Back to announcement
20240108_MSIE_Informasi Transaksi Afiliasi_31566153_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review MSIESource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 54
Page 1
Licence No. 2.12.0110
LAPORAN PENILAIAN 99,97% SAHAM
No. 00175/2.0110-00/BS/03/0113/1/XII/2023
PT SURYA KEBENARAN NUSANTARA
TANGGAL PENILAIAN
31 Juli 2023
Excellence in business and asset values appraisal
with work areas all over Indonesia
Page 2
HEAD OFFICE BRANCH OFFICE BRANCH OFFICE
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302 Komplek Villa Malina Indah Rukan Shibuya Blok B No. 20
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222 Jl. Deli Bunga No. 3 Kel. Lemo, Kec. Teluk Naga
Jakarta 12240 Kel. Tanjung Sari, Kec. Medan Selayang PIK 2 Tangerang - Banten
Ph. +62 21 7245677 / 6611883 Kota Medan Ph. +62 21 39720167
Licence No. 2.12.0110
Fax. +62 21 7253689 / 6622016 Ph. +62 61 8216806
Ref. No. 00175/2.0110-00/BS/03/0113/1/XII/2023 Jakarta, 19 Desember 2023
Kepada Yth,
Direksi
PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Jl. Raya Kedung Baruk No. 112-114
Penjaringan Sari, Kec. Rungkut
Surabaya 60298
Perihal: Penilaian Saham PT Surya Kebenaran Nusantara
Dengan hormat,
Sesuai dengan permintaan yang diajukan oleh PT Multisarana Intan Eduka Tbk (“Perseroan”) kepada KJPP
Ihot Dollar & Raymond (“ID&R”), melalui dengan Surat Penugasan No. 046R/XI/SVFO/23/KJPPID&R
tertanggal 17 November 2023, kami selaku perusahaan penilai independen berdasarkan Surat Izin Usaha dari
Menteri Keuangan No. 1408/KM.1/2012 tanggal 27 November 2012, telah melakukan penilaian ekuitas;
PT Surya Kebenaran Nusantara
(“SKN”)
Identitas Pemberi Tugas
Nama : PT Multisarana Intan Eduka Tbk
Bidang usaha : Real estat, aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan,
agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya
Alamat : Jl. Raya Kedung Baruk No. 112-114, Penjaringan Sari, Kec. Rungkut, Surabaya 60298
Telepon : +62 31 870 9595
Web site : https://msie.co.id/
Identitas Pengguna Laporan
Pengguna laporan ini mencakup Perseroan, Instansi Pemerintah dan Masyarakat.
Lingkup Penilaian
Penilaian yang kami laporkan meliputi 99,97% ekuitas/saham SKN.
Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian adalah untuk penilaian 99,97% ekuitas/saham SKN terkait rencana akuisisi oleh Perseroan
(selanjutnya disebut sebagai “Rencana Transaksi”). Tujuan penilaian adalah memenuhi kebutuhan Rencana
Transaksi dan persyaratan di Pasar Modal serta peraturan perundangan di Indonesia. Maka untuk
mengakomodir tujuan di atas, penilaian ini didasarkan pada standar Nilai Pasar.
Metode Penilaian
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian ekuitas/saham SKN adalah pendekatan aset dengan
metode Penyesuaian Aset Bersih atau Net Adjusted Book Value (NABV) method dan pendekatan pendapatan
dengan metode Discounted Economic Income method atau Discounted Cash Flow (DCF) Valuation method.
Berdasarkan metode NABV, nilai dari semua aset dan liabilitas harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya,
kecuali untuk akun yang telah menunjukkan nilai pasarnya.
Excellence in business and asset values appraisal
with work areas all over Indonesia
Page 3
Berdasarkan metode penilaian DCF, operasi SKN diproyeksikan sesuai dengan skenario pengembangan
SKN sampai dengan tahun 2037. Pendapatan mendatang (future income, cash flow) yang dihasilkan
berdasarkan proyeksi dikonversi dengan faktor diskonto, sesuai dengan tingkat risiko. Indikasi nilai adalah
total nilai kini dari pendapatan selama periode proyeksi.
