Back to announcement
20240921_UANG_Informasi Transaksi Afiliasi_31727833_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 134
Page 1
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN PENILAIAN ASET
TANAH KOSONG
L APORAN K AJIAN Untuk Keperluan
PT. PAKUAN, TBK
P ERHITUNGAN A TAS J ANGKA W AKTU D AN J UMLAH
K ONTRIBUSI A TASNo. K Laporan P EMANFAATAN A SET
: 00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024
ERJASAMA
P EMERINTAH P ROVINSI GTerletak ORONTALOdi : G UBERNUR
1. Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan
D ENGAN B ENTUK BGS (B ANGUNAN G UNA S ERAH )
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
2. Jalan Raya Bojongsari, Desa Bojong Sari, Kecamatan Bojong Sari,
Kabupaten Depok, Provinsi Jawa Barat
Page 2
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Tanggal : 10 September 2024
No. Laporan : 00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024
Kepada Yth. : PT. Pakuan, Tbk.
Apartemen Saumata
Jl. Alam Utama, RT.002/RW.003
Panunggangan Barat, Kecamatan Pinang
Kota Tangerang, Banten - 15143
LAPORAN PENILAIAN ASET
TANAH KOSONG
- Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan,
Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
- Jalan Raya Bojongsari, Desa Bojong Sari, Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi Jawa
Barat.
PT. Pakuan, Tbk
Dengan hormat,
Menindaklanjuti Surat Penawaran Jasa Pekerjaan Penilaian Aset dengan Nomor 0597/PNW/PA-BGR-
FSR/VII/2024, tertanggal 04 Juli 2024 dan Surat Addendum Nomor 091/ADD/PA-FSR-BGR/VIII/2024
tertanggal 19 Agustus 2024 yang telah disetujui, serta dalam batas-batas kemampuan kami sebagai
Kantor Jasa Penilai Publik dengan Izin Usaha No. 2.12.0109 yang dikeluarkan oleh Kementerian
Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No. 1402/KM.1/2012 tertanggal 26
November 2012, dan Izin Pembukaan Kantor Cabang di Bogor yang dikeluarkan oleh Kementerian
Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No. 459/KM.1/2020 tertanggal 17
September 2020 untuk memberikan opini nilai atas aset untuk kepentingan PT. Pakuan, Tbk, yang
berupa:
TANAH KOSONG
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 190.819 meter persegi, yang berlokasi di
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan,
Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
TANAH KOSONG
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 6.151 meter persegi, yang berlokasi di Jalan
Raya Bojongsari, Desa Bojong Sari, Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi Jawa Barat.
Laporan ini merupakan revisi dari laporan nomor 00766/2.0109-05/PI/10/0069/1/VIII/2024 tertanggal 22
Agustus 2024 dimana kami telah melakukan revisi pada :
Melampirkan dokumen validasi data MAPPI disertai dokumen kertas kerja excel Penilai
Melakukan revisi Maksud dan Tujuan pada halaman surat.
Melakukan revisi Pendekatan Penilaian pada halaman surat.
Menambahkan pengungkapan dalam bentuk tabel atas rincian aset dalam objek penilaian
dikaitkan dengan rincian aset pada Laporan Keuangan Perseroan pada Bab 1. Pendahuluan, Poin
1.4. Objek Penilaian dan Kepemilikan. Kantor Cabang Bogor
Melakukan revisi Maksud dan Tujuan. Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
Melakukan revisi Tingkat Kedalaman Investigasi. RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Melakukan revisi Asumsi dan Kondisi Pembatas. Jawa Barat 16129
Melakukan revisi Pendekatan Penilaian. Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
Website : www.fsr.co.id
i
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (PS) ; Tangerang Selatan (P)
Page 3
Melakukan revisi Uraian Proses Penilaian.
Melakukan revisi Tinjauan Pasar.
Melakukan revisi Persyaratan Persetujuan Publikasi .
Menambahkan Pengungkapan Atas Aset dalam table atas rincian aset non operasional objek
penilaian.
Melakukan revisi Kondisi Pasar Properti
Melakukan revisi pengungkapan pada Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use-
HBU)
Melakukan revisi pengungkapan dalam Penilaian Tanah
Menambahkan nomor kontak dan link sumber Data Pembanding
Dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melaksanakan inspeksi, melakukan penilaian atas aset
dimaksud, memberikan pendapat seperti tercantum dalam laporan ini, dan menyampaikan laporan ini
kepada PT. Pakuan, Tbk.
Inspeksi terhadap aset tersebut di atas kami lakukan pada tanggal 01 – 4 Agustus 2024 dan tanggal
penilaian (cut-off date) per tanggal 30 April 2024.
Kami mengerti bahwa tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini independen atas Nilai Pasar
dengan tujuan penilaian untuk Rencana Transaksi Cross Collateral (Penjaminan Utang) PT.
Pakuan, Tbk.
Surat pengantar pada bagian depan laporan ini tidak terpisahkan dan tidak dapat dibaca terpisah dari
laporan lengkap penilaian yang selanjutnya mengikuti.
Selanjutnya laporan penilaian ini terdiri atas halaman judul, surat pengantar, asumsi dan syarat-syarat
pembatas, pernyataan penilai, daftar isi, penilaian aset dan lampiran.
Penilaian ini disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal serta mengikuti dan berpedoman
kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018 serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
Dasar Nilai yang sesuai dengan keperluan atau tujuan Penilaian ini adalah Nilai Pasar. Dalam
menentukan nilai dari aset-aset yang dimaksud, kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market
Approach).
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian,
dan tanpa paksaan (SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021.I.7)
Nilai Pasar didefenisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 2018, SPI 101.3.1.)
ii
Page 4
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan, dan melakukan pemeriksaan terhadap asset
yang dinilai yang dilanjutkan dengan melakukan analisis dan pengolahan data serta dengan
mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar
dari asset-aset tersebut diatas pada tanggal 30 April 2024, serta bergantung pada komentar yang ada di
laporan ini adalah:
Rp. 816.370.000.000,-
(Delapan Ratus Enam Belas Miliar Tiga Ratus Tujuh Puluh Juta Rupiah)
Kami menegaskan bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari aset yang kami
nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang. Demikian
penilaian aset ini disampaikan secara objektif dan bebas konflik kepentingan dalam kapasitas kami
sebagai Kantor Jasa Penilai Publik.
Hormat kami,
KJPP FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN
Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc, MAPPI (Cert.)
Rekan
Penilai Properti dan Bisnis
Izin Penilai Publik No. PB-1.08.00069
MAPPI No. 92-S-00252
Register No. RMK-2017.00069
STTD Pasar Modal No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
iii
Page 5
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:
1. Penugasan penilaian professional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada Tanggal Penilaian
(Cut Off Date);
2. Analisi telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam laporan penilaian properti;
3. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku;
4. Penilai yang tersebut di bawah ini telah melakukan inspeksi terhadap objek penilaian;
5. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian professional telah disajikan sebagai
kesimpulan nilai;
6. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan;
7. Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
8. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan penilaian ini dapat
dipertanggungjawabkan;
9. Biaya jasa profesional tidak berkaitkan dengan penilaian yang dilaporkan atau gambaran nilai yang
diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan atau adanya
kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan hasil
penilaian yang dilaporkan;
10. Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan
di dalamnya adalah betul dan benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari penilai;
11. Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik actual maupun potensial,
sekarang atau dimana yang akan datang dengan objek penilaian dan/atau pemilik aset yang dinilai;
12. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE
OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti
di Pasar Modal;
13. Penilai telah persyaratan pendidikan professional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI);
14. Penilai bertanggungjawab sepenuhnya atas prosedur, pelaporan dan hasil penilaian yang dilakukan
dalam batas-batas yang ditetapkan berdasarkan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal;
15. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan aset dan atau jenis industri yang
dinilai;
16. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan tanggal
Penilaian)
Pengumpulan data dan wawancara
Analisis data
Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian
Penulisan dan penyusunan laporan penilaian
17. Laporan Penilaian ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari Peraturan OJK
Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal
dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat iv
Page 6
NAMA KUALIFIKASI TANDA TANGAN Penanggung Jawab Proyek : Ir. Yohn PS. Napitupulu, MSc, MAPPI (Cert.) Penilai Aset Bersertifikat ........................... Rekan Izin Penilai Publik No. : PB-1.08.00069 MAPPI No. : 92-S-00252 Register No. : RMK-2017.00069 STTD Pasar Modal No. : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024 Pemeriksa Kualitas : Dewi Sari Kencana, ST, MAPPI (Cert.) Penilai Aset Bersertifikat ........................... MAPPI No. : 15-S-06047 Register No. : RMK-2017.00869 Reviuer: Bambang Tri Wahyudi, ST Penilai Aset ........................... MAPPI No. : 10-T-02681 Register No. : RMK-2022.04417 Penilai : Irfan Riadi, SP., MMPP, MAPPI (Cert.) Penilai Aset ........................... MAPPI No. : 15-S-06119 Register No. : RMK-2017.01241 Yudi Penilai Aset ........................... MAPPI No. : 19-P-09558 Register No. : RMK-2023.04564 Penilaian Aset Tanah Kosong PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat v
Page 7
RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : PT. PAKUAN, TBK
Lokasi : 1 Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
2 Jalan Raya Bojongsari, Desa Bojong Sari,
Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok,
Provinsi Jawa Barat
Tujuan Penilaian : Rencana Transaksi (Keperluan OJK)
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Tanggal Inspeksi : 1 - 4 Agustus 2024
Tanggal Penilaian : 30 April 2024
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar (Market Approach)
OPINI NILAI
NILAI PASAR
NO. URAIAN ASET
(Rp.)
1. TANAH KOSONG - PT. Pakuan, TBk 782.357.900.000
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Tanah Luas : 190.819 m² 782.357.900.000
2. TANAH KOSONG - PT. Jakarta Investindo Indonesia 34.015.030.000
Jalan Raya Bojongsari, Desa Bojong Sari, Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten
Depok, Provinsi Jawa Barat
- Tanah Luas : 6.151 m² 34.015.030.000
J UM L A H 816.372.930.000
P EM BUL A TA N 816.370.000.000
NI L A I P A S A R
(Delapan Ratus Enam Belas Miliar Tiga Ratus Tujuh Puluh Juta Rupiah)
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat vi
Page 8
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR i
PERNYATAAN PENILAI iii
RINGKASAN EKSEKUTIF v
DAFTAR ISI vi
BAB 1 PENDAHULUAN .......................................................................................................... 1
1.1 Dasar dan Ruang Lingkup Penugasan ............................................................... 1
1.2 Status Penilai .................................................................................................. 1
1.3 Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan ............................................................. 2
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan ...................................................................... 2
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan ..................................................................... 3
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian ........................................................................... 3
1.7 Defenisi dan Istilah .......................................................................................... 3
1.8 Dasar Nilai ...................................................................................................... 4
1.9 Tanggal Penilaian ............................................................................................ 4
1.10 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian ...................................................... 5
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi ......................................................................... 5
1.12 Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan .......................................... 6
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas .......................................................................... 6
1.14 Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian Yang Digunakan ............................. 7
1.15 Uraian Proses Penilaian .................................................................................... 8
1.16 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi ................................................... 9
1.17 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 serta Standar Penilaian
Indonesia........................................................................................................ 9
1.18 Pengungkapan Atas Aset ............................................................................... 10
1.19 Kesimpulan Nilai ............................................................................................ 10
BAB 2 TINJAUAN PASAR ..................................................................................................... 11
2.2 Kondisi Perekonomian Provinsi Jawa Barat ...................................................... 14
2.2.1 Pertumbuhan Ekonomi Makro Regional Provinsi Jawa Barat ............................. 14
2.2.1 Keuangan Pemerintah.................................................................................... 14
2.2.2 Perkembangan Inflasi .................................................................................... 14
2.2.3 Prakiraan Perekonomian Ke Depan ................................................................. 15
2.3 Perkembangan Properti Komersial .................................................................. 15
2.3.1 Perkembangan Permintaan Properti Komersial ................................................ 15
2.3.2 Perkembangan Pasokan Properti Komersial ..................................................... 16
2.3.3 Perkembangan Harga Properti Komersial ........................................................ 17
2.3.4 Tinjauan Industri Properti .............................................................................. 18
2.4. Gambaran Umum PT. Pakuan, Tbk. ................................................................ 19
BAB 3 PENILAIAN ASET - Tanah Kosong - Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At
Sawangan .............................................................................................................. 21
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat vii
Page 9
3. 1. Identifikasi Umum Objek Penilaian ................................................................. 21
3. 2. Analisis Lingkungan ....................................................................................... 22
3. 3. Kondisi Pasar Properti .................................................................................... 23
3. 4. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU) .................... 23
3. 5. Penilaian ....................................................................................................... 24
3.5.1 Penilaian Tanah ............................................................................................. 24
3. 6. Kesimpulan Nilai Tanah.................................................................................. 29
BAB 4 PENILAIAN ASET - Tanah Kosong- Jalan Raya Bojongsari ............................................ 30
4.1 Identifikasi Umum Objek Penilaian ................................................................. 30
4.2 Analisis Lingkungan ....................................................................................... 30
4.3 Kondisi Pasar Properti .................................................................................... 31
4.4 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU) .................... 32
4.5 Penilaian ....................................................................................................... 33
4.5.1 Penilaian Tanah ............................................................................................. 33
4.6 Kesimpulan Nilai Tanah.................................................................................. 38
LAMPIRAN
Peta Lokasi
Gambar Situasi Tanah
Foto-foto Properti
Dokumen Legalitas Objek Penilaian
Validasi MAPPI Data Pembanding
Dokumen Kertas Kerja Excel Penilai
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat viii
Page 10
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Dasar dan Ruang Lingkup Penugasan
Lingkup Penugasan adalah merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan
penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian. Ruang
Lingkup Penugasan mengatur hal-hal yang prinsip dalam kesepakatan pemberian jasa oleh
Penilai kepada Pemberi Tugas. Pengaturan itu meliputi persyaratan minimum yang harus
dilaksanakan Penilai.
Dasar penugasan dan ruang lingkup pekerjaan penilaian ini adalah sesuai dengan persetujuan
Surat Penawaran Jasa Pekerjaan Penilaian Aset dengan Nomor: 0597/PNW/PA-BGR-
FSR/VII/2024, tertanggal 04 Juli 2024 dan Surat Addendum Nomor: 091/ADD/PA-FSR-
BGR/VIII/2024 tertanggal 19 Agustus 2024.
Jenis penilaian yang dilakukan dalam pekerjaan ini merupakan penilaian normal dan lengkap
dengan jenis laporan terinci.
