20250120_CBDK_Informasi Transaksi Afiliasi_31846737_lamp5.pdf

No. : 00001/2.0162-00/BS/03/0153/1/I/2025                                  15 Januari 2025



Kepada Yth.

PT BANGUN KOSAMBI SUKSES Tbk
Jl. lnspeksi PIK 2
Terusan Jalan Perancis No. 5
Tangerang 15211

U.p. : Direksi

Hal : Ringkasan Penilaian 100,00% Saham PT Industri Pameran Nusantara


Dengan hormat,

Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan
(selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen
PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan
pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 100,00% saham PT Industri Pameran
Nusantara (selanjutnya disebut “IPN”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat
penugasan No. KR/240801-001 tanggal 1 Agustus 2024 dan adendum No. KR/241202-001
tanggal 2 Desember 2024 yang seluruhnya telah disetujui oleh manajemen Perseroan.

Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan
No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar
modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis),
menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 100,00% saham IPN
(selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat
mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 September 2024.


ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI

Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat baik
yang dimiliki sendiri maupun disewa, aktivitas perusahaan holding dan aktivitas konsultasi
manajemen lainnya. Perseroan berdomisili di Jalan Inspeksi PIK 2, Terusan Jalan Perancis
No. 5, Tangerang 15211, dengan nomor telepon: (021) 5028 2888 dan
email: corporate.secretary@agungsedayu.com.

IPN     merupakan    suatu      perseroan   terbatas   berstatus   perusahaan     tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang
lingkup kegiatan usaha IPN adalah bergerak dalam bidang aktivitas penyewaan venue, sewa
guna tanpa hak opsi, real estat, penyewaan dan penyelenggaraan Meeting, Incentive,
Convention dan Exhibition (MICE). Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen
Perseroan, sampai diterbitkannya laporan ini, IPN belum mulai beroperasi secara komersial.

Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang ditargetkan Pemerintah Indonesia diyakini akan
didukung oleh pertumbuhan konsumsi rumah tangga, peningkatan kinerja ekspor dan
investasi. Sektor properti Indonesia memiliki potensi besar untuk berkembang sejalan dengan
prospek ekonomi dalam negeri serta kemungkinan pemangkasan suku bunga acuan oleh
Bank Indonesia. Penurunan suku bunga tersebut diharapkan dapat menjadi katalisator bagi
industri properti. Sektor properti masih memiliki ruang untuk tumbuh yang sangat besar
mengingat masih tingginya kebutuhan masyarakat terhadap perumahan, baik rumah tinggal
maupun rumah pertokoan. Hal ini juga didukung Pemerintah Indonesia dengan stimulus pajak
untuk mendorong masyarakat untuk membeli properti.

Sebagai perusahaan yang bergerak dalam bidang real estat, Perseroan masih menjadikan
Kawasan CBD PIK 2 sebagai fokus utama dalam pengembangan kota mandiri, dengan
membangun hunian, produk komersial dalam bentuk rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan),
Small Office Home Office (SOHO), gudang, dan kaveling komersial yang akan dibangun
menjadi Kawasan CBD PIK 2 beserta dengan sarana dan prasarana yang lengkap. Perseroan
juga bekerja sama dengan sektor dari kesehatan hingga pendidikan untuk memperkuat dan
meningkatkan kualitas layanan publik di kawasan PIK 2. Perseroan memandang
pengembangan Kawasan CBD PIK 2 juga perlu dilengkapi proyek MICE dengan
pembangunan gedung, yang diharapkan dapat mendukung pemenuhan kebutuhan industri
MICE di Jakarta sehingga dapat mampu mendukung pertumbuhan ekonomi nasional.

