek Pasar 11
Page 72
Studi Kelayakan Pernambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Kategori Merek Jenis Produk
11. Barang Konsumsi Perlengkapan Lansinoh Nipple Cream
Bayi dan Produk Perawatan Breast Pads
Kesehatan Breast Therapy
Nipple Shields
Breast Pump
Breastmilk Storage Bags
Breastfeeding Pillow
Feeding Bottle
Nipple
12. Perlengkapan Rumah Tangga HOYA Piring
Mangkuk
13. Cosmetics & Personal Care Purbasari Personal care, Cosmetics, dan
Onyx Cosmetics anak
Kanna
Britney
Origita
Amara Perawatan rambut
Haneul Disinfectant
Clean Face
14. Makanan Ringan Poipoi Snack Puff untuk Anak – Vegie
Snack Puff untuk Anak – Milky
Snack Puff untuk Anak – Mix
Fruit
15. Makanan Granova Granola grain
Snack bar
Sedangkan untuk rencana penambahan kegiatan usaha MIC, pasar yang akan
dijajaki adalah mengutilisasi aset yang tidak optimal menjadi aset pergudangan
yang disewakan untuk menghasilkan pendapatan. Tentang spesifkasi aset yang
disewakan lebih detail penjelasanya pada aspek teknis.
Perbedaan mendasar antara kegiatan usaha MIC saat ini dengan rencana
penambahan kegiatan usaha, rencana penambahan kegiatan tidak merupakan
bagian yang mendukung kegiatan usaha utama MIC, tapi lebih kepada
mengoptimalkan aset yang ada untuk menghasilkan pendapatan.
4.4 Kesimpulan
Dengan melihat peluang pengembangan usaha dari optimalisasi aset yang ada,
sehingga menghasilkan pendapatan dan aset yang tidak optimal tersebut tidak
menjadi beban usaha bagi kegiatan usaha utama MIC serta memberikan
manfaat dan kontribusi yang postif bagi MIC, maka rencana penambahan
kegiatan usaha secara aspek pasar layak.
Bab IV – Aspek Pasar 12
Page 73
BAB V ASPEK TEKNIS
Page 74
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
BAB V
ASPEK TEKNIS
5.1. Rencana Perusahaan
MIC berencana untuk mengutilisasi dan mengoptimalkan aset perusahaan
berupa gudang untuk disewakan kepada pihak luar. Gudang-gudang akan
disewakan per pintu dengan harga yang didasarkan pada luasnya, untuk
memenuhi kebutuhan dari perusahaan logistik besar, UKM, dan sektor e-
commerce di sekitar Jakarta. Strategi harga yang kami terapkan adalah fixed
rate per meter persegi untuk memastikan transparansi biaya yang optimal. Hal
ini juga merupakan bagian dari utilisasi asset perusahaan agar menjadi lebih
optimal.
5.2. Gambaran Umum Pergudangan PT Multi Indocitra Tbk
5.2.1. Lokasi Pergudangan
Gudang terletak di Jalan Sultan Hamengkubuwono IX KM. 26, Kelurahan Ujung
Menteng, Kecamatan Cakung, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta. Objek
dimaksud terdiri dari dua bidang tanah yang bersambungan seluas 17.840
meter persegi, dan bangunan gudang seluas kurang lebih 9.362,36 meter
persegi, serta sarana pelengkap.
Gudang tersebut telah dilengkapi dengan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.
17/C.37B/31.75.06.1006.33.KPI/2/-1.785.51/e/2022, tertanggal 30
Desember 2022, atas nama PT Multi Indocitra Tbk, dikeluarkan Kepala Unit
Pengelola Penanaman Modal Dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota
Administrasi Jakarta Timur.
5.2.2. Kondisi Lingkungan
Gudang ini secara administratif terletak di Kelurahan Ujung Menteng,
Kecamatan Cakung, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta. Gudang yang
dimaksud terletak di tepi sebelah selatan Jalan Raya Bekasi KM. 26, berada
dalam radius:
Kurang lebih 750 meter di sebelah barat laut dari Patung Garuda
Perbatasan Antara Kota DKI Jakarta dengan Kota Bekasi.
Kurang lebih 3 kilometer di sebelah timur dari Gerbang Tol Cakung Barat.
Dalam radius kurang lebih 5 kilometer di sebelah utara dari Kantor
Walikota Jakarta Timur.
Bab V - Aspek Teknis 1
Page 75
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Berikut ini gambar visual dari lokasi gudang MIC:
Jalan Sultan Hamengkubuwono IX KM. 26 yang merupakan jalan di depan aset
tersebut, merupakan jalan dua arah yang memiliki lebar kurang lebih 20 meter
dilengkapi drainase terbuka dan tertutup, lapisan perkerasan jalan terbuat dari
aspal, dengan kapasitas lalu lintas 4 kendaraan bermotor roda empat.
Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari
bangunan-bangunan industri, perumahan, perkantoran dan perdagangan,
sedangkan penduduk sekitarnya terdiri dari golongan masyarakat
berpendapatan menengah.
Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di daerah sekitar ini adalah cukup
terpelihara dengan baik, dengan lebar jalan antara 12 meter sampai 20 meter,
diaspal, diterangi oleh lampu-lampu mercuri dan dilengkapi dengan drainasi
terbuka dan tertutup.
Bangunan-bangunan penting yang terletak dekat objek ini dan dapat
digunakan sebagai petunjuk antara lain:
Pegujian Kendaraan Bermotor (Kir) Ujung Menteng
Showroom Mitsubishi Cakung & Bekasi
Mal Grand Cakung
Bab V - Aspek Teknis 2
Page 76
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Fasilitas umum seperti aliran listrik, air dan telepon sudah tersedia di daerah ini,
sedang pengangkutan umum melewati Jalan Raya Bekasi KM. 26 yang terletak
di depan lokasi gudang.
Sisi positif dari lokasi gudang aksesibilitas dari dan ke lokasi properti tergolong
mudah yaitu dengan menggunakan kendaraan pribadi dan angkutan umum, dan
sisi negatif dari lokasi gudang rawan kemacetan pada jam sibuk.
5.2.3. Deskripsi Tapak Tanah
Tapak tanah dimaksud berbentuk
persegi tidak beraturan terdiri
dari dua bidang tanah dengan
luas tanah 17.840 meter persegi,
sesuai dengan informasi yang
disediakan oleh MIC. Lebar
tapak yang berhadapan dengan
Jalan Raya Bekasi KM. 26
adalah kurang lebih 120 meter
dan panjang rata-rata ke
belakang kurang lebih 174
meter.
Tanah ini berbatasan dengan:
Sisi sebelah utara : Jalan Sultan Hamengkubuwono IX KM. 26
Sisi sebelah timur : Dealer Mitsubishi Cakung & Bekasi
Sisi sebelah selatan : Tanah Kosong
Sisi sebelah barat : Tanah Kosong
Topografi tanah ini pada umumnya rata, bagian depan tanah lebih tinggi
kurang lebih 0,2 meter dari permukaan jalan didepannya.
Tapak tanah ini mempunyai bentuk tidak beraturan, terdiri dari dua bidang
tanah yang terletak di Kelurahan Ujung Menteng, Kecamatan Cakung, Kota
Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta.
Adapun tanah-tanah tersebut terdaftar sebagai berikut:
Sertifikat/Legalitas No Pemegang Hak Luas (M2)
Sertifikat Hak Guna 2231 PT Multi Indocitra 9.834
Bangunan
Sertifikat Hak Guna NIB 09.04.000001463.0 PT Multi Indocitra 8.006
Bangunan
Jumlah Keseluruhan 17.840
Kepemilikan atas objek berupa tanah tersebut dimiliki secara tunggal oleh MIC.
Bab V - Aspek Teknis 3
Page 77
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Menurut keterangan yang kami dapat berdasarkan Rencana Pola Ruang RDTR
WP DKI Jakarta 2022 yang diakses melalui website; https://jakartasatu.jakarta.go.id/,
bahwa tanah ini terletak di daerah yang diperuntukkan sebagai Kawasan
Peruntukan Industri.
Bab V - Aspek Teknis 4
Page 78
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
5.2.4. Deskripsi Bangunan dan Sarana Pelengkap
Bangunan gudang yang ada, terdiri dari 6 (enam) unit gudang dengan
spesifikasi uraian teknis sebagai berikut:
Pondasi : Minipile
Struktur : Beton bertulang
Rangka Atap : Baja IWF 250, Gording CNP 125
Penutup Atap : Galvalum X Bluescoope
Plafon : Insulasi Alumunium Foil
Dinding : Bata ringan diplester dan dilapis cat
Pintu : Pintu geser plat bordes
Lantai : Beton bertulang
Plafon Kantor : Gypsum
Jendela Kantor : Alumunium kaca
Pintu Kantor : Alumunium Kaca
Lantai Kantor : Keramik
Adapun dalam penyebutan gudang-gudang yang ada, MIC menggunakan
abjad A,B,C,D,E, dan F. Secara keseluruhan total luas gudang 9.258,36 meter
persegi, dengan rincian luasan dari masing-masing gudang sebagai berikut:
Gudang A : 2.619,00 M2
Gudang B : 1.899,00 M2
Gudang C : 1.817,40 M2
Gudang D : 1.137,00 M2
Gudang E : 967,80 M2
Gudang F : 818,16 M2
Total Luas : 9.258,36 M2
Sarana pelengkap terdiri dari:
2 (dua) Unit Bangunan Pos Jaga, dengan masing-masing luasanya 15
meter persegi, adapun spesifikasi bangunan Pos jaga dengan uraian
teknis sebagai berikut:
Pondasi : Batu kali
Struktur : Beton bertulang
Rangka Atap : CNP
Penutup Atap : Galvalum
Plafon : Gypsum
Dinding : Bata ringan diplester, dicat
Pintu : Jendela kaca rangka aluminium
Lantai : Keramik
Keterangan : Bangunan ini sudah dilengkapi dengan instalasi
penerangan listrik
Bab V - Aspek Teknis 5
Page 79
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Pagar Depan
Terbuat dari pondasi batu kali diperkuat sloof, struktur beton bertulang
pasangan bata merah dan besi dengan tinggi kurang lebih 2 meter dan
panjang kurang lebih 120 meter.
Pagar Keliling
Terbuat dari pondasi batu kali diperkuat sloof, struktur beton bertulang
pasangan dinding batako dengan tinggi kurang lebih 2,5 meter dan
panjang kurang lebih 430 meter dilengkapi pasangan kawat duri.
Perkerasan Jalan
Terbuat dari cor beton bertulang dengan luas kurang lebih 1.100 meter
Persegi.
Sumber Listrik
PLN dengan daya 110.000 VA Aset Berada Di Sebelah Kiri
Sistem CCTV dan Hydrant
Sistem CCTV untuk pengawasan keamanan dan hydrant untuk
pencegahan kebakaran, adalah bagian sarana penunjang yang berada
di area pergudangan.
FOTO KONDISI LINGKUNGAN DAN ASET PERGUDANGAN
Tampak Timur Jl. Sultan Hamengkubuwono IX Tampak Barat Jl. Sultan Hamengkubuwono IX
(Aset Berada Di Sebelah Kanan) (Aset Berada Di Sebelah Kiri)
Bab V - Aspek Teknis 6
Page 80
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Tampak Muka Gudang
5.3. Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya
Dalam hal kegiatan penyewaan gudang, Sumber Daya Manusia (“SDM”) yang
ada akan dioptimalkan dari karyawan yang ada saat ini, karena tidak
memerlukan keahlian khusus dalam menjalankan kegiatan penyewaan gudang.
Kegiatan penyewaan gudang berada di bawah Bagian/Unit/Divisi HR GA,
dimana penambahan kegiatan usaha ini dipastikan tidak akan menggangu
kinerja dari pekerjaan utama mereka. Penambahan SDM atas kegiatan
penyewaan gudang ini diperlukan dari sisi tenaga keamanan, dimana saat ini
tenaga keamanan yang ada sebanyak 11 orang, dan masih diperlukan
Bab V - Aspek Teknis 7
Page 81
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
penambahan tenaga keamanan sebanyak 6 orang. Tenaga keamanan akan
beroperasi dalam 3 (tiga) shift untuk memastikan pengawasan 24 jam terhadap
gudang yang tersewa. Sedangkan bagian dalam gudang pengamanannya
menjadi tanggungjawab dari penyewa.
Dalam pelaksanaan penambahan kegiatan usaha, MIC membutuhkan SDM 17
orang dimana 11 orang menggunakan SDM yang sudah ada, dan selanjutkan
melakukan recruirment tenaga kerja sebanyak 6 orang dengan kualifikasi
sebagai tenaga keamanan.
5.4. Teknis Pelaksanaan Penyewaan Gudang
MIC menerapkan model penyewaan per pintu dengan harga sewa yang
ditentukan berdasarkan meter persegi, sesuai dengan kebutuhan dan preferensi
dari penyewa.
5.5. Kesimpulan
Dengan rencana MIC melakukan optimalisasi aset gudang yang ada untuk
disewakan, serta kondisi pergudangan yang dimiliki MIC siap untuk disewakan
dan didukung oleh SDM yang ada, maka rencana penambahan kegiatan usaha
secara teknis layak.
Bab V - Aspek Teknis 8
Page 82
BAB VI ASPEK POLA BISNIS
Page 83
Studi Kelayakan Perubahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
BAB VI
ASPEK POLA BISNIS
6.1 Kegiatan Usaha Utama
Berdasarkan Perubahan Anggaran Dasar MIC, sesuai Akta No. 43 tertanggal
22 Mei 2015, maksud dan tujuan Perseroan ialah Berusaha dalam bidang
Perdagangan Umum. Dalam menjalankan kegiatan usahanya MIC didukung oleh
tim manajemen yang telah berpengalaman di bidangnya. Pada saat ini
Perseroan melakukan kegiatan usaha bergerak dalam bidang perdagangan
umum, termasuk ekspor impor dan distribusi produk kecantikan dan kesehatan
serta produk perlengkapan bayi, anak dan ibu. Dalam menghasilkan produk-
produk yang berkualitas, ketersediaannya didukung dengan pabrik-pabrik
berteknologi tinggi dan higienis, dimana pabrik tersebut berada di Cikande,
Provinsi Banten, dan dioperasikan oleh entitas anak MIC, yaitu PT Multielok
Cosmetic dan PT Pigeon Indonesia.
MIC, memiliki 2 (dua) pusat distribusi
utama yaitu di Jakarta dan Surabaya,
sehingga kegiatan distribusi dapat
berjalan cepat dan efisien mencapai
jangkauan sasaran pasar yang dituju.
Disamping itu untuk memperluas
cakupan wilayah pemasaran, MIC juga
menggunakan jasa pihak ketiga
sebagai penyalur (agen) dengan jumlah saat ini mencapai 103 agen dan 63
sub distributor sesuai data per 31 Desember 2024.
Sebagai komitmen Perusahaan untuk terus dapat memberikan produk-produk
terbaik bagi para konsumen, MIC mendukung kualitasnya dengan fasilitas
produksi berteknologi modern nan higienis di lokasi pabrik, yaitu Cikande,
Provinsi Banten. Dengan dukungan 8 (delapan) showroom Pigeon yang sudah
tersebar di mall-mall terkemuka di Jakarta dan sekitarnya serta Surabaya,
dimana MIC berharap dapat memenuhi kebutuhan para konsumen saat ini dan
dapat memperluas pelayanan lebih besar lagi ke depannya.
6.2 Penambahan Kegiatan Usaha
Sesuai dengan Visi Misi Perusahaan, meningkatkan kinerja secara berkelanjutan
melalui pemanfaatan sumber daya dan teknologi guna memenuhi kepuasan
pelanggan serta meningkatkan nilai bagi masyarakat dan pemegang saham.
Terkait dengan pemanfaat sumber daya, Majamenen MIC perlu melakukan
utilisasi dan optimalisasi aset yang ada agar dapat dimanfaatkan secara
maksimal.
Bab VI - Aspek Pola Bisnis 1
Page 84
Studi Kelayakan Perubahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Maka sejalan dengan hal tersebut, MIC mengutilisasi aset pergudangan mereka
yang berada di Jalan Sultan Hamengkubuwono IX KM. 26, Kelurahan Ujung
Menteng, Kecamatan Cakung, Jakarta Timur untuk disewakan kepada pihak
memerlukan sesuai dengan kebutuhan dan preferensi penyewa.
Berdasarkan informasi dari manajemen MIC, penambahan sektor usaha
penyewaan gudang, perlu dilakukan penyesuaian Klasifikasi Baku Lapangan
Usaha Indonesia (KBLI), adapun KBLI atas penambahan kegiatan usaha tersebut
sebagai berikut:
Tabel 6.1 Rincian KBLI Penambahan Kegiatan Usaha
No Nama KBLI Kode KBLI
1. Aktivitas Pergudangan dan Penyimpanan 52101
2. Real Estate yang dimiliki sendiri atau disewa 68111
Sumber: Manajemen MIC
Adapun penjelasan secara rinci terkait KBLI penambahan usaha sebagai berikut:
KBLI 52101 - Aktivitas Pergudangan dan Penyimpanan
Kelompok ini mencakup usaha yang melakukan kegiatan penyimpanan
barang sementara sebelum barang tersebut di kirim ke tujuan akhir, dengan
tujuan komersil.
KBLI 68111 - Real Estate yang dimiliki sendiri atau disewa
Kelompok ini mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan
pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, seperti
bangunan apartemen, bangunan hunian dan bangunan non hunian (seperti
fasilitas penyimpanan/gudang, mall, pusat perbelanjaan dan lainnya) serta
penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa perabotan
untuk digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau tahunan.
Termasuk kegiatan penjualan tanah, pengembangan gedung untuk
dioperasikan sendiri (untuk penyewaan ruang-ruang di gedung tersebut),
pembagian real estat menjadi tanah kapling tanpa pengembangan lahan
dan pengoperasian kawasan hunian untuk rumah yang bisa dipindah-
pindah.
Tujuan jangka pendek MIC, dengan mengutilisasi aset yang ada menjadi optimal
dengan disewakan dapat mengurangi beban-beban biaya atas aset tersebut,
karena dipenuhi dengan pendapat penghasilan dari penyewaan aset, tanpa
membebani kegiatan usaha utama.
Bab VI - Aspek Pola Bisnis 2
Page 85
Studi Kelayakan Perubahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
6.2.1. Segmen Usaha Penyewaan Gudang
Segmen usaha penyewaan Gudang termasuk dalam kelompok KBLI 68111-
Mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real
estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, antara lain bangunan non hunian
seperti fasilitas penyimpanan/gudang. Dengan menyewakan gudang yang ada
MIC dapat mengopitmalkan asetnya sehingga menghasilkan pendapatan dan
tidak menjadi beban usaha untuk kegiatan usaha utama.
KBLI 52101- Kegiatan penyimpanan barang sebelum di kirim ke tujuan akhir,
diperlukan karena penyewa aset gudang MIC terlebih dahulu melakukan proses
penyimpanan sebelum dilakukan pengiriman ke tujuan akhir. KBLI 52101 untuk
melengkapi akan kebutuhan KBLI 68111.
6.3 Kemampuan Untuk Menciptakan Nilai
Penambahan kegiatan usaha Perseroan merupakan kemampuan manajemen
untuk menciptakan nilai tambah dari keterbatasan yang dimiliki melalui peluang
usaha yang kreatif dengan memanfaatkan potensi yang ada sehingga
menghasilkan nilai tambah bagi perusahaan serta mengelola sumber daya dan
berani menanggung risiko.
Agar penambahan kegiatan usaha dapat berjalan maksimal, manajemen MIC
perlu melakukan langkah-langkah strategis antara lain:
1. Menyediakan layanan yang baik kepada calon pelanggan, tidak hanya
berupa layanan penyewaan gudang tetapi juga menyediakan produk-
produk untuk kepentingan berkelanjutan dalam sebuah konstruksi
bangunan seperti misalnya instalasi listrik beserta produk/hal lain untuk
mempercantik atau menambah nilai guna suatu bangunan;
2. Merancang sistem sederhana terhadap manajemen pengelolaan gudang,
yang dapat menyediakan informasi secara transparan dalam hal kualitas
dari obyek sewa tersebut;
3. Menyediakan tenaga kerja yang berpengalaman yang dapat mengelola
aset gudang yang ada, sehingga tercipta kesinabungan penyewaan dari
aset yang disewakan.
Dengan melakukan penambahan kegiatan usaha dibidang penyewaan gudang,
nilai tambah yang diperoleh adalah tambahan penghasilan dan dapat
mengurangi beban usaha yang timbul karena aset tidak optimal digunakan.
Adapun resiko yang mungkin timbul adalah kemungkinan tambahan working
capital dan Capex (Capital Expenditure) yang dibutuhkan untuk pemeliharaan
gudang-gudang yang ada.
Bab VI - Aspek Pola Bisnis 3
Page 86
Studi Kelayakan Perubahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
6.4 Keunggulan Kompetitif
MIC menyakini bahwa kekuatan kompetitif sebagaimana berikut ini akan
mendukung dalam melaksanakan strateginya dan memberikan keunggulan
kompetitif dibandingkan para pesaingnya secara tidak langsung. Berhubung
kalau pesaing yang dimaksud dari sesama perusahaan terbuka yang memang
orientasi kegiatan usaha utamanya dalam hal penjualan dan penyewaan ruang
kantor, gudang dan aset sejenis apalalagi berada dalam kawasan industri
modern, maka tidak sebanding dengan penambahan kegiatan usaha MIC yang
dijalankan.
MIC meyakini bahwa keunggulan kompetitif akan mendukung Perseroan dalam
melaksanakan strateginya dan memberikan keunggulan kompetitif
dibandingkan para pesaingnya. Berikut ini adalah beberapa keunggulan
kompetitif yang dimiliki oleh Perseroan saat ini, yakni sebagai berikut:
1) Relasi Bisnis yang berhubungan baik dengan MIC, dengan memiliki relasi
yang baik kepada seluruh pihak yang bekerjasama dengan MIC baik itu
masyarakat sekitar maupun pelanggan MIC. Relasi yang baik ini tentu
menguntungkan satu sama lain terutama pada kinerja MIC dalam
menyewakan gudang yang ada. MIC akan terus menjaga dan meningkatkan
relasi yang baik dengan seluruh pihak untuk meningkatkan mutu dan layanan
Perseroan sehingga meningkatkan nilai kompetitif dari MIC.
2) Manajemen yang memiliki kapabilitas tinggi dan berpengalaman dalam
industri yang sudah dijalani selama ini, setiap anggota Direksi MIC memiliki
rekam jejak baik dan kapabilitas yang sudah terbukti untuk menjadi dewan
pengurus MIC dalam seluruh aspek usaha MIC. Anggota Direksi dibantu oleh
kepala divisi dan manajer profesional yang memiliki kapabilitas dalam
bidang masing-masing. Struktur organisasi yang dibentuk merupakan
organisasi dengan efisiensi yang tinggi, berkesinambungan dan berperan
aktif untuk mewujudkan visi dan misi Perseroan.
3) Memiliki kredibilitas yang tinggi dan record pelanggan yang baik, dimana
MIC telah menyediakan dan mendistribusikan produk-produk yang
berkualitas tinggi kepada pelanggan, sehinggga membuat MIC, manajemen
serta karyawan memiliki pengalaman untuk mengelola penambahan
kegiatan usaha yang akan dijalani.
4) Mempunyai aset pergudangan yang berada dilokasi strategis untuk
kegiatan bisnis, dengan lokasi di jalan utama dan berdekatan dengan Akses
Jalan Bebas Hambatan (Jalan Tol - Tax on Location) ke banyak tujuan
dengan mudah.
