20250526_DSSA_Informasi Transaksi Afiliasi_31889086_lamp2.pdf

KJPP GUNTUR, EKI, ANDRI DAN REKAN
Sidat Jd
Wilayah Kerj

.13.0116 dan KNKNO. S62/KM.1/2013
operti dan Bisnis
Negara Republik Indonesia

No. File : 00034/2.0116-06/BS/02/0511/1/V/2025
Jakarta, 27 Mei 2025

Yth. Direksi

PT Dian Swastatika Sentosa Tbk

Sinar Mas Land Plaza, Menara 2, Lt. 24
Jl. M.H. Thamrin No.51

Jakarta Pusat, Jakarta 10350

Ringkasan Eksekutif Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pengadaan Tanah
PT Kuningan Mas Gemilang

Dengan hormat,

Ringkasan Laporan Pendapat Kewajaran ini merupakan bagian dari Laporan Pendapat Kewajaran
secara keseluruhan yang disajikan sebagai laporan terinci dan tidak dapat dipisahkan. KANTOR
JASA PENILAI PUBLIK GUNTUR, EKI, ANDRI & REKAN (“GEAR”) telah ditunjuk oleh
PT DIAN SWASTATIKA SENTOSA TBK (“DSSA”) melalui persetujuan surat penawaran
No. JKT.090/PN.BV.GEAR/2024 tanggal 30 November 2024 dan telah di addendum dengan Surat
Penawaran No. JKT.049/PN.BV.GEAR/2025 tanggal 20 Mei 2025 dengan maksud untuk
memberikan pendapat kewajaran atas rencana PT Kuningan Mas Gemilang (“KMG”) yang
merupakan entitas anak tidak langsung untuk melakukan transaksi pembelian tanah seluas 8.516
(delapan ribu lima ratus enam belas) meter persegi yang berlokasi di Jalan Menteng Atas B1, Rukun
Tetangga 002, Rukun Warga 02, Kelurahan Menteng Atas, Kecamatan Setiabudi, Kota Administrasi
Jakarta Selatan, DKI Jakarta dari PT Bumi Serpong Damai Tbk (“BSDE”), dalam kaitannya dengan
pemenuhan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan
Benturan Kepentingan (“POJK 42”), dan tidak digunakan di luar konteks atau tujuan penilaian
tersebut.

Penilaian dilakukan dengan mengacu kepada POJK 42, Peraturan OJK No.35/POJK.04/2020 tanggal
25 Mei 2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal (“POJK
35”), Standar Penilaian Indonesia 2018 (“SPI 2018”) yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (“MAPPI”).

1. Identifikasi Status Penilai

Sesuai Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 277/KM.1/2018 tertanggal 16
April 2018 mengenai Izin Penilai Dwi Hari Prasetiyo, ST., MM., M.Ec.Dev. MAPPI (Cert)
yang ditetapkan sebagai penilai di Bidang Jasa Penilaian Bisnis dengan kualifikasi Penilai
Bisnis (B) No. B-01.18.00511 dan terdaftar di OJK Pasar Modal dengan No. STTD.PB-
S1/PM.223/2021, OJK IKNB dengan No. 211/NB.122/STTD-P/2020 dan juga sebagai
anggota MAPPI dengan No. 14-S-05089 dan No Register RMK-2017.01120.

GEAR adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar di Kementerian Keuangan dan Pasar
Modal serta memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian ini.

2. Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Pemberi Tugas adalah pihak dimana Penilai mengikatkan diri dalam hubungan kontraktual,

e Nama : PT Dian Swastatika Sentosa Tbk

# Alamat : Sinar Mas Land Plaza, Menara 2, Lt.24, Jalan M.H. Thamrin No.51,
Jakarta Pusat, Jakarta 10350

Kantor Cabang : Business valuation Unit Jakarta, Gedung Pembina Graha. Lantai 2, Jl. DI. Panjaitan No 45,
Jakarta Timur 13350 Telp. 021-85914072
Kantor Pusat: Jl. Sidoserno PDK V-A No. 45 Surabaya - Jawa Timur Telp./Fax. 031-8470138 / 99013093

Cabang : Semarang (P), Samarinda (PJ), Denpasar (P), Makassar (PS), Tegal (PS)

KJPP GUNTUR, EKI, ANDRI DAN REKAN
Sidat Jd
Wilayah Kerj

.13.0116 dan KNKNO. S62/KM.1/2013
sperti dan Bisnis
Negara Republik Indonesia

Pengguna laporan atas hasil penilaian adalah:
# Nama 1: PT Dian Swastatika Sentosa Tbk
PT Kuningan Mas Gemilang

# Alamat
- DSSA : Sinar Mas Land Plaza, Menara 2, Lt.24, Jalan M.H. Thamrin No.51,
Jakarta Pusat, Jakarta 10350
- KMG : Sinar Mas Land Plaza, Menara 2, Lt.14, Jalan M.H. Thamrin No.51,

Jakarta Pusat, Jakarta 10350

3. Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Kewajaran

Maksud dan tujuan dari pemberian pendapat kewajaran ini adalah untuk memberikan Pendapat
Kewajaran atas rencana transaksi pembelian tanah seluas 8.516 (delapan ribu lima ratus enam
belas) meter persegi, oleh KMG yang merupakan entitas anak tidak langsung dari DSSA yang
diperlukan dalam rangka memenuhi peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”).

Laporan Pendapat Kewajaran ini diberikan dalam rangka pemenuhan POJK 42 dan tidak
digunakan di luar konteks atau tujuan penilaian tersebut.

4. Pihak yang Bertransaksi

Pihak-pihak yang terkait dalam Rencana Transaksi afiliasi yang akan dilakukan KMG dengan
BSDE terkait rencana pembelian aset berupa tanah seluas 8.516 meter persegi yaitu:

@  KMG selaku pembeli

# BSDE selaku penjual

5. Objek Pendapat Kewajaran

Objek Pendapat Kewajaran dalam hal ini adalah memberikan pendapat kewajaran atas
Rencana Transaksi afiliasi yang dilakukan oleh KMG dengan BSDE terkait pembelian aset
berupa tanah seluas 8.516 (delapan ribu lima ratus enam belas) meter persegi yang berlokasi
di Jalan Menteng Atas B1, Rukun Tetangga 002, Rukun Warga 02, Kelurahan Menteng Atas,
Kecamatan Setiabudi, Kota Administrasi Jakarta Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

6. Tanggal Pendapat Kewajaran (Cut Off Date) dan Masa Berlaku Laporan

Tanggal Pendapat Kewajaran dalam penugasan ini adalah tanggal 31 Desember 2024, dimana
batas tersebut diambil atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.

Berdasarkan POJK 35 masa berlaku laporan penilaian adalah 6 (enam) bulan sejak tanggal
efektif penilaian (Cut Off Date) dalam laporan penilaian.

Dengan mempertimbangkan hal-hal tersebut di atas, maka masa berlaku Laporan Pendapat
Kewajaran ini yaitu selama 6 (enam) bulan sejak tanggal efektif penilaian dalam Laporan
Pendapat Kewajaran.

: Business valuation Unit Jakarta, Gedung Pembina Graha. Lantai 2, Jl. DI. Panjaitan No 45,
Jakarta Timur 13350 Telp. 021-85914072

Kantor Pusat: Jl. Sidoserno PDK V-A No. 45 Surabaya - Jawa Timur Telp./Fax. 031-8470138 / 99013093

Cabang : Semarang (P), Samarinda (PJ), Denpasar (P), Makassar (PS), Tegal (PS)

Kantor Cabang

KJPP GUNTUR, EKI, ANDRI DAN REKAN
1 130116 dan KNKNO- 562/KM-1/2D13
Bidang J aperti dan Bisnis

Vilayah Kerja: tegara Republik Indonesia

Pendekatan dan Metode Analisis Yang Digunakan

Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini, kami telah
melakukan analisis melalui pendekatan dan prosedur analisis Rencana Transaksi yang
mencakup hal-hal sebagai berikut:

a. Analisis atas Rencana Transaksi, yang meliputi identifikasi dan hubungan antara pihak-
pihak yang bertransaksi, perjanjian dan persyaratan yang disepakati dan analisis atas
risiko dan manfaat dari transaksi yang akan dilakukan.

b. Analisis kualitatif dan kuantitatif atas Rencana Transaksi, meliputi riwayat DSSA dan
kegiatan usaha, analisis industri, analisis operasional, dan prospek keuangan, alasan
dilakukannya Rencana Transaksi, keuntungan dan kerugian yang bersifat kualitatif atas
Rencana Transaksi yang akan dilakukan, analisis rasio keuangan dan analisis laporan
keuangan proforma sebelum dan sesudah Rencana Transaksi dilakukan. Dalam analisis
kuantitatif juga dilakukan analisis inkremental seperti konstribusi nilai tambah terhadap
DSSA sebagai akibat dari Rencana Transaksi yang dilakukan, termasuk dampaknya
terhadap proyeksi keuangan DSSA. Selanjutnya menganalisis sensitivitas (sensitivity
analysis) untuk mengukur keuntungan dan kerugian dari Rencana Transaksi yang akan
dilakukan.

c. Analisis atas kewajaran nilai Rencana Transaksi, dan
d. Analisis atas faktor lain yang relevan.

