Back to announcement
20260702_MPPA_Informasi Transaksi Afiliasi_32107922_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review MPPASource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 22
Page 1
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN
PT MATAHARI PUTRA PRIMA Tbk
RENCANA TRANSAKSI
JUNI 2026
Page 2
No. : 00145/2.0162-00/BS/05/0153/1/VI/2026 30 Juni 2026
Kepada Yth.
PT MATAHARI PUTRA PRIMA Tbk
Hypermart Cyberpark Karawaci, UG Floor
Jl. Sultan Falatehan
Lippo Karawaci Utara, Tangerang
Banten 15138
U.p. : Direksi
Hal : Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi
Dengan hormat,
PT Matahari Putra Prima (selanjutnya disebut “Perseroan”), PT Balaraja Sentosa
(selanjutnya disebut “BS”), PT Nusa Malioboro Indah (selanjutnya disebut “NMI”), PT Surya
Asri Lestari (selanjutnya disebut “SAL”), PT Panca Megah Utama (selanjutnya disebut
“PMU”), dan PT Citra Cito Perkasa (selanjutnya disebut “CCP”) telah menandatangani
beberapa Akta Pengikatan Jual Beli (selanjutnya disebut “APJB”), di mana Perseroan
merencanakan untuk melakukan beberapa aksi korporasi dengan rincian sebagai berikut:
• Pada tanggal 30 Juni 2026, Perseroan dan BS telah menandatangani APJB No. 184, di
mana Perseroan merupakan pihak yang telah berjanji dan mengikatkan diri akan membeli
dan menerima pengalihan atas tanah dengan jumlah luas keseluruhan seluas 38.169 m2
yang berlokasi di Kelurahan Sukamurni dan Kelurahan Tobat, Kecamatan Balaraja,
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten (selanjutnya disebut “Tanah BS”) dari BS dengan
nilai transaksi sebesar Rp 54,50 miliar (selanjutnya disebut “Rencana Pembelian Tanah
BS”).
• Pada tanggal 30 Juni 2026, Perseroan dan NMI telah menandatangani APJB No. 189, di
mana Perseroan merupakan pihak yang telah berjanji dan mengikatkan diri akan membeli
dan menerima pengalihan atas tanah dengan jumlah luas keseluruhan seluas 1.658 m2
dan Gedung Pusat Perbelanjaan Gedoeng Merah ex Matahari Malioboro dengan luas
5.382 m2 yang berlokasi di Kelurahan Sosromenduran, Kecamatan Gedongtengen, Kota
Yogyakarta, Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta (selanjutnya disebut “Tanah dan
Bangunan NMI”) dari NMI dengan nilai transaksi sebesar Rp 68,00 miliar (selanjutnya
disebut “Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan NMI”).
Page 3
• Pada tanggal 30 Juni 2026, Perseroan dan SAL telah menandatangani APJB No. 187, di
mana Perseroan merupakan pihak yang telah berjanji dan mengikatkan diri akan membeli
dan menerima pengalihan atas tanah dengan jumlah luas keseluruhan seluas 8.001 m2
dan Gedung Pusat Perbelanjaan Mega M Kedung Badak dengan luas 26.657 m2 yang
berlokasi di Desa Kedung Badak, Kecamatan Tanah Sareal, Kota Bogor, Provinsi Jawa
Barat (selanjutnya disebut “Tanah dan Bangunan SAL I”) dari SAL dengan keseluruhan
nilai transaksi sebesar Rp 122,00 miliar (selanjutnya disebut “Rencana Pembelian Tanah
dan Bangunan SAL I”).
• Pada tanggal 30 Juni 2026, Perseroan dan SAL telah menandatangani APJB No. 186, di
mana Perseroan merupakan pihak yang telah berjanji dan mengikatkan diri akan membeli
dan menerima pengalihan atas tanah dengan jumlah luas keseluruhan seluas 2.056 m2
serta Gedung Pusat Perbelanjaan Sinar Matahari Bogor dengan luas 1.659 m2 yang
berlokasi di Kelurahan Paledang, Kecamatan Bogor Tengah, Kota Bogor, Provinsi Jawa
Barat (selanjutnya disebut “Tanah dan Bangunan SAL II”) dari SAL dengan keseluruhan
nilai transaksi sebesar Rp 49,50 miliar (selanjutnya disebut “Rencana Pembelian Tanah
dan Bangunan SAL II”) .
• Pada tanggal 30 Juni 2026, Perseroan dan PMU telah menandatangani APJB No. 188, di
mana Perseroan merupakan pihak yang telah berjanji dan mengikatkan diri akan membeli
dan menerima pengalihan atas tanah dengan jumlah luas keseluruhan seluas 6.704 m2
dan Gedung Pusat Perbelanjaan Plaza Gresik dengan luas 15.848 m2 yang berlokasi di
Kelurahan Sidomoro, Kecamatan Kebomas, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur
(selanjutnya disebut “Tanah dan Bangunan PMU”) dari PMU dengan nilai transaksi
sebesar Rp 134,50 miliar (selanjutnya disebut “Rencana Pembelian Tanah dan
Bangunan PMU”).
• Pada tanggal 30 Juni 2026, Perseroan dan CCP telah menandatangani APJB No. 185, di
mana Perseroan merupakan pihak yang telah berjanji dan mengikatkan diri akan membeli
dan menerima pengalihan atas bangunan dengan jumlah luas keseluruhan seluas 16.138
m2 yang berlokasi di Kelurahan Dukuh Menanggal, Kecamatan Gayungan, Kota
Surabaya, Provinsi Jawa Timur (selanjutnya disebut “Bangunan CCP”) dari CCP dengan
nilai transaksi sebesar Rp 351,50 miliar (selanjutnya disebut “Rencana Pembelian
Bangunan CCP”).
