20250526_DSSA_Informasi Transaksi Afiliasi_31889086_lamp3.pdf

          Antoni Kusuma, S.T. MAPPI (Cert.) selaku rekan dan merupakan anggota bersertipikat
          dari MAPPI No. 12-S-03519 dan memiliki Ijin Penilai Publik untuk Bidang Properti dari
          Menteri Keuangan No. P-1.17.00498, Ijin Penilai Pasar Modal No. STTD.PP-95/PJ-
          1/PM.02/2023, dan telah memiliki pengalaman 10 tahun dalam penilaian properti.
          Sesuai dengan kompetensi yang kami miliki, laporan penilaian ini disupervisi oleh Ir.
          Benny dan disiapkan oleh Darmanto dan Wiwit Hidayati, S.E.
          Tidak seorang pun dari tim penilai tersebut di atas memiliki kepentingan khusus yang
          dapat menyebabkan mereka tidak dapat memberikan pendapat secara benar yang
          dapat menimbulkan konflik terhadap hasil penilaian ini.
    C. Penilai dalam posisi independen untuk memberikan penilaian objektif dan tidak
       mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek maupun Objek Penilaian dan
       menjunjung tinggi profesionalisme dan tidak memihak.
    D. KJPP Hendra dan Rekan (KJPP HR) tidak memiliki kepentingan ataupun dan atau
       keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Imbalan jasa yang kami terima sama
       sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan, KJPP Hendra dan Rekan (KJPP HR)
       hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan proposal yang disetujui oleh PT Kuningan
       Mas Gemilang dengan No. 0013/P.PP/HG/5/25 yang disetujui pada tanggal 2 Mei 2025.
    E. Pemberi tugas memastikan bahwa Obyek Penilaian tersebut tidak sedang atau telah
       dinilai oleh penilai lain dalam kurun waktu yang bersamaan (kurang lebih 2 bulan) untuk
       maksud dan tujuan yang sama.

1.2 Pemberi Tugas
    Pemberi Tugas adalah PT Kuningan Mas Gemilang, sedangkan kami mengetahui bahwa
    identifikasi pemberi tugas sebagai berikut :
    Nama                  :   PT Kuningan Mas Gemilang
    Alamat                :   Sinarmas Land Plaza Menara 2, Lantai 14, Jl. MH. Thamrin No. 51
                              Gondangdia, Kecamatan Menteng, Jakarta Pusat 10350
    Bidang Usaha          :   Aktivitas hosting dan kegiatan terkait
    Email                 :   info@smplus.com
    Telefon & Fax         :   021 - 31909111

1.3 Pengguna Laporan
    Pengguna Laporan adalah PT Dian Swastatika Sentosa Tbk dan PT Kuningan Mas
    Gemilang, sedangkan kami mengetahui bahwa identifikasi pengguna laporan sebagai
    berikut:
    Nama                  :   PT Dian Swastatika Sentosa Tbk
    Alamat                :   Sinarmas Land Plaza Menara 2, Lantai 24, Jl. MH. Thamrin No. 51
                              Gondangdia, Kecamatan Menteng, Jakarta Pusat 10350
    Selaku                :   Induk Perusahaan dari Pembeli
    Bidang Usaha          :   Penyediaan tenaga listrik dan uap, perdagangan besar, jasa dan
                              pembangunan perumahan, infrastruktur, konsultasi manajemen dan
                              perusahaan induk
    Email                 :   corsec@dss.co.id
    Telefon & Fax         :   021 31990258

    Dan




                                                   Laporan Ringkas - PT Kuningan Mas Gemilang

    Nama                 :   PT Kuningan Mas Gemilang
    Alamat               :   Sinarmas Land Plaza Menara 2, Lantai 14, Jl. MH. Thamrin No. 51
                             Gondangdia, Kecamatan Menteng, Jakarta Pusat 10350
    Selaku               :   Pihak Pembeli
    Bidang Usaha         :   Aktivitas hosting dan kegiatan terkait
    Email                :   info@smplus.com
    Telefon & Fax        :   021 - 31909111

