Back to announcement
20240921_UANG_Informasi Transaksi Afiliasi_31727833_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 35
Page 1
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Bogor, 17 September 2024
No. Laporan : 00857/2.0109-05/BS/10/0069/1/IX/2024
Kepada Yth,
PT Pakuan, Tbk.
Jl. Raya Muchtar RT 002 / RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
Perihal : Revisi Laporan Pendapat Kewajaran Atas Rencana Transaksi Penjaminan
Aset Atas Fasilitas Kredit PT Pakuan, Tbk. dan PT Sirius Surya Sentosa,
Tbk oleh PT Pakuan, Tbk.
Dengan hormat,
Sehubungan dengan tanggapan surat Otoritas Jasa Keuangan kami Kantor Jasa Penilai
Publik Febriman Siregar dan Rekan (“FSR” atau “Penilai” atau “Kami”) telah memperoleh
izin usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No. 459/KM.1/2020
tanggal 17 September 2020 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
berdasarkan Surat No. S-838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019 dengan Surat Tanda
Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (Pendaftaran Ulang) No. STTD.PPB-41/PJ-
1/PM.021/2024 tanggal 31 Juli 2024 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar
Modal. Mengeluarkan revisi laporan pendapat kewajaran untuk mengganti laporan nomor
00780/2.0109-05/BS/10/0069/1/VIII/2024 tanggal 23 Agustus 2024.
1.1. STATUS PENILAI
KJPP Febriman Siregar dan Rekan adalah merupakan lembaga penilai independen
dengan Izin Usaha dengan No. 2.12.0109 yang dikeluarkan oleh Kementerian
Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No.
1402/KM.1/2021 tertanggal 26 November 2012, dan Izin Pembukaan Kantor
Cabang di Bogor yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan Republik Indonesia
melalui Keputusan Menteri Keuangan No. 459/KM.1/2020 tertanggal 17 September
2020, dan Penilai Publik saat ini terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal
di Otoritas Jasa Keuangan dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar
Modal STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024 sebagai Penilai dengan klasifikasi bidang
jasa penilaian properti dan bisnis. Identifikasi Penilai yang bertanggung jawab pada
laporan kajian ini adalah sebagai berikut :
Nama : Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc., MAPPI (Cert.)
Anggota MAPPI : 92 – S- 00252
No. Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
No. Izin Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024 Kantor Cabang Bogor
No. Register : RMK-2017.00069 Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
Klasifikasi bidang jasa : Penilai Bisnis dan Properti RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
Website : www.fsr.co.id
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (PS) ; Tangerang Selatan (P)
Page 2
KJPP FSR/Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan kajian atas obyek rencana
transaksi pada perihal dimaksud, dan tidak memiliki benturan kepentingan dengan
subyek atau obyek kajian, sehingga dalam posisi untuk memberikan kajian objektif
dan tidak memihak.
1.2. PEMBERI TUGAS
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estate
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
1.3. PENGGUNA LAPORAN
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estate
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
1.4. MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
MAKSUD
Laporan Pendapat Kewajaran ini bertujuan untuk mengkaji kewajaran atas
Rencana Transaksi, digunakan untuk kepentingan internal manajemen Perseroan
dan pemenuhan peraturan POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi
dan Transaksi Benturan Kepentingan dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(POJK) No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan
Usaha Utama.
1.5. DASAR NILAI DAN DEFINISI
Dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value).
DEFINISI DARI NILAI PASAR – POJK 35 2020
(Market Value)
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak
masing–masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian,
dan tanpa paksaan.
- ii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 3
1.6. TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian (cut-off date) 30 April 2024.
1.7. PEMENUHAN STANDAR PENILAIAN
Pedoman laporan pendapat kewajaran ini dilakukan sesuai dengan Peraturan OJK
35 tahun 2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” dan SEOJK 17 tahun 2020 tentang “Pedoman Penilaian & Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal
1.8. BATASAN ATAU PENGECUALIAN ATAS TANGGUNG JAWAB KEPADA
PIHAK SELAIN PEMBERI TUGAS
Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selain Pemberi Tugas,
kecuali yang diatur dalam peraturan dan hukum yang berlaku.
1.9. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan pendapat kewajaran ini hanya digunakan untuk laporan pendapat
kewajaran atas Rencana Transaksi, dan oleh karenanya tidak direkomendasikan
untuk penggunaan lainnya dan Laporan ini terbuka untuk Publik.
1.10. ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Dalam penyusunan Laporan Pendapat kewajaran ini menggunakan asumsi dan
kondisi pembatas sebagai berikut:
Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
KJPP FSR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian.
Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP FSR berasal dari sumber yang
dapat dipercaya keakuratannya.
KJPP FSR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty)
KJPP FSR bertanggung jawab atas atas pelaksanaan Penilaian dan
kewajaran proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
KJPP FSR menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik,
kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan.
KJPP FSR bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan Kesimpulan
Pendapat Kewajaran.
KJPP FSR telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari
pemberi tugas.
- iii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 4
1.11. ANALISA PENDAPAT KEWAJARAN
Berdasarkan riwayat pihak-pihak yang bertransaksi diatas diketahui bahwa
ada hubungan afiliasi antara PT Pakuan, Tbk. dengan PT Sirius Surya
Sentosa, Tbk.
Berdasarkan Surat Pemberitahuan Pemberian Kredit (SPPK) PT Bank Central
Asia, Tbk. No. 30164/GBK/2023 kepada PT Sirius Surya Sentosa, Tbk, tidak
ada persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi
sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah wajar..
Berdasarkan proyeksi keuangan, Perseroan masih mampu menghasilkan
pendapatan yang positif. Dengan demikian Rencana Transaksi yang dilakukan
adalah wajar.
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi dan
dengan adanya Rencana Transaksi, diketahui bahwa jika dilakukannya
Rencana Transaksi Perseroan diperkirakan akan memperoleh laba yang lebih
tinggi rata-rata minimal Rp 1,5 M per tahun dibanding tidak melakukan
Rencana Transaksi.
Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi dengan nilai pasar
diketahui bahwa harga Rencana Transaksi 2,59% diatas dari nilai pasar dan
berada dalam batasan ±7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah wajar.
Berdasarkan kesimpulan analisa kewajaran diatas, maka kami berpendapat
bahwa Rencana Transaksi ini adalah WAJAR.
1.12. KESIMPULAN
Berdasarkan Analisa kewajaran diatas, maka Penilai berpendapat bahwa Rencana
Transaksi ini adalah WAJAR.
Surat pengantar penilaian ini diikuti oleh Laporan Pendapat Kewajaran Terinci
(Comprehensive Style) yang merupakan satu kesatuan yang tak dapat dipisahkan.
Disini kami tegaskan bahwa FSR tidak mengambil keuntungan, baik sekarang maupun di
masa yang akan datang, atas obyek pendapat kewajaran.
Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi stempel perusahaan (corporate seal) dari Kantor
Jasa Penilai Publik FSR.
Hormat kami,
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Partner
Anggota MAPPI : 92-S-00252
Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
STTD Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
Register : RMK-2017.00069
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis & Penilai Properti
- iv -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 5
PERNYATAAN PENILAI
KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilai ini adalah sesuai
dengan pemahaman terbaik dari penilaian.
2. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap obyek yang dinilai.
3. Pendapat Kewajaran ini dilakukan dengan memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan Nomor 35 tahun 2020 “Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan
Penilaian Usaha Di Pasar Modal”.
4. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
5. Penilai memiliki pengalaman mengenai jenis usaha yang dinilai.
6. Dalam melakukan pendapat kewajaran ini kami telah berusaha semaksimal mungkin
untuk bertindak secara obyektif dan independen serta tidak terafiliasi dengan
Perseroan ataupun pihak – pihak lain yang terafiliasi dengan perusahaan tersebut.
7. Penilai bertanggung jawab atas laporan pendapat kewajaran ini.
8. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang – undangan yang berlaku.
9. Lingkup pekerjaan dan data yang di analisa telah diungkapkan.
10. Kesimpulan pendapat kewajaran telah sesuai dengan asumsi – asumsi dan kondisi
pembatas.
11. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat
dipertanggungjawabkan.
12. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat kewajaran.
13. Besaran imbalan jasa penilai tidak tergantung pada hasil pendapat kewajaran.
-v-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 6
Selanjutnya KJPP Febriman Siregar dan Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yang
kami libatkan dalam penugasan ini adalah Penilai Profesional yang kompeten dan
memiliki keahlian penilaian yang baik.