Dasar kesepakatan yang diatur tersebut merupakan bagian dari proses penilaian yang berlaku
secara umum dalam praktek penilaian. Secara umum proses penilaian yang harus dilaksanakan
oleh Penilai, meliputi 3 bagian, yaitu:
1. Penentuan Lingkup Penugasan,
2. Implementasi, yaitu prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan
investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja Penilaian, dan
3. Penyusunan Laporan Penilaian.
1.2 Status Penilai
Penilai yang bertanggung jawab dalam penugasan ini adalah Rekan dari KJPP Febriman Siregar
dan Rekan yang berkedudukan di Kantor Cabang Bogor.
Penilai dimaksud telah memperoleh izin sebagai Penilai Publik dari Menteri Keuangan, memiliki
memiliki kompetensi untuk melakukan dan memberikan jasa penilaian secara objektif dan
independen serta tidak mempunyai atau memiliki potensi benturan kepentingan dengan subjek
dan atau objek penilaian yang terdaftar atas nama :
Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc., MAPPI (Cert.)
- Izin Penilai dari Menkeu Republik Indonesia No. PB-1.08.00069
- Keanggotaan Profesi Mappi No. 92 - S - 00252
- Register No. RMK - 2017.00069
- STTD Pasar Modal No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
Seluruh penilai, tenaga ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah koordinasi Penilai berizin atau penanggung jawab penilaian. Dalam
pekerjaan ini tidak diperlukan bantuan tenaga ahli luar.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 1
Page 11
1.3 Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi Tugas dan pengguna laporan adalah :
- Nama : PT. Pakuan, Tbk
- Bidang Usaha : Pengembangan Properti
- Alamat : Apartemen Saumata
Jl. Alam Utama, RT.002/RW.003
Panunggangan Barat, Kecamatan Pinang
Kota Tangerang, Banten
- Kode Pos : 15143
- Telepon & Fax : (021) 50100899
- Email : info@ptpakuan.com
- Website : www.ptpakuan.com
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan
Sesuai dengan penugasan yang diberikan, maka objek penilaian dalam pekerjaan penilaian aset
ini meliputi:
Tanah Kosong
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 190.819 meter persegi, yang berlokasi
di Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
Tanah seluas ± 190.819 meter persegi terdiri dari 4 (empat ) SHGB, pengungkapan atas
masing-masing kepemilikan aset adalah sebagai berikut:
No. Legalitas Nomor Pemegang Hak Luas (m²) Nilai Buku Nilai Pasar Pendekatan Metode
1 SHGB 02076 PT. PAKUAN, Tbk. 36.708 Rp 51.974.406.074,0745 Rp 150.502.800.000 Pendekatan Perbandingan
Pasar Data Pasar
2 SHGB 01971 PT. PAKUAN, Tbk. 46.370 Rp 65.654.713.132,1465 Rp 190.117.000.000 Pendekatan Perbandingan
Pasar Data Pasar
3 SHGB 01972 PT. PAKUAN, Tbk. 75.525 Rp 106.934.919.329,423 Rp 309.652.500.000 Pendekatan Perbandingan
Pasar Data Pasar
4 SHGB 01973 PT. PAKUAN, Tbk. 32.216 Rp 45.614.238.478,8707 Rp 132.085.600.000 Pendekatan Perbandingan
Pasar Data Pasar
Tanah Kosong
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 6.151 meter persegi, yang berlokasi di
Jalan Raya Bojongsari, Desa Bojong Sari, Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi
Jawa Barat.
Tanah seluas ± 6.151 meter persegi terdiri dari 1 (satu) SHGB, pengungkapan atas
kepemilikan aset adalah sebagai berikut:
No. Legalitas Nomor Pemegang Hak Luas (m²) Nilai Buku Nilai Pasar Pendekatan Metode
PT. JAKARTA
Pendekatan Perbandingan
1 SHGB 352 INVESTINDO 6.151 Rp 4.452.995.271,82425 Rp 34.015.030.000
Pasar Data Pasar
INDONESIA
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 2
Page 12
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Kami menilai aset dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah. Kami mengingatkan
bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar aset yang
dinilai, dengan tujuan untuk Rencana Transaksi Cross Collateral (Penjaminan Utang) PT.
Pakuan, Tbk.
Perlu kami nyatakan, bahwa kami tidak bertanggung jawab apabila laporan penilaian
dipergunakan untuk tujuan lainnya. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang
berkaitan dengan penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari
laporan.
1.7 Defenisi dan Istilah
Defenisi dan istilah yang digunakan dalam penilaian ini mengacu pada SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal, seperti:
Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran pada tanggal Penilaian.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021.I.7)
Real Properti adalah adalah penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas
tanah termasuk hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu, semua kepentingan, dan
manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estat.
Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri
atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset investasi.
Laporan Penilaian Properti adalah laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Properti yang
memuat opini Penilai Properti mengenai obyek Penilaian serta menyajikan informasi tentang
proses Penilaian.
Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan menggunakan
satu atau lebih metode Penilaian.
Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga transaksi atau penawaran
tersedia.
Tanggal Penilaian adalah tanggal pada saat Nilai, hasil penilaian, atau perhitungan manfaat
ekonomi dinyatakan.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 3
Page 13
Tanggal Laporan Penilaian Properti adalah tanggal ditandatanganinya Laporan Penilaian
Properti oleh Penilai Properti.
Inspeksi adalah kunjungan yang dilakukan terhadap suatu objek Penilaian untuk memeriksa
fisik dan memperoleh informasi yang relevan dalam rangka pemberian opini nilai yang kredibel.
Asumsi adalah sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau keadaan yang
mungkin dapat memengaruhi objek Penilaian atau Pendekatan Penilaian dan kewajarannya telah
dianalisis oleh Penilai Properti sebagai bagian dari proses Penilaian.
Metode Penilaian adalah suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam rangka melakukan
penilaian.
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan
optimal dari suatu real properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta
layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang dinilai. (SPI 2018, SPI
300.3.8)
1.8 Dasar Nilai
Laporan Penilaian ini disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021
tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Edisi VII Tahun 2018, dengan dasar nilai dan definisi-definisi sebagai berikut:
Dasar Nilai dalam penilaian ini adalah Nilai Pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021.I.7)
Nilai Pasar didefenisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 2018, SPI 101.3.1.)
1.9 Tanggal Penilaian
Pemeriksaan aset telah dilaksanakan pada tanggal 1 – 4 Agustus 2024, tanggal penilaian
ditetapkan pada tanggal 30 April 2024.
Tanggal Penilaian diartikan dalam Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 sebagai tanggal pada
saat Nilai, hasil penilaian, atau perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan. Tanggal ini berbeda
dengan Tanggal Laporan penilaian yang akan diterbitkan atau Tanggal Inspeksi lapangan akan
dilakukan atau diselesaikan.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 4
Page 14
1.10 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
Kami konfirmasikan bahwa berdasarkan penjelasan dari pihak Pemberi Tugas bahwa tidak
terdapat kejadian penting (baik kondisi aset maupun kondisi perekonomian) yang berpengaruh
signifikan terhadap kondisi objek penilaian setelah tanggal penilaian (30 April 2024) sampai
dengan tanggal inspeksi (1 - 4 Agustus 2024), hingga diterbitkan laporan penilaian ini.
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyelesaikan penugasan penilaian ini kami melakukan survei dan analisa secara
menyeluruh terhadap Objek Properti, namun dalam melakukan proses investigasi yang akan
dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut :
1. Objek penilaian tersebut adalah Aset Non Operasional milik Perseroan yang mempunyai
dokumen legalitas berupa sertifikat. Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari
operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan
datang, aset surplus, atau aset investasi;
2. Kami telah mengajukan permintaan secara tertulis kepada pemberi tugas untuk memperoleh
data objek Penilaian berupa :
a. Salinan legalitas/bukti kepemilikan tanah
b. Salinan daftar aktiva sesuai Laporan Keuangan
3. Kami sudah melakukan identifikasi untuk memperoleh informasi secara objektif atas kondisi
objek Penilaian;
4. Kami sudah melakukan identifikasi legalitas dan bentuk kepemilikan objek Penilaian, berupa
Sertipikat Hak Guna Bangunan yang pada saat dilakukan inspeksi dikuasai oleh PT. Pakuan,
Tbk dan PT. Jakarta Investindo Indonesia yang juga merupakan pemegang hak pada
sertipikat tanah;
5. Kami telah melakukan verifikasi untuk memeriksa kesesuaian antara data objek Penilaian
yang diperoleh dari pemberi tugas dengan kondisi objek Penilaian pada saat inspeksi
lapangan;
6. Kami telah melakukan konfirmasi untuk memastikan legalitas objek Penilaian berupa Daftar
aset dan/atau bukti kepemilikan lainnya dari pemberi tugas;
7. Data dan informasi atas objek penilaian dan kelengkapannya diperoleh dari Pemberi Tugas
dan/atau Pemilik Objek Penilaian.
8. Kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap batas, luasan, gambar bidang tanah dari
Objek Properti. Kami sepenuhnya mengacu kepada dokumen yang kami anggap valid yang
diterbitkan oleh instansi yang berwenang. Kami mengacu kepada dokumen Sertipikat dan
atau dokumen yang sah secara hukum.
9. Kami mengangap Objek Properti memiliki kepemilikan yang sah secara hukum, sehingga
semua tuntutan yang berhubungan dengan opini hukum bila ada kami abaikan.
10. Sesuai dengan Surat Representasi Manajemen yang di terbitkan oleh pemberi tugas, kami
mengasumsikan bahwa semua informasi dan data yang kami terima dari dari pemberi tugas
adalah benar adanya dan tidak terdapat kemungkinan unsur tindakan pelanggaran terhadap
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 5
Page 15
hukum dan peraturan yang berdampak yang harus dipertimbangkan untuk di ungkapkan
dalam laporan ini.
11. Terdapat data dan informasi yang relevan, yang di ambil dari sumber yang layak.
12. Penelaahan, perhitungan dan analisa dapat dilakukan dengan baik tanpa terhalang oleh
informasi yang tersembunyi atau sengaja disembunyikan.
1.12 Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Sumber informasi yang bersumber dari data primer maupun data sekunder, untuk data sekunder
kami tidak melakukan verifikasi ulang, sumber data sekunder antara lain:
- Bank Indonesia (BI)
- Badan Pusat Statistik (BPS)
- Informasi dari Kantor Pemerintahan setempat
- Data lain yang terpublikasi dalam berbagai media
- Dokumen legalitas kepemilikan obyek penilaian yang di terbitkan oleh instansi yang
berwenang (BPN).
- Data-data dan/atau fotocopy dokumen-dokumen kepemilikan yang diterima dari Pemberi
Tugas dianggap benar, baik, tidak bermasalah dan dapat diandalkan. Penilai tidak melakukan
verifikasi ataupun pengecekan legalitas terhadap data dan dokumen tersebut. Pemberi
sumber informasi dari Perseroan adalah Bapak Jeremmy Erickson selaku Perwakilan PT.
Pakuan, Tbk.
- Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)
Sedangkan data primer diperoleh dengan cara wawancara langsung maupun komunikasi
menggunakan telepon, sumber data primer diperoleh dari :
- Penjual maupun agen properti disekitar lokasi
- Pemilik aset atau yang mewakili
- Pemberi informasi & pendamping lapangan yaitu dengan Bapak Jeremmy Erickson selaku
perwakilan dari Pemberi Tugas (PT. Pakuan, Tbk)
1.13 Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan oleh Penilai Properti wajib:
1. Laporan Penilaian Properti ini bersifat non-disclaimer opinion;
2. Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses
Penilaian;
3. Data dan informasi atau properti pembanding yang diperoleh bersumber dari dan/atau
divalidasi oleh asosiasi profesi Penilai;
4. Laporan Penilaian Properti ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional perusahaan;
5. Penilai Properti bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Properti dan kesimpulan Nilai;
dan
6. Penilai Properti telah melakukan identifikasi atas status hukum objek Penilaian.
7. Penilaian ini telah dilakukan sesuai dengan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 6
Page 16
8. Standar penilaian dalam laporan penilaian ini merupakan standar yang berlaku dalam
Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
9. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Febriman Siregar dan Rekan
seperti yang disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi KJPP
Febriman Siregar dan Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan
itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada,
pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang.
Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya
berada di pihak klien.
10. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang dan di kemudian hari atas
properti yang dinilai, demikian juga atas nilai yang dilaporkan.
11. Besarnya biaya jasa penilaian tidak tergantung pada besarnya nilai yang dilaporkan.
12. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang
merupakan bagian dari objek penilaian hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan
penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk
tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
13. KJPP Febriman Siregar dan Rekan tidak memperbolehkan penggunaan seluruh, sebagian
ataupun sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan ini dalam dokumen, edaran,
pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa ijin tertulis
dari KJPP Febriman Siregar dan Rekan.
14. Kantor Jasa Penilai Publik FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN tidak berkewajiban untuk
memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau pejabat pemerintah, jika hal
tersebut tidak terkait dengan maksud dan tujuan laporan ini, serta di luar ruang lingkup dari
penugasan.
15. Jika dikemudian hari Penilai diminta untuk memberikan penjelasan dan pemaparan yang
dilakukan di luar wilayah kerja kantor kami, maupun kepada pihak selain pemberi tugas dan
pengguna jasa, maka segala bentuk biaya yang timbul menjadi beban pemberi tugas.
16. Laporan Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pemimpin Rekan atau
Rekan dan stempel kantor jasa penilai publik (corporate seal) dari KJPP FEBRIMAN SIREGAR
DAN REKAN.
17. Data dan Informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas dan/atau Pemilik Objek Penilaian
kepada kami untuk tujuan penilaian properti ini adalah benar, akurat, lengkap dan sesuai
dengan keadaan sebenarnya, serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan penilaian ini.
18. Penunjukan objek, ukuran dan spesifikasi oleh Pemberi Tugas atau yang mewakili kami
asumsikan benar merupakan objek penilaian.
1.14 Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian Yang Digunakan
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan
SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018, kami
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 7
Page 17
mempertimbangkan penggunaan pendekatan yang relevan digunakan dalam penilaian ini
yaitu Pendekatan Pasar (Market).
Alasan Penggunaan Pendekatan Penilaian:
Untuk objek penilaian yaitu berupa tanah Kosong, kami menggunakan 1 (satu) Pendekatan
Penilaian seperti yang kami uraiakan dibawah ini :
Objek Penilaian Jumlah Pendekatan Alasan Penggunaan Pendekatan Penilaian
Tanah Kosong 1 - Sesuai dengan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir
III.4.a, dibenarkan untuk menggunakan 1 (satu)
Pendekatan Penilaian dikarenakan Objek Penilaian berupa
tanah kosong yang memenuhi prinsip penggunaan
tertinggi dan terbaik untuk dikembangkan sebagai
properti yang tidak menghasilkan.