1.4 Objek Penilaian dan Bentuk Kepemilikan
    Objek Penilaian merupakan Tanah Kosong untuk Pengembangan yang berlokasi di Jalan
    Menteng Atas, Kelurahan Menteng Atas, Kecamatan Setiabudi, Kota Administrasi Jakarta
    Selatan yang dilengkapi dengan satu (1) Sertifikat Hak Guna Bangunan No. JKFHAE dan
    No. NIB 09.02.000014564.0 dengan luas tanah 8.516 m2 yang terdaftar atas nama PT Bumi
    Serpong Damai berkedudukan di Kabupaten Tangerang (Selaku Penjual) akan berakhir pada
    tanggal 26 Desember 2045, dimana uraian lebih rinci kami sertakan pada BAB 3 laporan
    penilaian lengkap.

1.5 Jenis Mata Uang yang digunakan
    Jenis mata uang yang dipergunakan dalam penilaian ini adalah mata uang Rupiah.

1.6 Maksud dan Dasar Penilaian
    A. Maksud penilaian ini adalah untuk memberikan opini mengenai Nilai Pasar (Market
       Value) atas objek penilaian.
    B. Tujuan penilaian ini ialah untuk kepentingan Transaksi Jual Beli karenanya tidak
       direkomendasikan untuk penggunaan lainnya.

1.7 Dasar Nilai
    • Dasar Nilai yang memenuhi & sesuai dengan tujuan penilaian adalah Nilai Pasar.
    • “Nilai Pasar” adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
      penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang
      berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
      ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
      bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
      (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021.I.7).
    • Sesuai maksud dan tujuan dan dasar nilai dalam penilaian ini pendekatan yang
      digunakan adalah Pendekatan Pendapatan (Income Approach).

1.8 Tanggal Penilaian
    A. Tanggal Inspeksi : 5 Mei 2025
    B. Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024, sesuai dengan tanggal transaksi jual beli
    C. Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal tersebut, kami tidak bertanggungjawab atas
       perubahan nilai yang disebabkan perubahan pasar dan properti itu sendiri.
    D. Berdasarkan pengamatan kami dan informasi yang diberikan oleh pemberi tugas, bahwa
       setelah tanggal penilaian sampai dengan laporan penilaian kami mengkonfirmasikan
       tidak ada kejadian penting yang mempengaruhi nilai.

1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi
    Dalam menyesaikan penugasan penilaian ini kami melakukan survei dan analisa secara
    menyeluruh terhadap Objek Properti, namun dalam melakukan proses penilaian kami
    terbatas kepada beberapa hal di luar lingkup penugasan, dimana kami :


                                                  Laporan Ringkas - PT Kuningan Mas Gemilang

    A. Kami tidak melakukan survei / pengukuran ulang secara terhadap batas, luasan, gambar
       bidang tanah dari Objek Properti. Kami sepenuhnya mengacu kepada dokumen yang
       kami anggap valid yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang. Kami mengacu
       kepada dokumen akta jual beli, sertipikat dan/atau dokumen yang sah secara hukum.
    B. Kami mengangap Objek Properti memiliki kepemilikan yang sah secara hukum, sehingga
       semua tuntutan yang berhubungan dengan opini hukum bila ada kami abaikan.
    C. Kami tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari
       properti yang tertutup, tidak terlihat atau tidak dapat dijangkau, dan bagian tersebut
       dianggap dalam kondisi baik.
    D. Sesuai dengan Surat Representasi Manajemen yang di terbitkan oleh Pemberi Tugas,
       kami mengasumsikan bahwa semua informasi dan data yang kami terima dari dari
       Pemberi Tugas adalah benar adanya dan tidak terdapat kemungkinan unsur tindakan
       pelanggaran terhadap hukum dan peraturan yang berdampak yang harus
       dipertimbangkan untuk di ungkapkan dalam laporan ini.

