20241016_FLMC_Tanggapan atas Permintaan Penjelasan Bursa_31746509_lamp2.pdf

Public Appraisers and Consultants

Bidang Jasa Penilaian Properti dan Bisris
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia

No. KMK : 722/KM, 1/2015 Izin Usaha : 2.15.0131

io mma mm ii

Bandung, 28 Mei 2024

@ KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
SP SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN

Kepada Yth,

PT, Falmaco Nonwoven Industri, Tbk
Jl. Padalarang No.289 KM 15.3

Kel, Cimareme, Kec, Ngamprah

Kab. Bandung Barat, Jawa Barat

No.Laporan — : 0022512.0131-061/P1/1010531/1/V12024
Hal : Laporan Penilaian Properti

Dengan hormat,

Dalam rangka memenuhi kontrak penugasan pendaian yang dilakukan berdasarkan surat penawaran yang telah
disetujul sekaligus menjadi kontrak kerja penugasan Nomor: 00063/2,0131-06/KJPPSPR-PRO/APP/I/2024
tanggal 20 Februari 2024. Dangan ini kami menyatakan bahwa kami telah melakukan proses penilaian atas
Objek Penliaian. Kami telah melakukan Investigasi yang terdiri dari Inspeksi, penelaahan, penghitungan, analisis,
Gan memastikan bahwa Proses Penilaian sudah dilakukan dengan cara yang benar,

Kami telah melakukan review pada Laporan Pendaian No. 00173/2.0131-08/P1/10N0531/1M12024 tanggal 26
Maret 2024, dimana dalam penilaian Ini kami mengeluarkan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 23
Gengan luas 145 meter persegi yang tidak menjadi objek penilaian lagi sehingga mengubah Niai Pasar, Dengan
larbitnya laporan Ini, maka Laporan No. 00173/2.0131-06/P1/1010531/1MI2024 tanggal 26 Maret 2024 tidak
berlaku lagi,

1. STATUS PENILAI

# Penilai Publik yang bertanda tangan didalam Laporan Penilaian ini yaitu Budi Syarif Hidayatullah,
M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.) merupakan Penilai Publik Properti dengan Nomor Ijin: No, P-1.18.00531,
berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor TSEIKM.1/2018 Tanggal 4 Desember 2018,
bertindak atas nama Kantor Jasa Penilal Publik (KJPP) Sugianto Prasodjo dan Rekan yang memperoleh
Izin Usaha dari Kementrian Keuangan No, 215.0131 berdasarkan Kepmenkeu No. 722/KM.1/2015
tanggal 9 September 2015,

« Penilai publik memiliki Surat Tanda Terdaftar Pasar Modal dengan Nomor STTD.PP-162/PM,223/2021
Tanggal 18 Juni 2021

#  KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan memiliki Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No,
S-859PM.223/2015 tanggal 17 November 2015

# Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian secara obyektif dan tidak memihak.

«Penilai tidak memiliki potensi benturan kepentingan dengan subjek danatav objek penilaian.

@ Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian sehingga tidak memerlukan bantuan tenaga ahli
untuk melengkapi pelaksanaan tugas sebagaimana yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan.

. Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini dibawah koordinator Penilai berizin atau
Penilai Publik pada laporan penilaian.

2. PEMBERI TUGAS
Pemberi Tugas adalah : PT. Falmaco Nonwoven Industri, Tbk yang beralamat di Jl. Padalarang No. 289 KM
15.3, Kel. Cimarerne, Kec. Ngamprah, Kab Bandung Barat, Jawa Barat,
Kantor Pusat : 19 Office Park 3nd Noor Unit A-3E, JLTB Simatupang, No. 18 Jakarta 12520
Telp. (021) 22706555, 22705666, 22700777 Fax (021) 22708283, E-mail suglantodanrekan@yahoo.co.id: admin.pasat@kipp-sprenid
Kantor Cabang Bandung : Il. Buah Dua Na. 4 Kol, Antapani Kidul, Kec. Antapani, Kota Bandung, Jawa Barat 40291
Telp. (027) 20513880, E-mall : admin@kippsprbdg.com

Chang KIPP SPI: Cabang SemarangtPS). Cabang Randung (P), Cabang Denpasar (PS), Cahang Makasar (P), Cabang Pontianak (PS) Cabang Surabaya
(PS) Cabang Cirebon (P5), Cabang Lampung (P) Cabang Palombang (P), Cabang Suktoharjo Soto (P5), Cabang Sarang (P) dan Cabang Karawang (P)

& KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
S PR SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN
Public Appraisers and Consultants
3. PENGGUNA LAPORAN
Pengguna Laporan adalah :
1 PT. Falmaco Nonwoven Industri, Tbk yang beralamat di Jl. Padalarang No. 289 KM 15.3, Ket
Cimareme, Kec, Ngamprah, Kab. Bandung Barat, Jawa Barat.

2, Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

4.
Objak penilaian dalam penugasan ini adalah -
Objek 1
Jenis Properti 1. Real Properb

Jenis Pengembangan |: Pabrik
Komponen yang dinilai: Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap

Lokasi ! Jalan Raya Padalarang No. 289 Km 153, Desa Cimareme dan
Cipeundeuy, Kecamatan Ngamprah dan Padalarang, Kabupaten Bandung
|... Barat, Provinsi Jawa Barat.
Bentuk Kopemilikan ! Tunggal
Asumsi Penilaian ! Dinilai sebagai satu kesatuan

5. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Objek Pentalan dinilai dengan menggunakan mata uang Rupiah. Sebagai tambahan informasi, nilai kurs
tengah Bank Indonesia pada tanggal penilaian adalah USO 1 - 15,756,-,

Maksud dan tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini Nilal Pasar dari properti yang dinilai untuk
lujuan Aksi Korporasi dalam rangka transaksi Jual-Beli oleh PT. Falmaco Nonwoven Industri, Tbk.

T. DASAR NILAI
Sesuai dengan tujuan penilaian, dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat Giperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset
atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua
Pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan
(POJK 28/POJK.04/2021 pasal 1 ayat 7 dan SPI 1013.1-Nilai Pasar sobagai Dasar Nilai)

Kami telah melakukan Inspeksi lapangan pada tanggal 06 Maret 2024 terhadap asetiproperti yang dinilai.
Sehubungan dengan kemungkinan Perubahan yang terjadi terhadap kondisi pasar dan kondisi 1)

aset/properti
tersebut, maka laporan penilaian ini hanya dapat mempresentasikan tentang opini Nilai pada tanggal
penilaian,

Kami berasumsi bahwa kondisi asetiproperti tersebut pada saat tanggal penilaian sama dengan pada
tanggal terakhir inspoksi lapangan yaitu tanggal 31 Desember 2023,
9. T IN IGASI
Penilaian ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai berikut:
. Penilai tidak melakukan uji tuntas atas status hak yang melekat pada objek penilaian dan berpegang pada
Status hak yang tercantum dalam dokumen kepemilikan hak yang diberikan oleh Pemberi Tugas,

Laporan Peniasan Propest MINk PT, Farmaco Nonwovan Industri, Tt Untok Tujuari Akai Korporssi dalam Rangka Transaksi Jual Bel “

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

@
S PR SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN
Public Appraisers and Consultants

# Inspeksi dilakukan secara menyekwuh pada setiap unit penilaian atas objek penilaian. Pada unit penilaian
dengan kuantitas besar dilakukan sampling secukupnya berdasarkan pengamatan di lokasi.

# Data luas dan kuantitas objek penilaian didapatkan dari Pemberi Tugas yang kemudian dikontirmasi oleh
Penilai berdasarkan pengamatan di lokasi.

» Data spesifikasi dan kondisi otjek penilaian didapatkan dari Pemberi Tugas yang kemudian dikonfirmasi
leh Penilai berdasarkan pengamatan di lokasi

« Data spesifikasi dan kondisi utiitas objek penilaian didapatkan dari Pemberi Tugas yang kemudian
dikonfirmasi oleh Penilai berdasarkan pengamatan di lokasi,

# Informasi terkait kondisi, kualitas, dan Gaya dukung tanah dan pondasi pada objek real properti diperoleh
Penilai berdasarkan pengamatan di lokasi.

