Back to announcement
20240611_SSIA_Rencana Transaksi Material Dengan Persetujuan RUPS_31660067_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review SSIASource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 172
Page 1
----- . I
•••• I
•••• I
•••• I
• ._ •• I
LAPORAN PENILAIAN 36,50% SAHAM
PT SURYACIPTA SWADAYA
Untuk Kepentingan
PT SURYACIPTA SWADAYA
The Manor Building Lantai 3, Suryacipta City of
Industry, Jl. Surya Utama Kav. C1, Kec. Ciampel,
Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat
No. File : 00204/2.0055-00/BS/03/0060/0/VI/2024 TOTO SUHARTO & REKAN
Business & .Properry Vaiuer
License No : 2.09.0055
JI. Hayam Wuruk No.1-RK Jakarta 10120, Indonesia
Ph : +6221-3456783 (Hunting)
Fax: +6221-3813419
Website : http://www.tnr.co.id
Email : tnr@tnr.co.id
Page 2
No. File : 00204/2.0055-00/BS/03/0060/0/VI/2024
Jakarta, 7 Juni 2024
Kepada Yth,
DIREKSI
PT Suryacipta Swadaya
The Manor Building Lantai 3
Suryacipta City of Industry
Jalan Surya Utama Kav. C1, Kec. Ciampel,
Kabupaten Karawang,
Provinsi Jawa Barat
Perihal : Laporan Penilaian 36,50% Saham PT Suryacipta Swadaya
Dengan hormat,
Berdasarkan persetujuan Surat Penawaran Nomor : M.PS.24.00.0019.r1, tanggal
18 April 2024, kami telah melakukan Penilaian 36,50% Saham PT Suryacipta Swadaya
yang bergerak dalam bidang kawasan industri.
Sebelumnya kami telah menyusun dan menerbitkan laporan Penilaian 36,50% Saham PT
Suryacipta Swadaya dengan No. File : 00174/2.0055-00/BS/03/0060/0/V/2024,
Tanggal 13 Mei 2024.
Sehubungan dengan adanya surat tanggapan dari Otoritas Jasa Keuangan
Nomor : S-245/PM.023/2024, tanggal 31 Mei 2024, perihal “Perubahan dan/atau
Tambahan Informasi atas Rencana Transaksi Pengalihan Saham PT Suryacipta Swadaya
dan Penerbitan Saham PT Suryacipta Swadaya kepada PT Anarawata Puspa Utama”,
maka dengan ini kami menerbitkan kembali laporan Penilaian 36,50% Saham
PT Suryacipta Swadaya untuk menambahkan penjelasan dan pengungkapan atas asumsi
yang digunakan dengan penyesuaian kesimpulan yang dihasilkan.
Penilaian ini kami laksanakan dengan mengacu kepada Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan (POJK) 35/POJK.04/2020, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK)
17/2020 serta Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi
VII tahun 2018 dari Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Kami menggunakan
pendekatan dan metode yang lazim dalam melakukan kajian serta analisis berbagai
data dan informasi yang relevan, dengan suatu batasan kondisi bahwa secara
fundamental asumsi-asumsi yang mendasari kajian dan analisis penilaian tersebut
terpenuhi.
Melalui berbagai pertimbangan objektivitas dan kewajaran suatu nilai, maka pada
akhirnya kami berkesimpulan bahwa nilai yang dipengaruhi oleh variabel pasar
merupakan nilai yang paling representatif karena nilai tersebut terjadi oleh adanya
mekanisme harga pasar sebagai titik ekuilibrium antara penjual dan pembeli.
i
Page 3
Nilai Pasar 36,50% Saham PT Suryacipta Swadaya yang dihasilkan dalam laporan ini
merupakan indikasi nilai yang akan digunakan dalam rangka untuk kepentingan
Transaksi pada Perusahaan Terbuka per 31 Desember 2023.
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Pendekatan
Pendapatan dan Pendekatan Aset, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar 36,50%
Saham PT Suryacipta Swadaya per tanggal 31 Desember 2023 adalah sebesar :
Rp2.894.692.152.870,00
(Dua triliun delapan ratus sembilan puluh empat miliar enam ratus sembilan puluh dua juta
seratus lima puluh dua ribu delapan ratus tujuh puluh rupiah)
Akhirnya, sesuai dengan praktek standar yang biasa kami lakukan, maka kami
menegaskan bahwa laporan ini bersifat rahasia kepada Pemberi Tugas dan Pengguna
Laporan sesuai dengan keperluan yang tertulis.
Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga, dan baik sebagian maupun
keseluruhan laporan atau rujukan terhadap laporan ini tidak dibenarkan untuk
diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk
dikomunikasikan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari
kami untuk format maupun konteks di mana akan dimunculkan.
Laporan Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang
berwenang dan stempel perusahaan (corporate seal) dari KJPP TOTO SUHARTO &
REKAN ("TnR").
Hormat kami,
KJPP Toto Suharto & Rekan
Ir. Toto Suharto., M.Sc., MAPPI (Cert.)
Pimpinan Rekan
No. MAPPI : 93-S-00361
No. Register Penilai : RMK-2017.00012
No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00060
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P) dan Penilaian Bisnis (B)
No. STTD OJK : STTD.PPB-19/PJ-1/PM.02/2023
No. Lisensi Penilai BPN : 943/SK-PT.01.01/VII/2022
No. STTD IKNB : 008/NB.122/STTD-P/2017
ii
Page 4
SURAT PERNYATAAN/REPRESENTASI
Page 5
Page 6
Page 7
PERNYATAAN PENILAI
Page 8
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan sebagai penilai, Kami menerangkan bahwa:
1. Laporan penilaian ini telah dibuat dengan menjaga integritas dan independensi
Penilai Publik, dan penilaian pada penugasan ini disusun mengacu pada Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan (POJK) 35/POJK.04/2020, Surat Edaran Otoritas Jasa
Keuangan (SEOJK) 17/2020 dan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
Penilaian Indonesia (KEPI & SPI Edisi VII 2018).
2. Kami bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Usaha dan opini atau
kesimpulan akhir.
3. Penugasan penilaian telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada Tanggal
Penilaian 31 Desember 2023.
4. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan
Penilaian Usaha ini.
5. Penugasan penilaian professional telah dilaksanakan sesuai dengan Peraturan
Perundang-undangan yang berlaku.
6. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian professional telah
disajikan sebagai Kesimpulan Nilai.
7. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
8. Kesimpulan dalam laporan ini telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi
pembatas.
9. Data ekonomi dan industri dalam laporan ini diperoleh dari berbagai sumber
yang kami yakini dan dapat dipertanggungjawabkan.
10. Kami telah melakukan wawancara/pengumpulan data dan telah bekerja secara
profesional, bertindak secara independen.
11. Keterangan-keterangan dan pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar
analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalamnya adalah benar
12. Analisa, pendapat dan kesimpulan dalam laporan ini bebas dari konflik
kepentingan atas obyek yang dinilai maupun pihak lain yang terlibat.
13. Imbalan jasa penilaian sama sekali tidak tergantung pada kesimpulan nilai yang
tercantum dalam laporan ini.
14. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan
dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah.
15. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah
menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
iii
Page 9
Selanjutnya Laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan
yang mempengaruhi analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam Laporan
Hasil Penilaian ini.
No. Nama Tanda Tangan
1. Penanggung Jawab :
Ir. Toto Suharto, M.Sc., MAPPI (Cert.) …………………………
No. MAPPI : 93-S-00361
No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00060
No. Register Penilai : RMK-2017.00012
Kualifikasi Penilai : Properti & Bisnis
2. Reviewer :
Ufik Kurniasih, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.) …………………………
No. MAPPI : 11-S-03071
No. Register Penilai : RMK-2017.00450
Kualifikasi Penilai : Properti & Bisnis
3. Penilai :
Henrianto, S.Pi., MM., M.Ec.Dev., CSA., MAPPI (Cert.) …………………………
No. MAPPI : 19-S-09317
No. Register Penilai : RMK-2019.02918
Kualifikasi Penilai : Properti & Bisnis
iv
Page 10
KUALIFIKASI TIM PENILAI
Page 11
KUALIFIKASI TIM PENILAI
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Toto Suharto & Rekan
A. Penanggung Jawab
1 Nama Lengkap Ir. Toto Suharto, M.Sc, MAPPI (Cert.)
2 Pendidikan Strata 2 (S-2)
3 Lembaga - S-1 Institut Pertanian Bogor (IPB
Pendidikan University)
- S-2 Penilaian Universiti Teknologi
Malaysia
4 Pengalaman Kerja - Memiliki pengalaman lebih dari 29
Penilai tahun di bidang penilaian properti dan
bisnis serta konsultan
- Mendapatkan akreditasi dari MAPPI
sebagai penilai bersertifikat dan
memperoleh ijin Penilai Publik Properti
dan Bisnis (PB) dari Kementerian
Keuangan
B. Reviewer
1 Nama Lengkap Ufik Kurniasih, S.E, M.Ec.Dev, MAPPI (Cert.)
2 Pendidikan Strata 2 (S-2)
3 Lembaga - S-1 Universitas Muhammadiyah
Pendidikan Yogyakarta
- S-2 Ekonomika Pembangunan
Universitas Gadjah Mada
4 Pengalaman Kerja - Memiliki pengalaman lebih dari 10
Penilai tahun di bidang penilaian properti dan
bisnis serta konsultan
- Mendapatkan akreditasi dari MAPPI
sebagai penilai Bersertifikat (S)
C. Penilai
1 Nama Lengkap Henrianto, S.Pi, MM, M.Ec.Dev, CSA, MAPPI
(Cert.)
2 Pendidikan Strata 2 (S-2)
3 Lembaga - S-1 Perikanan Universitas Hasanuddin
Pendidikan (2016)
- S-1 Akuntansi Universitas Terbuka
(2020-Sekarang)
- Pendidikan Profesi Akuntansi (PPAk)
Universitas Padjajaran (2023 –
Sekarang)
- S-2 Ekonomi Pembangunan Universitas
Gadjah Mada (2020)
- S-2 Manajemen UPN Veteran
Yogyakarta (2022)
v
Page 12
- S-3 Ilmu Ekonomi Institut Pertanian
Bogor (2020-Sekarang)
4 Pengalaman Kerja - Memiliki pengalaman lebih dari 4 tahun
Penilai di bidang penilaian properti dan bisnis
serta konsultan
- Mendapatkan akreditasi dari MAPPI
sebagai penilai Bersertifikat (S)
- Memperoleh Izin Penilai Publik Properti
dari Kementerian Keuangan
- Brevet Pajak A dan B dari Asosiasi
Konsultan Pajak Publik Indonesia
- Memperoleh lisensi sebagai teknisi
pajak (Certified Tax Technician) dari
Asosiasi Teknisi Pajak Indonesia
- Memperoleh lisensi sebagai Wakil
Perantara Pedagang Efek dari
Otoritas Jasa Keuangan
- Memperoleh lisensi sebagai Analisis
Efek dari BNSP LSP Pasar Modal
vi
Page 13
RINGKASAN EKSEKUTIF
Page 14
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
RINGKASAN EKSEKUTIF
Latar Belakang
PT Suryacipta Swadaya, untuk (selanjutnya disebut “Perseroan”) merupakan
perusahaan yang kegiatan usaha utamanya bergerak dibidang kawasan industri.
Perseroan berlokasi di The Manor Building Lantai 3, Suryacipta City of Industry, Jalan
Surya Utama Kav. C1, Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa
Barat.
PT Surya Semesta Internusa Tbk (selanjutnya disebut “SSIA”) merupakan Holding
perusahaan yang bergerak di bidang pengembangn properti dan real estate,
konstruksi dan perhotelan, SSIA memiliki penyertaan saham di PT Suryacipta Swadaya
sebesar 99,99%.
KJPP Toto Suharto dan Rekan (selanjutnya disebut “TnR” atau “Kami”) telah menerima
penugasan dari Perseroan untuk memberikan pendapat atas Nilai Pasar sebagian
kepemilikan atau 36,5% Saham milik SSIA per tanggal 31 Desember 2023 dengan
mengacu kepada persetujuan atas Surat Penawaran Nomor : M.PS.24.00.0019.r1,
tanggal 18 April 2024. Hal ini untuk menunjang keperluan Rencana Transaksi Pada
Perusahaan Terbuka dalam rangka Divestasi Saham.
Identifikasi Status Penilai
KJPP Toto Suharto & Rekan (TnR) awalnya adalah PT Actual Kencana Appraisal (AKA)
yang telah aktif dalam usaha penilaian sejak Tahun 1984. Tahun 2007 AKA berubah
menjadi Usaha Jasa Penilai Toto Suharto & Rekan mengikuti Peraturan Menteri Keuangan
yang mengatur tentang jasa penilai publik di Indonesia.
TnR ditetapkan sebagai Kantor Jasa Penilai Publik resmi berdasarkan Keputusan
Menteri Keuangan Nomor : 1009/KM.1/2009, tanggal 28 Juli 2009, dengan Surat
Ijin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik (SIUKJPP) Nomor : 2.09.0055 dan terdaftar
sebagai profesi penunjang pasar modal atas nama :
• Ir. Toto Suharto, M.Sc., MAPPI (Cert.)
- No. MAPPI : 93-S-00361
- No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00060
- Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti & Bisnis
- STTD OJK No. : STTD.PPB-19/PJ-1/PM.02/2023
- No. Lisensi Penilai BPN : 943/SK-PT.01.01/VII/2022
- No. STTD IKNB : 008/NB.122/STTD-P/2017
Ringkasan Eksekutif vii
Page 15
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
Penilai yang bertandatangan dalam laporan ini bertindak dalam kapasitasnya
sebagai Pemimpin Rekan dalam Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto & Rekan,
penyedia jasa penilaian independen.
Penilai tidak sedang memiliki atau memiliki potensi benturan kepentingan dengan
Pemberi Tugas ataupun dengan Objek Penilaian. Oleh karena itu, Penilai berada
dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak.
Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi tugas dan pengguna laporan adalah sebagai berikut :
Nama : PT Suryacipta Swadaya
Bidang Usaha : Pengembang Kawasan Industri
Alamat : The Manor Building Lantai 3, Suryacipta City of Industry,
Jalan Surya Utama Kav. C1, Kecamatan Ciampel,
Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat
Nomor Telepon : (0267) 440088
Nomor Faksimile : (0267) 440077
Email : info@suryacipta.com
Website : www.suryacipta.com
Objek Penilaian dan Kepemilikan
Sesuai dengan penugasan yang diterima KJPP Toto Suharto dan Rekan, objek penilaian
adalah untuk sebagian atau 36,5% kepemilikan saham milik SSIA. Perseroan
merupakan perusahaan tertutup yang berbadan hukum Perseroan Terbatas dimana
kepemilikannya didasarkan pada ketentuan yang diatur secara sah dalam akta
pendirian Perusahaan.
Maksud dan Tujuan Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar Saham
Perseroan per 31 Desember 2023 untuk keperluan Transaksi pada Perusahaan
Terbuka dalam rangka Divestasi Saham. Penilaian saham ini akan dilaksanakan
dengan mengacu kepada peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35/PJOK.04/2020,
Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) 17/2020 dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018 yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia (MAPPI).
Ringkasan Eksekutif viii
Page 16
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya Dasar Nilai yang Digunakan Dasar nilai yang digunakan sesuai dengan maksud dan tujuan Penilaian adalah Nilai Pasar. Pengertian ”Nilai Pasar” (Market Value) sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 35/POJK.04/2020 dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018, didefinisikan sebagai berikut : Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu properti atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (POJK 35/POJK/04/2020, Pasal 1, Butir 14). Tanggal Penilaian Tanggal efektif penilaian adalah per 31 Desember 2023, dimana batas tersebut diambil atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. Analisis perhitungan Nilai Pasar saham dilaksanakan menggunakan parameter dan laporan keuangan audited per tanggal 31 Desember 2023. Asumsi dan Asumsi Khusus Dalam penyusunan pendapat independen atas Nilai Pasar 36,5% Saham Perseroan, untuk meyakinkan bahwa rencana transaksi dapat dilaksanakan pada kondisi arm’s length didalam Batasan komersial yang berlaku umum dan tidak merugikan kepentingan-kepentingan pihak perusahaan dan para pemegang saham, kami menggunakan beberapa asumsi antara lain : 1. Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan aksi korporasi yang akan dilakukan pada tanggak penilaian ini diterbitkan. 2. Penilaian ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan Sebagian dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang menyesatkan atas proses yang mendasari penilaian. Penyusunan penilaian ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan melalui analisis yang tidak lengkap. 3. Kami mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan penilaian ini sampai dengan tanggal terjadinya rencana aksi korporasi tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan penilaian ini. Kami tidak bertanggungjawab untuk menegaskan Kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat kami karena adanya Ringkasan Eksekutif ix
Page 17
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah
tanggal penerbitan Laporan Penilaian ini.
4. Menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang bersifat non-disclaimer opinion;
5. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis telah melakukan penelaahan atas dokumen
yang digunakan dalam proses Penilaian;
6. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber
yang dapat dipercaya keakuratannya;
7. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty);
8. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas pelaksanaan
Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan yang telah disesuaikan;
9. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas Laporan Penilaian
Bisnis dan kesimpulan Nilai; dan
10. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis telah memperoleh informasi atas status hukum
objek Penilaian dari pemberi tugas.
Konfirmasi Penilaian Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK)
35/2020, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK Nomor
17/SEOJK.04/2020) Dan Standar Penilaian Indonesia (SPI 2018)
Laporan Penilaian ini telah disusun dengan dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 35/POJK.04/2020 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, Surat Edaran Otoritas
Jasa Keuangan Nomor 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal serta Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
Penilaian Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII-2018 yang berlaku sebagaimana ditetapkan
oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
Gambaran Umum Perseroan
Perseroan didirikan berdasarkan Akta No. 61 tertanggal 26 Februari 1990 dari
Rukmasanti Hardjasatya, S.H., notaris di Jakarta. Akta pendirian ini disahkan oleh
Menteri Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat Keputusannya No. C2-
6182.HT.01.Th.91 tanggal 29 Oktober 1991. Anggaran dasar Perusahaan telah
mengalami beberapa kali perubahan, terakhir Berdasarkan Akta No. 13 tertanggal
10 Agustus 2022 dari Viondi Yonatan, S.H., M.Kn. notaris di Kabupaten Karawang.
Akta perubahan ini telah diterima oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dengan Surat No. AHU-0056733.AH.01.02.Tahun 2022 tertanggal
10 Agustus 2022.
Sesuai dengan pasal 3 (tiga) anggaran dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan
Perusahaan adalah berusaha dalam bidang pengembangan kawasan industri berikut
seluruh sarana penunjangnya, antara lain pembangunan perumahan, perkantoran dan
Ringkasan Eksekutif x
Page 18
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya pertokoan, pembangunan, dan pengelolaan instalasi air bersih, gas, telepon, listrik serta sarana-sarana lain yang diperlukan dalam menunjang pengelolaan kawasan industri. Perusahaan mulai beroperasi secara komersial pada Juni 1995 dan pada saat ini, Perusahaan menjalankan usaha dibidang kawasan industri, yaitu penjualan tanah kawasan industri dan pabrik, pembangunan, dan pengelolaan air bersih serta pengolahan limbah. Perusahaan tergabung dalam kelompok usaha PT Surya Semesta Internusa Tbk. Perusahaan berdomisili di Karawang dengan kawasan industri yang dikembangkannya berlokasi di Karawang. Kantor pusat Perusahaan beralamat di The Manor Office Lantai 3, Suryacipta City of Industry, Jl. Surya Utama Kav. C-1, Desa Kutamekar, Kecamatan Ciampel, Karawang, Jawa Barat. Susunan Pengurus Perseroan Berdasarkan Akta No. 10 tertanggal 26 April 2021 dari Fiefie Pieter, S.H., notaris di Jakarta, susunan pengurus Perseroan pada 31 Desember 2023 adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris Presiden Komisaris : Ir. Eddy Purwana Wikanta Wakil Presiden Komisaris : Drs. H. Sudirman Maman Rusdi Komisaris : Henky Karel Walla Komisaris : The Jok Tung Komisaris : Hendro Santoso Dewan Direksi Presiden Direktur : Johannes Suriadjaja Wakil Presiden Direktur : Wilson Effendy Direktur : Hudaya Arryanto Sumandhija Direktur : Didi Wihardi Direktur : Petrus Kosasi Karto Tinjauan Makro Ekonomi dan Industri • Pertumbuhan ekonomi dunia melambat dengan ketidakpastian pasar keuangan yang mereda. Pertumbuhan ekonomi global 2023 diprakirakan tetap sebesar 3,0%. Pertumbuhan ekonomi tersebut didukung oleh konsumsi rumah tangga dan investasi. Penurunan inflasi di negara maju, termasuk AS, berlanjut, meski masih berada di atas sasaran, sementara inflasi Tiongkok menurun dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi yang melambat. • Pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan dalam kisaran 4,5-5,3%, didorong oleh konsumsi dan investasi sejalan dengan akselerasi belanja Pemerintah pada akhir tahun dan percepatan penyelesaian beberapa Proyek Strategis Nasional (PSN). Pada 2024, pertumbuhan ekonomi diprakirakan meningkat dalam kisaran 4,7- Ringkasan Eksekutif xi
Page 19
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
5,5% didukung oleh permintaan domestik utamanya berlanjutnya pertumbuhan
konsumsi, termasuk dampak positif penyelenggaraan pemilu, serta peningkatan
investasi khususnya bangunan sejalan dengan berlanjutnya pembangunan PSN
termasuk Ibu Kota Nusantara (IKN).
• Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) 2023 diprakirakan mencatat surplus sehingga
mendukung ketahanan eksternal. Surplus neraca perdagangan berlanjut pada
Desember 2023 yang tercatat 3,3 miliar dolar AS dipengaruhi oleh kinerja ekspor
komoditas utama Indonesia yang tetap kuat, seperti batu bara serta besi dan baja.
Perkembangan ini mendukung transaksi berjalan 2023 tetap sehat dan
diprakirakan dalam kisaran surplus 0,4% sampai dengan defisit 0,4% dari PDB.
• Posisi cadangan devisa Indonesia pada akhir Desember 2023 tercatat meningkat
menjadi 146,4 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,7 bulan impor atau
6,5 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri pemerintah, serta berada di
atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
• Nilai tukar Rupiah hingga 16 Januari 2024 relatif stabil, hanya melemah 1,24%
dari akhir Desember 2023, dengan kebijakan stabilisasi Bank Indonesia dan
kembali masuknya aliran portofolio asing, sejalan dengan tetap menariknya imbal
hasil aset keuangan domestik dan tetap positifnya prospek ekonomi Indonesia.
• Inflasi IHK Desember 2023 tercatat sebesar 2,61% (yoy) menurun dari tahun
sebelumnya sebesar 5,51% (yoy) sehingga berada dalam kisaran 3,01%.
Penurunan inflasi dipengaruhi oleh terjaganya berbagai komponen inflasi sebagai
hasil nyata konsistensi kebijakan moneter Bank Indonesia yang pro-stability serta
sinergi erat kebijakan Bank Indonesia dengan Pemerintah Pusat dan Daerah.
• Prospek sektor properti global di 2024 diperkirakan diwarnai ketidakpastian,
seiring dengan prospek pertumbuhan ekonomi yang masih berjalan lambat.
Sejumlah lembaga internasional, seperti IMF dan World Bank dan lembaga lainnya
telah mempublikasikan outlook-nya pada tahun 2024 ini.
• Sejauh ini, kondisi sektor properti global yang kurang baik tersebut tidak
memengaruhi kinerja sektor properti di Indonesia. Hal ini antara lain disebabkan
pasar properti kita belum terkoneksi (not interconnected) dengan pasar properti
global. Pasar properti kita relatif masih "tradisional" yang belum melibatkan
instrumen keuangan yang global wide.
• Potensi bagi bisnis properti ke depan masih relatif besar. Saat ini,
angka backlog perumahan mencapai 9,9 juta keluarga yang belum memiliki rumah.
Kemudian, setiap tahun diperkirakan sebanyak 700 ribu - 800 ribu keluarga baru
yang tentunya juga membutuhkan hunian. Di sisi lain, bila mengacu pada dokumen
visi dan misi para calon presiden dan wakil presiden periode 2024-2029 terlihat
bahwa mereka memiliki komitmen tinggi terkait penyediaan perumahan dan hunian
yang layak.
Ringkasan Eksekutif xii
Page 20
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya Analisis Industri Analisis industri dan pesaing diperlukan untuk mengetahui potensi-potensi yang dimiliki, memiliki pengetahuan akan tren pasar, dan mengenali kendala-kendala yang akan dihadapi. Sebuah industri memiliki perbedaan antara industri lainnya. Maka dari itu, diperlukan analisis industri yang terfokus pada tren industri tertentu. Dengan melakukan analisis industri manajemen dapat meminimaliskan kendala dan resiko yang akan muncul dengan mempersiapkan diri untuk menghadapi hal buruk. Modal yang dibutuhkan untuk memasuki industri ini cukup besar, mengingat mahalnya harga properti dengan luasan yang sesuai kebutuhan. Sehingga yang dapat masuk ke industri ini adalah pengusaha-pengusaha bermodal besar ataupun perusahaan- perusahaan yang telah mapan. Jadi dengan kondisi tersebut di atas, maka kecil kemungkinannya pendatang baru untuk dapat memasuki industri ini, karena banyaknya barrier to entry, yang sengaja dibuat agar tidak meruntuhkan pemain yang sudah ada. Banyak perusahaan sejenis yang menyediakan fasilitas dan kualitas pelayanan yang sama akan membawa pada tingkat persaingan dalam industri yang semakin kompetitif. Persaingan di industri pengembang properti dan real estate cukup ketat. Perseroan perlu mempersiapkan strategi bisnis yang terbaik agar dapat bertahan dan terus berkembang. Perseroan juga dituntut untuk dapat mengikuti perkembangan kebutuhan konsumen untuk dapat terus meningkatkan pangsa pasar dan profit bagi Perseroan. Daya tawar konsumen dalam industri properti merujuk pada kemampuan konsumen untuk mempengaruhi harga, kualitas, dan layanan yang ditawarkan oleh perusahaan properti. Beberapa faktor yang memengaruhi daya tawar konsumen dalam industri properti termasuk konsumen memiliki pilihan yang luas dalam hal tipe properti, lokasi, dan harga. Ini memberi mereka kemampuan untuk memilih properti yang sesuai dengan preferensi, kebutuhan, dan anggaran mereka. Selain itu, kemajuan teknologi dan akses mudah ke internet memungkinkan konsumen untuk dengan mudah mendapatkan informasi tentang berbagai properti yang tersedia di pasar. Mereka dapat membandingkan harga, fitur, dan lokasi properti dari berbagai sumber sebelum membuat keputusan pembelian atau penyewaan. Konsumen sering memiliki kekuatan untuk bernegosiasi harga properti, terutama dalam pasar di mana penawaran lebih besar dari permintaan. Mereka dapat memanfaatkan kondisi pasar atau menawarkan pembelian tunai untuk mendapatkan harga yang lebih baik. Persaingan dalam industri properti membawa sejumlah risiko yang harus dipertimbangkan oleh perusahaan properti. Risiko utama yang terkait dengan persaingan dalam industri properti seperti persaingan dalam penurunan harga properti, terutama jika pasar kelebihan pasokan. Hal ini dapat mengakibatkan penurunan margin keuntungan bagi perusahaan properti. Persaingan yang kuat dapat membuat pasar properti menjadi tidak stabil. Fluktuasi harga dan permintaan dapat memengaruhi keseimbangan keuangan perusahaan properti, terutama jika mereka tidak memiliki strategi yang tepat untuk menghadapi ketidakpastian pasar. Ringkasan Eksekutif xiii
Page 21
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
Penilaian Saham
Prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan metode penilaian
perusahaan atau ekuitas sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK)
35/POJK.04/2020 dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) 17/2020.
Ada 3 (tiga) pendekatan dalam penilaian usaha yang umum digunakan selama ini,
yaitu :
a. Pendekatan Aset - POJK 35, Pasal 1 angka 17
Pendekatan Aset dapat digunakan untuk memperoleh indikasi nilai dari suatu
entitas, kapital yang diinvestasikan (invested capital), struktur permodalan (capital
structure), dan / atau Nilai Aset Bersih perusahaan (ekuitas).
b. Pendekatan Pasar - POJK 35, Pasal 1 angka 18
Pendekatan Pasar membandingkan perusahaan yang dinilai dengan perusahaan
sebanding, kepentingan kepemilikan perusahaan dan surat berharga yang
diperjualbelikan di pasar serta transaksi relevan atas saham perusahaan yang
sebanding. Transaksi sebelumnya atau penawaran atas komponen perusahaan juga
dapat merupakan indikasi nilai.
c. Pendekatan Pendapatan - POJK 35, Pasal 1 angka 19
Pendekatan Pendapatan dapat digunakan untuk memperkirakan Nilai dengan
mengantipasi dan mengkuantifikasi kemampuan Obyek Penilaian dalam
menghasilkan imbal balik (return) yang akan diterima dimasa datang.
Pemilihan Metode Penilaian
Penilaian Saham Perseroan didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan dilakukan berdasarkan pada data yang disediakan oleh Manajemen
Perseroan, analisis historis atas Laporan Posisi Keuangan, Laporan Laba/Rugi
Komprehensif dan Laporan Arus Kas, pengkajian atas kondisi operasi, dan manajemen
serta sumber daya yang dimiliki Perseroan.
Dalam mengaplikasikan berbagai metode penilaian untuk menentukan Nilai Pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada Laporan Keuangan yang representatif.
Oleh karenanya diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku Laporan Posisi Keuangan
dan normalisasi Laporan Laba/Rugi yang biasanya disusun oleh akuntan berdasarkan
nilai historis. Bagaimanapun nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam
Laporan Posisi Keuangan dan Laporan Laba/Rugi adalah nilai perolehan dan tidak
mencerminkan nilai ekonomis yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai business
interest saat penilaian tersebut.
Ringkasan Eksekutif xiv
Page 22
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
Dalam melakukan penilaian saham Perseroan, untuk memperoleh hasil penilaian yang
akurat dan obyektif, maka pendekatan yang dapat diterapkan untuk memperkirakan
Nilai Pasar Perseroan adalah dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
dengan metode Discounted Cash Flow (DCF) dan Pendekatan Aset (Asset Based
Approach) dengan metode Adjusted Book Value (ABV). Hal ini berdasarkan beberapa
pertimbangan terhadap kondisi Perseroan dan kondisi makro, seperti:
• Perseroan masih beroperasi dalam menjalankan usaha dibidang kawasan industri
per tanggal penilaian.
• Perseroan adalah perusahaan yang diidentifikasi memiliki arus kas keuntungan
ekonomi di masa depan dalam bentuk pendapatan dari penjualan lahan dan
pendapatan dari entitas anak.
• Perseroan memiliki aset yang signifikan dan sebagai aset operasional untuk
menghasilkan pendapatan.
• Tidak terdapat data pasar yang sebanding dengan Perseroan.
• Laporan keuangan audited Perseroan dan Entitas Anak untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2019, 31 Desember 2020, 31 Desember 2021, 31
Desember 2022, dan 31 Desember 2023.
• Laporan keuangan audited Perseroan (Parent Only) per tanggal 31 Desember
2023.
• Manajemen telah Menyusun rencana kerja (business plan) Perseroan dimasa yang
akan datang sampai tahun 2028.
Nilai Pasar Saham Perseroan dengan Pendekatan Pendapatan (Income
Approach)
Metode Discounted Cash Flow (DCF)
Arus Kas Bersih (AKB) yang akan digunakan sebagai economic income yang didiskonto
untuk dijadikan indikasi nilai bisnis adalah AKB untuk perusahaan (Free Cash Flow to
Firm). Kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan melalui Metode Diskonto Arus
Kas – DCF dengan model FCFF untuk penilaian saham Perseroan, di mana penilai
berusaha untuk mengkuantifikasi seluruh pendapatan yang dihasilkan saham tersebut,
kemudian mengonversi pendapatan tersebut menjadi suatu indikasi nilai dari investasi
atau saham, melalui proses kapitalisasi atau diskonto.
Proyeksi AKB tersebut, kemudian didiskontokan dengan menggunakan faktor diskonto
yang menggambarkan tingkat pengembalian yang diharapkan investor (required rate
of return), setelah memperhitungkan risiko-risiko yang bersangkutan dengan proyeksi
pendapatan pada masa mendatang untuk menghasilkan nilai ekuitas.
Ringkasan Eksekutif xv
Page 23
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya Penentuan Tingkat Diskonto Untuk mendiskonto arus kas bersih tiap-tiap tahun, tingkat diskonto yang digunakan adalah biaya modal rata-rata tertimbang (Weight of Average Cost of Capital) yang ditentukan dengan model Capital Asset Pricing Model (CAPM) dari Biaya Ekuitas (Cost of Equity) dan Biaya Utang (Cost of Debt). Dasar penentuan WACC sebagai tingkat diskonto dikarenakan arus kas bersih yang digunakan dalam menghitung nilai perusahaan adalah arus kas bersih invested capital. Mengacu kepada POJK 35/POJK.04/2020 pada pasal 79 ayat 1 dan 2 dalam hal Penilai Bisnis menggunakan model modal yang diinvestasikan maka Penilai wajib mengikuti ketentuan arus kas yang didiskonto merupakan arus kas yang tersedia untuk semua penyedia modal, tingkat diskonto mencerminkan biaya modal rata-rata tertimbang (weighted average cost of capital) yang digunakan untuk menghasilkan arus kas. Proyeksi Keuangan Dasar dalam perhitungan proyeksi keuangan adalah business plan yang diberikan oleh pemberi tugas yang telah dilakukan penyesuaian dan normalisasi oleh penilai sehingga business plan yang digunakan sudah mencerminkan kondisi pasar dan data historis. Proyeksi Laporan Posisi Keuangan Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan di atas, diperkirakan Total Aset Perseroan mengalami peningkatan setiap tahunnya yaitu rata-rata CAGR sebesar 16,75% per tahun selama masa proyeksi. Kenaikan tersebut sebagian besar berasal dari kas dan bank serta persediaan. Total liabilitas Perseroan diproyeksikan mengalami penurunan rata-rata CAGR 5,42% per tahun selama masa proyeksi. Penurunan tersebut sebagian besar berasal dari penurunan jumlah utang usaha, utang bank jangka pendek dan utang bank jangka panjang Perseroan. Total Ekuitas Perseroan di proyeksikan mengalami peningkatan selama masa proyeksi dengan rata-rata CAGR 26,87% per tahun. Peningkatan tersebut disebabkan oleh adanya peningkatan saldo laba. Ringkasan Eksekutif xvi
Page 24
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
Proyeksi Laba Rugi
Asumsi-asumsi yang digunakan antara lain :
1. Proyeksi yang digunakan berdasarkan business plan yang disusun oleh Perseroan
untuk periode 2024-2028 yang telah dilakukan penyesuaian dan normalisasi.
2. Pendapatan penjualan berasal dari penjualan penjualan tanah, pendapatan jasa
pengelolaan dan pemeliharaan, penjualan gas, pengelolaan air industri, air
limbah, sewa ruangan dan pelayanan gas.
3. Tingkat pertumbuhan penjualan rata-rata secara CAGR meningkat sebesar
37,96% per tahun selama masa proyeksi.
4. Beban pokok penjualan (COGS) terhadap pendapatan rata-rata sebesar 43,92%
selama masa proyeksi.
5. Operating margin rata-rata sebesar 49,41% per tahun selama masa proyeksi
2024-2028.
6. EBITDA margin rata-rata sebesar 50,58% per tahun selama masa proyeksi 2024-
2028.
7. Net profit margin rata-rata sebesar 38,46% per tahun selama masa proyeksi
2024-2028.
8. Pertumbuhan laba bersih rata-rata secara CAGR meningkat sebesar 142,14% per
tahun selama masa proyeksi.
Arus Kas Bersih Periode Kekal (“Terminal Value”)
Terminal Value diperoleh melalui kapitalisasi arus kas bersih periode kekal dengan
capitalization rate yang sesuai dengan tingkat diskonto. Dalam hal ini, asumsi yang
digunakan terhadap subyek penilaian adalah perusahaan yang bersifat going concern,
dimana perusahaan akan berjalan terus meskipun terjadi pergantian pada pemilik atau
manajemen perusahaan. Dalam penilaian ini, terminal value Perseroan dihitung dari arus
kas bersih pada akhir tahun proyeksi dikapitalisasi dengan discount rate sebesar 9,98%
dikurangi growth rate sebesar 5,10% yang berasal dari data GDP Indonesia
bersumber dari proyeksi IMF sampai tahun 2028.
Discount for Lack of Control (DLOC)
Dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No 35/POJK.04/2020 juga
dijabarkan besaran presentase untuk Perusahaan Tertutup dan Terbuka. Karena
Perseroan adalah Perusahaan Tertutup, maka presentase DLOC adalah antara 30%
sampai dengan 70%.
Dengan mengacu kepada tujuan dilakukan penilaian 36,5% saham milik SSIA pada
Perseroan adalah mengungkapkan pendapat kami atas Nilai Pasar dari ekuitas
Perseroan untuk kepentingan Transaksi pada Perusahaan Terbuka, proyeksi yang
digunakan berdasarkan pada kemampuan Perseroan dalam menangkap market yang
ada dan mengikuti Business Plan dari Perseroan, menurut kami proyeksi tersebut memiliki
indikasi nilai mayoritas.
