Back to announcement
20240611_SSIA_Rencana Transaksi Material Dengan Persetujuan RUPS_31660067_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review SSIASource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 109
Page 1
----- . I
•••• I
•••• I
•••• I
• ._ •• I
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN
Atas Rencana Transaksi Pengalihan Saham
PT Suryacipta Swadaya
Untuk Dipergunakan Oleh :
PT SURYA SEMESTA INTERNUSA TBK
Tempo Scan Tower Lt. 20, Jalan H.R Rasuna Said Kav.
3-4, Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12950
No. File: 00205/2.0055-00/BS/03/0060/0/VI/2024
TOTO SUHARTO & REKAN
Business & .Properry Vaiuer
License No : 2.09.0055
JI. Hayam Wuruk No.1-RK Jakarta 10120, Indonesia
Ph : +6221-3456783 (Hunting)
Fax: +6221-3813419
Website : http://www.tnr.co.id
Email : tnr@tnr.co.id
Page 2
No. File: 00205/2.0055-00/BS/03/0060/0/VI/2024
Jakarta, 7 Juni 2024
Kepada Yth,
DIREKSI
PT Surya Semesta Internusa Tbk
Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R Rasuna Said
Kav. 3-4, Kuningan Timur, Kec. Setiabudi, Jakarta
Selatan
Provinsi DKI Jakarta 12950
Perihal : Laporan Pendapat Kewajaran Atas Rencana Transaksi Pengalihan Saham
PT Suryacipta Swadaya.
Dengan hormat,
Sehubungan dengan rencana PT Surya Semesta Internusa Tbk melakukan pengalihan
sebagian kepemilikan saham di PT Suryacipta Swadaya kepada PT Puri Bumi Lestari
dimana Rencana Transaksi yang dilakukan merupakan Transaksi Material. Perseroan
telah menunjuk KJPP Toto Suharto dan Rekan untuk selanjutnya disebut sebagai (“TnR”)
sebagai penilai independen untuk memberikan pendapat kewajaran (Fairness Opinion)
atas Rencana Transaksi tersebut di atas, sesuai dengan kesepakatan yang tertuang
dalam Surat Penawaran Nomor : M.FO.24.00.0006, tanggal 22 Maret 2024.
Sebelumnya kami telah menyusun dan menerbitkan Laporan Pendapat Kewajaran atas
Rencana Transaksi dengan No. File : 00175/2.0055-00/BS/03/0060/0/V/2024,
Tanggal 13 Mei 2024.
Sehubungan dengan adanya surat tanggapan dari Otoritas Jasa Keuangan
Nomor : S-245/PM.023/2024, tanggal 31 Mei 2024, perihal “Perubahan dan/atau
Tambahan Informasi atas Rencana Transaksi Pengalihan Saham PT Suryacipta Swadaya
dan Penerbitan Saham PT Suryacipta Swadaya kepada PT Anarawata Puspa Utama ”,
maka dengan ini kami menerbitkan kembali Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi tersebut untuk menambahkan penjelasan dan pengungkapan atas asumsi yang
digunakan, serta penyesuaian kesimpulan akhir yang dihasilkan.
Laporan Kewajaran ini kami laksanakan dengan mengacu kepada Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan (POJK) No. 35/POJK.04/2020, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan
(SEOJK) No. 17/2020 serta Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia
Edisi VII Tahun 2018 dari Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Kami
menggunakan pendekatan dan metode yang lazim dalam melakukan kajian serta
analisis berbagai data dan informasi yang relevan, dengan suatu batasan kondisi
bahwa secara fundamental asumsi-asumsi yang mendasari kajian dan analisis penilaian
tersebut terpenuhi.
i
Page 3
LATAR BELAKANG
PT Surya Semesta Internusa Tbk yang selanjutnya disebut (“Perseroan”) adalah
perusahaan yang bergerak dalam bidang holding perusahaan pengembang properti
dan real estate, konstruksi dan perhotelan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
31 Desember 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada PT Suryacipta
Swadaya selanjutnya disebut (“SCS”) dengan kepemilikan sebesar 99,99%. SCS
merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha SCS adalah bergerak dalam bidang kawasan industri yang mulai
beroperasi secara komersial pada tahun 1995.
PT Puri Bumi Lestari yang selanjutnya disebut (“PBL”) merupakan perseroan terbatas
yang didirikan dan menjalankan usaha berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia,
memiliki kantor terdaftar di Kabupaten Kudus sebagai pihak ketiga bermaksud untuk
membeli atau mengakuisisi sebagian kepemilikan saham Perseroan di SCS.
Mempertimbangkan bahwa SCS saat ini membutuhkan permodalan yang kuat untuk
mengelola dan mengembangkan kavling maka dengan menjual atau melepas sebagian
kepemilikan saham Perseroan di SCS melalui skema transaksi saham dan right issue
dapat menurunkan utang Bank SCS sehingga beban kewajiban cicilan pokok dan bunga
menjadi lebih kecil atau ringan, serta guna meningkatkan ekuitas Perseroan. Selanjutnya
disebut sebagai “Rencana Transaksi”.
Berdasarkan informasi manajemen Perseroan, mengingat antara Perseroan dan Pembeli
bukan merupakan pihak terafiliasi, maka merujuk pada ketentuan Peraturan OJK
No.42/POJK.04/2020 bahwa Rencana Transaksi bukan merupakan Transaksi Afiliasi
dan transaksi benturan kepentingan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan OJK
No.42/POJK.04/2020. Namun Rencana Transaksi ini merupakan transaksi material
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan OJK No.17/POJK.04/2020 karena nilai
transaksi diatas 20% (dua puluh persen) dari total ekuitas Perseroan berdasarkan
laporan keuangan audited per 31 Desember 2023.
Sehubungan rencana tersebut Perseroan menunjuk TnR untuk melakukan penilaian Opini
Kewajaran atas Rencana Transaksi, untuk mengetahui Kewajaran atas Rencana Transaksi
tersebut.
TANGGAL PENILAIAN
Tanggal efektif penilaian adalah per 31 Desember 2023, dimana batas tersebut
diambil atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. Analisis kewajaran
dilaksanakan menggunakan parameter dan laporan keuangan audited per tanggal 31
Desember 2023.
ii
Page 4
OBYEK RENCANA TRANSAKSI
Objek transaksi dalam Pendapat Kewajaran ini dimana Perseroan merencanakan untuk
menjual atau melepas atas kepemilikan 55.808.781 lembar saham atau setara dengan
2,00% saham di SCS dengan nilai transaksi sebesar Rp169,81 miliar, selain itu terdapat
penerbitan saham baru oleh SCS dengan jumlah 962.701.486 lembar saham atau
setara 34,5% saham dengan nilai transaksi Rp2.929,30 miliar. SCS merupakan entitas
anak dari Perseroan. Berdasarkan Laporan Keuangan, Perseroan tercatat memiliki
1.827.737.601 (satu miliar delapan ratus dua puluh tujuh juta tujuh ratus tiga puluh tujuh
ribu enam ratus satu) saham atau 99,99% dari total seluruh modal yang telah
ditempatkan dan disetor dalam SCS dan merupakan pemegang saham pengendali dari
SCS.
TRANSAKSI AFILIASI DAN UNSUR BENTURAN KEPENTINGAN
Berdasarkan POJK 42/2020, yang dimaksud dengan Transaksi Afiliasi adalah setiap
aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan
terkendali dengan afiliasi dari perusahaan terbuka atau afiliasi dari anggota Direksi,
anggota Dewan Komisaris, pemegang saham utama, atau pengendali, termasuk setiap
aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan
terkendali untuk kepentingan afiliasi dari perusahaan terbuka atau afiliasi dari anggota
Direksi, anggota Dewan Komisaris, pemegang saham utama, atau pengendali,
sedangkan yang dimaksud dengan Benturan Kepentingan adalah perbedaan antara
kepentingan ekonomis perusahaan terbuka dengan kepentingan ekonomis pribadi
anggota Direksi, Anggota Dewan Komisaris, atau pemegang saham utama atau
pengendali yang dapat merugikan perusahaan terbuka dimaksud.
Berdasarkan informasi dari manajemen diketahui bahwa Rencana Transaksi antara
Perseroan dengan PBL bukan merupakan Transaksi Afiliasi sebagaimana dimaksud
dalam POJK No. 42/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan. PBL adalah perusahaan tertutup yang tidak memiliki hubungan afiliasi baik
dari pemegang saham, dewan direksi maupun hubungan dewan komisaris dengan
Perseroan.
Dalam Rencana Transaksi ini tidak terdapat perbedaan kepentingan ekonomis antara
Perseroan dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi, anggota Dewan
Komisaris, pemegang saham utama, atau pengendali yang dapat merugikan Perseroan
sebagaimana telah diungkapkan dalam Laporan Keuangan Proforma Perseroan,
sehingga Rencana Transaksi bukan merupakan Transaksi Benturan Kepentingan
sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 42/2020.
TRANSAKSI MATERIAL
Berdasarkan Draft Perjanjian Jual Beli Saham Bersyarat (CSPA), untuk skema pengalihan
saham harga penjualan saham yang disepakati untuk sebagian kepemilikan Perseroan
di SCS adalah sebesar Rp169.814.958.827,00. Sedangkan untuk skema penerbitan
saham baru atau right issue nilai transaksi yang disepakati adalah
Rp2.929.308.081.601,00. Sementara itu jumlah ekuitas Perseroan berdasarkan
laporan keuangan audited per 31 Desember 2023 oleh Kantor Akuntan Publik Amir
iii
Page 5
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar dan Rekan Nomor 00234/2.1030/AU.1/03/1698-
2/1/III/2024 tanggal 26 Maret 2024 tercatat sebesar Rp4.443.454.368.823,00. Total
nilai Rencana Tranksaksi terhadap jumlah ekuitas Perseroan adalah 69,75%.
Setelah melakukan analisis sesuai dengan kriteria Peraturan OJK Nomor
17/POJK.04/2020, tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama,
maka Rencana Transaksi ini merupakan Transaksi Material.
METODE ANALISIS ATAS RENCANAN TRANSAKSI
Dalam melakukan evaluasi kewajaran atas Transaksi, kami melakukan analisis dengan
tahapan-tahapan sebagai berikut :
1. Analisis Rencana Transaksi yang meliputi identifikasi dan hubungan antara pihak-
pihak yang terlibat Rencana Transaksi, analisis perjanjian pengikatan dan
persyaratan dalam Rencana Transaksi, analisis manfaat dan risiko Rencana
Transaksi.
2. Analisis kualitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi riwayat pihak-pihak yang
terlibat dan kegiatan usaha, analisis industri, analisis operasional dan prospek,
analisis alasan dilakukannya Rencana Transaksi, keuntungan dan kerugian Rencana
Transaksi
3. Analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi analisis laporan keuangan
historikal, analisis arus kas, analisis rasio keuangan, analisis proyeksi keuangan,
analisis laporan keuangan sebelum dan setelah Rencana Transaksi, analisis nilai
tambah.
4. Analisis atas kewajaran nilai Rencana Transaksi
IDENTIFIKASI PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT BERTRANSAKSI
Pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi yaitu :
1. PT Surya Semesta Internusa Tbk sebagai pihak yang akan melepas atau menjual
sebagian kepemilikan saham di PT Suryacipta Swadaya.
2. PT Puri Bumi Lestari sebagai pihak yang akan mengambil alih saham kepemilikan
Perseroan di PT Suryacipta Swadaya melalui skema pengalihan saham dan right
issue.
HASIL ANALISIS ATAS KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI
1. Analisis Rencana Transaksi
• Berdasarkan informasi manajemen Perseroan, mengingat antara Perseroan dan
Pembeli bukan merupakan pihak terafiliasi, maka merujuk pada ketentuan
Peraturan OJK No.42/POJK.04/2020 bahwa Rencana Transaksi bukan
merupakan Transaksi Afiliasi dan transaksi benturan kepentingan sebagaimana
dimaksud dalam Peraturan OJK No.42/POJK.04/2020. Namun Rencana Transaksi
ini merupakan transaksi material sebagaimana dimaksud dalam Peraturan OJK
No.17/POJK.04/2020 karena nilai transaksi diatas 20% (dua puluh persen) dari
total ekuitas Perseroan berdasarkan laporan keuangan audited per 31 Desember
2023.
iv
Page 6
• Dengan dilakukannya Rencana Transaksi Bertambahnya saldo Kas dan Bank
Perseroan secara konsolidasi terutama yang ada di SCS yang berasal dari
penerbitan saham baru dan di Perseroan yang berasal dari penjualan saham ke
PBL. Selanjutnya apabila tambahan dana dari PBL tersebut digunakan untuk
mengurangi hutang bank di SCS, maka struktur permodalan di SCS akan menjadi
lebih baik dengan bertambahnya ekuitas dan berkurangnya hutang Bank di SCS.
Selanjutnya biaya bunga di SCS akan lebih rendah dibandingkan sebelum adanya
Rencana Transaksi.
• Apabila Rencana Transaksi gagal maka Perseroan akan kembali ke rencana
strategis Perseroan yang disusun sebelum adanya Rencana Transaksi
• Keuntungan Perseroan dengan adanya investor strategis dari SCS melalui
pelaksanaan Rencana Transaksi diharapkan akan memperkuat struktur
permodalan SCS dengan mengurangi hutang SCS terhadap bank yang secara
tidak langsung dapat mengurangi biaya bunga dan pada pada akhirnya
diharapkan akan membuat SCS menjadi lebih kompetitif. Dengan adanya
tambahan satoran modal dari PBL ke dalam SCS, pengembangan Kawasan Industri
Subang Smartpolitan diharapkan dapat lebih cepat sehingga akan lebih menarik
bagi para calon pembeli Kawasan Industri Subang Smartpolitan.
• Sementara kerugian yang akan diperoleh Perseroan dari Rencana Transaksi ini
adalah dengan dilakukannya Rencana Transaksi, terdapat biaya-biaya yang
muncul akibat Rencana Transaksi ini, yang tidak terbatas pada biaya lembaga
penunjang pasar modal seperti biaya KAP dan KJPP dengan biaya-biaya yang
muncul antara lain biaya KAP, biaya penilaian objek transaksi, biaya-biaya terkait
profesi penilai serta kewajiban-kewajiban yang lain yang dapat muncul
dikemudian hari.
2. Analisis Kualitatif
• Pertumbuhan ekonomi dunia melambat dengan ketidakpastian pasar keuangan
yang mereda. Pertumbuhan ekonomi global 2023 diprakirakan tetap sebesar
3,0%. Pertumbuhan ekonomi tersebut didukung oleh konsumsi rumah tangga dan
investasi. Penurunan inflasi di negara maju, termasuk AS, berlanjut, meski masih
berada di atas sasaran, sementara inflasi Tiongkok menurun dipengaruhi oleh
pertumbuhan ekonomi yang melambat.
• Pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan dalam kisaran 4,5-5,3%, didorong oleh
konsumsi dan investasi sejalan dengan akselerasi belanja Pemerintah pada akhir
tahun dan percepatan penyelesaian beberapa Proyek Strategis Nasional (PSN).
Pada 2024, pertumbuhan ekonomi diprakirakan meningkat dalam kisaran 4,7-
5,5% didukung oleh permintaan domestik utamanya berlanjutnya pertumbuhan
konsumsi, termasuk dampak positif penyelenggaraan pemilu, serta peningkatan
investasi khususnya bangunan sejalan dengan berlanjutnya pembangunan PSN
termasuk Ibu Kota Nusantara (IKN).
• Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) 2023 diprakirakan mencatat surplus sehingga
mendukung ketahanan eksternal. Surplus neraca perdagangan berlanjut pada
Desember 2023 yang tercatat 3,3 miliar dolar AS dipengaruhi oleh kinerja ekspor
komoditas utama Indonesia yang tetap kuat, seperti batu bara serta besi dan baja.
Perkembangan ini mendukung transaksi berjalan 2023 tetap sehat dan
diprakirakan dalam kisaran surplus 0,4% sampai dengan defisit 0,4% dari PDB.
v
Page 7
• Posisi cadangan devisa Indonesia pada akhir Desember 2023 tercatat meningkat
menjadi 146,4 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,7 bulan impor atau
6,5 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri pemerintah, serta berada di
atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
• Nilai tukar Rupiah hingga 16 Januari 2024 relatif stabil, hanya melemah 1,24%
dari akhir Desember 2023, dengan kebijakan stabilisasi Bank Indonesia dan
kembali masuknya aliran portofolio asing, sejalan dengan tetap menariknya imbal
hasil aset keuangan domestik dan tetap positifnya prospek ekonomi Indonesia.
Inflasi IHK Desember 2023 tercatat sebesar 2,61% (yoy) menurun dari tahun
sebelumnya sebesar 5,51% (yoy) sehingga berada dalam kisaran 3,0±1%.
Penurunan inflasi dipengaruhi oleh terjaganya berbagai komponen inflasi sebagai
hasil nyata konsistensi kebijakan moneter Bank Indonesia yang pro-stability serta
sinergi erat kebijakan Bank Indonesia dengan Pemerintah Pusat dan Daerah.
• Sejumlah lembaga internasional, seperti IMF dan World Bank dan lembaga lainnya
telah mempublikasikan outlook-nya pada tahun 2024 ini. Hasilnya, sebagian besar
memproyeksikan bahwa pertumbuhan ekonomi di 2024 lebih rendah dibanding
tahun lalu. IMF, misalnya, pada 30 Oktober 2023 lalu memperkirakan
pertumbuhan ekonomi global di 2024 mencapai 2,9% lebih rendah dengan
perkiraan tahun 2023 yang mencapai 3,0%. Perlambatan pertumbuhan tersebut
antara lain dipengaruhi oleh perlambatan ekonomi di Amerika Serikat (AS), Eropa
dan China.
• Sejalan dengan perkembangan tahunan, secara triwulanan lndeks Permintaan
Properti Komersial triwulan Ill 2023 pada kategori sewa turut meningkat sebesar
2,48% (qtq), lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 1,69% (qtq)
(Grafik 3). Peningkatan permintaan terjadi pada mayoritas segmen kategori sewa
terutama pada segmen apartemen sewa di Jakarta. Sementara itu, lndeks
Permintaan Properti Komersial triwulan Ill 2023 pada kategori jual tumbuh sebesar
0,08% (qtq), melambat dibandingkan 0,13% (qtq) pada triwulan II 2023.
• Tiga bisnis utama SSIA diharapkan akan berperforma sangat baik pada tahun
2024, menyusul pemulihan dari pandemi COVID-19 pada tahun 2020 - 2022 dan
hasil positif Pemilihan Umum Indonesia pada tahun 2024, terutama dalam
penjualan kawasan industri, yang menunjukkan siklus positif seperti kisaran tahun
2010-2011. Adapun fokus Perseroan adalah pada tiga bidang utama, yakni (1)
transformasi, (2) inovasi & peningkatan, dan (3) produktivitas & teknologi
3. Analisis Kuantitatif
• Berdasarkan analisis historis keuangan Perseroan diketahui bahwa Perseroan
memiliki kinerja yang baik. Dengan demikian rencana Perseroan melakukan
Rencana Transaksi untuk memperkuat posisi keuangan dan meningkatkan daya
saing adalah wajar.
• Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan, diperkirakan akan mengalami
peningkatan penjualan, laba kotor dan laba bersih, serta dapat meningkatkan
jumlah aset dan jumlah ekuitas dengan demikian Perseroan melakukan Rencana
Transaksi adalah wajar.
• Adapun dampak dari Rencana Transaksi yaitu, rata rata Operating Margin
meningkat dari 24,70% menjadi 24,71%. Sedangkan rata rata Net Margin
vi
Page 8
mengalami perubahan dari 18,52% sebelum ada Rencana Transaksi menjadi rata-
rata sebesar 20,65% setelah Rencana Transaksi.
• Berdasarkan proforma posisi keuangan, saat SCS mengumumkan dividen, SCS
mencatat utang dividen kepada Perusahaan sebesar Rp433.682.506.599 dan
Perusahaan mencatat piutang dividen dari SCS sebesar Rp433.682.506.599.
Perusahaan menjual 55.808.781 saham SCS kepada PBL dengan nilai nominal
Rp1.000 per saham dengan harga kesepakatan Rp3.042,8 per saham dengan
nilai transaksi sebesar Rp169.814.958.827 sehingga mencatat keuntungan pada
laporan laba rugi sebesar Rp114.996.052.717. Penyesuaian beban pajak
penghasilan yang dicatat atas transaksi ini sebesar Rp21.661.173.630;
• Berdasarkan proforma laba rugi, SCS melakukan percepatan pembayaran utang
Bank Mandiri dan Bank Sindikasi masing-masing sebesar Rp446.000.000.000 dan
Rp1.000.000.000.000 setelah menerima kas dari penjualan saham baru ke PBL.
Penyesuaian beban umum dan administrasi yang dicatat terkait provisi atas
percepatan pelunasan utang Bank Mandiri dan Bank Sindikasi di SCS adalah
sebesar Rp29.443.643.157;
• Berdasarkan analisis nilai tambah, proyeksi jumlah aset Perseroan sebelum
Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp12.115,98 miliar pada tahun
2024 menjadi Rp16.028,56 miliar pada tahun 2028. Selanjutnya, proyeksi jumlah
aset Perseroan setelah Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar
Rp12.776,23 miliar pada tahun 2024 menjadi Rp16.967,54 miliar pada tahun
2028. Proyeksi jumlah liabilitas Perseroan sebelum Rencana Transaksi masing-
masing adalah sebesar Rp4.628,73 miliar pada tahun 2024 menjadi Rp3.812,37
miliar pada tahun 2028. Selanjutnya, proyeksi jumlah liabilitas Perseroan setelah
Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp3.171,83 miliar pada tahun
2024 menjadi Rp2.054,93 miliar pada tahun 2028. Proyeksi jumlah ekuitas
Perseroan sebelum Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar
Rp12.115,98 miliar pada tahun 2024 menjadi Rp16.028,56 miliar pada tahun
2028. Selanjutnya, proyeksi jumlah ekuitas Perseroan setelah Rencana Transaksi
masing-masing adalah sebesar Rp9.604,39 miliar pada tahun 2024 menjadi
Rp14.912,60 miliar pada tahun 2028.
• Berdasarkan analisis nilai tambah, proyeksi jumlah pendapatan Perseroan sebelum
Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp7.947,11 miliar pada tahun
2028 menjadi Rp8.221,36 miliar pada tahun 2028. Selanjutnya, proyeksi jumlah
pendapatan Perseroan setelah Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar
Rp7.947,11 miliar pada tahun 2024 menjadi Rp8.221,36 miliar pada tahun 2028.
Proyeksi laba bersih Perseroan sebelum Rencana Transaksi masing-masing adalah
sebesar Rp2.049,91 miliar pada tahun 2024 menjadi Rp2.005,89 miliar pada
tahun 2028. Selanjutnya, proyeksi jumlah laba bersih Perseroan setelah Rencana
Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp2.182,93 pada tahun 2024 menjadi
Rp2.159,86 miliar pada tahun 2028. Terdapat perubahan pada laba bersih
Perseroan yang mengalami kenaikan setelah Rencana Transaksi.
• Berdasarkan draft Perjanjian Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham dan
Pengambilan Saham-saham Baru (CSPA), Perseroan sepakat menetapkan total
Nilai Rencana Transaksi adalah sebesar Rp3.099.123.040.428,00 (tiga triliun
sembilan puluh sembilan miliar seratus dua puluh tiga juta empat puluh ribu empat
ratus dua puluh delapan rupiah)
vii
Page 9
4. Analisis Kewajaran Nilai Rencana Transaksi
Berdasarkan Peraturan OJK Nomor 35/POJK.04/2020 Pasal 48 butir (b) “Batas atas
dan batas bawah pada kisaran Nilai, tidak boleh melebihi 7,5% (tujuh koma lima
perseratus) dari Nilai yang dijadikan acuan. Berdasarkan perbandingan di atas,
selisih antara Nilai Transaksi yaitu 7,06% diatas dari Nilai Pasar namun tidak lebih
dari 7,5%.
KESIMPULAN
Berdasarkan analisa kualitatif dan kuantitatif tersebut diatas, kami berpendapat bahwa
Rencana Transaksi adalah WAJAR.
PENUTUP
Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi ini harus dipandang sebagai satu kesatuan.
Penggunaan sebagian analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan
informasi dan analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
Kami menyatakan bahwa kami tidak ada hubungan afiliasi dengan Perseroan, baik
secara langsung maupun tidak langsung, sebagaimana didefinisikan dalam Undang-
Undang No.8 tahun 1995 tentang Pasar Modal.
Kami menyatakan bahwa kami tidak ada benturan kepentingan atas Transaksi yang
akan dilaksanakan. Kami tidak bertanggungjawab untuk menegaskan kembali atau
melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal
surat ini.
Hormat kami,
KJPP Toto Suharto & Rekan
Ir. Toto Suharto., M.Sc., MAPPI (Cert.)
Pimpinan Rekan
No. MAPPI : 93-S-00361
No. Register Penilai : RMK-2017.00012
No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00060
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P) dan Penilaian Bisnis (B)
No. STTD OJK : STTD.PPB-19/PJ-1/PM.02/2023
No. Lisensi Penilai BPN : 943/SK-PT.01.01/VII/2022
No. STTD IKNB : 008/NB.122/STTD-P/2017
viii
Page 10
SURAT REPRESENTASI
Page 11
Page 12
Page 13
PERNYATAAN PENILAI
Page 14
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan sebagai penilai, Kami menerangkan bahwa :
1. Kami menyatakan bahwa kami tidak ada hubungan afiliasi dengan Perseroan, baik
secara langsung maupun tidak langsung, sebagaimana didefinisikan dalam Undang-
Undang No. 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal.
2. Laporan pendapat kewajaran ini telah dibuat dengan menjaga integritas dan
independensi Penilai Publik, dan penilaian pada penugasan ini disusun mengacu
pada Peraturan OJK Nomor : 35/POJK.04/2020, Surat Edaran Otoritas Jasa
Keuangan (SEOJK) No. 17/2020, dan Standar Penilaian Indonesia serta Kode Etik
Penilai Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII 2018.
3. Kami bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan opini atau
kesimpulan akhir.
4. Penugasan pendapat kewajaran telah dilakukan terhadap Obyek Rencana
Transaksi pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date) 31 Desember 2023.
5. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan
Pendapat Kewajaran ini.
6. Penugasan penilaian professional telah dilaksanakan sesuai dengan Peraturan
Perundang-undangan yang berlaku.
7. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian professional telah
disajikan sebagai Kesimpulan Nilai.
8. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
9. Kesimpulan dalam laporan ini telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi
pembatas.
10. Data ekonomi dan industri dalam laporan ini diperoleh dari berbagai sumber yang
kami yakini dan dapat dipertanggungjawabkan.
11. Kami telah melakukan wawancara/pengumpulan data dan telah bekerja secara
profesional, bertindak secara independen.
12. Keterangan-keterangan dan pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar
analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalamnya adalah benar
13. Analisa, pendapat dan kesimpulan dalam laporan ini bebas dari konflik
kepentingan atas obyek yang dinilai maupun pihak lain yang terlibat.
14. Imbalan jasa penilaian sama sekali tidak tergantung pada pendapat kewajaran
yang tercantum dalam laporan ini.
15. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan
dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah.
16. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah
menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
ix
Page 15
Selanjutnya Laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam Laporan Hasil
Kajian ini.
No. Nama Tanda Tangan
1. Penanggung Jawab :
Ir. Toto Suharto, M.Sc., MAPPI (Cert.) …………………………
No. MAPPI : 93-S-00361
No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00060
No. Register Penilai : RMK-2017.00012
Kualifikasi Penilai : Properti & Bisnis
2. Reviewer :
Ufik Kurniasih, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.) …………………………
No. MAPPI : 11-S-03071
No. Register Penilai : RMK-2017.00450
Kualifikasi Penilai : Properti & Bisnis
3. Penilai :
Henrianto, S.Pi., MM., M.Ec.Dev., CSA., MAPPI (Cert.) …………………………
No. MAPPI : 19-S-09317
No. Register Penilai : RMK-2019.02918
Kualifikasi Penilai : Properti & Bisnis
x
Page 16
KUALIFIKASI PENILAI
Page 17
KUALIFIKASI TIM PENILAI
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Toto Suharto & Rekan
A. Penanggung Jawab
1 Nama Lengkap Ir. Toto Suharto, M.Sc, MAPPI (Cert.)
2 Pendidikan Strata 2 (S-2)
3 Lembaga - S-1 Institut Pertanian Bogor (IPB
Pendidikan University)
- S-2 Penilaian Universiti Teknologi
Malaysia
4 Pengalaman Kerja - Memiliki pengalaman lebih dari 29
Penilai tahun di bidang penilaian aset dan
usaha serta konsultan
- Mendapatkan akreditasi dari MAPPI
sebagai penilai bersertifikat dan
memperoleh ijin Penilai Publik Properti
dan Bisnis (PB) dari Kementerian
Keuangan
B. Penilai
1 Nama Lengkap Ufik Kurniasih, S.E, M.Ec.Dev, MAPPI (Cert.)
2 Pendidikan Strata 2 (S-2)
3 Lembaga - S-1 Universitas Muhammadiyah
Pendidikan Yogyakarta
- S-2 Ekonomika Pembangunan
Universitas Gadjah Mada
4 Pengalaman Kerja - Memiliki pengalaman lebih dari 10
Penilai tahun di bidang penilaian aset dan
usaha serta konsultan
- Mendapatkan akreditasi dari MAPPI
sebagai penilai Bersertifikat (S)
C. Reviewer
1 Nama Lengkap Henrianto, S.Pi, MM, M.Ec.Dev, CSA, MAPPI
(Cert.)