Bab VI - Aspek Pola Bisnis 4
Page 87
Studi Kelayakan Perubahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
6.5 Analisis Industri
Analisis industri usaha penyewaan pergudangan mencakup berbagai aspek
yang mempengaruhi kinerja dan prospek industri ini, mulai dari kondisi ekonomi,
permintaan pasar, kebijakan pemerintah, hingga dinamika internal perusahaan
itu sendiri. Berikut adalah beberapa poin penting yang dapat digunakan untuk
menganalisis industri usaha penyewaan pergudangan.
6.5.1. Persaingan Usaha Sejenis
Banyaknya industri pengembang dan developer yang membangun
pergudangan di Jakarta Timur, dengan menyediakan fasilitas dan kualitas
pelayanan yang sama akan membawa pada tingkat persaingan dalam industri
yang semakin kompetitif. Hal ini akan mempengaruhi pendapatan dan tingkat
margin yang diperoleh usaha yang akan dijalankan oleh MIC. Beberapa
Kawasan pergudangan yang berada di Jakarta Timur diantaranya seperti
Kawasan pergudangan Alun, pergudangan Bizpark, Kawasan pergudangan
Logos dan lainnya.
6.5.2. Posisi Tawar Pemasok
Posisi tawar (bargaining power) pemasok dalam industri pergudangan sangat
penting karena dapat mempengaruhi biaya pembangunan, kualitas produk,
serta waktu penyelesaian proyek. Dalam konteks usaha pergudangan, pemasok
dapat mencakup penyedia bahan bangunan, kontraktor sub, pemasok
peralatan, hingga penyedia jasa desain dan arsitektur. Posisi tawar pemasok ini
akan mempengaruhi sejauh mana perusahaan yang berusaha dalam penjualan
gudang jadi atau disewakan dapat mengendalikan biaya dan efisiensi
operasional mereka. Jika jumlah pemasok bahan bangunan atau layanan
konstruksi terbatas, maka kekuatan tawar pemasok akan lebih tinggi. Pemasok
yang memiliki dominasi pasar atau eksklusivitas dalam produk tertentu (misalnya
pemasok bahan baku langka atau spesifik) dapat menekan pengembang untuk
menerima harga yang lebih tinggi atau syarat-syarat kontrak yang lebih ketat.
6.5.3. Ancaman Pendatang Baru
Ancaman dari pendatang baru (new entrants) dalam industri pergudangan
dapat menjadi faktor yang signifikan dalam mempengaruhi persaingan di
pasar. Pendatang baru yang memasuki pasar perumahan harus menghadapi
berbagai tantangan, namun mereka juga bisa membawa inovasi yang dapat
mengubah dinamika pasar. Untuk itu, penting untuk menganalisis beberapa
faktor yang menentukan ancaman pendatang baru ini, menggunakan kerangka
analisis Porter’s Five Forces, khususnya dalam konteks industri pergudangan.
Bab VI - Aspek Pola Bisnis 5
Page 88
Studi Kelayakan Perubahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Ancaman pendatang baru dapat dikendalikan oleh seberapa besar hambatan
yang ada dalam memasuki industri pergudangan. Beberapa hambatan yang
mungkin terjadi adalah:
• Kebutuhan Modal yang Besar: Industri pergudangan membutuhkan investasi
awal yang sangat besar, baik untuk akuisisi lahan, pembangunan, maupun
pemasaran properti. Pendatang baru sering kali kesulitan mengakses sumber
daya finansial atau pinjaman untuk memulai proyek.
• Akses ke Tanah dan Lokasi Strategis: Perusahaan pergudangan yang sudah
ada umumnya sudah memiliki portofolio tanah yang luas dan akses ke lokasi-
lokasi strategis. Pendatang baru mungkin kesulitan mendapatkan tanah di
lokasi yang diinginkan, terutama di area dengan permintaan tinggi, karena
harga tanah yang sangat mahal dan terbatasnya pasokan lahan.
• Regulasi dan Perizinan: Setiap daerah atau negara memiliki regulasi yang
ketat terkait pembangunan perumahan, mulai dari zonasi, izin lingkungan,
hingga standar bangunan. Proses perizinan yang panjang dan kompleks bisa
menjadi hambatan besar bagi pendatang baru.
• Skala Ekonomi: Pengembang besar biasanya memiliki skala ekonomi yang
memungkinkan mereka untuk menekan biaya produksi, misalnya dengan
mendapatkan bahan bangunan dengan harga grosir atau mengelola banyak
proyek sekaligus. Pendatang baru tanpa sumber daya besar mungkin
kesulitan bersaing dalam hal harga.
6.5.4. Posisi Tawar Konsumen
Posisi tawar konsumen (buyer power) dalam industri pergudangan sangat penting
karena dapat memengaruhi harga jual, kualitas produk, dan bahkan desain
akan kebutuhan gudang oleh konsumen. Semakin kuat posisi tawar konsumen,
semakin besar pengaruh yang dapat mereka miliki terhadap keputusan dan
strategi pengembang. Dalam konteks industri pergudangan, konsumen bisa
berupa pembeli, penyewa, investor, atau bahkan pemerintah yang memerlukan
kapasitas pergudangan cukup besar. Kekuatan tawar konsumen ini dipengaruhi
oleh berbagai faktor yang saling berinteraksi. Jika pasar pergudangan terbagi
menjadi banyak segmen dan ada banyak pembeli atau penyewa dengan
kebutuhan yang berbeda (misalnya, dari luasa, akses serta kemudahan bongkar
muat dan pengiriman.), maka posisi tawar konsumen cenderung lebih tinggi. Hal
ini terjadi karena pembeli atau penyewa memiliki banyak pilihan dari berbagai
pengembang, dan mereka dapat dengan mudah beralih ke penawaran lain jika
harga atau kualitas tidak memadai.
6.6 Analisis Risiko
Dalam menjalankan kegiatan usaha rumah sakit menghadapi risiko yang dapat
mempengaruhi hasil usahanya yang apabila tidak diantisipasi dan dipersiapkan
penanganannya dengan baik. Adapaun risiko yang dihadapi oleh Industri
pergudangan pada umumnya antara lain:
Bab VI - Aspek Pola Bisnis 6
Page 89
Studi Kelayakan Perubahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
6.6.1. Risiko Perekonomian
Faktor risiko yang berasal dari luar industri perumahan antara lain disebabkan
oleh kondisi ekonomi, sosial dan politik baik nasional maupun internasional dapat
berakibat kurang baik terhadap dunia usaha pada umumnya. Memburuknya
kondisi perekonomian akan mengakibatkan daya beli masyarakat menurun.
6.6.2. Risiko Persaingan
Dengan semakin meningkatnya pembangunan pergudanga di daerah Jakarta
Timur, maka akan mempengaruhi harga jual atau sewa unit gudang dan daya
beli masyarakat untuk properti sejenis.
6.6.3. Risiko Perubahan Kebijakan Pemerintah
Perubahan peraturan dan kebijakan Pemerintah yang secara langsung maupun
tidak langsung berkaitan dangan masalah perumahan dapat mempengaruhi
kegiatan usaha Perusahaan yang akhirnya akan mempengaruhi pendapatan
Perusahaan.
6.6.4. Risiko Likuiditas
Risiko dimana Perseroan akan mengalami kesulitan dalam memperoleh dana
guna memenuhi komitmennya atas instrumen keuangan. Pengelolaan terhadap
risiko likuiditas dilakukan dengan cara menjaga profil jatuh tempo antara aset
dan liabilitas keuangan, penerimaan tagihan tepat waktu, manajemen kas yang
mencakup proyeksi dan realisasi arus kas hingga beberapa tahun kedepan serta
memastikan ketersediaan pendanaan melalui komitmen fasilitas kredit.
6.6.5. Risiko Tingkat Suku Bunga
Risiko ini berasal dari kebutuhan Perseroan kepada pembiayaan, baik
pembiayaan investasi maupun pembiayaan modal kerja dalam perjalanan
usahanya. Salah satu sumber dana untuk memenuhi kebutuhan investasi dan
modal kerja adalah pinjaman pihak ketiga maupun perbankan. Baik pinjaman
dari pihak ketiga maupun perbankan mengandung unsur bunga yang akan
menjadi salah satu biaya yang harus dibayar. Untuk itu, semakin tinggi tingkat
suku bunga, maka semakin tinggi biaya yang harus dibayar Perseroan serta
akan menurunkan tingkat margin yang akan diperoleh Perseroan.
Bab VI - Aspek Pola Bisnis 7
Page 90
Studi Kelayakan Perubahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
6.6.6. Risiko Tidak Tercapainya Proyeksi
Jika proyeksi yang dibuat tidak tercapai yang diakibatkan oleh manajemen,
baik dalam pengelolaan termasuk pengelolaan risiko usaha, risiko iklim serta
memburuknya perekonomian yang menurunkan aktivitas industri maka akan
berdampak terhadap kelayakan atas penentuan harga jual unit rumah. Penilai
telah melakukan penyesuaian terhadap proyeksi keuangan yang dibuat oleh
manajemen sehingga menunjukkan proyeksi yang moderat yang mampu
menggambarkan kemampuan manajemen untuk mencapai proyeksi tersebut.
6.7 Analisis SWOT
Analisis SWOT (Strength, Weakness, Opportunity and Threat) terdiri atas faktor
internal yang bisa dikontrol dan faktor eksternal atau lingkungan yang mungkin
sulit dikontrol. Kedua sisi dianalisis supaya dapat disusun suatu strategi sehingga
tercapai keberhasilan dan mempunyai daya saing. Dari faktor internal bisa
diidentifikasi kekuatan dan kelemahan (strength and weakness) sedangkan dari
faktor eksternal berupa peluang dan ancaman (opportunity and threat).
Strategi penambahan kegiatan usaha penyewaan gudang dilakukan dengan
cara membuat SWOT matriks. SWOT matriks ini dibangun berdasarkan faktor-
faktor strategi, baik internal (kekuatan dan kelemahan) maupun eksternal
(peluang dan ancaman). Berdasarkan matriks posisi analisis SWOT yang ada
maka dapat disusun 4 (empat) strategi utama, yaitu Strenghts-Opportunities (S-
O), Weaknesses-Oppurtunities (W-O), Strenghts-Threats (S-T), dan Weaknesses-
Threats (W-T).
Kekuatan / Strengths (S) Kelemahan / Weaknesses (W)
INTERNAL 1. MIC merupakan Perusahaan 1. Kapasitas terbatas (hanya 6
EKSTERNAL
Distribusi yang sudah mempunyai pintu) dapat menjadi
pelanggan yang loyal. batasan dalam menarik
2. Asset yang disewa berada di penyewa potensial
lokasi strategic dng akses told an dibandingkan dengan
di jalan utama kompetitor di area sekitar.
3. Kondisi bangunan baru, modern, 2. Belum punya track record
minim perlu perbaikan, citra sebagai gudang baru,
profesional bagi penyewa. belum ada
penyewa/testimoni, perlu
membangun kepercayaan
pasar dari nol.
Bab VI - Aspek Pola Bisnis 8
Page 91
Studi Kelayakan Perubahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Peluang /
Strategi “SO” Strategi “WO”
Opportunities (O)
1. Potensi besar untuk 1. Untuk memaksimalkan potensi 1. Meski memiliki kelemahan
menarik penyewa besar menarik penyewa jumlah Gudang yang terbatas
dari perusahaan- perusahaan yang mencari dan belum memiliki track
perusahaan yang gudang modern dan terpercaya record di pergudangan kami
mencari gudang dengan harga terjangkau di mengambil Langkah strategis
modern dan Jakarta Timur, perusahaan akan dengan bekerja sama dengan
terpercaya di mengoptimalkan keunggulan agen property ternama yang
wilayah Jakarta fasilitas yang dimiliki. Contohnya, biasa mendapatkan penyewa
Timur dengan harga tonjolkan kondisi bangunan baru Gudang
yang affordable. dan sistem keamanan 24/7
2. Gap pasar di (kekuatan utama) dalam materi
Jakarta Timur – pemasaran sebagai jaminan
Belum banyak gudang yang modern, aman, dan
gudang baru modern andal.
dengan harga 2. Kombinasikan dengan
terjangkau di area penawaran harga sewa
ini; banyak kompetitif (misalnya lebih
perusahaan distribusi terjangkau daripada gudang
mencari alternatif premium seperti LOGOS)
gudang modern, sehingga calon penyewa
aman, namun biaya merasakan value for money yang
relatif rendah tinggi.
Ancaman / Threats (T) Strategi “ST” Strategi “WT”
1. Gunakan kombinasi kekuatan 1. Melakukan Langkah
1. Persaingan dari strategis dengan bekerja
gudang-gudang internal sebagai pembeda:
misalnya, tekankan bahwa sama dengan agen property
bangunan lama ternama,
gudang ini adalah bangunan selain itu
dengan harga lebih perusahaan juga akan
baru dengan keamanan canggih,
rendah di sekitar Pulo memberikan pelayanan
keunggulan yang tidak dimiliki
Gadung dan Bizpark. pelanggan secara lebih
gudang lama di Pulo
Dan Gudang dengan menyeluruh, misalnya
Gadung/BizPark. Sehingga
bangunan baru di
penyewa mendapatkan kualitas membantu penyewa
pergudangan Logos menghubungkan ke vendor
lebih tinggi dengan selisih harga
namun harganya yang dibutuhkan seperti
sewa yang wajar. Pada saat yang
relative lebih tinggi. kontraktor, rack Gudang
sama, tonjolkan fleksibilitas dan
efisiensi biaya: penyewa di 2. Lakukan penyesuaian harga
gudang Ujung Menteng bisa yang bijak agar gap harga
menikmati fasilitas modern dengan Gudang lama tidak
serupa standar LOGOS namun terlalu lebar.
dengan biaya lebih rendah.
Dalam strategi pemasaran,
perusahaan dapat mengklaim
posisi sebagai “alternatif
terbaik”: lebih unggul dari
gudang lama (dari segi kualitas
& keamanan) namun lebih efisien
secara biaya dibanding gudang
premium. Pendekatan ini
memanfaatkan kekuatan unik
perusahaan untuk menetralkan
ancaman di kedua sisi (harga
maupun kualitas)
Bab VI - Aspek Pola Bisnis 9
Page 92
Studi Kelayakan Perubahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
6.8 Kesimpulan
Dengan memperhatikan pola bisnis yang akan diterapkan oleh manajemen MIC
dilihat dari segmen usaha, kemampuan untuk mencipatan nilai serta keunggulan
kompetitif dan melihat analisis industri, risiko dan analisis SWOT dalam rencana
penambahan kegiatan usaha, maka rencana penambahan kegiatan usaha
secara aspek pola bisnis layak.
Bab VI - Aspek Pola Bisnis 10
Page 93
BAB VII ASPEK MODEL MANAJEMEN
Page 94
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
BAB VII
ASPEK MODEL MANAJEMEN
7.1 Model Manajemen
Sistem organisasi dan manajemen yang baik sangat diperlukan untuk
mendukung terciptanya suatu perusahaan yang sistematis dalam pengendalian
internal sehingga dapat membentuk perusahaan yang mapan dan untuk
mencapai tujuannya. Struktur organisasi dan manajemen yang baik sangat erat
hubungannya dengan koordinasi kerja yang terpadu dan terarah.
Dalam setiap organisasi diperlukan ketegasan dalam pembagian tugas yang
disesuaikan dengan bagan organisasi, pendelegasian wewenang yang jelas
dan koordinasi kerja yang terpadu. Penempatan tenaga kerja yang sesuai
dengan pengalaman, keahlian dan keterampilannya merupakan faktor yang
penting dalam menerapkan kebijaksanaan perusahaan. Hal ini juga akan
memperlancar pendelegasian tugas kepada unit di bawahnya atau
sebaliknya, yang pada akhirnya akan memperlancar kerja perusahaan. Oleh
sebab itu, struktur organisasi perusahaan harus dijadikan pegangan dalam
menjalankan kegiatan usahanya. Berikut ini adalah struktur organisasi MIC:
Bab VII – Aspek Model Manajemen 1
Page 95
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
7.2 Kapasitas dan Kemampuan Manajemen
Sesuai dengan informasi dari manajemen MIC, bahwa untuk penambahan
kegiatan usaha penyewaan gudang dikelola oleh Divisi/Bagian/Unit HR GA.
Penambahan kegiatan usaha tersebut tidak perlu dilakukan penyesuaian
terhadap SDM karena tidak memerlukan skill yang kompleks untuk menjalankan
kegiatan kegiatan usaha tersebut. Karena dapat dioptimalkan dari SDM yang
sudah ada, kecuali dari sisi tenaga keamanan perlu dilakukan penyesuaian
dengan menambah personil keamanan dan juga teknisi untuk pemeliharaan
pergudangan.
Saat ini MIC memiliki SDM yang berpengalaman sesuai dengan kegiatan usaha
utamanya, kemampuan Perseroan dalam menyediakan SDM yang mumpuni
sudah tersedia dan masih selaras dengan penambahan kegiatan usaha.
Kaitannya dengan manajemen keuangan, pengelolaan biaya, perencanaan
anggaran, dan analisis keuangan untuk memastikan keberlanjutan usaha telah
dilakukan dengan baik. Selain itu, kemampuan dalam menjalankan strategi
pemasaran penyewaan pergudangan dalam meningkatkan profitabilitas usaha
telah dilakukan saat ini melalui kerjasama dengan agen properti untuk
memasarkan pergudangan yang ada.
7.3 Manajemen Risiko
Seperti halnya kegiatan usaha yang dijalankan oleh berbagai perusahaan,
penambahan kegiatan usaha Perseroan juga tidak terlepas dari berbagai risiko.
Risiko yang muncul bisa dipengaruhi oleh faktor-faktor eksternal maupun
internal. Oleh karena itu, perlu adanya upaya dalam mitigasi risiko tersebut.
MIC telah melakukan identifikasi serta perkiraan kemungkinan munculnya potensi
risiko beserta dampaknya. Risiko-risiko yang telah diidentifikasi serta mitigasi
risikonya sebagai berikut:
1. Gangguan Infrastruktur;
Kerusakan bangunan, kebocoran atap, atau kerusakan lantai akibat
beban berat.
2. Keterlambatan Pembayaran Sewa;
Cash flow tertekan bila penyewa menunggak.
3. Bencana Alam;
Banjir, gempa, atau kebakaran dapat merusak gudang.
4. Masuknya Pesaing Baru;
Gudang modern baru atau 3PL menambah pasokan, menurunkan
okupansi.
Bab VII – Aspek Model Manajemen 2
Page 96
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan di atas, mitigasi risiko yang
dilakukan MIC:
1. Jadwalkan inspeksi rutin (struktur, atap, lantai) dan pemeliharaan
preventif.
2. Persyaratan deposit dan skema penalti keterlambatan yang tercatat
pada perjanjian sewa.
3. Asuransi property All Risk (kebakaran, banjir, bencana alam dan lain-lain)
4. Unique Selling Proposition (fasilitas modern serta harga kompetitif).
7.4 Manajemen Kekayaan Intelektual
Menurut UU yang telah disahkan oleh DPR-RI pada tanggal 21 Maret 1997,
Hak Atas Kekayaaan Intelektual adalah hak-hak secara hukum yang
berhubungan dengan permasalahan hasil penemuan dan kreativitas seseorang
atau beberapa orang yang berhubungan dengan perlindungan permasalahan
reputasi dalam bidang komersial (commercial reputation) dan tindakan/jasa
dalam bidang komersial (goodwill). Sampai dengan laporan ini diterbitkan tidak
terdapat informasi terkait Hak Atas Kekayaaan Intelektual yang akan
didaftarkan oleh Perseroan atas penambahan kegiatan usaha ini.
7.5 Sumber Daya Manusia
Kapasitas manajemen mencakup kemampuan dalam perencanaan,
pelaksanaan, pengawasan, dan pengendalian operasional pengelolaan
penyewaan gudang. Dalam hal ini, manajemen MIC memberikan penugasan
kepada personal berikut ini:
• Nama : Muh. Ilham
• Jabatan : Kepala HR GA
• Bagian/Unit/Divisi : HR GA
• Tugas Pokok dan Fungsi : Pengawasan, Pengelolaan Gudang.
Pengelolaan penyewaan gudang berada di bawah bagian HR GA, bagian
tersebut yang bertanggungjawab terhadap penambahan kegiatan usaha
penyewaan gudang.
Pengelolaan Gudang tersebut dilakukan secara 24 jam oleh tim keamanan yg
telah direkrut secara profesional dan berpengalaman di bidang keamanan
sebanyak 11 orang.
Untuk memastikan profesionalitas tim keamanan tersebut, dilakukan secara
berkala prosedur simulasi pemadaman kebakaran dan juga pengetahuan
apabila terjadi bencana alam dan juga kondisi yang tidak diinginkan seperti
gempa dan lainnya.
Bab VII – Aspek Model Manajemen 3
Page 97
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
7.6 Ketersediaan Tenaga Kerja
Recruitment akan dilakukan oleh Perseroan sebagai langkah awal untuk
penyesuaian kegiatan usaha tambahan. Di dalam segmen usaha penyewaan
gudang, kombinasi antara karyawan MIC yang telah ada dengan tambahan
tenaga yang disesuaikan dengan kebutuhan akan penambahan kegiatan usaha.
Komposisi jumlah karyawan pada tabel di bawah, hanya dilihat dari bagian
yang melakukan pengelolaan penyewaan gudang. Bagian yang
bertanggungjawab atas aktivitas tersebut adalah bagian HR GA.
Tabel 7.1. Komposisi Jumlah Karyawan Perseroan Sebelum dan Sesudah Penambahan
Kegiatan Usaha
Tenaga kerja sebelum Rencana tambahan tenaga Tenaga kerja setelah
penambahan kegiatan usaha kerja (orang) penambahan kegiatan
(orang) usaha (orang)
21 6 27
Sumber: Manajemen MIC
Tenaga kerja di MIC bagian HR GA dipimpin oleh Kepala HR GA yang
berpengalaman, dan tim HR GA yang ada merupakan karyawan yang terdiri
dari disiplin ilmu dan dapat bekerjasama dengan baik. Adapun rencana
penambahan tenaga kerja bagian HR GA sebanyak 6 orang dari sisi tenaga
keamanan.
Ketersediaan tenaga kerja akan menentukan tim pelaksana yang terbaik
dengan kebijaksanaan dalam pengangkatan tenaga kerja dan diutamakan
yang sudah berpengalaman dalam bidangnya.
Untuk meningkatkan produktivitas dari karyawan yang akan dilakukan antara
lain:
1. Peningkatan keahlian karyawan (man power training);
2. Sistem manajemen yang baik untuk dapat melaksanakan tugas semaksimal
mungkin;
3. Job description yang jelas dari setiap karyawan secara terarah;
4. Rasa tanggung jawab kepada perusahaan dalam usaha penyempurnaan
dan penghematan;
5. Menciptakan suasana kerja yang menyenangkan dengan cara
memperhatikan kesejahteraan karyawan, menjamin ketenangan dan
kepastian serta ketentraman kerja
Bab VII – Aspek Model Manajemen 4
Page 98
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
7.7 Komposisi Karyawan
Dalam pemenuhan SDM, Perusahaan tetap berlandaskan pada asas
keragaman tanpa membedakan gender, suku, ras dan agama. Seluruh
karyawan MIC merupakan tenaga profesional dan ahli di bidangnya. Jumlah
SDM Perusahaan senantiasa disesuaikan dengan kebutuhan operasional dan
rencana pengembangan usaha Perusahaan.
Di akhir tahun 2024 komposisi dan jumlah karyawan Perusahaan telah sesuai
dengan strategi dan kebutuhan bisnis Perusahaan berdasarkan arahan
Pemegang Saham. Per 31 Desember 2024, jumlah karyawan Perusahaan
tercatat mencapai 909 orang, penurunan sebanyak 73 orang (7,43%)
dibandingkan jumlah karyawan 31 Desember 2023 yang sebanyak 982
orang.
