Back to announcement
20240921_UANG_Informasi Transaksi Afiliasi_31727833_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 63
Page 1
Nomor : S-388/PM.023/2024 04 September 2024
Sifat : Segera
Lampiran : Satu Set Berkas
Hal : Perubahan dan/atau Tambahan
Informasi Atas Rencana Transaksi
Afiliasi dan Transaksi Material oleh PT
Pakuan Tbk.
Yth. Direksi PT Pakuan Tbk
Saumata Apartment Office Lt. 2
Jl. Alam Sutera Utama Kav. 12-16
Panunggangan Barat, Pinang
Tangerang 15143
Setelah dilakukan penelaahan atas rencana Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Material Perseroan yang telah yang disampaikan melalui Sistem Pelaporan Elektronik
(SPE) Nomor 0074B/PAK-LEG/Lett/VIII/2024 tanggal 24 Agustus 2024 perihal
Pemberitahuan Rencana Rapat Umum Pemegang Saham Independen, dapat
disampaikan hal-hal sebagai berikut:
1. Saudara agar segera menyampaikan perubahan dan/atau tambahan informasi
atas rencana transaksi penyetoran modal pada Perusahaan anak Perseroan, yaitu
PT Vasamty Land Sawangan (VLS) dan penjaminan aset atas transaksi pinjaman
yang diberikan PT Bank Central Asia Tbk (BCA) berdasarkan Perjanjian Kredit
Perseroan, PT Jakarta Investindo Indonesia (JII) dan PT Sirius Surya Sentosa (SSS)
kepada Otoritas Jasa Keuangan sebagaimana terlampir.
2. Saudara agar mengumumkan kembali perubahan dan/atau tambahan informasi
sebagaimana butir 1 diatas, dalam paling kurang situs web Perseroan dan situs
web Bursa Efek paling lambat 2 (dua) hari kerja sebelum Rapat Umum Pemegang
Saham dilaksanakan, dan menyampaikan bukti pengumuman tersebut kepada
Otoritas Jasa Keuangan.
3. Sebelum hal tersebut dipenuhi, maka Perseroan belum dapat menyelenggarakan
Rapat Umum Pemegang Saham Independen yang mengagendakan Persetujuan
RUPS atas rencana transaksi tersebut.
Dalam rangka menjaga integritas Otoritas Jasa Keuangan, kami menyampaikan
bahwa seluruh Pegawai Otoritas Jasa Keuangan dilarang menerima suap dan/atau
Dokumen Ini Ditandatangani secara Elektronik.
Validasi dapat dilihat melalui scan QR-Code.
OJK-040924-021571
Page 2
-2-
gratifikasi yang tidak sesuai ketentuan. Apabila terdapat pegawai Otoritas Jasa
Keuangan yang melakukan pelanggaran atas ketentuan tersebut, dapat dilaporkan
melalui whistleblowing system Otoritas Jasa Keuangan (https://wbs.ojk.go.id/).
Demikian, agar Saudara maklum.
Direktur Penilaian Emiten dan
Perusahaan Publik
Kunwidarto
Tembusan:
Deputi Direktur Perizinan Emiten dan Perusahaan Publik 3
Dokumen Ini Ditandatangani secara Elektronik.
Validasi dapat dilihat melalui scan QR-Code.
KP: D.04/PM.02320
OJK-040924-021571
Page 3
OTORITAS JASA KEUANGAN
PERUBAHAN DAN/ATAU TAMBAHAN INFORMASI
ATAS RENCANA TRANSAKSI AFILIASI DAN TRANSAKSI MATERIAL
PT PAKUAN TBK (“PERSEROAN”)
TAHUN 2024
A. Umum
1. Apabila ada kesalahan pengetikan dalam seluruh dokumen rencana transaksi
agar dilengkapi dan diperbaiki.
2. Agar diklarifikasi dan diungkapkan apakah Perseroan dan Pihak-Pihak terkait
dalam pelaksanaan rencana transaksi, memerlukan persetujuan,
pemberitahuan atau perizinan terlebih dahulu dari kreditur, instansi
berwenang dan/atau pihak lain sehubungan dengan rencana transaksi yang
akan dilakukan. Dalam hal memerlukan persetujuan, pemberitahuan atau
perizinan sebagaimana tersebut diatas, agar diungkapkan pemenuhannya.
3. Sehubungan dengan rencana transaksi penyetoran modal pada Perusahaan
anak Perseroan, yaitu PT Vasamity Land Sawangan (VLS), agar disampaikan
dokumen:
a. Laporan Penilaian 100% Saham shortform report dan longform report
PT Vasamity Land Sawangan.
b. Laporan pendapat kewajaran longform report atas rencana transaksi
penyetoran modal pada PT Vasamity Land Sawangan.
c. Penyajian dan pengungkapan pada dokumen Keterbukaan Informasi
disesuaikan mengacu pada pasal 17 POJK No. 17/2020 dan Laporan
Penilaian disesuaikan mengacu pada POJK No. 35/2020.
d. Informasi keuangan proforma yang direviu oleh Akuntan dalam hal
Perseroan memperoleh atau kehilangan pengendalian atas perusahaan.
4. Sehubungan dengan rencana transaksi penjaminan aset atas fasilitas kredit
dari PT Bank Central Asia Tbk kepada PT Pakuan Tbk dan PT Jakarta
Investindo Indonesia (JII), serta PT Sirius Surya Sentosa Tbk (SSS), agar
disampaikan dokumen:
a. Laporan pendapat kewajaran longform report atas rencana transaksi
penjaminan aset. Selanjutnya, agar penyajian dan pengungkapan
disesuaikan mengacu pada analisis kewajaran atas pendapat kewajaran
atas transaksi pinjam meminjam dan/atau penjaminan pada POJK No.
35/2020.
b. Penyajian dan pengungkapan pada dokumen Keterbukaan Informasi
disesuaikan mengacu pada Pasal 17 POJK No. 17/2020 dan Laporan
Penilaian disesuaikan mengacu pada POJK No. 28/2021.
5. Sehubungan dengan rencana transaksi penjaminan aset atas keseluruhan
fasilitas kredit dari PT Bank Central Asia Tbk, agar dijelaskan dalam bentuk
tabel atas rincian masing-masing plafon pinjaman yang diperoleh masing-
masing entitas, rincian pinjaman yang diperoleh masing-masing entitas,
rincian jaminan yang diberikan masing-masing entitas, rincian masing-masing
nilai jaminan masing-masing entitas, rincian jenis dan perhitungan nilai
jaminan cross collateral.
1
Page 4
OTORITAS JASA KEUANGAN
B. Keterbukaan Informasi Kepada Pemegang Saham Atas Rencana Transaksi
Penyetoran Modal
1. Perseroan diminta untuk memberikan klarifikasi keabsahan pendirian dari
VLS dengan memperhatikan pasal 33 UUPT, hal ini mengingat pada tanggal
15 Mei 2024 baru dilakukan pelunasan oleh VLS atas piutang yang dimiliki
Perseroan dan Samty Asia Investment Pte.,Ltd. (SAI) dan tidak terdapatnya
aliran kas terkait dengan setoran modal oleh pemegang saham pada
VLS. Selanjutnya, agar diklarifikasi tanggal penyetoran modal dari Perseroan
dan SAI kepada VLS beserta bukti penyetoran dimaksud.
2. Sehubungan dengan pelunasan oleh VLS atas piutang yang dimiliki Perseroan
dan Samty Asia Investment Pte.,Ltd. (SAI) pada tanggal 15 Mei 2024, agar
diklarifikasi apakah hal ini masih memenuhi jaminan yang diberikan oleh
Perseroan atas perjanjian kredit dengan BCA. Hal ini dengan mengingat,
piutang Perseroan adalah salah satu jaminan yang diberikan di dalam
perjanjian kredit dimaksud.
3. Pendahuluan
Agar ditambahkan pengungkapan periode Laporan Keuangan yang digunakan
sebagai dasar acuan perhitungan materialitas transaksi, nama auditor, Kantor
Akuntan Publik, tanggal Laporan Auditor Independen, dan opini atas Laporan
Keuangan. Selanjutnya, agar dijelaskan kesesuaian perhitungan materialitas
menggunakan Laporan Keuangan reviu 30 April 2024 mengacu pada pasal
4 POJK No. 17/2020.
4. Uraian Mengenai Rencana Transaksi
a. Nilai Rencana Transaksi
1) Agar ditambahkan pengungkapan harga per saham VLS yang akan
dibeli oleh Perseroan.
2) Perseroan diminta untuk mengungkapan sumber dana Perseroan
untuk penyetoran modal kepada VLS.
b. Keterangan pihak-pihak yang melakukan Rencana Transaksi
1) Posisi Keuangan – Perseroan. Agar pengungkapan typo error tanggal
Laporan Keuangan pada tabel disesuaikan menjadi 30 April 2024.
2) Agar ditambahkan pengungkapan posisi keuangan dari VLS setelah
pelaksanaan setoran modal oleh Perseroan.
3) Agar ditambahkan pengungkapan uraian penting atas perjanjian yang
mendasari atas rencana transaksi.
c. Agar ditambahkan dasar transaksi dilakukan dikaitkan dengan VLS belum
menjalankan kegiatan usaha. Selanjutnya, agar dijelaskan periode VLS
akan mulai beroperasi dan menghasilkan pendapatan serta perizinan yang
dibutuhkan oleh VLS dalam melakukan kegiatan usahanya.
5. Penjelasan, Pertimbangan, dan Alasan dilakukannya Rencana Transaksi serta
Dampak Rencana Transaksi.
a. Sehubungan dengan pengungkapan “Rencana Transaksi dapat membantu
VLS untuk memberikan fleksibilitas dalam keuangan yang lebih besar
untuk melakukan investasi atau penambahan modal kerja jika
perusahaan berencana untuk meluncurkan produk unit residensial.
2
Page 5
OTORITAS JASA KEUANGAN
Rencana Transaksi akan …”, pengungkapan dasar pertimbangan
pelaksanaan rencana transaksi agar diperbaiki dan diperjelas. Hal ini
mempertimbangkan bahwa pengungkapan belum menggambarkan nilai
manfaat yang diperoleh Perseroan atas urgensi pentingnya pelaksanaan
rencana transaksi terhadap kegiatan usaha Perseroan, kinerja keuangan
Perseroan serta pemegang saham. Selanjutnya, agar diklarifikasi
pengungkapan modal kerja dan belanja modal.
b. Agar ditambahkan pengungkapan penjelasan, pertimbangan, dan alasan
dilakukannya Transaksi Afiliasi, dibandingkan dengan apabila dilakukan
transaksi lain yang sejenis yang tidak dilakukan dengan pihak Afiliasi.
c. Sehubungan dengan rencana penggunaan dana hasil penyetoran modal
Perseroan yang akan digunakan oleh VLS untuk mendanai inisiatif baru
atau persiapan untuk peluncuran unit residential yang dipersiapkan VLS,
agar diungkapkan secara jelas inisiatif baru yang akan dilakukan oleh VLS
menggunakan dana penyetoran modal dari Perseroan serta unit residensial
dimaksud. Selanjutnya, agar diungkapkan target rencana pelaksanaan
peluncuran unit residensial yang dipersiapkan oleh VLS dan rencana
pembelian tanah serta pekerjaan konstruksi untuk produk unit
residential.
d. Agar ditambahkan pengungkapan nilai pembelian, lokasi dan luas tanah
yang akan dibeli oleh VLS menggunakan dana hasil penyetoran modal
serta peruntukan tanah tersebut.
e. Agar ditambahkan pengungkapan pekerjaan konstruksi yang akan
dilakukan oleh VLS beserta perizinan yang perlu dimiliki VLS, perizinan
mana yang telah dipenuhi dan yang belum dipenuhi.
f. Agar ditambahkan pengungkapan rencana pengembangan atas kegiatan
usaha VLS yang akan dilakukan oleh Perseroan.
g. Laporan Dampak Rencana Transaksi terhadap Keuangan Perseroan
(proforma). Agar tabel disesuaikan nilai sebelum pelaksanaan transaksi,
penyesuaian yang dilakukan, dan nilai setelah pelaksanaan transaksi
(nilai terdampak).
h. Selanjutnya, agar dijelaskan transaksi yang mendasari dan perhitungan
nilai atas masing-masing transaksi yang mendasari penyesuaian dalam
menyajikan dampak rencana transaksi terhadap Laporan Keuangan
Perseroan (proforma) dan rinciannya.
6. Ringkasan Pendapat Pihak Independen
a. Agar ditambahkan pengungkapan analisis terkait penilaian saham atas
objek transaksi.
b. Agar ditambahkan pengungkapan analisis ringkas atas masing-masing
analisis untuk memberikan pendapat kewajaran mengacu pada POJK
Nomor 35/2020.
c. Agar ditambahkan pengungkapan analisis kewajaran mengacu pada POJK
Nomor 35/2020.
d. Agar pengungkapan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas disesuaikan
dengan POJK Nomor 35/2020.
3
Page 6
OTORITAS JASA KEUANGAN
e. Perseroan diminta untuk mengungkapkan dalam bentuk tabel mengenai
rincian perhitungan atas batas atas batas bawah 7,5% atas masing-
masing transaksi.
7. Perseroan agar menambahkan dan menyesuaikan penyajian serta
pengungkapan atas informasi ringkasan laporan penilaian saham, ringkasan
laporan pendapat kewajaran, dengan mengacu pada revisi atas masing-masing
dokumen.
8. Pernyataan Direksi dan Dewan Komisaris
Agar dijelaskan dasar dan pertimbangan Perseroan menyatakan bahwa
rencana transaksi bukan merupakan transaksi benturan kepentingan.
9. Tanggapan pada angka 5 dan angka 6 berlaku juga untuk Keterbukaan
Informasi kepada Pemegang Saham Rencana Transaksi Penjaminan Aset Atas
Fasilitas Kredit PT Pakuan Tbk, PT Jakarta Investindo Indonesia (JII), dan
PT Sirius Surya Sentosa Tbk.
10. Agar ditambahkan pengungkapan dampak rencana transaksi terhadap
keuangan Perseroan (proforma) dan pengungkapan masing-masing transaksi
yang mendasari.
C. Keterbukaan Informasi kepada Pemegang Saham Rencana Transaksi
Penjaminan Aset Atas Fasilitas Kredit PT Pakuan Tbk, PT Jakarta Investindo
Indonesia (JII) dan PT Sirius Surya Sentosa Tbk.
1. Pendahuluan
a. Agar ditambahkan pengungkapan periode Laporan Keuangan yang
digunakan sebagai dasar acuan perhitungan materialitas transaksi, nama
auditor, Kantor Akuntan Publik, tanggal Laporan Auditor Independen, dan
opini atas Laporan Keuangan. Selanjutnya, agar dijelaskan kesesuaian
perhitungan materialitas menggunakan Laporan Keuangan reviu 30 April
2024.
b. Agar ditambahkan nilai pinjaman SSS ke BCA. Selanjutnya, agar
ditambahkan pengungkapan rincian jaminan bersama (cross collateral)
dengan perjanjian kredit SSS.
2. Uraian Mengenai Rencana Transaksi.
a. Perseroan diminta untuk memberikan klarifikasi dasar dan pertimbangan
penentuan nilai rencana transaksi sebesar Rp200.000.000.000 dengan
memperhatikan nilai penjaminan. Hal ini mengingat pada halaman 5,
pendahuluan, disebutkan bahwa jaminan berdasarkan perjanjian SSS
adalah sebesar Rp10.000.000.000.
b. Perseroan diminta untuk memberikan klarifikasi apakah terdapat imbalan
yang harus dibayarkan oleh Perseroan atas pemberian jaminan oleh SSS.
c. Perseroan diminta untuk memberikan klarifikasi apakah terdapat imbalan
yang harus dibayarkan oleh SSS atas pemberian jaminan oleh Perseroan.
d. Perseroan diminta untuk memberikan klarifikasi keabsahan perjanjian
kredit Perseroan dan JII, mengingat belum terpenuhinya kewajiban
Perseroan untuk menandatangani perubahan perjanjian kredit Perseroan
dan JII sehubungan dengan penambahan ketentuan cross default dengan
SSS. Selanjutnya, agar diungkapkan perubahan Perjanjian Kredit
Perseroan dan JII dengan BCA yang telah diperpanjang tenggat waktu atas
4
Page 7
OTORITAS JASA KEUANGAN
pemenuhan kewajiban Perseroan dan JII.
e. Perseroan diminta untuk mengungkapan informasi sebagai berikut:
1) Pemenuhan rasio keuangan yang dipersyaratkan di dalam perjanjian
kredit.
2) Tujuan penggunaan dana atas pinjaman dari BCA kepada Perseroan,
JII dan SSS.
3) Syarat penjaminan.
4) Nilai penjaminan atas masing-masing jaminan.
5) Risiko yang mungkin terjadi jika penjaminan harus dilaksanakan oleh
Perseroan.
6) Ringkasan Posisi Keuangan untuk JII dan SSS.
7) Hubungan afiliasi antara PT Vasanta Indo Properti dan Perseroan, PT
Vasanta Indo Properti dan SSS.
3. Penjelasan, Pertimbangan, dan Alasan dilakukannya Rencana Transaksi serta
Dampak Rencana Transaksi.
a. Agar dijelaskan mengenai transaksi yang mendasari dan perhitungan atas
perolehan laba lebih tinggi rata-rata Rp1,5Milyar per tahun.
b. Agar ditambahkan pengungkapan penjelasan, pertimbangan, dan alasan
dilakukannya transaksi afiliasi, dibandingkan dengan apabila dilakukan
transaksi lain sejenis yang tidak dilakukan dengan pihak afiliasi.
c. Agar ditambahkan penjelasan transaksi yang mendasari dan perhitungan
nilai atas masing-masing transaksi yang mendasari penyesuaian dalam
menyajikan dampak rencana transaksi terhadap Laporan Keuangan
Perseroan (proforma) dan rinciannya.
d. Agar ditambahkan pengungkapan atas rincian sumber dana pembayaran
pinjaman masing-masing entitas.
e. Agar ditambahkan pengungkapan rincian risiko dalam hal terjadi default.
f. Agar dijelaskan mengenai transaksi yang mendasari dan perhitungan atas
perolehan laba lebih tinggi rata-rata Rp1,5Milyar per tahun. Selanjutnya
agar dijelaskan dasar dan pertimbangan Perseroan menyatakan bahwa
“jika dilakukannya rencana transaksi Perseroan diperkirakan akan
memperoleh laba yang tinggi rata-rata sebesar Rp1,5 M per tahun”,
dengan memperhatikan bahwa objek rencana transaksi adalah rencana
penjaminan (cross collateral dan cross default) terhadap pinjaman SSS
yang merupakan pemegang saham Perseroan.
4. Ringkasan Pendapat Pihak Independen
a. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai analisis ringkas atas masing-
masing analisis untuk memberikan pendapat kewajaran atas transaksi
pinjam-meminjam dan/atau penjaminan mengacu pada POJK Nomor
35/2020.
b. Agar pengungkapan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas disesuaikan
dengan POJK Nomor 35/2020.
5
Page 8
OTORITAS JASA KEUANGAN
c. Perseroan diminta untuk mengungkapkan dalam bentuk tabel mengenai
rincian perhitungan atas batas atas bawah 7,5% atas masing-masing
rencana transaksi yang akan dilaksanakan.
d. Agar diklarifikasi pengungkapan atas objek berupa penjaminan aset
Perseroan dan SSS, dikaitkan dengan pengungkapan rincian aset berupa
tanah kosong milik Perseroan dan JII.
e. Agar ditambahkan pengungkapan analisis terkait pendekatan dan metode
penilaian properti atas objek transaksi.
f. Agar diklarifikasi apakah plafond Rp670.000.000.000 mencakup JII dan
SSS, dikaitkan dengan pengungkapan atas perhitungan jaminan aset
hanya atas aset Perseroan sebesar 125%.
g. Kesimpulan. Agar rincian atas kesimpulan disesuaikan mengacu pada
analisis untuk memberikan pendapat kewajaran atas transaksi pinjam-
meminjam dan/atau penjaminan mengacu pada POJK Nomor 35/2020.
h. Agar dijelaskan apakah penilaian telah dilakukan atas seluruh jaminan
sebagaimana diungkapkan pada dokumen keterbukaan informasi.