Team Leader / Penilai : Rekan (Partner) yang merupakan Penilai Publik, professional
yang telah memiliki pengalaman lebih dari 5 (lima) tahun
sebagai Penilai, dalam penugasan Penilai bertindak sebagai
Pimpinan (Team Leader) dan bertanggung jawab secara
penuh atas pelaksanaan pekerjaan penilaian mulai dari
penerimaan penugasan sampai kepada penyampaian laporan
termasuk hasil penilaiannya dan berkewajiban
menandatangani Laporan Penilaian.
Asisten Penilai : Merupakan profesional yang memiliki keahlian dibidangnya
sesuai dengan latar belakang pendidikan dan pengalaman.
Asisten Penilai memiliki tugas membantu Penilai dalam
pengumpulan data, entri data dan kompilasi data serta
membantu dalam penyusunan laporan penilaian.
- vi -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 7
Para Penilai:
No Nama Tanda Tangan
1. Penanggung Jawab
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc. MAPPI (Cert.) --------------------------
Partner
Anggota MAPPI : 92-S-00252
No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00069
No. Ijin Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis Dan Properti
Register : RMK-2017.00069
2. Reviewer
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp. --------------------------
Anggota MAPPI : 11-T-03266
Register : RMK-2017.00838
No. Ijin Penilai Publik
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis Dan Properti
3. Penilai
Yaumil Husna Khair, S.Si., M.M --------------------------
MAPPI No. : 11-P-03270
- vii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan, Tbk.
Page 8
BAGIAN - 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
PT Pakuan, Tbk., yang selanjutnya disebut (“Perseroan”) adalah perusahaan yang
bergerak dalam bidang pengembangan properti yang berlokasi di Jalan Raya Muchtar
RT 002 RW 007, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok.
Perseroan merupakan Entitas Anak PT Sirius Surya Sentosa, Tbk. dengan kepemilikan
saham sebesar 60,55% saham. Perseroan bermaksud untuk melakukan penjaminan
aset kepada PT Bank Central Asia, Tbk. atas fasilitas kredit milik Perseroan dan PT
Sirius Surya Sentosa, Tbk. Rencana penjaminan aset tersebut selanjutnya dalam
laporan ini disebut “Rencana Transaksi”.
Berdasarkan informasi manajemen Perseroan, Rencana Transaksi ini merupakan suatu
transaksi afiliasi dan material sebagaimana diatur dalam POJK No. 42/POJK.04/2020
tentang Transaksi Afiliasi Dan Transaksi Benturan Kepentingan dan POJK No.
17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha.
Direksi menyatakan bahwa Transaksi ini tidak mengandung benturan kepentingan
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
42/POJK.04/2020.
1.2 Transaksi Afiliasi
Berdasarkan POJK No. 42/POJK.04/2020 , Transaksi Afiliasi adalah setiap aktivitas
dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali
dengan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota
dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali, termasuk setiap aktivitas
dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali
untuk kepentingan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi,
anggota dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali. Sedangkan
Benturan Kepentingan adalah perbedaan antara kepentingan ekonomis Perusahaan
dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi, Anggota Dewan Komisaris,
atau pemegang saham utama yang dapat merugikan Perusahaan dimaksud.
Berdasarkan keterangan dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi ini merupakan
transaksi afiliasi sebagaimana didefinisikan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan.
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 1
Page 9
1.3 Ruang Lingkup
Pendapat kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Transaksi yang
akan dilaksanakan dan tidak dapat dipergunakan untuk kepentingan lain. Pendapat
kewajaran ini juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi persetujuan
atau tidak menyetujui Rencana Transaksi atau mengambil tindakan tertentu Transaksi
tersebut.
Pihak ketiga yang ditunjuk untuk memberikan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi
adalah KJPP Febriman Siregar & Rekan (FSR) yang diharapkan dapat melakukan
kajian secara obyektif dan independen, sesuai dengan Surat Perintah Kerja (SPK)
Nomor : 0315/PNW/FO-BGR-FSR/III/2024 tertanggal 21 Maret 2024.
1.4 Identitas Pemberi Tugas
Berikut adalah identitas pemberi tugas:
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estate
Alamat Kantor : Jl. Muchtar RT 002 RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
1.5 Pengguna Laporan
Berikut adalah identitas pengguna laporan:
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang Usaha : Real Estate
Alamat Kantor : Jl. Muchtar RT 002 RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok.
1.6 Maksud dan Tujuan
Laporan Pendapat Kewajaran ini bertujuan untuk mengkaji kewajaran atas Rencana
Transaksi yang berhubungan dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan
dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi
Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.
1.7 Obyek Penilaian
Obyek penilaian adalah Rencana Transaksi penjaminan aset Perseroan atas fasilitas
kredit milik Perseroan dan PT Sirius Surya Sentosa, Tbk..
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 2
Page 10
1.8 Tanggal Penilaian (Cut Off Date)
Analisis kewajaran dilaksanakan menggunakan parameter dan laporan keuangan
konsolidasian interim PT Pakuan, Tbk. per tanggal 30 April 2024 yang telah direviu
oleh Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris.
1.9 Kejadian-Kejadian Penting Setelah Tanggal Efektif (Subsequent Events)
Berdasarkan informasi yang kami terima tidak terdapat kejadian-kejadian Penting
setelah Tanggal Efektif dari tanggal penilaian (30 April 2024) hingga tanggal laporan
penilaian ini diterbitkan.
1.10 Sumber Data
Sebagai Penilai Independen dalam mempersiapkan Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi, kami telah mempelajari, mengacu, dan mempertimbangkan hal-hal sebagai
berikut:
1. Pemberitahuan dari Perseroan tentang Rencana Transaksi.
2. Laporan Keuangan Konsolidasian Interim PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak
pada tanggal 30 April 2024 dan 31 Desember 2023 serta untuk periode-periode
empat bulan yang berakhir pada tanggal 30 April 2024 dan 2023 yang telah direviu
oleh Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris dengan opini bahwa laporan
tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang material.
3. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 dan 2022 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris dengan opini bahwa laporan tersebut
menyajikan secara wajar dalam semua hal yang material.
4. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 dan 2021 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan
opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
5. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 dan 2020 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan
opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
6. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan, Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 dan 2019 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 3
Page 11
opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
7. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Sirius Surya Sentosa, Tbk. dan Entitas Anak
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 dan 2022 yang telah
diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan
dengan opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal
yang material.
8. Business Plan Perseroan.
9. Surat Pemberitahuan Pemberian Kredit (SPPK) PT Bank Central Asia, Tbk. No.
30163/GBK/2023 kepada PT Pakuan, Tbk.
10. Surat Pemberitahuan Pemberian Kredit (SPPK) PT Bank Central Asia, Tbk. No.
30164/GBK/2023 kepada PT Sirius Surya Sentosa, Tbk.
11. Surat pernyataan (representasi) manajemen PT Pakuan, Tbk. terkait dengan
Rencana Transaksi
12. Wawancara dengan pihak manajemen PT Pakuan, Tbk.
13. Berbagai sumber informasi yang berkaitan dengan kondisi ekonomi, kondisi pasar
dan lainnya, baik berdasarkan media cetak, elektronik dan hasil analisis lain dari
pihak independen yang kami anggap relevan.
14. Laporan Penilaian Aset PT Pakuan, Tbk. & PT Jakarta Investindo Indonesia.
1.11 Asumsi–Asumsi dan Syarat Pembatas
Dalam penyusunan pendapat independen ini, kami menggunakan beberapa asumsi,
antara lain:
1. Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. KJPP FSR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
3. Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP FSR berasal dari sumber yang
dapat dipercaya keakuratannya.
4. KJPP FSR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan
kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty)
5. KJPP FSR bertanggung jawab atas atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
6. KJPP FSR menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik,
kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan.
7. KJPP FSR bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan Kesimpulan
Pendapat Kewajaran.
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 4
Page 12
8. KJPP FSR telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari
pemberi tugas.
9. KJPP FSR mengasumsikan bahwa sejak Rencana Transaksi hingga penerbitan
pendapat kewajaran ini tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara
material terhadap Rencana Transaksi.
10. KJPP FSR berasumsi bahwa Perseroan mentaati semua peraturan yang ditetapkan
pemerintah, khususnya yang terkait dengan operasional Perseroan, baik dimasa
lalu maupun dimasa mendatang.
11. KJPP FSR berasumsi bahwa legalitas yang dimiliki oleh Perseroan tidak ada
masalah baik secara hukum atau masalah lainnya baik sebelum maupun setelah
Transaksi.
12. KJPP FSR berasumsi bahwa Perseroan telah dan akan memenuhi kewajiban yang
berkenaan dengan perpajakan, retribusi dan pungutan-pungutan lainnya sesuai
dengan peraturan yang berlaku.
