20260629_ISSP_Informasi Transaksi Afiliasi_32105707_lamp2.pdf

'8 kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Head Office :
. Jl. Balikpapan | No. 6, Jakarta Pusat 10130
- Felix Sutandar dan Rekan Phone :162 21 63851341-42-43
Certified Business & Assets Appraisers Fax 1462 21 63851340
Service Area : Domestic and International Ha AA Ae
Tv red: h

License No. : 2080072 www.felixsutandar.com

No. 00423/2.0072-00/P1/04/0022/1/V1/2026 Jakarta, 19 Juni 2026

Kepada Yth,

Direksi

PT Steel Pipe Industry of Indonesia Tbk
Jalan Kalibutuh No. 189-191

Surabaya — Jawa Timur

Perihal : Penilaian Properti
a/n. PT Steel Pipe Industry of Indonesia Tbk

Dengan hormat,

Kami Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Felix Sutandar dan Rekan, selaku Penilai
Independen berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan RI No. 1314/KM.1/2009
tanggal 23 Nopember 2009, dengan Izin No. 2.09.0072, yang berkantor di Jakarta.

Sesuai dengan permintaan yang diajukan kepada KJPP Felix Sutandar dan Rekan
(selanjutnya disebut “Penilai”) oleh Direksi PT Steel Pipe Industry of Indonesia Tbk
(“Perseroan”) dengan surat Kesepakatan Penugasan No.  0301/FSR/Spn
/FS/0204/2026, tanggal 02 April 2026, yang telah disetujui oleh Manajemen
Perseroan tanggal 13 Mei 2026, untuk melakukan penilaian terhadap properti.

Properti yang termasuk dalam penilaian ini adalah tanah kosong, terletak di Jalan
Mitra Barat I, Blok F 16, Kawasan Industri Mitra Karawang (KIM), Desa Parungmulya,
Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat. Kami telah
melakukan peninjauan dan inspeksi ke lokasi secara langsung.

Dengan ini kami menyatakan bahwa dalam batas-batas kemampuan kami yang
terbaik, kami telah melakukan penilaian atas asset tersebut di atas, melakukan
investigasi, meliputi inspeksi, pengumpulan data, penelahaan, perhitungan dan
analisis sesuai tujuan penilaian, maka bersama ini kami ingin menyampaikan laporan
ini berupa laporan tertulis dengan format terperinci sebagai hasil dari penilaian
tersebut, yang secara garis besar dapat diuraikan dalam 4 (empat) bagian sebagai
berikut:

« Pendahuluan

“ Definisi dan Lingkup Penugasan
« Presentasi Data

« Analisis Data dan Kesimpulan

Bahwa maksud dan tujuan dari penilaian ini adalah untuk mengungkapkan pendapat
atas Nilai Pasar dari properti tersebut yang akan digunakan untuk transaksi
pembelian.

Sesuai dengan tujuannya, Dasar Nilai yang digunakan dalam laporan ini adalah Nilai
Pasar (Market Value).

Nilai Pasar yang dihasilkan dapat juga digunakan oleh auditor sebagai Nilai Wajar.

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari
hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan

tanpa paksaan.

Branch Office : — Surabaya (P) — Bandung (PS) — Sukoharjo (PS)

1. Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

PT Steel Pipe Industry of Indonesia Tbk

Alamat 1 Jalan Kalibutuh No. 189-191, Surabaya - Jawa Timur
No. Telepon : (031) 5320921, 5316921, 5320320

No. Faks 2 (031) 5310712

Bidang Usaha 1. Industri Pipa Baja (HRC)

2. Objek Penilaian

Objek penilaian adalah aset yang dapat digolongkan sebagai Real Properti. Properti
yang termasuk dalam penilaian ini adalah tanah kosong, terletak di Jalan Mitra Barat
I, Blok F 16, Kawasan Industri Mitra Karawang (KIM), Desa Parungmulya, Kecamatan
Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat.

3. Hak Kepemilikan

Bentuk kepemilikan dari objek penilaian ini dapat dikategorikan sebagai kepemilikan
tunggal dengan bentuk kepemilikan berupa S(lima) buah sertifikat tanah Hak Guna
Bangunan, properti ini dapat digolongkan sebagai aset non operasional.

4. Jenis Mata Uang Yang Digunakan

Jenis mata uang yang digunakan dalam laporan Penilaian ini adalah Rupiah.

5. Maksud dan Tujuan Penilaian

Sesuai dengan surat Kesepakatan Penugasan yang telah disetujui, bahwa maksud dan
tujuan dari penilaian ini adalah untuk mengungkapkan pendapat atas Nilai Pasar dari
properti tersebut yang akan digunakan untuk Transaksi Pembelian dan oleh karenanya
tidak dapat digunakan untuk keperluan Pinjaminan Hutang (Jaminan Kredit),
keperluan Lelang dan keperluan lainnya.

6. Dasar Nilai
Dalam penilaian ini digunakan dasar penilaian "Nilai Pasar”.

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari
hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan
tanpa paksaan.

Z. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian
Inspeksi atas properti tersebut dilakukan pada tanggal 19 Mei 2026.

Tanggal penilaian (Cut Off Date) dari penilaian ini adalah per tanggal 31 Desember
2025. Pendapat mengenai kondisi dan penggunaan berdasarkan hasil inspeksi pada
periode tersebut. Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal tersebut. Kami tidak
bertanggung jawab atas perubahan nilai yang disebabkan perubahan pasar dan
properti itu sendiri.

No. 00423/2.0072-00/PI/04/0022/1/V1/2026 Halaman ii

Felix Sutandar dan Rekan

72

8. Tingkat Kedalaman Investigasi

1. Investigasi dilaksanakan tanpa ada pembatasan atas data, informasi dan akses
untuk inspeksi terhadap objek penilaian.

2. Bila ada sesuatu yang membatasi pekerjaan Penilaian ini, maka hal tersebut
akan dicatatkan sebagai bagian yang mengikat atas hasil penilaian yang
dilaporkan.

3. Bila ada aset-aset tertentu yang memiliki keterbatasan dalam pemeriksaan
secara fisik seperti aset yang tidak dapat terlihat karena berada dibawah
permukaan tanah, penilaian didasarkan kepada data yang diberikan oleh
Pemberi Tugas. Sedangkan untuk aset dengan jumlah aset yang sama dan
relatif banyak, maka inspeksi dilakukan secara sampling, sesuai dengan
kebutuhan Penilai, dan sisanya didasarkan kepada data yang diberikan oleh
Pemberi Tugas.

4. Pada saat inspeksi dilakukan, kami diijinkan untuk mengambil foto/gambar
properti dan lingkungan properti.

9. Sifat dan Sumber Informasi

Informasi relevan yang dapat digunakan dalam proses penilaian adalah sebagai
berikut:

5 Data-data yang diterima dari Pemberi Tugas

Data-data tersebut berupa berupa 5 (lima) buah sertifikat tanah Hak Guna
Bangunan (HGB) NIB No. 10.06.000042427.0,  10.06.000042426.0,
10.06.000042425.0, 10.06.000042424.0 dan 10.06.000065455.0.

Dokumen-dokumen tersebut menjadi dasar atas bukti status kepemilikan objek
penilaian. Data-data tersebut diperoleh dari Ibu Natalia Wiwoho selaku Staf
Perseroan.

