Back to announcement
20260629_KEJU_Informasi Transaksi Afiliasi_32105954_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review KEJUSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 57
Page 1
LAPORAN PENILAIAN ASET
GEDUNG KANTOR
PT Mulia Boga Raya, Tbk
TERLETAK DI :
Jalan Bendi Besar No. 186, Kelurahan Kebayoran
Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12240
Kantor Pusat (Properti): Tangerang Selatan
Kantor Cabang (Properti): Medan; Semarang; Klaten; Denpasar; Sidoarjo
Kantor Cabang (Properti Sederhana): Samarinda; Balikpapan; Bandung; Makassar; Kediri; Malang; Bandar Lampung
Page 2
No. Laporan : 00777/2.0025-00/PI/10/0639/1/V/2026
Tanggal : 26 Mei 2026
Kepada Yth.
PT Mulia Boga Raya, Tbk
Jl. Inti II Blok C7, 5A, Cibatu, Cikarang Selatan
Kab. Bekasi, Jawa Barat - 17530
Perihal : Laporan Hasil Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Tbk
Dengan hormat,
Sesuai informasi yang kami terima dari pihak PT Mulia Boga Raya, Tbk yang merujuk kepada Surat
Penawaran Jasa Penilaian Aset No. 2247/PNWR/HU-TANGSEL/XI/2025 tanggal 21 November 2025
tentang pekerjaan penilaian aset. Kami Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Hari Utomo dan Rekan yang
terdaftar sebagai penilai independen di Kementerian Keuangan Republik Indonesia dengan Keputusan
Menteri Keuangan No.1451/KM.1/2021, telah melakukan inspeksi ke lokasi aset yang dimaksud. Inspeksi
dilakukan sesuai dengan dokumen, pernyataan dan informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas
dengan maksud mengungkapkan suatu opini yang objektif dan independen atas Nilai Pasar dari aset
milik PT. GARUDA FOOD PUTRA PUTRI JAYA TBK. berkedudukan di Jakarta SELATAN (sesuai sertifikat).
Objek Penilaian berupa:
Gedung Kantor dengan kepemilikan tunggal (SHGB NIB. 09.02.000042063.0) dengan luas tanah 1.069
meter persegi dan bangunan Gedung Kantor dengan luas kurang lebih 596 meter persegi yang
dilengkapi dengan sarana pelengkap yang terletak di Jalan Bendi Besar No. 186, Kelurahan Kebayoran
Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12240.
Untuk menyelesaikan penugasan ini kami telah melakukan inspeksi lapangan dan/atau investigasi pada
tanggal 24 Februari 2026 dan tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 31 Desember 2025.
Maksud dan tujuan penilaian ini adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar yang akan dipergunakan
untuk kepentingan Jual Beli pada PT Mulia Boga Raya, Tbk dan untuk kepentingan Otoritas Jasa
Keuangan (OJK), oleh karenanya tidak di rekomendasikan untuk kepentingan lainnya.
Berdasarkan pengetahuan kami atas penugasan penilaian, dengan ini kami menyatakan bahwa tidak
terdapat kejadian penting (subsequent event ) setelah tanggal penilaian, baik yang diketahui maupun
yang patut diketahui sampai dengan Tanggal Laporan Penilaian.
Penilaian ini disusun mengikuti Kode Etik Penilai Indonesia & Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI)
Edisi VII - 2018 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 28/POJK. 04/2021
tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar modal serta Surat Edaran Otoritas
Jasa Keuangan (SEOJK) No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal, dimana Dasar Nilai yang sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai
Pasar. Definisi Nilai pasar adalah sebagai berikut :
Nilai Pasar (Market Value ) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan [SPI Edisi VII-2018, SPI 101-3.1].
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian,
dan tanpa paksaan [POJK Nomor : 28/POJK. 01/2021 Pasal 1 ayat 7].
Kantor Pusat (Properti): Tangerang Selatan
Kantor Cabang (Properti): Medan; Semarang; Klaten; Denpasar; Sidoarjo
Kantor Cabang (Properti Sederhana): Samarinda; Balikpapan; Bandung; Makassar; Kediri; Malang; Bandar Lampung
Page 3
Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut:
1) Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang merupakan
bagian dari aset yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian di atas. Nilai
yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang
dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
2) Aset dimaksud dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/penguasaan yang sah secara
hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain yang
dikemukakan dalam laporan ini.
3) Batasan, kondisi, komentar dan detail yang tertulis di dalam laporan ini.
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, sesuai dengan uraian proses penilaian dan mempertimbangkan
seluruh informasi yang relevan dengan penilaian ini, maka kami beropini bahwa:
Nilai Pasar :
Rp. 21.097.160.000,-
(Dua Puluh Satu Miliar Sembilan Puluh Tujuh Juta Seratus Enam Puluh Ribu Rupiah)
menggambarkan Nilai Pasar dari aset tersebut pada tanggal 31 Desember 2025 dengan berpedoman
pada asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang terlampir dalam laporan ini.
Nilai tersebut merupakan nilai dari aset yang dijelaskan dalam laporan ini oleh karenanya harus dianggap
sebagai kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dari batasan-batasan yang terdapat dalam laporan ini.
Surat pengantar ini akan diikuti dengan laporan penilaian dengan jenis penilaian Normal dan format
laporan terinci atau laporan lengkap, dan bagian-bagian dari laporan ini harus dilihat sebagai satu
kesatuan yang utuh dan tidak dapat dipisahkan.
Demikianlah hasil penilaian yang kami lakukan secara objektif dan bebas dari konflik kepentingan dalam
kapasitas kami sebagai Penilai Publik. Atas kepercayaan yang telah diberikan kepada kami diucapkan
banyak terima kasih.
Hormat Kami,
KJPP. Hari Utomo dan Rekan
Arbi Qirara M. Purba, S.P., MMPP., MAPPI (Cert.)
Penilai Publik / Rekan
Klasifikasi Izin : Properti
No. Izin Penilai Publik : P - 1.23.00639
No. MAPPI : 17-S-07824
No. Register : RMK-2019.02745
No. STTD OJK : KEP-125/KS.13/2026
Kantor Pusat (Properti): Tangerang Selatan
Kantor Cabang (Properti): Medan; Semarang; Klaten; Denpasar; Sidoarjo
Kantor Cabang (Properti Sederhana): Samarinda; Balikpapan; Bandung; Makassar; Kediri; Malang; Bandar Lampung 2
Page 4
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR 1
DAFTAR ISI 3
PERNYATAAN PENILAI 5
RINGKASAN EKSEKUTIF 7
PENDEKATAN PENILAIAN 9
SYARAT-SYARAT PEMBATAS 10
DAFTAR DEFINISI DAN ISTILAH 12
Bagian I. DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN
I.1 Identifikasi Status Penilai I-1
I.2 Identifikasi Pemberi Tugas I-1
I.3 Identifikasi Pengguna Laporan I-1
I.4 Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan I-1
I.5 Jenis Mata Uang yang Digunakan I-1
I.6 Maksud dan Tujuan Penilaian I-1
I.7 Dasar Nilai I-2
I.8 Tanggal Penilaian I-2
I.9 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (subsequent event ) I-2
I.10 Tingkat Kedalaman Investigasi I-2
I.11 Sifat dan Sumber Informasi yang dapat diandalkan I-3
I.12 Asumsi dan Asumsi Khusus I-3
I.13 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi I-3
I.14 Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI & POJK Nomor : 28/POJK. 01/2021 I-4
I.15 Pendekatan Penilaian yang Digunakan I-5
I.16 Metode Penilaian I-5
I.17 Uraian Proses Penilaian I-6
I.18 Pengungkapan Atas Aset I-6
I.19 Penugasan Bersamaan I-6
I.20 Benturan Kepentingan I-6
Bagian II. PENILAIAN PROPERTI
II.1 PENILAIAN KANTOR II - 1
II.1.1 Identifikasi Objek II - 1
II.1.1.1 Tinjauan Properti Sebagai Objek Penilaian II - 1
II.1.1.2 Analisis Lingkungan II - 1
II.1.1.3 Deskripsi Tapak II - 1
II.1.1.4 Deskripsi Bangunan II - 2
II.1.1.5 Deskripsi Sarana Pelengkap II - 2
II.1.1.6 Tinjauan Pasar II - 2
II.1.1.6.1 Gedung Perkantoran Jakarta II - 2
II.1.1.6.2 Properti Komersial II - 6
II.1.2 Analisis Data dan Kesimpulan II - 9
II.1.2.1 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik II - 9
II.1.2.2 Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian II - 9
II.1.2.3 Kesimpulan II - 10
II.1.2.3.1 Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan II - 10
II.1.2.3.1.1 Asumsi Umum II - 10
II.1.2.3.1.2 Asumsi Proyeksi Pendapatan II - 11
II.1.2.3.1.3 Asumsi Proyeksi Biaya II - 11
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta 3
Page 5
II.1.2.3.1.4 Tingkat Diskonto II - 12
II.1.2.3.1.5 Nilai Terminal II - 12
II.1.2.3.1.6 Proses Penilaian II - 12
II.1.2.3.1.7 Kesimpulan Nilai Pendekatan Pendapatan II - 13
II.1.2.3.2 Penilaian Dengan Pendekatan Biaya II - 13
II.1.2.3.2.1 Penilaian Tanah II - 13
II.1.2.3.2.2 Penilaian Bangunan II - 14
II.1.2.3.2.3 Penilaian Sarana Pelengkap II - 15
II.1.2.3.2.4 Proses Penilaian II - 15
II.1.2.3.2.5 Kesimpulan Nilai Pendekatan Biaya II - 17
II.1.2.3.3 Rekonsiliasi Nilai Pasar II - 17
II.1.2.3.4 Kesimpulan Nilai II - 17
LAMPIRAN
FOTO-FOTO
GAMBAR SITUASI TANAH
GAMBAR SITUASI BANGUNAN
GAMBAR PETA LOKASI
RENCANA TATA KOTA
BPN ONLINE
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta 4
Page 6
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menerangkan bahwa:
1. Laporan Penilaian Properti ini bersifat Non-disclaimer opinion .
2. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.
3. Analisis, opini dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan
asumsi khusus serta syarat-syarat pembatas yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang
mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai terhadap objek penilaian pada tanggal
penilaian yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
4. Laporan harus digunakan secara keseluruhan yang tak terpisahkan dan penggunaannya terbatas pada
maksud dan tujuan penilaian ini saja. Laporan ini tidak akan berlaku untuk maksud dan tujuan
berbeda;
5. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap properti
yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihkan kepada pihak-pihak lain yang
memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.
6. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan pemberi Tugas.
7. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran
nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau
adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event ) yang berhubungan secara langsung dengan
penggunaan yang dimaksud.
8. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
9. Penilai telah menggunakan data dan informasi atau properti pembanding yang bersumber dari
dan/atau divalidasi oleh asosiasi profesi Penilai.
10. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan perusahaan dan/atau jenis industri
yang dinilai.
11. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :
Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian dan tanggal Penilaian);
Pengumpulan dan wawancara; Analisis data; Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan
penilaian; Penulisan laporan.
12. Penilai/Pelaksana Inspeksi telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek Penilaian.
13. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan
inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan
Penilaian ini.
14. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat dengan
memenuhi ketentuan POJK, SEOJK, KEPI & SPI serta peraturan lain yang berlaku.
15. Laporan Penilaian disusun berdasarkan pada prinsip integritas informasi dan data. Dalam menyusun
Laporan Penilaian ini, Kami melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan data sebagaimana
diberikan manajemen Pemberi Tugas, yang mana berdasarkan hakikat kewajaran adalah benar,
lengkaр, dapat diandalkan serta tidak menyesatkan. Kami tidak melakukan pengecekan secara
mendetail atas penjelasan maupun data-data yang diberikan oleh manajemen Pemberi Tugas, baik
lisan maupun tulisan, dan dengan demikian kami tidak dapat memberikan jaminan atau bertanggung
jawab terhadap kebenaran dan kelengkapan dari informasi atau penjelasan tersebut.
16. Kami menganggap bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Penilaian ini tidak terjadi perubahan yang
berpengaruh secara materiil terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam laporan penilaian ini
hanya dipersiapkan untuk dapat dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebut di atas, dan
tidak dapat dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta 5
Page 7
No. Nama Penilai Tanda Tangan
1. Penilai Publik / Rekan
▪ Arbi Qirara M. Purba, S.P., MMPP., MAPPI (Cert.)
No. Izin Penilai Publik : P - 1.23.00639
No. MAPPI : 17-S-07824
No. Register : RMK-2019.02745 ………………………..
2. Reviewer 1
▪ Eko Kushariyanto, S.T.
No. MAPPI : 06-T-01932
No. Register : RMK-2017.01924 ………………………..
3. Reviewer 2
▪ Muhammad Ibnu Fatsabit, S.E.
No. MAPPI : 19-P-09058
No. Register : RMK-2020.03294 ………………………..
4. Penilai
▪ Yugo Purwono Putra, S.Ak.
No. MAPPI : 20-P-10237
No. Register : RMK-2023.04603 ………………………..
5. Pelaksana Inspeksi
▪ Edor Fernando, S.E.
No. MAPPI : 24-A-12625
………………………..
