20240628_DGNS_Laporan Informasi dan Fakta Material_31676705_lamp3.pdf

Head Office :
Kantordasa Penilai Publik (FIP) Jl. Balikpapan | No. 6, Jakarta Pusat 10130
Felix Sutandar dan Rekan Phone :462 21 63851341-42-43
74 Certified Business & Assets Appraisers Ba
Service Area : Domestic and International www'felixsutandar.com
License No. : 2.09.0072
No. 00701/2.0072-00/PI/05/0022/1/VI/2024 Jakarta, 11 Juni 2024

Kepada Yth,

Direksi

PT. Diagnos Laboratorium Utama, Tbk
Gedung Graha Anam Lantai 2

Jl. Teuku Cik Ditiro no.11 A-C, Gondangdia
Jakarta Pusat

Perihal : Penilaian Properti
a/n PT. Diagnos Laboratorium Utama, Tbk

Dengan hormat,

Kami Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Felix Sutandar dan Rekan, selaku Penilai
Independen berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan RI No. 1314/KM.1/2009
tanggal 23 Nopember 2009, dengan Izin No. 2.09.0072, yang berkantor di Jakarta.

Sesuai dengan permintaan yang diajukan kepada KJPP Felix Sutandar dan Rekan
(selanjutnya disebut “Penilai”) oleh Direksi PT. Diagnos Laboratorium Utama, Tbk
(“Perseroan”) dengan surat Kesepakatan Penugasan No.
0078/FSR/Spn/FS/0202/2023, tanggal 02 Februari 2023, yang telah disetujui oleh
Manajemen Perseroan tanggal 02 Februari 2023, untuk melakukan Penilaian Sewa
terhadap properti.

Properti yang termasuk dalam penilaian sewa ini adalah unit ruang kantor lantai 6 dan
lantai 7 ( yang masih dalam tahap pembangunan ), terletak di Jalan Teuku Cik Ditiro
No. 11 Rt. 008 Rw. 002, Kelurahan Gondangdia, Kecamatan Menteng, Jakarta Pusat,
DKI Jakarta. Kami telah melakukan peninjauan dan inspeksi ke lokasi secara
langsung.

Dengan ini kami menyatakan bahwa dalam batas-batas kemampuan kami yang
terbaik, kami telah melakukan penilaian atas aset tersebut di atas, melakukan
investigasi, meliputi inspeksi, pengumpulan data, penelaahan, perhitungan dan
analisis sesuai tujuan penilaian, maka bersama ini kami ingin menyampaikan laporan
ini berupa laporan. tertulis dengan format terperinci sebagai hasil dari penilaian
tersebut, yang secara garis besar dapat diuraikan dalam 4 (empat) bagian sebagai
berikut :

Pendahuluan

Definisi dan Lingkup Penugasan
Presentasi Data

Analisis Data dan Kesimpulan

Bahwa maksud dan tujuan dari penilaian ini adalah untuk mengungkapkan pendapat
atas Nilai Sewa Pasar Per-tahun dari properti tersebut yang akan digunakan untuk
Kepentingan Sewa Menyewa.

Sesuai dengan tujuannya, Dasar Nilai yang digunakan dalam laporan ini adalah Nilai
Sewa Pasar (Market Rental Value).

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua

pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-
hatian, dan tanpa paksaan

Nilai Sewa Pasar adalah perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari
penyewaan suatu aset pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berniat
menyewakan dan penyewa yang berminat penyewa sesuai persaratan sewa yang
yang berlaku diantara kedua belah pihak layak dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui,
bertindak hati-hati,dan tanpa paksaan.

Berdasarkan faktor-faktor yang relevan dalam menentukan nilai, dan mengacu kepada
kondisi dan syarat-syarat pembatas yang terlampir dalam buku laporan ini, kami
berpendapat bahwa Nilai Sewa Pasar dari properti yang termasuk dalam penilaian ini,
yang penilaiannya dilakukan per tanggal 31 Desember 2023, adalah sebesar:

Rp. 1.398.000.000,- per Tahun
(Satu miliar tiga ratus sembilan puluh delapan juta Rupiah per tahun)

Kesimpulan hasil penilaian di atas, merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan
dari keseluruhan isi laporan penilaian ini.

Laporan penilaian ini disusun berdasarkan kondisi bisnis, perekonomian dan
peraturan-peraturan yang secara umum berlaku pada tanggal penilaian, sehingga
apabila terjadi perubahan yang signifikan setelah tanggal penilaian, maka hasil
penilaian akan mengalami perubahan.

Selain data dan keterangan-keterangan yang diperoleh dari pemberi tugas, kami juga
menggunakan data dan keterangan-keterangan yang diperoleh dari pihak lain
sebagaimana tersebut dalam laporan penilaian. Dalam Penilaian ini kami anggap data-
data dan  keterangan-keterangan tersebut adalah benar dan dapat
dipertanggungjawabkan.

Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal penilaian yang tertera di dalam laporan ini.
Penilai tidak bertanggung jawab atas perubahan nilai yang disebabkan oleh
perubahan-perubahan yang terjadi setelah tanggal penilaian.

Disini ditegaskan bahwa dalam melakukan penilaian, Penilai adalah pihak yang
independen dan tidak mempunyai kepentingan dengan Perseroan. Penilai tidak akan
menarik keuntungan, baik sekarang maupun dimasa yang akan datang dari properti
yang dinilai atau dari nilai yang dilaporkan.

Hormat kami,
KJPP Felix Sutandar dan Rekan

( , NA Felix Sutandar dan Rekan

Xx Sutandar Ms

Pemimpin Rekan

Penilai Properti & Bisnis

Ijin Penilai : PB-1.08.00022

Mappi No. : 81-S-00017

STTD OJK No STTD. PPB-31/PJ-1/PM.02/2023
No Register : RMK-2017.00022

Svy. FR
OD : 0078/FSR/Spn/FS/0202/2023

No. 00701/2.0072-00/P1/05/0022/1/VI/2024 Halaman ii

DAFTAR ISI
Hal
PENDAHULUAN
- Surat Pengantar i
- Daftar Isi di
- Pernyataan Penilai V
- Ringkasan Penilaian (Executive Summary) vi

1. DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN
del, Identifikasi Status Penilai
1.2, Identifikasi Pemberi Tugas
Ig3: Identifikasi Pengguna Laporan
1.4. Objek Penilaian
1.5, Hak Kepemilikan
1.6. Jenis Mata Uang Yang Digunakan
1. Z. Maksud dan Tujuan Penilaian
1.8. Dasar Nilai
1.9. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian
1.10. Tingkat Kedalaman Investigasi
1.11. Sifat dan Sumber Informasi
1.12. Asumsi Umum dan Khusus
1.13. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
1.14. Pedoman dan Standar Penilaian
1.15. Pemilihan Pendekatan Penilaian
1.16. Metode Penilaian
1.17. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subseguent Event)
2. PRESENTASI DATA
21. Tinjauan Propserti sebagai Objek Penilaian
2.2. Analisis Lingkungan
2.3: Deskripsi Tapak
2.3.1. Karakteristik Fisik
2.3.2. Situasi dan Tata Letak, Luas Tanah dan Bentuk
2.3.3. Kondisi Tanah
2.3.4. Fasilitas
2.3.5. Karakteristik Legal
2.36 Peruntukan Wilayah (Zoning)
2.3.7. Pengembangan Yang Menguntungkan Maupun Merugikan
24. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan Lainnya
2.4.1. Bangunan
2.4.2. Izin Mendirikan Bangunan

wOWWNN NO DAA OM WYUYMABRBUNNN NN PA Rb hh

No. 00701/2 .0072-00/PI/05/0022/1/VI/2024 Halaman iii

| mM Mon MN... 0 0 0.000. 00 KM Oa

2.4.3. Pajak Bumi dan Bangunan
2.5. Tinjauan Pasar (Komentar Pasar Properti)
2.6. Makro Ekonomi
3. ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN

G

Felix Sutandar dan Rekan

Certitiod Business & Assets Appraisers

15

3-1, Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - 15

HBU)

3.2. Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian
3.2.1. Penilaian

3.3. Kesimpulan

4. KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS
5. LAMPIRAN

No. 00701/2.0072-00/P1/05/0022/1/VI/2024

15
16
18
19

Halaman iv

Felix Sutandar dan Rekan

titiea Business & Assets Appraisers

PERNYATAAN PENILAI

Sebatas kemampuan dan keyakinan yang kami miliki, kami sebagai penilai properti
menyatakan bahwa,

1. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada
Tanggal Penilaian (cut off date).

2. Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam
Laporan Penilaian Properti.