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Pembelian
Tanah BS, Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan NMI, Rencana Pembelian Tanah dan
Bangunan SAL I, Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan SAL II, Rencana Pembelian
Tanah dan Bangunan PMU, dan Rencana Pembelian Bangunan CCP selanjutnya secara
bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
2
Page 4
Sehubungan dengan Rencana Transaksi tersebut, manajemen Perseroan telah menunjuk
Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya
disebut “KR” atau “kami”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas
kewajaran Rencana Transaksi sesuai dengan surat penugasan No. KR/260105-003 tanggal
5 Januari 2026 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai
KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019
dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan
(selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal
dari OJK No. KEP-210/KS.13/2026 (penilai bisnis), menyampaikan pendapat kewajaran
(fairness opinion) (selanjutnya disebut “Pendapat Kewajaran”) atas Rencana Transaksi.
ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perdagangan berbagai macam
barang yang utamanya makanan, minuman atau tembakau misalnya di minimarket,
supermarket, hypermarket, juga dapat menjual beberapa barang bukan makanan seperti
pakaian, perabot rumah tangga, mainan anak – anak, kosmetik, farmasi (obat – obatan), dan
alat kesehatan. Perseroan berdomisili di Hypermart Cyberpark Karawaci, Upper Ground
Floor, Jalan Sultan Falatehan, Lippo Karawaci Utara, Lippo Karawaci Utara, Tangerang,
Banten 15138, dengan nomor telepon: (021) 6343 463, nomor faksimile: (021) 6343 854, dan
email: corporate.communication@hypermart.co.id.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
31 Desember 2025, struktur kepemilikan dan pemegang saham Perseroan serta
PT Multipolar Tbk (selanjutnya disebut “MLPL”) atas beberapa entitas anak adalah sebagai
berikut:
MLPL
99,9999% 99,9761% 54,5696%
PT Matahari Pacific
PT Nadya Putra
(MP) Perseroan
Investama (NPI)
NPI 0,0239%
99,9980% 99,9995% 99,9935% 99,9524%
PT Prima Mentari PT Mentari Sinar PT Balaraja Sentosa PT Nusa Malioboro
Persada (PMP) Persada (MSP) (BS) Indah (NMI)
MP 0,0020% MP 0,0005% MSP 0,0065% MSP 0,0476%
99,9976% 99,9877% 99,9882%
PT Surya Asri Lestari PT Panca Megah Utama PT Citra Cito Perkasa
(SAL) (PMU) (CCP)
MP 0,0024% MP 0,0123% MSP 0,0118%
NPI, MSP, PMP, SAL, PMU, MP, BS, NMI, dan CCP selanjutnya secara bersama-sama
disebut “Entitas Anak MLPL”.
3
Page 5
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha MLPL dan status Entitas Anak MLPL adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Domisili Operasional Kegiatan Usaha
1 MLPL Indonesia Holding Aktivitas perusahaan holding
2 NPI Indonesia Beroperasi Perdagangan umum
3 MSP Indonesia Beroperasi Perdagangan umum
4 PMP Indonesia Beroperasi Perdagangan umum
5 MP Indonesia Beroperasi Perdaganagan dan jasa
6 BS Indonesia Tidak beroperasi Real estat; informasi dan komunikasi; sewa guna usaha tanpa hak opsi;
aktivitas profesional, ilmiah, dan teknis; pendidikan; pengangkutan;
perdagangan besar dan eceran; kesenian, hiburan, dan rekreasi;
aktivitas keuangan dan asuransi.
7 NMI Indonesia Beroperasi Real estat; informasi dan komunikasi; sewa guna usaha tanpa hak opsi;
aktivitas profesional, ilmiah, dan teknis; pendidikan; pengangkutan;
perdagangan besar dan eceran; kesenian, hiburan, dan rekreasi;
aktivitas keuangan dan asuransi.
8 SAL Indonesia Beroperasi Real estat; informasi dan komunikasi; sewa guna usaha tanpa hak opsi;
aktivitas profesional, ilmiah, dan teknis; pendidikan; pengangkutan;
perdagangan besar dan eceran; kesenian, hiburan, dan rekreasi;
aktivitas keuangan dan asuransi.
9 PMU Indonesia Tidak beroperasi Real estat; informasi dan komunikasi; sewa guna usaha tanpa hak opsi;
aktivitas profesional, ilmiah, dan teknis; pendidikan; pengangkutan;
perdagangan besar dan eceran; kesenian, hiburan, dan rekreasi;
aktivitas keuangan dan asuransi.
10 CCP Indonesia Tidak beroperasi Real estat; informasi dan komunikasi; sewa guna usaha tanpa hak opsi;
aktivitas profesional, ilmiah, dan teknis; pendidikan; pengangkutan;
perdagangan besar dan eceran; kesenian, hiburan, dan rekreasi;
aktivitas keuangan dan asuransi.
Industri properti di Indonesia mengalami peningkatan pada tahun 2025, seiring dengan
perbaikan kondisi perekonomian dan meningkatnya aktivitas usaha. Peningkatan tersebut
tercermin dari bertambahnya permintaan terhadap industri properti, baik untuk keperluan
operasional maupun investasi. Sebagai salah satu industri yang memberikan kontribusi
pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan populasi yang dimiliki Indonesia yang
didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus memacu pembangunan infrakstruktur
untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan prospek pertumbuhan kinerjanya.
Manajemen Perseroan memandang pertumbuhan industri properti terutama pada segmen
pusat perbelanjaan berkembang tidak hanya sebagai sarana perdagangan ritel, tetapi juga
sebagai pusat aktivitas gaya hidup yang mengintegrasikan fungsi perbelanjaan, kuliner,
hiburan, dan layanan lainnya, sehingga industri properti secara umum memiliki potensi
pertumbuhan yang berkelanjutan yang didukung oleh pertumbuhan ekonomi dan sosial,
peningkatan jumlah penduduk, serta meningkatnya daya beli masyarakat.
