Back to announcement
20240827_PANI_Informasi Transaksi Afiliasi_31719147_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review PANISource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 16
Page 1
Kusnanto & rekan Independent Business Appraisers License : 2.19.0162 Indonesia
Page 2
No. : 00109/2.0162-00/BS/05/0153/1/VIII/2024 23 Agustus 2024 Kepada Yth. PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk Office Tower Agung Sedayu Group Lt. 8 & 10 Jl. Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan Jakarta Utara 14470 U.p. : Direksi Hal : Pendapat Kewajaran atas Transaksi Pembelian Tanah KIR Dengan hormat, Pada tanggal 23 Agustus 2024, PT Panorama Eka Tunggal (selanjutnya disebut “PET”) dan PT Karya Indah Raya (selanjutnya disebut “KIR”) telah menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (selanjutnya disebut “PPJB KIR”), dimana PET telah melakukan pembelian tanah dengan luas sebesar 848.238 m2 yang berlokasi di Desa Kampung Besar, Kecamatan Teluknaga, Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten (selanjutnya disebut “Tanah”) dari KIR dengan nilai transaksi sebesar Rp 2,12 triliun (selanjutnya disebut “Transaksi Pembelian Tanah KIR”). Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”), pada tanggal 30 Juni 2024, PET merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan efektif sebesar 99,51%. Sehubungan dengan Transaksi Pembelian Tanah KIR tersebut, manajemen Perseroan telah menunjuk Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas kewajaran Transaksi Pembelian Tanah KIR sesuai dengan surat penugasan No. KR/240705-001 tanggal 5 Juli 2024 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyampaikan pendapat kewajaran (fairness opinion) (selanjutnya disebut “Pendapat Kewajaran”) atas Transaksi Pembelian Tanah KIR.
Page 3
ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang
lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perindustrian, aktivitas
perusahaan holding dan konsultasi manajemen. Perseroan dan entitas anaknya bergerak
dalam beberapa bidang usaha yang meliputi industri macam-macam wadah dari logam
berupa kaleng kemas, pengolahan hasil perikanan, dan real estat. Perseroan berdomisili di
Office Tower Agung Sedayu Group Lantai 8 dan 10, Jalan Marina Raya, Kamal Muara,
Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon: (021) 2941 7685 dan
email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2024, Perseroan memiliki penyertaan saham pada PET dengan struktur kepemilikan
sebagai berikut:
Perseroan
51,00%
PT Bangun Kosambi
Sukses (BKS)
99,00% 1,00%
PET
BKS merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha BKS adalah bergerak dalam bidang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang
dimiliki sendiri maupun disewa.
PET merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha PET adalah bergerak dalam bidang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat baik yang
dimiliki sendiri maupun disewa.
Industri properti di Indonesia mengalami peningkatan yang cukup signifikan, dimana pada
triwulan II/2024, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual mengalami
kenaikan sehingga hal tersebut memberikan kontribusi terhadap pertumbuhan ekonomi
nasional. Manajemen Perseroan memandang pertumbuhan industri properti tersebut memiliki
potensi untuk dapat berkembang didukung oleh pertumbuhan ekonomi mapupun sosial serta
meningkatnya populasi dan daya beli masyarakat.
2
Page 4
Kawasan PIK 2 merupakan fokus utama Perseroan sebagai pengembangan kota mandiri,
dengan membangun hunian, produk komersial dalam bentuk rumah toko (ruko), rumah kantor
(rukan), Small Office Home Office (SOHO), gudang, dan kaveling komersial yang akan
dibangun menjadi Kawasan CBD PIK 2 beserta dengan sarana dan prasarana yang lengkap.
Perseroan juga bekerja sama dengan sektor dari kesehatan hingga pendidikan untuk
memperkuat dan meningkatkan kualitas layanan publik di kawasan PIK 2.