2 Pendidikan Strata 2 (S-2)
3 Lembaga - S-1 Perikanan Universitas Hasanuddin
Pendidikan (2016)
- S-1 Akuntansi Universitas Terbuka
(2020-Sekarang)
- Pendidikan Profesi Akuntansi (PPAk)
Universitas Padjajaran (2023 –
Sekarang)
- S-2 Ekonomi Pembangunan Universitas
Gadjah Mada (2020)
- S-2 Manajemen UPN Veteran
Yogyakarta (2022)
xi
Page 18
- S-3 Ilmu Ekonomi Institut Pertanian
Bogor (2020-Sekarang)
4 Pengalaman Kerja - Memiliki pengalaman lebih dari 4 tahun
Penilai di bidang penilaian aset dan usaha
serta konsultan
- Mendapatkan akreditasi dari MAPPI
sebagai penilai Bersertifikat (S)
- Mendapatkan Izin Penilai Publik
Properti dari Kementerian Keuangan RI
- Brevet Pajak A dan B dari Asosiasi
Konsultan Pajak Publik Indonesia
- Memperoleh lisensi sebagai teknisi
pajak (Certified Tax Technician) dari
Asosiasi Teknisi Pajak Indonesia
- Memperoleh lisensi sebagai Wakil
Perantara Pedagang Efek dari
Otoritas Jasa Keuangan
- Memperoleh lisensi sebagai Analisis
Efek dari BNSP LSP Pasar Modal
xii
Page 19
DAFTAR ISI
Page 20
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
DAFTAR ISI
SERTIFIKAT ........................................................................................................... i - viii
SURAT REPRESENTASI
PERNYATAAN PENILAI ........................................................................................ ix - x
KUALIFIKASI PENILAI ........................................................................................... xi - xii
DAFTAR ISI ........................................................................................................... xiii - xiv
DAFTAR TABEL DAN GRAFIK .............................................................................. xv
DAFTAR LAMPIRAN ............................................................................................. xvi
BAB I PENDAHULUAN .................................................................................... I–1
1.1 Latar Belakang ....................................................................................................... I–1
1.2 Identifikasi Status Penilai ...................................................................................... I–2
1.3 Identitas Pemberi Tugas Dan Pengguna Laporan ........................................... I–3
1.4 Objek Rencana Transaksi ..................................................................................... I–3
1.5 Ruang Lingkup ........................................................................................................ I–4
1.6 Maksud dan Tujuan ................................................................................................ I–4
1.7 Tanggal Penilaian .................................................................................................. I–5
1.8 Independensi Penilai.............................................................................................. I–5
1.9 Tanggung Jawab Penilai ...................................................................................... I–5
1.10 Transaksi Afiliasi dan Unsur Benturan Kepentingan ........................................ I–5
1.11 Transaksi Material ................................................................................................. I–6
1.12 Metodologi Pengkajian Kewajaran Rencana Transaksi ................................. I–7
1.13 Kejadian-Kejadian Penting Setelah Tanggal Efektif (Subsequent Events) ... I–8
1.14 Sumber Data ........................................................................................................... I–8
1.15 Asumsi-Asumsi Penting dan Independensi Penilai ............................................ I–9
BAB II KAJIAN KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI .................................... II – 1
2.1. Metode Analisis Atas Rencana Transaksi........................................................... II – 1
2.2. Analisis Rencana Transaksi ................................................................................... II – 1
2.2.1. Identifikasi Pihak-Pihak yang Terlibat Rencana Transaksi ............................. II – 1
2.2.1.1. PT Surya Semesta Internusa Tbk “Perseroan” .................................................. II – 2
2.2.1.2. PT Puri Bumi Lestari “PBL” ..................................................................................... II – 4
2.2.2. Analisis Perjanjian dan Persyaratan Rencana Transaksi ................................ II – 5
2.2.3. Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi............................................... II – 7
2.3. Analisis Kualitatif atas Rencana Transaksi ........................................................ II – 9
2.3.1. Gambaran Perekonomian Indonesia.................................................................. II – 9
2.3.1.1. Pertumbuhan Ekonomi Global.............................................................................. II – 10
2.3.1.2. Pertumbuhan Ekonomi Domestik .......................................................................... II – 11
2.3.1.3. Tingkat Inflasi (Inflation Rate) .............................................................................. II – 12
2.3.1.4. Nilai Tukar Rupiah ................................................................................................. II – 13
2.3.1.5. Suku Bunga .............................................................................................................. II – 14
2.3.1.6. Prospek Perekonomian Indonesia 2024 ............................................................ II – 15
2.3.2. Gambaran Umum Industri Properti ..................................................................... II – 16
2.3.2.1. Perkembangan Industri Properti Global ........................................................... II – 16
2.3.2.2. Perkembangan Industri Properti Indonesia ....................................................... II – 21
2.3.3. Analisa Prospek Usaha Perseroan ...................................................................... II – 24
2.3.4. Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi .......................................................... II – 25
Daftar Isi xiii
Page 21
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
2.3.5. Keuntungan dan Kerugian yang Bersifat Kualitatif atas
Rencana Transaksi.................................................................................................. II – 26
2.4. Analisis Kuantitatif Objek Transaksi ................................................................... II – 26
2.4.1. Analisa Posisi Keuangan SCS............................................................................... II – 27
2.4.2. Analisa Laba Rugi SCS ......................................................................................... II – 28
2.4.3. Analisis Rasio Keuangan SCS............................................................................... II – 29
2.4.4. Proyeksi Keuangan SCS ....................................................................................... II – 31
2.4.4.1. Proyeksi Posisi Keuangan SCS ............................................................................. II – 31
2.4.4.2. Proyeksi Laba Rugi SCS ....................................................................................... II – 32
2.4.4.3. Proyeksi Arus Kas SCS .......................................................................................... II – 33
2.5. Analisis Kuantitatif atas Rencana Transaksi ...................................................... II – 34
2.5.1. Analisis Kinerja Historis Perseroan ...................................................................... II – 34
2.5.1.1. Analisis Posisi Keuangan ....................................................................................... II – 35
2.5.1.2. Analisis Laba Rugi .................................................................................................. II – 36
2.5.1.3. Analisis Arus Kas Perseroan ................................................................................. II – 37
2.5.2. Analisis Rasio Keuangan ....................................................................................... II – 38
2.5.3. Penilaian atas Proyeksi Keuangan Perseroan .................................................. II – 40
2.5.3.1. Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Rencana Transaksi .................................. II – 40
2.5.3.2. Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Rencana Transaksi .................................... II – 41
2.5.3.3. Proyeksi Laba Rugi Sebelum Rencana Transaksi ............................................. II – 42
2.5.3.4. Proyeksi Laba Rugi Setelah Rencana Transaksi ............................................... II – 43
2.5.4. Analisis Rasio Keuangan atas Proyeksi Keuangan Perseroan ....................... II – 44
2.5.4.1. Rasio Keuangan Sebelum Rencana Transaksi................................................... II – 44
2.5.4.2. Rasio Keuangan Setelah Rencana Transaksi .................................................... II – 46
2.5.5. Proforma Laporan Keuangan Sebelum dan Setelah Rencana Transaksi .... II – 46
2.5.5.1. Proforma Laporan Posisi Keuangan ................................................................... II – 46
2.5.5.2. Proforma Laporan Laba Rugi .............................................................................. II – 49
2.5.6. Analisis Inkremental ............................................................................................... II – 50
2.5.6.1. Konstribusi Nilai Tambah dan Dampak Terhadap Proyeksi Keuangan ...... II – 50
2.5.6.2. Biaya atau Pendapatan yang Relevan ............................................................. II – 53
2.5.6.3. Informasi Non Keuangan yang Relevan ............................................................ II – 53
2.5.6.4. Prosedur Pengambilan Keputusan Oleh Perusahaan dalam Menentukan
Rencana Transaksi dengan Memperhatikan Alternatif Lain ......................... II – 55
2.5.6.5. Hal Material Lainnya ............................................................................................ II – 55
2.6. Analisis Kewajaran Harga Rencana Transaksi ................................................. II – 56
2.6.1. Ringkasan Hasil Penilaian..................................................................................... II – 56
2.6.2. Harga Rencana Transaksi..................................................................................... II – 56
2.6.3. Perbandingan Nilai Rencana Transaksi dengan Nilai Pasar......................... II – 56
2.6.4. Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ................................................ II – 57
2.7. Kesimpulan .............................................................................................................. II – 57
Daftar Isi xiv
Page 22
DAFTAR TABEL DAN GRAFIK
Page 23
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
DAFTAR TABEL DAN GRAFIK
Tabel 1.1. Objek Rencana Transaksi .................................................................................. I – 4
Tabel 1.2. Analisis Transaksi Material ................................................................................ I – 7
Tabel 2.1. Susunan Pemegang Saham Perseroan ............................................................ II – 4
Tabel 2.2. Susunan Pengurus Perseroan ............................................................................. II – 4
Tabel 2.3. Susunan Pemegang Saham PT Puri Bumi Lestari ........................................... II – 5
Tabel 2.4. Pertumbuhan Ekonomi Dunia dan Indonesia ................................................... II – 9
Tabel 2.5. Pertumbuhan PDB Dunia..................................................................................... II – 11
Tabel 2.6. Tingkat Inflasi Indonesia y-to-y (2018 - 2023)............................................. II – 13
Tabel 2.7. Laporan Keuangan Historis SCS (Dinyatakan dalam jutaan Rupiah)........ II – 26
Tabel 2.8. Pertumbuhan Kinerja Keuangan SCS............................................................... II – 27
Tabel 2.9. Rasio Keuangan SCS .......................................................................................... II – 30
Tabel 2.10. Proyeksi Posisi Keuangan SCS(Dalam Jutaan Rupiah) ................................. II – 32
Tabel 2.11. Proyeksi Laba Rugi SCS (Dalam Jutaan Rupiah) .......................................... II – 33
Tabel 2.12. Proyeksi Arus Kas SCS (Dalam Jutaan Rupiah) ............................................. II – 33
Tabel 2.13. Historis Keuangan Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah) .................................. II – 34
Tabel 2.14. Pertumbuhan Kinerja Keuangan Perseroan Konsolidasi .............................. II – 35
Tabel 2.15. Perkembangan Arus Kas Perseroan
(dinyatakan dalam Jutaan Rupiah) ................................................................. II – 38
Tabel 2.16. Rasio Keuangan Perseroan ............................................................................... II – 39
Tabel 2.17. Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah) ..................... II – 40
Tabel 2.18. Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah) ..................... II – 41
Tabel 2.19. Proyeksi Laba Rugi Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)................................ II – 43
Tabel 2.20. Proyeksi Laba Rugi Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)................................ II – 44
Tabel 2.21. Rasio Keuangan Sebelum Rencana Transaksi ................................................ II – 44
Tabel 2.22. Rasio Keuangan Setelah Rencana Transaksi .................................................. II – 46
Tabel 2.23. Proforma Posisi Keuangan (Dalam Rupiah) .................................................... II – 47
Tabel 2.24. Proforma Laba Rugi (Dalam Rupiah) .............................................................. II – 49
Tabel 2.25. Analisis Nilai Tambah Proyeksi Posisi Keuangan
(Dalam Jutaan Rupiah) ....................................................................................... II – 51
Tabel 2.26. Analisis Nilai Tambah Proyeksi Laba Rugi (Dalam Jutaan Rupiah) ........... II – 52
Tabel 2.27. Nilai Pasar 36,50% Saham SCS ...................................................................... II – 56
Tabel 2.28. Nilai Rencana Transaksi ..................................................................................... II – 56
Tabel 2.29. Perbandingan Nilai Rencana Transaksi dengan Nilai Pasar ...................... II – 57
Grafik 2.1. Perkembangan Posisi Keuangan Historis SCS................................................ II – 27
Grafik 2.2. Perkembangan Laba (Rugi) Historis SCS ........................................................ II – 28
Grafik 2.3. Perkembangan Posisi Keuangan Perseroan
(dinyatakan dalam Jutaan Rupiah) ................................................................. II – 35
Grafik 2.4. Perkembangan Laba Rugi Perseroan
(dinyatakan dalam Jutaan Rupiah) ................................................................. II – 36
Daftar Tabel Dan Grafik xv
Page 24
DAFTAR LAMPIRAN
Page 25
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran - 01 Historis Posisi Keuangan
Lampiran - 02 Historis Laba Rugi
Lampiran - 03 Historis Arus Kas
Lampiran - 04 Rasio Keuangan
Lampiran - 05 Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Transaksi
Lampiran - 06 Proyeksi Laba Rugi Sebelum Transaksi
Lampiran - 07 Rasio Keuangan Sebelah Transaksi
Lampiran - 08 Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Transaksi
Lampiran - 09 Proyeksi Laba Rugi Setelah Transaksi
Lampiran - 10 Rasio Keuangan Setelah Transaksi
Lampiran - 11 Proformas Laporan Keuangan 31 Desember
Lampiran - 12 Proformas Laporan Keuangan 31 Desember 2023
Daftar Lampiran xvi
Page 26
BAB I PENDAHULUAN
Page 27
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
PT Surya Semesta Internusa Tbk untuk selanjutnya disebut (“Perseroan”)
adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang holding perusahaan
pengembang properti dan real estate, konstruksi dan perhotelan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 31 Desember 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada
PT Suryacipta Swadaya selanjutnya disebut (“SCS”) dengan kepemilikan
sebesar 99,99%. SCS merupakan suatu Perseroan terbatas berstatus
perusahaan tertutup (privately-held company), didirikan dan menjalankan
kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha SCS adalah
bergerak dalam bidang kawasan industri yang mulai beroperasi secara
komersial pada tahun 1995.
PT Puri Bumi Lestari yang selanjutnya disebut “PBL” merupakan perseroan
terbatas yang didirikan dan menjalankan usaha berdasarkan hukum Negara
Republik Indonesia, memiliki kantor terdaftar di Kabupaten Kudus sebagai
pihak ketiga bermaksud untuk membeli atau mengakuisisi sebagian
kepemilikan saham Perseroan di SCS.
Mempertimbangkan bahwa SCS saat ini membutuhkan permodalan yang kuat
untuk mengelola dan mengembangkan kavling maka dengan menjual atau
melepas sebagian kepemilikan saham Perseroan di SCS melalui skema
transaksi saham dan right issue dapat menurunkan utang Bank SCS sehingga
beban kewajiban cicilan pokok dan bunga menjadi lebih kecil atau ringan,
serta guna meningkatkan ekuitas Perseroan. Selanjutnya disebut sebagai
“Rencana Transaksi”.
Berdasarkan informasi manajemen Perseroan, mengingat antara Perseroan
dan Pembeli bukan merupakan pihak terafiliasi, maka merujuk pada
ketentuan Peraturan OJK No.42/POJK.04/2020 bahwa Rencana Transaksi
bukan merupakan Transaksi Afiliasi dan transaksi benturan kepentingan
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan OJK No.42/POJK.04/2020.
Namun Rencana Transaksi ini merupakan transaksi material sebagaimana
dimaksud dalam Peraturan OJK No.17/POJK.04/2020 karena nilai transaksi
diatas 20% (dua puluh persen) dari total ekuitas Perseroan berdasarkan
laporan keuangan audited per31 Desember 2023.
Bab I - Pendahuluan 1
Page 28
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Sehubungan rencana tersebut Perseroan menunjuk KJPP Toto Suharto &
Rekan (“TnR”) untuk melakukan penilaian Opini Kewajaran atas Rencana
Transaksi, sesuai dengan kesepakatan yang tertuang dalam dalam Surat
Penawaran Nomor : M.FO.24.00.0006, tanggal 22 Maret 2024. untuk
mengetahui Kewajaran atas Rencana Transaksi tersebut.
1.2 Identifikasi Status Penilai
KJPP Toto Suharto & Rekan (TnR) awalnya adalah PT Actual Kencana
Appraisal (AKA) yang telah aktif dalam usaha penilaian sejak Tahun 1984.
Tahun 2007 AKA berubah menjadi Usaha Jasa Penilai Toto Suharto & Rekan
mengikuti Peraturan Menteri Keuangan yang mengatur tentang jasa penilai
publik di Indonesia.
TnR ditetapkan sebagai Kantor Jasa Penilai Publik resmi berdasarkan
Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 1009/KM.1/2009, tanggal 28 Juli
2009, dengan Surat Ijin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik (SIUKJPP) Nomor :
2.09.0055 dan terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal atas
nama :
• Ir. Toto Suharto, M.Sc., MAPPI (Cert.)
- No. MAPPI : 93-S-00361
- No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00060
- Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti & Bisnis
- STTD OJK No. : STTD.PPB-19/PJ-1/PM.02/2023
- No. Lisensi Penilai BPN : 943/SK-PT.01.01/VII/2022
- No. STTD IKNB : 008/NB.122/STTD-P/2017
Penilai yang bertandatangan dalam laporan ini bertindak dalam
kapasitasnya sebagai Pemimpin Rekan dalam Kantor Jasa Penilai Publik
Toto Suharto & Rekan, penyedia jasa penilaian independen.
Penilai tidak sedang memiliki atau memiliki potensi benturan kepentingan
dengan Pemberi Tugas ataupun dengan Objek Penilaian. Oleh karena itu,
Penilai berada dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak
memihak.
Bab I - Pendahuluan 2
Page 29
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
1.3 Identitas Pemberi Tugas Dan Pengguna Laporan
Berikut adalah identitas pemberi tugas dan pengguna laporan:
Nama : PT Surya Semesta Internusa Tbk
Bidang Usaha : Holding Perusahaan Pengembang Properti dan Real
Estate, Konstruksi dan Perhotelan
Alamat : Tempo Scan Tower, Lantai 20, Jalan HR Rasuna Said Kav.
3-4, Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta
Selatan, Provinsi DKI Jakarta.
Nomor Telepon : (021) 526 2121
Nomor Faksimile : (021) 526 7878
Email : inquiry@suryainternusa.com
Website : www.suryainternusa.com
SSIA, sebelumnya dikenal dengan nama PT Multi Investments Limited, didirikan
pada tanggal 15 Juni 1971. Nama perusahaan kemudian berubah menjadi
PT Surya Semesta Internusa (SSIA) pada tahun 1995. Bisnis utama SSIA
adalah pengembangan kawasan industri & real estate, konstruksi serta
perhotelan.
Portofolio investasi SSIA yang sangat beragam di antaranya Suryacipta City
of Industry, Subang Smartpolitan, Edenhaus Simatupang, Graha Surya
Internusa (akan dibangun kembali sebagai SSI Tower), Hotel Gran Melia
Jakarta, Melia Bali Hotel, Umana Bali, LXR Hotel and Resorts (sebelumnya
Banyan Tree Ungasan Resort Bali), dan BATIQA Hotels. Selama lebih dari 50
tahun dalam bisnis properti, SSIA telah memperkuat pengakuan dan posisi
brand‐ nya sebagai salah satu perusahaan pengembang terkuat di Indonesia.
Menandai tonggak sejarah sebagai perusahaan terkemuka, SSIA
mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Indonesia dan menjadi perusahaan
publik pada tanggal 27 Maret 1997.
1.4 Objek Rencana Transaksi
Objek transaksi dalam Pendapat Kewajaran ini dimana Perseroan
merencanakan untuk menjual atau melepas atas kepemilikan 55.808.781
lembar saham atau setara dengan 2,00% saham di SCS dengan nilai
transaksi sebesar Rp169,81 miliar, selain itu terdapat penerbitan saham baru
oleh SCS dengan jumlah 962.701.486 lembar saham atau setara 34,5%
saham dengan nilai transaksi Rp2.929,30 miliar. Berikut adalah rincian objek
transaksi :
Bab I - Pendahuluan 3
Page 30
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Tabel 1.1. Objek Rencana Transaksi
Keterangan Jumlah Lembar Persentase
Kepemiikan Saham milik PT Surya
Semesta Internusa Tbk di PT Suryacipta 55.808.781 2,00%
Swadaya
Penerbitan Saham Baru SCS 962.701.486 34,50%
SCS merupakan entitas anak dari Perseroan. Berdasarkan Laporan
Keuangan, Perseroan tercatat memiliki 1.827.737.601 (satu miliar delapan
ratus dua puluh tujuh juta tujuh ratus tiga puluh tujuh ribu enam ratus satu)
saham atau 99,99% dari total seluruh modal yang telah ditempatkan dan
disetor dalam SCS dan merupakan pemegang saham pengendali dari SCS.
1.5 Ruang Lingkup
Laporan Pendapat Kewajaran/Fairness Opinion atas Rencana Transaksi
(untuk selanjutnya disebut (“Laporan Pendapat Kewajaran”) ini hanya dapat
digunakan sehubungan dengan Rencana Transaksi yang akan dilaksanakan
dan tidak dapat dipergunakan untuk kepentingan lain. Laporan Pendapat
Kewajaran ini juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi
persetujuan atau tidak menyetujui Rencana Transaksi atau mengambil
tindakan tertentu atas Rencana Transaksi.
Pihak ketiga yang ditunjuk untuk memberikan Laporan Pendapat Kewajaran
adalah TnR yang diharapkan dapat melakukan kajian secara objektif dan
independen.
1.6 Maksud dan Tujuan
Maksud dan tujuan penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran adalah untuk
memberikan gambaran kepada Direksi Perseroan mengenai kewajaran
Rencana Transaksi dari aspek keuangan dan untuk memenuhi ketentuan yang
berlaku, yaitu POJK Nomor 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material
dan Perubahan Kegiatan Usaha.
Laporan Pendapat Kewajaran ini disusun dengan memenuhi ketentuan-
ketentuan dalam Peraturan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK)
No. 35/POJK.04/2020, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK)
No. 17/2020 dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018 yang
ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
Bab I - Pendahuluan 4
Page 31
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
1.7 Tanggal Penilaian
Tanggal efektif penilaian adalah per 31 Desember 2023, dimana batas
tersebut diambil atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Analisis kewajaran dilaksanakan menggunakan parameter dan laporan
keuangan audited per tanggal 31 Desember 2023.
1.8 Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran ini, TnR bertindak
secara independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi
dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan.
KJPP TnR juga tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait
dengan penugasan ini.
1.9 Tanggung Jawab Penilai
Dalam batas kemampuan dan keyakinan TnR sebagai penilai, TnR
menyatakan bahwa semua perhitungan dan analisis yang dibuat dalam
penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar
dan TnR bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran yang
diterbitkan.
1.10 Transaksi Afiliasi dan Unsur Benturan Kepentingan
Berdasarkan POJK 42/2020, yang dimaksud dengan Transaksi Afiliasi
adalah setiap aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan
terbuka atau perusahaan terkendali dengan afiliasi dari perusahaan terbuka
atau afiliasi dari anggota Direksi, anggota Dewan Komisaris, pemegang
saham utama, atau pengendali, termasuk setiap aktivitas dan/atau transaksi
yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali untuk
kepentingan afiliasi dari perusahaan terbuka atau afiliasi dari anggota
Direksi, anggota Dewan Komisaris, pemegang saham utama, atau
pengendali, sedangkan yang dimaksud dengan Benturan Kepentingan
adalah perbedaan antara kepentingan ekonomis perusahaan terbuka
dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi, Anggota Dewan
Komisaris, atau pemegang saham utama atau pengendali yang dapat
merugikan perusahaan terbuka dimaksud.
Berdasarkan informasi dari manajemen diketahui bahwa Rencana Transaksi
antara Perseroan dengan PBL bukan merupakan Transaksi Afiliasi
sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 42/2020 tentang Transaksi Afiliasi
dan Transaksi Benturan Kepentingan. PBL adalah perusahaan tertutup yang
Bab I - Pendahuluan 5
Page 32
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
tidak memiliki hubungan afiliasi baik dari pemegang saham, dewan direksi
maupun hubungan dewan komisaris dengan Perseroan.
Dalam Rencana Transaksi ini tidak terdapat perbedaan kepentingan
ekonomis antara Perseroan dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota
Direksi, anggota Dewan Komisaris, pemegang saham utama, atau pengendali
yang dapat merugikan Perseroan sebagaimana telah diungkapkan dalam
Laporan Keuangan Proforma Perseroan, sehingga Rencana Transaksi bukan
merupakan Transaksi Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud dalam
POJK No. 42/2020.
Perseroan akan mengumumkan Rencana Transaksi tersebut melalui
Keterbukaan Informasi apabila Rencana Transaksi tersebut telah
dilaksanakan oleh Perseroan.
1.11 Transaksi Material
Sesuai dengan POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha, transaksi material adalah setiap:
a. Penyertaan dalam badan usaha, proyek, dan/atau kegiatan usaha
tertentu;
b. Pembelian, penjualan, pengalihan, tukar menukar aset atau segmen
operasi;
c. Perolehan, pelepasan, dan/atau penggunaan jasa;
d. Sewa menyewa aset;
e. Pinjam meminjam dana termasuk pengalihannya;
f. Menjaminkan aset perusahaan terbuka dan/atau perusahaan terkendali
atas pinjaman dari pihak lain; dan
g. Memberikan jaminan perusahaan (corporate guarantee).
Perusahaan Terbuka yang melakukan Transaksi Material dalam 1 (satu) kali
transaksi atau suatu rangkaian transaksi untuk suatu tujuan atau kegiatan
tertentu, wajib memenuhi ketentuan sebagaimana diatur dalam Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan. Suatu transaksi dikategorikan sebagai Transaksi
Material apabila nilai transaksi sama dengan 20% (dua puluh persen) atau
lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka.
Kami telah melakukan analisis sesuai kriteria diatas untuk melihat apakah
Rencana Transaksi ini merupakan Transaksi Material atau tidak sebagai
berikut :
Bab I - Pendahuluan 6
Page 33
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Tabel 1.2. Analisis Transaksi Material
No Keterangan Jumlah (Rp) Deviasi Kesimpulan
- Nilai Transaksi Pengalihan Saham 169.814.958.827 Tidak
1. 3,82%
- Total Ekuitas Perseroan 4.443.454.368.823 Material
- Nilai Transaksi Penerbitan Saham
2.929.308.081.601
2. (Right Issue) 65,92% Material
4.443.454.368.823
- Total Ekuitas Perseroan
- Total Nilai Transaksi 3.099.123.040.428
69,75% Material
- Total Ekuitas Perseroan 4.443.454.368.823
Sumber : Manajemen Perseroan (diolah)
Berdasarkan Draft Perjanjian Jual Beli Saham Bersyarat (CSPA), untuk skema
pengalihan saham harga penjualan saham yang disepakati untuk sebagian
kepemilikan Perseroan di SCS adalah sebesar Rp169.814.958.827,00.
Sedangkan untuk skema penerbitan saham baru atau right issue nilai transaksi
yang disepakati adalah Rp2.929.308.081.601,00. Sementara itu jumlah
ekuitas Perseroan berdasarkan laporan keuangan audited per 31 Desember
2023 oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar dan
Rekan Nomor 00234/2.1030/AU.1/03/1698-2/1/III/2024 tanggal
26 Maret 2024 tercatat sebesar Rp4.443.454.368.823,00. Total nilai
Rencana Tranksaksi terhadap jumlah ekuitas Perseroan adalah 69,75%.
Setelah melakukan analisis sesuai dengan kriteria Peraturan OJK Nomor
17/POJK.04/2020, tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan
Usaha Utama, maka Rencana Transaksi ini merupakan Transaksi Material.
1.12 Metodologi Pengkajian Kewajaran Rencana Transaksi
Laporan Pendapat Kewajaran ini disusun sesuai dengan POJK 35/2020,
SEOJK No. 17/2020 dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang ditetapkan
oleh MAPPI, dimana pendekatan yang diaplikasikan sesuai dengan standar
penilaian lengkap.
Analisis kewajaran dilakukan dengan melakukan analisis kualitatif dan
analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi. Dimana analisis atas Rencana
Transaksi dilakukan dengan mengidentifikasi adanya keterkaitan dalam
hubungan antara pihak-pihak yang bertransaksi. Pada analisis atas transaksi
terdapat penjelasan manfaat dan risiko dari Rencana Transaksi.
Analisis kualitatif atas Rencana Transaksi didasarkan atas analisis industri dan
lingkungan dimana terdapat penjabaran akan kondisi makro ekonomi di
dunia dan kondisi ekonomi di Indonesia maupun tinjauan industri perbankan
nasional. Disamping itu, analisis kualitatif akan menjelaskan lebih detail
mengenai alasan dan latar belakang maupun keuntungan dan kerugian atas
Rencana Transaksi.
Bab I - Pendahuluan 7
Page 34
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi dilakukan dengan mengidentifikasi
analisis kondisi keuangan Perseroan termasuk penilaian akan kinerja historis
maupun analisis rasio terhadap Perseroan, trend analisis atas laporan
keuangan historis Perseroan dan penilaian atas proyeksi keuangan
perseroan, analisis proforma laporan keuangan, analisis sensitivitas atas
transaksi serta analisis kewajaran atas nilai Rencana Transaksi.
1.13 Kejadian-Kejadian Penting Setelah Tanggal Efektif (Subsequent
Events)
Berdasarkan informasi yang kami terima tidak terdapat kejadian-kejadian
Penting setelah Tanggal Efektif dari tanggal penilaian hingga tanggal
laporan opini kewajaran ini diterbitkan.
1.14 Sumber Data
Sebagai Penilai Independen dalam mempersiapkan Laporan Pendapat
Kewajaran atas Rencana Transaksi, kami telah mempelajari, mengacu, dan
mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :
1. Pemberitahuan dari Perseroan tentang Rencana Transaksi.
2. Laporan keuangan Perseroan dan entitas anak untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2019, yang diaudit oleh Akuntan Publik
Benny Andria dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan
dalam Laporan Nomor 00243/2.1030/AU.1/03/0181-1/1/III/2020
dengan opini wajar tanpa modifikasian.
3. Laporan keuangan Perseroan dan entitas anak untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2020, yang diaudit oleh Akuntan Publik
Benny Andria dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan
dalam Laporan Nomor 00328/2.1030/AU.1/03/0181-2/1/IV/2021
dengan opini wajar tanpa modifikasian.
4. Laporan keuangan Perseroan dan entitas anak untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2021, yang diaudit oleh Akuntan Publik Rudi
Hartono Purba dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan
dalam Laporan Nomor 00185/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/III/2022
dengan opini wajar tanpa modifikasian.
5. Laporan keuangan Perseroan dan entitas anak untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2022, yang diaudit oleh Akuntan Publik
Chairul Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan
dalam Laporan Nomor 00283/2.1030/AU.1/03/1698-1/1/III/2023
dengan opini wajar tanpa modifikasian.
6. Laporan keuangan Perseroan dan entitas anak untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh Akuntan Publik
Chairul Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan
Bab I - Pendahuluan 8
Page 35
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
dalam Laporan Nomor 00234/2.1030/AU.1/03/1698-2/1/III/2024
dengan opini wajar tanpa modifikasian.
7. Company Profile Perseroan.
8. Annual Report Perseroan periode 2019 - 2023.
9. Proyeksi keuangan Perseroan periode 2024 -2028 sebelum dan setelah
rencana transaksi.
10. Legalitas Perseroan.
11. Draft Keterbukaan Informasi (KI) Perseroan
12. Proforma Perseroan sebelum dan setelah Rencana Transaksi.
13. Draft Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham dan Pengambilan Saham-
Saham Baru antara Perseroan dengan APU dan Afiliasi.
14. Draft Perjanjian Novasi dan Addendum Atas Perjanjian Pengikatan Jual
Beli Saham dan Pengambilan Saham – Saham Baru.
15. Surat pernyataan (Representasi) manajemen Perseroan terkait dengan
Rencana Transaksi.
16. Wawancara dengan manajemen Perseroan yaitu dengan Bapak Wilson
Effendy selaku Direktur Perseroan.
17. Berbagai sumber informasi yang berkaitan dengan kondisi ekonomi,
kondisi pasar dan lainnya, baik berdasarkan media cetak, elektronik dan
hasil analisis lain dari pihak independen yang kami anggap relevan.
1.15 Asumsi-Asumsi Penting dan Independensi Penilai
Dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran ini, kami menggunakan
beberapa asumsi, antara lain:
1. Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. KJPP TnR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian.
3. Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP TnR berasal dari sumber
yang dapat dipercaya keakuratannya.
4. KJPP TnR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh
manajemen dengan kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty).
5. KJPP TnR bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan
kewajaran proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
6. KJPP TnR menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk
publik, kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat
mempengaruhi operasional perusahaan.
7. KJPP TnR bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan
Kesimpulan Pendapat Kewajaran.
8. KJPP TnR telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian
dari pemberi tugas.
9. KJPP TnR mengasumsikan bahwa sejak Rencana Transaksi hingga
penerbitan Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak terjadi perubahan
apapun yang berpengaruh secara material terhadap Rencana Transaksi.
Bab I - Pendahuluan 9
Page 36
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
10. KJPP TnR berasumsi bahwa Perseroan mentaati semua peraturan yang
ditetapkan pemerintah, khususnya yang terkait dengan operasional
Perseroan, baik di masa lalu maupun di masa mendatang.
11. KJPP TnR berasumsi bahwa legalitas yang dimiliki oleh Perseroan telah
sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
12. KJPP TnR berasumsi bahwa Perseroan telah dan akan memenuhi
kewajiban yang berkenaan dengan perpajakan, retribusi dan pungutan-
pungutan lainnya sesuai dengan peraturan yang berlaku.
13. KJPP TnR telah memperoleh informasi yang material atas syarat-syarat
dan ketentuan-ketentuan dalam perjanjian-perjanjian yang terkait
dengan Rencana Transaksi dari Perseroan.
14. Laporan Pendapat Kewajaran disusun hanya untuk maksud dan tujuan
sesuai dengan yang dicantumkan pada Laporan Pendapat Kewajaran
ini. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain kepada
Perseroan, sehinga pihak lain yang menggunakan Laporan Pendapat
Kewajaran ini bertanggung jawab atas segala resiko yang timbul.
15. KJPP TnR tidak berkewajiban untuk memberikan kesaksian atau hadir di
depan pengadilan atau pejabat pemerintah apabila hal tersebut tidak
terkait dengan maksud dan tujuan Laporan Pendapat Kewajaran ini serta
di luar ruang lingkup dari penugasan.
16. Jika dikemudian hari KJPP TnR diminta untuk memberikan penjelasan dan
pemaparan yang dilakukan diluar wilayah kerja kantor kami maupun
kepada pihak selain pemberi tugas dan pengguna jasa maka segala
bentuk biaya yang timbul menjadi beban Perseroan.
17. Laporan ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan dan
stempel kantor (office seal) dari KJPP TnR.
Bab I - Pendahuluan 10
Page 37
BAB II KAJIAN KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI
Page 38
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
BAB II
KAJIAN KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI
2.1. Metode Analisis Atas Rencana Transaksi
Dalam melakukan evaluasi kewajaran atas Rencana Transaksi, kami
melakukan analisis dengan tahapan-tahapan sebagai berikut:
1. Analisis Rencana Transaksi yang meliputi identifikasi dan hubungan antara
pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi, analisis terhadap
perjanjian yang akan ditandatangani sehubungan dengan Rencana
Transaksi, analisis manfaat dan risiko terhadap Rencana Transaksi.
2. Analisis kualitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi riwayat pihak-
pihak yang terlibat dan kegiatan usaha, analisis industri, analisis
operasional dan prospek, analisis alasan dilakukannya Rencana Transaksi,
keuntungan dan kerugian dari Rencana Transaksi.
3. Analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi analisis laporan
keuangan historikal, analisis rasio keuangan, analisis proyeksi keuangan
sebelum dan sesudah Rencana Transaksi, analisis rasio keuangan sebelum
dan sesudah Rencana Transaksi, analisis proforma keuangan sebelum dan
sesudah Rencana Transaksi, analisis nilai tambah.
4. Analisis atas kewajaran nilai Rencana Transaksi.
2.2. Analisis Rencana Transaksi
2.2.1. Identifikasi Pihak-Pihak yang Terlibat Rencana Transaksi
Pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi yaitu:
1. PT Surya Semesta Internusa Tbk sebagai pihak yang akan melepas atau
menjual sebagian kepemilikan saham di PT Suryacipta Swadaya.
2. PT Puri Bumi Lestari sebagai pihak yang akan mengambil alih saham
kepemilikan Perseroan di PT Suryacipta Swadaya melalui skema
pengalihan saham dan right issue.
Berikut ini adalah riwayat singkat mengenai pihak-pihak yang terlibat
dengan Rencana Transaksi :
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 1
Page 39
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
2.2.1.1. PT Surya Semesta Internusa Tbk “Perseroan”
PT Surya Semesta Internusa Tbk (Perseroan) didirikan berdasarkan akta
notaris No. 37 tanggal 15 Juni 1971 dari Ny. Umi Sutamto, S.H., pengganti
dari Ny. Subagio Reksodiputro, S.H., Notaris di Jakarta, dengan nama
PT Multi Investments Ltd. Akta pendirian ini telah disahkan oleh Menteri
Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusannya No. J.A.5/150/16
tanggal 8 September 1971 serta diumumkan dalam Lembaran Berita Negara
Republik Indonesia No. 80 tanggal 5 Oktober 1971, Tambahan No. 458.
Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan.
Perubahan Anggaran Dasar Perseroan yang terakhir berdasarkan akta
notaris Kumala Tjahjani Widodo, S.H., M.H., M.Kn, No.16 tanggal 16 Agustus
2021, tentang perubahan anggaran dasar untuk disesuaikan dengan POJK
No. 15/POJK.04/2020. Akta perubahan ini telah diterima dan dicatat di
dalam database sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sesuai Surat Persetujuan Perubahan
Anggaran Dasar Perseroan Terbatas No. AHU-AH.01.03-0444046 tanggal
3 September 2021 dan telah didaftar dalam Daftar Perseroan No. AHU-
0150329.AH.01.11.TAHUN 2021 Tanggal 3 September 2021. Perseroan
mulai beroperasi secara komersial pada tahun 1971.
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan, ruang lingkup kegiatan
Perseroan terutama adalah pengembangan kawasan industri, properti
komersial, jasa konstruksi dan perhotelan melalui penyertaan pada Entitas
Anak.