4
Page 6
Saat ini, Perseroan menjalankan kegiatan usaha melalui jaringan gerai ritel modern yang
menyediakan beragam kebutuhan sehari-hari, meliputi produk segar seperti daging dan
sayuran, produk groseri dan makanan kemasan, kebutuhan rumah tangga, pakaian, hingga
barang elektronik. Gerai-gerai Perseroan dirancang dengan konsep ritel modern yang
mengedepankan kenyamanan, efisiensi, dan kemudahan berbelanja melalui penyajian
produk yang tertata, lingkungan gerai yang nyaman, serta dukungan sistem operasional yang
terintegrasi.
Sejalan dengan inisiatif rebranding, Perseroan terus menyempurnakan konsep gerai dan
pengalaman berbelanja guna semakin relevan dengan kebutuhan konsumen. Selain
penguatan gerai fisik, Perseroan juga mengoptimalkan kanal digital melalui pengembangan
platform belanja daring yang terintegrasi dengan jaringan gerai, baik melalui kanal yang
dikelola sendiri maupun melalui kerja sama dengan mitra marketplace. Pendekatan
Omni-channel ini memungkinkan Perseroan menghadirkan pengalaman belanja yang lebih
fleksibel dan mudah diakses, sekaligus memperluas jangkauan layanan kepada pelanggan.
Sebagai prinsip usaha, Perseroan berkomitmen untuk menyediakan produk dengan kualitas
yang terjaga dan harga yang kompetitif. Lingkungan gerai yang nyaman, didukung oleh
fasilitas pendukung dan kualitas layanan karyawan, menjadi bagian dari upaya Perseroan
dalam mengedepankan kepuasan pelanggan. Di saat yang sama, penguatan infrastruktur
digital dan sistem pendukung operasional terus dilakukan untuk memastikan konsistensi
layanan, efisiensi operasional, serta mendukung pertumbuhan usaha Perseroan ke depan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
31 Desember 2025, Perseroan mengoperasikan 175 gerai yang terdiri dari 98 gerai
Hypermart, 19 gerai Foodmart, 13 gerai Hyfresh, 23 gerai Boston Health & Beauty dan
22 gerai FMX yang tersebar di 78 kota di Indonesia.
Menanggapi tantangan industri properti yang sejalan dengan strategi bisnis Perseroan,
Perseroan terus berupaya untuk memperluas dan mengembangkan kegiatan usahanya di
industri properti, khususnya pada segmen pusat perbelanjaan, melalui pertumbuhan secara
anorganik dengan melakukan Rencana Transaksi. Strategi bisnis Perseroan atas akuisisi
berupa tanah dan bangunan di lokasi tersebut merupakan salah satu rencana Perseroan
dalam rangka penggunaan untuk kegiatan operasional Perseroan untuk disewakan kepada
para potensial tenant, sehingga diharapkan dapat memberikan manfaat ekonomi tambahan
serta mendukung optimalisasi aset Perseroan secara operasional pada masa yang akan
datang.
Selanjutnya, Perseroan merencanakan untuk melakukan penawaran umum terbatas dengan
hak memesan efek terlebih dahulu atas saham dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur
dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019 tentang
“Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 32/POJK.04/2015 tentang
Penambahan Modal Perusahaan Terbuka Dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih
Dahulu” (selanjutnya disebut “POJK 14/2019”), di mana Perseroan merencanakan untuk
menerbitkan sebanyak-banyaknya 24.000.000.000 saham biasa, dengan nilai nominal
sebesar Rp 50,00 per saham (selanjutnya disebut “Rencana PMHMETD”).
5
Page 7
Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan senantiasa mencari peluang bisnis
potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi dan memberikan imbal balik investasi
yang menguntungkan bagi Perseroan di masa yang akan datang. Hal ini diyakini akan
meningkatkan peluang bisnis Perseroan dalam mengembangkan pusat perbelanjaan dengan
sinergi operasional atas lokasi aset-aset tersebut yang berada pada area komersial sehingga
dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan Perseroan.
Rencana Transaksi juga merupakan salah satu mitigasi risiko Perseroan dalam melakukan
investasi pada aset properti yang memiliki lokasi-lokasi strategis guna melakukan
pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya
pada pengembangan kawasan pusat perbelanjaan sehingga Perseroan dapat mengambil
seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan
memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek Perseroan dengan memanfaatkan potensi lokasi yang
strategis pada aset-aset tersebut dan pada akhirnya dapat menjadi sumber pendapatan baru
atas penyewaan space bagi para prospektif tenant serta meningkatkan kapitalisasi pasar
Perseroan pada masa yang akan datang.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Menanggapi tantangan industri properti yang sejalan dengan strategi bisnis Perseroan,
Perseroan terus berupaya untuk memperluas dan mengembangkan kegiatan usahanya di
industri properti, khususnya pada segmen pusat perbelanjaan, melalui pertumbuhan
secara anorganik dengan melakukan Rencana Transaksi. Strategi bisnis Perseroan atas
akuisisi berupa tanah dan bangunan di lokasi tersebut merupakan salah satu rencana
Perseroan dalam rangka penggunaan untuk kegiatan operasional Perseroan untuk
disewakan kepada para potensial tenant, sehingga diharapkan dapat memberikan
manfaat ekonomi tambahan serta mendukung optimalisasi aset Perseroan secara
operasional pada masa yang akan datang.
• Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan senantiasa mencari peluang bisnis
potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi dan memberikan imbal balik investasi
yang menguntungkan bagi Perseroan di masa yang akan datang. Hal ini diyakini akan
meningkatkan peluang bisnis Perseroan dalam mengembangkan pusat perbelanjaan
dengan sinergi operasional atas lokasi aset-aset tersebut yang berada pada area
komersial sehingga dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan Perseroan.
