Back to announcement
20250617_SMRA_Laporan Informasi dan Fakta Material_31895977_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review SMRASource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 84
Page 1
LAPORAN PENILAIAN 100,00% SAHAM
PT MULTITOTAL BUMIPERSADA
PT SUMMARECON AGUNG Tbk
TANGGAL PENILAIAN
31 DESEMBER 2024
Page 2
No. : 00081/2.0162-00/BS/03/0153/1/VI/2025 11 Juni 2025 Kepada Yth. PT SUMMARECON AGUNG Tbk Plaza Summarecon Jl. Perintis Kemerdekaan No. 42 Jakarta 13210 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 100,00% Saham PT Multitotal Bumipersada Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Summarecon Agung Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 100,00% saham PT Multitotal Bumipersada (selanjutnya disebut “MB”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/250430-001 tanggal 30 April 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 100,00% saham MB (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2024. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang real estat, aktivitas olahraga, penyediaan makanan dan minuman beserta sarana penunjangnya serta menjalankan usaha dalam bidang jasa dan perdagangan. Saat ini, ruang lingkup bisnis Perseroan bergerak dalam bidang penjualan atau penyewaan real estat, pusat perbelanjaan, fasilitas perkantoran, fasilitas olahraga, restoran beserta sarana penunjangnya. Perseroan mulai beroperasi secara komersial pada tahun 1976. Perseroan berdomisili di Plaza Summarecon, Jalan Perintis Kemerdekaan, Nomor 42, Jakarta 13210, dengan nomor telepon: (021) 4714 567, nomor faksimile: (021) 4892 976, dan email: corp_secretary@summarecon.com.
Page 3
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
31 Desember 2024, PT Summarecon Property Development (selanjutnya disebut “SPD”)
merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan sebesar 99,99%. SPD merupakan
suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held company), didirikan
dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha SPD adalah
bergerak dalam bidang usaha pembangunan, perdagangan, serta jasa real estat dan properti.
MB merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia.
Ruang lingkup kegiatan usaha MB adalah bergerak dalam bidang real estat. Berdasarkan
keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal 31 Desember 2024, MB
belum menjalankan kegiatan usaha secara komersial. Namun demikian, MB telah memiliki
hak kepemilikan atau penguasaan, termasuk tanah dengan sertifikat hak guna bangunan dan
sertifikat hak milik, yang memiliki kisaran luas 33.525 m2 yang terletak di Kelurahan
Margahayu, Kecamatan Bekasi Timur, Kota Bekasi, Jawa Barat (selanjutnya disebut
“Tanah”).
Industri properti di Indonesia menunjukkan prospek yang positif, didorong oleh pertumbuhan
ekonomi, urbanisasi yang pesat, serta tingginya kebutuhan masyarakat terhadap hunian dan
properti komersial. Dengan adanya dukungan regulasi, sektor properti terus berkembang dan
memainkan peran strategis dalam mendorong pertumbuhan perekonomian nasional. Dengan
adanya dinamika tersebut, Perseroan yang memiliki pengalaman luas dan rekam jejak
terpercaya dalam pengembangan properti, serta didukung oleh tingkat kepercayaan
konsumen yang tinggi dengan menetapkan arah pengembangan dalam memperkuat
kontribusi dan eksistensinya melalui kolaborasi proyek pada kawasan potensial.
Sebagai bagian dari komitmen Perseroan dalam merealisasikan visinya untuk membangun
komunitas dengan ekosistem kehidupan yang berkelanjutan dan harmonis, Perseroan terus
mendorong pengembangan proyek secara terarah dan berkesinambungan. Komitmen ini
diwujudkan melalui pengembangan kota terpadu (township) yang mencakup hunian
residensial yang selaras dengan area komersial dilengkapi dengan fasilitas yang fungsional
untuk menciptakan lingkungan modern yang nyaman yang mendukung aktivitas harian dari
para penghuni. Menanggapi hal tersebut, Perseroan melalui SPD dan Soetjipto Nagaria,
Sunarni Rahardja, Sukamto Rahardja, Harto Djojo Nagaria, Susanna Nagaria, Liliawati
Rahardjo, serta Hendra Nagaria yang secara bersama-sama disebut “Pemegang Saham”
merencanakan untuk melakukan beberapa aksi korporasi sebagai berikut:
• SPD dan Pemegang Saham bermaksud untuk melakukan kerja sama usaha berupa
pengembangan bidang tanah untuk pembangunan dan penjualan atau penyewaan rumah,
area komersial, dan/atau fasilitas penunjangnya di area Kota Bekasi, Jawa Barat
(selanjutnya disebut “Rencana Kerja Sama”).
• SPD merencanakan untuk melakukan pembelian atas saham PT Multitotal Bumipersada
(selanjutnya disebut “MB”) dengan jumlah keseluruhan 10.215.175 saham atau setara
dengan 36,14% saham MB dari Pemegang Saham (selanjutnya disebut “Rencana
Pembelian”) sehubungan dengan Rencana Kerja Sama.
ii
Page 4
• SPD dan Pemegang Saham merencanakan untuk melakukan peningkatan modal dasar
dan perubahan seri saham MB sehingga terdiri dari saham seri A dan seri B, di mana SPD
merencanakan untuk mengambil bagian dalam penyetoran modal atas 16.863.680 saham
seri B yang diterbitkan oleh MB (selanjutnya disebut “Rencana Penyetoran Modal”).
Rencana Kerja Sama, Rencana Pembelian, dan Rencana Penyetoran Modal merupakan satu
kesatuan transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
Rencana Transaksi sebagai upaya untuk mendukung visi jangka panjang Perseroan,
mengingat kawasan tersebut didukung oleh infrastruktur dan ekosistem pendukung yang telah
tersedia secara memadai dan terus berkembang, mencakup akses jalan tol, fasilitas
pendidikan dan kesehatan, serta pusat-pusat kegiatan komersial.
Sebagai bagian dari kelompok konglomerasi yang memiliki lini bisnis inti properti, Perseroan
melihat peluang yang signifikan bagi SPD dengan melakukan Rencana Transaksi di mana
Perseroan melalui SPD dapat memanfaatkan keunggulan kompetitif yang dimiliki oleh MB di
mana MB telah memiliki Tanah yang sudah siap untuk dikembangkan serta SPD yang telah
memiliki kapabilitas maupun pengalaman yang luas dalam mengelola serta mengembangkan
proyek properti secara berkelanjutan. Dengan adanya sinergi melalui Rencana Transaksi
Perseroan berharap dapat berkolaborasi dalam perencanaan strategis, pengawasan
manajerial, hal operasional, dan pengelolaan proyek sehingga berpotensi mempercepat
realisasi proyek sekaligus meningkatkan kualitas produk dan jasa yang dihasilkan.
Rencana Transaksi sejalan dengan strategi bisnis Perseroan melalui SPD untuk mendorong
pertumbuhan jangka panjang dengan melakukan ekspansi bisnis pada lokasi proyek yang
diyakini mampu memberikan prospek penetrasi pasar yang lebih baik dan meningkatkan
pertumbuhan organik yang bertujuan untuk memperluas cakupan pengembangan
operasional serta memperkuat posisi Perseroan pada sektor properti. Dengan melakukan
Rencana Transaksi, maka Perseroan menjalankan mitigasi risiko atas ketersediaan lahan
yang selalu menjadi tantangan bagi perusahaan dalam sektor properti sehingga Perseroan
memiliki kemampuan untuk memperoleh persediaan lahan baru dengan jumlah luas yang
cukup besar untuk dilakukan pengembangan pada masa yang akan datang.
Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi, Perseroan melalui entitas anak, yaitu SPD,
akan memperoleh manfaat ekonomis yang signifikan salah satunya melalui pengembangan
Tanah. Pengembangan tersebut diharapkan dapat menghasilkan pendapatan dari hasil
penjualan unit-unit properti, baik berupa rumah tinggal, unit komersial, maupun bentuk
bangunan lainnya yang dibangun dan dipasarkan sebagai sumber pendapatan utama dan
recurring income atas fasilitas penunjang yang dibangun dalam kawasan tersebut yang dapat
dioperasikan secara berkelanjutan termasuk dengan pengembangan kawasan sejenis yang
telah direalisasikan sebelumnya oleh grup Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap dapat menciptakan nilai
tambah, baik dari sisi portofolio bisnis maupun pencapaian kinerja keuangan entitas anak,
sehingga dapat memberikan kontribusi positif terhadap kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan pada masa mendatang.
iii
Page 5
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sebagai bagian dari komitmen Perseroan dalam merealisasikan visinya untuk
membangun komunitas dengan ekosistem kehidupan yang berkelanjutan dan harmonis,
Perseroan terus mendorong pengembangan proyek secara terarah dan
berkesinambungan. Komitmen ini diwujudkan melalui pengembangan kota terpadu
(township) yang mencakup hunian residensial yang selaras dengan area komersial
dilengkapi dengan fasilitas yang fungsional untuk menciptakan lingkungan modern yang
nyaman yang mendukung aktivitas harian dari para penghuni. Menanggapi hal tersebut,
Perseroan melalui SPD memandang perlu melakukan Rencana Transaksi sebagai upaya
untuk mendukung visi jangka panjang Perseroan, mengingat kawasan tersebut didukung
oleh infrastruktur dan ekosistem pendukung yang telah tersedia secara memadai dan
terus berkembang, mencakup akses jalan tol, fasilitas pendidikan dan kesehatan, serta
pusat-pusat kegiatan komersial.
• Sebagai bagian dari kelompok konglomerasi yang memiliki lini bisnis inti properti,
Perseroan melihat peluang yang signifikan bagi SPD dengan melakukan Rencana
Transaksi di mana Perseroan melalui SPD dapat memanfaatkan keunggulan kompetitif
yang dimiliki oleh MB di mana MB telah memiliki Tanah yang sudah siap untuk
dikembangkan serta SPD yang telah memiliki kapabilitas maupun pengalaman yang luas
dalam mengelola serta mengembangkan proyek properti secara berkelanjutan. Dengan
adanya sinergi melalui Rencana Transaksi Perseroan berharap dapat berkolaborasi
dalam perencanaan strategis, pengawasan manajerial, hal operasional, dan pengelolaan
proyek sehingga berpotensi mempercepat realisasi proyek sekaligus meningkatkan
kualitas produk dan jasa yang dihasilkan.
• Rencana Transaksi sejalan dengan strategi bisnis Perseroan melalui SPD untuk
mendorong pertumbuhan jangka panjang dengan melakukan ekspansi bisnis pada lokasi
proyek yang diyakini mampu memberikan prospek penetrasi pasar yang lebih baik dan
meningkatkan pertumbuhan organik yang bertujuan untuk memperluas cakupan
pengembangan operasional serta memperkuat posisi Perseroan pada sektor properti.
Dengan melakukan Rencana Transaksi, maka Perseroan menjalankan mitigasi risiko atas
ketersediaan lahan yang selalu menjadi tantangan bagi perusahaan dalam sektor properti
sehingga Perseroan memiliki kemampuan untuk memperoleh persediaan lahan baru
dengan jumlah luas yang cukup besar untuk dilakukan pengembangan pada masa yang
akan datang.
• Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi, Perseroan melalui entitas anak, yaitu SPD,
akan memperoleh manfaat ekonomis yang signifikan salah satunya melalui
pengembangan Tanah. Pengembangan tersebut diharapkan dapat menghasilkan
pendapatan dari hasil penjualan unit-unit properti, baik berupa rumah tinggal, unit
komersial, maupun bentuk bangunan lainnya yang dibangun dan dipasarkan sebagai
sumber pendapatan utama dan recurring income atas fasilitas penunjang yang dibangun
dalam kawasan tersebut yang dapat dioperasikan secara berkelanjutan termasuk dengan
pengembangan kawasan sejenis yang telah direalisasikan sebelumnya oleh grup
Perseroan.
iv
Page 6
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap dapat menciptakan nilai
tambah, baik dari sisi portofolio bisnis maupun pencapaian kinerja keuangan entitas anak,
sehingga dapat memberikan kontribusi positif terhadap kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan pada masa mendatang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa SPD
merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan sebesar 99,99% pada tanggal
31 Desember 2024 dan terdapat kesamaan pengurus Perseroan, SPD, dan MB, maka
Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi
Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan
Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana diatur dalam Peraturan
OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha”.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat MB adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham MB bersifat tidak likuid.
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa MB adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 31 Desember 2024.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi serta untuk memenuhi
POJK 42/2020.
v
Page 7
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, di mana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan MB ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan MB. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/250430-001 tanggal 30 April 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 31 Desember 2024.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan MB yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan MB untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang menjadi dasar penilaian ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Multitotal Bumipersada ini merupakan laporan
terinci.
vi
Page 8
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 31 Desember 2024, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian
100,00% saham PT Multitotal Bumipersada tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal
penilaian (subsequent events) yang secara signifikan dapat memengaruhi penilaian nilai
pasar Objek Penilaian. kecuali kejadian penting sebagai berikut:
• Berdasarkan Akta Notaris No. 1 tanggal 6 Januari 2025 yang dibuat oleh Dewi Himijati
Tandika, S.H., (selanjutnya disebut “Akta No.1”), Pemegang Saham telah sepakat untuk
melakukan peningkatan modal dasar serta modal ditempatkan dan disetor MB dari
sebelumnya Rp 25,72 miliar menjadi Rp 28,27 miliar. Akta perubahan tersebut telah
memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
dengan Surat Keputusan No. AHU-0002481.AH.01.11.Tahun 2025 tanggal
13 Januari 2025.
Dengan demikian, susunan pemegang saham MB berikut dengan kepemilikannya adalah
sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
Soetjipto Nagaria 16.186.782 57,26% 16.186.782.000
Sunarni Rahardja 5.053.056 17,88% 5.053.056.000
Sukamto Rahardja 2.293.930 8,12% 2.293.930.000
Harto Djojo Nagaria 1.918.897 6,79% 1.918.897.000
Susanna Nagaria 1.744.028 6,17% 1.744.028.000
Liliawati Rahardjo 535.526 1,89% 535.526.000
Hendra Nagaria 535.526 1,89% 535.526.000
Jumlah 28.267.745 100,00% 28.267.745.000
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
telah diaudit oleh KAP Johannes Juara & Rekan (selanjutnya disebut “JJR”) sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00218/2.1007/AU.1/03/1456-2/1/V/2025 tanggal
20 Mei 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
2. Laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
telah diaudit oleh KAP JJR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00217/2.1007/AU.1/03/1456-1/1/V/2025 tanggal 20 Mei 2025 dengan pendapat wajar
tanpa modifikasian dengan hal lain;
vii
Page 9
3. Laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022;
4. Laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021;
5. Laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020;
6. Laporan penilaian properti MB per 31 Desember 2024 yang disusun oleh
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00158/2.0059-02/PI/03/0242/1/VI/2025 tanggal 10 Juni 2025;
7. Anggaran dasar MB yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta No.1, mengenai
peningkatan modal dasar serta modal ditempatkan dan disetor MB;
8. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Lydia Tjio dengan posisi
sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait dengan
Rencana Transaksi;
9. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan MB serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
10. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
11. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
12. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
13. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
14. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan MB atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
viii
Page 10
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari MB. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan MB yang telah diaudit. Kami telah melakukan penilaian
atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai pasarnya. Kami bertanggung
jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan kinerja historis MB dan informasi manajemen
MB terhadap laporan keuangan MB tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan
penilaian MB dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan MB atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan MB bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
ix
Page 11
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
memengaruhi operasional Perseroan dan MB.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum MB berdasarkan anggaran dasar MB.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif MB, pengkajian atas kondisi operasi dan
manajemen serta sumber daya yang dimiliki MB. Prospek MB di masa yang akan datang kami
evaluasi berdasarkan rencana usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya.
Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas
prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
x
Page 12
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
MB. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham MB sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 52,95 miliar. Dengan
diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar 100,00% saham MB adalah sebesar
Rp 52,94 miliar. Dengan demikian, nilai pasar 100,00% saham MB berdasarkan metode
penyesuaian aset bersih adalah sebesar Rp 52,94 miliar.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2024 adalah sebesar
Rp 52,94 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan MB serta pihak-pihak lain yang relevan dengan
penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan bahwa tidak
ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan memengaruhi nilai pasar tersebut
secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas MB. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian MB tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
xi
Page 13
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya
izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xii
Page 14
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
1. KR sama sekali tidak memiliki kepentingan keuangan atau apapun terhadap MB untuk
sekarang dan masa yang akan datang.
2. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai yang diperoleh atau yang
tercantum dalam laporan.
3. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya atas permintaan
pemberi tugas.
4. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan serta
ditujukan terbatas kepada klien dimaksud.
5. Baik seluruh maupun sebagian dari isi laporan ini tidak diizinkan untuk dipublikasikan
melalui iklan atau media lainnya tanpa seizin dari KJPP Kusnanto & rekan.
6. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan KR dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
xiii
Page 15
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan perusahaan yang
dinilai.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan usaha/saham
perusahaan yang dinilai.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan perusahaan yang dinilai.
4. Laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Kezia Melisa Rondonuwu .....................................
No. MAPPI : 20-P-10333
Adhi Fahreza .....................................
No. MAPPI : 24-A-13098
xiv
Page 16
SURAT PERNYATAAN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan
yang diuraikan di dalamnya adalah benar. Laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat
pembatasan yang memengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam
laporan ini dan laporan ini telah disusun sesuai dengan dan tunduk pada
ketentuan-ketentuan dari Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35/POJK.04/2020
tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” dan Standar
Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (SPI) serta telah
dibuat dengan memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
2. KR bertanggung jawab atas laporan penilaian.
3. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan
sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik KR.
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
penilaian yang ditentukan, yaitu 31 Desember 2024.
5. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
6. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian.
7. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai.
8. KR tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
9. KR telah memenuhi pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan
oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
11. KR telah memiliki pemahaman mengenai Objek Penilaian yang dinilai.
12. Imbalan jasa yang diterima oleh KR tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari
proses analisis Objek Penilaian.
13. Analisis dan kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
xv
Page 17
14. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian ini diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini KR dapat dipertanggungjawabkan.
15. Tidak seorangpun selain yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.
16. KR telah melakukan inspeksi dan wawancara dengan manajemen Perseroan terkait
dengan operasional, kinerja, dan prospek dari MB.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Kezia Melisa Rondonuwu .....................................
No. MAPPI : 20-P-10333
Adhi Fahreza .....................................
No. MAPPI : 24-A-13098
xvi
Page 18
DAFTAR ISI
HALAMAN
OPINI i
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS xiii
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI xiv
SURAT PERNYATAAN xv
DAFTAR ISI xvii
DAFTAR TABEL xx
DAFTAR GRAFIK xxii
LAMPIRAN xxiii
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
A. Alasan dan Latar Belakang 1
B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian 6
C. Premis Penilaian 6
D. Independensi Penilai 6
E. Tanggal Efektif Penilaian 6
F. Profil PT Multitotal Bumipersada 7
G. Definisi Nilai yang Digunakan 8
H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan 8
I. Metode Penilaian yang Digunakan 8
J. Ringkasan Hasil Penilaian 9
K. Kesimpulan Penilaian 9
II. DESKRIPSI PENUGASAN
A. Alasan dan Latar Belakang 10
B. Tujuan dan Maksud Penilaian 14
C. Definisi Nilai yang Digunakan 14
D. Tanggal Efektif Penilaian 14
E. Data dan Informasi yang Digunakan 15
F. Informasi Non-Keuangan 16
G. Jenis Ekuitas 17
H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok 17
I. Tingkat Kedalaman Investigasi 18
J. Distribusi Laporan Penilaian 19
K. Jenis Laporan 19
L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events) 20
xvii
Page 19
HALAMAN
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
A. Latar Belakang PT Multitotal Bumipersada 21
B. Kegiatan Usaha 21
C. Manajemen 21
D. Kepemilikan Saham 21
E. Data Keuangan Historis 22
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
A. Tinjauan Ekonomi Dunia 24
B. Tinjauan Ekonomi Indonesia 27
C. Proyeksi Ekonomi Indonesia 27
D. Tingkat Suku Bunga 28
E. Inflasi 28
F. Nilai Tukar Rupiah 30
V. TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
A. Tinjauan Industri Properti di Dunia 31
B. Tinjauan Industri Properti di Indonesia 34
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
A. PT Multitotal Bumipersada 36
B. Analisis atas Common Size PT Multitotal Bumipersada 43
C. Analisis atas Common Size Industri Properti 44
VII. ANALISIS RISIKO
A. Risiko Melemahnya Daya Beli Masyarakat 51
B. Risiko Persaingan Usaha 51
C. Risiko Ketersediaan Bahan Baku 51
D. Risiko Perubahan Preferensi Masyarakat 52
E. Risiko Sumber Daya Manusia 52
F. Risiko Kebijakan Pemerintah 52
VIII. METODE PENILAIAN
A. Metode-Metode Penilaian 53
B. Metode Penilaian yang Digunakan 54
C. Premis Penilaian 55
D. Aplikasi Diskon dan Premi 55
E. Prosedur Penilaian 56
F. Independensi Penilai 56
xviii
Page 20
HALAMAN
IX. PENILAIAN
A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities) 57
B. Nilai Pasar 100,00% Saham MB
Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset Bersih 58
C. Kesimpulan Penilaian 59
xix
Page 21
DAFTAR TABEL
HALAMAN
Tabel 1 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Multitotal Bumipersada 7
Tabel 2 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Multitotal Bumipersada 21
Tabel 3 Laporan Posisi Keuangan
PT Multitotal Bumipersada
Per 31 Desember 2020 – 2024 22
Tabel 4 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Multitotal Bumipersada
Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 23
Tabel 5 Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia 24
Tabel 6 Pertumbuhan Inflasi 25
Tabel 7 Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral 26
Tabel 8 Kontributor Inflasi Terbesar Berdasarkan Provinsi 29
Tabel 9 Harga Rata-Rata Penjualan Rumah di AS 32
Tabel 10 Laporan Posisi Keuangan
PT Multitotal Bumipersada
Per 31 Desember 2020 – 2024 36
Tabel 11 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Multitotal Bumipersada
Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 39
Tabel 12 Laporan Arus Kas
PT Multitotal Bumipersada
Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 40
Tabel 13 Rasio-rasio Keuangan
PT Multitotal Bumipersada
Per 31 Desember 2020 – 2024 42
xx
Page 22
HALAMAN
Tabel 14 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
PT Multitotal Bumipersada
Per 31 Desember 2020 – 2024 43
Tabel 15 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Alam Sutera Realty Tbk
Per 31 Desember 2020 – 2024 44
Tabel 16 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Alam Sutera Realty Tbk
Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 46
Tabel 17 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Bekasi Asri Pemula Tbk
Per 31 Desember 2020 – 2024 46
Tabel 18 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Bekasi Asri Pemula Tbk
Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 47
Tabel 19 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Per 31 Desember 2020 – 2024 48
Tabel 20 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2024 50
Tabel 21 Nilai Pasar 100,00% Saham
PT Multitotal Bumipersada
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 31 Desember 2024 59
xxi
Page 23
DAFTAR GRAFIK
HALAMAN
Grafik 1 Perkembangan Suku Bunga Bank Indonesia 28
Grafik 2 Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen
di Indonesia 29
Grafik 3 Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing 30
Grafik 4 Volume Penjualan Rumah Baru di AS 31
Grafik 5 Proyeksi Nilai Pasar Real Estat Dunia
Tahun 2025 – 2030 33
Grafik 6 Proyeksi Nilai Pasar Real Estat Indonesia
Tahun 2025 – 2029 35
xxii
Page 24
LAMPIRAN
HALAMAN
Lampiran A Nilai Pasar 100,00% Saham
PT Multitotal Bumipersada
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 31 Desember 2024 60
xxiii
Page 25
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
I.A. Alasan dan Latar Belakang
PT Summarecon Agung Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) merupakan suatu
perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company),
didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang real estat, aktivitas
olahraga, penyediaan makanan dan minuman beserta sarana penunjangnya serta
menjalankan usaha dalam bidang jasa dan perdagangan. Saat ini, ruang lingkup
bisnis Perseroan bergerak dalam bidang penjualan atau penyewaan real estat,
pusat perbelanjaan, fasilitas perkantoran, fasilitas olahraga, restoran beserta
sarana penunjangnya. Perseroan mulai beroperasi secara komersial pada tahun
1976. Perseroan berdomisili di Plaza Summarecon, Jalan Perintis Kemerdekaan,
Nomor 42, Jakarta 13210, dengan nomor telepon: (021) 4714 567,
nomor faksimile: (021) 4892 976, dan email: corp_secretary@summarecon.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
31 Desember 2024, PT Summarecon Property Development (selanjutnya disebut
“SPD”) merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan sebesar 99,99%.
SPD merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha SPD adalah bergerak dalam bidang
usaha pembangunan, perdagangan, serta jasa real estat dan properti.
PT Multitotal Bumipersada (selanjutnya disebut “MB”) merupakan suatu
perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held company),
didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha MB adalah bergerak dalam bidang real estat. Berdasarkan
keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
31 Desember 2024, MB belum menjalankan kegiatan usaha secara komersial.
Namun demikian, MB telah memiliki hak kepemilikan atau penguasaan, termasuk
tanah dengan sertifikat hak guna bangunan dan sertifikat hak milik, yang memiliki
kisaran luas 33.525 m2 yang terletak di Kelurahan Margahayu, Kecamatan Bekasi
Timur, Kota Bekasi, Jawa Barat (selanjutnya disebut “Tanah”).
Industri properti di Indonesia menunjukkan prospek yang positif, didorong oleh
pertumbuhan ekonomi, urbanisasi yang pesat, serta tingginya kebutuhan
masyarakat terhadap hunian dan properti komersial. Dengan adanya dukungan
regulasi, sektor properti terus berkembang dan memainkan peran strategis dalam
mendorong pertumbuhan perekonomian nasional. Dengan adanya dinamika
tersebut, Perseroan yang memiliki pengalaman luas dan rekam jejak terpercaya
dalam pengembangan properti, serta didukung oleh tingkat kepercayaan
konsumen yang tinggi dengan menetapkan arah pengembangan dalam
memperkuat kontribusi dan eksistensinya melalui kolaborasi proyek pada kawasan
potensial.
1
Page 26
Sebagai bagian dari komitmen Perseroan dalam merealisasikan visinya untuk
membangun komunitas dengan ekosistem kehidupan yang berkelanjutan dan
harmonis, Perseroan terus mendorong pengembangan proyek secara terarah dan
berkesinambungan. Komitmen ini diwujudkan melalui pengembangan kota
terpadu (township) yang mencakup hunian residensial yang selaras dengan area
komersial dilengkapi dengan fasilitas yang fungsional untuk menciptakan
lingkungan modern yang nyaman yang mendukung aktivitas harian dari para
penghuni. Menanggapi hal tersebut, Perseroan melalui SPD dan Soetjipto
Nagaria, Sunarni Rahardja, Sukamto Rahardja, Harto Djojo Nagaria, Susanna
Nagaria, Liliawati Rahardjo, serta Hendra Nagaria yang secara bersama-sama
disebut “Pemegang Saham” merencanakan untuk melakukan beberapa aksi
korporasi sebagai berikut:
• SPD dan Pemegang Saham bermaksud untuk melakukan kerja sama usaha
berupa pengembangan bidang tanah untuk pembangunan dan penjualan atau
penyewaan rumah, area komersial, dan/atau fasilitas penunjangnya di area
Kota Bekasi, Jawa Barat (selanjutnya disebut “Rencana Kerja Sama”).
• SPD merencanakan untuk melakukan pembelian atas saham MB dengan
jumlah keseluruhan 10.215.175 saham atau setara dengan 36,14% saham MB
dari Pemegang Saham (selanjutnya disebut “Rencana Pembelian”)
sehubungan dengan Rencana Kerja Sama.
• SPD dan Pemegang Saham merencanakan untuk melakukan peningkatan
modal dasar dan perubahan seri saham MB sehingga terdiri dari saham seri A
dan seri B, di mana SPD merencanakan untuk mengambil bagian dalam
penyetoran modal atas 16.863.680 saham seri B yang diterbitkan oleh MB
(selanjutnya disebut “Rencana Penyetoran Modal”).
Rencana Kerja Sama, Rencana Pembelian, dan Rencana Penyetoran Modal
merupakan satu kesatuan transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang
lainnya dan selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
Rencana Transaksi sebagai upaya untuk mendukung visi jangka panjang
Perseroan, mengingat kawasan tersebut didukung oleh infrastruktur dan
ekosistem pendukung yang telah tersedia secara memadai dan terus berkembang,
mencakup akses jalan tol, fasilitas pendidikan dan kesehatan, serta pusat-pusat
kegiatan komersial.
2
Page 27
Sebagai bagian dari kelompok konglomerasi yang memiliki lini bisnis inti properti,
Perseroan melihat peluang yang signifikan bagi SPD dengan melakukan Rencana
Transaksi di mana Perseroan melalui SPD dapat memanfaatkan keunggulan
kompetitif yang dimiliki oleh MB di mana MB telah memiliki Tanah yang sudah siap
untuk dikembangkan serta SPD yang telah memiliki kapabilitas maupun
pengalaman yang luas dalam mengelola serta mengembangkan proyek properti
secara berkelanjutan. Dengan adanya sinergi melalui Rencana Transaksi
Perseroan berharap dapat berkolaborasi dalam perencanaan strategis,
pengawasan manajerial, hal operasional, dan pengelolaan proyek sehingga
berpotensi mempercepat realisasi proyek sekaligus meningkatkan kualitas produk
dan jasa yang dihasilkan.
Rencana Transaksi sejalan dengan strategi bisnis Perseroan melalui SPD untuk
mendorong pertumbuhan jangka panjang dengan melakukan ekspansi bisnis pada
lokasi proyek yang diyakini mampu memberikan prospek penetrasi pasar yang
lebih baik dan meningkatkan pertumbuhan organik yang bertujuan untuk
memperluas cakupan pengembangan operasional serta memperkuat posisi
Perseroan pada sektor properti. Dengan melakukan Rencana Transaksi, maka
Perseroan menjalankan mitigasi risiko atas ketersediaan lahan yang selalu
menjadi tantangan bagi perusahaan dalam sektor properti sehingga Perseroan
memiliki kemampuan untuk memperoleh persediaan lahan baru dengan jumlah
luas yang cukup besar untuk dilakukan pengembangan pada masa yang akan
datang.
Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi, Perseroan melalui entitas anak,
yaitu SPD, akan memperoleh manfaat ekonomis yang signifikan salah satunya
melalui pengembangan Tanah. Pengembangan tersebut diharapkan dapat
menghasilkan pendapatan dari hasil penjualan unit-unit properti, baik berupa
rumah tinggal, unit komersial, maupun bentuk bangunan lainnya yang dibangun
dan dipasarkan sebagai sumber pendapatan utama dan recurring income atas
fasilitas penunjang yang dibangun dalam kawasan tersebut yang dapat
dioperasikan secara berkelanjutan termasuk dengan pengembangan kawasan
sejenis yang telah direalisasikan sebelumnya oleh grup Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
menciptakan nilai tambah, baik dari sisi portofolio bisnis maupun pencapaian
kinerja keuangan entitas anak, sehingga dapat memberikan kontribusi positif
terhadap kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa mendatang.
3
Page 28
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sebagai bagian dari komitmen Perseroan dalam merealisasikan visinya untuk
membangun komunitas dengan ekosistem kehidupan yang berkelanjutan dan
harmonis, Perseroan terus mendorong pengembangan proyek secara terarah
dan berkesinambungan. Komitmen ini diwujudkan melalui pengembangan kota
terpadu (township) yang mencakup hunian residensial yang selaras dengan
area komersial dilengkapi dengan fasilitas yang fungsional untuk menciptakan
lingkungan modern yang nyaman yang mendukung aktivitas harian dari para
penghuni. Menanggapi hal tersebut, Perseroan melalui SPD memandang perlu
melakukan Rencana Transaksi sebagai upaya untuk mendukung visi jangka
panjang Perseroan, mengingat kawasan tersebut didukung oleh infrastruktur
dan ekosistem pendukung yang telah tersedia secara memadai dan terus
berkembang, mencakup akses jalan tol, fasilitas pendidikan dan kesehatan,
serta pusat-pusat kegiatan komersial.
• Sebagai bagian dari kelompok konglomerasi yang memiliki lini bisnis inti
properti, Perseroan melihat peluang yang signifikan bagi SPD dengan
melakukan Rencana Transaksi di mana Perseroan melalui SPD dapat
memanfaatkan keunggulan kompetitif yang dimiliki oleh MB di mana MB telah
memiliki Tanah yang sudah siap untuk dikembangkan serta SPD yang telah
memiliki kapabilitas maupun pengalaman yang luas dalam mengelola serta
mengembangkan proyek properti secara berkelanjutan. Dengan adanya
sinergi melalui Rencana Transaksi Perseroan berharap dapat berkolaborasi
dalam perencanaan strategis, pengawasan manajerial, hal operasional, dan
pengelolaan proyek sehingga berpotensi mempercepat realisasi proyek
sekaligus meningkatkan kualitas produk dan jasa yang dihasilkan.
• Rencana Transaksi sejalan dengan strategi bisnis Perseroan melalui SPD
untuk mendorong pertumbuhan jangka panjang dengan melakukan ekspansi
bisnis pada lokasi proyek yang diyakini mampu memberikan prospek penetrasi
pasar yang lebih baik dan meningkatkan pertumbuhan organik yang bertujuan
untuk memperluas cakupan pengembangan operasional serta memperkuat
posisi Perseroan pada sektor properti. Dengan melakukan Rencana Transaksi,
maka Perseroan menjalankan mitigasi risiko atas ketersediaan lahan yang
selalu menjadi tantangan bagi perusahaan dalam sektor properti sehingga
Perseroan memiliki kemampuan untuk memperoleh persediaan lahan baru
dengan jumlah luas yang cukup besar untuk dilakukan pengembangan pada
masa yang akan datang.
