20260520_MDLA_Laporan Informasi dan Fakta Material_32092643_lamp3.pdf

2.2. Pengguna Laporan
Pengguna laporan penilaian adalah PT MEDELA POTENTIA Tbk dan Otoritas Jasa
lal Keuangan (OJK).

3. Maksud dan Tujuan Penilaian
” Maksud penilaian adalah untuk memberikan opini independen atas Nilai Pasar untuk setiap
properti objek penilaian dengan tujuan penilaian untuk Jual-Beli (Transfer of Ownership).

4. Dasar Penugasan
Penugasan berdasarkan proposal/kontrak perjanjian kerja yang telah disepakati bersama
antara PT MEDELA POTENTIA Tbk (Pemberi Tugas) dengan IDR (Penerima Tugas)
No. 150.2/IDR/DO.2/Pr-BFO/IX/2025 tanggal 16 September 2025 yang menjadi dasar
ll hukum penugasan dan hubungan kerja antara Pemberi Tugas dan Penerima Tugas.
Laporan ini telah memenuhi proposal/kontrak perjanjian kerja tersebut dan diterbitkan
setelah mendapatkan persetujuan dari Pemberi Tugas.

5. Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan
Identifikasi jenis properti dan penunjukan lokasi objek penilaian berasal dari Pemberi
Lal Tugas.
Nilai dari suatu aset dalam penggunaannya sering tergantung kepada aset lainnya, oleh
karena itu dalam penilaian perlu ditetapkan unit penilaian (agregasi) yang merupakan
m keterkaitan atau hubungan objek penilaian dengan aset lainnya yang dapat memengaruhi
nilai objek penilaian
Penggunaan aset menunjukan adanya manfaat dari aset dan nilai aset dicerminkan oleh

lal manfaatnya yang secara ekonomis diungkapkan dalam satuan mata uang (Rupiah, USD,
dil)
Manfaat dari aset sangat tergantung dari hubungannya dengan aset lain dan hubungan
n tersebut sangat menentukan nilai ekonomis aset. Dengan demikian, nilai ekonomis aset

objek penilaian sangat tergantung dari agregasi aset objek penilaian.

Penilai mengidentifikasi hubungan aset objek penilaian dengan aset lain berdasarkan
n kondisi objektif penggunaan aset objek penilaian.
Agregasi objek penilaian terhadap hubungan dengan aset lain berdasarkan hasil identifikasi
adalah sebagai berikut:

”
| Objek Lokasi Identifikasi Hubungan Unit Penilaian
Penilaian dengan Aset Lain (Agregasi)
LI Tanah Jalan Jababeka X, Desa | Objek penilaian tidak | Objek penilaian dinilai
Kosong Harjamekar, Kecamatan | berhubungan dengan | secara individual sebagai
| Cikarang Utara, Kabupaten | aset lain aset tunggal
» Bekasi, Provinsi Jawa Barat Lo. 0 |

| Rincian jumlah/volume satuan serta bentuk hak dan status kepemilikan dan klasifikasi aset
| setiap objek penilaian disajikan dalam laporan setiap properti objek penilaian
:

” Sifat hubungan kepemilikan setiap objek penilaian dengan Pemberi Tugas disajikan dalam
laporan setiap properti objek penilaian.

| 6. Tanggal Penilaian (Cut-Off Date)

N Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal laporan keuangan per tanggal 31 Desember
2025 dan inspeksi dilakukan pada tanggal 10 Februari 2026.
Pa Diasumsikan sejak tanggal penilaian hingga tanggal inspeksi tidak ada perubahan

lingkungan sekitar dan kondisi properti termasuk kondisi hunian dan penggunaanya.

| Penilaian Properti Tanah Kosong ii
Ri .| Laporan No. 00050/2.0118-00/P1/05/0463/1/111/2026
File No. 020. 11DR/DO.2/ALIIII/2026

7

a Penilai Publik

END iskaNDAR Da!

Resizmrea Prorere:

Jenis Mata Uang
Jenis mata uang yang digunakan dalam penilaian ini disajikan dalam Rupiah.