6
Page 8
• Rencana Transaksi juga merupakan salah satu mitigasi risiko Perseroan dalam
melakukan investasi pada aset properti yang memiliki lokasi-lokasi strategis guna
melakukan pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal
khususnya pada pengembangan kawasan pusat perbelanjaan sehingga Perseroan dapat
mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang
sehingga pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
• Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek Perseroan dengan memanfaatkan potensi lokasi yang
strategis pada aset-aset tersebut dan pada akhirnya dapat menjadi sumber pendapatan
baru atas penyewaan space bagi para prospektif tenant serta meningkatkan kapitalisasi
pasar Perseroan pada masa yang akan datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa
Perseroan merupakan entitas anak MLPL dengan kepemilikan sebesar 54,5696% pada
tanggal 31 Desember 2025 dan terdapat kesamaan pengurus Perseroan, BS, NMI, SAL,
PMU, dan CCP, maka Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan
harus memenuhi Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi
Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
(selanjutnya disebut “KAP”) Amir, Abadi, Jusuf, Aryanto, Mawar, & Rekan (selanjutnya
disebut “AAJAMR”), jumlah aset Perseroan adalah sebesar Rp 3.592,86 miliar.
• Berdasarkan APJB No. 184, nilai transaksi atas Rencana Pembelian Tanah BS adalah
sebesar Rp 54,50 miliar yang mencerminkan kurang dari 10,00% aset Perseroan per
tanggal 31 Desember 2025.
• Berdasarkan APJB No. 189, nilai transaksi atas Rencana Pembelian Tanah dan
Bangunan NMI adalah sebesar Rp 68,00 miliar yang mencerminkan kurang dari 10,00%
aset Perseroan per tanggal 31 Desember 2025.
• Berdasarkan APJB No. 187, nilai transaksi atas Rencana Pembelian Tanah dan
Bangunan SAL I adalah sebesar Rp 122,00 miliar yang mencerminkan kurang dari 10,00%
aset Perseroan per tanggal 31 Desember 2025.
• Berdasarkan APJB No. 186, nilai transaksi atas Rencana Pembelian Tanah dan
Bangunan SAL II adalah sebesar Rp 49,50 miliar yang mencerminkan kurang dari 10,00%
aset Perseroan per tanggal 31 Desember 2025.
• Berdasarkan APJB No. 188, nilai transaksi atas Rencana Pembelian Tanah dan
Bangunan PMU adalah sebesar Rp 134,50 miliar yang mencerminkan kurang dari 10,00%
aset Perseroan per tanggal 31 Desember 2025.
7
Page 9
• Berdasarkan APJB No. 185, nilai transaksi atas Rencana Pembelian Bangunan CCP
adalah sebesar Rp 351,50 miliar yang mencerminkan kurang dari 10,00% aset Perseroan
per tanggal 31 Desember 2025.
Dengan demikian, jumlah nilai transaksi dari Rencana Transaksi tersebut mencerminkan
masing-masing kurang dari 20,00% aset Perseroan per tanggal 31 Desember 2025, sehingga
berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
bukan merupakan transaksi material sebagaimana diatur dalam Peraturan OJK
No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha”.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan pendapat kewajaran atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi.
Selanjutnya, Pendapat Kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Rencana
Transaksi dan tidak dapat digunakan untuk kepentingan lainnya. Pendapat Kewajaran ini juga
tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi untuk menyetujui atau tidak menyetujui
Rencana Transaksi atau mengambil tindakan tertentu atas Rencana Transaksi.
OBJEK TRANSAKSI PENDAPAT KEWAJARAN
Objek transaksi dalam Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan merupakan pihak yang telah berjanji dan mengikatkan diri akan membeli dan
menerima pengalihan atas Tanah BS dari BS dengan nilai transaksi sebesar
Rp 54,50 miliar sehubungan dengan Rencana Pembelian Tanah BS.
• Perseroan merupakan pihak yang telah berjanji dan mengikatkan diri akan membeli dan
menerima pengalihan atas Tanah dan Bangunan NMI dari NMI dengan nilai transaksi
sebesar Rp 68,00 miliar sehubungan dengan Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan
NMI.
• Perseroan merupakan pihak yang telah berjanji dan mengikatkan diri akan membeli dan
menerima pengalihan atas Tanah dan Bangunan SAL I dari SAL dengan nilai transaksi
sebesar Rp 122,00 miliar sehubungan dengan Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan
SAL I.
• Perseroan merupakan pihak yang telah berjanji dan mengikatkan diri akan membeli dan
menerima pengalihan atas Tanah dan Bangunan SAL II dari SAL dengan nilai transaksi
sebesar Rp 49,50 miliar sehubungan dengan Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan
SAL II.
8
Page 10
• Perseroan merupakan pihak yang telah berjanji dan mengikatkan diri akan membeli dan
menerima pengalihan atas Tanah dan Bangunan PMU dari PMU dengan nilai transaksi
sebesar Rp 134,50 miliar sehubungan dengan Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan
PMU.
• Perseroan merupakan pihak yang telah berjanji dan mengikatkan diri akan membeli dan
menerima pengalihan atas Bangunan CCP dari CCP dengan nilai transaksi sebesar
Rp 351,50 miliar sehubungan dengan Rencana Pembelian Bangunan CCP.
MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Maksud dan tujuan penyusunan laporan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi adalah
untuk memberikan gambaran kepada Direksi Perseroan mengenai kewajaran Rencana
Transaksi dari aspek keuangan dan untuk memenuhi ketentuan yang berlaku, yaitu
POJK 42/2020.
Pendapat Kewajaran ini disusun dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan
OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar
Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut
“SPI”).
TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dalam Laporan Pendapat Kewajaran
diperhitungkan pada tanggal 31 Desember 2025. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan
kepentingan dan tujuan analisis Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi.
JENIS LAPORAN
Jenis Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini merupakan laporan terinci.
