Back to announcement
20240824_UANG_Pengumuman RUPS_31718330_lamp8.pdf
RUPS notice Text extracted UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 118
Page 1
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN PENILAIAN ASET
TANAH KOSONG
L APORAN K AJIAN Untuk Keperluan
PT. PAKUAN, TBK
P ERHITUNGAN A TAS J ANGKA W AKTU D AN J UMLAH
K ONTRIBUSI A TAS K ERJASAMA
No. Laporan P EMANFAATAN A SET
: 00766/2.0109-05/PI/10/0069/1/VIII/2024
P EMERINTAH P ROVINSI GTerletak di :
ORONTALO G UBERNUR
1. Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan
D ENGAN B ENTUK BGS (B ANGUNAN G UNA S ERAH )
Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
2. Jalan Raya Bojongsari, Desa Bojong Sari, Kecamatan Bojong Sari,
Kabupaten Depok, Provinsi Jawa Barat
Page 2
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Tanggal : 22 Agustus 2024
No. Laporan : 00766/2.0109-05/PI/10/0069/1/VIII/2024
Kepada Yth. : PT. Pakuan, Tbk.
Apartemen Saumata
Jl. Alam Utama, RT.002/RW.003
Panunggangan Barat, Kecamatan Pinang
Kota Tangerang, Banten - 15143
LAPORAN PENILAIAN ASET
TANAH KOSONG
- Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan,
Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
- Jalan Raya Bojongsari, Desa Bojong Sari, Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi Jawa
Barat.
PT. Pakuan, Tbk
Dengan hormat,
Menindaklanjuti Surat Penawaran Jasa Pekerjaan Penilaian Aset dengan Nomor 0597/PNW/PA-BGR-
FSR/VII/2024, tertanggal 04 Juli 2024 dan Surat Addendum Nomor 091/ADD/PA-FSR-BGR/VIII/2024
tertanggal 19 Agustus 2024 yang telah disetujui, serta dalam batas-batas kemampuan kami sebagai
Kantor Jasa Penilai Publik dengan Izin Usaha No. 2.12.0109 yang dikeluarkan oleh Kementerian
Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No. 1402/KM.1/2012 tertanggal 26
November 2012, dan Izin Pembukaan Kantor Cabang di Bogor yang dikeluarkan oleh Kementerian
Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No. 459/KM.1/2020 tertanggal 17
September 2020 untuk memberikan opini nilai atas aset untuk kepentingan PT. Pakuan, Tbk, yang
berupa:
TANAH KOSONG
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 190.819 meter persegi, yang berlokasi di
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan,
Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
TANAH KOSONG
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 6.151 meter persegi, yang berlokasi di Jalan
Raya Bojongsari, Desa Bojong Sari, Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi Jawa Barat.
Dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melaksanakan inspeksi, melakukan penilaian atas aset
dimaksud, memberikan pendapat seperti tercantum dalam laporan ini, dan menyampaikan laporan ini
kepada PT. Pakuan, Tbk.
Inspeksi terhadap aset tersebut di atas kami lakukan pada tanggal 01 – 4 Agustus 2024 dan tanggal
penilaian (cut-off date) per tanggal 30 April 2024.
Kami mengerti bahwa tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini independen atas Nilai Pasar
dengan tujuan penilaian untuk Rencana Transaksi Cross Collateral (Penjaminan Utang) PT.
Pakuan, Tbk. Penilaian ini dilaksanakan dan digunakan untuk kepentingan Otoritas Jasa
Keuangan (OJK). Kantor Cabang Bogor
Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
Website : www.fsr.co.id
i
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (PS) ; Tangerang Selatan (P)
Page 3
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Surat pengantar pada bagian depan laporan ini tidak terpisahkan dan tidak dapat dibaca terpisah dari
laporan lengkap penilaian yang selanjutnya mengikuti.
Selanjutnya laporan penilaian ini terdiri atas halaman judul, surat pengantar, asumsi dan syarat-syarat
pembatas, pernyataan penilai, daftar isi, penilaian aset dan lampiran.
Penilaian ini disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal serta mengikuti dan berpedoman
kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018 serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
Dasar Nilai yang sesuai dengan keperluan atau tujuan Penilaian ini adalah Nilai Pasar. Dalam
menentukan nilai dari aset-aset yang dimaksud, kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market
Approach), Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost Approach).
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian,
dan tanpa paksaan (SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021.I.7)
Nilai Pasar didefenisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 2018, SPI 101.3.1.)
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan, dan melakukan pemeriksaan terhadap asset
yang dinilai yang dilanjutkan dengan melakukan analisis dan pengolahan data serta dengan
mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar
dari asset-aset tersebut diatas pada tanggal 30 April 2024, serta bergantung pada komentar yang ada di
laporan ini adalah:
Rp. 816.370.000.000,-
(Delapan Ratus Enam Belas Miliar Tiga Ratus Tujuh Puluh Juta Rupiah)
Kami menegaskan bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari aset yang kami
nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang. Demikian
penilaian aset ini disampaikan secara objektif dan bebas konflik kepentingan dalam kapasitas kami
sebagai Kantor Jasa Penilai Publik.
Hormat kami,
KJPP FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN
Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc, MAPPI (Cert.)
Rekan
Penilai Properti dan Bisnis
Izin Penilai Publik No. PB-1.08.00069
MAPPI No. 92-S-00252
Register No. RMK-2017.00069
STTD Pasar Modal No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
ii
Page 4
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:
1. Penugasan penilaian professional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada Tanggal Penilaian
(Cut Off Date);
2. Analisi telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam laporan penilaian properti;
3. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku;
4. Penilai yang tersebut di bawah ini telah melakukan inspeksi terhadap objek penilaian;
5. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian professional telah disajikan sebagai
kesimpulan nilai;
6. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan;
7. Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
8. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan penilaian ini dapat
dipertanggungjawabkan;
9. Biaya jasa profesional tidak berkaitkan dengan penilaian yang dilaporkan atau gambaran nilai yang
diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan atau adanya
kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan hasil
penilaian yang dilaporkan;
10. Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan
di dalamnya adalah betul dan benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari penilai;
11. Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik actual maupun potensial,
sekarang atau dimana yang akan datang dengan objek penilaian dan/atau pemilik aset yang dinilai;
12. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE
OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti
di Pasar Modal;
13. Penilai telah persyaratan pendidikan professional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI);
14. Penilai bertanggungjawab sepenuhnya atas prosedur, pelaporan dan hasil penilaian yang dilakukan
dalam batas-batas yang ditetapkan berdasarkan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal;
15. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan aset dan atau jenis industri yang
dinilai;
16. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan tanggal
Penilaian)
Pengumpulan data dan wawancara
Analisis data
Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian
Penulisan dan penyusunan laporan penilaian
17. Laporan Penilaian ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari Peraturan OJK
Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal
dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat iii
Page 5
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
NAMA
penilai aset, bisnis dan konsultan
KUALIFIKASI TANDA TANGAN
Penanggung Jawab Proyek :
Ir. Yohn PS. Napitupulu, MSc, MAPPI (Cert.) Penilai Aset Bersertifikat ...........................
Rekan
Izin Penilai Publik No. : PB-1.08.00069
MAPPI No. : 92-S-00252
Register No. : RMK-2017.00069
STTD Pasar Modal No. : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
Pemeriksa Kualitas :
Dewi Sari Kencana, ST, MAPPI (Cert.) Penilai Aset Bersertifikat ...........................
MAPPI No. : 15-S-06047
Register No. : RMK-2017.00869
Reviuer:
Bambang Tri Wahyudi, ST Penilai Aset ...........................
MAPPI No. : 10-T-02681
Register No. : RMK-2022.04417
Penilai :
Irfan Riadi, SP., MMPP, MAPPI (Cert.) Penilai Aset ...........................
MAPPI No. : 15-S-06119
Register No. : RMK-2017.01241
Yudi Penilai Aset ...........................
MAPPI No. : 19-P-09558
Register No. : RMK-2023.04564
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat iv
Page 6
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : PT. PAKUAN, TBK
Lokasi : 1 Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
2 Jalan Raya Bojongsari, Desa Bojong Sari,
Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok,
Provinsi Jawa Barat
Tujuan Penilaian : Rencana Transaksi (Keperluan OJK)
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Tanggal Inspeksi : 1 - 4 Agustus 2024
Tanggal Penilaian : 30 April 2024
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar (Market Approach)
OPINI NILAI
NILAI PASAR
NO. URAIAN ASET
(Rp.)
1. TANAH KOSONG - PT. Pakuan, TBk 782.357.900.000
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Tanah Luas : 190.819 m² 782.357.900.000
2. TANAH KOSONG - PT. Jakarta Investindo Indonesia 34.015.030.000
Jalan Raya Bojongsari, Desa Bojong Sari, Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten
Depok, Provinsi Jawa Barat
- Tanah Luas : 6.151 m² 34.015.030.000
J UM L A H 816.372.930.000
P EM BUL A TA N 816.370.000.000
NI L A I P A S A R
(Delapan Ratus Enam Belas Miliar Tiga Ratus Tujuh Puluh Juta Rupiah)
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat v
Page 7
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR i
PERNYATAAN PENILAI iii
RINGKASAN EKSEKUTIF v
DAFTAR ISI vi
BAB 1 PENDAHULUAN .......................................................................................................... 1
1.1 Dasar dan Ruang Lingkup Penugasan ............................................................... 1
1.2 Status Penilai .................................................................................................. 1
1.3 Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan ............................................................. 2
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan ...................................................................... 2
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan ..................................................................... 2
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian ........................................................................... 2
1.7 Defenisi dan Istilah .......................................................................................... 3
1.8 Dasar Nilai ...................................................................................................... 4
1.9 Tanggal Penilaian ............................................................................................ 4
1.10 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian ...................................................... 4
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi ......................................................................... 4
1.12 Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan .......................................... 5
1.13 Asumsi-asumsi dan Kondisi Pembatas ............................................................... 6
1.14 Pendekatan Penilaian ....................................................................................... 7
1.15 Uraian Proses Penilaian .................................................................................... 8
1.16 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi ................................................... 9
1.17 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 serta Standar Penilaian
Indonesia........................................................................................................ 9
1.18 Pengungkapan Atas Aset ................................................................................. 9
1.19 Kesimpulan Nilai .............................................................................................. 9
BAB 2 TINJAUAN PASAR ..................................................................................................... 10
2.2 Kondisi Perekonomian Provinsi Jawa Barat ...................................................... 12
2.2.1 Pertumbuhan Ekonomi Makro Regional Provinsi Jawa Barat ............................. 12
2.2.1 Keuangan Pemerintah.................................................................................... 13
2.2.2 Perkembangan Inflasi .................................................................................... 13
2.2.3 Prakiraan Perekonomian Ke Depan ................................................................. 13
2.3 Perkembangan Properti Komersial .................................................................. 14
2.3.1 Perkembangan Permintaan Properti Komersial ................................................ 14
2.3.2 Perkembangan Pasokan Properti Komersial ..................................................... 15
2.3.3 Perkembangan Harga Properti Komersial ........................................................ 15
2.4. Gambaran Umum PT. Pakuan, Tbk. ................................................................ 16
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat vi
Page 8
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
BAB 3 PENILAIAN ASET - Tanah Kosong - Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At
Sawangan .............................................................................................................. 18
3. 1. Identifikasi Umum Objek Penilaian ................................................................. 18
3. 2. Analisis Lingkungan ....................................................................................... 19
3. 3. Kondisi Pasar Properti .................................................................................... 20
3. 4. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU) .................... 20
3. 5. Penilaian ....................................................................................................... 21
3.5.1 Penilaian Tanah ............................................................................................. 21
3. 6. Kesimpulan Nilai Tanah.................................................................................. 25
BAB 4 PENILAIAN ASET - Tanah Kosong- Jalan Raya Bojongsari ............................................ 26
4.1 Identifikasi Umum Objek Penilaian ................................................................. 26
4.2 Analisis Lingkungan ....................................................................................... 26
4.3 Kondisi Pasar Properti .................................................................................... 27
4.4 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU) .................... 28
4.5 Penilaian ....................................................................................................... 28
4.5.1 Penilaian Tanah ............................................................................................. 28
4.6 Kesimpulan Nilai Tanah.................................................................................. 33
LAMPIRAN
Peta Lokasi
Gambar Situasi Tanah
Foto-foto Properti
Dokumen Legalitas Objek Penilaian
Validasi MAPPI Data Pembanding
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat vii
Page 9
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Dasar dan Ruang Lingkup Penugasan
Lingkup Penugasan adalah merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan
penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian. Ruang
Lingkup Penugasan mengatur hal-hal yang prinsip dalam kesepakatan pemberian jasa oleh
Penilai kepada Pemberi Tugas. Pengaturan itu meliputi persyaratan minimum yang harus
dilaksanakan Penilai.
