Back to announcement
20250327_XCID_Penyampaian Laporan Tahunan_31871950_lamp2.pdf
Other Text extracted XCIDSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 93
Page 1
DIRE CIPTADANA PROPERTI RITEL INDONESIA PENILAIAN PUSAT PERBELANJAAN SOLO GRAND MALL Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah, Indonesia No. Report : 00116/2.0012-00/PI/09/0330/1/III/2025 Tanggal : 18 Maret 2025
Page 2
Kepada: Direksi No. Kontrak : RHR00PC1F0125017.0
DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia No. Laporan : 00116/2.0012-00/PI/09/0330/1/III/2025
Plaza Asia Office Park Unit 2 Tanggal : 18 Maret 2025
Jalan Jenderal Sudirman Kav. 59
Jakarta Selatan 12190
Indonesia
PENILAIAN PUSAT PERBELANJAAN SOLO GRAND MALL
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan Penumping,
Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta,
Provinsi Jawa Tengah, Indonesia
Dengan hormat,
Menyambung instruksi dari DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia (“Klien” atau “DIRE”) sesuai
kontrak No. RHR00PC1F0125017.0 tanggal 13 Januari 2024 dan amendemen kontrak No.
RHR00PC1F0125017.1 tanggal 17 Maret 2025, untuk memberikan opini Nilai Pasar atas Pusat
Perbelanjaan Solo Grand Mall (“SGM”) di Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan
Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah, Indonesia, dengan ini kami
menyatakan bahwa kami telah melakukan inspeksi dan analisis atas Objek Penilaian, dan
menyampaikan laporan ini untuk Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan.
1. Status Penilai
Pekerjaan penilaian ini dilaksanakan oleh penilai independen yang merupakan Penilai Publik
dan salah satu rekan pada KJPP Rengganis, Hamid & Rekan (KJPP-RHR). Penilai Publik dan KJPP-
RHR telah memiliki perizinan dan terdaftar sebagai Penilai Publik di Kementerian Keuangan
Republik Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan – OJK.
KJPP-RHR telah menjalin kerjasama aliansi strategis dengan CBRE, yang merupakan
perusahaan konsultan properti global terintegrasi yang terdaftar di Bursa Efek New York
(www.cbre.com).
Penilaian ini dilakukan secara objektif dan tidak memihak serta Penilai juga tidak mempunyai
potensi benturan kepentingan dengan Objek Penilaian, Pemberi Tugas, dan Pengguna Laporan.
Seluruh penilai, tenaga ahli, dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah koordinasi Penilai Berizin atau penanggung jawab penilaian yang
mempunyai kompetensi untuk melakukan penilaian.
Page 3
2. Pemberi Tugas
Pemberi Tugas adalah DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia dengan uraian sebagai berikut:
Bidang Usaha : Sekuritas, Aset Manajemen & Investasi
Alamat : Plaza Asia Office Park Unit 2, Jalan Jenderal Sudirman Kav. 59,
Jakarta Selatan 12190, Indonesia
No. Telepon : (021) 2557 4883
No. Faksimile : (021) 2557 4842
Email : hidajatarief@ciptadana.com
Website : www.ciptadana-am.com
3. Pengguna Laporan
Pengguna Laporan adalah DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia.
4. Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek penilaian adalah aset berupa real properti yang terdiri dari tanah, bangunan dan
fasilitasnya. Objek penilaian adalah Pusat Perbelanjaan yang dikenal dengan Solo Grand Mall
(“SGM”) dan terdiri dari tanah, bangunan serta fasilitasnya dengan total Net Lettable Area (NLA)
kurang lebih 25.961 meter persegi (tidak termasuk area pameran kurang lebih 875 meter
persegi) dan luas kotor bangunan (GBA) kurang lebih 59.277 meter persegi yang berdiri di atas
tanah seluas kurang lebih 11.964 meter persegi yang terletak di Jalan Brigjend Slamet Riyadi
No 273, Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia.
Bentuk kepemilikan atas Objek Penilaian merupakan kepemilikan tunggal yang dilengkapi
dengan 4 (empat) Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB), terdaftar atas nama PT Surya Persada
Properti yang merupakan SPC (Special Purpose Company) milik DIRE.
5. Jenis Mata Uang yang Digunakan
Objek Penilaian dinilai dengan menggunakan mata uang Rupiah (“IDR” or “Rp”). Nilai kurs
mata uang dolar AS terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah US $1= Rp16.162,- (kurs
tengah Bank Indonesia).
6. Maksud dan Tujuan Penilaian
Penilaian ini dimaksudkan untuk memberikan opini Nilai Pasar atas Objek Penilaian untuk
kepentingan laporan tahunan DIRE selaku Manager Investasi DIRE Ciptadana Properti Ritel
Indonesia.
7. Dasar Nilai
Dasar nilai sesuai tujuan penilaian adalah Nilai Pasar. Definisi Nilai Pasar sesuai dengan
Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 adalah sebagai berikut:
VALUATION & ADVISORY SERVICES ii
Page 4
Nilai Pasar
“Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.”
Penilaian ini tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terkait dengan penjualan dan
pengalihan kepada pihak lain.
Berdasarkan Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021, Objek Penilaian digolongkan menjadi Aset
Operasional, yang didefinisikan sebagai berikut:
Aset Operasional
”Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan
secara berkelanjutan”.
8. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian adalah 31 Desember 2024 dan tanggal inspeksi adalah 12 Februari 2025.
9. Tingkat Kedalaman Investigasi
Penilaian ini dilakukan dengan kedalaman investigasi sebagai berikut:
a. Inspeksi terhadap Objek Penilaian dilakukan untuk memperoleh data dan informasi yang
cukup sebagaimana diatur dalam Lingkup Penugasan.
b. Pada aset – aset sejenis dan dalam jumlah relatif banyak, inspeksi dapat dilakukan secara
sampling;
c. Pada Objek Penilaian dan/atau dokumen yang tidak dapat atau terbatas untuk diverifikasi,
maka sumber data dan informasi didasarkan hanya dari Pemberi Tugas dan/atau pihak lain
yang disetujui Pemberi Tugas;
d. Melakukan verifikasi atas peruntukan tanah, dokumen kepemilikan, legal dokumen dan
perizinan lainnya namun tidak melakukan pengecekan keabsahan atas status hukum Objek
Penilaian.
10. Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Sifat dan sumber informasi yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui
untuk digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional maupun
internasional. Sumber informasi tersebut antara lain:
a. Bank Indonesia;
b. Bursa Efek Indonesia;
c. Badan Pusat Statistik;
d. Data riset dari lembaga independen; dan
e. Informasi dari media elektronik dan media cetak yang dianggap mewakili.
VALUATION & ADVISORY SERVICES iii
Page 5
11. Asumsi dan Asumsi Khusus
Asumsi
a. Aset dilengkapi dengan dokumen kepemilikan yang berlaku dan sah secara hukum dapat
dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga;
b. Data dan informasi atas aset yang diberikan, baik berupa dokumen kepemilikan, legal dan
perijinan lainnya diasumsikan benar termasuk data yang diperoleh secara sampling;
c. Objek Penilaian diasumsikan bebas dari adanya pencemaran lingkungan;
d. Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan ditempat ( in-situ/in-place) dan bagian
dari bisnis yang berjalan;
e. Penilai menggunakan seluruh catatan publik yang dapat ditemukan, foto dan informasi
yang berasal dari sumber eksternal, baik dari website, professional, pemilik properti
maupun sumber terverifikasi lainnya yang diasumsikan besar dan mencerminkan kondisi
yang sebenarnya;
f. Tanggal inspeksi lapangan adalah setelah tanggal penilaian sehingga dalam penilaian ini
kami mengasumsikan bahwa tidak terdapat perubahan signifikan pada Objek Penilaian
antara tanggal inspeksi dan tanggal penilaian;
g. Kami telah menerima tenancy schedule dari SGM dengan NLA untuk masing-masing unit
dan kami berasumsi bahwa NLA yang diberikan oleh manajemen adalah benar dan
akurat;
h. Objek Penilaian merupakan satu kesatuan usaha yang dikelola oleh manajemen yang
profesional dan kompeten.
Asumsi Khusus
a. Dalam penilaian ini, kami hanya memperhitungkan pendapatan dari sewa ruangan,
pameran, dan parkir, dan tidak memperhitungkan pendapatan dari biaya servis, utilitas,
dan lain-lain karena bukan merupakan hak DIRE berdasarkan perjanjian antara pihak
DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia dengan PT Surya Persada Properti;
b. Dalam penilaian ini, kami hanya memperhitungkan biaya pemasaran untuk penyewa yang
kosong saat ini, tidak memperhitungkan penyewa eksisting yang akan keluar dan
digantikan dengan penyewa baru;
c. Kami memahami bahwa dalam penilaian ini, terdapat perjanjian parkir antara DIRE
Ciptadana Properti Ritel Indonesia dengan PT Centrepark Citra Corpora
No.15183/PKS/CP-LGL/JK/V/2024 tanggal 2 Mei 2024. Berdasar perjanjian tersebut,
jangka waktu perjanjian terhitung 2 tahun sejak 1 Mei 2024 hingga 30 April 2026 dan
kami asumsikan diperpanjang.
12. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Laporan penilaian terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang
dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
VALUATION & ADVISORY SERVICES iv
Page 6
13. Konfirmasi bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI dan Peraturan Lainnya
Penilaian ini dilakukan sesuai Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) & Standar Penilaian Indonesia
(SPI) Edisi VII – 2018, Edisi Revisi SPI 300 (Penilaian Real Properti) & 310 (Penilaian Mesin dan
Peralatan), Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran
Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021.
14. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penerapannya
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal bab 10, kami telah mempertimbangkan Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan
Biaya dengan pertimbangan sebagai berikut:
Pendekatan Alasan Penggunaan
Pasar Tidak digunakan karena keterbatasan data pembanding yang sejenis dan
sebanding
Pendapatan Digunakan karena Objek Penilaian merupakan properti yang menghasilkan
pendapatan
Biaya Digunakan karena investor masih melihat suatu properti berdasarkan biaya
pengganti properti sejenis dengan utilitas sebanding yang harus dibayarkan
15. Metode Penilaian yang Diterapkan
Pendekatan Penilaian Metode
Pendapatan Diskonto Arus Kas (DCF)
Biaya Biaya Pengganti (RC)
16. Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian
Dalam Penilaian ini, kami tidak mempertimbangkan dampak dari kejadian setelah tanggal
Penilaian.
17. Peraturan Perundang-undangan Terkait
Penilaian ini merujuk kepada:
a. Undang-Undang Pasar Modal No. 8 tahun 1995;
b. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 68/POJK.04/2014 tentang Penilai yang Melakukan
Kegiatan di Pasar Modal;
c. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 64/POJK.04/2017 mengenai Dana Investasi Real
Estate berbentuk Kontrak Investasi Kolektif;
d. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal;
e. Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
VALUATION & ADVISORY SERVICES v
Page 7
18. Kesimpulan Penilaian
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang berlaku,
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar atas Objek Penilaian yang berlokasi di Jalan Brigjend
Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi
Jawa Tengah, Indonesia pada tanggal 31 Desember 2024 adalah:
Rp605.496.000.000,-
(ENAM RATUS LIMA MILIAR EMPAT RATUS SEMBILAN PULUH ENAM JUTA RUPIAH)
Kami menekankan untuk menggunakan laporan ini dengan penuh kehati-hatian dan
memahami seluruh asumsi, batasan, kondisi, komentar dan detil keseluruhan bagian laporan
yang mendasari opini nilai dimaksud.
Jakarta, 18 Maret 2025
Hormat kami,
KJPP Rengganis, Hamid & Rekan
Narendrasita Wicaksanti, MAPPI (Cert.)
Rekan - Penilai Properti
Penilai Publik No. P-1.12.00330
MAPPI No. 06-S-01977
STTD.PP-70/PJ-1/PM.02/2023
VALUATION & ADVISORY SERVICES vi
Page 8
DAFTAR ISI
BAB
HALAMAN
SURAT PENGANTAR i
DAFTAR ISI vii
PERNYATAAN PENILAI viii
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS x
GLOSARIUM xii
1.0 RINGKASAN EKSEKUTIF 1
2.0 PENDAHULUAN 4
3.0 LOKASI DAN LINGKUNGAN SEKITAR 5
4.0 URAIAN TAPAK 8
5.0 DOKUMEN KEPEMILIKAN 9
6.0 PERENCANAAN KOTA 9
7.0 URAIAN BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP 11
8.0 FASILITAS DAN UTILITAS 13
9.0 KINERJA OPERASIONAL 15
10.0 KOMENTAR PASAR 23
11.0 PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK 37
12.0 PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN 38
13.0 PROSEDUR PENILAIAN 40
14.0 KESIMPULAN PENILAIAN 47
LAMPIRAN
KERTAS KERJA
SPESIFIKASI MESIN DAN PERALATAN
FOTO
PETA LOKASI
PETA SERTIPIKAT
SITE PLAN
DENAH BANGUNAN
VALIDASI MAPPI
VALUATION & ADVISORY SERVICES vii
Page 9
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh
asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana
merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki
benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-
pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau
gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil
yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang
berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan objek penilaian dan/atau
jenis industri yang dinilai.
8. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
penilaian.
9. Penugasan penilaian professional telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
10. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
• Identifikasi masalah (identifikasi batasan, kepemilikan hak, tujuan dan objek, definisi
Penilaian, dan tanggal Penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
• Penulisan laporan.
11. Tim Penilai telah melakukan inspeksi / investigasi terhadap Objek Penilaian yang dinilai.
12. Penilai telah melakukan analisis untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam Laporan
Penilaian Properti.
13. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai
kesimpulan nilai.
14. Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
15. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat dipertanggung jawabkan.
VALUATION & ADVISORY SERVICES viii
Page 10
16. Kami telah melakukan verifikasi sesuai lingkup pekerjaan kami dan kami telah melakukan
validasi data oleh asosiasi profesi (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) melalui Forum Penilai
Pasar Modal (FPPM) serta mengasumsikan bahwa data tersebut akurat dan benar.
17. Tidak ada Penilai lainnya selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang
dinyatakan dalam laporan Penilaian ini;
18. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI Edisi VII-2018.
Nama Kualifikasi Tanda Tangan
Penanggungjawab :
Narendrasita Wicaksanti, MAPPI (Cert.)
Izin Penilai Publik No. P-1.12.00330
MAPPI No. 06-S-01977
STTD.PP-70/PJ-1/PM.02/2023 Penilai Properti …………………….
Pemeriksa :
Agus Herianto, MAPPI (Cert.)
MAPPI No. 15-S-05897
Register Penilai No. RMK-2017.00945 Penilai Properti …………………….
Tim Penilai:
Jun Cesar Haposan Meha*
MAPPI No. 16-T-06693
Register Penilai No. RMK-2017.00950 Penilai Properti …………………….
Ilham Yahya
MAPPI No.19-P-09494
Register Penilai No. RMK-2020.03167 Penilai Properti …………………….
Muhamad Firman Hardiansyah
MAPPI No.20-P-10314
Register Penilai No. RMK-2021.04037 Penilai Properti …………………….
Asisten:
Hasna Salsabila Muchtar*
*Penilai dan asisten yang melakukan inspeksi
VALUATION & ADVISORY SERVICES ix
Page 11
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS
Penilaian dan Laporan Penilaian bergantung kepada syarat-syarat pembatas sebagai berikut:
1. Terkait dengan kondisi geopolitik yang diikuti dengan ketidakpastian situasi ekonomi global
(juga di Indonesia), kami menyarankan untuk menggunakan penilaian ini dengan tingkat
kehati-hatian yang lebih tinggi serta memahami adanya tingkat ketidakpastian yang lebih tinggi
dibandingkan dengan kondisi yang secara normal berlaku. Disebabkan belum diketahuinya
besaran dampak dari kondisi geopolitik yang terjadi di pasar dan ketiadaan atau kurangnya
data pasar untuk menginformasikan atau mendukung estimasi kuantitatif, kami menyarankan
untuk dilakukannya review/kaji ulang secara berkala terhadap hasil penilaian ini sebagai
tindakan berjaga-jaga.
2. Kondisi perbedaan yang mungkin terjadi di antara tanggal penilaian dan periode waktu
pelaksanaan hasil penilaian, dapat mengurangi relevansi opini nilai dengan kebutuhan
Pengguna Laporan, yang disebabkan oleh perbedaan akses data dan informasi, serta asumsi
dan analisis penilaian. Dalam hal Pengguna Laporan menemukan kondisi seperti itu, disarankan
untuk menugaskan Penilai untuk meninjau penugasan yang telah dilakukan di mana jika
memungkinkan dan diperlukan, Penilai mungkin dapat mengulangi prosedur penilaian
sebelumnya secara lengkap. Proses dan prosedur harus diuraikan dalam penugasan terpisah
dan berbeda dari penugasan sebelumnya.
3. KJPP Rengganis, Hamid & Rekan tidak memperbolehkan penggunaan seluruh, Sebagian
ataupun sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan ini dalam dokumen, edaran, pernyataan,
referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa ijin tertulis dari KJPP
Rengganis, Hamid & Rekan.
4. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Rengganis, Hamid & Rekan seperti
yang disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP
Rengganis, Hamid & Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada,
pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang.
Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada
dipihak klien
5. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan
bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian.
Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian
lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk
suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada
kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau
keterlambatan dalam masa pembangunan.
7. Nilai Pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan
adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan tersebut.
VALUATION & ADVISORY SERVICES x
Page 12
Properti yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi
serta biaya lain yang belum diselesaikan.
8. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung
jawab mengenai hal ini.
9. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan/atau lisan yang
dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa
properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan
dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak
bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku. Jika jaminan diperlukan, kami
menyarankan agar verifikasi diperoleh dari pengacara Anda.
10. Properti dilengkapi sertipikat tanah yang sah dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran
apapun juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan
ataupun pengeluaran tidak wajar lainnya. KJPP Rengganis, Hamid & Rekan tidak melakukan
pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari sertipikat &
gambar bangunan yang diterima dari klien.
11. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa property dibangun sesuai dengan peraturan yang
berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan
Ijin Penggunaan Bangunan (IPB) yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Bagian- bagian
properti yang tidak diinspeksi tidak memiliki kerusakan berarti dan tidak menyebabkan KJPP
Rengganis, Hamid & Rekan mengubah penilaian.
12. Penilai tidak berkewajiban memberikan kesaksian atau hadir di pengadilan karena laporan ini,
berkaitan dengan terjadinya sengketa atas property dimaksud, tanpa perjanjian tertulis terlebih
dahulu.
13. Kami tidak melakukan pengukuran luas dari properti dimaksud. Kami beranggapan bahwa
besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang dinyatakan
dalam salinan surat sertipikat tanah yang disediakan oleh Perusahaan.
14. Kami tidak mengetahui adanya laporan audit lingkungan, penyelidikan lingkungan ataupun
penyelidikan kandungan tanah yang mungkin telah dilaksanakan terhadap properti yang dinilai
berkaitan dengan kontaminasi lingkungan atau kemungkinan terjadinya kontaminasi
lingkungan.
15. Kami tidak meneliti secara detail aspek hukum dari surat tanah yang dimiliki dan menyarankan
agar menunjuk konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk keperluan penilaian
ini kami beranggapan bahwa properti dimaksud telah dilengkapi dengan surat tanah yang sah
secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga
VALUATION & ADVISORY SERVICES xi
Page 13
GLOSARIUM
Istilah Uraian
HGB Hak Guna Bangunan
Gross Building Area Jumlah luas kotor keseluruhan bangunan, termasuk parkir.
(GBA)
Gross Floor Area (GFA) Jumlah seluruh permukaan lantai bangunan yang dihitung dari dinding
terluar bangunan tetapi tidak termasuk void dan parkir.
Net Lettable Area (NLA)/ Luas lantai tertentu dalam suatu gedung komersial yang ditetapkan olek
Luas Lantai Sewa pemilik bangunan untuk disewakan.
Anchor Tenant, Mini Penyewa utama atau penyewa kunci yang dipertimbangkan untuk menjadi
Anchor dan Big Tenant membangkitkan atau menarik arus pengunjung dari sebuah ritel, yang dibagi
dalam anchor (NLA >1.000 m²) dan big tenant (700<NLA<1.000 m²).
Specialty Toko/kios kecil dan sedang yang mengkhususkan diri dalam berbagai
kelompok jenis produk tertentu dan pelengkapnya.
Casual Leasing, Atrium Penggunaan areal umum di pusat perbelanjaan untuk perdagangan atau
Leasing kegiatan promosi dalam jangka waktu yang relatif pendek (kurang dari 1
bulan).
Rental Rate/Tarif Sewa Tarif sewa pokok yang ditetapkan dalam kontrak perjanjian sewa-menyewa
antara penyewa dan pemilik gedung komersial yang disepakati bersama.
Occupancy Rate/Tingkat Persentase luas lantai yang sudah tersewa dibandingkan dengan Luas Lantai
Hunian Sewa (Lettable Floor Area atau Rentable Floor Area) yang tersedia dalam
suatu Pusat Perbelanjaan.
Lease Period/Periode Sewa Masa berlaku suatu ikatan sewa-menyewa dalam kontrak perjanjian sewa-
menyewa antara penyewa dan pemilik gedung komersial.
Revenue Sharing/Bagi Pembagian pendapatan dari total jumlah pendapatan yang dihasilkan dari
Hasil penjualan barang antara penyewa dan pemilik.
WALE Metode untuk mengukur periode rata-rata dimana semua sewa dalam suatu
properti akan berakhir. WALE adalah pengukuran yang sangat penting bagi
pemilik properti komersial untuk memperkirakan risiko kekosongan.
VALUATION & ADVISORY SERVICES xii
Page 14
1.0 Ringkasan Eksekutif
Pemberi Tugas dan : DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia
Pengguna Laporan
Jenis Aset : Aset Operasional
Tujuan Penilaian : Laporan tahunan DIRE
Dasar Penilaian : Nilai Pasar
Objek Penilaian
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
Tanggal Inspeksi : 12 Februari 2025
Kurs Tengah : US $1= Rp16.162,- (Kurs Tengah Bank Indonesia)
Objek Penilaian : Pusat Perbelanjaan Solo Grand Mall yang terdiri dari tanah, bangunan,
serta fasilitasnya, dengan uraian sebagai berikut:
Lokasi : Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan
Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta,
Provinsi Jawa Tengah, Indonesia
Koordinat : -7.566497, 110.807556
Luas Tanah : 11.964 m2
GBA : +59.277 m2
NLA : ±25.961 m2 (tidak termasuk area pameran kurang
lebih 875 meter persegi)
Tingkat Hunian : 81,83%*
Anchor Tenant : Matahari Department Store, Cinema XXI,
Teleperformance, Amazone
*per 31 Desember 2024
Dokumen : 4 (empat) Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) terdaftar atas nama
Kepemilikan PT Surya Persada Properti dengan rincian sebagai berikut:
Jenis dan No. Tanggal Diterbitkan Luas
Nomor dan Tanggal
No Sertipikat dan Tanggal Tanah
Gambar Situasi
Tanah Berakhir (m2)
21 Januari 1997 299/1997
1 HGB No. 113 1.500
20 Januari 2027 20 Januari 1997
21 Januari 1997 300/1997
2 HGB No.114 4.410
20 Januari 2027 20 Januari 1997
10 Mei 1997 2259/1997
3 HGB No.121 3.358
06 Februari 2037 09 Mei 1997
27 Mei 2003 165/Penumping/2003
4 HGB No.135 2.696
26 Mei 2043 07 Februari 2003
Jumlah 11.964
PT Surya Persada Properti merupakan SPC (Special Purpose Company)
milik DIRE.
Perencanaan Kota : Peruntukan : Perdagangan dan Jasa
KDB : 60%
KLB : 15 (maksimum)
KDH : 20%
Maksimum ketinggian : 150 meter
VALUATION & ADVISORY SERVICES 1
Page 15
Penggunaan Tertinggi : Pusat Perbelanjaan
& Terbaik
Asumsi Khusus : • Dalam penilaian ini, kami hanya memperhitungkan pendapatan
dari sewa ruangan, pameran, dan parkir, dan tidak
memperhitungkan pendapatan dari biaya servis, utilitas, dan lain-
lain karena bukan merupakan hak DIRE berdasarkan perjanjian
antara pihak DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia dengan PT
Surya Persada Properti;
• Dalam penilaian ini, kami hanya memperhitungkan biaya
pemasaran untuk penyewa yang kosong saat ini, tidak
memperhitungkan penyewa eksisting yang akan keluar dan
digantikan dengan penyewa baru;
• Kami memahami bahwa dalam penilaian ini, terdapat perjanjian
parkir antara DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia dengan PT
Centrepark Citra Corpora No.15183/PKS/CP-LGL/JK/V/2024
tanggal 2 Mei 2024. Berdasar perjanjian tersebut, jangka waktu
perjanjian terhitung 2 tahun sejak 1 Mei 2024 hingga 30 April
2026 dan kami asumsikan diperpanjang.
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pendapatan dan Biaya
Analisa SWOT : Strength
• Objek Penilaian berada di Jalan Brigjend Slamet Riyadi, yang
merupakan jalan utama yang terletak di pusat Kota Surakarta;
• Objek Penilaian relatif dekat dengan Bandar Udara Internasional
Adi Sumarmo;
• Objek Penilaian sebagai pusat perbelanjaan pertama di Solo
sudah dikenal luas oleh masyarakat.
Weakness
• Bangunan relatif tua bila dibandingkan dengan pusat
perbelanjaan pesaing;
• Sebagian besar tenant didominasi oleh merek kelas menengah,
sehingga segmen premium kurang terwakili yang membuat daya
tarik bagi kelas atas lebih rendah.
Opportunity
• Masih besarnya segmen pasar menengah yang merupakan target
pasar dari Objek Penilaian;
• Dengan beroperasinya Jalan Tol Solo – Ngawi, jumlah pengunjung
dari luar Kota Surakarta meningkat;
• Solo dikenal dengan Kota Batik dan destinasi kuliner sehingga
jumlah pengunjung dari luar Kota Surakarta meningkat dan dari
tahun ke tahun semakin bertambah.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 2
Page 16
Threat
• Kehadiran pusat perbelanjaan lain dengan konsep eksklusif dan
fasilitas yang lebih modern.
Nilai Pasar : Rp605.496.000.000,-
(ENAM RATUS LIMA MILIAR EMPAT RATUS SEMBILAN PULUH ENAM
JUTA RUPIAH)
Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala
asumsi, batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak seharusnya
dibaca secara terpisah.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3
Page 17
2.0 Pendahuluan
Ruang Lingkup
Lingkup pekerjaan mengacu kepada prosedur penilaian yang berlaku secara umum. Secara
garis besar lingkup pekerjaan dapat dijelaskan sebagai berikut.
Batasan
Tujuan
Identifikasi Masalah Objek Penilaian
Dasar Nilai
Tanggal Penilaian
Pengumpulan data dan wawancara
manajemen
Analisis data dan penilaian
Menggunakan
asumsi dan
Estimasi Nilai pendekatan
penilaian yang
sesuai
Penulisan Laporan
Dasar Informasi
Laporan penilaian ini dibuat berdasarkan data dan informasi berikut:
• Salinan Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB);
• Salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
• Salinan Sertipikat Laik Fungsi (SLF);
• Salinan Izin Penggunaan Bangunan (IPB);
• Salinan Izin Usaha Pusat Perbelanjaan (IUPP);
• Salinan Surat Keterangan Bangunan Gedung Laik Fungsi (SLF);
• Salinan perjanjian manajemen properti;
• Salinan perjanjian parkir;
• Salinan data tagihan listrik dan air bawah tanah;
VALUATION & ADVISORY SERVICES 4
Page 18
• SPPT PBB tahun 2023 dan 2024;
• Salinan polis asuransi;
• Kapasitas parkir mobil dan motor;
• Historikal pengunjung dan parkir bulan Januari-Desember 2024;
• Laporan pendapatan Objek Penilaian Tahun 2024;
• Salinan data pendapatan tenant Revenue Sharing 2024;
• Tenancy Schedule Objek Penilaian per tanggal 31 Desember 2024;
• Floor plan Objek Penilaian per tanggal 31 Desember 2024;
• Daftar mesin dan peralatan per 31 Desember 2024;
• Berbagai data pasar dan industri yang telah dikumpulkan dan diolah oleh KJPP RHR;
• Data makro ekonomi yang telah diambil dari berbagai laporan yang diterbitkan oleh
Bank Indonesia dan Badan Pusat Statistik Indonesia;
• Wawancara dengan pengelola yang diwakilkan oleh Bapak Bambang Sunarno
sebagai Direktur dari PT Bengawan Inti Kharisma.
3.0 Lokasi dan Lingkungan Sekitar
Objek Penilaian terletak di Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan Penumping,
Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah, Indonesia. Objek Penilaian
terletak di sebelah selatan Jalan Brigjend Slamet Riyadi atau berada dalam radius:
• kurang lebih 200 meter di sebelah timur persimpangan antara Jalan Brigjen Slamet
Riyadi dan Jalan Doktor Moewardi;
• kurang lebih 650 meter di sebelah barat Taman Sriwedari;
• kurang lebih 1,2 kilometer di sebelah selatan dari Stadion Manahan;
• kurang lebih 1,3 kilometer di sebelah tenggara dari Stasiun Kereta Api Purwosari;
• kurang lebih 2,5 kilometer di sebelah barat dari Keraton Kasunanan Surakarta dan
Alun-alun Surakarta;
• kurang lebih 8,7 kilometer di sebelah tenggara dari Bandar Udara Internasional Adi
Sumarmo.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5
Page 19
Peta Lokasi
U
1. Objek Penilaian
2. Persimpangan Jalan Brigjen Slamet Riyadi
dan Jalan Doktor Moewardi
3. Taman Sriwedari
4. Stadion Manahan
5. Stasiun Kereta Api Purwosari
6. Stasiun Kereta Api Solo Balapan
7. Keraton Kasunanan Surakarta dan Alun-
alun Surakarta
8. Bandar Udara Internasional Adi Soemarmo
Jalan di muka Objek Penilaian adalah Jalan Brigjend Slamet Riyadi yang digunakan sebagai
jalan 1 (satu) arah dengan 3 (tiga) lajur yang terdiri dari 1 (satu) lajur jalur cepat, 1 (satu)
lajur jalur lambat, dan 1 (satu) lajur khusus rel kereta api wisata. Lebar jalan kurang lebih
20 (dua puluh) meter, tanpa median dan terdiri dari perkerasan aspal dalam kondisi baik.
Jalan di muka Objek Penilaian dilewati oleh angkutan umum seperti bus Batik Solo Trans.
Objek Penilaian dapat diakses melalui Jalan Sutowijoyo. Jalan Sutowijoyo digunakan
sebagai jalan 2 (dua) arah dan masing-masing arah terdiri dari 1 (satu) lajur. Lebar jalan
kurang lebih 5 (lima) meter, tanpa median dan terdiri dari perkerasan aspal dalam kondisi
baik. Jalan Sutowijoyo tidak dilewati angkutan umum.
Analisis Aksesibilitas
Objek Penilaian dapat dicapai melalui beberapa akses, antara lain sebagai berikut:
Warna
Dari Rute
Garis
Stasiun Kereta Api
Jalan Brigjend Slamet Riyadi – Objek Penilaian
Purwosari
Jalan Monginsidi – Jalan Gajah Mada – Jalan Honggowongso – Jalan
Stasiun Kereta Api
Kebangkitan Nasional – Jalan Sutowijoyo – Jalan Brigjend Slamet Riyadi –
Solo Balapan
Objek Penilaian
Bandar Udara
Jalan Mangu – Jalan Adi Sumarmo – Jalan A. Yani – Jalan Brigjen Slamet
Internasional Adi
Riyadi – Objek Penilaian
Sumarmo
VALUATION & ADVISORY SERVICES 6
Page 20
Bandar Udara
Internasional Adi
Sumarmo
Stasiun Kereta Api
Solo Balapan
Stasiun Kereta Api
Purwosari Objek
Penilaian
U
Gambaran Lingkungan Sekitar
Di sekitar Objek Penilaian didominasi oleh pengembangan komersial berupa pusat
perbelanjaan, perkantoran dan hotel.
U Objek Penilaian Fasilitas Publik & Sosial
Hotel 1. RST Slamet Riyadi (DKT)
1. Grand Hap Hotel 2. RS Gigi dan Mulut Soelastri UMS
2. Megaland Hotel Solo 3. Satlantas Polresta Surakarta
3. Red Planet Solo 4. MAN 2 Surakarta
VALUATION & ADVISORY SERVICES 7
Page 21
4. Novotel Solo 5. SMP Negeri 24 Surakarta
5. Ibis Styles Solo 6. SMP Negeri 25 Surakarta
Perkantoran 7. SD Negeri Mangkubumen Lor No. 15
1. Bank Muamalat Pengembangan Campuran
2. Otoritas Jasa Keuangan 1. Solo Paragon Hotel & Mall
3. Bank BNI
4. PT Jasa Raharja
5. Bank Mandiri
6. Bank Syariah Indonesia
7. Bank BRI
4.0 Uraian Tapak
Tapak Objek Penilaian berbentuk menyerupai huruf L
dengan luas tanah 11.964 meter persegi. Panjang tapak
yang berbatasan dengan Jalan Brigjen Slamet Riyadi
kurang lebih 80 meter, sedangkan yang berbatasan
dengan Jalan Sutowijoyo kurang lebih 142 meter, dan
yang berbatasan dengan Jalan Duren kurang lebih 105
meter persegi. Permukaan tapak secara umum datar dan
kedudukan tapak lebih tinggi dengan jalan di muka
Objek Penilaian. Saat ini, kondisi tapak adalah tanah
U matang dan berdiri bangunan pusat perbelanjaan di
atasnya.
Tapak dibatasi oleh:
- sebelah utara : Jalan Brigjend Slamet Riyadi
- sebelah timur : Kantor PT Jasa Raharja dan Pemukiman
- sebelah barat : Jalan Sutowijoyo
- sebelah selatan : Jalan Duren
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari properti dimaksud.