9
Page 11
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan,
mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi dan Prospektus sehubungan dengan Rencana Transaksi yang
disusun oleh manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut
“KAP”) Amir, Abadi, Jusuf, Aryanto, Mawar, & Rekan (selanjutnya disebut “AAJAMR”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00061/2.1030/AU.1/05/1481-1/1/II/2026
tanggal 13 Februari 2026 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
3. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00337/2.1030/AU.1/05/1155-3/1/III/2025 tanggal 25 Maret 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
4. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00254/2.1030/AU.1/05/1155-2/1/III/2024 tanggal 28 Maret 2024 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
5. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00735/2.1030/AU.1/05/1155-1/1/VI/2023 tanggal 20 Juni 2023 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dan hal lain;
6. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00200/2.1030/AU.1/05/1115-3/1/III/2022 tanggal 30 Maret 2022 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
7. Laporan keuangan konsolidasian proforma Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
8. Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2030
yang disusun oleh manajemen Perseroan;
10
Page 12
9. Laporan penilaian properti BS per 31 Desember 2025 yang disusun oleh KJPP Iwan
Bachron dan Rekan (selanjutnya disebut “IBR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00040/2.0047-05/PI/03/0500/1/II/2026 tanggal 6 Februari 2026;
10. Laporan penilaian properti NMI per 31 Desember 2025 yang disusun oleh KJPP IBR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00041/2.0047-05/PI/03/0500/1/II/2026
tanggal 6 Februari 2026;
11. Laporan penilaian properti SAL per 31 Desember 2025 yang disusun oleh KJPP IBR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00043/2.0047-05/PI/03/0500/1/II/2026
tanggal 6 Februari 2026;
12. Laporan penilaian properti PMU per 31 Desember 2025 yang disusun oleh KJPP IBR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00042/2.0047-05/PI/03/0500/1/II/2026
tanggal 6 Februari 2026;
13. Laporan penilaian properti CCP per 31 Desember 2025 yang disusun oleh KJPP IBR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00039/2.0047-05/PI/03/0500/1/II/2026
tanggal 6 Februari 2026;
14. APJB No. 184;
15. APJB No. 185;
16. APJB No. 186;
17. APJB No. 187;
18. APJB No. 188;
19. APJB N0. 189;
20. Anggaran dasar Perseroan yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta No. 43
tanggal 27 Mei 2025 oleh Sriwi Bawana Nawaksari, S.H.,M.Kn. Notaris di Tangerang
terkait perubahan Direksi dan Komisaris;
21. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Mirtha Sukanto dengan
posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait
dengan Rencana Transaksi;
22. Informasi mengenai rencana-rencana bisnis yang akan dilakukan oleh Perseroan di masa
mendatang;
23. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi;
24. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
11
Page 13
25. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
26. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
27. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan serta pihak-pihak lain yang relevan untuk
penugasan; dan
28. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Analisis Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dipersiapkan menggunakan data dan
informasi sebagaimana diungkapkan di atas, data dan informasi mana telah kami telaah.
Dalam melaksanakan analisis, kami bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan, informasi atas status hukum Perseroan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia
secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat memengaruhi hasil akhir pendapat
kami secara material. Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan
bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang
diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan. Oleh karenanya, kami tidak
bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas Pendapat Kewajaran kami dikarenakan
adanya perubahan data dan informasi tersebut.
Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi disusun oleh manajemen Perseroan. Kami telah melakukan penelaahan atas
proyeksi laporan keuangan tersebut dan proyeksi laporan keuangan tersebut telah
menggambarkan kondisi operasi dan kinerja Perseroan. Secara garis besar, tidak ada
penyesuaian yang signifikan yang perlu kami lakukan terhadap target kinerja Perseroan.
Kami tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, kami juga
tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Rencana Transaksi. Jasa-jasa yang
kami berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Rencana Transaksi hanya merupakan
pemberian Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dan bukan jasa-jasa akuntansi,
audit, atau perpajakan. Kami tidak melakukan penelitian atas keabsahan Rencana Transaksi
dari aspek hukum dan implikasi aspek perpajakan. Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi hanya ditinjau dari segi ekonomis dan keuangan. Laporan Pendapat Kewajaran
atas Rencana Transaksi bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan yang terbuka
untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi
operasional Perseroan. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas status hukum
Perseroan berdasarkan anggaran dasar Perseroan.
12
Page 14
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Rencana Transaksi tidak merupakan dan tidak dapat
ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak
mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan dan
menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar Rencana Transaksi yang ada
dan mungkin tersedia untuk Perseroan serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut
terhadap Rencana Transaksi.
Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan Rencana
Transaksi pada tanggal Pendapat Kewajaran ini diterbitkan.
Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami menggunakan beberapa asumsi, seperti
terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan serta semua pihak yang terlibat dalam
Rencana Transaksi. Rencana Transaksi akan dilaksanakan seperti yang telah dijelaskan
sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan serta keakuratan informasi mengenai
Rencana Transaksi yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara
utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang
menyesatkan atas proses yang mendasari Pendapat Kewajaran. Penyusunan Pendapat
Kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan melalui
analisis yang tidak lengkap.
Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran sampai
dengan tanggal terjadinya Rencana Transaksi ini tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan
Pendapat Kewajaran ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau
melengkapi, memutakhirkan pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi,
serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Perhitungan dan analisis
dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar dan kami
bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.
Kesimpulan Pendapat Kewajaran ini berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki
dampak material terhadap Rencana Transaksi. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak
terbatas pada, perubahan kondisi baik secara internal pada Perseroan maupun secara
eksternal, yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan
keuangan, serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya
setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal
Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas,
maka Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi mungkin berbeda.
13
Page 15
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi, KR diberikan
kesempatan untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan Laporan
Pendapat Kewajaran.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi, KR bertindak
secara independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan
Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan. KR juga tidak memilki
kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan
Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh kewajaran
kesimpulan yang dihasilkan dari proses analisis Pendapat Kewajaran ini dan KR hanya
menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/260105-003 tanggal
5 Januari 2026 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal Pendapat
Kewajaran, yaitu tanggal 31 Desember 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya Laporan
Pendapat Kewajaran, tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal Pendapat Kewajaran
(subsequent events), yang secara signifikan dapat memengaruhi Pendapat Kewajaran.
PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENDAPAT KEWAJARAN ATAS RENCANA TRANSAKSI
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini, kami telah melakukan
analisis melalui pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dari
hal-hal sebagai berikut:
I. Analisis atas Rencana Transaksi;
II. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Rencana Transaksi; dan
III. Analisis atas Kewajaran Rencana Transaksi.
14
Page 16
ANALISIS ATAS KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI
Analisis kewajaran Rencana Transaksi secara lengkap adalah sebagai berikut:
1. Sebagaimana tercantum dalam APJB No. 184, Perseroan merupakan pihak yang telah
berjanji dan mengikatkan diri akan membeli dan menerima pengalihan atas Tanah BS dari
BS dengan nilai transaksi sebesar Rp 54,50 miliar sehubungan dengan Rencana
Pembelian Tanah BS. Selanjutnya, berdasarkan penilaian yang dilakukan oleh KJPP IBR
atas Tanah BS sebagaimana termuat dalam laporannya
No. 00040/2.0047-05/PI/03/0500/1/II/2026 tanggal 6 Februari 2026, nilai pasar Tanah BS
adalah sebesar Rp 55,84 miliar.
Dengan demikian, nilai transaksi sebesar Rp 54,50 miliar adalah lebih rendah dari nilai
pasar Tanah BS sebesar Rp 55,84 miliar, sehingga Perseroan berpotensi membukukan
keuntungan. Selisih nilai transaksi sebesar 2,40% tersebut telah sesuai dengan POJK
35/2020, persentase mana tidak melebihi 7,50% dari nilai pasar Tanah BS sebesar
Rp 55,84 miliar.
2. Sebagaimana tercantum dalam APJB No. 189, Perseroan merupakan pihak yang telah
berjanji dan mengikatkan diri akan membeli dan menerima pengalihan atas Tanah dan
Bangunan NMI dari NMI dengan nilai transaksi sebesar Rp 68,00 miliar sehubungan
dengan Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan NMI. Selanjutnya, berdasarkan
penilaian yang dilakukan oleh KJPP IBR atas Tanah dan Bangunan NMI sebagaimana
termuat dalam laporannya No. 00041/2.0047-05/PI/03/0500/1/II/2026 tanggal
6 Februari 2026, nilai pasar Tanah dan Bangunan NMI adalah sebesar Rp 69,44 miliar.
Dengan demikian, nilai transaksi sebesar Rp 68,00 miliar adalah lebih rendah dari nilai
pasar Tanah dan Bangunan NMI sebesar Rp 69,44 miliar, sehingga Perseroan berpotensi
membukukan keuntungan. Selisih nilai transaksi sebesar 2,07% tersebut telah sesuai
dengan POJK 35/2020, persentase mana tidak melebihi 7,50% dari nilai pasar Tanah dan
Bangunan NMI sebesar Rp 69,44 miliar.
3. Sebagaimana tercantum dalam APJB No. 187, Perseroan merupakan pihak yang telah
berjanji dan mengikatkan diri akan membeli dan menerima pengalihan atas Tanah dan
Bangunan SAL I dari SAL dengan nilai transaksi sebesar Rp 122,00 miliar sehubungan
dengan Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan SAL I. Selanjutnya, berdasarkan
penilaian yang dilakukan oleh KJPP IBR atas Tanah dan Bangunan SAL I sebagaimana
termuat dalam laporannya No. 00043/2.0047-05/PI/03/0500/1/II/2026 tanggal
6 Februari 2026, nilai pasar Tanah dan Bangunan SAL I adalah sebesar Rp 124,70 miliar.
Dengan demikian, nilai transaksi sebesar Rp 122,00 miliar adalah lebih rendah dari nilai
pasar Tanah dan Bangunan SAL I sebesar Rp 124,70 miliar, sehingga Perseroan
berpotensi membukukan keuntungan. Selisih nilai transaksi sebesar 2,17% tersebut telah
sesuai dengan POJK 35/2020, persentase mana tidak melebihi 7,50% dari nilai pasar
Tanah dan Bangunan SAL I sebesar Rp 124,70 miliar.
15
Page 17
4. Sebagaimana tercantum dalam APJB No. 186, Perseroan merupakan pihak yang telah
berjanji dan mengikatkan diri akan membeli dan menerima pengalihan atas Tanah dan
Bangunan SAL II dari SAL dengan nilai transaksi sebesar Rp 49,50 miliar sehubungan
dengan Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan SAL II. Selanjutnya, berdasarkan
penilaian yang dilakukan oleh KJPP IBR atas Tanah dan Bangunan SAL II sebagaimana
termuat dalam laporannya No. 00043/2.0047-05/PI/03/0500/1/II/2026 tanggal
6 Februari 2026, nilai pasar Tanah dan Bangunan SAL II adalah sebesar Rp 50,94 miliar.
Dengan demikian, nilai transaksi sebesar Rp 49,50 miliar adalah lebih rendah dari nilai
pasar Tanah dan Bangunan SAL II sebesar Rp 50,94 miliar, sehingga Perseroan
berpotensi membukukan keuntungan. Selisih nilai transaksi sebesar 2,83% tersebut telah
sesuai dengan POJK 35/2020, persentase mana tidak melebihi 7,50% dari nilai pasar
Tanah dan Bangunan SAL II sebesar Rp 50,94 miliar.
5. Sebagaimana tercantum dalam APJB No. 188, Perseroan merupakan pihak yang telah
berjanji dan mengikatkan diri akan membeli dan menerima pengalihan atas Tanah dan
Bangunan PMU dari PMU dengan nilai transaksi sebesar Rp 134,50 miliar sehubungan
dengan Rencana Pembelian Tanah dan Bangunan PMU. Selanjutnya, berdasarkan
penilaian yang dilakukan oleh KJPP IBR atas Tanah dan Bangunan PMU sebagaimana
termuat dalam laporannya No. 00042/2.0047-05/PI/03/0500/1/II/2026 tanggal
6 Februari 2026, nilai pasar Tanah dan Bangunan PMU adalah sebesar Rp 137,55 miliar.
Dengan demikian, nilai transaksi sebesar Rp 134,50 miliar adalah lebih rendah dari nilai
pasar Tanah dan Bangunan PMU sebesar Rp 137,55 miliar, sehingga Perseroan
berpotensi membukukan keuntungan. Selisih nilai transaksi sebesar 2,22% tersebut telah
sesuai dengan POJK 35/2020, persentase mana tidak melebihi 7,50% dari nilai pasar
Tanah dan Bangunan PMU sebesar Rp 137,55 miliar.