Dasar penugasan dan ruang lingkup pekerjaan penilaian ini adalah sesuai dengan persetujuan
Surat Penawaran Jasa Pekerjaan Penilaian Aset dengan Nomor: 0597/PNW/PA-BGR-
FSR/VII/2024, tertanggal 04 Juli 2024 dan Surat Addendum Nomor: 091/ADD/PA-FSR-
BGR/VIII/2024 tertanggal 19 Agustus 2024.
Jenis penilaian yang dilakukan dalam pekerjaan ini merupakan penilaian normal dan lengkap
dengan jenis laporan terinci.
Dasar kesepakatan yang diatur tersebut merupakan bagian dari proses penilaian yang berlaku
secara umum dalam praktek penilaian. Secara umum proses penilaian yang harus dilaksanakan
oleh Penilai, meliputi 3 bagian, yaitu:
1. Penentuan Lingkup Penugasan,
2. Implementasi, yaitu prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan
investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja Penilaian, dan
3. Penyusunan Laporan Penilaian.
1.2 Status Penilai
Penilai yang bertanggung jawab dalam penugasan ini adalah Rekan dari KJPP Febriman Siregar
dan Rekan yang berkedudukan di Kantor Cabang Bogor.
Penilai dimaksud telah memperoleh izin sebagai Penilai Publik dari Menteri Keuangan, memiliki
memiliki kompetensi untuk melakukan dan memberikan jasa penilaian secara objektif dan
independen serta tidak mempunyai atau memiliki potensi benturan kepentingan dengan subjek
dan atau objek penilaian yang terdaftar atas nama :
Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc., MAPPI (Cert.)
- Izin Penilai dari Menkeu Republik Indonesia No. PB-1.08.00069
- Keanggotaan Profesi Mappi No. 92 - S - 00252
- Register No. RMK - 2017.00069
- STTD Pasar Modal No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
Dalam pekerjaan ini tidak diperlukan bantuan tenaga ahli luar.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 1
Page 10
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
1.3
penilai aset, bisnis dan konsultan
Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi Tugas dan pengguna laporan adalah :
- Nama : PT. Pakuan, Tbk
- Bidang Usaha : Pengembangan Properti
- Alamat : Apartemen Saumata
Jl. Alam Utama, RT.002/RW.003
Panunggangan Barat, Kecamatan Pinang
Kota Tangerang, Banten
- Kode Pos : 15143
- Telepon & Fax : (021) 50100899
- Email : info@ptpakuan.com
- Website : www.ptpakuan.com
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan
Sesuai dengan penugasan yang diberikan, maka objek penilaian dalam pekerjaan penilaian aset
ini meliputi:
Tanah Kosong
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 190.819 meter persegi, yang berlokasi
di Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
Bentuk kepemilikan aset adalah kepemilikan tunggal, berupa Sertifikat Hak Guna Bangun a.n
PT. Pakuan, Tbk.
Tanah Kosong
Terdiri dari tanah dengan luas keseluruhan mencapai ± 6.151 meter persegi, yang berlokasi di
Jalan Raya Bojongsari, Desa Bojong Sari, Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi
Jawa Barat.
Bentuk kepemilikan aset adalah kepemilikan tunggal, berupa Sertifikat Hak Guna Bangun a.n
PT. Jakarta Investindo Indonesia.
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Kami menilai aset dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah. Kami mengingatkan
bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar aset yang
dinilai, dengan tujuan untuk Rencana Transaksi Cross Collateral (Penjaminan Utang) PT.
Pakuan, Tbk. Penilaian ini dilaksanakan dan digunakan untuk kepentingan Otoritas
Jasa Keuangan (OJK).
Perlu kami nyatakan, bahwa kami tidak bertanggung jawab apabila laporan penilaian
dipergunakan untuk tujuan lainnya. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang
berkaitan dengan penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari
laporan.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 2
Page 11
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
1.7
penilai aset, bisnis dan konsultan
Defenisi dan Istilah
Defenisi dan istilah yang digunakan dalam penilaian ini mengacu pada SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal, seperti:
Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran pada tanggal Penilaian.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021.I.7)
Real Properti adalah adalah penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas
tanah termasuk hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu, semua kepentingan, dan
manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estat.
Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri
atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset investasi.
Laporan Penilaian Properti adalah laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Properti yang
memuat opini Penilai Properti mengenai obyek Penilaian serta menyajikan informasi tentang
proses Penilaian.
Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan menggunakan
satu atau lebih metode Penilaian.
Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga transaksi atau penawaran
tersedia.
Tanggal Penilaian adalah tanggal pada saat Nilai, hasil penilaian, atau perhitungan manfaat
ekonomi dinyatakan.
Tanggal Laporan Penilaian Properti adalah tanggal ditandatanganinya Laporan Penilaian
Properti oleh Penilai Properti.
Inspeksi adalah kunjungan yang dilakukan terhadap suatu objek Penilaian untuk memeriksa
fisik dan memperoleh informasi yang relevan dalam rangka pemberian opini nilai yang kredibel.
Asumsi adalah sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau keadaan yang
mungkin dapat memengaruhi objek Penilaian atau Pendekatan Penilaian dan kewajarannya telah
dianalisis oleh Penilai Properti sebagai bagian dari proses Penilaian.
Metode Penilaian adalah suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam rangka melakukan
penilaian.
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan
optimal dari suatu real properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 3
Page 12
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang dinilai. (SPI 2018, SPI
300.3.8)
1.8 Dasar Nilai
Laporan Penilaian ini disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021
tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Edisi VII Tahun 2018, dengan dasar nilai dan definisi-definisi sebagai berikut:
Dasar Nilai dalam penilaian ini adalah Nilai Pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021.I.7)
Nilai Pasar didefenisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 2018, SPI 101.3.1.)
1.9 Tanggal Penilaian
Pemeriksaan aset telah dilaksanakan pada tanggal 1 – 4 Agustus 2024, tanggal penilaian
ditetapkan pada tanggal 30 April 2024.
Tanggal Penilaian diartikan dalam Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 sebagai tanggal pada
saat Nilai, hasil penilaian, atau perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan. Tanggal ini berbeda
dengan Tanggal Laporan penilaian yang akan diterbitkan atau Tanggal Inspeksi lapangan akan
dilakukan atau diselesaikan.
1.10 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
Kami konfirmasikan bahwa berdasarkan penjelasan dari pihak Pemberi Tugas bahwa tidak
terdapat kejadian penting (baik kondisi aset maupun kondisi perekonomian) yang berpengaruh
signifikan terhadap kondisi objek penilaian setelah tanggal penilaian (30 April 2024) sampai
dengan tanggal inspeksi (1 - 4 Agustus 2024), hingga diterbitkan laporan penilaian ini.
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyelesaikan penugasan penilaian ini kami melakukan survei dan analisa secara
menyeluruh terhadap Objek Properti, namun dalam melakukan proses investigasi yang akan
dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut:
1. Inspeksi lapangan kami lakukan pada tanggal 1 - 4 Agustus 2024. Selama melakukan
inspeksi kami didampingi oleh Bapak Jeremmy Erickson selaku perwakilan dari Pemberi
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 4
Page 13
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Tugas. Pendamping menunjukkan lokasi, batas-batas tanah yang dinilai, dan memberi
informasi yang berkaitan dengan kondisi objek penilaian dan kami asumsikan benar.
2. Data dan informasi atas objek penilaian dan kelengkapannya diperoleh dari Pemberi Tugas
dan/atau Pemilik Objek Penilaian.
3. Kami tidak melakukan survei/ pengukuran ulang secara terhadap batas, luasan, gambar
bidang tanah dari Objek Properti. Kami sepenuhnya mengacu kepada dokumen yang kami
anggap valid yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang. Kami mengacu kepada
dokumen Sertipikat dan atau dokumen yang sah secara hukum.
4. Kami mengangap Objek Properti memiliki kepemilikan yang sah secara hukum, sehingga
semua tuntutan yang berhubungan dengan opini hukum bila ada kami abaikan.
5. Sesuai dengan Surat Representasi Manajemen yang di terbitkan oleh pemberi tugas, kami
mengasumsikan bahwa semua informasi dan data yang kami terima dari dari pemberi tugas
adalah benar adanya dan tidak terdapat kemungkinan unsur tindakan pelanggaran terhadap
hukum dan peraturan yang berdampak yang harus dipertimbangkan untuk di ungkapkan
dalam laporan ini.
6. Terdapat data dan informasi yang relevan, yang di ambil dari sumber yang layak.
7. Penelaahan, perhitungan dan analisa dapat dilakukan dengan baik tanpa terhalang oleh
informasi yang tersembunyi atau sengaja disembunyikan.
8. Pada aset bangunan dan sarana pelengkap, investigasi dilakukan dengan melakukan
pengamatan pada kondisi dan spesifikasi bangunan bangunan dan sarana pelengkap.
Kondisi-kondisi tidak wajar yang tersembunyi terhadap properti yang dapat membawa efek
negatif terhadap nilai, tidak menjadi tanggung jawab kami sebab merupakan bagian
pekerjaan ahli lainnya.
1.12 Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Sumber informasi yang bersumber dari data primer maupun data sekunder, untuk data sekunder
kami tidak melakukan verifikasi ulang, sumber data sekunder antara lain:
- Bank Indonesia (BI)
- Badan Pusat Statistik (BPS)
- Informasi dari Kantor Pemerintahan setempat
- Data lain yang terpublikasi dalam berbagai media
- Dokumen legalitas kepemilikan obyek penilaian yang di terbitkan oleh instansi yang
berwenang (BPN).
- Data-data dan/atau fotocopy dokumen-dokumen kepemilikan yang diterima dari Pemberi
Tugas dianggap benar, baik, tidak bermasalah dan dapat diandalkan. Penilai tidak melakukan
verifikasi ataupun pengecekan legalitas terhadap data dan dokumen tersebut. Pemberi
sumber informasi dari Perseroan adalah Bapak Jeremmy Erickson selaku Perwakilan PT.
Pakuan, Tbk.
- Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)
Sedangkan data primer diperoleh dengan cara wawancara langsung maupun komunikasi
menggunakan telepon, sumber data primer diperoleh dari :
- Penjual maupun agen properti disekitar lokasi
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 5
Page 14
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll -
penilai aset, bisnis dan konsultan
Pemilik aset atau yang mewakili
- Pemberi informasi & pendamping lapangan yaitu dengan Bapak Jeremmy Erickson selaku
perwakilan dari Pemberi Tugas (PT. Pakuan, Tbk)
1.13 Asumsi-asumsi dan Kondisi Pembatas
Penilaian ini berdasarkan atas asumsi-asumsi dan kondisi pembatas sebagai berikut:
1. Laporan Penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion
2. Penilaian Properti ini telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
3. Data dan informasi yang diperoleh bersumber dari atau divalidasi oleh Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI).
4. Laporan penilaian ini bersifat terbuka untuk publik.
5. Penilai Properti bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Properti dan kesimpulan Nilai
akhir.
6. Aset yang tercakup dalam penilaian ini dianggap berada di bawah kepemilikan yang sah
secara hukum.
7. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan
dan aset yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.
8. Penilaian ini telah dilakukan sesuai dengan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal.
9. Standar penilaian dalam laporan penilaian ini merupakan standar yang berlaku dalam
Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
10. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Febriman Siregar dan Rekan
seperti yang disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi KJPP
Febriman Siregar dan Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan
itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada,
pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang.
Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada
di pihak klien.
11. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang dan di kemudian hari atas properti
yang dinilai, demikian juga atas nilai yang dilaporkan.
12. Besarnya biaya jasa penilaian tidak tergantung pada besarnya nilai yang dilaporkan.
13. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang
merupakan bagian dari objek penilaian hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan
penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk
tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
14. KJPP Febriman Siregar dan Rekan tidak memperbolehkan penggunaan seluruh, sebagian
ataupun sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan ini dalam dokumen, edaran, pernyataan,
referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa ijin tertulis dari KJPP
Febriman Siregar dan Rekan.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 6
Page 15
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
15. Kantor Jasa Penilai Publik FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN tidak berkewajiban untuk
memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau pejabat pemerintah, jika hal
tersebut tidak terkait dengan maksud dan tujuan laporan ini, serta di luar ruang lingkup dari
penugasan.
16. Jika dikemudian hari Penilai diminta untuk memberikan penjelasan dan pemaparan yang
dilakukan di luar wilayah kerja kantor kami, maupun kepada pihak selain pemberi tugas dan
pengguna jasa, maka segala bentuk biaya yang timbul menjadi beban pemberi tugas.
17. Laporan Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pemimpin Rekan atau
Rekan dan stempel kantor jasa penilai publik (corporate seal) dari KJPP FEBRIMAN SIREGAR
DAN REKAN.
18. Data dan Informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas dan/atau Pemilik Objek Penilaian
kepada kami untuk tujuan penilaian properti ini adalah benar, akurat, lengkap dan sesuai
dengan keadaan sebenarnya, serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan penilaian ini.
19. Penunjukan objek, ukuran dan spesifikasi oleh Pemberi Tugas atau yang mewakili kami
asumsikan benar merupakan objek penilaian.
1.14 Pendekatan Penilaian
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan
SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018, kami
mempertimbangkan penggunaan pendekatan yang relevan digunakan dalam penilaian ini
yaitu Pendekatan Pasar (Market).
Alasan Penggunaan Pendekatan Penilaian:
Dalam penilaian ini, kami melakukan proses penilaian dengan mengacu kepada kondisi obyek
penilaian. Alasan penggunaan Pendekatan Pasar:
1. Sesuai dengan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.4.a, dibenarkan untuk
menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian.
2. Tanah kosong yang menjadi obyek penilaian telah memenuhi prinsip penggunaan tertinggi
dan terbaik (Highest And Best Use) saat ini sebagai tanah kosong (HBU as a vacant).
3. Kami menemukan data-data pembanding dan informasi yang cukup memadai. Data-data
pembanding yang kami peroleh baik berupa data penawaran dan atau data transaksi dengan
kondisi wajar yang kami anggap sebanding untuk melakukan perhitungan estimasi nilai
pasar.
Untuk objek penilaian berupa tanah, kami menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian yaitu
Pendekatan Pasar (Market Approach) berdasarkan aturan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021
butir III.5.t, metode yang digunakan dalam melakukan penyesuaian adalah Teknik Tambah
Kurang Secara Menyeluruh (Overall Adjusment / Pluses Minuses). Penyesuaian dilakukan dengan
langsung membandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dari obyek penilaian
dengan properti pembanding.
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran
tersedia. (SPI 2018, KPUP 15.1.). Penetapan Pendekatan Pasar sebagai pendekatan yang
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 7
Page 16
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
digunakan untuk melakukan penilaian aset ini didasarkan atas kondisi terdapatnya aset lain yang
identik atau sebanding yang telah terjual atau sedang ditawarkan.
Berdasarkan aturan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.5.e, bahwa dalam hal
menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach), faktor pembanding yang wajib
dipertimbangkan, paling kurang meliputi:
1) Hak yang terkandung dalam obyek penilaian dan properti pembanding;
2) Kondisi Penjualan;
3) Kondisi Pasar;
4) Lokasi; dan
5) Karakteristik Fisik.
1.15 Uraian Proses Penilaian
Proses penilaian yang kami lakukan sepenuhnya mengacu kepada sepenuhnya kepada Peraturan
OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal dan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018. Berikut adalah tata cara yang kami
lakukan :
Sebelum menerima penugasan penilaian;
1. Kami memastikan bahwa penilai properti memiliki kualifikasi, kompetensi dan keahlian
sesuai dengan spesialisasi industri yang terkait dengan obyek penilaian.
2. Kami mengajukan proposal penawaran kepada pemberi tugas
Setelah pemberi tugas menyetujui proposal penawaran kami, kami secara resmi mendapat
penugasan penilaian properti sesuai dengan penugasan berdasarkan proposal Nomor:
0597/PNW/PA-BGR-FSR/VII/2024, tertanggal 04 Juli 2024 dan Surat Addendum Nomor:
091/ADD/PA-FSR-BGR/VIII/2024 tertanggal 19 Agustus 2024, yang telah disepakati oleh
PT. Pakuan, Tbk., kami melakukan hal-hal sebagai berikut :
1. Kami melakukan definisi penugasan sesuai dengan surat penawaran yang kami ajukan;
2. Meminta data terkait obyek penilaian dari pemberi tugas;
3. Melakukan peninjauan terhadap obyek properti meliputi :
a) Aspek Umum (lokasi, wilayah, kota, keadaan lingkungan sekitar, keadaan ekonomi
secara nasional)
b) Aspek Khusus (jenis properti, lokasi properti berada, status kepemilikan properti,
bentuk dan kondisi properti, fasilitas pendukung terkait dengan properti, aspek
operasional jika ada, pengecekan tata-kota dan instansi terkait dan perkembangan
wilayah sekitar)
c) Aspek Pasar (mencari data pembanding di wilayah sekitar, mencari data properti
sejenis dan sebanding yang terkait untuk pengembangan properti)
4. Melakukan analisa “HBU” sesuai hasil identifikasi dan analisa hasil data-data dan hasil
peninjauan lapangan;
5. Menentukan pendekatan penilaian yang paling sesuai dipergunakan;
6. Melakukan perhitungan dan mengestimasi nilai properti;
7. Melakukan rekonsiliasi nilai dan opini nilai akhir; dan
8. Membuat laporan lengkap dan penyampaikan laporan penilaian kepada pemberi tugas.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 8
Page 17
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
1.16
penilai aset, bisnis dan konsultan
Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Laporan Penggunaan sebagian atau keseluruhan dari laporan untuk dipublikasikan di media cetak
maupun media elektronik harus mendapat persetujuan tertulis dari KJPP FEBRIMAN SIREGAR
DAN REKAN sebagai penilai dan pembuat laporan. KJPP FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN
tidak bertanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan atas publikasi tersebut.
1.17 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 serta Standar
Penilaian Indonesia
Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat
berdasarkan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018, serta peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
1.18 Pengungkapan Atas Aset
Properti tersebut diatas terdiri dari Aset Operasional dan Aset Non Operasional milik Perseroan
yang mempunyai dokumen legalitas berupa sertifikat Hak Guna Bangunan. Aset Operasional
adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan secara
berkelanjutan. Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan
yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset
investasi
1.19 Kesimpulan Nilai
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan seluruh faktor-faktor
yang mempengaruhi dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku,
maka kami berpendapat bahwa opini Nilai Pasar dari asset-aset tersebut di atas, yang berlokasi
di Kota Depok dan Kabupaten Bekasi, Provinsi Jawa Barat, pada tanggal penilaian 30 April 2024
adalah sebesar 816.370.000.000,- (Delapan Ratus Enam Belas Miliar Tiga Ratus Tujuh
Puluh Juta Rupiah).
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 9
Page 18
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
BAB 2
TINJAUAN PASAR
2.1 Kondisi Makro Ekonomi
2.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Global
Pertumbuhan ekonomi global diprakirakan melemah dan disertai divergensi pertumbuhan
antarnegara yang makin melebar. Setelah mencatat tinggi sebesar 3,5% pada 2022,
pertumbuhan ekonomi pada 2023 diprakirakan turun ke 3,0%, dan terus melambat menjadi
2,8% pada 2024 dengan kecenderungan risiko yang lebih rendah (Tabel 1.1). Dengan harapan
meredanya ketegangan geopolitik, ekonomi dunia diprakirakan akan kembali membaik dengan
pertumbuhan sebesar 3,0% pada 2025. Divergensi pertumbuhan terjadi antarnegara maju,
khususnya AS, yang relatif tinggi dengan negara EMDEs yang tumbuh menurun dan stagnan.
Pertumbuhan ekonomi negara maju diprakirakan akan turun dari 1,6% pada 2023 menjadi 1,4%
pada 2024 sebelum meningkat menjadi 1,7% pada 2025. Sementara pertumbuhan negara
EMDEs akan turun dari 4,0% pada 2023 menjadi 3,8% pada 2024 dan stagnan 3,8% pada 2025.
Di negara maju, pertumbuhan ekonomi didorong oleh AS yang tumbuh relatif tinggi yaitu 2,3%
pada 2023, ditopang oleh konsumsi rumah tangga dan sektor jasa yang berorientasi domestik,
kemudian menurun menjadi 1,3% pada 2024 sebelum meningkat kembali menjadi 1,8% pada
2025. Sementara di negara EMDEs, pertumbuhan Tiongkok melambat, yaitu dari 5,2% pada
2023 menjadi 4,3% di 2024 dan 4,1% pada 2025, dipengaruhi oleh pelemahan konsumsi dan
penurunan kinerja sektor properti. India menjadi salah satu pusat ekonomi dunia, dengan
pertumbuhan 6,7% pada 2023 menjadi 5,8% pada 2024 dan kembali meningkat ke 6,0% pada
2025. Negara ASEAN-5 juga menunjukkan kinerja yang cukup baik, dengan prakiraan
pertumbuhan 4,4% pada 2023 dan 2024, serta meningkat menjadi 4,6% pada 2025. Risiko
koreksi pertumbuhan ekonomi dunia dapat terjadi apabila tingginya fragmentasi geopolitik dan
geoekonomi terus berlanjut, termasuk dampaknya terhadap kembali naiknya harga energi dan
pangan, serta lebih lamanya pengetatan kebijakan moneter khususnya di negara maju untuk
mampu menurunkan inflasi.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 10
Page 19
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
2.1.2 Pertumbuhan Ekonomi Nasional
Perekonomian Indonesia tetap tumbuh baik dan berdaya tahan terhadap dampak rambatan
global. Perbaikan pertumbuhan ekonomi hingga triwulan III 2023 terus berlanjut terutama
ditopang oleh permintaan domestik, di tengah melambatnya kinerja sektor eksternal sejalan
dengan menurunnya pertumbuhan ekonomi dunia. Di sisi permintaan domestik, konsumsi swasta
tetap tumbuh kuat, termasuk konsumsi generasi muda, seiring dengan meningkatnya konsumsi
di sektor jasa, masih tingginya keyakinan konsumen, terjaganya daya beli seiring dengan inflasi
yang rendah, dan stimulus kebijakan fiskal termasuk pemberian subsidi dan berbagai program
bantuan sosial. Pertumbuhan investasi juga tetap baik didorong berlanjutnya penyelesaian
Proyek Strategis Nasional (PSN) dan investasi nonbangunan. Sementara di sisi eksternal,
pertumbuhan riil ekspor barang menurun seiring pelemahan permintaan dari negara mitra
dagang utama, terutama Tiongkok, dan penurunan harga komoditas, sedangkan ekspor jasa
tumbuh tinggi sejalan dengan kenaikan jumlah wisatawan mancanegara.
