Back to announcement
20240921_UANG_Informasi Transaksi Afiliasi_31727831_lamp8.pdf
Asset transaction Needs review UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 36
Page 1
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
No. Laporan : 00859/2.0109-05/BS/10/0069/1/IX/2024
Bogor, 17 September 2024
Kepada Yth.
DIREKSI
PT PAKUAN TBK.
Jl. Raya Muchtar RT 002 RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
Perihal : Revisi Penilaian 100,00% Saham PT Vasamty Land Sawangan
Dengan hormat,
Sehubungan dengan tanggapan surat Otoritas Jasa Keuangan kami Kantor Jasa Penilai Publik
Febriman Siregar dan Rekan (“FSR” atau “Penilai” atau “Kami”) telah memperoleh izin usaha
dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No. 459/KM.1/2020 tanggal 17
September 2020 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) berdasarkan Surat No. S-
838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019 dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar
Modal (Pendaftaran Ulang) No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024 tanggal 31 Juli 2019 sebagai
Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal. Mengeluarkan revisi laporan penilaian 100,00%
saham PT Vasamty Land Sawangan untuk mengganti laporan nomor 00782/2.0109-
05/BS/10/0069/1/VIII/2024 tanggal 23 Agustus 2024.
Penilaian ini kami laksanakan dengan mengacu kepada Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
Penilaian Indonesia 2018 dan Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Kami
menggunakan pendekatan dan metode yang lazim dalam melakukan kajian serta analisis berbagai
data dan informasi yang relevan, dengan suatu batasan kondisi bahwa secara fundamental
asumsi-asumsi yang mendasari kajian dan analisis penilaian tersebut terpenuhi.
Melalui berbagai pertimbangan objektivitas dan kewajaran suatu nilai, maka pada akhirnya kami
berkesimpulan bahwa nilai yang dipengaruhi oleh variabel pasar merupakan nilai yang paling
representatif karena nilai tersebut terjadi oleh adanya mekanisme harga pasar sebagai titik
ekuilibrium antara penjual dan pembeli.
Nilai Pasar Saham yang dihasilkan dalam laporan ini merupakan indikasi nilai yang akan
digunakan dalam rangka keperluan Transaksi.
Kantor Cabang Bogor
Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
Website : www.fsr.co.id
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (PS) ; Tangerang Selatan (P)
Page 2
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap pendekatan aset dan
pendekatan pasar, maka kami berpendapat bahwa nilai pasar 100,00% saham PT Vasamty Land
Sawangan per tanggal 30 April 2024 adalah sebesar:
Rp. 10.063.580.000,-
( Sepuluh Miliar Enam Puluh Tiga Juta Lima Ratus Delapan Puluh Ribu Rupiah )
Demikian hasil penilaian yang kami lakukan dengan tetap mengacu pada standar penilaian dan
kode etik yang berlaku.
Hormat kami,
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Rekan
Penilai Properti dan Bisnis (PB)
Ijin Penilai Publik No. PB-1.08.00069
MAPPI No. 92-S-00252
STTD No. PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
Page 3
Revisi Penilaian Saham - PT Vasamty Land Sawangan
PERNYATAAN PENYUSUN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan serta pemahaman kami sebagai penilai, yang bertanda
tangan dibawah ini menyatakan bahwa :
1. Kami telah mematuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
2. Keterangan-keterangan dan pernyataan dalam laporan ini, sebatas pengetahuan kami adalah
benar dan akurat.
3. Analisis dan kesimpulan dalam laporan ini hanya dibatasi dan telah sesuai dengan asumsi-asumsi
dan syarat-syarat pembatas serta kondisi yang dilaporkan.
4. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penilaian meliputi : identifikasi masalah, inspeksi
lapangan, pengumpulan data & wawancara, analisis data, estimasi nilai menggunakan pendekatan
penilaian dan penulisan laporan.
5. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri
yang dinilai.
6. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun terhadap obyek yang dinilai dan imbalan jasa yang
kami terima tidak terkait dengan hasil penilaian yang dilaporkan.
7. Laporan ini disusun mengacu pada Standar Penilaian Indonesia (SPI EDISI VII-2018) dan telah
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
8. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
9. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
Pernyataan Penyusun iii
Page 4
Revisi Penilaian Saham - PT Vasamty Land Sawangan NAMA KUALIFIKASI TANDA TANGAN Penangggung Jawab Proyek : Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc. MAPPI (Cert.) Penilai Bisnis Bersertifikat .............................. Rekan Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00069 MAPPI No. : 92-S-00252 Register No. : RMK-2017.00069 STTD No. : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024 Reviewer : Didiek Agus Priatmiko, S.Komp. Penilai Bisnis .............................. MAPPI No. : 11-T-03266 Register : RMK-2017.00838 Penilai : Yaumil Husna Khair, S.Si., M.M Penilai Bisnis .............................. MAPPI No. : 11-P-03270 Pernyataan Penyusun iv
Page 5
Revisi Penilaian Saham - PT Vasamty Land Sawangan
RINGKASAN EKSEKUTIF
Pendahuluan
PT Vasamty Land Sawangan untuk selanjutnya disebut “Perseroan” merupakan perusahaan
yang bergerak dalam bidang real estat, yang beralamat di Jalan Raya Muchtar RT 002 RW 007,
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok.
Dalam rangka kepentingan Transaksi, maka PT Pakuan Tbk. telah menunjuk KJPP FSR untuk
melakukan penilaian atas 100,00% saham Perseroan, sesuai dengan kesepakatan yang tertuang
dalam persetujuan atas Surat Penawaran Nomor : 0596/PNW/PS-BGR-FSR/VII/2024,
tanggal 04 Juli 2024 untuk mengetahui nilai pasar Perseroan.
Gambaran Umum Perseroan
PT Vasamty Land Sawangan (“Perseroan”) didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 10 tanggal 3
April 2024 oleh Ungke Mulawanti, S.H., M.Kn., notaris di Bekasi. Akta Pendirian ini belum
mendapatkan pengesahan Menteri Hukum dan Hak Asasi Republik Indonesia dalam Surat
Keputusan No. AHU-00072.AH.01.01.2024 tanggal 12 April 2024.
Struktur Permodalan
Berdasarkan Akta Notaris No. 10 tanggal 3 April 2024, susunan pemegang saham Perseroan
adalah sebagai berikut:
Susunan Pemegang Saham
Jumlah Saham Nominal Kepemilikan
No. Pemegang Saham
(Lembar) (Rp.) Saham (%)
1. PT Pakuan Tbk. 5.100 5.100.000.000 51,00
2. Samty Asia Development Pte, Ltd 4.900 4.900.000.000 49,00
Jumlah 10.000 10.000.000.000 100
Susunan Pengurus
Berdasarkan Akta Notaris No. 10 tanggal 3 April 2024, susunan pengurus Perseroan adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Agnus Suryadi
Komisaris : Chang Sihao
Dewan Direksi
Presiden Direktur : Erick Wihadarja
Direktur : Denny
Direktur : Tetsuro Kawamoto
Ringkasan Eksekutif v
Page 6
Revisi Penilaian Saham - PT Vasamty Land Sawangan
Tinjauan Makro Ekonomi dan Industri
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan I-2024, dinamika
ekonomi keuangan global berubah cepat dengan risiko dan ketidakpastian meningkat
karena perubahan arah kebijakan moneter AS dan memburuknya ketegangan geopolitik di
Timur Tengah
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan I-2024, perekonomian
Indonesia tetap berdaya tahan di tengah meningkatnya ketidakpastian global. Pertumbuhan
ekonomi di triwulan I dan II tahun 2024 diperkirakan akan lebih tinggi dari triwulan IV
tahun 2023
Indeks nilai tukar dolar AS terhadap mata uang utama (DXY) menguat tajam mencapai
level tertinggi 106,25 pada tanggal 16 April 2024 atau mengalami apresiasi 4,86%
dibandingkan dengan level akhir tahun 2023
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) Maret 2024 tercatat sebesar 3,05% (yoy), ditopang
oleh inflasi inti yang rendah sebesar 1,77% (yoy) dan inflasi administered prices (AP) yang
menurun menjadi 1,39% (yoy).