Ringkasan Eksekutif xvii
Page 25
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya Mempertimbangkan jumlah saham yang akan dinilai serta informasi dari manajemen bahwa saham yang dinilai kurang memiliki pengaruh terhadap kendali mayoritas maka penilaian saham ini kami menggunakan DLOC sebesar 30%. Discount for Lack of Marketability (DLOM) DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai ekuitas (business ownership interest) karena keterbatasan yang melekat pada ekuitas tersebut untuk diperjualbelikan dipasar. Sebagai referensi, OJK (d/h bernama Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan Republik Indonesia (Bapepam dan LK), berdasarkan Salinan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) 35/POJK.04/2020 Tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis Di Pasar Modal menyatakan diskon likuiditas pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas obyek penilaian. Selanjutnya, OJK mengatur bahwa dalam hal obyek penilaian merupakan perusahaan tertutup, maka diskon likuiditas pasar bagi pemegang saham minoritas adalah 30% sampai dengan 50%. Selanjutnya dalam penilaian 36,5% ekuitas Perseroan dengan metode DCF kami mengaplikasikan diskon likuiditas pasar/ DLOM, pengaplikasian DLOM yang kami terapkan dalam melakukan penilaian ekuitas Perseroan adalah 30%. Nilai Pasar Saham Perseroan dengan Pendekatan Pendapatan Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan, aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan menggunakan pendekatan pendapatan metode Discounted Cash Flow (DCF), maka diperoleh Nilai Pasar 36,5% Saham Perseroan per tanggal 31 Desember 2023 adalah sebesar Rp3.168.931.023.914,00. Proses Penilaian dengan Pendekatan Aset Pendekatan ini disebut juga dengan ”balance sheet approach”, karena menghitung nilai perusahaan atau ekuitas melalui penyesuaian nilai buku menjadi nilai wajar dari angka-angka yang ada pada neraca, sehingga selisih nilai antara nilai aset dan liabilitis yang telah disesuaikan dianggap menunjukkan indikasi nilai wajar ekuitas (net worth). Pendekatan ini disebut juga dengan ”balance sheet approach”, karena menghitung nilai perusahaan atau ekuitas melalui penyesuaian nilai buku menjadi nilai wajar dari angka-angka yang ada pada neraca, sehingga selisih nilai antara nilai aset dan liabilitis yang telah disesuaikan dianggap menunjukkan indikasi nilai wajar ekuitas (net worth). Ringkasan Eksekutif xviii
Page 26
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya Jumlah ekuitas berdasarkan nilai buku per 31 Desember 2023 sebesar Rp2.273.355.799.727,00 setelah dilakukan penyesuaian indikasi nilai pasar menjadi Rp12.507.392.993.346,00. Dimana penyesuaian yang dilakukan adalah sebagai berikut : 1. Penyesuaian Nilai Buku Persediaan dengan mengacu berdasarkan Laporan Penilaian Aset Nomor 00150/2.0055-29/PI/10/0369/1/V/2024 tanggal 10 Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR dengan tanggal penilaian 31 Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar persediaan Perseroan sebesar Rp1.564.456.956.000,00. 2. Penyesuaian Nilai Buku Properti Investasi dengan mengacu berdasarkan Laporan Penilaian Aset Nomor 00150/2.0055-29/PI/10/0369/1/V/2024 tanggal 10 Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR dengan tanggal penilaian 31 Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar properti investasi Perseroan sebesar Rp320.032.457.700,00. 3. Penyesuaian Nilai Buku Aset Tetap dengan mengacu berdasarkan Laporan Penilaian Aset Nomor 00150/2.0055-29/PI/10/0369/1/V/2024 tanggal 10 Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR dengan tanggal penilaian 31 Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar aset tetap Perseroan sebesar Rp416.763.904.000,00. 4. Penyesuaian Nilai Buku Aset Lain-Lain dengan mengacu berdasarkan Laporan Penilaian Aset Nomor 00150/2.0055-29/PI/10/0369/1/V/2024 tanggal 10 Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR dengan tanggal penilaian 31 Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar aset tetap Perseroan sebesar Rp73.766.700.000,00. 5. Penyesuaian Nilai Buku Investasi pada Entitas Anak dengan mengacu berdasarkan perhitungan masing-masing nilai pasar entitas anak yang dilakukan oleh Penilai dengan tanggal penilaian 31 Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar investasi pada entitas anak sebesar Rp10.714.016.530.098,00. Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan, aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan menggunakan pendekatan aset metode Adjusted Book Value (ABV), maka diperoleh Nilai Pasar 36,5% Saham Perseroan per tanggal 31 Desember 2023 adalah sebesar Rp2.254.801.453.767,00. Kesimpulan Nilai Akhir Pembobotan yang kami berikan adalah 70% untuk indikasi nilai dengan pendekatan pendapatan dikarenakan Perseroan saat ini masih going concern dan mengalami pertumbuhan cukup baik kedepannya. Sedangkan bobot 30% kami berikan untuk indikasi nilai dengan pendekatan aset, dikarenakan aset yang dimiliki oleh Perseroan merupakan aset yang menghasilkan pendapatan bagi Perseroan. Dengan pembobotan yang diterapkan, kami berpendapat kesimpulan akhir Nilai Pasar 36,5% Saham PT Suryacipta Swadaya per tanggal 31 Desember 2023 adalah sebesar Rp2.894.692.152.870,00. Ringkasan Eksekutif xix
Page 27
DAFTAR ISI
Page 28
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
DAFTAR ISI
SERTIFIKAT ..................................................................................................... i - ii
SURAT PERNYATAAN / REPRESENTASI
PERNYATAAN PENILAI .................................................................................. iii - iv
KUALIFIKASI PENILAI ..................................................................................... v - vi
RINGKASAN EKSEKUTIF ................................................................................vii – xix
DAFTAR ISI .....................................................................................................xx – xxii
DAFTAR TABEL DAN GRAFIK ........................................................................xxiii - xxiv
DAFTAR LAMPIRAN .......................................................................................xxv - xxvi
BAB I PENDAHULUAN ................................................................................... I–1
1.1 Latar Belakang ................................................................................................... I–1
1.2 Identifikasi Status Penilai .................................................................................. I–1
1.3 Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan .................................... I–2
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan................................................................... I–2
1.5 Mata Uang yang digunakan............................................................................ I–3
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian .......................................................................... I–3
1.7 Dasar Nilai .......................................................................................................... I–3
1.8 Tanggal Penilaian .............................................................................................. I–3
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi ........................................................................ I–4
1.10 Sifat dan Sumber Informasi yang dapat diandalkan ................................. I–4
1.11 Asumsi dan Asumsi Khusus ................................................................................. I–7
1.12 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi .............................................. I–8
1.13 Konfirmasi Penilaian Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(POJK) 35/2020, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan
(SEOJK Nomor 17/SEOJK.04/2020) Dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI 2018).......................................................................................... I–8
1.14 Premis Penilaian.................................................................................................. I–8
1.15 Independensi Penilai .......................................................................................... I–9
1.16 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event) .............. I – 10
1.17 Pendekatan & Metode Penilaian .................................................................... I – 10
1.18 Syarat Pembatasan ........................................................................................... I – 11
BAB II GAMBARAN UMUM PERSEROAN ....................................................... II – 1
2.1 Informasi Umum Perseroan ............................................................................... II – 1
2.2 Struktur Permodalan .......................................................................................... II – 2
2.3 Susunan Pengurus ............................................................................................... II – 2
2.4 Perijinan dan Legalitas Perseroan .................................................................. II – 3
2.5 Kinerja Keuangan Historis Perseroan Konsolidasian .................................... II – 4
2.5.1 Analisa Posisi Keuangan ................................................................................... II – 5
2.5.2 Analisa Laba Rugi .............................................................................................. II – 6
2.5.3 Analisis Rasio Keuangan ................................................................................... II – 7
2.6 Kinerja Keuangan Historis Perseroan Parent Only....................................... II – 9
2.6.1 Analisa Posisi Keuangan ................................................................................... II – 10
2.6.2 Analisa Laba Rugi .............................................................................................. II – 11
2.6.3 Analisis Rasio Keuangan Parent Only............................................................. II – 12
Daftar Isi xx
Page 29
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya BAB III TINJAUAN MAKRO EKONOMI DAN INDUSTRI ................................ III – 1 3.1 Makro Ekonomi ................................................................................................... III – 1 3.1.1 Ringkasan Kondisi Perekonomian Makro ....................................................... III – 1 3.1.2 Pertumbuhan Ekonomi Global .......................................................................... III – 2 3.1.3 Pertumbuhan Ekonomi Domestik ....................................................................... III – 3 3.1.3.1Inflasi .................................................................................................................... III – 4 3.1.3.2Nilai Tukar Rupiah ............................................................................................. III – 5 3.1.3.3Suku Bunga .......................................................................................................... III – 6 3.1.4 Prospek Perekonomian Indonesia 2024 ......................................................... III – 7 3.2 Gambaran Umum Industri Properti ................................................................. III – 8 3.2.1 Perkembangan Industri Properti Global ........................................................ III – 8 3.2.2 Perkembangan Industri Properti Indonesia .................................................... III – 13 BAB IV ANALISIS INDUSTRI, RISIKO DAN SWOT .......................................... IV – 1 4.1 Analisis Industri .................................................................................................... IV – 1 4.1.1 Ancaman Pendatang Baru ................................................................................ IV – 1 4.1.2 Persaingan Antar Perusahaan Sejenis ............................................................ IV – 1 4.1.3 Daya Tawar Konsumen ..................................................................................... IV – 3 4.2 Analisis Risiko ...................................................................................................... IV – 3 4.2.1 Risiko Persaingan................................................................................................ IV – 3 4.2.2 Risiko Nilai Tukar Valuta Asing ........................................................................ IV – 4 4.2.3 Risiko Perubahan Kondisi Perekonomian ........................................................ IV – 4 4.2.4 Risiko Stabilitas Politik dan Sosial ................................................................... IV – 4 4.3 Analisis SWOT .................................................................................................... IV – 4 BAB V PENILAIAN SAHAM ............................................................................. V – 1 5.1 Pendekatan Penilaian ........................................................................................ V – 1 5.2 Pemilihan Metode Penilaian ............................................................................. V – 3 5.3 Proses Penilaian Saham Perseroan dengan Pendekatan Pendapatan .... V – 4 5.3.1 Prosedur Penilaian ............................................................................................. V – 4 5.3.2 Asumsi - Asumsi ................................................................................................... V – 5 5.3.3 Metode Discounted Cash Flow (DCF) ............................................................... V – 5 5.3.4 Penyesuaian Terhadap Laporan Keuangan .................................................. V – 6 5.3.5 Identifikasi Aset Non Operasional dan Interest Bearing Debt ................... V – 6 5.3.6 Proyeksi Keuangan ............................................................................................ V – 7 5.3.6.1Proyeksi Posisi Keuangan ................................................................................. V – 7 5.3.6.2Laba Rugi ............................................................................................................ V – 8 5.3.6.3Arus Kas ............................................................................................................... V – 9 5.3.7 Kebutuhan Modal Kerja .................................................................................... V – 10 5.3.8 Penentuan Tingkat Diskonto .............................................................................. V – 10 5.3.8.1Penentuan Biaya Modal untuk Ekuitas ........................................................... V – 10 5.3.8.2Penentuan Biaya Modal Untuk Hutang .......................................................... V – 13 5.3.8.3Penentuan Biaya Modal Untuk Perusahaan .................................................. V – 13 5.3.9 Arus Kas Bersih Periode Kekal (“Terminal Value”) ........................................ V – 14 5.3.10 Discount for Lack of Control (“DLOC”) ............................................................ V – 14 5.3.11 Discount for Lack of Marketability (DLOM) .................................................... V – 14 5.3.12 Nilai Pasar Saham Perseroan dengan Pendekatan Pendapatan ............. V – 16 Daftar Isi xxi
Page 30
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya 5.4 Proses Penilaian Saham Perseroan dengan Pendekatan Aset................... V – 17 5.4.1 Metode Adjusted Book Value (ABV) ................................................................ V – 17 5.4.2 Penilaian Saham PT Surya Centra Industri .................................................... V – 19 5.4.3 Penilaian Saham PT Subang Sejahtera Indonesia........................................ V – 21 5.4.4 Penilaian Saham PT Semesta Industri Pratama............................................. V – 22 5.4.5 Penilaian Saham PT Surya Sarana Investasi ................................................. V – 23 5.4.6 Penilaian Saham PT Suryacipta Swadaya Infrastruktur ............................. V – 24 5.4.7 Penilaian Saham PT Bumi Aman Sejahtera .................................................... V – 25 5.4.8 Penilaian Saham PT Surya Siti Indotama ....................................................... V – 26 5.4.9 Penilaian Saham PT Semesta Cipta International ........................................ V – 28 5.4.10 Penilaian Saham PT Berjaya Agung Indonesia ............................................. V – 29 5.4.11 Penilaian Saham PT Aneka Bumi Cipta .......................................................... V – 30 5.4.12 Penilaian Saham PT Bumi Raya Sakti ............................................................. V – 31 5.4.13 Penilaian Saham PT Surya Siti Pratama ........................................................ V – 32 5.4.14 Penilaian Saham PT Jasa Semesta Utama..................................................... V – 33 5.4.15 Penilaian Saham PT Surya Energi Parahita................................................... V – 35 5.4.16 Discount for Lack of Control (“DLOC”) ............................................................ V – 37 5.4.17 Discount for Lack of Marketability (DLOM) .................................................... V – 37 5.5 Kesimpulan Nilai ................................................................................................. V – 38 Daftar Isi xxii
Page 31
DAFTAR TABEL DAN GRAFIK
Page 32
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
DAFTAR TABEL DAN GRAFIK
Tabel 2.1 Rincian Entitas Anak Perseroan ................................................................. II – 1
Tabel 2.2 Susunan Pemegang Saham Perseroan .................................................... II – 2
Tabel 2.3 Perijinan dan Legalitas Perseroan ........................................................... II – 3
Tabel 2.4 Laporan Keuangan Historis Perseroan (Dinyatakan dalam
jutaan Rupiah) .............................................................................................. II – 4
Tabel 2.5 Pertumbuhan Kinerja Keuangan Perseroan ............................................ II – 4
Tabel 2.6 Rasio Keuangan Perseroan ....................................................................... II – 7
Tabel 2.7 Laporan Keuangan Historis Perseroan Parent Only
(Dinyatakan dalam jutaan Rupiah) .......................................................... II – 9
Tabel 2.8 Pertumbuhan Kinerja Keuangan Perseroan Parent Only ..................... II – 9
Tabel 2.9 Rasio Keuangan Perseroan Parent Only................................................. II – 12
Tabel 3.1. Pertumbuhan Ekonomi Dunia dan Indonesia ........................................... III – 1
Tabel 3.2. Pertumbuhan PDB Dunia............................................................................. III – 3
Tabel 3.3. Tingkat Inflasi Indonesia y-to-y (2018 - 2023) ..................................... III – 5
Tabel 5.1 Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah) ............. V – 8
Tabel 5.2 Proyeksi Laba Rugi Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah) ........................ V – 9
Tabel 5.3 Proyeksi Arus Kas Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah) ........................... V – 9
Tabel 5.4 Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding .................... V – 12
Tabel 5.5 Nilai DLOM Berdasarkan Jumlah Transaksi dan Nilai
Transaksi ....................................................................................................... V – 15
Tabel 5.6 Nilai Pasar Ekuitas Perseroan Pendekatan Pendapatan
(dalam jutaan Rupiah) ................................................................................ V – 16
Tabel 5.7 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value)
Per 31 Desember 2023 ............................................................................. V – 17
Tabel 5.8 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value)
Per 31 Desember 2023 ............................................................................. V – 20
Tabel 5.9 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value)
Per 31 Desember 2023 ............................................................................. V – 21
Tabel 5.10 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value)
Per 31 Desember 2023 ............................................................................. V – 22
Tabel 5.11 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value)
Per 31 Desember 2023 ............................................................................. V – 23
Tabel 5.12 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value)
Per 31 Desember 2023 ............................................................................. V – 24
Tabel 5.13 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value)
Per 31 Desember 2023 ............................................................................. V – 25
Tabel 5.14 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value)
Per 31 Desember 2023 ............................................................................. V – 27
Tabel 5.15 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value)
Per 31 Desember 2023 ............................................................................. V – 28
Tabel 5.16 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value)
Per 31 Desember 2023 ............................................................................. V – 29
Daftar Tabel Dan Grafik xxiii
Page 33
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
Tabel 5.17 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value)
Per 31 Desember 2023 ............................................................................. V – 30
Tabel 5.18 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value)
Per 31 Desember 2023 ............................................................................. V – 31
Tabel 5.19 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value)
Per 31 Desember 2023 ............................................................................. V – 32
Tabel 5.20 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value)
Per 31 Desember 2023 ............................................................................. V – 34
Tabel 5.21 Nilai Pasar Saham PT Surya Energi Parahita Pendekatan
Pendapatan (dalam ribuan Rupiah) ........................................................ V – 35
Tabel 5.22 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value)
Per 31 Desember 2023 ............................................................................. V – 36
Grafik 2.1. Perkembangan Posisi Keuangan Historis Perseroan ............................. II – 5
Grafik 2.2. Perkembangan Laba (Rugi) Historis Perseroan ..................................... II – 6
Grafik 2.3. Perkembangan Posisi Keuangan Historis Perseroan Parent
Only ............................................................................................................... II – 10
Grafik 2.4. Perkembangan Laba (Rugi) Historis Perseroan Parent Only............... II – 11
Grafik 3.1. Perkembangan Harga Rill Properti di Beberapa Kawasan
Dunia ............................................................................................................. III – 8
Grafik 3.2. Pertumbuhan KPR Tapak – Berdasarkan Tipe Rumah .......................... III – 10
Grafik 3.3. Perkembangan Penjualan Properti – Pengembang Besar .................. III – 12
Daftar Tabel Dan Grafik xxiv
Page 34
DAFTAR LAMPIRAN
Page 35
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
DAFTAR LAMPIRAN
PT Suryacipta Swadaya
Lampiran - 01 Working Capital Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
Lampiran - 02 Historis Posisi Keuangan
Lampiran - 03 Historis Laba Rugi
Lampiran - 04 Historis Arus Kas
Lampiran - 05 Rasio Keuangan
Lampiran - 06 Proyeksi Posisi Keuangan (Balance Sheet)
Lampiran - 07 Proyeksi Laba Rugi (Income Statement)
Lampiran - 08 Proyeksi Arus Kas
Lampiran - 09 Discounted Cash Flow / Free Cash Flow to Firm
Lampiran - 10 Adjusted Book Value Method
Lampiran - 11 Proyeksi Depresiasi Properti Investasi
Lampiran - 12 Proyeksi Depresiasi Aset Tetap
Lampiran - 13 Tax Projection
Lampiran - 14 Net Working Capital Projection
Lampiran - 15 Weighted Average Cost of Capital
PT Surya Energi Pratama
Lampiran - 01 Working Capital
Lampiran - 02 Historis Posisi Keuangan
Lampiran - 03 Historis Laba Rugi
Lampiran - 04 Historis Arus Kas
Lampiran - 05 Proyeksi Posisi Keuangan (Balance Sheet)
Lampiran - 06 Proyeksi Laba Rugi (Income Statetment)
Lampiran - 07 Proyeksi Arus Kas
Lampiran - 08 Discounted Cash Flow / Free Cash Flow to Firm
Lampiran - 09 Adjusted Book Value Method
Lampiran - 10 Proyeksi Depresiasi Aset Tetap
Lampiran - 11 Net Working Capital Projection
Lampiran - 12 Proyeksi Utang Jangka Panjang
Lampiran - 13 Tax Projection
Lampiran - 14 Weighted Average Cost of Capital
PT Surya Centra Industri
Lampiran - 01 Adjusted Book Value Method
PT Subang Sejahtera Indonesia
Lampiran - 02 Adjusted Book Value Method
PT Semesta Industri Pratama
Lampiran - 03 Adjusted Book Value Method
PT Surya Sarana Investasi
Lampiran - 04 Adjusted Book Value Method
PT Suryacipta Swadaya Infrastruktur
Lampiran - 05 Adjusted Book Value Method
Daftar Lampiran xxv
Page 36
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya PT Bumi Aman Sejahtera Lampiran - 06 Adjusted Book Value Method PT Surya Siti Indotama Lampiran - 07 Adjusted Book Value Method PT Semesta Cipta International Lampiran - 08 Adjusted Book Value Method PT Berjaya Agung Indonesia Lampiran - 09 Adjusted Book Value Method PT Aneka Bumi Cipta Lampiran - 10 Adjusted Book Value Method PT Bumi Raya Sakti Lampiran - 11 Adjusted Book Value Method PT Surya Siti Pratama Lampiran - 12 Adjusted Book Value Method PT Jasa Semesta Utama Lampiran - 13 Adjusted Book Value Method Daftar Lampiran xxvi
Page 37
BAB I PENDAHULUAN
Page 38
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
PT Suryacipta Swadaya, untuk (selanjutnya disebut “Perseroan”) merupakan
perusahaan yang kegiatan usaha utamanya bergerak dibidang kawasan
industri. Perseroan berlokasi di The Manor Building Lantai 3, Suryacipta City of
Industry, Jalan Surya Utama Kav. C1, Kecamatan Ciampel, Kabupaten
Karawang, Provinsi Jawa Barat.
PT Surya Semesta Internusa Tbk (selanjutnya disebut “SSIA”) merupakan
Holding perusahaan yang bergerak di bidang pengembangn properti dan real
estate, konstruksi dan perhotelan, SSIA memiliki penyertaan saham di
PT Suryacipta Swadaya sebesar 99,99%.
KJPP Toto Suharto dan Rekan (selanjutnya disebut “TnR” atau “Kami”) telah
menerima penugasan dari Perseroan untuk memberikan pendapat atas Nilai
Pasar sebagian kepemilikan atau 36,5% Saham milik SSIA per tanggal 31
Desember 2023 dengan mengacu kepada persetujuan atas Surat Penawaran
Nomor : M.PS.24.00.0019.r1, tanggal 18 April 2024. Hal ini untuk menunjang
keperluan Rencana Transaksi Pada Perusahaan Terbuka dalam rangka Divestasi
Saham.
1.2 Identifikasi Status Penilai
KJPP Toto Suharto & Rekan (TnR) awalnya adalah PT Actual Kencana Appraisal
(AKA) yang telah aktif dalam usaha penilaian sejak Tahun 1984. Tahun 2007
AKA berubah menjadi Usaha Jasa Penilai Toto Suharto & Rekan mengikuti
Peraturan Menteri Keuangan yang mengatur tentang jasa penilai publik di
Indonesia.
TnR ditetapkan sebagai Kantor Jasa Penilai Publik resmi berdasarkan
Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 1009/KM.1/2009, tanggal 28 Juli 2009,
dengan Surat Ijin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik (SIUKJPP) Nomor : 2.09.0055
dan terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal atas nama :
• Ir. Toto Suharto, M.Sc., MAPPI (Cert.)
- No. MAPPI : 93-S-00361
- No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00060
- Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti & Bisnis
- STTD OJK No. : STTD.PPB-19/PJ-1/PM.02/2023
- No. Lisensi Penilai BPN : 943/SK-PT.01.01/VII/2022
- No. STTD IKNB : 008/NB.122/STTD-P/2017
Bab I - Pendahuluan 1
Page 39
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
Penilai yang bertandatangan dalam laporan ini bertindak dalam kapasitasnya
sebagai Pemimpin Rekan dalam Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto &
Rekan, penyedia jasa penilaian independen.
Penilai tidak sedang memiliki atau memiliki potensi benturan kepentingan
dengan Pemberi Tugas ataupun dengan Objek Penilaian. Oleh karena itu,
Penilai berada dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak
memihak.
1.3 Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Berikut adalah identitas pemberi tugas dan pengguna laporan:
Nama : PT Suryacipta Swadaya
Bidang Usaha : Pengembang Kawasan Industri
Alamat : The Manor Building Lantai 3, Suryacipta City of Industry,
Jalan Surya Utama Kav. C1, Kecamatan Ciampel,
Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat
Nomor Telepon : (0267) 440088
Nomor Faksimile : (0267) 440077
Email : info@suryacipta.com
Website : www.suryacipta.com
Perseroan (berdiri tahun 1990) adalah anggota dari PT Surya Semesta
Internusa Tbk (SSIA), juga dikenal sebagai Surya Internusa Group, salah satu
grup bisnis yang paling lama berdiri di Indonesia.
Perseroan menawarkan lahan yang luas untuk mengembangkan berbagai jenis
industri. Suryacipta adalah rumah bagi 155 perusahaan-perusahaan global
bergengsi. Terletak di pusat zona perindustrian Jawa Barat, kawasan ini
menawarkan sistem yang nyaman bagi segala bisnis untuk berjalan dengan baik
berkat kemudahan akses dan koneksinya.
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan
Sesuai dengan penugasan yang diterima KJPP Toto Suharto dan Rekan, objek
penilaian adalah untuk sebagian atau 36,50% kepemilikan saham milik SSIA.
Perseroan merupakan perusahaan tertutup yang berbadan hukum Perseroan
Terbatas dimana kepemilikannya didasarkan pada ketentuan yang diatur
secara sah dalam akta pendirian Perusahaan.
Bab I - Pendahuluan 2
Page 40
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
1.5 Mata Uang yang digunakan
Hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang Rupiah. Dalam hal terdapat
alasan yang relevan sehingga perlu digunakan mata uang selain Rupiah, maka
mata uang Rupiah harus tetap dinyatakan.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar
Saham Perseroan per 31 Desember 2023 untuk keperluan Transaksi pada
Perusahaan Terbuka dalam rangka Divestasi Saham. Penilaian saham ini akan
dilaksanakan dengan mengacu kepada peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
35/PJOK.04/2020, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) 17/2020
dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018 yang ditetapkan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
1.7 Dasar Nilai
Dasar nilai yang digunakan sesuai dengan maksud dan tujuan Penilaian adalah
Nilai Pasar. Pengertian ”Nilai Pasar” (Market Value) sesuai dengan Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 35/POJK.04/2020 dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018, didefinisikan sebagai berikut :
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu properti atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (POJK 35/POJK/04/2020, Pasal 1,
Butir 14).
1.8 Tanggal Penilaian
Tanggal efektif penilaian adalah per 31 Desember 2023, dimana batas
tersebut diambil atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Analisis perhitungan Nilai Pasar saham dilaksanakan menggunakan parameter
dan laporan keuangan audited per tanggal 31 Desember 2023.
Bab I - Pendahuluan 3
Page 41
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi
Investigasi dalam penilaian ini merupakan proses pengumpulan data dengan
cara inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis untuk suatu tujuan
penilaian. Sehingga hasil penilaian yang kami lakukan berdasarkan dokumen-
dokumen atau informasi relevan yang tersedia. Apabila kondisi penugasan
membatasi inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis, yang berpengaruh
pada hasil penilaian secara signifikan, maka hal tersebut tidak menjadi
tanggungjawab kami terhadap hasil penilaian yang kami lakukan. Kami tidak
melakukan inspeksi terhadap lokasi aset milik Perseroan namun kami telah
melakukan diskusi secara offline maupun online dengan manajemen Perseroan.
1.10 Sifat dan Sumber Informasi yang dapat diandalkan
Penilai akan menggunakan sumber data dan informasi yang relevan digunakan
dalam proses penilaian dan tanpa verifikasi, harus disetujui oleh pemberi tugas
dan dituliskan dalam lingkup penugasan. Data dan informasi yang digunakan
adalah kredibel, dan berasal dari sumber yang dapat
dipertanggungjawabkan. Misalnya adalah data dan informasi yang dipublikasi,
data riset atau data yang diperoleh dari pemerintah.
1. Laporan keuangan Perseroan dan entitas anak untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2019, yang diaudit oleh Akuntan Publik Benny
Andria dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dalam Laporan
Nomor 00230/2.1030/AU.1/03/0181-1/1/III/2020 dengan opini wajar
tanpa modifikasian.
2. Laporan keuangan Perseroan dan entitas anak untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2020, yang diaudit oleh Akuntan Publik Benny
Andria dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dalam Laporan
Nomor 00457/2.1030/AU.1/03/0181-2/1/IV/2021 dengan opini wajar
tanpa modifikasian.
3. Laporan keuangan Perseroan dan entitas anak untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2021, yang diaudit oleh Akuntan Publik Rudi
Hartono Purba dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dalam
Laporan Nomor 00267/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/III/2022 dengan
opini wajar tanpa modifikasian.
4. Laporan keuangan Perseroan dan entitas anak untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2022, yang diaudit oleh Akuntan Publik Chairul
Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dalam
Laporan Nomor 00587/2.1030/AU.1/03/1698-1/1/III/2023 dengan
opini wajar tanpa modifikasian.
5. Laporan keuangan Perseroan dan entitas anak untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh Akuntan Publik Chairul
Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dalam
Bab I - Pendahuluan 4
Page 42
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
Laporan Nomor 00225/2.1030/AU.1/03/1698-2/1/III/2024 dengan
opini wajar tanpa modifikasian.
6. Laporan keuangan PT Aneka Bumi Cipta untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh Akuntan Publik Chairul
Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dalam
Laporan Nomor 00238/2.1030/AU.1/03/1698-2/1/III/2024 dengan
opini wajar tanpa modifikasian.
7. Laporan keuangan PT Berjaya Agung Indonesia untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh Akuntan Publik Chairul
Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dalam
Laporan Nomor 00301/2.1030/AU.1/10/1698-2/1/III/2024 dengan
opini wajar tanpa modifikasian.
8. Laporan keuangan PT Bumi Aman Sejahtera untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh Akuntan Publik Chairul
Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dalam
Laporan Nomor 00305/2.1030/AU.1/03/1698-2/1/III/2024 dengan
opini wajar tanpa modifikasian.
9. Laporan keuangan PT Bumi Raya Sakti untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh Akuntan Publik Chairul
Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dalam
Laporan Nomor 00303/2.1030/AU.1/10/1698-2/1/III/2024 dengan
opini wajar tanpa modifikasian.
10. Laporan keuangan PT Jasa Semesta Utama untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh Akuntan Publik Chairul
Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dalam
Laporan Nomor 00240/2.1030/AU.1/03/1698-2/1/III/2024 dengan
opini wajar tanpa modifikasian.
11. Laporan keuangan PT Semesta Cipta Internasional untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh Akuntan
Publik Chairul Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar &
Rekan dalam Laporan Nomor 00239/2.1030/AU.1/03/1698-
2/1/III/2024 dengan opini wajar tanpa modifikasian.
12. Laporan keuangan PT Semesta Industri Pratama untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh Akuntan Publik Chairul
Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dalam
Laporan Nomor 00307/2.1030/AU.1/03/1698-2/1/III/2024 dengan
opini wajar tanpa modifikasian.
13. Laporan keuangan PT Subang Sarana Investasi untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh Akuntan Publik Chairul
Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dalam
Laporan Nomor 00302/2.1030/AU.1/03/1698-2/1/III/2024 dengan
opini wajar tanpa modifikasian.
14. Laporan keuangan PT Subang Sejahtera Indonesia untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh Akuntan
Publik Chairul Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar &
Rekan dalam Laporan Nomor 00309/2.1030/AU.1/03/1698-
2/1/III/2024 dengan opini wajar tanpa modifikasian.
Bab I - Pendahuluan 5
Page 43
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
15. Laporan keuangan PT Surya Centra Industri untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh Akuntan Publik Chairul
Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dalam
Laporan Nomor 00304/2.1030/AU.1/03/1698-2/1/III/2024 dengan
opini wajar tanpa modifikasian.
16. Laporan keuangan PT Surya Energi Parahita untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh Akuntan Publik Chairul
Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dalam
Laporan Nomor 00343/2.1030/AU.1/05/1698-2/1/III/2024 dengan
opini wajar tanpa modifikasian.
17. Laporan keuangan PT Surya Siti Indotama untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh Akuntan Publik Chairul
Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dalam
Laporan Nomor 00306/2.1030/AU.1/03/1698-2/1/III/2024 dengan
opini wajar tanpa modifikasian.
18. Laporan keuangan PT Surya Siti Pratama untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh Akuntan Publik Chairul
Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dalam
Laporan Nomor 00308/2.1030/AU.1/10/1698-2/1/III/2024 dengan
opini wajar tanpa modifikasian.
19. Laporan keuangan PT Surya Subang Smartpolitan dan Entitas Anak untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit oleh
Akuntan Publik Chairul Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto,
Mawar & Rekan dalam Laporan Nomor 00352/2.1030/AU.1/05/1698-
2/1/III/2024 dengan opini wajar tanpa modifikasian.
20. Laporan keuangan PT Suryacipta Swadaya Infrastruktur dan Entitas Anak
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023, yang diaudit
oleh Akuntan Publik Chairul Wismoyo dari KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto,
Mawar & Rekan dalam Laporan Nomor 00387/2.1030/AU.1/03/1698-
2/1/III/2024 dengan opini wajar tanpa modifikasian.
21. Company profile Perseroan.
22. Business Plan atau proyeksi keuangan Perseroan.
23. Business Plan atau proyeksi keuangan PT Surya Energi Parahita.
24. Data list aset Perseroan beserta entitas anak.
25. Tarif pajak yang diberlakukan atas Perseroan adalah berdasarkan laba
kena pajak dalam periode yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan
tarif pajak yang berlaku di Indonesia yaitu sebesar 22%.
26. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan.
27. Wawancara dengan perwakilan manajemen yaitu Bapak Wilson Effendy
selaku Wakil Presiden Direktur Perseroan.
28. Data dan informasi industri, pasar dan ekonomi berdasarkan media cetak
maupun elektronik antara lain website Aswath Damodaran, website Bank
Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, website Yahoo Finance, website
Value Investing dan Bloomberg.
29. Surat Pernyataan / Representasi dari Perseroan.
Bab I - Pendahuluan 6
Page 44
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
30. Berbagai sumber informasi yang berkaitan dengan kondisi ekonomi, kondisi
pasar dan lainnya, baik berdasarkan media cetak, elektronik dan hasil
analisis lain dari pihak independen yang kami anggap relevan.
1.11 Asumsi dan Asumsi Khusus
Dalam penyusunan pendapat independen atas Nilai Pasar 36,50% Saham
Perseroan, untuk meyakinkan bahwa rencana transaksi dapat dilaksanakan
pada kondisi arm’s length didalam Batasan komersial yang berlaku umum dan
tidak merugikan kepentingan-kepentingan pihak perusahaan dan para
pemegang saham, kami menggunakan beberapa asumsi antara lain:
1. Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait
dengan aksi korporasi yang akan dilakukan pada tanggal penilaian ini
diterbitkan.
2. Penilaian ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan
Sebagian dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi
dan analisis lainnya secara utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan
pandangan dan kesimpulan yang menyesatkan atas proses yang mendasari
penilaian.
3. Kami mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan penilaian ini sampai
dengan tanggal terjadinya rencana aksi korporasi tidak terjadi perubahan
apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang
digunakan dalam penyusunan penilaian ini. Kami tidak bertanggungjawab
untuk menegaskan Kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update)
pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal penerbitan Laporan
Penilaian ini.
4. Menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang bersifat non-disclaimer opinion;
5. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis telah melakukan penelaahan atas
dokumen yang digunakan dalam proses Penilaian;
6. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari
sumber yang dapat dipercaya keakuratannya;
7. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty);
8. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas pelaksanaan
Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan yang telah disesuaikan;
9. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas Laporan
Penilaian Bisnis dan kesimpulan Nilai; dan
10. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis telah memperoleh informasi atas status
hukum objek Penilaian dari pemberi tugas.
Bab I - Pendahuluan 7
Page 45
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
1.12 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Jika laporan penilaian akan dipublikasikan oleh Pemberi Tugas baik secara
keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan,
termasuk referensi mengenai laporan keuangan perusahaan, dan/atau laporan
direksi/pimpinan perusahaan, dan atau pernyataan atau kajian lainnya dari
perusahaan tidak perlu dapat persetujuan Penilai karena Laporan Penilaian ini
Bersifat Terbuka untuk Publik.
1.13 Konfirmasi Penilaian Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan (POJK) 35/2020, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan
(SEOJK Nomor 17/SEOJK.04/2020) Dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI 2018)
Laporan Penilaian ini telah disusun dengan dan tunduk pada ketentuan-
ketentuan dari Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor
35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Nomor
17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal serta Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
Penilaian Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII-2018 yang berlaku sebagaimana
ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
1.14 Premis Penilaian
Premis yang dapat digunakan dalam penilaian saham Perseroan adalah
sebagai berikut:
a) Value in use, as part of going concern
Nilai dalam penggunaan, sebagai bagian dari usaha yang berjalan. Pada
premis ini diasumsikan bahwa aset yang akan dinilai dan dijual adalah aset
yang sudah terakit dan terpasang sebagai bagian dari perusahaan yang
beroperasi dalam menghasilkan pendapatan (income producing business
enterprise). Premis ini mempertimbangkan atau merefleksikan adanya
hubungan yang bersifat sinerjik dalam peningkatan nilai (value enhancement)
aset secara keseluruhan antara aset berwujud dan semua aset tak berwujud.
b) Value in place, as part of mass assemblage of assets
Nilai terpasang, sebagai bagian dari kelompok aset yang telah terkait.
Pada premis ini aset diasumsikan dinilai dan dijual dalam keadaan terkait
dan terpasang dan diasumsikan bahwa aset mampu beroperasi dengan
baik, tetapi pada saat penilaian tidak beroperasi. Premis ini
mempertimbangkan sumbangan dari aset berwujud dan beberapa aset tak
berwujud, misalnya sistem operasi dan pemeliharaan, biaya instalasi dan
Bab I - Pendahuluan 8
Page 46
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
supervisi, dan lain-lain dalam peningkatan nilai tetapi tidak
mempertimbangkan sumbangan aset tak berwujud lain dalam bentuk pool
of trained workers, goodwill dan going concern value, other marketing related
intangible assets.
c) Value in exchange, as part of an orderly disposition
Dalam premis ini, diasumsikan bahwa aset dapat dijual secara terpisah dan
bukan merupakan bagian dari aset yang terkait dan terpasang.
d) Value in exchange, as part of forced liquidation
Pada premis ini diasumsikan bahwa aset dapat dijual secara terpisah dan
bukan merupakan bagian dari aset yang terkait dan terpasang serta aset
dijual bukan dalam kondisi pasar yang normal.
Berdasarkan beberapa premis di atas dan berdasarkan informasi terkait
keberadaan Perseroan yang didukung oleh pernyataan dan keyakinan
manajemen Perseroan tentang kelangsungan usahanya, penilaian 36,50%
saham Perseroan dilakukan atas dasar premis “value in use, as part of a going
concern”.
1.15 Independensi Penilai
1. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap aset, kepemilikan atau
kepentingan bisnis yang menjadi subyek dari penilaian ini, baik untuk saat
ini maupun dimasa mendatang.
2. Penilai tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk
berpihak berkenaan dengan subyek dari laporan ini maupun pihak-pihak
yang terlibat didalamnya.
3. Kompensasi yang kami terima dari penugasan penilaian ini tidak dikaitkan
dengan nilai yang dilaporkan didasarkan pada hasil penilaian yang telah
ditentukan sebelumnya.
4. Berdasarkan pengetahuan dan keyakinan kami, pernyataan-pernyataan
mengenai fakta dalam laporan ini yang menjadi dasar dari analisis,
kesimpulan dan opini yang kami nyatakan adalah benar.
5. Analisis, opini dan kesimpulan telah dibuat, dan laporan ini telah disusun
sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK)
35/POJK.04/2020 dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII tahun 2018
dari Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), kecuali dinyatakan lain.
Bab I - Pendahuluan 9
Page 47
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
1.16 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Dari tanggal penilaian per 31 Desember 2023 sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal
penilaian (Subsequent Event).
1.17 Pendekatan & Metode Penilaian
Prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan pendekatan dan
metode penilaian perusahaan atau ekuitas sesuai dengan Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan (POJK) 35/POJK.04/2020.
a. Pendekatan Aset – POJK 35, Pasal 1 angka 17
Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan historis objek
Penilaian yang telah diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan
liabilitas menjadi Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan
dalam penilaian bisnis.
b. Pendekatan Pasar – POJK 35, Pasal 1 angka 18
Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan objek Penilaian dengan
objek lain yang sebanding dan sejenis serta telah tersedia informasi harga
transaksi atau penawaran.
c. Pendekatan Pendapatan – POJK 35, Pasal 1 angka 19
Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi manfaat ekonomis atau
pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh objek Penilaian dengan
tingkat diskonto tertentu.
Dalam menggunakan Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian, dan prosedur
Penilaian, Penilai Bisnis wajib (POJK 35, Pasal 28) :
1. Menggunakan paling sedikit 2 (dua) Pendekatan Penilaian untuk memperoleh
hasil Penilaian yang akurat dan objektif;
2. Memilih dan menerapkan Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian, dan
prosedur Penilaian, yang sesuai dengan definisi Nilai yang dicari dan
karakteristik Penilaian; dan
3. Memperhatikan persyaratan dan pengungkapan yang ditetapkan dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan ini.
Dalam melakukan penilaian saham Perseroan, untuk memperoleh hasil penilaian
yang akurat dan obyektif, maka pendekatan yang dapat diterapkan untuk
memperkirakan Nilai Pasar Perseroan adalah dengan Pendekatan Pendapatan
(Income Approach) dengan metode Discounted Cash Flow (DCF) dan Pendekatan
Aset (Asset Based Approach) dengan metode Adjusted Book Value (ABV). Hal ini
Bab I - Pendahuluan 10
Page 48
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
berdasarkan beberapa pertimbangan terhadap kondisi Perseroan dan kondisi
makro, seperti:
• Perseroan masih beroperasi dalam menjalankan usaha dibidang
pengembangan dan pengelolaan properti serta real estate per tanggal
penilaian.
• Perseroan adalah perusahaan yang diidentifikasi memiliki arus kas
keuntungan ekonomi di masa depan dalam bentuk pendapatan dari
penjualan lahan dan pendapatan dari entitas anak.
• Perseroan memiliki aset yang signifikan dan sebagai aset operasional untuk
menghasilkan pendapatan.
• Tidak terdapat data pasar yang sebanding dengan Perseroan.
• Laporan keuangan audited Perseroan dan Entitas Anak untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019, 31 Desember 2020,
31 Desember 2021, 31 Desember 2022, dan 31 Desember 2023.
• Laporan keuangan audited Perent Only Perseroan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2019, 31 Desember 2020, 31 Desember 2021,
dan 31 Desember 2022.
• Laporan keuangan audited Perseroan (Parent Only) per tanggal 31
Desember 2023.
• Manajemen telah Menyusun rencana kerja (business plan) Perseroan dimasa
yang akan datang sampai tahun 2028.
1.18 Syarat Pembatasan
Penilaian ini didasarkan pada analisa dan perhitungan secara cermat atas
saham yang dinilai sesuai dengan data dan informasi yang diperoleh, yaitu:
1. Kami tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak
berkenaan dengan subyek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang
terlibat didalamnya.
2. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan nilai
3. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan dalam
laporan penilaian ini sebagai acuan dalam penilaian.
4. Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian.
5. Penilai tidak meneliti semua hal yang menyangkut keabsahan atas dokumen-
dokumen legalitas, oleh karenanya Penilai menyarankan pihak yang
berkepentingan, melakukan konsultasi pada konsultan hukum, untuk
mendapatkan opini yang bersangkutan dengan aspek hukum.
6. Data dan informasi yang digunakan adalah berasal dari sumber yang
dapat dipertanggungjawabkan dan dipercaya keakuratannya.
Bab I - Pendahuluan 11
Page 49
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
7. Proyeksi keuangan yang digunakan telah disesuaikan dengan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty).
8. Penilai Bisnis bertanggungjawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan.
9. Penilai Bisnis bertanggungjawab atas Laporan Penilaian Usaha dan
kesimpulan Nilai Akhir.
10. Laporan Penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
11. Penilai Bisnis melalui Surat Representasi yang disampaikan menelaah dan
meyakini atas data dan informasi yang disampaikan, termasuk informasi
atas status hukum Obyek Penilaian dari Pemberi Tugas.
12. Penilai hanya mempertanggungjawabkan hasil penilaian kepada Pemberi
Tugas. Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selama
tidak bertentangan dengan peraturan dan hukum yang berlaku.
13. Apabila tidak ada persetujuan yang disepakati bersama sebelumnya,
Penilai tidak diwajibkan untuk memberikan kesaksian kepada pengadilan
ataupun badan pemerintah lainnya sehubungan dengan saham yang dinilai.
14. Semua tuntutan bilamana ada, telah diabaikan. Oleh karena saham yang
dinilai sesuai dengan syarat pembatasan yang kedua dianggap berada
dibawah hak milik yang sah.
15. Laporan Penilaian dianggap tidak sah dan tidak berlaku, apabila tidak
tertera cap basah/timbul (seal) Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto &
Rekan serta tandatangan dari Pimpinan Rekanan dan/atau Rekan yang
memiliki izin penilai publik.
Bab I - Pendahuluan 12
Page 50
BAB II GAMBARAN UMUM PERSEROAN
Page 51
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
BAB II
GAMBARAN UMUM PERSEROAN
2.1 Informasi Umum Perseroan
Perseroan didirikan berdasarkan Akta No. 61 tertanggal 26 Februari 1990
dari Rukmasanti Hardjasatya, S.H., notaris di Jakarta. Akta pendirian ini
disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat
Keputusannya No. C2-6182.HT.01.Th.91 tanggal 29 Oktober 1991. Anggaran
dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir
Berdasarkan Akta No. 13 tertanggal 10 Agustus 2022 dari Viondi Yonatan,
S.H., M.Kn. notaris di Kabupaten Karawang. Akta perubahan ini telah diterima
oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan
Surat No. AHU-0056733.AH.01.02.Tahun 2022 tertanggal 10 Agustus 2022.
Sesuai dengan pasal 3 (tiga) anggaran dasar Perusahaan, ruang lingkup
kegiatan Perusahaan adalah berusaha dalam bidang pengembangan
kawasan industri berikut seluruh sarana penunjangnya, antara lain
pembangunan perumahan, perkantoran dan pertokoan, pembangunan, dan
pengelolaan instalasi air bersih, gas, telepon, listrik serta sarana-sarana lain
yang diperlukan dalam menunjang pengelolaan kawasan industri. Perusahaan
mulai beroperasi secara komersial pada Juni 1995 dan pada saat ini,
Perusahaan menjalankan usaha dibidang kawasan industri, yaitu penjualan
tanah kawasan industri dan pabrik, pembangunan, dan pengelolaan air bersih
serta pengolahan limbah. Perusahaan tergabung dalam kelompok usaha PT
Surya Semesta Internusa Tbk.
Rincian entitas anak Grup pada akhir periode 31 Desember 2023 adalah
sebagai berikut:
Tabel 2.1 Rincian Entitas Anak Perseroan
Persentase Waktu
Nama Entitas Anak Domisili Jenis Usaha
Kepemilikan Operasi
Pembangunan, real Baru
PT Jasa Semesta Utama (JSU) Subang 99%
estate dan jasa Beroperasi
Pembangunan, real Belum
PT Aneka Bumi Cipta (ABC) Subang 99%
estate dan jasa Beroperasi
PT Semesta Cipta Internasional Pembangunan, real Belum
Subang 99%
(SCI) estate dan jasa Beroperasi
Pembangunan, real Belum
PT Surya Siti Indotama (STI) Subang 99%
estate dan jasa Beroperasi
Pembangunan, real Belum
PT Bumi Aman Sejahtera (BAS) Subang 99%
estate dan jasa Beroperasi
Pembangunan, real Belum
PT Semesta Industri Pratama (SIPA) Karawang 99%
estate dan jasa Beroperasi
Hilir minyak dan
gas bumi serta
PT Surya Energi Parahita (SEP) Jakarta 79% 2016
industri pembangkit
listrik tenaga gas
Bab II - Gambaran Umum Perseroan 1
Page 52
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
Persentase Waktu
Nama Entitas Anak Domisili Jenis Usaha
Kepemilikan Operasi
PT Subang Sejahtera Indonesia Pembangunan, real Baru
Karawang 99%
(SSRA) estate dan jasa Beroperasi
Pembangunan, real Belum
PT Surya Centra Industri (SUCI) Jakarta 99%
estate dan jasa Beroperasi
PT Suryacipta Swadaya Pembangunan, real Belum
Karawang 99%
Infrastruktur (SCSI) estate dan jasa Beroperasi
Pembangunan, real Belum
PT Subang Sarana Investasi (SUSI) Karawang 99%
estate dan jasa Beroperasi
Perusahaan berdomisili di Karawang dengan kawasan industri yang
dikembangkannya berlokasi di Karawang. Kantor pusat Perusahaan
beralamat di The Manor Office Lantai 3, Suryacipta City of Industry, Jl. Surya
Utama Kav. C-1, Desa Kutamekar, Kecamatan Ciampel, Karawang, Jawa
Barat.
2.2 Struktur Permodalan
Berdasarkan Laporan keuangan audited per 31 Desember 2023, susunan
pemegang saham Perseroan adalah sebagai berikut:
Tabel 2.2 Susunan Pemegang Saham Perseroan
Jumlah Saham Jumlah Modal Komposisi
No. Pemegang Saham
(Lembar) Disetor (Rupiah) (%)
1 PT Surya Semesta Internusa Tbk 1.827.737.601 1.827.737.601.000 99,99%
2 PT TCP Internusa 1 1.000 0,01%
Jumlah Saham Beredar 1.827.737.602 1.827.737.602.000 100,00%
2.3 Susunan Pengurus
Berdasarkan Akta No. 10 tertanggal 26 April 2021 dari Fiefie Pieter, S.H.,
notaris di Jakarta, susunan pengurus Perseroan pada 31 Desember 2023
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Ir. Eddy Purwana Wikanta
Wakil Presiden Komisaris : Drs. H. Sudirman Maman Rusdi
Komisaris : Henky Karel Walla
Komisaris : The Jok Tung
Komisaris : Hendro Santoso
Bab II - Gambaran Umum Perseroan 2
Page 53
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
Dewan Direksi
Presiden Direktur : Johannes Suriadjaja
Wakil Presiden Direktur : Wilson Effendy
Direktur : Hudaya Arryanto Sumandhija
Direktur : Didi Wihardi
Direktur : Petrus Kosasi Karto
2.4 Perijinan dan Legalitas Perseroan
Berikut adalah legalitas yang dimiliki oleh Perseroan yang digunakan dalam
kegiatan operasionalnya, yaitu:
Tabel 2.3 Perijinan dan Legalitas Perseroan
No. Keterangan Nomor & Tanggal Yang Mengeluarkan
Akta Pendirian
Nomor : 61 Ny. Rukmasanti Hardjasatya,
1. Perseroan Terbatas PT
Tanggal 26 Februari 1990 S.H., Notaris di Jakarta Pusat
Suryacipta Swadaya
Persetujuan atas Akta A.n Menteri Kehakiman
Nomor : 02-
Pendirian Perseroan Republik Indonesia, Direktur
2. 6182.HT.01.01.TH’91
Terbatas PT Suryacipta Jenderal Hukum dan
Tanggal 29 Oktober 1991
Swadaya Perundang - Undangan
Akta Pernyataan
Keputusan Para Nomor : 06 Benny Kristianto, S.H., Notaris
3.
Pemegang Saham PT Tanggal 09 Desember 2008 di Jakarta
Suryacipta Swadaya
A.n Menteri Hukum dan Hak
Persetujuan Akta
Nomor : AHU- Asasi Manusia Republik
Perubahan Anggaran
4. 09512.AH.01.02.Tahun 2009 Indonesia, PLH. Direktur
Dasar Perseroan PT
Tanggal 27 Maret 2009 Jenderal Adimistrasi Hukum
Suryacipta Swadaya
Umum
Akta Pernyataan
Keputusan Diluar Rapat Nomor : 10 Fiefie Pieter, S.H., Notaris di
5.
Para Pemegang Saham Tanggal 26 April 2021 Karawang
PT Suryacipta Swadaya
Penerimaan
A.n Menteri Hukum dan Hak
Pemberitahuan Nomor : AHU-AH.01.03-
Asasi Manusia Republik
6. Perubahan Data 0491677
Indonesia, Direktur Jenderal
Perseroan PT Tanggal 28 Desember 2021
Adimistrasi Hukum Umum
Suryacipta Swadaya
Akta Pernyataan
Viondi Yunatan, S.H., M.Kn
Keputusan Sirkuler Para Nomor : 13
7. Notaris di Kabupaten
Pemegang Saham PT Tanggal 10 Agustus 2022
Karawang
Suryacipta Swadaya
Persetujuan Akta
A.n Menteri Hukum dan Hak
Perubahan Anggaran Nomor : AHU-
Asasi Manusia Republik
8. Dasar Perseroan 0056733.AH.01.02.Tahun 2022
Indonesia, Direktur Jenderal
Terbatas PT Suryacipta Tanggal 10 Agustus 2022
Adimistrasi Hukum Umum
Swadaya
Perizinan Berusaha Nomor :
Berbasis Risiko 9120303390615 A.n. Menteri Investasi/Kepala
9. Ditertbitkan di Jakarta Badan Koordinasi Penanaman
Nomor Induk Berusaha
tanggal : Modal
(NIB) 01 Maret 2019
Bab II - Gambaran Umum Perseroan 3
Page 54
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
No. Keterangan Nomor & Tanggal Yang Mengeluarkan
Nomor Pokok Wajib Kementerian Keuangan
10. Pajak (NPWP) PT Nomor : 01.341.736.5-
Republik Indonesia
433.000
Suryacipta Swadaya Direktorat Jenderal Pajak
2.5 Kinerja Keuangan Historis Perseroan Konsolidasian
Untuk melihat perkembangan kinerja Perseroan, seperti posisi keuangan, laba
rugi dan potensi atau kemajuan yang dialami selama beberapa tahun terakhir,
maka hasil analisis keuangan historis yang bersumber dari laporan keuangan
audited per 31 Desember 2019, 31 Desember 2020, 31 Desember 2021, 31
Desember 2022 dan 31 Desember 2023 disajikan sebagai berikut:
Tabel 2.4 Laporan Keuangan Historis Perseroan (Dinyatakan dalam jutaan Rupiah)
2019 2020 2021 2022 2023
Keterangan
Audited Audited Audited Audited Audited
Aset Lancar 1.313.092 565.926 662.855 561.592 692.936
Aset Tidak Lancar 1.960.383 2.534.724 2.745.770 3.148.213 3.399.281
Total Aset 3.273.476 3.100.650 3.408.625 3.709.804 4.092.217
Liabilitas J. Pendek 273.834 118.179 178.427 122.040 245.443
Liabilitas J. Panjang 742.825 743.417 970.888 1.273.677 1.563.047
Total Liabilitas 1.016.659 861.596 1.149.315 1.395.717 1.808.489
Total Ekuitas 2.256.817 2.239.054 2.259.310 2.314.088 2.283.727
Pendapatan 516.934 592.877 428.711 497.374 684.752
Beban Pokok
-241.598 -279.843 -203.703 -253.335 -308.644
Penjualan
Laba Kotor 275.336 313.035 225.008 244.039 376.108
Laba Usaha 227.341 272.823 182.806 190.149 291.447
Laba Sebelum Pajak 166.408 165.997 71.462 70.736 151.867
Laba Bersih 157.520 153.173 53.660 60.312 138.908
Sumbe : Laporan Keuangan Perseroan (diolah)
Tabel 2.5 Pertumbuhan Kinerja Keuangan Perseroan
2020 2021 2022 2023 CAGR
Keterangan
Audited Audited Audited Audited Rata - Rata
Aset Lancar -56,90% 11,07% -10,66% 23,39% -14,77%
Aset Tidak Lancar 29,30% 9,68% 13,24% 7,97% 14,75%
Total Aset -5,28% 9,93% 8,84% 10,31% 5,74%
Liabilitas J. Pendek -56,84% 50,98% -31,60% 101,12% -2,70%
Liabilitas J. Panjang 0,08% 30,60% 31,19% 22,72% 20,44%
Total Liabilitas -15,25% 33,39% 21,44% 29,57% 15,49%
Total Ekuitas -0,79% 0,90% 2,42% -1,31% 0,30%
Pendapatan 14,69% -27,69% 16,02% 37,67% 7,28%
Beban Pokok
15,83% -27,21% 24,36% 21,83% 6,31%
Penjualan
Laba Kotor 13,69% -28,12% 8,46% 54,12% 8,11%
Bab II - Gambaran Umum Perseroan 4
Page 55
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
2020 2021 2022 2023 CAGR
Keterangan
Audited Audited Audited Audited Rata - Rata
Laba Usaha 20,01% -32,99% 4,02% 53,27% 6,41%
Laba Sebelum Pajak -0,25% -56,95% -1,02% 114,70% -2,26%
Laba Bersih -2,76% -64,97% 12,40% 130,32% -3,09%
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan (diolah)
2.5.1 Analisa Posisi Keuangan
Perkembangan posisi keuangan Perseroan dapat dilihat pada grafik berikut:
Grafik 2.1. Perkembangan Posisi Keuangan Historis Perseroan
Sumber : Laporan Keuangan Perseroan (diolah)
• Total aset Perseroan tahun 2023 tercatat sebesar Rp4.092,21 miliar lebih
tinggi 10,31% dibandingkan dengan tahun 2022 yang tercatat sebesar
Rp3.709,80 miliar. Kenaikan berasal dari adanya peningkatan kas dan
setara kas, aset keuangan lancar lain, pajak dibayar dimuka, tanah untuk
pengembangan, aset tetap dan uang muka pembelian tanah. Total aset
Perseroan tahun 2019 sampai dengan 2023 mengalami kenaikan setiap
tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual
Growth Rate/CAGR) sebesar 5,74% per tahun.
