Back to announcement
20260629_KEJU_Informasi Transaksi Afiliasi_32105954_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review KEJUSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 71
Page 1
LAPORAN SINGKAT PENDAPAT KEWAJARAN
RENCANA TRANSAKSI AFILIASI ANTARA PT GARUDAFOOD PUTRA PUTRI JAYA, TBK
DENGAN PT MULIA BOGA RAYA, TBK ATAS RENCANA JUAL-BELI GEDUNG KANTOR
KEPEMILIKAN TUNGGAL (SHGB NIB. 09.02.000042063.0) DENGAN LUAS TANAH
1.069 METER2 DAN BANGUNAN GEDUNG KANTOR SELUAS KURANG LEBIH 596
METER2 YANG TERLETAK DI JALAN BENDI BESAR NO. 186, KEBAYORAN LAMA,
JAKARTA SELATAN 12240
PEMBERI TUGAS :
PT MULIA BOGA RAYA, TBK
NOMOR LAPORAN: 00489/2.0030-00/BS/04/0345/1/VI/2026
TANGGAL LAPORAN: 24 JUNI 2026
TANGGAL PENILAIAN PER: 31 DESEMBER 2025
Page 2
LAPORAN SINGKAT PENDAPAT KEWAJARAN
RENCANA TRANSAKSI AFILIASI ANTARA PT GARUDAFOOD PUTRA PUTRI JAYA, TBK
DENGAN PT MULIA BOGA RAYA, TBK ATAS RENCANA JUAL-BELI GEDUNG KANTOR
KEPEMILIKAN TUNGGAL (SHGB NIB. 09.02.000042063.0) DENGAN LUAS TANAH
1.069 METER2 DAN BANGUNAN GEDUNG KANTOR SELUAS KURANG LEBIH 596
METER2 YANG TERLETAK DI JALAN BENDI BESAR NO. 186, KEBAYORAN LAMA,
JAKARTA SELATAN 12240
PEMBERI TUGAS :
PT MULIA BOGA RAYA, TBK
NOMOR LAPORAN: 00489/2.0030-00/BS/04/0345/1/VI/2026
TANGGAL LAPORAN: 24 JUNI 2026
TANGGAL PENILAIAN PER: 31 DESEMBER 2025
Page 3
Page 4
SURAT PERNYATAAN MANAJEMEN MANAGEMENT STATEMENT
Page 5
Page 6
SURAT INSPEKSI INSPECTION LETTER
Page 7
Page 8
PERNYATAAN PENILAI APPRAISAL STATEMENT
Page 9
PERNYATAAN PENILAI
1. Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini kami telah bertindak secara independen
tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan maupun perusahaan-perusahaan target
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan perusahaan-perusahaan tersebut. Kami juga tidak
mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya,
Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pada
pihak manapun.
2. Perhitungan dan analisis dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar.
3. Penilai Bisnis bertanggungjawab atas laporan Pendapat Kewajaran.
KJPP Anas Karim Rivai dan Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yang kami libatkan dalam penugasan Penilaian ini
adalah Penilai profesional yang kompeten dan memiliki keahlian penilaian yang baik.
No. Nama Penilai Tanda Tangan
1. Penanggung Jawab:
Yanuar Ari Wibowo, SP., MAPPI (Cert.)
Izin Penilai Publik No. B-1.12.00345
No. Register: RMK-2017.00306
STTD Nomor: STTD.PB-06/PJ-1/PM.02/2023
MAPPI No. 07-S-02150
2. Reviewer I:
Moh. Ikbal, SE
No. Register: RMK-2020-03220
MAPPI No. 07-P-02152
3. Penilai:
Dano Luckman, ST
No. Register: RMK-2017-01867
MAPPI No. 10-P-02480
4. Asisten Penilai / Surveyor:
Erwin Yudiastanto
No. Register: RMK-2020-03136
MAPPI No. 14-P-05059
5. Asisten Penilai
Muhammad Falah Arafat Nasution
NIK. 3273013010790005
6. Quality Control:
Rhena Yuwanita, SP.
No. Register: RMK-2020-03196
MAPPI No. 12-P-03467
Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
Page 10
DAFTAR ISI TABLE OF CONTENTS
Page 11
DAFTAR ISI
1. TANGGAL PENILAIAN DAN MASA BERLAKU LAPORAN ..........................................................................................ii
2. ISI LAPORAN ......................................................................................................................................................ii
3. IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS ............................................................................................................................ii
4. IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN ...........................................................................................................................ii
5. KESEPATAKAN TRANSAKSI ..................................................................................................................................ii
6. PIHAK-PIHAK DALAM RENCANA TRANSAKSI ...................................................................................................... vii
6.1. PIHAK PENJUAL (PT GARUDAFOOD PUTRA PUTRI JAYA, TBK “GOOD”) ................................................................. vii
6.2. PIHAK PEMBELI (PT MULIA BOGA RAYA, TBK “KEJU”) .......................................................................................... ix
7. INFORMASI MATERIAL LAINNYA YANG DIUNGKAPKAN........................................................................................ xi
8. IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN PENILAIAN .................................................................................................. xi
9. PERNYATAAN INDEPENDENSI DAN TIDAK ADA BENTURAN KEPENTINGAN ............................................................ xi
10. MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN ................................................................................................. xi
11. KONDISI PEMBATAS .......................................................................................................................................... xi
12. IDENTIFIKASI STATUS PENILAI ........................................................................................................................... xii
13. TENAGA AHLI DAN HASIL PEKERJAAN TENAGA AHLI ........................................................................................... xii
14. TANGGUNG JAWAB PENILAI ............................................................................................................................. xii
15. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS ......................................................................................................................... xiii
16. ASUMSI–ASUMSI PENTING .............................................................................................................................. xiii
17. INDEPENDENSI PENILAI ................................................................................................................................... xiv
18. PROJECT DISCLAIMER ...................................................................................................................................... xiv
19. ASUMSI UMUM DAN KHUSUS .......................................................................................................................... xiv
20. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI ....................................................................................... xv
21. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN ............................................................................................ xv
22. TIDAK PERLU ADANYA PERUBAHAN (UPDATING) ............................................................................................... xv
23. TAMBAHAN INFORMASI LAIN DILUAR HAL-HAL YANG TELAH DIURAIKAN ............................................................ xv
24. DEFINISI DAN ISTILAH YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN ............................................................................. xv
25. MAKRO EKONOMI DAN INDUSTRI ................................................................................................................... xvii
25.1. KONDISI MAKRO EKONOMI GLOBAL ................................................................................................................ xvii
25.2. KONDISI MAKRO EKONOMI INDONESIA ........................................................................................................... xviii
25.3. PROSPEK PEREKONOMIAN INDONESIA ............................................................................................................ xxiv
25.4. GAMBARAN UMUM INDUSTRI KEJU ............................................................................................................... xxiv
25.4.1. GAMBARAN UMUM PASAR KEJU GLOBAL ........................................................................................................ xxv
25.4.2. PROSPEK INDUSTRI KEJU DI INDONESIA ........................................................................................................ xxviii
25.4.3. PETA PERSAINGAN DAN LANSKAP KORPORASI ................................................................................................ xxxi
25.4.4. RANTAI PASOK, REGULASI, DAN TANTANGAN STRUKTURAL ........................................................................... xxxii
25.4.5. DINAMIKA PASAR ASEAN DAN POSISI INDONESIA ..........................................................................................xxxiv
25.4.6. INOVASI TEKNOLOGI DAN DISRUPSI MASA DEPAN ......................................................................................... xxxv
25.5. PROSPEK INDUSTRI .....................................................................................................................................xxxvii
25.6. ANALISIS RISIKO STRATEGIS DAN MITIGASI INDUSTRI KEJU .................................................................................. xl
25.7. ANALISIS SWOT INDUSTRI KEJU INDONESIA ...................................................................................................... xlii
26. INFORMASI UMUM PT MULIA BOGA RAYA, TBK ............................................................................................... xliii
26.1. KEGIATAN USAHA DAN FASILITAS YANG DIMILIKI PERUSAHAAN ........................................................................ xlv
26.2. STRUKTUR ORGANISASI PERUSAHAAN ............................................................................................................ xlvi
27. SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN ............................................................................................ xlvii
27.1. SUMBER INFORMASI KEUANGAN ................................................................................................................... xlvii
27.2. SUMBER INFORMASI LEGALITAS.................................................................................................................... xlviii
27.2.1. PT MULIA BOGA RAYA, TBK .......................................................................................................................... xlviii
27.2.2. PT GARUDAFOOD PUTRA PUTRI JAYA, TBK ...................................................................................................... xlix
27.3. SUMBER INFORMASI PENILAIAN ASET ................................................................................................................. l
27.4. SUMBER INFORMASI UMUM/KHUSUS LAINNYA .................................................................................................. l
28. KINERJA KEUANGAN HISTORIS PERUSAHAAN ...................................................................................................... l
29. KETERIKATAN RENCANA TRANSAKSI DENGAN PERATURAN OTORITAS JASA KEUANGAN (POJK) ............................. lii
30. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI .................................................................................................................. liv
31. KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN PERATURAN OJK .................................................... lv
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 12
LAPORAN PENILAIAN VALUATION REPORT
Page 13
Nomor: 00489/2.0030-00/BS/04/0345/1/VI/2026 Tangerang Selatan, 24 Juni 2026
Kepada Yth :
Direksi/Pemegang Saham/Pengurus
PT MULIA BOGA RAYA, TBK
Kawasan Bekasi International Industrial Estate
Jl. Inti Raya II Blok C7 No. 5A
Desa Cibatu, Kecamatan Cikarang Selatan
Kabupaten Bekasi, Jawa Barat 17530
Perihal : Laporan Singkat Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) Rencana Transaksi Afiliasi antara PT Garudafood Putra Putri
Jaya, Tbk dengan PT Mulia Boga Raya, Tbk atas Rencana Jual-Beli Gedung Kantor kepemilikan tunggal (SHGB NIB.
09.02.000042063.0) dengan luas tanah 1.069 m2 dan bangunan Gedung Kantor seluas kurang lebih 596 m2
beserta sarana pelengkapnya yang terletak di Jalan Bendi Besar, Kebayoran Lama, Jakarta Selatan 12240 .
Dengan Hormat,
Seiring dengan pertumbuhan bisnis Perusahaan, kebutuhan akan gedung kantor terintegrasi menjadi semakin penting.
gedung sewaan yang selama ini digunakan memberi fleksibilitas jangka pendek, namun kurang optimal untuk mendukung
visi pertumbuhan Perusahaan untuk jangka panjang. Kepemilikan tanah dan gedung memberikan kepastian biaya,
membentuk aset jangka panjang, serta membuka peluang untuk pengembangan fasilitas tambahan di masa depan sesuai
strategi Perusahaan, seperti kitchen untuk R&D dan innovation lab. Keputusan pembelian tanah dan pembangunan
gedung kantor bukan semata keputusan properti, melainkan strategic investment untuk mendukung keberlanjutan
bisnis, efisiensi jangka panjang, dan penguatan brand Prochiz. Sehubungan dengan hal tersebut, PT Mulia Boga Raya Tbk
berencana untuk pembelian Gedung Kantor kepemilikan tunggal (SHGB NIB. 09.02.000042063.0) dengan luas tanah
1.069 m2 dan bangunan Gedung Kantor seluas kurang lebih 596 m2 beserta sarana pelengkapnya yang terletak di Jalan
Bendi Besar, Kebayoran Lama, Jakarta Selatan 12240, milik PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk yang merupakan afiliasi
dari Perseroan (“Transaksi”), sehingga transaski tersebut merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan POJK No 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020, tentang Transaksi Afiliasi. Adapun PT Garudafood Putra Putri
Jaya Tbk merupakan pengendali dari Perseroan. Dalam rangka pelaksanaan atas rencana transaksi tersebut maka
Manajemen PT Mulia Boga Raya Tbk bermaksud untuk mendapatkan pendapat kewajaran dari pihak independen atas
Transaksi.
Memenuhi permintaan Pemberi Tugas perihal Pendapat Kewajaran Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) Rencana
Transaksi Afiliasi antara PT Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk (“GOOD”) dengan PT Mulia Boga Raya, Tbk (“KEJU”) atas
Rencana Jual-Beli Gedung Kantor kepemilikan tunggal (SHGB NIB. 09.02.000042063.0) dengan luas tanah 1.069 m2 dan
bangunan Gedung Kantor seluas kurang lebih 596 m2 beserta sarana pelengkapnya yang terletak di Jalan Bendi Besar,
Kebayoran Lama, Jakarta Selatan 12240, sesuai dengan Proposal yang sekaligus sebagai surat kesepakatan penugasan
Nomor: 5340412025 SPAKR tertanggal 04 Desember 2025 yang telah ditandatangani oleh PT MULIA BOGA RAYA, TBK.
Jasa Pendapat Kewajaran tersebut masih termasuk dalam batas-batas kemampuan Kami sebagai Kantor Jasa Penilai
Publik (KJPP) Anas Karim Rivai dan Rekan (Berdasarkan Ijin Usaha dari Departemen Keuangan Republik Indonesia Nomor:
2.09.0030 yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan
Nomor: 395/KM.1/2009 tertanggal 20 April 2009.
Kami telah mengadakan pemeriksaan, penelitian serta analisis terhadap faktor-faktor utama yang berpengaruh terhadap
nilai saham antara lain:
• Kondisi usaha Perusahaan
• Analisis pasar sebagai pembanding dari kegiatan usaha dari perusahaan yang dinilai
• Performa Keuangan Perusahaan
Page 14
1. TANGGAL PENILAIAN DAN MASA BERLAKU LAPORAN
Tanggal efektif penilaian adalah per 31 Desember 2025, dimana batas tersebut diambil atas dasar pertimbangan
kepentingan dan tujuan Penilaian. Sehingga, masa berlaku Laporan Pendapat Kewajaran ini Berakhir pada tanggal 30 Juni
2026.
2. ISI LAPORAN
Laporan penilaian ini terdiri atas:
• Surat pengantar; • Tinjauan dan Analisis Rencana Transaksi
• Ringkasan Eksekutif; • Analisis Kualitatif dan Kuantitatif
• Pernyataan penilai; • Analisis Kewajaran Nilai Rencana Transaksi;
• Daftar Isi; • Pendapatn Mengenai Kewajaran Transksi;
• Pendahuluan • Lampiran;
3. IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS
Berikut adalah Identitas Pemberi Tugas:
Nama : PT MULIA BOGA RAYA, TBK
Bidang Usaha : Menjalankan Usaha di Bidang Industri Pengolahan Produk Susu dan Produk Dari Susu Lainnya
Alamat : Kawasan Bekasi International Industrial Estate, Jl. Inti Raya II Blok C7 No. 5A, Desa Cibatu, Kecamatan
Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat 17530
No. Tlp. : Telepon +62 (21) 56943299
4. IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN
Objek Penilaian adalah berupa Rencana Transaksi Afiliasi Antara PT Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk dengan PT Mulia
Boga Raya, Tbk atas Rencana Jual-Beli Gedung Kantor kepemilikan tunggal (SHGB NIB. 09.02.000042063.0) dengan luas
tanah 1.069 m2 dan bangunan Gedung Kantor seluas kurang lebih 596 m2 beserta sarana pelengkapnya yang terletak di
Jalan Bendi Besar, Kebayoran Lama, Jakarta Selatan 12240, dengan Tanggal Penilaian Per 31 Desember 2025.
5. KESEPATAKAN TRANSAKSI
Berdasarkan Nota Kesepakatan Jual Beli Tanah Dan Bangunan (MoU) No: MBR/LGL/P/048/VI/26 tertanggal 9 Juni 2026
antara PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk dan PT Mulia Boga Raya Tbk, tidak ada persyaratan khusus yang merugikan
pihak- pihak yang bertransaksi, sehingga syarat-syarat yang ada dalam perjanjian rencana transaksi adalah wajar. MoU
mengatur rencana transaksi pembelian aset berupa tanah seluas 1.069 m2 dan bangunan seluas 596 M2 beserta sarana
pelengkapnya, yang berlokasi di Jalan Bendi Besar, RT.005, RW.10, Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan
Kebayoran Lama, Jakarta Selatan 12240. Transaksi ini dilakukan oleh PT Mulia Boga Raya Tbk (Pihak Kedua/Pembeli) dari
entitas induknya sendiri, yaitu PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk (Pihak Pertama/Penjual) dengan nilai kesepakatan
sebesar Rp21.000.000.000,-. Berikut adalah rincian poin-poin penting dari dokumen tersebut:
• Objek Tanah:
o Lokasi: Jl. Bendi Raya RT.005, RW.10, Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Jakarta
Selatan.
o Legalitas: Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) NIB. 09.02.000042063.0.
o Luas Tanah: 1.069 M2.
o Luas Bangunan: 596 M2.
• Nilai Transaksi: Disepakati sebesar Rp21.000.000.000,- (dua puluh satu miliar Rupiah) tidak termasuk PPN 11 %.
• Ketentuan Biaya:
o BPHTB: Menjadi beban PT Mulia Boga Raya Tbk.
o PPh dan Pajak Tanah Tahun 2026: Menjadi beban PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk.
o Biaya Akta Jual Beli: Dibagi rata (50% : 50%) antara kedua belah pihak.
• Tenggat Waktu: Transaksi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) direncanakan paling lambat tanggal 30
Juni 2026.
• Masa Berlaku MoU: Terhitung sejak 9 Juni 2026 sampai dengan 1 Juli 2026.
• Penandatangan:
o Pihak Garudafood: Johannes Setiadharma dan Robert Chandrakelana Adjie (Direktur).
o Pihak MBR: Indrasena Patmawidjaja (Direktur Utama) dan Ari Sutanto (Direktur).
ii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 15
•
iii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 16
iv BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 17
v BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 18
vi BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 19
6. PIHAK-PIHAK DALAM RENCANA TRANSAKSI
6.1. PIHAK PENJUAL (PT GARUDAFOOD PUTRA PUTRI JAYA, TBK “GOOD”)
PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk merupakan salah satu perusahaan makanan dan minuman terkemuka di Indonesia
dengan pengalaman yang panjang dalam melayani pasar konsumen domestik. Perseroan resmi berdiri pada tahun 1994,
namun fondasi usahanya telah dimulai sejak tahun 1990 melalui PT Tudung Putra Jaya di Pati, Jawa Tengah. Perusahaan
didirikan dengan Akta Notaris Dra. Selawati Halim, S.H., No. 21 tanggal 24 Agustus 1994 dan disahkan melalui Surat
Keputusan Menteri Kehakiman RI No. C2-15.820.HT.01.01.TH.1994 tanggal 20 Oktober 1994. Anggaran Dasar Perusahaan
telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan terakhir dilakukan melalui Akta Notaris Liestiani Wang, S.H.,
M.Kn., No. 19 tanggal 20 Mei2026 mengenai:
1. Perubahan Pasal 3 ayat (2) Anggaran Dasar Perusahaan tentang Maksud dan Tujuan serta Kegiatan Usaha dalam
rangka penyesuaian KBLI berdasarkan Peraturan Badan Pusat Statistik Nomor 7 Tahun 2025 tentang Klasifikasi Baku
Lapangan Usaha Indonesia.
2. Perubahan Pasal 15 ayat (5) huruf (a) Anggaran Dasar Perusahaan tentang Rapat Direksi.
3. Perubahan Pasal 18 ayat (6) huruf (a) Anggaran Dasar Perusahaan tentang Rapat Dewan Komisaris.
4. Perubahan Pasal 3 ayat (2), Pasal 15 ayat (5) huruf (a) dan Pasal 18 ayat (6) huruf (a) Anggaran Dasar
Perusahaantersebut, telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum Republik Indonesia berdasarkan surat
No.AHU-0038294.AH.01.02.TAHUN 2026 tanggal 15 Juni 2026.
Ruang Lingkup Kegiatan Usaha: Ruang lingkup kegiatan usaha Perusahaan meliputi perindustrian, perdagangan,
pertanian, dan jasa. Produk yang dihasilkan antara lain biskuit, roti, makanan ringan (kacang atom, kacang asin, kacang
sukro, kacang garing, dan olahan kedelai/kacang lainnya), berbagai macam kerupuk, keripik (termasuk dari buah dan
sayuran), peyek, coklat, minuman siap saji, kembang gula, olahan susu dan krim, minuman nonalkohol, produk jamu,
serta makanan bayi. Perusahaan juga menjalankan kegiatan persewaan properti berupa bangunan dan ruang kantor,
serta kegiatan penunjang di bidang perdagangan besar makanan/minuman dan pertanian kacang tanah serta jagung.
BerdasarkanAkta Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn., No. 3 tanggal 8 Juni 2026 yang diberitahukan kepada Kementerian
Hukum Republik Indonesia sebagaimana ternyata dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan
No. AHU-AH.01.09-0324600 tanggal 14 Juni 2026, berikut adalah Susunan Pengurus Perusahaan:
Dewan Direksi Dewan Komisaris
Direktur Utama : Hardianto Atmadja Komisaris Utama : Sudhamek Agoeng Waspodo Soenjoto
Direktur : Johannes Setiadharma Komisaris : Hartono Atmadja
Direktur : Paulus Tedjosutikno Komisaris : Pangayoman Adi Soenjoto
Direktur : Ruli Setiawan S. L. Tobing Komisaris : Rahajoe Dewiningroem Soenjoto
Direktur : Fransiskus Johny Soegiarto Komisaris : Swen Neufeldt
Direktur : Robert Chandrakelana Adjie Komisaris : Haijiang Gu
Komisaris Independen : Eduardus Maurits Klavert
Komisaris Independen : Fitra Dewata Teramihardja
Komisaris Independen : Donald Reginald Gadsden
Penawaran Umum Perdana (IPO) Berdasarkan Surat Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) No. S-130/D.04/2018 tanggal 28
September 2018, Pernyataan Pendaftaran Perusahaan dalam rangka Penawaran Umum Perdana Saham telah dinyatakan
efektif. Pada tanggal 10 Oktober 2018, Perusahaan secara resmi menjadi perusahaan publik dan mencatatkan sahamnya
di Bursa Efek Indonesia dengan kode saham GOOD.
Pada saat IPO tersebut, Perusahaan menawarkan 35.000.000 saham baru yang dikeluarkan dari portepel dengan nilai
nominal Rp100 per saham dan Harga Penawaran Rp1.284 per saham. Bersamaan dengan IPO, Perusahaan juga
menerbitkan 727.841.290 saham baru kepada Pelican Company Ltd. dalam rangka konversi Mandatory Convertible Bond
(MCB Pelican). Aksi korporasi ini mengakibatkan jumlah saham yang ditempatkan dan disetor penuh meningkat menjadi
7.379.580.291 lembar saham. Selain itu, Perusahaan mengadakan program Alokasi Saham Karyawan (Employee Stock
Allocation atau ESA) dengan mengalokasikan hingga 2.800.000 lembar saham. Pembaruan Data Saham (Stock Split) Data
mengenai nilai nominal dan jumlah saham telah mengalami perubahan signifikan sejak IPO:
• Pemecahan Nilai Nominal Saham (Stock Split): Pada tanggal 9 Juli 2021, Perusahaan melakukan aksi korporasi
pemecahan nilai nominal saham dari Rp100 per saham menjadi Rp20 per saham.
vii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 20
• Jumlah Saham Saat Ini: Akibat dari stock split tersebut, jumlah saham yang ditempatkan dan disetor penuh
Perusahaan per 31 Desember 2025 adalah sebanyak 36.897.901.455 lembar saham dengan nilai nominal Rp20 per
saham.
• Struktur Permodalan: Modal dasar Perusahaan tercatat sebesar Rp2.000.000.000.000 yang terbagi atas
100.000.000.000 lembar saham. Perusahaan mencatat tambahan modal disetor sejumlah Rp896.048.923.396 dari
hasil IPO dan konversi MCB tersebut.
Status Penggunaan Dana IPO Perusahaan tidak lagi memiliki kewajiban untuk menyampaikan laporan realisasi
penggunaan dana hasil IPO karena seluruh dana tersebut telah terealisasi sepenuhnya pada tahun 2018. Laporan terakhir
mengenai hal ini telah disampaikan pada 14 Januari 2019 melalui sistem pelaporan elektronik OJK.
Berdasarkan Laporan Tahunan 2025, berikut adalah susunan pemegang saham PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk per
31 Desember 2025:
Nama Pemegang Saham Jumlah Saham Persentase (%)
Kepemilikan di atas 5%
HSBC CMB S/A Hormel Food 11.133.317.364 30,173%
Kusumo Dewiningrum Sunjoto 3.572.194.700 9,681%
Pangayoman Adi Soenjoto 3.497.823.771 9,480%
Sudhamek Agoeng Waspodo Soenjoto 3.196.042.250 8,662%
Rahajoe Dewiningroem Soenjoto 2.761.732.296 7,485%
Juniastuti 1.939.001.548 5,255%
Kepemilikan di bawah 5%
Hartono Atmadja 510.173.030 1,383%
Hardianto Atmadja 403.283.122 1,093%
Paulus Tedjosutikno 9.375.000 0,025%
Fransiskus Johny Soegiarto 9.375.000 0,025%
Johannes Setiadharma 6.364.500 0,017%
Ruli Setiawan S L Tobing 19.000 0,000%
Masyarakat (masing-masing di bawah 5%) 9.838.899.274 26,666%
Saham Treasuri 20.300.600 0,055%
Total 36.897.901.455 100,00%
Catatan Penting:
• Pihak Pengendali: Keluarga Soenjoto bertindak sebagai Kelompok yang Terorganisasi yang menjadi Pengendali Perseroan dan pemilik manfaat
akhir (ultimate beneficial owner).
• Perubahan Signifikan: Pada akhir tahun 2025, PT Tudung Putra Putri Jaya tidak lagi tercatat sebagai pemegang saham di atas 5% (kepemilikan
menjadi 4,04%) dan kini diklasifikasikan dalam kelompok saham masyarakat. Sebaliknya, Ibu Juniastuti dan Ibu Rahajoe Dewiningroem
Soenjoto kini masuk dalam kategori pemegang saham di atas 5%.
• Modal Saham: Seluruh saham memiliki nilai nominal Rp20 per saham.
viii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 21
6.2. PIHAK PEMBELI (PT MULIA BOGA RAYA, TBK “KEJU”)
Perusahaan didirikan berdasarkan Akta Notaris Makmur Tridharma, S.H., No. 25 tanggal 25 Agustus 2006. Akta
Pendirian tersebut telah disahkan oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat
Keputusan No. W7-00894.HT.01.01-TH.2006 pada tanggal 25 September 2006, dan diumumkan dalam Berita Negara
No. 8 tanggal 26 Januari 2007, Tambahan No. 790.
Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan terbaru dilakukan berdasarkan Akta
Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn., No. 20 tanggal 20 Mei 2026 mengenaipenyesuaian Pasal 3 ayat (2) Anggaran Dasar
Perusahaan dengan Peraturan Badan Pusat Statistik Nomor 7 Tahun 2025 tentang Klasifikasi Baku Lapangan Usaha
Indonesia (KBLI 2025). Perubahan ini telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum Republik Indonesia sesuai
dengan Surat Keputusan No.AHU-0038303.AH.01.02.TAHUN 2026 tanggal 15 Juni2026. Sebelumnya, pada tahun 2025,
terdapat perubahan signifikan melalui Akta Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn., No. 49 tanggal 22 Desember 2025 yang
diberitahukan kepada Kementerian Hukum Republik Indonesia sebagaimana ternyata dalam Surat Penerimaan
Pemberitahuan Perubahan Anggaran Perusahaan No. AHU-AH.01.03-0024725 tanggal 27 Januari 2026.
