Back to announcement
20241104_MDLN_Transaksi Material Tanpa Persetujuan RUPS_31752812_lamp1.pdf
Asset transaction Needs review MDLNSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 75
Page 1
Kusnanto & rekan Independent Business Appraisers License : 2.19.0162 Indonesia
Page 2
No. : 00157/2.0162-00/BS/03/0382/1/X/2024 31 Oktober 2024 Kepada Yth. PT MODERNLAND REALTY Tbk Green Central City, Commercial Area Lt. 5 Jl. Gajah Mada No. 188 Jakarta Barat 11120 U.p. : Direksi Hal : Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Dengan hormat, Pada tanggal 31 Oktober 2024, PT Modernland Realty Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”), PT Mitra Sindo Sukses (selanjutnya disebut “MSS”), PT Mitra Sindo Makmur (selanjutnya disebut “MSM”), PT Bumi Perkasa Permai (selanjutnya disebut “BPP”), PT Bank Jtrust Indonesia Tbk (selanjutnya disebut “BCIC”), dan Eight Rubies Limited (selanjutnya disebut “ERL”) telah menandatangani Facility Agrement (selanjutnya disebut “FA”), dimana Perseroan merencanakan untuk melakukan pinjaman dari BCIC dan ERL dengan jumlah keseluruhan sebesar USD 60,00 juta, dengan bunga sebesar 11,00% dan redemption premium rate sebesar 6,00%, yang akan jatuh tempo pada tanggal 31 Januari 2027 (selanjutnya disebut “Rencana Pinjaman”), dimana dalam rangka mendukung Rencana Pinjaman tersebut, Perseroan merencanakan memberikan jaminan antara lain aset Perseroan, MSS, MSM, dan BPP, termasuk jaminan gadai saham MSS, MSM, dan BPP yang dimiliki Perseroan serta jaminan perusahaan dari MSS, MSM, dan BPP (selanjutnya disebut “Rencana Pemberian Jaminan”). Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Pinjaman dan Rencana Pemberian Jaminan merupakan satu kesatuan transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”. Sehubungan dengan Rencana Transaksi tersebut, manajemen Perseroan telah menunjuk Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas kewajaran Rencana Transaksi sesuai dengan surat penugasan No. KR/240911-001 tanggal 11 September 2024 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-02/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyampaikan pendapat kewajaran (fairness opinion) (selanjutnya disebut “Pendapat Kewajaran”) atas Rencana Transaksi.
Page 3
ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan meliputi antara lain, pembangunan perumahan, investasi yang
berkaitan dengan properti, sarana dan prasarana, pembangunan kawasan industri dan
pergudangan, apartemen, perhotelan, perkantoran, pusat perbelanjaan serta jasa dan
pengelolaan lapangan golf, kontraktor umum, pemasangan komponen bangunan berat,
konstruksi besi dan baja, pembangunan konstruksi gedung, jembatan jalan, bandara-
dermaga, pemasangan instalasi-instalasi dan pengembangan wilayah pemukiman. Kegiatan
usaha penunjang Perseroan antara lain perdagangan yang meliputi impor dan ekspor,
perdagangan besar lokal, distributor, agen dan sebagai perwakilan dari badan-badan
perusahaan-perusahaan dan perdagangan yang berhubungan dengan usaha real estat dan
properti serta jasa penyewaan, pengelolaan properti dan sarana penunjang konstruksi
Perseroan. Pada saat ini, kegiatan yang sudah dijalankan oleh Perseroan berupa
pengembangan kawasan industri dan penjualan real estat dan apartemen serta pengelolaan
lapangan golf dan restoran club house, perhotelan dan jasa penyewaan properti. Perseroan
memulai kegiatan usaha komersialnya pada bulan November 1989. Perseroan berdomisili di
Green Central City, Commercial Area Lantai 5, Jalan Gajah Mada Nomor 188, Jakarta Barat
11120, dengan nomor telepon: (021) 2936 5888, nomor faksimile: (021) 2936 9999, dan
email: corporate@modernland.co.id.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
31 Agustus 2024, Perseroan memiliki penyertaan saham pada MSS dan MSM masing-
masing dengan kepemilikan efektif sebesar 100,00%.
MSS merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang
lingkup kegiatan usaha MSS bergerak di bidang pengembangan real estat, konstruksi dan
kegiatan lain yang berhubungan dengan real estat.
MSM merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang
lingkup kegiatan usaha MSM bergerak di bidang pengembangan real estat, konstruksi dan
kegiatan lain yang berhubungan dengan real estat.
Berdasarkan Offering Memorandum tanggal 6 April 2017, ModernLand Overseas Pte. Ltd.
(selanjutnya disebut “MLO”), entitas anak yang dimiliki sepenuhnya oleh Perseroan pada
tanggal 31 Agustus 2024, telah menerbitkan 6,95% Guaranteed Senior Notes due 2024
dengan jumlah pokok sebesar USD 240,00 juta yang jatuh tempo pada tanggal
13 April 2024 (selanjutnya disebut “Notes 2024”). Pada April 2017, MLO telah memperoleh
persetujuan dasar telah diterima dari Singapore Exchange Securities Trading Limited
(selanjutnya disebut “SGX-ST”) untuk pendaftaran dan kuotasi atas Notes 2024 pada SGX-
ST. Pada tanggal 15 Desember 2021, MLO telah menerbitkan notes sebesar
USD 268,48 juta yang mewakili seluruh jumlah yang jatuh tempo dan terutang berdasarkan
Notes 2024 yang akan jatuh tempo pada tanggal 30 April 2027 (selanjutnya disebut “Notes
2027”). Dengan diterbitkannya Notes 2027, maka Notes 2024 dibatalkan atau batal
seluruhnya.
2
Page 4
Pada tanggal 30 April 2022 dan 30 Oktober 2022, MLO telah melakukan pembayaran PIK
Toggle Interest melalui penerbitan 2024 PIK Interest Notes masing-masing sebesar
USD 2,37 juta dan USD 3,24 juta (selanjutnya disebut “PIK Notes 2024”). PIK Notes 2024
akan jatuh tempo pada tanggal 30 April 2027 dan dikenakan tingkat bunga yang sama
dengan Notes 2027. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
pada tanggal 30 April 2024, saldo Notes 2027 dan PIK Notes 2024 masing-masing adalah
sebesar USD 213,94 juta dan USD 15,64 juta.
Selanjutnya, berdasarkan Offering Memorandum tanggal 21 Agustus 2018, JGC Ventures
Pte. Ltd. (selanjutnya disebut “JGCV”), entitas anak yang dimiliki sepenuhnya oleh
Perseroan pada tanggal 31 Agustus 2024, telah menerbitkan 10,75% Guaranteed Senior
Notes due 2021 dengan jumlah pokok sebesar USD 150,00 juta yang jatuh tempo pada
tanggal 30 Agustus 2021 (selanjutnya disebut “Notes 2021”). Pada Agustus 2018, JGCV
telah memperoleh persetujuan dasar dari SGX-ST untuk pendaftaran dan kuotasi atas Notes
2021 pada SGX-ST. Pada tanggal 15 Desember 2021, JGCV telah menerbitkan notes
sebesar USD 179,16 juta yang mewakili seluruh jumlah yang jatuh tempo dan terutang
berdasarkan Notes 2021 yang akan jatuh tempo pada tanggal 30 Juni 2025 (selanjutnya
disebut “Notes 2025”). Dengan diterbitkannya Notes 2025, maka Notes 2021 dibatalkan
atau batal seluruhnya.
Pada tanggal 30 Desember 2021, 30 Juni 2022, dan 30 Desember 2022, JGCV telah
melakukan pembayaran PIK Toggle Interest melalui penerbitan PIK Interest Notes masing-
masing sebesar USD 0,19 juta, USD 1,96 juta, dan USD 1,99 juta (selanjutnya disebut “PIK
Notes 2021”). PIK Notes 2021 akan jatuh tempo pada tanggal 30 Juni 2025 dan dikenakan
tingkat bunga yang sama dengan Notes 2025. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari
manajemen Perseroan, pada tanggal 30 Juni 2024, saldo Notes 2025 dan PIK Notes 2021
masing-masing adalah sebesar USD 130,73 juta dan USD 10,31 juta.
Pertumbuhan perekonomian global yang melambat serta ketidakpastian akibat berbagai
konflik geopolitik di Eropa dan Timur Tengah, telah memengaruhi ketidakpastian prospek
sektor properti global yang berdampak pada seluruh perekonomian, sehingga menurunkan
investasi di berbagai sektor. Korporasi properti swasta diperkirakan masih akan menghadapi
tekanan akibat keterbatasan sumber keuangan dan akses pendanaan sehingga penjualan
properti diperkirakan masih akan mengalami kontraksi.
Di tengah ketidakpastian industri properti, dalam rangka penyelesaian Notes 2025, PIK
Notes 2021, Notes 2027, PIK Notes 2024 Perseroan diwajibkan untuk melakukan penjualan
aset pada atau sebelum tanggal 31 Desember 2024. Perseroan juga telah mengupayakan
alternatif pendanaan lainnya melalui pinjaman, namun masih belum menunjukkan hasil,
antara lain dengan pertimbangan ketidakpastian prospek industri properti di Indonesia.
Kegagalan Perseroan dalam menjual aset tersebut merupakan event of default yang dapat
memberikan dampak bagi kredibilitas dan kelangsungan usaha Perseroan dan entitas anak
Perseroan serta proses hukum lainnya yang mungkin dapat berdampak pada penguasaan
aset Perseroan dan entitas anak Perseroan yang pada akhirnya dapat memengaruhi
kepentingan seluruh pemegang saham Perseroan. Dengan demikian, Perseroan melakukan
Rencana Transaksi.
3
Page 5
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat melakukan
pembayaran sebagian Notes 2024 dan Notes 2027 sehingga Perseroan dapat menghindari
potensi gagal bayar (event of default) dan menghindari dampak bagi kredibilitas dan
kelangsungan usaha Perseroan dan entitas anak Perseroan serta dampak lainnya yang
dapat memengaruhi kepentingan seluruh pemegang saham Perseroan.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 April 2024, saldo Notes 2027 dan PIK Notes 2024 masing-masing adalah sebesar
USD 213,94 juta dan USD 15,64 juta. Sedangkan, pada tanggal 30 Juni 2024, saldo
Notes 2025 dan PIK Notes 2021 masing-masing adalah sebesar USD 130,73 juta dan
USD 10,31 juta.
• Pertumbuhan perekonomian global yang melambat serta ketidakpastian akibat berbagai
konflik geopolitik di Eropa dan Timur Tengah, telah memengaruhi ketidakpastian
prospek sektor properti global yang berdampak pada seluruh perekonomian, sehingga
menurunkan investasi di berbagai sektor. Korporasi properti swasta diperkirakan masih
akan menghadapi tekanan akibat keterbatasan sumber keuangan dan akses pendanaan
sehingga penjualan properti diperkirakan masih akan mengalami kontraksi.
• Di tengah ketidakpastian industri properti, dalam rangka penyelesaian Notes 2025, PIK
Notes 2021, Notes 2027, PIK Notes 2024 Perseroan diwajibkan untuk melakukan
penjualan aset pada atau sebelum tanggal 31 Desember 2024. Perseroan juga telah
mengupayakan alternatif pendanaan lainnya melalui pinjaman, namun masih belum
menunjukkan hasil, antara lain dengan pertimbangan ketidakpastian prospek industri
properti di Indonesia. Kegagalan Perseroan dalam menjual aset tersebut merupakan
event of default yang dapat memberikan dampak bagi kredibilitas dan kelangsungan
usaha Perseroan dan entitas anak Perseroan serta proses hukum lainnya yang mungkin
dapat berdampak pada penguasaan aset Perseroan dan entitas anak Perseroan yang
pada akhirnya dapat memengaruhi kepentingan seluruh pemegang saham Perseroan.
Dengan demikian, Perseroan melakukan Rencana Transaksi.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat melakukan
pembayaran sebagian Notes 2024 dan Notes 2027 sehingga Perseroan dapat
menghindari potensi gagal bayar (event of default) dan menghindari dampak bagi
kredibilitas dan kelangsungan usaha Perseroan dan entitas anak Perseroan serta
dampak lainnya yang dapat memengaruhi kepentingan seluruh pemegang saham
Perseroan.
4
Page 6
• Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, sehubungan
dengan Notes 2024 dan Notes 2027, terdapat kewajiban pemberian jaminan, antara lain
jaminan perusahaan (corporate guarantee) dan jaminan aset yang dimiliki dari
Perseroan dan entitas anak Perseroan, serta terdapat pembatasan, termasuk
pembatasan penjualan aset. Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, setelah
melakukan pembayaran sebagian Notes 2024 dan Notes 2027, Perseroan dapat
memperoleh pembebasan atas sebagian pembatasan sehingga Perseroan dapat
mengimplementasikan strategi dan rencana Perseroan yang diharapkan dapat
meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang.
• Perseroan juga memiliki risiko untuk dipailitkan oleh pemegang Notes 2025 melalui
lembaga keuangan, bilamana tidak dapat memenuhi kewajiban pembayaran Notes 2025
dan PIK Notes 2021. Kepailitan dapat memiliki dampak bagi kelangsungan usaha (going
concern) Perseroan termasuk memberikan dampak bagi seluruh pemegang saham
Perseroan. Namun demikian, penyelesaian restukturisasi Notes 2025 dan PIK Notes
2021 dengan dana yang diperoleh dari Rencana Transaksi diharapkan dapat memitigasi
risiko kepailitan tersebut.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
(selanjutnya disebut “KAP”) Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan (selanjutnya
disebut “TSFBR”), jumlah ekuitas Perseroan adalah sebesar Rp 4,12 triliun. Selanjutnya,
berdasarkan FA, nilai transaksi atas Rencana Transaksi tersebut adalah sebesar
USD 60,00 juta dengan nilai penjaminan seluruh jaminan aset sampai dengan
USD 110,00 juta atau masing-masing setara dengan Rp 0,92 triliun dan Rp 1,69 triliun
dengan menggunakan asumsi kurs tengah Bank Indonesia pada tanggal 31 Agustus 2024,
yaitu sebesar Rp 15.409 per USD.
Dengan demikian, jumlah nilai transaksi dari Rencana Transaksi tersebut mencerminkan
20,00% - 50,00% ekuitas Perseroan per tanggal 31 Desember 2023 sehingga berdasarkan
keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi merupakan
transaksi material, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi material,
POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan pendapat kewajaran atas
transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi.
5
Page 7
Selanjutnya, Pendapat Kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Rencana
Transaksi dan tidak dapat digunakan untuk kepentingan lainnya. Pendapat Kewajaran ini
juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi untuk menyetujui atau tidak
menyetujui Rencana Transaksi atau mengambil tindakan tertentu atas Rencana Transaksi.
OBJEK TRANSAKSI PENDAPAT KEWAJARAN
Objek transaksi dalam Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi adalah sebagai
berikut:
• Rencana Perseroan untuk melakukan pinjaman dari BCIC dan ERL dengan jumlah
keseluruhan sebesar USD 60,00 juta, dengan bunga sebesar 11,00% dan redemption
premium rate sebesar 6,00%, yang akan jatuh tempo pada tanggal 31 Januari 2027
sehubungan dengan Rencana Pinjaman.
• Dalam rangka mendukung Rencana Pinjaman, Perseroan merencanakan untuk
memberikan jaminan antara lain aset Perseroan, MSS, MSM, dan BPP, termasuk
jaminan gadai saham MSS, MSM, dan BPP yang dimiliki Perseroan serta jaminan
perusahaan dari MSS, MSM, dan BPP sehubungan dengan Rencana Pemberian
Jaminan.
MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Maksud dan tujuan penyusunan laporan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi
adalah untuk memberikan gambaran kepada Direksi Perseroan mengenai kewajaran
Rencana Transaksi dari aspek keuangan dan untuk memenuhi ketentuan yang berlaku,
yaitu POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Pendapat Kewajaran ini disusun dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan
OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar
Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI 300, SPI 310, SPI 320, SPI 330 (selanjutnya
disebut “SPI”).
TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dalam Laporan Pendapat Kewajaran
diperhitungkan pada tanggal 31 Agustus 2024. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan
kepentingan dan tujuan analisis Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi.
JENIS LAPORAN
Jenis Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini merupakan laporan terinci.
6
Page 8
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan,
mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk periode delapan bulan yang berakhir
pada tanggal 31 Agustus 2024 yang telah direviu oleh KAP TSFBR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 155/9.M075/EWB.1/08.24 tanggal 28 Oktober 2024;
3. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP TSFBR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00206/2.1068/AU.1/03/1241-2/1/III/2024 tanggal 28 Maret 2024 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
4. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP TSFBR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00210/2.1068/AU.1/03/1241-1/1/III/2023 tanggal 30 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
5. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP TSFBR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00341/2.1068/AU.1/03/1044-2/1/IV/2022 tanggal 22 April 2022 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal;
6. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP TSFBR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00408/2.1068/AU.1/03/1044-1/1/V/2021 tanggal 28 Mei 2021 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal;
7. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh KAP TSFBR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00380/2.1068/AU.1/03/1241-3/1/IV/2020 tanggal 8 April 2020 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal;
8. Laporan keuangan konsolidasian proforma Perseroan untuk periode delapan bulan yang
berakhir pada tanggal 31 Agustus 2024 sehubungan dengan Rencana Transaksi yang
disusun oleh manajemen Perseroan;
9. Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan setelah Rencana Transaksi untuk
periode empat bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 dan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 – 2029 yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
7
Page 9
10. FA;
11. Anggaran dasar Perseroan yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris
No. 4 tanggal 5 November 2021, yang dibuat oleh Audrey Tedja, S.H., M.Kn. Notaris di
Jakarta mengenai perubahan anggaran dasar Perseroan untuk disesuaikan dengan
Peraturan OJK No. 32/POJK.04/2014 tentang Rencana dan Penyelenggaraan Rapat
Umum Pemegang Saham Perusahaan Terbuka dan Peraturan OJK
No. 33/POJK.04/2014 tentang Direksi dan Dewan Komisaris Emiten atau Perusahaan
Publik;
12. Anggaran dasar MSS yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta No. 8 tanggal
24 Juli 2023, dibuat di hadapan Notaris R.M. Indiarto Budioso, S.H., Notaris di Jakarta
mengenai perubahan susunan Direksi dan Komisaris MSS;
13. Anggaran dasar MSM yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta No. 7 tanggal
24 Juli 2023, dibuat di hadapan Notaris R.M. Indiarto Budioso, S.H., Notaris di Jakarta
mengenai perubahan susunan Direksi dan Komisaris MSM;
14. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Herman dengan posisi
sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait dengan
Rencana Transaksi;
15. Informasi mengenai rencana-rencana bisnis yang akan dilakukan oleh Perseroan di
masa mendatang;
16. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi;
17. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia,
dan Bloomberg;
18. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia,
dan Bloomberg;
19. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia,
dan Bloomberg;
20. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan serta pihak-pihak lain yang relevan
untuk penugasan; dan
21. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
8
Page 10
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Analisis Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dipersiapkan menggunakan data dan
informasi sebagaimana diungkapkan di atas, data dan informasi mana telah kami telaah.
Dalam melaksanakan analisis, kami bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan, informasi atas status hukum Perseroan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia
secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi
tersebut. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat mempengaruhi hasil
akhir pendapat kami secara material. Kami juga bergantung kepada jaminan dari
manajemen Perseroan bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan
informasi-informasi yang diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Oleh karenanya, kami tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas Pendapat
Kewajaran kami dikarenakan adanya perubahan data dan informasi tersebut.
Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan setelah Rencana Transaksi disusun
oleh manajemen Perseroan. Kami telah melakukan penelaahan atas proyeksi laporan
keuangan tersebut dan proyeksi laporan keuangan tersebut telah menggambarkan kondisi
operasi dan kinerja Perseroan. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan
yang perlu kami lakukan terhadap target kinerja Perseroan.
