Back to announcement
20260701_INOV_Informasi Transaksi Afiliasi_32107121_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review INOVSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 31
Page 1
Page 2
Page 3
Page 4
DAFTAR ISI
hal
SURAT PENGANTAR i
DAFTAR ISI iii
PERNYATAAN PENILAI iv
RINGKASAN EKSEKUTIF v
PENDEKATAN PENILAIAN vi
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS vii
SURAT PERNYATAAN INDEPENDENSI DAN KEPATUHAN PENILAI viii
BAGIAN 1 PENDAHULUAN
1.1. DASAR PENUGASAN 1
1.2. IDENTIFIKASI STATUS PENILAI 1
1.3. IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS 1
1.4. IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN 1
1.5. IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN 1
1.6. IDENTIFIKASI KEPEMILIKAN 1
1.7. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN 1
1.8. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN 2
1.9. DASAR NILAI DAN DEFINISI YANG DIGUNAKAN 2
1.10. TANGGAL PENILAIAN 2
1.11. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI 2
1.12. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN 2
1.13. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS 3
1.14. ALASAN PEMILIHAN PENDEKATAN PENILAIAN 3
1.15. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN 3
1.16. PENGGUNAAN STANDAR PENILAIAN 3
1.17. PROSES PENILAIAN 4
1.18. PENUGASAN BERSAMAAN (SECOND OPINION) 4
1.19. LAPORAN PENILAIAN 4
1.20. MASA BERLAKU LAPORAN PENILAIAN 4
1.21. PERNYATAAN TERTULIS MENGENAI KEBENARAN DATA DAN INFORMASI YANG DIBERIKAN
OLEH PEMBERI TUGAS 4
1.22. PERNYATAAN INDEPENDENSI 4
BAGIAN 2. PRESENTASI DATA
2.1. TINJAUAN PROPERTI SEBAGAI OBYEK PENILAIAN 5
2.2. ANALISIS LINGKUNGAN 5
2.2.1. LOKASI DAN IDENTIFIKASI ASET 5
2.2.2. KEADAAN LINGKUNGAN DAN SARANA YANG TERSEDIA 6
2.3. DATA DAN DOKUMEN YANG DITERIMA 6
2.4. DESKRIPSI OBYEK PENILAIAN 6
2.4.1. DESKRIPSI TAPAK (TANAH) 6
2.5. TINJAUAN PASAR PROPERTI 7
BAGIAN 3. ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN
3.1. PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE ) 13
3.2. IMPLEMENTASI PENGGUNAAN PENDEKATAN 14
3.3. PENILAIAN 15
3.3.1. TANAH 15
LAMPIRAN-LAMPIRAN
FOTO-FOTO ASET
GAMBAR SITUASI TANAH
PETA SITUASI
iii
Page 5
Page 6
RINGKASAN EKSEKUTIF
Nama Pemberi Tugas : PT Inocycle Technology Group Tbk
Pengguna Laporan : PT Inocycle Technology Group Tbk
Tanggal Investigasi : 11 Juni 2026
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
Tujuan Penilaian : Transaksi jual beli
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar (Market Aprroach )
Jenis penilaian : Penilaian ini adalah penilaian normal dengan format laporan terinci
(lengkap)
TANAH YANG TERLETAK DI RT. 02 RW. 01, DESA SUWAWAL, KECAMATAN MLONGO,
KABUPATEN JEPARA, PROVINSI JAWA TENGAH
Uraian Luas Indikasi Nilai Pasar
(m²) (Rp ,-)
- Tanah SHGB No. 130 541 919.700.000
- Tanah SHGB No. 131 377 86.710.000
- Tanah SHGB No. 17 3.382 1.792.460.000
Jumlah 4.300 2.798.870.000
Pembulatan 2.798.900.000
Catatan:
- Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala
macam asumsi, batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak
dapat dibaca secara terpisah.
- Untuk tanah SHGB No. 131 tidak terdapat akses jalan (tanah lockland ), dalam Penilaian ini
sehingga penilai mengasumsikan pembebasan lahan untuk jalan dari lokasi aset ke jalan
terdekat, dengan panjang ± 30 meter dan lebar ± 4 meter.
- Untuk tanah SHGB No. 17 tidak terdapat akses jalan (tanah lockland ), dalam Penilaian ini
sehingga penilai mengasumsikan pembebasan lahan untuk jalan dari lokasi aset ke jalan
terdekat, dengan panjang ± 75 meter Dan lebar ± 4 meter.
v
Page 7
PENDEKATAN PENILAIAN
- Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia
(POJK Nomor 28/POJK.04/2021-Pasal 1 Poin-18 ).
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan
aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia (SPI
Edisi VII 2018-KPUP.15.1).
Dalam Pendekatan Pasar, langkah yang pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru
terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah
terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan meggunakan harga yang ditawarkan (untuk
dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan
informasi ini diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan
penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila tedapat perbedaan dengan
transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam
penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang
ditransaksikan dan yang dinilai (SPI Edisi VII 2018-KPUP.15.2).
- Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai dengan
mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini (POJK Nomor 28/POJK.04/2021-
Pasal 1 Poin-19 ).
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan
datang ke Nilai kini (SPI Edisi VII 2018-KPUP.16.1).
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya
dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan
menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat
diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya
keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset (SPI Edisi
VII 2018-KPUP.16.2).
Pendekatan Pendapatan dapat diterapkan untuk liabilitas, dengan mempertimbangkan arus kas yang
diperlukan untuk memenuhi liabilitas sampai habis (SPI Edisi VII 2018-KPUP.16.3).
- Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai objek Penilaian
berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal Penilaian setelah
dikurangi dengan penyusutan (POJK Nomor 28/POJK.04/2021-Pasal 1 Poin-20 ).