6. Sebagaimana tercantum dalam APJB No. 185, Perseroan merupakan pihak yang telah
berjanji dan mengikatkan diri akan membeli dan menerima pengalihan atas Bangunan
CCP dari CCP dengan nilai transaksi sebesar Rp 351,50 miliar sehubungan dengan
Rencana Pembelian Bangunan CCP. Selanjutnya, berdasarkan penilaian yang dilakukan
oleh KJPP IBR atas Bangunan CCP sebagaimana termuat dalam laporannya
No. 00039/2.0047-05/PI/03/0500/1/II/2026 tanggal 6 Februari 2026, nilai pasar Bangunan
CCP adalah sebesar Rp 359,82 miliar.
Dengan demikian, nilai transaksi sebesar Rp 351,50 miliar adalah lebih rendah dari nilai
pasar Bangunan CCP sebesar Rp 359,82 miliar, sehingga Perseroan berpotensi
membukukan keuntungan. Selisih nilai transaksi sebesar 2,31% tersebut telah sesuai
dengan POJK 35/2020, persentase mana tidak melebihi 7,50% dari nilai pasar Bangunan
CCP sebesar Rp 359,82 miliar.
16
Page 18
7. Berikut adalah proyeksi laporan laba rugi komprehensif Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2030:
Sebelum Rencana Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Penjualan bersih 8.480.766 9.638.271 11.233.472 12.635.799 13.951.221
Beban pokok penjualan 6.976.831 7.914.767 9.219.048 10.356.721 11.407.746
Laba kotor 1.503.935 1.723.504 2.014.424 2.279.078 2.543.475
Beban usaha 1.557.602 1.712.398 2.007.448 2.240.867 2.438.224
Laba (rugi) usaha (53.667) 11.105 6.976 38.211 105.250
Penghasilan (beban) lain-lain (28.403) (6.391) 1.758 9.787 58.439
Laba (rugi) sebelum beban pajak penghasilan (82.070) 4.714 8.734 47.998 163.689
Beban pajak penghasilan (36.972) (87.245) (61.840) (14.442) (16.494)
Laba (rugi) bersih tahun berjalan (119.042) (82.531) (53.106) 33.556 147.196
Setelah Rencana Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Penjualan bersih 8.580.051 10.075.121 11.714.008 13.164.388 14.532.669
Beban pokok penjualan 7.055.970 8.262.327 9.600.680 10.775.798 11.867.976
Laba kotor 1.524.080 1.812.795 2.113.328 2.388.590 2.664.693
Beban usaha 1.563.947 1.739.049 2.035.431 2.270.249 2.469.076
Laba (rugi) usaha (39.867) 73.746 77.897 118.342 195.618
Penghasilan (beban) lain-lain (31.765) (19.329) (10.644) (1.664) 48.743
Laba (rugi) sebelum beban pajak penghasilan (71.632) 54.417 67.253 116.677 244.360
Beban pajak penghasilan (39.268) (78.183) (48.966) (12.739) (34.241)
Laba (rugi) bersih tahun berjalan (110.900) (23.767) 18.287 103.938 210.119
Berdasarkan analisis tersebut di atas, proyeksi jumlah penjualan bersih dan rugi bersih
tahun berjalan Perseroan sebelum Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar
Rp 55.939,53 miliar dan Rp 73,93 miliar.
Selanjutnya, proyeksi jumlah penjualan bersih dan laba bersih tahun berjalan Perseroan
setelah Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp 58.066,24 miliar dan Rp
197,68 miliar.
Dengan demikian, berdasarkan proyeksi laporan laba rugi komprehensif tersebut di atas,
setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berpotensi memperoleh tambahan
laba tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 –
2030, sehingga diharapkan dapat meningkatkan kinerja keuangan Perseroan pada masa
yang akan datang.
17
Page 19
7. Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi laba tahun berjalan konsolidasian Perseroan
sebelum dan setelah Rencana Transaksi untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2026 – 2030 masing-masing adalah sebesar negatif Rp 109,41 miliar dan
Rp 91,10 miliar. Dengan demikian, jumlah nilai kini dari proyeksi laba tahun berjalan
konsolidasian Perseroan setelah Rencana Transaksi untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2030 lebih besar daripada jumlah nilai kini dari
proyeksi rugi tahun berjalan konsolidasian Perseroan sebelum Rencana Transaksi untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2030. Dalam perhitungan
nilai kini, digunakan tingkat diskonto sebesar 11,13%, yang merupakan biaya modal
ekuitas Perseroan, yang ditentukan dengan capital asset pricing model (CAPM) dengan
menggunakan persamaan sebagai berikut:
ke = Rf + ( β x RPm ) – RBDS
di mana:
ke = Tingkat balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu, atau biaya
modal ekuitas/saham biasa
Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas risiko (risk free
rate)
β = Beta
RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk premium)
RBDS = Rating-based default spread
Rf adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak memiliki
kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas risiko yang dapat dipilih adalah
tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk jangka panjang. Terkait dengan tanggal
penilaian yang jatuh pada tanggal 31 Desember 2025, maka instrumen bebas risiko yang
dipakai yaitu obligasi Indonesia berjangka panjang dalam mata uang Rupiah dengan
jangka waktu 10 tahun dengan tingkat yield rata-rata sebesar 6,17%, yang diperoleh dari
Indonesia Bond Pricing Agency (IBPA) dan angka tersebut akan digunakan sebagai
tingkat balikan bebas risiko.
RPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan tingkat balikan
investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk premium memasukkan
premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums) seperti volatilitas harga
saham untuk menghasilkan base equity market risk premium. Dengan mengikutsertakan
risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi perubahan-perubahan
sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar negara yang bersangkutan. Untuk
penilaian ini, kami menggunakan tingkat premi risiko sebesar 6,69%, yang diperoleh dari
riset Aswath Damodaran (New York University Business School) tahun 2025 yang
diterbitkan pada bulan Januari 2026.
