Back to announcement
20250120_CBDK_Informasi Transaksi Afiliasi_31846737_lamp1.pdf
Asset transaction Needs review CBDKSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 12
Page 1
KETERBUKAAN INFORMASI KEPADA PEMEGANG SAHAM
PT BANGUN KOSAMBI SUKSES TBK (“PERSEROAN”)
(“KETERBUKAAN INFORMASI”)
KETERBUKAAN INFORMASI INI DISAMPAIKAN OLEH PERSEROAN DALAM RANGKA PENGAMBILALIHAN
SAHAM (AKUISISI) DENGAN NILAI YANG MATERIAL SEBAGAIMANA DIMAKSUD DALAM PERATURAN
OTORITAS JASA KEUANGAN (“OJK”) NOMOR 17/POJK.04/2020 TAHUN 2020 TENTANG TRANSAKSI
MATERIAL DAN PERUBAHAN KEGIATAN USAHA (“POJK 17/2020”) DAN MERUPAKAN TRANSAKSI AFILIASI
SEBAGAIMANA DIMAKSUD DALAM PERATURAN OJK NOMOR 42/POJK.04/2020 TAHUN 2020 TENTANG
TRANSAKSI AFILIASI DAN TRANSAKSI BENTURAN KEPENTINGAN (“POJK 42/2020”)
PT BANGUN KOSAMBI SUKSES TBK
Kegiatan Usaha Utama:
Bergerak dalam bidang Real Estat dan Aktivitas Perusahaan Holding
Berkedudukan di Kabupaten Tangerang, Indonesia
Kantor Pusat: Kantor Korespondensi:
Jalan Inspeksi PIK 2, Terusan Jalan Perancis No. 5 Office Tower Agung Sedayu Group Lt 10
Kelurahan Dadap, Kecamatan Kosambi, Kabupaten Jl. Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan,
Tangerang 15211, Indonesia Jakarta Utara, 14470
Telepon: (+62) 21 - 50282888 Tel. (+62) 21 - 39734100
Fax: (+62) 21 - 50282888 Fax. (+62) 21 - 39734111
Email: corporate.secretary@cbdpik2.com
Website: www.cbdpik2.com
Keterbukaan Informasi ini dibuat sehubungan dengan rencana Perseroan untuk melakukan pengambilalihan (akuisisi) PT Industri
Pameran Nusantara (“PT IPN”) yang merupakan pihak yang terafiliasi baik dari segi kepemilikan maupun dari segi kepengurusan dengan
Perseroan, dengan melakukan penyertaan dalam bentuk ekuitas/saham sebanyak 135.035.675 (seratus tiga puluh lima juta tiga puluh
lima ribu enam ratus tujuh puluh lima) saham baru berupa saham seri B yang akan dikeluarkan oleh PT IPN atau setara dengan
99,9926% (sembilan puluh sembilan koma sembilan sembilan dua enam persen) dari total modal yang ditempatkan dan disetor penuh
di dalam PT IPN setelah peningkatan modal disetor PT IPN.
Keterbukaan Informasi ini disampaikan dalam rangka memenuhi ketentuan POJK 17/2020 dan POJK 42/2020.
Keterbukaan Informasi ini diterbitkan di Jakarta, ada tanggal 20 Januari 2025
Page 2
DEFINISI
Afiliasi : Memiliki definisi sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1 Angka 1 POJK 42/2020, yaitu:
a. hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai derajat kedua, baik secara
horizontal maupun vertikal;
b. hubungan antara pihak dengan pegawai, direktur, atau komisaris dari pihak tersebut;
c. hubungan antara 2 perusahaan di mana terdapat satu atau lebih anggota direksi atau
dewan komisaris yang sama;
d. hubungan antara perusahaan dengan pihak, baik langsung maupun tidak langsung,
mengendalikan atau dikendalikan oleh perusahaan tersebut;
e. hubungan antara 2 perusahaan yang dikendalikan, baik langsung maupun tidak
langsung, oleh pihak yang sama; atau
f. hubungan antara perusahaan dan pemegang saham utama.
BEI : PT Bursa Efek Indonesia (Indonesia Stock Exchange).
CBD PIK2 : Central Business District Pantai Indah Kapuk Dua.
MICE : Meetings, Incentives, Conventions, and Exhibitions.
Objek Transaksi : Memiliki arti sebagaimana terdapat dalam Bagian IV angka 2 (Objek Transaksi) Keterbukaan
Informasi ini.
OJK : Otoritas Jasa Keuangan.