Dasar Nilai
Dasar nilai adalah suatu pernyataan dari asumsi pengukuran
Dasar nilai dapat masuk dalam salah satu dari tiga kategori utama:

a. Menunjukkan harga yang paling mungkin dapat dicapai dalam hipotesis pertukaran di
pasar bebas dan terbuka

b. Menunjukkan manfaat yang diperoleh seseorang atau suatu entitas atas kepemilikan
suatu aset

c. Menunjukkan harga yang layak disepakati antara dua pihak tertentu untuk pertukaran
suatu aset.

Dasar nilai yang digunakan harus sesuai dengan tujuan penilaian, jika terdapat
penyimpangan akan diungkapkan dalam laporan.

Dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar.

Definisi dan Istilah
Definisi dan istilah-istilah yang digunakan adalah:

Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang
berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang
memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau
sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan
konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep
kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan
(corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang
memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan. (SPI Edisi VII, KPUP Butir 2.2).

Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang
digunakan secara berkelanjutan (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 12).

Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang
terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset
investasi (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 13).

Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu aset.
Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari pembeli atau
penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut
berdasarkan anggapan pihak lain (SPI Edisi VII, KPUP Butir 4.2).

Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu
aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan biaya merupakan suatu fakta. Harga
berhubungan dengan biaya, karena harga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya
bagi pembeli (SPI Edisi VII, KPUP Butir 4.3).

Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan
fakta. Aset diartikan juga sebagai barang dan jasa. Nilai dalam pertukaran adalah suatu
harga hipotesis, dimana hipotesis dari nilai diestimasi dan ditentukan oleh tujuan penilaian
pada waktu tertentu. Nilai bagi pemilik adalah suatu estimasi dari manfaat yang akan
diperoleh pihak tertentu atas suatu kepemilikan atau dikenal juga sebagai Nilai dalam
Penggunaan (SPI Edisi VII, KPUP Butir 4.4).

Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran pada tanggal penilaian (Peraturan
OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 6).

Penilaian Properti Tanah Kosong ii
Laporan No. 00050/2.0118-00/P1/05/0463/1/111/2026
File No. 020. 1/IDR/DO.2/ALVI!1/2026

10.

11

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 7)

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI
Edisi VII, SPI 101 Butir 3.1).

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara
finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut (SPI Edisi VII, SPI KPUP
Butir 10.1).

Tenaga Ahli adalah orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada suatu bidang
tertentu di luar ruang lingkup kegiatan penilaian dan tidak bekerja pada kantor jasa penilai
publik (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 26).

Pemberi Tugas adalah orang atau badan yang memberi instruksi kepada Penilai termasuk
di dalamnya direksi perusahaan atau pejabatnya, atau penasihat profesionalnya, contact
person ataupun yang ditugaskan mewakilinya.

Ruang Lingkup Penilaian
Ruang lingkup penilaian mencakup:

a. Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian dan
tanggal penilaian),

. Pengumpulan data dan wawancara,

Analisis data,
. Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian,
. Penulisan laporan.

0 20

Tingkat Kedalaman Investigasi

a. Informasi status hak objek penilaian sesuai dengan dokumen bukti hak kepemilikan
yang diperoleh dari Pemberi Tugas dan penilai tidak melakukan penyelidikan atas
keabsahan dokumen tersebut.

b. Untuk tujuan penilaian tersebut, tidak ada pembatasan dalam melakukan inspeksi,
pemeriksaan, perhitungan dan analisis dalam penilaian. Jika terdapat pembatasan akan
diungkapkan dalam laporan penilaian. Penilai mempertimbangkan kondisi objek
penilaian, namun demikian Penilai tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian
yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat terjangkau, selain itu Penilai tidak
memberikan jaminan bila ada pelapukan rayap, gangguan lainnya atau kerusakan lain
yang tidak terlihat. Kondisi-kondisi yang tidak wajar yang tersembunyi yang membuat
efek negatif terhadap nilai tidak menjadi tanggung jawab penilai.

c. Informasi luas tapak, luas bangunan dan pengembangan lainnya diperoleh dari Pemberi
Tugas dan dapat diverifikasi oleh Penilai yang kemudian memperoleh konfirmasi dari
Pemberi Tugas.

d. Informasi spesifikasi, kondisi dan riwayat perawatan bangunan dan pengembangan
lainnya serta personal properti (jika ada) diperoleh dari Pemberi Tugas dan dapat
diverifikasi oleh Penilai yang kemudian memperoleh konfirmasi dari Pemberi Tugas.