Berdasarkan Anggaran Dasar terbaru, ruang lingkup kegiatan usaha Perusahaan meliputi:
1. Industri Produk Susu Lainnya(seperti mentega, yoghurt, kejudandadih, kasein atau laktosa (susu manis), susu
fermentasi, wei/whey dankefir susu).
2. IndustriBumbu Masakan Lainnya (seperti monosodium glutamat (MSG), serbuk vanili, saus dan rempah-rempah,
mayones, tepung moster, moster olahan, saus tomat, saus tiram, dan saus selada).
3. Aktivitas Penyediaan Makanan di Bangunan Tidak Tetap.
4. Perdagangan besar makanan dan minuman lainnya.
5. Perdagangan Besar Gula, Cokelat dan Kembang Gula.
6. Aktivitas Penyediaan Makanan di Bangunan Tetap.
7. Industri Es Krim.
Perusahaan memegang Nomor Induk Berusaha (NIB): 8120105871203. Kegiatan usaha komersial telah dimulai sejak Juli
2008. Lokasi kantor pusat dan pabrik utama terletak di Bekasi International Industrial Estate, Jl. Inti Raya II Blok C7 No.
5A, Desa Cibatu, Kecamatan Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat 17530. Saat ini, Perusahaan memproduksi
keju dan mayones dengan merek dagang “Prochiz” dan “Topchiz”.
Entitas induk langsung Perusahaan adalah PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk (dengan kepemilikan 66,07% per akhir
2025). BEL SA juga merupakan pemegang saham pengendali strategis dengan kepemilikan sebesar 22,50% sejak Agustus
2025. Pihak pengendali terakhir (Ultimate Controlling Party) adalah sekelompok individu yang memiliki pengendalian
secara bersama-sama yang terdiri dari anggota keluarga Soenjoto.
Berdasarkan Akta Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn., No. 23 tanggal 21 April 2026 yang diberitahukan kepada
Kementerian Hukum Republik Indonesia sebagaimana ternyata dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data
Perusahaan No. AHU-AH.01.09-0265302 tanggal 12 Mei 2026 Akta Notaris , susunan pengurus Perusahaan adalah
sebagai berikut:
Dewan Direksi Dewan Komisaris
Direktur Utama : Indrasena Patmawidjaja Komisaris Utama : Hardianto Atmadja
Direktur : Jeffry Halim Komisaris : Paulus Tedjosutikno
Direktur : Ari Sutanto Komisaris : Robert Chandrakelana Adjie
Direktur : Randy Rinaldi Chandra Suwita Komisaris : Jean-Christophe Maurice Coubat
Direktur : Alamjit Singh Sekhon Komisaris Independen : Drs. Maurits Daniel Rudolf Lalisang
Komisaris Independen : Connie Ang
Berdasarkan Surat OJK No. S-169/D.04/2019 tanggal 15 November 2019, Pernyataan Pendaftaran Perusahaan dalam
rangka Penawaran Umum Perdana Saham (Initial Public Offering) telah dinyatakan efektif. Pada tanggal 25 November
2019, Perusahaan resmi mencatatkan 1.500.000.000 lembar saham di Bursa Efek Indonesia dengan kode saham “KEJU”.
Jumlah tersebut terdiri dari 100.000.000 saham baru yang ditawarkan kepada masyarakat dengan harga penawaran
Rp750 per saham, serta 200.000.000 saham baru hasil konversi Obligasi Wajib Konversi (OWK). Nilai nominal saham yang
ditetapkan adalah Rp50 per saham.
ix
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 22
Struktur permodalan Perusahaan mengalami perubahan signifikan melalui aksi korporasi terbaru pada akhirtahun 2024.
Berdasarkan Keputusan RUPS Luar Biasa tanggal 17 Desember 2024, Perusahaan melakukan pembagian saham bonus
yang berasal dari kapitalisasi Tambahan Modal Disetor (Agio Saham). Pada tanggal 17 Januari 2025, Perusahaan telah
mendistribusikan sebanyak 4.124.999.999 lembar saham bonus kepada para pemegang saham dengan rasio 4:11 (empat
saham lama mendapatkan sebelas saham bonus). Aksi korporasi ini telah dituangkan dalam Akta Notaris Liestiani Wang,
S.H., M.Kn., No. 29 tanggal 17 Februari 2025 dan telah diberitahukan kepada Kementerian Hukum Republik Indonesia
sebagaimana ternyata dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perusahaan No. AHU-
AH.01.03-0055084 pada tanggal 21 Februari 2025.
Dengan adanya pembagian saham bonus tersebut, maka jumlah total saham Perusahaan yang ditempatkan dan disetor
penuh per 31 Desember 2025 (maupun data terakhir tahun 2026) adalah sebanyak 5.624.999.999 lembar saham dengan
nilai nominal seluruhnya sebesar Rp281.249.999.950. Perusahaan juga telah meningkatkan modal dasarnya menjadi
Rp550.000.000.000 yang terbagi atas 11.000.000.000 lembar saham.
Setelah aksi korporasi pembagian saham bonus pada 17 Januari 2025, posisi modal saham Perseroan adalah sebagai
berikut:
• Modal Dasar: Rp550.000.000.000 (terbagi atas 11.000.000.000 lembar saham).
• Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: Rp281.249.999.950 (terbagi atas 5.624.999.999 lembar saham).
• Nilai Nominal: Rp50 per saham.
BerdasarkanDaftar Pemegang Saham (DPS) Perusahaan tertanggal 29 Mei 2026, berikut adalah susunan pemegang
saham PT Mulia Boga Raya Tbk:
Pemegang Saham Jumlah Saham (Lembar) Persentase (%)
PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk 3.716.642.250 66,07%
Bel S.A 1.265.668.950 22,50%
Hardianto Atmadja (Komisaris Utama) 12.909.000 0,23%
Paulus Tedjosutikno (Komisaris) 6.454.500 0,11%
Ari Sutanto (Direktur) 3.819.000 0,07%
Indrasena Patmawidjaja (Direktur Utama) 1.699.400 0,03%
Robert Chandrakelana Adjie(Komisaris) 2.739.750 0,05%
Jeffry Halim (Direktur) 307.500 0,01%
Pihak terafiliasi pemegang saham pengendali 35.932.350 0,64%
Masyarakat 568.543.299 10,11%
Saham Treasury 10.284.000 0,18%
Total 5.624.999.999 100,00%
Catatan Penting:
• Pengendali dan Pemilik Akhir (UBO).
o Pemegang Saham Pengendali: PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk dan BEL SA. BEL SA secara strategis masuk menjadi pemegang saham
pengendalisejak 8 September 2025.
o Pemilik Akhir (Ultimate Beneficiary Owner/UBO): Tuan Hardianto Atmadja dan Nyonya Cecile Beliot (melalui Bel SA).
• Perubahan Signifikan di Tahun 2025.
o Saham Bonus: Perseroan mendistribusikan 4.124.999.999 lembar saham bonus dengan rasio 4:11 (empat saham lama mendapat sebelas
saham bonus) yang berasal dari kapitalisasi Agio Saham.
o Perubahan Pemegang Saham Utama: Bel SA (perusahaan keju terbesar di Prancis) membeli 22,50% saham Perseroan, menggantikan
posisi Pelican Company Limited yang sebelumnya memiliki 18,13% saham pada awal tahun 2025.
o Pembelian Kembali Saham (Buyback): Berdasarkan keputusan RUPSLB 22 April 2025, Perseroan disetujui melakukan buyback saham
sebanyak-banyaknya 38.250.000 lembar. Hingga tanggal laporan, telah terealisasi sebanyak 4.388.600 lembar saham.
x
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 23
7. INFORMASI MATERIAL LAINNYA YANG DIUNGKAPKAN
Berdasarkan informasi dari manajemen atas rencana transaksi yang disampaikan dengan perjanjian yang disepakati
nantinya. Bahwa tidak ada perubahan isi Nota Kesepakatan Jual Beli Tanah (MoU) No: MBR/LGL/P/048/VI/26 tertanggal
9 Juni 2026 antara PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk dan PT Mulia Boga Raya Tbk dengan isi dari Akta Jual Beli yang
akan dilakukan.
8. IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN PENILAIAN
Berikut adalah Identitas Pengguna Laporan:
Nama : PT MULIA BOGA RAYA, TBK
Bidang Usaha : Menjalankan Usaha di Bidang Industri Pengolahan Produk Susu dan Produk Dari Susu Lainnya
Alamat : Kawasan Bekasi International Industrial Estate, Jl. Inti Raya II Blok C7 No. 5A, Desa Cibatu, Kecamatan
Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat 17530
No. Tlp. : Telepon +62 (21) 56943299
9. PERNYATAAN INDEPENDENSI DAN TIDAK ADA BENTURAN KEPENTINGAN
Berdasarkan pengetahuan Kami atas penugasan penilaian, dengan ini Kami menyatakan bahwa:
• Seluruh pendapat yang Kami nyatakan dalam laporan ini, baik mengenai analisis, kesimpulan atau pendapat, adalah benar.
• Hasil analisis, kesimpulan dan pendapat yang Kami nyatakan pada laporan ini terbatas pada kontinjensi, keterbatasan dan
asumsi, yang merupakan pemahaman secara menyeluruh, didasarkan analisis profesional serta pendapat dan kesimpulan
Kami.
• Pada saat ini maupun pada masa yang akan datang, Kami tidak memiliki kepentingan terhadap Perusahaan yang Kami
nilai.
• Kami tidak memiliki kepentingan pribadi terhadap Perusahaan yang Kami nilai dan pihak yang terlibat dan terkait di
dalamnya.
• Nilai kompensasi terhadap penugasan penilaian yang dilakukan tidak mempengaruhi hasil penilaian.
• Laporan Penilaian yang menyatakan hasil analisis, pendapat dan kesimpulan ini, dibuat berdasarkan pada Business
Valuation Standard yang diakui oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), SPI 2018.
• Kami melakukan penugasan ini secara independen tanpa intervensi dari pihak manapun.
10. MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Maksud Penugasan ini adalah untuk memberikan Pendapat Kewajaran terkait Rencana Transaksi Afiliasi Antara PT
Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk dengan PT Mulia Boga Raya, Tbk atas Rencana Jual-Beli Gedung Kantor kepemilikan
tunggal (SHGB NIB. 09.02.000042063.0) dengan luas tanah 1.069 m2 dan bangunan Gedung Kantor seluas kurang lebih
596 m2 beserta sarana pelengkapnya yang terletak di Jalan Bendi Besar, Kebayoran Lama, Jakarta Selatan 12240, dengan
Tanggal Penilaian Per 31 Desember 2025.
Berkenaan dengan Maksud tersebut sehingga Tujuan pemberian pendapat kewajaran ini adalah untuk memenuhi
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor: 42/POJK.04/2020 tertanggal 1 Juli 2020 tentang Transaksi
Afiliasi, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor: 35/POJK.04/2020 tertanggal 2 Juli 2020 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik
Indonesia Nomor: 17 /SEOJK.04/2020 tertanggal 9 Agustus 2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal, Serta Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) edisi VII
Tahun 2018 dan SPI 330 Edisi Revisi Tahun 2020.
11. KONDISI PEMBATAS
• Objek penilaian tidak sedang atau telah dinilai oleh penilai publik lainnya dalam jangka waktu tidak lebih dari 2 bulan.
• Dengan Finalnya Laporan ini, Pihak Pemberi Tugas ataupun Pengguna Laporan telah menerima dan menyetujui
Review Terhadap Bisnis Plan yang Telah Kami Lakukan.
• Kami sebagai Penilai tidak melakukan penelitian terhadap keabsahan dokumen-dokumen yang terkait, oleh
karenanya Kami tidak menjamin kebenaran atau keabsahannya.
• Kondisi-kondisi tidak wajar yang tersembunyi terhadap Perusahaan yang dapat membawa efek negatif terhadap
nilai, tidak menjadi tanggung jawab Kami sebab merupakan bagian pekerjaan ahli lainnya.
• Informasi, perkiraan dan pendapat yang Kami peroleh dari berbagai sumber, Kami anggap merupakan informasi yang
dapat dipercaya kebenarannya, oleh karenanya Kami tidak melakukan pengecekan lebih lanjut. Bilamana
xi
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 24
dikemudian hari diketahui ada informasi yang tidak benar yang diberikan kepada Kami, maka Kami tidak dapat
diminta pertanggungjawabannya.
• Laporan harus digunakan secara keseluruhan yang tak terpisahkan dan penggunaannya terbatas pada maksud dan
tujuan penilaian ini saja. Laporan ini tidak akan berlaku untuk maksud dan tujuan berbeda.
• Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan penggunaan laporan yang tidak sesuai
dengan maksud dan tujuan dari laporan.
• Laporan penilaian yang dihasilkan dari penugasan ini, baik seluruhnya maupun sebagian, tidak diperkenankan untuk
dipublikasikan, juga tidak dalam bentuk referensi apapun, termasuk referensi mengenai laporan keuangan
perusahaan, dan atau pernyataan atau kajian lainnya atau pernyataan/edaran apapun dari perusahaan, tanpa
persetujuan penilai.
• Kami juga menegaskan bahwa Kami berhak atas biaya-biaya tambahan ataupun memilih untuk tidak menyelesaikan
penugasan ini jika ada perubahan besar pada lingkup penugasan atau tujuan penilaian dari yang disebutkan di atas.
• Bahwa Laporan ini Hanya akan digunakan untuk Tujuan yang telah ditentukan dan tidak digunakan untuk
kepentingan Lainnya.
• Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
• Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses Penilaian.
• Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya.
• Kami menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan
yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).
• Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
• Laporan Pendapat Kewajaran ini terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat
mempengaruhi operasional perusahaan.
• Kami bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan kesimpulan Nilai.
• Kami telah memperoleh informasi atas status hukum objek Penilaian dari Pemberi Tugas.
12. IDENTIFIKASI STATUS PENILAI
KJPP Anas karim Rivai dan Rekan (KJPP AKR) ditetapkan sebagai Kantor Jasa Penilai Publik resmi berdasarkan Keputusan
Menteri Keuangan Nomor: 395/KM.1/2009 tertanggal 20 April 2009, dengan Surat Ijin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik
(SIUKJPP) Nomor: 2.09.0030 dan terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal atas nama:
• Yanuar Ari Wibowo, S.P., MAPPI (Cert)
o Izin Penilai dari Menkeu Republik Indonesia Nomor: B-1.12.00345
o STTD OJK Nomor: STTD.PB-06/PJ-1/PM.02/2023
o Nomor Register: RMK-2017.00306
KJPP AKR menyatakan bahwa Penilai yang bertanda tangan dalam dokumen ini bertindak dalam kapasitasnya sebagai
Rekan dalam Kantor Jasa Penilai Publik Anas karim Rivai dan Rekan, penyedia jasa penilaian independen. Penilai tidak
sedang memiliki atau memiliki potensi benturan kepentingan dengan Pemberi Tugas ataupun dengan Obyek Penilaian.
Oleh karena itu, Penilai berada dalam posisi untuk memberikan penilaian obyektif dan tidak memihak. Penilai yang
menandatangani proposal ini merupakan Penilai yang berkompeten untuk melakukan penilaian atas Obyek Penilaian,
dengan atau tanpa menggunakan tenaga ahli dari luar.
13. TENAGA AHLI DAN HASIL PEKERJAAN TENAGA AHLI
Dalam melakukan Pendapat Kewajaran Perusahaan, KJPP ANAS KARIM RIVAI DAN REKAN (AKR) tidak menggunakan hasil
penilaian dari tenaga ahli, karena bidang usaha yang dijalani Perusahaan tidak memerlukan pendapat dari tenaga ahli.
14. TANGGUNG JAWAB PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan KJPP AKR sebagai penilai, KJPP AKR menyatakan bahwa semua perhitungan dan
analisis yang dibuat dalam penyusunan Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar dan KJPP AKR bertanggung
jawab atas Pendapat Kewajaran yang diterbitkan.
xii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 25
15. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Asumsi dan asumsi khusus yang digunakan dalam penugasan merupakan asumsi dan asumsi khusus yang wajar dan
relevan dengan memperhatikan tujuan dimana penilaian diperlukan.
Asumsi khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta yang sebenarya pada tanggal penilaian a tau hal yang tidak dibuat
oleh sebagian kecil pelaku pasar dalam suatu transaksi pada tanggal penilaian. Asumsi khusus sering digunakan untuk
menggambarkan efek dari suatu situasi yang akan mempengaruhi nilai.
Dalam pelaksanaan penugasan, Penilai menggunakan asumsi yang wajar untuk diterima sebagai fakta dalam konteks
penugasan penilaian tanpa penyelidikan tertentu atau verifikasi.
16. ASUMSI–ASUMSI PENTING
Dalam penyusunan pendapat independen ini, Kami menggunakan beberapa asumsi, antara lain:
• Kami berasumsi bahwa obyek yang Kami nilai tidak mempunyai masalah hukum dan bahwa hak kepemilikannya
adalah sah dan dapat dipasarkan.
• Kami berasumsi bahwasanya obyek penilaian yang ditunjukkan kepada Kami adalah benar merupakan subjek dalam
penilaian dan Kami tidak melakukan pengecekan lebih lanjut terhadap kebenarannya.
• Kami berasumsi bahwa data-data dan sumber informasi yang diberikan atau yang dikirimkan oleh Pemberi Tugas
pada Kami adalah benar, baik dengan atau pun tanpa adanya Surat Representatif.
• Kami berasumsi bahwa Perusahaan mentaati semua peraturan yang ditetapkan pemerintah, khususnya yang terkait
dengan operasional Perusahaan, baik di masa lalu maupun di masa mendatang.
• Kami berasumsi bahwa legalitas yang dimiliki oleh Perusahaan tidak ada masalah baik secara hukum atau masalah
lainnya baik sebelum maupun setelah Rencana Penawaran Umum Perdana Saham.
• Kami berasumsi bahwa Perusahaan telah dan akan memenuhi kewajiban yang berkenaan dengan perpajakan,
retribusi dan pungutan-pungutan lainnya sesuai dengan peraturan yang berlaku.
• Pendapat ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan bahwa penggunaan sebagian dari analisis dan informasi
tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan
atas proses yang mendasari pendapat tersebut. Penyusunan pendapat ini merupakan suatu proses yang rumit dan
mungkin tidak dapat dilakukan melalui analisis yang tidak lengkap.
• Semua data dan informasi yang Kami terima dalam penugasan ini, yang berdasarkan penjelasan manajemen
Perusahaan merupakan data dan informasi yang mendukung Rencana Perusahaan, Kami terima dan Kami anggap
benar.
• Kami telah melakukan penelahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
• Kami bertanggung jawab terhadap Laporan Analisis atas Kelangsungan Kegiatan Operasional dan opini atau
kesimpulan akhir.
• Kami tidak bertanggung jawab terhadap kerugian sebagai akibat dari kesalahan opini atau kesimpulan yang terjadi
karena adanya data atau informasi dari Perusahaan yang relevan dan signifikan pengaruhnya terhadap opini atau
kesimpulan Kami, yang tidak dan / atau belum Kami terima dari Perusahaan.
• Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat Kami karena peristiwa yang
terjadi setelah tanggal laporan ini.
• Imbalan yang Kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh kewajaran kajian yang dihasilkan dari proses
analisis kelangsungan kegiatan operasional ini dan Kami hanya menerima imbalan sesuai dengan yang tercantum
pada Proposal yang sekaligus sebagai surat kesepakatan penugasan yang telah ditandatangani oleh Pemberi Tugas.
• Laporan analisis atas kelangsungan kegiatan operasional Perusahaan ini bersifat non-disclaimer opinion.
• Proyeksi keuangan yang digunakan dibuat oleh manajemen Perusahaan dan telah Kami sesuaikan sesuai dengan
penugasan yang Kami terima.
• Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan.
• Laporan analisis atas kelangsungan kegiatan operasional Perusahaan ini terbuka untuk publik kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
xiii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 26
17. INDEPENDENSI PENILAI
Dalam Laporan Pendapat Kewajaran ini KJPP AKR bertindak secara independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak
terafiliasi dengan Pemberi Tugas ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas. KJPP AKR juga tidak memiliki
kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Berdasarkan Proposal yang sekaligus sebagai surat
kesepakatan penugasan yang telah ditandatangani oleh Pemberi Tugas, penugasan KJPP AKR adalah untuk memberikan
Pendapat Kewajaran (fairness opinion) atas Rencana Transaksi Pemberi Tugas.
18. PROJECT DISCLAIMER
Laporan ini disiapkan atas permintaan dari Pemberi Tugas, sehingga laporan ini bersifat rahasia dan hanya digunakan untuk
kepentingan Pemberi Tugas.
Dalam menyiapkan laporan ini, KJPP AKR mengandalkan pada informasi yang diberikan oleh manajemen. Dalam hal ini KJPP
AKR tidak berada dalam posisi untuk menguji kebenaran maupun ketepatan atas informasi yang diberikan oleh manajemen
Perusahaan serta meyakini kebenaran dan keakuratan data/ informasi tersebut.
Di dalam laporan ini terdapat pernyataan-pernyataan, penilaian, perkiraan dan proyeksi yang dibuat berdasarkan informasi
yang disediakan oleh manajemen Perusahaan dalam rangka mengantisipasi pelaksanaan operasional Perusahaan di masa yang
akan datang. Pernyataan, penilaian, perkiraan maupun proyeksi tersebut mencerminkan asumsi-asumsi yang dibuat oleh
manajemen Perusahaan untuk mengestimasi hasil yang akan diperoleh, dimana asumsi tersebut mungkin terjadi atau mungkin
tidak terjadi.
KJPP AKR memberikan laporan berbahasa Indonesia dan menggunakan mata uang Rupiah serta tidak bertanggung jawab atau
menjamin setiap kewajiban atau kerugian yang mungkin muncul akibat diambilnya tindakan berdasarkan laporan ini.
Semua pernyataan yang terdapat di dalam laporan ini sebaiknya dihubungkan secara keseluruhan dengan tujuan dibuatnya
laporan ini. Laporan harus digunakan secara keseluruhan yang tak terpisahkan dan penggunaannya terbatas pada maksud dan
tujuan yang telah ditentukan saja. Laporan ini tidak akan berlaku untuk maksud dan tujuan berbeda. Laporan ini hanya
digunakan sesuai dengan tujuan laporan dan tidak digunakan untuk Tujuan Lainnya.
19. ASUMSI UMUM DAN KHUSUS
Dalam penilaian ini Kami membuat beberapa asumsi yang sangat penting sehubungan dengan metode yang Kami
gunakan dalam penentuan nilai, yaitu :
1. Siapapun yang mendapat laporan ini, atau tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk mengumumkan atau
mempergunakannya untuk keperluan apapun tanpa ijin tertulis dari “Pemberi Tugas”.
2. Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan dan stempel kantor jasa penilai publik (office seal)
dari KJPP AKR.
3. Semua informasi dan data yang berkaitan dengan penilaian ini, termasuk laporan keuangan audit yang Kami
pergunakan sebagai dasar dalam melakukan perhitungan penilaian, tetapi tidak termasuk kesimpulan pendapat nilai,
Kami terima dari “Pemberi Tugas” termasuk hal-hal yang menyangkut kepemilikan saham serta hal-hal yang relevan
lainnya. Kami menganggap bahwa informasi dan data yang Kami terima sepanjang menyangkut data dan keterangan
mengenai objek penilaian adalah benar.
4. Dalam hal penelitian dan penyelidikan yang ada hubungan dengan kebenaran legalitas hak milik serta hutang piutang
yang mengakibatkan kerugian atas saham yang dinilai, bukan merupakan ruang lingkup pekerjaan penilai, pekerjaan
tersebut merupakan pekerjaan Konsultan Hukum, dan oleh sebab itu dalam penilaian ini Kami berasumsi bahwa
saham yang dinilai tersebut telah bebas dari segala tuntutan hukum.
5. Laporan harus digunakan secara keseluruhan yang tak terpisahkan dan penggunaannya terbatas pada maksud dan
tujuan penilaian ini saja. Laporan ini tidak akan berlaku untuk maksud dan tujuan berbeda. Laporan ini hanya
digunakan sesuai dengan tujuan laporan dan tidak untuk kepentingan Lainnya.
xiv
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 27
20. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan permintaan dari Pemberi Tugas yang akan digunakan atau
dipublikasikan oleh Pemberi Tugas baik secara keseluruhan atau sebagian dari Laporan, atau Referensi yang
Dipublikasikan, termasuk Referensi mengenai Laporan Keuangan Perusahaan, dan/atau Laporan Direksi/Pimpinan
Perusahaan, dan/atau Pernyataan atau Kajian Lainnya atau Pernyataan/Edaran apapun dari Perusahaan harus dengan
Persetujuan Penilai. Tanda tangan Penilai Publik dan Cap KJPP AKR yang resmi merupakan syarat mutlak Laporan
Penilaian yang dihasilkan.
21. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Setelah tanggal penilaian Anggaran Dasar Perusahaan mengalami perubahan. Perubahan terbaru dilakukan berdasarkan
Akta Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn., No. 20 tanggal 20 Mei 2026 mengenaipenyesuaian Pasal 3 ayat (2) Anggaran
Dasar Perusahaan dengan Peraturan Badan Pusat Statistik Nomor 7 Tahun 2025 tentang Klasifikasi Baku Lapangan Usaha
Indonesia (KBLI 2025). Perubahan ini telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum Republik Indonesia sesuai
dengan Surat Keputusan No.AHU-0038303.AH.01.02.TAHUN 2026 tanggal 15 Juni2026. Sebelumnya, pada tahun 2025,
terdapat perubahan signifikan melalui Akta Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn., No. 49 tanggal 22 Desember 2025 yang
diberitahukan kepada Kementerian Hukum Republik Indonesia sebagaimana ternyata dalam Surat Penerimaan
Pemberitahuan Perubahan Anggaran Perusahaan No. AHU-AH.01.03-0024725 tanggal 27 Januari 2026.
22. TIDAK PERLU ADANYA PERUBAHAN (UPDATING)
Kejadian-kejadian yang terjadi setelah tanggal laporan mungkin mempunyai pengaruh signifikan terhadap penilaian
Perusahaan. Kami memastikan bahwa Kami tidak berkewajiban untuk memperbaharui laporan ini atau untuk merevisi
penilaian dikarenakan kejadian dan transaksi yang terjadi setelah tanggal cut off date yang digunakan yaitu adalah 31
Desember 2025.
23. TAMBAHAN INFORMASI LAIN DILUAR HAL-HAL YANG TELAH DIURAIKAN
Seluruh informasi material yang menyangkut Pendapat Kewajaran telah diungkapkan seluruhnya kepada KJPP AKR dan
tidak ada pengurangan atas fakta-fakta yang penting.
24. DEFINISI DAN ISTILAH YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Definisi dan Istilah yang Digunakan dalam Penilaian adalah sebagai berikut:
● Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai ekonomi suatu objek penilaian.
● Penilai adalah orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan Penilaian di pasar modal.
● Penilai Bisnis adalah Penilai yang melakukan kegiatan penilaian bisnis sebagaimana dimaksud dalam Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di pasar modal.
● Penilai Properti adalah Penilai yang melakukan kegiatan Penilaian properti sebagaimana dimaksud dalam Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di pasar modal.
● Penilaian Bisnis adalah proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas objek Penilaian Bisnis sebagaimana
dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di pasar modal.
● Penugasan Penilaian Profesional adalah penugasan yang diterima oleh Penilai dari pemberi penugasan untuk
melakukan Penilaian atas objek, tujuan Penilaian, dan tanggal tertentu dimana Penilai mendasarkan opininya, yang
disajikan dalam laporan Penilaian.
● Pihak adalah orang perseorangan, perusahaan, usaha bersama, asosiasi, atau kelompok yang terorganisasi.
● Nilai adalah perkiraan harga yang diinginkan oleh penjual dan/atau pembeli atas suatu barang atau jasa dan
merupakan jumlah manfaat ekonomi berdasarkan nilai pasar yang akan diperoleh dari objek Penilaian pada tanggal
Penilaian.