Perjanjian Perjanjian Pengambilan Bagian Saham Bersyarat PT IPN, tanggal 18 September 2024,
Pengambilan Bagian sebagaimana terakhir kali diubah dan dinyatakan kembali berdasarkan Perubahan Kedua dan
Saham Bersyarat Pernyataan Kembali Perjanjian Pengambilan Bagian Saham Bersyarat 18 September 2024,
tanggal 16 Januari 2025 antara Perseroan dan IPN.
Perseroan : PT Bangun Kosambi Sukses Tbk.
PT AS : PT Agung Sedayu.
PT KML : PT Kukuh Mandiri Lestari.
PT PANI : PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk.
PT TMJ : PT Tunas Mekar Jaya.
Rp : Rupiah, mata uang yang secara sah berlaku di Republik Indonesia.
POJK 17/2020 : Peraturan OJK Nomor 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan
Usaha.
POJK 42/2020 : Peraturan OJK Nomor 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan.
Page 3
I. PENDAHULUAN
Keterbukaan Informasi ini dibuat sehubungan dengan rencana Perseroan untuk melaksanakan pengambilalihan (akuisisi)
saham PT IPN dalam bentuk ekuitas sebanyak 135.035.675 (seratus tiga puluh lima juta tiga puluh lima ribu enam ratus tujuh
puluh lima) saham baru berupa saham seri B yang akan dikeluarkan oleh PT IPN atau setara dengan 99,9926% (sembilan
puluh sembilan koma sembilan sembilan dua enam persen) dari total modal yang ditempatkan dan disetor penuh di dalam
PT IPN setelah peningkatan modal disetor PT IPN (selanjutnya transaksi pengambilalihan tersebut disebut sebagai
“Transaksi”).
Transaksi merupakan transaksi afiliasi dari segi kepemilikan saham dan secara keseluruhan memiliki nilai yang material
sebagaimana dimaksud dalam POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Dengan demikian Perseroan wajib mengumumkan Keterbukaan Informasi ini dalam situs web Perseroan dan situs web BEI
untuk memberikan informasi kepada para pemegang saham Perseroan mengenai Transaksi sesuai ketentuan yang berlaku.
II. URAIAN SINGKAT MENGENAI PERSEROAN
A. RIWAYAT SINGKAT PERSEROAN
Perseroan didirikan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT
Bangun Kosambi Sukses No. 01 tanggal 3 April 2000, yang dibuat di hadapan Djedjem Widjaja, S.H., M.H., Notaris di
Jakarta, yang telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Perundang-undangan Republik Indonesia
sebagaimana dibuktikan dengan Surat Keputusan Menteri Hukum dan Perundang-undangan Indonesia No. C-16935
HT.01.01.TH.2000, tanggal 8 Agustus 2000.
Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan dengan perubahan terakhir sebagaimana tertuang
dalam Akta Keputusan Para Pemegang Saham Perseroan No. 2 tanggal 8 November 2024, yang dibuat di hadapan Gatot
Widodo, S.E., S.H., M.kn., Notaris di Jakarta Pusat, yang telah diberitahukan kepada Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia (“Menkumham”) berdasarkan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan No.
AHU-AH.01.03-0209166, tanggal 8 November 2024, dan telah didaftarkan pada Daftar Perseroan No. AHU-
0241865.AH.01.11.TAHUN 2024, tanggal 8 November 2024.