Perseroan berkedudukan di Jakarta dengan kantor pusat beralamat di
Tempo Scan Tower Lantai 20, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling 3-4, Kuningan,
Jakarta Selatan 12950.
Kegiatan Usaha Perseroan
Perseroan dalam menjalankan bisnisnya melalui beberapa bidang usaha
senantiasa berupaya optimal dan menerapkan konsistensi guna mendukung
peningkatan kapasitas kinerja baik Perseroan maupun Entitas Anak. Adapun
ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan berdasarkan pasal 3 Anggaran
Dasar Perusahaan mencakup aktivitas perusahaan holding, real estate,
aktivitas konsultasi manajemen lainnya, aktivitas pengembangan kawasan
industri, properti komersial, jasa konstruksi dan perhotelan melalui penyertaan
pada Entitas Anak.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 2
Page 40
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Sementara dalam kegiatan usahanya, Perseroan turut melakukan penyertaan
serta memberikan jasa manajemen pada entitas anak yang bergerak dalam
bidang usaha sebagaimana tergambar pada bagan berikut:
1. Properti
Pengembang dan pengelola kawasan industri, real estate, gedung, dan
pusat perdagangan.
2. Konstruksi Jasa kontraktor umum di bidang pembangunan bangunan
komersial, pertambangan, dan infrastruktur.
3. Perhotelan Pengembang dan pengelola hotel dan resort
Perijinan Perseroan
Perizinan Berusaha Berbasis Risiko Nomor Induk Berusaha: 9120303212718,
yang ditandatangani secara elektronik oleh Menteri Investasi/Kepala BKPM.
Berdasarkan Undang – Undang No. 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja,
Pemerintah Republik Indonesia menerbitkan Nomor Induk Berusaha (NIB)
kepada:
Nama Perusahaan : PT Surya Semesta Internusa Tbk
Alamat Kantor : Tempo Scan Tower Lantai 20,
Jl. H.R Rasuna Said Kav. 3-4, Kuningan,
Kota Administrasi Jakarta Selatan, Provinsi
DKI Jakarta
Status Penerimaan Modal : PMDN
Izin tersebut diterbitkan pada tanggal 21 Februari 2019 dan dicetak pada
tanggal 07 Oktober 2022.
NIB Perseroan telah berlaku efektif selama Perseroan menjalankan usaha
dan/atau kegiatannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
Struktur Permodalan Perseroan
Struktur permodalan dan kepemilikan saham Perseroan pada tanggal
31 Desember 2023 berdasarkan catatan Biro Administrasi Efek (BAE)
PT Sinartama Gunita dan Kustodian Sentral Efek Indonesia (KSEI) adalah
sebagai berikut :
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 3
Page 41
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Tabel 2.1. Susunan Pemegang Saham Perseroan
Jumlah Nilai Persentase
No. Nama Pemegang Saham Jumlah Saham Nominal Saham Kepemilikan
(Rp) @Rp125,00 (%)
Modal Dasar 6.400.000.000 800.000.000.000
Modal Ditempatkan
1. PT Arman Investments Utama 400.826.144 50.103.268.000 8,80
2. GSI S/A Intrepid Investments
386.015.600 48.251.950.000 8,47
Limited
3. DBS Bank Ltd. S/A PT Persada
369.188.000 46.148.500.000 8,10
Capital Investama
4. Reksa Dana Syariah HPAM
231.642.400 28.955.300.000 5,09
Ekuitas Syariah Berkah
5. Johannes Suriadjaja 2.797.400 349.675.000 0,06
6. The Jok Tung 2.092.500 261.562.500 0,05
7. Sonny Satia Negara 1.872.200 234.025.000 0,04
8. Masyarakat 3.160.867.396 395.108.424.500 69,39
Jumlah Saham Beredar 4.555.301.640 569.412.705.000 100,00
Saham Treasury 149.947.800 18.743.475.000
Jumlah Modal Disetor 4.705.249.440 588.156.180.000
Sumber : Laporan Keuangan Audited Perseroan 31 Desember 2023 (diolah)
Susunan Pengurus Perseroan
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 05 tanggal 7 Juni 2023,
dibuat di hadapan Kumala Tjahjani Widodo, S.H., M.H., Notaris di Kota
Administrasi di Jakarta Pusat susunan Dewan Komisaris dan Dewan Direksi
Perseroan adalah sebagai berikut :
Tabel 2.2. Susunan Pengurus Perseroan
Jabatan Nama
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris Ir. Hagianto Kumala
Wakil Presiden Komisaris Crescento Hermawan
Komisaris Steen Dahl Poulsen
Komisaris Frans Bedjo Wiantono
Komisaris Independen Irawan Chandra
Dewan Direksi
Presiden Direktur Johannes Suriadjaja
Wakil Presiden Direktur Ir. Eddy Purwana Wikanta
Direktur The Jok Tung
Direktur Wilson Effendy
Direktur Sonny Satia Negara
2.2.1.2. PT Puri Bumi Lestari “PBL”
PBL didirikan pada tanggal 12 Oktober 2023 menurut hukum Indonesia.
berdasarkan akta notaris Grendi Jaya Darmawan. SH. M.Kn No. 3 tanggal
12 Oktober 2023 dan disahkan berdasarkan Keputusan Kementrian Hukum
dan Hak Asasi Manusia Nomor AHU-0077067.AH.01.01 Tahun 2023 tanggal
12 Oktober 2023 (“Akta Pendirian”).
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 4
Page 42
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Akta Pendirian telah diubah dan struktur modal diubah terakhir kali dilakukan
berdasarkan akta nomor 15 tertanggal 18 Desember 2023. yang dibuat
dihadapan Grendi Jaya Darmawan. SH. M.Kn notaris yang berkedudukan di
Kabupaten Kudus. yang telah memperoleh pengesahan instansi yang
berwenang. sebagaimana ternyata dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan
Perubahan Data Perseroan Keputusan Menteri Kehakiman dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia nomor AHU-AH.01.03-0159273 tanggal
20 Desember 2023 (“Akta 15”).
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari pemberi tugas, susunan struktur
pemegang saham PBL per 31 Desember 2023 adalah sebagai berikut:
Tabel 2.3. Susunan Pemegang Saham PT Puri Bumi Lestari
Jumlah Nilai
Total Nilai Nominal Komposisi
Nama Pemegang Saham Saham Nominal Per
(Rp) (%)
(Lembar) Saham (Rp)
PT Farindo Investama 2.290.409 1.000.000 2.290.409.000.000 99,9999995%
Indonesia
PT Dwimuria Utama Andalan 1 1.000.000 1.000.000 0,00000005%
TOTAL 2. 290.410 2. 290.410.000.000 100,00%
Sumber :Manajemen Perseroan (diolah)
2.2.2. Analisis Perjanjian dan Persyaratan Rencana Transaksi
Ringkasan draft Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham dan Pengambilan
Saham- Saham Baru antara Perseroan dengan APU dan Afiliasi adalah
sebagai berikut:
Pada tanggal 13 Mei 2024, Perseroan, APU dan SCS telah menandatangani
Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham dan Pengambilan Saham-Saham Baru.
Lebih lanjut, pada tanggal 20 Mei 2024, Perseroan, APU, SCS dan PBL
menandatangani Perjanjian Novasi dan Addendum atas Perjanjian
Pengikatan Jual Beli Saham dan Pengambilan Saham-Saham Baru, dimana
berdasarkan perjanjian tersebut, seluruh hak dan kewajiban APU dalam PPJB
telah dinovasikan kepada PBL.
Berikut adalah ringkasan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham dan
Pengambilan Saham-Saham Baru tertanggal 13 Mei 2024 sebagaimana
telah diubah berdasarkan Perjanjian Novasi dan Addendum atas Perjanjian
Pengikatan Jual Beli Saham dan Pengambilan Saham-Saham Baru tanggal
20 Mei 2024 yang mengatur mengenai Rencana Transaksi:
1. Melakukan perubahan material terhadap praktik akuntansi atau
pelaporan yang digunakan oleh SCS atas laporan keuangan SCS;
2. Melakukan pengeluaran (termasuk untuk pengambilalihan atas kewajiban
atau aset apapun baik dalam bentuk sewa, sewa beli atau bentuk lainnya)
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 5
Page 43
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
dengan jumlah lebih dari USD10.000.000,00 (sepuluh juta Dolar Amerika
Serikat);
3. Melakukan transaksi afiliasi baru dalam SCS, kecuali jika nilai transaksi
tersebut di bawah USD5.000.000,00 (lima juta Dolar Amerika Serikat)
per transaksi atau kecuali jika transaksi tersebut dilakukan oleh SCS
dengan entitas anak SCS, namun tidak termasuk transaksi afiliasi yang
telah disampaikan secara tertulis oleh Perseroan kepada PBL;
4. Mengurangi modal atau membeli kembali saham SCS;
5. Menjual, mengalihkan, menyewakan, melisensikan, memindahkan
dan/atau melepaskan sebagian atau semua bagian yang material dari
bisnis atau aset SCS dan/atau entitas anak SCS dengan nilai transasksi
lebih dari USD3.000.000,00 (tiga juta Dolar Amerika Serikat), kecuali
aset yang sudah tidak lagi diperlukan dalam kegiatan usaha SCS atau
entitas anak SCS;
6. Melakukan tindakan apapun yang akan menyebabkan SCS dan/atau
entitas anak SCS dibubarkan atau dilikuidasi; atau
7. Melakukan penawaran umum perdana saham atau penerbitan saham
umum dengan maksud untuk mencatatkan SCS dan/atau entitas anak SCS
pada bursa efek manapun;
8. Melakukan perubahan material terhadap kegiatan usaha utama SCS
dan/atau entitas anak SCS;
9. Menyetujui pembagian dividen oleh SCS dan/atau entitas anak SCS
kepada para pemegang sahamnya, namun tidak termasuk persetujuan
pembagian dividen oleh SCS kepada Perseroan dalam rangka
penggunaan dana atas Rencana Transaksi;
10. Memberikan penjaminan atas aset material dengan nilai lebih dari 50%
(lima puluh persen) dari ekuitas SCS dan/atau entitas anak SCS, atau
menjadikan SCS dan/atau entitas anak SCS sebagai penjamin, kecuali
penjaminan/jaminan dalam rangka menjamin utang atau kewajiban SCS
dan/atau entitas anak SCS sehubungan dengan Perjanjian Fasilitas BCA-
PTSMI, Perjanjian Fasilitas Bank Mandiri atau Perjanjian Kredit Bank CIMB
Niaga;
11. Melakukan perubahan anggaran dasar SCS atau anggaran dasar entitas
anak SCS;
12. Melakukan perubahan struktur permodalan, susunan para pemegang
saham, Direksi atau Dewan Komisaris SCS atau entitas anak SCS, kecuali
sebagaimana diatur dalam Perjanjian ini;
13. Melakukan pengakhiran hubungan kerja masal terhadap karyawan-
karyawan SCS atau entitas anak SCS;
14. Melakukan tindakan apapun yang dapat menyebabkan penundaan
sebagian besar kegiatan usaha SCS atau entitas anak SCS;
15. Menerima pinjaman atau fasilitas kredit dalam bentuk apapun dari pihak
ketiga atau memberikan pinjaman atau fasilitas kredit kepada pihak
ketiga manapun, atau menerbitkan atau memberikan jaminan perusahaan
untuk kepentingan pihak ketiga manapun atau sebaliknya bertanggung
jawab secara tanggung renteng terhadap atau sehubungan dengan
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 6
Page 44
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
kewajiban atau utang dari pihak ketiga manapun;
16. Melakukan tindakan apapun yang dapat mempengaruhi keberlakuan dan
keabsahan izin-izin SCS atau entitas anak SCS; atau
17. Menerbitkan saham-saham baru dalam SCS atau entitas anak SCS, selain
dari Rencana Penerbitan Saham.
Berdasarkan perjanjian dan persyaratan di atas tidak ada persyaratan
khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi sehingga syarat-
syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah wajar.
2.2.3. Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi
Analisis ini dilakukan untuk melihat manfaat yang akan diperoleh dan risiko
yang akan dihadapi oleh Perseroan dengan dilaksanakannya Rencana
Transaksi.
a. Manfaat Rencana Transaksi
1. Bertambahnya saldo Kas dan Bank Perseroan secara konsolidasi
terutama yang ada di SCS yang berasal dari penerbitan saham baru
dan di Perseroan yang berasal dari penjualan saham ke PBL.
2. Selanjutnya apabila tambahan dana dari PBL tersebut digunakan
untuk mengurangi hutang bank di SCS, maka struktur permodalan di
SCS akan menjadi lebih baik dengan bertambahnya ekuitas dan
berkurangnya hutang Bank di SCS. Selanjutnya biaya bunga di SCS
akan lebih rendah dibandingkan sebelum adanya Rencana Transaksi.
3. Dana dari PBL di laporan keuangan konsolidasi Perseroan akan
dicatat sebagai bagian Kepentingan Non Pengendali dan Selisih
Transaksi dengan pihak Non Pengendali di Neraca konsolidasi
Perseroan bagian Ekuitas.
4. SCS akan tetap dikonsolidasikan oleh Perseroan dan laba tahun
berjalan serta laba komprehensif yang berasal dari SCS akan
diatribusikan ke Kepentingan Non Pengendali sebesar 36,5% dari
laba tahun berjalan serta laba komprehensif yang berasal dari SCS,
di Laporan Laba Rugi Konsolidasi Perseroan sejak efektifnya PBL di
SCS.
b. Risiko Rencana Transaksi
Apabila Rencana Transaksi gagal maka Perseroan akan kembali ke
rencana strategis Perseroan yang disusun sebelum adanya Rencana
Transaksi
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 7
Page 45
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
2.3. Analisis Kualitatif atas Rencana Transaksi
2.3.1. Gambaran Perekonomian Indonesia
Berikut adalah ringkasan kondisi perekonomian makro Global dan
Indonesia :
Tabel 2.4. Pertumbuhan Ekonomi Dunia dan Indonesia
TW I TW II TW III TW IV
Deskripsi 2021 2022
2023 2023 2023 2023
PDB Dunia (%) 6,00 3,50 2,60 2,70 3,00 3,00
PDB Indonesia (%) 3,70 5,31 5,03 5,17 4,94 4,90
Nilai Tukar Rupiah (Rp/US $) 14.320 15.592 15.062 14.881 15.515 15.415
Cadangan Devisa Negara (Rp
144,900 137,200 145,200 137,500 134,900 146,400
miliar/US $)
Inflasi 1,87 5,51 4,97 3,52 2,28 2,61
BI Rate (Reverse Repo Rate) (%) 3,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,00
Sumber : Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia
• Pertumbuhan ekonomi dunia melambat dengan ketidakpastian pasar
keuangan yang mereda. Pertumbuhan ekonomi global 2023 diprakirakan
tetap sebesar 3,0%. Pertumbuhan ekonomi tersebut didukung oleh konsumsi
rumah tangga dan investasi. Penurunan inflasi di negara maju, termasuk
AS, berlanjut, meski masih berada di atas sasaran, sementara inflasi
Tiongkok menurun dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi yang melambat.
• Pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan dalam kisaran 4,5-5,3%,
didorong oleh konsumsi dan investasi sejalan dengan akselerasi belanja
Pemerintah pada akhir tahun dan percepatan penyelesaian beberapa
Proyek Strategis Nasional (PSN). Pada 2024, pertumbuhan ekonomi
diprakirakan meningkat dalam kisaran 4,7-5,5% didukung oleh
permintaan domestik utamanya berlanjutnya pertumbuhan konsumsi,
termasuk dampak positif penyelenggaraan pemilu, serta peningkatan
investasi khususnya bangunan sejalan dengan berlanjutnya pembangunan
PSN termasuk Ibu Kota Nusantara (IKN).
• Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) 2023 diprakirakan mencatat surplus
sehingga mendukung ketahanan eksternal. Surplus neraca perdagangan
berlanjut pada Desember 2023 yang tercatat 3,3 miliar dolar AS
dipengaruhi oleh kinerja ekspor komoditas utama Indonesia yang tetap
kuat, seperti batu bara serta besi dan baja. Perkembangan ini mendukung
transaksi berjalan 2023 tetap sehat dan diprakirakan dalam kisaran
surplus 0,4% sampai dengan defisit 0,4% dari PDB.
• Posisi cadangan devisa Indonesia pada akhir Desember 2023 tercatat
meningkat menjadi 146,4 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,7
bulan impor atau 6,5 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri
pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar
3 bulan impor.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 8
Page 46
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
• Nilai tukar Rupiah hingga 16 Januari 2024 relatif stabil, hanya melemah
1,24% dari akhir Desember 2023, dengan kebijakan stabilisasi Bank
Indonesia dan kembali masuknya aliran portofolio asing, sejalan dengan
tetap menariknya imbal hasil aset keuangan domestik dan tetap positifnya
prospek ekonomi Indonesia.
• Inflasi IHK Desember 2023 tercatat sebesar 2,61% (yoy) menurun dari
tahun sebelumnya sebesar 5,51% (yoy) sehingga berada dalam kisaran
3,0±1%. Penurunan inflasi dipengaruhi oleh terjaganya berbagai
komponen inflasi sebagai hasil nyata konsistensi kebijakan moneter Bank
Indonesia yang pro-stability serta sinergi erat kebijakan Bank Indonesia
dengan Pemerintah Pusat dan Daerah. (Sumber : Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia
Triwulan IV 2023 dan diolah)
2.3.1.1. Pertumbuhan Ekonomi Global
Pertumbuhan ekonomi dunia melambat dengan ketidakpastian pasar
keuangan yang mereda. Ekonomi global diprakirakan tumbuh sebesar 3,0%
pada 2023 dan melambat menjadi 2,8% pada 2024. Ekonomi Amerika
Serikat (AS) dan India tetap kuat didukung konsumsi rumah tangga dan
investasi. Sementara itu, ekonomi Tiongkok melambat seiring dengan tetap
lemahnya konsumsi rumah tangga dan investasi sebagai dampak lanjutan
dari pelemahan kinerja sektor properti, serta terbatasnya stimulus fiskal.
Penurunan inflasi di negara maju, termasuk AS, berlanjut, meski masih berada
di atas sasaran, sementara inflasi Tiongkok menurun dipengaruhi oleh
pertumbuhan ekonomi yang melambat. Siklus kenaikan suku bunga kebijakan
moneter negara maju, termasuk Fed Funds Rate (FFR), diprakirakan telah
berakhir meskipun masih bertahan tinggi pada semester I 2024, dengan
kemungkinan akan mulai menurun pada semester II 2024. Yield obligasi
Pemerintah negara maju, termasuk US Treasury, menurun secara gradual tapi
masih berada di level tinggi sejalan dengan premi risiko jangka panjang
(term-premia) terkait besarnya pembiayaan fiskal dan utang pemerintah AS.
Tekanan penguatan nilai tukar dolar AS terhadap berbagai mata uang dunia
juga berkurang. Perkembangan tersebut mendorong berlanjutnya aliran
masuk modal asing dan mengurangi tekanan pelemahan nilai tukar di
emerging market, termasuk Indonesia. Ke depan, beberapa risiko global
tetap perlu dicermati karena dapat memengaruhi ketidakpastian
perekonomian dunia, seperti berlanjutnya ketegangan geopolitik, pelemahan
ekonomi di sejumlah negara utama, termasuk Tiongkok, serta kepastian waktu
dan besarnya penurunan suku bunga moneter negara maju, khususnya FFR.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 9
Page 47
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Tabel 2.5. Pertumbuhan PDB Dunia
2.3.1.2. Pertumbuhan Ekonomi Domestik
Pemulihan ekonomi Indonesia terus berlanjut ditopang oleh permintaan
domestik. Pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan dalam kisaran 4,5-5,3%,
didorong oleh konsumsi dan investasi sejalan dengan akselerasi belanja
Pemerintah pada akhir tahun dan percepatan penyelesaian beberapa
Proyek Strategis Nasional (PSN). Pada 2024, pertumbuhan ekonomi
diprakirakan meningkat dalam kisaran 4,7-5,5% didukung oleh permintaan
domestik utamanya berlanjutnya pertumbuhan konsumsi, termasuk dampak
positif penyelenggaraan pemilu, serta peningkatan investasi khususnya
bangunan sejalan dengan berlanjutnya pembangunan PSN termasuk Ibu Kota
Nusantara (IKN). Sementara itu, kinerja ekspor diprakirakan belum kuat
sebagai dampak perlambatan ekonomi global dan penurunan harga
komoditas. Berdasarkan Lapangan Usaha (LU), prospek LU Industri
Pengolahan, Perdagangan Besar dan Eceran, Informasi dan Komunikasi,
Konstruksi, serta Transportasi dan Pergudangan diprakirakan tetap tumbuh
baik. Sementara secara spasial, pertumbuhan yang baik diprakirakan terjadi
di seluruh wilayah, terutama Sulawesi-Maluku-Papua (Sulampua) sejalan
dengan dampak positif hilirisasi mineral, serta Jawa akibat permintaan
domestik yang masih kuat. Ke depan, Bank Indonesia akan terus memperkuat
sinergi stimulus fiskal Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank
Indonesia untuk mendorong pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi
permintaan domestik.
Pertumbuhan ekonomi di seluruh wilayah diprakirakan tetap terjaga pada
triwulan IV 2023 ditopang permintaan domestik, di tengah tekanan global.
Kondisi tersebut tecermin dari sejumlah indikator dini ekonomi daerah yang
tetap terjaga. Keyakinan konsumen masih berada pada level optimis di
seluruh wilayah. Ekspektasi penghasilan ke depan meningkat di sebagian
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 10
Page 48
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
besar wilayah sejalan dengan perbaikan penjualan ritel yang ditopang oleh
Jawa, Kalimantan, dan Balinusra. Konsumsi yang meningkat di mayoritas
wilayah didukung oleh peningkatan mobilitas seiring berbagai event akhir
tahun, libur natal dan tahun baru (Nataru), serta belanja terkait Pemilu.
Sementara itu, kinerja investasi daerah diprakirakan tetap kuat, khususnya
ditopang investasi bangunan. Perkembangan tersebut tecermin dari
peningkatan indikator penjualan semen di seluruh wilayah, terutama Jawa,
sejalan berlanjutnya penyelesaian Proyek Strategis Nasional (PSN). Namun
demikian, terdapat sejumlah proyek PSN yang ditunda ke tahun 2024.
Investasi nonbangunan diprakirakan tetap kuat didukung proyek Pemerintah
dan Swasta. Hal ini juga sejalan dengan masih berlanjutnya investasi hilirisasi
nikel di Sulampua, terutama di Sulawesi Tengah. Di sisi lain, perlambatan
permintaan global memengaruhi kinerja ekspor nonmigas khususnya di
Sumatera.
Di sisi Lapangan Usaha (LU), proses perbaikan LU utama pada triwulan IV
2023 diprakirakan berlanjut di berbagai wilayah. Prospek ekonomi tersebut
terutama ditopang oleh perbaikan LU Pertanian dan LU Konstruksi, sementara
LU lainnya tetap terjaga. Kinerja LU Pertanian ditopang oleh subLU
perkebunan di Sumatera yang tetap kuat, khususnya Tandan Buah Segar
(TBS) kelapa sawit dan produksi padi di daerah sentra wilayah Sumatera dan
Jawa. Di sisi lain, kinerja produksi padi di Kalimantan, Sulampua, dan
Balinusra tertahan akibat kendala irigasi di beberapa wilayah karena
dampak lanjutan El-Nino. Kinerja LU Konstruksi pada triwulan IV 2023 juga
diprakirakan meningkat di berbagai wilayah sejalan dengan berlanjutnya
proyek pemerintah dan swasta. Hal ini juga terkonfirmasi dari penjualan
impor barang konstruksi yang membaik di seluruh wilayah. Peningkatan
kinerja LU Konstruksi terutama terjadi di Balinusra dan Sulampua. Kinerja LU
Perdagangan juga tetap kuat, didukung penyelenggaraan berbagai event
menjelang akhir tahun di hampir seluruh wilayah. Adapun LU Penyediaan
Akomodasi dan Makan Minum (Akmamin) tertahan seiring normalisasi
kunjungan wisatawan.
2.3.1.3. Tingkat Inflasi (Inflation Rate)
Inflasi IHK Desember 2023 tercatat sebesar 2,61% (yoy) menurun dari tahun
sebelumnya sebesar 5,51% (yoy) sehingga berada dalam kisaran 3,0±1%.
Penurunan inflasi dipengaruhi oleh terjaganya berbagai komponen inflasi
sebagai hasil nyata konsistensi kebijakan moneter Bank Indonesia yang pro-
stability serta sinergi erat kebijakan Bank Indonesia dengan Pemerintah Pusat
dan Daerah. Inflasi inti 2023 terjaga rendah sebesar 1,80% (yoy)
dipengaruhi oleh imported inflation yang rendah, ekspektasi inflasi yang
terjangkar dalam sasaran, dan kapasitas perekonomian yang masih besar
dan dapat merespons permintaan domestik. Inflasi volatile food juga
terkendali sebesar 6,73% (yoy) didukung oleh eratnya sinergi pengendalian
inflasi antara Bank Indonesia dengan TPIP dan TPID melalui penguatan GNPIP
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 11
Page 49
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
di berbagai daerah dalam mengendalikan harga pangan, termasuk dari
dampak El Nino. Inflasi kelompok administered prices tercatat sebesar 1,72%
(yoy), sejalan minimalnya kebijakan penyesuaian harga komoditas yang
diatur oleh Pemerintah. Ke depan, Bank Indonesia terus memperkuat
kebijakan moneter yang pro-stability dan mempererat sinergi kebijakan
dengan Pemerintah guna memastikan inflasi 2024 berada dalam kisaran
2,5±1%.
Tabel 2.6. Tingkat Inflasi Indonesia y-to-y (2018 - 2023)
Bulan 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Januari 3,40 3,25 2,82 1,55 2,18 5,28
Februari 3,83 3,18 2,57 1,38 2,06 5,47
Maret 3,61 3,40 2,48 1,37 2,64 4,97
April 4,17 3,41 2,83 1,42 3,47 4,33
Mei 4,33 3,23 3,32 1,68 3,55 4,00
Juni 4,37 3,12 3,28 1,33 4,35 3,52
Juli 3,88 3,18 3,32 1,52 4,94 3,08
Agustus 3,82 3,20 3,49 1,59 4,69 3,27
September 3,72 2,88 3,39 1,60 5,95 2,28
Oktober 3,56 3,16 3,13 1,66 5,71 2,56
Nopember 3,30 3,23 3,00 1,75 5,42 2,86
Desember 3,61 3,13 2,72 1,87 5,51 2,61
Sumber : Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia (diolah)
2.3.1.4. Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah hingga 16 Januari 2024 relatif stabil, hanya melemah
1,24% dari akhir Desember 2023, dengan kebijakan stabilisasi Bank
Indonesia dan kembali masuknya aliran portofolio asing, sejalan dengan
tetap menariknya imbal hasil aset keuangan domestik dan tetap positifnya
prospek ekonomi Indonesia. Perkembangan nilai tukar Rupiah tersebut relatif
lebih baik dibandingkan dengan mata uang regional lainnya, seperti Ringgit
Malaysia, Baht Thailand, dan Won Korea Selatan yang masing-masing
tercatat melemah sebesar 1,95%, 2,82%, dan 3,24%. Ke depan, nilai tukar
Rupiah akan tetap stabil dengan kecenderungan menguat didukung oleh
meredanya ketidakpastian global, kecenderungan penurunan yield obligasi
negara maju, dan menurunnya tekanan penguatan dolar AS. Positifnya
perkembangan nilai tukar Rupiah ke depan didukung oleh kebijakan
stabilisasi Bank Indonesia serta penguatan strategi operasi moneter pro-
market melalui optimalisasi instrumen SRBI, SVBI, dan SUVBI dalam rangka
menarik aliran masuk portofolio asing dan pendalaman pasar uang.
Koordinasi erat Bank Indonesia dengan Pemerintah, perbankan, dan dunia
usaha terus diperkuat untuk mendukung implementasi instrumen penempatan
valas Devisa Hasil Ekspor Sumber Daya Alam (DHE SDA) sejalan dengan
PP Nomor 36 Tahun 2023.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 12
Page 50
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
2.3.1.5. Suku Bunga
Suku bunga pasar uang (IndONIA) bergerak dalam kisaran BI-Rate sebesar
5,81% pada 16 Januari 2024. Suku bunga SRBI tercatat menarik pada level
6,68%, 6,78% dan 6,87% masing-masing untuk tenor 6, 9, dan 12 bulan
pada 15 Januari 2024 sehingga mendukung efektivitas SRBI sebagai
instrumen moneter yang pro-market. Sementara itu, suku bunga perbankan
tetap rendah dipengaruhi oleh likuiditas perbankan yang memadai serta
kebijakan transparansi SBDK yang meningkatkan efisiensi suku bunga
perbankan. Dengan kaitan ini, suku bunga deposito 1 bulan dan suku bunga
kredit pada Desember 2023 tercatat rendah masing-masing sebesar 4,69%
dan 9,25%. Imbal hasil SBN tenor 2 dan 10 tahun menurun seiring dengan
ketidakpastian yang mereda.
Pertumbuhan kredit pada 2023 mencapai 10,38% (yoy), berada dalam
kisaran atas prakiraan Bank Indonesia 9-11%. Dari sisi permintaan,
peningkatan kredit tersebut sejalan dengan kinerja positif korporasi dan
rumah tangga. Dari sisi penawaran, peningkatan kredit didorong oleh risk
appetite perbankan dan kapasitas likuiditas perbankan yang terjaga baik,
termasuk dampak positif dari kebijakan likuiditas Bank Indonesia seperti KLM
dan Penyangga Likuiditas Makroprudensial (PLM). Berdasarkan kelompok
penggunaan, pertumbuhan kredit terutama ditopang oleh kredit investasi dan
kredit modal kerja, masing-masing sebesar 12,26% dan 10,05%. Sementara
secara sektoral, pertumbuhan kredit terutama ditopang oleh kinerja sektor
Pengangkutan, Jasa Sosial, Perdagangan, dan Listrik, Gas, Air. Pembiayaan
syariah pada Desember 2023 juga tumbuh sebesar 15,80% (yoy), sementara
pertumbuhan kredit UMKM mencapai 8,03% (yoy). Ke depan, pertumbuhan
kredit diprakirakan meningkat dalam kisaran 10-12% pada 2024, sejalan
dengan tetap kuatnya pertumbuhan ekonomi domestik.
Rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) tercatat pada level
yang tinggi sebesar 27,86% pada November 2023. Likuiditas perbankan
tetap memadai, tercermin dari rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga
(AL/DPK) pada Desember 2023 yang terjaga tinggi pada 28,73%.
Terjaganya likuiditas perbankan sejalan dengan masih tingginya
penempatan perbankan pada surat berharga yang tergolong likuid dan
implementasi KLM. Kapasitas likuiditas perbankan (lending capacity) juga
didukung oleh penguatan strategi operasi moneter yang pro-market melalui
antara lain perdagangan SRBI di pasar sekunder, yang memberikan
fleksibilitas bank dalam mengelola likuiditas. Sementara itu, rasio kredit
bermasalah perbankan (Non-Performing Loan/NPL) tercatat rendah, sebesar
2,19% (bruto) dan 0,75% (neto).
Pada tahun 2023, nilai transaksi digital banking tercatat Rp58.478,24 triliun
atau tumbuh sebesar 13,48% (yoy) dan diproyeksikan meningkat 9,11%
(yoy) hingga mencapai Rp63.803,77 triliun pada tahun 2024. Sementara
nilai transaksi Uang Elektronik (UE) meningkat 43,45% (yoy) sehingga
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 13
Page 51
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
mencapai Rp835,84 triliun dan diproyeksikan meningkat 25,77% (yoy)
hingga mencapai Rp1.051,24 triliun pada tahun 2024. Nominal transaksi
QRIS tercatat tumbuh 130,01% (yoy) dan mencapai Rp229,96 triliun, dengan
jumlah pengguna 45,78 juta dan jumlah merchant 30,41 juta yang sebagian
besar merupakan UMKM. Sementara itu, nilai transaksi pembayaran
menggunakan kartu ATM, kartu debit, dan kartu kredit mencapai Rp8.178,69
triliun atau turun sebesar 0,81% (yoy). Dari sisi pengelolaan uang Rupiah,
jumlah Uang Kartal Yang Diedarkan (UYD) pada Desember 2023 meningkat
7,33% (yoy) sehingga menjadi Rp1.101,75 triliun.
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 16-17 Januari 2024
memutuskan untuk mempertahankan BI-Rate sebesar 6,00%, suku bunga
Deposit Facility sebesar 5,25%, dan suku bunga Lending Facility sebesar
6,75%. Keputusan mempertahankan BI-Rate pada level 6,00% tetap
konsisten dengan fokus kebijakan moneter yang pro-stability, yaitu untuk
penguatan stabilisasi nilai tukar Rupiah serta langkah pre-emptive dan
forward looking untuk memastikan inflasi tetap terkendali dalam sasaran
2,5±1% pada 2024. Sementara itu, kebijakan makroprudensial dan sistem
pembayaran tetap pro-growth untuk mendukung pertumbuhan ekonomi yang
berkelanjutan. Kebijakan makroprudensial longgar terus ditempuh untuk
mendorong kredit/pembiayaan perbankan kepada dunia usaha dan rumah
tangga. Akselerasi digitalisasi sistem pembayaran, termasuk digitalisasi
transaksi keuangan Pemerintah Pusat dan Daerah juga terus didorong untuk
meningkatkan volume transaksi dan memperluas inklusi ekonomi-keuangan
digital.
2.3.1.6. Prospek Perekonomian Indonesia 2024
Pertumbuhan Produk Domestik Bruto (PDB) Indonesia pada 2024 diperkirakan
tetap stabil didukung oleh potensi meningkatnya belanja kampanye
menjelang pemilihan umum presiden dan wakil presiden (pilpres) di Februari
dan pemilihan kepala daerah (pilkada) serentak November. Pesta demokrasi
diharapkan dapat membantu memulihkan daya beli masyarakat, khususnya
masyarakat bawah, melalui pencairan subsidi sosial yang lebih masif.