Definisi dan Dasar Penilaian Yang Digunakan
Dalam penilaian ini digunakan dasar penilaian “Nilai Pasar” yang didefinisikan sebagai berikut:
Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada Tanggal
Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua Pihak masing–masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (POJK No. 35
/POJK.04/2020).
Penilaian ini didasarkan pada ketentuan peraturan perundang-undangan yang terkait dalam Peraturan OJK
No. 35 /POJK.04/2020 “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal”, yang dikeluarkan
tanggal 25 Mei 2020.
Tanggal Penilaian
Tanggal pisah batas (cut off date) penilaian adalah per 31 Juli 2023, dimana batas tersebut diambil atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Kesimpulan
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait dalam rangka
menentukan nilai ekuitas/saham, dengan menerapkan pembobotan 50:50 atas metode utama dan
pembanding yang dihasilkan dari metode NABV dan DCF, maka diperoleh nilai sebesar Rp 2.191.207.889
sebagai Indikasi Nilai Pasar 99,97% Ekuitas/Saham SKN per tanggal 31 Juli 2023.
Hormat kami,
KJPP Ihot Dollar & Raymond
Raymond Yoranouw, MBT, MAPPI (Cert.)
Senior Partner
Ijin Penilai : B-1.09.00113
MAPPI : 03-S-01751
STTD OJK : STTD.PB-13/PJ-1/PM.02/2023
Excellence in business and asset values appraisal
with work areas all over Indonesia
Page 4
PERNYATAAN INDEPENDENSI
Berdasarkan pengetahuan kami atas penugasan penilaian, dengan ini kami menyatakan bahwa:
Seluruh pendapat yang kami nyatakan dalam laporan ini, baik mengenai analisis, kesimpulan
atau pendapat, adalah benar;
Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan;
Penugasan penilaian telah dilakukan terhadap obyek penilaian pada tanggal penilaian (cut off
date);
Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan ini;
Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai
kesimpulan nilai;
Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan;
Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
Data ekonomi serta data industri dalam Laporan ini diperoleh dari berbagai sumber yang
diyakini Penilai dapat dipertanggungjawabkan;
Hasil analisis, kesimpulan dan pendapat yang kami nyatakan pada laporan ini terbatas pada
kontinjensi, keterbatasan dan asumsi, yang merupakan pemahaman secara menyeluruh,
didasarkan analisis profesional serta pendapat dan kesimpulan kami;
Pada saat ini maupun pada masa yang akan datang, kami tidak memiliki kepentingan terhadap
SKN yang kami nilai;
Kami tidak memiliki kepentingan pribadi terhadap SKN yang kami nilai dan pihak yang terlibat
dan terkait di dalamnya;
Imbalan jasa penilaian tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan;
Penilaian ini didasarkan pada ketentuan peraturan perundang-undangan yang terkait dalam
Peraturan OJK No. 35 /POJK.04/2020 “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal”, yang dikeluarkan tanggal 25 Mei 2020;
Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku;
Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah;
Kami melakukan penugasan ini secara independen tanpa intervensi dari pihak manapun.
Pihak-pihak di bawah ini telah bekerja secara profesional untuk membantu pihak yang
menandatangani Laporan ini:
Supervisor:
Lena Wijaya ...........................................................
MAPPI No. 12-P-03872
No. Register : RMK-2017.01286
Penilai:
Meiliana Kusuma Dewi .............................................................