B. STRUKTUR PERMODALAN DAN SUSUNAN PEMEGANG SAHAM PERSEROAN
Struktur modal dan susunan pemegang saham Perseroan pada tanggal Keterbukaan Informasi ini adalah sebagai berikut:
Nilai Nominal Rp20,- per saham
Keterangan Persentase
Jumlah Saham Jumlah Nominal (Rp)
(%)
Modal Dasar 20.408.200.000 408.164.000.000
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh:
PT PANI 2.602.050.000 52.041.000.000 45,90
PT AS 1.250.000.000 25.000.000.000 22,05
PT TMJ 1.250.000.000 25.000.000.000 22,05
Masyarakat 566.894.500 11.337.890.000 10,00
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 5.668.944.500 113.378.890.000 100,00
Jumlah Saham dalam Portepel 14.739.255.500 294.785.110.000
C. SUSUNAN DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS PERSEROAN
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham No. 4, tanggal 9 September 2024, yang dibuat di
hadapan Gatot Widodo, S.E., S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta Pusat yang telah disetujui oleh dan diberitahukan kepada
Menkumham berdasarkan (i) Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.09-0250058
tanggal 10 September 2024 dan telah didaftarkan pada Daftar Perseroan No. AHU-0192001.AH.01.11.TAHUN 2024
tanggal 10 September 2024 , (ii) Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar No. AHU-AH.01.03-
0190848, tanggal 10 September 2024 yang telah didaftarkan di Daftar Perseroan Nomor AHU-0192001.AH.01.11.TAHUN
2024 tanggal; 10 September 2024, (iii) Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.09-
0250058, tanggal 10 September 2024 jo. Akta Pernyataan Keputusan Rapat Pemegang Saham Perseroan No. 3, tanggal
8 November 2024, yang dibuat di hadapan Gatot Widodo, S.E., S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta Pusat, sebagaimana telah
Page 4
diberitahukan kepada Menkumham berdasarkan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-
AH.01.09-0273755, tanggal 8 November 2024, dan telah didaftarkan pada Daftar Perseroan No. AHU-
0242152.AH.01.11.TAHUN 2024, tanggal 8 November 2024, berikut susunan pengurus Perseroan:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Richard Halim Kusuma
Komisaris : Phiong Phillipus Darma
Komisaris Independen : Hardjo Subroto Lilik
Direksi
Presiden Direktur : Steven Kusumo
Wakil Presiden Direktur : Ipeng Widjoyo
Direktur : Linda Kusumo
Direktur : Markus Kusumaputra
Direktur : Yohanes Edmond Budiman
Direktur : Arthur Salim
Wakil Direktur : Christina Widjaja
III. URAIAN SINGKAT MENGENAI PT IPN
A. RIWAYAT SINGKAT PT IPN
PT IPN didirikan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia berdasarkan Akta Pendirian PT IPN No. 82, tanggal 16
Januari 2023, yang dibuat di hadapan Edison Jingga, S.H., M.H., Notaris di Kota Administrasi Jakarta Utara, yang telah
memperoleh pengesahan dari Menkumham sebagaimana dibuktikan dengan Surat Keputusan No. AHU-
0005353.AH.01.01.TAHUN 2023, tanggal 24 Januari 2023 (“Akta Pendirian PT IPN”).
Anggaran Dasar PT IPN telah mengalami beberapa kali perubahan dengan perubahan terakhir sebagaimana tertuang
dalam Akta Pernyataan Sirkulasi Para Pemegang Saham PT IPN No. 18 tanggal 4 September 2024, yang dibuat di
hadapan Edison Jingga, S.H., M.H., Notaris di Kota Administrasi Jakarta Utara, yang telah disetujui oleh Menkumham
berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-0058278.AH.01.02.TAHUN 2024 tanggal 13 September 2024.
B. STRUKTUR PERMODALAN DAN SUSUNAN PEMEGANG SAHAM PT IPN
Berikut struktur modal dan susunan pemegang saham PT IPN pada tanggal Keterbukaan Informasi ini adalah sebagai
berikut:
Jumlah Saham (Lembar)
Keterangan Seri A Seri B Nilai Nominal (Rupiah) %
(Rp1.000.000 (Rp17.000 per
per saham) saham)
Modal Dasar 10.000 135.035.675 2.305.606.475.000
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh:
PT KML 9.966 0 9.966.000.000 0,0074
PT Inti Multi Karya 17 0 17.000.000 0,0000
PT TMJ 17 0 17.000.000 0,0000
Perseroan 0 135.035.675 2.295.606.475.000 99,992
6
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 10.000 135.035.675 2.305.606.475.000 100,00
Jumlah Saham dalam Portepel 0 0 0
C. SUSUNAN DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS PERSEROAN
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan RUPS Luar Biasa PT IPN No. 9, tanggal 3 Juli 2023, yang dibuat di hadapan
Edison Jingga, S.H., M.H., Notaris di Kota Administrasi Jakarta Utara, yang telah diberitahukan kepada Menkumham
berdasarkan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan PT IPN No. AHU-AH.01.09-0145587, tanggal
Page 5
28 Juli 2023, berikut susunan pengurus PT IPN:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Kho Cing Siong
Komisaris : Belly Djaliel
Direksi
Direktur Utama : Nono Sampono
Direktur : Yohanes Edmond Budiman
D. KEGIATAN USAHA PT IPN
Sampai dengan dikeluarkannya Keterbukaan Informasi ini dan berdasarkan Pasal 3 Anggaran Dasar PT IPN, maksud
dan tujuan PT IPN ialah:
• Penyewaan Venue;
• Aktivitas Penyewaan dan Sewa Guna Tanpa Hak Opsi;
• Jasa MICE; dan
• Real Estat
Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas PT IPN melaksanakan kegiatan usaha sebagai berikut:
a) 68112 – Penyewaan Venue Penyelenggaraan Aktivitas MICE dan Event Khusus
Kelompok ini mencakup menyewakan tempat dan fasilitas untuk penyelenggaraan kegiatan pertemuan, perjalanan
insentif, konvensi, dan pameran atau untuk penyelenggaraan event khusus. Penyewaan dilakukan dalam periode
tertentu untuk masa persiapan, penyelenggaraan acara, dan masa pembongkaran. Tempat yang dimaksud
mencakup convention center, exhibition center, special venue/multi purpose venue.