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV-2023 secara
tahunan tumbuh 1,91% (yoy), melambat dibandingkan 6,22% dibandingkan pada triwulan
III-2023.
Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV-2023 tumbuh
1,30% (yoy), lebih tinggi dibandungkan triwulan III-2023 yang tumbuh 1,03% (yoy).
Indeks Pasokan Properti Komersial yang meningkat ditengah perlambatan Indeks
Permintaan Properti Komersial mendorong perlambatan pada Indeks Harga Properti
Komersial terutama untuk kategori sewa.
Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV-2023 sebesar
2,03% (yoy), melambat dibandingkan pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar
3,57% (yoy).
Kajian Penilaian Saham
Prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan metode yang berlaku umum dalam
penilaian perusahaan atau ekuitas sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2018 dan
Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) seperti yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia (MAPPI) dalam Standar Penilaian Indonesia tahun 2018.
Ada tiga (tiga) pendekatan dalam penilaian usaha yang lazim digunakan selama ini, yaitu :
a. Pendekatan Pasar (Market Approach) – SPI 330 5.24.1
Pendekatan Pasar membandingkan perusahaan yang dinilai dengan perusahaan sebanding,
kepentingan kepemilikan perusahaan dan surat berharga yang dijualbelikan di pasar serta
transaksi relevan atas saham perusahaan yang sebanding. Transaksi sebelumnya atau
penawaran atas komponen perusahaan juga dapat merupakan indikasi nilai.
Ringkasan Eksekutif vi
Page 7
Revisi Penilaian Saham - PT Vasamty Land Sawangan
b. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) – SPI 330 5.26.1
Pendekatan Pendapatan dapat digunakan untuk memperkirakan Nilai dengan
mengantipasi dan mengkuantifikasi kemampuan Obyek Penilaian dalam menghasilkan
imbal balik (return) yang akan diterima dimasa datang.
c. Pendekatan Aset (Asset Approach) – SPI 330 5.33.3
Pendekatan Aset dapat digunakan untuk memperoleh indikasi nilai dari suatu entitas,
kapital yang diinvestasikan (invested capital), struktur permodalan (capital structure), dan / atau
Nilai Aset Bersih perusahaan (ekuitas).
Pemilihan Metode Penilaian
Pemilihan terhadap dan keyakinan pada pendekatan, metode, dan prosedur yang sesuai adalah
tergantung pada pertimbangan Penilai yang harus diungkapkan dalam laporan (SPI 320 5.11.2.1).
Dalam melakukan penilaian saham Perseroan, untuk memperoleh hasil penilaian yang akurat
dan obyektif, maka pendekatan yang dapat diterapkan untuk memperkirakan Nilai Pasar atau
Nilai Pasar Ekuitas Perseroan adalah dengan Pendekatan Aset (Assets Approach) dengan metode
Adjusted Book Value (ABV) dan Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan metode Guideline
Publicly Trade Company (GPTC).
Nilai Pasar Saham Perseroan dengan Metode Pendekatan Aset (Assets
Approach)
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap pendekatan aset, maka kami
berpendapat bahwa nilai pasar 100,00% saham milik Perseroan per 30 April 2024 adalah sebesar
Rp. 9.600.000.000,-.
(Rp. 000)
Keterangan Persentase Nilai
Nilai Ekuitas Per 30 April 2024 Metode ABV 100,00% 12.000.000
Control Premium -
Discount of Lack Marketibility (DLOM) 20% (2.400.000)
Indikasi Nilai Pasar 100,00% Saham 9.600.000
Nilai Pasar Saham Perseroan dengan Metode Pendekatan Pasar (Market
Approach)
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap pendekatan pasar, maka kami
berpendapat bahwa nilai pasar 100,00% saham milik Perseroan per 30 April 2024 adalah sebesar
Rp. 10.115.088.889,-.
(Rp. 000)
Keterangan Persentase Nilai
Nilai Ekuitas Per 30 April 2024 Metode GPTC 100,00% 8.429.241
Control Premium 50% 4.214.620
Discount of Lack Marketibility (DLOM) 20% (2.528.772)
Indikasi Nilai Pasar 100,00% Saham 10.115.089
Ringkasan Eksekutif vii
Page 8
Revisi Penilaian Saham - PT Vasamty Land Sawangan
Rekonsiliasi Nilai
Berikut adalah rekonsiliasi hasil penilaian untuk mendapatkan nilai pasar saham Perseroan:
Nilai Pasar
Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian Bobot Tertimbang
(Rp. 000)
(Rp. 000)
Pendekatan Aset (Assets Approach) 9.600.000 10% 960.000
Pendekatan Pasar (Market Approach) 10.115.089 90% 9.103.580
Indikasi Nilai Pasar 100,00% Saham (Rp. 000) 10.063.580
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait
dalam rangka menentukan nilai 100,00% saham Perseroan, maka kami berpendapat
Nilai Pasar 100,00% saham PT Vasamty Land Sawanagan pada tanggal 30 April 2024 adalah
sebesar:
Rp. 10.063.580.000,-
( Sepuluh Miliar Enam Puluh Tiga Juta Lima Ratus Delapan Puluh Ribu Rupiah )
Ringkasan Eksekutif viii
Page 9
Pengantar ..................................................................................................................................................................... i Pernyataan Penyusun ............................................................................................................................................... iii Ringkasan Eksekutif .................................................................................................................................................. v DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................................................... 3 1. PENDAHULUAN ................................................................................................................ 4 1.1. Prosedur Pelaksanaan Penugasan ................................................................................................................ 4 1.2. Gambaran Umum Perseroan........................................................................................................................ 4 1.3. Status Penilai.................................................................................................................................................... 4 1.4. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan ...................................................................................................... 5 1.5. Maksud dan Tujuan Penilaian ...................................................................................................................... 5 1.6. Tanggal Penilaian ............................................................................................................................................ 5 1.7. Standar Nilai .................................................................................................................................................... 5 1.8. Premis Penilaian .............................................................................................................................................. 5 1.9. Tingkat Kedalaman Investigasi .................................................................................................................... 5 1.10. Sifat Dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan ............................................................................ 6 1.11. Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi .......................................................................................... 6 1.12. Independensi Penilaian .................................................................................................................................. 6 1.13. Sumber Data.................................................................................................................................................... 6 2. PROFIL PERSEROAN ........................................................................................................ 8 2.1. Pendirian Perseroan ....................................................................................................................................... 8 2.2. Aktivitas Usaha ............................................................................................................................................... 8 2.3. Perijinan............................................................................................................................................................ 8 2.4. Pemegang Saham ............................................................................................................................................ 8 2.5. Susunan Pengurus Perseroan........................................................................................................................ 9 2.6. Posisi Keuangan.............................................................................................................................................. 9 3. PERKEMBANGAN PASAR................................................................................................ 11 3.1. Kondisi Makro Ekonomi ......................................................................................................................... 11 3.1.1. Perkembangan Ekonomi Dunia ................................................................................................................ 11 3.1.2. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia ............................................................................................................ 12 3.1.3. Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) ....................................................................................................... 12 3.1.4. Nilai Tukar Rupiah ....................................................................................................................................... 12 3.1.5. Inflasi .............................................................................................................................................................. 13 3.2. Tinjauan Industri Properti ...................................................................................................................... 14 4. ANALISIS RISIKO DAN SWOT ....................................................................................... 22 4.1. Analisis Risiko ............................................................................................................................................... 22 4.2. Analisis SWOT.............................................................................................................................................. 23 5. METODE PENILAIAN .................................................................................................... 24 5.1 Metode Penilaian Yang Umum Digunakan ............................................................................................. 24 5.2 Pemilihan Metodologi Penilaian ................................................................................................................ 25 6. PENILAIAN USAHA ........................................................................................................ 26 6.1 Penilaian Saham Dengan Pendekatan Aset .............................................................................................. 26 6.1.1. Metode Adjusted Book Value ........................................................................................................................ 26 6.1.2. . Indikasi Nilai Dengan Pendekatan Aset ................................................................................................. 26 Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham PT Vasamty Land Sawangan 1
Page 10
6.2 Penilaian Saham Dengan Pendekatan Pasar ............................................................................................ 27 6.3 Rekonsiliasi Nilai .......................................................................................................................................... 28 6.4 Subsequent Events ............................................................................................................................................ 28 Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham PT Vasamty Land Sawangan 2
Page 11
DAFTAR LAMPIRAN Lampiran Keuangan Lampiran 1 : Posisi Keuangan Historikal Lampiran 2 : Laba Rugi Historikal Lampiran 3 : Rasio Keuangan Historikal Lampiran 4 : Metode Adjusted Book Value Lampiran 5 : Metode Guideline Publicly Trade Company Lampiran 6 : Rekonsiliasi Nilai Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham PT Vasamty Land Sawangan 3
Page 12
1. PENDAHULUAN
1.1. Prosedur Pelaksanaan Penugasan
Pekerjaan Penilaian Saham ini dilakukan menurut prosedur berikut ini :
1. Perumusan Persoalan dan Penyediaan Data
2. Pemeriksaan dan Penelitian Dokumen Terkait
3. Review Laporan Keuangan
4. Verifikasi dan Analisis Business Plan
5. Review dan Analisis Kinerja Usaha
6. Analisis/Perhitungan Nilai Saham
7. Penetapan Nilai Pasar Saham
8. Laporan Pendahuluan/Draft Laporan
9. Laporan Lengkap
1.2. Gambaran Umum Perseroan
PT Vasamty Land Sawangan (“Perseroan”) didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 10 tanggal 3 April
2024 oleh Ungke Mulawanti, S.H., M.Kn., notaris di Bekasi. Akta Pendirian ini telah mendapatkan
pengesahan Menteri Hukum dan Hak Asasi Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-
00072.AH.01.01.2024 tanggal 12 April 2024.