13. KJPP FSR telah memperoleh informasi atas syarat-syarat dan ketentuan-
ketentuan dalam perjanjian-perjanjian yang terkait dengan Rencana Transaksi dari
Perseroan.
14. Laporan disusun hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang
dicantumkan pada laporan. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain
selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini
bertanggung jawab atas segala resiko yang timbul.
15. Penilai tidak melakukan penelitian dan penyelidikan yang ada hubungannya
dengan kebenaran legalitas serta hutang piutang yang mengakibatkan kerugian
atas properti yang dinilai karena bukan merupakan ruang lingkup pekerjaan
penilai. Kami berasumsi bahwa obyek yang dinilai tersebut telah bebas dari segala
tuntutan hukum.
16. Inspeksi lapangan yang kami lakukan hanyalah terhadap kondisi aset yang
dikemukakan dalam laporan ini adalah merupakan kondisi yang terlihat. Sehingga
tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi properti di bawah permukaan
tanah/air, tidak menyelidiki kelayakan konstruksi (building audit) dan tidak
menyelidiki kondisi teknis secara detail.
17. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain. Penilaian kami didasarkan
pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh
terhadap nilai.
18. KJPP FSR tidak berkewajiban untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan
pengadilan atau pejabat pemerintah jika hal tersebut tidak terkait dengan maksud
dan tujuan laporan ini serta di luar ruang lingkup dari penugasan.
19. Jika dikemudian hari Penilai diminta untuk memberikan penjelasan dan
pemaparan yang dilakukan diluar wilayah kerja kantor kami maupun kepada pihak
selain pemberi tugas dan pengguna jasa maka segala bentuk biaya yang timbul
menjadi beban pemberi tugas.
20. Laporan ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pimpinan dan stempel
kantor (office seal) dari KJPP FSR.
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 5
Page 13
BAGIAN - 2
KAJIAN KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI
2.1. Metode Analisis Atas Rencana Transaksi
Dalam melakukan evaluasi kewajaran atas Rencana Transaksi, kami melakukan analisis
dengan tahapan-tahapan sebagai berikut:
Analisis Rencana Transaksi yang meliputi identifikasi dan hubungan antara pihak-
pihak yang terlibat Rencana Transaksi, analisis perjanjian dan persyaratan dalam
Rencana Transaksi, analisis manfaat dan risiko Rencana Transaksi.
Analisis kualitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi riwayat Perseroan dan
kegiatan usaha Perseroan, analisis industri, analisis operasional dan prospek
Perseroan, analisis alasan dilakukannya Rencana Transaksi, keuntungan dan
kerugian Rencana Transaksi.
Analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi analisis laporan keuangan
historikal Perseroan, analisis rasio keuangan, analisis proyeksi keuangan, analisis
keuangan sebelum dan setelah Rencana Transaksi, dan analisis nilai tambah.
Analisis kewajaran Rencana Transaksi.
2.2. Analisis Rencana Transaksi
2.2.1 Identifikasi Pihak-Pihak Yang Terlibat Rencana Transaksi
Pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi yaitu:
1. PT Pakuan, Tbk. (“Perseroan”). Pihak yang akan menjaminkan aset atas fasilitas
kredit milik Perseroan dan PT Sirius Surya Sentosa, Tbk., yaitu sebagai entitas
anak PT Sirius Surya Sentosa, Tbk.
2. PT Sirius Surya Sentosa, Tbk. (“SSS”). Pihak yang menggunakan fasilitas kredit
dari PT Bank Central Asia, Tbk., yaitu sebagai entitas induk Perseroan.
3. PT Bank Central Asia, Tbk, yaitu sebagai pihak yang memberikan fasilitas kredit
ke Perseroan dan SSS.
A. PT Pakuan, Tbk. (Perseroan)
Struktur Permodalan dan Komposisi Pemegang Saham Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan Reviuan per 30 April 2024, susunan pemegang saham
Perseroan adalah sebagai berikut:
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 1
Page 14
Tabel 2.1. Susunan Pemegang Saham Perseroan
Jumlah Saham Nilai Nominal Komposisi
Pemegang Saham
(Lembar) Saham (%)
PT Sirius Surya Sentosa 732.655.000 73.265.500.000 60,55
PT Bhineka Abadi Investama 114.773.100 11.477.310.000 9,49
Masyarakat (masing-masing < 5%) 362.571.900 36.257.190.000 29,96
Total 1.210.000.000 121.000.000.000 100
Susunan Pengurus Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan Reviuan per 30 April 2024, susunan pengurus
Perseroan adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Independen : Yoshihiro Kobi
Komisaris : Johan Yudhya Santosa
Komisaris Independen : Bonny Harry
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Wakil Direktur Utama : Aditya Wisnu Wardhana
Direktur : Denny
Komite Audit
Ketua : Bonny Harry
Anggota : Margini Setianingsih
Anggota : Irma Sundari Sulaeman
B. PT Sirius Surya Sentosa, Tbk. (SSS)
Struktur Permodalan dan Komposisi Pemegang Saham SSS
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2023, susunan pemegang
saham SSS adalah sebagai berikut:
Tabel 2.2. Susunan Pemegang Saham SSS
Jumlah Saham Nilai Nominal Komposisi
Pemegang Saham
(Lembar) Saham (%)
PT Visi Vasanta Invest Pratama 459.205 459.205.000.000 74,99
PT Vasanta Indo Properti 153.069 153.069.000.000 25,00
Agnus Suryadi 1 1.000.000 0,01
Total 612.275 612.275.000.000 100
Susunan Pengurus SSS
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2023., susunan pengurus SSS
adalah sebagai berikut:
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 2
Page 15
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Tri Ramadi
Komisaris : Sumantri
Dewan Direksi
Direktur Utama : Agnus Suryadi
Direktur : Erick Wihardja
Berdasarkan identifikasi pihak-pihak yang bertransaksi diatas, diketahui bahwa terdapat
hubungan afiliasi antara Perseroan dan SSS, yaitu SSS selaku pemegang saham Perseroan
dengan kepemilikan 60,55% saham. Direktur Utama Perseroan yaitu Bapak Erick
Wihardja menjabat sebagai Direktur di SSS.
2.2.2 Ringkasan Surat Pemberitahuan Pemberian Kredit (SPPK)
Ringkasan Surat Pemberitahuan Pemberian Kredit (SPPK) PT Bank Central Asia, Tbk.
No. 30164/GBK/2023 kepada Perseroan dan PT Sirius Surya Sentosa, Tbk adalah
sebagai berikut:
Perseroan akan memberikan jaminan aset tetap untuk kepentingan plafond SSS.
SSS akan memberikan jaminan asset tetap untuk kepentingan plafond Perseroan.
Berdasarkan surat perjanjian kerjaama, tidak ada persyaratan khusus yang akan
merugikan pihak-pihak yang bertransaksi sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana
Transaksi adalah Wajar.
2.2.3 Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi
Analisis ini dilakukan untuk melihat manfaat yang akan diperoleh dan risiko yang akan
dihadapi dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi.
a. Manfaat Rencana Transaksi
Perseroan mendapatkan plafond kredit yang akan digunakan untuk kegiatan
operasional.
b. Risiko Rencana Transaksi
Risiko tidak tercapainya proyeksi akan mengganggu kinerja perseroan
2.3. Analisis Kualitatif Atas Rencana Transaksi
2.3.1 Riwayat Singkat Perseroan dan Kegiatan Usaha
Perseroan (Entitas Induk) didirikan di Republik Indonesia sesuai Akta Notaris Ridwan
Suselo, S.H., No. 21 tanggal 8 Maret 1971, notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah
mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. Y.A.5/304/5
tanggal 9 Desember 1972 dan telah dimuat dalam Berita Negara Republik Indonesia No.
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 3
Page 16
26 tanggal 30 Maret 1982 Tambahan No. 401 dan No. 28 tanggal 6 April 1973
Tambahan No. 250.
Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan
Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 4 tanggal 22 September 2021, dibuat di hadapan
Vita Cahyojati, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat pengesahan Menkumham
berdasarkan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar No.
AHU.AH.01.03-0452068 tanggal 23 September 2021 dan didaftarkan dalam Daftar
Perseroan di bawah No. AHU-0163669.AH.01.11.TAHUN2021tanggal 23 September
2021.
Perseroan beralamat di Jalan Raya Muchtar RT 002 RW 007, Kelurahan Sawangan,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok.
Kegiatan Usaha Perseroan
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Entitas Induk, maksud, tujuan serta kegiatan
Entitas Induk adalah dalam bidang penyediaan akomodasi, real estat, aktivitas olahraga
dan rekreasi lainnya, dan konstruksi.