- Lokasi dan jenis aset yang termasuk dalam penilaian ini ditunjukkan oleh
Pemberi Tugas, ditunjukkan oleh Bapak Ahmad.J selaku staf perseroan.

- Informasi yang diperoleh di lokasi dan sekitarnya.

Informasi ini diperoleh dari instansi-instansi dimana properti tersebut berada.
5 Harga penawaran atas properti sejenis.

Informasi perihal tersebut di atas diperoleh dari Bapak Sofyan, Ibu Jeni dan
Bapak Rendra, masing-masing sebagai agen properti.

Informasi, perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber, kami
anggap merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya.

Kami berpendapat bahwa lokasi dan jenis aset yang ditunjukkan kepada kami adalah
benar merupakan subjek aset dalam penilaian.

Fotocopy dokumen yang diberikan oleh pemberi tugas kami anggap benar dan sesuai
dengan aslinya, begitu juga informasi-informasi yang kami terima sebelum dan saat
proses penilaian dianggap merupakan keadaan yang sebenarnya.

10. Asumsi Umum dan Khusus

1. Hak kepemilikan dan penguasaan atas objek Penilaian diasumsikan dilengkapi
dengan dokumen yang sah dan benar, serta sesuai dengan aslinya dan belum
pernah diperbarui atau dipindahtangankan.

No. 00423/2.0072-00/P1/04/0022/1/V1/2026 | Halaman iii

7 Felix Sutandar dan Rekan

2

w- 3 Felix Sutandar dan Rekan

2. Objek yang ditunjukkan oleh Pemberi Tugas dan/atau yang mewakilinya, kami
asumsikan benar merupakan obyek penilaian, dan bukan merupakan tanggung
jawab kami sebagai penilai jika aset yang ditunjukkan kepada kami berbeda
atau bukan aset yang dimaksud dalam lingkup penugasan atau salinan
dokumen yang kami terima.

3. Objek Penilaian diasumsikan bebas dari sengketa dan/atau potensi pencemaran
atau hal-hal yang berhubungan dengan dampak lingkungan.

4. Dalam hal Pemberi Tugas tidak memberikan data dan informasi yang benar
atas objek penilaian termasuk penunjukkan lokasi yang salah (termasuk oleh
personel yang ditugaskan/yang mewakili dari Pemberi Tugas), maka Penilai
dibebaskan dari tanggung jawab atas hasil penilaian yang tidak tepat
dikarenakan kesalahan tersebut.

5. Bila ada bagian dari objek penilaian yang tidak terlihat sehingga perlu
menggunakan data dari Pemberi Tugas, maka penggunaan data dimaksud
menjadi asumsi khusus dalam penilaian dimana kebenaran atas informasi dan
data yang digunakan dianggap wajar dan benar.

11. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

Laporan yang diterbitkan merupakan laporan untuk kepentingan sebagaimana yang
dimaksud dalam Lingkup Penugasan ini, bukan untuk dipublikasikan secara umum.
Setiap adanya publikasi atas dokumen dan/atau Laporan Penilaian yang diterbitkan
harus mendapatkan persetujuan dari Penilai sebagaimana dimaksud dalam Lingkup
Penugasan.

12. Pedoman dan Standar Penilaian

Penilaian ini berpedoman pada Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII 2018 dan Edisi Revisi SPI 300, SPI 310, SPI 320,
SPI 330 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Serta
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. POJK 28 /POJK.04/2021 dan
Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 33/SEOJK.04/2021
perihal Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.

13. Pemilihan Pendekatan Penilaian

Dalam penilaian properti pada umumnya terdapat 3 (tiga) pendekatan penilaian, yaitu
Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya.

Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga
transaksi atau penawaran tersedia.

Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi
Nilai dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini.

Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai
objek Penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru, pada
tanggal Penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan.

Dalam prakteknya, tidak semua pendekatan penilaian di atas dapat digunakan untuk
menilai setiap jenis properti. Pemilihan dan kepercayaan atas pendekatan yang
digunakan dalam suatu penilaian, ditentukan berdasarkan jenis, karakteristik dan data
properti yang tersedia.

No. 00423/2.0072-00/P1/04/0022/1/V1/2026 Halaman iv

»
7g Felix Sutandar dan Rekan

Pemilihan Pendekatan Penilaian yang digunakan dalam penilaian ini berdasarkan
beberapa pertimbangan terhadap kondisi properti adalah sebagai berikut:

- Properti berupa tanah kosong.

- Data pembanding jual yang sejenis dan sebanding dengan properti yang dinilai
tersedia di sekitar lokasi.

Dengan pertimbangan hal tersebut di atas dan pendekatan yang umum digunakan
dalam penilaian properti berupa tanah dan sejenisnya, maka dalam penilaian ini telah
digunakan 1 (satu) pendekatan penilaian, yaitu Pendekatan Pasar.

Pendekatan Pendapatan tidak diaplikasikan dalam penilaian ini, karena pada saat
penilaian dilakukan, tidak diperoleh data pembanding sewa dari properti sejenis dan
sebanding di sekitar lokasi.

Pendekatan Biaya tidak diaplikasikan dalam penilaian ini karena Pendekatan Penilaian
ini tidak umum digunakan dalam penilaian properti berupa tanah.

14. Metode Penilaian

Pendekatan Pasar

Dalam penilaian ini telah digunakan Pendekatan Pasar dengan metode Perbandingan
Data Pasar, yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang
melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan
indikasi nilai.

Langkah dalam metode Perbandingan Data Pasar, adalah :

1. Mengidentifikasi unit perbandingan yang digunakan oleh pelaku pasar pada pasar
yang relevan.

2. Mengidentifikasi data transaksi atau penawaran pembanding yang relevan dan
menghitung tolok ukur utama penilaian pada data tersebut.

3. Melaksanakan analisis perbandingan yang konsisten terhadap persamaan dan
perbedaan kualitatif dan kuantitatif antara aset pembanding dengan aset yang
dinilai.

4. Membuat penyesuaian yang diperlukan (jika ada) terhadap tolok ukur utama
penilaian untuk merefleksikan perbedaan antara aset yang dinilai dengan aset
pembanding.

5. Menerapkan tolok ukur utama penilaian yang disesuaikan terhadap aset yang
dinilai, dan

6. Apabila digunakan beberapa tolak ukur utama penilaian, maka dapat dilakukan
rekonsiliasi terhadap indikasi nilai.

Dengan pendekatan ini, nilai tanah diperoleh dengan cara membandingkan beberapa
transaksi jual beli/penawaran dari tanah sejenis di sekitar lokasi. Hal ini dilakukan
dengan melakukan penyesuaian atas perbedaan-perbedaan antara tanah yang dinilai
dengan data penjualan yang sebenarnya, serta catatan-catatan harga tanah yang dapat
dipakai sebagai dasar perbandingan. Perbandingan tersebut menyangkut faktor-faktor
lokasi, luas dan bentuk tanah, sarana pelengkap yang ada, zoning, sarana angkutan
umum, jenis sertifikat serta kegunaannya berdasarkan unsur waktu.

15. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subseguent Event
Sepengetahuan kami, setelah tanggal penilaian sampai dengan diterbitkannya buku

laporan dengan format terinci, tidak ada kejadian penting atas fisik properti yang
dinilai tersebut.

No. 00423/2.0072-00/PI/04/0022/1/V1/2026 Halaman v

16. Marketability

Marketability dari properti tersebut dapat dikategorikan cukup, namun mengingat
besarnya Nilai Pasar dari properti tersebut, maka apabila properti ini terpaksa harus
dijual membutuhkan waktu yang relatif lebih lama dari normal.