Perseroan belum menjalankan kegiatan usaha. Kegiatan usaha yang dijalankan dikemudian hari adalah
usaha real estat.
Perseroan berlokasi di Jalan Raya Muchtar RT 002 RW 007, Kelurahan Sawangan, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok. Perseroan tergabung dalam kelompok usaha PT Sirius Surya Sentosa dan
pemegang saham pengendalia adalah PT Pakuan Tbk.
1.3. Status Penilai
Penilai yang bertanggung jawab dalam penugasan ini adalah Rekan dari KJPP Febriman Siregar dan
Rekan yang berkedudukan di Kantor Cabang Bogor. Penilai dimaksud telah memperoleh izin sebagai
Penilai Publik dari Menteri Keuangan, memiliki memiliki kompetensi untuk melakukan dan memberikan
jasa penilaian secara objektif dan independen serta tidak mempunyai atau memiliki potensi benturan
kepentingan dengan subjek dan atau objek penilaian yang terdaftar atas nama :
Ir. Yohn. PS. Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
- Izin Penilai dari Menkeu Republik Indonesia Nomor PB-1.08.00069
- Keanggotaan Profesi Mappi 92 - S – 00252
- No. Register: RMK-2017.00069
- STTD Pasar Modal No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 4
Page 13
1.4. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan dalam Penugasan ini adalah PT. PAKUAN, TBK.
Nama : PT. Pakuan Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Status Perusahaan : Perusahaan Terbuka
Alamat : Jl. Raya Muchtar RT 002 RW 007
Kel. Sawangan, Kec. Sawangan
Kota Depok
1.5. Maksud dan Tujuan Penilaian
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan ditunjuk oleh PT Pakuan Tbk. berdasarkan
Perjanjian Pemberian Jasa Penilai Publik Antara PT Pakuan Tbk dengan KJPP Febriman Siregar dan
Rekan Nomor : 0596/PNW/PS-BGR-FSR/VII/2024, tanggal 04 Juli 2024, dengan tujuan penilaian
adalah untuk kepentingan Transaksi per tanggal 30 April 2024 dan bukan untuk pemenuhan
peraturan OJK.
1.6. Tanggal Penilaian
Tanggal efektif penilaian adalah per 30 April 2024, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
1.7. Standar Nilai
Berdasarkan rencana penilaian yang akan dilakukan yaitu untuk memperoleh gambaran nilai saham
100,00% Perseroan maka standar nilai yang akan digunakan adalah Nilai Pasar.
1.8. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian terhadap nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian bahwa
Perseroan adalah Perseroan yang “going concern”.
1.9. Tingkat Kedalaman Investigasi
Inspeksi
Inspeksi telah dilakukan pada tanggal 09 Juli 2024 terhadap unit bisnis yang dinilai, sesuai dengan
penugasan yang diberikan.
Penelaahan
Dari hasil inspeksi dan data/informasi yang diterima maka setelah dilakukan penelaahan, kami
tidak menemui data atau informasi yang tidak jelas dan tidak dapat diverifikasi kepada pihak
manajemen Perseroan atau pihak terkait lainnya.
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 5
Page 14
Perhitungan
Perhitungan dilakukan sesuai dengan aturan POJK 35 tahun 2020.
Analisis
Analisis dilakukan sesuai dengan aturan POJK 35 tahun 2020.
1.10. Sifat Dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Informasi yang relevan yang digunakan dalam proses penilaian, seperti data yang dipublikasikan, data
riset atau data yang diperoleh dari Pemerintah (antara lain data dari website data beta industri, data dari
website Damodaran berupa data Equity Risk Premium dan Rating-based Default Spread, data dari Bank
Indonesia berupa data ekonomi makro, data dari Badan Pusat Statistik (BPS) dan dari asosiasi terkait
berupa data pasar serta data publikasi terkait lainnya) digunakan tanpa verifikasi dan disetujui oleh
Pemberi Tugas.
1.11. Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Jika laporan penilaian akan dipublikasikan oleh Perseroan sebagai pemberi tugas, baik secara
keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan, termasuk referensi mengenai
laporan keuangan Perseroan, dan/atau laporan direksi/pimpinan Perseroan, dan/atau pernyataan atau
kajian lainnya atau pernyataan/edaran apapun dari Perseroan harus dengan persetujuan Penilai.
1.12. Independensi Penilaian
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, KJPP Febriman Siregar dan Rekan bertindak secara
independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun pihak-
pihak yang terafiliasi dengan Perseroan.
KJPP Febriman Siregar dan Rekan juga tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait
dengan penugasan ini. Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau
merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh
nilai yang dihasilkan.
1.13. Sumber Data
Kami telah melakukan analisis terhadap saham tersebut dengan menggunakan data dan informasi dari
manajemen Perseroan dan dari publikasi, antara lain:
Laporan keuangan interim auditan periode satu bulan sejak tanggal 3 April 2024 (tanggal
pendirian) sampai dengan tanggal 30 April 2024 oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf,
Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam semua hal yang material.
Surat Pernyataan/Representasi dari Perseroan
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 6
Page 15
Berbagai sumber informasi yang berkaitan dengan kondisi ekonomi, kondisi pasar dan lainnya,
baik berdasarkan media cetak, elektronik dan hasil analisis lain dari pihak independen yang kami
anggap relevan.
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 7
Page 16
2. PROFIL PERSEROAN
2.1. Pendirian Perseroan
PT Vasamty Land Sawangan (“Perseroan”) didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 10 tanggal 3 April
2024 oleh Ungke Mulawanti, S.H., M.Kn., notaris di Bekasi. Akta Pendirian ini telah mendapatkan
pengesahan Menteri Hukum dan Hak Asasi Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-
00072.AH.01.01.2024 tanggal 12 April 2024.
