Back to announcement
20240108_MSIE_Informasi Transaksi Afiliasi_31566153_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review MSIESource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 61
Page 1
Licence No. 2.12.0110
LAPORAN
No. 00176/2.0110-00/BS/03/0113/1/XII/2023
PENDAPAT KEWAJARAN
ATAS RENCANA TRANSAKSI
PT MULTISARANA INTAN EDUKA Tbk
Page 2
HEAD OFFICE BRANCH OFFICE BRANCH OFFICE
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302 Komplek Villa Malina Indah Rukan Shibuya Blok B No. 20
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222 Jl. Deli Bunga No. 3 Kel. Lemo, Kec. Teluk Naga
Jakarta 12240 Kel. Tanjung Sari, Kec. Medan Selayang PIK 2 Tangerang - Banten
Ph. +62 21 7245677 / 6611883 Kota Medan Ph. +62 21 39720167
Licence No. 2.12.0110
Fax. +62 21 7253689 / 6622016 Ph. +62 61 8216806
Ref. No. 00176/2.0110-00/BS/03/0113/1/XII/2023 Jakarta, 20 Desember 2023
Kepada Yth.
Direksi
PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Jl. Raya Kedung Baruk No. 112-114
Penjaringan Sari, Kec. Rungkut
Surabaya 60298
Perihal : Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi
Dengan hormat,
PT Multisarana Intan Eduka Tbk (“Perseroan”) telah menunjuk KJPP Ihot Dollar & Raymond (“ID&R”),
sebagai Penilai Independen sesuai dengan Surat Penugasan No. 046R/XI/SVFO/23/KJPPID&R tertanggal
17 November 2023, untuk memberikan pendapat kewajaran atas rencana akuisisi oleh Perseroan (untuk
selanjutnya secara keseluruhan disebut “Rencana Transaksi”), dengan tanggal pisah batas (cut off date)
pendapat kewajaran adalah per 31 Juli 2023.
ID&R merupakan kantor jasa penilai publik yang terdaftar sebagai profesi penunjang di pasar modal
berdasarkan Surat Izin Usaha dari Menteri Keuangan No. 1408/KM.1/2012 tanggal 27 November 2012.
Rekan telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh
asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah dengan No. MAPPI: 03-S-01751 dan No. Izin: STTD.PB-13/PJ-
1/PM.02/2023.
Identitas Pemberi Tugas
Nama : PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Bidang usaha : Real estat, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya
Alamat : Jl. Raya Kedung Baruk No. 112-114, Penjaringan Sari, Kec. Rungkut, Surabaya 60298
Telepon : +62 31 870 9595
Web site : https://msie.co.id/
Identitas Pengguna Laporan
Pengguna laporan ini mencakup Perseroan, Instansi Pemerintah dan Masyarakat.
Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian adalah untuk menyusun pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi Perseroan. Tujuan
penilaian adalah untuk memenuhi persyaratan transaksi di pasar modal sesuai Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020.
Para Pihak dalam Transaksi
a) PT Multisarana Intan Eduka Tbk (“Perseroan”)
b) PT Surya Kebenaran Nusantara (“SKN”)
c) Imanuel Herman Prawiromaruto
d) Suzanna Rosa Prawiromaruto
e) Swandriyani Hudianto
Excellence in business and asset values appraisal
with work areas all over Indonesia
Page 3
Obyek Transaksi
Memberikan pendapat kewajaran atas rencana akuisisi oleh Perseroan (selanjutnya disebut “Rencana
Transaksi”).
Asumsi-asumsi dan Syarat Pembatas
a) Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah pada tanggal Pendapat Kewajaran ini
diterbitkan.
b) Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami juga menggunakan beberapa asumsi lainnya,
seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan dan semua pihak yang terlibat dalam
Rencana Transaksi, akan dilaksanakannya sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan, serta
keakuratan informasi mengenai Rencana Transaksi yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan.
c) Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran ini sampai dengan
tanggal terjadinya Rencana Transaksi tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara
material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini.
Pendekatan dan Metode Penilaian
1. Analisis Transaksi
2. Analisis Kualitatif
3. Analisis Kuantitatif
4. Analisis Kewajaran Transaksi
Analisis Kewajaran Transaksi
Berikut ini adalah ringkasan analisis Kewajaran Rencana Transaksi:
1. Analisis Nilai Transaksi
Sebagaimana tercantum dalam PPJB Saham tanggal 13 November 2023 dan Addendum Pertama
PPJB Saham tanggal 18 Desember 2023 antara Perseroan dengan Imanuel Herman Prawiromaruto,
Suzanna Rosa Prawiromaruto dan Swandriyani Hudianto, nilai transaksi akuisisi 99,97% saham SKN
oleh Perseroan adalah sebesar Rp 2.175.000.000.
Berdasarkan Laporan Penilaian 99,97% Saham SKN No. 00175/2.0110-00/BS/03/0113/1/XII/2023
tanggal 19 Desember 2023 yang menggunakan metode Penyesuaian Aset Bersih (Net Adjusted Book
Value/NABV) dan Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF), Indikasi Nilai Pasar 99,97%
Ekuitas/Saham SKN per 31 Juli 2023 adalah sebesar Rp 2.191.207.889.
Terlihat bahwa nilai transaksi pembelian 99,97% saham SKN lebih rendah sekitar 0,74% daripada nilai
pasar saham yang dinilai, sehingga rencana pembelian saham tersebut akan menguntungkan dan
memberikan dampak positif bagi Perseroan di masa yang akan datang serta sejalan dengan rencana
dan keyakinan manajemen Perseroan atas Rencana Transaksi.
2. Analisis Posisi Proforma Keseluruhan Rencana Transaksi
Analisis kewajaran atas keseluruhan Rencana Transaksi dengan membandingkan antara posisi
proforma Laporan Posisi Keuangan Perseroan sebelum dilaksanakannya Rencana Transaksi dan
sesudah dilaksanakannya Rencana Transaksi. Berdasarkan analisa posisi proforma keseluruhan
Rencana Transaksi, Rencana Transaksi menyebabkan peningkatan posisi keuangan Perseroan.
3. Analisis Inkremental dan Profitabilitas
Analisa inkremental dan profitabilitas atas keseluruhan Rencana Transaksi dilakukan untuk melihat
kemampuan menghasilkan pendapatan dan laba yang lebih baik bagi Perseroan dengan
membandingkan antara proyeksi keuangan Perseroan (potensi manfaat ekonomis) sebelum
dilaksanakannya Rencana Transaksi dengan sesudah dilaksanakannya Rencana Transaksi.
Page 4
Berdasarkan analisa inkremental dan profitabilitas atas keseluruhan Rencana Transaksi di atas terlihat
bahwa Rencana Transaksi yang akan dilakukan Perseroan memiliki prospek dan tingkat profitabilitas
yang baik.
Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian (cut off date) penilaian adalah per 31 Juli 2023, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Kesimpulan
Berdasarkan pertimbangan analisis kualitatif dan kuantitatif terhadap Rencana Transaksi, analisis kewajaran
transaksi dan faktor-faktor yang relevan dalam memberikan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi
Perseroan, maka kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi yang akan dilakukan Perseroan adalah
wajar.
Hormat kami,
KJPP Ihot Dollar & Raymond
Raymond Yoranouw, MBT, MAPPI (Cert.)
Senior Partner
Ijin Penilai : B-1.09.00113
MAPPI : 03-S-01751
STTD OJK : STTD.PB-13/PJ-1/PM.02/2023
Page 5
DAFTAR ISI
DAFTAR ISI ........................................................................................................................................................... i
1. Identitas Pemberi Tugas .......................................................................................................................... 1
2. Pendahuluan............................................................................................................................................. 1
2.1 Maksud dan Tujuan ......................................................................................................................... 1
2.2 Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas ........................................................................................... 1
3. Pendekatan dan Metode Penilaian ......................................................................................................... 2
4. Analisis Transaksi.................................................................................................................................... 3
4.1 Identifikasi Para Pihak Terlibat Transaksi........................................................................................ 3
4.2 Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati Dalam Transaksi.......................................... 5
4.3 Analisis Manfaat dan Risiko dari Rencana Transaksi...................................................................... 9
4.4 Analisis Pengaruh Rencana Transaksi terhadap Keuangan Perseroan ........................................ 10
4.5 Analisis Likuiditas .......................................................................................................................... 10
5. Pernyataan Penilai ................................................................................................................................. 10
6. Ruang Lingkup (Data, Informasi, Dan Prosedur Yang Digunakan) ................................................... 10
7. Asumsi-Asumsi Pokok .......................................................................................................................... 12
8. Analisis Kualitatif Dan Kuantitatif......................................................................................................... 12
8.1 Analisis Kualitatif ........................................................................................................................... 12
8.2 Analisis Kuantitatif ......................................................................................................................... 25
9. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi ...................................................................................................... 37
9.1 Pendekatan dan Analisis Kewajaran ............................................................................................. 37
9.2 Analisis Kewajaran Transaksi........................................................................................................ 38
10. Kesimpulan ............................................................................................................................................. 42
11. Distribusi Pendapat Kewajaran Ini ....................................................................................................... 43
LAMPIRAN
Halaman i
Page 6
1. Identitas Pemberi Tugas
Berikut adalah keterangan singkat mengenai pemberi tugas:
Nama : PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Bidang usaha : Real estat, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak
opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya
Alamat : Jl. Raya Kedung Baruk No. 112-114, Penjaringan Sari,
Kec. Rungkut, Surabaya 60298
Telepon : +62 31 870 9595
Web site : https://msie.co.id/
2. Pendahuluan
2.1 Maksud dan Tujuan
Laporan ini bertujuan untuk memberikan pendapat kewajaran atas rencana akuisisi oleh
Perseroan.
Terkait dengan Rencana Transaksi tersebut di atas, maka Perseroan wajib mengikuti
ketentuan yang diatur dalam Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 (“POJK 42/2020”)
tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan”) yang diundangkan oleh
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia tanggal 2 Juli 2020.
Disebutkan dalam POJK 42/2020 tersebut, disebutkan bahwa yang dimaksud dengan
transaksi afiliasi adalah setiap aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan
terbuka atau perusahaan terkendali dengan afiliasi dari perusahaan terbuka atau afiliasi
dari anggota direksi, anggota dewan komisaris, pemegang saham utama, atau pengendali,
termasuk setiap aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau
perusahaan terkendali untuk kepentingan afiliasi dari perusahaan terbuka atau afiliasi dari
anggota direksi, anggota dewan komisaris, pemegang saham utama, atau pengendali.
Rencana Transaksi tersebut bertujuan untuk pengembangan aset dan portofolio Perseroan
dan meningkatkan kinerja Perseroan di masa mendatang yang pada akhirnya akan
memberikan manfaat bagi seluruh pemegang saham termasuk pemegang saham publik,
dengan demikian sesuai analisis pihak Perseroan, dinyatakan bahwa Rencana Transaksi
ini tidak mengandung benturan kepentingan.
Tujuan dari pemberian pendapat kewajaran ini adalah untuk memberikan opini apakah
Rencana Transaksi tersebut merupakan transaksi yang wajar dan tidak merugikan bagi
Perseroan maupun pemegang saham Perseroan, sebagaimana diatur dalam POJK
42/2020. Selanjutnya dalam analisa terhadap Rencana Transaksi tersebut, kami
mempertimbangkan sisi kualitatif maupun kuantitatif serta dampak bagi Perseroan dan
Pemegang Saham, termasuk risiko keuangan.
2.2 Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas
1. Menghasilkan laporan yang bersifat non-disclaimer opinion.
Halaman 1
Page 7
2. Kami telah melakukan penelaahan atas data dan informasi yang digunakan dalam
proses penilaian yang disiapkan oleh manajemen Perseroan.
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya
keakuratannya.
4. Kami menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty).
5. Kami bertanggungjawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan yang telah disesuaikan dalam laporan pendapat kewajaran ini.
6. Kami menghasilkan laporan pendapat kewajaran yang terbuka untuk publik, kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional
perusahaan.
7. Kami bertanggung jawab atas laporan pendapat kewajaran dan kesimpulan dari
penilaian yang dilakukan.
8. Kami telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari Perseroan.
3. Pendekatan dan Metode Penilaian
Dalam menganalisis kewajaran keseluruhan Rencana Transaksi, kami melakukan
pendekatan dan prosedur sebagai berikut:
Analisis Nilai Transaksi
Analisis transaksi meliputi identifikasi dan hubungan para pihak yang terlibat
transaksi, analisis perjanjian dan persyaratan yang disepakati dalam transaksi,
analisis manfaat dan risiko dari rencana transaksi, analisis pengaruh rencana
transaksi terhadap keuangan Perseroan dan analisis likuiditas.
Analisis Kualitatif
Analisis atas kualitatif meliputi riwayat singkat dan kegiatan usaha, analisis industri
dan bisnis, analisis operasional dan prospek usaha, alasan dan latar belakang
rencana transaksi, analisis keuntungan dan kerugian kualitatif atas rencana transaksi,
analisis dampak leverage pada keuangan serta analisis dampak likuiditas pada
keuangan.
Analisis Kuantitatif
Analisis kuantitatif meliputi penilaian kinerja historis, penilaian atas proyeksi
keuangan, analisis rasio keuangan, analisis laporan keuangan sebelum rencana
transaksi dan proforma laporan keuangan setelah rencana transaksi dilakukan,
kontribusi nilai tambah bagi perusahaan, perkiraan biaya atau pendapatan yang
relevan, informasi non keuangan yang relevan serta prosedur pengambilan keputusan
atas rencana transaksi.
Analisis Kewajaran Transaksi
Analisis kewajaran transaksi meliputi analisis nilai transaksi, analisis posisi proforma
keseluruhan rencana transaksi serta analisis inkremental dan profitabilitas.
Halaman 2
Page 8
4. Analisis Transaksi
4.1 Identifikasi Para Pihak Terlibat Transaksi
Adapun para pihak yang terlibat Transaksi antara lain:
PT Multisarana Intan Eduka Tbk (“Perseroan”), suatu perseroan terbatas yang
didirikan berdasarkan Akta No. 136 tanggal 30 Juli 2011 yang dibuat dihadapan
Sitaresmi Puspadewi Subianto, S.H., Notaris di Surabaya. Akta pendirian tersebut
telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia melalui Surat Keputusan No. AHU-44479.AH.01.01.Tahun 2011 tanggal
9 September 2011 dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia
No. 90 Tambahan No. 65451 tanggal 9 November 2012. Anggaran dasar Perseroan
telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta No. 24 tanggal
28 Februari 2023 yang dibuat dihadapan Fathiah Helmi, S.H., Notaris di Jakarta,
mengenai perubahan anggaran dasar Perseroan. Akta perubahan tersebut telah
memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia melalui Surat Keputusan No. AHU-0013172.AH.01.02.TAHUN 2023 tanggal
1 Maret 2023. Sesuai dengan pasal 3 anggaran dasar, maksud dan tujuan Perseroan
adalah berusaha dalam bidang real estat, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha
tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya.
Perseroan berdomisili di Jl. Raya Kedung Baruk No. 112-114, Penjaringan Sari, Kec.
Rungkut, Surabaya 60298.
PT Surya Kebenaran Nusantara (“SKN”), merupakan perseroan terbatas yang
didirikan berdasarkan Akta No. 05 tanggal 24 Januari 2022 yang dibuat dihadapan
Ronald Juanda Holsen, S.H., M.Kn., Notaris di Surabaya. Akta pendirian ini telah
memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-0006978.AH.01.01.TAHUN 2022 tanggal
27 Januari 2022. Anggaran dasar SKN telah mengalami beberapa kali perubahan,
terakhir dengan Akta No. 13 tanggal 21 Juni 2022 yang dibuat dihadapan Ronald
Juanda Holsen, S.H., M.Kn., Notaris di Surabaya, mengenai perubahan pasal 3 serta
peningkatan modal dasar serta modal ditempatkan dan disetor. Akta perubahan ini
telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-0043650.AH.01.02.TAHUN 2022 tanggal
27Juni 2022. Sesuai pasal 3 anggaran dasar, maksud dan tujuan SKN adalah
berusaha dalam bidang real estat; aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa
hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya. SKN
berdomisili di Jl. Sunset Road No. 28, Desa/Kelurahan Seminyak, Kec. Kuta, Kab.
Badung, Bali 80361.
Imanuel Herman Prawiromaruto, selaku pemilik 2.000 saham SKN.
Suzanna Rosa Prawiromaruto, selaku pemilik 1.000 saham SKN.
Swandriyani Hudianto, selaku pemilik 500 saham SKN.
Halaman 3
Page 9
Hubungan pihak-pihak yang melakukan Transaksi:
Sebelum Transaksi
Imanuel Herman Suzanna Rosa Swandriyani Ian Griffin Masyarakat
Prawiromaruto Prawiromaruto Hudianto Prawiromaruto
30,137% 30,137% 15,068% 0,086% 24,572%
Perseroan
57,14% 28,57% 14,29%
SKN
Sesudah Transaksi
Imanuel Herman Suzanna Rosa Swandriyani Ian Griffin Masyarakat
Prawiromaruto Prawiromaruto Hudianto Prawiromaruto
30,137% 30,137% 15,068% 0,086% 24,572%
Perseroan
Akusisi 0,03%
99,97% SKN
SKN
Dari Segi Kepemilikan Saham
Pemegang Saham Perseroan SKN
Imanuel Herman Prawiromaruto 30,137% 57,14%
Suzanna Rosa Prawiromaruto 30,137% 28,57%
Swandriyani Hudianto 15,068% 14,29%
Ian Griffin Prawiromaruto 0,086% -
Masyarakat (masing-masing di bawah 5%) 24,572% -
Total 100,000% 100,00%
Dari Segi Kepengurusan
Nama Perseroan SKN
Suzanna Rosa Prawiromaruto Komisaris Utama Komisaris
Agustina Felisia Willeam Komisaris Independen -
Imanuel Herman Prawiromaruto Direktur Utama Direktur Utama
Ian Griffin Prawiromaruto Direktur Direktur
Swandriyani Hudianto - Komisaris Utama
Halaman 4
Page 10
Imanuel Herman Prawiromaruto merupakan pemegang saham serta menjabat sebagai
Direktur Utama di Perseroan dan SKN. Suzanna Rosa Prawiromaruto merupakan
pemegang saham serta menjabat sebagai Komisaris Utama di Perseroan dan Komisaris di
SKN. Swandriyani Hudianto merupakan pemegang saham di Perseroan dan SKN serta
menjabat sebagai Komisaris Utama di SKN. Ian Griffin Prawiromaruto menjabat sebagai
Direktur di Perseroan dan SKN.
4.2 Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati Dalam Transaksi
Obyek Transaksi
Dalam hal ini obyek Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Akuisisi 99,97% saham PT Surya Kebenaran Nusantara (“SKN”) sebanyak 3.499 saham
dengan nilai transaksi sebesar Rp 2.175.000.000,- sesuai dengan Perjanjian Pengikatan
Jual Beli Saham (“PPJB Saham”) tanggal 13 November 2023 dan Addendum Pertama
PPJB Saham tanggal 18 Desember 2023 antara Perseroan dengan Imanuel Herman
Prawiromaruto, Suzanna Rosa Prawiromaruto dan Swandriyani Hudianto.
Berikut adalah ringkasan penyelesaian transaksi dan persyaratan sesuai dengan PPJB
Saham antara Imanuel Herman Prawiromaruto, Suzanna Rosa Prawiromaruto dan
Swandriyani Hudianto (“Penjual”) dengan Perseroan (“Pembeli”):
Penjual secara bersama-sama adalah pemegang saham dari SKN dan Penjual
dengan ini berkeinginan untuk menjual kepada Pembeli sebanyak 3.499 saham SKN
atau setara dengan 99,97% dari modal ditempatkan dan disetor SKN (“Saham Yang
Dijual”), dimana Saham Yang Dijual tersebut terdiri dari:
Pemegang Saham Jumlah Saham Persentase (%)
Imanuel Herman Prawiromaruto 2.000 57,14
Suzanna Rosa Prawiromaruto 1.000 28,57
Swandriyani Hudianto 499 14,26
Total 3.499 99,97
Tunduk pada syarat-syarat dan kondisi-kondisi dalam PPJB Saham, Penjual sepakat
untuk menjual kepada Pembeli, dan Pembeli sepakat untuk membeli dari Penjual,
Saham Yang Dijual bebas dari pembebanan dan beserta dengan seluruh manfaat dan
hak yang melekat atau timbul dalamnya;
Saham Yang Dijual dialihkan bersama seluruh hak yang melekat padanya saat ini
atau yang akan datang, termasuk hak atas dividen, atau distribusi lainnya;
Para pihak dengan ini menyatakan bahwa harga atas Saham Yang Dijual yaitu
sebesar Rp 2.175.000.000 (“Harga Pembelian”) dilakukan oleh Pembeli kepada
Penjual melalui pemindahbukuan ke dalam rekening PT Bank Central Asia Tbk
(“BCA”) Penjual;
Pembayaran atas Harga Pembelian yang dilakukan oleh Pembeli pada tanggal
penyelesaian, dimana secara bersamaan para pihak akan menandatangani Akta Jual
Beli (“AJB”) Saham;
Halaman 5
Page 11
Kondisi Pendahuluan Penjual
• Tidak ada pelanggaran terhadap pernyataan dan jaminan dari Penjual;
• Bukti bahwa SKN telah membuat suatu pengumuman (i) kepada karyawan SKN
dan (ii) paling sedikit 1 surat kabar harian berbahasa Indonesia yang beredar
secara nasional tentang ringkasan rancangan pengambilalihan SKN;
• Pelaksanaan risalah rapat umum pemegang saham atau keputusan sirkuler oleh
Penjual, dengan format yang disetujui oleh Pembeli, yang menyetujui hal-hal
sebagai berikut ("Persetujuan RUPS"):
i. Penjualan Saham Yang Dijual kepada Pembeli dan perubahan susunan
pemegang saham SKN sesuai dengan PPJB Saham;
ii. Penyesuaian Anggaran Dasar SKN untuk. memfasilitasi perubahan
pemegang saham sebagaimana dimaksud dalam PPJB Saham; dan
iii. Setiap perubahan-perubahan lain atas Anggaran Dasar SKN yang dianggap
patut oleh Pembeli.