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana
pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan
yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi (SPI Edisi VII-2018 - KPUP 17.0).
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli dipasar untuk aset yang
akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang setara, kecuali
ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang
dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset
alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya
perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan (SPI Edisi VII-
2018 - KPUP 17.0).
vi
Page 8
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS
Penilaian dan laporan penilaian ini tergantung kepada syarat-syarat pembatas sebagai berikut :
1 Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam laporan
penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggungjawab jika ternyata
informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang ada
tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada,
pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang.
Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran sepenuhnya berada dipihak klien/ Pemberi
Tugas;
2 Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundang-undangan yang ada, maka penilaian dan
laporan penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud
dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang
dicantumkan pada laporan penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain
Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala
resiko yang timbul;
3 Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta nilai lain dalam laporan yang merupakan bagian
dari aset yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai yang
digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan;
`
4 Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, apabila tidak
diinformasikan lainnya, Penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana
pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan pada masa pembangunan;
5 Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran.
Apabila tidak diinformasikan lainnya, Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak
adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai;
6 Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan
visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai
hal ini;
7 Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan/atau lisan yang dikeluarkan
oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa aset yang dinilai
tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan aset maupun kondisi
penggunaan baik saat ini mapupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-
peraturan yang berlaku;
8 Aset dilengkapi bukti kepemilikan yang sah dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun
juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun
pengeluaran tidak wajar lainnya. Kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan aset
secara detail, melainkan data dari sertipikat yang kami terima dari Pemberi Tugas;
9 Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen yang
diberikan dan/atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas kepada kami dalam bentuk surat representasi
kebenaran data dan sistem informasi adalah benar, termasuk surat tanah, materai, coretan dan
tanda yang terdapat dalam setiap dokumen asli dan/atau salinan yang diberikan oleh Pemberi Tugas
pada kami adalah sesuai dengan yang terdapat dalam dokumen aslinya dan tanda tangan, materai,
coretan dan tanda yang terdapat pada dokumen asli adalah benar adanya;
10 KJPP Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan sehubungan dengan penilaian ini, tidak diwajibkan
memberi kesaksian atau hadir dalam pengadilan atau instansi Pemerintah lainnya yang berhubungan
dengan penugasan ini dalam hal penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan
penugasan;
11 Tanda tangan Penilai Publik dan Stempel Cap KJPP Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan yang asli
merupakan syarat mutlak sahnya LAPORAN PENILAIAN ini.
vii
Page 9
Page 10
BAGIAN 1
PENDAHULUAN
1.1. DASAR PENUGASAN
Dasar penugasan ini sesuai dengan Surat Penawaran Jasa Penilaian Aset Nomor : 002/FDI/PP-
PA/VI/2026 tanggal 03 Juni 2026, yang telah disepakati dengan Pemberi Tugas pada tanggal 04
Juni 2026.
1.2. IDENTIFIKASI STATUS PENILAI
* Penilai yang bertanggung jawab dalam penugasan ini adalah Giman, S.Sos., M.M., MAPPI (Cert),
salah satu Rekan dari KJPP Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan selaku Penilai independen, dan
berkedudukan di Kantor Pusat, telah memiliki ijin sebagai Penilai Publik dari Menteri Keuangan
Republik Indonesia No. : P-1.12-00333, terdaftar pada Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sebagai
Profesi Penunjang Pasar Penilai Publik Sektor Jasa Keuangan sesuai dengan Surat Keputusan
Tanda Terdaftar (SKTT) No. : KEP-184/KS.13/2026 serta memiliki kompetensi dalam melakukan
Penilaian.
* Penugasan penilaian ini bersifat independen, tidak memiliki keterlibatan material atau benturan
kepentingan baik aktual maupun potensial dengan objek penilaian dan/atau pemilik
aset/properti, menjunjung tinggi objektifitas, profesional dan tidak memihak.
* Seluruh Penilai, tenaga ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah kordinator Penilai berizin atau penanggung jawab Laporan Penilaian ini.
1.3. IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS
Pemberi Tugas adalah pihak dimana Penilai mengikatkan diri dalam hubungan kontraktual, dalam
hal ini adalah :
Nama : PT Inocycle Technology Group Tbk
Alamat : Kawasan Industri Pasar Kemis, Jalan Putera Utama No 10, Kabupaten
Tangerang, Provinsi Banten.
Penanggung Jawab : Lee Yong Hwa
Jabatan : Direktur
Jenis Usaha : Manufaktur
1.4. IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN
Pengguna Laporan adalah pihak yang akan menggunakan Laporan Penilaian, dalam hal ini adalah:
Nama : PT Inocycle Technology Group Tbk
Alamat : Kawasan Industri Pasar Kemis, Jalan Putera Utama No 10, Kabupaten
Tangerang, Provinsi Banten.
1.5. IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN
Aset yang dimaksud sebagai objek penilaian adalah berupa Tanah yang terletak di RT. 02 RW. 01,
Desa Suwawal, Kecamatan Mlongo, Kabupaten Jepara, Provinsi Jawa Tengah.
1.6. IDENTIFIKASI KEPEMILIKAN
Berdasarkan dokumen salinan bukti kepemilikan objek penilaian yang Penilai terima dari Pemberi
Tugas, bentuk kepemilikan tanah adalah Kepemilikan Tunggal, yaitu milik PT Inocycle Technology
Group Tbk.
1.7. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Kami melakukan penilaian atas objek penilaian dengan menggunakan mata uang Rupiah. Kami
mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan penilaian
adalah tidak berlaku.
1
Page 11
1.8. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Maksud dan tujuan penilaian ini adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar yang akan
dipergunakan untuk tujuan Transaksi jual beli atas objek penilaian dalam rangka mendukung
penilaian Fairness Opinion.