«Informasi terkait potensi risiko Ilngkungan yang dapat mempengaruhi hasil pendaan diperoleh Penilai
berdasarkan pengamatan di lokasi.

. Data dan Informasi terkait ketentuan tata ruang diperoleh Penilai dari Pemberi Tugas dan/atau Instansi
terkait termasuk peraturan tata ruang yang berlaku secara umum di lokasi Objek Pendaian,

10. SIFAT RIN G
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui untuk digunakan

sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional maupun internasional. Sumber data
tersebut antara lain:

Bank Indonesia atau bank sentral negara lain

Bursa efek Indonesia atau bursa lainnya

Badan Pusat Statistik atau Lembaga statistik lain

Asosiasi Profesi Peniiai di Indonesia maupun di Luar Negeri
Informasi dari media elektronik dan media catak

11. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Asumsi-asumsi

# Bahwa objek penilaian yang ditunjukkan kepada Penilaian adalah benar merupakan properti dalam objek
penilaian,

« Bahwa objek penilaian yang dinilai tidak mempunyai masalah hukum dan kepemilikan hak yang tercantum
dalam dokumen yang diberikan oleh Pemberi Tugas adalah sah, bebas dari sengketa dan dapat dialihkan
haknya.

« Objek penilaian yang terdapat di Iuar inspeksi secara sampling diasumsikan adalah benar, mendekati
karakteristik yang sama dengan objek yang diperiksa secara sampling.

. Data luas dan kuantitas objek penilaian yang diperoleh dari Pemberi Tugas dan telah terkonfirmasi oleh
Penilai diasumsikan benar.

# Data spesifikasi dan kondisi objek penilaian yang diperoleh dar Pemberi Tugas dan telah terkonfirmasi
Oleh Penilai diasumsikan benar. Kondisi objek. tertentu yang tidak dapat diinspoksi secara langsung
diasumsikan normal.

& Informasi terkait kondisi, kualitas, dan daya dukung tanah dan pondasi pada objek real proper yang
diperoleh Pendaian berdasarkan pengamatan di lokasi diasumsikan benar.

“Tidak terdapat potensi risiko lingkungan lainnya yang dapat mempengaruhi hasil penilaian selain yang
Giperoleh Penilai berdasarkan pengamatan di lokasi.

Laporan Pesan Properti Mi PT. Falmaco Nonwoven Industri Tbi Untuk Tujuan Aksi Kerparesi dalam Rangka Transsksi Jual Bes “

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

()
S PR SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN
Public Appraisers and Consultants

# Data dan Informasi terkait kelenluan tata ruang diperoleh Penilai relevan terhadap Penilaian yang
dilakukan pada tanggal penilaian.

Asumsi Khusus

» Data, asumsi, analisa, perhitungan dan nilai properti yang dihasilkan merupakan nilai yang sangat sensitif
terhadap perubahan ekonomi secara cepat dan bersamaan. Penilai menyatakan jika nilai properti sangat
mungkin berubah secara cepat terkait perubahan makro ekonomi yang berubah setiap saat.

# Dari hasif inspeksi yang kami lakukan terdapat bagian bangunan Pabrik 2 yang tidak masuk ke dalam
tapak tanah objek penilalan, sehingga kami berasumsi bagian bangunan tersebut dibongkar kemudian
dibangun kembali agar dapat digunakan sebagaimana mestinya.

12. PERSYARATAN DAN PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Hasil Laporan pendaian danlatau referensi yang melampirinya hanya ditujukan untuk pemberi tugas dan
pengguna taporan, Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga, dan baik sebagian maupun
memsnpa laporan atau rujukan terhadap taporan ini tdak dibenarkan untuk diterbitkan datam dokumen

pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis
kereoih dahulu dari kami untuk format maupun konteks dimana akan dimunculkan,

“Pentalan ii ni dilakukan im esa Otoritas 1 matra Nomor 28 tahun 2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan Kode Etik & Standar Penilaian
Indonesia Edisi VII Tahun 2018 dan SPI 300, SPI 310 Edisi Revisi.

14. PENDEKATAN PENILAIAN DAN ALASAN PENERAPANNYA
Penilaian ini menggunakan Pendekatan Biaya dengan Metode Depreciation Reproduction Cost (ORCI,
pendekatan ini digunakan karena tersedianya data yang digunakan untuk menghitung biaya baru reproduksi
bangunan yang kemudian di susutkan, dalam melakukan penilaian tanah digunakan Metode Perbandingan
Data Pasar karena terdapat pembanding pasar yang dapat digunakan,

Penilaian ini tidak menggunakan Pendekatan Pasar, karena tidak tersedianya data pasar yang sebanding
Gengan objek penilaian.

Penilaian ini tidak menggunakan Pendekatan Pendapatan, karena properti bukan termasuk income producing
Properti dan bukan properti yang memiliki pendapatan dimasa yang akan datang.

Laporan Penilaian Properti Miik PT. Falmaso Namworan Industri, Tak Untuk Tujuan Aksi Korporasi dalam Rangka Trarsaksi Jual Bali “

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

@
S PR SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN
Public Appruisers and Consultants

KESIMPULAN NILAI

Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi pasar, perhitungan
serta analisa yang di lakukan serta faktor lain yang berkaitan dengan penilaian dan berpedoman pada kondisi
pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar dari properti pada tanggal 31
Desember 2023 adalah :

Nilai Pasar

Rp. 79.501.000.000,-
(Tujuh Puluh Sembilan Milar Lima Ratus Satu Juta Rupiah)

Berkaitan dengan penugasan penilaian ini kami tidak melakukan penyelidikan yang berkatan dengan status
hukum kepemilikan, keuangan dan lain sebagainya atas asetproperti tersebut. Dalam penilaian ini kami
berasumsi bahwa seluruh aset/properti didukung oleh dokumen kepemilikan yang syah dan bebas dan sengketa
dan atau hipotik, Disini kami tegaskan bahwa kami dan para penilai tidak menarik keuntungan, baik sekarang
maupun dimasa yang akan datang dari aset/properti yang dindai atau dari nilai yang diperoleh.

Akhimya, sesual dengan praktek standar yang biasa kami lakukan, maka kami menegaskan bahwa laporan ini
bersifat rahasia kepada Perusahaan sesuai dengan keperluan yang tertulis. Kami tidak bertanggung jawab
kepada pihak ketiga, dan baik sebagian maupun keseluruhan laporan atau rujukan terhadap laporan ini tidak
dibenarkan untuk diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan
kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari kami untuk format maupun konteks dimana
akan dimunculkan.

Surat Pengantar ini akan diikuti oleh Laporan Penilaian dengan format Laparan Penilaian Terinci
(Comprehensive Style) yang berisi informasi atas hasil penilaian yang telah dilakukan .

Hormat Kami,
KJPP SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN
Public Appraisers & Consultants

Budi Syarif Hidayatulloh, M.Ec.Dev. MAPPI (Cort)

Partner

Penilai Properti Man Keu No. : P-1.18:00531

Izin penilai pasar modal No : STTD.PP-162/PM,220/2021
MAPPI No. 16-5-06943

RMK-2017 00781

Laporan Penilaian Proper$ Mtik PT, Fahmaco Nonwoven Industri, Ttik Untak Tujuan Airal Korporasi dalam Rangka Transaksi Jual Bet v

he KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
y SP. SUGIANTO PRASODIO DAN REKAN