3. Penugasan Penilaian Profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.

4. Telah dilakukan inspeksi terhadap objek penilaian.

5. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan nilai.

6. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan.
Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.

8. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat
dipertanggungjawabkan.

9. Besaran imbalan jasa penilai tidak tergantung pada hasil penilaian.
10. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai.

11.Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI (Edisi VII
2018), serta Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. POJK 28
/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
Nomor 33/SEOJK.04/2021.

12.Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penugasan-penugasan sebagai
berikut:
- Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi
penilaian, dan tanggal penilaian):
— Pengumpulan data dan wawancara,
- Analisa data,
- Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian:
- Penulisan laporan:

Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian telah
menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan penilaian.

Pihak-pihak di bawah ini telah bekerja secara profesional untuk mewujudkan laporan
penilaian ini:

Felix Sutandar.MSc 3 Penilai Berijin d CN 3

MAPPI No. 81-S-00017
No Register : RMK-2017.00022

Andi Wahyudi Si Reviewer Nae

MAPPI No. 96-T-00912
No. Register: RMK-2018.02168

Faisal Ramlan 3 Penilai
MAPPI No. 10-P-02458
No. Reg : RMK-2018.02283

No. 00701/2.0072-00/PI/05/0022/1/VI1/2024 Halaman v

RINGKASAN PENILAIAN (EXECUTIVE SUMMARY)

Objek Penilaian

Unit ruang kantor lantai 6 dan lantai 7.

Lokasi

Jalan Teuku Cik Ditiro No. 11 Rt. 008 Rw. 002,
Kelurahan Gondangdia, Kecamatan Menteng,
Jakarta Pusat, DKI Jakarta.

Titik Koordinat

-6.194857, 106.836749

Luas unit ruang kantor
yang disewakan

Lantai 6 : & 340 m?
Lantai 7 : & 340 m?
Jumlah : & 680 m?

Tujuan Penilaian

Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value)

Zonasi

Zona Perdagangan dan Jasa

Hak Kepemilikan

Hak Guna Bangunan (HGB) No. 01579

Jenis Penilaian

Penilaian Sewa

Jenis Laporan

Laporan Tertulis dengan format terinci

Tanggal Penilaian

Per 31 Desember 2023

Tanggal Inspeksi

22 Januari 2024

Tanggal Laporan

11 Juni 2024

Asumsi Khusus (bila ada)

Properti sedang dibangun, namun dinyatakan telah
selesai pada tanggal penilaian ( SPI 103 ).

Deskripsi Properti

Properti yang termasuk dalam penilaian ini adalah
Unit ruang kantor (yang saat penilaian masih dalam
proses pembangunan ).

Pendekatan Penilaian

Pendekatan Pasar

Kesimpulan Nilai

Nilai Sewa Pasar

Rp. 1.398.000.000 ,- per Tahun
(Satu miliar tiga ratus sembilan puluh delapan juta
Rupiah per tahun)

Ringkasan penilaian ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan
seluruh asumsi-asumsi, batasan, dan dasar penilaian yang dinyatakan dalam laporan
ini dan tidak dapat digunakan secara terpisah.

No, 00701/2.0072-00/P1/05/0022/1/V1/2024 Halaman vi

aa aa

1 DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN

1.1. Identifikasi Status Penilai

Penilaian ini dilakukan oleh Tim Penilai independen dari Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Felix Sutandar dan Rekan. Buku laporan penilaian ini di tanda tangani oleh ,

- Felix Sutandar.MSc, MAPPI No. 81-S-00017 sebagai penilai berizin,

- Andi Wahyudi (MAPPI No. 96-T-00912) sebagai reviewer dan

- Faisal Ramlan (MAPPI No. 10-P-02458) sebagai penilai.

Penilai menjunjung tinggi integritas dan penilaian ini dilaksanakan secara objektif
serta tidak memihak. Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan
subjek dan atau objek penilaian. Penilai tidak memiliki keterlibatan material terkait
dengan properti yang dinilai. Penilai juga memiliki kompetensi untuk melakukan
penilaian, serta menjaga kerahasiaan informasi yang diperoleh.

1.2. Identifikasi Pemberi Tugas
PT. Diagnos Laboratorium Utama, Tbk

Alamat 2 Gedung Graha Anam Lantai 2, Jalan Teuku
Cik Ditiro No.11 A-C, Gondangdia, Jakarta
Pusat.

No. Telepon 1 021-1500358

Website 1: www.diagnos.co.id

Email $ info@diagnos.co.id

1.3, Identifikasi Pengguna Laporan

PT. Diagnos Laboratorium Utama, Tbk

Alamat 1 Gedung Graha Anam Lantai 2, Jalan Teuku
Cik Ditiro No.11 A-C, Gondangdia, Jakarta
Pusat.

No. Telepon i 021-1500358

Website 1 www.diagnos.co.id

Email 1 info@diagnos.co.id

1.4. Objek Penilaian

Objek penilaian adalah aset yang dapat digolongkan sebagai Real Properti. Properti
yang termasuk dalam penilaian ini adalah unit ruang kantor lantai 6 dan lantai 7, yang
pada saat penilaian masih dalam tahap pembangunan, terletak di Jalan Teuku Cik
Ditiro No. 11 Rt. 008 Rw. 002, Kelurahan Gondangdia, Kecamatan Menteng, Jakarta
Pusat, DKI Jakarta.

1.5. Hak Kepemilikan

Bentuk kepemilikan dari objek penilaian ini dapat dikategorikan sebagai kepemilikan
tunggal dengan bentuk kepemilikan berupa 1 (satu) buah sertifikat tanah Hak Guna
Bangunan (HGB) No. 01579, dan properti ini dapat digolongkan sebagai aset

operasional.

1.6. Jenis Mata Uang Yang Digunakan

Jenis mata uang yang digunakan dalam laporan Penilaian ini adalah Rupiah.

No. 00701/2.0072-00/P1/05/0022/1/VI/2024

Halaman 1

| XM... aa aa 0 aa aa

Felix Sutandar dan Rekan

ertitied Business & Assets Appraisers

1.7. Maksud dan Tujuan Pen n

Sesuai dengan surat Kesepakatan Penugasan yang telah disetujui, bahwa maksud dan
tujuan dari penilaian ini adalah untuk mengungkapkan pendapat atas Nilai Sewa Pasar
dari properti tersebut yang akan digunakan untuk Kepentingan Transaksi Sewa
Menyewa, dan oleh karenanya tidak dapat digunakan keperluan Penjaminan Hutang,
Transaksi Jual Beli, Lelang dan untuk keperluan lainnya.

1.8. Dasar Nilai

Dalam penilaian ini digunakan dasar penilaian “Nilai Sewa Pasar”.

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua
pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-
hatian, dan tanpa paksaan

Nilai Sewa Pasar adalah perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari
penyewaan suatu aset pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berniat
menyewakan dan penyewa yang berminat penyewa sesuai persaratan sewa yang
yang berlaku diantara kedua belah pihak layak dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui,
bertindak hati-hati,dan tanpa paksaan.

1.9. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian
Inspeksi atas properti tersebut dilakukan pada tanggal 22 Januari 2024.

Tanggal penilaian (Cut Off Date) dari penilaian ini adalah per tanggal 31 Desember
2023. Pendapat mengenai kondisi dan penggunaan berdasarkan hasil inspeksi pada
periode tersebut. Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal tersebut. Kami tidak
bertanggung jawab atas perubahan nilai yang disebabkan perubahan pasar dan
properti itu sendiri.

1.10. Tingkat Kedalaman Investigasi

1. Investigasi dilaksanakan tanpa ada pembatasan atas data, informasi dan akses
untuk inspeksi terhadap objek penilaian.

2. Bila ada sesuatu yang membatasi pekerjaan Penilaian ini, maka hal tersebut
akan dicatatkan sebagai bagian yang mengikat atas hasil penilaian yang
dilaporkan.

3. Bila ada aset-aset tertentu yang memiliki keterbatasan dalam pemeriksaan
secara fisik seperti jumlah aset yang sama dan relatif banyak: dan aset yang
tidak dapat terlihat karena berada dibawah permukaan tanah, maka inspeksi
dilakukan secara sampling, sesuai dengan kebutuhan Penilai dan didasarkan
kepada data yang diberikan oleh Pemberi Tugas.

4. Pada saat inspeksi dilakukan, kami diijinkan untuk mengambil foto/gambar
bagian dalam properti dan lingkungan properti.