MAPPI No. 14-P-04735
Penilaian Ekuitas/Saham i
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 5
DAFTAR ISI
PERNYATAAN INDEPENDENSI .......................................................................................................................... i
DAFTAR ISI .......................................................................................................................................................... ii
1 RINGKASAN EKSEKUTIF ........................................................................................................................ 1
1.1 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN ....................................................................................................... 1
1.2 TANGGAL PENILAIAN ......................................................................................................................... 1
1.3 GAMBARAN UMUM ............................................................................................................................. 1
1.4 GAMBARAN INDUSTRI ........................................................................................................................ 1
1.5 PREMIS NILAI DAN DASAR NILAI YANG DIGUNAKAN ............................................................................. 2
1.6 METODE PENILAIAN ........................................................................................................................... 2
1.7 ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS ....................................................................................................... 3
1.8 DATA DAN INFORMASI YANG DIPEROLEH............................................................................................. 3
1.9 HASIL PENILAIAN ............................................................................................................................... 3
2 GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN........................................................................................................ 5
2.1 PENDIRIAN DAN INFORMASI UMUM ..................................................................................................... 5
2.2 SUSUNAN PENGURUS DAN STRUKTUR MODAL .................................................................................... 6
2.3 KEGIATAN USAHA .............................................................................................................................. 6
2.4 PEMASOK DAN PELANGGAN KUNCI ..................................................................................................... 7
2.5 POSISI KEUANGAN HISTORIS ............................................................................................................. 7
2.6 PERBANDINGAN INFORMASI KEUANGAN (COMMON SIZE)..................................................................... 9
3 TINJAUAN INDUSTRI DAN PROSPEK USAHA .................................................................................... 12
3.1 EKONOMI SECARA UMUM ................................................................................................................ 12
3.2 INDUSTRI PROPERTI DI INDONESIA ................................................................................................... 13
3.3 PERKEMBANGAN PENDIDIKAN DI INDONESIA ..................................................................................... 18
3.4 ANALISA SWOT .............................................................................................................................. 20
3.5 RISIKO USAHA ................................................................................................................................. 21
3.6 PERSAINGAN USAHA DAN STRATEGI BISNIS ...................................................................................... 22
4 DESKRIPSI OBJEK PENILAIAN ............................................................................................................ 23
4.1 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN ..................................................................................................... 23
4.2 PENGERTIAN NILAI .......................................................................................................................... 23
4.3 DASAR PENILAIAN YANG DIGUNAKAN ............................................................................................... 23
4.4 TANGGAL PENILAIAN ....................................................................................................................... 24
5 METODE PENILAIAN.............................................................................................................................. 25
5.1 METODE PENILAIAN YANG UMUM DIGUNAKAN .................................................................................. 25
5.2 PEMILIHAN METODOLOGI PENILAIAN ................................................................................................ 25
5.3 PEMILIHAN ARUS KAS ...................................................................................................................... 26
5.4 PENENTUAN TINGKAT DISKONTO ..................................................................................................... 26
6 PENENTUAN INDIKASI NILAI PASAR EKUITAS.................................................................................. 29
6.1 PROYEKSI KEUANGAN ..................................................................................................................... 29
6.2 PREMIUM FOR CONTROL (“CP”), DISCOUNT FOR LACK OF CONTROL (DLOC) DAN DISCOUNT FOR
LACK OF MARKETABILITY (“DLOM”) ................................................................................................. 32
6.3 INDIKASI HASIL PENILAIAN ............................................................................................................... 33
6.4 KESIMPULAN PENILAIAN................................................................................................................... 33
7 SYARAT PEMBATASAN ........................................................................................................................ 35
LAMPIRAN
Penilaian Ekuitas/Saham ii
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 6
1 RINGKASAN EKSEKUTIF
1.1 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
KJPP Ihot Dollar & Raymond (“ID&R”) ditunjuk oleh PT Multisarana Intan Eduka Tbk
(“Perseroan”) berdasarkan Surat Penugasan No. 046R/XI/SVFO/23/KJPPID&R tertanggal
17 November 2023, dengan maksud untuk melakukan penilaian 99,97% ekuitas/saham SKN.
Berdasarkan informasi yang disampaikan oleh pihak manajemen bahwa penilaian ditujukan
untuk memenuhi kebutuhan Rencana Transaksi dan persyaratan di Pasar Modal serta
peraturan perundangan di Indonesia. Untuk mengakomodir tujuan di atas, penilaian ini
didasarkan pada standar Nilai Pasar.
Laporan ini disiapkan secara obyektif dan karenanya tidak sah di bawah kondisi lainnya, dan
tidak dapat digunakan maupun dikutip untuk tujuan lainnya tanpa persetujuan tertulis dari
ID&R.