Profil demografi karyawan MIC dapat dilihat pada tabel-tabel berikut ini:
Tabel 7.2. Komposisi Karyawan Berdasarkan Level Organisasi
No. Jabatan Per 31 Desember 2024
1. Komisaris 4
2. Direksi 5
3. General Manager 3
4. Manager 35
5. Asisten Manager 46
6. Supervisor 135
7. Staff 681
Jumlah 909
Tabel 7.3. Jumlah Karyawan Berdasarkan Tingkatan Pendidikan
No. Tingkat Pendidikan Per 31 Desember 2024
1. Strata 2/Strata 3 17
2. Strata 1 282
3. Diploma 45
4. SLTA 547
5. SD/SLTP 18
Jumlah 909
Bab VII – Aspek Model Manajemen 5
Page 99
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha – PT Multi Indocitra Tbk
Tabel 7.4. Komposisi Karyawan Berdasarkan Status Kepegawaian
No. Status Karyawan Per 31 Desember 2024
1. Karyawan Tetap 396
2. Pekerja Kontrak 513
3. Management Trainee (MT) -
Jumlah 909
Tabel 7.5. Komposisi Karyawan Berdasarkan Usia
No. Umur Per 31 Desember 2024
1. >55 25
2. 46-55 107
3. 35-45 295
4. 26-35 360
5. 18-25 122
Jumlah 909
7.8 Kesimpulan
Dengan pertimbangan aspek model majamen yang akan diterapkan baik dari
penggunaan tenaga kerja yang ada dikombinasikan dengan recruitment
tenaga kerja yang sesuai dengan bidangnya serta rencana manajemen
meningkatkan produktivitas tenaga kerja sehingga dapat optimal dalam
menjalankan penambahan kegiatan usaha, maka rencana penambahan
kegiatan usaha secara aspek model manajemen layak.
Bab VII – Aspek Model Manajemen 6
Page 100
BAB VIII ASPEK KEUANGAN
Page 101
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
BAB VIII
ASPEK KEUANGAN
8.1. Rencana Perseroan
Perseroan adalah perusahaan yang bergerak dibidang usaha perdagangan
umum atas barang-barang konsumsi perlengkapan bayi dan produk perawatan
kesehatan serta kosmetik. Saat ini Perseroan berencana untuk melakukan
penambahan kegiatan usahanya di bidang penyewaan gudang dengan
memanfaatkan aset gudang yang selama ini kurang optimal atas
penggunannya.
Mengenai penambahan kegiatan usaha yang akan dilakukan Perseroan dengan
melakukan penambahan di bidang penyewaan gedung, maka diharapkan
produktifitas dan profitabilitas dapat meningkat. Untuk menjalankan rencana
usahanya Perseroan memerlukan kajian kelayakan atas penambahan kegiatan
usaha tersebut.
8.2. Rencana Biaya Investasi
Berkaitan dengan penambahan kegiatan usaha Perseroan secara garis besar
rencana Anggara Biaya Penambahan Kegiatan Usaha yang dibutuhkan oleh
Perseroan dapat disajikan sebagai berikut:
Tabel 8.1 Biaya Investasi
No. Uraian Harga Satuan (Rp) Total (Rp)
1 Bangunan 2.000.000.000 2.000.000.000
2 Mesin 8.000.000.000 8.000.000.000
Total Biaya Investasi 10.000.000.000
Kebutuhan modal investasi tersebut akan menggunakan dana sendiri yang
diambil dari kas Perseroan dengan rincian sebagai berikut:
Tabel 8.2 Sumber Pembiayaan
Pinjaman
No. Pembiayaan Modal Sendiri Total
Perbankan
1 Investasi
2 Komposisi 100% 0% 10.000.000.000
Total Pembiayaan 10.000.000.000
Rencana biaya penambahan kegiatan usaha meliputi biaya pemeliharaan dan
pembelian mesin dan peralatan.
Bab VIII - Aspek Keuangan 1
Page 102
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
8.3. Asumsi - Asumsi Proyeksi Keuangan
Asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan proyeksi keuangan sebelum
dan setelah penambahan kegiatan usaha adalah upaya pengembangan bisnis
Perseroan. Dengan adanya penambahan kegiatan usaha ini akan
mengakibatkan perubahan terhadap keuangan Perseroan. Jangka waktu
proyeksi keuangan sampai dengan tahun 2029 atau masa waktu proyeksi
eksplisit selama 5 tahun dengan pertimbangan bahwa manajemen Perseroan
telah menyusun rencana bisnis selama 5 tahun kedepan dengan asumsi bahwa
tahun tersebut Perseroan dalam kondisi stable growth sehingga untuk
mencerminkan going concern bisnis Perseroan diterapkan terminal value dengan
menggunakan metode kapitalisasi pendapatan/gordon model. Kami melakukan
koreksi ataupun penyesuaian terhadap proyeksi keuangan yang diberikan oleh
pemberi tugas yaitu pada proyeksi beban pajak yang menyesuaikan besaran
PPh Badan yang diatur dalam Peraturan DJP, selain itu Penilai melakukan
penyesuaian terhadap posisi keuangan seperti piutang usaha, aset tetap dan
utang usaha. Penilai meyakini bahwa proyeksi keuangan tersebut sudah sesuai
dengan rencana bisnis Perseroan.
Berikut adalah rincian proyeksi beban pajak tanpa penambahan kegiatan
usaha dan dengan penambahan kegiatan usaha yang sudah dilakukan
penyesuaian mengacu kepada PPh Badan sesuai Peraturan DJP yaitu sebesar
22%.
Tabel 8.3 Proyeksi Beban Pajak Perseroan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
(Dalam Jutaan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Tarif Pajak PPh Badan 22% 22% 22% 22% 22%
Tarif 11% 11% 11% 11% 11%
Penjualan 1.173.468 1.232.142 1.293.749 1.358.436 1.426.358
PTKP - - - - -
PKP 1.173.468 1.232.142 1.293.749 1.358.436 1.426.358
Laba sebelum pajak 57.142 65.500 71.515 76.688 82.644
Perhitungan Pajak - - - - -
Beban Pajak 12.571 14.410 15.733 16.871 18.182
Beban Pajak Penghasilan 12.571 14.410 15.733 16.871 18.182
Bab VIII - Aspek Keuangan 2
Page 103
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Tabel 8.4 Proyeksi Beban Pajak Perseroan Setelah Penambahan Kegiatan Usaha
(Dalam Jutaan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Tarif Pajak PPh Badan 22% 22% 22% 22% 22%
Tarif 11% 11% 11% 11% 11%
Penjualan 1.173.468 1.232.142 1.293.749 1.358.436 1.426.358
PTKP - - - - -
PKP 1.173.468 1.232.142 1.293.749 1.358.436 1.426.358
Laba sebelum pajak 64.791 72.905 79.452 84.762 91.854
Perhitungan Pajak - - - - -
Beban Pajak 14.254 16.039 17.479 18.648 20.208
Beban Pajak Penghasilan 14.254 16.039 17.479 18.648 20.208
Selanjutnya penilai melakukan penyesuaian terhadap proyeksi piutang usaha
dan utang usaha tanpa penambahan kegiatan usaha dan dengan penambahan
kegiatan usaha mengacu kepada rata-rata hari perputaran piutang historis,
inventory dan rata-rata hari utang usaha historis dengan rincian sebagai berikut:
Tabel 8.5 Proyeksi Piutang Usaha, Utang Usaha dan Persediaan Tanpa Penambahan
Kegiatan Usaha
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
1. AR Turnover
Trade receivables Rp(Juta) 248.573 257.518 265.904 278.846 298.345
Average AR Rp(Juta) 243.981 253.045 261.711 272.375 288.595
Sales Rp(Juta) 1.173.468 1.232.142 1.293.749 1.358.436 1.426.358
No of days in a year days 365 365 365 365 365
AR turnover x 4,8 4,9 4,9 5,0 4,9
AR days days 77 76 75 75 76
% to Sales % 21,18% 20,90% 20,55% 20,53% 20,92%
2. Other AR Turnover
Other trade
Rp(Juta) 26.072 26.690 26.963 27.679 30.065
receivables
Average other AR Rp(Juta) 24.377 26.381 26.826 27.321 28.872
Sales Rp(Juta) 1.173.468 1.232.142 1.293.749 1.358.436 1.426.358
No of days in a year days 365 365 365 365 365
Other AR turnover x 48,1 46,7 48,2 49,7 49,4
Other AR days days 8 8 8 7 8
% to Sales % 2,22% 2,17% 2,08% 2,04% 2,11%
3. Inventory
Inventory Rp(Juta) 418.956 427.802 448.762 467.143 497.431
Bab VIII - Aspek Keuangan 3
Page 104
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Average Inventory Rp(Juta) 404.335 423.379 438.282 457.952 482.287
COGS Rp(Juta) 600.816 630.856 662.399 695.519 730.295
No of days in a year days
365 365 365 365 365
Inventory turnover x
1,5 1,5 1,5 1,5 1,5
Inventory days days
255 248 247 245 249
% to COGS % 69,73% 67,81% 67,75% 67,16% 68,11%
4. AP Turnover
Trade payables Rp(Juta) 113.977 126.167 134.334 135.149 146.067
Average AP Rp(Juta) 117.993 120.072 130.250 134.742 140.608
COGS Rp(Juta) 600.816 630.856 662.399 695.519 730.295
No of days in a year days 365 365 365 365 365
AP turnover x 5,1 5,3 5,1 5,2 5,2
AP days days 69,24 73,00 74,02 70,92 73,00
% to COGS % 18,97% 20,00% 20,28% 19,43% 20,00%
5. Other AP Turnover
Other trade
Rp(Juta) 12.729 12.575 11.555 10.821 11.843
payables
Average other AP Rp(Juta) 8.356 12.652 12.065 11.188 11.332
COGS Rp(Juta) 600.816 630.856 662.399 695.519 730.295
No of days in a year days 365 365 365 365 365
Other AP turnover x 71,9 49,9 54,9 62,2 64,4
Other AP days days 7,73 7,28 6,37 5,68 5,92
% to COGS % 2,12% 1,99% 1,74% 1,56% 1,62%
Tabel 8.6 Proyeksi Piutang Usaha, Utang Usaha dan Persediaan Setelah Penambahan
Kegiatan Usaha
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
1. AR Turnover
Trade receivables Rp(Juta) 248.573 257.518 265.904 278.846 298.345
Average AR Rp(Juta) 243.981 253.045 261.711 272.375 288.595
Sales Rp(Juta) 1.173.468 1.232.142 1.293.749 1.358.436 1.426.358
No of days in a year days 365 365 365 365 365
AR turnover x 4,8 4,9 4,9 5,0 4,9
AR days days 77 76 75 75 76
% to Sales % 21,18% 20,90% 20,55% 20,53% 20,92%
Bab VIII - Aspek Keuangan 4
Page 105
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
2. Other AR Turnover
Other trade
Rp(Juta) (10.685) (10.862) (10.940) (11.231) (12.167)
receivables
Average other AR Rp(Juta) 5.999 (10.773) (10.901) (11.086) (11.699)
Sales Rp(Juta) (480.904) (501.423) (524.940) (551.198) (577.251)
No of days in a year days 365 365 365 365 365
-
Other AR turnover x 46,5 48,2 49,7 49,3
80,2
Other AR days days 8 8 8 7 8
% to Sales % 2,22% 2,17% 2,08% 2,04% 2,11%
3. Inventory
Inventory Rp(Juta) 418.956 427.802 448.762 467.143 497.431
Average Inventory Rp(Juta) 404.335 423.379 438.282 457.952 482.287
COGS Rp(Juta) 600.816 630.856 662.399 695.519 730.295
No of days in a year days 365 365 365 365 365
Inventory turnover x 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5
Inventory days days 255 248 247 245 249
% to COGS % 69,73% 67,81% 67,75% 67,16% 68,11%
4. AP Turnover
Trade payables Rp(Juta) 113.977 126.167 134.334 135.149 146.067
Average AP Rp(Juta) 117.993 120.072 130.250 134.742 140.608
COGS Rp(Juta) 600.816 630.856 662.399 695.519 730.295
No of days in a year days 365 365 365 365 365
AP turnover x 5,1 5,3 5,1 5,2 5,2
AP days days 69,24 73,00 74,02 70,92 73,00
% to COGS % 18,97% 20,00% 20,28% 19,43% 20,00%
5. Other AP Turnover
Other trade
Rp(Juta) 12.729 12.575 11.555 10.821 11.843
payables
Average other AP Rp(Juta) 8.356 12.652 12.065 11.188 11.332
COGS Rp(Juta) 600.816 630.856 662.399 695.519 730.295
No of days in a year days 365 365 365 365 365
Other AP turnover x 71,9 49,9 54,9 62,2 64,4
Other AP days days 7,73 7,28 6,37 5,68 5,92
% to COGS % 2,12% 1,99% 1,74% 1,56% 1,62%
Bab VIII - Aspek Keuangan 5
Page 106
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
8.4. Proyeksi Keuangan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
Proyeksi keuangan tanpa penambahan kegiatan usaha merupakan proyeksi
dari rencana bisnis eksisting Perseroan yang bersumber dari pendapatan dari
perdagangan umum atas barang-barang konsumsi perlengkapan bayi dan
produk perawatan kesehatan serta kosmetik.
8.4.1. Proyeksi Posisi Keuangan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
Berikut ini disajikan proyeksi posisi keuangan Perseroan adalah sebagai berikut:
• Proyeksi posisi keuangan disusun oleh Perseroan yang berakhir pada tahun
2029.
• Proyeksi posisi keuangan tersebut telah dilakukan penyesuaian dan
normalisasi.
• Proyeksi posisi keuangan Perseroan tanpa penambahan kegiatan usaha
hanya mencakup bidang perdagangan umum atas barang-barang
konsumsi perlengkapan bayi dan produk perawatan kesehatan serta
kosmetik.
Tabel 8.7 Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Aset Lancar 747.259 791.344 851.522 917.602 988.801
Aset Tidak Lancar 672.257 669.693 667.440 664.372 660.973
Total Aset 1.419.517 1.461.037 1.518.963 1.581.974 1.649.775
Liabilitas Jangka Pendek 428.723 422.962 428.196 434.636 441.398
Liabilitas Jangka Panjang 30.369 34.525 39.581 44.636 49.692
Total Liabilitas 459.092 457.487 467.777 479.273 491.090
Total Ekuitas 960.425 1.003.550 1.051.186 1.102.701 1.158.684
Sumber: Laporan Manajemen Perseroan (diolah)
Bab VIII - Aspek Keuangan 6
Page 107
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Perkembangan Posisi Keuangan Perseroan dapat dilihat pada grafik berikut :
Grafik 8.1. Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
Proyeksi Posisi Keuangan
PT Multi Indocitra Tbk
Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
1.800.000
1.600.000
Dalam Jutaan Rupiah
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
2025 2026 2027 2028 2029
Total Aset 1.419.517 1.461.037 1.518.963 1.581.974 1.649.775
Total Liabilitas 459.092 457.487 467.777 479.273 491.090
Total Ekuitas 960.425 1.003.550 1.051.186 1.102.701 1.158.684
• Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan di atas, diperkirakan total aset
Perseroan tahun 2025 sampai dengan tahun 2029 mengalami peningkatan
setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound
Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 3,83% per tahun. Kenaikan tersebut
sebagian besar berasal dari kas dan setara kas, piutang usaha serta
persediaan.
• Total liabilitas Perseroan selama masa proyeksi yaitu tahun 2025 sampai
dengan tahun 2029 mengalami peningkatan setiap tahunnya dengan laju
pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR)
sebesar 1,70% per tahun. Penurunan tersebut sebagian besar berasal dari
utang bank, utang usaha, Bagian utang jangka panjang yang jatuh temo
dalam waktu satu tahun dan lain-lain.
• Total ekuitas Perseroan selama masa proyeksi yaitu tahun 2025 sampai
dengan tahun 2029 juga mengalami peningkatan setiap tahunnya dengan
laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR)
sebesar 4,80% per tahun. Kenaikan tersebut berasal dari peningkatan saldo
laba.
Bab VIII - Aspek Keuangan 7
Page 108
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
8.4.2. Proyeksi Laba Rugi Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
Asumsi-asumsi yang digunakan antara lain:
1. Proyeksi yang digunakan berdasarkan business plan yang disusun oleh
Perseroan untuk periode 2025-2029.
2. Pendapatan Perseroan berasal dari perdagangan umum atas barang-
barang konsumsi perlengkapan bayi dan produk perawatan kesehatan
serta kosmetik.
3. Biaya operasional terdiri dari beban umum administrasi.
4. Tingkat pertumbuhan penjualan rata-rata CAGR menurun sebesar 5,00%
per tahun.
5. Beban pokok penjualan (COGS) terhadap pendapatan rata-rata sebesar
51,20% selama masa proyeksi.
6. Gross margin rata-rata sebesar 48,80% per tahun selama masa proyeksi.
7. Net profit margin rata-rata sebesar 4,24% per tahun selama masa proyeksi
2025-2029.
8. Pertumbuhan laba bersih meningkat rata-rata sebesar 9,70% per tahun
selama masa proyeksi.
Berikut ini disajikan proyeksi laba rugi Perseroan tanpa penambahan kegiatan
usaha:
Tabel 8.8 Proyeksi Laba Rugi Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Penjualan 1.173.468 1.232.142 1.293.749 1.358.436 1.426.358
Beban Pokok Penjualan (600.816) (630.856) (662.399) (695.519) (730.295)
Laba Kotor 572.652 601.285 631.349 662.917 696.063
Beban Umum dan Administrasi (488.553) (508.828) (532.878) (559.272) (586.461)
Laba Sebelum Pajak 57.142 65.500 71.515 76.688 82.644
Beban Pajak (12.571) (14.410) (15.733) (16.871) (18.182)
Laba Bersih 44.571 51.090 55.781 59.816 64.462
Sumber: Laporan Manajemen Perseroan (diolah)
Bab VIII - Aspek Keuangan 8
Page 109
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Perkembangan laba rugi Perseroan dapat dilihat pada grafik berikut :
Grafik 8.2. Proyeksi Laba Rugi Perseroan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
Proyeksi Laba Rugi
PT Multi Indocitra Tbk
1.600.000
Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
1.400.000
Dalam Juataan Rupiah
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
2025 2026 2027 2028 2029
Pendapatan 1.173.468 1.232.142 1.293.749 1.358.436 1.426.358
Laba Kotor 572.652 601.285 631.349 662.917 696.063
Laba Bersih 44.571 51.090 55.781 59.816 64.462
8.4.3. Proyeksi Arus Kas Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
Perkembangan arus kas Perseroan tanpa penambahan kegiatan usaha selama
masa proyeksi dapat dilihat pada tabel berikut :
Tabel 8.9 Proyeksi Arus Kas Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Arus Kas Dari Aktivitas
49.891 62.457 70.616 47.795 51.301
Operasi
Arus Kas Dari Aktivitas
- - - - -
Investasi
Arus Kas Dari Aktivitas
(18.501) (15.873) (6.899) (6.000) (6.000)
Pendanaan
Kas dan Setara Kas
80.625 112.015 158.599 222.316 264.111
Awal Tahun
Kas dan Setara Kas
112.015 158.599 222.316 264.111 309.412
Akhir Tahun
Sumber: Laporan Manajemen Perseroan (diolah)
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi diproyeksikan pada
tahun 2029 sebesar Rp51,30 miliar. Arus kas masuk diperoleh dari
penerimaan kas dari pelanggan dan penerimaan bunga. Sementara dari arus
kas keluar digunakan untuk pembayaran kas kepada pemasok, pembayaran
gaji dan upah, pembayaran beban usaha dan pembayaran pajak
penghasilan.
• Tidak terdapat kas bersih yang diperoleh dari selama masa proyeksi.
Bab VIII - Aspek Keuangan 9
Page 110
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
• Jumlah kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan pada tahun
2029 sebesar Rp6,00 miliar untuk pembayaran dividen.
• Jumlah kas dan setara kas Perseroan pada akhir 2029 tercatat sebesar
Rp309,41 miliar, lebih tinggi 17,15% dibandingkan posisi tahun 2028 yang
tercatat sebesar Rp264,11 miliar.
8.5. Proyeksi Keuangan dengan Penambahan Kegiatan Usaha
Proyeksi keuangan setelah penambahan kegiatan usaha merupakan proyeksi
dari rencana bisnis eksisting Perseroan ditambah dengan rencana bisnis baru
yaitu Penyewaan Gudang. Pendapatan Perseroan bersumber dari pendapatan
jasa seperti perdagangan umum atas barang-barang konsumsi perlengkapan
bayi dan produk perawatan kesehatan serta kosmetik dan penyewaan gudang.
8.5.1. Proyeksi Posisi Keuangan dengan Penambahan Kegiatan Usaha
Berikut ini disajikan proyeksi posisi keuangan Perseroan setelah penambahan
kegiatan usaha adalah sebagai berikut:
• Proyeksi posisi keuangan disusun oleh Perseroan yang berakhir pada tahun
2029.
• Proyeksi posisi keuangan tersebut telah dilakukan penyesuaian dan
normalisasi.
• Proyeksi posisi keuangan Perseroan dengan penambahan kegiatan usaha
sudah mencakup bidang usaha penyewaan gudang.
Tabel 8.10 Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Aset Lancar 763.039 807.051 877.091 936.893 1.032.942
Aset Tidak Lancar 677.257 679.693 677.440 674.372 670.973
Total Aset 1.440.296 1.486.744 1.554.531 1.611.265 1.703.915
Liabilitas Jangka Pendek 433.818 428.219 436.324 438.000 448.798
Liabilitas Jangka Panjang 40.316 43.684 49.777 47.265 66.227
Total Liabilitas 474.134 471.903 486.101 485.264 515.024
Total Ekuitas 966.162 1.014.840 1.068.429 1.126.001 1.188.891
Sumber: Laporan Manajemen Perseroan (diolah)
Bab VIII - Aspek Keuangan 10
Page 111
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Perkembangan posisi keuangan Perseroan setelah penambahan kegiatan usaha
dapat dilihat pada grafik berikut:
Grafik 8.3. Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan dengan Penambahan Kegiatan Usaha
Proyeksi Posisi Keuangan
PT Multi Indocitra Tbk
Dengan Penambahan Kegiatan Usaha
Dalan Juataan Rupiah
1.800.000
1.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
2025 2026 2027 2028 2029
Total Aset 1.440.296 1.486.744 1.554.531 1.611.265 1.703.915
Total Liabilitas 474.134 471.903 486.101 485.264 515.024
Total Ekuitas 966.162 1.014.840 1.068.429 1.126.001 1.188.891
• Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan di atas, diperkirakan total aset
Perseroan tahun 2025 sampai dengan tahun 2029 mengalami peningkatan
setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound
Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 4,29% per tahun. Kenaikan tersebut
sebagian besar berasal dari kas dan setara kas, piutang usaha dan
persediaan. Dengan adanya penambahan kegiatan usaha total aset
Perseroan lebih tinggi sebesar 3,28% dari proyeksi total aset tanpa
penambahan kegiatan usaha.
• Total liabilitas Perseroan selama masa proyeksi yaitu tahun 2025 sampai
dengan tahun 2029 mengalami peningkatan setiap tahunnya dengan laju
pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR)
sebesar 2,09% per tahun. Kenaikan tersebut sebagian besar berasal dari
utang usaha, pendapatan diterima dimuka dan liabilitas imbalan pasca kerja.
Dengan adanya penambahan kegiatan usaha total liabilitas Perseroan lebih
tinggi sebesar 4,87% dari proyeksi total liabilitas tanpa penambahan
kegiatan usaha.