Memasuki triwulan IV 2023, berbagai indikator terkini seperti penjualan eceran, indeks keyakinan
konsumen, penjualan semen, dan Purchasing Manager’s Index (PMI) yang berada pada zona
ekspansi mengonfirmasi berlanjutnya pertumbuhan ekonomi Indonesia. Tetap baiknya
pertumbuhan ekonomi juga tecermin pada kinerja lapangan usaha (LU) utama seperti industri
pengolahan, pertambangan, konstruksi, dan LU yang terkait dengan jasa termasuk transportasi
dan pergudangan, akomodasi dan makan minum, serta informasi dan telekomunikasi. Dengan
perkembangan tersebut, Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan ekonomi dapat mencapai
kisaran 4,5-5,3% pada 2023, dan akan meningkat menjadi 4,7-5,5% pada 2024 dan 4,8-5,6%
pada 2025 (Tabel 2.1). Berlanjutnya perbaikan ekonomi pada 2024 terutama didorong oleh
permintaan domestik sejalan dengan kenaikan gaji Aparatur Sipil Negara (ASN), penyelenggaraan
Pemilu, dan pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN). Bank Indonesia juga turut mendukung
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan, dengan terus meningkatkan stimulus
kebijakan makroprudensial dan akselerasi digitalisasi sistem pembayaran, dengan sinergitas
kebijakan fiskal Pemerintah yang makin erat.
Secara spasial, pertumbuhan ekonomi di hampir seluruh wilayah Indonesia juga tetap baik.
Hingga triwulan III 2023, pertumbuhan ekonomi tertinggi terjadi di wilayah SulawesiMaluku-
Papua (Sulampua), diikuti Jawa, Kalimantan, Sumatera, dan Bali-Nusa Tenggara (Balinusra).
Tingginya pertumbuhan ekonomi Sulampua terutama bersumber dari ekspor sejalan dengan
kemajuan hilirisasi minerba, di samping juga didukung konsumsi swasta yang tetap kuat.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 11
Page 20
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Ekonomi wilayah Jawa juga tumbuh kuat didukung oleh konsumsi dan investasi bangunan seiring
dengan terus berlanjutnya penyelesaian PSN di tengah tekanan terhadap ekspor manufaktur. Di
wilayah Kalimantan, pertumbuhan ekonomi ditopang oleh investasi bangunan terkait dengan
pembangunan IKN dan konsumsi swasta yang tetap kuat, di tengah kinerja ekspor komoditas
Sumber Daya Alam (SDA) yang melemah akibat penurunan permintaan dari negara mitra dagang
utama, terutama Tiongkok. Ekonomi wilayah Sumatera juga tumbuh baik karena ditopang
konsumsi swasta dan investasi bangunan seiring dengan berlanjutnya PSN yang mampu
menahan dampak kinerja ekspor komoditas SDA yang melambat, khususnya batubara dan
minyak kelapa sawit. Sementara itu, ekonomi wilayah Balinusra juga tetap tumbuh positif
terutama bersumber dari konsumsi swasta sejalan dengan kembali pulihnya pariwisata dan
investasi di sektor pertambangan. Ke depan, pertumbuhan ekonomi diprakirakan terus membaik
di sebagian besar wilayah di tengah normalisasi pertumbuhan ekonomi Kalimantan sejalan
dengan normalisasi belanja modal IKN, serta Sulampua karena selesainya realisasi investasi
modal pada beberapa proyek hilirisasi nikel. Dengan perkembangan tersebut, untuk keseluruhan
tahun 2023, perekonomian wilayah Sumatera, Jawa, Kalimantan, Balinusra, dan Sulampua
diprakirakan tumbuh masingmasing pada kisaran 4,1-4,9%, 4,6-5,4%, 4,8- 5,6%, 3,4-4,2%, dan
6,2-7,0% untuk kemudian meningkat pada 2024 masing-masing menjadi 4,5-5,3%, 4,7-5,5%,
4,3-5,1%, 3,8-4,6%, dan 6,7- 7,5% (Gambar 2.1).
2.2 Kondisi Perekonomian Provinsi Jawa Barat
2.2.1 Pertumbuhan Ekonomi Makro Regional Provinsi Jawa Barat
Perekonomian Jawa Barat pada triwulan IV 2023 tumbuh positif sebesar 5,15% (yoy), lebih tinggi
dibandingkan triwulan sebelumnya. Pertumbuhan positif tersebut utamanya ditopang oleh
permintaan domestik seiring peningkatan mobilitas masyarakat dan kenaikan investasi.
Dari sisi permintaan, pertumbuhan ekonomi bersumber dari pertumbuhan konsumsi rumah
tangga dan investasi. Sementara dari sisi lapangan usaha, pertumbuhan positif ditopang oleh
sektor konstruksi, sektor perdagangan, dan sektor transportasi.
Secara keseluruhan tahun 2023, perekonomian Jawa Barat tumbuh sebesar 5,00% (yoy),
melambat dibandingkan tahun 2022 dan sedikit lebih rendah dibandingkan pertumbuhan nasional
sebesar 5,05% (yoy). Meski demikian, capaian tersebut merupakan angka tertinggi kedua di
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 12
Page 21
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Pulau Jawa. Pertumbuhan ekonomi Jawa Barat pada tahun 2024 diperkirakan tumbuh positif
dalam kisaran 4,9%-5,7%, ditopang oleh permintaan domestik. Secara sektoral pertumbuhan
ekonomi didukung oleh kinerja beberapa lapangan usaha yang membaik di tahun 2024 seperti
sektor pertanian karena berakhirnya fenomena el nino serta sektor penyediaan akomodasi dan
makan minum karena peningkatan mobilitas masyarakat
2.2.1 Keuangan Pemerintah
Pada tahun 2023, anggaran pendapatan pemerintah daerah di Jawa Barat meningkat 7,74%
sedangkan anggaran belanja meningkat sebesar 6,62% (yoy) dibandingkan dengan tahun 2022.
Realisasi pendapatan maupun belanja baik APBN Jawa Barat, APBD Jawa Barat dan APBD 27
Kab/Kota di tahun 2023 lebih tinggi dibandingkan realisasi tahun 2022.
Kinerja positif keuangan daerah di Jawa Barat ditunjukkan oleh pendapatan yang tumbuh kuat
seiring dengan optimalisasi belanja yang tetap terjaga. Hal tersebut turut mengonfirmasi
momentum pertumbuhan ekonomi Jawa Barat yang terus berlanjut hingga akhir tahun 2023. Ke
depan, optimisme penyerapan fiskal diharapkan dapat menjadi landasan yang kuat untuk
mencapai target pembangunan di tahun 2024 yang sekaligus menjadi penggerak pertumbuhan
ekonomi daerah.
2.2.2 Perkembangan Inflasi
Inflasi gabungan 7 kota IHK Jawa Barat pada triwulan IV 2023 relatif terjaga dan tercatat
sebesar 2,48%, lebih rendah dibandingkan capaian inflasi Pulau Jawa sebesar 2,54% dan inflasi
nasional sebesar 2,61%. Komoditas hortikultura dan telur ayam ras menjadi penyumbang utama
inflasi yang sejalan dengan menipisnya pasokan komoditas akibat normalisasi masa panen raya
serta meningkatnya biaya pakan ternak. Inflasi juga didorong oleh peningkatan biaya rekreasi
akibat momentum HBKN Nataru dan libur sekolah.
Pada triwulan I 2024, tekanan inflasi diperkirakan lebih tinggi dibandingkan periode sebelumnya,
seiring dengan tingginya permintaan pada momentum HBKN Ramadan ditengah keterbatasan
pasokan komoditas pangan karena terdapat pergeseran masa tanam dan masa panen pasca
kemarau panjang di tahun 2023.
2.2.3 Prakiraan Perekonomian Ke Depan
Dalam World Economic Outlook (WEO) Januari 2024, IMF merevisi pertumbuhan ekonomi global
yang semula sebesar 2,9% pada WEO Oktober 2023 menjadi 3,1%. Optimisme tersebut didorong
oleh perbaikan ekonomi China, Amerika Serikat, dan negara berkembang besar lainnya yang
lebih baik dari perkiraan. Perbaikan kinerja ekonomi global diperkirakan akan memberikan
dampak positif pada permintaan ekspor dari Indonesia. Sementara itu dari sisi domestik,
pertumbuhan nasional diperkirakan masih didukung oleh peningkatan konsumsi tangga dan
investasi. Dengan pertimbangan tersebut, perekonomian nasional pada tahun 2024 diperkirakan
tumbuh pada kisaran 4,7% - 5,5%. Dengan memperhatikan kondisi ekonomi global dan dinamika
perekonomian domestik, pertumbuhan ekonomi Jawa Barat pada tahun 2024 diperkirakan tetap
tumbuh dalam kisaran 4,9%-5,7%. Perekonomian Jawa Barat pada tahun 2024 masih akan
ditopang oleh permintaan domestik serta kinerja beberapa lapangan usaha yang membaik
dibandingkan tahun 2023. Sementara itu inflasi gabungan kota di Provinsi Jawa Barat tahun 2024
diperkirakan tetap berada dalam rentang sasaran nasional 2,5±1%. Pemerintah, Bank Indonesia
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 13
Page 22
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
dan seluruh stakeholder akan terus memperkuat sinergi dalam menjalankan program
pengendalian inflasi di dalam wadah TPID.
2.3 Perkembangan Properti Komersial
2.3.1 Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Indeks permintaan Properti komersial untuk kategori sewa pada triwulan I 2024 secara
tahun tumbuh 3,41% (yoy), meningkat dibandingkan triwulan IV 2023 yang tumbuh 1,91%
(yoy)(Grafik 1). Peningkatan Indeks Permintaan untuk kategori sewa terutama terjadi pada
segmen ritel sewa di seluruh kota. Selanjutnya, peningkatan indeks Permintaan segmen hotel
terjadi di Bandung, Medan, Balikpapan, Denpasar, Palembang, dan Surabaya. Sementara Indeks
Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan I 2024 tumbuh 0,34% (yoy),
sama dengan pertumbuhan triwulan sebelumnya yang juga 0,34% (yoy) (Grafik 2). Hal tersebut
sipengaruhi oleh terjaganya permintaan pada segmen lahan industry dan kompleks pergudangan.