Public Appraiserv und Coraultunts

RINGKASAN PENILAIAN

RESUME HASIL PENILAIAN
ATAS PROPERTI
PT FALMACO NONWOVEN INDUSTRI, TBK
UNTUK KEPENTINGAN
PT FALMACO NONWOVEN INDUSTRI, TBK
| TanggaiPeniaian: ”— | 31 Desember 2023
Nilai Sesuai Fisik
No, Uraian Luas (m) Nilai Pasar (Rp.)
Lokasi :
Halan Raya Padalarang No. 289 KM
Desa Cimareme dan Cipeundeuy
Kecamatan Ngamprah dan Padalarang
Kabupaten Bandung Barat
Provinsi Jawa Barat
| (Tanah 18,290 m? 65.112400.000
1 (Bangunan
IN, Bangunan Pabrik 1 5.664 m? 6.166.397.000
112. Bangunan Pabrik 2 4.281m 4531.549000
113. Bangunan Kantor 528m 670.638.000
IL4. Bangunan Water Treatment 16m 350482000
115, Bangunan Boiler 289 m? 420.384.000
16. Bangunan Gudang Coal Storage 120m 239800000
17. Bangunan Kanlin dan Mushola 150 m3 444.125.000
18. Bangunan Gapura Pos Jaga 2m 114.730.000
(13. Bangunan Ruang Panel Erlud 35.235000
Total Bangunan 11.361 m' 12.973.341.000
MW (Sarana Pelengkap Ls 1.414.986.000
Total Bangunan & Sarana Pelengkap: 14.368,327.000 |
Grand Totai 79.500.727.000 |
Pembulatan 79.501.000.000

Ringkasan penilaian Ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala macam asumsi, batasan dan
dasar panilalan yang dinyatakan di dalam laporan ini dan dak dapat dibaca secara terpisah

Laparan Pendaian Properi MI FT, Falmaco Nomwoven Industri, Tox Lintix Tujsan diksi Korporasi dalam Rangka Trangaksi Jual Beli “

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

Puti: Apposisers and Consultant

V S. P R SUGIANTO PRASODYO DAN REKAN

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:

1
2

SA

10.
1.
12.

13,
14,

15.
16.

1.

Pernyataan dalam laporan penilaian ini, yang mana berdasarkan pada analisis, opini, dan kesimpulan yang
digambarkan di dalamnya, adalah benar dan akurat.

Analisis, Opini dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam laporan Peniaian ini dibatasi oleh asumsi dan
batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Pendaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini
dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tdak memiliki benturan kepentingan.

Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
perusahaandalam laporan ini, maupun kegentingan pribadi atau keberpihakan sehubungan dengan hal-hal
dalam laporan ini atau pihak-pihak terkait.

Penunjukan dalam penugasan ini tkfak berhubugan dengan Opini Pendaian yang telah disepakati sebelumnya
dengan Pemberi Tugas.

Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran nilai
yang dinginkan olah Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya
kondisi yang terjadi kemudian (subsegusnt event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan
yang dimaksud.

Penilai Properti bertanggungjawab atas Laporan Penilaian Properti.

Penugasan penilaian professional telah d#akukan terhadap Obyek Penilaian pada Tanggal Penilatan (Cut Of
Data):

Penilat Properti telah melakukan analsis untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Penilaian

Properti

Perkiraan Nilai yang dihasikan dalam penugasan pendalan professional telah disajikan sebagai kesimpulan
Nilai.

Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan:

Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas: dan

Data ekonomi dan industri dalam Laporan Penilaian Properti diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini
Penilai Properti dapat dipertanggungjawabkan.

Biaya profesional tidak berhubungan dengan opini kewajaran yang terdapat dalam laporan Ini.

Pendai telah menyelesakan persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan! dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Penilai memdiki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan perusahaan darvatau jenis industri yang
dindai,

Hasil penugasan iri tidak tergantung pada pengembangan atau indikasi nilai awal atau arahan analisa untuk
menghasilkan nilai yang subyektil, besaran nilai, penentuan pencapalan nilai, atau peristiwa yang terjadi di
komudian hari yang berkaitan langsung yang ditujukan untuk penggunaan laporan ini.

Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:

"Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian, dan tanggal penilaian)

# Pengumpulan data dan wawancara

«Analisis data

“ Estimasi nilsi dengan menggunakan pendekatan penilaian

« Penulisan laporan

Penilai telah melakukan investigasi yang terdiri dari inspeksi, penelaahan, penghitungan, dan analisis
terhadap obyek pendaian pada tanggal penilaian.

. Penilaian ini telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku,
. Tidak ada penilai lainnya selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan

Inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan epini sebagaimana yang dinyalakan dalam laporan penilaian,

Laporan Penkaian Proport MIL PT, Falmaco Nonwowen lndust. Tok Untut Tajuan Aksi Korporasi dalars Rangka Transaksi Juat Beli “

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

, S. (PR sustaxro rnasonio pan rena

Tublic Appenisers and Consultants

Nama Kualifikasi Tanda Tangan

i i r "
Budi Syarif Hidavatuloh. M.Ec Dev, MAPPI (Cert) Penilai Publik Properti
Izin Men Keu No, : P-1.13.00531 Berserbfikat
Izin penilai pasar modal No : STTD.PP-162IPM223/2021 CT —
MAPPI No. 16-5-06943
RMK-2017.00781
Reviewer : £
Dani Reji Susantoro, S.Tr Akun ,
MAPPI No, 11-P-03230 Penitai Properti fa
RMK-2018.02529 Peserta
Penilai :
MAPPI No, 13-5-04458 Penilai Properti La
RMK-2017.00785 Bersertifikat |
Penilai
MAPPI No. 17-5-07581 Sab |
RMK-2017 00618 Denah nun
Paniai
Fitri Fauziah, M.Ec. Dev 5
MAPPI No. 17707582 Ren Pro T
RIMK-2017.00617 Terakraditasi PA SN AN
Penilai
Muhammad Fajar Tarekat, S.H
MAPPI No, 17-T-07691 Penilai Properti Pen
RMK-2019,02644 Terakreditasi

Laporan Penilaian Properti Milik PT, Falmaco Nonwoven Industri, Tbk Untuk Kepentingan Jual Beli

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

V S P. R SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN

Public Appraisers and Corsaltants

Penitai
Fikri Mauriza Hazmi, S.T., M.Ec.Dev
MAPPI No. 17-T-07797
RMK-2020.03233

Pelaksana Inspeksi:
M ST
MAPPI No. 23-A-12127

Pelaksana Inspeksi:
Biandy Karditama Putra, S,Ars
MAPPI No, 17-4-07353

Penilai Properti
Terakreditasi

Penilai Properti
Kiiliasi

Penilai Properti
Afiliasi

Laparan Penilelan Properti Miik PT. Falmaco Nonmovan Indusin, Tbx Untuk Kepentingan Jual Beli

(» KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
y SP, SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN
Puti: Appenisers and Consultant

DAFTAR ISI

2» LNN NN —

Lampiran-Lampiran

Laporan Pasilsian Progert Mit PT. Falmaza Monwovan Iidustri Tok Untuk Tujuan Aksi Korporasi dalam Rangka Tenseakai Jual Beli

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

.
y SP SUGIANTO PRASODIO DAN REKAN
Yutiic Apprasers and Consaltants

ISTILAH-ISTILAH PENILAIAN

Penilaian
Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas ndai ekonomi suatu objek penilaian.

Penilai
Orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan penilaian di Pasar Modal,

Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu
aset dalam pertukaran pada tanggal pendalan

Tanggal Penilaian
Tanggal pada saat nilai, hasil perilaian, atau perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan.

Tanggal Laporan
Tanggal ditandatanganinya taporan penilaian properti oleh penilai properti.

Asumsi

Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau keadaan yang mungkin dapat memengaruhi objek
penilaian atau pendekatan peniaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh penilai properti sebagai bagian dari
proses penilaian.

Inspeksi
Kunjungan yang dilakukan terhadap suatu objek penilaian untuk memeriksa fisik dan memperoleh informasi yang
telavan dalam rangka pemberian opini nilai yang kredibel.

Pendekatan Penilaian
Suatu cara untuk memperkirakan nilai dengan menggunakan satu atau lebih metode penilaian.

Pendekatan Pasar

Pendekatan penilaian dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang sebanding dan sejenis
dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia.

Pendekatan

Pendapatan
Pendekatan penilaian yang memberikan indikasi nilai dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu
nilai saat ini.

Pendekatan Biaya
Pendekatan pendalan untuk mendapatkan indikasi mai objek penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau
biaya pengganti baru pada tanggal penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan.

Metode Ponilalan
Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan penilaian.

Aset Operasional
Aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan.