Tingkat Kedalaman Investigasi

Pelaksanaan investigasi dilakukan secara wajar dengan inspeksi ke lokasi oleh tim penilai/
tenaga-tenaga ahli kami yang berpengalaman dan berkualifikasi baik dalam bidang
keahliannya masing-masing.

Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Dihandalkan

Kami telah melakukan analisis dan mempertimbangkan data dan informasi yang disediakan
DSSA untuk tujuan penugasan ini, yaitu :

a. Laporan Keuangan Konsolidasian DSSA yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris, dengan nomor
laporan 00275/2.1090/AU.1/02/0155-4/1/111/2025 tanggal 18 Maret 2025 dengan
pendapat wajar dalam semua hal yang material,

b. Laporan Keuangan Konsolidasian DSSA yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris, dengan nomor
laporan 00376/2.1090/AU.1/02/0155-3/1/111/2024 tanggal 30 Maret 2024 dengan
pendapat wajar dalam semua hal yang material:

c. Laporan Keuangan Konsolidasian DSSA yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris, dengan nomor
laporan 00121/2.1090/AU.1/02/0155-2/1/111/2023 tanggal 10 Maret 2023 dengan
pendapat wajar dalam semua hal yang material,

d. Laporan Keuangan Konsolidasian DSSA yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris, dengan nomor
laporan 00062/2.1090/AU.1/02/0155-1/1/111/2022 tanggal 10 Maret 2022 dengan
pendapat wajar dalam semua hal yang material,

e. Laporan Keuangan Konsolidasian DSSA yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris, dengan nomor

iii

Kantor Cabang : Business valuation Unit Jakarta, Gedung Pembina Graha. Lantai 2, Jl. DI. Panjaitan No 45,

Jakarta Timur 13350 Telp. 021-85914072

Kantor Pusat: Jl. Sidoserno PDK V-A No. 45 Surabaya - Jawa Timur Telp./Fax. 031-8470138 / 99013093

Cabang

: Semarang (P), Samarinda (PJ), Denpasar (P), Makassar (PS), Tegal (PS)

KJPP GUNTUR, EKI, ANDRI DAN REKAN
Sidat Jd
Wilayah Kerj

.13.0116 dan KNKNO. S62/KM.1/2013
sperti dan Bisnis
Negara Republik Indonesia

laporan 00500/2.1090/AU.1/02/0148-2/1/IV/2021 tanggal 12 April 2021 dengan
pendapat wajar dalam semua hal yang material,

f. Laporan Penilaian Aset KMG per tanggal penilaian 31 Desember 2024, yang
dikeluarkan oleh KJPP Hendra dan Rekan Jakarta, dengan nomor laporan 00012/2.0152-
00/P1/06/0235/1/V/2025 tanggal 21 Mei 2025,

g. Laporan Keuangan Proforma yang disiapkan oleh Manajemen DSSA,

h. Proyeksi keuangan sebelum dan sesudah Rencana Transaksi yang disiapkan oleh
Manajemen DSSA,

i. Akta Pendirian Perseroan Terbatas No. 6 yang dibuat di hadapan Linda Herawati S.H,
Notaris di Jakarta tanggal 2 Agustus 1996 yang kemudian diubah dengan Akta
Perubahan No. 35 tanggal 8 Oktober 1996 dari notaris yang sama.

j- Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Dian Swastatika Sentosa Tbk No. 162 yang dibuat
di hadapan Hannywati Gunawan, S.H, Notaris di Jakarta tanggal 25 Juni 2024.

k. Sertipikat Hak Guna Bangunan NIB 09.02.000014564.0 dengan luas tanah 8.516 meter
persegi, pemegang Hak PT Bumi Serpong Damai Tbk berkedudukan di Kabupaten
Tangerang yang berakhir tanggal 26 Desember 2045.

I. Draf Akta Jual Beli Tanah, atas sebidang tanah seluas 8.516 M2 (delapan ribu lima ratus
enam belas meter persegi), yang Hak Guna Bangunannya akan berakhir pada tanggal 26
Desember 2045, terdaftar atas nama Pemegang Hak: PT Bumi Serpong Damai Tbk,
berkedudukan di Kabupaten Tangerang, dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang
Pajak Bumi dan Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP):
317106000500103340. Rencana Jual beli yang dilakukan dengan harga
Rp617.410.000.000 (enam ratus tujuh belas miliar empat ratus sepuluh juta rupiah).

m. Akta Pendirian PT Kuningan Mas Gemilang No. 24 tanggal 30 April 2024 yang dibuat
di hadapan Lanawaty Darmadi, S.H., M.M., M.Kn Notaris dengan wilayah jabatan
seluruh Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

n. Company Profile KMG per Desember 2024

Diskusi dengan manajemen DSSA dan KMG,

p. Informasi dan/atau dokumen terkait lainnya yang didapat dari berbagai pencarian baik
melalui Internet maupun media lainnya.

2

Seluruh data dan informasi yang digunakan dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran
ini diperoleh dari manajemen DSSA sepanjang proses penyusunan laporan baik diskusi dan
wawancara

10. Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli
Dalam memberikan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi ini, GEAR menggunakan
hasil pekerjaan tenaga ahli dari luar yang berupa Laporan Penilaian Aset atas Tanah 8.516
meter persegi milik BSDE oleh KJPP Hendra dan Rekan dengan laporan No. 00012/2.0152-
00/PI/06/0235/1/V/2025 tanggal 21 Mei 2025 yang ditandatangani oleh Penilai Publik
Ir. Hendra Gunawan M.Sc. MAPPI (Cert.), dengan Nomor Anggota MAPPI 81-S-00005, yang
sudah terdaftar untuk kegiatan Pasar Modal dengan No.STTD.PP-104/PJ-1/PM.02/2023,
sehubungan dengan penilaian aset yang dijadikan Objek Pendapat Kewajaran.
iv
Kantor Cabang : Business valuation Unit Jakarta, Gedung Pembina Graha. Lantai 2, Jl. DI. Panjaitan No 45,
Jakarta Timur 13350 Telp. 021-85914072
Kantor Pusat: Jl. Sidoserno PDK V-A No. 45 Surabaya - Jawa Timur Telp./Fax. 031-8470138 / 99013093
Cabang z Semarang (P), Samarinda (P), Denpasar (P), Makassar (PS), Tegal (PS)

KJPP GUNTUR, EKI, ANDRI DAN REKAN
Sidat Jd
Wilayah Kerj

.13.0116 dan KNKNO. S62/KM.1/2013
sperti dan Bisnis
Negara Republik Indonesia

11. Asumsi dan Kondisi Pembatas
Beberapa asumsi yang digunakan dalam penyusunan pendapat kewajaran ini adalah:

# Laporan Pendapat Kewajaran bersifat non disclaimer opinion.

# Penilai Usaha telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam
proses pendapat kewajaran.

e Dalam menyusun laporan ini, GEAR mengandalkan keakuratan dan kelengkapan
informasi yang disediakan oleh DSSA dan atau data yang diperoleh dari informasi yang
tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan.

@ Pemberi tugas menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut penugasan
pendapat kewajaran telah diungkapkan seluruhnya kepada GEAR dan tidak ada
pengurangan atas fakta-fakta yang penting.

e GEAR menggunakan proyeksi keuangan yang disampaikan oleh DSSA dan telah
disesuaikan sehingga mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty).

e Laporan Pendapat Kewajaran yang dihasilkan terbuka untuk publik kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional DSSA.

e# GEAR bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan kesimpulan yang
dihasilkan.

