Back to announcement
20240702_KEJU_Informasi Transaksi Afiliasi_31678614_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review KEJUSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 37
Page 1
LAPORAN PENILAIAN
No. : 00081/2.0144-01/PI/10/0612/1/VI/2024
Kantor Cabang Bekasi :
Grand Galaxy City, Jalan Rose Garden 8 Blok RRG 8 No. 9
Kelurahan Jakasetia, Kecamatan Bekasi Selatan,
Kota Bekasi, Provinsi Jawa Barat.
Phone : (021) 82766272
Email : adminbekasi@kjpprby.com
Web : www.kjpprby.com
Page 2
Nomor Laporan : 00081/2.0144-01/PI/10/0612/1/VI/2024
Tanggal : 28 Juni 2024
Kepada Yth.
PT. Mulia Boga Raya, Tbk
Kaw BIIE, Jl. Inti II, Blok C7, 5A
Cibatu, Cikarang
Bekasi, Jawa Barat
Perihal : Laporan Penilaian Aset atas nama PT. Mulia Boga Raya, Tbk
Dengan hormat,
Sesuai dengan permintaan penilaian properti yang termuat pada lingkup penugasan atau proposal
penawaran jasa penilaian (PPJP) yang telah disetujui, sebagai berikut:
o Nomor PPJP : 00098/RBY-PPJP/BKS/V/2024
o Tanggal : 30 Mei 2024
untuk melakukan penilaian properti sebagaimana dalam lingkup penugasan, dengan ini kami menyatakan
bahwa:
o Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) : Ruddy Barus Yenny dan Rekan
o Nomor Induk KJPP : 2.17.0144
o Bidang Jasa : Properti
o Nomor Izin Menteri Keuangan : 728/KM.1/2022
o Tanggal : 02 Agustus 2022
telah melaksanakan inspeksi, analisa dan penelaahan atas properti dimaksud dan menyampaikan
laporan penilaian ini untuk kepentingan sewa menyewa atas objek sewa milik PT. Garudafood Putra Putri
Jaya, Tbk kepada PT. Mulia Boga Raya, dengan objek penilaian berupa Ruang Kantor seluas 320 m2 (tiga ratus
dua puluh meter persegi) yang terletak di Jalan Bintaro Raya No. 10 RT. 003 RW. 010, Kelurahan Kebayoran
Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta.
Dengan ini kami menyatakan bahwa inspeksi terhadap aset tersebut di atas kami lakukan pada tanggal 18
Juni 2024 dan tanggal penilaian (cut-off date) per tanggal 31 Desember 2023.
Kami mengerti bahwa tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini independen atas Nilai Sewa Pasar
dengan tujuan penilaian untuk mendukung rencana transaksi laporan opini kewajaran yang dilakukan oleh
Penilai Bisnis. Penilaian ini dilaksanakan dan digunakan untuk kepentingan PT. Mulia Boga Raya, Tbk dan
Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
Surat pengantar pada bagian depan laporan ini tidak terpisahkan dan tidak dapat dibaca terpisah dari laporan
lengkap penilaian yang selanjutnya mengikuti. Selanjutnya laporan penilaian ini terdiri atas halaman judul,
surat pengantar, asumsi dan syarat-syarat pembatas, pernyataan penilai, daftar isi, penilaian aset dan
lampiran.
i
Page 3
Laporan Penilaian ini disusun dan disesuaikan dengan ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018.
Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value) adalah perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan
suatu aset pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan penyewa yang berminat
menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak dalam transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa paksaan. (SPI-101.3.6)
Dengan mempertimbangkan seluruh data dan informasi yang relevan, penelaahan, perhitungan dan analisis
dengan pendekatan serta metode penilaian yang sesuai, dan memastikan penilaian telah dilakukan dengan
benar dan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII
tahun 2018, maka kami berpendapat bahwa nilai aset yang menjadi objek penilaian pada tanggal penilaian
31 Desember 2023 adalah:
Nilai Sewa Pasar : Rp. 645.000.000,-/ Tahun
Terbilang : Enam Ratus Empat Puluh Lima Juta Rupiah Per Tahun
Dengan ini kami nyatakan, bahwa kami tidak memiliki kepentingan apapun atas aset ataupun nilai yang
dilaporkan baik sekarang maupun dimasa yang akan datang dan penilaian telah dilaksanakan secara objektif
dan bebas dari benturan kepentingan.
Hormat kami,
KJPP Ruddy Barus Yenny dan Rekan
Raja Tunggung Barus, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Rekan/Pemimpin Cabang Bekasi
No. Ijin Penilai Publik : P-1.22.00612
No. Register : RMK-2017.01105
No. MAPPI : 16-S-06863
No. STTD OJK : STTD-PP-223/PM/223/2023
No. Lisensi Pertanahan : 1340/SK-PT.01.01/X/2022
Kualifikasi : Properti (P)
ii
Page 4
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:
1. Kami sebagai Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah.
2. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri yang
dinilai.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang maupun di masa yang akan datang terhadap properti
yang dinilai, mapun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak - pihak lain yang
memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.
4. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam laporan penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan
batasan-batasan yang di ungkapkan di dalam laporan penilaian, yang mana merupakan hasil analisis,
opini dan kesimpulan penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
5. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan pemberi tugas.
6. Biaya jasa penilaian tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran nilai
yang diinginkan oleh pemberi tugas, besaran opini, pencapaian hasil yang dinyatakan atau adanya kondisi
yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang
dimaksud.
7. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
• Identifikasi masalah (identifikasi batasan, maksud dan tujuan penilaian, objek penilaian, tanggal
penilaian dan definisi-definisi penilaian)
• Pengumpulan data primer dan sekunder.
• Analisis data dan informasi.
• Mengestimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian dan metode Penilaian.
• Penyusunan Laporan Penilaian.
8. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek penilaian yang dimaksud dalam
laporan penilaian ini.
9. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan
inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan
Penilaian ini.
10. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan Peraturan Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018.
11. Penilai bertanggungjawab sepenuhnya atas prosedur, pelaporan dan hasil penilaian yang dilakukan
dalam batas-batas yang ditetapkan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018.
12. Penilai bertanggungjawab sepenuhnya atas prosedur, pelaporan dan hasil penilaian yang dilakukan
dalam batas-batas yang ditetapkan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018.
iii
Page 5
Yang membuat pernyataan,
Nama Jabatan Tanda Tangan
Raja Tunggung Barus, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.) Penilai
Ijin Penilai Publik No. : P-1.22.00612 Publik
No. Register : RMK-2017.01105
MAPPI No. : 16-S-06863
No. STTD OJK : STTD-PP-223/PM/223/2023
No. Lisensi Pertanahan : 1340/SK-PT.01.01/X/2022
Kualifikasi : Properti
Mega Permata Sari Br Ginting, S.E. Reviewer
No. Register : RMK-2023.04782
MAPPI No. : 22-P-11721
Richard Barus Penilai
No. Register : RMK-2023.04658
MAPPI No. : 18-P-08547
Robbi Sugara Ginting, S.T. Penilai
No. Register : RMK-2023.04832
MAPPI No. : 22-P-11583
iv
Page 6
RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : PT.Mulia Boga Raya, Tbk
Nomor Penawaran : 00098/RBY-PPJP/BKS/V/2024
Objek Penilaian : Ruang Kantor
Lokasi Objek Penilaian : Gedung Perkantoran Wisma 2 Garudafood Lantai 4,
Jalan Bintaro Raya No. 10 RT. 003 RW. 010,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan
Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta.