5. Pernyataan Direksi dan Dewan Komisaris
Agar dijelaskan dasar dan pertimbangan Perseroan menyatakan bahwa
rencana transaksi bukan merupakan transaksi benturan kepentingan.
D. Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Melakukan Penyetoran
Modal Pada PT Vasimity Land Sawangan Melalui Pengeluaran Saham Baru oleh
KJPP Febriman Siregar & Rekan dengan Nomor Laporan 00781/2.0109-
05/BS/10/0069/1/VIII/2024 tanggal 23 Agustus 2024
1. Perlu kami ingatkan bahwa dalam hal Penilai melakukan revisi atas Laporan
Penilai, maka Penilai wajib menerbitkan kembali Laporan Penilai dengan
tanggal dan nomor yang berbeda dengan disertai alasan dan penjelasan
diterbitkannya revisi atas Laporan Penilai dimaksud mengacu pada POJK
35/2020.
2. Agar disampaikan Laporan pendapat kewajaran shortform report dan longform
report atas rencana transaksi penyetoran modal pada PT Vasamity Land
Sawangan. Selanjutnya, apabila terdapat kesalahan pengetikan atau typo error
dalam seluruh dokumen agar dilengkapi dan diperbaiki.
3. Agar dilampirkan kertas kerja excel penilaian.
4. Agar disampaikan masing-masing laporan proyeksi keuangan disertai dengan
penjelasan dasar asumsi proyeksi yang mendasari dan dokumen business plan
Perseroan.
5. Pernyataan Penilai. Agar pengungkapan disesuaikan dengan POJK Nomor
35/2020.
6. Halaman ii. Pengguna Laporan. Agar pengungkapan atas OJK dihapuskan.
7. Halaman iii. Analisa Pendapat Kewajaran. Agar analisis disesuaikan mengacu
pada pasal 94 POJK Nomor 35/2020 dan Bab III SEOJK Nomor 17/2020.
E. Laporan 100% Penilaian Saham PT Vasamty Land Sawangan oleh KJPP
Febriman Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan 00782/2.0109-
05/BS/10/0069/1/VIII/2024 tanggal 23 Agustus 2024
6
Page 9
OTORITAS JASA KEUANGAN
1. Perlu kami ingatkan bahwa dalam hal Penilai melakukan revisi atas Laporan
penilai, maka Penilai wajib menerbitkan kembali Laporan Penilai dengan
tanggal dan nomor yang berbeda dengan disertai alasan dan penjelasan
diterbitkannya revisi atas Laporan Penilai dimaksud mengacu pada POJK No.
35/2020.
2. Agar disampaikan Laporan Penilaian 100% Saham shortform report dan
longform report PT Vasamity Land Sawangan. Selanjutnya, OJK akan
melakukan penelaahaan kembali atas dokumen longform report yang
disampaikan.
3. Agar dijelaskan dasar kesesuaian atas tujuan penyusunan Laporan Penilaian
Saham dalam rangka keperluan Laporan Keuangan.
4. Agar dijelaskan dasar kesesuaian penggunaan pendekatan aset dan pasar
mengacu pada POJK No. 35/2020. Selanjutnya, agar dijelaskan dalam bentuk
tabel atas rincian pendekatan dan metode yang digunakan, hasil nilai atas
masing-masing pendekatan, dan rekonsiliasi nilai.
F. Laporan Keuangan Interim PT Vasamty Land Sawangan untuk Periode 1 (satu)
Bulan Sejak Tanggal 3 April 2024 (Tanggal Pendirian) sampai dengan Tanggal
30 April 2024.
1. Laporan Auditor Independen
Laporan Auditor Independen telah disampaikan dengan Nomor
0102/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/VIII/2024 tanggal 16 Agustus 2024 dengan
opini wajar tanpa modifikasian. Berkenaan dengan penyesuaian Laporan
Keuangan karena penelaahan dari OJK, apabila hal tersebut mengakibatkan
Laporan Auditor Independen harus diterbitkan kembali sesuai standar auditing
yang berlaku, maka Laporan Auditor Independen agar diterbitkan kembali.
2. Laporan Posisi Keuangan. Agar:
a. Dijelaskan mengenai transaksi yang mendasari adanya piutang setoran
modal posisi 30 April 2024, dikaitkan dengan nilai ekuitas pada periode
yang sama di Perseroan dan pemenuhan ketentuan UUPT.
b. Diklarifikasi dan dijelaskan mengenai mekanisme setoran modal yang
dilakukan pemegang saham dan dilampirkan dokumen mutasi rekening
koran setoran modal dimaksud.
3. Laporan Perubahan Ekuitas. Agar dilampirkan bukti rekening koran setoran
modal dimaksud.
4. Laporan Arus Kas. Agar diklarifikasi tidak terdapatnya rekonsiliasi aliran kas
mempertimbangkan adanya setoran modal oleh pemegang saham pada tanggal
3 April 2024 atau pada saat pendirian Perusahaan serta adanya pencatatan
dan pengakuan atas piutang setoran modal pada periode Laporan Keuangan.
5. Catatan atas Laporan Keuangan. Agar:
a. No. 1., Informasi Umum. Agar dijelaskan terkait dengan Perusahaan yang
belum beroperasi secara komersial dan belum memiliki karyawan.
Selanjutnya, dijelaskan nilai manfaat yang diperoleh Perseroan atas
rencana transaksi kepada Perusahaan.
b. No. 2., Kebijakan Akuntansi Material. Agar pengungkapan kebijakan
akuntansi mengacu pada PSAK terkini pada masing-masing penjelasan
informasi.
7
Page 10
OTORITAS JASA KEUANGAN
c. No. 4., Piutang Setoran Modal. Agar dijelaskan transaksi yang mendasari,
kondisi dan syarat transaksi, perjanjian yang mendasari, penggunaan
dana, dan kolektibilitas terkini atas piutang dimaksud. Selanjutnya,
dilampirkan dokumen mutasi rekening koran atas transaksi dimaksud.
d. No. 10., Modal Saham. Agar dijelaskan dan diklarifikasi terkait mekanisme
setoran modal yang dilakukan pemegang saham dikaitkan dengan adanya
pengakuan dan pengungkapan atas piutang setoran modal sebagai
peningkatan modal dan kesesuaian dengan UUPT dikaitkan dengan
pelunasan piutang setoran modal baru diperoleh pada 15 Mei 2024.
e. No. 7., Peristiwa Setelah Tanggal Pelaporan. Agar:
1) Dijelaskan terkait transaksi yang mendasari pelunasan piutang setoran
modal dan dilampirkan rekening koran atas mutasi transaksi.
2) Terkait dengan keputusan pemegang saham terkait dengan rencana
peningkatan modal, agar dijelaskan pertimbangan atas rencana
transaksi dimaksud dikaitkan dengan Perusahaan yang belum
berkegiatan operasional.
3) Sehubungan dengan pengungkapan adanya penerimaan uang muka
setoran modal dari pemegang saham pada tanggal 15 Mei 2024, agar
diklarifikasi mutasi rekening koran atas transaksi dimaksud.
4) Sehubungan dengan transaksi pembelian tanah pada tanggal 17 Mei
2024, agar dijelaskan syarat kondisi transaksi, pihak yang bertransaksi,
mekanisme pembayaran atas transaksi dimaksud, dan sumber dana
atas transaksi dimaksud.
f. Diungkapkan atas CALK penerbitan kembali Laporan Keuangan.
G. Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Penjaminan Aset Atas
Fasilitas Kredit PT Pakuan, Tbk. dan PT Sirius Surya Sentosa, Tbk. Oleh PT
Pakuan, Tbk. oleh KJPP Febriman Siregar & Rekan dengan Nomor Laporan
00780/2.0109-05/BS/10/0069/1/VIII/2024 tanggal 23 Agustus 2024
1. Perlu kami ingatkan bahwa dalam hal Penilai melakukan revisi atas Laporan
Penilai, maka Penilai wajib menerbitkan kembali Laporan Penilai dengan
tanggal dan nomor yang berbeda dengan disertai alasan dan penjelasan
diterbitkannya revisi atas Laporan Penilai dimaksud mengacu pada POJK
Nomor 35/2020.
2. Agar disampaikan Laporan pendapat kewajaran shortform dan longform report
atas rencana transaksi penjaminan aset atas fasilitas kredit PT Pakuan Tbk
dan PT Sirius Surya Sentosa, Tbk oleh PT Pakuan Tbk. Selanjutnya, apabila
terdapat kesalahan pengetikan atau typo error dalam seluruh dokumen agar
dilengkapi dan diperbaiki dan OJK akan melakukan penelaahaan kembali atas
dokumen longform report yang disampaikan.
3. Agar diklarifikasi tidak terdapatnya pengungkapan pada judul atas penjaminan
pinjaman JII.
4. Agar dijelaskan apakah penilaian telah dilakukan atas seluruh jaminan
sebagaimana diungkapkan pada dokumen keterbukaan informasi.
5. Agar dilampirkan kertas kerja excel penilaian.
8
Page 11
OTORITAS JASA KEUANGAN
6. Agar disampaikan masing-masing laporan proyeksi keuangan disertai dengan
penjelasan dasar asumsi proyeksi yang mendasari dan dokumen business plan
Perseroan.
7. Pernyataan Penilai. Agar pengungkapan disesuaikan dengan POJK Nomor
35/2020.
8. Halaman ii. Pengguna Laporan. Agar pengungkapan atas OJK dihapuskan.
9. Halaman ii. Maksud dan Tujuan Pendapat Kewajaran. Agar ditambahkan
pengungkapan POJK 17/2020.
10. Halaman iii. Asumsi dan Kondisi Pembatas. Agar pengungkapan disesuaikan
dengan POJK Nomor 35/2020.
11. Halaman iii. Analisa Pendapat Kewajaran. Agar pengungkapan analisis detail
atas pendapat kewajaran pemberian jaminan disesuaikan mengacu pada POJK
Nomor 35/2020 dan SEOJK Nomor 17/2020.
H. Laporan Penilaian Aset Tanah Kosong oleh KJPP Febriman Siregar dan Rekan
dengan Nomor Laporan 00766/2.0109-05/PI/10/0069/1/VIII/2024 tanggal
22 Agustus 2024
1. Perlu kami ingatkan dalam hal Penilai melakukan revisi atas Laporan Penilaian
Properti, maka Penilai wajib menerbitkan kembali Laporan Penilaian Properti
dengan tanggal dan nomor yang berbeda dengan disertai alasan dan
penjelasan diterbitkannya revisi atas Laporan Penilaian Properti dimaksud.
(POJK No. 28/2021 dan SEOJK No. 33/2021).
2. Agar dijelaskan apakah penilaian telah dilakukan atas seluruh jaminan
sebagaimana diungkapkan pada dokumen keterbukaan informasi.
3. Agar disampaikan dokumen validasi data MAPPI disertai dokumen kertas kerja
excel Penilai.
4. Pengungkapan pada laporan shortform dan Keterbukaan Informasi agar
disesuaikan dengan revisi pada laporan longform.
5. Agar penyajian, penilaian dan pengungkapan atas dokumen penilaian properti
disesuaikan mengacu pada masing-masing analisis pendekatan mengacu pada
POJK No. 28/2021 dan SEOJK No. 33/2021.
6. Pada halaman surat. Agar pengungkapan “Penilaian ini dilaksanakan dan
digunakan untuk kepentingan Otoritas Jasa Keuangan” dihapus.
7. Bab 1. Pendahuluan. Agar:
a. Agar ditambahkan pengungkapan atas msing-masing kepemilikan aset.
b. Maksud dan Tujuan Penilaian. Agar pengungkapan “Penilaian ini
dilaksanakan dan digunakan untuk kepentingan Otoritas Jasa Keuangan”
dihapus.
c. Diungkapkan dalam bentuk tabel atas rincian aset dalam objek penilaian
dikaitkan dengan rincian aset pada masing-masing Laporan Keuangan,
dan kesesuaian atas penilaian properti yang dilakukan KJPP berdasarkan
data pada Laporan Keuangan, rincian aset, nilai buku, dan nilai pasar atas
masing-masing aset, pendekatan dan metode yang digunakan, hasil nilai,
dan kesesuaian dengan POJK No. 28/2021.
d. Maksud dan Tujuan Penilaian. Agar pengungkapan “…dilaksanakan dan
digunakan untuk kepentingan OJK…” dihapuskan.
9
Page 12
OTORITAS JASA KEUANGAN
e. Tingkat Kedalaman Investigasi. Agar pengungkapan disesuaikan dengan
POJK No. 28/2021.
f. Asumsi dan Kondisi Pembatas. Agar pengungkapan asumsi disesuaikan
dengan asumsi dan kondisi pembatas sebagaimana pasal 31 POJK No.
28/2021.
g. Pendekatan Penilaian. Agar pengungkapan dasar pendekatan penilaian
disesuaikan mengacu pada POJK No. 28/2021 dan SEOJK No.33/2021.
h. Uraian Proses Penilaian. Agar pengungkapan dasar pendekatan penilaian
disesuaikan mengacu pada POJK No. 28/2021 dan SEOJK No.33/2021.
8. Bab 2. Tinjauan Pasar. Agar:
a. Analisis pada kondisi Makro Ekonomi terkait perkembangan ekonomi
dunia, pertumbuhan ekonomi nasional, tingkat inflasi, dan nilai tukar
rupiah agar ditambahkan pengungkapan mencakup sampai dengan cut off
periode penilaian yang dilakukan oleh KJPP.
b. Analisis pada kondisi perekonomian Provinsi Jawa Barat, terkait ekonomi
makro regional, keuangan daerah, dan perkembangan inflasi agar
ditambahkan pengungkapan mencakup kondisi terkini sampai cut off
periode penilaian yang dilakukan oleh KJPP.
c. Perkembangan Properti Komersial, terkait perkembangan permintaan
properti komersial, perkembangan pasokan properti komersial, dan
perkembangan harga properti komersial agar ditambahkan pengungkapan
mencakup data dan kondisi terkini sampai cut off periode penilaian yang
dilakukan oleh KJPP. Selanjutnya, dikaitkan dengan bisnis properti yang
cenderung melemah di beberapa tahun terakhir dan ada atau tidaknya
potensi peluang secara jangka panjang.
9. Persyaratan Persetujuan Publikasi. Agar pengungkapan disesuaikan dengan
POJK No. 28/2021.
10. Pengungkapan atas Aset. Agar dijelaskan dalam tabel atas rincian aset
operasional dan aset non operasional objek penilaian.
11. Bab 3. Penilaian Aset – Tanah Kosong – Jalan Raya Bojongsari, Perumahan
Shila At Sawangan. Agar:
a. Kondisi Pasar Properti. Agar ditambahkan pengungkapan dalam tabel
mengenai dasar penentuan data pembanding harga tanah per meter
persegi disekitar lokasi objek yang berkisar antara Rp4.100.000 s.d. ±
Rp5.300.000.
b. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.
1) Aspek Hukum. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai ketentuan
peraturan perundang-undangan yang menjadi dasar penentuan
peruntukan objek penilaian.
2) Aspek Finansial. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai tren
harga di lokasi properti.
3) Agar dijelaskan dan ditambahkan pengungkapan atas pertimbangan
dari pernyataan bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik adalah
sebagai Kawasan perumahan dikaitkan dengan rencana penggunaan
lahan dimaksud.
10
Page 13
OTORITAS JASA KEUANGAN
c. Penilaian- Penilaian tanah. Agar pengungkapan “… kami tidak meneliti
detail aspek hukum…” disesuaikan dengan POJK No. 28/2021.
d. Penilaian Tanah – Data Pembanding. Agar diungkapkan:
1) Mengenai penyesuaian yang dilakukan Penilai sehubungan dengan
status tanah pembanding dengan sertifikat SHM, sedangkan atas
sertifikat objek penilaian dengan SHGB, luasan, harga dan kesesuaian
dengan POJK No. 28/2021.
2) Mengenai analisis sebanding dan sejenis atas objek transaksi dan
penyesuaian serta kesesuaian dengan POJK No. 28/2021.
3) Mengenai sumber data yang digunakan sebagai data pembanding
berupa nomor kontak pihak yang dapat dihubungi dan link sumber
data pembanding.
4) Mengenai kesesuaian penggunaan masing-masing data pembanding
dikaitkan dengan peruntukan masing-masing pembanding serta status
kepemilikan. Selanjutnya, agar dijelaskan mengenai kesesuaian
dengan POJK No. 28/2021.
5) Mengenai ringkasan penetapan Perhitungan Nilai Pasar Tanah.
12. Bab 4. Penilaian Aset – Tanah Kosong – Jalan Raya Bojongsari. Agar:
a. Kondisi Pasar Properti. Agar dijelaskan dalam tabel mengenai dasar
penentuan data pembanding harga tanah per meter persegi disekitar lokasi
objek yang berkisar antara Rp5.000.000 s.d. Rp5.500.000 dan sumber data
yang digunakan.
b. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.
1) Aspek Hukum. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai ketentuan
peraturan perundang-undangan yang menjadi dasar penentuan
peruntukan objek penilaian.
2) Aspek Finansial. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai tren
harga di lokasi properti.
3) Agar dijelaskan dan ditambahkan pengungkapan atas pertimbangan
dari pernyataan bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik adalah
sebagai Kawasan Perdagangan dan Jasa dikaitkan dengan rencana
penggunaan aset dimaksud.
c. Penilaian- Penilaian tanah. Agar:
1) Dijelaskan kesesuaian terhadap Peraturan, atas penilaian tanah yang
dimiliki PT Jakarta Investindo Indonesia (JII), dikaitkan dengan
pemberi tugas adalah PT Pakuan, Tbk.
2) Pengungkapan “… kami tidak meneliti detail aspek hukum…”
disesuaikan dengan POJK No. 28/2021.
d. Penilaian Tanah – Informasi Pembanding. Agar diungkapkan:
1) Mengenai penyesuaian yang dilakukan Penilai sehubungan dengan
status tanah pembanding dengan sertifikat SHM, sedangkan atas
sertifikat objek penilaian dengan SHGB, luasan, harga dan kesesuaian
dengan POJK No. 28/2021.
11
Page 14
OTORITAS JASA KEUANGAN
2) Mengenai analisis sebanding dan sejenis atas objek transaksi dan
penyesuaian serta kesesuaian dengan POJK No. 28/2021.
3) Mengenai sumber data yang digunakan sebagai data pembanding
berupa nomor kontak pihak yang dapat dihubungi dan link sumber
data pembanding.
4) Mengenai kesesuaian penggunaan masing-masing data pembanding
dikaitkan dengan peruntukan masing-masing pembanding serta status
kepemilikan. Selanjutnya, agar dijelaskan mengenai kesesuaian
dengan POJK No. 28/2021.
5) Mengenai ringkasan penetapan Perhitungan Nilai Pasar Tanah.
I. Tambahan Informasi/dokumen yang wajib disampaikan
1. Jawaban atas setiap pertanyaan/tanggapan dari OJK ini agar ditulis lengkap
dan jelas serta disajikan secara utuh, dengan mencantumkan referensi nomor
halaman dari Keterbukaan Informasi Kepada Pemegang Saham.
2. Keterbukaan Informasi Kepada Pemegang Saham yang sudah disesuaikan
dengan tanggapan OJK dan ditandatangani oleh Pihak yang berwenang diatas
materai yang cukup.
3. Soft Copy semua dokumen yang diperbaiki.
4. Setelah selesainya seluruh transaksi, hasil pelaksanaan perubahan Kegiatan
Usaha Utama wajib dilaporkan kepada OJK paling lambat 2 (dua) hari kerja
sebagaimana diatur pada ketentuan Pasal 6 ayat (4) POJK No.
17/POJK.04/2020.
Jakarta, September 2024
Otoritas Jasa Keuangan
12
Page 15
PERUBAHAN DAN/ATAU TAMBAHAN INFORMASI
ATAS RENCANA TRANSAKSI AFILIASI DAN TRANSAKSI MATERIAL
PT PAKUAN TBK
(“PERSEROAN”)
TAHUN 2024
A. Umum
1. Apabila ada kesalahan pengetikan dalam seluruh dokumen rencana transaksi
agar dilengkapi dan diperbaiki.
Tanggapan Emiten:
Kesalahan pengetikan dalam seluruh dokumen rencana transaksi sudah
dilengkapi dan diperbaiki.