Tujuan Penilaian ini digunakan untuk penggunaan pelaporan di Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Hasil
penilaian ini tidak dapat digunakan untuk penjaminan utang, lelang maupun penggunaan di luar
maksud dan tujuan Penilaian tersebut.
1.9. DASAR NILAI DAN DEFINISI YANG DIGUNAKAN
Dasar Nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan di atas adalah Nilai Pasar, dengan definisi
dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian Dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti Di Pasar Modal, adalah sebagai berikut :
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (POJK 28 /POJK.04/2021-Pasal 1- Poin 7).
1.10. TANGGAL PENILAIAN
Tanggal Penilaian (Cut Off Date ) adalah Tanggal pada saat nilai dinyatakan dan digunakan.
Tanggal Penilaian (Cut Off Date ) yang ditetapkan dan digunakan adalah tanggal 31 Desember
2025.
1.11. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
* Data dan informasi atas objek Penilaian dan kelengkapannya diperoleh dari Pemberi Tugas dan/
atau Pemilik Aset.
* Investigasi, inspeksi lapangan dan/atau pengecekan terhadap objek Penilaian dilakukan secara
lengkap dengan waktu yang cukup tanpa ada pembatasan akses ke lokasi aset, termasuk data
yang harus disediakan oleh Pemberi Tugas dan/atau pihak terkait lainnya. Berita Acara Inspeksi
ditanda tangani oleh perwakilan dari Pemberi Tugas dan/ atau Pemilik Aset atau yang
mewakilinya.
* Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan baik secara desk stud y maupun
secara langsung pada objek Penilaian. Bila objek tertentu dijumpai keterbatasan untuk dijangkau
dan/atau diverifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan data-data yang kami terima
dari Pemberi Tugas.
* Apabila pelaksanaan inspeksi lapangan tidak dapat dilakukan karena keberadaan objek
Penilaian tidak diketahui (tidak diketemukan), maka penugasan tersebut tidak dapat diteruskan
atau batal.
* Segala sesuatu yang membatasi pekerjaan Penilaian ini akan dicatatkan dan kami tuangkan
dalam Laporan Penilaian dan menjadi bagian yang mengikat atas hasil Penilaian yang dilakukan.
* Investigasi dan Inspeksi lapangan dilaksanakan tanggal 11 Juni 2026.
1.12. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
a. Dalam penugasan ini Penilai memperoleh data yang disediakan oleh PT Inocycle Technology
Group Tbk;
b. Dalam penyusunan laporan ini, Penilai memperoleh informasi yang dapat diandalkan, serta bukti
kepemilikan aset lainnya yang disediakan PT Inocycle Technology Group Tbk;
c. Informasi data penjualan dan/atau penawaran properti diperoleh dari masyarakat sekitar, agen
properti dan lain-lain;
d. Selain menggunakan data yang diberikan oleh Pemberi Tugas sehubungan dengan objek
Penilaian, Penilai juga menggunakan informasi dan data yang relevan namun tidak
membutuhkan verifikasi. Penggunaan informasi dan data tersebut dapat disetujui sepanjang
sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional atau internasional. Sumber data
tersebut antara lain :
2
Page 12
* Bank Indonesia;
* Badan Pusat Statistik;
* Lembaga resmi pemerintahan atau swasta yang mempublikasi data dan informasi terkait
dengan properti;
* Media cetak dan elektronik resmi;
* Data dan dokumen yang diterima dari Pemberi Tugas.
1.13. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam Penilaian ini adalah sebagai berikut:
* Laporan Penilaian Objek Penilaian merupakan laporan yang bersifat non-disclaimer opinion .
* Data dan informasi yang digunakan dalam Penilaian, Objek Penilaian bersumber dari dan atau
divalidasi oleh MAPPI.
* KJPP Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan (FDI&R) bertanggung jawab atas pelaksanaan
penyusunan Laporan Penilaian Objek Penilaian.
* Laporan Penilaian Objek Penilaian merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
* KJPP Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan (FDI&R) bertanggung jawab atas laporan penilaian
objek Penilaian dan kesimpulan nilai akhir.
* KJPP Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan (FDI&R) telah melakukan penelaahan atas status hukum
dari objek penilaian.
* Dalam Penilaian ini, Penilai tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena adanya
jual beli, sesuai dengan yang diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal ("POJK") dan Standar Penilaian Indonesia 2018 ("SPI 2018").
* Kondisi dan spesifikasi teknis berdasarkan data yang diterima dari Pemberi Tugas.
* Tanah sebagai objek penilaian, diasumsikan sebagai tanah kosong, yang dapat dikembangkan
sesuai dengan peruntukannya, baik untuk Perumahan, Komersial atau Industri.
* Bahwa terdapat keterbatasan dalam melakukan inspeksi lapangan dan/atau terbatasnya
informasi data pasar, mengingat 2 bidang tanah yang menjadi objek penilaian tidak memiliki
akses jalan (tanah lockland ). Oleh karenanya data pasar yang kami gunakan dalam penilaian ini
kami berasumsi data tersebut relevan dan kami sesuaikan mengikuti pedoman dari MAPPI.
1.14. ALASAN PEMILIHAN PENDEKATAN PENILAIAN
Alasan pemilihan pendekatan penilaian yang digunakan adalah sebagai berikut:
* Terdapat data pembanding, properti sebanding dan sejenis, serta memiliki zoning yang sama
dengan properti yang dinilai tersedia disekitar lokasi.
Berdasarkan alasan tersebut maka untuk mendapatkan Nilai Pasar, kami menggunakan Pendekatan
Pasar (Market Approach ), pendekatan tersebut kami uraikan pada bagian lain dalam laporan ini.