Dari sisi inflasi, berlalunya dampak kenaikan harga bahan bakar minyak
(BBM) bersubsidi dan sinergi pengendalian inflasi yang baik antara Bank
Indonesia dan pemerintah baik pusat maupun daerah akan membuat inflasi
tetap terkendali dan rendah. Di sisi lain, ia menuturkan beberapa faktor risiko
yang perlu dicermati bagi perekonomian yakni arah kebijakan suku bunga
acuan global, meningkatnya tensi risiko geopolitik, serta daya beli
masyarakat segmen bawah dan menengah ke bawah.
Prediksi tersebut lebih rendah dibandingkan prognosa pertumbuhan ekonomi
2023 sebesar 5,01 persen. Pada 2024, pertumbuhan ekonomi diperkirakan
akan dipengaruhi oleh permintaan domestik, terutama kenaikan gaji aparatur
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 14
Page 52
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
sipil negara (ASN), penyelenggaraan pemilu, dan pembangunan Ibu Kota
Nusantara (IKN).
Sementara itu, inflasi diperkirakan sebesar 3,2 persen pada tahun depan,
lebih tinggi dari prognosa 2023 yang sebesar 2,84 persen. Peningkatan
pada proyeksi tersebut mempertimbangkan permintaan yang masih baik dan
dampak dari nilai tukar rupiah yang lebih lemah.
2.3.2. Gambaran Umum Industri Properti
Industri properti memiliki peran penting dalam perekonomian Indonesia.
Selain menjadi penopang ekonomi, industri ini juga memberikan lapangan
kerja bagi jutaan orang. Hal ini menggambarkan betapa pentingnya
perkembangan industri properti di Indonesia.
2.3.2.1. Perkembangan Industri Properti Global
Prospek sektor properti global di 2024 diperkirakan diwarnai
ketidakpastian, seiring dengan prospek pertumbuhan ekonomi yang masih
berjalan lambat. Sejumlah lembaga internasional, seperti IMF dan World
Bank dan lembaga lainnya telah mempublikasikan outlook-nya pada tahun
2024 ini. Hasilnya, sebagian besar memproyeksikan bahwa pertumbuhan
ekonomi di 2024 lebih rendah dibanding tahun lalu. IMF, misalnya, pada 30
Oktober 2023 lalu memperkirakan pertumbuhan ekonomi global di 2024
mencapai 2,9% lebih rendah dengan perkiraan tahun 2023 yang mencapai
3,0%. Perlambatan pertumbuhan tersebut antara lain dipengaruhi oleh
perlambatan ekonomi di Amerika Serikat (AS), Eropa dan China.
Gambar 3.1 Perkembangan Harga Rill Properti di Beberapa
Kawasan Utama Dunia
(Sumber: BIS, Analisis The Indonesia Economic)
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 15
Page 53
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Seiring dengan proyeksi pertumbuhan ekonomi global yang melambat,
diperkirakan hal tersebut akan mempengaruhi kinerja sektor properti. Bahkan
di China, kinerja sektor properti yang buruk akibat berbagai kasus
kebangkrutan yang menimpa beberapa korporasi besar di bidang properti
dalam beberapa tahun terakhir ini justru menjadi sumber perlambatan
pertumbuhan ekonomi. Perlambatan pertumbuhan dalam investasi properti
telah berdampak pada seluruh perekonomian, sehingga menurunkan investasi
di berbagai sektor. Hal ini terjadi karena kuatnya keterkaitan ke belakang
(backward linkage) sektor properti dengan sektor ekonomi lainnya, terutama
manufaktur bahan konstruksi, produk logam dan mineral, mesin dan
peralatan, dan lain-lain.
Pada September 2023, lembaga pemeringkat kredit (credit rating) Moody's
menyebutkan bahwa sektor properti China secara fundamental masih lemah.
Moody's bahkan merevisi outlook sektor properti China menjadi negatif
(negative) dari sebelumnya stabil (stable), sejalan dengan pelemahan
pertumbuhan ekonomi China. Pemulihan sektor properti di China diperkirakan
memang akan terjadi pada tahun ini, namun terbatas. Pemulihan korporasi
properti terutama akan dialami oleh korporasi yang berstatus sebagai badan
usaha milik negara (BUMN). Sementara itu, korporasi properti swasta
diperkirakan masih akan menghadapi tekanan (pressure) akibat keterbatasan
sumber keuangan dan akses pendanaan. Diperkirakan penjualan properti
masih akan mengalami kontraksi selama 12 hingga 18 bulan ke depan.
Otoritas ekonomi sejumlah negara telah mulai turun tangan untuk memulihkan
kondisi sektor properti di negaranya masing-masing. Pemerintah dan otoritas
keuangan China, misalnya, telah mengeluarkan berbagai kebijakan baik
dalam rangka memperbaiki kinerja keuangan korporasi di sektor properti
maupun meningkatkan daya beli masyarakat.
Pemerintah China telah menerapkan langkah-langkah untuk mendukung
sektor properti. Langkah-langkah itu termasuk mendukung pengembang dan
pembeli rumah secara finansial, termasuk upaya untuk mengendalikan aksi
spekulasi properti. Dalam rangka memperbaiki kinerja keuangan korporasi,
pada November 2022, otoritas pasar modal China yaitu the China Securities
Regulatory Commission (CSRC), merilis kebijakan untuk mendukung
pembiayaan berbasis saham (equity financing) bagi para pengembang
(developer) properti di China. Tujuan kebijakan ini adalah untuk menstabilkan
kondisi pendanaan para pengembang properti akibat selama 2-3 tahun
akses pendanaan terutama dari utang (debt) yang terbatas. Diharapkan,
melalui kebijakan ini, para pengembang properti memiliki akses pendanaan
setidaknya untuk modal kerja setelah pendanaan dari perbankan maupun
penerbitan surat utang sulit diperoleh.
Sejauh ini, kondisi sektor properti global yang kurang baik tersebut tidak
memengaruhi kinerja sektor properti di Indonesia. Hal ini antara lain
disebabkan pasar properti kita belum terkoneksi (not interconnected) dengan
pasar properti global. Pasar properti kita relatif masih "tradisional" yang
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 16
Page 54
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
belum melibatkan instrumen keuangan yang global wide. Seperti misalnya,
pasar properti di Indonesia belum memanfaatkan instrumen real estate
investment trusts (REITs) yang dapat diperdagangkan di pasar global. Relasi
korporasi properti di Indonesia dengan korporasi offshore juga masih
terbatas. Sehingga krisis keuangan korporasi properti di luar negeri sejauh
ini tidak berdampak bagi korporasi properti di Indonesia. Namun demikian,
harus diakui bahwa kinerja sektor properti kita selama 2023 belum terlalu
kuat. Hal tersebut terlihat dari kinerja pertumbuhan sektor ekonomi yang
terkait dengan sektor properti, seperti sektor konstruksi dan real Estate.
Termasuk pula, bila dilihat dari PDB sisi pengeluaran di mana Konsumsi Rumah
Tangga untuk perumahan serta investasi bangunan masih mengalami
pertumbuhan terbatas, selama sembilan bulan pertama tahun 2023. Kinerja
sektor properti yang masih relatif terbatas tersebut juga tercermin dari
pertumbuhan harga riil yang terbatas pada properti residensial maupun
properti komersial.
Di tengah keterbatasan kinerja properti selama tahun 2023, beberapa
kelompok segmen properti tertentu mengalami kinerja pertumbuhan yang
mengesankan. Kinerja yang mengesankan tersebut antara lain tercermin dari
penyaluran kredit properti di segmen terkait. Kredit untuk segmen properti
yang mengalami pertumbuhan yang mengesankan tersebut antara lain
terlihat pada Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Tapak, baik KPR Tapak tipe kecil
(s.d. 21 M2), KPR Tapak tipe menengah (22 s.d. 70 M2), dan KPR Tapak tipe
besar ( > 70 M2). Bahkan, KPR Tapak tipe kecil mengalami pertumbuhan
tertinggi, sebesar 48,47% (year on year, yoy) pada November 2023, setelah
pada tahun sebelumnya mengalami kontraksi.
Diperkirakan, pertumbuhan yang tinggi pada KPR Tapak tipe kecil tersebut
antara lain ditopang oleh pertumbuhan dari KPR bersubsidi bagi masyarakat
berpenghasilan rendah (MBR). Sementara itu, relatif tingginya pertumbuhan
KPR Tapak tipe menengah dan besar yang diikuti tingkat kredit bermasalah
(non-performing loan, NPL) yang relatif rendah, hal tersebut menandakan
bahwa permintaan terhadap rumah pada kedua tipe tersebut relatif tinggi
yang ditopang oleh repayment capacity dari end-user yang membaik.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 17
Page 55
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Gambar 3.2 Pertumbuhan KPR Tapak – Berdasarkan Tipe Rumah
(Sumber: Bank Indonesia)
Secara umum, perkembangan properti di Indonesia selama 2023 masih
sangat dipengaruhi oleh kondisi perekonomian domestik dan intervensi
kebijakan dari otoritas. Mencermati bahwa sektor properti memberikan
dampak multiplier yang besar bagi perekonomian, pemerintah dan otoritas
terkait seperti Bank Indonesia (BI) pun memberikan perhatian besar terhadap
keberlanjutan pertumbuhan sektor properti. Pada 2021, misalnya,
pemerintah mengeluarkan insentif fiskal berupa Pajak Pertambahan Nilai
Ditanggung Pemerintah (PPN-DTP) bagi pembelian rumah pertama untuk
harga rumah sampai Rp2 miliar. Kebijakan ini berakhir pada September
2022. Kemudian, BI juga menerbitkan kebijakan makroprudensial berupa
pelonggaran loan to value (LTV) hingga 100%. Kebijakan pelonggaran LTV
ini masih berlaku hingga sekarang.
Sejak November 2023 lalu, pemerintah kembali mengeluarkan insentif fiskal
serupa. Bahkan, cakupan insentifnya diperluas, yaitu terhadap pembelian
rumah pertama seharga sampai dengan Rp5M, namun PPN yang ditanggung
pemerintah adalah untuk nilai pembelian maksimal sebesar Rp2 miliar per
unit. Kebijakan tersebut berlaku hingga Desember 2024. Mengacu pada
kebijakan serupa pada 2021 di atas, kebijakan insentif fiskal berupa PPN-
DTP yang dikombinasikan dengan kebijakan pelonggaran LTV terbukti efektif
dalam meningkatkan kinerja sektor properti. Hal tersebut tercermin dari
kinerja pertumbuhan sektor ekonomi yang terkait dengan sektor properti,
seperti sektor Konstruksi dan sektor Real Estate serta termasuk Konsumsi
Rumah Tangga terkait Perumahan serta Investasi Bangunan. Selain kebijakan
PPN-DTP, faktor-faktor lain yang diperkirakan turut menjadi pendorong bagi
peningkatan kinerja sektor properti pada 2024 ini adalah kenaikan
permintaan dari end-user khususnya pada proyek perumahan tapak (landed
residential) serta tingkat suku bunga KPR yang diperkirakan akan tetap lebih
rendah dibanding sebelum pandemi Covid-19. Lembaga pemeringkat
Standard & Poor's (S&P) memperkirakan selama 2023 penjualan perumahan
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 18
Page 56
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
cenderung flat. S&P memperkirakan bahwa pada tahun lalu, pengembang
(developer) dengan eksposur yang lebih besar pada rumah tapak (landed
houses) dan kawasan industri (industrial land) mencatatkan pertumbuhan
penjualan yang lebih tinggi. Selanjutnya, S&P memproyeksikan bahwa
berbagai kebijakan pemerintah dan BI di atas akan mendukung pertumbuhan
penjualan perumahan sebesar 5% hingga 10% pada tahun 2024, khususnya
bagi pengembang besar. Kenaikan pertumbuhan penjualan perumahan juga
diperkirakan terjadi pada pengembang kelas menengah dan kecil.
Gambar 3.3 Perkembangan Penjualan Properti – Pengembang Besar
(Sumber: S&P)
Potensi bagi bisnis properti ke depan masih relatif besar. Saat ini,
angka backlog perumahan mencapai 9,9 juta keluarga yang belum memiliki
rumah. Kemudian, setiap tahun diperkirakan sebanyak 700 ribu - 800 ribu
keluarga baru yang tentunya juga membutuhkan hunian. Di sisi lain, bila
mengacu pada dokumen visi dan misi para calon presiden dan wakil presiden
periode 2024-2029 terlihat bahwa mereka memiliki komitmen tinggi terkait
penyediaan perumahan dan hunian yang layak. Berdasarkan pada dokumen
visi dan misi para calon presiden dan wakil presiden periode 2024-2029,
setidaknya sebanyak 2 juta rumah yang diperkirakan akan dibangun setiap
tahunnya oleh pemerintahan baru mendatang, atau dua kali lipat dibanding
program sejuta rumah yang dicanangkan oleh Presiden Joko Widodo. Di
tengah tingginya potensi bagi bisnis perumahan dan properti tersebut,
tantangannya juga cukup banyak. Ketersediaan lahan dengan harga yang
terjangkau menjadi salah satu tantangan yang terbesar. Selain itu,
ketersediaan dana murah yang match dengan karakteristik pembiayaan
perumahan juga menjadi hambatan tersendiri bagi upaya penyediaan
perumahan yang terjangkau bagi masyarakat. Di sisi lain, kita juga memiliki
keterbatasan jumlah pengembang yang memiliki kualifikasi untuk menjadi
mitra bisnis bagi pemerintah dan bank penyedia kredit. Oleh karenanya, ke
depan, perlu dikembangkan berbagai kebijakan dan inovasi yang lebih
inklusif bagi pelaku usaha di sektor perumahan dan properti untuk mengatasi
berbagai tantangan dan hambatan bagi upaya penyediaan perumahan dan
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 19
Page 57
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
bisnis di sektor properti. Kerja sama antara pemerintah, otoritas terkait
lainnya, lembaga keuangan dan pengusaha di sektor perumahan dan properti
menjadi penting untuk diperkuat.
2.3.2.2. Perkembangan Industri Properti Indonesia
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan Ill
2023 secara tahunan tumbuh sebesar 6,22% (yoy), lebih tinggi dibandingkan
5,87% (yoy) pada triwulan II 2023 (Grafik 1). Peningkatan indeks
permintaan untuk kategori sewa terutama terjadi pada segmen hotel
didorong pelaksanaan international event di Jakarta. Sela in itu, kenaikan
indeks permintaan untuk kategori sewa jugaterjadi di Banten, Makassar,
Semarang, Balikpapan, dan Palembang sejalan kegiatan Meeting, Incentive,
Convention, and Exhibition (MICE) yang semakin meningkat. Sementara itu,
lndeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan
1112023 tumbuh sebesar 0,39% (yoy), meningkat dibandingkan 0,36%
(yoy) pada triwulan 112023 (Grafik 2) terutama didorong peningkatan
permintaan segmen lahan industri di Semarang dan segmen warehouse
complex di Palembang.
Sejalan dengan perkembangan tahunan, secara triwulanan lndeks
Permintaan Properti Komersial triwulan Ill 2023 pada kategori sewa turut
meningkat sebesar 2,48% (qtq), lebih tinggi dibandingkan triwulan
sebelumnya sebesar 1,69% (qtq) (Grafik 3). Peningkatan permintaan
terjadi pada mayoritas segmen kategori sewa terutama pada segmen
apartemen sewa di Jakarta. Sementara itu, lndeks Permintaan Properti
Komersial triwulan Ill 2023 pada kategori jual tumbuh sebesar 0,08% (qtq),
melambat dibandingkan 0,13% (qtq) pada triwulan II 2023 (Grafik 4).
Berdasarkan segmennya, perlambatan disebabkan oleh pertumbuhan
permintaan pada segmen perkantoran jual di Surabaya dan Jakarta
triwulan Ill 2023 yang lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 20
Page 58
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
lndeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan Ill
2023 tumbuh sebesar 1,03% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan II
2023 yang sebesar 1,63% (yoy) (Grafik 5). Hal ini disebabkan oleh
perlambatan indeks pasokan pada seluruh segmen pada kategori sewa.
Selanjutnya, lndeks Pasokan untuk kategori jual melambat dari 0,25% (yoy)
pada triwulan sebelumnya menjadi 0,19% (yoy) (Grafik 6). Kondisi ini
terutama dipengaruhi oleh turunnya pasokan perkantoran jual di Surabaya
dan warehouse complex di wilayah Bodebek.
Secara triwulanan, lndeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada
triwulan Ill 2023 terkontraksi sebesar 0,03% (qtq), lebih rendah
dibandingkan kondisi triwulan sebelumnya yang tumbuh 0,66% (qtq) (Grafik
7). Kondisi ini terutama disebabkan oleh penurunan indeks pasokan pada
segmen ritel sewa dan convention hall di Jakarta serta segmen apartemen
sewa di Denpasar. Selanjutnya, lndeks Pasokan Properti Komersial kategori
jual juga terkontraksi sebesar 0,02% (qtq) disebabkan oleh penurunan
pasokan perkantoran jual di Surabaya (Grafik 8).
lndeks Permintaan Properti Komersial yang meningkat di Tengah
perlambatan lndeks Pasokan Properti Komersial mendorong peningkatan
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 21
Page 59
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
pada lndeks Harga Properti Komersial baik untuk kategori sewa maupun
jual. lndeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan
1112023 sebesar 3,57% (yoy), meningkat dibandingka n pertumbuhan
pada triwulan sebelumnya sebesar 2,33% (yoy) (Grafik 9). Hal ini terutama
didorong peningkatan harga sejalan kenaikan permintaan pada segmen
hotel di Jakarta, Makassar, Semarang, Surabaya, Balikpapan, dan
Denpasar. Selanjutnya, perkembangan lndeks Harga Properti Komersial
untuk kategori jual pada triwulan Ill 2023 mengalami kena ikan sebesar
0,48% (yoy) bandingkan triwulan II 2023 yang meningkatsebesar 0,31%
(Grafik10). Hal ini seiring akselerasi harga segmen perkantoran jual di
Surabaya dan segmen lahan industri di wilayah Bodebek dan Semarang.
Secara triwulanan, lndeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa
padatriwulan III 2023 meningkat sebesar 1,79% (qtq) dibandingkan
triwulan sebelumnya sebesar 1,25%(qtq) (Grafik 11). Peningkatan harga
tersebut sejalan dengan permintaan pada segmen hotel dibeberapa kota
yaitu Jakarta, Makassar, Surabaya, dan Balikpapan. Di sisi lain, lndeks
Harga Properti Komersial untuk kategori juaI pada triwulan Ill 2023
melambat sebesar 0,19% (qtq) dari triwulan sebelumnya sebesar 0,21 %
(qtq) (Grafik 12). Hal ini dipengaruhi oleh indeks harga pada segmen
warehouse complex di Jakarta yang tumbuh melambat.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 22
Page 60
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
2.3.3. Analisa Prospek Usaha Perseroan
International Monetary Fund (IMF) memproyeksikan pertumbuhan ekonomi
2024-2025 sebesar 3% yang didasarkan pada ekspektasi penurunan harga
komoditas bahan bakar dan non bahan bakar, serta penurunan suku bunga
di seluruh sektor. Sedangkan menurut Menteri Keuangan, IMF
memproyeksikan pertumbuhan ekonomi Indonesia stabil di angka 5% pada
tahun 2024 dan 2025. Penilaian IMF ini didasarkan pada strategi pemerintah
yang berfokus untuk mempertahankan kebijakan fiskal yang netral,
menerapkan kebijakan perpajakan yang moderat, melakukan reformasi
administrasi, memastikan belanja negara yang efektif, serta secara bertahap
meningkatkan investasi modal dalam jangka menengah.
Sementara itu, surplus neraca perdagangan pada Januari 2024 yang masih
berlanjut terutama bersumber dari surplus neraca perdagangan nonmigas.
Kinerja positif ekspor nonmigas ditopang oleh kuatnya ekspor lemak dan
minyak hewan/nabati, besi dan baja, serta alas kaki. Tiongkok, Amerika
Serikat, dan India masih menjadi kontributor utama ekspor india. Selain itu,
pada sektor manufaktur dalam negeri diproyeksikan tumbuh lebih cepat
mencapai 52,9% pada Januari 2024, yang didukung oleh meningkatnya
pesanan baru baik dari dalam maupun luar negeri, serta didukung oleh
membaiknya kondisi permintaan dan perluasan pasar atau pelanggan.
Tiga bisnis utama SSIA diharapkan akan berperforma sangat baik pada
tahun 2024, menyusul pemulihan dari pandemi COVID-19 pada tahun
2020 - 2022 dan hasil positif Pemilihan Umum Indonesia pada tahun 2024,
terutama dalam penjualan kawasan industri, yang menunjukkan siklus positif
seperti kisaran tahun 2010-2011. Adapun fokus Perseroan adalah pada tiga
bidang utama, yakni (1) transformasi, (2) inovasi & peningkatan, dan (3)
produktivitas & teknologi, dengan penjelasan sebagai berikut :
1. Transformasi
Pivoting for the future: Perseroan menekankan pendekatan proaktif dari
sekadar bereaktif terhadap perubahan industri. Sehingga Perseroan
menitikberatkan pada antisipasi tren sekaligus tantangan masa depan,
dan memastikan bahwa SSIA tetap relevan dan kompetitif. Setting the
pace: Hal ini berkenaan dengan kepemimpinan, di mana Perseroan bukan
hanya menjadi peserta dalam industrinya –bertujuan untuk menjadi
penentu tren– yang mempengaruhi arah pergerakan industri. ESG
Commitments: Menyadari peran integral faktor Lingkungan, Sosial, dan
Tata Kelola dalam bisnis modern, Perseroan berdedikasi pada praktik
berkelanjutan, operasi etis, serta tata kelola yang transparan.
2. Inovasi dan Peningkatan
Beyond new ideas: Dalam dunia bisnis, inovasi kerap dianggap terbatas
yaitu hanya pada peluncuran produk atau layanan baru. Namun
demikian, SSIA Grup mengadopsi perspektif yang lebih luas mengenai
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 23
Page 61
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
inovasi, yang tidak hanya mengenalkan solusi baru namun seiringan
dengan penyempurnaan strategis sekaligus peningkatan penawaran yang
sudah ada sebelumnya. Harnessing creativity: Komitmen Perseroan untuk
mengembangkan budaya dalam hal mendorong pemikiran kreatif.
3. Produktivitas dan Teknologi
The digital leap: Menyoroti transisi menuju fase yang lebih maju secara
teknologi melalui adopsi digitalisasi, otomatisasi, dan AI, sehingga
memastikan bahwa SSIA tetap menjadi yang terdepan dalam industrinya.
Smart work: Fokus pada efisiensi dengan bantuan teknologi untuk
mengoptimalkan operasi Perseroan, sehingga memastikan bahwa sumber
daya (baik waktu maupun uang) digunakan secara maksimal.
2.3.4. Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi
SCS sebagai pengembang dan pengelola Kawasan Industri telah
mengembangkan Kawasan Industri “Suryacipta City of Industry” di
Kabupaten Karawang yang telah beroperasi komersial sejak tahun 1995 dan
saat ini telah melakukan pengembangan lebih lanjut ke Kabupaten Subang.
Kawasan Industri Subang Smartpolitan direncanakan akan memulai operasi
komersial pada tahun 2024. Kawasan Industri merupakan bidang usaha yang
memerlukan permodalan yang besar yang digunakan untuk pembelian atau
akuisisi tanah, pengembangan infrastuktur berupa persiapan kavling tanah,
jalan, utilitas dan daerah hijau, yang selanjutnya kavling tersebut akan dijual
kepada para calon pembeli yang akan membangun pabrik di Kawasan
Industri. Para calon pembeli tersebut selanjutnya ini akan menjadi tenant di
Kawasan Industri yang dikelola SCS.
Mengingat hal tersebut di atas, SCS membutuhkan struktur permodalan yang
sehat dan kuat untuk dapat mengembangkan Kawasan Industri yang dapat
memenuhi kebutuhan dan kriteria para calon pembeli dan tetap kompetitif
untuk bersaing dengan Kawasan industri lainnya.
Dengan adanya PBL sebagai investor strategis (Investor Strategis) melalui
Rencana Transaksi akan memperkuat struktur permodalan SCS dengan
mengurangi hutang bank dan secara tidak langsung mengurangi biaya bunga
yang akan membuat SCS menjadi lebih kompetitif. Dengan adanya
tambahan dana dari Investor Strategis, SCS akan lebih cepat dalam
pengembangan Kawasan Industri Subang Smartpolitan sehingga akan lebih
menarik bagi para calon pembeli Kawasan Industri Subang Smartpolitan.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 24
Page 62
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
2.3.5. Keuntungan dan Kerugian yang Bersifat Kualitatif atas Rencana
Transaksi
Keuntungan Perseroan dengan adanya investor strategis dari SCS melalui
pelaksanaan Rencana Transaksi diharapkan akan memperkuat struktur
permodalan SCS dengan mengurangi hutang SCS terhadap bank yang
secara tidak langsung dapat mengurangi biaya bunga dan pada pada
akhirnya diharapkan akan membuat SCS menjadi lebih kompetitif. Dengan
adanya tambahan satoran modal dari PBL ke dalam SCS, pengembangan
Kawasan Industri Subang Smartpolitan diharapkan dapat lebih cepat
sehingga akan lebih menarik bagi para calon pembeli Kawasan Industri
Subang Smartpolitan.
Kerugian yang akan diperoleh Perseroan dari Rencana Transaksi ini adalah
dengan dilakukannya Rencana Transaksi, terdapat biaya-biaya yang muncul
akibat Rencana Transaksi ini, yang tidak terbatas pada biaya lembaga
penunjang pasar modal seperti biaya KAP dan KJPP dengan biaya-biaya
yang muncul antara lain biaya KAP, biaya penilaian objek transaksi, biaya-
biaya terkait profesi penilai serta kewajiban-kewajiban yang lain yang
dapat muncul dikemudian hari.
2.4. Analisis Kuantitatif Objek Transaksi
Untuk melihat perkembangan kinerja SCS, seperti posisi keuangan, laba rugi
dan potensi atau kemajuan yang dialami selama beberapa tahun terakhir,
maka hasil analisis keuangan historis yang bersumber dari laporan keuangan
audited per 31 Desember 2019, 31 Desember 2020, 31 Desember 2021, 31
Desember 2022 dan 31 Desember 2023 disajikan sebagai berikut :
Tabel 2.7. Laporan Keuangan Historis SCS (Dinyatakan dalam jutaan Rupiah)
2019 2020 2021 2022 2023
Keterangan
Audited Audited Audited Audited Audited
Aset Lancar 1.313.092 565.926 662.855 561.592 692.936
Aset Tidak Lancar 1.960.383 2.534.724 2.745.770 3.148.213 3.399.281
Total Aset 3.273.476 3.100.650 3.408.625 3.709.804 4.092.217
Liabilitas J. Pendek 273.834 118.179 178.427 122.040 245.443
Liabilitas J. Panjang 742.825 743.417 970.888 1.273.677 1.563.047
Total Liabilitas 1.016.659 861.596 1.149.315 1.395.717 1.808.489
Total Ekuitas 2.256.817 2.239.054 2.259.310 2.314.088 2.283.727
Pendapatan 516.934 592.877 428.711 497.374 684.752
Beban Pokok
-241.598 -279.843 -203.703 -253.335 -308.644
Penjualan
Laba Kotor 275.336 313.035 225.008 244.039 376.108
Laba Usaha 227.341 272.823 182.806 190.149 291.447
Laba Sebelum Pajak 166.408 165.997 71.462 70.736 151.867
Laba Bersih 157.520 153.173 53.660 60.312 138.908
Sumber : Laporan Keuangan Perseroan (diolah)
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 25
Page 63
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Tabel 2.8. Pertumbuhan Kinerja Keuangan SCS
2020 2021 2022 2023 CAGR
Keterangan
Audited Audited Audited Audited Rata - Rata
Aset Lancar -56,90% 11,07% -10,66% 23,39% -14,77%
Aset Tidak Lancar 29,30% 9,68% 13,24% 7,97% 14,75%
Total Aset -5,28% 9,93% 8,84% 10,31% 5,74%
Liabilitas J. Pendek -56,84% 50,98% -31,60% 101,12% -2,70%
Liabilitas J. Panjang 0,08% 30,60% 31,19% 22,72% 20,44%
Total Liabilitas -15,25% 33,39% 21,44% 29,57% 15,49%
Total Ekuitas -0,79% 0,90% 2,42% -1,31% 0,30%
Pendapatan 14,69% -27,69% 16,02% 37,67% 7,28%
Beban Pokok
15,83% -27,21% 24,36% 21,83% 6,31%
Penjualan
Laba Kotor 13,69% -28,12% 8,46% 54,12% 8,11%
Laba Usaha 20,01% -32,99% 4,02% 53,27% 6,41%
Laba Sebelum Pajak -0,25% -56,95% -1,02% 114,70% -2,26%
Laba Bersih -2,76% -64,97% 12,40% 130,32% -3,09%
Sumber: Laporan Keuangan SCS (diolah)
2.4.1. Analisa Posisi Keuangan SCS
Perkembangan posisi keuangan SCS dapat dilihat pada grafik berikut:
Grafik 2.1. Perkembangan Posisi Keuangan Historis SCS
Sumber : Laporan Keuangan SCS (diolah)
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 26
Page 64
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
• Total aset SCS tahun 2023 tercatat sebesar Rp4.092,21 miliar lebih tinggi
10,31% dibandingkan dengan tahun 2022 yang tercatat sebesar
Rp3.709,80 miliar. Kenaikan berasal dari adanya peningkatan kas dan
setara kas, aset keuangan lancar lain, pajak dibayar dimuka, tanah untuk
pengembangan, aset tetap dan uang muka pembelian tanah. Total aset
SCS tahun 2019 sampai dengan 2023 mengalami kenaikan setiap
tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual
Growth Rate/CAGR) sebesar 5,74% per tahun.
• Total liabilitas SCS tahun 2023 tercatat sebesar Rp1.808,48 miliar, lebih
tinggi 29,57% dibanding tahun 2022 yang tercatat sebesar Rp1.395,71
miliar. Kenaikan ini dikarenakan adanya peningkatan pada pos utang
pajak, uang jaminan, provisi pengembangan tanah dan lingkungan, utang
bank, utang pembiayaan konsumen dan liabilitas imbalan kerja. Total
laibilitas SCS tahun 2019 sampai dengan 2023 mengalami kenaikan
setiap tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound
Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 15,49% per tahun.
• Total ekuitas SCS tahun 2023 tercatat sebesar Rp2.283,72 miliar lebih
rendah 1,31% dibandingkan dengan tahun 2022 yang tercatat sebesar
Rp2.314,08 miliar. Penurunan ini dikarenakan adanya Penurunan saldo
laba. Total ekuitas SCS tahun 2019 sampai dengan 2023 mengalami
Kenaikan setiap tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan
(Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 0,30% per tahun.
2.4.2. Analisa Laba Rugi SCS
Perkembangan laba (rugi) SCS dapat dilihat pada grafik berikut:
Grafik 2.2. Perkembangan Laba (Rugi) Historis SCS
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 27
Page 65
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
• Pada tahun 2023 pendapatan SCS tercatat sebesar Rp684,75 miliar
mengalami kenaikan sebesar 37,67% dibanding tahun 2022 yang tercatat
sebesar Rp497,37 miliar. Peningkatan pendapatan SCS disebabkan oleh
meningkatnya pendapatan dari penjualan tanah, jasa pengelolaan
pemeliharaan, penjualan gas, dan sewa ruangan. Pendapatan Perseroan
tahun 2019 sampai dengan tahun 2023 mengalami peningkatan setiap
tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual
Growth Rate/CAGR) sebesar 7,28% per tahun.
• Laba kotor SCS pada tahun 2023 tercatat sebesar Rp376,10 miliar
mengalami kenaikan sebesar 54,12% dibanding tahun 2022 yang tercatat
sebesar Rp244,03 miliar. Peningkatan laba kotor SCS disebabkan oleh
meningkatnya pendapatan SCS. Laba kotor Perseroan tahun 2019 sampai
dengan tahun 2023 mengalami peningkatan setiap tahunnya, dengan laju
pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR)
sebesar 8,11% per tahun.
• Laba usaha SCS pada tahun 2023 tercatat sebesar Rp291,44 miliar
mengalami kenaikan sebesar 53,27% dibanding tahun 2022 yang tercatat
sebesar Rp190,14 miliar. Peningkatan laba usaha SCS disebabkan oleh
meningkatnya pendapatan SCS dan persentase beban usaha terhadap
pendapatan juga menurun. Laba usaha SCS tahun 2019 sampai dengan tahun
2023 mengalami peningkatan setiap tahunnya, dengan laju pertumbuhan
majemuk tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 6,41% per
tahun.
• Pada tahun 2023 SCS mencatatkan keuntungan dari segmen usaha
pengembangan dan pengelolaan properti yang ditunjukkan dari laba bersih
sebesar Rp138,90 miliar lebih tinggi 130,32% dibandingkan tahun 2022
yang tercatat sebesar Rp60,31 miliar. Laba bersih SCS tahun 2019 sampai
dengan tahun 2023 mengalami penurunan setiap tahunnya, dengan laju
pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR)
sebesar -3,09% per tahun.
