Back to announcement
20260626_BBTN_Informasi Transaksi Afiliasi_32104861_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review BBTNSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 22
Page 1
KETERBUKAAN INFORMASI KEPADA MASYARAKAT SEHUBUNGAN DENGAN TRANSAKSI AFILIASI ("TRANSAKSI”)
Transaksi Benturan Kepentingan
PT BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO) Tbk
(“Perseroan”)
Kegiatan Usaha Utama:
Jasa Perbankan
Berkedudukan di Jakarta, Indonesia
Kantor Pusat
Menara BTN Jalan Gajah Mada Nomor 1, Jakarta 10130, Indonesia
PO BOX 3198 / JKT 10130
Tel.: (021) 633-6789
Email: csd@btn.co.id
Website: www.btn.co.id
INFORMASI SEBAGAIMANA TERCANTUM DALAM KETERBUKAAN INFORMASI INI PENTING UNTUK DIBACA DAN
DIPERHATIKAN OLEH PEMEGANG SAHAM PERSEROAN SEHUBUNGAN DENGAN TRANSAKSI AFILIASI BERDASARKAN
PERATURAN OTORITAS JASA KEUANGAN (“OJK”) NO. 42/POJK.04/2020 TENTANG TRANSAKSI AFILIASI DAN
TRANSAKSI BENTURAN KEPENTINGAN (“POJK 42/2020”).
KETERBUKAAN INFO
JIKA ANDA MENGALAMI KESULITAN UNTUK MEMAHAMI INFORMASI SEBAGAIMANA TERCANTUM DALAM
KETERBUKAAN INFORMASI INI ATAU RAGU-RAGU DALAM MENGAMBIL KEPUTUSAN, SEBAIKNYA ANDA
BERKONSULTASI DENGAN PERANTARA PEDAGANG EFEK, MANAJER INVESTASI, KONSULTAN HUKUM, AKUNTAN,
PENASIHAT KEUANGAN ATAU PROFESIONAL LAINNYA.
Afilias
Keterbukaan Informasi ini diterbitkan di Jakarta, 26 Juni 2026
Page 2
DEFINISI DAN SINGKATAN
Afiliasi memiliki arti sebagaimana didefinisikan dalam UU Pasar Modal dan POJK 42/2020.
Keterbukaan Informasi berarti Keterbukaan Informasi ini yang disampaikan kepada Pemegang Saham
Perseroan dalam rangka pemenuhan POJK 42/2020.
KJPP JFR merupakan singkatan KJPP Johnny Farel dan Rekan, sebagai Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)
dan Penilai Independen, KJPP JFR memberikan layanan berupa Jasa Konsultansi Kajian Rencana Anggaran
Biaya yang sudah disusun oleh tim perencanaan serta Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) dari penawaran
kontraktor.
OJK berarti Otoritas Jasa Keuangan.
Perseroan berarti PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk, berkedudukan di Jakarta, suatu perseroan terbuka
yang sahamnya tercatat pada Bursa Efek Indonesia, yang didirikan dan dijalankan berdasarkan hukum negara
Republik Indonesia.
POJK 17/2020 berarti Peraturan OJK No.17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan
Usaha.
POJK 42/2020 berarti Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan.
Transaksi berarti Jasa Kontraktor Pekerjaan Pembangunan Gedung BTN Kantor Wilayah Sulawesi Maluku
Papua (“Sulampua”) oleh PT Binayasa Putrabatara untuk kepentingan Perseroan yang merupakan Transaksi
Afiliasi.
UU Pasar Modal berarti Undang-Undang No. 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal sebagaimana diubah dengan
Undang-Undang No. 4 Tahun 2023 tentang Pengembangan dan Penguatan Sektor Keuangan.
PENDAHULUAN
Keterbukaan Informasi ini dibuat sehubungan adanya transaksi Perseroan dengan PT Binayasa Putrabatara
untuk Pembangunan Gedung BTN Kantor Wilayah Sulampua yang berlokasi di Jl. Slamet Riyadi No. 7,
Bologading, Kecamatan Ujung Pandang, Kota Makassar, Sulawesi Selatan, di atas lahan milik Perseroan
dengan tujuan pemanfaatan dan optimalisasi aset Perseroan serta peningkatan layanan kepada nasabah,
berdasarkan Surat Perjanjian Pengadaan (“Surat Perjanjian Pengadaan”) No. 001/SPP-E2E/PFAD/VI/2026
tanggal 26 Juni 2026 dengan nilai transaksi sejumlah Rp. 114.450.000.000,- (Seratus Empat Belas Miliar Empat
Ratus Lima Puluh Juta Rupiah) sudah termasuk pajak-pajak yang berlaku.
Transaksi ini merupakan suatu Transaksi Afiliasi karena dilakukan oleh Perseroan dengan PT Binayasa
Putrabatara sehubungan dengan pengendalian secara tidak langsung oleh Perseroan kepada PT Binayasa
Putrabatara melalui Dana Pensiun BTN yang merupakan pemegang saham mayoritas PT Binayasa Putrabatara
dan Perseroan merupakan pendiri Dana Pensiun BTN.
Transaksi tersebut tidak mengandung benturan kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK 42/2020 dan
bukan merupakan transaksi material sebagaimana dimaksud dalam POJK 17/2020.
Page 3
URAIAN MENGENAI TRANSAKSI
A. JADWAL DAN TANGGAL TRANSAKSI
Transaksi berlaku efektif pada saat pelaksanaan kick-off meeting yang juga merupakan tanggal
berlakunya Surat Perjanjian Pengadaan, yaitu tanggal 26 Juni 2026.
B. OBJEK TRANSAKSI
Objek transaksi adalah pekerjaan Pembangunan Gedung BTN Kantor Wilayah Sulampua yang berlokasi di
Jl. Slamet Riyadi No. 7, Bologading, Kecamatan Ujung Pandang, Kota Makassar, Sulawesi Selatan yang
akan dibangun oleh PT Binayasa Putrabatara.
C. NILAI TRANSAKSI
Nilai atas Objek Transaksi adalah sejumlah Rp. 114.450.000.000,- (Seratus Empat Belas Miliar Empat
Ratus Lima Puluh Juta Rupiah) sudah termasuk pajak-pajak yang berlaku.