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta 6
Page 8
RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : PT Mulia Boga Raya, Tbk
Pengguna Laporan : PT Mulia Boga Raya, Tbk
Aset Milik : PT. GARUDA FOOD PUTRA PUTRI JAYA TBK. berkedudukan di Jakarta
SELATAN
Objek Penilaian : Tanah, bangunan Kantor yang dilengkapi dengan sarana pelengkap
Maksud dan Tujuan Penilaian : Bermaksud memberikan Opini Nilai Pasar untuk tujuan Jual Beli pada
PT Mulia Boga Raya, Tbk
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar (Market Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost
Approach)
Jenis Penilaian : Penilaian ini adalah penilaian normal dengan format laporan terinci
(lengkap)
Tanggal Inspeksi : 24 Februari 2026
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
REKAPITULASI NILAI
NO URAIAN LUAS (m²) NILAI PASAR (Rp.)
1 Pendekatan Pendapatan (Income Approach )
Gedung
Jalan Bendi Besar No. 186, Kelurahan Kebayoran
Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12240
I Tanah 1.069 22.049.270.000
II Bangunan 596
III Sarana Pelengkap
KESIMPULAN PENDEKATAN PENDAPATAN 22.049.270.000
2 Pendekatan Biaya (Cost Approach )
Gedung Kantor
Jalan Bendi Besar No. 186, Kelurahan Kebayoran
Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12240
I Tanah (SHGB NIB. 09.02.000042063.0) 1.069 17.777.470.000
II Bangunan
1. Kantor 596 2.491.280.000
Total Bangunan 596 2.491.280.000
III Sarana Pelengkap 193.670.000
KESIMPULAN PENDEKATAN BIAYA 20.462.420.000
Rekonsiliasi :
INDIKASI NILAI
NO URAIAN BOBOT NILAI PASAR (Rp)
PASAR (Rp)
Pendekatan Pendapatan (Income
1 22.049.270.000 40% 8.819.708.000
Approach )
Pendekatan Biaya (Cost Approach )
2 20.462.420.000 60% 12.277.452.000
TOTAL 21.097.160.000
PEMBULATAN 21.097.160.000
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta 7
Page 9
Keterangan : - Sebagai pendamping inspeksi oleh Bapak Soleh selaku perwakilan dari pemberi tugas. - Aset dalam keadaan dihuni dan terawat. - Berdasarkan RDTR DKI Jakarta, aset berada diperuntukan Perdagangan dan Jasa Skala WP (K-2), KDB 55% dan KLB 3. Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala macam asumsi, batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak dapat dibaca secara terpisah. Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta 8
Page 10
PENDEKATAN PENILAIAN
Sesuai dengan Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP), dalam penilaian terdapat 3 (tiga) pendekatan
sebagai berikut :
1. Pendekatan Pasar (Market Approach )
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset
yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia.
Dalam Pendekatan Pasar, langkah yang pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di
pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit,
dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar
(listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini diketahui secara jelas dan
dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau
penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan
asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi
atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang dinilai (KPUP-15.0).
2. Pendekatan Pendapatan (Income Approach )
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang
ke nilai kini.
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan
menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah
modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu
kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan
diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset.
Metode yang termasuk dalam Pendekatan Pendapatan meliputi :
▪ Kapitalisasi pendapatan, dimana semua risiko atau tingkat kapitalisasi keseluruhan ditetapkan pada
suatu pendapatan periode tunggal,
▪ Arus Kas Terdiskonto (DCF) dimana tingkat diskonto yang ditetapkan pada serangkaian arus kas untuk
periode yang akan datang yang didiskonto ke nilai kini (present value),
▪ Berbagai model opsi harga.
Pendekatan Pendapatan dapat diterapkan untuk liabilitas, dengan mempertimbangkan arus kas yang
diperlukan untuk memenuhi liabilitas sampai habis (KPUP-16.0).
3. Pendekatan Biaya (Cost Approach )
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli tidak
akan membayar suatu aset lebih dari biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau
setara, pada saat pembelian atau konstruksi.
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli dipasar untuk aset yang akan
dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang setara, kecuali ada faktor
waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan
kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru
dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset
alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan.
Dalam penilaian Bisnis Pendekatan Biaya dikenal sebagai Pendekatan aset (KPUP-17.0).
Dalam penerapannya, ketiga pendekatan tersebut disesuaikan dengan tujuan penilaian, dasar nilai dan
kondisi aset yang dinilai.
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta 9
Page 11
SYARAT-SYARAT PEMBATAS
Penilaian dan laporan ini bergantung kepada syarat-syarat pembatas sebagai berikut :
1. KJPP Hari Utomo dan Rekan tidak memperbolehkan seluruh, sebagian ataupun sebagai rujukan dari
laporan ini dalam dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun publikasikan dalam bentuk apapun
juga tanpa ijin tertulis dari KJPP Hari Utomo dan Rekan;
2. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam laporan
penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggungjawab jika ternyata
informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi
dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang
ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang.
Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas;
3. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan
Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan
penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang
dicantumkan pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi
Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang
timbul;
4. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta nilai lain dalam laporan yang merupakan bagian dari
aset yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan Penilaian. Laporan harus digunakan
secara keseluruhan yang tidak terpisahkan dan penggunaannya terbatas pada maksud dan tujuan
penilaian ini saja. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk
maksud dan tujuan berbeda yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan;
5. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya.
Kecuali diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi
dengan baik;
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu
pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan, Penilaian didasarkan pada kewajaran, dan untuk
suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan;
7. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran. Apa
bila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya
pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai;
8. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai pasar yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan
adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan tersebut. Aset
yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain
yang belum diselesaikan;
9. Aset dilengkapi bukti kepemilikan berupa fotocopy sertipikat tanah, invoice/faktur pembelian, kontrak
dan lain-lain, kami sebagai penilai tidak melakukan penelitian terhadap keabsahan dokumen-dokumen
terkait, oleh karenanya kami tidak menjamin kebenaran dan keabsahannya. Penilai tidak melakukan
pengukuran ulang terhadap luasan aset secara detail, melainkan data dari sertipikat dan gambar
bangunan yang diterima Pemberi Tugas;
10. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan
visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survey/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai
hal ini;
11. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan
Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami
beranggapan bahwa aset yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-
pembatasan dan aset maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak
bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku;
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta 10
Page 12
12. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa aset dibangun sesuai dengan peraturan yang berlaku,
serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Ijin Penggunaan
Bangunan (IPB) yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Bagian-bagian aset yang tidak
diinspeksi tidak memiliki kerusakan berarti dan tidak menyebabkan Penilai mengubah penilaian;
13. Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen yang
diberikan dan/atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas kepada kami adalah benar, termasuk surat
tanah, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen fotokopi, turunan dan/atau
salinan yang diberikan oleh pemberi tugas pada kami adalah sesuai dengan yang terdapat dalam
dokumen aslinya dan tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat pada dokumen asli
adalah benar adanya;
14. Bahwa perubahan-perubahan yang dilakukan oleh pihak Pemerintah maupun swasta yang berkaitan
dengan kondisi aset, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan, market conditions dan sebagainya bukan
menjadi tanggung jawab kami;
15. Kami berasumsi bahwasanya properti/ aset yang ditunjukkan kepada kami adalah benar merupakan
subyek dari aset dalam penilaian dan kami tidak melakukan pengecekan lebih lanjut terhadap
kebenarannya;
16. Bahwa objek penilaian ini tidak sedang dikerjakan oleh KJPP lain untuk maksud dan tujuan, serta
tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (tidak lebih dari satu bulan);
17. Kami berasumsi bahwasanya seluruh data (data primer dan data sekunder) yang digunakan dalam
analisa perhitungan merupakan hasil verifikasi pada tanggal penilaian dan apabila terdapat perbedaan
dikemudian hari maka laporan penilaian tidak berlaku serta dilakukan analisa dan kajian ulang
terhadap data-data tersebut;
18. Tanda tangan Pimpinan dan Cap KJPP. Hari Utomo dan Rekan yang asli merupakan syarat mutlak
sahnya LAPORAN PENILAIAN ini;
19. Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan waktu
penggunaan hasil penilaian dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap kebutuhan
penggunaan hasil penilaian dikarenakan adanya perbedaan akses data dan informasi serta
asumsi dan analisis penilaian. Apabila pengguna hasil penilaian menemukan kondisi
tersebut, disarankan untuk menugaskan penilai melakukan review terhadap penugasan
yang telah dilaksanakan dan apabila dimungkinkan dan dibutuhkan, penilai dapat
melakukan penilaian ulang dengan mengulangi kembali prosedur penilaian yang
sebelumnya dilakukan secara lebih lengkap. Proses dan prosedur tersebut harus
dituangkan dalam penugasan yang berdiri sendiri dan berbeda dengan penugasan
penilaian sebelumnya.
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta 11
Page 13
DAFTAR DEFINISI DAN ISTILAH
KEPI & SPI : Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia.
Kantor Jasa Penilai Publik : Badan usaha yang telah mendapat izin usaha dari Menteri Keuangan
("KJPP") sebagai wadah bagi Penilai Publik dalam menjalankan usaha dibidang
Penilaian dan jasa-jasa lainnya. (KEPI Butir 3.6 b)
Laporan Penilaian Terinci : Secara umum mendeskripsikan informasi secara detail dan komprehensif.
Laporan ini seharusnya mengandung seluruh informasi yang signifikan
dalam penilaian, termasuk pebahasan secara mendetail atas setiap hal
yang dinyatakan dalam laporan. Laporan ini membutuhkan tingkat
kedalaman investigasi sesuai yang dimaksud dalam lingkup penugasan.
(SPI 105 Butir 3.2.2.1)
Lingkup Penugasan : Merupakan dasar dalam peraturan kesepakatan penugasan penilaian,
tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian
(SPI 103 Butir 3.0)
Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli
yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan. (Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan (POJK) No. 28/POJK.04/2021)
Aset Operasional : Aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan secara
berkelanjutan.
Pendekatan Pendapatan : Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai dengan mengkonversi
arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini.
Pendekatan Biaya : Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai objek Penilaian
berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal
Penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan.
Asumsi : Asumsi adalah sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat,
atau keadaan yang mungkin dapat memengaruhi objek Penilaian atau
Pendekatan Penilaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh Penilai
Properti sebagai bagian dari proses Penilaian.
Metode Penilaian : Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan Penilaian.
Metode Diskonto Arus Kas : Arus kas yang diproyeksikan didiskontokan kembali ke tanggal penilaian,
(Discounted Cash Flow ) menghasilkan nilai kini dari aset.
Metode Biaya Pengganti : Metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk
membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara.
Tanggal Laporan : Tanggal Laporan Penilaian Properti adalah tanggal ditandatanganinya
Laporan Penilaian Properti oleh Penilai Properti.
Tanggal Penilaian : Tanggal pada saat Nilai Pasar dari hasil penilaian dinyatakan yaitu 31
Desember 2025.
Subsequent Event : Kejadian penting, baik positif maupun negatif, yang terjadi antara tanggal
neraca dan tanggal penerbitan laporan penilaian.
OJK : Penyebutan lain dari Otoritas Jasa Keuangan
yoy : Penyebutan lain dari year on year
qtq : Penyebutan lain dari quarter to quarter
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta 12
Page 14
BAGIAN I
DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN
Definisi dan Lingkup Penugasan merupakan penjelasan atas sejauh mana suatu pekerjaan penilaian
berikut pelaporannya telah dilakukan oleh Penilai. Lingkup Penugasan diuraikan sebagai mana yang diatur
pada SPI 105 – 5.1 butir a) s/d c), sebagai berikut:
I.1 Identifikasi Status Penilai
▪ Penilai yang bertanggung jawab dalam penugasan ini adalah salah satu partner dari KJPP Hari Utomo
dan Rekan yang berkedudukan di Kantor Pusat Tangerang Selatan. Memiliki ijin sebagai Penilai Publik
dari Menteri Keuangan dan memiliki kompetensi dalam melakukan penilaian.
▪ Penugasan penilaian ini bersifat independen (tidak memiliki kepentingan atau dipengaruhi oleh orang
lain), menjunjung tinggi objektivitas, profesional dan tidak memihak.
▪ Seluruh penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di
bawah koordinator Penilai berizin atau penanggung jawab laporan penilaian ini.
I.2 Identifikasi Pemberi Tugas
Pemberi Tugas adalah pihak di mana Penilai mengikatkan diri dalam hubungan kontraktual, dalam hal ini
adalah:
Nama : PT Mulia Boga Raya, Tbk
Alamat : Jl. Inti II Blok C7, 5A, Cibatu, Cikarang Selatan, Kab. Bekasi, Jawa Barat - 17530
Bidang Usaha : Industri Pengelola Susu
No. NPWP : 02.589.590.5-431.000
I.3 Identifikasi Pengguna Laporan
Pengguna laporan merujuk kepada seorang, kelompok, atau suatu entitas sebagai pengguna hasil
penilaian, dalam hal ini adalah:
Nama : PT Mulia Boga Raya, Tbk
Alamat : Jl. Inti II Blok C7, 5A, Cibatu, Cikarang Selatan, Kab. Bekasi, Jawa Barat - 17530
I.4 Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek Penilaian berupa:
Gedung Kantor dengan kepemilikan tunggal (SHGB NIB. 09.02.000042063.0) dengan luas tanah 1.069
meter persegi dan bangunan Gedung Kantor dengan luas kurang lebih 596 meter persegi yang dilengkapi
dengan sarana pelengkap yang terletak di Jalan Bendi Besar No. 186, Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12240.