# GEAR telah memperoleh informasi atas status hukum Objek Pendapat Kewajaran dari
pemberi tugas.

@ Laporan Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk memenuhi kepentingan Pasar Modal dan
pemenuhan peraturan OJK dan tidak untuk kepentingan perpajakan.

# Pendapat kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan Rencana
Transaksi yang akan dilakukan pada tanggal pendapat ini diterbitkan.

# Dalam penyusunan pendapat kewajaran ini, kami menggunakan beberapa asumsi, seperti
terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban DSSA dan semua pihak yang terlibat dalam
Rencana Transaksi serta keakuratan informasi mengenai Rencana Transaksi yang
diungkapkan oleh manajemen DSSA.

# Pendapat kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara
utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang
menyesatkan atas proses yang mendasari pendapat kewajaran. Penyusunan pendapat
kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan
melalui analisis yang tidak lengkap.

@ Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan pendapat kewajaran ini sampai
dengan tanggal terjadinya Rencana Transaksi tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan
pendapat kewajaran ini. Kami tidak bertanggungjawab untuk menegaskan kembali atau
melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan
kondisi serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.

Kondisi Pembatas:

e Kami tidak melakukan proses due diligence terhadap entitas atau pihak-pihak yang
melakukan transaksi.

# Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,

v
Kantor Cabang : Business valuation Unit Jakarta, Gedung Pembina Graha. Lantai 2, Jl. DI. Panjaitan No 45,
Jakarta Timur 13350 Telp. 021-85914072
Kantor Pusat: Jl. Sidoserno PDK V-A No. 45 Surabaya - Jawa Timur Telp./Fax. 031-8470138 / 99013093

Cabang : Semarang (P), Samarinda (PJ), Denpasar (P), Makassar (PS), Tegal (PS)

KJPP GUNTUR, EKI, ANDRI DAN REKAN
Sidat Jd
Wilayah Kerj

.13.0116 dan KNKNO. S62/KM.1/2013
sperti dan Bisnis
Negara Republik Indonesia

kehandalan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan oleh DSSA kepada kami atau yang tersedia secara umum yang pada
hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan. Kami tidak bertanggung jawab
untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami
juga bergantung kepada jaminan dari manajemen DSSA bahwa mereka tidak mengetahui
fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada kami menjadi
tidak lengkap atau menyesatkan.

@ Analisis pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi ini dipersiapkan menggunakan data
dan informasi sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi
tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Oleh karenanya,
kami tidak bertanggungjawab atas perubahan kesimpulan atas pendapat kewajaran kami
dikarenakan adanya perubahan data dan informasi tersebut.

# Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Rencana Transaksi ini.
Jasa-jasa yang kami berikan kepada DSSA dalam kaitan dengan Rencana Transaksi ini
hanya merupakan pemberian Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi yang akan
dilakukan dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Kami tidak melakukan
penelitian atas keabsahan Rencana Transaksi dari aspek hukum dan implikasi aspek
perpajakan dari Rencana Transaksi tersebut.

# Pekerjaan kami berkaitan dengan Rencana Transaksi ini tidak merupakan dan tidak dapat
ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit atau pelaksanaan prosedur-
prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan,
atau penyimpangan dalam laporan keuangan atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami
tidak mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan dan
menganalisa suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya diluar Rencana Transaksi yang ada
dan mungkin tersedia untuk DSSA dan/atau KMG serta pengaruh dari transaksi-transaksi
tersebut terhadap Rencana Transaksi ini.

12. Persyaratan atas Persetujuan Publikasi

Laporan Pendapat Kewajaran beserta lampiran yang ada pada laporan ini hanya ditujukan
kepada Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan Pendapat Kewajaran sebagaimana dimaksud
pada lingkup penugasan ini. Penggunaan Laporan di luar dari ketentuan yang disebutkan dalam
lingkup penugasan laporan ini harus mendapatkan persetujuan tertulis dari GEAR dan Pemberi
Tugas.

13. Kejadian-kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian (Subseguent Event) dan Tanggal
Laporan

Sampai dengan tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini, kami tidak memperoleh informasi
mengenai peristiwa penting yang dapat berdampak secara material. Kejadian-kejadian penting
setelah tanggal laporan berarti kejadian-kejadian penting setelah tanggal diterbitkannnya
Laporan Pendapat Kewajaran. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan perubahan atau
penyesuaian atas hasil Pendapat Kewajaran yang dituangkan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran terinci yang telah diterbitkan dan disampaikan kepada Pemberi Tugas. Namun
dalam hal terdapat informasi baru dalam hal yang substansi, maka GEAR dapat menerbitkan
revisi atas Laporan Pendapat Kewajaran.

vi
: Business valuation Unit Jakarta, Gedung Pembina Graha, Lantai 2, Jl. DI. Panjaitan No 45,
Jakarta Timur 13350 Telp. 021-85914072

Kantor Pusat: Jl. Sidoserno PDK V-A No. 45 Surabaya - Jawa Timur Telp./Fax. 031-8470138 / 99013093
Cabang : Semarang (P), Samarinda (PJ), Denpasar (P), Makassar (PS), Tegal (PS)

Kantor Cabang

KJPP GUNTUR, EKI, ANDRI DAN REKAN
Sidat Jd
Wilayah Kerj

.13.0116 dan KNKNO. S62/KM.1/2013
sperti dan Bisnis
Negara Republik Indonesia

14. Konfirmasi bahwa Laporan Pendapat Kewajaran dilakukan berdasarkan Peraturan
OJK

Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat, serta Laporan Pendapat Kewajaran yang telah
dibuat oleh Penilai dengan memenuhi POJK 35, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan
No. 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis
di Pasar Modal (“SEOJK 17”), dan POJK 42.

15. Konfirmasi Bahwa Laporan Pendapat Kewajaran dilakukan berdasarkan SPI

Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta Laporan Pendapat Kewajaran
telah dibuat oleh Penilai dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia ("KEPI")
serta SPI yang ditetapkan oleh MAPPI.

16. Unsur Transaksi Material dalam Rencana Transaksi

Batasan nilai sesuai dengan ketentuan Pasal 3 Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 17/POJK.04/2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha” (“POJK
17”) yaitu:

1. Suatu transaksi dikategorikan sebagai Transaksi Material apabila nilai transaksi sama
dengan 20Y4 (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka.

2. Transaksi berupa perolehan atau pelepasan atas perusahaan atau segmen operasi
dikategorikan sebagai Transaksi Material dalam hal :

a. Nilai transaksi sama dengan 20”o (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas
Perusahaan Terbuka:

b. Total aset yang menjadi objek pendapat kewajaran dibagi total aset Perusahaan
Terbuka nilainya sama dengan atau lebih dari 2096 (dua puluh persen):

c. Laba bersih objek pendapat kewajaran dibagi dengan laba bersih Perusahaan
Terbuka nilainya sama dengan atau lebih dari 2096 (dua puluh persen), atau

d. Pendapatan usaha objek pendapat kewajaran dibagi dengan pendapatan Perusahaan
Terbuka nilainya sama dengan atau lebih dari 2096 (dua puluh persen).

3. Dalam hal transaksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dilakukan oleh
Perusahaan Terbuka yang mempunyai ekuitas negatif, transaksi dikategorikan sebagai
Transaksi Material apabila nilai transaksi sama dengan 1076 (sepuluh persen) atau lebih
dari total aset Perusahaan Terbuka.

Nilai Transaksi Material dilakukan dengan melakukan perbandingan antara nilai ekuitas dan
Aset DSSA per 31 Desember 2024 yang tercermin dalam Laporan Keuangan Konsolidasian
DSSA dengan nilai Rencana Transaksi.