1.11. Sifat dan Sumber Informasi

Informasi relevan yang dapat digunakan dalam proses penilaian adalah sebagai
berikut:

No. 00701/2.0072-00/PI/05/0022/1/V1/2024 Halaman 2

Bank Indonesia . .
Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi
terkait properti atau aset lainnya

Badan Pusat Statistik

Media cetak dan elektronik resmi

Agent Properti

Spesifikasi Teknis Bangunan yang akan digunakan untuk properti tersebut yang
kami terima dari pemberi tugas

Schedule pembangunan yang ditandatangani oleh kotraktor dari pemberi
tugas.

Nb

DUR

b)

1.12. Asumsi Umum dan Khusus

Asumsi Umum

1, Hak kepemilikan dan penguasaan atas objek Penilaian diasumsikan dilengkapi
dengan dokumen yang sah dan benar, serta sesuai dengan aslinya dan belum
pernah diperbarui atau dipindah tangankan.

2. Objek yang ditunjukkan oleh Pemberi Tugas dan/atau yang mewakili kami
asumsikan benar merupakan objek penilaian, dan bukan merupakan tanggung
jawab kami sebagai penilai jika aset yang ditunjukan kepada kami berbeda
atau bukan aset yang dimaksud dalam lingkup penugasan atau salinan
dokumen yang kami terima.

3. Objek Penilaian diasumsikan bebas dari sengketa dan/atau potensi pencemaran
atau hal-hal yang berhubungan dengan dampak lingkungan.

4. Dalam hal Pemberi Tugas tidak memberikan data dan informasi yang benar
atas objek penilaian termasuk penunjukan lokasi yang salah (termasuk oleh
personel yang ditugaskan/yang mewakili dari Pemberi Tugas), maka Penilai
dibebaskan dari tanggung jawab atas hasil penilaian yang tidak tepat
dikarenakan kesalahan tersebut. (KEPI 5.8 butir b.2).

5. Bila ada bagian dari objek penilaian yang tidak terlihat sehingga perlu
menggunakan data dari Pemberi Tugas, maka penggunaan data dimaksud
menjadi asumsi khusus dalam penilaian dimana kebenaran atas informasi dan
data yang digunakan dianggap wajar dan benar

Asumsi Khusus

Asumsi khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta yang sebenarnya pada tanggal
penilaian (lihat SPI 103 - Lingkup Penugasan). Asumsi khusus yang signifikan dalam
penilaian ini adalah kondisi suatu properti yang sedang/akan dibangun dinyatakan
telah selesai pada tanggal penilaian: namun pada kenyatannya properti secara fisik
baru akan diterima pada tanggal penyelesaian yang telah ditentukan.

Pernyataan asumsi khusus dalam Pelaporan Penilaian setidak-tidaknya mencantumkan
hal-hal sebagai berikut :

1. Properti sebagai objek penilaian dimaksud terikat kepada persyaratan teknis
sebagaimana yang telah diuraikan dalam Laporan Penilaian (sebagai mana
yang dilaporkan) dan adalah benar dan terikat kepada tanggung jawab
pengembang dalam penyelesaiannya,

2. Seluruh hak, legalitas dan perizinan yang terikat dengan hasil penilaian adalah
benar dan tersedia pada tanggal penilaian,

3. Seluruh kondisi, persyaratan dan fasilitas yang diinformasikan dalam Laporan
Penilaian pada tanggal penilaian adalah benar dan terikat kepada tanggung
jawab pengembang dalam penyelesaiannya,

No. 00701/2.0072-00/P1/05/0022/1/V1/2024 Halaman 3

4. Apabila asumsi khusus pada SPI 103 sebagai mana yang dimaksud pada nomor
1 s.d 3 di atas tidak dapat terpenuhi, maka opini nilai yang disampaikan Penilai
tidak dapat digunakan.

1.13. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

Laporan yang diterbitkan merupakan laporan untuk kepentingan sebagaimana yang
dimaksud dalam Lingkup Penugasan ini, bukan untuk dipublikasikan secara umum.
Setiap adanya publikasi atas dokumen dan/atau Laporan Penilaian yang diterbitkan
harus mendapatkan persetujuan dari Penilai sebagaimana dimaksud dalam Lingkup
Penugasan.

1.14. Pedoman dan Standar Penilaian

Penilaian ini berpedoman pada Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII 2018, serta Edisi Revisi SPI 300, SPI 310, SPI 320,
SPI 330 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Namun
untuk penilaian sewa belum diatur oleh Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
(OJK).

1.15. Pemilihan Pendekatan Penilaian

Dalam penilaian properti, pada umumnya terdapat 3 (tiga) pendekatan penilaian,
yaitu Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya.

Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga
transaksi atau penawaran tersedia.

Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi
Nilai dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini.

Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan Indikasi Nilai
objek Penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru, pada
tanggal Penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan.

Dalam prakteknya, tidak semua pendekatan penilaian di atas dapat digunakan untuk
menilai setiap jenis properti. Pemilihan dan kepercayaan atas pendekatan yang
digunakan dalam suatu penilaian ditentukan berdasarkan jenis, karakteristik dan data
properti yang tersedia.

Pemilihan Pendekatan Penilaian yang digunakan dalam penilaian ini berdasarkan
beberapa pertimbangan terhadap kondisi properti adalah sebagai berikut:

- Properti berupa unit ruang kantor.

- Tujuan penilaian untuk mengungkapkan pendapat atas Nilai Sewa Pasar

- Data pembanding sewa yang sejenis dan sebanding dengan properti yang dinilai
tersedia di sekitar lokasi.

Dengan pertimbangan hal tersebut di atas dan pendekatan yang umum digunakan
dalam penilaian sewa, maka dalam penilaian ini telah digunakan 1 (satu) pendekatan
penilaian, yaitu Pendekatan Pasar.

Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya tidak diaplikasikan dalam penilaian,
karena kedua pendekatan tersebut tidak umum digunakan dalam penilaian sewa.

No. 00701/2.0072-00/P1/05/0022/1/V1/2024 Halaman 4

Felix Sutandar dan Rekan

Cartitiss Businaas & Assets Appraisers

1.16. ode Penilaia

Pendekatan Pasar

Dalam penilaian ini telah digunakan Pendekatan Pasar dengan metode Perbandingan
Data Pasar, yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang
melibatkan aset yang hampir sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk
mendapatkan indikasi nilai sewa.

Langkah dalam metode Perbandingan Data Pasar, adalah :

1. Mengidentifikasi unit perbandingan yang digunakan oleh pelaku pasar pada pasar
yang relevan.

2. Mengidentifikasi data transaksi atau penawaran pembanding yang relevan dan
menghitung tolok ukur utama penilaian pada data tersebut.

3. Melaksanakan analisis perbandingan yang konsisten terhadap persamaan dan
perbedaan kualitatif dan kuantitatif antara aset pembanding dengan aset yang
dinilai.

4. Membuat penyesuaian yang diperlukan (jika ada) terhadap tolok ukur utama
penilaian untuk merefleksikan perbedaan antara aset yang dinilai dengan aset
pembanding.

5. Menerapkan tolok ukur utama penilaian yang disesuaikan terhadap aset yang
dinilai, dan

6. Apabila digunakan beberapa tolok ukur utama penilaian, maka dapat dilakukan
rekonsiliasi terhadap indikasi nilai.

Dengan pendekatan ini, nilai Sewa Pasar diperoleh dengan metode Perbandingan Data
Pasar, dengan cara membandingkan beberapa transaksi jual beli/penawaran sewa
dari properti sejenis di sekitar lokasi. Hal ini dilakukan dengan menyesuaikan
perbedaan-perbedaan antara properti yang dinilai dengan data Penawaran Sewa
properti yang sebenarnya, serta catatan-catatan harga sewa properti yang dapat
dipakai sebagai dasar perbandingan. Perbandingan tersebut menyangkut faktor-faktor
lokasi, luas dan fasilitas yang tersedia, sarana pelengkap yang ada, zoning, sarana
angkutan umum, jenis sertifikat serta kegunaannya berdasarkan unsur waktu.

1.17. Kejadian Penting Setelah Tan Pe

n (Si eguent Event

Sepengetahuan kami, setelah tanggal penilaian sampai dengan diterbitkannya buku
laporan dalam penilaian ini: properti masih dalam progress penyelesaian.

No. 00701/2.0072-00/P1/05/0022/1/VI/2024 Halaman 5

lix Sutandar dan Rekan

2 PRESENTASI DATA

bjek Penilaian

Properti yang termasuk dalam penilaian ini adalah unit ruang kantor, terletak di Jalan
Teuku Cik Ditiro No. 11 Rt. 008 Rw. 002, Kelurahan Gondangdia, Kecamatan
Menteng, Jakarta Pusat, DKI Jakarta.