2.3.2 Riwayat Singkat SSS dan Kegiatan Usaha
SSS didirikan berdasarkan Akta No. 7 tanggal 8 Mei 2015 yang dibuat dihadapan
Nurwahidah Zakaria Isnaini, S.H., notaris di Tangerang Selatan. Akta pendirian ini telah
disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam surat
Keputusan No. AHU-2442065.AH.01.01.Tahun 2015 tanggal 5 Juni 2015.
Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan
Akta No. 259 tanggal 27 Desember 2023 yang dibuat dihadapan Jose Dima Satria, S.H.,
M.Kn., Notaris di Jakarta, mengenai peningkatan modal dasar, peningkatan modal
ditempatkan dan disetor dan menyetujui beralihnya pengendalian Perseroan. Perubahan
tersebut telah disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia sebagaimana dalam Surat Keputusan No. AHU-0081927.AH.01.02.TAHUN
2023 tanggal 28 Desember 2023, selanjutnya terhadap pemberitahuan perubahan
anggaran dasar Perusahaan telah diterima sebagaimana dalam Surat Penerimaan
Pemberitahuan Perubahan Data Perusahaan Nomor AHU-AH.01.03-0164281 tanggal
28 Desember 2023.
SSS beralamat di Jalan Daan Mogot KM. 13 No. 88, Kelurahan Cengkareng Timur,
Kecamatan Cengkareng, Jakarta Barat.
Kegiatan Usaha SSS
Maksud dan tujuan SSS adalah berusaha dalam bidang real estat.
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 4
Page 17
2.4. Gambaran Perekonomian Dunia dan Indonesia
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan I-2024, dinamika
ekonomi keuangan global berubah cepat dengan risiko dan ketidakpastian meningkat
karena perubahan arah kebijakan moneter AS dan memburuknya ketegangan geopolitik
di Timur Tengah. Tetap tingginya inflasi dan kuatnya pertumbuhan ekonomi Amerika
Serikat (AS) mendorong spekulasi penurunan Fed Funds Rate (FFR) yang lebih kecil
dan lebih lama dari prakiraan (high for longer) sejalan pula dengan pernyataan para pejabat
Federal Reserve System.
Perkembangan ini dan besarnya kebutuhan utang AS mengakibatkan terus
meningkatnya yield US Treasury dan penguatan dolar AS semakin tinggi secara global.
Semakin kuatnya dolar AS juga didorong oleh melemahnya sejumlah mata uang dunia
seperti Yen Jepang dan Yuan Tiongkok. Ketidakpastian pasar keuangan global semakin
buruk akibat eskalasi ketegangan geopolitik di Timur Tengah. Akibatnya, investor global
memindahkan portofolionya ke aset yang lebih aman khususnya mata uang dolar AS dan
emas, sehingga menyebabkan pelarian modal keluar dan pelemahan nilai tukar di negara
berkembang semakin besar. Ke depan, risiko terkait arah penurunan FFR dan dinamika
ketegangan geopolitik global akan terus dicermati karena dapat mendorong berlanjutnya
ketidakpastian pasar keuangan global, meningkatnya tekanan inflasi, dan menurunnya
prospek pertumbuhan ekonomi dunia. Kondisi ini memerlukan respons kebijakan yang
kuat untuk memitigasi dampak negatif dari rambatan ketidakpastian global tersebut
terhadap perekonomian di negara-negara berkembang, termasuk di Indonesia.
Tabel 2.3. Pertumbuhan PDB Dunia
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw I-2024
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan I-2024,
perekonomian Indonesia tetap berdaya tahan di tengah meningkatnya ketidakpastian
global. Pertumbuhan ekonomi di triwulan I dan II tahun 2024 diperkirakan akan lebih
tinggi dari triwulan IV tahun 2023 didukung permintaan domestik yang tetap kuat dari
konsumsi rumah tangga sejalan dengan Ramadhan dan Idul Fitri 1445H. Investasi
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 5
Page 18
bangunan lebih tinggi dari prakiraan, ditopang oleh berlanjutnya Proyek Strategis
Nasional (PSN) di sejumlah daerah dan berkembangnya properti swasta sebagai dampak
positif dari insentif Pemerintah. Meskipun demikian, konsumsi rumah tangga dan
investasi nonbangunan perlu terus didorong untuk mendukung berlanjutnya pemulihan
ekonomi nasional. Sementara itu, kinerja ekspor barang belum kuat dipengaruhi oleh
penurunan ekspor komoditas sejalan dengan harga komoditas yang turun dan
permintaan dari mitra dagang utama, seperti Tiongkok yang masih lemah.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI). Neraca perdagangan barang triwulan I-2024
kembali mencatat surplus sehingga diprakirakan menjaga transaksi berjalan tetap sehat.
Sementara itu, transaksi modal dan finansial triwulan I 2024 diprakirakan mencatat
defisit sejalan dengan menurunnya aliran modal asing akibat dampak memburuknya
ketidakpastian pasar keuangan global. Investasi portofolio pada triwulan I 2024
mencatat net outflows sebesar 0,4 miliar dolar AS dan berlanjut hingga awal triwulan II
2024 sampai 22 April 2024, yang mencatat net outflows 1,9 miliar dolar AS.
Ketahanan eksternal Indonesia dari dampak rambatan global tersebut didukung oleh
kuatnya koordinasi kebijakan moneter dan makroprudensial Bank Indonesia dengan
kebijakan fiskal dan reformasi struktural yang ditempuh Pemerintah. Posisi cadangan
devisa Indonesia akhir Maret 2024 tetap tinggi sebesar 140,4 miliar dolar AS, setara
dengan pembiayaan 6,4 bulan impor atau 6,2 bulan impor dan pembayaran utang luar
negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan
impor.
Secara keseluruhan, NPI 2024 diprakirakan terjaga dengan transaksi berjalan dalam
kisaran defisit rendah sebesar 0,1% sampai dengan 0,9% dari PDB. Neraca transaksi
modal dan finansial diprakirakan mencatat surplus sejalan dengan prakiraan kembali
meningkatnya aliran masuk modal asing seiring meredanya ketidakpastian pasar
keuangan global serta terjaganya persepsi positif investor terhadap prospek
perekonomian nasional dan imbal hasil investasi yang menarik.
Nilai Tukar Rupiah. Indeks nilai tukar dolar AS terhadap mata uang utama (DXY)
menguat tajam mencapai level tertinggi 106,25 pada tanggal 16 April 2024 atau
mengalami apresiasi 4,86% dibandingkan dengan level akhir tahun 2023. Perkembangan
ini memberikan tekanan depresiasi kepada hampir seluruh mata uang dunia, termasuk
nilai tukar Rupiah, Yen Jepang dan Dollar New Zealand masing-masing melemah 8,91%
dan 6,12% (ytd). Sementara mata uang kawasan, seperti Baht Thailand dan Won Korea
masing-masing melemah 7,88% dan 6,55% (ytd). Pelemahan Rupiah sampai dengan 23
April 2024 tercatat lebih rendah yakni 5,07% (ytd). Bank Indonesia terus memperkuat
kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah dengan mengoptimalkan seluruh instrumen
moneter yang tersedia, baik melalui intervensi di pasar valas secara spot dan DNDF,
pembelian SBN dari pasar sekunder apabila diperlukan, pengelolaan likuiditas secara
memadai, maupun langkah-langkah lain yang diperlukan. Strategi operasi moneter pro-
market melalui instrumen SRBI, SVBI, dan SUVBI terus dioptimalkan guna menarik
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 6
Page 19
masuknya aliran portofolio asing dari luar negeri. Bank Indonesia juga terus
memperkuat koordinasi dengan Pemerintah, perbankan, dan dunia usaha untuk
mendukung implementasi instrumen penempatan valas Devisa Hasil Ekspor Sumber
Daya Alam (DHE SDA) sejalan dengan PP Nomor 36 Tahun 2023.
Grafik 2.1 Rupiah vs Negara Kawasan
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw I-2024
Kedepan, nilai tukar Rupiah akan tetap stabil dengan kecenderungan menguat didukung
oleh meredanya ketidakpastian global, kecenderungan penurunan yield obligasi negara
maju, dan menurunnya tekanan penguatan dolar AS. Positifnya perkembangan nilai
tukar Rupiah kedepan didukung oleh kebijakan stabilisasi Bank Indonesia serta
penguatan strategi operasi moneter pro-market melalui optimalisasi instrumen SRBI,
SVBI, dan SUVBI dalam rangka menarik aliran masuk portofolio asing dan pendalaman
pasar uang. Koordinasi erat Bank Indonesia dengan Pemerintah, perbankan, dan dunia
usaha terus diperkuat untuk mendukung implementasi instrumen penempatan valas
Devisa Hasil Ekspor Sumber Daya Alam (DHE SDA) sejalan dengan PP Nomor 36
Tahun 2023.