1.10 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat di Andalkan
      Dalam menyelesaikan laporan penilaian ini kami menggunakan beberapa data-data
      informasi yang dapat kami andalkan. Data-data tersebut tidak kami lakukan verifikasi ulang
      atas keabsahannya, karena kami menganggap data-data dan informasi tersebut dapat
      dipertanggung jawabkan keabsahannya secara hukum, diantaranya:
      A. Dokumen legalitas kepemilikan obyek penilaian yang di terbitkan oleh instansi yang
         berwenang (BPN), dimana pada saat inspeksi lapangan kami hanya melakukan
         verifikasi terhadap kewajaran secara fisik di lapangan.
      B. Data-data dari atas objek pembanding yang bersumber dari agen / penjual properti,
         pemilik properti, notaris, pejabat di lingkungan setempat dan warga setempat.
      C. Data-data yang kami terima dari Bank Indonesia (BI) dan BPS (Badan Pusat Statistik)
         berupa kurs nilai tukar rupiah, jumlah pendukuk, trend ekonomi regional dan lokal,
         suku bunga, PDRB, dan pendukung lainnya.
      D. Data standar biaya pembangunan baru / biaya reproduksi baru yang diterbitkan oleh
         asosiasi penilai (MAPPI), lembaga QS, kontraktor yang memiliki kompetensi di
         bidangnya.

1.11 Asumsi dan Asumsi Khusus
     Penilaian ini dibuat berdasarkan asumsi-asumsi sebagai berikut:
     (i)    Penilaian ini dibuat sepenuhnya untuk kepentingan PT Dian Swastatika Sentosa
            Tbk dan PT Kuningan Mas Gemilang dan tidak memperhitungkan kepentingan
            parsial dari pihak-pihak yang terkait dengan PT Dian Swastatika Sentosa Tbk dan
            PT Kuningan Mas Gemilang ataupun pihak ketiga;
     (ii)   Properti yang dimaksud terbebas dari segala bentuk persengketaan, baik secara
            fisik maupun secara hukum;
     (iii)  Semua informasi menyangkut properti yang dimaksud sebagaimana diberikan oleh
            PT Dian Swastatika Sentosa Tbk dan PT Kuningan Mas Gemilang kepada kami
            adalah benar dan akurat adanya;
     (iv)   Kami tidak memperhitungkan segala jenis tagihan atau jaminan atau pinjaman atas
            aset yang dimaksud ataupun segala jenis biaya atas perpajakan yang timbul dalam
            rangka memperoleh properti yang dimaksud atau pada saat properti yang dimaksud
            dijual;
     (v)    Properti yang dimaksud dapat dijual di pasar bebas tanpa adanya keuntungan dari
            perjanjian dengan sistem pembayaran yang lebih panjang, perjanjian penyewaan
            kembali, perjanjian kerjasama, perjanjian manajemen atau hal-hal lain yang dapat
            mempengaruhi nilai yang dimaksud;
     (vi)   Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam
            proses penilaian;
                                                   Laporan Ringkas - PT Kuningan Mas Gemilang

      (vii)    Penilai properti bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Properti dan Kesimpulan
               Nilai akhir.
      (viii)   Laporan Penilaian Properti bersifat non-disclaimer opinion.
      (ix)     Data pembanding yang diperoleh bersumber dari atau divalidasi oleh Asosiasi
               Profesi Penilai.
      (x)      Laporan Penilaian menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
               mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan
               kemampuan pencapaiannya.
      (xi)     Penilai Properti bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran
               proyeksi keuangan.

      (xii)    Laporan Penilaian Properti yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
               yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
      (xiii)   Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas status hukum obyek penilaian.

               Kondisi pembatas kami lampirkan pada laporan penilian ini.

1.12 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
      Persetujuan Penilai secara tertulis harus didapatkan atas setiap publikasi terhadap
      keseluruhan atau sebagian dan laporan atau referensi yang dipublikasikan, termasuk
      referensi mengenai laporan keuangan perusahaan, dan/atau laporan direksi/pimpinan
      perusahaan, dan/atau pernyataan atau kajian lainnya atau pernyataan/edaran apapun dari
      perusahaan.

1.13 Konfirmasi bahwa Penilaian Dilakukan berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa
     Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa
     Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021
      A. Penilai dalam hal ini Kantor Jasa Penilai Publik Hendra dan Rekan menyatakan bahwa
         Objek Penilaian berada di wilayah Indonesia dan dipergunakan untuk keperluan di
         wilayah Indonesia.
       B. Penilaian ini dilakukan sesuai Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), Peraturan Otoritas
          Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan
          Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan Surat Edaran Otoritas Jasa
          Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
          Penilaian Properti di Pasar Modal.