Penilaian Properti Tanah Kosong v
Laporan No. 00050/2.0118-00/P1/05/0463/1/111/2026
File No. 020. 11DR/DO.2/ALIIII/2026

eh Publik
| Eehtban REKAN

TEKAN Propery 2 Bro elo

1 In

IT Ia Iv lu an XI Ig gg

12.

13,

@e. Informasi mengenai jenis, spesifikasi dan ada/tidaknya utilitas bangunan diperoleh dari
Pemberi Tugas dan dapat diverifikasi oleh Penilai yang kemudian memperoleh
konfirmasi dari Pemberi Tugas. 1

f Informasi mengenai kondisi (daya dukung) tanah dan pondasi (yang relevan) diperoleh
dari Pemberi Tugas dan dapat diverifikasi oleh Penilai namun apabila tidak terlihat dan
tidak dapat diverifikasi maka sesuai yang diinformasikan oleh Pemberi Tugas.

9. Informasi ada atau tidaknya potensi risiko lingkungan baik aktual maupun potensial yang
dapat memengaruhi hasil penilaian diperoleh dari Pemberi Tugas dan dapat diverifikasi
oleh Penilai yang kemudian memperoleh konfirmasi dari Pemberi Tugas, apabila tidak
terlihat dan tidak dapat diverifikasi maka sesuai yang diinformasikan oleh Pemberi
Tugas.

h. Informasi mengenai ketentuan tata ruang diperoleh dari Dinas terkait atau dari
pengamatan lingkungan sekitar yang kemudian memperoleh konfirmasi dari Pemberi
Tugas.

i. Data pasar cukup tersedia dan dapat diverifikasi oleh Penilai yang kemudian
memperoleh konfirmasi dari Pemberi Tugas.

j. Penilaian berdasarkan unit penilaian (agregasi) dan/atau berdasarkan kelompok fisik
sesuai daya gunanya dan merupakan satu kesatuan lengkap.

k. Apabila Penilai mengalami keterbatasan akses saat inspeksi, misalnya tidak dapat
memasuki objek penilaian, sehingga Penilai tidak mengetahui mengenai jumlah/luas,
spesifikasi jenis dan kondisi objek penilaian, dimana data mengenai jumlah/uas,
spesifikasi jenis dan kondisi objek penilaian tersebut diperoleh dari Pemberi Tugas,
maka Pemberi Tugas bertanggung jawab atas kebenaran data/informasi tersebut. Hasil
penilaian dapat berbeda jika data/informasi tersebut tidak sesuai dengan keadaan
sesungguhnya.

IL. Apabila pelaksanaan inspeksi lapangan tidak dapat dilakukan karena keberadaan objek
penilaian tidak diketahui, maka penugasan ini tidak dapat diteruskan atau batal.

m. Apabila terdapat batasan tingkat kedalaman investigasi, misalnya dilakukannya inspeksi
secara sampling, akan kami ungkapkan dalam laporan penilaian setiap properti objek
penilaian.

n. Hal-hal yang berbeda secara signifikan dari tingkat kedalaman investigasi, akan
dinyatakan dan dicantumkan dalam laporan secara tertulis.

Sifat Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Informasi yang dapat dipercaya dari pihak lain dapat bersumber dari Badan Pertanahan
Nasional, Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik (BPS), Damodaran, Bloomberg, Penilai
Harga Efek Indonesia, Asosiasi Profesi Penilai.

Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan
Penilai terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari
instansi pemerintah yang berwenang.

Asumsi — Asumsi dan Kondisi Pembatas

13.1. Asumsi dan Asumsi Khusus

a. Legalitas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian adalah
benar dan tidak menyesatkan.

b. Data dan informasi yang relevan yang diperoleh dari sumber yang layak adalah
benar dan tidak menyesatkan.

Cc. Pemberi Tugas telah memberikan informasi yang lengkap mengenai objek
penilaian dan tidak ada hal-hal yang disembunyikan yang dapat berpengaruh
secara signifikan terhadap kesimpulan nilai.

d. Penilai beranggapan bahwa bagian-bagian properti yang tidak diinspeksi tidak
memiliki kerusakan yang berarti dan tidak menyebabkan perubahan nilai.