Sebelumnya, Perseroan melalui PET telah melakukan pembelian tanah serupa dengan
luasan tanah sebesar 172.173 m2 dari PT Wahana Utama Karya (selanjutnya disebut “WUK”)
dan pada tanggal 20 Agustus 2024, PET dan WUK telah menandatangani Perjanjian
Pengikatan Jual Beli (selanjutnya disebut “PPJB WUK”), dimana PET telah kembali
melakukan pembelian tanah dengan luas sebesar 1.475.551 m2 yang berlokasi di Desa Lemo,
Kecamatan Teluknaga, Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten dari WUK dengan nilai
transaksi sebesar Rp 3,69 triliun (selanjutnya disebut “Transaksi Pembelian Tanah WUK”).
Sehubungan dengan Transaksi Pembelian Tanah WUK, berdasarkan Akta Pernyataan
Keputusan Sirkulasi Para Pemegang Saham Perseroan Terbatas PT Panorama Eka Tunggal
No. 177 tanggal 20 Agustus 2024 (selanjutnya disebut “Akta No. 177”), PET telah melakukan
peningkatan modal dasar dari sebelumnya sebesar Rp 4,80 miliar menjadi sebesar
Rp 21,18 triliun dan modal disetor serta modal ditempatkan dari sebelumnya sebesar
Rp 1,20 trilun menjadi sebesar Rp 5,29 triliun, yang seluruh saham baru tersebut sebanyak
4.094.655 saham telah diambil bagian oleh Perseroan dengan nilai nominal sebesar
Rp 1,00 juta dengan nilai keseluruhan sebesar Rp 4,09 triliun (selanjutnya disebut “Transaksi
Penyertaan Saham I”) yang digunakan oleh PET untuk melakukan Transaksi Pembelian
Tanah WUK.
Selanjutnya, Perseroan telah melakukan penawaran umum terbatas tanpa memberikan hak
memesan efek terlebih dahulu atas saham dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur
dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019 tentang
“Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 32/POJK.04/2015 tentang
Penambahan Modal Perusahaan Terbuka Dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih
Dahulu” (selanjutnya disebut “POJK 14/2019”) kepada PT Multi Artha Pratama (selanjutnya
disebut “MAP”) yang merupakan pemegang saham Perseroan, dimana Perseroan telah
menerbitkan sebanyak 787.433.700 lembar saham biasa, dengan nilai nominal sebesar
Rp 100 per lembar saham atau sebesar 4,66% dari jumlah saham yang ditempatkan dan
disetor Perseroan, dengan harga pelaksanaan sebesar Rp 5.200 per lembar saham atau
dengan nilai transaksi keseluruhan sebesar Rp 4,09 triliun (selanjutnya disebut “Transaksi
PMTHMETD I”).
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan melalui PET terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan
merencanakan pertumbuhan secara organik melalui Transaksi Pembelian Tanah KIR,
mengingat bahwa Transaksi pada tanah-tanah di lokasi tersebut merupakan salah satu
rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan
lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
3
Page 5
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Sirkulasi Para Pemegang Saham Perseroan
Terbatas PT Panorama Eka Tunggal No. 205 tanggal 23 Agustus 2024 (selanjutnya disebut
“Akta PET”), PET telah melakukan kembali peningkatan modal dasar dari sebelumnya
sebesar Rp 21,18 triliun menjadi sebesar Rp 30,93 triliun dan modal disetor serta modal
ditempatkan dari sebelumnya sebesar Rp 5,29 trilun menjadi sebesar Rp 7,73 triliun, yang
seluruh saham baru tersebut sebanyak 2.438.861 saham telah diambil bagian oleh Perseroan
dengan nilai nominal sebesar Rp 1,00 juta dengan nilai keseluruhan sebesar Rp 2,44 triliun
(selanjutnya disebut “Transaksi Penyertaan Saham II”) yang digunakan oleh PET untuk
melakukan Transaksi Pembelian Tanah KIR.