Bentuk Kepemilikan :
Pemberi Tugas memastikan bahwa bentuk kepemilikan dari objek penilaian adalah kepemilikan tunggal
sesuai dengan copy bukti kepemilikan (lebih lengkap lihat bagian II.1.1.3 Deskripsi Tapak).
I.5 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
I.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dan tujuan penilaian ini adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar yang akan dipergunakan untuk
kepentingan Jual Beli pada PT Mulia Boga Raya, Tbk, dan untuk kepentingan OJK oleh karenanya tidak
direkomendasikan untuk kepentingan lainnya.
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta I-1
Page 15
I.7 Dasar Nilai
Penilaian ini disusun mengikuti Kode Etik Penilai Indonesia & Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI)
Edisi VII - 2018 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 28/POJK. 04/2021.
Tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, dimana Dasar Nilai
yang sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah :
▪ Nilai Pasar
Adapun definisinya adalah sebagai berikut:
▪ Nilai Pasar (Market Value ) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan [SPI Edisi VII-2018, SPI 101 –
3.1].
▪ Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian, dan tanpa paksaan [POJK Nomor : 28/POJK. 01/2021 Pasal 1 ayat 7].
I.8 Tanggal Penilaian
Penilaian dilakukan berdasarkan Nilai Pasar pada tanggal 31 Desember 2025, sementara inspeksi
lapangan dilaksanakan pada tanggal 24 Februari 2026. Penulisan dan analisa dalam laporan ini
berdasarkan tanggal penilaian dan pengamatan pada saat inspeksi.
Sehubungan dengan kemungkinan perubahan yang terjadi terhadap kondisi pasar dan kondisi aset
tersebut, maka laporan penilaian ini hanya dapat merepresentasikan tentang Opini Nilai Pasar pada saat
tanggal penilaian. Kami berasumsi bahwa kondisi aset tersebut pada saat tanggal penilaian sama dengan
pada saat investigasi lapangan.
I.9 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (subsequent event)
Kami menginformasikan bahwa berdasarkan penjelasan dari Pemberi Tugas bahwa tidak terdapat
kejadian penting (kondisi aset maupun kondisi perekonomian) yang berpengaruh signifikan terhadap
kondisi objek penilaian setelah tanggal penilaian 31 Desember 2025 sampai dengan tanggal inspeksi 24
Februari 2026 hingga laporan ini diterbitkan.
I.10 Tingkat Kedalaman Investigasi
Investigasi dan/atau inspeksi lapangan dimaksudkan untuk mendapatkan verifikasi antara data yang
diterima dari Pemberi Tugas dengan kondisi eksisting objek penilaian. Berdasarkan objek penilaian diatas
maka tingkat kedalaman investigasi adalah sebagai berikut:
▪ Survei dan/atau investigasi terhadap objek penilaian dapat dilakukan secara lengkap dengan waktu
yang cukup dan tanpa ada pembatasan akses ke lokasi aset dari pemilik aset.
▪ Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan secara langsung pada objek penilaian. Bila
pada objek penilaian tertentu dijumpai keterbatasan untuk dijangkau dan/atau diverifikasi secara
keseluruhan, maka kami menggunakan informasi/data-data yang kami terima dari Pemberi Tugas.
▪ Segala sesuatu yang membatasi pekerjaan penilaian ini akan dicatatkan dan kami tuangkan dalam
laporan penilaian serta menjadi bagian yang mengikat atas hasil penilaian yang dilakukan.
▪ Hasil inspeksi dan segala sesuatu yang mengakibatkan diperlukannya perubahan lingkup penugasan,
akan dituangkan dalam berita acara inspeksi dan bersifat mengikat dengan lingkup penugasan ini.
Berita acara inspeksi ditandatangani oleh Pemberi Tugas dan/atau pemilik aset dan/atau pendamping
inspeksi yang diberikan kuasa bersama-sama penilai.
▪ Data pasar yang kami gunakan dalam analisa penilaian ini sudah benar dan sesuai dengan fakta
berdasarkan hasil verifikasi pada tanggal penilaian.
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta I-2
Page 16
▪ Inspeksi dilakukan pada tanggal 24 Februari 2026 dan di dampingi Bapak Soleh selaku perwakilan dari
pemberi tugas.
▪ Saat inspeksi luas bangunan Kantor seluas 596 m².
▪ Terdapat Tempat Pemakaman Umum (TPU) Tanah Kusir di seberang objek penilaian.
I.11 Sifat dan Sumber Informasi yang dapat diandalkan
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi dapat disetujui untuk dipergunakan
sepanjang sumber data tersebut dapat diyakini kebenarannya. Sumber data tersebut antara lain :
▪ Pemberi Tugas.
▪ Bank Indonesia.
▪ Badan Pusat Statistik.
▪ Badan Pertanahan Nasional.
▪ Lembaga resmi pemerintahan atau swasta yang mempublikasi data dan informasi terkait dengan
properti.
▪ Media cetak dan elektronik resmi.
▪ Pelaku pasar terkait dengan objek properti.
I.12 Asumsi dan Asumsi Khusus
▪ Objek penilaian yang dinilai tidak mempunyai masalah hukum dan hak kepemilikannya adalah sah,
bebas dari sengketa dan dapat dialihkan haknya.
▪ Objek penilaian yang ditunjukkan kepada kami adalah benar merupakan objek dalam penilaian sesuai
dengan lingkup penugasan.
▪ Semua dokumen/coretan dan keterangan lisan yang diberikan oleh Pemberi Tugas adalah benar dan
faktual sesuai dengan kondisi sebenarnya dan menjadi tanggung jawab Pemberi Tugas.
▪ Kami sebagai penilai tidak melakukan pengecekan terhadap keabsahan dokumen-dokumen yang
terkait, oleh karenanya kami tidak menjamin kebenaran atau keabsahannya.
▪ Dalam hal luasan tanah, kami tidak melakukan pengukuran secara detail dan hanya melakukan
pengecekan/verifikasi terhadap batas-batas tanah sesuai dengan informasi dari pemberi
tugas/pendamping lapangan, oleh karena itu kami berasumsi bahwa luasan tanah yang dinilai sudah
sesuai dengan legalitas/bukti kepemilikanya.
▪ Dalam hal bangunan sebagai objek penilaian, tidak dilakukan pengecekan pada bagian-bagian yang
secara visual tidak terlihat (misalnya pondasi, instalasi dan lain-lain). Bagian tersebut diasumsikan
berfungsi dengan baik.
▪ Dalam penilaian ini luas bangunan Kantor yang digunakan berdasarkan hasil inspeksi seluas 596 m²
dan tidak terdapat luas bangunan di IMB.
I.13 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
▪ Persetujuan dari KJPP Hari Utomo dan Rekan harus didapatkan atas setiap publikasi terhadap
keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan, termasuk referensi
mengenai laporan keuangan perusahaan, dan/atau laporan direksi/pimpinan perusahaan, dan/ atau
pernyataan atau kajian lainnya atau pernyataan/ edaran apapun dari perusahaan.
▪ Laporan penilaian dan/atau referensi yang melampirinya hanya ditujukan untuk Pemberi Tugas dan
Pengguna Laporan sebagaimana dimaksud pada Lingkup Penugasan ini. Pengguna Laporan diluar dari
ketentuan pada lingkup penugasan harus mendapat persetujuan dari Penilai dan Pemberi Tugas.
Penggunaan laporan dengan maksud dan tujuan selain yang tercantum pada Lingkup Penugasan,
bukan menjadi tanggung jawab Penilai.
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta I-3
Page 17
I.14 Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI & POJK Nomor : 28/POJK. 01/2021
Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah dibuat dengan
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Edisi VII-2018 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 28/POJK. 04/2021.
tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal serta Surat Edaran
Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal. Berikut definisi yang digunakan dalam penilaian :
▪ Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling mungkin
dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran pada tanggal Penilaian. [POJK Nomor : 28/POJK.
01/2021 Pasal 1 ayat 6].
▪ Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan [SPI 101-3.1].
▪ Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian, dan tanpa paksaan [POJK Nomor : 28/POJK. 01/2021 Pasal 1 ayat 7].
▪ Real Properti adalah penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah termasuk
hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu, semua kepentingan, dan manfaat yang berkaitan
dengan kepemilikan real estat. [POJK Nomor : 28/POJK. 01/2021 Pasal 1 ayat 10].
▪ Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan secara
berkelanjutan. [POJK Nomor : 28/POJK. 01/2021 Pasal 1 ayat 12].
▪ Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri atas
aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset investasi. [POJK Nomor
: 28/POJK. 01/2021 Pasal 1 ayat 13].
▪ Laporan Penilaian Properti adalah laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Properti yang memuat
opini Penilai Properti mengenai objek Penilaian serta menyajikan informasi tentang proses Penilaian.
[POJK Nomor : 28/POJK. 01/2021 Pasal 1 ayat 16].
▪ Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan menggunakan satu
atau lebih metode Penilaian. [POJK Nomor : 28/POJK. 01/2021 Pasal 1 ayat 17].
▪ Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia.
[POJK Nomor : 28/POJK. 01/2021 Pasal 1 ayat 18].
▪ Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai dengan
mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. [POJK Nomor : 28/POJK. 01/2021
Pasal 1 ayat 19].
▪ Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai objek Penilaian
berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal Penilaian setelah dikurangi
dengan penyusutan. [POJK Nomor : 28/POJK. 01/2021 Pasal 1 ayat 20].
▪ Tanggal Penilaian adalah tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau perhitungan manfaat ekonomi
dinyatakan. [POJK Nomor : 28/POJK. 01/2021 Pasal 1 ayat 21].
▪ Tanggal Laporan Penilaian Properti adalah tanggal ditandatanganinya Laporan Penilaian Properti
oleh Penilai Properti. [POJK Nomor : 28/POJK. 01/2021 Pasal 1 ayat 22].
▪ Inspeksi adalah kunjungan yang dilakukan terhadap suatu objek Penilaian untuk memeriksa fisik dan
memperoleh informasi yang relevan dalam rangka pemberian opini nilai yang kredibel. [POJK Nomor
: 28/POJK. 01/2021 Pasal 1 ayat 23].
▪ Penyusutan Fisik : Kehilangan utilitas yang disebabkan oleh kerusakan fisik aset atau komponennya
yang berasal dari umur dan penggunaan. [SPI 106- 6.8].
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta I-4
Page 18
▪ Keusangan Fungsional : Kehilangan utilitas yang berasal dari inefesiensi dari aset yang dinilai
dibandingkan dengan penggantinya seperti desain, spesifikasi dan teknologi yang sudah ketinggalan
jaman. [SPI 106- 6.8].
▪ Keusangan Eksternal atau Ekonomis : Kehilangan utilitas yang disebabkan oleh faktor ekonomi,
lokasi atau faktor eksternal lainnya. Keusangan jenis ini dapat berupa temporer atau permanen. [SPI
106- 6.8].
I.15 Pendekatan Penilaian yang Digunakan
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK)
No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal, Penilai Properti dalam menggunakan Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian, dan prosedur
penilaian, Penilai wajib memilih dan menerapkan Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian, dan prosedur
penilaian yang sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian, definisi Nilai yang dicari, dan karakteristik
penilaian. Pendekatan penilaian yang dimaksud terdiri dari Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan,
dan Pendekatan Biaya. Dari ketiga pendekatan ini, Penilai wajib menggunakan paling kurang 2 (dua)
Pendekatan Penilaian untuk memperoleh hasil penilaian yang akurat dan objektif.
Mengacu kepada hal tersebut di atas Nilai Pasar dicapai dengan mengaplikasikan pendekatan yang paling
sesuai untuk objek penilaian dalam laporan penilaian ini, kami menggunakan Rekonsiliasi antara
Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya. Penilai Properti wajib melakukan rekonsiliasi atas hasil
yang didapatkan dari beberapa pendekatan yang digunakan.
Pemilihan pendekatan penilaian sangat tergantung kepada jenis objek penilaian, tujuan penilaian dan
ketersediaan data. Kesimpulan nilai yang dihasilkan dari Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya
berdasar pada proses analisis serta rekonsiliasi dari indikasi nilai menjadi satu kesimpulan tanpa
melakukan 'averaging' (merata-ratakan). Dalam hal penggunaan dua pendekatan dalam proses penilaian,
kami melakukan rekonsiliasi dengan bobot 40% - 60% yang diyakini mencerminkan pendekatan yang
lebih sesuai pada aset.
I.16 Metode Penilaian
Berdasarkan pendekatan penilaian yang digunakan, maka metode penilaian yang diterapkan untuk Objek
berupa Gedung Kantor adalah:
▪ Metode Diskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow )
Dalam Pendekatan Pendapatan menggunakan metode DCF, arus kas yang diproyeksikan didiskontokan
kembali ke tanggal penilaian, menghasilkan nilai kini dari aset.
Dalam beberapa kondisi untuk aset berumur panjang atau umurnya tidak dapat ditentukan, DCF mungkin
mencakup Nilai Terminal yang mempresentasikan nilai aset pada akhir periode proyeksi eksplisit.