2. Agar diklarifikasi dan diungkapkan apakah Perseroan dan Pihak-Pihak terkait
dalam pelaksanaan rencana transaksi, memerlukan persetujuan, pemberitahuan
atau perizinan terlebih dahulu dari kreditur, instansi berwenang dan/atau pihak
lain sehubungan dengan rencana transaksi yang akan dilakukan. Dalam hal
memerlukan persetujuan, pemberitahuan atau perizinan sebagaimana tersebut
diatas, agar diungkapkan pemenuhannya.
Tanggapan Emiten:
Atas pelaksanaan rencana transaksi, tidak diperlukan persetujuan,
pemberitahuan atau perizinan terlebih dahulu dari kreditur, instansi berwenang
dan/atau pihak lain. Hal ini telah kami ungkapkan dalam Keterbukaan Informasi
bab Pendahuluan.
3. Sehubungan dengan rencana transaksi penyetoran modal pada Perusahaan
anak Perseroan, yaitu PT Vasamity Land Sawangan (VLS), agar disampaikan
dokumen:
a. Laporan Penilaian 100% Saham shortform report dan longform report PT
Vasamty Land Sawangan.
Tanggapan Emiten:
Laporan penilaian 100% saham shortform report dan longform report PT
Vasamty Land Sawangan sudah disampaikan dengan nomor laporan
00859/2.0109-05/BS/10/0069/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024
melalui SPE OJK pada tanggal 20 September 2024.
b. Laporan pendapat kewajaran longform report atas rencana transaksi
penyetoran modal pada PT Vasamity Land Sawangan.
Tanggapan Emiten:
Laporan pendapat kewajaran longform report atas rencana transaksi
penyetoran modal pada PT Vasamty Land Sawangan dengan nomor laporan
00858/2.0109-05/BS/10/0069/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024
sudah disampaikan melalui SPE OJK pada tanggal 20 September 2024.
c. Penyajian dan pengungkapan pada dokumen Keterbukaan Informasi
disesuaikan mengacu pada pasal 17 POJK No. 17/2020 dan Laporan Penilaian
disesuaikan mengacu pada POJK No. 35/2020.
1
Page 16
Tanggapan Emiten:
Penyajian dan pengungkapan pada dokumen Keterbukaan Informasi telah
disesuaikan mengacu pada Pasal 17 POJK No. 17/2020 dan Laporan Penilaian
disesuaikan mengacu pada POJK No. 35/2020.
d. Informasi keuangan proforma yang direviu oleh Akuntan dalam hal Perseroan
memperoleh atau kehilangan pengendalian atas perusahaan.
Tanggapan Emiten:
Saat ini VLS telah dikendalikan oleh Perseroan dan setelah dilakukannya
penyetoran modal oleh Perseroan, Perseroan akan tetap mengendalikan VLS.
Sehingga, tidak diperlukan informasi keuangan proforma yang direviu oleh
Akuntan.
4. Sehubungan dengan rencana transaksi penjaminan aset atas fasilitas kredit
dari PT Bank Central Asia Tbk kepada PT Pakuan Tbk dan PT Jakarta Investindo
Indonesia (JII), serta PT Sirius Surya Sentosa Tbk (SSS), agar disampaikan
dokumen:
a. Laporan pendapat kewajaran longform report atas rencana transaksi
penjaminan aset. Selanjutnya, agar penyajian dan pengungkapan
disesuaikan mengacu pada analisis kewajaran atas pendapat kewajaran atas
transaksi pinjam meminjam dan/atau penjaminan pada POJK No.
35/2020.
Tanggapan Emiten:
Laporan pendapat kewajaran longform report atas rencana transaksi
penjaminan aset dengan nomor laporan 00857/2.0109-
05/BS/10/0069/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024 sudah disampaikan
melalui SPE OJK pada tanggal 20 September 2024.
b. Penyajian dan pengungkapan pada dokumen Keterbukaan Informasi
disesuaikan mengacu pada Pasal 17 POJK No. 17/2020 dan Laporan
Penilaian disesuaikan mengacu pada POJK No. 28/2021.
Tanggapan Emiten:
Penyajian dan pengungkapan pada dokumen Keterbukaan Informasi telah
disesuaikan mengacu pada Pasal 17 POJK No. 17/2020 dan Laporan
Penilaian disesuaikan mengacu pada POJK No. 28/2021.
5. Sehubungan dengan rencana transaksi penjaminan aset atas keseluruhan
fasilitas kredit dari PT Bank Central Asia Tbk, agar dijelaskan dalam bentuk tabel
atas rincian masing-masing plafon pinjaman yang diperoleh masing- masing
entitas, rincian pinjaman yang diperoleh masing-masing entitas, rincian jaminan
yang diberikan masing-masing entitas, rincian masing-masing nilai jaminan
masing-masing entitas, rincian jenis dan perhitungan nilai jaminan cross
collateral.
2
Page 17
Tanggapan Emiten:
Berikut rincian fasilitas kredit dari PT Bank Central Asia Tbk:
Entitas Rincian Pinjaman Jenis Rincian Nilai Jaminan
Jaminan Jaminan
Perseroan Kredit Investasi: Tanah SHGB 1971 Rp. 782.357.900.000
Rp SHGB 1972
430.000.000.000 SHGB 1973
Kredit Lokal: SHGB
Rp 02076
20.000.000.000
PT Jakarta Kredit Investasi: Tanah SHGB Rp. 34.015.030.000
Investindo Rp 00352
Indonesia 20.000.000.000
PT Sirius Kredit Investasi: Tanah SHGB Rp. 436.430.000.000
Surya Rp 00466
Sentosa 180.000.000.000 SHGB
Tbk Kredit Lokal: 00467
Rp SHGB
20.000.000.000 00469
SHGB
00470
SHGB
00565
SHGB
00566
SHGB
00570
SHGB
00574
SHGB
00474
Plafond yang diterima oleh SSS, JII, dan Perseroan adalah sebesar Rp
670.000.000.000, sementara jaminan yang diberikan adalah senilai 125% nilai
plafond, yaitu minimal sebesar Rp 837.500.000.000.
B. Keterbukaan Informasi Kepada Pemegang Saham Atas Rencana Transaksi Penyetoran
Modal
1. Perseroan diminta untuk memberikan klarifikasi keabsahan pendirian dari
VLS dengan memperhatikan pasal 33 UUPT, hal ini mengingat pada tanggal
15 Mei 2024 baru dilakukan pelunasan oleh VLS atas piutang yang dimiliki
Perseroan dan Samty Asia Investment Pte.,Ltd. (SAI) dan tidak terdapatnya aliran
kas terkait dengan setoran modal oleh pemegang saham pada VLS.
Selanjutnya, agar diklarifikasi tanggal penyetoran modal dari Perseroan dan SAI
kepada VLS beserta bukti penyetoran dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Keabsahan pendirian dari VLS masih sesuai dengan UUPT dimana berdasarkan
UUPT dan peraturan pemerintah no 8 tahun 2021 pasal 4 ayat 2 penyetoran modal
harus dibayarkan 60 hari sejak akta pendirian PT ditandatangani.
3
Page 18
2. Sehubungan dengan pelunasan oleh VLS atas piutang yang dimiliki Perseroan
dan Samty Asia Investment Pte.,Ltd. (SAI) pada tanggal 15 Mei 2024, agar
diklarifikasi apakah hal ini masih memenuhi jaminan yang diberikan oleh
Perseroan atas perjanjian kredit dengan BCA. Hal ini dengan mengingat, piutang
Perseroan adalah salah satu jaminan yang diberikan di dalam perjanjian kredit
dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Pelunasan oleh VLS atas piutang yang dimiliki Perseroan dan Samty Asia
Investment Pte.,Ltd. (SAI) masih memenuhi jaminan atas perjanjian kredit dengan
BCA, dikarenakan piutang yang menjadi jaminan di dalam perjanjian kredit
merupakan piutang usaha.
3. Pendahuluan. Agar ditambahkan pengungkapan periode Laporan Keuangan yang
digunakan sebagai dasar acuan perhitungan materialitas transaksi, nama auditor,
Kantor Akuntan Publik, tanggal Laporan Auditor Independen, dan opini atas
Laporan Keuangan. Selanjutnya, agar dijelaskan kesesuaian perhitungan
materialitas menggunakan Laporan Keuangan reviu 30 April 2024 mengacu
pada pasal 4 POJK No. 17/2020.
Tanggapan Emiten:
Telah ditambahkan pengungkapan periode laporan keuangan yang digunakan
sebagai dasar acuan perhitungan materialitas transaksi, nama auditor, Kantor
Akuntan Publik, tanggal Laporan Auditor Independen, dan opini atas Laporan
Keuangan. Sesuai dengan pasal 4 POJK No. 17/2020, perhitungan materialitas
nilai transaksi dihitung menggunakan Laporan Keuangan Auditan tanggal 31
Desember 2023.
4. Uraian Mengenai Rencana Transaksi
a. Nilai Rencana Transaksi
1) Agar ditambahkan pengungkapan harga per saham VLS yang akan
dibeli oleh Perseroan.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan harga per lembar saham yang akan disetor oleh Perseroan
telah ditambahkan dalam Keterbukaan Informasi bagian II Uraian
Mengenai Rencana Transaksi halaman 5 yaitu Rp. 500.000,- per
lembar saham setelah stock split.
2) Perseroan diminta untuk mengungkapan sumber dana Perseroan untuk
penyetoran modal kepada VLS.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan sumber dana Perseroan untuk melakukan penyetoran
modal VLS telah ditambahkan dalam Keterbukaan Informasi bagian II
Uraian Mengenai Rencana Transaksi halaman 5 yaitu internal kas
Perseroan.
b. Keterangan pihak-pihak yang melakukan Rencana Transaksi
1) Posisi Keuangan – Perseroan. Agar pengungkapan typo error tanggal
Laporan Keuangan pada tabel disesuaikan menjadi 30 April 2024.
4
Page 19
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan typo error tanggal laporan keuangan pada tabel
telahdisesuaikan menjadi 30 April 2024 dalam Keterbukaan Informasi
bagian II Uraian Mengenai Rencana Transaksi halaman 6.
2) Agar ditambahkan pengungkapan posisi keuangan dari VLS setelah
pelaksanaan setoran modal oleh Perseroan.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan posisi keuangan dari VLS setelah pelaksanaan setoran
modal telah ditambahkan dalam Keterbukaan Informasi bagian II
Uraian Mengenai Rencana Transaksi halaman 9.
3) Agar ditambahkan pengungkapan uraian penting atas perjanjian yang
mendasari atas rencana transaksi.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan uraian penting atas perjanjian yang mendasari atas
rencana transaksi sudah ditambahkan dalam Keterbukaan Informasi
bagian II Uraian Mengenai Rencana Transaksi halaman 9.
Uraian penting dalam perjanjian yang mendasari rencana transaksi antara
Perseroan dan Samty Asia Investment PTE. LTD adalah sebagai berikut:
a. Para Pihak menyepakati dan menyanggupi untuk mendirikan
Perusahaan dalam bentuk perseroan terbatas di Indonesia dengan
nama “PT Vasamty Land Sawangan.
b. Semua biaya dan pengeluaran sehubungan dengan pendirian
Perusahaan akan ditanggung oleh Para Pihak sesuai dengan Proporsi
Kepemilikan Saham.
c. Para Pihak sepakat Modal dasar saham: Rp437.650.000.000, masing-
masing Saham senilai Rp500.000 yang terbagi menjadi 875.300 lembar
Saham biasa.
c. Agar ditambahkan dasar transaksi dilakukan dikaitkan dengan VLS belum
menjalankan kegiatan usaha. Selanjutnya, agar dijelaskan periode VLS akan
mulai beroperasi dan menghasilkan pendapatan serta perizinan yang
dibutuhkan oleh VLS dalam melakukan kegiatan usahanya.
Tanggapan Emiten:
Periode VLS akan mulai beroperasi dan menghasilkan pendapatan serta
perizinan yang dibutuhkan oleh VLS dalam melakukan kegiatan usahanya
telah ditambahkan dalam Keterbukaan Informasi bagian Keterangan pihak-
pihak yang melakukan Rencana Transaksi halaman 9-10.
Pertimbangan Perseroan melakukan Rencana Transaksi sebelum VLS aktif
menjalankan kegiatan usaha adalah VLS membutuhkan modal kerja untuk
dapat menjalankan serta mengembangkan kegiatan usahanya. VLS
direncanakan akan memulai pembangunan pada tahun 2025 dan beroperasi
komersial serta target membukukan pendapatan pada tahun 2026.
Adapun perizinan yang dibutuhkan oleh VLS dalam melakukan kegiatan
usahanya adalah sebagai berikut:
5
Page 20
Perijinan yang telah Perijinan belum dan sedang dilakukan pengurusan
diperoleh
Perijinan berdasarkan • Site Plan pengesahan dari Pemerintah
platform OSS telah Daerah Setempat
terpenuhi seluruhnya. • Ijin Mendirikan Bangunan (Persetujuan
Bangunan Gedung)
Pada tanggal Keterbukaan Informasi ini disampaikan, status perijinan belum
dan sedang dilakukan pengurusan masih dalam proses pengurusan perijinan.
5. Penjelasan, Pertimbangan, dan Alasan dilakukannya Rencana Transaksi serta
Dampak Rencana Transaksi.
a. Sehubungan dengan pengungkapan “Rencana Transaksi dapat membantu
VLS untuk memberikan fleksibilitas dalam keuangan yang lebih besar
untuk melakukan investasi atau penambahan modal kerja jika perusahaan
berencana untuk meluncurkan produk unit residensial. Rencana Transaksi
akan …”, pengungkapan dasar pertimbangan pelaksanaan rencana transaksi
agar diperbaiki dan diperjelas. Hal ini mempertimbangkan bahwa
pengungkapan belum menggambarkan nilai manfaat yang diperoleh
Perseroan atas urgensi pentingnya pelaksanaan rencana transaksi terhadap
kegiatan usaha Perseroan, kinerja keuangan Perseroan serta pemegang
saham. Selanjutnya, agar diklarifikasi pengungkapan modal kerja dan belanja
modal.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan dasar pertimbangan pelaksanaan rencana transaksi telah
diperbaiki dan diperjelas di Keterbukaan Informasi bagian III Penjelasan,
Pertimbangan, dan Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi serta Dampak
Rencana Transaksi halaman 10. Dana yang diperoleh VLS dari Rencana
Transaksi akan digunakan VLS untuk belanja modal berupa pembelian tanah
sebesar Rp. 330 miliar dan sisanya untuk pekerjaan konstruksi dan
operasional untuk pengembangan produk unit residential.
b. Agar ditambahkan pengungkapan penjelasan, pertimbangan, dan alasan
dilakukannya Transaksi Afiliasi, dibandingkan dengan apabila dilakukan
transaksi lain yang sejenis yang tidak dilakukan dengan pihak Afiliasi.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan penjelasan, pertimbangan, dan alasan dilakukannya
Transaksi Afiliasi, dibandingkan dengan apabila dilakukan transaksi lain yang
sejenis yang tidak dilakukan dengan pihak Afiliasi telah ditambahkan dalam
Keterbukaan Informasi bagian III Penjelasan, Pertimbangan, dan Alasan
Dilakukannya Rencana Transaksi serta Dampak Rencana Transaksi
halaman 10 yaitu sebagai berikut:
Pertimbangan Perseroan melakukan Rencana Transaksi (peningkatan modal
pada entitas anak) ini guna mendukung pengembangan kegiatan usaha VLS
yang mana ketika VLS telah menghasilkan laba, VLS dapat mendistribusikan
laba tersebut berupa dividen kepada Perseroan dan pemegang saham lainnya.
6
Page 21
c. Sehubungan dengan rencana penggunaan dana hasil penyetoran modal
Perseroan yang akan digunakan oleh VLS untuk mendanai inisiatif baru atau
persiapan untuk peluncuran unit residential yang dipersiapkan VLS, agar
diungkapkan secara jelas inisiatif baru yang akan dilakukan oleh VLS
menggunakan dana penyetoran modal dari Perseroan serta unit residensial
dimaksud. Selanjutnya, agar diungkapkan target rencana pelaksanaan
peluncuran unit residensial yang dipersiapkan oleh VLS dan rencana
pembelian tanah serta pekerjaan konstruksi untuk produk unit residential.
Tanggapan Emiten:
Inisiatif baru yang akan dilakukan oleh VLS menggunakan dana penyetoran
modal dari Perseroan serta unit residensial sudah diungkapkan dalam
Keterbukaan Informasi bagian III Penjelasan, Pertimbangan, dan Alasan
Dilakukannya Rencana Transaksi serta Dampak Rencana Transaksi
halaman 10 yaitu sebagai berikut:
Dana yang diperoleh VLS dari Rencana Transaksi akan digunakan VLS untuk
belanja modal berupa pembelian tanah sebesar Rp. 330 miliar dan sisanya
untuk pekerjaan konstruksi dan operasional untuk pengembangan produk
unit residential. Target rencana pelaksanaan peluncuran unit residensial pada
tahun 2025, sedangkan rencana pembelian tanah serta pekerjaan konstruksi
untuk produk unit residential direncanakan akan dilakukan masing-masing
pada tahun 2024 dan 2025.
d. Agar ditambahkan pengungkapan nilai pembelian, lokasi dan luas tanah
yang akan dibeli oleh VLS menggunakan dana hasil penyetoran modal
serta peruntukan tanah tersebut.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan nilai pembelian, lokasi dan luas tanah yang akan dibeli oleh
VLS menggunakan dana hasil penyetoran modal serta peruntukan tanah
tersebut telah ditambahkan dalam Keterbukaan Informasi bagian III
Penjelasan, Pertimbangan, dan Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi
Serta Dampak Rencana Transaksi halaman 10, yaitu pembelian tanah di
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Jawa Barat seluas 5,5
Ha senilai Rp.330.000.000.000.
e. Agar ditambahkan pengungkapan pekerjaan konstruksi yang akan dilakukan
oleh VLS beserta perizinan yang perlu dimiliki VLS, perizinan mana yang telah
dipenuhi dan yang belum dipenuhi.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan pekerjaan konstruksi yang akan dilakukan oleh VLS beserta
perizinan yang perlu dimiliki VLS, perizinan mana yang telah dipenuhi dan
yang belum dipenuhi telah ditambahkan dalam Keterbukaan Informasi
bagian II Uraian Mengenai Rencana Transaksi halaman 9-10.
f. Agar ditambahkan pengungkapan rencana pengembangan atas kegiatan
usaha VLS yang akan dilakukan oleh Perseroan.
7
Page 22
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan rencana pengembangan atas kegiatan usaha VLS yang akan
dilakukan oleh Perseroan telah ditambahkan dalam Keterbukaan Informasi
bagian II Uraian Mengenai Rencana Transaksi halaman 9-10 yaitu
pengembangan produk unit residential.
g. Laporan Dampak Rencana Transaksi terhadap Keuangan Perseroan
(proforma). Agar tabel disesuaikan nilai sebelum pelaksanaan transaksi,
penyesuaian yang dilakukan, dan nilai setelah pelaksanaan transaksi (nilai
terdampak).
Tanggapan Emiten:
Laporan dampak rencana Transaksi terhadap Keuangan Perseroan telah
disesuaikan dalam Keterbukaan Informasi bagian III Penjelasan,
Pertimbangan, dan Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi serta Dampak
Rencana Transaksi halaman 10-12.
h. Selanjutnya, agar dijelaskan transaksi yang mendasari dan perhitungan
nilai atas masing-masing transaksi yang mendasari penyesuaian dalam
menyajikan dampak rencana transaksi terhadap Laporan Keuangan
Perseroan (proforma) dan rinciannya.
Tanggapan Emiten:
Penjelasan transaksi yang mendasari dan perhitungan nilai atas transaksi yang
mendasari penyesuaian laporan keuangan proforma telah ditambahkan dalam
Keterbukaan Informasi bagian III halaman 12 seperti berikut:
“Penyesuaian yang dilakukan merupakan dampak dari konsolidasi yang mana
pada saat profoma ini dibuat VLS masih tahap permohonan peningkatan modal
sehingga dampak penyesuaian yang dilakukan hanya terlihat pada akun kas
dan kepentingan nonpengendali dimana Nilai Rp. 209.548.500.000 merupakan
tambahan modal disetor yang akan dilakukan oleh Samty Asia Investment Pte.