17. Kesimpulan

Berdasarkan faktor-faktor yang relevan dalam menentukan nilai, dan mengacu kepada
kondisi dan syarat-syarat pembatas yang terlampir dalam buku laporan ini, kami
berpendapat bahwa Nilai Pasar dari properti yang termasuk dalam penilaian ini, yang
penilaiannya dilakukan per tanggal 31 Desember 2025, adalah sebesar :

Rp. 50.336.000.000,-

(Lima puluh milyar tiga ratus tiga puluh enam juta Rupiah)

Pada hakekatnya disipiln dalam lingkup kerja kami adalah PENILAIAN dan dalam hal
ini penilaian properti, sedangkan aspek-aspek dari segi hukum mengenai kepemilikan/
hutang atas properti yang dinilai bukan merupakan lingkup kerja penilai.

Laporan penilaian ini disusun berdasarkan kondisi bisnis, perekonomian dan
peraturan-peraturan yang secara umum berlaku pada tanggal penilaian, sehingga
apabila terjadi perubahan yang signifikan setelah tanggal penilaian, maka hasil
penilaian akan mengalami perubahan.

Selain data dan keterangan-keterangan yang diperoleh dari pemberi tugas, kami juga
menggunakan data dan keterangan-keterangan yang diperoleh dari pihak lain
sebagaimana tersebut dalam laporan penilaian. Dalam Penilaian ini kami anggap data-
data dan keterangan-keterangan — tersebut — adalah benar dan dapat
dipertanggungjawabkan.

Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal penilaian yang tertera di dalam laporan ini.
Penilai tidak bertanggung jawab atas perubahan nilai yang disebabkan oleh
perubahan-perubahan yang terjadi setelah tanggal penilaian.

Disini ditegaskan bahwa dalam melakukan penilaian, Penilai adalah pihak yang
independen dan tidak mempunyai kepentingan dengan Perseroan. Penilai tidak akan
menarik keuntungan, baik sekarang maupun dimasa yang akan datang dari properti
yang dinilai atau dari nilai yang dilaporkan.

Hormat kami,
KJPP Felix Sutandar dan Rekan

Felix Sutandar, Msc.
Pemimpin Rekan

Penilai Properti & Bisnis

Ijin Penilai : PB-1.08.00022 LA
Mappi No. : 81-S-00017 ta Ta
STTD OJK No PPB-31/PJ-1/PM.02/2023 Oa
No Register : RMK-2017.00022

Svy. FR
OD : 0301/FSR/Spn /FS/0204/2026

'No. 00423/2.0072-00/PI1/04/0022/1/V1/2026 Halaman vi

Felix Sutandar dan Rekan

DAFTAR ISI

PENDAHULUAN

'

ON DUA WN

Ko

10
11
12
13
14
15
16
12

Surat Pengantar

Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Objek Penilaian

Hak Kepemilikan

Jenis Mata Uang Yang Digunakan

Maksud dan Tujuan Penilaian

Dasar Nilai

Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian

Tingkat Kedalaman Investigasi

Sifat dan Sumber Informasi

Asumsi Umum dan Khusus

Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Pedoman dan Standar Penilaian

Pemilihan Pendekatan Penilaian

Metode Penilaian

Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subseguent Event)
Marketability

Kesimpulan

Daftar Isi

Pernyataan Penilai

Ringkasan Penilaian (Executive Summary)

1. DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN

Il:
1.2,

1:3:
1.4.
1.5.
1.6:
1,7.
1.8.
1.9.
1.10.
1.11,
1.12.
1.13.
1.14.

Identifikasi Status Penilai
Identifikasi Pemberi Tugas

Identifikasi Pengguna Laporan

Objek Penilaian

Hak Kepemilikan

Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Maksud dan Tujuan Penilaian

Dasar Nilai

Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian
Tingkat Kedalaman Investigasi

Sifat dan Sumber Informasi

Asumsi Umum dan Khusus
Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Pedoman dan Standar Penilaian

No. 00423/2.0072-00/P1/04/0022/1/V1/2026

»
Me ea

Hal

vi
vi

vii

&

SBS NDWYNNN NN Eh ee hh ex

Halaman vii

1.12:
1.16.
117.
1.18.

Sj

Pemilihan Pendekatan Penilaian

Metode Penilaian

Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subseguent Event)
Marketability

2. PRESENTASI DATA

2,

2.2,
2.3:

24.
23

Tinjauan Propserti sebagai Objek Penilaian

Analisis Lingkungan

Deskripsi Tapak

2.3.1. Karakteristik Fisik

2.3.2. Situasi dan Tata Letak Tanah, Luas Tanah dan Bentuk
2.3.3. Kondisi Tanah

2.3.4. Fasilitas

2.3.5. Karakteristik Legal

2.3.6 Peruntukan Wilayah (Zoning)

2.3.7. Pengembangan Yang Menguntungkan Maupun Merugikan
2.3.8. Pajak Bumi dan Bangunan

Komentar Pasar Properti

Makro Ekonomi

3. ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN

3.

3.2.

3:3.

Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use
- HBU)
Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian

3.2.1. Penilaian Tanah
Kesimpulan

4. KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS
5. LAMPIRAN

'No. 00423/2.0072-00/P1/04/0022/1/V1/2026 | Halaman vili

».
& 7) Felix Sutandar dan Rekan

wo TV VOA ANA Wa UU A

aa
oo

10
13
14

(07 Setan Rokan

PERNYATAAN PENILAI

Sebatas kemampuan dan keyakinan yang kami miliki, kami sebagai penilai properti
menyatakan bahwa,

1. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap obyek penilaian pada
Tanggal Penilaian (cut off date).

2. Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam
Laporan Penilaian Properti

3. Penugasan Penilaian Profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.

4. Telah dilakukan inspeksi terhadap obyek penilaian.

5. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan nilai,

Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan.
Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.

Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat
dipertanggungjawabkan.

9. Besaran imbalan jasa penilai tidak tergantung pada hasil penilaian.
10. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai.

11. Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI (Edisi VII 2018
dan Edisi Revisi SPI 300, SPI 310, SPI 320, SPI 330) serta Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan Republik Indonesia No. POJK 28 /POJK.04/2021 dan Surat
Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 33/SEOJK.04/2021.

12.Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penugasan-penugasan sebagai
berikut:
- Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi
penilaian, dan tanggal penilaian).
— Pengumpulan data dan wawancara.
— Analisa data.
— Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian.
— Penulisan laporan.

13.Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian telah
menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan penilaian.

Pihak-pihak di bawah ini telah bekerja secara profesional untuk mewujudkan laporan
penilaian ini:

Felix Sutandar, Msc - Penilai seri /A CE —

MAPPI No. 81-S-00017
No Register: RMK-2017.00022

Andi Wahyudi - Reviewer Rae
MAPPI No. 96-T-00912,
No. Register: RMK-2018.02168

Kelik Bambang - Penilai
MAPPI No. 96-T-00910
No. Reg : RMK-2018.02170

No. 00423/2.0072-00/P1/04/0022/1/VI/2026 Halaman ix

RINGKASAN PENILAIAN (EXECUTIVE SUMMARY)

Objek Penilaian

Tanah Kosong

Lokasi

Jalan Mitra Barat I, Blok F 16, Kawasan Industri Mitra
Karawang (KIM), Desa Parungmulya, Kecamatan
Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat.