Figur 1. Unsur Transaksi Material
Objek Pendapat Ekuitas DSSA Nilai Rencana Transaksi

Kewajaran (USD”000) (USD?000)
Tanah 8.516 1.943.579 38.201 1,97Y0

Sumber: Laporan Keuangan Konsolidasian DSSA yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris, dan Draf Akta Jual Beli Tanah,
dengan menggunakan kurs tengah Bank Indonesia per tanggal 31 Desember 2024 sebesar
Rp16.162/USD

vii

Kantor Cabang : Business valuation Unit Jakarta, Gedung Pembina Graha. Lantai 2, Jl. DI. Panjaitan No 45,
Jakarta Timur 13350 Telp. 021-85914072
Kantor Pusat: Jl. Sidoserno PDK V-A No. 45 Surabaya - Jawa Timur Telp./Fax. 031-8470138 / 99013093

Cabang : Semarang (P), Samarinda (PJ), Denpasar (P), Makassar (PS), Tegal (PS)

KJPP GUNTUR, EKI, ANDRI DAN REKAN

.13.0116 dan KNKNO. S62/KM.1/2013
Fraperti dan Bisnis
Negara Republik Indonesia

Objek Pendapat Total Aset DSSA Nilai Rencana Transaksi

(USD?000) (USD”000)
Tanah 8.516 3.695.071 38.201 1,03Y9

Sumber: Laporan Keuangan Konsolidasian DSSA yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris, dan Draf Akta Jual Beli Tanah,
dengan menggunakan kurs tengah Bank Indonesia per tanggal 31 Desember 2024 sebesar
Rp16.162/USD

Berdasarkan hal tersebut, maka Rencana Transaksi bukan merupakan Transaksi Material.

17. Analisis Rencana Transaksi

1. Pengaruh Rencana Transaksi terhadap kondisi keuangan KMG yaitu rencana pembelian
tanah dan pembangunan pusat data oleh KMG dapat memberikan dampak positif jangka
panjang terhadap posisi keuangan DSSA, terutama dalam hal peningkatan nilai aset,
potensi pendapatan dari pusat data, dan apresiasi nilai tanah.

2. Pihak — pihak terkait Rencana Transaksi adalah:

« KMG selaku pembeli

e BSDE selaku penjual.

Hubungan afiliasi antara KMG (entitas anak tidak langsung DSSA) dan BSDE muncul

karena adanya hubungan keluarga antar pemilik manfaat akhir.

3. Objek Pendapat Kewajaran ini adalah Rencana Transaksi afiliasi yang akan dilakukan
KMG dengan BSDE terkait pembelian aset berupa tanah seluas 8.516 (delapan ribu lima
ratus enam belas) meter persegi yang berlokasi di Jalan Menteng Atas B1, Rukun Tetangga
002, Rukun Warga 02, Kelurahan Menteng Atas, Kecamatan Setiabudi, Kota Administrasi
Jakarta Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta sebagaimana tertuang dalam Draf Akta
Jual Beli Tanah.

4. Berdasarkan Draf Akta Jual Beli Tanah dengan ringkasan sebagai berikut:

# Para pihak yang dijelaskan dalam Draf Akta tersebut yaitu PT Bumi Serpong Damai
Tbk, berkedudukan di Kabupaten Tangerang (Pihak Pertama) dan KMG berkedudukan
di Jakarta Pusat (Pihak Kedua).

@ Pihak Pertama menerangkan dengan ini menjual kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua
menerangkan dengan ini membeli dari Pihak Pertama, Hak Guna Bangunan Sertipikat
Elektronik dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB) : 09.02.000014564.0 atas
sebidang tanah seluas 8.516 meter persegi (delapan ribu lima ratus enam belas meter
persegi), yang Hak Guna Bangunannya akan berakhir pada tanggal 26 Desember 2045,
terdaftar atas nama Pemegang Hak: PT Bumi Serpong Damai Tbk, berkedudukan di
Kabupaten Tangerang, dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan
Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP): 317106000500103340.

# Lokasi tanah terletak di dalam SPPT PBB-P2 tertulis di Jalan Menteng Atas BI, Rukun
Tetangga 002, Rukun Warga 02, Kelurahan Menteng Atas, Kecamatan Setiabudi, Kota
Administrasi Jakarta Selatan, Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

# Para Pihak sepakat bahwa jual beli tanah dilakukan dengan harga Rp617.410.000.000
(enam ratus tujuh belas miliar empat ratus sepuluh juta rupiah), tidak termasuk Pajak
Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 1196 (sebelas persen).

@ Pihak pertama mengaku menerima sepenuhnya uang tersebut diatas para Pihak Kedua
dan untuk penerimaan uang tersebut, draf akta ini berlaku pula sebagai tanda
penerimaan yang sah (kuitansi).

viii
: Business valuation Unit Jakarta, Gedung Pembina Graha, Lantai 2, J1. DI. Panjaitan No 45,
Jakarta Timur 13350 Telp. 021-85914072

Kantor Pusat: Jl. Sidoserno PDK V-A No. 45 Surabaya - Jawa Timur Telp./Fax. 031-8470138 / 99013093
Cabang : Semarang (P), Samarinda (PJ), Denpasar (P), Makassar (PS), Tegal (PS)

Kantor Cabang

KJPP GUNTUR, EKI, ANDRI DAN REKAN

No
Bidang Jasa: P
Wilayah Kerja:N

5. Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi
a) Manfaat Rencana Transaksi

e KMG memiliki peluang investasi jangka panjang yang mana lokasi tanah
memberikan potensi apresiasi nilai tanah yang tinggi di masa depan. Mengingat
keterbatasan supply gedung kantor prestise dan terbatasnya lahan di area CBD
dan SCBD.

e Dengan tanah seluas 8.516 meter persegi, KMG dapat membangun pusat data
yang akan mendukung operasional dan perkembangan perusahaan hostingnya.
Pusat data ini akan meningkatkan kapasitas dan efisiensi operasional KMG, yang
sangat penting untuk memenuhi permintaan pasar yang semakin besar akan
layanan penyimpanan data dan cloud.

# Tanah yang strategis dan luas memungkinkan KMG untuk membangun fasilitas
dengan desain yang optimal, mengurangi biaya operasional jangka panjang dan
memastikan kelancaran operasional pusat data.

b) Risiko Rencana Transaksi

e Tanah di kawasan strategis seperti Jalan Menteng Atas cenderung memiliki harga
yang relatif tinggi. Hal ini dapat menambah beban finansial KMG, terutama dalam
tahap pembelian dan pembangunan. KMG perlu memastikan bahwa investasi ini
sebanding dengan potensi keuntungan yang akan didapatkan dalam jangka
panjang.

e Risiko Rencana Transaksi adalah tidak terlaksananya proses jual beli sesuai
dengan rencana karena terjadi default. Jika tidak terjadi proses jual beli, hal
tersebut menyebabkan KMG tidak mencapai tujuan awal dari pembelian tanah dan
kehilangan peluang pengembangan usaha, serta Rencana Transaksi yang dapat
dikoordinasi cukup mudah karena Rencana Transaksi ini merupakan transaksi
dengan perusahaan afiliasi.

18. Analisis Kewajaran Kualitatif

Ih,

Kantor Cabang

Kantor Pusat
Cabang

Keuntungan dan Kerugian yang bersifat kualitatif atas Rencana Transaksi
Keuntungan yang akan diperoleh KMG dari Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:

Pembangunan Pusat Data: Pembelian tanah ini juga memberi KMG kesempatan
untuk membangun pusat data yang sangat diperlukan untuk mendukung ekspansi dan
operasional KMG. Pusat data ini akan menjadi aset yang sangat berharga,
memberikan KMG kontrol penuh terhadap infrastrukturnya, dan mendukung
keberlanjutan bisnis DSSA di sektor teknologi, terutama dalam layanan hosting dan
penyimpanan data.

Kepemilikan Aset Jangka Panjang: Memiliki tanah ini memungkinkan KMG untuk
memaksimalkan penggunaan lahan sesuai dengan kebutuhan perusahaan tanpa
dibatasi oleh masa sewa, memberikan keamanan dan kontrol atas aset jangka panjang.
Prestise dan Reputasi: Lokasi tanah di Jalan Menteng Atas juga akan meningkatkan
citra perusahaan. Tanah di CBD dan SCBD adalah area yang dihormati dan dikenal
sebagai pusat bisnis yang bergengsi, yang dapat menambah nilai prestise bagi KMG,
baik dalam hal menarik klien maupun dalam pengakuan industri.

Transaksi Afiliasi yang Sah dan Teregulasi: Rencana Transaksi ini melibatkan
pembelian tanah dari perusahaan afiliasi (BSDE), karena adanya hubungan keluarga
antar pemilik manfaat akhir. Berdasarkan informasi yang diberikan, Rencana
Transaksi ini tidak mengandung benturan kepentingan, karena sesuai dengan
peraturan yang ditetapkan oleh POJK 42. Hal ini memberi KMG kepastian bahwa
Rencana Transaksi ini berjalan sesuai dengan regulasi yang berlaku dan sah secara
hukum.