Tujuan Penilaian : Sewa Menyewa
Dasar Nilai : Nilai Sewa Pasar
Tanggal Inspeksi : 18 Juni 2024
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2023
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar (Market Approach)
Nilai Sewa Nilai Sewa
Luas
Uraian Pasar/ Pasar/Tahun
(m²)
M2/Bulan (Rp.) (Rp.)
Properti
Ruang Kantor 320 167.917 644.800.000
Gedung Perkantoran Wisma 2 Garudafood Lantai 4
Jalan Bintaro Raya No. 10 RT. 003 RW. 010
Kelurahan Kebayoran Lama Utara
Kecamatan Kebayoran Lama
Kota Jakarta Selatan
Provinsi DKI Jakarta
Total 644.800.000
Dibulatkan 645.000.000
v
Page 7
DAFTAR ISI
Hal
PENGANTAR ........................................................................................................................................... .. i
DAFTAR ISI ............................................................................................................................................. .. iii
BAB 1 PENDAHULUAN .............................................................................................................. .. ............. 1
BAB 2 TINJAUAN PASAR ........................................................................................................................... 9
BAB 3 URAIAN OBJEK PENILAIAN ............................................................................................................. 12
3.1. Gambaran Singkat PT. Mulia Boga Raya, Tbk .............................. ................................. 12
3.2. Objek Penilaian .............................. .............................................................................. 12
3.3. Akses Jalan dan Uraian Tapak ................ ....................................................................... 13
3.4. Sarana dan Fasilitas Sosial...................... ....................................................................... 13
3.5. Data Properti ............................................................................................................... 14
3.5.1 Data Kantor ......................................................................................................... 14
3.5.2 Data Bangunan Kantor ........................................................................................ 14
3.6. Perencanaan Tata Ruang Wilayah ............................................................... ................. 14
3.7. Kondisi Pasar / Marketability ........................................................................................ 15
3.8. Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik ..................................................................... 16
3.8.1 Secara Fisik Dimungkinkan .................................................................................. 16
3.8.2 Secara Hukum Diijinkan ...................................................................................... 16
3.8.3 Secara Finansial Layak ......................................................................................... 16
3.8.4 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik ...................................................................... 16
3.9. Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian dan Prosedur Penilaian ............................... 16
KESIMPULAN ................................................................................................... ........................................ 18
PERNYATAAN PENILAI ................................................................................................... .......................... 19
SYARAT – SYARAT PEMBATAS .................................................................................................. ............... 21
LAMPIRAN-LAMPIRAN
vi
Page 8
DAFTAR GRAFIK
Hal
1. GRAFIK 1 DAN GRAFIK 2 ...................................................................................................................... 9
2. GRAFIK 3 DAN GRAFIK 4 ...................................................................................................................... 10
3. GRAFIK 5 DAN GRAFIK 6 ...................................................................................................................... 10
4. GRAFIK 7 DAN GRAFIK 8 ...................................................................................................................... 11
5. GRAFIK 9 DAN GRAFIK 10 .................................................................................................................... 11
6. GRAFIK 11 DAN GRAFIK 12 .................................................................................................................. 11
vii
Page 9
BAB 1
PENDAHULUAN
Laporan penilaian ini kami rangkai berdasarkan prosedur dan standar penilaian yang mengacu pada
ketentuan sesuai dalam lingkup penugasan, sebagai berikut:
1. Dasar dan Ruang Lingkup Penugasan
Lingkup Penugasan merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan penilaian, tingkat
kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian. Ruang Lingkup Penugasan mengatur
hal-hal yang prinsip dalam kesepakatan pemberian jasa oleh Penilai kepada Pemberi Tugas.
Pengaturan itu meliputi persyaratan minimum yang harus dilaksanakan Penilai.
Dasar penugasan atau ruang lingkup penilaian ini sesuai dengan persetujuan Surat Proposal
Penawaran Jasa Penilaian Aset dengan Nomor. 00098/RBY-PPJP/BKS/V/2024, tanggal 30 Mei 2024.
Jenis penilaian yang dilakukan dalam pekerjaan ini merupakan penilaian normal dan lengkap dengan
jenis laporan terinci.
Dasar kesepakatan yang diatur tersebut merupakan bagian dari proses penilaian yang berlaku secara
umum dalam praktek penilaian. Secara umum proses penilaian yang harus dilaksanakan oleh Penilai,
meliputi 3 bagian, yaitu:
1. Penentuan Lingkup Penugasan,
2. Implementasi, yaitu prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan investigasi,
penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja Penilaian, dan
3. Penyusunan Laporan Penilaian.
2. Status Penilai
Penilai adalah Rekan/Pemimpin Cabang pada Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Ruddy Barus Yenny dan
Rekan Cabang Bekasi dengan informasi sebagai berikut:
o Nomor Izin Kantor Cabang : 742/KM.1/2022
o Tanggal : 08 Agustus 2022
o Nama Pemimpin Cabang : Raja Tunggung Barus, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
o Nomor Izin Penilai Publik : P-1.22.00612
o Nomor Izin Menteri Keuangan : 481/KM.1/2022
o Tanggal : 09 Mei 2022
o Nomor STTD OJK : STTD-PP-223/PM/223/2023
o Nomor Izin Lisensi Pertanahan : 1340/SK-PT.01.01/X/2022
o Kualifikasi : Properti
Hal. 1
Page 10
13
Penilai berintegritas dan memiliki kompetensi dalam melakukan penilaian, Penilai dalam posisi untuk
memberikan penilaian objektif dan tidak memihak, tidak mempunyai potensi benturan kepentingan
dengan subjek dan atau objek penilaian, memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian sehingga
tidak memerlukan tenaga ahli eksternal dalam penilaian ini dan seluruh penilai dan staf pelaksana
dalam penugasan ini, adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah koordinator Penanggung Jawab
laporan penilaian.
3. Pemberi Tugas
Pemberi Tugas : PT. Mulia Boga Raya, Tbk
Alamat : Kaw BIIE, Jl. Inti II, Blok C7, 5A
Cibatu, Cikarang
Bekasi, Jawa Barat
Bidang Usaha : Industri Pangan
Pengguna Laporan
Pengguna Laporan : PT. Mulia Boga Raya, Tbk dan Otoritas Jasa Keuangan
Alamat : Kaw BIIE, Jl. Inti II, Blok C7, 5A
Cibatu, Cikarang
Bekasi, Jawa Barat
Bidang Usaha : Industri Pangan
4. Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek penilaian adalah Ruang Kantor seluas 320 m2 (tiga ratus dua puluh meter persegi) yang terletak
di Gedung Perkantoran Wisma 2 Garudafood Lantai 4, Jalan Bintaro Raya No. 10 RT. 003 RW. 010,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta.
Bentuk kepemilikan adalah tunggal berupa Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 628 atas nama
pemegang hak PT. GARUDAFOOD PUTRA PUTRI JAYA. Pemberi Tugas merupakan pihak penyewa.
5. Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Nilai diberikan dalam bentuk satuan Rupiah, apabila diperlukan dapat menggunakan mata uang yang
lain, dengan syarat mata uang rupiah tetap digunakan.
6. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dan Tujuan Penilaian adalah memberikan opini Nilai Sewa Pasar untuk kepentingan sewa
menyewa atas objek sewa milik PT. Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk kepada PT. Mulia Boga Raya, Tbk
dengan tujuan untuk mendukung rencana transaksi laporan opini kewajaran yang di lakukan oleh
Penilai Bisnis. Penilaian ini dilaksanakan dan digunakan untuk kepentingan PT. Mulia Boga Raya, Tbk
dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK), oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk kepentingan lainnya.
Hal. 2
Page 11
13
7. Dasar Nilai
Sesuai dengan Maksud dan Tujuan Penilaian, Dasar Nilai yang digunakan adalah Nilai Sewa Pasar.