Luas unit ruang kantor yang termasuk dalam penilaian ini adalah seluas kurang lebih
969,4 meter persegi yang terletak di lantai & dan 7. Gedung kantor ini berdiri diatas
tanah seluas 605 meter persegi. Dilengkapi dengan sebuah Sertipikat tanah Hak Guna
Bangunan (HGB) No. 01579.

Gedung kantor ini sampai dengan tanggal penilaian progress pembangunan sekitar
81,70Yo berdasarkan laporan progress dari pihak kontraktor dan pembangunan
gedung kantor tersebut masih berjalan.

Uraian lebih detail mengenai properti tersebut akan dijelaskan pada bagian
selanjutnya dalam laporan penilaian ini.

2.2. Analisis Lingkungan

Properti tersebut terletak di Jalan Teuku Cik Ditiro No. 11 Rt. 008 Rw. 002, Kelurahan
Gondangdia, Kecamatan Menteng, Jakarta Pusat, DKI Jakarta.

Properti ini berada di sebelah timur dari Jalan Teuku Cik Ditiro, atau berada kurang
lebih 190 meter di sebelah utara dari Jalan Sutan Syahrir. seperti terlihat pada peta
lokasi dalam laporan ini.

Pada umumnya, penduduk yang tinggal di daerah ini dan lingkungan sekitarnya
adalah golongan yang berpendapatan menengah ke atas.

2.3. Deskripsi Tapak
2.3.1. Karakteristik Fisik

Unit ruang kantor yang termasuk dalam penilaian ini masih dalam proses
pembangunan yang belum bisa dimanfaatkan.

2.3.2. Situasi dan Tata Letak Tanah, Luas Tanah dan Bentuk

Situasi lingkungan di sekitar lokasi pada umumnya adalah bangunan hotel, kantor dan
rumah sakit. Beberapa bangunan penting yang berada di sekitar lokasi, seperti: Hotel
Marcopolo Jakarta, Hotel Novotel Jakarta Cikini, RSU Bunda Jakarta, Nasdem Tower,
Stasiun Cikini dan Polsek Metro Menteng.

Akses menuju lokasi: Dari Bundaran HI ke arah Jalan Sutan Syahrir sejauh kurang
lebih 1,5 kilometer lalu belok kiri ke Jalan Teuku Cik Ditiro sejauh kurang lebih 200
meter, properti berada di sebelah kanan jalan.

Luas unit ruang kantor yang termasuk dalam penilaian ini adalah kurang lebih 696,4
meter persegi, dilengkapi dengan sebuah sertifikat tanah Hak Guna Bangunan (HGB)
No. 01579, terletak di Jalan Teuku Cik Ditiro No. 11 Rt. 008 Rw. 002, Kelurahan
Gondangdia, Kecamatan Menteng, Jakarta Pusat, DKI Jakarta.

No. 00701/2.0072-00/P1/05/0022/1/VI/2024 Halaman 6

Tanah tersebut mempunyai bentuk beraturan, seperti terlihat pada gambar tanah
dalam laporan ini.

2.3.3. Kondisi Tanah

Permukaan tanah ini relatif rata dan tinggi permukaannya lebih tinggi dari permukaan
jalan di depannya.

Batas-batas tanah tersebut dapat diuraikan sebagai berikut :

" Sebelah utara : Tanah Kosong

» Sebelah timur : Tanah dan Bangunan
Sebelah selatan : Tanah dan Bangunan
» Sebelah barat : Jalan Teuku Cik Ditiro

Titik Koordinat

-6.194857, 106.836749
2.3.4. Fasilitas

Jalan Teuku Cik Ditiro yang berada di depan lokasi merupakan jalan aspal dengan
lebar kurang lebih 12 meter, dalam kondisi perawatan baik, dilengkapi dengan saluran
pembuangan air kotor dan penerangan lampu jalan.

“Pasar Senen” sebagai tempat perbelanjaan kebutuhan sehari-hari terletak di Jalan
Pasar Senen berada kurang lebih 2 kilometer dari lokasi. Sekolah negeri dan swasta
juga terdapat tidak jauh dari lokasi ini.

Rumah Sakit Umum “Bunda Jakarta" terletak di Jalan Teuku Cik Ditiro berada kurang
lebih 140 meter di sebelah barat lokasi.

Jaringan listrik dari PLN, saluran telepon dari PT. Telkom dan air bersih tersedia di
sekitar lokasi.

Sarana angkutan umum seperti angkutan kota dan taksi tersedia di sepanjang Jalan
Teuku Cik Ditiro yang berada di depan:lokasi.

2.3.5, Karakteristik Legal (Hak Kepemilikan)

Sertifikat tanah Hak Guna Bangunan (HGB) No.1579 tersebut tercatat atas nama PT.
Diagnos Laboratorium Utama, Tbk, dikeluarkan pada tanggal 17 Januari 2006 dan
berakhir pada tanggal 29 September 2041, dikeluarkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kotamadya Jakarta Pusat, dilengkapi dengan Surat Ukur No. 37/2005,
tanggal 16 September 2005, dengan luas tanah adalah 602 meter persegi.

Sertipikat tanah ini sebelumnya adalah sertipikat tanah Hak Milik (HM) No.748 dan
berubah menjadi sertipikat tanah Hak Guna Bangunan (HGB) No.1579 pada tanggal
29 September 2021.

Tanah tersebut mempunyai bentuk beraturan, seperti terlihat pada gambar tanah
dalam laporan ini.

No. 00701/2.0072-00/PI/05/0022/1/V1/2024 Halaman 7

2.3.6. Peruntukan Wilayah (Zoning)

Sesuai informasi dari Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 31
Tahun 2022 Tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan Provinsi Daerah
Khusus Ibukota Jakarta, zoning tanah tersebut adalah,

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 55Y6

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : 3.87

Ketinggian Bangunan 2

Peruntukan : Perdagangan dan Jasa

2.3.7. Pengembangan Yang Menguntungkan Maupun Merugikan

Dalam melakukan analisa terhadap pengembangan maupun merugikan dari tanah
yang dinilai, penilai menggunakan analisis SWOT (Strength, Weakness, Opportunity,
Threat), sebagai berikut:

Kekuatan (Strength) 1 Properti terletak di zona Perdagangan dan Jasa
Kelemahan (Weakness) : Jalan di depan properti merupakan jalan satu arah
Peluang (Opportunity) 1 Disekitar properti masih terdapat beberapa lahan

kosong yang belum dimaksimalkan untuk pembangunan
Ancaman (Threat) 2-9

2.4. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan Lainya

Di atas tanah tersebut telah berdiri bangunan kantor yang saat ini masih dalam
pembangunan dan yang akan disewakan unit ruang kantor tersebut di lantai 6 dan 7,
dengan luas bangunan keseluruhan yang disewakan kurang lebih 886 meter persegi.

2.4.1. Bangunan

Bahan-bahan bangunan yang sedang dan akan digunakan pada bangunan tersebut
berdasarkan informasi dari pemberi tugas adalah sebagai berikut :

Rangka bangunan : Konstruksi Beton Bertulang

Jumlah Lantai : 8 (delapan) Lantai

Dinding : Pasangan bata hebel diplester dan dicat
Lantai 1 Pasangan granit dan keramik

Pintu : Kaca rangka alumunium

Jendela : Kaca mati pada rangka alumunium
Langit-langit : Gypsum dicat

Atap 1 Dak Beton

Luas Bangunan yang dinilai

(di k Lantai 6 : &t& 340m?
le yaan) - Lantai7 : & 340 m2
Jumlah 1 & 680m?

No. 00701/2.0072-00/PI/05/0022/1/VI/2024 3 Halaman 8

Kondisi Bangunan : Gedung kantor ini sampai dengan tanggal
penilaian progress pembangunan sekitar 81,70Yo
berdasarkan laporan progress dari pihak
kontraktor dan pembangunan gedung kantor
tersebut masih berjalan

Tahun dibangun : Dimulai pada akhir tahun 2022:

Fasiltas : Bangunan tersebut akan dilengkapi dengan daya
listrik dari PLN, genset Cummins, 2 (dua) lift
penumpang OTIS, air bersih, saluran telepon dari
TELKOM dan air-conditioner (AC) split merk
Samsung.

2.4.2. Izin Mendirikan Bangunan

Dalam penilaian ini kami menerima foto copy Surat Izin Mendirikan Bangunan untuk
properti ini dengan nomor 127/C.37EC/31.71.06.1004.05.001.K.1.b.9/1/-
1.785.51/e.r/2022 yang diberikan kepada PT. Diagnos Laboratorium Utama,
dikeluarkan oleh Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu
Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

2.4.3. Pajak Bumi dan Bangunan

Dalam penilaian ini kami tidak menerima foto copy Surat pemberitahuan Pajak Daerah
terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

2.5. Tinjauan Pasar (Komentar Pasar Properti)

Kondisi Pasar Properti di sekitar lokasi pada umumnya cukup stabil, pada saat inspeksi
dilakukan terdapat beberapa properti yang ditawarkan, dan permintaan atas properti
di sekitar lokasi dapat dikategorikan wajar.