- Kami menemukan data-data pembanding dan informasi
yang cukup memadai. Data-data pembanding yang kami
peroleh baik berupa data penawaran dan atau data
transaksi dengan kondisi wajar yang kami anggap
sebanding untuk melakukan perhitungan estimasi nilai
pasar.
Untuk objek penilaian berupa tanah kosong, kami menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian
yaitu Pendekatan Pasar (Market Approach) berdasarkan aturan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 butir III.5.t, metode yang digunakan dalam melakukan penyesuaian adalah
Teknik Tambah Kurang Secara Menyeluruh (Overall Adjusment / Pluses Minuses). Penyesuaian
dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dari
obyek penilaian dengan properti pembanding.
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran
tersedia. (SPI 2018, KPUP 15.1.). Penetapan Pendekatan Pasar sebagai pendekatan yang
digunakan untuk melakukan penilaian aset ini didasarkan atas kondisi terdapatnya aset lain yang
identik atau sebanding yang telah terjual atau sedang ditawarkan.
Berdasarkan aturan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.5.e, bahwa dalam hal
menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach), faktor pembanding yang wajib
dipertimbangkan, paling kurang meliputi:
1) Hak yang terkandung dalam obyek penilaian dan properti pembanding;
2) Kondisi Penjualan;
3) Kondisi Pasar;
4) Lokasi; dan
5) Karakteristik Fisik.
1.15 Uraian Proses Penilaian
Proses penilaian yang kami lakukan sepenuhnya mengacu kepada sepenuhnya kepada Peraturan
OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal dan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 8
Page 18
dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018. Berikut adalah tata cara yang kami
lakukan :
Sebelum menerima penugasan penilaian;
1. Kami memastikan bahwa penilai properti memiliki kualifikasi, kompetensi dan keahlian
sesuai dengan spesialisasi industri yang terkait dengan obyek penilaian.
2. Kami mengajukan proposal penawaran kepada pemberi tugas
Setelah pemberi tugas menyetujui proposal penawaran kami, kami secara resmi mendapat
penugasan penilaian properti sesuai dengan penugasan berdasarkan proposal Nomor:
0597/PNW/PA-BGR-FSR/VII/2024, tertanggal 04 Juli 2024 dan Surat Addendum Nomor:
091/ADD/PA-FSR-BGR/VIII/2024 tertanggal 19 Agustus 2024, yang telah disepakati oleh
PT. Pakuan, Tbk., kami melakukan hal-hal sebagai berikut :
1. Kami melakukan definisi penugasan sesuai dengan surat penawaran yang kami ajukan;
2. Meminta data terkait obyek penilaian dari pemberi tugas;
3. Melakukan peninjauan terhadap obyek properti meliputi :
a) Aspek Umum (lokasi, wilayah, kota, keadaan lingkungan sekitar, keadaan ekonomi
secara nasional)
b) Aspek Khusus (jenis properti, lokasi properti berada, status kepemilikan properti,
bentuk dan kondisi properti, fasilitas pendukung terkait dengan properti, aspek
operasional jika ada, pengecekan tata-kota dan instansi terkait dan perkembangan
wilayah sekitar)
c) Aspek Pasar (mencari data pembanding di wilayah sekitar, mencari data properti
sejenis dan sebanding yang terkait untuk pengembangan properti)
4. Melakukan analisa “HBU” sesuai hasil identifikasi dan analisa hasil data-data dan hasil
peninjauan lapangan;
5. Menentukan pendekatan dan metode penilaian yang mengacu pada POJK No. 28/2021
dan SEOJK No.33/2021. Sesuai dengan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.4.a,
dibenarkan untuk menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian dikarenakan Objek
Penilaian berupa tanah kosong yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik
untuk dikembangkan sebagai properti yang tidak menghasilkan.
6. Melakukan perhitungan dan mengestimasi nilai properti;
7. Melakukan rekonsiliasi nilai dan opini nilai akhir; dan
8. Membuat laporan lengkap dan penyampaikan laporan penilaian kepada pemberi tugas.
1.16 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Laporan Penilaian Properti ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perusahaan.
1.17 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 serta Standar
Penilaian Indonesia
Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat
berdasarkan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, Kode Etik Penilai Indonesia
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 9
Page 19
(KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018, serta peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
1.18 Pengungkapan Atas Aset
Properti tersebut diatas adalah Aset Non Operasional milik Perseroan yang mempunyai dokumen
legalitas berupa sertifikat Hak Guna Bangunan. Aset Non Operasional adalah aset yang
terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa
yang akan datang, aset surplus, atau aset investasi.
Tabel Atas Rincian Aset Objek Penilaian:
No. Legalitas Nomor Pemegang Hak Luas (m²) Jenis Aset
1 SHGB 02076 PT. PAKUAN, Tbk. 36.708 Aset Non Operasional
2 SHGB 01971 PT. PAKUAN, Tbk. 46.370 Aset Non Operasional
3 SHGB 01972 PT. PAKUAN, Tbk. 75.525 Aset Non Operasional
4 SHGB 01973 PT. PAKUAN, Tbk. 32.216 Aset Non Operasional
5 SHGB 00352 PT. JAKARTA INVESTINDO INDONESIA 6.151 Aset Non Operasional
1.19 Kesimpulan Nilai
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan seluruh faktor-faktor
yang mempengaruhi dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku,
maka kami berpendapat bahwa opini Nilai Pasar dari asset-aset tersebut di atas, yang berlokasi
di Kota Depok dan Kabupaten Bekasi, Provinsi Jawa Barat, pada tanggal penilaian 30 April 2024
adalah sebesar 816.370.000.000,- (Delapan Ratus Enam Belas Miliar Tiga Ratus Tujuh
Puluh Juta Rupiah).
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 10
Page 20
BAB 2
TINJAUAN PASAR
2.1 Kondisi Makro Ekonomi Dunia dan Indonesia
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan I-2024, dinamika ekonomi
keuangan global berubah cepat dengan risiko dan ketidakpastian meningkat karena perubahan
arah kebijakan moneter AS dan memburuknya ketegangan geopolitik di Timur Tengah. Tetap
tingginya inflasi dan kuatnya pertumbuhan ekonomi Amerika Serikat (AS) mendorong spekulasi
penurunan Fed Funds Rate (FFR) yang lebih kecil dan lebih lama dari prakiraan (high for longer)
sejalan pula dengan pernyataan para pejabat Federal Reserve System.
Perkembangan ini dan besarnya kebutuhan utang AS mengakibatkan terus meningkatnya yield
US Treasury dan penguatan dolar AS semakin tinggi secara global. Semakin kuatnya dolar AS
juga didorong oleh melemahnya sejumlah mata uang dunia seperti Yen Jepang dan Yuan
Tiongkok. Ketidakpastian pasar keuangan global semakin buruk akibat eskalasi ketegangan
geopolitik di Timur Tengah. Akibatnya, investor global memindahkan portofolionya ke aset yang
lebih aman khususnya mata uang dolar AS dan emas, sehingga menyebabkan pelarian modal
keluar dan pelemahan nilai tukar di negara berkembang semakin besar. Ke depan, risiko terkait
arah penurunan FFR dan dinamika ketegangan geopolitik global akan terus dicermati karena
dapat mendorong berlanjutnya ketidakpastian pasar keuangan global, meningkatnya tekanan
inflasi, dan menurunnya prospek pertumbuhan ekonomi dunia. Kondisi ini memerlukan respons
kebijakan yang kuat untuk memitigasi dampak negatif dari rambatan ketidakpastian global
tersebut terhadap perekonomian di negara-negara berkembang, termasuk di Indonesia.
Tabel 2.1 Pertumbuhan PDB Dunia
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw I-2024
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan I-2024, perekonomian
Indonesia tetap berdaya tahan di tengah meningkatnya ketidakpastian global. Pertumbuhan
ekonomi di triwulan I dan II tahun 2024 diperkirakan akan lebih tinggi dari triwulan IV tahun
2023 didukung permintaan domestik yang tetap kuat dari konsumsi rumah tangga sejalan
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 11
Page 21
dengan Ramadhan dan Idul Fitri 1445H. Investasi bangunan lebih tinggi dari prakiraan, ditopang
oleh berlanjutnya Proyek Strategis Nasional (PSN) di sejumlah daerah dan berkembangnya
properti swasta sebagai dampak positif dari insentif Pemerintah. Meskipun demikian, konsumsi
rumah tangga dan investasi nonbangunan perlu terus didorong untuk mendukung berlanjutnya
pemulihan ekonomi nasional. Sementara itu, kinerja ekspor barang belum kuat dipengaruhi oleh
penurunan ekspor komoditas sejalan dengan harga komoditas yang turun dan permintaan dari
mitra dagang utama, seperti Tiongkok yang masih lemah.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI)
Neraca perdagangan barang triwulan I-2024 kembali mencatat surplus sehingga diprakirakan
menjaga transaksi berjalan tetap sehat. Sementara itu, transaksi modal dan finansial triwulan I
2024 diprakirakan mencatat defisit sejalan dengan menurunnya aliran modal asing akibat
dampak memburuknya ketidakpastian pasar keuangan global. Investasi portofolio pada triwulan I
2024 mencatat net outflows sebesar 0,4 miliar dolar AS dan berlanjut hingga awal triwulan II
2024 sampai 22 April 2024, yang mencatat net outflows 1,9 miliar dolar AS.
Ketahanan eksternal Indonesia dari dampak rambatan global tersebut didukung oleh kuatnya
koordinasi kebijakan moneter dan makroprudensial Bank Indonesia dengan kebijakan fiskal dan
reformasi struktural yang ditempuh Pemerintah. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Maret
2024 tetap tinggi sebesar 140,4 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,4 bulan impor atau
6,2 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar
kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
Secara keseluruhan, NPI 2024 diprakirakan terjaga dengan transaksi berjalan dalam kisaran
defisit rendah sebesar 0,1% sampai dengan 0,9% dari PDB. Neraca transaksi modal dan finansial
diprakirakan mencatat surplus sejalan dengan prakiraan kembali meningkatnya aliran masuk
modal asing seiring meredanya ketidakpastian pasar keuangan global serta terjaganya persepsi
positif investor terhadap prospek perekonomian nasional dan imbal hasil investasi yang menarik.
Nilai Tukar Rupiah
Indeks nilai tukar dolar AS terhadap mata uang utama (DXY) menguat tajam mencapai level
tertinggi 106,25 pada tanggal 16 April 2024 atau mengalami apresiasi 4,86% dibandingkan
dengan level akhir tahun 2023. Perkembangan ini memberikan tekanan depresiasi kepada hampir
seluruh mata uang dunia, termasuk nilai tukar Rupiah, Yen Jepang dan Dollar New Zealand
masing-masing melemah 8,91% dan 6,12% (ytd). Sementara mata uang kawasan, seperti Baht
Thailand dan Won Korea masing-masing melemah 7,88% dan 6,55% (ytd). Pelemahan Rupiah
sampai dengan 23 April 2024 tercatat lebih rendah yakni 5,07% (ytd). Bank Indonesia terus
memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah dengan mengoptimalkan seluruh instrumen
moneter yang tersedia, baik melalui intervensi di pasar valas secara spot dan DNDF, pembelian
SBN dari pasar sekunder apabila diperlukan, pengelolaan likuiditas secara memadai, maupun
langkah-langkah lain yang diperlukan. Strategi operasi moneter pro-market melalui instrumen
SRBI, SVBI, dan SUVBI terus dioptimalkan guna menarik masuknya aliran portofolio asing dari
luar negeri. Bank Indonesia juga terus memperkuat koordinasi dengan Pemerintah, perbankan,
dan dunia usaha untuk mendukung implementasi instrumen penempatan valas Devisa Hasil
Ekspor Sumber Daya Alam (DHE SDA) sejalan dengan PP Nomor 36 Tahun 2023.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 12
Page 22
Grafik 2.1 Rupiah vs Negara Kawasan
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw I-2024
Kedepan, nilai tukar Rupiah akan tetap stabil dengan kecenderungan menguat didukung oleh
meredanya ketidakpastian global, kecenderungan penurunan yield obligasi negara maju, dan
menurunnya tekanan penguatan dolar AS. Positifnya perkembangan nilai tukar Rupiah kedepan
didukung oleh kebijakan stabilisasi Bank Indonesia serta penguatan strategi operasi moneter pro-
market melalui optimalisasi instrumen SRBI, SVBI, dan SUVBI dalam rangka menarik aliran
masuk portofolio asing dan pendalaman pasar uang. Koordinasi erat Bank Indonesia dengan
Pemerintah, perbankan, dan dunia usaha terus diperkuat untuk mendukung implementasi
instrumen penempatan valas Devisa Hasil Ekspor Sumber Daya Alam (DHE SDA) sejalan dengan
PP Nomor 36 Tahun 2023.
Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) Maret 2024 tercatat sebesar 3,05% (yoy), ditopang oleh
inflasi inti yang rendah sebesar 1,77% (yoy) dan inflasi administered prices (AP) yang menurun
menjadi 1,39% (yoy). Sementara itu, inflasi volatile food (VF) meningkat menjadi 10,33% (yoy)
dari 8,47% pada bulan sebelumnya, dipengaruhi oleh faktor musiman periode Hari Besar
Keagamaan Nasional (HBKN) dan pergeseran musim tanam akibat dampak El-Nino.
Kedepan, Bank Indonesia meyakini inflasi IHK 2024 tetap terkendali dalam sasarannya. Inflasi
inti diprakirakan terjaga seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar dalam sasaran, kapasitas
perekonomian yang masih besar dan dapat merespons permintaan domestik, imported inflation
yang terkendali sejalan kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah Bank Indonesia, serta dampak
positif berkembangnya digitalisasi. Inflasi VF juga akan kembali menurun seiring peningkatan
produksi akibat masuknya musim panen dan dukungan sinergi pengendalian inflasi TPIP dan
TPID melalui GNPIP di berbagai daerah. Untuk itu, Bank Indonesia terus memperkuat bauran
kebijakan moneter guna memitigasi risiko yang dapat memberikan tekanan terhadap inflasi,
termasuk dari kenaikan imported inflation serta kenaikan harga energi dan pangan global. Bank
Indonesia juga akan terus mempererat sinergi dengan Pemerintah (Pusat dan Daerah) sehingga
dapat memastikan inflasi tetap terkendali dalam kisaran 2,5±1% pada 2024.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 13
Page 23
2.2 Kondisi Perekonomian Provinsi Jawa Barat
2.2.1 Pertumbuhan Ekonomi Makro Regional Provinsi Jawa Barat
Pertumbuhan ekonomi Jawa Barat pada triwulan I 2024 tumbuh positif sebesar 4,93% (yoy),
sedikit lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya (5,15% yoy). Pertumbuhan positif
tersebut utamanya ditopang oleh permintaan domestik seiring peningkatan mobilitas masyarakat,
kenaikan investasi, dan konsumsi pemerintah.