• Total ekuitas Perseroan selama masa proyeksi yaitu tahun 2025 sampai
dengan tahun 2029 juga mengalami peningkatan setiap tahunnya dengan
laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR)
sebesar 5,32% per tahun. Kenaikan tersebut berasal dari peningkatan saldo
laba. Dengan adanya penambahan kegiatan usaha total ekuitas lebih tinggi
sebesar 2,61% dari proyeksi total ekuitas tanpa penambahan kegiatan
usaha.
Bab VIII - Aspek Keuangan 11
Page 112
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
8.5.2. Proyeksi Laba Rugi dengan Penambahan Kegiatan Usaha
Asumsi-asumsi yang digunakan antara lain:
1. Proyeksi yang digunakan berdasarkan business plan yang disusun oleh
Perseroan untuk periode 2025-2029.
2. Pendapatan Perseroan berasal dari perdagangan umum atas barang-
barang konsumsi perlengkapan bayi dan produk perawatan kesehatan
serta kosmetik dan penyewaan gedung.
3. Biaya operasional terdiri dari beban umum administrasi.
4. Tingkat pertumbuhan penjualan rata-rata CAGR menurun sebesar 5,00%
per tahun.
5. Beban pokok penjualan (COGS) terhadap pendapatan rata-rata sebesar
51,20% selama masa proyeksi.
6. Gross margin rata-rata sebesar 48,80% per tahun selama masa proyeksi.
7. Net profit margin rata-rata sebesar 4,72% per tahun selama masa proyeksi
2025-2029.
8. Pertumbuhan laba bersih meningkat rata-rata sebesar 9,14% per tahun
selama masa proyeksi.
Berikut ini disajikan proyeksi laba rugi Perseroan dengan penambahan kegiatan
usaha:
Tabel 8.11 Proyeksi Laba Rugi Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Penjualan 1.173.468 1.232.142 1.293.749 1.358.436 1.426.358
Beban Pokok Penjualan (600.816) (630.856) (662.399) (695.519) (730.295)
Laba Kotor 572.652 601.285 631.349 662.917 696.063
Beban Umum dan Administrasi (488.878) (509.478) (533.528) (559.922) (587.111)
Pendapatan Sewa 7.974 8.055 8.587 8.724 9.860
Laba Sebelum Pajak 64.791 72.905 79.452 84.762 91.854
Beban Pajak (14.254) (16.039) (17.479) (18.648) (20.208)
Laba Bersih 50.537 56.866 61.972 66.114 71.646
Sumber: Laporan Manajemen Perseroan (diolah)
Bab VIII - Aspek Keuangan 12
Page 113
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Perkembangan laba rugi Perseroan dapat dilihat pada grafik berikut:
Grafik 8.4. Proyeksi Laba Rugi Perseroan dengan Penambahan Kegiatan Usaha
Proyeksi Laba Rugi
PT Multi Indocitra Tbk
dengan Penambahan Kegiatan Usaha
1.600.000
1.400.000
Dalam Jutaan Rupiah
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
2025 2026 2027 2028 2029
Penjualan 1.173.468 1.232.142 1.293.749 1.358.436 1.426.358
Laba Kotor 572.652 601.285 631.349 662.917 696.063
Laba Bersih 50.537 56.866 61.972 66.114 71.646
• Proyeksi dilakukan selama 5 tahun yaitu sejak 2025 sampai dengan tahun
2029 nilainya sama dengan pendapatan pada proyeksi tanpa
penambahan usaha.
• Laba kotor juga sama dengan laba kotor tanpa penambahan kegiatan
usaha.
• Proyeksi jumlah laba bersih Perseroan setelah Rencana Penambahan
Kegiatan Usaha masing-masing adalah sebesar Rp64,46 miliar pada tahun
2025 menjadi Rp71,65 miliar pada tahun 2029 atau naik sebesar 11,14%.
Terdapat perubahan pada laba bersih Perseroan yang mengalami
kenaikan setelah Penambahan Kegiatan Usaha karena terdapat
pendapatan sewa.
8.5.3. Proyeksi Arus Kas dengan Penambahan Kegiatan Usaha
Perkembangan arus kas Perseroan dengan penambahan kegiatan usaha selama
masa proyeksi dapat dilihat pada tabel berikut:
Bab VIII - Aspek Keuangan 13
Page 114
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Tabel 8.12 Proyeksi Arus Kas Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Arus Kas Dari Aktivitas
68.042 67.384 80.478 41.518 76.151
Operasi
Arus Kas Dari Aktivitas
- - - - -
Investasi
Arus Kas Dari Aktivitas
(15.873) (15.873) (6.899) (6.000) (6.000)
Pendanaan
Kas dan Setara Kas
80.625 132.794 184.306 257.884 293.402
Awal Tahun
Kas dan Setara Kas
132.794 184.306 257.884 293.402 363.553
Akhir Tahun
Sumber: Laporan Manajemen Perseroan (diolah)
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi diproyeksikan pada
tahun 2029 sebesar Rp76,15 miliar. Arus kas masuk diperoleh dari
penerimaan kas dari pelanggan, penerimaan sewa gudang dan penerimaan
bunga. Sementara dari arus kas keluar digunakan untuk pembayaran kas
kepada pemasok, pembayaran gaji dan upah, pembayaran beban usaha
dan pembayaran pajak penghasilan.
• Tidak terdapat kas bersih yang diperoleh dari selama masa proyeksi.
• Jumlah kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan pada tahun
2029 sebesar Rp6,00 miliar untuk pembayaran dividen.
• Jumlah kas dan setara kas Perseroan pada akhir 2029 tercatat sebesar
Rp363,55 miliar, lebih tinggi 23,9% dibandingkan posisi tahun 2028 yang
tercatat sebesar Rp293,40 miliar.
8.6. Analisis Rasio Keuangan
Analisis rasio keuangan atau financial ratio merupakan suatu alat analisis yang
digunakan oleh perusahaan untuk menilai kinerja keuangan berdasarkan data
perbandingan masing-masing pos yang terdapat di laporan keuangan seperti
laporan posisi keuangan, laba rugi, dan arus kas dalam periode tertentu.
8.6.1. Proyeksi Rasio Keuangan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
Rasio keuangan Perseroan tanpa penambahan kegiatan usaha selama masa
proyeksi dapat dilihat pada tabel berikut:
Bab VIII - Aspek Keuangan 14
Page 115
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Tabel 8.13 Rasio Keuangan Perseroan
RASIO KEUANGAN TANPA PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
Rasio Likuiditas 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Rasio Lancar 1,74 1,87 1,99 2,11 2,24
Rasio Cepat 0,81 0,94 1,09 1,18 1,28
Rasio Kas 0,19 0,28 0,41 0,48 0,56
Rasio Aktivitas 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Rasio Perputaran Piutang Usaha 73 73 73 73 73
Rasio Perputaran Persediaan 243 228 213 213 213
Rasio Perputaran Utang Usaha 71 71 71 71 71
Rasio Leverage 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Rasio Liabilitas terhadap Aset 32,34% 31,31% 30,80% 30,30% 29,77%
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 47,80% 45,59% 44,50% 43,46% 42,38%
Rasio Profitabilitas 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Margin Laba Bruto 48,80% 48,80% 48,80% 48,80% 48,80%
Margin Laba (Rugi) Usaha 7,17% 7,50% 7,61% 7,63% 7,68%
Margin Laba (Rugi) Bersih 3,80% 4,15% 4,31% 4,40% 4,52%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 3,14% 3,50% 3,67% 3,78% 3,91%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 4,64% 5,09% 5,31% 5,42% 5,56%
Berdasarkan rasio keuangan diatas, kondisi Perseroan tanpa adanya
penambahan kegiatan usaha selama masa proyeksi adalah sebagai berikut:
Rasio Likuiditas
Tingkat likuiditas perusahaan dihitung berdasarkan perbandingan antara aset
lancar dibandingkan dengan liabilitas lancar yang mencerminkan kemampuan
perusahaan dalam memenuhi liabilitas jangka pendeknya. Terdapat dua
indikator utama dalam mengukur tingkat likuiditas, yaitu rasio lancar (current
ratio) dan rasio cepat (quick ratio). Rata-rata rasio lancar Perseroan selama
masa proyeksi adalah 2,24 x. Sedangkan, rata-rata rasio cepat Perseroan
adalah 1,28 x. Hal ini menunjukkan bahwa perusahaan mampu untuk menutupi
kewajiban jangka pendeknya selama masa proyeksi.
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas adalah rasio yang mengukur seberapa efektif perusahaan dalam
memanfaatkan semua sumber daya yang ada padanya. Semua rasio aktivitas
ini melibatkan perbandingan antara tingkat penjualan dan investasi pada
berbagai jenis aktiva. Terdapat indikator dalam mengukur rasio aktivitas. Rata-
rata jumlah hari perputaran piutang selama masa proyeksi adalah 73 hari dan
jumlah hari perputaran utang usaha selama masa proyeksi adalah 71 hari.
Rasio Solvabilitas
Tingkat solvabilitas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk memenuhi
seluruh liabilitasnya, yang diukur dengan menggunakan dua indikator, yaitu
melalui perbandingan antara jumlah liabilitas terhadap jumlah aset dan melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas terhadap jumlah ekuitas. Rata-rata Debt
to Equity Ratio (DER) tanpa penambahan kegiatan usaha Perseroan selama masa
proyeksi adalah 42,38%. Sedangkan rata-rata Debt to Asset Ratio selama masa
proyeksi adalah 29,77%. Liabilitas Perseroan cukup kecil jika dibandingkan
dengan total ekuitas sehingga hal menunjukkan secara proporsional masih
seimbang.
Bab VIII - Aspek Keuangan 15
Page 116
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Rasio Profitabilitas
Return on Asset (ROA) menunjukkan kemampuan Perseroan dalam menghasilkan
laba bersih dari aset yang dimilikinya. Rata-rata ROA selama masa proyeksi
adalah 3,91%. Sementara Return on Equity (ROE) menunjukkan kemampuan
perusahaan dalam menghasilkan laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan.
Rata-rata ROE selama masa proyeksi 5,56%. Selanjutnya adalah NPM (Net
Profit Margin) adalah kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba bersih
terhadap penjualan. Adapun rata-rata NPM Perseroan selama masa proyeksi
adalah 4,52%.
8.6.2. Proyeksi Rasio Keuangan dengan Penambahan Kegiatan Usaha
Rasio keuangan Perseroan dengan adanya penambahan kegiatan usaha
selama masa proyeksi dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel 8.14 Rasio Keuangan Perseroan
PROYEKSI RASIO KEUANGAN SETELAH PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
Rasio Likuiditas 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Rasio Lancar 1,76 1,88 2,01 2,14 2,30
Rasio Cepat 0,84 0,96 1,12 1,21 1,35
Rasio Kas 0,22 0,31 0,46 0,52 0,65
Rasio Aktivitas 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Rasio Perputaran Piutang Usaha 73 73 73 73 73
Rasio Perputaran Persediaan 243 228 213 213 213
Rasio Perputaran Utang Usaha 71 71 71 71 71
Rasio Leverage 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Rasio Liabilitas terhadap Aset 32,92% 31,74% 31,27% 30,12% 30,23%
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 49,07% 46,50% 45,50% 43,10% 43,32%
Rasio Profitabilitas 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Margin Laba Bruto 48,80% 48,80% 48,80% 48,80% 48,80%
Margin Laba (Rugi) Usaha 7,82% 8,10% 8,22% 8,22% 8,33%
Margin Laba (Rugi) Bersih 4,31% 4,62% 4,79% 4,87% 5,02%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 3,51% 3,82% 3,99% 4,10% 4,20%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 5,23% 5,60% 5,80% 5,87% 6,03%
Berdasarkan rasio keuangan diatas, kondisi Perseroan dengan adanya
penambahan kegiatan usaha selama masa proyeksi adalah sebagai berikut:
Rasio Likuiditas
Tingkat likuiditas perusahaan dihitung berdasarkan perbandingan antara aset
lancar dibandingkan dengan liabilitas lancar yang mencerminkan kemampuan
perusahaan dalam memenuhi liabilitas jangka pendeknya. Terdapat dua
indikator utama dalam mengukur tingkat likuiditas, yaitu rasio lancar (current
ratio) dan rasio cepat (quick ratio). Rata-rata rasio lancar Perseroan selama
masa proyeksi adalah 2,30 x. Sedangkan rata-rata rasio cepat Perseroan
adalah 1,35 x. Hal ini menunjukkan bahwa perusahaan mampu untuk menutupi
kewajiban jangka pendeknya selama masa proyeksi.
Bab VIII - Aspek Keuangan 16
Page 117
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas adalah rasio yang mengukur seberapa efektif perusahaan
dalam memanfaatkan semua sumber daya yang ada padanya. Semua rasio
aktivitas ini melibatkan perbandingan antara tingkat penjualan dan investasi
pada berbagai jenis aktiva. Terdapat indikator dalam mengukur rasio aktivitas.
Rata-rata jumlah hari perputaran piutang selama masa proyeksi adalah 73 hari
dan jumlah hari perputaran utang usaha selama masa proyeksi adalah 71 hari.
Rasio Solvabilitas
Tingkat solvabilitas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk memenuhi
seluruh liabilitasnya, yang diukur dengan menggunakan dua indikator yaitu
melalui perbandingan antara jumlah liabilitas terhadap jumlah aset dan melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas terhadap jumlah ekuitas. Rata-rata Debt
to Equity Ratio (DER) dengan penambahan kegiatan usaha Perseroan selama
masa proyeksi adalah 43,32%. Sedangkan rata-rata Debt to Asset Ratio (DAR)
selama masa proyeksi adalah 20,23%. Liabilitas Perseroan kecil jika
dibandingkan dengan total ekuitas sehingga hal menunjukkan secara
proporsional seimbang.
Rasio Profitabilitas
Return on Asset (ROA) menunjukkan kemampuan Perseroan dalam menghasilkan
laba bersih dari aset yang dimilikinya. Rata-rata ROA selama masa proyeksi
adalah 4,20%. Sementara Return on Equity (ROE) menunjukkan kemampuan
perusahaan dalam menghasilkan laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan.
Rata-rata ROE selama masa proyeksi yaitu 6,03%. Selanjutnya adalah NPM
(Net Profit Margin) adalah kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba
bersih terhadap penjualan. Adapun rata-rata NPM Perseroan selama masa
proyeksi adalah 5,02%.
8.7. Analisis Modal Kerja
Kebutuhan modal kerja tanpa penambahan kegiatan usaha Perseroan untuk
tahun 2025 sampai dengan 2029 yang dihitung dari piutang usaha, persediaan
dan utang usaha, selanjutnya proyeksi kebutuhan modal kerja adalah sebagai
berikut:
Tabel 8.15 Proyeksi Kebutuhan Modal Kerja Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
(Dalam Jutaan Rupiah)
Net Working
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Capital Projection
Current Assets
Piutang Usaha 235.183 246.942 259.289 272.253 285.866
Piutang Lain – Lain 22.682 22.682 22.682 22.682 22.682
Persediaan 400.544 394.285 386.400 405.720 426.006
Total Current Assets 658.409 663.909 668.371 700.655 734.554
Current Liabilities
Bab VIII - Aspek Keuangan 17
Page 118
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Net Working
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Capital Projection
Utang Usaha 116.825 122.667 128.800 135.240 142.002
Utang Lain-lain 3.983 3.983 3.983 3.983 3.983
Total Current
120.808 126.649 132.782 139.222 145.984
Liabilities
Net Working Capital 537.601 537.260 535.588 561.433 588.569
Net Change
(11.809) 341 1.672 (25.844) (27.137)
Working Capital
Kebutuhan modal kerja dengan penambahan kegiatan usaha Perseroan untuk
tahun 2025 sampai dengan 2029 yang dihitung dari piutang usaha, utang usaha
dan persediaan selanjutnya proyeksi kebutuhan modal kerja adalah sebagai
berikut:
Tabel 8.16 Proyeksi Kebutuhan Modal Kerja dengan Penambahan Kegiatan Usaha
(Dalam Ribuan Rupiah)
Net Working
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Capital Projection
Current Assets
Piutang Usaha 235.183 246.942 259.289 272.253 285.866
Piutang Lain – Lain 22.682 22.682 22.682 22.682 22.682
Persediaan 400.544 394.285 386.400 405.720 426.006
Total Current Assets 658.409 663.909 668.371 700.655 734.554
Current Liabilities
Utang Usaha 116.825 122.667 128.800 135.240 142.002
Utang Lain-lain 3.983 3.983 3.983 3.983 3.983
Total Current
120.808 126.649 132.782 139.222 145.984
Liabilities
Net Working Capital 537.601 537.260 535.588 561.433 588.569
Net Change
(11.809) 341 1.672 (25.844) (27.137)
Working Capital
8.8. Tingkat Diskonto (Discount Rate)
Untuk mendiskonto arus kas bersih tiap-tiap tahun, tingkat diskonto yang
digunakan adalah biaya modal rata-rata tertimbang (Weight of Average Cost
of Capital) yang ditentukan dengan model Capital Asset Pricing Model (CAPM)
dari Biaya Ekuitas (Cost of Equity) dan Biaya Utang (Cost of Debt).
8.8.1. Penentuan Biaya Modal untuk Ekuitas
Biaya ekuitas ditentukan dengan menggunakan persamaan sebagai berikut:
Ke = Rf + (β x Rpm)
Dimana:
Ke = Balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu, atau
biaya modal ekuitas/ saham biasa.
Bab VIII - Aspek Keuangan 18
Page 119
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas
risiko (risk free rate)
β = Beta levered perusahaan
Rpm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk
premium)
RbDS = Rating-based default spread
Penjelasan
Rf (Risk Free Rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen - instrumen yang
dianggap tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen
bebas risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk
jangka panjang. Terkait dengan tanggal studi kelayakan yang digunakan pada
tanggal 31 Desember 2024, maka instrumen bebas risiko yang dipilih
didasarkan pada obligasi Pemerintah RI dalam mata uang rupiah dengan tenor
30 tahun yaitu sebesar 7,12%. Risk free diperoleh dari World Government Bond
dan angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat balikan bebas risiko (Rf).
Rpm (Market Risk Premium), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas
risiko dengan tingkat balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan
Equity Market Risk Premium memasukkan premi untuk risiko spesifik negara
(Country-Spesifik Risk Premium) seperti volatilitas harga saham untuk
menghasilkan Base Equity Market Risk Premium. Dengan mengikutsertakan risiko-
risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi perubahan-
perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar negara yang
bersangkutan. Untuk studi kelayakan ini, kami menggunakan tingkat premi risiko
sebesar 6,87% yang diolah dari hasil riset Aswath Damodaran sampai per
Januari 2025.
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta
akan dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity risk
premium. Untuk memperoleh faktor beta yang sesuai kami menggunakan beta
perusahaan pembanding dari perusahaan terbuka dibidang industri Real Estate
Operating and Management yang diperoleh dari hasil riset S&P.
Dalam perhitungan digunakan beta dari perusahaan-perusahaan tersebut
sebagai beta untuk menghitung cost of equity Perseroan. Dimana beta tersebut
dihitung dari rata-rata unlevered beta. Cara ini dilakukan untuk menetralisir
pengaruh levered yang ada di masing-masing perusahaan terhadap beta
Perusahaan yang sama dengan levered yang berbeda, akan memiliki cost of
equity yang berbeda pula. Oleh karena itu pengaruh levered yang ada di tiap
perusahaan perlu dinetralisir dengan cara menghitung unlevered beta.
Unlevered beta dihitung dengan formula sebagai berikut :
βL
βu =
1 + (1 -T) x DER
Bab VIII - Aspek Keuangan 19
Page 120
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
dimana:
T = Tingkat pajak
DER = Debt to Equity Ratio
βL = Beta levered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur
secara obyektif dari responsivitas pengembalian perusahaan
terhadap pergerakan pengembalian portofolio pasar apabila
dibandingkan dengan portofolio pasar dengan pengaruh hutang.
βu = Beta unlevered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang
diukur secara obyektif dari responsivitas pengembalian perusahaan
terhadap pergerakan pengembalian portofolio pasar apabila
dibandingkan dengan portofolio pasar tanpa pengaruh hutang.
Unlevered beta rata-rata perusahaan pembanding yang diperoleh dari
perhitungan ini kemudian di-levered dengan tingkat levered yang berlaku pasar
untuk memperoleh beta yang sesuai untuk mendiskonto AKB Perseroan tersebut
dengan formula sebagai berikut :
βL = βU x (1 + (1 - T) x DER)
Unlevered beta perusahaan terbuka yang akan digunakan sebagai dasar
perhitungan beta untuk Perseroan adalah sebagai berikut:
Tabel 8.17 Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding
Kode Adjusted Market Value Market Value Beta
No. Country Company Total Aset DER Tax
Ticker Beta of Debt of Equity Unlevered
MICE Indonesia PT MULTI INDOCITRA TBK 1.418.635 302.399 927.625 32,60% 22%
1 1009 Hong Kong International Entertainment Corporation (SEHK:1009) 0,446 4.952.108 2.357.623 2.166.352 108,83% 17% 0,23
2 158 Hong Kong Melbourne Enterprises Limited (SEHK:158) 0,175 ######### - 15.125.209 0,00% 17% 0,17
3 KBT Kuwait Kuwait Business Town Real Estate Company - KPSC (K 1,885 6.358.457 3.046.107 3.168.642 96,13% 15% 1,04
4 PSDL United Kingdom Phoenix Spree Deutschland Limited (LSE:PSDL) 0,162 ######### 5.026.745 5.208.328 96,51% 25% 0,09
5 NAP.EQU Botswana New African Properties Limited (BSM:NAP.EQU) 0,287 2.162.372 4.339 1.870.292 0,23% 22% 0,29
6 4324 Saudi Arabia Banan Real Estate Company (SASE:4324) 0,453 2.815.399 145.349 2.501.609 5,81% 20% 0,43
7 STG Germany STINAG Stuttgart Invest AG (DB:STG) 0,050 5.940.426 - 2.803.796 0,00% 30% 0,05
8 MMLP Indonesia PT Mega Manunggal Property Tbk (IDX:MMLP) 0,523 6.496.087 1.556.577 4.793.549 32,47% 22% 0,42
6.937.208 1.517.093 4.704.722 32,25% 0,34
Sumber: S&P, 31 Desember 2024
Dari tabel di atas, tampak bahwa beta dari perusahaan-perusahaan yang
digunakan sebagai dasar perhitungan adalah 0,34.
Untuk kepentingan studi kelayakan, komposisi pendanaan dihitung berdasarkan
komposisi struktur permodalan data pasar perusahaan pembanding pertanggal
studi kelayakan. Dimana struktur hutang sebesar 24,38%, sedangkan sisanya
yaitu sebesar 75,62% akan dipenuhi dengan modal sendiri yang akan
digunakan sebagai DER yang mewakili Perseroan. Dengan demikian, beta
unlevered perusahaan pembanding harus di-unlevered dengan DER tersebut,
kemudian di-relevered lagi dengan DER yang sama dan tarif pajak yang berlaku
di Indonesia. Sehingga diperoleh beta sebesar 0,43 (dengan tarif pajak 22%).
βL = βu x (1 + (1-T) x DER)
βL = 0,34 x (1 + (1-22%) x (24,38%/75,62%))
Bab VIII - Aspek Keuangan 20
Page 121
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Dengan perhitungan maka diperoleh biaya modal ekuitas atau cost of equity
Perseroan sebesar 10,05%.
CAPM Variable
Risk Free Rate 7,12% Beta 0,43
Market Equity Risk Premium 6,87% RBDs 1,89%
Cost of Equity 10,05%
8.8.2. Penentuan Biaya Modal untuk Hutang
Biaya hutang atau sering disebut sebagai cost of debt adalah tingkat bunga
yang harus dibayar oleh perusahaan ketika melakukan pinjaman. Formulasi
perhitungan biaya utang perusahaan adalah sebagai berikut:
Kd = i x ((1-T)
Dimana :
Kd = Tingkat Biaya Utang
i = Tingkat Suku Bunga Pinjaman Bank Persero.