2.2. Aktivitas Usaha
Berdasarkan Pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, Perseroan bergerak dalam bidang real estat. Kegiatan
usaha yang dijalankan adalah usaha real estat yang dimiliki sendiri. Perseroan belum beroperasi secara
komersial.
Perseroan berlokasi di Jalan Raya Muchtar RT 002 RW 007, Kelurahan Sawangan, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok. Perseroan tergabung dalam kelompok usaha PT Sirius Surya Sentosa dan
pemegang saham pengendali adalah PT Pakuan Tbk.
2.3. Perijinan
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, saat ini Perseroan telah memiliki perijinan sebagai berikut:
Tabel 2.1. Perijinan Umum Perseroan
No. Perijinan Penerbit
Notaris Ungke Mulawanti, S.H.,
1. Akta Pendirian No. 10 tanggal 3 April 2024
M.Kn.
SK. No. AHU-00072.AH.01.01.2024 tanggal 12 Menteri Hukum dan Hak Asasi
2.
April 2024 Manusia Republik Indonesia
Sumber : Perseroan
2.4. Pemegang Saham
Berdasarkan Akta Notaris No. 10 tanggal 3 April 2024, susunan pemegang saham Perseroan adalah
sebagai berikut:
Tabel 2.2. Pemegang Saham Perseroan
Jumlah Nilai Kepemilikan
Nama
No. Saham Nominal Saham
Pemegang Saham
(lembar) (Rp.) (%)
1. PT Pakuan Tbk. 5.100 5.100.000.000 51,00
2. Samty Asia Development Pte, Ltd 4.900 4.900.000.000 49,00
Total 10.000 10.000.000.000 100
Sumber: Akta Notaris No. 10 Tanggal 3 April 2024
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 8
Page 17
2.5. Susunan Pengurus Perseroan
Berdasarkan Akta Notaris No. 10 tanggal 3 April 2024, susunan pengurus Perseroan adalah sebagai
berikut:
Tabel 2.3. Susunan Dewan Komisaris
No. Jabatan Dijabat Oleh
1. Komisaris Agnus Suryadi
2. Komisaris Chang Sihao
Sumber: Akta Notaris No. 10 Tanggal 3 April 2024
Tabel 2.4. Susunan Dewan Direksi
No. Jabatan Dijabat Oleh
1. Presiden Direktur Erick Wihadarja
2. Direktur Denny
3. Direktur Tetsuro Kawamoto
Sumber: Akta Notaris No. 10 Tanggal 3 April 2024
2.6. Posisi Keuangan
Posisi keuangan Perseroan berdasarkan laporan keuangan interim auditan periode satu bulan sejak
tanggal 3 April 2024 (tanggal pendirian) sampai dengan tanggal 30 April 2024 oleh Kantor Akuntan
Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dalam semua hal yang material
adalah sebagai berikut:
Tabel 2.5. Laba Rugi Perseroan
Uraian 30 April 2024
Pennjualan -
Beban Pokok Penjualan -
LABA (RUGI) KOTOR -
Beban Usaha -
LABA (RUGI) USAHA -
Penghasilan (Beban) Lain-Lain -
LABA (RUGI) SEBELUM
-
PAJAK
Beban Pajak Penghasilan -
LABA (RUGI) BERSIH -
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 9
Page 18
Tabel 2.6. Neraca Perseroan
(dalam rupiah penuh)
Uraian 30 April 2024
ASET
Piutang Setoran Modal 10.000.000.000
TOTAL ASET 10.000.000.000
LIABILITAS DAN
EKUITAS
Total Liabilitas -
EKUITAS
Modal Saham 10.000.000.000
Total Ekuitas 10.000.000.000
TOTAL LIABILITAS DAN
10.000.000.000
EKUITAS
Keterangan:
Piutang Setoran Modal sebesar Rp10.000.000.000 merupakan piutang setoran modal sebesar
Rp5.100.000.000 dari PT Pakuan, Tbk. dan Rp4.900.000.000 dari Samty Asia Investment Pte., Ltd.
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 10
Page 19
3. PERKEMBANGAN PASAR
3.1. Kondisi Makro Ekonomi
3.1.1. Perkembangan Ekonomi Dunia
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan I-2024, dinamika ekonomi
keuangan global berubah cepat dengan risiko dan ketidakpastian meningkat karena perubahan arah
kebijakan moneter AS dan memburuknya ketegangan geopolitik di Timur Tengah. Tetap tingginya
inflasi dan kuatnya pertumbuhan ekonomi Amerika Serikat (AS) mendorong spekulasi penurunan Fed
Funds Rate (FFR) yang lebih kecil dan lebih lama dari prakiraan (high for longer) sejalan pula dengan
pernyataan para pejabat Federal Reserve System.
Perkembangan ini dan besarnya kebutuhan utang AS mengakibatkan terus meningkatnya yield US
Treasury dan penguatan dolar AS semakin tinggi secara global. Semakin kuatnya dolar AS juga didorong
oleh melemahnya sejumlah mata uang dunia seperti Yen Jepang dan Yuan Tiongkok. Ketidakpastian
pasar keuangan global semakin buruk akibat eskalasi ketegangan geopolitik di Timur Tengah.
Akibatnya, investor global memindahkan portofolionya ke aset yang lebih aman khususnya mata uang
dolar AS dan emas, sehingga menyebabkan pelarian modal keluar dan pelemahan nilai tukar di negara
berkembang semakin besar. Ke depan, risiko terkait arah penurunan FFR dan dinamika ketegangan
geopolitik global akan terus dicermati karena dapat mendorong berlanjutnya ketidakpastian pasar
keuangan global, meningkatnya tekanan inflasi, dan menurunnya prospek pertumbuhan ekonomi dunia.
Kondisi ini memerlukan respons kebijakan yang kuat untuk memitigasi dampak negatif dari rambatan
ketidakpastian global tersebut terhadap perekonomian di negara-negara berkembang, termasuk di
Indonesia.