● Tanggal Penilaian adalah tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan.
● Dasar Penilaian adalah suatu penjelasan dan/atau pendefinisian tentang jenis Nilai yang sedang diteliti berdasarkan
kriteria tertentu.
● Premis Nilai adalah asumsi Nilai yang berhubungan dengan suatu kondisi transaksi yang dapat digunakan pada objek
Penilaian.
xv
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 28
● Nilai Buku adalah:
o hasil kapitalisasi atas biaya perolehan aset, dikurangi akumulasi depresiasi, deplesi, amortisasi atau penurunan
nilai sebagaimana yang tercatat dalam laporan keuangan; atau
o selisih antara total aset dikurangi dengan total liabilitas dari perusahaan sebagaimana tercatat dalam laporan
keuangan.
● Nilai Aset Bersih adalah total nilai pasar aset dikurangi total nilai pasar liabilitas.
● Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada
Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing bertindak
atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
● Asumsi adalah sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau keadaan yang mungkin dapat
mempengaruhi objek Penilaian atau pendekatan penilaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh Penilai Bisnis
sebagai bagian dari proses Penilaian.
● Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan menggunakan satu atau lebih metode
penilaian.
● Pendekatan Aset adalah Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan historis objek Penilaian yang telah
diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang
digunakan dalam Penilaian Bisnis.
● Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan objek Penilaian dengan objek lain yang
sebanding dan sejenis serta telah tersedia informasi harga transaksi atau penawaran.
● Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi manfaat ekonomis atau
pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh objek Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu.
● Metode Penilaian adalah suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan Penilaian.
● Business Interest adalah kepemilikan dalam perusahaan yang meliputi penyertaan dalam perusahaan, surat
berharga, aset keuangan lainnya, dan aset tak berwujud.
● Faktor Kapitalisasi adalah semua jenis rasio yang digunakan untuk mengkonversi pendapatan menjadi suatu Nilai.
● Metode Kapitalisasi Pendapatan (Capitalization of Income Method) adalah Metode Penilaian yang mendasarkan
pada suatu pendapatan yang dianggap mewakili kemampuan di masa mendatang dari suatu perusahaan atau
Business Interest yang dinilai, dibagi dengan suatu tingkat kapitalisasi atau dikali dengan Faktor Kapitalisasi, sehingga
menjadi suatu indikasi Nilai dari perusahaan atau Business Interest.
● Laporan Penilaian Bisnis adalah laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Bisnis yang memuat pendapat Penilai Bisnis
mengenai objek Penilaian serta menyajikan informasi tentang proses Penilaian.
● Tanggal Laporan Penilaian Bisnis adalah tanggal ditandatanganinya Laporan Penilaian Bisnis oleh Penilai Bisnis.
● Tenaga Ahli adalah orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada suatu bidang tertentu di luar ruang lingkup
kegiatan Penilaian dan tidak bekerja pada kantor jasa Penilai publik.
● Holding Company adalah suatu perusahaan yang sebagian besar pendapatannya atau seluruhnya berasal dari
penyertaan pada perusahaan lain.
● Diskon Tanpa Pengendalian (Discount for Lack of Control) adalah suatu jumlah atau persentase tertentu yang
merupakan pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas objek
Penilaian.
● Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentase tertentu yang
merupakan pengurang dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek Penilaian.
● Kelangsungan Usaha adalah suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang beroperasi atau dalam konstruksi,
atau suatu premis dalam Penilaian, dimana Penilai Bisnis menganggap suatu perusahaan akan terus melanjutkan
operasinya secara berkelanjutan.
● Kapitalisasi adalah:
o pengubahan arus kas bersih atau penghasilan bersih lain, baik yang bersifat aktual maupun perkiraan, selama
periode tertentu yang ekuivalen dengan Nilai aset pada suatu tanggal tertentu; atau
o pengakuan atas suatu pengeluaran modal.
● Premi Pengendalian (Premium for Control) adalah suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan
penambah dari Nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas objek Penilaian.
● Modal Investasi adalah jumlah utang jangka panjang dan ekuitas pada suatu perusahaan.
● Tingkat Kapitalisasi adalah jumlah pembagi yang digunakan untuk mengubah pendapatan menjadi Nilai.
xvi
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 29
● Tingkat Imbal Balik adalah jumlah laba atau rugi dan/atau perubahan nilai yang direalisasikan atau diharapkan dari
suatu investasi yang dinyatakan dalam persentase.
● Tingkat Diskonto adalah suatu Tingkat Imbal Balik untuk mengubah nilai di masa depan ke nilai sekarang yang
mencerminkan nilai waktu dari uang dan ketidakpastian atas terealisasinya pendapatan ekonomi.
● Arus Kas Bersih adalah jumlah kas yang:
o tersedia setelah terpenuhinya kebutuhan kas untuk kegiatan operasional;
o merupakan arus kas yang tersedia bagi penyedia modal yang terdiri dari utang dan ekuitas; dan
o telah bebas dari kewajiban untuk mempertahankan operasi saat ini dan untuk mengantisipasi pertumbuhan
perusahaan.
● Nilai Terminal (Terminal Value) adalah Nilai dari jumlah arus kas untuk periode setelah periode waktu tetap, dimana
arus kas yang diterapkan dapat menggunakan model ekuitas atau Modal Investasi.
● Pendapat Kewajaran adalah suatu pernyataan yang diberikan oleh Penilai Bisnis untuk menyatakan bahwa suatu
transaksi yang akan dilakukan adalah wajar atau tidak.
● Pendapat Kewajaran atas Transaksi Pinjam-Meminjam Dana dan/atau Penjaminan adalah suatu pernyataan yang
diberikan oleh Penilai Bisnis untuk menyatakan bahwa transaksi pinjam-meminjam dana dan/atau penjaminan
adalah wajar atau tidak.
● Studi Kelayakan Bisnis adalah suatu Penugasan Penilaian Profesional yang diberikan oleh Penilai Bisnis berupa
pendapat untuk menyatakan kelayakan suatu usaha atau proyek.
25. MAKRO EKONOMI DAN INDUSTRI
25.1. KONDISI MAKRO EKONOMI GLOBAL
Ketidakpastian pasar keuangan global tetap berlanjut dengan divergensi pertumbuhan antarnegara yang masih nyata.
Proyeksi pertumbuhan ekonomi dunia untuk tahun 2025 diperbarui menjadi 3,3% dan diprakirakan sedikit melambat
menjadi 3,2% pada tahun 2026. Ekonomi Amerika Serikat (AS) diproyeksikan tumbuh 2,8% pada 2025 sebelum melambat
ke 2,3% pada 2026, sementara ekonomi Tiongkok diprakirakan tumbuh 5,0% (2025) dan melambat ke 4,4% (2026). Di sisi
lain, kawasan Eropa masih menunjukkan pertumbuhan yang rendah sebesar 0,9% pada 2025, meskipun diprediksi
membaik ke 1,3% pada 2026, sejalan dengan India yang tetap resilien dengan proyeksi 6,5% (2025) dan 6,6% (2026).
Kebijakan moneter global mulai menyesuaikan, di mana Bank Indonesia menetapkan BI-Rate sebesar 4,75% pada
Desember 2025. Tekanan inflasi dunia diprakirakan berada pada level 3,3% pada 2025 dan 3,2% pada 2026, dengan inflasi
di negara maju seperti AS mulai melandai ke level 2,3% pada tahun 2026.
xvii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 30
25.2. KONDISI MAKRO EKONOMI INDONESIA
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap solid dengan realisasi pada triwulan III 2025 sebesar 5,12% (yoy) dan pada
triwulan IV 2025 tercatat sebesar 5,04% (yoy). Pertumbuhan ini didukung oleh investasi (PMTDB) yang tumbuh kuat
sebesar 5,04% (yoy) pada triwulan IV, terutama didorong oleh investasi nonbangunan yang melonjak signifikan sebesar
10,34% (yoy). Konsumsi rumah tangga tetap menjadi penopang utama dengan pertumbuhan 4,89% (yoy), sementara
kinerja ekspor tumbuh positif mencapai 9,91% (yoy) pada triwulan IV 2025. Secara regional pada triwulan III 2025,
pertumbuhan tertinggi dicatatkan oleh wilayah Jawa (5,17%), diikuti oleh Sulampua (4,96%), Sumatra (4,90%), Balinusra
(4,71%), dan Kalimantan (4,70%).
Ketahanan eksternal tetap terjaga yang tecermin dari neraca perdagangan November 2025 yang mencatat surplus
sebesar 2,7 miliar dolar AS. Posisi cadangan devisa pada akhir Desember 2025 tetap tinggi sebesar 152,6 miliar dolar AS,
setara dengan pembiayaan 6,2 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah. Nilai tukar Rupiah
menghadapi tantangan ketidakpastian global dengan indeks terhadap USD berada pada level 118,56 per Januari 2026. Di
sisi harga, inflasi IHK pada Desember 2025 terjaga dalam sasaran 2,5±1% yaitu sebesar 2,92% (yoy), dengan inflasi inti
sebesar 2,38% (yoy) dan inflasi volatile food yang meningkat menjadi 6,21% (yoy).
Di sektor keuangan, pertumbuhan kredit sepanjang tahun 2025 mencapai 9,69% (yoy), berada dalam kisaran sasaran 8-
11%. Ketahanan perbankan tetap kuat dengan rasio kecukupan modal (CAR) yang meningkat menjadi 26,05% dan
likuiditas (AL/DPK) yang terjaga di level 28,57% pada Desember 2025. Risiko kredit juga rendah dengan NPL Net sebesar
0,86%. Sementara itu, digitalisasi sistem pembayaran terus terakselerasi dengan volume transaksi QRIS yang tumbuh
tinggi sebesar 139,99% (yoy) dan Uang Elektronik tumbuh 44,98% (yoy) pada triwulan IV 2025. Layanan BI-FAST juga
mencatatkan pertumbuhan volume sebesar 30,44% (yoy).
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) perlu terus diperkuat di tengah meningkatnya ketidakpastian global. NPI triwulan IV
2025 diprakirakan tetap baik ditopang neraca perdagangan yang pada November 2025 kembali mencatat surplus sebesar
2,7 miliar dolar AS didukung oleh ekspor nonmigas berbasis sumber daya alam seperti logam mulia dan
perhiasan/permata, nikel dan barang daripadanya, serta bahan bakar mineral. Sementara itu, aliran modal triwulan IV
2025 mencatat net inflows terutama ditopang kenaikan cukup tinggi pada bulan Desember 2025 yang bersumber dari
penerbitan global bond, setelah sebelumnya pada bulan Oktober dan November 2025 ercatat rendah sejalan dengan
ketidakpastian global yang masih tinggi. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Desember 2025 meningkat menjadi
sebesar 156,5 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,4 bulan impor atau 6,3 bulan impor dan pembayaran utang
luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
xviii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 31
Kebijakan nilai tukar Bank Indonesia terus diperkuat untuk menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah dari dampak peningkatan
ketidakpastian global. Nilai tukar Rupiah pada 20 Januari 2026 tercatat sebesar Rp16.945 per dolar AS, melemah 1,53%
(ptp) bila dibandingkan dengan level akhir Desember 2025. Pelemahan nilai tukar tersebut dipengaruhi aliran keluar
modal asing akibat meningkatnya ketidakpastian pasar keuangan global. Selain itu, kenaikan permintaan valas oleh
perbankan dan korporasi domestik sejalan dengan kegiatan ekonomi turut memengaruhi kinerja Rupiah. Guna menjaga
stabilitas nilai tukar Rupiah, Bank Indonesia menempuh intensitas langkah stabilisasi melalui intervensi di pasar NDF baik
di off-shore maupun on-shore (DNDF) dan pasar spot. Respons kebijakan ini dapat menjaga volatilitas nilai tukar Rupiah
dan tetap konsisten dengan upaya pencapaian sasaran inflasi 2,5±1% pada 2026.
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) 2025 terjaga dalam kisaran sasaran 2,5±1%, dengan Inflasi IHK Desember 2025
sebesar 2,92% (yoy). Inflasi inti tetap terjaga rendah sebesar 2,38% (yoy), sejalan pertumbuhan ekonomi yang masih di
bawah kapasitas serta didukung konsistensi suku bunga kebijakan moneter Bank Indonesia dalam menjangkar ekspektasi
inflasi sesuai dengan sasarannya dan imported inflation yang tetap terkendali. Inflasi kelompok administered prices (AP)
terjaga rendah sebesar 1,93% (yoy). Sementara itu, inflasi kelompok Volatile Food (VF) masih relatif tinggi sebesar 6,21%
(yoy) disumbang terutama oleh komoditas bawang merah seiring pasokan yang terbatas akibat gangguan cuaca dan
kenaikan harga benih.
xix
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 32
Kebijakan moneter Bank Indonesia terus diperkuat untuk mendorong pertumbuhan ekonomi lebih tinggi dengan tetap
menjaga stabilitas perekonomian. Kebijakan moneter ditempuh melalui penurunan suku bunga BI-Rate, stabilisasi nilai
tukar Rupiah, dan ekspansi likuiditas moneter. Sejak September 2024, BI-Rate telah turun sebesar 150 bps, yaitu 25 bps
pada September 2024 dan 125 bps selama tahun 2025 menjadi 4,75% hingga Desember 2025, yang merupakan level
terendah sejak tahun 2022. Kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah terus diperkuat dengan intervensi di pasar off-shore
melalui NDF dan intervensi di pasar domestik melalui pasar spot, DNDF, serta pembelian SBN di pasar sekunder. Ekspansi
likuiditas Rupiah juga ditempuh Bank Indonesia melalui penurunan posisi instrumen moneter SRBI dari Rp916,97 triliun
pada awal tahun 2025 menjadi Rp730,90 triliun pada akhir tahun 2025, serta berlanjut turun menjadi Rp694,04 triliun
pada 20 Januari 2026. Bank Indonesia juga membeli SBN sebagai bentuk sinergi erat antara kebijakan moneter dan
kebijakan fiskal, yang pada 2026 (hingga 20 Januari 2026) mencapai Rp23,69 triliun, termasuk pembelian di pasar
sekunder sebesar Rp13,21 triliun. Pembelian SBN di pasar sekunder dilakukan sesuai mekanisme pasar, terukur,
transparan, dan konsisten dengan program moneter dalam menjaga stabilitas perekonomian sehingga dapat terus
menjaga kredibilitas kebijakan moneter.
Penguatan kebijakan insentif likuiditas makroprudensial (KLM) dan akselerasi digitalisasi sistem pembayaran terus
ditempuh untuk mendorong pertumbuhan ekonomi. Implementasi penguatan KLM yang berlaku pada 16 Desember 2025
diarahkan untuk mempercepat penurunan suku bunga kredit/pembiayaan perbankan, melalui peningkatan besaran
insentif bagi bank yang lebih cepat menurunkan suku bunga kredit baru sejalan dengan penurunan suku bunga kebijakan
Bank Indonesia. Hingga minggu pertama Januari 2026, total insentif KLM mencapai Rp397,9 triliun, yang disalurkan
kepada kelompok bank BUMN sebesar Rp182,9 triliun, BUSN sebesar Rp174,7 triliun, BPD sebesar Rp33,1 triliun, dan
KCBA sebesar Rp7,2 triliun. Secara sektoral, insentif KLM disalurkan kepada sektor-sektor prioritas yang mencakup sektor
Pertanian, Industri, dan Hilirisasi, sektor Jasa termasuk Ekonomi Kreatif, sektor Konstruksi, Real Estate, dan Perumahan,
serta sektor UMKM, Koperasi, Inklusi, dan Berkelanjutan.
xx
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 33
Transmisi pelonggaran kebijakan moneter perlu terus didorong. Pelonggaran kebijakan moneter yang telah ditempuh
Bank Indonesia dan penempatan dana Saldo Anggaran Lebih (SAL) Pemerintah di perbankan perlu diikuti dengan
penurunan suku bunga perbankan lebih cepat. Seiring dengan penurunan BI-Rate sebesar 125 bps selama tahun 2025
dan ekspansi likuiditas moneter Bank Indonesia, suku bunga INDONIA menurun 234 bps sejak awal tahun 2025 menjadi
sebesar 3,69% pada 20 Januari 2026. Suku bunga SRBI untuk tenor 6, 9, dan 12 bulan menurun masing-masing sebesar
254 bps, 254 bps, dan 258 bps sejak awal tahun 2025 menjadi sebesar 4,62%; 4,66%; dan 4,69% pada 15 Januari 2026.
Sementara itu, imbal hasil SBN untuk tenor 2 tahun dan 10 tahun masing-masing tercatat sebesar 5,06% dan 6,31% pada
20 Januari 2026.
Transmisi penurunan suku bunga kebijakan terhadap terhadap suku bunga perbankan terus berlanjut, baik pada suku
bunga dana maupun suku bunga kredit. Suku bunga deposito 1 bulan turun sebesar 56 bps dari 4,81% pada awal 2025
menjadi 4,25% pada Desember 2025, meskipun upaya lanjutan perlu terus dilakukan untuk penurunan pemberian special
rate kepada deposan besar. Dengan penurunan suku bunga dana tersebut, suku bunga kredit perbankan mulai menurun,
yaitu sebesar 39 bps dari 9,20% pada awal 2025 menjadi sebesar 8,81% pada Desember 2025.
Jumlah uang beredar meningkat sejalan dengan kebijakan Bank Indonesia untuk mendorong efektivitas ekspansi
likuiditas moneter guna mendorong pertumbuhan ekonomi. Pada Desember 2025, pertumbuhan M0 tercatat sebesar
11,4% (yoy), meningkat signifikan dibandingkan dengan pertumbuhan pada bulan sebelumnya sebesar 6,5% (yoy).
Bahkan, pertumbuhan uang Primer (M0) Adjusted, yaitu uang primer yang telah menetralisasi dampak KLM, tercatat
lebih tinggi yaitu 16,8% (yoy) dari pertumbuhan pada bulan sebelumnya sebesar 13,3% (yoy). Dari komponennya,
pertumbuhan M0 yang meningkat dipengaruhi oleh meningkatnya uang kartal dan giro bank di Bank Indonesia sejalan
dengan kenaikan kegiatan ekonomi. Dari faktor yang memengaruhi, pertumbuhan M0 yang lebih tinggi dipengaruhi oleh
koordinasi fiskal dan moneter sejalan dengan ekspansi likuiditas bank sentral dan stimulus fiskal Pemerintah di akhir
tahun. Sementara itu, pertumbuhan uang beredar dalam arti luas (M2) pada November 2025 tercatat 8,3% (yoy), lebih
tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada Oktober 2025 sebesar 7,7% (yoy). Dari sisi faktor yang memengaruhi,
pertumbuhan M2 yang meningkat dipengaruhi oleh tagihan bersih kepada Pemerintah Pusat dan perkembangan
penyaluran kredit.
xxi
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 34
Kredit perbankan pada 2025 tumbuh sebesar 9,69% (yoy), berada dalam kisaran prakiraan Bank Indonesia sebesar 8-11%
(yoy). Berdasarkan kelompok penggunaan, pertumbuhan kredit investasi, kredit modal kerja, dan kredit konsumsi pada
2025 masing-masing sebesar 21,06% (yoy), 4,52% (yoy), dan 6,58% (yoy). Capaian tersebut sejalan dengan upaya BI untuk
menurunkan suku bunga dan memperkuat kebijakan insentif likuiditas makroprudensial (KLM) serta realisasi program
prioritas Pemerintah di tengah kondisi makro dan keuangan yang terjaga. Sementara dari sisi permintaan, pelaku usaha
perlu terus didorong untuk melakukan ekspansi usaha dengan memanfaatkan fasilitas pinjaman yang belum digunakan
(undisbursed loan) yang tercatat masih cukup besar pada Desember 2025, yaitu mencapai Rp2.439,2 triliun atau 22,12%
dari plafon kredit yang tersedia. Dari sisi penawaran, kapasitas pembiayaan bank tetap memadai ditopang oleh rasio Alat
Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) sebesar 28,57% dan DPK yang tumbuh tinggi sebesar 13,83% (yoy) pada
Desember 2025. Selain itu, minat penyaluran kredit perbankan terus membaik, tecermin dari persyaratan pemberian
kredit (lending requirement) yang semakin longgar, kecuali pada segmen kredit konsumsi dan UMKM akibat masih
tingginya risiko kredit pada kedua segmen tersebut.
Ketahanan sistem keuangan terjaga baik didukung likuiditas perbankan yang memadai, kapasitas permodalan yang
terjaga pada level tinggi, dan risiko kredit yang rendah. Rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) perbankan
pada November 2025 tercatat tinggi sebesar 26,05%, tergolong kuat dalam menyerap risiko dan mendukung
pertumbuhan kredit. Rasio kredit bermasalah (Non-Performing Loan/NPL) perbankan secara agregat tetap rendah
sebesar 2,21% (bruto) dan 0,86% (neto) pada November 2025. Hasil stress test Bank Indonesia menunjukkan ketahanan
perbankan yang tetap kuat dalam menghadapi berbagai risiko, ditopang oleh kemampuan bayar dan profitabilitas
korporasi yang terjaga.
xxii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 35
Pertumbuhan transaksi ekonomi dan keuangan digital pada triwulan IV 2025 tetap tinggi didukung oleh sistem
pembayaran yang aman, lancar, dan andal. Volume transaksi pembayaran digital mencapai 14,26 miliar transaksi atau
tumbuh 39,21% (yoy) pada triwulan IV 2025 didukung oleh perluasan akseptasi pembayaran digital. Volume transaksi
melalui aplikasi mobile dan internet masing-masing tumbuh sebesar 12,10% (yoy) dan 15,10% (yoy), termasuk transaksi
QRIS yang terus tumbuh tinggi mencapai 139,99% (yoy).
Kinerja positif tersebut didukung oleh peningkatan jumlah pengguna dan merchant. Dari sisi infrastruktur, volume
transaksi ritel yang diproses melalui BI-FAST mencapai 1.358,65 juta transaksi atau tumbuh 30,44% (yoy) dengan nilai
transaksi mencapai Rp3.442,26 triliun pada triwulan IV 2025. Sementara itu, volume transaksi nilai besar yang diproses
melalui BI-RTGS tercatat sebanyak 2,88 juta transaksi atau tumbuh 3,82% (yoy), dengan nilai sebesar Rp65.069,78 triliun
pada triwulan IV 2025. Dari sisi pengelolaan uang Rupiah, Uang Kartal Yang Diedarkan (UYD) tumbuh 12,90% (yoy)
menjadi Rp1.359,94 triliun pada triwulan IV 2025.
Stabilitas sistem pembayaran tetap terjaga ditopang oleh infrastruktur yang stabil dan struktur industri yang sehat.
Infrastruktur yang stabil tecermin pada penyelenggaraan Sistem Pembayaran Bank Indonesia (SPBI) dan sistem
pembayaran industri yang lancar dan andal serta kecukupan pasokan uang dalam jumlah dan kualitas yang memadai
pada triwulan IV 2025. Struktur industri yang sehat tergambar pada interkoneksi antarpelaku dalam sistem pembayaran
yang terus menguat dan diikuti oleh ekosistem Ekonomi Keuangan Digital (EKD) yang meluas. Perluasan adopsi Standar
Nasional Open API Pembayaran (SNAP) mendukung penguatan interkoneksi, tecermin dari transaksi pembayaran
berbasis SNAP yang terus meningkat.
Ke depan, Bank Indonesia akan terus memastikan keamanan dan keandalan infrastruktur SPBI, baik ritel maupun
wholesale, serta infrastruktur sistem pembayaran industri. Selain itu, struktur industri sistem pembayaran akan terus
diperkuat, khususnya pada aspek manajemen risiko dan keandalan infrastruktur teknologi pelaku industri, sejalan dengan
implementasi Peraturan Bank Indonesia Nomor 10 Tahun 2025 tentang Pengaturan Industri Sistem Pembayaran (PBI
PISP). Bank Indonesia konsisten menjaga ketersediaan uang Rupiah dalam jumlah yang cukup dengan kualitas yang layak
edar di seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia (NKRI), termasuk daerah Terdepan, Terluar, dan Terpencil
(3T) serta untuk pemenuhan kebutuhan uang dalam rangka Hari Besar Keagamaan Nasional (HBKN).
xxiii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 36
25.3. PROSPEK PEREKONOMIAN INDONESIA
Prospek perekonomian Indonesia dalam 5 tahun ke depan (2024-2028) menunjukkan potensi pertumbuhan yang positif,
meskipun diwarnai berbagai tantangan global dan domestik. Beberapa lembaga dan tokoh memberikan proyeksi yang
beragam, dengan rentang pertumbuhan yang berbeda-beda. Prospek perekonomian Indonesia dalam 5 tahun ke depan
cukup positif, dengan potensi pertumbuhan di kisaran 5-6% per tahun, bahkan bisa lebih tinggi jika beberapa faktor
pendorong dapat dimaksimalkan dan tantangan dapat diatasi dengan baik. Pemerintah dan pihak terkait perlu terus
menjaga stabilitas ekonomi makro, mendorong investasi, meningkatkan daya saing, dan mengatasi berbagai tantangan
yang ada untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan dan inklusif.
Prospek perekonomian Indonesia ke depan diprakirakan tetap positif. Bank Indonesia memproyeksikan pertumbuhan
ekonomi untuk keseluruhan tahun 2025 berada dalam kisaran 4,7–5,5%. Pada tahun 2026, pertumbuhan diprakirakan
meningkat lebih lanjut dalam rentang 4,9–5,7%. Sejalan dengan itu, intermediasi perbankan diprediksi akan terus
menguat dengan pertumbuhan kredit pada tahun 2026 diprakirakan berada dalam kisaran 8,0–12,0%. Pemerintah dan
otoritas terkait akan terus memperkuat sinergi kebijakan untuk menjaga stabilitas makroekonomi dan mendorong
momentum pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan di tengah tantangan global.
Lembaga/Sumber 2024 2025 2026-2027 2028
Bank Indonesia (BI) 4,7-5,5% 4,8-5,6% - 5,3-6,1%
Pemerintah (Target) ±5,7% ±5,7% ±5,7% ±5,7%
IMF (Untuk Indonesia) - 5,1-5,5% - -
Prabowo Subianto (Presiden RI) >8% >8% >8% >8%
25.4. GAMBARAN UMUM INDUSTRI KEJU
Pasar keju Indonesia mencatat pertumbuhan historis 10 tahun (CAGR 8,4%) — lebih dari dua kali lipat rata-rata global —
dan belum menunjukkan tanda-tanda jenuh, mengingat konsumsi per kapita hanya 0,4 kg/tahun (vs. rata-rata ASEAN 0,52
kg/tahun). Ketergantungan impor bahan baku lebih dari 85% menciptakan kerentanan struktural yang signifikan terhadap
volatilitas kurs dan gangguan rantai pasok global. Katalis pertumbuhan jangka menengah yang paling potensial adalah
Program Makan Bergizi Gratis (MBG) pemerintah, ekspansi minimarket ke daerah, dan adopsi teknologi fermentasi presisi
pada 2030–2035.
xxiv
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 37
Indikator Global 2025 Indonesia 2025 Proyeksi ID 2035
Ukuran Pasar USD 173–216 Miliar* ~Rp 10,8 Triliun Rp 17,6–28,0 T
CAGR 4,2–5,8% 8,3% (hist. 10 thn) 5,0–10,0% (skenario)
Fonterra, Groupe Lactalis,
Pemain Utama (ID) Prochiz, Kraft, Emina Kompetisi makin ketat
Arla Foods, Savencia, Amul
Fresh Cheese (Mozzarella,
Segmen Terbesar (ID) Ricotta) & Cheddar alami Processed Cheddar 65% Diversifikasi
(40-45%)
*Terdapat variasi estimasi antar lembaga riset (IMARC, Grand View, Fortune Business Insights, dll.) karena perbedaan metodologi dan ruang
lingkup produk. Konsensus menunjukkan pasar global berada di kisaran USD 100–220 miliar dengan CAGR 4–6%.