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada bulan
Januari 2025, Perseroan telah melakukan Penawaran Umum Perdana Saham sebanyak
566.894.500 lembar saham dengan keseluruhan jumlah penawaran sebesar Rp 2,30 triliun
(selanjutnya disebut “Penawaran Umum Perdana Saham”), dimana sebagaimana
diungkapkan pada Prospektus Penawaran Umum Perdana Saham, setelah dikurangi biaya-
biaya emisi, seluruh dana yang diperoleh dari hasil Penawaran Umum Perdana Saham akan
digunakan untuk melakukan penyertaan saham pada IPN (selanjutnya disebut “Rencana
Transaksi”).




                                            ii

Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan memandang prospek industri MICE
berpotensi bagi pengembangan bisnis Perseroan sebagai suatu perusahaan properti yang
terintegrasi sehingga diharapkan dapat menciptakan sinergi bisnis untuk pengembangan
Kawasan CBD PIK 2, yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang dan memberikan nilai tambah bagi
seluruh para pemegang saham Perseroan.

Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan mengharapkan IPN dapat
mengembangkan proyek MICE yang mendukung pengembangan Kawasan CBD PIK 2
sehingga diharapkan dapat meningkatkan nilai jual aset Perseroan dan entitas anak
Perseroan yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang.

Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:

•   Sebagai perusahaan yang bergerak dalam bidang real estat, Perseroan masih menjadikan
    Kawasan CBD PIK 2 sebagai fokus utama dalam pengembangan kota mandiri, dengan
    membangun hunian, produk komersial dalam bentuk rumah toko (ruko), rumah kantor
    (rukan), Small Office Home Office (SOHO), gudang, dan kaveling komersial yang akan
    dibangun menjadi Kawasan CBD PIK 2 beserta dengan sarana dan prasarana yang
    lengkap. Perseroan juga bekerja sama dengan sektor dari kesehatan hingga pendidikan
    untuk memperkuat dan meningkatkan kualitas layanan publik di kawasan PIK 2.
    Perseroan memandang pengembangan Kawasan CBD PIK 2 juga perlu dilengkapi proyek
    MICE dengan pembangunan gedung, yang diharapkan dapat mendukung pemenuhan
    kebutuhan industri MICE di Jakarta sehingga dapat mampu mendukung pertumbuhan
    ekonomi nasional.

•   Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada bulan
    Januari 2025, Perseroan telah melakukan Penawaran Umum Perdana Saham, dimana
    sebagaimana diungkapkan pada Prospektus Penawaran Umum Perdana Saham,
    Perseroan merencanakan untuk melakukan Rencana Transaksi.

•   Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan memandang prospek industri MICE
    berpotensi bagi pengembangan bisnis Perseroan sebagai suatu perusahaan properti yang
    terintegrasi sehingga diharapkan dapat menciptakan sinergi bisnis untuk pengembangan
    Kawasan CBD PIK 2, yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan kinerja
    keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang dan memberikan nilai
    tambah bagi seluruh para pemegang saham Perseroan.

•   Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan mengharapkan IPN dapat
    mengembangkan proyek MICE yang mendukung pengembangan Kawasan CBD PIK 2
    sehingga diharapkan dapat meningkatkan nilai jual aset Perseroan dan entitas anak
    Perseroan yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan kinerja keuangan
    konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang.




                                           iii

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan
OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).

Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut merupakan transaksi material, sehingga Perseroan harus memenuhi
Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).

Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi material,
POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas
transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.

Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.

Mengingat IPN adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham IPN bersifat tidak likuid.


PREMIS PENILAIAN

Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa IPN adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.


TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN

Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 September 2024.

Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi serta untuk memenuhi
POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.

Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).




                                           iv

DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN

Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.

Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.


INDEPENDENSI PENILAI

Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan IPN ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan IPN. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/240801-001 tanggal 1 Agustus 2024 dan adendum No. KR/241202-001 tanggal
2 Desember 2024 yang seluruhnya telah disetujui oleh manajemen Perseroan.


TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN

Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 September 2024.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan IPN yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan IPN untuk
periode sembilan bulan yang berakhir pada tanggal 30 September 2024 yang menjadi dasar
penilaian ini.


JENIS LAPORAN

Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Industri Pameran Nusantara ini merupakan
laporan terinci.




                                             v

KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 September 2024, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian
100,00% saham PT Industri Pameran Nusantara tidak terdapat kejadian penting setelah
tanggal penilaian (subsequent events) yang secara signifikan dapat memengaruhi penilaian
nilai pasar Objek Penilaian.


DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN

Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:

1. Laporan keuangan IPN untuk periode sembilan bulan yang berakhir pada tanggal
   30 September 2024 yang telah diaudit oleh KAP Trisnowati & Mariati sebagaimana
   tertuang dalam laporannya No. 00001/2.0587/AU.1/03/1794-1/1/I/2025 tanggal
   14 Januari 2025 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;

2. Laporan keuangan IPN untuk periode sejak tanggal pendirian 16 Januari 2023 sampai
   dengan 31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP Heru, Satria, Rukmana & Rekan
   sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00099/2.1352/AU.1/05/1520-1/1/IX/2024
   tanggal 17 September 2024 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;

3. Laporan penilaian properti IPN per 30 September 2024 yang disusun oleh
   KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan sebagaimana tertuang dalam laporannya
   No. 00005/2.0059-02/PI/03/0242/1/I/2025 tanggal 15 Januari 2025;

4. Anggaran dasar IPN yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 18
   tanggal 4 September 2024 yang dibuat oleh Edison Jingga, S.H. M.H., mengenai
   perubahan maksud dan tujuan serta kegiatan usaha IPN.

5. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes Edmond Budiman
   dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
   terkait dengan Rencana Transaksi;

6. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan IPN serta pihak-pihak lain yang
   relevan untuk penugasan;

7. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
   website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
   Bloomberg;

8. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
   Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
   Bloomberg;




                                            vi

9. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
   website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
   Bloomberg;

10. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan

11. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
    analisis lain yang kami anggap relevan.

Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan IPN atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.

Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari IPN. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.


KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK

Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.

Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan IPN yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai pasarnya. Kami
bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan kinerja historis IPN dan informasi
manajemen IPN terhadap laporan keuangan IPN tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas
laporan penilaian IPN dan kesimpulan nilai akhir.

Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.




                                            vii

Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan IPN atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan IPN bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.

Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.

Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
memengaruhi operasional Perseroan dan IPN.

Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum IPN berdasarkan anggaran dasar IPN.


TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI

Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.




                                            viii

PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN

Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif IPN, pengkajian atas kondisi operasi
dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki IPN. Prospek IPN di masa yang akan datang
kami evaluasi berdasarkan rencana usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya.
Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas
prospek dari industri yang bersangkutan.

Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.


METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN

Mengingat berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, sampai
diterbitkannya laporan ini, IPN belum mulai beroperasi secara komersial, metode penilaian
yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode penyesuaian aset bersih
(adjusted net asset method).

Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.

Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
IPN. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.




                                             ix

RINGKASAN HASIL PENILAIAN

Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:

Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham IPN sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 0,18 miliar. Dengan
diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar 100,00% saham IPN adalah sebesar
Rp 0,18 miliar. Dengan demikian, nilai pasar 100,00% saham IPN berdasarkan metode
penyesuaian aset bersih adalah sebesar Rp 0,18 miliar.


KESIMPULAN PENILAIAN

Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 September 2024 adalah sebesar
Rp 0,18 miliar.

Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan IPN serta pihak-pihak lain yang relevan dengan
penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan bahwa tidak
ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan memengaruhi nilai pasar tersebut
secara material.

Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas IPN. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian IPN tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.


DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN

Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya
izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.

Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.




                                             x

Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.

Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.


Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN




Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan

Izin Penilai     : B-1.09.00153
STTD             : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI            : 06-S-01996




                                             xi