Dari sisi permintaan, penopang utama kinerja ekonomi Jawa Barat pada triwulan I 2024 adalah
konsumsi rumah tangga yang tumbuh sebesar 4,97% (yoy) sejalan dengan tingginya aktivitas
perekonomian menjelang HBKN Rafi. Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) tumbuh 12,39%
(yoy) seiring dengan tingginya realisasi PMA dan PMDN di Jawa Barat yang mencapai Rp64,7
triliun atau naik 12,7% (yoy) pada triwulan laporan. Sedangkan, konsumsi pemerintah tumbuh
32,8% (yoy) sejalan dengan tingginya realisasi bantuan sosial, serta peningkatan belanja barang
dan pegawai.
Dari sisi lapangan usaha, pertumbuhan ekonomi Jawa Barat pada triwulan I 2024 dikontribusikan
oleh industri pengolahan yang tumbuh sebesar 3,87% (yoy), sejalan dengan perbaikan ekspor
Jawa Barat yang membaik utamanya pada komoditas otomotif, elektronik dan TPT. Sektor
Perdagangan tumbuh sebesar 4,86% (yoy) didorong oleh terjaganya konsumsi. Lebih lanjut,
sektor konstruksi tumbuh sebesar 10,26% (yoy) yang ditopang oleh masih berlangsungnya
proyek infrastruktur yang bersifat multiyears di Jawa Barat.
2.2.1 Keuangan Pemerintah
Kinerja fiskal yang tetap optimis pada triwulan I 2024 menjadi stimulus terjaganya ekonomi Jawa
Barat dari dampak ketidakpastian ekonomi global, melalui akselerasi Belanja Pemerintah Pusat
serta Transfer ke Daerah dan Belanja Daerah dengan mengoptimalkan kinerja Pendapatan.
Pada triwulan I 2024, realisasi pendapatan APBN Jawa Barat, APBD Jawa Barat dan APBD 27
Kab/Kota mengalami kenaikan dengan realisasi masing-masing sebesar 21,77%, 23,32% dan
14,69% dari pagu anggaran. Sementara itu, realisasi belanja APBN Jawa Barat, APBD Jawa Barat
dan APBD 27 Kab/Kota masing-masing sebesar 26,00%, 17,65% dan 11,17% dari pagu
anggaran.
Kinerja positif keuangan daerah di Jawa Barat ditunjukkan oleh belanja yang tetap terjaga
dengan mengoptimalkan pendapatan, khususnya dalam mendukung agenda pembangunan
termasuk pelaksanaan Pemilu serentak di awal tahun 2024. Hal tersebut turut mengkonfirmasi
momentum pertumbuhan ekonomi Jawa Barat yang tetap positif pada triwulan I 2024.
2.2.2 Perkembangan Inflasi
Realisasi inflasi gabungan 7 kota IHK Provinsi Jawa Barat periode laporan tercatat sebesar 3,48%
(yoy), lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya yang sebesar 2,48% (yoy). Inflasi pada
triwulan laporan didorong oleh peningkatan harga komoditas ternak unggas dan beras,
khususnya telur dan daging ayam ras, sejalan dengan kenaikan biaya input pakan ternak akibat
kenaikan harga jagung pakan, pergeseran musim panen beras, serta tingginya permintaan
menjelang HBKN Ramadan.
Pada triwulan II tahun 2024 diperkirakan akan lebih rendah dibandingkan dengan triwulan I
2024. Kestabilan inflasi yang cukup terjaga pada triwulan II tahun 2024 didorong oleh hasil
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 14
Page 24
panen yang melimpah, terutama pada tanaman pangan seperti padi yang diprediksi akan
mencapai puncaknya pada bulan April dan Mei 2024.
2.2.3 Prakiraan Perekonomian Ke Depan
Perekonomian nasional pada tahun 2024 diperkirakan tumbuh pada kisaran 4,7 - 5,5%. Sejalan
dengan kondisi ekonomi global yang diproyeksikan membaik oleh IMF, perekonomian nasional
tetap berdaya tahan utamanya karena kuatnya konsumsi domestik dan investasi.
Pertumbuhan ekonomi Jawa Barat pada tahun 2024 diperkirakan tetap tumbuh positif dalam
kisaran 4,6 – 5,4%. Optimisme didasarkan pada permintaan domestik yang tetap kuat seiring
dengan peningkatan mobilitas masyarakat dan potensi penguatan investasi. Kinerja beberapa
sektor lapangan usaha diperkirakan lebih baik dari tahun 2023, seperti sektor pertanian karena
berakhirnya fenomena el nino tahun 2023, sektor penyediaan akomodasi dan makan minum
karena peningkatan mobilitas masyarakat, sektor konstruksi seiring berlanjutnya aktivitas Proyek
Strategis Nasional (PSN).
Bank Indonesia memprakirakan inflasi gabungan kota di Provinsi Jawa Barat tahun 2024 tetap
berada dalam rentang sasaran nasional 2,5±1%. Pengendalian inflasi tahun 2024 masih akan
dihadapkan pada berbagai tantangan, baik yang berasal dari global maupun domestik. Dari
global, kondisi ketegangan geopolitik yang masih berlangsung berpotensi pada disrupsi jalur
distribusi sehingga berpotensi menghambat rantai pasok dan meningkatkan biaya freight akibat
perubahan rute perdagangan. Di sisi lain, potensi adanya imported inflation seiring kenaikan
harga komoditas global yang termaterialisasi pada produk turunannya. Meski demikian, potensi
kenaikan inflasi tersebut akan dikendalikan sesuai target sasaran dengan menggunakan
kebijakan moneter yang bersifat forward looking dan pre-emptive.
Dinamika ketidakpastian global dan menguatkan tensi geopolitik masih akan mewarnai
pertumbuhan ekonomi Jawa Barat pada tahun 2024 karena berpotensi memengaruhi investasi
yang bersifat wait & see terhadap pemerintahan baru terpilih dan sektor industri pengolahan.
Oleh karena itu sinergitas dan eksplorasi serta optimalisasi sumber pertumbuhan ekonomi baru
(keuangan hijau, keuangan syariah, hilirisasi industri, dan sektor pariwisata) perlu dilakukan guna
menjaga ketahanan ekonomi Jawa Barat.
2.3 Perkembangan Properti Komersial
2.3.1 Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Indeks permintaan Properti komersial untuk kategori sewa pada triwulan II 2024 secara
tahunan tumbuh 4,00% (yoy), meningkat dibandingkan triwulan I 2024 yang tumbuh 3,41%
(yoy)(Grafik 1). Peningkatan Indeks Permintaan untuk kategori sewa terutama terjadi pada
segmen perkantoran sewa di Jakarta, bandung, dan Denpasar serta segmen ritelsewa di wilayah
Bodebek (Bogor, Depok, Bekasi), Denpasar, dan Semarang. Selanjutnya, peningkatan indeks
Permintaan segmen hotel di Jakarta dan Semarang. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti
Komersial untuk kategori jual pada triwulan II 2024 tumbuh 0,32% (yoy), relatif stabil
dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 0,34% (yoy) (Grafik 2). Hal tersebut
dipengaruhi oleh terjaganya permintaan pada semua segmen kategori jual.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 15
Page 25
Sejalan dengan pertumbuhan secara tahunan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori
sewa secara triwulanan meningkat sebesar 2,27% (qtq), setelah sebelumnya terkontraksi 2,82%
(qtq) (Grafik 3). Peningkatan Indeks Permintaan tersebut terutama didorong oleh peningkatan
pada segmen hotel di seluruh kota yang disurvei dan segmen convention hall. Selanjutnya Indeks
Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan II 2024 tumbuh sebesar 0,10% (qtq),
meningkat dibandingkan triwulan I 2024 yang tumbuh 0,04% (qtq) (Grafik 4). Peningkatan
Indeks Permintaan didorong oleh kenaikan permintaan pada segmen lahan industri di wilayah
Bodebek, Makasar, dan Semarang serta segmen warehouse complex di Jakarta dan Palembang.
2.3.2 Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa triwulan II 2024 tumbuh 2,15% (yoy),
tidak setinggi kenaikan triwulan I 2024 yang tumbuh 2,31% (yoy) (Grafik 5). Tingginya
permintaan pada segmen hotel di mayoritas kota yang di survey mendorong peningkatan okupasi
dan lebih lanjut berdampak pada melambatnya indeks Pasokan pada segmen tersebut.
Sementara segmen apartemen sewa tercatat mengalami peningkatan pasokan akibat permintaan
yang masih rendah. Di sisi lain, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual tumbuh sebesar
0,07% (yoy) relative stabil dari triwulan sebelumnya sebesar 0,04% (yoy) (Grafik 6). Kondisi ini
didorong oleh peningkatan pasokan khususnya penambahan area pada segmen werehouse
complex di Jakarta dan Palembang.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 16
Page 26
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Property Komersial kategori sewa pada triwulan II 2024 juga
mengalami perlambatan dari 1,54% (qtq) pada triwulan I 2024 menjadi 0,49% (qtq) (Grafik 7).
Kondisi ini disebabkan oleh perlambatan Indek Pasokan pada mayoritas segmen kategori sewa
kecuali segmen apartemen. Selanjutnya, Indeks Pasokan Property Komersial kategori jual
mengalami peningkatan sebesar 0,08% (qtq) setelah triwulan sebelumnya stagnan (Grafik 8).
Peningkatan ini terutama didorong oleh pengembangan segmen warehouse complex di beberapa
daerah sebagai upaya mengantisipasi peningkatan permintaan.
2.3.3 Perkembangan Harga Properti Komersial
Peningkatan permintaan properti komersial diikuti dengan kenaikan harga properti khususnya
pada kategori sewa. Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan II 2024
naik 2,32% (yoy), meningkat dibandingkan triwulan sebelumnya yang tumbuh 2,10% (yoy)
(Grafik 9). Peningkatan Indeks Harga pada kategori sewa terutama didorong kenaikan harga
pada segmen ritel di Jakarta, Banten, Denpasar, dan Palembang. Selain itu, peningkatan Indeks
Harga sewa juga didorong oleh kenaikan harga pada segmen hotel di Jakarta, Bodebek,
Surabaya, dan Makasar serta segmen convention hall di Jakarta. Selanjutnya, perkembangan
Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan II 2024 melambat sebesar
0,63% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan I 2024y yang naik 0,69% (grafik 10).
Perlambatan Indeks Harga tersebut terjadi pada seluruh segmen kategori jual.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 17
Page 27
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan II 2024
meningkat sebesar 1,47% (qtq) setelah pada triwulan sebelumnya mengalami kontraksi 2,65%
(qtq) (Grafik 11). Peningkatan terutama terjadi pada segmen convention hall dan hotel pada
mayoritas kota yang di survey kecuali Semarang. Disisi lain, Indeks Harga Properti Komersial
untuk kategori jual pada triwulan II 2024 tumbuh 0,15% (qtq), meningkat dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tumbuh 0,05% (qtq) (Grafik 12). Peningkatan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan Indeks Harga pada segmen lahan industri dan warehouse complex.
2.3.4 Tinjauan Industri Properti
Knight Frank Indonesia membagikan outlook properti di tahun 2024 sekaligus kewaspadaan
dalam pertumbuhan properti di Indonesia. Risiko geopolitik dari kondisi global terus membayangi
terakumulasi dengan berbagai tantangan domestik, kondisi ini berdampak pada pergerakan
investor, baik untuk properti komersial maupun properti residensial, yang cenderung wait and
see hingga ada kepastian hasil pemilu. Pemulihan ekonomi setelah pandemi yang digulirkan juga
harus melalui berbagai tantangan, mulai dari peningkatan inflasi, peningkatan suku bunga dan
kenaikan BBM.
Ditengah tantangan tersebut pemerintah menyiapkan sejumlah strategi untuk menjaga
pertumbuhan industri properti, salah satunya insentif PPN DTP yang dirilis kembali akhir tahun
lalu, mampu memberikan pesan dukungan untuk pertumbuhan properti yang positif.
Knight Frank Indonesia menyebutkan bahwa pertumbuhan properti di tahun 2024 akan diwarnai
dengan tumbuhnya tren-tren baru yang menyesuaikan dengan dinamika pasar properti, seperti
kehadiran green building dan digitalisasi pemasaran yang semakin marak untuk menangkap
konsumen milenial. Sejalan dengan itu, pengembangan infrastruktur di luar Pulau Jawa
mendorong pertumbuhan properti yang lebih baik di luar Pulau Jawa, diikuti dengan inovasi dan
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 18
Page 28
diversifikasi produk yang menjadi navigasi yang terus diperlukan untuk memenuhi kebutuhan
pasar properti.
Knight Frank Indonesia juga melakukan survei untuk mendapatkan pandangan dari para
pemangku kepentingan dalam menatap pertumbuhan sektor properti di tahun 2024. Hasil survei
menunjukkan, pada tahun 2024 pertumbuhan ekonomi diperkirakan stabil dengan potensi terus
tumbuh, meski tetap harus waspada ditengah kondisi ekonomi dan geopolitik global saat ini.
Beberapa risiko utama di tahun 2024 yang perlu diantisipasi dalam menjaga Pertumbuhan
Ekonomi, diantaranya dampak pemilu, potensi kenaikan suku bunga, dan kenaikan inflasi. Selain
itu, hasil survei juga menunjukkan prediksi pertumbuhan properti tahun 2024 diwarnai dengan
asumsi tetap akan tumbuh. Sementara itu, insentif PPN DTP dinilai memberi dampak positif
dalam pertumbuhan properti di akhir tahun 2023.
Subsektor residensial (rumah tapak) diperkirakan akan terus tumbuh walaupun ada kekhawatiran
terhadap suku bunga. Sebaran perkembangan tren dari subsektor properti yang ditemukan yakni
Rumah Tapak, Industri dan Pergudangan diprediksi akan meningkat, sektor ritel dan hotel
diperkirakan stabil dan sektor Apartement Strata, Resor Vila dan Perkantoran akan stagnan.
Knight Frank Indonesia juga memperkirakan kota Jakarta, Ibu Kota Nusantara (IKN), Bali,
Surabaya dan Tangerang menjadi Top 5 Cities yang dinilai akan memiliki prospek untuk
pertumbuhan properti tahun 2024. Sementara itu, sektor Energi Terbarukan, Logistik, dan
Ecommerce dipercaya sebagai sektor bisnis yang memiliki daya ungkit positif terhadap
pertumbuhan properti tahun 2024.