Nilai Sewa Pasar
Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value) adalah perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari
penyewaan suatu aset pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan
penyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak dalam transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui, bertindak hati-hati, dan
tanpa paksaan. (SPI-101.3.6)
8. Tanggal Penilaian
• Tanggal Inspeksi : 18 Juni 2024
• Tanggal Penilaian : 31 Desember 2023
9. Kejadian – Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Kami menginformasikan bahwa berdasarkan penjelasan dari Pemberi Tugas bahwa tidak terdapat
kejadian penting (baik kondisi aset maupun kondisi perekonomian) yang berpengaruh signifikan
terhadap kondisi objek penilaian setelah tanggal penilaian (31 Desember 2023) sampai dengan tanggal
inspeksi (18 Juni 2024), hingga laporan penilaian ini diterbitkan.
10. Tingkat Kedalaman Investigasi
• Inspeksi dan pengumpulan data dilakukan secara lengkap dan menyeluruh pada objek penilaian.
• Bila pada aset-aset tertentu dijumpai keterbatasan dan tidak dapat untuk dijangkau maupun
diidentifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan pendataan berdasarkan informasi
dari pemberi tugas dan/atau pemilik aset dan/atau pihak terkait lainnya.
• Luas bangunan berdasarkan luas yang termuat pada dokumen kepemilikan bangunan. Kami tidak
melakukan pengukuran terhadap luas bangunan, namun kami melakukan verifikasi terbatas pada
kesesuaian data yang kami terima dari pemberi tugas dan/atau pemilik aset dan/atau pihak
terkait lainnya dengan kondisi lapangan sebagaimana lazim dilakukan dalam praktek penilaian.
• Dalam mengantisipasi adanya pembatasan proses verifikasi atau pemeriksaan pada pelaksanaan
inspeksi lapangan atas objek penilaian akibat Pandemic Covid-19, maka pemberi tugas dan/atau
pemilik dan/atau pihak terkait lainnya dapat memberikan dan melengkapi informasi atau
dokumentasi sesuai dengan kebutuhan penilaian terkait asset objek penilaian.
• Pada saat inspeksi lapangan, objek penilaian terletak di Gedung Perkantoran Wisma 2
Garudafood, Jalan Bintaro Raya No. 10 RT. 003 RW. 010, Lantai 4, Kelurahan Kebayoran Lama
Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta.
• Gedung Perkantoran Wisma 2 Garudafood merupakan milik PT. Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk.
PT. Mulia Boga Raya, Tbk merupakan penyewa/calon penyewa Gedung Perkantoran Wisma 2
Garudafood lantai 4, Jalan Bintaro Raya No. 10 RT. 003 RW. 010, seluas 320 m2. Berdasarkan
informasi dari pendamping PT. Mulia Boga Raya, Tbk merupakan anak perusahaan dari PT.
Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk.
Hal. 3
Page 12
13
• Harga penawaran data pembanding sudah termasuk biaya keamanan, kebersihan, resepsionis
gedung, dan pemeliharaan ME gedung, namun tidak termasuk biaya parkir dan biaya lainnya.
• Berdasarkan informasi dari Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan Provinsi DKI Jakarta,
objek terletak di Zona Perdagangan dan Jasa dengan ketentuan Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
= 55 %, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) = 3,92, Koefisien Tapak Basement (KTB) = 60%, dan
Koefisien Dasar Hijau (KDH) = 20 %.
• Kami menerima salinan Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No. 458/IMB/1955, tanggal 13-1-
1995 adalah salinan IMB Global dan termuat luas 2.546 m2. Peruntukan objek penilaian adalah
kantor hunian.
• Pada saat inspeksi, kami didampingi oleh Bapak Muhamad Soleh (Legal Manager) PT. Mulia Boga
Raya, Tbk.
11. Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Data dan informasi yang dianggap handal tanpa memerlukan verifikasi dan tidak terbatas yang
disebutkan adalah:
• Bank Indonesia;
• Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi terkait dengan
properti;
• Badan Pusat Statistik;
• Badan Pertanahan Nasional;
• Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI);
• Media tulis dan elektronik resmi.
12. Asumsi - Asumsi
Asumsi adalah hal yang wajar untuk diterima sebagai fakta dalam konteks penugasan penilaian tanpa
penyelidikan tertentu atau verifikasi. Hal tersebut, dinyatakan untuk dapat diterima dalam
pemahaman penilaian.
Asumsi yang dipergunakan adalah:
• Objek penilaian tidak mempunyai masalah hukum dan hak kepemilikannya adalah sah, bebas dari
sengketa dan dapat dialihkan haknya.
• Pemilik aset yang menjadi objek penilaian telah mengetahui, memahami maksud dan tujuan
penilaian ini dan menyetujui pelaksanaan penilaian aset ini sesuai dengan maksud dan tujuan
penilaian.
• Aset yang ditunjukan oleh pemilik dan/atau pemberi tugas dan/atau pihak terkait lainnya kepada
kami adalah benar yang dimaksud sebagai objek penilaian.
• Adanya perbedaan tanggal inspeksi dan tanggal penilaian yang cukup signifikan, maka seluruh
informasi dan data yang disampaikan kepada Penilai diasumsikan sama dan tidak dapat
perbedaan yang berarti antara kondisi objek penilaian pada tanggal inspeksi dan pada tanggal
penilaian.
Hal. 4
Page 13
13
13. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penerapannya
Pendekatan penilaian merupakan landasan proses penilaian dilengkapi dengan metode penilaian dari
masing-masing pendekatan yang digunakan. Tiga pendekatan yang dijelaskan dibawah ini merupakan
pendekatan utama yang digunakan dalam proses penilaian, yakni Pendekatan Pasar, Pendekatan
Pendapatan dan Pendekatan Biaya.
• Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran
tersedia.
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di
pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi
hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual)
atau yang terdaftar (listed) dari aset identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini
perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan
penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan
transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam
penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang
ditransaksikan (aset pembanding) dan yang dinilai.
• Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas dimasa yang akan
datang ke nilai kini.
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan selama masa manfaatnya
dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan
menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat
diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak,
misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu
aset.
• Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana
pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh aset dengan
kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.
Pendekatan ini berdasarkan pada prisip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk aset yang
akan dinilai, tidak lebih dari biaya membeli atau membangun untuk aset setara, kecuali faktor
waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, resiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai
akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset
Hal. 5
Page 14
13
alternative yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya
perbedaan biaya dengan aset alternative, tergantung pada dasar nilai yang diperlukan.
Pendekatan dan metode penilaian yang diterapkan dalam laporan ini, dapat dilihat pada uraian
penilaian.
14. Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Laporan penilaian diperuntukkan sebagaimana yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan dan bukan
untuk publikasi secara umum. Penggunaan laporan penilaian ini untuk hal yang tidak dimaksudkan
dalam lingkup penugasan harus mendapat persetujuan tertulis dari KJPP Ruddy Barus Yenny dan
Rekan.
15. Standar Penilaian
Penilaian ini dilaksanakan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia
(KEPI & SPI) Edisi VII Tahun 2018 serta peraturan dan perundang-undangan yang berlaku. Penilai
selamanya bertanggung jawab untuk menjaga kerahasiaan setiap dan seluruh dokumen, data dan
informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas sehubungan dengan pelaksaan pekerjaan penilaian
berdasarkan Proposal Penawaran (“Informasi Rahasia”), dan Penilai tidak diperkenakan untuk
mengungkapnya kepada pihak ketiga manapun, termasuk apabila pekerjaan yang diberikan telah
berakhir, kecuali Informasi Rahasia diperlukan oleh pejabat Otoritas Jasa Keuangan yang berwenang
atau asosiasi yang terkait. Informasi Rahasia dapat disimpan selama jangka waktu sebagaimana sebagai
mana yang diatur dalam Undang – Undang nomor 8 tahun 1997 tentang Dokumen Perusahaan.