Ltd.”
6. Ringkasan Pendapat Pihak Independen
a. Agar ditambahkan pengungkapan analisis terkait penilaian saham atas
objek transaksi.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan analisis terkait penilaian saham atas objek transaksi sudah
ditambahkan dalam Keterbukaan Informasi bagian IV Ringkasan Pendapat
Pihak Independen halaman 12-14.
b. Agar ditambahkan pengungkapan analisis ringkas atas masing-masing
analisis untuk memberikan pendapat kewajaran mengacu pada POJK Nomor
35/2020.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan analisis ringkas atas masing-masing analisis untuk
memberikan pendapat kewajaran mengacu pada POJK Nomor 35/2020
sudah ditambahkan dalam Keterbukaan Informasi bagian IV Ringkasan
Pendapat Pihak Independen halaman 13-14.
c. Agar ditambahkan pengungkapan analisis kewajaran mengacu pada POJK
Nomor 35/2020.
8
Page 23
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan analisis kewajaran telah ditambahkan dalam Keterbukaan
Informasi bagian IV Ringkasan Pendapat Pihak Independen halaman 13-
14.
d. Agar pengungkapan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas disesuaikan
dengan POJK Nomor 35/2020.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang disesuaikan
dengan POJK Nomor 35/2020 telah ditambahkan dalam Keterbukaan
Informasi bagian IV Ringkasan Pendapat Pihak Independen halaman 13.
d. Perseroan diminta untuk mengungkapkan dalam bentuk tabel mengenai
rincian perhitungan atas batas atas batas bawah 7,5% atas masing- masing
transaksi.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan tabel mengenai rincian perhitungan atas batas atas batas
bawah 7,5% atas masing- masing transaksi telah ditambahkan dalam
Keterbukaan Informasi bagian IV Ringkasan Pendapat Pihak Independen
halaman 14.
Harga Rencana Transaksi sebesar Rp. 500.000 atau sebesar Rp. 1.000.000
sebelum stock split dan Nilai Pasar sebesar Rp. 1.006.358, maka Selisih Harga
Rencana Transaksi sebesar 0,63% dari Nilai Pasar.
Nilai Transaksi Batas Atas 7,5% Batas Bawah 7,5%
500.000 537.500 462.500
Berdasarkan peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35 Tahun 2020 ”Batas atas
dan batas bawah pada kisaran Nilai, tidak boleh melebihi 7,5% (tujuh koma lima
persen) dari Nilai yang dijadikan acuan:. Berdasarkan perbandingan harga
Rencana Transaksi dengan Nilai Pasar diketahui bahwa Harga Rencana
Transaksi 0,63% dari Nilai Pasar dan berada dalam batasan ±7,5%, maka harga
yang ditetapkan adalah Wajar.
7. Perseroan agar menambahkan dan menyesuaikan penyajian serta pengungkapan
atas informasi ringkasan laporan penilaian saham, ringkasan laporan pendapat
kewajaran, dengan mengacu pada revisi atas masing-masing dokumen.
Tanggapan Emiten:
Penyajian serta pengungkapan atas informasi ringkasan laporan penilaian saham,
ringkasan laporan pendapat kewajaran, dengan mengacu pada revisi atas masing-
masing dokumen telah ditambahkan dan disesuaikan.
8. Pernyataan Direksi dan Dewan Komisaris. Agar dijelaskan dasar dan pertimbangan
Perseroan menyatakan bahwa rencana transaksi bukan merupakan transaksi
benturan kepentingan.
Tanggapan Emiten:
Dasar dan pertimbangan Perseroan menyatakan bahwa rencana transaksi bukan
merupakan transaksi benturan kepentingan telah ditambahkan dalam
9
Page 24
Keterbukaan Informasi bagian VII Pernyataan Direksi dan Dewan Komisaris
halaman 15 sebagai berikut: “Rencana Transaksi bukan merupakan transaksi
benturan kepentingan karena, posisi manajemen VLS diisi oleh masing – masing
representasi dari pemegang saham, tidak hanya perwakilan dari Perseroan,
melainkan terdapat perwakilan dari pihak Samty Asia Investment Ltd. Oleh karena
itu, segala keputusan yang diambil oleh VLS harus mendapat persetujuan dari,
tidak hanya representasi dari Perseroan namun juga dari pihak Samty Asia
Investment Ltd”.
9. Tanggapan pada angka 5 dan angka 6 berlaku juga untuk Keterbukaan Informasi
kepada Pemegang Saham Rencana Transaksi Penjaminan Aset Atas Fasilitas
Kredit PT Pakuan Tbk, PT Jakarta Investindo Indonesia (JII), dan PT Sirius
Surya Sentosa Tbk.
Tanggapan Emiten:
Tanggapan pada angka 5 dan angka 6 telah ditambahkan pada Keterbukaan
Informasi bagian III halaman 19-22 dan bagian IV halaman 23-25, terkait
Pemegang Saham atas Rencana Transaksi Penjaminan Aset Atas Fasilitas Kredit
PT Pakuan Tbk, PT Jakarta Investindo Indonesia (JII), dan PT Sirius Surya
Sentosa Tbk.
10. Agar ditambahkan pengungkapan dampak rencana transaksi terhadap keuangan
Perseroan (proforma) dan pengungkapan masing-masing transaksi yang
mendasari.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan dampak rencana transaksi terhadap keuangan Perseroan
(proforma) dan dasar transaksi telah ditambahkan dalam Keterbukaan
Informasi bagian III Penjelasan, Pertimbangan dan Alasan Dilakukannya
Rencana Transaksi Serta Dampak Rencana Transaksi halaman 10-12.
C. Keterbukaan Informasi kepada Pemegang Saham Rencana Transaksi Penjaminan Aset
Atas Fasilitas Kredit PT Pakuan Tbk, PT Jakarta Investindo Indonesia (JII) dan PT
Sirius Surya Sentosa Tbk.
1. Pendahuluan
a. Agar ditambahkan pengungkapan periode Laporan Keuangan yang digunakan
sebagai dasar acuan perhitungan materialitas transaksi, nama auditor,
Kantor Akuntan Publik, tanggal Laporan Auditor Independen, dan opini atas
Laporan Keuangan. Selanjutnya, agar dijelaskan kesesuaian perhitungan
materialitas menggunakan Laporan Keuangan reviu 30 April
2024.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan periode laporan keuangan yang digunakan sebagai dasar acuan
perhitungan materialitas transaksi, nama auditor, Kantor Akuntan Publik,
tanggal Laporan Auditor Independen, dan opini atas Laporan Keuangan sudah
ditambahkan dalam Keterbukaan Informasi bagian I Pendahuluan halaman
6 sebagai berikut:
“Nilai Rencana Transaksi yakni Rp837.500.000.000,- yang merupakan 125%
(LTV dari nilai fasilitas BCA) dari nilai fasilitas kredit yang diberikan kepada
Perseroan dan SSS sebesar Rp670.000.000.000,- (“Nilai Rencana Transaksi”)
10
Page 25
adalah 346,44% dari total ekuitas Perseroan berdasarkan Laporan Keuangan
Konsolidasian untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2023 dan telah
diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris dengan Bapak Drs.
Emanuel Handojo, CA, CPA sebagai Akuntan Publik melalui Laporan Auditor
Independen No. 00014/3.0478/AU.1/03/0929-5/1/II/2024 yang diterbitkan
pada tanggal 26 Februari 2024, yaitu sebesar Rp241.742.315.179, sehingga
Rencana Transaksi merupakan Transaksi Material sebagaimana diatur dalam
POJK No. 17/2020. Dengan demikian sesuai dengan ketentuan Pasal 6 ayat (1)
huruf d butir 1 POJK No. 17/2020, Perseroan harus memperoleh persetujuan
RUPS.”
b. Agar ditambahkan nilai pinjaman SSS ke BCA. Selanjutnya, agar
ditambahkan pengungkapan rincian jaminan bersama (cross collateral)
dengan perjanjian kredit SSS.
Tanggapan Emiten:
Nilai pinjaman SSS ke BCA, berikut dengan rincian jaminan bersama (cross
collateral) dengan perjanjian kredit SSS telah ditambahkan pada Keterbukaan
Informasi bagian I Pendahuluan halaman 5 dan 6. Berikut rincian masing-
masing seluruh jenis dan nilai jaminan:
Entitas Rincian Pinjaman Jenis Rincian Nilai Jaminan
Jaminan Jaminan
Perseroan Kredit Investasi: Tanah SHGB 1971 Rp.
Rp SHGB 1972 782.357.900.000,-
430.000.000.000 SHGB 1973
Kredit Lokal: SHGB 02076
Rp 20.000.000.000
PT Jakarta Kredit Investasi: Tanah SHGB 00352 Rp.
Investindo Rp 20.000.000.000 34.015.030.000,-
Indonesia
PT Sirius Kredit Investasi: Tanah SHGB 00466 Rp.
Surya Sentosa Rp SHGB 00467 436.430.000.000,-
Tbk 180.000.000.000 SHGB 00469
Kredit Lokal: SHGB 00470
Rp 20.000.000.000 SHGB 00565
SHGB 00566
SHGB 00570
SHGB 00574
SHGB 00474
2. Uraian Mengenai Rencana Transaksi.
a. Perseroan diminta untuk memberikan klarifikasi dasar dan pertimbangan
penentuan nilai rencana transaksi sebesar Rp200.000.000.000 dengan
memperhatikan nilai penjaminan. Hal ini mengingat pada halaman 5,
pendahuluan, disebutkan bahwa jaminan berdasarkan perjanjian SSS
adalah sebesar Rp10.000.000.000.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan mengenai dasar dan pertimbangan penentuan nilai Rencana
Transaksi telah direvisi dan disampaikan dalam Keterbukaan Informasi
bagian Uraian Mengenai Rencana Transaksi halaman 7, seperti berikut:
11
Page 26
“2. Nilai Rencana Transaksi
Rp837.500.000.000 (delapan ratus tiga puluh tujuh miliar lima ratus juta
Rupiah). ”
b. Perseroan diminta untuk memberikan klarifikasi apakah terdapat imbalan
yang harus dibayarkan oleh Perseroan atas pemberian jaminan oleh SSS.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan mengenai imbalan yang harus dibayarkan oleh Perseroan atas
pemberian jaminan oleh SSS telah ditambahkan pada Keterbukaan
Informasi bagian II uraian mengenai rencana transaksi pada halaman 7,
seperti berikut:
“Tidak terdapat imbalan yang harus dibayarkan oleh SSS atas pemberian
jaminan oleh Perseroan ataupun sebaliknya.”
c. Perseroan diminta untuk memberikan klarifikasi apakah terdapat imbalan
yang harus dibayarkan oleh SSS atas pemberian jaminan oleh Perseroan.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan mengenai imbalan yang harus dibayarkan oleh SSS atas
pemberian jaminan oleh Perseroan telah ditambahkan pada Keterbukaan
Informasi bagian II uraian mengenai rencana transaksi pada halaman 7,
seperti berikut:
“Tidak terdapat imbalan yang harus dibayarkan oleh SSS atas pemberian
jaminan oleh Perseroan ataupun sebaliknya.”
d. Perseroan diminta untuk memberikan klarifikasi keabsahan perjanjian kredit
Perseroan dan JII, mengingat belum terpenuhinya kewajiban Perseroan
untuk menandatangani perubahan perjanjian kredit Perseroan dan JII
sehubungan dengan penambahan ketentuan cross default dengan SSS.
Selanjutnya, agar diungkapkan perubahan Perjanjian Kredit Perseroan dan
JII dengan BCA yang telah diperpanjang tenggat pemenuhan kewajiban
Perseroan dan JII.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan mengenai keabsahan perjanjian kredit Perseroan dan JII dan
perubahan perjanjian kredit Perseroan dan JII dengan BCA yang telah
diperpanjang tenggat pemenuhan kewajiban Perseroan dan JII telah
ditambahkan dalam Keterbukaan Informasi bagian II halaman 10, seperti
berikut:
“Catatan: Perseroan telah memperoleh surat pemberitahuan persetujuan
perpanjangan jangka waktu cross collateral dan cross default selambat-
lambatnya 30 September 2024 dengan nomor 30392/GBK/2024 tanggal 22
Juli 2024.”
e. Perseroan diminta untuk mengungkapan informasi sebagai berikut:
1) Pemenuhan rasio keuangan yang dipersyaratkan di dalam perjanjian
kredit.
12
Page 27
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan pemenuhan rasio keuangan yang dipersyaratkan di
dalam perjanjian kredit telah ditambahkan dalam Keterbukaan
Informasi bagian II halaman 8 seperti berikut:
Pemenuhan rasio Pakuan memenuhi rasio keuangan yang
keuangan dipersyaratkan di dalam perjanjian kredit.
2) Tujuan penggunaan dana atas pinjaman dari BCA kepada Perseroan,
JII dan SSS.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan mengenai tujuan penggunaan dana atas pinjaman dari
BCA kepada Perseroan, JII dan SSS telah ditambahkan dalam
Keterbukaan Informasi bagian II Uraian Mengenai Rencana Transaksi
halaman 12 yaitu untuk pekerjaan pembangunan dan operasional.
3) Syarat penjaminan.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan mengenai syarat penjaminan telah ditambahkan dalam
Keterbukaan Informasi bagian II Uraian Mengenai Rencana Transaksi
halaman 12, yaitu:
a. Seluruh agunan bersifat saling ikat untuk seluruh fasilitas kredit;
b. Menjaga coverage nilai pasar agunan dan nilai APHT 125% dari fasilitas
kredit;
c. Seluruh agunan tidak dijaminkan di bank lain;
d. Pembebanan Hak Tanggungan.
4) Nilai penjaminan atas masing-masing jaminan.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan nilai penjaminan atas masing-masing jaminan telah
ditambahkan dalam Keterbukaan Informasi bagian I Pendahuluan
halaman 5.
5) Risiko yang mungkin terjadi jika penjaminan harus dilaksanakan oleh
Perseroan.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan Risiko yang mungkin terjadi jika penjaminan harus
dilaksanakan oleh Perseroan telah ditambahkan pada Keterbukaan
Informasi bagian II Uraian Mengenai Rencana Transaksi halaman 8,
yaitu tidak tercapainya rencana jangka pendek Perseroan.
6) Ringkasan Posisi Keuangan untuk JII dan SSS.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan ringkasan posisi keuangan untuk JII dan SSS telah
ditambahkan pada Keterbukaan Informasi bagian II Uraian Mengenai
Rencana Transaksi halaman 17-18.
7) Hubungan afiliasi antara PT Vasanta Indo Properti dan Perseroan, PT
Vasanta Indo Properti dan SSS. 13
Page 28
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan hubungan afiliasi antara PT Vasanta Indo Properti dan
Perseroan, PT Vasanta Indo Properti dan SSS telah ditambahkan pada
Keterbukaan Informasi bagian Uraian Mengenai Rencana Transaksi
halaman 18.
3. Penjelasan, Pertimbangan, dan Alasan dilakukannya Rencana Transaksi serta
Dampak Rencana Transaksi.
a. Agar dijelaskan mengenai transaksi yang mendasari dan perhitungan atas
perolehan laba lebih tinggi rata-rata Rp1,5Milyar per tahun.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan mengenai transaksi yang mendasari dan perhitungan atas
perolehan laba lebih tinggi rata-rata Rp1,5Milyar per tahun telah
ditambahkan dalam Keterbukaan Informasi bagian III Penjelasan,
Pertimbangan, dan Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi serta
Dampak Rencana Transaksi halaman 19-20.
b. Agar ditambahkan pengungkapan penjelasan, pertimbangan, dan alasan
dilakukannya transaksi afiliasi, dibandingkan dengan apabila dilakukan
transaksi lain sejenis yang tidak dilakukan dengan pihak afiliasi.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan penjelasan, pertimbangan, dan alasan dilakukannya
transaksi afiliasi telah ditambahkan dalam Keterbukaan Informasi bagian
III Penjelasan, Pertimbangan, dan Alasan Dilakukannya Rencana
Transaksi serta Dampak Rencana Transaksi halaman 19.
c. Agar ditambahkan penjelasan transaksi yang mendasari dan perhitungan
nilai atas masing-masing transaksi yang mendasari penyesuaian dalam
menyajikan dampak rencana transaksi terhadap Laporan Keuangan
Perseroan (proforma) dan rinciannya.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan penjelasan transaksi yang mendasari dan perhitungan nilai
atas masing-masing transaksi yang mendasari penyesuaian dalam
menyajikan dampak rencana transaksi terhadap Laporan Keuangan
Perseroan (proforma) dan rinciannya telah ditambahkan pada Keterbukaan
Informasi bagian III halaman 22, seperti berikut:
“Berdasarkan proforma keuangan Perseroan diatas, Perseroan akan
mendapatkan tambahan kas dan setara kas serta utang bank masing-masing
sebesar Rp36 miliar pada posisi keuangan Perseroan setelah rencana
transaksi.”
d. Agar ditambahkan pengungkapan atas rincian sumber dana pembayaran
pinjaman masing-masing entitas.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan atas rincian sumber dana pembayaran pinjaman masing-
masing entitas telah ditambahkan pada Keterbukaan Informasi bagian III
Penjelasan, Pertimbangan, dan Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi
serta Dampak Rencana Transaksi halaman 20.
14
Page 29
e. Agar ditambahkan pengungkapan rincian risiko dalam hal terjadi default.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan rincian risiko dalam hal terjadi default telah ditambahkan
pada Keterbukaan Informasi bagian III Penjelasan, Pertimbangan, dan
Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi serta Dampak Rencana
Transaksi halaman 20 yaitu tidak tercapainya rencana jangan pendek
Perseroan.
f. Agar dijelaskan mengenai transaksi yang mendasari dan perhitungan atas
perolehan laba lebih tinggi rata-rata Rp1,5Milyar per tahun. Selanjutnya agar
dijelaskan dasar dan pertimbangan Perseroan menyatakan bahwa “jika
dilakukannya rencana transaksi Perseroan diperkirakan akan memperoleh
laba yang tinggi rata-rata sebesar Rp1,5 M per tahun”, dengan
memperhatikan bahwa objek rencana transaksi adalah rencana penjaminan
(cross collateral dan cross default) terhadap pinjaman SSS yang merupakan
pemegang saham Perseroan.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan mengenai transaksi yang mendasari dan perhitungan atas
perolehan laba lebih tinggi rata-rata Rp1,5Milyar per tahun, serta dasar dan
pertimbangan Peseroan menyatakan bahwa “jika dilakukannya rencana
transaksi Perseroan diperkirakan akan memperoleh laba yang tinggi rata-rata
sebesar Rp1,5 M per tahun”, dengan memperhatikan bahwa objek rencana
transaksi adalah rencana penjaminan (cross collateral dan cross default)
terhadap pinjaman SSS yang merupakan pemegang saham Perseroan telah
ditambahkan pada Keterbukaan Informasi bagian III Penjelasan,
Pertimbangan, dan Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi serta
Dampak Rencana Transaksi halaman 20.
4. Ringkasan Pendapat Pihak Independen
a. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai analisis ringkas atas masing-
masing analisis untuk memberikan pendapat kewajaran atas transaksi
pinjam-meminjam dan/atau penjaminan mengacu pada POJK Nomor
35/2020.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan mengenai analisis ringkas atas masing- masing analisis
untuk memberikan pendapat kewajaran atas transaksi pinjam-meminjam
dan/atau penjaminan mengacu pada POJK Nomor 35/2020 telah
ditambahkan di dalam Keterbukaan Informasi bagian IV Ringkasan
Pendapat Pihak Independen halaman 23.
b. Agar pengungkapan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas disesuaikan
dengan POJK Nomor 35/2020.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas telah disesuaikan
mengacu pada POJK Nomor 35/2020 di dalam di dalam Keterbukaan
Informasi bagian IV Ringkasan Pendapat Pihak Independen halaman 23.
c. Perseroan diminta untuk mengungkapkan dalam bentuk tabel mengenai
rincian perhitungan atas batas atas bawah 7,5% atas masing-masing rencana
transaksi yang akan dilaksanakan.