Penilaian Properti Tanah Kosong v
Laporan No. 00050/2.01 18-00/P1/05/0463/1/11/2026
File No. 020.1/1DR/DO.2/ALVIII/2026

Objek penilaian diasumsikan tidak dibangun dengan material ataupun
mengandung material yang bersifat merusak dan berbahaya yang dapat
menyebabkan pencemaran lingkungan yang berpengaruh terhadap kesimpulan
nilai.

Asumsi Khusus adalah asumsi yang berbeda dengan fakta yang sebenarnya pada
tanggal penilaian. Jika terdapat Asumsi Khusus akan diungkapkan dalam laporan
penilaian.

Jika objek penilaian disewakan kepada pihak lain diasumsikan masa sewa telah
habis pada tanggal penilaian.

Penilaian untuk tujuan laporan keuangan menggunakan asumsi entitas yang
berjalan (going concem) sedangkan untuk tujuan penilaian yang lainnya dapat
menggunakan asumsi yang berbeda.

Dalam penugasan penilaian ini, Penilai menggunakan data penawaran sebagai
data pembanding pada pendekatan pasar karena keterbatasan data transaksi
yang sejenis dan sebanding pada lokasi serta tanggal penilaian. Data penawaran
diasumsikan mencerminkan kondisi pasar sebagaimana disampaikan oleh pihak
ketiga tanpa verifikasi mendalam di luar kewenangan Penilai, sehingga hasil
analisis bergantung pada informasi yang tersedia. Dengan demikian, data
penawaran digunakan sebagai data pembanding merupakan data terbaik yang
dapat diperoleh pada saat penugasan.

13.2. Kondisi dan Syarat Pembatas

a.
b.

Laporan Penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.

Penilai melakukan pemeriksaan atas status hukum dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian.

Penilai bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan nilai akhir.
Penilai melakukan pemeriksaan atas status hukum objek penilaian.

Penilai tidak melakukan penyelidikan atas legalitas/status hukum dokumen-dokumen
yang digunakan dalam proses penilaian. Adalah bukan tugas Penilai untuk
melakukan uji tuntas (due diligence) dari aspek hukum atas catatan publik serta
catatan kepemilikan.

Penilai menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan
kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty), jika penilaian menggunakan proyeksi
keuangan.

Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan.

Data dan informasi diperoleh dari sumber yang dapat dipercaya.

Laporan Penilaian ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia yang dapat memengaruhi operasional perusahaan.

Jika penilaian diperuntukan untuk kepentingan Pasar Modal, data dan informasi
dalam penilaian bersumber dari atau divalidasi oleh Asosiasi Profesi Penilai
(MAPPI).

Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan
penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan tujuan/kepentingan dari Laporan
Penilaian.

Data dan informasi yang diterima Penilai dari Pemberi Tugas adalah akurat dan
benar serta dapat dipertanggungjawabkan, antara lain termasuk penunjukkan letak
lokasi tempat, spesifikasi jenis dan jumlah aset objek penilaian dan apabila data dan
informasi tersebut tidak benar maka Pemberi Tugas membebaskan Penilai dari
tanggung jawab atas hasil penilaian yang tidak tepat dikarenakan kesalahan
tersebut.

Penilaian Properti Tanah Kosong vi
Laporan No. 00050/2.0118-00/P1/05/0463/1/11/2026
File No. 020.1/IDR/DO.2/ALIIII/2026

. Uraian spesifikasi teknis objek penilaian yang dilaporkan hanya merupakan
identifikasi saja dan objek penilaian yang dinilai merupakan satu kesatuan lengkap.

Pemberi Tugas merujuk kepada seseorang, kelompok atau suatu entitas atau yang
mewakilinya atau penasihat profesionalnya yang penugasan penilaiannya dilakukan
IDR.

Pengguna Laporan merujuk kepada seseorang, kelompok atau suatu entitas atau
yang mewakilinya atau penasihat profesionalnya sebagai pengguna hasil penilaian
yang didasarkan dari hasil perikatan penugasan antara IDR dan Pemberi Tugas.

Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang telah
disebutkan dalam Laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai
tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak
sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak Pemberi Tugas.