Tabel 3.1. Pertumbuhan PDB Dunia
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw I-2024
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 11
Page 20
3.1.2. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan I-2024, perekonomian Indonesia tetap berdaya tahan di tengah meningkatnya ketidakpastian global. Pertumbuhan ekonomi di triwulan I dan II tahun 2024 diperkirakan akan lebih tinggi dari triwulan IV tahun 2023 didukung permintaan domestik yang tetap kuat dari konsumsi rumah tangga sejalan dengan Ramadhan dan Idul Fitri 1445H. Investasi bangunan lebih tinggi dari prakiraan, ditopang oleh berlanjutnya Proyek Strategis Nasional (PSN) di sejumlah daerah dan berkembangnya properti swasta sebagai dampak positif dari insentif Pemerintah. Meskipun demikian, konsumsi rumah tangga dan investasi nonbangunan perlu terus didorong untuk mendukung berlanjutnya pemulihan ekonomi nasional. Sementara itu, kinerja ekspor barang belum kuat dipengaruhi oleh penurunan ekspor komoditas sejalan dengan harga komoditas yang turun dan permintaan dari mitra dagang utama, seperti Tiongkok yang masih lemah. 3.1.3. Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) Neraca perdagangan barang triwulan I-2024 kembali mencatat surplus sehingga diprakirakan menjaga transaksi berjalan tetap sehat. Sementara itu, transaksi modal dan finansial triwulan I 2024 diprakirakan mencatat defisit sejalan dengan menurunnya aliran modal asing akibat dampak memburuknya ketidakpastian pasar keuangan global. Investasi portofolio pada triwulan I 2024 mencatat net outflows sebesar 0,4 miliar dolar AS dan berlanjut hingga awal triwulan II 2024 sampai 22 April 2024, yang mencatat net outflows 1,9 miliar dolar AS. Ketahanan eksternal Indonesia dari dampak rambatan global tersebut didukung oleh kuatnya koordinasi kebijakan moneter dan makroprudensial Bank Indonesia dengan kebijakan fiskal dan reformasi struktural yang ditempuh Pemerintah. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Maret 2024 tetap tinggi sebesar 140,4 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,4 bulan impor atau 6,2 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor. Secara keseluruhan, NPI 2024 diprakirakan terjaga dengan transaksi berjalan dalam kisaran defisit rendah sebesar 0,1% sampai dengan 0,9% dari PDB. Neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan mencatat surplus sejalan dengan prakiraan kembali meningkatnya aliran masuk modal asing seiring meredanya ketidakpastian pasar keuangan global serta terjaganya persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian nasional dan imbal hasil investasi yang menarik. 3.1.4. Nilai Tukar Rupiah Indeks nilai tukar dolar AS terhadap mata uang utama (DXY) menguat tajam mencapai level tertinggi 106,25 pada tanggal 16 April 2024 atau mengalami apresiasi 4,86% dibandingkan dengan level akhir tahun 2023. Perkembangan ini memberikan tekanan depresiasi kepada hampir seluruh mata uang dunia, termasuk nilai tukar Rupiah, Yen Jepang dan Dollar New Zealand masing-masing melemah 8,91% dan 6,12% (ytd). Sementara mata uang kawasan, seperti Baht Thailand dan Won Korea masing-masing Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham PT Vasamty Land Sawangan 12
Page 21
melemah 7,88% dan 6,55% (ytd). Pelemahan Rupiah sampai dengan 23 April 2024 tercatat lebih rendah
yakni 5,07% (ytd). Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah dengan
mengoptimalkan seluruh instrumen moneter yang tersedia, baik melalui intervensi di pasar valas secara
spot dan DNDF, pembelian SBN dari pasar sekunder apabila diperlukan, pengelolaan likuiditas secara
memadai, maupun langkah-langkah lain yang diperlukan. Strategi operasi moneter pro-market melalui
instrumen SRBI, SVBI, dan SUVBI terus dioptimalkan guna menarik masuknya aliran portofolio asing
dari luar negeri. Bank Indonesia juga terus memperkuat koordinasi dengan Pemerintah, perbankan, dan
dunia usaha untuk mendukung implementasi instrumen penempatan valas Devisa Hasil Ekspor Sumber
Daya Alam (DHE SDA) sejalan dengan PP Nomor 36 Tahun 2023.
Grafik 3.1. Rupiah vs Negara Kawasan
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw I-2024
Kedepan, nilai tukar Rupiah akan tetap stabil dengan kecenderungan menguat didukung oleh
meredanya ketidakpastian global, kecenderungan penurunan yield obligasi negara maju, dan
menurunnya tekanan penguatan dolar AS. Positifnya perkembangan nilai tukar Rupiah kedepan
didukung oleh kebijakan stabilisasi Bank Indonesia serta penguatan strategi operasi moneter pro-market
melalui optimalisasi instrumen SRBI, SVBI, dan SUVBI dalam rangka menarik aliran masuk portofolio
asing dan pendalaman pasar uang. Koordinasi erat Bank Indonesia dengan Pemerintah, perbankan, dan
dunia usaha terus diperkuat untuk mendukung implementasi instrumen penempatan valas Devisa Hasil
Ekspor Sumber Daya Alam (DHE SDA) sejalan dengan PP Nomor 36 Tahun 2023.
3.1.5. Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) Maret 2024 tercatat sebesar 3,05% (yoy), ditopang oleh inflasi
inti yang rendah sebesar 1,77% (yoy) dan inflasi administered prices (AP) yang menurun menjadi 1,39%
(yoy). Sementara itu, inflasi volatile food (VF) meningkat menjadi 10,33% (yoy) dari 8,47% pada bulan
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 13
Page 22
sebelumnya, dipengaruhi oleh faktor musiman periode Hari Besar Keagamaan Nasional (HBKN) dan pergeseran musim tanam akibat dampak El-Nino. Kedepan, Bank Indonesia meyakini inflasi IHK 2024 tetap terkendali dalam sasarannya. Inflasi inti diprakirakan terjaga seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar dalam sasaran, kapasitas perekonomian yang masih besar dan dapat merespons permintaan domestik, imported inflation yang terkendali sejalan kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah Bank Indonesia, serta dampak positif berkembangnya digitalisasi. Inflasi VF juga akan kembali menurun seiring peningkatan produksi akibat masuknya musim panen dan dukungan sinergi pengendalian inflasi TPIP dan TPID melalui GNPIP di berbagai daerah. Untuk itu, Bank Indonesia terus memperkuat bauran kebijakan moneter guna memitigasi risiko yang dapat memberikan tekanan terhadap inflasi, termasuk dari kenaikan imported inflation serta kenaikan harga energi dan pangan global. Bank Indonesia juga akan terus mempererat sinergi dengan Pemerintah (Pusat dan Daerah) sehingga dapat memastikan inflasi tetap terkendali dalam kisaran 2,5±1% pada 2024. 3.2. Tinjauan Industri Properti 3.2.1. Kondisi Saat Ini Knight Frank Indonesia membagikan outlook properti di tahun 2024 sekaligus kewaspadaan dalam pertumbuhan properti di Indonesia. Risiko geopolitik dari kondisi global terus membayangi terakumulasi dengan berbagai tantangan domestik, kondisi ini berdampak pada pergerakan investor, baik untuk properti komersial maupun properti residensial, yang cenderung wait and see hingga ada kepastian hasil pemilu. Pemulihan ekonomi setelah pandemi yang digulirkan juga harus melalui berbagai tantangan, mulai dari peningkatan inflasi, peningkatan suku bunga dan kenaikan BBM. Ditengah tantangan tersebut pemerintah menyiapkan sejumlah strategi untuk menjaga pertumbuhan industri properti, salah satunya insentif PPN DTP yang dirilis kembali akhir tahun lalu, mampu memberikan pesan dukungan untuk pertumbuhan properti yang positif. Knight Frank Indonesia menyebutkan bahwa pertumbuhan properti di tahun 2024 akan diwarnai dengan tumbuhnya tren-tren baru yang menyesuaikan dengan dinamika pasar properti, seperti kehadiran green building dan digitalisasi pemasaran yang semakin marak untuk menangkap konsumen milenial. Sejalan dengan itu, pengembangan infrastruktur di luar Pulau Jawa mendorong pertumbuhan properti yang lebih baik di luar Pulau Jawa, diikuti dengan inovasi dan diversifikasi produk yang menjadi navigasi yang terus diperlukan untuk memenuhi kebutuhan pasar properti. Knight Frank Indonesia juga melakukan survei untuk mendapatkan pandangan dari para pemangku kepentingan dalam menatap pertumbuhan sektor properti di tahun 2024. Hasil survei menunjukkan, pada tahun 2024 pertumbuhan ekonomi diperkirakan stabil dengan potensi terus tumbuh, meski tetap harus waspada ditengah kondisi ekonomi dan geopolitik global saat ini. Beberapa risiko utama di tahun 2024 yang perlu diantisipasi dalam menjaga Pertumbuhan Ekonomi, diantaranya dampak pemilu, Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham PT Vasamty Land Sawangan 14
Page 23
potensi kenaikan suku bunga, dan kenaikan inflasi. Selain itu, hasil survei juga menunjukkan prediksi
pertumbuhan properti tahun 2024 diwarnai dengan asumsi tetap akan tumbuh. Sementara itu, insentif
PPN DTP dinilai memberi dampak positif dalam pertumbuhan properti di akhir tahun 2023.