4
Page 29
• Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi, Perseroan melalui entitas anak,
yaitu SPD, akan memperoleh manfaat ekonomis yang signifikan salah satunya
melalui pengembangan Tanah. Pengembangan tersebut diharapkan dapat
menghasilkan pendapatan dari hasil penjualan unit-unit properti, baik berupa
rumah tinggal, unit komersial, maupun bentuk bangunan lainnya yang
dibangun dan dipasarkan sebagai sumber pendapatan utama dan recurring
income atas fasilitas penunjang yang dibangun dalam kawasan tersebut yang
dapat dioperasikan secara berkelanjutan termasuk dengan pengembangan
kawasan sejenis yang telah direalisasikan sebelumnya oleh grup Perseroan.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
menciptakan nilai tambah, baik dari sisi portofolio bisnis maupun pencapaian
kinerja keuangan entitas anak, sehingga dapat memberikan kontribusi positif
terhadap kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa mendatang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa SPD merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan sebesar
99,99% pada tanggal 31 Desember 2024 dan terdapat kesamaan pengurus
Perseroan, SPD, dan MB, maka Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi,
sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020
tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana
diatur dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang
“Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK
17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020
mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang
disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya
disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) untuk
melakukan penilaian atas nilai pasar 100,00% saham MB.
Mengingat MB adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham MB bersifat tidak likuid.
5
Page 30
I.B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah nilai pasar 100,00% saham MB
(selanjutnya disebut “Objek Penilaian”).
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 31 Desember 2024.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Transaksi serta untuk memenuhi POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK
35/2020”) serta Standar Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310,
SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).
I.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa MB adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
I.D. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan MB
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan MB. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/250430-001 tanggal 30 April 2025 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
I.E. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
31 Desember 2024. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan
tujuan penilaian serta dari data keuangan MB yang kami terima. Data keuangan
tersebut berupa laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang menjadi dasar penilaian ini.
6
Page 31
I.F. Profil PT Multitotal Bumipersada
MB didirikan dengan Akta Notaris No. 459 tanggal 24 April 1995 dibuat dihadapan
Richardus Nangkih Sinulingga, S.H., Notaris di Jakarta. Akta pendirian telah
disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia tanggal 19 Juni 1995
dengan Surat Keputusan No. C.02-7726.HT.01.01-TH.95.
Anggaran dasar MB telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
terakhir adalah berdasarkan Akta No. 1 oleh Dewi Himijati Tandika, S.H., pada
tanggal 6 Januari 2025 (selanjutnya disebut “Akta No. 1”), mengenai peningkatan
modal dasar serta modal ditempatkan dan disetor MB. Akta perubahan tersebut
telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU-0002481.AH.01.11.Tahun
2025, tanggal 13 Januari 2025.
I.F.1. Struktur Permodalan
Berdasarkan Akta No.1, susunan pemegang saham MB berikut dengan
kepemilikannya adalah sebagai berikut:
Tabel 1
PT Multitotal Bumipersada
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
Soetjipto Nagaria 16.186.782 57,26% 16.186.782.000
Sunarni Rahardja 5.053.056 17,88% 5.053.056.000
Sukamto Rahardja 2.293.930 8,12% 2.293.930.000
Harto Djojo Nagaria 1.918.897 6,79% 1.918.897.000
Susanna Nagaria 1.744.028 6,17% 1.744.028.000
Hendra Nagaria 535.526 1,89% 535.526.000
Liliawati Rahardjo 535.526 1,89% 535.526.000
Jumlah 28.267.745 100,00% 28.267.745.000
I.F.2. Struktur Pengurus
Komisaris dan Direktur MB pada tanggal 31 Desember 2024 masing-masing
adalah Marsellinus Ado Wawo dan Yahya Rudy.
I.F.3. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha MB adalah bergerak dalam bidang real estat.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
31 Desember 2024, MB belum menjalankan kegiatan usaha secara komersial.
Namun demikian, MB telah memiliki hak kepemilikan atas Tanah.
7
Page 32
I.G. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, di mana berdasarkan POJK
35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
I.H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif MB,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
MB. Prospek MB di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal
didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
I.I. Metode Penilaian yang Digunakan
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
8
Page 33
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan MB. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
I.J. Ringkasan Hasil Penilaian
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah
sebagai berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
pasar 100,00% saham MB sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 52,95 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,00% saham MB adalah sebesar Rp 52,94 miliar. Dengan demikian, nilai pasar
100,00% saham MB berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah sebesar
Rp 52,94 miliar.
I.K. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
31 Desember 2024 adalah sebesar Rp 52,94 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi
yang kami peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan MB serta pihak-pihak lain
yang relevan dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi
tersebut adalah benar dan bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak
terungkap yang akan memengaruhi nilai pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas MB. Kami tegaskan pula
bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini
maupun di masa mendatang dan imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian
MB tidak tergantung pada nilai yang dilaporkan.
9
Page 34
II. DESKRIPSI PENUGASAN
II.A. Alasan dan Latar Belakang
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam
bidang real estat, aktivitas olahraga, penyediaan makanan dan minuman beserta
sarana penunjangnya serta menjalankan usaha dalam bidang jasa dan
perdagangan. Saat ini, ruang lingkup bisnis Perseroan bergerak dalam bidang
penjualan atau penyewaan real estat, pusat perbelanjaan, fasilitas perkantoran,
fasilitas olahraga, restoran beserta sarana penunjangnya. Perseroan mulai
beroperasi secara komersial pada tahun 1976. Perseroan berdomisili di Plaza
Summarecon, Jalan Perintis Kemerdekaan, Nomor 42, Jakarta 13210, dengan
nomor telepon: (021) 4714 567, nomor faksimile: (021) 4892 976, dan
email: corp_secretary@summarecon.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
31 Desember 2024, SPD merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan
sebesar 99,99%. SPD merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
tertutup (privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya
di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha SPD adalah bergerak dalam bidang
usaha pembangunan, perdagangan, serta jasa real estat dan properti.
MB merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha MB adalah bergerak dalam bidang real
estat. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 31 Desember 2024, MB belum menjalankan kegiatan usaha secara
komersial. Namun demikian, MB telah memiliki hak kepemilikan atau penguasaan
atas Tanah.
Industri properti di Indonesia menunjukkan prospek yang positif, didorong oleh
pertumbuhan ekonomi, urbanisasi yang pesat, serta tingginya kebutuhan
masyarakat terhadap hunian dan properti komersial. Dengan adanya dukungan
regulasi, sektor properti terus berkembang dan memainkan peran strategis dalam
mendorong pertumbuhan perekonomian nasional. Dengan adanya dinamika
tersebut, Perseroan yang memiliki pengalaman luas dan rekam jejak terpercaya
dalam pengembangan properti, serta didukung oleh tingkat kepercayaan
konsumen yang tinggi dengan menetapkan arah pengembangan dalam
memperkuat kontribusi dan eksistensinya melalui kolaborasi proyek pada kawasan
potensial.
10
Page 35
Sebagai bagian dari komitmen Perseroan dalam merealisasikan visinya untuk
membangun komunitas dengan ekosistem kehidupan yang berkelanjutan dan
harmonis, Perseroan terus mendorong pengembangan proyek secara terarah dan
berkesinambungan. Komitmen ini diwujudkan melalui pengembangan kota
terpadu (township) yang mencakup hunian residensial yang selaras dengan area
komersial dilengkapi dengan fasilitas yang fungsional untuk menciptakan
lingkungan modern yang nyaman yang mendukung aktivitas harian dari para
penghuni. Menanggapi hal tersebut, Perseroan melalui SPD dan Pemegang
Saham merencanakan untuk melakukan beberapa aksi korporasi sebagai berikut:
• SPD dan Pemegang Saham bermaksud untuk melakukan Rencana Kerja
Sama.
• SPD merencanakan untuk melakukan Rencana Pembelian sehubungan
dengan Rencana Kerja Sama.
• SPD dan Pemegang Saham merencanakan untuk melakukan Rencana
Penyetoran Modal.
Rencana Transaksi sebagai upaya untuk mendukung visi jangka panjang
Perseroan, mengingat kawasan tersebut didukung oleh infrastruktur dan
ekosistem pendukung yang telah tersedia secara memadai dan terus berkembang,
mencakup akses jalan tol, fasilitas pendidikan dan kesehatan, serta pusat-pusat
kegiatan komersial.
Sebagai bagian dari kelompok konglomerasi yang memiliki lini bisnis inti properti,
Perseroan melihat peluang yang signifikan bagi SPD dengan melakukan Rencana
Transaksi di mana Perseroan melalui SPD dapat memanfaatkan keunggulan
kompetitif yang dimiliki oleh MB di mana MB telah memiliki Tanah yang sudah siap
untuk dikembangkan serta SPD yang telah memiliki kapabilitas maupun
pengalaman yang luas dalam mengelola serta mengembangkan proyek properti
secara berkelanjutan. Dengan adanya sinergi melalui Rencana Transaksi
Perseroan berharap dapat berkolaborasi dalam perencanaan strategis,
pengawasan manajerial, hal operasional, dan pengelolaan proyek sehingga
berpotensi mempercepat realisasi proyek sekaligus meningkatkan kualitas produk
dan jasa yang dihasilkan.
Rencana Transaksi sejalan dengan strategi bisnis Perseroan melalui SPD untuk
mendorong pertumbuhan jangka panjang dengan melakukan ekspansi bisnis pada
lokasi proyek yang diyakini mampu memberikan prospek penetrasi pasar yang
lebih baik dan meningkatkan pertumbuhan organik yang bertujuan untuk
memperluas cakupan pengembangan operasional serta memperkuat posisi
Perseroan pada sektor properti. Dengan melakukan Rencana Transaksi, maka
Perseroan menjalankan mitigasi risiko atas ketersediaan lahan yang selalu
menjadi tantangan bagi perusahaan dalam sektor properti sehingga Perseroan
memiliki kemampuan untuk memperoleh persediaan lahan baru dengan jumlah
luas yang cukup besar untuk dilakukan pengembangan pada masa yang akan
datang.
11
Page 36
Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi, Perseroan melalui entitas anak,
yaitu SPD, akan memperoleh manfaat ekonomis yang signifikan salah satunya
melalui pengembangan Tanah. Pengembangan tersebut diharapkan dapat
menghasilkan pendapatan dari hasil penjualan unit-unit properti, baik berupa
rumah tinggal, unit komersial, maupun bentuk bangunan lainnya yang dibangun
dan dipasarkan sebagai sumber pendapatan utama dan recurring income atas
fasilitas penunjang yang dibangun dalam kawasan tersebut yang dapat
dioperasikan secara berkelanjutan termasuk dengan pengembangan kawasan
sejenis yang telah direalisasikan sebelumnya oleh grup Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
menciptakan nilai tambah, baik dari sisi portofolio bisnis maupun pencapaian
kinerja keuangan entitas anak, sehingga dapat memberikan kontribusi positif
terhadap kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa mendatang.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sebagai bagian dari komitmen Perseroan dalam merealisasikan visinya untuk
membangun komunitas dengan ekosistem kehidupan yang berkelanjutan dan
harmonis, Perseroan terus mendorong pengembangan proyek secara terarah
dan berkesinambungan. Komitmen ini diwujudkan melalui pengembangan kota
terpadu (township) yang mencakup hunian residensial yang selaras dengan
area komersial dilengkapi dengan fasilitas yang fungsional untuk menciptakan
lingkungan modern yang nyaman yang mendukung aktivitas harian dari para
penghuni. Menanggapi hal tersebut, Perseroan melalui SPD memandang perlu
melakukan Rencana Transaksi sebagai upaya untuk mendukung visi jangka
panjang Perseroan, mengingat kawasan tersebut didukung oleh infrastruktur
dan ekosistem pendukung yang telah tersedia secara memadai dan terus
berkembang, mencakup akses jalan tol, fasilitas pendidikan dan kesehatan,
serta pusat-pusat kegiatan komersial.
• Sebagai bagian dari kelompok konglomerasi yang memiliki lini bisnis inti
properti, Perseroan melihat peluang yang signifikan bagi SPD dengan
melakukan Rencana Transaksi di mana Perseroan melalui SPD dapat
memanfaatkan keunggulan kompetitif yang dimiliki oleh MB di mana MB telah
memiliki Tanah yang sudah siap untuk dikembangkan serta SPD yang telah
memiliki kapabilitas maupun pengalaman yang luas dalam mengelola serta
mengembangkan proyek properti secara berkelanjutan. Dengan adanya
sinergi melalui Rencana Transaksi Perseroan berharap dapat berkolaborasi
dalam perencanaan strategis, pengawasan manajerial, hal operasional, dan
pengelolaan proyek sehingga berpotensi mempercepat realisasi proyek
sekaligus meningkatkan kualitas produk dan jasa yang dihasilkan.
12
Page 37
• Rencana Transaksi sejalan dengan strategi bisnis Perseroan melalui SPD
untuk mendorong pertumbuhan jangka panjang dengan melakukan ekspansi
bisnis pada lokasi proyek yang diyakini mampu memberikan prospek penetrasi
pasar yang lebih baik dan meningkatkan pertumbuhan organik yang bertujuan
untuk memperluas cakupan pengembangan operasional serta memperkuat
posisi Perseroan pada sektor properti. Dengan melakukan Rencana Transaksi,
maka Perseroan menjalankan mitigasi risiko atas ketersediaan lahan yang
selalu menjadi tantangan bagi perusahaan dalam sektor properti sehingga
Perseroan memiliki kemampuan untuk memperoleh persediaan lahan baru
dengan jumlah luas yang cukup besar untuk dilakukan pengembangan pada
masa yang akan datang.
• Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi, Perseroan melalui entitas anak,
yaitu SPD, akan memperoleh manfaat ekonomis yang signifikan salah satunya
melalui pengembangan Tanah. Pengembangan tersebut diharapkan dapat
menghasilkan pendapatan dari hasil penjualan unit-unit properti, baik berupa
rumah tinggal, unit komersial, maupun bentuk bangunan lainnya yang
dibangun dan dipasarkan sebagai sumber pendapatan utama dan recurring
income atas fasilitas penunjang yang dibangun dalam kawasan tersebut yang
dapat dioperasikan secara berkelanjutan termasuk dengan pengembangan
kawasan sejenis yang telah direalisasikan sebelumnya oleh grup Perseroan.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
menciptakan nilai tambah, baik dari sisi portofolio bisnis maupun pencapaian
kinerja keuangan entitas anak, sehingga dapat memberikan kontribusi positif
terhadap kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa mendatang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa SPD merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan sebesar
99,99% pada tanggal 31 Desember 2024 dan terdapat kesamaan pengurus
Perseroan, SPD, dan MB, maka Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi,
sehingga Perseroan harus memenuhi POJK 42/2020.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana
diatur dalam POJK 17/2020.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020
mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang
disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas
Objek Penilaian.
Mengingat MB adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham MB bersifat tidak likuid.
13
Page 38
II.B. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 31 Desember 2024.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Transaksi serta untuk memenuhi POJK 42/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam POJK
35/2020 serta SPI.
II.C. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, di mana berdasarkan POJK
35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
II.D. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
31 Desember 2024. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan
tujuan penilaian serta dari data keuangan MB yang kami terima. Data keuangan
tersebut berupa laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang menjadi dasar penilaian ini.
14
Page 39
II.E. Data dan Informasi yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan
prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP Johannes Juara & Rekan
(selanjutnya disebut “JJR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00218/2.1007/AU.1/03/1456-2/1/V/2025 tanggal 20 Mei 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
2. Laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP JJR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00217/2.1007/AU.1/03/1456-1/1/V/2025 tanggal
20 Mei 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan hal lain;
3. Laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022;
4. Laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021;
5. Laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020;
6. Laporan penilaian properti MB per 31 Desember 2024 yang disusun oleh KJPP
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan (selanjutnya disebut “SRR”)
No. 00158/2.0059-02/PI/03/0242/1/VI/2025 tanggal 10 Juni 2025;
7. Anggaran dasar MB yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta No.1,
mengenai peningkatan modal dasar serta modal ditempatkan dan disetor MB;
8. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Lydia Tjio dengan
posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
terkait dengan Rencana Transaksi;
9. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan MB serta pihak-pihak lain
yang relevan untuk penugasan;
10. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
11. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara
lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek
Indonesia, dan Bloomberg;
15
Page 40
12. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
13. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
14. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik
dan hasil analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan MB atau
yang tersedia secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran
informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari MB. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek
Penilaian dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami
yang berkaitan dengan penilaian tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak
dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian
internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau
pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan
Perseroan.
II.F. Informasi Non-Keuangan
II.F.1. Produk yang Dihasilkan
Ruang lingkup kegiatan usaha MB adalah bergerak dalam bidang real estat.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
31 Desember 2024, MB belum menjalankan kegiatan usaha secara komersial.
Namun demikian, MB telah memiliki hak kepemilikan atas Tanah.