Setiap informasi yang berasal dari Data Pribadi yang diperoleh dan/atau digunakan
Penilai dalam penugasan ini hanya digunakan untuk kepentingan sesuai tujuan
penilaian, dan selanjutnya data dan informasi yang dimaksud dikecualikan sebagai
Data Pribadi sebagaimana diatur dalam ketentuan dan perundang-undangan yang
terkait Perlindungan Data Pribadi

Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Penilai tidak melaksanakan
Survey/pemetaan/pengukuran dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.

Pemberi Tugas secara tegas menyatakan akan membebaskan IDR dari segala
tuntutan ganti rugi dari pihak lain, jika pihak lain menuntut IDR karena penugasan
penilaian yang diberikan Pemberi Tugas kepada IDR.

Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan Pemimpin Rekan/Rekan dan
stempel/seal perusahaan KJPP Iskandar dan Rekan serta tidak dapat
dipertanggungjawabkan bilamana Pemberi Tugas tidak melunasi imbalan jasa atas
pekerjaan penilaian ini.

Laporan ini bukan merupakan rekomendasi untuk melakukan atau tidak melakukan
suatu transaksi sesuai dengan tujuan dalam laporan ini dan laporan ini tidak terikat
dengan transaksi yang dilakukan dan transaksi yang dilakukan adalah mutlak
keputusan dari pihak-pihak yang bertransaksi

Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan waktu
penggunaan hasil penilaian dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap
kebutuhan pengguna hasil penilaian, dikarenakan adanya perbedaan akses data
dan informasi serta asumsi dan analisis penilaian. Apabila pengguna hasil penilaian
menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk menugaskan Penilai melakukan
reviu terhadap penugasan yang telah dilaksanakan dan apabila dimungkinkan dan
dibutuhkan, Penilai dapat melakukan penilaian ulang dengan mengulang kembali
prosedur penilaian yang sebelumnya dilakukan, secara lebih lengkap. Proses dan
prosedur tersebut harus dituangkan dalam penugasan yang berdiri sendiri dan
berbeda dengan penugasan penilaian sebelumnya.

Jika kontrak dan/atau laporan penilaian ditulis dalam versi Bahasa Indonesia dan
Bahasa Inggris, Pemberi Tugas dan Penerima Tugas sepakat bahwa dalam hal
terjadi inkonsistensi antara versi Bahasa Indonesia dan versi Bahasa Inggris, maka
versi Bahasa Indonesia yang akan berlaku dan versi Bahasa Inggris akan dianggap
telah diubah untuk menyesuaikan dengan versi Bahasa Indonesia.

Seluruh data dan informasi termasuk dokumen yang tidak digunakan sebagai dasar
dalam penilaian dan penyusunan laporan penilaian ini secara tegas dinyatakan tidak
dapat digunakan sebagai dasar perbandingan, penafsiran, pengujian, atau
penentuan nilai selain hasil penilaian yang tercantum dalam laporan penilaian ini

Penilaian Properti Tanah Kosong vii
Laporan No. 00050/2.0118-00/P1/05/0463/1/111/2026
File No. 020. 1/IDR/DO.2/ALIIII/2026

k

MT ana

Oo

y. Laporan Revisi adalah laporan baru hasil perbaikan dari laporan lama sebelumnya,
dengan tanggal penilaian yang sama, tetapi dengan nomor dan tanggal laporan

pada saat dilakukan perbaikan (revisi). Dengan diterbitkan laporan revisi maka
laporan lama sebelumnya dinyatakan tidak berlaku.

z. Perbaikan (koreksi) adalah lembar halaman yang sudah diperbaiki sebagai
pengganti lembar halaman dari halaman laporan yang salah, yang dapat
disampaikan tanpa atau dengan surat pengantar.

aa. Penilai telah melakukan kehati-hatian profesional dalam seluruh proses pengolahan
data dan perhitungan. Namun demikian, apabila di kemudian hari ditemukan adanya
kesalahan perhitungan yang bersifat tidak disengaja (human error), maka kesalahan
tersebut tidak serta-merta dianggap sebagai kelalaian profesional, dan Penilai
berhak melakukan Perbaikan atau menerbitkan Laporan Revisi.