Tetapi berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan
salinan surat sertipikat tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan
dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat
sertipikat tanah properti dimaksud.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 8
Page 22
5.0 Dokumen Legalitas
Berdasarkan Salinan surat tanah yang diberikan, Objek Penilaian dilengkapi dengan 4
(empat) Sertipikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama PT Surya Persada Properti
dengan uraian sebagai berikut:
Jenis dan No. Tanggal Diterbitkan dan Nomor dan Tanggal Luas Tanah
No
Sertipikat Tanah Tanggal Berakhir Gambar Situasi (m2)
21 Januari 1997 299/1997
1 HGB No. 113 1.500
20 Januari 2027 20 Januari 1997
21 Januari 1997 300/1997
2 HGB No.114 4.410
20 Januari 2027 20 Januari 1997
10 Mei 1997 2259/1997
3 HGB No.121 3.358
06 Februari 2037 09 Mei 1997
27 Mei 2003 165/Penumping/2003
4 HGB No.135 2.696
26 Mei 2043 07 Februari 2003
Jumlah 11.964
Berdasarkan informasi dari Pemberi Tugas, PT Surya Persada Properti merupakan SPC
(Spesial Purpose Company) milik DIRE.
Kami tidak mengidentifikasi secara detil masing-masing batas bidang tanah dari daftar
tersebut di atas. Namun demikian, berdasarkan peta rincikan yang diberikan oleh Pemberi
Tugas, kami mengerti bahwa Objek Penilaian terdiri dari bidang-bidang tanah yang
bersambungan.
Kami mengerti bahwa HGB No. 113 dan 114 akan berakhir di tahun 2027. Dalam penilaian
ini, kami mengasumsikan bahwa perpanjangan masa berlaku dapat diberikan dan kami
telah memperhitungkan biaya perpanjangan masa berlaku HGB tersebut.
Kami tidak meneliti secara detil aspek hukum dari surat tanah yang dimiliki dan
menyarankan agar menunjuk konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk
keperluan penilaian ini kami beranggapan bahwa Aset dimaksud telah dilengkapi dengan
surat tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau
halangan apapun juga.
6.0 Perencanaan Kota
Berdasarkan informasi dari Dinas Tata Kota Surakarta
Objek Penilaian dan berdasarkan Peraturan Walikota Kota Surakarta
Nomor 33 Tahun 2023 tentang Rencana Detail Tata
Ruang Kota Surakarta Tahun 2023-2043, Objek
Penilaian memiliki parameter pengembangan sebagai
berikut:
U
Sumber: Dinas Tata Kota Surakarta
VALUATION & ADVISORY SERVICES 9
Page 23
Peruntukan : Perdagangan dan jasa
KDB : 60%
KLB : 15 (maksimum)
KDH : 20%
Ketinggian Maksimum : 150 meter
Perizinan
Bangunan Objek Penilaian dilengkapi dengan perizinan sebagai berikut:
Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Luas
Tangal
No. No. IMB Atas Nama Peruntukan Bangunan
Diterbtikan
(m2)
Willy Widodo
IMB No. 3 Desember Membangun Pusat
1 Herlambang (pemilik 61.137
601/758/XII/03 2003 Perbelanjaan
lama properti)
Tan Sutjipto
IMB No. Menambah
7 Oktober Herlambang (komisaris
2 601/1107/L- Bangunan Ruang 22,50
2008 PT Bengawan Inti
05//IMB/X/2008 ATM
Kharisma)
Total 61.159,5
Kami mengerti bahwa terdapat perbedaan luas bangunan antara Izin Mendirikan Bangunan
(IMB) seluas 61.159,5 meter persegi dengan luas bangunan eksisting seluas 59.277 meter
persegi. Dalam penilaian ini, kami menggunakan luas bangunan eksisting seluas 59.277
meter persegi.
Dalam penilaian ini, kami mengasumsikan bahwa Objek Penilaian tidak bertentangan
dengan ketentuan dan peraturan yang berkenaan dengan tata kota dan tata bangunan dan
kami mengasumsikan bahwa Objek Penilaian dilengkapi dengan perijinan yang
berhubungan dengan pengembangan dan operasional sebagai pusat perbelanjaan.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 10
Page 24
7.0 Uraian Bangunan dan Sarana Pelengkap
Objek Penilaian merupakan bangunan pusat perbelanjaan dengan total luas bangunan
kotor kurang lebih 59.277 meter persegi dan selesai dibangun pada tahun 2004. Bangunan
terdiri dari 5 lantai yang dilengkapi dengan basemen 1 lantai dan semi basemen 1 lantai.
Spesifikasi Bangunan
Spesifikasi bangunan adalah sebagai berikut:
Item Keterangan
Luas Bangunan Kotor ±59.277 m2
Jumlah Lantai 5 lantai dengan 1 lantai basemen dan 1 lantai semi basemen
Tahun Selesai Dibangun 2004
Tahun Renovasi n/a
Konstruksi Portal beton bertulang
Pondasi Tiang pancang beton dengan pile cap
Konstruksi Atap Slab beton bertulang, rangka baja
Penutup Atap Spandek zinkalum
Langit-langit Gipsum rangka hollow dicat untuk koridor dan acoustic tile rangka hollow dicat
untuk kios
Dinding Luar Fasade kaca clear tempered, dinding geser untuk area basemen
Dinding Dalam Bata hebel diplester dan di cat
Jendela n/a
Pintu Panel kaca rangka alumunium untuk lobi, panel besi rangka besi untuk area
tangga darurat dan area ME di basemen
Tangga Struktur beton bertulang
Lantai Homogenious tile ukuran 60x60 cm untuk koridor, keramik 30x30 cm untuk kios
dan semen plur untuk basemen dan area parkir
Kondisi Cukup
Akomodasi Bangunan
Akomodasi masing-masing lantai digambarkan sebagai berikut:
GFA Area
Lantai GBA (m2) NLA (m2) Akomodasi
(m2) Parkir (m2)
Basemen & Gudang, area servis, Anchor, area
9.258 3.353 12.611 4.895
Semi basemen parkir, ruang mesin, kantor engineering
Lantai Dasar 8.496 - 8.496 4.685 Area tenant dan area pameran
Lantai 1 8.096 - 8.096 4.695 Area tenant dan area servis
Lantai 2 7.730 - 7.730 4.803 Area tenant, area servis dan gudang
Lantai 3, Area tenant, area servis, area pameran,
5.724 2.139 7.863 4.378
Mezzanine gudang dan area parkir
Lantai 4, dan
8.668 4.878 13.545 2.450 Area tenant, area servis dan area parkir
lantai 4A
Area parkir terbuka, gudang pengelola,
Lantai 5 936 936 56
gudang
Total 48.908 10.370 59.277 25.961
Sarana pelengkap
Deskripsi Kuantiti Spesifikasi Kondisi
Jalan ±321 m² Paving Cukup
Pagar ±825 m Bata hebel diplester Cukup
VALUATION & ADVISORY SERVICES 11
Page 25
Foto
Objek Penilaian Drop off
Penyewa Anchor Penyewa Specialty
Island ATM
Lantai Dasar Lantai 1
VALUATION & ADVISORY SERVICES 12
Page 26
Lantai 2 Lantai 3
Lantai 4 Lantai Atap
8.0 Fasilitas dan Utilitas
Pada saat inspeksi, Objek Penilaian dilengkapi dengan fasilitas sebagai berikut:
Total Tahun
No. Deskripsi Unit Penyedia / Merek Kapasitas Kondisi
Unit Instalasi
1 Instalasi Listrik 1 Set PT PLN (Persero) 4.330 kVA 2004 Sangat Baik
2 Generator Set 1 Unit Mitsubishi 1.000 kVA 2004 Cukup
3 Generator Set 2 Unit Mitsubishi 1.250 kVA 2004 Cukup
4 Generator Set 1 Unit Mitsubishi 250 kVA 2004 Cukup
5 Tanki Solar 1 Unit - 1.000 Liter 2004 Cukup
6 Tanki Solar 1 Unit - 2.000 Liter 2004 Cukup
7 Trafo 2 Unit Trafindo 2.500 kVA 2004 Cukup
8 Trafo 1 Unit Trafindo 2.000 kVA 2004 Cukup
9 Lift Penumpang 2 Unit Hyundai 1.350 kg 2004 Cukup
10 Lift Barang 3 Unit Hyundai 1.600 kg 2004 Cukup
11 Escalator 10 Unit Hyundai 9000 orang/jam 2004 Cukup
12 Travelator 2 Unit Hyundai 9000 orang/jam 2004 Cukup
13 AC Split 15 Unit Daikin 2.5 PK 2004 Cukup
12 Chiller Mall 2 Unit McQuay 591 TR 2004 Cukup
13 Chiller MDS 2 Unit McQuay 280 TR 2004 Cukup
14 CT Mall 2 Unit Kuken 738,75 TR 2004 Cukup
15 CT MDS 2 Unit Kuken 350 TR 2004 Cukup
16 AHU 1 Set - 1.443 TR 2004 Cukup
17 CWP Mall 2 Unit ITT B&G 45 kW 2004 Cukup
18 CHWP Mall 2 Unit ITT B&G 18,5 kW 2004 Cukup
VALUATION & ADVISORY SERVICES 13
Page 27
Total Tahun
No. Deskripsi Unit Penyedia / Merek Kapasitas Kondisi
Unit Instalasi
19 CWP MDS 2 Unit ITT B&G 37 kW 2004 Cukup
20 CHWP MDS 2 Unit ITT B&G 15 kW 2004 Cukup
Make Up Water
21 2 Unit ITT B&G 2 & 5 HP 2004 Cukup
Pump
Submersible Sewage
22 3 Unit Ebara 1,5 kW 2004 Cukup
Pump
23 Sewage Pump 3 Unit Ebara 0,5 kW 2004 Cukup
24 Sumpit Pump 3 Unit Ebara 0,82 kW 2004 Cukup
25 Transfer Pump 3 Unit Ebara 11 kW 2004 Cukup
26 Booster Pump 3 Unit Ebara 1,5 kW 2004 Cukup
27 Grease Trap Pump 2 Unit Ebara 3,7 kW 2004 Cukup
28 Deepwell Pump 2 Unit Ebara 3,7 kW 2004 Cukup
29 Roof Tank 2 Unit Marifig 45 m3 2004 Cukup
30 Diesel Pump 1 Unit Clarke 90 kW 2004 Cukup
31 Electric Pump 1 Unit Western Lc 90 kW 2004 Cukup
32 Jockey Pump 1 Unit Western Lc 7,5 kW 2004 Cukup
33 CCTV 1 Set - 48 Kamera 2004 Cukup
34 BAS 1 Set - - 2004 Cukup
35 Fire Alarm 1 Set - - 2004 Cukup
Kami mengerti bahwa kapasitas generator set lebih kecil dibandingkan dengan kapasitas
listrik dari PT PLN (Persero).
VALUATION & ADVISORY SERVICES 14
Page 28
9.0 Kinerja Operasional
Data historikal kinerja keuangan Objek Penilaian selama 5 tahun terakhir dengan rincian sebagai berikut:
(dalam Juta Rupiah)
Deskripsi 2020 % 2021 % ∆ 2022 % ∆ 2023 % ∆ 2024 % ∆
Tingkat Hunian 86,13% 61,14% 73,34% 78,65% 81,83%
Pendapatan
-
Pendapatan Sewa 20.911 90,84% 14.946 96,06% 14.828 96,01% -0,78% 17.693 93,90% 19,32% 19.642 92,21% 11,02%
28,53%
-
Pendapatan Sewa Atrium 725 3,15% 83 0,53% 149 0,97% 80,49% 534 2,83% 257,84% 867 4,07% 62,45%
88,60%
-
Pendapatan Parkir 439 1,91% 230 1,43% 319 2,07% 38,73% 323 1,71% 1,08% 522 2,45% 61,66%
47,59%
- -
Revenue Sharing 945 4,11% 300 1,93% 148 0,96% 293 1,55% 97,87% 272 1,28% -7,24%
68,25% 50,65%
-
Total Pendapatan 31.213 100,00% 15.559 100,00% 15.445 100,0% -0,73% 18.842 100,00% 22,00% 21.302 100,00% 13,06%
32,41%
Biaya Asuransi 711 3,09% 714 4,59% 0,49% 728 4,72% 1,96% 728 3,87% 0,00% 732 3,44% 0,53%
-
Biaya PBB 495 2,15% 445 2,86% 495 3,2% 11,11% 495 2,63% 0,00% 495 2,32% 0,00%
10,00%
Total Biaya 1.206 5,24% 1.160 7,45% -3,82% 1.223 7,92% 5,47% 1.223 6,49% 0,00% 1.227 5,76% 0,32%
-
Pendapatan Bersih 30.007 94,76% 14.399 92,55% 14.222 92,08% -1,23% 17.619 93,51% 23,89% 20.075 94,24% 13,94%
33,90%
• Tingkat hunian mengalami peningkatan dari 78,65% pada tahun 2023 menjadi 81,83% pada tahun 2024 dikarenakan adanya penyewa
baru (Teleperformance);
• Pendapatan sewa atrium mengalami peningkatan hingga 62,45% pada tahun 2024 dikarenakan kondisi yang sudah kembali membaik
sejalan dengan peningkatan pengunjung mal;
• Dibandingkan dengan tahun 2023, pendapatan parkir pada tahun 2024 naik sebesar 61,66%. Kenaikan ini disebabkan oleh bertambahnya
jumlah karyawan dari penyewa baru (Teleperformance), yang beroperasi setiap hari kecuali akhir pekan sebagai Perusahaan dengan kategori
perkantoran serta pajak parkir yang menurun;
• Secara umum, total pendapatan di tahun 2024 naik sebesar 13,06% dibanding tahun 2023. Selain itu, pendapatan bersih juga mengalami
kenaikan sebesar 13,94% dibanding tahun 2023.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 15
Page 29
Kami hanya mendapatkan kinerja operasional untuk DIRE sehingga pendapatan yang
diterima hanya dari pendapatan sewa termasuk revenue sharing, sewa atrium (pameran)
dan parkir, sementara biaya yang dikeluarkan hanya asuransi dan pajak bumi dan
bangunan.
Pendapatan servis dan biaya operasional tidak diperhitungkan karena pengoperasian SGM
menjadi tanggung jawab Pengelola yaitu PT Bengawan Inti Kharisma, sehingga pendapatan
servis (termasuk penentuan besarnya tarif biaya servis) diasumsikan menjadi hak Pengelola,
bukan menjadi hak Pemberi Tugas.
Berdasarkan Perjanjian Perubahan Ketiga atas Perjanjian Manajemen Properti antara DIRE
Ciptadana Properti Ritel Indonesia dan PT Bengawan Inti Kharisma tanggal 21 November
2024, bahwa DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia sebagai pemilik dari SGM dan PT
Bengawan Inti Kharisma sebagai manajer properti untuk pengoperasian SGM.
Rincian penyewa
Berikut ini merupakan tingkat hunian SGM per 31 Desember 2024:
Tipe Penyewa NLA (m²) Tersewakan (m²) Kosong (m²) Tingkat Hunian (%)
Anchor Tenant 10.409 10.191 218 97,91%
Big Tenant 1.448 1.448 0 100,00%
Specialty 12.956 8.945 4.011 69,04%
Island 718 462 256 64,32%
ATM 65 18 47 27,44%
Gudang 365 180 185 49,26%
Jumlah 25.961 21.244 4.717 81,83%
Daftar profil penyewa per 31 Desember 2024, rata-rata sewa kontraktual per lantai adalah
sebagai berikut:
Harga sewa Weighted
Tipe / (Rp/m²/bulan) Average Harga
NLA (m²) Kategori
Lantai Sewa
Min Max (Rp/m²/bulan)
Anchor Department Store, Office, Leisure &
13.247 34.838 60.515 47.000
Tenant Entertaiment
Big Tenant 1.448 59.670 59.670 31.000 Leisure & Entertaiment
Basement 88 90.000 145.950 79.000 Others, F&B, Others
Books, Gifts, Hobbies, F&B, Electronics,
Lantai
2.056 31.000 347.000 55.000 IT, Gadgets, Fashion, Jwo, Shoes, Bags,
Dasar
Accessories
Books, Gifts, Hobbies, F&B, Fashion,
Lantai 1 2.121 45.410 432.000 48.000 Health, Beauty & P Care, Jwo, Shoes,
Bags, Accessories, Sports Related
Books, Gifts, Hobbies, Fashion, Shoes,
Lantai 2 2.652 9.761 295.000 70.000
Bags, Accessories
VALUATION & ADVISORY SERVICES 16
Page 30
Harga sewa Weighted
Tipe / (Rp/m²/bulan) Average Harga
NLA (m²) Kategori
Lantai Sewa
Min Max (Rp/m²/bulan)
Books, Gifts, Hobbies, Electronics, IT,
Lantai 3 2.593 49.145 320.000 85.000
Gadgets, F&B
F&B, Books, Gifts, Hobbies, Leisure &
Lantai 4 513 12.588 359.000 33.000
Entertaiment, Storage
Lantai 5 56 833.333 5.416.667 858.000 Services
Books, Gifts, Hobbies, F&B, Fashion,
Island 796 65.034 1.435.000 286.000 Health, Beauty & P Care, Jwo, Shoes,
Bags, Accessories, Sports Related
ATM 65 800.000 1.627.703 311.000 ATM
Gudang 325 36.181 120.000 8.000* Gudang
Total 25.961 62.000
*rata-rata tertimbang harga sewa rendah karena beberapa penyewa tidak membayar sewa
Berdasarkan rata-rata tertimbang dari harga sewa, Lantai 5 memiliki rata-rata harga sewa
tertinggi dibanding dengan kategori yang lain sebesar Rp858.000,-/m²/bulan dikarenakan
lantai tersebut didominasi oleh penyewa untuk penggunaan repeater sinyal telpon selular
yang memiliki harga sewa yang tinggi dan diikuti oleh ATM sebesar 311.000,-/m2/bulan.