Subsektor residensial (rumah tapak) diperkirakan akan terus tumbuh walaupun ada kekhawatiran
terhadap suku bunga. Sebaran perkembangan tren dari subsektor properti yang ditemukan yakni Rumah
Tapak, Industri dan Pergudangan diprediksi akan meningkat, sektor ritel dan hotel diperkirakan stabil
dan sektor Apartement Strata, Resor Vila dan Perkantoran akan stagnan. Knight Frank Indonesia juga
memperkirakan kota Jakarta, Ibu Kota Nusantara (IKN), Bali, Surabaya dan Tangerang menjadi Top 5
Cities yang dinilai akan memiliki prospek untuk pertumbuhan properti tahun 2024. Sementara itu,
sektor Energi Terbarukan, Logistik, dan Ecommerce dipercaya sebagai sektor bisnis yang memiliki daya
ungkit positif terhadap pertumbuhan properti tahun 2024.
3.2.2. Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV-2023 secara tahunan
tumbuh 1,91% (yoy), melambat dibandingkan 6,22% dibandingkan pada triwulan III-2023 (Grafik 3.2).
Perlambatan indeks permintaan untuk kategori sewa terjadi pada mayoritas segmen terkecuali segrmen
ritel. Perlambatan tersebut terutam disebabkan oleh menurunnya indeks permintaan segmen hotel di
Semarang. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan IV-
2023 tumbuh sebesar 0,34% (yoy), relatif stabil dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya
sebesar 0,39% (yoy) (Grafik 3.3). Hal tersebut dipengaruhi oleh terjaganya permintaan segmen
pergudangan dan lahan industri.
Grafik 3.2 Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 15
Page 24
Grafik 3.3 Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Sejalan dengan perkembangan tahunan, secara triwulanan Indeks Permintaan Properti Komersial pada
kategori sewa melambat dari 2,48% (qtq) pada triwulan sebelumnya menjadi sebesar 2,11% (qtq) pada
triwulan IV-2023 (Grafik 3.4). Perlambatan indeks permintaan terjadi pada segmen hotel di Jakarta,
Banten, Makassar dan Denpasar, serta menurunnya indeks permintaan pada segmen apartemen sewa di
Jakarta.
Grafik 3.4 Pertumbuhan Triwulan Indeks Demand Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan IV-2023 pada kategori jual tumbuh
sebesar 0,10% (qtq), relatif stabil dibandingkan triwulan III-2023 yang tumbuh 0,08% (qtq) (Grafik 3.5).
Terjaganya pertumbuhan permintaan ini terutama disebabkan oleh pertumbuhan permintaan pada
segmen perkantoran jual di Surabaya dan Jakarta.
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 16
Page 25
Grafik 3.5 Pertumbuhan Triwulan Indeks Demand Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
3.2.3. Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV-2023 tumbuh 1,30% (yoy),
lebih tinggi dibandungkan triwulan III-2023 yang tumbuh 1,03% (yoy) (Grafik 3.6). Hal ini didorong
peningkatan indeks pasokan pada segmen ritel sewa, apartemen sewa dan hotel. Di sisi lain, Indeks
Pasokan untuk kategori jual melambat dari 0,19% (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 0,03% (yoy)
(Grafik 3.7). Kondisi ini terutama dipengaruhi oleh melambatnya pasokan perkantoran jual di Jakarta
dan lahan industri di Medan.
Grafik 3.6 Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 17
Page 26
Grafik 3.7 Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triweulan IV-2023 meningkat
0,13% (qtq), setelah sebelumnya terkontraksi sebesar 0,03% (qtq) (Grafik 3.8). Kondisi ini terutama
didorong oleh peningkatan indeks pasokan pada segmen apartemen sewa di Bandung dan Denpasar,
serta segmen ritel sewa di Banten. Terdapat penambahan pasokan unit apartemen sewa di Bandung
selama triwulan IV-2023 karena pemindahan fungsi dan kepemilikan. Unit-unit yang sebelumnya
dipoerasikan sebagai hotel, saat ini dikembalikan ke masing-masing pemilik dan dioperasikan sebagai
apartemen sewa untuk sewa jangka panjang.
Grafik 3.8 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Supply Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Permintaan apartemen sewa di Bandung mayoritas berasal dari mahasiswa, khususnya terhadap
apartemen yang berlokasi dekat dengan perguruan tinggi. Sementara itu, peningkatan indeks pasokan
apartemen sewa di Denpasar didorong oleh pembukaan kembali apartemen sewa yang sempat tutup
selama pandemi seiring peningkatan permintaan dari wisatawan mancanegara. Selanjutnya, Indeks
Pasokan Properti Komersial kategori jual juga mengalami peningkatan 0,01% (qtq) setelah mengalami
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 18
Page 27
kontraksi pada triwulan sebelumnya sebesar 0,02% (qtq), didorong oleh peningkatan pasokan
perkantoran jual di Surabaya (Grafik 3.9).
Grafik 3.9 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Supply Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
3.2.4. Perkembangan Harga Properti Komersial.
Indeks Pasokan Properti Komersial yang meningkat ditengah perlambatan Indeks Permintaan Properti
Komersial mendorong perlambatan pada Indeks Harga Properti Komersial terutama untuk kategori sewa. Indeks
Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV-2023 sebesar 2,03% (yoy), melambat
dibandingkan pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar 3,57% (yoy) (Grafik 3.10). Hal ini terutama
disebabkan oleh penurunan indeks harga pada segmen hotel di Banten. Selanjutnya, perkembangan Indeks Harga
Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan IV-2023 mengalami kenaikan 0,64% (yoy), lebih tinggi
dibandingkan keniakan triwulan III-2023 sebesar 0,48%. Hal ini seiring peningkatan indeks harga segmen
perkantoran jual di Surabaya dan segmen lahan industri di Semarang.
Grafik 3.10 Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 19
Page 28
Grafik 3.11 Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV-2023
naik 1,76% (qtq), sedikit melambat dibandingkan kenaikan triwulan sebelumnya sebesar 1,79%
(qtq) (Grafik 3.12). Perlambatan indeks harga tersebut terutama disebebkan penurunan indeks
harga di Jakarta dan Surabaya. Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual
pada triwulan IV-2023 naik 0,23% (qtq), sedikit lebih tinggi daripada kenaikan triwulan
sebelumnya sebesar 0,19% (qtq) (Grafik 3.13). Hal ini didorong oleh peningkatan indeks harga
pada segmen lahan industri di Semarang.