2.4. Gambaran Umum PT. Pakuan, Tbk.
PT. Pakuan Tbk. (“Perusahaan”), dahulu PT. Pakuan International Country Club, merupakan
pengelola lapangan golf 18 holes berstandar internasional, hotel & resort, restoran dan kolam
renang bernama Sawangan Golf, Hotel & Resort. Perusahaan didirikan pertama kali dengan nama
PT Pakuan International Country Club pada tahun 1973 berdasarkan Akta Pendirian PT Pakuan
No. 21 tanggal 8 Maret 1971, yang dibuat di hadapan Ridwan Suselo, S.H., Notaris di Jakarta,
yang telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman berdasarkan Surat Keputusan No.
Y.A.5/304/5 tahun 1972 tanggal 9 Desember 1972. Akta Pendirian tersebut telah dimuat dalam
Berita Negara Republik Indonesia No. 26 tanggal 30 Maret 1982 tambahan No. 401, dan Berita
Negara Republik Indonesia No. 28 tanggal 6 April 1973 tambahan No.250.
Anggaran Dasar Entitas Induk telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta
Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.H., M.Kn., No. 103 tanggal 18 Agustus 2020, notaris di
Jakarta, mengenai rencana Entitas Induk untuk melakukan Penawaran Umum Perdana Saham.
Perubahan ini telah diterima oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia dengan surat keputusan
No. AHU-AH.01.03-036920 tanggal 25 Agustus 2020. Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar
Entitas Induk, maksud, tujuan serta kegiatan Entitas Induk adalah dalam bidang penyediaan
akomodasi, real estat, aktivitas olahraga dan rekreasi lainnya, dan konstruksi. Entitas Induk
berkedudukan di Jl. Raya Muchtar Sawangan RT 002/RW 007, Kel. Sawangan, Kec. Sawangan,
Kota Depok, Jawa Barat, 16517. Entitas Induk mulai beroperasi secara komersial sejak tahun
1973. Pada tanggal 31 Desember 2023, Entitas Induk sedang melakukan konstruksi
pembangunan proyek perumahan dan area komersial dengan nama “Shila at Sawangan” seluas
76 hektar di daerah Sawangan, Depok, dimana proyek tersebut dikelola bersama beberapa
investor dengan membentuk suatu Kerjasama Operasi (KSO)
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 19
Page 29
PT Pakuan Tbk merupakan bagian dari Vasanta Grooup, sebuah perusahaan pengembang proyek
real estate yang didirikan pada tahun 2015. Tidak hanya berfokus pada pengembangan real
estate, Vasanta Group juga bergerak di bidang industri lainnya seperti lifestyle destination dan
pariwisata dengan total luas pengembangan tanah mencapai 129 hektar.
Susunan Pengurus Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2023, susunan pengurus Perseroan
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Independen : Yoshihiro Kobi
Komisaris : Johan Yudhya Santosa
Komisaris Independen : Bonny Harry
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Wakil Direktur Utama : Aditya Wisnu Wardhana
Direktur : Denny
Komite Audit
Ketua : Bonny Harry
Anggota : Margini Setianingsih
Anggota : Irma Sundari Sulaeman
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 20
Page 30
BAB 3
PENILAIAN ASET
- Tanah Kosong - Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At
Sawangan
3. 1. Identifikasi Umum Objek Penilaian
Penilaian aset yang dilakukan merupakan tanah kosong, terdiri dari tanah seluas 190.819 meter
persegi, yang berlokasi di wilayah administrasi, Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
Objek penilaian merupakan Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari
operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang,
aset surplus, atau aset investasi, sesuai dengan definisi Aset Non Operasional pada POJK Nomor
28 Pasal 1 Poin 12.
Jalan Komplek merupakan Jalan Lingkungan di daerah tersebut dengan lalu-lintas 2 (dua) arah,
dengan intensitas pemakaiannya rendah. Lebar Jalan Komplek ± 10 m dengan perkerasan jalan
terbuat dari perkerasan aspal, dengan kondisi baik, dilengkapi dengan bahu jalan, trotoar,
saluran air dan penerangan jalan umum.
Sedangkan jalan utama di daerah tersebut adalah Jalan Raya Bojonsari yang terletak di sebelah
barat dengan jarak ± 1,1 km dari lokasi aset.
Lokasi dan Aksesibilitas
Lokasi aset mudah dicapai dari Kantor Kecamatan Bojongsari ke arah selatan melalui Jalan Raya
Bojongsari kemudian setelah menempuh jarak ± 800 m belok kiri memasuki Jalan Komplek
Perumahan Shila At Sawangan, kemudian setelah menempuh jarak ± 1 km belok kiri masih di
Jalan Komplek Perumahan Shila At Sawangan, menuju lokasi aset (sekitar ± 1 km) yang berada
di sebelah kanan jalan. Sedangkan dari arah Kantor Kecamatan Sawangan dapat dicapai melalui
Jalan Raya Muchtar ke arah barat.
Bangunan di dekat lokasi aset yang mudah dikenal adalah bangunan Mitra 10 Shila Sawangan
yang terletak ± 1,1 km di sebelah barat daya, bangunan SDN Bojongsari 01 yang terletak ±`1
km di sebelah barat dan bangunan RSUD Khidmat Sehat yang terletak ±`1 km di sebelah
tenggara dari lokasi aset. (Aksesibilitas aset selanjutnya dapat dilihat pada Lampiran Peta Lokasi)
Bangunan ataupun kawasan lain yang berada di sekitar objek, antara lain:
- Mitra 10 Shila Sawangan
- SDN Bojongsari 01
- RSUD Khidmat Sehat
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 21
Page 31
3. 2. Analisis Lingkungan
Lokasi sekitar objek penilaian merupakan lokasi yang sudah berkembang dan berdasarkan
pengamatan di lapangan penggunaan lahan pada umumnya adalah sebagai Kawasan
Perumahan. Kondisi perekonomian masyarakat di wilayah tersebut rata-rata memiliki tingkat
ekonomi menengah ke atas.
Beberapa properti yang terdapat di sekitar lokasi aset antara lain adalah rumah tinggal, ruko, dan
bangunan usaha lainnya.
Berdasarkan pengamatan di lapangan dan informasi yang kami dapatkan bahwa lokasi objek
merupakan daerah yang tidak rawan banjir. Sarana prasarana umum seperti listrik, telepon, dan
air bersih telah tersedia di daerah tersebut. Lokasi objek jauh dari saluran tegangan tinggi,
penghijauan yang baik, dan memiliki tingkat marketibilitas yang baik.
Regulasi dan Peruntukan Lahan
Gambar 1. Rencana Tata Ruang Wilayah
Sumber: https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/)
Sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Peraturan Tata Kota yang dikeluarkan oleh
instansi pemerintah daerah setempat, daerah tersebut diperuntukan sebagai Kawasan
Perumahan.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 22
Page 32
3. 3. Kondisi Pasar Properti
Perkembangan properti di sekitar lokasi aset
Perkembangan pasar properti di sekitar lokasi aset menunjukkan perkembangan yang cukup baik
di masa yang akan datang. Pasokan properti (supply) di sekitar lokasi masih cukup tersedia di
daerah ini, terlihat dari masih terdapat beberapa properti sejenis yang ditawarkan di sekitar
lokasi ini. Sementara dari sisi tingkat permintaan (demand) properti sejenis di sekitar lokasi aset
relatif stabil.
Dengan perkembangan ekonomi makro Indonesia secara umum dan perkembangan properti
Indonesia secara khusus yang terus menunjukkan adanya peningkatan, maka hal tersebut juga
akan berpengaruh terhadap perkembangan harga properti di sekitar lokasi aset.
Luas
Informasi Harga Penawaran Indikasi Harga
Tanah
Pembanding Pembanding Tanah per meter
(m2)
Jalan Raya Bojong Sari,
Kelurahan Bojong Sari
Lama, Kecamatan Rp. 60.000.000.000 10.000 Rp. 5.300.000,-
Sawangan, Kota Depok,
Jawa Barat
Jalan Raya Bojong Sari,
Kelurahan Bojong Sari
Lama, Kecamatan Rp. 78.000.000.000 13.000 Rp. 5.300.000,-
Sawangan, Kota Depok,
Jawa Barat
Jalan Raya Jakarta - Bogor,
Kelurahan Serua,
Rp. 271.034.400.000 48.399 Rp. 5.000.000,-
Kecamatan Sawangan, Kota
Depok, Jawa Barat
Sementara itu, perkembangan harga properti di sekitar lokasi aset adalah cenderung stabil.
Berdasarkan data penawaran yang ada, dapat disimpulkan bahwa indikasi harga pasar properti
tanah secara umum berkisar antara Rp 5.000.000,- hingga Rp 5.300.000,- /m². Kisaran harga
tersebut umumnya tergantung kepada faktor lokasi, luas, elevasi dan peruntukan tanah.
3. 4. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU)
Kami menyadari bahwa analisis secara mendetail dan terperinci terhadap penggunaan yang
tertinggi dan terbaik belum kami lakukan karena sebagaimana diatur dalam SPI 360.5.0.5.3, hal
tersebut merupakan pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian aset.
Penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU) didefinisikan sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan
menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 10.1)
- Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Beberapa hal yang dipertimbangkan dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik
(highest and best use - HBU) tersebut meliputi:
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 23
Page 33
Aspek Hukum : Berdasarkan website online ATRBPN
(https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/), lokasi aset tersebut
mempunyai peruntukkan sebagai Kawasan Perumahan. Status
kepemilikan tanah sudah jelas yaitu Sertifikat Hak Guna
Bangunan No. 02076, No. 01971, No. 01972 dan No. 01973
dengan luas keseluruhan tanah kurang lebih 190.819 meter
persegi dan diasumsikan dapat dipindahtangankan.
Aspek Fisik : Dengan memperhatikan luas tanah, lebar jalan, kemudahan
akses, bentuk tanah maka properti dimaksud layak memenuhi
penggunaan sebagai Perumahan.
Aspek Finansial : Dengan memperhatikan proyeksi pertumbuhan dan
permintaan properti perumahan serta mempertimbangkan
tren harga tanah kosong daerah sekitar, maka pengembangan
sebagai Perumahan merupakan penggunaan yang layak
secara finansial.
Aspek Produktivitas : penggunaan yang menghasilkan nilai tanah yang tertinggi
dengan memperhatikan aspek hukum, aspek fisik dan aspek
finansial
Dari hasil pengamatan di lapangan dengan memperhatikan penggunaan tanah di sekitar dan
peruntukan yang telah ditentukan oleh pemerintah setempat, maka dengan menerapkan analisis
HBU tanah dalam keadaan kosong, kami berpendapat bahwa penggunaan lahan saat ini yang
merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU) adalah sebagai
Perumahan.
3. 5. Penilaian
3.5.1 Penilaian Tanah
Objek yang dinilai merupakan 4 (empat) bidang tanah dengan surat bukti kepemilikan legalitas
sebagai berikut:
1. Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 02076, diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota
Depok pada tanggal 03 Mei 2023 dan akan berakhir pada tanggal 04 Juni 2048, terakhir
tercatat atas nama PT. PAKUAN Tbk. Luas tanah sesuai dengan Surat Ukur No.
04494/SAWANGAN/2023 tanggal 26 Januari 2023 adalah 36.708 m².
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 01971, diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota
Depok pada tanggal 29 Desember 2017 dan akan berakhir pada tanggal 21 Desember 2037,
terakhir tercatat atas nama PT. PAKUAN Tbk. Luas tanah sesuai dengan Surat Ukur
No. 00682/SAWANGAN/2017 tanggal 28 Desember 2017 adalah 46.370 m².
3. Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 01972, diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota
Depok pada tanggal 29 Desember 2017 dan akan berakhir pada tanggal 26 Desember 2037,
terakhir tercatat atas nama PT. PAKUAN Tbk. Luas tanah sesuai dengan Surat Ukur
No. 00272/SAWANGAN/2015 tanggal 28 Desember 2017 adalah 75.525 m².
4. Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 01973, diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota
Depok pada tanggal 29 Desember 2017 dan akan berakhir pada tanggal 21 Desember 2047,
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 24
Page 34
terakhir tercatat atas nama PT. PAKUAN Tbk. Luas tanah sesuai dengan Surat Ukur
No. 00683/SAWANGAN/2017 tanggal 28 Desember 2017 adalah 32.216 m².
Total luas tanah adalah 190.819 m².
Untuk keperluan penilaian ini kami berasumsi bahwa surat atas tanah yang dinilai sah secara
hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun.
Objek tanah yang dinilai berbatasan dengan:
Sebelah Utara : Situ / Danau dan Tanah Kosong
Sebelah Timur : Situ / Danau dan Tanah Kosong
Sebelah Selatan : Tanah Kosong
Sebelah Barat : Jalan Lingkungan dan Situ / Danau
Bentuk tanah tidak beraturan, dimana bidang tanah yang bersisian dengan Jalan Lingkungan
memiliki lebar ± 258 meter dan ± 351 meter, memanjang ke arah belakang sejauh ± 140 meter
dan ± 150 meter.
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari objek penilaian. Tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat
sertipikat tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini
sesuai dengan besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah objek penilaian.
Bentuk aset untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Lampiran Gambar Situasi Tanah yang terletak
di bagian akhir laporan penilaian ini.
Proses Penilaian
Dalam penilaian tanah, kami menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar, yang dilakukan
dengan cara membandingkan aset tanah yang dinilai dengan beberapa data pembanding sejenis
yang terletak di sekitar lokasi. Selanjutnya dilakukan beberapa penyesuaian terhadap data-data
pembanding tersebut dengan mempertimbangkan kelebihan dan kekurangan dari aset yang
dinilai untuk mendapatkan indikasi Nilai Pasar Tanah.
Menghitung besarnya estimasi nilai dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut :
1. Pengumpulan data dan melakukan analisa terhadap aset
2. Kami melakukan penyesuaian dalam bentuk persentase
3. Penyesuaian di dalam Pendekatan Pasar (Market Approach) dilakukan paling kurang terhadap
faktor:
- Lokasi antara lain dengan memperhatikan lingkungan, akses, dan fasilitas.
- Peruntukan (zoning) antara lain dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan
yang berlaku pada saat penilaian.
- Sifat-sifat fisik obyek penilaian antara lain dengan memperhatikan fisik, luasan, bentuk,
dan elevasi.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 25
Page 35
Data Pembanding
Pada saat dilakukan peninjauan obyek penilaian, kami tidak mendapatkan data transaksi, namun
kami mendapatkan beberapa data penawaran serta informasi mengenai harga pasar tanah di
wilayah tersebut dari masyarakat/agen properti di sekitar lokasi yang kami anggap relevan untuk
dijadikan sebagai data pembanding.