1.2 TANGGAL PENILAIAN
Tanggal pisah batas (cut off date) penilaian adalah per 31 Juli 2023, dimana batas tersebut
diambil atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
1.3 GAMBARAN UMUM
SKN didirikan pada Januari 2022 dan memiliki sebuah bangunan yang beralamat di Jalan
Persada No. 58, Kel. Kerobokan Kelod, Kec. Kuta Utara, Kab. Badung, Bali. Bangunan
tersebut berdiri di atas tanah seluas 1.715 m² yang merupakan tanah yang disewa oleh SKN
untuk jangka waktu 15 tahun terhitung sejak tanggal 1 Juli 2022 sampai dengan 30 Juni 2037.
Bangunan tersebut kemudian disewakan kepada Yayasan Intan Eduka untuk jangka waktu
14 tahun terhitung sejak tanggal 10 Mei 2023 sampai dengan 9 Mei 2037.
1.4 GAMBARAN INDUSTRI
Prospek sektor properti tahun 2023 diprediksi masih bergerak positif sejalan dengan proyeksi
International Monetary Fund (IMF) bahwa pertumbuhan ekonomi Indonesia tumbuh hingga 5%
pada tahun 2023. Meskipun suku bunga BI masih fluktuatif, namun sektor properti tetap
menjadi primadona karena didukung dengan tingginya kebutuhan akan hunian. Kondisi
properti yang positif pada tahun 2023 akan sangat bergantung pada stimulus pemerintah yang
mendukung perusahaan properti dalam memberikan produk yang dibutuhkan oleh konsumen.
Meskipun penjualan properti di Indonesia berada pada kondisi yang baik, namun diperlukan
adanya terobosan atau dukungan untuk sektor properti high-rise. Karena di suatu daerah,
apalagi sebuah kota padat penduduk, yang dibutuhkan adalah produk high-rise ini. Stimulus
atau kebijakan baru untuk high-rise ini sangat membantu baik untuk konsumen maupun
pemerintah untuk menciptakan kota yang lebih baik.
Menurut Colliers Indonesia, saat ini perekonomian konsumen sudah mulai bergerak ke arah
yang lebih baik seiring dengan membaiknya penanganan dan situasi pandemi Covid-19 di
Indonesia. Jika sebelumnya konsumen masih mempertimbangkan dan tidak terburu-buru
Penilaian Ekuitas/Saham 1
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 7
untuk membeli properti, tahun 2023 dapat dikatakan sebagai momentum yang tepat karena di
tahun 2024 kemungkinan adanya ketidakpastian kembali.
Masih banyak hal yang harus diperbaiki dalam sistem pendidikan Indonesia. Tidak hanya
persoalan kualitas pendidikan yang masih rendah, tapi juga masalah akses dan partisipasi.
Pendidikan di Indonesia saat ini masih menghadapi berbagai tantangan. Kualitas pendidikan
di Indonesia masih jauh dari harapan karena kesenjangan akses dan pendidikan antar
wilayah, distribusi guru yang tidak merata, serta banyaknya kualitas lulusan yang rendah.
Kemampuan mengembangkan inovasi dan kolaborasi tenaga pengajar dan peserta didik
merupakan modal penting memajukan sektor pendidikan di era teknologi informasi dan
komunikasi yang berkembang dengan cepat. Saat ini dibutuhkan para pendidik yang memiliki
kemampuan inovasi dan semangat berkolaborasi dengan baik untuk menjawab berbagai
tantangan di era globalisasi yang sarat perubahan.
Para pengajar dan peserta didik, harus memaknai literasi baru di era digital yang mencakup
literasi data, kemampuan membaca dan menganalisis berbasis informasi di dunia digital, serta
literasi teknologi. Perpaduan antara daya inovasi dan kolaborasi yang baik itu akhirnya
mampu menciptakan sumber daya manusia (SDM) yang berkualitas dan dapat bersaing di
skala global.
1.5 PREMIS NILAI DAN DASAR NILAI YANG DIGUNAKAN
Untuk memperoleh pemahaman tentang penugasan penilaian yang akan dilakukan maka
harus dirumuskan dan didefinisikan terlebih dahulu nilai yang akan diperoleh. karena hal ini
akan terkait dengan tujuan penilaian dan mempengaruhi metode penilaian yang dipilih.