bb. Dalam hal ditemukan kesalahan perhitungan atau kekeliruan teknis lainnya oleh
Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan, maka temuan tersebut dapat
disampaikan kepada Penilai oleh Pemberi Tugas, baik secara lisan maupun tulisan
dan Penilai berhak melakukan Perbaikan atau membuat Laporan Revisi tanpa
dianggap wanprestasi oleh Pemberi Tugas

cc. Tanggung jawab Penilai atas kerugian yang timbul akibat kesalahan perhitungan
yang tidak disengaja, apabila ada, dibatasi maksimum sebesar nilai imbalan jasa
yang telah disepakati di dalam proposal/kontrak perjanjian kerja.

dd. Apabila Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan menemukan adanya dugaan
kesalahan perhitungan atau kekeliruan teknis dalam laporan, dapat menyampaikan
dugaan kesalahan tersebut baik secara lisan atau tulisan melalui Pemberi Tugas
kepada Penilai dan Penilai berhak diberikan kesempatan untuk melakukan verifikasi
Apabila ada kesalahan Penilai berhak melakukan Perbaikan atau membuat Laporan
Revisi. Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan dilarang menggunakan laporan
yang masih dalam verifikasi hingga selesai, karena dapat menyesatkan

ee. Dengan diterimanya laporan, Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan dianggap
telah membaca, memahami dan menyetujui seluruh komentar, penjelasan, asumsi,
kondisi dan syarat pembatas yang tercantum didalam laporan maupun
proposal/kontrak perjanjian kerja yang telah disepakati

ff. Dengan diterimanya laporan dan pelunasan pembayaran dari Pemberi Tugas, maka
seluruh penugasan dan hubungan kerja sesuai dengan proposal/kontrak perjanjian
kerja yang telah disepakati antara Pemberi Tugas dan IDR (Penerima Tugas) telah
berakhir.

99. Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan
(integral) dari laporan penilaian.

14. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

Siapapun kecuali Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan yang mendapat laporan ini atau
tembusan daripadanya tidak ada hak untuk melakukan publikasi dan/atau menggunakan
informasi baik secara keseluruhan ataupun sebagian dari laporan ini untuk keperluan
apapun tanpa izin tertulis dari Penilai.

15. Tanggung Jawab Penilai terhadap Pihak Lain

Penilai tidak bertanggung jawab terhadap pihak-pihak lain, kecuali kepada Pemberi Tugas
yang tercantum dalam laporan penilaian

Dalam menjalankan tugas profesinya, tanggung jawab Penilai sebagai individu harus
dipisahkan dari Penilai sebagai Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Sehingga tanggung
jawab Penilai sebagai individu tidak menjadi tanggung jawab KJPP secara keseluruhan
(SPI Edisi VII 2018, KEPI butir 5.8.8.3). X

Penilaian Properti Tanah Kosong viii
Laporan No. 00050/2.0118-00/P1/05/0463/1/11/2026
File No. 020. 1/IDR/DO.2/ALIIII/2026

16. Konfirmasi bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI

Laporan penilaian disusun berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) & Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII 2018 dan Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021.

17. Pendekatan Penilaian, Pemilihan Pendekatan dan Alasan Penggunaannya

174.

17.2.

Pendekatan Penilaian

Pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian yaitu pendekatan pasar,
pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya. Semua pendekatan tersebut
didasarkan pada prinsip ekonomi atau keseimbangan harga, antisipasi manfaat atau
substitusi

Pendekatan Pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi
atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan objek penilaian
yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.

Pendekatan Pendapatan adalah pendekatan penilaian yang didasarkan pada
pendapatan dan biaya dari objek penilaian per periode tertentu, yang dapat
dihasilkan oleh objek penilaian yang kemudian dikapitalisasikan.

Pendekatan Biaya adalah pendekatan penilaian untuk mendapatkan indikasi nilai
objek penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru (Reproduction Cost New) atau
biaya pengganti baru (Replacement Cost New) pada tanggal penilaian setelah
dikurangi dengan penyusutan.

Pemilihan Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaanya

Ketersediaan data dan keadaan berkaitan dengan pasar atau properti itu sendiri yang
akan menentukan pendekatan penilaian yang paling tepat dan relevan.

Cara bagaimana suatu properti biasanya diperdagangkan di pasar membedakan
penerapan pendekatan atau prosedur yang digunakan dalam mengestimasi Nilai
Pasar.