Data-data penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam penilaian ini, adalah
sebagai berikut:
Data 1 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 10.000 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Bojong Sari, Kelurahan Bojong Sari Lama,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp. 60.000.000.000,-
- Tangal Data : 30 April 2024
- No. Kontak : Ibu Nenden (081901230456)
- Link Sumber Data : - (data on the spot)
Data 2 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 13.000 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Bojong Sari, Kelurahan Bojong Sari Lama,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp. 78.000.000.000,-
- Tangal Data : 30 April 2024
- No. Kontak : Bapak Hadis (08156617176)
- Link Sumber Data : https://www.olx.co.id/item/jual-tanah-13-ha-di-jl-bojongari-
sawangan-depok-iid-921320642
Data 3 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 12.290 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Jakarta - Bogor, Kelurahan Serua, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp. 271.034.400.000,-
- Tanggal data : 30 April 2024
- No. Kontak : Bapak Heru (081295700181)
- Sumber Data :
https://www.rumah123.com/properti/depok/las3192300/?itm_s
ource=organic&itm_medium=LDP%20Labeled
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 26
Page 36
Peta Lokasi Dan Data Pembanding Penilaian Aset Tanah Kosong PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 27
Page 37
Analisis Data Pembanding Properti
Dari ketiga data pembanding di atas, kami melakukan perhitungan dengan melakukan teknik
tambah dan kurang dengan mempertimbangkan kelebihan dan kekurangan masing - masing data
terhadap properti sebagai berikut :
ANALISA PERHITUNGAN NILAI TANAH
KETERANGAN OBJEK PENILAIAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
UMUM
▪ Jenis Properti Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong
▪ Tanggal Penilaian 30 April 2024 30 April 2024 30 April 2024 30 April 2024
▪ Foto Objek dan Pembanding
https://www.rumah123.com/prop
https://www.olx.co.id/item/jual-
erti/depok/las3192300/?itm_sour
tanah-13-ha-di-jl-bojongari-
ce=organic&itm_medium=LDP%20
sawangan-depok-iid-921320642
Labeled
▪ Lokasi Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Jalan Raya Bojong Sari Jalan Raya Bojong Sari Jalan Raya Jakarta - bogor
Shila At Sawangan
Desa Kelurahan Sawangan Bojong Sari Lama Bojong Sari Lama Serua
Kecamatan Sawangan Sawangan Sawangan Sawangan
Kota / Kabupaten Depok Depok Depok Depok
Provinsi Jawa Barat Jawa Barat Jawa Barat Jawa Barat
▪ Titik Koordinat 6°23'20.4"S 106°45'12.5"E 6°24'21.5"S 106°44'30.1"E 6°24'16.9"S 106°44'28.7"E 6°22'50.6"S 106°44'45.9"E
SUMBER INFORMASI
▪ Sumber Data / Narasumber / CP Ibu Nenden Bapak Hadis Bapak Heru
▪ Status Agen Marketing Agen Marketing Agen Marketing
▪ No Kontak 081901230456 08156617176 081295700181
INDIKASI NILAI PROPERTI
▪ Harga Transaksi - - -
▪ Penawaran 60.000.000.000 78.000.000.000 271.034.400.000
▪ Harga Transaksi / Penawaran
10% 54.000.000.000 10% 70.200.000.000 10% 243.930.960.000
Setelah Diskon
▪ Legalitas SHGB SHM SHM SHM
-0,3% -0,3% -0,3%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Kondisi Penjualan
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Syarat Pembiayaan
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Pengeluaran Yang Dilakukan Segera
0% 0% 0%
Setelah Pembelian 53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Kondisi Pasar
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Harga Transaksi / Penawaran
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
Setelah Penyesuaian
▪ Indikasi NP Komponen Non Realty
0% - 0% - 0% -
Dalam Penjualan
▪ Indikasi Nilai Properti Setelah
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
Dikurangi Komponen Non Realty
TANAH
▪ Luas 190.499 m² 10.000 m² 13.000 m² 48.399 m²
▪ Lokasi Cukup Baik Baik Baik
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah Tengah
▪ Bentuk Tidak Beraturan Ngantong Tidak Beraturan Tidak Beraturan
▪ Kontur Datar Datar Datar Datar
▪ ROW (Jalan Depan) ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m
▪ Elevasi Tanah 0,20 m 0,00 m 0,20 m 0,00 m
▪ Jarak Dari Objek Penilaian 0,00 m 600,00 m 480,00 m 2.200,00 m
▪ Peruntukan Perumahan Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 28
Page 38
PENYESUAIAN TANAH
KETERANGAN OBJEK PENILAIAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
INDIKASI NILAI PASAR TANAH Rp 5.383.800 Rp 5.383.800 Rp 5.024.880
FAKTOR-FAKTOR PENYESUAIAN
● Lokasi dan Lingkungan
▪ Lokasi Cukup Baik Baik Baik
-10% (538.380) -10% (538.380) -10% (502.488)
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
0% - 0% - 0% -
▪ ROW (Jalan Depan) ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m
0% - 0% - 0% -
▪ ................
0% - 0% - 0% -
● Fisik
▪ Luas 190.499 m² 10.000 m² 13.000 m² 48.399 m²
-2,11% (113.360) -2,07% (111.476) -1,66% (83.294)
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah Tengah
0% - 0% - 0% -
▪ Bentuk Tidak Beraturan Ngantong Tidak Beraturan Tidak Beraturan
0% - 0% - 0% -
▪ Kontur Datar Datar Datar Datar
0% - 0% - 0% -
▪ Elevasi 0,20 m 0,00 m 0,20 m 0,00 m
1% 40.379 0% - 1% 37.687
▪
0% - 0% - 0% -
● Peraturan dan Regulasi
▪ Peruntukan Perumahan Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa
-10% (538.380) -10% (538.380) -10% (502.488)
▪
0% - 0% - 0% -
● Karakteristik Ekonomi 0% - 0% - 0% -
JUMLAH PENYESUAIAN -21% (1.149.741) -22% (1.188.236) -21% (1.050.584)
JUMLAH PENYESUAIAN (ABSOLUT) 23% 22% 22%
INDIKASI NILAI Rp 4.234.059 Rp 4.195.564 Rp 3.974.296
PEMBOBOTAN 32,73% 33,89% 33,38%
NILAI TANAH / M² 4.134.300 Rp 1.385.691 Rp 1.421.930 Rp 1.326.679
PEMBULATAN 4.100.000
STANDAR DEVIASI 6,54%
3. 6. Kesimpulan Nilai Tanah
Berdasarkan perhitungan pendekatan penilaian yang dilakukan dan beberapa faktor lainnya yang
kami pertimbangkan sehubungan dengan penilaian aset ini, maka kami berpendapat bahwa Nilai
Pasar aset tersebut diatas, yang berlokasi di Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat adalah
Rp. 782.357.900.000,- (Tujuh Ratus Delapan Puluh Dua Miliar Tiga Ratus Lima Puluh
Tujuh Juta Sembilan Ratus Ribu Rupiah).
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 29
Page 39
LAMPIRAN - PETA LOKASI - GAMBAR SITUASI TANAH - FOTO-FOTO PROPERTI - DOKUMEN LEGALITAS OBJEK PENILAIAN - VALIDASI MAPPI DATA PEMBANDING - DOKUMEN KERTAS KERJA EXCEL PENILAI
Page 40
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
LOKASI OBJEK
PENILAIAN
PETA LOKASI
Tanggal Penilaian Skala :
Koordinat Aset : 6°23'20.4"S 106°45'12.5"E
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At 30 April 2024 Tanpa Skala
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 41
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
4
3
2
Keterangan :
Jalan Golf Sawangan
1. SHGB No. 02076, Luas : 36.708 m²
2. SHGB No. 01971, Luas : 46.370 m²
1 3. SHGB No. 01972, Luas : 75.525 m²
4. SHGB No. 01973, Luas : 32.216 m²
Luas Total : 190.819 m²
GAMBAR SITUASI TANAH Tanggal Penilaian Skala :
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At 30 April 2024 Tanpa Skala
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 42
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At 1. Tampak Jalan Komplek
30 April 2024
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan 2. Tampak Jalan Komplek
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 43
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At 1. Tampak Depan Properti
30 April 2024
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan 2. Tampak Depan Properti
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 44
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
1. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At No. 02076)
30 April 2024
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan 2. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat No. 02076)
PT. PAKUAN, TBK.
Page 45
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
1. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At No. 02076)
30 April 2024
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan 2. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat No. 01971)
PT. PAKUAN, TBK.
Page 46
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
1. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At No. 01971)
30 April 2024
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan 2. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat No. 01971)
PT. PAKUAN, TBK.
Page 47
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
1. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At No. 01972)
30 April 20244
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan 2. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat No. 01972)
PT. PAKUAN, TBK.
Page 48
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
1. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At No. 01972)
30 April 2024
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan 2. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat No. 01973)
PT. PAKUAN, TBK.
Page 49
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
1. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At No. 01973)
30 April 2024
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan 2. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat No. 01973)
PT. PAKUAN, TBK.
Page 50
Page 51
Page 52
Page 53
Page 54
Page 55
Page 56
Page 57
Page 58
Page 59
Page 60
Page 61
Page 62
Page 63
Page 64
Page 65
Page 66
Page 67
Page 68
Page 69
Page 70
Page 71
Page 72
Page 73
Page 74
Page 75
Page 76
Page 77
Page 78
Page 79
Page 80
Page 81
Page 82
Page 83
Page 84
Page 85
Page 86
Page 87
Page 88
Page 89
Page 90
Page 91
Page 92
PENILAIAN ASET
RENCANA TRANSAKSI CROSS COLLATERAL (PENJAMINAN UTANG) PT.
PAKUAN, TBK. UNTUK KEPENTINGAN OTORITAS JASA KEUANGAN (OJK)
PT. PAKUAN, TBK.
TANAH KOSONG
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At Sawangan
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
30 April 2024
Nilai Pasar
No. Rincian Aset Luas/Volume Satuan
/m² Total
A. TANAH 190.819 m² 4.100.000 782.357.900.000
TOTAL 782.357.900.000
Page 93
ANALISA PERHITUNGAN NILAI TANAH
KETERANGAN OBJEK PENILAIAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
UMUM
▪ Jenis Properti Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong
▪ Tanggal Penilaian 30 April 2024 30 April 2024 30 April 2024 30 April 2024
▪ Foto Objek dan Pembanding
https://www.rumah123.com/proper
https://www.olx.co.id/item/jual-
ti/depok/las3192300/?itm_source=o
tanah-13-ha-di-jl-bojongari-
rganic&itm_medium=LDP%20Labele
sawangan-depok-iid-921320642
d
▪ Lokasi Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila Jalan Raya Bojong Sari Jalan Raya Bojong Sari Jalan Raya Jakarta - bogor
At Sawangan
Desa Kelurahan Sawangan Bojong Sari Lama Bojong Sari Lama Serua
Kecamatan Sawangan Sawangan Sawangan Sawangan
Kota / Kabupaten Depok Depok Depok Depok
Provinsi Jawa Barat Jawa Barat Jawa Barat Jawa Barat
▪ Titik Koordinat 6°23'20.4"S 106°45'12.5"E 6°24'21.5"S 106°44'30.1"E 6°24'16.9"S 106°44'28.7"E 6°22'50.6"S 106°44'45.9"E
SUMBER INFORMASI
▪ Sumber Data / Narasumber / CP Ibu Nenden Bapak Hadis Bapak Heru
▪ Status Agen Marketing Agen Marketing Agen Marketing
▪ No Kontak 081901230456 08156617176 081295700181
INDIKASI NILAI PROPERTI
▪ Harga Transaksi - - -
▪ Penawaran 60.000.000.000 78.000.000.000 271.034.400.000
▪ Harga Transaksi / Penawaran
10% 54.000.000.000 10% 70.200.000.000 10% 243.930.960.000
Setelah Diskon
▪ Legalitas SHGB SHM SHM SHM
-0,3% -0,3% -0,3%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Kondisi Penjualan
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Syarat Pembiayaan
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Pengeluaran Yang Dilakukan Segera
0% 0% 0%
Setelah Pembelian 53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Kondisi Pasar
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Harga Transaksi / Penawaran
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
Setelah Penyesuaian
▪ Indikasi NP Komponen Non Realty
0% - 0% - 0% -
Dalam Penjualan
▪ Indikasi Nilai Properti Setelah
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
Dikurangi Komponen Non Realty
Page 94
TANAH
▪ Luas 190.819 m² 10.000 m² 13.000 m² 48.399 m²
▪ Lokasi Cukup Baik Baik Baik
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah Tengah
▪ Bentuk Tidak Beraturan Ngantong Tidak Beraturan Tidak Beraturan
▪ Kontur Datar Datar Datar Datar
▪ ROW (Jalan Depan) ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m
▪ Elevasi Tanah 0,20 m 0,00 m 0,20 m 0,00 m
▪ Jarak Dari Objek Penilaian 0,00 m 600,00 m 480,00 m 2.200,00 m
▪ Peruntukan Perumahan Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
INDIKASI NILAI PASAR TANAH
▪ Bangunan
- Tahun Penilaian
- Tahun Bangun
- Tahun Renovasi (Visual)
- Umur Ekonomis - - -
- - -
- Biaya Reproduksi Baru Rp - Rp - Rp -
- Penyusutan Fisik 0,00% 0,00% 0,00%
- Penyusutan Fungsi 0,00% 0,00% 0,00%
- Penyusutan Ekonomis 0,00% 0,00% 0,00%
- Total Penyusutan 0,00% 0,00% 0,00%
- Sisa Kondisi 100,00% 100,00% 100,00%
- Kondisi
NILAI PASAR BANGUNAN (/M²) Rp - Rp - Rp -
NILAI PASAR BANGUNAN (TOTAL) Rp - Rp - Rp -
NILAI PASAR TANAH (TOTAL) Rp 53.838.000.000 Rp 69.989.400.000 Rp 243.199.167.120
NILAI PASAR TANAH (/M²) Rp 5.383.800 Rp 5.383.800 Rp 5.024.880
Page 95
PENYESUAIAN TANAH
KETERANGAN OBJEK PENILAIAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
INDIKASI NILAI PASAR TANAH Rp 5.383.800 Rp 5.383.800 Rp 5.024.880
FAKTOR-FAKTOR PENYESUAIAN
● Lokasi dan Lingkungan
▪ Lokasi Cukup Baik Baik Baik
-10% (538.380) -10% (538.380) -10% (502.488)
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
0% - 0% - 0% -
▪ ROW (Jalan Depan) ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m
0% - 0% - 0% -
▪ ................