Laparan Perilalan Properti Wiik PT, Falmaco Nemwover Industri, Tbk Lintok Tujuan Aksi Korporasi dalam Rangka Transaksi Jual Bat ”

KANTOR JASA PENILAI FURLIK

, S P R SUGIANTO PRASODIO DAN REKAN

Public Appraisers und Consultant

PROSES PENILAIAN
ASET/PROPERTI
TANAH, BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP

Lokasi :

Jalan Raya Padalarang No. 289 KM 15.3
Desa Cimareme dan Cipeundeuy
Kecamatan Ngamprah dan Padalarang
Kabupaten Bandung Barat, Provinsi Jawa Barat.

Laporan Penitaan Properti Mik PT, Falmaco Nanwovan Industri, Tbic Untek Tujuan Aksi Korgorasi dalam Rangka Transaksi Just Bali

KANYOR JASA PENILAI PUNLIK

Yutite Apponnersand Consakarts

yi S P, SUGIAN TO PRASONIYO DAN REKAN

14

12

1.DATA PENILAIAN

DESKRIPSI PROPERTI

Properti yang dinilai adalah Real Properdy, terdiri dari Tanah, Bangunan berupa Pabrik, dan Sarana
Pelengkap dengan luas tanah 19.290 meter persegi dan luas bangunan & 11,367 meter persegi dengan
penggunaan saat ini sebagai Patrik, Properti dindai sebagai satu kesatuan

HAK KEPEMILIKAN

Berdasarkan copy sertifikat yang kami terima, properti yang dinilai tetah dilengkapi dengan 2 (Dua)
dokumen kepemilikan yang terdiri dari :

Surat Ukur! Dikeluarkan Berakhir Terdaftar Luas

NO. | Surat Tanah Gambar Situasi Tanggal Tanggal Atas Nama (m2)
PT. FALMACO

1 | sicawa.s Na 80001004 23 Novembartoat | 25Agustus | Nonwoven | 4g0us

14 Soptombar 1904 ag Pia

PT. FALMAOO

2 | susanto | MAKAR | 28 Desember t00g 25hguslus | NpowesBaoan | 2s

Sapi HUKUM INDONESIA
Luas Total 19.280

13

Kami asumsikan bahwa dokumen (salinan surat tanah) tersebut sesuai dengan aslinya, sahllogal, dapat
diperjualbelikan serta bebas dari sengketa atau ikatan-katan lainnya.

Hubungan antara Pemilik Aset, Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Nama yang tercantum dalam sertifikat adalah PT FALMACO NONWOVEN INDUSTRI PRATAMA DAN
PT FALMACO INDONESIA BERBADAN HUKUM INDONESIA merupakan pemilk / pemegang aset dan
merupakan perusahaan yang sama. PT FALMACO INDONESIA BERBADAN HUKUM INDONESIA
tnerupakan nama awal berdirinya perusahaan dan nama tersebut lalu diganti menjadi PT FALMACO
NONWOVEN INDUSTRI PRATAMA.

Kami tegaskan bahwa seluruh pimpinan, rekan dan statf KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan tidak
bertanggungjawab jka informasi diatas tidak benar. Untuk itu Penilai menyarankan agar pengguna
laporan memeriksa semua dokumen terkait informasi diatas.

ANALISIS LINGKUNGAN

134 LOKASI
Berdasarkan analisis lingkungan sekitar, Properti yang dinilai berada di Kawasan Perunlukan
Industri, perkembangan daerah tersebut cukup baik, dimana bisa mempengaruhi harga jual
properti, Properti yang dinilai bebas banjir, tklak terdapat saluran sirik tegangan tinggi (sutet),
posisi tanah tidak tusuk sate dan marketabilitas cukup.

Secara administratif lokasi ini berada dalam wilayah :

Desa |. Cimareme dan Cipeundeuy
Kecamatan 1. Ngamprah dan Padalarang
Kabupaten |. Bandung Barat

Provinsi !.Jawa Barat

Properti terletak pada titik koordinat : -6.880865, 107.500044
Bangunan yang dapat dijadikan sebagai petunjuk adalah :

Laporan Pesiisian Propert Milk PT. Falrmaco Honwovan Industri, Tek Unut Tujuan Aksi Korporasi dalam Rangka Temesaksi Jual Beli 2

5 sp

133

134

13.5

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

SUGIANTO PRASMNO DAN REKAN
Public Apponisersand Comultints

« Kantor Desa Cimareme
"Kantor Desa Cipeundeuy
«PT Royal Abadi Sejahtera

AKSESIBILITAS

Properti yang dinilai memliki Akses Jalan Raya Padalarang, akses kepada fasilitas umum yang
berada pada lingkungan sekitar yaMu Tempat Ibadah, Sekolah, Sarana Olahraga dan fasilitas
umum lainnya

FASILITAS UMUM

Kawasan dimana properti terletak dilengkapi jaringan listrk dari PLN dan jaringan telepon dari
TELKOM. Sarana kebutuhan sosial masyarakat seperti: pusat pertokoam/mini market, tempat
Ibadah, sekolah, rumah makan dan lainnya dapat ditemui di sekitar lokasi aset.

FAKTOR-FAKTOR LAIN YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI

Faktor-faktor yang dipertimbangkan dapat menambah dan mengurangi Nilai Properti pada
tanggal pendaian adalah sebagai berikut:

Tanah bebas dari sengketa

Lokasi aset Tidak masuk gang dan lebar jalan » 3 meter

Lokasi tanah dan bangunan tidak tusuk sate

Bukan merupakan Tanah Helikopter (tanpa jalan masuk)

Sebagian area tanahnya lidak digunakan untuk mendirikan BTS (Tidak termasuk BTS yang

didirikan di atas bangunan)

Tidak Terkena banjir (hingga masuk ke dalam property/asset ) setiap terjadi hujan besar

# Tidak Ada rencana tata kota yang akan menyebabkan terjadinya penggusuran
property/asset

«Tidak Terkena Pelebaran Jalan (GSB/GSJ)

# Tidak dijadikan rumah ibadah, sekolah, panti jompo, panti asuhan, rumah duka, rumah sakit.
atau prasarana lainnya yang bersifat kemanusiaan

Berlokasi jauh dengan pemakaman umum (berjarak » 200 meter)

Berlokasi jauh dengan TPA dengan jarak 1 km

Tidak digunakan dan atau diperuntukkan sebagai sawahilading/pertanianirawa-rawa'tanah

gambut

Tidak Termasuk ke dalam Zona Jalur Hijau

Tidak Terletak dipinggir laut (bukan pantai) atau rel kereta api

Tidak diperuntukkan sebagai Rumah sarang burung

Jaminan bukan merupakan Kawasan cagar budaya

Bukan rmerupakan HGB atau MOV di atas tanah Hak Milik orang lain (Hak Parsial)

Bukan merupakan HGB atau MOU di atas tanah Hak Pengelotaan/Hak Pakai (Hak Parsial)

...u.u.

Eaktor Pengurang:

#  Depresiasi bangunan

PARAMETER PENGEMBANGAN TAPAK

Ketentuan dan batasan yang bertaku untuk Tapak Properti objek penilaian, baik yang berlaku

saat ini ataupun dimasa yang akan datang menjadi pertimbangan dalam Penilaian ini, sebagai
berikut:

«Koefisien Dasar Bangunan (KOB) - dari kuas tanah

» Koefisien Lantai Bangunan (KLB) 1 - kali luas tanah

«Garis Sempadan Bangunan (SB): - meter dari tepijalan ke kolom depan
bangunan

«Rencana Pelebaran Jalan 1. « meter dari tepi jalan pada tanggal penilaian

Laporan Persian Properti Mitk PT. Fafmaco Nenwovat Industri, Tbk Untk Tujuna Aksi Korgorati dalam Rangka Transaksi Jual Be 3

ie KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
5 S. P SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN

Public Appraisers und Consultants

14 DESKRIPSI TAPAK

Tapak tanah berbentuk tidak beraturan satu bidang dengan kontur tanah datar dan mempunyai ketinggian
setara permukaan jalan di depan properti, lebar tanah bagian depan sejajar dengan Jalan Raya
Padalarang & 40 meter dan panjang ke belakang & 235 meter.