16. Batasan atau Pengecualian Atas Tanggung Jawab Kepada Pihak Selain Pemberi Tugas
• Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Ruddy Barus Yenny dan Rekan hanya bertanggung jawab
memberikan laporan dan informasi kepada pemberi tugas dan/atau pihak terkait lainnya
sebagaimana yang diatur dalam Lingkup Penugasan. Penggunaan Laporan ini terhadap yang tidak
disebutkan pada lingkup penugasan harus dengan seizin tertulis dari KJPP Ruddy Barus Yenny dan
Rekan.
• Penilai dan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Ruddy Barus Yenny dan Rekan, tidak bertanggung
jawab atas penggunaan laporan penilaian ini selain yang dimaksud pada lingkup penugasan.
17. Konfirmasi Mengenai Kebenaran dan Sifat Informasi Yang Diberikan Oleh Pemberi Tugas dan/atau
Pihak Terkait
• Dalam hal Pemberi Tugas tidak memberikan data dan informasi yang benar atas objek penilaian
termasuk penunjukan lokasi yang salah, maka penilai dibebaskan dari tanggung jawab atas hasil
penilaian yang tidak tepat karena kesalahan tersebut.
• Informasi dan data atas aset objek penilaian yang diperoleh oleh Penilai dari pemberi tugas
dan/atau pihak yang terkait adalah benar sesuai dengan aslinya/keadaan sebenarnya. Penilai dan
Hal. 6
Page 15
13
KJPP Ruddy Barus Yenny dan Rekan dibebaskan atas tanggung jawab dari tuntutan kerugian harta,
gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik secara sendiri – sendiri
maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung terhadap pihak manapun
juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan penyampaian data dan infomasi apakah yang
disampaikan secara verbal dan/atau dalam bentuk asli, foto kopi, dan/atau salinan dari pemberi
tugas dan/atau pihak terkait lainnya.
19. Laporan Penilaian
Laporan penilaian yang kami terbitkan berupa Laporan Penilaian Terinci dan disusun dengan
menggunakan Bahasa Indoneisa.
21. Kondisi Ketidakpastian Perekonomian Selama Pandemi Covid-19
Bencana skala dunia akibat dari Pandemi Covid-19 telah menimbulkan dampak secara langsung dan
tidak langsung terhadap kondisi sosial, ekonomi dan keuangan, baik Indonesia maupun dunia
internasional. Dampak yang terjadi pada sektor keuangan kemudian mempengaruhi kebijakan
ekonomi dan keuangan negara di dunia termasuk Indonesia.
Akibat dari bencana pandemi Covid-19 dan situasi ketidakpastian ekonomi global termasuk Indonesia
saat ini, mengakibatkan keterbatasan dalam pengumpulan data dan informasi dalam melakukan analis
pasar. Dengan adanya keterbatasan tersebut, laporan penilaian yang akan diterbitkan nantinya perlu
pemahaman dan kehati-hatian dalam penggunaannya.
22. Kesimpulan Nilai
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan seluruh faktor-faktor
yang mempengaruhi dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku,
maka kami berpendapat bahwa opini Nilai Sewa Pasar dari aset Ruang Kantor, yang terletak di Gedung
Perkantoran Wisma 2 Garudafood Lantai 4, Jalan Bintaro Raya No. 10 RT. 003 RW. 010, Kelurahan
Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta, pada
tanggal penilaian 31 Desember 2023 adalah sebesar Rp. 645.000.000,-/Tahun (Enam Ratus Empat
Puluh Lima Juta Rupiah Per Tahun).
Hal. 7
Page 16
13
BAB 2
TINJAUAN PASAR
Perkembangan Properti Komersial Triwulan IV – 2023
A. Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2023 secara tahunan
tumbuh 1,91% (yoy), melambat dibandingkan 6,22% (yoy) pada triwulan III 2023 (Grafik 1).
Perlambatan indeks permintaan untuk kategori sewa terjadi pada mayoritas segmen terkecuali
segmen ritel. Perlambatan tersebut terutama disebabkan oleh menurunnya indeks permintaan
segmen hotel di Semarang. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori
jual pada triwulan IV 2023 tumbuh sebesar 0,34% (yoy), relatif stabil dibandingkan pertumbuhan
triwluan sebelumnya sebesar 0,39% (yoy) (Grafik 2). Hal tersebut dipengaruhi oleh terjaganya
permintaan segmen pergudangan dan lahan industri.
Pertumbuhan Tahunan Indeks Pertumbuhan Tahunan Indeks
Grafik 1 Grafik 2
Demand Kategori Sewa (% yoy) Demand Kategori Jual (% yoy)
Sejalan dengan perkembangan tahunan, secara triwulanan pertumbuhan Indeks Permintaan
Properti Komersial pada kategori sewa melambat dari 2,48% (qtq) pada triwulan sebelumnya
menjadi sebesar 2,11% (qtq) pada triwulan IV 2023 (Grafik 3). Perlambatan indeks permintaan
terjadi pada segmen hotel di Jakarta, Banten, Makassar, dan Denpasar, serta menurunnya indeks
permintaan pada segmen apartemen sewa di Jakarta. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti
Komersial triwulan IV 2023 pada kategori jual tumbuh sebesar 0,10% (qtq), relatif stabil
dibandingkan triwulan III 2023 yang tumbuh 0,08% (qtq) (Grafik 4). Terjaganya pertumbuhan
permintaan ini terutama disebabkan oleh pertumbuhan permintaan pada segmen perkantoran jual
di Surabaya dan Jakarta.
Hal. 8
Page 17
13
Pertumbuhan Triwulan Indeks Pertumbuhan Triwulan Indeks
Grafik 3 Grafik 4
Demand Kategori Sewa (% qtq) Demand Kategori Jual (% qtq)
B. Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2023 tumbuh 1,30% (yoy),
lebih tinggi dibandingkan triwulan III 2023 yang tumbuh 1,03% (yoy) (Grafik 5). Hal ini didorong
peningkatan indeks pasokan pada segmen ritel sewa, apartemen sewa, dan hotel. Di sisi lain, Indeks
Pasokan untuk kategori jual melambat dari 0,19% (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 0,03%
(yoy) (Grafik 6). Kondisi ini terutama dipengaruhi oleh melambatnya pasokan perkantoran jual di
Jakarta dan lahan industri di Medan.
Pertumbuhan Tahunan Indeks Pertumbuhan Tahunan Indeks
Grafik 5 Grafik 6
Supply Kategori Sewa (% yoy) Supply Kategori Jual (% yoy)
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan IV 2023
meningkat 0,13% (qtq), setelah terkontraksi sebesar 0,03% (qtq) (Grafik 7). Kondisi ini terutama
didorong oleh peningkatan indeks pasokan pada segmen apartemen sewa di Bandung dan
Denpasar, serta segmen ritel sewa di Banten. Terdapat penambahan pasokan unit apartemen sewa
di Bandung selama triwulan IV 2023 karena permindahan fungsi dan kepemilikan. Unit-unit yang
sebelumnya dioperasikan sebagai hotel, saat ini dikembalikan ke masing-masing pemilik dan
dioperasikan sebagai apartemen sewa untuk sewa jangka panjang. Permintaan apartemen sewa
di Bandung mayoritas berasal dari mahasiswa, khususnya terhadap apartemen yang berlokasi
dekat dengan perguruan tinggi. Sementara itu, peningkatan indeks pasokan apartemen sewa
di Denpasar didorong pembukaan kembali apartemen sewa yang sempat tutup selama pandemi
seiring peningkatan permintaan dari turis mancanegara. Selanjutnya, Indeks Pasokan Properti
Komersial kategori jual juga mengalami peningkatan 0,01% (qtq) setelah mengalami kontraksi
pada triwulan sebelumnya sebesar 0,02% (qtq), didorong oleh peningkatan pasokan perkantoran
jual di Surabaya (Grafik 8).