Inflasi. Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) Maret 2024 tercatat sebesar 3,05% (yoy),
ditopang oleh inflasi inti yang rendah sebesar 1,77% (yoy) dan inflasi administered prices
(AP) yang menurun menjadi 1,39% (yoy). Sementara itu, inflasi volatile food (VF)
meningkat menjadi 10,33% (yoy) dari 8,47% pada bulan sebelumnya, dipengaruhi oleh
faktor musiman periode Hari Besar Keagamaan Nasional (HBKN) dan pergeseran
musim tanam akibat dampak El-Nino.
Kedepan, Bank Indonesia meyakini inflasi IHK 2024 tetap terkendali dalam sasarannya.
Inflasi inti diprakirakan terjaga seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar dalam sasaran,
kapasitas perekonomian yang masih besar dan dapat merespons permintaan domestik,
imported inflation yang terkendali sejalan kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah Bank
Indonesia, serta dampak positif berkembangnya digitalisasi. Inflasi VF juga akan kembali
menurun seiring peningkatan produksi akibat masuknya musim panen dan dukungan
sinergi pengendalian inflasi TPIP dan TPID melalui GNPIP di berbagai daerah. Untuk
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 7
Page 20
itu, Bank Indonesia terus memperkuat bauran kebijakan moneter guna memitigasi risiko
yang dapat memberikan tekanan terhadap inflasi, termasuk dari kenaikan imported
inflation serta kenaikan harga energi dan pangan global. Bank Indonesia juga akan terus
mempererat sinergi dengan Pemerintah (Pusat dan Daerah) sehingga dapat memastikan
inflasi tetap terkendali dalam kisaran 2,5±1% pada 2024.
2.5. Tinjauan Industri Properti
Knight Frank Indonesia membagikan outlook properti di tahun 2024 sekaligus
kewaspadaan dalam pertumbuhan properti di Indonesia. Risiko geopolitik dari kondisi
global terus membayangi terakumulasi dengan berbagai tantangan domestik, kondisi ini
berdampak pada pergerakan investor, baik untuk properti komersial maupun properti
residensial, yang cenderung wait and see hingga ada kepastian hasil pemilu. Pemulihan
ekonomi setelah pandemi yang digulirkan juga harus melalui berbagai tantangan, mulai
dari peningkatan inflasi, peningkatan suku bunga dan kenaikan BBM.
Ditengah tantangan tersebut pemerintah menyiapkan sejumlah strategi untuk menjaga
pertumbuhan industri properti, salah satunya insentif PPN DTP yang dirilis kembali
akhir tahun lalu, mampu memberikan pesan dukungan untuk pertumbuhan properti
yang positif.
Knight Frank Indonesia menyebutkan bahwa pertumbuhan properti di tahun 2024 akan
diwarnai dengan tumbuhnya tren-tren baru yang menyesuaikan dengan dinamika pasar
properti, seperti kehadiran green building dan digitalisasi pemasaran yang semakin
marak untuk menangkap konsumen milenial. Sejalan dengan itu, pengembangan
infrastruktur di luar Pulau Jawa mendorong pertumbuhan properti yang lebih baik di
luar Pulau Jawa, diikuti dengan inovasi dan diversifikasi produk yang menjadi navigasi
yang terus diperlukan untuk memenuhi kebutuhan pasar properti.
Knight Frank Indonesia juga melakukan survei untuk mendapatkan pandangan dari para
pemangku kepentingan dalam menatap pertumbuhan sektor properti di tahun 2024.
Hasil survei menunjukkan, pada tahun 2024 pertumbuhan ekonomi diperkirakan stabil
dengan potensi terus tumbuh, meski tetap harus waspada ditengah kondisi ekonomi dan
geopolitik global saat ini. Beberapa risiko utama di tahun 2024 yang perlu diantisipasi
dalam menjaga Pertumbuhan Ekonomi, diantaranya dampak pemilu, potensi kenaikan
suku bunga, dan kenaikan inflasi. Selain itu, hasil survei juga menunjukkan prediksi
pertumbuhan properti tahun 2024 diwarnai dengan asumsi tetap akan tumbuh.
Sementara itu, insentif PPN DTP dinilai memberi dampak positif dalam pertumbuhan
properti di akhir tahun 2023.
Subsektor residensial (rumah tapak) diperkirakan akan terus tumbuh walaupun ada
kekhawatiran terhadap suku bunga. Sebaran perkembangan tren dari subsektor properti
yang ditemukan yakni Rumah Tapak, Industri dan Pergudangan diprediksi akan
meningkat, sektor ritel dan hotel diperkirakan stabil dan sektor Apartement Strata, Resor
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 8
Page 21
Vila dan Perkantoran akan stagnan. Knight Frank Indonesia juga memperkirakan kota
Jakarta, Ibu Kota Nusantara (IKN), Bali, Surabaya dan Tangerang menjadi Top 5 Cities
yang dinilai akan memiliki prospek untuk pertumbuhan properti tahun 2024. Sementara
itu, sektor Energi Terbarukan, Logistik, dan Ecommerce dipercaya sebagai sektor bisnis
yang memiliki daya ungkit positif terhadap pertumbuhan properti tahun 2024.
Permintaan Properti Komersial. Indeks Permintaan Propeeti Komersial untuk
kategori sewa pada triwulan IV-2023 secara tahunan tumbuh 1,91% (yoy), melambat
dibandingkan 6,22% dibandingkan pada triwulan III-2023 (Grafik 2.1). Perlambatan
indeks permintaan untuk kategori sewa terjadi pada mayoritas segmen terkecuali
segrmen ritel. Perlambatan tersebut terutam disebabkan oleh menurunnya indeks
permintaan segmen hotel di Semarang. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti
Komersial untuk kategori jual pada triwulan IV-2023 tumbuh sebesar 0,34% (yoy),
relatif stabil dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 0,39% (yoy)
(Grafik 2.2). Hal tersebut dipengaruhi oleh terjaganya permintaan segmen pergudangan
dan lahan industri.
Grafik 2.1 Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.2 Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 9
Page 22
Sejalan dengan perkembangan tahunan, secara triwulanan Indeks Permintaan Properti
Komersial pada kategori sewa melambat dari 2,48% (qtq) pada triwulan sebelumnya
menjadi sebesar 2,11% (qtq) pada triwulan IV-2023 (Grafik 2.3). Perlambatan indeks
permintaan terjadi pada segmen hotel di Jakarta, Banten, Makassar dan Denpasar, serta
menurunnya indeks permintaan pada segmen apartemen sewa di Jakarta.
Grafik 2.3 Pertumbuhan Triwulan Indeks Demand Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan IV-2023 pada kategori
jual tumbuh sebesar 0,10% (qtq), relatif stabil dibandingkan triwulan III-2023 yang
tumbuh 0,08% (qtq) (Grafik 2.4). Terjaganya pertumbuhan permintaan ini terutama
disebabkan oleh pertumbuhan permintaan pada segmen perkantoran jual di Surabaya
dan Jakarta.
Grafik 2.4 Pertumbuhan Triwulan Indeks Demand Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Perkembangan Pasokan Properti Komersial. Indeks Pasokan Properti Komersial
untuk kategori sewa pada triwulan IV-2023 tumbuh 1,30% (yoy), lebih tinggi
dibandungkan triwulan III-2023 yang tumbuh 1,03% (yoy) (Grafik 2.5). Hal ini
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 10
Page 23
didorong peningkatan indeks pasokan pada segmen ritel sewa, apartemen sewa dan
hotel. Di sisi lain, Indeks Pasokan untuk kategori jual melambat dari 0,19% (yoy) pada
triwulan sebelumnya menjadi 0,03% (yoy) (Grafik 2.6). Kondisi ini terutama dipengaruhi
oleh melambatnya pasokan perkantoran jual di Jakarta dan lahan industri di Medan.
Grafik 2.5 Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.6 Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triweulan IV-
2023 meningkat 0,13% (qtq), setelah sebelumnya terkontraksi sebesar 0,03% (qtq)
(Grafik 2.7). Kondisi ini terutama didorong oleh peningkatan indeks pasokan pada
segmen apartemen sewa di Bandung dan Denpasar, serta segmen ritel sewa di Banten.
Terdapat penambahan pasokan unit apartemen sewa di Bandung selama triwulan IV-
2023 karena pemindahan fungsi dan kepemilikan. Unit-unit yang sebelumnya
dipoerasikan sebagai hotel, saat ini dikembalikan ke masing-masing pemilik dan
dioperasikan sebagai apartemen sewa untuk sewa jangka panjang.