Batas-batas properti (tanah) adalah sebagai berikut:

« Sebelah Barat Laut ! Tanah dan Bangunan
«Sebelah Timur Laut 1 Jalan Raya Padalarang ke Cimahi
» Tenggara | Tanah dan Bangunan

»  Sebalah Barat Daya 1. Tanah Kosong

Kami tidak melakukan pengukuran secara menyeluruh terhadap luasan tanah tersebut, tetapi berdasarkan
pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertifikat tanah, kami
beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang
dinyatakan dalam salinan surat serifikat tanah properti yang dimaksud,

15 DESKRIPSI PENGEMBANGAN
151 IJIN PENGEMBANGAN
Pengembangan di dasarkan kepada kzin Mendirikan Bangunan dari Pemerintah Kabupaten
Barat, Badan Penanaman Modal Dan Petayanan Perizinan Terpadu Nomor:
6471022 373/BPMPPT, Nomor: 6471021/372/ BPMPPT, dan Nomor: 64710AW371/BPMPPT pada
tanggal 30 Desember 2016,
152 SPESIFIKASI BANGUNAN
Uraian spesifikasi bangunan dalam penilaian Ini secara lengkap dijelaskan seperti dibawah ini -

1, Bangunan Pabrik 1

«Tahun dibangun 1995

«Tahun Renovasi 1 2019

«Jumlah Lantai 2. (Satu) Lantai

« Pondasi 1 Tapak Belon dan Batu Kali

« Konstruksi 2 Profil Baja

« Rangka Atap 1 Profil Baja

« Penutup Atap 1 Spandek

. 1. PVC, Gypsum

« Dinding 1 Bata Merah, Spandek Rangka Baja
« Pelapis Dinding 1 Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)

« Pintu 1. Pintu Kaca Rangka Aluminium, Pintu Besi
« Jendela :. Jendela Kaca Rangka Aluminium
« Lantai 1. Keramik, Plat Lantai Beton T28 cm

Fasilitas Bangunan — ! — Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air borsihikotor,
Instalasi telepon, instalasi listrik, Instalasi air bersih

« Luas Bangunan 1 £5664m2
«Kondisi :. Cukup

« Perawatan !. Cukup

» Keterangan #£-

Laporan Parliaian Propa9 Wit PT. Falmaco Hanwowen Industri Tek Untuk Tejuan Aksi Korporssi dalam Rangka Transaksi Jual Bol 4

(he KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
y S PR svctanro enasonio pan mEnan

Public Appenisers and Consultams

2, Bangunan Pabrik 2
Tahun

Tahun Renovasi
Jumlah Lantai
Pondasi

Konstruksi

Rangka Atap
Penutup Atap
Plafond

Dinding
Pelaps Dinding
Pintu

Jendola

Lantai

Fasilitas Bangunan

Luas Bangunan
Kondisi
Perawatan

Keterangan

3. Bangunan Kantor

Tahun dibangun
Tahun Renovasi
Jumlah Lantai
Pondasi
Konstruksi
Rangka Atap

Penutup Atap
Plafond

Dinding
Pelapis Dinding
Pintu

Jendela

Lantai
Fasilitas Bangunan

Luas Bangunan
Kondisi
Perawatan
Keterangan

1995

2010

1 (Satu) Lantai

Tapak Beton dan Batu Kali
Profil Baja

Profil Baja

Spandek

Gypsum
Bata Merah

Dilapisi Cat (Diplester & Diaci), Dilapisi Keramik

Pintu Besi

Jendela Kaca Rangka Aluminium

Plat Beton T- Bcm

Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersihikotar,
Instalasi telepon, Instalasi listrik, instalasi air bersih

4.281 m2

Cukup

Cukup

211

2011

1 (Satu) Lantai

Batu Kali

Beton Bertulang

Baja Ringan

Asbes

Gypsum

Bata Marah

Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)
Pintu Kaca Rk Aluminium
Jendela Kaca Rangka Aluminium
Keramik

Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersilVkotar,
Instalasi telepon, instalasi listrik, instalasi ak bersih

t528 m2

Cukup

Cukup

4. Bangunan Water Treatment

Tahun dibangun
Tahun Renovasi
Jumlah Lantai
Pondasi
Konstruksi
Rangka Atap
Penutup Atap
Plafond

Dinding

2005

2010

1 (Satu) Lantai

Tapak Beton dan Batu Kali
Profil Baja

Profil Baja

Spandek

Laperan Penilaian Propori MIA PT. Falmato Monmoven Industri Tek Umus Tujuan Aksi Korpoeasi data Rangka Trameaksi Jual Beli

SP.

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN

Vulibe Appenisers and Consuiltants

Pelaps Dinding
Pintu
Jendela

Lantai
Fasilitas Bangunan

Luas Bangunan
Kondksi
Perawatan

Keterangan

Bangunan Boiler

Tahun dibangun
Tahun Renovasi
Jumiah Lantai
Pondasi
Konstruksi
Rangka Atap
Penutup Atap
Platond

Dinding

Pelapis Dinding
Pintu

Jandela

Lantai
Fasilitas Bangunan

Luas Bangunan
Kondisi
Perawatan

Keterangan

Bangunan Coal Storage

Tahun dibangun
Tahun Renovasi
Jumiah Lantai
Pondasi
Konstruksi
Rangka Atap
Penutup Atap
Plafond

Dinding

Pelapis Dinding
Pintu

Jendela

Lantai

Fasilitas Bangunan

Luas Bangunan
Kondisi

Perawalan
Keterangan

1

Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)

Pintu Kaca Rangka Aluminium

Jendela Kaca Rangka Aluminium

Plat Lantai Beton Tz Bem

Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersihikotor,
Instalasi telepon, Instalasi listrik, instalasi air bersih

t26m2

Bata Merah, Spandek Rangka Baja
Dilapisi Cat (Diplestor & Diaci)

Plat Lantai Beton Ts 10cm

Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
instalasi telepon, instalasi listrik, instalasi air bersih

4288 m2

Cukup

Cukup

2016

2016

1 (Satu) Lantai

Tapak Beton dan Batu Kali
Profi Baja

Profi Baja

Spandek

Bata Morah, Spandek Rangka Baja
Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)

Plat Lantai Beton T- 8cm

Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersihkotor,
instalasi totopon, Instalasi listrik, instalasi air bersih

£120m2

Cukup

Cukup

Laporan Penilaian Propart MI FT. Falmate Nommevan Induatri, T8k Untut Tujuan Aksi Korporasi dalam Rangka Tramaksi Jusi Beli

V.sp

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN
Fublic Appraisers und Cormukants

7. Bangunan Kantin dan Musholla

soo. .... uu...

...oucuoiu.

Tahun dibangun 201

Tahun Renovasi 201

Jumlah Lanta 1 (Satu) Lantai

Pondasi Tapak Beton dan Batu Kali

Konstruksi Beton Bertulang

Rangka Atap Baja Ringan

Penutup Atap Spandek

Plafond Gypsum

Dinding Bata Merah, Partisi Gypsumboard 2 muka

Pelapis Dinding Dilapisi Cat (Diplester & Diacih

Pintu Kaca Rangka Aluminium

Jendela Kaca Rangka Aluminium

Lantai Keramik, Papan Kayu

Fasilitas Bangunan Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersihikotor,
Instalasi telepon, instalasi listrik, instalasi air bersih

Luas Bangunan £t150m2

Kondisi Cukup

Perawatan Cukup

Keterangan -

Bangunan Gapura Pos Jaga

Tahun dibangun 2011

Tahun Renovasi 2011

Jumiah Lantai 1 (Satu) Lantai

Pondasi Batu Kali

Konstruksi Beton Bertulang

Rangka Atap Baja Ringan

Penutup Atap Dak Beton

Platond Asbes

Dinding Bata Merah

Paya Dinding Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)

Jendela Jendela Kaca Rangka Aluminium

Lantai Plat Lantai Beton T- 8cm

Fasilitas Bangunan Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersihikotor,
Instalasi telepon, instalasi listrik, Instalasi air bersih