• Mendapatkan persetujuan tertulis dari pasangan masing-masing Penjual
sehubungan dengan penjualan Saharn Yang Dijual atau bukti tidak diperlukannya
persetujuan tertulis dari pasangan tersebut dengan dibuktikan dengan perjanjian
pra-nikah;
• Mendapatkan persetujuan tertulis dari BCA, sehubungan dengan pembatasan
perubahan susunan pemegang saham SKN berdasarkan perjanjian kredit yang
dimiliki oleh SKN sebagaimana dimaksud dalam (i) Perjanjian Kredit
No. 2965/PK/KW3/2022 tanggal 17 Juni 2022 sebagaimana terakhir kali diubah
dengan Perubahan Perjanjian Kredit No. 6863/PPK/KW3/2022 tanggal
30 November 2022; dan (ii) Perjanjian Kredit No. 1595/PK/KW3/2023 tanggal
3 April 2023 sebagaimana terakhir kali diubah dengan Perubahan Perjanjian Kredit
No. 3515/PPK/KW3/2023 tanggal 27 Juni 2023;
Kondisi Pendahuluan Pembeli
• Semua persetujuan dan izin yang diperlukan Pembeli berdasarkan hukum yang
berlaku untuk penyelesaian transaksi yang dimaksud dalam PPJB Saham dan
persetujuan korporasi apa pun, harus telah diperoleh dan akan terus ada hingga
penyelesaian;
• Semua pengumuman dan/atau pelaporan yang diwajibkan untuk dilakukan oleh
Pembeli berdasarkan hukum yang berlaku untuk penyelesaian transaksi yang
dimaksud dalam PPJB Saham.
Para pihak harus memberikan seluruh informasi sebagaimana diminta oleh pihak
lainnya sehubungan dengan pemenuhan Kondisi Pendahuluan. Para pihak wajib
memberikan seluruh informasi secara tertulis kepada pihak lainnya sehubungan
dengan adanya hal-hal yang akan dan/atau mungkin mencegah pemenuhan salah
satu dan/atau seluruh Kondisi Pendahuluan dalam periode Kondisi Pendahuluan
segera setelah mengetahui hal tersebut;
Halaman 6
Page 12
Penjual akan menggunakan usaha terbaiknya untuk melakukan pemenuhan Kondisi
Pendahuluan sesegera mungkin setelah tanggal PPJB Saham, dan dalam hal
apapun, pada atau sebelum periode Kondisi Pendahuluan;
Perjanjian ini akan dapat dibatalkan oleh Pembeli jika salah satu dan/atau seluruh
Kondisi Pendahuluan tidak dipenuhi oleh Penjual;
Pembeli, atas pertimbangannya dan keleluasaan mutlaknya, berhak untuk
mengesampingkan pemenuhan sebagian atau seluruh Kondisi Pendahuluan sejauh
diizinkan oleh hukum yang berlaku;
Dengan tunduk pada pemenuhan seluruh (atau pengesampingan oleh Pembeli) atas
Kondisi Pendahuluan, penyelesaian akan terjadi pada kantor SKN atau pada tempat
lain sebagaimana disepakati oleh para pihak pada tanggal penyelesaian;
Pada tanggal penyelesaian:
• Penjual wajib:
(i) Menyerahkan kepada Pembeli pemberitahuan tertulis yang
mengkonfirmasikan pemenuhan Kondisi Pendahuluan beserta salinan
dokumen pemenuhan masing-masing Kondisi Pendahuluan;
(ii) Menyerahkan salinan dari akta notaris atas Persetujuan RUPS.
• Pembeli wajib:
(i) Melakukan pembayaran secara penuh atas Harga Pembelian kepada Penjual
sesuai dengan ketentuan di PPJB Saham;
(ii) Menyerahkan bukti transfer Harga Pembelian yang telah dilakukan kepada
SKN.
• Penjual dan Pembeli akan menandatangani AJB Saham, dimana untuk
menghindari keraguan, para pihak dengan ini sepakat bahwa Pembeli memiliki
secara sah Saham Yang Dijual dari segala pembebanan pada tanggal efektif;
Penjual dengan ini menyatakan dan menjamin Pembeli bahwa:
• Telah mendapatkan seluruh persetujuan yang disyaratkan atau diperlukan untuk
penandatanganan dan pelaksanaan PPJB Saham;
• Penandatanganan dan pelaksanaan PPJB Saham oleh Penjual tidak dan tidak
akan melanggar ketentuan hukum yang berlaku, regulasi, perintah atau putusan
pengadilan atau perjanjian apapun atau kewajiban manapun yang mana Penjual
terikat atasnya;
• Tidak terdapat pembebanan atas atau memiliki efek terhadap Saham Yang Dijual;
• SKN telah memperoleh semua perizinan, persetujuan dan otorisasi dan
persetujuan lainnya yang diperlukan untuk menjalankan usahanya, sesuai dengan
hukum yang berlaku;
• Setiap izin berlaku secara penuh dan telah dipatuhi dalam segala hal (termasuk
kewajiban pelaporan kepada Otoritas Pemerintah apapun selalu dilaksanakan) dan
tidak ada Otoritas Pemerintah (termasuk pemerintah daerah) yang melakukan
tindakan pencabutan atau menolak pembaruan lisensi apapun;
Halaman 7
Page 13
• Seluruh kewajiban perpajakan SKN selalu dipatuhi dan dilaksanakan sesuai
dengan hukum yang berlaku, dan seluruh kewajiban pajak yang harus dibayar oleh
SKN telah dibayarkan kepada otoritas pajak;
• Tidak terdapat proses hukum yang tertunda atau, diancam, terkait atau
mempengaruhi SKN;
• Seluruh aset yang digunakan oleh SKN untuk atau sehubungan dengan kegiatan
usahanya dimiliki secara sah oleh SKN, bebas dari segala bentuk pembebanan
dan dalam kondisi baik dan dapat dipergunakan;
• Seluruh data dan informasi yang diberikan kepada Pembeli atau perwakilannya
adalah benar, akurat dan tidak menyesatkan.
Pembeli dengan ini menyatakan dan menjamin kepada Penjual bahwa:
• Telah mendapatkan seluruh persetujuan yang disyaratkan atau dibutuhkan untuk
menandatangani dan melaksanakan PPJB Saham, dan persetujuan tersebut
berlaku secara penuh;
• Penandatanganan dan pelaksanaan kewajiban berdasarkan PPJB Saham oleh
Pembeli tidak dan tidak akan melanggar ketentuan hukum, regulasi, perintah atau
putusan pengadilan atau perjanjian apapun atau kewajiban manapun yang mana
Penjual terikat atasnya;
• Memiliki kemampuan yang penuh untuk membeli Saham Yang Dijual dan
membayarkan Harga Pembelian pada tanggal penyelesaian.
Perjanjian ini dapat diakhiri:
• Berdasarkan kesepakatan tertulis para pihak; atau
• Oleh Pembeli, apabila Kondisi Pendahuluan tidak dapat dipenuhi oleh Penjual.
Setelah pembatalan PPJB Saham salah satu pihak tidak akan memiliki kewajiban
kepada pihak lainnya yang timbul sehubungan dengan pembatalan PPJB Saham, dan
masing-masing pihak sepakat untuk tidak mengajukan tuntutan, kepada pihak lainnya
sehubungan dengan pembatalan PPJB Saham, kecuali mengenai pelanggaran yang
telah terjadi sebelumnya atas PPJB Saham;
Perjanjian ini diatur dan diartikan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia;
Para pihak sepakat bahwa setiap perbedaan, perselisihan, konflik, atau kontroversi
(“Perselisihan”), yang timbul karena atau sehubungan dengan PPJB Saham atau
pelaksanaannya, termasuk namun tidak terbatas atas setiap perselisihan sehubungan
dengan keberadaan, keabsahan, penghentian hak dan kewajiban pihak manapun,
para pihak akan melakukan musyawarah mufakat selama 30 hari kalender setelah
tanggal dimana salah satu pihak mendapatkan dari pihak lainnya pemberitahuan
terjadinya Perselisihan dan ingin untuk menyelesaikan Perselisihan secara
musyawarah;
Apabila terdapat hal-hal yang tidak dapat diselesaikan secara musyawarah mufakat
maka para pihak akan menyerahkan penyelesaiannya kepada badan peradilan yang
umum dalam hal ini Pengadilan Negeri Surabaya.
Halaman 8
Page 14
4.3 Analisis Manfaat dan Risiko dari Rencana Transaksi
Tujuan dan manfaat dari adanya Rencana Transaksi tersebut, antara lain:
Meningkatkan Prospek Usaha Perseroan
Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi, maka prospek usaha Perseroan dapat
meningkat dengan memanfaatkan peluang usaha. Perluasan lingkup kegiatan usaha
diharapkan dapat memperluas potensi pangsa pasar, meningkatkan pendapatan dan
keunggulan bersaing Perseroan serta diharapkan dapat memperkuat struktur usaha
Perseroan, untuk dimanfaatkan secara optimal bagi perkembangan Perseroan secara
terarah dan berkesinambungan.
Meningkatkan Pendapatan Perseroan
Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi diharapkan dapat meningkatkan
pendapatan dan laba Perseroan di masa yang akan datang. Bertambahnya kontribusi
pendapatan Perseroan maka akan menambahkan, mendiversifikasi sekaligus
memperkuat portfolio usaha Perseroan.
Meningkatkan Kepercayaan
Meningkatnya prospek usaha Perseroan, karena menurunnya tingkat risiko usaha dan
bertambahnya potensi untuk meningkatkan kinerja keuangan, diharapkan dapat
meningkatkan kepercayaan pihak ketiga kepada Perseroan baik kepada pihak mitra
usaha dan pemegang saham.
Memberikan Nilai Tambah
Memberikan suatu nilai tambah bagi semua pemegang saham, manajemen, karyawan,
melalui peningkatan good corporate governance dalam hal akuntabilitas, tanggung
jawab, transparansi dari masing-masing lini usaha yang dapat berdiri sendiri secara
independen. Perseroan juga dapat meningkatkan nilai untuk jangka panjang dengan
adanya pertumbuhan pendapatan dan meningkatkan kinerja keuangan Perseroan, yang
pada akhirnya dapat menciptakan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan
dan pemangku kepentingan, sekaligus memberikan kesempatan untuk menghasilkan
dividen yang berkesinambungan di masa yang akan datang.
Risiko terkait dengan adanya Rencana Transaksi antara lain sebagai berikut:
1. Risiko tidak terpenuhinya kondisi akuisisi
Risiko ini terjadi jika tidak terpenuhinya Kondisi Pendahuluan untuk tercapai efektifnya
PPJB Saham. Untuk mengatasi hal tersebut, Perseroan berusaha untuk dapat
memenuhi seluruh persyaratan yang terdapat dalam PPJB Saham.
2. Risiko rencana bisnis atau tidak tercapainya target pendapatan
Risiko ini terjadi dalam hal tidak terpenuhinya rencana bisnis yang mempengaruhi
target pendapatan. Untuk mengatasi hal tersebut, Perseroan berusaha untuk dapat
memenuhi rencana bisnis agar target pendapatan dapat tercapai.
3. Risiko kebijakan pemerintah yang dapat membatasi kegiatan usaha Perseroan
Terkait dengan hal tersebut, Perseroan berusaha untuk memperhatikan dan menaati
kebijakan pemerintah agar kegiatan usaha Perseroan dapat berkesinambungan.
Halaman 9
Page 15
4.4 Analisis Pengaruh Rencana Transaksi terhadap Keuangan Perseroan
Berdasarkan analisis Proforma Informasi Keuangan Konsolidasian Interim Perseroan per
tanggal 31 Juli 2023, yang telah direviu oleh KAP Kanaka Puradiredja, Suhartono,
Rencana Transaksi mengakibatkan Perseroan mengalami peningkatan total aset sebesar
Rp 10.849.486.645, total liabilitas sebesar Rp 10.407.788.562 dan total ekuitas sebesar
Rp 441.698.083.
4.5 Analisis Likuiditas
Analisis likuiditas bertujuan mengukur kemampuan Perseroan dalam memenuhi kewajiban
jangka pendeknya. Semakin tinggi rasio likuiditas Perseroan, maka semakin besar tingkat
kemampuan Perseroan dalam memenuhi liabilitas lancarnya.
Berdasarkan likuiditas Perseroan tahun 2020 – 31 Juli 2023, rasio lancar berkisar antara
1,10 – 2,15 sementara rasio cepat (quick ratio) berkisar antara 0,77 – 1,49. Berdasarkan
rasio likuiditas historis tersebut, Perseroan memiliki kapasitas likuiditas yang cukup besar
dikarenakan total aset lancar yang dimiliki cukup besar dibandingkan dengan liabilitas
lancar yang harus dipenuhi dalam jangka pendek.
5. Pernyataan Penilai
Berdasarkan pengetahuan kami atas penugasan penilaian, dengan ini kami menyatakan
bahwa:
Seluruh pendapat yang kami nyatakan dalam laporan ini, baik mengenai perhitungan
dan analisis, kesimpulan atau pendapat, telah dilakukan dengan benar;
Kami bertanggung jawab atas Laporan ini;
Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap obyek penilaian pada
tanggal penilaian (cut off date);
Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan ini;
Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku;
Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai;
Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan;
Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi dan kondisi pembatas;
Data ekonomi dan data industri dalam Laporan ini diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini Penilai dapat dipertanggungjawabkan.
6. Ruang Lingkup (Data, Informasi, Dan Prosedur Yang Digunakan)
Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan,
mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai
berikut:
Halaman 10
Page 16
1. Laporan Keuangan Perseroan untuk periode yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020-2021 telah diaudit oleh KAP Setijawati & Hempy; untuk periode
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 dan 31 Juli 2023 telah diaudit oleh
KAP Kanaka Puradiredja, Suhartono; seluruhnya dengan pendapat wajar tanpa
modifikasian;
2. Laporan keuangan SKN untuk periode yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 dan 31 Juli 2023 telah diaudit oleh KAP Kanaka Puradiredja,
Suhartono; seluruhnya dengan pendapat opini tanpa modifikasian;
3. Laporan Proforma Informasi Keuangan Konsolidasian Interim Perseroan yang direviu
oleh KAP Kanaka Puradiredja, Suhartono untuk periode yang berakhir pada tanggal
31 Juli 2023;
4. Laporan Penilaian 99,97% Saham SKN No. 00175/2.0110-00/BS/03/0113/1/XII/2023
tanggal 19 Desember 2023 oleh KJPP ID&R;
5. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Saham (PPJB Saham) tanggal 13 November 2023
dan Addendum Pertama PPJB Saham tanggal 18 Desember 2023 antara Perseroan
dengan Imanuel Herman Prawiromaruto, Suzanna Rosa Prawiromaruto dan
Swandriyani Hudianto;
6. Proyeksi keuangan Perseroan;
7. Data mengenai kegiatan dan legalitas Perseroan dan SKN.
Selanjutnya disebut “Dokumen-dokumen Rencana Transaksi”.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan
dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang
diberikan kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia secara umum. Kami juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan bahwa mereka tidak mengetahui
fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada kami menjadi
tidak lengkap atau menyesatkan.
Kami juga tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Rencana Transaksi.
Jasa-jasa yang kami berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Rencana Transaksi
hanya merupakan evaluasi keuangan atas kewajaran Rencana Transaksi saja dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Kami juga tidak menganalisa kewajaran atas
transaksi-transaksi lain yang mungkin tersedia atau pun yang dapat dilaksanakan oleh
Perseroan.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Rencana Transaksi tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit atau
pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga
tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal,
kesalahan, atau penyimpangan dalam laporan keuangan atau pelanggaran hukum. Selain
itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak mencoba mendapatkan bentuk
transaksi-transaksi lainnya yang ada untuk Perseroan.
Prosedur Yang Digunakan
Laporan dan fakta yang terkandung di dalam Laporan adalah berdasarkan informasi dan
representasi yang disediakan oleh Perseroan dan dikompilasi oleh ID&R. Informasi yang
terkandung dalam Laporan ini adalah benar dan akurat dalam semua hal yang material,
tidak menyesatkan, dan bahwa tidak ada fakta lainnya, yang mana jika dihilangkan dapat
Halaman 11
Page 17
membuat Laporan ini dan informasi atau pernyataan di dalamnya menjadi menyesatkan.
Selain itu informasi lainnya seperti informasi pasar, industri, dan data lainnya yang
diperoleh dari data riset dari publik domain.
Dalam penyusunan laporan ini, telah dilakukan prosedur sebagai berikut : (i) Perseroan
telah diberikan kesempatan untuk meminta dan mereview, dan telah menerima semua
informasi yang diperlukan untuk memeriksa kembali keakuratan informasi atau untuk
melengkapi informasi di dalamnya (ii) Perseroan tidak bergantung kepada Penilai atau
seseorang yang memiliki hubungan afiliasi dengan Penilai atau pihak lain yang berafiliasi
dengan Penilai sehubungan dengan pemeriksaan keakuratan informasi atau keputusan.
Penyampaian dari Laporan ini atau setiap negosiasi yang dibuat berdasarkan laporan ini,
dalam kondisi apapun, tidak dapat diimplikasikan bahwa informasi yang terkandung adalah
benar setelah tanggal Laporan ini.
Prosedur lain yang Penilai lakukan adalah memeriksa dan menganalisa seluruh Dokumen
Rencana Transaksi, Laporan Keuangan, Proforma Laporan Keuangan Perseroan sesudah
Rencana Transaksi dan tiap bagian dari Rencana Transaksi dalam hal kewajarannya baik
secara individu maupun secara keseluruhan sebagai satu kesatuan Rencana Transaksi.
7. Asumsi-Asumsi Pokok
Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah pada tanggal Pendapat
Kewajaran ini diterbitkan.
Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami juga menggunakan beberapa asumsi
lainnya, seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan dan semua pihak
yang terlibat dalam Rencana Transaksi, yang akan dilaksanakan sesuai dengan jangka
waktu yang telah ditetapkan, serta keakuratan informasi mengenai Rencana Transaksi
yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan.
Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran ini sampai
dengan tanggal terjadinya Rencana Transaksi tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan
Pendapat Kewajaran ini.
8. Analisis Kualitatif Dan Kuantitatif
8.1 Analisis Kualitatif
8.1.1 Riwayat Singkat dan Kegiatan Usaha
Perseroan
Perseroan didirikan berdasarkan Akta No. 136 tanggal 30 Juli 2011 yang dibuat dihadapan
Sitaresmi Puspadewi Subianto, S.H., Notaris di Surabaya. Akta pendirian tersebut telah
memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
melalui Surat Keputusan No. AHU-44479.AH.01.01.Tahun 2011 tanggal 9 September 2011
dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 90 Tambahan
No. 65451 tanggal 9 November 2012.
Halaman 12
Page 18
Anggaran dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan
Akta No. 24 tanggal 28 Februari 2023 yang dibuat dihadapan Fathiah Helmi, S.H., Notaris
di Jakarta, mengenai perubahan anggaran dasar Perseroan. Akta perubahan tersebut
telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia melalui Surat Keputusan No. AHU-0013172.AH.01.02.TAHUN 2023 tanggal
1 Maret 2023.
Sesuai dengan pasal 3 anggaran dasar, maksud dan tujuan Perseroan adalah berusaha
dalam bidang real estat, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi,
ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya. Perseroan berdomisili di
Jl. Raya Kedung Baruk No. 112-114, Penjaringan Sari, Kec. Rungkut, Surabaya 60298.
Perseroan memulai kegiatan komersialnya pada tahun 2011.
Berdasarkan Akta No. 24 tanggal 28 Februari 2023 yang dibuat dihadapan Fathiah Helmi,
S.H., Notaris di Jakarta, modal dasar Perseroan adalah sebesar Rp 40.000.000.000, yang
terdiri dari 4.000.000.000 saham dengan nilai nominal Rp 10 per saham. Modal
ditempatkan dan disetor adalah sebesar Rp 11.000.000.000 atau sebanyak 1.100.000.000
saham, dengan komposisi pemegang saham Perseroan sebagai berikut:
Jumlah Jumlah
Keterangan %
Saham (Rp)
Modal Dasar 4.000.000.000 40.000.000.000
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
Imanuel Herman Prawiromaruto 440.000.000 4.400.000.000 40,00
Suzanna Rosa Prawiromaruto 440.000.000 4.400.000.000 40,00
Swandriyani Hudianto 220.000.000 2.200.000.000 20,00
Jumlah 1.100.000.000 11.000.000.000 100,000
Saham dalam Portepel 2.900.000.000 29.000.000.000
Saat ini, modal ditempatkan dan disetor adalah sebesar Rp 14.600.000.000 atau sebanyak
1.460.000.000 saham, dengan komposisi pemegang saham Perseroan sebagai berikut:
Jumlah Jumlah
Keterangan %
Saham (Rp)
Modal Dasar 4.000.000.000 40.000.000.000
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
Imanuel Herman Prawiromaruto 440.000.000 4.400.000.000 30,137
Suzanna Rosa Prawiromaruto 440.000.000 4.400.000.000 30,137
Swandriyani Hudianto 220.000.000 2.200.000.000 15,068
Ian Griffin Prawiromaruto 1.250.000 12.500.000 0,086
Masyarakat (masing-masing di bawah 5%) 358.750.000 3.587.500.000 24,572
Jumlah 1.460.000.000 14.600.000.000 100,000
Saham dalam Portepel 2.540.000.000 25.400.000.000
Berdasarkan Akta No. 24 tanggal 28 Februari 2023 yang dibuat dihadapan Fathiah Helmi,
S.H., Notaris di Jakarta, susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan adalah sebagai
berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Suzanna Rosa Prawiromaruto
Komisaris Independen : Agustina Felisia Willeam
Direksi
Direktur Utama : Imanuel Herman Prawiromaruto
Halaman 13
Page 19
Direktur : Ian Griffin Prawiromaruto
SKN
SKN didirikan berdasarkan Akta No. 05 tanggal 24 Januari 2022 yang dibuat dihadapan
Ronald Juanda Holsen, S.H., M.Kn., Notaris di Surabaya. Akta pendirian ini telah
memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
dalam Surat Keputusan No. AHU-0006978.AH.01.01.TAHUN 2022 tanggal 27 Januari
2022.