Sehubungan dengan Transaksi Penyertaan Saham II, Perseroan telah melakukan penawaran
umum terbatas tanpa memberikan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham dalam
portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam POJK 14/2019 kepada MAP yang merupakan
pemegang saham Perseroan, dimana Perseroan telah menerbitkan sebanyak 469.011.800
lembar saham biasa, dengan nilai nominal sebesar Rp 100 per lembar saham atau sebesar
2,78% dari jumlah saham yang ditempatkan dan disetor Perseroan, dengan harga
pelaksanaan sebesar Rp 5.200 per lembar saham atau dengan nilai transaksi keseluruhan
sebesar Rp 2,44 triliun (selanjutnya disebut “Transaksi PMTHMETD II”).
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Transaksi PMTHMETD
II, Transaksi Penyertaan Saham II, dan Transaksi Pembelian Tanah KIR merupakan satu
kesatuan transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Transaksi”
Sebelumnya, Perseroan melalui PET telah melakukan pembelian tanah serupa dengan
luasan tanah sebesar 248.290 m2 dari KIR. Transaksi Pembelian Tanah KIR merupakan salah
satu upaya Perseroan untuk melakukan mitigsi risiko dengan terus memperoleh tanah-tanah
sekitar PIK 2 dalam rangka menambah cadangan lahan yang nantinya dapat dikembangkan
pada masa yang akan datang.
Dengan melakukan Transaksi, Perseroan senantiasa mencari peluang bisnis potensial yang
dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan datang. Perseroan
memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat berdampak positif bagi
pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya
pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh potensi
keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada akhirnya hal tersebut
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan nilai tambah
bagi para pemegang saham Perseroan.
Transaksi merupakan implementasi bisnis dalam rangka menjalankan visi Perseoran untuk
menjadi pengembang properti terkemuka di Indonesia dengan inovasi cemerlang untuk
mengoptimalkan sumber daya yang Perseroan miliki, salah satunya dengan terus melakukan
pertumbuhan portofolio bisnis dan menjaga ketersediaan lahan yang dapat dikembangkan
sesuai dengan kebutuhan konsumen dan masyarakat pada masa yang akan datang.
4
Page 6
Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap PET dapat mengembangkan seluruh
proyek-proyek PET dan Perseroan dengan terciptanya sinergi antar masing-masing kawa san
yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal dimana setiap masing-masing
portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah
bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
Alasan dilakukannya Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan melalui PET terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan
merencanakan pertumbuhan secara organik melalui Transaksi Pembelian Tanah KIR,
mengingat bahwa Transaksi pada tanah-tanah di lokasi tersebut merupakan salah satu
rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama
dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
• Sebelumnya, Perseroan melalui PET telah melakukan pembelian tanah serupa dengan
luasan tanah sebesar 248.290 m2 dari KIR. Transaksi Pembelian Tanah KIR merupakan
salah satu upaya Perseroan untuk melakukan mitigsi risiko dengan terus memperoleh
tanah-tanah sekitar PIK 2 dalam rangka menambah cadangan lahan yang nantinya dapat
dikembangkan pada masa yang akan datang.
• Dengan melakukan Transaksi, Perseroan senantiasa mencari peluang bisnis potensial
yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan datang.
Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat berdampak
positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal
khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil
seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan
memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
• Transaksi merupakan implementasi bisnis dalam rangka menjalankan visi Perseoran
untuk menjadi pengembang properti terkemuka di Indonesia dengan inovasi cemerlang
untuk mengoptimalkan sumber daya yang Perseroan miliki, salah satunya dengan terus
melakukan pertumbuhan portofolio bisnis dan menjaga ketersediaan lahan yang dapat
dikembangkan sesuai dengan kebutuhan konsumen dan masyarakat pada masa yang
akan datang.
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap PET dapat mengembangkan
seluruh proyek-proyek PET dan Perseroan dengan terciptanya sinergi antar
masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal
dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh
Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan.