Kami tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, kami juga
tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Rencana Transaksi. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Rencana Transaksi hanya
merupakan pemberian Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dan bukan jasa-jasa
akuntansi, audit, atau perpajakan. Kami tidak melakukan penelitian atas keabsahan
Rencana Transaksi dari aspek hukum dan implikasi aspek perpajakan. Pendapat Kewajaran
atas Rencana Transaksi hanya ditinjau dari segi ekonomis dan keuangan. Laporan
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi bersifat non-disclaimer opinion dan
merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan. Selanjutnya, kami juga telah
memperoleh informasi atas status hukum Perseroan, MSS, MSM, dan BPP berdasarkan
anggaran dasar Perseroan, MSS, MSM, dan BPP.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Rencana Transaksi tidak merupakan dan tidak dapat
ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau
pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga
tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal,
kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain
itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan
dan menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar Rencana Transaksi yang
ada dan mungkin tersedia untuk Perseroan serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut
terhadap Rencana Transaksi.
Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan Rencana
Transaksi pada tanggal Pendapat Kewajaran ini diterbitkan.
9
Page 11
Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami menggunakan beberapa asumsi, seperti
terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan serta semua pihak yang terlibat
dalam Rencana Transaksi. Rencana Transaksi akan dilaksanakan seperti yang telah
dijelaskan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan serta keakuratan informasi
mengenai Rencana Transaksi yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara
utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang
menyesatkan atas proses yang mendasari Pendapat Kewajaran. Penyusunan Pendapat
Kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan
melalui analisis yang tidak lengkap.
Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran sampai
dengan tanggal terjadinya Rencana Transaksi ini tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan
Pendapat Kewajaran ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau
melengkapi, memutakhirkan pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi,
serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Perhitungan dan analisis
dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar dan kami
bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.
Kesimpulan Pendapat Kewajaran ini berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang
memiliki dampak material terhadap Rencana Transaksi. Perubahan tersebut termasuk,
namun tidak terbatas pada, perubahan kondisi baik secara internal pada Perseroan maupun
secara eksternal, yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan
dan keuangan, serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait
lainnya setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah
tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut
di atas, maka Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi mungkin berbeda.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi, KR diberikan
kesempatan untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan Laporan
Pendapat Kewajaran.
10
Page 12
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi, KR
bertindak secara independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi
dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan. KR juga tidak
memilki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya,
Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau
merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi
oleh kewajaran kesimpulan yang dihasilkan dari proses analisis Pendapat Kewajaran ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/240911-001 tanggal
11 September 2024 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal Pendapat
Kewajaran, yaitu tanggal 31 Agustus 2024, sampai dengan tanggal diterbitkannya Laporan
Pendapat Kewajaran, tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal Pendapat Kewajaran
(subsequent events), yang secara signifikan dapat mempengaruhi Pendapat Kewajaran.
PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENDAPAT KEWAJARAN ATAS RENCANA TRANSAKSI
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini, kami telah melakukan
analisis melalui pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dari
hal-hal sebagai berikut:
I. Analisis atas Rencana Transaksi;
II. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Rencana Transaksi; dan
III. Analisis atas Kewajaran Rencana Transaksi.
11
Page 13
I. ANALISIS RENCANA TRANSAKSI
Berdasarkan pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi sebagaimana diuraikan di atas, analisis Rencana Transaksi adalah
sebagai berikut:
I.A. Identifikasi dan Analisis Hubungan antara Pihak-pihak yang Bertransaksi
I.A.1. PT Modernland Realty Tbk
Dalam Rencana Transaksi, Perseroan merupakan pihak yang merencanakan
untuk melakukan pinjaman dari BCIC dan ERL dengan jumlah keseluruhan
sebesar USD 60,00 juta, dengan bunga sebesar 11,00% dan redemption
premium rate sebesar 6,00%, yang akan jatuh tempo pada tanggal
31 Januari 2027 sehubungan dengan Rencana Pinjaman.
Dalam rangka mendukung Rencana Pinjaman, Perseroan merencanakan untuk
memberikan jaminan antara lain aset Perseroan, MSS, MSM, dan BPP
termasuk jaminan gadai saham MSS, MSM, dan BPP yang dimiliki Perseroan
serta jaminan perusahaan dari MSS, MSM, dan BPP sehubungan dengan
Rencana Pemberian Jaminan. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari
manajemen Perseroan, pada tanggal 31 Agustus 2024, Perseroan merupakan
entitas induk MSS dan MSM masing-masing dengan kepemilikan efektif
sebesar 100,00%. Latar belakang, manajemen, kepemilikan saham, dan
kegiatan usaha Perseroan adalah sebagai berikut:
I.A.1.a. Latar Belakang
Perseroan didirikan berdasarkan Akta Notaris Hendra Karyadi, S.H., No. 15
tanggal 8 Agustus 1983. Akta pendirian ini disahkan oleh Menteri Kehakiman
Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. C2-7390.HT.01.01.Th.83
tanggal 12 November 1983 dan diumumkan dalam Berita Negara Republik
Indonesia No. 100 tanggal 16 Desember 1983, Tambahan No. 1073.
Pada tahun 2008, anggaran dasar Perseroan diubah berdasarkan Akta Notaris
Wahyu Nurani, S.H., No. 32 tanggal 27 Juni 2008 untuk menyesuaikan seluruh
anggaran dasar sesuai dengan Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang
Perusahaan Terbatas. Perubahan tersebut telah diterima oleh Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-69149.AH.01.02.Th.08 tanggal 24 September 2008 dan diumumkan
dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 10917 tanggal 16 Agustus 2010,
Tambahan No. 65.
12
Page 14
Anggaran dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan.
Perubahan anggaran dasar Perseroan yang terakhir dimuat dalam Akta Notaris
No. 4 tanggal 5 November 2021, yang dibuat oleh Audrey Tedja, S.H., M.Kn.
Notaris di Jakarta mengenai perubahan anggaran dasar Perseroan untuk
disesuaikan dengan Peraturan OJK No. 32/POJK.04/2014 tentang Rencana
dan Penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan Terbuka
dan Peraturan OJK No. 33/POJK.04/2014 tentang Direksi dan Dewan
Komisaris Emiten atau Perusahaan Publik. Perubahan tersebut telah diterima
oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat
Pemberitahuan No. AHU-AH.01.03-0473204 tanggal 15 November 2021.
Perseroan berdomisili di Green Central City, Commercial Area Lantai 5, Jalan
Gajah Mada Nomor 188, Jakarta Barat 11120. Perseroan memulai kegiatan
usaha komersialnya pada bulan November 1989.
I.A.1.b. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan pada tanggal
31 Agustus 2024 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Luntungan Honoris
Komisaris : Dwi Priyatno
Komisaris : Edwyn Lim
Komisaris Independen : Nita Tanawidjaja
Komisaris Independen : Iwan Suryawijaya
Direksi
Direktur Utama : William Honoris
Direktur : Dharma Mitra Sigamani
Direktur : Herman
Direktur : Fetrizal Bobby Heryunda
Direktur : Pascall Wilson
I.A.1.c. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham Perseroan berikut dengan kepemilikannya pada
tanggal 31 Agustus 2024 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Panin Sekuritas Tbk 2.316.517.868 18,48% 430.815.822.999
Haiyanto 1.216.996.800 9,71% 226.331.721.944
AA Land Pte Ltd., Singapura 932.515.721 7,44% 173.425.179.815
PT Honoris Corporindo Pratama 883.298.926 7,05% 164.272.056.355
Woodside Global Venture Inc 825.600.100 6,59% 153.541.482.007
Masyarakat (masing-masing dengan
kepemilikan kurang dari 5%) 6.358.137.907 50,73% 1.182.458.573.974
Jumlah 12.533.067.322 100,00% 2.330.844.837.094
13
Page 15
I.A.1.d. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan meliputi antara lain, pembangunan
perumahan, investasi yang berkaitan dengan properti, sarana dan prasarana,
pembangunan kawasan industri dan pergudangan, apartemen, perhotelan,
perkantoran, pusat perbelanjaan serta jasa dan pengelolaan lapangan golf,
kontraktor umum, pemasangan komponen bangunan berat, konstruksi besi dan
baja, pembangunan konstruksi gedung, jembatan jalan, bandara-dermaga,
pemasangan instalasi-instalasi dan pengembangan wilayah pemukiman.
Kegiatan usaha penunjang Perseroan antara lain perdagangan yang meliputi
impor dan ekspor, perdagangan besar lokal, distributor, agen dan sebagai
perwakilan dari badan-badan perusahaan-perusahaan dan perdagangan yang
berhubungan dengan usaha real estat dan properti serta jasa penyewaan,
pengelolaan properti dan sarana penunjang konstruksi Perseroan. Pada saat
ini, kegiatan yang sudah dijalankan oleh Perseroan berupa pengembangan
kawasan industri dan penjualan real estat dan apartemen serta pengelolaan
lapangan golf dan restoran club house, perhotelan dan jasa penyewaan
properti.
I.A.1.e. Kegiatan Operasional dan Prospek Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan meliputi antara lain, pembangunan
perumahan, investasi yang berkaitan dengan properti, sarana dan prasarana,
pembangunan kawasan industri dan pergudangan, apartemen, perhotelan,
perkantoran, pusat perbelanjaan serta jasa dan pengelolaan lapangan golf,
kontraktor umum, pemasangan komponen bangunan berat, konstruksi besi dan
baja, pembangunan konstruksi gedung, jembatan jalan, bandara-dermaga,
pemasangan instalasi-instalasi dan pengembangan wilayah pemukiman.
Kegiatan usaha penunjang Perseroan antara lain perdagangan yang meliputi
impor dan ekspor, perdagangan besar lokal, distributor, agen dan sebagai
perwakilan dari badan-badan perusahaan-perusahaan dan perdagangan yang
berhubungan dengan usaha real estat dan properti serta jasa penyewaan,
pengelolaan properti dan sarana penunjang konstruksi Perseroan. Pada saat
ini, kegiatan yang sudah dijalankan oleh Perseroan berupa pengembangan
kawasan industri dan penjualan real estat dan apartemen serta pengelolaan
lapangan golf dan restoran club house, perhotelan dan jasa penyewaan
properti.
Pengelolaan bisnis Perseroan berdasarkan produk dan jasa yang dihasilkan
dikelompokkan dalam tiga segmen usaha, yakni residensial, industrial, dan
hospitaliti. Pada tahun 2023, segmen residensial, industrial dan hospitaliti
memperoleh pendapatan masing-masing sebesar Rp 724,98 miliar,
Rp 292,00 miliar, dan Rp 136,24 miliar serta memberikan kontribusi terhadap
jumlah pendapatan Perseroan di tahun 2023 masing-masing sebesar 62,92%,
25,34%, dan 11,82%.
14
Page 16
Manajemen Perseroan telah menjalankan tugas dan tanggung jawabnya
dengan baik dan berkesinambungan sepanjang tahun 2023 dan manajemen
Perseroan telah merumuskan dan melaksanakan strategi dan rencana-rencana
usaha Perseroan dengan baik, antara lain dengan meluncurkan berbagai
produk residensial dan komersial baru secara berkesinambungan, serta
mengintensifkan pengembangan kawasan industri milik Perseroan. Pada tahun
2023, Perseroan membukukan rugi bersih, namun demikian, Perseroan
berhasil meningkatkan marketing sales sebesar 69,51% dan pendapatan
sebesar 4,86% dibandingkan tahun sebelumnya. Perseroan juga meyakini
bahwa Perseroan akan mampu membukukan kinerja yang lebih baik di tahun
2024 sesuai pandangan atas prospek usaha Perseroan.
Setelah mengalami perlambatan di tahun 2023, perekonomian global
diperkirakan masih terus dibayangi berbagai risiko dan ketidakpastian.
Pertumbuhan ekonomi global diperkirakan hanya tumbuh 2,80% pada tahun
2024. Berbeda dengan ekonomi global, perekonomian Indonesia diprediksi
tumbuh pada kisaran 4,70% – 5,50% pada tahun 2024. Perbaikan ekonomi
Indonesia akan terus berlanjut yang ditopang oleh konsumsi swasta yang
meningkat sejalan dengan terjaganya daya beli, dukungan kebijakan fiskal dan
moneter, serta makin besarnya peran generasi muda milenial.
Perseroan telah bergerak di bidang industri properti selama lebih dari empat
dekade. Berkat pengalaman yang dimiliki, Perseroan memiliki beberapa
keunggulan dibandingkan dengan kompetitor sejenis dalam hal keberagaman
properti dan proyek yang dibangun. Terlebih Perseroan tidak hanya berfokus di
segmen perumahan, tapi juga memiliki berbagai proyek lainnya, seperti
apartemen, hotel, padang golf, dan kawasan industri. Hal tersebut telah
mengantarkan Perseroan sebagai salah satu pemain utama di industri properti
di Indonesia. Keunggulan tersebut menjadi modal utama bagi Perseroan untuk
meningkatkan pertumbuhan kinerja dan keberlanjutan usaha di masa
mendatang, sehingga Perseroan dapat membidik target pasar dengan cakupan
yang lebih luas, dengan segmen utama berada pada segmen residential.
Selain itu, untuk menarik pelanggan, Perseroan juga memperhatikan lokasi-
lokasi yang tepat, potensial, dan strategis, sehingga sesuai dengan kebutuhan
pelanggan.
Manajemen Perseroan meyakini penjualan properti akan tetap prospektif,
mengingat hunian merupakan kebutuhan primer yang akan terus meningkat
permintaannya di masa depan. Untuk menjaring potensi pasar, Perseroan telah
menyiapkan sejumlah strategi bisnis, diantaranya berencana merilis produk-
produk baru. Perseroan juga akan mempercepat groundbreaking dan
pembangunan proyek, serta mempercepat proses serah terima unit untuk
menjaga kepercayaan pelanggan terhadap proyek Perseroan.
15
Page 17
Dari sisi pemasaran, Perseroan memandang bahwa semakin ketatnya
persaingan yang terjadi di industri properti mengharuskan Perseroan untuk
memiliki strategi khusus dalam menghadapi tantangan persaingan industri.
Oleh karena itu, Perseroan telah menetapkan berbagai strategi pemasaran
dalam rangka mempertahankan pangsa pasar, meraih peluang usaha, serta
menghadapi persaingan yang dilakukan dengan mempertimbangkan strategi-
strategi terhadap cakupan segmen yang luas, penggunaan tanah serba guna,
akuisisi tanah yang berkesinambungan, dan pengembangan aliran pendapatan
berulang. Perseroan berkeyakinan bahwa posisi Perseroan di pangsa pasar
akan tetap bertahan meskipun berada di tengah persaingan industri properti
yang semakin kompleks serta ketidakpastian perekonomian global dan
nasional. Optimisme ini sejalan dengan kinerja Perseroan yang cukup baik dan
mampu bertahan di Indonesia.
I.A.2. PT Mitra Sindo Sukses
Dalam Rencana Transaksi, MSS merupakan pihak yang bersama-sama
dengan Perseroan, MSM, dan BPP merencanakan untuk memberikan jaminan
antara lain aset Perseroan, MSS, MSM, dan BPP termasuk jaminan gadai
saham MSS, MSM, dan BPP yang dimiliki Perseroan serta jaminan perusahaan
dari MSS, MSM, dan BPP sehubungan dengan Rencana Pemberian Jaminan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 31 Agustus 2024, MSS merupakan entitas anak Perseroan dengan
kepemilikan efektif sebesar 100,00%. Latar belakang, manajemen, kepemilikan
saham, dan kegiatan usaha MSS adalah sebagai berikut:
I.A.2.a. Latar Belakang
MSS didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 4 tanggal 12 April 2005 oleh
Mala Mukti S.H., Notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah mendapatkan
pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
dalam Surat Keputusan No. C-15966 HT.01.01.TH.2005 tanggal 9 Juni 2005.
Anggaran dasar MSS telah beberapa kali mengalami perubahan, perubahan
terakhir berdasarkan Akta No. 8 tanggal 24 Juli 2023, dibuat di hadapan
Notaris R.M. Indiarto Budioso, S.H., Notaris di Jakarta mengenai perubahan
susunan Direksi dan Komisaris MSS. Perubahan tersebut telah diterima oleh
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat
Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data No. AHU-AH.01.09-0145652
tanggal 28 Juli 2023.
MSS berdomisili di Jalan Cakung Cilincing, Kelurahan Cakung Timur,
Kecamatan Cakung, Jakarta Timur.
16
Page 18
I.A.2.b. Manajemen
Susunan Komisaris dan Direksi MSS pada tanggal 31 Agustus 2024 adalah
sebagai berikut:
Komisaris : William Honoris
Direksi
Direktur Utama : FX. Kelvin Octavianus Lesmana
Direktur : Fetrizal Bobby Heryunda
I.A.2.c. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham MSS berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
31 Agustus 2024 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
Perseroan 7.008.210 99,00% 700.821.000.000
PT Modern Mitrakarya Serasi 70.790 1,00% 7.079.000.000
Jumlah 7.079.000 100,00% 707.900.000.000
I.A.2.d. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha MSS bergerak di bidang pengembangan real
estat, konstruksi dan kegiatan lain yang berhubungan dengan real estat.
I.A.3. PT Mitra Sindo Makmur
Dalam Rencana Transaksi, MSM merupakan pihak yang bersama-sama
dengan Perseroan, MSS, dan BPP merencanakan untuk memberikan jaminan
antara lain aset Perseroan, MSS, MSM, dan BPP, termasuk jaminan gadai
saham MSS, MSM, dan BPP yang dimiliki Perseroan serta jaminan perusahaan
dari MSS, MSM, dan BPP sehubungan dengan Rencana Pemberian Jaminan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 31 Agustus 2024, MSM merupakan entitas anak Perseroan dengan
kepemilikan efektif sebesar 100,00%. Latar belakang, manajemen, kepemilikan
saham dan kegiatan usaha MSM adalah sebagai berikut:
I.A.3.a Latar Belakang
MSM didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 3 tanggal 12 April 2005 oleh
Mala Mukti S.H., Notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah mendapatkan
pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
dalam Surat Keputusan No. C-28539 HT.01.01.TH.2005 tanggal
17 Oktober 2005.
17
Page 19
Anggaran dasar MSM telah beberapa kali mengalami perubahan, perubahan
terakhir berdasarkan Akta No. 7 tanggal 24 Juli 2023, dibuat di hadapan
Notaris R.M. Indiarto Budioso, S.H., Notaris di Jakarta mengenai perubahan
susunan Direksi dan Komisaris MSM. Perubahan tersebut telah diterima oleh
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat
Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data No. AHU-AH.01.09-0145650
tanggal 28 Juli 2023.
MSM berdomisili di Jalan Cakung Cilincing, Kelurahan Cakung Timur,
Kecamatan Cakung, Jakarta Timur.
I.A.3.b. Manajemen
Susunan Komisaris dan Direksi MSM pada tanggal 31 Agustus 2024 adalah
sebagai berikut:
Komisaris : William Honoris
Direksi
Direktur Utama : FX. Kelvin Octavianus Lesmana
Direktur : Herman
I.A.3.c. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham MSM berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
31 Agustus 2024 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
Perseroan 2.376.000 99,00% 237.600.000.000
PT Modern Mitrakarya Serasi 24.000 1,00% 2.400.000.000
Jumlah 2.400.000 100,00% 240.000.000.000
I.A.3.d. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha MSM bergerak di bidang pengembangan real
estat, konstruksi dan kegiatan lain yang berhubungan dengan real estat.
18
Page 20
I.A.4. PT Bumi Perkasa Permai
Dalam Rencana Transaksi, BPP merupakan pihak yang bersama-sama dengan
Perseroan, MSS, dan MSM merencanakan untuk memberikan jaminan antara
lain aset Perseroan, MSS, MSM dan BPP, termasuk jaminan gadai saham
MSS, MSM, dan BPP yang dimiliki Perseroan serta jaminan perusahaan dari
MSS, MSM, BPP sehubungan dengan Rencana Pemberian Jaminan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 31 Agustus 2024, BPP merupakan pihak ketiga yang tidak terafiliasi
dengan Perseroan. Latar belakang, manajemen, kepemilikan saham dan
kegiatan usaha BPP adalah sebagai berikut:
I.A.4.a Latar Belakang
BPP didirikan berdasarkan dan tunduk pada hukum Republik Indonesia yang
didirikan berdasarkan Akta Notaris Misahardi Wilamarta, S.H., No. 289 tanggal
27 Agustus 1983. Akta pendirian ini disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik
Indonesia dalam Daftar Keputusan Menteri Kehakiman
No. C2-7668 HT01.01 TH’83 tanggal 29 November 1983 dan diumumkan
dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 1138 tanggal 17 September 1985,
Tambahan Berita Negara No. 75.