• Total liabilitas Perseroan tahun 2023 tercatat sebesar Rp1.808,48 miliar,
lebih tinggi 29,57% dibanding tahun 2022 yang tercatat sebesar
Rp1.395,71 miliar. Kenaikan ini dikarenakan adanya peningkatan pada
pos utang pajak, uang jaminan, provisi pengembangan tanah dan
lingkungan, utang bank, utang pembiayaan konsumen dan liabilitas imbalan
kerja. Total laibilitas Perseroan tahun 2019 sampai dengan 2023
Bab II - Gambaran Umum Perseroan 5
Page 56
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
mengalami kenaikan setiap tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk
tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 15,49% per tahun.
• Total ekuitas Perseroan tahun 2023 tercatat sebesar Rp2.283,72 miliar
lebih rendah 1,31% dibandingkan dengan tahun 2022 yang tercatat
sebesar Rp2.314,08 miliar. Penurunan ini dikarenakan adanya Penurunan
saldo laba. Total ekuitas Perseroan tahun 2019 sampai dengan 2023
mengalami Kenaikan setiap tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk
tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 0,30% per tahun.
2.5.2 Analisa Laba Rugi
Perkembangan laba (rugi) Perseroan dapat dilihat pada grafik berikut:
Grafik 2.2. Perkembangan Laba (Rugi) Historis Perseroan
• Pada tahun 2023 pendapatan Perseroan tercatat sebesar Rp684,75 miliar
mengalami kenaikan sebesar 37,67% dibanding tahun 2022 yang tercatat
sebesar Rp497,37 miliar. Peningkatan pendapatan Perseroan disebabkan
oleh meningkatnya pendapatan dari penjualan tanah, jasa pengelolaan
pemeliharaan, penjualan gas, dan sewa ruangan. Pendapatan Perseroan
tahun 2019 sampai dengan tahun 2023 mengalami peningkatan setiap
tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual
Growth Rate/CAGR) sebesar 7,28% per tahun.
• Laba kotor Perseroan pada tahun 2023 tercatat sebesar Rp376,10 miliar
mengalami kenaikan sebesar 54,12% dibanding tahun 2022 yang tercatat
sebesar Rp244,03 miliar. Peningkatan laba kotor Perseroan disebabkan
oleh meningkatnya pendapatan Perseroan. Laba kotor Perseroan tahun
2019 sampai dengan tahun 2023 mengalami peningkatan setiap tahunnya,
Bab II - Gambaran Umum Perseroan 6
Page 57
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth
Rate/CAGR) sebesar 8,11% per tahun.
• Laba usaha Perseroan pada tahun 2023 tercatat sebesar Rp291,44 miliar
mengalami kenaikan sebesar 53,27% dibanding tahun 2022 yang tercatat
sebesar Rp190,14 miliar. Peningkatan laba usaha Perseroan disebabkan
oleh meningkatnya pendapatan Perseroan dan persentase beban usaha
terhadap pendapatan juga menurun. Laba usaha Perseroan tahun 2019
sampai dengan tahun 2023 mengalami peningkatan setiap tahunnya,
dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth
Rate/CAGR) sebesar 6,41% per tahun.
• Pada tahun 2023 Perseroan mencatatkan keuntungan dari segmen usaha
pengembangan dan pengelolaan properti yang ditunjukkan dari laba
bersih sebesar Rp138,90 miliar lebih tinggi 130,32% dibandingkan tahun
2022 yang tercatat sebesar Rp60,31 miliar. Laba bersih Perseroan tahun
2019 sampai dengan tahun 2023 mengalami penurunan setiap tahunnya,
dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth
Rate/CAGR) sebesar -3,09% per tahun.
2.5.3 Analisis Rasio Keuangan
Analisis rasio keuangan atau financial ratio adalah merupakan suatu alat
analisis yang digunakan oleh perusahaan untuk menilai kinerja keuangan
berdasarkan data perbandingan masing-masing pos yang terdapat di
laporan keuangan seperti laporan posisi keuangan, laba rugi dan arus kas
dalam periode tertentu.
Tabel 2.6 Rasio Keuangan Perseroan
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Rasio Likuiditas
Rasio lancar (x) 4,80 4,79 3,52 4,60 2,82
Rasio cepat (x) 3,34 1,11 0,75 1,81 1,61
Rasio kas (x) 2,00 0,41 0,51 1,09 1,26
Rasio Aktivitas
Jumlah hari perputaran piutang 13 10 16 17 11
Jumlah hari perputaran persediaan 601 567 888 490 353
Jumlah hari perputaran utang usaha 12 15 25 25 11
Rasio Leverage
Debt to Equity Ratio (%) 31,06 27,79 33,72 37,62 44,19
Debt to Aset Ratio (%) 45,05 38,48 50,87 60,31 79,19
Rasio Profitabilitas
Margin Laba Bruto (%) 53,26 52,80 52,48 49,07 54,93
Margin Laba Usaha (%) 43,98 46,02 42,64 38,23 42,56
Margin Laba Bersih (%) 30,47 25,84 12,52 12,13 20,29
Return on Equity (%) 4,81 4,94 1,57 1,63 3,39
Return on Aset (%) 6,98 6,84 2,38 2,61 6,08
Bab II - Gambaran Umum Perseroan 7
Page 58
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
Berdasarkan rasio keuangan diatas, kondisi Perseroan per 31 Desember 2023
adalah sebagai berikut:
• Rasio Likuiditas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk
memenuhi liabilitas keuangannya yang harus segera dipenuhi atau
kemampuan perusahaan untuk memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka
pendek (pada saat ditagih). Current Ratio (rasio lancar) Perseroan 31
Desember 2023 adalah 2,82 kali, hal ini menunjukkan Perseroan mampu
memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek. Quick Ratio (rasio
cepat) Perseroan adalah 1,61 kali pada 31 Desember 2023, hal ini
menunjukkan Perseroan mampu dalam menggunakan aset lancar tanpa
persediaan untuk menutupi utang jangka pendeknya.
• Rasio Aktivitas digunakan untuk mengukur efisiensi penggunaan dana yang
tertanam pada aset serta untuk melihat seberapa besar optimalisasi
Perseroan dalam menggunakan asetnya untuk memperoleh pendapatan dan
laba usaha. Rasio perputaran piutang usaha Perseroan pada 31 Desember
2023 sebesar 11 hari, rasio perputaran persediaan sebesar 353 hari dan
rasio perputaran utang usaha 11 hari.
• Rasio Solvabilitas atau leverage menunjukkan kemampuan suatu
perusahaan untuk memenuhi seluruh liabilitasnya baik jangka pendek
maupun jangka panjang. Nilai solvabilitas Perseroan cenderung stabil jika
dibandingkan tahun sebelumnya, dilihat dari Liabilitas to Total Asset Ratio,
yang masih baik yaitu sebesar 44,19% pada 31 Desember 2023.
Sementara pada Liabilitas to Equity Ratio Perseroan pada 31 Desember
2023 yaitu sebesar 79,19% yang menunjukkan hutang/kewajiban
perusahaan lebih kecil daripada seluruh ekuitas yang dimilikinya, sehingga
dalam kondisi yang tidak diinginkan (misalnya pailit), perusahaan mampu
melunasi seluruh hutang/kewajibannya.
• Rasio Profitabilitas menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba selama periode tertentu. Profitabilitas suatu perusahaan
diukur dengan keberhasilan menggunakan asetnya secara produktif,
dengan demikian profitabilitas suatu perusahaan juga dapat diketahui
dengan memperbandingkan antara laba yang diperoleh setelah pajak
dengan jumlah aset atau modal pada suatu periode tertentu, yaitu Rate of
Return on Equity (ROE) per 31 Desember 2023 sebesar 6,08%. Rate of
Return on Asset (ROA) yang membandingkan antara laba setelah pajak
dengan total aset sebesar 3,39% pada 31 Desember 2023. Sedangkan
Net Profit Margin pada 31 Desember 2023 sebesar 20,29%. Hal ini
menunjukkan bahwa perusahaan mampu memaksimalkan modal dan
memberikan tingkat pengembalian yang cukup untuk investor atau
pemegang saham.
Bab II - Gambaran Umum Perseroan 8
Page 59
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
2.6 Kinerja Keuangan Historis Perseroan Parent Only
Untuk melihat perkembangan kinerja Perseroan parent only, seperti posisi
keuangan, laba rugi dan potensi atau kemajuan yang dialami selama
beberapa tahun terakhir, maka hasil analisis keuangan historis yang bersumber
dari laporan keuangan audited parent only per 31 Desember 2019,
31 Desember 2020, 31 Desember 2021, 31 Desember 2022 dan 31
Desember 2023 disajikan sebagai berikut :
Tabel 2.7 Laporan Keuangan Historis Perseroan Parent Only (Dinyatakan dalam
jutaan Rupiah)
2019 2020 2021 2022 2023
Keterangan
Audited Audited Audited Audited Audited
Aset Lancar 1.191.243 523.122 935.424 1.143.562 1.156.175
Aset Tidak Lancar 2.033.071 2.534.647 2.433.748 2.530.321 2.769.858
Total Aset 3.224.314 3.057.769 3.369.172 3.673.883 3.926.033
Liabilitas J. Pendek 259.871 109.677 168.172 110.884 177.897
Liabilitas J. Panjang 722.550 725.717 954.271 1.258.242 1.474.781
Total Liabilitas 982.421 835.394 1.122.443 1.369.126 1.652.678
Total Ekuitas 2.241.892 2.222.375 2.246.812 2.304.757 2.273.356
Pendapatan 452.715 533.490 361.755 413.305 556.218
Beban Pokok
-188.282 -230.343 -145.676 -182.530 -216.096
Penjualan
Laba Kotor 264.434 303.147 216.079 230.775 340.122
Laba Usaha 217.222 263.698 179.005 184.657 281.193
Laba Sebelum Pajak 163.953 163.296 74.023 66.787 146.524
Laba Bersih 155.452 151.369 56.686 58.446 136.163
Sumbe : Laporan Keuangan Perseroan (diolah)
Tabel 2.8 Pertumbuhan Kinerja Keuangan Perseroan Parent Only
2020 2021 2022 2023 CAGR
Keterangan
Audited Audited Audited Audited Rata - Rata
Aset Lancar -56,09% 78,82% 22,25% 1,10% -0,74%
Aset Tidak Lancar 24,67% -3,98% 3,97% 9,47% 8,04%
Total Aset -5,17% 10,18% 9,04% 6,86% 5,05%
Liabilitas J. Pendek -57,80% 53,33% -34,07% 60,44% -9,04%
Liabilitas J. Panjang 0,44% 31,49% 31,85% 17,21% 19,53%
Total Liabilitas -14,97% 34,36% 21,98% 20,71% 13,89%
Total Ekuitas -0,87% 1,10% 2,58% -1,36% 0,35%
Pendapatan 17,84% -32,19% 14,25% 34,58% 5,28%
Beban Pokok
22,34% -36,76% 25,30% 18,39% 3,50%
Penjualan
Laba Kotor 14,64% -28,72% 6,80% 47,38% 6,50%
Laba Usaha 21,40% -32,12% 3,16% 52,28% 6,67%
Laba Sebelum Pajak -0,40% -54,67% -9,78% 119,39% -2,77%
Laba Bersih -2,63% -62,55% 3,10% 132,97% -3,26%
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan (diolah)
Bab II - Gambaran Umum Perseroan 9
Page 60
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
2.6.1 Analisa Posisi Keuangan
Perkembangan posisi keuangan Perseroan Parent Only dapat dilihat pada
grafik berikut:
Grafik 2.3. Perkembangan Posisi Keuangan Historis Perseroan Parent Only
Sumber : Laporan Keuangan Perseroan (diolah)
• Total aset Perseroan tahun 2023 tercatat sebesar Rp3.926,03 miliar lebih
tinggi 6,86% dibandingkan dengan tahun 2022 yang tercatat sebesar
Rp3.673,88 miliar. Kenaikan berasal dari adanya peningkatan kas dan
setara kas, uang muka, investasi pada entitas anak, uang muka pembelian
tanah. Total aset Perseroan tahun 2019 sampai dengan 2023 mengalami
kenaikan setiap tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan
(Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 5,05% per tahun.
• Total liabilitas Perseroan tahun 2023 tercatat sebesar Rp1.652,67 miliar,
lebih tinggi 20,71% dibanding tahun 2022 yang tercatat sebesar
Rp1.369,12 miliar. Kenaikan ini dikarenakan adanya peningkatan pada
pos utang lain-lain, utang pajak, uang jaminan, provisi pengembangan
tanah dan lingkungan, utang bank, dan liabilitas imbalan kerja. Total
laibilitas Perseroan tahun 2019 sampai dengan 2023 mengalami kenaikan
setiap tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound
Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 13,89% per tahun.
• Total ekuitas Perseroan tahun 2023 tercatat sebesar Rp2.273,35 miliar
lebih rendah -1,36% dibandingkan dengan tahun 2022 yang tercatat
sebesar Rp2.304,75 miliar. Penurunan ini dikarenakan adanya Penurunan
saldo laba. Total ekuitas Perseroan tahun 2019 sampai dengan 2023
mengalami Kenaikan setiap tahunnya, dengan laju pertumbuhan majemuk
tahunan (Compound Annual Growth Rate/CAGR) sebesar 0,35% per tahun.
Bab II - Gambaran Umum Perseroan 10
Page 61
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
2.6.2 Analisa Laba Rugi
Perkembangan laba (rugi) Perseroan Parent Only dapat dilihat pada grafik
berikut:
Grafik 2.4. Perkembangan Laba (Rugi) Historis Perseroan Parent Only
• Pada tahun 2023 pendapatan Perseroan tercatat sebesar Rp556,21 miliar
mengalami kenaikan sebesar 34,58% dibanding tahun 2022 yang tercatat
sebesar Rp413,30 miliar. Peningkatan pendapatan Perseroan disebabkan
oleh meningkatnya pendapatan dari penjualan tanah, jasa pengelolaan
pemeliharaan, dan sewa ruangan. Pendapatan Perseroan tahun 2019
sampai dengan tahun 2023 mengalami peningkatan setiap tahunnya,
dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth
Rate/CAGR) sebesar 5,28% per tahun.
• Laba kotor Perseroan pada tahun 2023 tercatat sebesar Rp340,12 miliar
mengalami kenaikan sebesar 47,38% dibanding tahun 2022 yang tercatat
sebesar Rp230,77 miliar. Peningkatan laba kotor Perseroan disebabkan
oleh meningkatnya pendapatan Perseroan. Laba kotor Perseroan tahun
2019 sampai dengan tahun 2023 mengalami peningkatan setiap tahunnya,
dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth
Rate/CAGR) sebesar 6,50% per tahun.
• Laba usaha Perseroan pada tahun 2023 tercatat sebesar Rp281,19 miliar
mengalami kenaikan sebesar 52,28% dibanding tahun 2022 yang tercatat
sebesar Rp184,65 miliar. Peningkatan laba usaha Perseroan disebabkan
oleh meningkatnya pendapatan Perseroan dan persentase beban usaha
terhadap pendapatan juga menurun. Laba usaha Perseroan tahun 2019
sampai dengan tahun 2023 mengalami peningkatan setiap tahunnya,
Bab II - Gambaran Umum Perseroan 11
Page 62
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth
Rate/CAGR) sebesar 6,67% per tahun.
• Pada tahun 2023 Perseroan mencatatkan keuntungan dari segmen usaha
pengembangan dan pengelolaan properti yang ditunjukkan dari laba
bersih sebesar Rp136,16 miliar lebih tinggi 130,97% dibandingkan tahun
2022 yang tercatat sebesar Rp58,44 miliar. Laba bersih Perseroan tahun
2019 sampai dengan tahun 2023 mengalami penurunan setiap tahunnya,
dengan laju pertumbuhan majemuk tahunan (Compound Annual Growth
Rate/CAGR) sebesar -3,26% per tahun.
2.6.3 Analisis Rasio Keuangan Parent Only
Analisis rasio keuangan atau financial ratio adalah merupakan suatu alat
analisis yang digunakan oleh perusahaan untuk menilai kinerja keuangan
berdasarkan data perbandingan masing-masing pos yang terdapat di
laporan keuangan seperti laporan posisi keuangan, laba rugi dan arus kas
dalam periode tertentu.
Tabel 2.9 Rasio Keuangan Perseroan Parent Only
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Rasio Likuiditas
Rasio lancar (x) 4,58 4,77 5,56 10,31 6,50
Rasio cepat (x) 3,05 0,81 2,62 7,25 4,92
Rasio kas (x) 2,05 0,27 0,43 0,91 1,46
Rasio Aktivitas
Jumlah hari perputaran piutang 10 7 13 12 7
Jumlah hari perputaran persediaan 770 688 1.240 679 476
Jumlah hari perputaran utang usaha 8 13 24 35 15
Rasio Leverage
Debt to Equity Ratio (%) 43,82% 37,59% 49,96% 59,40% 72,70%
Debt to Aset Ratio (%) 30,47% 27,32% 33,32% 37,27% 42,10%
Rasio Profitabilitas
Margin Laba Bruto (%) 58,41% 56,82% 59,73% 55,84% 61,15%
Margin Laba Usaha (%) 47,98% 49,43% 49,48% 44,68% 50,55%
Margin Laba Bersih (%) 34,34% 28,37% 15,67% 14,14% 24,48%
Return on Equity (%) 4,82% 4,95% 1,68% 1,59% 3,47%
Return on Aset (%) 6,93% 6,81% 2,52% 2,54% 5,99%
Berdasarkan rasio keuangan diatas, kondisi Perseroan per 31 Desember 2023
adalah sebagai berikut:
• Rasio Likuiditas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk
memenuhi liabilitas keuangannya yang harus segera dipenuhi atau
kemampuan perusahaan untuk memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka
pendek (pada saat ditagih). Current Ratio (rasio lancar) Perseroan 31
Desember 2023 adalah 6,50 kali, hal ini menunjukkan Perseroan mampu
memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek. Quick Ratio (rasio
cepat) Perseroan adalah 4,92 kali pada 31 Desember 2023, hal ini
Bab II - Gambaran Umum Perseroan 12
Page 63
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
menunjukkan Perseroan mampu dalam menggunakan aset lancar tanpa
persediaan untuk menutupi utang jangka pendeknya.
• Rasio Aktivitas digunakan untuk mengukur efisiensi penggunaan dana yang
tertanam pada aset serta untuk melihat seberapa besar optimalisasi
Perseroan dalam menggunakan asetnya untuk memperoleh pendapatan dan
laba usaha. Rasio perputaran piutang usaha Perseroan pada 31 Desember
2023 sebesar 7 hari, rasio perputaran persediaan sebesar 476 hari dan
rasio perputaran utang usaha 15 hari.
• Rasio Solvabilitas atau leverage menunjukkan kemampuan suatu
perusahaan untuk memenuhi seluruh liabilitasnya baik jangka pendek
maupun jangka panjang. Nilai solvabilitas Perseroan cenderung stabil jika
dibandingkan tahun sebelumnya, dilihat dari Liabilitas to Total Asset Ratio,
yang masih baik yaitu sebesar 42,10% pada 31 Desember 2023.
Sementara pada Liabilitas to Equity Ratio Perseroan pada 31 Desember
2023 yaitu sebesar 72,70% yang menunjukkan hutang/kewajiban
perusahaan lebih kecil daripada seluruh ekuitas yang dimilikinya, sehingga
dalam kondisi yang tidak diinginkan (misalnya pailit), perusahaan mampu
melunasi seluruh hutang/kewajibannya.
• Rasio Profitabilitas menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba selama periode tertentu. Profitabilitas suatu perusahaan
diukur dengan keberhasilan menggunakan asetnya secara produktif,
dengan demikian profitabilitas suatu perusahaan juga dapat diketahui
dengan memperbandingkan antara laba yang diperoleh setelah pajak
dengan jumlah aset atau modal pada suatu periode tertentu, yaitu Rate of
Return on Equity (ROE) per 31 Desember 2023 sebesar 3,47%. Rate of
Return on Asset (ROA) yang membandingkan antara laba setelah pajak
dengan total aset sebesar 5,99% pada 31 Desember 2023. Sedangkan
Net Profit Margin pada 31 Desember 2023 sebesar 24,48%. Hal ini
menunjukkan bahwa perusahaan mampu memaksimalkan modal dan
memberikan tingkat pengembalian yang cukup untuk investor atau
pemegang saham.
Bab II - Gambaran Umum Perseroan 13
Page 64
BAB III TINJAUAN MAKRO EKONOMI DAN INDUSTRI
Page 65
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
BAB III
TINJAUAN MAKRO EKONOMI DAN INDUSTRI
3.1 Makro Ekonomi
3.1.1 Ringkasan Kondisi Perekonomian Makro
Pertumbuhan Ekonomi Dunia dan Indonesia
TW I TW II TW III TW IV
Deskripsi 2021 2022
2023 2023 2023 2023
PDB Dunia (%) 6,00 3,50 2,60 2,70 3,00 3,00
PDB Indonesia (%) 3,70 5,31 5,03 5,17 4,94 4,90
Nilai Tukar Rupiah (Rp/US $) 14.320 15.592 15.062 14.881 15.515 15.415
Cadangan Devisa Negara (Rp
144,900 137,200 145,200 137,500 134,900 146,400
miliar/US $)
Inflasi 1,87 5,51 4,97 3,52 2,28 2,61
BI Rate (Reverse Repo Rate) (%) 3,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,00
Sumber : Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia
• Pertumbuhan ekonomi dunia melambat dengan ketidakpastian pasar
keuangan yang mereda. Pertumbuhan ekonomi global 2023 diprakirakan
tetap sebesar 3,0%. Pertumbuhan ekonomi tersebut didukung oleh konsumsi
rumah tangga dan investasi. Penurunan inflasi di negara maju, termasuk
AS, berlanjut, meski masih berada di atas sasaran, sementara inflasi
Tiongkok menurun dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi yang melambat.
• Pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan dalam kisaran 4,5-5,3%,
didorong oleh konsumsi dan investasi sejalan dengan akselerasi belanja
Pemerintah pada akhir tahun dan percepatan penyelesaian beberapa
Proyek Strategis Nasional (PSN). Pada 2024, pertumbuhan ekonomi
diprakirakan meningkat dalam kisaran 4,7-5,5% didukung oleh
permintaan domestik utamanya berlanjutnya pertumbuhan konsumsi,
termasuk dampak positif penyelenggaraan pemilu, serta peningkatan
investasi khususnya bangunan sejalan dengan berlanjutnya pembangunan
PSN termasuk Ibu Kota Nusantara (IKN).
• Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) 2023 diprakirakan mencatat surplus
sehingga mendukung ketahanan eksternal. Surplus neraca perdagangan
berlanjut pada Desember 2023 yang tercatat 3,3 miliar dolar AS
dipengaruhi oleh kinerja ekspor komoditas utama Indonesia yang tetap
kuat, seperti batu bara serta besi dan baja. Perkembangan ini mendukung
transaksi berjalan 2023 tetap sehat dan diprakirakan dalam kisaran
surplus 0,4% sampai dengan defisit 0,4% dari PDB.
• Posisi cadangan devisa Indonesia pada akhir Desember 2023 tercatat
meningkat menjadi 146,4 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,7
bulan impor atau 6,5 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri
pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar
3 bulan impor.
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 1
Page 66
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
• Nilai tukar Rupiah hingga 16 Januari 2024 relatif stabil, hanya melemah
1,24% dari akhir Desember 2023, dengan kebijakan stabilisasi Bank
Indonesia dan kembali masuknya aliran portofolio asing, sejalan dengan
tetap menariknya imbal hasil aset keuangan domestik dan tetap positifnya
prospek ekonomi Indonesia.
• Inflasi IHK Desember 2023 tercatat sebesar 2,61% (yoy) menurun dari
tahun sebelumnya sebesar 5,51% (yoy) sehingga berada dalam kisaran
3,01%. Penurunan inflasi dipengaruhi oleh terjaganya berbagai komponen
inflasi sebagai hasil nyata konsistensi kebijakan moneter Bank Indonesia
yang pro-stability serta sinergi erat kebijakan Bank Indonesia dengan
Pemerintah Pusat dan Daerah. (Sumber : Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan IV 2023
dan diolah)
3.1.2 Pertumbuhan Ekonomi Global
Pertumbuhan ekonomi dunia melambat dengan ketidakpastian pasar
keuangan yang mereda. Ekonomi global diprakirakan tumbuh sebesar 3,0%
pada 2023 dan melambat menjadi 2,8% pada 2024. Ekonomi Amerika
Serikat (AS) dan India tetap kuat didukung konsumsi rumah tangga dan
investasi. Sementara itu, ekonomi Tiongkok melambat seiring dengan tetap
lemahnya konsumsi rumah tangga dan investasi sebagai dampak lanjutan
dari pelemahan kinerja sektor properti, serta terbatasnya stimulus fiskal.
Penurunan inflasi di negara maju, termasuk AS, berlanjut, meski masih berada
di atas sasaran, sementara inflasi Tiongkok menurun dipengaruhi oleh
pertumbuhan ekonomi yang melambat. Siklus kenaikan suku bunga kebijakan
moneter negara maju, termasuk Fed Funds Rate (FFR), diprakirakan telah
berakhir meskipun masih bertahan tinggi pada semester I 2024, dengan
kemungkinan akan mulai menurun pada semester II 2024. Yield obligasi
Pemerintah negara maju, termasuk US Treasury, menurun secara gradual tapi
masih berada di level tinggi sejalan dengan premi risiko jangka panjang
(term-premia) terkait besarnya pembiayaan fiskal dan utang pemerintah AS.
Tekanan penguatan nilai tukar dolar AS terhadap berbagai mata uang dunia
juga berkurang. Perkembangan tersebut mendorong berlanjutnya aliran
masuk modal asing dan mengurangi tekanan pelemahan nilai tukar di
emerging market, termasuk Indonesia. Ke depan, beberapa risiko global
tetap perlu dicermati karena dapat memengaruhi ketidakpastian
perekonomian dunia, seperti berlanjutnya ketegangan geopolitik, pelemahan
ekonomi di sejumlah negara utama, termasuk Tiongkok, serta kepastian waktu
dan besarnya penurunan suku bunga moneter negara maju, khususnya FFR.
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 2
Page 67
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
Pertumbuhan PDB Dunia
3.1.3 Pertumbuhan Ekonomi Domestik
Pemulihan ekonomi Indonesia terus berlanjut ditopang oleh permintaan
domestik. Pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan dalam kisaran 4,5-5,3%,
didorong oleh konsumsi dan investasi sejalan dengan akselerasi belanja
Pemerintah pada akhir tahun dan percepatan penyelesaian beberapa
Proyek Strategis Nasional (PSN). Pada 2024, pertumbuhan ekonomi
diprakirakan meningkat dalam kisaran 4,7-5,5% didukung oleh permintaan
domestik utamanya berlanjutnya pertumbuhan konsumsi, termasuk dampak
positif penyelenggaraan pemilu, serta peningkatan investasi khususnya
bangunan sejalan dengan berlanjutnya pembangunan PSN termasuk Ibu Kota
Nusantara (IKN). Sementara itu, kinerja ekspor diprakirakan belum kuat
sebagai dampak perlambatan ekonomi global dan penurunan harga
komoditas. Berdasarkan Lapangan Usaha (LU), prospek LU Industri
Pengolahan, Perdagangan Besar dan Eceran, Informasi dan Komunikasi,
Konstruksi, serta Transportasi dan Pergudangan diprakirakan tetap tumbuh
baik. Sementara secara spasial, pertumbuhan yang baik diprakirakan terjadi
di seluruh wilayah, terutama Sulawesi-Maluku-Papua (Sulampua) sejalan
dengan dampak positif hilirisasi mineral, serta Jawa akibat permintaan
domestik yang masih kuat. Ke depan, Bank Indonesia akan terus memperkuat
sinergi stimulus fiskal Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank
Indonesia untuk mendorong pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi
permintaan domestik.
Pertumbuhan ekonomi di seluruh wilayah diprakirakan tetap terjaga pada
triwulan IV 2023 ditopang permintaan domestik, di tengah tekanan global.
Kondisi tersebut tecermin dari sejumlah indikator dini ekonomi daerah yang
tetap terjaga. Keyakinan konsumen masih berada pada level optimis di
seluruh wilayah. Ekspektasi penghasilan ke depan meningkat di sebagian
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 3
Page 68
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
besar wilayah sejalan dengan perbaikan penjualan ritel yang ditopang oleh
Jawa, Kalimantan, dan Balinusra. Konsumsi yang meningkat di mayoritas
wilayah didukung oleh peningkatan mobilitas seiring berbagai event akhir
tahun, libur natal dan tahun baru (Nataru), serta belanja terkait Pemilu.
Sementara itu, kinerja investasi daerah diprakirakan tetap kuat, khususnya
ditopang investasi bangunan. Perkembangan tersebut tecermin dari
peningkatan indikator penjualan semen di seluruh wilayah, terutama Jawa,
sejalan berlanjutnya penyelesaian Proyek Strategis Nasional (PSN). Namun
demikian, terdapat sejumlah proyek PSN yang ditunda ke tahun 2024.
Investasi nonbangunan diprakirakan tetap kuat didukung proyek Pemerintah
dan Swasta. Hal ini juga sejalan dengan masih berlanjutnya investasi hilirisasi
nikel di Sulampua, terutama di Sulawesi Tengah. Di sisi lain, perlambatan
permintaan global memengaruhi kinerja ekspor nonmigas khususnya di
Sumatera.
Di sisi Lapangan Usaha (LU), proses perbaikan LU utama pada triwulan IV
2023 diprakirakan berlanjut di berbagai wilayah. Prospek ekonomi tersebut
terutama ditopang oleh perbaikan LU Pertanian dan LU Konstruksi, sementara
LU lainnya tetap terjaga. Kinerja LU Pertanian ditopang oleh subLU
perkebunan di Sumatera yang tetap kuat, khususnya Tandan Buah Segar
(TBS) kelapa sawit dan produksi padi di daerah sentra wilayah Sumatera
dan Jawa. Di sisi lain, kinerja produksi padi di Kalimantan, Sulampua, dan
Balinusra tertahan akibat kendala irigasi di beberapa wilayah karena
dampak lanjutan El-Nino. Kinerja LU Konstruksi pada triwulan IV 2023 juga
diprakirakan meningkat di berbagai wilayah sejalan dengan berlanjutnya
proyek pemerintah dan swasta. Hal ini juga terkonfirmasi dari penjualan
impor barang konstruksi yang membaik di seluruh wilayah. Peningkatan
kinerja LU Konstruksi terutama terjadi di Balinusra dan Sulampua. Kinerja LU
Perdagangan juga tetap kuat, didukung penyelenggaraan berbagai event
menjelang akhir tahun di hampir seluruh wilayah. Adapun LU Penyediaan
Akomodasi dan Makan Minum (Akmamin) tertahan seiring normalisasi
kunjungan wisatawan.
3.1.3.1 Inflasi
Inflasi IHK Desember 2023 tercatat sebesar 2,61% (yoy) menurun dari tahun
sebelumnya sebesar 5,51% (yoy) sehingga berada dalam kisaran 3,0±1%.
Penurunan inflasi dipengaruhi oleh terjaganya berbagai komponen inflasi
sebagai hasil nyata konsistensi kebijakan moneter Bank Indonesia yang pro-
stability serta sinergi erat kebijakan Bank Indonesia dengan Pemerintah Pusat
dan Daerah. Inflasi inti 2023 terjaga rendah sebesar 1,80% (yoy)
dipengaruhi oleh imported inflation yang rendah, ekspektasi inflasi yang
terjangkar dalam sasaran, dan kapasitas perekonomian yang masih besar
dan dapat merespons permintaan domestik. Inflasi volatile food juga
terkendali sebesar 6,73% (yoy) didukung oleh eratnya sinergi pengendalian
inflasi antara Bank Indonesia dengan TPIP dan TPID melalui penguatan GNPIP
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 4
Page 69
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
di berbagai daerah dalam mengendalikan harga pangan, termasuk dari
dampak El Nino. Inflasi kelompok administered prices tercatat sebesar 1,72%
(yoy), sejalan minimalnya kebijakan penyesuaian harga komoditas yang
diatur oleh Pemerintah. Ke depan, Bank Indonesia terus memperkuat
kebijakan moneter yang pro-stability dan mempererat sinergi kebijakan
dengan Pemerintah guna memastikan inflasi 2024 berada dalam kisaran
2,5±1%.
Tingkat Inflasi Indonesia y-to-y (2018 - 2023)
Bulan 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Januari 3,40 3,25 2,82 1,55 2,18 5,28
Februari 3,83 3,18 2,57 1,38 2,06 5,47
Maret 3,61 3,40 2,48 1,37 2,64 4,97
April 4,17 3,41 2,83 1,42 3,47 4,33
Mei 4,33 3,23 3,32 1,68 3,55 4,00
Juni 4,37 3,12 3,28 1,33 4,35 3,52
Juli 3,88 3,18 3,32 1,52 4,94 3,08
Agustus 3,82 3,20 3,49 1,59 4,69 3,27
September 3,72 2,88 3,39 1,60 5,95 2,28
Oktober 3,56 3,16 3,13 1,66 5,71 2,56
Nopember 3,30 3,23 3,00 1,75 5,42 2,86
Desember 3,61 3,13 2,72 1,87 5,51 2,61
Sumber : Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia (diolah)
3.1.3.2 Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah hingga 16 Januari 2024 relatif stabil, hanya melemah
1,24% dari akhir Desember 2023, dengan kebijakan stabilisasi Bank
Indonesia dan kembali masuknya aliran portofolio asing, sejalan dengan
tetap menariknya imbal hasil aset keuangan domestik dan tetap positifnya
prospek ekonomi Indonesia. Perkembangan nilai tukar Rupiah tersebut relatif
lebih baik dibandingkan dengan mata uang regional lainnya, seperti Ringgit
Malaysia, Baht Thailand, dan Won Korea Selatan yang masing-masing
tercatat melemah sebesar 1,95%, 2,82%, dan 3,24%. Ke depan, nilai tukar
Rupiah akan tetap stabil dengan kecenderungan menguat didukung oleh
meredanya ketidakpastian global, kecenderungan penurunan yield obligasi
negara maju, dan menurunnya tekanan penguatan dolar AS. Positifnya
perkembangan nilai tukar Rupiah ke depan didukung oleh kebijakan
stabilisasi Bank Indonesia serta penguatan strategi operasi moneter pro-
market melalui optimalisasi instrumen SRBI, SVBI, dan SUVBI dalam rangka
menarik aliran masuk portofolio asing dan pendalaman pasar uang.
Koordinasi erat Bank Indonesia dengan Pemerintah, perbankan, dan dunia
usaha terus diperkuat untuk mendukung implementasi instrumen penempatan
valas Devisa Hasil Ekspor Sumber Daya Alam (DHE SDA) sejalan dengan
PP Nomor 36 Tahun 2023.
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 5
Page 70
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
3.1.3.3 Suku Bunga
Suku bunga pasar uang (IndONIA) bergerak dalam kisaran BI-Rate sebesar
5,81% pada 16 Januari 2024. Suku bunga SRBI tercatat menarik pada level
6,68%, 6,78% dan 6,87% masing-masing untuk tenor 6, 9, dan 12 bulan
pada 15 Januari 2024 sehingga mendukung efektivitas SRBI sebagai
instrumen moneter yang pro-market. Sementara itu, suku bunga perbankan
tetap rendah dipengaruhi oleh likuiditas perbankan yang memadai serta
kebijakan transparansi SBDK yang meningkatkan efisiensi suku bunga
perbankan. Dengan kaitan ini, suku bunga deposito 1 bulan dan suku bunga
kredit pada Desember 2023 tercatat rendah masing-masing sebesar 4,69%
dan 9,25%. Imbal hasil SBN tenor 2 dan 10 tahun menurun seiring dengan
ketidakpastian yang mereda.
Pertumbuhan kredit pada 2023 mencapai 10,38% (yoy), berada dalam
kisaran atas prakiraan Bank Indonesia 9-11%. Dari sisi permintaan,
peningkatan kredit tersebut sejalan dengan kinerja positif korporasi dan
rumah tangga. Dari sisi penawaran, peningkatan kredit didorong oleh risk
appetite perbankan dan kapasitas likuiditas perbankan yang terjaga baik,
termasuk dampak positif dari kebijakan likuiditas Bank Indonesia seperti KLM
dan Penyangga Likuiditas Makroprudensial (PLM). Berdasarkan kelompok
penggunaan, pertumbuhan kredit terutama ditopang oleh kredit investasi dan
kredit modal kerja, masing-masing sebesar 12,26% dan 10,05%. Sementara
secara sektoral, pertumbuhan kredit terutama ditopang oleh kinerja sektor
Pengangkutan, Jasa Sosial, Perdagangan, dan Listrik, Gas, Air. Pembiayaan
syariah pada Desember 2023 juga tumbuh sebesar 15,80% (yoy), sementara
pertumbuhan kredit UMKM mencapai 8,03% (yoy). Ke depan, pertumbuhan
kredit diprakirakan meningkat dalam kisaran 10-12% pada 2024, sejalan
dengan tetap kuatnya pertumbuhan ekonomi domestik.
Rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) tercatat pada level
yang tinggi sebesar 27,86% pada November 2023. Likuiditas perbankan
tetap memadai, tercermin dari rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga
(AL/DPK) pada Desember 2023 yang terjaga tinggi pada 28,73%.
Terjaganya likuiditas perbankan sejalan dengan masih tingginya
penempatan perbankan pada surat berharga yang tergolong likuid dan
implementasi KLM. Kapasitas likuiditas perbankan (lending capacity) juga
didukung oleh penguatan strategi operasi moneter yang pro-market melalui
antara lain perdagangan SRBI di pasar sekunder, yang memberikan
fleksibilitas bank dalam mengelola likuiditas. Sementara itu, rasio kredit
bermasalah perbankan (Non-Performing Loan/NPL) tercatat rendah, sebesar
2,19% (bruto) dan 0,75% (neto).
Pada tahun 2023, nilai transaksi digital banking tercatat Rp58.478,24 triliun
atau tumbuh sebesar 13,48% (yoy) dan diproyeksikan meningkat 9,11%
(yoy) hingga mencapai Rp63.803,77 triliun pada tahun 2024. Sementara
nilai transaksi Uang Elektronik (UE) meningkat 43,45% (yoy) sehingga
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 6
Page 71
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
mencapai Rp835,84 triliun dan diproyeksikan meningkat 25,77% (yoy)
hingga mencapai Rp1.051,24 triliun pada tahun 2024. Nominal transaksi
QRIS tercatat tumbuh 130,01% (yoy) dan mencapai Rp229,96 triliun, dengan
jumlah pengguna 45,78 juta dan jumlah merchant 30,41 juta yang sebagian
besar merupakan UMKM. Sementara itu, nilai transaksi pembayaran
menggunakan kartu ATM, kartu debit, dan kartu kredit mencapai Rp8.178,69
triliun atau turun sebesar 0,81% (yoy). Dari sisi pengelolaan uang Rupiah,
jumlah Uang Kartal Yang Diedarkan (UYD) pada Desember 2023 meningkat
7,33% (yoy) sehingga menjadi Rp1.101,75 triliun.
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 16-17 Januari 2024
memutuskan untuk mempertahankan BI-Rate sebesar 6,00%, suku bunga
Deposit Facility sebesar 5,25%, dan suku bunga Lending Facility sebesar
6,75%. Keputusan mempertahankan BI-Rate pada level 6,00% tetap
konsisten dengan fokus kebijakan moneter yang pro-stability, yaitu untuk
penguatan stabilisasi nilai tukar Rupiah serta langkah pre-emptive dan
forward looking untuk memastikan inflasi tetap terkendali dalam sasaran
2,5±1% pada 2024. Sementara itu, kebijakan makroprudensial dan sistem
pembayaran tetap pro-growth untuk mendukung pertumbuhan ekonomi yang
berkelanjutan. Kebijakan makroprudensial longgar terus ditempuh untuk
mendorong kredit/pembiayaan perbankan kepada dunia usaha dan rumah
tangga. Akselerasi digitalisasi sistem pembayaran, termasuk digitalisasi
transaksi keuangan Pemerintah Pusat dan Daerah juga terus didorong untuk
meningkatkan volume transaksi dan memperluas inklusi ekonomi-keuangan
digital.
3.1.4 Prospek Perekonomian Indonesia 2024
Pertumbuhan Produk Domestik Bruto (PDB) Indonesia pada 2024 diperkirakan
tetap stabil didukung oleh potensi meningkatnya belanja kampanye
menjelang pemilihan umum presiden dan wakil presiden (pilpres) di Februari
dan pemilihan kepala daerah (pilkada) serentak November. Pesta demokrasi
diharapkan dapat membantu memulihkan daya beli masyarakat, khususnya
masyarakat bawah, melalui pencairan subsidi sosial yang lebih masif.
Dari sisi inflasi, berlalunya dampak kenaikan harga bahan bakar minyak
(BBM) bersubsidi dan sinergi pengendalian inflasi yang baik antara Bank
Indonesia dan pemerintah baik pusat maupun daerah akan membuat inflasi
tetap terkendali dan rendah. Di sisi lain, ia menuturkan beberapa faktor risiko
yang perlu dicermati bagi perekonomian yakni arah kebijakan suku bunga
acuan global, meningkatnya tensi risiko geopolitik, serta daya beli
masyarakat segmen bawah dan menengah ke bawah.
Prediksi tersebut lebih rendah dibandingkan prognosa pertumbuhan ekonomi
2023 sebesar 5,01 persen. Pada 2024, pertumbuhan ekonomi diperkirakan
akan dipengaruhi oleh permintaan domestik, terutama kenaikan gaji aparatur
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 7
Page 72
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
sipil negara (ASN), penyelenggaraan pemilu, dan pembangunan Ibu Kota
Nusantara (IKN).
Sementara itu, inflasi diperkirakan sebesar 3,2 persen pada tahun depan,
lebih tinggi dari prognosa 2023 yang sebesar 2,84 persen. Peningkatan
pada proyeksi tersebut mempertimbangkan permintaan yang masih baik dan
dampak dari nilai tukar rupiah yang lebih lemah.
3.2 Gambaran Umum Industri Properti
3.2.1 Perkembangan Industri Properti Global
Prospek sektor properti global di 2024 diperkirakan diwarnai
ketidakpastian, seiring dengan prospek pertumbuhan ekonomi yang masih
berjalan lambat. Sejumlah lembaga internasional, seperti IMF dan World
Bank dan lembaga lainnya telah mempublikasikan outlook-nya pada tahun
2024 ini. Hasilnya, sebagian besar memproyeksikan bahwa pertumbuhan
ekonomi di 2024 lebih rendah dibanding tahun lalu. IMF, misalnya, pada 30
Oktober 2023 lalu memperkirakan pertumbuhan ekonomi global di 2024
mencapai 2,9% lebih rendah dengan perkiraan tahun 2023 yang mencapai
3,0%. Perlambatan pertumbuhan tersebut antara lain dipengaruhi oleh
perlambatan ekonomi di Amerika Serikat (AS), Eropa dan China.
Grafik 3.1. Perkembangan Harga Rill Properti di Beberapa Kawasan Dunia
Seiring dengan proyeksi pertumbuhan ekonomi global yang melambat,
diperkirakan hal tersebut akan mempengaruhi kinerja sektor properti. Bahkan
di China, kinerja sektor properti yang buruk akibat berbagai kasus
kebangkrutan yang menimpa beberapa korporasi besar di bidang properti
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 8
Page 73
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
dalam beberapa tahun terakhir ini justru menjadi sumber perlambatan
pertumbuhan ekonomi. Perlambatan pertumbuhan dalam investasi properti
telah berdampak pada seluruh perekonomian, sehingga menurunkan investasi
di berbagai sektor. Hal ini terjadi karena kuatnya keterkaitan ke belakang
(backward linkage) sektor properti dengan sektor ekonomi lainnya, terutama
manufaktur bahan konstruksi, produk logam dan mineral, mesin dan
peralatan, dan lain-lain.
Pada September 2023, lembaga pemeringkat kredit (credit rating) Moody's
menyebutkan bahwa sektor properti China secara fundamental masih lemah.
Moody's bahkan merevisi outlook sektor properti China menjadi negatif
(negative) dari sebelumnya stabil (stable), sejalan dengan pelemahan
pertumbuhan ekonomi China. Pemulihan sektor properti di China diperkirakan
memang akan terjadi pada tahun ini, namun terbatas. Pemulihan korporasi
properti terutama akan dialami oleh korporasi yang berstatus sebagai badan
usaha milik negara (BUMN). Sementara itu, korporasi properti swasta
diperkirakan masih akan menghadapi tekanan (pressure) akibat keterbatasan
sumber keuangan dan akses pendanaan. Diperkirakan penjualan properti
masih akan mengalami kontraksi selama 12 hingga 18 bulan ke depan.
Otoritas ekonomi sejumlah negara telah mulai turun tangan untuk memulihkan
kondisi sektor properti di negaranya masing-masing. Pemerintah dan otoritas
keuangan China, misalnya, telah mengeluarkan berbagai kebijakan baik
dalam rangka memperbaiki kinerja keuangan korporasi di sektor properti
maupun meningkatkan daya beli masyarakat.
Pemerintah China telah menerapkan langkah-langkah untuk mendukung
sektor properti. Langkah-langkah itu termasuk mendukung pengembang dan
pembeli rumah secara finansial, termasuk upaya untuk mengendalikan aksi
spekulasi properti. Dalam rangka memperbaiki kinerja keuangan korporasi,
pada November 2022, otoritas pasar modal China yaitu the China Securities
Regulatory Commission (CSRC), merilis kebijakan untuk mendukung
pembiayaan berbasis saham (equity financing) bagi para pengembang
(developer) properti di China. Tujuan kebijakan ini adalah untuk menstabilkan
kondisi pendanaan para pengembang properti akibat selama 2-3 tahun
akses pendanaan terutama dari utang (debt) yang terbatas. Diharapkan,
melalui kebijakan ini, para pengembang properti memiliki akses pendanaan
setidaknya untuk modal kerja setelah pendanaan dari perbankan maupun
penerbitan surat utang sulit diperoleh.
Sejauh ini, kondisi sektor properti global yang kurang baik tersebut tidak
memengaruhi kinerja sektor properti di Indonesia. Hal ini antara lain
disebabkan pasar properti kita belum terkoneksi (not interconnected) dengan
pasar properti global. Pasar properti kita relatif masih "tradisional" yang
belum melibatkan instrumen keuangan yang global wide. Seperti misalnya,
pasar properti di Indonesia belum memanfaatkan instrumen real estate
investment trusts (REITs) yang dapat diperdagangkan di pasar global. Relasi
korporasi properti di Indonesia dengan korporasi offshore juga masih
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 9
Page 74
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
terbatas. Sehingga krisis keuangan korporasi properti di luar negeri sejauh
ini tidak berdampak bagi korporasi properti di Indonesia. Namun demikian,
harus diakui bahwa kinerja sektor properti kita selama 2023 belum terlalu
kuat. Hal tersebut terlihat dari kinerja pertumbuhan sektor ekonomi yang
terkait dengan sektor properti, seperti sektor konstruksi dan real Estate.