II.F.2. Pasar Geografis
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini MB
belum menjalankan kegiatan usaha secara komersial. Dengan demikian, MB tidak
memiliki pasar geografis.
II.F.3. Pemasok Utama dan Pelanggan Kunci
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini MB
belum menjalankan kegiatan usaha secara komersial. Dengan demikian, MB tidak
memiliki pemasok utama dan pelanggan kunci.
16
Page 41
II.F.4. Pesaing Usaha
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini MB
belum menjalankan kegiatan usaha secara komersial. Dengan demikian, MB tidak
memiliki pesaing usaha.
II.F.5. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan MB
adalah membangun sebuah kawasan perumahan yang dirancang secara terpadu
guna mendukung pengembangan di wilayah Rawa Semut, Bekasi yang
diharapkan tidak hanya menyediakan hunian yang layak, tetapi juga menjadi
bagian dari strategi pengembangan kawasan yang berkelanjutan dan terintegrasi.
II.G. Jenis Ekuitas
Saham yang dimiliki MB merupakan saham biasa, di mana setiap pemegang
saham MB memiliki 1 hak suara per lembar saham.
II.H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai
dengan tanggal penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan MB yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penilaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai
pasarnya. Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan
kinerja historis MB dan informasi manajemen MB terhadap laporan keuangan MB
tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian MB dan kesimpulan
nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi
dan kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal
penilaian sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penilaian. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat kami
karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang
terjadi setelah tanggal laporan ini
17
Page 42
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan MB atau
yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan
tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan
pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan MB bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang
diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi
tersebut dapat memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak
bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun
segala kehilangan, kerusakan, biaya, ataupun pengeluaran apapun yang
disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga data yang kami peroleh
menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi
yang mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar
akan mengubah hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa
perubahan terhadap data yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil
penilaian dan bahwa perbedaan yang terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi
dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan dengan itikad baik dan dengan cara
yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya analisis
tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan
analisis transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai
dasar penilaian. Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion
dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perseroan dan MB.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan
dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit,
atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan
tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam
pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan,
atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas
status hukum MB berdasarkan anggaran dasar MB.
II.I. Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian
Objek Penilaian.
18
Page 43
II.J. Distribusi Laporan Penilaian
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip
untuk tujuan lain tanpa adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan
oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak
bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami
karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Walaupun
demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan, mengubah atau melengkapi
hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang relevan setelah tanggal
laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil
penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan
bersama dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan
analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
II.K. Jenis Laporan
Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Multitotal Bumipersada ini merupakan
laporan terinci.
19
Page 44
II.L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal
penilaian, yaitu tanggal 31 Desember 2024, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan penilaian 100,00% saham PT Multitotal Bumipersada tidak terdapat
kejadian penting setelah tanggal penilaian (subsequent events) yang secara
signifikan dapat memengaruhi penilaian nilai pasar Objek Penilaian. kecuali
kejadian penting sebagai berikut:
• Berdasarkan Akta No.1, Pemegang Saham telah sepakat untuk melakukan
peningkatan modal dasar serta modal ditempatkan dan disetor MB dari
sebelumnya Rp 25,72 miliar menjadi Rp 28,27 miliar. Akta perubahan tersebut
telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU-
0002481.AH.01.11.Tahun 2025 tanggal 13 Januari 2025.
Dengan demikian, susunan pemegang saham MB berikut dengan
kepemilikannya adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
Soetjipto Nagaria 16.186.782 57,26% 16.186.782.000
Sunarni Rahardja 5.053.056 17,88% 5.053.056.000
Sukamto Rahardja 2.293.930 8,12% 2.293.930.000
Harto Djojo Nagaria 1.918.897 6,79% 1.918.897.000
Susanna Nagaria 1.744.028 6,17% 1.744.028.000
Hendra Nagaria 535.526 1,89% 535.526.000
Liliawati Rahardjo 535.526 1,89% 535.526.000
Jumlah 28.267.745 100,00% 28.267.745.000
20
Page 45
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
III.A. Latar Belakang PT Multitotal Bumipersada
MB didirikan dengan Akta Notaris No. 459 tanggal 24 April 1995 dibuat dihadapan
Richardus Nangkih Sinulingga, S.H., Notaris di Jakarta. Akta pendirian telah
disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia tanggal 19 Juni 1995
dengan Surat Keputusan No. C.02-7726.HT.01.01-TH.95.
Anggaran dasar MB telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
terakhir adalah berdasarkan Akta No. 1, mengenai peningkatan modal dasar serta
modal ditempatkan dan disetor MB. Akta perubahan tersebut telah memperoleh
persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
dengan Surat Keputusan No. AHU-0002481.AH.01.11.Tahun 2025, tanggal
13 Januari 2025.
III.B. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha MB adalah bergerak dalam bidang real estat.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
31 Desember 2024, MB belum menjalankan kegiatan usaha secara komersial.
Namun demikian, MB telah memiliki hak kepemilikan atas Tanah.
III.C. Manajemen
Komisaris dan Direktur MB pada tanggal 31 Desember 2024 masing-masing
adalah Marsellinus Ado Wawo dan Yahya Rudy.
III.D. Kepemilikan Saham
Berdasarkan Akta No.1, susunan pemegang saham MB berikut dengan
kepemilikannya adalah sebagai berikut:
Tabel 2
PT Multitotal Bumipersada
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
Soetjipto Nagaria 16.186.782 57,26% 16.186.782.000
Sunarni Rahardja 5.053.056 17,88% 5.053.056.000
Sukamto Rahardja 2.293.930 8,12% 2.293.930.000
Harto Djojo Nagaria 1.918.897 6,79% 1.918.897.000
Susanna Nagaria 1.744.028 6,17% 1.744.028.000
Hendra Nagaria 535.526 1,89% 535.526.000
Liliawati Rahardjo 535.526 1,89% 535.526.000
Jumlah 28.267.745 100,00% 28.267.745.000
21
Page 46
III.E. Data Keuangan Historis
Laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP JJR dengan pendapat wajar tanpa
modifikasian. Laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP JJR dengan pendapat wajar tanpa
modifikasian dengan hal lain. Laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, dan 2020.
Ikhtisar data keuangan penting MB adalah sebagai berikut:
Tabel 3
PT Multitotal Bumipersada
Laporan Posisi Keuangan
Per 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22* 31/12/21* 31/12/20*
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 168 134 68 47 239
Persediaan - - - 26.166 25.285
Deposito - - - - 850
Jumlah Aset Lancar 168 134 68 26.213 26.374
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap - neto 39 79 118 157 197
Tanah yang belum dikembangkan 26.166 26.166 26.166 - -
Jumlah Aset Tidak Lancar 26.205 26.244 26.284 157 197
JUMLAH ASET 26.373 26.378 26.352 26.370 26.571
*) Tidak Diaudit
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22* 31/12/21* 31/12/20*
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Utang pajak 4 3 5 4 9
Utang usaha - - - - 8
JUMLAH LIABILITAS 4 3 5 4 17
EKUITAS
Modal saham 25.721 25.721 25.721 25.721 25.721
Uang muka setoran modal 2.547 2.403 2.203 2.003 2.003
Defisit (1.899) (1.749) (1.576) (1.358) (1.170)
JUMLAH EKUITAS 26.369 26.375 26.348 26.366 26.554
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 26.373 26.378 26.352 26.370 26.571
*) Tidak Diaudit
22
Page 47
Tabel 4
PT Multitotal Bumipersada
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22* 31/12/21* 31/12/20*
Penjualan bersih - - - - -
Harga pokok penjualan - - - - -
Laba kotor - - - - -
Biaya umum dan administrasi (185) (201) (258) (375) (306)
Rugi usaha (185) (201) (258) (375) (306)
Pendapatan lain-lain 173 173 173 191 260
Pendapatan keuangan 1 1 0 - -
Biaya keuangan (0) (1) (0) - -
Beban lain-lain (135) (141) (129) - -
Rugi sebelum beban pajak penghasilan (146) (169) (213) (184) (45)
Beban pajak penghasilan (4) (3) (5) (4) (11)
Rugi tahun berjalan (150) (173) (218) (188) (56)
*) Tidak Diaudit
23
Page 48
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
IV.A. Tinjauan Ekonomi Dunia
Pertumbuhan ekonomi di berbagai negara-negara di dunia menunjukkan pola
yang beragam, ada yang mengalami lonjakan pesat sementara yang lain
mengalami perlambatan. Menurut laporan yang dipublikasikan oleh Bank
Indonesia (BI) yang berjudul Tinjauan Kebijakan Moneter Februari 2025,
perekonomian di Amerika Serikat (AS) diperkirakan tetap kuat, didukung oleh
tingginya konsumsi rumah tangga seiring dengan peningkatan upah, produktivitas,
dan perbaikan investasi. Sementara itu, ekonomi Eropa, Tiongkok, dan Jepang
mengalami perlambatan dipicu rendahnya permintaan domestik serta menurunnya
kinerja eksternal maupun dampak kebijakan kenaikan tarif impor oleh AS.
IV.A.1. Produk Domestik Bruto
Tabel 5
Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia
(Dalam %)
Proyeksi
Keterangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Dunia 6,60 3,60 3,30 3,20 2,90 3,00 3,00
Negara Maju
AS 6,10 2,50 2,90 2,80 2,30 2,00 2,00
Hong Kong 6,40 (3,70) 3,30 2,50 2,20 2,30 2,40
Inggris 9,50 5,00 0,40 0,90 1,10 1,40 1,60
Jepang 2,70 0,90 1,50 0,10 1,20 0,90 0,90
Kanada 6,10 4,20 1,50 1,30 1,60 1,70 1,90
Kawasan Eropa 6,30 3,50 0,40 0,70 0,90 1,20 1,30
Singapura 9,90 4,10 1,80 4,30 2,60 2,40 2,70
Taiwan 6,70 2,70 1,10 4,30 2,80 2,50 2,90
Australia 5,50 4,20 2,10 1,00 1,90 2,30 2,60
Korea Selatan 4,60 2,80 1,40 2,10 1,60 2,00 1,90
Negara Berkembang
Argentina 10,40 5,30 (1,60) (2,90) 4,30 3,30 3,30
India (5,80) 9,70 7,00 8,20 6,30 6,50 6,50
Indonesia 3,70 5,30 5,10 5,00 5,00 5,10 5,20
Kolombia 11,00 7,50 0,60 1,70 2,50 2,90 3,00
Malaysia 3,10 8,70 3,60 5,10 4,70 4,60 4,70
Meksiko 4,70 3,90 3,30 1,50 1,00 1,80 2,00
Mesir 3,30 6,70 3,80 2,40 4,00 4,80 5,50
Tiongkok 8,40 3,10 5,40 5,00 4,50 4,20 4,00
Sumber: Bloomberg
Salah satu indikator pertumbuhan ekonomi adalah Produk Domestik Bruto (PDB)
di mana, PDB digunakan untuk mengukur jumlah nilai produksi barang dan jasa
dalam periode tertentu. Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada
tahun 2024 PDB di dunia mengalami pertumbuhan sebesar 3,20%. Negara maju
yang memberikan kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan PDB adalah AS,
Hong Kong, Singapura, dan Taiwan masing-masing sebesar 2,80%, 2,50%,
4,30%, dan 4,30%.
Selanjutnya, untuk negara-negara berkembang yang memberikan kontribusi
terbesar terhadap pertumbuhan PDB di dunia yaitu India, Indonesia, Malaysia, dan
Tiongkok masing-masing sebesar 8,20%, 5,00%, 5,10%, dan 5,00%.
24
Page 49
Pada tahun 2025 PDB di dunia diperkirakan mengalami pertumbuhan sebesar
2,90%. Negara-negara maju yang memberikan kontribusi terbesar terhadap
pertumbuhan PDB di dunia yaitu AS, Hong Kong, Singapura, dan Taiwan
masing-masing sebesar 2,30%, 2,20%, 2,60%, dan 2,80%. Sedangkan untuk
negara-negara berkembang yang memberikan kontribusi terbesar terhadap
pertumbuhan PDB di dunia yaitu Argentina, India, Indonesia, Malaysia, Mesir, dan
Tiongkok masing-masing sebesar 4,30%, 6,30%, 5,00%, 4,70%, 4,00%, dan
4,50%.
IV.A.2. Inflasi
Inflasi merupakan kenaikan harga barang dan jasa secara umum dan
terus-menerus dalam suatu periode tertentu. Inflasi berdampak langsung pada
daya beli masyarakat, kestabilan ekonomi, maupun kebijakan moneter dan fiskal
suatu negara.
Tabel 6
Pertumbuhan Inflasi
(Dalam %)
Proyeksi
Keterangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Dunia 4,70 8,60 6,70 5,70 3,80 3,40 3,40
Negara Maju
AS 4,70 8,00 4,10 3,00 2,80 2,60 2,50
Hong Kong 1,60 1,90 2,10 1,80 2,00 1,90 1,90
Inggris 2,60 9,10 7,40 2,50 2,70 2,30 2,00
Jepang (0,30) 2,50 3,30 2,70 2,40 1,80 1,80
Kanada 3,40 6,80 3,90 2,40 2,10 2,10 2,10
Kawasan Eropa 2,60 8,40 5,50 2,40 2,10 1,90 2,00
Singapura 2,30 6,10 4,90 2,40 2,00 1,90 1,70
Taiwan 2,00 3,00 2,50 2,20 1,90 1,70 1,90
Australia 2,90 6,60 5,60 3,20 2,70 2,60 2,60
Korea Selatan 2,50 5,10 3,60 2,30 2,00 1,90 1,80
Negara Berkembang
Argentina 48,10 70,70 127,90 236,80 40,40 25,20 16,20
India 5,10 6,70 5,70 5,00 4,80 4,30 4,40
Indonesia 1,60 4,20 3,80 2,30 2,50 2,60 2,80
Kolombia 3,50 10,20 11,80 6,60 4,30 3,50 3,10
Malaysia 2,50 3,40 2,50 1,80 2,40 2,30 2,20
Meksiko 5,70 7,90 5,60 4,70 3,80 3,70 3,40
Mesir 4,50 8,50 24,40 33,30 19,00 11,30 N/A
Tiongkok 0,90 2,00 0,20 0,20 0,70 1,30 1,50
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2024, inflasi di dunia
mengalami penurunan sebesar 5,70%. Negara-negara maju yang memberikan
kontribusi terbesar terhadap pertumbuhan inflasi yaitu AS, Inggris, dan Jepang
masing-masing sebesar 3,00%, 2,50%, dan 2,70%. Sedangkan untuk
negara-negara berkembang yang memberikan kontribusi terbesar terhadap
pertumbuhan inflasi yaitu Argentina dan Mesir masing-masing sebesar 236,80%
dan 33,30%.
25
Page 50
Selanjutnya, pada tahun 2025, inflasi di dunia diperkirakan mengalami
pertumbuhan sebesar 3,80%. Negara-negara maju yang memberikan kontribusi
terbesar terhadap pertumbuhan inflasi yaitu AS, Inggris, dan Australia
masing-masing sebesar 2,80%, 2,70%, dan 2,70%. Sedangkan untuk
negara-negara berkembang yang memberikan kontribusi terbesar terhadap
pertumbuhan inflasi yaitu Argentina dan Mesir masing-masing sebesar 40,40%
dan 19,00%.
IV.A.3. Suku Bunga
Suku bunga merupakan instrumen kebijakan moneter yang berperan dalam
menjaga stabilitas ekonomi suatu negara. Bank sentral menyesuaikan suku bunga
untuk mengendalikan inflasi, mendorong pertumbuhan ekonomi, dan menjaga nilai
tukar. Kenaikan suku bunga dapat menekan konsumsi dan investasi, tetapi efektif
dalam mengendalikan inflasi, sementara penurunan suku bunga dapat mendorong
pertumbuhan ekonomi namun berisiko meningkatkan inflasi. Oleh karena itu,
kebijakan suku bunga harus dikelola dengan efektif agar tercipta keseimbangan
antara pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan dan stabilitas harga.
Tabel 7
Suku Bunga Bank Sentral
(Dalam %)
Proyeksi
Keterangan
2021 2022 2023 2024 2025 2026
Negara Maju
AS 0,25 4,50 5,50 4,50 4,10 3,65
Hong Kong 0,50 4,75 5,75 4,75 N/A N/A
Inggris 0,25 3,50 5,25 4,75 3,80 3,35
Jepang (0,10) (0,10) (0,10) 0,25 0,80 1,00
Kanada 0,00 2,50 4,50 3,15 2,05 2,05
Kawasan Eropa 1,13 1,75 1,88 2,00 1,95 1,85
Singapura 0,10 3,10 4,35 4,35 3,55 3,35
Taiwan 1,00 3,25 3,50 3,00 2,25 2,10
Australia 0,10 3,10 4,35 4,35 3,55 3,55
Korea Selatan 1,00 3,25 3,50 3,00 2,25 2,10
Negara Berkembang
Argentina N/A N/A N/A N/A 27,70 26,00
India 4,00 6,25 6,50 6,50 5,75 5,65
Indonesia 3,50 5,50 6,00 6,00 5,25 5,00
Kolombia 3,00 12,00 13,00 9,50 7,65 6,70
Malaysia 1,75 2,75 3,00 3,00 2,95 2,95
Meksiko 5,50 10,50 11,25 10,00 8,50 7,50
Mesir 8,25 16,25 19,25 27,25 N/A N/A
Tiongkok 3,80 3,65 3,45 3,10 2,75 2,60
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2024,
negara-negara maju dengan suku bunga tertinggi yaitu AS, Hong Kong, Inggris,
dan Australia masing-masing sebesar 4,50%, 4,75%, 4,75%, dan 4,35%.