1.15. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Pemberi Tugas memastikan bahwa dalam waktu yang bersamaan (dalam kurun waktu 1 bulan),
objek penilaian tersebut tidak sedang atau telah dilakukan Penilaian oleh Penilai lain untuk maksud,
tujuan, pengguna laporan dan tanggal penilaian yang sama atau berdekatan.
1.16. PENGGUNAAN STANDAR PENILAIAN
Penilaian ini berpedoman pada Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia
(KEPI) Edisi VII 2018 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Serta
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Republik Indonesia No. 28 /POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan Surat Edaran Otoritas Jasa
Keuangan (SEOJK) Republik Indonesia No.33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
3
Page 13
1.17. PROSES PENILAIAN
● Lingkup penugasan:
a. Definisi Penugasan/ Identifikasi Masalah;
b. Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan;
c. Penentuan Tujuan Penilaian;
d. Penentuan Dasar Nilai;
e. Identifikasi Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan;
f. Tanggal Penilaian;
g. Asumsi & Kondisi Pembatas.
● Implementasi:
a. Pengumpulan dan Pemilihan Data.
* Data Umum.
Data-data tentang wilayah, kota dan lingkungan (Neighborhood ).
* Data Khusus.
Data-data properti yang dinilai.
* Data Permintaan dan Penawaran.
Data Pembanding (Transaksi, Penawaran, Sewa, Tingkat Hunian, Pendapatan).
b. Analisis data.
* Analisis Pasar.
* Permintaan dan Penawaran.
* Studi Pasar.
* Analisis HBU (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik).
● Opini Nilai.
● Pendekatan Penilaian:
a. Pendekatan Pasar;
b. Pendekatan Pendapatan;
c. Pendekatan Biaya.
● Rekonsiliasi Indikasi Nilai dan Opini Nilai Akhir.
● Pelaporan.
1.18. PENUGASAN BERSAMAAN ( SECOND OPINION )
Tidak terdapat kejadian penting setelah Tanggal Penilaian sampai dengan penerbitan Tanggal
Laporan yang dapat menyebabkan perubahan signifikan terhadap hasil Penilaian.
1.19. LAPORAN PENILAIAN
Jenis Laporan Penilaian berupa Laporan Penilaian Terinci (Full Report) dalam bahasa Indonesia
sebanyak 2 (dua) buku laporan.
1.20. MASA BERLAKU LAPORAN PENILAIAN
Laporan Penilaian Properti ini berlaku untuk jangka waktu 6 (enam) bulan sejak Tanggal Penilaian
(Cut Off Date ), kecuali terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan Nilai lebih dari 5%
(lima perseratus).
1.21. PERNYATAAN TERTULIS MENGENAI KEBENARAN DATA DAN INFORMASI YANG DIBERIKAN
OLEH PEMBERI TUGAS
Informasi dan data yang diperoleh dari Pemberi Tugas dan/atau pihak terkait lainnya sebagaimana
yang diatur oleh Standar Penilai Indonesia (SPI) Edisi VII-2018 akan dilengkapi dengan surat
pernyataan bermeterai mengenai kebenaran dan sifat informasi yang diberikan.
1.22. PERNYATAAN INDEPENDENSI
Kami sebagai Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik aktual
maupun potensial dengan objek penilaian dan/atau pemilik properti. Kami tegaskan pula bahwa
dalam penugasan ini kami tidak memiliki kepentingan/berpihak, objektif, dan tanpa
mengakomodasi kepentingan pribadi atau pihak tertentu.
4
Page 14
BAGIAN 2
PRESENTASI DATA
TANAH YANG TERLETAK DI RT. 02 RW. 01, DESA SUWAWAL, KECAMATAN
MLONGO, KABUPATEN JEPARA, PROVINSI JAWA TENGAH
PT Inocycle Technology Group (“Inocycle”) didirikan pada tahun 2001, dengan nama PT Hilon Felt
dengan pabrik pertamanya di Tangerang. Inocycle adalah perusahaan yang bergerak dalam produksi
Recycled Polyester Staple Fiber (“Re-PSF”) dengan mengolah plastik daur ulang tanpa limbah. Re-PSF
adalah bahan baku dari banyak produk Perseroan, mulai dari manufaktur non-woven untuk otomotif,
konstruksi, pertanian, infrastruktur, dan pakaian dan furniture .
Eco-friendly fiber yang diproduksi oleh Inocycle berkualitas tinggi yang dapat digunakan untuk bantal,
boneka, tempat tidur, furnitur, karpet / interior otomotif dan produk non-anyaman / anyaman. Serat
yang diproduksi oleh Inocycle dapat dibagi menjadi tiga jenis: Hollow Conjugated Fiber, Solid Fiber
and Special Function Fiber . Sebagian besar serat yang diproduksi oleh Inocycle adalah Anti Static , Anti
Bacterial dan Flame Retardant .
Inocycle adalah satu-satunya perusahaan di Indonesia yang memenuhi sertifikasi Global Recycled
Standards (GRS) dalam penggunaan Recycled Polyethylene terephthalate (PET).
2.1. TINJAUAN PROPERTI SEBAGAI OBYEK PENILAIAN
Aset yang dimaksud dalam penilaian ini adalah Tanah dengan luas 4.300 meter persegi yang terletak
di wilayah RT. 02 RW. 01, Desa Suwawal, Kecamatan Mlongo, Kabupaten Jepara, Provinsi Jawa
Tengah.
Pada saat pengecekan dan inspeksi lapangan, tanah yang objek penilaian diatasnya berdiri pabrik
yang beroperasi dan dalam kondisi baik dan cukup terawat. Dan dalam penilaian ini hanya 3 (tiga)
bidang tanah saja yang milik PT Inocycle Technology Group Tbk yang menjadi objek penilaian.