Termasuk pula, bila dilihat dari PDB sisi pengeluaran di mana Konsumsi Rumah
Tangga untuk perumahan serta investasi bangunan masih mengalami
pertumbuhan terbatas, selama sembilan bulan pertama tahun 2023. Kinerja
sektor properti yang masih relatif terbatas tersebut juga tercermin dari
pertumbuhan harga riil yang terbatas pada properti residensial maupun
properti komersial.
Di tengah keterbatasan kinerja properti selama tahun 2023, beberapa
kelompok segmen properti tertentu mengalami kinerja pertumbuhan yang
mengesankan. Kinerja yang mengesankan tersebut antara lain tercermin dari
penyaluran kredit properti di segmen terkait. Kredit untuk segmen properti
yang mengalami pertumbuhan yang mengesankan tersebut antara lain
terlihat pada Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Tapak, baik KPR Tapak tipe kecil
(s.d. 21 M2), KPR Tapak tipe menengah (22 s.d. 70 M2), dan KPR Tapak tipe
besar ( > 70 M2). Bahkan, KPR Tapak tipe kecil mengalami pertumbuhan
tertinggi, sebesar 48,47% (year on year, yoy) pada November 2023, setelah
pada tahun sebelumnya mengalami kontraksi.
Diperkirakan, pertumbuhan yang tinggi pada KPR Tapak tipe kecil tersebut
antara lain ditopang oleh pertumbuhan dari KPR bersubsidi bagi masyarakat
berpenghasilan rendah (MBR). Sementara itu, relatif tingginya pertumbuhan
KPR Tapak tipe menengah dan besar yang diikuti tingkat kredit bermasalah
(non-performing loan, NPL) yang relatif rendah, hal tersebut menandakan
bahwa permintaan terhadap rumah pada kedua tipe tersebut relatif tinggi
yang ditopang oleh repayment capacity dari end-user yang membaik.
Grafik 3.2. Pertumbuhan KPR Tapak – Berdasarkan Tipe Rumah
(Sumber: Bank Indonesia)
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 10
Page 75
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
Secara umum, perkembangan properti di Indonesia selama 2023 masih
sangat dipengaruhi oleh kondisi perekonomian domestik dan intervensi
kebijakan dari otoritas. Mencermati bahwa sektor properti memberikan
dampak multiplier yang besar bagi perekonomian, pemerintah dan otoritas
terkait seperti Bank Indonesia (BI) pun memberikan perhatian besar terhadap
keberlanjutan pertumbuhan sektor properti. Pada 2021, misalnya,
pemerintah mengeluarkan insentif fiskal berupa Pajak Pertambahan Nilai
Ditanggung Pemerintah (PPN-DTP) bagi pembelian rumah pertama untuk
harga rumah sampai Rp2 miliar. Kebijakan ini berakhir pada September
2022. Kemudian, BI juga menerbitkan kebijakan makroprudensial berupa
pelonggaran loan to value (LTV) hingga 100%. Kebijakan pelonggaran LTV
ini masih berlaku hingga sekarang.
Sejak November 2023 lalu, pemerintah kembali mengeluarkan insentif fiskal
serupa. Bahkan, cakupan insentifnya diperluas, yaitu terhadap pembelian
rumah pertama seharga sampai dengan Rp5M, namun PPN yang ditanggung
pemerintah adalah untuk nilai pembelian maksimal sebesar Rp2 miliar per
unit. Kebijakan tersebut berlaku hingga Desember 2024. Mengacu pada
kebijakan serupa pada 2021 di atas, kebijakan insentif fiskal berupa PPN-
DTP yang dikombinasikan dengan kebijakan pelonggaran LTV terbukti efektif
dalam meningkatkan kinerja sektor properti. Hal tersebut tercermin dari
kinerja pertumbuhan sektor ekonomi yang terkait dengan sektor properti,
seperti sektor Konstruksi dan sektor Real Estate serta termasuk Konsumsi
Rumah Tangga terkait Perumahan serta Investasi Bangunan. Selain kebijakan
PPN-DTP, faktor-faktor lain yang diperkirakan turut menjadi pendorong bagi
peningkatan kinerja sektor properti pada 2024 ini adalah kenaikan
permintaan dari end-user khususnya pada proyek perumahan tapak (landed
residential) serta tingkat suku bunga KPR yang diperkirakan akan tetap lebih
rendah dibanding sebelum pandemi Covid-19. Lembaga pemeringkat
Standard & Poor's (S&P) memperkirakan selama 2023 penjualan perumahan
cenderung flat. S&P memperkirakan bahwa pada tahun lalu, pengembang
(developer) dengan eksposur yang lebih besar pada rumah tapak (landed
houses) dan kawasan industri (industrial land) mencatatkan pertumbuhan
penjualan yang lebih tinggi. Selanjutnya, S&P memproyeksikan bahwa
berbagai kebijakan pemerintah dan BI di atas akan mendukung pertumbuhan
penjualan perumahan sebesar 5% hingga 10% pada tahun 2024, khususnya
bagi pengembang besar. Kenaikan pertumbuhan penjualan perumahan juga
diperkirakan terjadi pada pengembang kelas menengah dan kecil.
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 11
Page 76
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
Grafik 3.3. Perkembangan Penjualan Properti – Pengembang Besar
(Sumber: S&P)
Potensi bagi bisnis properti ke depan masih relatif besar. Saat ini,
angka backlog perumahan mencapai 9,9 juta keluarga yang belum memiliki
rumah. Kemudian, setiap tahun diperkirakan sebanyak 700 ribu - 800 ribu
keluarga baru yang tentunya juga membutuhkan hunian. Di sisi lain, bila
mengacu pada dokumen visi dan misi para calon presiden dan wakil presiden
periode 2024-2029 terlihat bahwa mereka memiliki komitmen tinggi terkait
penyediaan perumahan dan hunian yang layak. Berdasarkan pada dokumen
visi dan misi para calon presiden dan wakil presiden periode 2024-2029,
setidaknya sebanyak 2 juta rumah yang diperkirakan akan dibangun setiap
tahunnya oleh pemerintahan baru mendatang, atau dua kali lipat dibanding
program sejuta rumah yang dicanangkan oleh Presiden Joko Widodo. Di
tengah tingginya potensi bagi bisnis perumahan dan properti tersebut,
tantangannya juga cukup banyak. Ketersediaan lahan dengan harga yang
terjangkau menjadi salah satu tantangan yang terbesar. Selain itu,
ketersediaan dana murah yang match dengan karakteristik pembiayaan
perumahan juga menjadi hambatan tersendiri bagi upaya penyediaan
perumahan yang terjangkau bagi masyarakat. Di sisi lain, kita juga memiliki
keterbatasan jumlah pengembang yang memiliki kualifikasi untuk menjadi
mitra bisnis bagi pemerintah dan bank penyedia kredit. Oleh karenanya, ke
depan, perlu dikembangkan berbagai kebijakan dan inovasi yang lebih
inklusif bagi pelaku usaha di sektor perumahan dan properti untuk mengatasi
berbagai tantangan dan hambatan bagi upaya penyediaan perumahan dan
bisnis di sektor properti. Kerja sama antara pemerintah, otoritas terkait
lainnya, lembaga keuangan dan pengusaha di sektor perumahan dan
properti menjadi penting untuk diperkuat.
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 12
Page 77
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
3.2.2 Perkembangan Industri Properti Indonesia
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan Ill
2023 secara tahunan tumbuh sebesar 6,22% (yoy), lebih tinggi dibandingkan
5,87% (yoy) pada triwulan II 2023 (Grafik 1). Peningkatan indeks
permintaan untuk kategori sewa terutama terjadi pada segmen hotel
didorong pelaksanaan international event di Jakarta. Sela in itu, kenaikan
indeks permintaan untuk kategori sewa jugaterjadi di Banten, Makassar,
Semarang, Balikpapan, dan Palembang sejalan kegiatan Meeting, Incentive,
Convention, and Exhibition (MICE) yang semakin meningkat. Sementara itu,
lndeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan
1112023 tumbuh sebesar 0,39% (yoy), meningkat dibandingkan 0,36%
(yoy) pada triwulan 112023 (Grafik 2) terutama didorong peningkatan
permintaan segmen lahan industri di Semarang dan segmen warehouse
complex di Palembang.
Sejalan dengan perkembangan tahunan, secara triwulanan lndeks Permintaan
Properti Komersial triwulan Ill 2023 pada kategori sewa turut meningkat
sebesar 2,48% (qtq), lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar
1,69% (qtq) (Grafik 3). Peningkatan permintaan terjadi pada mayoritas
segmen kategori sewa terutama pada segmen apartemen sewa di Jakarta.
Sementara itu, lndeks Permintaan Properti Komersial triwulan Ill 2023 pada
kategori jual tumbuh sebesar 0,08% (qtq), melambat dibandingkan 0,13%
(qtq) pada triwulan II 2023 (Grafik 4). Berdasarkan segmennya,
perlambatan disebabkan oleh pertumbuhan permintaan pada segmen
perkantoran jual di Surabaya dan Jakarta triwulan Ill 2023 yang lebih
rendah dibandingkan triwulan sebelumnya.
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 13
Page 78
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
lndeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan Ill 2023
tumbuh sebesar 1,03% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan II 2023
yang sebesar 1,63% (yoy) (Grafik 5). Hal ini disebabkan oleh perlambatan
indeks pasokan pada seluruh segmen pada kategori sewa. Selanjutnya,
lndeks Pasokan untuk kategori jual melambat dari 0,25% (yoy) pada
triwulan sebelumnya menjadi 0,19% (yoy) (Grafik 6). Kondisi ini terutama
dipengaruhi oleh turunnya pasokan perkantoran jual di Surabaya dan
warehouse complex di wilayah Bodebek.
Secara triwulanan, lndeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada
triwulan Ill 2023 terkontraksi sebesar 0,03% (qtq), lebih rendah
dibandingkan kondisi triwulan sebelumnya yang tumbuh 0,66% (qtq) (Grafik
7). Kondisi ini terutama disebabkan oleh penurunan indeks pasokan pada
segmen ritel sewa dan convention hall di Jakarta serta segmen apartemen
sewa di Denpasar. Selanjutnya, lndeks Pasokan Properti Komersial kategori
jual juga terkontraksi sebesar 0,02% (qtq) disebabkan oleh penurunan
pasokan perkantoran jual di Surabaya (Grafik 8).
lndeks Permintaan Properti Komersial yang meningkat di Tengah
perlambatan lndeks Pasokan Properti Komersial mendorong peningkatan
pada lndeks Harga Properti Komersial baik untuk kategori sewa maupun jual.
lndeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan
1112023 sebesar 3,57% (yoy), meningkat dibandingka n pertumbuhan pada
triwulan sebelumnya sebesar 2,33% (yoy) (Grafik 9). Hal ini terutama
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 14
Page 79
Penilaian Saham – PT Suryacipta Swadaya
didorong peningkatan harga sejalan kenaikan permintaan pada segmen
hotel di Jakarta, Makassar, Semarang, Surabaya, Balikpapan, dan
Denpasar. Selanjutnya, perkembangan lndeks Harga Properti Komersial untuk
kategori jual pada triwulan Ill 2023 mengalami kena ikan sebesar 0,48%
(yoy) bandingkan triwulan II 2023 yang meningkatsebesar 0,31%
(Grafik10). Hal ini seiring akselerasi harga segmen perkantoran jual di
Surabaya dan segmen lahan industri di wilayah Bodebek dan Semarang.
Secara triwulanan, lndeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa
padatriwulan III 2023 meningkat sebesar 1,79% (qtq) dibandingkan triwulan
sebelumnya sebesar 1,25%(qtq) (Grafik 11). Peningkatan harga tersebut
sejalan dengan permintaan pada segmen hotel dibeberapa kota yaitu
Jakarta, Makassar, Surabaya, dan Balikpapan. Di sisi lain, lndeks Harga
Properti Komersial untuk kategori juaI pada triwulan Ill 2023 melambat
sebesar 0,19% (qtq) dari triwulan sebelumnya sebesar 0,21 % (qtq) (Grafik
12). Hal ini dipengaruhi oleh indeks harga pada segmen warehouse complex
di Jakarta yang tumbuh melambat.
Bab III - Tinjauan Makro Ekonomi Dan Industri 15
Page 80
BAB IV ANALISIS INDUSTRI, RISIKO DAN SWOT
Page 81
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
BAB IV
ANALISIS INDUSTRI, RISIKO DAN SWOT
4.1 Analisis Industri
Analisis industri dan pesaing diperlukan untuk mengetahui potensi-potensi yang
dimiliki, memiliki pengetahuan akan tren pasar, dan mengenali kendala-
kendala yang akan dihadapi. Sebuah industri memiliki perbedaan antara
industri lainnya. Maka dari itu, diperlukan analisis industri yang terfokus pada
tren industri tertentu. Dengan melakukan analisis industri manajemen dapat
meminimaliskan kendala dan resiko yang akan muncul dengan mempersiapkan
diri untuk menghadapi hal buruk.
4.1.1 Ancaman Pendatang Baru
Mudah atau tidaknya pemain baru masuk kedalam industri pengembang
properti dan real estate sangat tergantung pada kemampuan dalam
mengatasi barriers to entry (hambatan masuk) industri ini. Variabel yang
merupakan barriers to entry dalam industri ini adalah kebutuhan akan modal.
Semakin besar modal yang dibutuhkan maka hambatan masuk pendatang
baru juga semakin besar dan ancaman perusahaan pendatang baru lebih
rendah.
Modal yang dibutuhkan untuk memasuki industri ini cukup besar, mengingat
mahalnya harga properti dengan luasan yang sesuai kebutuhan. Sehingga
yang dapat masuk ke industri ini adalah pengusaha-pengusaha bermodal
besar ataupun perusahaan-perusahaan yang telah mapan. Jadi dengan
kondisi tersebut di atas, maka kecil kemungkinannya pendatang baru untuk
dapat memasuki industri ini, karena banyaknya barrier to entry, yang sengaja
dibuat agar tidak meruntuhkan pemain yang sudah ada.
4.1.2 Persaingan Antar Perusahaan Sejenis
Persaingan antar perusahaan properti sejenis adalah fenomena yang umum
terjadi dalam industri properti dan real estat. Berikut adalah beberapa faktor
yang mempengaruhi tingkat persaingan antar perusahaan properti sejenis :
1. Lokasi
Lokasi properti adalah salah satu faktor utama yang mempengaruhi
persaingan antar perusahaan. Properti yang terletak di lokasi yang
strategis, misalnya di pusat kota atau dekat dengan fasilitas umum,
cenderung lebih diminati, dan persaingan untuk mengakuisisi atau
mengembangkan properti di lokasi tersebut menjadi lebih intens.
Bab IV – Analisis Industri, Risiko Dan SWOT 1
Page 82
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
2. Kualitas dan Desain Properti
Kualitas dan desain properti juga memainkan peran penting dalam
persaingan. Perusahaan yang mampu menyediakan properti dengan
desain inovatif, fitur modern, dan kualitas konstruksi yang tinggi akan
memiliki keunggulan kompetitif dibandingkan dengan pesaingnya.
3. Harga
Harga properti menjadi faktor penentu dalam daya tarik bagi pembeli
atau penyewa. Persaingan terjadi dalam menentukan harga jual atau sewa
yang kompetitif, serta dalam menawarkan promosi atau insentif tambahan
untuk menarik pelanggan.
4. Pemasaran dan Branding
Upaya pemasaran yang efektif dan branding yang kuat dapat
membedakan sebuah perusahaan properti dari pesaingnya. Perusahaan
yang memiliki reputasi baik, citra merek yang kuat, dan strategi
pemasaran yang inovatif akan lebih mampu bersaing dalam menarik
perhatian konsumen.
5. Pelayanan Pelanggan
Pelayanan pelanggan yang baik juga merupakan faktor yang dapat
memengaruhi persaingan. Perusahaan yang mampu memberikan
pengalaman pelanggan yang positif, baik itu dalam proses pembelian,
penyewaan, atau layanan purna jual, akan memiliki keunggulan
dibandingkan dengan pesaingnya.
6. Inovasi Teknologi
Penerapan teknologi dalam pengembangan, pemasaran, dan manajemen
properti juga dapat menjadi sumber keunggulan kompetitif. Perusahaan
yang mengadopsi teknologi terbaru, seperti platform daring untuk
pencarian properti atau sistem manajemen properti berbasis aplikasi,
dapat lebih efisien dalam menjalankan operasinya dan menarik minat
pelanggan.
7. Kemitraan dan Aliansi
Kolaborasi antar perusahaan properti sering kali terjadi sebagai strategi
untuk memperluas jangkauan pasar atau menggabungkan sumber daya.
Kemitraan dengan pengembang lain, agen real estat, atau lembaga
keuangan dapat membantu perusahaan untuk mengatasi persaingan dan
mencapai tujuan bisnisnya.
Dengan memahami faktor-faktor ini, perusahaan properti dapat
mengembangkan strategi yang tepat untuk bersaing dalam pasar yang
kompetitif dan mempertahankan atau meningkatkan pangsa pasar mereka.
Banyak perusahaan sejenis yang menyediakan fasilitas dan kualitas
pelayanan yang sama akan membawa pada tingkat persaingan dalam
industri yang semakin kompetitif. Persaingan di industri pengembang properti
dan real estate cukup ketat. Perseroan perlu mempersiapkan strategi bisnis
yang terbaik agar dapat bertahan dan terus berkembang. Perseroan juga
Bab IV – Analisis Industri, Risiko Dan SWOT 2
Page 83
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
dituntut untuk dapat mengikuti perkembangan kebutuhan konsumen untuk
dapat terus meningkatkan pangsa pasar dan profit bagi Perseroan.
4.1.3 Daya Tawar Konsumen
Daya tawar konsumen dalam industri properti merujuk pada kemampuan
konsumen untuk mempengaruhi harga, kualitas, dan layanan yang ditawarkan
oleh perusahaan properti. Beberapa faktor yang memengaruhi daya tawar
konsumen dalam industri properti termasuk konsumen memiliki pilihan yang luas
dalam hal tipe properti, lokasi, dan harga. Ini memberi mereka kemampuan
untuk memilih properti yang sesuai dengan preferensi, kebutuhan, dan
anggaran mereka. Selain itu, kemajuan teknologi dan akses mudah ke internet
memungkinkan konsumen untuk dengan mudah mendapatkan informasi tentang
berbagai properti yang tersedia di pasar. Mereka dapat membandingkan
harga, fitur, dan lokasi properti dari berbagai sumber sebelum membuat
keputusan pembelian atau penyewaan. Konsumen sering memiliki kekuatan
untuk bernegosiasi harga properti, terutama dalam pasar di mana penawaran
lebih besar dari permintaan. Mereka dapat memanfaatkan kondisi pasar atau
menawarkan pembelian tunai untuk mendapatkan harga yang lebih baik.
4.2 Analisis Risiko
Seperti halnya kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan lainnya,
kegiatan usaha yang dilaksanakan oleh Perseroan di bidang pengembang
properti dan real estate tidak terlepas dari risiko usaha yang disebabkan oleh
berbagai faktor yang akhirnya dapat mempengaruhi tingkat pertumbuhan
dan kesehatan bisnis.
4.2.1 Risiko Persaingan
Persaingan dalam industri properti membawa sejumlah risiko yang harus
dipertimbangkan oleh perusahaan properti. Risiko utama yang terkait dengan
persaingan dalam industri properti seperti persaingan dalam penurunan harga
properti, terutama jika pasar kelebihan pasokan. Hal ini dapat mengakibatkan
penurunan margin keuntungan bagi perusahaan properti. Persaingan yang
kuat dapat membuat pasar properti menjadi tidak stabil. Fluktuasi harga dan
permintaan dapat memengaruhi keseimbangan keuangan perusahaan
properti, terutama jika mereka tidak memiliki strategi yang tepat untuk
menghadapi ketidakpastian pasar.
Bab IV – Analisis Industri, Risiko Dan SWOT 3
Page 84
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
4.2.2 Risiko Nilai Tukar Valuta Asing
Perubahan nilai tukar mata uang rupiah dengan Euro dan dolar Amerika
Serikat, dan mata uang lainnya mempengaruhi kinerja Perseroan, karena
operasional perusahaan selain menggunakan mata uang rupiah juga
menggunakan mata uang lainnya.
4.2.3 Risiko Perubahan Kondisi Perekonomian
Perekonomian global masih menunjukkan perlambatan yang lebih dalam
sebagaimana tercermin dari perkiraan merosotnya perekonomian negara-
negara maju yang lebih besar dari perkiraan semula. Kondisi pasar keuangan
global juga masih rapuh dengan banyaknya laporan kerugian lembaga
keuangan dunia. Hal tersebut memberikan dampak terhadap tingkat
pengembalian investasi Perseroan.
4.2.4 Risiko Stabilitas Politik dan Sosial
Secara umum tidak ada yang bisa menjamin bahwa kondisi sosial politik di
Indonesia tetap stabil dan tidak mengalami perubahan yang fundamental.
Kondisi sosial politik di Indonesia secara tidak langsung mempengaruhi iklim
bisnis di kawasan tersebut. Iklim bisnis yang kondusif dapat tercipta dari
keamanan dan kestabilan politik di suatu kawasan yang dapat memacu
perkembangan dan pertumbuhan bisnis suatu perusahaan.
4.3 Analisis SWOT
Analisis SWOT (Strength, Weakness, Opportunity and Threat) terdiri atas faktor
internal yang bisa dikontrol dan faktor eksternal atau lingkungan yang
mungkin sulit dikontrol. Kedua sisi dianalisis agar dapat disusun suatu strategi
sehingga tercapai keberhasilan dan mempunyai daya saing. Dari faktor
internal bisa diidentifikasi kekuatan dan kelemahan (strength and weakness)
sedangkan dari faktor eksternal berupa peluang dan ancaman (opportunity
and threat).
Berikut adalah analisa SWOT Perseroan dibidang pengembang properti dan
real estate :
Strengths (Kekuatan) :
1. Portofolio Properti yang Diversifikasi: Memiliki beragam jenis properti
seperti perumahan, komersial, dan properti industri dapat mengurangi
risiko dan meningkatkan stabilitas pendapatan.
2. Keahlian Manajemen Properti: Tim manajemen yang berpengalaman
Bab IV – Analisis Industri, Risiko Dan SWOT 4
Page 85
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
dalam mengelola properti dapat meningkatkan efisiensi operasional dan
kualitas layanan kepada penyewa.
3. Akses ke Sumber Daya Finansial: Kemampuan untuk mendapatkan sumber
daya finansial, baik melalui pinjaman, investasi ekuitas, atau pendanaan
internal, memungkinkan untuk melakukan investasi dalam pengembangan
properti baru atau akuisisi aset yang menjanjikan.
Weaknesses (Kelemahan) :
1. Sensitif terhadap Siklus Ekonomi: Industri properti cenderung bergantung
pada kondisi ekonomi makro, dan perusahaan mungkin rentan terhadap
penurunan permintaan atau penurunan nilai aset selama periode resesi
ekonomi.
2. Ketergantungan pada Pasar Tertentu: Jika perusahaan terlalu terpaku
pada satu pasar atau wilayah geografis tertentu, mereka mungkin lebih
rentan terhadap perubahan kebijakan atau kondisi pasar yang merugikan.
3. Risiko Finansial: Terlalu banyak utang atau struktur modal yang tidak
seimbang dapat meningkatkan risiko finansial perusahaan, terutama dalam
situasi pasar yang tidak menguntungkan.
Opportunities (Peluang) :
1. Pertumbuhan Pasar Properti yang Berkelanjutan: Adanya permintaan yang
terus meningkat untuk properti tempat tinggal, komersial, dan industri
dapat memberikan peluang untuk ekspansi portofolio properti.
2. Inovasi Teknologi: Penerapan teknologi baru seperti kecerdasan buatan,
Internet of Things (IoT), dan teknologi konstruksi canggih dapat
meningkatkan efisiensi operasional dan memberikan keunggulan kompetitif.
3. Ekspansi Global: Memperluas ke pasar properti internasional dapat
membuka peluang baru untuk pertumbuhan dan diversifikasi.
Threats (Ancaman) :
1. Risiko Pasar: Fluktuasi pasar properti, termasuk penurunan harga properti,
perubahan dalam tingkat suku bunga, atau perubahan kebijakan
pemerintah, dapat mengancam kinerja keuangan perusahaan.
2. Persaingan yang Ketat: Persaingan yang sengit dari perusahaan properti
lainnya dapat mengurangi margin keuntungan dan membatasi
pertumbuhan perusahaan.
3. Perubahan Regulasi: Perubahan dalam peraturan perencanaan tata ruang
atau peraturan properti lainnya dapat memiliki dampak besar pada
operasi dan proyek-proyek perusahaan.
Analisis SWOT ini dapat membantu perusahaan holding properti untuk
memahami posisi mereka dalam industri, mengidentifikasi faktor-faktor yang
dapat memengaruhi kinerja mereka, dan merencanakan strategi yang sesuai
dengan mengambil keuntungan dari kekuatan dan peluang, serta mengatasi
kelemahan dan ancaman.
Bab IV – Analisis Industri, Risiko Dan SWOT 5
Page 86
BAB V PENILAIAN SAHAM
Page 87
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
BAB V
PENILAIAN SAHAM
5.1 Pendekatan Penilaian
Prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan metode penilaian
perusahaan atau ekuitas sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(POJK) 35/POJK.04/2020, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK)
17/2020 dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII - 2018.
Ada 3 (tiga) pendekatan dalam penilaian usaha yang umum digunakan selama
ini, yaitu:
a. Pendekatan Aset - POJK 35, Pasal 1 angka 17
Pendekatan Aset dapat digunakan untuk memperoleh indikasi nilai dari suatu
entitas, kapital yang diinvestasikan (invested capital), struktur permodalan
(capital structure), dan / atau Nilai Aset Bersih perusahaan (ekuitas).
Pendekatan Aset (Asset Based Approach) adalah Pendekatan Penilaian
berdasarkan laporan keuangan historis Objek Penilaian yang telah diaudit,
dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan kewajiban menjadi Nilai Pasar
sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam Penilaian Usaha. Nilai
buku (book value) dari kekayaan bersih (net worth) suatu perusahaan
adalah nilai aktiva perusahaan pada neraca dikurangi nilai hutang pada
neraca.
Metode yang dapat digunakan dalam pendekatan aset adalah:
1) Metode Penyesuaian Aktiva Bersih (PAB) atau Adjusted Net Asset Method
(ANAM), Adjusted Book Value Method (ABVM) atau Net Asset Valuation
Method (NAVM) dan Asset Accumulation Method (AAM).
2) Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan (KKP) atau Excess Earning
Method (EEM).
Dalam aplikasinya terkadang masing-masing pendekatan tersebut
digunakan secara kombinasi untuk mendapatkan nilai yang merupakan
rekonsiliasi atau sintesa dari nilai masing-masing hasil pendekatan.
Pemilihan dan kepercayaan atas ketepatan metode dan prosedur
bergantung pada pertimbangan penilai dan bukan didasarkan pada suatu
formula yang baku.
Bab V - Penilaian Saham 1
Page 88
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
b. Pendekatan Pasar - POJK 35, Pasal 1 angka 18
Pendekatan Pasar membandingkan perusahaan yang dinilai dengan
perusahaan sebanding, kepentingan kepemilikan perusahaan dan surat
berharga yang diperjualbelikan di pasar serta transaksi relevan atas saham
perusahaan yang sebanding. Transaksi sebelumnya atau penawaran atas
komponen perusahaan juga dapat merupakan indikasi nilai.
Pendekatan Pasar (Market Based Approach) adalah pendekatan penilaian
dengan cara membandingkan Objek Penilaian dengan perusahaan
sebanding, kepentingan kepemilikan perusahaan dan surat berharga yang
diperjualbelikan di pasar serta transaksi relevan atas saham perusahaan
yang sebanding. Transaksi sebelumnya atau penawaran atas komponen
perusahaan juga dapat merupakan indikasi nilai. Melalui pendekatan pasar,
terlebih dahulu harus dilakukan perbandingan terhadap perusahaan yang
sepadan dan sebanding baik yang ada di pasar modal maupun di luar
pasar modal, lalu dilakukan perhitungan banding antara nilai pasar saham
perusahaan yang dinilai dengan variabel perusahaan pembanding.
Variabel yang jadi pembanding biasanya seperti perputaran penjualan,
ekuitas dan sebagainya.
Metode yang umum digunakan dalam pendekatan pasar adalah:
1) Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek (Guideline Publicy
Traded Company Method).
2) Metode Pembanding Perusahaan Merger dan Akuisisi (Guideline Merger
and Acquired Company Method).
3) Metode transaksi sebelumnnya (Prior Transaction Method).
c. Pendekatan Pendapatan - POJK 35, Pasal 1 angka 19
Pendekatan Pendapatan dapat digunakan untuk memperkirakan Nilai
dengan mengantipasi dan mengkuantifikasi kemampuan Obyek Penilaian
dalam menghasilkan imbal balik (return) yang akan diterima dimasa datang.
Menurut pendekatan ini nilai suatu saham adalah nilai kini (present value)
dari seluruh arus kas yang dihasilkan oleh perusahaan sejak sekarang hingga
seterusnya. Pendekatan ini mengasumsikan bahwa suatu bisnis akan berjalan
terus (on going concern bussiness). Dalam penilaian saham melalui
pendekatan ini, seluruh pendapatan yang dihasilkan oleh bisnis tersebut
akan dikuantifikasi. Semua pendapatan tersebut dikonversi menjadi indikasi
nilai berdasarkan pada suatu tingkat diskonto yaitu tingkat balikan (rate of
return) yang sesuai dengan tingkat risiko atas pendapatan tersebut.
Metode yang umum digunakan dalam Pendekatan Pendapatan:
1) Metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow Method/DCF).
2) Metode Kapitalisasi Pendapatan (Capitalization of Income Method).
Bab V - Penilaian Saham 2
Page 89
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
5.2 Pemilihan Metode Penilaian
Dalam menggunakan pendekatan penilaian, metode penilaian, dan prosedur
penilaian, penilai bisnis wajib (POJK 35, Pasal 28):
1. Menggunakan paling sedikit 2 (dua) pendekatan penilaian untuk
memperoleh hasil penilaian yang akurat dan objektif;
2. Memilih dan menerapkan pendekatan penilaian, metode penilaian, dan
prosedur penilaian, yang sesuai dengan definisi nilai yang dicari dan
karakteristik penilaian; dan
3. Memperhatikan persyaratan dan pengungkapan yang ditetapkan dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan ini.
Penilaian Saham Perseroan didasarkan pada analisis internal dan eksternal.
Analisis internal akan dilakukan berdasarkan pada data yang disediakan oleh
Manajemen Perseroan, analisis historis atas Laporan Posisi Keuangan, Laporan
Laba/Rugi Komprehensif dan Laporan Arus Kas, pengkajian atas kondisi
operasi, dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki Perseroan.
Dalam mengaplikasikan berbagai metode penilaian untuk menentukan Nilai
Pasar suatu “business interest” perlu mengacu pada Laporan Keuangan yang
representatif. Oleh karenanya diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku
Laporan Posisi Keuangan dan normalisasi Laporan Laba/Rugi yang biasanya
disusun oleh akuntan berdasarkan nilai historis. Bagaimanapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam Laporan Posisi Keuangan dan Laporan
Laba/Rugi adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai business interest saat penilaian
tersebut.
Dalam melakukan penilaian saham Perseroan, untuk memperoleh hasil penilaian
yang akurat dan obyektif, maka pendekatan yang dapat diterapkan untuk
memperkirakan Nilai Pasar Perseroan adalah dengan Pendekatan Pendapatan
(Income Approach) dengan metode Discounted Cash Flow (DCF) dan Pendekatan
Aset (Asset Based Approach) dengan metode Adjusted Book Value (ABV). Hal ini
berdasarkan beberapa pertimbangan terhadap kondisi Perseroan dan kondisi
makro, seperti:
• Perseroan masih beroperasi dalam menjalankan usaha dibidang kawasan
industri per tanggal penilaian.
• Perseroan adalah perusahaan yang diidentifikasi memiliki arus kas
keuntungan ekonomi di masa depan dalam bentuk pendapatan dari
penjualan lahan dan pendapatan dari entitas anak.
• Perseroan memiliki aset yang signifikan dan sebagai aset operasional untuk
menghasilkan pendapatan.
• Tidak terdapat data pasar yang sebanding dengan Perseroan.
Bab V - Penilaian Saham 3
Page 90
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
• Hasil penilaian aset yang diterbitkan oleh TnR dengan nomor laporan
00150/2.0055-29/PI/10/0369/0/V/2024 tanggal 10 Mei 2024.
• Hasil penilaian aset yang diterbitkan oleh TnR dengan nomor laporan
00151/2.0055-29/PI/10/0369/0/V/2024 tanggal 10 Mei 2024.
• Hasil penilaian aset yang diterbitkan oleh TnR dengan nomor laporan
00152/2.0055-29/PI/10/0369/0/V/2024 tanggal 10 Mei 2024.
• Hasil penilaian aset yang diterbitkan oleh TnR dengan nomor laporan
00153/2.0055-29/PI/10/0369/0/V/2024 tanggal 10 Mei 2024.
• Hasil penilaian aset yang diterbitkan oleh TnR dengan nomor laporan
00154/2.0055-29/PI/10/0369/0/V/2024 tanggal 10 Mei 2024.
• Hasil penilaian aset yang diterbitkan oleh TnR dengan nomor laporan
00155/2.0055-29/PI/10/0369/0/V/2024 tanggal 10 Mei 2024.
• Hasil penilaian aset yang diterbitkan oleh TnR dengan nomor laporan
00156/2.0055-29/PI/10/0369/0/V/2024 tanggal 10 Mei 2024.
• Hasil penilaian aset yang diterbitkan oleh TnR dengan nomor laporan
00157/2.0055-29/PI/10/0369/0/V/2024 tanggal 10 Mei 2024.
• Hasil penilaian aset yang diterbitkan oleh TnR dengan nomor laporan
00158/2.0055-29/PI/10/0369/0/V/2024 tanggal 10 Mei 2024.
• Hasil penilaian aset yang diterbitkan oleh TnR dengan nomor laporan
00159/2.0055-29/PI/10/0369/0/V/2024 tanggal 10 Mei 2024.
• Hasil penilaian aset yang diterbitkan oleh TnR dengan nomor laporan
00160/2.0055-29/PI/10/0369/0/V/2024 tanggal 10 Mei 2024.
• Laporan keuangan audited Perseroan dan Entitas Anak untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019, 31 Desember 2020,
31 Desember 2021, 31 Desember 2022, dan 31 Desember 2023.
• Laporan keuangan audited Perseroan (Parent Only) per tanggal 31
Desember 2023.
• Manajemen telah Menyusun rencana kerja (business plan) Perseroan dimasa
yang akan datang sampai tahun 2028.
5.3 Proses Penilaian Saham Perseroan dengan Pendekatan
Pendapatan
5.3.1 Prosedur Penilaian
Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang telah dipilih untuk
menentukan Nilai Pasar 36,50% Saham Perseroan kami telah melakukan
Langkah-langkah sebagai berikut:
1. Melakukan tinjauan atas faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi
operasional perusahaan.
2. Melakukan tinjauan atas laporan keuangan historis perusahaan.
3. Melakukan penelaahan atas data-data operasional perusahaan.
Bab V - Penilaian Saham 4
Page 91
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
4. Melakukan tinjauan atas proyeksi keuangan perusahaan yang telah
disiapkan oleh pihak manajemen.
5. Melakukan meeting secara online dan offline dikantor perwakilan Perseroan
Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta.
6. Melakukan diskusi dengan manajemen atas proyeksi keuangan tersebut.
7. Melakukan normalisasi dan penyesuaian terhadap proyeksi business plan
yang dibuat oleh manajemen.
8. Melakukan penilaian saham dengan mengaplikasikan Pendekatan
Pendapatan (Income-Based Approach) dengan metode Diskonto Arus Kas
(Discounted Cash Flow Method).
5.3.2 Asumsi - Asumsi
Pada umumnya premis dalam penilaian bisnis adalah bahwa bisnis diasumsikan
memiliki umur yang tidak terbatas (indefinite life). Membuat proyeksi dalam
jangka waktu tak terbatas, tidak realistis karena berdasarkan konsep nilai
waktu dari uang, nilai kini dari uang pada waktu tertentu dimasa depan akan
sama dengan atau mendekati nol bila didiskon pada tingkat diskonto tertentu.
Oleh karena itu dalam mengaplikasikan metode arus kas terdiskonto (Discounted
Cash Flow/DCF) kami membagi jangka waktu proyeksi dalam 2 (dua) periode,
yaitu periode pertama disebut periode waktu tetap (fixed time period) atau
periode eksplisit serta periode kedua yang disebut periode waktu kekal
(perpetuity time period).
Arus kas pada periode eksplisit atau waktu tetap merupakan hasil dari strategi
dan skenario dalam pengembangan dan operasi perusahaan yang akan
diimplementasikan oleh manajemen. Berdasarkan hasil diskusi dengan
manajemen dan analisis historis atas laporan keuangan perusahaan yang telah
diaudit, periode eksplisit yang digunakan adalah 5 (lima) tahun dengan
mengacu pada stable growth.
5.3.3 Metode Discounted Cash Flow (DCF)
Pada penilaian diskonto arus kas, terdapat 2 (dua) pilihan Arus Kas Bersih (AKB)
untuk didiskonto yaitu arus kas bersih untuk ekuitas dan arus kas bersih untuk
perusahaan.
Arus Kas Bersih (AKB) yang akan digunakan sebagai economic income yang
didiskonto untuk dijadikan indikasi nilai bisnis adalah AKB untuk perusahaan
(Free Cash Flow to Firm). Kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan melalui
Metode Diskonto Arus Kas – DCF dengan model FCFF untuk penilaian saham
Perseroan, di mana penilai berusaha untuk mengkuantifikasi seluruh pendapatan
yang dihasilkan saham tersebut, kemudian mengonversi pendapatan tersebut
menjadi suatu indikasi nilai dari investasi atau saham, melalui proses kapitalisasi
atau diskonto.
Bab V - Penilaian Saham 5
Page 92
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
AKB berarti bahwa arus kas yang diperoleh sudah bebas dari kewajiban
penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), baik untuk
mempertahankan operasi perusahaan saat ini maupun penyediaan cadangan
untuk penggantian (reserve for replacement), modal kerja dan untuk pertumbuhan
melalui penyediaan dana tambahan pengeluaran barang modal, yang dihitung
sebagai berikut:
Net Income
+ Beban Bunga * (1-T)
+ Depresiasi
- Capital Expenditure
+/- Net Change Working Capital
= Arus Kas Bersih Untuk Perusahaan (Free Cash Flow to Firm)
Proyeksi AKB tersebut, kemudian didiskontokan dengan menggunakan faktor
diskonto yang menggambarkan tingkat pengembalian yang diharapkan
investor (required rate of return), setelah memperhitungkan risiko-risiko yang
bersangkutan dengan proyeksi pendapatan pada masa mendatang untuk
menghasilkan nilai ekuitas.
5.3.4 Penyesuaian Terhadap Laporan Keuangan
Penyesuaian laporan keuangan meliputi normalizing adjustment atau pencatatan
akuntansi dan eliminasi akun-akun yang bersifat non-recurring, control adjustment
serta pemisahan akun-akun operating dan non-operating. Berdasarkan review
yang telah kami lakukan terhadap laporan keuangan Perseroan, tidak
diperlukan adanya penyesuaian pencatatan akuntansi pada laporan keuangan
Perseroan. Penyesuaian terhadap akun-akun non recurring, control adjustment
dan non-operating juga tidak diperlukan.
5.3.5 Identifikasi Aset Non Operasional dan Interest Bearing Debt
Berdasarkan review yang kami lakukan atas laporan keuangan audited pada
31 Desember 2023, terdapat aset kategori non operasional yang dimiliki oleh
Perseroan selain Kas dan Setara Kas yaitu investasi di PT Surya Energi Parahita
dengan nilai pasar saham 79% diperoleh sebesar Rp271.777.327.318,00,-.
Pada laporan keuangan audited Perseroan per 31 Desember 2023, kami
mengidentifikasi adanya utang berbunga Perseroan (Interest Bearing Debt)
sebesar Rp1.546.466.980.454,00 yang berupa utang bank jangka pendek,
utang bank jangka panjang, utang pembiayaan konsumen dengan rincian
sebagai berikut:
Bab V - Penilaian Saham 6
Page 93
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
No Keterangan Nilai Pasar 31 Desember 2023
1. Utang pembiayaan konsumen Rp206.675.000
2. Utang bank jangka pendek Rp93.286.185.186
3. Utang bank jangka panjang Rp1.452.974.120,268
Total Interest Bearing Debt Rp1.546.466.980.454
5.3.6 Proyeksi Keuangan
Dasar dalam perhitungan proyeksi keuangan adalah business plan yang
diberikan oleh pemberi tugas yang telah dilakukan penyesuaian dan normalisasi
oleh penilai sehingga business plan yang digunakan sudah mencerminkan kondisi
pasar dan data historis. Pada tahun 2024 Subang Smartpolitan akan mulai
beroperasi secara komersial, sehingga Perseroan menargetkan marketing
sales sebesar 268 hektar. Jumlah ini ditargetkan Perseroan karena pada tahun
2024 ini Perseroan akan menargetkan anchor tenant sebagai salah satu katalis
Subang Smartpolitan.
Untuk tahun-tahun kedepannya, Perseroan menargetkan marketing sales antara
103 - 156 hektar setiap tahunnya yang berasal dari supply chain dari anchor
tenant, maupun industri-industri baru di Subang Smartpolitan. Dengan
bertambahnya penjualan tanah di Subang Smartpolitan, Perseroan juga akan
mendapat kenaikan pendapatan berulang sebesar 17,7% secara CAGR, baik
dari maintenance fee, penjualan air industri, maupun pengelolaan air limbah
yang berjalan seiring dengan semakin banyaknya tenant di kawasan industri
Perseroan. Adapun terhadap pendapatan diatas, Perseroan menargetkan gross
margin sebesar 51%-61%. Terkait dengan forex, Perseroan menggunakan
asumsi USD/IDR 16.000, kenaikan gaji sebesar 6% dan inflasi sebesar 4%.
5.3.6.1 Proyeksi Posisi Keuangan
Berikut ini disajikan proyeksi posisi keuangan Perseroan adalah sebagai
berikut:
Proyeksi keuangan disusun oleh Perseroan yang berakhir pada tahun
2028.
Proyeksi keuangan tersebut telah dilakukan penyesuaian dan normalisasi
sesuai prosedur dalam penilaian.
Nilai yang dihitung adalah Nilai Pasar Saham Perseroan per tanggal
31 Desember 2023.
Perseroan masih beroperasi dalam menjalankan usaha dibidang
kawasan industri.
Bab V - Penilaian Saham 7
Page 94
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
Tabel 5.1 Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)
PROYEKSI
URAIAN
2024 2025 2026 2027 2028
Aset Lancar 2.517.711 2.850.931 3.495.073 4.329.696 5.609.386
Aset Tidak Lancar 3.382.205 3.350.767 3.321.248 3.291.729 3.266.680
Total Aset 5.899.916 6.201.698 6.816.321 7.621.425 8.876.067
Liabilitas Jangka Pendek 284.324 254.849 200.135 198.139 204.974
Liabilitas Jangka Panjang 1.680.630 1.610.072 1.487.718 1.342.789 1.163.631
Total Liabilitas 1.964.953 1.864.921 1.687.852 1.540.928 1.368.605
Total Ekuitas 3.934.963 4.336.777 5.128.469 6.080.497 7.507.461
Total Liabilitas & Ekuitas 5.899.916 6.201.698 6.816.321 7.621.425 8.876.067
Sumber : Laporan Manajemen Perseroan (diolah)
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan di atas, diperkirakan Total Aset
Perseroan mengalami peningkatan setiap tahunnya yaitu rata-rata CAGR
sebesar 16,75% per tahun selama masa proyeksi. Kenaikan tersebut sebagian
besar berasal dari kas dan bank serta persediaan.
Total liabilitas Perseroan diproyeksikan mengalami penurunan rata-rata CAGR
5,42% per tahun selama masa proyeksi. Penurunan tersebut sebagian besar
berasal dari penurunan jumlah utang usaha, utang bank jangka pendek dan
utang bank jangka panjang Perseroan.
Total Ekuitas Perseroan di proyeksikan mengalami peningkatan selama masa
proyeksi dengan rata-rata CAGR 26,87% per tahun. Peningkatan tersebut
disebabkan oleh adanya peningkatan saldo laba.
5.3.6.2 Laba Rugi
Asumsi-asumsi yang digunakan antara lain:
Proyeksi yang digunakan berdasarkan business plan yang disusun oleh
Perseroan untuk periode 2024-2028 yang telah dilakukan penyesuaian
dan normalisasi.
Pendapatan penjualan berasal dari penjualan penjualan tanah,
pendapatan jasa pengelolaan dan pemeliharaan, penjualan gas,
pengelolaan air industri, air limbah, sewa ruangan dan pelayanan gas.
Tingkat pertumbuhan penjualan rata-rata secara CAGR meningkat sebesar
37,96% per tahun selama masa proyeksi.
Beban pokok penjualan (COGS) terhadap pendapatan rata-rata sebesar
43,92% selama masa proyeksi.
Operating margin rata-rata sebesar 49,41% per tahun selama masa
proyeksi 2024-2028.
EBITDA margin rata-rata sebesar 50,58% per tahun selama masa proyeksi
2024-2028.
Net profit margin rata-rata sebesar 38,46% per tahun selama masa
proyeksi 2024-2028.
Bab V - Penilaian Saham 8
Page 95
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
Pertumbuhan laba bersih rata-rata secara CAGR meningkat sebesar
142,14% per tahun selama masa proyeksi.
Berikut ini disajikan proyeksi laba rugi Perseroan:
Tabel 5.2 Proyeksi Laba Rugi Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)
PRO Y EKSI
URAIAN
2024 2025 2026 2027 2028
Penjualan Bersih 4.346.896 1.646.686 2.368.409 2.586.805 3.422.477
Beban Pokok Penjualan -1.925.759 -803.745 -1.073.338 -1.093.924 -1.330.284
Laba Bruto 2.421.137 842.941 1.295.071 1.492.881 2.092.193
Laba Usaha 2.270.423 659.485 1.140.816 1.321.685 1.900.604
Laba Sebelum Pajak 2.116.969 515.147 1.014.990 1.220.549 1.829.441
Laba Bersih 1.651.235 401.815 791.792 952.028 1.426.964
Sumber : Laporan Manajemen Perseroan (diolah)
5.3.6.3 Arus Kas
Perkembangan arus kas Perseroan selama masa proyeksi dapat dilihat pada
tabel berikut:
Tabel 5.3 Proyeksi Arus Kas Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)
PROYEKSI
URAIAN
2024 2025 2026 2027 2028
Arus Kas dari Aktivitas Operasi 30.266 1.535.094 514.748 924.430 1.179.298
Arus Kas dari Aktivitas Investasi 17.075 31.438 29.519 29.519 25.049
Arus Kas dari Aktivitas
72.297 -48.000 -192.912 -144.929 -179.158
Pendanaan
Kenaikan (Penurunan) Bersih
119.638 1.518.533 351.354 809.020 1.025.190
Kas dan Setara Kas
Kas dan Setara Kas Awal Tahun 309.564 429.202 1.947.735 2.299.089 3.108.110
Kas dan Setara Kas Akhir Tahun 429.202 1.947.735 2.299.089 3.108.110 4.133.299
Sumber : Laporan Manajemen Perseroan (diolah)
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi diproyeksikan pada
tahun 2028 sebesar Rp1.179,29 miliar. Arus kas masuk diperoleh dari
penerimaan kas dari pelanggan, penerimaan dari penghasilan bunga.
