20260702_MPPA_Informasi Transaksi Afiliasi_32107922_lamp4.pdf

Nomor: 00042/2.0047-05/PI/03/0500/1/II/2026                                                    06 Februari 2026


Kepada Yth.
PT MATAHARI PUTRA PRIMA Tbk
Hypermart Cyberpark Lantai UG
Jl. Falatehan, Lippo Karawaci Utara
Panunggangan Barat, Cibodas
Kota Tanggerang – Banten


Perihal : Laporan Penilaian Aset PT Panca Megah Utama


Dengan Hormat,
Sehubungan dengan penugasan perihal penilaian terhadap aset milik PT Panca Megah Utama berdasarkan Surat
Perintah Kerja kami No. 001/IDR-SPK/PEN-BDG/I/2026 tertanggal 08 Januari 2026 dan dalam batas-batas
kemampuan kami sebagai penilai publik berizin, berdasarkan Izin Usaha No. 2.09.0047, Kep. Menkeu No.
552/KM.1/2009 tertanggal 10 Juni 2009 dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia, yang terdaftar sebagai
profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar (“STTD”)
Profesi Penunjang Pasar Modal dari Bagian Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (Penilai Properti dan
Bisnis), kami telah melaksanakan peninjauan dan pemeriksaan terhadap Objek, kami telah melaksanakan
peninjauan dan pemeriksaan terhadap Objek Penilaian pada tanggal 13 Januari 2026 berupa:

“Tanah dan Bangunan dengan kepemilikan tunggal berdasarkan Sertipikat HGB NIB. 12.09.000036181.0 dan
Sertipikat HGB NIB. 12.09.000036131.0, yang terdiri dari tanah dengan total luas 6.704 meter persegi dan bangunan
dengan luas 15.848 meter persegi yang terletak di Jalan Veteran No. 01, Kelurahan Sidomoro, Kecamatan
Kebomas, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur 61122.”

Kami telah mengadakan pemeriksaan, penelitian serta analisa terhadap aset tersebut dengan memperhatikan faktor-
faktor utama yang berpengaruh terhadap nilai aset, antara lain:

    -   Lokasi, Keadaan Fisik dan Fungsi dari Aset;
    -   Peruntukan Penggunaan Tanah dan Keadaan Lingkungan;
    -   Tinjauan Pasar Aset;
    -   Legalitas/dokumen kepemilikan tanah, mesin dan peralatan, serta dokumen lainnya yang relevan.
Maksud dan Tujuan penilaian adalah guna menyatakan opini/pendapat Nilai Pasar atas objek penilaian untuk
kepentingan pendukung penyusunan Pendapat Kewajaran/Fairness Opinion (FO) dalam rangka pelaksanaan
transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam POJK 42/2020, dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk
penggunaan lainnya.

Surat pengantar pada bagian depan laporan ini tidak terpisahkan dan tidak dapat dibaca terpisah dari laporan
lengkap penilaian. Laporan Penilaian ini merupakan Laporan Penilaian Ringkas yang terdiri atas halaman judul,
surat pengantar, pernyataan penilai, asumsi-asumsi dan syarat pembatas, dan ringkasan penilaian.

Penilaian ini disusun mengikuti Kode Etik Penilai Indonesia Dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI Dan SPI)
Edisi VII – 2018 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021, dimana Dasar Nilai yang
sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar dari aset yang dinilai. Standar Penilaian Indonesia
mendefinisikan sebagai berikut:

Nilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu asset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan
(SPI Edisi VII-2018, SPI 101-3.1).

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (POJK Nomor
28/POJK.04/2021).

Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena
adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Standar Penilaian Indonesia.




Penilaian Aset – PT Panca Megah Utama                                                                          ii

KESIMPULAN NILAI
Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII – 2018 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
28/POJK.04/2021, dan setelah melakukan pengumpulan data dan pemeriksaan terhadap aset yang dinilai kemudian
dilanjutkan dengan melakukan analisa dan pengolahan data dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai, maka kami berpendapat Nilai Pasar aset yang dinilai berdasarkan mata uang Rupiah pada
tanggal 31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:


                                                   Nilai Pasar
                                            Rp. 137.550.800.000, -
          (Seratus Tiga Puluh Tujuh Miliar Lima Ratus Lima Puluh Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah)


Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari Aset yang kami nilai serta
nilai yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang. Demikian penilaian aset ini
disampaikan secara obyektif dan bebas dari konflik kepentingan dalam kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai
Publik.