Bangunan-bangunan dan pengembangan lain yang berdiri diatas tanah/lahan merupakan milik PT
Urecel Indonesia Cabang Mlongo-Jepara (grup afiliasi), dan tidak termasuk didalam penugasan ini.
Pendampingan inspeksi lapangan dilakukan oleh perwakilan dari Pemberi Tugas yaitu Ibu Aries
(Perwakilan dari Pemberi Tugas).
2.2. ANALISIS LINGKUNGAN
2.2.1. LOKASI DAN IDENTIFIKASI ASET
Lokasi objek
penilaian
Sumber : Google Maps
5
Page 15
Letak objek penilaian berada di Koordinat Derajat Desimal (DD⁰) -6.54397, 110.691513, di sebelah
selatan jalan di wilayah RT. 02 RW. 01, Desa Suwawal, Kecamatan Mlongo, Kabupaten Jepara, Provinsi
Jawa Tengah.
Jalan yang terletak di depan lokasi objek penilaian mempunyai lebar jalan kurang lebih 5 meter,
dengan spesifikasi jalan perkerasan aspal. Terdapat lampu penerangan jalan dan saluran
pembuangan air tertutup.
Dari alun-alun kota Jepara, lokasi ini dapat dicapai melalui jalan Ahmad Yani-Shima sejauh ± 2
kilometer, lalu lurus bergabung ke jalan Jepara-Bangsri sejauh ± 4,5 kilometer, lalu belok kiri masuk ke
jalan wilayah RT 02 RW 01, Desa Suwawal ± 150 meter lokasi terletak disebelah kiri jalan.
Jarak dengan tempat-tempat populer yang terletak disekitar lokasi diantaranya :
● Kurang lebih 3 kilometer dari Pantai Prungkuk;
● Kurang lebih 2,5 kilometer dari Coconut Lodge Resort .
2.2.2. KEADAAN LINGKUNGAN DAN SARANA YANG TERSEDIA
Lokasi objek penilaian berada di daerah yang diperuntukkan sebagai daerah campuran, dimana
penggunaan atau pemanfaatan tanah disekitar objek pada umumnya adalah sebagai pabrik dan
rumah tinggal.
Jalan utama menuju ke lokasi objek penilaian yaitu Jalan Jepara-Bangsri mempunyai lebar jalan
kurang lebih 6 - 8 meter, dengan spesifikasi jalan diaspal. Terdapat lampu-lampu penerangan, saluran
pembuangan air terbuka.
Tempat-tempat atau bangunan yang terdapat disekitar lokasi yang dapat dijadikan sebagai petunjuk
arah antara lain :
● SMP Negeri 1 Mlongo;
● SMA Negeri 1 Mlongo;
● SD Negeri 6 Suwawal.
Fasilitas infrastruktur lainnya berupa aliran tenaga listrik dari PT PLN, jaringan air bersih dan jaringan
telekomunikasi berupa telepon dari PT Telkom telah tersedia di lokasi ini.
Angkutan umum dan angkutan daring tersedia di sepanjang Jalan Jepara-Bangsri yang terletak 300
meter dari lokasi objek penilaian.
2.3. DATA DAN DOKUMEN YANG DITERIMA
Data dan dokumen berupa salinan yang diterima dari Pemberi Tugas untuk penugasan ini adalah
sebagai berikut :
- Salinan legalitas kepemilikan tanah (Sertipikat Tanah);
- Salinan Pajak Bumi Bangunan (PBB);
Kami berasumsi bahwa semua dokumen, pernyataan dan keterangan baik lisan maupun tulisan,
berikut dokumen dalam bentuk salinan yang dikeluarkan oleh pihak yang berwenang dan dari pihak
Pemberi Tugas atau pihak ketiga kepada kami untuk tujuan pekerjaan penilaian ini adalah benar,
akurat, lengkap, dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya dan berada dibawah tanggung jawab
Pemberi Tugas.
2.4. DESKRIPSI OBYEK PENILAIAN
2.4.1. DESKRIPSI TAPAK (TANAH)
Tanah yang dinilai terdiri dari 3 (dua) bidang tanah yang tidak bersambungan (terpisah-pisah), yang
terletak di Jalan di wilayah RT. 02 RW. 01, Desa Suwawal, Kecamatan Mlongo, Kabupaten Jepara,
Provinsi Jawa Tengah, dengan rincian data sertifikat sebagai berikut :
● Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 130, yang diterbitkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten Jepara tanggal 23 Oktober 2020 di Jepara. Nama
Pemegang Hak terakhir tercatat atas nama PERSEROAN TERBATAS INOCYCLE
TECHNOLOGY GRUP Tbk Berkedudukan di Tangerang akta pendirian Tgl. 04
September 2019 Nomor : 05. Berlaku sampai dengan tanggal 13 Oktober 2050.
Surat Ukur Nomor : 02107/Suwawal/2020 tanggal 21 Oktober 2020. Luas tanah 6
yaitu
Page 16
Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 130, yang diterbitkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten Jepara tanggal 23 Oktober 2020 di Jepara. Nama
Pemegang Hak terakhir tercatat atas nama PERSEROAN TERBATAS INOCYCLE
TECHNOLOGY GRUP Tbk Berkedudukan di Tangerang akta pendirian Tgl. 04
September 2019 Nomor : 05. Berlaku sampai dengan tanggal 13 Oktober 2050.
Surat Ukur Nomor : 02107/Suwawal/2020 tanggal 21 Oktober 2020. Luas tanah
yaitu : 541 m²
● Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 131, yang diterbitkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten Jepara tanggal 23 Oktober 2020 di Jepara. Nama
Pemegang Hak terakhir tercatat atas nama PERSEROAN TERBATAS INOCYCLE
TECHNOLOGY GRUP Tbk Berkedudukan di Tangerang akta pendirian Tgl. 04
September 2019 Nomor : 05. Berlaku sampai dengan tanggal 13 Oktober 2050.