Sementara dari arus kas keluar digunakan untuk pembayaran kas kepada
pemasok gaji dan upah, pembayaran beban bunga, pembayaran beban
usaha dan pembayaran pajak penghasilan badan.
• Jumlah kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi diproyeksikan
pada tahun 2028 sebesar Rp25,04 miliar. Arus kas keluar digunakan untuk
Penambahan aset tetap, penambahan properti investasi. Tidak terdapat
arus kas masuk.
• Jumlah kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan diproyeksikan
pada tahun 2028 sebesar negatif Rp179,15 miliar. Arus kas keluar
Bab V - Penilaian Saham 9
Page 96
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
digunakan untuk pembayaran utang bank jangka pendek dan utang jangka
panjang.
• Jumlah kas dan setara kas Perseroan pada akhir 2028 tercatat sebesar
Rp4.133,29 miliar, lebih tinggi 32,98% dibandingkan posisi awal tahun
yang tercatat sebesar Rp3.108,11 miliar.
5.3.7 Kebutuhan Modal Kerja
Kebutuhan modal kerja Perseroan dihitung dari Aset Lancar (Trade Receivables)
yang terdiri dari piutang usaha dan persediaan. Sedangkan Kewajiban Lancar
(Trade Payables) terdiri dari utang usaha. Sumber pembiayaan modal kerja
proyeksi diasumsikan berasal dari perputaran arus kas.
5.3.8 Penentuan Tingkat Diskonto
5.3.8.1 Penentuan Biaya Modal untuk Ekuitas
Untuk mendiskonto arus kas bersih tiap-tiap tahun, tingkat diskonto yang
digunakan adalah biaya modal rata-rata tertimbang (Weight of Average Cost
of Capital) yang ditentukan dengan model Capital Asset Pricing Model (CAPM)
dari Biaya Ekuitas (Cost of Equity) dan Biaya Utang (Cost of Debt). Biaya ekuitas
ditentukan dengan menggunakan persamaan sebagai berikut:
Ke = Rf + (β x Rpm)-RBds)
Dimana :
Ke = Balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu, atau biaya
modal ekuitas/ saham biasa.
Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas risiko (risk
free rate)
β = Beta levered perusahaan
Rpm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk
premium)
RbDS = Rating-based default spread
Penjelasan
Rf (Risk Free Rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang
dianggap tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen
bebas risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk
jangka panjang. Terkait dengan tanggal penilaian yang digunakan pada
tanggal 31 Desember 2023, maka instrumen bebas risiko yang dipilih
didasarkan pada obligasi Pemerintah RI dalam mata uang rupiah dengan tenor
Bab V - Penilaian Saham 10
Page 97
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
30 tahun yaitu sebesar 6,98%. Risk free diperoleh dari Bloomberg dan angka
tersebut akan digunakan sebagai tingkat balikan bebas risiko (Rf).
Rpm (Market Risk Premium), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas
risiko dengan tingkat balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan
Equity Market Risk Premium memasukkan premi untuk risiko spesifik negara
(Country-Spesifik Risk Premium) seperti volatilitas harga saham untuk
menghasilkan Base Equity Market Risk Premium. Dengan mengikutsertakan risiko-
risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi perubahan-
perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar negara yang
bersangkutan. Untuk penilaian ini, kami menggunakan tingkat premi risiko
sebesar 7,38% yang diolah dari hasil riset Aswath Damodaran sampai dengan
bulan Januari 2024.
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta
akan dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity risk
premium. Untuk memperoleh faktor beta yang sesuai kami menggunakan beta
perusahaan pembanding dari perusahaan terbuka dibidang industri
pengembang properti dan real estate yang diperoleh dari hasil riset Pefindo
dan Bloomberg.
Dalam perhitungan digunakan beta dari perusahaan-perusahaan tersebut
sebagai beta untuk menghitung cost of equity Perseroan. Dimana beta tersebut
dihitung dari rata-rata unlevered beta. Cara ini dilakukan untuk menetralisir
pengaruh levered yang ada di masing-masing perusahaan terhadap beta
Perusahaan yang sama dengan levered yang berbeda, akan memiliki cost of
equity yang berbeda pula. Oleh karena itu pengaruh levered yang ada di tiap
perusahaan perlu dinetralisir dengan cara menghitung unlevered beta.
Unlevered beta dihitung dengan formula sebagai berikut :
βL
βu =
1 + (1 -T) x DER
Dimana :
T = Tingkat pajak
DER = Debt to Equity Ratio
βL = Beta levered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur
secara obyektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap
pergerakan pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan
portofolio pasar dengan pengaruh hutang.
Βu = Beta unlevered, yaitu ukuran risiko sistematis dari suatu saham yang diukur
secara obyektif dari responsivitas pengembalian perusahaan terhadap
pergerakan pengembalian portofolio pasar apabila dibandingkan dengan
portofolio pasar tanpa pengaruh hutang.
Bab V - Penilaian Saham 11
Page 98
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
Unlevered beta rata-rata perusahaan pembanding yang diperoleh dari
perhitungan ini kemudian di-levered dengan tingkat levered yang berlaku pasar
untuk memperoleh beta yang sesuai untuk mendiskonto AKB Perseroan tersebut
dengan formula sebagai berikut:
βL = βU x (1 + (1 – T) x DER)
Unlevered beta perusahaan terbuka yang akan digunakan sebagai dasar
perhitungan beta untuk Perseroan adalah sebagai berikut :
Tabel 5.4 Beta Levered dan Un-Levered Perusahaan Pembanding
Kode Adjusted Market Value of Market Value of Beta
No. Company Aset DER Tax
Ticker Beta Debt Equity Unlevered
SCS PT SURYACIPTA SWADAYA 4.092.217 1.546.467 2.283.727 67,72% 22%
1 CTRA IJ EQUITY PT CIPUTRA DEVELOPMENT TBK 1,046 44.115.215 17.112.137 22.624.716 75,63% 22% 0,66
2 APLN IJ EQUITY PT AGUNG PODOMORO LAND TBK 1,144 28.327.552 7.511.936 13.451.404 55,84% 22% 0,80
3 BSDE IJ EQUITY PT BUMI SERPONG DAMAI TBK 0,820 66.827.648 22.814.902 41.201.586 55,37% 22% 0,57
4 DILD IJ EQUITY PT INTILAND DEVELOPMENT TBK 0,911 14.603.908 6.312.707 6.539.181 96,54% 22% 0,52
5 JRPT IJ EQUITY PT JAYA REAL PROPERTY TBK 0,510 13.206.898 1.136 9.270.835 0,01% 22% 0,51
6 LPKR IJ EQUITY PT LIPPO KARAWACI TBK 1,026 49.570.824 25.147.039 19.606.431 128,26% 22% 0,51
7 PWON IJ EQUITY PT PAKUWON JATI TBK 1,101 32.710.787 6.158.149 22.795.334 27,01% 22% 0,91
8 SMRA IJ EQUITY PT SUMMARECON AGUNG TBK 0,766 31.168.375 16.105.214 12.303.062 130,90% 22% 0,38
35.066.401 12.645.403 18.474.069 68,45% 0,61
Sumber : www.bloomberg.com 31 Desember 2023 (Total aset, liabilitas dan ekuitas dinayatakan dalam jutaan Rupiah)
Dari tabel di atas, tampak bahwa beta dari perusahaan-perusahaan yang
digunakan sebagai dasar perhitungan adalah 0,61.
Untuk kepentingan penilaian, komposisi pendanaan dihitung berdasarkan
komposisi struktur permodalan data pasar perusahaan pembanding pertanggal
penilaian karena dasar nilai yang digunakan adalah nilai pasar. Dimana
struktur hutang sebesar 40,64%, sedangkan sisanya yaitu sebesar 59,36% akan
dipenuhi dengan modal sendiri yang akan digunakan sebagai DER yang
mewakili Perseroan. Dengan demikian, beta unlevered perusahaan pembanding
harus di-unlevered dengan DER tersebut, kemudian di-relevered lagi dengan DER
yang sama dan tarif pajak yang berlaku di Indonesia. Sehingga diperoleh beta
sebesar 0,93 (dengan tarif pajak 22%).
βL = βu x (1 + (1-T) x DER)
βL = 0,61 x (1 + (1-22%) x (40,64%/59,36%))
= 0,93
Dengan perhitungan maka diperoleh biaya modal ekuitas atau cost of equity
Perseroan sebesar 11,79%.
CAPM Variable
Risk Free Rate 6,98% Beta 0,93
Market Equity Risk Premium 7,38% RBDs 2,07%
Cost of Equity 11,79%
Bab V - Penilaian Saham 12
Page 99
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
5.3.8.2 Penentuan Biaya Modal Untuk Hutang
Karena perhitungan nilai pasar saham Perseroan dilakukan dengan
mendiskonto tingkat kembalian terhadap keseluruhan modal (free cash flow to
firm), maka tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat diskonto yang
merupakan rata-rata tertimbang biaya modal, baik yang berasal dari
pinjaman jangka panjang maupun yang berasal dari penyertaan.
Penentuan posisi tingkat levered yang optimal adalah mencari titik dimana
tambahan penghematan pajak yang berasal dari tambahan hutang akan
sama dengan tambahan biaya bunga sebagai akibat dari risiko gagal bayar
yang diantisipasi dari keberadaan keseluruhan hutang.
Dalam penilaian ini, untuk biaya bunga hutang digunakan tingkat bunga
pinjaman Kredit Investasi (KI) dalam mata uang Rupiah pada tanggal penilaian
yang berlaku untuk Perseroan yaitu 9,30%. Berdasarkan biaya bunga tersebut
maka diperoleh biaya modal untuk utang pada Juni 2023 sampai akhir
proyeksi sebesar 7,25% (dengan tarif pajak 22%) dengan perhitungan
sebagai berikut:
Cost of Debt Source
Cost of Debt 9,41% Bunga KI Bank Persero, (BI Desember 2023)
Tax Rate 22% Corporate Marginal Tax Rates 2023
Cost of Debt Shield (Kd) 7,34% Kd x (1-t)
5.3.8.3 Penentuan Biaya Modal Untuk Perusahaan
Sesuai dengan penjelasan di atas, komposisi struktur permodalan Perseroan
yaitu untuk struktur hutang sebesar 40,64%, sedangkan sisanya yaitu sebesar
59,36% dipenuhi dengan modal sendiri. Dengan mempertimbangkan faktor-
faktor di atas dan kekuatan/kelebihan serta risiko yang dihadapi, kami
berpendapat bahwa discount rate yang digunakan untuk mendiskonto arus kas
bersih perusahaan adalah sebesar 9,98% dengan perhitungan sebagai
berikut:
Weighted Average Cost of Capital
Variable Capital Structure Result
Cost of Equity 11,79% 59,36% 7,00%
Cost of Debt 7,34% 40,64% 2,98%
WACC 9,98% (Ke x e%) + (Kd x d%)
Bab V - Penilaian Saham 13
Page 100
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
5.3.9 Arus Kas Bersih Periode Kekal (“Terminal Value”)
Terminal Value diperoleh melalui kapitalisasi arus kas bersih periode kekal
dengan capitalization rate yang sesuai dengan tingkat diskonto. Dalam hal ini,
asumsi yang digunakan terhadap subyek penilaian adalah perusahaan yang
bersifat going concern, dimana perusahaan akan berjalan terus meskipun terjadi
pergantian pada pemilik atau manajemen perusahaan. Dalam penilaian ini,
terminal value Perseroan dihitung dari arus kas bersih pada akhir tahun proyeksi
dikapitalisasi dengan discount rate sebesar 9,98% dikurangi growth rate sebesar
5,10% yang berasal dari data GDP Indonesia bersumber dari proyeksi IMF
sampai tahun 2028.
5.3.10 Discount for Lack of Control (“DLOC”)
Discount for Lack of Control adalah suatu jumlah atau perentase tertentu yang
merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya
likuiditas Pengendalian dari Obyek Penilaian (SPI 330 3.7).
Dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No 35/POJK.04/2020 juga
dijabarkan besaran presentase untuk Perusahaan Tertutup dan Terbuka. Karena
Perseroan adalah Perusahaan Tertutup, maka presentase DLOC adalah antara
30% sampai dengan 70%.
Dengan mengacu kepada tujuan dilakukan penilaian 36,50% saham milik SSIA
pada Perseroan adalah mengungkapkan pendapat kami atas Nilai Pasar dari
ekuitas Perseroan untuk kepentingan Transaksi pada Perusahaan Terbuka,
proyeksi yang digunakan berdasarkan pada kemampuan Perseroan dalam
menangkap market yang ada dan mengikuti Business Plan dari Perseroan,
menurut kami proyeksi tersebut memiliki indikasi nilai mayoritas.
Mempertimbangkan jumlah saham yang akan dinilai serta informasi dari
manajemen bahwa saham yang dinilai kurang memiliki pengaruh terhadap
kendali mayoritas maka penilaian saham ini kami menggunakan DLOC sebesar
30%.
5.3.11 Discount for Lack of Marketability (DLOM)
Discount for Lack of Marketability adalah suatu jumlah atau persentase tertentu
yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
kurangnya likuiditas dari Obyek Penilaian (SPI 330 3.7).
Untuk menetapkan perkiraan besarnya DLOM diharuskan mempertimbangkan
beberapa faktor yang mempengaruhinya, antara lain:
1. Size of distribution during holding period, adalah berapa seringnya, besar
dan pasti penerimaan deviden yang diterima oleh pemilik saham. Semakin
Bab V - Penilaian Saham 14
Page 101
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
pasti, sering dan besar penerimaannya, makin kecil potongan yang
diaplikasikan.
2. Prospect for liquidity, saham yang memiliki prospek untuk dicairkan dalam
suatu kerangka waktu tertentu yang dapat diprediksikan akan mempengaruhi
besaran DLOM.
3. Pool of Potential Buyers, semakin besar jumlah pembeli potensial, semakin
rendah DLOM.
4. Menurut Shannon Pratt, dalam suatu tulisan Valuation Small Bussinesses &
Proffessional Practices Corporate Finance & Businesses, 3 rd edition, dengan
studi Empiris DLOM berkisar antara 25% sampai 45%. Sedangkan studi
dilakukan oleh John D. Emory Sr., ASA, F.R. Dengel III, and Jhon D. Emory Jr
(15 Oktober 2002), DLOM yang setara dengan waktu yang dibutuhkan
tersebut adalah berkisar antara 30% sampai dengan 49%.
5. Berdasarkan studi Institutional Investor study report of the securities and
exchange commision, chapter XIV section F.8. dalam Valuing A Business the
Analysis and Appraisal Of Closely Held Company yang dibuat oleh Shannon P.
Pratt with Alina V. Niculita Fifth Edition bahwa Discount for Lack of Marketability
berdasarkan jumlah transaksi dan nilai transaksinya adalah :
Tabel 5.5 Nilai DLOM Berdasarkan Jumlah Transaksi dan Nilai Transaksi
Jumlah Nilai Transaksi Nilai Transaksi
No Discount Persentase
Transaksi (Mean) Rp.000 (Median) Rp.000
1 -15,01% s/d 0% 26 7,43% 62.138.313 78.077.895
2 0,1% s/d 10,0% 67 19,14% 93.772.218 146.347.017
3 10,1% s/d 20% 78 22,29% 184.478.996 263.417.871
4 20,1% s/d 30% 77 22,00% 198.631.088 193.006.414
5 30,1% s/d 40% 67 19,14% 221.488.899 226.548.704
6 40,1% s/d 50% 35 10,00% 39.606.096 15.050.000
Jumlah 350 100,00%
Sumber : Valuing A Business the Analysis and Appraisal Of Closely Held Company, Shannon P. Pratt
with Alina V. Niculita Fifth Edition diolah
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai
ekuitas (business ownership interest) karena keterbatasan yang melekat pada
ekuitas tersebut untuk diperjualbelikan dipasar. Sebagai referensi, OJK (d/h
bernama Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan Republik
Indonesia (Bapepam dan LK), berdasarkan Salinan Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan (POJK) 35/POJK.04/2020 Tentang Pedoman Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Bisnis Di Pasar Modal menyatakan diskon likuiditas
pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi
tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan
dari kurangnya likuiditas obyek penilaian. Selanjutnya, OJK mengatur bahwa
dalam hal obyek penilaian merupakan perusahaan tertutup, maka diskon
likuiditas pasar bagi pemegang ekuitas minoritas adalah 30% sampai dengan
50%.
Bab V - Penilaian Saham 15
Page 102
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
Selanjutnya dalam penilaian 36,50% saham Perseroan dengan metode DCF
kami mengaplikasikan diskon likuiditas pasar/ DLOM, pengaplikasian DLOM
yang kami terapkan dalam melakukan penilaian saham Perseroan adalah 30%.
5.3.12 Nilai Pasar Saham Perseroan dengan Pendekatan Pendapatan
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai saham dengan
menggunakan pendekatan pendapatan metode Discounted Cash Flow (DCF),
maka diperoleh Nilai Pasar 36,50% saham Perseroan per tanggal 31 Desember
2023 adalah sebesar Rp3.168.931.023.914,00.
Tabel 5.6 Nilai Pasar Ekuitas Perseroan Pendekatan Pendapatan (dalam jutaan
Rupiah)
2024 2025 2026 2027 2028
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Cash In 1.804.519 545.837 919.356 1.060.433 1.507.520
Cash Out -1.970.970 883.280 -426.944 -127.598 -297.665
Free Cash Flow to
-166.451 1.429.116 492.411 932.836 1.209.854
Firm
Periode Diskonto 1 2 3 4 5
Discount Rate 9,98% 9,98% 9,98% 9,98% 9,98%
Discount Factor 0,909 0,826 0,751 0,683 0,621
Present Value of
-151.348 1.181.537 370.167 637.624 751.938
FCFF
Net Present Value of FCFF Rp 2.789.917.218.327
Terminal Value Rp 26.061.245.416.796
Present Value of Terminal Value Rp 16.197.357.163.462
Indikasi Nilai Perusahaan Rp 18.987.274.381.789
(+) Aset Non Operasional Rp 294.090.611.066
(-) Interest Bearing Debt Rp -1.562.991.920.927
Indikasi Nilai Ekuitas Rp 19.281.364.992.855
Discount for Lack of Control (DLOC) 30% -5.315.511.921.578
Indikasi Nilai Pasar Ekuitas Sebelum
Rp 12.402.861.150.349
DLOM
Discount for Lack of Marketibility
30% -3.720.858.345.105
(DLOM)
Nilai Pasar 100% Ekuitas PT
Rp 8.682.002.805.244
Suryacipta Swadaya
Nilai Pasar 36,50% Ekuitas PT
Rp 3.168.931.023.914
Suryacipta Swadaya
Bab V - Penilaian Saham 16
Page 103
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
5.4 Proses Penilaian Saham Perseroan dengan Pendekatan Aset
Pendekatan ini disebut juga dengan ”balance sheet approach”, karena
menghitung nilai perusahaan atau ekuitas melalui penyesuaian nilai buku
menjadi nilai wajar dari angka-angka yang ada pada neraca, sehingga selisih
nilai antara nilai aset dan liabilitis yang telah disesuaikan dianggap
menunjukkan indikasi nilai wajar ekuitas (net worth).
5.4.1 Metode Adjusted Book Value (ABV)
Pendekatan ini disebut juga dengan ”balance sheet approach”, karena
menghitung nilai perusahaan atau ekuitas melalui penyesuaian nilai buku
menjadi nilai wajar dari angka-angka yang ada pada neraca, sehingga selisih
nilai antara nilai aset dan liabilitis yang telah disesuaikan dianggap
menunjukkan indikasi nilai wajar ekuitas (net worth).
Untuk mencari nilai wajar dari net worth, dilakukan metode penyesuaian nilai
buku (adjusted book value method), di mana nilai dari semua komponen aset dan
liabilitas dalam posisi keuangan dilakukan penyesuaian, kecuali telah
menunjukkan nilai wajar seperti akun kas/bank dan hutang bank dan sejenisnya.
Berikut ini adalah penyesuaian-penyesuaian yang dilakukan terhadap semua
komponen dalam Posisi Keuangan Audited Perseroan Per 31 Desember 2023:
Tabel 5.7 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value) Per 31 Desember 2023
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
ASET
Aset Lancar
Kas dan Bank 260.313.631.135 - 260.313.631.135
Piutang usaha -
- Pihak berelasi 149.762.247 - 149.762.247
- Pihak ketiga 10.051.697.439 - 10.051.697.439
Aset keuangan lancar lain -
- Pihak berelasi 565.543.200.773 565.543.200.773
- Pihak ketiga 1.554.345.115 1.554.345.115
Persediaan 281.614.448.514 1.282.842.507.486 1.564.456.956.000
Pajak dibayar dimuka 1.354.036.638 - 1.354.036.638
Biaya dibayar dimuka 26.655.984.199 - 26.655.984.199
Jumlah Aset Lancar 1.156.174.964.241 1.282.842.507.486 2.439.017.727
Aset Tidak Lancar
Investasi pada entitas anak 2.345.569.322.662 8.468.275.091.436 10.813.844.414.098
Aset keuangan yang tersedia
1.000 - 1.000
untuk dijual
Tanah untuk pengembangan 181.355.008.273 - 181.355.008.273
Properti investasi – neto 65.703.367.510 254.329.090.190 320.032.008.273
Aset tetap - net 150.612.216.310 266.151.687.690 416.763.904.000
Bab V - Penilaian Saham 17
Page 104
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
Uang muka pembelian tanah 9.583.431.097 - 9.583.431.097
Piutang karyawan 2.760.737.986 - 2.760.737.986
Uang jaminan 2.774.354.825 - 2.774.354.825
Aset lain - lain 11.500.000.000 62.266.700.000 73.766.700.000
Jumlah Aset Tidak Lancar 2.769.858.439.663 9.051.022.569.316 11.820.881.008.979
TOTAL ASET 3.926.033.403.904 10.333.865.076.802 14.259.898.480.706
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang usaha
- Pihak berelasi 5.881.944.307 - 5.881.944.307
- Pihak ketiga 2.714.459.198 - 2.714.459.198
Utang lain – lain
- Pihak berelasi 4.150.000.000 - 4.150.000.000
- Pihak ketiga 719.778.797 - 719.778.797
Utang pajak 48.059.940.238 - 48.059.940.238
Uang jaminan 22.667.115.208 - 22.667.115.208
Beban akrual 5.400.225.790 - 5.400.225.790
Pendapatan diterima dimuka 5.883.909.679 - 5.883.909.679
Taksiran kewajiban
pengembangan tanah dan 20.024.964.986 - 20.024.964.986
lingkungan
Uang muka pelanggan 14.863.358.742 - 14.863.358.742
Utang bank 47.531.250.000 - 47.531.250.000
Jumlah Liabilitas Jangka
177.896.946.945 - 177.896.946.945
Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Utang pihak berelasi 76.988.178.236 - 76.988.178.236
Utang bank 1.365.444.344.026 - 1.365.444.344.026
Liabilitas imbalan pasca kerja 32.348.134.970 - 32.348.134.970
Jumlah Liabilitas Jangka
1.474.780.657.232 - 1.474.780.657.232
Panjang
TOTAL LIABILITAS 1.652.677.604.177 - 1.652.677.604.177
EKUITAS
Modal saham 1.827.737.602.000 - 1.827.737.602.000
Saldo laba
- Ditentukan penggunaanya 9.000.000.000 - 9.000.000.000
- Belum ditentukan
436.618.197.727 - 436.618.197.727
penggunaanya
Penyesuaian hasil penilaian - 10.333.865.076.802 10.333.865.076.802
Jumlah Ekuitas 2.273.355.799.727 10.333.865.076.802 12.607.220.876.529
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 3.926.033.403.904 10.333.865.076.802 14.259.898.480.706
Bab V - Penilaian Saham 18
Page 105
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
Jumlah ekuitas berdasarkan nilai buku per 31 Desember 2023 sebesar
Rp2.273.355.799.727,00 setelah dilakukan penyesuaian indikasi nilai pasar
menjadi Rp12.507.392.993.346,00. Dimana penyesuaian yang dilakukan
adalah sebagai berikut:
1. Penyesuaian Nilai Buku Persediaan dengan mengacu berdasarkan Laporan
Penilaian Aset Nomor 00150/2.0055-29/PI/10/0369/1/V/2024 tanggal
10 Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR dengan tanggal penilaian 31
Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar persediaan Perseroan
sebesar Rp1.564.456.956.000,00.
2. Penyesuaian Nilai Buku Properti Investasi dengan mengacu berdasarkan
Laporan Penilaian Aset Nomor 00150/2.0055-29/PI/10/0369/1/V/2024
tanggal 10 Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR dengan tanggal penilaian
31 Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar properti investasi
Perseroan sebesar Rp320.032.457.700,00.
3. Penyesuaian Nilai Buku Aset Tetap dengan mengacu berdasarkan Laporan
Penilaian Aset Nomor 00150/2.0055-29/PI/10/0369/1/V/2024 tanggal
10 Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR dengan tanggal penilaian 31
Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar aset tetap Perseroan
sebesar Rp416.763.904.000,00.
4. Penyesuaian Nilai Buku Aset Lain-Lain dengan mengacu berdasarkan
Laporan Penilaian Aset Nomor 00150/2.0055-29/PI/10/0369/1/V/2024
tanggal 10 Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR dengan tanggal penilaian
31 Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar aset tetap Perseroan
sebesar Rp73.766.700.000,00.
5. Penyesuaian Nilai Buku Investasi pada Entitas Anak dengan mengacu
berdasarkan perhitungan masing-masing nilai pasar entitas anak yang
dilakukan oleh Penilai dengan tanggal penilaian 31 Desember 2023
menunjukkan indikasi nilai pasar investasi pada entitas anak sebesar
Rp10.714.016.530.098,00.
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan
menggunakan pendekatan aset metode Adjusted Book Value (ABV), maka
diperoleh Nilai Pasar 36,5% Saham Perseroan per tanggal 31 Desember 2023
adalah sebesar Rp2.254.801.453.767,00.
5.4.2 Penilaian Saham PT Surya Centra Industri
Proses penilaian PT Surya Centra Industri menggunakan Pendekatan Aset
dengan metode Adjusted Book Value. Berikut ini adalah penyesuaian-
penyesuaian yang dilakukan terhadap semua komponen dalam Posisi Keuangan
Audited Perseroan Per 31 Desember 2023:
Bab V - Penilaian Saham 19
Page 106
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
Tabel 5.8 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value) Per 31 Desember 2023
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
ASET
Aset Lancar
Kas dan Bank 9.367.737 - 9.367.737
Jumlah Aset Lancar 9.367.737 9.367.737
Aset Tidak Lancar
Tanah untuk pengembangan 52.895.368.045 2.177.580.955 55.072.949.000
Jumlah Aset Tidak Lancar 52.895.368.045 2.177.580.955 55.072.949.000
TOTAL ASET 52.895.368.045 2.177.580.955 55.082.316.737
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pajak 164.205 - 164.205
Jumlah Liabilitas Jangka
164.205 - 164.205
Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka
- - -
Panjang
TOTAL LIABILITAS 164.205 - 164.205
EKUITAS
Modal saham 52.900.000.000 - 52.900.000.000
Saldo laba 4.571.577 - 4.571.577
Penyesuaian hasil penilaian - 2.177.580.955 2.177.580.955
Jumlah Ekuitas 52.904.571.577 2.177.580.955 55.082.152.532
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 52.904.735.782 2.177.580.955 55.082.316.737
Jumlah ekuitas berdasarkan nilai buku per 31 Desember 2023 sebesar
Rp52.904.571.577,00 setelah dilakukan penyesuaian indikasi nilai pasar
menjadi Rp55.082.152.532,00. Dimana penyesuaian yang dilakukan terhadap
Nilai Buku Tanah Untuk Pengembangan dengan mengacu berdasarkan Laporan
Penilaian Aset Nomor 00157/2.0055-29/PI/10/0369/1/V/2024 tanggal 10
Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR dengan tanggal penilaian 31 Desember
2023 menunjukkan indikasi nilai pasar tanah untuk pengembangan sebesar
Rp55.072.949.000,00.
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan
menggunakan pendekatan aset metode Adjusted Book Value (ABV), maka
diperoleh Nilai Pasar 99% Saham PT Surya Centra Industri per tanggal 31
Desember 2023 adalah sebesar Rp54.531.331.007,00.
Bab V - Penilaian Saham 20
Page 107
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
5.4.3 Penilaian Saham PT Subang Sejahtera Indonesia
Proses penilaian PT Subang Sejahtera Indonesia menggunakan Pendekatan Aset
dengan metode Adjusted Book Value. Berikut ini adalah penyesuaian-
penyesuaian yang dilakukan terhadap semua komponen dalam Posisi Keuangan
Audited Perseroan Per 31 Desember 2023:
Tabel 5.9 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value) Per 31 Desember 2023
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
ASET
Aset Lancar
Bank 1.031.913.804 - 1.031.913.804
Jumlah Aset Lancar 1.031.913.804 1.031.913.804
Aset Tidak Lancar
Piutang pihak berelasi 800.000.000 - 800.000.000
Tanah untuk pengembangan 53.147.881.383 91.402.243.617 144.550.125.000
Jumlah Aset Tidak Lancar 53.947.881.383 91.402.243.617 145.350.125.000
TOTAL ASET 54.979.795.187 91.402.243.617 146.382.038.804
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pajak 164.205 - 164.205
Jumlah Liabilitas Jangka
164.205 - 164.205
Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka
- - -
Panjang
TOTAL LIABILITAS 164.205 - 164.205
EKUITAS
Modal saham 54.118.000.000 - 54.118.000.000
Saldo laba 861.630.982 - 861.630.982
Penyesuaian hasil penilaian - 91.402.243.617 91.402.243.617
Jumlah Ekuitas 54.979.630.982 91.402.243.617 146.381.874.599
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 54.979.795.187 91.402.243.617 146.382.038.804
Jumlah ekuitas berdasarkan nilai buku per 31 Desember 2023 sebesar
Rp54.979.630.982,00 setelah dilakukan penyesuaian indikasi nilai pasar
menjadi Rp146.381.874.599,00. Dimana penyesuaian yang dilakukan
Penyesuaian Nilai Buku Tanah Untuk Pengembangan dengan mengacu
berdasarkan Laporan Penilaian Aset Nomor 00158/2.0055-
29/PI/10/0369/1/V/2024 tanggal 10 Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR
dengan tanggal penilaian 31 Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar
tanah untuk pengembangan sebesar Rp55.072.949.000,00.
Bab V - Penilaian Saham 21
Page 108
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan
menggunakan pendekatan aset metode Adjusted Book Value (ABV), maka
diperoleh Nilai Pasar 99% Saham PT Subang Sejahtera Indonesia per tanggal
31 Desember 2023 adalah sebesar Rp144.918.055.853,00.
5.4.4 Penilaian Saham PT Semesta Industri Pratama
Proses penilaian PT Semesta Industri Pratama menggunakan Pendekatan Aset
dengan metode Adjusted Book Value. Berikut ini adalah penyesuaian-
penyesuaian yang dilakukan terhadap semua komponen dalam Posisi Keuangan
Audited Perseroan Per 31 Desember 2023 :
Tabel 5.10 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value) Per 31 Desember 2023
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
ASET
Aset Lancar
Bank 9.172.737 - 9.172.737
Jumlah Aset Lancar 9.172.737 - 9.172.737
Aset Tidak Lancar
Tanah untuk pengembangan 211.398.342.400 17.425.764.600 228.824.107.000
Jumlah Aset Tidak Lancar 211.398.342.400 17.425.764.600 228.824.107.000
TOTAL ASET 54.979.795.187 17.425.764.600 228.833.279.737
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pajak 3.943.590 - 3.943.590
Jumlah Liabilitas Jangka
3.943.590 - 3.943.590
Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka
- - -
Panjang
TOTAL LIABILITAS 3.943.590 - 3.943.590
EKUITAS
Modal saham 211.399.000.000 - 211.399.000.000
Saldo laba 4.571.547 - 4.571.547
Penyesuaian hasil penilaian - 17.425.764.600 17.425.764.600
Jumlah Ekuitas 211.403.571.547 17.425.764.600 228.829.336.147
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 211.403.571.547 17.425.764.600 228.833.279.737
Jumlah ekuitas berdasarkan nilai buku per 31 Desember 2023 sebesar
Rp211.403.571.547,00 setelah dilakukan penyesuaian indikasi nilai pasar
menjadi Rp228.829.336.147,00. Dimana penyesuaian yang dilakukan
Penyesuaian Nilai Buku Tanah Untuk Pengembangan dengan mengacu
berdasarkan Laporan Penilaian Aset Nomor 00159/2.0055-
29/PI/10/0369/1/V/2024 tanggal 10 Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR
Bab V - Penilaian Saham 22
Page 109
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
dengan tanggal penilaian 31 Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar
tanah untuk pengembangan sebesar Rp228.824.107.000,00.
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan
menggunakan pendekatan aset metode Adjusted Book Value (ABV), maka
diperoleh Nilai Pasar 99% Saham PT Semesta Industri Pratama per tanggal 31
Desember 2023 adalah sebesar Rp226.541.042.786,00.
5.4.5 Penilaian Saham PT Surya Sarana Investasi
Proses penilaian PT Surya Sarana Investasi menggunakan Pendekatan Aset
dengan metode Adjusted Book Value. Berikut ini adalah penyesuaian-
penyesuaian yang dilakukan terhadap semua komponen dalam Posisi Keuangan
Audited Perseroan Per 31 Desember 2023:
Tabel 5.11 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value) Per 31 Desember 2023
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
ASET
Aset Lancar
Bank 35.236.738 - 35.236.738
Jumlah Aset Lancar 35.236.738 - 35.236.738
Aset Tidak Lancar
Piutang kepada pihak
931.562.022 - 931.562.022
berelaso
Jumlah Aset Tidak Lancar 931.562.022 - 931.562.022
TOTAL ASET 966.798.760 - 966.798.760
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pajak 16.000 - 16.000
Jumlah Liabilitas Jangka
16.000 - 16.000
Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka
- - -
Panjang
TOTAL LIABILITAS 16.000 - 16.000
EKUITAS
Modal saham 1.000.000.000 - 1.000.000.000
Saldo laba 33.217.240 - 33.217.240
Penyesuaian hasil penilaian - - -
Jumlah Ekuitas 966.782.760 - 966.782.760
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 966.798.760 - 966.798.760
Bab V - Penilaian Saham 23
Page 110
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
Jumlah ekuitas berdasarkan nilai buku per 31 Desember 2023 sebesar
Rp966.798.760,00 setelah dilakukan penyesuaian maka indikasi nilai pasar
tetap sama yaitu Rp966.798.760.760,00. Dimana tidak terdapat penyesuaian
yang dilakukan oleh Penilai pada tanggal penilaian 31 Desember 2023.
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan
menggunakan pendekatan aset metode Adjusted Book Value (ABV), maka
diperoleh Nilai Pasar 99% Saham PT Surya Sarana Investasi per tanggal
31 Desember 2023 adalah sebesar Rp957.114.932,00.
5.4.6 Penilaian Saham PT Suryacipta Swadaya Infrastruktur
Proses penilaian PT Suryacipta Swadaya Infrastruktur menggunakan
Pendekatan Aset dengan metode Adjusted Book Value. Berikut ini adalah
penyesuaian-penyesuaian yang dilakukan terhadap semua komponen dalam
Posisi Keuangan Audited Perseroan Per 31 Desember 2023:
Tabel 5.12 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value) Per 31 Desember 2023
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
ASET
Aset Lancar
Bank 22.959.819 - 22.959.819
Jumlah Aset Lancar 22.959.819 - 22.959.819
Aset Tidak Lancar
Investasi pada entitas anak 284.474.746 5.515.824.341 5.800.299.087
Investasi pada instrumen
1.000.000 - 1.000.000
ekuitas
Piutang kepada pihak
13.000.000.000 - 13.000.000.000
berelasi
Jumlah Aset Tidak Lancar 13.285.474.746 5.515.824.341 18.801.299.087
TOTAL ASET 13.308.434.565 5.515.824.341 18.824.258.906
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pihak berelasi 9.562.755.010 - 9.562.755.010
Utang pajak 16.000 - 16.000
Jumlah Liabilitas Jangka
9.562.771.010 - 9.562.771.010
Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka
- - -
Panjang
TOTAL LIABILITAS 9.562.771.010 - 9.562.771.010
EKUITAS
Modal saham 4.000.000.000 - 4.000.000.000
Saldo laba (defisit) -254.336.445 - -254.336.445
Penyesuaian hasil penilaian - 5.515.824.341 5.515.824.341
Jumlah Ekuitas 3.745.663.555 5.515.824.341 9.261.487.896
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 13.308.434.565 17.425.764.600 18.824.258.906
Bab V - Penilaian Saham 24
Page 111
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
Jumlah ekuitas berdasarkan nilai buku per 31 Desember 2023 sebesar
Rp3.745.663.555,00 setelah dilakukan penyesuaian indikasi nilai pasar
menjadi Rp9.261.487.896,00. Dimana penyesuaian yang dilakukan
Penyesuaian Nilai Buku investasi pada entitas anak di PT Bumi Raya Sakti, PT
Surya Siti Pratama dan PT Berjaya Agung Indonesia dengan mengacu
berdasarkan perhitungan yang dilakukan oleh Penilia dengan tanggal penilaian
31 Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar untuk masing-masing 99%
saham di ketiga entitas sebesar Rp5.800.299.087,00.
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan
menggunakan pendekatan aset metode Adjusted Book Value (ABV), maka
diperoleh Nilai Pasar 99% Saham PT Suryacipta Swadaya Infrastruktur per
tanggal 31 Desember 2023 adalah sebesar Rp9.168.873.017,00.
5.4.7 Penilaian Saham PT Bumi Aman Sejahtera
Proses penilaian PT Bumi Aman Sejahtera menggunakan Pendekatan Aset
dengan metode Adjusted Book Value. Berikut ini adalah penyesuaian-
penyesuaian yang dilakukan terhadap semua komponen dalam Posisi Keuangan
Audited Perseroan Per 31 Desember 2023:
Tabel 5.13 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value) Per 31 Desember 2023
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
ASET
Aset Lancar
Bank 11.905.978 - 11.905.978
Pajak dibayar dimuka 88.000 - 88.000
Jumlah Aset Lancar 11.993.978 - 11.993.978
Aset Tidak Lancar
Tanah untuk pengembangan 279.856.824.656 436.706.345.344 716.563.170.000
Jumlah Aset Tidak Lancar 279.856.824.656 436.706.345.344 716.563.170.000
TOTAL ASET 279.868.818.634 436.706.345.344 716.575.163.978
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pihak berelasi 205.550.400 - 205.550.400
Utang pajak 164.205 - 164.205
Jumlah Liabilitas Jangka
205.714.605 - 205.714.605
Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka
- - -
Panjang
TOTAL LIABILITAS 205.714.605 - 205.714.605
EKUITAS
Modal saham 279.650.000.000 - 279.650.000.000
Saldo laba 13.104.029 - 13.104.029
Bab V - Penilaian Saham 25
Page 112
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
Penyesuaian hasil penilaian - 436.706.345.344 436.706.345.344
Jumlah Ekuitas 279.663.104.029 436.706.345.344 716.369.449.373
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 279.868.818.634 436.706.345.344 716.575.163.978
Jumlah ekuitas berdasarkan nilai buku per 31 Desember 2023 sebesar
Rp279.663.104.029,00 setelah dilakukan penyesuaian indikasi nilai pasar
menjadi Rp716.369.449.373,00. Dimana penyesuaian yang dilakukan
Penyesuaian Nilai Buku Tanah Untuk Pengembangan dengan mengacu
berdasarkan Laporan Penilaian Aset Nomor 00155/2.0055-
29/PI/10/0369/1/V/2024 tanggal 10 Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR
dengan tanggal penilaian 31 Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar
tanah untuk pengembangan sebesar Rp716.563.170.000,00.
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan
menggunakan pendekatan aset metode Adjusted Book Value (ABV), maka
diperoleh Nilai Pasar 99% Saham PT Bumi Aman Sejahtera per tanggal 31
Desember 2023 adalah sebesar Rp709.205.754.879,00.
5.4.8 Penilaian Saham PT Surya Siti Indotama
Proses penilaian PT Surya Siti Indotama menggunakan Pendekatan Aset dengan
metode Adjusted Book Value. Berikut ini adalah penyesuaian-penyesuaian yang
dilakukan terhadap semua komponen dalam Posisi Keuangan Audited Perseroan
Per 31 Desember 2023:
Bab V - Penilaian Saham 26
Page 113
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
Tabel 5.14 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value) Per 31 Desember 2023
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
ASET
Aset Lancar
Bank 15.598.455 - 15.598.455
Pajak dibayar dimuka 88.000 - 88.000
Jumlah Aset Lancar 15.686.455 - 15.686.455
Aset Tidak Lancar
Tanah untuk pengembangan 340.073.579.040 1.716.143.296.960 2.056.216.876.000
Jumlah Aset Tidak Lancar 340.073.579.040 1.716.143.296.960 2.056.216.876.000
TOTAL ASET 340.089.265.495 1.716.143.296.960 2.056.232.562.455
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pihak berelasi 1.612.904.700 - 1.612.904.700
Utang pajak 36.513 - 36.513
Jumlah Liabilitas Jangka
1.612.941.213 - 1.612.941.213
Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka
- - -
Panjang
TOTAL LIABILITAS 1.612.941.213 - 1.612.941.213
EKUITAS
Modal saham 338.462.000.000 - 338.462.000.000
Saldo laba 14.324.282 - 14.324.282
Penyesuaian hasil penilaian - 1.716.143.296.960 1.716.143.296.960
Jumlah Ekuitas 338.476.324.282 1.716.143.296.960 2.054.619.621.242
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 340.089.265.495 1.716.143.296.960 2.056.232.562.455
Jumlah ekuitas berdasarkan nilai buku per 31 Desember 2023 sebesar
Rp338.476.324.282,00 setelah dilakukan penyesuaian indikasi nilai pasar
menjadi Rp2.054.619.621.242,00. Dimana penyesuaian yang dilakukan
Penyesuaian Nilai Buku Tanah Untuk Pengembangan dengan mengacu
berdasarkan Laporan Penilaian Aset Nomor 00154/2.0055-
29/PI/10/0369/1/V/2024 tanggal 10 Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR
dengan tanggal penilaian 31 Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar
tanah untuk pengembangan sebesar Rp2.056.216.876.000,00.
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan
menggunakan pendekatan aset metode Adjusted Book Value (ABV), maka
diperoleh Nilai Pasar 99% Saham PT Surya Siti Indotama per tanggal 31
Desember 2023 adalah sebesar Rp2.034.073.425.030,00.
Bab V - Penilaian Saham 27
Page 114
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
5.4.9 Penilaian Saham PT Semesta Cipta International
Proses penilaian PT Surya Siti Indotama menggunakan Pendekatan Aset dengan
metode Adjusted Book Value. Berikut ini adalah penyesuaian-penyesuaian yang
dilakukan terhadap semua komponen dalam Posisi Keuangan Audited Perseroan
Per 31 Desember 2023:
Tabel 5.15 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value) Per 31 Desember 2023
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
ASET
Aset Lancar
Bank 15.424.360 - 15.424.360
Pajak dibayar dimuka 88.000 - 88.000
Jumlah Aset Lancar 15.512.360 - 15.512.360
Aset Tidak Lancar
Tanah untuk pengembangan 475.517.327.153 1.198.447.256.847 1.673.964.584.000
Jumlah Aset Tidak Lancar 475.517.327.153 1.198.447.256.847 1.673.964.584.000
TOTAL ASET 475.532.839.513 1.198.447.256.847 1.673.980.096.360
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pihak berelasi 204.426.656.640 - 204.426.656.640
Utang pajak 36.513 - 36.513
Jumlah Liabilitas Jangka
204.426.693.153 - 204.426.693.153
Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka
- - -
Panjang
TOTAL LIABILITAS 204.426.693.153 - 204.426.693.153
EKUITAS
Modal saham 271.000.000.000 - 271.000.000.000
Saldo laba 106.146.360 - 106.146.360
Penyesuaian hasil penilaian - 1.198.447.256.847 1.198.447.256.847
Jumlah Ekuitas 271.106.146.360 1.198.447.256.847 1.469.553.403.207
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 475.532.839.513 1.198.447.256.847 1.673.980.096.360
Jumlah ekuitas berdasarkan nilai buku per 31 Desember 2023 sebesar
Rp271.106.146.360,00 setelah dilakukan penyesuaian indikasi nilai pasar
menjadi Rp1.469.553.403.207,00. Dimana penyesuaian yang dilakukan
Penyesuaian Nilai Buku Tanah Untuk Pengembangan dengan mengacu
berdasarkan Laporan Penilaian Aset Nomor 00153/2.0055-
29/PI/10/0369/1/V/2024 tanggal 10 Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR
Bab V - Penilaian Saham 28
Page 115
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
dengan tanggal penilaian 31 Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar
tanah untuk pengembangan sebesar Rp1.673.964.584.000,00.
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan
menggunakan pendekatan aset metode Adjusted Book Value (ABV), maka
diperoleh Nilai Pasar 99% Saham PT Semesta Cipta International per tanggal
31 Desember 2023 adalah sebesar Rp1.454.857.869.175,00.
5.4.10 Penilaian Saham PT Berjaya Agung Indonesia
Proses penilaian PT Berjaya Agung Indonesia menggunakan Pendekatan Aset
dengan metode Adjusted Book Value. Berikut ini adalah penyesuaian-
penyesuaian yang dilakukan terhadap semua komponen dalam Posisi Keuangan
Audited Perseroan Per 31 Desember 2023:
Tabel 5.16 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value) Per 31 Desember 2023
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
ASET
Aset Lancar
Bank 352.463.087 - 352.463.087
Jumlah Aset Lancar 352.463.087 - 352.463.087
Aset Tidak Lancar
Aset tetap 590.626.250 - 590.626.250
Jumlah Aset Tidak Lancar 590.626.250 - 590.626.250
TOTAL ASET 943.626.250 - 943.089.337
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pajak 16.000 - 16.000
Utang pihak berelasi 23.520.752 - 23.520.752
Jumlah Liabilitas Jangka
23.536.752 - 23.536.752
Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka
- - -
Panjang
TOTAL LIABILITAS 23.536.752 - 23.536.752
EKUITAS
Modal saham 1.000.000.000 - 1.000.000.000
Saldo laba (defisit) -80.447.415 - -80.447.415
Penyesuaian hasil penilaian - - -
Jumlah Ekuitas 919.552.585 - 919.552.585
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 943.089.337 - 943.089.337
Bab V - Penilaian Saham 29
Page 116
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
Jumlah ekuitas berdasarkan nilai buku per 31 Desember 2023 sebesar
Rp919.552.585,00 setelah dilakukan penyesuaian maka indikasi nilai pasar
tetap sama yaitu Rp919.552.585,00. Dimana tidak terdapat penyesuaian yang
dilakukan oleh Penilai pada tanggal penilaian 31 Desember 2023.
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan
menggunakan pendekatan aset metode Adjusted Book Value (ABV), maka
diperoleh Nilai Pasar 99% Saham PT Berjaya Agung Indonesia per tanggal 31
Desember 2023 adalah sebesar Rp910.357.059,00.