2.4.3. Analisis Rasio Keuangan SCS
Analisis rasio keuangan atau financial ratio adalah merupakan suatu alat
analisis yang digunakan oleh perusahaan untuk menilai kinerja keuangan
berdasarkan data perbandingan masing-masing pos yang terdapat di
laporan keuangan seperti laporan posisi keuangan, laba rugi dan arus kas
dalam periode tertentu.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 28
Page 66
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Tabel 2.9. Rasio Keuangan SCS
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Rasio Likuiditas
Rasio lancar (x) 4,80 4,79 3,52 4,60 2,82
Rasio cepat (x) 3,34 1,11 0,75 1,81 1,61
Rasio kas (x) 2,00 0,41 0,51 1,09 1,26
Rasio Aktivitas
Jumlah hari perputaran piutang 13 10 16 17 11
Jumlah hari perputaran persediaan 601 567 888 490 353
Jumlah hari perputaran utang usaha 12 15 25 25 11
Rasio Leverage
Debt to Equity Ratio (%) 31,06 27,79 33,72 37,62 44,19
Debt to Aset Ratio (%) 45,05 38,48 50,87 60,31 79,19
Rasio Profitabilitas
Margin Laba Bruto (%) 53,26 52,80 52,48 49,07 54,93
Margin Laba Usaha (%) 43,98 46,02 42,64 38,23 42,56
Margin Laba Bersih (%) 30,47 25,84 12,52 12,13 20,29
Return on Equity (%) 4,81 4,94 1,57 1,63 3,39
Return on Aset (%) 6,98 6,84 2,38 2,61 6,08
Berdasarkan rasio keuangan diatas, kondisi SCS per 31 Desember 2023 adalah
sebagai berikut:
• Rasio Likuiditas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memenuhi
liabilitas keuangannya yang harus segera dipenuhi atau kemampuan
perusahaan untuk memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek (pada
saat ditagih). Current Ratio (rasio lancar) SCS 31 Desember 2023 adalah
2,82 kali, hal ini menunjukkan SCS mampu memenuhi liabilitas keuangan
dalam jangka pendek. Quick Ratio (rasio cepat) SCS adalah 1,61 kali pada
31 Desember 2023, hal ini menunjukkan SCS mampu dalam menggunakan
aset lancar tanpa persediaan untuk menutupi utang jangka pendeknya.
• Rasio Aktivitas digunakan untuk mengukur efisiensi penggunaan dana yang
tertanam pada aset serta untuk melihat seberapa besar optimalisasi SCS
dalam menggunakan asetnya untuk memperoleh pendapatan dan laba
usaha. Rasio perputaran piutang usaha SCS pada 31 Desember 2023
sebesar 11 hari, rasio perputaran persediaan sebesar 353 hari dan rasio
perputaran utang usaha 11 hari.
• Rasio Solvabilitas atau leverage menunjukkan kemampuan suatu perusahaan
untuk memenuhi seluruh liabilitasnya baik jangka pendek maupun jangka
panjang. Nilai solvabilitas SCS cenderung stabil jika dibandingkan tahun
sebelumnya, dilihat dari Liabilitas to Total Asset Ratio, yang masih baik yaitu
sebesar 44,19% pada 31 Desember 2023. Sementara pada Liabilitas to
Equity Ratio Perseroan pada 31 Desember 2023 yaitu sebesar 79,19% yang
menunjukkan hutang/kewajiban perusahaan lebih kecil daripada seluruh
ekuitas yang dimilikinya, sehingga dalam kondisi yang tidak diinginkan
(misalnya pailit), perusahaan mampu melunasi seluruh hutang/kewajibannya.
• Rasio Profitabilitas menunjukkan kemampuan Perseroan dalam menghasilkan
laba selama periode tertentu. Profitabilitas suatu perusahaan diukur dengan
keberhasilan menggunakan asetnya secara produktif, dengan demikian
profitabilitas suatu perusahaan juga dapat diketahui dengan
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 29
Page 67
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
memperbandingkan antara laba yang diperoleh setelah pajak dengan
jumlah aset atau modal pada suatu periode tertentu, yaitu Rate of Return on
Equity (ROE) per 31 Desember 2023 sebesar 6,08%. Rate of Return on Asset
(ROA) yang membandingkan antara laba setelah pajak dengan total aset
sebesar 3,39% pada 31 Desember 2023. Sedangkan Net Profit Margin
pada 31 Desember 2023 sebesar 20,29%. Hal ini menunjukkan bahwa
perusahaan mampu memaksimalkan modal dan memberikan tingkat
pengembalian yang cukup untuk investor atau pemegang saham.
2.4.4. Proyeksi Keuangan SCS
Dasar dalam perhitungan proyeksi keuangan adalah business plan yang
diberikan oleh pemberi tugas yang telah dilakukan penyesuaian dan
normalisasi oleh penilai sehingga business plan yang digunakan sudah
mencerminkan kondisi pasar dan data historis. Pada tahun 2024 Subang
Smartpolitan akan mulai beroperasi secara komersial, sehingga SCS
menargetkan marketing sales sebesar 268 hektar. Jumlah ini ditargetkan SCS
karena pada tahun 2024 ini Perseroan akan menargetkan anchor tenant
sebagai salah satu katalis Subang Smartpolitan.
Untuk tahun-tahun kedepannya, SCS menargetkan marketing sales antara
103 - 156 hektar setiap tahunnya yang berasal dari supply chain dari anchor
tenant, maupun industri - industri baru di Subang Smartpolitan. Dengan
bertambahnya penjualan tanah di Subang Smartpolitan, SCS juga akan
mendapat kenaikan pendapatan berulang sebesar 17,7% secara CAGR,
baik dari maintenance fee, penjualan air industri, maupun pengelolaan air
limbah yang berjalan seiring dengan semakin banyaknya tenant di kawasan
industri SCS. Adapun terhadap pendapatan diatas, SCS menargetkan gross
margin sebesar 51%-61%. Terkait dengan forex, SCS menggunakan asumsi
USD/IDR 16.000, kenaikan gaji sebesar 6% dan inflasi sebesar 4%.
2.4.4.1. Proyeksi Posisi Keuangan SCS
Berikut ini disajikan proyeksi posisi keuangan SCS adalah sebagai berikut :
Proyeksi keuangan disusun oleh manajemen SCS yang berakhir pada
tahun 2028.
Proyeksi keuangan tersebut telah dilakukan penyesuaian dan normalisasi
sesuai prosedur dalam penilaian.
SCS masih beroperasi dalam menjalankan usaha dibidang kawasan
industri.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 30
Page 68
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Tabel 2.10. Proyeksi Posisi Keuangan SCS(Dalam Jutaan Rupiah)
PROYEKSI
URAIAN
2024 2025 2026 2027 2028
Aset Lancar 2.517.711 2.850.931 3.495.073 4.329.696 5.609.386
Aset Tidak Lancar 3.382.205 3.350.767 3.321.248 3.291.729 3.266.680
Total Aset 5.899.916 6.201.698 6.816.321 7.621.425 8.876.067
Liabilitas Jangka Pendek 284.324 254.849 200.135 198.139 204.974
Liabilitas Jangka Panjang 1.680.630 1.610.072 1.487.718 1.342.789 1.163.631
Total Liabilitas 1.964.953 1.864.921 1.687.852 1.540.928 1.368.605
Total Ekuitas 3.934.963 4.336.777 5.128.469 6.080.497 7.507.461
Total Liabilitas & Ekuitas 5.899.916 6.201.698 6.816.321 7.621.425 8.876.067
Sumber : Laporan Manajemen Perseroan (diolah)
Berdasarkan proyeksi keuangan SCS di atas, diperkirakan Total Aset SCS
mengalami peningkatan setiap tahunnya yaitu rata-rata CAGR sebesar
16,75% per tahun selama masa proyeksi. Kenaikan tersebut sebagian besar
berasal dari kas dan bank serta persediaan.
Total liabilitas SCS diproyeksikan mengalami penurunan rata-rata CAGR
5,42% per tahun selama masa proyeksi. Penurunan tersebut sebagian besar
berasal dari penurunan jumlah utang usaha, utang bank jangka pendek dan
utang bank jangka panjang SCS.
Total Ekuitas SCS di proyeksikan mengalami peningkatan selama masa
proyeksi dengan rata-rata CAGR 26,87% per tahun. Peningkatan tersebut
disebabkan oleh adanya peningkatan saldo laba.
2.4.4.2. Proyeksi Laba Rugi SCS
Asumsi-asumsi yang digunakan antara lain :
• Proyeksi yang digunakan berdasarkan business plan yang disusun oleh
manajemen SCS untuk periode 2024-2028 yang telah dilakukan
penyesuaian dan normalisasi.
• Pendapatan penjualan berasal dari penjualan penjualan tanah,
pendapatan jasa pengelolaan dan pemeliharaan, penjualan gas,
pengelolaan air industri, air limbah, sewa ruangan dan pelayanan gas.
• Tingkat pertumbuhan penjualan rata-rata secara CAGR meningkat
sebesar 37,96% per tahun selama masa proyeksi.
• Beban pokok penjualan (COGS) terhadap pendapatan rata-rata
sebesar 43,92% selama masa proyeksi.
• Operating margin rata-rata sebesar 49,41% per tahun selama masa
proyeksi 2024-2028.
• EBITDA margin rata-rata sebesar 50,58% per tahun selama masa
proyeksi 2024-2028.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 31
Page 69
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
• Net profit margin rata-rata sebesar 38,46% per tahun selama masa
proyeksi 2024-2028.
• Pertumbuhan laba bersih rata-rata secara CAGR meningkat sebesar
142,14% per tahun selama masa proyeksi.
Berikut ini disajikan proyeksi laba rugi SCS :
Tabel 2.11. Proyeksi Laba Rugi SCS (Dalam Jutaan Rupiah)
PRO Y EKSI
URAIAN
2024 2025 2026 2027 2028
Penjualan Bersih 4.346.896 1.646.686 2.368.409 2.586.805 3.422.477
Beban Pokok Penjualan -1.925.759 -803.745 -1.073.338 -1.093.924 -1.330.284
Laba Bruto 2.421.137 842.941 1.295.071 1.492.881 2.092.193
Laba Usaha 2.270.423 659.485 1.140.816 1.321.685 1.900.604
Laba Sebelum Pajak 2.116.969 515.147 1.014.990 1.220.549 1.829.441
Laba Bersih 1.651.235 401.815 791.792 952.028 1.426.964
Sumber : Laporan Manajemen SCS (diolah)
2.4.4.3. Proyeksi Arus Kas SCS
Perkembangan arus kas SCS selama masa proyeksi dapat dilihat pada tabel
berikut :
Tabel 2.12. Proyeksi Arus Kas SCS (Dalam Jutaan Rupiah)
PROYEKSI
URAIAN
2024 2025 2026 2027 2028
Arus Kas dari Aktivitas
30.266 1.535.094 514.748 924.430 1.179.298
Operasi
Arus Kas dari Aktivitas
17.075 31.438 29.519 29.519 25.049
Investasi
Arus Kas dari Aktivitas
72.297 -48.000 -192.912 -144.929 -179.158
Pendanaan
Kenaikan (Penurunan) Bersih
119.638 1.518.533 351.354 809.020 1.025.190
Kas dan Setara Kas
Kas dan Setara Kas Awal
309.564 429.202 1.947.735 2.299.089 3.108.110
Tahun
Kas dan Setara Kas Akhir
429.202 1.947.735 2.299.089 3.108.110 4.133.299
Tahun
Sumber : Laporan Manajemen SCS (diolah)
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi diproyeksikan
pada tahun 2028 sebesar Rp1.179,29 miliar. Arus kas masuk diperoleh
dari penerimaan kas dari pelanggan, penerimaan dari penghasilan bunga.
Sementara dari arus kas keluar digunakan untuk pembayaran kas kepada
pemasok gaji dan upah, pembayaran beban bunga, pembayaran beban
usaha dan pembayaran pajak penghasilan badan.
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi diproyeksikan
pada tahun 2028 sebesar Rp25,04 miliar. Arus kas keluar digunakan untuk
Penambahan aset tetap, penambahan properti investasi. Tidak terdapat
arus kas masuk.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 32
Page 70
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
• Jumlah kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan
diproyeksikan pada tahun 2028 sebesar negatif Rp179,15 miliar. Arus kas
keluar digunakan untuk pembayaran utang bank jangka pendek dan utang
jangka panjang.
• Jumlah kas dan setara kas SCS pada akhir 2028 tercatat sebesar
Rp4.133,29 miliar, lebih tinggi 32,98% dibandingkan posisi awal tahun
yang tercatat sebesar Rp3.108,11 miliar.
2.5. Analisis Kuantitatif atas Rencana Transaksi
2.5.1. Analisis Kinerja Historis Perseroan
Untuk melihat perkembangan kinerja Perseroan, seperti posisi keuangan, laba
rugi dan arus kas serta potensi atau kemajuan yang dialami selama
beberapa tahun terakhir, maka hasil analisis keuangan historis yang
bersumber dari laporan keuangan audited per 31 Desember 2019, 31
Desember 2020, 31 Desember 2021, 31 Desember 2022 dan 31 Desember
2023 disajikan sebagai berikut :
Tabel 2.13. Historis Keuangan Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)
2019 2020 2021 2022 2023
Keterangan
Audited Audited Audited Audited Audited
Aset Lancar 4.057.604 3.004.088 3.008.237 3.324.869 3.234.886
Aset Tidak Lancar 4.034.843 4.615.888 4.743.933 4.964.777 5.181.887
Total Aset 8.092.447 7.619.976 7.752.171 8.289.646 8.416.773
Liabilitas J. Pendek 1.713.173 1.862.688 1.451.840 1.831.408 1.521.061
Liabilitas J. Panjang 1.901.094 1.526.214 2.249.778 2.198.771 2.452.257
Total Liabilitas 3.614.267 3.388.901 3.701.618 4.030.179 3.973.319
Total Ekuitas 4.478.180 4.231.075 4.050.553 4.259.468 4.443.454
Pendapatan 4.006.438 2.947.321 2.352.909 3.614.941 4.537.654
Beban Pokok
-2.915.075 -2.312.089 -1.835.893 -2.696.804 -3.210.471
Penjualan
Laba Kotor 1.091.363 635.232 517.016 918.137 1.327.183
Laba Usaha 419.759 173.325 106.038 549.271 589.493
Laba Sebelum Pajak 164.833 -100.245 -196.431 223.353 275.101
Laba Bersih 136.311 -77.287 -191.172 207.916 231.546
Sumber : Laporan Tahunan 2023 (diolah)
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 33
Page 71
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Tabel 2.14. Pertumbuhan Kinerja Keuangan Perseroan Konsolidasi
2020 2021 2022 2023 CAGR
Keterangan
Audited Audited Audited Audited Rata - Rata
Aset Lancar -25,96% 0,14% 10,53% -2,71% -5,51%
Aset Tidak Lancar 14,40% 2,77% 4,66% 4,37% 6,45%
Total Aset -5,84% 1,73% 6,93% 1,53% 0,99%
Liabilitas J. Pendek 8,73% -22,06% 26,14% -16,95% -2,93%
Liabilitas J. Panjang -19,72% 47,41% -2,27% 11,53% 6,57%
Total Liabilitas -33,90% 54,95% 8,88% -1,41% 2,40%
Total Ekuitas -5,52% -4,27% 5,16% 4,32% -01,9%
Pendapatan -26,44% -20,17% 53,64% 25,52% 3,16%
Beban Pokok
-20,69% -20,60% 46,89% 19,05% 2,44%
Penjualan
Laba Kotor -41,79% -18,61% 77,58% 44,55% 5,01%
Laba Usaha -58,71% -38,82% 417,99% 7,32% 8,86%
Laba Sebelum Pajak -160,82% 95,95% -213,71% 23,17% 13,66%
Laba Bersih -156,70% 147,35% -208,76% 11,37% 14,16%
2.5.1.1. Analisis Posisi Keuangan
Adapun perkembangan posisi keuangan Perseroan dapat terlihat pada
grafik berikut ini.
Grafik 2.3. Perkembangan Posisi Keuangan Perseroan (dinyatakan dalam Jutaan
Rupiah)
Sumber : Laporan Keuangan Perseroan (diolah)
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 34
Page 72
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
• Total aset Perseroan tahun 2023 tercatat sebesar Rp8.416,77 miliar lebih
tinggi 1,53% dibandingkan dengan tahun 2022 yang tercatat sebesar
Rp8.289,64 miliar. Kenaikan berasal dari adanya peningkatan kas dan
setara kas, piutang retensi, pajak dibayar dimuka, investasi pada asosiasi,
tanah untuk pengembangan, properti investasi, aset tetap dan uang muka
lain - lain. Total aset Perseroan tahun 2019 sampai dengan 2023
mengalami kenaikan setiap tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk
tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 0,99% per tahun.
• Total liabilitas Perseroan tahun 2023 tercatat sebesar Rp3.973,31 miliar,
lebih rendah 1,41% dibanding tahun 2022 yang tercatat sebesar
Rp4.030,17 miliar. Penurunan ini dikarenakan adanya penurunan pada
pos pinjaman bank jangka pendek, uang muka pelanggan, liabilitas sewa,
uang muka proyek, dan utang lain-lain pihak ketiga. Total laibilitas
Perseroan tahun 2019 sampai dengan 2023 mengalami kenaikan setiap
tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual
Growth Rate/CAGR) sebesar 2,40% per tahun.
• Total ekuitas Perseroan tahun 2023 tercatat sebesar Rp4.443,45 miliar
lebih tinggi 4,32% dibandingkan dengan tahun 2022 yang tercatat
sebesar Rp4.259,46 miliar. Kenaikan ini dikarenakan adanya peningkatan
saldo laba. Total ekuitas Perseroan tahun 2019 sampai dengan 2023
mengalami penurunan setiap tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk
tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar -0,19% per tahun.
2.5.1.2. Analisis Laba Rugi
Adapun perkembangan laba rugi Perseroan dapat terlihat pada grafik
berikut ini :
Grafik 2.4. Perkembangan Laba Rugi Perseroan (dinyatakan dalam Jutaan Rupiah)
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 35
Page 73
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
• Pada tahun 2023 pendapatan Perseroan tercatat sebesar Rp4.537,65
miliar mengalami kenaikan sebesar 25,52% dibanding tahun 2022 yang
tercatat sebesar Rp3.614,94 miliar. Peningkatan pendapatan Perseroan
disebabkan oleh meningkatnya pendapatan dari jasa kontruksi, hotel,
penjualan tanah kawasan industri, jasa pemeliharaan dan utilitas, real
estate, dan sewa. Pendapatan Perseroan tahun 2019 sampai dengan tahun
2023 mengalami peningkatan setiap tahunnya, dengan laju pertumbuhan
majemuk tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 3,16%
per tahun.
• Laba kotor Perseroan pada tahun 2023 tercatat sebesar Rp1.327,18
miliar mengalami kenaikan sebesar 44,55% dibanding tahun 2022 yang
tercatat sebesar Rp918,13 miliar. Peningkatan laba kotor Perseroan
disebabkan oleh meningkatnya pendapatan Perseroan. Laba kotor
Perseroan tahun 2019 sampai dengan tahun 2023 mengalami peningkatan
setiap tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound
Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 5,01% per tahun.
• Laba usaha Perseroan pada tahun 2023 tercatat sebesar Rp589,49 miliar
mengalami kenaikan sebesar 7,32% dibanding tahun 2022 yang tercatat
sebesar Rp549,27 miliar. Peningkatan laba usaha Perseroan disebabkan
oleh meningkatnya pendapatan Perseroan dan persentase beban usaha
terhadap pendapatan juga menurun. Laba usaha Perseroan tahun 2019
sampai dengan tahun 2023 mengalami peningkatan setiap tahunnya,
dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth
Rate/CAGR) sebesar 8,86% per tahun.
• Pada tahun 2023 Perseroan mencatatkan keuntungan dari segmen usaha
holding pengembang properti dan real estate yang ditunjukkan dari laba
bersih sebesar Rp231,54 miliar lebih tinggi 11,37% dibandingkan tahun
2022 yang tercatat sebesar Rp207,91 miliar. Laba bersih Perseroan tahun
2019 sampai dengan tahun 2023 mengalami kenaikan setiap tahunnya,
dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth
Rate/CAGR) sebesar 14,16% per tahun.
2.5.1.3. Analisis Arus Kas Perseroan
Perkembangan arus kas Perseroan per 31 Desember 2019, 31 Desember
2020, per 31 Desember 2021, 31 Desember 2022 dan 31 Desember 2023
dapat dilihat pada tabel berikut :
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 36
Page 74
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Tabel 2.15. Perkembangan Arus Kas Perseroan (dinyatakan dalam Jutaan Rupiah)
2019 2020 2021 2022 2023
Keterangan
Audited Audited Audited Audited Audited
Arus Kas dari
-122.618 -810.840 -340.789 -150.800 257.230
Aktivitas Operasi
Arus Kas dari
-35.825 96.031 -23.141 400.054 -176.212
Aktivitas Investasi
Arus Kas dari
324.280 26.163 293.257 102.951 3.339
Aktivitas Pendanaan
Kas dan Setara Kas
1.371.984 1.527.063 850.910 782.186 1.136.027
Awal Tahun
Kas dan Setara Kas
1.527.063 850.910 782.186 1.136.027 1.219.049
Akhir Tahun
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi pada periode 31
Desember 2023 sebesar Rp257,22 miliar. Arus kas masuk diperoleh dari
penerimaan kas dari pelanggan, penerimaan klaim restitusi pajak dan
penerimaan kas lainnya dari operasi. Sementara dari arus kas keluar
digunakan untuk pembayaran kas kepada pemasok, gaji karyawan,
pembayaran pajak, pembayaran bunga dan pembayaran bunga liabilitas
sewa.
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi pada periode 31
Desember 2023 sebesar negatif Rp176,21 miliar. Arus kas masuk
diperoleh dari penerimaan hasil ventura bersama, penerimaan bunga, hasil
penjualan aset tetap, hasil penjualan properti investasi. Sedangkan arus
kas keluar digunakan untuk perolehan investasi pada asosiasi, perolehan
properti investasi, perolehan aset tetap dan uang muka.
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan pada periode
31 Desember 2023 sebesar Rp3,33 miliar. Arus kas masuk diperoleh dari
penerimaan pinjaman bank jangka panjang dan jangka pendek,
penambahan saham treasuri dan penambahan pinjaman lain-lain pihak
ketiga. Sedangkan arus kas keluar digunakan untuk pembayaran pokok
liabilitas sewa, pembayaran biaya pinjaman, pembayaran dividen kas non
pengendali, pembayaran utang bank, dan pembayaran pinjaman lain –
lain pihak ketiga.
• Jumlah kas dan setara kas akhir tahun Perseroan pada pada periode 31
Desember 2023 sebesar Rp1.219,04 miliar. lebih tinggi 7,31%
dibandingkan posisi awal tahun yang tercatat sebesar Rp1.136,02 miliar.
2.5.2. Analisis Rasio Keuangan
Perkembangan rasio keuangan Perseroan per 31 Desember 2018, 31
Desember 2019, per 31 Desember 2020, per 31 Desember 2021 dan per
31 Desember 2022 dapat dilihat pada tabel berikut:
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 37
Page 75
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Tabel 2.16. Rasio Keuangan Perseroan
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Rasio Likuiditas
Rasio lancar (x) 2,37 1,61 2,07 1,82 2,13
Rasio cepat (x) 2,12 1,35 1,69 1,61 1,92
Rasio kas (x) 0,89 0,46 0,54 0,62 0,80
Rasio Aktivitas
Jumlah hari perputaran piutang 42 35 65 44 25
Jumlah hari perputaran persediaan 53 77 110 51 36
Jumlah hari perputaran utang usaha 78 84 109 72 60
Rasio Leverage
Debt to Equity Ratio (%) 44,66 44,47 47,75 48,62 47,21
Debt to Aset Ratio (%) 80,71 80,10 91,39 94,62 89,42
Rasio Profitabilitas
Margin Laba Bruto (%) 27,24 21,55 21,97 25,40 29,25
Margin Laba Usaha (%) 10,48 5,88 4,51 15,19 12,99
Margin Laba Bersih (%) 3,40 -2,62 -8,12 5,75 5,10
Return on Equity (%) 1,68 -1,01 -2,47 2,51 2,75
Return on Aset (%) 3,04 -1,83 -4,72 4,88 5,21
Berdasarkan rasio keuangan diatas, kondisi perusahaan per 31 Desember
2023 adalah sebagai berikut :
Rasio Likuiditas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memenuhi
liabilitas keuangannya yang harus segera dipenuhi atau kemampuan
perusahaan untuk memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek (pada
saat ditagih). Current ratio (rasio lancar) per 31 Desember 2022 sebesar 2,13
kali yang menunjukkan bahwa Perseroan mampu memenuhi liabilitas
keuangan dalam jangka pendek. Sedangkan rasio cepat Perseroan per 31
Desember 2023 adalah sebesar 1,92. Hal ini menunjukkan perusahaan
mampu dalam menggunakan aset lancar tanpa persediaan untuk menutupi
utang jangka pendeknya.
Rasio Aktivitas digunakan untuk mengukur efisiensi penggunaan dana yang
tertanam pada aset serta untuk melihat seberapa besar optimalisasi
Perseroan dalam menggunakan asetnya untuk memperoleh pendapatan dan
laba usaha. Rasio perputaran piutang usaha Perseroan pada 31 Desember
2023 sebesar 25 hari, rasio perputaran persediaan sebesar 36 hari dan
rasio perputaran utang usaha 60 hari.
Rasio Solvabilitas atau leverage menunjukkan kemampuan suatu perusahaan
untuk memenuhi seluruh liabilitasnya baik jangka pendek maupun jangka
panjang. Total Debt to Equity Ratio (DER) / rasio hutang atas modal Perseroan
pada per 31 Desember 2023 sebesar 89,42 persen yang menunjukkan
bahwa total liabilitas Perseroan lebih kecil dari ekuitas Perseroan sehingga
seluruh kewajiban Perseroan mampu ditutupi oleh seluruh ekuitas. Sementara
itu Debt to Total Asset Ratio per 31 Desember 2023 sebesar 47,21 persen
yang menunjukkan bahwa perbandingan antara total utang dengan total
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 38
Page 76
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
aktiva dimana total aset yang dimiliki perusahaan dapat menutupi seluruh
kewajiban perusahaan.
Rasio Profitabilitas menunjukkan kemampuan Perseroan dalam menghasilkan
laba selama periode tertentu. Profitabilitas suatu perusahaan diukur dengan
keberhasilan menggunakan asetnya secara produktif, dengan demikian
profitabilitas suatu perusahaan juga dapat diketahui dengan
memperbandingkan antara laba yang diperoleh dengan jumlah aset atau
modal pada suatu periode tertentu. Return on Asset (ROA) Perseroan per 31
Desember 2023 sebesar 2,75 persen. Return on Equity (ROE) Perseroan
adalah sebesar 5,21 pada 31 Desember 2023. Net Profit Margin (NPM)
Perseroan sebesar 5,10 persen yang menunjukkan bahwa Perseroan mampu
memanfaatkan seluruh modal dan aset untuk menghasilkan laba.
2.5.3. Penilaian atas Proyeksi Keuangan Perseroan
Asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan proyeksi adalah penjualan
sebagian kepemilikan saham Perseroan di SCS yang dilakukan untuk tujuan
menurunkan utang Bank sehingga beban kewajiban cicilan pokok dan bunga
Perseroan menjadi lebih kecil atau ringan, serta guna meningkatkan ekuitas
Perseroan. Berikut ini adalah proyeksi keuangan sebelum dan setelah rencana
transaksi yang diperoleh dari manajemen Perseroan :
2.5.3.1. Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Rencana Transaksi
Berikut ini disajikan proyeksi posisi keuangan Perseroan sebelum Rencana
Transaksi dengan asumsi sebagai berikut:
Proyeksi posisi keuangan disusun oleh Perseroan yang berakhir pada 31
Desember 2028.
Proyeksi posisi keuangan tersebut tidak dilakukan penyesuaian dan
normalisasi.
Tabel 2.17. Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)
2024 2025 2026 2027 2028
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Aset Lancar 9.215.293 9.251.006 10.457.036 11.460.333 12.935.655
Aset Tidak Lancar 2.900.687 3.382.326 3.222.196 3.101.210 3.092.908
Total Aset 12.115.981 12.633.332 13.679.231 14.561.543 16.028.564
Liabilitas J. Pendek 1.605.752 1.577.513 1.581.452 1.595.215 1.629.752
Liabilitas J. Panjang 3.022.980 3.110.513 3.151.025 2.743.076 2.182.618
Total Liabilitas 4.628.732 4.688.044 4.732.477 4.338.291 3.812.370
Total Ekuitas 7.487.248 7.945.288 8.946.754 10.223.252 12.216.193
Sumber : Laporan Manajemen Perseroan (diolah)
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 39
Page 77
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan di atas, diperkirakan total aset
Perseroan tahun 2024 sampai dengan tahun 2028 mengalami peningkatan
setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound
Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 13,75% per tahun. Kenaikan tersebut
sebagian besar berasal dari peningkatan kas dan setara kas, piutang usaha,
investasi entitas asosiasi dan aset tetap.
Total liabilitas Perseroan selama masa proyeksi yaitu tahun 2024 sampai
dengan tahun 2028 mengalami penurunan setiap tahunnya dengan laju
pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR)
sebesar -12,35% per tahun. Penurunan tersebut sebagian besar berasal dari
penurunan utang bank jangka pendek, liabilitas sewa, dan utang bank jangka
panjang.
Total ekuitas Perseroan selama masa proyeksi yaitu tahun 2024 sampai
dengan tahun 2028 juga mengalami peningkatan setiap tahunnya dengan
laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR)
sebesar 22,42% per tahun. Kenaikan tersebut disebabkan oleh adanya
kenaikan saldo laba Perseroan dan kepentingan non pengendali.
2.5.3.2. Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Rencana Transaksi
Berikut ini disajikan proyeksi posisi keuangan Perseroan setelah Rencana
Transaksi dengan asumsi sebagai berikut:
Proyeksi posisi keuangan disusun oleh Perseroan yang berakhir pada 31
Desember 2028.
Proyeksi posisi keuangan tersebut tidak dilakukan penyesuaian dan
normalisasi.
Tabel 2.18. Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)
2024 2025 2026 2027 2028
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Aset Lancar 9.875.545 10.080.687 11.007.556 12.191.120 13.874.627
Aset Tidak Lancar 2.900.687 3.382.326 3.222.196 3.101.210 3.092.908
Total Aset 12.776.232 13.463.013 14.229.752 15.292.230 16.967.546
Liabilitas J. Pendek 1.557.764 1.517.918 1.580.764 1.594.527 1.629.064
Liabilitas J. Panjang 1.614.072 1.760.529 1.306.913 926.645 425.872
Total Liabilitas 3.171.836 3.278.447 2.887.677 2.521.172 2.054.936
Total Ekuitas 9.604.396 10.184.566 11.342.075 12.771.058 14.912.600
Sumber : Laporan Manajemen Perseroan (diolah)
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 40
Page 78
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan di atas, diperkirakan total aset
Perseroan tahun 2024 sampai dengan tahun 2028 mengalami peningkatan
setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound
Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 15,05% per tahun. Kenaikan tersebut
sebagian besar berasal dari peningkatan kas dan setara kas, piutang usaha,
dan aset tetap.
Total liabilitas Perseroan selama masa proyeksi yaitu tahun 2024 sampai
dengan tahun 2028 mengalami penurunan setiap tahunnya dengan laju
pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR)
sebesar 12,35% per tahun. Penurunan tersebut sebagian besar berasal dari
penurunan utang usaha, utang bank jangka pendek, liabilitas sewa, liabilitas
jangka pendek lainnya, utang bank jangka panjang.
Total ekuitas Perseroan selama masa proyeksi yaitu tahun 2024 sampai
dengan tahun 2028 juga mengalami peningkatan setiap tahunnya dengan
laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR)
sebesar 27,40% per tahun. Kenaikan tersebut disebabkan oleh adanya
kenaikan saldo laba Perseroan.
2.5.3.3. Proyeksi Laba Rugi Sebelum Rencana Transaksi
Asumsi-asumsi yang digunakan antara lain :
1. Proyeksi yang digunakan berdasarkan business plan yang disusun oleh
Perseroan untuk periode 2024-2028.
2. Proyeksi laba rugi diasumsikan sebelum adanya Rencana Transaksi
Pengalihan Saham dan Pengambilan Saham – Saham Baru.
3. Tingkat pertumbuhan pendapatan rata-rata secara CAGR sebelum
Rencana Transaksi adalah 12,62% per tahun selama masa proyeksi.
4. Beban pokok penjualan rata-rata sebesar 61,11% terhadap penjualan
per tahun selama masa proyeksi 2024-2028.
5. Pertumbuhan laba kotor rata-rata CAGR sebesar 21,23% per tahun
selama masa proyeksi.
6. Pertumbuhan laba usaha rata-rata CAGR sebesar 31,69% per tahun
selama masa proyeksi.
7. Pertumbuhan laba bersih rata-rata CAGR sebesar 54,00% per tahun
selama masa proyeksi.
8. Net Profit Margin (NPM) Perseroan rata-rata sebesar 18,52% pertahun
selama masa proyeksi.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 41
Page 79
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Berikut ini disajikan proyeksi laba rugi Perseroan sebelum Rencana
Transaksi :
Tabel 2.19. Proyeksi Laba Rugi Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)
2024 2025 2026 2027 2028
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Penjualan 7.947.117 5.285.095 6.586.851 7.097.209 8.221.365
Beban Pokok
-4.572.129 -3.562.284 -4.098.304 -4.304.251 -4.745.891
Penjualan
Laba Kotor 3.374.988 1.722.811 2.488.547 2.792.957 3.475.474
Laba Usaha 2.532.089 875.111 1.483.624 1.714.003 2.334.699
Laba Sebelum
2.259.217 583.644 1.182.935 1.479.738 2.231.068
Pajak
Laba Bersih Tahun
2.049.916 469.049 1.013.285 1.288.861 2.005.892
Berjalan
Sumber : Laporan Manajemen Perseroan (diolah)
2.5.3.4. Proyeksi Laba Rugi Setelah Rencana Transaksi
Asumsi-asumsi yang digunakan antara lain :
1. Proyeksi yang digunakan berdasarkan business plan yang disusun oleh
Perseroan untuk periode 2024-2028.