Tujuan Penilaian

Transaksi Pembelian

Titik Koordinat

-6.373581, 107.311367

Luas Tanah

20.800 m2

Zonasi

Industri dan Pergudangan

Hak Kepemilikan

Sertifikat tanah Hak Guna Bangunan (HGB)

Jenis Penilaian

Penilaian Properti

Jenis Laporan

Laporan Tertulis dengan format terinci

Tanggal Penilaian

Per 31 Desember 2025

Tanggal Inspeksi

19 Mei 2026

Tanggal Laporan

19 Juni 2026

Asumsi Khusus (bila ada)

Deskripsi Properti

Properti yang termasuk dalam penilaian ini adalah
tanah kosong.

Pendekatan Penilaian

Pendekatan Pasar

Kesimpulan Nilai

Nilai Pasar

Rp. 50.336.000.000,-
(Lima puluh milyar tiga ratus tiga puluh enam juta
Rupiah)

Ringkasan penilaian ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan
seluruh asumsi-asumsi, batasan, dan dasar penilaian yang dinyatakan dalam laporan

ini dan tidak dapat digunakan secara terpisah.

No. 00423/2.0072-00/PI/04/0022/1/V1/2026 Halaman x

»
Felix Sutandar dan Rekan

1 DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN

1.1. Identifikasi Status Penilai

Penilaian ini dilakukan oleh Tim Penilai independen dari Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Felix Sutandar dan Rekan. Buku laporan penilaian ini ditandatangani oleh

- Felix Sutandar, Msc. ST MAPPI No. 81-S-00017 sebagai penilai berizin,

- Andi Wahyudi MAPPI No. 96-T-00912 sebagai reviewer dan

- Kelik Bambang (MAPPI No. 96-T-00910) sebagai penilai

Penilai menjunjung tinggi integritas dan penilaian ini dilaksanakan secara objektif
serta tidak memihak. Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan
subjek dan atau objek penilaian. Penilai tidak memiliki keterlibatan material terkait
dengan properti yang dinilai, peminjam atau calon debitur. Penilai juga memiliki
kompetensi untuk melakukan penilaian, serta menjaga kerahasiaan informasi yang
diperoleh.

1.2. Identifikasi Pemberi Tugas

PT Steel Pipe Industry of Indonesia Tbk

Alamat 1 Jalan Kalibutuh No. 189-191, Surabaya - Jawa Timur
No. Telepon 1. (031) 5320921, 5316921, 5320320

No. Faks » (031) 5310712

Bidang Usaha 6 Industri Pipa Baja (HRC)

1.3. Identifikasi Pengguna Laporan

PT Steel Pipe Industry of Indonesia Tbk

Alamat 5 Jalan Kalibutuh No. 189-191, Surabaya - Jawa Timur
No. Telepon : (031) 5320921, 5316921, 5320320

No. Faks : (031) 5310712

Bidang Usaha 1 Industri Pipa Baja (HRC)

1.4. Objek Penilaian

Objek penilaian adalah aset yang dapat digolongkan sebagai Real Properti. Properti
yang termasuk dalam penilaian ini adalah tanah kosong, terletak di Jalan Mitra Barat
I, Blok F 16, Kawasan Industri Mitra Karawang (KIM), Desa Parungmulya, Kecamatan
Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat.

1.5. Hak Kepemilikan

Bentuk kepemilikan dari objek penilaian ini dapat dikategorikan sebagai kepemilikan
tunggal dengan bentuk kepemilikan berupa 5 (lima) buah sertifikat tanah Hak Guna
Bangunan, properti ini dapat digolongkan sebagai aset non operasional.

1.6. Jenis Mata Uang Yang Digunakan

Jenis mata uang yang digunakan dalam laporan Penilaian ini adalah Rupiah.

1.7. Maksud dan Tujuan Penilaian

Sesuai dengan surat Kesepakatan Penugasan yang telah disetujui, bahwa maksud dan
tujuan dari penilaian ini adalah untuk mengungkapkan pendapat atas Nilai Pasar dari

No. 00423/2.0072-00/P1/04/0022/1/V1/2026 Halaman 1

»

properti tersebut yang akan digunakan untuk Transaksi Pembelian dan oleh karenanya
tidak dapat digunakan untuk keperluan Penjaminan Hutang dan Keperluan Lelang,
atau keperluan lainnya.

1.8. Dasar Nilai
Dalam penilaian ini digunakan dasar penilaian “Nilai Pasar”.

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari
hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan
tanpa paksaan.

1.9. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian

Inspeksi atas properti tersebut dilakukan pada tanggal 19 Mei 2026.

Tanggal penilaian (Cut Off Date) dari penilaian ini adalah per tanggal 31 Desember
2025. Pendapat mengenai kondisi dan penggunaan berdasarkan hasil inspeksi pada
periode tersebut. Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal tersebut. Kami tidak
bertanggung jawab atas perubahan nilai yang disebabkan perubahan pasar dan
properti itu sendiri.

1.10. Tingkat Kedalaman Investigasi

1. Investigasi dilaksanakan tanpa ada pembatasan atas data, informasi dan akses
untuk inspeksi terhadap objek penilaian.

2. Bila ada sesuatu yang membatasi pekerjaan Penilaian ini, maka hal tersebut
akan dicatatkan sebagai bagian yang mengikat atas hasil penilaian yang
dilaporkan.

3. Bila ada aset-aset tertentu yang memiliki keterbatasan dalam pemeriksaan
secara fisik seperti aset yang tidak dapat terlihat karena berada dibawah
permukaan tanah, penilaian didasarkan kepada data yang diberikan oleh
Pemberi Tugas. Sedangkan untuk aset dengan jumlah aset yang sama dan
relatif banyak, maka inspeksi dilakukan secara sampling, sesuai dengan
kebutuhan Penilai, dan sisanya didasarkan kepada data yang diberikan oleh
Pemberi Tugas.

4. Pada saat inspeksi dilakukan, kami diijinkan untuk mengambil foto/gambar
properti dan lingkungan properti.

1.11. Sifat dan Sumber Informasi

Informasi relevan yang dapat digunakan dalam proses penilaian adalah sebagai
berikut:

- Data-data yang diterima dari Pemberi Tugas

Data-data tersebut berupa berupa 5 (lima) buah sertifikat tanah Hak Guna
Bangunan (HGB) NIB No. 10.06.000042427.0, 10.06.000042426.0,
10.06.000042425.0, 10.06.000042424.0 dan 10.06.000065455.0.

Dokumen-dokumen tersebut menjadi dasar atas bukti status kepemilikan objek
penilaian. Data-data tersebut diperoleh dari ibu Natalia Wiwoho selaku Staf

Perseroan.

No. 00423/2.0072-00/P1/04/0022/1/V1/2026 | Halaman 2

y Felix Sutandar dan Rekan

- Lokasi dan jenis aset yang termasuk dalam penilaian ini ditunjukkan oleh
Pemberi Tugas, ditunjukkan oleh Bapak Ahmad J selaku Staf Perseroan.

- Informasi yang diperoleh di lokasi dan sekitarnya.
Informasi ini diperoleh dari instansi-instansi dimana properti tersebut berada.
- Harga penawaran atas properti sejenis.

Informasi perihal tersebut di atas diperoleh dari Bapak Sofyan, Ibu Jeni dan
Bapak Rendra, masing-masing sebagai agen properti.