Meskipun pertumbuhan secara tahunan meningkat, Indeks Permintaan Properti Komersial pada
kategori sewa secara triwulan mengalami kontraksi 2,82% (qtq), lebih rendah dibandingkan
triwulan sebelumnya yang tumbuh 2,11% (qtq) (Grafik 3). Penurunan Indeks Permintaan
tersebut terutama akibat kontraksi pada segmen hotel, apartemen sewa, dan convention hall.
Penurunan ini terjadi pada mayoritas kota cakupan survey dikarenakan terbatasnya kegiatan
MICE selama priode Ramadhan 2024. Sementara itu, Indek Permintaan Properti Komersial
kategori jual pada triwulan I 2024 tumbuh sebesar 0,04% (qtq), melambat dibandingkan triwulan
IV 2023 yang tumbuh 0,10% (qtq) (Grafik 4). Perlambatan indeks permintaan ini disebabkan
oleh kontraksi permintaan pada segmen perkantoran, serta perlambatan permintaan pada
segmen lahan industri dan warehouse complex.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 14
Page 23
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
2.3.2
penilai aset, bisnis dan konsultan
Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa triwulan 1 2024 tumbuh 2,31% (yoy),
lebih tinggi dibandingkan triwulan IV 2023 yang tumbuh 1,30% (yoy) (Grafik 5). Hal ini terutama
didorong peningkatan indeks pasokan pada segmen convention hall. Sementara segmen
perkantoran sewa tercatat melambat cukup dalam. Di sisi lain indeks Pasokan Properti kategori
jual tumbuh 0,04% (yoy), reratif stabil dari pertumbuhan 0,03% (yoy) pada triwulan sebelumnya
(Grafik6). Kondisi ini dipengaruhi oleh terjaganya pasokan pada seluruh segmen pada kategori
jual.
Secara triwulanan, Indeks Pasokan property Komersial kategori sewa pada triwulan I 2024
meningkat 1,54% (qtq), lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya yang tumbuh 0,13%
(qtq) (Grafik 7). Kondisi ini didorong oleh peningkatan Indek Pasokan pada seluruh segmen pada
kategori sewa. Selanjutnya, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual segmen pada
kategori jual stagnan (0,00% qtq) relatif stabil dibandingkan triwulan sebelumnya yang tumbuh
hanya sebesar 0,01% (qtq) (Grafik 8).
2.3.3 Perkembangan Harga Properti Komersial
Peningkatan permintaan properti komersial diperkirakan mendorong kenaikan harga property
khususnya pada kategori sewa. Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada
triwulan I 2024 naik 2,10% (yoy), sedikit lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya yang
tumbuh 2,03% (yoy) (Grafi 9). Peningkatan Indeks Harga terjadi terutama pada segmen
perkantoran sewa, ritel sewa, apartemen sewa, dan convention hall. Selanjutnya, perkembangan
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 15
Page 24
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Indek Harga Properti Komersial triwulan IV 2023 sebesar 0,64% (Grafik 10). Kenaikan Indeks
Harga tersebut didorong perkembangan harga pada segmen lahan industri.
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan I 2024
terkontraksi 2,65% (qtq) setelah pada triwulan sebelumnya mengalami kenaikan 1,76% (qtq)
(Grafik 11). Penurunan terutama terjadi pada Indeks Harga segmen hotel. Di sisi lain, Indeks
Harga property Komersial untuk kategori jual pada triwulan I 2024 tumbuh 0,05% (qtq),
melambat dibandingkan triwulan sebelumnya dengan pertumbuhan 0,23% (qtq) (Grafik 12).
Perlambatan ini terutama disebabkan oleh kontraksi Indeks Harga pada segmen perkantoran
jual. Penyesuaian harga jual merupakan strategi responden untuk menari kminat konsumen.
2.4. Gambaran Umum PT. Pakuan, Tbk.
PT. Pakuan Tbk. (“Perusahaan”), dahulu PT. Pakuan International Country Club, merupakan
pengelola lapangan golf 18 holes berstandar internasional, hotel & resort, restoran dan kolam
renang bernama Sawangan Golf, Hotel & Resort. Perusahaan didirikan pertama kali dengan nama
PT Pakuan International Country Club pada tahun 1973 berdasarkan Akta Pendirian PT Pakuan
No. 21 tanggal 8 Maret 1971, yang dibuat di hadapan Ridwan Suselo, S.H., Notaris di Jakarta,
yang telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman berdasarkan Surat Keputusan No.
Y.A.5/304/5 tahun 1972 tanggal 9 Desember 1972. Akta Pendirian tersebut telah dimuat dalam
Berita Negara Republik Indonesia No. 26 tanggal 30 Maret 1982 tambahan No. 401, dan Berita
Negara Republik Indonesia No. 28 tanggal 6 April 1973 tambahan No.250.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 16
Page 25
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Anggaran Dasar Entitas Induk telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta
Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.H., M.Kn., No. 103 tanggal 18 Agustus 2020, notaris di
Jakarta, mengenai rencana Entitas Induk untuk melakukan Penawaran Umum Perdana Saham.
Perubahan ini telah diterima oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia dengan surat keputusan
No. AHU-AH.01.03-036920 tanggal 25 Agustus 2020. Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar
Entitas Induk, maksud, tujuan serta kegiatan Entitas Induk adalah dalam bidang penyediaan
akomodasi, real estat, aktivitas olahraga dan rekreasi lainnya, dan konstruksi. Entitas Induk
berkedudukan di Jl. Raya Muchtar Sawangan RT 002/RW 007, Kel. Sawangan, Kec. Sawangan,
Kota Depok, Jawa Barat, 16517. Entitas Induk mulai beroperasi secara komersial sejak tahun
1973. Pada tanggal 31 Desember 2023, Entitas Induk sedang melakukan konstruksi
pembangunan proyek perumahan dan area komersial dengan nama “Shila at Sawangan” seluas
76 hektar di daerah Sawangan, Depok, dimana proyek tersebut dikelola bersama beberapa
investor dengan membentuk suatu Kerjasama Operasi (KSO)
PT Pakuan Tbk merupakan bagian dari Vasanta Grooup, sebuah perusahaan pengembang proyek
real estate yang didirikan pada tahun 2015. Tidak hanya berfokus pada pengembangan real
estate, Vasanta Group juga bergerak di bidang industri lainnya seperti lifestyle destination dan
pariwisata dengan total luas pengembangan tanah mencapai 129 hektar.
Susunan Pengurus Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2023, susunan pengurus Perseroan
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Independen : Yoshihiro Kobi
Komisaris : Johan Yudhya Santosa
Komisaris Independen : Bonny Harry
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Wakil Direktur Utama : Aditya Wisnu Wardhana
Direktur : Denny
Komite Audit
Ketua : Bonny Harry
Anggota : Margini Setianingsih
Anggota : Irma Sundari Sulaeman
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 17
Page 26
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
BAB 3
PENILAIAN ASET
- Tanah Kosong - Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At
Sawangan
3. 1. Identifikasi Umum Objek Penilaian
Penilaian aset yang dilakukan merupakan tanah kosong, terdiri dari tanah seluas 190.819 meter
persegi, yang berlokasi di wilayah administrasi, Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
Objek penilaian merupakan Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari
operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang,
aset surplus, atau aset investasi, sesuai dengan definisi Aset Non Operasional pada POJK Nomor
28 Pasal 1 Poin 12.
Jalan Komplek merupakan Jalan Lingkungan di daerah tersebut dengan lalu-lintas 2 (dua) arah,
dengan intensitas pemakaiannya rendah. Lebar Jalan Komplek ± 10 m dengan perkerasan jalan
terbuat dari perkerasan aspal, dengan kondisi baik, dilengkapi dengan bahu jalan, trotoar,
saluran air dan penerangan jalan umum.
Sedangkan jalan utama di daerah tersebut adalah Jalan Raya Bojonsari yang terletak di sebelah
barat dengan jarak ± 1,1 km dari lokasi aset.
Lokasi dan Aksesibilitas
Lokasi aset mudah dicapai dari Kantor Kecamatan Bojongsari ke arah selatan melalui Jalan Raya
Bojongsari kemudian setelah menempuh jarak ± 800 m belok kiri memasuki Jalan Komplek
Perumahan Shila At Sawangan, kemudian setelah menempuh jarak ± 1 km belok kiri masih di
Jalan Komplek Perumahan Shila At Sawangan, menuju lokasi aset (sekitar ± 1 km) yang berada
di sebelah kanan jalan. Sedangkan dari arah Kantor Kecamatan Sawangan dapat dicapai melalui
Jalan Raya Muchtar ke arah barat.
Bangunan di dekat lokasi aset yang mudah dikenal adalah bangunan Mitra 10 Shila Sawangan
yang terletak ± 1,1 km di sebelah barat daya, bangunan SDN Bojongsari 01 yang terletak ±`1
km di sebelah barat dan bangunan RSUD Khidmat Sehat yang terletak ±`1 km di sebelah
tenggara dari lokasi aset. (Aksesibilitas aset selanjutnya dapat dilihat pada Lampiran Peta Lokasi)
Bangunan ataupun kawasan lain yang berada di sekitar objek, antara lain:
- Mitra 10 Shila Sawangan
- SDN Bojongsari 01
- RSUD Khidmat Sehat
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 18
Page 27
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll 2.
3.
penilai aset, bisnis dan konsultan
Analisis Lingkungan
Lokasi sekitar objek penilaian merupakan lokasi yang sudah berkembang dan berdasarkan
pengamatan di lapangan penggunaan lahan pada umumnya adalah sebagai Kawasan
Perumahan. Kondisi perekonomian masyarakat di wilayah tersebut rata-rata memiliki tingkat
ekonomi menengah ke atas.
Beberapa properti yang terdapat di sekitar lokasi aset antara lain adalah rumah tinggal, ruko, dan
bangunan usaha lainnya.
Berdasarkan pengamatan di lapangan dan informasi yang kami dapatkan bahwa lokasi objek
merupakan daerah yang tidak rawan banjir. Sarana prasarana umum seperti listrik, telepon, dan
air bersih telah tersedia di daerah tersebut. Lokasi objek jauh dari saluran tegangan tinggi,
penghijauan yang baik, dan memiliki tingkat marketibilitas yang baik.
Regulasi dan Peruntukan Lahan
Gambar 1. Rencana Tata Ruang Wilayah
Sumber: https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/)
Sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Peraturan Tata Kota yang dikeluarkan oleh
instansi pemerintah daerah setempat, daerah tersebut diperuntukan sebagai Kawasan
Perumahan.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 19
Page 28
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll 3.
3.
penilai aset, bisnis dan konsultan
Kondisi Pasar Properti
Perkembangan properti di sekitar lokasi aset
Perkembangan pasar properti di sekitar lokasi aset menunjukkan perkembangan yang cukup baik
di masa yang akan datang. Pasokan properti (supply) di sekitar lokasi masih cukup tersedia di
daerah ini, terlihat dari masih terdapat beberapa properti sejenis yang ditawarkan di sekitar
lokasi ini. Sementara dari sisi tingkat permintaan (demand) properti sejenis di sekitar lokasi aset
relatif stabil.
Dengan perkembangan ekonomi makro Indonesia secara umum dan perkembangan properti
Indonesia secara khusus yang terus menunjukkan adanya peningkatan, maka hal tersebut juga
akan berpengaruh terhadap perkembangan harga properti di sekitar lokasi aset.
Sementara itu, perkembangan harga properti di sekitar lokasi aset adalah cenderung stabil.
Berdasarkan data penawaran yang ada, dapat disimpulkan bahwa indikasi harga pasar properti
tanah secara umum berkisar antara Rp 4.100.000,- hingga Rp 5.300.000,- /m². Kisaran harga
tersebut umumnya tergantung kepada faktor lokasi, luas, elevasi dan peruntukan tanah.