15
Page 30
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan dalam bentuk tabel mengenai rincian perhitungan atas batas
atas bawah 7,5% atas masing-masing rencana transaksi yang akan
dilaksanakan telah ditambahkan di dalam Keterbukaan Informasi bagian
IV Ringkasan Pendapat Pihak Independen halaman 25.
d. Agar diklarifikasi pengungkapan atas objek berupa penjaminan aset
Perseroan dan SSS, dikaitkan dengan pengungkapan rincian aset berupa
tanah kosong milik Perseroan dan JII.
Tanggapan Emiten:
pengungkapan atas objek berupa penjaminan aset Perseroan dan SSS,
dikaitkan dengan pengungkapan rincian aset berupa tanah kosong milik
Perseroan dan JII telah ditambahkan di dalam Keterbukaan Informasi
bagian II Uraian Mengenai Rencana Transaksi halaman 7.
e. Agar ditambahkan pengungkapan analisis terkait pendekatan dan metode
penilaian properti atas objek transaksi.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan analisis terkait pendekatan dan metode penilaian properti
atas objek transaksi telah ditambahkan telah ditambahkan di dalam
Keterbukaan Informasi bagian IV Ringkasan Pendapat Pihak Independen
halaman 25.
f. Agar diklarifikasi apakah plafond Rp670.000.000.000 mencakup JII dan
SSS, dikaitkan dengan pengungkapan atas perhitungan jaminan aset hanya
atas aset Perseroan sebesar 125%.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan klarifikasi plafond Rp670.000.000.000 mencakup JII dan
SSS telah ditambahkan di dalam Keterbukaan Informasi bagian IV
Ringkasan Pendapat Pihak Independen halaman 25.
g. Kesimpulan. Agar rincian atas kesimpulan disesuaikan mengacu pada
analisis untuk memberikan pendapat kewajaran atas transaksi pinjam-
meminjam dan/atau penjaminan mengacu pada POJK Nomor 35/2020.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan rincian atas kesimpulan telah disesuaikan mengacu pada
analisis untuk memberikan pendapat kewajaran atas transaksi pinjam-
meminjam dan/atau penjaminan mengacu pada POJK Nomor 35/2020 telah
ditambahkan di dalam Keterbukaan Informasi bagian IV Ringkasan
Pendapat Pihak Independen halaman 23.
h. Agar dijelaskan apakah penilaian telah dilakukan atas seluruh jaminan
sebagaimana diungkapkan pada dokumen keterbukaan informasi.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan dan penjelasan mengenai apakah penilaian telah dilakukan
atas seluruh jaminan sebagaimana diungkapkan pada dokumen
keterbukaan informasi telah ditambahkan di dalam Keterbukaan Informasi
bagian IV Ringkasan Pendapat Pihak Independen halaman 24.
16
Page 31
5. Pernyataan Direksi dan Dewan Komisaris
Agar dijelaskan dasar dan pertimbangan Perseroan menyatakan bahwa rencana
transaksi bukan merupakan transaksi benturan kepentingan.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan dasar dan pertimbangan Perseroan menyatakan bahwa rencana
transaksi bukan merupakan transaksi benturan kepentingan telah ditambahkan
di dalam Keterbukaan Informasi bagian VII Pernyataan Direksi dan
Komisaris halaman 27.
D. Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Melakukan Penyetoran Modal
Pada PT Vasamty Land Sawangan Melalui Pengeluaran Saham Baru oleh KJPP
Febriman Siregar & Rekan dengan Nomor Laporan 00781/2.0109-
05/BS/10/0069/1/VIII/2024 tanggal 23 Agustus 2024.
1. Perlu kami ingatkan bahwa dalam hal Penilai melakukan revisi atas Laporan
Penilai, maka Penilai wajib menerbitkan kembali Laporan Penilai dengan tanggal
dan nomor yang berbeda dengan disertai alasan dan penjelasan diterbitkannya
revisi atas Laporan Penilai dimaksud mengacu pada POJK 35/2020.
Tanggapan Emiten:
Sudah dilakukan penerbitan kembali laporan penilaian dengan tanggal dan nomor
yang berbeda disertai alasan diterbitkannya revisi atas laporan penilaian, sesuai
dengan POJK 35/2020. Revisi laporan pendapat kewajaran yang dimaksud adalah
“Revisi Laporan Pendapat Kewajaran Atas Rencana Transaksi Melakukan
Penyetoran Modal pada PT Vasamty Land Sawangan Melalui Pengeluaran Saham
Baru” dengan nomor laporan 00858/2.0109-05/BS/10/0069/1/IX/2024 tanggal
17 September 2024.
2. Agar disampaikan Laporan pendapat kewajaran shortform report dan longform
report atas rencana transaksi penyetoran modal pada PT Vasamity Land
Sawangan. Selanjutnya, apabila terdapat kesalahan pengetikan atau typo error
dalam seluruh dokumen agar dilengkapi dan diperbaiki.
Tanggapan Emiten:
Semua kesalahan pengetikan atau typo error dalam seluruh dokumen telah
dilengkapi dan diperbaiki
3. Agar dilampirkan kertas kerja excel penilaian.
Tanggapan Emiten:
Kertas kerja excel penilaian telah dilampirkan bersama dengan Surat Jawaban
atas tanggapan OJK Perihal Perubahan dan/atau Tambahan Informasi Atas
Rencana Transaksi Afiliasi dan Transaksi Material oleh PT Pakuan Tbk. dengan
nomor surat 0087/PAK-LEG/Lett/IX/2024 tanggal 20 September 2024.
4. Agar disampaikan masing-masing laporan proyeksi keuangan disertai dengan
penjelasan dasar asumsi proyeksi yang mendasari dan dokumen business plan
Perseroan.
Tanggapan Emiten:
Laporan proyeksi keuangan disertai dengan penjelasan dasar asumsi proyeksi
yang mendasari dan dokumen business plan Perseroan telah disampaikan dalam
17
Page 32
revisi laporan penilaian kewajaran dengan nomor laporan 00852/2.0109-
05/BS/10/0069/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024 tabel 2.8 dan tabel 2.9
bagian 2.6.2 halaman 18.
Laporan proyeksi keuangan berikut dengan penjelasan dasar asumsi proyeksi
telah dilampirkan bersama dengan revisi laporan pendapat kewajaran nomor
laporan 00858/2.0109-05/BS/10/0069/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024.
5. Pernyataan Penilai. Agar pengungkapan disesuaikan dengan POJK Nomor
35/2020.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan pernyataan penilai telah disesuaikan mengacu POJK Nomor
35/2020 dalam revisi laporan pendapat kewajaran nomor laporan 00858/2.0109-
05/BS/10/0069/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024 halaman v sebagai
berikut:
Sudah dilakukan penyesuaian atas Pernyataan Penilai. Halaman v sebagai
berikut:
PERNYATAAN PENILAI
KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan ini menyatakan bahwa:
1. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian
pada tanggal Pendapat Kewajaran.
2. Penilai tidak memiliki benturan kepentingan dan bersifat independen terhadap
obyek yang dinilai.
3. Bahwa perhitungan dan analisis dalam pemberian pendapat kewajaran telah
dilakukan dengan benar sebagaimana diungkapkan dalam laporan ini.
4. Pendapat Kewajaran ini dilakukan dengan memenuhi ketentuan Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Nomor 35 tahun 2020 “Pedoman Penilaian Dan
Penyajian Laporan Penilaian Usaha Di Pasar Modal”.
5. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan
dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
6. Penilai memiliki pengalaman mengenai jenis usaha yang dinilai.
7. Dalam melakukan pendapat kewajaran ini kami telah berusaha semaksimal
mungkin untuk bertindak secara obyektif dan independen serta tidak terafiliasi
dengan Perseroan ataupun pihak-pihak lain yang terafiliasi dengan perusahaan
tersebut.
8. Penilai bertanggung jawab atas laporan pendapat kewajaran ini.
9. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang di analisa telah diungkapkan.
11. Kesimpulan pendapat kewajaran telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan
kondisi pembatas.
12. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat
dipertanggungjawabkan.
13. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat kewajaran dsn opini atas
Laporan Pendapat Kewajaran.
14. Besaran imbalan jasa penilai tidak tergantung pada hasil pendapat kewajaran.
6. Halaman ii. Pengguna Laporan. Agar pengungkapan atas OJK dihapuskan.
18
Page 33
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan OJK sebagai pengguna laporan sudah dihapuskan dalam revisi
laporan pendapat kewajaran dengan nomor laporan 00852/2.0109-
05/BS/10/0069/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024 halaman ii, sebagai
berikut:
1.3. PENGGUNA LAPORAN
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
7. Halaman iii. Analisa Pendapat Kewajaran. Agar analisis disesuaikan mengacu
pada pasal 94 POJK Nomor 35/2020 dan Bab III SEOJK Nomor 17/2020.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan analisis detail atas pendapat kewajaran pemberian jaminan telah
disesuaikan dengan POJK 35/2020 dan SEOJK Nomor 17/2020 dalam revisi
laporan pendapat kewajaran nomor laporan 00858/2.0109-
05/BS/10/0069/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024 pada halaman iii sebagai
berikut:
1.11 ANALISA PENDAPAT KEWAJARAN
• Berdasarkan riwayat pihak-pihak yang bertransaksi diatas diketahui bahwa
ada hubungan afiliasi antara PT Pakuan, Tbk. dengan PT Vasamty Land
Sawangan.
• Berdasarkan Ringkasan Surat perjanjian antara pembentukan JV tertanggal
27 Maret 2024 antara Perseroan dan Samty Asia Investment PTE. LTD tidak
ada persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi
sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah wajar.
• Berdasarkan proyeksi keuangan, Perseroan masih mampu menghasilkan
pendapatan yang positif. Dengan demikian Rencana Transaksi yang dilakukan
adalah wajar.
• Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi dan
dengan adanya Rencana Transaksi, diketahui bahwa jika dilakukannya
Rencana Transaksi Perseroan diperkirakan akan memperoleh laba yang lebih
tinggi rata-rata sebesar minimal Rp 1,5 M per tahun dibanding tidak
melakukan Rencana Transaksi.
• Nilai Rencana Transaksi 0,63% diatas nilai Pasar, berada dalam kisaran 7,5%.
Berdasarkan kesimpulan analisa kewajaran diatas, maka kami berpendapat
bahwa Rencana Transaksi ini adalah WAJAR.
E. Laporan 100% Penilaian Saham PT Vasamty Land Sawangan oleh KJPP Febriman
Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan 00782/2.0109-
05/BS/10/0069/1/VIII/2024 tanggal 23 Agustus 2024
1. Perlu kami ingatkan bahwa dalam hal Penilai melakukan revisi atas Laporan
penilai, maka Penilai wajib menerbitkan kembali Laporan Penilai dengan tanggal
19
dan nomor yang berbeda dengan disertai alasan dan penjelasan diterbitkannya
Page 34
revisi atas Laporan Penilai dimaksud mengacu pada POJK No. 35/2020.
Tanggapan Emiten:
Revisi atas laporan pendapat kewajaran telah diterbitkan dengan tanggal dan
nomor berbeda dalam revisi laporan penilaian saham dengan Nomor
00859/2.0109-05/BS/10/0069/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024
mengenai Penilaian 100% Saham PT Vasamty Land Sawangan.
2. Agar disampaikan Laporan Penilaian 100% Saham shortform report dan longform
report PT Vasamity Land Sawangan. Selanjutnya, OJK akan melakukan
penelaahaan kembali atas dokumen longform report yang disampaikan.
Tanggapan Emiten:
Revisi Laporan Penilaian 100% PT Vasamty Land Sawangan Saham dalam bentuk
shortform report dan longform report telah disampaikan dengan nomor
00859/2.0109-05/BS/10/0069/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024.
3. Agar dijelaskan dasar kesesuaian atas tujuan penyusunan Laporan Penilaian
Saham dalam rangka keperluan Laporan Keuangan.
Tanggapan Emiten:
Laporan Penilaian 100% PT Vasamty Land Sawangan disusun sesuai dengan
rencana transaksi peningkatan modal PT Vasamty Land Sawangan sesuai terkait
POJK 17 tahun 2020 tentang transaksi material
4. Agar dijelaskan dasar kesesuaian penggunaan pendekatan aset dan pasar
mengacu pada POJK No. 35/2020. Selanjutnya, agar dijelaskan dalam bentuk
tabel atas rincian pendekatan dan metode yang digunakan, hasil nilai atas
masing-masing pendekatan, dan rekonsiliasi nilai.
Tanggapan Emiten:
Sudah dilakukan penyesuaian dalam bentuk tabel atas rincian pendekatan dan
metode yang digunakan, hasil nilai dan rekonsiliasi nilai. Halaman 24, 26 dan
27.
5.2 Pemilihan Metodologi Penilaian
Dari beberapa pendekatan yang lazim dalam penilaian saham seperti tersebut
diatas, metode yang akan digunakan dalam penilaian saham pada Perseroan ini
adalah:
Tabel 5.1. Metodologi Penilaian
Pendekatan Metode
• Pendekatan Aset (Assets • Adjusted Book Value
Approach)
• Pendekatan Pasar (Market • Guideline Publicly Trade
Approach) Company
• Pendekatan aset (assets approach) paling sesuai dikarenakan Perseroan
belum beroperasi secara komersial.
• Pendekatan pasar (market approach) paling sesuai apabila terdapat
perusahaan yang sepadan dan sebanding dengan perusahaan yang akan
dinilai. Saat ini terdapat beberapa perusahaan yang telah listing di Bursa Efek
Indonesia yang termasuk dalam industri yang dijalani oleh Perseroan. Oleh
20
Page 35
• karena itu pendekatan ini digunakan dalam penilaian terhadap nilai ekuitas
Perseroan.
Tabel 6.2. Indikasi Nilai Saham Dengan Pendekatan Aset
Uraian Satuan Nilai
Nilai Ekuitas 100,00% Per 30
Rp. 000 12.000.000
April 2024
DLOC Rp. 000 -
DLOM (20%) Rp. 000 (2.400.000)
Indikasi Nilai Pasar 100,00%
Rp. 000 9.600.000
Saham
Tabel 6.4. Indikasi Nilai Pasar Dengan Pendekatan Pasar
Uraian Satuan Nilai
Nilai Ekuitas 100,00% Per 30
Rp. 000 8.429.241
April 2024
DLOC (50%) Rp. 000 4.214.620
DLOM (20%) Rp. 000 (2.528.772)
Indikasi Nilai Pasar 100,00%
Rp. 000 10.115.089
Saham
Tabel 6.5. Rekonsiliasi Nilai
Nilai Pasar
Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian Bobot Tertimbang
(Rp. 000)
(Rp. 000)
Pendekatan Aset (Assets Approach) 9.600.000 10% 960.000
Pendekatan Pasar (Market Approach) 10.115.089 90% 9.103.580
Indikasi Nilai Pasar 100,00%
(Rp. 000) 10.063.580
Saham
F. Laporan Keuangan Interim PT Vasamty Land Sawangan untuk Periode 1 (satu)
Bulan Sejak Tanggal 3 April 2024 (Tanggal Pendirian) sampai dengan Tanggal
30 April 2024.
1. Laporan Auditor Independen
Laporan Auditor Independen telah disampaikan dengan Nomor
0102/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/VIII/2024 tanggal 16 Agustus 2024 dengan
opini wajar tanpa modifikasian. Berkenaan dengan penyesuaian Laporan
Keuangan karena penelaahan dari OJK, apabila hal tersebut mengakibatkan
Laporan Auditor Independen harus diterbitkan kembali sesuai standar auditing
yang berlaku, maka Laporan Auditor Independen agar diterbitkan kembali.
Tanggapan Emiten:
Atas penelaahan Laporan Keuangan dari OJK, tidak terdapat hal yang
mengakibatkan Laporan Auditor Independen harus diterbitkan kembali.
21
Page 36
2. Laporan Posisi Keuangan. Agar:
a. Dijelaskan mengenai transaksi yang mendasari adanya piutang setoran
modal posisi 30 April 2024, dikaitkan dengan nilai ekuitas pada periode yang
sama di Perseroan dan pemenuhan ketentuan UUPT.
Tanggapan Emiten:
Transaksi yang mendasari adanya piutang setoran modal posisi 30 April 2024
adalah Akta pendirian PT yang mana pada saat penandatanganan akta
pendirian tersebut setoran modal telah diterima secara tunai. Dikarenakan
pembukaan rekening bank VLS yang masih dalam proses pembukaan maka
setoran modal tersebut dititipkan kepada pemegang saham kemudian setelah
periode pelaporan neraca (April 2024) yaitu pada tanggal 15 Mei 2024 telah
disetorkan ke dalam rekening bank VLS. Atas dasar tersebut maka piutang
setoran modal dari pemegang saham perlu dibukukan pada Laporan Keuangan
per 30 April 2024.
Apabila dikaitkan dengan pemenuhan ketentuan UUPT, penyetoran modal dari
para pemegang saham telah sesuai dengan ketentuan UUPT serta Peraturan
Pemerintah No. 8 tahun 2021 pasal 4 ayat 2 penyetoran modal harus
dibayarkan 60 hari sejak akta pendirian PT ditandatangani.
b. Diklarifikasi dan dijelaskan mengenai mekanisme setoran modal yang
dilakukan pemegang saham dan dilampirkan dokumen mutasi rekening
koran setoran modal dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Setoran modal yang dilakukan oleh pemegang saham dengan mekanisme
transfer ke rekening Bank VLS. Terlampir dokumen mutasi rekening koran
setoran modal dimaksud.
3. Laporan Perubahan Ekuitas. Agar dilampirkan bukti rekening koran setoran
modal dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Rekening koran setoran modal yang dimaksud telah dilampirkan bersama dengan
Surat Jawaban atas tanggapan OJK Perihal Perubahan dan/atau Tambahan
Informasi Atas Rencana Transaksi Afiliasi dan Transaksi Material oleh PT Pakuan
Tbk. dengan nomor surat 0087/PAK-LEG/Lett/IX/2024 tanggal 20 September
2024.
4. Laporan Arus Kas. Agar diklarifikasi tidak terdapatnya rekonsiliasi aliran kas
mempertimbangkan adanya setoran modal oleh pemegang saham pada tanggal
3 April 2024 atau pada saat pendirian Perusahaan serta adanya pencatatan
dan pengakuan atas piutang setoran modal pada periode Laporan Keuangan.
Tanggapan Emiten:
Pertimbangan tidak terdapat rekonsiliasi aliran kas dikarenakan terdapat
informasi pada CALK 6 Saldo dan Sifat Transaksi Pihak Berelasi yang mana
terdapat pengukapan mengenai piutang setoran modal oleh pemegang saham
dengan kata lain setoran modal oleh pemegang saham masih belum disetorkan
atau masih terutang kepada VLS pada tanggal pelaporan yaitu 30 April 2024.
Selanjutnya pada CALK 7.a Peristiwa Setelah Tanggal Pelaporan, telah
diungkapkan bahwa VLS telah menerima pelunasan piutang setoran modal
tersebut.
22
Page 37
5. Catatan atas Laporan Keuangan. Agar:
a. No. 1., Informasi Umum. Agar dijelaskan terkait dengan Perusahaan yang
belum beroperasi secara komersial dan belum memiliki karyawan.
Selanjutnya, dijelaskan nilai manfaat yang diperoleh Perseroan atas rencana
transaksi kepada Perusahaan.
Tanggapan Emiten:
Manfaat yang diperoleh Perseroan atas rencana transaksi kepada Perusahaan
adalah berupa dividen yang akan disetorkan ketika Perusahaan telah
menjalankan kegiatan usaha dan menghasilkan laba yang berasal
pengembangan produk unit residensial.
b. No. 2., Kebijakan Akuntansi Material. Agar pengungkapan kebijakan
akuntansi mengacu pada PSAK terkini pada masing-masing penjelasan
informasi.
Tanggapan Emiten:
Kebijakan akuntansi material telah diungkapan mengacu pada PSAK terkini.
c. No. 4., Piutang Setoran Modal. Agar dijelaskan transaksi yang mendasari,
kondisi dan syarat transaksi, perjanjian yang mendasari, penggunaan dana,
dan kolektibilitas terkini atas piutang dimaksud. Selanjutnya, dilampirkan
dokumen mutasi rekening koran atas transaksi dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Transaksi yang mendasari adanya piutang setoran modal posisi 30 April 2024
adalah Akta pendirian PT yang mana pada saat penandatanganan akta
pendirian tersebut setoran modal telah diterima secara tunai. Dikarenakan
pembukaan rekening bank VLS yang masih dalam proses pembukaan maka
setoran modal tersebut dititipkan kepada pemegang saham kemudian setelah
periode pelaporan neraca (April 2024) yaitu pada tanggal 15 Mei 2024 telah
disetorkan ke dalam rekening bank VLS. Atas dasar tersebut maka piutang
setoran modal dari pemegang saham perlu dibukukan pada Laporan Keuangan
per 30 April 2024.