b) 77323 – Aktivitas Penyewaan dan Sewa Guna Tanpa Hak Opsi Alat Kebutuhan MICE
Kelompok ini mencakup kegiatan penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi (operational leasing) mesin, dan
peralatan barang dekorasi kebutuhan Meetings, Incentives, Conventions, and Exhibitions (MICE) dan penunjang
lainnya.
c) 82301 – Jasa Penyelenggara Pertemuan, Perjalanan Insentif, Konferensi dan Pameran (MICE)
Kelompok ini mencakup usaha pengaturan, promosi dan atau pengelolaan acara, seperti jasa pelayanan bagi suatu
pertemuan sekelompok orang (negarawan, usahawan, cendekiawan, dan sebagainya). Termasuk juga dalam
kelompok ini usaha jasa yang merencanakan, menyusun dan menyelenggarakan program perjalanan insentif dan
usaha jasa yang melakukan perencanaan dan penyelenggaraan pameran dagang dan usaha, konvensi, konferensi
dan rapat atau pertemuan. Kegiatan ini disebut juga jasa MICE (Meetings, Incentives, Conventions and Exhibitions).
d) 68111 – Real Estat Yang Dimiliki Sendiri Atau Disewa
Kelompok ini mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki
sendiri maupun disewa, seperti bangunan apartemen, bangunan hunian dan bangunan non hunian (seperti fasilitas
penyimpanan/gudang, mall, pusat perbelanjaan dan lainnya) serta penyediaan rumah dan flat atau apartemen
dengan atau tanpa perabotan untuk digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau tahunan. Termasuk
kegiatan penjualan tanah, pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri (untuk penyewaan ruang-ruang di
gedung tersebut), pembagian real estat menjadi tanah kavling tanpa pengembangan lahan dan pengoperasian
kawasan hunian untuk rumah yang bisa dipindah-pindah.
Berdasarkan konfirmasi dari PT IPN, sampai dengan tanggal Laporan Uji Tuntas ini, PT IPN belum mulai beroperasi
secara komersial.
Page 6
IV. URAIAN MENGENAI TRANSAKSI
1. Tanggal Transaksi
Tanggal Transaksi yang dimaksud adalah tanggal 16 Januari 2025.
2. Objek Transaksi
Objek Transaksi berdasarkan Perjanjian Pengambilan Bagian Saham Bersyarat adalah pengambilalihan (akuisisi) PT IPN
oleh Perseroan, dengan melakukan penyertaan dalam bentuk ekuitas/saham sebanyak 135.035.675 (seratus tiga puluh
lima juta tiga puluh lima ribu enam ratus tujuh puluh lima) saham baru berupa saham seri B yang akan dikeluarkan oleh
PT IPN atau setara dengan 99,9926% (sembilan puluh sembilan koma sembilan sembilan dua enam persen) dari total
modal yang ditempatkan dan disetor penuh di dalam PT IPN setelah peningkatan modal disetor PT IPN.
3. Nilai Transaksi
Total nilai transaksi sebesar Rp2.295.606.475.000 (dua triliun dua ratus sembilan puluh lima miliar enam ratus enam juta
empat ratus tujuh puluh lima ribu Rupiah) (belum termasuk pajak sesuai ketentuan perundang-undangan yang berlaku).
4. Sifat Hubungan Afiliasi Dari Pihak Yang Melakukan Transaksi
PT IPN dimiliki secara langsung dan tidak langsung oleh pemegang saham yang sama dengan Perseroan, yaitu PT AS
dan PT TMJ dengan rincian sebagai berikut:
- PT AS dan PT TMJ masing-masing merupakan pihak yang secara langsung dan tidak langsung (melalui PT MAP)
(yang bertindak sebagai pemegang saham pengendali dari PT PANI) mempunyai kepemilikan saham dalam
Perseroan;
- PT AS merupakan pihak yang secara tidak langsung (melalui PT KML) mempunyai kepemilikan saham dalam PT
IPN;
- PT TMJ merupakan pihak yang secara langsung dan tidak langsung (melalui PT KML) mempunyai kepemilikan
saham dalam PT IPN.