Metode yang digunakan dalam menghitung Nilai Terminal adalah metode Model Gordon growth atau
model pertumbuhan konstan (hanya sesuai untuk asset dengan umur tidak dapat ditentukan (indefinite
life )). Model Pertumbuhan konstan mengasumsikan asset tumbuh (menurun) pada tingkat yang konstan
selamanya.
▪ Metode Biaya Pengganti
Dalam Pendekatan Biaya menggunakan Metode Biaya Pengganti dikenal juga dengan metode Biaya
Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost /DRC); Metode yang mengindikasikan nilai
dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara.
Biaya pengganti baru kemudian disesuaikan untuk kerusakan fisik dan seluruh bentuk keusangan yang
relevan. Setelah penyesuaian tersebut, biaya ini disebut sebagai Biaya Pengganti Terdepresiasi
(Depreciation Replacement Cost ).
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta I-5
Page 19
I.17 Uraian Proses Penilaian
Proses penilaian yang kami lakukan sepenuhnya mengacu kepada Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021
tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal
dan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi
VII Tahun 2018. Berikut adalah tata cara yang kami lakukan :
▪ Sebelum menerima penugasan penilaian;
1. Kami memastikan bahwa penilai properti memiliki kualifikasi, kompetensi dan keahlian sesuai dengan
spesialisasi industri yang terkait dengan objek penilaian.
2. Kami mengajukan proposal penawaran jasa penilaian kepada Pemberi Tugas.
▪ Setelah Pemberi Tugas menyetujui proposal penawaran jasa penilaian, kami secara resmi mendapat
penugasan penilaian properti sesuai dengan penugasan berdasarkan surat penawaran No.
2247/PNWR/HU-TANGSEL/XI/2025, tanggal 21 November 2025 tentang pekerjaan penilaian aset yang
telah disepakati oleh Gedung Kantor, kami melakukan hal-hal sebagai berikut :
1. Kami melakukan definisi penugasan sesuai dengan surat penawaran yang kami ajukan;
2. Meminta data terkait objek penilaian dari Pemberi Tugas;
3. Melakukan peninjauan terhadap objek penilaian meliputi :
a) Aspek Umum (lokasi, wilayah, kota, keadaan lingkungan sekitar, keadaan ekonomi secara nasional).
b) Aspek Khusus (jenis properti, lokasi properti berada, status kepemilikan properti, bentuk dan kondisi
properti, fasilitas pendukung terkait dengan properti, aspek operasional jika ada, pengecekan tata-kota
dan instansi terkait dan perkembangan wilayah sekitar).
c) Aspek Pasar (mencari data pembanding di wilayah sekitar, mencari data properti sejenis dan
sebanding yang terkait untuk pengembangan properti).
4. Melakukan analisa “HBU” sesuai hasil identifikasi dan analisa hasil data-data dan hasil peninjauan
lapangan;
5. Menentukan pendekatan penilaian yang paling sesuai dipergunakan;
I.18 Pengungkapan Atas Aset
Objek Penilaian merupakan Aset Operasional yang dilengkapi dengan legalitas berupa sertifikat hak guna
bangunan dan bangunan Kantor. Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional
perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan. [POJK Nomor : 28/POJK. 01/2021 Pasal 1 ayat 12].
I.19 Penugasan Bersamaan
Dalam melakukan Penugasan Penilaian Profesional, Penilai Properti dilarang menerima Penugasan
Penilaian Profesional, jika Penilai Properti memiliki informasi bahwa Penilai Properti lain telah ditunjuk oleh
pemberi tugas yang sama untuk melakukan Penilaian atas objek Penilaian dengan maksud, tujuan, dan
Tanggal Penilaian yang sama, kecuali dilakukan dalam rangka penggantian Penilai Properti sebagaimana
diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan ini. (POJK No. 28/POJK.04/2021 BAB V Pasal 21 Poin b).
Pemberi Tugas memastikan bahwa aset atau liabilitas yang menjadi objek penilaian tidak sedang atau
telah dinilai oleh Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan tanggal penilaian
yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari dua bulan).
I.20 Benturan Kepentingan
Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik aktual maupun potensial
dengan objek dan/atau subjek penilaian (Pemberi Tugas/pengguna laporan/pemilik aset/pihak lain yang
terkait). Kami tegaskan pula bahwa kami tidak menarik keuntungan dalam bentuk apapun dari aset yang
kami nilai serta nilai yang kami sampaikan, baik saat ini maupun di masa datang.
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta I-6
Page 20
BAGIAN II
PENILAIAN PROPERTI
II.1 PENILAIAN KANTOR
II.1.1 Identifikasi Objek
II.1.1.1 Tinjauan Properti Sebagai Objek Penilaian
Aset yang dimaksud dalam penilaian ini adalah Tanah seluas 1.069 m² (Sesuai sertifikat), yang di atasnya
berdiri bangunan Gedung Kantor yang dilengkapi dengan sarana pelengkap yang terletak Jalan Bendi Besar
No. 186, Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240.
Pada saat inspeksi di lokasi, properti tersebut merupakan bangunan Kantor yang dilengkapi dengan sarana
pelengkap dengan keadaan dihuni dan terawat.
Penunjukkan lokasi oleh pihak pemilik aset diwakili oleh Bapak Soleh yang merupakan Pihak Pemberi Tugas.
II.1.1.2 Analisis Lingkungan
Aset yang dinilai terletak di sebelah Timur Jalan Bendi Besar, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta
Selatan, Provinsi DKI Jakarta.
Jalan Bendi Besar merupakan akses utama menuju lokasi ini dan terletak di sebelah Barat Lokasi Aset
dilengkapi dengan penerangan jalan, trotoar dan saluran air terbuka dengan kondisi baik.
Lokasi objek dapat dicapai dari Exit Tol 16 Jalan Tol Lingkar Luar Jakarta belok ke kiri
menuju Jalan RC. Veteran Raya kemudian bergabung dengan Jalan Bintaro lalu belok
ke kiri menuju Jalan Bendi Besar untuk mencapai objek sejauh ± 197 meter, objek
berada disebelah kanan Jalan Bendi Besar, seperti tampak pada Peta Lokasi
terlampir.
Berdasarkan RDTR DKI Jakarta, aset berada diperuntukan Perdagangan dan Jasa
Skala WP (K-2), KDB 55% dan KLB 3.
Tempat-tempat / bangunan yang terdapat disekitar lokasi yang dapat dijadikan sebagai petunjuk antara lain:
▪ TPU Tanah Kusir : ± 35 meter disebelah barat
▪ Masjid An Nur : ± 400 meter disebelah utara
▪ SMA Negeri 47 Jakarta : ± 360 meter disebelah utara
▪ SMP Negeri 161 Jakarta : ± 500 meter disebelah utara
Fasilitas infrastruktur lainnya berupa aliran tenaga listrik dari PT. PLN, jaringan air bersih dari PDAM dan
jaringan telekomunikasi berupa telepon dari PT Telkom telah tersedia di lokasi ini.
Angkutan umum berupa Angkot, taksi dan ojek tersedia disepanjang Jalan Bendi Besar yang terletak didepan
lokasi aset yang dinilai.
Faktor positif :
-
Faktor negatif :
-
II.1.1.3 Deskripsi Tapak
Sebagaimana ditunjukkan pada gambar situasi tanah di sertifikat, aset yang dinilai terdiri dari 1 (Satu)
bidang tanah dengan lebar bagian depan ± 47 meter sejajar Jalan Bendi Besar dengan jumlah luas tanah
1.069 m² (sesuai bukti dokumen kepemilikan tanah).
Bentuk tanah tidak beraturan dengan permukaan tapak ± 0,5 meter di atas jalan didepannya, kontur tanah
Pada saat kami melakukan survei dan/atau investigasi lapangan kami dapati, diatas tapak secara eksisting
berupa Gedung Kantor.
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 1
Page 21
Aset dimaksud dibatasi oleh :
▪ Utara : Rumah Tinggal
▪ Timur : Rumah Tinggal
▪ Selatan : Tanah Kosong
▪ Barat : Jalan Bendi Besar
Tanah yang dinilai terdiri dari 1 (Satu) bidang tanah yang terletak di Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta, dengan rincian sebagai berikut:
Tanggal No. SU/GS
No Hak Nama Pemegang Hak Luas (m²)
Terbit Berakhir Tanggal
PT. GARUDA FOOD PUTRA -
24
SHGB NIB. PUTRI JAYA TBK.
1 - Agustus 1.069
09.02.000042063.0 berkedudukan di Jakarta
2044 -
SELATAN
JUMLAH 1.069
Titik Koordinat : -6.251361, 106.773111
Dalam penilaian ini kami tidak meneliti secara detil aspek hukum dari surat tanah di atas dan menyarankan
agar menunjuk konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk keperluan penilaian ini kami
beranggapan bahwa properti dimaksud telah dilengkapi dengan surat tanah yang sah secara hukum, dapat
dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain yang dikemukakan dalam
laporan ini.
Penilai dan KJPP Hari Utomo dan Rekan dibebaskan atas tanggung jawab dari tuntutan kerugian harta,
gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik secara sendiri-sendiri maupun
institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung terhadap pihak manapun juga apabila hal itu
diakibatkan oleh kesalahan penyampaian data dan infomasi apakah yang disampaikan secara verbal
dan/atau dalam bentuk asli, foto copy, dan/atau salinan dari pemberi tugas dan/atau pihak terkait lainnya.
Perlu kami sampaikan, bahwa nama pemegang hak yang tertera diatas berbeda dengan nama pemberi
tugas dalam penilaian ini yaitu PT Mulia Boga Raya, Tbk. Dan berdasarkan konfirmasi dari pihak pemberi
tugas bahwa benar sertipikat tersebut merupakan aset yang dinilai. Namun begitu, sesuai lingkup penugasan
dan surat penawaran yang tertuang dalam penugasan bahwa dengan ini pihak pemberi tugas sudah
memberikan informasi dan data yang sudah sesuai dan benar.
II.1.1.4 Deskripsi Bangunan
Bangunan yang dinilai merupakan bangunan Kantor dalam kondisi baik dan terawat.
Pada waktu inspeksi lapangan kami dilengkapi dengan Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Nomor
312/8.1/31.74/-1.785.51/2017 Memberikan Izin Mendirikan Bangunan BERSYARAT Kepada PT. DWI
PRATAMA TEKNIK dengan penggunaan KANTOR (2 LANTAI) yang ditetapkan pada tanggal 15 Mei 2017.
Rincian bangunan secara terinci dapat dilihat pada bagian II.1.2.3.2.2 Penilaian Bangunan.
II.1.1.5 Deskripsi Sarana Pelengkap
Aset ini juga di lengkapi dengan sarana pelengkap yang terdiri dari listrik dari PLN, sumber air dari sumur
bor, mesin jetpump, tangki toran, perkerasan, pagar, pos jaga dan ruang genset.
Rincian sarana pelengkap secara terinci dapat dilihat pada bagian II.1.2.3.2.3 Penilaian Sarana Pelengkap.