Diasumsikan bahwa SKN akan terus beroperasi di masa depan sebagai suatu entitas usaha
yang berkesinambungan (as a going concern). Dasar nilai yang digunakan dalam penilaian ini
adalah standar Nilai Pasar (Market Value), dengan pengertian sebagai berikut:
Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas
pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua Pihak masing–masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (POJK No. 35 /POJK.04/2020).
1.6 METODE PENILAIAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian ekuitas/saham SKN adalah pendekatan
aset dengan metode Penyesuaian Aset Bersih atau Net Adjusted Book Value (NABV) method
dan pendekatan pendapatan dengan metode Discounted Economic Income method atau
Discounted Cash Flow (DCF) Valuation method. Berdasarkan metode NABV, nilai dari semua
aset dan liabilitas harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk akun yang telah
menunjukkan nilai pasarnya.
Berdasarkan metode penilaian DCF, operasi SKN diproyeksikan sesuai dengan skenario
pengembangan SKN sampai dengan tahun 2037. Pendapatan mendatang (future income,
cash flow) yang dihasilkan berdasarkan proyeksi dikonversi dengan faktor diskonto, sesuai
dengan tingkat risiko. Indikasi nilai adalah total nilai kini dari pendapatan selama periode
Penilaian Ekuitas/Saham 2
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 8
proyeksi.
1.7 ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Menghasilkan laporan yang bersifat non-disclaimer opinion.
Kami telah melakukan penelaahan atas data dan informasi yang digunakan dalam proses
penilaian yang disiapkan oleh manajemen SKN.
Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya
keakuratannya.
Kami menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty).
Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan
yang telah disesuaikan dalam laporan penilaian saham ini.
Kami menghasilkan laporan penilaian bisnis yang terbuka untuk publik, kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
Kami bertanggung jawab atas laporan penilaian saham dan kesimpulan nilai dari penilaian
yang dilakukan.
Kami telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari SKN.
1.8 DATA DAN INFORMASI YANG DIPEROLEH
Penilaian ini didasarkan pada analisa dan perhitungan atas ekuitas/saham yang dinilai sesuai
dengan data dan informasi yang terbatas kami peroleh dari manajemen antara lain:
• Laporan keuangan SKN untuk periode yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 dan
31 Juli 2023 telah diaudit oleh KAP Kanaka Puradiredja, Suhartono; seluruhnya dengan
pendapat opini tanpa modifikasian;
• Laporan Penilaian Properti No. 00174/2.0110-00/PI/03/0092/1/XII/2023 tertanggal
18 Desember 2023 oleh KJPP ID&R;
• Perjanjian Sewa Menyewa No. 005/SKN/III/2023 tanggal 3 Maret 2023 antara SKN
dengan Yayasan Intan Eduka;
• Data legalitas antara lain akta pendirian, akta perubahan terakhir, Nomor Induk Berusaha
(NIB), Surat Keterangan Terdaftar Wajib Pajak dan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
• Proyeksi keuangan SKN;
• Informasi perpajakan dari manajemen bahwa sampai dengan tanggal laporan ini
diterbitkan SKN tidak memiliki klaim terkait perpajakan.
1.9 HASIL PENILAIAN
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang
terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas/saham, dengan menerapkan pembobotan
50:50 atas metode utama dan pembanding yang dihasilkan dari metode NABV dan DCF,
maka diperoleh nilai sebesar Rp 2.191.207.889 sebagai Indikasi Nilai Pasar 99,97%
Ekuitas/Saham SKN per tanggal 31 Juli 2023.
Penilaian Ekuitas/Saham 3
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 9
VARIABEL LAIN YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI
• Jika terdapat perubahan rencana usaha yang menyebabkan terjadinya perubahan kondisi
usaha secara signifikan. Tidak terdapat kejadian penting (subsequent event) yang
mempengaruhi proyeksi pendapatan ekonomis dari tanggal penilaian per 31 Juli 2023
sampai dengan tanggal diterbitkannya Laporan ini. Jika ada, maka diperlukan penilaian
kembali nilai ekuitas SKN berdasarkan dampak dari subsequent event tersebut.