3. 4. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU)
Kami menyadari bahwa analisis secara mendetail dan terperinci terhadap penggunaan yang
tertinggi dan terbaik belum kami lakukan karena sebagaimana diatur dalam SPI 360.5.0.5.3, hal
tersebut merupakan pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian aset.
Penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU) didefinisikan sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan
menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 10.1)
- Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Beberapa hal yang dipertimbangkan dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik
(highest and best use - HBU) tersebut meliputi:
Aspek Hukum : penggunaan (zoning), peraturan bangunan
Aspek Fisik : ukuran, bentuk dan kegunaan, lebar terhadap jalan,
kemudahan akses, lokasi dalam market area, topografi,
kondisi tanah
Aspek Finansial : pertimbangan harga dan tren harga properti di sekitar lokasi
Aspek Produktivitas : penggunaan yang menghasilkan nilai tanah yang tertinggi
dengan memperhatikan aspek hukum, aspek fisik dan aspek
finansial
Dari hasil pengamatan di lapangan dengan memperhatikan penggunaan tanah di sekitar dan
peruntukan yang telah ditentukan, maka dengan menerapkan analisis HBU tanah dalam keadaan
kosong, kami berpendapat bahwa penggunaan lahan saat ini yang merupakan penggunaan
tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU) adalah sebagai kawasan perumahan.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 20
Page 29
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll 5.
3.
penilai aset, bisnis dan konsultan
Penilaian
3.5.1 Penilaian Tanah
Objek yang dinilai merupakan 4 (empat) bidang tanah dengan surat bukti kepemilikan legalitas
sebagai berikut:
1. Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 02076, diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota
Depok pada tanggal 03 Mei 2023 dan akan berakhir pada tanggal 04 Juni 2048, terakhir
tercatat atas nama PT. PAKUAN Tbk. Luas tanah sesuai dengan Surat Ukur No.
04494/SAWANGAN/2023 tanggal 26 Januari 2023 adalah 36.708 m².
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 01971, diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota
Depok pada tanggal 29 Desember 2017 dan akan berakhir pada tanggal 21 Desember 2037,
terakhir tercatat atas nama PT. PAKUAN Tbk. Luas tanah sesuai dengan Surat Ukur
No. 00682/SAWANGAN/2017 tanggal 28 Desember 2017 adalah 46.370 m².
3. Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 01972, diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota
Depok pada tanggal 29 Desember 2017 dan akan berakhir pada tanggal 26 Desember 2037,
terakhir tercatat atas nama PT. PAKUAN Tbk. Luas tanah sesuai dengan Surat Ukur
No. 00272/SAWANGAN/2015 tanggal 28 Desember 2017 adalah 75.525 m².
4. Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 01973, diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota
Depok pada tanggal 29 Desember 2017 dan akan berakhir pada tanggal 21 Desember 2047,
terakhir tercatat atas nama PT. PAKUAN Tbk. Luas tanah sesuai dengan Surat Ukur
No. 00683/SAWANGAN/2017 tanggal 28 Desember 2017 adalah 32.216 m².
Total luas tanah adalah 190.819 m².
Kami tidak meneliti secara detil aspek hukum dari surat tanah yang dimiliki dan menyarankan
agar menunjuk konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk keperluan penilaian ini
kami beranggapan bahwa aset yang dinilai telah dilengkapi dengan surat tanah yang sah secara
hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun.
Objek tanah yang dinilai berbatasan dengan:
Sebelah Utara : Situ / Danau dan Tanah Kosong
Sebelah Timur : Situ / Danau dan Tanah Kosong
Sebelah Selatan : Tanah Kosong
Sebelah Barat : Jalan Lingkungan dan Situ / Danau
Bentuk tanah tidak beraturan, dimana bidang tanah yang bersisian dengan Jalan Lingkungan
memiliki lebar ± 258 meter dan ± 351 meter, memanjang ke arah belakang sejauh ± 140 meter
dan ± 150 meter.
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari objek penilaian. Tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat
sertipikat tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini
sesuai dengan besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah objek penilaian.
Bentuk aset untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Lampiran Gambar Situasi Tanah yang terletak
di bagian akhir laporan penilaian ini.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 21
Page 30
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Proses Penilaian
Dalam penilaian tanah, kami menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar, yang dilakukan
dengan cara membandingkan aset tanah yang dinilai dengan beberapa data pembanding sejenis
yang terletak di sekitar lokasi. Selanjutnya dilakukan beberapa penyesuaian terhadap data-data
pembanding tersebut dengan mempertimbangkan kelebihan dan kekurangan dari aset yang
dinilai untuk mendapatkan indikasi Nilai Pasar Tanah.
Menghitung besarnya estimasi nilai dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut :
1. Pengumpulan data dan melakukan analisa terhadap aset
2. Kami melakukan penyesuaian dalam bentuk persentase
3. Penyesuaian di dalam Pendekatan Pasar (Market Approach) dilakukan paling kurang terhadap
faktor:
- Lokasi antara lain dengan memperhatikan lingkungan, akses, dan fasilitas.
- Peruntukan (zoning) antara lain dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan
yang berlaku pada saat penilaian.
- Sifat-sifat fisik obyek penilaian antara lain dengan memperhatikan fisik, luasan, bentuk,
dan elevasi.
Data Pembanding
Pada saat dilakukan peninjauan obyek penilaian, kami mendapatkan beberapa data transaksi dan
penawaran serta informasi mengenai harga pasar tanah di wilayah tersebut dari
masyarakat/agen properti di sekitar lokasi yang kami anggap relevan untuk dijadikan sebagai
data pembanding.
Data-data transaksi dan penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam
penilaian ini, adalah sebagai berikut:
Data 1 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 10.000 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Bojong Sari, Kelurahan Bojong Sari Lama,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Transaksi : Rp. 60.000.000.000,-
- Waktu Transaksi : April 2024
Data 2 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 13.000 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Bojong Sari, Kelurahan Bojong Sari Lama,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Transaksi : Rp. 78.000.000.000,-
- Waktu Transaksi : April 2024
Data 3 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 12.290 meter persegi
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 22
Page 31
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll -
penilai aset, bisnis dan konsultan
Alamat : Jalan Raya Jakarta - Bogor, Kelurahan Serua, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp. 271.034.400.000,-
- Tanggal data : April 2024
Peta Lokasi Dan Data Pembanding
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 23
Page 32
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Analisis Data Pembanding Properti
Dari ketiga data pembanding di atas, kami melakukan perhitungan dengan melakukan teknik
tambah dan kurang dengan mempertimbangkan kelebihan dan kekurangan masing - masing data
terhadap properti sebagai berikut :
ANALISA PERHITUNGAN NILAI TANAH
KETERANGAN OBJEK PENILAIAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
UMUM
▪ Jenis Properti Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong
▪ Tanggal Penilaian 30 April 2024 30 April 2024 30 April 2024 30 April 2024
▪ Foto Objek dan Pembanding
https://www.rumah123.com/prop
https://www.olx.co.id/item/jual-
erti/depok/las3192300/?itm_sour
tanah-13-ha-di-jl-bojongari-
ce=organic&itm_medium=LDP%20
sawangan-depok-iid-921320642
Labeled
▪ Lokasi Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Jalan Raya Bojong Sari Jalan Raya Bojong Sari Jalan Raya Jakarta - bogor
Shila At Sawangan
Desa Kelurahan Sawangan Bojong Sari Lama Bojong Sari Lama Serua
Kecamatan Sawangan Sawangan Sawangan Sawangan
Kota / Kabupaten Depok Depok Depok Depok
Provinsi Jawa Barat Jawa Barat Jawa Barat Jawa Barat
▪ Titik Koordinat 6°23'20.4"S 106°45'12.5"E 6°24'21.5"S 106°44'30.1"E 6°24'16.9"S 106°44'28.7"E 6°22'50.6"S 106°44'45.9"E
SUMBER INFORMASI
▪ Sumber Data / Narasumber / CP Ibu Nenden Bapak Hadis Bapak Heru
▪ Status Agen Marketing Agen Marketing Agen Marketing
▪ No Kontak 081901230456 08156617176 081295700181
INDIKASI NILAI PROPERTI
▪ Harga Transaksi - - -
▪ Penawaran 60.000.000.000 78.000.000.000 271.034.400.000
▪ Harga Transaksi / Penawaran
10% 54.000.000.000 10% 70.200.000.000 10% 243.930.960.000
Setelah Diskon
▪ Legalitas SHGB SHM SHM SHM
-0,3% -0,3% -0,3%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Kondisi Penjualan
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Syarat Pembiayaan
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Pengeluaran Yang Dilakukan Segera
0% 0% 0%
Setelah Pembelian 53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Kondisi Pasar
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Harga Transaksi / Penawaran
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
Setelah Penyesuaian
▪ Indikasi NP Komponen Non Realty
0% - 0% - 0% -
Dalam Penjualan
▪ Indikasi Nilai Properti Setelah
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
Dikurangi Komponen Non Realty
TANAH
▪ Luas 190.499 m² 10.000 m² 13.000 m² 48.399 m²
▪ Lokasi Cukup Baik Baik Baik
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah Tengah
▪ Bentuk Tidak Beraturan Ngantong Tidak Beraturan Tidak Beraturan
▪ Kontur Datar Datar Datar Datar
▪ ROW (Jalan Depan) ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m
▪ Elevasi Tanah 0,20 m 0,00 m 0,20 m 0,00 m
▪ Jarak Dari Objek Penilaian 0,00 m 600,00 m 480,00 m 2.200,00 m
▪ Peruntukan Perumahan Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 24
Page 33
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
PENYESUAIAN TANAH
KETERANGAN OBJEK PENILAIAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
INDIKASI NILAI PASAR TANAH Rp 5.383.800 Rp 5.383.800 Rp 5.024.880
FAKTOR-FAKTOR PENYESUAIAN
● Lokasi dan Lingkungan
▪ Lokasi Cukup Baik Baik Baik
-10% (538.380) -10% (538.380) -10% (502.488)
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
0% - 0% - 0% -
▪ ROW (Jalan Depan) ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m
0% - 0% - 0% -
▪ ................
0% - 0% - 0% -
● Fisik
▪ Luas 190.499 m² 10.000 m² 13.000 m² 48.399 m²
-2,11% (113.360) -2,07% (111.476) -1,66% (83.294)
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah Tengah
0% - 0% - 0% -
▪ Bentuk Tidak Beraturan Ngantong Tidak Beraturan Tidak Beraturan
0% - 0% - 0% -
▪ Kontur Datar Datar Datar Datar
0% - 0% - 0% -
▪ Elevasi 0,20 m 0,00 m 0,20 m 0,00 m
1% 40.379 0% - 1% 37.687
▪
0% - 0% - 0% -
● Peraturan dan Regulasi
▪ Peruntukan Perumahan Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa
-10% (538.380) -10% (538.380) -10% (502.488)
▪
0% - 0% - 0% -
● Karakteristik Ekonomi 0% - 0% - 0% -
JUMLAH PENYESUAIAN -21% (1.149.741) -22% (1.188.236) -21% (1.050.584)
JUMLAH PENYESUAIAN (ABSOLUT) 23% 22% 22%
INDIKASI NILAI Rp 4.234.059 Rp 4.195.564 Rp 3.974.296
PEMBOBOTAN 32,73% 33,89% 33,38%
NILAI TANAH / M² 4.134.300 Rp 1.385.691 Rp 1.421.930 Rp 1.326.679
PEMBULATAN 4.100.000
STANDAR DEVIASI 6,54%
3. 6. Kesimpulan Nilai Tanah
Berdasarkan perhitungan pendekatan penilaian yang dilakukan dan beberapa faktor lainnya yang
kami pertimbangkan sehubungan dengan penilaian aset ini, maka kami berpendapat bahwa Nilai
Pasar aset tersebut diatas, yang berlokasi di Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat adalah
Rp. 782.357.900.000,- (Tujuh Ratus Delapan Puluh Dua Miliar Tiga Ratus Lima Puluh
Tujuh Juta Sembilan Ratus Ribu Rupiah).