D. PIHAK YANG MELAKUKAN TRANSAKSI
1. Identitas Pihak I
a. Nama : PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk
b. Alamat : Menara BTN Jalan Gajah Mada Nomor 1 Jakarta
c. Nomor Telepon : 021-6336789
d. Alamat e-mail : csd@btn.co.id
e. Kegiatan Usaha : Jasa Perbankan
f. Susunan Pengurus : Direksi
a. Direktur Utama
Nixon L.P. Napitupulu
b. Wakil Direktur Utama
Oni Febriarto Rahardjo
c. Direktur Risk Management
Setiyo Wibowo
d. Direktur Consumer Banking
Hirwandi Gafar
e. Direktur Finance & Strategy
Nofry Rony Poetra
f. Direktur Human Capital & Compliance
Eko Waluyo
g. Direktur Network & Retail Funding
Rully Setiawan
h. Direktur Operations
I Nyoman Sugiri Yasa
i. Direktur Commercial Banking
Hermita
j. Direktur Treasury & International Banking
Venda Yuniarti
k. Direktur Information Technology
Tan Jacky Chen
l. Direktur Corporate Banking
Helmy Afrisa Nugroho
Page 4
Dewan Komisaris
a. Komisaris Utama
Suryo Utomo
b. Wakil Komisaris Utama
Endra Gunawan*
c. Komisaris Independen
Panangian Simanungkalit
d. Komisaris Independen
Pietra Machreza Paloh
e. Komisaris Independen
Ida Nuryanti
f. Komisaris
Fahri Hamzah
g. Komisaris
Didyk Choiroel*
*efektif setelah memperoleh persetujuan atas penilaian
kemampuan dan kepatutan OJK
g. Susunan Pemegang Saham : Negara Republik Indonesia 0,6% saham Seri A
Dwiwarna
PT DAM 59,4% saham Seri B
Masyarakat 40% saham Seri B
2. Identitas Pihak II
a. Nama : PT Binayasa Putrabatara
b. Alamat : Rukan Crown Palace Blok A 29
Prof. Dr. Soepomo, SH No 231, Tebet, Jakarta
Selatan, Indonesia 12870
c. Nomor Telepon : 021-8301591
d. Alamat e-mail : binayasa@bpb.co.id
e. Kegiatan Usaha : Pengelolaan Gedung, Kontraktor dan Properti
f. Susunan Pengurus : Direksi
a. Direktur Utama
Feriyanto
b. Direktur
Achmad Chaerul Rasjid
Komisaris
a. Komisaris Utama
Tito Soetalaksana
b. Komisaris
Budi Hartono
g. Susunan Pemegang Saham : a. Dana Pensiun BTN 99,8%
b. Koperasi Pegawai Dana Pensiun dan Yayasan
Kesejahteraan Pegawai Bank Tabungan Negara
(Koperasi DAPENKES BTN) 0,2%
Page 5
E. SIFAT HUBUNGAN AFILIASI DARI PIHAK YANG MELAKUKAN TRANSAKSI DENGAN PERSEROAN
Pengendalian secara tidak langsung oleh Perseroan kepada PT Binayasa Putrabatara melalui Dana
Pensiun BTN yang merupakan pemegang saham mayoritas PT Binayasa Putrabatara dan Perseroan
merupakan pendiri Dana Pensiun BTN, sehingga memenuhi kriteria afiliasi sebagaimana dimaksud dalam
UU Pasar Modal dan POJK 42/2020.
PIHAK INDEPENDEN YANG DITUNJUK DALAM TRANSAKSI
Pihak-pihak independen yang berperan sehubungan dengan transaksi afiliasi ini dan telah ditunjuk oleh
Perseroan adalah:
KJPP JFR, adalah Kantor Jasa Penilai Publik Johnny Farel dan Rekan selaku penilai independen untuk
memberikan Jasa Konsultansi dan melaksanakan pekerjaan Jasa Konsultan Lainnya untuk melakukan evaluasi
(review) terhadap Rencana Anggaran Biaya (RAB) Bangunan Kantor Wilayah Sulampua berdasarkan harga
satuan material dan upah per tanggal 24 Februari 2026.
KJPP JFR menyatakan tidak memiliki hubungan afiliasi, baik secara langsung maupun tidak langsung, dengan
Perseroan sebagaimana didefinisikan dalam UU Pasar Modal.
RINGKASAN LAPORAN PENILAI ATAS OBJEK TRANSAKSI
Ringkasan Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Berikut ini adalah ringkasan dari Indikasi Biaya berdasarkan Laporan Jasa Konsultansi Kajian Rencana Anggaran
Biaya (RAB) Pembangunan Kantor Wilayah Sulampua dengan Dasar Estimasi Biaya Satuan yang disusun oleh
KJPP Johnny Farel dan Rekan dengan No. 00006/JFR-PST/PA-V/2026 tanggal 20 Mei 2026.
A. Identitas Pihak Penilai
KJPP JFR merupakan kantor jasa penilai publik yang terdaftar sebagai profesi penunjang di pasar modal
berdasarkan Surat Izin Usaha dari Menteri Keuangan No. 2.20.0168 tanggal 24 Februari 2020. Pimpinan
Rekan telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh
asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah dengan No. MAPPI: 95-S-00691 dan No. Izin: STTD.PP-02/PJ-
1/PM.02/2023.
B. Objek Kajian
Objek Kajian adalah berupa Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Gedung BTN Kantor Wilayah
Sulampua Jl. Slamet Riyadi No. 7, Bologading, Kecamatan Ujung Pandang, Kota Makassar, Sulawesi
Selatan, yang dibangun oleh PT Binayasa Putrabatara.
C. Maksud dan Tujuan
Maksud dan tujuan jasa konsultansi kajian ini adalah untuk Kepentingan Pemberi Tugas dalam rangka Kajian
Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Gedung BTN Kantor Wilayah Sulampua dengan Cut of Date
24 Februari 2026.
D. Asumsi dan Kondisi Pembatas
a. Konsultan sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap objek yang dianalisa, selanjutnya
laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat- syarat pembatasan yang mempengaruhi analisa,
pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
b. KJPP JFR tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap RAB
dan objek yang dianalisa, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan terhadap pihak-pihak
lain yang memiliki kepentingan terhadap objek yang dianalisa.
Page 6
c. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Konsultan seperti yang disebutkan dalam Laporan
ini dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi Konsultan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi
yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas
dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk
memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak Pemberi Tugas.
d. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka analisa dan Laporan Pekerjaan
bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat
profesionalnya serta disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada
Laporan. KJPP JFR tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak
lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
e. Indikasi Rencana Anggaran Biaya yang dicantumkan dalam laporan ini hanya berlaku sesuai dengan
maksud dan tujuan dalam laporan ini. Hasil analisa dalam Laporan ini tidak boleh digunakan untuk tujuan
lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
f. Analisa didasarkan pada kondisi saat dilakukan penugasan serta berdasarkan data dan informasi yang
diberikan oleh Pemberi Tugas serta pengalaman dan pengamatan kami. KJPP JFR tidak melakukan
penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila
tidak diinformasikan lain, analisa kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana
pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.
g. KJPP JFR tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran.
Apabila tidak diinformasikan lain, analisa KJPP JFR didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya
pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap hasil analisa.
h. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan
visualisasi dan analisa saja. KJPP JFR tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab
mengenai hal ini.
i. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa analisa yang KJPP JFR lakukan tidak terpengaruh
oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan, dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini
maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan peraturan yang berlaku.
j. Hasil analisa dalam laporan ini dinyatakan dalam Rupiah.
k. Laporan ini bersifat rahasia dan tidak dapat disebarluaskan secara umum tanpa ijin tertulis dari Konsultan.