: Business valuation Unit Jakarta, Gedung Pembina Graha. Lantai 2, Jl. DI. Panjaitan No 45,

Jakarta Timur 13350 Telp. 021-85914072

# JL. Sidoserno PDK V-A No. 45 Surabaya - Jawa Timur Telp./Fax. 031-8470138 / 99013093
: Semarang (P), Samarinda (PJ), Denpasar (P), Makassar (PS), Tegal (PS)

130116 dan KNKNO. S62/KN.
perti dan Bisnis
ara Republik Indonesia

2013

Kantor Cabang

Kantor Pusat
Cabang

KJPP GUNTUR, EKI, ANDRI DAN REKAN
Sidat Jd
Wilayah Kerj

.13.0116 dan KNKNO. S62/KM.1/2013
sperti dan Bisnis
Negara Republik Indonesia

Tidak terdapat kerugian yang timbul dari Rencana Transaksi ini kecuali jika risiko tidak
termitigasi dengan baik.

Analisis Industri Aktivitas Hosting

e Teknologi kini telah menjadi kebutuhan dalam kehidupan sehari-hari, membuat
sebagian besar industri semakin bergantung pada data. Untuk mendukung
penyimpanan, pengolahan, dan pengelolaan data dalam jumlah besar, diperlukan
infrastruktur pusat data yang kokoh dan andal. Berdasarkan kecepatan adopsi digital
dan prospek pertumbuhan masa depan di berbagai sektor, kita dapat memproyeksikan
industri-industri yang akan memperoleh manfaat signifikan dari pertumbuhan pusat
data global yang diperkirakan.

e Pusat data kini menjadi elemen krusial dalam infrastruktur digital, seiring semakin
banyaknya industri yang beralih ke transformasi digital. Berdasarkan penelitian,
pasar data global diproyeksikan tumbuh dengan CAGR lebih dari 296 dari 2022
hingga 2030, mencapai nilai sekitar USD 519 miliar. Pertumbuhan ini didorong oleh
meningkatnya kebutuhan akan komputasi cloud, analitik big data, dan perangkat
Internet of Things (“IoT”) serta kecerdasan buatan (“A7”). Hingga akhir 2023, tren
pertumbuhan pusat data global terus berlanjut, dan hal ini bukan lagi hal yang
mengejutkan. Perkembangan ini diprediksi akan terus berlanjut karena volume data
yang dihasilkan secara global terus meningkat dengan kecepatan luar biasa.
Meskipun terdapat beberapa wilayah utama untuk pengembangan pusat data,
fenomena ini memiliki dampak global. Transformasi digital yang berlangsung di
berbagai belahan dunia menjadi pendorong utama meningkatnya permintaan
terhadap pusat data. Selain itu, akses internet yang semakin luas, berkembangnya
teknologi /oT dan kecerdasan buatan, serta adopsi layanan cloud dan komputasi edge
yang semakin masif, telah mengubah lanskap global dan memacu pertumbuhan pusat
data.

e Berdasarkan data dari CloudScene, Indonesia menempati peringkat ke-8 di pasar
pusat data kawasan APAC, dengan 79 pusat data tersebar di seluruh negeri. Faktor
utama yang mendorong pertumbuhan industri ini adalah kerjasama antara Otoritas
Investasi Indonesia (INA) dan Global Data Solutions (GDS) dalam meluncurkan
platform pasar nasional.

e Inisiatif ini bertujuan untuk mengembangkan hyperscale di Nongsa Batam, yang
berada di Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Indonesia. Kerjasama ini diharapkan
dapat mendukung ekonomi digital yang berkembang pesat di Indonesia dengan
memenuhi permintaan layanan pasar yang semakin meningkat, yang dipicu oleh
pertumbuhan digital, /oT, dan AI. Tujuan utama dari kemitraan ini adalah
menyediakan konektivitas dengan latensi rendah, menarik investor baik lokal
maupun internasional, serta memperkuat infrastruktur digital yang sangat dibutuhkan
dalam mendukung transformasi digital Indonesia yang terus berkembang.

e Investasi signifikan dari perusahaan global telah mendorong pertumbuhan pasar,
dengan investasi Eguinix sebesar USD 74 juta di pusat data baru di Jakarta menjadi
salah satu contoh utama. Perluasan ini dijadwalkan akan dibuka pada tahun 2024,
selaras dengan tujuan transformasi digital pemerintah Indonesia, dengan
menyediakan platform bagi penyedia layanan lokal dan global.

e Berdasarkan data dari Data Center Map, Jakarta menjadi pusat utama dengan 81 pusat
data, menjadikannya wilayah dengan fasilitas terbanyak di Indonesia. Dari total 137
pusat data yang tersebar di tanah air, Batam menempati posisi kedua dengan 9 unit,
disusul oleh Surabaya dan Bandung yang masing-masing memiliki 7 unit. Kota-kota
lain seperti Denpasar, Bogor, Makassar, Medan, Yogyakarta, dan Pekanbaru juga
mulai menunjukkan perkembangan, meski jumlahnya masih terbatas.

: Business valuation Unit Jakarta, Gedung Pembina Graha. Lantai 2, Jl. DI. Panjaitan No 45,

Jakarta Timur 13350 Telp. 021-85914072

# JL. Sidoserno PDK V-A No. 45 Surabaya - Jawa Timur Telp./Fax. 031-8470138 / 99013093
: Semarang (P), Samarinda (PJ), Denpasar (P), Makassar (PS), Tegal (PS)

KJPP GUNTUR, EKI, ANDRI DAN REKAN
Sidat Jd
Wilayah Kerj

.13.0116 dan KNKNO. S62/KM.1/2013
sperti dan Bisnis
Negara Republik Indonesia

3. Kinerja Operasional dan Prospek DSSA

e  DSSA mencatatkan pendapatan dari bisnis pertambangan sebesar USD 2.773 juta,
menurun 40,7”o dibandingkan pencapaian tahun 2023 sebesar USD 4.673 juta.
Penurunan pendapatan ini terutama dikarenakan oleh (i) penurunan harga batu bara
pada pasar global dan (ii) pengalihan seluruh saham DSSA dalam Golden Energy and
Resources Limited (“GERL”) pada bulan Agustus 2023 sehingga GERL tidak
dikonsolidasikan lagi ke dalam laporan posisi keuangan konsolidasian DSSA.
Pendapatan yang diperoleh dari bisnis pertambangan ini memberikan kontribusi
sebesar 91,9Y6 dari total pendapatan DSSA pada tahun 2024. Pada tahun 2024, untuk
bisnis energi baru dan terbarukan, DSSA mencatatkan pendapatan sebesar USD 9,7
juta pada tahun 2024, turun sebesar 75,9yo dibandingkan pencapaian tahun 2023
sebesar USD 40,2 juta. Pendapatan ini merupakan pendapatan yang diperoleh dari
penjualan tenaga listrik dan uap dari pembangkit listrik captive sebelum pembangkit
listrik captive dialihkan. Namun, untuk bisnis energi baru dan terbarukan belum
memberikan kontribusi pendapatan yang signifikan kepada DSSA. Pendapatan yang
diperoleh dari bisnis teknologi mencatatkan pendapatan sebesar USD 144,1 juta,
meningkat sebesar 56,6yo dari pendapatan tahun sebelumnya yaitu sebesar USD 92
juta. Pendapatan yang diperoleh dari bisnis teknologi ini memberikan kontribusi
sebesar 4,896 dari total pendapatan DSSA pada tahun 2024. Bisnis bahan kimia
memberikan kontribusi pendapatan sebesar USD 90 juta atau 3Y6 dari total
pendapatan DSSA pada tahun 2024. Jumlah ini mengalami penurunan 56,7Yo
dibandingkan tahun sebelumnya yang sebesar USD 208 juta.