Luas Bangunan t72m2

Kondisi Cukup

Perawatan Cukup

Keterangan i

Bangunan Ruang Panel

Tahun dibangun 2011

Tahun Renovasi 2011

Jumlah Lantai 1 (Satu) Lantai

Pondasi Batu Kali

Konstruksi Baton Bertulang

Rangka Atap Dak Beton (Jika Pakai Balok)

Penutup Atap Dak Beton

Plafond Belon Ekspose

Dinding Bata Merah

Laporan Perilsian Properti Miik PT. Falmaco Nenwoven Indwatri, Ttik Lintsk Tujuan Aksi Korporasi dalam Rangka Tramaksi Jual Bak

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

.
y S P R SUGIANTO PRASODIO DAN REKAN

Vublic Apposisees urut Comultants

Pelapis Dinding : Dilapisi Cat (Diplester & Diaci)

Jendela —

Lantai | Rabat Beton

Fasilitas Bangunan — : Seluruh bangunan diengkapi dengan instalasi air bersitvkotor,
Instalasi telepon, nstalasi listrik, insialasi ar bersih

.....m

« Luas Bangunan 1 12m
« Kondisi 1. Cukup
«Perawatan !. Cukup
« Kelerangan .

153 SPESIFIKASI SARANA PELENGKAP
Uraian spesifikasi sarana pelengkap bangunan yang termasuk objek penilaian secara lengkap

dijelaskan seperti dibawah ini

» Sambungan Listrik Kapasitas 865.010

» Telepon Telapan Bisnis 10 ine

« Sumber Air Bersih Sumur Pantek 21 s.d 30 meter

» Pagar 1 Panel Beton 5 Susun T-200 4 Kawat Duri 524m?
» Pagar 2 Dinding Pasangan Bata 40m?

» Kanopi Kanopi Kelas Menengah 1, 188 m?

» Pekerasan 2 Plat Lantai Beton Ts 10cm

16 ANALISIS PASAR PROPERTI

161 Perkembangan Permintaan Properti Komersial

Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2023 secara tshunan
tumbuh 1,91 8 (yoy), melambat dibandingkan 6,22 (yoy) pada triwulan III 2023 (Grafik 1)
Perlambatan indeks permintaan untuk kategori sewa terjadi pada mayoritas segrnen terkecuali
segmen ritel. Perlambatan tersebut terutama disebabkan oleh menurunnya indeks permintaan
segmen hotel di Semarang. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori
jual pada triwulan IV 2023 tumbuh sebesar 034 16 (yoy), relative stabi
pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 0,39 #6 (yoy) (Grafik 2). Hal tersebut dipengaruhi oleh
terjaganya permintaan segmen pergudangan dan tahan industri.

1
4
3
3

Eits cerut

Maan tmn se ha 25 MAN Ia

Sutiter : Data Hari Indonesia

Sejalan dengan perkembangan tahunan, secara triwulanan pertumbuhan Indeks Permintaan
Preoperti Komersial pada kategori sewa melambat dari 2,484 (ata) pada triwulan sebelumnya

Laporan Penitiian Properti Milk PT. Falmaco Nonwoves Industri, Tk Lituk Tujums Aksi Korporasi dalam Rangka Transaksi Jual Dek 8

sp

18.2

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
SUGIANTO PRASONO DAN REKAN
Tublic Appruisers and Coasultants

menjadi sebesar 2,11 (gta) pada tiwulan IV 2023 (Grafik 3). Perlambatan Indeks permintaan
terjadi pada segmen hotel di Jakarta, Banten, Makassar, dan Denpasar, serta menurunnya
indeks pemuntaan pada segmen aparlemen sewa di Jakarta. Sementara itu, Indeks Permintaan
Properti Komersial triwulan IV 2023 pada katagori jual Wumbuh sebesar 0,10 4 (ata), relatif stabil
dibandingkan biwulan Ill 2023 yang tumbuh 0,08 46 (ala) (Grafik 4). Terjaganya pertumbuhan
permintaan ini terutama disebabkan oleh pertumbuhan permintaan pada segmen perkantoran
jual di Surabaya dan Jakarta.

Se abi bek — Gea babi bia mewwalai mebutmaling Meta 0 Aha mnta

Perkembangan Permintaan Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2023 tumbuh 1,306
(roy), lebih tinggi dibandingkan triwulan III 2023 yang tumbuh 1.0396 (yoy) (Grafik 5). Hal ini
didarong peningkatan indeks pasokan pada segmen ritel sewa, aparlemen sewa, dan hotel. Di
sist lain, Indeks Pasokan untuk kategori jual melambat dari 0,199 (yoy) pada triwulan
sebelumnya menjadi 0,039c (yoy) (Grafik 6). Kondisi ini terutama dipengaruhi olah melambatnya
pasokan perkantoran jual di Jakarta dan lahan industri di Medan.

pama ng -. La aa Na

Secara tiwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan IV 2023
meningkat 0,138 (gta), setelah sebelumnya terkontraksi sebesar 0.039 (gta) (Gra 7), Kondisi
ini terutama didorong oleh peningkatan Indeks pasokan pada segmen apartamen sewa di
Bandung dan Denpasar, serta segmen ritel sewa di Banten. Terdapat penambahan pasokan unit
apartemen sewa di Bandung selama triwulan Iv 2023 karena permindahan fungsi dan
kepemsikan. Urst-unit yang sebelumnya dioperasikan sebagal hotel, saat ini dikembalikan ke
masing-masing pernlik dan dioperasikan sebagai apartemen sewa untuk sewa jangka panjang,
Permintaan apartemen sewa di Bandung mayoritas berasal dari mahasiswa, khususnya
terhadap apartemen yang berbokasi dekat dengan perguruan finggi, Sementara itu, panginkatan
indeks pasokan apartomen sewa di Denpasar didorong pembukaan kembali aparteman sawa
yang sempat tutup selama pandemic seiring peningkatan permintaan dari turis mancanegara,

Laporan Penilaian Pioperi Mi PT. Falmace Homeewen ledustri. Tk Umuk Tejuan Aksi Korporasi dalam Rangka Trarsakai Jual Bel )

(he KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
y S PR 5661axro prasonyo pan rEnan

Petibo Appesisersand Consultant

Selanjutnya, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual juga mengatami penginkatan
00116 (gta) setelah mengalami kontraksi pada triwulan sebelumnya sebesar 0,026 (ate).
dodoring oleh penginkatan pasokan perkantoran jual di Surabaya (Grafik 8).

N na

pBacikaada

Lae Ema Te Mean Ma Tn erat yan Aa MANA TE Maa 2 Maa ha

16.3 Perkembangan Harga Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial yang meningkat di tengah perlambatan Indeks Permintaan
Properti Kornersial mendorong perlambatan pada Indeks Harga Properti Kornersial terutama
untuk kategori sewa. Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2023
sebesar 2, 039 (yoy), melambat dibandingkan pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar
3,574 (yoy) (Grafi 9). Hat ini terulama dissbabkan indeks harga pada sebmen hotel di Banten.
Selanjutnya, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada trwulan
IV 2023 mengalami kenaikan 0,649 (yoy), lebih tinggi dibandingkan kenaikan triwulan III 2023
sebesar 0.489 (Grafik 10). Hal ini seiring peningkatan indeks harga segmen perkantoran jual di
Surabaya dan segmen lahan industri di Semarang,

ea MM Mama 9 Kana Man an Ka Sa aan

Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2023
naik 1,768 (gta) sedikit melambat dibandingkan kenaikan triwulan sebelumnya sebesar 1,789
(ata) (Grafik 11). Perlambatan Indeks harga tersebut terutama disebabkan penurunan indeks
harga di Jakarta dn Surabaya,

Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan IV 2023 nak 0,234,
(gta) sedikit lobih tinggi daripada kenaikan triwulan sebelumnya sebesar 0,1944 (ato) (Grafik 12)
Hal ini didorong oleh peningkatan indeks harga pada segmen lahan industri di Semarang,

Laporan Penkaian Proper MR PT. Falmaco Momwovan Industri, Tt Urut Tujuan Asi Korporasi dalam Rangka Trameaksi Jual Bodi “

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

Vs S P R SUGIANTO PRASODIO DAN REKAN

Public Approers and Coneakants

Dinaagagpana

AL Ma MN Maa an MET MAMA Meta 2 Aa mh

Berdasarkan hasil analisis kualitatif pada saat inspeksi dilakukan, Properti merupakan jenis
yang dimbangi dengan penawaran (Supply) atas properti yang cukup sehingga membentuk
mekanisme harga yang cukup wajar.