E. Pendekatan dan Metode
Dalam penugasan pekerjaan ini dilakukan dengan metode yang dikenal dengan Pendekatan Biaya dengan
Metode Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New).
Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, di mana pembeli tidak
akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau
setara, pada saat pembelian atau konstruksi. Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan
dibayar pembeli di pasar untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun
untuk aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau faktor
lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang,
dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian
karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada dasar nilai yang diperlukan. (KPUP
- 17.0)
Sesuai maksud dan tujuan dalam penugasan pelaksanaan pekerjaan ini berupa Jasa Konsultansi Kajian
Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Gedung BTN Kantor WIlayah Sulampua maka pendekatan
yang paling memungkinkan adalah dengan menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach).
Page 7
F. Kesimpulan Nilai
Jasa Konsultansi Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Gedung BTN Kantor Wilayah
Sulampua dengan Cut of Date 24 Februari 2026 adalah sebesar Rp114.677.200.000 (Seratus empat belas
miliar enam ratus tujuh puluh tujuh juta dua ratus ribu rupiah) sudah termasuk pajak-pajak yang berlaku.
a. Kesimpulan Estimasi Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Dengan menggunakan cara-cara yang lazim serta memperhatikan semua keterangan dan faktor-faktor
seperti yang terdapat dalam laporan ini serta berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan
yang kami sertakan dalam laporan ini, kami berpendapat bahwa Biaya atas Rencana Pembangunan
Gedung BTN Kantor Wilayah Sulampua yang berlokasi di Jl. Slamet Riyadi No. 7, Bologading,
Kecamatan Ujung Pandang, Kota Makassar, Sulawesi Selatan, pada tanggal 24 Februari 2026 dengan
estimasi waktu pelaksanaan 20 bulan, sebagai bahan pertimbangan PT Bank Tabungan Negara
(Persero) Tbk dalam mengambil keputusan adalah sebagai berikut:
(dalam rupiah)
No. Uraian Pekerjaan Total Biaya RAB (Rp)
1 Pekerjaan Persiapan 7.721.111.500,00
2 Pekerjaan Struktur 43.215.569.230,11
3 Pekerjaan Canopy 264.379.952,68
4 Pekerjaan Curtain Wall & Wallsign 1.584.825.207,65
5 Pekerjaan Finishing Arsitektur 14.999.229.978,99
6 Pekerjaan Lain Lain 1.723.641.645,90
7 Pekerjaan Mekanikal, Elektrikal dan Plumbing 30.988.761.954,62
8 Pekerjaan Furniture 2.815.292.956,00
Total 103.312.812.425,94
PPN 11% 11.364.409.366,85
Jumlah Total 114.677.221.792,80
Dibulatkan 114.677.200.000,00
Terbilang : Seratus empat belas miliar enam ratus tujuh puluh tujuh juta dua ratus ribu rupiah
Adapun detail pembangunan Engineer’s Estimate (EE) atau Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Pembangunan Gedung BTN Kantor Wilayah Sulampua, turut disampaikan dalam Lampiran Laporan.
b. Perbandingan Biaya Bangunan Gedung Sejenis
Dari hasil perhitungan Engineer’s Estimate (EE) atau Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan
Gedung BTN Kantor WIlayah Sulampua, maka dapat dibandingkan terhadap beberapa biaya
pembangunan Bangunan Gedung sejenis, yaitu sebagai berikut:
Page 8
(dalam rupiah)
No. Nama Bangunan Gedung / Kantor Total Biaya (termasuk PPN)
1 Gedung Kantor Otoritas Jasa Keuangan (OJK) 144.380.000.000,00
Provinsi Sumatera Utaara (6 Lantai & 1 Basemen,
Luas Bangunan =9.770,00 M2)
2 Gedung Laboratorium Teknik XV ITB Bandung (8 164.850.000.000,00
Lantai & 2 Basemen, Luas Bangunan =18.464 M2)
3 RAB Pembangunan Gedung BTN Kantor WIlayah 114.677.200.000,00
Sulampua (7 Lantai & 2 Basemen, Luas Bangunan
=8.677 M2) Termasuk Furniture
c. Rekomendasi
Berdasarkan hasil analisa dan perhitungan KJPP JFR sebagai Konsultan Independen berupa
Engineering Estimate (EE) dalam Laporan ini, maka hasil ini dapat dipergunakan sebagai pertimbangan
kepada Pemberi Tugas dalam hal ini Tim Teknis dalam mengambil keputusan melakukan proses
berikutnya, yaitu Tender Pengadaan dan Pemilihan Kontraktor Pelaksana Pembangunan Gedung BTN
Kantor WIlayah Sulampua.
Dalam perbandingan adanya selisih hasil RAB antara Owner Estimate (OE) dengan Engineer’s Estimate
(EE) yang dibuat oleh Konsultan Independen, perbandingan selisih hasil dua atau lebih hasil penelitian
dapat dikatagorikan secara umum dalam praktek penilaian properti adalah sebagai berikut:
Perbandingan hasil : s/d 10% Dianggap sebagai batas toleransi wajar, atau margin
kesalahan yang wajar (acceptable margin of error).
Perbedaan hasil : 10 s/d 15% Dalam standar profesional selisih 10% hingga 15% untuk aset
komplek masih dianggap wajar sebelum dicurigai adanya
kelalaian (negligence).
Perbandingan hasil : >20% Dianggap masuk dalam taraf mencurigakan dan bisa menjadi
dasar untuk banding atau investigasi ulang, perbedaan dapat
dimungkinkan karena penerapan metode atau penerapan
analisa dan standar rujukan harga.
Dan/atau berdasarkan POJK Nomor 35 /POJK.04/2020 Pasal 48 butir (b) “batas atas dan batas bawah
pada kisaran nilai tidak boleh melebihi 7,5% dari Nilai yang dijadikan acuan kisaran”.
Hasil dari Konsultan Independen dapat digunakan sebagai salah satu pertimbangan kepada Panitia
penentuan besaran dalam mengukur kewajaran RAB dan Owner Estimate.
Page 9
RINGKASAN LAPORAN PENILAI ATAS KEWAJARAN TRANSAKSI
Ringkasan Laporan Laporan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
Berikut ini adalah ringkasan dari Laporan Jasa Konsultansi Kajian RAB atas Transaksi Pembangunan Kantor
Wilayah Sulampua yang disusun oleh KJPP JFR dengan No. 00007/JFR-PST/PA-V/2026 tanggal 20 Mei 2026.
A. Identitas Pihak Penilai
KJPP JFR merupakan kantor jasa penilai publik yang terdaftar sebagai profesi penunjang di pasar modal
berdasarkan Surat Izin Usaha dari Menteri Keuangan No. No. 2.20.0168 tanggal 24 Februari 2020. Pimpinan
Rekan telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh
asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah dengan No. MAPPI: 95-S-00691 dan No. Izin: STTD.PP-02/PJ-
1/PM.02/2023.