Dalam penilaian ini telah dilakukan analisa pasar untuk menentukan nilai sewa dengan
membandingkan properti yang dinilai dengan data pembanding yang ada.
Perbandingan tersebut termasuk lokasi, luas dan kondisi properti.

2.6. Makro Ekonomi

Saat ini kondisi ekonomi global masih terus dibayangi oleh tekanan geopolitik.
Ketegangan antara Iran dan Israel memunculkan kewaspadaan terjadinya perang
terbuka meski keduanya berkomitmen untuk melakukan operasi militer terbatas.
Situasi ini memberikan risiko bagi perekonomian dunia karena berdampak terhadap
pergerakan harga minyak. Di sisi lain, kondisi ekonomi Amerika Serikat masih tumbuh
baik tetapi inflasi belum menurun secara siginifikan pada level yang diharapkan.
Kondisi ini membuat The Fed, Bank Sentral Amerika Serikat, menunda penurunan
suku bunga. Maka, kebijakan higher for longer dari The Fed masih akan terus
berlangsung. Salah satu hal yang perlu diwaspadai akibat kebijakan ini adalah
kecenderungan arus modal keluar atau capital outflow.

Keseluruhan dinamika tersebut di atas membuat proyeksi pertumbuhan ekonomi
cenderung stagnan. IMF memproyeksi pertumbuhan ekonomi dunia di angka 3,2.
Sementara OECD dan Bank Dunia memproyeksi di angka yang lebih rendah yaitu 2,9
dan 2,4. Untuk inflasi, proyeksi inflasi dunia rata-rata ada di angka 5,9 dan ini turun
dari angka 6,8 di tahun sebelumnya. Begitu juga untuk inflasi negara-negara maju

No. 00701/2.0072-00/PI/05/0022/1/V1/2024 Halaman 9

yang sudah menurun di level 2,6. Sementara untuk negara berkembang, proyeksi
inflasi tahun ini ada di level 8,3.

Situasi global yang cenderung melemah ditambah dengan tekanan dari geopolitik,
harga komoditas, inflasi, dan suku bunga mempengaruhi kinerja ekonomi dunia,
terutama dari sisi manufaktur. Mayoritas negara dunia PMI Manufakturnya masih
kontraktif sekitar 52,2Y6 sementara hanya 47,8 persen yang ekspansif di mana
Indonesia masuk di dalamnya. Selain aktivitas manufaktur yang masih baik, indeks
kepercayaan konsumen Indonesia juga masih meningkat di angka 127,7. Ini
menunjukkan optimisme masyarakat tetap terjaga tinggi.

Dengan kondisi kegiatan manufaktur yang masih positif dan konsumsi yang baik,
ekonomi Indonesia kembali tumbuh menguat di triwulan I-2024 mencapai 5,11
persen. Konsumsi rumah tangga masih menjadi salah satu faktor yang berkontribusi
dalam pertumbuhan ekonomi ini.

Penerimaan Negara Mengalami Sedikit Pelambatan

Peneriman Negara hingga 30 April 2024, sudah mencapai 33,0 persen dari target
APBN atau sebesar Rp924,9 triliun. Terjadi penurunan dibanding tahun lalu sebesar
7,6 persen. Lebih lanjut, Penerimaan Negara terbagi ke dalam Penerimaan Pajak,
Kepabeanan dan Cukai, serta Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).

Penerimaan Pajak mengalami sedikit pelambatan dengan capaian 31,38 persen dari
target APBN 2024 atau sebesar Rp624,19 triliun. PPh Nonmigas terealisasi Rp377,0
triliun (35,45 persen dari target), PPN & PPnBM terealisasi Rp218,50 triliun (19,20
persen dari target), PPh Migas terealisasi Rp24,81 triliun (32,49 persen dari target),
dan PBB & Pajak Lainnya terealisasi Rp3,87 triliun (10,27 persen dari target).

“Jadi kalau kita lihat PPh nonmigas turun karena ada penurunan dari PPh tahunan,
terutama untuk korporasi atau badan. Artinya perusahaan-perusahaan dengan harga
komoditas, terjadi penurunan profitabilitas sehingga kewajiban mereka membayar
pajak juga mengalami penurunan, terutama untuk sektor pertambangan komoditas.
Untuk PPh migas ini penyebabnya adalah lifting yang selalu mengalami penurunan
dari tahun ke tahun,” tutur Menkeu.

Dari sisi Penerimaan Kepabeanan dan Cukai, telah terealisasi sebesar Rp95,7 triliun
atau mencapai 29,8 persen dari target APBN. Terjadi pertumbuhan sebesar 1,3 persen
dibandingkan tahun sebelumnya yang didorong oleh Penerimaan Bea Keluar yang
tumbuh signifikan. Hingga akhir April 2024, realisasi Bea Masuk sebesar Rp15,7 triliun
(27,4 persen dari target), Bea Keluar sebesar Rp5,8 triliun (33,0 persen dari target),
dan Cukai sebesar Rp74,2 triliun (30,2 persen dari target).

“Bea Masuk mengalami penurunan tipis dari tahun lalu sebesar 0,5 persen. Penurunan
dari tarif Bea masuk dari 1,47 menjadi 1,35 menjadi kontribusi penurunan. Untuk Bea
Keluar produk sawit mengalami penurunan karena harga CPO kita di tahun 2024.
Untuk Cukai turun 0,5 persen dibanding tahun sebelumnya ini dikarenakan produksi

hasil tembakau yang tumbuh ada di golongan tarif yang rendah yaitu golongan 3,"
papar Menkeu.

Penerimaan Negara Bukan Pajak tercapai sebesar Rp203,3 triliun dan ini tumbuh 41,3
persen dari target APBN 2024. Peningkatan kinerja BUMN Perbankan, Layanan K/L,
dan satker BLU berkontribusi terhadap pertumbuhan ini.

No. 00701/2.0072-00/P1/05/0022/1/VI/2024 Halaman 10

Felix Sutandar dan Rekan

“Kalau kita lihat dari levelnya sebetulnya lebih rendah dari tahun lalu yang sempat
mencapai Rp217,9 triliun. Jadi, benchmarknya kita tahun lalu itu memang tinggi
banget untuk PNBP, karena tadi harga dari sumber daya alam, migas maupun non
migas,” jelas Menkeu.

Prediksi Pertumbuhan

Setiap tahun pemerintah menyusun Kerangka Ekonomi Makro dan Pokok-Pokok
Kebijakan Fiskal (KEM PPKF) sebagai fondasi kuat bagi proses pembangunan secara
berkelanjutan. Tahun ini pemerintah menyusun KEM PPKF untuk tahun 2025. Di depan
rapat paripurna Dewan Perwakilan Rakyat (DPR), Menteri Keuangan Sri Mulyani
Indrawati menyampaikan bahwa desain kebijakan fiskal tahun 2025 diarahkan untuk
mengakselerasi pertumbuhan ekonomi yang inklusif dan berkelanjutan.

Meningkatnya tensi geopolitik diperkirakan akan terus memberikan tantangan pada
perekonomian dunia. IMF memprediksi pertumbuhan ekonomi global di 2025 akan
stagnan di 3,2 persen dengan tingkat inflasi yang cukup tinggi di 4,5 persen.

Di tengah situasi penuh tantangan tersebut, dalam dokumen KEM PPKF 2025 ekonomi
Indonesia diproyeksikan akan tumbuh dalam rentang 5,1-5,5 persen di 2025 dengan
tingkat inflasi dalam rentang 1,5-3,5 persen. Nilai tukar Rupiah terhadap Dolar AS
diperkirakan berada di rentang Rp15.300 - Rp16.000, sedangkan yield SBN Tenor 10
Tahun diperkirakan berada pada kisaran 6,9-7,3 persen.

“Ketidakpastian yang masih tinggi akan mewarnai pembahasan RAPBN 2025 antara
Pemerintah dengan DPR yang akan dimulai di awal Juni 2024, untuk menghasilkan UU
APBN 2025 di akhir September atau awal Oktober 2024," ujar Rahadian.

Namun, ia menegaskan pemerintah akan terus melakukan monitoring dan asesmen
perkembangan perekonomian tahun ini dan proyeksi tahun depan, untuk
menghasilkan gambaran situasi perekonomian nasional yang cukup akurat dalam
penyusunan RAPBN 2025. Dengan demikian, diharapkan postur APBN 2025 yang
dihasilkan akan realistis dan kebijakan fiskal dengan instrumen APBN 2025 akan
mampu mengoptimalkan fungsi stabilisasi, alokasi dan distribusinya untuk
menghadapi ketidakpastian dan mendukung transformasi ekonomi di tahun 2025,
dengan tetap menjaga kesinambungan APBN.