Penilaian Ekuitas/Saham 4
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 10
2 GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN
2.1 PENDIRIAN DAN INFORMASI UMUM
SKN didirikan berdasarkan Akta No. 05 tanggal 24 Januari 2022 yang dibuat dihadapan
Ronald Juanda Holsen, S.H., M.Kn., Notaris di Surabaya. Akta pendirian ini telah memperoleh
pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat
Keputusan No. AHU-0006978.AH.01.01.TAHUN 2022 tanggal 27 Januari 2022.
Anggaran dasar SKN telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta
No. 13 tanggal 21 Juni 2022 yang dibuat dihadapan Ronald Juanda Holsen, S.H., M.Kn.,
Notaris di Surabaya, mengenai perubahan pasal 3 serta peningkatan modal dasar serta modal
ditempatkan dan disetor. Akta perubahan ini telah memperoleh pengesahan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-
0043650.AH.01.02.TAHUN 2022 tanggal 27Juni 2022.
Sesuai pasal 3 anggaran dasar, maksud dan tujuan SKN adalah berusaha dalam bidang
pendidikan. Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut SKN dapat melaksanakan kegiatan
usaha sebagai berikut yaitu pendidikan dasar/ibtidaiyah swasta; pendidikan menengah
pertama/tsanawiyah swasta; pendidikan kelompok bermain; pendidikan taman penitipan anak;
pendidikan taman kanak-kanak luar biasa; pendidikan anak usia dini sejenis lainnya; satuan
pendidikan kerjasama kelompok bermain; satuan pendidikan kerjasama taman kanak-kanak;
satuan pendidikan kerjasama pendidikan dasar; satuan pendidikan kerjasama pendidikan
menengah; pendidikan menengah/aliyah swasta; satuan pendidikan kerjasama pendidikan
menengah; pendidikan tinggi akademik swasta; pendidikan tinggi vokasi dan profesi swasta;
jasa pendidikan olahraga dan rekreasi; satuan pendidikan kerjasama pendidikan nonformal;
jasa pendidikan manajemen dan perbankan; jasa pendidikan komputer (teknologi informasi
dan komunikasi); pendidikan bahasa swasta; pendidikan kesehatan swasta; serta pendidikan
bimbingan belajar dan konseling swasta.
Berdasarkan Akta No. 08 tanggal 09 Oktober 2023 yang dibuat dihadapan Ronald Juanda
Holsen, S.H., M.Kn., Notaris di Surabaya, mengenai perubahan pasal 3 anggaran dasar,
maksud dan tujuan SKN adalah berusaha dalam bidang real estat; aktivitas penyewaan dan
sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha
lainnya.
SKN berdomisili di Jl. Sunset Road No. 28, Desa/Kelurahan Seminyak, Kec. Kuta, Kab.
Badung, Bali 80361. SKN mulai beroperasi secara komersial pada tahun 2022.
Dalam memulai kegiatan usahanya, SKN telah memperoleh perijinan-perijinan dari instansi
berwenang. Perijinan yang dimiliki SKN antara lain:
• Surat Nomor Induk Berusaha (NIB) 0702220056091 yang diterbitkan tanggal
7 Februari 2022 yang dikeluarkan oleh Badan Koordinasi Penanaman Modal;
• Konfirmasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang untuk Kegiatan Berusaha
No. 07022210115103038 yang diterbitkan tanggal 7 Februari 2022 yang dikeluarkan oleh
Badan Koordinasi Penanaman Modal;
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) No. 63.133.654.2-905.000 yang dikeluarkan oleh
Kementerian Keuangan Republik Indonesia Direktorat Jenderal Pajak;
Penilaian Ekuitas/Saham 5
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 11
• Surat Keterangan Terdaftar Wajib Pajak No. S-517KT/WPJ.17/KP.0503/2022 tanggal
27 Januari 2022 yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan Republik Indonesia
Direktorat Jenderal Pajak.