T = Tax/Tingkat Pajak
Penentuan posisi tingkat levered yang optimal adalah mencari titik dimana
tambahan penghematan pajak yang berasal dari tambahan hutang akan sama
dengan tambahan biaya bunga sebagai akibat dari risiko gagal bayar yang
diantisipasi dari keberadaan keseluruhan hutang.
Dalam studi kelayakan ini, untuk biaya bunga hutang digunakan tingkat bunga
pinjaman Kredit Investasi (KI) dalam mata uang Rupiah pada tanggal studi
kelayakan yang berlaku untuk Perseroan yaitu 9,21%. Berdasarkan biaya
bunga tersebut maka diperoleh biaya utang Perseroan per 31 Desember 2024
sampai akhir proyeksi adalah sebesar 7,18% (dengan tarif pajak 22%) dengan
perhitungan sebagai berikut :
Cost of Debt Source
Cost of Debt 9,21% Bunga KI Bank Persero, (BI Desember 2024)
Tax Rate 22% Corporate Marginal Tax Rates 2024
Cost of Debt Shield (Kd) 7,18% Kd x (1-t)
8.8.3. Penentuan Tingkat Diskonto
Menghitung analisa studi kelayakan penambahan kegiatan usaha Perseroan
dilakukan dengan mendiskonto tingkat kembalian terhadap keseluruhan modal,
maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto yang merupakan
rata-rata tertimbang biaya modal, baik yang berasal dari pinjaman jangka
panjang maupun yang berasal dari penyertaan.
Bab VIII - Aspek Keuangan 21
Page 122
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
WACC = (Ke x We) + (Kd x Wd) x 1-T
Dimana:
WACC = Biaya modal rata-rata tetimbang
Ke = Biaya ekuitas
We = Komposisi/porsi ekuitas
Kd = Biaya utang
We = Komposisi/porsi utang
T = Tax/tingkat pajak
Untuk kepentingan analisa studi kelayakan, komposisi pendanaan dihitung
berdasarkan kinerja perbandingan liabilitas dengan ekuitasnya, dimana
komposisi struktur permodalan Perseroan diasumsikan mengikuti data pasar
yang diperoleh dari laporan keuangan masing-masing perusahaan
pembanding. Dengan demikian struktur hutang sebesar 24,38%, sedangkan
sisanya yaitu sebesar 75,62% akan dipenuhi dengan modal sendiri.
Penentuan posisi tingkat levered yang optimal adalah mencari titik dimana
tambahan penghematan pajak yang berasal dari tambahan hutang akan sama
dengan tambahan biaya bunga sebagai akibat dari risiko gagal bayar yang
diantisipasi dari keberadaan keseluruhan hutang.
Dengan mempertimbangkan faktor-faktor di atas dan kekuatan / kelebihan
serta risiko yang dihadapi, kami berpendapat bahwa tingkat diskonto sebesar
9,35% untuk Perseroan adalah wajar untuk mendiskonto arus kas bersih dengan
perhitungan sebagai berikut:
Tabel 8.18 Perhitungan WACC
Variable Capital Structure Result
Cost of Equity 10,05% 75,62% 7,60%
Cost of Debt 7,18% 24,38% 1,75%
WACC 9,35% (Ke x e%) + (Kd x d%)
8.9. Analisis Inkremental
Proses kajian kelayakan usaha dilakukan dengan menggunakan model arus kas
bersih untuk perusahaan (Free Cash Flow to Firm/FCFF), yang mencerminkan arus
kas bersih masa datang yang tersedia didalam perusahaan yang dapat
dibayarkan kepada semua penyedia kapital (claim holder), baik pemegang
ekuitas (common stock), pemegang saham preferen (preferred stock) maupun
para kreditor baik pokok maupun bunga atas pinjaman yang diterima oleh
perusahaan, setelah terpenuhinya semua kebutuhan operasional dan investasi
yang diperlukan dalam mempertahankan pertumbuhan perusahaan baik selama
proyeksi periode eksplisit maupun masa kekal (periode implisit). Arus kas bersih
untuk perusahaan (FCFF) tersebut didapat dari:
𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹 = 𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸 + 𝐼𝐼 ∙ (1 − 𝑇𝑇) + 𝐷𝐷𝐷𝐷 (+/-) Δ𝑊𝑊𝑊𝑊 - Δ𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶
Bab VIII - Aspek Keuangan 22
Page 123
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
dimana:
FCFF : Arus kas bersih untuk perusahaan,
EAT : Laba setelah pajak.
I : Beban utang berbunga (interest bearing debt),
T : Tingkat pajak,
DA : Depresiasi dan amortisasi,
ΔWC : Perubahan modal kerja bersih, dan
ΔCAPEX : Perubahan arus kas investasi.
Arus kas inkremental merupakan selisih antara arus kas bersih eksisting tanpa
penambahan kegiatan usaha dengan arus kas bersih adanya penambahan
kegiatan usaha. Hasil dari perhitungan arus kas inkremental ini dijadikan
sebagai dasar dalam menentukan kelayakan usaha.
Berikut ini disajikan proyeksi arus kas bersih Perseroan tanpa penambahan
kegiatan usaha selama periode 2025 sampai dengan 2029:
Tabel 8.19 Proyeksi Arus Kas Bersih Perseroan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
(Dalam Jutaan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
- Laba Bersih 44.571 51.090 55.781 59.816 64.462
- Interest 21.346 21.346 21.346 21.346 21.346
- Depresiasi & Amortisasi 21.345 22.120 20.625 16.811 16.777
Jumlah Penerimaan 87.262 94.556 97.752 97.973 102.586
- Biaya Investasi (8.000) (8.000) (8.000) (8.000) (8.000)
- Perubahan Modal Kerja
(11.809) 341 1.672 (25.844) (27.137)
Bersih
Jumlah Pengeluaran (19.809) (7.659) (6.328) (33.844) (35.137)
Free Cash Flow to Firm 67.453 86.896 91.424 64.128 67.449
Berikut ini disajikan proyeksi arus kas bersih Perseroan dengan adanya
penambahan kegiatan usaha selama periode 2025 sampai 2029:
Tabel 8.20 Proyeksi Arus Kas Bersih Perseroan dengan Penambahan Kegiatan Usaha
(Dalam Jutaan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
- Laba Bersih 50.537 56.866 61.972 66.114 71.646
- Interest 21.346 21.346 21.346 21.346 21.346
- Depresiasi & Amortisasi 21.712 22.487 20.992 17.177 17.144
Jumlah Penerimaan 93.595 100.698 104.310 104.638 110.136
- Biaya Investasi (18.000) (8.000) (8.000) (8.000) (8.000)
- Perubahan Modal Kerja
(11.809) 341 1.672 (25.844) (27.137)
Bersih
Jumlah Pengeluaran (29.809) (7.659) (6.328) (33.844) (35.137)
Free Cash Flow to Firm 63.786 93.039 97.982 70.793 74.999
Bab VIII - Aspek Keuangan 23
Page 124
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Analisis kelayakan atas penambahan kegiatan usaha Perseroan didasarkan
pada analisis inkremental dari dua skenario proyeksi keuangan yaitu proyeksi
keuangan tanpa penambahan kegiatan usaha dan proyeksi keuangan dengan
penambahan kegiatan usaha. Pada awal proyeksi penambahan kegiatan usaha
terdapat pengeluaran dana sebagai biaya investasi (initial outlay) yang
dilakukan oleh Perseroan berupa biaya sarana pelengkap.
Berikut ini disajikan proyeksi arus kas bersih inkremental Perseroan selama
periode 2025 sampai dengan 2029:
Tabel 8.21 Proyeksi Arus Kas Bersih Perseroan Inkremental (Dalam Ribuan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
- Laba Bersih 5.966.285 5.775.973 6.191.042 6.298.029 7.183.785
- Depresiasi &
366.667 366.667 366.667 366.667 366.667
Amortisasi
Jumlah Penerimaan 6.332.951 6.142.640 6.557.709 6.664.695 7.550.452
- Investment Outlays (10.000.000) - - - -
- Perubahan Modal - - - -
-
Kerja Bersih
Jumlah Pengeluaran (10.000.000) - - - -
Free Cash Flow to
(3.667.049) 6.142.640 6.557.709 6.664.695 7.550.452
Firm Inkremental
Arus kas inkremental Perseroan tanpa penambahan kegiatan usaha dan dengan
adanya penambahan kegiatan usaha terdapat selisih dari laba bersih,
depresiasi, biaya investasi (Capex) dan perubahan modal kerja bersih.
Untuk mendapatkan nilai kekal, kami mengkapitalisasikan nilai arus kas bersih
akhir tahun proyeksi eksplisit dengan tingkat diskonto yang digunakan.
Perhitungan terminal value dalam laporan studi kelayakan ini adalah
menggunakan basis nilai tahun 2029. Nilai terminal atau perpetuity adalah
sebesar Rp51.661.401.907,00.
8.10. Analisis Kelayakan Usaha
Parameter kelayakan finansial yang digunakan meliputi NPV (Net Present
Value), IRR (Internal Rate of Return), PI (Profitability Index), dan Payback Period.
Suatu proyek dikatakan layak apabila NPV lebih dari 0 (nol), IRR lebih dari
tingkat diskontonya, dan PI lebih dari 1x. Sementara parameter payback period
bergantung kepada preferensi masing-masing investor, dimana untuk
penambahan kegiatan usaha penyewaan gudang, dengan memanfaatkan aset
gudang yang sudah ada payback period selama 2-3 tahun masih dianggap
wajar.
Bab VIII - Aspek Keuangan 24
Page 125
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
• Net Present Value (NPV)
NPV adalah selisih antara nilai sekarang dari arus kas yang masuk dengan
nilai sekarang dari arus kas yang keluar pada periode waktu tertentu. NPV
mengestimasikan nilai sekarang pada suatu proyek, aset ataupun investasi
berdasarkan arus kas masuk maupun arus kas keluar yang diharapkan pada
masa depan yang disesuaikan dengan tingkat diskonto yang relevan. Dengan
demikian dapat dikatakan bahwa NPV adalah nilai sekarang dari suatu aset
maupun proyek. Persamaan dari NPV adalah sebagai berikut :
𝑇𝑇
𝐶𝐶𝐶𝐶𝑡𝑡
𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁 = � − 𝐶𝐶𝐶𝐶0
(1 + 𝑟𝑟)𝑡𝑡
𝑡𝑡−1
Dimana:
NPV : Net Present Value
CFt : arus kas pada periode t,
CF0 : arus kas investasi awal pada periode 0,
r : tingkat diskonto.
Berikut ini disajikan perhitungan Net Present Value dari arus kas bersih
inkremental Perseroan dengan adanya penambahan kegiatan usaha :
Tabel 8.22 Net Present Value Free Cash Flow to Incremental (Dalam Ribuan Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Cash In 6.332.951 6.142.640 6.557.709 6.664.695 7.550.452
Cash Out (10.000.000) - - - -
Free Cash Flow to
(3.667.049) 6.142.640 6.557.709 6.664.695 7.550.452
Firm
Periode Diskonto 1 2 3 4 5
Discount Rate 9,35% 9,35% 9,35% 9,35% 9,35%
Discount Factor 0,9145 0,8363 0,7648 0,6994 0,6396
Present Value of
(3.353.542) 5.137.234 5.015.491 4.661.534 4.829.572
FCFF Inkremental
Net Present Value of FCFF
Rp (Ribu) 16.290.288
Inkremental
Terminal Value Rp (Ribu) 80.766.366
Present Value of Terminal Value Rp (Ribu) 51.661.402
Net Present Value Rp (Ribu) 67.951.690
Berdasarkan tabel tersebut diatas dapat dilihat bahwa NPV Perseroan
dengan adanya penambahan kegiatan usaha diperoleh sebesar
Rp67.951.689.747,00. Hasil tersebut menyimpulkan bahwa investasi
penambahan usaha dengan parameter NPV layak untuk dilakukan karena
NPV yang dihasilkan adalah positif. NPV yang positif (NPV > 0) menunjukan
bahwa penerimaan lebih besar dibandingkan dengan nilai yang
diinvestasikan, sedangkan NPV yang negatif (NPV < 0) menandakan
Bab VIII - Aspek Keuangan 25
Page 126
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
penerimaan lebih kecil dibandingkan dengan pengeluaran atau akan
mengalami kerugian pada investasinya setelah mempertimbangkan nilai
waktu uang (time value of money). Namun apabila hasil perhitungan NPV
adalah nol (NPV = 0), maka artinya investasi atau pembelian tersebut hanya
balik modal (tidak untung dan tidak rugi). Semakin besar angka positifnya,
semakin besar pula penerimaan yang bisa didapatkannya. Oleh karena itu,
perhitungan NPV ini tidak saja digunakan untuk mengevaluasi layak atau
tidaknya untuk berinvestasi, namun juga digunakan untuk membandingkan
investasi mana yang lebih baik jika terdapat dua pilihan investasi atau lebih.
• Internal Rate of Return (IRR)
IRR menjadi salah satu acuan penghitungan efisiensi dari sebuah investasi.
Secara sederhana, penghitungan IRR dapat menjadi dasar apakah sebuah
investasi layak dilakukan atau tidak. IRR yang lebih besar dari cost of capital
maka menggambarkan bahwa investasi yang dilakukan akan menghasilkan
return lebih besar dari yang dirancang sebelumnya. Artinya, perusahaan
disarankan menerima atau menjalankan proyek investasi tersebut. Sebaliknya
jika IRR lebih kecil dari cost of capital maka akan memberi gambaran bahwa
investasi yang dilakukan akan menghasilkan return lebih kecil dari yang
ditargetkan sehingga perusahaan lebih baik menolak proyek tersebut.
Sedangkan untuk IRR yang nilainya sama dengan cost of capital menjadi
pertimbangan bahwa investasi yang dilakukan diperkirakan menghasilkan
return sebesar yang ditargetkan. Persamaan dari IRR adalah sebagai berikut:
𝑇𝑇
𝐶𝐶𝐶𝐶𝑡𝑡
0=� − 𝐶𝐶𝐶𝐶0
(1 + 𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼)𝑡𝑡
𝑡𝑡−1
dimana:
IRR : Internal Rate of Return
CFt : Arus kas pada periode t,
CF0 : Arus kas investasi awal pada periode 0,
r : Tingkat diskonto.
IRR adalah tingkat diskonto yang menghasilkan NPV sama dengan nol.
Kesimpulannya bila penghitungan IRR lebih besar daripada cost of capital,
maka dapat dibilang bahwa investasi yang akan dilakukan dinilai layak.
Namun jika nilai IRR sama dengan cost of capital, maka investasi yang akan
dilakukan dinilai balik modal. Sementara bila IRR lebih kecil dari cost of
capital, maka investasi yang ditanamkan dinilai tidak layak.
Berdasarkan perhitungan atas kajian kelayakan penambahan kegiatan
usaha Perseroan diperoleh besaran IRR sebesar 190,20%. Hal ini
menunjukkan bahwa investasi yang dilakukan oleh Perseroan dengan
parameter IRR layak untuk dilakukan karena IRR yang dihasilkan lebih besar
jika dibandingkan dengan cost of capital pasar untuk industri sejenis yaitu
sebesar 9,35%.
Bab VIII - Aspek Keuangan 26
Page 127
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
• Profitability Index (PI)
PI adalah teknik penganggaran modal untuk mengevaluasi proyek-proyek
investasi untuk kelangsungan hidup atau profitabilitas mereka. Teknik arus kas
diskonto yang digunakan dalam mencapai indeks profitabilitas. PI juga
dikenal sebagai rasio manfaat-biaya. PI lebih besar dari atau sama dengan
1 ditafsirkan sebagai kriteria baik dan dapat diterima. PI dihitung dengan
mencari nilai present value perkiraan arus kas yang akan diterima dari
investasi, setelah itu baru dibandingkan dengan jumlah nilai investasi proyek
tersebut. Persamaan untuk menghitung PI adalah sebagai berikut :
∑𝑃𝑃𝑃𝑃(𝐶𝐶𝐶𝐶𝑡𝑡 )
𝑃𝑃𝑃𝑃 =
∑𝑃𝑃𝑃𝑃(𝐶𝐶𝐶𝐶0 )
dimana:
PI : Profitability Index
CFt : Present value in casflow
CF0 : Present value in casflow
r : Tingkat diskonto.
Profitablility Indeks menunjukkan angka 8,43 artinya bahwa Perseroan ketika
menambah kegiatan usaha dianggap sangat wajar dikarenakan Profitability
Indeks diatas 1.
• Payback Period (PP)
Payback period adalah periode yang dibutuhkan untuk menutup kembali
pengeluaran investasi atau initial cash investment. Artinya, kurun waktu yang
dibutuhkan agar bisa menutup kembali pengeluaran saat investasi dengan
menggunakan proceeds atau aliran kas netto (net cash flows). Penambahan
kegiatan usaha Perseroan diperoleh payback period selama 2 tahun, 8 bulan.
• Return on Equity (ROE)
Return on Equity (ROE) atau Profitabilitas memiliki arti penting dalam suatu
perusahaan, karena ROE bisa dipakai untuk mengukur suatu perusahaan
dalam menghasilkan keuntungan. Modal yang digunakan bernama ekuitas
yang sudah dimanfaatkan oleh pemilik saham.
Ekuitas adalah hak pemilik atas aset perusahaan sesudah ada pengurangan
jumlah kewajiban. Ekuitas bisa disamakan dengan modal. Untuk menghitung
semua itu bisa menggunakan rumus ROE. ROE akan dihitung dalam bentuk
persen, sedangkan rumusnya menggunakan perbandingan laba bersih.
Persamaan untuk menghitung ROE adalah sebagai berikut:
𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁 𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝑒𝑒
𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅 =
𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇𝑇 𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸
Berdasarkan analisis yang dilakukan maka diperoleh besaran inkremental
Return on Equity antara tanpa penambahan kegiatan usaha dengan adanya
penambahan kegiatan usaha selama masa proyeksi 2025 – 2029 adalah
sebesar 48,37%.
Bab VIII - Aspek Keuangan 27
Page 128
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
• Return on Investment (ROI)
Return On Investment (ROI) yang merupakan rasio untuk melakukan
perhitungan efektivitas sebuah investasi yang diberikan. Secara teknis, ROI
adalah perhitungan laba bersih yang dapatkan dari nominal uang investasi
yang sudah dikeluarkan. Persamaan untuk menghitung ROE adalah sebagai
berikut:
𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁 𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼
𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅 = x 100%
𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶 𝑜𝑜𝑜𝑜 𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼
Rata-rata Return on Investment (ROI) atas penambahan kegiatan usaha
selama masa proyeksi 2025 – 2029 adalah sebesar 59,66%.
8.11. Analisis Sensitivitas
Penyusunan pendapat studi kelayakan ini telah dilakukan analisis sensitivitas
yang bertujuan untuk melihat faktor-faktor mana yang paling berpengaruh
terhadap parameter kelayakan penambahan kegiatan usaha Perseroan. Hal
tersebut dilakukan simulasi terhadap harga sewa naik, harga sewa turun,
discount rate naik dan discount rate turun. Setelah itu, dilakukan simulasi untuk
melihat pengaruh paramater kelayakan terhadap faktor utama yang digunakan
dalam analisis sensitivitas.
Sensitivitas Proyek Satuan Nilai
1. Harga Sewa Naik % 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
NPV Rp 67.951.689.747 68.236.091.642 68.520.493.537 68.804.895.433 69.089.297.328
IRR % 190,20% 204,55% 221,89% 243,31% 270,44%
Profitability Indeks Tahun 843,04% 8,5 8,5 8,5 8,6
Payback Period Tahun 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 4 Bulan 2 Tahun dan 1 Bulan 1 Tahun dan 11 Bulan 1 Tahun dan 9 Bulan
2. Harga Sewa Turun % 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
NPV Rp 67.951.689.747 67.667.287.851 67.382.885.956 67.098.484.060 66.814.082.165
IRR % 190,20% 178,11% 167,78% 158,83% 150,99%
Profitability Indeks Tahun 8,4 8,4 8,4 8,3 8,3
Payback Period Tahun 2 Tahun dan 8 Bulan 3 Tahun dan 1 Bulan 3 Tahun dan 7 Bulan 4 Tahun dan 4 Bulan 5 Tahun dan 5 Bulan
3. Discount Rate Naik % 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
NPV Rp 67.951.689.747 64.179.473.676 60.756.014.832 57.635.724.068 54.780.612.690
IRR % 190,20% 189,40% 188,67% 187,98% 187,35%
Profitability Indeks Tahun 8,4 8,0 7,7 7,4 7,1
Payback Period Tahun 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan
4. Discount Rate Turun % 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
NPV Rp 67.951.689.747 72.127.852.850 76.775.420.397 81.977.725.623 87.838.938.904
IRR % 190,20% 191,06% 192,00% 193,03% 194,16%
Profitability Indeks Tahun 8,4 8,9 9,3 9,8 10,4
Payback Period Tahun 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan
Dari tabel hasil Analisis Sensitivitas diatas, dapat disimpulkan sebagai berikut:
Apabila harga sewa gudang naik maka parameter kelayakan seperti NPV,
IRR dan Profitability Indeks juga mengalami kenaikan. Kecuali payback
period yang semakin singkat.
Apabila harga sewa gudang turun maka parameter kelayakan seperti NPV,
IRR dan Profitability Indeks mengalami penurunan. Payback period semakin
lama.
Apabila discount rate naik maka parameter kelayakan seperti NPV, IRR dan
Profitability Indeks mengalami penurunan. Kecuali payback period yang
semakin lama.
Bab VIII - Aspek Keuangan 28
Page 129
Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha - PT Multi Indocitra Tbk
Apabila discount rate turun maka parameter kelayakan seperti NPV, IRR dan
Profitability Indeks meningkat atau lebih tinggi. Kecuali payback period
yang semakin singkat.
8.12. Kesimpulan Kelayakan Usaha Aspek Keuangan
Berikut ini adalah ringkasan parameter kelayakan finansial atas rencana
penambahan kegiatan usaha Perseroan (detail perhitungan parameter
kelayakan finansial atas rencana penambahan kegiatan usaha dapat dilihat
pada bagian lampiran).
Kelayakan dari Penambahan kegiatan usaha ini dihitung dari manfaat ekonomis
yang diantisipasi dimasa mendatang dari Penambahan kegiatan usaha yang
dihitung dari selisih antara Free Cash Flow To Firm apabila ada penambahan
kegiatan usaha dengan Free Cash Flow To Firm apabila Perseroan tidak
melakukan penambahan kegiatan usaha. Yang selanjutnya dibandingkan
dengan pengorbanan ekonomisnya. Sehingga diperoleh Free Cash Flow to
Inkremental. Berdasarkan analisis kelayakan penambahan kegiatan usaha
dengan mempertimbangkan asumsi-asumsi yang telah dilakukan diperoleh hasil
perhitungan sebagai berikut :
• Net Present Value (NPV) : 67.951.689.747
• Internal Rate of Return (IRR) : 190,20%
• Profitability Index (PI) : 8,43
• Payback Period : 2 Tahun, 8 Bulan
Total NPV diperoleh dari hasil present value arus kas yang sudah
mempertimbangkan tingkat risiko. Berdasarkan analisa kami, bahwa setelah
adanya penambahan kegiatan usaha dibidang penyewaan gedung maka
proyeksi arus kas inkremental bernilai positif.