Sebagaimana dijelaskan sebelumnya, kebijakan fiskal tahun 2025 diarahkan untuk
akselerasi pertumbuhan ekonomi yang inklusif dan berkelanjutan. Menurut Rahadian,
upaya untuk mendorong akselerasi pertumbuhan ekonomi harus disertai penguatan
SDM yang berkualitas melalui pendidikan, kesehatan, dan perlindungan sosial.

“Pertumbuhan ekonomi tinggi diupayakan melalui usaha-usaha untuk mengatasi
berbagai binding constraints pembangunan di bidang sumber daya manusia,
Infrastruktur, serta kualitas regulasi dan birokrasi,” tutur Rahadian.

Untuk mendorong akselerasi pertumbuhan, Rahadian menyebut perlu ada penguatan
SDM yang berkualitas melalui pendidikan, kesehatan, dan perlindungan sosial. Di
bidang pendidikan, untuk mewujudkan pendidikan yang bermutu dan berdaya saing
dilaksanakan beberapa program unggulan. Program tersebut antara lain peningkatan
gizi anak sekolah, penguatan mutu sekolah, perbaikan sarana dan prasarana,
peningkatan angka partisipasi kasar PAUD dan Perguruan Tinggi, penguatan kualitas
tenaga pengajar, serta penguatan vokasional.

No. 00701/2.0072-00/P1/05/0022/1/V1/2024 Halaman 11

Sementara itu, di bidang kesehatan, Rahadian menjelaskan pemerintah berupaya
mewujudkan kesehatan yang berkualitas dengan mendorong efektivitas program
Jaminan Kesehatan Nasional (JKN) sehingga dapat meningkatkan akses layanan
kesehatan yang berkualitas dan meningkatkan financial protection bagi masyarakat.
Di sisi lain, anggaran kesehatan juga diarahkan untuk akselerasi penurunan stunting
dan kasus penyakit menular, penguatan fasilitas kesehatan, serta penambahan
bantuan gizi bagi balita dan ibu hamil.

Di bidang perlindungan sosial, pemerintah berupaya untuk mempercepat kemiskinan
dan pengurangan kesenjangan antardaerah dengan beberapa program unggulan.
Pemerintah melakukan penguatan perlindungan sosial (perlinsos) pemberdayaan dan
penguatan perlinsos sepanjang hayat untuk mempercepat graduasi pengentasan
kemiskinan, peningkatan akses pembiayaan untuk rumah layak huni dan terjangkau,
mendorong petani makmur, nelayan sejahtera, termasuk mempercepat desa mandiri.

Pembangunan infrastruktur juga terus dilanjutkan untuk mendukung percepatan
transformasi ekonomi-sosial melalui. penguatan infrastruktur konektivitas, energi,
pangan, dan digital. Melalui infrastruktur yang memadai diharapkan dapat
meningkatkan kapasitas produksi, daya saing, efisiensi sistem logistik, dan
mendorong mobilitas serta produktivitas.

Hilirisasi dorong akselerasi

“Upaya akselerasi pertumbuhan ekonomi juga akan ditempuh dengan melanjutkan
program hilirisasi, dengan memperluas cakupan dan memperbaiki kekurangan-
kekurangan yang selama ini muncul, termasuk terkait dengan menjaga kualitas
lingkungan. Peningkatan investasi berorientasi ekspor perlu terus diupayakan di
tengah situasi global yang penuh tantangan, termasuk melalui diversifikasi komoditas
dan tujuan ekspor,” ungkap Rahadian.

Untuk mewujudkan hal tersebut, dibutuhkan dukungan tenaga kerja yang berkualitas,
infrastruktur konektivitas yang memadai, serta perbaikan birokrasi dan sistem regulasi
untuk mendorong efisiensi dan daya saing investasi. Dengan upaya-upaya tersebut,
pertumbuhan ekonomi tidak hanya tinggi, namun juga bersifat inklusif dan
berkelanjutan.

Direktur Eksekutif CORE Indonesia Mohammad Faisal mengakui adanya perubahan
dari sisi pertumbuhan sejak adanya program hilirisasi, terutama di sisi investasi
manufaktur dan ekspor manufaktur. Dari sisi struktur ekspor, Faisal menyebut ada
peningkatan ekspor manufaktur, khususnya dari produk turunan nikel, besi, dan baja.

“Kalau lihat dari yang sudah terjadi dalam beberapa tahun terakhir sejak ada program
hilirisasi memang ada efek ya. Tapi sekali lagi, kalau itu yang menjadi salah satu
strateginya, maka harus ada evaluasi ya. Evaluasinya apa saja?” kata Faisal.

Ia menilai jika program hilirisasi ingin diteruskan, maka pemerintah perlu memperluas
program hilirisasi, tidak hanya di.nikel tetapi juga di komoditas lainnya, misalnya
tembaga, aluminium, dan produk selain hasil tambang.

“Kalau kita melihat, sektor-sektor kita ini banyak sebetulnya yang di luar tambang.
Ada perkebunan, pertanian, perikanan. Itu yang. membutuhkan banyak pembangunan
industri pengolahan, mengolah komoditasnya,” ungkap Faisal.

Langkah berikutnya untuk memperkuat program hilirisasi adalah melakukan
pendalaman atau intensifikasi. Saat ini hilirisasi nikel baru pada tahap awal smelter,

No. 00701/2.0072-00/P1/05/0022/1/VI/2024 Halaman 12

yaitu dengan mengolah bijih nikel menjadi nickel pig iron dan feronikel. Keduanya
masih dalam pengolahan tahap awal. Pada kondisi seperti itu, Faisal menilai value
added yang diciptakan masih minim walaupun ada peningkatan dibandingkan hanya
mengekspor bijih nikel.

“Industrialisasi atau reindustrialisasi bukan hanya melulu hilirisasi. Sudah ada juga
pengembangan industri yang lain terutama industri hulu. Jadi kalau kita industri
hilirnya ingin kuat, industri hulunya harus kuat,” tambah Faisal.

Upaya percepatan reformasi struktural melalui strategi hilirisasi terutama sumber daya
alam memang membuahkan hasil yang nyata. Hal ini tercermin pada peningkatan
kinerja ekspor dalam beberapa tahun terakhir. Nilai ekspor di tahun 2022 mencapai
USD292 miliar, meningkat dari USD176 miliar pada 2014, dan merupakan rekor
tertinggi dalam sejarah. Pada tahun 2022, surplus neraca perdagangan juga
mencatatkan rekor tertinggi, USD54,5 miliar, jauh lebih tinggi dibandingkan tahun
2014 yang defisit USD2,2 miliar.

“Lonjakan tajam dari kinerja ekspor terutama disumbang dari produk hilirisasi,
utamanya produk nikel dan CPO. Di tahun 2023, posisi neraca perdagangan memang
sedikit menurun akibat pelemahan ekonomi dan turunnya harga komoditas, namun
masih mencatatkan surplus cukup besar, USD36,9 miliar,” ungkap Menteri Keuangan
Sri Mulyani Indrawati dalam pidatonya saat menyampaikan KEM PPKF Tahun 2025 di
depan rapat paripurna DPR.

Menteri Keuangan juga menyatakan hilirisasi berhasil menciptakan sumber
pertumbuhan baru di luar Pulau Jawa. Provinsi Sulawesi Tengah dan Maluku Utara
bertumbuh secara signifikan ditopang hilirisasi nikel, di mana di tahun 2023, masing-
masing tumbuh 6,4 persen dan 6,9 persen, jauh lebih tinggi di atas pertumbuhan
nasional yang sebesar 5,05 persen.

Dalam pemaparannya, Menteri Keuangan menegaskan untuk mewujudkan
pertumbuhan yang tinggi dan inklusif, peningkatan kesejahteraan dan pemerataan
antardaerah perlu ditopang APBN yang efisien, sehat, dan kredibel. Kebijakan
optimalisasi pendapatan negara (collecting more) dilakukan dengan tetap menjaga
iklim investasi dan bisnis serta kelestarian lingkungan.

Kebijakan belanja negara diarahkan untuk penguatan spending better agar belanja
lebih efisien dan efektif untuk mendorong akselerasi pertumbuhan ekonomi sekaligus
peningkatan kesejahteraan. Sementara itu, defisit fiskal diperkirakan berada pada
kisaran 2,45-2,82 persen PDB.