Hal. 9
Page 18
13
Pertumbuhan Triwulan Indeks Pertumbuhan Triwulan Indeks
Grafik 7 Grafik 8
Supply Kategori Sewa (% qtq) Supply Kategori Jual (% qtq)
C. Perkembangan Harga Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial yang meningkat di tengah perlambatan Indeks Permintaan
Properti Komersial mendorong perlambatan pada Indeks Harga Properti Komersial terutama untuk
kategori sewa. Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2023 sebesar
2,03% (yoy), melambat dibandingkan pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar 3,57% (yoy)
(Grafik 9). Hal ini terutama disebabkan penurunan indeks harga pada segmen hotel di Banten.
Selanjutnya, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan
IV 2023 mengalami kenaikan 0,64% (yoy), lebih tinggi dibandingkan kenaikan triwulan III 2023
sebesar 0,48% (yoy) (Grafik 10). Hal ini seiring peningkatan indeks harga segmen perkantoran jual
di Surabaya dan segmen lahan industri di Semarang.
Perkembangan Indeks Harga Perkembangan Indeks Harga
Grafik 9 Grafik 10
Kategori Sewa Tahunan (% yoy) Kategori Jual Tahunan (% yoy)
Secara triwulan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2023 naik
1,76% (qtq) sedikit melambat dibandingkan kenaikan triwulan sebelumnya sebesar 1,79% (qtq)
(Grafik 11). Perlambatan indeks harga tersebut terutama disebabkan penurunan indeks harga di
Jakarta dan Surabaya. Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial kategori jual pada triwulan
IV 2023 naik 0,23% (qtq) sedikit lebih tinggi daripada kenaikan triwulan sebelumnya sebesar
0,19% (qtq) (Grafik 12). Hal ini didorong oleh peningkatan indeks harga pada segmen lahan industri
di Semarang.
Perkembangan Indeks Harga Perkembangan Indeks Harga
Grafik 11 Grafik 12
Kategori Sewa Triwulan (% qtq) Kategori Jual Triwulan (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Hal. 10
Page 19
13
BAB 3
URAIAN OBJEK PENILAIAN
3.1. Gambaran Singkat PT. Mulia Boga Raya, Tbk
PT. Mulia Boga Raya,Tbk adalah anak usaha Garudafood yang bergerak di bidang
produksi keju dan mayones. Selain kantor pusat di Bekasi, perusahaan ini juga memiliki kantor
pemasaran di Jakarta Barat.
Perusahaan ini didirikan pada tanggal 25 Agustus 2006. Setahun kemudian, perusahaan ini mulai
menyiapkan lahan di Cikarang untuk dijadikan lokasi pabriknya, dan pada tahun 2008, pabrik tersebut
mulai beroperasi penuh. Pada tahun 2009, perusahaan ini ditunjuk oleh PT. Fonterra Brands
Indonesia untuk memproduksi produk mereka, salah satunya keju olahan dengan merek Anchor. Pada
tahun 2010, perusahaan ini mulai memproduksi keju cheddar olahan dengan mereknya sendiri, yakni
Prochiz, dalam kemasan 2 kg dan 180 gram. Prochiz ternyata cukup laku, sehingga pada tahun 2011,
perusahaan ini menambah fasilitas dan memperluas pabriknya. Perusahaan ini kemudian mulai
memproduksi varian baru, seperti Prochiz Slice, yang berupa keju cheddar lembaran. Pada tahun 2013,
perusahaan ini mulai mengekspor produknya ke Maladewa, Brunei Darussalam, Timor
Leste, Myanmar, Kamboja, Seychelles, Malaysia, Thailand, dan Filipina. Sejak tahun 2013, perusahaan
ini terus meluncurkan varian-varian baru, mulai dari keju premium, yang memiliki kandungan cheddar
dan cita rasa yang lebih tinggi, hingga memproduksi mayones untuk salad. Sejak tahun 2015,
perusahaan ini juga terus menambah lini produksi di pabriknya hingga mencapai 7 lini produksi pada
tahun 2021. Pada tanggal 25 November 2019, perusahaan ini resmi melantai di Bursa Efek Indonesia.
Pada tahun 2020, Garudafood resmi mengakuisisi 55% saham perusahaan ini. Pada tahun 2021,
perusahaan ini meletakkan batu pertama pembangunan gudang di Cikarang.
Sumber : https://id.wikipedia.org/wiki/Mulia_Boga_Raya
3.2. Objek Penilaian
Objek penilaian terletak di Gedung Perkantoran Wisma 2 Garudafood Lantai 4, Jalan Bintaro Raya No.
10 RT. 003 RW. 010, Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta
Selatan, Provinsi DKI Jakarta.
Berikut ini beberapa bangunan petunjuk yang terdapat di sekitar lokasi antara lain:
• Sekolah Tinggi Ilmu Kesehatan Pertamina lebih kurang 100 meter di sebelah Barat objek penilaian.
• Rumah Sakit Yadika Kebayoran Lama lebih kurang 400 meter di sebelah Tenggara objek penilaian.
• Taman Pemakaman Umum Tanah Kusir lebih kurang 500 meter di sebelah Barat objek penilaian.
• Polsek Kebayoran Lama lebih kurang 500 meter di sebelah Timur Laut objek penilaian.
Hal. 11
Page 20
13
Objek penilaian dapat dicapai dari Tol Lingkar Luar Jakarta, kemudian ambil jalan keluar menuju Tanah
Kusir, dan selanjutnya arah Barat melalui Jalan RC Veteran sejauh lebih kurang 1,2 kilometer dan
seterusnya hingga Jalan Bintaro Raya sejauh lebih kurang 400 meter hingga lokasi aset, sebagaimana
yang terlihat dalam peta lokasi terlampir.
3.3. Akses Jalan dan Uraian Tapak
• Lebar jalan menuju lokasi objek penilaian berkisar antara 12 - 16 meter.
• Jalan di depan objek penilaian yaitu Jalan Bintaro Raya dengan lebar lebih kurang 12 meter dan
dapat dilalui kendaraan roda empat atau lebih.
• Jalan Bintaro Raya diperkeras dengan pekerasan aspal, diterangi oleh lampu-lampu jalan, dan
dilengkapi dengan drainase terbuka dan tertutup dan daerah bebas banjir.
• Sarana angkutan umum seperti angkutan perkotaan dan taksi, dapat dijumpai di Jalan Bintaro
Raya tepat berada didepan dari objek penilaian.
• Batas - batas tanah sesuai kondisi pengamatan:
o Sebelah Timur : View Kota
o Sebelah Selatan : Koridor dan Ruang Kantor
o Sebelah Barat : View
o Sebelah Utara : View
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas tanah dari aset dimaksud. Tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertipikat
tanah, kami berasumsi bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran
luas yang dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah aset dimaksud.
3.4. Sarana dan Fasilitas Sosial
Sarana dan fasilitas yang tersedia di lokasi dan sekitarnya antara lain:
Sarana pendidikan seperti SMA Negeri 47 Jakarta lebih kurang 600 meter di sebelah Utara objek
penilaian.
Sarana peribadatan seperti Masjid Nurul Hidayah lebih kurang 200 meter di sebelah Timur objek
penilaian.