II.1.1.6 Tinjauan Pasar
II.1.1.6.1 Gedung Perkantoran Jakarta
Pasar perkantoran Jakarta sepanjang tahun 2025 menunjukkan arah pemulihan yang semakin konstruktif
meskipun berlangsung secara bertahap. Aktivitas penyewaan masih didominasi oleh perpanjangan sewa
(renewal), namun pada paruh kedua tahun 2025 mulai terlihat peningkatan aktivitas relokasi dan ekspansi
tenant. Kondisi ini mencerminkan membaiknya sentimen bisnis, meningkatnya arus investasi, serta prospek
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 2
Page 22
tenant. Kondisi ini mencerminkan membaiknya sentimen bisnis, meningkatnya arus investasi, serta prospek ekonomi yang lebih positif menuju tahun 2026. Permintaan ruang kantor tetap berlangsung pada tingkat moderat dengan tenant yang semakin selektif di tengah ketersediaan ruang kosong yang relatif besar. Penyewa cenderung memprioritaskan gedung dengan kombinasi lokasi strategis, kualitas bangunan yang baik, aksesibilitas tinggi, serta biaya okupansi yang kompetitif. Efisiensi biaya tetap menjadi pertimbangan utama dalam pengambilan keputusan, khususnya dalam membandingkan tarif sewa dasar dan paket insentif yang ditawarkan. Secara umum, kondisi pasar diperkirakan akan mengalami perbaikan secara gradual seiring pulihnya kepercayaan investor, terutama pada segmen perkantoran strata title. Meskipun volume transaksi diperkirakan masih terbatas, harga jual indikatif diproyeksikan mengalami tren peningkatan pada periode 2026–2028. A. Permintaan (Demand ) Permintaan ruang kantor di Jakarta diperkirakan meningkat secara bertahap, didukung oleh minat yang berkelanjutan dari sektor teknologi dan energi, serta preferensi tenant terhadap ruang kantor berkualitas tinggi pada lokasi strategis. Walaupun demikian, rata-rata permintaan pasar diproyeksikan masih berada sekitar 40%–50% di bawah tingkat puncak historis. Selama kuartal IV tahun 2025, sektor yang paling aktif mencari ruang kantor meliputi perusahaan teknologi, produk konsumen, asuransi, firma hukum, logistik, serta minyak dan gas. Aktivitas dari sektor minyak dan gas memang masih berada di bawah tingkat historisnya, namun peningkatan permintaan menunjukkan indikasi pemulihan secara bertahap. Selain itu, permintaan tambahan juga berasal dari perusahaan asing, khususnya pada sektor teknologi, kendaraan listrik (electric vehicle/EV), dan baterai EV, dengan mayoritas investor berasal dari Tiongkok dan Eropa. Dari sisi kebutuhan luas ruang, permintaan paling aktif berada pada kisaran 300–1.000 m². Segmen ini didominasi tenant yang mempertimbangkan relokasi setelah melakukan evaluasi antara opsi perpanjangan sewa dan perpindahan lokasi. Sebagian besar aktivitas relokasi masih terkonsentrasi di kawasan CBD Jakarta. B. Pasokan (Supply ) Dari sisi pasokan, terbatasnya proyek baru yang selesai dibangun memberikan kesempatan bagi pemilik gedung untuk lebih fokus dalam mengoptimalkan aset eksisting melalui strategi leasing aktif, renovasi bangunan, serta peningkatan kualitas layanan. Sebagian besar pemilik gedung menerapkan pendekatan yang lebih disiplin dan berhati-hati karena pemulihan pasar dinilai belum sepenuhnya matang. Di sisi lain, kondisi pasar saat ini masih menguntungkan bagi investor dan tenant karena tersedia peluang untuk memperoleh ruang pada gedung berkualitas tinggi dengan tarif sewa efektif yang kompetitif. Keterbatasan pasokan baru lebih mencerminkan jeda alami setelah periode penambahan pasokan yang cukup besar pada siklus sebelumnya, bukan menunjukkan perlambatan struktural dalam aktivitas pengembangan. Beberapa proyek konstruksi masih berjalan dan diperkirakan akan menambah sekitar 200.000 m² pasokan baru hingga tahun 2028. Tanpa adanya tambahan proyek baru yang signifikan, total pasokan ruang kantor di Jakarta pada tahun 2025 tercatat sekitar 11,3 juta m². Kawasan CBD berkontribusi sekitar 65% dari total pasokan tersebut atau setara dengan 7,4 juta m², sedangkan sisanya sekitar 3,9 juta m² berada di luar CBD dengan sekitar 50% terkonsentrasi di Jakarta Selatan. Ke depan, aktivitas pembangunan diperkirakan akan tetap selektif dan dilakukan secara bertahap dengan penekanan lebih besar pada penyempurnaan desain, aspek keberlanjutan (sustainability), serta penyesuaian terhadap perubahan preferensi tenant. Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 3
Page 23
C. Tingkat Hunian (Occupancy ) Tingkat hunian ruang kantor di Jakarta menunjukkan tren peningkatan tipis yang didukung oleh terbatasnya pasokan baru dan aktivitas leasing yang relatif stabil sepanjang tahun 2025. Di kawasan CBD, tingkat hunian tercatat sekitar 75%, didukung oleh aktivitas perpanjangan sewa, relokasi selektif, serta ekspansi dari perusahaan dengan kinerja baik. Gedung premium dan Grade A tetap mencatatkan kinerja paling baik dengan tingkat hunian rata-rata masing-masing mendekati 85% dan sekitar 80%. Di luar kawasan CBD, tingkat hunian relatif stabil pada kisaran 70% yang sebagian besar ditopang oleh kawasan Jakarta Selatan. Koridor TB Simatupang masih menjadi alternatif utama bagi perusahaan yang mempertimbangkan efisiensi biaya, namun tetap membutuhkan dukungan infrastruktur dan aksesibilitas yang baik. D. Tarif Sewa (Rent ) Perbaikan tarif sewa dalam jangka pendek diperkirakan masih berlangsung secara terbatas seiring beberapa pemilik gedung mulai melakukan penyesuaian strategi harga setelah periode panjang stabilitas tarif sewa. Kondisi pasar yang masih kompetitif menyebabkan tenant memiliki posisi tawar yang cukup kuat, sehingga pemilik gedung tetap perlu menawarkan paket insentif yang menarik guna mempertahankan maupun menarik penyewa baru. Ke depan, tarif sewa diperkirakan mengalami pertumbuhan secara bertahap seiring meningkatnya aktivitas permintaan dan berkurangnya kesenjangan antara ruang tersedia dan tingkat absorpsi pasar. Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 4
Page 24
E. Tingkat Kekosongan (Vacancy ) Kesenjangan antara ruang tersedia dan tingkat penyerapan pasar diperkirakan akan semakin menyempit. Tingkat kekosongan diproyeksikan mengalami penurunan hampir 1% per tahun selama periode 2026–2028. Pemulihan tingkat hunian tersebut didorong oleh meningkatnya aktivitas relokasi dan ekspansi tenant, khususnya pada gedung dengan kualitas tinggi, lokasi strategis, dan akses langsung terhadap moda transportasi publik seperti MRT, LRT, dan kereta komuter. Gedung yang memiliki konektivitas langsung dengan jaringan transportasi publik, terutama di koridor Sudirman dan Thamrin, tercatat mampu mempertahankan tingkat hunian yang lebih tinggi dibandingkan gedung lainnya. F. Harga Jual (Selling Price ) Segmen perkantoran strata title diperkirakan mengalami perbaikan secara bertahap sejalan dengan pemulihan sentimen investor. Walaupun volume transaksi diperkirakan masih terbatas, harga jual indikatif diproyeksikan menunjukkan tren kenaikan selama periode 2026–2028. Peningkatan harga jual tersebut didukung oleh membaiknya prospek ekonomi, keterbatasan pasokan baru, serta meningkatnya preferensi investor terhadap aset perkantoran berkualitas tinggi pada lokasi strategis. G. Outlook Pasar Pasar perkantoran Jakarta diperkirakan akan terus mengalami pemulihan secara bertahap dalam beberapa tahun mendatang. Faktor utama yang mendukung pemulihan tersebut antara lain membaiknya sentimen bisnis, meningkatnya aktivitas investasi, pertumbuhan sektor teknologi dan energi, serta meningkatnya kebutuhan terhadap gedung berkualitas tinggi dengan aksesibilitas yang baik. Di sisi lain, penerapan pola kerja hybrid masih akan menjadi salah satu faktor yang mempengaruhi kebutuhan ruang kantor. Sebagian besar perusahaan masih menerapkan model kerja kombinasi dengan satu hingga dua hari bekerja dari rumah setiap minggunya. Kondisi tersebut mendorong kebutuhan terhadap desain ruang kerja yang lebih fleksibel, terbuka, dan kolaboratif. Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 5
Page 25
Secara keseluruhan, prospek pasar perkantoran Jakarta dinilai tetap positif dalam jangka menengah hingga panjang, meskipun proses pemulihan diperkirakan berlangsung secara gradual. II.1.1.6.2 Properti Komersial A. Perkembangan Permintaan Properti Komersial Triwulan IV-2025 Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 tumbuh relatif stabil sebesar 0,69% (yoy), dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya (Grafik 1). Hal ini didorong terutama oleh peningkatan permintaan segmen lahan industri di Banten untuk bidang tekstil, furnitur, dan kosmetik. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan IV 2025 secara tahunan terkontraksi 1,55% (yoy), sedikit lebih dalam dari kontraksi 1,53% (yoy) pada triwulan III 2025 (Grafik 2). Pelemahan permintaan terjadi pada segmen perkantoran sewa dan ritel sewa serta penurunan permintaan pada segmen hotel dan convention hall . Secara triwulanan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 tumbuh sebesar 0,20% (qtq), melambat dibandingkan pertumbuhan 0,26% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 3). Perlambatan permintaan disebabkan oleh masih stagnannya permintaan dari seluruh segmen. Lebih lanjut, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa secara triwulanan tumbuh sebesar 0,86% (qtq), melambat dibandingkan 1,19% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 4). Hal ini disebabkan oleh penurunan permintaan pada segmen perkantoran sewa di Bandung, Medan, dan Denpasar sebagai dampak dari downsizing dan keluarnya beberapa tenant. Selain itu, penurunan permintaan juga terjadi pada segmen hotel terutama di Denpasar. B. Perkembangan Pasokan Properti Komersial Triwulan III-2025 B. Perkembangan Pasokan Properti Komersial Triwulan IV-2025 Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 tercatat tumbuh sebesar 2,18% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 1,00% (yoy) pada triwulan III 2025 terutama didorong oleh pembukaan pasokan lahan industri yang siap jual di Semarang (Grafik 5). Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa secara tahunan tumbuh sebesar 1,61% (yoy), lebih rendah dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 2,02% (yoy) (Grafik 6). Perlambatan ini disebabkan oleh melambatnya pasokan pada segmen ritel sewa di Jakarta dan Bodebek. Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 6
Page 26
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 meningkat sebesar 1,16% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,89% (yoy) pada triwulan sebelumnya yang didorong oleh peningkatan pasokan segmen lahan industri di Banten dan Semarang (Grafik 7). Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa tercatat tumbuh sebesar 0,15% (qtq), melambat dari 0,33% (qtq) pada triwulan III 2025 (Grafik 8). Perlambatan pasokan terutama terjadi pada segmen hotel di wilayah Bodebek, Surabaya, Denpasar, dan Palembang, serta segmen ritel sewa di wilayah Bodebek dan Medan. C. Perkembangan Harga Properti Komersial Triwulan IV-2025 Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan IV 2025 tumbuh sebesar 0,78% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan triwulan sebelumnya yang tumbuh sebesar 0,45% (yoy) (Grafik 9). Pertumbuhan harga jual didorong oleh kenaikan harga pada segmen lahan industri di Semarang dan Bodebek. Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial kategori sewa terkontraksi 1,35% (yoy), lebih dalam dari kontraksi 0,49% (yoy) pada triwulan sebelumnya (Grafik 10). Penurunan harga sewa terutama disebabkan penurunan harga segmen hotel pada hampir seluruh kota yang disurvei serta perlambatan pada segmen perkantoran sewa di Jakarta dan Medan sebagai upaya pengembang untuk mempertahankan tingkat permintaan. Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 terakselerasi sebesar 0,35% (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya terkontraksi 0,02% (qtq) yang didorong oleh kenaikan harga pada segmen lahan industri di wilayah Bodebek dan Semarang. Indeks Harga Properti Komersial kategori sewa pada triwulan IV 2025 melanjutkan kontraksi 0,27% (qtq), lebih dalam dari kontraksi 0,08% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 12). Kontraksi indeks harga disebabkan oleh pelemahan harga pada segmen ritel sewa terutama di Medan serta segmen hotel terutama di wilayah Bodebek, Denpasar, dan Jakarta. Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 7
Page 27
Gambaran Pasar di Sekitar Lokasi
Perkembangan pasar sewa gedung kantor dan tanah di daerah ini berkembang baik karena berada di pusat
kota, serta banyak berdiri bangunan-bangunan pendukung seperti Rumah Sakit, Sekolah, Tempat ibadah,
Pusat perbelanjaan dan Pusat hiburan. Ditambah sarana dan prasarana yang baik memacu perkembangan
dan menambah nilai strategis kawasan ini.
Harga penawaran sewa gedung kantor yang di area ini berkisar antara Rp. 1.919.700.000,- s/d Rp.
2.035.300.000,- / tahun dengan sumber data-data sebagai berikut :
LT/LB : 1.134 m² / 1.237 m² LT/LB : 875 m² / 2.000 m² LT/LB : 956 m² / 2.580 m²
Harga Penawaran Harga Penawaran Harga Penawaran
Rp3.200.000.000 Rp5.000.000.000 Rp6.600.000.000
Harga pasaran sewa gedung kantor di daerah ini cenderung akan terus meningkat dikarenakan pertumbuhan
properti daerah Kecamatan Kebayoran Lama masih meningkat karena kebutuhan akan tanah untuk rumah
tinggal, pertokoan dan perkantoran yang semakin berkembang.
Harga penawaran tanah yang sejenis di area ini berkisar antara Rp. 16.300.000,- s/d Rp. 17.160.000,- /
meter persegi, dengan sumber data-data sebagai berikut :
LT/LB : 318 m² / 222,6 m² LT/LB : 520 m² / 290 m² LT/LB : 304 m² / 237 m²
Harga Penawaran Harga Penawaran Harga Penawaran
Rp9.540.000.000 Rp9.800.000.000 Rp5.900.000.000
Harga pasaran tanah di daerah ini cenderung akan terus meningkat dikarenakan pertumbuhan properti
daerah Kecamatan Kebayoran Lama masih meningkat karena kebutuhan akan tanah untuk rumah tinggal,
pertokoan dan perkantoran yang semakin berkembang.
Data-data tersebut diatas adalah data penawaran sebelum dikurangi diskon penawaran dan dilakukan
adjusment terhadap objek penilaian.
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 8
Page 28
II.1.2 Analisis Data dan Kesimpulan
II.1.2.1 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefiniskan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan
optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara
hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut (KPUP 10.1).
Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sebagaimana diatur dalam POJK No. 28/POJK.04/2021 BAB
XIV Pasal 50 ayat 1 - 3 yaitu:
1. Dalam melakukan Penilaian Properti untuk menghasilkan Nilai Pasar, Penilai Properti wajib melakukan
analisis penggunaan tertinggi dan terbaik.