5.4.11 Penilaian Saham PT Aneka Bumi Cipta
Proses penilaian PT Aneka Bumi Cipta menggunakan Pendekatan Aset dengan
metode Adjusted Book Value. Berikut ini adalah penyesuaian-penyesuaian yang
dilakukan terhadap semua komponen dalam Posisi Keuangan Audited Perseroan
Per 31 Desember 2023:
Tabel 5.17 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value) Per 31 Desember 2023
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
ASET
Aset Lancar
Bank 15.050.629 - 15.050.629
Uang muka 4.818.455.100 - 4.818.455.100
Jumlah Aset Lancar 4.833.505.729 - 4.833.505.729
Aset Tidak Lancar
Aset real estate 366.455.122.253 316.674.048.747 683.129.171.000
Jumlah Aset Tidak Lancar 366.455.122.253 316.674.048.747 683.129.171.000
TOTAL ASET 371.288.627.982 316.674.048.747 687.962.676.729
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pajak 2.628.923 - 2.628.923
Jumlah Liabilitas Jangka
2.628.923 - 2.628.923
Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka
- - -
Panjang
TOTAL LIABILITAS 2.628.923 - 2.628.923
EKUITAS
Modal saham 371.000.000.000 - 371.000.000.000
Saldo laba 12.999.059 - 12.999.059
Penyesuaian hasil penilaian - 316.674.048.747 316.674.048.747
Jumlah Ekuitas 371.285.999.059 316.674.048.747 687.960.047.806
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 371.288.627.982 316.674.048.747 687.962.676.729
Bab V - Penilaian Saham 30
Page 117
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
Jumlah ekuitas berdasarkan nilai buku per 31 Desember 2023 sebesar
Rp371.285.999.059,00 setelah dilakukan penyesuaian indikasi nilai pasar
menjadi Rp687.960.047.806,00. Dimana penyesuaian yang dilakukan
Penyesuaian Nilai Buku Aset Real Estate dengan mengacu berdasarkan Laporan
Penilaian Aset Nomor 00156/2.0055-29/PI/10/0369/1/V/2024 tanggal 10
Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR dengan tanggal penilaian 31 Desember
2023 menunjukkan indikasi nilai pasar aset real estate sebesar
Rp683.129.171.000,00.
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan
menggunakan pendekatan aset metode Adjusted Book Value (ABV), maka
diperoleh Nilai Pasar 99% Saham PT Aneka Bumi Cipta per tanggal 31
Desember 2023 adalah sebesar Rp681.080.447.328,00.
5.4.12 Penilaian Saham PT Bumi Raya Sakti
Proses penilaian PT Aneka Bumi Cipta menggunakan Pendekatan Aset dengan
metode Adjusted Book Value. Berikut ini adalah penyesuaian-penyesuaian yang
dilakukan terhadap semua komponen dalam Posisi Keuangan Audited Perseroan
Per 31 Desember 2023:
Tabel 5.18 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value) Per 31 Desember 2023
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
ASET
Aset Lancar
Kas dan Bank 96.808.993 - 96.808.993
Pajak dibayar dimuka 53.762.426 - 53.762.426
Jumlah Aset Lancar 150.571.419 - 150.571.419
Aset Tidak Lancar
Aset tetap - neto 19.435.067.647 3.796.345 19.438.863.992
Jumlah Aset Tidak Lancar 19.435.067.647 3.796.345 19.438.863.992
TOTAL ASET 19.585.639.066 3.796.345 19.589.435.411
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang kepada pihak berelasi 15.401.699.156 - 15.401.699.156
Utang pajak 16.000 - 16.000
Uang jaminan pelanggan 200.000.000 - 200.000.000
Jumlah Liabilitas Jangka
15.601.715.156 - 15.601.715.156
Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka
- - -
Panjang
TOTAL LIABILITAS 15.601.715.156 - 15.601.715.156
Bab V - Penilaian Saham 31
Page 118
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
EKUITAS
Modal saham 4.000.000.000 - 4.000.000.000
Saldo laba (defisit) -16.076.090 - -16.076.090
Penyesuaian hasil penilaian - 3.796.345 3.796.345
Jumlah Ekuitas 3.983.923.910 3.796.345 3.987.720.255
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 19.585.639.066 3.796.345 19.589.435.411
Jumlah ekuitas berdasarkan nilai buku per 31 Desember 2023 sebesar
Rp3.983.923.910,00 setelah dilakukan penyesuaian indikasi nilai pasar
menjadi Rp3.987.720.255,00. Dimana penyesuaian yang dilakukan
Penyesuaian Nilai Buku Aset Tetap dengan mengacu berdasarkan Laporan
Penilaian Aset Nomor 00160/2.0055-29/PI/10/0369/1/V/2024 tanggal 10
Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR dengan tanggal penilaian 31 Desember
2023 menunjukkan indikasi nilai pasar aset tetap sebesar
Rp19.438.863.992,00.
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan
menggunakan pendekatan aset metode Adjusted Book Value (ABV), maka
diperoleh Nilai Pasar 99% Saham PT Bumi Raya Sakti per tanggal 31 Desember
2023 adalah sebesar Rp3.947.843.053,00.
5.4.13 Penilaian Saham PT Surya Siti Pratama
Proses penilaian PT Surya Siti Pratama menggunakan Pendekatan Aset dengan
metode Adjusted Book Value. Berikut ini adalah penyesuaian-penyesuaian yang
dilakukan terhadap semua komponen dalam Posisi Keuangan Audited Perseroan
Per 31 Desember 2023:
Tabel 5.19 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value) Per 31 Desember 2023
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
ASET
Aset Lancar
Bank 17.706.521 - 17.706.521
Jumlah Aset Lancar 17.706.521 - 17.706.521
Aset Tidak Lancar
Piutang kepada pihak
950.000.000 - 950.000.000
berelasi
Jumlah Aset Tidak Lancar 950.000.000 - 950.000.000
TOTAL ASET 967.706.521 - 967.706.521
Bab V - Penilaian Saham 32
Page 119
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang lain -lain kepada pihak
16.075.395 - 16.075.395
berelasi
Utang pajak 16.000 - 16.000
Jumlah Liabilitas Jangka
16.091.395 - 16.091.395
Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka
- - -
Panjang
TOTAL LIABILITAS 16.091.395 - 16.091.395
EKUITAS
Modal saham 1.000.000.000 - 1.000.000.000
Saldo laba (defisit) -48.384.874 - -48.384.874
Penyesuaian hasil penilaian - - -
Jumlah Ekuitas 951.615.126 - 951.615.126
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 967.706.521 - 967.706.521
Jumlah ekuitas berdasarkan nilai buku per 31 Desember 2023 sebesar
Rp951.615.126,00 setelah dilakukan penyesuaian maka indikasi nilai pasar
tetap sama yaitu Rp951.615.126,00. Dimana tidak terdapat penyesuaian yang
dilakukan oleh Penilai pada tanggal penilaian 31 Desember 2023.
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan
menggunakan pendekatan aset metode Adjusted Book Value (ABV), maka
diperoleh Nilai Pasar 99% Saham PT Surya Siti Pratama per tanggal 31
Desember 2023 adalah sebesar Rp942.098.975,00.
5.4.14 Penilaian Saham PT Jasa Semesta Utama
Proses penilaian PT Jasa Semesta Utama menggunakan Pendekatan Aset
dengan metode Adjusted Book Value. Berikut ini adalah penyesuaian-
penyesuaian yang dilakukan terhadap semua komponen dalam Posisi Keuangan
Audited Perseroan Per 31 Desember 2023:
Bab V - Penilaian Saham 33
Page 120
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
Tabel 5.20 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value) Per 31 Desember 2023
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
ASET
Aset Lancar
Kas dan Bank 25.273.073.512 - 25.273.073.512
Persediaan 17.000.000.000 - 17.000.000.000
Pajak dibayar dimuka 7.581.314.525 - 7.581.314.525
Jumlah Aset Lancar 49.854.388.037 - 49.854.388.037
Aset Tidak Lancar
Tanah untuk dikembangkan 1.111.549.750.039 3.119.189.609.961 4.230.739.360.000
Uang muka 1.180.000.000 - 1.180.000.000
Aset tetap – neto 3.174.624.000 - 3.174.624.000
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.115.904.374.039 3.119.189.609.961 4.235.093.984.000
TOTAL ASET 1.165.758.762.076 3.119.189.609.961 4.284.948.372.037
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pajak 4.295.611.675 - 4.295.611.675
Utang kepada pihak berelasi 328.131.506.881 - 328.131.506.881
Jumlah Liabilitas Jangka
332.427.118.556 - 332.427.118.556
Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Utang bank 133.284.711.445 - 133.284.711.445
Jumlah Liabilitas Jangka
133.284.711.445 - 133.284.711.445
Panjang
TOTAL LIABILITAS 465.711.830.001 - 465.711.830.001
EKUITAS
Modal saham 697.000.000.000 - 697.000.000.000
Saldo laba (defisit) 3.046.932.075 - 3.046.932.075
Penyesuaian hasil penilaian - 3.119.189.609.961 3.119.189.609.961
Jumlah Ekuitas 700.046.932.075 3.119.189.609.961 3.819.236.542.036
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 1.165.758.762.076 3.119.189.609.961 4.284.948.372.037
Jumlah ekuitas berdasarkan nilai buku per 31 Desember 2023 sebesar
Rp700.046.932.075,00 setelah dilakukan penyesuaian indikasi nilai pasar
menjadi Rp3.819.236.542.036,00. Dimana penyesuaian yang dilakukan
Penyesuaian Nilai Buku Tanah untuk dikembangkan dengan mengacu
berdasarkan Laporan Penilaian Aset Nomor 00152/2.0055-
29/PI/10/0369/1/V/2024 tanggal 10 Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR
dengan tanggal penilaian 31 Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar
tanah untuk dikembangkan sebesar Rp4.230.739.360.000,00.
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan
menggunakan pendekatan aset metode Adjusted Book Value (ABV), maka
diperoleh Nilai Pasar 99% Saham PT Jasa Semesta Utama per tanggal 31
Desember 2023 adalah sebesar Rp3.781.044.176.616,00.
Bab V - Penilaian Saham 34
Page 121
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
5.4.15 Penilaian Saham PT Surya Energi Parahita
Pendekatan Pendapatan Metode Discounted Cash Flow (DCF)
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan
menggunakan pendekatan pendapatan metode Discounted Cash Flow (DCF),
maka diperoleh Nilai Pasar 79,00% Saham PT Surya Energi Parahita per
tanggal 31 Desember 2023 adalah sebesar Rp361.709.281.934,00.
Tabel 5.21 Nilai Pasar Saham PT Surya Energi Parahita Pendekatan Pendapatan
(dalam ribuan Rupiah)
2024 2025 2026 2027 2028
Keterangan
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Cash In 9.472.410 9.729.016 16.347.397 22.975.459 30.218.277
Cash Out -6.499.575 -14.439.259 -1.160.475 -1.121.957 -1.192.491
Free Cash Flow to
2.972.835 -4.710.243 15.186.922 21.853.502 29.025.786
Firm
Periode Diskonto 1 2 3 4 5
Discount Rate 9,94% 9,94% 9,94% 9,94% 9,94%
Discount Factor 0,909 0,827 0,752 0,684 0,622
Present Value of
2.704.066 -3.897.052 11.429.025 14.959.150 18.072.422
FCFF
Net Present Value of FCFF Rp 43.267.610.270
Terminal Value Rp 630.364.006.728
Present Value of Terminal Value Rp 392.485.631.531
Indikasi Nilai Perusahaan Rp 435.753.241.801
(+) Aset Non Operasional Rp 22.313.283.748
(-) Interest Bearing Debt Rp -206.675.000
Indikasi Nilai Ekuitas Rp 457.859.850.549
Discount for Lack of Control (DLOC) 0% -
Indikasi Nilai Pasar Ekuitas Sebelum
Rp 457.859.850.549
DLOM
Discount for Lack of Marketibility
0% -
(DLOM)
Nilai Pasar 100% Ekuitas PT Surya
Rp 457.859.850.549
Energi Parahita
Nilai Pasar 79,00% Ekuitas PT
Rp 361.709.281.934
Surya Energi Parahita
Pendekatan Aset Metode Adjusted Book Value (ABV)
Proses penilaian PT Surya Energi Parahita menggunakan Pendekatan Aset
dengan metode Adjusted Book Value. Berikut ini adalah penyesuaian-
penyesuaian yang dilakukan terhadap semua komponen dalam Posisi Keuangan
Audited Perseroan Per 31 Desember 2023:
Bab V - Penilaian Saham 35
Page 122
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
Tabel 5.22 Penyesuaian Nilai Buku (Adjusted Book Value) Per 31 Desember 2023
31 Desember 2023 31 Desember 2023
KETERANGAN Penyesuian
Audited Nilai Pasar
ASET
Aset Lancar
Kas dan Bank 22.313.283.748 - 22.313.283.748
Piutang usaha – pihak ketiga 10.560.290.636 - 10.560.290.636
Aset keuangan lancar lain
68.930.253 - 68.930.253
pihak ketiga
Uang muka 1.557.208.350 - 1.557.208.350
Biaya dibayar dimuka 331.305.830 - 331.305.830
Jumlah Aset Lancar 34.831.018.817 - 34.831.018.817
Aset Tidak Lancar
Aset tetap - net 59.667.920.016 6.998.137.984 66.666.058.000
Aset lain - lain 49.171.600 - 49.171.600
Jumlah Aset Tidak Lancar 59.717.091.616 6.998.137.984 66.715.229.600
TOTAL ASET 94.548.110.433 6.998.137.984 101.546.248.417
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang usaha – pihak ketiga 497.712.919 - 497.712.919
Utang pajak 1.150.936.424 - 1.150.936.424
Bagian liabilitas jangka
9.488.000 - 9.488.000
panjang jatuh tempo 1 tahun
Beban akrual 6.563.442.137 - 6.563.442.137
Pendapatan diterima dimuka 232.967.127 - 232.967.127
Utang pembiayaan konsumen 118.100.000 - 118.100.000
Jumlah Liabilitas Jangka
8.572.646.607 - 8.572.646.607
Pendek
Liabilitas Jangka Panjang
Utang pembiayaan konsumen 88.575.000 - 88.575.000
Jaminan pelanggan 13.837.293.978 - 13.837.293.978
Liabilitas imbalan pasca kerja 647.606.401 - 647.606.401
Jumlah Liabilitas Jangka
14.573.475.379 - 14.573.475.379
Panjang
TOTAL LIABILITAS 23.146.121.986 - 23.146.121.986
EKUITAS
Modal saham 36.600.000.000 - 36.600.000.000
Saldo laba 35.007.039.766 - 35.007.039.766
Penghasilan komprehensif lain -205.051.319 - -205.051.319
Penyesuaian hasil penilaian - 6.998.137.984 6.998.137.984
Jumlah Ekuitas 71.401.988.447 6.998.137.984 78.400.126.431
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 94.548.110.433 6.998.137.984 101.546.248.417
Bab V - Penilaian Saham 36
Page 123
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
Jumlah ekuitas berdasarkan nilai buku per 31 Desember 2023 sebesar
Rp71.401.988.447,00 setelah dilakukan penyesuaian indikasi nilai pasar
menjadi Rp78.400.126.431,00. Dimana penyesuaian yang dilakukan
Penyesuaian Nilai Buku Aset Tetap untuk dikembangkan dengan mengacu
berdasarkan Laporan Penilaian Aset Nomor 00151/2.0055-
29/PI/10/0369/1/V/2024 tanggal 10 Mei 2024 yang dilakukan oleh TnR
dengan tanggal penilaian 31 Desember 2023 menunjukkan indikasi nilai pasar
tanah untuk dikembangkan sebesar Rp66.666.058.000,00.
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap Perseroan,
aspek yang terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas dengan
menggunakan pendekatan aset metode Adjusted Book Value (ABV), maka
diperoleh Nilai Pasar 79,00% Saham PT Surya Energi Parahita per tanggal 31
Desember 2023 adalah sebesar Rp78.400.126.431,00.
Dengan pembobotan 70% untuk pendekatan pendapatan dan 30% untuk
pendekatan aset yang telah diterapkan, kami berpendapat kesimpulan akhir
Nilai Pasar 79,00% Saham PT Surya Energi Parahita per tanggal 31 Desember
2023 adalah sebesar Rp271.777.327.318,00.
5.4.16 Discount for Lack of Control (“DLOC”)
Dengan mengacu kepada tujuan dilakukan penilaian 36,50% saham milik SSIA
pada Perseroan adalah mengungkapkan pendapat kami atas Nilai Pasar dari
ekuitas Perseroan untuk kepentingan Transaksi pada Perusahaan Terbuka,
proyeksi yang digunakan berdasarkan pada kemampuan Perseroan dalam
menangkap market yang ada dan mengikuti Business Plan dari Perseroan,
menurut kami proyeksi tersebut memiliki indikasi nilai mayoritas.
Mempertimbangkan jumlah saham yang akan dinilai serta informasi dari
manajemen bahwa saham yang dinilai kurang memiliki pengaruh terhadap
kendali mayoritas maka penilaian saham ini kami menggunakan DLOC sebesar
30%.
5.4.17 Discount for Lack of Marketability (DLOM)
DLOM merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai
ekuitas (business ownership interest) karena keterbatasan yang melekat pada
ekuitas tersebut untuk diperjualbelikan dipasar. Sebagai referensi, OJK (d/h
bernama Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan Republik
Indonesia (Bapepam dan LK), berdasarkan Salinan Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan (POJK) 35/POJK.04/2020 Tentang Pedoman Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Bisnis Di Pasar Modal menyatakan diskon likuiditas
pasar (discount for lack of marketabilities) adalah suatu jumlah atau persentasi
tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan
Bab V - Penilaian Saham 37
Page 124
Penilaian Saham - PT Suryacipta Swadaya
dari kurangnya likuiditas obyek penilaian. Selanjutnya, OJK mengatur bahwa
dalam hal obyek penilaian merupakan perusahaan tertutup, maka diskon
likuiditas pasar bagi pemegang saham minoritas adalah 30% sampai dengan
50%.
Selanjutnya dalam penilaian 36,50% ekuitas Perseroan dengan metode DCF
kami mengaplikasikan diskon likuiditas pasar/ DLOM, pengaplikasian DLOM
yang kami terapkan dalam melakukan penilaian ekuitas Perseroan adalah 30%.
5.5 Kesimpulan Nilai
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan, maka kami
melakukan pembobotan dari masing-masing indikasi nilai yang dihasilkan dari
2 (dua) pendekatan nilai yang diterapkan agar dihasilkan kesimpulan akhir
dengan nilai tunggal (SPI 330 5.38).
Pembobotan yang kami berikan adalah 70% untuk indikasi nilai dengan
pendekatan pendapatan dikarenakan Perseroan saat ini masih going concern
dan mengalami pertumbuhan cukup baik kedepannya. Sedangkan bobot 30%
kami berikan untuk indikasi nilai dengan pendekatan aset, dikarenakan aset
yang dimiliki oleh Perseroan merupakan aset yang menghasilkan pendapatan
bagi Perseroan.
Bobot Kesimpulan Nilai
Keterangan Nilai Pasar 36,5%
Penilaian Pasar
Pendekatan Pendapatan (Income of Approach) 3.168.931.023.914 70% 2.218.251.716.740
Pendekatan Biaya (Cost of Approach) 2.254.801.453.767 30% 676.440.436.130
Nilai Pasar 36,5% Saham PT Suryacipta Swadaya 2.894.692.152.870
Dengan pembobotan yang diterapkan, kami berpendapat kesimpulan akhir
Nilai Pasar 36,50% Saham PT Suryacipta Swadaya per tanggal 31 Desember
2023 adalah sebesar Rp2.894.692.152.870,00.
Bab V - Penilaian Saham 38
Page 125
LAMPIRAN PT SURYACIPTA SWADAYA
Page 126
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya
Lampiran - 01
Working Capital Tanpa Penambahan Kegiatan Usaha
2019 2020 2021 2022 2023 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
AR Turnover
Trade receivables IDR 18.468.124.549 15.949.963.935 19.365.071.273 23.602.480.635 20.759.416.560 161.330.875.400 61.572.218.468 93.527.050.961 99.212.211.516 125.033.311.831
Average AR IDR 18.468.124.549 17.209.044.242 17.657.517.604 21.483.775.954 22.180.948.598 91.045.145.980 111.451.546.934 77.549.634.714 96.369.631.238 112.122.761.674
Sales IDR 516.934.205.216 592.877.478.885 428.711.227.294 497.373.859.050 684.752.054.377 4.346.895.727.919 1.646.685.836.368 2.368.409.369.520 2.586.804.916.788 3.422.477.484.381
No of days in a year days 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
AR turnover x 28,0 34,5 24,3 23,2 30,9 47,7 14,8 30,5 26,8 30,5
AR days days 13 10 16 17 11 14 14 14 14 13
% to Sales 3,57% 2,69% 4,52% 4,75% 3,03% 3,71% 3,74% 3,95% 3,84% 3,65%
Inventory Turnover
Inventory IDR 397.852.693.951 434.762.138.710 495.488.263.077 340.185.672.819 298.614.448.514 1.863.179.601.631 777.626.307.346 1.038.459.271.904 1.058.376.259.468 1.287.055.868.733
Average Inventory IDR 397.852.693.951 416.307.416.331 465.125.200.894 417.836.967.948 319.400.060.667 1.080.897.025.072 1.320.402.954.488 908.042.789.625 1.048.417.765.686 1.172.716.064.101
COGS IDR/year 241.597.819.922 279.842.804.559 203.703.199.228 253.334.670.005 308.644.062.915 1.925.758.532.614 803.744.574.729 1.073.338.180.545 1.093.924.123.366 1.330.284.433.661
No of days in a year days 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
Inventory turnover x 0,6 0,7 0,4 0,6 1,0 1,8 0,6 1,2 1,0 1,1
Inventory days days 601,1 567,1 887,8 490,1 353,1 353,14 353,14 353,14 353,14 353,14
% to COGS 164,68% 155,36% 243,24% 134,28% 96,75% 96,75% 96,75% 96,75% 96,75% 96,75%
AP Turnover
Trade payables IDR 8.237.745.074 11.727.136.093 13.707.944.592 17.576.620.772 9.091.782.662 93.258.712.808 41.226.483.157 57.069.807.335 55.074.400.714 61.909.656.368
Average AP IDR 8.237.745.074 9.982.440.584 12.717.540.343 15.642.282.682 13.334.201.717 51.175.247.735 67.242.597.982 49.148.145.246 56.072.104.025 58.492.028.541
COGS IDR/year 241.597.819.922 279.842.804.559 203.703.199.228 253.334.670.005 308.644.062.915 1.925.758.532.614 803.744.574.729 1.073.338.180.545 1.093.924.123.366 1.330.284.433.661
No of days in a year days 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
AP turnover x 29,3 28,0 16,0 16,2 23,1 37,6 12,0 21,8 19,5 22,7
AP days days 12,4 15,3 24,6 25,3 10,8 17,68 18,72 19,41 18,38 16,99
% to COGS 3,41% 4,19% 6,73% 6,94% 2,95% 4,84% 5,13% 5,32% 5,03% 4,65%
PRI Notes:
* Forecast-2022 Forecast using the moving average from historical data (2017-2021).
** Subsequent 2021, based on TB as of Desember 2021
Page 127
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya
Full Rupiah
Lampiran - 02
Historis Posisi Keuangan
2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
ASSET
Aset Lancar
Kas dan bank IDR 547.665.260.904 48.743.471.527 90.232.863.299 132.575.180.542 309.563.863.507
Piutang usaha
- Pihak berelasi IDR 73.720.495 - 25.781.093 27.255.849 147.428.485
- Pihak ketiga IDR 18.394.404.054 15.949.963.935 19.339.290.180 23.575.224.786 20.611.988.075
Aset keuangan lancar lain
- Pihak berelasi IDR 3.852.874.391 5.716.041.950 7.937.268.104 10.982.993.142 13.923.625.321
- Pihak ketiga IDR 254.952.480 225.717.242 777.531.607 500.628.340 602.729.285
Persediaan IDR 397.852.693.951 434.762.138.710 495.488.263.077 340.185.672.819 298.614.448.514
Uang muka IDR 309.122.925.630 26.439.433.741 1.505.476.836 13.235.880.958 13.495.066.531
Pajak dibayar dimuka IDR 5.951.894.925 2.161.676.220 2.296.462.553 4.033.710.118 8.989.377.589
Biaya dibayar dimuka IDR 2.831.918.098 3.882.039.826 10.992.494.731 36.475.328.264 26.987.290.029
Investasi jangka pendek IDR 27.091.823.592 28.045.510.165 - - -
Jumlah Aset Lancar IDR 1.313.092.468.520 565.925.993.316 628.595.431.480 561.591.874.818 692.935.817.336
Aset Tidak Lancar
Aset keuangan yang tersedia untuk dijual IDR 2.501.100 2.501.100 2.501.000 1.000 1.000
Tanah untuk pengembangan IDR 1.637.373.150.936 2.208.559.300.068 2.425.868.309.638 2.838.620.249.255 3.072.249.203.243
Properti investasi - neto IDR 85.564.232.690 82.434.224.991 78.850.175.113 68.145.171.985 65.703.367.510
Aset tetap - net IDR 229.977.776.506 235.061.854.207 222.691.070.216 217.727.825.858 233.480.454.223
Uang muka pembelian tanah IDR - - 34.259.312.385 5.983.346.908 10.763.431.097
Piutang karyawan IDR 4.016.461.518 5.217.123.061 4.409.222.165 3.367.671.160 2.760.737.986
Uang jaminan IDR 3.448.982.225 3.448.982.225 3.448.982.225 2.868.251.425 2.823.526.425
Aset lain - lain IDR - - 10.500.000.000 11.500.000.000 11.500.000.000
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 1.960.383.104.975 2.534.723.985.652 2.780.029.572.742 3.148.212.517.591 3.399.280.721.484
JUMLAH ASET IDR 3.273.475.573.495 3.100.649.978.968 3.408.625.004.222 3.709.804.392.409 4.092.216.538.820
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang usaha
- Pihak berelasi IDR - - 5.755.721.450 7.734.266.083 5.881.944.307
- Pihak ketiga IDR 8.237.745.074 11.727.136.093 7.952.223.142 9.842.354.689 3.209.838.355
Liabilitas keuangan jangka pendek lain pihak ketiga IDR 787.776.196 1.016.927.659 1.314.407.388 2.468.362.267 729.266.814
Utang pajak IDR 7.890.503.397 15.160.688.531 22.149.831.105 9.752.780.288 53.564.709.964
Uang jaminan IDR 19.712.497.992 19.660.519.643 8.566.193.871 16.903.755.134 36.704.409.186
Beban akrual IDR 17.780.684.477 18.579.926.655 14.500.879.236 15.464.462.778 10.943.121.844
Pendapatan diterima dimuka IDR 13.817.778.448 17.188.935.737 12.552.095.754 9.840.423.761 6.116.876.806
Provisi pengembangan tanah dan lingkungan IDR 13.562.223.515 18.162.079.405 17.044.949.528 6.677.511.944 20.024.964.986
Uang muka pelanggan IDR 189.473.674.049 14.084.970.105 20.857.661.242 17.253.498.742 14.863.358.742
Liabilitas jatuh tempo dalam satu tahun
- Utang bank IDR 2.571.428.568 2.597.857.140 67.733.283.320 26.102.678.571 93.286.185.186
- Utang pembiayaan konsumen IDR - - - - 118.100.000
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 273.834.311.716 118.179.040.968 178.427.246.036 122.040.094.257 245.442.776.190
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas jangka panjang - net
- Pihak berelasi IDR 702.500.000.000 702.500.000.000 574.235.500.000 794.235.500.000 76.988.178.236
- Utang bank IDR 12.912.857.144 10.341.428.574 367.723.125.024 448.699.192.805 1.452.974.120.268
- Utang pembiayaan konsumen IDR - - - - 88.575.000
Jaminan pelanggan IDR 6.988.852.770 6.988.852.770 8.415.662.873 9.713.876.110 -
Liabilitas imbalan pasca kerja IDR 20.423.005.538 23.586.882.218 20.513.263.762 21.028.183.057 32.995.741.371
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR 742.824.715.452 743.417.163.562 970.887.551.659 1.273.676.751.972 1.563.046.614.875
JUMLAH LIABILITAS IDR 1.016.659.027.168 861.596.204.530 1.149.314.797.695 1.395.716.846.229 1.808.489.391.065
EKUITAS
Modal saham IDR 1.827.737.602.000 1.827.737.602.000 1.827.737.602.000 1.827.737.602.000 1.827.737.602.000
Tambahan modal disetor IDR (3.217.312.137) (3.217.312.137) (3.217.312.137) (3.209.430.396) (3.217.901.317)
Proforma dari transaksi restrukturisasi entitas sepengendali IDR - - 999.728.118 1.000.260.980 -
Saldo laba
- Ditentukan penggunannya IDR 3.500.000.000 5.000.000.000 6.500.000.000 8.000.000.000 9.000.000.000
- Belum ditentukan penggunannya IDR 413.872.141.597 392.848.346.936 414.645.960.783 467.525.177.768 433.682.506.599
Kepentingan non pengendali IDR 14.924.114.867 16.685.137.639 12.644.227.763 13.033.935.828 16.524.940.473
JUMLAH EKUITAS IDR 2.256.816.546.327 2.239.053.774.438 2.259.310.206.527 2.314.087.546.180 2.283.727.147.755
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 3.273.475.573.495 3.100.649.978.968 3.408.625.004.222 3.709.804.392.409 4.092.216.538.820
Check Balance - - - - -
Page 128
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya
Full Rupiah
Lampiran - 02
Historis Posisi Keuangan Parent Only
2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
ASSET
Aset Lancar
Kas dan bank IDR 531.734.258.391 29.836.643.648 71.804.676.207 100.545.646.316 260.313.631.135
Piutang usaha
- Pihak berelasi IDR 73.720.495 - 25.781.093 27.255.849 149.762.247
- Pihak ketiga IDR 11.744.311.463 9.771.097.308 12.535.854.114 13.433.269.047 10.051.697.439
Aset keuangan lancar lain
- Pihak berelasi IDR 3.959.108.518 6.114.289.141 338.048.871.671 640.874.918.013 565.543.200.773
- Pihak ketiga IDR 3.027.268.864 1.501.701.086 1.225.149.019 2.260.775.741 1.554.345.115
Persediaan IDR 397.355.025.081 434.227.671.833 494.795.046.009 339.492.455.751 281.614.448.514
Uang muka IDR 208.658.034.267 8.182.105.296 4.403.360.822 6.652.643.875 8.937.858.181
Pajak dibayar dimuka IDR 5.646.639.282 2.060.829.984 1.976.846.569 3.949.677.961 1.354.036.638
Biaya dibayar dimuka IDR 1.952.615.154 3.382.170.899 10.608.333.636 36.325.722.708 26.655.984.199
Investasi jangka pendek IDR 27.091.823.592 28.045.510.149 -
Jumlah Aset Lancar IDR 1.191.242.805.107 523.122.019.344 935.423.919.140 1.143.562.365.261 1.156.174.964.241
Aset Tidak Lancar
Investasi pada entitas anak IDR 1.506.633.675.876 2.087.704.068.939 2.092.433.625.030 2.098.568.941.000 2.345.569.322.662
Aset keuangan yang tersedia untuk dijual IDR 2.501.000 2.501.000 2.501.000 1.000 1.000
Tanah untuk pengembangan IDR 269.441.191.597 183.902.848.673 82.488.976.728 181.806.550.867 181.355.008.273
Properti investasi - neto IDR 85.564.232.690 82.434.224.991 78.850.175.113 68.145.171.986 65.703.367.510
Aset tetap - net IDR 163.998.689.265 172.065.270.807 161.649.615.502 159.323.026.817 150.612.216.310
Uang muka pembelian tanah IDR - - - 4.790.746.908 9.583.431.097
Piutang karyawan IDR 4.016.461.518 5.124.123.060 4.409.222.165 3.367.671.158 2.760.737.986
Uang jaminan IDR 3.413.979.825 3.413.979.825 3.413.979.825 2.818.629.825 2.774.354.825
Aset lain - lain IDR - - 10.500.000.000 11.500.000.000 11.500.000.000
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 2.033.070.731.771 2.534.647.017.295 2.433.748.095.363 2.530.320.739.561 2.769.858.439.663
JUMLAH ASET IDR 3.224.313.536.878 3.057.769.036.639 3.369.172.014.503 3.673.883.104.822 3.926.033.403.904
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang usaha
- Pihak berelasi IDR - - 5.755.721.450 7.734.266.083 5.881.944.307
- Pihak ketiga IDR 4.290.691.418 8.377.290.299 3.929.172.170 9.664.402.107 2.714.459.198
Utang lain - lain
- Pihak berelasi IDR 859.126.000 5.901.126.000 5.901.126.000 - 4.150.000.000
- Pihak ketiga IDR 605.777.263 1.016.927.659 1.314.407.389 2.446.418.766 719.778.797
Utang pajak IDR 7.572.139.884 14.364.086.968 22.009.554.235 8.141.074.337 48.059.940.238
Beban akrual IDR 10.327.338.566 11.105.650.962 7.042.346.626 10.723.916.659 5.400.225.790
Uang jaminan IDR 19.712.497.992 19.476.137.284 6.655.709.462 15.085.300.034 22.667.115.208
Pendapatan diterima dimuka IDR 13.467.703.362 17.188.935.737 12.552.095.754 9.626.454.496 5.883.909.679
Provisi pengembangan tanah dan lingkungan IDR 13.562.223.515 18.162.079.405 17.044.949.528 6.677.511.944 20.024.964.986
Uang muka pelanggan IDR 189.473.674.049 14.084.970.105 20.857.661.242 17.253.498.742 14.863.358.742
Liabilitas jatuh tempo dalam satu tahun
- Utang bank IDR - - 65.108.997.608 23.531.250.000 47.531.250.000
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 259.871.172.049 109.677.204.419 168.171.741.464 110.884.093.168 177.896.946.945
Liabilitas Jangka Panjang
Utang pihak berelasi IDR 702.500.000.000 702.500.000.000 574.235.500.000 794.235.500.000 76.988.178.236
Liabilitas jangka panjang - net
- Utang bank IDR - - 359.953.125.018 443.421.875.019 1.365.444.344.026
- Utang pembiayaan konsumen IDR - - - - -
Liabilitas imbalan pasca kerja IDR 20.049.933.380 23.217.145.149 20.082.220.623 20.584.204.135 32.348.134.970
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR 722.549.933.380 725.717.145.149 954.270.845.641 1.258.241.579.154 1.474.780.657.232
JUMLAH LIABILITAS IDR 982.421.105.429 835.394.349.568 1.122.442.587.105 1.369.125.672.322 1.652.677.604.177
EKUITAS
Modal saham IDR 1.827.737.602.000 1.827.737.602.000 1.827.737.602.000 1.827.737.602.000 1.827.737.602.000
Tambahan modal disetor IDR (3.217.312.137) (3.217.312.137) (3.217.312.137) (3.217.312.137) -
Saldo laba
- Ditentukan penggunannya IDR 3.500.000.000 5.000.000.000 6.500.000.000 8.000.000.000 9.000.000.000
- Belum ditentukan penggunannya IDR 413.872.141.586 392.854.397.208 418.991.890.004 475.437.142.637 436.618.197.727
Kepentingan non pengendali IDR - - (3.200.000.000) (3.200.000.000) -
JUMLAH EKUITAS IDR 2.241.892.431.449 2.222.374.687.071 2.246.812.179.867 2.304.757.432.500 2.273.355.799.727
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 3.224.313.536.878 3.057.769.036.639 3.369.254.766.972 3.673.883.104.822 3.926.033.403.904
Check Balance - - 82.752.469 - -
Page 129
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya
Full Rupiah
Lampiran - 03
Historis Laba Rugi
2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
PENJUALAN DAN PENDAPATAN JASA IDR 516.934.205.216 592.877.478.885 428.711.227.294 497.373.859.050 684.752.054.377
BEBAN POKOK PENJUALAN DAN BEBAN LANGSUNG IDR (241.597.819.922) (279.842.804.559) (203.703.199.228) (253.334.670.005) (308.644.062.915)
LABA KOTOR IDR 275.336.385.294 313.034.674.326 225.008.028.066 244.039.189.045 376.107.991.462
Beban penjualan IDR (10.999.026.717) (5.227.064.526) (4.578.870.161) (8.814.350.265) (11.150.989.943)
Beban umum dan administrasi IDR (55.400.808.102) (58.469.183.816) (59.461.756.318) (60.408.047.473) (79.281.074.903)
Penghasilan lain - lain IDR 19.793.621.577 24.259.918.694 22.339.541.070 23.058.350.673 17.743.077.666
Beban lain - lain IDR (1.389.665.013) (775.623.288) (500.675.932) (7.725.745.159) (11.972.403.373)
Jumlah Pendapatan (Beban) Usaha IDR (47.995.878.255) (40.211.952.936) (42.201.761.341) (53.889.792.224) (84.661.390.553)
LABA USAHA IDR 227.340.507.039 272.822.721.390 182.806.266.725 190.149.396.821 291.446.600.909
Beban pajak penghasilan final IDR (9.216.130.557) (10.543.716.097) (6.120.568.057) (438.875.000) (2.050.406.057)
Beban keuangan IDR (51.716.678.043) (96.281.900.621) (105.223.936.156) (118.974.802.959) (137.528.995.051)
LABA SEBELUM PAJAK IDR 166.407.698.439 165.997.104.672 71.461.762.512 70.735.718.862 151.867.199.801
Beban pajak penghasilan IDR (8.888.007.250) (12.824.591.338) (17.801.704.078) (10.423.573.160) (12.958.925.541)
LABA TAHUN BERJALAN IDR 157.519.691.189 153.172.513.334 53.660.058.434 60.312.145.702 138.908.274.260
Page 130
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya
Full Rupiah
Lampiran - 03
Historis Laba Rugi Parent Only
2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
PENJUALAN DAN PENDAPATAN JASA IDR 452.715.299.034 533.489.738.701 361.754.871.933 413.305.238.859 556.217.683.386
BEBAN POKOK PENJUALAN DAN BEBAN LANGSUNG IDR (188.281.608.144) (230.343.035.595) (145.676.250.366) (182.530.043.763) (216.095.873.851)
LABA KOTOR IDR 264.433.690.890 303.146.703.106 216.078.621.567 230.775.195.096 340.121.809.535
Beban penjualan IDR (10.713.515.954) (4.938.557.173) (4.249.260.145) (8.519.153.906) (9.450.989.943)
Beban umum dan administrasi IDR (52.099.968.728) (55.067.575.179) (55.436.181.736) (55.446.821.244) (72.743.026.773)
Penghasilan lain - lain IDR 15.846.716.706 20.589.156.934 22.729.624.784 17.884.650.424 23.456.835.788
Beban lain - lain IDR (244.773.100) (31.639.583) (118.225.516) (37.130.379) (191.824.410)
Jumlah Pendapatan (Beban) Usaha IDR (47.211.541.076) (39.448.615.001) (37.074.042.613) (46.118.455.105) (58.929.005.338)
LABA USAHA IDR 217.222.149.814 263.698.088.105 179.004.578.954 184.656.739.991 281.192.804.197
Bagian laba entitas anak IDR 5.568.090.844 5.114.128.316 4.812.308.560 6.642.135.943 12.559.249.703
Beban pajak penghasilan final IDR (8.779.615.176) (10.543.716.097) (5.598.243.057) (6.426.494.810) (10.113.411.710)
Beban keuangan IDR (50.057.673.547) (94.923.893.178) (104.195.690.617) (118.085.691.517) (137.114.930.111)
LABA SEBELUM PAJAK IDR 163.952.951.935 163.295.871.979 74.022.953.840 66.786.689.607 146.523.712.079
Beban pajak penghasilan IDR (8.501.345.250) (11.926.765.620) (17.336.492.360) (8.340.802.138) (10.360.608.720)
LABA TAHUN BERJALAN IDR 155.451.606.685 151.369.106.359 56.686.461.480 58.445.887.469 136.163.103.359
Page 131
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya
Full Rupiah
Lampiran - 04
Historis Arus Kas
2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan IDR 743.951.350.715 425.232.007.972 453.515.919.458 525.903.741.269 727.143.163.969
Penerimaan bunga IDR 11.987.196.991 14.025.688.281 1.777.680.861 1.585.602.593 1.410.991.432
Penerimaan jaminan pelanggan IDR - - - 1.298.213.237 -
Pembayaran kepada pemasok dan pihak ketiga IDR (525.282.426.045) (517.724.738.954) (103.628.414.388) (186.722.092.710) (155.614.528.349)
Pembayaran kepada karyawan IDR (81.881.822.721) (86.727.358.576) (78.615.087.440) (89.694.491.292) (91.720.884.851)
Pembayaran kepada pihak berelasi IDR (4.539.074.151) (9.328.092.976) (67.331.291.578) (5.514.507.721) (5.402.787.618)
Pembayaran pajak IDR (45.589.410.898) (40.241.400.826) (39.686.151.428) (60.199.416.175) (15.985.707.933)
Pembayaran bunga IDR (18.289.030.293) (82.071.677.969) (15.043.279.301) (106.156.612.751) (80.805.702.131)
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi IDR 80.356.783.598 (296.835.573.048) 150.989.376.184 80.500.436.450 379.024.544.519
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Penambahan investasi saham IDR (2.997.000.000) (3.001.000.000) (288.788.889.226) (291.549.945.854) (307.009.878.892)
Perolehan aset tetap IDR (5.030.921.325) (22.879.553.211) (4.425.902.082) (2.081.922.889) (41.997.262.075)
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Investasi IDR (8.027.921.325) (25.880.553.211) (293.214.791.308) (293.631.868.743) (349.007.140.967)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan pinjaman bank IDR 12.912.857.144 25.825.714.288 434.577.747.608 65.422.252.392 1.133.284.711.445
Penerimaan (pembayaran) pinjaman pihak berelasi IDR 702.500.000.000 - (211.301.053.167) 216.951.020.205 (794.235.500.000)
Pembayaran dividen IDR (150.000.000.000) (170.000.000.000) (31.049.907.600) (1.049.907.600) (160.179.412.500)
Pembayaran pinjaman bank IDR (338.338.891.990) (33.451.128.639) (8.571.428.568) (26.571.428.568) (31.848.746.358)
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan IDR 227.073.965.154 (177.625.414.351) 183.655.358.273 254.751.936.429 147.021.052.587
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA KAS IDR 299.402.827.427 (500.341.540.610) 41.429.943.149 41.620.504.136 177.038.456.139
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN IDR 249.166.338.345 547.665.260.903 48.743.471.526 90.232.863.299 132.575.180.543
Pengaruh perubahan kurs mata uang asing IDR (903.904.869) 1.419.751.233 59.448.624 721.813.108 (49.773.173)
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN IDR 547.665.260.903 48.743.471.526 90.232.863.299 132.575.180.543 309.563.863.509
Page 132
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya
Lampiran - 05
RASIO KEUANGAN
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Aset Lancar 1.313.092.468.520 565.925.993.316 628.595.431.480 561.591.874.818 692.935.817.336
Liabilitas Jangka Pendek 273.834.311.716 118.179.040.968 178.427.246.036 122.040.094.257 245.442.776.190
Rasio Lancar 4,80 4,79 3,52 4,60 2,82
*)Disajikan dalam kali
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Aset Lancar 1.313.092.468.520 565.925.993.316 628.595.431.480 561.591.874.818 692.935.817.336
Persediaan 397.852.693.951 434.762.138.710 495.488.263.077 340.185.672.819 298.614.448.514
Liabilitas Jangka Pendek 273.834.311.716 118.179.040.968 178.427.246.036 122.040.094.257 245.442.776.190
Rasio Cepat 3,34 1,11 0,75 1,81 1,61
*)Disajikan dalam kali
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Kas dan setara kas 547.665.260.904 48.743.471.527 90.232.863.299 132.575.180.542 309.563.863.507
Liabilitas Jangka Pendek 273.834.311.716 118.179.040.968 178.427.246.036 122.040.094.257 245.442.776.190
Rasio Kas 2,00 0,41 0,51 1,09 1,26
*)Disajikan dalam kali
Rasio Likuiditas 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Rasio Lancar 4,80 4,79 3,52 4,60 2,82
Rasio Cepat 3,34 1,11 0,75 1,81 1,61
Rasio Kas 2,00 0,41 0,51 1,09 1,26
*)Disajikan dalam kali ,
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Pendapatan 516.934.205.216 592.877.478.885 428.711.227.294 497.373.859.050 684.752.054.377
Piutang Usaha 18.468.124.549 15.949.963.935 19.365.071.273 23.602.480.635 20.759.416.560
Rasio Perputaran Piutang Usaha 13 10 16 17 11
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Beban Pokok Pendapatan 241.597.819.922 279.842.804.559 203.703.199.228 253.334.670.005 308.644.062.915
Persediaan 397.852.693.951 434.762.138.710 495.488.263.077 340.185.672.819 298.614.448.514
Rasio Perputaran Persediaan 601 567 888 490 353
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Beban Pokok Pendapatan 241.597.819.922 279.842.804.559 203.703.199.228 253.334.670.005 308.644.062.915
Utang Usaha 8.237.745.074 11.727.136.093 13.707.944.592 17.576.620.772 9.091.782.662
Rasio Perputaran Utang Usaha 12 15 25 25 11
*)Disajikan dalam hari
Rasio Aktivitas 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Rasio Perputaran Piutang Usaha 13 10 16 17 11
Rasio Perputaran Persediaan 601 567 888 490 353
Rasio Perputaran Utang Usaha 12 15 25 25 11
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Jumlah Liabilitas 1.016.659.027.168 861.596.204.530 1.149.314.797.695 1.395.716.846.229 1.808.489.391.065
Jumlah Aset 3.273.475.573.495 3.100.649.978.968 3.408.625.004.222 3.709.804.392.409 4.092.216.538.820
Rasio Liabilitas terhadap Aset 31,06% 27,79% 33,72% 37,62% 44,19%
*)Disajikan dalam persen
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Jumlah Liabilitas 1.016.659.027.168 861.596.204.530 1.149.314.797.695 1.395.716.846.229 1.808.489.391.065
Jumlah Ekuitas 2.256.816.546.327 2.239.053.774.438 2.259.310.206.527 2.314.087.546.180 2.283.727.147.755
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 45,05% 38,48% 50,87% 60,31% 79,19%
*)Disajikan dalam persen
Rasio Leverage 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Rasio Liabilitas terhadap Aset 31% 28% 34% 38% 44%
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 45% 38% 51% 60% 79%
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Laba Bruto 275.336.385.294 313.034.674.326 225.008.028.066 244.039.189.045 376.107.991.462
Pendapatan 516.934.205.216 592.877.478.885 428.711.227.294 497.373.859.050 684.752.054.377
Margin Laba Bruto 53,26% 52,80% 52,48% 49,07% 54,93%
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Laba Usaha 227.340.507.039 272.822.721.390 182.806.266.725 190.149.396.821 291.446.600.909
Pendapatan 516.934.205.216 592.877.478.885 428.711.227.294 497.373.859.050 684.752.054.377
Margin Laba Usaha 43,98% 46,02% 42,64% 38,23% 42,56%
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Laba Bersih 157.519.691.189 153.172.513.334 53.660.058.434 60.312.145.702 138.908.274.260
Pendapatan 516.934.205.216 592.877.478.885 428.711.227.294 497.373.859.050 684.752.054.377
Margin Laba (Rugi) Bersih 30,47% 25,84% 12,52% 12,13% 20,29%
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Laba (Rugi) Bersih 157.519.691.189 153.172.513.334 53.660.058.434 60.312.145.702 138.908.274.260
Jumlah Aset 3.273.475.573.495 3.100.649.978.968 3.408.625.004.222 3.709.804.392.409 4.092.216.538.820
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 4,81% 4,94% 1,57% 1,63% 3,39%
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Laba (Rugi) Bersih 157.519.691.189 153.172.513.334 53.660.058.434 60.312.145.702 138.908.274.260
Jumlah Ekuitas 2.256.816.546.327 2.239.053.774.438 2.259.310.206.527 2.314.087.546.180 2.283.727.147.755
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 6,98% 6,84% 2,38% 2,61% 6,08%
Rasio Profitabilitas 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Margin Laba Bruto 53,26% 52,80% 52,48% 49,07% 54,93%
Margin Laba (Rugi) Usaha 43,98% 46,02% 42,64% 38,23% 42,56%
Margin Laba (Rugi) Bersih 30,47% 25,84% 12,52% 12,13% 20,29%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 4,81% 4,94% 1,57% 1,63% 3,39%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 6,98% 6,84% 2,38% 2,61% 6,08%
Page 133
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya
Lampiran - 05
RASIO KEUANGAN PARENT ONLY
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Aset Lancar 1.191.242.805.107 523.122.019.344 935.423.919.140 1.143.562.365.261 1.156.174.964.241
Liabilitas Jangka Pendek 259.871.172.049 109.677.204.419 168.171.741.464 110.884.093.168 177.896.946.945
Rasio Lancar 4,58 4,77 5,56 10,31 6,50
*)Disajikan dalam kali
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Aset Lancar 1.191.242.805.107 523.122.019.344 935.423.919.140 1.143.562.365.261 1.156.174.964.241
Persediaan 397.355.025.081 434.227.671.833 494.795.046.009 339.492.455.751 281.614.448.514