Gudang memiliki rata-rata harga sewa terendah sebesar Rp8.000,-/m2/bulan. Hal ini
dikarenakan beberapa penyewa gudang yang tidak membayar sewa.
Daftar penyewa berdasarkan kategori dan lokasi adalah sebagai berikut:
No Lantai Kategori Nama Brand
Anchor
Teleperformance
1 Basemen Tenant
Others Warmindo
Anchor
Matahari Department Store
Tenant
F&B J.CO, Asia Bakery, KFC, Mako
AFC, Ex Funny Rabbit, Citra Busana, Ex Zie Collection, Putri Mulya, Femee
Fashion Wear, Ex Marcell, Baladewa, Jihan Fashion Muslim, Ex Nurulliza, Nurulizza,
Sporty Solo
West Time, Aksel Jam, Optik Pranoto, Dafa Arloji, Optik Internasional, Atlas
JWO
Optik, View Watch,
Books, Gifts,
Lantai CD House, Tian Sen
2 Hobbies
Dasar
Health,
Beauty & P Guardian
Care
Shoes, Bags,
Queen
Accessories
Leisure &
Fantasy Kingdom
Entertaiment
Electronics,
Volta Oto
IT, Gadgets
VALUATION & ADVISORY SERVICES 17
Page 31
No Lantai Kategori Nama Brand
Gilang Toys, META, Dika Bakery, Ex Bag and Beyond, Grosie Fashion,
Island
Trixie, Batik Sekar, Riyana Batik, Safirah, Bintang Sunglass
ATM ATM Mega, ATM Cimb Niaga, ATM BNI, ATM Mandiri, ATM BRI
Anchor
Matahari Department Store
Tenant
Fashion House of Tabitha, Cotton Candy, Loly Lixie, Asha Collection, Bra House, U
Jeans, Batik Bramantyo, Alga Kids
Books, Gifts,
J-Box, Toys Star, Heart Accessories, Grande
Hobbies
Health,
Beauty & P Moci Nailart, Yasmine Beauty, Salon Johnny Andrean
3 Lantai 1 Care
JWO Mas Semar, Aqila Jam, JM Top Optik
Shoes, Bags,
Famous, Planet Ocean
Accessories
Sports
Sport Station
Related
Storage Gudang Sport Station
Island SKA Softlense, Yoyo Toys, Waka Train, Galery Silver
Anchor
Matahari Department Store, Number-61, Amazone
Tenant
Fashion My Style
Shoes, Bags,
Gabino
4 Lantai 2 Accessories
Books, Gifts,
Pastel, Stroberi, MR. DIY, Miniso, Timeless, Itoya Photo Self, Rio Photobox
Hobbies
Terrazone Train, Café Ting Tji, Zona Car, Spex Symbol, Beluga, Fams
Island
Solutions, Chick Fam, Roujee Bag, Herborist, Monca Nailart
Big Tenant Timezone, Superland
Mixue, Roti Boy, Nasgor 69 & Ayam Pak Mo, Sego Tampah, CFC, Misnow
Ice Cream, Nasgor TOP, Joffi Ramen, Cik-Cik, Dinastea, Nasgo, Masakan
Padang Kala Bersinar, Solo Steak, Pempek Farina, S Chick, Moen-Moen
Steak, Inbox, Ayam Panggang Im In Love, Rocket Chicken, Kedai Katsu,
F&B
Cwie Mie, Kopi Koceng, RM Priyayi, Seblak ASMR, Italian Delight, Tong Tji,
Warung Mbak Kalis, Ayam Keprabon, Seblak Parahayangan, Warung
Mbok Marni, Mie Keprabon, Mie Horizon, Sop Pecok, Selat Viens, Ayam
Kres
Samsung Service, Apacino Cell, Rinjani Cell, Raya Cell, Benua Cell, Eksa
Electronics,
Komputer, Kartika Aksesoris, Dual Kompiter, Dewi Sri Cell, Eksa Komputer,
5 Lantai 3 IT, Gadgets
Diinami Store, Benua Cell
Leisure &
Waka Playland
Entertainment
Es Teeh Kampoeng Solo, Asia Waffle, Penthol Petarung, Bos Duren,
Chipoxs, Ginastel Jus Sultan, Teh Poci, Lumpia Kohsan, Miss Bakery, Crepes
Signature, Bocireng, Es Cokelat 45, Fressco Fruits, Pentol Solo, Yo’i Ice
Cream, Chifry, Teh Gardoe, Es Cream Lybee, The Dandang, Dimsum
Island
Renata, Terimal Penthol, Molen Tawamangu Wolu-Wolu, Donat Kentang,
Tahu Aci, Chat Time, Little Tokyo, Tahu Benjo, Ayam Gunting, Telur Gulung
Dwi, Teh Gopek, Teh Tong Tji, Mc Donald, Fremilt, Mendem Duren, Sultan
Message, Sultan Sand
VALUATION & ADVISORY SERVICES 18
Page 32
No Lantai Kategori Nama Brand
Anchor
Cinema XXI
Tenant
Dapur Bakmi Bu Wahyu, Saudara Dekatz, Pengen Tuna, Bitna Bake, Sanack
F&B
Saodara
6 Lantai 4
Leisure &
GRSB
Entertainment
Island Penthol Solo, Kampoeng Solo, The Dandang, Photo Place
Gudang Gudang Mako, Rinse Carwash
Lantai
7 Gudang Gudang JCO
4A
8 Lantai 5 Services Smart IBS, Repeater Telkomsel, Repeater XL, 3, Repeater Indosat
Distribusi Profil Penyewa (% dari Total NLA)
(dalam meter persegi)
Luas NLA didominasi penyewa kategori anchor tenant dan specialty sebesar 47,97% dan
42,11%, terendah adalah kategori ATM sebanyak 0,08%. Luas Island 2,17%, Big Tenant
6,82%, dan gudang 0,85% dari total NLA.
Berdasarkan Tipe Penyewa per Lantai (m2)
Lantai Basemen G 1 2 3 4 4A 5 Total
Anchor 4.531 2.279 0 1.578 0 1.802 0 0 10.191
Tenant 44,46% 22,37% 0,00% 15,49% 0,00% 17,68% 0,00% 0,00% 47,97%
0 0 0 0 1.448 0 0 0 1.448
Big Tenant
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 14,21% 0,00% 0,00% 0,00% 6,82%
63 1.543 3.281 2.117 1.603 307 0 32 8.945
Specialty
0,70% 17,25% 36,68% 23,66% 17,91% 3,43% 0,00% 0,36% 42,11%
0 106 17 86 233 20 0 0 462
Island
0,00% 23,01% 3,74% 18,59% 50,44% 4,22% 0,00% 0,00% 2,17%
VALUATION & ADVISORY SERVICES 19
Page 33
Lantai Basemen G 1 2 3 4 4A 5 Total
0 18 0 0 0 0 0 0 18
ATM
0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,08%
0 0 19 0 12 112 37 0 180
Gudang
0,00% 0,00% 10,39% 0,00% 6,92% 62,26% 20,43% 0,00% 0,85%
Total Luas
4.594 3.946 3.317 3.781 1.848 2.240 37 32 21.244
Tersewakan
Total NLA 4.895 4.685 4.695 4.803 4.378 2.413 37 56 25.961
Tingkat
93,86% 84,23% 70,65% 78,73% 42,21% 92,84% 100,00% 58,00% 81,83%
Hunian
Berdasarkan posisi lantai dan luasan, tingkat hunian didominasi oleh penyewa yang berada
di lantai 4A sebesar 37 meter persegi (100,00%), lantai Basement sebesar 4.895 meter
persegi (93,86%) dan lantai 4 sebesar 2.413 meter persegi (92,84%).
Berdasarkan Masa Berakhir Sewa
(dalam meter persegi)
2025 2026 2027 2028 2029
Anchor Tenant 3.128 5.371 2.094 1.876 561
Big Tenant 63 - - - -
Basemen 1.219 103 104 - -
Lantai Dasar 362 569 - - -
Lantai 1 758 918 - - -
Lantai 2 1.564 39 - - -
Lantai 3 145 - 260 - -
Lantai 4 15 - 11 6 -
Lantai 5 383 106 24 - -
Island 18 - - - -
ATM 31 37 32 - -
Gudang - 700 748 - -
Total 7.686 7.843 3.272 1.882 561
Berdasarkan masa berakhir sewa, sebagian besar kontrak sewa akan berakhir pada tahun
2026 seluas 7.843 meter persegi, sedangkan untuk anchor tenant seluas 5.371 meter
persegi akan berakhir tahun 2026. Weighted Average Lease of Expiry (WALE) Objek
Penilaian adalah 2,01 tahun.
Profil Penyewa Berdasarkan Masa Sewa
Masa Sewa Berakhir (Bulan) Unit % m2 %
>=0 <=12 120 43,32% 3.582 16,86%
>12 <=24 16 5,78% 1.220 5,74%
>24 <=36 14 5,05% 1.390 6,54%
>36 <=60 19 6,86% 13.463 63,37%
>60 ANCHOR 108 38,99% 1.589 7,48%
Total 277 100,0% 21.244 100,0%
VALUATION & ADVISORY SERVICES 20
Page 34
Berdasarkan periode atau masa sewa, anchor tenant dengan masa sewa lebih dari 36
sampai 60 bulan memiliki porsi yang cukup dominan terhadap komposisi total yaitu sebesar
63,37% dan diikuti oleh tenant dengan masa sewa 0 sampai 12 bulan sebesar 16,86%.
Profil Penyewa Berdasarkan Tipe Produk
NLA (sqm) %
ATM 17,7 0,08%
Department Store 5.370,7 25,28%
Electronics, IT, Gadgets 314,7 1,48%
F&B 2.156,0 10,15%
Fashion 795,3 3,74%
Books, Gifts, Hobbies 1.774,7 8,35%
Health, beauty & P Care 264,9 1,25%
JWO 258,2 1,22%
Leisure & Entertainment 5.002,6 23,55%
Shoes, Bags, Accessories 180,1 0,85%
Sports Related 264,0 1,24%
Services 71,2 0,34%
Gudang 179,9 0,85%
Office 4.531,3 21,33%
Others 62,9 0,30%
Sub Total 21.244 100,00%
Berdasarkan tipe produk yang terdapat di Solo Grand Mall, mayoritas penyewa adalah
Department Store sebesar 25,28%, Leisure & Entertainment sebesar 23,55%, dan Office
sebesar 21,33% dari total NLA.
Casual Leasing
Pada 31 Desember 2024, total luas untuk casual leasing sebesar 875,28 meter persegi,
dengan rincian sebagai berikut:
Lantai NLA (sqm) Rental Rate (Rp/sqm/day)
Basemen 30 18.000
Lantai Dasar 460 15.000-45.000
Lantai 2 44 18.000
Lantai 3 341,28 22.500
Total 875,28
VALUATION & ADVISORY SERVICES 21
Page 35
Analisis Pengunjung
Pengunjung mulai menurun secara
signifikan sejak tahun 2020 sebesar
49,3% menjadi 3.673.649 orang karena
adanya Pandemi COVID-19 di bulan
Maret 2020. Penurunan pengunjung
berlanjut di tahun 2021 sebesar 6,2%
menjadi 3.447.277 orang dikarenakan
kebijakan PPKM yang mengakibatkan
operasional mal ditutup sementara. Pada
tahun 2022 kondisi pandemi telah membaik sehingga pengunjung mulai kembali meningkat
sebesar 43,6% dibandingkan tahun 2021 yang tercatat sebanyak 4.948.875 orang. Jumlah
pengunjung pada tahun 2023 mengalami penurunan sebesar 6,53% dibandingkan dengan
tahun sebelumnya menjadi 4.625.709 orang. Pada tahun 2024, jumlah pengujung juga
mengalami penurunan sebesar 6,18% dibandingkan dengan tahun 2023 menjadi
4.339.727 orang.
Analisis Kendaraan
Kapasitas parkir adalah 519 lot untuk
mobil dan 2.000 lot untuk motor.
Jumlah mobil pada tahun 2021 terus
mengalami penurunan menjadi
284.262 atau menurun sebesar 11,9%,
namun terjadi peningkatan di jumlah
motor sebesar 3,7% atau menjadi
756.142 motor. Jumlah kendaraan
mobil dan motor mengalami
peningkatan di tahun 2022 sebesar 45,0% dan 28,4% menjadi 412.170 untuk mobil dan
970.636 motor dikarenakan meredanya pandemi COVID-19 yang disebabkan
melonggarnya PPKM. Pada tahun 2023, jumlah mobil dan motor tercatat di 357.604 dan
916.214 atau mengalami penurunan sebesar 13,2% dan 5,6%. Pada tahun 2024, jumlah
mobil dan motor mengalami pengingkatan daripada tahun 2023, masing-masing
meningkat 4,2% dan 10,2% dengan jumlah mobil tercatat sebanyak 372.541 dan jumlah
motor sebanyak 1.009.507.
Perjanjian Manajemen Properti
Perjanjian Manajemen Properti antara DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia dan PT
Bengawan Inti Kharisma tanggal 21 November 2024 dengan rincian sebagai berikut:
No Keterangan Deskripsi
1 Pemilik DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia (“DIRE”)
2 Pengelola PT Bengawan Inti Kharisma (“BIK”)
3 Hak & Kewajiban DIRE:
VALUATION & ADVISORY SERVICES 22
Page 36
No Keterangan Deskripsi
- Menyediakan dana yang dibutuhkan untuk Rencana Tahunan dan membayar
imbalan sebesar 2% per tahun dari total pendapatan setelah dikurangi biaya-
biaya yang dikeluarkan oleh DIRE untuk mendapatkan total pendapatan,
termasuk namun tidak terbatas pada biaya PBB, biaya asuransi, biaya retribusi
parkir kepada instansi terkait dan biaya kontraktor parkir.
- Membayar imbalan jasa pemasaran sebesar 1% dari nilai sewa yang dibayar
oleh penyewa untuk pemasaran yang dilakukan oleh tim pemasaran BIK untuk
tenant baru yang menandatangani perjanjian sewa. Untuk mengurangi keragu-
raguan hal ini tidak berlaku untuk perpanjangan sewa SGM, tidak berlaku untuk
tenant yang kemudian melakukan perubahan sewa SGM, perubahan ganti
nama pemilik/pengalihan atas perjanjian sewa. Perhitungan imbalan tidak
memperhitungkan nilai service charge dan tidak termasuk penyewaan areal
pameran;
- Memberikan dokumen-dokumen yang diperlukan untuk pengurusan perizinan;
- Menyimpan dan mendokumentasikan semua dokumen-dokumen asli atas
nama DIRE yang berkaitan dengan SGM;
- Membayar dan melaporkan Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penghasilan
yang terutang atas hasil sewa SGM.
- Memberikan dukungan biaya operasional sehubungan dengan renovasi
gedung dengan besaran yang berdasarkan perhitungan dampak real bilamana
terjadi penurunan pendapatan service charge dari tenant-tenant di area
tahapan pelaksanaan renovasi dibandingkan dengan kondisi saat terkahir
sebelum renovasi
BIK:
- Menyusun, membentuk dan menerapkan sistem operasional SGM, konsep,
kebijakan yang diperlukan sehubungan dengan pengoperasian, pengelolaan,
pemeliharaan, promosi dan pencarian calon penyewa;
- Memproses dan memperpanjang seluruh izin yang diperlukan dalam rangka
pelaksanaan pengoperasian atas SGM;
- Mempersiapkan dan menyerahkan laporan keuangan bulanan, triwulanan,
tahunan, dan laporan kegiatan operasional bulanan serta mempersiapkan
dokumen untuk pembayaran pajak bulanan yang dibayar DIRE;
- Melakukan penagihan kepada penyewa atas kewajiban pembahayaran sewa di
SGM dan disetorkan kepada DIRE;
- Melakukan perawatan dan perbaikan SGM;
- Membuat dan mengusulkan Rencana Tahunan;
- Melakukan promosi kepada pengunjung SGM untuk menginformasikan
kegiatan di SGM.