2. Dalam melakukan analisis sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Penilai Properti wajib memenuhi
ketentuan:
a. menelaah aspek ketentuan peraturan perundang-undangan pada saat Penilaian atas objek Penilaian;
b. menelaah aspek fisik dari objek Penilaian;
c. menelaah aspek finansial dari objek Penilaian yang didukung dengan kondisi pasar;
d. memberikan kesimpulan yang menunjukkan produktivitas optimal dari objek Penilaian; dan
e. tidak diperkenankan untuk mempertimbangkan adanya perubahan peruntukan objek Penilaian, koefisien
dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, koefisien dasar hijau, dan ketinggian bangunan.
3. Penilai Properti wajib mengungkapkan penjelasan dan alasan yang digunakan dalam melakukan analisis
penggunaan tertinggi dan terbaik dalam Laporan Penilaian Properti.
Tanah dengan Kondisi Aset Terbangun saat ini (As Improved ).
▪ Melihat kondisi fisik lahan saat ini dan ditinjau dari topografi, daya dukung lahan, dan faktor fisik
lainnya, maka tapak properti dimaksud telah dibangun Gedung Kantor.
▪ Sedangkan berdasarkan perencanaan kota yang telah kami jelaskan pada bagian lain dari laporan ini,
tapak properti dimaksud memiliki peruntukan sebagai Perdagangan dan Jasa Skala WP (K-2).
▪ Berdasarkan data-data pasar dan parameter lain yang mempengaruhi pendapatan properti saat ini,
menunjukkan properti dimaksud telah memenuhi penggunaan yang layak secara finansial.
▪ Ditinjau dari analisa terhadap faktor-faktor tersebut diatas, maka kondisi properti saat ini telah
memenuhi kelayakan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sebagai Bangunan Gedung Kantor.
Berdasarkan uraian di atas, objek penilaian dalam kondisi terbangun saat ini (As Improved ) dengan
memperhatikan penggunaan tanah di sekitar dan ketentuan tata ruang yang berlaku, maka menurut
pendapat kami penggunaan tanah sebagai gedung kantor adalah penggunaan tertinggi dan terbaik dari
tanah tersebut. Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik secara mendetail dan terinci tidak termasuk dalam
penugasan ini.
II.1.2.2 Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian
Berdasarkan POJK No. 28/POJK.04/2021 BAB X Pasal 32 poin b, menggunakan paling sedikit 2 (dua)
Pendekatan Penilaian untuk memperoleh hasil Penilaian yang akurat dan objektif.
Sesuai dengan uraian tentang pendekatan penilaian dan mengingat karakteristik kondisi properti yang dinilai,
maka dalam proses dan kesesuaian pendekatan penilaian, penilaian objek ini menggunakan pendekatan
yang disesuaikan dengan karakteristik dan fungsi masing-masing dengan proses penilaian sebagai berikut :
A. Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach )
1. Penentuan Nilai Pasar Sewa Gedung Kantor dilakukan dengan cara membandingkan beberapa data
penyewaan dan penawaran sewa dari Gedung Kantor yang terletak tidak jauh dari Kantor yang dinilai,
atau terletak di daerah yang mempunyai potensi yang sejenis.
2. Perhitungan "Biaya Reproduksi/Pengganti Baru" (Cost of Reproduction/ Replacement, New) dari
properti berdasarkan data pasar yang sedang berlaku untuk bahan-bahan, upah pekerja, supervisi,
keuntungan & biaya jasa kontraktor dan biaya tambahan lainnya. Analisis atas luasnya kegunaan,
peranan dan pemakaian dari properti.
3. Penentuan Nilai Pasar bangunan dan sarana pelengkap dilakukan dengan cara mengurangi "Biaya
Reproduksi/Pengganti Baru" (Cost of Reproduction/ Replacement, New) dari aktiva dengan
penyusutan. Dengan asumsi bahwa properti tersebut akan dipakai seperti maksudnya semula, analisis
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 9
Page 29
penyusutan. Dengan asumsi bahwa properti tersebut akan dipakai seperti maksudnya semula, analisis
penyusutan meliputi penyusutan fisik, kemunduran fungsional dan kemunduran ekonomis.
B. Penilaian dengan Pendekatan Biaya (Cost Approach )
1. Penentuan Nilai Pasar tanah dilakukan dengan cara membandingkan beberapa data penjualan dan
penawaran dari tanah yang terletak tidak jauh dari tanah yang dinilai, atau terletak di daerah yang
mempunyai potensi yang sejenis.
2. Perhitungan "Biaya Reproduksi/Pengganti Baru" (Cost of Reproduction/ Replacement, New) dari
properti berdasarkan data pasar yang sedang berlaku untuk bahan-bahan, upah pekerja, supervisi,
keuntungan & biaya jasa kontraktor dan biaya tambahan lainnya. Analisis atas luasnya kegunaan,
peranan dan pemakaian dari properti.
3. Penentuan Nilai Pasar bangunan dan sarana pelengkap dilakukan dengan cara mengurangi "Biaya
Reproduksi/Pengganti Baru" (Cost of Reproduction/ Replacement, New) dari aktiva dengan
penyusutan. Dengan asumsi bahwa properti tersebut akan dipakai seperti maksudnya semula, analisis
penyusutan meliputi penyusutan fisik, kemunduran fungsional dan kemunduran ekonomis.
II.1.2.3 Kesimpulan
II.1.2.3.1 Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan
Penilaian Kantor menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan metode Diskonto Arus Kas. Metode diskonto
arus kas digunakan karena pada proyeksi tingkat pendapatan tidak atau belum stabil dan periode
pendapatan terbatas. Nilai objek Penilaian didapatkan dengan mengalikan rangkaian proyeksi aliran
pendapatan di masa yang akan datang dengan Tingkat Diskonto tertentu menjadi nilai sekarang. Untuk
mendapatkan proyeksi aliran pendapatan, berikut asumsi yang digunakan dalam penilaian:
II.1.2.3.1.1 Asumsi Umum
1. Hari
Dalam penilaian kantor, jumlah hari dalam setahun diasumsikan sebanyak 365 hari.
2. Gross Floor Area (GFA)
Gross Floor Area (GFA) Kantor seluas 596 m².
3. Occupancy
Tingkat Occupancy dalam penilaian ini ditetapkan sebesar 70,70% hingga akhir periode proyeksi. Penetapan
persentase tersebut didasarkan pada data historis pasar perkantoran yang dirilis oleh Colliers International
selama empat (4) kuartal terakhir.
4. Tarif Sewa
Tarif sewa dalam penilaian ini ditetapkan sebesar Rp3.290.000/m²/tahun dan mengalami peningkatan sesuai
data pasar perkantoran yang dirilis oleh Colliers International pertumbuhan rata-rata per tahunnya sampai
dengan tahun 2026 sebesar 3,4% hingga akhir periode proyeksi. Penetapan nilai tersebut didasarkan pada
waktu kami melakukan survey data penjualan dan penawaran sewa gedung kantor di daerah setempat, kami
memperoleh beberapa data penawaran sewa gedung kantor di sekitarnya.
Beberapa data yang kami peroleh antara lain adalah sebagai berikut (lihat peta situasi dan data) :
Data 1
Jenis : Gedung Kantor
Lokasi : Jalan Wijaya I, Petogogan, Kec. Kebayoran Baru
Luas Tanah : 1.134 m²
Luas Bangunan : 1.237 m²
Jarak Aset : ± 4,30 kilometer
Penawaran : Rp. 3.200.000.000
Sumber : Michelle / Agen Properti
Telepon : 0859-0002-xxxx
Tanggal Data : 31 Desember 2025
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 10
Page 30
Data 2 Jenis : Gedung Kantor Lokasi : Jalan Ciputat Raya, Pondok Pinang, Kec. Kebayoran Lama Luas Tanah : 875 m² Luas Bangunan : 2.000 m² Jarak Aset : ± 2,90 kilometer Penawaran : Rp. 5.000.000.000 Sumber : Susan / Agen Properti Telepon : 0813-8585-xxxx Tanggal Data : 31 Desember 2025 Data 3 Jenis : Gedung Kantor Lokasi : Jalan Darmawangsa Raya, Pulo, Kec. Kebayoran Baru Luas Tanah : 956 m² Luas Bangunan : 2.580 m² Jarak Aset : ± 3,00 kilometer Penawaran : Rp. 6.600.000.000 Sumber : Albertus / Agen Properti Telepon : 0812-8902-xxxx Tanggal Data : 31 Desember 2025 5. Periode Proyeksi Dalam penilaian ini, periode proyeksi yang digunakan adalah 10 (sepuluh) tahun, pada akhir periode proyeksi mengakomodir Nilai Terminal. II.1.2.3.1.2 Asumsi Proyeksi Pendapatan Asumsi proyeksi pendapatan dalam penilaian ini bersumber dari pendapatan sewa gedung kantor, Besaran tarif sewa yang digunakan mengacu pada nilai pasar sewa gedung kantor. Pendapaatan sewa kantor diproyeksikan mengalami kenaikan sebesar 3,4% berdasarkan data pasar perkantoran yang dirilis oleh Colliers International pertumbuhan rata-rata per tahunnya sampai dengan tahun 2026. II.1.2.3.1.3 Asumsi Proyeksi Biaya Dalam penilaian kantor, terdapat 2 (dua) komponen biaya yang dikeluarkan untuk mendukung operasional kantor yaitu biaya operasional dan biaya cadangan penggantian / perawatan. 1. Biaya Operasional Biaya operasional merupakan seluruh pengeluaran yang diperlukan untuk menjaga agar kegiatan operasional perkantoran dapat berjalan dengan baik. Asumsi besaran biaya operasional dalam penilaian ini diperoleh berdasarkan hasil analisis komparatif terhadap data keuangan dari beberapa perusahaan terbuka (Tbk.). Berdasarkan analisis tersebut, biaya operasional diasumsikan sebesar 19,62% dari total pendapatan. 2. Biaya Cadangan Penggantian Biaya cadangan penggantian merupakan seluruh pengeluaran yang diperlukan untuk memelihara kantor. Asumsi besaran biaya cadangan penggantian dalam penilaian ini diperoleh dengan formula sinking fund . Berdasarkan hasil formula tersebut, biaya cadangan penggantian diasumsikan sebesar 6,52% dari total pendapatan. Formula sinking fund adalah sebagai berikut: Sinking Fund = (i/(1+i)^n-1) i = Tingkat suku bunga yang berlaku n = Jumlah tahun atau periode masa proyeksi/investasi 3. Biaya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Biaya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sebesar Rp. 22.277.110,- sampai akhir periode. Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 11
Page 31
4. Biaya Bangun Baru Gedung Kantor
Biaya Bangun Baru Gedung Kantor sebesar Rp. 2.896.560.000,- berdasarkan Biaya Teknis Bangunan (BTB)
yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
II.1.2.3.1.4 Tingkat Diskonto
Tingkat Diskonto adalah tingkat pengembalian yang digunakan untuk mendiskontokan proyeksi arus kas
yang merefleksikan nilai waktu dari uang, risiko terkait dengan jenis arus kas dan operasional masa depan
dari aset.
1. Menghitung biaya ekuitas (cost of equity/Ke ) sebesar 14,91% bersumber dari perhitungan
menggunakan Indonesia Government Securities Yield Curve per 2 Januari 2026 serta Equity Risk
Premium, Rating-Based Default Spread , dan Beta Unlevered berdasarkan Damodaran per 5 Januari
2026;
2. Mempertimbangkan struktur modal yang terdapat di pasar dari industri yang sebanding dan sejenis
(weighted average of equity/We) dengan bobot sebesar 35%;
3. Menghitung persentase struktur modal investasi berdasarkan rata-rata bank pemerintah dalam
melaksanakan fungsi pembiayaan pada Tanggal Penilaian (weighted average of debt/Wd ) dengan
bobot sebesar 65%;
4. Menggunakan data tingkat bunga pinjaman dari rata-rata bank pemerintah dalam Melaksanakan fungsi
pembiayaan dalam menentukan biaya utang (cost of debt/Kd ) pada Tanggal Penilaian sebesar 9,20%
yang bersumber Pinjaman Investasi yang diberikan Bank Persero pada Statistik Ekonomi dan Keuangan
Indonesia i.26 Bank Indonesia.
Perhitungan tingkat diskonto menggunakan Metode Band Of Invesment (BOIM) menghasilkan perhitungan
sebesar 11,20%.
II.1.2.3.1.5 Nilai Terminal
Nilai Terminal yang diperoleh pada akhir periode proyeksi berdasarkan hasil perhitungan adalah sebesar
Rp6.270.042.761,- pada perhitungan Gedung Eksisting maupun perhitungan Gedung Excess yang
mencerminkan estimasi nilai residual aset setelah mempertimbangkan proyeksi arus kas dan asumsi tingkat
kapitalisasi terminal sesuai kondisi pasar pada saat penilaian dilakukan.
II.1.2.3.1.6 Proses Penilaian
Dalam penilaian Gedung Kantor menggunakan pendekatan pendapatan dengan metode diskonto arus kas
(Discounted Cash Flow /DCF), berikut adalah proses penilaian yang dilakukan untuk mendapatkan indikasi
nilai pasar dari Gedung Kantor:
1. Analisis pendapatan dan pengeluaran dari objek penilaian sesuai dengan penjelasan pada poin
II.1.2.3.1.2 Asumsi Proyeksi Pendapatan dan II.1.2.3.1.3 Asumsi Proyeksi Biaya.
2. Pendapatan kotor merupakan estimasi pendapatan yang dapat dihasilkan oleh gedung kantor
berdasarkan pendapatan sewa Gedung Kantor.