Selanjutnya, terlampir dokumen mutasi rekening koran atas setoran atas
piutang setoran modal dimaksud.
d. No. 10., Modal Saham. Agar dijelaskan dan diklarifikasi terkait mekanisme
setoran modal yang dilakukan pemegang saham dikaitkan dengan adanya
pengakuan dan pengungkapan atas piutang setoran modal sebagai
peningkatan modal dan kesesuaian dengan UUPT dikaitkan dengan
pelunasan piutang setoran modal baru diperoleh pada 15 Mei 2024.
Tanggapan Emiten:
Setoran modal awal yang dilakukan oleh para pemegang saham dengan
mekanisme transfer ke rekening Bank VLS.
Apabila dikaitkan dengan pemenuhan ketentuan UUPT, penyetoran modal
atau pelunasan piutang setoran modal dari para pemegang saham telah sesuai
dengan ketentuan UUPT serta Peraturan Pemerintah No. 8 tahun 2021 pasal
4 ayat 2 penyetoran modal harus dibayarkan 60 hari sejak akta pendirian PT
ditandatangani.
23
Page 38
e. No. 7., Peristiwa Setelah Tanggal Pelaporan. Agar:
1) Dijelaskan terkait transaksi yang mendasari pelunasan piutang setoran
modal dan dilampirkan rekening koran atas mutasi transaksi.
Tanggapan Emiten:
Transaksi yang mendasari pelunasan piutang setoran modal adalah Akta
pendirian PT yang mana pada saat penandatanganan akta pendirian
tersebut setoran modal telah diterima secara tunai. Dikarenakan
pembukaan rekening bank VLS yang masih dalam proses pembukaan
maka setoran modal tersebut dititipkan kepada pemegang saham
kemudian setelah periode pelaporan neraca (April 2024) yaitu pada tanggal
15 Mei 2024 telah disetor penuh. Atas dasar tersebut maka pelunasan
piutang setoran modal dari para pemegang dilakukan.
Selanjutnya, terlampir dokumen mutasi rekening koran atas setoran atas
pelunasan piutang setoran modal dimaksud.
2) Terkait dengan keputusan pemegang saham terkait dengan rencana
peningkatan modal, agar dijelaskan pertimbangan atas rencana transaksi
dimaksud dikaitkan dengan Perusahaan yang belum berkegiatan
operasional.
Tanggapan Emiten:
Pertimbangan Perseroan melakukan Rencana Transaksi (peningkatan
modal pada entitas anak) ini guna mendukung pengembangan kegiatan
usaha VLS yang merupakan entitas anak Perseroan yang mana ketika VLS
telah beroperasi dan menghasilkan laba maka VLS dapat
mendistribusikan laba tersebut berupa dividen kepada Perseroan dan
pemegang saham lainnya.
3) Sehubungan dengan pengungkapan adanya penerimaan uang muka
setoran modal dari pemegang saham pada tanggal 15 Mei 2024, agar
diklarifikasi mutasi rekening koran atas transaksi dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Terlampir dokumen mutasi rekening koran atas setoran atas pelunasan
piutang setoran modal dimaksud.
4) Sehubungan dengan transaksi pembelian tanah pada tanggal 17 Mei
2024, agar dijelaskan syarat kondisi transaksi, pihak yang bertransaksi,
mekanisme pembayaran atas transaksi dimaksud, dan sumber dana
atas transaksi dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Transaksi pembelian tanah dibeli oleh Perusahaan, dalam hal ini VLS dari
PT Pakuan Tbk. dengan mekanisme pembayaran cash bertahap
menggunakan sumber dana dari pemegang saham dengan Syarat dan
kondisi transaksi sebagai berikut:
a. Objek telah diserahkan, yang dibuktikan dengan adanya BAST yang
ditandatangi oleh kedua belah pihak.
b. Objek jual beli tersebut tidak tersangkut dalam suatu sengketa,
bebas dari sitaan, tidak terkait sebagai jaminan untuk suatu hutang
yang tidak tercatat dalam sertifikat dan bebas dari beban-beban
lainnya yang berupa apapun.
24
Page 39
c. Penjual benar- benar berhak dan berwenang untuk mengalihkan
objek jual beli tersebut, dan objek jual beli tersebut belum pernah
dialihkan ke pihak manapun dengan cara apapun.
d. Jika pendaftaran peralihan haknya ditolak dari instansi badan
pertanahanan nasional (BPN) maka jual beli dianggap tidak pernah
dilangsungkan.
e. Jual beli kepemilikan tanah tidak melebihi ketentuan penguasaan
tanah menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
f. Dalam hal terdapat perbedaan luas tanah yang menjadi objek jual
beli dalam akta dengan hasil pengukuran oleh instansi BPN maka
para pihak akan menerima hasil pengukuran instansi BPN tersebut,
dengan tidak memperhtiungkan kembali harga jual beli dan tidak
akan saling mengadakan gugatan.
f. Diungkapkan atas CALK penerbitan kembali Laporan Keuangan.
Tanggapan Emiten:
Dikarenakan tidak terdapat penerbitan kembali Laporan Keuangan maka
CALK yang dimaksud menjadi tidak relevan.
G. Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Penjaminan Aset Atas Fasilitas
Kredit PT Pakuan, Tbk. dan PT Sirius Surya Sentosa, Tbk. Oleh PT Pakuan, Tbk. oleh
KJPP Febriman Siregar & Rekan dengan Nomor Laporan 00780/2.0109-
05/BS/10/0069/1/VIII/2024 tanggal 23 Agustus 2024.
1. Perlu kami ingatkan bahwa dalam hal Penilai melakukan revisi atas Laporan
Penilai, maka Penilai wajib menerbitkan kembali Laporan Penilai dengan tanggal
dan nomor yang berbeda dengan disertai alasan dan penjelasan diterbitkannya
revisi atas Laporan Penilai dimaksud mengacu pada POJK Nomor 35/2020.
Tanggapan Emiten:
Revisi atas laporan pendapat kewajaran telah diterbitkan dengan tanggal dan
nomor berbeda, yaitu nomor lporan 00857/2.0109-05/BS/10/1/IX/2024 tanggal
17 September 2024 perihal Revisi Laporan Pendapat Kewajaran Atas Transaksi
Penjaminan Aset Atas Fasilitas Kredit PT Pakuan Tbk. dan PT Sirius Surya
Sentosa, Tbk oleh PT Pakuan Tbk.
2. Agar disampaikan Laporan pendapat kewajaran shortform dan longform report
atas rencana transaksi penjaminan aset atas fasilitas kredit PT Pakuan Tbk
dan PT Sirius Surya Sentosa, Tbk oleh PT Pakuan Tbk. Selanjutnya, apabila
terdapat kesalahan pengetikan atau typo error dalam seluruh dokumen agar
dilengkapi dan diperbaiki dan OJK akan melakukan penelaahaan kembali atas
dokumen longform report yang disampaikan.
Tanggapan Emiten:
Revisi laporan pendapat kewajaran dalam bentuk shortform dan longform atas
Rencana Transaksi penjaminan aset atas fasilitas kredit PT Pakuan Tbk dan PT
Sirius Surya Sentosa, Tbk oleh PT Pakuan Tbk telah disampaikan dengan nomor
00857/2.0109-05/BS/10/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024.
3. Agar diklarifikasi tidak terdapatnya pengungkapan pada judul atas penjaminan
pinjaman JII.
Tanggapan Emiten:
Tidak terdapatnya pengungkapan pada judul atas penjaminan pinjaman JII
dikarenakan yang menjadi pihak peminjam dalam perjanjian kredit dengan PT
Bank Central Asia Tbk., adalah PT Sirius Surya Sentosa Tbk. dan PT Pakuan Tbk.
25
Page 40
4. Agar dijelaskan apakah penilaian telah dilakukan atas seluruh jaminan
sebagaimana diungkapkan pada dokumen keterbukaan informasi.
Tanggapan Emiten:
Penilaian atas seluruh jaminan yang menjadi objek Rencana Transaksi telah
dilakukan dan diungkapkan dalam revisi laporan pendapat kewajaran nomor
00857/2.0109-05/BS/10/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024 sesuai dengan
dokumen Keterbukaan Informasi.
5. Agar dilampirkan kertas kerja excel penilaian.
Tanggapan Emiten:
Kertas kerja excel penilaian telah dilampirkan bersama dengan Surat Jawaban
atas tanggapan OJK Perihal Perubahan dan/atau Tambahan Informasi Atas
Rencana Transaksi Afiliasi dan Transaksi Material oleh PT Pakuan Tbk. dengan
nomor surat 0087/PAK-LEG/Lett/IX/2024 tanggal 20 September 2024.
6. Agar disampaikan masing-masing laporan proyeksi keuangan disertai dengan
penjelasan dasar asumsi proyeksi yang mendasari dan dokumen business plan
Perseroan.
Tanggapan Emiten:
Laporan proyeksi keuangan berikut dengan penjelasan dasar asumsi proyeksi
telah dilampirkan bersama dengan revisi laporan pendapat kewajaran nomor
00857/2.0109-05/BS/10/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024.
7. Pernyataan Penilai. Agar pengungkapan disesuaikan dengan POJK Nomor
35/2020.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan pernyataan penilai telah disesuaikan mengacu POJK Nomor
35/2020 dalam revisi laporan pendapat kewajaran nomor 00857/2.0109-
05/BS/10/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024. halaman v sebagai berikut:
PERNYATAAN PENILAI
KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan ini menyatakan bahwa:
1. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian
pada tanggal Pendapat Kewajaran.
2. Penilai tidak memiliki benturan kepentingan dan bersifat independen terhadap
obyek yang dinilai.
3. Bahwa perhitungan dan analisis dalam pemberian pendapat kewajaran telah
dilakukan dengan benar sebagaimana diungkapkan dalam laporan ini.
4. Pendapat Kewajaran ini dilakukan dengan memenuhi ketentuan Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Nomor 35 tahun 2020 “Pedoman Penilaian Dan
Penyajian Laporan Penilaian Usaha Di Pasar Modal”.
5. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan
dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
6. Penilai memiliki pengalaman mengenai jenis usaha yang dinilai.
7. Dalam melakukan pendapat kewajaran ini kami telah berusaha semaksimal
mungkin untuk bertindak secara obyektif dan independen serta tidak terafiliasi
dengan Perseroan ataupun pihak-pihak lain yang terafiliasi dengan perusahaan
tersebut.
8. Penilai bertanggung jawab atas laporan pendapat kewajaran ini.
26
Page 41
9. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang di analisa telah diungkapkan.
11. Kesimpulan pendapat kewajaran telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan
kondisi pembatas.
12. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat
dipertanggungjawabkan.
13. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat kewajaran dsn opini atas
Laporan Pendapat Kewajaran.
14. Besaran imbalan jasa penilai tidak tergantung pada hasil pendapat kewajaran.
11. Halaman ii. Pengguna Laporan. Agar pengungkapan atas OJK dihapuskan.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan OJK sebagai pengguna laporan telah dihapuskan dalam revisi
laporan pendapat kewajaran nomor 00857/2.0109-05/BS/10/1/IX/2024 tanggal
17 September 2024. halaman ii sebagai berikut:
1.3. PENGGUNA LAPORAN
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
12. Halaman ii. Maksud dan Tujuan Pendapat Kewajaran. Agar ditambahkan
pengungkapan POJK 17/2020.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan maksud dan tujuan pendapat kewajaran telah disesuaikan dengan
POJK 17/2020 dalam revisi laporan pendapat kewajaran nomor 00857/2.0109-
05/BS/10/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024 halaman ii sebagai berikut:
MAKSUD
Laporan Pendapat Kewajaran ini bertujuan untuk mengkaji kewajaran atas
Rencana Transaksi, digunakan untuk kepentingan internal manajemen Perseroan
dan pemenuhan peraturan POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi
dan Transaksi Benturan Kepentingan dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(POJK) No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material Dan Perubahan
Kegiatan Usaha Utama
13. Halaman iii. Asumsi dan Kondisi Pembatas. Agar pengungkapan disesuaikan
dengan POJK Nomor 35/2020.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan asumsi dan kondisi pembatas telah disesuaikan dengan POJK
Nomor 35/2020 dalam revisi laporan pendapat kewajaran nomor 00857/2.0109-
05/BS/10/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024 halaman iii sebagai berikut:
1.10 ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Dalam penyusunan Laporan Pendapat kewajaran ini menggunakan asumsi dan
kondisi pembatas sebagai berikut:
• Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
• KJPP FSR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian.
27
Page 42
• Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP FSR berasal dari sumber yang
dapat dipercaya keakuratannya.
• KJPP FSR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty)
• KJPP FSR bertanggung jawab atas atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
• KJPP FSR menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik,
kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan.
• KJPP FSR bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan Kesimpulan
Pendapat Kewajaran.
• KJPP FSR telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari
pemberi tugas.
14. Halaman iii. Analisa Pendapat Kewajaran. Agar pengungkapan analisis detail
atas pendapat kewajaran pemberian jaminan disesuaikan mengacu pada POJK
Nomor 35/2020 dan SEOJK Nomor 17/2020.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan analisis detail atas pendapat kewajaran pemberian jaminan telah
disesuaikan dengan POJK 35/2020 dan SEOJK Nomor 17/2020 dalam revisi
laporan pendapat kewajaran nomor 00857/2.0109-05/BS/10/1/IX/2024 tanggal
17 September 2024 pada halaman iii sebagai berikut:
1.11 ANALISA PENDAPAT KEWAJARAN
• Berdasarkan riwayat pihak-pihak yang bertransaksi diatas diketahui bahwa
ada hubungan afiliasi antara PT Pakuan, Tbk. dengan PT Sirius Surya
Sentosa, Tbk.
• Berdasarkan Surat Pemberitahuan Pemberian Kredit (SPPK) PT Bank
Central Asia, Tbk. No. 30164/GBK/2023 kepada PT Sirius Surya Sentosa,
Tbk, tidak ada persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang
bertransaksi sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi
adalah wajar.
• Berdasarkan proyeksi keuangan, Perseroan masih mampu menghasilkan
pendapatan yang positif. Dengan demikian Rencana Transaksi yang
dilakukan adalah wajar.
• Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi dan
dengan adanya Rencana Transaksi, diketahui bahwa jika dilakukannya
Rencana Transaksi Perseroan diperkirakan akan memperoleh laba yang
lebih tinggi rata-rata minimal Rp 1,5 M per tahun dibanding tidak
melakukan Rencana Transaksi.
• Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi dengan nilai pasar
diketahui bahwa harga Rencana Transaksi 2,59% diatas dari nilai pasar dan
berada dalam batasan ±7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah wajar.
• Berdasarkan kesimpulan analisa kewajaran diatas, maka kami berpendapat
bahwa Rencana Transaksi ini adalah WAJAR.
H. Laporan Penilaian Aset Tanah Kosong oleh KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan
Nomor Laporan 00766/2.0109-05/PI/10/0069/1/VIII/2024 tanggal 22 Agustus
2024
1. Perlu kami ingatkan dalam hal Penilai melakukan revisi atas Laporan Penilaian
Properti, maka Penilai wajib menerbitkan kembali Laporan Penilaian Properti
dengan tanggal dan nomor yang berbeda dengan disertai alasan dan penjelasan
28
Page 43
diterbitkannya revisi atas Laporan Penilaian Properti dimaksud. (POJK No.
28/2021 dan SEOJK No. 33/2021).
Tanggapan Emiten:
Penilai telah menerbitkan revisi atas Laporan Penilaian Aset PT. Pakuan, Tbk.
dengan nomor laporan sebelumnya 00766/2.0109-05/PI/10/0069/1/VIII/2024
tertanggal 22 Agustus 2024 menjadi 00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024,
tertanggal 10 September 2024 sesuai dengan penjelasan diterbitkanya revisi
laporan penilaian aset.
2. Agar dijelaskan apakah penilaian telah dilakukan atas seluruh jaminan
sebagaimana diungkapkan pada dokumen keterbukaan informasi.
Tanggapan Emiten:
Jaminan Perseroan yang menjadi objek Rencana Transaksi telah disampaikan
dalam laporan penilaian properti nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024, tanggal 10 September 2024 bagian 1.4 mengenai
objek penilaian dan kepemilikan halaman 2, sebagai berikut:
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan
Sesuai dengan penugasan yang diberikan, maka objek penilaian dalam pekerjaan
penilaian aset ini meliputi:
- Tanah Kosong
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 190.819 meter persegi,
yang berlokasi di Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At Sawangan,
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
Tanah seluas ± 190.819 meter persegi terdiri dari 4 (empat) SHGB,
pengungkapan atas masing-masing kepemilikan aset adalah sebagai berikut:
- Tanah Kosong
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 6.151 meter persegi,
yang berlokasi di Jalan Raya Bojongsari, Desa Bojong Sari, Kecamatan Bojong
Sari, Kabupaten Depok, Provinsi Jawa Barat.
Tanah seluas ± 6.151 meter persegi terdiri dari 1 (satu) SHGB, pengungkapan
atas kepemilikan aset adalah sebagai berikut:
3. Agar disampaikan dokumen validasi data MAPPI disertai dokumen kertas kerja
excel Penilai.
29
Page 44
Tanggapan Emiten:
Dokumen validasi data MAPPI serta dokumen kertas kerja excel penilai telah
disampaikan dalam halaman lampiran revisi laporan penilaian nomor
00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024, tanggal 10 September 2024.
4. Pengungkapan ada laporan shortform dan Keterbukaan Informasi agar
disesuaikan dengan revisi pada laporan longform.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan pada laporan shortform dan Keterbukaan Informasi telah
disesuaikan dengan revisi laporan penilaian nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024, tanggal 10 September 2024.
5. Agar penyajian, penilaian dan pengungkapan atas dokumen penilaian properti
disesuaikan mengacu pada masing-masing analisis pendekatan mengacu pada
POJK No. 28/2021 dan SEOJK No. 33/2021.
Tanggapan Emiten:
Penyajian, penilaian, dan pengungkapan atas dokumen penilaian properti sesuai
dengan acuan POJK No. 28/2021 dan SEOJK No. 33/2021 telah disesuaikan
dalam revisi atas laporan penilaian properti nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024, tanggal 10 September 2024.
6. Pada halaman surat. Agar pengungkapan “Penilaian ini dilaksanakan dan
digunakan untuk kepentingan Otoritas Jasa Keuangan” dihapus.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan “Penilaian ini dilaksanakan dan digunakan untuk kepentingan
Otoritas Jasa Keuangan” telah dihapus dalam laporan penilaian nomor
00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024, tanggal 10 September 2024.
7. Bab 1. Pendahuluan. Agar:
a. Agar ditambahkan pengungkapan atas masing-masing kepemilikan aset.
Tanggapan Emiten:
Kepemilikan atas masing – masing aset telah ditambahkan dalam laporan
penilaian nomor 00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024, tanggal 10
September 2024, pada Bab 1.4 halaman 2 sebagai berikut:
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan
Sesuai dengan penugasan yang diberikan, maka objek penilaian dalam pekerjaan
penilaian aset ini meliputi:
- Tanah Kosong
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 190.819 meter persegi,
yang berlokasi di Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At Sawangan,
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
30
Page 45
Tanah seluas ± 190.819 meter persegi terdiri dari 4 (empat ) SHGB,
pengungkapan atas masing-masing kepemilikan aset adalah sebagai berikut:
- Tanah Kosong
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 6.151 meter persegi,
yang berlokasi di Jalan Raya Bojongsari, Desa Bojong Sari, Kecamatan Bojong
Sari, Kabupaten Depok, Provinsi Jawa Barat.