5
Page 7
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa PET
merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan efektif sebesar 99,92% berdasarkan
Akta PET dan terdapat kesamaan antara pemegang saham PET dan KIR, maka Transaksi
merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2024 yang telah direviu oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya
disebut “KAP”) Johan Malonda Mustika & Rekan (selanjutnya disebut “JMMR”), jumlah
ekuitas Perseroan adalah sebesar Rp 19,61 triliun. Selanjutnya, berdasarkan PPJB KIR, nilai
transaksi atas Transaksi Pembelian Tanah KIR tersebut adalah sebesar
Rp 2,12 triliun.
Dengan demikian, jumlah nilai transaksi dari Transaksi Pembelian Tanah KIR tersebut
mencerminkan kurang dari 20,00% ekuitas Perseroan per tanggal 30 Juni 2024, sehingga
berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Transaksi Pembelian
Tanah KIR bukan merupakan transaksi material sebagaimana diatur dalam Peraturan OJK
No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha”.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan pendapat kewajaran atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Transakasi Pembelian Tanah KIR tersebut,
maka Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk memberikan Pendapat Kewajaran
atas Transaksi Pembelian Tanah.KIR
Selanjutnya, Pendapat Kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Transaksi
Pembelian Tanah KIR dan tidak dapat digunakan untuk kepentingan lainnya. Pendapat
Kewajaran ini juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi untuk menyetujui atau
tidak menyetujui Transaksi Pembelian Tanah KIR atau mengambil tindakan tertentu atas
Transaksi Pembelian Tanah KIR.
OBJEK TRANSAKSI PENDAPAT KEWAJARAN
Objek transaksi dalam Pendapat Kewajaran atas Transaksi Pembelian Tanah KIR adalah
transaksi dimana PET telah melakukan pembelian Tanah dari KIR dengan nilai transaksi
sebesar Rp 2,12 triliun.
6
Page 8
MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Maksud dan tujuan penyusunan laporan pendapat kewajaran atas Transaksi Pembelian
Tanah KIR adalah untuk memberikan gambaran kepada Direksi Perseroan mengenai
kewajaran Transaksi Pembelian Tanah KIR dari aspek keuangan dan untuk memenuhi
ketentuan yang berlaku, yaitu POJK 42/2020.
Pendapat Kewajaran ini disusun dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan
OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar
Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut
“SPI”).
TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN
Pendapat Kewajaran atas Transakasi Pembelian Tanah KIR dalam Laporan Pendapat
Kewajaran diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2024. Tanggal ini dipilih atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan analisis Pendapat Kewajaran atas Transaksi
Pembelian Tanah KIR.
JENIS LAPORAN
Jenis Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi Pembelian Tanah KIR ini merupakan
laporan terinci.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan,
mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Transaksi yang disusun oleh manajemen
Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2024 yang telah direviu oleh KAP JMMR sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00099/2.0826/REV/05/0726-4/1/VIII/2024 tanggal
19 Agustus 2024;
3. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP JMMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00008/2.0826/AU.1/05/0726-3/1/II/2024 tanggal 24 Februari 2024 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;
7
Page 9
4. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP JMMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00069/2.0826/AU.1/04/0726-2/1/III/2023 tanggal 30 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal;
5. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP JMMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00148/2.0826/AU.1/04/0726-1/1/lV/2022 tanggal 22 April 2022 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian dengan hal lain;
6. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP Doli, Bambang, Sulistiyanto, Dadang &
Ali (selanjutnya disebut “DBSDA”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00102/3.0262/AU.1/04/0413-3/1/V/2022 tanggal 24 Mei 2022 dengan pendapat wajar
tanpa pengecualian dengan hal lain;
7. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh KAP DBSDA sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00168/3.0262/AU.1/04/0413-1/1/III/2020 tanggal 24 Maret 2020 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian dengan hal lain;
8. Laporan keuangan PET untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2024 yang telah diaudit oleh KAP JMMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00243/2.0826/AU.1/03/0727-2/1/VIII/2024 tanggal 8 Agustus 2024 dengan pendapat
wajar tanpa pengecualian;
9. Laporan keuangan PET untuk periode sejak tanggal pendirian pada 6 Juni 2023 sampai
dengan 31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP JMMR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00123/2.0826/AU.1/03/0727-1/1/II/2024 tanggal 28 Februari 2024
dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
10. Laporan keuangan konsolidasian proforma Perseroan untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2024 sehubungan dengan Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
11. Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum Transaksi untuk periode
enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 – 2034 yang disusun oleh manajemen
Perseroan;
12. Akta No.177;
13. Akta PET;
14. PPJB WUK;
8
Page 10
15. PPJB KIR No. 340 – PPJB KIR No. 502;
16. Laporan penilaian Tanah per 30 Juni 2023 yang disusun oleh KJPP Suwendho Rinaldy
dan Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00410/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2024 tanggal 22 Agustus 2024;
17. Anggaran dasar Perseroan yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam akta No. 2
tanggal 20 Desember 2023 oleh Fathiah Helmi, S.H., notaris di Jakarta terkait peningkatan
modal ditempatkan dan disetor penuh Perseroan;
18. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes Edmond Budiman
dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
terkait dengan Transaksi;
19. Informasi mengenai rencana-rencana bisnis yang akan dilakukan oleh Perseroan di masa
mendatang;
20. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Transaksi;
21. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
22. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
23. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
24. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan serta pihak-pihak lain yang relevan untuk
penugasan; dan
25. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
9
Page 11
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Analisis Pendapat Kewajaran atas Transaksi Pembelian Tanah KIR dipersiapkan
menggunakan data dan informasi sebagaimana diungkapkan di atas, data dan informasi
mana telah kami telaah. Dalam melaksanakan analisis, kami bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan, informasi atas status hukum
Perseroan dan informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan atau yang
tersedia secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi
tersebut. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir
pendapat kami secara material. Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen
Perseroan bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan
informasi-informasi yang diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Oleh karenanya, kami tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas Pendapat
Kewajaran kami dikarenakan adanya perubahan data dan informasi tersebut.
Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum Transaksi Pembelian Tanah
KIR disusun oleh manajemen Perseroan. Kami telah melakukan penelaahan atas proyeksi
laporan keuangan tersebut dan proyeksi laporan keuangan tersebut telah menggambarkan
kondisi operasi dan kinerja Perseroan. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang
signifikan yang perlu kami lakukan terhadap target kinerja Perseroan.
Kami tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, kami juga
tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Transaksi Pembelian Tanah KIR.
Jasa-jasa yang kami berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Transaksi Pembelian
Tanah KIR hanya merupakan pemberian Pendapat Kewajaran atas Transaksi Pembelian
Tanah KIR dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Kami tidak melakukan
penelitian atas keabsahan Transaksi Pembelian Tanah KIR dari aspek hukum dan implikasi
aspek perpajakan. Pendapat Kewajaran atas Transaksi Pembelian Tanah KIR hanya ditinjau
dari segi ekonomis dan keuangan. Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi Pembelian
Tanah KIR bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik
kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional
Perseroan. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas status hukum Perseroan
dan PET berdasarkan anggaran dasar Perseroan dan PET.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Transaksi Pembelian Tanah KIR tidak merupakan dan
tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau
pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga
tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal,
kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu,
kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan dan
menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar Transaksi Pembelian Tanah KIR
yang ada dan mungkin tersedia untuk Perseroan serta pengaruh dari
transaksi-transaksi tersebut terhadap Transaksi Pembelian Tanah KIR.
10
Page 12
Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan Transaksi
Pembelian Tanah KIR pada tanggal Pendapat Kewajaran ini diterbitkan.
Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami menggunakan beberapa asumsi, seperti
terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan serta semua pihak yang terlibat dalam
Transaksi Pembelian Tanah KIR. Transaksi Pembelian Tanah KIR akan dilaksanakan seperti
yang telah dijelaskan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan serta keakuratan
informasi mengenai Transaksi Pembelian Tanah KIR yang diungkapkan oleh manajemen
Perseroan.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara
utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang
menyesatkan atas proses yang mendasari Pendapat Kewajaran. Penyusunan Pendapat
Kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan melalui
analisis yang tidak lengkap.
Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran sampai
dengan tanggal terjadinya Transaksi Pembelian Tanah KIR ini tidak terjadi perubahan apapun
yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam
penyusunan Pendapat Kewajaran ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan
kembali atau melengkapi, memutakhirkan pendapat kami karena adanya perubahan asumsi
dan kondisi, serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Perhitungan dan
analisis dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar dan
kami bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.
Kesimpulan Pendapat Kewajaran ini berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki
dampak material terhadap Transaksi Pembelian Tanah KIR. Perubahan tersebut termasuk,
namun tidak terbatas pada, perubahan kondisi baik secara internal pada Perseroan maupun
secara eksternal, yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan
dan keuangan, serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya
setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal
Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas,
maka Pendapat Kewajaran atas Transaksi Pembelian Tanah KIR mungkin berbeda.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi Pembelian Tanah KIR, KR
diberikan kesempatan untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan
Laporan Pendapat Kewajaran.
11
Page 13
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi Pembelian Tanah KIR,
KR bertindak secara independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi
dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan. KR juga tidak
memilki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya,
Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau
merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi
oleh kewajaran kesimpulan yang dihasilkan dari proses analisis Pendapat Kewajaran ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan KR/240705-001 tanggal
5 Juli 2024 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal Pendapat
Kewajaran, yaitu tanggal 30 Juni 2024, sampai dengan tanggal diterbitkannya Laporan
Pendapat Kewajaran, tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal Pendapat Kewajaran
(subsequent events), yang secara signifikan dapat mempengaruhi Pendapat Kewajaran,
kecuali kejadian penting sebagai berikut:
• Berdasarkan Transaksi PMTHMETD I, Perseroan telah telah menerbitkan sebanyak
787.433.700 lembar saham biasa, dengan nilai nominal sebesar Rp 100 per lembar
saham atau sebesar 4,66% dari jumlah saham yang ditempatkan dan disetor Perseroan,
dengan harga pelaksanaan sebesar Rp 5.200 per lembar saham atau dengan nilai
transaksi keseluruhan sebesar Rp 4,09 triliun. Dengan demikian, susunan pemegang
saham Perseroan adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Multi Artha Pratama 14.726.473.735 89,72% 1.472.647.373.500
Masyarakat 1.688.109.965 10,28% 168.810.996.500
Jumlah 16.414.583.700 100,00% 1.641.458.370.000
12
Page 14
• Berdasarkan Akta No. 177, PET telah melakukan peningkatan modal dasar dari
sebelumnya sebesar Rp 4,80 miliar menjadi sebesar Rp 21,18 triliun dan modal disetor
serta modal ditempatkan dari sebelumnya sebesar Rp 1,20 trilun menjadi sebesar
Rp 5,29 triliun, yang seluruh saham baru tersebut sebanyak 4.094.655 saham telah
diambil bagian oleh Perseroan dengan nilai nominal sebesar Rp 1,00 juta dengan nilai
keseluruhan sebesar Rp 4,09 triliun. Dengan demikian, susunan pemegang saham PET
adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk 5.282.754 99,77% 5.282.754.000.000
PT Bangun Kosambi Sukses 12.001 0,23% 12.001.000.000
Jumlah 5.294.755 100,00% 5.294.755.000.000
Pada tanggal 20 Agustus 2024, PET dan WUK telah menandatangani PPJB WUK, dimana
PET telah melakukan pembelian tanah seluas 1.475.551 m2 yang berlokasi di Desa Lemo,
Kecamatan Teluknaga, Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten dari WUK.