# Tinjauan Pemasaran

- Pertambangan: Sebagai bagian dari komitmen untuk memenuhi kebijakan DMO
ESDM minimal 25”6 dari total produksi batu bara, DSSA melalui entitas anak
membangun hubungan jangka panjang dengan sejumlah mitra strategis,
termasuk PLN, entitas anak usaha, entitas perusahaan terafiliasi, dan berbagai
pelanggan lainnya. Pada tahun 2024, pangsa pasar DSSA terhadap jumlah
produksi batu bara adalah sebesar 6,4yo. DSSA, melalui entitas anak, berupaya
meningkatkan kinerja bisnis batu bara dari setiap aset yang dimiliki dengan
mengimplementasikan strategi inovatif dengan mengintegrasikan risiko
perubahan iklim dalam manajemen risiko, menerapkan efisiensi energi, serta
mempercepat adopsi teknologi hijau serta energi baru dan terbarukan di berbagai
lini operasi.

- Energi Baru dan Terbarukan: Dalam hal pemanfaatan energi surya, DSSA
melalui entitas anak, telah memiliki kontrak jangka panjang dengan PT Sinar
Mas Agro Resources and Technology Tbk untuk memberikan layanan
terintegrasi, termasuk di antaranya pengoperasian, atas PLTS atap di Marunda
dan Sentul - Jawa Barat, dengan total kapasitas sebesar 1.643 kWp. Pada bulan
Desember 2024, DSSA melalui sebuah perusahaan patungan yang dibentuk
bersama dengan Trina Solar Energy Development Pte. Ltd. dan PT PLN
Indonesia Power Renewables, juga telah memproduksi sel dan panel surya
pertamanya di pabrik yang berlokasi di Kawasan Industri Kendal, Jawa Tengah.
Pabrik sel dan panel surya terintegrasi ini memiliki kapasitas sekitar 1
GWp/tahun. Sepanjang tahun 2024, kegiatan operasional sel dan panel surya
masih berada dalam tahap awal, sehingga kontribusinya terhadap kinerja usaha
DSSA secara keseluruhan belum menunjukkan dampak yang signifikan. Oleh
karena itu, DSSA belum menghitung pangsa pasar dari kegiatan sel dan panel
surya.

- Teknologi: Hingga 31 Desember 2024, layanan multimedia entitas anak DSSA,
dengan merek dagang MyRepublic, telah tersedia di 144 (seratus empat puluh
empat) kota dan kabupaten di Indonesia. Dengan lebih dari 910 ribu pelanggan,
pangsa pasar DSSA di bisnis multimedia di Indonesia adalah sekitar 7-8yo pada

tahun 2024.
xi
kantor Cabang : Business Valuation Unit Jakarta, Gedung Pembina Graha. Lantai 2, J1. DI. Panjaitan No 45,
Jakarta Timur 13350 Telp. 021-85914072
Kantor Pusat: JL. Sidoserno PDK V-A No. 45 Surabaya - Jawa Timur Telp./Fax. 031-8470138 / 99013093

Cabang : Semarang (P), Samarinda (PJ), Denpasar (P), Makassar (PS), Tegal (PS)

19.

19.1

Figur 2. Ikhtisar Laporan Posisi Keuangan DSSA (USD'000)

KJPP GUNTUR, EKI, ANDRI DAN REKAN

No. Izin:
Bidang Jasa

.0116 dan KNKNO- SE2/KN.
raperti dan Bisnis

2013

Wilayah Kerja: Negara Republik Indonesia

- Bahan Kimia: Pada tahun 2024, DSSA mengimpor sekitar 4,66 pupuk dan 6,3Yo
pestisida dari total impor pupuk dan pestisida Indonesia. Sebagian besar dari
pupuk dan pestisida yang diimpor tersebut dialokasikan untuk memenuhi
kebutuhan pasar domestik. Meskipun saat ini penjualan ragam produk DSSA
masih didominasi oleh penjualan ke entitas anak entitas perusahaan terafiliasi,
DSSA melalui entitas anak telah berhasil meningkatkan penjualan produk di free
market di beberapa wilayah di Kalimantan, Jawa, dan Sumatera. Perseroan juga
berhasil melakukan langkah signifikan dengan memulai upaya memperluas
jangkauan pasar ke pasar internasional.

Analisis Kewajaran Kuantitatif

Overview Kinerja Keuangan Historis DSSA

Uraian Des 2019 Des 2020 Des 2021 Des 2022 Des 2023 Des 2024

Audit Audit Audit Audit Audit Audit
Aset 3.718.973 | 2.900.231 3.081.121 6.497.181 3.063.273 | 3.695.071
Liabilitas 2.080.864 | 1.311.320 | 1.259.863 | 3.439.196 | 1.342.458 1.751.492
Ekuitas 1.638.109 | 1.588.910 | 1.821.257 | 3.057.985 | 1.720.815 | 1.943.579

Sumber: Laporan Keuangan Konsolidasian DSSA

Fig

Uraian

Des 2019
Audit

Des 2020
Audit

ur 3. Ikhtisar Laporan Laba (Rugi) DSSA (USD'000'

Des 2021
Audit

Des 2022
Audit

Des 2023
Audit

Des 2024
Audit

Uraian

Kas Bersih Dari Aktivitas

Des 2019
Audit

Des 2020
Audit

Des 2021
Audit

Des 2022
Audit

Des 2023
Audit

Pendapatan Usaha 1.666.415 | 1.507.322 | 2.164.946 | 5.956.106 | 5.014.660 | 3.017.796
Beban Pokok Penjualan 1.086.048 979.397 1.262.829 | 3.318.073 | 2.942.401 1.789.389
Laba (Rugi) Kotor 580.367 527.925 902.117 | 2.638.032 | 2.072.259 | 1.228.407
Laba (Rugi) Operasional 237.876 173.644 497.138 | 1.777.131 1.254.788 650.734
Laba (Rugi) Sebelum Pajak 132.992 (5.418) 379.375 1.600.348 1.181.070 710.244
Laba (Rugi) Tahun Berjalan 71.654 (57.898) 265.338 1.298.164 865.314 542.780

Sumber: Laporan Keuangan Konsolidasian DSSA

Figur 4. Ikhtisar Laporan Arus Kas DSSA (USD”000

Des 2024
Audit

217500 | 327572 | a36sss | 2092236 | 1.031.090 | 693.406
Operasi
Kas Bersih dari Aktivitas
Peta (133.982) 1391| (210.960) | (1.726.594) | (592.0317 | (594.910)
Kas Bersih dari Aktivitas 19.054 | (49.562) | (315.047) 207.136 | (909.090) | 180.095

Pendanaan

Sumber: Laporan Keuangan Konsolidasian DSSA

Kantor Cabang

Kantor Pusat
Cabang

xii

: Business Valuation Unit Jakarta, Gedung Pembina Graha. Lantai 2, Jl. DI. Panjaitan No 45,
Jakarta Timur 13350 Telp. 021-85914072

# JLL Sidoserno PDK V-A No. 45 Surabaya - Jawa Timur Telp./Fax.

031-8470138 / 99013093

: Semarang (P), Samarinda (PJ), Denpasar (P), Makassar (PS), Tegal (PS)

KJPP GUNTUR, EKI, ANDRI DAN REKAN

.13.0116 dan KNKNO. S62/KM.1/2013
Fraperti dan Bisnis
Negara Republik Indonesia

20. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi

# Berdasarkan analisis rasio likuiditas, proyeksi DSSA dengan adanya Rencana Transaksi
menunjukkan pertumbuhan tingkat rasio likuiditas pada tahun 2025 sampai dengan 2029
terlihat turun jika dibandingkan dengan tanpa Rencana Transaksi, hal ini karena
berkurangnya kas untuk pembelian aset tanah.

# Analisis atas pembelian aset yang dilakukan dengan membandingkan hasil nilai pasar
penilaian aset dengan Rencana Transaksi. Bahwa nilai Rencana Transaksi adalah 0,88Y6
berada pada kisaran nilai yang sesuai dengan POJK 35 mengenai batas atas dan batas
bawah untuk kisaran nilai Rencana Transaksi tidak melebihi 7,596.

Figur 5. Perbandingan Nilai Rencana Transaksi dan Hasil Penilaian

Hasil Penilaian Aset ME IEEE

Keterangan Transaksi Selisih

(Rp) (Rp)

Tanah seluas 8.516 (delapan
ribu lima ratus enam belas)
meter persegi yang berlokasi
di Jalan Menteng Atas BI,
Rukun Tetangga 002, Rukun
Warga 02, Kelurahan Menteng
Atas, Kecamatan Setiabudi,
Kota Administrasi Jakarta
Selatan, Daerah Khusus
Ibukota Jakarta.