Anggaran dasar BPP telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
anggaran dasar BPP yang terakhir dimuat dalam Akta Notaris No. 31 tanggal
19 Juni 2008, yang dibuat oleh Notaris Linaswati, S.H., Notaris di Tangerang.
Perubahan tersebut telah diterima oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-46638.AH.01.02.Tahun 2008 tanggal 31 Juli 2008.
BPP beralamat di Jalan Gajah Mada No. 188, Kelurahan Glodok, Kecamatan
Taman Sari, Jakarta Barat.
I.A.4.b. Manajemen
Komisaris dan Direktur BPP pada tanggal 31 Agustus 2024 masing-masing
adalah Johnson Pontoh dan Lie Ronny Sebastian Liebertus.
I.A.4.c. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham BPP berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
31 Agustus 2024 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Bintang Sukes Pratama 17.499 99,99% 17.499.000.000
Tonny Hadhiwalujo 1 0,01% 1.000.000
Jumlah 17.500 100,00% 17.500.000.000
19
Page 21
I.A.5. PT Bank JTrust Indonesia Tbk
Dalam Rencana Transaksi, BCIC merupakan pihak yang bersama-sama
dengan ERL merencanakan untuk memberikan pinjaman kepada Perseroan
dengan jumlah keseluruhan sebesar USD 60,00 juta, dengan bunga sebesar
11,00% dan redemption premium rate sebesar 6,00%, yang akan jatuh tempo
pada tanggal 31 Januari 2027 sehubungan dengan Rencana Pinjaman dan
menerima jaminan antara lain aset Perseroan, MSS, MSM, dan BPP, termasuk
jaminan gadai saham MSS, MSM, dan BPP yang dimiliki Perseroan serta
jaminan perusahaan dari MSS, MSM, dan BPP sehubungan dengan Rencana
Pemberian Jaminan. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen
Perseroan, BCIC merupakan pihak ketiga yang tidak terafiliasi dengan
Perseroan, MSS, MSM, dan BPP. Latar belakang, manajemen, kepemilikan
saham dan kegiatan usaha BCIC adalah sebagai berikut:
I.A.5.a Latar Belakang
BCIC semula didirikan dengan nama PT Bank Century Intervest Corporation
berdasarkan Akta No. 136 tanggal 30 Mei 1989 yang dibuat di hadapan Lina
Laksmiwardhani, S.H., sebagai pengganti dari Lukman Kirana, S.H., Notaris di
Jakarta. Akta pendirian tersebut telah disahkan oleh Menteri Kehakiman
Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan
No. C2-6196.HT.01.01.TH 89 tanggal 12 Juli 1989 dan telah diumumkan dalam
Berita Negara Republik Indonesia No. 36 Tambahan No. 1959 tanggal
4 Mei 1993. BCIC melakukan penggabungan atau merger dengan bank-bank
lainnya pada tahun 2004.
Anggaran dasar BCIC telah mengalami perubahan, melalui akta No. 34 tanggal
7 September 2022 yang dibuat di hadapan Jose Dima Satria, S.H., M.Kn.,
Notaris di Jakarta mengenai perubahan peningkatan modal ditempatkan dan
disetor penuh dari Rp 12,64 triliun menjadi Rp 13,03 triliun. Perubahan ini telah
diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat
No. AHU-AH.01.03-0290442 tanggal 12 September 2022.
20
Page 22
I.A.5.b. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi BCIC pada tanggal 31 Agustus 2024
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Nobiru Adachi
Komisaris : Nobuiku Chiba
Komisaris Independen : Iwan Nataliputra
Komisaris Independen : Benny Siswanto
Direksi
Direktur Utama : Ritsuo Fukadai
Wakil Direktur Utama : Masayoshi Kobayashi
Direktur : Felix Istyono Hartadi Tiono
Direktur : Helmi Arief Hidayat
Direktur : Cho Won June
Direktur : R. Djoko Prayitno
Direktur : Widjaja Hendra
I.A.5.c. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham BCIC berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2024 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
Saham seri A
JTrust Co., Ltd., Jepang 8.679.019.445 47,9241% 8.679.019.445.000
JTrust Asia Pte., Ltd., Singapura 467.700.928 2,5826% 467.700.928.000
PT JTrust Investments Indonesia 100.121.245 0,5529% 100.121.245.000
Masyarakat 764.999.382 4,2242% 764.999.382.000
Sub-jumlah 10.011.841.000 55,2837% 10.011.841.000.000
Saham seri B
JTrust Co., Ltd., Jepang 27.033 0,0001% 210.857.400.000
Masyarakat 256.468 0,0014% 2.000.450.400.000
Sub-jumlah 283.501 0,0016% 2.211.307.800.000
Saham seri C
JTrust Co., Ltd., Jepang 4.751.515.153 26,2371% 475.151.515.300
JTrust Asia Pte., Ltd., Singapura 3.030.681.061 16,7349% 303.068.106.100
PT JTrust Investments Indonesia 312.121.213 1,7235% 31.212.121.300
Masyarakat 3.480.081 0,0192% 348.008.100
Sub-jumlah 8.097.797.508 44,7147% 809.779.750.800
Jumlah 18.109.922.009 100,00% 13.032.928.550.800
I.A.5.d. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha BCIC adalah bergerak dalam bidang perbankan.
21
Page 23
I.A.6. Eight Rubies Limited
Dalam Rencana Transaksi, ERL merupakan pihak yang bersama-sama dengan
BCIC merencanakan untuk memberikan pinjaman kepada Perseroan dengan
jumlah keseluruhan sebesar USD 60,00 juta, dengan bunga sebesar 11,00%
dan redemption premium rate sebesar 6,00%, yang akan jatuh tempo pada
tanggal 31 Januari 2027 sehubungan dengan Rencana Pinjaman dan
menerima jaminan antara lain aset Perseroan, MSS, MSM, dan BPP termasuk
jaminan gadai saham MSS, MSM, dan BPP yang dimiliki Perseroan serta
jaminan perusahaan dari MSS, MSM, dan BPP sehubungan dengan Rencana
Pemberian Jaminan. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen
Perseroan, ERL merupakan pihak ketiga yang tidak terafiliasi dengan
Perseroan, MSS, MSM, dan BPP.
I.B. Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Rencana Transaksi
Pada tanggal 31 Oktober 2024, Perseroan, MSS, MSM, BPP, BCIC, dan ERL
telah menandatangani FA sehubungan dengan Rencana Transaksi. Pokok-
pokok kesepakatan penting dalam FA adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan FA adalah Perseroan, MSS,
MSM, BPP, BCIC, ERL, Madison Trust Pacific Limited.
• Objek dan Nilai Rencana Transaksi
Objek transaksi berdasarkan FA adalah sebagai berikut:
• Rencana Perseroan untuk melakukan pinjaman dari BCIC dan ERL
dengan jumlah keseluruhan sebesar USD 60,00 juta, dengan bunga
sebesar 11,00% dan redemption premium rate sebesar 6,00%, yang
akan jatuh tempo pada tanggal 31 Januari 2027 sehubungan dengan
Rencana Pinjaman. Pinjaman ini dapat dicairkan setelah persyaratan
pendahuluan untuk pencairan telah terpenuhi.
• Dalam rangka mendukung Rencana Pinjaman, Perseroan
merencanakan untuk memberikan jaminan antara lain aset Perseroan,
MSS, MSM, dan BPP termasuk jaminan gadai saham MSS, MSM, BPP
yang dimiliki Perseroan serta jaminan perusahaan dari MSS, MSM, dan
BPP sehubungan dengan Rencana Pemberian Jaminan.
22
Page 24
• Jatuh Tempo Pembayaran
Berdasarkan FA, Perseroan wajib melakukan pembayaran pinjaman
dengan rincian sebagai berikut:
- 10,00% atas pinjaman wajib dibayarkan 12 bulan setelah penarikan
fasilitas pinjaman.
- 15,00% atas pinjaman wajib dibayarkan 24 bulan setelah penarikan
fasilitas pinjaman.
- 75,00% atas pinjaman wajib dibayarkan pada tanggal 31 Januari 2027
atau perpanjangannya paling lama 24 bulan setelah 31 Januari 2027.
• Jaminan
Berdasarkan FA, fasilitas pinjaman dijamin dengan jaminan fidusia, gadai
saham, gadai rekening dan Hak Tanggung atas sejumlah tanah dan/atau
bangunan milik Perseroan, MSS, MSM dan/atau BPP. Selain itu, Fasilitas
juga dijamin dengan beberapa jaminan perorangan dan jaminan
perusahaan dari pihak pemberi jaminan aset.
Berdasarkan FA, nilai penjaminan seluruh jaminan aset sampai dengan
USD 110,00 juta.
• Hal yang Dilarang
Berdasarkan FA, hal yang dilarang yang dapat menyebabkan wanprestasi,
antara lain:
- Pembayaran kembali tidak tepat waktu;
- Terdapat pernyataan dan jaminan yang tidak akurat dan tidak sesuai
dengan keadaan sebenarnya;
- Terjadinya wanprestasi atas perjanjian dengan pihak ketiga lainnya;
- Terjadinya keadaan pailit atau insolvensi;
- Terdapatnya sengketa yang bersifat material; dan
- Pelanggaran ketentuan lain di dalam FA.
I.C. Analisis atas Manfaat dan Risiko dari Rencana Transaksi
Manfaat Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 30 April 2024, saldo Notes 2027 dan PIK Notes 2024 masing-
masing adalah sebesar USD 213,94 juta dan USD 15,64 juta. Sedangkan,
pada tanggal 30 Juni 2024, saldo Notes 2025 dan PIK Notes 2021 masing-
masing adalah sebesar USD 130,73 juta dan USD 10,31 juta.
23
Page 25
• Pertumbuhan perekonomian global yang melambat serta ketidakpastian
akibat berbagai konflik geopolitik di Eropa dan Timur Tengah, telah
memengaruhi ketidakpastian prospek sektor properti global yang
berdampak pada seluruh perekonomian, sehingga menurunkan investasi di
berbagai sektor. Korporasi properti swasta diperkirakan masih akan
menghadapi tekanan akibat keterbatasan sumber keuangan dan akses
pendanaan sehingga penjualan properti diperkirakan masih akan
mengalami kontraksi.
24
Page 26
• Di tengah ketidakpastian industri properti, dalam rangka penyelesaian
Notes 2025, PIK Notes 2021, Notes 2027, PIK Notes 2024 Perseroan
diwajibkan untuk melakukan penjualan aset pada atau sebelum tanggal
31 Desember 2024. Perseroan juga telah mengupayakan alternatif
pendanaan lainnya melalui pinjaman, namun masih belum menunjukkan
hasil, antara lain dengan pertimbangan ketidakpastian prospek industri
properti di Indonesia. Kegagalan Perseroan dalam menjual aset tersebut
merupakan event of default yang dapat memberikan dampak bagi
kredibilitas dan kelangsungan usaha Perseroan dan entitas anak Perseroan
serta proses hukum lainnya yang mungkin dapat berdampak pada
penguasaan aset Perseroan dan entitas anak Perseroan yang pada
akhirnya dapat memengaruhi kepentingan seluruh pemegang saham
Perseroan. Dengan demikian, Perseroan melakukan Rencana Transaksi.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan
dapat melakukan pembayaran sebagian Notes 2024 dan Notes 2027
sehingga Perseroan dapat menghindari potensi gagal bayar (event of
default) dan menghindari dampak bagi kredibilitas dan kelangsungan usaha
Perseroan dan entitas anak Perseroan serta dampak lainnya yang dapat
memengaruhi kepentingan seluruh pemegang saham Perseroan.
• Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
sehubungan dengan Notes 2024 dan Notes 2027, terdapat kewajiban
pemberian jaminan, antara lain jaminan perusahaan (corporate guarantee)
dan jaminan aset yang dimiliki dari Perseroan dan entitas anak Perseroan,
serta terdapat pembatasan, termasuk pembatasan penjualan aset. Setelah
Rencana Transaksi menjadi efektif, setelah melakukan pembayaran
sebagian Notes 2024 dan Notes 2027, Perseroan dapat memperoleh
pembebasan atas sebagian pembatasan sehingga Perseroan dapat
mengimplementasikan strategi dan rencana Perseroan yang diharapkan
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa
yang akan datang.
• Perseroan juga memiliki risiko untuk dipailitkan oleh pemegang Notes 2025
melalui lembaga keuangan, bilamana tidak dapat memenuhi kewajiban
pembayaran Notes 2025 dan PIK Notes 2021. Kepailitan dapat memiliki
dampak bagi kelangsungan usaha (going concern) Perseroan termasuk
memberikan dampak bagi seluruh pemegang saham Perseroan. Namun
demikian, penyelesaian restukturisasi Notes 2025 dan PIK Notes 2021
dengan dana yang diperoleh dari Rencana Transaksi diharapkan dapat
memitigasi risiko kepailitan tersebut.
25
Page 27
Risiko Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Apabila pada saat jatuh tempo, Perseroan tidak memiliki kecukupan dana
untuk melunasi pinjaman tersebut, maka hal tersebut berpotensi
memberikan dampak bagi kredibilitas Perseroan.
• Berdasarkan FA, terdapat pembatasan terkait dengan Rencana Transaksi
yang dapat membatasi hak Perseroan. Hal ini memiliki potensi yang
berdampak bagi implementasi strategi Perseroan yang terkait dengan
pembatasan tersebut.
• Adanya risiko Perseroan untuk dipailitkan oleh BCIC dan ERL bilamana
Perseroan tidak dapat melaksanakan kewajibannya untuk melakukan
pembayaran pinjaman pada saat jatuh tempo.
• Dalam menjalankan kegiatan usahanya dalam bidang pengembangan
kawasan industri dan penjualan real estat dan apartemen serta pengelolaan
lapangan golf dan restoran club house, perhotelan dan jasa penyewaan
properti, Perseroan tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang dihadapi,
antara lain kebijakan/peraturan Pemerintah yang berpotensi memberikan
dampak bagi kelangsungan usaha Perseroan.
26
Page 28
II. ANALISIS KUALITATIF ATAS RENCANA TRANSAKSI
II.A. PT Modernland Realty Tbk
II.A.1. Latar Belakang
Perseroan didirikan berdasarkan akta Notaris Hendra Karyadi, S.H., No. 15
tanggal 8 Agustus 1983. Akta pendirian ini disahkan oleh Menteri Kehakiman
Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. C2-7390.HT.01.01.Th.83
tanggal 12 November 1983 dan diumumkan dalam Berita Negara Republik
Indonesia No. 100 tanggal 16 Desember 1983, Tambahan No. 1073.
Pada tahun 2008, anggaran dasar Perseroan diubah berdasarkan akta Notaris
Wahyu Nurani, S.H., No. 32 tanggal 27 Juni 2008 untuk menyesuaikan seluruh
anggaran dasar sesuai dengan Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang
Perusahaan Terbatas. Perubahan tersebut telah diterima oleh Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-
69149.AH.01.02.Th.08 tanggal 24 September 2008 dan diumumkan dalam
Berita Negara Republik Indonesia No. 10917 tanggal 16 Agustus 2010,
Tambahan No. 65.
Anggaran dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan.
Perubahan anggaran dasar Perseroan yang terakhir dimuat dalam akta Notaris
No. 4 tanggal 5 November 2021, yang dibuat oleh Audrey Tedja, S.H., M.Kn.
Notaris di Jakarta mengenai perubahan anggaran dasar Perseroan untuk
disesuaikan dengan Peraturan OJK No. 32/POJK.04/2014 tentang Rencana
dan Penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan Terbuka
dan Peraturan OJK No. 33/POJK.04/2014 tentang Direksi dan Dewan
Komisaris Emiten atau Perusahaan Publik. Perubahan tersebut telah diterima
oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat
Pemberitahuan No. AHU-AH.01.03-0473204 tanggal 15 November 2021.
Perseroan berdomisili di Green Central City, Commercial Area Lantai 5, Jalan
Gajah Mada Nomor 188, Jakarta Barat 11120. Perseroan memulai kegiatan
usaha komersialnya pada bulan November 1989.
II.A.2. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan meliputi antara lain, pembangunan
perumahan, investasi yang berkaitan dengan properti, sarana dan prasarana,
pembangunan kawasan industri dan pergudangan, apartemen, perhotelan,
perkantoran, pusat perbelanjaan serta jasa dan pengelolaan lapangan golf,
kontraktor umum, pemasangan komponen bangunan berat, konstruksi besi dan
baja, pembangunan konstruksi gedung, jembatan jalan, bandara-dermaga,
pemasangan instalasi-instalasi dan pengembangan wilayah pemukiman.
27
Page 29
Kegiatan usaha penunjang Perseroan antara lain perdagangan yang meliputi
impor dan ekspor, perdagangan besar lokal, distributor, agen dan sebagai
perwakilan dari badan-badan perusahaan-perusahaan dan perdagangan yang
berhubungan dengan usaha real estat dan properti serta jasa penyewaan,
pengelolaan properti dan sarana penunjang konstruksi Perseroan. Pada saat
ini, kegiatan yang sudah dijalankan oleh Perseroan berupa pengembangan
kawasan industri dan penjualan real estat dan apartemen serta pengelolaan
lapangan golf dan restoran club house, perhotelan dan jasa penyewaan
properti.
II.B. Tinjauan Industri Properti
II.B.1. Tinjauan Industri Properti di Dunia
Industri properti merupakan salah satu industri terbesar di dunia. Hal ini terlihat
dari harga properti yang mengalami peningkatan pada setiap tahunnya.
Sektor-sektor penting dalam industri properti antara lain meliputi sektor
perumahan/real estate, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan,
perhotelan, serta kawasan industri.
Berdasarkan data yang diperoleh dari Knight Frank dalam laporannya yang
berjudul Global House Price Index 2024 Q1 Edition, pasar harga rumah dunia
melanjutkan pertumbuhan pada Q1/2024 dengan kenaikan rata-rata sebesar
3,20% dibandingkan dengan periode sebelumnya. Pada Q1/2024, Turki
menempati posisi pertama dengan kenaikan harga rumah sebesar 52,00%
dibandingkan dengan Q1/2023. Secara keseluruhan, harga rumah dunia yang
semakin tinggi didorong oleh keterbatasan pasokan rumah yang tersedia dan
dibangun oleh pengembang perumahan. Sementara itu, biaya kredit rumah
yang terjangkau dapat menopang pertumbuhan harga rumah dalam jangka
panjang. Selain itu, pada Q1/2024 Amerika Serikat (AS) berada di posisi ke-15
dengan kenaikan harga rumah sebesar 6,50% selama setahun terakhir,
sedangkan selama enam bulan dan tiga bulan terakhir mengalami kenaikan
masing-masing sebesar 1,40% dan 1,90%.
28
Page 30
Volume Penjualan Rumah Baru di AS
Periode September 2023 – Mei 2024
(Dalam Ribuan Unit)
740
720
700
680
660
640
620
600
580
560
Jan-24 Feb-24 Mar-24 Apr-24 Mei-24
Penjualan 664 643 683 730 621
Sumber: Trading Economics
Berdasarkan data yang diperoleh dari Trading Economics, penjualan rumah
baru di AS pada bulan Maret dan April 2024 mengalami kenaikan
masing-masing sebesar 40,00 ribu unit dan 47,00 ribu unit atau masing-masing
setara dengan 6,22% dan 6,88% dibandingkan dengan penjualan rumah baru
AS pada bulan sebelumnya. Volume penjualan rumah pada bulan Mei 2024
merupakan jumlah volume yang terendah selama lima bulan terakhir dengan
volume penjualan tertinggi adalah pada bulan April 2024 dengan jumlah
sebesar 730,00 ribu unit. Sementara itu, penjualan rumah baru di AS pada
bulan Februari dan Mei 2024 mengalami penurunan masing-masing sebesar
21,00 ribu unit dan 109,00 ribu atau masing-masing setara dengan 3,16% dan
14,93% dibandingkan dengan bulan sebelumnya.