Liabilitas Jangka Pendek 259.871.172.049 109.677.204.419 168.171.741.464 110.884.093.168 177.896.946.945
Rasio Cepat 3,05 0,81 2,62 7,25 4,92
*)Disajikan dalam kali
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Kas dan setara kas 531.734.258.391 29.836.643.648 71.804.676.207 100.545.646.316 260.313.631.135
Liabilitas Jangka Pendek 259.871.172.049 109.677.204.419 168.171.741.464 110.884.093.168 177.896.946.945
Rasio Kas 2,05 0,27 0,43 0,91 1,46
*)Disajikan dalam kali
Rasio Likuiditas 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Rasio Lancar 4,58 4,77 5,56 10,31 6,50
Rasio Cepat 3,05 0,81 2,62 7,25 4,92
Rasio Kas 2,05 0,27 0,43 0,91 1,46
*)Disajikan dalam kali ,
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Pendapatan 452.715.299.034 533.489.738.701 361.754.871.933 413.305.238.859 556.217.683.386
Piutang Usaha 11.818.031.958 9.771.097.308 12.561.635.207 13.460.524.896 10.201.459.686
Rasio Perputaran Piutang Usaha 10 7 13 12 7
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Beban Pokok Pendapatan 188.281.608.144 230.343.035.595 145.676.250.366 182.530.043.763 216.095.873.851
Persediaan 397.355.025.081 434.227.671.833 494.795.046.009 339.492.455.751 281.614.448.514
Rasio Perputaran Persediaan 770 688 1.240 679 476
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Beban Pokok Pendapatan 188.281.608.144 230.343.035.595 145.676.250.366 182.530.043.763 216.095.873.851
Utang Usaha 4.290.691.418 8.377.290.299 9.684.893.620 17.398.668.190 8.596.403.505
Rasio Perputaran Utang Usaha 8 13 24 35 15
*)Disajikan dalam hari
Rasio Aktivitas 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Rasio Perputaran Piutang Usaha 10 7 13 12 7
Rasio Perputaran Persediaan 770 688 1.240 679 476
Rasio Perputaran Utang Usaha 8 13 24 35 15
*)Disajikan dalam hari
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Jumlah Liabilitas 982.421.105.429 835.394.349.568 1.122.442.587.105 1.369.125.672.322 1.652.677.604.177
Jumlah Aset 3.224.313.536.878 3.057.769.036.639 3.369.172.014.503 3.673.883.104.822 3.926.033.403.904
Rasio Liabilitas terhadap Aset 30,47% 27,32% 33,32% 37,27% 42,10%
*)Disajikan dalam persen
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Jumlah Liabilitas 982.421.105.429 835.394.349.568 1.122.442.587.105 1.369.125.672.322 1.652.677.604.177
Jumlah Ekuitas 2.241.892.431.449 2.222.374.687.071 2.246.812.179.867 2.304.757.432.500 2.273.355.799.727
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 43,82% 37,59% 49,96% 59,40% 72,70%
*)Disajikan dalam persen
Rasio Leverage 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Rasio Liabilitas terhadap Aset 30,47% 27,32% 33,32% 37,27% 42,10%
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 43,82% 37,59% 49,96% 59,40% 72,70%
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Laba Bruto 264.433.690.890 303.146.703.106 216.078.621.567 230.775.195.096 340.121.809.535
Pendapatan 452.715.299.034 533.489.738.701 361.754.871.933 413.305.238.859 556.217.683.386
Margin Laba Bruto 58,41% 56,82% 59,73% 55,84% 61,15%
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Laba Usaha 217.222.149.814 263.698.088.105 179.004.578.954 184.656.739.991 281.192.804.197
Pendapatan 452.715.299.034 533.489.738.701 361.754.871.933 413.305.238.859 556.217.683.386
Margin Laba Usaha 47,98% 49,43% 49,48% 44,68% 50,55%
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Laba Bersih 155.451.606.685 151.369.106.359 56.686.461.480 58.445.887.469 136.163.103.359
Pendapatan 452.715.299.034 533.489.738.701 361.754.871.933 413.305.238.859 556.217.683.386
Margin Laba (Rugi) Bersih 34,34% 28,37% 15,67% 14,14% 24,48%
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Laba (Rugi) Bersih 155.451.606.685 151.369.106.359 56.686.461.480 58.445.887.469 136.163.103.359
Jumlah Aset 3.224.313.536.878 3.057.769.036.639 3.369.172.014.503 3.673.883.104.822 3.926.033.403.904
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 4,82% 4,95% 1,68% 1,59% 3,47%
Keterangan 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Laba (Rugi) Bersih 155.451.606.685 151.369.106.359 56.686.461.480 58.445.887.469 136.163.103.359
Jumlah Ekuitas 2.241.892.431.449 2.222.374.687.071 2.246.812.179.867 2.304.757.432.500 2.273.355.799.727
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 6,93% 6,81% 2,52% 2,54% 5,99%
Rasio Profitabilitas 2019A 2020A 2021A 2022A 2023A
Margin Laba Bruto 58,41% 56,82% 59,73% 55,84% 61,15%
Margin Laba (Rugi) Usaha 47,98% 49,43% 49,48% 44,68% 50,55%
Margin Laba (Rugi) Bersih 34,34% 28,37% 15,67% 14,14% 24,48%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Aset 4,82% 4,95% 1,68% 1,59% 3,47%
Rasio Pengembalian terhadap Jumlah Ekuitas 6,93% 6,81% 2,52% 2,54% 5,99%
Page 134
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya
Full Rupiah
Lampiran - 06
Proyeksi Posisi Keuangan (Balance Sheet)
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
ASSET
Aset Lancar
Kas dan bank IDR 429.201.940.457 1.947.734.711.812 2.299.089.060.451 3.108.109.547.205 4.133.299.097.728
Piutang usaha IDR 161.330.875.400 61.572.218.468 93.527.050.961 99.212.211.516 125.033.311.831
Aset keuangan lancar lain IDR 14.526.354.606 14.526.354.606 14.526.354.606 14.526.354.606 14.526.354.606
Persediaan IDR 1.863.179.601.631 777.626.307.346 1.038.459.271.904 1.058.376.259.468 1.287.055.868.733
Uang muka IDR 13.495.066.531 13.495.066.531 13.495.066.531 13.495.066.531 13.495.066.531
Pajak dibayar dimuka IDR 8.989.377.589 8.989.377.589 8.989.377.589 8.989.377.589 8.989.377.589
Biaya dibayar dimuka IDR 26.987.290.029 26.987.290.029 26.987.290.029 26.987.290.029 26.987.290.029
Jumlah Aset Lancar IDR 2.517.710.506.243 2.850.931.326.381 3.495.073.472.071 4.329.696.106.945 5.609.386.367.048
Aset Tidak Lancar
Aset keuangan yang tersedia untuk dijual IDR 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000
Tanah untuk pengembangan IDR 3.072.249.203.243 3.072.249.203.243 3.072.249.203.243 3.072.249.203.243 3.072.249.203.243
Properti investasi - neto IDR 80.578.347.339 78.136.542.863 75.694.738.386 73.252.933.910 70.811.129.434
Aset tetap - net IDR 201.530.242.898 172.533.570.080 145.456.308.284 118.379.046.489 95.772.115.872
Uang muka pembelian tanah IDR 10.763.431.097 10.763.431.097 10.763.431.097 10.763.431.097 10.763.431.097
Piutang karyawan IDR 2.760.737.986 2.760.737.986 2.760.737.986 2.760.737.986 2.760.737.986
Uang jaminan IDR 2.823.526.425 2.823.526.425 2.823.526.425 2.823.526.425 2.823.526.425
Aset lain - lain IDR 11.500.000.000 11.500.000.000 11.500.000.000 11.500.000.000 11.500.000.000
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 3.382.205.489.988 3.350.767.012.693 3.321.247.946.422 3.291.728.880.150 3.266.680.145.057
JUMLAH ASET IDR 5.899.915.996.231 6.201.698.339.074 6.816.321.418.492 7.621.424.987.095 8.876.066.512.104
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang usaha IDR 93.258.712.808 41.226.483.157 57.069.807.335 55.074.400.714 61.909.656.368
Liabilitas keuangan jangka pendek lain pihak ketiga IDR 729.266.814 729.266.814 729.266.814 729.266.814 729.266.814
Utang pajak IDR 53.564.709.964 53.564.709.964 53.564.709.964 53.564.709.964 53.564.709.964
Uang jaminan IDR 36.704.409.186 36.704.409.186 36.704.409.186 36.704.409.186 36.704.409.186
Beban akrual IDR 10.943.121.844 10.943.121.844 10.943.121.844 10.943.121.844 10.943.121.844
Pendapatan diterima dimuka IDR 6.116.876.806 6.116.876.806 6.116.876.806 6.116.876.806 6.116.876.806
Provisi pengembangan tanah dan lingkungan IDR 20.024.964.986 20.024.964.986 20.024.964.986 20.024.964.986 20.024.964.986
Uang muka pelanggan IDR 14.863.358.742 14.863.358.742 14.863.358.742 14.863.358.742 14.863.358.742
Utang bank IDR 48.000.000.000 70.557.375.957 - - -
Utang pembiayaan konsumen IDR 118.100.000 118.100.000 118.100.000 118.100.000 118.100.000
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 284.323.521.150 254.848.667.455 200.134.615.677 198.139.209.056 204.974.464.710
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas jangka panjang - net pihak berelasi IDR 76.988.178.236 76.988.178.236 76.988.178.236 76.988.178.236 76.988.178.236
Utang bank IDR 1.570.557.375.957 1.500.000.000.000 1.377.645.082.066 1.232.716.160.828 1.053.558.486.952
Utang pembiayaan konsumen IDR 88.575.000 88.575.000 88.575.000 88.575.000 88.575.000
Liabilitas imbalan pasca kerja IDR 32.995.741.371 32.995.741.371 32.995.741.371 32.995.741.371 32.995.741.371
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR 1.680.629.870.564 1.610.072.494.607 1.487.717.576.673 1.342.788.655.435 1.163.630.981.559
JUMLAH LIABILITAS IDR 1.964.953.391.713 1.864.921.162.062 1.687.852.192.349 1.540.927.864.492 1.368.605.446.269
EKUITAS
Modal saham IDR 1.827.737.602.000 1.827.737.602.000 1.827.737.602.000 1.827.737.602.000 1.827.737.602.000
Tambahan modal disetor IDR (3.217.901.317) (3.217.901.317) (3.217.901.317) (3.217.901.317) (3.217.901.317)
Saldo laba IDR 2.093.917.963.362 2.495.732.535.856 3.287.424.584.987 4.239.452.481.447 5.666.416.424.680
Kepentingan non pengendali IDR 16.524.940.473 16.524.940.473 16.524.940.473 16.524.940.473 16.524.940.473
JUMLAH EKUITAS IDR 3.934.962.604.518 4.336.777.177.012 5.128.469.226.143 6.080.497.122.603 7.507.461.065.836
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 5.899.915.996.231 6.201.698.339.074 6.816.321.418.492 7.621.424.987.095 8.876.066.512.104
Check Balance - - - - -
Page 135
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya
Lampiran - 07
Proyeksi Laba Rugi (Income Statement)
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
PENDAPATAN IDR 4.346.895.727.919 1.646.685.836.368 2.368.409.369.520 2.586.804.916.788 3.422.477.484.381
BEBAN POKOK PENJUALAN IDR (1.925.758.532.614) (803.744.574.729) (1.073.338.180.545) (1.093.924.123.366) (1.330.284.433.661)
LABA KOTOR IDR 2.421.137.195.305 842.941.261.639 1.295.071.188.976 1.492.880.793.421 2.092.193.050.721
Beban penjualan IDR (20.413.563.691) (21.322.444.060) (19.712.866.223) (20.537.269.506) (21.396.802.237)
Beban umum dan administrasi IDR (59.793.457.960) (83.202.569.398) (47.098.178.589) (59.345.856.783) (73.538.944.522)
Beban lain - lain IDR (70.506.869.324) (78.931.603.426) (87.443.891.155) (91.312.688.234) (96.653.433.560)
Jumlah Beban Operasi IDR (150.713.890.975) (183.456.616.884) (154.254.935.967) (171.195.814.523) (191.589.180.320)
LABA USAHA IDR 2.270.423.304.330 659.484.644.756 1.140.816.253.009 1.321.684.978.899 1.900.603.870.401
Beban bunga IDR (153.454.770.019) (144.337.756.943) (125.826.446.430) (101.136.393.693) (71.162.917.538)
LABA SEBELUM PAJAK 2.116.968.534.311 515.146.887.813 1.014.989.806.578 1.220.548.585.206 1.829.440.952.862
Beban Pajak Penghasilan IDR (465.733.077.548) (113.332.315.319) (223.297.757.447) (268.520.688.745) (402.477.009.630)
LABA TAHUN BERJALAN IDR 1.651.235.456.763 401.814.572.494 791.692.049.131 952.027.896.460 1.426.963.943.233
Depresiasi & Amortizasi 33.588.654.801 31.438.477.295 29.519.066.271 29.519.066.271 25.048.735.094
EBITDA 2.304.011.959.131 690.923.122.050 1.170.335.319.280 1.351.204.045.170 1.925.652.605.494
Ratio Common Size
COGS to Revenue % -44,30% -48,81% -45,32% -42,29% -38,87%
Gross Profit Margin % 55,70% 51,19% 54,68% 57,71% 61,13%
Operating Profit Margin % 52,23% 40,05% 48,17% 51,09% 55,53%
EBITDA Margin % 53,00% 41,96% 49,41% 52,23% 56,26%
Net Profit Margin % 37,99% 24,40% 33,43% 36,80% 41,69%
Ratio Trend
Growth Revenue % 534,81% -62,12% 43,83% 9,22% 32,31%
Growth Operating Income % 679,02% -70,95% 72,99% 15,85% 43,80%
Growth Net Income % 1088,72% -75,67% 97,03% 20,25% 49,89%
RATIO
ROE % 41,96% 9,27% 15,44% 15,66% 19,01%
ROA % 27,99% 6,48% 11,61% 12,49% 16,08%
Page 136
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya
Lampiran - 08
Proyeksi Arus Kas
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Laba bersih IDR 1.651.235.456.763 401.814.572.494 791.692.049.131 952.027.896.460 1.426.963.943.233
Penyesuaian modal kerja
Penurunan (kenaikan) piutang usaha IDR (140.571.458.840) 99.758.656.932 (31.954.832.493) (5.685.160.555) (25.821.100.316)
Penurunan (kenaikan) persediaan IDR (1.564.565.153.117) 1.085.553.294.285 (260.832.964.559) (19.916.987.564) (228.679.609.265)
Penurunan (kenaikan) utang usaha IDR 84.166.930.146 (52.032.229.651) 15.843.324.178 (1.995.406.620) 6.835.255.653
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi IDR 30.265.774.952 1.535.094.294.060 514.747.576.258 924.430.341.721 1.179.298.489.306
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan aset tetap IDR 31.950.211.325 28.996.672.819 27.077.261.795 27.077.261.795 22.606.930.618
Penambahan properti investasi IDR (14.874.979.829) 2.441.804.476 2.441.804.476 2.441.804.476 2.441.804.476
Penambahan tanah untuk pengembangan IDR - - - - -
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Investasi IDR 17.075.231.496 31.438.477.295 29.519.066.271 29.519.066.271 25.048.735.094
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pembayaran utang bank jk pendek IDR (45.286.185.186) 22.557.375.957 (70.557.375.957) - -
Pembayaran utang bank jk panjang IDR 117.583.255.689 (70.557.375.957) (122.354.917.934) (144.928.921.237) (179.157.673.877)
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan IDR 72.297.070.503 (48.000.000.000) (192.912.293.891) (144.928.921.237) (179.157.673.877)
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA KAS IDR 119.638.076.950 1.518.532.771.355 351.354.348.638 809.020.486.755 1.025.189.550.523
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN IDR 309.563.863.507 429.201.940.457 1.947.734.711.812 2.299.089.060.451 3.108.109.547.205
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN IDR 429.201.940.457 1.947.734.711.812 2.299.089.060.451 3.108.109.547.205 4.133.299.097.728
PRI Notes:
* Forecast-2022 Forecast using the moving average from historical data (2017-2021).
** Subsequent 2021, based on TB as of Desember 2021
Page 137
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya
Lampiran - 09
Discounted Cash Flow / Free Cash Flow to Firm
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F Perpetuity
No of days in a year 365 365 365 365 365
Earning Before Interest Tax IDR 2.270.423.304.330 659.484.644.756 1.140.816.253.009 1.321.684.978.899 1.900.603.870.401
Interest IDR 153.454.770.019 144.337.756.943 125.826.446.430 101.136.393.693 71.162.917.538
CASH IN FLOW
(+) NOPAT IDR 1.651.235.456.763 401.814.572.494 791.692.049.131 952.027.896.460 1.426.963.943.233
(+) Interest * (1-Tax) 22% IDR 119.694.720.615 112.583.450.415 98.144.628.216 78.886.387.081 55.507.075.680
(+) Depreciation & Ammortization IDR 33.588.654.801 31.438.477.295 29.519.066.271 29.519.066.271 25.048.735.094
Total Cash In IDR 1.804.518.832.179 545.836.500.204 919.355.743.618 1.060.433.349.813 1.507.519.754.006
CASH OUT FLOW
(-) Capital Expenditure IDR (350.000.000.000) (250.000.000.000) (150.000.000.000) (100.000.000.000) (50.000.000.000)
(+/-) Increase/Decrease Net Working Capital IDR (1.620.969.681.811) 1.133.279.721.566 (276.944.472.873) (27.597.554.740) (247.665.453.927)
Total Cash Out IDR (1.970.969.681.811) 883.279.721.566 (426.944.472.873) (127.597.554.740) (297.665.453.927)
Free Cash Flow to Invested Capital IDR (166.450.849.632) 1.429.116.221.770 492.411.270.745 932.835.795.073 1.209.854.300.080 26.061.245.416.796
Year (n) 1 2 3 4 5
Growth Perpetuity 5,10%
Discount Rate (WACC) 9,98% 9,98% 9,98% 9,98% 9,98% 9,98% 9,98%
Discount Factor 0,9093 0,8268 0,7517 0,6835 0,6215 0,6215
Present Value Free Cash Flow to Invested Capital IDR (151.347.696.313) 1.181.536.509.881 370.166.728.398 637.623.620.419 751.938.055.942 16.197.357.163.462
Indicative Market Value of Invested Capital From Operating IDR 18.987.274.381.789
(+) Non Operating Asset
Cash and Bank IDR 22.313.283.748
Property Invesment IDR -
Invesment Entity IDR 271.777.327.318
Other Trade Receivable Long Term IDR -
Indicative Market Value of Invested Capital From Operating & Non Operating IDR 19.281.364.992.855
(-) Interest Bearing Debt
Cunsomer Financing Loan IDR 206.675.000
Short Term Debt IDR 93.286.185.186
Long Term Debt IDR 1.452.974.120.268
Controling Interest IDR 16.524.940.473
Indicative Market Value of Equity IDR 17.718.373.071.928
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 30% 5.315.511.921.578
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 12.402.861.150.349
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 30% 3.720.858.345.105
Indicative Market Value of 100% Equity PT Suryacipta Swadaya IDR 8.682.002.805.244
Indicative Market Value of 36,5% Equity PT Suryacipta Swadaya IDR 3.168.931.023.914
PRI Notes:
* Forecast-2023 Forecast using the moving average from historical data (2020-2022).
** Subsequent 2023, based on TB as of April 2023
Page 138
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Cipta Semesta
Lampiran - 10
Adjusted Book Value Method
Nilai Buku Nilai Pasar
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
ASSET
Aset Lancar
Kas dan bank IDR 260.313.631.135 - 260.313.631.135
Piutang usaha IDR
- Pihak berelasi IDR 149.762.247 - 149.762.247
- Pihak ketiga IDR 10.051.697.439 - 10.051.697.439
Aset keuangan lancar lain IDR
- Pihak berelasi IDR 565.543.200.773 - 565.543.200.773
- Pihak ketiga IDR 1.554.345.115 - 1.554.345.115
Persediaan IDR 281.614.448.514 1.282.842.507.486 1.564.456.956.000
Uang muka IDR 8.937.858.181 - 8.937.858.181
Pajak dibayar dimuka IDR 1.354.036.638 - 1.354.036.638
Biaya dibayar dimuka IDR 26.655.984.199 - 26.655.984.199
Jumlah Aset Lancar IDR 1.156.174.964.241 1.282.842.507.486 2.439.017.471.727
Aset Tidak Lancar
Investasi pada entitas anak IDR 2.345.569.322.662 8.468.275.091.436 10.813.844.414.098
Aset keuangan yang tersedia untuk dijual IDR 1.000 - 1.000
Tanah untuk pengembangan IDR 181.355.008.273 - 181.355.008.273
Properti investasi - neto IDR 65.703.367.510 254.329.090.190 320.032.457.700
Aset tetap - net IDR 150.612.216.310 266.151.687.690 416.763.904.000
Uang muka pembelian tanah IDR 9.583.431.097 - 9.583.431.097
Piutang karyawan IDR 2.760.737.986 - 2.760.737.986
Uang jaminan IDR 2.774.354.825 - 2.774.354.825
Aset lain - lain IDR 11.500.000.000 62.266.700.000 73.766.700.000
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 2.769.858.439.663 9.051.022.569.316 11.820.881.008.979
JUMLAH ASET IDR 3.926.033.403.904 10.333.865.076.802 14.259.898.480.706
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang usaha
- Pihak berelasi IDR 5.881.944.307 - 5.881.944.307
- Pihak ketiga IDR 2.714.459.198 - 2.714.459.198
Utang lain - lain
- Pihak berelasi IDR 4.150.000.000 - 4.150.000.000
- Pihak ketiga IDR 719.778.797 - 719.778.797
Utang pajak IDR 48.059.940.238 - 48.059.940.238
Uang jaminan 22.667.115.208 - 22.667.115.208
Beban akrual IDR 5.400.225.790 - 5.400.225.790
Pendapatan diterima dimuka IDR 5.883.909.679 - 5.883.909.679
Taksiran kewajiban pengembangan tanah dan lingkungan IDR 20.024.964.986 - 20.024.964.986
Uang muka pelanggan IDR 14.863.358.742 - 14.863.358.742
Liabilitas jatuh tempo dalam satu tahun -
- Utang bank IDR 47.531.250.000 - 47.531.250.000
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 177.896.946.945 - 177.896.946.945
Liabilitas Jangka Panjang
Utang pihak berelasi IDR 76.988.178.236 - 76.988.178.236
Utang bank IDR 1.365.444.344.026 - 1.365.444.344.026
Liabilitas imbalan pasca kerja IDR 32.348.134.970 - 32.348.134.970
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR 1.474.780.657.232 - 1.474.780.657.232
JUMLAH LIABILITAS IDR 1.652.677.604.177 - 1.652.677.604.177
EKUITAS
Modal saham IDR 1.827.737.602.000 1.827.737.602.000
Saldo laba
- Ditentukan penggunannya IDR 9.000.000.000 - 9.000.000.000
- Belum ditentukan penggunannya IDR 436.618.197.727 - 436.618.197.727
Penyesuaian hasil penilaian IDR - 10.333.865.076.802 10.333.865.076.802
JUMLAH EKUITAS IDR 2.273.355.799.727 10.333.865.076.802 12.607.220.876.529
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 3.926.033.403.904 10.333.865.076.802 14.259.898.480.706
Check Balance - - -
Indicative Market Value of Equity IDR 12.607.220.876.529
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 30% 3.782.166.262.959
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 8.825.054.613.570
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 30% 2.647.516.384.071
Indicative Market Value of 100% Equity PT SCS IDR 6.177.538.229.499
Indicative Market Value of 36,5% Equity PT SCS IDR 2.254.801.453.767
Page 139
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya
Lampiran - 11
Proyeksi Depresiasi Properti Investasi
2023A 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
PENAMBAHAN / PENGURANGAN
Tanah IDR - 0 - - - -
Bangunan IDR - - 0 0 - -
Jumlah - - - - - -
^ ^ ^ ^ ^ ^
NILAI PEROLEHAN
Tanah IDR 39.657.453.095 39.657.453.095 39.657.453.095 39.657.453.095 39.657.453.095 39.657.453.095
Bangunan IDR 48.836.089.524 48.836.089.524 48.836.089.524 48.836.089.524 48.836.089.524 48.836.089.524
Jumlah 88.493.542.619 88.493.542.619 88.493.542.619 88.493.542.619 88.493.542.619 88.493.542.619
^ ^ ^ ^ ^ ^
PENYUSUTAN 1,00 1,00 1,00 1,00 2,00 3,00
Bangunan IDR 2.441.804.475 2.441.804.476 2.441.804.476 2.441.804.476 2.441.804.476 2.441.804.476
Jumlah 2.441.804.475 2.441.804.476 2.441.804.476 2.441.804.476 2.441.804.476 2.441.804.476
^ ^ ^ ^ ^ ^
AKUMULASI PENYUSUTAN
Bangunan IDR 5.473.390.804 7.915.195.280 10.356.999.756 12.798.804.233 15.240.608.709 17.682.413.185
Jumlah 5.473.390.804 7.915.195.280 10.356.999.756 12.798.804.233 15.240.608.709 17.682.413.185
^ ^ ^ ^ ^ ^
NILAI BUKU
Tanah IDR 39.657.453.095 39.657.453.095 39.657.453.095 39.657.453.095 39.657.453.095 39.657.453.095
Bangunan IDR 43.362.698.720 40.920.894.244 38.479.089.768 36.037.285.291 33.595.480.815 31.153.676.339
Jumlah 83.020.151.815 80.578.347.339 78.136.542.863 75.694.738.386 73.252.933.910 70.811.129.434
Capital Expenditure
Total Capex IDR - - - - - -
Page 140
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya
Lampiran - 12
Proyeksi Depresiasi Aset Tetap
2023A 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
PENAMBAHAN / PENGURANGAN
Tanah IDR 2.803.158.461 - - - - -
Bangunan IDR 5.010.295.452 19.218.935.670 - - - -
Mesin dan Peralatan IDR 2.437.605.784 - - - - -
Peralatan Kantor IDR - - - - - -
Peralatan Proyek IDR 3.182.979.177 - - - - -
Kendaraan IDR 3.875.329.075 - - - - -
Aset dalam Penyelesaian IDR 19.218.935.670 - - - - -
Jumlah 36.528.303.619 - - - - -
^ ^ ^ ^ ^ ^
NILAI PEROLEHAN
Tanah IDR 28.074.188.965 28.074.188.965 28.074.188.965 28.074.188.965 28.074.188.965 28.074.188.965
Bangunan IDR 203.793.081.480 223.012.017.150 223.012.017.150 223.012.017.150 223.012.017.150 223.012.017.150
Mesin dan Peralatan IDR 19.746.041.552 19.746.041.552 19.746.041.552 19.746.041.552 19.746.041.552 19.746.041.552
Peralatan Kantor IDR 12.495.099.704 12.495.099.704 12.495.099.704 12.495.099.704 12.495.099.704 12.495.099.704
Peralatan Proyek IDR 107.667.245.950 107.667.245.950 107.667.245.950 107.667.245.950 107.667.245.950 107.667.245.950
Kendaraan IDR 20.212.239.853 20.212.239.853 20.212.239.853 20.212.239.853 20.212.239.853 20.212.239.853
Aset dalam Penyelesaian IDR 20.023.296.671 - - - - -
Jumlah 412.011.194.175 411.206.833.174 411.206.833.174 411.206.833.174 411.206.833.174 411.206.833.174
^ ^ ^ ^ ^ ^
PENYUSUTAN 1,00 1,00 1,00 1,00 2,00 3,00
Bangunan IDR 12.256.271.574 11.150.600.858 11.150.600.858 11.150.600.858 11.150.600.858 11.150.600.858
Mesin dan Peralatan IDR 1.811.187.717 2.468.255.194 2.468.255.194 2.468.255.194 2.468.255.194 960.547.982
Peralatan Kantor IDR 46.808.327 1.543.058.548 - - - -
Peralatan Proyek IDR 4.708.289.170 13.458.405.744 13.458.405.744 13.458.405.744 13.458.405.744 10.495.781.778
Kendaraan IDR 1.952.118.465 2.526.529.982 1.919.411.023 - - -
Jumlah 20.774.675.253 31.146.850.325 28.996.672.819 27.077.261.795 27.077.261.795 22.606.930.618
^ ^ ^ ^ ^ ^
AKUMULASI PENYUSUTAN
Bangunan IDR 99.561.085.956 110.711.686.814 121.862.287.671 133.012.888.529 144.163.489.386 155.314.090.244
Mesin dan Peralatan IDR 8.912.472.794 11.380.727.988 13.848.983.182 16.317.238.376 18.785.493.570 19.746.041.552
Peralatan Kantor IDR 10.952.041.156 12.495.099.704 12.495.099.704 12.495.099.704 12.495.099.704 12.495.099.704
Peralatan Proyek IDR 43.337.841.197 56.796.246.941 70.254.652.685 83.713.058.428 97.171.464.172 107.667.245.950
Kendaraan IDR 15.766.298.848 18.292.828.830 20.212.239.853 20.212.239.853 20.212.239.853 20.212.239.853
Jumlah 178.529.739.951 209.676.590.276 238.673.263.095 265.750.524.890 292.827.786.685 315.434.717.303
^ ^ ^ ^ ^ ^
NILAI BUKU
Tanah IDR 28.074.188.965 28.074.188.965 28.074.188.965 28.074.188.965 28.074.188.965 28.074.188.965
Bangunan IDR 124.255.292.195 112.300.330.337 101.149.729.479 89.999.128.622 78.848.527.764 67.697.926.907
Mesin dan Peralatan IDR 10.833.568.758 8.365.313.564 5.897.058.370 3.428.803.176 960.547.982 0
Peralatan Kantor IDR 1.543.058.548 0 0 0 0 0
Peralatan Proyek IDR 64.329.404.753 50.870.999.009 37.412.593.266 23.954.187.522 10.495.781.778 0
Kendaraan IDR 4.445.941.005 1.919.411.023 0 0 0 0
Jumlah 233.481.454.224 201.530.242.898 172.533.570.080 145.456.308.284 118.379.046.489 95.772.115.872
Capital Expenditure
Capex/Depresiasi 222,60% 222,60% 222,60% 222,60% 222,60%
Bangunan dan Prasarana IDR 0 69.332.787.164 64.546.499.053 60.273.896.380 60.273.896.380 50.322.953.769
Total Capex IDR 0 69.332.787.164 64.546.499.053 60.273.896.380 60.273.896.380 50.322.953.769
Page 141
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya
Lampiran - 13
Tax Projection
KETERANGAN 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Tarif Pajak PPh Badan 22% 22% 22% 22% 22%
Tarif 11% 11% 11% 11% 11%
Penjualan 4.346.895.727.919 1.646.685.836.368 2.368.409.369.520 2.586.804.916.788 3.422.477.484.381
PTKP - - - - -
PKP 4.346.895.727.919 1.646.685.836.368 2.368.409.369.520 2.586.804.916.788 3.422.477.484.381
Laba sebelum pajak 2.116.968.534.311 515.146.887.813 1.014.989.806.578 1.220.548.585.206 1.829.440.952.862
Perhitungan Pajak - - - - -
Beban Pajak 465.733.077.548 113.332.315.319 223.297.757.447 268.520.688.745 402.477.009.630
Beban Pajak Penghasilan 465.733.077.548 113.332.315.319 223.297.757.447 268.520.688.745 402.477.009.630
22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00%
PRI Notes:
* Forecast-2022 Forecast using the moving average from historical data (2017-2021).
** Subsequent 2021, based on TB as of Desember 2021
Page 142
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya
Lampiran - 14
Net Working Capital Projection
2023A 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
No of days in a year
Sales 684.752.054.377 4.346.895.727.919 1.646.685.836.368 2.368.409.369.520 2.586.804.916.788 3.422.477.484.381
COGS 308.644.062.915 1.925.758.532.614 803.744.574.729 1.073.338.180.545 1.093.924.123.366 1.330.284.433.661
Current Asset
Trade receivables 20.759.416.560 161.330.875.400 61.572.218.468 93.527.050.961 99.212.211.516 125.033.311.831
Inventories 298.614.448.514 1.863.179.601.631 777.626.307.346 1.038.459.271.904 1.058.376.259.468 1.287.055.868.733
Total Current Asset 319.373.865.074 2.024.510.477.030 839.198.525.814 1.131.986.322.865 1.157.588.470.984 1.412.089.180.565
CURRENT LIABILITIES
Account payable 9.091.782.662 93.258.712.808 41.226.483.157 57.069.807.335 55.074.400.714 61.909.656.368
Total Current Liabilities 9.091.782.662 93.258.712.808 41.226.483.157 57.069.807.335 55.074.400.714 61.909.656.368
Net Working Capital 310.282.082.412 1.931.251.764.223 797.972.042.657 1.074.916.515.530 1.102.514.070.270 1.350.179.524.197
Increase/Decrease Net Working Capital - (1.620.969.681.811) 1.133.279.721.566 (276.944.472.873) (27.597.554.740) (247.665.453.927)
PRI Notes:
* Forecast-2022 Forecast using the moving average from historical data (2017-2021).
** Subsequent 2021, based on TB as of Desember 2021
Page 143
Lampiran - 15
WACC
Weighted Average Cost of Capital
Discount Rate
15.416
Assumptions CAPM Variable
Equity Cost Calculation Method CAPM Risk Free Rate 6,98% Beta 0,93
Income Tax Rate 22% Market Equity Risk Premium 7,38% RBDs 2,07%
Cost of Equity 11,79%
Beta Calculation
IDR (Million)
Kode Adjusted Market Value of Market Value of Beta
No. Country Company Aset DER Tax
Ticker Beta Debt Equity Unlevered
SCS Indonesia PT SURYACIPTA SWADAYA 4.092.217 1.546.467 2.283.727 67,72% 22%
1 CTRA IJ EQUITY Indonesia PT CIPUTRA DEVELOPMENT TBK 1,046 44.115.215 17.112.137 22.624.716 75,63% 22% 0,66
2 APLN IJ EQUITY Indonesia PT AGUNG PODOMORO LAND TBK 1,144 28.327.552 7.511.936 13.451.404 55,84% 22% 0,80
3 BSDE IJ EQUITY Indonesia PT BUMI SERPONG DAMAI TBK 0,820 66.827.648 22.814.902 41.201.586 55,37% 22% 0,57
4 DILD IJ EQUITY Indonesia PT INTILAND DEVELOPMENT TBK 0,911 14.603.908 6.312.707 6.539.181 96,54% 22% 0,52
5 JRPT IJ EQUITY Indonesia PT JAYA REAL PROPERTY TBK 0,510 13.206.898 1.136 9.270.835 0,01% 22% 0,51
6 LPKR IJ EQUITY Indonesia PT LIPPO KARAWACI TBK 1,026 49.570.824 25.147.039 19.606.431 128,26% 22% 0,51
7 PWON IJ EQUITY Indonesia PT PAKUWON JATI TBK 1,101 32.710.787 6.158.149 22.795.334 27,01% 22% 0,91
8 SMRA IJ EQUITY Indonesia PT SUMMARECON AGUNG TBK 0,766 31.168.375 16.105.214 12.303.062 130,90% 22% 0,38
35.066.401 12.645.403 18.474.069 68,45% 0,61
Laporan Keuangan Auditied 31 Desember 2023
Beta Perusahaan by Pefindo 29 Desember 2023
Relevered Beta Calculation
Mean Un-Levered Beta 0,61
Debt to Equity Ratio 68,45%
Marginal Tax Rate 22%
Re-Levered Beta 0,93
Market Risk Premium Calculation Source
Mature Equity Market 4,60% Damodaran, 01 Januari 2024
Multiplier 1,34 Damodaran, 01 Januari 2024
Rating Based Default Spread 2,07% Damodaran, 01 Januari 2024
Rpm 7,38% RPm = (mature equity market + (CDS x MP))
Cost of Debt Source
Cost of Debt 9,41% Bunga KI Bank Persero, (BI Desember 2023)
Tax Rate 22% Corporate Marginal Tax Rates 2023
Cost of Debt Shield (Kd) 7,34% Kd x (1-t)
Weighted Average Cost of Capital
Variable Capital Structure Result
Cost of Equity 11,79% 59,36% 7,00%
Cost of Debt 7,34% 40,64% 2,98%
WACC 9,98% (Ke x e%) + (Kd x d%)
Page 144
LAMPIRAN PT SURYA ENERGI PRATAMA
Page 145
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Energi Parahita
Lampiran - 01
Working Capital
2022 2023 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
AR Turnover
Trade receivables IDR 10.141.955.736 10.560.290.636 12.368.919.083 13.248.052.239 14.411.500.832 15.581.396.650 16.744.869.731
Average AR IDR 5.070.977.868 10.351.123.186 11.464.604.860 12.808.485.661 13.829.776.535 14.996.448.741 16.163.133.190
Sales IDR 84.068.620.190 93.510.486.163 105.911.592.739 113.439.363.929 123.401.648.646 133.419.139.149 144.334.185.663
No of days in a year days 365 365 365 365 365 365 365
AR turnover x 16,6 9,0 9,2 8,9 8,9 8,9 8,9
AR days days 44 41 43 43 43 43 42
% to Sales 12,06% 11,29% 11,68% 11,68% 11,68% 11,68% 11,60%
AP Turnover
Trade payables IDR 177.952.583 497.712.919 363.766.505 393.640.980 396.614.606 444.553.883 415.536.057
Average AP IDR 88.976.292 337.832.751 430.739.712 378.703.743 395.127.793 420.584.244 430.044.970
COGS IDR/year 71.139.223.707 77.351.605.028 81.416.943.759 88.103.344.017 88.768.890.371 89.635.657.652 90.513.954.679
No of days in a year days 365 365 365 365 365 365 365
AP turnover x 799,5 229,0 189,0 232,6 224,7 213,1 210,5
AP days days 0,9 2,3 1,63 1,63 1,63 1,81 1,68
% to COGS 0,25% 0,64% 0,45% 0,45% 0,45% 0,50% 0,46%
PRI Notes:
* Forecast-2022 Forecast using the moving average from historical data (2017-2021).
** Subsequent 2021, based on TB as of Desember 2021
Page 146
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Energi Parahita
Full Rupiah
Lampiran - 02
Historis Posisi Keuangan
2022A 2023A
ASSET
Aset Lancar
Kas dan bank IDR 22.845.595.013 22.313.283.748
Piutang usaha - pihak ketiga IDR 10.141.955.736 10.560.290.636
Aset keuangan lancar lain pihak ketiga IDR 9.000.002 68.930.253
Uang muka IDR 1.764.781.984 1.557.208.350
Persediaan IDR 693.217.068 -
Pajak dibayar dimuka IDR 84.032.157 -
Biaya dibayar dimuka IDR 149.605.560 331.305.830
Jumlah Aset Lancar IDR 35.688.187.520 34.831.018.817
Aset Tidak Lancar
Aset tetap - net IDR 58.404.799.041 59.667.920.016
Aset lain - lain IDR 49.621.600 49.171.600
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 58.454.420.641 59.717.091.616
JUMLAH ASET IDR 94.142.608.161 94.548.110.433
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang usaha - pihak ketiga
- Pihak berelasi IDR - 2.333.762
- Pihak ketiga IDR 177.952.583 495.379.157
Utang pajak IDR 1.608.129.291 1.150.936.424
Bagian liabilitas jangka panjang dalam waktu satu tahun piha IDR 21.943.501 9.488.000
Beban akrual
- Pihak berelasi IDR 1.769.147.404 1.020.546.083
- Pihak ketiga IDR 4.740.546.117 5.542.896.054
Pendapatan diterima dimuka IDR 213.969.265 232.967.127
Liabilitas jatuh tempo dalam satu tahun
- Utang bank IDR 2.571.428.571 -
- Utang pembiayaan konsumen IDR - 118.100.000
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 11.103.116.732 8.572.646.607
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas jangka panjang - net
- Utang bank IDR 5.277.317.787 -
- Utang pembiayaan konsumen IDR - 88.575.000
Jaminan pelanggan IDR 9.713.876.110 13.837.293.978
Liabilitas imbalan pasca kerja IDR 443.978.922 647.606.401
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR 15.435.172.819 14.573.475.379
JUMLAH LIABILITAS IDR 26.538.289.551 23.146.121.986
EKUITAS
Modal saham IDR 36.600.000.000 36.600.000.000
Saldo laba
- Ditentukan penggunannya IDR 200.000.000 300.000.000
- Belum ditentukan penggunannya IDR 30.940.665.337 34.707.039.766
Penghasilan komprehensif lain IDR (136.346.727) (205.051.319)
JUMLAH EKUITAS IDR 67.604.318.610 71.401.988.447
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 94.142.608.161 94.548.110.433
Check Balance - -
Page 147
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Energi Parahita
Full Rupiah
Lampiran - 03
Historis Laba Rugi
2022A 2023A
PENDAPATAN IDR 84.068.620.190 93.510.486.163
BEBAN POKOK PENDAPATAN IDR (71.139.223.707) (77.351.605.028)
LABA KOTOR IDR 12.929.396.483 16.158.881.135
Beban umum dan administrasi IDR (4.903.244.302) (6.229.458.372)
Penghasilan lain - lain IDR 5.071.088.028 7.784.812.703
Beban lain - lain IDR (1.259.275.691) (2.189.467.278)
Jumlah Pendapatan (Beban) Usaha IDR (1.091.431.965) (634.112.947)
LABA USAHA IDR 11.837.964.518 15.524.768.188
Beban pajak penghasilan final IDR (438.875.000) (544.152.300)
Beban keuangan IDR (889.111.442) (569.791.599)
LABA SEBELUM PAJAK IDR 10.509.978.076 14.410.824.289
Beban pajak penghasilan IDR (2.082.771.020) (2.547.349.860)
LABA TAHUN BERJALAN IDR 8.427.207.056 11.863.474.429
Page 148
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Energi Parahita
Full Rupiah
Lampiran - 04
Historis Arus Kas
2022A 2023A
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan IDR 81.090.286.310 94.972.539.347
Penerimaan sewa dari pelanggan IDR 4.388.750.000 5.441.523.000
Penerimaan jaminan pelanggan IDR 1.298.213.237 4.123.417.868
Penerimaan bunga IDR 281.995.537 378.590.297
Pembayaran kepada pemasok dan pihak ketiga IDR (62.216.239.688) (70.593.907.957)
Pembayaran kepada karyawan IDR (7.491.914.154) (8.885.797.667)
Pembayaran pajak penghasilan IDR (625.979.040) (3.617.081.782)
Pembayaran bunga dan provisi IDR (751.488.095) (569.791.599)
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi IDR 15.973.624.107 21.249.491.507
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan aset tetap IDR (2.081.922.889) (8.528.523.848)
Penjualan aset tetap IDR - 2.411.606.720
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Investasi IDR (2.081.922.889) (6.116.917.128)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pembayaran dividen IDR (4.999.560.000) (7.997.100.000)
Pembayaran pinjaman bank IDR (2.571.428.571) (7.874.460.644)
Penerimaan pembiayaan konsumen IDR - 236.200.000
Pembayaran pembiayaan konsumen IDR - (29.525.000)
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan IDR (7.570.988.571) (15.664.885.644)
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA KAS IDR 6.320.712.647 (532.311.265)
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN IDR 16.524.882.366 22.845.595.013
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN IDR 22.845.595.013 22.313.283.748
Page 149
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Energi Parahita
Full Rupiah
Lampiran - 05
Proyeksi Posisi Keuangan (Balance Sheet)
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
ASSET
Aset Lancar
Kas dan bank IDR 36.502.793.939 52.039.405.478 73.983.698.136 102.594.571.036 138.377.728.139
Piutang usaha - pihak ketiga IDR 12.368.919.083 13.248.052.239 14.411.500.832 15.581.396.650 16.744.869.731
Aset keuangan lancar lain pihak ketiga IDR 68.930.253 68.930.253 68.930.253 68.930.253 68.930.253
Uang muka IDR 1.557.208.350 1.557.208.350 1.557.208.350 1.557.208.350 1.557.208.350
Biaya dibayar dimuka IDR 331.305.830 331.305.830 331.305.830 331.305.830 331.305.830
Jumlah Aset Lancar IDR 50.829.157.455 67.244.902.150 90.352.643.401 120.133.412.119 157.080.042.303
Aset Tidak Lancar
Aset tetap - net IDR 55.061.996.219 50.495.394.849 45.957.171.924 41.418.948.999 36.880.726.073
Aset lain - lain IDR 49.171.600 49.171.600 49.171.600 49.171.600 49.171.600
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 55.111.167.819 50.544.566.449 46.006.343.524 41.468.120.599 36.929.897.673
JUMLAH ASET IDR 105.940.325.274 117.789.468.599 136.358.986.924 161.601.532.718 194.009.939.977
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang usaha - pihak ketiga IDR 363.766.505 393.640.980 396.614.606 444.553.883 415.536.057
Utang pajak IDR 1.150.936.424 1.150.936.424 1.150.936.424 1.150.936.424 1.150.936.424
Bagian liabilitas jangka panjang dalam waktu satu tahun IDR 9.488.000 9.488.000 9.488.000 9.488.000 9.488.000
Beban akrual IDR 6.563.442.137 6.563.442.137 6.563.442.137 6.563.442.137 6.563.442.137
Pendapatan diterima dimuka IDR 232.967.127 232.967.127 232.967.127 232.967.127 232.967.127
Utang pembiayaan konsumen IDR 59.050.000 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 8.379.650.193 8.350.474.668 8.353.448.294 8.401.387.571 8.372.369.745
Liabilitas Jangka Panjang
Utang pembiayaan konsumen IDR 44.287.500 - - - -
Jaminan pelanggan IDR 13.837.293.978 13.837.293.978 13.837.293.978 13.837.293.978 13.837.293.978
Liabilitas imbalan pasca kerja IDR 647.606.401 647.606.401 647.606.401 647.606.401 647.606.401
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR 14.529.187.879 14.484.900.379 14.484.900.379 14.484.900.379 14.484.900.379
JUMLAH LIABILITAS IDR 22.908.838.072 22.835.375.047 22.838.348.673 22.886.287.950 22.857.270.124
EKUITAS
Modal saham IDR 36.600.000.000 36.600.000.000 36.600.000.000 36.600.000.000 36.600.000.000
Saldo laba IDR 46.636.538.521 58.559.144.870 77.125.689.571 102.320.296.087 134.757.721.171
Penghasilan komprehensif lain IDR (205.051.319) (205.051.319) (205.051.319) (205.051.319) (205.051.319)
JUMLAH EKUITAS IDR 83.031.487.202 94.954.093.551 113.520.638.252 138.715.244.768 171.152.669.852
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 105.940.325.274 117.789.468.599 136.358.986.924 161.601.532.718 194.009.939.977
Check Balance - - - - -
Page 150
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Energi Parahita
Lampiran - 06
Proyeksi Laba Rugi (Income Statetment)
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
PENDAPATAN IDR 105.911.592.739 113.439.363.929 123.401.648.646 133.419.139.149 144.334.185.663
BEBAN POKOK PENJUALAN IDR (81.416.943.759) (88.103.344.017) (88.768.890.371) (89.635.657.652) (90.513.954.679)
LABA KOTOR IDR 24.494.648.980 25.336.019.913 34.632.758.275 43.783.481.496 53.820.230.984
Beban gaji IDR (10.449.480.000) (10.971.954.000) (11.520.551.700) (12.096.579.285) (12.701.408.249)
Beban umum dan administrasi IDR (3.183.653.286) (3.170.730.617) (3.434.016.982) (3.511.197.470) (3.657.453.164)
Beban depresiasi IDR (4.605.923.797) (4.566.601.370) (4.538.222.925) (4.538.222.925) (4.538.222.925)
Jumlah Beban Operasi IDR (18.239.057.083) (18.709.285.987) (19.492.791.608) (20.145.999.680) (20.897.084.338)
LABA USAHA IDR 6.255.591.897 6.626.733.926 15.139.966.668 23.637.481.816 32.923.146.646
Beban bunga IDR (7.233.625) (3.616.813) - - -
Pendapatan lain - lain IDR 6.757.370.700 6.757.370.700 6.757.370.700 6.757.370.700 6.757.370.700
LABA SEBELUM PAJAK 13.005.728.972 13.380.487.813 21.897.337.368 30.394.852.516 39.680.517.346
Beban Pajak Penghasilan IDR (1.376.230.217) (1.457.881.464) (3.330.792.667) (5.200.246.000) (7.243.092.262)
LABA TAHUN BERJALAN IDR 11.629.498.755 11.922.606.349 18.566.544.701 25.194.606.516 32.437.425.084
Page 151
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Energi Parahita
Lampiran - 07
Proyeksi Arus Kas
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Laba bersih IDR 11.629.498.755 11.922.606.349 18.566.544.701 25.194.606.516 32.437.425.084
Penyesuaian modal kerja
Penurunan (kenaikan) piutang usaha IDR (1.808.628.447) (879.133.156) (1.163.448.593) (1.169.895.818) (1.163.473.081)
Penurunan (kenaikan) utang usaha IDR (133.946.414) 29.874.475 2.973.625 47.939.277 (29.017.825)
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi IDR 9.686.923.894 11.073.347.669 17.406.069.733 24.072.649.975 31.244.934.177
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan aset tetap IDR 4.605.923.797 4.566.601.370 4.538.222.925 4.538.222.925 4.538.222.925
Penambahan (pengurangan) aset hak guna IDR - - - - -
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Investasi IDR 4.605.923.797 4.566.601.370 4.538.222.925 4.538.222.925 4.538.222.925
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pembayaran pembiayaan konsumen jk pendek IDR (59.050.000) (59.050.000) - - -
Pembayaran pembiayaan konsumen jk panjang IDR (44.287.500) (44.287.500) - - -
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan IDR (103.337.500) (103.337.500) - -
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA KAS IDR 14.189.510.191 15.536.611.539 21.944.292.658 28.610.872.900 35.783.157.102
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN IDR 22.313.283.748 36.502.793.939 52.039.405.478 73.983.698.136 102.594.571.036
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN IDR 36.502.793.939 52.039.405.478 73.983.698.136 102.594.571.036 138.377.728.139
PRI Notes:
* Forecast-2022 Forecast using the moving average from historical data (2017-2021).