Anggaran dasar SKN telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta
No. 13 tanggal 21 Juni 2022 yang dibuat dihadapan Ronald Juanda Holsen, S.H., M.Kn.,
Notaris di Surabaya, mengenai perubahan pasal 3 serta peningkatan modal dasar serta
modal ditempatkan dan disetor. Akta perubahan ini telah memperoleh pengesahan dari
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-0043650.AH.01.02.TAHUN 2022 tanggal 27Juni 2022.
Sesuai pasal 3 anggaran dasar, maksud dan tujuan SKN adalah berusaha dalam bidang
pendidikan. Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut SKN dapat melaksanakan
kegiatan usaha sebagai berikut yaitu pendidikan dasar/ibtidaiyah swasta; pendidikan
menengah pertama/tsanawiyah swasta; pendidikan kelompok bermain; pendidikan taman
penitipan anak; pendidikan taman kanak-kanak luar biasa; pendidikan anak usia dini
sejenis lainnya; satuan pendidikan kerjasama kelompok bermain; satuan pendidikan
kerjasama taman kanak-kanak; satuan pendidikan kerjasama pendidikan dasar; satuan
pendidikan kerjasama pendidikan menengah; pendidikan menengah/aliyah swasta; satuan
pendidikan kerjasama pendidikan menengah; pendidikan tinggi akademik swasta;
pendidikan tinggi vokasi dan profesi swasta; jasa pendidikan olahraga dan rekreasi; satuan
pendidikan kerjasama pendidikan nonformal; jasa pendidikan manajemen dan perbankan;
jasa pendidikan komputer (teknologi informasi dan komunikasi); pendidikan bahasa
swasta; pendidikan kesehatan swasta; serta pendidikan bimbingan belajar dan konseling
swasta.
Berdasarkan Akta No. 08 tanggal 09 Oktober 2023 yang dibuat dihadapan Ronald Juanda
Holsen, S.H., M.Kn., Notaris di Surabaya, mengenai perubahan pasal 3 anggaran dasar,
maksud dan tujuan SKN adalah berusaha dalam bidang real estat; aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
usaha lainnya.
SKN berdomisili di Jl. Sunset Road No. 28, Desa/Kelurahan Seminyak, Kec. Kuta, Kab.
Badung, Bali 80361. SKN mulai beroperasi secara komersial pada tahun 2022.
Berdasarkan Akta No. 13 tanggal 21 Juni 2022 yang dibuat dihadapan Ronald Juanda
Holsen, S.H., M.Kn., Notaris di Surabaya, modal dasar SKN adalah sebesar
Rp 10.000.000.000, yang terdiri dari 10.000 saham dengan nilai nominal Rp 1.000.000 per
saham. Modal ditempatkan dan disetor penuh sebesar Rp 3.500.000.000 atau sebanyak
3.500 saham, dengan komposisi pemegang saham sebagai berikut:
Jumlah
Keterangan Jumlah Saham %
(Rp)
Modal Dasar 10.000 10.000.000.000
Halaman 14
Page 20
Jumlah
Keterangan Jumlah Saham %
(Rp)
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
Imanuel Herman Prawiromaruto 2.000 2.000.000.000 57,14
Suzanna Rosa Prawiromaruto 1.000 1.000.000.000 28,57
Swandriyani Hudianto 500 500.000.000 14,29
Jumlah 3.500 3.500.000.000 100,00
Saham dalam Portepel 6.500 6.500.000.000
Berdasarkan Akta No. 05 tanggal 24 Januari 2022 yang dibuat dihadapan Ronald Juanda
Holsen, S.H., M.Kn., Notaris di Surabaya, susunan Dewan Komisaris dan Direksi SKN
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Swandriyani Hudianto
Komisaris : Suzanna Rosa Prawiromaruto
Direksi
Direktur Utama : Imanuel Herman Prawiromaruto
Direktur : Ivany
Direktur : Vina
Berdasarkan Akta No. 08 tanggal 09 Oktober 2023 yang dibuat dihadapan Ronald Juanda
Holsen, S.H., M.Kn., Notaris di Surabaya, susunan Dewan Komisaris dan Direksi SKN
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Swandriyani Hudianto
Komisaris : Suzanna Rosa Prawiromaruto
Direksi
Direktur Utama : Imanuel Herman Prawiromaruto
Direktur : Ian Griffin Prawiromaruto
8.1.2 Analisis Industri dan Bisnis
8.1.2.1 Industri Properti di Indonesia
Industri properti di Indonesia yang mengalami kebangkitan pascapandemi sepanjang tahun
2021 ditutup dengan siklus stagnasi di akhir tahun 2022. Berdasarkan data Rumah.com
Indonesia Property Market Report Q1 2023 yang baru saja dirilis terlihat bahwa pada akhir
tahun 2022 industri properti mengalami stagnasi, baik dari sisi indeks harga maupun
indeks suplai serta penurunan permintaan [sumber:
https://mediaindonesia.com/ekonomi/561199/industri-properti-bangkit-selama-2022-
stagnasi-di-akhir-tahun, 26 Februari 2023].
Data Rumah.com Indonesia Property Market Report menyebutkan bahwa indeks harga
properti nasional pada kuartal IV/2022, terdapat kenaikan tipis sebesar 1% secara
kuartalan. Secara tahunan trennya masih menunjukkan kenaikan yang moderat sebesar
5,8%. Dari sisi suplai, terdapat kenaikan sebesar 0,3% secara kuartalan dan secara
Halaman 15
Page 21
tahunan juga terlihat cukup moderat, yakni sebesar 6,8%. Sementara indeks permintaan
pasar secara nasional turun sebesar 40,4% secara kuartalan. Tipisnya kenaikan indeks
harga properti dan suplai properti yang dibarengi dengan turunnya indeks permintaan
pasar diperkirakan sebagai dampak musiman.
Stagnasi yang terlihat pada indeks harga, suplai serta tren negatif pada indeks permintaan
secara nasional diperkirakan sebagai tren tahunan, di samping kenaikan suku bunga dan
tidak lepas dari kondisi makroekonomi secara global. Tren tahunan industri properti
biasanya di akhir tahun adalah pengeluaran masyarakat lebih banyak pada hal konsumtif
seperti merayakan Natal dan Tahun Baru serta liburan bersama keluarga sehingga
menjadi penyebab turunnya minat terhadap pasar properti pada kuartal IV/2022. Meskipun
terjadi stagnasi dan penurunan permintaan, sejumlah wilayah di Jabodetabek tetap
menunjukkan tren positif pada kuartal IV/2022 itu, seperti kawasan Kabupaten Tangerang
dan Bogor. Selain itu tren pencarian properti terhadap hunian di atas Rp 1 miliar juga terus
meningkat.
Dari sisi konsumen, meskipun indeks permintaan mengalami penurunan, permintaan
terhadap hunian pada kuartal IV/2022 masih didominasi oleh permintaan terhadap rumah
tapak sebesar 92% dari total pencarian hunian. Pascapandemi tren properti tampaknya
mulai kembali pada siklus tahunannya. Sebelum pandemi, kuartal II dan kuartal IV selalu
menjadi kuartal yang sepi pada sektor properti karena pada periode ini konsumen lebih
fokus pada pengeluaran untuk konsumsi. Jika pada kuartal II konsumen lebih fokus pada
belanja Hari Raya Idul Fitri dan kegiatan mudik, konsumen pada kuartal IV akan lebih fokus
pada belanja dan liburan akhir tahun. Tren ini direspons pengembang dengan menunda
peluncuran unit baru dan menahan kenaikan harga.
Sementara itu, tren penurunan suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang mulai
melambat seiring kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) 7 Days Reverse Repo
Rate (BI7DRRR) diperkirakan semakin terlihat dampaknya pada awal tahun 2023. Suku
bunga acuan BI7DRR tercatat sebesar 5,25% per November 2022 atau naik sebesar 175
bps sejak empat bulan sebelumnya. Sebaliknya, suku bunga KPR masih tetap terjaga
pada 7,7% pada November 2022 yang angka ini turun sebesar 20 bps dibandingkan empat
bulan sebelumnya. Penurunan tren suku bunga KPR dan Kredit Pemilikan Apartemen
(KPA) tersebut terlihat semakin melambat seiring naiknya suku bunga acuan dari Bank
Indonesia.
Sejumlah perkembangan positif yang datang di akhir tahun 2022 dan awal tahun 2023
menjadi angin segar bagi para pelaku usaha. Melemahnya nilai tukar rupiah dan inflasi
serta membaiknya konsumsi pasar rumah tangga membuat pelaku usaha, termasuk di
industri properti, dapat memasuki tahun baru dengan semangat tinggi.
Prospek sektor properti tahun 2023 diprediksi masih bergerak positif sejalan dengan
proyeksi International Monetary Fund (IMF) bahwa pertumbuhan ekonomi Indonesia
tumbuh hingga 5% pada tahun 2023. Meskipun suku bunga BI masih fluktuatif, namun
sektor properti tetap menjadi primadona karena didukung dengan tingginya kebutuhan
akan hunian. Kondisi properti yang positif pada tahun 2023 akan sangat bergantung pada
stimulus pemerintah yang mendukung perusahaan properti dalam memberikan produk
yang dibutuhkan oleh konsumen [sumber: https://www.marketeers.com/ekonomi-tumbuh-
sektor-properti-bakal-positif-pada-tahun-2023/, 23 Februari 2023].
Halaman 16
Page 22
Meskipun penjualan properti di Indonesia berada pada kondisi yang baik, namun
diperlukan adanya terobosan atau dukungan untuk sektor properti high-rise. Karena di
suatu daerah, apalagi sebuah kota padat penduduk, yang dibutuhkan adalah produk high-
rise ini. Stimulus atau kebijakan baru untuk high-rise ini sangat membantu baik untuk
konsumen maupun pemerintah untuk menciptakan kota yang lebih baik.
Menurut Colliers Indonesia, saat ini perekonomian konsumen sudah mulai bergerak ke
arah yang lebih baik seiring dengan membaiknya penanganan dan situasi pandemi Covid-
19 di Indonesia. Jika sebelumnya konsumen masih mempertimbangkan dan tidak terburu-
buru untuk membeli properti, tahun 2023 dapat dikatakan sebagai momentum yang tepat
karena di tahun 2024 kemungkinan adanya ketidakpastian kembali.
Dalam rangka menjaga momentum pertumbuhan di sektor properti pada tahun 2023,
sejumlah kebijakan strategis yang dilakukan pemerintah, seperti kelonggaran aturan Loan
To Value/Financing To Value (LTV/FTV), dapat menopang penjualan properti sehingga
kebutuhan masyarakat akan hunian dapat terpenuhi.
Dengan relaksasi kebijakan tersebut, KPR diproyeksikan akan mengalami pertumbuhan
sebesar 10%-12%. Hal ini juga didukung oleh tingginya kebutuhan akan hunian sebanyak
12,75 juta backlog perumahan. Ditambah lagi dengan potensi 700.000 hingga 800.000
keluarga baru, terutama dari generasi muda yang muncul setiap tahunnya [sumber:
https://www.liputan6.com/regional/read/5349828/prospek-properti-tahun-2023-diprediksi-
cerah-pengembang-optimistis, 21 Juli 2023].
Memasuki bulan Februari di tahun 2023, para pengembang perumahan mulai merilis
produk-produk yang diperkirakan akan diminati konsumen pada tahun 2023. Diharapkan
sektor residential mampu melanjutkan daya tahan pertumbuhannya di tahun 2023.
Kebutuhan rumah di Indonesia mencapai 12,71 juta dan didominasi oleh generasi muda.
Setiap tahunnya terdapat 800.000 keluarga baru yang memiliki kemungkinan akan mencari
rumah baru untuk menjadi tempat tinggal mereka [sumber:
https://kfmap.asia/blog/bagaimana-kondisi-properti-indonesia-tahun-2023-sejauh-ini/2441,
16 Februari 2023].
Berdasarkan The Indonesia Economic Intelligence, negara maju mengalami nominal harga
properti yang tumbuh secara tajam namun secara riil harga justru turun. Perbedaan
tersebut terjadi karena di negara maju, pembelian properti dilakukan atas motif investasi.
Harga diharapkan naik saat dijual, mengingat inflasi yang tinggi yang terjadi di negara-
negara maju. Tetapi permintaan yang rendah membuat ekonomi negara maju terhambat.
Para pengembang memasang target tinggi di tahun 2023 dengan didasari harapan
sentimen positif dari masyarakat. Pengembang menargetkan Rp 800 miliar - Rp 1,8 triliun
untuk marketing sales di tahun 2023. Target tersebut difokuskan kepada sektor perumahan
berbentuk township yang memiliki permintaan yang tinggi terutama di Jabodetabek.
Sektor properti di Indonesia diproyeksikan akan mulai mengalami pertumbuhan di tahun
2023, didorong oleh permintaan perumahan oleh masyarakat. Selain itu, Pemerintah telah
mengambil langkah-langkah untuk mendorong permintaan, termasuk memperpanjang
rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) untuk pinjaman rumah.
Halaman 17
Page 23
Konsultan properti Colliers Indonesia melihat kondisi pasar properti di luar Indonesia,
hampir di seluruh pasar Asia, serta di negara Barat telah mengalami dampak negatif
peningkatan suku bunga dari bank sentral. Hal ini mengarah pada peningkatan biaya
pinjaman, penerimaan laba bersih pengoperasian yang lebih rendah dan penurunan nilai
properti yang dikaitkan dengan tingkat kapitalisasi yang lebih tinggi [sumber:
https://www.fortuneidn.com/news/eko-wahyudi/pasar-properti-asia-lesu-bagaimana-
peluang-di-indonesia?page=all, 15 Juni 2023].
Colliers Indonesia mengungkapkan kondisi tantangan yang tengah berlangsung telah
mengakibatkan pergeseran dalam praktik investasi properti yang lebih konservatif.
Pengembang asing dan pendanaan properti yang tertarik berinvestasi di pasar
berkembang, seperti Indonesia, akan memprioritaskan peluang pada sektor dengan risiko
lebih rendah tetapi menawarkan keuntungan yang tinggi. Saat ini sektor properti dianggap
belum terlalu optimal dalam memberikan keuntungan.
Namun, di sisi lain, masih ada beberapa sektor yang dapat dijadikan peluang eksplorasi
selama situasi dan kebutuhan pasar dilihat dengan jeli. Terlebih Indonesia merupakan
negara berkembang dengan populasi penduduk yang membutuhkan produk hunian besar.
Beberapa sektor yang masih dapat dieksplorasi antara lain opsi utang dan ekuitas yang
bisa dinegosiasikan untuk mendapatkan kesepakatan pengembangan dan akuisisi yang
tepat, khususnya saat investasi asing bermitra dengan perusahaan lokal. Investor juga
akan tertarik pada aset-aset berkualitas tinggi khususnya dengan harga wajar dan
berlokasi strategis.
Selain itu, sektor yang masih memiliki potensi besar untuk dikembangkan dan menawarkan
margin keuntungan yang sehat dengan tingkat risiko moderat yaitu rumah tapak (landed
house). Sektor ini akhirnya akan selalu menarik bagi para pelaku khususnya investasi
asing yang akan masuk.
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) BI mengindikasikan bahwa perkembangan
harga properti residensial di pasar primer pada kuartal I/2023 meningkat terbatas. Indeks
Harga Properti Residensial (IHPR) kuartal I/2023 mencapai 1,79% secara tahunan, sedikit
lebih rendah dibandingkan dengan 2,00% secara tahunan pada kuartal sebelumnya. Dari
sisi penjualan, hasil survei mengindikasikan penjualan properti residensial di pasar primer
pada kuartal I/2023 mengalami penurunan. Penjualan properti residensial terkontraksi
8,26% pada kuartal I/2023, lebih rendah dari penjualan kuartal sebelumnya yang tumbuh
positif 4,54%.
Hasil survei juga menunjukkan bahwa pembiayaan non perbankan masih menjadi sumber
pembiayaan utama untuk pembangunan properti residensial. Pada kuartal I/2023, sebesar
73,31% dari total kebutuhan modal pembangunan proyek perumahan berasal dari dana
internal. Sementara itu dari sisi konsumen, fasilitas KPR masih menjadi pilihan utama
dalam pembelian properti residensial dengan pangsa 74,83% dari total pembiayaan.
Hasil SHPR pada kuartal II/2023, mengindikasikan harga properti residensial di pasar
primer secara tahunan masih melanjutkan tren peningkatan. IHPR kuartal II/2023 tercatat
naik 1,92% (YoY), lebih tinggi dibandingkan dengan peningkatan pada kuartal sebelumnya
yakni 1,79% (YoY). Dari sisi penjualan, hasil survei terindikasi penjualan properti
residensial di pasar primer pada kuartal II/2023 masih belum kuat. Penjualan properti
Halaman 18
Page 24
residensial juga terkontraksi 12,30% (YoY) pada kuartal II/2023, lebih dalam dari kontraksi
kuartal sebelumnya yakni 8,26% (YoY) [sumber: https://www.trenasia.com/harga-properti-
residensial-terus-naik-ini-hasil-survei-bi-triwulan-ii-2023, 16 Agustus 2023].
Peningkatan IHPR tersebut utamanya ditopang oleh kenaikan harga rumah tipe kecil
2,22% (YoY), lebih tinggi dari kenaikan pada kuartal I/2023 yakni 1,77% (YoY). Sementara
harga rumah tipe menengah naik 2,72%, sedikit lebih rendah dari 2,76% pada kuartal
I/2023. Selanjutnya, peningkatan juga terpantau pada harga rumah tipe besar dengan
kenaikan 1,49% (YoY). Perkembangan indeks harga rumah yang naik pada kuartal II/2023
terutama terjadi di Denpasar, Jabodetabek-Banten, dan Kota Batam.
Hasil survei juga menunjukkan bahwa sumber pembiayaan non perbankan masih menjadi
modal utama untuk pembangunan properti residensial. Pada kuartal II/2023, tercatat
72,80% dari total kebutuhan pembiayaan proyek pembangunan perumahan berasal dari
dana internal. Sedangkan dari sisi konsumen, jenis pembiayaan utama pembelian properti
residensial berasal dari fasilitas KPR dengan pangsa sebesar 76,02%.
Berlanjutnya tren peningkatan harga properti residensial terjadi di tengah melemahnya
tekanan Indeks Harga Konsumen (IHK) kelompok bahan bangunan yang tercermin dari
inflasi tahunan IHK subkelompok pemeliharaan, perbaikan, dan keamanan tempat tinggal
atau perumahan 2,29% (YoY) pada Juni 2023, lebih rendah dari kuartal I/2023 yang
berada di angka 3,21% (YoY).
Halaman 19
Page 25
8.1.2.2 Perkembangan Pendidikan di Indonesia
Masih banyak hal yang harus diperbaiki dalam sistem pendidikan Indonesia. Tidak hanya
persoalan kualitas pendidikan yang masih rendah, tapi juga masalah akses dan partisipasi.
Pendidikan di Indonesia saat ini masih menghadapi berbagai tantangan. Kualitas
pendidikan di Indonesia masih jauh dari harapan karena kesenjangan akses dan
pendidikan antar wilayah, distribusi guru yang tidak merata, serta banyaknya kualitas
lulusan yang rendah [sumber: https://www.kompas.id/baca/humaniora/2023/06/21/rpjm,
21 Juni 2023].
Selain itu, masih ada keterbatasan kualitas dan kuantitas guru akibat distribusi guru antar
daerah yang tidak merata, kualitas guru yang belum ideal, tingkat kesejahteraan guru yang
masih rendah dan jenjang karier yang belum jelas.
Untuk memenuhi kebutuhan guru, kerja sama antara pemerintah pusat dan pemerintah
daerah sangat dibutuhkan, antara lain, memastikan data pokok pendidikan (dapodik)
sesuai dengan data di sekolah, melakukan penataan, distribusi, dan redistribusi, baik guru
Aparatur Sipil Negara (ASN) maupun non-ASN, sesuai dengan kebutuhan sekolah, serta
melakukan seleksi guru ASN sesuai kebutuhan.
Pendidikan semestinya dapat diakses seluruh penduduk Indonesia tanpa membedakan
jenis kelamin, status sosial dan kelompok ekonomi. Pendidikan juga merupakan hak dasar
bagi semua warga negara, dan bukan hak istimewa bagi sekelompok masyarakat.
Oleh sebab itu, pelayanan pendidikan harus dapat menjangkau seluruh lapisan
masyarakat, bahkan yang tinggal di daerah tertinggal atau perbatasan sekalipun. Selain
itu, layanan pendidikan juga harus berkualitas dan mampu mewujudkan sumber daya
manusia unggul serta meningkatkan daya saing Indonesia di tingkat global.
Prioritas isu mengenai pendidikan tersebut diharapkan mampu mendorong pembangunan
negara yang lebih berpusat pada manusia. Oleh sebab itu, lulusan pendidikan akan
mampu meningkatkan kualitas hidup, kesejahteraan dan meningkatkan harkat dan
martabat dengan pemenuhan kebutuhan dasar.
Pengurus Besar Persatuan Guru Republik Indonesia (PB PGRI) mengungkapkan bahwa
terdapat berbagai tantangan bangsa dalam menghadapi Indonesia Emas 2045, salah
satunya perubahan lanskap pendidikan. Transformasi digital dalam pendidikan,
kesenjangan pendidikan dan tata kelola pendidikan menjadi isu yang harus diperhatikan
saat ini.
Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (Bappenas) mengungkapkan bahwa
Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN) untuk mendukung pencapaian
Indonesia Emas 2045 diraih melalui 8 visi pembangunan, 17 arah pembangunan, serta 45
indikator utama pembangunan. Adapun, pendidikan berkualitas yang merata menjadi salah
satu isu prioritas dalam RPJPN 2025-2045 tersebut.