Dengan mempertimbangkan ketersediaan data dan keadaan berkaitan dengan pasar
dan properti serta cara bagaimana suatu properti biasanya diperdagangkan di pasar,
maka untuk mengestimasi nilai objek penilaian digunakan pendekatan dan metode
serta alasannya adalah sebagai berikut:

Objek Penilaian | Pendekatan Metode Alasan Penggunaan
Tanah Kosong Pasar Perbandingan | Data harga penawaran'/transaksi dari
data pasar properti pembanding yang sejenis dan
sebanding dengan objek penilaian
tersedia.

Berdasarkan Surat Edaran OJK No. 33/SEOJK.04/2021 Romawi III Angka 4 Jenis
objek Penilaian properti yang dapat dilakukan penilaian dengan menggunakan 1
(satu) Pendekatan Penilaian, objek Penilaian berupa tanah kosong dapat dilakukan
Penilaian dengan menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian.

18. Proses Penilaian

184.

Pendekatan Pasar

Pendekatan pasar digunakan untuk menilai setiap aset/properti objek penilaian yang
mempunyai data harga penawaran/transaksi dari properti pembanding yang sejenis
dan sebanding dengan objek penilaian.

Prosedur penilaian dengan pendekatan pasar, dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi harga
transaksi atau penawaran.

Penilaian Properti Tanah Kosong
Laporan No. 00050/2.0118-00/P/05/0463/1/11/2026
File No. 020. 1/IDR/DO.2/ALIIII/2026

Dalam penerapan metode perbandingan data pasar, prinsip data pembanding adalah

sebagai berikut:

e Komprehensif: jumlah data pembanding yang ideal adalah lebih dari satu atau
setidaknya tiga data pembanding. Dalam hal kondisi data pasar sangat terbatas
sehingga jumlah data pembanding tidak dapat memenuhi jumlah data yang ideal,
penilai dapat mempertimbangkan data tersebut secara hati-hati atau berusaha
untuk menggunakan metode penilaian lain selain perbandingan data pasar.

e Sejenis dan sebanding: “sejenis” maksudnya adalah terkait dengan jenis objek
penilaian (seperti tanah kosong atau tanah bangunan rumah tinggal) dan
“sebanding” dapat diartikan terkait bentuk, ukuran, volume, kapasitas atau yang
lainnya sesuai dengan karakteristik objek penilaian

» Terbaru, data atau informasi yang terbaru yang diperoleh yang dibandingkan
dengan atau sesuai dengan tanggal penilaian.

e Transaksi atas dasar yang wajar dalam pasar terbuka.

# Dapat diverifikasi pada saat pelaksanaan penilaian: sepanjang memungkinkan
sesuai dengan melaksanakan prosedur dokumentasi yang memadai.

# Konsisten dengan praktik dalam konteks pasar yang sesuai.

Terhadap data pembanding dilakukan analisis dan penyesuaian antara properti objek

penilaian dengan data pembanding yang memenuhi prinsip sebagai data

pembanding berdasarkan elemen perbandingan properti yang memengaruhi nilai
properti.

Penyesuaian dilakukan dengan menghitung perbedaan kelebihan atau kekurangan

dalam bentuk persentase, antara lain:

e Jika data objek penilaian dan data properti pembanding sama, maka tidak
diperlukan penyesuaian,

e Jika data objek penilaian lebih unggul sebesar "x"Y6 ("x" perseratus) dari data
properti pembanding, maka keunggulan sebesar "x"6 ("x" perseratus) tersebut
ditambahkan kepada nilai properti pembanding: dan

e Jika data objek penilaian lebih buruk sebesar "x"/5 ("x" perseratus) dari data

properti pembanding, maka kekurangan sebesar "x"/6 (“x" perseratus) tersebut
dikurangkan dari nilai properti pembanding.

19. Data Masukan

- Data masukan dapat digolongkan 3 level, yaitu data masukan level 1 berupa harga
kutipan/guoted price (tanpa penyesuaian) di pasar aktif untuk aset yang identik, level 2
berupa data masukan selain level 1 yang dapat diobservasi baik langsung maupun tidak
langsung dan level 3 berupa data masukan yang tidak dapat diobservasi.