Tanah seluas ± 6.151 meter persegi terdiri dari 1 (satu) SHGB, pengungkapan
atas kepemilikan aset adalah sebagai berikut:
b. Maksud dan Tujuan Penilaian. Agar pengungkapan “Penilaian ini
dilaksanakan dan digunakan untuk kepentingan Otoritas Jasa Keuangan”
dihapus.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan “Penilaian ini dilaksanakan dan digunakan untuk
kepentingan Otoritas Jasa Keuangan” telah dihapus dalam revisi laporan
penilaian, nomor 00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024, tanggal 10
September 2024. Maksud dan tujuan Penilaian pada Bab 1.6 halaman 3 telah
disesuaikan menjadi “Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan
pendapat mengenai Nilai Pasar aset yang dinilai, dengan tujuan untuk
rencana transaksi cross collateral (penjaminan utang) Perseroan”.
c. Diungkapkan dalam bentuk tabel atas rincian aset dalam objek penilaian
dikaitkan dengan rincian aset pada masing-masing Laporan Keuangan,
dan kesesuaian atas penilaian properti yang dilakukan KJPP berdasarkan
data pada Laporan Keuangan, rincian aset, nilai buku, dan nilai pasar atas
masing-masing aset, pendekatan dan metode yang digunakan, hasil nilai, dan
kesesuaian dengan POJK No. 28/2021.
Tanggapan Emiten:
Rincian aset telah ditambahkan di dalam revisi laporan penilaian nomor
00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024, tertanggal 10 September 2024,
Bab 1.4 halaman 2 sebagai berikut:
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan
Sesuai dengan penugasan yang diberikan, maka objek penilaian dalam pekerjaan
penilaian aset ini meliputi:
31
Page 46
- Tanah Kosong
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 190.819 meter persegi,
yang berlokasi di Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At Sawangan,
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
Tanah seluas ± 190.819 meter persegi terdiri dari 4 (empat ) SHGB,
pengungkapan atas masing-masing kepemilikan aset adalah sebagai berikut:
- Tanah Kosong
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 6.151 meter persegi,
yang berlokasi di Jalan Raya Bojongsari, Desa Bojong Sari, Kecamatan Bojong
Sari, Kabupaten Depok, Provinsi Jawa Barat.
Tanah seluas ± 6.151 meter persegi terdiri dari 1 (satu) SHGB, pengungkapan
atas kepemilikan aset adalah sebagai berikut:
d. Maksud dan Tujuan Penilaian. Agar pengungkapan “…dilaksanakan dan
digunakan untuk kepentingan OJK…” dihapuskan.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan “…dilaksanakan dan digunakan untuk kepentingan OJK…”
telah dihapus dalam revisi laporan penilaian nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024, tanggal 10 September 2024 pada Bab 1.6
halaman 3, menjadi “Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan
pendapat mengenai Nilai Pasar aset yang dinilai, dengan tujuan untuk
Rencana Transaksi Cross Collateral (Penjaminan Utang) PT. Pakuan, Tbk.”.
e. Tingkat Kedalaman Investigasi. Agar pengungkapan disesuaikan dengan
POJK No. 28/2021.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan tingkat kedalaman investigasi telah disesuaikan dengan POJK
No. 28/2021 dalam revisi laporan penilaian nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024 dalam Bab 1.11
halaman 5 – 6. Adapun penyesuaian yang telah dilakukan adalah sebagai
berikut :
1. Objek penilaian tersebut adalah Aset Non Operasional milik Perseroan yang
mempunyai dokumen legalitas berupa sertifikat. Aset Non Operasional
adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri atas
aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau
aset investasi;
32
Page 47
2. Penilai telah mengajukan permintaan secara tertulis kepada pemberi tugas
untuk memperoleh data objek penilaian berupa :
a. Salinan legalitas/bukti kepemilikan tanah
b. Salinan daftar aktiva sesuai laporan keuangan
3. Penilai sudah melakukan identifikasi untuk memperoleh informasi secara
objektif atas kondisi objek penilaian;
4. Penilai sudah melakukan identifikasi legalitas dan bentuk kepemilikan
objek Penilaian, berupa Sertipikat Hak Guna Bangunan yang pada saat
dilakukan inspeksi dikuasai oleh PT. Pakuan, Tbk dan PT. Jakarta
Investindo Indonesia yang juga merupakan pemegang hak pada sertipikat
tanah;
5. Penilai telah melakukan verifikasi untuk memeriksa kesesuaian antara data
objek Penilaian yang diperoleh dari pemberi tugas dengan kondisi objek
Penilaian pada saat inspeksi lapangan;
6. Penilai telah melakukan konfirmasi untuk memastikan legalitas objek
Penilaian berupa daftar aset dan/atau bukti kepemilikan lainnya dari
pemberi tugas;
7. Data dan informasi atas objek penilaian dan kelengkapannya diperoleh dari
pemberi tugas dan/atau pemilik objek penilaian.
8. Penilai tidak melakukan pengukuran ulang terhadap batas, luasan, gambar
bidang tanah dari objek properti. penilai sepenuhnya mengacu kepada
dokumen yang penilai anggap valid yang diterbitkan oleh instansi yang
berwenang. Penilai mengacu kepada dokumen Sertipikat dan atau dokumen
yang sah secara hukum.
9. Penilai mengangap objek properti memiliki kepemilikan yang sah secara
hukum, sehingga semua tuntutan yang berhubungan dengan opini hukum
bila ada penilai abaikan.
10. Sesuai dengan surat representasi manajemen yang di terbitkan oleh
pemberi tugas, kami mengasumsikan bahwa semua informasi dan data
yang kami terima dari dari pemberi tugas adalah benar adanya dan tidak
terdapat kemungkinan unsur tindakan pelanggaran terhadap hukum dan
peraturan yang berdampak yang harus dipertimbangkan untuk di
ungkapkan dalam laporan ini.
11. Terdapat data dan informasi yang relevan, yang di ambil dari sumber yang
layak.
12. Penelaahan, perhitungan dan analisa dapat dilakukan dengan baik tanpa
terhalang oleh informasi yang tersembunyi atau sengaja disembunyikan.
f. Asumsi dan Kondisi Pembatas. Agar pengungkapan asumsi disesuaikan
dengan asumsi dan kondisi pembatas sebagaimana pasal 31 POJK No.
28/2021.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan asumsi dan kondisi pembatas telah disesuaikan sesuai dengan
pasal 31 POJK No. 28/2021 di dalam revisi laporan penilaian nomor
00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024, pada
Bab 1.13 halaman 6-7 sebagai berikut :
“Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan oleh Penilai Properti sebagai
berikut:
1. Laporan Penilaian Properti ini bersifat non-disclaimer opinion;
2. Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas dokumen yang
digunakan dalam proses Penilaian;
3. Data dan informasi atau properti pembanding yang diperoleh bersumber
dari dan/atau divalidasi oleh asosiasi profesi Penilai;
4. Laporan Penilaian Properti ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi
operasional perusahaan;
33
Page 48
5. Penilai Properti bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Properti dan
kesimpulan Nilai; dan
6. Penilai Properti telah melakukan identifikasi atas status hukum objek
Penilaian.
7. Penilaian ini telah dilakukan sesuai dengan Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang
Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal.
8. Standar penilaian dalam laporan penilaian ini merupakan standar yang
berlaku dalam Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK
Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
9. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Febriman
Siregar dan Rekan seperti yang disebutkan dalam laporan penilaian
dianggap layak dan dipercaya, tetapi KJPP Febriman Siregar dan Rekan
tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti
tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan
tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami
terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan
dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk
memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di
pihak klien.
10. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang dan di
kemudian hari atas properti yang dinilai, demikian juga atas nilai yang
dilaporkan.
11. Besarnya biaya jasa penilaian tidak tergantung pada besarnya nilai yang
dilaporkan.
12. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam
laporan yang merupakan bagian dari objek penilaian hanya berlaku sesuai
dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan
penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
13. KJPP Febriman Siregar dan Rekan tidak memperbolehkan penggunaan
seluruh, sebagian ataupun sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan ini
dalam dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan
dalam bentuk apapun juga tanpa ijin tertulis dari KJPP Febriman Siregar
dan Rekan.
14. Kantor Jasa Penilai Publik FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN tidak
berkewajiban untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan
atau pejabat pemerintah, jika hal tersebut tidak terkait dengan maksud dan
tujuan laporan ini, serta di luar ruang lingkup dari penugasan.
15. Jika dikemudian hari Penilai diminta untuk memberikan penjelasan dan
pemaparan yang dilakukan di luar wilayah kerja kantor kami, maupun
kepada pihak selain pemberi tugas dan pengguna jasa, maka segala bentuk
biaya yang timbul menjadi beban pemberi tugas.
16. Laporan Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan
Pemimpin Rekan atau Rekan dan stempel kantor jasa penilai publik
(corporate seal) dari KJPP FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN.
17. Data dan Informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas dan/atau Pemilik
Objek Penilaian kepada kami untuk tujuan penilaian properti ini adalah
benar, akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan sebenarnya, serta tidak
mengalami perubahan sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan
penilaian ini.
18. Penunjukan objek, ukuran dan spesifikasi oleh Pemberi Tugas atau yang
mewakili kami asumsikan benar merupakan objek penilaian.”
34
Page 49
g. Pendekatan Penilaian. Agar pengungkapan dasar pendekatan penilaian
disesuaikan mengacu pada POJK No. 28/2021 dan SEOJK No.33/2021.
Tanggapan Emiten:
Didalam revisi laporan penilaian nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024 tertanggal 10 September 2024, kami sudah
melakukan penyesuaian pengungkapan pendekatan dan metode penilaian
yang digunakan dengan mengacu pada POJK Nomor 28/POJK.04/2021 dan
SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 pada Bab 1.14 halaman 7-8. Adapun
penyesuaian pengungkapan yang telah dilakukan adalah sebagai berikut :
Alasan Penggunaan Pendekatan Penilaian:
Untuk objek penilaian yaitu berupa tanah, kami menggunakan 1 (satu)
Pendekatan Penilaian seperti yang kami uraiakan dibawah ini:
Objek Jumlah Alasan Penggunaan Pendekatan
Penilaian Pendekatan Penilaian
Tanah 1 - Sesuai dengan SE OJK Nomor
Kosong 33/SEOJK.04/2021 butir III.4.a,
dibenarkan untuk menggunakan 1
(satu) Pendekatan Penilaian
dikarenakan Objek Penilaian
berupa tanah kosong yang
memenuhi prinsip penggunaan
tertinggi dan terbaik untuk
dikembangkan sebagai properti
yang tidak menghasilkan.
- Kami menemukan data-data
pembanding dan informasi yang
cukup memadai. Data-data
pembanding yang kami peroleh baik
berupa data penawaran dan atau
data transaksi dengan kondisi wajar
yang kami anggap sebanding untuk
melakukan perhitungan estimasi
nilai pasar.
h. Uraian Proses Penilaian. Agar pengungkapan dasar pendekatan penilaian
disesuaikan mengacu pada POJK No. 28/2021 dan SEOJK No.33/2021.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan dasar pendekatan penilaian telah disesuaikan dengan POJK
No. 28/2021 dan SEOJK No. 33/2021 di dalam revisi laporan penilaian nomor
00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024 pada
Bab 1.15 halaman 8-9. Adapun revisi yang telah dilakukan adalah sebagai
berikut :
“Setelah pemberi tugas menyetujui proposal penawaran kami, kami secara
resmi mendapat penugasan penilaian properti sesuai dengan penugasan
berdasarkan proposal Nomor: 0597/PNW/PA-BGR-FSR/VII/2024, tertanggal
04 Juli 2024 dan Surat Addendum Nomor: 091/ADD/PA-FSR-BGR/VIII/2024
tertanggal 19 Agustus 2024, yang telah disepakati oleh
PT. Pakuan, Tbk., kami melakukan hal-hal sebagai berikut :
1. Kami melakukan definisi penugasan sesuai dengan surat penawaran yang
kami ajukan;
2. Meminta data terkait obyek penilaian dari pemberi tugas;
35
Page 50
3. Melakukan peninjauan terhadap obyek properti meliputi :
a) Aspek Umum (lokasi, wilayah, kota, keadaan lingkungan sekitar,
keadaan ekonomi secara nasional)
b) Aspek Khusus (jenis properti, lokasi properti berada, status
kepemilikan properti, bentuk dan kondisi properti, fasilitas
pendukung terkait dengan properti, aspek operasional jika ada,
pengecekan tata-kota dan instansi terkait dan perkembangan
wilayah sekitar)
c) Aspek Pasar (mencari data pembanding di wilayah sekitar, mencari
data properti sejenis dan sebanding yang terkait untuk
pengembangan properti)
4. Melakukan analisa “HBU” sesuai hasil identifikasi dan analisa hasil data-
data dan hasil peninjauan lapangan;
5. Menentukan pendekatan dan metode penilaian yang mengacu pada POJK
No. 28/2021 dan SEOJK No.33/2021. Sesuai dengan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 butir III.4.a, dibenarkan untuk menggunakan 1 (satu)
Pendekatan Penilaian dikarenakan Objek Penilaian berupa tanah kosong
yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik untuk
dikembangkan sebagai properti yang tidak menghasilkan.
6. Melakukan perhitungan dan mengestimasi nilai properti;
7. Melakukan rekonsiliasi nilai dan opini nilai akhir; dan
8. Membuat laporan lengkap dan penyampaikan laporan penilaian kepada
pemberi tugas.”
8. Bab 2. Tinjauan Pasar. Agar:
a. Analisis pada kondisi Makro Ekonomi terkait perkembangan ekonomi dunia,
pertumbuhan ekonomi nasional, tingkat inflasi, dan nilai tukar rupiah agar
ditambahkan pengungkapan mencakup sampai dengan cut off periode
penilaian yang dilakukan oleh KJPP.
Tanggapan Emiten:
Didalam revisi laporan penilaian nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024 tertanggal 10 September 2024, Kami telah
melakukan revisi pengungkapan mencakup sampai dengan cut off periode
penilaian pada Analisis dan Kondisi Makro Ekonomi pada Bab 2.1 halaman
11-13.
b. Analisis pada kondisi perekonomian Provinsi Jawa Barat, terkait ekonomi
makro regional, keuangan daerah, dan perkembangan inflasi agar
ditambahkan pengungkapan mencakup kondisi terkini sampai cut off periode
penilaian yang dilakukan oleh KJPP.
Tanggapan Emiten:
Analisis kondisi perekonomian Provinsi Jawa Barat yang mencakup kondisi
terkini sampai periode cut off telah ditambahkan dalam revisi laporan
penilaian nomor 00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10
September 2024 pada Bab 2.2.1, 2.2.2, dan 2.2.3 halaman 14-15.
c. Perkembangan Properti Komersial, terkait perkembangan permintaan properti
komersial, perkembangan pasokan properti komersial, dan perkembangan
harga properti komersial agar ditambahkan pengungkapan mencakup data
dan kondisi terkini sampai cut off periode penilaian yang dilakukan oleh KJPP.
Selanjutnya, dikaitkan dengan bisnis properti yang cenderung melemah di
beberapa tahun terakhir dan ada atau tidaknya potensi peluang secara jangka
panjang.
36
Page 51
Tanggapan Emiten:
Analisis perkembangan property komersial yang mencakup kondisi terkini
sampai periode cut off telah ditambahkan dalam revisi laporan penilaian
nomor 00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September
2024 pada Bab 2.3.1, 2.3.2, 2.3.3, dan 2.3.4 halaman 15-19.
9. Persyaratan Persetujuan Publikasi. Agar pengungkapan disesuaikan dengan
POJK No. 28/2021.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan persyaratan persetujuan publikasi telah disesuaikan dengan
POJK No. 28/2021 dalam revisi laporan penilaian nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024 pada Bab 1.16
halaman 9 sebagai berikut:
“Laporan Penilaian Properti ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional
Perusahaan “.
10. Pengungkapan atas Aset. Agar dijelaskan dalam tabel atas rincian aset
operasional dan aset non operasional objek penilaian.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan rincian aset operasional dan non operasional telah
ditambahkan di dalam revisi laporan penilaian aset nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024 pada Bab 1.18
halaman 10. Tabel atas rincian aset non operasional objek penilaian adalah
sebagai berikut :
No. Legalitas Nomor Pemegang Hak Luas (m²) Jenis Aset
1 SHGB 02076 PT. PAKUAN, Tbk. 36.708 Aset Non Operasional
2 SHGB 01971 PT. PAKUAN, Tbk. 46.370 Aset Non Operasional
3 SHGB 01972 PT. PAKUAN, Tbk. 75.525 Aset Non Operasional
4 SHGB 01973 PT. PAKUAN, Tbk. 32.216 Aset Non Operasional
5 SHGB 00352 PT. JAKARTA INVESTINDO INDONESIA 6.151 Aset Non Operasional
11. Bab 3. Penilaian Aset – Tanah Kosong – Jalan Raya Bojongsari, Perumahan
Shila At Sawangan. Agar:
a. Kondisi Pasar Properti. Agar ditambahkan pengungkapan dalam tabel
mengenai dasar penentuan data pembanding harga tanah per meter persegi
disekitar lokasi objek yang berkisar antara Rp4.100.000 s.d. ± Rp5.300.000.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan data pembanding harga tanah per meter persegi di sekitar
lokasi objek telah disesuaikan di dalam revisi laporan penilaian aset nomor
00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024 pada
Bab 3.3 halaman 23. Terdapat kesalahan redaksional dalam menerangkan
harga penawaran tanah per meter yang seharusnya berkisar antara ±
37
Page 52
Rp5.000.000 s.d. ± 5.300.000. Adapun penambahan yang telah dilakukan
adalah sebagai berikut :
b.
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.
1) Aspek Hukum. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai ketentuan
peraturan perundang-undangan yang menjadi dasar penentuan
peruntukan objek penilaian.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan mengenai ketentuan perundang-undangan yang menjadi
dasar penentuan peruntukan objek penilaian telah disesuaikan dalam
revisi laporan penilaian nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024 pada Bab 3.4
halaman 24. Adapun penambahan pengungkapan adalah sebagai berikut:
“Berdasarkan website online ATRBPN
(https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/), lokasi aset tersebut mempunyai
peruntukkan sebagai Kawasan Perumahan. Status kepemilikan tanah
sudah jelas yaitu Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 02076, No. 01971,
No. 01972 dan No. 01973 dengan luas keseluruhan tanah kurang lebih
190.819 meter persegi dan diasumsikan dapat dipindahtangankan.”
2) Aspek Finansial. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai tren harga
di lokasi properti.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan mengenai tren harga di lokasi properti telah disesuaikan
dalam revisi laporan penilaian nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024 tertanggal 10 September 2024 pada Bab 2.4
halaman 24. Adapun penambahan pengungkapan adalah sebagai berikut:
“Dengan memperhatikan proyeksi pertumbuhan dan permintaan properti
perumahan serta mempertimbangkan tren harga tanah kosong daerah
sekitar, maka pengembangan sebagai Perumahan merupakan
penggunaan yang layak secara finansial.”
3) Agar dijelaskan dan ditambahkan pengungkapan atas pertimbangan
dari pernyataan bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik adalah sebagai
Kawasan perumahan dikaitkan dengan rencana penggunaan lahan
dimaksud.
38
Page 53
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan atas penggunaan tertinggi dan terbaik adalah sebagai
Kawasan perumahan telah ditambahkan dan dijelaskan dalam revisi
laporan penilaian nomor 00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024
tanggal 10 September 2024 pada Bab 2.4 halaman 24 sebagai berikut:
“Dari hasil pengamatan di lapangan dengan memperhatikan penggunaan
tanah di sekitar dan peruntukan yang telah ditentukan oleh pemerintah
setempat, maka dengan menerapkan analisis HBU tanah dalam keadaan
kosong, kami berpendapat bahwa penggunaan lahan saat ini yang
merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU)
adalah sebagai Perumahan.”
c. Penilaian- Penilaian tanah. Agar pengungkapan “… kami tidak meneliti
detail aspek hukum…” disesuaikan dengan POJK No. 28/2021.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan penilaian tanah dengan detail aspek hukum telah
disesuaikan dalam revisi laporan penilaian nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024 pada Bab 3.5.1
halaman 24 menjadi “Untuk keperluan penilaian ini kami berasumsi
bahwa surat atas tanah yang dinilai sah secara hukum, dapat dialihkan
dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun”.
d. Penilaian Tanah – Data Pembanding. Agar diungkapkan:
1) Mengenai penyesuaian yang dilakukan Penilai sehubungan dengan status
tanah pembanding dengan sertifikat SHM, sedangkan atas sertifikat objek
penilaian dengan SHGB, luasan, harga dan kesesuaian dengan POJK No.