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 11
Page 24
Grafik 2.7 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Supply Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Permintaan apartemen sewa di Bandung mayoritas berasal dari mahasiswa, khususnya
terhadap apartemen yang berlokasi dekat dengan perguruan tinggi. Sementara itu,
peningkatan indeks pasokan apartemen sewa di Denpasar didorong oleh pembukaan
kembali apartemen sewa yang sempat tutup selama pandemi seiring peningkatan
permintaan dari wisatawan mancanegara. Selanjutnya, Indeks Pasokan Properti
Komersial kategori jual juga mengalami peningkatan 0,01% (qtq) setelah mengalami
kontraksi pada triwulan sebelumnya sebesar 0,02% (qtq), didorong oleh peningkatan
pasokan perkantoran jual di Surabaya (Grafik 2.8).
Grafik 2.8 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Supply Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Perkembangan Harga Properti Komersial. Indeks Pasokan Properti Komersial yang
meningkat ditengah perlambatan Indeks Permintaan Properti Komersial mendorong
perlambatan pada Indeks Harga Properti Komersial terutama untuk kategori sewa.
Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV-2023 sebesar
2,03% (yoy), melambat dibandingkan pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar
3,57% (yoy) (Grafik 2.9). Hal ini terutama disebabkan oleh penurunan indeks harga pada
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 12
Page 25
segmen hotel di Banten. Selanjutnya, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial
untuk kategori jual pada triwulan IV-2023 mengalami kenaikan 0,64% (yoy), lebih tinggi
dibandingkan keniakan triwulan III-2023 sebesar 0,48%. Hal ini seiring peningkatan
indeks harga segmen perkantoran jual di Surabaya dan segemen lahan industri di
Semarang.
Grafik 2.9 Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.10 Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan
IV-2023 naik 1,76% (qtq), sedikit melambat dibandingkan kenaikan triwulan sebelumnya
sebesar 1,79% (qtq) (Grafik 2.11). Perlambatan indeks harga tersebut terutama
disebebkan penurunan indeks harga di Jakarta dan Surabaya. Di sisi lain, Indeks Harga
Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan IV-2023 naik 0,23% (qtq), sedikit
lebih tinggi daripada kenaikan triwulan sebelumnya sebesar 0,19% (qtq) (Grafik 2.12).
Hal ini didorong oleh peningkatan indeks harga pada segmen lahan industri di
Semarang.
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 13
Page 26
Grafik 2.11 Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
2.12 Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
2.6. Analisis Kuantitatif
2.6.1 Kinerja Historikal Perseroan
Untuk melihat perkembangan kinerja Perseroan, seperti posisi keuangan dan potensi
atau kemajuan yang dialami selama beberapa tahun terakhir, maka hasil analisis
keuangan historikal yang bersumber dari laporan keuangan audit per 31 Desember 2020,
31 Desember 2021, 31 Desember 2022, 31 Desember 2023 dan 30 April 2024 disajikan
sebagai berikut:
Tabel 2.4. Historikal Keuangan Perseroan (dalam juta rupiah)
30 April
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Aset Lancar 142.708 371.884 743.133 623.711 633.484
Aset Tidak Lancar 177.827 636.096 745.695 833.358 826.071
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 14
Page 27
30 April
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Total Aset 320.535 1.007.980 1.488.828 1.457.069 1.459.555
Liabilitas Lancar 80.759 439.299 1.446.986 838.627 691.540
Liabilitas Tidak Lancar 125.335 528.939 61.496 376.700 410.617
Total Liabilitas 206.094 968.237 1.508.482 1.215.327 1.102.157
Ekuitas 114.441 39.743 (19.654) 241.742 357.398
Total Liabilitas & Ekuitas 320.535 1.007.980 1.488.828 1.457.069 1.459.555
Penjualan 11.153 7.460 - 539.041 213.879
Beban Pokok Penjualan 6.658 5.986 - 218.869 73.000
Laba (Rugi) Kotor 4.495 1.474 - 320.172 140.879
Laba (Rugi) Sebelum Pajak (29.350) (76.375) (59.001) 261.225 110.756
Laba (Rugi) Bersih (29.255) (76.143) (59.113) 261.225 110.756
Tabel 2.5. Pertumbuhan Kinerja Keuangan Perseroan (%)
30 April
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Aset Lancar - 160,59% 99,83% -16,07% 1,57
Aset Tidak Lancar - 257,70% 17,23% 11,76% -0,87
Total Aset - 214,47% 47,70% -2,13% 0,17
Liabilitas Lancar - 443,96% 229,39% -42,04% -17,54
Liabilitas Tidak Lancar - 322,02% -88,37% 512,56% 9,00
Total Liabilitas - 369,80% 55,80% -19,43% -9,31
Ekuitas - -65,27% -149,45% -1.329,99% 47,84
Total Liabilitas & Ekuitas - 214,47% 47,70% -2,13% 0,17
Pendapatan - -33,11% -100,00% - -60,32
Beban Pokok Pendapatan - -10,09% -100,00% - -66,65
Laba (Rugi) Kotor - -67,21% -100,00% - -56,00
Laba (Rugi) Sebelum Pajak - 160,22% -22,75% -542,75% -57,60
Laba (Rugi) Bersih - 160,27% -22,37% -541,91% -57,60
Analisa Neraca Perseroan
Total Aset dalam 4 periode laporan keuangan (2020-2023) mengalami peningkatan
dengan rata-rata sebesar 86,68% pertahun. Per 30 April 2024 total aset tercatat
sebesar Rp1,45 triliun.
Total Liabilitas dalam 4 periode laporan keuangan (2020-2023) mengalami
peningkatan dengan rata-rata sebesar 135,39% pertahun. Per 30 April 2024 total
liabilitas tercatat sebesar Rp1,10 triliun.
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 15
Page 28
Total Ekuitas dalam 4 periode laporan keuangan (2020-2023) mengalami penurunan
dengan rata-rata sebesar 514,90% pertahun. Per 30 April 2024 total ekuitas tercatat
sebesar Rp357,39 miliar.
Grafik 2.1. Perkembangan Neraca Historikal Perseroan
1.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
-
(200.000)
30 April
2020 2021 2022 2023
2024
Total Aset 320.535 1.007.980 1.488.828 1.457.069 1.459.555
Total Kewajiban 206.094 968.237 1.508.482 1.215.327 1.102.157
Ekuitas 114.441 39.743 (19.654) 241.742 357.398
Analisa Laba Rugi Perseroan
Per 31 Desember 2021 tidak terdapat pelanggan dari pendapatan golf dan restoran
serta hotel yang nilai pendapatannya melebihi 10% dari jumlah pendapatan
konsolidasian. Per 30 April 2024 penjualan tercatat sebesar Rp213,87 miliar yang
terdiri dari pendapatan tanah, rumah toko dan rumah tapak.
Laba (Rugi) Kotor per 30 April 2024 laba kotor tercatat sebesar Rp140,87 miliar.
Laba (Rugi) Bersih dalam 4 periode laporan keuangan (2020-2023) mengalami
penurunan dengan rata-rata sebesar 134,67% pertahun. Per 30 April 2024 laba
bersih tercatat sebesar Rp110,75 miliar.