Tujuan pendidikan untuk menuju ke Indonesia emas 2045 harus diarahkan pada tiga hal,
yaitu membangun manusia Indonesia yang sehat, cerdas dan berkarakter. Sementara itu,
untuk mencapai akselerasi pendidikan menuju Indonesia maju pada tahun 2045,
Halaman 20
Page 26
diperlukan formulasi kebijakan yang hati-hati dan terukur dalam tiga aspek utama, yaitu
akses, relevansi dan tata kelola pendidikan.
Kemampuan mengembangkan inovasi dan kolaborasi tenaga pengajar dan peserta didik
merupakan modal penting memajukan sektor pendidikan di era teknologi informasi dan
komunikasi yang berkembang dengan cepat. Saat ini dibutuhkan para pendidik yang
memiliki kemampuan inovasi dan semangat berkolaborasi dengan baik untuk menjawab
berbagai tantangan di era globalisasi yang sarat perubahan [sumber:
https://telusur.co.id/detail/butuh-kemampuan-inovasi-dan-kolaborasi-untuk-jawab-
tantangan-di-sektor-pendidikan, 12 September 2023].
Berdasarkan catatan Kementerian Pendidikan, Kebudayaan, Riset, Teknologi dan
Pendidikan Tinggi (Kemendikbudristek Dikti), isu strategis pembangunan pendidikan
nasional yang harus diselesaikan antara lain terkait layanan pendidikan yang belum merata
dan kualitas pendidikan yang masih rendah. Apalagi berdasarkan data tahun 2022,
menunjukkan kekurangan guru di Indonesia mencapai 781 ribu. Selain itu, masih ada 288
kecamatan di Indonesia yang tidak memiliki SMP dan 681 kecamatan yang tidak memiliki
SMA.
Kualitas pendidikan dipengaruhi oleh kompetensi guru yang masih rendah dengan sebaran
yang belum merata. Kondisi tersebut harus segera dijawab dengan berbagai langkah
menyiapkan tenaga pengajar yang profesional di era digital saat ini. Pendidikan di era
digital, ditandai dengan integrasi teknologi informasi dan komunikasi ke dalam
penyelenggaraan pendidikan dan pengajaran.
Di era ini, para peserta didik dan pengajar bisa dengan mudah mengakses sumber
pengetahuan yang melimpah. Kondisi tersebut, menghadirkan tantangan yang harus
dijawab dengan peningkatan kemampuan daya inovasi dan kolaborasi dari para tenaga
pengajar dan peserta didik, yang dapat menjadi modal penting dalam memajukan lembaga
pendidikan.
Para pengajar dan peserta didik, harus memaknai literasi baru di era digital yang
mencakup literasi data, kemampuan membaca dan menganalisis berbasis informasi di
dunia digital, serta literasi teknologi. Perpaduan antara daya inovasi dan kolaborasi yang
baik itu akhirnya mampu menciptakan sumber daya manusia (SDM) yang berkualitas dan
dapat bersaing di skala global.
Anggaran pendidikan tahun 2023 yang dikucurkan dari pembiayaan Anggaran Pendapatan
dan Belanja Negara (APBN) mencapai Rp 612,2 triliun dimana anggaran ini paling tinggi
sepanjang sejarah [sumber:
https://databoks.katadata.co.id/datapublish/2023/02/14/anggaran-pendidikan-apbn-2023-
paling-tinggi-sepanjang-sejarah, 14 Februari 2023].
Dari jumlah tersebut digunakan untuk belanja pemerintah pusat sebesar Rp 237,1 triliun. Di
antaranya untuk Program Indonesia Pintar (PIP) kepada 20,1 juta siswa, juga Kartu
Indonesia Pintar (KIP) kuliah kepada 994,3 ribu mahasiswa. Selain itu, ada tunjangan
profesi guru untuk 553,5 ribu guru non PNS.
Halaman 21
Page 27
Sementara itu alokasi transfer daerah Rp 305,6 triliun untuk Bantuan Operasional Sekolah
(BOS) kepada 43,7 juta siswa, ada juga Bantuan Operasional Penyelenggaraan (BOP)
Pendidikan Anak Usia Dini (PAUD) kepada 6,2 juta siswa, dan BOP Pendidikan
kesetaraan untuk 806 ribu peserta didik. Sisanya, Rp 69,5 triliun untuk dana abadi
pendidikan, penelitian, perguruan tinggi dan kebudayaan.
Berikut merupakan anggaran pendidikan berdasarkan pembiayaan APBN (2019-2023):
Jumlah Anggaran
Tahun
(Triliun Rp)
2019 460,3
2020 473,7
2021 479,6
2022 574,9
2023 612,2
Penggunaan anggaran pendidikan merata mulai dari pemerintah pusat hingga pemerintah
daerah. Bahkan, pemerintah juga memberikan dukungan yang lebih fleksibel dan inovatif
lewat dana abadi untuk pendidikan. Dana abadi pendidikan kini telah mencapai lebih dari
Rp 129 triliun. Uang tersebut untuk dapat memberikan dukungan pendidikan, penelitian
dan kebutuhan semua sektoral untuk meningkatkan kualitas indeks manusia [sumber:
https://www.cnbcindonesia.com/news/20230201185032-4-410182/top-anggaran-
pendidikan-ri-2023-tertinggi-sepanjang-masa, 2 Februari 2023].
Menteri Keuangan menilai penting bagi suatu bangsa untuk terus mencari cara
menerjemahkan komitmen anggaran pendidikan dalam bentuk kualitas pendidikan di
Indonesia. Adapun, anggaran pendidikan tersebut juga termasuk untuk pemberian
beasiswa melalui Lembaga Pengelola Dana Pendidikan (LPDP), yang mengelola dana
abadi, dan telah menghasilkan hampir 18.000 lulusan dan sebanyak 35.536 beasiswa telah
diberikan.
Belum optimalnya penggunaan anggaran belanja pendidikan untuk pengembangan
kualitas manusia Indonesia juga tercermin dari skor Programme for International Student
Assessment (PISA) Indonesia yang masih jauh di bawah rata-rata negara ASEAN serta
negara Organisasi Kerja Sama dan Pembangun Ekonomi (OECD). PISA merupakan
sistem ujian yang diinisiasi oleh OECD, untuk mengevaluasi sistem pendidikan dari 72
negara di seluruh dunia.
Pada tahun 2018, sejumlah siswa berusia 15 tahun dipilih secara acak di masing-masing
negara untuk mengikuti tes dari tiga kompetensi dasar yaitu membaca, matematika dan
sains. PISA mengukur apa yang diketahui siswa dan apa yang dapat dia lakukan
(aplikasikan) dengan pengetahuannya. Hasilnya untuk kemampuan membaca, skor siswa
Indonesia mencapai 371 berada di bawah skor rata-rata negara OECD yakni sebesar 487.
Capaian skor rendah juga didapat Indonesia untuk bidang matematika (379) dan sains
(396).
8.1.3 Analisis Operasional dan Prospek Usaha
Perseroan merupakan perusahaan yang bergerak di bidang real estat, aktivitas penyewaan
dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang
Halaman 22
Page 28
usaha lainnya. Perseroan berdomisili di Jl. Raya Kedung Baruk No. 112-114, Penjaringan
Sari, Kec. Rungkut, Surabaya 60298.
Perseroan menyediakan industri pendidikan dengan infrastruktur properti dan teknologi.
Perseroan berinvestasi, mengembangkan dan mengoperasikan sekolah-sekolah
internasional unggulan di Pulau Jawa. Lebih dari hanya menyediakan tempat, Perseroan
juga berkomitmen sebagai mitra bagi penyewa dan komunitas Perseroan.
Perseroan berfokus menyediakan infrastruktur untuk sistem pendidikan yang berkualitas,
baik dari segi properti maupun teknologi, didukung oleh sumber daya manusia terpilih dan
berpengalaman di bidangnya. Penyewa tetap pertama Perseroan adalah IPH Schools.
Kegiatan utama Perseroan saat ini adalah menyewakan 2 properti yang berada di
Jl Pattimura, Surabaya kepada Yayasan Intan Eduka yang mengelola IPH Schools, sebuah
sekolah swasta bertaraf internasional di Surabaya.
Perseroan memulai usahanya dengan mengakusisi tanah dan gedung di Jl. Pattimura
No. 2. Gedung tersebut kemudian disewa oleh Yayasan Intan Eduka yang menaungi SD-
SMA IPH Schools. Perseroan juga mengakusisi tanah di Jl. Pattimura No. 24 yang
kemudian disewa bangun pakai oleh Yayasan Intan Eduka di tanggal 1 November 2011.
Pembangunan konstruksi gedung sekolah di Jl. Pattimura No. 24 selesai pada tahun 2015,
gedung ini kemudian dioperasikan sebagai playgroup dan kindergarten sejak Juli 2015.
IPH School West Campus merupakan kompleks sekolah yang dimiliki oleh Perseroan
dengan luas total lahan sekitar 3.669 m². Kompleks sekolah ini terdiri dari kompleks
sekolah SD – SMA dan kompleks sekolah playgroup dan kindergarten.
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, Perseroan menerapkan beberapa strategi bisnis
sebagai berikut:
• Menyesuaikan tata ruang dan pengadaan fasilitas-fasilitas gedung milik Perseroan
sejalan dengan kebutuhan IPH Schools yang merupakan sekolah internasional;
• Terus berupaya menjalin kerjasama dengan pihak pengelola pendidikan lain (pihak
ketiga) untuk menyediakan infrastruktur pendidikan berkualitas di Indonesia;
• Terus berupaya mempertahankan standar kualitas yang prima guna memberikan
layanan infrastruktur terbaik bagi para tenant antara lain melalui pengecekan dan
perawatan gedung secara berkala untuk memastikan bahwa gedung sekolah dapat
digunakan secara layak sesuai fungsinya untuk kebutuhan tenant;
• Melakukan pengikatan kontrak sewa jangka panjang kepada tenant-nya sehingga
diharapkan dapat mengurangi potensi ketidakpastian dari pendapatan sewa
kedepannya;
• Bekerja sama dengan tenant untuk menggali potensi atas kebutuhan properti untuk
pendidikan di luar lokasi eksisting Perseroan yang dapat dikembangkan menjadi
fasilitas pendidikan yang komersil kedepannya;
• Bersama dengan tenant menjaga reputasi dari gedung sekolah yang dikelola oleh
Perseroan.
Halaman 23
Page 29
Seiring strategi usaha tersebut, Perseroan berencana untuk melakukan pengambilalihan
99,97% saham SKN. Perseroan menilai Rencana Transaksi tersebut memiliki prospek
yang cukup menjanjikan dan memiliki potensi pertumbuhan yang cukup baik.
8.1.4 Alasan dan Latar Belakang Rencana Transaksi
Prospek di dunia pendidikan berdampak positif bagi seluruh infrastruktur dan fasilitas
pendukung proses kegiatan belajar mengajar di sekolah, termasuk bisnis yang dijalankan
Perseroan sehingga Perseroan tentu akan mengoptimalkan potensi-potensi pengadaan
fasilitas untuk sekolah kedepannya.
Perseroan juga berencana untuk mengembangkan fasilitas pendidikan di kota-kota lain di
Indonesia dalam 2 sampai 3 tahun ke depan. Dalam mengimplementasikan rencana ini,
tentunya Perseroan telah melakukan penjajakan yang mendalam guna menemukan lokasi-
lokasi paling potensial dalam pengembangan bisnisnya. Perseroan optimistis akan dapat
mewujudkan rencana ekspansi tersebut dengan mereplikasi kesuksesan di kota Surabaya.
Saat ini Perseroan telah dan akan terus mengadakan kerjasama dengan pihak ketiga
untuk penyediaan infrastruktur pendidikan di daerah lain. Dalam kerjasama tersebut,
Perseroan akan berperan sebagai penyedia sarana dan prasarana pendidikan yang
dibutuhkan guna mendukung rencana ekspansi lembaga-lembaga pendidikan tersebut,
sesuai dengan spesifikasi tertentu yang dibutuhkan. Keuntungan dari kerjasama ini bagi
institusi pengelola pendidikan adalah mereka dapat lebih berfokus pada proses edukasi
yang akan diselenggarakan, sementara segala hal yang berkaitan dengan infrastruktur dan
sarana prasarana pendidikan menjadi tanggung jawab Perseroan.
Saat ini, Perseroan menyewakan infrastruktur untuk pendidikan ke IPH Schools yang
berlokasi di Surabaya. Perseroan kemudian bermaksud untuk melakukan pengambilalihan
99,97% saham SKN. Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, potensi sinergi Perseroan
dengan SKN diharapkan dapat memberikan kontribusi positif bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan di masa yang akan datang yang pada akhirnya memberikan nilai
tambah bagi seluruh pemegang saham Perseroan.
Manajemen Perseroan berkeyakinan bahwa latar belakang Rencana Transaksi tersebut
merupakan bagian dari rencana jangka panjang Perseroan dan akan menjadikan
Perseroan menjadi perusahaan yang lebih baik dan memiliki potensi pengembangan
usaha di masa mendatang.
8.1.5 Analisis Keuntungan dan Kerugian Kualitatif atas Rencana Transaksi
Berikut adalah keuntungan Rencana Transaksi:
1. Peningkatan nilai aset Perseroan secara konsolidasi melalui entitas anak yang baru;
2. Meningkatkan kinerja keuangan Perseroan melalui prospek usaha yang menjanjikan.
Berikut adalah kerugian Rencana Transaksi:
1. Biaya pelaksanaan terkait Rencana Transaksi yang harus dikeluarkan Perseroan.
Halaman 24
Page 30
8.1.6 Analisis Dampak Leverage pada Keuangan
Analisis dampak leverage pada keuangan Perseroan dilakukan dengan menggunakan
rasio solvabilitas yaitu liabilitas terhadap aset dan liabilitas terhadap ekuitas Perseroan.
Liabilitas terhadap aset historis Perseroan selama tahun 2020 – Juli 2023 berkisar antara
0,13-0,51. Liabilitas terhadap aset Perseroan tanpa terjadinya Rencana Transaksi berkisar
antara 0,09-0,25 selama periode proyeksi dan dengan adanya Rencana Transaksi berkisar
antara 0,13-0,26 selama periode proyeksi, yang artinya bahwa utang Perseroan dapat
dipenuhi oleh aset Perseroan.
Liabilitas terhadap ekuitas historis Perseroan selama tahun 2020 – Juli 2023 berkisar
antara 0,15-1,05. Liabilitas terhadap ekuitas Perseroan tanpa terjadinya Rencana
Transaksi berkisar antara 0,10-0,34 selama periode proyeksi dan dengan adanya Rencana
Transaksi berkisar antara 0,15-0,35 selama periode proyeksi.
8.1.7 Analisis Dampak Likuiditas pada Keuangan
Rasio lancar historis Perseroan selama tahun 2020 – Juli 2023 berkisar antara 1,10-2,15.
Rasio lancar Perseroan tanpa terjadinya Rencana Transaksi berkisar antara 0,27-5,79
selama periode proyeksi dan dengan adanya Rencana Transaksi berkisar antara 0,20-2,92
selama periode proyeksi. Berdasarkan rasio likuiditas tersebut, Perseroan memiliki
kapasitas likuiditas yang cukup baik dikarenakan aset lancar yang dimiliki cukup besar
dibandingkan dengan liabilitas jangka pendek yang harus dipenuhi dalam jangka pendek.
8.2 Analisis Kuantitatif
8.2.1 Potensi Pendapatan, Aset, Liabilitas dan Kondisi Keuangan Perusahaan
8.2.1.1 Penilaian Kinerja Historis
Perseroan
Berikut ini merupakan tabel ikhtisar Laporan Keuangan Perseroan untuk periode yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020-2021 telah diaudit oleh KAP Setijawati & Hempy;
untuk periode yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 dan 31 Juli 2023 telah
diaudit oleh KAP Kanaka Puradiredja, Suhartono; seluruhnya dengan pendapat wajar
tanpa modifikasian, yang disajikan sebagai berikut:
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)
Audited Audited Audited Audited
Keterangan
2020 2021 2022 31 Juli 2023
Operating Highlight
Pendapatan 3.120.000.000 3.100.000.000 3.711.666.667 2.207.895.831
Laba Bruto 2.500.037.500 825.528.160 1.263.963.609 1.836.797.242
Laba Usaha 2.190.562.165 549.576.981 692.814.053 1.533.790.213
EBITDA 2.992.152.673 1.341.996.489 1.498.342.638 1.565.309.735
Laba Neto Periode Berjalan 1.810.002.929 250.278.742 67.776.417.825 1.343.298.137
Total Penghasilan Komprehensif
Periode Berjalan 1.810.002.929 250.278.742 67.776.417.825 1.343.298.137
Financial Position
Aset 22.658.464.459 23.576.289.108 92.611.526.650 93.669.101.679
Aset Lancar 3.665.311.669 4.850.945.533 9.739.926.650 8.877.154.566
Aset Tidak Lancar 18.993.152.790 18.725.343.575 82.871.600.000 84.791.947.113
Halaman 25
Page 31
Audited Audited Audited Audited
Keterangan
2020 2021 2022 31 Juli 2023
Liabilitas 11.387.926.400 12.055.472.307 12.314.292.024 12.028.568.916
Liabilitas Jangka Pendek 3.340.295.200 3.428.657.307 4.847.225.024 4.138.252.918
Liabilitas Jangka Panjang 8.047.631.200 8.626.815.000 7.467.067.000 7.890.315.998
Ekuitas 11.270.538.059 11.520.816.801 80.297.234.626 81.640.532.763
Key Performance Ratio
Marjin Laba Bruto 80,13% 26,63% 34,05% 83,19%
Marjin Laba Usaha 70,21% 17,73% 18,67% 69,47%
Marjin Laba Neto Periode Berjalan 58,01% 8,07% 1.826,04% 60,84%
Marjin EBITDA 95,90% 43,29% 40,37% 70,90%
Return on Assets (ROA) 7,99% 1,06% 73,18% 1,43%
Return on Equity (ROE) 16,06% 2,17% 84,41% 1,65%
Rasio Lancar 1,10 1,41 2,01 2,15
Rasio Liabilitas terhadap Aset 0,50 0,51 0,13 0,13
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 1,01 1,05 0,15 0,15
Aset
Total aset di dalam posisi keuangan Perseroan per 31 Juli 2023, mengalami peningkatan
sekitar 1,14% atau sebesar Rp 1.057.575.029 dibandingkan dengan total aset per
31 Desember 2022. Peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh peningkatan pada
akun uang muka sebesar Rp 1.080.514.690, aset takberwujud – neto sebesar
Rp 1.032.500.000, aset tetap – neto sebesar Rp 692.752.865 dan properti investasi – neto
sebesar Rp 195.094.248 serta penurunan pada akun kas dan setara kas sebesar
Rp 1.792.197.193, piutang lain-lain sebesar Rp 76.300.000 dan pajak dibayar dimuka
sebesar Rp 74.789.581.
Total aset di dalam posisi keuangan Perseroan per 31 Desember 2022, mengalami
peningkatan sekitar 292,82% atau sebesar Rp 69.035.237.542 dibandingkan dengan total
aset per 31 Desember 2021. Peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh peningkatan
pada akun properti investasi – neto sebesar Rp 65.560.308.097, kas dan setara kas
sebesar Rp 3.676.991.155, uang muka sebesar Rp 1.345.000.000 dan pajak dibayar di
muka sebesar Rp 5.039.962 serta penurunan pada akun aset tetap – neto sebesar
Rp 1.414.051.672 dan piutang lain-lain sebesar Rp 138.050.000.
Total aset di dalam posisi keuangan Perseroan per 31 Desember 2021, mengalami
peningkatan sekitar 4,05% atau sebesar Rp 917.824.649 dibandingkan dengan total aset
per 31 Desember 2020. Peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh peningkatan pada
akun kas dan setara kas sebesar Rp 1.327.435.280, aset tetap – neto sebesar
Rp 352.153.285 dan pajak dibayar di muka sebesar Rp 59.960.041 serta penurunan pada
akun properti investasi – neto sebesar Rp 619.962.500 dan piutang lain-lain sebesar
Rp 201.761.457.
Liabilitas
Total liabilitas di dalam posisi keuangan Perseroan per 31 Juli 2023, mengalami
penurunan sekitar 2,32% atau sebesar Rp 285.723.108 dibandingkan dengan total
liabilitas per 31 Desember 2022. Penurunan tersebut terutama disebabkan adanya
penurunan pada akun utang pajak sebesar Rp 390.282.277, pendapatan diterima di muka
sebesar Rp 247.895.831 dan beban akrual sebesar Rp 205.000.000 serta peningkatan
pada akun utang pembiayaan konsumen sebesar Rp 500.045.000, utang lain-lain sebesar
Rp 51.424.000 dan liabilitas imbalan kerja sebesar Rp 5.986.000.
Halaman 26
Page 32
Total liabilitas di dalam posisi keuangan Perseroan per 31 Desember 2022, mengalami
peningkatan sekitar 2,15% atau sebesar Rp 258.819.717 dibandingkan dengan total
liabilitas per 31 Desember 2021. Peningkatan tersebut terutama disebabkan adanya
peningkatan pada akun beban akrual sebesar Rp 645.000.000, utang pajak sebesar
Rp 335.422.917, liabilitas imbalan kerja sebesar Rp 118.317.000 dan utang lain-lain
sebesar Rp 900.000 serta penurunan pada akun utang bank sebesar Rp 650.820.200 dan
pendapatan diterima di muka sebesar Rp 190.000.000.
Total liabilitas di dalam posisi keuangan Perseroan per 31 Desember 2021, mengalami
peningkatan sekitar 5,86% atau sebesar Rp 667.545.907 dibandingkan dengan total
liabilitas per 31 Desember 2020. Peningkatan tersebut terutama disebabkan adanya
peningkatan pada akun pendapatan diterima di muka sebesar Rp 340.000.000, utang bank
sebesar Rp 258.674.200 dan utang pajak sebesar Rp 68.871.707.