** Subsequent 2021, based on TB as of Desember 2021
Page 152
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Energi Parahita
Lampiran - 08
Discounted Cash Flow / Free Cash Flow to Firm
2024F 2025F 2026F 2027F 2028F Perpetuity
No of days in a year 365 365 365 365 365
Earning Before Interest Tax IDR 6.255.591.897 6.626.733.926 15.139.966.668 23.637.481.816 32.923.146.646
Interest IDR (7.233.625) (3.616.813) - - -
CASH IN FLOW
(+) NOPAT IDR 4.872.128.055 5.165.235.649 11.809.174.001 18.437.235.816 25.680.054.384
(+) Interest * (1-Tax) 22% IDR (5.642.228) (2.821.114) - - -
(+) Depreciation & Ammortization IDR 4.605.923.797 4.566.601.370 4.538.222.925 4.538.222.925 4.538.222.925
Total Cash In IDR 9.472.409.624 9.729.015.906 16.347.396.926 22.975.458.742 30.218.277.309
CASH OUT FLOW
(-) Capital Expenditure IDR (4.557.000.000) (13.590.000.000) - - -
(+/-) Increase/Decrease Net Working Capital IDR (1.942.574.861) (849.258.680) (1.160.474.968) (1.121.956.541) (1.192.490.907)
Total Cash Out IDR (6.499.574.861) (14.439.258.680) (1.160.474.968) (1.121.956.541) (1.192.490.907)
Free Cash Flow to Invested Capital IDR 2.972.834.763 (4.710.242.775) 15.186.921.958 21.853.502.200 29.025.786.402 630.364.006.728
Year (n) 1 2 3 4 5
Growth Perpetuity 5,10%
Discount Rate (WACC) 9,94% 9,94% 9,94% 9,94% 9,94% 9,94% 9,94%
Discount Factor 0,9096 0,8274 0,7526 0,6845 0,6226 0,6226
Present Value Free Cash Flow to Invested Capital IDR 2.704.065.716 (3.897.052.298) 11.429.024.777 14.959.150.451 18.072.421.625 392.485.631.531
Indicative Market Value of Invested Capital From Operating IDR 435.753.241.801
(+) Non Operating Asset
Cash and Bank IDR 22.313.283.748
Property Invesment IDR -
Longterm Investment IDR -
Other Trade Receivable Long Term IDR -
Indicative Market Value of Invested Capital From Operating & Non Operating IDR 458.066.525.549
(-) Interest Bearing Debt
Cunsomer Financing Loan IDR 206.675.000
Short Term Debt IDR -
Lease Liability IDR -
Indicative Market Value of Equity IDR 457.859.850.549
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 0% -
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 457.859.850.549
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 0% -
Indicative Market Value of 100% Equity PT Surya Energi Parahita Tbk IDR 457.859.850.549
Indicative Market Value of 79% Equity PT Surya Energi Parahita Tbk IDR 361.709.281.934
PRI Notes:
* Forecast-2023 Forecast using the moving average from historical data (2020-2022).
** Subsequent 2023, based on TB as of April 2023
Page 153
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Energi Parahita
Lampiran - 09
Adjusted Book Value Method
Nilai Buku Nilai Pasar
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
ASSET
Aset Lancar
Kas dan bank IDR 22.313.283.748 22.313.283.748
Piutang usaha - pihak ketiga IDR 10.560.290.636 10.560.290.636
Aset keuangan lancar lain pihak ketiga IDR 68.930.253 68.930.253
Uang muka IDR 1.557.208.350 1.557.208.350
Biaya dibayar dimuka IDR 331.305.830 331.305.830
Jumlah Aset Lancar IDR 34.831.018.817 - 34.831.018.817
Aset Tidak Lancar
Aset tetap - net IDR 59.667.920.016 6.998.137.984 66.666.058.000
Aset lain - lain IDR 49.171.600 - 49.171.600
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 59.717.091.616 6.998.137.984 66.715.229.600
JUMLAH ASET IDR 94.548.110.433 6.998.137.984 101.546.248.417
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang usaha - pihak ketiga IDR 497.712.919 - 497.712.919
Utang pajak IDR 1.150.936.424 - 1.150.936.424
Bagian liabilitas jangka panjang dalam waktu satu tahun pihak ketiga IDR 9.488.000 - 9.488.000
Beban akrual IDR 6.563.442.137 - 6.563.442.137
Pendapatan diterima dimuka IDR 232.967.127 - 232.967.127
Utang pembiayaan konsumen IDR 118.100.000 - 118.100.000
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 8.572.646.607 - 8.572.646.607
Liabilitas Jangka Panjang
Utang pembiayaan konsumen IDR 88.575.000 - 88.575.000
Jaminan pelanggan IDR 13.837.293.978 13.837.293.978
Liabilitas imbalan pasca kerja IDR 647.606.401 - 647.606.401
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR 14.573.475.379 - 14.573.475.379
JUMLAH LIABILITAS IDR 23.146.121.986 - 23.146.121.986
EKUITAS
Modal saham IDR 36.600.000.000 - 36.600.000.000
Saldo laba IDR 35.007.039.766 - 35.007.039.766
Penghasilan komprehensif lain IDR -205.051.319 - -205.051.319
Penyesuaian hasil penilaian IDR - 6.998.137.984 6.998.137.984
JUMLAH EKUITAS IDR 71.401.988.447 6.998.137.984 78.400.126.431
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 94.548.110.433 6.998.137.984 101.546.248.417
Check Balance - - -
Indicative Market Value of Equity IDR 78.400.126.431
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 0% -
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 78.400.126.431
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 0% -
Indicative Market Value of 100% Equity PT SEP IDR 78.400.126.431
Page 154
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Energi Parahita
Lampiran - 10
Proyeksi Depresiasi Aset Tetap
2023A 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
PENAMBAHAN / PENGURANGAN
Tanah IDR - - - - - -
Bangunan dan Prasarana IDR 3.280.228.952 - - - - -
Mesin dan Peralatan IDR 2.460.343.789 - - - - -
Kendaraan IDR 472.400.000 - - - - -
Peralatan Kantor IDR 38.243.607 - - - - -
Jumlah 6.251.216.348 - - - - -
^ ^ ^ ^ ^ ^
NILAI PEROLEHAN
Tanah IDR 6.919.591.000 6.919.591.000 6.919.591.000 6.919.591.000 6.919.591.000 6.919.591.000
Bangunan dan Prasarana IDR 65.031.626.556 65.031.626.556 65.031.626.556 65.031.626.556 65.031.626.556 65.031.626.556
Mesin dan Peralatan IDR 19.768.779.557 19.768.779.557 19.768.779.557 19.768.779.557 19.768.779.557 19.768.779.557
Kendaraan IDR 817.486.000 817.486.000 817.486.000 817.486.000 817.486.000 817.486.000
Peralatan Kantor IDR 541.606.975 541.606.975 541.606.975 541.606.975 541.606.975 541.606.975
Jumlah 93.079.090.088 93.079.090.088 93.079.090.088 93.079.090.088 93.079.090.088 93.079.090.088
^ ^ ^ ^ ^ ^
PENYUSUTAN 1,00 1,00 1,00 1,00 2,00 3,00
Bangunan dan Prasarana IDR 3.623.687.377 3.251.581.328 3.251.581.328 3.251.581.328 3.251.581.328 3.251.581.328
Mesin dan Peralatan IDR 1.272.144.002 1.235.548.722 1.235.548.722 1.235.548.722 1.235.548.722 1.235.548.722
Kendaraan IDR 45.455.667 51.092.875 51.092.875 51.092.875 51.092.875 51.092.875
Peralatan Kantor IDR 46.808.327 67.700.872 28.378.445 - - -
Jumlah 4.988.095.373 4.605.923.797 4.566.601.370 4.538.222.925 4.538.222.925 4.538.222.925
^ ^ ^ ^ ^ ^
AKUMULASI PENYUSUTAN
Bangunan dan Prasarana IDR 24.208.775.501 27.460.356.829 30.711.938.157 33.963.519.484 37.215.100.812 40.466.682.140
Mesin dan Peralatan IDR 8.373.429.079 9.608.977.801 10.844.526.524 12.080.075.246 13.315.623.968 14.551.172.691
Kendaraan IDR 383.437.834 434.530.709 485.623.584 536.716.459 587.809.334 638.902.209
Peralatan Kantor IDR 445.527.658 513.228.530 541.606.975 541.606.975 541.606.975 541.606.975
Jumlah 33.411.170.072 38.017.093.869 42.583.695.239 47.121.918.164 51.660.141.089 56.198.364.015
^ ^ ^ ^ ^ ^
NILAI BUKU
Tanah IDR 6.919.591.000 6.919.591.000 6.919.591.000 6.919.591.000 6.919.591.000 6.919.591.000
Bangunan dan Prasarana IDR 40.822.851.055 37.571.269.727 34.319.688.399 31.068.107.072 27.816.525.744 24.564.944.416
Mesin dan Peralatan IDR 11.395.350.478 10.159.801.756 8.924.253.033 7.688.704.311 6.453.155.589 5.217.606.866
Kendaraan IDR 434.048.166 382.955.291 331.862.416 280.769.541 229.676.666 178.583.791
Peralatan Kantor IDR 96.079.317 28.378.445 0 0 0 0
Jumlah 59.667.920.016 55.061.996.219 50.495.394.849 45.957.171.924 41.418.948.999 36.880.726.073
Capital Expenditure
Capex/Depresiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Bangunan dan Prasarana IDR 0 0 0 0 0 0
Mesin dan Peralatan IDR 0 0 0 0 0 0
Kendaraan IDR 0 0 0 0 0 0
Peralatan Kantor IDR 0 0 0 0 0
Total Capex IDR 0 0 0 0 0 0
Page 155
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Energi Parahita
Lampiran - 11
Net Working Capital Projection
2022A 2023A 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
No of days in a year
Sales 84.068.620.190 93.510.486.163 105.911.592.739 113.439.363.929 123.401.648.646 133.419.139.149 144.334.185.663
COGS 71.139.223.707 77.351.605.028 81.416.943.759 88.103.344.017 88.768.890.371 89.635.657.652 90.513.954.679
Current Asset
Trade receivables 10.141.955.736 10.560.290.636 12.368.919.083 13.248.052.239 14.411.500.832 15.581.396.650 16.744.869.731
Total Current Asset 10.141.955.736 10.560.290.636 12.368.919.083 13.248.052.239 14.411.500.832 15.581.396.650 16.744.869.731
CURRENT LIABILITIES
Account payable 177.952.583 497.712.919 363.766.505 393.640.980 396.614.606 444.553.883 415.536.057
Total Current Liabilities 177.952.583 497.712.919 363.766.505 393.640.980 396.614.606 444.553.883 415.536.057
Net Working Capital 9.964.003.153 10.062.577.717 12.005.152.578 12.854.411.258 14.014.886.226 15.136.842.767 16.329.333.674
Increase/Decrease Net Working Capital - (98.574.564) (1.942.574.861) (849.258.680) (1.160.474.968) (1.121.956.541) (1.192.490.907)
PRI Notes:
* Forecast-2022 Forecast using the moving average from historical data (2017-2021).
** Subsequent 2021, based on TB as of Desember 2021
Page 156
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Energi Parahita
Lampiran - 12
Proyeksi Utang Jangka Panjang
2023A 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
UTANG BANK JANGKA PANJANG
0 0 0
PENARIKAN KREDIT
Utang Pembiayaan Konsumen Jk. Pendek - - - - -
Utang Pembiayaan Konsumen Jk. Panjang - - - - -
Jumlah - - - - -
SALDO AWAL
Utang Pembiayaan Konsumen Jk. Pendek 118.100.000 59.050.000 0 0 0
Utang Pembiayaan Konsumen Jk. Panjang 88.575.000 44.287.500 0 0 0
Saldo Awal 206.675.000 103.337.500 0 0 0
PEMBAYARAN UTANG
Utang Pembiayaan Konsumen Jk. Pendek 107.471.000 105.404.250 0 0 0
Utang Pembiayaan Konsumen Jk. Panjang 3.100.125 1.550.063 0 0 0
Saldo Awal 107.471.000 105.404.250 0 0 0
TINGKAT BUNGA KI PASAR 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50%
BEBAN BUNGA 1 1 1 1 1
Utang Pembiayaan Konsumen Jk. Pendek 4.133.500 2.066.750 - - -
Utang Pembiayaan Konsumen Jk. Panjang 3.100.125 1.550.063 - - -
Jumlah 7.233.625 3.616.813 0 0 0
PEMBAYARAN POKOK 0 0 0 0 0
Utang Pembiayaan Konsumen Jk. Pendek 59.050.000 59.050.000 0 0 0
Utang Pembiayaan Konsumen Jk. Panjang 44.287.500 44.287.500 0 0 0
Jumlah 103.337.500 103.337.500 0 0 0
SALDO AKHIR
Utang Pembiayaan Konsumen Jk. Pendek 118.100.000 59.050.000 0 0 0 0
Utang Pembiayaan Konsumen Jk. Panjang 88.575.000 44.287.500 0 0 0 0
Saldo Akhir 206.675.000 103.337.500 0 0 0 0
Page 157
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Energi Parahita
Lampiran - 13
Tax Projection
KETERANGAN 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Tarif Pajak PPh Badan 22% 22% 22% 22% 22%
Tarif 11% 11% 11% 11% 11%
Penjualan 105.911.592.739 113.439.363.929 123.401.648.646 133.419.139.149 144.334.185.663
PTKP - - - - -
PKP 105.911.592.739 113.439.363.929 123.401.648.646 133.419.139.149 144.334.185.663
Laba sebelum pajak 6.255.591.897 6.626.733.926 15.139.966.668 23.637.481.816 32.923.146.646
Perhitungan Pajak - - - - -
Beban Pajak 1.376.230.217 1.457.881.464 3.330.792.667 5.200.246.000 7.243.092.262
Beban Pajak Penghasilan 1.376.230.217 1.457.881.464 3.330.792.667 5.200.246.000 7.243.092.262
22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00%
PRI Notes:
* Forecast-2022 Forecast using the moving average from historical data (2017-2021).
** Subsequent 2021, based on TB as of Desember 2021
Page 158
Lampiran - 14
WACC
Weighted Average Cost of Capital
Discount Rate
15.416
Assumptions CAPM Variable
Equity Cost Calculation Method CAPM Risk Free Rate 6,98% Beta 0,76
Income Tax Rate 22% Market Equity Risk Premium 7,38% RBDs 2,07%
Cost of Equity 10,51%
Beta Calculation
IDR (Million)
Relevered Beta Calculation
Mean Un-Levered Beta 0,65
Debt to Equity Ratio 21,80%
Marginal Tax Rate 22%
Re-Levered Beta 0,76
Market Risk Premium Calculation Source
Mature Equity Market 4,60% Damodaran, 01 Januari 2024
Multiplier 1,34 Damodaran, 01 Januari 2024
Rating Based Default Spread 2,07% Damodaran, 01 Januari 2024
Rpm 7,38% RPm = (mature equity market + (CDS x MP))
Cost of Debt Source
Cost of Debt 9,41% Bunga KI Bank Persero, (BI Desember 2023)
Tax Rate 22% Corporate Marginal Tax Rates 2023
Cost of Debt Shield (Kd) 7,34% Kd x (1-t)
Weighted Average Cost of Capital
Variable Capital Structure Result
Cost of Equity 10,51% 82,10% 8,63%
Cost of Debt 7,34% 17,90% 1,31%
WACC 9,94% (Ke x e%) + (Kd x d%)
Page 159
LAMPIRAN ENTITAS ANAK
Page 160
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Centra Industri
Lampiran - 01
Adjusted Book Value Method
Nilai Buku Nilai Pasar
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
ASSET
Aset Lancar
Bank IDR 9.367.737 9.367.737
Jumlah Aset Lancar IDR 9.367.737 - 9.367.737
Aset Tidak Lancar
Tanah untuk pengembangan IDR 52.895.368.045 2.177.580.955 55.072.949.000
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 52.895.368.045 2.177.580.955 55.072.949.000
JUMLAH ASET IDR 52.904.735.782 2.177.580.955 55.082.316.737
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pajak IDR 164.205 - 164.205
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 164.205 - 164.205
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR - - -
JUMLAH LIABILITAS IDR 164.205 - 164.205
EKUITAS
Modal saham IDR 52.900.000.000 - 52.900.000.000
Saldo laba IDR 4.571.577 - 4.571.577
Penyesuaian hasil penilaian IDR - 2.177.580.955 2.177.580.955
JUMLAH EKUITAS IDR 52.904.571.577 2.177.580.955 55.082.152.532
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 52.904.735.782 2.177.580.955 55.082.316.737
Check Balance - - -
Indicative Market Value of Equity IDR 55.082.152.532
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 0% -
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 55.082.152.532
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 0% -
Indicative Market Value of 100% Equity PT SUCI IDR 55.082.152.532
Indicative Market Value of 99% Equity PT SUCI IDR 54.531.331.007
Page 161
PENILAIAN SAHAM
PT Subang Sejahtera Indonesia
Lampiran - 02
Adjusted Book Value Method
Nilai Buku Nilai Pasar
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
ASSET
Aset Lancar
Bank IDR 1.031.913.804 1.031.913.804
Jumlah Aset Lancar IDR 1.031.913.804 - 1.031.913.804
Aset Tidak Lancar
Piutang pihak berelasi IDR 800.000.000 - 800.000.000
Tanah untuk pengembangan IDR 53.147.881.383 91.402.243.617 144.550.125.000
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 53.947.881.383 91.402.243.617 145.350.125.000
JUMLAH ASET IDR 54.979.795.187 91.402.243.617 146.382.038.804
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pajak IDR 164.205 - 164.205
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 164.205 - 164.205
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR - - -
JUMLAH LIABILITAS IDR 164.205 - 164.205
EKUITAS
Modal saham IDR 54.118.000.000 - 54.118.000.000
Saldo laba IDR 861.630.982 - 861.630.982
Penyesuaian hasil penilaian IDR - 91.402.243.617 91.402.243.617
JUMLAH EKUITAS IDR 54.979.630.982 91.402.243.617 146.381.874.599
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 54.979.795.187 91.402.243.617 146.382.038.804
Check Balance - - -
Indicative Market Value of Equity IDR 146.381.874.599
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 0% -
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 146.381.874.599
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 0% -
Indicative Market Value of 100% Equity PT SSRA IDR 146.381.874.599
Indicative Market Value of 99% Equity PT SSRA IDR 144.918.055.853
Page 162
PENILAIAN SAHAM
PT Semesta Industri Pratama
Lampiran - 03
Adjusted Book Value Method
Nilai Buku Nilai Pasar
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
ASSET
Aset Lancar
Bank IDR 9.172.737 9.172.737
Jumlah Aset Lancar IDR 9.172.737 - 9.172.737
Aset Tidak Lancar
Tanah untuk pengembangan IDR 211.398.342.400 17.425.764.600 228.824.107.000
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 211.398.342.400 17.425.764.600 228.824.107.000
JUMLAH ASET IDR 211.407.515.137 17.425.764.600 228.833.279.737
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pajak IDR 3.943.590 - 3.943.590
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 3.943.590 - 3.943.590
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR - - -
JUMLAH LIABILITAS IDR 3.943.590 - 3.943.590
EKUITAS
Modal saham IDR 211.399.000.000 - 211.399.000.000
Saldo laba IDR 4.571.547 - 4.571.547
Penyesuaian hasil penilaian IDR - 17.425.764.600 17.425.764.600
JUMLAH EKUITAS IDR 211.403.571.547 17.425.764.600 228.829.336.147
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 211.407.515.137 17.425.764.600 228.833.279.737
Check Balance - - -
Indicative Market Value of Equity IDR 228.829.336.147
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 0% -
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 228.829.336.147
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 0% -
Indicative Market Value of 100% Equity PT SIPA IDR 228.829.336.147
Indicative Market Value of 99% Equity PT SIPA IDR 226.541.042.786
Page 163
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Sarana Investasi
Lampiran - 04
Adjusted Book Value Method
Nilai Buku Nilai Pasar
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
ASSET
Aset Lancar
Bank IDR 35.236.738 35.236.738
Jumlah Aset Lancar IDR 35.236.738 - 35.236.738
Aset Tidak Lancar
Piutang kepada pihak berelasi IDR 931.562.022 - 931.562.022
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 931.562.022 - 931.562.022
JUMLAH ASET IDR 966.798.760 - 966.798.760
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pajak IDR 16.000 - 16.000
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 16.000 - 16.000
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR - - -
JUMLAH LIABILITAS IDR 16.000 - 16.000
EKUITAS
Modal saham IDR 1.000.000.000 - 1.000.000.000
Saldo laba (defisit) IDR - 33.217.240 - - 33.217.240
Penyesuaian hasil penilaian IDR - - 0
JUMLAH EKUITAS IDR 966.782.760 - 966.782.760
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 966.798.760 - 966.798.760
Check Balance - - -
Indicative Market Value of Equity IDR 966.782.760
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 0% -
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 966.782.760
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 0% -
Indicative Market Value of 100% Equity PT SUSI IDR 966.782.760
Indicative Market Value of 99% Equity PT SUSI IDR 957.114.932
Page 164
PENILAIAN SAHAM
PT Suryacipta Swadaya Infrastruktur
Lampiran - 05
Adjusted Book Value Method
Nilai Buku Nilai Pasar
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
ASSET
Aset Lancar
Bank IDR 22.959.819 22.959.819
Jumlah Aset Lancar IDR 22.959.819 - 22.959.819
Aset Tidak Lancar
Investasi pada entitas anak IDR 284.474.746 5.515.824.341 5.800.299.087
Investasi pada instrumen ekuitas IDR 1.000.000 1.000.000
Piutang kepada pihak berelasi IDR 13.000.000.000 13.000.000.000
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 13.285.474.746 5.515.824.341 18.801.299.087
JUMLAH ASET IDR 13.308.434.565 5.515.824.341 18.824.258.906
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pihak berelasi IDR 9.562.755.010 - 9.562.755.010
Utang pajak IDR 16.000 - 16.000
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 9.562.771.010 - 9.562.771.010
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR - - -
JUMLAH LIABILITAS IDR 9.562.771.010 - 9.562.771.010
EKUITAS
Modal saham IDR 4.000.000.000 - 4.000.000.000
Saldo laba (defisit) IDR -254.336.445 0 -254.336.445
Penyesuaian hasil penilaian IDR - 5.515.824.341 5.515.824.341
JUMLAH EKUITAS IDR 3.745.663.555 5.515.824.341 9.261.487.896
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 13.308.434.565 5.515.824.341 18.824.258.906
Check Balance - - -
Indicative Market Value of Equity IDR 9.261.487.896
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 0% -
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 9.261.487.896
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 0% -
Indicative Market Value of 100% Equity PT SCSI IDR 9.261.487.896
Indicative Market Value of 99% Equity PT SCSI IDR 9.168.873.017
Page 165
PENILAIAN SAHAM
PT Bumi Aman Sejahtera
Lampiran - 06
Adjusted Book Value Method
Nilai Buku Nilai Pasar
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
ASSET
Aset Lancar
Bank IDR 11.905.978 11.905.978
Pajak dibayar dimuka IDR 88.000 88.000
Jumlah Aset Lancar IDR 11.993.978 - 11.993.978
Aset Tidak Lancar
Tanah untuk pengembangan IDR 279.856.824.656 436.706.345.344 716.563.170.000
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 279.856.824.656 436.706.345.344 716.563.170.000
JUMLAH ASET IDR 279.868.818.634 436.706.345.344 716.575.163.978
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang Pihak Berelasi IDR 205.550.400 - 205.550.400
Utang Pajak IDR 164.205 - 164.205
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 205.714.605 - 205.714.605
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR - - -
JUMLAH LIABILITAS IDR 205.714.605 - 205.714.605
EKUITAS
Modal saham IDR 279.650.000.000 - 279.650.000.000
Saldo laba (defisit) IDR 13.104.029 0 13.104.029
Penyesuaian hasil penilaian IDR - 436.706.345.344 436.706.345.344
JUMLAH EKUITAS IDR 279.663.104.029 436.706.345.344 716.369.449.373
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 279.868.818.634 436.706.345.344 716.575.163.978
Check Balance - - -
Indicative Market Value of Equity IDR 716.369.449.373
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 0% -
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 716.369.449.373
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 0% -
Indicative Market Value of 100% Equity PT BAS IDR 716.369.449.373
Indicative Market Value of 99% Equity PT BAS IDR 709.205.754.879
Page 166
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Siti Indotama
Lampiran - 07
Adjusted Book Value Method
Nilai Buku Nilai Pasar
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
ASSET
Aset Lancar
Bank IDR 15.598.455 15.598.455
Pajak dibayar dimuka IDR 88.000 88.000
Jumlah Aset Lancar IDR 15.686.455 - 15.686.455
Aset Tidak Lancar
Tanah untuk pengembangan IDR 340.073.579.040 1.716.143.296.960 2.056.216.876.000
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 340.073.579.040 1.716.143.296.960 2.056.216.876.000
JUMLAH ASET IDR 340.089.265.495 1.716.143.296.960 2.056.232.562.455
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang Pihak Berelasi IDR 1.612.904.700 - 1.612.904.700
Utang Pajak IDR 36.513 - 36.513
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 1.612.941.213 - 1.612.941.213
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR - - -
JUMLAH LIABILITAS IDR 1.612.941.213 - 1.612.941.213
EKUITAS
Modal saham IDR 338.462.000.000 - 338.462.000.000
Saldo laba (defisit) IDR 14.324.282 0 14.324.282
Penyesuaian hasil penilaian IDR - 1.716.143.296.960 1.716.143.296.960
JUMLAH EKUITAS IDR 338.476.324.282 1.716.143.296.960 2.054.619.621.242
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 340.089.265.495 1.716.143.296.960 2.056.232.562.455
Check Balance - - -
Indicative Market Value of Equity IDR 2.054.619.621.242
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 0% -
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 2.054.619.621.242
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 0% -
Indicative Market Value of 100% Equity PT SST IDR 2.054.619.621.242
Indicative Market Value of 99% Equity PT SST IDR 2.034.073.425.030
Page 167
PENILAIAN SAHAM
PT Semesta Cipta International
Lampiran - 08
Adjusted Book Value Method
Nilai Buku Nilai Pasar
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
ASSET
Aset Lancar
Bank IDR 15.424.360 15.424.360
Pajak dibayar dimuka IDR 88.000 88.000
Jumlah Aset Lancar IDR 15.512.360 - 15.512.360
Aset Tidak Lancar
Tanah untuk pengembangan IDR 475.517.327.153 1.198.447.256.847 1.673.964.584.000
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 475.517.327.153 1.198.447.256.847 1.673.964.584.000
JUMLAH ASET IDR 475.532.839.513 1.198.447.256.847 1.673.980.096.360
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang Pihak Berelasi IDR 36.513 - 36.513
Utang Pajak IDR 204.426.656.640 - 204.426.656.640
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 204.426.693.153 - 204.426.693.153
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR - - -
JUMLAH LIABILITAS IDR 204.426.693.153 - 204.426.693.153
EKUITAS
Modal saham IDR 271.000.000.000 - 271.000.000.000
Saldo laba (defisit) IDR 106.146.360 0 106.146.360
Penyesuaian hasil penilaian IDR - 1.198.447.256.847 1.198.447.256.847
JUMLAH EKUITAS IDR 271.106.146.360 1.198.447.256.847 1.469.553.403.207
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 475.532.839.513 1.198.447.256.847 1.673.980.096.360
Check Balance - - -
Indicative Market Value of Equity IDR 1.469.553.403.207
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 0% -
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 1.469.553.403.207
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 0% -
Indicative Market Value of 100% Equity PT SCI IDR 1.469.553.403.207
Indicative Market Value of 99% Equity PT SCI IDR 1.454.857.869.175
Page 168
PENILAIAN SAHAM
PT Berjaya Agung Indonesia
Lampiran - 09
Adjusted Book Value Method
Nilai Buku Nilai Pasar
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
ASSET
Aset Lancar
Bank IDR 352.463.087 352.463.087
Jumlah Aset Lancar IDR 352.463.087 - 352.463.087
Aset Tidak Lancar
Aset tetap IDR 590.626.250 - 590.626.250
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 590.626.250 - 590.626.250
JUMLAH ASET IDR 943.089.337 - 943.089.337
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pajak IDR 16.000 - 16.000
Utang Pihak Berelasi IDR 23.520.752 - 23.520.752
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 23.536.752 - 23.536.752
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR - - -
JUMLAH LIABILITAS IDR 23.536.752 - 23.536.752
EKUITAS
Modal saham IDR 1.000.000.000 - 1.000.000.000
Saldo laba (defisit) IDR -80.447.415 0 -80.447.415
Penyesuaian hasil penilaian IDR - - 0
JUMLAH EKUITAS IDR 919.552.585 - 919.552.585
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 943.089.337 - 943.089.337
Check Balance - - -
Indicative Market Value of Equity IDR 919.552.585
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 0% -
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 919.552.585
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 0% -
Indicative Market Value of 100% Equity PT BAGS IDR 919.552.585
Indicative Market Value of 99% Equity PT BAGS IDR 910.357.059
Page 169
PENILAIAN SAHAM
PT Aneka Bumi Cipta
Lampiran - 10
Adjusted Book Value Method
Nilai Buku Nilai Pasar
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
ASSET
Aset Lancar
Bank IDR 15.050.629 15.050.629
Uang muka IDR 4.818.455.100 4.818.455.100
Jumlah Aset Lancar IDR 4.833.505.729 - 4.833.505.729
Aset Tidak Lancar
Aset Real Estat IDR 366.455.122.253 316.674.048.747 683.129.171.000
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 366.455.122.253 316.674.048.747 683.129.171.000
JUMLAH ASET IDR 371.288.627.982 316.674.048.747 687.962.676.729
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang Pajak IDR 2.628.923 - 2.628.923
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 2.628.923 - 2.628.923
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR - - -
JUMLAH LIABILITAS IDR 2.628.923 - 2.628.923
EKUITAS
Modal saham IDR 371.273.000.000 - 371.273.000.000
Saldo laba (defisit) IDR 12.999.059 0 12.999.059
Penyesuaian hasil penilaian IDR - 316.674.048.747 316.674.048.747
JUMLAH EKUITAS IDR 371.285.999.059 316.674.048.747 687.960.047.806
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 371.288.627.982 316.674.048.747 687.962.676.729
Check Balance - - -
Indicative Market Value of Equity IDR 687.960.047.806
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 0% -
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 687.960.047.806
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 0% -
Indicative Market Value of 100% Equity PT ABC IDR 687.960.047.806
Indicative Market Value of 99% Equity PT ABC IDR 681.080.447.328
Page 170
PENILAIAN SAHAM
PT Bumi Raya Sakti
Lampiran - 11
Adjusted Book Value Method
Nilai Buku Nilai Pasar
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
ASSET
Aset Lancar
Kas dan bank IDR 96.808.993 96.808.993
Pajak dibayar dimuka IDR 53.762.426 53.762.426
Jumlah Aset Lancar IDR 150.571.419 - 150.571.419
Aset Tidak Lancar
Aset tetap - neto IDR 19.435.067.647 3.796.345 19.438.863.992
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 19.435.067.647 3.796.345 19.438.863.992
JUMLAH ASET IDR 19.585.639.066 3.796.345 19.589.435.411
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang kepada pihak berelasi IDR 15.401.699.156 - 15.401.699.156
Utang Pajak IDR 16.000 - 16.000
Uang jaminan pelanggan IDR 200.000.000 - 200.000.000
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 15.601.715.156 - 15.601.715.156
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR - - -
JUMLAH LIABILITAS IDR 15.601.715.156 - 15.601.715.156
EKUITAS
Modal saham IDR 4.000.000.000 - 4.000.000.000
Saldo laba (defisit) IDR -16.076.090 0 -16.076.090
Penyesuaian hasil penilaian IDR - 3.796.345 3.796.345
JUMLAH EKUITAS IDR 3.983.923.910 3.796.345 3.987.720.255
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 19.585.639.066 3.796.345 19.589.435.411
Check Balance - - -
Indicative Market Value of Equity IDR 3.987.720.255
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 0% -
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 3.987.720.255
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 0% -
Indicative Market Value of 100% Equity PT BRTI IDR 3.987.720.255
Indicative Market Value of 99% Equity PT BRTI IDR 3.947.843.053
Page 171
PENILAIAN SAHAM
PT Surya Siti Pratama
Lampiran - 12
Adjusted Book Value Method
Nilai Buku Nilai Pasar
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
ASSET
Aset Lancar
Bank IDR 17.706.521 17.706.521
Jumlah Aset Lancar IDR 17.706.521 - 17.706.521
Aset Tidak Lancar
Piutang kepada pihak berelasi IDR 950.000.000 - 950.000.000
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 950.000.000 - 950.000.000
JUMLAH ASET IDR 967.706.521 - 967.706.521
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang lain - lain kepada pihak berelasi IDR 16.075.395 - 16.075.395
Utang Pajak IDR 16.000 - 16.000
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 16.091.395 - 16.091.395
Liabilitas Jangka Panjang
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR - - -
JUMLAH LIABILITAS IDR 16.091.395 - 16.091.395
EKUITAS
Modal saham IDR 1.000.000.000 - 1.000.000.000
Saldo laba (defisit) IDR -48.384.874 0 -48.384.874
Penyesuaian hasil penilaian IDR - - 0
JUMLAH EKUITAS IDR 951.615.126 - 951.615.126
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 967.706.521 - 967.706.521
Check Balance - - -
Indicative Market Value of Equity IDR 951.615.126
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 0% -
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 951.615.126
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 0% -
Indicative Market Value of 100% Equity PT SSMA IDR 951.615.126
Indicative Market Value of 99% Equity PT SSMA IDR 942.098.975
Page 172
PENILAIAN SAHAM
PT Jasa Semesta Utama
Lampiran - 13
Adjusted Book Value Method
Nilai Buku Nilai Pasar
Penyesuaian
31 Desember 2023 31 Desember 2023
ASSET
Aset Lancar
Kas dan bank IDR 25.273.073.512 25.273.073.512
Persediaan IDR 17.000.000.000 17.000.000.000
Pajak dibayar dimuka IDR 7.581.314.525 7.581.314.525
Jumlah Aset Lancar IDR 49.854.388.037 - 49.854.388.037
Aset Tidak Lancar
Tanah untuk dikembangkan IDR 1.111.549.750.039 3.119.189.609.961 4.230.739.360.000
Uang muka IDR 1.180.000.000 1.180.000.000
Aset tetap - neto IDR 3.174.624.000 3.174.624.000
Jumlah Aset Tidak Lancar IDR 1.115.904.374.039 3.119.189.609.961 4.235.093.984.000
JUMLAH ASET IDR 1.165.758.762.076 3.119.189.609.961 4.284.948.372.037
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang pajak IDR 4.295.611.675 - 4.295.611.675
Utang kepada pihak berelasi IDR 328.131.506.881 - 328.131.506.881
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek IDR 332.427.118.556 - 332.427.118.556
Liabilitas Jangka Panjang
Utang bank IDR 133.284.711.445 - 133.284.711.445
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang IDR 133.284.711.445 - 133.284.711.445
JUMLAH LIABILITAS IDR 465.711.830.001 - 465.711.830.001
EKUITAS
Modal saham IDR 697.000.000.000 - 697.000.000.000
Saldo laba (defisit) IDR 3.046.932.075 0 3.046.932.075
Penyesuaian hasil penilaian IDR - 3.119.189.609.961 3.119.189.609.961
JUMLAH EKUITAS IDR 700.046.932.075 3.119.189.609.961 3.819.236.542.036
JUMLAH LIABILITAS & EKUITAS IDR 1.165.758.762.076 3.119.189.609.961 4.284.948.372.037
Check Balance - - -
Indicative Market Value of Equity IDR 3.819.236.542.036
(-) Discount for Lack of Control (DLOC) 0% -
Indicative Market Value of Equity Before DLOM IDR 3.819.236.542.036
(-) Discount for Lock of Marketibilty (DLOM) 0% -
Indicative Market Value of 100% Equity PT JSU IDR 3.819.236.542.036
Indicative Market Value of 99% Equity PT JSU IDR 3.781.044.176.616
Names mentioned 130 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT SURYACIPTA SWADAYA Untuk Kepentingan
p.1
unresolved
org
PT SURYACIPTA SWADAYA The Manor Building
p.1 ×2
unresolved
org
TOTO SUHARTO & REKAN
p.1 ×4
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya
p.2 ×101
unresolved
org
PT Anarawata Puspa Utama
p.2
unresolved
org
Rekan Ir. Toto Suharto.
p.3
unresolved
person
Ir. Toto Suharto., M.Sc., MAPPI (Cert.)
· Pimpinan Rekan
p.3 ×17
unresolved
person
Ufik Kurniasih
p.9 ×2
unresolved
person
CSA.
p.9 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan B. Reviewer
p.11
unresolved
—
Ekonomika
p.11
unresolved
org
Kementerian Keuangan
p.12 ×2
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya RINGKASAN EKSEKUTIF Latar Belakang
p.14
unresolved
org
KJPP Toto Suharto dan Rekan
p.14 ×4
unresolved
org
Saham. Identifikasi Status Penilai KJPP Toto Suharto & Rekan
p.14
unresolved
org
PT Actual Kencana Appraisal
p.14 ×2
unresolved
org
Jasa Penilai Toto Suharto & Rekan
p.14 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.14 ×4
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Penilai
p.15 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto & Rekan
p.15 ×3
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto
p.15 ×3
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Bidang
p.15 ×2
unresolved
—
Eksekutif
p.15
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Dasar Nilai
p.16
unresolved
person
Rukmasanti Hardjasatya
p.17 ×2
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.17 ×2
unresolved
person
Viondi Yonatan
p.17 ×2
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.17 ×2
unresolved
person
Fiefie Pieter
p.18 ×3
unresolved
org
Kota Nusantara
p.19 ×4
unresolved
org
Bank Indonesia
p.19 ×25
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Analisis Industri Analisis
p.20
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Penilaian Saham Prosedur
p.21
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Penentuan Tingkat Diskonto
p.23
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Proyeksi Laba Rugi Asumsi-asumsi
p.24
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Mempertimbangkan
p.25
unresolved
org
Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan Republik Indonesia
p.25 ×3
unresolved
org
Bapepam
p.25 ×6
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya DAFTAR ISI SERTIFIKAT
p.28
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya BAB III TINJAUAN MAKRO EKONOMI
p.29 ×2
unresolved
org
PT Surya Centra Industri
p.30 ×6
unresolved
org
PT Subang Sejahtera Indonesia.
p.30 ×6
unresolved
org
PT Semesta Industri Pratama.
p.30 ×6
unresolved
org
PT Surya Sarana Investasi
p.30 ×4
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Infrastruktur
p.30 ×5
unresolved
org
PT Bumi Aman Sejahtera
p.30 ×6
unresolved
org
PT Surya Siti Indotama
p.30 ×7
unresolved
org
PT Semesta Cipta International
p.30 ×3
unresolved
org
PT Berjaya Agung Indonesia
p.30 ×6
unresolved
org
PT Aneka Bumi Cipta
p.30 ×7
unresolved
org
PT Bumi Raya Sakti
p.30 ×5
unresolved
org
PT Surya Siti Pratama
p.30 ×6
unresolved
org
PT Jasa Semesta Utama.
p.30 ×6
unresolved
org
PT Surya Energi Parahita.
p.30 ×9
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya DAFTAR TABEL DAN GRAFIK Tabel
p.32
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Tabel
p.33 ×6
unresolved
org
PT Surya Energi Parahita Pendekatan Pendapatan
p.33 ×2
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya DAFTAR
p.35
unresolved
org
PT Surya Energi Pratama
p.35 ×2
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya BAB I PENDAHULUAN
p.38
unresolved
org
Identifikasi Status Penilai KJPP Toto Suharto & Rekan
p.38
unresolved
—
Bab I - Pendahuluan
p.39
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.41 ×20
unresolved
org
PT Semesta Cipta Internasional
p.42 ×2
unresolved
org
PT Subang Sarana Investasi
p.42 ×2
unresolved
org
PT Surya Subang Smartpolitan
p.43
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya BAB II GAMBARAN UMUM
p.51
unresolved
org
PT TCP Internusa
p.52
unresolved
—
: Henky Karel Walla
p.52
unresolved
—
: Hendro Santoso
p.52
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Dewan Direksi
p.53
unresolved
org
Menteri Kehakiman
p.53
unresolved
org
PT Suryacipta
p.53 ×2
unresolved
person
Benny Kristianto
p.53
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Persetujuan
p.53
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Penerimaan A.
p.53
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak
p.53
unresolved
person
Viondi Yunatan
p.53
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Perubahan Anggaran
p.53
unresolved
org
Menteri Investasi
p.53
unresolved
org
Koordinasi Penanaman Nomor Induk Berusaha
p.53
unresolved
org
Direktorat Jenderal Pajak
p.54
unresolved
org
Bank Indonesia Triwulan IV
p.66
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Pertumbuhan PDB Dunia
p.67
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Secara
p.75
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Grafik
p.76
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya BAB IV ANALISIS INDUSTRI
p.81
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya BAB V PENILAIAN SAHAM
p.87
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya AKB
p.92
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Unlevered
p.98
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Selanjutnya
p.102
unresolved
org
PT Rp
p.102 ×3
unresolved
org
PT Surya Centra Industri Proses
p.105
unresolved
org
PT Subang Sejahtera Indonesia Proses
p.107
unresolved
org
PT Semesta Industri Pratama Proses
p.108
unresolved
org
PT Surya Sarana Investasi Proses
p.109
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Infrastruktur Proses
p.110
unresolved
org
PT Bumi Aman Sejahtera Proses
p.111
unresolved
org
PT Surya Siti Indotama Proses
p.112
unresolved
org
PT Semesta Cipta International Proses
p.114
unresolved
org
PT Berjaya Agung Indonesia Proses
p.115
unresolved
org
PT Aneka Bumi Cipta Proses
p.116
unresolved
org
PT Bumi Raya Sakti Proses
p.117
unresolved
org
PT Surya Siti Pratama Proses
p.118
unresolved
org
PT Jasa Semesta Utama Proses
p.119
unresolved
org
PT Surya Energi Parahita Pendekatan Pendapatan Metode Discounted
p.121
unresolved
org
PT Surya Rp
p.121
unresolved
org
PT Suryacipta Swadaya Full
p.127 ×6
unresolved
org
PT Surya Cipta Semesta
p.138
unresolved
org
PT SCS
p.138 ×2
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
19060 ms
12 Sep 2026 23:02
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '58478.24'}