Informasi, perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber, kami
anggap merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya.

Kami berpendapat bahwa lokasi dan jenis aset yang ditunjukkan kepada kami adalah
benar merupakan subjek aset dalam penilaian.

Fotocopy dokumen yang diberikan oleh pemberi tugas kami anggap benar dan sesuai
dengan aslinya, begitu juga informasi-informasi yang kami terima sebelum dan saat
proses penilaian dianggap merupakan keadaan yang sebenarnya.

1.12. Asumsi Umum dan Khusus

1. Hak kepemilikan dan penguasaan atas objek Penilaian diasumsikan dilengkapi
dengan dokumen yang sah dan benar, serta sesuai dengan aslinya dan belum
pernah diperbarui atau dipindahtangankan.

2. Objek yang ditunjukkan oleh Pemberi Tugas dan/atau Calon Kreditur dan/atau
yang mewakili kami asumsikan benar merupakan obyek penilaian, dan bukan
merupakan tanggung jawab kami sebagai penilai jika aset yang ditunjukan
kepada kami berbeda atau bukan aset yang dimaksud dalam lingkup
penugasan atau salinan dokumen yang kami terima.

3. Objek Penilaian diasumsikan bebas dari sengketa dan/atau potensi pencemaran
atau hal-hal yang berhubungan dengan dampak lingkungan.

4. Dalam hal Pemberi Tugas tidak memberikan data dan informasi yang benar
atas objek penilaian termasuk penunjukkan lokasi yang salah (termasuk oleh
personel yang ditugaskan/yang mewakili dari Pemberi Tugas), maka Penilai
dibebaskan dari tanggung jawab atas hasil penilaian yang tidak tepat
dikarenakan kesalahan tersebut.

5. Bila ada bagian dari objek penilaian yang tidak terlihat sehingga perlu
menggunakan data dari Pemberi Tugas, maka penggunaan data dimaksud
menjadi asumsi khusus dalam penilaian dimana kebenaran atas informasi dan
data yang digunakan dianggap wajar dan benar.

1.13. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

Laporan yang diterbitkan merupakan laporan untuk kepentingan sebagaimana yang
dimaksud dalam Lingkup Penugasan ini, bukan untuk dipublikasikan secara umum.
Setiap adanya publikasi atas dokumen dan/atau Laporan Penilaian yang diterbitkan
harus mendapatkan persetujuan dari Penilai sebagaimana dimaksud dalam Lingkup
Penugasan.

1.14. Pedoman dan Standar Penilaian

Penilaian ini berpedoman pada Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII 2018 dan Edisi Revisi SPI 300, SPI 310, SPI 320,
SPI 330 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Serta
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. POJK 28 /POJK.04/2021 dan

"No. 00423/2.0072-00/P1/04/0022/1/V1/2026 Halaman 3

Felix Sutandar dan Rekan

-

Wap Den ana

Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 33/SEOJK.04/2021
perihal Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.

1.15. Pemilihan Pendekatan Penilaian

Dalam penilaian properti pada umumnya terdapat 3 (tiga) pendekatan penilaian, yaitu
Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya.

Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga
transaksi atau penawaran tersedia.

Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi
Nilai dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini.

Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai
objek Penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru, pada
tanggal Penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan.

Dalam prakteknya, tidak semua pendekatan penilaian di atas dapat digunakan untuk
menilai setiap jenis properti. Pemilihan dan kepercayaan atas pendekatan yang
digunakan dalam suatu penilaian, ditentukan berdasarkan jenis, karakteristik dan data
properti yang tersedia.

Pemilihan Pendekatan Penilaian yang digunakan dalam penilaian ini berdasarkan
beberapa pertimbangan terhadap kondisi properti adalah sebagai berikut:

- Properti berupa tanah kosong.

- Data pembanding jual yang sejenis dan sebanding dengan properti yang dinilai
tersedia di sekitar lokasi.

Dengan pertimbangan hal tersebut di atas dan pendekatan yang umum digunakan
dalam penilaian properti berupa tanah dan sejenisnya, maka dalam penilaian ini telah
digunakan 1 (satu) pendekatan penilaian, yaitu Pendekatan Pasar.

Pendekatan Pendapatan tidak diaplikasikan dalam penilaian ini, karena pada saat
penilaian dilakukan, tidak diperoleh data pembanding sewa dari properti sejenis dan
sebanding di sekitar lokasi.

Pendekatan Biaya tidak diaplikasikan dalam penilaian ini karena Pendekatan Penilaian
ini tidak umum digunakan dalam penilaian properti berupa tanah.

1.16. Metode Penilaian

Pendekatan Pasar

Dalam penilaian ini telah digunakan Pendekatan Pasar dengan metode Perbandingan
Data Pasar, yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang
melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan
indikasi nilai.

Langkah dalam metode Perbandingan Data Pasar, adalah :
- Mengidentifikasi unit perbandingan yang digunakan oleh pelaku pasar pada
pasar yang relevan.
- Mengidentifikasi data transaksi atau penawaran pembanding yang relevan dan
menghitung tolok ukur utama penilaian pada data tersebut.

No. 00423/2.0072-00/PI/04/0022/1/V1/2026 Halaman 4

—
Sen

- Melaksanakan analisis perbandingan yang konsisten terhadap persamaan dan
perbedaan kualitatif dan kuantitatif antara aset pembanding dengan aset yang
dinilai.

- Membuat penyesuaian yang diperlukan (jika ada) terhadap tolok ukur utama
penilaian untuk merefleksikan perbedaan antara aset yang dinilai dengan aset
pembanding.

- Menerapkan tolok ukur utama penilaian yang disesuaikan terhadap aset yang
dinilai, dan

- Apabila digunakan beberapa tolak ukur utama penilaian, maka dapat dilakukan
rekonsiliasi terhadap indikasi nilai.

Dengan pendekatan ini, nilai tanah diperoleh dengan cara membandingkan beberapa
transaksi jual beli/penawaran dari tanah sejenis di sekitar lokasi. Hal ini dilakukan
dengan melakukan penyesuaian atas perbedaan-perbedaan antara tanah yang dinilai
dengan data penjualan yang sebenarnya, serta catatan-catatan harga tanah yang
dapat dipakai sebagai dasar perbandingan. Perbandingan tersebut menyangkut faktor-
faktor lokasi, luas dan bentuk tanah, sarana pelengkap yang ada, zoning, sarana
angkutan umum, jenis sertifikat serta kegunaannya berdasarkan unsur waktu.

1.17. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subseguent Event)

Sepengetahuan kami, setelah tanggal penilaian sampai dengan diterbitkannya buku
laporan dengan format terinci, tidak ada kejadian penting atas fisik properti yang
dinilai tersebut.

1.18. Marketability

Marketability dari properti tersebut dapat dikategorikan cukup, namun mengingat
besarnya Nilai Pasar dari properti tersebut, maka apabila properti ini terpaksa harus
dijual membutuhkan waktu yang relatif lebih lama dari normal.

No. 00423/2.0072-00/P1/04/0022/1/V1/2026 Halaman 5

2 PRESENTASI DATA

2.1. Tinjauan Properti sebagai Objek Penilaian

Properti yang termasuk dalam penilaian ini adalah tanah kosong, terletak di Jalan
Mitra Barat I, Blok F 16, Kawasan Industri Mitra Karawang (KIM), Desa Parungmulya,
Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat.