622.900.000.000 617.410.000.000 0,885

@ Berdasarkan informasi Laporan Keuangan Konsolidasian Proforma DSSA yang berakhir
pada 31 Desember 2024, terlihat bahwa dampak keuangan atas Rencana Transaksi yang
dilakukan yaitu:

1. Laporan Laba Rugi
Diketahui tidak terdapat dampak keuangan dari Rencana Transaksi yang dilakukan
pada laporan laba rugi DSSA.

2. Laporan Posisi Keuangan
Dampak Keuangan dari Rencana Transaksi yang akan dilakukan adalah sebagai
berikut:
# Pengeluaran kas yang digunakan untuk Rencana Transaksi, saldo kas DSSA
berkurang USD38.201 ribu, sehingga kas DSSA menjadi USD844.767 ribu.
# Aset tetap DSSA bertambah sebesar USD38.201, sehingga total aset tetap DSSA
tercatat sebesar USD689.286 ribu.

3. Laporan Arus Kas
Dampak Keuangan dari Rencana Transaksi yang akan dilakukan adalah sebagai
berikut:
e Arus Kas investasi berkurang USD38.201 ribu, sehingga arus kas yang
digunakan untuk investasi menjadi negatif USD633.111 ribu.
@ Arus kas bersih turun USD38.201, sehingga total saldo akhir kas dan bank pada
akhir periode adalah USD844.767 ribu.

# Berdasarkan analisis sensitivitas diketahui bahwa jika harga Rencana Transaksi
mengalami kenaikan hingga 10”o maka current Ratio DSSA turun meskipun tidak
siginifikan, artinya perusahaan masih dalam posisi yang aman dalam hal likuiditas.
Selanjutnya terkait ROA, diketahui bahwa Rencana Transaksi atas penambahan aset tidak

xiii
: Business valuation Unit Jakarta, Gedung Pembina Graha, Lantai 2, J1. DI. Panjaitan No 45,
Jakarta Timur 13350 Telp. 021-85914072

Kantor Pusat: Jl. Sidoserno PDK V-A No. 45 Surabaya - Jawa Timur Telp./Fax. 031-8470138 / 99013093
Cabang : Semarang (P), Samarinda (PJ), Denpasar (P), Makassar (PS), Tegal (PS)

Kantor Cabang

KJPP GUNTUR, EKI, ANDRI DAN REKAN

N .13.0116 dan KNKNO. SE2/KM.1/2013
Bidang Jas operti dan Bisnis
Wilayah Kerja: Negara Republik Indonesia

mempengaruhi rasio Return terhadap Net Asset DSSA, karena nilai transaksi tidak

signifikan.

# Berdasarkan analisis inkremental yang telah dilakukan, Rencana Transaksi memberikan
nilai tambah. Berikut adalah nilai tambah dari Rencana Transaksi:

Ringkasan Nilai Tambah dalam Angka:

# Nilai tambah aset DSSA mengalami peningkatan pada periode tahun 2024 sebesar
USD38.201 ribu. Peningkatan ini diperoleh dari Rencana Transaksi yang akan
dilakukan.

Ringkasan Nilai Tambah dalam Persentase:

e Nilai tambah aset DSSA mencapai 5,876 di tahun 2024 dan sampai dengan tahun
2029 adalah 2,53Y6.

Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data dan informasi yang diperoleh dan
digunakan, penelaahan atas dampak keuangan Rencana Transaksi sebagaimana diungkapkan dalam
Laporan Pendapat Kewajaran ini, kami berpendapat bahwa transaksi yang akan dilaksanakan,
ditinjau dari segi dkonomis dan keuangan, adalah WAJAR.

Kesimpulan akhir diatas berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki dampak material
terhadap Rencana Transaksi. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak terbatas pada, perubahan
kondisi baik secara internal pada DSSA maupun secara eksternal yaitu kondisi pasar dan
perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan keuangan serta peraturan-peraturan
pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini
dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan terjadi
perubahan-perubahan tersebut di atas, maka kesimpulan mengenai kewajaran Rencana Transaksi ini
mungkin berbeda.

Demikian hasil penilaian yang kami lakukan dengan tetap mengacu pada standar penilaian dan kode
ctik yang berlaku.

Hormat kami,
KJPP GUNTUR, EKI, ANDRI & REKAN

Partner

Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis (B)

Ijin Penilai 1 No. B-1.18.00511

MAPPI 1 No. 14-S-05089

No. Register 1 RMK-2017.01120

STTD IKNB OJK 1 211/NB.122/STTD-P/2020

STTD OJK : STTD.PB-51/PM.223/2021

xiv
kantor Cabang : Business Valuation Unit Jakarta, Gedung Pembina Graha. Lantai 2, J1. DI. Panjaitan No 45,
Jakarta Timur 13350 Telp. 021-85914072

Kantor Pusat: Jl. Sidoserno PDK V-A No. 45 Surabaya - Jawa Timur Telp./Fax. 031-8470138 / 99013093

Cabang : Semarang (P), Samarinda (PJ), Denpasar (P), Makassar (PS), Tegal (PS)

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda-tangan dibawah
ini menerangkan bahwa:

1. Pernyataan yang menjadi dasar dari analisis, pendapat dan kesimpulan nilai yang diuraikan
dalam Laporan Penilaian adalah benar, sesuai dengan pemahaman terbaik Penilai, dan
berdasarkan informasi dan data pendukung yang kami gunakan dalam proses penilaian,

2. Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi

analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini,

Imbalan jasa tidak berpengaruh terhadap proses penilaian.

Penilai tidak memiliki kepentingan terhadap Obyek Penilaian.

Laporan ini tidak lepas dari ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam Kode Etik Penilai

Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia 2018 (SPI Edisi VII Tahun 2018) serta

Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.35/POJK.04/2020 tanggal 25 Mei 2020 tentang Penilaian

dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal (“POJK 35”) dan No.17

/SEOJK.04/2020 Tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar

Modal

6. Penilai bertanggung jawab sepenuhnya atas prosedur, pelaporan dan hasil penilaian yang
dilakukan,

7. Penugasan penyusunan penilaian secara profesional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian
pada tanggal Penilaian (Cut Off Date),

8. Penilai teiah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan Obyek Penilaian.

9. Penilai telah melakukan ruang lingkup sebagai berikut: identifikasi masalah, inspeksi,
pengumpulan data dan wawancara, analisis data, estimasi nilai dengan pendekatan penilaian,
penulisan laporan.

10. Analisa telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Penilaian,

11. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundangan yang
berlaku,

12. Kesimpulan yang dihasilkan dalam penugasan profesional telah disajikan sebagai pendapat hasil
penilaian,

13. Pendapat tersebut telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas,

14. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan professional yang ditentukan dan /atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah,

15. Tidak seorangpun selain yang bertanda tangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan dan opini sebagaimana yang dinyatakan
dalam Laporan Penilaian ini.

than G0:

Jakarta, 27 Mei 2025

Dwi Hari Prasetiyo, ST., MM., M.Ec.Dev — Penanggung Jawab
Izin Penilai : B-1.18.00511

MAPPI No. 1 14-8-05089

RMK : RMK-2017.01120

Rahmat Faizai, S.E., M.S.M, CIB — Reviewer
MAPPI No. 1 17-P-7514
RMK : RMK-2019.02920

Guntur Pramudiyanto, S.E., M.Ec. Dev — Penilai
Izin Penilai : P-1.09.00126

MAPPI No. :04-S-01770

RMK : RMK-2017.00119

Andri Sulistyo Wilantono, ST., M.Fc.Dev — Penilai
Izin Penilai : P-1.12.00322

MAPPI No. :02-S-01558
RMK : RMK-2017.00283

Aurellia Nur Halimatussadiyah, S.Tr.E — Penilai
MAPPI No. 1 24-P-12961

RMK : RMK-2024.04971

Septi Irdi Kurnia Melati, S.Tr.E — Penilai
MAPPI No. 1 24-P-13352

RMK : RMK-2024.05013

—

DSS

energy and infrastructure

No. 059/CSDSS-05/2025
Jakarta, 27 Mci 2025

Yth. KJPP GUNTUR, EKI ANDRI DAN REKAN
Gedung Pembina Graha Lt. 02 Ruang 30

JL. DI. Panjaitan No.45

Jakarta Timur 13350

Up. Dwi Hari Prasetiyo, MAPPI (Cert.)