Siapapun yang mendapat laporan ini, atau tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk mengumumkan atau
mempergunakannya untuk keperluan apapun tanpa izin tertulis dari KJPP Iwan Bachron dan Rekan, izin inipun
hanya diberikan dengan syarat-syarat yang layak. Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan
dan stempel kantor (office seal) dari KJPP Iwan Bachron dan Rekan.




Hormat kami,
KJPP IWAN BACHRON DAN REKAN
Appraiser and Consultant




Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Rekan

Penilai Berizin Properti
Izin Penilai Publik No. P-1.17.00500
STTD OJK No. STTD.PPB-27/PJ-1/PM.02/2023
MAPPI No. 11-S-02732
No. Register: RMK-2017.00554




Penilaian Aset – PT Panca Megah Utama                                                                         iii

                                             PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan serta pemahaman kami sebagai penilai, yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:

    1. Kami telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh
        Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
    2. Keterangan-keterangan dan pernyataan dalam laporan ini, sebatas pengetahuan kami adalah benar dan
        akurat.
    3. Analisis dan kesimpulan dalam laporan ini hanya dibatasi dan telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan
        syarat-syarat pembatas serta kondisi yang dilaporkan.
    4. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penilaian meliputi: identifikasi masalah, inspeksi lapangan,
        pengumpulan data & wawancara, analisis data, estimasi nilai menggunakan pendekatan penilaian, dan
        pelaporan.
    5. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri yang
        dinilai.
    6. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun terhadap obyek yang dinilai dan imbalan jasa yang kami terima
        tidak terkait dengan hasil penilaian yang dilaporkan.
    7. Perhitungan dan analisis dalam laporan penilaian aset untuk kepentingan PT Matahari Putra Prima Tbk
        telah dilakukan dengan benar; dan KJPP Iwan Bachron & Rekan bertanggungjawab atas hasil penilaian
        aset milik PT Panca Megah Utama.
    8. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap aset untuk kepentingan PT Matahari Putra Prima
        Tbk pada tanggal penilaian yang ditentukan yaitu 31 Desember 2025.
    9. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan ini.
    10. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar dari analisis, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan
        didalamnya adalah betul dan benar; laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat pembatasan yang
        mempengaruhi analisis, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini; dan laporan ini telah
        disusun sesuai dengan dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari POJK No. 28/POJK.04/2021 serta KEPI
        & SPI Edisi VII - 2018.
    11. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai kesimpulan
        nilai.
    12. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan.
    13. Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
    14. Data ekonomi dan industri dalam laporan ini diperoleh dari berbagai sumber yang kami yakini dapat
        dipertanggungjawabkan.
    15. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati
        sebelumnnya dengan Pemberi Tugas.
    16. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan bantuan
        profesional dalam menyiapkan laporan penilaian


Penilaian Aset – PT Panca Megah Utama                                                                         iv

Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi analisa,
pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.


No.                     NAMA                                                       TANDA TANGAN

1.     Penanggung Jawab
       Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
       Izin Penilai Publik No. P-1.17.00500
       MAPPI No. 11-S-02732
       No. Register: RMK-2017.00554



2.     Reviewer
       Eleven H. Hutasoit
       MAPPI No. 13-T-04347
       No. Register: RMK-2017.01882



       Fathi Prasetya, ST.
       MAPPI No. 20-T-10194
       No. Register: RMK-2020.03329



       Rizki Juliansyah Sungkawa, SST.
       MAPPI No. 18-T-08604
       No. Register: RMK-2019.02985



3.     Penilai
       Agus Gunawan
       MAPPI No. 14-P-04847
       No. Register: RMK- 2017.01883




       Kurniawan Agus
       MAPPI No. 17-P-07371
       No. Register: RMK-2022.04294




Penilaian Aset – PT Panca Megah Utama                                                                  v