IRR sebesar 190,20% menunjukkan bahwa aksi korporasi Perseroan dengan
melakukan penambahan kegiatan usaha dianggap layak karena besaran IRR
lebih tinggi dibandingkan tingkat diskonto. IRR yang dihasilkan sangat positif
karena dalam penambahan kegiatan usaha ini, tidak memerlukan biaya
investasi yang besar karena menggunakan dan mengoptimalkan aset yang ada.
Analisis Sensitivitas bertujuan untuk menguji kepekaan suatu proyek terhadap
berbagai faktor yang dapat mempengaruhinya. Hasil analisis sensitivitas
menunjukkan bahwa adanya perubahan pada harga sewa gudang dan discount
rate dari penambahan kegiatan usaha Perseroan cukup sensitif terhadap
parameter kelayakan.
Berdasarkan kajian evaluasi dan analisa keuangan serta proyeksi-proyeksi
lainnya dengan syarat asumsi-asumsi yang telah ditetapkan dapat terpenuhi,
maka rencana penambahan kegiatan usaha secara aspek keuangan layak.
Bab VIII - Aspek Keuangan 29
Page 130
LAMPIRAN
Page 131
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 01
Working Capital Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
AR Turnover
Trade receivables IDR 248.572.909.833 257.518.054.879 265.903.925.633 278.845.611.863 298.345.329.411
Average AR IDR 243.981.207.942 253.045.482.356 261.710.990.256 272.374.768.748 288.595.470.637
Sales IDR 1.173.468.175.303 1.232.141.584.068 1.293.748.663.272 1.358.436.096.435 1.426.357.901.257
No of days in a year days 365 365 365 365 365
AR turnover x 4,8 4,9 4,9 5,0 4,9
AR days days 77 76 75 75 76
% to Sales 21,18% 20,90% 20,55% 20,53% 20,92%
Other AR Turnover
Other trade receivables IDR 26.071.746.302 26.690.323.678 26.962.604.618 27.678.983.677 30.065.179.180
Average other AR IDR 24.376.997.153 26.381.034.990 26.826.464.148 27.320.794.147 28.872.081.428
Sales IDR 1.173.468.175.303 1.232.141.584.068 1.293.748.663.272 1.358.436.096.435 1.426.357.901.257
No of days in a year days 365 365 365 365 365
Other AR turnover x 48,1 46,7 48,2 49,7 49,4
Other AR days days 8 8 8 7 8
% to Sales 2,22% 2,17% 2,08% 2,04% 2,11%
Inventory
Inventory IDR 418.956.395.565 427.802.464.907 448.762.099.195 467.142.623.527 497.431.192.589
Average Inventory IDR 404.334.514.643 423.379.430.236 438.282.282.051 457.952.361.361 482.286.908.058
COGS IDR 600.815.705.755 630.856.491.043 662.399.315.595 695.519.281.375 730.295.245.444
No of days in a year days 365 365 365 365 365
Inventory turnover x 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5
Inventory days days 255 248 247 245 249
% to COGS 69,73% 67,81% 67,75% 67,16% 68,11%
AP Turnover
Trade payables IDR 113.976.531.321 126.166.867.517 134.334.000.955 135.149.464.109 146.066.519.267
Average AP IDR 117.993.092.915 120.071.699.419 130.250.434.236 134.741.732.532 140.607.991.688
COGS IDR/year 600.815.705.755 630.856.491.043 662.399.315.595 695.519.281.375 730.295.245.444
No of days in a year days 365 365 365 365 365
AP turnover x 5,1 5,3 5,1 5,2 5,2
AP days days 69,24 73,00 74,02 70,92 73,00
% to COGS 18,97% 20,00% 20,28% 19,43% 20,00%
Other AP Turnover
Other trade payables IDR 12.728.563.719 12.574.640.453 11.555.137.229 10.820.727.127 11.842.566.326
Average other AP IDR 8.355.541.138 12.651.602.086 12.064.888.841 11.187.932.178 11.331.646.727
COGS IDR/year 600.815.705.755 630.856.491.043 662.399.315.595 695.519.281.375 730.295.245.444
No of days in a year days 365 365 365 365 365
Other AP turnover x 71,9 49,9 54,9 62,2 64,4
Other AP days days 7,73 7,28 6,37 5,68 5,92
% to COGS 2,12% 1,99% 1,74% 1,56% 1,62%
PRI Notes:
* Forecast-2022 Forecast using the moving average from historical data (2017-2021).
** Subsequent 2021, based on TB as of Desember 2021
Page 132
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 02
Working Capital Dengan Penambahan Kegiatan Usaha
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
AR Turnover
Trade receivables IDR 248.572.909.833 257.518.054.879 265.903.925.633 278.845.611.863 298.345.329.411
Average AR IDR 243.981.207.942 253.045.482.356 261.710.990.256 272.374.768.748 288.595.470.637
Sales IDR 1.173.468.175.303 1.232.141.584.068 1.293.748.663.272 1.358.436.096.435 1.426.357.901.257
No of days in a year days 365 365 365 365 365
AR turnover x 4,8 4,9 4,9 5,0 4,9
AR days days 77 76 75 75 76
% to Sales 21,18% 20,90% 20,55% 20,53% 20,92%
Other AR Turnover
Other trade receivables IDR 26.071.746.302 26.690.323.678 26.962.604.618 27.678.983.677 30.065.179.180
Average other AR IDR 24.376.997.153 26.381.034.990 26.826.464.148 27.320.794.147 28.872.081.428
Sales IDR 1.173.468.175.303 1.232.141.584.068 1.293.748.663.272 1.358.436.096.435 1.426.357.901.257
No of days in a year days 365 365 365 365 365
Other AR turnover x 48,1 46,7 48,2 49,7 49,4
Other AR days days 8 8 8 7 8
% to Sales 2,22% 2,17% 2,08% 2,04% 2,11%
Inventory
Inventory IDR 418.956.395.565 427.802.464.907 448.762.099.195 467.142.623.527 497.431.192.589
Average Inventory IDR 404.334.514.643 423.379.430.236 438.282.282.051 457.952.361.361 482.286.908.058
COGS IDR 600.815.705.755 630.856.491.043 662.399.315.595 695.519.281.375 730.295.245.444
No of days in a year days 365 365 365 365 365
Inventory turnover x 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5
Inventory days days 255 248 247 245 249
% to COGS 69,73% 67,81% 67,75% 67,16% 68,11%
AP Turnover
Trade payables IDR 113.976.531.321 126.166.867.517 134.334.000.955 135.149.464.109 146.066.519.267
Average AP IDR 117.993.092.915 120.071.699.419 130.250.434.236 134.741.732.532 140.607.991.688
COGS IDR/year 600.815.705.755 630.856.491.043 662.399.315.595 695.519.281.375 730.295.245.444
No of days in a year days 365 365 365 365 365
AP turnover x 5,1 5,3 5,1 5,2 5,2
AP days days 69,24 73,00 74,02 70,92 73,00
% to COGS 18,97% 20,00% 20,28% 19,43% 20,00%
Other AP Turnover
Other trade payables IDR 12.728.563.719 12.574.640.453 11.555.137.229 10.820.727.127 11.842.566.326
Average other AP IDR 8.355.541.138 12.651.602.086 12.064.888.841 11.187.932.178 11.331.646.727
COGS IDR/year 600.815.705.755 630.856.491.043 662.399.315.595 695.519.281.375 730.295.245.444
No of days in a year days 365 365 365 365 365
Other AP turnover x 71,9 49,9 54,9 62,2 64,4
Other AP days days 7,73 7,28 6,37 5,68 5,92
% to COGS 2,12% 1,99% 1,74% 1,56% 1,62%
PRI Notes:
* Forecast-2022 Forecast using the moving average from historical data (2017-2021).
** Subsequent 2021, based on TB as of Desember 2021
Page 133
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 03
Historis Posisi Keuangan Dalam Rupiah
2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
ASSET
Aset Lancar
Kas dan bank IDR 55.753.044.216 59.790.631.091 51.285.755.343 60.185.381.405 80.624.987.670
Investasi saham IDR 1.224.000.000 1.776.000.000 1.968.000.000 1.488.000.000 1.248.000.000
Piutang usaha IDR 147.844.616.828 174.452.223.841 201.585.029.519 201.876.558.668 239.389.506.050
Piutang lain-lain IDR 16.355.456.803 19.858.832.021 22.578.401.078 18.322.497.035 22.682.248.004
Persediaan IDR 224.023.275.915 248.417.999.986 347.132.778.444 353.195.429.623 389.712.633.721
Pajak dibayar di muka IDR 3.825.292.023 2.239.540.796 5.805.502.550 1.220.516.178 1.409.426.366
Uang muka IDR 1.831.988.794 2.648.177.847 2.606.377.567 2.420.396.573 4.408.087.067
Biaya dibayar di muka IDR 553.192.651 778.582.448 1.135.477.946 1.225.947.462 1.412.695.847
Jumlah Aset Lancar IDR 451.410.867.230 509.961.988.030 634.097.322.447 639.934.726.944 740.887.584.725
Aset Tidak Lancar
Penyertaan saham IDR 89.316.327.839 89.669.864.951 99.032.867.513 95.530.665.653 100.236.980.435
Taksiran tagihan pajak IDR - - - 3.866.186.457 3.866.186.457
Aset pajak tangguhan 9.118.263.639 9.266.251.548 9.184.208.764 11.304.551.327 12.777.909.207
Aset tetap IDR 425.497.809.009 428.813.555.314 425.432.330.655 547.454.834.694 538.739.760.348
Aset hak guna IDR 4.863.649.691 5.469.837.447 7.955.773.974 5.321.193.458 2.057.904.290
Aset tidak lancar lainnya IDR 20.076.977.249 19.955.893.673 20.399.325.436 25.571.208.144 20.069.025.031
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 548.873.027.427 553.175.402.933 562.004.506.342 689.048.639.733 677.747.765.768
JUMLAH ASET IDR 1.000.283.894.657 1.063.137.390.963 1.196.101.828.789 1.328.983.366.677 1.418.635.350.493
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek IDR 195.529.248.968 208.312.044.716 251.983.235.801 252.494.585.618 277.528.475.870
Utang usaha IDR
- Pihak berelasi IDR 20.104.643.796 27.813.835.813 37.014.267.510 27.585.970.556 38.366.225.787
- Pihak ketiga IDR 18.940.746.160 39.984.500.616 83.448.231.294 66.251.591.523 83.643.428.721
Utang pajak IDR 8.558.503.002 11.476.194.692 8.684.858.579 11.254.881.229 9.025.420.981
Beban masih harus dibayar IDR 3.022.368.444 3.732.765.865 5.930.448.205 7.103.208.654 8.860.048.026
Utang lain-lain IDR
- Pihak berelasi IDR 1.569.081.963 1.755.707.269 2.031.280.424 2.466.415.563 2.324.473.822
- Pihak ketiga IDR 6.183.224.889 10.047.262.767 11.171.899.796 4.474.217.764 1.658.044.734
Uang muka pelanggan IDR 560.096.509 882.594.771 2.230.157.608 891.097.849 733.992.443
Pendapatan diterima di muka IDR - 85.000.001 - 3.983.161.279 5.464.918.943
Bagian utang jangka panjang yang jatuh temo dalam
IDR
waktu satu tahun:
- Utang bank IDR 7.414.857.174 5.833.333.333 6.138.989.257 9.872.954.618 9.872.954.618
- Utang pembiayaan konsumen IDR 977.832.833 1.308.276.460 1.682.293.305 672.584.315 1.597.272.385
- Liabilitas sewa IDR 2.441.081.610 1.242.962.823 1.702.713.163 655.292.507 -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 265.301.685.348 312.474.479.126 412.018.374.942 387.705.961.475 439.075.256.330
Liabilitas Jangka Panjang
Pendapatan diterima di muka IDR - - - 7.437.210.968 14.120.373.600
Bagian utang jangka panjang - setelah dikurangi bagian
IDR
yang jatuh temo dalam waktu satu tahun:
- Utang bank IDR 28.116.178.528 17.500.000.000 15.945.849.599 20.645.278.045 10.772.323.427
- Utang pembiayaan konsumen IDR 1.491.385.682 1.418.353.801 986.631.807 303.851.065 2.628.328.025
- Liabilitas sewa IDR 1.257.848.051 282.529.837 660.893.952
Liabilitas imbalan pasca kerja IDR 23.405.087.311 20.890.442.135 17.475.246.564 22.216.362.883 24.413.602.762
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR 54.270.499.572 40.091.325.773 35.068.621.922 50.602.702.961 51.934.627.814
JUMLAH LIABILITAS IDR 319.572.184.920 352.565.804.899 447.086.996.864 438.308.664.436 491.009.884.144
EKUITAS
Modal saham IDR 60.000.000.000 60.000.000.000 60.000.000.000 60.000.000.000 60.000.000.000
Modal saham yang diperoleh kembali IDR (809.600.000) (809.600.000) (809.600.000) (809.600.000) (809.600.000)
Tambahan modal disetor IDR 34.970.231.496 34.970.231.496 34.970.231.496 34.970.231.496 34.970.231.496
Surplus revaluasi IDR 90.281.533.573 90.281.533.573 90.281.533.573 192.678.243.714 192.678.243.714
Selisih transaksi perubahan ekuitas Entitas Anak IDR 71.662.406.503 72.716.900.464 72.289.022.011 81.024.461.379 81.790.597.009
Penghasilan komprehensif lainnya IDR 9.851.271.785 10.355.667.275 10.202.305.367 9.800.104.139 10.018.488.231
Aset keuangan yang diukur pada nilai wajar melalui pengh IDR (7.752.000.000) (7.200.000.000) (7.008.000.000) (7.488.000.000) (7.728.000.000)
Saldo laba IDR
- Yang telah ditentukan penggunaannya IDR 12.000.000.000 12.000.000.000 12.000.000.000 12.000.000.000 12.000.000.000
- Yang belum ditentukan penggunaannya IDR 410.488.714.342 438.240.396.986 477.073.927.731 508.483.796.951 544.690.078.289
Jumlah ekuitas yang dapat didistribusikan kepada
IDR
pemilik entitas induk 680.692.557.699 710.555.129.794 748.999.420.178 890.659.237.679 927.610.038.739
Kepentingan non pengendali IDR 19.152.038 16.456.270 15.411.747 15.464.562 15.427.610
JUMLAH EKUITAS IDR 680.711.709.737 710.571.586.064 749.014.831.925 890.674.702.241 927.625.466.349
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 1.000.283.894.657 1.063.137.390.963 1.196.101.828.789 1.328.983.366.677 1.418.635.350.493
Check Balance 0 0 0 0 0
PRI Notes:
* Forecast-2023 Forecast using the moving average from historical data (2018-2022).
** Subsequent 2022, based on TB as of Desember 2022
Page 134
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 04
Historis Laba Rugi Dalam Rupiah
2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
PENDAPATAN IDR 654.285.313.569 770.708.092.995 974.636.523.540 1.086.594.171.978 1.117.588.738.384
BEBAN POKOK PENDAPATAN IDR (282.419.815.086) (364.581.198.779) (491.237.808.248) (565.846.550.136) (572.166.323.110)
LABA KOTOR IDR 371.865.498.483 406.126.894.216 483.398.715.292 520.747.621.842 545.422.415.274
BEBAN USAHA
Beban penjualan, umum dan administrasi IDR (339.163.629.799) (352.866.631.555) (430.359.880.902) (508.065.717.302) (544.212.809.288)
Pendapatan operasi lainnya IDR 24.729.483.217 13.015.487.443 40.016.406.112 64.134.943.506 84.707.520.679
Beban operasi lainnya IDR (26.439.740.478) (4.095.724.173) (3.174.794.340) (2.808.842.754) (1.903.851.148)
Jumlah Pendapatan (Beban) Usaha IDR (340.873.887.060) (343.946.868.285) (393.518.269.130) (446.739.616.550) (461.409.139.757)
LABA USAHA IDR 30.991.611.423 62.180.025.931 89.880.446.162 74.008.005.292 84.013.275.517
Pendapatan keuangan IDR 2.391.788.684 562.892.218 851.451.698 234.144.802 409.401.116
Beban keuangan IDR (24.709.365.914) (20.140.236.185) (23.072.929.586) (26.951.854.266) (27.366.522.154)
Jumlah Pendapatan (Beban) Usaha IDR (22.317.577.230) (19.577.343.967) (22.221.477.888) (26.717.709.464) (26.957.121.038)
LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK IDR 8.674.034.193 42.602.681.964 67.658.968.274 47.290.295.828 57.056.154.479
Beban Pajak IDR (5.972.617.231) (12.486.107.422) (19.947.918.646) (12.920.887.876) (14.930.864.496)
LABA (RUGI) BERSIH IDR 2.701.416.962 30.116.574.542 47.711.049.628 34.369.407.952 42.125.289.983
PRI Notes:
* Forecast-2023 Forecast using the moving average from historical data (2018-2022).
** Subsequent 2022. based on TB as of Desember 2022
Page 135
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 05
Historis Arus Kas Dalam Rupiah
2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dari pelanggan IDR 681.460.965.036 744.507.984.245 948.766.280.698 1.084.963.583.070 1.079.918.685.596
Penerimaan sewa IDR - - - 12.817.265.147 13.606.174.748
Penerimaan bunga IDR 2.391.788.684 562.892.218 851.451.698 234.144.802 409.401.116
Pembayaran kepada pemasok IDR (304.918.084.354) (354.798.339.438) (531.958.325.157) (592.300.978.901) (572.657.834.790)
Pembayaran beban usaha dan lainnya IDR (303.328.739.296) (333.604.369.404) (400.210.005.014) (428.589.883.477) (459.237.528.914)
Pembayaran bunga IDR (24.709.365.914) (20.140.236.185) (23.072.929.586) (26.951.854.266) (27.366.522.154)
Pembayaran pajak penghasilan badan IDR (4.935.544.307) (6.974.671.358) (20.683.257.530) (20.352.409.759) (16.790.684.784)
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi IDR 45.961.019.849 29.553.260.078 (26.306.784.891) 29.819.866.616 17.881.690.818
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Hasil penjualan aset tetap IDR 195.000.851 1.306.816.613 720.512.005 825.875.000 868.062.162
Penambahan aset tetap IDR (6.770.011.903) (20.320.343.412) (11.900.794.353) (29.403.681.814) (4.552.831.637)
Deposito berjangka IDR 8.700.000.000 - - - -
Hasil penjualan penyertaan pada Entitas Anak IDR 500.000.000 - - - -
Penerimaan dividen IDR - - - 5.152.700.000 -
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Investasi IDR 2.624.988.948 (19.013.526.799) (11.180.282.348) (23.425.106.814) (3.684.769.475)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan utang bank jangka pendek IDR (17.874.136.142) 12.782.795.748 43.671.191.085 511.349.817 25.033.890.252
Pembayaran utang bank jangka panjang IDR (7.628.190.739) (12.197.702.369) (5.833.333.333) (6.981.767.323) (9.872.954.618)
Pembayaran dividen IDR (2.959.520.000) (2.367.616.011) (8.878.560.000) (2.959.520.000) (5.919.040.000)
Pembayaran utang pembiayaan konsumen IDR (2.555.743.262) (2.192.138.254) (1.924.635.149) (1.692.489.732) (2.631.296.475)
Pembayaran liabilitas sewa IDR (2.688.913.525) (2.542.445.302) (2.868.883.702) (1.708.314.608) (655.292.507)
Dividen kepada kepentingan non pengendali IDR (2.033) (1.808) (3.389) (4.518) (5.649)
Kepentingan non pengendali dari aset bersih Entitas Anak yang baru didirik IDR 8.381.300.683 30.000 - - -
Penerimaan utang bank jangka panjang IDR (1.163.036.421) - 4.584.838.856 15.415.161.130 -
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan IDR (26.488.241.439) (6.517.077.996) 28.750.614.368 2.584.414.766 5.955.301.003
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA KAS IDR 22.097.767.358 4.022.655.283 (8.736.452.871) 8.979.174.568 20.152.222.346
Keuntungan selisih kurs IDR 30.511.749 14.931.592 231.577.123 (79.548.506) 287.383.919
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN IDR 33.624.765.109 55.753.044.216 59.790.631.091 51.285.755.343 60.185.381.405
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN IDR 55.753.044.216 59.790.631.091 51.285.755.343 60.185.381.405 80.624.987.670
PRI Notes:
* Forecast-2023 Forecast using the moving average from historical data (2018-2022).