Ekuitas
Total ekuitas di dalam posisi keuangan Perseroan per 31 Juli 2023, mengalami
peningkatan sekitar 1,67%, yaitu sebesar Rp 1.343.298.137 dibandingkan dengan total
ekuitas per 31 Desember 2022. Peningkatan tersebut terutama disebabkan adanya
peningkatan pada akun saldo laba.
Total ekuitas di dalam posisi keuangan Perseroan per 31 Desember 2022, mengalami
peningkatan sekitar 596,98%, yaitu sebesar Rp 68.776.417.825 dibandingkan dengan total
ekuitas per 31 Desember 2021. Peningkatan tersebut terutama disebabkan adanya
peningkatan pada akun saldo laba dan modal saham.
Total ekuitas di dalam posisi keuangan Perseroan per 31 Desember 2021, mengalami
peningkatan sekitar 2,22%, yaitu sebesar Rp 250.278.742 dibandingkan dengan total
ekuitas per 31 Desember 2020. Peningkatan tersebut terutama disebabkan adanya
peningkatan pada akun saldo laba.
Berikut adalah penjelasan analisis rasio historis Perseroan:
Marjin laba bruto pada Juli 2023 mengalami peningkatan sekitar 49,14%, jika
dibandingkan dengan tahun 2022, terutama disebabkan adanya penurunan beban
pokok pendapatan. Marjin laba bruto pada tahun 2022 mengalami peningkatan sekitar
7,42%, jika dibandingkan dengan tahun 2021, terutama disebabkan adanya
peningkatan pendapatan. Marjin laba bruto pada tahun 2021 mengalami penurunan
sekitar 53,50%, jika dibandingkan dengan tahun 2020, terutama disebabkan adanya
peningkatan beban pokok pendapatan.
Marjin laba usaha pada Juli 2023 mengalami peningkatan sekitar 50,80%, jika
dibandingkan dengan tahun 2022, sehubungan dengan peningkatan marjin laba bruto.
Marjin laba usaha pada tahun 2022 mengalami peningkatan sekitar 0,94%, jika
dibandingkan dengan tahun 2021, sehubungan dengan peningkatan marjin laba bruto.
Marjin laba usaha pada tahun 2021 mengalami penurunan sekitar 52,48%, jika
dibandingkan dengan tahun 2020, sehubungan dengan penurunan marjin laba bruto.
Marjin laba neto periode berjalan pada Juli 2023 mengalami penurunan sekitar
1.765,20%, jika dibandingkan dengan tahun 2022, terutama disebabkan adanya
penurunan penghasilan lain-lain. Marjin laba neto periode berjalan pada tahun 2022
Halaman 27
Page 33
mengalami peningkatan sekitar 1.817,96%, jika dibandingkan dengan tahun 2021,
sehubungan dengan peningkatan marjin laba usaha. Marjin laba neto periode berjalan
pada tahun 2021 mengalami penurunan sekitar 49,94%, jika dibandingkan dengan
tahun 2020, sehubungan dengan penurunan marjin laba usaha.
Marjin EBITDA pada Juli 2023 mengalami peningkatan sekitar 30,53%, jika
dibandingkan tahun 2022, sehubungan dengan peningkatan marjin laba usaha. Marjin
EBITDA pada tahun 2022 mengalami penurunan sekitar 2,92%, jika dibandingkan
dengan tahun 2021, terutama disebabkan adanya peningkatan penyusutan dan
amortisasi. Marjin EBITDA pada tahun 2021 mengalami penurunan sekitar 52,61%,
jika dibandingkan dengan tahun 2020, sehubungan dengan penurunan marjin laba
usaha.
Rasio lancar meningkat menjadi 2,15 pada Juli 2023 dari 2,01 pada tahun 2022,
terutama disebabkan adanya penurunan liabilitas jangka pendek. Rasio lancar
meningkat menjadi 2,01 pada tahun 2022 dari 1,41 pada tahun 2021, terutama
disebabkan adanya peningkatan pada aset lancar. Rasio lancar meningkat menjadi
1,41 pada tahun 2021 dari 1,01 pada tahun 2020, terutama disebabkan adanya
peningkatan aset lancar.
Rasio liabilitas terhadap aset pada Juli 2023 sama dengan tahun 2022 yaitu sebesar
0,13. Rasio liabilitas terhadap aset menurun menjadi 0,13 pada tahun 2022 dari 0,51
pada tahun 2021, terutama disebabkan adanya peningkatan aset lancar dan tidak
lancar. Rasio liabilitas terhadap aset meningkat menjadi 0,51 pada tahun 2021 dari
0,50 pada tahun 2020, terutama disebabkan adanya peningkatan liabilitas jangka
pendek dan jangka panjang.
Rasio liabilitas terhadap ekuitas pada Juli 2023 sama dengan tahun 2022 yaitu
sebesar 0,15. Rasio liabilitas terhadap ekuitas menurun menjadi 0,15 pada tahun
2022 dari 1,05 pada tahun 2021, terutama disebabkan oleh peningkatan ekuitas.
Rasio liabilitas terhadap ekuitas meningkat menjadi 1,05 pada tahun 2021 dari 1,01
pada tahun 2020, terutama disebabkan oleh peningkatan liabilitas jangka pendek dan
jangka panjang.
Arus Kas
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)
Keterangan 31-Des-20 31-Des-21 31-Des-22 31-Jul-23
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan - 3.440.000.000 3.445.366.667 1.550.000.000
Pembayaran untuk operasional - (1.547.330.388) (2.270.474.445) (2.753.550.691)
Pembayaran pajak final - (310.000.000) (361.566.667) (220.789.580)
Pembayaran biaya keuangan - (11.150.677) (10.132.374) (8.608.866)
Penerimaan penghasilan keuangan - 51.823.195 89.618.174 42.573.579
Laba sebelum beban pajak final 2.122.002.929 - - -
Penyesuaian untuk merekonsiliasi laba sebelum
beban pajak final menjadi kas bersih diperoleh
dari aktivitas operasi:
Penyusutan aset tetap dan properti investasi 801.590.508 - - -
Beban bunga 70.231.250 - - -
Rugi penjualan aset tetap - - - -
Pajak penghasilan (312.000.000) - - -
Penurunan (kenaikan) pada:
Piutang lain-lain 487.859.774 - - -
Pajak dibayar di muka (40.000.000) - - -
Kenaikan (penurunan) pada:
Utang lain-lain (66.788.951) - - -
Utang pajak (2.219.600) - - -
Pendapatan diterima di muka 400.000.000 - - -
Pembayaran tunai : bunga (70.231.250) - - -
Kas Neto Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Operasi 3.390.444.660 1.623.342.130 892.811.355 (1.390.375.558)
Halaman 28
Page 34
Keterangan 31-Des-20 31-Des-21 31-Des-22 31-Jul-23
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan properti investasi - - - (201.821.635)
Perolehan aset tetap - (517.039.960) - (200.000.000)
Hasil penjualan aset tetap - 534.090.910 1.435.000.000 -
Hasil penjualan properti investasi - - 1.000.000.000 -
Kas Neto Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Investasi - 17.050.950 2.435.000.000 (401.821.635)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pembayaran dividen - - (2.000.000.000) -
Penerimaan setoran modal - - 3.000.000.000 -
Pembayaran utang bank dan lembaga keuangan bukan bank (1.492.292.578) (312.957.800) (650.820.200) -
Kas Neto Diperoleh dari (Dugunakan untuk) Aktivitas Pendanaan (1.492.292.578) (312.957.800) 349.179.800 -
Kenaikan (Penurunan) Neto Kas dan Setara Kas 1.898.152.082 1.327.435.280 3.676.991.155 (1.792.197.193)
Kas dan Setara Kas Awal Periode 254.048.130 2.152.200.212 3.479.635.492 7.156.626.647
Kas dan Setara Kas Akhir Periode 2.152.200.212 3.479.635.492 7.156.626.647 5.364.429.454
Kas dan setara kas untuk periode yang berakhir pada 31 Juli 2023 mengalami penurunan
yaitu sebesar Rp 1.792.197.193 atau turun sekitar 25,04% dibandingkan dengan kas dan
setara kas untuk periode yang berakhir pada 31 Desember 2022. Hal tersebut disebabkan
adanya penurunan kas neto dari aktivitas operasi sebesar Rp 1.390.375.558 yang
terutama berasal dari pembayaran untuk operasional dan penurunan kas neto dari aktivitas
investasi sebesar Rp 401.821.635 yang terutama berasal dari perolehan properti investasi.
Kas dan setara kas untuk periode yang berakhir pada 31 Desember 2022 mengalami
peningkatan yaitu sebesar Rp 3.676.991.155 atau naik sekitar 105,67% dibandingkan
dengan kas dan setara kas untuk periode yang berakhir pada 31 Desember 2021. Hal
tersebut disebabkan adanya peningkatan kas neto dari aktivitas investasi sebesar
Rp 2.435.000.000 yang terutama berasal dari hasil penjualan aset tetap, peningkatan kas
neto dari aktivitas operasi sebesar Rp 892.811.355 yang terutama berasal dari penerimaan
kas dari pelanggan dan peningkatan kas neto dari aktivitas pendanaan sebesar
Rp 349.179.800 yang terutama berasal dari penerimaan setoran modal.
Kas dan setara kas untuk periode yang berakhir pada 31 Desember 2021 mengalami
peningkatan sebesar Rp 1.327.435.280 atau naik sekitar 61,68% dibandingkan dengan kas
dan setara kas untuk periode yang berakhir pada 31 Desember 2020. Hal tersebut
disebabkan adanya peningkatan kas neto dari aktivitas operasi sebesar Rp 1.623.342.130
yang terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan, peningkatan kas neto dari
aktivitas investasi sebesar Rp 17.050.950 yang terutama berasal dari hasil penjualan aset
tetap dan penurunan kas neto dari aktivitas pendanaan sebesar Rp 312.957.800 yang
terutama berasal dari pembayaran utang bank dan lembaga keuangan bukan bank.
SKN
Berikut ini merupakan tabel Laporan Posisi Keuangan dan Laba Rugi SKN untuk periode
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 - 31 Juli 2023 telah diaudit oleh KAP
Kanaka Puradiredja, Suhartono; seluruhnya dengan pendapat wajar tanpa modifikasian,
yang disajikan sebagai berikut:
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)
Audited Audited
Keterangan
2022 31 Juli 2023
Operating Highlight
Pendapatan 2.521.705.003 402.000.000
Laba Bruto 2.521.705.003 402.000.000
Rugi Usaha (17.575.390) (870.816.336)
EBITDA 366.972.388 (626.337.406)
Halaman 29
Page 35
Audited Audited
Keterangan
2022 31 Juli 2023
Laba (Rugi) Neto Periode Berjalan 60.730.299 (944.032.216)
Total Laba (Rugi) Komprehensif Periode Berjalan 60.730.299 (944.032.216)
Financial Position
Aset 6.681.174.485 13.024.486.645
Aset Lancar 3.455.461.131 4.257.622.727
Aset Tidak Lancar 3.225.713.354 8.766.863.918
Liabilitas 3.120.444.186 10.407.788.562
Liabilitas Jangka Pendek 2.345.729.900 7.681.312.371
Liabilitas Jangka Panjang 774.714.286 2.726.476.191
Ekuitas 3.560.730.299 2.616.698.083
Key Performance Ratio
Marjin Laba Bruto 100,00% 100,00%
Marjin Rugi Usaha -0,70% -216,62%
Marjin Laba (Rugi) Neto Periode Berjalan 2,41% -234,83%
Marjin EBITDA 14,55% -155,81%
Return on Assets (ROA) 0,91% -7,25%
Return on Equity (ROE) 1,71% -36,08%
Rasio Lancar 1,47 0,55
Rasio Liabilitas terhadap Aset 0,47 0,80
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 0,88 3,98
Total aset di dalam posisi keuangan SKN per 31 Juli 2023, mengalami peningkatan sekitar
94,94% atau sebesar Rp 6.343.312.160 dibandingkan dengan total aset per 31 Desember
2022. Peningakatan tersebut terutama disebabkan oleh peningkatan pada akun properti
investasi sebesar Rp 7.050.000.000 dan piutang lain-lain sebesar Rp 3.218.360.124 serta
penurunan pada akun uang muka sebesar Rp 2.766.334.310 dan aset takberwujud – neto
sebesar Rp 1.301.218.120.
Total liabilitas di dalam posisi keuangan SKN per 31 Juli 2023, mengalami peningkatan
sekitar 233,54% atau sebesar Rp 7.287.344.376 dibandingkan dengan total liabilitas per
31 Desember 2022. Peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh peningkatan pada
akun utang bank jangka pendek sebesar Rp 6.000.000.000, utang bank jangka panjang
sebesar Rp 2.316.047.619, utang lain-lain sebesar Rp 377.164.434, beban akrual sebesar
Rp 50.000.000 dan utang pajak sebesar Rp 7.115.266 serta penurunan pada akun utang
usaha sebesar Rp 1.072.195.443 dan liabilitas sewa sebesar Rp 390.787.500.
Total ekuitas di dalam posisi keuangan SKN per 31 Juli 2023, mengalami penurunan
sekitar - 26,51%, yaitu sebesar Rp 944.032.216 dibandingkan dengan total ekuitas per
31 Desember 2022. Penurunan tersebut terutama disebabkan oleh rugi neto periode
berjalan sebesar Rp 944.032.216.
Berikut adalah penjelasan analisis rasio historis SKN:
Marjin rugi usaha pada Juli 2023 mengalami peningkatan sekitar 215,92%, jika
dibandingkan dengan tahun 2022, terutama disebabkan adanya penurunan
pendapatan.
Marjin rugi neto periode berjalan pada Juli 2023 mengalami peningkatan sekitar
237,24%, jika dibandingkan dengan tahun 2022, sehubungan dengan peningkatan
marjin rugi usaha.
Marjin EBITDA pada Juli 2023 mengalami penurunan sekitar 170,36%, jika
dibandingkan tahun 2022, sehubungan dengan peningkatan marjin rugi usaha.
Rasio lancar menurun menjadi 0,55 pada Juli 2023 dari 1,47 pada tahun 2022,
terutama disebabkan adanya peningkatan liabilitas jangka pendek.
Halaman 30
Page 36
Rasio liabilitas terhadap aset meningkat menjadi 0,80 pada Juli 2023 dari 0,47 pada
tahun 2022, terutama disebabkan adanya peningkatan liabilitas jangka pendek dan
jangka panjang.
Rasio liabilitas terhadap ekuitas meningkat menjadi 3,98 pada Juli 2023 dari 0,88
pada tahun 2022, terutama disebabkan oleh peningkatan liabilitas jangka pendek dan
jangka panjang.
Arus Kas
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)
Keterangan 31-Des-22 31-Jul-23
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Penerimaan kas dari pelanggan 2.526.775.995 60.000.000
Pembayaran kas kepada pemasok dan beban usaha (2.941.702.384) (4.973.041.273)
Penerimaan penghasilan keuangan 322.871 50.314
Pembayaran biaya keuangan (83.112.942) -
Pembayaran pajak final - (28.200.000)
Kas Neto Digunakan untuk Aktivitas Operasi (497.716.460) (4.941.190.959)
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Perolehan aset tetap (239.829.204) -
Perolehan properti investasi - (4.283.665.690)
Perolehan aset takberwujud (1.643.643.940) (1.873.125.000)
Penerimaan dari penjualan aset takberwujud - 2.969.864.190
Penerimaan dari penjualan aset tetap - 197.707.246
Kas Neto Digunakan untuk Aktivitas Investasi (1.883.473.144) (2.989.219.254)
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Penerimaan dari utang bank 986.000.000 8.550.000.000
Pembayaran untuk utang bank (70.428.571) (233.952.381)
Penerimaan tambahan modal disetor 3.500.000.000 -
Pembayaran untuk liabilitas sewa (1.409.962.500) (390.787.500)
Kas Neto Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan 3.005.608.929 7.925.260.119
Kenaikan (Penurunan) Neto Bank 624.419.325 (5.150.094)
Bank, Awal Periode - 624.419.325
Bank, Akhir Periode 624.419.325 619.269.231
Bank akhir periode yang berakhir pada 31 Juli 2023 mengalami penurunan sebesar
Rp 5.150.094 atau turun sekitar 0,82% dibandingkan dengan bank akhir periode yang
berakhir pada 31 Desember 2022. Hal tersebut disebabkan adanya penurunan kas neto
dari aktivitas operasi sebesar Rp 4.941.190.959 yang terutama berasal dari pembayaran
kas kepada pemasok dan beban usaha, penurunan kas neto dari aktivitas investasi
sebesar Rp 2.989.219.254 yang terutama berasal dari perolehan properti investasi dan
peningkatan kas neto dari akivitas pendanaan sebesar Rp 7.925.260.119 yang terutama
berasal dari penerimaan dari utang bank.
8.2.1.2 Penilaian atas Proyeksi Keuangan
Selama periode proyeksi, diasumsikan tidak ada perubahan pada peraturan perpajakan.
Selain itu juga diasumsikan tidak ada perubahan pada manajemen dan kebijakan
akuntansi.