Surat Ukur Nomor : 02108/Suwawal/2020 tanggal 21 Oktober 2020. Luas tanah
yaitu : 377 m²
● Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 17, yang diterbitkan oleh An. Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten KETUA PANITIA AJUDIKASI PENDAFTARAN TANAH
SISTEMATIS LENGKAP KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN JEPARA tanggal 06
November 2018 di Jepara. Nama Pemegang Hak terakhir tercatat atas nama PT.
INOCYCLE TECHNOLOGY GROUP Tbk Berkedudukan di Kabupaten Tangerang.
Berlaku sampai dengan tanggal 10 Mei 2039. Surat Ukur Nomor :
01580/Suwawal/2018 tanggal 29 Oktober 2018. Luas tanah yaitu : 3.382 m²
Jumlah luas tanah : 4.300 m²
Pada saat survei lapangan kami dapati tanah SHGB No. 131 dan tanah SHGB No. 17 tidak
mempunyai akses jalan (tanah Lockland ).
Sebagaimana ditunjukkan pada gambar Surat Ukur, 3 (tiga) bidang tanah ini mempunyai bentuk
beraturan, dan tanah SHGB No. 130 mendapat akses jalan/ berada sejajar dengan jalan di wilayah
RT. 02 RW. 01, dengan lebar depan kurang lebih 10 meter.
Permukaan tanah ini pada umumnya rata dengan jalan wilayah dengan elevasi kurang lebih 0,5
meter diatas permukaan jalan di depannya/ jalan wilayah.
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh untuk menghitung luas
tanah yang dinilai. Namun demikian kami melakukan pengecekan terhadap batas-batas atau patok-
patok yang sesuai dengan surat bukti kepemilikan dan ditunjukkan oleh pendamping inspeksi
lapangan.
Dalam Penilaian ini kami tidak meneliti secara detil aspek hukum dari surat tanah di atas dan
menyarankan agar menunjuk konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk keperluan
penilaian ini kami beranggapan bahwa properti dimaksud telah dilengkapi dengan surat tanah yang
sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga
selain yang dikemukakan dalam laporan ini.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:
● Utara : Jalan wilayah;
● Timur Laut : Jalan wilayah;
● Selatan : Tanah kosong;
● Barat : Tanah kosong.
2.5. TINJAUAN PASAR PROPERTI
PERKEMBANGAN PROPERTI KOMERSIAL (PPKOM)
1. Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Hasil survei Bank Indonesia menunjukkan, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual pada
triwulan IV 2025 tumbuh relatif stabil sebesar 0,69% (yoy), dibandingkan pertumbuhan triwulan
sebelumnya (Grafik 1). Hal ini didorong terutama oleh peningkatan permintaan segmen lahan industri di
Banten untuk bidang tekstil, furniture , dan kosmetik.
Selanjutnya, Secara triwulan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025
tumbuh sebesar 0,20% (qtq), melambat dibandingkan pertumbuhan 0,26% (qtq) pada triwulan
sebelumnya (Grafik 2). Perlambatan permintaan disebabkan oleh masih stagnannya permintaan dari
seluruh segmen.
7
Page 17
Grafik 1 Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Kategori Jual (% yoy)
Sumber : Hasil Survei Bank Indonesia
Grafik 2 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Kategori Jual (% qtq)
.
Sumber : Hasil Survei Bank Indonesia
Grafik 3 Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Kategori sewa (% yoy)
Sumber : Hasil Survei Bank Indonesia .
8
Page 18
Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan IV 2025 secara
tahunan terkontraksi 1,55% (yoy), sedikit lebih dalam dari kontraksi 1,53% (yoy) pada triwulan III 2025
(Grafik 3). Pelemahan permintaan terjadi pada segmen perkantoran sewa dan ritel sewa serta penurunan
permintaan pada segmen hotel dan convention hall .
Lebih lanjut, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa secara triwulan tumbuh sebesar 0,86%
(qtq), melambat dibandingkan 1,19% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 4). Hal ini disebabkan oleh
penurunan permintaan pada segmen perkantoran sewa di Bandung, Medan dan Denpasar sebagai
dampak dari downsizing dan keluarnya beberapa tenant. Selain itu, penurunan permintaan juga terjadi
pada segmen hotel terutama di Denpasar.
Grafik 4 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Kategori sewa (% qtq)
Sumber : Hasil Survei Bank Indonesia
2. Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 tercatat tumbuh sebesar 2,18%
(yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,11% (yoy) pada triwulan III 2025 terutama didorong oleh pembukaan
lahan industri yang siap jual di Semarang (Grafik 5).
Grafik 5 Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Kategori Jual (% yoy)
Sumber : Hasil Survei Bank Indonesia
9
Page 19
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 meningkat
sebesar 1,16% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,89% (yoy) pada triwulan sebelumnya yang didorong
oleh peningkatan pasokan segmen lahan industri di Banten dan Semarang (Grafik 6).
Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa secara tahunan tumbuh sebesar 1,61%
(yoy), lebih rendah dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 2,02% (yoy) (Grafik 7).
Perlambatan ini disebabkan oleh melambatnya pasokan pada segmen ritel sewa di Jakarta dan Bodebek.
Grafik 6 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pasokan Kategori Jual (% qtq)
Sumber : Hasil Survei Bank Indonesia .
Grafik 7 Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Kategori Sewa (% yoy)
Sumber : Hasil Survei Bank Indonesia
Grafik 8 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pasokan Kategori Sewa (% qtq))
Sumber : Hasil Survei Bank Indonesia
10
Page 20
Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan IV 2025 tercatat tumbuh
sebesar 0,15% (qtq), melambat dari 0,33% (qtq) pada triwulan III 2025 (Grafik 8). Perlambatan pasokan
terutama terjadi pada segmen hotel di wilayah Bodebek, Surabaya, Denpasar, dan Palembang serta
segmen ritel sewa di wilayah Bodebek dan Medan.