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta akan
dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity risk premium. Beta
Perseroan diperoleh dari riset Bloomberg per tanggal 31 Desember 2025 sebesar 0,98.
18
Page 20
Berdasarkan nilai beta tersebut, maka dengan menggunakan persamaan CAPM dengan
memperhitungkan rating-based default spread sebesar 1,62% diperoleh biaya modal atas
ekuitas Perseroan sebagaimana tampak dalam perhitungan di bawah ini:
ke = Rf + ( β x RPm ) – RBDS
= 6,17% + ( 0,98 x 6,69% ) – 1,62%
= 11,13%
Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi laba (rugi) tahun berjalan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2030 adalah sebagai berikut:
Sebelum Rencana Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Laba (rugi) bersih (119.042) (82.531) (53.106) 33.556 147.196
Faktor diskonto 0,9486 0,8536 0,7681 0,6912 0,6220
Nilai kini (112.923) (70.448) (40.791) 23.194 91.556
Jumlah nilai kini (109.413)
Setelah Rencana Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Laba (rugi) bersih (110.900) (23.767) 18.287 103.938 210.119
Faktor diskonto 0,9486 0,8536 0,7681 0,6912 0,6220
Nilai kini (105.200) (20.287) 14.046 71.842 130.694
Jumlah nilai kini 91.095
8. Berdasarkan proforma laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah
Rencana Transaksi untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 yang
disusun oleh manajemen Perseroan, setelah Rencana Transaksi menjadi efektif,
Perseroan berpotensi meningkatkan rasio lancar (current ratio) Perseroan dari 0,81
menjadi 0,97 yang diharapkan dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi seluruh pemegang saham Perseroan.
9. Menanggapi tantangan industri properti yang sejalan dengan strategi bisnis Perseroan,
Perseroan terus berupaya untuk memperluas dan mengembangkan kegiatan usahanya di
industri properti, khususnya pada segmen pusat perbelanjaan, melalui pertumbuhan
secara anorganik dengan melakukan Rencana Transaksi. Strategi bisnis Perseroan atas
akuisisi berupa tanah dan bangunan di lokasi tersebut merupakan salah satu rencana
Perseroan dalam rangka penggunaan untuk kegiatan operasional Perseroan untuk
disewakan kepada para potensial tenant, sehingga diharapkan dapat memberikan
manfaat ekonomi tambahan serta mendukung optimalisasi aset Perseroan secara
operasional pada masa yang akan datang.
19
Page 21
10. Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan senantiasa mencari peluang bisnis
potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi dan memberikan imbal balik investasi
yang menguntungkan bagi Perseroan di masa yang akan datang. Hal ini diyakini akan
meningkatkan peluang bisnis Perseroan dalam mengembangkan pusat perbelanjaan
dengan sinergi operasional atas lokasi aset-aset tersebut yang berada pada area
komersial sehingga dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan Perseroan.
11. Rencana Transaksi juga merupakan salah satu mitigasi risiko Perseroan dalam
melakukan investasi pada aset properti yang memiliki lokasi-lokasi strategis guna
melakukan pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal
khususnya pada pengembangan kawasan pusat perbelanjaan sehingga Perseroan dapat
mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang
sehingga pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
12. Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek Perseroan dengan memanfaatkan potensi lokasi yang
strategis pada aset-aset tersebut dan pada akhirnya dapat menjadi sumber pendapatan
baru atas penyewaan space bagi para prospektif tenant serta meningkatkan kapitalisasi
pasar Perseroan pada masa yang akan datang.
20
Page 22
KESIMPULAN
Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data, dan informasi yang diperoleh dari
manajemen Perseroan yang digunakan dalam penyusunan laporan ini, penelaahan atas
dampak keuangan Rencana Transaksi sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran ini, kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi adalah wajar.
DISTRIBUSI PENDAPAT KEWAJARAN INI
Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya
dengan Rencana Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau untuk kepentingan
lain. Pendapat Kewajaran ini tidak merupakan rekomendasi kepada pemegang saham untuk
menyetujui Rencana Transaksi atau melakukan tindakan lainnya dalam kaitan dengan
Rencana Transaksi dan tidak dapat digunakan secara demikian oleh pemegang saham.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan isi Pendapat Kewajaran ini secara
keseluruhan dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang mendasari
Pendapat Kewajaran ini.
Pendapat Kewajaran ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung
jawab untuk memutakhirkan atau melengkapi Pendapat Kewajaran kami karena peristiwa-
peristiwa yang terjadi setelah tanggal Pendapat Kewajaran ini. Pendapat Kewajaran ini tidak
sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel perusahaan
(corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : KEP-210/KS.13/2026
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
21
Names mentioned 27 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.4
unresolved
org
PT Matahari Pacific
p.4
unresolved
org
PT Nadya Putra
p.4
unresolved
org
PT Prima Mentari
p.4
unresolved
org
PT Mentari Sinar
p.4
unresolved
org
PT Nusa Malioboro Persada
p.4
unresolved
org
AAJAMR
p.11 ×4
unresolved
org
KJPP Iwan Bachron dan Rekan
p.12
unresolved
org
KJPP Iwan Bachron
p.12
unresolved
org
KJPP IBR
p.12 ×10
unresolved
person
Sriwi Bawana Nawaksari
· Notaris
p.12
unresolved
org
Bank Indonesia
p.12 ×3
unresolved
org
KJPP Kusnanto
p.22 ×2
unresolved
org
KJPP KUSNANTO & REKAN
p.22
unresolved
person
Willy D. Kusnanto
· Pimpinan Rekan
p.22
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.500
5180 ms
12 Sep 2026 21:53
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi '
'adalah sebagai berikut:'}],
'currency': 'IDR',
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi adalah '
'sebagai berikut:',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '54.50'}