5. Pertimbangan dan Alasan Dilakukannya Transaksi Dibandingkan dengan Apabila Dilakukan Transaksi Lain yang
Sejenis dengan Pihak Bukan Afiliasi
Perseroan saat ini melakukan kegiatan usaha dalam bidang real estat dan aktivitas perusahaan holding. Diharapkan
dengan dilakukannya Transaksi ini akan berdampak positif untuk pengembangan CBD PIK2, serta meningkatkan nilai
bagi para pemegang saham serta pemangku kepentingan.
Pertimbangan mengapa Perseroan melakukan penyertaan pada PT IPN dikarenakan pembangunan Proyek MICE telah
dilakukan oleh PT IPN dan PT IPN didirikan untuk berfokus dalam pengembangan bisnis MICE.
Dana yang diperoleh dari penerbitan saham baru akan digunakan oleh PT IPN sebagai tambahan dana untuk membiayai
proyek pembangunan gedung untuk tujuan meetings, incentives, conferences, dan exhibitions (”Proyek MICE”). Sebagai
salah satu fasilitas yang dapat mendukung pengembangan CBD PIK2 dan Proyek MICE ditargetkan dapat memberikan
nilai tambahan untuk pengembangan CBD PIK2 untuk jangka panjang.
Setelah mempertimbangkan latar belakang Transaksi, Perseroan yakin bahwa dengan melakukan Transaksi dengan
pihak terafiliasi, proses pelaksanaan transaksi dapat dilaksanakan secara lebih efisien dan dengan harga kompetitif
dibandingkan dengan apabila Transaksi dilakukan dengan pihak lain yang tidak terafiliasi.
V. RINGKASAN LAPORAN PENILAIAN OBJEK TRANSAKSI
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (KJPP SRR) sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan
Menteri Keuangan No. 2.09.0059 tanggal 20 Agustus 2009 yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di OJK
dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 8 Juni
2023 (Penilai Properti dan Bisnis) telah ditugaskan oleh manajemen Perseroan untuk memberikan pendapat sebagai penilai
independen atas nilai pasar properti PT Industri Pameran Nusantara (“IPN”) sesuai dengan proposal KJPP SRR
Page 7
No. 240625.006/SRR-JK/SPN-A/PANI/OR tanggal 25 Juni 2024 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
Berikut adalah ringkasan laporan penilaian properti sebagaimana dituangkan dalam Laporan Penilaian Properti Milik/Atas
Nama PT Industri Pameran Nusantara No. 00005/2.0059-02/PI/03/0242/1/I/2025 tanggal 15 Januari 2025:
1. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penugasan penilaian atas Obyek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai pasar, pada tanggal
penilaian, dari Objek Penilaian, yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah. Adapun maksud dari penugasan di atas
adalah untuk memenuhi kebutuhan Perseroan dalam rangka rencana kerjasama operasi Objek Penilaian.
2. Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut:
- Laporan penilaian Objek Penilaian merupakan laporan yang bersifat non-disclaimer opinion;
- KJPP SRR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian Objek
Penilaian;
- Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian bersumber dari dan atau divalidasi oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (“MAPPI”);
- KJPP SRR bertanggung jawab atas pelaksanaan penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian;
- Laporan penilaian Objek Penilaian merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan;
- KJPP SRR bertanggung jawab atas laporan penilaian Objek Penilaian dan kesimpulan nilai akhir;
- KJPP SRR telah melakukan penelaahan atas status hukum dari Objek Penilaian.
3. Asumsi-Asumsi Pokok
Penilaian ini tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di
dalam Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember 2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal (“POJK 28/2021”) dan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia
Edisi VII Tahun 2018 (“KEPI & SPI”).
4. Objek Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Objek Penilaian, yaitu properti milik/atas nama IPN yang berupa bangunan
dalam konstruksi, peralatan kantor, dan kendaraan bermotor yang terletak di Jl. Gatot Subroto, Desa Salembaran Jaya,
Kecamatan Kosambi, Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten.
5. Inspeksi Objek Penilaian
Peninjauan fisik atas Objek Penilaian dilakukan pada tanggal 6 Desember 2024.
6. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 September 2024. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan
dan tujuan penilaian.