B. Objek Kajian
Objek kajian adalah berupa Rencana Anggaran Biaya Pembangunan Gedung BTN Kantor WIlayah
Sulampua Jl. Slamet Riyadi No. 7, Bologading, Kecamatan Ujung Pandang, Kota Makassar, Sulawesi
Selatan, yang akan dibangun oleh PT Binayasa Putrabatara.
C. Maksud dan Tujuan Kajian
Maksud dan tujuan kajian ini adalah untuk menganalisa biaya rencana anggaran biaya Pembangunan
Gedung BTN Kantor Wilayah Sulampua. Untuk memberikan pertimbangan kepada PT Bank Tabungan
Negara (Persero) Tbk berupa perhitungan perkiraan besaran Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang wajar
terhadap rencana pembangunan Gedung BTN Kantor Wilayah Sulampua.
D. Asumsi dan Kondisi Pembatas
Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) ini berdasarkan atas asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan
sebagai berikut:
a. Informasi dan data-data yang telah diberikan kepada Konsultan seperti yang disebutkan dalam laporan
Jasa Konsultansi ini dianggap layak dan dipercaya, tetapi Konsultan tidak bertanggung jawab jika
ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi
yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan KJPP JFR terhadap data
yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang.
Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak
Pemberi Tugas. Penggunaan laporan ini di luar tujuan sebagaimana dijelaskan dalam laporan ini akan
melepaskan kami dari segala tanggung jawab profesional KJPP JFR.
b. Biaya yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap harga satuan lain dalam Laporan yang
merupakan bagian dari objek penugasan yang dianalisa hanya berlaku sesuai dengan maksud dan
tujuan Pelaksanaan pekerjaan. Biaya yang digunakan dalam Laporan Jasa Konsultansi ini tidak boleh
digunakan untuk tujuan pekerjaan lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
c. KJPP JFR tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu
pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, kajian kami didasarkan pada kewajaran, dan
untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.
Page 10
d. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan
visualisasi saja. KJPP JFR tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab
mengenai hal ini.
e. Laporan Kajian ini tidak Sah apabila tidak dibubuhi cap (seal) serta tanda tangan Pimpinan Rekan atau
Rekan.
f. Laporan ini bersifat rahasia dan tidak dapat disebarluaskan secara umum tanpa ijin tertulis dari Penilai
atau Pemberi Tugas.
g. Kajian Jasa Konsultansi ini hanya ditujukan untuk memberikan pertimbangan kepada PT Bank
Tabungan Negara (Persero) Tbk berupa perhitungan perkiraan besaran RAB yang wajar terhadap
rencana pembangunan gedung BTN Kantor Wilayah Sulamapua, sebagaimana disebutkan dalam
tujuan penugasan dalam laporan ini serta menjadi satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan, dan KJPP
JFR tidak bertanggung jawab terhadap penggunaan untuk tujuan lainnya.
h. Dalam melaksanakan pekerjaan ini, kami melakukan analisa kajian sesuai dengan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Tahun 2018 edisi VII, yaitu SPI 350-Jasa
Konsultansi, adapun legalitas terkait dengan aset beserta surat-surat lainnya KJPP JFR tidak
melakukan verifikasi dan KJPP JFR asumsikan tidak bermasalah (Free and Clear).
E. Pendekatan dan Metode Pendapat Kewajaran
Dalam penugasan pekerjaan ini dilakukan dengan metode yang dikenal dengan Pendekatan Biaya dengan
Metode Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New).
Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, di mana pembeli tidak
akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau
setara, pada saat pembelian atau konstruksi. Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan
dibayar pembeli dipasar untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun
untuk aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau faktor
lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang,
dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian
karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada dasar nilai yang diperlukan. (KPUP
- 17.0)
Sesuai maksud dan tujuan dalam penugasan ini dan bahwa kajian hanya berupa jasa konsultansi kajian
Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Gedung BTN Kantor Wilayah Sulampua maka pendekatan
yang paling memungkinkan adalah dengan menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach).
F. Kesimpulan Pendapat Kewajaran atas Transaksi
Berdasarkan hasil kajian terdapat kesimpulan dengan berbagai indikator yang menyatakan bahwa Transaksi
yang akan dilakukan oleh Perseroan wajar untuk dilaksanakan, diantaranya:
a. Analisa Perjanjian Perseroan dan PT Binayasa Putrabatara
Perseroan telah melakukan kerjasama dengan PT Binayasa Putrabatara sebagai Jasa Kontraktor
Pekerjaan Pembangunan Gedung BTN Kantor Wilayah Sulampua yang berlokasi di Jalan Slamet Riyadi
No. 7, Bologading, Kecamatan Ujung Pandang, Kota Makassar, Sulawesi Selatan, dengan Surat
Perjanjian Pengadaan No. 001/SPP-E2E/PFAD/VI/2026. Pembangunan akan dilaksanakan selama 360
Page 11
hari kalender dengan start pembangunan pada 26 Juni 2026 dan berakhir pada 20 Juni 2027. Atas hal
tersebut dapat disimpulkan bahwa katagori Transaksi adalah “Wajar”.
b. Uji Kewajaran Biaya
Dari Hasil Analisis Uji Kewajaran Biaya RAB Kontraktor dengan mempersamakan durasi waktu selama
12 bulan (360) hari dari estimasi RAB Konsultan yang analisa awal di prediksi selama 20 bulan
didapatkan Hasil Selisih Biaya Transaksi sebesar +1,6%, di mana masih di bawah toleransi umum dalam
praktek penilaian yaitu sebesar ±10% dan juga masih dibawah uji kewajaran sesuai POJK Nomor 35
/POJK.04/2020 Pasal 48 butir (b) yaitu sebesar ±7,5%. Atas hasil tersebut maka dapat disimpulkan
bahwa katagori Transaksi adalah “Wajar”.
PENJELASAN, PERTIMBANGAN DAN ALASAN DILAKUKANNYA TRANSAKSI DIBANDINGKAN
DENGAN APABILA DILAKUKAN TRANSAKSI SEJENIS DENGAN PIHAK YANG TIDAK TERAFILIASI
Pertimbangan dilakukan transaksi afiliasi ini adalah sesuai dengan hasil pengadaan Seleksi Terbuka BTN
Pembangunan Gedung BTN Kantor Wilayah Sulampua dengan tujuan untuk meningkatkan kualitas serta
efisiensi layanan kepada nasabah melalui perluasan area gedung serta untuk mendukung rencana
pengembangan Perseroan yang berdampak pada penambahan jumlah karyawan/SDM Perseroan.
PERNYATAAN DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS
Direksi Perseroan menyatakan bahwa Transaksi ini telah melalui prosedur Transaksi Afiliasi.
Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan, baik secara sendiri-sendiri maupun bersama-sama menyatakan bahwa:
(1) Transaksi ini tidak mengandung benturan kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK 42/2020 dan
bukan merupakan Transaksi Material sebagaimana dimaksud dalam POJK 17/2020; dan
(2) Semua informasi material telah diungkapkan dan informasi tersebut tidak menyesatkan.
Jakarta, 26 Juni 2026
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk
Direksi
Page 12
DISCLOSURE OF INFORMATION TO THE PUBLIC RELATED TO AFFILIATE TRANSACTIONS ("TRANSACTIONS")
Transaksi Benturan Kepentingan
PT BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO) Tbk
(“Company”)
Main Business Activity:
Banking Financial Services
Domiciled in Jakarta, Indonesia
Head Office
Menara BTN Jalan Gajah Mada Number r 1, Jakarta 10130, Indonesia
PO BOX 3198 / JKT 10130
Phone: (021) 633-6789
Email: csd@btn.co.id
Website: www.btn.co.id
THE INFORMATION AS CONTAINED IN THIS INFORMATION DISCLOSURE IS IMPORTANT FOR THE COMPANY'S
SHAREHOLDERS TO READ AND NOTE RELATED WITH AFFILIATE TRANSACTIONS PURSUANT TO THE FINANCIAL
SERVICES AUTHORITY ("OJK") REGULATION NO. 42/POJK.04/2020 CONCERNING AFFILIATE TRANSACTIONS AND
CONFLICT OF INTEREST TRANSACTIONS ("POJK 42/2020").
KETERBUKAAN INFO
IF YOU EXPERIENCE DIFFICULTY UNDERSTANDING THE INFORMATION AS CONTAINED IN THIS INFORMATION
DISCLOSURE OR HAVE ANY DOUBTS IN MAKING A DECISION, YOU SHOULD CONSULT WITH A SECURITIES
INTERMEDIARY, INVESTMENT MANAGER, LEGAL CONSULTANT, ACCOUNTANT, FINANCIAL ADVISOR OR OTHER
PROFESSIONAL.
Afilias
This Disclose Information is issued in Jakarta, June 26th, 2026
Page 13
DEFINITIONS AND ABBREVIATIONS
Affiliate means as defined in the Capital Markets Law and POJK 42/2020.
Disclosure of Information means the Disclosure of Information conveyed to the Company's Shareholders to
fulfill POJK 42/2020.
KJPP JFR is an acronym for KJPP Johnny Farel and Partners. As a Public Appraisal Service Office (KJPP) and
an independent appraiser, KJPP JFR provides consulting services for the review of cost estimates prepared by
planning teams, as well as the review of cost estimates (RAB) from contractor bids.
OJK means Otoritas Jasa Keuangan.
Company means PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk, domiciled in Jakarta, a public company whose
shares are listed on the Indonesian Stock Exchange, which is established and operated based on the laws of
the Republic of Indonesia.
POJK 17/2020 means OJK Regulation No.17/POJK.04/2020 on Material Transactions and Changes in Business
Activities.
POJK 42/2020 means OJK Regulation no. 42/POJK.04/2020 on Affiliate Transactions and Conflict of Interest
Transactions.
Transaction means the building construction contractor services for the BTN Regional Office for Sulawesi,
Maluku, and Papua (“Sulampua”) provided by PT Binayasa Putrabatara on behalf of the Company, which
constitutes an Affiliated Transaction.
UU Pasar Modal means Law no. 8 of 1995 on Capital Markets as amended by Law no. 4 of 2023 on
Development and Strengthening of the Financial Sector.
FOREWORD
This Information Disclosure is made in connection with a transaction between the Company and PT Binayasa
Putrabatara for the construction of the BTN Sulampua Regional Office Building, located at Jl. Slamet Riyadi No.
7, Bologading, Ujung Pandang District, Makassar City, South Sulawesi, on land owned by the Company with
the aim of utilizing and optimizing the Company’s assets as well as improving services to customers, pursuant
to the Procurement Agreement No. 001/SPP-E2E/PFAD/VI/2026 dated June 26, 2026, with a transaction value
of Rp114,450,000,000,- (One Hundred Fourteen Billion Four Hundred Fifty Million Rupiah), including applicable
taxes.
This transaction is an Affiliate Transaction because it was conducted by the Company with PT Binayasa
Putrabatara in connection with the Company’s indirect control over PT Binayasa Putrabatara through the BTN
Pension Fund, which is the majority shareholder of PT Binayasa Putrabatara, and the Company is the founder
of the BTN Pension Fund.
This transaction does not contain a conflict of interest as intended in POJK 42/2020 and is not a material
transaction as intended in POJK No. 17/2020.
Page 14
TRANSACTION
A. SCHEDULE AND DATES OF THE TRANSACTION
The transaction becomes effective at the time of the kick-off meeting, which is also the effective date of the
Procurement Agreement, that is, June 26, 2026.
B. SUBJECT OF THE TRANSACTION
The subject of the transaction is the construction of the BTN Sulampua Regional Office Building, located at
Jl. Slamet Riyadi No. 7, Bologading, Ujung Pandang District, Makassar City, South Sulawesi, to be
constructed by PT Binayasa Putrabatara.
C. TRANSACTION VALUE
The transaction value of the Object is Rp114,450,000,000,- (One Hundred Fourteen Billion Four Hundred
Fifty Million Rupiah), including all applicable taxes.
D. PARTIES CONDUCTING THE TRANSACTION
1. Identity of party I
a. Name : PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk
b. Address : Menara BTN, Gajah Mada Street No. 1 Jakarta
c. Phone : 021-6336789
d. E-mail Address : csd@btn.co.id
e. Business Activity : Banking Services
f. Board of Management : Directors
a. President Director
Nixon L.P. Napitupulu
b. Vice President Director
Oni Febriarto Rahardjo
c. Director of Risk Management
Setiyo Wibowo
d. Director of Consumer Banking
Hirwandi Gafar
e. Director of Finance & Strategy
Nofry Rony Poetra
f. Director of Human Capital & Compliance
Eko Waluyo
g. Director of Network & Retail Funding
Rully Setiawan
h. Director of Operations
I Nyoman Sugiri Yasa
i. Director of Commercial Banking
Hermita
j. Director of Treasury & International Banking
Venda Yuniarti
k. Director of Information Technology
Tan Jacky Chen
Page 15
l. Director of Corporate Banking
Helmy Afrisa Nugroho
Board of Commissioners
a. President Commissioner
Suryo Utomo
b. Vice President Commissioner
Endra Gunawan*
c. Independent Commissioner
Panangian Simanungkalit
d. Independent Commissioner
Pietra Machreza Paloh
e. Independent Commissioner
Ida Nuryanti
f. Commissioner
Fahri Hamzah
g. Commissioner
Didyk Choiroel*
*Effective after getting approval for the Fit and Proper test by
OJK
g. Compositions of Shareholders : BP BUMN 0,6% of series A Dwiwarna shares
PT DAM 59,4% of series B shares
Public 40% of series B shares
2. Identity of party II
a. Name : PT Binayasa Putrabatara
b. Address : Rukan Crown Palace Block A 29
Prof. Dr. Soepomo, SH Street No 231, Tebet, South
Jakarta, Indonesia 12870
c. Phone : 021-8301591
d. E-mail Address : binayasa@bpb.co.id
e. Business Activity : Pengelolaan Gedung, Kontraktor dan Properti
f. Board of Management : Directors
a. President Director
Feriyanto
b. Director
Achmad Chaerul Rasjid
Board of Commissioners
a. President Commissioner
Tito Soetalaksana
b. Commissioner
Budi Hartono
g. Compositions of Shareholders : c. BTN Pension Fund 99,8% of shares
d. Bank Tabungan Negara Employees’ Pension Fund
Cooperative and Employees’ Welfare Foundation
(Koperasi DAPENKES BTN) 0,2% of shares
Page 16
E. CHARACTERISTIC OF AFFILIATE RELATIONSHIP OF THE PARTIES CONDUCTING TRANSACTIONS
WITH THE COMPANY
The Company's indirect control over PT Binayasa Putrabatara through the BTN Pension Fund, which is the
majority shareholder of PT Binayasa Putrabatara, and the fact that the Company is a founder of the BTN
Pension Fund, therefore fulfilling the affiliate criteria as referred to in the UU Pasar Modal and POJK
42/2020.