Sedangkan untuk negara berkembang denan suku bunga tertinggi yaitu Kolombia,
Meksiko, dan Mesir masing-masing sebesar 9,50%, 10,00%, dan 27,25%.
26
Page 51
Selanjutnya, pada tahun 2025, negara-negara maju dengan suku bunga tertinggi
yaitu AS, Inggris, dan Australia masing-masing sebesar 4,10%, 3,80%, dan 3,55%.
Sedangkan untuk negara-negara berkembang dengan suku bunga tertinggi yaitu
Argentina, Kolombia, dan Meksiko masing-masing sebesar 27,70%, 7,65%, dan
8,50%.
IV.B. Tinjauan Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi Indonesia terjaga dengan baik. Pada triwulan IV tahun
2024, pertumbuhan ekonomi mencapai 5,02% year over year (yoy), meningkat dari
4,95% yoy pada triwulan sebelumnya. Secara keseluruhan, pertumbuhan ekonomi
tahun 2024 tercatat sebesar 5,03% yoy. Peningkatan ini didorong oleh permintaan
domestik, terutama melalui pertumbuhan konsumsi rumah tangga serta investasi
yang tetap kuat. Dari sisi sektor usaha, industri pengolahan dan perdagangan
menjadi kontributor utama dalam pertumbuhan ekonomi, sejalan dengan stabilnya
permintaan dalam negeri. Secara regional, pertumbuhan ekonomi tertinggi tercatat
di wilayah Sulawesi, Maluku, dan Papua.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap dalam kondisi yang baik dan berperan
dalam menjaga ketahanan eksternal. Pada tahun 2024, NPI mencatat surplus,
didukung oleh defisit transaksi berjalan yang tetap terkendali serta surplus
transaksi modal dan finansial yang terus berlanjut. Surplus neraca perdagangan
juga berlanjut pada Januari 2025, mencapai USD 3,50 miliar, lebih tinggi
dibandingkan bulan sebelumnya. Peningkatan ini didorong oleh ekspor sejumlah
komoditas utama, seperti logam mulia dan perhiasan, produk kimia, serta karet
dan produk turunannya.
IV.C. Proyeksi Ekonomi Indonesia
Pertumbuhan ekonomi tahun 2025 diperkirakan berada dalam kisaran
4,70 – 5,50% yoy yang disebabkan adanya perkiraan meningkatnya investasi,
khususnya investasi di luar sektor bangunan. Sementara itu, konsumsi rumah
tangga perlu terus didorong agar semakin menopang permintaan domestik. Dari
sisi eksternal, upaya peningkatan ekspor harus terus diperkuat guna
mengantisipasi perlambatan permintaan dari negara mitra dagang utama.
Selanjutnya, pada tahun 2025 NPI diperkirakan tetap terjaga dengan defisit
transaksi berjalan yang sehat, berada dalam kisaran 0,50% hingga 1,30% dari
PDB. Surplus transaksi modal dan finansial diproyeksikan akan terus berlanjut,
didukung oleh persepsi positif investor terhadap prospek ekonomi domestik yang
stabil serta daya tarik investasi yang tetap tinggi.
27
Page 52
IV.D. Tingkat Suku Bunga
Fluktuasi suku bunga merupakan bagian dari kebijakan moneter yang dinamis di
mana, keseimbangan antara inflasi, stabilitas nilai tukar, dan pertumbuhan
ekonomi harus terjaga agar suku bunga dapat terkendali dan mendukung
perekonomian nasional.
Grafik 1
Perkembangan Suku Bunga BI
7,00%
6,00%
6,00% 5,25%
5,00%
6,00%
5,00% 5,50%
4,00%
3,00% 3,50%
2,00%
1,00%
0,00%
2021 2022 2023 2024 2025* 2026*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga BI pada tahun 2024
adalah sebesar mencapai 6,00% di mana, tetap stabil dibandingkan tahun 2023.
Selanjutnya, pada tahun 2025 dan 2026 suku bunga BI masing-masing adalah
sebesar 5,25% dan 5,00%.
IV.E. Inflasi
Pada Januari 2025, Indeks Harga Konsumen (IHK) mengalami penurunan, dengan
tingkat inflasi tercatat sebesar 0,76% yoy, lebih rendah dibandingkan bulan
sebelumnya yang mencapai 1,57% yoy. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
kebijakan diskon tarif listrik bagi rumah tangga dengan daya terpasang hingga
2.200 volt ampere sehingga berdampak pada deflasi komponen harga yang diatur
pemerintah.
Sementara itu, inflasi inti tetap terkendali di level 2,36% yoy, didukung oleh
kebijakan suku bunga yang konsisten dalam menjaga ekspektasi inflasi. Inflasi
pada kelompok harga pangan bergejolak berada dalam kisaran sebesar
3,07% yoy.
28
Page 53
Inflasi pada kelompok harga pangan diperkirakan terkendali melalui kerja sama
antara Bank Indonesia dan pemerintah pusat maupun daerah dalam upaya
pengendalian harga pangan. Efektivitas kebijakan moneter terus diperkuat dalam
rangka menjaga inflasi tahun 2025 dan 2026 tetap dalam sasaran 2,50% ± 1,00%,
sekaligus mendukung pertumbuhan ekonomi secara berkelanjutan.
Tabel 8
Kontributor Inflasi Terbesar
Berdasarkan Provinsi
(Dalam %)
No. Keterangan Inflasi
1 Papua Pegunungan 4,55
2 Bali 2,41
3 Kepulauan Riau 2,01
4 Sumatera Utara 1,78
5 Aceh 1,61
6 Jawa Tengah 1,28
7 Sumatera Barat 1,24
8 Riau 1,12
9 Jawa Timur 1,06
10 Lampung 1,04
Sumber: Tinjauan Kebijakan Moneter Bank Indonesia, Februari 2025
Menurut laporan yang dipublikasikan oleh BI yang berjudul Tinjauan Kebijakan
Moneter Februari 2025, Provinsi di Indonesia dengan kontributor inflasi terbesar
yaitu Papua Pegunungan, Bali, dan Kepulauan Riau masing-masing sebesar
4,55%, 2,41%, dan 2,01%.
Grafik 2
Perkembangan Inflasi Berdasarkan IHK di Indonesia
4,50%
3,80%
4,00%
3,50% 4,20%
2,50%
3,00% 2,60%
2,30%
2,50% 2,80%
2,00% 1,60%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2021 2022 2023 2024 2025* 2026* 2027*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
29
Page 54
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, diperkirakan inflasi di Indonesia
pada tahun 2025, 2026, dan 2027 mengalami pertumbuhan masing-masing
sebesar 2,50%, 2,60%, dan 2,80%.
IV.F. Nilai Tukar Rupiah
Menurut laporan yang dipublikasikan oleh BI yang berjudul Tinjauan Kebijakan
Moneter Februari 2025, di tengah tingginya ketidakpastian di pasar keuangan
global, nilai tukar Rupiah tetap terkendali dan menunjukkan tren penguatan pada
Februari 2025 yang menguat sebesar 0,15% point to point dibandingkan dengan
posisi akhir Januari 2025. Penguatan ini sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang
diterapkan secara konsisten oleh pemerintah melalui BI, serta didukung oleh
berlanjutnya aliran modal asing, daya tarik instrumen keuangan domestik, dan
prospek ekonomi Indonesia yang tetap positif. Selanjutnya, diperkitakan nilai tukar
Rupiah tetap stabil, didukung oleh komitmen dipicu adanya kestabilan nilai tukar,
imbal hasil investasi yang kompetitif, inflasi yang terkendali, serta prospek
pertumbuhan ekonomi yang positif.
Grafik 3
Proyeksi Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing
18.000
17.000
16.000
15.000
14.000
13.000
12.000
11.000
10.000
9.000
8.000 Q1/2025 Q2/2025 Q3/2025 Q4/2025 2026 2027 2028
EUR 16.789 16.675 16.921 17.089 17.118 16.950 16.800
USD 16.300 16.348 16.271 16.275 15.850 15.410 15.000
SGD 12.074 11.933 11.876 11.967 11.828 11.718 11.719
Sumber: Bloomberg
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap Euro pada Q4/2025 – 2028 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 17.089, Rp 17.118, Rp 16.950, dan
Rp 16.800.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap USD pada Q4/2025 – 2028 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 16.275, Rp 15.850, Rp 15.410, dan
Rp 15.000.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap SGD pada Q4/2025 – 2028 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 11.967, Rp 11.828, Rp 11.718, dan
Rp 11.719.
30
Page 55
V. TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
V.A. Tinjauan Industri Properti di Dunia
Industri properti merupakan salah satu industri terbesar di dunia. Salah satu
berada disektor real estat yang merupakan sektor kompleks dan dinamis,
dipengaruhi oleh berbagai faktor seperti lokasi, kondisi ekonomi, regulasi
pemerintah, dan kondisi pasar. Kemajuan teknologi mendorong industri ini untuk
mempermudah proses pencarian properti, penyelesaian transaksi, meningkatkan
transparansi dan akses informasi bagi calon pembeli maupun penyewa. Hal ini
membuat investasi di bidang real estat semakin menarik karena menawarkan
potensi kenaikan nilai aset, pendapatan pasif dari penyewaan, serta perlindungan
terhadap inflasi. Jenis-jenis properti sangat beragam mulai dari rumah tinggal,
gedung, perkantoran, pabrik hingga properti komersial seperti hotel. Setiap jenis
properti memiliki karakteristik dan tujuan penggunaan yang berbeda, yang pada
gilirannya memengaruhi nilai serta tingkat permintaannya di pasar.
Grafik 4
Volume Penjualan Rumah Baru di AS
Periode Juli – November 2024
(Dalam Ribuan Unit)
740
720
700
680
660
640
620
600
580
560
Jul-24 Agu-24 Sep-24 Okt-24 Nov-24
Penjualan 707 691 726 623 679
Sumber: Trading Economics
31
Page 56
Berdasarkan data yang diperoleh dari Trading Economics, penjualan rumah baru
di AS pada bulan September dan November 2024 mengalami kenaikan
masing-masing sebesar 35,00 ribu unit dan 56,00 ribu unit atau masing-masing
setara dengan 5,07% dan 8,99% dibandingkan dengan penjualan rumah baru AS
pada bulan sebelumnya. Volume penjualan rumah pada bulan Oktober 2024
merupakan jumlah volume yang terendah selama lima bulan terakhir dengan
volume penjualan tertinggi adalah pada bulan September 2024 dengan jumlah
sebesar 726,00 ribu unit. Sementara itu, penjualan rumah baru di AS pada bulan
Agustus dan Oktober 2024 mengalami penurunan masing-masing sebesar 16,00
ribu unit dan 103,00 ribu atau masing-masing setara dengan 2,26% dan 14,19%
dibandingkan dengan bulan sebelumnya.
Tabel 9
Harga Rata-Rata Penjualan Rumah di AS
Oktober 2024 - Desember 2024
(Dalam ribuan USD)
Pasokan Pasokan
Bulan
Rumah Baru Rumah Lama
Okt-24 426,30 406,80
Nov-24 396,40 404,40
Des-24 415,00 403,70
Sumber: U.S. Census Bureau and U.S. Department of Housing
Berdasarkan data yang diperoleh dari U.S. Census Bureau and U.S. Department
of Housing, harga rata-rata pasokan rumah baru di AS mengalami fluktuasi dan
kecenderungan menurun sejak Oktober 2024 hingga Desember 2024, dengan
harga rata-rata pasokan rumah baru bulan Desember 2024 yang lebih tinggi 2,80%
dibandingkan dengan harga rata-rata pasokan rumah lama bulan Desember 2024.
Penjualan rumah di AS terutama dipengaruhi oleh tingkat suku bunga tingkat suku
bunga kredit, penurunan suku bunga kredit akan menarik minat pembeli dan
menambah pilihan tipe rumah yang dapat dibeli.
Berdasarkan data yang diperoleh dari Knight Frank dalam laporannya dengan
judul Res Dev Land Index Q1 2025 mengenai analisis kinerja pasar tanah di
seluruh wilayah Inggris dan Wales disertai pandangan pasar dari 54 pengembang
perumahan berskala besar maupun kecil pada kuartal pertama tahun 2025,
terdapat peningkatan signifikan dalam minat pembeli terhadap tanah kavling.
Sekitar 70,00% responden menyebutkan bahwa penurunan biaya hipotek menjadi
faktor utama yang mendorong penjualan, meningkat dari 50,00% dari enam bulan
sebelumnya. Hal ini tentunya didorong oleh munculnya peluang dalam
pengembangan tanah, khususnya untuk pembangunan perumahan baru yang
lebih terjangkau dan sesuai dengan permintaan pasar saat ini. Kenaikan minat
terhadap tanah kavling mencerminkan optimisme pasar terhadap prospek sektor
perumahan dalam beberapa kuartal mendatang.
32
Page 57
Grafik 5
Proyeksi Nilai Pasar Real Estat Dunia
Tahun 2025 – 2030
(Dalam triliun USD)
6
5
4
3
2
1
0
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Real Estat 4,34 4,58 4,84 5,10 5,38 5,68
Sumber: Precedence Research
Berdasarkan data yang diperoleh dari Presedence Research, nilai pasar real estat
pada tahun 2030 diproyeksikan mencapai USD 5,68 triliun. Kenaikan terus terjadi
pada proyeksi real estat tahun 2026 – 2030 masing-masing mengalami kenaikan
sebesar 5,53%, 5,68%, 5,37%, 5,49% dan 5,8%, dibandingkan dengan tahun-
tahun sebelumnya.
Menurut data yang diperoleh dari Presedence Research, pangsa pasar properti
dunia diproyeksikan tumbuh dengan tingkat pertumbuhan majemuk tahunan
(compound annual growth rate/CAGR) sebesar 5,50% dihitung sejak 2024 hingga
2034 menjadi sebesar USD 7,03 triliun pada tahun 2034. Pasar properti global
sedang tumbuh pesat dengan kriteria konsumen terhadap properti seperti
kemudahan akses ke berbagai fasilitas umum, harga yang terjangkau, ramah
lingkungan, dan teknologi rumah pintar. Kebijakan Pemerintah yang mendukung
investasi properti, pertumbuhan populasi, dan perkembangan infrastruktur juga
berperan bagi pertumbuhan industri properti dunia. Selain itu, kondisi ekonomi
seperti pertumbuhan ekonomi, suku bunga, dan inflasi juga mempengaruhi
permintaan dan penawaran di pasar properti. Secara keseluruhan, pasar properti
global diperkirakan akan terus berkembang dalam beberapa tahun ke depan.
33
Page 58
V.B. Tinjauan Industri Properti di Indonesia
Industri properti di Indonesia merupakan salah satu sektor industri yang
memberikan kontribusi signifikan bagi pertumbuhan ekonomi, hal ini disebabkan
karena industri properti saling berhubungan dengan beberapa sektor lainnya,
sebagai contoh sektor real estat di Indonesia merupakan salah satu sektor dengan
potensi pertumbuhan yang besar dan memberikan kontribusi signifikan terhadap
pembangunan nasional. Faktor-faktor seperti pertumbuhan ekonomi, peningkatan
investasi, dan dukungan kebijakan dari pemerintah menjadi pendorong utama
perkembangan sektor ini. Pemerintah Indonesia juga terus berupaya menarik
investasi asing guna memperkuat pertumbuhan ekonomi dan menekan laju inflasi.
Selain itu, sektor real estat memberikan kontribusi penting terhadap Anggaran
Pendapatan dan Belanja Negara melalui penerimaan pajak properti dan berbagai
transaksi, serta berperan dalam penyerapan tenaga kerja dan mendorong aktivitas
ekonomi di industri real estat.
Berdasarkan data yang diperoleh dari BI atas laporannya yang berjudul Survei
Harga Properti Residensial pada triwulan III 2024, Indeks Harga Properti
Residensial (IHPR) sebesar 1,46% year over year (yoy) lebih rendah dibandingkan
pada triwulan II/2024 yaitu sebesar 1,76% yoy. Penurunan IHPR tersebut terutama
disebabkan oleh penurunan pertumbuhan properti tipe besar yang mengalami
penurunan sebesar 1,04% yoy, melanjutkan penurunan harga pada triwulan II
2024 yang sebesar 1,47% yoy. Harga rumah tipe kecil dan menengah pada
triwulan III 2024 turut mengalami penurunan pertumbuhan dibandingkan triwulan
sebelumnya. Harga rumah tipe kecil dan menengah mengalami penurunan laju
pertumbuhan masing-masing sebesar 1,97% yoy dan 1,33% yoy, mengalami
penurunan dari 2,09% yoy dan 1,45% yoy pada triwulan sebelumnya.