4 Jangka Waktu 28 November 2024 sampai dengan 27 November 2027
10.0 Komentar Pasar
10.1 Gambaran Ekonomi Makro Indonesia
Produk Domestik Bruto (PDB)
Ekonomi Indonesia pada triwulan ke-3
tahun 2024 (TW3 2024) tumbuh
sebesar 4,95% (y-o-y) dengan total
nominal PDB mencapai Rp3.280
triliun. Pertumbuhan ini didukung oleh
semua sektor. Konsumsi Rumah
Tangga (Konsumsi RT) memiliki
pertumbuhan yang lebih rendah
namun tetap mendukung pertumbuhan
ekonomi.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 23
Page 37
Secara triwulanan, ekonomi tumbuh Deskripsi TW2 24 TW3 24
sekitar 1,50% (q-o-q), jauh lebih rendah PDB (Rp triliun) 3.231 3.280
jika dibandingkan dengan triwulan Pertumbuhan (q-o-q) 3,79% 1,50%
sebelumnya yang tumbuh kurang lebih Pertumbuhan (y-o-y) 5,05% 4,95%
sebesar 3,79% (q-o-q). Pertumbuhan
yang lebih lambat ini disebabkan oleh Sektor TW2 24 TW3 24
Industri Industri
berakhirnya musim panen dan Nilai Tertinggi
Pengolahan Pengolahan
normalisasi terhadap tingginya Nilai (Rp triliun) 640,5 667,6
Accommodation
permintaan pada triwulan sebelumnya Pertumbuhan Tertinggi
s and F&B
Other Services
yang dipicu oleh hari keagamaan dan Pertumbuhan (y-o-y) 10,17% 9,95%
liburan sekolah.
Pertumbuhan ekonomi terutama
didukung oleh sektor Industri
Pengolahan yang secara konsisten
berkontribusi paling banyak untuk PDB
dan tumbuh sekitar 4,72% (y-o-y). Bank
Indonesia menyatakan bahwa PMI
Manufaktur pada TW3 2024 tercatat
sebesar 51,54 yang berarti lebih
rendah jika dibandingkan dengan TW2
2024 PMI yang tercatat sebesar 51,97
namun tetap menunjukkan ekspansi
sejak TW4 2021.
Sektor-sektor yang berkontribusi besar untuk ekonomi seperti sektor Industri Pengolahan,
sektor Perdagangan dan sektor Pertanian terus memiliki pertumbuhan tahunan yang positif.
Ketiga sektor tersebut menyumbang sekitar 45,72% kepada PDB.
Semua sektor mencatatkan pertumbuhan tahunan yang positif dimana sektor Jasa Lainnya
memiliki pertumbuhan tertinggi yaitu sebesar 9,95% (y-o-y) sementara Industri Pengolahan
merupakan sektor dengan konstribusi terbesar yaitu sekitar 20,36%.
Berdasarkan pengeluaran, Konsumsi RT melanjutkan pertumbuhannya pada TW3 2024
dengan pertumbuhan sebesar 4,91% (y-o-y) secara tahunan, walaupun lebih rendah jika
dibandingkan dengan pertumbuhan pada TW2 2024. Konsumsi RT yang berkontribusi
sekitar 51,9% kepada PDB, secara triwulanan turun sekitar 0,48% (q-o-q) yang berarti secara
signifikan lebih rendah jika dibandingkan dengan triwulan sebelumnya yang tercatat tumbuh
positif sebesar 3,12% (q-o-q).
Secara spasial, provinsi-provinsi di Kepulauan Maluku dan Papua tercatat memiliki
pertumbuhan ekonomi paling tinggi dibandingkan dengan provinsi-provinsi di kepuluan
VALUATION & ADVISORY SERVICES 24
Page 38
lainnya pada TW3 2024 dengan pertumbuhan sebesar 6% (y-o-y). Pulai Jawa, yang
memberikan kontribusi sebesar 56,84% kepada PDB, tumbuh sekitar 4,92% (y-o-y).
IHSG dan Saham Properti
Indeks Harga Saham Gabungan
(IHSG) pada akhir TW3 2024 tutup
pada level 7.527,93. IHSG pada TW3
2024 naik sekitar 8,47% (y-o-y) jika
dibandingkan dengan TW3 2023 dan
kurang lebih sekitar 6,57% (q-o-q)
secara triwulanan.
Indeks saham properti secara
triwulanan naik sebesar 34,10% (q-o-q)
dan secara tahunan sekitar 10,05% (y-o-y) jika dibandingkan dengan TW3 2023.
Transaksi investor asing pada TW3 Deskripsi TW2 24 TW3 24
2024 tercatat mengalami net beli IHSG 7.063,58 7.527,93
sebesar Rp57,37 triliun, lebih tinggi Pertumbuhan (q-o-q) -3,09% 6,57%
secara signifikan jika dibandingkan Pertumbuhan (y-o-y) 6,03% 8,47%
dengan triwulan sebelumnya yang Indeks Properti 591,85 793,68
tercatat mengalami net jual sekitar Pertumbuhan (q-o-q) -10,88% 34,10%
Rp35,77 trillion. Pertumbuhan (y-o-y) -18,60% 10,05%
Nilai Tukar
Nilai tukar Rupiah terhadap Dolar AS
pada TW3 2024 secara triwulanan
terapresiasi sekitar 7,62% (q-o-q) dan
secara tahunan sebesar 2,21% (y-o-y).
Rupiah terdepresiasi pada bulan Juli
dan Agustus 2024 sebelum menguat
pada bulan September dan tutup pada
level Rp15.114 per Dolar AS pada akhir
TW3 2024. Tingkat suku bunga AS
turun sebesar 50bps menjadi 4,75%-
5,00% pada September 2024 sejalan
dengan tingkat inflasi Amerika Serikat yang mendekati targetnya yaitu sebesar 2% (y-o-y).
Bank Sentral Eropa juga menurunkan tingkat suku bunganya karena tingkat inflasi bergerak
menuju target jangka menengahnya yaitu 2% (y-o-y). Bank Sentral Tiongkok juga
menurunkan suku bunganya yang didorong oleh tingkat inflasi yang rendah dan permintaan
domestik yang lemah. Perkembangan-perkembangan ini meredakan ketidakpastian pada
VALUATION & ADVISORY SERVICES 25
Page 39
pasar keuangan global dan meningkatkan masuknya investasi asing ke pasar domestik
sehingga memperkuat nilai tukar Rupiah.
Tingkat Inflasi dan Suku Bunga BI
Tingkat inflasi pada akhir TW3 2024
tercatat sebesar 1,84% (y-o-y), lebih
rendah jika dibandingkan dengan
triwulan sebelumnya dengan tingkat
inflasi sebesar 2,51% (y-o-y). Tingkat
inflasi pada triwulan ini merupakan
yang terendah sejak TW3 2021 yang
pada saat itu tercatat sebesar 1,60% (y-
o-y) dimana saat itu Indonesia masih
berusaha untuk memperbaiki ekonomi
dari dampak pandemi COVID-19.
Pada TW3 2024, Bank Indonesia (BI) menurunkan BI 7 Day (Reverse) Repo Rate menjadi
6,00% pada September 2024, dimana sebelumnya sebesar 6,25% sejak bulan April 2024.
Kebijakan tersebut dipercayai efektif untuk memperkuat dan menstabilkan nilai tukar Rupiah
ditengah ketidakpastian global dan untuk menjaga tingkat inflasi agar bisa berada pada
kisaran target inflasi nasional tahun 2024 yaitu 1,5% - 3,5%.
PMDN dan PMA
Pada TW3 2024, total penanaman
modal di Indonesia naik sekitar
15,3% (y-o-y). Total investasi
mencapai angka Rp431,5 triliun
dimana sekitar 53,9% berasal dari
Penanaman Modal Asing (PMA).
Naiknya keyakinan investor
domestik dan asing terhadap
pertumbuhan ekonomi yang stabil
dan transisi pemerintahan yang
lancar dan damai merupakan
faktor utama tumbuhnya investasi pada triwulan ini.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 26
Page 40
Secara sektoral, sektor Transportasi,
Pergudangan dan Telekomunikasi
mencatatkan investasi tertinggi
pada TW3 2024 dan mencapai
Rp58 triliun, berkontribusi sekitar
13,5% dari total investasi di
Indonesia, diikuti oleh sektor
Industri Logam yang berkontribusi
sebesar 12,9%. Secara lokasi,
provinsi DKI Jakarta menerima
investasi tertinggi pada TW3 2024
yaitu sebesar Rp71,35 triliun atau sekitar 16,5% dari total investasi di Indonesia.
Outlook
Ekonomi Indonesia diprediksi akan tumbuh lebih tinggi menjelang akhir tahun pada TW4
2024 yang akan didukung oleh Konsumsi RT, pengeluaran untuk transportasi dan pariwisata
pada saat masa liburan Natal dan Tahun Baru. Total ekspor pada 2024 diprediksi akan
meningkat jika dibandingkan dengan tahun 2023 dimana pertumbuhan komulatifnya pada
periode Jan-Sept 2024 tercatat sebesar 0,32% lebih tinggi jika dibandingkan dengan Jan-
Sept 2023 ditengah ekonomi global yang lemah serta isu geopolitik di timur tengah dan
Ukraina.
Tingkat inflasi pada TW4 2024 diprediksi akan berada pada kisaran 2% - 2,5% (y-o-y). Inflasi
akan lebih dipengaruhi oleh inflasi Pangan. Konsumsi RT diproyeksi akan membaik dengan
adanya masa liburan tahun baru. Target inflasi nasional untuk tahun 2024 ditetapkan pada
kisaran 1,5% - 3,5%. Bank Indonesia memprediksi nilai tukar Rupiah terhadap Dolar AS
pada akhir tahun 2024 akan berada pada level Rp15,865 per Dolar US.
Pemerintah Indonesia memproyeksikan pertumbuhan ekonomi Indonesia akan mencapai
5,1% pada tahun 2024. Beberapa institusi internasional juga memberikan proyeksinya pada
kisaran 5% to 5,1%.
Prediksi Indonesia 2024 (%, y-o-y)
Institusi 2024 (per Agustus 2024) 2024 (per November 2024)
Pemerintah Indonesia 4,7% - 5,5% 5,1%
OECD 5,1% 5,1%
Asian Development Bank 5,0% 5,0%
Bank Dunia 4,9% 5,0%
International Monetary Fund 5,0% 5,0%
VALUATION & ADVISORY SERVICES 27
Page 41
10.2 Sosial Ekonomi Kota Surakarta
Geografi
Secara geografis, Kota Surakarta
terletak antara 110o 45' 15" dan
110o 45' 35" Bujur Timur dan antara
7o 36' dan 7o 56' Lintang Selatan.
Luas wilayah Kota Surakarta
mencapai 44,04 km yang terbagi
2
dalam 5 kecamatan, 54 kelurahan,
626 RW (Rukun Warga), dan 2.786
RT (Rukun Tetangga). Adapun
kelima kecamatan tersebut antara
lain: Kecamatan Laweyan,
Serengan, Pasar Kliwon, Jebres, dan
Banjarsari. Sebagian besar lahan
digunakan sebagai tempat permukiman sebesar 64%, sedangkan luas lahan untuk kegiatan
ekonomi berkisar sekitar 15% dari total luas wilayah.
Wilayah Kota Surakarta atau lebih dikenal dengan “Kota Solo” merupakan dataran rendah
dengan ketinggian ± 92 m dari permukaan laut. Kota Surakarta berada sekitar 65 km timur
laut Yogyakarta dan 100 km tenggara Semarang serta dikelilingi oleh Gunung Merbabu dan
Merapi (tinggi 3.115 m) di bagian barat, dan Gunung Lawu (tinggi 2.806 m) di bagian timur,
serta di selatan terbentang Pegunungan Sewu. Kota Surakarta dikelilingi oleh Sungai
Bengawan Solo yang merupakan sungai terpanjang di Jawa, serta dilewati oleh Kali Anyar,
Kali Pepe, dan Kali Jenes.
Batas-batas wilayah Kota Surakarta adalah:
• Utara : Kabupaten Boyolali (1.015,07 km2)
• Timur : Kabupaten Karanganyar (772,20 km2)
• Selatan & Barat : Kabupaten Sukoharjo (466,66 km2)
Di sekitar Kota Surakarta terdapat beberapa kawasan penyangga (Kartasura, Solo Baru,
Palur, Colomadu, Baki, Ngemplak) yang saling berintegrasi satu sama lain sehingga
membentuk satu kesatuan kawasan kota besar yang terpusat dan dikenal dengan istilah
“Solo Raya”. Kawasan Solo Baru merupakan kawasan pemekaran Kota Surakarta yang
menjadi alternatif kawasan pemukiman bagi para pekerja atau pelaku kegiatan ekonomi di
kawasan Kota Surakarta.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 28
Page 42
Demografi
Berdasarkan data BPS Kota Surakarta,
jumlah penduduk Kota Surakarta pada
tahun 2024 sebanyak 528.044 jiwa atau
bertambah sekitar 0,22% dibandingkan
dengan tahun 2023. Penduduk Kota
Surakarta dalam 10 tahun terakhir selalu
meningkat tiap tahunnya.
Produk Domestik Regional Bruto (PDRB)
Menurut BPS Kota Surakarta, PDRB Atas
Dasar Harga Berlaku (ADHB) pada TW3
2024 tercatat sebesar Rp47,64 triliun atau
mengalami kenaikan 6,82% dibandingkan
dengan TW3 2023. Sedangkan PDRB Aras
Dasar Harga Konstan 2010 (ADHK 2010)
pada TW3 2024 tercatat sebesar Rp31,73
triliun atau mengalami kenaikan sebesar
5,80% dibandingkan dengan TW3 2023.
Sektor yang memberikan kontribusi paling
besar terhadap PDRB Kota Surakarta
ADHK 2010 pada tahun 2023 adalah
sektor konstruksi sebesar 22,63%, diikuti
oleh sektor perdagangan besar dan
eceran, reparasi dan perawatan mobil dan
sepeda motor sebesar 22,28%, dan
kontribusi yang paling kecil berasal dari
sektor pertambangan dan penggalian
sebesar 0,0003%.
Inflasi
Tingkat inflasi tahunan Kota Surakarta
pada 2024 mengalami penurunan yang
cukup signifikan dibandingkan dengan
2 tahun sebelumnya. Pada tahun 2022,
inflasi Kota Surakarta sebesar 7,84% (y-
o-y) menurun pada tahun 2023 menjadi
3,20% (y-o-y) dan semakin menurun
pada tahun 2024 menjadi 1,50% (y-o-y)
VALUATION & ADVISORY SERVICES 29
Page 43
Inflasi Indonesia pada tahun 2024 sebesar 1,57% (y-o-y) menurun dibandingkan dengan
tahun 2023 sebesar 2,61% (y-o-y).
10.3 Gambaran Pasar Ritel Sewa di Solo Raya
Pasokan
Pasokan ritel (strata dan sewa) di Solo
Raya (Kota Surakarta dan Kabupaten
Sukoharjo) pada TW4 2024 masih
sama dengan tahun sebelumnya
mencapai ±227.068 m (NLA). Angka
2
tersebut mengalami penurunan jika
dibandingkan dengan tahun 2019
dikarenakan terdapat ritel yang
sementara berhenti beroperasi pada
tahun 2020 yaitu Robinson.
Dari 7 pasokan ritel, menurut klasifikasi
kelas, pasokan ritel di Solo Raya terdiri
dari 28% ritel menengah bawah, 43%
ritel menengah menengah, dan 29%
ritel menengah atas.
Perkembangan ruang ritel di Kota
Surakarta relatif cepat dengan
penambahan rata-rata sebesar 17%
per tahun yaitu diawali dengan
adanya Solo Grand Mall (SGM) yang
dioperasikan pada tahun 2005 dan
merupakan pusat belanja dengan
konsep mal pertama di Kota
Surakarta.
1990 2002 2005 2011 2012 2013 2016 2017
Beteng Singosaren Pusat Grosir Solo Solo Pakuwon Robinson Transmart
Trade Plaza Solo Paragon Center Mall
Center Point
Solo Grand The Park
Mall
Solo Square
VALUATION & ADVISORY SERVICES 30
Page 44
Perkembangan pasar modern ini terjadi pada dekade 1990-an, dimana tercatat adanya
Singosaren Plaza yang terletak di Jalan Dr. Rajiman seluas 4.600 m2 (berubah menjadi IT
mal pada tahun 2002) dan Beteng Trade Center/BTC (Pusat Tekstil) di Jalan Mayor Sunaryo,
Gladag dengan NLA sekitar 23.000 m2 yang keduanya sama-sama berkonsep strata. Pada
tahun 2005 pasar modern bertambah dengan Pusat Grosir Solo/PGS yang terletak
berdampingan dengan BTC dengan NLA sebesar 14.400 m2.
Pembangunan SGM kemudian diikuti oleh Mal Solo Square dengan NLA ±10.000 m 2 yang
terletak di Jalan Slamet Riyadi yang pada awalnya memposisikan diri sebagai mal menengah
menengah tetapi saat ini relatif menjangkau segmen pasar yang lebih luas termasuk
menengah bawah. Penambahan pasokan lainnya berasal dari mal sewa Solo Paragon yang
terletak di Jalan Yosodipuro dengan target pasar menengah atas seluas ±34.000 m2 (Net
Lettable Area/ NLA) pada akhir tahun 2011. Terdapat pusat perbelanjaan lainnya yaitu Solo
Center Point (IT) di Jalan Slamet Riyadi yang menambah pasokan kumulatif sekitar ±1.980
m2 di pertengahan tahun 2012. Kemudian pada tahun 2013, terdapat 2 mal baru yang
mulai beroperasi yaitu Hartono Mall (saat ini Pakuwon Mall) dan The Park di mana keduanya
terletak di Jalan Ir. Soekarno, Kabupaten Sukoharjo. Kedua mal tersebut memiliki NLA
masing-masing seluas ±31.000 m2 dan ±55.000 m2.