2. Proyeksi laba rugi diasumsikan setelah adanya Rencana Transaksi
Pengalihan Saham dan Pengambilan Saham – Saham Baru.
3. Tingkat pertumbuhan pendapatan rata-rata secara CAGR setelah
Rencana Transaksi adalah 12,62% per tahun selama masa proyeksi.
4. Beban pokok penjualan rata-rata sebesar 61,11% terhadap penjualan
per tahun selama masa proyeksi 2024-2028.
5. Pertumbuhan laba kotor rata-rata CAGR sebesar 21,23% per tahun
selama masa proyeksi.
6. Pertumbuhan laba usaha rata-rata CAGR sebesar 31,69% per tahun
selama masa proyeksi.
7. Pertumbuhan laba bersih rata-rata CAGR sebesar 56,30% per tahun
selama masa proyeksi.
8. Net Profit Margin (NPM) Perseroan rata-rata sebesar 20,65% pertahun
selama masa proyeksi.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 42
Page 80
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Berikut ini disajikan proyeksi laba rugi Perseroan setelah Rencana Transaksi :
Tabel 2.20. Proyeksi Laba Rugi Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)
2024 2025 2026 2027 2028
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Penjualan 7.947.117 5.285.095 6.586.851 7.097.209 8.221.365
Beban Pokok
-4.572.129 -3.562.284 -4.098.304 -4.304.251 -4.745.891
Penjualan
Laba Kotor 3.374.988 1.722.811 2.488.547 2.792.957 3.475.474
Laba Usaha 2.532.089 875.111 1.483.624 1.714.003 2.334.699
Laba Sebelum
2.413.897 711.149 1.344.353 1.637.599 2.385.044
Pajak
Laba Bersih Tahun
2.182.935 596.554 1.174.702 1.446.722 2.159.867
Berjalan
Sumber : Laporan Manajemen Perseroan (diolah)
2.5.4. Analisis Rasio Keuangan atas Proyeksi Keuangan Perseroan
Analisis rasio keuangan atau financial ratio adalah merupakan suatu alat
analisis yang digunakan oleh perusahaan untuk menilai kinerja keuangan
berdasarkan data perbandingan masing-masing pos yang terdapat di
laporan keuangan seperti posisi keuangan, laba rugi dan arus kas dalam
periode tertentu.
Berdasarkan atas proyeksi keuangan yang disampaikan oleh manajemen
Perseroan, maka dapat diperoleh analis rasio atas proyeksi tersebut sebagai
berikut :
2.5.4.1. Rasio Keuangan Sebelum Rencana Transaksi
Rasio keuangan Perseroan sebelum Rencana Transaksi selama masa proyeksi
dapat dilihat pada tabel berikut :
Tabel 2.21. Rasio Keuangan Sebelum Rencana Transaksi
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Rasio Likuiditas
Rasio lancar (x) 5,74 5,86 6,61 7,18 7,94
Rasio cepat (x) 4,09 4,04 4,95 5,73 6,87
Rasio kas (x) 2,95 2,88 3,74 4,46 5,62
Rasio Aktivitas
Jumlah hari perputaran piutang 70 104 88 88 76
Jumlah hari perputaran persediaan 211 295 234 197 133
Jumlah hari perputaran utang usaha 45 58 53 52 44
Rasio Leverage
Debt to Equity Ratio (%) 38,20 37,11 34,60 29,79 23,78
Debt to Aset Ratio (%) 61,82 59,00 52,90 42,44 31,21
Rasio Profitabilitas
Margin Laba Bruto (%) 42,47 32,60 37,78 39,35 42,27
Margin Laba Usaha (%) 31,86 16,56 22,52 24,15 28,40
Margin Laba Bersih (%) 25,79 8,87 15,38 18,16 24,40
Return on Equity (%) 16,92 3,71 7,41 8,85 12,51
Return on Aset (%) 27,38 5,90 11,33 12,61 16,42
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 43
Page 81
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Berdasarkan rasio keuangan diatas, kondisi Perseroan sebelum Rencana
Transaksi selama masa proyeksi adalah sebagai berikut:
Rasio Likuiditas
Tingkat likuiditas perusahaan dihitung berdasarkan perbandingan antara
aset lancar dibandingkan dengan liabilitas lancar yang mencerminkan
kemampuan perusahaan dalam memenuhi liabilitas jangka pendeknya.
Terdapat dua indikator utama dalam mengukur tingkat likuiditas, yaitu rasio
lancar (current ratio) dan rasio cepat (quick ratio). Rata-rata rasio lancar
Perseroan selama masa proyeksi adalah 6,67 x. Sedangkan, rata-rata rasio
cepat Perseroan adalah 5,14 x. Hal ini menunjukkan bahwa perusahaan
mampu untuk menutupi kewajiban jangka pendeknya selama masa proyeksi.
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas adalah rasio yang mengukur seberapa efektif perusahaan
dalam memanfaatkan semua sumber daya yang ada padanya. Semua rasio
aktivitas ini melibatkan perbandingan antara tingkat penjualan dan investasi
pada berbagai jenis aktiva. Terdapat indikator dalam mengukur rasio
aktivitas. Rata – rata rasio perputaran piutang usaha Perseroan selama masa
proyeksi adalah sebesar 85 hari, rasio perputaran persediaan sebesar 214
hari dan rasio perputaran utang usaha 50 hari.
Rasio Solvabilitas
Tingkat solvabilitas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk memenuhi
seluruh liabilitasnya, yang diukur dengan menggunakan dua indikator, yaitu
melalui perbandingan antara jumlah liabilitas terhadap jumlah aset dan
melalui perbandingan antara jumlah aktiva terhadap jumlah ekuitas. Rata-
rata Debt to Equity Ratio (DER) sebelum Rencana Transaksi Perseroan selama
masa proyeksi adalah 32,70%. Sedangkan rata-rata Debt to Asset Ratio
selama masa proyeksi adalah 49,47%. Liabilitas Perseroan lebih kecil jika
dibandingkan dengan total ekuitas sehingga seluruh modal yang dimiliki
Perseroan dapat menutupi seluruh kewajibannya.
Rasio Profitabilitas
Return on asset (ROA) menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba bersih dari aset yang dimilikinya. Rata-rata ROA selama
masa proyeksi adalah 9,188%. Sementara Return on Equity (ROE)
menunjukkan kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba bersih dari
ekuitas yang ditanamkan. Rata-rata ROE selama masa proyeksi 14,73%.
Selanjutnya adalah NPM (Net Profit Margin) adalah kemampuan perusahaan
dalam menghasilkan laba bersih terhadap penjualan. Adapun rata-rata NPM
Perseroan selama masa proyeksi adalah 18,52%. Hal ini menunjukkan bahwa
Perseroan cukup efektif untuk menghasilkan laba.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 44
Page 82
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
2.5.4.2. Rasio Keuangan Setelah Rencana Transaksi
Rasio keuangan Perseroan setelah Rencana Transaksi selama masa proyeksi
dapat dilihat pada tabel berikut :
Tabel 2.22. Rasio Keuangan Setelah Rencana Transaksi
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Rasio Likuiditas
Rasio lancar (x) 6,34 6,64 6,96 7,65 8,52
Rasio cepat (x) 4,64 4,74 5,30 6,19 7,45
Rasio kas (x) 3,48 3,56 4,10 4,93 6,21
Rasio Aktivitas
Jumlah hari perputaran piutang 70 104 88 88 76
Jumlah hari perputaran persediaan 211 295 234 197 133
Jumlah hari perputaran utang usaha 45 58 53 52 44
Rasio Leverage
Debt to Equity Ratio (%) 24,83 24,35 20,29 16,49 12,11
Debt to Aset Ratio (%) 33,02 32,19 25,46 19,74 13,78
Rasio Profitabilitas
Margin Laba Bruto (%) 42,47 32,60 37,78 39,35 42,27
Margin Laba Usaha (%) 31,86 16,56 22,52 24,15 28,40
Margin Laba Bersih (%) 27,47 11,29 17,83 20,38 26,27
Return on Equity (%) 17,09 4,43 8,26 9,46 12,73
Return on Aset (%) 22,73 5,86 10,36 11,33 14,48
Adapun dampak dari Rencana Transaksi yaitu, rata rata Operating Margin
meningkat dari 24,70% menjadi 24,71%. Sedangkan rata rata Net Margin
mengalami perubahan dari 18,52% sebelum ada Rencana Transaksi menjadi
rata-rata sebesar 20,65% setelah Rencana Transaksi.
2.5.5. Proforma Laporan Keuangan Sebelum dan Setelah Rencana
Transaksi
Berikut adalah proforma laporan keuangan Perseroan sebelum dan sesudah
dilakukan Rencana Transaksi yang dipersiapkan oleh manajemen Perseroan
dan telah direview oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto,
Mawar dan Rekan.
2.5.5.1. Proforma Laporan Posisi Keuangan
Proforma laporan posisi keuangan setelah Rencana Transaksi sebagai
berikut :
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 45
Page 83
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Tabel 2.23. Proforma Posisi Keuangan (Dalam Rupiah)
Proforma Setelah
Audited Penyesuian
KETERANGAN Rencana Transaksi
31 Desember 2023 Proforma
31 Desember 2023
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 1.219.048.850.104 1.664.623.040.428 2.883.671.890.532
Piutang usaha – pihak ketiga 311.038.212.812 - 311.038.212.812
Tagihan bruto kepada pemberi
758.598.718.146 - 758.598.718.146
tugas
Aset keuangan lancar lainnya –
129.446.433.942 - 129.446.433.942
pihak ketiga
Piutang retensi 372.949.507.766 - 372.949.507.766
Persediaan 313.839.608.488 - 313.839.608.488
Uang muka 30.403.738.665 - 30.403.738.665
Pajak dibayar dimuka 64.669.990.128 - 64.669.990.128
Biaya dibayar dimuka 34.891.388.835 34.891.388.836
Jumlah Aset Lancar 3.234.886.448.886 1.664.623.040.428 4.899.509.489.314
Aset Tidak Lancar
Aset pajak tangguhan 19.079.445.401 - 19.079.445.401
Investasi pada entitas asosiasi 57.238.580.443 - 57.238.580.443
Investasi saham 92.776.989 - 92.776.989
Investasi pada ventura bersama 35.749.815.455 - 35.749.815.455
Tanah untuk pengembangan 3.092.113.111.615 - 3.092.113.111.615
Properti investasi 691.243.467.410 - 691.243.467.410
Aset tetap – net 1.047.669.113.597 - 1.047.669.113.597
Aset hak guna 75.606.564.073 - 75.606.564.073
Uang muka lain – lain 94.383.545.357 - 94.383.545.357
Aset tidak lancar lainnya 68.710.260.054 -11.500.000.000 57.210.260.054
Jumlah Aset Tidak Lancar 5.181.886.680.394 -11.500.000.000 5.170.386.680.394
TOTAL ASET 8.416.773.129.280 1.653.123.040.428 10.069.896.169.708
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Pinjaman bank jangka pendek 149.796.265.451 - 149.796.265.451
Utang usaha – pihak ketiga 531.186.102.701 - 531.186.102.701
Liabilitas keuangan jangka
78.179.887.368 - 78.179.887.368
pendek lainnya – pihak ketiga
Uang muka dari pelanggan 23.473.077.405 - 23.473.077.405
Liabilitas bruto kepada pemberi
15.512.475.997 15.512.475.997
kerja
Utang pajak 93.121.485.688 21.661.173.630 114.782.659.318
Beban akrual 46.870.652.555 - 46.870.652.555
Liabilitas j. panjang jatuh tempo 1
tahun
- Bank dan sindikasi 224.670.081.471 -93.286.185.186 131.383.896.285
- Utang lain – lain pihak ketiga 638.555.000 - 638.555.000
- Liabilitas sewa 17.615.402.042 - 17.615.402.042
Uang muka proyek 322.756.083.370 - 322.756.083.370
Pendapatan diterima dimuka –
17.241.316.360 - 17.241.316.360
jangka pendek
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.521.061.385.408 -71.625.011.556 1.449.436.373.852
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas keuangan jangka
27.492.962.147 - 27.492.962.147
panjang lainnya – pihak ketiga
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 46
Page 84
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Proforma Setelah
Audited Penyesuian
KETERANGAN Rencana Transaksi
31 Desember 2023 Proforma
31 Desember 2023
Liabilitas pajak tangguhan – net 1.008.435.061 - 1.008.435.061
Liabilitas j. panjang jatuh tempo 1
tahun
- Bank dan sindikasi 2.151.153.216.931 -1.323.270.171.657 827.883.045.274
- Utang lain – lain pihak ketiga 158.550.000 - 158.550.000
- Liabilitas sewa 66.012.495.881 - 66.012.495.881
Jaminan pelanggan 41.717.258.011 - 41.717.258.011
Liabilitas imbalan kerja 163.616.849.333 - 163.616.849.333
Pendapatan diterima dimuka
1.097.607.685 - 1.097.607.685
jangka panjang - net
Jumlah Liabilitas Jangka
2.452.257.375.049 -1.323.270.171.657 1.128.987.203.392
Panjang
JUMLAH LIABILITAS 3.973.318.760.457 -1.394.895.183.213 2.578.423.577.244
EKUITAS
Modal saham 588.156.180.000 - 588.156.180.000
Tambahan modal disetor 290.374.540.166 - 290.374.540.166
Selisih transaksi dengan pihak non
187.359.421.761 1.230.271.772.215 1.417.631.193.976
pengendali
Saham treasuri -68.012.645.746 - -68.012.645.746
Saldo laba
- Telah ditentukan penggunaanya 40.000.000.000 - 40.000.000.000
- Tidak ditentukan penggunanya 2.946.505.619.491 63.891.235.930 3.010.396.855.421
Penghasilan komprehensif lainnya 22.623.715.886 - 22.623.715.886
Kepentingan non pengendali 436.447.537.265 1.753.855.215.496 2.190.302.752.761
Jumlah Ekuitas 4.443.454.368.823 3.048.018.223.641 7.491.472.592.464
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 8.416.773.129.280 1.653.123.040.428 10.069.896.169.708
Sumber : Laporan Proforma dari Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar
dan Rekan
Berdasarkan proforma posisi keuangan diatas terdapat penyesuaian pada :
• Saat SCS mengumumkan dividen, SCS mencatat utang dividen kepada
Perusahaan sebesar Rp433.682.506.599 dan Perusahaan mencatat
piutang dividen dari SCS sebesar Rp433.682.506.599.
• Perusahaan menjual 55.808.781 saham SCS kepada PBL dengan nilai
nominal Rp1.000 per saham dengan harga kesepakatan Rp3.042,8 per
saham dengan nilai transaksi sebesar Rp169.814.958.827 sehingga
mencatat keuntungan pada laporan laba rugi sebesar
Rp114.996.052.717. Penyesuaian beban pajak penghasilan yang
dicatat atas transaksi ini sebesar Rp21.661.173.630.
• SCS menerbitkan 962.701.486 saham baru kepada PBL dengan nilai
nominal Rp1.000 per saham pada harga Rp3.042,8 per saham sehingga
total nilai transaksi adalah sebesar Rp2.929.308.081.601.
• Setelah dilakukan penjualan dan penerbitan saham SCS, persentase
kepemilikan Perusahaan di SCS turun dari 99,99% menjadi 63,5% dan
kepemilikan PBL atas SCS sebesar 36,5%.
• Jumlah nilai modal ditempatkan dan disetor SCS meningkat dari
Rp1.827.737.602.000 menjadi Rp2.790.439.088.000 setelah SCS
menerbitkan saham baru dan atas peningkatan tersebut Grup mencatat
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 47
Page 85
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
peningkatan bagian kepentingan nonpengendali sebesar
Rp1.753.855.215.496 dan mencatat peningkatan pada selisih transaksi
dengan pihak non-pengendali sebesar Rp1.230.271.722.215 pada
laporan keuangan kosolidasiannya.
• SCS membayar dividen sebesar Rp433.682.506.599 kepada
Perusahaan setelah menerima kas dari penerbitan saham baru ke PBL.
• SCS melakukan percepatan pembayaran utang Bank Mandiri dan Bank
Sindikasi masing-masing sebesar Rp446.000.000.000 dan
Rp1.000.000.000.000 setelah menerima kas dari penjualan saham baru
ke PBL.
• Penyesuaian beban umum dan administrasi yang dicatat terkait provisi
atas percepatan pelunasan utang Bank Mandiri dan Bank Sindikasi di SCS
adalah sebesar Rp29.443.643.157.
• SCS juga melakukan pelunasan utang pihak berelasi kepada Perusahaan
sebesar Rp76.988.178.236 setelah menerima pembayaran kas dari
penjualan saham baru ke PBL; dan
• Setelah percepatan pelunasan utang di Bank Mandiri dan Bank Sindikasi,
jumlah utang Bank dan Sindikasi yang dicatat dalam laporan keuangan
konsolidasian Perusahaan adalah sebesar Rp959.266.941.559.
• Jumlah pencairan dari jaminan atas utang Bank dan Sindikasi adalah
sebesar Rp11.500.000.000.
2.5.5.2. Proforma Laporan Laba Rugi
Tabel 2.24. Proforma Laba Rugi (Dalam Rupiah)
Proforma Setelah
Audited Penyesuian
KETERANGAN Rencana Transaksi
31 Desember 2023 Proforma
31 Desember 2023
PENDAPATAN - NETO 4.537.653.827.301 - 4.537.653.827.301
BEBAN POKOK PENJUALAN -3.210.471.315.180 - -3.210.471.315.180
LABA KOTOR 1.327.182.512.121 - 1.327.182.512.121
Beban penjualan -79.414.433.641 - -79.414.433.641
Beban umum dan administrasi -653.193.403.307 -29.443.643.157 -682.637.046.464
Penghasilan lainnya 43.252.933.394 114.996.052.717 158.248.986.111
Beban lainnya -48.334.508.834 - -48.334.508.834
LABA USAHA 589.493.099.733 85.552.409.560 675.045.509.293
Beban pajak final -96.949.371.406 - -96.949.371.406
Beban keuangan -207.490.545.720 - -207.490.545.720
Bagian rugi entitas asosiasi -6.157.935.131 - -6.157.935.131
Beban laba (rugi) entitas ventura
-3.794.698.038 - -3.794.698.038
bersa,a
LABA SEBELUM PAJAK 275.100.549.438 85.552.409.560 360.652.958.998
Beban pajak penghasilan -43.554.786.185 -21.661.173.630 -65.215.959.815
LABA NETO TAHUN BERJALAN 231.545.763.253 63.891.235.930 295.436.999.183
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 48
Page 86
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Berdasarkan proforma laba rugi Perseroan diatas terdapat penyesuaian
antara sebelum dan setelah Rencana Transaksi yaitu sebagai berikut :
• SCS melakukan percepatan pembayaran utang Bank Mandiri dan Bank
Sindikasi masing-masing sebesar Rp446.000.000.000 dan
Rp1.000.000.000.000 setelah menerima kas dari penjualan saham baru
ke PBL;
• Penyesuaian beban umum dan administrasi yang dicatat terkait provisi
atas percepatan pelunasan utang Bank Mandiri dan Bank Sindikasi di SCS
adalah sebesar Rp29.443.643.157;
2.5.6. Analisis Inkremental
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini, kami juga
melakukan analisis inkremental dengan mempertimbangkan hal-hal antara
lain sebagai berikut:
• Kontribusi nilai tambah terhadap perusahaan sebagai akibat dari Rencana
Transaksi yang akan dilakukan, termasuk dampaknya terhadap proyeksi
keuangan Perseroan;
• Biaya atau pendapatan yang relevan;
• Informasi non-keuangan yang relevan;
• Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan nilai
Transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
2.5.6.1. Konstribusi Nilai Tambah dan Dampak Terhadap Proyeksi Keuangan
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini, kami juga
melakukan analisis konstribusi nilai tambah dilihat dengan membandingkan
proyeksi posisi keuangan, laba rugi dan arus kas Perseroan sebelum
dilakukannya Rencana Transaksi dan setelah dilakukannya Rencana
Transaksi.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 49
Page 87
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Tabel 2.25. Analisis Nilai Tambah Proyeksi Posisi Keuangan (Dalam Jutaan Rupiah)
PROYEKSI
Keterangan
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Total Aset
Sebelum Transaksi 12.115.981 12.633.332 13.679.231 14.561.543 16.028.564
Setelah Transaksi 12.776.232 13.463.013 14.229.752 15.292.230 16.967.546
Selisih 660.251 829.681 550.521 730.687 938.982
Total Liabilitas
Sebelum Transaksi 4.628.732 4.688.044 4.732.477 4.338.291 3.812.370
Setelah Transaksi 3.171.836 3.278.447 2.887.677 2.521.172 2.054.936
Selisih -1.456.896 -1.409.597 -1.844.800 -1.817.119 -1.757.434
Total Ekuitas
Sebelum Transaksi 12.115.981 12.633.332 13.679.231 14.561.543 16.028.564
Setelah Transaksi 9.604.396 10.184.566 11.342.075 12.771.058 14.912.600
Selisih -2.511.585 -2.448.766 -2.337.156 -1.790.485 -1.115.964
Sumber : Laporan Manajemen Perseroan (diolah)
Berdasarkan analisis tersebut di atas, proyeksi jumlah aset Perseroan sebelum
Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp12.115,98 miliar pada
tahun 2024 menjadi Rp16.028,56 miliar pada tahun 2028. Selanjutnya,
proyeksi jumlah aset Perseroan setelah Rencana Transaksi masing-masing
adalah sebesar Rp12.776,23 miliar pada tahun 2024 menjadi Rp16.967,54
miliar pada tahun 2028.
Proyeksi jumlah liabilitas Perseroan sebelum Rencana Transaksi masing-
masing adalah sebesar Rp4.628,73 miliar pada tahun 2024 menjadi
Rp3.812,37 miliar pada tahun 2028. Selanjutnya, proyeksi jumlah liabilitas
Perseroan setelah Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar
Rp3.171,83 miliar pada tahun 2024 menjadi Rp2.054,93 miliar pada tahun
2028.
Proyeksi jumlah ekuitas Perseroan sebelum Rencana Transaksi masing-masing
adalah sebesar Rp12.115,98 miliar pada tahun 2024 menjadi Rp16.028,56
miliar pada tahun 2028. Selanjutnya, proyeksi jumlah ekuitas Perseroan
setelah Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp9.604,39 miliar
pada tahun 2024 menjadi Rp14.912,60 miliar pada tahun 2028.
Dengan demikian, berdasarkan proyeksi posisi keuangan tersebut di atas,
setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berpotensi memperoleh
tambahan dana sehingga kas dan total aset akan bertambah yang dapat
meningkatkan kinerja keuangan Perseroan pada masa yang akan datang.
Analisis konstribusi nilai tambah juga dapat dilihat dengan membandingkan
laba rugi Perseroan sebelum dilakukannya Rencana Transaksi dan setelah
dilakukannya Rencana Transaksi.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 50
Page 88
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Tabel 2.26. Analisis Nilai Tambah Proyeksi Laba Rugi (Dalam Jutaan Rupiah)
PROYEKSI
Keterangan
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Pendapatan
Sebelum Rencana
7.947.117 5.285.095 6.586.851 7.097.209 8.221.365
Transaksi
Setelah Transaksi 7.947.117 5.285.095 6.586.851 7.097.209 8.221.365
Selisih - - - - -
Laba Kotor
Sebelum Transaksi 3.374.988 1.722.811 2.488.547 2.792.957 3.475.474
Setelah Transaksi 3.374.988 1.722.811 2.488.547 2.792.957 3.475.474
Selisih - - - - -
Laba Usaha
Sebelum Transaksi 2.532.089 875.111 1.483.624 1.714.003 2.334.699
Setelah Transaksi 2.532.089 875.111 1.483.624 1.714.003 2.334.699
Selisih - - - - -
Laba Sebelum Pajak
Sebelum Transaksi 2.259.217 583.644 1.182.935 1.479.738 2.231.068
Setelah Transaksi 2.413.897 711.149 1.344.353 1.637.599 2.385.044
Selisih 154.680 127.505 161.418 157.861 153.976
Laba Bersih Tahun
Berjalan
Sebelum Transaksi 2.049.916 469.049 1.013.285 1.288.861 2.005.892
Setelah Transaksi 2.182.935 596.554 1.174.702 1.446.722 2.159.867
Selisih 133.019 127.505 161.417 157.861 153.975
Proyeksi jumlah pendapatan Perseroan sebelum Rencana Transaksi masing-
masing adalah sebesar Rp7.947,11 miliar pada tahun 2028 menjadi
Rp8.221,36 miliar pada tahun 2028. Selanjutnya, proyeksi jumlah
pendapatan Perseroan setelah Rencana Transaksi masing-masing adalah
sebesar Rp7.947,11 miliar pada tahun 2024 menjadi Rp8.221,36 miliar
pada tahun 2028.
Proyeksi laba bersih Perseroan sebelum Rencana Transaksi masing-masing
adalah sebesar Rp2.049,91 miliar pada tahun 2024 menjadi Rp2.005,89
miliar pada tahun 2028. Selanjutnya, proyeksi jumlah laba bersih Perseroan
setelah Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp2.182,93 pada
tahun 2024 menjadi Rp2.159,86 miliar pada tahun 2028. Terdapat
perubahan pada laba bersih Perseroan yang mengalami kenaikan setelah
Rencana Transaksi.
Dengan demikian, berdasarkan proyeksi laporan laba rugi tersebut di atas,
setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berpotensi memperoleh
tambahan laba tahun berjalan untuk periode yang berakhir pada tanggal-
tanggal 31 Desember 2024 - 31 Desember 2028.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 51
Page 89
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
2.5.6.2. Biaya atau Pendapatan yang Relevan
Rencana Transaksi yang dilakukan menimbulan biaya-biaya sehubungan
dengan pelaksanaan Rencana Transaksi Pengalihan Saham dan Penerbitan
Saham – Saham Baru (Right Issue) tetapi tidak terbatas pada imbalan jasa,
biaya dan/atau kompensasi untuk notaris, penasehat hukum, dan lainnya.
2.5.6.3. Informasi Non Keuangan yang Relevan
• Produk dan/atau Jasa yang dihasilkan
Perseroan merupakan perusahaan yang menjalankan usaha dibidnag
holding pengembang properti dan real estate dan memiliki entitas anak
dengan bidang yang serupa. Kegiatan usaha perusahaan dimulai dari
properti, konsutruksi dan perhotelan.
3 bisnis utama yang dimiliki oleh Perseroan :
Berikut adalah produk dan jasa yang dimiliki Perseroan :
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 52
Page 90
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Sumber : Annual Report 2022 Perseroan (diolah)
• Keunggulan Kompetetif
Pertumbuhan positif tersebut tidak terlepas dari penjualan lahan industri di
Karawang dan Subang, kenaikan new contract dari bisnis segmen
konstruksi, pemulihan industri hospitality yang juga ditandai dengan
pengumuman pembukaan Umana Bali, LXR Hotels & Resorts, sebagai resor
pertama di Asia Tenggara di bawah luxury brand, LXR Hotels & Resorts
yang dikelola oleh Hilton. Dengan mengimplentasikan nilai “TRUE”
diharapkan Perseroan dapat senantiasa berusaha mencapai hasil terbaik
bagi seluruh pemangku kepentingan, dan senantiasa mengutamakan
kepuasan pelanggan untuk menjadi Perseroan yang dapat dipercaya dan
diandalkan.
Perseroan memiliki keunggulan bisnis dengan memiliki unit usaha di
kawasan industri yang lokasinya strategis dengan akses tol langsung ke
kawasan industri dan desain kawasan industri yang rapi, asri dan hijau
serta memiliki penghuni utama (anchor tenant) yang ternama. Perseron
memiliki keunggulan bisnis dengan memiliki unit usaha di jasa kontraktor
umum yang berpengalaman lebih dari 50 tahun. Perseroan memiliki
keunggulan bisnis dengan memiliki unit usaha di perhotelan melalui hotel-
hotel berbintang lima yang dimiliki Perseroan melalui Entitas Anak.
Perseroan memiliki brand recognition yang merupakan salah satu dari
jajaran perusahaan pengembang terkuat di tanah air. Perseroan memiliki
delapan anak perusahaan utama dengan bidang usaha yang semakin
terdiversifikasi meliputi: a. Properti b. Jasa konstruksi c. Perhotelan.
Perseroan memiliki manajemen dan sumber daya yang andal dengan
strategi pengelolaan yang profesional. Perseroan memiliki pengalaman
panjang dalam menghasilkan proyek-proyek monumental. Perseroan
memiliki komitmen tinggi dalam penerapan Good Corporate Governance
secara berkelanjutan.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 53
Page 91
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
• Pesaing Usaha
Berikut kompetitor Perseroan yang tumbuh dan berkembang di Indonesia
baik swasta maupun pemerintah yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia:
PT Ciputra Development Tbk (CTRA)
PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN)
PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE)
PT Intiland Development Tbk (DILD)
PT Jaya Real Property Tbk (JRPT)
PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR)
PT Pakuwon Jati Tbk (PWON)
PT Summarecon Agung Tbk (SMRA)
PT Bekasi Fajar Industrial Estate, Tbk (BEST)
PT Kawasan Industri Jababeka, Tbk (KIJA)
PT Puradelta Lestari, Tbk (DMAS)
• Strategi Usaha
• Melanjutkan fokus di bidang konstruksi dan pengembangan properti
di Indonesia
• Strategi persediaan tanah yang tepat untuk mencapai laba yang
bekelanjutan dan optimal,
• Diversifikasi produk, segmen dan geografis yang berkelanjutan
• Peningkatan pendapatan berkelanjutan melalui unit usaha perhotelan,
dan property komersial
2.5.6.4. Prosedur Pengambilan Keputusan Oleh Perusahaan dalam
Menentukan Rencana Transaksi dengan Memperhatikan Alternatif
Lain
Prosedur pengambilan keputusan oleh Perseroan dalam menentukan Rencana
Transaksi adalah dilakukan oleh Direksi dengan persetujuan Komisaris
Perseroan. Tidak terdapat alternatif lain dari Rencana Transaksi yang
dilakukan dengan pihak lain.
Untuk selanjutnya dilakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham dan
Pengambilan Saham - Saham Baru antara PT Surya Semesta Internusa Tbk
dengan PT Anarawata Puspa Utama dan Afiliasi.
2.5.6.5. Hal Material Lainnya
Tidak terdapat hal-hal material lainnya terkait dengan analisis inkremental
dari Rencana Transaksi. Dengan analisis inkremental yang telah dilakukan,
Penilai meyakini bahwa Rencana Transaksi memberikan nilai tambah bagi
Perseroan.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 54
Page 92
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
2.6. Analisis Kewajaran Harga Rencana Transaksi
Analisis kewajaran harga transaksi adalah analisis kewajaran suatu transaksi
dengan membandingkan Nilai Pasar dengan harga yang disepakati dalam
draft Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham dan Pengambilan Saham –
Saham Baru (CSPA).
2.6.1. Ringkasan Hasil Penilaian
Berdasarkan laporan penilaian 36,5% saham SCS yang dilakukan oleh KJPP
Toto Suharto dan Rekan No. 00204/2.0055-00/BS/03/0060/0/VI/2024
tanggal 07 Juni 2024, Nilai Pasar Saham dengan tanggal penilaian per
31 Desember 2023 adalah sebagai berikut :
Tabel 2.27. Nilai Pasar 36,50% Saham SCS
Objek Penilaian Keterangan Jumlah Nilai Pasar (Rp)
Obyek :
Saham PT Suryacipta Saham Kepemilikan
36,50% 2.894.692.152.870
Swadaya Perseroan
Jumlah Keseluruhan 2.894.692.152.870
2.6.2. Harga Rencana Transaksi
Berdasarkan draft Perjanjian Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham dan
Pengambilan Saham – Saham Baru (CSPA), Perseroan sepakat menetapkan
total Nilai Rencana Transaksi adalah sebesar Rp3.099.123.040.428,00 (tiga
triliun sembilan puluh sembilan miliar seratus dua puluh tiga juta empat puluh ribu
empat ratus dua puluh delapan rupiah)
Tabel 2.28. Nilai Rencana Transaksi
Objek Transaksi Jumlah Lembar Saham Persentase Nilai Transaksi (Rp)
Obyek :
Saham PT Suryacipta
1.771.928.821 36,50% 3.099.123.040.428
Swadaya
Jumlah Keseluruhan 3.099.123.040.428
2.6.3. Perbandingan Nilai Rencana Transaksi dengan Nilai Pasar
Nilai Rencana Transaksi saham adalah sebesar Rp3.099.123.040.428,00
sedangkan Nilai Pasar 36,50% saham SCS yaitu Rp2.894.692.152.870.00.
Selisih harga Rencana Transaksi terhadap Nilai Pasar adalah sebesar 7,06%.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 55
Page 93
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Tabel 2.29. Perbandingan Nilai Rencana Transaksi dengan Nilai Pasar
Nilai Rencana
No Keterangan Nilai Pasar (Rp)
Transaksi (Rp)
Penilaian 36,50% Saham PT Suryacipta
1 2.894.692.152.870 3.099.123.040.428
Swadaya
Inkremental Nilai Saham 7,06%
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh
aspek yang terkait meliputi analisis Rencana Transaksi, analisis dampak
positif secara kualitatif maupun kuantitatif atas Rencana Transaksi yang akan
dilakukan serta berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham dan
Pengambilan Saham- Saham Baru maka kami berpendapat bahwa Rencana
Transaksi adalah Wajar.
2.6.4. Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi
Berdasarkan Peraturan OJK Nomor 35/POJK.04/2020 Pasal 48 butir (b)
“Batas atas dan batas bawah pada kisaran Nilai, tidak boleh melebihi 7,5%
(tujuh koma lima perseratus) dari Nilai yang dijadikan acuan“. Berdasarkan
perbandingan di atas, selisih antara Nilai Transaksi yaitu 7,06% diatas dari
Nilai Pasar namun tidak lebih dari deviasi 7,5%. Sehingga kami
berpendapat bahwa secara keseluruhan transaksi ditetapkan adalah
WAJAR.