25.4.1. GAMBARAN UMUM PASAR KEJU GLOBAL
Industri keju global tidak lagi dapat dipandang sekadar sebagai komoditas turunan peternakan konvensional, melainkan
telah bertransformasi menjadi ekosistem kompleks yang berada di persimpangan bioteknologi, geopolitik pangan, dan
perubahan perilaku konsumen. Dinamika pasar ini mencerminkan dialektika antara tradisi produksi susu yang telah
berusia ribuan tahun dengan tuntutan modernitas akan efisiensi, keberlanjutan, dan personalisasi nutrisi. Pada tahun
2026, pasar ini berdiri di atas fondasi valuasi yang masif, namun sekaligus menghadapi kerentanan sistemik akibat
fluktuasi rantai pasok dan tekanan inflasi global. Secara epistemologis, mengukur ukuran pasar keju global menghadapi
tantangan metodologis yang signifikan. Variasi definisi produk—apakah mencakup analog nabati, produk fermentasi
presisi, atau hanya keju berbasis susu murni—menciptakan disparitas data antar lembaga riset. Oleh karena itu,
pendekatan yang paling rasional bagi pengambil keputusan adalah tidak terpaku pada satu angka absolut, melainkan
memahami rentang konsensus (USD 100–220 miliar) sebagai batas probabilitas yang membingkai strategi investasi dan
ekspansi. Lebih jauh, pasar global sedang mengalami pergeseran paradigma dari sekadar pemenuhan kalori menuju
fungsionalitas kesehatan dan etika konsumsi. Tren ini memaksa pemain industri untuk tidak hanya berinovasi pada rasa,
tetapi juga pada transparansi rantai pasok dan jejak karbon. Keju, dengan demikian, telah menjadi kanvas di mana isu-
isu besar seperti intoleransi laktosa, kesejahteraan hewan, dan ketahanan pangan diproyeksikan, menjadikannya salah
satu segmen FMCG yang paling dinamis dan penuh disrupsi.
Valuasi pasar keju global pada periode 2024–2025 menunjukkan ketahanan yang mengesankan di tengah ketidakpastian
makroekonomi. Meskipun terdapat variasi estimasi yang lebar antara lembaga riset seperti Grand View Research dan
Future Market Insights, benang merah yang dapat ditarik adalah pertumbuhan yang stabil dengan CAGR berkisar antara
4,2% hingga 5,8%. Stabilitas ini mengindikasikan bahwa keju telah bertransisi dari barang mewah (luxury good) menjadi
kebutuhan pokok (staple good) di banyak wilayah, memberikan elastisitas permintaan yang relatif inelastis terhadap
guncangan harga jangka pendek. Disparitas valuasi yang mencapai lebih dari 100 miliar USD antar lembaga riset bukanlah
sekadar kesalahan statistik, melainkan cerminan dari fragmentasi pasar yang mendalam. Perbedaan ini muncul dari
asumsi nilai tukar, inklusi atau eksklusi segmen plant-based, dan metodologi pengumpulan data di pasar informal negara
berkembang. Bagi analis strategis, ini adalah peringatan untuk selalu melakukan stress-test pada asumsi pasar sebelum
mengalokasikan modal besar. Implikasi strategis dari data ini adalah perlunya pendekatan portofolio yang terdiversifikasi.
Perusahaan yang hanya bertaruh pada satu segmen atau satu wilayah geografis berisiko tinggi terhadap volatilitas lokal.
Sebaliknya, entitas yang mampu menavigasi rentang valuasi ini dengan fleksibilitas operasional—misalnya, memiliki lini
produk yang mencakup keju natural premium dan keju olahan ekonomis—akan memiliki daya tahan (resilience) yang
lebih baik dalam menyerap guncangan pasar global. Industri keju merupakan salah satu segmen paling dinamis dalam
ekosistem produk susu global. Berdasarkan konvergensi data dari berbagai lembaga riset terkemuka, pasar keju global
pada tahun 2025 berada dalam rentang valuasi yang bervariasi akibat perbedaan definisi produk dan metodologi
pengukuran.
xxv
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 38
Lembaga Riset Valuasi Pasar 2025 CAGR Proyeksi Periode Proyeksi
Grand View Research USD 215,51 Miliar 5,8% 2026–2033
Fortune Business Insights USD 199,14 Miliar 5,85% 2026–2034
Towards FnB / Polaris USD 216,47 Miliar 5,7% 2025–2034
Future Market Insights USD 105,5 Miliar 5,4% 2025–2035
IMARC Group USD 98,0 Miliar 5,0% 2026–2034
MarkNtel Advisors USD ~168 Miliar (2024) 4,28% 2025–2030
Precedence Research USD 173,79 Miliar 2,99% 2026–2035
Konsensus Moderat USD 100–220 Miliar 4,2–5,8% 2025–2033
Sumber: Grand View Research (2026); Fortune Business Insights (2026); IMARC Group (2026); Towards FnB (2025); Future Market
Insights (2025)
Catatan metodologis penting: Perbedaan valuasi yang signifikan antar lembaga riset disebabkan oleh variasi dalam definisi ruang
lingkup produk (apakah memasukkan produk analog/vegan), basis data historis yang digunakan, dan asumsi nilai tukar. Untuk
keperluan pengambilan keputusan strategis, angka konsensus CAGR 4,2–5,8% dan valuasi USD 100–220 miliar lebih relevan
dibandingkan angka tunggal dari satu sumber.
Lima faktor pendorong utama yang diidentifikasi dalam laporan ini saling berinteraksi menciptakan efek sinergis yang
mendorong pertumbuhan. Peningkatan kesadaran nutrisi dan westernisasi pola makan di Asia bukan sekadar tren
permukaan, melainkan perubahan struktural dalam preferensi protein. Keju diposisikan ulang sebagai sumber kalsium
dan vitamin B12 yang bioavailable, menjawab kekhawatiran global akan stunting dan kesehatan tulang, sekaligus
memenuhi hasrat konsumen Asia terhadap profil rasa umami yang kaya.
Diversifikasi produk dan ekspansi e-commerce berfungsi sebagai katalis distribusi dan inovasi. Platform digital tidak hanya
memperluas jangkauan geografis, tetapi juga memungkinkan hyper-segmentation. Produsen kini dapat menguji varian
rasa eksperimental (seperti keju dengan infusi truffle atau cabai lokal) kepada niche market yang spesifik tanpa harus
melalui gatekeeper ritel tradisional. Ini mendemokratisasi inovasi dan mempercepat siklus hidup produk.
Kebangkitan plant-based cheese dengan pertumbuhan 15% per tahun adalah sinyal disrupsi yang tidak boleh diabaikan.
Meskipun pangsa pasarnya masih kecil, laju pertumbuhannya mengindikasikan pergeseran preferensi generasi muda
(Gen Z dan Milenial) yang memprioritaskan keberlanjutan dan kesehatan. Bagi industri konvensional, ini bukan hanya
ancaman substitusi, tetapi juga peluang untuk mengakuisisi atau mengembangkan lini produk hibrida yang
menjembatani konsumen tradisional dan konsumen sadar lingkungan.
Berdasarkan sintesis dari berbagai laporan industri 2025, terdapat lima faktor pendorong utama:
• Meningkatnya kesadaran nutrisi: keju sebagai sumber kalsium, fosfor, seng, vitamin A, dan B12 yang bioavailable
tinggi.
• Westernisasi pola makan di Asia: penetrasi rantai makanan cepat saji global membawa keju masuk ke dalam pola
konsumsi sehari-hari.
• Diversifikasi produk: inovasi varian rasa (lada, bawang putih, cabai, oregano) dan format konsumsi baru (snacking,
siap santap).
• Ekspansi e-commerce: platform belanja online seperti Amazon, Walmart, dan Carrefour memperluas akses pasar
secara global.
• Kebangkitan plant-based cheese: tumbuh 15%/tahun didorong oleh tren keberlanjutan dan konsumen dengan
intoleransi laktosa.
xxvi
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 39
Dominasi keju natural (65–73%) dalam pangsa pasar global mencerminkan preferensi konsumen di pasar matang (Eropa
dan Amerika Utara) terhadap produk clean label dan otentisitas rasa. Namun, dominasi volume ini tidak selalu berkorelasi
dengan margin keuntungan tertinggi. Keju natural membutuhkan rantai dingin yang ketat dan memiliki umur simpan
yang lebih pendek, menjadikannya rentan terhadap food waste dan biaya logistik yang tinggi, terutama di negara dengan
infrastruktur yang belum memadai.
Di sisi lain, keju olahan (processed cheese), meskipun hanya memegang pangsa 20–26%, mencatat pertumbuhan yang
lebih cepat secara global. Fenomena ini didorong oleh utilitas fungsionalnya yang superior: ketahanan suhu, umur simpan
panjang, dan konsistensi rasa. Di pasar berkembang seperti Asia dan Afrika, keju olahan bukan sekadar alternatif murah,
melainkan solusi logistik yang memungkinkan distribusi protein susu ke daerah-daerah yang tidak memiliki akses cold
chain yang andal.
Segmen keju nabati/vegan, meski masih niche (5–7%), mewakili frontier inovasi masa depan. Tantangan utamanya saat
ini adalah meniru sifat fungsional kasein, khususnya kemampuan meleleh (melting) dan tekstur elastis. Namun, dengan
investasi R&D yang masif, segmentasi ini diproyeksikan akan menggerus pangsa pasar keju olahan konvensional dalam
dua dekade mendatang, memaksa pemain lama untuk beradaptasi atau menghadapi risiko obsolescence.
Pasar keju global terbagi ke dalam tiga segmen utama berdasarkan jenis produk:
Segmen Produk Pangsa (2025) Valuasi Est. Driver Utama
Keju Natural (Cheddar, Clean label, pasar Eropa/AS, food
~65–73% USD 65–160 M
Gouda, Mozzarella) service premium
Asia/Afrika, ketahanan suhu, harga
Keju Olahan (Processed) ~20–26% USD 20–45 M
terjangkau, shelf-life panjang
Intoleransi laktosa, tren eco-conscious,
Keju Nabati/Vegan ~5–7% USD 5–15 M
Gen Z
Sumber: Grand View Research (2026); Mordor Intelligence (2025); White Paper Industri Keju 2025
Meski keju natural mendominasi dari sisi volume, keju olahan justru mencatat pertumbuhan lebih cepat (5,1% vs. 3,5%)
secara global. Hal ini didorong oleh utilitas fungsionalnya: umur simpan panjang, ketahanan terhadap suhu ekstrem, dan
konsistensi rasa yang sangat relevan bagi pasar Asia dan Afrika.
Melihat rekam jejak historis dari 2015 hingga 2025, industri keju global menunjukkan pola ketahanan (resilience) yang
luar biasa. Pada tahun 2020, meskipun sektor HoReCa (Hotel, Restaurant, Catering) lumpuh akibat pandemi, pasar justru
diselamatkan oleh lonjakan permintaan ritel untuk home-baking dan comfort food. Ini membuktikan bahwa permintaan
terhadap keju memiliki sifat substitusi saluran yang kuat; ketika konsumsi di luar rumah menurun, konsumsi di dalam
rumah meningkat secara kompensatoris.
Periode 2021–2023 ditandai oleh pemulihan yang diikuti oleh tekanan inflasi dan biaya logistik yang melonjak akibat
konflik geopolitik. Respons industri terhadap tekanan ini adalah strategi shrinkflation dan reformulasi produk untuk
mempertahankan margin tanpa menaikkan harga secara drastis. Kemampuan produsen untuk menyerap guncangan
biaya ini tanpa menghancurkan permintaan menunjukkan kekuatan merek (brand equity) yang telah tertanam dalam
kebiasaan konsumen.
Menjelang 2025 dan seterusnya, katalis utama bergeser dari pemulihan pasca-pandemi menuju premiumisasi dan inovasi
berkelanjutan. Pasar tidak lagi tumbuh hanya karena ekspansi volume, tetapi karena peningkatan nilai (value-accretive
growth). Konsumen bersedia membayar lebih untuk keju yang menawarkan manfaat fungsional tambahan, sertifikasi
etis, atau pengalaman kuliner yang unik, menandai kedewasaan siklus hidup industri di banyak negara maju.
xxvii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 40
Tahun Valuasi (Est.) CAGR Periode Katalis Utama
Ekspansi rantai pasok ke Asia;
2015 USD ~90 Miliar —
pertumbuhan moderat
Stabilitas makroekonomi; penetrasi
2018 USD ~104 Miliar ~4,8%
produk baru
COVID-19: penutupan HoReCa,
2020 USD ~108 Miliar ~2,0% lonjakan retail (home-baking, comfort
food)
Pemulihan pasca-pandemi; kenaikan
2021 USD ~115 Miliar ~6,5%
pesat segmen retail
Tekanan inflasi dan biaya logistik;
2023 USD ~125 Miliar ~4,3%
strategi shrinkflation produsen
Pemulihan food service; inovasi plant-
2025 USD 100–220 M ~4,2–5,8%
based; premiumisasi
25.4.2. PROSPEK INDUSTRI KEJU DI INDONESIA
Indonesia berdiri di ambang transformasi struktural dalam pola konsumsi protein hewani, dengan industri keju sebagai
salah satu ujung tombak yang paling dinamis. Pertumbuhan historis CAGR 8,4% selama satu dekade terakhir bukan
sekadar anomali statistik, melainkan cerminan dari konvergensi tiga kekuatan makro: urbanisasi yang masif, ekspansi
kelas menengah, dan demokratisasi akses ritel melalui minimarket. Keju telah berhasil melakukan lompatan budaya dari
barang mewah yang hanya dikonsumsi saat momen festive menjadi protein harian yang terjangkau. Namun, optimisme
ini harus diimbangi dengan skeptisisme sehat terhadap fondasi pasokan. Pertumbuhan permintaan yang eksponensial ini
bertumpu pada rantai pasok yang rapuh, dengan ketergantungan impor bahan baku yang mencapai lebih dari 85%.
Paradoks ini menciptakan situasi di mana keberhasilan komersial di hilir justru memperbesar eksposur risiko
makroekonomi di hulu, menjadikan industri ini sangat sensitif terhadap volatilitas nilai tukar Rupiah dan gangguan
geopolitik global.
Ke depan, prospek industri ini akan sangat ditentukan oleh kemampuan para pemangku kepentingan untuk
menjembatani kesenjangan antara permintaan yang meledak dan kapasitas produksi domestik yang stagnan. Program
pemerintah seperti Makan Bergizi Gratis (MBG) menawarkan katalis volume yang belum pernah terjadi sebelumnya,
tetapi juga menuntut standarisasi kualitas dan efisiensi biaya yang ketat. Industri keju Indonesia sedang diuji: apakah ia
akan tetap menjadi perakit bahan baku impor, atau bertransformasi menjadi pusat produksi dan inovasi halal yang
mandiri di tingkat regional.
Laju urbanisasi yang mencapai 57% dan penetrasi minimarket hingga tingkat kecamatan telah mengubah topologi
distribusi produk FMCG di Indonesia. Keju, yang dulunya terkonsentrasi di supermarket besar di kota metropolitan, kini
dapat dijangkau oleh konsumen di daerah tier-2 dan tier-3. Demokratisasi akses ini adalah katalis pertumbuhan yang
paling fundamental, karena ia memperluas total alamatable market (TAM) secara geografis dan demografis, mengubah
keju dari produk niche menjadi komoditas massal.
Program Makan Bergizi Gratis (MBG) yang dimulai pada 2025 merupakan variabel eksogen yang memiliki potensi untuk
mengubah permainan (game-changer). Jika dieksekusi dengan baik, program ini tidak hanya akan menyerap volume
produksi dalam skala besar, tetapi juga berfungsi sebagai alat edukasi nutrisi jangka panjang. Memperkenalkan keju
kepada anak-anak usia sekolah menciptakan brand loyalty dan kebiasaan konsumsi yang akan terbawa hingga mereka
dewasa, memastikan permintaan struktural untuk dekade-dekade berikutnya.
Namun, katalis ini harus dipandang secara kritis. Ketergantungan pada program pemerintah membawa risiko birokrasi
dan keterlambatan pembayaran yang dapat mengganggu arus kas perusahaan. Selain itu, pertumbuhan sektor makanan
dan minuman yang diproyeksikan GAPMMI sebesar 7%–10% harus dicapai di tengah tekanan inflasi pangan global. Oleh
karena itu, pertumbuhan ini bukanlah jaminan otomatis, melainkan peluang yang hanya dapat direalisasikan melalui
efisiensi operasional dan manajemen rantai pasok yang tangguh.
xxviii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 41
Pasar keju Indonesia berada dalam fase akselerasi yang luar biasa. Dengan laju urbanisasi mencapai 57%, kelas menengah
yang terus membesar, dan penetrasi minimarket yang menembus tingkat kecamatan dan desa, akses terhadap produk
keju olahan telah terdemokratisasi secara struktural. Program pemerintah Makan Bergizi Gratis (MBG) — yang mulai
berjalan pada 2025 — menjadi katalis tambahan yang berpotensi menyerap volume besar produk keju untuk distribusi
ke sekolah dan fasilitas publik.
Pertumbuhan industri keju nasional diproyeksikan pada kisaran 5%–7% per tahun berdasarkan data historis dan
konsensus pelaku industri. Asosiasi Pengusaha Makanan dan Minuman Indonesia (GAPMMI) memproyeksikan
pertumbuhan sektor makanan dan minuman nasional sebesar 7%–10% pada 2024–2025, sejalan dengan pemulihan
pascapandemi dan momentum ekonomi politik.
Kinerja keuangan PT Mulia Boga Raya Tbk (Prochiz) pada tahun 2025 berfungsi sebagai proksi yang sangat valid untuk
kesehatan industri keju nasional secara keseluruhan. Pencapaian penjualan bersih Rp 1,5 Triliun (naik 24% YoY) dan laba
bersih Rp 179,44 Miliar di tengah kondisi makroekonomi global yang penuh tekanan adalah bukti empiris bahwa
permintaan domestik tetap ekspansif. Pertumbuhan dua digit ini mengindikasikan bahwa konsumen Indonesia
memprioritaskan pengeluaran untuk produk makanan yang memberikan nilai persepsi tinggi, seperti keju.
Investasi modal (Capex) senilai Rp 691,55 miliar untuk ekspansi pabrik di Sumedang, Jawa Barat, adalah sinyal strategis
yang penting. Dalam teori ekonomi, investasi kapasitas besar-besaran oleh pemain dominan hanya dilakukan ketika ada
keyakinan tinggi terhadap permintaan jangka panjang. Ekspansi ini tidak hanya bertujuan untuk memenuhi permintaan
domestik yang tumbuh, tetapi juga mempersiapkan kapasitas untuk ambisi ekspor regional, memposisikan Indonesia
sebagai basis produksi keju halal yang kompetitif.
Namun, sebagai analis yang kritis, kita harus mempertanyakan keberlanjutan margin keuntungan ini. Kenaikan penjualan
yang didorong oleh volume (volume-driven) seringkali rentan terhadap perang harga, terutama jika pemain baru masuk
atau jika biaya bahan baku impor melonjak tajam. Dividen yang dibayarkan sebesar 50% dari laba bersih menunjukkan
kesehatan arus kas saat ini, tetapi perusahaan harus menyeimbangkan antara memberikan return kepada pemegang
saham dan menahan laba untuk reinvestasi dalam R&D dan mitigasi risiko rantai pasok.
DATA KINERJA KEUANGAN PT MULIA BOGA RAYA Tbk. (PROCHIZ) – 2025
Sumber: Laporan Keuangan Emiten & Paparan Publik April 2026
• Penjualan bersih 2025: Rp 1,5 Triliun (naik 24% vs. 2024: Rp 1,26 T)
• Laba bersih 2025: Rp 179,44 Miliar (naik 22% YoY)
• Dividen 2025: Rp 16/lembar (Rp 89,9 miliar, 50,09% dari laba bersih)
• Volume produksi keju 2024: 26.756 ton (vs. 23.334 ton di 2023)
• Ekspansi pabrik baru di Sumedang, Jawa Barat (investasi Rp 691,55 miliar)
• Prochiz dinobatkan sebagai merek keju paling unggul di Indonesia (Nielsen 2024)
Sumber: Bisnis.com, April 2025; Infobrand.id, Mei 2025; Liputan6.com, April 2026; Warta Ekonomi, Maret 2026
Data kinerja PT Mulia Boga Raya Tbkdi atas merupakan sinyal paling konkret tentang kondisi industri keju domestik:
pertumbuhan dua digit penjualan dan laba di tahun 2025 mengkonfirmasi bahwa permintaan pasar keju Indonesia tetap
ekspansif meski kondisi makroekonomi global masih dibayangi tekanan inflasi dan volatilitas kurs.
Trayektori pertumbuhan pasar keju Indonesia dari Rp 4,8 Triliun pada 2015 menjadi Rp 10,8 Triliun pada 2025
menceritakan sebuah kisah asimilasi budaya yang sukses. Pada 2015, keju masih dipandang sebagai barang mewah untuk
momen khusus seperti Lebaran atau bahan kue kering premium. Ledakan tren kuliner jalanan seperti martabak premium
dan ayam geprek keju pada 2018 menjadi titik balik (tipping point) yang mendemokratisasi persepsi keju, mengubahnya
menjadi komponen rasa yang esensial dalam masakan lokal.
xxix
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 42
Pandemi 2020–2021, meskipun membawa guncangan, justru bertindak sebagai akselerator. Tren home-baking dan
ketergantungan pada layanan pesan antar makanan (GoFood/GrabFood) mendorong adopsi keju balok ekonomis dan
cream cheese di tingkat rumah tangga. Ini memperdalam penetrasi produk ke dalam kebiasaan memasak sehari-hari,
menciptakan basis konsumen yang lebih luas dan lebih setia dibandingkan era pra-pandemi.
Memasuki 2023–2025, pasar telah matang dengan invasi format snacking. Keju tidak lagi hanya menjadi bahan baku
(ingredient), tetapi telah berevolusi menjadi produk akhir (finished good) yang siap dikonsumsi, seperti stik keju untuk
anak-anak. Transisi ini sangat penting karena produk snacking umumnya memiliki margin keuntungan yang lebih tinggi
dan frekuensi pembelian yang lebih sering, menggeser dinamika profitabilitas industri ke arah yang lebih
menguntungkan.
Tahun Valuasi Pasar CAGR Periode Milestone / Katalis Perilaku Konsumen
Keju terpusat di supermarket besar; konsumsi momen
2015 Rp 4,8 Triliun —
festive (Lebaran, kue kering)
Demokratisasi keju: ledakan tren martabak premium,
2018 Rp 6,3 Triliun 9,4%
ayam geprek keju, mozzarella jalanan
Home-baking boom pandemi; kenaikan keju balok
2021 Rp 7,9 Triliun 7,8%
ekonomis dan cream cheese via GoFood/GrabFood
Pemulihan ritel modern; invasi format snacking (keju
2023 Rp 9,2 Triliun 7,9%
siap makan untuk anak-anak)
Infrastruktur minimarket matang; Program MBG
2025 Rp 10,8 Triliun 8,3%
pemerintah; keju jadi protein harian kelas menengah
Sumber: White Paper Industri Keju 2025–2035 (Divisi Riset Strategis); Bisnis.com; Statista Indonesia
Pertumbuhan historis CAGR 10 tahun (2015–2025) sebesar 8,4% membuktikan bahwa Indonesia adalah salah satu pasar keju
dengan laju ekspansi tercepat di dunia, lebih dari dua kali lipat rata-rata global.
Dominasi Processed Cheddar sebesar 65% adalah cerminan rasionalitas konsumen Indonesia yang menghadapi kendala
infrastruktur. Keju olahan yang tahan suhu ruang dan memiliki rasa manis-gurih yang familier adalah solusi sempurna
untuk pasar yang luas dengan cold chain yang belum merata. Aplikasinya yang serbaguna, mulai dari topping martabak
hingga isian UMKM, menjadikannya tulang punggung volume industri, meskipun sering dikritik dari sudut pandang nutrisi
murni.
Segmen Mozzarella & Melting Cheese (20%) tumbuh didorong oleh estetika visual dan pengalaman kuliner. Fenomena
"cheese pull" di media sosial telah mengubah mozzarella dari sekadar bahan pizza menjadi elemen pemasaran yang kuat
untuk street food kekinian seperti corndog dan tteokbokki. Pertumbuhan ini didorong oleh generasi muda yang sangat
terpengaruh oleh tren visual dan pengalaman makan yang instagrammable, menciptakan permintaan yang elastis
terhadap inovasi format.
Di ujung spektrum, Artisanal & Natural Cheese (5%) dan Cream Cheese (10%) mewakili segmen premium yang tumbuh
secara organik. Meskipun volumenya kecil, segmen ini memiliki margin yang sangat tinggi dan berfungsi sebagai
pembentuk citra (image builder) bagi industri. Pertumbuhannya didorong oleh ekspansi kelas menengah atas, industri
kopi spesialis (specialty coffee) yang membutuhkan cream cheese untuk cheese foam, dan meningkatnya jumlah restoran
fine-dining yang menuntut kualitas bahan baku otentik.
xxx
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 43
Pangsa Segmen Karakter Produk Aplikasi Utama di Pasar Indonesia
Tahan suhu ruang, rasa Topping martabak, roti, kue kering (nastar), isian
65% Processed Cheddar
manis-gurih, ekonomis jajanan pasar, B2B UMKM
Efek cheese pull visual Pizza lokal, ayam geprek, corndog, tteokbokki,
20% Mozzarella & Melting Cheese
tinggi, elastisitas baik street food kekinian
Tekstur sangat lembut, Cheese foam minuman kekinian, cheesecake,
10% Cream Cheese & Spreads
creamy, asam ringan industri pastry, home-bakery
Premium, harga tinggi, Hotel bintang 5, restoran fine-dining, segmen
5% Artisanal & Natural Cheese
proses tradisional ekspatriat, supermarket premium
Sumber: White Paper Industri Keju 2025–2035; Analisis intelijen pasar lapangan
25.4.3. PETA PERSAINGAN DAN LANSKAP KORPORASI
Lanskap persaingan industri keju di Indonesia dapat dikarakteristikkan sebagai "oligopoli fleksibel". Struktur ini ditandai
oleh dominasi jelas dari dua atau tiga pemain besar yang menguasai mayoritas pangsa pasar, namun tetap menyisakan
celah bagi pemain lokal atau pendatang baru untuk tumbuh melalui strategi niche atau penetrasi harga yang agresif.
Dinamika ini berbeda dengan oligopoli kaku di negara maju, di mana hambatan masuk (barrier to entry) hampir tidak
mungkin ditembus tanpa modal raksasa. Kunci kemenangan dalam oligopoli fleksibel ini bukanlah semata-mata pada
keunggulan produk, melainkan pada penguasaan distribusi dan kecepatan adaptasi terhadap selera lokal. Pemain
multinasional memiliki keunggulan dalam ekuitas merek dan akses modal, tetapi pemain lokal sering kali lebih lincah
dalam menavigasi birokrasi, memahami dinamika harga UMKM, dan berinovasi dengan format kemasan yang sesuai
dengan daya beli masyarakat. Ke depan, peta persaingan ini akan semakin kompleks dengan masuknya variabel baru:
program pemerintah (MBG) yang dapat mengubah skala ekonomi secara tiba-tiba, dan ancaman disrupsi teknologi dari
plant-based atau fermentasi presisi. Perusahaan yang mampu membangun benteng pertahanan melalui integrasi
vertikal, loyalitas merek yang kuat, dan efisiensi rantai pasok akan bertahan, sementara yang hanya mengandalkan
arbitrase harga akan tergerus oleh tekanan margin.