Kemudian pada tahun 2016 muncul pusat perbelanjaan Robinson dengan luas NLA
±10.926 m2 yang merupakan bagian pengembangan dari Hotel Swiss-Belinn.
Pembangunan ini cukup berlangsung lama yang disebabkan adanya sengketa hukum akibat
peralihan fungsi bangunan pabrik es Saripetojo yang dianggap bangunan heritage menjadi
bangunan komersial. Kemudian pada tahun 2017 disusul oleh pembukaan Transmart
dengan luas NLA ±7.585 m2. Selain mal-mal tersebut di atas, dapat dikatakan pusat
perbelanjaan lain lebih merupakan pasar modern berupa bangunan 3 – 4 lantai yang terdiri
atas kios-kios berukuran sekitar 6 – 9 m2 yang terkoneksi oleh koridor selebar lebih kurang
2 m, tidak memiliki ruang khusus untuk pameran (atrium), dan merupakan hasil konversi
dari pasar tradisional.
Tingkat Hunian
Tingkat hunian mal sewa pada TW4
2024 mencapai 82%-88% dengan
rata-rata tingkat hunian sebesar 91%.
Tingkat hunian tertinggi terdapat di
Solo Paragon (95%), sedangkan
tingkat hunian terendah di Solo Grand
Mall (82%).
VALUATION & ADVISORY SERVICES 31
Page 45
Profil Penyewa
Sebagian besar mal di Kota Surakarta berkonsep “family” dimana penyewa utama (anchor)
lebih didominasi hypermarket, department store dan hiburan. Hypermart, Matahari, dan
Cinema XXI adalah anchor tenant yang biasa dijumpai di setiap mal di kota tersebut,
sementara Uniqlo hanya terdapat di Solo Paragon (di luar stand-alone outletnya) dan
Pakuwon Mall demikian juga untuk Metro dan Lotte Mart hanya terdapat di The Park Mall.
Nama Ritel Penyewa Utama
Solo Grand Mall Matahari Department Store, Mr. DIY, Amazone, Timezone, Cinema XXI, Teleperformance
Solo Square Hypermart, XXI, Matahari, Azko
Solo Paragon Uniqlo, Azko, XXI
Pakuwon Mall Uniqlo, Matahari, Hypermart, Platinum Cineplex
The Park Mall XXI, Inul Vizta, H&M, Metro
Untuk penyewa specialty, masih didominasi fashion dan restoran untuk segmen menengah
dan menengah ke bawah. Selain penyewa segmen menengah dan menengah ke bawah,
terdapat juga beberapa merek yang hampir selalu ada di setiap mal seperti Sport Station,
Planet Surf, The Executive, dan Giordano. Untuk merek yang mengambil segmen menengah
ke atas akan lebih banyak dijumpai di Solo Paragon dan The Park Mall seperti Starbucks
Coffee, Rotelli, Charles n Keith, dan Bellagio.
Harga Sewa dan Biaya Servis
Harga rata-rata ritel sewa untuk
penyewa specialty berkisar antara
Rp350.000/m /bulan 2
–
Rp500.000/m /bulan. Solo Square dan
2
Pakuwon Mall mengalami penurunan
harga sewa, sedangkan The Park
mengalami peningkatan. Biaya servis
berkisar Rp105.000/m2/bulan –
Rp150.000/m /bulan, 2
cenderung
meningkat dibanding tahun 2023.
Harga sewa dan biaya servis pada tahun 2024 cenderung meningkat dibanding tahun 2022,
dikarenakan kondisi yang sudah kembali normal pasca pandemi COVID-19.
Nama Ritel Rata-rata Harga Sewa Specialty/m2/bulan* Biaya Servis/m2/bulan
Solo Grand Mall Rp326.000,- Rp50.000,-
Solo Square Rp385.000,- Rp150.000,-
Solo Paragon Rp350.000,- Rp120.000,-
Pakuwon Mall Rp350.000,- Rp120.000,-
The Park Rp500.000,- Rp105.000,-
* Lantai tipikal
Harga sewa tertinggi terdapat di The Park dan diikuti oleh Solo Square, Solo Paragon,
Pakuwon Mall, dan Solo Grand Mall. Periode sewa untuk anchor berkisar antara 5 – 10
tahun, sedangkan untuk specialty berkisar antara 1 – 5 tahun.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 32
Page 46
Outlook
Pasokan ritel di Solo Raya pada TW4 2023 tidak mengalami perubahan dengan total luas
NLA kurang lebih 227.068 meter persegi. Hal tersebut disebabkan tidak adanya ritel baru
pada tahun ini. Tingkat hunian ritel pada TW1 2025 diprediksi sedikit meningkat seiring
dengan kembali normalnya aktivitas perekonomian dan masyarakat pasca pandemi COVID-
19.
10.4 Analisis Catchment Area (Area Cakupan)
Primary Area
Secondary Area Solo Paragon
3km
5km
Solo Square
Solo Grand Mall
Berdasarkan analisa, area cakupan primer (utama) mencakup area di sekitar Objek
Penilaian, yaitu area Banjarsari bagian selatan, Jebres, Pasar Kliwon, dan Serengan. Area
pemasaran primer diidentifikasikan dengan waktu tempuh (<15 menit), jarak (<3 km), dan
frekuensi kunjungan ke Objek Penilaian. Pelanggan potensial di area pemasaran utama
berasal dari karyawan yang bekerja di sekitar lokasi Objek Penilaian serta masyarakat yang
bertempat tinggal di sekitar lokasi Objek Penilaian. Pelanggan potensial dari area sekunder
berasal dari Jebres, Laweyan, Banjarsari bagian utara, Sukoharjo, dan Karanganyar.
Beberapa pelanggan juga berasal dari luar daerah Solo Raya seperti Boyolali dan Sragen
namun dengan frekuensi yang jarang. Area cakupan sekunder diidentifikasikan dengan
waktu tempuh (dalam 15-30 menit), jarak (>3 km), dan frekuensi kunjungan ke Objek
Penilaian.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 33
Page 47
10.5 Analisis Pesaing
Untuk menentukan harga sewa Objek Penilaian setelah masa sewa berakhir kami menggunakan benchmark pusat perbelanjaan di sekitar
Objek Penilaian.
Nama Mall Objek Penilaian Solo Square Solo Paragon Pakuwon Mall The Park
Foto
Jalan Brigjend Slamet Riyadi Jalan Brigjend Slamet Riyadi Jalan Yosodipura No. 133, Jalan Ir. Soekarno, Grogol, Jalan Ir. Soekarno, Grogol,
Lokasi No. 273, Penumping, No. 451-455, Laweyan, Mangkubumen, Surakarta Madegondo, Sukoharjo Madegondo, Sukoharjo
Laweyan, Surakarta Pajang, Surakarta
DIRE Ciptadana Properti Ritel
Pengembang - PT Sunindo Gapura Prima PT Pakuwon Permai PT Nirvana Development Tbk
Indonesia
Bangunan 5 lantai 4 lantai 3 lantai 5 lantai 4 lantai
Tahun Beroperasi 2005 2005 2011 2013 2013
NLA (m²) ±25.961 ±10.000 ±34.000 ±36.880 ±55.000
Tingkat Hunian 82% ±94% ±95% ±94% ±88%
Harga indikasi
326.000* 327.250 334.250 276.500 350.000
sewa/m²/bulan
Biaya
- 150.000 120.000 120.000 105.000
servis/m²/bulan
Matahari Department Store,
Hypermart, XXI, Matahari, Matahari, Uniqlo, Hypermart,
Penyewa Mr. DIY, Amazone, Timezone, Uniqlo, Azko, XXI XXI, Inul Vizta, H&M, Metro
Azko Platinum Cineplex
Cinema XXI, Teleperformance
*Berdasarkan analisis posisi pasar
VALUATION & ADVISORY SERVICES 34
Page 48
Peta Pembanding
Solo Paragon
Solo Square
Objek Penilaian
U The Park
Pakuwon Mall
Posisi pasar Objek Penilaian berada di atas Pakuwon Mall, namun berada di bawah Solo
Paragon, Solo Square, dan The Park. Posisi pasar tersebut dipengaruhi oleh beberapa faktor
penilaian antara lain lokasi, aksesibilitas, kualitas pengunjung, kualitas penyewa, kondisi
dan kualitas bangunan, parkir dan konsep pengembangan.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 35
Page 49
10.6 Gambaran Pasar Tanah
Berdasarkan inspeksi lapangan dan informasi dari beberapa agen properti, harga tanah
komersial di sekitar Objek Penilaian adalah sebagai berikut:
Objek Penilaian
U
Harga Indikasi Harga
Luas Tanah / Luas
No Lokasi Kepemilikan Peruntukan Penawaran Transaksi
Bangunan (m²)
(Rp/m²) (Rp/m2)
Jalan Slamet Perdagangan
1 2.400 SHM 54.489.583 34.600.885
Riyadi dan Jasa
Jalan Slamet Perdagangan
2 3.050 / 2.750 SHM 40.000.000*) 34.322.951*)
Riyadi dan Jasa
Jalan Slamet Perdagangan
3 2.751 SHGB 65.000.000 36.075.000
Riyadi dan Jasa
Jalan Slamet Perdagangan
4 3.000 SHM - 40.000.000**)
Riyadi dan Jasa
*) hasil ekstraksi bangunan
**) transaksi tahun 2019
Indikasi harga transaksi tanah di sepanjang Jalan Slamet Riyadi berkisar antara
Rp34.000.000,- hingga Rp36.075.000,- per meter persegi untuk luas tanah antara 2.400
m2 – 3,050 m2. Harga transaksi tahun 2019 adalah Rp40.000.000,- per meter persegi untuk
luas tanah 3.000 m². Harga penawaran sangat bergantung pada beberapa faktor seperti
dokumen legalitas, kondisi pasar, lokasi, aksesibilitas, luas tanah, posisi tanah, dan bentuk
tanah.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 36
Page 50
11.0 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Standar Penilaian Indonesia serta The Appraisal of Real Estate mendefinisikan Penggunaan
Tertinggi dan Terbaik sebagai berikut:
“Penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara
finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut.”
Penggunaan tertinggi dan terbaik suatu properti dapat dilihat dari dua kondisi, yaitu
penggunaan tertinggi dan terbaik pada kondisi kosong (as vacant) dan penggunaan tertinggi
dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada (as improved). Dalam kondisi tertentu
properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan (sesuatu yang terikat dengan
tanah), dimana estimasi nilai akan mempertimbangkan penggunaan tertinggi dan terbaik
sesuai dengan pengembangan yang ada.
Ada empat kriteria yang harus dipertimbangkan dalam menentukan suatu penggunaan
merepresentasikan penggunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti. Kriteria tersebut
mencakup secara fisik dimungkinkan, secara legal diizinkan, secara finansial layak, dan
memberikan hasil yang tertinggi.
Tanah dalam Keadaan Terbangun (As Improved)
Berdasarkan pengamatan fisik dan pembangunan sekitar, luas tanah 11.964 meter persegi
dan luas bangunan kotor ±59.277 meter persegi, pengembangan saat ini layak secara fisik.
Berdasarkan Dinas Tata Kota Surakarta, Objek Penilaian terletak di daerah yang saat ini
dikategorikan untuk perdagangan dan jasa. Dengan demikian, pengembangan saat ini
sebagai pusat perbelanjaan secara hukum diperbolehkan.
Dengan memperhatikan kondisi pasar, area cakupan dan kinerja operasional Objek
Penilaian, maka pengembangan sebagai pusat perbelanjaan merupakan penggunaan yang
layak secara finansial.
Berdasarkan ketiga aspek di atas, maka pengembangan sebagai pusat perbelanjaan akan
memberikan hasil yang tertinggi.
Kesimpulan Pengunaan Tertinggi dan Terbaik saat ini:
Pengembangan saat ini telah memenuhi kriteria Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dan
operationalnya sebagai pusat perbelanjaan tetap dilanjutkan. Pengguna dari Objek
Penilaian adalah penyewa. Sedangkan Pembeli potensial atas Objek Penilaian adalah
pengembang atau investor properti yang mengharapkan pendapatan menerus dari Objek
Penilaian serta capital gain.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 37
Page 51
12.0 Pendekatan dan Metode Penilaian
Standar Penilaian Indonesia membagi 3 (tiga) pendekatan penilaian untuk real properti dan
personal properti yaitu:
1. Pendekatan Pasar
2. Pendekatan Pendapatan
3. Pendekatan Biaya
Penggunaan pendekatan yang sesuai akan sangat ditentukan oleh tipe properti, tujuan atau
maksud penilaian, kualitas dan kuantitas data.
Dengan mempertimbangkan tipe properti dan kondisi properti, kami menggunakan
pendekatan sebagai berikut:
Pendekatan Penilaian Metode Penilaian Pertimbangan
Pasar - Tidak digunakan karena keterbatasan data pembanding
yang sejenis dan sebanding
Pendapatan Diskonto Arus Kas (DCF) Digunakan karena Objek Penilaian merupakan properti
yang menghasilkan pendapatan
Biaya Biaya Pengganti (RC) Digunakan karena investor masih melihat suatu properti
berdasarkan biaya pengganti properti sejenis dengan
utilitas sebanding yang harus dibayarkan
Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai
dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. (POJK
28/POJK.04/2021 bab I pasal 1 ayat 19)
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa
yang akan datang ke nilai kini. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan
dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi.
Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan
menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu
kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang
diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset. (KPUP 16.1 &
16.2)
Metode DCF (Discounted Cash Flow)
Kami menggunakan analisis DCF dalam penilaian pendekatan pendapatan dengan membuat
pertimbangan kemungkinan pendapatan dan beban selama periode proyeksi. Dalam analisis
DCF, kami menggunakan perkiraan atas pendapatan, biaya, perubahan tingkat hunian, serta
belanja modal selama periode proyeksi, demikian juga penggunaan perkiraan atas terminal
value. Oleh karena itu, kami telah membuat beberapa asumsi termasuk pertumbuhan pasar
sewa, tingkat sewa tahunan, tingkat hunian, biaya operasi terkait, dan belanja modal yang
dibutuhkan atas dasar analisis data historis dan kondisi prospektif pasar.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 38
Page 52
Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai Objek
Penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal
penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan. (POJK 28/POJK.04/2021 bab I pasal 1 ayat
20)
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh
aset dengan kegunaan yang sama atau setara pada saat pembelian atau konstruksi.
Pendekatan Biaya berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar
untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk
aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau
faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia
atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun.
Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset
alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan. (KPUP 17.0)
Tanah
Nilai tanah didapatkan melalui analisa transaksi, penawaran dan permintaan properti
sejenis yang berada di sekitar lokasi dengan memperhatikan faktor perbandingan antara
lain: lokasi, jenis surat tanah, kondisi pembiayaan, kondisi transaksi, kondisi pasar,
karakteristik fisik, karakteristik ekonomi, penggunaan dan faktor-faktor lainnya yang
mempengaruhi penilaian.
Bangunan dan Sarana Pelengkap
Nilai bangunan dan sarana pelengkap diperoleh dengan terlebih dahulu menghitung biaya
penggantian baru dari bangunan dan sarana pelengkap berdasarkan harga-harga
komponen saat ini dengan tingkat kegunaan yang sejenis, kemudian dikurangi dengan
perkiraan depresiasi yang disebabkan oleh keusangan fisik, kemunduran fungsi dan
eksternal.