Harga Sewa Pusat Perbelanjaan di AS
Periode Q1/2024 - Q2/2024
(Dalam USD per kaki kubik)
Harga
Kawasan
Q1/2024 Q2/2024
Timur Laut 24,20 24,22
Barat Tengah 18,25 18,36
Selatan 23,72 24,00
Barat 29,10 29,25
Sumber: Cushman & Wakefield
29
Page 31
Selanjutnya, dalam laporan yang berjudul Marketbeat U.S. National Shopping
Center Q2/2024 yang dirilis oleh Cushman & Wakefield, harga sewa pusat
perbelanjaan di AS pada Q2/2024 secara keseluruhan mengalami peningkatan
sebesar 0,95% dibandingkan dengan Q1/2024, di mana wilayah Selatan AS
merupakan wilayah dengan peningkatan harga sewa tertinggi yaitu sebesar
1,18% lebih tinggi dibandingkan dengan periode Q1/2024. Selanjutnya,
permintaan sewa properti pusat perbelanjaan AS pada Q2/2024 memiliki
kinerja baik dengan tingkat kekosongan pusat perbelanjaan sebesar 5,30%
pada Q2/2024, menurun 0,10% dibandingkan Q1/2024 sebesar 5,40%.
Peningkatan permintaan sewa pusat perbelanjaan tersebut dipicu oleh
peningkatan belanja konsumen, meningkatnya pendapatan bersih, serta
kecenderungan penduduk AS untuk melakukan pembelian secara kredit.
Harga Rata-Rata Penjualan Rumah di AS
Februari 2024 - Mei 2024
(Dalam ribuan USD)
Pasokan Pasokan
Bulan
Rumah Baru Rumah Lama
Mar-24 436,40 392,90
Apr-24 413,60 406,60
Mei-24 407,10 417,20
Jun-24 417,30 426,90
Sumber: U.S. Census Bureau and U.S. Department of Housing
Berdasarkan data yang diperoleh dari U.S. Census Bureau and U.S.
Department of Housing, harga rata-rata pasokan rumah baru di AS mengalami
fluktuatif dan kecenderungan menurun sejak Maret 2024 hingga Juni 2024,
dengan harga rata-rata pasokan rumah baru bulan Juni 2024 yang lebih rendah
2,25% dibandingkan dengan harga rata-rata pasokan rumah lama bulan Juni
2024. Penurunan harga tersebut dikarenakan pasokan rumah bulan Juni 2024
yang mengalami kenaikan sebesar 3,10% dibandingkan bulan sebelumnya
serta sejumlah 1,32 juta unit rumah yang belum terjual di Juni 2024. Di sisi lain,
menurunnya harga rata-rata pasokan rumah baru menjadi pilihan yang menarik
bagi calon pembeli selain pengembang perumahan yang turut memberikan
berbagai insentif.
30
Page 32
Proyeksi Nilai Pasar Real Estat Dunia
Tahun 2024 – 2029
(Dalam triliun USD)
700,00
600,00
500,00
400,00
300,00
200,00
100,00
0,00
2024 2025 2026 2027 2028 2029
Real Estat Komersial 118,10 120,00 121,80 123,50 125,00 126,60
Real Estat Residensial 520,00 530,00 550,00 570,00 580,00 600,00
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, nilai pasar real estat komersial
pada tahun 2029 mencapai USD 126,60 triliun. Kenaikan terus terjadi pada
proyeksi real estat komersial tahun 2025 – 2029 masing-masing mengalami
kenaikan sebesar 1,61%, 1,50%, 1,40%, 1,21% dan 1,28%, dibandingkan
dengan tahun-tahun sebelumnya. Selanjutnya, nilai pasar real estat untuk
residensial pada tahun 2029 mencapai sebesar USD 600,00 triliun. Kenaikan
juga terjadi pada real estat residensial tahun 2025 – 2029 diproyeksikan
masing-masing mengalami kenaikan sebesar 1,92%, 3,77%, 3,64%, 1,75% dan
3,45% dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya.
Menurut data yang diperoleh dari Statista, tingkat pertumbuhan majemuk
tahunan (compound annual growth rate/CAGR) sebesar 2,77% dihitung sejak
2024 hingga 2029. Pertumbuhan pasar real estat pada 2029 di proyeksikan
mencapai USD 727,80 triliun. Pasar properti global sedang tumbuh pesat
dengan kriteria konsumen terhadap properti seperti kemudahan akses ke
berbagai fasilitas umum, harga yang terjangkau, ramah lingkungan, dan
teknologi rumah pintar. Kebijakan Pemerintah yang mendukung investasi
properti, pertumbuhan populasi, dan perkembangan infrastruktur juga berperan
bagi pertumbuhan industri properti dunia. Selain itu, kondisi ekonomi seperti
pertumbuhan ekonomi, suku bunga, dan inflasi juga mempengaruhi permintaan
dan penawaran di pasar properti. Secara keseluruhan, pasar properti global
diperkirakan akan terus berkembang dalam beberapa tahun ke depan.
31
Page 33
Pasar konvensi terutama terdiri dari acara korporasi, pameran, dan pertemuan,
sementara itu, pertemuan yang melibatkan sejumlah besar peserta sering
diadakan di pusat konvensi. Sementara itu, berdasarkan data yang diperoleh
dari Business Research Insights dalam laporannya dengan judul Exhibition,
Convention, And Meeting Market Size, Share, Growth and Industry Analysis by
Type, By Application, Regional Insights, and Forecast To 2031, pangsa pasar
pameran, konvensi, dan meeting diproyeksikan akan menjadi sebesar
USD 41,76 miliar pada tahun 2031 dengan tingkat CAGR sebesar 3,40%
dihitung sejak tahun 2023 hingga tahun 2031. Tren digitalisasi pembayaran
perjalanan telah menjadi salah satu faktor pendukung pertumbuhan pasar,
selain itu, peningkatan aktivitas bisnis turut meningkatkan pertemuan
pelanggan, pelatihan karyawan, serta promosi produk.
II.B.2. Tinjauan Industri Properti di Indonesia
Industri properti di Indonesia merupakan salah satu sektor industri yang
memberikan kontribusi signifikan bagi pertumbuhan ekonomi, hal ini
disebabkan karena industri properti saling terkait dengan industri-industri
lainnya, sebagai contoh yaitu industri bahan baku bangunan, konstruksi,
logistik, bidang jasa, maupun industri keuangan, serta perbankan dalam kredit
pemilikan rumah. Pertumbuhan industri properti yang tinggi berdampak
terhadap pendapatan domestik bruto nasional serta ketersediaan lapangan
pekerjaan.
II.B.2.a. Perumahan
Berdasarkan data yang diperoleh dari BI atas laporannya yang berjudul Survei
Harga Properti Residensial pada triwulan I 2024, Indeks Harga Properti
Residensial (IHPR) sebesar 1,89% year over year (yoy) lebih tinggi
dibandingkan pada triwulan IV/2023 yaitu sebesar 1,74% yoy. Peningkatan
IHPR tersebut terutama didorong oleh kenaikan harga properti tipe kecil yang
mengalami kenaikan sebesar 2,41% (yoy), melanjutkan kenaikan harga pada
triwulan IV 2023 yang sebesar 2,15% (yoy). Harga rumah tipe menengah dan
besar pada triwulan I 2024 turut mengalami peningkatan meskipun tidak
setinggi triwulan sebelumnya. Harga rumah tipe menengah dan besar
mengalami kenaikan masing-masing sebesar 1,60% (yoy) dan 1,53% (yoy),
mengalami penurunan dari 1,87% (yoy) dan 1,58% (yoy) pada triwulan
sebelumnya.
32
Page 34
Proyeksi Nilai Pasar Real Estat Indonesia
Tahun 2024 – 2029
(Dalam triliun USD)
9,00
8,00
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
2024 2025 2026 2027 2028 2029
Real Estat Komersial 1,20 1,21 1,23 1,24 1,25 1,26
Real Estat Residensial 7,85 7,95 8,05 8,15 8,25 8,35
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, nilai pasar real estat komersial
pada tahun 2029 diproyeksikan sebesar USD 9,61 triliun, mengalami
pertumbuhan pada tingkat CAGR sebesar 1,21% dihitung sejak tahun 2024
sampai tahun 2029. Pasar properti di Indonesia sedang mengalami
peningkatan kebutuhan akan properti mewah dan modern di tengah
peningkatan pendapatan bersih masyarakat menengah, sementara itu, fasilitas
seperti kolam renang, pusat kebugaran, dan keamanan 24 jam turut diminati
oleh calon pembeli.
II.B.2.b. Apartemen
Berdasarkan data yang diperoleh dari Jones Lang LaSalle (JLL) dalam
laporannya yang berjudul Jakarta Property Market Review 4Q 2023 yang
dipublikasikan pada bulan Februari 2024, pada Q4/2023 penjualan apartemen
mengalami penurunan dibandingkan kuartal sebelumnya. Belum terdapat
tambahan proyek apartemen yang baru serta konsumen yang menunda
transaksi selama periode liburan menjadi faktor utama dalam menurunnya
penjualan pada ini. Penjualan apartemen selama 2023 hanya terjual sebanyak
591 unit di mana pada Q4/2022 penjualan apartemen mencapai lebih dari 850
unit.
Menurut Colliers Indonesia dalam laporannya yang berjudul Residential
Services Forecast Report Quarterly Jakarta July 2024, pada Q2/2024,
permintaan unit apartemen di Jakarta mengalami kenaikan sebesar 0,09%
dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. Permintaan apartemen dari proyek
yang sudah ada mendominasi dan mencapai 69,00% dari total penjualan, hal
ini didorong oleh preferensi pembeli terhadap unit apartemen dengan pasokan
yang sudah tersedia dan kebijakan PPNDTP yang hanya akan berlaku 50,00%
setelah bulan Juni 2024. Pada Q2/2024, harga rata-rata apartemen meningkat
sebesar 0,07% dibandingkan dengan Q1/2024 dan 0,50% dibandingkan
dengan Q1/2023, dengan kenaikan harga yang signifikan di Jakarta Selatan
didorong oleh banyak proyek yang akan diselesaikan.
33
Page 35
Pasokan apartemen dengan furnitur lengkap tetap stabil pada 7.074 unit, tanpa
proyek baru pada Q2/2024. Tingkat hunian apartemen dengan furnitur lengkap
meningkat menjadi 62,40% pada Q2/2024, sementara tarif sewa rata-rata
apartemen di kawasan pusat bisnis (Central Business District/CBD)
menyesuaikan menjadi Rp 464.453/m²/bulan, dengan perkiraan kenaikan
1,00% hingga 2,00% pada akhir 2024. Dengan adanya empat proyek baru
yang akan datang diharapkan akan menambah pasokan apartemen menjadi
7.793 unit pada akhir 2025. Meskipun program PPNDTP akan berakhir yang
tentunya akan mempengaruhi permintaan di masa mendatang, pasar properti
di Jakarta tetap menunjukkan tanda-tanda perkembangan positif.
II.B.2.c. Perkantoran
Berdasarkan data yang diperoleh dari JLL dalam laporannya yang berjudul
Jakarta Property Market Dynamics Q1 2024, permintaan ruang kantor strata 1
pada Q1/2024 sebesar 21,00 ribu m2, mengalami kenaikan dibandingkan
dengan permintaan negatif pada Q2/2022. Meskipun pasar sewa perkantoran
sedang mengalami pemulihan bertahap di tahun 2024, penerapan strategi
ruang kerja baru seperti penurunan ukuran ruang kerja bahkan pada banyak
perusahaan multinasional cukup memberikan dampak bagi pasar sewa
perkantoran. Sementara itu, tarif sewa pada Q1/2024 mengalami penurunan
sebesar 1,60%, dibandingkan dengan kuartal sebelumnya, di mana hal ini
disebabkan oleh sedikitnya permintaan dan tingkat kekosongan yang tinggi
seiring dengan bertambahnya pasokan ruang kantor baru. Sementara itu,
beberapa gedung perkantoran strata 1 dan gedung perkantoran premium
dengan tingkat okupansi di atas rata-rata mendapat keuntungan untuk tidak
menurunkan harga sewanya.
Menurut Colliers Indonesia dalam laporannya dengan judul Office Services
Forecast Report Quarterly Jakarta July 2024, tingkat kekosongan ruang kantor
di Jakarta pada Q2/2024 adalah sebesar 24,50% mengalami penurunan
sebesar 2,38% dibandingkan dengan Q1/2024, di tengah-tengah kondisi
ketersediaan ruang kantor yang tinggi di Jakarta sebagai lokasi pusat bisnis
tersedia kesempatan tinggi untuk peningkatan penggunaan ruang kantor dan
penyewa yang turut mencari harga sewa yang murah. Pada Q2/2024 pasokan
ruang kantor di kawasan CBD Jakarta adalah sebesar 7,38 juta m2
sebagaimana tidak terdapat tambahan pasokan ruang kantor pada Q2/2024.
34
Page 36
Selanjutnya, menurut data Colliers Indonesia, secara tahunan pada 2024,
harga sewa ruang kantor akan mengalami kenaikan sebesar 2,21% menjadi
sebesar Rp 204.118 per m2 dibandingkan dengan tahun lalu, adanya
pembangunan transportasi publik untuk mempermudah akses pekerja di sekitar
area perkantoran akan mendorong pemilik gedung perkantoran untuk
menyesuaikan harga pada masa depan. Sementara itu, harga jual perkantoran
di kawasan CBD dan non-CBD tetap sama yaitu masing-masing sebesar Rp
58,00 juta per m2 dan Rp 46,00 juta per m2. Harga jual rata-rata ruang kantor
pada tahun 2024 hingga tahun 2026 diproyeksikan sebesar Rp 51,60 juta per
m2 dengan rata-rata kenaikan sebesar 1,60% mengingat penjualan properti
perkantoran didorong oleh stabilitas ekonomi dan ekspansi bisnis di masa yang
akan datang.
II.B.2.d. Perhotelan
Berdasarkan data yang diperoleh dari JLL dalam laporannya yang berjudul
Jakarta Property Market Review 4Q 2023 yang dipublikasikan pada bulan
Februari 2024, pada tahun 2023 Jakarta mengalami peningkatan signifikan
dalam kedatangan wisatawan internasional dengan jumlah lebih dari 1,78 juta
wisatawan hingga November, mengalami kenaikan sebesar 120,00%
dibandingkan periode yang sama pada tahun sebelumnya. Pada Q4/2023,
tidak ada hotel baru yang dibuka, sehingga total pasokan kamar hotel tetap di
58.105 kamar. Selain itu, hotel mewah mengalami kenaikan tingkat okupansi
menjadi sebesar 61.50% pada Desember 2023.
(dalam %)
Keterangan Rata-Rata
Januari 46,72
Februari 49,45
Maret 43,41
April 47,14
Mei 54,03
Juni 54,69
Sumber: Badan Pusat Statistik (BPS)
Berdasarkan data yang diperoleh dari BPS, pada Q2/2024 tingkat okupansi
kamar hotel berbintang di Indonesia pada bulan April, Mei, dan Juni 2024
mengalami peningkatan masing-masing sebesar 3,73%, 6,89%, dan 0,66%
dibandingkan dengan tingkat okupansi bulan sebelumnya. Pada bulan Juni
2024, Kalimantan manjadi provinsi dengan tingkat okupansi kamar hotel
tertinggi yaitu sebesar 70,20% diikuti oleh Bali dan Kepulauan Riau dengan
tingkat okupansi kamar hotel berbintang masing-masing sebesar 65,78% dan
64,78%.
35
Page 37
Menurut Colliers Indonesia dalam laporannya dengan judul Hospitality Services
Forecast Report Quarterly Jakarta July 2024, pada Q2/2024 Jakarta mengalami
peningkatan signifikan dalam pasokan hotel dengan penambahan beberapa
hotel baru, termasuk satu hotel bintang 3, dua hotel bintang 4, dan dua hotel
bintang 5, sehingga total kamar hotel di Jakarta pada Q2/2024 mencapai
43.250. Ekspansi ini terutama terjadi di Jakarta Pusat dan CBD yang
merupakan pusat bisnis dan pusat pemerintahan. Kinerja hotel Jakarta pada
Q2/2024 mengalami peningkatan sebesar 18,00% setelah Idul Fitri, didorong
oleh aktivitas bisnis dan acara besar yang terjadi secara tatap muka seperti
festival musik dan kompetisi olahraga. Di samping itu harga kamar pada
Q2/2024 mengalami kenaikan sebesar USD 67,60 atau setara dengan 2,40%
dibandingkan dengan Q1/2024 karena peningkatan okupansi kamar hotel.
Proyeksi Pendapatan Hotel
Tahun 2024 – 2029
(Dalam miliar USD)
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
2024 2025 2026 2027 2028 2029
Revenue 4,63 5,04 5,33 5,67 6,04 6,45
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, nilai proyeksi pendapatan hotel
pada 2029 diproyeksikan sebesar USD 6,45 miliar, mengalami pertumbuhan
pada tingkat CAGR sebesar 6,86% dihitung sejak tahun 2024 hingga tahun
2029. Pasar hotel di Indonesia terutama didorong oleh pertumbuhan industri
pariwisata dan keberagaman budaya yang dimiliki, menjadikan Indonesia
sebagai salah satu destinasi populer di kalangan wisatawan mancanegara.
Jaringan hotel berekspansi dengan pesat di kota-kota besar dan destinasi
wisata Indonesia, selain itu, kemudahan dalam pemesanan kamar hotel melalui
platform daring turut memberikan kenyamanan bagi wisatawan dan operasional
hotel.
36
Page 38
II.B.2.e. Pusat Konvensi
Berdasarkan data yang diperoleh dari Kementerian Pariwisata dan Ekonomi
Kreatif Republik Indonesia, Sektor pertemuan, insentif, konvensi, dan pameran
(MICE) memberikan kontribusi lebih dari 30,00% terhadap industri pariwisata
nasional. Meskipun jumlahnya lebih sedikit, turis MICE menghabiskan lebih
banyak uang daripada wisatawan. Indonesia memiliki peluang besar untuk
berkembang dalam industri MICE dan menghasilkan keuntungan ekonomi dan
budaya yang signifikan dengan dukungan fasilitas bisnis yang canggih. Selama
kegiatan MICE, pameran seni, pertunjukan tradisional, atau diskusi budaya
dapat mempromosikan warisan budaya dan mendukung industri kreatif.
Indonesia merupakan salah satu destinasi MICE terkemuka bagi perusahaan
domestik maupun internasional didukung oleh keunikan bangunan pusat
konvensi serta pengalaman budaya yang dihadirkan. Langkah Pemerintah
untuk menyederhanakan regulasi, baik dalam proses visa, maupun investasi
pada infrastruktur telah membuat sektor MICE Indonesia memiliki permintaan
yang tinggi. Kesuksesan Indonesia dalam menjadi tuan rumah berbagai acara
penting MICE ASEAN maupun internasional dengan adopsi teknologi baru
seperti konferensi virtual, pengalaman mendalam saat menggunakan
augmented reality, serta komitmen Indonesia dalam menjalankan praktik
berkelanjutan termasuk lokasi konvensi yang ramah lingkungan dengan
manajemen limbah yang baik turut membawa sentimen positif bagi masa
depan industri MICE Indonesia.
Sementara itu, berdasarkan data yang diperoleh dari Astute Analytica dalam
laporannya dengan judul Indonesia MICE Market: By Type, Event Type,
Destination, Channel, Market Size, Industry Dynamics, Opportunity Analysis
and Forecast for 2024 – 2032, pangsa pasar industri MICE Indonesia
diproyeksikan akan menjadi senilai USD 7,41 miliar pada tahun 2032,
mengalami pertumbuhan pada tingkat CAGR sebesar 13,78% sejak tahun
2024 hingga tahun 2032. Pertumbuhan pasar tersebut didorong oleh
pertumbuhan ekonomi Indonesia yang kuat, peningkatan kelas menengah,
berkembangnya pasar MICE, dan peningkatan pendapatan bersih yang
mendorong aktivitas bisnis produk nasional maupun internasional dan turut
meningkatkan permintaan MICE di Indoneisa.