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari Afiliasi Global Ritel Indonesia,
kontribusi sektor property terhadap Produk Domestik Bruto meningkat dari 10,00%
pada 2024, menjadi 11,50% pada Q1/2025. Hal ini menjadikan investasi properti
pada sektor residensial dan komersial dapat tetap stabil di tahun 2025 yang telah
didukung oleh suku bunga stabil, kemudahan kredit, dan insentif Pemerintah.
34
Page 59
Grafik 6
Proyeksi Nilai Pasar Real Estat Indonesia
Tahun 2025 – 2029
(Dalam triliun USD)
9,00
8,00
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
2025 2026 2027 2028 2029
Real Estat Komersial 1,21 1,23 1,24 1,25 1,26
Real Estat Residensial 7,95 8,05 8,15 8,25 8,35
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, nilai pasar real estat komersial pada
tahun 2029 diproyeksikan sebesar USD 9,61 triliun, mengalami pertumbuhan pada
tingkat CAGR sebesar 1,21% dihitung sejak tahun 2024 sampai tahun 2029. Pasar
real estat di Indonesia mengalami peningkatan yang didorong oleh beberapa faktor
seperti pertumbuhan populasi perkotaan, meningkatnya permintaan akan
kawasan terpadu yang menggabungkan hunian, komersial, dan ruang publik, serta
dukungan Pemerintah dalam pembangunan infrastruktur. Hal ini mendorong
sejumlah perusahaan real estat atau pengembang terkemuka untuk terus
memperluas bisnis mereka melalui pembangunan berskala besar yang
menargetkan masyarakat kelas menengah dan atas di wilayah-wilayah strategis.
35
Page 60
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
VI.A. PT Multitotal Bumipersada
Laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP JJR dengan pendapat wajar tanpa
modifikasian. Laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP JJR dengan pendapat wajar tanpa
modifikasian dengan hal lain. Laporan keuangan MB untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, dan 2020.
Ikhtisar data keuangan penting MB adalah sebagai berikut:
VI.A.1. Laporan Posisi Keuangan
Tabel 10
PT Multitotal Bumipersada
Laporan Posisi Keuangan
Per 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22* 31/12/21* 31/12/20*
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 168 134 68 47 239
Persediaan - - - 26.166 25.285
Deposito - - - - 850
Jumlah Aset Lancar 168 134 68 26.213 26.374
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap - neto 39 79 118 157 197
Tanah yang belum dikembangkan 26.166 26.166 26.166 - -
Jumlah Aset Tidak Lancar 26.205 26.244 26.284 157 197
JUMLAH ASET 26.373 26.378 26.352 26.370 26.571
*) Tidak Diaudit
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22* 31/12/21* 31/12/20*
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Utang pajak 4 3 5 4 9
Utang usaha - - - - 8
JUMLAH LIABILITAS 4 3 5 4 17
EKUITAS
Modal saham 25.721 25.721 25.721 25.721 25.721
Uang muka setoran modal 2.547 2.403 2.203 2.003 2.003
Defisit (1.899) (1.749) (1.576) (1.358) (1.170)
JUMLAH EKUITAS 26.369 26.375 26.348 26.366 26.554
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 26.373 26.378 26.352 26.370 26.571
*) Tidak Diaudit
36
Page 61
VI.A.2. Aset
Jumlah aset MB pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan
2020 masing-masing adalah sebesar Rp 26,37 miliar, Rp 26,38 miliar,
Rp 26,35 miliar, Rp 26,37 miliar, dan Rp 26,57 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah aset MB mengalami penurunan sebesar
Rp 6,00 juta atau setara dengan 0,02% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2023. Penurunan ini terutama disebabkan oleh penurunan
aset tetap – neto sebesar Rp 0,04 miliar yang disertai dengan kenaikan kas dan
bank sebesar Rp 0,03 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah aset MB mengalami kenaikan sebesar
Rp 0,03 miliar atau setara dengan 0,10% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan kas
dan bank sebesar Rp 0,07 miliar yang disertai dengan penurunan aset tetap – neto
sebesar Rp 0,04 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset MB mengalami penurunan sebesar
Rp 0,02 miliar atau setara dengan 0,07% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini terutama disebabkan oleh penurunan
persediaan sebesar Rp 26,17 miliar yang disertai dengan kenaikan tanah yang
belum dikembangkan sebesar Rp 26,17 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset MB mengalami penurunan sebesar
Rp 0,20 miliar atau setara dengan 0,76% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama disebabkan oleh penurunan
kas dan bank serta deposito masing-masing sebesar Rp 0,19 miliar dan
Rp 0,85 miliar yang disertai dengan kenaikan persediaan sebesar Rp 0,88 miliar.
VI.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas MB pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021,
dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 3,96 juta, Rp 3,30 juta, Rp 4,61 juta,
Rp 4,44 juta, dan Rp 0,02 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah liabilitas MB mengalami kenaikan
sebesar Rp 0,66 juta atau setara dengan 20,13% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini seluruhnya disebabkan
oleh kenaikan utang pajak.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah liabilitas MB mengalami penurunan
sebesar Rp 1,31 juta atau setara dengan 28,41% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022. Penurunan ini seluruhnya disebabkan
oleh penurunan utang pajak.
37
Page 62
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas MB mengalami kenaikan
sebesar Rp 0,17 juta atau setara dengan 3,74% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini seluruhnya disebabkan
oleh kenaikan utang pajak.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah liabilitas MB mengalami penurunan
sebesar Rp 0,01 miliar atau setara dengan 73,89% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama disebabkan
oleh penurunan utang pajak dan utang usaha masing-masing sebesar Rp 4,63 juta
dan Rp 7,94 juta.
VI.A.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas MB pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021,
dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 26,37 miliar, Rp 26,38 miliar,
Rp 26,35 miliar, Rp 26,37 miliar, dan Rp 26,55 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah ekuitas MB mengalami penurunan
sebesar Rp 6,45 juta atau setara dengan 0,02% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2023. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh MB sebesar Rp 0,15 miliar yang disertai
dengan tambahan uang muka setoran modal masing-masing adalah sebesar dan
Rp 0,14 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah ekuitas MB mengalami kenaikan sebesar
Rp 0,03 miliar atau setara dengan 0,10% dibandingkan dengan jumlah ekuitas
pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
tambahan uang muka setoran modal sebesar Rp 0,20 miliar yang disertai dengan
rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh MB sebesar Rp 0,17 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas MB mengalami penurunan
sebesar Rp 0,02 miliar atau setara dengan 0,07% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh MB sebesar Rp 0,22 miliar yang disertai
dengan tambahan uang muka setoran modal sebesar Rp 0,20 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas MB mengalami penurunan
sebesar Rp 0,19 miliar atau setara dengan 0,71% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini seluruhnya disebabkan
oleh rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh MB.
38
Page 63
VI.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehansif Lain
Tabel 11
PT Multitotal Bumipersada
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22* 31/12/21* 31/12/20*
Penjualan bersih - - - - -
Harga pokok penjualan - - - - -
Laba kotor - - - - -
Biaya umum dan administrasi (185) (201) (258) (375) (306)
Rugi usaha (185) (201) (258) (375) (306)
Pendapatan lain-lain 173 173 173 191 260
Pendapatan keuangan 1 1 0 - -
Biaya keuangan (0) (1) (0) - -
Beban lain-lain (135) (141) (129) - -
Rugi sebelum beban pajak penghasilan (146) (169) (213) (184) (45)
Beban pajak penghasilan (4) (3) (5) (4) (11)
Rugi tahun berjalan (150) (173) (218) (188) (56)
*) Tidak Diaudit
VI.A.6. Penjualan Bersih
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022,
2021, dan 2020 MB belum membukukan penjualan bersih.
VI.A.7. Rugi Tahun Berjalan
Rugi tahun berjalan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar
Rp 0,15 miliar, Rp 0,17 miliar, Rp 0,22 miliar, Rp 0,19 miliar, dan Rp 0,06 miliar.
Rugi tahun berjalan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 mengalami penurunan sebesar Rp 0,02 miliar atau setara
dengan 12,79% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023.
Rugi tahun berjalan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami penurunan sebesar Rp 0,05 miliar atau setara
dengan 20,89% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
Rugi tahun berjalan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 0,03 miliar atau setara
dengan 15,94% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
39
Page 64
Rugi tahun berjalan MB untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 0,13 miliar atau setara
dengan 234,57% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
VI.A.8. Laporan Arus Kas
Tabel 12
PT Multitotal Bumipersada
Laporan Arus Kas
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22* 31/12/21* 31/12/20*
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dari pelanggan 173 173 173 182 211
Penerimaan dari pendapatan bunga 1 1 0 9 28
Pembayaran kepada pemasok (135) (141) (129) (140) (126)
Pembayaran untuk kegiatan operasi lainnya (150) (167) (223) (213) (140)
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Operasi (110) (134) (179) (161) (27)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Penempatan deposito - - - - (850)
Pencairan deposito - - - 850 -
Pembayaran untuk kegiatan pembelian aset - - - (881) -
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi - - - (31) (850)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan uang muka setoran modal 144 200 200 - 250
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan 144 200 200 - 250
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS 34 66 21 (192) (627)
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 134 68 47 239 866
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 168 134 68 47 239
*) Tidak Diaudit
Arus Kas untuk Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi MB untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020
masing-masing adalah sebesar Rp 0,11 miliar, Rp 0,13 miliar, Rp 0,18 miliar,
Rp 0,16 miliar, dan Rp 26,85 juta.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi MB untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 0,11 miliar terutama berasal
dari pembayaran kepada pemasok dan pembayaran untuk kegiatan operasi
lainnya masing-masing sebesar Rp 0,14 miliar dan Rp 0,15 miliar yang disertai
dengan penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 0,17 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi MB untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 0,13 miliar terutama berasal
dari pembayaran kepada pemasok dan pembayaran untuk kegiatan operasi
lainnya masing-masing sebesar Rp 0,14 miliar dan Rp 0,17 miliar yang disertai
dengan penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 0,17 miliar.
40
Page 65
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi MB untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 0,18 miliar terutama berasal
dari pembayaran kepada pemasok dan pembayaran untuk kegiatan operasi
lainnya masing-masing sebesar Rp 0,13 miliar dan Rp 0,22 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi MB untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 0,16 miliar terutama berasal
dari pembayaran kepada pemasok dan pembayaran untuk kegiatan operasi
lainnya masing-masing sebesar Rp 0,14 miliar dan Rp 0,21 miliar yang disertai
dengan penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 0,18 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi MB untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 26,85 juta terutama berasal
dari pembayaran kepada pemasok dan pembayaran untuk kegiatan operasi
lainnya masing-masing sebesar Rp 0,13 miliar dan Rp 0,14 miliar yang disertai
dengan penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 0,21 miliar.
Arus Kas untuk Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi MB untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, dan 2020 masing-masing
adalah sebesar Rp 31,13 juta dan Rp 0,85 miliar. Untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, dan 2022 MB tidak memiliki arus kas
bersih yang diperoleh dari/ digunakan untuk aktivitas investasi.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi MB untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 31,13 juta terutama berasal
dari pembayaran untuk kegiatan pembelian aset sebesar Rp 0,88 miliar yang
disertai dengan pencairan deposito sebesar Rp 0,85 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi MB untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 0,85 miliar seluruhnya
berasal dari penempatan deposito.
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan MB untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, dan 2020
masing-masing adalah sebesar Rp 0,14 miliar, Rp 0,20 miliar, Rp 0,20 miliar, dan
Rp 0,25 miliar. Untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 MB
tidak memiliki arus kas bersih yang diperoleh dari/ digunakan untuk aktivitas
pendanaan.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan MB untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 0,14 miliar seluruhnya
berasal dari penerimaan uang muka setoran modal.
41
Page 66
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan MB untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 0,20 miliar seluruhnya
berasal dari penerimaan uang muka setoran modal.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan MB untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 0,20 miliar seluruhnya
berasal dari penerimaan uang muka setoran modal.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan MB untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 0,25 miliar seluruhnya
berasal dari penerimaan uang muka setoran modal.
VI.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Tabel 13
PT Multitotal Bumipersada
Rasio-rasio Keuangan
Per 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22* 31/12/21* 31/12/20*
Rasio Likuiditas
Lancar 42,30 40,64 14,86 5.903,26 1.551,00
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset N/A N/A N/A N/A 0,00
Ekuitas terhadap jumlah aset 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Rasio Profitabilitas
Marjin laba kotor N/A N/A N/A N/A 100,00%
Marjin rugi usaha N/A N/A N/A N/A -1342,80%
Marjin rugi bersih N/A N/A N/A N/A -265,50%
Rugi usaha terhadap jumlah aset -0,70% -0,76% -0,98% -1,42% -1,07%
Imbal hasil aset -0,57% -0,65% -0,83% -0,71% -0,21%
Rugi usaha terhadap ekuitas -0,70% -0,76% -0,98% -1,42% -1,07%
Imbal hasil ekuitas -0,57% -0,65% -0,83% -0,71% -0,21%
*) Tidak Diaudit
VI.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan MB dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi MB. Pada tanggal
31 Desember 2020 rasio perputaran jumlah aset adalah 0,00.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas MB
terhadap jumlah aset MB Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022,
2021, dan 2020 rasio ekuitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 1,00;
1,00; 1,00; 1,00; dan 1,00.
42
Page 67
VI.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan MB untuk memenuhi seluruh liabilitasnya,
yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui perbandingan
antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui perbandingan antara jumlah
liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020 rasio
jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,00; 0,00; 0,00; 0,00;
dan 0,00, sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas masing-masing
adalah 0,00; 0,00; 0,00; 0,00; dan 0,00.
VI.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan MB dalam menghasilkan laba
bersih dari aset yang dimilikinya.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan MB dalam menghasilkan
laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan.
VI.B. Analisis atas Common Size PT Multitotal Bumipersada
Berikut adalah analisis common size MB untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020.
Ikhtisar common size MB adalah sebagai berikut:
Tabel 14
PT Multitotal Bumipersada
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
Per 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22* 31/12/21* 31/12/20*
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 0,64% 0,51% 0,26% 0,18% 0,90%
Persediaan 0,00% 0,00% 0,00% 99,22% 95,16%
Deposito 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,20%
Jumlah Aset Lancar 0,64% 0,51% 0,26% 99,40% 99,26%
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap - neto 0,15% 0,30% 0,45% 0,60% 0,74%
Tanah yang belum dikembangkan 99,22% 99,19% 99,29% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 99,36% 99,49% 99,74% 0,60% 0,74%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
43
Page 68
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22* 31/12/21* 31/12/20*
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Utang pajak 0,02% 0,01% 0,02% 0,02% 0,03%
Utang usaha 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,03%
JUMLAH LIABILITAS 0,02% 0,01% 0,02% 0,02% 0,06%
EKUITAS
Modal saham 97,53% 97,51% 97,60% 97,54% 96,80%
Uang muka setoran modal 9,66% 9,11% 8,36% 7,60% 7,54%
Defisit -7,20% -6,63% -5,98% -5,15% -4,40%
JUMLAH EKUITAS 99,98% 99,99% 99,98% 99,98% 99,94%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
VI.C. Analisis atas Common Size Industri Properti
Berikut adalah analisis common size untuk perusahaan sejenis dengan MB, yaitu
PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Bekasi Asri Pemula Tbk, dan PT Bumi Serpong
Damai Tbk masing-masing untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020.
Ikhtisar common size untuk PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Bekasi Asri Pemula
Tbk, dan PT Bumi Serpong Damai Tbk masing-masing adalah sebagai berikut:
VI.C.1. PT Alam Sutera Realty Tbk
Tabel 15
PT Alam Sutera Realty Tbk.