Kraft (Mondelez International) mempertahankan posisinya sebagai pemimpin pasar dengan pangsa 38%, didorong oleh
ekuitas merek yang telah tertanam lintas generasi (top of mind) dan jaringan distribusi yang hampir menjangkau setiap
sudut nusantara. Strategi Kraft berfokus pada premiumisasi ringan dan pertahanan pangsa pasar melalui inovasi varian
rasa yang konsisten. Namun, dominasi ini juga membuatnya menjadi target utama bagi pemain yang lebih lincah yang
menyerang dari segmen harga yang lebih rendah.
Prochiz, dengan pangsa 28%, telah memposisikan diri sebagai challenger yang sangat tangguh. Keunggulan kompetitifnya
terletak pada strategi penetrasi harga dan dominasi di saluran B2B/UMKM. Dengan menjadi pemasok utama bagi ribuan
produsen makanan skala kecil dan menengah, Prochiz membangun basis volume yang masif dan stabil. Deklarasi diri
sebagai "keju nomor 1 Indonesia" adalah manuver psikologis yang bertujuan menggeser persepsi konsumen dari merek
global ke merek lokal yang bangga dan berkualitas.
Pemain seperti Emina (~12%) dan Anchor (~8%) mengisi ceruk pasar yang spesifik. Emina berhasil menciptakan kategori
baru dengan menargetkan demografi anak-anak dan remaja melalui format snacking yang inovatif dan rasa buah,
menghindari konfrontasi langsung dengan raksasa cheddar. Sementara itu, Anchor mempertahankan posisinya di
segmen food service profesional dan premium retail, di mana kualitas natural dan konsistensi teknis lebih dihargai
daripada harga murah. Sisa 14% pasar diperebutkan oleh pemain regional dan produk substitusi, yang berfungsi sebagai
penyeimbang harga di pasar.
Pasar keju Indonesia beroperasi dalam struktur oligopoli yang relatif fleksibel — ada dominasi pemain multinasional yang
telah melokalkan operasinya, namun ruang bagi pemain lokal dengan strategi penetrasi harga tetap terbuka. Dua merek
teratas menguasai lebih dari 60% pasar.
xxxi
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 44
Est. Market
Peringkat Merek / Perusahaan Keunggulan Kompetitif & Strategi Kunci
Share
Top of mind brand lintas generasi; distribusi nasional
#1 Kraft (Mondelez International) ~38%
tidak tertandingi; premiumisasi ringan
Prochiz (PT Mulia Boga Raya / Penetrasi harga, dominasi B2B/UMKM, volume-driven;
#2 ~28%
Garudafood) ekspansi pabrik Sumedang 2025–2026
Ceruk pasar anak/remaja, inovasi format snacking (stik),
#3 Emina Cheese (Suntory JV) ~12%
rasa buah—kategori baru
Kualitas natural, dominasi food service/bakery
#4 Anchor (Fonterra) ~8%
profesional, hotel, dan restoran
Alternatif ekonomis, produk substitusi mozzarella,
#5 Meg, Diamond, dan lainnya ~14%
pemain lokal regional
Sumber: White Paper Industri Keju 2025–2035; Data Nielsen 2024; Laporan Keuangan PT Mulia Boga Raya Tbk.
Langkah strategis PT Mulia Boga Raya Tbkdalam meningkatkan kapasitas produksi melalui pabrik baru di Sumedang
senilai Rp 691,55 miliar adalah respons langsung terhadap sinyal pasar yang kuat. Investasi ini bukan hanya tentang
menambah volume, tetapi tentang mencapai economies of scale yang lebih baik untuk menekan HPP, sehingga
memungkinkan perusahaan mempertahankan margin di tengah fluktuasi harga bahan baku impor. Ini adalah langkah
defensif sekaligus ofensif untuk mempersiapkan diri menghadapi persaingan yang makin ketat.
Keberhasilan PT Mulia Boga Raya Tbkmenembus pasar ekspor di kawasan Asia, sebagaimana dicatat oleh Nielsen 2024,
membuka narasi baru. Indonesia memiliki potensi untuk tidak hanya menjadi pasar konsumsi, tetapi juga sebagai basis
produksi keju halal yang kompetitif untuk diekspor ke negara-negara dengan populasi Muslim yang besar namun
kapasitas produksi susunya terbatas. Ini memanfaatkan keunggulan komparatif Indonesia dalam sertifikasi halal dan
biaya tenaga kerja.
Selain itu, identifikasi Program Makan Bergizi Gratis (MBG) sebagai katalis pertumbuhan B2B menunjukkan ketajaman
strategis korporasi. Dengan memposisikan diri sebagai mitra pemerintah, perusahaan dapat mengamankan kontrak
jangka panjang yang memberikan visibilitas pendapatan yang tinggi. Namun, ini juga menuntut kemampuan manajemen
operasional yang prima untuk memenuhi spesifikasi kualitas dan volume yang diminta oleh program nasional tanpa
mengorbankan profitabilitas.
Perkembangan terbaru dari pelaku industri utama yang mempengaruhi lanskap persaingan:
• Prochiz (MBR): Penjualan 2025 mencapai Rp 1,5 T (naik 24%); laba bersih Rp 179,44 M (naik 22%). Pembangunan
pabrik baru di Sumedang, Jawa Barat senilai Rp 691,55 miliar akan meningkatkan kapasitas produksi secara signifikan
pada 2026. Prochiz mendeklarasikan diri sebagai “keju nomor 1 Indonesia” (Paparan Publik, April 2026).
• Prochiz Ekspor: Berdasarkan data Nielsen 2024, Prochiz telah menembus pasar ekspor di kawasan Asia, menunjukkan
potensi Indonesia sebagai basis produksi keju halal regional.
• Program MBG: Prochiz mengidentifikasi Program Makan Bergizi Gratis sebagai katalis pertumbuhan B2B jangka
menengah dengan volume signifikan untuk distribusi ke institusi pendidikan dan fasilitas publik.
25.4.4. RANTAI PASOK, REGULASI, DAN TANTANGAN STRUKTURAL
Kelemahan terbesar industri keju Indonesia terletak pada asimetri antara permintaan hilir yang tumbuh pesat dan
kapasitas hulu yang stagnan. Ketergantungan yang ekstrem pada impor bahan baku (>85%) menciptakan kerentanan
struktural yang mengancam keberlanjutan seluruh industri. Ini adalah titik buta (blind spot) yang sering diabaikan dalam
euforia pertumbuhan penjualan, di mana keuntungan operasional dapat terhapus dalam sekejap oleh depresiasi Rupiah
atau gangguan logistik global.
xxxii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 45
Selain kerentanan pasokan, tantangan infrastruktur, khususnya cold chain, memperparah ketimpangan geografis dalam
konsumsi. Keju premium tidak dapat didistribusikan secara efisien ke Indonesia Timur, membatasi pertumbuhan pasar
dan memaksa produsen untuk mengandalkan produk olahan stabil suhu ruang. Ini menciptakan lingkaran setan di mana
kurangnya permintaan akan produk premium di luar Jawa membuat investasi infrastruktur pendingin menjadi tidak
ekonomis, yang pada gilirannya terus membatasi permintaan tersebut.
Di sisi lain, regulasi yang semakin ketat dari BPOM dan mandat halal, meskipun menimbulkan biaya kepatuhan jangka
pendek, sebenarnya berfungsi sebagai mekanisme pembersihan pasar (market cleansing). Regulasi ini melindungi
integritas kategori produk dari praktik penipuan konsumen oleh produk analog murahan, dan pada akhirnya akan
menguntungkan pemain yang serius dalam membangun kualitas dan transparansi.
Ketergantungan lebih dari 85% pada bahan baku impor seperti skim milk powder (SMP) dan curd dari Selandia Baru,
Australia, dan Eropa adalah Achilles' heel industri ini. Secara makroekonomi, ini berarti margin keuntungan produsen keju
Indonesia secara efektif disubsidikan atau dipajaki oleh nilai tukar Rupiah terhadap Dolar AS atau Euro. Setiap pelemahan
Rupiah secara langsung menerjemahkan diri menjadi kenaikan HPP, yang kemudian harus diteruskan ke konsumen atau
diserap oleh produsen, keduanya memiliki konsekuensi negatif terhadap pertumbuhan.
Risiko ini diperburuk oleh fakta bahwa pasokan global itu sendiri rentan. Perubahan iklim yang menyebabkan kekeringan
di Australia, atau konflik geopolitik yang mengganggu rute perdagangan, dapat menyebabkan kelangkaan mendadak dan
lonjakan harga komoditas susu global. Industri keju Indonesia, dengan sedikitnya penyangga domestik, berada di garis
depan paparan terhadap guncangan sistemik ini, tanpa memiliki kendali atas variabel penentu biaya utamanya.
Akar masalah ini bersifat struktural dan telah berlangsung selama dua dekade: populasi sapi perah lokal yang minim dan
kualitas susu segar domestik yang belum memenuhi standar industri (Total Plate Count/TPC tinggi). Tanpa terobosan
radikal dalam teknologi peternakan atau insentif besar-besaran untuk peternak lokal, ketergantungan ini akan tetap
menjadi beban strategis yang membatasi potensi margin dan kemandirian pangan nasional.
Lebih dari 85% bahan baku susu yang digunakan industri keju Indonesia diimpor dalam bentuk Skim Milk Powder (SMP),
curd, atau keju blok mentah dari Selandia Baru, Australia, Amerika Serikat, dan Uni Eropa. Kondisi ini menciptakan
kerentanan ekstrem terhadap dua risiko sistemik:
• Volatilitas nilai tukar Rupiah: melemahnya Rupiah secara langsung menaikkan Harga Pokok Produksi (HPP), menekan
margin dan memaksa kenaikan harga jual.
• Gangguan rantai pasok global: kekeringan di Australia, krisis pakan ternak akibat konflik geopolitik, atau hambatan
perdagangan dapat langsung membatasi pasokan bahan baku.
• Akar masalahnya adalah minimnya populasi sapi perah lokal yang produktif dan kualitas susu segar domestik yang
belum memenuhi standar industri (Total Plate Count/TPC tinggi) — masalah yang belum terpecahkan selama dua
dekade terakhir.
Ketimpangan infrastruktur cold chain antara Pulau Jawa dan wilayah Indonesia lainnya adalah penghambat utama
diversifikasi produk. Keju natural dan mozzarella memerlukan suhu penyimpanan stabil 2°C–4°C. Di luar Jawa, di mana
jaringan listrik dan jalan masih menjadi tantangan, mempertahankan rantai dingin ini sangat mahal dan berisiko tinggi.
Akibatnya, produsen secara rasional memilih untuk mendistribusikan keju olahan stabil suhu ruang, yang secara tidak
langsung membunuh potensi pertumbuhan segmen premium di pasar yang sedang berkembang.
Dampak ekonomi dari lemahnya cold chain tidak hanya terbatas pada keterbatasan distribusi, tetapi juga pada tingginya
tingkat food waste. Produk yang terdegradasi kualitasnya selama transit harus dimusnahkan, yang merupakan
pemborosan sumber daya dan penurunan margin langsung. Dalam industri dengan margin yang sudah ditekan oleh biaya
impor, setiap persentase food waste yang dapat dikurangi secara langsung berkontribusi pada bottom line.
Namun, ada cahaya di ujung terowongan melalui adopsi teknologi. Implementasi IoT pada armada truk berpendingin,
yang memungkinkan pemantauan suhu secara real-time, mulai menunjukkan hasil. Teknologi ini tidak hanya mencegah
degradasi produk, tetapi juga memberikan data yang dapat digunakan untuk mengoptimalkan rute distribusi dan
memprediksi kegagalan peralatan sebelum terjadi. Proyeksi penurunan food waste hingga 40% adalah target yang
ambisius namun sangat mungkin dicapai dengan investasi teknologi yang tepat.
xxxiii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 46
Keju natural dan mozzarella membutuhkan suhu penyimpanan stabil 2°C–4°C. Infrastruktur cold chain Indonesia sangat
timpang secara geografis: efisien di Pulau Jawa, namun masih lemah ke Sumatera, Kalimantan, dan Papua. Akibatnya,
produsen lebih memilih mendistribusikan keju olahan stabil suhu ruang ke luar Jawa, secara tidak langsung membatasi
penetrasi keju premium di pasar Indonesia Timur. Adopsi IoT untuk armada truk berpendingin mulai diimplementasikan
dan diproyeksikan menekan kerugian produk (food waste) hingga 40%.
Peraturan BPOM tahun 2025 yang memperketat tata nama produk adalah langkah korektif yang sangat diperlukan.
Larangan penggunaan label "Keju Asli" untuk produk yang didominasi lemak nabati dan emulsifier melindungi konsumen
dari misinformasi dan melindungi produsen keju asli dari persaingan tidak sehat dengan produk analog murah. Meskipun
ini menambah beban kepatuhan, dalam jangka panjang, ini meningkatkan kepercayaan konsumen terhadap kategori
produk secara keseluruhan, yang merupakan modal intangible yang sangat berharga.
Sertifikasi halal telah bertransformasi dari sekadar persyaratan religius menjadi non-tariff barrier yang sistemik di tingkat
global. Bagi industri keju Indonesia, ini adalah pedang bermata dua. Di satu sisi, ini mengharuskan eksportir dari Selandia
Baru atau Eropa untuk memastikan enzim rennet mereka bebas dari elemen non-halal, yang dapat mempersulit atau
memperlambat pasokan. Di sisi lain, ini memberikan keunggulan kompetitif bagi produsen domestik yang sudah memiliki
ekosistem halal yang mapan untuk mengekspor ke pasar Muslim global.
Terdapat juga risiko regulasi yang mengintai di horizon: potensi penerapan cukai pada produk olahan padat kalori atau
garam tinggi. Jika pemerintah mengikuti jejak negara lain dalam memerangi obesitas dengan sin tax, industri keju olahan
bisa menghadapi guncangan permintaan yang tiba-tiba. Antisipasi terhadap risiko ini memerlukan diversifikasi portofolio
produk ke arah yang lebih sehat, seperti keju rendah sodium atau yang difortifikasi dengan nutrisi fungsional.
Regulasi: BPOM dan Mandat Halal
• BPOM 2025: Perketat tata nama produk — produsen tidak boleh menyematkan label “Keju Asli” jika produk
didominasi lemak nabati dan emulsifier. Harus menggunakan nomenklatur “Produk Olahan Berbasis Keju”.
• Sertifikasi Halal: Telah menjadi barrier-to-entry sistemik berskala global. Eksportir dari Selandia Baru atau Eropa
harus memastikan enzim rennet bebas dari elemen non-halal.
• Cukai produk olahan: Risiko jangka menengah apabila pemerintah mulai menerapkan cukai tinggi pada makanan
olahan padat kalori/garam tinggi.
25.4.5. DINAMIKA PASAR ASEAN DAN POSISI INDONESIA
ASEAN telah berevolusi dari sekadar wilayah importir produk susu pasif menjadi episentrum inovasi dan pertumbuhan
aktif dalam industri keju global. Dengan populasi gabungan yang masif dan kelas menengah yang meledak, dinamika
pasar di kawasan ini tidak lagi didikte oleh selera Barat, melainkan oleh proses asimilasi kultural yang unik. Keju berhasil
diintegrasikan ke dalam kuliner lokal, menciptakan hibrida rasa yang tidak akan ditemukan di pasar tradisional Eropa atau
Amerika.
Dalam konteks ini, posisi Indonesia sangat menarik secara strategis. Meskipun valuasi agregatnya besar (USD 685 juta)
karena faktor populasi, konsumsi per kapita Indonesia (0,4 kg/tahun) masih terendah di ASEAN setelah Vietnam. Dari
perspektif investasi, ini bukan kelemahan, melainkan headroom atau ruang ekspansi yang sangat luas. Pasar yang belum
jenuh menawarkan potensi pertumbuhan eksponensial yang tidak lagi tersedia di negara-negara ASEAN yang lebih
matang seperti Filipina atau Malaysia.
Kunci untuk memenangkan pasar ASEAN bukanlah dengan memaksakan produk keju tradisional ala Eropa, melainkan
melalui hiper-lokalisasi. Keberhasilan di kawasan ini bergantung pada kemampuan untuk memahami filosofi rasa lokal—
seperti kecenderungan terhadap rasa pedas, manis, dan gurih—dan merancang produk yang melengkapi, bukan
menggantikan, hidangan setempat. Indonesia, dengan kekayaan kuliner jalanan dan dinamika inovasinya, berada di posisi
terbaik untuk memimpin tren asimilasi ini.
xxxiv
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 47
Data per kapita menunjukkan bahwa Filipina (0,8 kg/tahun) dan Malaysia (0,6 kg/tahun) telah mencapai tingkat penetrasi
yang lebih tinggi, didorong oleh warisan kuliner kolonial dan daya beli yang mapan. Namun, tingkat pertumbuhan
tertinggi justru berasal dari pasar emerging seperti Indonesia dan Vietnam. Di Vietnam, budaya kafe generasi muda dan
masuknya rantai fast-food modern bertindak sebagai katalis awal, mirip dengan apa yang dialami Indonesia satu dekade
lalu. Ini menunjukkan adanya pola difusi inovasi yang dapat dipelajari dan diantisipasi.
Katalis utama di ASEAN adalah asimilasi kultural, bukan westernisasi buta. Keju tidak dikonsumsi sebagai charcuterie
board yang terpisah, melainkan dilelehkan di atas ayam goreng pedas, dicampur ke dalam cheese tea, atau dipanggang
bersama roti manis lokal. Proses adaptasi ini menghilangkan hambatan psikologis terhadap produk susu pada populasi
yang secara tradisional memiliki tingkat intoleransi laktosa yang tinggi, karena keju olahan atau fermentasi sering kali
lebih mudah dicerna.
Bagi Indonesia, strategi untuk mempertahankan kepemimpinan regional adalah dengan memanfaatkan skala
ekonominya. Dengan populasi 280 juta jiwa, Indonesia dapat menjadi basis produksi yang efisien untuk seluruh kawasan
ASEAN, terutama jika didukung oleh infrastruktur logistik yang membaik dan perjanjian perdagangan regional yang
memfasilitasi ekspor produk halal. Posisi ini mengubah Indonesia dari sekadar pasar sasaran menjadi pusat gravitasi
industri keju di Asia Tenggara.
Dengan populasi gabungan lebih dari 680 juta jiwa dan kelas menengah yang membesar secara eksponensial, ASEAN
telah bertransformasi dari sekadar wilayah importir susu menjadi arena pertempuran inovasi produk. Keberhasilan
penetrasi pasar di ASEAN bukan karena “Westernisasi” semata, melainkan melalui proses asimilasi kultural: keju
dilelehkan di atas ayam goreng pedas, dicampur ke dalam cheese tea, atau dipanggang bersama roti manis lokal.
Konsumsi per
Negara Valuasi (USD Juta) Katalis Utama Status Adopsi
Kapita
Warisan kuliner kolonial Mature / High
Filipina 720 0,8 kg/tahun
Barat; masakan rumahan Penetration
Inovasi kuliner lokal;
Emerging / High
Indonesia 685 0,4 kg/tahun populasi masif;
Growth
minimarket
Pariwisata internasional;
Thailand 450 0,5 kg/tahun ekspatriat; HoReCa Tourism Driven
premium
Rantai fast-food modern;
Early Stage
Vietnam 310 0,3 kg/tahun budaya kafe generasi
Adopters
muda
Daya beli tinggi; ritel
Malaysia 280 0,6 kg/tahun Stable Growth
modern yang mapan
Sumber: White Paper Industri Keju 2025–2035; Statista (2025)
Posisi Indonesia menarik secara strategis: valuasi agregat besar (USD 685 juta) karena faktor populasi, namun konsumsi
per kapita hanya 0,4 kg/tahun — terendah di ASEAN setelah Vietnam. Artinya, ruang untuk ekspansi ke atas (headroom)
masih luar biasa luas dan belum mendekati titik jenuh.
25.4.6. INOVASI TEKNOLOGI DAN DISRUPSI MASA DEPAN
Industri pangan global sedang berada di ambang revolusi teknologi yang akan mendefinisikan ulang cara protein
diproduksi dan dikonsumsi. Dalam konteks industri keju, inovasi bukan lagi sekadar tentang varian rasa baru, melainkan
tentang rekayasa ulang fondasi biologis dan logistik produk. Tiga gelombang disrupsi utama—plant-based cheese,
fermentasi presisi, dan smart cold chain—sedang berkonvergensi untuk menantang status quo yang telah bertahan
selama berabad-abad.
xxxv
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 48
Bagi pemain industri yang mapan, mengabaikan tren ini adalah resep untuk keusangan (obsolescence). Namun,
mengadopsinya secara membabi buta tanpa analisis kelayakan juga berisiko. Pendekatan yang rasional adalah
memperlakukan inovasi ini sebagai opsi strategis: memantau perkembangan, berinvestasi dalam R&D atau kemitraan,
dan mempersiapkan infrastruktur untuk mengintegrasikan teknologi ini ketika titik balik komersial (tipping point)
tercapai.
Masa depan industri keju tidak akan dimenangkan oleh mereka yang paling setia pada tradisi, melainkan oleh mereka
yang paling adaptif dalam memadukan keilmuan nutrisi, efisiensi teknologi, dan pemahaman mendalam tentang
preferensi konsumen. Disrupsi ini menawarkan peluang untuk memecahkan masalah struktural yang selama ini dianggap
tidak terpecahkan, seperti ketergantungan impor dan ketimpangan logistik.
Segmen keju vegan, meskipun masih kecil di Indonesia, tumbuh dengan laju 15% per tahun, menandakan adanya
pergeseran preferensi yang signifikan, terutama di kalangan konsumen urban di Jakarta dan Bali. Inovasi yang
menggunakan bahan dasar lokal seperti kacang mete, kedelai, dan santan kelapa memiliki keunggulan kompetitif ganda:
mereka relevan dengan iklim tropis Indonesia dan memanfaatkan rantai pasok pertanian domestik, mengurangi
ketergantungan pada impor susu.
Namun, harus tetap kritis terhadap keterbatasan teknologi saat ini. Tantangan terbesar plant-based cheese adalah
meniru sifat fungsional kasein, khususnya kemampuan meleleh (melting) dan tekstur elastis yang diharapkan konsumen
dari keju konvensional. Selain itu, harga yang masih premium akibat kurangnya economies of scale membatasi aksesnya
hanya pada segmen niche yang sangat sadar kesehatan atau etika.
Ke depan, hukum skala ekonomi diproyeksikan akan menekan harga pada tahun 2030. Ketika produksi meningkat dan
teknologi ekstraksi protein nabati menjadi lebih efisien, keju vegan akan bertransisi dari produk niche menjadi alternatif
mainstream. Produsen konvensional yang cerdas akan mulai mengembangkan lini produk hibrida atau mengakuisisi
startup di bidang ini untuk mengamankan posisi mereka dalam transisi pasar yang tak terhindarkan ini.
Meski porsinya masih kecil di Indonesia — terkonsentrasi di Bali dan Jakarta Selatan — segmen keju vegan tumbuh 15%
per tahun secara nasional. Produk berbahan dasar kacang mete, kedelai, dan santan kelapa menjadi inovasi yang relevan
dengan iklim tropis Indonesia. Tantangan utama saat ini adalah tekstur (keju vegan sulit meleleh sempurna) dan harga
yang masih premium. Hukum economies of scale diproyeksikan menekan harga pada 2030.
Fermentasi presisi adalah teknologi paling radikal yang memiliki potensi untuk menyelesaikan krisis ketergantungan
impor bahan baku secara fundamental. Dengan memprogram mikroorganisme untuk menghasilkan kasein dan whey
tanpa melibatkan sapi, teknologi ini memisahkan produksi protein susu dari keterbatasan lahan, air, dan emisi metana
yang terkait dengan peternakan konvensional. Ini adalah bentuk leapfrog teknologi yang dapat mengubah Indonesia dari
importir menjadi produsen protein susu mandiri.
Meskipun janjinya besar, jalur menuju komersialisasi di Indonesia penuh dengan hambatan. Selain tantangan teknis
dalam mencapai yield yang ekonomis, terdapat hambatan regulasi dan penerimaan konsumen. Badan pengawas seperti
BPOM akan perlu mengembangkan kerangka regulasi baru untuk menilai keamanan produk yang dihasilkan dari
organisme hasil rekayasa genetika. Selain itu, persepsi publik terhadap "makanan hasil laboratorium" memerlukan
edukasi yang intensif untuk menghindari penolakan.
Namun, jika kelayakan komersial dapat dicapai pada rentang waktu 2032–2035 seperti yang diproyeksikan, dampaknya
akan bersifat revolusioner. Ini akan memutus rantai kerentanan geopolitik pangan nasional, menstabilkan HPP, dan
membuka peluang ekspor teknologi itu sendiri. Pemerintah dan investor visioner harus mulai membangun ekosistem
pendukung (insentif pajak, fasilitas riset) sekarang, karena pengembangan teknologi semacam ini membutuhkan waktu
satu dekade untuk matang.
Teknologi paling radikal yang berpotensi menyelesaikan krisis ketergantungan impor bahan baku. Perusahaan food-tech
mengembangkan mikroorganisme yang diprogram secara genetik untuk menghasilkan kasein dan whey (protein utama
susu) tanpa keterlibatan sapi. Jika mencapai kelayakan komersial di Indonesia pada 2032–2035, teknologi ini akan
memutus rantai kerentanan geopolitik pangan nasional secara revolusioner.
xxxvi
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 49
Transformasi dari rantai dingin pasif ke smart cold chain yang aktif dan terhubung adalah kunci untuk membuka pasar
Indonesia Timur. Adopsi sensor IoT yang memberikan pemantauan suhu real-time mengubah logistik dari fungsi reaktif
menjadi proaktif. Alih-alih hanya mengetahui bahwa produk telah rusak setelah tiba di tujuan, operator dapat
mengintervensi secara dini jika terjadi penyimpangan suhu, secara drastis mengurangi food waste yang saat ini
menggerogoti margin.
Lebih dari sekadar pencegahan kerusakan, data yang dikumpulkan oleh sistem ini memiliki nilai analitik yang tinggi. Pola
suhu, waktu transit, dan kondisi jalan dapat dianalisis untuk mengoptimalkan rute distribusi, memprediksi kebutuhan
perawatan armada, dan bahkan memberikan jaminan kualitas yang dapat diverifikasi kepada konsumen akhir melalui
kode QR. Ini menciptakan nilai tambah yang dapat digunakan sebagai alat pemasaran untuk produk premium.
Investasi dalam digitalisasi logistik ini bukan hanya tentang membeli perangkat keras, tetapi tentang mengubah budaya
operasional. Ini memerlukan pelatihan SDM, integrasi sistem IT, dan kemitraan dengan penyedia teknologi. Namun,
Return On Investment (ROI) dari pengurangan food waste hingga 40% dan ekspansi pasar ke wilayah yang sebelumnya
tidak terjangkau membuatnya menjadi salah satu inisiatif strategis dengan dampak tertinggi untuk dekade ini.
Adopsi IoT pada armada truk berpendingin mulai diimplementasikan. Sensor suhu real-time memastikan kualitas produk
tidak terdegradasi selama distribusi. Ini menekan food waste hingga 40% dan memperluas cakupan geografis produk
premium ke wilayah Indonesia Timur — membuka pasar yang selama ini didominasi produk keju olahan suhu ruang.