INDEPENDENT PARTY NAMED IN THE TRANSACTION
The independent party who play a role in connection with this Affiliate Transaction and have been appointed by
the Company is:
KJPP JFR, or Johnny Farel and Partners Public Appraisal Firm, acts as an independent appraiser to provide
consulting services and perform other consulting work to review the Cost Estimate (RAB) for the Sulampua
Regional Office Building based on unit prices for materials and labor as of February 24, 2026.
KJPP JFR declares that it has no affiliation, either directly or indirectly, with the Company as defined in the UU
Pasar Modal.
SUMMARY OF THE APPRAISAL REPORT ON THE SUBJECT OF THE TRANSACTION
Summary of the Cost Estimate (RAB) Study
The following is a summary of the Cost Indications based on the Consulting Services Report on the Cost Estimate
(RAB) for the Construction of the Sulampua Regional Office Building, using Unit Cost Estimates, prepared by KJPP
Johnny Farel and Partners, No. 00006/JFR-PST/PA-V/2026, dated May 20, 2026.
A. Party Identity
KJPP JFR is a public appraisal firm registered as a supporting profession in the capital market pursuant to
the Business License issued by the Minister of Finance No. 2.20.0168 dated February 24, 2020. The
Managing Partner has met the professional education requirements established and/or administered by a
government-recognized appraiser association, with MAPPI No. 95-S-00691 and License No. STTD.PP-
02/PJ-1/PM.02/2023.
B. Subject of Review
The subject of this review is the Cost Estimate (RAB) for the construction of the BTN Sulampua Regional
Office Building at Jl. Slamet Riyadi No. 7, Bologading, Ujung Pandang District, Makassar City, South
Sulawesi, which was built by PT Binayasa Putrabatara.
C. Purpose
The purpose of this consulting services is to provide the Client with a review of the Construction Cost Estimate
(RAB) for the development of the BTN Sulampua Regional Office Building, as of the cut-off date of 24
February 2026.
D. Assumptions and Limiting Conditions
a. The Consultant has no financial interest whatsoever in the subject matter under review. This Report sets
out all assumptions and limiting conditions that have affected the analyses, opinions, and conclusions
contained herein.
b. KJPP JFR has no present or prospective interest in the Construction Cost Estimate (RAB) or the subject
matter under review, nor does it have any personal interest or bias in favor of any party having an interest
in the subject matter under review.
c. Information provided to the Consultant by other parties, as referred to in this Report, is assumed to be
Page 17
reliable and credible. However, the Consultant accepts no responsibility if such information is subsequently
found to be inaccurate or inconsistent with the facts. Information presented without specific reference to
its source represents the Consultant's analysis based on available data, document reviews, and
information obtained from the relevant government authorities. The responsibility for verifying the accuracy
of such information rests entirely with the Client.
d. Unless otherwise required by applicable laws and regulations, the analyses and this Report are
confidential and are intended solely for the Client and its professional advisers. This Report has been
prepared exclusively for the purpose stated herein. KJPP JFR assumes no responsibility to any party other
than the Client. Any third party relying on this Report shall do so entirely at its own risk.
e. The indicated Construction Cost Estimate (RAB) stated in this Report is valid solely for the purpose
specified herein. The analyses and conclusions contained in this Report shall not be used for any other
purpose, as such use may result in inappropriate or misleading conclusions.
f. The analyses are based on the conditions existing at the date of the engagement, as well as on the data
and information provided by the Client, together with the Consultant's professional experience and
observations. KJPP JFR has not conducted any investigation into soil conditions or surrounding
infrastructure for the proposed development. Unless otherwise informed, the analysis assumes reasonable
development conditions and that no abnormal expenditure or construction delays will occur during the
development period.
g. KJPP JFR has not undertaken any investigation regarding environmental conditions or contamination.
Unless otherwise informed, the analyses assume that no environmental contamination exists and that
could materially affect the conclusions of this Report.
h. Any drawings, layouts, maps, or plans contained in this Report are provided solely for illustration and
analytical purposes. KJPP JFR has not carried out any land survey or mapping activities and accepts no
responsibility in relation thereto.
i. Unless otherwise instructed, KJPP JFR assumes that its analyses are not affected by any extraordinary
restrictions and that the property and its current or intended use comply with all applicable laws and
regulations.
j. All analyses and conclusions presented in this Report are expressed in Indonesian Rupiah (IDR).
k. This Report is confidential and shall not be reproduced, published, or distributed to any third party, in whole
or in part, without the prior written consent of the Consultant.
E. Approach and Method
For this engagement, the analysis was conducted using the Cost Approach, specifically the Reproduction
Cost New.
Cost Approach
The Cost Approach provides an indication of value based on the economic principle that a prudent purchaser
will not pay more for an asset than the cost of acquiring an asset of equal utility, whether by purchase or
construction. This approach is based on the principle that the price a purchaser would pay in the market for
the subject asset would not exceed the cost of purchasing or constructing an equivalent asset, unless affected
by abnormal timing, inconvenience, risk, or other relevant factors.
In general, the subject asset is likely to be less desirable than a newly acquired or newly constructed
alternative due to factors such as age, physical deterioration, or obsolescence. Accordingly, appropriate
adjustments are required to reflect the differences in cost between the subject asset and the equivalent
alternative, depending on the applicable basis of value
In accordance with the purpose of this engagement, namely the consulting services for the review of the
Construction Cost Estimate (RAB) for the development of the BTN Sulampua Regional Office Building, the
most appropriate methodology is the Cost Approach.