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 2,98% 5,29% 6,45% 4,52% 2,94%
Deposito berjangka 2,16% 1,96% 2,14% 1,44% 1,05%
Aset keuangan lancar lainnya 1,93% 1,47% 1,57% 2,75% 0,65%
Piutang usaha - bersih
Pihak ketiga 0,15% 0,18% 0,20% 0,58% 0,27%
Pihak berelasi 0,02% 0,03% 0,02% 0,02% 0,04%
Piutang lain-lain 0,05% 0,05% 0,04% 0,07% 0,06%
Persediaan 5,13% 3,48% 5,29% 3,96% 4,77%
Pajak dibayar di muka 0,28% 0,30% 0,32% 0,31% 0,31%
Biaya dibayar di muka 0,06% 0,22% 0,18% 0,15% 0,02%
Uang muka dibayar 0,10% 0,07% 0,08% 0,02% 0,03%
Piutang pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 12,86% 13,07% 16,31% 13,83% 10,16%
ASET TIDAK LANCAR
Aset keuangan tidak lancar lainnya 0,41% 0,48% 0,76% 0,07% 1,58%
Persediaan 19,82% 19,47% 16,97% 19,60% 22,88%
Pajak dibayar di muka 0,32% 0,47% 0,30% 0,25% 0,06%
Tanah untuk dikembangkan 49,98% 50,22% 49,38% 50,64% 52,36%
Uang muka pembelian tanah 3,18% 2,61% 2,50% 1,66% 1,37%
Properti investasi - bersih 6,95% 7,14% 7,32% 7,79% 4,93%
Aset tetap - bersih 5,59% 5,51% 5,39% 5,51% 5,93%
Aset lain-lain 0,89% 1,04% 1,08% 0,64% 0,74%
Jumlah Aset Tidak Lancar 87,14% 86,93% 83,69% 86,17% 89,84%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
44
Page 69
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha
Pihak ketiga 1,05% 1,61% 1,19% 1,03% 0,94%
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,03% 0,05%
Utang lain-lain
Pihak ketiga 2,25% 2,34% 2,13% 2,56% 2,12%
Pihak berelasi 0,02% 0,02% 0,02% 0,03% 0,03%
Utang pajak 0,19% 0,14% 0,14% 0,14% 0,19%
Beban akrual 0,56% 0,82% 0,75% 0,80% 0,70%
Pendapatan diterima di muka 0,45% 0,41% 0,59% 0,57% 0,16%
Utang pihak berelasi 0,22% 0,23% 0,23% 0,23% 0,24%
Liabilitas lainnya 0,48% 0,48% 0,47% 0,50% 0,52%
Liabilitas kontrak 8,92% 8,04% 10,15% 7,77% 8,00%
Bagian jangka pendek
Utang bank jangka panjang 2,67% 1,22% 0,99% 0,77% 1,05%
Utang obligasi 0,00% 1,28% 0,00% 2,12% 1,06%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 16,82% 16,59% 16,67% 16,56% 15,07%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas kontrak 3,77% 3,99% 3,91% 5,22% 3,14%
Utang jangka panjang setelah dikurangi bagian
jangka pendek
Utang bank jangka panjang 24,75% 9,90% 11,09% 4,49% 3,15%
Utang obligasi 0,00% 15,74% 17,56% 26,61% 30,70%
Uang jaminan yang dapat dikembalikan 2,79% 2,74% 2,71% 3,28% 3,29%
Liabilitas pajak tangguhan 0,03% 0,04% 0,04% 0,04% 0,02%
Liabilitas imbalan kerja karyawan 0,35% 0,33% 0,30% 0,32% 0,42%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 31,69% 32,73% 35,60% 39,96% 40,72%
JUMLAH LIABILITAS 48,52% 49,31% 52,27% 56,52% 55,78%
EKUITAS
Modal saham 8,92% 8,84% 8,81% 8,96% 9,26%
Tambahan modal disetor - neto 3,07% 3,04% 3,03% 3,08% 3,19%
Selisih transaksi dengan kepentingan non-pengendali -0,45% -0,45% -0,45% -0,45% -0,47%
Saldo laba 39,39% 38,75% 35,80% 31,45% 31,78%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik
entitas induk 50,93% 50,18% 47,20% 43,03% 43,75%
Kepentingan non-pengendali 0,55% 0,51% 0,53% 0,44% 0,47%
JUMLAH EKUITAS 51,48% 50,69% 47,73% 43,48% 44,22%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
45
Page 70
Tabel 16
PT Alam Sutera Realty Tbk.
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Penjualan, pendapatan jasa, dan usaha lainnya 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan, pendapatan jasa, dan usaha
lainnya 48,26% 45,75% 41,45% 47,00% 57,79%
Laba bruto 51,74% 54,25% 58,55% 53,00% 42,21%
Beban penjualan -4,76% -3,39% -3,03% -3,15% -6,98%
Beban umum dan administrasi -10,87% -8,72% -7,91% -10,88% -23,00%
Beban pajak final -2,63% -2,51% -2,58% -2,51% -2,60%
Pendapatan bunga 0,73% 0,79% 0,49% 0,52% 1,84%
Beban bunga dan keuangan lainnya -23,77% -24,29% -19,39% -28,73% -52,56%
Beban lindung nilai -4,48% -0,59% -0,49% -1,60% -3,71%
Provisi dan administrasi bank -0,08% -0,05% -0,03% -0,20% -0,57%
Laba pembelian kembali utang obligasi - bersih 0,96% 0,23% 6,87% -0,05% -9,72%
Laba (rugi) selisih kurs - bersih -4,11% 0,95% -9,12% -2,20% -14,00%
Lainnya -0,42% 0,21% 1,24% 1,35% 1,16%
Laba (rugi) sebelum beban pajak 2,32% 16,88% 24,62% 5,57% -67,93%
Beban pajak -0,43% -0,77% -0,17% -0,55% -5,42%
Laba (rugi) tahun berjalan 1,90% 16,12% 24,44% 5,02% -73,35%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain - 0,02% 0,04% -0,01% 0,25% -0,15%
Jumlah penghasilan (rugi) komprehensif tahun
berjalan 1,92% 16,15% 24,44% 5,27% -73,50%
Laba (rugi) bersih tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 1,61% 15,98% 24,17% 5,12% -72,72%
Kepentingan non-pengendali 0,29% 0,13% 0,27% -0,10% -0,63%
VI.C.2. PT Bekasi Asri Pemula Tbk
Tabel 17
PT Bekasi Asri Pemula Tbk.
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 0,65% 0,70% 0,26% 0,52% 1,13%
Piutang usaha 0,21% 0,17% 0,10% 0,51% 0,09%
Piutang lain-lain 0,26% 0,05% 0,06% 0,09% 0,05%
Aset real estate 16,60% 16,16% 16,27% 15,77% 73,78%
Biaya dibayar di muka dan uang muka 0,19% 0,19% 0,18% 0,51% 0,67%
Pajak dibayar di muka 0,02% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 17,92% 17,27% 16,87% 17,40% 75,71%
ASET TIDAK LANCAR
Piutang lain-lain 10,07% 10,22% 10,60% 10,44% 10,06%
Aset tetap - bersih 0,01% 0,01% 0,03% 0,31% 0,65%
Properti investasi 6,08% 6,33% 6,65% 6,79% 6,99%
Tanah dalam pengembangan 61,84% 61,61% 60,70% 58,84% 0,00%
Aset lain-lain 4,06% 4,55% 5,15% 6,19% 6,56%
Aset tak berwujud - bersih 0,00% 0,00% 0,00% 0,02% 0,04%
Jaminan deposit 0,00% 0,00% 0,00% 0,02% 0,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 82,08% 82,73% 83,13% 82,60% 24,29%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
46
Page 71
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
KEWAJIBAN DAN EKUITAS
KEWAJIBAN
KEWAJIBAN JANGKA PENDEK
Utang usaha 1,80% 1,11% 0,02% 0,02% 0,04%
Utang bank 2,26% 2,22% 2,19% 2,13% 2,07%
Utang lain-lain 1,80% 0,40% 0,32% 0,36% 0,22%
Uang muka 1,88% 1,99% 1,19% 1,32% 1,30%
Pendapatan diterima dimuka 0,25% 0,30% 0,20% 0,12% 0,16%
Utang pajak 0,11% 0,33% 0,75% 0,83% 1,04%
Utang sewa pembiayaan 0,00% 0,00% 0,04% 0,09% 0,30%
Biaya yang masih harus dibayar 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,11%
Jumlah Kewajiban Jangka Pendek 8,11% 6,37% 4,71% 4,87% 5,23%
KEWAJIBAN JANGKA PANJANG
Imbalan kerja - bersih 0,98% 0,35% 0,15% 0,23% 0,34%
Pembiayaan konsumen - setelah dikurangi bagian yang jatuh
tempo dalam satu tahun 0,00% 0,00% 0,00% 0,04% 0,12%
Jumlah Kewajiban Jangka Panjang 0,98% 0,35% 0,15% 0,27% 0,46%
JUMLAH KEWAJIBAN 9,09% 6,72% 4,87% 5,14% 5,69%
EKUITAS
Modal saham 49,88% 49,07% 48,86% 47,42% 46,50%
Tambahan modal disetor -2,64% -2,60% -2,59% -2,51% -2,46%
Penghasilan komprehensif lainnya 2,60% 3,00% 3,13% 2,92% 2,69%
Laba ditahan 41,07% 43,79% 45,72% 47,02% 47,56%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik
entitas induk 90,90% 93,27% 95,13% 94,85% 94,30%
Kepentingan non-pengendali 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01%
JUMLAH EKUITAS 90,91% 93,28% 95,13% 94,86% 94,31%
JUMLAH KEWAJIBAN DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Tabel 18
PT Bekasi Asri Pemula Tbk.
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Penjualan dan pendapatan 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan dan beban langsung 73,27% 71,65% 50,27% 34,87% 49,77%
Laba kotor 26,73% 28,35% 49,73% 65,13% 50,23%
Beban penjualan -4,44% -0,48% -2,90% -5,63% -6,83%
Administrasi dan umum -124,89% -56,58% -138,04% -87,08% -68,78%
Beban pajak final 0,00% 0,00% 0,00% -3,99% -3,60%
Penghasilan keuangan 0,00% 0,00% 0,00% 4,29% 2,87%
Beban bunga dan keuangan lainnya 0,00% 0,00% 0,00% -5,25% -3,59%
Rugi usaha -102,59% -28,71% -91,21% -32,53% -29,69%
Pendapatan (beban) lain-lain -5,82% -2,34% -3,06% 0,00% -9,20%
Rugi sebelum pajak penghasilan -108,41% -31,06% -94,27% -32,53% -38,89%
Pajak kini -0,70% -0,35% -0,76% -0,60% -0,38%
Pajak final -3,35% -3,78% -4,86% 0,00% 0,00%
Rugi bersih -112,46% -35,19% -99,89% -33,13% -39,27%
Penghasilan komprehensif lain tahun berjalan -14,88% -2,31% 4,23% 3,94% 24,53%
Jumlah rugi komprehensif tahun berjalan -127,34% -37,50% -95,67% -29,18% -14,73%
Rugi yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk -112,46% -35,19% -99,89% -33,13% -39,27%
Kepentingan non-pengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
47
Page 72
VI.C.3. PT Bumi Serpong Damai Tbk
Tabel 19
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 11,78% 14,10% 14,98% 12,64% 17,27%
Investasi 2,69% 2,07% 3,39% 6,63% 4,80%
Piutang usaha - bersih
Pihak berelasi 0,02% 0,01% 0,01% 0,00% 0,01%
Pihak ketiga 0,45% 0,38% 0,27% 0,22% 0,22%
Piutang lain-lain - bersih 0,05% 0,11% 0,10% 0,11% 0,11%
Persediaan 22,18% 21,41% 19,40% 19,29% 17,58%
Uang muka 2,20% 4,41% 5,38% 5,78% 5,73%
Pajak dibayar di muka 1,01% 1,10% 1,35% 1,28% 0,80%
Biaya dibayar di muka yang akan jatuh tempo dalam waktu
satu tahun 0,20% 0,34% 0,30% 0,25% 0,10%
Aset lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Piutang pihak berelasi non usaha - bersih 0,05% 0,03% 0,35% 0,01% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 40,64% 43,96% 45,52% 46,20% 46,60%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi 1,07% 1,13% 0,29% 0,27% 2,92%
Investasi dalam saham 11,19% 11,73% 10,37% 10,12% 11,14%
Biaya dibayar di muka - setelah dikurangi bagian yang akan
jatuh tempo dalam satu tahun 0,07% 0,10% 0,21% 0,16% 0,13%
Tanah yang belum dikembangkan 23,30% 21,03% 23,85% 23,54% 20,42%
Aset tetap 1,55% 0,80% 0,84% 0,86% 0,96%
Properti investasi 15,47% 13,79% 11,91% 12,95% 13,63%
Aset hak guna 0,01% 0,02% 0,02% 0,01% 0,02%
Goodwill 0,01% 0,01% 0,01% 0,02% 0,02%
Aset tak berwujud 6,66% 7,35% 6,92% 5,78% 4,09%
Aset lain-lain 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01%
Piutang lain-lain 0,00% 0,02% 0,02% 0,03% 0,03%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,00% 0,05% 0,02% 0,07% 0,00%
Piutang usaha - pihak ketiga 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Piutang pihak berelasi - setelah dikurangi bagian yang akan
jatuh tempo dalam satu tahun 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,03%
Jumlah Aset Tidak Lancar 59,36% 56,04% 54,48% 53,80% 53,40%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
48
Page 73
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang pajak 0,18% 0,11% 0,12% 0,12% 0,14%
Beban akrual 0,24% 0,25% 0,35% 0,40% 0,51%
Setoran jaminan 0,36% 0,40% 0,40% 0,42% 0,43%
Liabilitas kontrak 9,37% 12,09% 11,82% 10,52% 6,80%
Uang muka diterima 0,17% 0,16% 0,19% 0,19% 0,18%
Sewa diterima di muka 0,38% 0,49% 0,41% 0,34% 0,35%
Uang muka setoran modal 0,03% 0,00% 0,15% 0,00% 0,03%
Liabilitas lain-lain 0,36% 0,31% 0,32% 0,55% 0,41%
Bagian liabilitas jangka panjang yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun:
Utang bank jangka panjang 1,81% 2,41% 2,20% 3,49% 1,08%
Liabilitas sewa 0,00% 0,01% 0,01% 0,01% 0,02%
Utang obligasi dan sukuk ijarah 2,69% 0,00% 0,04% 0,00% 7,96%
Utang usaha
Pihak berelasi 0,20% 0,10% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak ketiga 1,58% 1,44% 1,39% 1,81% 1,53%
Utang bank jangka pendek 0,04% 0,03% 0,05% 0,00% 0,00%
Utang atas akuisisi saham 1,45% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 18,85% 17,80% 17,44% 17,84% 19,44%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Setoran jaminan 0,23% 0,21% 0,21% 0,20% 0,19%
Liabilitas kontrak 3,53% 4,34% 6,56% 5,95% 2,87%
Uang muka diterima 0,01% 0,01% 0,19% 0,19% 0,22%
Sewa diterima di muka 0,11% 0,19% 0,48% 0,81% 0,88%
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang - bersih 0,43% 0,42% 0,38% 0,49% 0,59%
Taksiran liabilitas untuk pengembangan prasarana 0,08% 0,09% 0,10% 0,10% 0,10%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
akan jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank jangka panjang 13,93% 11,68% 7,35% 2,84% 5,97%
Liabilitas sewa 0,04% 0,05% 0,05% 0,03% 0,03%
Utang obligasi dan sukuk ijarah 0,51% 3,53% 8,73% 13,15% 13,08%
Provisi pelapisan jalan tol 0,02% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 18,90% 20,54% 24,03% 23,76% 23,92%
JUMLAH LIABILITAS 37,76% 38,35% 41,47% 41,61% 43,36%
EKUITAS
Modal saham 2,78% 3,17% 3,26% 3,44% 3,48%
Tambahan modal disetor 9,82% 11,17% 11,48% 12,14% 12,26%
Saham treasuri -0,38% -0,43% -0,44% -0,47% -0,47%
Ekuitas pada perubahan ekuitas lainnya dari entitas
asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan nonpengendali 0,44% 0,45% -0,19% -0,20% -0,20%
Selisih penjabaran mata uang asing 0,03% 0,02% -0,70% -0,34% -0,25%
Ekuitas pada keuntungan belum direalisasi atas kenaikan
nilai investasi yang di ukur pada nilai wajar melalui
penghasilan komprehensif lain 0,09% 0,13% 0,14% 0,12% 0,12%
Saldo laba 40,96% 40,06% 38,21% 36,47% 34,55%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik
entitas induk 53,75% 54,57% 51,75% 51,17% 49,49%
Kepentingan non-pengendali 8,49% 7,08% 6,78% 7,22% 7,15%
JUMLAH EKUITAS 62,24% 61,65% 58,53% 58,39% 56,64%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
49
Page 74
Tabel 20
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 - 2024
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Pendapatan usaha 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan 36,10% 44,44% 33,31% 38,08% 31,21%
Laba kotor 63,90% 55,56% 66,69% 61,92% 68,79%
Beban penjualan -13,87% -13,39% -13,61% -12,95% -13,14%
Beban umum dan administrasi -14,70% -13,58% -13,62% -14,63% -19,99%
Pajak final -2,94% -3,37% -3,27% -3,09% -3,59%
Laba usaha 32,39% 25,22% 36,20% 31,25% 32,07%
Pendapatan bunga dan investasi 3,10% 4,31% 3,25% 5,14% 9,06%
Keuntungan (kerugian) selisih kurs mata uang asing - bersih 0,47% -4,31% -1,09% -0,13% 0,02%
Keuntungan (kerugian) dari perubahan nilai wajar investasi
yang diukur pada nilai wajar melalui laba rugi 0,26% -0,56% 0,45% 0,70% 2,72%
Dampak pendiskontoan aset dan liabilitas keuangan - bersih 0,06% -0,02% 0,14% 0,04% 1,07%
Pendapatan dividen 0,05% 0,04% 0,03% 0,04% 0,06%
Keuntungan penjualan aset tetap 0,02% 0,03% 0,01% 0,16% 0,02%
Beban bunga dan keuangan lainnya -10,24% -14,03% -16,30% -21,49% -28,82%
Lain-lain - bersih 0,14% 1,67% 0,95% 1,19% 0,36%
Ekuitas pada laba bersih entitas asosiasi dan
ventura bersama 2,52% 7,31% 2,57% 1,19% -8,54%
Keuntungan dari akuisisi saham entitas anak 11,21% 0,00% 0,00% 2,01% 0,00%
Cadangan kerugian penurunan nilai properti investasi -0,35% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Cadangan kerugian penurunan nilai aset tak berwujud -3,80% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Kerugian atas pelunasan obligasi 0,00% 0,00% -0,21% 0,00% 0,00%
Keuntungan penilaian kembali nilai wajar investasi pada
ventura bersama yang dicatat dengan menggunakan
metode ekuitas pada tanggal akuisisi 0,00% 0,00% 0,00% 0,12% 0,00%
Laba sebelum pajak 35,85% 19,67% 26,00% 20,21% 8,03%
Beban pajak kini -0,20% -0,09% -0,05% -0,11% -0,26%
Laba pra akuisisi dari dampak transaksi kombinasi bisnis
entitas sepengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,10%
Laba tahun berjalan 35,64% 19,58% 25,96% 20,10% 7,87%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain 0,00% 3,99% -2,45% -0,12% 0,00%
-
Jumlah penghasilan komprehensif 35,64% 23,57% 23,51% 19,98% 7,87%
Laba tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 31,60% 16,86% 23,77% 17,62% 4,56%
Kepentingan non-pengendali 4,05% 2,72% 2,19% 2,48% 3,31%
50
Page 75
VII. ANALISIS RISIKO
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, MB tidak terlepas dari berbagai risiko
usaha yang dihadapi. Analisis risiko usaha terhadap MB adalah sebagai berikut:
VII.A. Risiko Melemahnya Daya Beli Masyarakat
Permintaan properti dan real estat umumnya dipengaruhi oleh berbagai faktor,
seperti kondisi ekonomi, suku bunga, kebijakan strategis Pemerintah, perubahan
lifestyle serta lokasi properti. Dari faktor-faktor tersebut, kondisi ekonomi memiliki
dampak signifikan pada sektor properti dan real estat secara keseluruhan. Kondisi
ekonomi yang kuat dan bertumbuh secara stabil dapat meningkatkan
kesejahteraan masyarakat sehingga mendorong kenaikan daya beli dan minat
masyarakat untuk berinvestasi di sektor properti. Sebaliknya, apabila kondisi
ekonomi yang tidak menentu dan tidak bertumbuh secara stabil dapat
mengakibatkan penurunan daya beli masyarakat dan penurunan minat
masyarakat untuk berinvestasi di sektor properti sehingga permintaan akan
properti baik tempat tinggal ataupun properti komersial akan menurun. Kondisi
ekonomi yang lemah secara berkelanjutan dapat berdampak pada tingkat
permintaan properti dan profitabilitas MB.