Luas tanah yang termasuk dalam penilaian ini adalah seluas 20.800 meter persegi,
dilengkapi dengan 5 (lima) buah sertifikat tanah Hak Guna Bangunan (HGB) NIB No.
10.06.000042427.0, 10.06.000042426.0, 10.06.000042425.0, 10.06.000042424.0
dan 10.06.000065455.0.

Tanah ini tidak dipagar, saat ini tanah tersebut masih berupa semak belukar dan
belum dimanfaatkan secara maksimal.

Uraian lebih detail mengenai properti tersebut akan dijelaskan pada bagian
selanjutnya dalam laporan penilaian ini.

2.2. Analisis Lingkungan

Properti tersebut terletak di Jalan Mitra Barat I, Blok F 16, Kawasan Industri Mitra
Karawang (KIM), Desa Parungmulya, Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang,
Provinsi Jawa Barat.

Properti ini berada di sebelah tenggara dari Jalan Mitra Barat I atau berada kurang
lebih 1,4 kilometer di sebelah barat daya dari Jalan Raya Peruri serta berada kurang
lebih 2,6 kilometer di sebelah barat daya dari Jalan Tol Jakarta - Cikampek, seperti
terlihat pada peta lokasi dalam laporan ini

Pada umumnya, penduduk yang tinggal di daerah ini dan lingkungan sekitarnya
adalah golongan yang berpendapatan menengah.

2.3. Deskripsi Tapak

2.3.1. Karakteristik Fisik

Tanah yang termasuk dalam penilaian ini merupakan tanah darat.
Sekeliling dari tanah ini tidak di pagar.

2.3.2. Situasi dan Tata Letak Tanah, Luas Tanah dan Bentuk

Situasi lingkungan di sekitar lokasi pada umumnya adalah bangunan pabrik.
Beberapa bangunan penting yang berada di sekitar lokasi, seperti: PT. Honda Prospect
Motor dan PT. United Steel Center Indonesia tidak jauh dari objek yang dinilai.

Akses menuju lokasi: dari Jalan Tol Jakarta Cikampek keluar di KM.54 di pintu tol
Karawang Timur 2 kemudian kea rah selatan, kurang lebih 1,8 kilometer berteme
simpang empat lalu belok kanan ke Jalan Raya Peruri di Kutamekar, kurang lebih 1,1
kilometer tiba digerbang Kawasan Industri Mitra Karawang dan masuk ke Jalan Mitra
Raya I kemudian belok ke kanan ke Jalan Mitra Selatan II sejauh kurang lebih 430
meter lalu belok ke kiri ke Jalan Mitra Barat I sejauh kurang lebih 460 meter properti
ada di sebelah kiri.

No. 00423/2.0072-00/P1/04/0022/1/V1/2026 Halaman 6

».

tw .y Felix Sutandar dan Rekan

Luas tanah yang termasuk dalam penilaian ini adalah 20.800 meter persegi,
dilengkapi dengan 5 (lima) buah sertifikat tanah Hak Guna Bangunan (HGB), terletak
di Jalan Mitra Barat I, Blok F 16, Kawasan Industri Mitra Karawang (KIM), Desa
Parungmulya, Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat.

Tanah tersebut mempunyai bentuk beraturan, seperti terlihat pada gambar tanah
dalam laporan ini.

2.3.3. Kondisi Tanah

Permukaan tanah ini relatif rata dan tinggi permukaannya sedikit lebih tinggi dari
permukaan jalan di depannya.

Batas-batas tanah tersebut dapat diuraikan sebagai berikut :

« Sebelah tenggara : Pabrik

» Sebelah barat daya 1 Tanah kosong

“ Sebelah barat laut 1 Jalan Mitra Barat 1
“ Sebelah timur laut 1 Pabrik

Titik Kordinat

-6.373581, 107.311367
2.3.4. Fasilitas

Jalan Raya Mitra Barat I yang berada didepan lokasi merupakan jalan aspal dengan
kelebaran kurang lebih 15 meter dalam kondisi perawatan baik, dilengkapi dengan
saluran pembuangan air kotor dan penerangan lampu jalan.

“Pasar Pemda Cikampek” tempat perbelanjaan kebutuhan sehari-hari terletak di Jalan
Ahmad Yani berada kurang lebih 16 kilometer dari lokasi. Sekolah negeri dan swasta
juga terdapat tidak jauh dari lokasi ini.

Rumah Sakit “Citra Sari Husada Intan Barokah” terletak di Jalan Raya Telagasari
Kosambi berada kurang lebih 7,5 kilometer dari lokasi.

Jaringan listrik dari PLN, saluran telepon dari PT. Telkom dan air bersih dari PAM
tersedia di sekitar lokasi.

Sarana angkutan umum seperti angkutan kota dan taksi tersedia di sepanjang Jalan
Raya Peruri yang berada kurang lebih 1,4 kilometer dari lokasi.

2.3.5. Karakteristik Legal (Hak Kepemilikan)

Sertifikat tanah tersebut dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Karawang yang
dapat diuraikan sebagai berikut :

No.NIB Terdaftar Atas Nama — Tgl Berakhir TPA
10.06.000042427.0 PT Sarana Steel 12-12-2027 15.300
10.06.000042426.0 PT Sarana Steel 03-04-2027 330

No. 00423/2.0072-00/PI/04/0022/1/V1/2026 Halaman 7

Er

»
Pi
177) Felix Sutandar dan Rekan

10.06.000042425.0 PT Sarana Steel 12-12-2027 102
10.06.000042424.0 PT Sarana Steel 03-11-2027 698
10.06.000065455.0 PT Sarana Steel 03-04-2047 4.370

an Jumlah 20.800

Nama pemegang hak yang tercantum dalam sertifikat tanah tersebut adalah sebagai
pemilik.

Tanah tersebut mempunyai bentuk beraturan, seperti terlihat pada gambar tanah
dalam laporan ini.

2.3.6. Peruntukan Wilayah (Zoning)

Sesuai informasi Planing Tata Kota yang dikeluarkan oleh Kabupaten Karawang,
zoning tanah tersebut adalah :

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 60Yo

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) 2,4

Ketinggian Bangunan Na

Peruntukan 1 Industri dan Pergudangan

2.3.7. Pengembangan Yang Menguntungkan Maupun Merugikan

Dalam melakukan analisa terhadap pengembangan maupun merugikan dari tanah
yang dinilai, penilai menggunakan analisis SWOT (Strength, Weakness, Opportunity,
Threat), sebagai berikut:

Kekuatan (Strength) 3 Properti berada di dalam kawasan industri.

Kelemahan (Weakness) : Disekitar properti masih banyak lahan kosong yang
belum dimanfaatkan.

Peluang (Opportunity) : Banyak lahan disekitar properti yang dapat

dimanfaatkan karena pesatnya ekspansi sektor industri
di sekitaran properti.

Ancaman (Threat) S5

2.3.8. Pajak Bumi dan Bangunan

Dalam penilaian ini, kami tidak menerima foto copy Surat Pemberitahuan Pajak
Daerah Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

jauan Pasar (Komentar Pasar Properti

2.4.

Kondisi Pasar Properti di sekitar lokasi pada umumnya cukup stabil, pada saat inspeksi
dilakukan terdapat beberapa properti yang ditawarkan, dan permintaan atas properti
di sekitar lokasi dapat dikategorikan wajar.