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 25
Page 34
LAMPIRAN - PETA LOKASI - GAMBAR SITUASI TANAH - FOTO-FOTO PROPERTI - DOKUMEN LEGALITAS OBJEK PENILAIAN - VALIDASI MAPPI DATA PEMBANDING
Page 35
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
LOKASI OBJEK
PENILAIAN
PETA LOKASI
Tanggal Penilaian Skala :
Koordinat Aset : 6°23'20.4"S 106°45'12.5"E
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At 30 April 2024 Tanpa Skala
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 36
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
4
3
2
Keterangan :
Jalan Golf Sawangan
1. SHGB No. 02076, Luas : 36.708 m²
2. SHGB No. 01971, Luas : 46.370 m²
1 3. SHGB No. 01972, Luas : 75.525 m²
4. SHGB No. 01973, Luas : 32.216 m²
Luas Total : 190.819 m²
GAMBAR SITUASI TANAH Tanggal Penilaian Skala :
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At 30 April 2024 Tanpa Skala
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 37
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At 1. Tampak Jalan Komplek
30 April 2024
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan 2. Tampak Jalan Komplek
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 38
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At 1. Tampak Depan Properti
30 April 2024
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan 2. Tampak Depan Properti
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 39
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
1. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At No. 02076)
30 April 2024
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan 2. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat No. 02076)
PT. PAKUAN, TBK.
Page 40
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
1. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At No. 02076)
30 April 2024
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan 2. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat No. 01971)
PT. PAKUAN, TBK.
Page 41
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
1. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At No. 01971)
30 April 2024
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan 2. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat No. 01971)
PT. PAKUAN, TBK.
Page 42
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
1. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At No. 01972)
30 April 20244
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan 2. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat No. 01972)
PT. PAKUAN, TBK.
Page 43
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
1. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At No. 01972)
30 April 2024
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan 2. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat No. 01973)
PT. PAKUAN, TBK.
Page 44
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
1. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Jalan Raya Bojongsari, Perumahan Shila At No. 01973)
30 April 2024
Sawangan, Kelurahan Sawangan, Kecamatan 2. Tampak Permukaan Tanah (SHGB
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat No. 01973)
PT. PAKUAN, TBK.
Page 45
Page 46
Page 47
Page 48
Page 49
Page 50
Page 51
Page 52
Page 53
Page 54
Page 55
Page 56
Page 57
Page 58
Page 59
Page 60
Page 61
Page 62
Page 63
Page 64
Page 65
Page 66
Page 67
Page 68
Page 69
Page 70
Page 71
Page 72
Page 73
Page 74
Page 75
Page 76
Page 77
Page 78
Page 79
Page 80
Page 81
Page 82
Page 83
Page 84
Page 85
Page 86
Page 87
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
BAB 4
PENILAIAN ASET
- Tanah Kosong- Jalan Raya Bojongsari
4.1 Identifikasi Umum Objek Penilaian
Penilaian aset yang dilakukan merupakan tanah kosong, terdiri dari tanah seluas 6.151 meter
perseg, yang berlokasi di wilayah administrasi, Jalan Raya Bojongsari, Kelurahan Bojongsari,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
Objek penilaian merupakan Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari
operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang,
aset surplus, atau aset investasi, sesuai dengan definisi Aset Non Operasional pada POJK Nomor
28 Pasal 1 Poin 12.
Jalan Bojongsari merupakan Jalan utama di daerah tersebut dengan lalu-lintas 2 (dua) arah,
dengan intensitas pemakaiannya rendah. Lebar Jalan Komplek ± 14 m dengan perkerasan jalan
terbuat dari perkerasan aspal, dengan kondisi baik, dilengkapi dengan bahu jalan, pemisah jalan
trotoar, saluran air dan penerangan jalan umum.
Lokasi dan Aksesibilitas
Lokasi aset mudah dicapai dari Kantor Kecamatan Bojongsari ke arah selatan melalui Jalan Raya
Bojongsari kemudian, menuju lokasi aset (sekitar ± 770 m) yang berada di sebelah kiri jalan.
Sedangkan dari arah Kantor Kecamatan Sawangan dapat dicapai melalui Jalan Raya Muchtar ke
arah barat.
Bangunan di dekat lokasi aset yang mudah dikenal adalah bangunan Mitra 10 Shila Sawangan
yang terletak ± 200 km di sebelah tenggara, bangunan SDN Bojongsari 01 yang terletak ±`340
m di sebelah utara dan bangunan RSUD Khidmat Sehat yang terletak ±`1,8 km di sebelah
tenggara dari lokasi aset. (Aksesibilitas aset selanjutnya dapat dilihat pada Lampiran Peta Lokasi)
Bangunan ataupun kawasan lain yang berada di sekitar objek, antara lain:
- Mitra 10 Shila Sawangan
- SDN Bojongsari 01
- RSUD Khidmat Sehat
4.2 Analisis Lingkungan
Lokasi sekitar objek penilaian merupakan lokasi yang sudah berkembang dan berdasarkan
pengamatan di lapangan penggunaan lahan pada umumnya adalah sebagai Kawasan
Perdaganagn dan Jasa. Kondisi perekonomian masyarakat di wilayah tersebut rata-rata memiliki
tingkat ekonomi menengah ke atas.
Beberapa properti yang terdapat di sekitar lokasi aset antara lain adalah gedung kantor, rumah
tinggal, ruko, dan bangunan usaha lainnya.
Berdasarkan pengamatan di lapangan dan informasi yang kami dapatkan bahwa lokasi objek
merupakan daerah yang tidak rawan banjir. Sarana prasarana umum seperti listrik, telepon, dan
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 26
Page 88
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
air bersih telah tersedia di daerah tersebut. Lokasi objek jauh dari saluran tegangan tinggi,
penghijauan yang baik, dan memiliki tingkat marketibilitas yang baik.
Regulasi dan Peruntukan Lahan
Gambar1. Rencana Tata Ruang Wilayah
Sumber: https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/)
Sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Peraturan Tata Kota yang dikeluarkan oleh
instansi pemerintah daerah setempat, daerah tersebut diperuntukan sebagai Kawasan
Perdagangan dan Jasa.
4.3 Kondisi Pasar Properti
Perkembangan properti di sekitar lokasi aset
Perkembangan pasar properti di sekitar lokasi aset menunjukkan perkembangan yang cukup baik
di masa yang akan datang. Pasokan properti (supply) di sekitar lokasi masih cukup tersedia di
daerah ini, terlihat dari masih terdapat beberapa properti sejenis yang ditawarkan di sekitar
lokasi ini. Sementara dari sisi tingkat permintaan (demand) properti sejenis di sekitar lokasi aset
relatif stabil.
Dengan perkembangan ekonomi makro Indonesia secara umum dan perkembangan properti
Indonesia secara khusus yang terus menunjukkan adanya peningkatan, maka hal tersebut juga
akan berpengaruh terhadap perkembangan harga properti di sekitar lokasi aset.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 27
Page 89
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Sementara itu, perkembangan harga properti di sekitar lokasi aset adalah cenderung stabil.
Berdasarkan data penawaran yang ada, dapat disimpulkan bahwa indikasi harga pasar properti
tanah secara umum berkisar antara Rp 5.000.000,- hingga Rp 5.500.000,- /m². Kisaran harga
tersebut umumnya tergantung kepada faktor lokasi, luas, elevasi dan peruntukan tanah.
4.4 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU)
Kami menyadari bahwa analisis secara mendetail dan terperinci terhadap penggunaan yang
tertinggi dan terbaik belum kami lakukan karena sebagaimana diatur dalam SPI 360.5.0.5.3, hal
tersebut merupakan pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian aset.
Penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU) didefinisikan sebagai penggunaan
yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan
menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 10.1)
- Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Beberapa hal yang dipertimbangkan dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik
(highest and best use - HBU) tersebut meliputi:
Aspek Hukum : penggunaan (zoning), peraturan bangunan
Aspek Fisik : ukuran, bentuk dan kegunaan, lebar terhadap jalan,
kemudahan akses, lokasi dalam market area, topografi,
kondisi tanah
Aspek Finansial : pertimbangan harga dan tren harga properti di sekitar lokasi
Aspek Produktivitas : penggunaan yang menghasilkan nilai tanah yang tertinggi
dengan memperhatikan aspek hukum, aspek fisik dan aspek
finansial
Dari hasil pengamatan di lapangan dengan memperhatikan penggunaan tanah di sekitar dan
peruntukan yang telah ditentukan, maka dengan menerapkan analisis HBU tanah dalam keadaan
kosong, kami berpendapat bahwa penggunaan lahan saat ini yang merupakan penggunaan
tertinggi dan terbaik (highest and best use - HBU) adalah sebagai Kawasan Perdagangan dan
Jasa.
4.5 Penilaian
4.5.1 Penilaian Tanah
Objek yang dinilai merupakan 1 (satu) bidang tanah dengan surat bukti kepemilikan legalitas
sebagai berikut:
1. Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 00352, diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota
Depok pada tanggal 27 Desember 2017 dan akan berakhir pada tanggal 18 Desember 2047,
terakhir tercatat atas nama PT. JAKARTA INVESTINDO INDONESIA. Luas tanah sesuai dengan
Surat Ukur No. 00269/BOJONGSARI/2015 tanggal 19 Desember 2017 adalah 13.592 m².
Luas tanah yang menjadi objek penilaian adalah seluas 6.151 m², yang merupakan
sisa luas bersih dari Hak Guna Bangunan No. 00352. Berdasarkan informasi dari
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 28
Page 90
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Pemberi Tugas, Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 00352 belum dilakukan
pemecahan sampai dengan Laporan Penilaian ini diterbitkan.
Tanah tersebut bukan atas nama PT. Pakuan, Tbk sebagai Pemberi Tugas. Sesuai dengan
penjelasan dari pihak Pemberi Tugas, hubungan antara nama pemilik tanah dalam sertifikat
tersebut dengan Pemberi Tugas adalah sebagai anak perusahaan dari PT. Pakuan, Tbk.
Kami tidak meneliti secara detil aspek hukum dari surat tanah yang dimiliki dan menyarankan
agar menunjuk konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk keperluan penilaian ini
kami beranggapan bahwa aset yang dinilai telah dilengkapi dengan surat tanah yang sah secara
hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun.
Objek tanah yang dinilai berbatasan dengan:
Sebelah Utara : Jalan Nata Atmaja
Sebelah Timur : Saluran Air
Sebelah Selatan : Komplek Ruko
Sebelah Barat : Jalan Raya Bojongsari
Bentuk tanah beraturan, dimana bidang tanah yang bersisian dengan Jalan Raya Bojongsari
memiliki lebar ± 240 meter dan memanjang ke arah belakang sejauh ± 40 meter.
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari objek penilaian. Tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat
sertipikat tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini
sesuai dengan besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah objek penilaian.