25.5. PROSPEK INDUSTRI
Proyeksi pasar dalam lingkungan yang volatil seperti Indonesia memerlukan keseimbangan yang hati-hati antara
ekstrapolasi data historis dan pengakuan terhadap ketidakpastian masa depan. Model linier sederhana tidak lagi
memadai; kita memerlukan pendekatan skenario yang mengakui bahwa masa depan bukanlah satu garis lurus, melainkan
sekumpulan kemungkinan yang dibentuk oleh interaksi variabel makroekonomi, kebijakan pemerintah, dan disrupsi
teknologi. Proyeksi yang disajikan dalam laporan ini, dengan basis CAGR historis 8,4%, menunjukkan bahwa momentum
pertumbuhan masih kuat. Namun, proyeksi skenario moderat pada 7,2% adalah bentuk konservatisme analitis yang
sehat. Ini mengakui bahwa seiring dengan membesarnya basis pasar, hukum diminishing returns akan mulai berlaku, dan
pertumbuhan akan bergantung pada peningkatan nilai (premiumisasi) dan ekspansi geografis, bukan hanya penetrasi
awal.
Penting bagi para pemangku kepentingan untuk tidak terpaku pada satu angka proyeksi, melainkan memahami pemicu
(triggers) yang dapat menggerakkan pasar dari satu skenario ke skenario lainnya. Dengan memantau indikator-indikator
kunci ini secara real-time, perusahaan dapat menyesuaikan strategi mereka secara dinamis, memastikan ketahanan
dalam skenario pesimis dan kesiapan untuk menangkap peluang dalam skenario optimis.
Penggunaan kombinasi model ARIMA dengan regresi variabel makro memberikan kerangka kerja kuantitatif yang kuat
untuk proyeksi ini. ARIMA efektif dalam menangkap pola dan musiman dari data historis 10 tahun, sementara regresi
makro memungkinkan kita untuk memasukkan variabel eksternal seperti tingkat urbanisasi, pertumbuhan PDB per
kapita, dan inflasi pangan. Pendekatan hibrida ini lebih robust dibandingkan mengandalkan satu metode saja, karena ia
mengakui bahwa masa depan adalah fungsi dari masa lalu dan kondisi lingkungan saat ini.
Namun, kita harus tetap skeptis terhadap batasan model kuantitatif. Model ini berasumsi bahwa hubungan historis
antara variabel akan tetap berlaku di masa depan, yang mungkin tidak benar jika terjadi black swan event atau perubahan
struktural yang mendadak. Oleh karena itu, hasil model ini harus selalu dilengkapi dengan analisis kualitatif dan penilaian
ahli (expert judgment) untuk menyesuaikan asumsi dengan realitas di lapangan yang mungkin belum tertangkap oleh
data.
Pemilihan periode historis 10 tahun (2015–2025) adalah pilihan yang tepat karena mencakup berbagai siklus ekonomi,
termasuk periode pra-pandemi, guncangan pandemi, dan pemulihan. Ini memberikan basis data yang cukup beragam
untuk menguji ketahanan model terhadap berbagai kondisi pasar, menghasilkan proyeksi yang lebih dapat diandalkan
untuk perencanaan strategis jangka panjang hingga 2035.
xxxvii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 50
Proyeksi disusun menggunakan kombinasi model ARIMA dengan regresi variabel makro (urbanisasi, PDB per kapita,
inflasi pangan, dan penetrasi kelas menengah), berdasarkan pola historis 10 tahun (2015–2025). Tiga skenario
diperkenalkan untuk mewadahi ketidakpastian masa depan.
Skenario Pesimis (CAGR 5,0%) berfungsi sebagai uji stres (stress test) bagi industri. Dalam skenario ini, kombinasi krisis
ekonomi global, inflasi tinggi, dan pelemahan Rupiah memaksa konsumen untuk melakukan downtrading ke produk
substitusi analog yang lebih murah. Pertumbuhan hanya dipertahankan oleh konsumsi dasar di perkotaan. Perusahaan
yang bertahan dalam skenario ini adalah mereka yang memiliki efisiensi biaya tertinggi dan portofolio produk yang
mencakup segmen ekonomis.
Skenario Moderat/Baseline (CAGR 7,2%) adalah proyeksi yang paling realistis secara ekonometrik. Ini mengasumsikan
stabilitas makroekonomi, perbaikan infrastruktur logistik yang linear, dan transisi bertahap konsumen ke produk bernilai
tambah. Dalam skenario ini, pertumbuhan didorong oleh kombinasi ekspansi volume dari kelas menengah yang baru dan
peningkatan margin dari premiumisasi. Ini adalah landasan perencanaan yang paling aman bagi sebagian besar korporasi.
Skenario Optimis (CAGR 10,0%) bukanlah fantasi, melainkan visi yang dapat dicapai jika sejumlah katalis spesifik terjadi
secara bersamaan. Keberhasilan masif Program MBG akan menciptakan lonjakan permintaan institusional. Investasi asing
langsung (FDI) yang besar akan memperbaiki infrastruktur hulu, dan adopsi awal precision fermentation akan memutus
ketergantungan impor. Jika ini terwujud, Indonesia tidak hanya akan tumbuh, tetapi akan melompat (leapfrog) menjadi
kekuatan industri keju yang mandiri dan berdaya saing global.
• Skenario Pesimis (CAGR 5,0%): Krisis ekonomi global, inflasi tinggi, pelemahan Rupiah signifikan. Konsumen
beralih ke substitusi keju analog murah. Pertumbuhan bertumpu pada konsumsi dasar perkotaan.
• Skenario Moderat/Baseline (CAGR 7,2%): Kondisi makro stabil, transisi bertahap ke produk bernilai tambah,
infrastruktur logistik membaik linear. Ini adalah proyeksi paling realistis secara ekonometrik.
• Skenario Optimis (CAGR 10,0%): Program MBG berhasil masif; FDI besar untuk pabrik keju dan peternakan
terintegrasi; precision fermentation mulai diadopsi; ekspansi ekspor halal ke Timur Tengah dan Afrika.
Tahun Proyeksi Pesimis (CAGR 5,0%) Moderat (CAGR 7,2%) Optimis (CAGR 10,0%)
2025 (Basis) Rp 10,8 Triliun Rp 10,8 Triliun Rp 10,8 Triliun
2027 Rp 11,9 Triliun Rp 12,4 Triliun Rp 13,0 Triliun
2030 Rp 13,8 Triliun Rp 15,3 Triliun Rp 17,4 Triliun
2032 Rp 15,2 Triliun Rp 17,6 Triliun Rp 21,0 Triliun
2035 Rp 17,6 Triliun Rp 21,6 Triliun Rp 28,0 Triliun
Sumber: Pemodelan ekonometrik berdasarkan White Paper Industri Keju 2025–2035; data historis Bisnis.com dan Statista Indonesia Berdasarkan rekam
jejak historis CAGR 8,4%, proyeksi skenario moderat di angka 7,2% adalah konservatif secara ekonometrik, menunjukkan bahwa momentum
pertumbuhan belum mendekati titik jenuh.
Industri keju Indonesia telah berhasil menyelesaikan fase "introduksi" dan kini memasuki fase "pertumbuhan
eksponensial". Fakta bahwa pasar telah melipatgandakan ukurannya dari Rp 4,8 Triliun menjadi Rp 10,8 Triliun dalam
satu dekade membuktikan bahwa permintaan ini bersifat struktural, didorong oleh perubahan demografis dan gaya
hidup, bukan sekadar tren siklis yang akan segera memudar. Ketika PDB per kapita Indonesia mendekati ambang batas
psikologis USD 5.000, sejarah ekonomi menunjukkan bahwa konsumsi produk susu dan protein hewani berkualitas akan
meroket secara tidak proporsional. Namun, narasi pertumbuhan yang positif ini dibayangi oleh paradoks kerentanan di
sektor hulu. Keberhasilan komersial di hilir justru memperbesar eksposur terhadap risiko geopolitik dan makroekonomi
di hulu melalui ketergantungan impor. Selain itu, ketimpangan logistik membatasi penetrasi produk bernilai tinggi,
menjebak sebagian besar industri dalam kompetisi harga di segmen produk olahan stabil suhu ruang.
xxxviii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 51
Oleh karena itu, tesis investasi dan strategi operasional untuk dekade berikutnya harus berpusat pada resolusi paradoks
ini. Pertumbuhan organik saja tidak cukup; diperlukan intervensi strategis yang disengaja untuk membangun kemandirian
hulu dan meratakan infrastruktur distribusi. Tanpa ini, industri akan tetap menjadi perakit bahan baku asing yang rentan,
bukan menjadi kekuatan industri pangan yang mandiri dan berdaulat. Industri keju di Indonesia dan ASEAN sedang
melewati fase transisi kritis dari “fase introduksi” menuju “fase pertumbuhan eksponensial”. Pasar Indonesia berhasil
melipatgandakan ukurannya dari Rp 4,8 T (2015) menjadi Rp 10,8 T (2025) dalam satu dekade — sebuah prestasi yang
mengkonfirmasi bahwa permintaan bersifat struktural, bukan siklusal. Ketika PDB per kapita Indonesia mendekati USD
5.000, ini adalah titik pemicu historis di mana konsumsi produk susu meroket secara tidak proporsional. Namun,
pertumbuhan luar biasa ini masih dibayangi oleh paradoks kerentanan di sektor hulu logistik dan pasokan susu.
Bagi Manufaktur dan Korporasi, prioritas utama adalah mitigasi risiko dan diferensiasi. Strategi hedging fisik melalui joint-
venture dengan koperasi peternak lokal progresif adalah langkah penting untuk menstabilkan sebagian HPP dari
guncangan kurs. Selain itu, investasi R&D harus difokuskan pada ketahanan termal produk, memungkinkan distribusi keju
premium ke Indonesia Timur tanpa ketergantungan penuh pada cold chain yang mahal. Diversifikasi ke saluran B2B,
terutama melalui Program MBG, akan memberikan basis pendapatan yang stabil dan berskala besar.
Bagi Pemerintah dan Regulator, peranannya adalah sebagai katalis dan penjaga gawang. Pemberian insentif pajak (tax
holiday) yang agresif bagi perusahaan food-tech yang membawa teknologi precision fermentation adalah cara tercepat
untuk melakukan leapfrog menuju kemandirian protein susu, menghindari jalan panjang perbaikan peternakan
konvensional. Di sisi lain, penegakan hukum yang ketat terhadap pelabelan produk "analog keju" yang menyesatkan
sangat penting untuk melindungi integritas pasar dan kesehatan konsumen. Integrasi keju ke dalam program MBG juga
harus dioptimalkan sebagai alat edukasi gizi nasional.
Bagi Investor, peluang terbesar dekade ini mungkin tidak berada di lini produksi itu sendiri, melainkan di infrastruktur
pendukung. Investasi pada perusahaan logistik rantai dingin yang dilengkapi IoT menawarkan potensi pengembalian yang
tinggi dengan risiko yang lebih terukur, karena mereka menjembatani kesenjangan antara produk premium dan pasar
yang belum terlayani. Selain itu, investasi hulu pada peternakan terintegrasi dan pemantauan ketat terhadap
perkembangan precision fermentation akan memberikan lindung nilai (hedge) terhadap disrupsi struktural yang akan
datang.
Masa depan industri keju pada tahun 2035 adalah kanvas yang akan dilukis oleh mereka yang mampu memadukan
rasionalitas ilmiah dengan kreativitas budaya. Kemenangan tidak akan diraih melalui perang harga yang merusak,
melainkan melalui kemampuan untuk berinovasi secara berkelanjutan, membangun rantai pasok yang etis dan tangguh,
serta memahami filosofi rasa lokal yang terus berevolusi. Keju bukan lagi sekadar makanan; ia adalah simbol dari
modernisasi pola makan Indonesia yang inklusif dan berkelanjutan. Indonesia, dengan kombinasi unik dari populasi yang
masif, kelas menengah yang berkembang pesat, dinamika inovasi kuliner jalanan yang tak tertandingi, dan dukungan
kebijakan gizi pemerintah, berada dalam posisi yang sangat menguntungkan. Potensi untuk bertransformasi dari pasar
konsumen pasif menjadi pusat inovasi dan produksi keju halal terkemuka di Asia Tenggara sangat nyata.
Tantangan struktural yang ada saat ini bukanlah jalan buntu, melainkan panggilan untuk berinovasi. Dengan kolaborasi
yang tepat antara visi pemerintah, ketangkasan korporasi, dan kecerdasan modal investasi, industri keju Indonesia tidak
hanya akan bertahan dari disrupsi global, tetapi akan menjadi salah satu kontributor paling signifikan terhadap ketahanan
pangan dan pertumbuhan ekonomi kawasan di masa depan. Masa depan industri keju pada 2035 tidak akan
dimenangkan oleh mereka yang sekadar memproduksi dengan volume terbanyak, melainkan oleh entitas yang paling
adaptif dalam memadukan keilmuan nutrisi, efisiensi bio-logistik, dan kejeniusan memahami filosofi palet rasa budaya
lokal yang terus berevolusi. Indonesia, dengan kombinasi populasi masif, kelas menengah yang membesar, inovasi kuliner
jalanan yang dinamis, dan program gizi pemerintah, berada dalam posisi yang sangat menguntungkan untuk menjadi
salah satu pasar keju terbesar di Asia Tenggara dalam satu dekade ke depan.
xxxix
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 52
25.6. ANALISIS RISIKO STRATEGIS DAN MITIGASI INDUSTRI KEJU
Pertumbuhan ekspansif industri keju di Indonesia yang mencatat CAGR historis 10 tahun sebesar 8,4% memicu optimisme
tinggi bagi para pelaku pasar dan investor FMCG. Namun, di balik angka pertumbuhan dua digit pada sisi penjualan dan
laba bersih di hilir , industri ini menyimpan kerentanan struktural yang mendalam di sisi hulu.
Untuk memastikan keberlanjutan investasi dan operasional jangka panjang di tengah lanskap pasar yang dinamis,
diperlukan pemetaan risiko secara komprehensif. Berdasarkan sintesis dinamika pasar makro, keterbatasan rantai pasok,
dan pergeseran regulasi hingga tahun 2026, berikut adalah matriks analisis risiko strategis beserta rekomendasi
mitigasinya:
1. Risiko Rantai Pasok dan Ketergantungan Bahan Baku (Kategori: Risiko Tinggi / Sistemik)
• Deskripsi Risiko: Industri keju domestik mengalami asimetri struktural yang ekstrem akibat ketergantungan pada
impor bahan baku susu (skim milk powder, curd, atau keju blok mentah) yang mencapai lebih dari 85%. Pasokan
ini sangat bergantung pada negara produsen utama seperti Selandia Baru, Australia, Amerika Serikat, dan Uni
Eropa.
• Dampak Dampak: Industri sangat terekspos pada guncangan eksternal (eksogen) seperti kekeringan akibat
perubahan iklim di Australia serta krisis pakan ternak global yang dipicu oleh konflik geopolitik. Kegagalan atau
hambatan pengiriman komoditas susu global akan langsung membatasi kapasitas produksi domestik,
mengancam keberlangsungan kontrak komersial B2B, serta memicu kelangkaan stok di pasar ritel.
• Akar Masalah: Populasi sapi perah lokal yang sangat minim dan rendahnya kualitas susu segar dalam negeri yang
belum mampu memenuhi standar ketat industri (tingginya angka Total Plate Count/TPC). Masalah struktural di
sektor peternakan hulu ini telah stagnan dan gagal diselesaikan selama dua dekade terakhir.
• Strategi Mitigasi: Melakukan diversifikasi negara asal pasokan bahan baku (multi-source procurement) untuk
meminimalkan ketergantungan pada satu kawasan geografis tertentu.
o Membangun kemitraan strategis jangka panjang (joint venture atau kontrak pasokan eksklusif) dengan
produsen global guna mengamankan kuota prioritas di tengah krisis energi atau pangan.
o Mulai berinvestasi dalam riset R&D atau berkolaborasi dengan perusahaan food-tech untuk
mempersiapkan adopsi teknologi alternatif seperti teknologi fermentasi presisi, yang diproyeksikan akan
matang secara komersial pada rentang 2032–2035.
2. Risiko Makroekonomi dan Volatilitas Nilai Tukar (Kategori: Risiko Tinggi / Finansial)
• Deskripsi Risiko: Imbas langsung dari tingginya porsi impor bahan baku (>85%) menyebabkan margin
keuntungan produsen keju nasional secara efektif disubsidi atau "dipajaki" oleh pergerakan nilai tukar Rupiah
terhadap mata uang asing (terutama USD dan Euro).
• Dampak Dampak: Setiap depresiasi atau pelemahan nilai tukar Rupiah secara otomatis mengerek Harga Pokok
Produksi (HPP) di hulu. Ketika HPP membubung, produsen dihadapkan pada dilema buah simalakama:
menyerap kenaikan biaya yang berakibat pada penggerusan margin laba bersih secara drastis, atau meneruskan
beban tersebut kepada konsumen melalui kenaikan harga jual (price pass-through) yang berisiko menekan
volume penjualan di pasar sensitif harga.
• Strategi Mitigasi:
o Menerapkan instrumen lindung nilai (hedging) valuta asing secara disiplin untuk mengunci biaya
pengadaan bahan baku dalam jangka waktu tertentu.
o Mengoptimalkan economies of scale melalui ekspansi kapasitas pabrik domestik guna menekan HPP
operasional per unit (sebagaimana contoh langkah investasi pabrik baru Prochiz di Sumedang) .
o Menyeimbangkan portofolio produk antara segmen bernilai tambah tinggi (premium value-added) untuk
menyerap fluktuasi biaya, dan segmen volume ekonomis untuk menjaga perputaran arus kas.
3. Risiko Logistik dan Ketimpangan Infrastruktur Rantai Dingin (Cold Chain) (Kategori: Risiko Sedang-Tinggi /
Operasional)
• Deskripsi Risiko: Keju jenis premium seperti natural cheese (Cheddar alami, Gouda) dan Fresh/Melting Cheese
(Mozzarella) membutuhkan manajemen suhu penyimpanan yang sangat ketat dan stabil di kisaran 2°C–4°C.
Infrastruktur logistik berpendingin di Indonesia saat ini masih mengalami ketimpangan geografis yang masif, di
mana fasilitas telah efisien di Pulau Jawa tetapi sangat lemah menuju wilayah Indonesia Timur.
xl
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 53
• Dampak Dampak: Keterbatasan ini menghambat diversifikasi dan perluasan pasar produk keju premium ke luar
Jawa. Produsen secara terpaksa membatasi distribusinya hanya pada varian keju olahan (processed cheese) yang
stabil pada suhu ruang. Selain itu, kegagalan menjaga rantai pendingin selama transit antar-pulau memicu
degradasi kualitas produk dan meningkatkan angka pemborosan produk (food waste) yang merugikan margin
bottom-line perusahaan secara langsung.
• Strategi Mitigasi:
o Mengakselerasi digitalisasi logistik melalui adopsi teknologi IoT (Internet of Things) berupa sensor
pemantau suhu real-time pada armada truk berpendingin untuk memprediksi dan mencegah kegagalan
suhu. Langkah ini terbukti mampu menekan food waste hingga 40%.
o Fokus pada inovasi fungsional kemasan keju olahan agar memiliki fleksibilitas utilitas dan ketahanan suhu
yang lebih kuat di daerah tier-2 dan tier-3.
4. Risiko Regulasi, Kepatuhan, dan Potensi Kebijakan Fiskal Baru (Kategori: Risiko Sedang / Hukum & Kepatuhan)
• Deskripsi & Dampak Risiko: Pergeseran regulasi BPOM per tahun 2025 yang memperketat tata nama produk
(larangan klaim "Keju Asli" jika didominasi lemak nabati) menambah beban biaya kepatuhan (compliance cost)
bagi pelaku industri untuk reformulasi kemasan dan reposisi produk menjadi "Produk Olahan Berbasis Keju". Di
sisi lain, mandatory sertifikasi halal yang semakin ketat memicu risiko hambatan masuk (non-tariff barrier) bagi
pasokan enzim rennet impor dari Eropa.
• Risiko Horizon Masa Depan: Terdapat ancaman jangka menengah berupa potensi penerapan instrumen cukai
oleh pemerintah pada produk makanan olahan yang memiliki padat kalori atau kadar garam/natrium yang tinggi
(sin tax) sebagai bagian dari kampanye kesehatan nasional. Mengingat keju olahan (processed cheddar) memiliki
karakteristik kadar sodium yang tinggi , kebijakan ini dapat memicu guncangan permintaan domestik secara
mendadak akibat kenaikan harga berbasis cukai.
• Strategi Mitigasi:
o Secara proaktif melakukan R&D untuk diversifikasi portofolio ke arah produk yang lebih sehat (healthier
options), seperti varian keju rendah sodium (low sodium cheese), rendah lemak, atau keju yang difortifikasi
dengan nutrisi fungsional tertentu.
o Memastikan seluruh rantai pasok bahan baku dari hulu (termasuk pemasok enzim global) telah memenuhi
kepatuhan sertifikasi halal BPOM agar dapat memanfaatkan ekosistem halal domestik sebagai batu
loncatan ekspansi ekspor regional ASEAN.
5. Risiko Ketergantungan Saluran B2B Pemerintah & Risiko Birokrasi (Kategori: Risiko Sedang / Komersial)
• Deskripsi Risiko: Program Makan Bergizi Gratis (MBG) yang diluncurkan pemerintah mulai tahun 2025
diidentifikasi oleh para pemain besar (seperti Prochiz) sebagai katalis pertumbuhan B2B jangka menengah yang
sangat masif untuk menyerap volume produksi berskala besar.
• Dampak Dampak: Ketergantungan yang terlalu tinggi pada saluran institusi pemerintah membawa risiko
birokrasi yang inheren. Hambatan dalam birokrasi, perubahan kebijakan politik, anggaran yang fluktuatif, serta
risiko keterlambatan pembayaran termin kontrak (delay in payment) dapat mengganggu stabilitas arus kas (cash
flow) operasional perusahaan jika tidak dikelola dengan mitigasi likuiditas yang ketat.
• Strategi Mitigasi:
o Menerapkan batasan eksposur (exposure limit) maksimum pada porsi pendapatan yang bersumber dari
proyek pemerintah, dengan mempertahankan dominasi penjualan pada jalur ritel modern/tradisional dan
B2B UMKM swasta.
o Membentuk tim manajemen proyek (project management office) khusus yang andal dalam menavigasi
regulasi pengadaan barang pemerintah guna meminimalkan kesalahan administrasi yang memicu
penundaan pencairan dana.
xli
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 54
25.7. ANALISIS SWOT INDUSTRI KEJU INDONESIA
Analisis SWOT terhadap industri keju Indonesia mengungkapkan sebuah paradoks yang mendalam: kekuatan permintaan
yang luar biasa berhadapan langsung dengan kelemahan struktural yang mengancam. Di satu sisi, industri ini memiliki
kekuatan (Strengths) berupa resiliensi profil rasa lokal yang menciptakan loyalitas tinggi, jaringan distribusi minimarket
yang sangat luas, dan agilitas UMKM yang terus-menerus menciptakan permintaan baru. Pemain lokal seperti Prochiz
juga telah membuktikan bahwa mereka memiliki kapabilitas untuk bersaing dan bahkan mengekspor ke tingkat regional.
Namun, kelemahan (Weaknesses) yang melekat sangat serius. Ketergantungan impor >85% adalah titik kerentanan
tunggal (single point of failure) yang dapat meruntuhkan profitabilitas dalam semalam akibat fluktuasi kurs. Ditambah
dengan infrastruktur cold chain yang timpang dan kualitas susu domestik yang belum memenuhi standar, industri ini
berjalan di atas fondasi yang rapuh. Miskonsepsi masyarakat tentang keju sebagai pemicu obesitas juga menjadi
hambatan perilaku yang memerlukan edukasi berkelanjutan.
Meski demikian, peluang (Opportunities) untuk mengubah kelemahan menjadi kekuatan sangat terbuka. Program Makan
Bergizi Gratis (MBG) menawarkan skala ekonomi yang belum pernah ada sebelumnya. Reposisi keju sebagai camilan
fungsional (fortifikasi kalsium/DHA) dapat mengatasi stigma kesehatan, sementara ekspansi sebagai hub ekspor halal
membuka pasar baru. Ancaman (Threats) seperti inflasi komoditas global dan potensi cukai produk olahan adalah nyata,
tetapi dapat dimitigasi melalui diversifikasi rantai pasok dan inovasi produk yang lebih sehat. Kunci keberhasilan terletak
pada kemampuan industri untuk secara proaktif menutup celah antara potensi permintaan yang besar dan kapasitas
produksi yang terbatas.
KEKUATAN (Strengths) KELEMAHAN (Weaknesses)
• Resiliensi profil rasa lokal: formula gurih-manis • Ketergantungan impor >85% bahan baku;
menciptakan loyalitas tinggi terhadap produk kerentanan struktural terhadap volatilitas kurs.
domestik. • Infrastruktur cold chain timpang: efisien di Jawa,
• Jaringan minimarket >35.000 gerai di seluruh lemah di luar Jawa.
Indonesia dengan chiller standar. • Miskonsepsi masyarakat tentang keju dan
• Agilitas UMKM kuliner yang terus menciptakan kesehatan (stigma pemicu obesitas).
permintaan baru secara organik. • Kualitas susu segar domestik belum memenuhi
• Pemain lokal (Prochiz) telah memiliki kapabilitas standar industri (TPC tinggi).
ekspor regional ke Asia.
PELUANG (Opportunities) ANCAMAN (Threats)
• Program Makan Bergizi Gratis (MBG): katalis • Inflasi komoditas pangan global: perubahan iklim
distribusi B2B berskala masif ke institusi publik. mengganggu produksi susu global.
• Premiumisasi dan fortifikasi: keju fungsional • Substitusi analog murah: “keju analog” (pati +
(kalsium tinggi, DHA) untuk anak dan lansia. minyak nabati) tanpa komponen susu.
• Repositioning ke kategori snacking: dari bahan • Risiko cukai: potensi pemerintah menerapkan cukai
masakan menjadi camilan siap makan. pada produk olahan padat kalori/garam.
• Ekspansi ekspor hub halal: memasok Timur Tengah, • Disrupsi teknologi fermentasi presisi yang dapat
Afrika, dan negara mayoritas Muslim. mengubah struktur biaya secara radikal.
xlii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 55
26. INFORMASI UMUM PT MULIA BOGA RAYA, TBK
Perusahaan didirikan berdasarkan Akta Notaris Makmur Tridharma, S.H., No. 25 tanggal 25 Agustus 2006. Akta
Pendirian tersebut telah disahkan oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat
Keputusan No. W7-00894.HT.01.01-TH.2006 pada tanggal 25 September 2006, dan diumumkan dalam Berita Negara
No. 8 tanggal 26 Januari 2007, Tambahan No. 790.
Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan terbaru dilakukan berdasarkan Akta
Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn., No. 20 tanggal 20 Mei 2026 mengenaipenyesuaian Pasal 3 ayat (2) Anggaran Dasar
Perusahaan dengan Peraturan Badan Pusat Statistik Nomor 7 Tahun 2025 tentang Klasifikasi Baku Lapangan Usaha
Indonesia (KBLI 2025). Perubahan ini telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum Republik Indonesia sesuai
dengan Surat Keputusan No.AHU-0038303.AH.01.02.TAHUN 2026 tanggal 15 Juni2026. Sebelumnya, pada tahun 2025,
terdapat perubahan signifikan melalui Akta Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn., No. 49 tanggal 22 Desember 2025 yang
diberitahukan kepada Kementerian Hukum Republik Indonesia sebagaimana ternyata dalam Surat Penerimaan
Pemberitahuan Perubahan Anggaran Perusahaan No. AHU-AH.01.03-0024725 tanggal 27 Januari 2026.