7. Pendekatan Penilaian
Pendekatan-pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut:
Pendekatan biaya adalah pendekatan penilaian untuk mendapatkan indikasi nilai Objek Penilaian berdasarkan biaya
reproduksi baru (reproduction cost new) atau biaya pengganti baru (BPB) (replacement cost new) pada tanggal penilaian
(cut off date) setelah dikurangi dengan penyusutan.
Pendekatan biaya digunakan dalam penilaian Objek Penilaian yang berupa bangunan dalam konstruksi dan peralatan
kantor dengan mempertimbangkan bahwa biaya reproduksi baru/biaya pengganti baru dan penyusutan dapat
diperkirakan.
Page 8
Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang
sebanding dan sejenis dengan objek penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian kendaraan bermotor dengan mempertimbangkan bahwa pada saat
inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang sebanding dan sejenis yang dapat digunakan
dalam proses penilaian kendaraan bermotor.
8. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil penilaian dari penilai independen KJPP SRR diperoleh nilai pasar properti milik/atas nama IPN pada
tanggal 30 September 2024 adalah sebesar Rp 423.156.578.000,00.
RINGKASAN LAPORAN PENILAIAN SAHAM
Kantor Jasa Penilai Publik (“KJPP”) Kusnanto & Rekan (“KR”) sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri
Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di OJK dengan
Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), telah
ditunjuk oleh manajemen Perseroan untuk menentukan nilai pasar 100,00% saham PT IPN sesuai dengan surat penugasan
No. KR/241202-001 tanggal 2 Desember 2024 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
Berikut adalah ringkasan Laporan Penilaian 100,00% Saham PT IPN sebagaimana tertuang dalam laporan
No. 00001/2.0162-00/BS/03/0153/1/I/2025 tanggal 15 Januari 2025:
1. Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi dalam Transaksi adalah Perseroan dan PT IPN.
2. Objek Penilaian
Objek penilaian adalah nilai pasar 100,00% saham PT IPN.
3. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai pasar dari Objek Penilaian
yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 September 2024.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang selanjutnya akan
digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Transaksi serta
untuk memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
4. Kondisi Pembatas dan Asumsi-asumsi Pokok
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan, serta
peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih didasarkan pada laporan keuangan
PT IPN yang telah diaudit. KJPP KR telah melakukan penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat
mencerminkan nilai pasarnya. KJPP KR bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan kinerja historis
PT IPN dan informasi manajemen PT IPN terhadap laporan keuangan PT IPN tersebut. KJPP KR juga bertanggung jawab
atas laporan penilaian PT IPN dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, KJPP KR mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan.
KJPP KR juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian
tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam
penilaian. KJPP KR tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update)
pendapat KJPP KR karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal
laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, KJPP KR mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan kepada KJPP KR oleh Perseroan
dan PT IPN atau yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan
Page 9
KJPP KR tidak bertanggung jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. KJPP KR juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan PT IPN bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada KJPP KR menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat memengaruhi hasil akhir pendapat KJPP KR secara material. KJPP KR tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas penilaian KJPP KR maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya, ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga data yang KJPP KR peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan. Karena hasil dari penilaian KJPP KR sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah hasil dari penilaian KJPP KR. Oleh karena itu, KJPP KR sampaikan bahwa perubahan terhadap data yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, KJPP KR tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian. Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perseroan dan PT IPN. Pekerjaan KJPP KR yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, KJPP KR juga telah memperoleh informasi atas status hukum PT IPN berdasarkan anggaran dasar PT IPN. 5. Metode Penilaian yang Digunakan Mengingat berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, sampai diterbitkannya laporan ini, PT IPN belum mulai beroperasi secara komersial, metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method). Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas. Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang KJPP KR anggap paling sesuai untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan PT IPN. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda. 6. Kesimpulan Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah KJPP KR terima dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian, maka menurut pendapat KJPP KR, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 September 2024 adalah sebesar Rp 0,18 miliar.