Page 18
F. Conclusion of Value
The result of the consulting services for the review of the Construction Cost Estimate (RAB) for the
development of the BTN Sulampua Regional Office Building, with a cut-off date of 24 February 2026, indicates
an estimated Construction Cost of IDR 114,677,200,000 (Indonesian Rupiah One Hundred Fourteen Billion
Six Hundred Seventy-Seven Million Two Hundred Thousand), inclusive of applicable taxes.
a. Conclusion of the Construction Cost Estimate (RAB)
Based on generally accepted valuation practices, after considering all relevant information and factors
described in this Report, and subject to the assumptions and limiting conditions set forth herein, it is our
opinion that the estimated Construction Cost for the proposed development of the BTN Sulampua
Regional Office Building, located at Jl. Slamet Riyadi No. 7, Bologading, Ujung Pandang District,
Makassar City, South Sulawesi, as of 24 February 2026, with an estimated construction period of 20
months, to be used as a consideration by PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk in its decision-
making process, is as follows:
No. Description of Work Total RAB (IDR)
1 Preliminary Works 7.721.111.500,00
2 Structural Works 43.215.569.230,11
3 Canopy Works 264.379.952,68
4 Curtain Wall and Building Signage Works 1.584.825.207,65
5 Architectural Finishing Works 14.999.229.978,99
6 Pekerjaan Lain Lain Miscellaneous Works 1.723.641.645,90
Pekerjaan Mekanikal, Elektrikal dan Plumbing
7 Mechanical, Electrical and Plumbing (MEP) 30.988.761.954,62
Works
8 Furniture Works 2.815.292.956,00
Subtotal 103.312.812.425,94
VAT 11% 11.364.409.366,85
Grand Total 114.677.221.792,80
Rounded Total 114.677.200.000,00
Amount in Words: Indonesian Rupiah One Hundred Fourteen Billion Six Hundred Seventy-Seven Million
Two Hundred Thousand.
The detailed Engineer's Estimate (EE) or Construction Cost Estimate (RAB) for the development of the
BTN Sulampua Regional Office Building is presented in the Appendix to this Report.
Page 19
b. Comparison with the Construction Costs of Comparable Buildings
Based on the results of the Engineer's Estimate (EE) or Construction Cost Estimate (RAB) for the
development of the BTN Sulampua Regional Office Building, a comparison has been made with the
construction costs of several comparable building projects. The comparison is presented as follows:
(IDR)
Total Cost
No. Building
(Including VAT)
1 Financial Services Authority (OJK) North Sumatra Provincial Office 144.380.000.000,00
Building (6 Stories & 1 Basement; Gross Floor Area = 9,770.00 m²)
2 ITB Bandung Engineering Laboratory Building XV (8 Stories & 2 164.850.000.000,00
Basements; Gross Floor Area = 18,464.00 m²)
3 Construction Cost Estimate (RAB) for the BTN Sulampua Regional 114.677.200.000,00
Office Building (7 Stories & 2 Basements; Gross Floor Area =
8,677.00 m²), Including Furniture
c. Recommendation
Based on the analysis and calculations performed by KJPP JFR, acting as the Independent Consultant
in preparing the Engineer's Estimate (EE) presented in this Report, the results may be used by the
Client, particularly the Technical Team, as a basis for consideration in proceeding with the subsequent
procurement process, namely the tender and selection of the contractor for the construction of the BTN
Sulampua Regional Office Building.
In comparing the Construction Cost Estimate (RAB) prepared by the Owner (Owner's Estimate (OE))
with the Engineer's Estimate (EE) prepared by the Independent Consultant, differences between the two
estimates may arise. In professional valuation and cost consulting practice, the variance between two
or more independent estimates is generally classified as follows:
Variance Between Results: Generally considered to be within an acceptable tolerance or an
Up to 10% acceptable margin of error
Variance Between Results: Under professional standards, a variance of 10% to 15% for complex
10 to 15% assets is generally considered acceptable before raising concerns
regarding possible negligence.
Variance Between Results: Generally considered significant and may warrant further review,
More than 20% reassessment, or investigation. Such differences may result from the
application of different valuation methodologies, analytical
approaches, or pricing references and standards.
In addition, pursuant to Article 48(b) of OJK Regulation No. 35/POJK.04/2020, "the upper and lower
limits of the value range shall not exceed 7.5% of the reference value used as the basis for determining
such range."
Accordingly, the results of the Independent Consultant's Engineer's Estimate (EE) may be used as one
of the considerations by the evaluation committee in assessing the reasonableness of the Construction
Cost Estimate (RAB) and the Owner's Estimate (OE).
Page 20
SUMMARY OF THE FAIRNESS OPINION REPORT
Summary of the Fairness Opinion Report
Presented below is a summary of the Consulting Report on the Review of the Construction Cost Estimate (RAB)
relating to the transaction for the development of the BTN Sulampua Regional Office Building, prepared by KJPP
JFR under Report No. 00007/JFR-PST/PA-V/2026, dated 20 May 2026.
A. Party Indentity
KJPP JFR is a public appraisal firm registered as a supporting profession in the capital market pursuant to
the Business License issued by the Minister of Finance No. 2.20.0168 dated February 24, 2020. The
Managing Partner has met the professional education requirements established and/or administered by a
government-recognized appraiser association, with MAPPI No. 95-S-00691 and License No. STTD.PP-
02/PJ-1/PM.02/2023.
B. Subject of Review
The subject of this review is the Cost Estimate (RAB) for the construction of the BTN Sulampua Regional
Office Building at Jl. Slamet Riyadi No. 7, Bologading, Ujung Pandang District, Makassar City, South
Sulawesi, which was built by PT Binayasa Putrabatara.
C. Purpose
The purpose of this review is to analyze the Construction Cost Estimate (RAB) for the proposed development
of the BTN Sulampua Regional Office Building and to provide PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk with
an independent assessment of the reasonableness of the estimated Construction Cost. The results of this
review are intended to serve as a consideration in determining an appropriate and reasonable Construction
Cost Estimate (RAB) for the proposed development of the BTN Sulampua Regional Office Building.