Dalam penilaian ini telah dilakukan analisa pasar untuk menentukan nilai tanah
dengan membandingkan properti yang dinilai dengan data pembanding yang ada.
Perbandingan tersebut termasuk lokasi, bentuk, luas dan kondisi properti.

'No. 00423/2.0072-00/P1/04/0022/1/VI/2026 Halaman 8

“ yg: Felix Su tandar dan Rekan

2.5. Makro Ekonomi

Data Badan Pusat Statistik (BPS) menunjukkan ekonomi triwulan IV 2025 tumbuh
sebesar 5,39Yo (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan ekonomi pada
triwulan sebelumnya sebesar 5,04o (yoy). Dengan perkembangan tersebut, ekonomi
Indonesia secara keseluruhan tahun 2025 tumbuh sebesar 5,11Y9 (yoy), meningkat
dari pertumbuhan ekonomi tahun sebelumnya sebesar 5,034 (yoy). Ke depan,
pertumbuhan ekonomi 2026 diprakirakan meningkat dalam kisaran 4,9-5,7Y6 (yoy)
didukung oleh peningkatan permintaan domestik sejalan dengan berbagai bauran
kebijakan yang ditempuh untuk terus mendorong pertumbuhan ekonomi. Dalam
kaitan ini, Bank Indonesia berkomitmen terus memperkuat bauran kebijakan yang
diarahkan untuk turut mendorong pertumbuhan ekonomi dengan tetap menjaga
stabilitas.

Dari sisi pengeluaran, pertumbuhan ekonomi pada triwulan IV 2025 ditopang oleh
aktivitas ekonomi domestik. Konsumsi rumah tangga tumbuh sebesar 5,11Y6 (yoy)
ditopang oleh berbagai kebijakan untuk menjaga daya beli dan mendorong konsumsi
masyarakat serta meningkatnya mobilitas masyarakat selama periode Hari Besar
Keagamaan Nasional (HBKN) Natal dan Tahun Baru (Nataru). Investasi tumbuh
sebesar 6,12Y46 (yoy) didorong oleh pertumbuhan barang modal bangunan serta mesin
dan perlengkapan. Konsumsi Pemerintah tumbuh sebesar 4,55Y6 (yoy) sejalan dengan
akselerasi belanja Pemerintah. Konsumsi Lembaga Nonprofit yang Melayani Rumah
Tangga (LNPRT) tumbuh sebesar 5,906 (yoy) didorong oleh peningkatan aktivitas
organisasi kemasyarakatan. Ekspor tetap tumbuh positif sebesar 3,25” (yoy) sejalan
dengan permintaan mitra dagang utama yang masih kuat dan kunjungan wisatawan
mancanegara yang meningkat.

Dari sisi Lapangan Usaha (LU), seluruh LU pada triwulan IV 2025 menunjukkan kinerja
positif, kecuali LU Pertambangan dan LU Pengadaan Air. LU Industri Pengolahan, LU
Perdagangan, serta LU Informasi dan Komunikasi sebagai kontributor utama
pertumbuhan ekonomi tumbuh positif seiring dengan peningkatan permintaan
domestik dan terjaganya permintaan eksternal. Dari sisi spasial, pertumbuhan
ekonomi triwulan IV 2025 tertinggi tercatat di wilayah Bali-Nusa Tenggara (Balinusra),
diikuti Jawa, Kalimantan, Sumatera, dan Sulawesi-Maluku-Papua (Sulampua).

Sumber

Jakarta, 5 Februari 2026
Departemen Komunikasi
Ramdan Denny Prakoso
Direktur Eksekutif
https://bi.go.id

No. 00423/2.0072-00/P1/04/0022/1/VI/2026 Halaman 9

»
Wp ea

3 ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN

3.1. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terb Highest and Best Use - HBU
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti:

1. Secara hukum diizinkan

- Properti yang dinilai dilengkapi dengan sertifikat tanah Hak Guna Bangunan (HGB)
- Berdasarkan informasi dari Tata Kota Kabupaten Karawang, bahwa Zoning dari
tanah tersebut:
- Diperuntukan sebagai Zona Industri dan Pergudangan
- KDB ( Koefisien Dasar Bangunan) - 6046
- KLB ( Koefisien Lantai Bangunan) - 2,4
- Ketinggian bangunan - -

2. Secara fisik dimungkinkan
- Obyek yang dinilai berupa tanah kosong.

- Jalan di depan objek yang dinilai merupakan jalan aspal dengan kelebaran
kurang lebih 15 meter.

- Luas tanah 20.800 meter persegi, bentuk tanah beraturan, elevasi tanah relative
rata dan permukaanya sedikit lebih tinggi dari permukaan jalan yang ada di
depannya, sehingga cocok untuk bangunan pabrik.

3. Secara finansial menguntungkan

- Harga tanah disekitar lokasi menunjukan kenaikan dari waktu ke waktu.

4. Dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.

- Properti yang dinilai masih merupakan tanah kosong, dan belum dimanfaatan
secara maksimal oleh pemiliknya

Berdasarkan analisis dari faktor-faktor tersebut di atas, maka kami berpendapat
bahwa penggunaan properti saat ini belum memenuhi syarat “Penggunaan Tertinggi
dan Terbaik”.

3.2. Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian

Dalam penilaian tanah ini telah digunakan Pendekatan Pasar.

Metode yang digunakan dalam Pendekatan Pasar ini adalah Metode Perbandingan
Data Pasar, yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang
melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan
indikasi nilai.

3.2.1. Penilaian Tanah

Dalam penilaian tanah ini telah diperoleh data-data sebagai berikut:

Bentuk Properti : Tanah Kosong
Lokasi : Kawasan Industri Surya Cipta, Karawang, Jawa

No. 00423/2.0072-00/P1/04/0022/1/VI/2026 Halaman 10

»
7g Felix Sutandar dan Rekan

Barat (& 5,7 kilometer sebelah tenggara dari

lokasi).
Titik Koordinat 1 -6.409403, 107.348038
Sumber Data 1 Bapak Sofyan
No Telephone 1 081212068185
Luas Tanah 1 50.000 m2
Status Tanah 1 SHGB
Zoning 1 Zona Industri & Pergudangan
Tanggal Penawaran 1 Mei 2026
Harga Penawaran 1 Rp. 125.000.000.000,-
Perkiraan Harga Transaksi 1 Rp. 106.250.000.000,-
Catatan 5 -  Aksebilitas data pembanding kurang dari

objek yang dinilai (4-)

- Luas tanah data pembanding lebih besar
dari objek yang dinilai (4)

- Rasio lebar muka terhadap luas tanah objek
yang dinilai lebih baik (4)

- Tanah darat data pembanding lebih baik
dari objek yang dinilai (-)