17 ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

Dalam analisis HBU properti tanah kosong, fokus dari analisis adalah terhadap kemungkinan
pengernbangan tanah yang paling optimal. Datam analisis HBU properti tanah yang telah dikembangkan,
fokus dari analisis adalah terhadap 3 (tiga) kemungkinan, yaitu: kelajutan dari penggunaan yang ada,
modifikasi dari penggunaan yang ada, dan pembongkaran yang dilanjutkan pengembangan lahan
kembali, Kemungkinan tersebut diuji dengan 4 (empat) aspek dalam anafisis HBU yaitu aspek legal, fisik,
finansial, dan produktifitas maksimal yang menjadi kesimpulan analisis HBU, Hakhal yang
dipertimbangkan merupakan salah satu atau labih dari beberapa poin aspek sebagai berikut:

— Peruntukan (Zoning) — Ukuran tanah

— Status aset putilk / swasta — Bentuk Tanah
— Peraturan Bangunan - Frontage

— Kontrak yang mernbatasi —. Aksesibiltas

- Hak menggunakan properti pihak tah — Dukungan utfitas

KD3 4 KLB — Lokasi

— Status araa bersejarah — Topografi

— Peraturan Ingkungan — Water Frontago
— Perubahan di masa depan — Kondisi Tanah

— Daya Deli calon pembeli tanah
L —. Profit pengembangan tanah

Dengan mempertimbangkan pain-paln yang telah dijelaskan diatas. kesimpulan dari analisis HBU adalah
tanah dikembangkan sebagai Pabrik | 2s is.

Laporan Pentasan Properti Miik PT. Falmaca Wowoyen Industri, Tok Untk Tejuan Aksi Korporasi datarm Rangka Transakyi Jua De KI

KANTOR JASA PENILAI PUNLIK

V sPR SUKA NTO PI ASODIO DAN REKAN
2 PENDEKATAN PENILAIAN

21 PENDEKATAN PENILAIAN

Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya
Pengganti yaitu dengan menjumtahkan dari masing-masing agregasi penilaian yang terdiri dari tanah,
bangunan & sarana pelengkap menjadi satu kesatuan opini nilai

214 METODE PENILAIAN TANAH

Dalam melakukan penilaian tanah, kami menggunakan Teknik perbandingan data pasar
(Market Data Comparison Technigue). Dalam Teknik Perbandingan Data Pasar. pentaian
Tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang
sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi
adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bilang tanah
yang sejenis merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik
terhadap pasar.

ta
Praresenk
Aset Proper
Paryangang
-
perasaan

toge Perbandingan Data Pasa

Untuk data pasar berupa tanah kosong kami melakukan analisis perbandingan dan penyesualan
secara langsung, sedangkan untuk data pasar tanah yang sudah dikembangankan kami
melakukan ekstraksi atas bangunan kemudian melakukan analisis perbandingan dan
penyesuaian dengan asumsi tanah dalam keadaan belum dikemibangkanikosong.

212 DATA PASAR TANAH
Adapun data pasar yang kami peroleh disekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar

penilaian adalah sebagai berikut

Data 1 :

Properti : Tanah dan Bangunan

Alamat Jalan Raya Batujajar - Batujajar
Luas Tanah 1 3.900 m?

Luas Bangunan 1 2000 m?

Surat Tanah : Sertifikat Hak Miik

Harga Penawaran : Rp. 19.500.000.000,

Laporan Parikkan Properti Mibk PT. Falmace Namwoven ledustri, Tek Untuk Tejuan Aksi Korporasi dalare Rangka Transaksi Jual Beli 12

5

SP,

213

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

SUGIANTO PRASODIO DAN REKAN
Pottis Apprsbers and Consultant

Sumber Informasi : Ibu Lana
Tanggal Penawaran : 06 Maret 2024

Koordinat 1 -6.882387, 107.503982 .
Data 2 :

Properti : Tanah dan Bangunan
Alamat : Jalan Raya Batujajar - Batujajar
Luas Tanah 1 27000 m?

Luas Bangunan : M0m

Surat Tanah : Sertifikat Hak Milk

Harga Penawaran : Rp. 101.250.000.000,-
Sumber Informasi : Bpk. Gunawan

Tanggal Penawaran : 06 Maret 2024

Koordinat 1 8.884026, 107503970
Data 3 :

Properti 1 Tanah Kosong

Alamat : Jalan Raya Batujajar — Batujajar ,
Luas Tanah 11739 m

Luas Bangunan -

Sural Tanah : Sertifikat Hak Milik

Harga Penawaran 1 Rp. 20.956.000. 00,-
Sumber Informasi : Bpk, Bambang

Tanggal Penawaran : 06 Maret 2024

Koordinat : 6.897683, 1075112269

Data pasar tanah yang tersedia kemudian di sesuaikan dengan kondisi tanah properti objek
sehingga menghasilkan Indikasi Nilai Tanah.

ELEMEN PERBANDINGAN

Elemen perbandingan mengidontfikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang
dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus
bersifat sensitve. Elemen perbandingan berikut In dianggap mendasar dalam analisis
perbandingan data pasar meliputi:

- Hak atas properti yang dialihkan.

- Syarat n

» Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian

- Kondisi pasar

» Lokasi

- Karakter fisik

- Karakteristik ekonomi

- Penggunaan Komponen non-realty dalam penjualan

KESIMPULAN NILAI TANAH

Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor — faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Tanah tersebut pada tanggal 31 Desember 2023 adalah

Rp. 65.112.400.000,-
(Enam Puluh Lima Miliar Seratus Dua Belas Juta Empat Ratus Ribu Rupiah)

Lagaran Penalan Propodi MIX PT. Falmaco Nonweven lnduatri, Tok Umut Tujuan Aksi Korporssi datar Rangka Traesaksi Jual Beli s

L.sp

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
SUGIANTO PRASODIO DAN REKAN

Public Apposisere aral Comsulkante
pposi

214 METODE PENILAIAN BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP

Dalam melakukan Penilaian Bangunan, kami menghitung Biaya Reproduksi Bangunan setelah
penyusutan, Biaya Reproduksi Baru bangunan dihitung menggunakan metode Unit Terpasang
(Unit in Place). Data dan iniormasi mengenai biaya unit terpasang bangunan mengacu kepada
Biaya Teknis Bangunan (BTB) Tahun 2023 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Pendai
Indonesia (MAPPI). Dalam melakukan penilaian sarana pelengkap kami menghitung Biaya
Reproduksi sarana pelengkap setelah penyusutan. Penyusutan dihitung menggunakan metode

Rincian perhitungan Indikasi Ndai Bangunan properti adalah sebagai berikut:

| Bangunan
- Bangunan Pabrik 1 20.554.656.000| 6.166.397.000
|- Bangunan Pabrik 2 15164.707.000| 4.531.549.000
- Bangunan Kantor 1916112000 670.639.000
| - Bangunan Water Treatment 751.032.000 350.482.000
| - Bangunan Boiler 889.760000| — 420384000
| - Bangunan Gudang Coal Siorage 327000000| — 239.400.000
- Bangunan Kantin dan Mushola 783.750.000 444.125.000
| - Bangunan Gapura Pos Jaga 202464.000| —414790.000
-8 Ruang Panel 100.672.000 35.235.000
Sarana Pelngian
- Listrik 816560000) — 81656000
« Telepon Bisnis 3.125.000 3.125.000
- Sumur Pantek Kedalaman 21 s.d 30 meter 18.750.000 18.750.000
- Pagar Panel Beton 5 Susun T-200 Kawat Dur 241.564.000 173.925.000
| - Pagar Dinding Pasangan Bata 10.080.000 7.258.000
- Kanopy Kelas Menengah 401.544.000 214.157.000
- Pekerasaan Plat Lantai Beton T-10 cm 339.768.000 181.210.000
TOTAL BANGUNAN & SARANA PELENGKAP 42.521.544.000| 14.388.327.000

KESIMPULAN NILAI BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP

Berdasarkan pertimbangan diatas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap pada tanggal 31

Desember 2023.