Kami tegaskan bahwa kami tidak mengambil keuntungan, baik sekarang
maupun di masa yang akan datang, atas pendapat kewajaran. Data faktual
yang diproses disimpan dalam file kami untuk keperluan referensi di
kemudian hari apabila ada otorisasi tambahan yang memerlukan laporan
terinci, termasuk dokumentasi. Data ini atas permintaan tersedia untuk
diperiksa.
2.7. Kesimpulan
Dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :
• Berdasarkan informasi manajemen Perseroan, mengingat antara Perseroan
dan Pembeli bukan merupakan pihak terafiliasi, maka merujuk pada
ketentuan Peraturan OJK No.42/POJK.04/2020 bahwa Rencana
Transaksi bukan merupakan Transaksi Afiliasi dan transaksi benturan
kepentingan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan OJK
No.42/POJK.04/2020. Namun Rencana Transaksi ini merupakan transaksi
material sebagaimana dimaksud dalam Peraturan OJK
No.17/POJK.04/2020 karena nilai transaksi diatas 20% (dua puluh
persen) dari total ekuitas Perseroan berdasarkan laporan keuangan
audited per 31 Desember 2023.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 56
Page 94
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
• Dengan dilakukannya Rencana Transaksi Bertambahnya saldo Kas dan
Bank Perseroan secara konsolidasi terutama yang ada di SCS yang
berasal dari penerbitan saham baru dan di Perseroan yang berasal dari
penjualan saham ke PBL. Selanjutnya apabila tambahan dana dari PBL
tersebut digunakan untuk mengurangi hutang bank di SCS, maka struktur
permodalan di SCS akan menjadi lebih baik dengan bertambahnya
ekuitas dan berkurangnya hutang Bank di SCS. Selanjutnya biaya bunga
di SCS akan lebih rendah dibandingkan sebelum adanya Rencana
Transaksi.
• Apabila Rencana Transaksi gagal maka Perseroan akan kembali ke
rencana strategis Perseroan yang disusun sebelum adanya Rencana
Transaksi
• Keuntungan Perseroan dengan adanya investor strategis dari SCS melalui
pelaksanaan Rencana Transaksi diharapkan akan memperkuat struktur
permodalan SCS dengan mengurangi hutang SCS terhadap bank yang
secara tidak langsung dapat mengurangi biaya bunga dan pada pada
akhirnya diharapkan akan membuat SCS menjadi lebih kompetitif. Dengan
adanya tambahan satoran modal dari PBL ke dalam SCS, pengembangan
Kawasan Industri Subang Smartpolitan diharapkan dapat lebih cepat
sehingga akan lebih menarik bagi para calon pembeli Kawasan Industri
Subang Smartpolitan.
• Sementara kerugian yang akan diperoleh Perseroan dari Rencana
Transaksi ini adalah dengan dilakukannya Rencana Transaksi, terdapat
biaya-biaya yang muncul akibat Rencana Transaksi ini, yang tidak
terbatas pada biaya lembaga penunjang pasar modal seperti biaya KAP
dan KJPP dengan biaya-biaya yang muncul antara lain biaya KAP, biaya
penilaian objek transaksi, biaya-biaya terkait profesi penilai serta
kewajiban-kewajiban yang lain yang dapat muncul dikemudian hari.
• Berdasarkan analisis historis keuangan Perseroan diketahui bahwa
Perseroan memiliki kinerja yang baik. Dengan demikian rencana Perseroan
melakukan Rencana Transaksi untuk memperkuat posisi keuangan dan
meningkatkan daya saing adalah wajar.
• Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan, diperkirakan akan mengalami
peningkatan penjualan, laba kotor dan laba bersih, serta dapat
meningkatkan jumlah aset dan jumlah ekuitas dengan demikian Perseroan
melakukan Rencana Transaksi adalah wajar.
• Adapun dampak dari Rencana Transaksi yaitu, rata rata Operating
Margin meningkat dari 24,70% menjadi 24,71%. Sedangkan rata rata
Net Margin mengalami perubahan dari 18,52% sebelum ada Rencana
Transaksi menjadi rata-rata sebesar 20,65% setelah Rencana Transaksi.
• Berdasarkan proforma posisi keuangan, saat SCS mengumumkan dividen,
SCS mencatat utang dividen kepada Perusahaan sebesar
Rp433.682.506.599 dan Perusahaan mencatat piutang dividen dari SCS
sebesar Rp433.682.506.599. Perusahaan menjual 55.808.781 saham
SCS kepada PBL dengan nilai nominal Rp1.000 per saham dengan harga
kesepakatan Rp3.042,8 per saham dengan nilai transaksi sebesar
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 57
Page 95
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
Rp169.814.958.827 sehingga mencatat keuntungan pada laporan laba
rugi sebesar Rp114.996.052.717. Penyesuaian beban pajak penghasilan
yang dicatat atas transaksi ini sebesar Rp21.661.173.630;
• Berdasarkan proforma laba rugi, SCS melakukan percepatan
pembayaran utang Bank Mandiri dan Bank Sindikasi masing-masing
sebesar Rp446.000.000.000 dan Rp1.000.000.000.000 setelah
menerima kas dari penjualan saham baru ke PBL. Penyesuaian beban
umum dan administrasi yang dicatat terkait provisi atas percepatan
pelunasan utang Bank Mandiri dan Bank Sindikasi di SCS adalah sebesar
Rp29.443.643.157;
• Berdasarkan analisis nilai tambah, proyeksi jumlah aset Perseroan sebelum
Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp12.115,98 miliar
pada tahun 2024 menjadi Rp16.028,56 miliar pada tahun 2028.
Selanjutnya, proyeksi jumlah aset Perseroan setelah Rencana Transaksi
masing-masing adalah sebesar Rp12.776,23 miliar pada tahun 2024
menjadi Rp16.967,54 miliar pada tahun 2028. Proyeksi jumlah liabilitas
Perseroan sebelum Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar
Rp4.628,73 miliar pada tahun 2024 menjadi Rp3.812,37 miliar pada
tahun 2028. Selanjutnya, proyeksi jumlah liabilitas Perseroan setelah
Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp3.171,83 miliar pada
tahun 2024 menjadi Rp2.054,93 miliar pada tahun 2028. Proyeksi jumlah
ekuitas Perseroan sebelum Rencana Transaksi masing-masing adalah
sebesar Rp12.115,98 miliar pada tahun 2024 menjadi Rp16.028,56 miliar
pada tahun 2028. Selanjutnya, proyeksi jumlah ekuitas Perseroan setelah
Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp9.604,39 miliar pada
tahun 2024 menjadi Rp14.912,60 miliar pada tahun 2028.
• Berdasarkan analisis nilai tambah, proyeksi jumlah pendapatan Perseroan
sebelum Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp7.947,11
miliar pada tahun 2028 menjadi Rp8.221,36 miliar pada tahun 2028.
Selanjutnya, proyeksi jumlah pendapatan Perseroan setelah Rencana
Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp7.947,11 miliar pada tahun
2024 menjadi Rp8.221,36 miliar pada tahun 2028. Proyeksi laba bersih
Perseroan sebelum Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar
Rp2.049,91 miliar pada tahun 2024 menjadi Rp2.005,89 miliar pada
tahun 2028. Selanjutnya, proyeksi jumlah laba bersih Perseroan setelah
Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp2.182,93 pada tahun
2024 menjadi Rp2.159,86 miliar pada tahun 2028. Terdapat perubahan
pada laba bersih Perseroan yang mengalami kenaikan setelah Rencana
Transaksi.
• Berdasarkan draft Perjanjian Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham
dan Pengambilan Saham-saham Baru (CSPA), Perseroan sepakat
menetapkan total Nilai Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp3.099.123.040.428,00 (tiga triliun sembilan puluh sembilan miliar
seratus dua puluh tiga juta empat puluh ribu empat ratus dua puluh delapan
rupiah)
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 58
Page 96
Laporan Pendapat Kewajaran – PT Surya Semesta Internusa Tbk
• Berdasarkan Peraturan OJK Nomor 35/POJK.04/2020 Pasal 48 butir (b)
“Batas atas dan batas bawah pada kisaran Nilai, tidak boleh melebihi
7,5% (tujuh koma lima perseratus) dari Nilai yang dijadikan acuan“.
Berdasarkan perbandingan di atas, selisih antara Nilai Transaksi yaitu
7,06% diatas dari Nilai Pasar namun tidak lebih dari deviasi 7,5%.
Berdasarkan analisa tersebut diatas, kami berpendapat bahwa Rencana
Transaksi adalah WAJAR.
Bab II - Kajian Kewajaran Rencana Transaksi 59
Page 97
LAMPIRAN
Page 98
FAIRNESS OPINION
PT Surya Semesta Internusa Tbk
Lampiran - 01
Historis Posisi Keuangan
2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
ASET
Aset Lancar
Kas dan setara kas IDR 1.527.062.933.248 850.910.101.599 782.185.608.688 1.136.027.220.020 1.219.048.850.104
Piutang usaha - pihak ketiga
- Pihak berelasi IDR 57.758.689 - 25.781.093 - -
- Pihak ketiga IDR 460.750.609.508 282.706.142.485 417.252.133.848 431.320.127.882 311.038.212.812
Tagihan bruto kepada pemberi kerja IDR 724.875.891.238 714.204.011.273 643.329.978.987 751.256.046.829 758.598.718.146
Aset keuangan lancar lainnya - pihak ketiga IDR 211.081.205.945 134.221.493.657 114.850.515.134 131.386.223.339 129.446.433.942
Piutang retensi IDR 329.311.087.323 422.231.018.547 344.249.936.492 359.643.878.725 372.949.507.766
Persediaan IDR 422.171.490.558 489.515.271.526 552.993.739.888 376.226.600.021 313.839.608.488
Uang muka IDR 345.722.111.194 50.403.599.725 67.795.407.376 42.795.509.181 30.403.738.665
Pajak dibayar dimuka IDR 19.564.653.196 49.360.547.606 68.454.803.946 51.732.636.717 64.669.990.128
Biaya dibayar dimuka IDR 17.005.826.035 10.535.765.434 17.099.201.546 44.480.960.168 34.891.388.835
Jumlah Aset Lancar IDR 4.057.603.566.934 3.004.087.951.852 3.008.237.106.998 3.324.869.202.882 3.234.886.448.886
Aset Tidak Lancar
Piutang dari pihak berelasi IDR 35.575.000.000 35.575.000.000 -
Aset pajak tangguhan IDR 2.955.197.779 21.871.735.082 44.389.505.652 40.623.803.667 19.079.445.401
Investasi tersedia untuk dijual IDR 1.802.500.000 - - - -
Investasi padan entitas asosiasi IDR - - 29.968.858.344 44.385.449.663 57.238.580.443
Investasi saham IDR - 89.625.110 84.950.515 86.614.491 92.776.989
Investasi pada ventura bersama IDR 326.672.195.920 294.244.821.360 280.021.979.783 86.465.497.947 35.749.815.455
Tanah untuk pengembangan IDR 1.674.501.560.127 2.246.593.420.747 2.431.363.284.180 2.894.551.157.248 3.092.113.111.615
Aset derivatif IDR - - - 101.973.153.956 -
Properti investasi IDR 706.810.986.956 704.211.959.439 692.171.187.366 581.365.569.888 691.243.467.410
Aset tetap - net IDR 1.211.081.423.111 1.172.465.217.221 1.083.831.500.158 1.038.444.243.438 1.047.669.113.597
Aset hak guna IDR - 101.797.431.002 93.163.682.883 85.586.551.867 75.606.564.073
Uang muka lain - lain IDR 36.037.212.125 4.248.387.376 18.575.012.509 46.309.637.301 94.383.545.357
Uang muka investasi IDR - - 25.833.553.776
Aset tidak lancar lainnya IDR 39.407.172.018 34.790.540.519 44.529.901.048 44.985.423.795 68.710.260.054
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 4.034.843.248.036 4.615.888.137.856 4.743.933.416.214 4.964.777.103.261 5.181.886.680.394
JUMLAH ASET IDR 8.092.446.814.970 7.619.976.089.708 7.752.170.523.212 8.289.646.306.143 8.416.773.129.280
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Pinjaman bank jangka pendek IDR 109.150.000.000 246.146.680.222 68.782.874.784 247.823.191.535 149.796.265.451
Utang usaha - pihak ketiga IDR 626.051.789.553 532.560.336.417 546.951.400.714 529.245.797.874 531.186.102.701
Liabilitas jangka pendek lainnya - pihak ketiga IDR 93.648.352.536 74.101.641.022 68.308.573.657 70.101.578.550 78.179.887.368
Uang muka dari pelanggan IDR 189.719.756.343 49.336.001.036 64.486.724.447 88.152.068.503 23.473.077.405
Liabilitas bruto kepada pemberi kerja IDR 24.588.725.412 13.098.595.175 3.879.007.169 15.742.347.753 15.512.475.997
Utang pajak IDR 56.167.390.163 43.487.828.810 64.606.478.910 46.283.181.662 93.121.485.688
Beban akrual IDR 44.863.405.361 31.939.366.091 34.756.871.973 41.567.717.650 46.870.652.555
Provisi pengembangan tanah dan lingkungan IDR 12.812.582.944 18.338.228.404 -
Pinjaman jangka panjang yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun
- Bank dan sindikasi IDR 136.177.927.102 77.583.524.911 159.887.694.572 147.467.291.554 224.670.081.471
- Utang obligasi IDR - 389.097.216.538 -
- Utang lain - lain pihak ketiga IDR 301.926.142 122.845.256.434 122.808.164.189 237.465.764.469 638.555.000
- Liabilitas sewa IDR - 9.557.951.823 19.609.696.417 29.147.486.387 17.615.402.042
Uang muka proyek IDR 365.405.407.115 214.844.830.333 266.583.207.912 364.747.836.048 322.756.083.370
Pendapatan diterima dimuka jangka pendek IDR 54.285.704.173 39.750.195.534 31.179.247.055 13.663.537.401 17.241.316.360
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 1.713.172.966.844 1.862.687.652.750 1.451.839.941.799 1.831.407.799.386 1.521.061.385.408
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas jangka panjang panjang lainnya - pihak ketiga IDR - - - 29.361.600.185 27.492.962.147
Liabilitas pajak tangguhan IDR 17.329.502.040 - - - 1.008.435.061
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi jatuh tempo setahun
- Bank dan sindikasi IDR 560.170.005.242 592.400.098.628 1.016.390.078.341 1.118.189.843.017 2.151.153.216.931
- Utang lain - lain pihak ketiga IDR 662.450.196.278 552.704.981.492 935.869.720.986 796.945.691.518 158.550.000
- Liabilitas sewa IDR - 96.316.542.939 92.050.308.168 73.321.921.419 66.012.495.881
- Utang obligasi IDR 387.960.647.966 - - - -
Jaminan dari pelanggan IDR 33.338.583.800 32.886.580.113 23.420.057.203 31.350.278.324 41.717.258.011
Liabilitas imbalan kerja IDR 201.650.906.827 199.777.167.085 153.633.913.699 148.535.118.726 163.616.849.333
Liabilitas derivatif IDR 33.884.929.047 50.714.292.793 27.328.961.803
Pendapatan diterima dimuka jangka panjang - net IDR 4.309.235.062 1.414.152.435 1.084.787.635 1.066.400.275 1.097.607.685
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR 1.901.094.006.262 1.526.213.815.485 2.249.777.827.835 2.198.770.853.464 2.452.257.375.049
JUMLAH LIABILITAS IDR 3.614.266.973.106 3.388.901.468.235 3.701.617.769.634 4.030.178.652.850 3.973.318.760.457
EKUITAS
Modal saham IDR 588.156.180.000 588.156.180.000 588.156.180.000 588.156.180.000 588.156.180.000
Tambahan modal disetor IDR 290.374.540.166 290.374.540.166 290.374.540.166 290.374.540.166 290.374.540.166
Cadangan kompensasi berbasis saham IDR - 1.968.309.000 508.166.937 - -
Selisih transaksi dengan pihak non pengendali IDR 152.330.768.031 147.540.555.024 152.160.580.923 183.313.425.217 187.359.421.761
Saham treasuri IDR (36.118.835.862) (71.079.768.517) (71.079.768.517) (71.079.768.517) (68.012.645.746)
Saldo laba
- Ditentukan penggunaannya IDR 38.000.000.000 39.000.000.000 39.000.000.000 39.000.000.000 40.000.000.000
- Tidak ditentukan penggunaanya IDR 2.959.067.511.235 2.812.764.702.705 2.614.028.317.172 2.787.079.845.644 2.946.505.619.491
Penghasilan komprehensif lain IDR (27.368.044.949) (57.483.025.093) (28.509.972.809) 23.370.602.746 22.623.715.886
Kepentingan non pengendali IDR 513.737.723.243 479.833.128.188 465.914.709.706 419.252.828.037 436.447.537.265
JUMLAH EKUITAS IDR 4.478.179.841.864 4.231.074.621.473 4.050.552.753.578 4.259.467.653.293 4.443.454.368.823
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 8.092.446.814.970 7.619.976.089.708 7.752.170.523.212 8.289.646.306.143 8.416.773.129.280
Check Balance - - - - -
Page 99
FAIRNESS OPINION
PT Surya Semesta Internusa Tbk
Lampiran - 02
Historis Laba Rugi
2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
PENDAPATAN USAHA IDR 4.006.437.811.242 2.947.321.285.487 2.352.908.880.457 3.614.941.222.156 4.537.653.827.301
BEBAN LANGSUNG IDR (2.915.075.099.634) (2.312.088.982.391) (1.835.892.701.500) (2.696.803.845.920) (3.210.471.315.180)
LABA KOTOR IDR 1.091.362.711.608 635.232.303.096 517.016.178.957 918.137.376.236 1.327.182.512.121
Beban penjualan IDR (70.644.156.227) (29.547.640.788) (22.589.424.177) (51.798.824.341) (79.414.433.641)
Beban umum dan administrasi IDR (628.628.814.514) (484.664.392.312) (432.939.123.542) (533.203.192.529) (653.193.403.307)
Penghasilan lainnya IDR 73.941.595.085 93.185.878.447 75.146.479.103 275.891.022.810 43.252.933.394
Beban lainnya IDR (46.271.989.242) (40.881.552.737) (30.596.608.063) (59.755.581.828) (48.334.508.834)
Jumlah Pendapatan (Beban) Usaha IDR (671.603.364.898) (461.907.707.390) (410.978.676.679) (368.866.575.888) (737.689.412.388)
LABA USAHA IDR 419.759.346.710 173.324.595.706 106.037.502.278 549.270.800.348 589.493.099.733
Beban pajak final IDR (86.601.498.694) (75.809.716.534) (56.561.501.062) (82.818.775.866) (96.949.371.406)
Beban keuangan IDR (176.649.474.070) (201.865.374.586) (222.389.257.439) (233.944.976.725) (207.490.545.720)
Bagian rugi entitas asosiasi IDR - - (10.194.877.002) (11.955.500.756) (6.157.935.131)
Bagian laba (rugi) entitas ventura bersama IDR 8.324.630.129 4.105.108.915 (13.322.402.934) 2.801.325.197 (3.794.698.038)
Jumlah Pendapatan (Beban) Keuangan - bersih IDR (254.926.342.635) (273.569.982.205) (302.468.038.437) (325.917.928.150) (314.392.550.295)
LABA SEBELUM PAJAK IDR 164.833.004.075 (100.245.386.499) (196.430.536.159) 223.352.872.198 275.100.549.438
Beban pajak penghasilan IDR (28.521.943.536) 22.958.134.863 5.258.238.038 (15.437.164.806) (43.554.786.185)
LABA TAHUN BERJALAN IDR 136.311.060.539 (77.287.251.636) (191.172.298.121) 207.915.707.392 231.545.763.253
Page 100
FAIRNESS OPINION
PT Surya Semesta Internusa Tbk
Lampiran - 03
Historis Arus Kas
2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dari pelanggan IDR 3.837.871.116.650 2.730.885.915.220 2.425.181.010.053 3.595.792.703.196 4.497.395.008.920
Pembayaran kepada pemasok IDR (3.195.309.385.669) (2.846.714.887.774) (2.155.889.464.219) (3.041.511.514.570) (3.487.172.170.653)
Pembayaran kepada karyawan IDR (459.637.257.101) (389.259.450.438) (342.616.695.112) (406.686.103.526) (466.457.841.507)
Pembayaran bunga IDR (174.637.900.685) (199.673.588.012) (220.378.886.984) (227.714.439.844) (214.040.630.168)
Pembayaran bunga liabilitas sewa IDR - (6.645.350.234) (6.993.755.040) (1.809.828.828) (6.220.445.553)
Pembayaran pajak penghasilan IDR (144.868.549.002) (115.500.315.384) (69.142.662.632) (100.135.114.579) (106.535.899.797)
Penerimaan klaim restitusi pajak IDR - - - 31.892.312.484 17.036.240.428
Penerimaan (pengeluaran) kas lainnya dari operasi IDR 13.963.740.238 16.067.660.327 29.051.545.204 (627.769.118) 23.225.642.518
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi IDR (122.618.235.569) (810.840.016.295) (340.788.908.730) (150.799.754.785) 257.229.904.188
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Penerimaan dari hasil ventura bersama IDR 532.503.500 40.534.958.009 2.259.000.000 3.962.448.000 47.701.000.000
Penerimaan bunga IDR 55.663.808.153 44.430.073.851 22.889.201.631 21.789.306.031 26.291.668.769
Hasil penjualan aset tetap IDR 403.378.065 994.998.203 932.202.803 459.063.606 3.405.400.878
Hasil penjualan properti investasi IDR - 4.954.545.455 1.818.181.818 3.454.189.191 1.872.770.630
Penjualan investasi pada nilai wajar IDR - - - 3.715.715.427 1.272.718.293
Hasil penjualan investasi pada ventura bersama IDR - - - 432.493.748.565 -
Hasil penjualan investasi pada entitas anak IDR - - - 96.233.517.087 -
Realisasi keuntungan (kerugian) investasi pada nilai wajar IDR - 3.512.251.964 (1.580.560.849) 2.500.000 -
Perolehan investasi pada ventura bersama IDR - (4.344.400.000) (1.379.000.000) (4.000.000) -
Perolehan investasi pada nilai wajar IDR 25.000.000.000 80.809.034.231 33.964.961.044 (7.745.500.000) -
Perolehan investasi pada entitas asosiasi IDR 4.879.886.091 - - - (14.960.000.000)
Perolehan properti investasi IDR (609.090.907) (28.629.995.454) (20.393.358.178) (59.834.661.100) (74.481.273.614)
Penambahan uang muka lain - lain IDR (10.668.032.825) 19.290.099.749 (14.313.847.355) (39.883.154.792) (81.058.412.277)
Penambahan uang muka investasi IDR (29.000.000.000) - (25.833.553.776)
Perolehan aset tetap IDR (82.027.432.236) (65.520.118.618) (21.503.938.339) (54.589.048.358) (86.256.272.145)
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Investasi IDR (35.824.980.159) 96.031.447.390 (23.140.711.201) 400.054.123.657 (176.212.399.466)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penambahan pinjaman bank jangka panjang IDR 518.000.000.000 9.900.000.000 537.429.769.302 133.997.337.831 1.302.382.961.812
Penambahan pinjaman bank jangka pendek IDR 111.113.434.597 137.000.000.000 50.926.906.949 331.757.327.070 113.668.178.477
Pengalihan saham treasuri IDR - (34.960.932.655) - - 3.067.122.771
Penerimaan pinjaman lain - lain pihak ketiga IDR 702.500.000.000 - - - -
Penambahan pinjaman lain - lain pihak ketiga IDR (184.869.117) - 499.450.000.000 1.263.480.000 838.800.000
Pembayaran pokok liabilitas sewa IDR - (5.102.892.000) (1.264.269.111) (10.797.605.448) (23.430.598.697)
Pembayaran biaya pinjaman IDR (7.394.097.698) - - - (30.700.000.000)
Pembayaran dividen kas kepada pemegang saham perusahaan IDR (32.546.288.880) (22.932.295.200) - - -
Pembayaran dividen kas kepada kepentingan non pengendali IDR (25.371.436.320) (20.521.951.100) (19.358.878.260) (12.313.170.660) (36.156.229.179)
Pembayaran pinjaman bank jangka panjang IDR (421.168.084.719) (36.836.029.646) (26.021.428.568) (46.571.428.568) (164.228.648.909)
Pembayaran pinjaman bank jangka pendek IDR (10.668.298.047) (81.100.000) (228.217.930.129) (155.936.028.586) (211.699.776.455)
Pembayaran pinjaman lain - lain pihak ketiga IDR - (301.926.142) (129.687.608.620) (138.448.780.000) (950.402.523.928)
Pembayaran pokok utang obligasi IDR (510.000.000.000) - (390.000.000.000) - -
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan IDR 324.280.359.816 26.162.873.257 293.256.561.563 102.951.131.639 3.339.285.892
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA KAS IDR 165.837.144.088 (688.645.695.648) (70.673.058.368) 352.205.500.511 84.356.790.614
Pengaruh perubahan kurs mata uang pada kasa dan setara kas IDR (10.758.376.955) 12.492.863.999 1.948.565.457 1.636.110.821 (1.335.160.530)
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN IDR 1.371.984.166.115 1.527.062.933.248 850.910.101.599 782.185.608.688 1.136.027.220.020
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN IDR 1.527.062.933.248 850.910.101.599 782.185.608.688 1.136.027.220.020 1.219.048.850.104
Page 101
FAIRNESS OPINION
PT Surya Semesta Internusa Tbk
Lampiran - 04
RASIO KEUANGAN
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Aset Lancar 4.057.603.566.934 3.004.087.951.852 3.008.237.106.998 3.324.869.202.882 3.234.886.448.886
Liabilitas Jangka Pendek 1.713.172.966.844 1.862.687.652.750 1.451.839.941.799 1.831.407.799.386 1.521.061.385.408
Rasio Lancar 2,37 1,61 2,07 1,82 2,13
*)Disajikan dalam kali
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Aset Lancar 4.057.603.566.934 3.004.087.951.852 3.008.237.106.998 3.324.869.202.882 3.234.886.448.886
Persediaan 422.171.490.558 489.515.271.526 552.993.739.888 376.226.600.021 313.839.608.488
Liabilitas Jangka Pendek 1.713.172.966.844 1.862.687.652.750 1.451.839.941.799 1.831.407.799.386 1.521.061.385.408
Rasio Cepat 2,12 1,35 1,69 1,61 1,92
*)Disajikan dalam kali
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Kas dan setara kas 1.527.062.933.248 850.910.101.599 782.185.608.688 1.136.027.220.020 1.219.048.850.104
Liabilitas Jangka Pendek 1.713.172.966.844 1.862.687.652.750 1.451.839.941.799 1.831.407.799.386 1.521.061.385.408
Rasio Kas 0,89 0,46 0,54 0,62 0,80
*)Disajikan dalam kali
Rasio Likuiditas 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Rasio Lancar 2,37 1,61 2,07 1,82 2,13
Rasio Cepat 2,12 1,35 1,69 1,61 1,92
Rasio Kas 0,89 0,46 0,54 0,62 0,80
*)Disajikan dalam kali ,
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Pendapatan 4.006.437.811.242 2.947.321.285.487 2.352.908.880.457 3.614.941.222.156 4.537.653.827.301
Piutang Usaha 460.808.368.197 282.706.142.485 417.277.914.941 431.320.127.882 311.038.212.812
Rasio Perputaran Piutang Usaha 42 35 65 44 25
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Beban Pokok Pendapatan 2.915.075.099.634 2.312.088.982.391 1.835.892.701.500 2.696.803.845.920 3.210.471.315.180
Persediaan 422.171.490.558 489.515.271.526 552.993.739.888 376.226.600.021 313.839.608.488
Rasio Perputaran Persediaan 53 77 110 51 36
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Beban Pokok Pendapatan 2.915.075.099.634 2.312.088.982.391 1.835.892.701.500 2.696.803.845.920 3.210.471.315.180
Utang Usaha 626.051.789.553 532.560.336.417 546.951.400.714 529.245.797.874 531.186.102.701
Rasio Perputaran Utang Usaha 78 84 109 72 60
*)Disajikan dalam hari
Rasio Aktivitas 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Rasio Perputaran Piutang Usaha 42 35 65 44 25
Rasio Perputaran Persediaan 53 77 110 51 36
Rasio Perputaran Utang Usaha 78 84 109 72 60
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Jumlah Liabilitas 3.614.266.973.106 3.388.901.468.235 3.701.617.769.634 4.030.178.652.850 3.973.318.760.457
Jumlah Aset 8.092.446.814.970 7.619.976.089.708 7.752.170.523.212 8.289.646.306.143 8.416.773.129.280
Rasio Liabilitas terhadap Aset 44,66% 44,47% 47,75% 48,62% 47,21%
*)Disajikan dalam persen
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Jumlah Liabilitas 3.614.266.973.106 3.388.901.468.235 3.701.617.769.634 4.030.178.652.850 3.973.318.760.457
Jumlah Ekuitas 4.478.179.841.864 4.231.074.621.473 4.050.552.753.578 4.259.467.653.293 4.443.454.368.823
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 80,71% 80,10% 91,39% 94,62% 89,42%
*)Disajikan dalam persen
Rasio Leverage 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Rasio Liabilitas terhadap Aset 44,66% 44,47% 47,75% 48,62% 47,21%
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 80,71% 80,10% 91,39% 94,62% 89,42%
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Laba Bruto 1.091.362.711.608 635.232.303.096 517.016.178.957 918.137.376.236 1.327.182.512.121
Pendapatan 4.006.437.811.242 2.947.321.285.487 2.352.908.880.457 3.614.941.222.156 4.537.653.827.301
Margin Laba Bruto 27,24% 21,55% 21,97% 25,40% 29,25%
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Laba Usaha 419.759.346.710 173.324.595.706 106.037.502.278 549.270.800.348 589.493.099.733
Pendapatan 4.006.437.811.242 2.947.321.285.487 2.352.908.880.457 3.614.941.222.156 4.537.653.827.301
Margin Laba Usaha 10,48% 5,88% 4,51% 15,19% 12,99%
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Laba Bersih 136.311.060.539 - 77.287.251.636 - 191.172.298.121 207.915.707.392 231.545.763.253
Pendapatan 4.006.437.811.242 2.947.321.285.487 2.352.908.880.457 3.614.941.222.156 4.537.653.827.301
Margin Laba (Rugi) Bersih 3,40% -2,62% -8,12% 5,75% 5,10%
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Laba (Rugi) Bersih 136.311.060.539 - 77.287.251.636 - 191.172.298.121 207.915.707.392 231.545.763.253
Jumlah Aset 8.092.446.814.970 7.619.976.089.708 7.752.170.523.212 8.289.646.306.143 8.416.773.129.280
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 1,68% -1,01% -2,47% 2,51% 2,75%
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Laba (Rugi) Bersih 136.311.060.539 - 77.287.251.636 - 191.172.298.121 207.915.707.392 231.545.763.253
Jumlah Ekuitas 4.478.179.841.864 4.231.074.621.473 4.050.552.753.578 4.259.467.653.293 4.443.454.368.823
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 3,04% -1,83% -4,72% 4,88% 5,21%
Rasio Profitabilitas 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Margin Laba Bruto 27,24% 21,55% 21,97% 25,40% 29,25%
Margin Laba (Rugi) Usaha 10,48% 5,88% 4,51% 15,19% 12,99%
Margin Laba (Rugi) Bersih 3,40% -2,62% -8,12% 5,75% 5,10%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 1,68% -1,01% -2,47% 2,51% 2,75%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 3,04% -1,83% -4,72% 4,88% 5,21%
Page 102
FAIRNESS OPINION
PT Surya Semesta Internusa Tbk
Lampiran - 05
Proyeksi Posisi Keuangan Sebelum Transaksi
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
ASSET
Aset Lancar
Kas dan setara kas IDR 4.736.267.581.300 4.547.464.952.605 5.914.303.277.083 7.112.355.387.491 9.166.241.208.761
Piutang usaha IDR 1.525.937.617.412 1.503.368.966.131 1.595.164.310.023 1.706.974.022.686 1.721.114.583.584
Persediaan IDR 2.641.131.829.134 2.881.837.316.759 2.630.459.751.111 2.326.015.197.772 1.734.315.075.050
Aset lancar lainnya IDR 311.956.414.349 318.334.509.145 317.108.435.091 314.988.777.327 313.984.320.463
Jumlah Aset Lancar IDR 9.215.293.442.196 9.251.005.744.640 10.457.035.773.308 11.460.333.385.276 12.935.655.187.858
Aset Tidak Lancar
Investasi entitas asosiasi IDR 124.732.653.117 89.473.884.287 101.350.018.384 107.019.957.849 170.905.791.106
Aset tetap - net IDR 2.535.001.641.364 3.060.093.626.471 2.923.492.478.593 2.835.825.429.495 2.775.836.454.258
Aset hak guna IDR 78.407.675.807 67.302.020.432 58.682.219.605 46.617.906.138 38.193.881.155
Aset tidak lancar lainnya IDR 162.545.340.540 165.456.578.703 138.670.978.757 111.746.592.262 107.972.278.889
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 2.900.687.310.829 3.382.326.109.893 3.222.195.695.338 3.101.209.885.744 3.092.908.405.408
JUMLAH ASET IDR 12.115.980.753.025 12.633.331.854.532 13.679.231.468.646 14.561.543.271.020 16.028.563.593.266
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang usaha IDR 559.996.155.481 569.509.172.640 594.734.207.189 615.289.974.893 574.552.033.598