Proyeksi Posisi Keuangan Perseroan tanpa terjadinya Rencana Transaksi selama tahun
2023-2027 ditunjukkan pada tabel berikut ini:
Halaman 31
Page 37
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2023 2024 2025 2026 2027
1 2 3 4 5
Aset
Aset Lancar
Kas dan setara kas 30.036.315.474 27.996.949.242 12.039.811.284 6.268.863.101 1.645.142.169
Piutang usaha - 59.981.485 106.367.378 160.936.190 195.595.925
Pajak dibayar di muka 1.116.836.908 1.192.969.775 1.300.964.258 1.522.393.721 1.604.299.248
Uang muka 2.425.514.690 2.425.514.690 2.425.514.690 2.425.514.690 2.425.514.690
Total Aset Lancar 33.578.667.072 31.675.415.192 15.872.657.609 10.377.707.702 5.870.552.032
Aset Tidak Lancar
Aset tetap - neto 663.584.325 651.078.700 615.823.075 557.134.950 474.311.350
Properti investasi - neto 99.309.768.248 134.096.488.358 171.070.009.270 191.989.757.995 214.141.134.201
Aset takberwujud - neto 962.500.000 700.000.000 437.500.000 175.000.000 -
Total Aset Tidak Lancar 100.935.852.573 135.447.567.058 172.123.332.345 192.721.892.945 214.615.445.551
Total Aset 134.514.519.645 167.122.982.250 187.995.989.954 203.099.600.647 220.485.997.583
Liabilitas dan Ekuitas
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang lain-lain 52.324.000 52.324.000 52.324.000 52.324.000 52.324.000
Beban akrual 440.000.000 440.000.000 440.000.000 440.000.000 440.000.000
Utang pajak 427.324.477 396.576.635 381.015.141 382.672.534 396.195.015
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank - 832.500.000 4.329.000.000 6.470.604.000 9.522.396.000
Pendapatan diterima di muka 4.720.723.718 6.623.408.218 8.755.328.718 10.310.952.218 10.827.185.543
Utang pembiayaan konsumen 157.157.000 157.157.000 157.157.000 157.157.000 157.157.000
Total Liabilitas Jangka Pendek 5.797.529.195 8.501.965.853 14.114.824.859 17.813.709.752 21.395.257.558
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jatuh tempo:
Utang bank - 2.497.500.000 15.651.000.000 22.030.033.500 30.818.370.500
Pendapatan diterima di muka 5.974.312.000 4.697.189.500 3.288.146.500 3.323.480.000 2.842.580.175
Utang pembiayaan konsumen 342.888.000 342.888.000 342.888.000 342.888.000 342.888.000
Liabilitas imbalan kerja 128.578.714 139.250.897 150.349.967 161.893.000 173.897.755
Total Liabilitas Jangka Panjang 6.445.778.714 7.676.828.397 19.432.384.467 25.858.294.500 34.177.736.430
Total Liabilitas 12.243.307.909 16.178.794.250 33.547.209.327 43.672.004.253 55.572.993.988
Ekuitas
Modal saham 15.173.000.000 16.216.250.000 16.216.250.000 16.216.250.000 16.216.250.000
Tambahan modal disetor 35.730.000.000 60.768.000.000 60.768.000.000 60.768.000.000 60.768.000.000
Saldo laba 71.368.211.736 73.959.938.000 77.464.530.627 82.443.346.394 87.928.753.595
Total Ekuitas 122.271.211.736 150.944.188.000 154.448.780.627 159.427.596.394 164.913.003.595
Total Liabilitas dan Ekuitas 134.514.519.645 167.122.982.250 187.995.989.954 203.099.600.647 220.485.997.583
Proyeksi Posisi Keuangan Konsolidasi Perseroan dengan terjadinya Rencana Transaksi
selama tahun 2023-2027 ditunjukkan pada tabel berikut ini:
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2023 2024 2025 2026 2027
1 2 3 4 5
Aset
Aset Lancar
Kas dan setara kas 30.111.472.180 27.543.400.974 11.211.173.330 5.181.137.016 464.219.208
Piutang usaha 123.744.466 199.749.934 257.971.443 324.375.872 370.871.223
Pajak dibayar di muka 1.116.836.908 1.192.969.775 1.300.964.258 1.522.393.721 1.604.299.248
Uang muka 2.425.514.690 2.425.514.690 2.425.514.690 2.425.514.690 2.425.514.690
Total Aset Lancar 33.777.568.244 31.361.635.373 15.195.623.721 9.453.421.298 4.864.904.369
35.952.568.244
Aset Tidak Lancar
Aset tetap - neto 663.584.325 651.078.700 615.823.075 557.134.950 474.311.350
Aset hak guna - neto 1.666.843.085 1.546.793.085 1.426.743.085 1.306.693.085 1.186.643.085
Properti investasi - neto 106.359.768.248 141.146.488.358 178.120.009.270 199.039.757.995 221.191.134.201
Aset takberwujud - neto 962.500.000 700.000.000 437.500.000 175.000.000 -
Total Aset Tidak Lancar 109.652.695.658 144.044.360.143 180.600.075.429 201.078.586.030 222.852.088.636
109.652.695.658
Total Aset 143.430.263.902 175.405.995.515 195.795.699.151 210.532.007.328 227.716.993.005
Halaman 32
Page 38
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2023 2024 2025 2026 2027
1 2 3 4 5
Liabilitas dan Ekuitas
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 5.250.000.000 4.500.000.000 3.750.000.000 3.000.000.000 2.250.000.000
Utang lain-lain 52.324.000 52.324.000 52.324.000 52.324.000 52.324.000
Beban akrual 440.000.000 440.000.000 440.000.000 440.000.000 440.000.000
Utang pajak 427.324.477 396.576.635 381.015.141 382.672.534 396.195.015
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank 505.142.857 1.337.642.857 4.834.142.857 6.975.746.857 10.027.538.857
Pendapatan diterima di muka 4.720.723.718 6.623.408.218 8.755.328.718 10.310.952.218 10.827.185.543
Utang pembiayaan konsumen 157.157.000 157.157.000 157.157.000 157.157.000 157.157.000
Total Liabilitas Jangka Pendek 11.552.672.052 13.507.108.710 18.369.967.717 21.318.852.610 24.150.400.416
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jatuh tempo:
Utang bank 2.516.000.000 4.508.357.143 17.156.714.286 23.030.604.929 31.313.799.072
Pendapatan diterima di muka 5.974.312.000 4.697.189.500 3.288.146.500 3.323.480.000 2.842.580.175
Utang pembiayaan konsumen 342.888.000 342.888.000 342.888.000 342.888.000 342.888.000
Liabilitas imbalan kerja 128.578.714 139.250.897 150.349.967 161.893.000 173.897.755
Total Liabilitas Jangka Panjang 8.961.778.715 9.687.685.540 20.938.098.753 26.858.865.929 34.673.165.001
Total Liabilitas 20.514.450.767 23.194.794.251 39.308.066.470 48.177.718.539 58.823.565.417
20.514.450.767 23.194.794.251 39.308.066.470 48.177.718.539 58.823.565.417
Ekuitas
Modal saham 15.173.000.000 16.216.250.000 16.216.250.000 16.216.250.000 16.216.250.000
Tambahan modal disetor 35.730.000.000 60.768.000.000 60.768.000.000 60.768.000.000 60.768.000.000
Selisih nilai transaksi restrukturisasi entitas sepengendali 440.698.083 440.698.083 440.698.083 440.698.083 440.698.083
Saldo laba 71.571.309.452 74.785.464.149 79.061.691.607 84.927.890.089 91.466.270.196
Total ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik perusahaa 122.915.007.535 152.210.412.232 156.486.639.690 162.352.838.172 168.891.218.279
Kepentingan non-pengendali 805.600 789.033 992.990 1.450.617 2.209.309
Total Ekuitas 122.915.813.135 152.211.201.265 156.487.632.681 162.354.288.789 168.893.427.589
Total Liabilitas dan Ekuitas 143.430.263.902 175.405.995.515 195.795.699.151 210.532.007.328 227.716.993.005
Proyeksi Laba Rugi Perseroan tanpa terjadinya Rencana Transaksi selama tahun 2023-
2027 ditunjukkan pada tabel berikut ini:
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
1 2 3 4 5
Pendapatan 1.577.068.451 6.298.241.000 9.350.290.500 12.858.512.000 15.263.195.500
Beban Pokok Pendapatan (666.691.356) (3.184.126.688) (4.141.631.868) (5.153.720.942) (5.765.570.824)
Laba Bruto 910.377.094 3.114.114.313 5.208.658.632 7.704.791.058 9.497.624.676
Beban Usaha (1.293.980.826) (956.173.553) (1.015.604.544) (1.077.155.275) (1.136.837.106)
Laba Usaha (383.603.731) 2.157.940.760 4.193.054.088 6.627.635.783 8.360.787.570
Penghasilan (Beban) Lain-lain 1.111.282.705 910.125.853 (41.277.099) (738.388.351) (1.649.958.008)
Laba Sebelum Pajak Penghasilan 727.678.974 3.068.066.612 4.151.776.989 5.889.247.432 6.710.829.563
Beban Pajak Penghasilan - Neto - (62.145.349) (46.000.361) (89.276.665) (65.428.362)
0,00% -2,03% -1,11% -1,52% -0,97%
Laba Neto Periode Berjalan 727.678.974 3.005.921.264 4.105.776.628 5.799.970.767 6.645.401.200
Proyeksi Laba Rugi Konsolidasi Perseroan dengan terjadinya Rencana Transaksi selama
tahun 2023-2027 ditunjukkan pada tabel berikut ini:
Halaman 33
Page 39
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
1 2 3 4 5
66,02% 39,96% 32,62% 17,17%
Pendapatan 2.208.165.225 7.998.757.129 11.194.806.629 14.847.028.129 17.395.711.629
Beban Pokok Pendapatan (716.712.190) (3.304.176.688) (4.261.681.868) (5.273.770.942) (5.885.620.824)
Laba Bruto 1.491.453.035 4.694.580.442 6.933.124.761 9.573.257.187 11.510.090.805
Beban Usaha (1.489.512.492) (1.491.027.833) (1.566.504.453) (1.644.582.181) (1.721.286.819)
Laba Usaha 1.940.543 3.203.552.609 5.366.620.308 7.928.675.006 9.788.803.986
Penghasilan (Beban) Lain-lain 991.751.425 656.977.482 (258.552.918) (952.735.620) (1.810.991.212)
Laba Sebelum Pajak Penghasilan 993.691.968 3.860.530.091 5.108.067.391 6.975.939.387 7.977.812.775
Beban Pajak Penghasilan - Neto (63.109.677) (232.196.962) (230.451.974) (288.128.278) (278.679.975)
Laba Neto Periode Berjalan 930.582.290 3.628.333.129 4.877.615.416 6.687.811.108 7.699.132.799
Proyeksi Arus Kas Perseroan tanpa terjadinya Rencana Transaksi selama tahun 2023-
2027 ditunjukkan pada tabel berikut ini:
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
1 2 3 4 5
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Penerimaan kas dari pelanggan 1.810.000.000 6.863.821.515 9.966.800.622 14.288.532.810 15.102.933.075
Pembayaran untuk operasional (836.088.181) (3.861.503.141) (4.808.956.209) (5.905.459.751) (6.430.753.732)
Pembayaran pajak (190.335.405) (538.362.482) (712.596.878) (969.180.603) (1.101.014.635)
Pembayaran biaya keuangan (1.827.479) (250.558.701) (1.523.186.240) (2.481.807.195) (3.522.636.006)
Penerimaan penghasilan keuangan 30.409.698 150.181.577 139.984.746 60.199.056 31.344.316
Kas Neto Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Operasi 812.158.633 2.363.578.768 3.062.046.041 4.992.284.318 4.079.873.017
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Penjualan (Perolehan) aset tetap (500.045.000) (100.000.000) (103.000.000) (106.090.000) (109.272.700)
Hasil penjualan (perolehan) properti investasi (16.043.272.613) (33.300.000.000) (34.965.000.000) (18.356.625.000) (19.274.456.250)
Kas Neto Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Investasi (16.543.317.613) (33.400.000.000) (35.068.000.000) (18.462.715.000) (19.383.728.950)
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Pembayaran dividen - (414.195.000) (601.184.000) (821.155.000) (1.159.994.000)
Penerimaan setoran modal 39.903.000.000 26.081.250.000 - - -
Penerimaan (Pembayaran) utang bank dan lembaga keuangan bukan bank 500.045.000 3.330.000.000 16.650.000.000 8.520.637.500 11.840.129.000
Kas Neto Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Pendanaan 40.403.045.000 28.997.055.000 16.048.816.000 7.699.482.500 10.680.135.000
Kenaikan (Penurunan) Neto Kas dan Setara Kas 24.671.886.020 (2.039.366.232) (15.957.137.959) (5.770.948.182) (4.623.720.933)
Kas dan Setara Kas, Awal Tahun 5.364.429.454 30.036.315.474 27.996.949.242 12.039.811.284 6.268.863.101
Kas dan Setara Kas, Akhir Tahun 30.036.315.474 27.996.949.242 12.039.811.284 6.268.863.101 1.645.142.169
Proyeksi Arus Kas Konsolidasi Perseroan dengan terjadinya Rencana Transaksi selama
tahun 2023-2027 ditunjukkan pada tabel berikut ini:
Halaman 34
Page 40
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
1 2 3 4 5
66,02% 39,96% 32,62% 17,17%
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Penerimaan kas dari pelanggan 2.704.281.309 8.548.313.661 11.799.481.135 16.265.213.323 17.223.613.588
Pembayaran untuk operasional (1.123.224.607) (4.396.357.421) (5.359.856.118) (6.472.886.657) (7.015.203.445)
Penerimaan piutang lain-lain 3.227.923.970 - - - -
Pembayaran utang lain-lain (1.045.983.435) - - - -
Pembayaran pajak (268.525.876) (708.414.095) (897.048.491) (1.168.032.216) (1.314.266.248)
Pembayaran biaya keuangan (121.358.760) (503.707.072) (1.740.462.059) (2.696.154.464) (3.683.669.211)
Penerimaan penghasilan keuangan 30.409.698 150.181.577 139.984.746 60.199.056 31.344.316
Kas Neto Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Operasi 3.403.522.299 3.090.016.651 3.942.099.214 5.988.339.043 5.241.819.000
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Penjualan (Perolehan) aset tetap (500.045.000) (100.000.000) (103.000.000) (106.090.000) (109.272.700)
Hasil penjualan (perolehan) properti investasi (16.043.272.613) (33.300.000.000) (34.965.000.000) (18.356.625.000) (19.274.456.250)
Kas Neto Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Investasi (16.543.317.613) (33.400.000.000) (35.068.000.000) (18.462.715.000) (19.383.728.950)
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Pembayaran dividen - (414.195.000) (601.184.000) (821.155.000) (1.159.994.000)
Penerimaan setoran modal 39.903.000.000 26.081.250.000 - - -
Penerimaan (Pembayaran) utang bank dan lembaga keuangan bukan bank (460.431.191) 2.074.857.143 15.394.857.143 7.265.494.643 10.584.986.143
Kas Neto Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Pendanaan 39.442.568.810 27.741.912.143 14.793.673.143 6.444.339.643 9.424.992.143
Kenaikan (Penurunan) Neto Kas dan Setara Kas 26.302.773.495 (2.568.071.207) (16.332.227.644) (6.030.036.315) (4.716.917.807)
26.302.773.495 (2.568.071.207) (16.332.227.644) (6.030.036.315) (4.716.917.807)
Kas dan Setara Kas, Awal Tahun 3.808.698.685 30.111.472.180 27.543.400.974 11.211.173.330 5.181.137.016
Kas dan Setara Kas, Akhir Tahun 30.111.472.180 27.543.400.974 11.211.173.330 5.181.137.016 464.219.208
8.2.1.3 Analisis Rasio Keuangan
Berikut adalah rasio keuangan Perseroan untuk periode 2023-2027 tanpa adanya
Rencana Transaksi:
Audited Audited Audited Audited Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2020 2021 2022 Jan-Jul 2023 Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
-2 -1 0 1 2 3 4 5
Operasi
Marjin laba bruto 80,13% 26,63% 34,05% 83,19% 57,73% 49,44% 55,71% 59,92% 62,23%
Marjin laba usaha 70,21% 17,73% 18,67% 69,47% -24,32% 34,26% 44,84% 51,54% 54,78%
Marjin laba periode berjalan 58,01% 8,07% 1826,04% 60,84% 46,14% 47,73% 43,91% 45,11% 43,54%
Marjin EBITDA 95,90% 43,29% 40,37% 70,90% -23,58% 36,05% 46,32% 52,82% 56,04%
Imbal hasil aset (ROA) 7,99% 1,06% 73,18% 1,43% 0,54% 1,80% 2,18% 2,86% 3,01%
Imbal hasil ekuitas (ROE) 16,06% 2,17% 84,41% 1,65% 0,60% 1,99% 2,66% 3,64% 4,03%
Likuiditas
Rasio Lancar 1,10 1,41 2,01 2,15 5,79 3,73 1,12 0,58 0,27
Quick Ratio 0,77 1,08 1,49 1,30 5,18 3,30 0,86 0,36 0,09
Solvabilitas
Rasio Liabilitas terhadap Aset 0,50 0,51 0,13 0,13 0,09 0,10 0,18 0,22 0,25
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 1,01 1,05 0,15 0,15 0,10 0,11 0,22 0,27 0,34
Berikut adalah rasio keuangan Perseroan untuk periode 2023-2027 dengan adanya
Rencana Transaksi:
Audited Audited Audited Audited Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2020 2021 2022 Jan-Jul 2023 Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
-2 -1 0 1 2 3 4 5
Operasi
Marjin laba bruto 80,13% 26,63% 34,05% 83,19% 67,54% 58,69% 61,93% 64,48% 66,17%
Marjin laba usaha 70,21% 17,73% 18,67% 69,47% 0,09% 40,05% 47,94% 53,40% 56,27%
Marjin laba periode berjalan 58,01% 8,07% 1826,04% 60,84% 42,14% 45,36% 43,57% 45,04% 44,26%
Marjin EBITDA 95,90% 43,29% 40,37% 70,90% 0,62% 41,46% 49,17% 54,51% 57,38%
Imbal hasil aset (ROA) 7,99% 1,06% 73,18% 1,43% 0,65% 2,07% 2,49% 3,18% 3,38%
Imbal hasil ekuitas (ROE) 16,06% 2,17% 84,41% 1,65% 0,76% 2,38% 3,12% 4,12% 4,56%
Likuiditas
Rasio Lancar 1,10 1,41 2,01 2,15 2,92 2,32 0,83 0,44 0,20
Quick Ratio 0,77 1,08 1,49 1,30 2,62 2,05 0,62 0,26 0,03
Solvabilitas
Rasio Liabilitas terhadap Aset 0,50 0,51 0,13 0,13 0,14 0,13 0,20 0,23 0,26
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 1,01 1,05 0,15 0,15 0,17 0,15 0,25 0,30 0,35
Halaman 35
Page 41
Berdasarkan analisis rasio keuangan Perseroan, seperti yang dirangkum pada tabel di
atas, Proyeksi marjin laba bruto Perseroan pada periode 2023-2027 tanpa adanya
Rencana Transaksi akan berkisar antara 49,44%-62,23%, sedangkan dengan adanya
Rencana Transaksi akan berkisar antara 58,69%-67,54%. Proyeksi marjin laba periode
berjalan Perseroan pada periode 2023-2027 tanpa adanya Rencana Transaksi akan
berkisar antara 43,54%-47,73%, sedangkan dengan adanya Rencana Transaksi akan
berkisar antara 42,14%-45,36%. Proyeksi rasio liabilitas terhadap aset Perseroan pada
periode 2023-2027 tanpa adanya Rencana Transaksi akan berkisar antara 0,09-0,25,
sedangkan dengan adanya Rencana Transaksi akan berkisar antara 0,13-0,26.
8.2.1.4 Analisis Laporan Keuangan Sebelum Rencana Transaksi dan Proforma Laporan
Keuangan Setelah Rencana Transaksi Dilakukan
Berdasarkan analisis posisi proforma Perseroan atas keseluruhan Rencana Transaksi per
tanggal 31 Juli 2023 yang telah direviu oleh KAP Kanaka Puradiredja, Suhartono, dimana
terdapat penyesuaian antara lain:
1. Peningkatan total aset sebesar Rp 10.849.486.645, yang terutama berasal dari
peningkatan properti investasi - neto sebesar Rp 7.050.000.000, piutang lain-lain
sebesar Rp 3.227.923.970, aset hak guna - neto sebesar Rp 1.716.863.918, piutang
usaha sebesar Rp 386.929.000, pajak dibayar di muka sebesar Rp 13.285.876 dan
persediaan sebesar Rp 10.214.650 serta penurunan pada kas dan setara kas sebesar
Rp 1.555.730.769.
2. Peningkatan total liabilitas sebesar Rp 10.407.788.562, yang terutama berasal dari
peningkatan utang bank jangka pendek sebesar Rp 6.000.000.000, utang bank jangka
panjang sebesar Rp 3.231.619.048, utang lain-lain sebesar Rp 1.045.983.435, beban
akrual sebesar Rp 100.000.000, utang pajak sebesar Rp 28.366.670 dan utang usaha
sebesar Rp 1.819.409.
3. Peningkatan total ekuitas sebesar Rp 441.698.083, yang terutama berasal dari
peningkatan selisih nilai transaksi restrukturisasi entitas sepengendali sebesar
Rp 440.698.083 dan kepentingan non-pengendali sebesar Rp 1.000.000.
8.2.2 Analisis Inkremental
8.2.2.1 Kontribusi Nilai Tambah Bagi Perusahaan
Dengan adanya Rencana Transaksi, total aset Perseroan diproyeksikan akan mengalami
tingkat pertumbuhan majemuk tahunan (CAGR) sekitar 22,28% atau mencapai
Rp 227.716.993.005 pada tahun 2027, dibandingkan dengan total aset Perseroan per
31 Juli 2023 yang sebesar Rp 93.669.101.679. Tanpa adanya Rencana Transaksi, total aset
Perseroan diproyeksikan akan mengalami CAGR sekitar 21,39% atau mencapai
Rp 220.485.997.583 pada tahun 2027.
Dengan adanya Rencana Transaksi, total liabilitas Perseroan diproyeksikan akan mengalami
CAGR sekitar 43,24% atau mencapai Rp 58.823.565.417 pada tahun 2027, dibandingkan
dengan total liabilitas Perseroan per 31 Juli 2023 yang sebesar Rp 12.028.568.916. Tanpa
adanya Rencana Transaksi, total liabilitas Perseroan diproyeksikan akan mengalami CAGR
sekitar 41,41% atau mencapai Rp 55.572.993.988 pada tahun 2027.
Halaman 36
Page 42
Dengan adanya Rencana Transaksi, total ekuitas Perseroan diproyeksikan akan mengalami
CAGR sekitar 17,89% atau mencapai Rp 168.893.427.589 pada tahun 2027, dibandingkan
dengan total ekuitas Perseroan per 31 Juli 2023 yang sebesar Rp 81.640.532.763. Tanpa
adanya Rencana Transaksi, total ekuitas Perseroan diproyeksikan akan mengalami CAGR
sekitar 17,26% atau mencapai Rp 164.913.003.595 pada tahun 2027.
8.2.2.2 Perkiraan Biaya atau Pendapatan yang Relevan
Biaya-biaya yang relevan sehubungan dengan pelaksanaan Rencana Transaksi antara
lain seperti biaya konsultan keuangan, profesi/lembaga penunjang pasar modal yang terdiri
dari jasa akuntan, penilai, konsultan hukum, notaris dan biaya lainnya sebesar sekitar
Rp 750.000.000.
8.2.2.3 Informasi Non Keuangan yang Relevan
Untuk menjaga kelangsungan usaha Perseroan, pemegang saham dan manajemen
Perseroan berupaya menyusun rencana strategis, antara lain melakukan peningkatan
usaha melalui Rencana Transaksi.
8.2.2.4 Prosedur Pengambilan Keputusan Atas Rencana Transaksi
Sehubungan dengan Rencana Transaksi, Perseroan telah memperhatikan dan menaati
peraturan dan ketentuan yang berlaku. Persetujuan awal atas Rencana Transaksi telah
disetujui oleh Dewan Komisaris.
9. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
9.1 Pendekatan dan Analisis Kewajaran
Dalam menganalisis kewajaran keseluruhan Rencana Transaksi, kami melakukan
pendekatan dan prosedur sebagai berikut:
Analisis Nilai Transaksi
Analisis kewajaran dengan membandingkan antara Harga Akuisisi dengan Nilai Pasar
dari saham yang dinilai. Apabila Harga Akuisisi lebih rendah daripada Nilai Pasar
maka dikategorikan wajar dan tidak merugikan Perseroan ataupun pemegang
sahamnya.
Analisis Posisi Proforma Keseluruhan Rencana Transaksi
Analisis kewajaran atas keseluruhan Rencana Transaksi dengan membandingkan
antara posisi proforma Laporan Posisi Keuangan Perseroan sebelum
dilaksanakannya Rencana Transaksi dan sesudah dilaksanakannya Rencana
Transaksi. Rencana Transaksi dianggap wajar apabila posisi proforma menunjukkan
nilai positif.
Analisis Inkremental dan Profitabilitas
Analisa inkremental dan profitabilitas atas keseluruhan Rencana Transaksi dilakukan
untuk melihat kemampuan menghasilkan pendapatan dan laba yang lebih baik bagi
Perseroan dengan membandingkan antara proyeksi keuangan Perseroan (potensi
Halaman 37
Page 43
manfaat ekonomis) sebelum dilaksanakannya Rencana Transaksi dengan sesudah
dilaksanakannya Rencana Transaksi.
9.2 Analisis Kewajaran Transaksi
Analisis kewajaran dilakukan secara komprehensif dengan memperhatikan obyektif
transaksi secara keseluruhan dan kemudian masing-masing komponen transaksi juga
ditelaah untuk dinilai kewajarannya. Penilaian kewajaran dilakukan dengan tetap
memperhatikan keterkaitan antara masing-masing transaksi dan obyektif transaksi secara
keseluruhan, Pendapat kewajaran atas keseluruhan Rencana Transaksi disampaikan pada
bab 10. Kesimpulan.
Berikut ini adalah ringkasan analisis Kewajaran Rencana Transaksi :
1. Analisis Nilai Transaksi
Sebagaimana tercantum dalam PPJB Saham tanggal 13 November 2023 dan
Addendum Pertama PPJB Saham tanggal 18 Desember 2023 antara Perseroan
dengan Imanuel Herman Prawiromaruto, Suzanna Rosa Prawiromaruto dan
Swandriyani Hudianto, nilai transaksi akuisisi 99,97% saham SKN oleh Perseroan
adalah sebesar Rp 2.175.000.000.