Data II
Bentuk Properti 1 Tanah Kosong
Lokasi : Jalan Mitra Raya II, Kawasan Industri Mitra
Karawang, Jawa Barat (t 340 meter sebelah selatan
dari lokasi).
Titik Koordinat 1 -6.375530, 107.312610
Sumber Data 1 Ibu Jeni
No Telephone 1 0811978197
Luas Tanah 1 50.000 m2
Status Tanah 1 SHGB
Zoning : Zona Industri & Pergudangan
Tanggal Penawaran 1 Mei 2026
Harga Penawaran : Rp. 150.000.000.000,-
Perkiraan Harga Transaksi 1 Rp. 138.750.000.000,-
Catatan : - Lebar jalan data pembanding lebih besar dari
objek yang dinilai (-)
- Luas tanah data pembanding lebih besar dari
objek yang dinilai (#-)
- Rasio lebar muka terhadap luas tanah objek
yang dinilai lebih baik (4)
Data III
Bentuk Properti 1 Tanah Kosong
Lokasi 1 Jalan Surya Utama, Kawasan Industri Surya Cipta,
Karawang, Jawa Barat (t 4,8 kilometer sebelah
tenggara dari lokasi).
Titik Koordinat 1 -6.405544, 107.340489
Sumber Data 1 Bapak Rendra
No Telephone 1 081310085770
Luas Tanah 1 50.000 m2?
Status Tanah 1 SHGB
Zoning : Zona Industri & Pergudangan
Tanggal Penawaran 1 Mei 2026
Harga Penawaran 1 Rp. 140.000.000.000,-

No. 00423/2.0072-00/P1/04/0022/1/V1/2026 Halaman 11

Perkiraan Harga Transaksi
Catatan

»
Felix Sutandar dan Rekan

Rp. 119.000.000.000,-
- Lebar jalan data pembanding lebih besar dari
objek yang dinilai (-)
- Luas tanah data pembanding lebih besar dari
objek yang dinilai (4-)
- Rasio lebar muka terhadap luas tanah objek
yang dinilai lebih baik (4)

Dari data-data tersebut diatas telah dilakukan analisis sebagai berikut :

Objek Yani
#esbet Data 1 Data 2 Data 3
Lama Penawaran 24 Bulan 12 Bulan 24 Bulan
Penawaran 125.000.000.000 150.000.000.000 140.000.00.000
Diskon Penawaran 1596 7,540 1596
Perkiraan Transaksi 106.250.000.000 138.750.000.000 119.000.000.000
| Perki Nil
Be ui 106.250.000.000 138.750.000.000 119.000.000.000
Luas Tanah 50.000 m2 50.000 m2 50.000 m2
Nilai Tanah (m2) 2.125.000 2.775.000 2.380.000
A. Elemen Perbandingan Transaksi
Nilai Tanah (m2)
Sesudah Kondisi 2.125.000 2.775.000 2.380.000
pasar
B. Elemen Perbandingan Properti ——
Penyesuaian
Kawasan Jalan Mitra Raya Kawasan Industri
Jalan Mitra Barat I, Industri II, Kawasan Suryacipta, Jalan
Kawasan Industri Suryacipta, Industri Mitra Surya Madya XII,
Lokasi Mitra Karawang, Ciampel, Oto Karawang, Oo Ciampe, Oto
Parungmulya, Kabupaten Ciampel, Kabupaten
Ciampei, Karawang, | — Karawang, Karawang, Jawa Karawang, Jawa
Jawa Barat Jawa Barat Barat Barat
Lebar Jalan 15 15 020 30 “1500 30 “1596
Aksebilitas Baik Cukup 59 Baik (0 Baik o
Luas Tanah (m2) 20.800 50.000 7,190 50.000 7,10 50.000 7,19
Rasio Lebar Muka Bi “
Terhadap Luas. 132/20.800 140/50.000 39 150/50.000 2,8 166/50.000 2,670
Jenis Tanah Semak belukar Darat -390 | semak belukar o Semak belukar o
Jumlah 12,140 -5,03Yo -5,3090
Penyesuaian —|
Nilai Tanah / m2 2.383.036 2.635.519 2.253.930
Jumlah Absolut 6810 18,190 25,09 24,701
Bobot absolut 10096 2710 3701 3670
Inverse 2006 7300 639 Gate
Pembobotan 1009 3790 320 320
Nilai Tanah/m3
h 2.421.751 872.767 832.511 716.473
(Objek)
Indikasi Nilai Wajar per m2 2.421.751
2.420.000
Indikasi Nilai Wajar per m2 (round)
Indikasi Nilai Wajar Tanah Utama 50.336.000.000
50.336.000.000
Dibulatkan

Perhitungan dilakukan dengan pembulatan-pembulatan

No. 00423/2.0072-00/PI/04/0022/1/V1/2026

Halaman 12

»
Felix Sutandar dan Rekan

Diskon Penawaran:

Perkiraan transaksi pada umumnya didiskon 5Yo sampai dengan 20Yo dari harga
penawaran tergantung dari waktu penawaran, bila penawaran sudah berlangsung
lebih lama maka diberikan diskon lebih besar. Dalam penilaian ini, diskon penawaran
untuk data 1 dan 3 diberikan diskon sebesar 15 Yo sedangkan data 2 diberikan diskon
sebesar 7,5 Yo.

Pembobotan:

Pembobotan dilakukan dengan melakukan perbandingan terhadap jumlah penyesuaian
yang diabsolutkan. Dimana penyesuaian yang lebih besar (faktor penyesuaiannya
lebih banyak) diberikan pembobotan yang lebih kecil.

Setelah dilakukan analisa dan melakukan perbandingan terhadap data-data tersebut
di atas dan mempertimbangkan faktor Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and
Best Use) dari properti yang dinilai tersebut, maka kami berpendapat bahwa Indikasi
Nilai Pasar dari tanah tersebut (seluas 20.800 m?) adalah sebesar Rp.
50.336.000.000,- (Lima puluh milyar tiga ratus tiga puluh enam juta Rupiah).

3.3. Ke: pulan

Berdasarkan uraian di atas, serta memperhatikan faktor-faktor lain yang relevan
dalam menentukan nilai, dan mengacu kepada kondisi dan syarat-syarat pembatas
yang terlampir dalam laporan ini, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari properti
yang termasuk dalam penilaian ini, yang penilaiannya dilakukan per tanggal 31
Desember 2025, adalah sebesar :

Rp. 50.336.000.000,-

(Lima puluh milyar tiga ratus tiga puluh enam juta Rupiah)

No. 00423/2.0072-00/P1/04/0022/1/V1/2026 Halaman 13

LAMPIRAN

5.2. Peta Lokasi

5.3. Gambar Tanah

FOTO

»
-y Felix Sutandar dan Rekan

Assets Appraisers

2. TAMPAK DEPAN PROPERTI

Felix Sutandar dan Rekan

Tortilind Business & Assets Appraisers

3. TAMPAK SITUASI TANAH KOSONG PROPERTI

4. TAMPAK SITUASI TANAH KOSONG PROPERTI

»
- W) Felix Sutandar dan Rekan

Cartifiog Business & Assets Apprarsers

PETA LOKASI

Suyai

LOKASI

totel Ka

a Juoku Indonesia (

PT.DIAMETRAL
NVOLUTE

Pabrik

Kawasan Industri Mitra Karawang (KIM)
Jalan Mitra Barat I, Blok F 16

Desa Parungmulya

Kecamatan Ciampei

Karawang, Jawa Barat

SA Rev ewvw www y @trwwvy “Tg ——e  ——

Felix Sutandar dan Rekan

3 Business & Assuts Appraisers

GAMBAR TANAH

NIB No 10.06.000042427.0
Luas : 15.300 m2

an AI mg

NIB No 10.06.000042424:
Luas : 698 m2

NIB No 10.06.000042425.0
Luas : 102 m2

Utara PROPERTI

Ii Jalan Mitra Barat I, Blok F 16
Kawasan Industri Mitra Karawang (KIM)
Desa Parungmulya, Kecamatan Ciampel
Kabupaten Karawang
Provinsi Jawa Barat