3. Perkembangan Harga Properti Komersial
Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan IV 2025 tumbuh
sebear 0,78% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan triwulan sebelumnya yang tumbuh sebesar 0,45%
(yoy) (Grafik 9). Pertumbuhan harga jual didorong oleh kenaikan harga pada segmen lahan industri si
Semaranng dan Bodebek.
Grafik 9 Pertumbuhan Indeks Harga Kategori Jual Tahunan (% yoy)
Sumber : Hasil Survei Bank Indonesia
Secara triwulan, Indeks Harga Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 terakselerasi
sebesar 0,35% (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya terkontraksi 0,02% (qtq) yang didorong oleh
kenaikan harga pada segmen lahan industri di wilayah Bodebek dan Semarang.
Grafik 10 Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Triwulanan (% qtq)
Sumber : Hasil Survei Bank Indonesia
11
Page 21
Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial kategori sewa terkontraksi 1,35% (yoy), lebih dalam dari
kontraksi 0,49% (yoy) pada triwulan sebelumnya (Grafik 11). Penurunan harga sewa terutama
disebabkan penurunan harga segmen hotel pada hampir seluruh kota yang disurvei serta perlambatan
pada segmen perkantoran sewa di Jakarta dan Medan sebagai upaya pengembang untuk
mempertahankan tingkat permintaan.
Grafik 11 Pertumbuhan Indeks Harga Kategori Sewa Tahunan (% yoy)
Sumber : Hasil Survei Bank Indonesia
Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2025 melanjutkan kontraksi 0,27%
(qtq), lebih dalam dari kontraksi 0,08% (qtq) pada triwulan sebelumya (Grafik 12). Kontraksi indeks
harga disebabkan oleh pelemahan harga pada segmen ritel sewa terutama di Medan serta segmen hotel
tertutama di wilayah Bodebek, Denpasar dan Jakarta.
Grafik 12 Pertumbuhan Indeks Harga Kategori Sewa Triwulanan (% qtq)
Sumber : Hasil Survei Bank Indonesia
12
Page 22
Gambaran Pasar di Sekitar Lokasi
Perkembangan pasar properti di sekitar lokasi cukup menjanjikan hal tersebut disebabkan oleh
jaringan transportasi, dekat dengan objek wisata pantai serta zonasi peruntukan pemanfaatan tanah
yang dapat menjadi pertumbuhan kawasan ini.
Beberapa data banding tanah berupa penawaran atau penjualan yang diperoleh pada saat inspeksi
lapangan di sekitar aset, adalah sebagai berikut:
Tanah kosong LT : 8.299 m² Tanah bangunan LT/LB: 375 / ±750 m²
Harga Penawaran Rp. 13.278.400.000,- Harga Penawaran Rp. 2.000.000.000,-
13
Page 23
BAGIAN 3
ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN
3.1. PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK ( HIGHEST AND BEST USE )
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefiniskan sebagai penggunaan yang paling mungkin
dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai,
secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut
(KPUP 10.1 SPI Edisi VI 2018).
Tanah dalam keadaan kosong (As Vacant ).
Secara Existing lokasi tanah terletak di area pebrik, sehingga pengembangan yang dimungkinkan
adalah untuk dibangun pabrik/gudang. Dengan memperhatikan luas tanah sebesar kurang lebih
4.300 meter persegi, usulan pengembangan yang dimungkinkan adalah untuk industri
(pabrik/gudang).
Berdasarkan uraian perencanaan kota yang telah diuraikan pada bagian lain dalam laporan
penilaian ini, tapak aset dimaksud diperuntukkan sebagai zona industri. Pengembangan saat ini belum
memenuhi peraturan tata kota yang berlaku.
Dengan memperhatikan proyeksi pertumbuhan permintaan akan lahan industri, maka pengembangan
sebagai pabrik atau gudang merupakan penggunaan yang layak secara finansial.
Ditinjau dari analisa dan faktor-faktor tersebut diatas, maka pengembangan sebagai industri (pabrik
ataupun gudang) diperkirakan akan memberikan hasil yang tertinggi dan terbaik apabila objek
penilaian mempunyai akses jalan yang baik.
3.2. IMPLEMENTASI PENGGUNAAN PENDEKATAN
Sesuai dengan uraian tentang pendekatan penilaian dan mengingat karakteristik kondisi properti yang
dinilai, maka dalam proses dan kesesuaian pendekatan penilaian, penilaian objek ini menggunakan
pendekatan yang disesuaikan dengan karakteristik dan fungsi masing-masing dengan proses
penilaian sebagai berikut :
Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan Pasar yang diaplikasikan dalam pemilaian ini adalah Metode Perbandingan Data Pasar
(Market Data Comparasion Method ) adalah :
- Dengan metode ini, nilai tanah diperoleh dengan cara membandingkan beberapa data penjualan
dan penawaran dari tanah yang terletak tidak jauh dari tanah yang dinilai, atau terletak didaerah
yang mempunyai potensi yang sejenis.
- Dengan memperkecil jumlah pembanding yang ada, akhirnya dapat ditarik kesimpulan. Hal ini
dilakukan dengan menyesuaikan perbedaan-perbedaan antara tanah yang dinilai dengan tanah
pembanding yang sudah terjual atau sedang ditawarkan. Perbandingan ini menyangkut faktor-
faktor hak kepemilikan, lokasi, karakteristik fisik dan ketentuan pengembangan.
Berdasarkan penjelasan tentang Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian diatas, maka untuk
menghasilkan Nilai Pasar dalam penilaian tanah, Penilai menggunakan Pendekatan Pasar (Market
Approach ).