0% - 0% - 0% -
● Fisik
▪ Luas 190.819 m² 10.000 m² 13.000 m² 48.399 m²
-2,11% (113.370) -2,07% (111.489) -1,66% (83.342)
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah Tengah
0% - 0% - 0% -
▪ Bentuk Tidak Beraturan Ngantong Tidak Beraturan Tidak Beraturan
0% - 0% - 0% -
▪ Kontur Datar Datar Datar Datar
0% - 0% - 0% -
▪ Elevasi 0,20 m 0,00 m 0,20 m 0,00 m
1% 40.379 0% - 1% 37.687
▪
0% - 0% - 0% -
● Peraturan dan Regulasi
▪ Peruntukan Perumahan Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa
-10% (538.380) -10% (538.380) -10% (502.488)
▪
0% - 0% - 0% -
● Karakteristik Ekonomi 0% - 0% - 0% -
JUMLAH PENYESUAIAN -21% (1.149.752) -22% (1.188.249) -21% (1.050.631)
JUMLAH PENYESUAIAN (ABSOLUT) 23% 22% 22%
INDIKASI NILAI Rp 4.234.048 Rp 4.195.551 Rp 3.974.249
PEMBOBOTAN 32,73% 33,89% 33,38%
NILAI TANAH / M² 4.134.278 Rp 1.385.704 Rp 1.421.939 Rp 1.326.634
PEMBULATAN 4.100.000
STANDAR DEVIASI 6,54%
Page 96
PETA OBJEK PENILAIAN DAN DATA PEMBANDING
DATA 3
LOKASI OBJEK
PENILAIAN
DATA 2
DATA 1
Page 97
BAB 4
PENILAIAN ASET
- Tanah Kosong- Jalan Raya Bojongsari
4.1 Identifikasi Umum Objek Penilaian
Penilaian aset yang dilakukan merupakan tanah kosong, terdiri dari tanah seluas 6.151 meter
perseg, yang berlokasi di wilayah administrasi, Jalan Raya Bojongsari, Kelurahan Bojongsari,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
Objek penilaian merupakan Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari
operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang,
aset surplus, atau aset investasi, sesuai dengan definisi Aset Non Operasional pada POJK Nomor
28 Pasal 1 Poin 12.
Jalan Bojongsari merupakan Jalan utama di daerah tersebut dengan lalu-lintas 2 (dua) arah,
dengan intensitas pemakaiannya rendah. Lebar Jalan Komplek ± 14 m dengan perkerasan jalan
terbuat dari perkerasan aspal, dengan kondisi baik, dilengkapi dengan bahu jalan, pemisah jalan
trotoar, saluran air dan penerangan jalan umum.
Lokasi dan Aksesibilitas
Lokasi aset mudah dicapai dari Kantor Kecamatan Bojongsari ke arah selatan melalui Jalan Raya
Bojongsari kemudian, menuju lokasi aset (sekitar ± 770 m) yang berada di sebelah kiri jalan.
Sedangkan dari arah Kantor Kecamatan Sawangan dapat dicapai melalui Jalan Raya Muchtar ke
arah barat.
Bangunan di dekat lokasi aset yang mudah dikenal adalah bangunan Mitra 10 Shila Sawangan
yang terletak ± 200 km di sebelah tenggara, bangunan SDN Bojongsari 01 yang terletak ±`340
m di sebelah utara dan bangunan RSUD Khidmat Sehat yang terletak ±`1,8 km di sebelah
tenggara dari lokasi aset. (Aksesibilitas aset selanjutnya dapat dilihat pada Lampiran Peta Lokasi)
Bangunan ataupun kawasan lain yang berada di sekitar objek, antara lain:
- Mitra 10 Shila Sawangan
- SDN Bojongsari 01
- RSUD Khidmat Sehat
4.2 Analisis Lingkungan
Lokasi sekitar objek penilaian merupakan lokasi yang sudah berkembang dan berdasarkan
pengamatan di lapangan penggunaan lahan pada umumnya adalah sebagai Kawasan
Perdaganagn dan Jasa. Kondisi perekonomian masyarakat di wilayah tersebut rata-rata memiliki
tingkat ekonomi menengah ke atas.
Beberapa properti yang terdapat di sekitar lokasi aset antara lain adalah gedung kantor, rumah
tinggal, ruko, dan bangunan usaha lainnya.
Berdasarkan pengamatan di lapangan dan informasi yang kami dapatkan bahwa lokasi objek
merupakan daerah yang tidak rawan banjir. Sarana prasarana umum seperti listrik, telepon, dan
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 30
Page 98
air bersih telah tersedia di daerah tersebut. Lokasi objek jauh dari saluran tegangan tinggi,
penghijauan yang baik, dan memiliki tingkat marketibilitas yang baik.
Regulasi dan Peruntukan Lahan
Gambar1. Rencana Tata Ruang Wilayah
Sumber: https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/)
Sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Peraturan Tata Kota yang dikeluarkan oleh
instansi pemerintah daerah setempat, daerah tersebut diperuntukan sebagai Kawasan
Perdagangan dan Jasa.
4.3 Kondisi Pasar Properti
Perkembangan properti di sekitar lokasi aset
Perkembangan pasar properti di sekitar lokasi aset menunjukkan perkembangan yang cukup baik
di masa yang akan datang. Pasokan properti (supply) di sekitar lokasi masih cukup tersedia di
daerah ini, terlihat dari masih terdapat beberapa properti sejenis yang ditawarkan di sekitar
lokasi ini. Sementara dari sisi tingkat permintaan (demand) properti sejenis di sekitar lokasi aset
relatif stabil.
Dengan perkembangan ekonomi makro Indonesia secara umum dan perkembangan properti
Indonesia secara khusus yang terus menunjukkan adanya peningkatan, maka hal tersebut juga
akan berpengaruh terhadap perkembangan harga properti di sekitar lokasi aset.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 31
Page 99
Luas
Informasi Harga Penawaran Indikasi Harga
Tanah
Pembanding Pembanding Tanah per meter
(m2)
Jalan Raya Bojong Sari,
Kelurahan Bojong Sari
Lama, Kecamatan Rp. 60.000.000.000 10.000 Rp. 5.300.000,-
Sawangan, Kota Depok,
Jawa Barat
Jalan Raya Bojong Sari,
Kelurahan Bojong Sari
Lama, Kecamatan Rp. 78.000.000.000 13.000 Rp. 5.300.000,-
Sawangan, Kota Depok,
Jawa Barat
Jalan Raya Jakarta - Bogor,
Kelurahan Serua,
Rp. 271.034.400.000 48.399 Rp. 5.000.000,-
Kecamatan Sawangan, Kota
Depok, Jawa Barat
Sementara itu, perkembangan harga properti di sekitar lokasi aset adalah cenderung stabil.
Berdasarkan data penawaran yang ada, dapat disimpulkan bahwa indikasi harga pasar properti
tanah secara umum berkisar antara Rp 5.000.000,- hingga Rp 5.500.000,- /m². Kisaran harga
tersebut umumnya tergantung kepada faktor lokasi, luas, elevasi dan peruntukan tanah.
4.4 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU)
Kami menyadari bahwa analisis secara mendetail dan terperinci terhadap penggunaan yang
tertinggi dan terbaik belum kami lakukan karena sebagaimana diatur dalam SPI 360.5.0.5.3, hal
tersebut merupakan pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian aset.
Penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU) didefinisikan sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan
menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 10.1)
- Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Beberapa hal yang dipertimbangkan dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik
(highest and best use - HBU) tersebut meliputi:
Aspek Hukum : Berdasarkan website online ATRBPN
(https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/), lokasi aset tersebut
mempunyai peruntukkan sebagai Perdagangan dan Jasa.
Status kepemilikan tanah sudah jelas yaitu Sertifikat Hak
Guna Bangunan No. 00352, dengan luas sisa tanah kurang
lebih 6.151 meter persegi dan diasumsikan dapat
dipindahtangankan.
Aspek Fisik : Dengan memperhatikan luas tanah, lebar jalan, kemudahan
akses, bentuk tanah maka properti dimaksud layak memenuhi
penggunaan sebagai properti komersial dan atau perkantoran.
Aspek Finansial : Dengan memperhatikan proyeksi pertumbuhan dan
permintaan properti komersial dan atau perkantoran serta
mempertimbangkan tren harga tanah kosong daerah sekitar,
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 32
Page 100
maka pengembangan sebagai properti komersial dan atau
perkantoran merupakan penggunaan yang layak secara
finansial.
Aspek Produktivitas : penggunaan yang menghasilkan nilai tanah yang tertinggi
dengan memperhatikan aspek hukum, aspek fisik dan aspek
finansial
Dari hasil pengamatan di lapangan dengan memperhatikan penggunaan tanah di sekitar dan
peruntukan yang telah ditentukan oleh pemerintah setempat, maka dengan menerapkan analisis
HBU tanah dalam keadaan kosong, kami berpendapat bahwa penggunaan lahan saat ini yang
merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU) adalah sebagai
Perdagangan dan Jasa untuk dikembangkan menjadi properti komersial dan atau perkantoran.
4.5 Penilaian
4.5.1 Penilaian Tanah
Objek yang dinilai merupakan 1 (satu) bidang tanah dengan surat bukti kepemilikan legalitas
sebagai berikut:
1. Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 00352, diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota
Depok pada tanggal 27 Desember 2017 dan akan berakhir pada tanggal 18 Desember 2047,
terakhir tercatat atas nama PT. JAKARTA INVESTINDO INDONESIA. Luas tanah sesuai dengan
Surat Ukur No. 00269/BOJONGSARI/2015 tanggal 19 Desember 2017 adalah 13.592 m².
Luas tanah yang menjadi objek penilaian adalah seluas 6.151 m², yang merupakan
sisa luas bersih dari Hak Guna Bangunan No. 00352. Berdasarkan informasi dari
Pemberi Tugas, Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 00352 belum dilakukan
pemecahan sampai dengan Laporan Penilaian ini diterbitkan.
Tanah tersebut bukan atas nama PT. Pakuan, Tbk sebagai Pemberi Tugas. Sesuai dengan
penjelasan dari PT. Pakuan, Tbk (Pemberi Tugas), hubungan antara pemilik tanah ( PT. Jakarta
Investindo Indonesia) dengan PT. Pakuan, Tbk adalah sebagai entitas anak dari PT. Pakuan, Tbk.
Kami asumsikan bahwa penilaian tanah ini tetap bisa dilakukan untuk keperluan PT. Pakuan, Tbk
(Transaksi Afiliasi).
Untuk keperluan penilaian ini kami berasumsi bahwa surat atas tanah yang dinilai sah secara
hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun.
Objek tanah yang dinilai berbatasan dengan:
Sebelah Utara : Jalan Nata Atmaja
Sebelah Timur : Saluran Air
Sebelah Selatan : Komplek Ruko
Sebelah Barat : Jalan Raya Bojongsari
Bentuk tanah beraturan, dimana bidang tanah yang bersisian dengan Jalan Raya Bojongsari
memiliki lebar ± 240 meter dan memanjang ke arah belakang sejauh ± 40 meter.
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari objek penilaian. Tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 33
Page 101
sertipikat tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini
sesuai dengan besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah objek penilaian.
Bentuk aset untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Lampiran Gambar Situasi Tanah yang terletak
di bagian akhir laporan penilaian ini.
Proses Penilaian
Dalam penilaian tanah, kami menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar, yang dilakukan
dengan cara membandingkan aset tanah yang dinilai dengan beberapa data pembanding sejenis
yang terletak di sekitar lokasi. Selanjutnya dilakukan beberapa penyesuaian terhadap data-data
pembanding tersebut dengan mempertimbangkan kelebihan dan kekurangan dari aset yang
dinilai untuk mendapatkan indikasi Nilai Pasar Tanah.
Menghitung besarnya estimasi nilai dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut :
1. Pengumpulan data dan melakukan analisa terhadap aset
2. Kami melakukan penyesuaian dalam bentuk persentase
3. Penyesuaian di dalam Pendekatan Pasar (Market Approach) dilakukan paling kurang terhadap
faktor:
- Lokasi antara lain dengan memperhatikan lingkungan, akses, dan fasilitas.
- Peruntukan (zoning) antara lain dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan
yang berlaku pada saat penilaian.
- Sifat-sifat fisik obyek penilaian antara lain dengan memperhatikan fisik, luasan, bentuk,
dan elevasi.
Data Pembanding
Pada saat dilakukan peninjauan obyek penilaian, kami tidak mendapatkan data transaksi, namun
kami mendapatkan beberapa data penawaran serta informasi mengenai harga pasar tanah di
wilayah tersebut dari masyarakat/agen properti di sekitar lokasi yang kami anggap relevan untuk
dijadikan sebagai data pembanding.