Berdasarkan Anggaran Dasar terbaru, ruang lingkup kegiatan usaha Perusahaan meliputi:
1. Industri Produk Susu Lainnya(seperti mentega, yoghurt, kejudandadih, kasein atau laktosa (susu manis), susu
fermentasi, wei/whey dankefir susu).
2. IndustriBumbu Masakan Lainnya (seperti monosodium glutamat (MSG), serbuk vanili, saus dan rempah-rempah,
mayones, tepung moster, moster olahan, saus tomat, saus tiram, dan saus selada).
3. Aktivitas Penyediaan Makanan di Bangunan Tidak Tetap.
4. Perdagangan besar makanan dan minuman lainnya.
5. Perdagangan Besar Gula, Cokelat dan Kembang Gula.
6. Aktivitas Penyediaan Makanan di Bangunan Tetap.
7. Industri Es Krim.
Perusahaan memegang Nomor Induk Berusaha (NIB): 8120105871203. Kegiatan usaha komersial telah dimulai sejak Juli
2008. Lokasi kantor pusat dan pabrik utama terletak di Bekasi International Industrial Estate, Jl. Inti Raya II Blok C7 No.
5A, Desa Cibatu, Kecamatan Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat 17530. Saat ini, Perusahaan memproduksi
keju dan mayones dengan merek dagang “Prochiz” dan “Topchiz”.
Entitas induk langsung Perusahaan adalah PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk (dengan kepemilikan 66,07% per akhir
2025). BEL SA juga merupakan pemegang saham pengendali strategis dengan kepemilikan sebesar 22,50% sejak Agustus
2025. Pihak pengendali terakhir (Ultimate Controlling Party) adalah sekelompok individu yang memiliki pengendalian
secara bersama-sama yang terdiri dari anggota keluarga Soenjoto.
Berdasarkan Akta Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn., No. 23 tanggal 21 April 2026 yang diberitahukan kepada
Kementerian Hukum Republik Indonesia sebagaimana ternyata dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data
Perusahaan No. AHU-AH.01.09-0265302 tanggal 12 Mei 2026 Akta Notaris , susunan pengurus Perusahaan adalah
sebagai berikut:
Dewan Direksi Dewan Komisaris
Direktur Utama : Indrasena Patmawidjaja Komisaris Utama : Hardianto Atmadja
Direktur : Jeffry Halim Komisaris : Paulus Tedjosutikno
Direktur : Ari Sutanto Komisaris : Robert Chandrakelana Adjie
Direktur : Randy Rinaldi Chandra Suwita Komisaris : Jean-Christophe Maurice Coubat
Direktur : Alamjit Singh Sekhon Komisaris Independen : Drs. Maurits Daniel Rudolf Lalisang
Komisaris Independen : Connie Ang
Berdasarkan Surat OJK No. S-169/D.04/2019 tanggal 15 November 2019, Pernyataan Pendaftaran Perusahaan dalam
rangka Penawaran Umum Perdana Saham (Initial Public Offering) telah dinyatakan efektif. Pada tanggal 25 November
2019, Perusahaan resmi mencatatkan 1.500.000.000 lembar saham di Bursa Efek Indonesia dengan kode saham “KEJU”.
Jumlah tersebut terdiri dari 100.000.000 saham baru yang ditawarkan kepada masyarakat dengan harga penawaran
Rp750 per saham, serta 200.000.000 saham baru hasil konversi Obligasi Wajib Konversi (OWK). Nilai nominal saham yang
ditetapkan adalah Rp50 per saham.
xliii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 56
Struktur permodalan Perusahaan mengalami perubahan signifikan melalui aksi korporasi terbaru pada akhirtahun 2024.
Berdasarkan Keputusan RUPS Luar Biasa tanggal 17 Desember 2024, Perusahaan melakukan pembagian saham bonus
yang berasal dari kapitalisasi Tambahan Modal Disetor (Agio Saham). Pada tanggal 17 Januari 2025, Perusahaan telah
mendistribusikan sebanyak 4.124.999.999 lembar saham bonus kepada para pemegang saham dengan rasio 4:11 (empat
saham lama mendapatkan sebelas saham bonus). Aksi korporasi ini telah dituangkan dalam Akta Notaris Liestiani Wang,
S.H., M.Kn., No. 29 tanggal 17 Februari 2025 dan telah diberitahukan kepada Kementerian Hukum Republik Indonesia
sebagaimana ternyata dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perusahaan No. AHU-
AH.01.03-0055084 pada tanggal 21 Februari 2025.
Dengan adanya pembagian saham bonus tersebut, maka jumlah total saham Perusahaan yang ditempatkan dan disetor
penuh per 31 Desember 2025 (maupun data terakhir tahun 2026) adalah sebanyak 5.624.999.999 lembar saham dengan
nilai nominal seluruhnya sebesar Rp281.249.999.950. Perusahaan juga telah meningkatkan modal dasarnya menjadi
Rp550.000.000.000 yang terbagi atas 11.000.000.000 lembar saham.
Setelah aksi korporasi pembagian saham bonus pada 17 Januari 2025, posisi modal saham Perseroan adalah sebagai
berikut:
• Modal Dasar: Rp550.000.000.000 (terbagi atas 11.000.000.000 lembar saham).
• Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: Rp281.249.999.950 (terbagi atas 5.624.999.999 lembar saham).
• Nilai Nominal: Rp50 per saham.
BerdasarkanDaftar Pemegang Saham (DPS) Perusahaan tertanggal 29 Mei 2026, berikut adalah susunan pemegang
saham PT Mulia Boga Raya Tbk:
Pemegang Saham Jumlah Saham (Lembar) Persentase (%)
PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk 3.716.642.250 66,07%
Bel S.A 1.265.668.950 22,50%
Hardianto Atmadja (Komisaris Utama) 12.909.000 0,23%
Paulus Tedjosutikno (Komisaris) 6.454.500 0,11%
Ari Sutanto (Direktur) 3.819.000 0,07%
Indrasena Patmawidjaja (Direktur Utama) 1.699.400 0,03%
Robert Chandrakelana Adjie(Komisaris) 2.739.750 0,05%
Jeffry Halim (Direktur) 307.500 0,01%
Pihak terafiliasi pemegang saham pengendali 35.932.350 0,64%
Masyarakat 568.543.299 10,11%
Saham Treasury 10.284.000 0,18%
Total 5.624.999.999 100,00%
Catatan Penting:
• Pengendali dan Pemilik Akhir (UBO).
o Pemegang Saham Pengendali: PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk dan BEL SA. BEL SA secara strategis masuk menjadi pemegang saham
pengendalisejak 8 September 2025.
o Pemilik Akhir (Ultimate Beneficiary Owner/UBO): Tuan Hardianto Atmadja dan Nyonya Cecile Beliot (melalui Bel SA).
• Perubahan Signifikan di Tahun 2025.
o Saham Bonus: Perseroan mendistribusikan 4.124.999.999 lembar saham bonus dengan rasio 4:11 (empat saham lama mendapat sebelas
saham bonus) yang berasal dari kapitalisasi Agio Saham.
o Perubahan Pemegang Saham Utama: Bel SA (perusahaan keju terbesar di Prancis) membeli 22,50% saham Perseroan, menggantikan
posisi Pelican Company Limited yang sebelumnya memiliki 18,13% saham pada awal tahun 2025.
o Pembelian Kembali Saham (Buyback): Berdasarkan keputusan RUPSLB 22 April 2025, Perseroan disetujui melakukan buyback saham
sebanyak-banyaknya 38.250.000 lembar. Hingga tanggal laporan, telah terealisasi sebanyak 4.388.600 lembar saham.
xliv
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 57
26.1. KEGIATAN USAHA DAN FASILITAS YANG DIMILIKI PERUSAHAAN
Berdasarkan Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan terbaru dilakukan
berdasarkan Akta Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn., No. 20 tanggal 20 Mei 2026 mengenaipenyesuaian Pasal 3 ayat
(2) Anggaran Dasar Perusahaan dengan Peraturan Badan Pusat Statistik Nomor 7 Tahun 2025 tentang Klasifikasi Baku
Lapangan Usaha Indonesia (KBLI 2025). Perubahan ini telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum Republik
Indonesia sesuai dengan Surat Keputusan No.AHU-0038303.AH.01.02.TAHUN 2026 tanggal 15 Juni2026. Sebelumnya,
pada tahun 2025, terdapat perubahan signifikan melalui Akta Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn., No. 49 tanggal 22
Desember 2025 yang diberitahukan kepada Kementerian Hukum Republik Indonesia sebagaimana ternyata dalam Surat
Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Perusahaan No. AHU-AH.01.03-0024725 tanggal 27 Januari 2026.
Berdasarkan Anggaran Dasar terbaru, ruang lingkup kegiatan usaha Perusahaan meliputi:
1. Industri Produk Susu Lainnya(seperti mentega, yoghurt, kejudandadih, kasein atau laktosa (susu manis), susu
fermentasi, wei/whey dankefir susu).
2. IndustriBumbu Masakan Lainnya (seperti monosodium glutamat (MSG), serbuk vanili, saus dan rempah-rempah,
mayones, tepung moster, moster olahan, saus tomat, saus tiram, dan saus selada).
3. Aktivitas Penyediaan Makanan di Bangunan Tidak Tetap.
4. Perdagangan besar makanan dan minuman lainnya.
5. Perdagangan Besar Gula, Cokelat dan Kembang Gula.
6. Aktivitas Penyediaan Makanan di Bangunan Tetap.
7. Industri Es Krim.
Perusahaan memegang Nomor Induk Berusaha (NIB): 8120105871203. Kegiatan usaha komersial telah dimulai sejak Juli
2008. Lokasi kantor pusat dan pabrik utama terletak di Bekasi International Industrial Estate, Jl. Inti Raya II Blok C7, No.
5A, Cibatu, Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat 17530. Saat ini, Perusahaan memproduksi keju dan
mayones dengan merek dagang “Prochiz” dan “Topchiz”.
1. Kegiatan Usaha
Berdasarkan Anggaran Dasar terbaru, ruang lingkup kegiatan usaha Perusahaan meliputi:
• Industri Produk Susu Lainnya(seperti mentega, yoghurt, kejudandadih, kasein atau laktosa (susu manis), susu
fermentasi, wei/whey dankefir susu).
• IndustriBumbu Masakan Lainnya (seperti monosodium glutamat (MSG), serbuk vanili, saus dan rempah-rempah,
mayones, tepung moster, moster olahan, saus tomat, saus tiram, dan saus selada).
• Aktivitas Penyediaan Makanan di Bangunan Tidak Tetap.
• Perdagangan besar makanan dan minuman lainnya.
• Perdagangan Besar Gula, Cokelat dan Kembang Gula.
• Aktivitas Penyediaan Makanan di Bangunan Tetap.
• Industri Es Krim.
Saat ini, fokus utama operasional Perseroan adalah sebagai produsen keju olahan dan mayonais dengan merek utama
“Prochiz” dan “Topchiz”.
2. Fasilitas dan Wilayah Operasional
Perseroan memiliki infrastruktur yang mendukung proses produksi dan distribusi secara terintegrasi:
• Kantor Pusat dan Pabrik Utama: Berlokasi di Bekasi International Industrial Estate (BIIE), Jl. Inti Raya II Blok C7 No.
5A, Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat. Fasilitas ini mencakup area produksi dan satu unit gudang.
• Kantor Cabang: Terletak di Wisma Garudafood, Jl. Bintaro Raya No. 10A, Kebayoran Lama Utara, Kebayoran Lama,
Jakarta Selatan.
• Dapur Prochiz (Prochiz Kitchen): Berlokasi di Jl. Bendi Besar No. 186, Kebayoran Lama Utara, Jakarta Selatan. Fasilitas
ini dilengkapi dengan sarana pendukung seperti ruang genset dan pos jaga.
xlv
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 58
3. Kapasitas Produksi dan Sertifikasi
• Kapasitas Produksi: Fasilitas manufaktur di Cikarang memiliki kapasitas terpasang sebesar 42.974 ton per tahun.
Pada tahun 2025, total volume produksi mencapai 32.784 ton.
• Sertifikasi Kualitas: Guna menjamin keamanan pangan, Perseroan telah memperoleh sertifikasi internasional dan
nasional, termasuk:
o ISO 22000:2005 dan FSSC 22000 (Sistem Manajemen Keamanan Pangan).
o HACCP, GMP, SNI, dan Sertifikasi Halal dari MUI.
o SNI ISO/IEC 17025:2017 untuk Laboratorium Mikrobiologi.
4. Jaringan Distribusi
Perseroan membagi jalur distribusinya menjadi empat bagian: General Trade, Food Service (menyuplai merek ternama
seperti KFC, Pizza Hut, Holland Bakery, dan Sari Roti), Modern Trade (Indomaret, Alfamart), serta E-commerce. Secara
internasional, produk Perseroan telah diekspor ke berbagai negara di Asia Tenggara seperti Filipina, Thailand, Myanmar,
Vietnam, Singapura, serta negara lainnya seperti Maladewa dan Brunei.
26.2. STRUKTUR ORGANISASI PERUSAHAAN
Berikut adalah Struktur Organisasi Perusahaan pada Tahun 2025.
xlvi
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 59
27. SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Sumber Informasi yang Kami peroleh dari Literatur dan Internet (Situs BI, Situs BPS, Situs Damodaran, Situs Bussines Week,
Situs Yahoo Finance, Situs Reuters, Situs Bloomberg, dan Situs Pendukung Lainya) Kami tidak melakukan verifikasi data lebih
lanjut dikarenakan Sumber Informasi tersebut sudah terpercaya dan umum dipergunakan dalam Penilaian, sedangkan Dalam
pelaksanaan penugasan ini Kami juga menggunakan informasi-informasi yang diperoleh dari Pemberi Tugas, diantaranya:
27.1. SUMBER INFORMASI KEUANGAN
• Laporan Keuangan Perusahaan yang berakhir pada 31 Desember 2025 yang diaudit oleh KAP Rintis, Jumadi, Rianto &
Rekan; Nomor Laporan: 00176/2.1457/AU.1/04/0239-1/1/II/2026 tertanggal 26 Februari 2026 dengan opini: “Menurut
opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi keuangan
Perusahaan tanggal 31 Desember 2025, serta kinerja keuangan dan arus kasnya untuk tahun yang berakhir pada tanggal
tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia”.
• Laporan Keuangan Perusahaan yang berakhir pada 31 Desember 2024 yang diaudit oleh KAP Rintis, Jumadi, Rianto &
Rekan; Nomor Laporan: 00219/2.1457/AU.1/04/1737-4/1/III/2025 tertanggal 1 Maret 2025 dengan opini: “Menurut opini
kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi keuangan Perusahaan
tanggal 31 Desember 2024, serta kinerja keuangan dan arus kasnya untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut,
sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia”.
• Laporan Keuangan Perusahaan yang berakhir pada 31 Desember 2023 yang diaudit oleh KAP Tanudiredja, Wibisana, Rintis
& Rekan; Nomor Laporan: 00205/2.1025/AU.1/04/1737-3/1/II/2024 tertanggal 27 Februari 2024 dengan opini: “Menurut
opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi keuangan PT
MULIA BOGA RAYA, TBK tanggal 31 Desember 2023, serta kinerja keuangan dan arus kas untuk tahun yang berakhir pada
tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia”.
• Laporan Keuangan Perusahaan yang berakhir pada 31 Desember 2022 yang diaudit oleh KAP Tanudiredja, Wibisana, Rintis
& Rekan; Nomor Laporan: 00205/2.1025/AU.1/04/1737-2/1/II/2023 tertanggal 28 Februari 2023 dengan opini: “Menurut
opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi keuangan PT
MULIA BOGA RAYA, TBK tanggal 31 Desember 2022, serta kinerja keuangan dan arus kas untuk tahun yang berakhir pada
tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia”.
• Laporan Keuangan Perusahaan yang berakhir pada 31 Desember 2021 yang diaudit oleh KAP Tanudiredja, Wibisana, Rintis
& Rekan; Nomor Laporan: 00241/2.1025/AU.1/04/1737-1/1/III/2022 tertanggal 1 Maret 2022 dengan opini: “Menurut
opini kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi keuangan PT
MULIA BOGA RAYA, TBK tanggal 31 Desember 2021, serta kinerja keuangan dan arus kas untuk tahun yang berakhir pada
tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia”.
• Laporan Keuangan Perusahaan yang berakhir pada 31 Desember 2020 dari KAPPurwantono, Sungkoro & Surja;Nomor
Laporan: 01187/2.1032/AU.1/04/1561-3/1/V/2021 tertanggal 19 Mei 2021 dengan opini: “Menurut opini kami, laporan
keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi keuangan PT MULIA BOGA
RAYA, TBK tanggal 31 Desember 2020, serta kinerja keuangan dan arus kas untuk tahun yang berakhir pada tanggal
tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia”.
• Laporan Keuangan Perusahaan yang berakhir pada 31 Desember 2019 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro &
Surja; Nomor Laporan: 01100/2.1032/AU.1/04/1561-2/1/V/2020 tertanggal 22 Mei 2020 dengan opini: “Menurut opini
kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi keuangan PT MULIA
BOGA RAYA, TBK tanggal 31 Desember 2019, serta kinerja keuangan dan arus kas untuk tahun yang berakhir pada tanggal
tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia”.
• Laporan Keuangan Perusahaan yang berakhir pada 31 Desember 2018 yang diaudit oleh KAP Purwantono, Sungkoro &
Surja; Nomor Laporan: 01453/2.1032/AU.1/04/1561-1/1/VI/2019 tertanggal 19 Juni 2019; dengan opini: “Menurut opini
kami, laporan keuangan terlampir menyajikan secara wajar, dalam semua hal yang material, posisi keuangan PT MULIA
BOGA RAYA, TBK tanggal 31 Desember 2018, serta kinerja keuangan dan arus kas untuk periode yang dimulai pada 31 Mei
2018 (tanggal pendirian) sampai dengan 31 Desember 2018, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia”.
• Unaudited Proforma Laporan Keuangan Perusahaan Per Tanggal Penilaian 31 Desember 2025.
• Bisnis Plan / Proyeksi PT MULIA BOGA RAYA, TBK. Tahun 2026 s/d 2031
• Proyeksi Kapsitas Produksi PT MULIA BOGA RAYA, TBK. Tahun 2026 s/d 2031
xlvii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 60
27.2. SUMBER INFORMASI LEGALITAS
27.2.1. PT MULIA BOGA RAYA, TBK
• Akta Nomor: 25 tanggal 25 Agustus 2006 dari Notaris Makmur Tridharma, S.H.
• Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: W7-00894 HT.01.01-TH.2006 tanggal 25
September 2006.
• Akta Nomor: 12 tanggal 18 Juni 2008 dari Notaris Hartanti Kuntoro, S.H.
• Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: AHU-52429.AH.01.02.TAHUN 2008, tanggal
19 Agustus 2008.
• Akta Nomor: 10 tanggal 15 April 2019 dari Notaris Hartanti Kuntoro, S.H.
• Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.03-0219027 tanggal 25 April 2019.
• Akta Nomor: 12 tanggal 09 Agustus 2019 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: AHU-0049396.AH.01.02.TAHUN 2019,
tanggal 09 Agustus 2019.
• Akta Nomor: 19 tanggal 22 Januari 2020 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan data Perseroan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia Nomor: AHU-AH.01.03-0076952 tertanggal 10 Februari 2020.
• Akta Nomor: 2 tanggal 08 Juli 2021 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.03-0427373 tanggal 12 Juli 2021.
• Akta Nomor: 4 tanggal 02 Februari 2023 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.03-0021353 tanggal 06 Februari 2023.
• Akta Nomor: 10 tanggal 12 April 2023 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Nomor: AHU-0022456.AH.01.02.TAHUN 2023 tanggal 14 April 2023.
• Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.03-0054510 tanggal 14 April 2023.
• Akta Nomor: 35 tanggal 24 April 2024 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan data Perseroan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia Nomor: AHU-AH.01.09-0174744 tertanggal 02 Mei 2024.
• Akta Nomor: 24 tanggal 17 Desember 2024 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Keputusan Menteri Hukum Republik Indonesia Nomor: AHU-0083437.AH.01.02.TAHUN 2024 tanggal 19 Desember 2024.
• Akta Nomor: 29 tanggal 17 Februari 2025 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.03-0055084 tanggal 21 Februari 2025.
• Akta Nomor: 25 tanggal 22 April 2025 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Keputusan Menteri Hukum Republik Indonesia Nomor: AHU-0026537.AH.01.02.TAHUN 2025 tanggal 22 April 2025.
• Akta Nomor: 49 tanggal 22 Desember 2025 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan data Perseroan Nomor: AHU-AH.01.09-0017708 tanggal 06 Januari 2026.
• Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.03-0024725 tanggal 16 Januari 2026.
• Akta Nomor: 23 tanggal 21 April 2026 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Keputusan Menteri Hukum Republik Indonesia Nomor: AHU-0030924.AH.01.02.TAHUN 2026 tanggal 12 Mei 2026.
• Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.03-0135915 tanggal 12 Mei 2026.
• Akta Nomor: 20 tanggal 20 Mei 2026 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Keputusan Menteri Hukum Republik Indonesia Nomor: AHU-0038303.AH.01.02.TAHUN 2026 tanggal 15 Juni 2026.
• NPWP: 02.589.590.5-431.000 yang dikeluarkan oleh KPP Madya Bekasi.
• NPWP 16 Digit (NIK): 0025895905431000.
• NOMOR INDUK BERUSAHA (NIB) 8120105871203.
• Surat Pengukuhan Pengusaha Kena Pajak Nomor: S-612PKP/WPJ.22/KP.0703/2019 tertanggal 27 September 2019 yang
dikeluarkan oleh KPP Madya Bekasi.
• Surat Keteranga Terdaftar Nomor: S-646KT/WPJ.22/KP.0703/2019 tertanggal 27 September 2019 yang dikeluarkan oleh
KPP Madya Bekasi.
• Izin Usaha Industri (IUI) Nomor 81201055871203 yang dikeluarkan melalui sistem OSS pada tanggal 29 Juli 2019.
• Sertifikat Merek PROCHIZ Nomor IDM001253540 tertanggal 23 Desember 2024 (Nomor Permohonan: DID2024023650).
• Izin Penerapan Program Manajemen Risiko (PMR) dari BPOM Nomor PMR-S.0032 untuk jenis pangan Keju Olahan, berlaku
hingga 4 Juli 2030.
xlviii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 61
27.2.2. PT GARUDAFOOD PUTRA PUTRI JAYA, TBK
• Akta Nomor: 21 tanggal 24 Agustus 1994 dari Notaris Dra. Selawati Halim, S.H.
• Akta Nomor: 65 tanggal 25 Maret 2008 dari Notaris Popie Savitri Martosuhardjo Pharmanto, S.H.
• Akta Nomor: 66 tanggal 25 Maret 2008 dari Notaris Popie Savitri Martosuhardjo Pharmanto, S.H.
• Akta Nomor: 103 tanggal 20 Agustus 2008 dari Notaris Popie Savitri Martosuhardjo Pharmanto, S.H.
• Akta Nomor: 27 tanggal 26 Januari 2010 dari Notaris Popie Savitri Martosuhardjo Pharmanto, S.H.
• Akta Nomor: 60 tanggal 20 Juni 2012 dari Notaris Popie Savitri Martosuhardjo Pharmanto, S.H.
• Akta Nomor: 62 tanggal 25 September 2012 dari Notaris Popie Savitri Martosuhardjo Pharmanto, S.H.
• Akta Nomor: 61 tanggal 24 Juli 2017 dari Notaris Wiwik Condro, S.H.
• Akta Nomor: 29 tanggal 28 Juni 2018 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Akta Nomor: 30 tanggal 21 Desember 2018 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Akta Nomor: 25 tanggal 13 Mei 2019 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Akta Nomor: 38 tanggal 24 Juni 2021 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Akta Nomor: 12 tanggal 6 Desember 2022 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Akta Nomor: 2 tanggal 1 Februari 2023 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Akta Nomor: 13 tanggal 14 April 2023 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Akta Nomor: 42 tanggal 30 April 2024 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Akta Nomor: 29 tanggal 23 April 2026 dari Notaris Liestiani Wang, S.H., M.Kn.
• Keputusan Menteri Kehakiman Republik Indonesia Nomor: C2-15.820.HT.01.01.TH.94 tanggal 20 Oktober 1994.
• Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: AHU-20651.AH.01.02.Tahun 2008, tanggal
24 April 2008.
• Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: AHU-23080.AH.01.02.Tahun 2008, tanggal
6 Mei 2008.
• Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: AHU-61364.AH.01.02.Tahun 2008, tanggal
11 September 2008.
• Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: AHU-07591.AH.01.02.Tahun 2010, tanggal
12 Februari 2010.
• Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: AHU-54429.AH.01.02.TAHUN 2012, tanggal
23 Oktober 2012.
• Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: AHU-0015085.AH.01.02.TAHUN 2017,
tanggal 24 Juli 2017.
• Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: AHU-0013176.AH.01.02.TAHUN 2018,
tanggal 28 Juni 2018.
• Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: AHU-0027121.AH.01.02.TAHUN 2019,
tanggal 17 Mei 2019.
• Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: AHU-0036504.AH.01.02.TAHUN 2021,
tanggal 25 Juni 2021.
• Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: AHU-0022704.AH.01.02.TAHUN 2023,
tanggal 15 April 2023.
• Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor: AHU-0026362.AH.01.02.TAHUN 2024,
tanggal 6 Mei 2024.
• Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.10-11500, tanggal 13 Mei 2008.
• Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.10-22233, tanggal 6 Oktober 2008.
• Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.10-05079, tanggal 1 Maret 2010.
• Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.10-25494, tanggal 12 Juli 2012.
• Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.03-0155514, tanggal 24 Juli 2017.
• Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.03-0216652, tanggal 28 Juni 2018.
• Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.03-0282011, tanggal 3 Januari 2019.
• Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.03-0261044, tanggal 17 Mei 2019.
• Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.03-0399894, tanggal 25 Juni 2021.
• Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan Nomor: AHU-AH.01.03-0399904, tanggal 25 Juni 2021.
• Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Nomor: AHU-AH.01.03-0321938, tanggal 6 Desember 2022.
• NPWP: 01.577.116.5-092.000 yang dikeluarkan oleh KPP Wajib Pajak Besar Dua.
• NPWP 16 Digit (NIK): 0015771165092000.
• NOMOR INDUK BERUSAHA (NIB) 8120004981958.
xlix
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 62
27.3. SUMBER INFORMASI PENILAIAN ASET
Laporan Penilaian Aset PT MULIA BOGA RAYA, TBK berupa tanah milik PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbkyang berlokasi di Jalan
Bendi Besar, RT.005, RW.10, Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240; dengan luas 1.069 m2 (SHGB NIB. 09.02.000042063.0); dengan Nomor Laporan: 00777/2.0025-
00/PI/10/0639/1/V/2026 tertanggal 26 Mei 2026 dengan tanggal Penilaian Per 31 Desember 2025, yang dibuat oleh Kantor Jasa
Penilai Publik Hari Utomo dan Rekan, dengan informasi Penilai Aset sebagai berikut:
• Nama Penilai Aset: Arbi Qirara M. Purba, S.P., MMPP., MAPPI (Cert.).
• Izin Penilai dari Menkeu Republik Indonesia Nomor: P-1.23.00639
• STTD OJK: KEP-125/KS.13/2026
• MAPPI No. 17-S-07824
• No. Register: RMK-2019.02745
Penilai Aset berkesimpulan perhitungan properti PT MULIA BOGA RAYA, TBK, berdasarkan indikasi Nilai Pasar menggunakan
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dan Biaya (Cost Approach) serta turut melakukan peninjauan dan pemeriksaan langsung
di lokasi properti, mengumpulkan data intern dan ekstern yang menyangkut properti, menganalisa, membandingkan serta melakukan
penyesuaian atas semua faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai dan dengan menggunakan metode penilaian yang disebutkan
di atas mengikuti prosedur penilaian yang lazim, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari properti yang dimaksud pada tanggal
penilaian adalah sebesar: Rp21.097.160.000,- (dua puluh satu miliar sembilan puluh tujuh juta seratus enam puluh ribu Rupiah).