Berdasarkan Laporan Penilaian 99,97% Saham SKN No. 00175/2.0110-
00/BS/03/0113/1/XII/2023 tanggal 19 Desember 2023 yang menggunakan metode
Penyesuaian Aset Bersih (Net Adjusted Book Value/NABV) dan Arus Kas Terdiskonto
(Discounted Cash Flow/DCF), Indikasi Nilai Pasar 99,97% Ekuitas/Saham SKN per
31 Juli 2023 adalah sebesar Rp 2.191.207.889.
Terlihat bahwa nilai transaksi pembelian 99,97% saham SKN lebih rendah sekitar
0,74% daripada nilai pasar saham yang dinilai, sehingga rencana pembelian saham
tersebut akan menguntungkan dan memberikan dampak positif bagi Perseroan di
masa yang akan datang serta sejalan dengan rencana dan keyakinan manajemen
Perseroan atas Rencana Transaksi.
2. Analisis Posisi Proforma Keseluruhan Rencana Transaksi
Terkait dengan analisis posisi proforma Perseroan atas keseluruhan Rencana
Transaksi, KAP Kanaka Puradiredja, Suhartono telah ditunjuk oleh Perseroan untuk
melakukan reviu atas Proforma Informasi Keuangan Konsolidasian Interim Perseroan
sebelum dan sesudah Rencana Transaksi.
Berikut ini adalah ringkasan Proforma Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian Interim
Perseroan sebelum dan sesudah realisasi Rencana Transaksi per 31 Juli 2023:
Halaman 38
Page 44
(dalam Rupiah)
Sebelum Transaksi Setelah Transaksi
Keterangan Penyesuaian
(Audited) (Proforma)
Aset
Aset Lancar
Kas dan setara kas 5.364.429.454 (1.555.730.769) 3.808.698.685
Piutang usaha - 386.929.000 386.929.000
Piutang lain-lain - 3.227.923.970 3.227.923.970
Persediaan - 10.214.650 10.214.650
Pajak dibayar di muka 1.087.210.422 13.285.876 1.100.496.298
Uang muka 2.425.514.690 - 2.425.514.690
Total Aset Lancar 8.877.154.566 2.082.622.727 10.959.777.293
Aset Tidak Lancar
Aset tetap - neto 692.752.865 - 692.752.865
Aset hak guna - neto - 1.716.863.918 1.716.863.918
Properti investasi - neto 83.066.694.248 7.050.000.000 90.116.694.248
Aset takberwujud - neto 1.032.500.000 - 1.032.500.000
Total Aset Tidak Lancar 84.791.947.113 8.766.863.918 93.558.811.031
Total Aset 93.669.101.679 10.849.486.645 104.518.588.324
Liabilitas dan Ekuitas
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek - 6.000.000.000 6.000.000.000
Utang usaha - 1.819.409 1.819.409
Utang lain-lain 52.324.000 1.045.983.435 1.098.307.435
Beban akrual 440.000.000 100.000.000 540.000.000
Utang pajak 39.792.747 28.366.670 68.159.417
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank - 505.142.857 505.142.857
Pendapatan diterima di muka 3.448.979.171 - 3.448.979.171
Utang pembiayaan konsumen 157.157.000 - 157.157.000
Total Liabilitas Jangka Pendek 4.138.252.918 7.681.312.371 11.819.565.289
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jatuh tempo:
Utang bank - 2.726.476.191 2.726.476.191
Pendapatan diterima di muka 7.423.124.998 - 7.423.124.998
Utang pembiayaan konsumen 342.888.000 - 342.888.000
Liabilitas imbalan kerja 124.303.000 - 124.303.000
Total Liabilitas Jangka Panjang 7.890.315.998 2.726.476.191 10.616.792.189
Total Liabilitas 12.028.568.916 10.407.788.562 22.436.357.478
0,13 0,21
Ekuitas 0,15 0,27
Modal saham 11.000.000.000 - 11.000.000.000
Selisih nilai transaksi restrukturisasi entitas sepengendali - 440.698.083 440.698.083
Saldo laba 70.640.532.763 - 70.640.532.763
Total ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik perusahaan 81.640.532.763 440.698.083 82.081.230.846
Kepentingan non-pengendali - 1.000.000 1.000.000
Total Ekuitas 81.640.532.763 441.698.083 82.082.230.846
Total Liabilitas dan Ekuitas 93.669.101.679 10.849.486.645 104.518.588.324
Analisis terhadap Proforma Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian Interim
Perseroan per tanggal 31 Juli 2023, menunjukkan dengan dilakukannya Rencana
Transaksi, dimana terdapat penyesuaian antara lain:
1. Penurunan kas dan setara kas sebesar Rp 1.555.730.769 yang terdiri dari kas dan
setara kas SKN sebesar Rp 619.269.231 dikurangi dengan pengeluaran untuk
harga akuisisi SKN sebesar Rp 2.175.000.000.
2. Piutang usaha sebesar Rp 386.929.000 merupakan peningkatan yang berasal dari
piutang usaha SKN.
3. Piutang lain-lain sebesar Rp 3.227.923.970 merupakan peningkatan yang berasal
dari piutang lain-lain SKN.
Halaman 39
Page 45
4. Persediaan sebesar Rp 10.214.650 merupakan persediaan yang berasal dari SKN.
5. Pajak dibayar di muka sebesar Rp 13.285.876 merupakan peningkatan yang
berasal dari pajak dibayar di muka SKN.
6. Aset hak guna - neto sebesar Rp 1.716.863.918 merupakan peningkatan yang
berasal dari aset hak guna - neto SKN.
7. Properti investasi - neto sebesar Rp 7.050.000.000 merupakan peningkatan yang
berasal dari properti investasi - neto SKN.
8. Utang bank jangka pendek sebesar Rp 6.000.000.000 merupakan peningkatan
yang berasal dari utang bank jangka pendek SKN.
9. Utang usaha sebesar Rp 1.819.409 merupakan peningkatan yang berasal dari
utang usaha SKN.
10. Utang lain-lain sebesar Rp 1.045.983.435 merupakan peningkatan yang berasal
dari utang lain-lain SKN.
11. Beban akrual sebesar Rp 100.000.000 merupakan peningkatan yang berasal dari
beban akrual SKN.
12. Utang pajak sebesar Rp 28.366.670 merupakan peningkatan yang berasal dari
utang pajak SKN.
13. Utang bank sebesar Rp 3.231.619.048 merupakan peningkatan yang berasal dari
utang bank SKN.
14. Selisih nilai transaksi restrukturisasi entitas sepengendali sebesar Rp 440.698.083
merupakan penyesuaian untuk mencatat keuntungan bagian Perseroan atas
selisih nilai buku dan nilai transaksi akuisisi saham SKN.
15. Kepentingan non-pengendali sebesar Rp 1.000.000 merupakan penyesuaian
untuk mencatat bagian dari pihak non-pengendali SKN.
Berikut ini adalah ringkasan Proforma Laporan Laba Rugi dan Penghasilan
Komprehensif Lain Konsolidasian Interim Perseroan sebelum dan sesudah realisasi
Rencana Transaksi per 31 Juli 2023:
(dalam Rupiah)
Sebelum Transaksi Setelah Transaksi
Keterangan Penyesuaian
(Audited) (Proforma)
Pendapatan 2.207.895.831 402.000.000 2.609.895.831
Beban Pokok Pendapatan (371.098.589) - (371.098.589)
Laba Bruto 1.836.797.242 402.000.000 2.238.797.242
Beban Usaha (303.007.029) (1.272.816.336) (1.575.823.365)
Laba Usaha 1.533.790.213 (870.816.336) 662.973.877
Penghasilan (Beban) Lain-lain (190.492.076) (73.215.880) (263.707.956)
Laba Sebelum Pajak Penghasilan 1.343.298.137 (944.032.216) 399.265.921
Beban Pajak Penghasilan - Neto - - -
Laba Neto Periode Berjalan Sebelum Dampak Penyesuaian Proforma 1.343.298.137 (944.032.216) 399.265.921
Penyesuaian merging entity - 944.032.216 944.032.216
Laba Neto Komprehensif Periode Berjalan Setelah Dampak Penyesuaian Proforma 1.343.298.137 - 1.343.298.137
Halaman 40
Page 46
Analisis terhadap Proforma Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Konsolidasian Interim Perseroan per tanggal 31 Juli 2023 menunjukkan dengan
dilakukannya Rencana Transaksi, dimana terdapat penyesuaian antara lain:
1. Peningkatan pendapatan sebesar Rp 402.000.000 yang berasal dari pendapatan
SKN.
2. Peningkatan beban usaha sebesar Rp 1.272.816.336 yang berasal dari beban
usaha SKN.
3. Peningkatan beban lain-lain sebesar Rp 73.215.880 yang berasal dari beban lain-
lain SKN.
4. Penyesuaian merging entity sebesar Rp 944.032.216 untuk mengembalikan
jumlah laba rugi pada laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lainnya
konsolidasian seperti sebelum dampak penyesuaian proforma.
Terlihat bahwa keseluruhan Rencana Transaksi akan membuat struktur kapital
Perseroan akan menguat, sehingga Perseroan diharapkan dapat memperkuat bisnis
yang dimiliki dan ekspansi bisnis yang potensial di masa yang akan datang, sehingga
dapat meningkatkan nilai bagi seluruh pemegang saham.
3. Analisis Inkremental dan Profitabilitas
Analisa profitabilitas dan inkremental atas keseluruhan Rencana Transaksi dilakukan
untuk melihat kemampuan menghasilkan pendapatan dan laba yang positif bagi
Perseroan dengan membandingkan antara proyeksi keuangan Perseroan (potensi
manfaat ekonomis) sebelum dilaksanakannya Rencana Transaksi dengan sesudah
dilaksanakannya Rencana Transaksi.
Berikut adalah kinerja konsolidasian Perseroan tanpa terjadinya Rencana Transaksi
selama periode proyeksi tahun 2023-2027:
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
Aset 134.514.519.645 167.122.982.250 187.995.989.954 203.099.600.647 220.485.997.583
Liabilitas 12.243.307.909 16.178.794.250 33.547.209.327 43.672.004.253 55.572.993.988
Ekuitas 122.271.211.736 150.944.188.000 154.448.780.627 159.427.596.394 164.913.003.595
Pendapatan 1.577.068.451 6.298.241.000 9.350.290.500 12.858.512.000 15.263.195.500
Laba Usaha (383.603.731) 2.157.940.760 4.193.054.088 6.627.635.783 8.360.787.570
Laba Neto Periode Berjalan 727.678.974 3.005.921.264 4.105.776.628 5.799.970.767 6.645.401.200
EBITDA (371.935.191) 2.270.446.385 4.331.309.713 6.792.413.908 8.552.883.870
*) EBITDA= Earning Before Interest Tax Depreciation Amortisation
Sedangkan kinerja konsolidasian Perseroan dengan terjadinya Rencana Transaksi
selama periode proyeksi tahun 2023-2027 adalah sebagai berikut:
Halaman 41
Page 47
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
Aset 143.430.263.902 175.405.995.515 195.795.699.151 210.532.007.328 227.716.993.005
Liabilitas 20.514.450.767 23.194.794.251 39.308.066.470 48.177.718.539 58.823.565.417
Ekuitas 122.915.813.135 152.211.201.265 156.487.632.681 162.354.288.789 168.893.427.589
Pendapatan 2.208.165.225 7.998.757.129 11.194.806.629 14.847.028.129 17.395.711.629
Laba Usaha 1.940.543 3.203.552.609 5.366.620.308 7.928.675.006 9.788.803.986
Laba Neto Periode Berjalan 930.582.290 3.628.333.129 4.877.615.416 6.687.811.108 7.699.132.799
EBITDA 13.609.083 3.316.058.234 5.504.875.933 8.093.453.131 9.980.900.286
Tanpa terjadinya Rencana Transaksi, pendapatan Perseroan diproyeksikan akan
mengalami tingkat pertumbuhan majemuk tahunan (CAGR) sebesar 54,92% atau
mencapai Rp 15.263.195.500 pada tahun 2027, dibandingkan dengan pendapatan
Perseroan pada periode Januari-Juli 2023. Dengan adanya Rencana Transaksi,
pendapatan Perseroan diproyeksikan akan mengalami CAGR sebesar 59,58% atau
mencapai Rp 17.395.711.629 pada tahun 2027, dibandingkan dengan pendapatan
Perseroan pada periode Januari-Juli 2023.
Tanpa terjadinya Rencana Transaksi, laba neto periode berjalan Perseroan
diproyeksikan akan mengalami CAGR sebesar 43,62% atau mencapai
Rp 6.645.401.200 pada tahun 2027, dibandingkan dengan laba neto periode berjalan
Perseroan pada periode Januari-Juli 2023. Dengan adanya Rencana Transaksi, laba
neto periode berjalan Perseroan diproyeksikan akan mengalami CAGR sebesar
48,49% atau mencapai Rp 7.699.132.799 pada tahun 2027, dibandingkan dengan laba
neto periode berjalan Perseroan pada periode Januari-Juli 2023.
Tanpa terjadinya Rencana Transaksi, EBITDA Perseroan diproyeksikan akan
mengalami CAGR sebesar 46,89% atau mencapai Rp 8.552.883.870 pada tahun
2027, dibandingkan dengan EBITDA Perseroan pada periode Januari-Juli 2023.
Dengan adanya Rencana Transaksi, EBITDA Perseroan diproyeksikan akan
mengalami CAGR sebesar 52,11% atau mencapai Rp 9.980.900.286 pada tahun
2027, dibandingkan dengan EBITDA Perseroan pada periode Januari-Juli 2023.
Pertumbuhan tersebut dapat dicapai dengan asumsi seluruh usaha Perseroan memiliki
prospek yang baik.
Berdasarkan analisa inkremental dan profitabilitas atas keseluruhan Rencana
Transaksi di atas terlihat bahwa Rencana Transaksi yang akan dilakukan Perseroan
memiliki prospek dan tingkat profitabilitas yang baik.
10. Kesimpulan
Berdasarkan pertimbangan analisis kualitatif dan kuantitatif terhadap Rencana Transaksi,
analisis kewajaran transaksi dan faktor-faktor yang relevan dalam memberikan Pendapat
Kewajaran atas Rencana Transaksi Perseroan, maka kami berpendapat bahwa Rencana
Transaksi yang akan dilakukan Perseroan adalah wajar.
Mengingat bahwa ada kemungkinan terjadinya perbedaan waktu dari tanggal laporan ini
disusun dengan pelaksanaan Rencana Transaksi, maka kesimpulan di atas berlaku bila
Halaman 42
Page 48
tidak ada perubahan yang memiliki dampak yang signifikan terhadap nilai dan hubungan
manajemen Perseroan dengan pelaksanaan Rencana Transaksi, yang meliputi pencapaian
target nilai transaksi, kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan
dan peraturan Pemerintah Indonesia setelah tanggal laporan ini dikeluarkan. Pendapat
Kewajaran atas Rencana Transaksi mungkin akan berbeda jika setelah tanggal laporan
dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas.
11. Distribusi Pendapat Kewajaran Ini
Pendapat Kewajaran ini terbuka untuk publik, yang harus dipandang sebagai satu
kesatuan dan penggunaan sebagian dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan
isi Pendapat Kewajaran ini secara keseluruhan dapat menyebabkan pandangan yang
menyesatkan atas proses yang mendasari Pendapat Kewajaran ini.
Pendapat Kewajaran ini juga disusun berdasarkan kondisi ekonomi dan peraturan yang
ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk memutakhirkan atau melengkapi
Pendapat Kewajaran kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal
Pendapat Kewajaran ini. Pendapat Kewajaran ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda
tangan pihak yang berwenang dan stempel perusahaan (corporate seal) dari ID&R.
Halaman 43
Page 49
LAMPIRAN
Page 50
Apendiks 1a
PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Posisi Keuangan Historis
Per 31 Desember 2020 - 31 Juli 2023
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Audited Audited Audited Audited
Keterangan 2020 2021 2022 Jul-23
-2 -1 0
Aset
Aset Lancar
Kas dan setara kas 2.152.200.212 3.479.635.492 7.156.626.647 5.364.429.454
Piutang lain-lain 416.111.457 214.350.000 76.300.000 -
Pajak dibayar di muka 1.097.000.000 1.156.960.041 1.162.000.003 1.087.210.422
Uang muka - - 1.345.000.000 2.425.514.690
Total Aset Lancar 3.665.311.669 4.850.945.533 9.739.926.650 8.877.154.566
Aset Tidak Lancar
Aset tetap - neto 1.061.898.387 1.414.051.672 - 692.752.865
Properti investasi - neto 17.931.254.403 17.311.291.903 82.871.600.000 83.066.694.248
Aset takberwujud - neto - - - 1.032.500.000
Total Aset Tidak Lancar 18.993.152.790 18.725.343.575 82.871.600.000 84.791.947.113
Total Aset 22.658.464.459 23.576.289.108 92.611.526.650 93.669.101.679
Liabilitas dan Ekuitas
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang lain-lain - - 900.000 52.324.000
Beban akrual - - 645.000.000 440.000.000
Utang pajak 25.780.400 94.652.107 430.075.024 39.792.747
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank 264.514.800 234.005.200 - -
Pendapatan diterima di muka 3.050.000.000 3.100.000.000 3.771.250.000 3.448.979.171
Utang pembiayaan konsumen - - - 157.157.000
Total Liabilitas Jangka Pendek 3.340.295.200 3.428.657.307 4.847.225.024 4.138.252.918
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jatuh tempo:
Utang bank 127.631.200 416.815.000 - -
Pendapatan diterima di muka 7.920.000.000 8.210.000.000 7.348.750.000 7.423.124.998
Utang pembiayaan konsumen - - - 342.888.000
Liabilitas imbalan kerja - - 118.317.000 124.303.000
Total Liabilitas Jangka Panjang 8.047.631.200 8.626.815.000 7.467.067.000 7.890.315.998
Total Liabilitas 11.387.926.400 12.055.472.307 12.314.292.024 12.028.568.916
Ekuitas
Modal saham 600.000.000 600.000.000 11.000.000.000 11.000.000.000
Saldo laba 10.670.538.059 10.920.816.801 69.297.234.626 70.640.532.763
Total Ekuitas 11.270.538.059 11.520.816.801 80.297.234.626 81.640.532.763
Total Liabilitas dan Ekuitas 22.658.464.459 23.576.289.108 92.611.526.650 93.669.101.679
Page 51
Apendiks 1b
PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Laba Rugi Historis
Untuk periode yang berakhir pada 31 Desember 2020 - 31 Juli 2023
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Audited Audited Audited Audited
Keterangan 2020 2021 2022 Jan-Jul 2023
-2 -1 0
Pendapatan 3.120.000.000 3.100.000.000 3.711.666.667 2.207.895.831
Beban Pokok Pendapatan (619.962.500) (2.274.471.840) (2.447.703.058) (371.098.589)
Laba Bruto 2.500.037.500 825.528.160 1.263.963.609 1.836.797.242
Beban Usaha (309.475.335) (275.951.179) (571.149.556) (303.007.029)
Laba Usaha 2.190.562.165 549.576.981 692.814.053 1.533.790.213
Penghasilan (Beban) Lain-lain (380.559.236) (299.298.239) 67.115.965.662 (190.492.076)
Laba Sebelum Pajak Penghasilan 1.810.002.929 250.278.742 67.808.779.715 1.343.298.137
Beban Pajak Penghasilan - Neto - - (32.361.890) -
Laba Neto Periode Berjalan 1.810.002.929 250.278.742 67.776.417.825 1.343.298.137
Penghasilan Komprehensif Lain - - - -
Total Penghasilan Komprehensif Periode Berjalan 1.810.002.929 250.278.742 67.776.417.825 1.343.298.137
Penyusutan dan amortisasi 801.590.508 792.419.508 805.528.585 31.519.522
EBITDA 2.992.152.673 1.341.996.489 1.498.342.638 1.565.309.735
Page 52
Apendiks 1c
PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Common Size - Posisi Keuangan
Per 31 Desember 2020 - 31 Juli 2023
Audited Audited Audited Audited
Keterangan 2020 2021 2022 Jul-23
-2 -1 -1
Aset
Aset Lancar
Kas dan setara kas 9,50% 14,76% 7,73% 5,73%
Piutang lain-lain 1,84% 0,91% 0,08% 0,00%
Pajak dibayar di muka 4,84% 4,91% 1,25% 1,16%
Uang muka 0,00% 0,00% 1,45% 2,59%
Total Aset Lancar 16,18% 20,58% 10,52% 9,48%
Aset Tidak Lancar
Aset tetap - neto 4,69% 6,00% 0,00% 0,74%
Properti investasi - neto 79,14% 73,43% 89,48% 88,68%
Aset takberwujud - neto 0,00% 0,00% 0,00% 1,10%
Total Aset Tidak Lancar 83,82% 79,42% 89,48% 90,52%
Total Aset 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Liabilitas dan Ekuitas
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,06%
Beban akrual 0,00% 0,00% 0,70% 0,47%
Utang pajak 0,11% 0,40% 0,46% 0,04%
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank 1,17% 0,99% 0,00% 0,00%
Pendapatan diterima di muka 13,46% 13,15% 4,07% 3,68%
Utang pembiayaan konsumen 0,00% 0,00% 0,00% 0,17%
Total Liabilitas Jangka Pendek 14,74% 14,54% 5,23% 4,42%
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jatuh tempo:
Utang bank 0,56% 1,77% 0,00% 0,00%
Pendapatan diterima di muka 34,95% 34,82% 7,94% 7,92%
Utang pembiayaan konsumen 0,00% 0,00% 0,00% 0,37%
Liabilitas imbalan kerja 0,00% 0,00% 0,13% 0,13%
Total Liabilitas Jangka Panjang 35,52% 36,59% 8,06% 8,42%
Total Liabilitas 50,26% 51,13% 13,30% 12,84%
Ekuitas
Modal saham 2,65% 2,54% 11,88% 11,74%
Saldo laba 47,09% 46,32% 74,83% 75,41%
Total Ekuitas 49,74% 48,87% 86,70% 87,16%
Total Liabilitas dan Ekuitas 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Page 53