Perihal: Surat Representasi Penugasan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pengadaan
Tanah PT Kuningan Mas Gemilang

Dengan Hormat,

Berkenaan dengan Penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
GUNTUR, EKI, ANDRI REKAN (“GEAR”) telah ditunjuk oleh PT KUNINGAN MAS
GEMILANG (“KMG”) yang merupakan entitas asosiasi dari PT DIAN SWASTATIKA SENTOSA
TBK (“DSSA”) melalui persetujuan surat penawaran No. JKT.090/PN.BV.GEAR/2024 tanggal 30
November 2024 dan telah di addendum dengan Surat Penawaran No. JKT.049/PN.BV.GEAR/2025
tanggal 20 Mei 2025 dengan maksud untuk memberikan pendapat kewajaran atas rencana transaksi
tanah seluas 8.516 (Delapan Ribu Lima Ratus Enam Belas) meter persegi yang berlokasi di Jalan
Menteng Atas, Kelurahan Menteng Atas, Kecamatan Setiabudi. Kota Administrasi Jakarta Selatan
yang dilakukan PT Kuningan Mas Gemilang dengan PT Bumi Serpong Damai Tbk (“BSDE”), dalam
kaitanya dengan pemenuhan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020 (POJK 42)
tentang “Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan” serta peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
17/PJOK.04/2020 (PJOK 17) tentang “Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha”. dan tidak
digunakan diluar konteks atau tujuan penilaian tersebut.

Kami memahami bahwa GEAR mengandalkan kepada representasi yang kami buat melalui surat ini
dan kami memberikan konfirmasi kepada KMG bahwa hal-hal berikut adalah benar dan lengkap dalam
segala hal yang bersifat material sesuai dengan pengetahuan dan keyakinan kami yang terbaik,
mencakup:

Ts Kami tegaskan bahwa semua jawaban pertanyaan dari GEAR, baik melalui korespondensi
ataupun pertemuan dengan manajemen KMG berkenaan dengan pendapatan dan kegiatan
operasinya di masa mendatang telah mencerminkan pertimbangan terbaik Kami per tanggal
laporan Pendapat Kewajaran dan memperhitungkan prospek industri dan kondisi operasinya.

2. Semua dokumen, catatan dan informasi yang relevan dengan penelaahan prakiraan keuangan
telah disampaikan kepada GEAR dan telah lengkap dan akurat dalam kaitannya dengan
penyusunan laporan Pendapat Kewajaran per tanggal laporan Pendapat Kewajaran.

8. Kami telah melakukan review atas laporan Pendapat Kewajaran dan telah menerima semua
informasi yang diperlukan untuk memeriksa kembali keakuratan informasi atau untuk
melengkapi informasi di dalamnya.

4. Kami telah mempelajari, mengetahui, memahami dan menyetujui semua asumsi dan data-data
serta informasi yang digunakan dalam penyusunan laporan Pendapat Kewajaran.

PT. Dian Swastatika Sentosa Tbk.
Sinar Mas Land Plaza, Tower II, 24## floor, Jl. M.H. Thamrin No. 51, Jakarta 10350, Indonesia

Telp : (62-21) 31990258 « Fax : (62-21) 31990259

DSS

energy and infrastructure

Kami telah membebaskan GEAR dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari kesalahan
ataupun kekurangan data dan atau informasi yang disediakan oleh pemberi tugas, manajemen
KMG, konsultan atau pihak ketiga, kepada GEAR dalam penyusunan laporan Pendapat
Kewajaran.

6. Kami tidak bergantung kepada Penilai atau sescorang yang memiliki hubungan afiliasi dengan
Penilai atau pihak lain yang berafiliasi dengan Penilai sehubungan dengan pemeriksaan
keakuratan informasi atau keputusan. Penyampaian dari laporan Pendapat Kewajaran ini atau
setiap negosiasi yang dibuat berdasarkan laporan Pendapat Kewajaran, dalam kondisi apapun,
tidak dapat diimplikasikan bahwa informasi yang terkandung adalah benar setelah tanggal
Pendapat Kewajaran

wu

Dengan Surat Representasi ini. kami tegaskan bahwa berdasarkan pengetahuan terbaik kami, kami tidak
mengetahui adanya salah saji yang material mengenai fakta atau informasi yang seharusnya disampaikan
kepada GEAR dalam rangka melakukan penyusunan laporan Pendapat Kewajaran. Kami sepakat
bahwa kami akan membebaskan GEAR dan pegawainya dari segala kerugian atau kerusakan yang
timbul dari setiap tuntutan oleh pihak-pihak untuk mana Pendapat Kewajaran ini dibuat yang timbul
dari salah saji yang material atau terabaikannya bahan atau informasi yang kami sampaikan.

Hormat kami

Ed

Nama: Alex Slitanto

Jabatan: Direktur paraf

Tanggal: 27 Mei 2025

PT. Dian Swastatika Sentosa Tbk.
Sinar Mas Land Plaza, Tower II, 244! floor, Jl. M.H. Thamrin No. 51, Jakarta 10350, Indonesia

Telp : (62-21) 31990258 » Fax : (62-21) 31990259

DSS

energy and infrastructure KJPP GUNTUR EKI, ANDRI DAN REKAN
Ho. Iz IBLOM6 dan KMCNG. 562764. 112073
Bidang Jasa: 2roder:" dan Hisets
Wiayah cerjarlegars Aepublie Irdonessa

SURAT TUGAS
IKT/0019/ST-GEAR/2025

Berdasarkan surat penawaran No. JKT.090/PN.BV.GEAR/ 2024 tanggal 30 November 2024
dan telah di addendum dengan surat penawaran No. JKT.049/ PN.BV.GEAR/ 2025 tanggal 20
Mei 2025 dengan maksud untuk memberikan pendapat kewajaran atas rencana transaksi
tanah seluas 8.516 (Delapan Ribu Lima Ratus Enam Belas) meter persegi yang berlokasi di
Jalan Kuningan Utama, Kelurahan Menteng Atas, Kecamatan Setiabudi, Kota Administrasi
Jakarta Selatan yang dilakukan PT Kuningan Mas Gemilang ("KMG”) dengan PT Bumi
Serpong Damai Tbk (“BSDE”), dalam kaitanya dengan pemenuhan Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan. Dengan ini KJPP Guntur, Eki, Andri dan Rekan ditunjuk untuk melaksanakan
penyusunan laporan Penilaian Pendapat Kewajaran PT Dian Swastatika Sentosa Tbk
(“DSSA”).

Penugasan dimulai sejak : 20 Mei 2025

Periode Investigasi 0 Mei 2025 - Selesai

Lokasi : Sinar Mas Land Plaza, Tower II, Lt. 24, Jl. M.H. Thamrin No.51
Jakarta Pusat, Jakarta 10350

Personel : Dwi Hari Prasetiyo, Aurellia Nur Halimatussadiyah

Demikian surat tugas ini dibuat, untuk digunakan dengan penuh tanggung jawab dalam
proses penyusunan Laporan Penilaian, untuk melakukan pengumpulan dokumen, diskusi
dengan manajemen dan kunjungan lokasi.

Jakarta, 20 Mei 2025
Pelaksana Kunjungan Mengetahui,

Ar ia Nur Halimatussadiyah
Staff Penilai Saham
KJPP Guntur Eki Andri dan Rekan PT Dian Swastatika Sentosa Tbk.

tanda tangan dan stempel Perusahaan

Penanggung Jawab Pekerjaan

Mar
Dwi Hari Prasetiyo
Rekan Penilai Saham
KJPP Guntur Eki Andri dan Rekan

Kantor Cabang : Business Valuation Unit, Gedung Pembina Graha Lantai 2 Ruang 30. Jl. D.I Pandjaitan No. 45,
Jatinegara, Jakarta Timur 13350 Te'p. 021 3483 5076
Kantor Pusat 2 JL. Sidosorma PDK V-A No. 45, Surabaya, Jawa Timur Tclp./Fax 031 8470138 ! 99013093
PT. Dian Swastatika Sentosa Tbk.
Sinar Mas Land Plaza, Tower II, 24 floor, Jl. M.H. Thamrin No. 51, Jakarta 10350, Indonesia
Telp : (62-21) 31990258 » Fax : (62-21) 31990259