** Subsequent 2022, based on TB as of Desember 2022
Page 136
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 06
RASIO KEUANGAN
Keterangan 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Aset Lancar 451.410.867.230 509.961.988.030 634.097.322.447 639.934.726.944 740.887.584.725
Liabilitas Jangka Pendek 265.301.685.348 312.474.479.126 412.018.374.942 387.705.961.475 439.075.256.330
Rasio Lancar 1,70 1,63 1,54 1,65 1,69
*)Disajikan dalam kali
Keterangan 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Aset Lancar 451.410.867.230 509.961.988.030 634.097.322.447 639.934.726.944 740.887.584.725
Persediaan 224.023.275.915 248.417.999.986 347.132.778.444 353.195.429.623 389.712.633.721
Liabilitas Jangka Pendek 265.301.685.348 312.474.479.126 412.018.374.942 387.705.961.475 439.075.256.330
Rasio Cepat 0,86 0,84 0,70 0,74 0,80
*)Disajikan dalam kali
Keterangan 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Kas dan setara kas 55.753.044.216 59.790.631.091 51.285.755.343 60.185.381.405 80.624.987.670
Liabilitas Jangka Pendek 265.301.685.348 312.474.479.126 412.018.374.942 387.705.961.475 439.075.256.330
Rasio Kas 0,21 0,19 0,12 0,16 0,18
*)Disajikan dalam kali
Rasio Likuiditas 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Rasio Lancar 1,70 1,63 1,54 1,65 1,69
Rasio Cepat 0,86 0,84 0,70 0,74 0,80
Rasio Kas 0,21 0,19 0,12 0,16 0,18
*)Disajikan dalam kali ,
Keterangan 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Pendapatan 654.285.313.569 770.708.092.995 974.636.523.540 1.086.594.171.978 1.117.588.738.384
Piutang Usaha 147.844.616.828 174.452.223.841 201.585.029.519 201.876.558.668 239.389.506.050
Rasio Perputaran Piutang Usaha 82 83 75 68 78
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Beban Pokok Pendapatan 282.419.815.086 364.581.198.779 491.237.808.248 565.846.550.136 572.166.323.110
Persediaan 224.023.275.915 248.417.999.986 347.132.778.444 353.195.429.623 389.712.633.721
Rasio Perputaran Persediaan 290 249 258 228 249
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Beban Pokok Pendapatan 282.419.815.086 364.581.198.779 491.237.808.248 565.846.550.136 572.166.323.110
Utang Usaha 39.045.389.956 67.798.336.429 120.462.498.804 93.837.562.079 122.009.654.508
Rasio Perputaran Utang Usaha 50 68 90 61 78
*)Disajikan dalam hari
Rasio Aktivitas 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Rasio Perputaran Piutang Usaha 82 83 75 68 78
Rasio Perputaran Persediaan 290 249 258 228 249
Rasio Perputaran Utang Usaha 50 68 90 61 78
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Jumlah Liabilitas 319.572.184.920 352.565.804.899 447.086.996.864 438.308.664.436 491.009.884.144
Jumlah Aset 1.000.283.894.657 1.063.137.390.963 1.196.101.828.789 1.328.983.366.677 1.418.635.350.493
Rasio Liabilitas terhadap Aset 31,95% 33,16% 37,38% 32,98% 34,61%
*)Disajikan dalam persen
Keterangan 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Jumlah Liabilitas 319.572.184.920 352.565.804.899 447.086.996.864 438.308.664.436 491.009.884.144
Jumlah Ekuitas 680.711.709.737 710.571.586.064 749.014.831.925 890.674.702.241 927.625.466.349
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 46,95% 49,62% 59,69% 49,21% 52,93%
*)Disajikan dalam persen
Rasio Leverage 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Rasio Liabilitas terhadap Aset 32% 33% 37% 33% 35%
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 47% 50% 60% 49% 53%
Keterangan 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Laba Bruto 371.865.498.483 406.126.894.216 483.398.715.292 520.747.621.842 545.422.415.274
Pendapatan 654.285.313.569 770.708.092.995 974.636.523.540 1.086.594.171.978 1.117.588.738.384
Margin Laba Bruto 56,84% 52,70% 49,60% 47,92% 48,80%
Keterangan 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Laba Usaha 30.991.611.423 62.180.025.931 89.880.446.162 74.008.005.292 84.013.275.517
Pendapatan 654.285.313.569 770.708.092.995 974.636.523.540 1.086.594.171.978 1.117.588.738.384
Margin Laba (Rugi) Usaha 4,74% 8,07% 9,22% 6,81% 7,52%
Keterangan 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Laba Bersih 2.701.416.962 30.116.574.542 47.711.049.628 34.369.407.952 42.125.289.983
Pendapatan 654.285.313.569 770.708.092.995 974.636.523.540 1.086.594.171.978 1.117.588.738.384
Margin Laba (Rugi) Bersih 0,41% 3,91% 4,90% 3,16% 3,77%
Keterangan 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Laba (Rugi) Bersih 2.701.416.962 30.116.574.542 47.711.049.628 34.369.407.952 42.125.289.983
Jumlah Aset 1.000.283.894.657 1.063.137.390.963 1.196.101.828.789 1.328.983.366.677 1.418.635.350.493
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 0,27% 2,83% 3,99% 2,59% 2,97%
Keterangan 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Laba (Rugi) Bersih 2.701.416.962 30.116.574.542 47.711.049.628 34.369.407.952 42.125.289.983
Jumlah Ekuitas 680.711.709.737 710.571.586.064 749.014.831.925 890.674.702.241 927.625.466.349
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 0,40% 4,24% 6,37% 3,86% 4,54%
Rasio Profitabilitas 2020A 2021A 2022A 2023A 2024A
Margin Laba Bruto 56,84% 52,70% 49,60% 47,92% 48,80%
Margin Laba (Rugi) Usaha 4,74% 8,07% 9,22% 6,81% 7,52%
Margin Laba (Rugi) Bersih 0,41% 3,91% 4,90% 3,16% 3,77%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 0,27% 2,83% 3,99% 2,59% 2,97%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 0,40% 4,24% 6,37% 3,86% 4,54%
Page 137
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 07
Proyeksi Posisi Keuangan Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
ASSET
Aset Lancar
Kas dan setara kas IDR 80.373 118.957 174.674 208.468 245.769
Investasi dalam saham IDR 1.248 1.248 1.248 1.248 1.248
Piutang usaha IDR 235.183 246.942 259.289 272.253 285.866
Piutang lain-lain IDR 22.682 22.682 22.682 22.682 22.682
Persediaan IDR 400.544 394.285 386.400 405.720 426.006
Uang muka IDR 4.408 4.408 4.408 4.408 4.408
Pajak dibayar di muka IDR 1.409 1.409 1.409 1.409 1.409
Biaya dibayar di muka IDR 1.413 1.413 1.413 1.413 1.413
Jumlah Aset Lancar IDR 747.259 791.344 851.522 917.602 988.801
Aset Tidak Lancar
Penyertaan saham IDR 105.487 110.737 115.987 121.237 126.487
Taksiran tagihan pajak IDR 3.866 3.866 3.866 3.866 3.866
Aset pajak tangguhan IDR 12.778 12.778 12.778 12.778 12.778
Aset tetap - bersih IDR 527.999 520.185 512.682 504.364 495.715
Aset hak guna IDR 2.058 2.058 2.058 2.058 2.058
Aset tidak lancar lainnya IDR 20.069 20.069 20.069 20.069 20.069
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 672.257 669.693 667.440 664.372 660.973
JUMLAH ASET IDR 1.419.517 1.461.037 1.518.963 1.581.974 1.649.775
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank IDR 277.528 277.528 277.528 277.528 277.528
Utang usaha IDR 116.825 122.667 128.800 135.240 142.002
Utang pajak IDR 9.025 9.025 9.025 9.025 9.025
Beban masih harus dibayar IDR 8.860 8.860 8.860 8.860 8.860
Utang lain-lain IDR 3.983 3.983 3.983 3.983 3.983
Utang pembiayaan konsumen IDR 2.628 0 0 0 0
Utang bank jangka panjang IDR 9.873 899 0 0 0
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 428.723 422.962 428.196 434.636 441.398
Liabilitas Jangka Panjang
Utang bank jangka panjang IDR 899 0 0 0 0
Liabilitas imbalan pasca kerja IDR 29.469 34.525 39.581 44.636 49.692
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR 30.369 34.525 39.581 44.636 49.692
JUMLAH LIABILITAS IDR 459.092 457.487 467.777 479.273 491.090
EKUITAS
Modal saham IDR 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000
Perolehan kembali saham beredar IDR -810 -810 -810 -810 -810
Tambahan modal disetor, bersih IDR 34.970 34.970 34.970 34.970 34.970
Surplus revaluasi IDR 192.678 192.678 192.678 192.678 192.678
Selisih transaksi perubahan ekuitas entitas anak IDR 81.791 81.791 81.791 81.791 81.791
Pendapatan komprehensif lain IDR 10.018 10.018 10.018 10.018 10.018
Aset keuangan tersedia untuk dijual IDR -7.728 -7.728 -7.728 -7.728 -7.728
Saldo laba IDR 589.490 632.614 680.250 731.766 787.749
Kepentingan non pengendali IDR 15 15 15 15 15
JUMLAH EKUITAS IDR 960.425 1.003.550 1.051.186 1.102.701 1.158.684
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 1.419.517 1.461.037 1.518.963 1.581.974 1.649.775
Check Balance 0 0 0 0 0
Page 138
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 08
Proyeksi Laba Rugi Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
PENDAPATAN IDR 1.173.468 1.232.142 1.293.749 1.358.436 1.426.358
BEBAN POKOK PENJUALAN IDR -600.816 -630.856 -662.399 -695.519 -730.295
0 0 0 0 0
LABA KOTOR IDR 572.652 601.285 631.349 662.917 696.063
0 0 0 0 0
PENGHASILAN (BEBAN) OPERASI
Beban umum dan administrasi IDR -488.553 -508.828 -532.878 -559.272 -586.461
Jumlah Beban Operasi IDR -488.553 -508.828 -532.878 -559.272 -586.461
LABA USAHA IDR 84.099 92.457 98.472 103.645 109.601
Pendapatan keuangan IDR 409 409 409 409 409
Beban keuangan IDR -27.367 -27.367 -27.367 -27.367 -27.367
Jumlah Pendapatan (Beban) Usaha IDR -26.957 -26.957 -26.957 -26.957 -26.957
LABA SEBELUM PAJAK IDR 57.142 65.500 71.515 76.688 82.644
Beban Pajak Penghasilan IDR -12.571 -14.410 -15.733 -16.871 -18.182
LABA TAHUN BERJALAN IDR 44.571 51.090 55.781 59.816 64.462
Page 139
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 09
Proyeksi Arus Kas
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan IDR 1.177.675 1.220.382 1.281.402 1.345.472 1.412.745
Pembayaran kas kepada pemasok IDR -617.389 -622.240 -649.236 -709.255 -744.675
Pembayaran beban usaha dan lainnya IDR -469.152 -492.353 -516.714 -542.293 -569.152
Penerimaan Sewa gudang IDR 0 0 0 0 0
Penerimaan bunga IDR 409 409 409 409 409
Pembayaran bunga IDR -27.367 -27.367 -27.367 -27.367 -27.367
Pembayaran pajak penghasilan IDR -14.286 -16.375 -17.879 -19.172 -20.661
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi IDR 49.891 62.457 70.616 47.795 51.301
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Pembelian investasi dalam saham IDR 0 0 0 0 0
Penerimaan hasil penjualan aset tetap IDR 0 0 0 0 0
Pembelian aset tetap IDR 0 0 0 0 0
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Investasi IDR 0 0 0 0 0
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pembayaran utang bank jangka panjang IDR -12.501 -9.873 -899
Pembayaran dividen IDR -6.000 -6.000 -6.000 -6.000 -6.000
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan IDR -18.501 -15.873 -6.899 -6.000 -6.000
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA KAS IDR 31.390 46.584 63.717 41.795 45.301
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN IDR 80.625 112.015 158.599 222.316 264.111
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN IDR 112.015 158.599 222.316 264.111 309.412
PRI Notes:
* Forecast-2022 Forecast using the moving average from historical data (2017-2021).
** Subsequent 2021, based on TB as of Desember 2021
Page 140
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 10
Proyeksi Depresiasi Aset Tetap Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
2024A 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
PENAMBAHAN / PENGURANGAN
Tanah IDR 116.686.071 - - - - -
Bangunan dan Prasarana IDR 34.666.737.739 - - - - -
Mesin dan Peralatan IDR 809.404.775 3.000.000.000 3.000.000.000 3.000.000.000 3.000.000.000 3.000.000.000
Perabot dan Peralatan Kantor IDR 1.070.685.507 2.000.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000
Kendaraan IDR 3.673.700.538 3.000.000.000 3.000.000.000 3.000.000.000 3.000.000.000 3.000.000.000
Jumlah 40.337.214.630 8.000.000.000 8.000.000.000 8.000.000.000 8.000.000.000 8.000.000.000
^ ^ ^ ^ ^ ^
NILAI PEROLEHAN
Tanah IDR 377.380.094.673 377.380.094.673 377.380.094.673 377.380.094.673 377.380.094.673 377.380.094.673
Bangunan dan Prasarana IDR 221.261.987.006 221.261.987.006 221.261.987.006 221.261.987.006 221.261.987.006 221.261.987.006
Mesin dan Peralatan IDR 73.035.778.669 76.035.778.669 79.035.778.669 82.035.778.669 85.035.778.669 88.035.778.669
Perabot dan Peralatan Kantor IDR 32.447.359.801 34.447.359.801 36.447.359.801 38.447.359.801 40.447.359.801 42.447.359.801
Kendaraan IDR 43.896.872.919 46.896.872.919 49.896.872.919 52.896.872.919 55.896.872.919 58.896.872.919
Jumlah 748.022.093.068 756.022.093.068 764.022.093.068 772.022.093.068 780.022.093.068 788.022.093.068
^ ^ ^ ^ ^ ^
PENYUSUTAN 1,00 1,00 1,00 1,00 2,00 3,00
Bangunan dan Prasarana IDR 12.456.444.139 7.375.399.567 7.375.399.567 7.375.399.567 7.375.399.567 7.375.399.567
Mesin dan Peralatan 5.246.645.914 3.801.788.933 3.951.788.933 4.101.788.933 4.251.788.933 4.401.788.933
Perabot dan Peralatan Kantor IDR 3.393.752.646 4.305.919.975 4.555.919.975 2.535.607.786 2.000.000.000 2.000.000.000
Kendaraan IDR 3.417.739.626 5.862.109.115 6.237.109.115 6.612.109.115 3.183.533.567 3.000.000.000
Jumlah 24.514.582.325 21.345.217.590 22.120.217.590 20.624.905.401 16.810.722.068 16.777.188.500
^ ^ ^ ^ ^ ^
AKUMULASI PENYUSUTAN
Bangunan dan Prasarana IDR 87.171.722.910 94.547.122.477 101.922.522.044 109.297.921.611 116.673.321.177 124.048.720.744
Mesin dan Peralatan 61.058.685.738 64.860.474.671 68.812.263.605 72.914.052.538 77.165.841.472 81.567.630.405
Perabot dan Peralatan Kantor IDR 27.049.912.065 31.355.832.040 35.911.752.015 38.447.359.801 40.447.359.801 42.447.359.801
Kendaraan IDR 34.002.012.007 39.864.121.122 46.101.230.237 52.713.339.352 55.896.872.919 58.896.872.919
Jumlah 209.282.332.720 230.627.550.310 252.747.767.901 273.372.673.302 290.183.395.369 306.960.583.870
^ ^ ^ ^ ^ ^
NILAI BUKU
Tanah 377.380.094.673 377.380.094.673 377.380.094.673 377.380.094.673 377.380.094.673 377.380.094.673
Bangunan dan Prasarana 134.090.264.096 126.714.864.529 119.339.464.962 111.964.065.395 104.588.665.829 97.213.266.262
Mesin dan Peralatan 11.977.092.931 11.175.303.998 10.223.515.064 9.121.726.131 7.869.937.197 6.468.148.264
Perabot dan Peralatan Kantor 5.397.447.736 3.091.527.761 535.607.786 0 0 0
Kendaraan 9.894.860.912 7.032.751.797 3.795.642.682 183.533.567 0 0
Jumlah 538.739.760.348 525.394.542.758 511.274.325.167 498.649.419.766 489.838.697.699 481.061.509.198
Capital Expenditure
Capex/Depresiasi 187,97% 187,97% 187,97% 187,97% 187,97%
Mesin IDR 0 0 0 0 0 0
Peralatan Kantor IDR 0 0 0 0 0 0
Inventaris Kantor IDR 0 0 0 0 0 0
Total Capex IDR 0 0 0 0 0 0
Page 141
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 11
Net Working Capital Projection
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
ASET LANCAR
Piutang Usaha 235.182.580.134 246.941.709.140 259.288.794.597 272.253.234.327 285.865.896.044
Piutang Lain - Lain 22.682.248.004 22.682.248.004 22.682.248.004 22.682.248.004 22.682.248.004
Persediaan 400.543.803.837 394.285.306.902 386.399.600.764 405.719.580.802 426.005.559.842
Jumlah Aset Lancar 658.408.631.975 663.909.264.046 668.370.643.365 700.655.063.133 734.553.703.890
KEWAJIBAN JANGKA PENDEK
Utang Usaha 116.825.276.119 122.666.539.925 128.799.866.921 135.239.860.267 142.001.853.281
Utang Lain - Lain 3.982.518.556 3.982.518.556 3.982.518.556 3.982.518.556 3.982.518.556
Jumlah Kewajiban Jangka Pendek 120.807.794.675 126.649.058.481 132.782.385.477 139.222.378.823 145.984.371.837
Net Working Capital 537.600.837.299 537.260.205.565 535.588.257.888 561.432.684.310 588.569.332.053
Increase/Decrease Net Working Capital (11.808.622.588) 340.631.734 1.671.947.677 (25.844.426.422) (27.136.647.743)
PRI Notes:
* Forecast-2022 Forecast using the moving average from historical data (2017-2021).
** Subsequent 2021, based on TB as of Desember 2021
Page 142
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 12
Tax Projection
KETERANGAN 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Tarif Pajak PPh Badan 22% 22% 22% 22% 22%
Tarif 11% 11% 11% 11% 11%
Penjualan 1.173.468.175.303 1.232.141.584.068 1.293.748.663.272 1.358.436.096.435 1.426.357.901.257
PTKP - - - - -
PKP 1.173.468.175.303 1.232.141.584.068 1.293.748.663.272 1.358.436.096.435 1.426.357.901.257
Laba sebelum pajak 57.142.002.362 65.499.560.383 71.514.650.591 76.687.564.396 82.644.152.957
Perhitungan Pajak - - - - -
Beban Pajak 12.571.240.520 14.409.903.284 15.733.223.130 16.871.264.167 18.181.713.650
Beban Pajak Penghasilan 12.571.240.520 14.409.903.284 15.733.223.130 16.871.264.167 18.181.713.650
22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,000%
PRI Notes:
* Forecast-2022 Forecast using the moving average from historical data (2017-2021).
** Subsequent 2021, based on TB as of Desember 2021
Page 143
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 13
RASIO KEUANGAN TANPA PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
Rasio Likuiditas 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Rasio Lancar 1,74 1,87 1,99 2,11 2,24
Rasio Cepat 0,81 0,94 1,09 1,18 1,28
Rasio Kas 0,19 0,28 0,41 0,48 0,56
Rasio Aktivitas 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Rasio Perputaran Piutang Usaha 73 73 73 73 73
Rasio Perputaran Persediaan 243 228 213 213 213
Rasio Perputaran Utang Usaha 71 71 71 71 71
Rasio Leverage 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Rasio Liabilitas terhadap Aset 32,34% 31,31% 30,80% 30,30% 29,77%
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 47,80% 45,59% 44,50% 43,46% 42,38%
Rasio Profitabilitas 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Margin Laba Bruto 48,80% 48,80% 48,80% 48,80% 48,80%
Margin Laba (Rugi) Usaha 7,17% 7,50% 7,61% 7,63% 7,68%
Margin Laba (Rugi) Bersih 3,80% 4,15% 4,31% 4,40% 4,52%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 3,14% 3,50% 3,67% 3,78% 3,91%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 4,64% 5,09% 5,31% 5,42% 5,56%
Page 144
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 14
Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Penambahan Kegiatan Usaha
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
ASSET
Aset Lancar
Kas dan setara kas IDR 96.152 134.664 200.242 227.759 289.910
Investasi dalam saham IDR 1.248 1.248 1.248 1.248 1.248
Piutang usaha IDR 235.183 246.942 259.289 272.253 285.866
Piutang lain-lain IDR 22.682 22.682 22.682 22.682 22.682
Persediaan IDR 400.544 394.285 386.400 405.720 426.006
Uang muka IDR 4.408 4.408 4.408 4.408 4.408
Pajak dibayar di muka IDR 1.409 1.409 1.409 1.409 1.409
Biaya dibayar di muka IDR 1.413 1.413 1.413 1.413 1.413
Jumlah Aset Lancar IDR 763.039 807.051 877.091 936.893 1.032.942
Aset Tidak Lancar
Penyertaan saham IDR 105.487 110.737 115.987 121.237 126.487
Taksiran tagihan pajak IDR 3.866 3.866 3.866 3.866 3.866
Aset pajak tangguhan IDR 12.778 12.778 12.778 12.778 12.778
Aset tetap - bersih IDR 532.999 530.185 522.682 514.364 505.715
Aset hak guna IDR 2.058 2.058 2.058 2.058 2.058
Aset tidak lancar lainnya IDR 20.069 20.069 20.069 20.069 20.069
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 677.257 679.693 677.440 674.372 670.973
JUMLAH ASET IDR 1.440.296 1.486.744 1.554.531 1.611.265 1.703.915
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank IDR 277.528 277.528 277.528 277.528 277.528
Utang usaha IDR 116.825 122.667 128.800 135.240 142.002
Utang pajak IDR 9.025 9.025 9.025 9.025 9.025
Beban masih harus dibayar IDR 8.860 8.860 8.860 8.860 8.860
Utang lain-lain IDR 3.983 3.983 3.983 3.983 3.983
Pendapatan diterima dimuka IDR 6.126 3.660 6.531 1.766 5.802
Utang pembiayaan konsumen IDR 1.597 1.597 1.597 1.597 1.597
Utang bank jangka panjang IDR 9.873 899 0 0 0
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 433.818 428.219 436.324 438.000 448.798
Liabilitas Jangka Panjang
Pendapatan diterima dimuka IDR 7.319 6.531 7.568 0 13.906
Utang pembiayaan konsumen IDR 2.628 2.628 2.628 2.628 2.628
Utang bank jangka panjang IDR 899 0 0 0 0
Liabilitas imbalan pasca kerja IDR 29.469 34.525 39.581 44.636 49.692
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR 40.316 43.684 49.777 47.265 66.227
JUMLAH LIABILITAS IDR 474.134 471.903 486.101 485.264 515.024
EKUITAS
Modal saham IDR 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000
Perolehan kembali saham beredar IDR -810 -810 -810 -810 -810
Tambahan modal disetor, bersih IDR 34.970 34.970 34.970 34.970 34.970
Surplus revaluasi IDR 192.678 192.678 192.678 192.678 192.678
Selisih transaksi perubahan ekuitas entitas anak IDR 81.791 81.791 81.791 81.791 81.791
Pendapatan komprehensif lain IDR 10.018 10.018 10.018 10.018 10.018
Aset keuangan tersedia untuk dijual IDR -7.728 -7.728 -7.728 -7.728 -7.728
Saldo laba IDR 595.226 643.905 697.494 755.065 817.956
Kepentingan non pengendali IDR 15 15 15 15 15
JUMLAH EKUITAS IDR 966.162 1.014.840 1.068.429 1.126.001 1.188.891
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 1.440.296 1.486.744 1.554.531 1.611.265 1.703.915
Check Balance - - - - -
Page 145
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 15
Proyeksi Laba Rugi Setelah Penambahan Kegiatan Usaha
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
PENDAPATAN IDR 1.173.468 1.232.142 1.293.749 1.358.436 1.426.358
#DIV/0! 0 0 0 0
BEBAN POKOK PENJUALAN IDR -600.816 -630.856 -662.399 -695.519 -730.295
0 0 0 0 0
LABA KOTOR IDR 572.652 601.285 631.349 662.917 696.063
0 0 0 0 0
PENGHASILAN (BEBAN) OPERASI
Beban umum dan administrasi IDR -488.878 -509.478 -533.528 -559.922 -587.111
Pendapatan Sewa IDR 7.974 8.055 8.587 8.724 9.860
Jumlah Beban Operasi IDR -480.904 -501.423 -524.940 -551.198 -577.251
LABA USAHA IDR 91.748 99.862 106.409 111.719 118.811
Pendapatan keuangan IDR 409 409 409 409 409
Beban keuangan IDR -27.367 -27.367 -27.367 -27.367 -27.367
Jumlah Pendapatan (Beban) Usaha IDR -26.957 -26.957 -26.957 -26.957 -26.957
LABA SEBELUM PAJAK IDR 64.791 72.905 79.452 84.762 91.854
Beban Pajak Penghasilan IDR -14.254 -16.039 -17.479 -18.648 -20.208
LABA TAHUN BERJALAN IDR 50.537 56.866 61.972 66.114 71.646
Page 146
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 16
Proyeksi Arus Kas Setelah Penambahan Kegiatan Usaha
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan IDR 1.177.675 1.220.382 1.281.402 1.345.472 1.412.745
Pembayaran kas kepada pemasok IDR -613.764 -631.656 -654.116 -730.377 -735.522
Pembayaran beban usaha dan lainnya IDR -460.687 -484.214 -508.575 -534.154 -561.012
Penerimaan Sewa gudang IDR 7.974 8.055 8.587 8.724 9.860
Penerimaan bunga IDR 409 409 409 409 409
Pembayaran bunga IDR -27.367 -27.367 -27.367 -27.367 -27.367
Pembayaran pajak penghasilan IDR -16.198 -18.226 -19.863 -21.190 -22.964
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi IDR 68.042 67.384 80.478 41.518 76.151
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Pembelian investasi dalam saham IDR 0 0 0 0 0
Penerimaan hasil penjualan aset tetap IDR 0 0 0 0 0
Pembelian aset tetap IDR 0 0 0 0 0
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Investasi IDR 0 0 0 0 0
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pembayaran utang bank jangka panjang IDR -9.873 -9.873 -899 0 0
Pembayaran dividen IDR -6.000 -6.000 -6.000 -6.000 -6.000
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan IDR -15.873 -15.873 -6.899 -6.000 -6.000
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA KAS IDR 52.169 51.511 73.578 35.518 70.151
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN IDR 80.625 132.794 184.306 257.884 293.402
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN IDR 132.794 184.306 257.884 293.402 363.553
23,9%
PRI Notes:
* Forecast-2022 Forecast using the moving average from historical data (2017-2021).