37
Page 39
II.C. Kegiatan Operasional dan Prospek Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan meliputi antara lain, pembangunan
perumahan, investasi yang berkaitan dengan properti, sarana dan prasarana,
pembangunan kawasan industri dan pergudangan, apartemen, perhotelan,
perkantoran, pusat perbelanjaan serta jasa dan pengelolaan lapangan golf,
kontraktor umum, pemasangan komponen bangunan berat, konstruksi besi dan
baja, pembangunan konstruksi gedung, jembatan jalan, bandara-dermaga,
pemasangan instalasi-instalasi dan pengembangan wilayah pemukiman.
Kegiatan usaha penunjang Perseroan antara lain perdagangan yang meliputi
impor dan ekspor, perdagangan besar lokal, distributor, agen dan sebagai
perwakilan dari badan-badan perusahaan-perusahaan dan perdagangan yang
berhubungan dengan usaha real estat dan properti serta jasa penyewaan,
pengelolaan properti dan sarana penunjang konstruksi Perseroan. Pada saat
ini, kegiatan yang sudah dijalankan oleh Perseroan berupa pengembangan
kawasan industri dan penjualan real estat dan apartemen serta pengelolaan
lapangan golf dan restoran club house, perhotelan dan jasa penyewaan
properti.
Pengelolaan bisnis Perseroan berdasarkan produk dan jasa yang dihasilkan
dikelompokkan dalam tiga segmen usaha, yakni residensial, industrial, dan
hospitaliti. Pada tahun 2023, segmen residensial, industrial dan hospitaliti
memperoleh pendapatan masing-masing sebesar Rp 724,98 miliar,
Rp 292,00 miliar, dan Rp 136,24 miliar serta memberikan kontribusi terhadap
jumlah pendapatan Perseroan di tahun 2023 masing-masing sebesar 62,92%,
25,34%, dan 11,82%.
Manajemen Perseroan telah menjalankan tugas dan tanggung jawabnya
dengan baik dan berkesinambungan sepanjang tahun 2023 dan manajemen
Perseroan telah merumuskan dan melaksanakan strategi dan rencana-rencana
usaha Perseroan dengan baik, antara lain dengan meluncurkan berbagai
produk residensial dan komersial baru secara berkesinambungan, serta
mengintensifkan pengembangan kawasan industri milik Perseroan. Pada tahun
2023, Perseroan membukukan rugi bersih, namun demikian, Perseroan
berhasil meningkatkan marketing sales sebesar 69,51% dan pendapatan
sebesar 4,86% dibandingkan tahun sebelumnya. Perseroan juga meyakini
bahwa Perseroan akan mampu membukukan kinerja yang lebih baik di tahun
2024 sesuai pandangan atas prospek usaha Perseroan.
Setelah mengalami perlambatan di tahun 2023, perekonomian global
diperkirakan masih terus dibayangi berbagai risiko dan ketidakpastian.
Pertumbuhan ekonomi global diperkirakan hanya tumbuh 2,80% pada tahun
2024. Berbeda dengan ekonomi global, perekonomian Indonesia diprediksi
tumbuh pada kisaran 4,70% – 5,50% pada tahun 2024. Perbaikan ekonomi
Indonesia akan terus berlanjut yang ditopang oleh konsumsi swasta yang
meningkat sejalan dengan terjaganya daya beli, dukungan kebijakan fiskal dan
moneter, serta makin besarnya peran generasi muda milenial.
38
Page 40
Perseroan telah bergerak di bidang industri properti selama lebih dari empat
dekade. Berkat pengalaman yang dimiliki, Perseroan memiliki beberapa
keunggulan dibandingkan dengan kompetitor sejenis dalam hal keberagaman
properti dan proyek yang dibangun. Terlebih Perseroan tidak hanya berfokus di
segmen perumahan, tapi juga memiliki berbagai proyek lainnya, seperti
apartemen, hotel, padang golf, dan kawasan industri. Hal tersebut telah
mengantarkan Perseroan sebagai salah satu pemain utama di industri properti
di Indonesia. Keunggulan tersebut menjadi modal utama bagi Perseroan untuk
meningkatkan pertumbuhan kinerja dan keberlanjutan usaha di masa
mendatang, sehingga Perseroan dapat membidik target pasar dengan cakupan
yang lebih luas, dengan segmen utama berada pada segmen residential.
Selain itu, untuk menarik pelanggan, Perseroan juga memperhatikan lokasi-
lokasi yang tepat, potensial, dan strategis, sehingga sesuai dengan kebutuhan
pelanggan.
Manajemen Perseroan meyakini penjualan properti akan tetap prospektif,
mengingat hunian merupakan kebutuhan primer yang akan terus meningkat
permintaannya di masa depan. Untuk menjaring potensi pasar, Perseroan telah
menyiapkan sejumlah strategi bisnis, diantaranya berencana merilis produk-
produk baru. Perseroan juga akan mempercepat groundbreaking dan
pembangunan proyek, serta mempercepat proses serah terima unit untuk
menjaga kepercayaan pelanggan terhadap proyek Perseroan.
Dari sisi pemasaran, Perseroan memandang bahwa semakin ketatnya
persaingan yang terjadi di industri properti mengharuskan Perseroan untuk
memiliki strategi khusus dalam menghadapi tantangan persaingan industri.
Oleh karena itu, Perseroan telah menetapkan berbagai strategi pemasaran
dalam rangka mempertahankan pangsa pasar, meraih peluang usaha, serta
menghadapi persaingan yang dilakukan dengan mempertimbangkan strategi-
strategi terhadap cakupan segmen yang luas, penggunaan tanah serba guna,
akuisisi tanah yang berkesinambungan, dan pengembangan aliran pendapatan
berulang. Perseroan berkeyakinan bahwa posisi Perseroan di pangsa pasar
akan tetap bertahan meskipun berada di tengah persaingan industri properti
yang semakin kompleks serta ketidakpastian perekonomian global dan
nasional. Optimisme ini sejalan dengan kinerja Perseroan yang cukup baik dan
mampu bertahan di Indonesia.
39
Page 41
II.D. Alasan Dilakukan Rencana Transaksi
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 30 April 2024, saldo Notes 2027 dan PIK Notes 2024 masing-
masing adalah sebesar USD 213,94 juta dan USD 15,64 juta. Sedangkan,
pada tanggal 30 Juni 2024, saldo Notes 2025 dan PIK Notes 2021 masing-
masing adalah sebesar USD 130,73 juta dan USD 10,31 juta.
• Pertumbuhan perekonomian global yang melambat serta ketidakpastian
akibat berbagai konflik geopolitik di Eropa dan Timur Tengah, telah
memengaruhi ketidakpastian prospek sektor properti global yang
berdampak pada seluruh perekonomian, sehingga menurunkan investasi di
berbagai sektor. Korporasi properti swasta diperkirakan masih akan
menghadapi tekanan akibat keterbatasan sumber keuangan dan akses
pendanaan sehingga penjualan properti diperkirakan masih akan
mengalami kontraksi.
• Di tengah ketidakpastian industri properti, dalam rangka penyelesaian
Notes 2025, PIK Notes 2021, Notes 2027, PIK Notes 2024 Perseroan
diwajibkan untuk melakukan penjualan aset pada atau sebelum tanggal
31 Desember 2024. Perseroan juga telah mengupayakan alternatif
pendanaan lainnya melalui pinjaman, namun masih belum menunjukkan
hasil, antara lain dengan pertimbangan ketidakpastian prospek industri
properti di Indonesia. Kegagalan Perseroan dalam menjual aset tersebut
merupakan event of default yang dapat memberikan dampak bagi
kredibilitas dan kelangsungan usaha Perseroan dan entitas anak Perseroan
serta proses hukum lainnya yang mungkin dapat berdampak pada
penguasaan aset Perseroan dan entitas anak Perseroan yang pada
akhirnya dapat memengaruhi kepentingan seluruh pemegang saham
Perseroan. Dengan demikian, Perseroan melakukan Rencana Transaksi.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan
dapat melakukan pembayaran sebagian Notes 2024 dan Notes 2027
sehingga Perseroan dapat menghindari potensi gagal bayar (event of
default) dan menghindari dampak bagi kredibilitas dan kelangsungan usaha
Perseroan dan entitas anak Perseroan serta dampak lainnya yang dapat
memengaruhi kepentingan seluruh pemegang saham Perseroan.
40
Page 42
• Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
sehubungan dengan Notes 2024 dan Notes 2027, terdapat kewajiban
pemberian jaminan, antara lain jaminan perusahaan (corporate guarantee)
dan jaminan aset yang dimiliki dari Perseroan dan entitas anak Perseroan,
serta terdapat pembatasan, termasuk pembatasan penjualan aset. Setelah
Rencana Transaksi menjadi efektif, setelah melakukan pembayaran
sebagian Notes 2024 dan Notes 2027, Perseroan dapat memperoleh
pembebasan atas sebagian pembatasan sehingga Perseroan dapat
mengimplementasikan strategi dan rencana Perseroan yang diharapkan
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa
yang akan datang.
• Perseroan juga memiliki risiko untuk dipailitkan oleh pemegang Notes 2025
melalui lembaga keuangan, bilamana tidak dapat memenuhi kewajiban
pembayaran Notes 2025 dan PIK Notes 2021. Kepailitan dapat memiliki
dampak bagi kelangsungan usaha (going concern) Perseroan termasuk
memberikan dampak bagi seluruh pemegang saham Perseroan. Namun
demikian, penyelesaian restukturisasi Notes 2025 dan PIK Notes 2021
dengan dana yang diperoleh dari Rencana Transaksi diharapkan dapat
memitigasi risiko kepailitan tersebut.
II.E. Analisis Keuntungan dan Kerugian dari Rencana Transaksi
Keuntungan Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 30 April 2024, saldo Notes 2027 dan PIK Notes 2024 masing-
masing adalah sebesar USD 213,94 juta dan USD 15,64 juta. Sedangkan,
pada tanggal 30 Juni 2024, saldo Notes 2025 dan PIK Notes 2021 masing-
masing adalah sebesar USD 130,73 juta dan USD 10,31 juta.
• Pertumbuhan perekonomian global yang melambat serta ketidakpastian
akibat berbagai konflik geopolitik di Eropa dan Timur Tengah, telah
memengaruhi ketidakpastian prospek sektor properti global yang
berdampak pada seluruh perekonomian, sehingga menurunkan investasi di
berbagai sektor. Korporasi properti swasta diperkirakan masih akan
menghadapi tekanan akibat keterbatasan sumber keuangan dan akses
pendanaan sehingga penjualan properti diperkirakan masih akan
mengalami kontraksi.
41
Page 43
• Di tengah ketidakpastian industri properti, dalam rangka penyelesaian
Notes 2025, PIK Notes 2021, Notes 2027, PIK Notes 2024 Perseroan
diwajibkan untuk melakukan penjualan aset pada atau sebelum tanggal
31 Desember 2024. Perseroan juga telah mengupayakan alternatif
pendanaan lainnya melalui pinjaman, namun masih belum menunjukkan
hasil, antara lain dengan pertimbangan ketidakpastian prospek industri
properti di Indonesia. Kegagalan Perseroan dalam menjual aset tersebut
merupakan event of default yang dapat memberikan dampak bagi
kredibilitas dan kelangsungan usaha Perseroan dan entitas anak Perseroan
serta proses hukum lainnya yang mungkin dapat berdampak pada
penguasaan aset Perseroan dan entitas anak Perseroan yang pada
akhirnya dapat memengaruhi kepentingan seluruh pemegang saham
Perseroan. Dengan demikian, Perseroan melakukan Rencana Transaksi.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan
dapat melakukan pembayaran sebagian Notes 2024 dan Notes 2027
sehingga Perseroan dapat menghindari potensi gagal bayar (event of
default) dan menghindari dampak bagi kredibilitas dan kelangsungan usaha
Perseroan dan entitas anak Perseroan serta dampak lainnya yang dapat
memengaruhi kepentingan seluruh pemegang saham Perseroan.
• Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
sehubungan dengan Notes 2024 dan Notes 2027, terdapat kewajiban
pemberian jaminan, antara lain jaminan perusahaan (corporate guarantee)
dan jaminan aset yang dimiliki dari Perseroan dan entitas anak Perseroan,
serta terdapat pembatasan, termasuk pembatasan penjualan aset. Setelah
Rencana Transaksi menjadi efektif, setelah melakukan pembayaran
sebagian Notes 2024 dan Notes 2027, Perseroan dapat memperoleh
pembebasan atas sebagian pembatasan sehingga Perseroan dapat
mengimplementasikan strategi dan rencana Perseroan yang diharapkan
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa
yang akan datang.
• Perseroan juga memiliki risiko untuk dipailitkan oleh pemegang Notes 2025
melalui lembaga keuangan, bilamana tidak dapat memenuhi kewajiban
pembayaran Notes 2025 dan PIK Notes 2021. Kepailitan dapat memiliki
dampak bagi kelangsungan usaha (going concern) Perseroan termasuk
memberikan dampak bagi seluruh pemegang saham Perseroan. Namun
demikian, penyelesaian restukturisasi Notes 2025 dan PIK Notes 2021
dengan dana yang diperoleh dari Rencana Transaksi diharapkan dapat
memitigasi risiko kepailitan tersebut.
42
Page 44
Kerugian Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Apabila pada saat jatuh tempo, Perseroan tidak memiliki kecukupan dana
untuk melunasi pinjaman tersebut, maka hal tersebut berpotensi
memberikan dampak bagi kredibilitas Perseroan.
• Berdasarkan FA, terdapat pembatasan terkait dengan Rencana Transaksi
yang dapat membatasi hak Perseroan. Hal ini memiliki potensi yang
berdampak bagi implementasi strategi Perseroan yang terkait dengan
pembatasan tersebut.
• Adanya risiko Perseroan untuk dipailitkan oleh BCIC dan ERL bilamana
Perseroan tidak dapat melaksanakan kewajibannya untuk melakukan
pembayaran pinjaman pada saat jatuh tempo.
• Dalam menjalankan kegiatan usahanya dalam bidang pengembangan
kawasan industri dan penjualan real estat dan apartemen serta pengelolaan
lapangan golf dan restoran club house, perhotelan dan jasa penyewaan
properti, Perseroan tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang dihadapi,
antara lain kebijakan/peraturan Pemerintah yang berpotensi memberikan
dampak bagi kelangsungan usaha Perseroan.
43
Page 45
III. ANALISIS KUANTITATIF ATAS RENCANA TRANSAKSI
III.A. Analisis atas Kinerja Historis Perseroan
Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk periode delapan bulan yang
berakhir pada tanggal 31 Agustus 2024 telah direviu oleh KAP TSFBR.
Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2023 dan 2022 telah diaudit oleh KAP TSFBR
masing-masing dengan pendapat wajar tanpa pengecualian. Laporan
keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-
tanggal 31 Desember 2021, 2020, dan 2019 telah diaudit oleh KAP TSFBR
masing-masing dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan
penekanan suatu hal.
Ikhtisar data keuangan penting Perseroan adalah sebagai berikut:
III.A.1. Laporan Posisi Keuangan
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/08/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 79.759 185.364 131.727 1.111.920 214.675 553.863
Piutang usaha - pihak ketiga 100.143 97.093 119.926 122.768 130.436 131.808
Piutang lain-lain 7.517 6.888 3.457 3.019 2.871 4.734
Persediaan 2.339.270 2.445.637 2.048.248 2.028.923 1.911.181 2.016.651
Pajak dibayar di muka 68.402 85.948 87.899 80.039 82.064 75.753
Beban dibayar di muka dan uang muka 98.494 81.243 64.388 48.778 46.965 55.945
Jumlah Aset Lancar 2.693.584 2.902.172 2.455.646 3.395.447 2.388.191 2.838.756
ASET TIDAK LANCAR
Dana yang dibatasi penggunanya 476.056 441.369 387.963 447.172 415.224 296.398
Investasi dan uang muka saham 541.399 542.198 547.362 550.098 1.809.728 1.791.830
Tanah untuk pengembangan 6.274.251 6.287.170 6.634.017 6.564.617 6.468.738 5.953.159
Uang muka pembelian tanah 1.642.813 1.596.972 1.625.194 1.656.192 1.772.874 1.898.289
Aset tetap - bersih 1.271.395 1.299.387 1.268.973 1.318.242 1.380.376 1.409.327
Aset hak guna - bersih 14.136 13.812 10.634 9.337 16.374 -
Goodwill 570.692 570.692 570.692 570.692 570.692 1.141.037
Aset pajak tangguhan - bersih 8.089 8.510 520 531 720 1.042
Aset tidak lancar lainnya 28.957 26.656 27.168 27.211 27.123 28.434
Aset keuangan derivatif - - - - - 456.390
Jumlah Aset Tidak Lancar 10.827.788 10.786.766 11.072.523 11.144.092 12.461.848 12.975.907
JUMLAH ASET 13.521.372 13.688.938 13.528.169 14.539.539 14.850.039 15.814.663
44
Page 46
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/08/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 380.000 380.000 230.000 30.000 - -
Utang usaha
Pihak ketiga 181.954 135.462 102.654 115.934 94.044 85.262
Pihak berelasi 109.738 109.738 109.738 109.738 109.738 109.738
Liabilitas keuangan lancar lainnya - utang lain-lain 47.243 54.734 47.900 51.073 86.694 56.423
Liabilitas kontrak 1.508.620 1.533.036 1.593.340 2.153.808 2.104.866 1.631.994
Beban masih harus dibayar 904.107 878.392 829.518 883.472 1.171.338 950.140
Utang pajak 19.258 53.500 20.587 31.920 26.765 24.578
Bagian liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam
waktu satu tahun:
Liabilitas sewa 4.694 5.397 4.405 4.665 7.483 3.069
Uang jaminan keanggotaan yang dapat dikembalikan 13.753 13.785 13.812 13.812 13.858 13.858
Utang obligasi 2.197.554 - - - 5.583.447 149.712
Utang bank 136.349 132.540 102.983 74.791 96.888 104.580
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 5.503.271 3.296.584 3.054.936 3.469.212 9.295.121 3.129.355
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pendapatan ditangguhkan 295.665 295.665 295.665 260.198 1.090.457 1.121.565
Liabilitas pajak tangguhan - bersih 81.692 81.782 83.443 76.125 75.099 74.043
Liabilitas imbalan kerja karyawan 57.783 52.520 50.652 50.137 58.761 61.362
Liabilitas jangka panjang – setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Liabilitas sewa 6.043 5.758 5.032 3.237 6.684 656
Utang obligasi 3.632.109 5.758.794 5.672.009 6.390.109 - 5.318.695
Utang bank 72.205 81.007 140.897 106.424 103.709 127.037
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 4.145.496 6.275.527 6.247.699 6.886.229 1.334.710 6.703.359
JUMLAH LIABILITAS 9.648.768 9.572.111 9.302.635 10.355.441 10.629.831 9.832.714
EKUITAS
Modal saham 2.330.845 2.330.845 2.330.845 2.330.845 2.330.845 2.330.845
Saham treasuri (136.189) (136.189) (136.189) (136.189) (136.189) (136.189)
Tambahan modal disetor 28.757 28.757 28.757 28.757 28.757 28.757
Selisih kurs karena penjabaran laporan keuangan 11.690 10.445 17.929 1.305 1.727 (2.513)
Selisih nilai transaksi dengan non-pengendali (174) (174) (174) (174) (174) (174)
Rugi komprehensif lainnya dari asosiasi - - - - (111) 27
Saldo laba 1.638.428 1.883.509 1.984.365 1.959.552 1.995.353 3.761.194
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 3.873.357 4.117.192 4.225.532 4.184.097 4.220.207 5.981.948
Kepentingan non-pengendali (753) (366) 1 1 1 1
JUMLAH EKUITAS 3.872.604 4.116.827 4.225.533 4.184.098 4.220.208 5.981.949
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 13.521.372 13.688.938 13.528.169 14.539.539 14.850.039 15.814.663
III.A.2. Aset
Jumlah aset Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Agustus 2024,
31 Desember 2023, 2022, 2021, 2020, dan 2019 masing-masing adalah
sebesar Rp 13.521,37 miliar, Rp 13.688,94 miliar, Rp 13.528,17 miliar,
Rp 14.539,54 miliar, Rp 14.850,04 miliar, dan Rp 15.814,66 miliar.