                                  ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
1. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. IDR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
3. Kami berasumsi bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya
     keakuratannya.
4. Laporan penilaian ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
     mempengaruhi operasional PT Matahari Putra Prima Tbk .
5. KJPP Iwan Bachron dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian ini dan kesimpulan nilai akhir.
6. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Iwan Bachron dan Rekan seperti yang telah
     disebutkan dalam laporan penilaian ini dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Iwan Bachron dan
     Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
     sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami
     terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang
     berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di
     pihak pemberi tugas.
7. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan penilaian ini yang merupakan
     bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan
     dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan
     terjadinya kesalahan.
8. KJPP Iwan Bachron dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi Obyek Penilaian, namun tidak berkewajiban
     untuk memeriksa bagian-bagian dari Obyek Penilaian yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau.
     KJPP Iwan Bachron dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan yang tidak terlihat. KJPP Iwan
     Bachron dan Rekan tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali
     diinformasikan lain, pada penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi dengan baik.
9. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan adanya kewajiban
     atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan. Obyek Penilaian yang dinilai diasumsikan
     bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum terselesaikan.
10. Jumlah Nilai Pasar pada ringkasan penilaian, hanya merupakan penjumlahan Nilai Pasar masing-masing item
     pada lokasi yang dimaksud dalam laporan penilaian ini dan tidak dapat diartikan jika keseluruhan aset
     dipindahtangankan secara bersamaan pada tanggal penilaian.
11. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian yang diperoleh atau yang
     tercantum dalam laporan penilaian ini.
12. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari KJPP Iwan Bachron dan Rekan.
13. Laporan Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pimpinan dan stempel kantor (office seal)
     dari KJPP Iwan Bachron dan Rekan.



Penilaian Aset – PT Panca Megah Utama                                                                            vi

                             RINGKASAN EKSEKUTIF PENILAIAN ASET
                                            PT PANCA MEGAH UTAMA

Objek penilaian                         : Tanah dan Bangunan dengan kepemilikan tunggal berdasarkan
                                             Sertipikat HGB NIB. 12.09.000036181.0 dan Sertipikat HGB NIB.
                                             12.09.000036131.0, yang terdiri dari tanah dengan total luas 6.704
                                             meter persegi dan bangunan dengan luas 15.848 meter persegi yang
                                             terletak di Jalan Veteran No. 01, Kelurahan Sidomoro, Kecamatan
                                             Kebomas, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur 61122
Pemberi Tugas                           : PT Matahari Putra Prima Tbk
Pengguna Laporan                        : PT Matahari Putra Prima Tbk
Maksud dan Tujuan Penilaian             : Memberikan opini/pendapat Nilai Pasar atas aset yang dinilai untuk
                                             kepentingan pendukung penyusunan Pendapat Kewajaran/Fairness
                                             Opinion (FO)
Dasar Nilai                             : Nilai Pasar
Tanggal Inspeksi                        : 13 Januari 2026
Tanggal Penilaian                       : 31 Desember 2025
Jenis Mata Uang                         : Rupiah
Pendekatan Penilaian                    :    -      Pendekatan     Pendapatan    (Income       Approach)    dengan
                                                    menggunakan Metode Gross Income Multiplier (GIM);
                                             -      Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya
                                                    Pengganti.
OPINI NILAI:

 NO                               URAIAN                             INDIKASI NILAI PASAR          NILAI PASAR

  I.   Tanah dan Bangunan
       Jalan Veteran No. 01, Kelurahan Sidomoro, Kecamatan
       Kebomas, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur 61122

       - Tanah                                   seluas 6.704 m²    Rp.     74.414.400.000,-
       - Bangunan                                seluas 15.848,00 m² Rp.    63.136.400.000,-


                                 TOTAL                                Rp.   137.550.800.000,- Rp. 137.550.800.000,-


*Nilai di atas merupakan Ekstraksi Rekonsiliasi Nilai dari Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan menggunakan
Metode Gross Income Multiplier (GIM) dan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya Pengganti




Penilaian Aset – PT Panca Megah Utama                                                                                   vii