“Kami optimistis, dengan kerja keras dan komitmen bersama dalam menjaga stabilitas
ekonomi serta komitmen untuk melakukan terobosan kebijakan, diharapkan dapat
mendorong pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi dan berkualitas,” kata Menteri
Keuangan.

Pembahasan RAPBN 2025 antara Pemerintah dengan DPR yang akan dimulai di awal
Juni 2024, untuk menghasilkan UU APBN 2025 di akhir September atau awal Oktober
2024. Menteri Keuangan mengharapkan adanya dukungan, masukan, dan pandangan
dari DPR dalam pembahasan pada Pembicaraan Pendahuluan dalam rangka
Penyusunan RAPBN 2025. Ia juga mengajak seluruh pihak untuk berkolaborasi dengan
kuat menuju Indonesia Emas 2045.

Sumber :

Situs Media Keuangan | MK-4-
https://mediakeuangan.k: .id
30 Mei 2024

Oleh: Dara Haspramudilla

No. 00701/2.0072-00/P1/05/0022/1/VI/2024 Halaman 13

Market Overview Ruang kantor

Peraturan anggaran sewa kantor pada gedung perkantoran multitenancy di Indonesia
dilihat dari jumlah karyawan yang dimiliki sebuah perusahaan. Hal tersebut
dikarenakan harga sewa kantor dihitung berdasarkan per m2 per bulan. Dalam aturan
yang berlaku, untuk setiap satu orang karyawan diperlukan sekitar 10m2. Perhitungan
tersebut sudah termasuk ruang meeting, resepsionis, meja kerja, pantry sederhana,
dan beberapa komponen lain.

Harga sewa gedung terdiri dari dua komponen, yaitu:
# Harga sewa (Base Rent)

# Biaya perawatan (Service Charge)

Menurut hasil riset Colliers Guarterly Property Market Report 94 2022, berikut adalah
rata-rata harga sewa ruang kantor di Jakarta Selatan, dan rata-rata harga biaya
perawatan terutama pada kawasan bisnis terpadu atau CBD di Jakarta:

No Area Harga Sewa/m2/bulan" Biaya Perawatan/m2/bulan

2 Gatot Subroto IDR 222,913 IDR 87,199

4 Thamrin IDR 207,925 IDR 87,199

“harga yang tercantum adalah harga rata-rata yang tercatat pada daerah CBD Jakarta termasuk gedung perkantoran
dengan Grade Premium, A, B, dan C.

Asking Base Rent

ionaoane0 "3

nano — Na:

onsenato — — Na

oran 0 aa ae — 5 m— 7

nano — 00 0, y—— mma —
oi U——— "mi . —
onrmooo —— TE

Dipppsanai Ipang

Activate V
Sumber: Coliers Indonesia Research Goto Setting

Bila Anda tertarik untuk menyewa ruang kantor di Jakarta, atau ingin mengetahui
bagaimana kami dapat membantu Anda menurunkan biaya sewa kantor, silahkan
hubungi pakar kami melalui formulir analisis kebutuhan yang tersedia. Anda juga
dapat melihat pilihan properti dengan men-klik featured property dibawah ini:

Sumber :Collier

No. 00701/2.0072-00/| P1/05/0022/1/VI/2024 Halaman 14

Kind Business & Asset

3 ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN

1. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti:

1. Secara hukum diizinkan

- Properti yang dinilai dilengkapi dengan sertifikat tanah Hak Pakai

- Berdasarkan informasi dari Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota
Jakarta Nomor 31 Tahun 2022 Tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah
Perencanaan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, bahwa Zoning dari
tanah tersebut:
- Diperuntukan sebagai Zona Perdagangan dan Jasa
- KDB (Koefisien Dasar Bangunan) - 5546
- KLB (Koefisien Lantai Bangunan) — 3,87
- Ketinggian bangunan - -

2. Secara fisik dimungkinkan

- Objek yang dinilai berupa tanah dan berada di lingkungan komersial.

- Jalan di depan objek yang dinilai merupakan jalan aspal dengan lebar kurang
lebih 12 meter.

- Luas tanah 602 meter persegi, bentuk tanah hampir beraturan, elevasi tanah
relative rata dan permukaanya sama dengan permukaan jalan yang ada di
depannya, sehingga cocok untuk bangunan komersial.

- Bangunan direncanakan terdiri dari 8 (delapan) lantai dengan luas bangunan
kurang lebih 3.953 m2.

3. Secara finansial menguntungkan

- properti dapat disewakan sehingga dapat menghasilkan pendapatan bagi
pemiliknya.

4. Dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.

- Dengan dukungan kondisi di atas dari aspek hukum, fisik properti dan
pemanfaatan properti yang masih berjalan dengan baik, seperti diuraikan di atas
dan situasi pasar properti komersil di sekitar lokasi, maka kondisi properti
eksisting masih merupakan pengembangan maksimal untuk dapat memberikan
manfaat dan pengembalian investasi bagi pemilik.

Berdasarkan analisis dari faktor-faktor tersebut di atas, maka kami berpendapat
bahwa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) dari property
tersebut adalah untuk bangunan komersial atau perkantoran.

:2. Implementasi P. unaan Pendekatan Penilaian
Dalam penilaian sewa dari unit ruang kantor ini telah digunakan Pendekatan Pasar.
Metode yang digunakan dalam Pendekatan Pasar ini adalah Metode Perbandingan Data
Pasar, yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang melibatkan

aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi
nilai.

No. 00701/2.0072-00/PI/05/0022/1/VI/2024 Halaman 15

Felix Sutandar dan Rekan

3.2.1. Penilaian

Dalam penilaian sewa unit ruang kantor ini telah diperoleh data-data sebagai berikut:

Bentuk Properti
Lokasi

Titik Koordinat

Luas

Tanggal Penawaran
Sumber Data

Harga Penawaran Sewa
(Include Service Charge)
Perkiraan Harga Transaksi
Sewa

Catatan

Bentuk Properti
Lokasi

Titik Koordinat

Luas

Tanggal Penawaran
Sumber Data

Harga Penawaran Sewa
(Include Service Charge)
Perkiraan Harga Transaksi
Sewa

Catatan

Data III
Bentuk Properti
Lokasi

Titik Koordinat

Luas

Tanggal Penawaran
Sumber Data

Harga Penawaran Sewa

Sewa Unit ruang kantor

Gedung Naya Menteng, Jalan Cikini Raya,
Kecamatan Menteng, Kota Jakarta Pusat, DKI
Jakarta (kurang lebih 340 m sebelah timur dari
properti)

-6.195946, 106.839695

t 880 m?

Januari 2024

Ibu Firya (085210653828)

Rp. 2.851.200.000,- per Tahun

Rp. 2.566.080.000,- per Tahun

- Lokasi data banding lebih bagus dari yang
dinilai (-)

- Luas lahan parkir yang dinilai lebih kecil dari
data banding (-)

Sewa Unit ruang kantor

Gedung Anex, Jalan RP. Soeroso, Kecamatan
Menteng, Kota Jakarta Pusat, DKI Jakarta (390 m
sebelah utara dari properti)

-6.191347, 106.836337

t 200 m2

Januari 2024

Ibu Nurul (085891390055)

Rp. 600.000.000,- per Tahun

Rp. 540.000.000,- per Tahun

- Lokasi data banding lebih bagus dari yang
dinilai (-)

- Luas unit kantor yang dinilai lebih besar dari
data banding (-)

- Luas lahan parkir yang dinilai lebih kecil dari
data banding (-)

Sewa Unit ruang kantor

Jalan RP. Soeroso, Kecamatan Menteng, Kota
Jakarta Pusat, DKI Jakarta (kurang lebih 440 m
sebelah utara dari properti)

-6.190910, 106.836185

# 290 m2

Januari 2024

Bapak Suryana (081314456911)

Rp. 960.000.000,- per Tahun

No. 00701/2.0072-00/P1/05/0022/1/V1/2024

Halaman 16

(Include Service Charge)

Perkiraan Harga Transaksi :