28/2021.
Tanggapan Emiten:
SHM adalah bukti hak kepemilikan tertinggi dibandingkan dengan tanah
dengan legalitas HGB. Penyesuaian yang dilakukan atas tanah
pembanding dengan sertifikat SHM adalah estimasi besaran biaya yang
perlu dikeluarkan oleh Perseroan saat membeli tanah legalitas SHM untuk
diubah menjadi HGB. Penyesuaian lainnya terkait luasan, harga dan
lainnya terdapat di laporan penilaian nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024 halaman 28-29.
2) Mengenai analisis sebanding dan sejenis atas objek transaksi dan
penyesuaian serta kesesuaian dengan POJK No. 28/2021.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan analisis sebanding dan sejenis atas objek transaksi dan
penyesuaian telah disesuaikan dengan POJK No. 28/2021 pada laporan
penilaian nomor 00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10
September 2024 halaman 28-29.
3) Mengenai sumber data yang digunakan sebagai data pembanding berupa
nomor kontak pihak yang dapat dihubungi dan link sumber data
pembanding.
Tanggapan Emiten:
Sumber data pembanding berupa nomor kontak pihak yang dapat
dihubungi dan link sumber data pembading telah diungkapkan dalam
revisi laporan penilaian nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024 pada Bab 3.5.1
39
Page 54
halaman 26. Adapun penambahan yang telah dilakukan adalah sebagai
berikut :
Data Pembanding
Pada saat dilakukan peninjauan obyek penilaian, kami tidak
mendapatkan data transaksi, namun kami mendapatkan beberapa data
penawaran serta informasi mengenai harga pasar tanah di wilayah
tersebut dari masyarakat/agen properti di sekitar lokasi yang kami
anggap relevan untuk dijadikan sebagai data pembanding. Data-data
penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam penilaian
ini, adalah sebagai berikut:
Data 1 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 10.000 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Bojong Sari, Kelurahan Bojong Sari
Lama, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp60.000.000.000,-
- Tangal Data : 30 April 2024
- No. Kontak : Ibu Nenden (081901230456)
- Link Sumber Data : tidak tersedia
Data 2 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 13.000 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Bojong Sari, Kelurahan Bojong Sari
Lama, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp78.000.000.000,-
- Tangal Data : 30 April 2024
- No. Kontak : Bapak Hadis (08156617176)
- Link Sumber Data : https://www.olx.co.id/item/jual-tanah-13-ha-di-
jl-bojongari-sawangan-depok-iid-921320642
Data 3 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 12.290 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Jakarta - Bogor, Kelurahan Serua,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp271.034.400.000,-
- Tanggal data : 30 April 2024
- No. Kontak : Bapak Heru (081295700181)
- Sumber Data :
https://www.rumah123.com/properti/depok/las3192300/?itm_sour
ce=organic&itm_medium=LDP%20Labeled ”
4) Mengenai kesesuaian penggunaan masing-masing data pembanding
dikaitkan dengan peruntukan masing-masing pembanding serta status
kepemilikan. Selanjutnya, agar dijelaskan mengenai kesesuaian dengan
POJK No. 28/2021.
Tanggapan Emiten:
Penggunaan masing – masing data pembanding serta status kepemilikan
telah disesuaikan dalam revisi laporan penilaian aset dengan nomor
00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024 pada halaman 28-29.
40
Page 55
5) Mengenai ringkasan penetapan Perhitungan Nilai Pasar Tanah.
Tanggapan Emiten:
Ringkasan penetapan perhitungan nilai pasar tanah telah dilampirkan
dalam revisi laporan penilaian aset dengan nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024 pada Ringkasan
Eksekutif, halaman vi.
12. Bab 4. Penilaian Aset – Tanah Kosong – Jalan Raya Bojongsari. Agar:
a. Kondisi Pasar Properti. Agar dijelaskan dalam tabel mengenai dasar
penentuan data pembanding harga tanah per meter persegi disekitar lokasi
objek yang berkisar antara Rp5.000.000 s.d. Rp5.500.000 dan sumber data
yang digunakan.
Tanggapan Emiten:
Penjelasan dalam bentuk tabel mengenai dasar penentuan data
pembanding harga tanah per meter persegi di sekitar lokasi objek telah
ditambahkan dalam laporan penilaian aset dengan nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024 pada Bab 4.3
halaman 32. Adapun penambahan yang telah dilakukan adalah sebagai
berikut:
Luas
Informasi Harga Penawaran Indikasi Harga
Tanah
Pembanding Pembanding Tanah per meter
(m2)
Jalan Raya
Bojong Sari,
Kelurahan
Bojong Sari
Rp.
Lama, 10.000 Rp. 5.300.000,-
60.000.000.000
Kecamatan
Sawangan,
Kota Depok,
Jawa Barat
Jalan Raya
Bojong Sari,
Kelurahan
Bojong Sari
Rp.
Lama, 13.000 Rp. 5.300.000,-
78.000.000.000
Kecamatan
Sawangan,
Kota Depok,
Jawa Barat
Jalan Raya
Jakarta -
Bogor,
Kelurahan
Rp.
Serua, 48.399 Rp. 5.000.000,-
271.034.400.000
Kecamatan
Sawangan,
Kota Depok,
Jawa Barat
41
Page 56
b. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.
1) Aspek Hukum. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai ketentuan
peraturan perundang-undangan yang menjadi dasar penentuan
peruntukan objek penilaian.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan terkait aspek hukum yang menjadi dasar peruntukan
objek penilaian telah ditambahkan dalam revisi laporan penilaian nomor
00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024
pada Bab 4.4 halaman 32. Adapun penambahan pengungkapan adalah
sebagai berikut:
“Berdasarkan website online ATRBPN
(https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/), lokasi aset tersebut mempunyai
peruntukkan sebagai Perdagangan dan Jasa. Status kepemilikan tanah
sudah jelas yaitu Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 00352, dengan luas
sisa tanah kurang lebih 6.151 meter persegi dan diasumsikan dapat
dipindahtangankan.”
2) Aspek Finansial. Agar ditambahkan pengungkapan mengenai tren harga
di lokasi properti.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan mengenai tren harga di lokasi properti telah ditambahkan
dalam revisi laporan penilaian nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024 pada Bab 4.4
halaman 32. Adapun penambahan pengungkapan adalah sebagai berikut:
“Dengan memperhatikan proyeksi pertumbuhan dan permintaan properti
komersial dan atau perkantoran serta mempertimbangkan tren harga
tanah kosong daerah sekitar, maka pengembangan sebagai properti
komersial dan atau perkantoran merupakan penggunaan yang layak
secara finansial.”
3) Agar dijelaskan dan ditambahkan pengungkapan atas pertimbangan
dari pernyataan bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik adalah sebagai
Kawasan Perdagangan dan Jasa dikaitkan dengan rencana penggunaan
aset dimaksud.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan atas pertimbangan dari pernyataan bahwa penggunaan
tertinggi dan terbaik adalah sebagai Kawasan Perdagangan dan Jasa telah
ditambahkan dalam revisi laporan penilaian nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024 pada Bab 4.4
halaman 33 sebagai berikut:
“Dari hasil pengamatan di lapangan dengan memperhatikan penggunaan
tanah di sekitar dan peruntukan yang telah ditentukan oleh pemerintah
setempat, maka dengan menerapkan analisis HBU tanah dalam keadaan
kosong, kami berpendapat bahwa penggunaan lahan saat ini yang
merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU)
adalah sebagai Perdagangan dan Jasa untuk dikembangkan menjadi
properti komersial dan atau perkantoran”.
42
Page 57
c. Penilaian- Penilaian tanah. Agar:
1) Dijelaskan kesesuaian terhadap Peraturan, atas penilaian tanah yang
dimiliki PT Jakarta Investindo Indonesia (JII), dikaitkan dengan pemberi
tugas adalah PT Pakuan, Tbk.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan atas kesesuaian peraturan mengenai pemberi tugas
dengan objek penilian telah ditambahkan dalam revisi laporan penilaian
nomor 00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September
2024 pada Bab 4.5.1 halaman 33, “Tanah tersebut bukan atas nama PT.
Pakuan, Tbk sebagai Pemberi Tugas. Sesuai dengan penjelasan dari PT.
Pakuan, Tbk (Pemberi Tugas), hubungan antara pemilik tanah (PT.
Jakarta Investindo Indonesia) dengan PT. Pakuan, Tbk adalah sebagai
entitas anak dari PT. Pakuan, Tbk. Kami asumsikan bahwa penilaian
tanah ini tetap bisa dilakukan untuk keperluan PT. Pakuan, Tbk
(Transaksi Afiliasi).”
2) Pengungkapan “… kami tidak meneliti detail aspek hukum…” disesuaikan
dengan POJK No. 28/2021.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan terkait aspek hukum telah disesuaikan dengan POJK No.
28/2021 dalam revisi laporan penilaian nomor 00841/2.0109-
05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024 pada Bab 4.5.1
halaman 33 menjadi “Untuk keperluan penilaian ini kami berasumsi
bahwa surat atas tanah yang dinilai sah secara hukum, dapat dialihkan
dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun”.
d. Penilaian Tanah – Informasi Pembanding. Agar diungkapkan:
1) Mengenai penyesuaian yang dilakukan Penilai sehubungan dengan status
tanah pembanding dengan sertifikat SHM, sedangkan atas sertifikat objek
penilaian dengan SHGB, luasan, harga dan kesesuaian dengan POJK No.
28/2021.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan terkait status tanah pembanding dan kesesuaiannya
dengan POJK No. 28/2021 telah disesuaikan dalam revisi laporan
penilaian aset nomor 00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal
10 September 2024 pada halaman 37 – 38, Penyesuaian yang telah
diungkapkan adalah sebagai berikut “SHM adalah bukti hak kepemilikan
tertinggi dibandingkan dengan tanah dengan legalitas HGB. Penyesuaian
yang dilakukan atas tanah pembanding dengan sertifikat SHM adalah
estimasi besaran biaya yang perlu dikeluarkan oleh Perseroan saat
membeli tanah legalitas SHM untuk diubah menjadi HGB”.
2) Mengenai analisis sebanding dan sejenis atas objek transaksi dan
penyesuaian serta kesesuaian dengan POJK No. 28/2021.
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan analisis sebanding dan sejenis atas objek transaksi telah
disesuaikan dengan POJK No. 28/2021 revisi laporan penilaian aset
nomor 00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September
2024 pada halaman 27-28 sebagai berikut.
3) Mengenai sumber data yang digunakan sebagai data pembanding berupa
nomor kontak pihak yang dapat dihubungi dan link sumber data
pembanding.
43
Page 58
Tanggapan Emiten:
Pengungkapan terkait sumber data yang digunakan sebagai data
pembanding telah ditambahkan dalam revisi laporan penilaian nomor
00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September 2024
pada Bab 4.5.1 halaman 25-26. Adapun penambahan yang telah
dilakukan adalah sebagai berikut :
Data Pembanding
Pada saat dilakukan peninjauan obyek penilaian, kami tidak
mendapatkan data transaksi, namun kami mendapatkan beberapa data
penawaran serta informasi mengenai harga pasar tanah di wilayah
tersebut dari masyarakat/agen properti di sekitar lokasi yang kami
anggap relevan untuk dijadikan sebagai data pembanding.
Data-data penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangan
dalam penilaian ini, adalah sebagai berikut:
Data 1 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 10.000 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Bojong Sari, Kelurahan Bojong Sari
Lama, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp60.000.000.000,-
- Tangal Data : 30 April 2024
- No. Kontak : Ibu Nenden (081901230456)
- Link Sumber Data : tidak tersedia
Data 2 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 13.000 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Bojong Sari, Kelurahan Bojong Sari
Lama, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp78.000.000.000,-
- Tangal Data : 30 April 2024
- No. Kontak : Bapak Hadis (08156617176)
- Link Sumber Data : https://www.olx.co.id/item/jual-tanah-13-ha-di-
jl-bojongari-sawangan-depok-iid-921320642
Data 3 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 12.290 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Jakarta - Bogor, Kelurahan Serua,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp271.034.400.000,-
- Tanggal data : 30 April 2024
- No. Kontak : Bapak Heru (081295700181)
- Sumber Data :
https://www.rumah123.com/properti/depok/las3192300/?itm_sour
ce=organic&itm_medium=LDP%20Labeled”
4) Mengenai kesesuaian penggunaan masing-masing data pembanding
dikaitkan dengan peruntukan masing-masing pembanding serta status
kepemilikan. Selanjutnya, agar dijelaskan mengenai kesesuaian dengan
POJK No. 28/2021. 44
Page 59
Tanggapan Emiten:
Kesesuaian penggunaan masing-masing data pembanding dikaitkan
dengan peruntukan masing-masing pembanding serta status kepemilikan
sudah diungkapkan pada halaman 27-28 revisi laporan penilaian aset
nomor 00841/2.0109-05/PI/10/0069/1/IX/2024 tanggal 10 September
2024.
5) Mengenai ringkasan penetapan Perhitungan Nilai Pasar Tanah.
Tanggapan Emiten:
Ringkasan penetapan perhitungan nilai pasar tanah sudah kami
lampirkan pada Ringkasan Eksekutif, halaman vi sebagai.
I. Tambahan Informasi/dokumen yang wajib disampaikan
1. Jawaban atas setiap pertanyaan/tanggapan dari OJK ini agar ditulis lengkap
dan jelas serta disajikan secara utuh, dengan mencantumkan referensi nomor
halaman dari Keterbukaan Informasi Kepada Pemegang Saham.
Tanggapan Emiten:
Jawaban atas setiap pertanyaan/tanggapan dari OJK ini telah ditulis lengkap
dan disajikan secara utuh beserta referensi nomor halaman dari Keterbukaan
Informasi Kepada Pemegang Saham.
2. Keterbukaan Informasi Kepada Pemegang Saham yang sudah disesuaikan
dengan tanggapan OJK dan ditandatangani oleh Pihak yang berwenang diatas
materai yang cukup.
Tanggapan Emiten:
Keterbukaan Informasi Kepada Pemegang Saham telah disesuaikan dengan
tanggapan OJK dan ditandatangani oleh Pihak yang berwenang diatas materai
yang cukup.
3. Soft Copy semua dokumen yang diperbaiki.
Tanggapan Emiten:
Soft Copy semua dokumen yang diperbaiki telah disampaikan SPE OJK tanggal
20 September 2024.
4. Setelah selesainya seluruh transaksi, hasil pelaksanaan perubahan Kegiatan
Usaha Utama wajib dilaporkan kepada OJK paling lambat 2 (dua) hari kerja
sebagaimana diatur pada ketentuan Pasal 6 ayat (4) POJK No.
17/POJK.04/2020.
Tanggapan Emiten:
Hasil pelaksanaan perubahan Kegiatan Usaha Utama akan dilaporkan kepada
OJK paling lambat 2 (dua) hari kerja sebagaimana diatur pada ketentuan Pasal
6 ayat (4) POJK No.
45
Page 60
Lampiran 1 Kertas Kerja Penilaian 100% Saham PT Vasamty Land Sawangan
KETERANGAN Penyesuaian
ASET
Piutang setoran modal 10,000,000,000 10,000,000,000
Aset takberwujud 2,000,000,000 2,000,000,000
TOTAL ASET 10,000,000,000 2,000,000,000 12,000,000,000
LIABILITAS
Total Liabilitas - -
EKUITAS
Modal saham 10,000,000,000 2,000,000,000 12,000,000,000
Jumlah Ekuitas 10,000,000,000 12,000,000,000
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS 10,000,000,000 12,000,000,000
Indikasi Nilai 12,000,000,000
DLOM 20% 2,400,000,000
9,600,000,000
Page 61
Metode Pendekatan Pasar (Market Based Approach Method )
No Ticker Nama Perusahaan P/BV P/S P/E
1 IDX:KBAG PT Bumi Serpong Damai Tbk 0.51 1.96 10.00
2 IDX:SATU PT Karya Bersama Anugerah Tbk 0.93 7.47 (37.49)
3 IDX:REAL PT Kota Satu Properti Tbk 1.53 3.14 (22.69)
4 IDX:SMRA PT Metropolitan Land Tbk 0.60 1.81 6.27
5 IDX:ATAP PT Summarecon Agung Tbk 0.77 1.43 8.97
6 IDX:TRUE PT Trimitra Prawara Goldland Tbk 0.82 2.77 402.39
7 IDX:BSBK PT Wulandari Bangun Laksana Tbk 0.76 3.69 32.32
8 IDX:POLI PT Pollux Hotels Group Tbk 0.82 4.54 17.75
Median 0.80 2.95 9.49
Average 0.84 3.35 52.19
Min 0.51 1.43 -37.49
Max 1.53 7.47 402.39
Nilai buku 10,000,000 - -
Nilai Multiple 8,429,241 - -
Bobot 100.00% 0.00% 0.00%
Nilai Multiple 8,429,241 - -
Indikasi Nilai 100% Saham 8,429,241
Uraian
100.0% Indikasi Nilai Saham 8,429,241
50.0% Control Premium 4,214,620
Indikasi Nilai Saham Setelah CP 12,643,861
-
100.0% Indikasi Nilai Pasar 100% Saham 12,643,861
20.0% DLOM - 2,528,772
Indikasi Nilai Pasar 100% Saham 10,115,089
Nilai Pasar 100% Saham PT Inspirasi Bisnis Nusantara 10,115,089
Page 62
REKONSILIASI PENDEKATAN METODE INDIKASI NILAI BOBOT NILAI PASAR Aset ABV 9,600,000 10% 960,000 Pasar GPTC 10,115,089 90% 9,103,580 Nilai Pasar 100% 10,063,580
Page 63
Lampiran Bukti Rekening Koran Setoran Modal Awal A. Penerimaan Dari PT Pakuan Tbk pada tanggal 8 dan 15 Mei 2024 dengan nilai masing- masing sebesar Rp10.000.000 dan Rp23.000.000.000 yaitu merupakan bagian untuk setoran modal awal pendirian PT sebesar Rp5.100.000.000 dan sisanya sebesar Rp17.910.000.000 merupakan uang muka setoran modal untuk peningkatan modal VLS. B. Penerimaan Dari Samty Asia Investment Pte, Ltd. pada tanggal 15 Mei 2024 dengan nilai sebesar Rp214.448.500.000 yaitu merupakan bagian untuk setoran modal awal pendirian PT sebesar Rp4.900.000.000 dan sisanya sebesar Rp209.548.500.000 merupakan uang muka setoran modal untuk peningkatan modal VLS.
Names mentioned 43 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
person
Deputi
· Direktur
p.2
unresolved
org
PT Vasamity Land Sawangan
p.3 ×4
unresolved
org
PT Vasimity Land Sawangan Melalui Pengeluaran Saham Baru
p.8
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar & Rekan
p.8 ×3
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.8 ×13
unresolved
org
PT Vasamity Land Sawangan. Selanjutnya
p.8 ×4
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.8 ×8
unresolved
person
H. Laporan Penilaian Aset Tanah Kosong
p.11 ×2
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan. Tanggapan
p.15
unresolved
org
PT Vasamity Land Sawangan. Tanggapan
p.15
unresolved
org
PT Sirius
p.17 ×2
unresolved
org
Samty Asia Investment PTE. LTD
p.19 ×5
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris
p.25
unresolved
person
Drs. Emanuel Handojo
· Akuntan Publik
p.25 ×2
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan Melalui Pengeluaran Saham Baru
p.31 ×2
unresolved
org
KJPP Febriman
p.31
unresolved
org
PENILAI KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.32 ×2
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan Saham
p.34
unresolved
org
Bank VLS. Terlampir
p.36
unresolved
org
Bank VLS. Apabila
p.37
unresolved
org
KJPP FSR
p.41 ×7
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN
p.48
unresolved
person
Nenden
p.54 ×2
unresolved
person
Hadis
p.54 ×2
unresolved
person
Heru
p.54 ×2
unresolved
org
PT Inspirasi Bisnis Nusantara
p.61
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.455
14281 ms
12 Sep 2026 22:58
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None, 'category': 'OTHER', 'description': 'dan'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '0087/PAK-LEG/Lett/IX/2024 tanggal 20 September 2024.',
'object_text': 'dan',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '31'}