27.4. SUMBER INFORMASI UMUM/KHUSUS LAINNYA
• Data dan informasi ekonomi dan industri yang dikeluarkan oleh pihak ketiga.
• Hasil wawancara dengan pihak-pihak terkait di “Perusahaan”, seperti Manajemen dan pegawai kunci perusahaan.
• Informasi ekonomi dan industri yang dikeluarkan yang relevan dengan penugasan yang dikeluarkan oleh pihak ketiga.
• Pajak penghasilan Pph badan untuk perusahaan diperhitungkan sesuai ketentuan yang berlaku yaitu berdasarkan
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor: 55 tahun 2022 pasal 64 tentang penurunan tarif Pajak Penghasilan
sebesar 22,00% dari laba sebelum pajak penghasilan mulai berlaku pada tahun pajak 2022, sesuai dengan ketentuan
Undang-undang Nomor 7 tahun 2021 tentang harmonisasi undang- undang perpajakan.
• Hasil diskusi / wawancara dengan pihak manajemen Perusahaan.
• Nota Kesepakatan Jual Beli Tanah (MoU) No: MBR/LGL/P/048/VI/26 tertanggal 9 Juni 2026 antara PT Garudafood
Putra Putri Jaya Tbk dan PT Mulia Boga Raya Tbk.
• Surat Pernyataan Direksi PT Mulia Boga Raya Tbk tertanggal 2 injection Juni 2026 mengenai rencana pembelian lahan
yang merupakan transaksi afiliasi.
28. KINERJA KEUANGAN HISTORIS PERUSAHAAN
URAIAN 2021 2022 2023 2024 2025
Aset Lancar 497,68 M 641,09 M 626,95 M 675,85 M 756,23 M
Aset Tidak Lancar 270,05 M 219,01 M 201,43 M 298,21 M 495,25 M
Total Aset 767,73 M 860,10 M 828,38 M 974,06 M 1.251,48 M
Liabilitas Jangka Pendek 176,77 M 153,89 M 155,48 M 231,16 M 404,74 M
Liabilitas Jangka Panjang 5,13 M 2,70 M 2,13 M 3,03 M 1,65 M
Total Liabilitas 181,90 M 156,59 M 157,61 M 234,19 M 406,39 M
Total Ekuitas 585,83 M 703,51 M 670,77 M 739,87 M 845,09 M
l
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 63
Secara historis, struktur permodalan PT Mulia Boga Raya Tbk menunjukkan pertumbuhan yang solid dengan total aset
yang meningkat dari Rp767,73 miliar pada tahun 2021 menjadi Rp1.251,48 miliar pada tahun 2025, mencerminkan
pertumbuhan rata-rata (CAGR) sebesar 13,01% per tahun. Ekspansi aset paling signifikan terjadi pada tahun 2025 dengan
lonjakan 28,48%, terutama didorong oleh peningkatan aset tidak lancar yang melonjak 66,09% menjadi Rp495,25 miliar—
mengindikasikan investasi besar-besaran pada aset tetap dan infrastruktur produksi sejalan dengan strategi ekspansi
kapasitas Perseroan.
Komposisi aset mengalami pergeseran yang menarik: pada tahun 2021 rasio aset lancar terhadap tidak lancar adalah
65:35, namun pada tahun 2025 berubah menjadi 60:40, menandakan semakin besarnya porsi investasi jangka panjang.
Aset lancar sendiri tumbuh dari Rp497,68 miliar menjadi Rp756,23 miliar, di mana kas dan bank mencapai Rp258,78
miliar pada 2025 (meskipun sedikit menurun dari Rp288,06 miliar di 2024) dan persediaan meningkat signifikan menjadi
Rp318,40 miliar dari Rp237,93 miliar, menandakan kesiapan Perseroan dalam menghadapi permintaan pasar yang terus
meningkat.
Dari sisi pendanaan, total liabilitas meningkat dari Rp181,90 miliar menjadi Rp406,39 miliar sepanjang periode, dengan
rata-rata pertumbuhan mencapai 22,27% per tahun. Lonjakan signifikan terjadi pada tahun 2024 (+48,59%) dan 2025
(+73,53%) yang terutama dipicu oleh peningkatan utang usaha dan utang lain-lain jangka pendek, sejalan dengan
meningkatnya skala operasi. Menariknya, liabilitas jangka panjang justru menunjukkan tren menurun dari Rp5,13 miliar
pada 2021 menjadi hanya Rp1,65 miliar pada 2025, mencerminkan strategi Perseroan yang lebih mengandalkan
pendanaan jangka pendek operasional daripada utang jangka panjang.
Ekuitas Perseroan tumbuh dari Rp585,83 miliar menjadi Rp845,09 miliar dengan CAGR 9,60%, didukung oleh akumulasi
laba ditahan yang kuat. Hal ini menunjukkan bahwa Perseroan mampu mempertahankan struktur permodalan yang sehat
dengan tingkat gearing yang terkendali. Rasio liabilitas terhadap ekuitas (Debt to Equity Ratio) meningkat dari 0,31x di
tahun 2021 menjadi 0,48x di tahun 2025, namun masih dalam batas wajar untuk perusahaan manufaktur makanan skala
besar, menandakan kebijakan pendanaan yang prudent dan tidak bergantung berlebihan pada utang.
URAIAN 2021 2022 2023 2024 2025
Penjualan Bersih 1.042,31 M 1.044,37 M 1.019,67 M 1.264,34 M 1.506,30 M
Beban Pokok Penjualan (705,32 M) (748,86 M) (756,67 M) (890,59 M) (1.051,00 M)
Laba Bruto 336,99 M 295,51 M 263,00 M 373,75 M 455,30 M
Beban Usaha (162,40 M) (156,69 M) (163,95 M) (194,00 M) (244,78 M)
Laba Usaha 174,59 M 138,82 M 99,05 M 179,74 M 210,51 M
Pendapatan/(Biaya) Lain-lain 8,58 M 11,57 M 3,93 M 6,25 M 16,04 M
Laba Sebelum Pajak 183,17 M 150,39 M 102,98 M 186,00 M 226,55 M
Beban Pajak (38,47 M) (33,02 M) (22,64 M) (39,12 M) (47,11 M)
Laba Tahun Berjalan 144,70 M 117,37 M 80,34 M 146,88 M 179,45 M
li
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 64
Kinerja pendapatan PT Mulia Boga Raya Tbk menunjukkan pola pemulihan dan akselerasi yang mengesankan. Pada tahun
2021, Perseroan mencatat penjualan bersih sebesar Rp1.042,31 miliar yang relatif stagnan di tahun 2022 (Rp1.044,37
miliar) dan bahkan terkontraksi 2,36% di tahun 2023 menjadi Rp1.019,67 miliar—kemungkinan besar dipengaruhi oleh
tekanan daya beli dan dinamika pasar keju domestik. Namun, Perseroan bangkit dengan luar biasa di tahun 2024 dengan
pertumbuhan penjualan sebesar 23,99% menjadi Rp1.264,34 miliar, dan kembali mencatat pertumbuhan 19,14% di
tahun 2025 menjadi Rp1.506,30 miliar. Secara kumulatif, penjualan bersih tumbuh dengan CAGR 9,64% selama lima
tahun terakhir, menunjukkan daya tahan bisnis yang kuat di tengah fluktuasi ekonomi.
Profitabilitas bruto Perseroan menunjukkan volatilitas yang cukup tajam namun dengan tren pemulihan yang
menggembirakan. Laba bruto mengalami penurunan dua tahun berturut-turut dari Rp336,99 miliar (2021) menjadi
Rp263,00 miliar (2023), terkontraksi rata-rata 11,66% per tahun—disebabkan oleh beban pokok penjualan yang lebih
persisten (sticky) dibandingkan penjualan. Namun, tahun 2024 menjadi titik balik dengan laba bruto melonjak 42,11%
menjadi Rp373,75 miliar, diikuti pertumbuhan 21,82% di tahun 2025 menjadi Rp455,30 miliar. Marjin laba bruto pun
menunjukkan perbaikan konsisten dari 25,79% (2023) menjadi 29,56% (2024) dan 30,23% (2025), mengindikasikan
keberhasilan Perseroan dalam mengelola harga pokok dan pricing power yang semakin kuat.
Efisiensi operasional tercermin dari rasio beban usaha terhadap penjualan yang terkendali di kisaran 15,0%–16,3%
sepanjang periode, meskipun beban usaha meningkat secara nominal sejalan dengan ekspansi. Laba usaha yang sempat
merosot dari Rp174,59 miliar (2021) ke titik terendah Rp99,05 miliar (2023) berhasil bangkit kembali menjadi Rp210,51
miliar di tahun 2025, bahkan melampaui level pra-penurunan. Laba bersih tahun berjalan menorehkan prestasi serupa
dengan lonjakan 82,82% di tahun 2024 dan 22,17% di tahun 2025, mencapai puncak historis Rp179,45 miliar. Dengan
CAGR laba bersih 5,53% dan marjin laba bersih yang membaik dari 7,88% (2023) menjadi 11,91% (2025), Perseroan
menunjukkan kemampuan menghasilkan laba yang semakin efisien dan berkelanjutan.
29. KETERIKATAN RENCANA TRANSAKSI DENGAN PERATURAN OTORITAS JASA KEUANGAN (POJK)
• Unsur Transaksi Afiliasi
Berdasarkan surat pernyataan yang ditanda tangani oleh Direksi PT MULIA BOGA RAYA Tbk tanggal 2 Juni 2026, transaksi
yang akan dilakukan merupakan transaksi afiliasi. Adapun hubungan afiliasi tertihat dari struktur kepemilikan atau dapat
dilihat bahwa “GOOD” merupakan pemegang saham pengendali“KEJU”, berdasarkan data Struktur Kepemilikan
menggambarkan transaksi afiliasi yang dilakukan oleh “KEJU” dengan “GOOD” yang merupakan pemegang saham
pengendali atas “KEJU”, yang mana “GOOD” memiliki kepemilikan sebesar 66,07% pada “KEJU”.
Pemegang Saham Jumlah Saham (Lembar) Persentase (%)
PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk 3.716.642.250 66,07%
Bel S.A 1.265.668.950 22,50%
Hardianto Atmadja (Komisaris Utama) 12.909.000 0,23%
Paulus Tedjosutikno (Komisaris) 6.454.500 0,11%
Ari Sutanto (Direktur) 3.819.000 0,07%
Indrasena Patmawidjaja (Direktur Utama) 1.699.400 0,03%
Robert Chandrakelana Adjie(Komisaris) 2.739.750 0,05%
Jeffry Halim (Direktur) 307.500 0,01%
Pihak terafiliasi pemegang saham pengendali 35.932.350 0,64%
Masyarakat 568.543.299 10,11%
Saham Treasury 10.284.000 0,18%
Total 5.624.999.999 100,00%
Berdasarkan struktur kepemilikan saham yang berkaitan dengan rencana transaksi yang akan dilakukan oleh “KEJU”.
Karena melibatkan entitas induk sebagai penjual, dapat disimpulkan bahwa terdapat unsur transaksi afiliasi yang
mengacu kepada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 42/P0JK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan.
lii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 65
liii BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 66
• Unsur Transaksi Material dalam Rencana Transaksi
Berdasarkan Laporan Keuangan Perusahaan yang berakhir pada 31 Desember 2025 yang diaudit oleh KAP Rintis, Jumadi,
Rianto & Rekan; Nomor Laporan: 00176/2.1457/AU.1/04/0239-1/1/II/2026 tertanggal 26 Februari 2026 untuk periode
yang berakhir per 31 Desember 2025, Nilai Rencana Transaksi yang akan dilakukan “KEJU” terhadap Ekuitas “KEJU” per
tanggal 31 Desember 2025 menjadi tidak material dikarenakan kondisi Ekuitas “KEJU” dengan gambaran sebagai berikut:
JUMLAH EKUITAS NILAI RENCANA
RENCANA TRANSAKSI
31 DESEMBER 2025 TRANSAKSI
845.087.434.790 21.000.0000.000
Persentase Ekuitas Terhadap Nila Rencana Transaksi 2,48%
“KEJU” berencana membeli Gedung Kantor kepemilikan tunggal (SHGB NIB. 09.02.000042063.0) dengan luas tanah 1.069
m2 dan bangunan Gedung Kantor seluas kurang lebih 596 m2 beserta sarana pelengkapnya yang terletak di Jalan Bendi
Besar, Kebayoran Lama, Jakarta Selatan 12240 milik “GOOD” sebesar Rp21.000.000.000,- atau sebesar 2,48% terhadap
Ekuitas “KEJU”. Sesuai dengan data diatas, maka Rencana Transaksi ini tidak memenuhi unsur Transaksi Material, angka
persentase yang diatur dalam pemenuhan Transaksi Material ialah nilai lebih dari 20% Ekuitas “KEJU” sebagaimana
dimaksud dalam Bab II bagian kedua Pasal 3 Peraturan POJK Nomor 17/P0JK.04/2020 tentang Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha.
30. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam penilaian ini, kami telah melakukan investigasi untuk mendapatkan keyakinan yang memadai diantaranya dengan
melakukan wawancara terhadap Manajemen “KEJU” yang berlokasi di Gedung Wisma 2 Garudafood, Jl. Bintaro Raya
No.10A, Kebayoran Lama Utara, Jakarta Selatan 12240 - Kantor Cabang “KEJU”. Berikut adalah pihak yang diwawancarai
dalam hubungannya dengan obyek penilaian, yaitu:
PIHAK YANG DIWAWANCARAI JABATAN ENTITAS
Eldridge Mikha Nainggolan Legal Officer PT MULIA BOGA RAYA, Tbk.
Proses Wawancara
liv
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 67
Objek Penilaian
31. KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN PERATURAN OJK
Maksud dan tujuan pemberian pendapat kewajaran ini adalah untuk memenuhi Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia Nomor: 42/POJK.04/2020 tertanggal 1 Juli 2020 tentang Transaksi Afiliasi, , Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia Nomor: 35/POJK.04/2020 tertanggal 2 Juli 2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal, dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor: 17 /SEOJK.04/2020
tertanggal 9 Agustus 2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, Serta Kode
Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) edisi VII Tahun 2018 dan SPI 330 Edisi Revisi Tahun
2020.
32. PENDAPAT MENGENAI KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI
• Dari segi manfaat maka Rencana Transaksi adalah wajar untuk dilakukan karena memberi manfaat bagi MBR seperti:
o Menurut Manajemen pembelian Gedung Kantor kepemilikan tunggal (SHGB NIB. 09.02.000042063.0) dengan
luas tanah 1.069 m2 dan bangunan Gedung Kantor seluas kurang lebih 596 m2 beserta sarana pelengkapnya
yang terletak di Jalan Bendi Besar, Kebayoran Lama, Jakarta Selatan 12240 dilakukan karena seiring dengan
pertumbuhan bisnis Perusahaan, kebutuhan akan gedung kantor terintegrasi menjadi semakin penting. Gedung
sewaan yang selama ini digunakan memberi fleksibilitas jangka pendek, namun kurang optimal untuk
mendukung visi pertumbuhan Perusahaan untuk jangka panjang. Lokasi aset yang akan digunakan MBR sebagai
Office Sales atau Marketing, Learning Center, Restoran, Kitchen untuk R&D dan Innovation Lab.
• Selain itu rencana transaksi juga memberikan resiko yang tidak dapat dihindari seperti:
o Selain biaya untuk pembelian aset berupa Gedung Kantor kepemilikan tunggal (SHGB NIB. 09.02.000042063.0)
dengan luas tanah 1.069 m2 dan bangunan Gedung Kantor seluas kurang lebih 596 m2 beserta sarana
pelengkapnya yang terletak di Jalan Bendi Besar, Kebayoran Lama, Jakarta Selatan 12240, MBR juga harus
mengalokasikan dana untuk pengembangan aset tetap dengan estimasi capex sampai dengan tahun 2028
sebesar Rp60.010.000.000,- (belum termasuk pembelian aset). Biaya tersebut harus dialokasikan dengan tepat
agar rencana pembangunan gedung baru dapat dilaksanakan sesuai jadwal (tahun 2028). Resiko yang mungkin
akan dihadapi adalah resiko keterlambatan jadwal pembangunan gedung baru.
lv
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 68
Dari proforma Neraca Perusahaan periode 31 Desember 2025;
a. Peningkatan Aset Tetap dan Aset Tidak Lancar: Pelaksanaan transaksi akan menambah Aset tetap Perusahaan
sebesar Rp22.370.500.000,- atau meningkat sebesar 5,09% dari nilai sebelum transaksi (Rp439.377.982.502,-).
Secara keseluruhan, Total Aset tidak lancar Perusahaan akan meningkat dari Rp495.249.039.880,- menjadi
Rp517.619.539.880,- atau tumbuh sebesar 4,52%.
b. Sumber Pendanaan dan Dampak pada Total Aset: Pendanaan atas transaksi ini direncanakan berasal dari kas
internal Perusahaan dan bank dengan jumlah yang dikeluarkan sebesar Rp22.370.500.000,-. Karena transaksi
ini bersifat konversi aset lancar (kas) menjadi aset tidak lancar (aset tetap), maka Total Aset proforma
Perusahaan per 31 Desember 2025 tidak mengalami perubahan (0%), tetap sebesar Rp1.251.481.880.725,-.
c. Liabilitas Perusahaan: Berdasarkan data proforma yang disajikan, transaksi ini tidak memberikan dampak
perubahan pada sisi liabilitas Perusahaan. Jumlah liabilitas jangka pendek tetap sebesar Rp404.740.713.527,-
dan total liabilitas tetap sebesar Rp406.394.445.935,-.
d. Dampak pada Laba Rugi: Transaksi pembelian tanah ini merupakan perolehan aset tetap yang dikapitalisasi,
sehingga tidak memberikan dampak langsung terhadap Laporan Laba Rugi Perusahaan untuk periode yang
berakhir pada 31 Desember 2025. (Hal ini konsisten dengan prinsip akuntansi di mana biaya perolehan tanah
tidak didepresiasikan).
• Dengan Asumsi Termasuk Harga Pembelian Aset sebesar Rp21.000.000.000.-. maka proyeksi Inkremental atas
rencana transaksi adalah Layak Secara Keuangan.
o Analisa Rasio Keuangan Inkremental (Khususnya Rasio Profitabilitas)
Dari hasil analisa proyeksi laba-rugi, menunjukkan tingkat Analisa Profitability Rasio Proyek / Usaha setelah
pembelian asset diperoleh angka positif dari tahun 2028 sampai dengan akhir proyeksi.
▪ Rata-rata Profitability Ratio Gross Profit Margin selama masa proyeksi 2028 s/d 2031 adalah sebesar
36,83%.
▪ Rata-rata Profitability Ratio Operating Income selama masa proyeksi 2028 s/d 2031 adalah sebesar 19,44%.
▪ Rata-rata Net Profit Margin Ratio selama masa proyeksi 2028 s/d 2031 adalah sebesar 15,11%.
o Internal Rate of Return (IRR)-Inkremental
Tingkat Pengembalian atau Internal Rate of Return (IRR) yang dihasilkan dalam proyeksi ini adalah sebesar
55,39% yang berarti lebih besar dari tingkat Discount Factor yang diasumsikan sebesar 10,82% per tahun.
o Net Present Value (NPV)-Inkremental
Net Present Value (NPV) menunjukkan angka yang positif yaitu diperoleh sebesar Rp.178.976.093.022.- pada
tingkat Discount Factor sebesar 10,82%.
o Profitability Index (PI/BCR)
Profitability Index (PI) atau Benefit Cost Rasio (BCR) yang dihasilkan adalah sebesar 3,676 yang berarti lebih
besar dari 1.
o Payback Period
Payback Period adalah dicapai selama 5 tahun 0 bulan yang terhitung sejak tahun 2026.
lvi
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 69
• Transaksi Afiliasi Antara PT Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk dengan PT Mulia Boga Raya, Tbk atas Gedung Kantor
kepemilikan tunggal (SHGB NIB. 09.02.000042063.0) dengan luas tanah 1.069 m2 dan bangunan Gedung Kantor
seluas kurang lebih 596 m2 beserta sarana pelengkapnya yang terletak di Jalan Bendi Besar, Kebayoran Lama, Jakarta
Selatan 12240 memiliki nilai transaksi sebesar Rp21.000.000.000,-. Berdasarkan Laporan Penilaian Aset dengan
Nomor Laporan: 00777/2.0025-00/PI/10/0639/1/V/2026 tertanggal 26 Mei 2026 dengan tanggal Penilaian Per 31
Desember 2025, yang dibuat oleh Kantor Jasa Penilai Publik Hari Utomo dan Rekan. Nilai Pasar Gedung Kantor
kepemilikan tunggal (SHGB NIB. 09.02.000042063.0) dengan luas tanah 1.069 m2 dan bangunan Gedung Kantor
seluas kurang lebih 596 m2 beserta sarana pelengkapnya yang terletak di Jalan Bendi Besar, Kebayoran Lama, Jakarta
Selatan 12240adalah sebesar: Rp21.097.160.000,- (dua puluh satu miliar sembilan puluh tujuh juta seratus enam
puluh ribu Rupiah). Jika diperbandingkan antara Nilai Pasar dengan nilai transaksi maka Nilai transaksi lebih rendah
0.46% dari nilai pasar. Kami berpendapat bahwa transaksi tersebut berada dalam kisaran wajar yaitu 7.5% kebawah
(pihak pembeli) dari nilai pasar wajar, jika merujuk kepada Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 dan Surat Edaran OJK
No. 17/SEOJK.004/2020, sehinggga rencana transaksi tersebut adalah wajar. Berdasarkan Peraturan OJK No.
35/POJK.04/2020 batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai tidak boleh melebihi 7.5% (tujuh koma lima persen)
dari Nilai yang dijadikan acuan kisaran tersebut. Berdasarkan ketentuan tersebut. rencana transaksi memiliki nilai
dibawah harga pasar sebesar 0.46%, sehingga berdasarkan ketentuan tersebut rencana transaksi adalah wajar.
Berdasarkan hasil analisa kualitatif dan kuantitatif atas rencana transaksi maka kami berpendapat bahwa rencana
transaksi yang akan dilakukan oleh Perusahaan adalah wajar.
Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data dan informasi yang diperoleh dan digunakan, penelaahan atas
dampak keuangan Rencana Transaksi sebagaimana diungkapkan dalam laporan Pendapat Kewajaran ini, kami
berpendapat bahwa Rencana Transaksi ini adalah wajar.
Kesimpulan akhir diatas berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki dampak material terhadap Rencana
Transaksi. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak terbatas pada, perubahan kondisi baik secara internal pada
Pemberi Tugas ataupun Objek Penilaian maupun secara ekstemal yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis, perdagangan dan keuangan serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya
setelah tanggal laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bllamana setelah tanggal laporan Pendapat Kewajaran ini
dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut diatas, maka kesimpulan mengenai kewajaran Rencana Transaksi ini
mungkin berbeda.
33. PENUTUP
Pendapat Kewajaran tersebut Kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang Kami peroleh dari pihak Manajemen
dari Obyek Penilaian dan pihak-pihak lain yang relevan dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi
tersebut adalah benar, dan bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan mempengaruhi indikasi
Pendapat Kewajaran tersebut.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab Kami kemungkinan terjadinya masalah
yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian. Kami
tegaskan pula bahwa Kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa datang,
dan imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian Obyek Penilaian tidak tergantung pada Pendapat Kewajaran yang
dinyatakan.
[Tanda tangan pada halaman berikut/
Signature on the following page]
lvii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 70
Demikian ringkas Pendapat Kewajaran ini disampaikan secara obyektif dan bebas dari konflik kepentingan dalam
kapasitas Kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik, untuk detail Laporan harap mengacu pada Laporan Lengkap Pendapat
Kewajaran. Atas kepercayaan yang telah diberikan Kami ucapkan terima kasih dan Kami berharap laporan ini dapat
berguna bagi kemajuan usaha selanjutnya.
Hormat kami,
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Anas Karim Rivai dan Rekan
Yanuar Ari Wibowo, S.P., MAPPI (Cert.)
Rekan – Penilai Bisnis
Izin Penilai Publik : No.B-1.12.00345
No. Register: RMK-2017.00306
MAPPI No. 07-S-02150
STTD.PB-06/PJ-1/PM.02/2023
lviii
BUSINESS & PROPERTY APPRAISERS AND CONSULTANTS
Page 71
Names mentioned 76 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Pendapat Kewajaran. KJPP Anas Karim Rivai dan Rekan
p.9
unresolved
org
KJPP Anas Karim Rivai
p.9
unresolved
person
Moh. Ikbal
p.9
unresolved
org
Anas Karim Rivai dan Rekan
p.13 ×3
unresolved
org
Departemen Keuangan Republik Indonesia
p.13
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.13
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.13 ×2
unresolved
—
Tlp.
p.14 ×2
unresolved
org
PT Tudung Putra Jaya
p.19
unresolved
person
Akta Notaris Dra. Selawati Halim
p.19 ×4
unresolved
org
Menteri Kehakiman RI No. C
p.19
unresolved
org
Pusat Statistik
p.19 ×5
unresolved
org
Menteri Hukum Republik Indonesia
p.19 ×9
unresolved
person
BerdasarkanAkta Notaris Liestiani Wang
p.19
unresolved
org
Kementerian Hukum Republik Indonesia
p.19 ×9
unresolved
person
Eduardus Maurits Klavert
· Komisaris Independen
p.19 ×2
unresolved
—
Masyarakat (masing-masing di bawah 5%)
p.20
unresolved
person
Akta Notaris Makmur Tridharma
p.21 ×3
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.21 ×2
unresolved
person
Soenjoto. Berdasarkan Akta Notaris Liestiani Wang
p.21 ×34
unresolved
person
Drs. Maurits Daniel Rudolf Lalisang
· Komisaris Independen
p.21 ×5
unresolved
—
Robert Chandrakelana Adjie(Komisaris)
p.22 ×10
unresolved
person
Cecile Beliot
p.22 ×2
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.23 ×6
unresolved
org
KJPP Anas
p.24
unresolved
org
Rivai dan Rekan
p.24 ×2
unresolved
org
KJPP AKR
p.24 ×14
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Anas
p.24
unresolved
org
Bank Indonesia
p.29 ×20
unresolved
org
PT Mulia Boga Raya Tbkdi
p.41
unresolved
org
PT Mulia Boga Raya Tbkdalam
p.44
unresolved
org
PT Mulia Boga Raya Tbkmenembus
p.44
unresolved
org
Rintis
p.59 ×3
unresolved
org
Rianto & Rekan
p.59 ×3
unresolved
org
Tanudiredja
p.59 ×3
unresolved
org
Rintis & Rekan
p.59 ×3
unresolved
org
Purwantono
p.59 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.60 ×16
unresolved
person
Hartanti Kuntoro
p.60 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.60
unresolved
person
Popie Savitri Martosuhardjo Pharmanto
p.61 ×6
unresolved
person
Wiwik Condro
p.61
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.61
unresolved
org
PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbkyang
p.62
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Hari Utomo dan Rekan
p.62 ×2
unresolved
person
MMPP.
p.62
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Hari Utomo
p.69
unresolved
person
Yanuar Ari Wibowo, S.P., MAPPI (Cert.)
· Rekan – Penilai Bisnis
p.70 ×4
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.364
12872 ms
12 Sep 2026 22:00
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': 'Tanda Tangan',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'AFFILIATED',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': '2025-12-31',
'value': '21000000000'}