Grafik 2.2. Perkembangan Laba Rugi Historikal Perseroan
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
-
(100.000)
(200.000)
30 April
2020 2021 2022 2023
2024
Penjualan 11.153 7.460 - 539.041 213.879
Laba (Rugi) Kotor 4.495 1.474 - 320.172 140.878
Laba (Rugi) Sebelum Pajak (23.845) (29.350) (76.375) (59.001) 261.225
Laba (Rugi) Bersih (29.255) (76.143) (59.113) 261.225 110.756
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 16
Page 29
Arus Kas Perseroan
Tabel 2.6. Arus Kas Perseroan (dalam juta rupiah)
30 April
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Arus Kas dari (digunakan untuk)
(50.852) 53.963 408.566 (91.374) (18.439)
Aktivitas Operasi
Arus Kas dari (dignakan untuk)
(622) (363.821) (153.047) (6.655) (1.711)
Aktivitas Investasi
Arus Kas dari (digunakan untuk)
50..280 359.813 (168.900) 25.628 28.643
Aktivitas Pendanaan
Kenaikan (Penurunan) Bersih Kas dan
(1.195) 49.955 86.618 (72.402) 8.492
Setara Kas
Saldo Kas dan Setara Kas Pada Awal
2.994 1.798 53.718 140.337 67.935
Tahun
Saldo Kas dan Setara Kas Pada Akhir
1.798 53.718 140.337 67.935 76.428
Tahun
Rasio Keuangan Perseroan
Tabel 2.7. Rasio Keuangan Perseroan
30 April
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2023
Rasio Likuiditas
- Current Ratio (x) 1,77 0,85 0,51 0,74 0,92
- Working Capital to Total Asset Ratio 19,33% -6,69% -47,28% -14,75% -3,98%
Rasio Aktivitas
- Fixed Asset Turnover (x) 0,40 3,58 0,00 100,89 40,58
- Total Asset Turnover (x) 0,03 0,01 0,00 0,37 0,15
- Sales to Current Assets (x) 0,08 0,02 0,00 0,86 0,34
Rasio Solvabilitas
- Debt to Total Aset Ratio (x) 0,64 0,96 1,01 0,83 0,76
- Debt Equity Rasio 1,80 24,36 -76,75 5,03 3,08
Rasio Profitabilitas
- Gross Profit Margin 40,30% 19,76% - 59,40% 65,87%
- Net Profit Margin -262,31% -1.020,68% - 48,46% 51,78%
- Return on Equity (ROE) -25,56% -191,59% 300,77% 108,06% 30,99%
- Return on Assets (ROA) -9,13% -7,55% -3,97% 17,93% 7,59%
Berdasarkan rasio keuangan diatas, kondisi Perseroan per 30 April 2024 adalah sebagai
berikut:
Rasio Likuiditas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memenuhi
liabilitas keuangannya yang harus segera dipenuhi atau kemampuan perusahaan
untuk memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek (pada saat ditagih). Current
ratio (rasio lancar) sebesar 0,92 kali, hal ini menunjukkan bahwa Perseroan belum
mampu memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek.
Rasio Aktivitas digunakan untuk mengukur efisiensi penggunaan dana yang tertanam
pada aset serta untuk melihat seberapa besar optimalisasi Perseroan dalam
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 17
Page 30
menggunakan asetnya untuk memperoleh pendapatan dan laba. Total asset turnover
(perputaran aset) Perseroan sebesar 0,15 kali dan sales to current assets ratio 0,34 kali.
Rasio Solvabilitas atau leverage menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk
memenuhi seluruh liabilitasnya baik jangka pendek maupun jangka panjang. Total
debt to equity ratio (DER)/rasio hutang atas ekuitas Perseroan sebesar 3,08 kali yang
menunjukkan bahwa Perseroan belum mampu memenuhi seluruh liabilitasnya
dengan menggunakan ekuitas yang dimiliki, sedangkan debt to total assets ratio (DAR)
atau rasio hutang atas harta yang dimiliki Perseroan sebesar 0,76 kali.
Rasio Profitabilitas menunjukkan kemampuan dalam menghasilkan laba selama
periode tertentu. Profitabilitas suatu perusahaan diukur dengan keberhasilan
menggunakan asetnya secara produktif, dengan demikian profitabilitas suatu
perusahaan juga dapat diketahui dengan memperbandingkan antara laba yang
diperoleh dengan jumlah aset atau modal pada suatu periode tertentu. Return on equity
(ROE) sebesar 30,99% dan return on asset (ROA) sebesar 7,59%.
2.6.2 Analisis Proforma Rencana Transaksi
Berdasarkan Informasi Keuangan Proforma Perseroan yang dibuat oleh manajemen,
dampak keuangan Rencana Transaksi terhadap Laporan Keuangan Perseroan adalah
sebagai berikut:
Tabel 2.8. Ringkasan Laporan Keuangan Proforma (dalam jutaan rupiah)
30 April 24 30 April 24
(Sebelum Adjustment (Setelah
Tabel 2.9. Deskripsi
Rencana Rencana
Transaksi) Db Cr Transaksi)
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 76.428 36.000 112.428
Piutang usaha 7.061 7.061
Piutang lain-lain
Pihak ketiga 37.525 37.525
Pihak berelasi 1.520 1.520
Uang muka dan beban dibayar dimuka 194.754 194.754
Uang muka kontraktor 18.039 18.039
Aset real estat 248.877 248.877
Kas dan setara kas yang dibatasi
41.251 41.251
penggunannya
Pajak dibayar dimuka 8.026 8.026
Jumlah Aset Lancar 633.484 36.000 - 669.484
ASET TIDAK LANCAR
Aset real estat 469.955 469.955
Aset tidak lancar lainnya 212.500 212.500
Aset tetap – neto 5.271 5.271
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 18
Page 31
30 April 24 30 April 24
(Sebelum Adjustment (Setelah
Tabel 2.9. Deskripsi
Rencana Rencana
Transaksi) Db Cr Transaksi)
Properti investasi - neto 6.049 6.049
Aset takberwujud - neto 677 677
Investasi pada entitas asosiasi 131.618 131.618
Jumlah Aset Tidak Lancar 826.071 - - 826.071
JUMLAH ASET 1.459.555 36.000 - 1.495.555
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 19.917 19.917
Utang usaha - pihak ketiga 8.909 8.909
Utang lain-lain
Pihak ketiga 267.836 267.836
Pihak berelasi 3.513 3.513
Beban akrual 26.836 26.836
Utang titipan konsuman 106.149 106.149
Uang muka konsumen 250.406 250.406
Utang pajak 5.535 5.535
Bagian liabilitas jangka panjang yang jatuh
tempo dalam waktu satu tahun
Utang lembaga keuangan 62 62
Liabilitas sewa 2.278 2.278
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 691.539 691.539
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi
bagian yang jatuh tempo waktu satu tahun
Utang bank 406.977 36.000 442.977
Utang lembaga keuangan 73 73
Liabilitas imbalan kerja 3.566 3.566
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 410.617 - 36.000 446.617
Total Liabilitas 1.102.156 36.000 1.138.155
EKUITAS
Modal saham 121.000 121.000
Tambahan modal disetor 5.875 5.875
Saldo laba 225.619 225.619
Jumlah Ekuitas yang dapat
Diatribusikan kepada Pemilik Entitas 352.494 352.494
Induk
Kepentingan nonpengendali 4.903 4.903
Total Ekuitas 357.398 - - 357.398
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.459.555 36.000 1.495.555
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 19
Page 32
Berdasarkan proforma keuangan Perseroan diatas, Perseroan akan mendapatkan
tambahan kas dan setara kas serta utang bank masing-masing sebesar Rp36 miliar pada
posisi keuangan Perseroan per April 2024 setelah rencana transaksi.
2.6.3 Analisis Nilai Tambah
Analisis nilai tambah Rencana Transaksi dilakukan untuk melihat kemampuan
menghasilkan pendapatan dan laba yang lebih baik dengan membandingkan antara
proyeksi keuangan tanpa dilaksanakannya Rencana Transaksi dengan dilaksanakannya
Rencana Transaksi.
Berikut adalah Laba (Rugi) Perseroan tanpa adanya Rencana Transaksi selama periode
proyeksi:
Tabel 2.10. Proyeksi Sebelum Rencana Transaksi
Profit & Loss 2024 2025 2026 2027 2028
Revenue 662.679.447.943 1.104.935.375.795 1.102.695.949.869 863.162.939.180 287.924.886.509
Commercial Area (Low Rise P) 639.636.132 10.745.887.018 12.693.579.040 13.328.257.992 13.994.670.891
Shophouse M Lot 256.980.000 4.317.264.000 5.099.768.100 5.354.756.505 5.622.494.330
Overall COGS (215.314.938.713,06) (287.542.938.581,23) (532.336.221.169,71) (297.783.609.220,09) (133.054.679.032,43)
COGS Sales (215.314.938.713,06) (286.847.064.458,23) (523.985.731.693,69) (289.433.119.744,08) (124.704.189.556,41)
COGS Recurring 0 -695.874.123 -8.350.489.476 -8.350.489.476 -8.350.489.476
Depreciation Expense 0 -695.874.123 -8.350.489.476 -8.350.489.476 -8.350.489.476
Lease Commercial Area 0 -695.874.123 -8.350.489.476 -8.350.489.476 -8.350.489.476
Gross Profit 447.364.509.230 817.392.437.213 570.359.728.699 565.379.329.960 154.870.207.476
Gross Profit Margin 68% 74% 52% 66% 54%
Operating Expense (80.806.802.072) (106.062.586.615) (107.482.883.646) (102.855.935.857) (47.637.143.691)
Sales & Marketing Expense (19.556.750.181) (42.975.033.166) (42.502.703.594) (35.926.350.403) (11.495.167.546)
Marketing Expense (2.676.614.207) (2.756.912.633) (2.839.620.012) (2.924.808.612) (1.579.396.651)
GA Expense (61.250.051.892) (63.087.553.448) (64.980.180.052) (66.929.585.453) (36.141.976.145)
Addback Depreciation 0 695.874.123 8.350.489.476 8.350.489.476 8.350.489.476
EBITDA 366.557.707.158 712.025.724.722 471.227.334.529 470.873.883.579 115.583.553.262
EBITDA Margin 55% 64% 43% 55% 40%
Other Income 16.414.099.628 8.828.199.255 38.033.774.790 0 0
TAA 16.414.099.628 8.828.199.255 8.092.515.984 0 0
Profit Distribution KSO - 0 29.941.258.806 0 0
Depreciation Expense - -695.874.123 -8.350.489.476 -8.350.489.476 -8.350.489.476
EBIT 382.971.806.785 720.158.049.854 500.910.619.843 462.523.394.103 107.233.063.785
EBIT Margin 58% 65% 45% 54% 37%
Interest Expense -33.925.103.131 -33.361.215.600 -26.968.207.324 -17.194.987.776 -5.658.179.738
EBT 349.046.703.654 686.796.834.254 473.942.412.519 445.328.406.327 101.574.884.047
EBT Margin 53% 62% 43% 52% 35%
Tax -16.634.232.408 -28.826.595.324 -30.136.273.109 -24.438.403.059 -10.200.418.222
Net Income 332.412.471.246 657.970.238.930 443.806.139.410 420.890.003.268 91.374.465.826
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 20
Page 33
Berikut ini adalah proyeksi Laba Rugi Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi.