Apendiks 1d
PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Common Size - Laba Rugi
Untuk periode yang berakhir pada 31 Desember 2020 - 31 Juli 2023
Audited Audited Audited Audited
Keterangan 2020 2021 2022 Jan-Jul 2023
-2 -1 0
Pendapatan 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban Pokok Pendapatan -19,87% -73,37% -65,95% -16,81%
Laba Bruto 80,13% 26,63% 34,05% 83,19%
Beban Usaha -9,92% -8,90% -15,39% -13,72%
Laba Usaha 70,21% 17,73% 18,67% 69,47%
Penghasilan (Beban) Lain-lain -12,20% -9,65% 1808,24% -8,63%
Laba Sebelum Pajak Penghasilan 58,01% 8,07% 1826,91% 60,84%
Beban Pajak Penghasilan - Neto 0,00% 0,00% -0,87% 0,00%
Laba Neto Periode Berjalan 58,01% 8,07% 1826,04% 60,84%
Penghasilan Komprehensif Lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Total Penghasilan Komprehensif Periode Berjalan 58,01% 8,07% 1826,04% 60,84%
EBITDA 95,90% 43,29% 40,37% 70,90%
Page 54
Apendiks 2.1a
PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Proyeksi Neraca - Sebelum Rencana Transaksi
2023 - 2027
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2023 2024 2025 2026 2027
1 2 3 4 5
Aset
Aset Lancar
Kas dan setara kas 30.036.315.474 27.996.949.242 12.039.811.284 6.268.863.101 1.645.142.169
Piutang usaha - 59.981.485 106.367.378 160.936.190 195.595.925
Pajak dibayar di muka 1.116.836.908 1.192.969.775 1.300.964.258 1.522.393.721 1.604.299.248
Uang muka 2.425.514.690 2.425.514.690 2.425.514.690 2.425.514.690 2.425.514.690
Total Aset Lancar 33.578.667.072 31.675.415.192 15.872.657.609 10.377.707.702 5.870.552.032
Aset Tidak Lancar
Aset tetap - neto 663.584.325 651.078.700 615.823.075 557.134.950 474.311.350
Properti investasi - neto 99.309.768.248 134.096.488.358 171.070.009.270 191.989.757.995 214.141.134.201
Aset takberwujud - neto 962.500.000 700.000.000 437.500.000 175.000.000 -
Total Aset Tidak Lancar 100.935.852.573 135.447.567.058 172.123.332.345 192.721.892.945 214.615.445.551
Total Aset 134.514.519.645 167.122.982.250 187.995.989.954 203.099.600.647 220.485.997.583
Liabilitas dan Ekuitas
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang lain-lain 52.324.000 52.324.000 52.324.000 52.324.000 52.324.000
Beban akrual 440.000.000 440.000.000 440.000.000 440.000.000 440.000.000
Utang pajak 427.324.477 396.576.635 381.015.141 382.672.534 396.195.015
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank - 832.500.000 4.329.000.000 6.470.604.000 9.522.396.000
Pendapatan diterima di muka 4.720.723.718 6.623.408.218 8.755.328.718 10.310.952.218 10.827.185.543
Utang pembiayaan konsumen 157.157.000 157.157.000 157.157.000 157.157.000 157.157.000
Total Liabilitas Jangka Pendek 5.797.529.195 8.501.965.853 14.114.824.859 17.813.709.752 21.395.257.558
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jatuh tempo:
Utang bank - 2.497.500.000 15.651.000.000 22.030.033.500 30.818.370.500
Pendapatan diterima di muka 5.974.312.000 4.697.189.500 3.288.146.500 3.323.480.000 2.842.580.175
Utang pembiayaan konsumen 342.888.000 342.888.000 342.888.000 342.888.000 342.888.000
Liabilitas imbalan kerja 128.578.714 139.250.897 150.349.967 161.893.000 173.897.755
Total Liabilitas Jangka Panjang 6.445.778.714 7.676.828.397 19.432.384.467 25.858.294.500 34.177.736.430
Total Liabilitas 12.243.307.909 16.178.794.250 33.547.209.327 43.672.004.253 55.572.993.988
Ekuitas
Modal saham 15.173.000.000 16.216.250.000 16.216.250.000 16.216.250.000 16.216.250.000
Tambahan modal disetor 35.730.000.000 60.768.000.000 60.768.000.000 60.768.000.000 60.768.000.000
Saldo laba 71.368.211.736 73.959.938.000 77.464.530.627 82.443.346.394 87.928.753.595
Total Ekuitas 122.271.211.736 150.944.188.000 154.448.780.627 159.427.596.394 164.913.003.595
Total Liabilitas dan Ekuitas 134.514.519.645 167.122.982.250 187.995.989.954 203.099.600.647 220.485.997.583
Page 55
Apendiks 2.1b
PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Proyeksi Laba Rugi - Sebelum Rencana Transaksi
2023 - 2027
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
1 2 3 4 5
Pendapatan 1.577.068.451 6.298.241.000 9.350.290.500 12.858.512.000 15.263.195.500
Beban Pokok Pendapatan (666.691.356) (3.184.126.688) (4.141.631.868) (5.153.720.942) (5.765.570.824)
Laba Bruto 910.377.094 3.114.114.313 5.208.658.632 7.704.791.058 9.497.624.676
Beban Usaha (1.293.980.826) (956.173.553) (1.015.604.544) (1.077.155.275) (1.136.837.106)
Laba (Rugi) Usaha (383.603.731) 2.157.940.760 4.193.054.088 6.627.635.783 8.360.787.570
Penghasilan (Beban) Lain-lain 1.111.282.705 910.125.853 (41.277.099) (738.388.351) (1.649.958.008)
Laba Sebelum Pajak Penghasilan 727.678.974 3.068.066.612 4.151.776.989 5.889.247.432 6.710.829.563
Beban Pajak Penghasilan - Neto - (62.145.349) (46.000.361) (89.276.665) (65.428.362)
0,00% -2,03% -1,11% -1,52% -0,97%
Laba Neto Periode Berjalan 727.678.974 3.005.921.264 4.105.776.628 5.799.970.767 6.645.401.200
Penyusutan dan amortisasi 11.668.540 112.505.625 138.255.625 164.778.125 192.096.300
EBITDA (371.935.191) 2.270.446.385 4.331.309.713 6.792.413.908 8.552.883.870
Page 56
Apendiks 2.1c
PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Proyeksi Arus Kas - Sebelum Rencana Transaksi
2023 - 2027
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
1 2 3 4 5
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Penerimaan kas dari pelanggan 1.810.000.000 6.863.821.515 9.966.800.622 14.288.532.810 15.102.933.075
Pembayaran untuk operasional (836.088.181) (3.861.503.141) (4.808.956.209) (5.905.459.751) (6.430.753.732)
Pembayaran pajak (190.335.405) (538.362.482) (712.596.878) (969.180.603) (1.101.014.635)
Pembayaran biaya keuangan (1.827.479) (250.558.701) (1.523.186.240) (2.481.807.195) (3.522.636.006)
Penerimaan penghasilan keuangan 30.409.698 150.181.577 139.984.746 60.199.056 31.344.316
Kas Neto Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Operasi 812.158.633 2.363.578.768 3.062.046.041 4.992.284.318 4.079.873.017
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Penjualan (Perolehan) aset tetap (500.045.000) (100.000.000) (103.000.000) (106.090.000) (109.272.700)
Hasil penjualan (perolehan) properti investasi (16.043.272.613) (33.300.000.000) (34.965.000.000) (18.356.625.000) (19.274.456.250)
Kas Neto Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Investasi (16.543.317.613) (33.400.000.000) (35.068.000.000) (18.462.715.000) (19.383.728.950)
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Pembayaran dividen - (414.195.000) (601.184.000) (821.155.000) (1.159.994.000)
Penerimaan setoran modal 39.903.000.000 26.081.250.000 - - -
Penerimaan (Pembayaran) utang bank dan lembaga keuangan bukan bank 500.045.000 3.330.000.000 16.650.000.000 8.520.637.500 11.840.129.000
Kas Neto Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Pendanaan 40.403.045.000 28.997.055.000 16.048.816.000 7.699.482.500 10.680.135.000
Kenaikan (Penurunan) Neto Kas dan Setara Kas 24.671.886.020 (2.039.366.232) (15.957.137.959) (5.770.948.182) (4.623.720.933)
Kas dan Setara Kas, Awal Tahun 5.364.429.454 30.036.315.474 27.996.949.242 12.039.811.284 6.268.863.101
Kas dan Setara Kas, Akhir Tahun 30.036.315.474 27.996.949.242 12.039.811.284 6.268.863.101 1.645.142.169
Page 57
Apendiks 2.2a
PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Proyeksi Neraca - Setelah Rencana Transaksi
2023 - 2027
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2023 2024 2025 2026 2027
1 2 3 4 5
Aset
Aset Lancar
Kas dan setara kas 30.111.472.180 27.543.400.974 11.211.173.330 5.181.137.016 464.219.208
Piutang usaha 123.744.466 199.749.934 257.971.443 324.375.872 370.871.223
Pajak dibayar di muka 1.116.836.908 1.192.969.775 1.300.964.258 1.522.393.721 1.604.299.248
Uang muka 2.425.514.690 2.425.514.690 2.425.514.690 2.425.514.690 2.425.514.690
Total Aset Lancar 33.777.568.244 31.361.635.373 15.195.623.721 9.453.421.298 4.864.904.369
35.952.568.244
Aset Tidak Lancar
Aset tetap - neto 663.584.325 651.078.700 615.823.075 557.134.950 474.311.350
Aset hak guna - neto 1.666.843.085 1.546.793.085 1.426.743.085 1.306.693.085 1.186.643.085
Properti investasi - neto 106.359.768.248 141.146.488.358 178.120.009.270 199.039.757.995 221.191.134.201
Aset takberwujud - neto 962.500.000 700.000.000 437.500.000 175.000.000 -
Total Aset Tidak Lancar 109.652.695.658 144.044.360.143 180.600.075.429 201.078.586.030 222.852.088.636
109.652.695.658
Total Aset 143.430.263.902 175.405.995.515 195.795.699.151 210.532.007.328 227.716.993.005
145.605.263.902 177.580.995.515 197.970.699.151 212.707.007.328 229.891.993.005
Liabilitas dan Ekuitas
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 5.250.000.000 4.500.000.000 3.750.000.000 3.000.000.000 2.250.000.000
Utang lain-lain 52.324.000 52.324.000 52.324.000 52.324.000 52.324.000
Beban akrual 440.000.000 440.000.000 440.000.000 440.000.000 440.000.000
Utang pajak 427.324.477 396.576.635 381.015.141 382.672.534 396.195.015
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank 505.142.857 1.337.642.857 4.834.142.857 6.975.746.857 10.027.538.857
Pendapatan diterima di muka 4.720.723.718 6.623.408.218 8.755.328.718 10.310.952.218 10.827.185.543
Utang pembiayaan konsumen 157.157.000 157.157.000 157.157.000 157.157.000 157.157.000
Total Liabilitas Jangka Pendek 11.552.672.052 13.507.108.710 18.369.967.717 21.318.852.610 24.150.400.416
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jatuh tempo:
Utang bank 2.516.000.000 4.508.357.143 17.156.714.286 23.030.604.929 31.313.799.072
Pendapatan diterima di muka 5.974.312.000 4.697.189.500 3.288.146.500 3.323.480.000 2.842.580.175
Utang pembiayaan konsumen 342.888.000 342.888.000 342.888.000 342.888.000 342.888.000
Liabilitas imbalan kerja 128.578.714 139.250.897 150.349.967 161.893.000 173.897.755
Total Liabilitas Jangka Panjang 8.961.778.715 9.687.685.540 20.938.098.753 26.858.865.929 34.673.165.001
Total Liabilitas 20.514.450.767 23.194.794.251 39.308.066.470 48.177.718.539 58.823.565.417
20.514.450.767 23.194.794.251 39.308.066.470 48.177.718.539 58.823.565.417
Ekuitas
Modal saham 15.173.000.000 16.216.250.000 16.216.250.000 16.216.250.000 16.216.250.000
Tambahan modal disetor 35.730.000.000 60.768.000.000 60.768.000.000 60.768.000.000 60.768.000.000
Selisih nilai transaksi restrukturisasi entitas sepengendali 440.698.083 440.698.083 440.698.083 440.698.083 440.698.083
Saldo laba 71.571.309.452 74.785.464.149 79.061.691.607 84.927.890.089 91.466.270.196
Total ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik perusahaan 122.915.007.535 152.210.412.232 156.486.639.690 162.352.838.172 168.891.218.279
Kepentingan non-pengendali 805.600 789.033 992.990 1.450.617 2.209.309
Total Ekuitas 122.915.813.135 152.211.201.265 156.487.632.681 162.354.288.789 168.893.427.589
Total Liabilitas dan Ekuitas 143.430.263.902 175.405.995.515 195.795.699.151 210.532.007.328 227.716.993.005
Page 58
Apendiks 2.2b
PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Proyeksi Laba Rugi - Setelah Rencana Transaksi
2023 - 2027
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
1 2 3 4 5
66,02% 39,96% 32,62% 17,17%
Pendapatan 2.208.165.225 7.998.757.129 11.194.806.629 14.847.028.129 17.395.711.629
Beban Pokok Pendapatan (716.712.190) (3.304.176.688) (4.261.681.868) (5.273.770.942) (5.885.620.824)
Laba Bruto 1.491.453.035 4.694.580.442 6.933.124.761 9.573.257.187 11.510.090.805
Beban Usaha (1.489.512.492) (1.491.027.833) (1.566.504.453) (1.644.582.181) (1.721.286.819)
Laba Usaha 1.940.543 3.203.552.609 5.366.620.308 7.928.675.006 9.788.803.986
Penghasilan (Beban) Lain-lain 991.751.425 656.977.482 (258.552.918) (952.735.620) (1.810.991.212)
Laba Sebelum Pajak Penghasilan 993.691.968 3.860.530.091 5.108.067.391 6.975.939.387 7.977.812.775
Beban Pajak Penghasilan - Neto (63.109.677) (232.196.962) (230.451.974) (288.128.278) (278.679.975)
Laba Neto Periode Berjalan 930.582.290 3.628.333.129 4.877.615.416 6.687.811.108 7.699.132.799
930.582.290 3.628.333.129 4.877.615.416 6.687.811.108 7.699.132.799
Penyusutan dan amortisasi 11.668.540 112.505.625 138.255.625 164.778.125 192.096.300
EBITDA 13.609.083 3.316.058.234 5.504.875.933 8.093.453.131 9.980.900.286
Page 59
Apendiks 2.2c
PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Proyeksi Arus Kas - Setelah Rencana Transaksi
2023 - 2027
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
1 2 3 4 5
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Penerimaan kas dari pelanggan 2.704.281.309 8.548.313.661 11.799.481.135 16.265.213.323 17.223.613.588
Pembayaran untuk operasional (1.123.224.607) (4.396.357.421) (5.359.856.118) (6.472.886.657) (7.015.203.445)
Penerimaan piutang lain-lain 3.227.923.970 - - - -
Pembayaran utang lain-lain (1.045.983.435) - - - -
Pembayaran pajak (268.525.876) (708.414.095) (897.048.491) (1.168.032.216) (1.314.266.248)
Pembayaran biaya keuangan (121.358.760) (503.707.072) (1.740.462.059) (2.696.154.464) (3.683.669.211)
Penerimaan penghasilan keuangan 30.409.698 150.181.577 139.984.746 60.199.056 31.344.316
Kas Neto Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Operasi 3.403.522.299 3.090.016.651 3.942.099.214 5.988.339.043 5.241.819.000
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Penjualan (Perolehan) aset tetap (500.045.000) (100.000.000) (103.000.000) (106.090.000) (109.272.700)
Hasil penjualan (perolehan) properti investasi (16.043.272.613) (33.300.000.000) (34.965.000.000) (18.356.625.000) (19.274.456.250)
Kas Neto Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Investasi (16.543.317.613) (33.400.000.000) (35.068.000.000) (18.462.715.000) (19.383.728.950)
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Pembayaran dividen - (414.195.000) (601.184.000) (821.155.000) (1.159.994.000)
Penerimaan setoran modal 39.903.000.000 26.081.250.000 - - -
Penerimaan (Pembayaran) utang bank dan lembaga keuangan bukan bank (460.431.191) 2.074.857.143 15.394.857.143 7.265.494.643 10.584.986.143
Kas Neto Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Pendanaan 39.442.568.810 27.741.912.143 14.793.673.143 6.444.339.643 9.424.992.143
Kenaikan (Penurunan) Neto Kas dan Setara Kas 26.302.773.495 (2.568.071.207) (16.332.227.644) (6.030.036.315) (4.716.917.807)
26.302.773.495 (2.568.071.207) (16.332.227.644) (6.030.036.315) (4.716.917.807)
Kas dan Setara Kas, Awal Tahun 3.808.698.685 30.111.472.180 27.543.400.974 11.211.173.330 5.181.137.016
Kas dan Setara Kas, Akhir Tahun 30.111.472.180 27.543.400.974 11.211.173.330 5.181.137.016 464.219.208
Page 60
Apendiks 3a
PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Rasio Keuangan - Sebelum Rencana Transaksi
2020-2027
Audited Audited Audited Audited Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2020 2021 2022 Jan-Jul 2023 Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
-2 -1 0 1 2 3 4 5
Kinerja 10
Jumlah saham beredar 600 600 1.100.000.000 1.100.000.000 1.517.300.000 1.621.625.000 1.621.625.000 1.621.625.000 1.621.625.000
Laba periode berjalan per saham Rp 3.016.671,55 417.131,24 61,61 1,22 0,48 1,85 2,53 3,58 4,10
Nilai buku per saham Rp 18.784.230,10 19.201.361,34 73,00 74,22 80,58 93,08 95,24 98,31 101,70
Operasi
Marjin laba bruto 80,13% 26,63% 34,05% 83,19% 57,73% 49,44% 55,71% 59,92% 62,23%
Marjin laba usaha 70,21% 17,73% 18,67% 69,47% -24,32% 34,26% 44,84% 51,54% 54,78%
Marjin laba periode berjalan 58,01% 8,07% 1826,04% 60,84% 46,14% 47,73% 43,91% 45,11% 43,54%
Marjin EBITDA 95,90% 43,29% 40,37% 70,90% -23,58% 36,05% 46,32% 52,82% 56,04%
Imbal hasil aset (ROA) 7,99% 1,06% 73,18% 1,43% 0,54% 1,80% 2,18% 2,86% 3,01%
Imbal hasil ekuitas (ROE) 16,06% 2,17% 84,41% 1,65% 0,60% 1,99% 2,66% 3,64% 4,03%
Likuiditas
Rasio Lancar 1,10 1,41 2,01 2,15 5,79 3,73 1,12 0,58 0,27
Quick Ratio 0,77 1,08 1,49 1,30 5,18 3,30 0,86 0,36 0,09
Solvabilitas
Rasio Liabilitas terhadap Aset 0,50 0,51 0,13 0,13 0,09 0,10 0,18 0,22 0,25
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 1,01 1,05 0,15 0,15 0,10 0,11 0,22 0,27 0,34
Pertumbuhan
Pendapatan -0,64% 19,73% n.a 1,97% 66,40% 48,46% 37,52% 18,70%
Laba Neto Periode Berjalan -86,17% 26980,37% n.a -96,94% 45,15% 36,59% 41,26% 14,58%
Aset 4,05% 292,82% n.a 45,25% 24,24% 12,49% 8,03% 8,56%
Liabilitas 5,86% 2,15% n.a -0,58% 32,14% 107,35% 30,18% 27,25%
Ekuitas 2,22% 596,98% n.a 52,27% 23,45% 2,32% 3,22% 3,44%
Page 61
Apendiks 3b
PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Rasio Keuangan - Setelah Rencana Transaksi
2020-2027
Audited Audited Audited Audited Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2020 2021 2022 Jan-Jul 2023 Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
-2 -1 0 1 2 3 4 5
Kinerja
Jumlah saham beredar 600 600 1.100.000.000 1.100.000.000 1.517.300.000 1.621.625.000 1.621.625.000 1.621.625.000 1.621.625.000
Laba periode berjalan per saham Rp 3.016.671,55 417.131,24 61,61 1,22 0,61 2,24 3,01 4,12 4,75
Nilai buku per saham Rp 18.784.230,10 19.201.361,34 73,00 74,22 81,01 93,86 96,50 100,12 104,15
Operasi
Marjin laba bruto 80,13% 26,63% 34,05% 83,19% 67,54% 58,69% 61,93% 64,48% 66,17%
Marjin laba usaha 70,21% 17,73% 18,67% 69,47% 0,09% 40,05% 47,94% 53,40% 56,27%
Marjin laba periode berjalan 58,01% 8,07% 1826,04% 60,84% 42,14% 45,36% 43,57% 45,04% 44,26%
Marjin EBITDA 95,90% 43,29% 40,37% 70,90% 0,62% 41,46% 49,17% 54,51% 57,38%
Imbal hasil aset (ROA) 7,99% 1,06% 73,18% 1,43% 0,65% 2,07% 2,49% 3,18% 3,38%
Imbal hasil ekuitas (ROE) 16,06% 2,17% 84,41% 1,65% 0,76% 2,38% 3,12% 4,12% 4,56%
Likuiditas
Rasio Lancar 1,10 1,41 2,01 2,15 2,92 2,32 0,83 0,44 0,20
Quick Ratio 0,77 1,08 1,49 1,30 2,62 2,05 0,62 0,26 0,03
Solvabilitas
Rasio Liabilitas terhadap Aset 0,50 0,51 0,13 0,13 0,14 0,13 0,20 0,23 0,26
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 1,01 1,05 0,15 0,15 0,17 0,15 0,25 0,30 0,35
Pertumbuhan
Pendapatan -0,64% 19,73% n.a 29,81% 66,02% 39,96% 32,62% 17,17%
Laba Neto Periode Berjalan -86,17% 26980,37% n.a -98,08% 178,75% 34,43% 37,11% 15,12%
Aset 4,05% 292,82% n.a 54,87% 22,29% 11,62% 7,53% 8,16%
Liabilitas 5,86% 2,15% n.a 66,59% 13,07% 69,47% 22,56% 22,10%
Ekuitas 2,22% 596,98% n.a 53,08% 23,83% 2,81% 3,75% 4,03%
Names mentioned 0 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
The name pass has not read this document yet.
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
9936 ms
12 Sep 2026 21:42
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '37'}