Mesin dan Peralatan
Nilai mesin dan peralatan pendukungnya dilakukan dengan menghitung biaya penggantian
baru untuk mesin – mesin dan peralatan pendukungnya termasuk biaya instalasi,
pengiriman, transportasi, pajak penambahan nilai dan handling dari mesin tersebut
dikurangi dengan penyusutan oleh karena keusangan fisik, kemunduran fungsional dan
eksternal dan mengurangi nilai tersebut dengan beberapa biaya lain seperti biaya
pembongkaran, biaya transportasi, biaya perijinan dan tenaga ahli.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 39
Page 53
13.0 Prosedur Penilaian
Pendekatan Pendapatan – Metode Diskonto Arus Kas (DCF)
Penerapan Pendekatan Pendapatan dalam penilaian ini berdasarkan pada asumsi sebagai
berikut :
• Proyeksi arus kas dilakukan untuk jangka waktu 11 tahun dimulai pada 1 Januari 2025
sampai dengan 31 Desember 2035;
• Luas total area sewa (NLA) sebesar 25.961 meter persegi;
• Proyeksi tingkat hunian dan harga sewa rata-rata dilakukan dengan menganalisis
kondisi pasar dan para pesaingnya serta kemungkinan perkembangannya di masa
yang akan datang, khususnya perkembangan pusat perbelanjaan di Surakarta;
• Proyeksi rata-rata harga sewa dibedakan per lantai dan perkategori penyewa dengan
asumsi sebagai berikut:
Kategori Penyewa Harga Sewa (Rp/m2/bulan)
Anchor Tenant 77.000 – 82.000
Big Tenant 85.000
Specialty
Basemen 98.000 – 131.000
Lantai Dasar 66.000 – 279.000
Lantai 1 261.000 – 326.000
Lantai 2 229.000 – 245.000
Lantai 3 225.000 – 276.000
Lantai 4 231.000 – 258.000
Lantai 5 982.000 – 5.596.000
Island 685.000 – 735.000
ATM 1.175.000
Gudang 28.000
• Kenaikan harga sewa adalah sebagai berikut:
Tahun Anchor Mini Anchor Specialty Casual Leasing
2025 - 2033 3,59% 3,59% 5,15% 5,15%
• Asumsi tingkat hunian adalah sebagai berikut:
• Proyeksi pendapatan sewa diperoleh dengan mengalikan jumlah area sewa (net lettable
area) dengan harga rata-rata sewa pusat perbelanjaan untuk tahun tersebut, kemudian
dikurangi dengan collection loss. Collection loss diasumsikan sebesar 2%;
VALUATION & ADVISORY SERVICES 40
Page 54
• Pendapatan biaya servis tidak diperhitungkan karena pengoperasian SGM menjadi hak
dan tanggung jawab Pengelola yaitu PT Bengawan Inti Kharisma;
• Pendapatan selain pendapatan sewa antara lain pendapatan parkir, pendapatan
pameran (atrium & casual leasing) dan revenue sharing;
• Bagi Hasil (Revenue Sharing) dihitung selama masa kontrak. Setelah kontrak saat ini
berakhir, penyewa dengan skema bagi hasil akan diubah menjadi skema sewa tetap
yang diasumsikan besarnya sesuai dengan sewa pasar yang berlaku di tahun berjalan;
• Tarif parkir mobil sebesar Rp3.000/jam dan motor Rp1.000/jam. Kami mengerti
bahwa tarif berdasarkan regulasi pemerintah daerah. Mempertimbangkan
penyesuaian tarif parkir yang tidak dapat diprediksi dari peraturan pemerintah daerah,
dalam penilaian ini kami mengasumsikan tarif meningkat sejalan dengan inflasi per
tahun hingga akhir periode proyeksi dengan tingkat hunian rata-rata sebagai berikut:
• Pendapatan bersih parkir diperoleh dari bagi hasil pendapatan bersih sesuai dengan
skema perjanjian setelah pengurangan pendapatan parkir dengan pajak parkir dan
beban operasional, dengan rincian sebagai berikut:
Skema bagi hasil
Keterangan Deskripsi
No
1 Pihak Pertama DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia (“DIRE”)
2 Pihak Kedua PT Centrepark Citra Corpora
- Jika nett revenue pada bulan berjalan lebih kecil dari atau sama dengan
Rp250.000.000,- maka menggunakan model profit sharing dimana Pihak
Pertama memperoleh 70% dari laba operasional dan Pihak Kedua
memperoleh 40% dari laba operasional;
- Jika nett revenue pada bulan berjalan adalah Rp250.000.001,- sampai
Nilai dengan Rp330.000.000,- maka menggunakan model nett revenue sharing
3
Kesepakatan dimana Pihak Pertama memperoleh 35% dari laba operasional dan Pihak
Kedua memperoleh 65% dari laba operasional;
- Jika nett revenue pada bulan berjalan adalah lebih besar dari atau sama
dengan Rp330.000.001,- maka menggunakan model GI, dimana pihak
kedua wajib membayarkan GI kepada Pihak Pertama pada bulan tersebut
sebesar Rp185.000.000,-.
4 Jangka Waktu 1 Mei 2024 sampai dengan 30 April 2026
VALUATION & ADVISORY SERVICES 41
Page 55
Deskripsi 2025 2026-seterusnya
Pajak Parkir 10%
Sumber Daya Manusia 71.622.000 Kenaikan berdasarkan UMK
Biaya Umum dan Admin 41.040.000 Kenaikan berdasarkan inflasi
Peralatan 25.404.524 Kenaikan berdasarkan inflasi
Promosi Hadiah Parkir 10.000.000 Kenaikan berdasarkan inflasi
Total 148.066.524
• Total luas atrium/casual leasing adalah 875 meter persegi dengan asumsi harga sewa
berkisar antara Rp15.000,- sampai Rp45.000,- per m2 (NLA) per hari dengan proyeksi
tingkat hunian adalah sebagai berikut:
• Untuk mendapatkan pendapatan bersih (NOI), pendapatan kotor efektif dikurangi
dengan biaya asuransi dan biaya PBB;
• Proyeksi biaya operasional didasarkan pada biaya aktual dan rasio terhadap
pendapatan yang diasumsikan sebagai berikut:
Asumsi
Deskripsi
2025– seterusnya
Biaya Asuransi Aktual dan meningkat berdasarkan inflasi
Biaya PBB Aktual dan meningkat berdasarkan inflasi
• Biaya penggantian (replacement allowance) diasumsikan sebesar 3%;
• Biaya imbalan jasa pengoperasian sebesar 2% dari arus kas bersih;
• Biaya pemasaran sebesar 1% dibayarkan kepada pengelola dari nilai sewa yang
dibayar oleh penyewa untuk penyewa baru yang menandatangani perjanjian sewa;
• Asumsi inflasi adalah sebagai berikut:
Tahun 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032-2034 2035
Inflasi 3,24% 3,34% 3,28% 2,76% 2,99% 3,02% 3,00% 2,99% 3,00%
Sumber: The Economist Intelligence Unit, 31 Desember 2024.
• Biaya perpanjangan HGB diasumsikan sebesar 0,2% dari tarif bumi pada NJOP
dikalikan dengan inflasi dan dikalikan dengan luas tanah, yaitu sebesar
Rp147.338.051,- di tahun 2027;
• Pada akhir tahun 2034, aset yang dinilai diasumsikan akan dijual dengan nilai yang
didapat dari kapitalisasi pendapatan bersih di tahun 2035 dengan tingkat kapitalisasi
sebesar 7%;
• Untuk mendapatkan nilai kini dari pendapatan operasional bersih tahunan di atas
digunakan faktor diskonto dengan tingkat diskonto sebesar 11,67%.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 42
Page 56
• Dengan mempertimbangkan keterbatasan data di pasar, maka tingkat diskonto
ditentukan dengan menggunakan metode Band of Investment atau biasa dikenal
dengan WACC (Weighted Average Cost of Capital), dengan menggunakan rumus
sebagai berikut:
• Tingkat diskonto ditentukan dengan menggunakan metode Band of Investment, dengan
menggunakan rumus sebagai berikut:
Tingkat diskonto = (ke x We) + (kd x Wd)
Di mana:
ke = Biaya ekuitas
kd = Biaya hutang
We = Persentase pendanaan dengan ekuitas
Wd = Persentase pendanaan dengan hutang
Biaya ekuitas dihitung dengan menggunakan Capital Asset Pricing Model (CAPM),
dengan menggunakan rumus sebagai berikut:
Ke = Rf + ( x RPm)
Di mana:
ke = Ekspektasi tingkat pengembalian sekuritas individu
Rf = Tingkat pengembalian sekuritas bebas risiko
β = Beta
RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk premium)
Asumsi yang digunakan dalam perhitungan tingkat diskonto adalah sebagai berikut:
Deskripsi (30 Tahun) Sumber Keterangan
Biaya Modal
Rf 7,11% PHEI Tingkat Balikan Obligasi Pemerintah (30 tahun)
Rata-rata beta beberapa perusahaan yang
β 1,60 Bloomberg
bergerak di bidang properti terutama developer
RBDS 1,89% Damodaran Country Default Spread
ERp 6,87% Damodaran Premi Risiko Indonesia
ke* 16,23%
Biaya Hutang
Bank
kd 9,21% Rata-rata Suku Bunga Investasi
Indonesia
kd 9,21%
Biaya Ekuitas
We 35,00% Pasar
Rata-rata rasio pasar ekuitas terhadap kapital
Wd 65,00%
Tingkat Diskonto 11,67%
*) Ke = Rf + ( x RPm)-CDS
*Catatan/Note :
RBDS: risiko tambahan yang timbul karena adanya perbedaan peringkat utang suatu negara terhadap
negara dengan peringkat utang tertinggi yaitu AAA. Dalam hal ini, RBDS Indonesia yang dimaksudkan
VALUATION & ADVISORY SERVICES 43
Page 57
dalam perhitungan tingkat diskonto merupakan risiko tambahan yang timbul karena peringkat utang
Indonesia yang lebih rendah. Bunga bebas risiko dan premi risko secara bersama-sama menanggung
risiko dari suatu negara, sehingga untuk mencegah adanya perhitungan ganda terhadap risiko negara,
maka kami mengurangkan RBDS dari biaya ekuitas.
• Indikasi Nilai Pasar yang diperoleh dari Pendekatan Pendapatan adalah
Rp608.730.148.865.-
Pendekatan Biaya – Metode Biaya Pengganti
Tanah
Objek Penilaian Data 1 Data 2 Data 3
Jalan Brigjend Jalan Brigjend Jalan Brigjend Jalan Brigjend
Lokasi
Slamet Riyadi Slamet Riyadi Slamet Riyadi Slamet Riyadi
Foto
Luas Tanah (m2) 11.964 2.400 3.050 2.751
Luas Bangunan (m2) - - 2.750 -
Tanah dan
Tipe Properti Tanah Saja Tanah Kosong Tanah Kosong
Bangunan
Hak atas properti SHGB SHM SHM SHGB
Status Penawaran Penawaran Penawaran
Waktu
2024 2024 2024
Penawaran/Transaksi
Topografi Datar Datar Datar Datar
Posisi tanah Sudut Tengah Tengah Tengah
Bentuk tanah Menyerupai L Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang
Perdagangan Perdagangan dan Perdagangan dan Perdagangan dan
Peruntukkan
dan Jasa Jasa Jasa Jasa
KLB 15 15 15 15
Harga
Penawaran/Transaksi 130.775.000.000 122.000.000.000 178.815.000.000
(Rp)
Indikasi Harga Transaksi
83.042.125.000 109.800.000.000 99.242.325.000
(Rp)
Indikasi Harga Transaksi
- 5.115.000.000 -
Bangunan (Rp)
Indikasi Harga Transaksi
Tanah 83.042.125.000 104.685.000.000 99.242.325.000
(Rp)
Indikasi Harga Transaksi
34.600.885 34.322.951 36.075.000
(Rp/m2)
Berdasarkan analisis penyesuaian terhadap beberapa parameter yang berpengaruh
Indikasi Nilai Pasar terhadap indikasi nilai Objek Penilaian seperti hak atas properti, lokasi, posisi dan
Tanah luas tanah, opini nilai Objek Penilaian adalah Rp386.304.462.842,- atau
Rp32.288.905,-/m2.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 44
Page 58
Peta Pembanding
Data 1
Data 3
Data 2
Objek Penilaian
U
Bangunan dan Sarana Pelengkap
No Bangunan Indikasi Nilai Pasar (Rp)
1 Bangunan Utama 198.090.000.000
2 Pagar 131.000.000
3 Jalan 81.000.000
Total 198.302.000.000
Biaya penggantian baru dikurangi dengan estimasi penyusutan untuk memperoleh indikasi
nilai bangunan dan sarana pelengkap. Besar penyusutan fisik dilakukan dengan
menggunakan umur (age/life method) yaitu dengan melakukan penyusutan fisik
berdasarkan umur ekonomis aset. Umur ekonomis yang dipertimbangkan pada penilaian
ini adalah berkisar 40 tahun berdasarkan Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
Besar penyusutan fisik yang dikenakan dalam penilaian bangunan sebesar 46%, sedangkan
besar penyusutan fisik yang dikenakan dalam penilaian sarana pelengkap sebesar 71% dan
depresiasi ekonomi sebesar 6,8% disebabkan menurunnya kinerja operasional atas Objek
Penilaian.
Mesin dan Peralatan
No Mesin Indikasi Nilai Pasar (Rp)
1 Instalasi Listrik 4.787.000.000
2 Genset 1.644.000.000
3 Fuel Tank 4.000.000
4 Trafo 828.000.000
5 AC Split 43.000.000
6 Chiller 3.979.000.000
7 Cooling Tower 574.000.000
8 AHU 470.000.000
9 Lift 623.000.000
10 Escalator 1.126.000.000
11 Travelator 304.000.000
12 Pompa 81.000.000
13 Tank 37.000.000
14 Sistem fire alarm 1.145.000.000
VALUATION & ADVISORY SERVICES 45
Page 59
No Mesin Indikasi Nilai Pasar (Rp)
15 CCTV 5.000.000
16 BAS 388.000.000
Total 16.038.000.000
Untuk menghasilkan indikasi Nilai Pasar atas mesin dan peralatan, kami menghitung biaya
pengganti baru kemudian dikurangi depresi. Umur ekonomis mesin dan peralatan berkisar
antara 5 – 25 tahun tergantung pada sistem dan spesifikasi. Depresiasi fisik dalam penilaian
ini berkisar antara 76% – 90% dan depresiasi ekonomi sebesar 6,8% disebabkan
menurunnya kinerja operasional atas Objek Penilaian.
Ringkasan Nilai – Pendekatan Biaya
Deskripsi Indikasi Nilai Pasar (Rp)
Tanah 386.304.462.842
Bangunan 198.302.000.000
Mesin & Peralatan 16.038.000.000
Total 600.644.462.842
Rekonsiliasi Nilai
Langkah terakhir dari proses penilaian adalah melakukan rekonsiliasi dua pendekatan
penilaian untuk mendapatkan Nilai Pasar. Kami telah membuat bobot sebagai berikut.
Pendekatan Penilaian Indikasi Nilai Pasar (Rp) Bobot Nilai Pasar (Rp)
Pendapatan 608.730.148.865 60% 365.238.089.319
Biaya 600.644.462.842 40% 240.257.785.137
Total 100% 605.495.874.456
Total (Pembulatan) 605.496.000.000
Pendekatan Pendapatan memiliki bobot 60% dengan pertimbangan bahwa Objek Penilaian
adalah properti yang menghasilkan pendapatan, sedangkan Pendekatan Biaya memiliki
bobot lebih rendah 40% dengan pertimbangan bahwa pelaku pasar saat ini masih
mempertimbangkan biaya pengganti (replacement cost) dalam pertimbangan transaksinya.
Rasional Penilaian
Objek Penilaian adalah pusat perbelanjaan kelas menengah yang berlokasi di Jalan
Brigjend Slamet Riyadi yang merupakan jalan utama yang berada di pusat Kota Surakarta.
Total NLA dari SGM ±25.961 m2 yang didominasi oleh anchor tenant sebesar 47,97% dari
total luas tersewa. Hal tersebut berdampak pada nilai yang diperoleh dari Pendekatan
Pendapatan lebih tinggi dibandingkan dari Pendekatan Biaya meskipun nilai tanah Objek
Penilaian relatif tinggi melihat dari lokasinya yang strategis.
Dengan mempertimbangkan kinerja dan kondisi dari Objek Penilaian, Nilai Pasar dari
Objek Penilaian Rp605.496.000.000,- atau Rp23.626.844,- per m2 NLA masih wajar.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 46
Page 60
14.0 Kesimpulan Penilaian
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang berlaku,
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar atas Objek Penilaian yang berlokasi di Jalan Brigjend
Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi
Jawa Tengah, Indonesia pada tanggal 31 Desember 2024 adalah:
Rp605.496.000.000,-
(ENAM RATUS LIMA MILIAR EMPAT RATUS SEMBILAN PULUH ENAM JUTA RUPIAH)
Kami menekankan untuk menggunakan laporan ini dengan penuh kehati-hatian dan
memahami seluruh asumsi, batasan, kondisi, komentar dan detil keseluruhan bagian
laporan yang mendasari opini nilai dimaksud.
Jakarta, 18 Maret 2025
Hormat kami,
KJPP Rengganis, Hamid & Rekan
Narendrasita Wicaksanti, MAPPI (Cert.)