• Berdasarkan Transaksi PMTHMETD II, Perseroan telah menerbitkan sebanyak
469.011.800 lembar saham biasa, dengan nilai nominal sebesar Rp 100 per lembar
saham atau sebesar 2,78% dari jumlah saham yang ditempatkan dan disetor Perseroan,
dengan harga pelaksanaan sebesar Rp 5.200 per lembar saham atau dengan nilai
transaksi keseluruhan sebesar Rp 2,44 triliun. Dengan demikian, susunan pemegang
saham Perseroan adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Multi Artha Pratama 15.195.485.535 90,00% 1.519.548.553.500
Masyarakat 1.688.109.965 10,00% 168.810.996.500
Jumlah 16.883.595.500 100,00% 1.688.359.550.000
13
Page 15
• Berdasarkan Akta PET, PET telah melakukan peningkatan modal dasar dari sebelumnya
sebesar Rp 21,18 triliun menjadi sebesar Rp 30,93 triliun dan modal disetor serta modal
ditempatkan dari sebelumnya sebesar Rp 5,29 trilun menjadi sebesar Rp 7,73 triliun, yang
seluruh saham baru tersebut sebanyak 2.438.861 saham telah diambil bagian oleh
Perseroan dengan nilai nominal sebesar Rp 1,00 juta dengan nilai keseluruhan sebesar
Rp 2,44 triliun. Dengan demikian, susunan pemegang saham PET adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk 7.721.615 99,84% 7.721.615.000.000
PT Bangun Kosambi Sukses 12.001 0,16% 12.001.000.000
Jumlah 7.733.616 100,00% 7.733.616.000.000
PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENDAPAT KEWAJARAN ATAS TRANSAKSI PEMBELIAN TANAH KIR
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Transaksi Pembelian Tanah KIR ini, kami telah
melakukan analisis melalui pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Transaksi
Pembelian Tanah KIR dari hal-hal sebagai berikut:
I. Analisis atas Transaksi Pembelian Tanah KIR;
II. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Transaksi Pembelian Tanah KIR; dan
III. Analisis atas Kewajaran Transaksi Pembelian Tanah KIR.
KESIMPULAN
Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data, dan informasi yang diperoleh dari
manajemen Perseroan yang digunakan dalam penyusunan laporan ini, penelaahan atas
dampak keuangan Transaksi Pembelian Tanah KIR sebagaimana diungkapkan dalam
Laporan Pendapat Kewajaran ini, kami berpendapat bahwa Transaksi Pembelian Tanah KIR
adalah wajar.
14
Page 16
DISTRIBUSI PENDAPAT KEWAJARAN INI
Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya
dengan Transaksi Pembelian Tanah KIR dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau untuk
kepentingan lain. Pendapat Kewajaran ini tidak merupakan rekomendasi kepada pemegang
saham untuk menyetujui Transaksi Pembelian Tanah KIR atau melakukan tindakan lainnya
dalam kaitan dengan Transaksi Pembelian Tanah KIR dan tidak dapat digunakan secara
demikian oleh pemegang saham.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan isi Pendapat Kewajaran ini secara
keseluruhan dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang mendasari
Pendapat Kewajaran ini.
Pendapat Kewajaran ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung
jawab untuk memutakhirkan atau melengkapi Pendapat Kewajaran kami karena
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal Pendapat Kewajaran ini. Pendapat Kewajaran
ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
15
Names mentioned 21 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2
unresolved
org
Johan Malonda Mustika & Rekan
p.7
unresolved
org
JMMR
p.8 ×6
unresolved
org
Doli
p.9
unresolved
org
DBSDA
p.9
unresolved
org
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan
p.10
unresolved
org
KJPP Suwendho Rinaldy
p.10
unresolved
person
Fathiah Helmi
p.10
unresolved
org
Bank Indonesia
p.10 ×3
unresolved
org
KJPP Kusnanto
p.16 ×2
unresolved
org
KJPP KUSNANTO & REKAN
p.16
unresolved
person
Willy D. Kusnanto
· Pimpinan Rekan
p.16
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.500
2280 ms
12 Sep 2026 22:59
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'LAND',
'description': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Transaksi Pembelian '
'Tanah KIR adalah'}],
'currency': 'IDR',
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Transaksi Pembelian Tanah KIR '
'adalah',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '2.12'}