Bentuk aset untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Lampiran Gambar Situasi Tanah yang terletak
di bagian akhir laporan penilaian ini.
Proses Penilaian
Dalam penilaian tanah, kami menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar, yang dilakukan
dengan cara membandingkan aset tanah yang dinilai dengan beberapa data pembanding sejenis
yang terletak di sekitar lokasi. Selanjutnya dilakukan beberapa penyesuaian terhadap data-data
pembanding tersebut dengan mempertimbangkan kelebihan dan kekurangan dari aset yang
dinilai untuk mendapatkan indikasi Nilai Pasar Tanah.
Menghitung besarnya estimasi nilai dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut :
1. Pengumpulan data dan melakukan analisa terhadap aset
2. Kami melakukan penyesuaian dalam bentuk persentase
3. Penyesuaian di dalam Pendekatan Pasar (Market Approach) dilakukan paling kurang terhadap
faktor:
- Lokasi antara lain dengan memperhatikan lingkungan, akses, dan fasilitas.
- Peruntukan (zoning) antara lain dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan
yang berlaku pada saat penilaian.
- Sifat-sifat fisik obyek penilaian antara lain dengan memperhatikan fisik, luasan, bentuk,
dan elevasi.
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 29
Page 91
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Data Pembanding
Pada saat dilakukan peninjauan obyek penilaian, kami mendapatkan beberapa data transaksi dan
penawaran serta informasi mengenai harga pasar tanah di wilayah tersebut dari
masyarakat/agen properti di sekitar lokasi yang kami anggap relevan untuk dijadikan sebagai
data pembanding.
Data-data transaksi dan penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam
penilaian ini, adalah sebagai berikut:
Data 1 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 10.000 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Bojong Sari, Kelurahan Bojong Sari Lama,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Transaksi : Rp. 60.000.000.000,-
- Waktu Transaksi : April 2024
Data 2 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 13.000 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Bojong Sari, Kelurahan Bojong Sari Lama,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Transaksi : Rp. 78.000.000.000,-
- Waktu Transaksi : April 2024
Data 3 :
- Jenis : Tanah Kosong
- Status Hak Tanah : SHM
- Luas Tanah : ± 12.290 meter persegi
- Alamat : Jalan Raya Jakarta - Bogor, Kelurahan Serua, Kecamatan
Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
- Harga Penawaran : Rp. 271.034.400.000,-
- Tanggal data : April 2024
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 30
Page 92
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Peta Lokasi Dan Data Pembanding
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 31
Page 93
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Analisis Data Pembanding Properti
Dari ketiga data pembanding di atas, kami melakukan perhitungan dengan melakukan teknik
tambah dan kurang dengan mempertimbangkan kelebihan dan kekurangan masing - masing data
terhadap properti sebagai berikut :
ANALISA PERHITUNGAN NILAI TANAH
KETERANGAN OBJEK PENILAIAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
UMUM
▪ Jenis Properti Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong
▪ Tanggal Penilaian 30 April 2024 30 April 2024 30 April 2024 30 April 2024
▪ Foto Objek dan Pembanding
https://www.rumah123.com/prop
https://www.olx.co.id/item/jual-
erti/depok/las3192300/?itm_sour
tanah-13-ha-di-jl-bojongari-
ce=organic&itm_medium=LDP%20
sawangan-depok-iid-921320642
Labeled
▪ Lokasi Jalan Raya Bojongsari Jalan Raya Bojong Sari Jalan Raya Bojong Sari Jalan Raya Jakarta - bogor
Desa Kelurahan Bojong Sari Bojong Sari Lama Bojong Sari Lama Serua
Kecamatan Bojong Sari Bojong Sari Bojong Sari Bojong Sari
Kota / Kabupaten Depok Depok Depok Depok
Provinsi Jawa Barat Jawa Barat Jawa Barat Jawa Barat
▪ Titik Koordinat 6°24'02.5"S 106°44'33.7"E 6°24'21.5"S 106°44'30.1"E 6°24'16.9"S 106°44'28.7"E 6°22'50.6"S 106°44'45.9"E
SUMBER INFORMASI
▪ Sumber Data / Narasumber / CP Ibu Nenden Bapak Hadis Bapak Heru
▪ Status Agen Marketing Agen Marketing Agen Marketing
▪ No Kontak 081901230456 08156617176 081295700181
INDIKASI NILAI PROPERTI
▪ Harga Transaksi - - -
▪ Penawaran 60.000.000.000 78.000.000.000 271.034.400.000
▪ Harga Transaksi / Penawaran
10% 54.000.000.000 10% 70.200.000.000 10% 243.930.960.000
Setelah Diskon
▪ Legalitas SHGB SHM SHM SHM
-0,3% -0,3% -0,3%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Kondisi Penjualan
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Syarat Pembiayaan
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Pengeluaran Yang Dilakukan Segera
0% 0% 0%
Setelah Pembelian 53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Kondisi Pasar
0% 0% 0%
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
▪ Harga Transaksi / Penawaran
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
Setelah Penyesuaian
▪ Indikasi NP Komponen Non Realty
0% - 0% - 0% -
Dalam Penjualan
▪ Indikasi Nilai Properti Setelah
53.838.000.000 69.989.400.000 243.199.167.120
Dikurangi Komponen Non Realty
TANAH
▪ Luas 6.151 m² 10.000 m² 13.000 m² 48.399 m²
▪ Lokasi Baik Baik Baik Baik
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah Tengah
▪ Bentuk Tidak Beraturan Ngantong Tidak Beraturan Tidak Beraturan
▪ Kontur Datar Datar Datar Datar
▪ ROW (Jalan Depan) ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m
▪ Elevasi Tanah 0,20 m 0,00 m 0,20 m 0,00 m
▪ Jarak Dari Objek Penilaian 0,00 m 2.300,00 m 2.200,00 m 1.200,00 m
▪ Peruntukan Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 32
Page 94
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
PENYESUAIAN TANAH
KETERANGAN OBJEK PENILAIAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
INDIKASI NILAI PASAR TANAH Rp 5.383.800 Rp 5.383.800 Rp 5.024.880
FAKTOR-FAKTOR PENYESUAIAN
● Lokasi dan Lingkungan
▪ Lokasi Baik Baik Baik Baik
0% - 0% - 0% -
▪ Lingkungan Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap Fasilitas Lengkap
0% - 0% - 0% -
▪ ROW (Jalan Depan) ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m ± 14,00 m
0% - 0% - 0% -
▪ ................
0% - 0% - 0% -
● Fisik
▪ Luas 6.151 m² 10.000 m² 13.000 m² 48.399 m²
1,39% 74.865 2,47% 133.216 15,26% 766.962
▪ Posisi Tengah Tengah Tengah Tengah
0% - 0% - 0% -
▪ Bentuk Tidak Beraturan Ngantong Tidak Beraturan Tidak Beraturan
0% - 0% - 0% -
▪ Kontur Datar Datar Datar Datar
0% - 0% - 0% -
▪ Elevasi 0,20 m 0,00 m 0,20 m 0,00 m
1% 40.379 0% - 1% 37.687
▪
0% - 0% - 0% -
● Peraturan dan Regulasi
▪ Peruntukan Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan Jasa
0% - 0% - 0% -
▪
0% - 0% - 0% -
● Karakteristik Ekonomi 0% - 0% - 0% -
JUMLAH PENYESUAIAN 2% 115.243 2% 133.216 16% 804.648
JUMLAH PENYESUAIAN (ABSOLUT) 2% 2% 16%
INDIKASI NILAI Rp 5.499.043 Rp 5.517.016 Rp 5.829.528
PEMBOBOTAN 50,03% 43,28% 6,69%
NILAI TANAH / M² 5.528.925 Rp 2.751.230 Rp 2.387.825 Rp 389.870
PEMBULATAN 5.530.000
STANDAR DEVIASI 6,01%
4.6 Kesimpulan Nilai Tanah
Berdasarkan perhitungan pendekatan penilaian yang dilakukan dan beberapa faktor lainnya yang
kami pertimbangkan sehubungan dengan penilaian aset ini, maka kami berpendapat bahwa Nilai
Pasar aset tersebut diatas, yang berlokasi di Jalan Raya Bojongsari, Kelurahan Bojongsari,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat adalah Rp. 34.015.000.000,- (Tiga
Puluh Empat Miliar Lima Belas Juta Rupiah).
Penilaian Aset
Tanah Kosong
PT. Pakuan, Tbk., Kota Depok - Provinsi Jawa Barat 33
Page 95
LAMPIRAN - PETA LOKASI - GAMBAR SITUASI TANAH - FOTO-FOTO PROPERTI - DOKUMEN LEGALITAS OBJEK PENILAIAN - VALIDASI MAPPI DATA PEMBANDING
Page 96
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
LOKASI OBJEK
PENILAIAN
PETA LOKASI
Tanggal Penilaian Skala :
Koordinat Aset : 6°24'02.5"S 106°44'33.7"E
Jalan Raya Bojongsari, Kelurahan Bojong Sari, 30 April 2024 Tanpa Skala
Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi
Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 97
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
SHGB
No. 00352
Luas : 13.592 m²
GAMBAR SITUASI TANAH Tanggal Penilaian Skala :
Jalan Raya Bojongsari, Kelurahan Bojong Sari, 30 April 2024 Tanpa Skala
Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi
Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 98
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
GAMBAR SITUASI TANAH Tanggal Penilaian Skala :
Jalan Raya Bojongsari, Kelurahan Bojong Sari, 30 April 2024 Tanpa Skala
Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi
Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 99
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
Jalan Raya Bojongsari, Kelurahan Bojong Sari, 1. Tampak Jalan Raya Bojong Sari
30 April 2024
Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi 2. Tamoak Depan Properti
Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 100
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
Jalan Raya Bojongsari, Kelurahan Bojong Sari, 1. Tampak Permukaan Tanah
30 April 2024
Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi 2. Tampak Permukaan Tanah
Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 101
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
FOTO - FOTO Tanggal Penilaian Keterangan Gambar :
Jalan Raya Bojongsari, Kelurahan Bojong Sari, 1. Tampak Permukaan Tanah
30 April 2024
Kecamatan Bojong Sari, Kabupaten Depok, Provinsi 2. Tampak Permukaan Tanah
Jawa Barat
PT. PAKUAN, TBK.
Page 102
Page 103
Page 104
Page 105
Page 106
Page 107
Page 108
Page 109
Page 110
Page 111
Page 112
Page 113
Page 114
Page 115
Page 116
Page 117
Page 118
Names mentioned 34 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.2
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×3
unresolved
org
KJPP FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN Ir. Yohn PS.
p.3
unresolved
person
Ir. Yohn PS. Napitupulu
p.3 ×3
unresolved
person
Msc
p.3 ×3
unresolved
person
MMPP
p.5
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.9 ×8
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.9 ×5
unresolved
person
Jeremmy Erickson
p.12 ×3
unresolved
org
Bank Indonesia
p.13 ×4
unresolved
org
Pusat Statistik
p.13
unresolved
—
Pembat
· Penilai
p.14
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN
p.15
unresolved
org
Kota Nusantara
p.19
unresolved
org
PT. Pakuan International Country Club
p.24 ×2
unresolved
person
Ridwan Suselo
· Notaris
p.24
unresolved
org
Menteri Kehakiman
p.24
unresolved
person
Akta Notaris Christina Dwi Utami
p.25
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.25
unresolved
person
Nenden
p.32 ×2
unresolved
person
Hadis
p.32 ×2
unresolved
person
Heru
p.32 ×2
unresolved
org
PT. JAKARTA INVESTINDO INDONESIA. Luas
p.89
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.