Rekan - Penilai Properti
Penilai Publik No. P-1.12.00330
MAPPI No. 06-S-01977
STTD.PP-70/PJ-1/PM.02/2023
VALUATION & ADVISORY SERVICES 47
Page 61
LAMPIRAN
Page 62
KERTAS KERJA
Page 63
PENILAIAN PUSAT PERBELANJAAN SOLO GRAND MALL PROYEKSI ARUS KAS 31 Desember 2024 PENDAPATAN Tahun 1 % Tahun 2 % ∆ Tahun 3 % ∆ Tahun 4 % ∆ Pendapatan Sewa 28.719.099.875 100,0% 41.502.307.591 100,0% 44,5% 46.187.674.763 100,0% 11,3% 49.878.043.101 100,0% 8,0% Pendapatan Sewa Atrium 2.607.628.492 9,1% 3.786.633.866 9,1% 45,2% 4.119.129.686 8,9% 8,8% 4.403.651.519 8,8% 6,9% Pendapatan Parkir 1.263.802.419 4,4% 2.220.000.000 5,3% 75,7% 2.220.000.000 4,8% 0,0% 2.220.000.000 4,5% 0,0% Pendapatan Bagi Hasil 281.772.458 1,0% 91.848.992 0,2% -67,4% TOTAL PENDAPATAN 32.872.303.244 114,5% 47.600.790.449 114,7% 44,8% 52.526.804.449 113,7% 10,3% 56.501.694.619 113,3% 7,6% BIAYA Biaya Asuransi 755.974.660 2,3% 781.224.644 1,6% 3,3% 806.812.325 1,5% 3,3% 829.089.527 1,5% 2,8% Biaya PBB 510.661.812 1,6% 527.718.208 1,1% 3,3% 545.002.718 1,0% 3,3% 560.050.995 1,0% 2,8% TOTAL BIAYA 1.266.636.472 3,9% 1.308.942.852 2,7% 3,3% 1.351.815.043 2,6% 3,3% 1.389.140.522 2,5% 2,8% PENDAPATAN BERSIH 31.605.666.772 96,1% 46.291.847.598 97,3% 46,5% 51.174.989.407 97,4% 10,5% 55.112.554.097 97,5% 7,7% Biaya Penggantian (Replacement Allowance) 870.026.170 1.247.824.697 1.385.630.243 1.496.341.293 Imbalan Jasa Pengoperasian 632.113.335 925.836.952 1.023.499.788 1.102.251.082 Imbalan Jasa Pemasaran 30.346.017 86.172.015 95.261.879 99.485.746 Biaya Perpanjangan HGB - - 147.338.051 - ARUS KAS BERSIH 30.073.181.249 44.032.013.933 48.523.259.447 52.414.475.977
Page 64
PENDAPATAN Tahun 5 % ∆ Tahun 6 % ∆ Tahun 7 % ∆ Tahun 8 % ∆ Pendapatan Sewa 52.516.971.683 100,0% 5,3% 54.761.839.990 100,0% 4,3% 56.767.600.377 100,0% 3,7% 58.773.360.763 100,0% 3,5% Pendapatan Sewa Atrium 4.706.561.006 9,0% 6,9% 5.028.997.806 9,2% 6,9% 5.288.230.054 9,3% 5,2% 5.560.825.076 9,5% 5,2% Pendapatan Parkir 2.220.000.000 4,2% 0,0% 2.220.000.000 4,1% 0,0% 2.220.000.000 3,9% 0,0% 2.220.000.000 3,8% 0,0% Pendapatan Bagi Hasil TOTAL PENDAPATAN 59.443.532.688 113,2% 5,2% 62.010.837.796 113,2% 4,3% 64.275.830.431 113,2% 3,7% 66.554.185.839 113,2% 3,5% BIAYA Biaya Asuransi 853.914.539 1,4% 3,0% 879.690.450 1,4% 3,0% 906.080.495 1,4% 3,0% 933.158.714 1,4% 3,0% Biaya PBB 576.820.321 1,0% 3,0% 594.231.981 1,0% 3,0% 612.058.488 1,0% 3,0% 630.349.859 0,9% 3,0% TOTAL BIAYA 1.430.734.860 2,4% 3,0% 1.473.922.431 2,4% 3,0% 1.518.138.983 2,4% 3,0% 1.563.508.573 2,3% 3,0% PENDAPATAN BERSIH 58.012.797.829 97,6% 5,3% 60.536.915.366 97,6% 4,4% 62.757.691.447 97,6% 3,7% 64.990.677.267 97,7% 3,6% Biaya Penggantian (Replacement Allowance) 1.575.509.150 1.642.855.200 1.703.028.011 1.763.200.823 Imbalan Jasa Pengoperasian 1.160.255.957 1.210.738.307 1.255.153.829 1.299.813.545 Imbalan Jasa Pemasaran 103.709.613 107.933.480 112.157.348 116.381.215 Biaya Perpanjangan HGB - - - - ARUS KAS BERSIH 55.173.323.108 57.575.388.378 59.035.678.282 61.811.281.683
Page 65
PENDAPATAN Tahun 9 % ∆ Tahun 10 % ∆ Tahun 11 % ∆ Pendapatan Sewa 60.454.534.921 100,0% 2,9% 61.710.427.607 100,0% 2,1% 63.679.641.424 100,0% 3,2% Pendapatan Sewa Atrium 5.825.564.407 9,6% 4,8% 6.080.834.457 9,9% 4,4% 6.394.286.252 10,0% 5,2% Pendapatan Parkir 2.220.000.000 3,7% 0,0% 2.220.000.000 3,6% 0,0% 2.220.000.000 3,5% 0,0% Pendapatan Bagi Hasil TOTAL PENDAPATAN 68.500.099.329 113,3% 2,9% 70.011.262.064 113,5% 2,2% 72.293.927.676 113,5% 3,3% BIAYA Biaya Asuransi 961.047.522 1,4% 3,0% 989.816.767 1,4% 3,0% 1.019.514.787 1,4% 3,0% Biaya PBB 649.188.783 0,9% 3,0% 668.622.443 1,0% 3,0% 688.683.492 1,0% 3,0% TOTAL BIAYA 1.610.236.305 2,4% 3,0% 1.658.439.210 2,4% 3,0% 1.708.198.279 2,4% 3,0% PENDAPATAN BERSIH 66.889.863.023 97,6% 2,9% 68.352.822.854 97,6% 2,2% 70.585.729.398 97,6% 3,3% Biaya Penggantian (Replacement Allowance) 1.813.636.048 1.851.312.828 1.910.389.243 Imbalan Jasa Pengoperasian 1.337.797.260 1.367.056.457 1.411.714.588 Imbalan Jasa Pemasaran 117.292.978 115.275.703 119.174.626 Biaya Perpanjangan HGB - - - ARUS KAS BERSIH 63.621.136.737 65.019.177.866 67.144.450.941
Page 66
SPESIFIKASI MESIN DAN PERALATAN
Page 67
Sumber daya
Model
Total Tahun Negara Tenaga dan Peralatan Kelengkapan
No. Deskripsi Unit atau tipe Sistem Kerja Merek Kapasitas Kondisi
Unit Pembuatan Asal Penggerak Kebutuhan Pendukung Mesin
mesin
Tenaganya
Instalasi Listrik Set PT PLN 4.330 kVA Sangat
1 1 n/a 2004 Indonesia Listrik n/a n/a Panel Kontrol Lengkap
(Persero) Baik
Sistem
Generator Set S12R -
2 1 Unit 2004 Jepang Pembangkit Mitsubishi 1.000 kVA Mesin Diesel Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
PTA
Listrik
Sistem
S12R -
3 Generator Set 2 Unit 2004 Jepang Pembangkit Mitsubishi 1.250 kVA Mesin Diesel Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
PTA
Listrik
Sistem
S12H -
4 Generator Set 1 Unit 2004 Jepang Pembangkit Mitsubishi 250 kVA Mesin Diesel Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
PTH
Listrik
Sistem
Tenaga LVMDP &
5 Transformator 2 Unit n/a 2004 Indonesia Pembangkit Trafindo 2.500 kVA Listrik Lengkap Cukup
Listrik MVMDP
Listrik
Sistem
Tenaga LVMDP &
6 Transformator 1 Unit n/a 2004 Indonesia Pembangkit Trafindo 2.000 Kva Listrik Lengkap Cukup
Listrik MVMDP
Listrik
Sistem
Korea
7 Lift Penumpang 2 Unit n/a 2004 Transportasi Hyundai 1.350 Kg Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Selatan
Gedung
Sistem
Korea
8 Lift Barang 3 Unit n/a 2004 Transportasi Hyundai 1.600 Kg Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Selatan
Gedung
Sistem
ES -1200 Korea 9.000
9 Escalator 10 Unit 2004 Transportasi Hyundai Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
(W – BY2) Selatan orang/jam
Gedung
ES – 1200 Sistem
Korea 9.000
10 Travelator 2 Unit (PM – 2004 Transportasi Hyundai Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Selatan orang/jam
BT2) Gedung
Air Sisem Tenaga
11 15 Unit Beragam 2004 Jepang Daikin 2,5 PK Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Conditioning Pendingin Listrik
Sistem Tenaga
12 Chiller Mall 2 Unit WSC087 2004 Hongkong McQuay 591 TR Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Pendingin Listrik
Sistem Tenaga
13 Chiller MDS 2 Unit WSC079 2004 Hongkong McQuay 280 TR Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Pendingin Listrik
Cooling Tower SKB – Sistem Tenaga
14 2 Unit 2004 Jepang Kuken 738,75 TR Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Mall 1060R Pendingin Listrik
Cooling Tower SKB – 530 Sistem Tenaga
15 2 Unit 2004 Jepang Kuken 350 TR Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
MDS R Pendingin Listrik
Page 68
Sumber daya
Model
Total Tahun Negara Tenaga dan Peralatan Kelengkapan
No. Deskripsi Unit atau tipe Sistem Kerja Merek Kapasitas Kondisi
Unit Pembuatan Asal Penggerak Kebutuhan Pendukung Mesin
mesin
Tenaganya
Air Handling Sistem
Beragam
Tenaga
16 1 Set Beragam 2004 n/a n/a Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Unit (AHU) Pendingin Listrik
Condensor
Sistem
17 Water Pump 2 Unit HSC-S 2004 Amerika ITT B&G 45 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Distribusi Air
Mall
Chilled Water Sistem
18 2 Unit 1510-6G 2004 Amerika ITT B&G 18,5 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Pump Mall Distribusi Air
Condensor
Sistem
19 Water Pump 2 Unit 1510 – 5E 2004 Amerika ITT B&G 37 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Distribusi Air
MDS
Chilled Water 1510 – Sistem
15 kW
20 2 Unit 2004 Amerika ITT B&G Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Pump MDS 4GB Distribusi Air
Make Up Sistem
2 & 5 HP
21 2 Unit 1510 – 1 2004 Amerika ITT B&G Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Water Pump Distribusi Air
Submersible Sp 14A - Sistem
1,5 kW
22 3 Unit 2004 Jepang Ebara Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Sewage Pump 18 Distribusi Air
80 DFA 5 Sistem
23 Sewage Pump 3 Unit 2004 Jepang Ebara 0,5 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
3.7 Distribusi Air
Sumpit Pump Unit 050 DSA Sistem
24 3 2004 Jepang Ebara 0,82 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
5 3. 7 Distribusi Air
FSA 65 x
Transfer Pump Unit Sistem
25 3 50 FS 2 2004 Jepang Ebara 11 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Distribusi Air
JA 511
Booster Pump Unit IBBS-65F- Sistem
26 3 2004 Jepang Ebara 1,5 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
CI-5 Distribusi Air
Grease Trap 80DFJ Sistem
27 2 Unit 2004 Jepang Ebara 3,7 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Pump 53.7 Distribusi Air
Deepwell Pump Unit Sp 14A – Sistem
28 2 2004 Jepang Ebara 3,7 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
18 Distribusi Air
Roof Tank Unit Sistem
29 2 n/a 2004 n/a Marifig 45 m3 n/a n/a n/a Lengkap Cukup
Distribusi Air
Diesel Pump Unit IKGR – Sistem
30 1 2004 Amerika Clarke 90 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
NL39 Pemadam
Electric Pump Unit S/N 1 KJ Sistem Western
31 1 2004 Amerika 90 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
0073 Pemadam Electric
Jockey Pump Unit S/N 3 C Sistem Western
32 1 2004 Amerika 7,5 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
78004 Pemadam Electric
Page 69
Sumber daya
Model
Total Tahun Negara Tenaga dan Peralatan Kelengkapan
No. Deskripsi Unit atau tipe Sistem Kerja Merek Kapasitas Kondisi
Unit Pembuatan Asal Penggerak Kebutuhan Pendukung Mesin
mesin
Tenaganya
CCTV Set Sistem Tenaga
33 1 n/a 2004 n/a n/a n/a Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Keamanan Listrik
Building
Automation Set Sistem Tenaga
34 1 n/a 2004 n/a n/a n/a Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Keamanan Listrik
System
Fire Alarm Set Sistem Tenaga
35 1 Beragam 2004 Jepang Shinwa n/a Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Keamanan Listrik
Page 70
FOTO
Page 71
OBJEK PENILAIAN BERADA DI SEBELAH KANAN
OBJEK PENILAIAN
JALAN BRIGJEND SLAMET RIYADI
DROP OFF LOBBY ATRIUM UTAMA
PENYEWA ANCHOR PENYEWA SPECIALTY
VALUATION & ADVISORY SERVICES
Page 72
ISLAND ATM
GUDANG AREA PARKIR MOBIL
GENERATOR SET TRANSFORMATOR
VALUATION & ADVISORY SERVICES
Page 73
CHILLER COOLING TOWER
FIRE PUMP AREA PARKIR MOTOR
ESCALATOR TRAVELATOR
VALUATION & ADVISORY SERVICES
Page 74
PETA LOKASI
Page 75
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
LOKASI
LOKASI
NAMA : PETA LOKASI
SUMBER : Google Map
TANGGAL : 31 Desember 2024 N O : 01
U
Tanpa Skala
Page 76
PETA SERTIPIKAT
Page 77
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
JALA Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
N BR Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
IGJEN Indonesia
D SLA
MET
RIYAD KETERANGAN :
I
1. Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 113
Luas: 1.500 m2
2. Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 114
Luas: 4.410 m2
1 3. Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 121
Luas: 3.358 m2
4. Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 135
Luas: 2.696 m2
4
IJOYO
SUTOW
JALAN
2
3
NAMA : PETA SERTIPIKAT
SUMBER : Badan Pertanahan Nasional
JALAN DUREN
TANGGAL : 31 Desember 2024 N O : 02
U
Tanpa Skala
Page 78
SITE PLAN
Page 79
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : SITE PLAN
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2024 N O : 03
U
Tanpa Skala
Page 80
DENAH BANGUNAN
Page 81
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI BASEMENT
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2024 N O : 04
U
Tanpa Skala
Page 82
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA :
DENAH LANTAI
PARKING A
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2024 N O : 05
U
Tanpa Skala
Page 83
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI DASAR
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2024 N O : 06
U
Tanpa Skala
Page 84
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 1
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2024 N O : 07
U
Tanpa Skala
Page 85
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 2
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2024 N O : 08
U
Tanpa Skala
Page 86
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 3
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2024 N O : 09
U
Tanpa Skala
Page 87
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA :
DENAH LANTAI
MEZZANINE
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2024 N O : 10
U
Tanpa Skala
Page 88
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 4
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2024 N O : 11
U
Tanpa Skala
Page 89
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 4A
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2024 N O : 12
U
Tanpa Skala
Page 90
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 5 (ATAP)
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2024 N O : 13
U
Tanpa Skala
Page 91
VALIDASI MAPPI
Page 92
Page 93
Main Office: Menara Kuningan 8th Floor Jalan HR. Rasuna Said Blok X-7 Kav. 5, Jakarta 12940 Phone: +62-21 3001 6002 Fax: +62-21 3001 6003 Email: kjpp.rhp@rhp-valuation.com Our Offices: Medan (P) | Yogyakarta (P) | Surabaya (P) | Bali (P) | Makassar (P) | Semarang (P) | Jakarta (P) | Batam (P) | Mataram (P) | Bandung (P) www.rhr.co.id
Names mentioned 40 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Rengganis
p.2 ×9
unresolved
org
Hamid & Rekan
p.2 ×9
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan
p.2
unresolved
org
PT Surya Persada Properti
p.3 ×7
unresolved
org
Bank Indonesia
p.3 ×7
unresolved
org
Pusat Statistik
p.4
unresolved
org
Rekan Narendrasita Wicaksanti
p.7 ×2
unresolved
person
Narendrasita Wicaksanti, MAPPI (Cert.)
· Rekan - Penilai Properti
p.7 ×3
unresolved
—
STTD.PP-70/PJ-1/PM.02/2023
p.10
unresolved
person
Agus Herianto
p.10
unresolved
—
Register Penilai No. RMK-2017.00945
p.10
unresolved
—
Register Penilai No. RMK-2017.00950
p.10
unresolved
—
Register Penilai No. RMK-2020.03167
p.10
unresolved
—
Register Penilai No. RMK-2021.04037
p.10
unresolved
org
PT Centrepark Citra Corpora
p.15 ×2
unresolved
org
KJPP RHR
p.18
unresolved
org
Pusat Statistik Indonesia
p.18
unresolved
person
Bambang Sunarno
· Direktur
p.18
unresolved
org
PT Bengawan Inti Kharisma.
p.18 ×7
unresolved
org
Bank Muamalat
p.21
unresolved
org
Bank BRI
p.21
unresolved
org
PT Bengawan Inti
p.23
unresolved
org
PT PLN (Persero)
p.26 ×3
unresolved
person
DIY
p.31 ×3
unresolved
person
Dekatz
p.32
unresolved
org
Bank Sentral Eropa
p.38
unresolved
org
Bank Sentral Tiongkok
p.38
unresolved
person
Dr. Rajiman
p.44
unresolved
org
PT Sunindo Gapura Prima
p.47
unresolved
org
PT Pakuwon Permai
p.47
unresolved
org
Nirvana Development Tbk
p.47 ×2
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.77
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.