Pusat perbelanjaan seperti Pondok Indah Mall 3 lebih kurang 1,5 kilometer di sebelah Tenggara
objek penilaian.
Sarana Pelayanan Umum seperti Polsek Kebayoran Lama lebih kurang 500 meter di sebelah Timur
Laut objek penilaian.
Hal. 12
Page 21
13
3.5. Data Properti
3.5.1 Data Ruang Kantor
Luas Ruang kantor yang dimaksud dalam penilaian ini adalah 320 m2 (tiga ratus dua puluh meter
persegi), dilindungi dengan dokumen kepemilikan tanah berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan No.
628, dengan luas tanah keseluruhan (1.595 m2). Diterbitkan tanggal 14 JAN 1998 dilengkapi dengan
Gambar Situasi No. 5537/1996, tanggal 5-11-1996, Nama Pemegang Hak adalah Perseroan Terbatas
PT. GARUDAFOOD PUTRA PUTRI JAYA. Penerbitan sertipikat oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kotamadya Jakarta Selatan, dan berakhirnya hak pada tanggal 12/01/2038.
3.5.2 Data Bangunan Kantor
Pada saat kami melakukan penilaian, kami menerima Salinan Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
No. 458/IMB/1955, tanggal 13-1-1995. Dan kami beranggapan bangunan ini berdiri secara sah.
Pondasi : Tapak Beton dan Tiang Pancang
Struktur : Beton Bertulang
Rangka Atap : Dak Beton
Penutup Atap : Atap beton bertulang
Plafon : Gypsum
Dinding : Pasangan dinding bata merah, diplester, diaci dan
dilapisi cat
Pintu Dan Jendela : Pintu Utama menggunakan pintu folding gate,
jendela rangka alumunium dengan panel kaca
Lantai : Keramik
Luas Ruang Kantor : 320 m2
Posisi (Lantai) : Lantai 4
Tahun dibangun : 1995
Kondisi/Perawatan : Kurang Baik/Cukup
3.6. Perencanaan Tata Ruang Wilayah dan Salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Berdasarkan informasi dari Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan Provinsi DKI Jakarta, objek
terletak di Zona Perdagangan dan Jasa dengan ketentuan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) = 55%,
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) = 3,92, Koefisien Tapak Basement (KTB) = 60%, dan Koefisien Dasar
Hijau (KDH) = 20%.
Berdasarkan Salinan Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No. 458/IMB/1955, tanggal 13-1-1995
peruntukan objek penilaian adalah kantor hunian.
Hal. 13
Page 22
13
3.7. Kondisi Pasar / Marketability
Pada saat inspeksi lapangan, di sekitar Jalan Bintaro Raya masih didominasi oleh bangunan
perkantoran. Berdasarkan pengamatan di lapangan, perkembangan bisnis properti di Jalan Bintaro
Raya ini cenderung bergerak ke arah sektor properti skala menengah, namun masih memerlukan
waktu. Faktor pemerintah dan pengembang properti di daerah ini diperlukan agar tumbuh sebagai
salah satu sektor pendorong perkembangan bisnis sektor lainnya khususnya properti.
Pada saat inspeksi kondisi pasar tidak menentu (tidak pasti), sebagai akibat adanya pandemi Covid-19
yang pengaruhnya terhadap penawaran dan permintaan properti dan kelompok pembeli umumnya
adalah pengguna langsung dengan waktu yang diperlukan jika properti ini dijual kami perhitungkan
perlu pemasaran dengan waktu yang lebih panjang.
Berkaitan dengan marketabilitas atau kemampuan objek penilaian untuk menarik pembeli potensial
(potential buyer), kami melakukan beberapa analisa terhadap beberapa kriteria sebagai berikut:
Kriteria Kategori Keterangan
Wilayah Kota Besar Berada dalam wilayah Kota Jakarta Selatan.
Akses Jalan Baik Aspal dengan lebar kurang lebih 12 meter.
Posisi Lantai Baik Bearada di lantai 4
Lingkungan Sekitar Objek Baik Pada umumnya sudah tertata dengan baik,
dilengkapi dengan sarana pelayanan dan fasilitas
umum yang berada dekat dengan objek penilaian,
seperti: sekolah, RS, sarana ibadah, kantor
pemerintahan dll.
Peruntukan Sesuai Berdasarkan salinan Surat Izin Mendirikan
Bangunan (IMB) No. 458/IMB/1955, tanggal
13-1-1995 merupakan salinan IMB Global dan
termuat luas 2.546 m2. Peruntukan objek penilaian
adalah kantor hunian. Penggunaan yang paling
optimal adalah pengembangan sesuai dengan
ketentuan yang diijinkan.
Lokasi Baik • Tidak berada di jalur SUTET
• Tidak bersisian dengan Tempat Pemakaman
Umum
• Tidak dekat tempat pembuangan sampah
• Tidak bersisian dengan sungai
• Tidak termasuk lokasi banjir
Dari beberapa kriteria tersebut di atas, pada umumnya objek penilaian secara keseluruhan
marketable.
Hal. 14
Page 23
13
3.8. Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
HBU didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara
fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial
layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut.
3.8.1 Secara Fisik Dimungkinkan
Dengan memperhatikan bentuk, ketinggian lantai dan kondisi kantor serta luas kantor adalah
320 meter persegi dan Jalan di depan adalah Jalan Bintaro Raya dengan lebar 12 meter dengan
perkerasan aspal serta akses menuju lokasi mudah maka properti dimaksud secara fisik dimungkinkan
penggunaannya sebagai kantor
3.8.2 Secara Hukum Diijinkan
Berdasarkan Salinan Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No. 458/IMB/1955, tanggal 13-1-1995.
Penggunaan bangunan saat ini sudah sesuai dengan peraturan yang berlaku.
3.8.3 Secara Finansial Layak
Secara Finansial penggunaan aset sebagai kantor adalah layak dilihat dari kantor saat ini lebih besar
dari nilai tanah dan bangunan saat investasi. Bahwa properti dimaksud memenuhi penggunaan yang
layak secara finansial.
3.8.4 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Dengan memperhatikan aspek fisik dimungkinkan, secara hukum diijinkan dan secara finansial layak,
maka pengembangan saat ini (as improved) memberikan penggunaan tertinggi dan terbaik.
3.9. Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian dan Prosedur Penilaian
Sesuai dengan karakteristik aset yang dinilai dan ketersediaan data-data pasar, maka pendekatan
yang digunakan adalah Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan metode Perbandingan Data
Pasar (Direct Comparison Method), yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran
yang melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi
nilai.
Beberapa langkah penting dalam Metode Perbandingan Data Pasar adalah:
a. Mengidentifikasi unit perbandingan yang digunakan oleh pelaku pasar pada pasar
yang relevan.
b. Mengidentifikasi data transaksi atau penawaran pembanding yang relevan dan
menghitung tolak ukur utama penilaian (Key Valuation Metrics) pada data
tersebut.
c. Melaksanakan analisis perbandingan yang konsisten terhadap persamaan dan
perbedaan kualitatif dan kuantitatif antara aset pembanding dengan aset yang
dinilai.
Hal. 15
Page 24
13
d. Membuat penyesuaian yang diperlukan (jika ada) terhadap tolak ukur utama
penilaian untuk merefleksikan perbedaan antara aset yang dinilai dengan aset
pembanding.
e. Menerapkan tolak ukur utama penilaian, yang disesuaikan terhadap aset yang
dinilai, dan
f. Apabila digunakan beberapa tolak ukur utama penilaian, maka dapat dilakukan
rekonsiliasi terhadap indikasi nilai.
Pada saat penilaian, kami tidak mendapat data pasar yang sudah tersewa (transaksi) yang
memadai untuk dapat diandalkan, maka penilai menggunakan data-data pasar pembanding
yang ditawarkan untuk disewa.