Grafik 3.12 Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 20
Page 29
3.13 Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 21
Page 30
4. ANALISIS RISIKO DAN SWOT 4.1. Analisis Risiko Seperti halnya kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan lainnya, usaha dibidang real estat tidak terlepas dari risiko usaha yang disebabkan oleh berbagai faktor yang dapat mempengaruhi tingkat pertumbuhan dan kesehatan Perseroan, seperti: Risiko yang terkait dengan kondisi mikro 1. Risiko Internal Dalam mengantisipasi risiko ini, pihak manajemen mengembangkan komunikasi dua arah, sehingga tercipta suasana yang harmonis baik antara pimpinan dengan karyawan maupun antar karyawan. Selain itu, peningkatan kesejahteraan karyawan menjadi prioritas yang utama bagi manajemen yang disesuaikan dengan kemampuan dan pertumbuhan perusahaan. 2. Risiko Kebijakan Pemerintah Perubahan kebijakan-kebijakan ekonomi Pemerintah dari waktu ke waktu yang mempengaruhi pertumbuhan ekonomi nasional dapat mempengaruhi kegiatan usaha Perseroan. Untuk mengantisipasi risiko perubahan peraturan Pemerintah. Perseroan senantiasa menyesuaikan diri dengan perkembangan makro ekonomi. Risiko yang terkait dengan kondisi makro 1. Risiko Kredit Perseroan melakukan hubungan usaha hanya dengan pihak ketiga yang dikenal dan kredibel. Jumlah piutang dipantau secara terus menerus untuk mengurangi risiko piutang tak tertagih. Perseroan juga menghadapi risiko kredit yang berasal dari penempatan dana pada Bank. Untuk mengatasi risiko ini, Perseroan memiliki kebijakan untuk menempatkan dana hanya pada Bank dengan reputasi yang baik. 2. Risiko Nilai Tukar Mata Uang Asing Risiko tersebut adalah risiko dimana nilai wajar atau arus kas masa mendatang dari suatu instrumen keuangan akan berfluktuasi akibat perubahan nilai tukar mata uang asing. 3. Risiko Likuiditas Risiko likuiditas muncul apabila Perusahaan mengalami kesulitan dalam mendapatkan sumber pendanaan. Manajemen risiko likuiditas berarti menjaga kecukupan saldo kas dan setara kas. Perseroan mengelola risiko likuiditas dengan terus memantau perkiraan dan arus kas aktual serta dengan cara pencocokan profit jatuh tempo aset dan liabilitas keuangan. Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham PT Vasamty Land Sawangan 22
Page 31
4.2. Analisis SWOT Strength (Kekuatan). Dunia properti menawarkan peluang untuk menghasilkan keuntungan yang besar dengan cara membeli, membangun, dan menjual properti. Kekuatan lain dalam industri properti adalah adanya permintaan yang tinggi dari konsumen. Dalam era urbanisasi yang terus berkembang, kebutuhan akan rumah dan bangunan komersial terus meningkat. Fenomena ini membuka jalan bagi pihak-pihak yang terampil dan kreatif untuk memaksimalkan potensi pasar Weakness (Kelemahan) Jika perusahaan properti tidak memiliki keahlian yang memadai dalam pemasaran dan penjualan, atau tidak memiliki sistem manajemen proyek yang baik, ini dapat menjadi kelemahan yang signifikan. Kelemahan lain mungkin termasuk kurangnya likuiditas untuk membiayai pengembangan proyek yang lebih besar atau adanya persoalan dalam memperoleh izin dan peraturan pemerintah yang berlaku. Opportunity (Peluang) Perusahaan properti selalu harus memperhatikan peluang-peluang baru yang muncul di pasar real estat. Salah satunya adalah pertumbuhan ekonomi yang terus meningkat, yang akan menciptakan permintaan baru akan perumahan dan komersial. Demografi juga berperan penting, seperti meningkatnya populasi atau perubahan gaya hidup yang mempengaruhi pola pemukiman. Faktor-faktor ini dapat memberikan peluang bagi perusahaan properti untuk mengembangkan proyek-proyek baru atau berinvestasi dalam kawasan yang sedang berkembang. Threat (Ancaman) Perusahaan properti perlu waspada terhadap ancaman yang dapat mengganggu kelangsungan bisnis mereka. Salah satu ancaman yang umum adalah perubahan kebijakan pemerintah yang berdampak pada harga tanah atau regulasi pemerintah yang lebih ketat terkait pengembangan properti. Selain itu, faktor ekonomi global atau nasional, seperti penurunan pertumbuhan ekonomi atau fluktuasi bunga, dapat berdampak negatif pada permintaan dan harga properti. Kondisi pasar yang tidak stabil juga dapat menghambat kemampuan perusahaan properti untuk menjual atau menyewakan unit mereka. Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham PT Vasamty Land Sawangan 23
Page 32
5. METODE PENILAIAN 5.1 Metode Penilaian Yang Umum Digunakan Prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan metode yang berlaku umum dalam penilaian penyertaan dalam perusahaan atau ekuitas ada tiga pendekatan umum dalam penilaian perusahaan yaitu: 1. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi manfaat ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh Obyek Penilaian dengan tingkat diskonto tertentu. Menurut pendekatan ini nilai suatu saham adalah nilai kini (present value) dari seluruh arus kas yang dihasilkan oleh perusahaan sejak sekarang hingga seterusnya. Pendekatan ini mengasumsikan bahwa suatu bisnis akan berjalan terus (on going concern bussines). Dalam penilaian saham melalui pendekatan ini, seluruh pendapatan yang dihasilkan oleh bisnis tersebut akan dikuantifikasi. Semua pendapatan tersebut dikonversi menjadi indikasi nilai berdasarkan pada suatu tingkat diskonto yaitu tingkat balikan (rate of return) yang sesuai dengan tingkat risiko atas pendapatan tersebut. 2. Pendekatan Pasar (Market Approach) Pendekatan pasar (Market Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan Obyek Penilaian dengan obyek lain yang sebanding dan sejenis serta telah memiliki harga jual. Melalui pendekatan pasar, terlebih dahulu harus dilakukan perbandingan terhadap perusahaan yang sepadan dan sebanding baik yang ada di pasar modal maupun di luar pasar modal, lalu dilakukan perhitungan banding antara nilai pasar saham perusahaan yang dinilai dengan variabel perusahaan pembanding. Variabel yang jadi pembanding biasanya seperti perputaran penjualan, ekuitas dan sebagainya. Aktiva tidak berwujud tidak perlu dinilai secara khusus karena nilai pasar yang terbentuk dianggap sudah merefleksikan kontribusi dari aktiva tidak berwujud tersebut. 3. Pendekatan Aset / Neraca (Asset Approach) Pendekatan Aset (Asset Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan historis Obyek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan kewajiban menjadi Nilai Pasar Wajar sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam Penilaian Usaha. Nilai buku (book value) dari kekayaan bersih (net worth) suatu perusahaan adalah nilai aset perusahaan pada laporan posisi keuangan dikurangi nilai hutang pada laporan posisi keuangan. Dalam pendekatan ini dilakukan penyesuaian terhadap nilai buku tersebut menjadi nilai pasar, baik nilai aset maupun nilai hutang perusahaan, atau biasa dikenal adjusted book value method. Metode lainnya dalam pendekatan ini adalah excess earning method, dimana pendekatan ini hampir sama dengan adjusted book value method namun nilai aset tak berwujud (intangible asset) disesuaikan secara koletif sebagai suatu kesatuan. Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham PT Vasamty Land Sawangan 24
Page 33
5.2 Pemilihan Metodologi Penilaian
Dari beberapa pendekatan yang lazim dalam penilaian saham seperti tersebut diatas, metode yang akan
digunakan dalam penilaian saham pada Perseroan ini adalah:
Tabel 5.1. Metodologi Penilaian
Pendekatan Metode
Pendekatan Aset (Assets Approach) Adjusted Book Value
Pendekatan Pasar (Market Approach) Guideline Publicly Trade Company
Pendekatan aset (assets approach) paling sesuai dikarenakan Perseroan belum beroperasi secara
komersial.
Pendekatan pasar (market approach) paling sesuai apabila terdapat perusahaan yang sepadan dan
sebanding dengan perusahaan yang akan dinilai. Saat ini terdapat beberapa perusahaan yang telah
listing di Bursa Efek Indonesia yang termasuk dalam industri yang dijalani oleh Perseroan. Oleh
karena itu pendekatan ini digunakan dalam penilaian terhadap nilai ekuitas Perseroan.
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 25
Page 34
6. PENILAIAN USAHA
6.1 Penilaian Saham Dengan Pendekatan Aset
6.1.1. Metode Adjusted Book Value
Didalam penilaian dengan Pendekatan Aset kami menerapkan metode nilai buku yang disesuaikan.
Dalam hal ini, seluruh akun dalam neraca Perusahaan per tanggal penilaian disesuaikan menjadi nilai
pasar. Penyesuaian akun-akun tersebut dilakukan terhadap seluiruh akun yang dimiliki Perusahaan
menjadi nilai pasar.
Perseroan adalah perusahaan yang adalah bergerak dibidang real estat. Dalam perhitungan Indikasi Nilai
Pasar 100,00% Ekuitas Perseroan, kami menggunakan Pendekatan Biaya dengan metode ABV (Adjusted
Book Value), dimana dalam metode ini dilakukan penyesuaian atas Akun Aset serta Liabilitas dan
Ekuitas menjadi Nilai Pasarnya.