** Subsequent 2021, based on TB as of Desember 2021
Page 147
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 17
Proyeksi Depresiasi Aset Tetap Setelah Penambahan Kegiatan Usaha
2024A 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
PENAMBAHAN / PENGURANGAN
Tanah IDR 116.686.071 - - - - -
Bangunan dan Prasarana IDR 34.666.737.739 8.000.000.000 - - - -
Mesin dan Peralatan IDR 809.404.775 5.000.000.000 3.000.000.000 3.000.000.000 3.000.000.000 3.000.000.000
Perabot dan Peralatan Kantor IDR 1.070.685.507 2.000.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000
Kendaraan IDR 3.673.700.538 3.000.000.000 3.000.000.000 3.000.000.000 3.000.000.000 3.000.000.000
Jumlah 40.337.214.630 18.000.000.000 8.000.000.000 8.000.000.000 8.000.000.000 8.000.000.000
^ ^ ^ ^ ^ ^
NILAI PEROLEHAN
Tanah IDR 377.380.094.673 377.380.094.673 377.380.094.673 377.380.094.673 377.380.094.673 377.380.094.673
Bangunan dan Prasarana IDR 221.261.987.006 229.261.987.006 229.261.987.006 229.261.987.006 229.261.987.006 229.261.987.006
Mesin dan Peralatan IDR 73.035.778.669 78.035.778.669 81.035.778.669 84.035.778.669 87.035.778.669 90.035.778.669
Perabot dan Peralatan Kantor IDR 32.447.359.801 34.447.359.801 36.447.359.801 38.447.359.801 40.447.359.801 42.447.359.801
Kendaraan IDR 43.896.872.919 46.896.872.919 49.896.872.919 52.896.872.919 55.896.872.919 58.896.872.919
Jumlah 748.022.093.068 766.022.093.068 774.022.093.068 782.022.093.068 790.022.093.068 798.022.093.068
^ ^ ^ ^ ^ ^
PENYUSUTAN 1,00 1,00 1,00 1,00 2,00 3,00
Bangunan dan Prasarana IDR 12.456.444.139 7.642.066.234 7.642.066.234 7.642.066.234 7.642.066.234 7.642.066.234
Mesin dan Peralatan IDR 5.246.645.914 3.901.788.933 4.051.788.933 4.201.788.933 4.351.788.933 4.501.788.933
Perabot dan Peralatan Kantor IDR 3.393.752.646 4.305.919.975 4.555.919.975 2.535.607.786 2.000.000.000 2.000.000.000
Kendaraan IDR 3.417.739.626 5.862.109.115 6.237.109.115 6.612.109.115 3.183.533.567 3.000.000.000
Jumlah 24.514.582.325 21.711.884.257 22.486.884.257 20.991.572.068 17.177.388.734 17.143.855.167
^ ^ ^ ^ ^ ^
AKUMULASI PENYUSUTAN
Bangunan dan Prasarana IDR 87.171.722.910 94.813.789.144 102.455.855.377 110.097.921.611 117.739.987.844 125.382.054.078
Mesin dan Peralatan IDR 61.058.685.738 64.960.474.671 69.012.263.605 73.214.052.538 77.565.841.472 82.067.630.405
Perabot dan Peralatan Kantor IDR 27.049.912.065 31.355.832.040 35.911.752.015 38.447.359.801 40.447.359.801 42.447.359.801
Kendaraan IDR 34.002.012.007 39.864.121.122 46.101.230.237 52.713.339.352 55.896.872.919 58.896.872.919
Jumlah 209.282.332.720 230.994.216.977 253.481.101.234 274.472.673.302 291.650.062.036 308.793.917.203
^ ^ ^ ^ ^ ^
NILAI BUKU
Tanah IDR 377.380.094.673 377.380.094.673 377.380.094.673 377.380.094.673 377.380.094.673 377.380.094.673
Bangunan dan Prasarana IDR 134.090.264.096 134.448.197.862 126.806.131.629 119.164.065.395 111.521.999.162 103.879.932.928
Mesin dan Peralatan IDR 11.977.092.931 13.075.303.998 12.023.515.064 10.821.726.131 9.469.937.197 7.968.148.264
Perabot dan Peralatan Kantor IDR 5.397.447.736 3.091.527.761 535.607.786 0 0 0
Kendaraan IDR 9.894.860.912 7.032.751.797 3.795.642.682 183.533.567 0 0
Jumlah 538.739.760.348 535.027.876.091 520.540.991.834 507.549.419.766 498.372.031.032 489.228.175.865
Capital Expenditure
Capex/Depresiasi 187,97% 187,97% 187,97% 187,97% 187,97%
Mesin IDR 0 0 0 0 0 0
Peralatan Kantor IDR 0 0 0 0 0 0
Inventaris Kantor IDR 0 0 0 0 0 0
Total Capex IDR 0 0 0 0 0 0
Page 148
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 18
Net Working Capital Projection
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
ASET LANCAR
Piutang Usaha 235.182.580.134 246.941.709.140 259.288.794.597 272.253.234.327 285.865.896.044
Piutang Lain - Lain 22.682.248.004 22.682.248.004 22.682.248.004 22.682.248.004 22.682.248.004
Persediaan 400.543.803.837 394.285.306.902 386.399.600.764 405.719.580.802 426.005.559.842
Jumlah Aset Lancar 658.408.631.975 663.909.264.046 668.370.643.365 700.655.063.133 734.553.703.890
KEWAJIBAN JANGKA PENDEK
Utang Usaha 116.825.276.119 122.666.539.925 128.799.866.921 135.239.860.267 142.001.853.281
Utang Lain - Lain 3.982.518.556 3.982.518.556 3.982.518.556 3.982.518.556 3.982.518.556
Jumlah Kewajiban Jangka Pendek 120.807.794.675 126.649.058.481 132.782.385.477 139.222.378.823 145.984.371.837
Net Working Capital 537.600.837.299 537.260.205.565 535.588.257.888 561.432.684.310 588.569.332.053
Increase/Decrease Net Working Capital (11.808.622.588) 340.631.734 1.671.947.677 (25.844.426.422) (27.136.647.743)
PRI Notes:
* Forecast-2022 Forecast using the moving average from historical data (2017-2021).
** Subsequent 2021, based on TB as of Desember 2021
Page 149
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 19
Tax Projection
KETERANGAN 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Tarif Pajak PPh Badan 22% 22% 22% 22% 22%
Tarif 11% 11% 11% 11% 11%
Penjualan 1.173.468.175.303 1.232.141.584.068 1.293.748.663.272 1.358.436.096.435 1.426.357.901.257
PTKP - - - - -
PKP 1.173.468.175.303 1.232.141.584.068 1.293.748.663.272 1.358.436.096.435 1.426.357.901.257
Laba sebelum pajak 64.791.085.342 72.904.654.163 79.451.883.771 84.761.960.276 91.854.134.367
Perhitungan Pajak - - - - -
Beban Pajak 14.254.038.775 16.039.023.916 17.479.414.430 18.647.631.261 20.207.909.561
Beban Pajak Penghasilan 14.254.038.775 16.039.023.916 17.479.414.430 18.647.631.261 20.207.909.561
22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,000%
PRI Notes:
* Forecast-2022 Forecast using the moving average from historical data (2017-2021).
** Subsequent 2021, based on TB as of Desember 2021
Page 150
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 20
PROYEKSI RASIO KEUANGAN SETELAH PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
Rasio Likuiditas 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Rasio Lancar 1,76 1,88 2,01 2,14 2,30
Rasio Cepat 0,84 0,96 1,12 1,21 1,35
Rasio Kas 0,22 0,31 0,46 0,52 0,65
Rasio Aktivitas 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Rasio Perputaran Piutang Usaha 73 73 73 73 73
Rasio Perputaran Persediaan 243 228 213 213 213
Rasio Perputaran Utang Usaha 71 71 71 71 71
Rasio Leverage 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Rasio Liabilitas terhadap Aset 32,92% 31,74% 31,27% 30,12% 30,23%
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 49,07% 46,50% 45,50% 43,10% 43,32%
Rasio Profitabilitas 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
Margin Laba Bruto 48,80% 48,80% 48,80% 48,80% 48,80%
Margin Laba (Rugi) Usaha 7,82% 8,10% 8,22% 8,22% 8,33%
Margin Laba (Rugi) Bersih 4,31% 4,62% 4,79% 4,87% 5,02%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 3,51% 3,82% 3,99% 4,10% 4,20%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 5,23% 5,60% 5,80% 5,87% 6,03%
Page 151
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 21
Discounted Cash Flow / Free Cash Flow to Firm Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
No of days in a year 365 365 365 365 365
Earning Before Interest Tax IDR 84.099.123.400 92.456.681.421 98.471.771.629 103.644.685.434 109.601.273.995
Interest IDR 27.366.522.154 27.366.522.154 27.366.522.154 27.366.522.154 27.366.522.154
CASH IN
(+) Net Income IDR 44.571 51.090 55.781 59.816 64.462
(+) Interest * (1-Tax) 22% IDR 21.346 21.346 21.346 21.346 21.346
(+) Depreciation & Ammortization IDR 21.345 22.120 20.625 16.811 16.777
Total Cash In IDR 87.262 94.556 97.752 97.973 102.586
CASH OUT
(-) Capital Expenditure IDR -8.000 -8.000 -8.000 -8.000 -8.000
(+/-) Increase/Decrease Net Working Capital IDR -11.809 341 1.672 -25.844 -27.137
Total Cash Out IDR -19.809 -7.659 -6.328 -33.844 -35.137
Free Cash Flow to Invested Capital IDR 67.453 86.896 91.424 64.128 67.449
Page 152
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 22
Discounted Cash Flow / Free Cash Flow to Firm Setelah Penambahan Kegiatan Usaha
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F
No of days in a year 365 365 365 365 365
Earning Before Interest Tax IDR 91.748.206.380 99.861.775.201 106.409.004.809 111.719.081.314 118.811.255.405
Interest IDR 27.366.522.154 27.366.522.154 27.366.522.154 27.366.522.154 27.366.522.154
CASH IN
(+) Net Income IDR 50.537 56.866 61.972 66.114 71.646
(+) Interest * (1-Tax) 22% IDR 21.346 21.346 21.346 21.346 21.346
(+) Depreciation & Ammortization IDR 21.712 22.487 20.992 17.177 17.144
Total Cash In IDR 93.595 100.698 104.310 104.638 110.136
CASH OUT
(-) Capital Expenditure IDR -18.000 -8.000 -8.000 -8.000 -8.000
(+/-) Increase/Decrease Net Working Capital IDR -11.809 341 1.672 -25.844 -27.137
Total Cash Out IDR -29.809 -7.659 -6.328 -33.844 -35.137
Free Cash Flow to Invested Capital IDR 63.786 93.039 97.982 70.793 74.999
Page 153
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 23
Feasbility Study (Uji Aspek Keuangan) Penambahan Kegiatan Usaha
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F Perpetuity
No of days in a year 365 365 365 365 365
Interest - - - - -
Net Income 5.966.284.724 5.775.973.148 6.191.041.880 6.298.028.786 7.183.785.500
CASH IN
(+) Net Income 5.966.284.724 5.775.973.148 6.191.041.880 6.298.028.786 7.183.785.500
(+) Interest * (1-Tax) 22% 0 0 0 0 0
(+) Depreciation 366.666.667 366.666.667 366.666.667 366.666.667 366.666.667
Total Cash In 6.332.951.391 6.142.639.815 6.557.708.547 6.664.695.453 7.550.452.166
CASH OUT
(-) Investment Outlays -10.000.000.000 0 0 0 0
(+/-) Increase/Decrease Net Working Capital 0 0 0 0 0
Total Cash Out -10.000.000.000 0 0 0 0
Free Cash Flow to Invested Capital IDR -3.667.048.609 6.142.639.815 6.557.708.547 6.664.695.453 7.550.452.166 80.766.366
Year (n) 1 2 3 4 5
Growth Perpetuity 0,00%
Discount Rate (WACC) 9,35% 9,35% 9,35% 9,35% 9,35% 9,35% 9,35%
Discount Factor 0,9145 0,8363 0,7648 0,6994 0,6396 0,6396
Present Value Free Cash Flow to Invested Capital IDR -3.353.542 5.137.234 5.015.491 4.661.534 4.829.572 51.661.402
Net Present Value (NPV) 67.951.689.747
Internal Rate of Return (IRR) 190,20%
Profitability Indeks (PI) 8,43
2025F 2026F 2027F 2028F 2029F Perpetuity
- Present Value Cash In 5.791.529.639 5.137.233.521 5.015.491.478 4.661.533.649 4.829.571.543 51.661.401.907
- Present Value Cash Out (9.145.071.991) - - - - -
- Total Cash In 6.332.951.391 6.142.639.815 6.557.708.547 6.664.695.453 7.550.452.166 80.766.366.225
- Total Cash Out (10.000.000.000) - - - - -
- Cash Flow Payback Period (3.667.048.609) 2.475.591.206 9.033.299.753 15.697.995.206 23.248.447.373 104.014.813.598
- Discount Factor 9,35% 0,9145 0,8363 0,7648 0,6994 0,6396 0,6396
- Discounted Payback Period (3.353.542.353) 2.070.394.897 6.908.882.517 10.979.756.449 14.870.637.861 66.532.039.768
- Negative Cashflow Years 1
- Last Negative Cashflow (Net) (3.353.542.353)
- Cashflow In The Next Years 2.070.394.897
- Fractional Value (Year) 1,62
Payback Period 2,62 2 Tahun dan 8 Bulan
RESUME
Net Present Value (NPV) 67.951.689.747 Feasible
Internal Rate of Return (IRR) 190,20% Feasible
Profitability Indeks (PI) 8,43 Feasible
Payback Period 2 Tahun dan 8 Bulan
Page 154
WACC
Weighted Average Cost of Capital
Discount Rate
Lampiran - 24
Assumptions CAPM Variable
Equity Cost Calculation Method CAPM Risk Free Rate 7,12% Beta 0,43
Income Tax Rate 22% Market Equity Risk Premium 6,87% RBDs 1,89%
Cost of Equity 10,05%
Beta Calculation
IDR (Million)
Kode Adjusted Market Value Market Value of Beta
No. Country Company Total Aset DER Tax
Ticker Beta of Debt Equity Unlevered
MICE Indonesia PT MULTI INDOCITRA TBK 1.418.635 302.399 927.625 32,60% 22%
1 1009 Hong Kong International Entertainment Corporation (SEHK:1009) 0,446 4.952.108 2.357.623 2.166.352 108,83% 17% 0,23
2 158 Hong Kong Melbourne Enterprises Limited (SEHK:158) 0,175 15.278.312 - 15.125.209 0,00% 17% 0,17
3 KBT Kuwait Kuwait Business Town Real Estate Company - KPSC (KW 1,885 6.358.457 3.046.107 3.168.642 96,13% 15% 1,04
4 PSDL United Kingdom Phoenix Spree Deutschland Limited (LSE:PSDL) 0,162 11.494.499 5.026.745 5.208.328 96,51% 25% 0,09
5 NAP.EQU Botswana New African Properties Limited (BSM:NAP.EQU) 0,287 2.162.372 4.339 1.870.292 0,23% 22% 0,29
6 4324 Saudi Arabia Banan Real Estate Company (SASE:4324) 0,453 2.815.399 145.349 2.501.609 5,81% 20% 0,43
7 STG Germany STINAG Stuttgart Invest AG (DB:STG) 0,050 5.940.426 - 2.803.796 0,00% 30% 0,05
8 MMLP Indonesia PT Mega Manunggal Property Tbk (IDX:MMLP) 0,523 6.496.087 1.556.577 4.793.549 32,47% 22% 0,42
6.937.208 1.517.093 4.704.722 32,25% 0,34
Laporan Keuangan Auditied 31 Desember 2024
Beta Perusahaan by S&P 31 Desember 2024
Relevered Beta Calculation
Mean Un-Levered Beta 0,34
Debt to Equity Ratio 32,25%
Marginal Tax Rate 22%
Re-Levered Beta 0,43
Market Risk Premium Calculation Source
Mature Equity Market 4,33% Damodaran, 01 Januari 2025
Multiplier 1,35 Damodaran, 01 Januari 2025
Rating Based Default Spread 1,89% Damodaran, 01 Januari 2025
Rpm 6,87% RPm = (mature equity market + (CDS x MP))
Cost of Debt Source
Cost of Debt 9,21% Bunga KI Bank Persero, (BI Desember 2024)
Tax Rate 22% Corporate Marginal Tax Rates 2024
Cost of Debt Shield (Kd) 7,18% Kd x (1-t)
Weighted Average Cost of Capital
Variable Capital Structure Result
Cost of Equity 10,05% 75,62% 7,60%
Cost of Debt 7,18% 24,38% 1,75%
WACC 9,35% (Ke x e%) + (Kd x d%)
Page 155
STUDI KELAYAKAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
PT MULTI INDOCITRA TBK
Lampiran - 25
Sensitivitas Proyek Satuan Nilai
1. Harga Sewa Naik % 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
NPV Rp 67.951.689.747 68.236.091.642 68.520.493.537 68.804.895.433 69.089.297.328
IRR % 190,20% 204,55% 221,89% 243,31% 270,44%
Profitability Indeks Tahun 843,04% 8,5 8,5 8,5 8,6
Payback Period Tahun 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 4 Bulan 2 Tahun dan 1 Bulan 1 Tahun dan 11 Bulan 1 Tahun dan 9 Bulan
2. Harga Sewa Turun % 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
NPV Rp 67.951.689.747 67.667.287.851 67.382.885.956 67.098.484.060 66.814.082.165
IRR % 190,20% 178,11% 167,78% 158,83% 150,99%
Profitability Indeks Tahun 8,4 8,4 8,4 8,3 8,3
Payback Period Tahun 2 Tahun dan 8 Bulan 3 Tahun dan 1 Bulan 3 Tahun dan 7 Bulan 4 Tahun dan 4 Bulan 5 Tahun dan 5 Bulan
3. Discount Rate Naik % 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
NPV Rp 67.951.689.747 64.179.473.676 60.756.014.832 57.635.724.068 54.780.612.690
IRR % 190,20% 189,40% 188,67% 187,98% 187,35%
Profitability Indeks Tahun 8,4 8,0 7,7 7,4 7,1
Payback Period Tahun 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan
4. Discount Rate Turun % 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
NPV Rp 67.951.689.747 72.127.852.850 76.775.420.397 81.977.725.623 87.838.938.904
IRR % 190,20% 191,06% 192,00% 193,03% 194,16%
Profitability Indeks Tahun 8,4 8,9 9,3 9,8 10,4
Payback Period Tahun 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan
1 NPV 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
1.1 Harga Sewa Naik 67.951.689.747 68.236.091.642 68.520.493.537 68.804.895.433 69.089.297.328
2.1 Harga Sewa Turun 67.951.689.747 67.667.287.851 67.382.885.956 67.098.484.060 66.814.082.165
3.1 Discount Rate Naik 67.951.689.747 64.179.473.676 60.756.014.832 57.635.724.068 54.780.612.690
4.1 Discount Rate Turun 67.951.689.747 72.127.852.850 76.775.420.397 81.977.725.623 87.838.938.904
2 IRR 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
1.2 Harga Sewa Naik 190,20% 204,55% 221,89% 243,31% 270,44%
2.2 Harga Sewa Turun 190,20% 178,11% 167,78% 158,83% 150,99%
3.2 Discount Rate Naik 190,20% 189,40% 188,67% 187,98% 187,35%
4.2 Discount Rate Turun 190,20% 191,06% 192,00% 193,03% 194,16%
3 Profitability Indeks 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
1.3 Harga Sewa Naik 8,43 8,46 8,49 8,52 8,55
2.3 Harga Sewa Turun 8,43 8,40 8,37 8,34 8,31
3.3 Discount Rate Naik 8,43 8,05 7,70 7,38 7,09
4.3 Discount Rate Turun 8,43 8,85 9,32 9,85 10,44
4 Payback Period 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00%
1.4 Harga Sewa Naik 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 4 Bulan 2 Tahun dan 1 Bulan 1 Tahun dan 11 Bulan 1 Tahun dan 9 Bulan
2.4 Harga Sewa Turun 2 Tahun dan 8 Bulan 3 Tahun dan 1 Bulan 3 Tahun dan 7 Bulan 4 Tahun dan 4 Bulan 5 Tahun dan 5 Bulan
3.4 Discount Rate Naik 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan
4.4 Discount Rate Turun 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan 2 Tahun dan 8 Bulan
Names mentioned 79 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
TOTO SUHARTO & REKAN
p.1 ×6
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto & Rekan
p.2 ×3
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto
p.2 ×3
unresolved
org
KJPP Toto Suharto
p.3 ×10
unresolved
org
PT Actual Kencana Appraisal
p.3
unresolved
org
Jasa Penilai Toto Suharto & Rekan
p.3
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.3 ×2
unresolved
—
Faksmili
p.4 ×2
unresolved
org
KJPP TnR
p.6 ×4
unresolved
person
Akuntan Publik Liauw Hendrik
p.6 ×20
unresolved
org
Hendrik & Rekan
p.6 ×5
unresolved
org
Bank Indonesia
p.7 ×24
unresolved
person
Tony Sunaryo
p.7 ×2
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.9
unresolved
org
Pusat Statistik
p.10 ×5
unresolved
org
REKAN Ir. Toto Suharto
p.12
unresolved
person
Ir. Toto Suharto, M.Sc., MAPPI (Cert.)
· Pimpinan Rekan
p.12
unresolved
person
Ahmad Olii
p.17 ×2
unresolved
person
Karina Gama Soleha
p.17 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan B. Quality Assurance
p.19
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI.
p.20
unresolved
—
Ekonomika
p.20
unresolved
org
Pigeon Corporation
p.31
unresolved
org
PT Pigeon Indonesia
p.31
unresolved
—
Bab I - Pendahuluan
p.32
unresolved
person
Esther Daniar Iskandar
p.40 ×2
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.40
unresolved
person
Kumala Tjahjani Widodo
p.40 ×3
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.40
unresolved
org
PT Hoki Investasi Sejati
p.42
unresolved
org
PT Adimitra Jasa Korpora
p.42
unresolved
person
Alka Tranggana
· Komisaris Utama
p.42
unresolved
person
Teddy Syarief Natawidjaja
· Komisaris Independen
p.42
unresolved
org
Menteri Hukum dan HAM
p.43 ×4
unresolved
org
PT Multi
p.43 ×3
unresolved
org
Pusat Indocitra Tbk
p.43
unresolved
person
F.X. Budi Santoso Isbandi
p.44 ×2
unresolved
org
Indocitra Tbk
p.44
unresolved
org
Menteri Hukum dan HAM Anggaran
p.44
unresolved
org
Perdata Multi Indocitra Tbk
p.44
unresolved
person
F.X. Budi Santoro Isbandi
p.44
unresolved
org
Menteri Investasi
p.44
unresolved
org
Koordinasi Penanaman Nomor Induk Berusaha
p.44
unresolved
org
Keuangan Republik Indonesia Indocitra Tbk
p.44
unresolved
org
Bank Indonesia Triwulan IV
p.52
unresolved
org
Kementerian Perdagangan
p.66
unresolved
org
Kiosan Komersial Indonesia Tbk
p.68 ×2
unresolved
org
PT JIEP
p.68 ×2
unresolved
org
PT Baja Tirta Sentosa
p.69
unresolved
org
PT Flowserve
p.69 ×2
unresolved
person
Muscle
p.71
unresolved
org
PT Multielok Cosmetic
p.83
unresolved
org
PT Pigeon Indonesia. MIC
p.83
unresolved
—
Bagian/Unit/Divisi
p.96
unresolved
org
International Entertainment Corporation
p.120
unresolved
org
Melbourne Enterprises Limited
p.120
unresolved
org
United Kingdom Phoenix Spree Deutschland Limited
p.120
unresolved
org
New African Properties Limited
p.120
unresolved
org
Bank Persero. T
p.121
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
8824 ms
12 Sep 2026 22:38
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '11.4'}