Utang bank jangka pendek IDR 231.653.399.772 325.311.885.105 252.591.696.972 145.634.185.050 181.726.927.437
Provisi pengembangan tanah dan lingkungan IDR 20.024.964.986 20.024.964.986 20.024.964.986 20.024.964.986 20.024.964.986
Liabilitas sewa IDR 19.470.687.570 17.848.904.991 17.057.325.013 15.771.890.076 14.903.147.217
Liabilitas jangka pendek lainnya IDR 774.606.630.185 644.817.940.645 697.043.992.464 798.493.910.988 838.545.160.823
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 1.605.751.837.993 1.577.512.868.367 1.581.452.186.624 1.595.214.925.993 1.629.752.234.060
Liabilitas Jangka Panjang
Utang bank jangka panjang IDR 2.763.687.320.890 2.851.629.772.551 2.891.774.342.606 2.481.987.521.933 1.921.187.782.407
Liabilitas sewa IDR 71.078.768.123 64.508.830.356 57.464.426.846 49.911.476.973 41.813.468.388
Liabilitas jangka panjang lain IDR 188.214.347.063 194.392.491.697 201.786.189.375 211.177.376.054 219.616.722.537
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR 3.022.980.436.077 3.110.531.094.603 3.151.024.958.828 2.743.076.374.960 2.182.617.973.332
JUMLAH LIABILITAS IDR 4.628.732.274.070 4.688.043.962.970 4.732.477.145.452 4.338.291.300.953 3.812.370.207.392
EKUITAS
Modal saham IDR 588.156.180.000 588.156.180.000 588.156.180.000 588.156.180.000 588.156.180.000
Tambahan modal disetor IDR 290.374.540.166 290.374.540.166 290.374.540.166 290.374.540.166 290.374.540.166
Saldo laba IDR 5.081.492.811.932 5.441.462.052.165 6.256.548.470.292 7.311.303.408.245 8.987.258.288.692
Penghasilan komprehensif lain IDR (71.291.974.448) (71.291.974.448) (71.291.974.448) (71.291.974.448) (71.291.974.448)
Saham treasuri IDR (68.012.645.746) (68.012.645.746) (68.012.645.746) (68.012.645.746) (68.012.645.746)
Lain - lain IDR 187.359.421.762 187.359.421.762 187.359.421.762 187.359.421.762 187.359.421.762
Kepentingan non pengendali IDR 1.479.170.145.289 1.577.240.317.664 1.763.620.331.168 1.985.363.040.088 2.302.349.575.448
JUMLAH EKUITAS IDR 7.487.248.478.955 7.945.287.891.563 8.946.754.323.194 10.223.251.970.067 12.216.193.385.874
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 12.115.980.753.025 12.633.331.854.532 13.679.231.468.646 14.561.543.271.020 16.028.563.593.266
Page 103
FAIRNESS OPINION
PT Surya Semesta Internusa Tbk
Lampiran - 06
Proyeksi Laba Rugi Sebelum Transaksi
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
PENDAPATAN IDR 7.947.117.146.894 5.285.094.795.121 6.586.851.362.935 7.097.208.840.796 8.221.364.795.424
BEBAN POKOK PENJUALAN IDR (4.572.129.266.243) (3.562.283.918.725) (4.098.303.913.716) (4.304.251.480.303) (4.745.890.946.780)
LABA KOTOR IDR 3.374.987.880.651 1.722.810.876.396 2.488.547.449.219 2.792.957.360.493 3.475.473.848.645
LABA USAHA 2.532.088.989.105 875.110.841.813 1.483.623.589.635 1.714.002.984.108 2.334.699.319.901
Beban bunga IDR (229.343.710.052) (248.904.547.694) (279.622.105.644) (230.983.260.457) (182.988.610.417)
Keuntungan dari selisih kurs IDR 200.000.000 210.000.000 221.000.000 232.000.000 244.000.000
Bagian rugi entitas asosiasi IDR (791.399.031) (5.430.540.420) 11.476.134.097 22.175.779.858 73.709.967.368
Pendapatan (beban) non operasional lainnya IDR (42.936.703.464) (37.341.741.016) (32.763.426.562) (25.689.964.337) 5.403.401.444
Jumlah Pendapatan (Beban) Keuangan - bersih IDR (272.871.812.547) (291.466.829.130) (300.688.398.109) (234.265.444.936) (103.631.241.606)
LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK IDR 2.259.217.176.559 583.644.012.683 1.182.935.191.526 1.479.737.539.172 2.231.068.078.295
Beban Pajak Penghasilan IDR (209.301.359.927) (114.595.459.475) (169.650.316.194) (190.876.372.399) (225.176.164.088)
LABA (RUGI) TAHUN BERJALAN IDR 2.049.915.816.632 469.048.553.208 1.013.284.875.332 1.288.861.166.773 2.005.891.914.207
Page 104
FAIRNESS OPINION
PT Surya Semesta Internusa Tbk
Lampiran - 07
RASIO KEUANGAN SEBELAH TRANSAKSI
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Aset Lancar 9.215.293.442.196 9.251.005.744.640 10.457.035.773.308 11.460.333.385.276 12.935.655.187.858
Liabilitas Jangka Pendek 1.605.751.837.993 1.577.512.868.367 1.581.452.186.624 1.595.214.925.993 1.629.752.234.060
Rasio Lancar 5,74 5,86 6,61 7,18 7,94
*)Disajikan dalam kali
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Aset Lancar 9.215.293.442.196 9.251.005.744.640 10.457.035.773.308 11.460.333.385.276 12.935.655.187.858
Persediaan 2.641.131.829.134 2.881.837.316.759 2.630.459.751.111 2.326.015.197.772 1.734.315.075.050
Liabilitas Jangka Pendek 1.605.751.837.993 1.577.512.868.367 1.581.452.186.624 1.595.214.925.993 1.629.752.234.060
Rasio Cepat 4,09 4,04 4,95 5,73 6,87
*)Disajikan dalam kali
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Kas dan setara kas 4.736.267.581.300 4.547.464.952.605 5.914.303.277.083 7.112.355.387.491 9.166.241.208.761
Liabilitas Jangka Pendek 1.605.751.837.993 1.577.512.868.367 1.581.452.186.624 1.595.214.925.993 1.629.752.234.060
Rasio Kas 2,95 2,88 3,74 4,46 5,62
*)Disajikan dalam kali
Rasio Likuiditas 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Rasio Lancar 5,74 5,86 6,61 7,18 7,94 6,67
Rasio Cepat 4,09 4,04 4,95 5,73 6,87 5,14
Rasio Kas 2,95 2,88 3,74 4,46 5,62 3,93
*)Disajikan dalam kali ,
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Pendapatan 7.947.117.146.894 5.285.094.795.121 6.586.851.362.935 7.097.208.840.796 8.221.364.795.424
Piutang Usaha 1.525.937.617.412 1.503.368.966.131 1.595.164.310.023 1.706.974.022.686 1.721.114.583.584
Rasio Perputaran Piutang Usaha 70 104 88 88 76
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Beban Pokok Pendapatan 4.572.129.266.243 3.562.283.918.725 4.098.303.913.716 4.304.251.480.303 4.745.890.946.780
Persediaan 2.641.131.829.134 2.881.837.316.759 2.630.459.751.111 2.326.015.197.772 1.734.315.075.050
Rasio Perputaran Persediaan 211 295 234 197 133
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Beban Pokok Pendapatan 4.572.129.266.243 3.562.283.918.725 4.098.303.913.716 4.304.251.480.303 4.745.890.946.780
Utang Usaha 559.996.155.481 569.509.172.640 594.734.207.189 615.289.974.893 574.552.033.598
Rasio Perputaran Utang Usaha 45 58 53 52 44
*)Disajikan dalam hari
Rasio Aktivitas 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Rasio Perputaran Piutang Usaha 70 104 88 88 76 85,30
Rasio Perputaran Persediaan 211 295 234 197 133 214,21
Rasio Perputaran Utang Usaha 45 58 53 52 44 50,48
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Jumlah Liabilitas 4.628.732.274.070 4.688.043.962.970 4.732.477.145.452 4.338.291.300.953 3.812.370.207.392
Jumlah Aset 12.115.980.753.025 12.633.331.854.532 13.679.231.468.646 14.561.543.271.020 16.028.563.593.266
Rasio Liabilitas terhadap Aset 38,20% 37,11% 34,60% 29,79% 23,78%
*)Disajikan dalam persen
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Jumlah Liabilitas 4.628.732.274.070 4.688.043.962.970 4.732.477.145.452 4.338.291.300.953 3.812.370.207.392
Jumlah Ekuitas 7.487.248.478.955 7.945.287.891.563 8.946.754.323.194 10.223.251.970.067 12.216.193.385.874
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 61,82% 59,00% 52,90% 42,44% 31,21%
*)Disajikan dalam persen
Rasio Leverage 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Rasio Liabilitas terhadap Aset 38,20% 37,11% 34,60% 29,79% 23,78% 32,70%
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 61,82% 59,00% 52,90% 42,44% 31,21% 49,47%
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Laba Bruto 3.374.987.880.651 1.722.810.876.396 2.488.547.449.219 2.792.957.360.493 3.475.473.848.645
Pendapatan 7.947.117.146.894 5.285.094.795.121 6.586.851.362.935 7.097.208.840.796 8.221.364.795.424
Margin Laba Bruto 42,47% 32,60% 37,78% 39,35% 42,27%
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Laba Usaha 2.532.088.989.105 875.110.841.813 1.483.623.589.635 1.714.002.984.108 2.334.699.319.901
Pendapatan 7.947.117.146.894 5.285.094.795.121 6.586.851.362.935 7.097.208.840.796 8.221.364.795.424
Margin Laba Usaha 31,86% 16,56% 22,52% 24,15% 28,40%
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Laba Bersih 2.049.915.816.632 469.048.553.208 1.013.284.875.332 1.288.861.166.773 2.005.891.914.207
Pendapatan 7.947.117.146.894 5.285.094.795.121 6.586.851.362.935 7.097.208.840.796 8.221.364.795.424
Margin Laba (Rugi) Bersih 25,79% 8,87% 15,38% 18,16% 24,40%
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Laba (Rugi) Bersih 2.049.915.816.632 469.048.553.208 1.013.284.875.332 1.288.861.166.773 2.005.891.914.207
Jumlah Aset 12.115.980.753.025 12.633.331.854.532 13.679.231.468.646 14.561.543.271.020 16.028.563.593.266
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 16,92% 3,71% 7,41% 8,85% 12,51%
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Laba (Rugi) Bersih 2.049.915.816.632 469.048.553.208 1.013.284.875.332 1.288.861.166.773 2.005.891.914.207
Jumlah Ekuitas 7.487.248.478.955 7.945.287.891.563 8.946.754.323.194 10.223.251.970.067 12.216.193.385.874
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 27,38% 5,90% 11,33% 12,61% 16,42%
Rasio Profitabilitas 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Margin Laba Bruto 42,47% 32,60% 37,78% 39,35% 42,27% 38,89%
Margin Laba (Rugi) Usaha 31,86% 16,56% 22,52% 24,15% 28,40% 24,70%
Margin Laba (Rugi) Bersih 25,79% 8,87% 15,38% 18,16% 24,40% 18,52%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 16,92% 3,71% 7,41% 8,85% 12,51% 9,88%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 27,38% 5,90% 11,33% 12,61% 16,42% 14,73%
Page 105
FAIRNESS OPINION
PT Surya Semesta Internusa Tbk
Lampiran - 08
Proyeksi Posisi Keuangan Setelah Transaksi
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
ASSET
Aset Lancar
Kas dan setara kas IDR 5.423.908.708.864 5.402.191.570.123 6.486.824.408.790 7.861.998.108.557 10.121.124.817.356
Piutang usaha IDR 1.525.937.617.412 1.503.368.966.131 1.595.164.310.023 1.706.974.022.686 1.721.114.583.584
Persediaan IDR 2.641.131.829.134 2.881.837.316.759 2.630.459.751.111 2.326.015.197.772 1.734.315.075.050
Aset lancar lainnya IDR 284.566.583.220 293.289.306.116 295.107.860.161 296.032.830.496 298.073.001.732
Jumlah Aset Lancar IDR 9.875.544.738.631 10.080.687.159.129 11.007.556.330.084 12.191.020.159.511 13.874.627.477.722
Aset Tidak Lancar
Investasi entitas asosiasi IDR 124.732.653.117 89.473.884.287 101.350.018.384 107.019.957.849 170.905.791.106
Aset tetap - net IDR 2.535.001.641.364 3.060.093.626.471 2.923.492.478.593 2.835.825.429.495 2.775.836.454.258
Aset hak guna IDR 78.407.675.807 67.302.020.432 58.682.219.605 46.617.906.138 38.193.881.155
Aset tidak lancar lainnya IDR 162.545.340.540 165.456.578.703 138.670.978.757 111.746.592.262 107.972.278.889
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 2.900.687.310.829 3.382.326.109.893 3.222.195.695.338 3.101.209.885.744 3.092.908.405.408
JUMLAH ASET IDR 12.776.232.049.460 13.463.013.269.021 14.229.752.025.423 15.292.230.045.255 16.967.535.883.130
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang usaha IDR 559.996.155.481 569.509.172.640 594.734.207.189 615.289.974.893 574.552.033.598
Utang bank jangka pendek IDR 183.653.399.772 266.405.450.291 252.591.696.972 145.634.185.050 181.726.927.437
Provisi pengembangan tanah dan lingkungan IDR 20.024.964.986 20.024.964.986 20.024.964.986 20.024.964.986 20.024.964.986
Liabilitas sewa IDR 19.470.687.570 17.848.904.991 17.057.325.013 15.771.890.076 14.903.147.217
Liabilitas jangka pendek lainnya IDR 774.618.451.949 644.129.762.409 696.355.814.229 797.805.732.752 837.856.982.587
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 1.557.763.659.758 1.517.918.255.317 1.580.764.008.389 1.594.526.747.757 1.629.064.055.824
Liabilitas Jangka Panjang
Utang bank jangka panjang IDR 1.354.780.886.076 1.501.629.772.551 1.047.664.670.955 665.558.072.348 164.443.390.286
Liabilitas sewa IDR 71.078.768.123 64.508.830.356 57.464.426.846 49.911.476.973 41.813.468.388
Liabilitas jangka panjang lain IDR 188.212.428.664 194.390.573.298 201.784.270.976 211.175.457.655 219.614.804.138
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR 1.614.072.082.864 1.760.529.176.204 1.306.913.368.777 926.645.006.976 425.871.662.812
JUMLAH LIABILITAS IDR 3.171.835.742.621 3.278.447.431.521 2.887.677.377.166 2.521.171.754.733 2.054.935.718.637
EKUITAS
Modal saham IDR 588.156.180.000 588.156.180.000 588.156.180.000 588.156.180.000 588.156.180.000
Tambahan modal disetor IDR 1.575.144.540.166 1.575.144.540.166 1.575.144.540.166 1.575.144.540.166 1.575.144.540.166
Saldo laba IDR 4.842.496.782.273 5.190.850.439.820 5.927.339.141.985 6.858.762.848.289 8.282.979.054.779
Penghasilan komprehensif lain IDR (71.291.974.448) (71.291.974.448) (71.291.974.448) (71.291.974.448) (71.291.974.448)
Saham treasuri IDR (68.012.645.746) (68.012.645.746) (68.012.645.746) (68.012.645.746) (68.012.645.746)
Lain - lain IDR 187.359.421.762 187.359.421.762 187.359.421.762 187.359.421.762 187.359.421.762
Kepentingan non pengendali IDR 2.550.544.002.832 2.782.359.875.946 3.203.379.984.538 3.700.939.920.499 4.418.265.587.981
JUMLAH EKUITAS IDR 9.604.396.306.839 10.184.565.837.501 11.342.074.648.257 12.771.058.290.523 14.912.600.164.494
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 12.776.232.049.460 13.463.013.269.022 14.229.752.025.423 15.292.230.045.256 16.967.535.883.131
Page 106
FAIRNESS OPINION
PT Surya Semesta Internusa Tbk
Lampiran - 09
Proyeksi Laba Rugi Setelah Transaksi
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
PENDAPATAN IDR 7.947.117.146.894 5.285.094.795.121 6.586.851.362.935 7.097.208.840.796 8.221.364.795.424
BEBAN POKOK PENJUALAN IDR (4.572.129.266.243) (3.562.283.918.725) (4.098.303.913.716) (4.304.251.480.303) (4.745.890.946.780)
LABA KOTOR IDR 3.374.987.880.651 1.722.810.876.396 2.488.547.449.219 2.792.957.360.493 3.475.473.848.645
LABA USAHA 2.532.088.989.105 875.110.841.813 1.483.623.589.635 1.714.002.984.108 2.334.699.319.901
Beban bunga IDR (189.659.667.207) (121.399.429.640) (118.204.726.519) (73.122.265.064) (29.013.152.253)
Keuntungan dari selisih kurs IDR 200.000.000 210.000.000 221.000.000 232.000.000 244.000.000
Keuntungan dari penjualan aset IDR 114.996.052.687 - - - -
Bagian rugi entitas asosiasi IDR (791.399.031) (5.430.540.420) 11.476.134.097 22.175.779.858 73.709.967.368
Pendapatan (beban) non operasional lainnya IDR (42.936.703.464) (37.341.741.016) (32.763.426.562) (25.689.964.337) 5.403.401.444
Jumlah Pendapatan (Beban) Keuangan - bersih IDR (118.191.717.015) (163.961.711.076) (139.271.018.984) (76.404.449.543) 50.344.216.559
LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK IDR 2.413.897.272.090 711.149.130.737 1.344.352.570.651 1.637.598.534.565 2.385.043.536.459
Beban Pajak Penghasilan IDR (230.962.533.714) (114.595.459.475) (169.650.316.194) (190.876.372.399) (225.176.164.088)
LABA (RUGI) TAHUN BERJALAN IDR 2.182.934.738.376 596.553.671.261 1.174.702.254.456 1.446.722.162.166 2.159.867.372.371
Page 107
FAIRNESS OPINION
PT Surya Semesta Internusa Tbk
Lampiran - 10
RASIO KEUANGAN SETELAH TRANSAKSI
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Aset Lancar 9.875.544.738.631 10.080.687.159.129 11.007.556.330.084 12.191.020.159.511 13.874.627.477.722
Liabilitas Jangka Pendek 1.557.763.659.758 1.517.918.255.317 1.580.764.008.389 1.594.526.747.757 1.629.064.055.824
Rasio Lancar 6,34 6,64 6,96 7,65 8,52
*)Disajikan dalam kali
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Aset Lancar 9.875.544.738.631 10.080.687.159.129 11.007.556.330.084 12.191.020.159.511 13.874.627.477.722
Persediaan 2.641.131.829.134 2.881.837.316.759 2.630.459.751.111 2.326.015.197.772 1.734.315.075.050
Liabilitas Jangka Pendek 1.557.763.659.758 1.517.918.255.317 1.580.764.008.389 1.594.526.747.757 1.629.064.055.824
Rasio Cepat 4,64 4,74 5,30 6,19 7,45
*)Disajikan dalam kali
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Kas dan setara kas 5.423.908.708.864 5.402.191.570.123 6.486.824.408.790 7.861.998.108.557 10.121.124.817.356
Liabilitas Jangka Pendek 1.557.763.659.758 1.517.918.255.317 1.580.764.008.389 1.594.526.747.757 1.629.064.055.824
Rasio Kas 3,48 3,56 4,10 4,93 6,21
*)Disajikan dalam kali
Rasio Likuiditas 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Rasio Lancar 6,34 6,64 6,96 7,65 8,52
Rasio Cepat 4,64 4,74 5,30 6,19 7,45
Rasio Kas 3,48 3,56 4,10 4,93 6,21
*)Disajikan dalam kali ,
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Pendapatan 7.947.117.146.894 5.285.094.795.121 6.586.851.362.935 7.097.208.840.796 8.221.364.795.424
Piutang Usaha 1.525.937.617.412 1.503.368.966.131 1.595.164.310.023 1.706.974.022.686 1.721.114.583.584
Rasio Perputaran Piutang Usaha 70 104 88 88 76
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Beban Pokok Pendapatan 4.572.129.266.243 3.562.283.918.725 4.098.303.913.716 4.304.251.480.303 4.745.890.946.780
Persediaan 2.641.131.829.134 2.881.837.316.759 2.630.459.751.111 2.326.015.197.772 1.734.315.075.050
Rasio Perputaran Persediaan 211 295 234 197 133
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Beban Pokok Pendapatan 4.572.129.266.243 3.562.283.918.725 4.098.303.913.716 4.304.251.480.303 4.745.890.946.780
Utang Usaha 559.996.155.481 569.509.172.640 594.734.207.189 615.289.974.893 574.552.033.598
Rasio Perputaran Utang Usaha 45 58 53 52 44
*)Disajikan dalam hari
Rasio Aktivitas 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Rasio Perputaran Piutang Usaha 70 104 88 88 76
Rasio Perputaran Persediaan 211 295 234 197 133
Rasio Perputaran Utang Usaha 45 58 53 52 44
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Jumlah Liabilitas 3.171.835.742.621 3.278.447.431.521 2.887.677.377.166 2.521.171.754.733 2.054.935.718.637
Jumlah Aset 12.776.232.049.460 13.463.013.269.021 14.229.752.025.423 15.292.230.045.255 16.967.535.883.130
Rasio Liabilitas terhadap Aset 24,83% 24,35% 20,29% 16,49% 12,11%
*)Disajikan dalam persen
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Jumlah Liabilitas 3.171.835.742.621 3.278.447.431.521 2.887.677.377.166 2.521.171.754.733 2.054.935.718.637
Jumlah Ekuitas 9.604.396.306.839 10.184.565.837.501 11.342.074.648.257 12.771.058.290.523 14.912.600.164.494
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 33,02% 32,19% 25,46% 19,74% 13,78%
*)Disajikan dalam persen
Rasio Leverage 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Rasio Liabilitas terhadap Aset 24,83% 24,35% 20,29% 16,49% 12,11%
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 33,02% 32,19% 25,46% 19,74% 13,78%
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Laba Bruto 3.374.987.880.651 1.722.810.876.396 2.488.547.449.219 2.792.957.360.493 3.475.473.848.645
Pendapatan 7.947.117.146.894 5.285.094.795.121 6.586.851.362.935 7.097.208.840.796 8.221.364.795.424
Margin Laba Bruto 42,47% 32,60% 37,78% 39,35% 42,27%
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Laba Usaha 2.532.088.989.105 875.110.841.813 1.483.623.589.635 1.714.002.984.108 2.334.699.319.901
Pendapatan 7.947.117.146.894 5.285.094.795.121 6.586.851.362.935 7.097.208.840.796 8.221.364.795.424
Margin Laba Usaha 31,86% 16,56% 22,52% 24,15% 28,40%
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Laba Bersih 2.182.934.738.376 596.553.671.261 1.174.702.254.456 1.446.722.162.166 2.159.867.372.371
Pendapatan 7.947.117.146.894 5.285.094.795.121 6.586.851.362.935 7.097.208.840.796 8.221.364.795.424
Margin Laba (Rugi) Bersih 27,47% 11,29% 17,83% 20,38% 26,27%
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Laba (Rugi) Bersih 2.182.934.738.376 596.553.671.261 1.174.702.254.456 1.446.722.162.166 2.159.867.372.371
Jumlah Aset 12.776.232.049.460 13.463.013.269.021 14.229.752.025.423 15.292.230.045.255 16.967.535.883.130
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 17,09% 4,43% 8,26% 9,46% 12,73%
Keterangan 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Laba (Rugi) Bersih 2.182.934.738.376 596.553.671.261 1.174.702.254.456 1.446.722.162.166 2.159.867.372.371
Jumlah Ekuitas 9.604.396.306.839 10.184.565.837.501 11.342.074.648.257 12.771.058.290.523 14.912.600.164.494
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 22,73% 5,86% 10,36% 11,33% 14,48%
Rasio Profitabilitas 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Margin Laba Bruto 42,47% 32,60% 37,78% 39,35% 42,27% 38,89%
Margin Laba (Rugi) Usaha 31,86% 16,56% 22,52% 24,15% 28,40% 24,70%
Margin Laba (Rugi) Bersih 27,47% 11,29% 17,83% 20,38% 26,27% 20,65%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 17,09% 4,43% 8,26% 9,46% 12,73% 10,39%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 22,73% 5,86% 10,36% 11,33% 14,48% 12,95%
Page 108
FAIRNESS OPINION
PT Surya Semesta Internusa Tbk
Lampiran - 11
Proformas Laporan Keuangan 31 Desember
Nilai Buku Proforma
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
ASSET
Aset Lancar
Kas dan setara kas 1.219.048.850.104 1.287.623.040.428 2.506.671.890.532
Piutang usaha - pihak ketiga 311.038.212.812 311.038.212.812
Tagihan bruto kepada pemberi kerja 758.598.718.146 - 758.598.718.146
Aset keuangan lancar lainnya - pihak ketiga 129.446.433.942 - 129.446.433.942
Piutang retensi 372.949.507.766 372.949.507.766
Persediaan 313.839.608.488 - 313.839.608.488
Uang muka 30.403.738.665 - 30.403.738.665
Pajak dibayar dimuka 64.669.990.128 - 64.669.990.128
Biaya dibayar dimuka 34.891.388.835 - 34.891.388.835
Jumlah Aset Lancar 3.234.886.448.886 1.287.623.040.428 4.522.509.489.314
Aset Tidak Lancar
Aset pajak tangguhan 19.079.445.401 - 19.079.445.401
Investasi pada entitas asosiasi 57.238.580.443 - 57.238.580.443
Investasi saham 92.776.989 - 92.776.989
Investasi pada ventura bersama 35.749.815.455 - 35.749.815.455
Tanah untuk pengembangan 3.092.113.111.615 - 3.092.113.111.615
Properti investasi 691.243.467.410 - 691.243.467.410
Aset tetap 1.047.669.113.597 - 1.047.669.113.597
Aset hak guna 75.606.564.073 - 75.606.564.073
Uang muka lain - lain 94.383.545.357 - 94.383.545.357
Aset tidak lancar lainnya 68.710.260.054 (36.500.000.000) 32.210.260.054
Jumlah Aset Tidak Lancar 5.181.886.680.394 - 36.500.000.000 5.145.386.680.394
JUMLAH ASET 8.416.773.129.280 1.251.123.040.428 9.667.896.169.708
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Pinjaman bank jangka pendek 149.796.265.451 - 149.796.265.451
Utang usaha - pihak ketiga 531.186.102.701 - 531.186.102.701
Liabilitas keuangan jangka pendek lainnya - pihak ketiga 78.179.887.368 - 78.179.887.368
Uang muka dari pelanggan 23.473.077.405 - 23.473.077.405
Liabilitas bruto kepada pemberi kerja 15.512.475.997 - 15.512.475.997
Utang pajak 93.121.485.688 21.661.173.630 114.782.659.318
Beban akrual 46.870.652.555 - 46.870.652.555
Pinjaman jangka panjang yang jatuh tempo dalam waktu setahun
- Bank dan sindikasi 224.670.081.471 (134.634.544.322) 90.035.537.149
- Utang lain - lain pihak ketiga 638.555.000 - 638.555.000
- Liabilitas sewa 17.615.402.042 - 17.615.402.042
Uang muka proyek 322.756.083.370 - 322.756.083.370
Pendapatan ditrima dimuka - jangka pendek 17.241.316.360 - 17.241.316.360
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.521.061.385.408 (112.973.370.692) 1.408.088.014.716
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya - pihak ketiga 27.492.962.147 - 27.492.962.147
Liabilitas pajak tangguhan 1.008.435.061 - 1.008.435.061
Pinjaman jangka panjang setelah dikurangi yang jatuh tempo dalam waktu setahun
- Bank dan sindikasi 2.151.153.216.931 (1.681.315.249.026) 469.837.967.905
- Utang lain - lain pihak ketiga 158.550.000 - 158.550.000
- Liabilitas sewa 66.012.495.881 - 66.012.495.881
Jaminan pelanggan 41.717.258.011 - 41.717.258.011
Liabilitas imbalan kerja 163.616.849.333 - 163.616.849.333
Pendapatan diterima dimuka jangka panjang - net 1.097.607.685 - 1.097.607.685
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 2.452.257.375.049 (1.681.315.249.026) 770.942.126.023
JUMLAH LIABILITAS 3.973.318.760.457 (1.794.288.619.718) 2.179.030.140.739
EKUITAS
Modal saham 588.156.180.000 - 588.156.180.000
Tambahan modal disetor 290.374.540.166 - 290.374.540.166
Selisih transaksi dengan pihak non-pengendali 187.359.421.761 1.230.271.772.215 1.417.631.193.976
Saham treasuri (68.012.645.746) (68.012.645.746)
Saldo laba
- Ditentukan penggunannya 40.000.000.000 - 40.000.000.000
- Tidak ditentukan penggunannya 2.946.505.619.491 61.284.672.435 3.007.790.291.926
Penghasilan komprehensif lain 22.623.715.886 - 22.623.715.886
Kepentingan non-pengendali 436.447.537.265 1.753.855.215.496 2.190.302.752.761
JUMLAH EKUITAS 4.443.454.368.823 3.045.411.660.146 7.488.866.028.969
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS 8.416.773.129.280 1.251.123.040.428 9.667.896.169.708
Check Balance - - -
Page 109
FAIRNESS OPINION
PT Surya Semesta Internusa Tbk
Lampiran - 12
Proformas Laporan Keuangan 31 Desember 2023
Nilai Buku Proforma
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
PENDAPATAN USAHA 4.537.653.827.301 - 4.537.653.827.301
BEBAN LANGSUNG (3.210.471.315.180) - (3.210.471.315.180)
LABA KOTOR 1.327.182.512.121 - 1.327.182.512.121
Beban penjualan (79.414.433.641) - (79.414.433.641)
Beban umum dan administrasi (653.193.403.307) (32.050.206.652) (685.243.609.959)
Penghasilan lainnya 43.252.933.394 114.996.052.717 158.248.986.111
Beban lainnya (48.334.508.834) - (48.334.508.834)
LABA USAHA 589.493.099.733 82.945.846.065 672.438.945.798
Beban pajak final (96.949.371.406) - (96.949.371.406)
Beban keuangan (207.490.545.720) - (207.490.545.720)
Bagian rugi entitas asosiasi (6.157.935.131) - (6.157.935.131)
Bagian laba (rugi) entitas ventura bersama (3.794.698.038) - (3.794.698.038)
LABA SEBELUM PAJAK 275.100.549.438 82.945.846.065 358.046.395.503
Beban pajak penghasilan (43.554.786.185) (21.661.173.630) (65.215.959.815)
LABA TAHUN BERJALAN 231.545.763.253 61.284.672.435 292.830.435.688
Names mentioned 80 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Untuk Dipergunakan Oleh
p.1
unresolved
org
TOTO SUHARTO & REKAN
p.1 ×4
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya.
p.2 ×10
unresolved
org
PT Puri Bumi Lestari
p.2 ×9
unresolved
org
KJPP Toto Suharto dan Rekan
p.2 ×2
unresolved
org
KJPP Toto Suharto
p.2 ×11
unresolved
org
PT Anarawata Puspa Utama
p.2 ×2
unresolved
org
Bank SCS
p.3 ×2
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Amir
p.4
unresolved
org
Mawar dan Rekan
p.5 ×4
unresolved
org
Kota Nusantara
p.6 ×4
unresolved
org
Bank Indonesia
p.7 ×24
unresolved
org
Bank Sindikasi
p.8 ×9
unresolved
org
Rekan Ir. Toto Suharto.
p.9
unresolved
person
Ir. Toto Suharto., M.Sc., MAPPI (Cert.)
· Pimpinan Rekan
p.9
unresolved
person
Ufik Kurniasih
p.15 ×2
unresolved
person
CSA.
p.15 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan B. Penilai
p.17
unresolved
—
Ekonomika
p.17
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.18
unresolved
org
Identifikasi Status Penilai KJPP Toto Suharto & Rekan
p.28
unresolved
org
PT Actual Kencana Appraisal
p.28
unresolved
org
Jasa Penilai Toto Suharto & Rekan
p.28
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.28 ×3
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto & Rekan
p.28
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto
p.28
unresolved
org
PT Multi Investments Limited
p.29
unresolved
—
Bab I - Pendahuluan
p.29
unresolved
org
PT Suryacipta
p.30 ×4
unresolved
org
KJPP TnR
p.31 ×15
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf
p.33 ×3
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.34 ×5
unresolved
org
KJPP TnR. Bab I
p.36
unresolved
person
Umi Sutamto
p.39
unresolved
person
Subagio Reksodiputro
p.39
unresolved
org
PT Multi Investments Ltd. Akta
p.39
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.39
unresolved
person
Kumala Tjahjani Widodo
· Notaris
p.39 ×2
unresolved
org
Kementerian
p.39
unresolved
org
Menteri Investasi
p.40
unresolved
org
Sentral Efek Indonesia
p.40
unresolved
org
PT Arman Investments
p.41
unresolved
org
PT Arman Investments Utama
p.41
unresolved
org
PT Persada
p.41
unresolved
org
Reksa Dana Syariah HPAM
p.41
unresolved
person
Ir. Hagianto Kumala
· Presiden Komisaris
p.41 ×2
unresolved
person
Crescento Hermawan
· Presiden Komisaris
p.41 ×2
unresolved
person
Steen Dahl Poulsen
· Komisaris
p.41
unresolved
person
Frans Bedjo Wiantono
· Komisaris
p.41
unresolved
person
Irawan Chandra
· Komisaris Independen
p.41
unresolved
org
Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.42
unresolved
org
PT Dwimuria Utama Andalan
p.42
unresolved
org
Bank Indonesia Triwulan IV
p.46
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.500
16387 ms
12 Sep 2026 23:02
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'dalam Pendapat Kewajaran ini dimana Perseroan '
'merencanakan untuk'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'dalam Pendapat Kewajaran ini dimana Perseroan merencanakan '
'untuk',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': '2023-12-31',
'value': '169.81'}