Rp. 14,368.327.000,-

(Empat Belas Millar Tiga Ratus Delapan Puluh Dolapan Juta Tiga Ratus Dua Puluh Tujuh
Ribu Rupiah)

Laporan Pesiaian Prooesi Mix PT. Falmaco Norwovan industri, Ts Lintuk Tujean Aksi Kerpsrasi dalam Rangka Transaksi Jwal Bali 14

KANTOR JASA PENILAI PUNLIK

Public Anpeniserx und Comsultants

, SPR 5001x7o pnasonio pan mena

22

KESIMPULAN NILAI PROPERTI

Dan beberapa metode dan teknik yang telah diterapkan dalam perhitungan atas sebap unit penilaian
properti dalam penilaian ini yang terdiri dari:

Tanah 65.112400000 65.112.400.000
Bangunan dan Sarana Pelengkap 42521544000 | 14.398.327.000
TOTAL 107.633.944,000 000
PEMBULATAN 107634001.00 | “7801200000

Berdasarkan praktek penilaian yang narmal dan berdasarkan Informasi yang relevan, kondisi pasar,
perhitungan serta analisa yang di lakukan serta faktor lain yang berkaitan dengan penilaian dan
berpedoman pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa rapresentasi
Nilai Pasar dari asetiproperti tersebut pada tanggal 3t Desember 2023 adalah

Nilai Pasar

Rp. 79.501.000.000,-
(Tujuh Puluh Sembilan Miliar Lima Ratus Satu Juta Rupiah)

Laporan Perililan Proport Mt FT. Falmaco Koneewen Induntri, Tex Umut Tujuan Alksi Korporasi datase Rangka Temesaksi Jual Beli 15

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

Public Apprutsers aexi Conetinte

Vs AN PR svcrawro prasonso pan rena

12.

13,
14.
15.

ASUMSI DAN SYARAT - SYARAT PEMBATAS

Bahwa kami tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap asset yang dinilai dan hasil dari pendaian yang
dilakukan,

Dalam melaksanakan penilalan dalam laporan ini kami mengasumsikan dan bergantung kepada keakuratan,
kehandalan serta kelengkapan dari semua informasi berdasarkan data legalitas informasi-inforrnasi lain yang
Giberikan kepada kami dari pihak pemberi tugas maupun pengguna laporan atau yang tersedia secara umum
Gengan dilandasi tikad baik, semua dokumen dan informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas dan
pengguna laporan kepada kami dalam rangka penilaian pada hakikatnya adalah benar, lengkap, sah dan
tidak menyesatkan. Kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap
informasi-inforrnasi tersebut.

Peniaian atas aset dipersiapkan menggunakan data dan informasi sebagaimana diungkapkan diatas, segala
perubahan atas data dan informasi tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara materi.
Kami tidak bertanggung jawab atas opini yang kami berikan dalam laporan ini yang dapat menyebabkan
kerugean yang disebabkan oleh ketidakterbukaan dan ketidaksesuaianipenyesatan informasi sehingga data
yang kami peroleh menjadi #dak lengkap dan atau disalah artikan

Bahwa dalam malakukan penilaian asset ini, kami tidak memeriksa keaslian legalitas, kelengkapan I syarat-
syarat yang harus dipenuhi layaknya sebagai jaminan pengikatan hak tanggungan, dan oleh karenanya jika
laporan ini bertujuan sebagai dasar pengambilan keputusan maka pengguna laporan bersangkutanlah yang
berkewajiban memeriksa dan memastikan terpenuhinya syarat-syarat tersebut termasuk didalamnya aspak
legalitas.

Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan penggunaan hasil penilaian
Gapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap kebutuhan penggunan hasil penilaian, dikarenakan
adanya perbedaan akses data dan informasi serta asumsi dan analisis penilaian, Apabila pengguna
hasil penilaian menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk menugaskan Penilai melakukan reviu
terhadap penugasan yang telah dilaksanakan dan apabila dimungkinkan dan dibutuhkan, Penilai
dapat melakukan penilaian ulang dengan mengulang kembali prosedur penilaian yang sebelumnya
Gilakukan, secara lebih lengkap. Proses dan prosedur tersebut harus dituangkan dalam penugasan
yang berdiri sendiri dan berbeda dengan penugasan penilaian sebelumnya.

Kami melakukan pengukuran secara samping atas batas bidang tanah dari objek pendainan berdasarkan
Informasi dari dokumen yang kami terima serta Informasi lisan yang kami dapatkan dari pihak yang
berkompeten dalam hal ini adalah pihak pemilik objek dan atau orang yang dikuasakanatau orang yang
dianggap mengetahui letak dan batas-batas objek yang dindai tersebut. Kami tidak bertanggung jawab apabila
terdapat pengaburan informasi dari pihak pemberi informasi atas letak dan batas-batas objek yang dinilai.
Kami bertanggung jawab terhadap opini penilaian yang kami keluarkan pada tanggal penilaian dan kami
berasumsi bahwa aset yang dinilai bebas dan bersih dari sengketa dalam bentuk pidana dan perdata,
Bahwa nilai diberikan dalam bentuk satuan tupiah yang didasari pernahaman bahwa pasar aset/properti
dimaksud dalam mata uang rupiah. Untuk itu pengguna mata uang selain rupiah dinyatakan tidak berlaku.
Bahwa Laporan Penilaian ini dianggap sah apabila terdapat cap, embos, dan tanda tangan asli dari pihak
kami,

Bahwa biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari — orang (man-day) dan bukan ditentukan berdasarkan
besarnya nilai yang diberikan dalam Laporan Penilaian.

, Bahwa perubahan-barubahan yang dilakukan oleh Pihak Pemerintah maupun Swasta yang berkaitan dengan

kondisi aset, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan, market conditions dan sebagainya bukan menjadi
tanggung jawab kami.

Bahwa fka terdapat bangunan objek pendalan. maka kami mempertimbangkan kondisi visual bangunan
dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban untuk memenksa struktur bangunan ataupun bagian - bagian
dari asset yang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau, dan kami tidak memberikan jaminan jika
terdapat pelapukan rayap, kerusakan serta gangguan lain yang tidak teclihat

Bahwa gambar, sketsa atau pota yang dilampirkan dalam laporan penilaian ini dimaksudkan hanya untuk
membantu pembaca agar mendapatkan gambaran tentang asset yang dinilai.

Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis didalam laporan, serta ditujukan terbatas
kepada Pemberi Tugas, kami Udak bertanggung jawab terhadap penggunaan untuk tujuan lain,

Penilai bertanggung jewab atas hasil penilaian asset lersebut per-tanggal penilaian

Lageran Pestsian Propert MI PT, Falmaco Monwowan Industri, Tok Umut Tajuan Aksi Korporasi datar Rangka Transahsi Jual Doli 18

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

Vs S (PR sccranro prasonio pan mena
1

Public Appruksers and Ceesultants

6, Penilai bersedia memberikan keterangan dan mempertanggung jawabkan laporan hasil penilaian ini kepada
POTO NAN MENPAN NADA N DHAK TK yag DI opoNBnga ngan permen Cai penari Jaja,

17. bersedia mempresentasikan laporan kepada unit pemberi tugas apabila (diperlukan).

18 Penak rw memperbanyak Laporan Penilaian ini bak secara seluruh, sebagian atau
sebagian narasi nilsi yang terdapat didalamnya. tanpa persetujuan tertulis dari penilai yang bersangkutan

Laporan Pankisian Proper MI PT. Palrmaca Nanwovan Industri Tek Urus Tujuan Aksi Korporasi dalam Rangka Trmsaksi Jual Beli LA