D. Assumptions and Limiting Conditions
This review of the Construction Cost Estimate (RAB) has been prepared based on the following assumptions
and limiting conditions:
a. The information and data provided to the Consultant, as referred to in this Consulting Report, are
assumed to be accurate and reliable. However, the Consultant accepts no responsibility if such
information is subsequently found to be inaccurate or inconsistent with the facts. Information presented
without identifying its source represents KJPP JFR's analysis based on available data, document
reviews, and information obtained from the relevant government authorities. The responsibility for
verifying the accuracy of such information rests solely with the Client. Any use of this Report for purposes
other than those stated herein shall release KJPP JFR from any professional responsibility
b. The Construction Cost Estimate and any unit prices presented in this Report, as part of the subject
matter of this engagement, are valid solely for the purpose of this consulting engagement. They shall
not be used for any other purpose, as such use may result in inappropriate or misleading conclusions.
c. KJPP JFR has not conducted any investigation into soil conditions or surrounding infrastructure in
connection with the proposed development. Unless otherwise informed, this review assumes that the
proposed development is feasible under normal conditions and that no abnormal expenditures or
construction delays will occur during the construction period.
d. All drawings, layouts, or maps included in this report are intended for illustrative purposes only. KJPP
Page 21
JFR has not conducted any land surveys or mapping activities and assumes no responsibility in relation
to these items.
e. This consulting report is valid only when it has the official seal and signature of a Partner or Managing
Partner of KJPP JFR.
f. This report is confidential and may not be reproduced, published, or distributed to any third party without
prior written consent from the Valuer or the Client.
g. This consulting engagement has been conducted solely to provide PT Bank Tabungan Negara (Persero)
Tbk with an independent assessment of the proposed Construction Cost Estimate (RAB) for the
development of the BTN Sulampua Regional Office Building, as outlined in the purpose of the
engagement. This report should be read in its entirety and may not be used for any other purpose. KJPP
JFR accepts no responsibility for any use of this report beyond its intended purposeThis engagement
has been performed in accordance with the Indonesian Code of Ethics for Valuers (KEPI) and the
Indonesian Valuation Standards (SPI) 2018, Seventh Edition, specifically SPI 350 – Consulting Services.
KJPP JFR has not independently verified the legal status of the property or any related legal
documentation and has assumed that all legal rights and documentation are valid, free from
encumbrances, and free of legal disputes (free and clear).
h. Approach and Methodology
For this engagement, the review was conducted using the Cost Approach, specifically the Reproduction Cost
New Method.
Cost Approach
The Cost Approach provides an indication of value based on the economic principle that a prudent purchaser
would not pay more for an asset than the cost of acquiring or constructing another asset with equivalent utility.
Accordingly, the value of the subject asset should not exceed the cost of purchasing or constructing an
equivalent asset, except where differences arise due to abnormal timing, inconvenience, risk, or other
relevant factors. In general, an existing asset may be less desirable than a newly acquired or newly
constructed equivalent asset due to age, physical deterioration, or obsolescence. Accordingly, appropriate
adjustments are made to reflect such differences, depending on the applicable basis of value. (KPUP – 17.0)
Considering the purpose and scope of this engagement, which is limited to the provision of consulting
services for the review of the Construction Cost Estimate (RAB) for the proposed development of the BTN
Sulampua Regional Office Building, the Cost Approach was considered the most appropriate approach for
assessing the reasonableness of the proposed Construction Cost Estimate
i. Conclusion of the Fairness Opinion
Based on the review and analyses performed, and taking into consideration the various qualitative and
quantitative indicators presented in this Report, it is our opinion that the proposed Transaction is fair and
reasonable and may therefore be undertaken by the Company. The principal considerations supporting our
fairness opinion include, but are not limited to, the following:
a. Analysis of the Agreement between the Company and PT Binayasa Putrabatara
The Company has entered into an agreement with PT Binayasa Putrabatara for contractor services in
connection with the construction of the BTN Sulampua Regional Office Building, located at Jl. Slamet
Riyadi No. 7, Bologading, Ujung Pandang District, Makassar City, South Sulawesi, pursuant to
Page 22
Procurement Agreement No. 001/SPP-E2E/PFAD/VI/2026.The construction is scheduled to be carried
out over a period of 360 calendar days, commencing on 26 June 2026 and expected to be completed
on 20 June 2027. Based on our review of the agreement and the supporting information, the proposed
Transaction is considered “fair and reasonable”.
b. Uji Kewajaran Biaya Reasonableness Test of the Construction Cost
Based on the analysis of the reasonableness of the Contractor's Construction Cost Estimate (RAB),
after normalizing the construction period to 360 calendar days (12 months) to align with the Contractor's
schedule, whereas the Independent Consultant's initial estimate was based on a 20-month construction
period, the variance between the transaction value and the Consultant's estimated Construction Cost
was determined to be +1.6%. This variance is within the generally accepted tolerance of ±10%
commonly applied in professional valuation practice and falls within the ±7.5% reasonableness
threshold stipulated under Article 48(b) of OJK Regulation No. 35/POJK.04/2020. Accordingly, based
on the foregoing analysis, it is our opinion that the proposed Transaction is “fair and reasonable”.
EXPLANATION, CONSIDERATIONS AND REASONS FOR THE TRANSACTION COMPARED TO IF A
SIMILAR TRANSACTION WAS CONDUCTED WITH AN UNAFFILIATED PARTY
This affiliate transaction was conducted in accordance with the results of the BTN Open Tender for the
Construction of the BTN Sulampua Regional Office Building, with the aim of improving the quality and efficiency
of customer service through the expansion of the building’s floor space, as well as to support the Company’s
development plans, which will result in an increase in the number of the Company’s employees/human
resources.
STATEMENT OF THE BOARD OF DIRECTORS AND BOARD OF COMMISSIONERS
The Directors of the Company stated that this Transaction had gone through the Affiliate Transaction procedure.
The Company's Directors and Board of Commissioners, both individually and jointly, declare that:
(1) This transaction does not contain a conflict of interest as intended in POJK 42/2020 and is not a material
transaction as intended in POJK 17/2020; and
(2) All material information has been disclosed, and the information is not misleading.
Jakarta, June 26th 2026
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk
Board of Directors
Names mentioned 46 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP JFR
p.2 ×41
unresolved
org
KJPP Johnny Farel dan Rekan
p.2 ×2
unresolved
org
KJPP Johnny Farel
p.2 ×4
unresolved
org
PT Binayasa Putrabatara
p.2 ×20
unresolved
org
Dana Pensiun BTN
p.2 ×3
unresolved
org
Dana Pensiun BTN. Transaksi
p.2
unresolved
org
PT Binayasa Putrabatara. C.
p.3 ×2
unresolved
org
PT DAM
p.4 ×2
unresolved
person
Prof. Dr. Soepomo
p.4 ×4
unresolved
org
Koperasi Pegawai Dana Pensiun
p.4
unresolved
org
Yayasan Kesejahteraan Pegawai Bank Tabungan Negara
p.4
unresolved
org
Koperasi DAPENKES BTN
p.4 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Johnny Farel dan Rekan
p.5
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Johnny Farel
p.5
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.5 ×2
unresolved
org
PT Binayasa Putrabatara. C. Maksud
p.5 ×2
unresolved
org
FINANCIAL SERVICES AUTHORITY
p.12 ×2
unresolved
org
Bank Tabungan Negara Employees’ Pension Fund Cooperative
p.15
unresolved
org
Minister of Finance
p.16 ×2
unresolved
org
PT Binayasa Putrabatara. C. Purpose
p.16 ×2
unresolved
org
KJPP JFR's
p.20
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.273
4183 ms
12 Sep 2026 22:01
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': 'IDR',
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '114450000000'}