Tabel 2.11. Proyeksi Setelah Rencana Transaksi
Profit & Loss 2024 2025 2026 2027 2028
Revenue 898.748.865.292 989.452.758.446 320.682.060.304 367.374.394.398 40.030.614.118
Overall COGS -227.520.487.544 -286.049.883.619 -66.829.594.208 -48.375.230.107 -8.350.489.476
Gross Profit 671.228.377.748 703.402.874.827 253.852.466.096 318.999.164.291 31.680.124.642
Operating Expense -90.249.578.766 -101.443.281.921 -76.202.328.064 -83.024.394.065 -37.721.372.795
Sales & Marketing Expense -28.999.526.875 -38.355.728.472 -11.222.148.012 -16.094.808.612 -1.579.396.651
GA Expense -61.250.051.892 -63.087.553.448 -64.980.180.052 -66.929.585.453 -36.141.976.145
EBIT 597.392.898.609 610.787.792.161 215.683.912.823 235.974.770.225 -6.041.248.154
Absorb Income VLS -2.040.000.000 -9.524.912.762 243.375.575.110 128.582.502.829 132.165.932.551
Interest Expense -32.325.103.131 -31.091.215.600 -26.913.761.522 -21.092.718.953 -13.628.087.895
EBT 563.027.795.479 570.171.663.799 432.145.726.410 343.464.554.101 112.496.596.502
Tax -22.535.967.842 -25.939.529.890 -10.585.925.870 -12.043.689.440 -4.003.061.412
Net Income 540.491.827.636 544.232.133.909 421.559.800.540 331.420.864.661 108.493.535.090
Net Income Margin 60% 55% 131% 90% 271%
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi dan dengan adanya
Rencana Transaksi, diketahui bahwa jika dilakukannya Rencana Transaksi Perseroan
diperkirakan akan memperoleh laba yang lebih tinggi rata-rata sebesar minimal Rp 1,5 M
per tahun dibanding tidak melakukan Rencana Transaksi.
2.6.4 Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
a. Nilai Pasar
Berdasarkan laporan penilaian aset milik Perseroan yang dikeluarkan oleh KJPP
Febriman Siregar dan Rekan dengan nomor laporan 00S76A6/M2.0A109-
P05E/PIM/10A/0N06F9/A1/VAIITI/2A02N4 tertanggal 22 Agustus 2024, Nilai
Aset milik Perseroan yang terletak di:
1. Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
2. Jalan Raya Bojongsari, Desa Bojong Sari, Kecamatan Bojong Sari, Kota Depok.
Adalah sebesar Rp816.372.930.000
b. Harga Rencana Transaksi
Berdasarkan Surat Pemberitahuan Pemberian Kredit (SPPK) PT Bank Central Asia,
Tbk. No. 30164/GBK/2023 plafond yang akan diterima oleh Perseroan sebesar
Rp 670.000.000.000 dengan jaminan asset perseroan senilai 125% nilai plafond sebesar
Rp 837.500.000.000,-.
c. Perbandingan Harga Rencana Transaksi Dengan Nilai Pasar
Dengan membandingkan Harga Rencana Transaksi dan Nilai Pasar yaitu sebagai
berikut:
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 21
Page 34
Selisih Nilai Pasar dan objek penjaminan adalah sebesar 2,59%.
Nilai Transaksi Batas Atas 7,5% Batas Bawah 7,5%
837.500.000.000 900.312.500.000 774.687.500.000
Berdasarkan peraturan Otoritas Jasa Keuangan No 35 tahun 2020 “Batas atas dan batas
bawah pada kisaran Nilai, tidak boleh melebihi 7,5% (tujuh koma lima persen) dari Nilai
yang dijadikan acuan”. Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi dengan nilai
pasar diketahui bahwa harga Rencana Transaksi 2,59% dari nilai pasar dan berada dalam
batasan ±7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah wajar.
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 22
Page 35
BAGIAN - 3
KESIMPULAN
3.1 Kesimpulan
Berdasarkan informasi dari manajemen Perseroan, pihak-pihak yang bertransaksi
memiliki hubungan afilias
Berdasarkan Surat Pemberitahuan Kredit (SPPK) PT Bank Central Asia, Tbk. No.
30164/GBK/2023 kepada Perseroan dan PT Sirius Surya Sentosa, Tbk. tidak ada
persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi sehungga
syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalh wajar.
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan masih mampu menghasilkan pendapatan
yang positif. Dengan demikian Rencana Transaksi yang dilakukan adalah wajar.
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi dan dengan
adanya Rencana Transaksi, diketahui bahwa jika dilakukannya Rencana Transaksi
Perseroan diperkirakan akan memperoleh laba yang lebih tinggi rata-rata sebesar
minimal Rp 1,5 M per tahun dibanding tidak melakukan Rencana Transaksi.
Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi dengan nilai pasar diketahui
bahwa harga Rencana Transaksi 2,59% dari nilai pasar dan berada dalam batasan
±7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah wajar.
Berdasarkan analisa tersebut diatas, kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi adalah
WAJAR.
3.2 Distribusi Pendapat Kewajaran
Pendapat kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Manajemen Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau
untuk kepentingan lain.
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk. 1
Names mentioned 54 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.1
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan
p.1
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.1 ×3
unresolved
org
PENILAI KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.1 ×2
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.1 ×6
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.1 ×2
unresolved
person
Msc.
p.1
unresolved
—
MAPPI
p.1
unresolved
org
Bapepam-LK
p.1 ×6
unresolved
org
KJPP FSR
p.2 ×21
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.4 ×2
unresolved
org
Rekan Ir. Yohn PS Napitupulu
p.4
unresolved
org
Selanjutnya KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.6
unresolved
person
Penanggung Jawab Ir. Yohn PS Napitupulu
p.7 ×4
unresolved
person
Penilai Yaumil Husna Khair
p.7
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar & Rekan
p.9
unresolved
org
Revisi Laporan Pendapat Kewajaran – PT Pakuan, Tbk.
p.9
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris.
p.10 ×3
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Kosasih
p.10 ×3
unresolved
org
Tjahjo & Rekan
p.10 ×3
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf
p.11
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.11
unresolved
org
KJPP FSR. Revisi
p.12
unresolved
org
PT Bhineka Abadi Investama
p.14
unresolved
org
PT Visi Vasanta Invest Pratama
p.14
unresolved
person
Akta Notaris Ridwan Suselo
p.15
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. Y.A.
p.15
unresolved
person
Vita Cahyojati
· Notaris
p.16
unresolved
person
Nurwahidah Zakaria Isnaini
p.16
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.16 ×2
unresolved
person
Jose Dima Satria
· Notaris
p.16
unresolved
org
Bank Indonesia
p.17 ×23
unresolved
person
H. Investasi Revisi
p.17
unresolved
org
Kota Nusantara
p.21
unresolved
org
Bank Indonesia Grafik
p.21 ×3
unresolved
org
Bank Indonesia Revisi
p.21
unresolved
org
Bank Indonesia Perkembangan Pasokan Properti Komersial. Indeks Pasokan
p.22
unresolved
org
Bank Indonesia Perkembangan Harga Properti Komersial. Indeks Pasokan
p.24
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
2312 ms
12 Sep 2026 22:58
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '7.5'}