1.14 Hasil Penilaian
     Kesimpulan Nilai Pasar dari Objek Penilaian tidak terlepas dari asumsi-asumsi dan kondisi
     pembatas, pernyataan dan catatan yang dimuat dalam laporan ini. Berdasarkan data-data,
     hasil inspeksi dan analisa yang kami uraikan. Kami berpendapat opini atas “Nilai Pasar”
     dari Objek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2024 (“Valuation Cut-Off Date”) untuk
     tujuan “Transaksi Jual Beli” adalah :




                                                                                    Berlanjut……

                                                     Laporan Ringkas - PT Kuningan Mas Gemilang

…..Lanjutan


                          Objek Penilaian                          Nilai Pasar

          Tanah Kosong untuk pengembangan
          yang berlokasi di Jalan Menteng Atas,
     Keluarahan Menteng Atas, Kecamatan Setiabudi,       Rp.          622.900.000.000,-
            Kota Administrasi Jakarta Selatan
                 (Luas Tanah 8.516 m2)

                             TOTAL                       Rp.         622.900.000.000,-

                                      terbilang
            (Enam Ratus Dua Puluh Dua Miliar dan Sembilan Ratus Juta Rupiah)


Penilaian ini tergantung pada hal-hal sebagai berikut:
 1. Kelayakan sertipikat yang bebas dari batasan/ikatan;
 2. Rincian, komentar, asumsi, dan batasan yang terdapat di dalam laporan ini; dan
 3. Tidak memperhitungkan biaya yang ditimbulkan dikarenakan adanya transaksi baik oleh
     penjual maupun pembeli.

 Secara tegas hasil laporan ini hanya ditujukan untuk pihak yang dimaksud dan hanya untuk
 memenuhi tujuan yang kami cantumkan dalam laporan ini. Kami tidak mempunyai tanggung
 jawab kepada pihak lain yang tidak terkait diluar yang disebutkan di atas. Kami menyatakan
 dengan ini bahwa kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang maupun
 dikemudian hari atas properti yang menjadi Objek Penilaian ataupun nilai yang dilaporkan.
Hormat kami,




Ir. Hendra Gunawan M.Sc. MAPPI (Cert.)
Pimpinan Rekan
KJPP Hendra dan Rekan
No. MAPPI                    : 81-S-00005
Ijin Penilai Publik Properti : P-1.09.00235
Ijin Penilai Pasar Modal     : STTD.PP-104/PJ-1/PM.02/2023
Ijin Penilai IKNB            : 142/NB.122/STTD-P/2018
Penilai Properti – AK/HG/BY/DR/WH/AY




                                              Laporan Ringkas - PT Kuningan Mas Gemilang

                                        KONDISI PEMBATAS

Penggunaan laporan penilaian ini untuk tujuan yang dimaksud tidak terlepas dari kondisi pembatas
sebagai berikut:

Batasan Penggunaan Laporan
Laporan penilaian beserta lampiran yang ada pada laporan ini hanya ditujukan kepada “Pemberi Tugas” dan
“Pengguna Laporan” sebagaimana dimaksud pada lingkup penugasan ini. Penilai tidak mengijinkan laporan
ini digunakan untuk tujuan lain selain yang tersebut di atas.

Sumber Informasi
Informasi yang diperlukan untuk penilaian ini telah diperoleh dari Perseroan yang bersangkutan. Informasi
lain selain yang telah diberikan oleh Perseroan telah diperoleh dari pihak lain yang kami anggap memadai.
Kami mengasumsikan bahwa informasi yang kami peroleh dari lembaga pemerintah yang sudah memiliki
akreditasi seperti Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik, dan lembaga riset Properti tersebut akurat dan
benar.
Dokumen Legalitas
Kami telah melakukan verifikasi terhadap aspek legalitas dari dokumen dan informasi yang berhubungan
dengan properti dimaksud yang telah kami terima sebatas kewenangan kami. Untuk lebih rinci kami
menyarankan agar advis legalitas hendaknya diberikan oleh penasihat hukum yang telah ditunjuk oleh
Perseroan. Kami berasumsi bahwa semua dokumen legalitas yang berhubungan dengan penilaian ini telah
dibuat dengan baik dan tidak ada persengketaan, pembatasan, dan hal lain yang dapat mempengaruhi nilai
aset yang sedang dinilai.