Page 10
VII. RINGKASAN LAPORAN PENILAI MENGENAI KEWAJARAN TRANSAKSI ………… KJPP KR sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di OJK dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), telah ditunjuk oleh manajemen Perseroan untuk memberikan pendapat kewajaran atas Transaksi sesuai dengan surat penugasan No. KR/241202-001 tanggal 2 Desember 2024 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Berikut adalah ringkasan laporan pendapat kewajaran atas Transaksi sebagaimana tertuang dalam laporan No. 00002/2.0162-00/BS/03/0153/1/I/2025 tanggal 16 Januari 2025: 1. Identitas Pihak dalam Transaksi Pihak-pihak yang terkait dalam Transaksi adalah Perseroan dan PT IPN. 2. Objek Analisis Kewajaran Objek transaksi dalam pendapat kewajaran atas Transaksi adalah transaksi dimana Perseroan menyetujui untuk mengambil bagian atas seluruh saham seri B yang ditempatkan dan disetor penuh dalam PT IPN sebanyak 135.035.675 saham dengan nilai nominal sebesar Rp 17.000 per lembar saham dengan nilai transaksi sebesar Rp 2,30 triliun sehingga Perseroan akan memiliki penyertaan saham yang mewakili 99,9926% dari total modal yang ditempatkan dan disetor penuh di dalam PT IPN. 3. Tujuan Pendapat kewajaran Maksud dan tujuan penyusunan laporan pendapat kewajaran atas Transaksi adalah untuk memberikan gambaran kepada Direksi Perseroan mengenai kewajaran Transaksi dari aspek keuangan dan untuk memenuhi ketentuan yang berlaku, yaitu POJK 42/2020 dan POJK 17/2020. 4. Asumsi dan Kondisi Pembatas Analisis pendapat kewajaran atas Transaksi dipersiapkan menggunakan data dan informasi sebagaimana diungkapkan di atas, data dan informasi mana telah KJPP KR telaah. Dalam melaksanakan analisis, KJPP KR bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan, informasi atas status hukum Perseroan dan informasi-informasi lain yang diberikan kepada KJPP KR oleh Perseroan atau yang tersedia secara umum dan KJPP KR tidak bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat memengaruhi hasil akhir pendapat KJPP KR secara material. KJPP KR juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada KJPP KR menjadi tidak lengkap atau menyesatkan. Oleh karenanya, KJPP KR tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas pendapat kewajaran KJPP KR dikarenakan adanya perubahan data dan informasi tersebut. Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Transaksi disusun oleh manajemen Perseroan. KJPP KR telah melakukan penelaahan atas proyeksi laporan keuangan tersebut dan proyeksi laporan keuangan tersebut telah menggambarkan kondisi operasi dan kinerja Perseroan. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan yang perlu KJPP KR lakukan terhadap target kinerja Perseroan. KJPP KR tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, KJPP KR juga tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Transaksi. Jasa-jasa yang KJPP KR berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Transaksi hanya merupakan pemberian pendapat kewajaran atas Transaksi dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. KJPP KR tidak melakukan penelitian atas keabsahan Transaksi dari aspek hukum dan implikasi aspek perpajakan. pendapat kewajaran atas Transaksi hanya ditinjau dari segi ekonomis dan keuangan. Laporan pendapat kewajaran atas Transaksi bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perseroan. Selanjutnya, KJPP KR juga telah memperoleh informasi atas status hukum Perseroan dan PT IPN berdasarkan anggaran dasar Perseroan dan PT IPN.
Page 11
Pekerjaan KJPP KR yang berkaitan dengan Transaksi tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, KJPP KR tidak mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan dan menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar Transaksi yang ada dan mungkin tersedia untuk Perseroan serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut terhadap Transaksi. Pendapat kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan Transaksi pada tanggal pendapat kewajaran ini diterbitkan. Dalam penyusunan pendapat kewajaran ini, KJPP KR menggunakan beberapa asumsi, seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan serta semua pihak yang terlibat dalam Transaksi. Transaksi akan dilaksanakan seperti yang telah dijelaskan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan serta keakuratan informasi mengenai Transaksi yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan. Pendapat kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang menyesatkan atas proses yang mendasari pendapat kewajaran. Penyusunan pendapat kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan melalui analisis yang tidak lengkap. KJPP KR juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan pendapat kewajaran sampai dengan tanggal terjadinya Transaksi ini tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan pendapat kewajaran ini. KJPP KR tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan pendapat KJPP KR karena adanya perubahan asumsi dan kondisi, serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Perhitungan dan analisis dalam rangka pemberian pendapat kewajaran telah dilakukan dengan benar dan KJPP KR bertanggung jawab atas laporan pendapat kewajaran. Kesimpulan pendapat kewajaran ini berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki dampak material terhadap Transaksi. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak terbatas pada, perubahan kondisi baik secara internal pada Perseroan maupun secara eksternal, yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan keuangan, serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya setelah tanggal laporan pendapat kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal laporan pendapat kewajaran ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas, maka pendapat kewajaran atas Transaksi mungkin berbeda. 5. Pendekatan dan Metode Penilaian Dalam evaluasi pendapat kewajaran atas Transaksi ini, KJPP KR telah melakukan analisis melalui pendekatan dan prosedur pendapat kewajaran atas Transaksi dari hal-hal sebagai berikut: I. Analisis atas Transaksi; II. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Transaksi; dan III. Analisis atas Kewajaran Transaksi. 6. Pendapat kewajaran atas Transaksi Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data, dan informasi yang diperoleh dari manajemen Perseroan yang digunakan dalam penyusunan laporan ini, penelaahan atas dampak keuangan Transaksi sebagaimana diungkapkan dalam laporan pendapat kewajaran ini, KJPP KR berpendapat bahwa Transaksi adalah wajar.