Sewa
Catatan

Rp. 864.000.000,- per Tahun

dinilai (-)
- Luas unit kantor yang dinilai lebih besar dari
data banding (-)
- Luas lahan parkir yang dinilai lebih kecil dari
data banding (-)

lix Sutandar dan Rekan

Kied Business & Assets Appraisers

i - Lokasi data banding lebih bagus dari yang

Objek Yang

Data 3
aa Data 1 Data 2 ai
Waktu Penawaran 12 Bulan 12 Bulan 12 Bulan
Penawaran 2.851.200.000 / Tahun 600.000.000 / Tahun 960.000.000 / Tahun
Diskon Penawaran 1096 1090 106
Perkirgan 864.000.000 / Tahun
Maa 2.566.080.000 / Tahun 540.000.000 / Tahun 1
Kondisi Fisik Data
Pembanding
Jumlah Unit 2 Unit 1 Unit 1 Unit 1 Unit
Tuas Unit Ruang
pel Dae 680 880 200 290
Perkiraan
Transaksi per Unit 2.916.000 / m2 / Tahun 2.700.000 / m2 / Tahun 2.979.310 / m2 / Tahun
(Saat Ini )
Bobot
Terhadap
Objek
A.Elemen Pembanding Transaksi
Hak Atas Properti Surat Lainnya Surat Lainnya O8e| Surat Lainnya oo| Surat Lainnya Oo)
Kondisi Penjualan Pasar Normal Pasar Normal Ote| Pasar Normal 0e| Pasar Normal Ooo)
Kondisi Pasar Cukup Cukup 00 Cukup Ot Cukup Ogel
Jumlah Penyusuai A Oto ot Oon
Nilai Unit Ruang Kantor 2.916.000 2.700.000 2.979.310
B.Elemen Pembanding Properti
Jalan Teuku Cik Gedung Naya, Gedung Anex, Jalan Jalan Rp. Soeroso,
Ditiro No.11 Jalan Cikini Raya, RP. Soeroso, Kecamatan
Rt.008 Rw.002, Kecamatan 5 Kecamatan 5 Menteng, Kota n
Lokasi Gondangdia, Menteng, Kota 1596| — Menteng, Kota 1599| jakarta Pusat, DKI ASIN
Menteng, Jakarta | Jakarta Pusat, DKI Jakarta Pusat, DKI Jakarta
Pusat Jakarta Jakarta
Tuas Unit Ruang
Kantor (m3) 680 880 Oo . 200 -1094 290 “1096|
: Pemindahan Lahan
Lain-lain Pan “79 “70 -790)
Jumlah Penyesuaian B -2210 -3200 -3201)
Nilai Unit Ruang
paten 2.274.480 1.836.000 2.025.931
Pembobotan 10096 36,459 31,780 31,7806
Nilai Unit Ri
Kantor / maa 2.056.172 / m2 829.016 583.402 684.754
Dibulatkan 2.056.000 / m2
Nilai Sewa 2 (dua) Unit Ruang Kantor 1.398.080.000
Perhitungan dilakukan dengan pembulatan-pembulatan
No. 00701/2.0072-00/PI/05/0022/1/VI/2024 Halaman 17

Diskon Penawaran:

Perkiraan transaksi pada umumnya didiskon 10Yo dari harga penawaran tergantung
dari waktu penawaran, bila penawaran sudah berlangsung lebih lama maka diberikan
diskon yang lebih besar. Dalam penilaian ini, diskon diberikan tinituk data 1, 2 dan 3
sebesar 10Yo.

Pembobotan:
Pembobotan dilakukan dengan melakukan perbandingan terhadap jumlah penyesuaian
yang diabsolutkan. Dimana penyesuaian yang lebih besar/faktor penyesuaiannya lebih
banyak diberikan pembobotan yang lebih kecil.

Setelah dilakukan analisa dan melakukan perbandingan terhadap data-data tersebut
di atas dan mempertimbangkan faktor Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest dan
Best Use) dari properti yang dinilai tersebut, maka kami berpendapat bahwa Nilai
Sewa Pasar dari properti tersebut adalah sebesar: Rp. 1.398.000.000,- per Tahun
(Satu miliar tiga ratus sembilan puluh delapan juta ribu Rupiah per tahun).

3.3. Kesimpulan

Berdasarkan uraian di atas, serta memperhatikan faktor-faktor lain yang relevan
dalam menentukan nilai, dan mengacu kepada kondisi dan syarat-syarat pembatas
yang terlampir dalam laporan ini, kami berpendapat bahwa Nilai Sewa Pasar dari
properti yang termasuk dalam penilaian ini, yang penilaiannya dilakukan pada tanggal
31 Desember 2023, adalah sebesar:

Rp. 1.398.000.000,- per Tahun
(Satu miliar tiga ratus sembilan puluh delapan juta Rupiah pertahun)

No. 00701/2.0072-00/P1/05/0022/1/V1/2024 Halaman 18

4.

KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS

Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan oleh Penilai Properti wajib
memenuhi ketentuan sebagai berikut :

1. Laporan penilaian properti bersifat non-disclaimer opinion,

2. Penilai properti telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian:

3. Data dan informasi yang diperoleh bersumber dari atau divalidasi oleh asosiasi
profesi penilai:

4. Penilai properti bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran

5. Apabila properti yang dinilai adalah komersial properti dan juga mendapatkan
proyeksi dari Perseroan. maka penilai akan menggunakan proyeksi tersebut
yang telah direview oleh penilai.

6. Laporan penilaian properti yang dihasilkan bersifat terbuka untuk publik kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia. yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan,

7. Penilai properti bertanggung jawab atas laporan penilaian properti dan
kesimpulan nilai akhir: dan

8. Penilai properti telah melakukan penelaahan atas status hukum objek
penilaian.

9. Penilaian ini berpedoman pada Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII 2018, serta Edisi Revisi SPI 300, SPI 310,
SPI 320, SPI 330 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI). Namun untuk penilaian sewa belum diatur oleh Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia (OJK).

10.Laporan ini hanya dapat digunakan untuk tujuan sesuai dengan yang telah
disebutkan sebelumnya. kami tidak bertanggung jawab jika laporan ini
digunakan untuk tujuan lain.

11.Laporan penilaian ini sah jika telah ditandatangani oleh pemimpin rekan atau
rekan KJPP Felix Sutandar dan Rekan serta dibubuhi stempel perusahaan
(corporate seal).

No. 00701/2.0072-00/P1/05/002/1/V1/2024 Halaman 19

DAFTAR LAMPIRAN

Foto-foto
Peta Lokasi
Gambar Tanah

Gambar Unit ruang kantor

Halaman 20

'No. 00701/2.0072-00/P1/05/0022/1/V1/2024

No. 00701/2.0072-00/P1/05/0022/1/V1/2024 Halaman 21

Centitied Business 8 Assets Appraisers

2. TAMPAK DEPAN PROPERTI

Ag Men

3. TAMPAK DALAM BANGUNAN ( LANTAI BASEMENT )

4. TAMPAK DALAM BANGUNAN ( LANTAI1)

5. TAMPAK DALAM BANGUNAN ( LANTAI 2)

6. TAMPAK DALAM BANGUNAN ( LANTAI 3)

PA  — . .—

SG Felix Su tandar dan Rekan

7. TAMPAK DALAM BANGUNAN ( LANTAI 4)

8. TAMPAK DALAM BANGUNAN ( LANTAI 5)

& Felix Sutandar dan Rekan

9. TAMPAK DALAM BANGUNAN | LANTAI 6)

10. TAMPAK DALAM BANGUNAN (LANTAI7)

11. TAMPAK DALAM BANGUNAN ( LANTAI 8)

12. TAMPAK DALAM BANGUNAN ( LANTAI 9 / ROOFTOP ) |

PETA LOKASI

F# Coto Makassar Senen
Bumame Swab : Jakarta Pusat . Syamsul Daeng Ngawing
& Lao Cideng 4
”
Giarpot Popo Savana @
|
a
| @cecmsaman sakarts

Kedai Zainal Farlani untpengeola Pusat).
1967 Kebon Kagang Kesenian Jakarta. C

i
f

Thamein cit” D o | @ tara indonesia LOKASI

West Mali .

Taman
Menteng

@risroseterad

8 Masjid Agung,
Sunda Kelapa

Tugu Proklamasi iz) Gramddia Matraman @

Fj

“

Properti

Jalan Teuku Cik Ditiro No.11 Rt. 008 Rw.002
Kelurahan Gondangdia

Kecamatan Menteng

Kotamadya jakarta Pusat

DKI Jakarta

GAMBAR TANAH

| (2
S

2
|
| 8
| d

| 0
Ps
pa
| 3

Properti

Jalan Teuku Cik Di
| lurahan G
— it Kelurahan Gondangdia

Kecamatan Menteng
“—bm- Kotamadya Jakarta Pusat
UTARA Provinsi DKI Jakarta
Scale 1 : 500

GD:

Felix  Sutandar dan Rekan

Karata Apgteicert

tiro No.11 Rt.008 Rw.002

oania MID nanaL VPIPC

U

UTARA
Scale 1 : 500

GAMBAR BANGUNAN

Properti

Jalan Teuku Cik Ditiro No.11 Rt.008 Rw.002
Kelurahan Gondangdia

Kecamatan Menteng

Kotamadya Jakarta Pusat

Provinsi DKI Jakarta