Tata Kota dan Peraturan Perundangan Lainnya
Informasi mengenai tata kota diperoleh dari instansi pemerintah yang berwenang. Kami tidak melakukan,
kecuali bila diminta, penelitian lebih lanjut ke berbagai pihak lain yang terkait untuk mendapatkan kepastian
bahwa aset yang dinilai tidak terkena rencana pembangunan untuk kepentingan masyarakat umum seperti
pelebaran jalan dan lainnya. Namun apabila kepastian akan hal tersebut diminta, maka kami menyarankan
untuk memperolehnya dari penasihat hukum yang telah ditunjuk oleh Perseroan.
Penilaian ini berdasarkan asumsi bahwa tanah dari properti yang dinilai dan segala pembangunan yang ada
di atasnya telah atau akan memiliki perijinan yang memadai dan telah sesuai dengan semua Peraturan yang
ada.

Penelitian Struktur
Kami tidak melakukan penelitian untuk menguji kekuatan dan kelayakan struktur bangunan dan sarana
penunjang bangunan lainnya, kecuali bila diminta. Laporan Penilaian ini hanya mencatat kerusakan
bangunan yang terlihat pada saat peninjauan lapangan. Kami tidak dapat melaporkan kerusakan lain yang
tidak terlihat seperti karat, rayap dan lain-lain.

Kondisi Tanah
Penilaian ini telah dibuat berdasarkan asumsi bahwa kondisi tanah cukup memadai apabila rencana
pembangunan baru dilaksanakan, sehingga tidak ada biaya tambahan yang harus dikeluarkan atau tidak
terjadi hambatan selama masa pembangunan berlangsung akibat kondisi tanah yang tidak memadai.

Kondisi Lingkungan
Kami tidak mempunyai kualifikasi untuk melakukan survei lingkungan, oleh karena itu kami tidak
melakukannya dan juga kami tidak mendapatkan laporan survei lingkungan apapun.

Karena tidak adanya laporan survei lingkungan, kami beranggapan bahwa aset yang dinilai tidak mengalami
kontaminasi dan tidak ada masalah lingkungan tertentu yang akan mempengaruhinya.

Kesesuaian Jaminan
Kami tidak mendapatkan informasi maupun dokumen yang menjelaskan perihal kredit yang sudah diberikan
atau yang akan diajukan maupun jangka waktu kredit yang akan diberikan, termasuk pengikatan jaminan
yang akan dilakukan atau yang sudah dilakukan atas aset yang dinilai baik secara keseluruhan maupun
secara sendiri-sendiri. Dalam hal sebagai suatu jaminan, properti ini diasumsikan akan beroperasi dan
dilakukan perawatan yang wajar sehingga tidak terjadi perubahan yang signifikan saat berakhirnya masa
kredit.
                                                          Laporan Ringkas - PT Kuningan Mas Gemilang

Dengan mempertimbangkan karakteristik properti serta komentar pasar di atas dan dengan berdasarkan
pada asumsi dan syarat pembatasan, maka kami beranggapan bahwa aset ini layak untuk dijadikan
jaminan, namun tetap harus memenuhi ketentuan dan prosedur penjaminan yang berlaku pada bank yang
bersangkutan.

Benturan Kepentingan
Kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang ataupun dikemudian hari atas aset yang dinilai,
demikian juga atas nilai yang dilaporkan. Besarnya biaya jasa penilaian tidak tergantung pada besarnya nilai
yang dilaporkan ataupun sebaliknya.

Kesaksian di Pengadilan
Kami tidak berkewajiban untuk memberikan kesaksian atau pernyataan apapun di depan pengadilan
ataupun pemerintah lainnya tentang properti yang dinilai dalam laporan penilaian ini yang tidak sesuai
dengan maksud dan tujuan yang telah diuraikan dalam laporan penilaian ini.




                                                          Laporan Ringkas - PT Kuningan Mas Gemilang