14
Page 24
3.3. PENILAIAN
3.3.1. TANAH
Pada saat Penilai melakukan penilaian tanah, Penilai memperoleh beberapa data banding pasar
penawaran atau penjualan tanah. Beberapa data penawaran atau penjualan yang diperoleh
antara lain adalah sebagai berikut :
1. Tanah kosong terletak di Jalan Suwawal-Mororejo, Dusun 2, Kelurahan Suwawal, Kecamatan
Mlonggo, Kabupaten Jepara, Provinsi Jawa Tengah, kurang lebih 500 meter dari objek.
Luas tanah : 8.299 m²/SHM
Sumber data : Agen Properti
Harga : Rp. 13.278.400.000,-
Status data : Penawaran
2. Tanah kosong terletak di Jalan Suwawal-Mororejo, Dusun 1, Kelurahan Suwawal, Kecamatan
Mlonggo, Kabupaten Jepara, Provinsi Jawa Tengah, kurang lebih 500 meter dari objek.
Luas tanah : 8.000 m²/SHM
Sumber data : Agen Properti
Harga : Rp. 14.400.000.000,-
Status data : Penawaran
3. Tanah bangunan terletak di Jalan Jepara-Bangsri, Kelurahan Suwawal, Kecamatan Mlongo,
Kabupaten Jepara, Provinsi Jawa Tengah, kurang lebih 1,5 kilometer dari objek.
Luas tanah : 375 m²/SHM
Luas bangunan : 750 m²
Sumber data : Agen Properti
Harga : Rp. 2.000.000.000,-
Status data : Penawaran
Dari data-data tersebut di atas, kami melakukan beberapa penyesuaian atau adjusment terhadap
beberapa faktor yang berhubungan dengan penilaian ini. Maka Penilai berkesimpulan bahwa
nilai properti sejenis yaitu :
- Tanah dengan akses jalan berkisar antara Rp. 1.590.000,- sampai dengan Rp. 1.790.000,-
/m².
- Tanah tidak terdapat akses jalan berkisar antara Rp. 230.000,- sampai dengan Rp. 530.000,-
/m².
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan atas semua data dan faktor-faktor lain yang
berhubungan dengan penilaian ini, maka kami berpendapat bahwa Indikasi Nilai Pasar dari
tanah seluas 4.300 m² pada Tanggal Penilaian 31 Desember 2025 adalah :
Rp 2.798.870.000
(DUA MILIAR TUJUH RATUS SEMBILAN PULUH DELAPAN JUTA DELAPAN RATUS TUJUH
PULUH RIBU RUPIAH)
15
Page 25
BAGIAN 4
LAMPIRAN-LAMPIRAN
- FOTO-FOTO ASET
- GAMBAR SITUASI TANAH
- PETA SITUASI
Page 26
FOTO-FOTO ASET
TAMPAK SITUASI JALAN DEPAN ASET
TAMPAK TANAH SHGB NO. 130 (BANGUNAN TIDAK DINILAI)
Page 27
SHGB No. 130
TAMPAK TANAH PLOT SHGB NO. 130 DILIHAT DARI APLIKASI SENTUH TANAHKU
TAMPAK TANAH SHGB NO. 131
Page 28
SHGB No. 131
TAMPAK TANAH PLOT SHGB NO. 131 DILIHAT DARI APLIKASI SENTUH TANAHKU
TAMPAK TANAH SHGB NO. 17 (BANGUNAN TIDAK DINILAI)
Page 29
SHGB No. 17
TAMPAK TANAH PLOT SHGB NO. 17 DILIHAT DARI APLIKASI SENTUH TANAHKU
TAMPAK BATAS BELAKANG TANAH SHGB NO. 17
Page 30
Tanpa Skala
2
1
3
Keterangan :
1. Tanah SHGB No. 130 Luas : 541 m²
2. Tanah SHGB No. 131 Luas : 377 m²
3. Tanah SHGB No. 17 Luas : 3.382 m²
Tanah milik PT Urecel (tidak dinilai)
GAMBAR SITUASI TANAH
PT INOCYCLE TECHNOLOGY GROUP TBK
TERLETAK DI
Keterangan :
Total Luas tanah : 450 m²
RT. 02 RW. 01, DESA SUWAWAL, KECAMATAN
MLONGO, KABUPATEN JEPARA, PROVINSI JAWA
TENGAH
Page 31
Tanpa Skala
Lokasi Objek
Data 2
Data 1
Data 3
PETA SITUASI
TERLETAK DI
RT. 02 RW. 01, DESA SUWAWAL, KECAMATAN MLONGO,
KABUPATEN JEPARA, PROVINSI JAWA TENGAH
Names mentioned 21 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Ferdinand
p.8 ×6
unresolved
org
Ichsan dan Rekan
p.8 ×6
unresolved
org
Rekan
· Penilai
p.10
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia
p.10
unresolved
org
Bank Indonesia
p.12 ×14
unresolved
org
Pusat Statistik
p.12
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.12
unresolved
—
INDEPENDENSI
· Penilai
p.13
unresolved
org
PT Hilon Felt
p.14
unresolved
org
PT Urecel Indonesia Cabang Mlongo-Jepara
p.14
unresolved
person
Aries
p.14
unresolved
org
PT PLN
p.15
unresolved
org
PT Telkom
p.15
unresolved
org
TERBATAS INOCYCLE TECHNOLOGY GRUP Tbk
p.15 ×3
unresolved
org
Bank Indonesia Grafik
p.17 ×3
unresolved
org
Bank Indonesia Indeks Harga Properti Komersial
p.21
unresolved
org
PT Urecel
p.30
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
1830 ms
12 Sep 2026 21:57
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}