VII.B. Risiko Persaingan Usaha
Sebagai perusahaan yang fokus di bidang real estat, MB menghadapi persaingan
usaha terutama dengan perusahaan-perusahaan pengembang yang memiliki
target pasar yang sama dengan MB, yaitu masyarakat yang berpenghasilan
menengah dan ke atas. Persaingan dalam industri properti mencakup aspek yang
sangat luas seperti persaingan dalam segi harga, lokasi, reputasi pengembang,
pemasaran, kualitas pembangunan, konsep proyek, dan lain-lain.
Ketidakmampuan MB dalam bersaing dengan baik di industri properti dapat
berdampak pada kinerja keuangan serta kelangsungan usaha MB.
VII.C. Risiko Ketersediaan Bahan Baku
Ketersediaan dan harga bahan baku untuk proyek pengembangan MB seperti
semen, baja dan besi beton, kayu, kaca, pipa dan bahan baku lainnya dapat
mempengaruhi kelancaran pembangungan proyek MB. Keterlambatan dalam
pengadaan bahan baku dapat mengakibatkan tertundanya target penyelesaian
pembangunan dan penyerahan bangunan kepada pembeli. Selain itu, apabila
terdapat kenaikan harga yang signifikan pada bahan baku dapat meningkatkan
biaya pembangunan MB, sehingga dapat mempengaruhi kinerja keuangan MB.
51
Page 76
VII.D. Risiko Perubahan Preferensi Masyarakat
Sebagai pusat perekonomian Indonesia, kota Jakarta saat ini merupakan pusat
bisnis, perdagangan, pasar modal dan pemerintahan. Oleh karena itu, permintaan
akan properti di kota Jakarta dan sekitarnya sangat tinggi dan menyebabkan harga
tanah serta sewa bangunan yang sangat tinggi. Sebagai salah satu pengembang
properti di Indonesia, MB menawarkan pilihan alternatif bagi masyarakat untuk
perumahan yang berada di kawasan Rawa Semut, Bekasi. Namun, tidak menutup
kemungkinan di masa yang akan mendatang, preferensi masyarakat terhadap
properti dapat berubah.
VII.E. Risiko Sumber Daya Manusia
Sumber daya manusia merupakan salah satu aset utama MB dan memiliki peran
yang penting dalam menentukan keberhasilan kegiatan usaha MB. Kelangsungan
usaha MB bergantung pada kemampuan MB untuk merekrut dan
mempertahankan tenaga kerja yang berkualifikasi tinggi dalam industri real estat.
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, MB memiliki rencana strategis tentang
kebutuhan sumber daya manusia baik dalam jangka pendek maupun jangka
panjang. Ketidakmampuan MB untuk mempekerjakan atau mempertahankan
tenaga kerja yang terampil dapat mempengaruhi operasional, pertumbuhan
pendapatan serta kinerja keuangan MB.
VII.F. Risiko Kebijakan Pemerintah
Dalam menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia, MB mengacu pada
peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku. Perubahan kebijakan Pemerintah
maupun adanya kebijakan-kebijakan baru yang berkaitan dengan bidang usaha
MB dan dapat mempengaruhi kegiatan usaha dan prospek usaha MB.
52
Page 77
VIII. METODE PENILAIAN
VIII.A. Metode-Metode Penilaian
VIII.A.1. Metode Penyesuaian Aset Bersih
Metode ini merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset
(asset based approach). Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan
liabilitas (liabilities) harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Aset lancar (current assets) harus dinilai ulang, misalnya untuk piutang dengan
mengurangkan jumlah yang tak dapat ditagih secara normal. Aset tetap seperti
tanah, bangunan, dan mesin-mesin perlu dinilai dengan konsep penilaian properti
yang berlaku umum.
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud (intangible assets) seperti hak
paten, lisensi, biaya riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan
siap bekerja (pool of employees), dan daftar langganan (pool of captive customer),
juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan
melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar
ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai
seluruh aset dan liabilitas (liabilities) yang telah disesuaikan.
VIII.A.2. Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek merupakan metode
penilaian yang didasarkan pada pendekatan pasar (market based approach).
Dengan metode ini, nilai pasar saham ditetapkan berdasarkan harga yang telah
atau pernah terjadi dari perusahaan sejenis yang sebanding dan sepadan. Nilai
pasar dari perusahaan pembanding diambil dari pasar modal (perusahaan
publik/terbuka).
Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah perusahaan pembanding harus
sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang akan dinilai dalam berbagai
variabel pembanding, antara lain perputaran penjualan, ekuitas, struktur modal
(leverage), aset dan komposisi aset, tingkat laba, dan rasio-rasio keuangan.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, nilai pasar saham
perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan beberapa rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding,
seperti rasio P/E (price/earnings), P/S (price/sales), P/BV (price/book value of
equity) dan sebagainya.
53
Page 78
VIII.A.3. Metode Diskonto Arus Kas
Metode diskonto arus kas ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan pendapatan (income based approach).
Untuk menggunakan metode ini, sebelum melakukan proses diskonto
(discounting), terlebih dahulu harus diproyeksikan pendapatan mendatang berupa
arus kas bersih untuk ekuitas (net cash flow to equity) atau arus kas bersih untuk
kapital (net cash flow to invested capital) sesuai dengan sifat dan jenis usaha yang
dinilai. Setelah proyeksi dibuat, langkah berikutnya adalah menetapkan tingkat
diskonto (discount rate) yang tepat.
Proses selanjutnya adalah mendiskonto nilai-nilai arus kas bersih yang telah
diproyeksikan, termasuk nilai periode kekal (continuing value), dengan faktor
diskonto (discount factor) yang diperoleh dari tingkat diskonto sesuai dengan
periode proyeksinya. Jika yang didiskonto adalah arus kas bersih untuk ekuitas,
maka nilai kini (present value) dari keseluruhan pendapatan di masa mendatang
tersebut merupakan nilai ekuitas, sedangkan jika yang didiskonto adalah arus kas
bersih untuk kapital, jumlah nilai kini tersebut merupakan nilai perusahaan
(corporate value), yang masih harus dikurangi dengan nilai liabilitas untuk
mendapatkan nilai ekuitas.
VIII.B. Metode Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif MB,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
MB. Prospek MB di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal
didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
54
Page 79
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan MB. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
VIII.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa MB adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
VIII.D. Aplikasi Diskon dan Premi
Diskon dan premi merupakan hal-hal yang tak terpisahkan dari proses penilaian
perusahaan tertutup. Diskon dan premi terkait dengan ada/tidaknya tingkat kendali
serta tingkat kemampuan untuk dipasarkan dari saham yang dinilai. Diskon adalah
potongan yang diberikan kepada suatu indikasi nilai dari business interest atau
saham yang berhasil diperkirakan. Pemberian diskon terkait dengan tidak adanya
unsur kendali dalam saham yang dinilai dan disebut dengan Discount for Lack of
Control – DLOC (Diskon Tanpa Pengendalian). Diskon juga terkait dengan tingkat
kesulitan saham tersebut untuk dikonversi secara cepat menjadi uang tunai yang
disebut dengan Discount for Lack of Marketabilities – DLOM (Diskon Likuiditas
Pasar). Sedangkan, premi adalah tambahan nilai yang diberikan kepada indikasi
nilai yang berhasil diperoleh dalam proses penilaian. Pemberian premi terkait
dengan adanya unsur kendali dalam saham perusahaan yang dinilai dan disebut
dengan Premium for Control (Premi Pengendalian).
55
Page 80
VIII.E. Prosedur Penilaian
Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang telah dipilih untuk
menentukan indikasi nilai pasar Objek Penilaian, kami telah melakukan langkah-
langkah sebagai berikut:
1. Melakukan tinjauan atas faktor internal dan eksternal yang memengaruhi
operasi MB.
2. Melakukan tinjauan atas laporan keuangan historis dari MB.
3. Melakukan penelaahan atas data operasional MB.
4. Melakukan penilaian Objek Penilaian dengan mengaplikasikan metode
penyesuaian aset bersih dengan pendekatan aset.
VIII.F. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan MB
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan MB. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/250430-001 tanggal 30 April 2025 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
56
Page 81
IX. PENILAIAN
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode penilaian yang digunakan
untuk menilai Objek Penilaian adalah metode penyesuaian aset bersih.
IX.A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control), dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities)
Berdasarkan POJK 35/2020, premi pengendalian didefinisikan sebagai “suatu
jumlah atau persentase tertentu yang merupakan penambah dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas objek penilaian”.
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon tanpa pengendalian didefinisikan sebagai
“suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas objek
penilaian”.
Premi pengendalian dan diskon tanpa pengendalian mencerminkan penambahan
terhadap nilai dari penyertaan minoritas atau pengurangan terhadap nilai dari
penyertaan mayoritas dalam entitas anak yang dinilai sebagai pengaruh dari
ketiadaan pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau
dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki
kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya
keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat
dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang perusahaan.
• Memilih pengurus inti perusahaan.
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
• Menentukan kebijakan investasi.
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
• Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan.
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Berdasarkan Peraturan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar didefinisikan
sebagai “suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari
nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek penilaian”.
Diskon likuiditas pasar mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari
perusahaan yang dinilai sebagai pengaruh dari tidak likuidnya saham perusahaan
tersebut untuk diperdagangkan.
57
Page 82
Untuk penilaian atas MB, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan, yaitu
untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau
ekuivalensinya pada tanggal 31 Desember 2024, oleh karena itu atas indikasi nilai
yang dihasilkan, dilakukan atau diaplikasikan penyesuaian terhadap kondisi
ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (diskon likuiditas pasar),
dikenakan diskon sebesar 40,00%, dengan pertimbangan sebagai berikut:
• Berdasarkan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar untuk perusahaan tertutup
bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00% - 40,00%.
• MB merupakan perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-
held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia.
IX.B. Nilai Pasar 100,00% Saham MB Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan nilai pasar 100,00% saham MB adalah metode penyesuaian aset
bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada pendekatan
aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas harus
disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang
telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar tanah yang
belum dikembangkan yang telah dinilai oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00158/2.0059-02/PI/03/0242/1/VI/2025 tanggal
10 Juni 2025, di mana nilai pasar atas tanah yang belum dikembangkan pada
tanggal 31 Desember 2024 adalah sebesar Rp 52,75 miliar.
Apabila nilai pasar atas tanah yang belum dikembangkan tersebut direfleksikan
dalam laporan posisi keuangan, maka jumlah aset MB adalah sebesar
Rp 52,96 miliar, sedangkan jumlah liabilitas MB adalah tetap, yaitu sebesar
Rp 3,96 juta.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham MB kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,00% saham MB sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 52,95 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,00% saham MB adalah sebesar Rp 52,94 miliar. Dengan demikian, nilai pasar
100,0% saham MB berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah sebesar
Rp 52,94 miliar.
58
Page 83
Perincian perhitungan nilai pasar 100,00% saham MB dengan menggunakan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 21
PT Multitotal Bumipersada
Nilai Pasar 100,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 31 Desember 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 168 - 168
Jumlah Aset Lancar 168 - 168
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap - neto 39 - 39
Tanah yang belum dikembangkan 26.166 26.583 52.749
Jumlah Aset Tidak Lancar 26.205 26.583 52.788
JUMLAH ASET 26.373 26.583 52.955
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Utang pajak 4 - 4
JUMLAH LIABILITAS 4 - 4
EKUITAS 26.369 26.583 52.952
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 26.373 26.583 52.955
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 52.952
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (14)
Nilai pasar 100,00% saham 52.937
IX.C. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
31 Desember 2024 adalah sebesar Rp 52,94 miliar.
59
Page 84
PT Multitotal Bumipersada Lampiran A
Nilai Pasar 100,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 31 Desember 2024
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 168 - 168
Jumlah Aset Lancar 168 - 168
ASET TIDAK LANCAR
Aset tetap - neto 39 - 39
Tanah yang belum dikembangkan 26.166 26.583 52.749
Jumlah Aset Tidak Lancar 26.205 26.583 52.788
JUMLAH ASET 26.373 26.583 52.955
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Utang pajak 4 - 4
JUMLAH LIABILITAS 4 - 4
EKUITAS 26.369 26.583 52.952
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 26.373 26.583 52.955
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 52.952
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (14)
Nilai pasar 100,00% saham 52.937
60
Names mentioned 38 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT MULTITOTAL BUMIPERSADA
p.1 ×25
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2
unresolved
org
PT Summarecon Property Development
p.3 ×2
unresolved
person
Dewi Himijati Tandika
p.8 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.8 ×3
unresolved
org
Johannes Juara & Rekan
p.8 ×2
unresolved
org
Johannes Juara
p.8 ×2
unresolved
org
JJR
p.8 ×6
unresolved
org
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan
p.9 ×2
unresolved
org
KJPP Suwendho Rinaldy
p.9 ×2
unresolved
org
Bank Indonesia
p.9 ×10
unresolved
org
KJPP Kusnanto
p.13 ×4
unresolved
org
KJPP KUSNANTO & REKAN
p.13
unresolved
person
Willy D. Kusnanto
· Pimpinan Rekan
p.13
unresolved
person
H. Kondisi Pembatas
p.18
unresolved
org
PT Multitotal Bumipersada Per
p.21 ×4
unresolved
org
Bank Sentral
p.21 ×2
unresolved
org
PT Multitotal Bumipersada Metode Penyesuaian Aset Bersih Per
p.22 ×2
unresolved
org
PT Multitotal Bumipersada MB
p.31 ×2
unresolved
person
Richardus Nangkih Sinulingga
· Notaris
p.31 ×3
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.31 ×2
unresolved
org
PT Multitotal Bumipersada Daftar Kepemilikan
p.31 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
p.44
unresolved
org
PT Multitotal Bumipersada Rasio-rasio Keuangan Per
p.66
unresolved
org
PT Multitotal Bumipersada Berikut
p.67
unresolved
org
PT Multitotal Bumipersada Analisis Common Size
p.67
unresolved
org
KJPP SRR
p.82
unresolved
org
PT Multitotal Bumipersada Nilai Pasar
p.83
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
10359 ms
12 Sep 2026 22:58
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '0.44'}