Page 12
VII. PERNYATAAN DEWAN KOMISARIS DAN DIREKSI PERSEROAN
1. Pernyataan Direksi
Direksi Perseroan menyatakan bahwa:
- Direksi Perseroan dengan ini menyatakan bahwa Transaksi ini merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud
dalam POJK 42/2020 dan juga merupakan transaksi material sebagaimana dimaksud dalam POJK 17/2020.
Transaksi ini juga telah melalui prosedur yang memadai sesuai dengan kebijakan internal Perseroan dalam rangka
memastikan bahwa Transaksi dilaksanakan sesuai dengan praktik bisnis yang berlaku umum serta sesuai dengan
ketentuan dalam POJK 42/2020.
2. Pernyataan Dewan Komisaris dan Direksi
Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan menyatakan bahwa:
- Transaksi ini bukan merupakan Transaksi Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK 42/2020; dan
- Semua informasi material telah diungkapkan serta informasi tersebut tidak menyesatkan para pemegang saham dan
dapat dipertanggungjawabkan dengan baik.
VIII. INFORMASI TAMBAHAN
Apabila para pemegang saham memerlukan informasi lebih lanjut terhadap Transaksi dapat menghubungi Perseroan dengan
alamat:
PT BANGUN KOSAMBI SUKSES TBK
Kantor Pusat: Kantor Korespondensi:
Jalan Inspeksi PIK 2, Terusan Jalan Perancis No. 5 Office Tower Agung Sedayu Group Lt 10
Kelurahan Dadap, Kecamatan Kosambi, Kabupaten Jl. Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan,
Tangerang 15211, Indonesia Jakarta Utara 14470
Telepon: (+62) 21 - 50282888 Tel. (+62) 21 - 39734100
Fax: (+62) 21 - 50282888 Fax. (+62) 21 - 39734111
Email: corporate.secretary@cbdpik2.com
Website: www.cbdpik2.com
Names mentioned 46 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT IPN
p.1 ×53
unresolved
org
PT IPN. Keterbukaan Informasi
p.1
unresolved
org
Indonesia Stock Exchange
p.2
unresolved
org
PT AS
p.2 ×5
unresolved
org
PT KML
p.2 ×4
unresolved
org
PT PANI
p.2 ×3
unresolved
org
PT TMJ
p.2 ×6
unresolved
org
PT Tunas Mekar Jaya. Rp
p.2
unresolved
person
Djedjem Widjaja
· Notaris
p.3
unresolved
org
Menteri Hukum dan Perundang-undangan Republik Indonesia
p.3
unresolved
org
Menteri Hukum dan Perundang-undangan Indonesia No. C-
p.3
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.3
unresolved
org
PT IPN A. RIWAYAT SINGKAT
p.4
unresolved
person
Edison Jingga
· Notaris
p.4 ×5
unresolved
org
PT IPN Berikut
p.4
unresolved
org
PT Inti Multi Karya
p.4
unresolved
org
PT IPN No. AHU-AH.
p.4
unresolved
org
PT IPN Sampai
p.5
unresolved
org
PT MAP
p.6
unresolved
org
Suwendho Rinaldy dan Rekan
p.6
unresolved
org
KJPP SRR
p.6 ×7
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.6 ×3
unresolved
org
Kusnanto & Rekan
p.8
unresolved
org
KJPP KR
p.8 ×49
unresolved
org
KJPP KR. Oleh
p.9
unresolved
org
PT IPN. Pekerjaan KJPP KR
p.9
unresolved
person
VII.
· KOMISARIS
p.12
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.500
3741 ms
12 Sep 2026 22:54
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'Memiliki arti sebagaimana terdapat dalam Bagian '
'IV angka 2 (Objek Transaksi) Keterbukaan'}],
'currency': 'IDR',
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'Memiliki arti sebagaimana terdapat dalam Bagian IV angka 2 '
'(Objek Transaksi) Keterbukaan',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '2.30'}