Pada tanggal 31 Agustus 2024, jumlah aset Perseroan mengalami penurunan
sebesar Rp 167,57 miliar atau setara dengan 1,22% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2023. Penurunan ini terutama
disebabkan oleh penurunan kas dan setara kas serta persediaan masing-
masing sebesar Rp 105,61 miliar dan Rp 106,37 miliar yang disertai dengan
kenaikan uang muka pembelian tanah sebesar Rp 45,84 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 160,77 miliar atau setara dengan 1,19% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan kas dan setara kas serta persediaan masing-masing
sebesar Rp 53,64 miliar dan Rp 397,39 miliar yang disertai penurunan tanah
untuk pengembangan sebesar Rp 346,85 miliar.
45
Page 47
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 1.011,37 miliar atau setara dengan 6,96% dibandingkan
dengan jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini terutama
disebabkan oleh penurunan kas dan setara kas sebesar Rp 980,19 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 310,50 miliar atau setara dengan 2,09% dibandingkan
dengan jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama
disebabkan oleh penurunan investasi dan uang muka saham sebesar
Rp 1.259,63 miliar yang disertai dengan kenaikan kas dan setara kas serta
persediaan masing-masing sebesar Rp 897,25 miliar dan Rp 117,74 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah aset Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 964,62 miliar atau setara dengan 6,10% dibandingkan
dengan jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2019. Penurunan ini terutama
disebabkan oleh penurunan kas dan setara kas serta goodwill masing-masing
sebesar Rp 339,19 miliar dan Rp 570,35 miliar.
III.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Agustus 2024,
31 Desember 2023, 2022, 2021, 2020, dan 2019 masing-masing adalah
sebesar Rp 9.648,77 miliar, Rp 9.572,11 miliar, Rp 9.302,64 miliar,
Rp 10.355,44 miliar, Rp 10.629,83 miliar, dan Rp 9.832,71 miliar.
Pada tanggal 31 Agustus 2024, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 76,66 miliar atau setara dengan 0,80% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini
terutama disebabkan oleh kenaikan utang obligasi sebesar Rp 70,87 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 269,48 miliar atau setara dengan 2,90% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini
terutama disebabkan oleh kenaikan utang bank jangka pendek dan utang
obligasi masing-masing sebesar Rp 150,00 miliar dan Rp 86,79 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 1.052,81 miliar atau setara dengan 10,17%
dibandingkan dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021.
Penurunan ini terutama disebabkan oleh penurunan liabilitas kontrak dan utang
obligasi masing-masing sebesar Rp 560,47 miliar dan Rp 718,10 miliar yang
disertai dengan kenaikan utang bank jangka pendek sebesar Rp 200,00 miliar.
46
Page 48
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 274,39 miliar atau setara dengan 2,58% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini
terutama disebabkan oleh penurunan beban masih harus dibayar dan
pendapatan ditangguhkan masing-masing sebesar Rp 287,87 miliar dan
Rp 830,26 miliar yang disertai dengan kenaikan utang obligasi sebesar
Rp 806,66 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 797,12 miliar atau setara dengan 8,11% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini
terutama disebabkan oleh kenaikan liabilitas kontrak, beban masih harus
dibayar, dan utang obligasi masing-masing sebesar Rp 472,87 miliar,
Rp 221,20 miliar, dan Rp 115,04 miliar.
III.A.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Agustus 2024,
31 Desember 2023, 2022, 2021, 2020, dan 2019 masing-masing adalah
sebesar Rp 3.872,60 miliar, Rp 4.116,83 miliar, Rp 4.225,53 miliar,
Rp 4.184,10 miliar, Rp 4.220,21 miliar, dan Rp 5.981,95 miliar.
Pada tanggal 31 Agustus 2024, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 244,22 miliar atau setara dengan 5,93% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2023. Penurunan ini
terutama disebabkan oleh rugi bersih periode berjalan yang dibukukan oleh
Perseroan sebesar Rp 245,47 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 108,71 miliar atau setara dengan 2,57% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2022. Penurunan ini
terutama disebabkan oleh rugi bersih tahun berjalan yang dibukukan oleh
Perseroan sebesar Rp 104,84 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 41,44 miliar atau setara dengan 0,99% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan selisih kurs karena penjabaran laporan keuangan
dan laba bersih tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan masing-masing
sebesar Rp 16,62 miliar dan Rp 20,17 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 36,11 miliar atau setara dengan 0,86% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini
terutama disebabkan oleh rugi bersih tahun berjalan yang dibukukan oleh
Perseroan sebesar Rp 41,99 miliar.
47
Page 49
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 1.761,74 miliar atau setara dengan 29,45%
dibandingkan dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2019.
Penurunan ini terutama disebabkan oleh rugi bersih tahun berjalan yang
dibukukan oleh Perseroan sebesar Rp 1.763,88 miliar.
III.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
(Dalam jutaan Rupiah)
31/08/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19
Keterangan
(8 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan 649.555 1.152.308 1.098.860 2.008.646 731.508 1.547.573
Beban pokok pendapatan 381.852 614.509 535.870 656.038 370.328 634.533
Laba bruto 267.703 537.799 562.990 1.352.608 361.180 913.040
Beban penjualan (74.567) (107.041) (70.378) (64.824) (52.586) (80.833)
Beban umum dan administrasi (263.465) (431.101) (446.164) (396.530) (424.448) (510.746)
Pendapatan operasi lainnya 64.815 254.853 871.517 87.412 73.709 490.811
Beban operasi lainnya (7.781) (31.391) (593.909) (495.530) (585.297) (285.239)
Penurunan nilai goodwill - - - - (570.345) -
Beban pajak final (14.401) (25.933) (26.681) (24.776) (15.279) (41.642)
Laba (rugi) usaha (27.695) 197.186 297.374 458.359 (1.213.065) 485.391
Bagian laba (rugi) usaha dari investasi pada saham (799) (5.164) (2.735) 18.299 17.996 (15.107)
Pendapatan keuangan 10.042 12.609 11.604 11.941 16.869 15.068
Beban keuangan (225.477) (306.920) (278.842) (522.169) (551.940) (530.412)
Laba (rugi) sebelum pajak penghasilan (243.930) (102.289) 27.401 (33.570) (1.730.140) (45.061)
Beban pajak penghasilan (1.539) (2.552) (7.230) (8.424) (33.740) (58.589)
Laba (rugi) bersih periode/tahun berjalan (245.468) (104.841) 20.171 (41.994) (1.763.880) (103.649)
Penghasilan (rugi) komprehensif lain 1.246 (6.366) 21.265 5.884 2.139 11.069
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan (244.223) (111.207) 41.436 (36.110) (1.761.741) (92.580)
Laba (rugi) bersih periode/tahun berjalan yang dapat
diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk (245.081) (101.974) 20.171 (41.994) (1.763.880) (103.649)
Kepentingan non-pengendali (388) (2.867) - - - -
III.A.6 Pendapatan
Pendapatan Perseroan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada
tanggal 31 Agustus 2024 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2023, 2022, 2021, 2020, dan 2019 masing-masing adalah
sebesar Rp 649,56 miliar, Rp 1.152,31 miliar, Rp 1.098,86 miliar,
Rp 2.008,65 miliar, Rp 731,51 miliar, dan Rp 1.547,57 miliar.
Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami kenaikan sebesar Rp 53,45 miliar atau setara
dengan 4,86% dibandingkan dengan pendapatan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2022.
Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami penurunan sebesar Rp 909,79 miliar atau
setara dengan 45,29% dibandingkan dengan pendapatan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 1.277,14 miliar atau
setara dengan 174,59% dibandingkan dengan pendapatan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
48
Page 50
Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 mengalami penurunan sebesar Rp 816,07 miliar atau
setara dengan 52,73% dibandingkan dengan pendapatan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019.
III.A.7. Laba (Rugi) Bersih Periode/Tahun Berjalan
Rugi bersih Perseroan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal
31 Agustus 2024 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2023, 2021, 2020, dan 2019 masing-masing adalah sebesar
Rp 245,47 miliar, Rp 104,84 miliar, Rp 41,99 miliar, Rp 1.763,88 miliar, dan
Rp 103,65 miliar. Laba bersih Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2022 adalah sebesar Rp 20,17 miliar.
Rugi bersih tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami kenaikan sebesar Rp 125,01 miliar atau setara
dengan 619,77% dibandingkan dengan laba bersih tahun berjalan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
Laba bersih tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 62,17 miliar atau setara
dengan 148,03% dibandingkan dengan rugi bersih tahun berjalan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Rugi bersih tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami penurunan sebesar Rp 1.721,89 miliar atau
setara dengan 97,62% dibandingkan dengan rugi bersih tahun berjalan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Rugi bersih tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 mengalami kenaikan sebesar Rp 1.660,23 miliar
dibandingkan dengan rugi bersih tahun berjalan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2019.
49
Page 51
III.A.8. Laporan Arus Kas
(Dalam jutaan Rupiah)
31/08/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19
Keterangan
(8 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan 622.639 1.116.002 683.152 1.056.385 1.171.631 2.369.845
Pembayaran untuk/kepada:
Kontraktor, pemasok, pemilik tanah dan lainnya (249.107) (490.295) (675.273) (450.994) (591.801) (1.079.795)
Gaji dan tunjangan (129.208) (202.044) (180.768) (165.563) (172.950) (201.054)
Beban usaha (di luar beban gaji dan tunjangan) (171.769) (198.458) (301.963) (299.922) (210.051) (135.093)
Arus kas diperoleh dari (digunakan untuk) aktivitas operasi 72.554 225.207 (474.853) 139.907 196.829 953.903
Pembayaran untuk beban keuangan (108.744) (119.429) (45.808) (31.564) (284.397) (501.147)
Pembayaran untuk pajak final (15.573) (20.380) (15.724) (22.324) (21.045) (55.003)
Penerimaan dari pendapatan keuangan 7.994 9.357 8.426 8.912 13.988 15.068
Pembayaran pajak penghasilan badan (3.873) (10.563) (7.212) (8.463) (32.452) (62.511)
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Operasi (47.641) 84.193 (535.172) 86.468 (127.077) 350.309
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan aset tetap (13.369) (93.607) (14.604) (9.048) (30.516) (90.513)
(Kenaikan) penurunan dana yang dibatasi penggunaannya (34.687) (53.405) 59.209 (31.948) (118.826) 25.844
Penerimaan dari penjualan aset tetap 31 3.052 391 3.116 1.503 501
Pemberian pinjaman kepada pihak berelasi (550) (2.000) - - - -
Perolehan aset-hak-guna usaha - (394) - - (2.910) -
Penjualan investasi pada saham - - - 1.000.000 - -
Penambahan investasi pada saham - - - (4.840) (40) (388.360)
Kas Bersih (Digunakan untuk) Diperoleh dari
Aktivitas Investasi (48.575) (146.354) 44.996 957.279 (150.789) (452.528)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan utang bank 80.000 234.245 355.170 110.452 96.500 208.500
Pembayaran utang bank (85.087) (114.997) (92.570) (99.560) (128.045) (94.637)
Pembayaran liabilitas sewa (3.347) (5.061) (6.215) (7.505) (7.412) (4.946)
Penambahan investasi dari kepentingan non-pengendali - 2.500 - - - -
Pembayaran utang obligasi - - (748.781) (150.000) - -
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan (8.434) 116.687 (492.395) (146.613) (38.957) 108.916
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS (104.651) 54.526 (982.571) 897.134 (316.822) 6.698
Dampak dari perubahan kurs mata uang asing (955) (888) 2.378 112 (22.366) (8.299)
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 185.364 131.727 1.111.920 214.675 553.863 555.465
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 79.759 185.364 131.727 1.111.920 214.675 553.863
Arus Kas Dari (Untuk) Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi Perseroan untuk
periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2024 dan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022 dan 2020
masing-masing adalah sebesar Rp 47,64 miliar, Rp 535,17 miliar, dan
Rp 127,08 miliar. Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi
Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2023,
2021, dan 2019 masing-masing adalah sebesar Rp 84,19 miliar,
Rp 86,47 miliar, dan Rp 350,31 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi Perseroan untuk
periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2024 sebesar
Rp 47,64 miliar terutama berasal dari pembayaran kepada kontraktor,
pemasok, pemilik tanah dan lainnya, pembayaran untuk gaji dan tunjangan,
pembayaran untuk beban usaha (di luar beban gaji dan tunjangan), serta
pembayaran untuk beban keuangan masing-masing sebesar Rp 249,11 miliar,
Rp 129,21 miliar, Rp 171,77 miliar, dan Rp 108,74 yang disertai dengan
penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 622,64 miliar.
50
Page 52
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 84,19 miliar
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar
Rp 1.116,00 miliar yang disertai dengan pembayaran kepada kontraktor,
pemasok, pemilik tanah dan lainnya, pembayaran untuk gaji dan tunjangan,
pembayaran untuk beban usaha (di luar beban gaji dan tunjangan), serta
pembayaran untuk beban keuangan masing-masing sebesar Rp 490,30 miliar,
Rp 202,04 miliar, Rp 198,46 miliar, dan Rp 119,43 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 535,17 miliar
terutama berasal dari pembayaran kepada kontraktor, pemasok, pemilik tanah
dan lainnya, pembayaran untuk gaji dan tunjangan, serta pembayaran untuk
beban usaha (di luar beban gaji dan tunjangan), masing-masing sebesar
Rp 675,27 miliar, Rp 180,77 miliar, dan Rp 301,96 yang disertai dengan
penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 683,15 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 86,47 miliar
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar
Rp 1.056,39 miliar yang disertai dengan pembayaran kepada kontraktor,
pemasok, pemilik tanah dan lainnya, pembayaran untuk gaji dan tunjangan,
pembayaran untuk beban usaha (di luar beban gaji dan tunjangan), serta
pembayaran untuk beban keuangan masing-masing sebesar Rp 450,99 miliar,
Rp 165,56 miliar, Rp 299,92 miliar, dan Rp 31,56 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 127,08 miliar
terutama berasal dari pembayaran kepada kontraktor, pemasok, pemilik tanah
dan lainnya, pembayaran untuk gaji dan tunjangan, pembayaran untuk beban
usaha (di luar beban gaji dan tunjangan), serta pembayaran untuk beban
keuangan masing-masing sebesar Rp 591,80 miliar, Rp 172,95 miliar,
Rp 210,05 miliar, dan Rp 284,40 yang disertai dengan penerimaan kas dari
pelanggan sebesar Rp 1.171,63 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 350,31 miliar
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar
Rp 2.369,85 miliar yang disertai dengan pembayaran kepada kontraktor,
pemasok, pemilik tanah dan lainnya, pembayaran untuk gaji dan tunjangan,
pembayaran untuk beban usaha (di luar beban gaji dan tunjangan), serta
pembayaran untuk beban keuangan masing-masing sebesar
Rp 1.079,80 miliar, Rp 201,05 miliar, Rp 135,09 miliar, dan Rp 501,15 miliar.
51
Page 53
Arus Kas Dari (Untuk) Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2024 dan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2023, 2020, dan 2019
masing-masing adalah sebesar Rp 48,58 miliar, Rp 146,35 miliar,
Rp 150,79 miliar, dan Rp 452,53 miliar. Arus kas bersih yang diperoleh dari
aktivitas investasi Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 dan 2021 masing-masing adalah sebesar Rp 45,00 miliar
dan Rp 957,28 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2024 sebesar
Rp 48,58 miliar terutama berasal dari perolehan aset tetap dan kenaikan dana
yang dibatasi penggunaannya masing-masing sebesar Rp 13,37 miliar dan
Rp 34,69 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 146,35 miliar
terutama berasal dari perolehan aset tetap dan kenaikan dana yang dibatasi
penggunaannya masing-masing sebesar Rp 93,61 miliar dan Rp 53,41 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 45,00 miliar
terutama berasal dari penurunan dana yang dibatasi penggunaannya sebesar
Rp 59,21 miliar yang disertai perolehan aset tetap sebesar Rp 14,60 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 957,28 miliar
terutama berasal dari penjualan investasi pada saham sebesar
Rp 1.000,00 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 150,79 miliar
terutama berasal dari perolehan aset tetap dan kenaikan dana yang dibatasi
penggunaannya masing-masing sebesar Rp 30,52 miliar dan Rp 118,83 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 452,53 miliar
terutama berasal dari perolehan aset tetap dan penambahan investasi pada
saham masing-masing sebesar Rp 90,51 miliar dan Rp 388,36 miliar.
52
Page 54
Arus Kas Dari (Untuk) Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2024 dan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, dan 2020
masing-masing adalah sebesar Rp 8,43 miliar, Rp 492,40 miliar,
Rp 146,61 miliar, dan Rp 38,96 miliar. Arus kas bersih yang diperoleh dari
aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-
tanggal 31 Desember 2023 dan 2019 masing-masing adalah sebesar
Rp 116,69 miliar dan Rp 108,92 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2024 sebesar
Rp 8,43 miliar terutama berasal dari pembayaran utang bank sebesar
Rp 85,09 miliar yang disertai dengan penerimaan utang bank sebesar
Rp 80,00 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 116,69 miliar
terutama berasal dari penerimaan utang bank sebesar Rp 234,25 miliar yang
disertai dengan pembayaran utang bank sebesar Rp 115,00 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 492,40 miliar
terutama berasal dari pembayaran utang obligasi sebesar Rp 748,78 miliar
yang disertai dengan penerimaan utang bank sebesar Rp 355,17 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 146,61 miliar
terutama berasal dari pembayaran utang bank dan pembayaran utang obligasi
masing-masing sebesar Rp 99,56 miliar dan Rp 150,00 miliar yang disertai
dengan penerimaan utang bank sebesar Rp 110,45 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 38,96 miliar
terutama berasal dari pembayaran utang bank sebesar Rp 128,05 miliar yang
disertai dengan penerimaan utang bank sebesar Rp 96,50 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 108,92 miliar
terutama berasal dari penerimaan utang bank sebesar Rp 208,50 miliar yang
disertai dengan pembayaran utang bank sebesar Rp 94,64 miliar.
53
Page 55
III.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Keterangan 31/08/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19
Rasio Likuiditas
Lancar 0,49 0,88 0,80 0,98 0,26 0,91
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset 0,07 0,08 0,08 0,14 0,05 0,10
Ekuitas terhadap jumlah aset 0,29 0,30 0,31 0,29 0,28 0,38
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,71 0,70 0,69 0,71 0,72 0,62
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 2,49 2,33 2,20 2,47 2,52 1,64
Rasio Profitabilitas
Marjin laba bruto 41,21% 46,67% 51,23% 67,34% 49,37% 59,00%
Marjin laba (rugi) usaha -4,26% 17,11% 27,06% 22,82% -165,83% 31,36%
Marjin laba (rugi) bersih -37,79% -9,10% 1,84% -2,09% -241,13% -6,70%
Laba (rugi) usaha terhadap jumlah aset -0,31% 1,44% 2,20% 3,15% -8,17% 3,07%
Imbal hasil aset -2,72% -0,77% 0,15% -0,29% -11,88% -0,66%
Laba (rugi) usaha terhadap ekuitas -1,07% 4,79% 7,04% 10,95% -28,74% 8,11%
Imbal hasil ekuitas -9,51% -2,55% 0,48% -1,00% -41,80% -1,73%
III.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi Perseroan. Pada tanggal-
tanggal 31 Agustus 2024, 31 Desember 2023, 2022, 2021, 2020, dan 2019,
rasio perputaran jumlah aset masing-masing adalah 0,07; 0,08; 0,08; 0,14;
0,05; dan 0,10.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas
Perseroan terhadap jumlah aset Perseroan. Pada tanggal-tanggal
31 Agustus 2024, 31 Desember 2023, 2022, 2021, 2020, dan 2019, rasio
ekuitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,29; 0,30; 0,31; 0,29;
0,28; dan 0,38.