- Data masukan level 1 untuk aset yang identik dengan objek penilaian sangat jarang
(tidak ada), maka dalam penilaian digunakan data masukan level 2 dan 3

- Data masukan dapat berupa data yang aktual atau yang diasumsikan. Tingkat
keandalan yang lebih dipercaya ada pada data masukan aktual, tetapi bila kurang
relevan maka data masukan yang diasumsikan menjadi lebih relevan.

20. Pernyataan Independensi

Dalam mempersiapkan laporan penilaian ini Penilai bertindak secara independen tanpa
adanya konflik benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas. Penilai juga tidak mempunyai
kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini.

Penilai tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari objek penilaian yang
dinilai atau nilai yang dilaporkan, baik saat ini maupun di masa datang, kecuali imbalan
jasa yang telah disetujui atas penilaian ini.

Penilaian Properti Tanah Kosong x
Laporan No. 00050/2.0118-00/PI/05/0463/1/11/2026
File No. 020.1/IDR/DO.2/AL/III/2026

4

21. Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli
Penilai tidak mendasarkan hasil penilaiannya pada hasil pekerjaan Tenaga Ahli.

22. Penilai Properti dan Hasil Penilaian Properti
Kami tidak menggunakan hasil penilaian properti dari penilai properti lain untuk penilaian
objek penilaian yang sama. Tidak ada penilai properti lain dan hasil penilaian properti lain
untuk objek penilaian yang sama dengan tujuan dan tanggal penilaian yang sama.

23. Kejadian setelah Tanggal Penilaian
Sejak tanggal penilaian hingga tanggal laporan tidak ada informasi dari Pemberi Tugas
mengenai perubahan lingkungan sekitar dan kondisi properti termasuk kondisi hunian dan
penggunaannya. Selain itu tidak ada perubahan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan serta peraturan pemerintah yang berpengaruh signifikan
terhadap kesimpulan hasil penilaian
Bahwa pengungkapan kejadian penting setelah Tanggal Penilaian jika ada tidak
dimaksudkan untuk mempengaruhi penentuan Nilai pada Tanggal Penilaian kecuali
dinyatakan didalam Asumsi dan Asumsi Khusus.

24. Kesimpulan Hasil Penilaian
Kami menganggap setiap properti objek penilaian yang dimaksud “free and clear"
dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan yang sah secara hukum, dapat dialihkan
dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain yang dikemukakan
dalam laporan ini.
Sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI), Nilai Pasar objek penilaian yang
diestimasi tanpa memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan
dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait.
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan hasil analisis yang telah
dilakukan serta pendekatan penilaian yang digunakan, nilai properti objek penilaian adalah
sebagai berikut:

Uraian Luas |Satuan Nilai Pasar
(Rp)
Jalan Jababeka X, Desa Harjamekar,
Kecamatan Cikarang Utara, Kabupaten Bekasi,
Provinsi Jawa Barat
Tanah Kosong 4060| m? 11.977.000.000
Penilaian Properti Tanah Kosong xi

Laporan No. 00050/2.0118-00/PI/05/0463/1/11I/2026
File No. 020. 1/IDR/DO.2/ALVII/2026

ng

Dengan demikian kami berpendapat bahwa nilai properti objek penilaian pada tanggal
penilaian adalah:

Nilai Pasar:

Rp. 11.977.000.000,-
( SEBELAS MILIAR SEMBILAN RATUS TUJUH PULUH TUJUH JUTA RUPIAH )

Hasil penilaian ini untuk dipergunakan sesuai dengan tujuan penggunaan atau kepentingan
yang tercantum di dalam laporan penilaian ini, dan kami tidak mengambil tanggung jawab
atas kerugian yang ditimbulkan atas penggunaan laporan ini yang bertentangan dengan
komentar, penjelasan, asumsi dan kondisi pembatas yang disebutkan di dalam laporan ini.

Adhitya Anindito, S1.Kom., S.H., M.M., M.H., MAPPI (Cert.)

Pemimpin Rekan

Penilai Properti/Aset dan Bisnis

MAPPI No.11-8-03079

RMK-2017.00547

NIPP Menkeu No. P - 1.16.00463

STTD OJK No: STTD.PPB-43/PJ-1/PM.02/2023

Penilaian Properti Tanah Kosong xii
Laporan No. 00050/2.0118-00/P1/05/0463/1/11/2026
File No. 020. 1/IDR/DO.2/AL/II/2026