Data-data penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam penilaian ini, adalah
sebagai berikut:
Data 1 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 10.000 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Bojong Sari, Kelurahan Bojong Sari Lama,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp. 60.000.000.000,-
- Tangal Data : 30 April 2024
- No. Kontak : Ibu Nenden (081901230456)
- Link Sumber Data : - (tidak tersedia)
Data 2 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 13.000 meter persegi
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 34
Page 102
- Alamat : Jalan Raya Bojong Sari, Kelurahan Bojong Sari Lama,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp. 78.000.000.000,-
- Tangal Data : 30 April 2024
- No. Kontak : Bapak Hadis (08156617176)
- Link Sumber Data : https://www.olx.co.id/item/jual-tanah-13-ha-di-jl-bojongari-
sawangan-depok-iid-921320642
Data 3 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 12.290 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Jakarta - Bogor, Kelurahan Serua, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp. 271.034.400.000,-
- Tanggal data : 30 April 2024
- No. Kontak : Bapak Heru (081295700181)
- Sumber Data : https://www.rumah123.com/properti/depok/las3192300/?itm_
source=organic&itm_medium=LDP%20Labeled
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 35
Page 103
Peta Lokasi Dan Data Pembanding Penilaian Aset Tanah Kosong PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 36
Page 104
Analisis Data Pembanding Properti
Dari ketiga data pembanding di atas, kami melakukan perhitungan dengan melakukan teknik
tambah dan kurang dengan mempertimbangkan kelebihan dan kekurangan masing - masing data
terhadap properti sebagai berikut :
ANALISA PERHITUNGAN NILAI TANAH
KETERANGAN OBJEK PENILAIAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
UMUM
▪ Jenis Properti Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong
▪ Tanggal Penilaian 30 April 2024 30 April 2024 30 April 2024 30 April 2024
▪ Foto Objek dan Pembanding
https://www.rumah123.com/prop
https://www.olx.co.id/item/jual-
erti/depok/las3192300/?itm_sour
tanah-13-ha-di-jl-bojongari-
ce=organic&itm_medium=LDP%20
sawangan-depok-iid-921320642
Labeled
▪ Lokasi Jalan Raya Bojongsari Jalan Raya Bojong Sari Jalan Raya Bojong Sari Jalan Raya Jakarta - bogor
Desa Kelurahan Bojong Sari Bojong Sari Lama Bojong Sari Lama Serua
Kecamatan Bojong Sari Bojong Sari Bojong Sari Bojong Sari
Kota / Kabupaten Depok Depok Depok Depok
Provinsi Jawa Barat Jawa Barat Jawa Barat Jawa Barat
▪ Titik Koordinat 6°24'02.5"S 106°44'33.7"E 6°24'21.5"S 106°44'30.1"E 6°24'16.9"S 106°44'28.7"E 6°22'50.6"S 106°44'45.9"E
SUMBER INFORMASI
▪ Sumber Data / Narasumber / CP Ibu Nenden Bapak Hadis Bapak Heru
▪ Status Agen Marketing Agen Marketing Agen Marketing
▪ No Kontak 081901230456 08156617176 081295700181
INDIKASI NILAI PROPERTI
▪ Harga Transaksi - - -
▪ Penawaran 60.000.000.000 78.000.000.000 271.034.400.000
▪ Harga Transaksi / Penawaran
10% 54.000.000.000 10% 70.200.000.000 10% 243.930.960.000
Setelah Diskon
▪ Legalitas SHGB SHM SHM SHM
-0,3% -0,3% -0,3%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Kondisi Penjualan
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Syarat Pembiayaan
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Pengeluaran Yang Dilakukan Segera
0% 0% 0%
Setelah Pembelian 53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Kondisi Pasar
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Harga Transaksi / Penawaran
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
Setelah Penyesuaian
▪ Indikasi NP Komponen Non Realty
0% - 0% - 0% -
Dalam Penjualan
▪ Indikasi Nilai Properti Setelah
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
Dikurangi Komponen Non Realty
TANAH
▪ Luas 6.151 m² 10.000 m² 13.000 m² 48.399 m²
▪ Lokasi Baik Baik Baik Baik
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah Tengah
▪ Bentuk Tidak Beraturan Ngantong Tidak Beraturan Tidak Beraturan
▪ Kontur Datar Datar Datar Datar
▪ ROW (Jalan Depan) ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m
▪ Elevasi Tanah 0,20 m 0,00 m 0,20 m 0,00 m
▪ Jarak Dari Objek Penilaian 0,00 m 2.300,00 m 2.200,00 m 1.200,00 m
▪ Peruntukan Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 37
Page 105
PENYESUAIAN TANAH
KETERANGAN OBJEK PENILAIAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
INDIKASI NILAI PASAR TANAH Rp 5.383.800 Rp 5.383.800 Rp 5.024.880
FAKTOR-FAKTOR PENYESUAIAN
● Lokasi dan Lingkungan
▪ Lokasi Baik Baik Baik Baik
0% - 0% - 0% -
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
0% - 0% - 0% -
▪ ROW (Jalan Depan) ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m
0% - 0% - 0% -
▪ ................
0% - 0% - 0% -
● Fisik
▪ Luas 6.151 m² 10.000 m² 13.000 m² 48.399 m²
1,39% 74.865 2,47% 133.216 15,26% 766.962
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah Tengah
0% - 0% - 0% -
▪ Bentuk Tidak Beraturan Ngantong Tidak Beraturan Tidak Beraturan
0% - 0% - 0% -
▪ Kontur Datar Datar Datar Datar
0% - 0% - 0% -
▪ Elevasi 0,20 m 0,00 m 0,20 m 0,00 m
1% 40.379 0% - 1% 37.687
▪
0% - 0% - 0% -
● Peraturan dan Regulasi
▪ Peruntukan Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa
0% - 0% - 0% -
▪
0% - 0% - 0% -
● Karakteristik Ekonomi 0% - 0% - 0% -
JUMLAH PENYESUAIAN 2% 115.243 2% 133.216 16% 804.648
JUMLAH PENYESUAIAN (ABSOLUT) 2% 2% 16%
INDIKASI NILAI Rp 5.499.043 Rp 5.517.016 Rp 5.829.528
PEMBOBOTAN 50,03% 43,28% 6,69%
NILAI TANAH / M² 5.528.925 Rp 2.751.230 Rp 2.387.825 Rp 389.870
PEMBULATAN 5.530.000
STANDAR DEVIASI 6,01%
4.6 Kesimpulan Nilai Tanah
Berdasarkan perhitungan pendekatan penilaian yang dilakukan dan beberapa faktor lainnya yang
kami pertimbangkan sehubungan dengan penilaian aset ini, maka kami berpendapat bahwa Nilai
Pasar aset tersebut diatas, yang berlokasi di Jalan Raya Bojongsari, Kelurahan Bojongsari,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat adalah Rp. 34.015.000.000,- (Tiga
Puluh Empat Miliar Lima Belas Juta Rupiah).
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 38
Page 106
LAMPIRAN - PETA LOKASI - GAMBAR SITUASI TANAH - FOTO-FOTO PROPERTI - DOKUMEN LEGALITAS OBJEK PENILAIAN - VALIDASI MAPPI DATA PEMBANDING - DOKUMEN KERTAS KERJA EXCEL PENILAI
Page 107
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
LOKASI OBJEK
PENILAIAN
PETA LOKASI
Tanggal Penilaian Skala :
Koordinat Aset : 6°24'02.5"S 106°44'33.7"E
Jalan Raya Bojongsari, Kelurahan Bojong Sari, 30 April 2024 Tanpa Skala
Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi
Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 108
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
SHGB
No. 00352
Luas : 13.592 m²
GAMBAR SITUASI TANAH Tanggal Penilaian Skala :
Jalan Raya Bojongsari, Kelurahan Bojong Sari, 30 April 2024 Tanpa Skala
Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi
Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 109
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
GAMBAR SITUASI TANAH Tanggal Penilaian Skala :
Jalan Raya Bojongsari, Kelurahan Bojong Sari, 30 April 2024 Tanpa Skala
Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi
Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 110
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
Jalan Raya Bojongsari, Kelurahan Bojong Sari, 1. Tampak Jalan Raya Bojong Sari
30 April 2024
Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi 2. Tamoak Depan Properti
Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 111
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
Jalan Raya Bojongsari, Kelurahan Bojong Sari, 1. Tampak Permukaan Tanah
30 April 2024
Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi 2. Tampak Permukaan Tanah
Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 112
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
Jalan Raya Bojongsari, Kelurahan Bojong Sari, 1. Tampak Permukaan Tanah
30 April 2024
Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi 2. Tampak Permukaan Tanah
Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 113
Page 114
Page 115
Page 116
Page 117
Page 118
Page 119
Page 120
Page 121
Page 122
Page 123
Page 124
Page 125
Page 126
Page 127
Page 128
Page 129
Page 130
PENILAIAN ASET
RENCANA TRANSAKSI CROSS COLLATERAL (PENJAMINAN UTANG) PT. PAKUAN, TBK. UNTUK
KEPENTINGAN OTORITAS JASA KEUANGAN (OJK)
PT. PAKUAN, TBK.
TANAH KOSONG
Jalan Raya Bojongsari
Kelurahan Bojong Sari, Kecamatan Bojong Sari
Kabupaten Depok, Provinsi Jawa Barat
30 April 2024
Nilai Pasar
No. Rincian Aset Luas/Volume Satuan
/m² Total
A. TANAH 6.151 m² 5.530.000 34.015.030.000
TOTAL 34.015.030.000
Page 131
ANALISA PERHITUNGAN NILAI TANAH
KETERANGAN OBJEK PENILAIAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
UMUM
▪ Jenis Properti Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong
▪ Tanggal Penilaian 30 April 2024 30 April 2024 30 April 2024 30 April 2024
▪ Foto Objek dan Pembanding
https://www.rumah123.com/proper
https://www.olx.co.id/item/jual-
ti/depok/las3192300/?itm_source=o
tanah-13-ha-di-jl-bojongari-
rganic&itm_medium=LDP%20Labele
sawangan-depok-iid-921320642
d
▪ Lokasi Jalan Raya Bojongsari Jalan Raya Bojong Sari Jalan Raya Bojong Sari Jalan Raya Jakarta - bogor
Desa Kelurahan Bojong Sari Bojong Sari Lama Bojong Sari Lama Serua
Kecamatan Bojong Sari Bojong Sari Bojong Sari Bojong Sari
Kota / Kabupaten Depok Depok Depok Depok
Provinsi Jawa Barat Jawa Barat Jawa Barat Jawa Barat
▪ Titik Koordinat 6°24'02.5"S 106°44'33.7"E 6°24'21.5"S 106°44'30.1"E 6°24'16.9"S 106°44'28.7"E 6°22'50.6"S 106°44'45.9"E
SUMBER INFORMASI
▪ Sumber Data / Narasumber / CP Ibu Nenden Bapak Hadis Bapak Heru
▪ Status Agen Marketing Agen Marketing Agen Marketing
▪ No Kontak 081901230456 08156617176 081295700181
INDIKASI NILAI PROPERTI
▪ Harga Transaksi - - -
▪ Penawaran 60.000.000.000 78.000.000.000 271.034.400.000
▪ Harga Transaksi / Penawaran
10% 54.000.000.000 10% 70.200.000.000 10% 243.930.960.000
Setelah Diskon
▪ Legalitas SHGB SHM SHM SHM
-0,3% -0,3% -0,3%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Kondisi Penjualan
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Syarat Pembiayaan
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Pengeluaran Yang Dilakukan Segera
0% 0% 0%
Setelah Pembelian 53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Kondisi Pasar
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Harga Transaksi / Penawaran
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
Setelah Penyesuaian
▪ Indikasi NP Komponen Non Realty
0% - 0% - 0% -
Dalam Penjualan
▪ Indikasi Nilai Properti Setelah
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
Dikurangi Komponen Non Realty
Page 132
TANAH
▪ Luas 6.151 m² 10.000 m² 13.000 m² 48.399 m²
▪ Lokasi Baik Baik Baik Baik
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah Tengah
▪ Bentuk Tidak Beraturan Ngantong Tidak Beraturan Tidak Beraturan
▪ Kontur Datar Datar Datar Datar
▪ ROW (Jalan Depan) ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m
▪ Elevasi Tanah 0,20 m 0,00 m 0,20 m 0,00 m
▪ Jarak Dari Objek Penilaian 0,00 m 2.300,00 m 2.200,00 m 1.200,00 m
▪ Peruntukan Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
INDIKASI NILAI PASAR TANAH
▪ Bangunan
- Tahun Penilaian
- Tahun Bangun
- Tahun Renovasi (Visual)
- Umur Ekonomis - - -
- - -
- Biaya Reproduksi Baru Rp - Rp - Rp -
- Penyusutan Fisik 0,00% 0,00% 0,00%
- Penyusutan Fungsi 0,00% 0,00% 0,00%
- Penyusutan Ekonomis 0,00% 0,00% 0,00%
- Total Penyusutan 0,00% 0,00% 0,00%
- Sisa Kondisi 100,00% 100,00% 100,00%
- Kondisi
NILAI PASAR BANGUNAN (/M²) Rp - Rp - Rp -
NILAI PASAR BANGUNAN (TOTAL) Rp - Rp - Rp -
NILAI PASAR TANAH (TOTAL) Rp 53.838.000.000 Rp 69.989.400.000 Rp 243.199.167.120
NILAI PASAR TANAH (/M²) Rp 5.383.800 Rp 5.383.800 Rp 5.024.880
Page 133
PENYESUAIAN TANAH
KETERANGAN OBJEK PENILAIAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
INDIKASI NILAI PASAR TANAH Rp 5.383.800 Rp 5.383.800 Rp 5.024.880
FAKTOR-FAKTOR PENYESUAIAN
● Lokasi dan Lingkungan
▪ Lokasi Baik Baik Baik Baik
0% - 0% - 0% -
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
0% - 0% - 0% -
▪ ROW (Jalan Depan) ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m
0% - 0% - 0% -
▪ ................
0% - 0% - 0% -
● Fisik
▪ Luas 6.151 m² 10.000 m² 13.000 m² 48.399 m²
1,39% 74.865 2,47% 133.216 15,26% 766.962
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah Tengah
0% - 0% - 0% -
▪ Bentuk Tidak Beraturan Ngantong Tidak Beraturan Tidak Beraturan
0% - 0% - 0% -
▪ Kontur Datar Datar Datar Datar
0% - 0% - 0% -
▪ Elevasi 0,20 m 0,00 m 0,20 m 0,00 m
1% 40.379 0% - 1% 37.687
▪
0% - 0% - 0% -
● Peraturan dan Regulasi
▪ Peruntukan Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa
0% - 0% - 0% -
▪
0% - 0% - 0% -
● Karakteristik Ekonomi 0% - 0% - 0% -
JUMLAH PENYESUAIAN 2% 115.243 2% 133.216 16% 804.648
JUMLAH PENYESUAIAN (ABSOLUT) 2% 2% 16%
INDIKASI NILAI Rp 5.499.043 Rp 5.517.016 Rp 5.829.528
PEMBOBOTAN 50,03% 43,28% 6,69%
NILAI TANAH / M² 5.528.925 Rp 2.751.230 Rp 2.387.825 Rp 389.870
PEMBULATAN 5.530.000
STANDAR DEVIASI 6,01%
Page 134
PETA OBJEK PENILAIAN DAN DATA PEMBANDING
DATA 3
DATA 2
LOKASI OBJEK
PENILAIAN
DATA 1
Names mentioned 37 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.2
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×3
unresolved
org
KJPP FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN Ir. Yohn PS.
p.4
unresolved
person
Msc
p.4 ×3
unresolved
person
Ir. Yohn PS. Napitupulu, MSc, MAPPI (Cert.)
p.6 ×4
unresolved
person
Dewi Sari Kencana, ST, MAPPI (Cert.)
p.6
unresolved
person
Bambang Tri Wahyudi, ST
p.6
unresolved
person
Irfan Riadi, SP., MMPP, MAPPI (Cert.)
p.6
unresolved
person
MMPP
p.6
unresolved
—
Yudi
p.6
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.10 ×6
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.10 ×5
unresolved
org
Bank Indonesia
p.15 ×13
unresolved
org
Pusat Statistik
p.15
unresolved
person
Jeremmy Erickson
p.15 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN
p.16
unresolved
org
Kota Nusantara
p.28
unresolved
org
PT. Pakuan International Country Club
p.28 ×2
unresolved
person
Ridwan Suselo
· Notaris
p.28
unresolved
org
Menteri Kehakiman
p.28
unresolved
person
Akta Notaris Christina Dwi Utami
p.28
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.28
unresolved
person
Nenden
p.35 ×6
unresolved
person
Hadis
p.35 ×6
unresolved
person
Heru
p.35 ×6
unresolved
org
PT. JAKARTA INVESTINDO INDONESIA. Luas
p.100
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
6998 ms
12 Sep 2026 22:58
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}