III.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan Perseroan untuk memenuhi seluruh
liabilitasnya, yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 31 Agustus 2024, 31 Desember 2023, 2022, 2021, 2020,
dan 2019, rasio jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah
0,71; 0,70; 0,69; 0,71; 0,72; dan 0,62, sedangkan rasio jumlah liabilitas
terhadap ekuitas masing-masing adalah 2,49; 2,33; 2,20; 2,47; 2,52; dan 1,64.
54
Page 56
III.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba bersih dari aset yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 adalah sebesar 0,15%.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan. Imbal hasil ekuitas
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 adalah sebesar
0,48%.
III.B. Analisis atas Laporan Proforma
Analisis atas Proforma Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan Sebelum
dan Setelah Rencana Transaksi.
Tabel di bawah ini menunjukkan ikhtisar mengenai proforma laporan posisi
keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Rencana Transaksi
yang disusun oleh manajemen Perseroan.
Ikhtisar data keuangan penting proforma pada tanggal 31 Agustus 2024:
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/08/24 Penyesuaian Rencana
Transaksi
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 79.759 - 79.759
Piutang usaha - pihak ketiga 100.143 - 100.143
Piutang lain-lain
Pihak ketiga 4.733 - 4.733
Pihak berelasi 2.784 - 2.784
Persediaan 2.339.270 - 2.339.270
Pajak dibayar di muka 68.402 - 68.402
Beban dibayar di muka dan uang muka 98.494 - 98.494
Jumlah Aset Lancar 2.693.584 - 2.693.584
ASET TIDAK LANCAR
Dana yang dibatasi penggunaannya 476.056 - 476.056
Investasi dan uang muka saham 541.399 - 541.399
Tanah untuk pengembangan 6.274.251 - 6.274.251
Uang muka pembelian tanah 1.642.813 - 1.642.813
Aset tetap - bersih 1.271.395 - 1.271.395
Aset hak guna – bersih 14.136 - 14.136
Goodwill 570.692 - 570.692
Aset pajak tangguhan – bersih 8.089 - 8.089
Aset tidak lancar lainnya 28.957 - 28.957
Jumlah Aset Tidak Lancar 10.827.788 - 10.827.788
JUMLAH ASET 13.521.372 - 13.521.372
55
Page 57
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/08/24 Penyesuaian Rencana
Transaksi
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 380.000 (30.000) 350.000
Utang usaha
Pihak ketiga 181.954 - 181.954
Pihak berelasi 109.738 - 109.738
Liabilitas keuangan lancar lainnya -
Utang lain-lain - Pihak ketiga 47.243 - 47.243
Liabilitas kontrak - Pihak ketiga 1.508.620 - 1.508.620
Beban masih harus dibayar 904.107 - 904.107
Utang pajak 19.258 - 19.258
Bagian liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam
waktu satu tahun:
Liabilitas sewa 4.694 - 4.694
Uang jaminan keanggotaan yang dapat dikembalikan 13.753 - 13.753
Utang obligasi 2.197.554 (1.912.454) 285.100
Utang bank 136.349 915.010 1.051.360
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 5.503.271 (1.027.444) 4.475.827
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Pendapatan ditangguhkan 295.665 - 295.665
Liabilitas pajak tangguhan – bersih 81.692 - 81.692
Liabilitas imbalan kerja karyawan 57.783 - 57.783
Liabilitas jangka panjang – setelah
dikurangi bagian yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Liabilitas sewa 6.043 - 6.043
Utang obligasi 3.632.109 - 3.632.109
Utang bank 72.205 - 72.205
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 4.145.496 - 4.145.496
JUMLAH LIABILITAS 9.648.768 (1.027.444) 8.621.323
EKUITAS
Modal saham 2.330.845 - 2.330.845
Saham tresuri (136.189) - (136.189)
Tambahan modal disetor 28.757 - 28.757
Selisih kurs karena penjabaran laporan keuangan 11.690 - 11.690
Selisih nilai transaksi dengan non-pengendali (174) - (174)
Saldo laba 1.638.428 1.027.444 2.665.872
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
Induk 3.873.357 1.027.444 4.900.801
Kepentingan non-pengendali (753) - (753)
JUMLAH EKUITAS 3.872.604 1.027.444 4.900.048
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 13.521.372 - 13.521.372
56
Page 58
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/08/24 Penyesuaian Rencana
Transaksi
Pendapatan 649.555 - 649.555
Beban pokok pendapatan 381.852 - 381.852
Laba bruto 267.703 - 267.703
Beban penjualan (74.567) - (74.567)
Beban umum dan administrasi (263.465) - (263.465)
Pendapatan operasi lainnya 64.815 1.173.552 1.238.366
Beban operasi lainnya (7.781) (144.104) (151.885)
Beban pajak final (14.401) - (14.401)
Rugi usaha (27.695) 1.029.447 1.001.752
Bagian laba usaha dari investasi pada saham (799) - (799)
Pendapatan keuangan 10.042 - 10.042
Beban keuangan (225.477) (2.003) (227.480)
Rugi sebelum pajak penghasilan (243.930) 1.027.444 783.514
Beban pajak penghasilan - bersih (1.539) - (1.539)
Rugi bersih periode berjalan (245.468) 1.027.444 781.976
Pendapatan komprehensif lainnya 1.246 - 1.246
Jumlah (rugi) laba komprehensif periode berjalan (244.223) 1.027.444 783.222
Rugi bersih periode berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk (245.081) 1.027.444 782.363
Kepentingan non-pengendali (388) (388)
III.C. Analisis Inkremental
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini, kami juga
melakukan analisis inkremental dengan mempertimbangkan hal-hal antara lain
sebagai berikut:
• Kontribusi nilai tambah terhadap perusahaan sebagai akibat dari transaksi
yang akan dilakukan, termasuk dampaknya terhadap proyeksi keuangan
Perseroan;
• Biaya atau pendapatan yang relevan;
• Informasi non-keuangan yang relevan; dan
• Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan
rencana dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
57
Page 59
III.C.1. Kontribusi Nilai Tambah terhadap Perseroan
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, bilamana
Perseroan tidak melakukan Rencana Transaksi, Perseroan mengalami potensi
gagal bayar (event of default) yang berpotensi memberikan dampak pada
kelangsungan usaha Perseroan dan entitas anak Perseroan serta berpotensi
dipailitkan oleh pemegang Notes 2021 dan Notes 2024 melalui lembaga
keuangan yang mungkin dapat berdampak pada penguasaan aset Perseroan
dan entitas anak Perseroan yang pada akhirnya dapat mempengaruhi
kepentingan seluruh pemegang saham Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat
melakukan pembayaran sebagian Notes 2024 dan Notes 2027 sehingga
Perseroan dapat menghindari potensi gagal bayar (event of default) dan
menghindari dampak bagi kredibilitas dan kelangsungan usaha Perseroan dan
entitas anak Perseroan serta dampak lainnya yang dapat mempengaruhi
kepentingan seluruh pemegang saham Perseroan.
Berikut adalah proyeksi laporan laba rugi komprehensif Perseroan setelah
Rencana Transaksi untuk periode empat bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2025 – 2029:
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Keterangan
(4 bulan) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun)
Pendapatan 904.997 2.341.124 1.756.120 1.984.830 2.020.067 1.326.365
Beban pokok pendapatan 304.307 1.096.262 616.809 642.789 1.001.745 551.614
Laba bruto 600.689 1.244.861 1.139.311 1.342.040 1.018.322 774.751
Beban usaha 225.714 715.956 631.789 798.842 708.059 714.927
Laba usaha 374.976 528.905 507.522 543.198 310.263 59.824
Pendapatan (beban) lain-lain 895.966 678.863 (286.383) 1.087.474 489.096 686.893
Laba sebelum pajak penghasilan 1.270.942 1.207.768 221.139 1.630.672 799.358 746.717
Beban pajak penghasilan - bersih (21.930) (94.947) (37.003) (119.696) (41.765) (22.472)
Laba bersih periode/tahun berjalan 1.249.012 1.112.821 184.136 1.510.976 757.594 724.245
Berdasarkan analisis tersebut di atas, proyeksi jumlah pendapatan dan laba
periode/tahun berjalan Perseroan setelah Rencana Transaksi masing-masing
adalah sebesar Rp 10,33 triliun dan Rp 5,54 triliun.
III.C.2. Biaya atau Pendapatan yang Relevan
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, tidak
terdapat biaya atau pendapatan yang relevan yang signifikan terkait dengan
Rencana Transaksi, selain yang telah diungkapkan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran.
58
Page 60
III.C.3. Informasi Non-Keuangan yang Relevan
III.C.3.a. Produk yang dihasilkan
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan meliputi antara lain, pembangunan
perumahan, investasi yang berkaitan dengan properti, sarana dan prasarana,
pembangunan kawasan industri dan pergudangan, apartemen, perhotelan,
perkantoran, pusat perbelanjaan serta jasa dan pengelolaan lapangan golf,
kontraktor umum, pemasangan komponen bangunan berat, konstruksi besi dan
baja, pembangunan konstruksi gedung, jembatan jalan, bandara-dermaga,
pemasangan instalasi-instalasi dan pengembangan wilayah pemukiman.
Kegiatan usaha penunjang Perseroan antara lain perdagangan yang meliputi
impor dan ekspor, perdagangan besar lokal, distributor, agen dan sebagai
perwakilan dari badan-badan perusahaan-perusahaan dan perdagangan yang
berhubungan dengan usaha real estat dan properti serta jasa penyewaan,
pengelolaan properti dan sarana penunjang konstruksi Perseroan. Pada saat
ini, kegiatan yang sudah dijalankan oleh Perseroan berupa pengembangan
kawasan industri dan penjualan real estat dan apartemen serta pengelolaan
lapangan golf dan restoran club house, perhotelan dan jasa penyewaan
properti. Perseroan memulai kegiatan usaha komersialnya pada bulan
November 1989.
Perseroan menawarkan produk-produk yang secara garis besar dikelompokkan
dalam 4 lini usaha yaitu township development, residential development,
industrial estate development, serta hospitality and commercial, dengan rincian
proyek yang dijalankan Perseroan dan entitas anak Perseroan sebagai berikut:
Township Development
• Jakarta Garden City, yang terletak di kawasan Cakung, Jakarta Timur.
• Kota Modern, di kawasan di kota Tangerang.
• Modernland Cilejit, di daerah Tangerang.
• Modern Bekasi Residential dan Industrial Park yang mengembangkan
kawasan industri dan pembangunan perumahan di wilayah Bekasi Utara.
Residential Development
• PT Lotte Land Modern Realty yang mengembangkan proyek mixed-use di
Jakarta Garden City.
• Modernhill, yang terletak di Pondok Cabe, Kecamatan Pamulang,
Tangerang Selatan.
59
Page 61
• Modernpark, yang terletak di Jalan Raya Bekasi, Cakung, Jakarta Timur.
• Affordable Housing, yang merupakan proyek dalam pengembangan yang
terletak di daerah Cikande dan Sukabumi.
• Vasaka City, kawasan perumahan di Bekasi.
Industrial Estate Development
• ModernCikande Industrial Estate, yang terletak di kawasan Cikande,
Serang, Banten.
• Modern Halal Valley, yang terletak di kawasan Cikande, Serang, Banten.
Hospitality and Commercial
• Novotel Gajah Mada, yang berlokasi di Green Central City.
• Modern Golf dan Country Club, yang berlokasi di Kota Modern.
• Hotel Swiss-Belinn ModernCikande, yang berlokasi di kawasan Cikande,
Serang, Banten.
• PT Modern Panel Indonesia, melalui produksi material lansiran bangunan
untuk panel dinding, plat lantai, tangga, precast concrete, dan panel EPS
dengan merek dagang Mpanel.
III.C.3.b. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, Perseroan memiliki beberapa proyek
di wilayah Jakarta, Tangerang, dan Serang, dengan pasar geografis Perseroan
adalah seluruh wilayah Jakarta, Tangerang, dan Serang.
III.C.3.c. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha Perseroan adalah
sebagai berikut:
• PT Agung Sedayu Group;
• PT Nusa Kirana Real Estate;
• PT Hasana Damai Putra; dan
• PT Summarecon Agung Tbk.
60
Page 62
III.C.3.d. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan
Perseroan adalah sebagai berikut:
• Pada segmen residential, Perseroan akan melanjutkan peluncuran cluster-
cluster yang telah diperkenalkan di tahun 2024, mengedepankan desain
dan konsep yang menarik dan berbeda dari pesaing disekitar proyek
Perseroan. Selain itu, Perseroan juga akan mempercepat groundbreaking
dan pembangunan proyek yang diluncurkan, serta mempercepat proses
serah terima unit untuk menjaga kepercayaan pelanggan.
• Pada segmen industrial estate development, Perseroan aktif berkomunikasi
dengan potensial investor untuk melihat peluang-peluang lahan industri
yang dapat dikembangkan bersama.
• Pada segmen hospitality and commercial, Perseroan senantiasa
memaksimalkan recurring income dari Novotel Hotel Gajah Mada, Swiss-
Belinn Cikande Serang, dan Modern Golf & Country Club Kota Modern
Tangerang.
III.C.3.e. Prosedur Pengambilan Keputusan atas Rencana Transaksi
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari manajemen Perseroan, proses
pengambilan keputusan atas Rencana Transaksi telah dilakukan melalui
proses yang sesuai prosedur internal Perseroan. Setelah menentukan rencana
atas Rencana Transaksi, Direktur harus memperoleh persetujuan dari Direktur
Utama dan Dewan Komisaris. Sebelum Direktur mengusulkan usulan rencana
atas Rencana Transaksi, Direktur telah melalui tahapan proses analisis
internal, sebagaimana konfirmasi dengan manajemen Perseroan. Dengan
demikian, manajemen telah mengikuti prosedur pengambilan keputusan oleh
perusahaan dalam menentukan rencana dan nilai transaksi dengan
memperhatikan alternatif lain.
61
Page 63
IV. ANALISIS ATAS KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI
Analisis kewajaran Rencana Transaksi secara lengkap adalah sebagai berikut:
1. Berdasarkan FA, tingkat bunga atas Rencana Pinjaman adalah sebesar
11,00% dan redemption premium rate sebesar 6,00%. Kami melakukan
analisis perbandingan terhadap fasilitas pinjaman beberapa perusahaan
lainnya. Berikut adalah keterangan mengenai tingkat bunga atas fasilitas
pinjaman:
Jumlah Pinjaman Tanggal Jatuh
No. Nama Perusahaan Bunga/ Yield
(Dalam ribuan USD) Tempo
1 PT Buana Lintas Lautan Tbk
PT Bank Sinarmas Tbk 49.932 12,00% 13-Feb-25
2 PT Garuda Indonesia (Persero) Tbk
Obligasi 508.310 14,40% 28-Des-31
3 Lions Gate Capital Holdings LLC
Obligasi 1.000.000 15,77% 15-Apr-29
4 Staples Inc
Obligasi 826.091 19,82% 15-Jan-30
5 PT Visi Media Asia Tbk
Senior Syndicated Facility 230.000 10%-11% + LIBOR 3 tahun
6 Perseroan
Financial institutions to be arranged by PT UOB Kay Hian * 150.000 6,00%+10,00% 3 tahun
7 Perseroan
Jefferies International Limited * 250.000 8,00-12,00%+8,00% 1 tahun
8 Perseroan
Standard Chartered Bank * 100.000 18,00% 3 tahun
9 Confidential Entities 150.000 12,00%+6,50% 3 tahun
10 Urban One Inc.
Obligasi 825.000 18,47% 01-Feb-28
*) Penawaran kepada Perseroan
Berdasarkan data sebagaimana diuraikan di atas, tingkat bunga atas
pinjaman yang dikenakan berkisar antara 12,00% per tahun sampai dengan
20,00% per tahun. Dengan demikian, tingkat bunga atas Rencana
Pinjaman adalah sebesar 11,00% dan redemption premium rate sebesar
6,00% masih berada di kisaran tingkat suku bunga pinjaman sejenis yang
ada di perusahaan perusahaan publik di atas.
2. Dalam rangka mendukung Rencana Pinjaman tersebut, Perseroan
merencanakan memberikan jaminan antara lain aset Perseroan, MSS, dan
MSM, termasuk jaminan gadai saham MSS dan MSM yang dimiliki
Perseroan serta jaminan perusahaan dari MSS dan MSM, yang merupakan
salah satu persyaratan dan kondisi Rencana Restukturisasi Notes.
3. Berdasarkan FA, nilai penjaminan seluruh jaminan aset sampai dengan
USD 110,00 juta atau setara dengan 183,33% dari fasilitas pinjaman. Kami
melakukan analisis perbandingan jaminan terhadap fasilitas pinjaman
sejenis dari kreditur lainnya, dimana jaminan aset yang diberikan berkisar
antara 120,00% - 250,00%. Dengan demikian, nilai jaminan atas Rencana
Pemberian Pinjaman masih berada di kisaran nilai jaminan atas pinjaman
sejenis.
62
Page 64
4. Berdasarkan proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan yang
disusun oleh manajemen Perseroan, saldo kas dan setara kas Perseroan
per tanggal 31 Desember 2024 – 2029 adalah sebagai berikut:
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Keterangan
(4 bulan) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun)
Kas dan setara kas pada awal periode/tahun 79.759 66.233 141.126 1.394.533 323.095 855.397
Kenaikan (penurunan) bersih dalam kas dan setara kas (878.380) 1.120.436 1.253.407 (2.227.113) 532.302 528.838
Penerimaan pinjaman 924.540 - - 1.155.675 - -
Pembayaran pinjaman (35.046) (889.494) - - - -
Pembayaran bunga pinjaman (24.640) (156.050) - - - -
Kas dan setara kas pada akhir periode/tahun 66.233 141.126 1.394.533 323.095 855.397 1.384.235
Berdasarkan FA, pinjaman akan jatuh tempo pada tanggal 31 Januari 2027.
Berdasarkan proyeksi laporan posisi keuangan konsolidasian Perseroan
tersebut di atas, Perseroan diperkirakan memiliki kemampuan untuk
melakukan pelunasan fasilitas pinjaman tersebut lebih awal kepada BCIC
dan ERL.
5. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
bilamana Perseroan tidak melakukan Rencana Transaksi, Perseroan
mengalami potensi gagal bayar (event of default) yang berpotensi
memberikan dampak pada kelangsungan usaha Perseroan dan entitas
anak Perseroan serta berpotensi dipailitkan oleh pemegang Notes 2021
dan Notes 2024 melalui lembaga keuangan yang mungkin dapat
berdampak pada penguasaan aset Perseroan dan entitas anak Perseroan
yang pada akhirnya dapat mempengaruhi kepentingan seluruh pemegang
saham Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan
dapat melakukan pembayaran sebagian Notes 2024 dan Notes 2027
sehingga Perseroan dapat menghindari potensi gagal bayar (event of
default) dan menghindari dampak bagi kredibilitas dan kelangsungan usaha
Perseroan dan entitas anak Perseroan serta dampak lainnya yang dapat
mempengaruhi kepentingan seluruh pemegang saham Perseroan.
Berikut adalah proyeksi laporan laba rugi komprehensif Perseroan setelah
Rencana Transaksi untuk periode empat bulan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2025 – 2029:
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Keterangan
(4 bulan) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun)
Pendapatan 904.997 2.341.124 1.756.120 1.984.830 2.020.067 1.326.365
Beban pokok pendapatan 304.307 1.096.262 616.809 642.789 1.001.745 551.614
Laba bruto 600.689 1.244.861 1.139.311 1.342.040 1.018.322 774.751
Beban usaha 225.714 715.956 631.789 798.842 708.059 714.927
Laba usaha 374.976 528.905 507.522 543.198 310.263 59.824
Pendapatan (beban) lain-lain 895.966 678.863 (286.383) 1.087.474 489.096 686.893
Laba sebelum pajak penghasilan 1.270.942 1.207.768 221.139 1.630.672 799.358 746.717
Beban pajak penghasilan - bersih (21.930) (94.947) (37.003) (119.696) (41.765) (22.472)
Laba bersih periode/tahun berjalan 1.249.012 1.112.821 184.136 1.510.976 757.594 724.245
63
Page 65
Berdasarkan analisis tersebut di atas, proyeksi jumlah pendapatan dan laba
periode/tahun berjalan Perseroan setelah Rencana Transaksi masing-
masing adalah sebesar Rp 10,33 triliun dan Rp 5,54 triliun.
6. Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi laba periode/tahun berjalan
konsolidasian Perseroan setelah Rencana Transaksi untuk periode empat
bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 dan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 – 2029 adalah sebesar
Rp 4,28 triliun. Dalam perhitungan nilai kini, digunakan tingkat diskonto
sebesar 10,30%, yang merupakan biaya modal kapital Perseroan, yang
ditentukan dengan menggunakan formula sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
Dimana:
ke = Biaya modal ekuitas/saham biasa
kd = Biaya modal utang
We = Bobot ekuitas dalam struktur ekuitas
Wd = Bobot utang dalam struktur kapital
t = Pajak penghasilan perusahaan
Biaya Modal untuk Ekuitas
ke = Rf + ( β x RPm ) – RBDS
dimana:
ke = Tingkat balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu,
atau biaya modal ekuitas/saham biasa
Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas risiko
(risk free rate)
β = Beta
RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk
premium)
Rf adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap
tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas
risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk
jangka panjang. Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada tanggal
31 Agustus 2024, maka instrumen bebas risiko yang dipakai yaitu obligasi
Indonesia berjangka panjang dalam mata uang Rupiah dengan jangka
waktu 10 tahun dengan tingkat yield rata-rata sebesar 6,68%, yang
diperoleh dari Indonesia Bond Pricing Agency (IBPA) dan angka tersebut
akan digunakan sebagai tingkat balikan bebas risiko.
64
Page 66
RPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan
tingkat balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity
market risk premium memasukkan premi untuk risiko spesifik negara
(country-specific risk premiums) seperti volatilitas harga saham untuk
menghasilkan base equity market risk premium. Dengan mengikutsertakan
risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi
perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar
negara yang bersangkutan. Untuk penilaian ini, kami menggunakan tingkat
premi risiko sebesar 6,45%, yang diperoleh dari riset Aswath Damodaran
(New York University Business School) tahun 2023 yang diterbitkan pada
bulan Juli 2024.
Unlevered beta rata-rata perusahaan pembanding diperoleh dari riset
Aswath Damodaran (New York University Business School) sampai dengan
tahun 2023 sebesar 0,34 yang kemudian di-relever dengan tingkat leverage
yang berlaku di pasar untuk memperoleh beta yang sesuai untuk
mendiskonto AKB Perseroan tersebut dengan formula sebagai berikut:
βL = βU x (1 + (1-T) x DER)
Dalam penilaian ini, kami menggunakan rata-rata debt to equity ratio (DER)
dari perusahaan-perusahaan publik sejenis sebesar 248,91% untuk
memperoleh beta Perseroan. Tarif pajak yang digunakan untuk Perseroan
sesuai dengan tarif pajak final yang berlaku umum di Indonesia. Dengan
demikian, maka diperoleh beta Perseroan sebesar 1,20 untuk tahun
2024 – 2029 dengan rincian perhitungan sebagai berikut:
βL = 0,34 x (1 + (1 – 0,00%) x 248,91%) = 1,20
Berdasarkan nilai beta tersebut, maka dengan menggunakan persamaan
CAPM dengan memperhitungkan rating-based default spread sebesar
1,79% diperoleh biaya modal atas ekuitas Perseroan sebagaimana tampak
dalam perhitungan di bawah ini:
ke = Rf + ( β x RPm ) – RBDS
= 6,68% + ( 1,20 x 6,45% ) – 1,79%
= 12,63%
Biaya Modal untuk Utang
Karena perhitungan nilai ekuitas Perseroan dilakukan dengan mendiskonto
tingkat balikan terhadap keseluruhan modal (AKB untuk kapital atau free
cash flows to invested capital), maka tingkat diskonto yang digunakan
adalah tingkat diskonto yang merupakan rata-rata tertimbang biaya modal,
baik yang berasal dari pinjaman jangka panjang (biaya modal untuk utang)
maupun yang berasal dari ekuitas (biaya modal untuk ekuitas).
65
Page 67
Dalam perhitungan ini, biaya modal untuk utang yang digunakan adalah
suku bunga pinjaman dalam mata uang Rupiah yang diambil dari suku
bunga kredit investasi bank persero untuk bulan Agustus 2024 yang
dipublikasikan oleh Bank Indonesia sebesar 9,36%.
Weighted Average Cost of Capital
Berdasarkan biaya modal untuk ekuitas, biaya modal untuk utang, bobot
ekuitas sebesar 28,66% dan bobot utang sebesar 71,34%, yang diolah dari
data DER Perseroan serta menggunakan tarif pajak penghasilan final,
maka weighted average cost of capital (WACC) adalah sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
= (12,63% x 28,66%) + (9,36% x [1 – 0,00%] x 71,34%)
= 10,30%
Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi laba periode berjalan Perseroan
untuk periode empat bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 –
2029 adalah sebagai berikut:
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan 31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
(4 bulan) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun)
Laba bersih periode/tahun berjalan 1.249.012 1.112.821 184.136 1.510.976 757.594 724.245
Faktor diskonto 0,9522 0,8633 0,7827 0,7096 0,6434 0,5833
Nilai kini 1.189.309 960.699 144.123 1.072.188 487.436 422.452
Jumlah nilai kini 4.276.207
7. Berdasarkan proforma laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum
dan setelah Rencana Transaksi untuk periode delapan bulan yang berakhir
pada tanggal 31 Agustus 2024 yang disusun oleh manajemen Perseroan,
setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berpotensi
meningkatkan rasio likuiditas Perseroan dari 0,49 menjadi 0,60 yang
diharapkan dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan
dan memberikan nilai tambah bagi seluruh pemegang saham Perseroan.
8. Berdasarkan proforma laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum
dan setelah Rencana Transaksi untuk periode delapan bulan yang berakhir
pada tanggal 31 Agustus 2024 yang disusun oleh manajemen Perseroan,
setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berpotensi
menurunkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas (debt to equity ratio)
Perseroan dari 249,15% menjadi 175,94% yang diharapkan dapat
meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan
nilai tambah bagi seluruh pemegang saham Perseroan.
66
Page 68
9. Berdasarkan proforma laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum
dan setelah Rencana Transaksi untuk periode delapan bulan yang berakhir
pada tanggal 31 Agustus 2024 yang disusun oleh manajemen Perseroan,,
setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berpotensi
meningkatkan laba periode berjalan Perseroan untuk periode delapan bulan
yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2024 dari rugi bersih periode
berjalan sebesar Rp 245,47 miliar menjadi laba bersih periode berjalan
sebesar Rp 781,98 miliar, sehingga diharapkan dapat meningkatkan kinerja
keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang dan
memberikan nilai tambah bagi seluruh pemegang saham Perseroan.
10. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 30 April 2024, saldo Notes 2027 dan PIK Notes 2024 masing-
masing adalah sebesar USD 213,94 juta dan USD 15,64 juta. Sedangkan,
pada tanggal 30 Juni 2024, saldo Notes 2025 dan PIK Notes 2021 masing-
masing adalah sebesar USD 130,73 juta dan USD 10,31 juta.
Pertumbuhan perekonomian global yang melambat serta ketidakpastian
akibat berbagai konflik geopolitik di Eropa dan Timur Tengah, telah
mempengaruhi ketidakpastian prospek sektor properti global yang
berdampak pada seluruh perekonomian, sehingga menurunkan investasi di
berbagai sektor. Korporasi properti swasta diperkirakan masih akan
menghadapi tekanan akibat keterbatasan sumber keuangan dan akses
pendanaan sehingga penjualan properti diperkirakan masih akan
mengalami kontraksi.
11. Di tengah ketidakpastian industri properti, dalam rangka penyelesaian
Notes 2025, PIK Notes 2021, Notes 2027, PIK Notes 2024 Perseroan
diwajibkan untuk melakukan penjualan aset pada atau sebelum tanggal
31 Desember 2024. Perseroan juga telah mengupayakan alternatif
pendanaan lainnya melalui pinjaman, namun masih belum menunjukkan
hasil, antara lain dengan pertimbangan ketidakpastian prospek industri
properti di Indonesia. Kegagalan Perseroan dalam menjual aset tersebut
merupakan event of default yang dapat memberikan dampak bagi
kredibilitas dan kelangsungan usaha Perseroan dan entitas anak Perseroan
serta proses hukum lainnya yang mungkin dapat berdampak pada
penguasaan aset Perseroan dan entitas anak Perseroan yang pada
akhirnya dapat mempengaruhi kepentingan seluruh pemegang saham
Perseroan. Dengan demikian, Perseroan melakukan Rencana Transaksi.
12. Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan
dapat melakukan pembayaran sebagian Notes 2024 dan Notes 2027
sehingga Perseroan dapat menghindari potensi gagal bayar (event of
default) dan menghindari dampak bagi kredibilitas dan kelangsungan usaha
Perseroan dan entitas anak Perseroan serta dampak lainnya yang dapat
mempengaruhi kepentingan seluruh pemegang saham Perseroan.
67
Page 69
13. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
sehubungan dengan Notes 2024 dan Notes 2027, terdapat kewajiban
pemberian jaminan, antara lain jaminan perusahaan (corporate guarantee)
dan jaminan aset yang dimiliki dari Perseroan dan entitas anak Perseroan,
serta terdapat pembatasan, termasuk pembatasan penjualan aset. Setelah
Rencana Transaksi menjadi efektif, setelah melakukan pembayaran
sebagian Notes 2024 dan Notes 2027, Perseroan dapat memperoleh
pembebasan atas sebagian pembatasan sehingga Perseroan dapat
mengimplementasikan strategi dan rencana Perseroan yang diharapkan
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa
yang akan datang.
14. Perseroan juga memiliki risiko untuk dipailitkan oleh pemegang Notes 2025
melalui lembaga keuangan, bilamana tidak dapat memenuhi kewajiban
pembayaran Notes 2025 dan PIK Notes 2021. Kepailitan dapat memiliki
dampak bagi kelangsungan usaha (going concern) Perseroan termasuk
memberikan dampak bagi seluruh pemegang saham Perseroan. Namun
demikian, penyelesaian restukturisasi Notes 2025 dan PIK Notes 2021
dengan dana yang diperoleh dari Rencana Transaksi diharapkan dapat
memitigasi risiko kepailitan tersebut.
15. Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan juga berpotensi
mengurangi utang obligasi dan menerbitkan notes baru (exchange offer)
dengan jangka waktu pinjaman yang lebih panjang sekaligus memperoleh
fleksibilitas dari perubahan beberapa klausul dalam indenture.
KESIMPULAN
Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data, dan informasi yang diperoleh
dari manajemen Perseroan yang digunakan dalam penyusunan laporan ini, penelaahan atas
dampak keuangan Rencana Transaksi sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran ini, kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi adalah wajar.
DISTRIBUSI PENDAPAT KEWAJARAN INI
Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya
dengan Rencana Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau untuk
kepentingan lain. Pendapat Kewajaran ini tidak merupakan rekomendasi kepada pemegang
saham untuk menyetujui Rencana Transaksi atau melakukan tindakan lainnya dalam kaitan
dengan Rencana Transaksi dan tidak dapat digunakan secara demikian oleh pemegang
saham.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan isi Pendapat Kewajaran ini secara
keseluruhan dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang
mendasari Pendapat Kewajaran ini.
68
Page 70
Pendapat Kewajaran ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung
jawab untuk memutakhirkan atau melengkapi Pendapat Kewajaran kami karena peristiwa-
peristiwa yang terjadi setelah tanggal Pendapat Kewajaran ini. Pendapat Kewajaran ini tidak
sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel perusahaan
(corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Andi Wijaya
Rekan
Izin Penilai : B-1.13.00382
STTD : STTD.PB-02/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 08-S-02223
69
Page 71
Lampiran A
PERNYATAAN PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi
dengan Perseroan.
4. Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau
merugikan pihak manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
6. Perhitungan dan analisis dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan
dengan benar dan kami bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.
70
Page 72
Lampiran B
PT Modernland Realty Tbk
Proyeksi Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Setelah Rencana Transaksi
Untuk periode empat bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024
dan tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 - 2029
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Keterangan
(4 bulan) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun)
Pendapatan 904.997 2.341.124 1.756.120 1.984.830 2.020.067 1.326.365
Beban pokok pendapatan 304.307 1.096.262 616.809 642.789 1.001.745 551.614
Laba bruto 600.689 1.244.861 1.139.311 1.342.040 1.018.322 774.751
Beban usaha 225.714 715.956 631.789 798.842 708.059 714.927
Laba usaha 374.976 528.905 507.522 543.198 310.263 59.824
Pendapatan (beban) lain-lain 895.966 678.863 (286.383) 1.087.474 489.096 686.893
Laba sebelum pajak penghasilan 1.270.942 1.207.768 221.139 1.630.672 799.358 746.717
Beban pajak penghasilan - bersih (21.930) (94.947) (37.003) (119.696) (41.765) (22.472)
Laba bersih periode/tahun berjalan 1.249.012 1.112.821 184.136 1.510.976 757.594 724.245
71
Page 73
Lampiran C
PT Modernland Realty Tbk
Proyeksi Nilai Kini Laba Tahun Berjalan Setelah Rencana Transaksi
Untuk periode empat bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024
dan tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 - 2029
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan 31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
(4 bulan) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun) (1 tahun)
Laba bersih periode/tahun berjalan 1.249.012 1.112.821 184.136 1.510.976 757.594 724.245
Faktor diskonto 0,9522 0,8633 0,7827 0,7096 0,6434 0,5833
Nilai kini 1.189.309 960.699 144.123 1.072.188 487.436 422.452
Jumlah nilai kini 4.276.207
72
Page 74
Lampiran D
Analisis Perjanjian
Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Rencana Transaksi
Pada tanggal 31 Oktober 2024, Perseroan, MSS, MSM, BPP, BCIC, dan ERL telah
menandatangani FA sehubungan dengan Rencana Transaksi. Pokok-pokok kesepakatan
penting dalam FA adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan FA adalah Perseroan, MSS, MSM, BPP,
BCIC, ERL, Madison Trust Pacific Limited.
• Objek dan Nilai Rencana Transaksi
Objek transaksi berdasarkan FA adalah sebagai berikut:
• Rencana Perseroan rencana Perseroan untuk melakukan pinjaman dari BCIC dan
ERL dengan jumlah keseluruhan sebesar USD 60,00 juta, dengan bunga sebesar
11,00% dan redemption premium rate sebesar 6,00%, yang akan jatuh tempo pada
tanggal 31 Januari 2027 sehubungan dengan Rencana Pinjaman. Pinjaman ini dapat
dicairkan setelah persyaratan pendahuluan untuk pencairan telah terpenuhi.
• Dalam rangka mendukung Rencana Pinjaman, Perseroan merencanakan untuk
memberikan jaminan antara lain aset Perseroan, MSS, MSM, dan BPP termasuk
jaminan gadai saham MSS, MSM, BPP yang dimiliki Perseroan serta jaminan
perusahaan dari MSS, MSM, dan BPP sehubungan dengan Rencana Pemberian
Jaminan.
• Jatuh Tempo Pembayaran
Berdasarkan FA, Perseroan wajib melakukan pembayaran pinjaman dengan rincian
sebagai berikut:
- 10,00% atas pinjaman wajib dibayarkan 12 bulan setelah penarikan fasilitas
pinjaman.
- 15,00% atas pinjaman wajib dibayarkan 24 bulan setelah penarikan fasilitas
pinjaman.
- 75,00% atas pinjaman wajib dibayarkan pada tanggal 31 Januari 2027 atau
perpanjangannya paling lama 24 bulan setelah 31 Januari 2027.
73
Page 75
• Jaminan
Berdasarkan FA, fasilitas pinjaman dijamin dengan jaminan fidusia, gadai saham, gadai
rekening dan Hak Tanggung atas sejumlah tanah dan/atau bangunan milik Perseroan,
MSS, MSM dan/atau BPP. Selain itu, Fasilitas juga dijamin dengan beberapa jaminan
perorangan dan jaminan perusahaan dari pihak pemberi jaminan aset.
Berdasarkan FA, nilai penjaminan seluruh jaminan aset sampai dengan
USD 110,00 juta.
• Hal yang Dilarang
Berdasarkan FA, hal yang dilarang yang dapat menyebabkan wanprestasi, antara lain:
- Pembayaran kembali tidak tepat waktu;
- Terdapat pernyataan dan jaminan yang tidak akurat dan tidak sesuai dengan
keadaan sebenarnya;
- Terjadinya wanprestasi atas perjanjian dengan pihak ketiga lainnya;
- Terjadinya keadaan pailit atau insolvensi;
- Terdapatnya sengketa yang bersifat material; dan
- Pelanggaran ketentuan lain di dalam FA.
74
Names mentioned 82 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT Mitra Sindo Sukses
p.2
unresolved
org
PT Mitra Sindo Makmur
p.2
unresolved
org
PT Bumi Perkasa Permai
p.2
unresolved
org
Eight Rubies Limited
p.2 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2
unresolved
org
ModernLand Overseas Pte. Ltd.
p.3
unresolved
org
Singapore Exchange Securities Trading Limited
p.3
unresolved
org
JGC Ventures Pte. Ltd.
p.4
unresolved
org
Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan
p.6
unresolved
org
Bank Indonesia
p.6 ×5
unresolved
org
TSFBR
p.8 ×9
unresolved
person
Audrey Tedja
· Notaris
p.9 ×5
unresolved
person
R.M. Indiarto Budioso
· Notaris
p.9 ×7
unresolved
person
Akta Notaris Hendra Karyadi
p.13 ×2
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.13 ×3
unresolved
person
Akta Notaris Wahyu Nurani
p.13 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.13 ×6
unresolved
org
AA Land Pte Ltd.
p.14
unresolved
org
PT Honoris Corporindo Pratama
p.14
unresolved
org
Woodside Global Venture Inc
p.14
unresolved
org
PT Mitra Sindo Sukses Dalam Rencana Transaksi
p.17
unresolved
person
Mala Mukti S.H.
· Notaris
p.17 ×2
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.17 ×3
unresolved
org
PT Modern Mitrakarya Serasi
p.18 ×2
unresolved
org
PT Mitra Sindo Makmur Dalam Rencana Transaksi
p.18
unresolved
org
PT Bumi Perkasa Permai Dalam Rencana Transaksi
p.20
unresolved
person
Akta Notaris Misahardi Wilamarta
p.20
unresolved
person
Linaswati
· Notaris
p.20
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
p.20
unresolved
org
PT Bintang Sukes Pratama
p.20
unresolved
org
PT Bank Century Intervest Corporation
p.21
unresolved
person
Lina Laksmiwardhani
p.21
unresolved
person
Lukman Kirana
p.21
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik
p.21
unresolved
person
Jose Dima Satria
· Notaris
p.21
unresolved
org
A JTrust Co., Ltd.
p.22
unresolved
org
PT JTrust Investments Indonesia
p.22 ×2
unresolved
org
B JTrust Co., Ltd.
p.22
unresolved
org
C JTrust Co., Ltd.
p.22
unresolved
org
Madison Trust Pacific Limited
p.23 ×2
unresolved
org
Pusat Statistik
p.36
unresolved
org
Kementerian Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia
p.38
unresolved
org
PT Lotte Land Modern Realty
p.60
unresolved
org
PT Modern Panel Indonesia
p.61
unresolved
org
PT Agung Sedayu Group
p.61
unresolved
org
PT Nusa Kirana Real Estate
p.61
unresolved
org
PT Hasana Damai Putra
p.61
unresolved
org
Lions Gate Capital Holdings LLC
p.63
unresolved
org
Staples Inc
p.63
unresolved
org
Jefferies International Limited
p.63
unresolved
org
Urban One Inc.
p.63
unresolved
org
KJPP Kusnanto
p.70 ×2
unresolved
org
KJPP KUSNANTO & REKAN
p.70
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.364
6016 ms
12 Sep 2026 22:56
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi '
'adalah sebagai'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi adalah '
'sebagai',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}