Tabel 6.1. Pendekatan Aset Metode Adjusted Book Value
30 April 2024
Uraian 30 April 2024 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
Piutang setoran modal 10.000.000.000 - 10.000.000.000
Aset takberwujud 2.000.000.000 2.000.000.000
TOTAL ASET 10.000.000.000 - 12.000.000.000
LIABILITAS DAN EKUITAS
Total Liabilitas - - -
EKUITAS
Modal saham 10.000.000.000 (2.000.000.000) 12.000.000.000
Total Ekuitas 10.000.000.000 12.000.000.000
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 10.000.000.000 - 12.000.000.000
Dalam perhitungan diatas terdapat penyesuaian Aset Takberwujud sebesar Rp. 2.000.000.000,-, yaitu
perijinan yang dibutuhkan oleh Perseroan dalam melakukan kegiatan usaha sebagai berikut:
1. Perijinan yang telah diperoleh yaitu perijinan yang belum dan sedang dilakukan pengurusan.
2. Perijinan berdasarkan platform OSS telah terpenuhi seluruhnya, yaitu Site Plan pengesahan dari
Pemerintah Daerah setempat dan Ijin Mendirikan Bangunan (Persetujuan Bangunan Gedung).
6.1.2. . Indikasi Nilai Dengan Pendekatan Aset
Berdasarkan hasil perhitungan penilaian melalui Pendekatan Aset (Assets Approach) dengan aplikasi
Adjusted Book Value (ABV) diperoleh indikasi nilai ekuitas Perseroan adalah sebagai berikut :
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 26
Page 35
Tabel 6.2. Indikasi Nilai Saham Dengan Pendekatan Aset
Uraian Satuan Nilai
Nilai Ekuitas 100,00% Per 30 April 2024 Rp. 000 12.000.000
DLOC Rp. 000 -
DLOM (20%) Rp. 000 (2.400.000)
Indikasi Nilai Pasar 100,00% Saham Rp. 000 9.600.000
6.2 Penilaian Saham Dengan Pendekatan Pasar
6.2.1 Perusahaan Pembanding
Berdasarkan peraturan OJK VIII.C.3 jumlah perusahaan sebanding mininimal 5 apabila terdapat
kesamaan dalam 5 kesebandingan. Apabila perusahaan pembanding yang digunakan mempunyai
kesebandingan dibawah 5 parameter kesebandingan maka menggunakan minimal 8 perusahaan
pembanding.
Tabel 6.3. Perusahaan Pembanding
No. Ticker Nama Perusahaan P/BV P/S P/E
1 IDX:KBAG PT Bumi Serpong Damai Tbk 0,51 1,96 10,00
2 IDX:SATU PT Karya Bersama Anugerah Tbk 0,93 7,47 (37,49)
3 IDX:REAL PT Kota Satu Properti Tbk 1,53 3,14 (22,69)
4 IDX:SMRA PT Metropolitan Land Tbk 0,60 1,81 6,27
5 IDX:ATAP PT Summarecon Agung Tbk 0,77 1,43 8,97
6 IDX:TRUE PT Trimitra Prawara Goldland Tbk 0,82 2,77 402,39
7 IDX:BSBK PT Wulandari Bangun Laksana Tbk 0,76 3,69 32,32
8 IDX:POLI PT Pollux Hotels Group Tbk 0,82 4,54 17,75
Median 0,80 2,95 9,49
Average 0,84 3,35 52,19
Min 0,51 1,43 -37,49
Max 1,53 7,47 402,39
Nilai buku 10.000.000 - -
Nilai Multiple 8.429.241 - -
Bobot 100,00% 0,00% 0,00%
Nilai Multiple 8.429.241 - -
Indikasi Nilai 100% Saham 8.429.241
Uraian
Indikasi Nilai Saham 8.429.241
Control Premium 4.214.620
Indikasi Nilai Saham Setelah CP 12.643.861
DLOM - 2.528.772
Indikasi Nilai Pasar 100% Saham 10.115.089
6.2.2 Indikasi Nilai Dengan Pendekatan Pasar
Berdasarkan hasil perhitungan penilaian melalui Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan aplikasi
Guideline Publicly Trade Company (GPTC) diperoleh indikasi nilai ekuitas Perseroan adalah sebagai berikut:
:Tabel 6.4. Indikasi Nilai Pasar Dengan Pendekatan Pasar
Uraian Satuan Nilai
Nilai Ekuitas 100,00% Per 30 April 2024 Rp. 000 8.429.241
DLOC (50%) Rp. 000 4.214.620
DLOM (20%) Rp. 000 (2.528.772)
Indikasi Nilai Pasar 100,00% Saham Rp. 000 10.115.089
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 27
Page 36
6.3 Rekonsiliasi Nilai
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan, kami memberikan bobot 10% pada
pendekatan aset dan 90% pada pendekatan pasar. Berikut adalah rekonsiliasi hasil penilaian untuk
mendapatkan nilai pasar saham Perseroan :
Tabel 6.5. Rekonsiliasi Nilai
Nilai Pasar
Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian Bobot Tertimbang
(Rp. 000)
(Rp. 000)
Pendekatan Aset (Assets Approach) 9.600.000 10% 960.000
Pendekatan Pasar (Market Approach) 10.115.089 90% 9.103.580
Indikasi Nilai Pasar 100,00% Saham (Rp. 000) 10.063.580
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait dalam
rangka menentukan nilai 100,00% saham Perseroan, maka kami berpendapat
Nilai Pasar 100,00% saham PT Vasamty Land Sawangan pada tanggal 30 April 2024 adalah sebesar:
Rp. 10.063.580.000,-
( Sepuluh Miliar Enam Puluh Tiga Juta Lima Ratus Delapan Puluh Ribu Rupiah )
6.4 Subsequent Events
Subsequent events adalah kejadian - kejadian penting setelah Tanggal Penilaian, berdasarkan informasi dari
manajemen Perseroan, tidak terdapat kejadian penting sejak tanggal penilaian sampai dengan tanggal
laporan.
Kejadian - kejadian penting setelah Tanggal Penilaian (Subsequent events) tidak dapat digunakan untuk
memutakhirkan hasil penilaian.
Revisi Laporan Penilaian 100,00% Saham
PT Vasamty Land Sawangan 28
Names mentioned 47 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.1
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan
p.1
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar
p.1 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.1 ×2
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.2 ×5
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.2 ×5
unresolved
org
Rekan Ir. Yohn PS Napitupulu
p.2
unresolved
person
Ir. Yohn PS Napitupulu
p.2 ×5
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan PERNYATAAN PENYUSUN
p.3
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan NAMA
p.4
unresolved
person
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp.
p.4
unresolved
person
Yaumil Husna Khair
p.4
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan RINGKASAN EKSEKUTIF Pendahuluan
p.5
unresolved
org
KJPP FSR
p.5
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Republik Indonesia
p.5 ×3
unresolved
person
: Agnus Suryadi
· Komisaris
p.5
unresolved
person
: Chang Sihao
· Komisaris
p.5
unresolved
person
: Erick Wihadarja
· Presiden Direktur
p.5 ×2
unresolved
person
: Tetsuro Kawamoto
· Direktur
p.5
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan Tinjauan Makro Ekonomi
p.6
unresolved
org
Bank Indonesia
p.6 ×26
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan Rekonsiliasi Nilai Berikut
p.8
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawanagan
p.8
unresolved
org
Penilaian Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan
p.13
unresolved
org
Pusat Statistik
p.14
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf
p.14
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.14 ×2
unresolved
person
Penerbit Notaris Ungke Mulawanti
p.16 ×4
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi
p.16
unresolved
org
Kota Nusantara
p.23
unresolved
org
Bank Indonesia Revisi
p.23 ×5
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
5244 ms
12 Sep 2026 22:58
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}