3. Analisis properti pembanding sesuai dengan penjelasan pada poin II.1.2.3.1.1.4 Tarif Sewa.
4. Biaya operasional yang dikeluarkan untuk mendukung operasional maupun non operasional Gedung
Kantor sesuai dengan penjelasan pada poin II.1.2.3.1.3 Asumsi Proyeksi Biaya.
5. Untuk mendapatkan pendapatan bersih, pendapatan kotor dikurangi dengan biaya operasional Gedung
Kantor.
6. Penentuan tingkat diskonto sesuai dengan penjelasan pada poin II.1.2.3.1.4 Tingkat Diskonto.
7. Prosedur pendiskontoan adalah mengkonversi pendapatan bersih pada proyeksi arus kas berdasarkan
tingkat diskonto untuk mendapatkan nilai kini dari pendapatan bersih.
8. Melakukan penjumlahan atas nilai kini dari pendapatan bersih dengan nilai terminal. Nilai terminal
dalam hal ini sesuai dengan penjelasan pada poin II.1.2.3.1.5 Nilai Terminal.
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 12
Page 32
II.1.2.3.1.7 Kesimpulan Nilai Pendekatan Pendapatan
Atas pertimbangan dari beberapa faktor yang ada hubungannya dengan penilaian ini kami beropini bahwa
Indikasi Nilai Pasar dengan pendekatan pendapatan pada tanggal penilaian telah kami perhitungkan sebagai
berikut:
Indikasi Nilai Pasar:
Rp. 22.049.270.000,-
(Dua Puluh Dua Miliar Empat Puluh Sembilan Juta Dua Ratus Tujuh Puluh Ribu Rupiah)
II.1.2.3.2 Penilaian Dengan Pendekatan Biaya
II.1.2.3.2.1 Penilaian Tanah
Sehubungan dengan penggunaan Metode Perbandingan Data Pasar, faktor-faktor yang menjadi
pertimbangan dalam melakukan justifikasi/penyesuaian perbandingan adalah:
- Faktor waktu yaitu kemungkinan terjadinya perbedaan harga antara waktu penawaran/ transaksi
dengan indikasi harga pada saat penilaian.
- Faktor Lokasi yang meliputi pertimbangan atas aksesibilitas, fasilitas infrastruktur, prospek
pengembangan, tingkat hunian dan keadaan lingkungan secara keseluruhan.
- Faktor Luas menyangkut hubungan likuiditas (tingkat kemudahan) penjualan.
- Faktor bentuk meliputi denah, frontage, posisi tanah dan design pada bangunan.
- Faktor Kondisi Fisik terdiri dari keadaan fisik tanah/ bangunan secara keseluruhan.
- Faktor Status Kepemilikan berhubungan dengan legalitas tanah.
- Dan Lain-lain faktor yang dapat mempengaruhi nilai, seperti adanya suatu faktor atas suatu transaksi
dan lain-lain.
Pada waktu kami melakukan survey data penjualan dan penawaran tanah bangunan di daerah setempat,
kami memperoleh beberapa data penawaran tanah dan bangunan di sekitarnya.
Beberapa data yang kami peroleh antara lain adalah sebagai berikut (lihat peta situasi dan data) :
Data 1
Jenis : Rumah Tinggal
Lokasi : Jalan Bintaro Raya, Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama,
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12240
Luas Tanah : 318 m²
Luas Bangunan : 223 m²
Jarak Aset : ± 66 meter
Bentuk Tanah : Beraturan
Penawaran : Rp. 9.540.000.000
Sumber : Tono / Agen properti
Telepon : 0858-9310-xxxx
Tanggal Data : 31 Desember 2025
Data 2
Jenis : Rumah Tinggal
Lokasi : Jalan Bendi Besar No. 38, Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran
Lama, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12240
Luas Tanah : 520 m²
Luas Bangunan : 290 m²
Jarak Aset : ± 310 meter
Bentuk Tanah : Beraturan
Penawaran : Rp. 9.800.000.000
Sumber : Trisnanto / Agen properti
Telepon : 0818-694xxxx
Tanggal Data : 31 Desember 2025
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 13
Page 33
Data 3
Jenis :
Rumah Tinggal
Lokasi :
Jalan Bendi Raya No. 41, Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran
Lama, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12240
Luas Tanah : 304 m²
Luas Bangunan : 237 m²
Jarak Aset : ± 145 meter
Bentuk Tanah : Beraturan
Penawaran : Rp. 5.900.000.000
Sumber : Irwan / Agen properti
Telepon : 0878-8755-xxxx
Tanggal Data : 31 Desember 2025
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan atas semua data dan faktor-faktor lain yang berhubungan dengan
penilaian ini, maka kami beropini bahwa Indikasi Nilai Pasar dari tanah seluas 1.069 m² (sesuai sertifikat)
pada tanggal penilaian adalah:
Indikasi Nilai Pasar:
Rp. 17.777.470.000,-
(Tujuh Belas Miliar Tujuh Ratus Tujuh Puluh Tujuh Juta Empat Ratus Tujuh Puluh Ribu Rupiah)
II.1.2.3.2.2 Penilaian Bangunan
Sehubungan dengan penggunaan Pendekatan Biaya untuk memperoleh Indikasi Nilai Pasar bangunan, faktor-
faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan analisis adalah:
- Data pasar yang sedang berlaku untuk bahan-bahan, upah pekerja, supervisi, keuntungan & biaya jasa
kontraktor dan biaya tambahan lainnya. Analisis atas luasnya kegunaan, peranan dan pemakaian dari
aset.
- Faktor penyusutan meliputi penyusutan fisik, kemunduran fungsional dan kemunduran ekonomis.
Pada waktu inspeksi lapangan kami dilengkapi dengan Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Nomor
312/8.1/31.74/-1.785.51/2017 Memberikan Izin Mendirikan Bangunan BERSYARAT Kepada PT. DWI
PRATAMA TEKNIK dengan penggunaan KANTOR (2 LANTAI) yang ditetapkan pada tanggal 15 Mei 2017.
Atas pertimbangan dari beberapa faktor yang ada hubungannya dengan penilaian ini kami beropini bahwa
Indikasi Nilai Pasar dari bangunan pada tanggal penilaian telah kami perhitungkan sebagai berikut:
No. Uraian Indikasi Nilai Pasar (Rp)
1 Kantor 2.491.280.000,-
Dengan rincian bangunan sebagai berikut :
1. Kantor
a. Spesifikasi
Jumlah Lantai : 2 (Dua)
Tahun Dibangun/Renov : 2017/2024
Konstruksi : Beton bertulang
Pondasi : Batu kali dan beton
Atap : Dak betom
Dinding : Batu bata diplester dan dicat
Lantai : Keramik
Jendela : Kaca rangka aluminium
Pintu : Kaca tempered floor hinge
Plafon : Gypsum
b. Fasilitas
Daya listrik : 33.000 VA
Sumber Air Bersih : Sumur bor
Lain-lain : -
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 14
Page 34
c. Keterangan
Kondisi : Baik Sekali
Luas Lantai : 596 m²
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 2.491.280.000,-
II.1.2.3.2.3 Penilaian Sarana Pelengkap
Sehubungan dengan penggunaan Pendekatan Biaya untuk memperoleh Indikasi Nilai Pasar sarana
pelengkap, faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan analisis adalah:
- Data pasar yang sedang berlaku untuk bahan-bahan, upah pekerja, supervisi, keuntungan & biaya jasa
kontraktor dan biaya tambahan lainnya. Analisis atas luasnya kegunaan, peranan dan pemakaian dari
aset.
- Faktor penyusutan meliputi penyusutan fisik, kemunduran fungsional dan kemunduran ekonomis.
Atas pertimbangan dari beberapa faktor yang ada hubungannya dengan penilaian ini kami beropini bahwa
Indikasi Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi dari sarana pelengkap pada tanggal penilaian telah kami
perhitungkan sebagai berikut :
No. Uraian Volume Indikasi Nilai Pasar (Rp)
1 Listrik PLN 33.000 VA 56.080.000,-
2 Sumur bor 1 titik 5.000.000,-
3 Mesin jetpump 1 unit 2.110.000,-
No. Uraian Volume Indikasi Nilai Pasar (Rp)
4 Tangki toran 2 unit 1.000.000,-
5 Perkerasan Beton 230 m² 47.700.000,-
6 Pagar 47 m 23.510.000,-
7 Pos Jaga dan Ruang Genset 24 m² 58.270.000,-
Total 193.670.000,-
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 193.670.000,-
II.1.2.3.2.4 Proses Penilaian
Pendekatan Biaya digunakan untuk melakukan penilaian objek penilaian berupa Gedung Kantor dengan
Tanah dan Bangunan. Untuk menentukan indikasi Nilai Pasar tanah digunakan Metode Perbandingan Data
Pasar dan untuk menentukan indikasi Nilai Pasar Bangunan digunakan Metode Biaya Pengganti
Terdepresiasi.
- Perhitungan Indikasi Nilai Pasar Tanah
Dalam menentukan indikasi Nilai Pasar tanah menggunakan dengan Metode Perbandingan Data Pasar,
penawaran/transaksi tanah di sekitar lokasi dijadikan sebagai Data Pembanding di dalam perhitungan
penilaian ini.
Sehubungan dengan Metode Perbandingan Data Pasar, terdapat 2 (dua) elemen perbandingan yang
dilakukan dalam melakukan penilaian tanah dengan metode ini, yaitu Elemen Perbandingan Transaksi dan
Elemen Perbandingan Properti. Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan justifikasi
perbandingan terhadap kedua elemen tersebut adalah sebagai berikut:
1. Elemen Perbandingan Transaksi
Terdapat 5 (lima) faktor yang dipertimbangkan dalam elemen perbandingan ini, yaitu Hak atas Properti yang
Dialihkan (legalitas), Syarat Pembiayaan, Kondisi Penjualan, Pengeluaran yang Dikeluarkan setelah
Pembelian, serta Kondisi Pasar.
a. Hak atas properti yang dialihkan. Identifikasi secara tepat dari hak atas real properti yang dialihkan
dalam setiap transaksi pembanding yang dipilih untuk analisis, adalah sangat penting karena harga
transaksi selalu ditentukan berdasarkan jenis hak yang dialihkan.
b. Syarat Pembiayaan. Apabila pengaturan pembiayaan yang berbeda dapat menyebabkan harga yang
dibayarkan untuk suatu properti berbeda dengan properti lain yang identik, maka jenis dan kondisi
pembiayaan dalam transaksi tersebut harus benar-benar dipahami, dianalisis dan diperhitungkan.
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 15
Page 35
c. Kondisi penjualan. Motivasi khusus dari pihak-pihak dalam transaksi di berbagai situasi dapat
mempengaruhi harga yang dibayarkan dan bahkan membuat beberapa transaksi menjadi bukan pasar.
Contoh dari kondisi khusus dalam penjualan termasuk harga yang lebih tinggi yang dibayarkan pembeli
karena bidang tanah memiliki nilai sinergi atau penggabungan; harga lebih murah dibayarkan karena
penjual berada dalam kondisi harus cepat menjual; hubungan keluarga, bisnis, finansial antar pihak-
pihak yang terlibat dalam transaksi; pertimbangan pajak yang tidak umum; kurangnya exposure
mengenai properti di pasar; atau prospek dari proses litigasi yang berkepanjangan.
d. Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian adalah pengeluaran yang harus dilaksanakan
segera setelah pembelian properti dan bahwa pembeli yang memiliki pemahaman akan menegosiasikan
hal tersebut ke dalam harga pembelian. Contoh termasuk biaya perbaikan atau penggantian struktur
atau bagian dari struktur, biaya untuk memulihkan kontaminasi lingkungan, atau biaya yang
berhubungan dengan perubahan peruntukan untuk ijin pengembangan.
e. Kondisi pasar. Kondisi pasar pada saat transaksi penjualan dari properti pembanding dapat berbeda
dengan kondisi pada tanggal penilaian dari properti yang dinilai. Faktor yang mempengaruhi kondisi
pasar termasuk nilai properti yang mengalami apresiasi atau depresiasi secara cepat, perubahan pada
undang-undang pajak, restriksi bangunan atau pemutihan, fluktuasi pada penawaran dan permintaan,
atau kombinasi dari kekuatan yang bekerja bersama-sama untuk mengubah kondisi pasar dari satu
waktu ke waktu lainnya.
2. Elemen Perbandingan Properti
Pada elemen perbandingan ini, terdapat 5 (lima) faktor yang dipertimbangkan, yaitu Lokasi, Karakteristik
Fisik, Karakteristik Ekonomi, Penggunaan, serta Komponen Non-Realty dalam Penjualan.
a. Lokasi. Lokasi dari properti pembanding dan properti subyek dibandingkan untuk memastikan apakah
lokasi dan lingkungan sekitarnya berpengaruh terhadap harga yang dibayarkan. Perbedaan faktor lokasi
secara ekstrim dapat mengindikasikan bahwa transaksi tidak benar-benar sebanding dan seharusnya
dikeluarkan.
b. Karakteristik fisik. Faktor-faktor seperti ukuran, kualitas konstruksi, dan kondisi fisik dari properti yang
dinilai dan properti pembanding dijelaskan dan dianalisis oleh Penilai. Apabila karakteristik fisik dari
properti pembanding berbeda dengan karakteristik dari properti yang dinilai, setiap perbedaan
dipertimbangkan, dan Penilai seharusnya melakukan penyesuaian terhadap pengaruh dari setiap
perbedaan tersebut kepada nilai.
c. Karakteristik ekonomi. Kualitas pendapatan, biaya operasional, ketentuan sewa, manajemen dan bauran
penyewa digunakan untuk menganalisis properti penghasil pendapatan.
d. Penggunaan. Peruntukan dan restriksi atau limitasi lainnya mempengaruhi penggunaan properti.