Untuk penilaian aset ini, kami telah mengumpulkan data-data pasar pembanding yang
sedang ditawarkan untuk disewa. Data tersebut adalah sebagai berikut:
Hal. 16
Page 25
13
A. INFORMASI UMUM Objek Penilaian Data Pembanding 1 Data Pembanding 2 Data Pembanding 3
Jenis Objek Penilaian Kantor Kantor Kantor Kantor
Gedung Perkantoran Wisma 2 Pondok Indah Office Tower 1
Nama Office Space Graha Adhi Media Lantai 3 Graha Sumartadinata Lantai 4
Garudafood Lantai 4 Lantai 13
Jalan Bintaro Raya No. 10 RT. 003 RW. 010 Deplu Raya No. 6 RT. 01 RW. 03 Ciputat Raya No. 102 Sultan Iskandar Muda
Kelurahan Kebayoran Lama Utara Pesanggrahan Kebayoran Lama Selatan Pondok Pinang
Kecamatan Kebayoran Lama Pesanggrahan Kebayoran Lama Kebayoran Lama
Kota Jakarta Selatan Jakarta Selatan Jakarta Selatan Jakarta Selatan
Provinsi DKI Jakarta DKI Jakarta DKI Jakarta DKI Jakarta
Koordinat -6.253180, 106.774706 6°16'20.4"S 106°45'56.3"E 6°15'22.7"S 106°46'39.9"E 6°15'46.4"S 106°46'57.6"E
Luas Unit (m2) 320 201 265 458
Status Aset Dihuni Tidak Dihuni Tidak Dihuni Tidak Dihuni
Harga Sewa/Tahun (Rp.) 422.100.000 600.000.000 1.417.968.000
Kepemilikan SHGB SHGB SHGB SHGB
Syarat Pembiayaan Cash Cash Cash
Kondisi Pasar Normal Normal Normal Normal
Furnished / Unfurnished Unfurnished Unfurnished Unfurnished
Posisi (Lantai) 4 3 3 13
Hadap Jalan Deplu Raya/Selatan Jalan Ciputat Raya/Barat Jalan Sultan Iskandar Muda/Timur
Bentuk Tanah Segi Empat Segi Empat Segi Empat
Jenis Tanah Darat Darat Darat
Jarak dari objek ± 3 kilometer ± 2 kilometer ± 1,5 kilometer
Strong & Weakness
Lama Ditawarkan ± 12 Bulan ± 12 Bulan ± 12 Bulan
Sumber Data Bapak Panji Ibu Leony Lee Bapak Heru Hermawan
Telepon 0858-1428-8429 0878-8756-9957 0812-9570-0181
B. ANALISA HARGA SEWA
Perkiraan Tersewa (Rp) 410.000.000 550.000.000 1.200.000.000
Potongan Penawaran/m2 (Rp.) 12.100.000 50.000.000 217.968.000
Potongan Penawaran (%) 2,9% 8% 15%
Indikasi Harga Sewa Per meter2 (Rp/m2) 2.039.801 2.075.472 2.620.087
C. PENYESUAIAN
1. Hak Atas Properti Dialihkan 0,0% - 0,0% - 0,0% -
Kepemilikan 2.039.801 2.075.472 2.620.087
2. Syarat Pembiayaan 0,0% - 0,0% - 0,0% -
TRANSAKSI
Tunai / Bertahap / Kredit 2.039.801 2.075.472 2.620.087
3. Kondisi Penjualan 0,0% - 0,0% - 0,0% -
Normal / Jual Cepat 2.039.801 2.075.472 2.620.087
4. Pengeluaran Yg Dilakukan 0,0% - 0,0% - 0,0% -
Renovasi / Penggantian 2.039.801 2.075.472 2.620.087
5. Kondisi Pasar 0,0% - 0,0% - 0,0% -
Normal / Perubahan Supply Demand 2.039.801 2.075.472 2.620.087
1. Lokasi
- Akses 0,0% - 0,0% - 0,0% -
- Kelas Jalan / Lebar Jalan 0,0% - 0,0% - -10,0% (262.009)
- Jarak Dari 0,0% - 0,0% - 0,0% -
- Kondisi Lingkungan 0,0% - 0,0% - -10,0% (262.009)
PROPERTI
2. Karakteristik Fisik
- Luas Kantor -3,5% (71.393) -2,5% (51.887) 5,0% 131.004
- Tinggi Lantai 0,0% - 0,0% - 0,0% -
- Fasilitas (Parkir dan Ruang Meeting) 0,0% 0,0% 0,0%
- Topografi 0,0% - 0,0% - 0,0% -
- Posisi Hook 0,0% - 0,0% - 0,0% -
- Kualitas Bangunan 0,0% - 0,0% - 0,0% -
- Kondisi Bangunan 0,0% - 0,0% - 0,0% -
Jumlah Penyesuaian Properti -3,5% (71.393) -2,5% (51.887) -15,0% (393.013)
Indikasi NP Stlh Penyesuaian 1.968.408 2.023.585 2.227.074
Absolut/Prosentase Peny. 31% 4% 40,7% 3% 52,3% 25% 7,0%
Jlh Pembobotan / Nilai Peny. 17 7 800.559 9 1.058.143 1,2 156.766
Indikasi Nilai Pasar Per m2/Tahun 2.015.000 167.917 /mtr/bln
Indikasi Sewa Pasar/Tahun 644.800.000
Di Bulatkan 645.000.000
Hal. 17
Page 26
13
Setelah mempertimbangkan semua data dan informasi yang relevan, menelaah dan
menganalisa, kami berpendapat bahwa Nilai Sewa Pasar/ Tahun dimaksud dalam penilaian
ini adalah:
Nilai Sewa Pasar : Rp. 645.000.000,-/ Tahun
Terbilang : Enam Ratus Empat Puluh Lima Juta Rupiah Per Tahun
Hal. 18
Page 27
13
SYARAT – SYARAT PEMBATAS
1. Dalam melakukan Penugasan Penilaian Profesional, Penilai Properti dilarang menerima Penugasan
Penilaian Profesional, Jika Penilaian Properti memiliki informasi bahwa Penilai Properti lain telah
ditunjuk oleh pemberi tugas yang sama untuk melakukan Penilaian atas objek Penilaian dengan maksud,
tujuan, dan Tanggal Penilaian yang sama, kecuali dilakukan dalam rangka penggantian Penilai Properti
sebagaimana diatur dalam Pengaturan Otoritas Jasa Keuangan ini. (POJK No.28/POJK.04/2021 BAB V
Pasal 221 Poin b)
2. Informasi yang telah diberikan oleh pemilik/pemberi tugas atau pihak terkait lainnya kepada Penilai
seperti yang disebutkan dalam laporan penilaian di anggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak
bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan
kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen atau keterangan dari instansi pemerintahan
yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya
berada dipihak Pemberi Tugas.
3. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan penilaian
bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas dan disajikan untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan
penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang
dicantumkan pada laporan penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi
Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang
timbul.
4. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang merupakan bagian
dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan yang dimaksud dan tujuan penilaian. Nilai yang
digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
5. Laporan penilaian digunakan secara keseluruhan yang tidak terpisahkan dan terbatas pada maksud dan
tujuan penilaian yang ditentukan. Laporan ini tidak berlaku untuk maksud dan tujuan penilaian yang
berbeda.
6. Kami tidak melakukan peyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu
pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan
untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.
7. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran.
Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasrkan pada asumsi mengenai tidak adanya
pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
Hal. 19
Page 28
13
8. Gambar, foto, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan disajikan hanya untuk kemudahan
visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal
lain.
9. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari web resmi atau pernyataan tertulis yang
dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami bertanggung jawab bahwa
properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan
properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan
peraturan-peraturan yang berlaku.
10. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi dan data yang
diberikan Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan. Oleh karena itu, kami tidak melakukan
pengukuran ulang terhadap luasan properti secara rinci, melainkan didasarkan kepada data sertipikat,
gambar bangunan dan data lainnya yang diterima dari Pemberi Tugas.
11. Bertanggung Jawab atas hasil penilaian dan bersedia untuk:
• Mempersentasikan laporan kepada pihak pemberi tugas.
• Bertanggung jawab atas laporan yang dikeluarkan dan bersedia memberikan keterangan atas laporan
penilaian.
12. Informasi mengenai data pembanding bersumber dari pihak penjual/pemilik, kami tidak melakukan
verifikasi atas luas spesifikasi dan informasi lainnya. Kami asumsikan informasi tersebut adalah benar.
13. Penilaian ini dilakukan dalam kondisi pandemi Covid-19 dimana kondisi perekonomian tidak menentu
(tingginya tingkat ketidakpastian) sehingga pengguna laporan penilaian diminta untuk berhati-hati
dalam menentukan rele`vansi atara hasil penilaian dengan kebutuhannya (terkait penggunaan hasil
penilaian), khususnya berkenaan dengan perbedaan antara tanggal penilaian dan waktu penggunaan
hasil penilaian dalam pengambilan keputusan bisnis dan ekonomi/keuangan.
Hal. 20
Page 29
LAMPIRAN-LAMPIRAN
Page 30
GAMBAR SITUASI TANAH SESUAI SERTIPIKAT
SHGB No. 628
Luas: 1.595 m²
Pemberi Tugas : PT. Mulia Boga Raya, Tbk
Pengguna Laporan : PT. Mulia Boga Raya, Tbk dan Otoritas Jasa Keuangan
Keterangan: Lokasi Objek Penilaian : Gedung Perkantoran Wisma 2 Garudafood, Lantai 4
Jalan Bintaro Raya No.10A RT. 003 RW. 010,
Tanpa Skala Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama,
Kota Jakarta selatan, Provinsi DKI Jakarta
Page 31
GAMBAR TANAH WISMA 2 DILAPANGAN
SHGB No. 628
Luas: 1.595 m²
Pemberi Tugas : PT. Mulia Boga Raya, Tbk
Pengguna Laporan : PT. Mulia Boga Raya, Tbk dan Otoritas Jasa Keuangan
Keterangan: Lokasi Objek Penilaian : Gedung Perkantoran Wisma 2 Garudafood, Lantai 4
Jalan Bintaro Raya No.10A RT. 003 RW. 010,
Tanpa Skala Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama,
Kota Jakarta selatan, Provinsi DKI Jakarta
Page 32
LAYOUT DENAH KANTOR
Objek Penilaian
Pemberi Tugas : PT. Mulia Boga Raya, Tbk
Pengguna Laporan : PT. Mulia Boga Raya, Tbk dan Otoritas Jasa Keuangan
Keterangan: Lokasi Objek Penilaian : Gedung Perkantoran Wisma 2 Garudafood, Lantai 4
Jalan Bintaro Raya No.10A RT. 003 RW. 010,
Tanpa Skala Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama,
Kota Jakarta selatan, Provinsi DKI Jakarta
Page 33
PETA LOKASI
Pemberi Tugas : PT. Mulia Boga Raya, Tbk
Pengguna Laporan : PT. Mulia Boga Raya, Tbk dan Otoritas Jasa Keuangan
Lokasi Objek Penilaian : Gedung Perkantoran Wisma 2 Garudafood, Lantai 4
Jalan Bintaro Raya No.10A RT. 003 RW. 010,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama,
Kota Jakarta selatan, Provinsi DKI Jakarta
Page 34
PETA TATA KOTA
Pemberi Tugas : PT. Mulia Boga Raya, Tbk
Pengguna Laporan : PT. Mulia Boga Raya, Tbk dan Otoritas Jasa Keuangan
Keterangan: Lokasi Objek Penilaian : Gedung Perkantoran Wisma 2 Garudafood, Lantai 4
Jalan Bintaro Raya No.10A RT. 003 RW. 010,
Tanpa Skala Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama,
Kota Jakarta selatan, Provinsi DKI Jakarta
Page 35
Pemberi Tugas : PT. Mulia Boga Raya, Tbk
Pengguna Laporan : PT. Mulia Boga Raya, Tbk dan Otoritas Jasa Keuangan
Lampiran Foto Lokasi : Gedung Perkantoran Wisma 2 Garudafood Lantai 4
Jalan Bintaro Raya No. 10 RT. 003 RW. 010
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan
Provinsi DKI. Jakarta
1. Tampak Objek Penilaian Sebelah Kanan 2. Tampak Objek Penilaian Sebelah Kiri
3. Tampak Depan Objek Penilaian 4. Tampak Depan Kantor
5. Tampak Akses ke Tangga Kantor 6. Tampak Dalam Kantor
Page 36
Pemberi Tugas : PT. Mulia Boga Raya, Tbk
Pengguna Laporan : PT. Mulia Boga Raya, Tbk dan Otoritas Jasa Keuangan
Lampiran Foto Lokasi : Gedung Perkantoran Wisma 2 Garudafood Lantai 4
Jalan Bintaro Raya No. 10 RT. 003 RW. 010
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan
Provinsi DKI. Jakarta
7. Tampak Dalam Kantor 8. Tampak Dalam Kantor
9. Tampak Batas Sewa Kantor 10. Tampak Pentri Kantor
11. Tampak Dalam Kantor 12. Tampak Dalam Kantor
Page 37
Pemberi Tugas : PT. Mulia Boga Raya, Tbk
Pengguna Laporan : PT. Mulia Boga Raya, Tbk dan Otoritas Jasa Keuangan
Lampiran Foto Lokasi : Gedung Perkantoran Wisma 2 Garudafood Lantai 4
Jalan Bintaro Raya No. 10 RT. 003 RW. 010
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan
Provinsi DKI. Jakarta
13. Tampak Dalam Kantor 14. Tampak Dalam Kantor
15. Tampak View Sebelah Timur 16. Tampak View Sebelah Utara
17. Tampak View Sebelah Barat 18. Tampak Dengan Pendamping
Names mentioned 26 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Ruddy Barus Yenny dan Rekan
p.2 ×8
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×2
unresolved
org
KJPP Ruddy Barus Yenny
p.3 ×4
unresolved
org
Rekan Raja Tunggung Barus
p.3
unresolved
person
Tanda Tangan Raja Tunggung Barus
p.5 ×2
unresolved
—
MAPPI
· :
p.5 ×4
unresolved
—
STTD
· :
p.5
unresolved
—
Lisensi Pertanahan
· :
p.5
unresolved
—
Kualifikasi
· :
p.5
unresolved
org
Properti Mega Permata Sari Br Ginting
p.5
unresolved
person
Robbi Sugara Ginting
p.5
unresolved
org
PT. GARUDAFOOD PUTRA PUTRI JAYA. Pemberi Tugas
p.10
unresolved
person
Muhamad Soleh
p.12
unresolved
org
Bank Indonesia
p.12 ×2
unresolved
org
Pusat Statistik
p.12
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.12
unresolved
org
PT. Fonterra Brands Indonesia
p.19
unresolved
org
Mulia_Boga_Raya
p.19
unresolved
person
Panji
p.25
unresolved
person
Leony Lee
p.25
unresolved
person
Heru Hermawan
p.25
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
4857 ms
12 Sep 2026 23:01
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': '2023-12-31',
'value': None}