Apabila terdapat perbedaan pada penggunaan saat ini atau HBU dari properti pembanding dengan
properti yang dinilai, pengaruhnya terhadap nilai seharusnya dipertimbangkan secara hati-hari. Pada
umumnya, hanya properti dengan HBU yang sama digunakan dalam analisis perbandingan.
e. Komponen non-realty dalam penjualan. Personal properti, kepentingan bisnis dan komponen properti
lainnya yang tidak membentuk real properti dapat dimasukkan dalam harga transaksi atau kepentingan
kepemilikan dari properti yang dinilai. Komponen ini seharusnya dianalisis secara terpisah dari real
properti. Contoh umum dari Personal Properti adalah perabotan, perlengkapan dan peralatan (fixture,
furniture and equipment/FF&E) dari hotel atau restoran.
Untuk menentukan indikasi Nilai Pasar tanah dari objek penilaian, teknik tambah kurang secara menyeluruh
digunakan dengan melakukan proses penyesuaian atau proses perbandingan atas perbedaan-perbedaan
antara properti yang dinilai dengan properti pembanding.
Data pasar penawaran dan/atau transaksi yang dapat dijadikan pembanding dalam penilaian ini serta proses
penyesuaian atas perbedaan antara objek penilaian dengan properti pembanding, data pasar penawaran
dan/atau transaksi berdasarkan pada waktu kami melakukan survey data penjualan dan penawaran tanah
dan bangunan di daerah setempat, kami memperoleh beberapa data penawaran tanah dan bangunan di
sekitarnya.
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 16
Page 36
- Perhitungan Indikasi Nilai Pasar Bangunan
Dalam penilaian ini, bangunan yang diperhitungkan hanya yang berada di atas tanah yang dinilai. Kami tidak
melakukan inspeksi terhadap bangunan-bangunan atau instalasi-instalasi bangunan yang tertutup, tidak
dapat dijangkau, tidak dapat diestimasi secara visual, atau bagian yang tertanam dianggap kondisi yang
masih dapat berjalan dan akan diperhitungkan secara wajar sesuai dengan fungsinya.
Dalam penilaian bangunan kami menggunakan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi. Biaya Pengganti
diperoleh dengan Metode Unit Terpasang yang bersumber dari Biaya Teknis Bangunan MAPPI sesuai lokasi
dan tahun sedangkan metode dalam mengestimasi depresiasi adalah Metode Umur Ekonomis.
II.1.2.3.2.5 Kesimpulan Nilai Pendekatan Biaya
Atas pertimbangan dari beberapa faktor yang ada hubungannya dengan penilaian ini kami beropini bahwa
Indikasi Nilai Pasar dengan pendekatan biaya pada tanggal penilaian telah kami perhitungkan sebagai
berikut:
Indikasi Nilai Pasar :
Rp. 20.462.420.000,-
(Dua Puluh Miliar Empat Ratus Enam Puluh Dua Juta Empat Ratus Dua Puluh Ribu Rupiah)
II.1.2.3.3 Rekonsiliasi Nilai Pasar
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 28/POJK.04/2021 mengenai rekonsiliasi nilai yang
menggunakan lebih dari satu pendekatan, kami melakukan rekonsiliasi dari indikasi nilai menjadi satu
kesimpulan nilai tanpa melakukan 'averaging' (merata-ratakan). Kami melakukan rekonsiliasi dengan bobot
40%-60% yang diyakini mencerminkan pendekatan yang lebih sesuai pada aset yang dinilai yaitu 60% untuk
Pendekatan Biaya dan 40% untuk Pendekatan Pendapatan. Berdasarkan hasil rekonsiliasi diatas maka nilai
pasar setelah pembobotan dari aset pada tanggal penilaian adalah sebagai berikut :
No. Uraian Indikasi Nilai Pasar Bobot Nilai Pasar (Rp)
Pendekatan Pendapatan
1 22.049.270.000,- 40% 8.819.708.000,-
(Income Approach )
Pendekatan Biaya (Cost
2 20.462.420.000,- 60% 12.277.452.000,-
Approach )
Total 21.097.160.000,-
PEMBULATAN 21.097.160.000,-
II.1.2.3.4 Kesimpulan Nilai
Berdasarkan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018 , dan setelah melakukan pengumpulan data dan
pemeriksaan terhadap aset yang dinilai kemudian dilanjutkan dengan melakukan analisa dan pengolahan
data dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai untuk aset berupa Gedung Kantor
dengan kepemilikan tunggal (SHGB NIB. 09.02.000042063.0) dengan luas tanah 1.069 meter persegi dan
bangunan Gedung Kantor dengan luas kurang lebih 596 meter persegi yang dilengkapi dengan sarana
pelengkap yang terletak di Jalan Bendi Besar No. 186, Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan
Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12240.
Maka kami beropini bahwa Nilai Pasar dari Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Tbk adalah sebagai berikut:
Nilai Pasar :
Rp. 21.097.160.000,-
(Dua Puluh Satu Miliar Sembilan Puluh Tujuh Juta Seratus Enam Puluh Ribu Rupiah)
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI Jakarta II - 17
Page 37
Jalan Bendi Besar No. 186,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
FORMAT LAPORAN FOTO VISUAL Lokasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 1
Keterangan :
Tampak Jalan Depan Aset (Jalan
Bendi Besar)
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 2
Keterangan :
Tampak Jalan Depan Aset (Jalan
Bendi Besar)
Page 38
Jalan Bendi Besar No. 186,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
FORMAT LAPORAN FOTO VISUAL Lokasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 3
Keterangan :
Tampak Depan dan Nomor Aset
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 4
Keterangan :
Tampak Depan Pos Jaga dan
Ruang Genset
Page 39
Jalan Bendi Besar No. 186,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
FORMAT LAPORAN FOTO VISUAL Lokasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 5
Keterangan :
Tampak Dalam Pos Jaga dan
Ruang Genset
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 6
Keterangan :
Tampak Dalam Pos Jaga dan
Ruang Genset
Page 40
Jalan Bendi Besar No. 186,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
FORMAT LAPORAN FOTO VISUAL Lokasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 7
Keterangan :
Tampak Dalam Pos Jaga dan
Ruang Genset
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 8
Keterangan :
Tampak Depan Kantor
Page 41
Jalan Bendi Besar No. 186,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
FORMAT LAPORAN FOTO VISUAL Lokasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 9
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 1
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 10
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 1
Page 42
Jalan Bendi Besar No. 186,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
FORMAT LAPORAN FOTO VISUAL Lokasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 11
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 1
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 12
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 1
Page 43
Jalan Bendi Besar No. 186,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
FORMAT LAPORAN FOTO VISUAL Lokasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 13
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 1
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 14
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 1
Page 44
Jalan Bendi Besar No. 186,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
FORMAT LAPORAN FOTO VISUAL Lokasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 15
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 1
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 16
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 1
Page 45
Jalan Bendi Besar No. 186,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
FORMAT LAPORAN FOTO VISUAL Lokasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 17
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 1
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 18
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 1
Page 46
Jalan Bendi Besar No. 186,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
FORMAT LAPORAN FOTO VISUAL Lokasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 19
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 1
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 20
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 1
Page 47
Jalan Bendi Besar No. 186,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
FORMAT LAPORAN FOTO VISUAL Lokasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 21
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 2
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 22
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 2
Page 48
Jalan Bendi Besar No. 186,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
FORMAT LAPORAN FOTO VISUAL Lokasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 23
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 2
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 24
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 2
Page 49
Jalan Bendi Besar No. 186,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
FORMAT LAPORAN FOTO VISUAL Lokasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 25
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 2
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 26
Keterangan :
Tampak Dalam Kantor Lantai 2
Page 50
Jalan Bendi Besar No. 186,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
FORMAT LAPORAN FOTO VISUAL Lokasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 27
Keterangan :
Tampak Perkerasan Aset
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 28
Keterangan :
Tampak Perkerasan Aset
Page 51
Jalan Bendi Besar No. 186,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
FORMAT LAPORAN FOTO VISUAL Lokasi Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta 12240
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 29
Keterangan :
Tampak Dalam Aset
Dinilai Oleh KJPP HARI UTOMO DAN REKAN
KLIENT PT Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor 30
Keterangan :
Tampak Dalam Aset
Page 52
Lampiran - 2
LAMPIRAN GAMBAR SITUASI TANAH
Tanpa Skala
PT Mulia Boga Raya, Tbk
TERLETAK DI
Jalan Bendi Besar No. 186, Kelurahan Kebayoran
Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12240
Tanah Kosong
KJPP. Hari Utomo dan Rekan
Asset Appraisers & Consultan
Page 53
Lampiran - 3
LAMPIRAN GAMBAR SITUASI BANGUNAN
Tanpa Skala
PT Mulia Boga Raya, Tbk
TERLETAK DI
Jalan Bendi Besar No. 186, Kelurahan Kebayoran
Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
2
Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12240
1
Tanah Kosong
Keterangan :
1. Pos Jaga dan Ruang Genset
2. Kantor
KJPP. Hari Utomo dan Rekan
Asset Appraisers & Consultan
Page 54
Lampiran - 4a
Luas (m²)
Data Harga penawaran / transaksi (Rp) Keterangan
Tanah Bangunan
1 1.134 1.237 Rp 3.200.000.000 Penawaran LAMPIRAN GAMBAR PETA LOKASI
2 875 2.000 Rp 5.000.000.000 Penawaran
3 956 2.580 Rp 6.600.000.000 Penawaran
LOKASI ASET Tanpa Skala
DATA 1
PT Mulia Boga Raya, Tbk
TERLETAK DI
DATA 3 Jalan Bendi Besar No. 186, Kelurahan Kebayoran
Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12240
DATA 2
KJPP. Hari Utomo dan Rekan
Asset Appraisers & Consultan
Page 55
Lampiran - 4b
Luas (m²)
Data Sertifikat Harga penawaran / transaksi (Rp) Keterangan
Tanah Bangunan
1 318 223 SHM Rp 9.540.000.000 Penawaran LAMPIRAN GAMBAR PETA LOKASI
2 520 290 SHM Rp 9.800.000.000 Penawaran
3 304 237 SHM Rp 5.900.000.000 Penawaran
DATA 2
Tanpa Skala
PT Mulia Boga Raya, Tbk
TERLETAK DI
LOKASI ASET DATA 3
Jalan Bendi Besar No. 186, Kelurahan Kebayoran
Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12240
DATA 1
KJPP. Hari Utomo dan Rekan
Asset Appraisers & Consultan
Page 56
Lampiran - 5
LAMPIRAN RENCANA TATA KOTA
Tanpa Skala
PT Mulia Boga Raya, Tbk
TERLETAK DI
Jalan Bendi Besar No. 186, Kelurahan Kebayoran
Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12240
KJPP. Hari Utomo dan Rekan
Asset Appraisers & Consultan
Page 57
Lampiran - 6
LAMPIRAN BPN ONLINE
Tanpa Skala
PT Mulia Boga Raya, Tbk
TERLETAK DI
Jalan Bendi Besar No. 186, Kelurahan Kebayoran
Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota
Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12240
KJPP. Hari Utomo dan Rekan
SHGB NIB. 09.02.000042063.0 Asset Appraisers & Consultan
Names mentioned 27 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Hari Utomo dan Rekan
p.2 ×11
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×3
unresolved
org
GARUDA FOOD PUTRA PUTRI JAYA TBK.
p.2 ×4
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×3
unresolved
person
MMPP.
p.3 ×2
unresolved
person
Eko Kushariyanto
p.7
unresolved
person
Muhammad Ibnu Fatsabit
p.7
unresolved
person
Edor Fernando
p.7
unresolved
person
Soleh
p.9 ×3
unresolved
org
KJPP Hari Utomo
p.11 ×5
unresolved
org
Cap KJPP. Hari Utomo dan Rekan
p.12
unresolved
org
Penilaian Aset Atas Nama PT Mulia Boga Raya, Kota Jakarta Selatan - DKI
p.14
unresolved
org
Bank Indonesia
p.16 ×2
unresolved
org
Pusat Statistik.
p.16
unresolved
org
Pertanahan Nasional.
p.16
unresolved
org
PT. PLN
p.20
unresolved
org
PT Telkom
p.20
unresolved
org
PT. GARUDA FOOD PUTRA
p.21
unresolved
org
PUTRI JAYA TBK.
p.21
unresolved
org
PT. DWI PRATAMA TEKNIK
p.21 ×2
unresolved
org
KJPP HARI UTOMO DAN REKAN KLIENT
p.37 ×30
unresolved
org
Tanah Kosong KJPP. Hari Utomo dan Rekan
p.52
unresolved
org
Kantor KJPP. Hari Utomo dan Rekan
p.53
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.273
9377 ms
12 Sep 2026 22:00
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': 'Tanda Tangan',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': '2025-12-31',
'value': None}