2.2 SUSUNAN PENGURUS DAN STRUKTUR MODAL
Berdasarkan Akta No. 13 tanggal 21 Juni 2022 yang dibuat dihadapan Ronald Juanda Holsen,
S.H., M.Kn., Notaris di Surabaya, modal dasar SKN adalah sebesar Rp 10.000.000.000, yang
terdiri dari 10.000 saham dengan nilai nominal Rp 1.000.000 per saham. Modal ditempatkan
dan disetor penuh sebesar Rp 3.500.000.000 atau sebanyak 3.500 saham, dengan komposisi
pemegang saham sebagai berikut:
Jumlah
Keterangan Jumlah Saham %
(Rp)
Modal Dasar 10.000 10.000.000.000
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
Imanuel Herman Prawiromaruto 2.000 2.000.000.000 57,14
Suzanna Rosa Prawiromaruto 1.000 1.000.000.000 28,57
Swandriyani Hudianto 500 500.000.000 14,29
Jumlah 3.500 3.500.000.000 100,00
Saham dalam Portepel 6.500 6.500.000.000
Berdasarkan Akta No. 05 tanggal 24 Januari 2022 yang dibuat dihadapan Ronald Juanda
Holsen, S.H., M.Kn., Notaris di Surabaya, susunan Dewan Komisaris dan Direksi SKN adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Swandriyani Hudianto
Komisaris : Suzanna Rosa Prawiromaruto
Direksi
Direktur Utama : Imanuel Herman Prawiromaruto
Direktur : Ivany
Direktur : Vina
Berdasarkan Akta No. 08 tanggal 09 Oktober 2023 yang dibuat dihadapan Ronald Juanda
Holsen, S.H., M.Kn., Notaris di Surabaya, susunan Dewan Komisaris dan Direksi SKN adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Swandriyani Hudianto
Komisaris : Suzanna Rosa Prawiromaruto
Direksi
Direktur Utama : Imanuel Herman Prawiromaruto
Direktur : Ian Griffin Prawiromaruto
2.3 KEGIATAN USAHA
SKN didirikan pada Januari 2022 dan memiliki sebuah bangunan yang beralamat di Jalan
Persada No. 58, Kel. Kerobokan Kelod, Kec. Kuta Utara, Kab. Badung, Bali. Bangunan
Penilaian Ekuitas/Saham 6
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 12
tersebut berdiri di atas tanah seluas 1.715 m² yang merupakan tanah yang disewa oleh SKN
untuk jangka waktu 15 tahun terhitung sejak tanggal 1 Juli 2022 sampai dengan 30 Juni 2037.
Bangunan tersebut kemudian disewakan kepada Yayasan Intan Eduka untuk jangka waktu
14 tahun terhitung sejak tanggal 10 Mei 2023 sampai dengan 9 Mei 2037.
2.4 PEMASOK DAN PELANGGAN KUNCI
Pemasok
Saat ini SKN tidak memiliki pemasok.
Pelanggan
Pelanggan SKN merupakan penyewa bangunan SKN, yaitu Yayasan Intan Eduka. Yayasan
Intan Eduka sebagai pengelola IPH School yang berada di Surabaya.
2.5 POSISI KEUANGAN HISTORIS
Berikut ini merupakan tabel Laporan Posisi Keuangan dan Laba Rugi SKN untuk periode yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 - 31 Juli 2023 telah diaudit oleh KAP Kanaka
Puradiredja, Suhartono; seluruhnya dengan pendapat wajar tanpa modifikasian, yang
disajikan sebagai berikut:
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)
Audited Audited
Keterangan
2022 31 Juli 2023
Operating Highlight
Pendapatan 2.521.705.003 402.000.000
Laba Bruto 2.521.705.003 402.000.000
Rugi Usaha (17.575.390) (870.816.336)
EBITDA 366.972.388 (626.337.406)
Laba (Rugi) Neto Periode Berjalan 60.730.299 (944.032.216)
Total Laba (Rugi) Komprehensif Periode Berjalan 60.730.299 (944.032.216)
Financial Position
Aset 6.681.174.485 13.024.486.645
Aset Lancar 3.455.461.131 4.257.622.727
Aset Tidak Lancar 3.225.713.354 8.766.863.918
Liabilitas 3.120.444.186 10.407.788.562
Liabilitas Jangka Pendek 2.345.729.900 7.681.312.371
Liabilitas Jangka Panjang 774.714.286 2.726.476.191
Ekuitas 3.560.730.299 2.616.698.083
Key Performance Ratio
Marjin Laba Bruto 100,00% 100,00%
Marjin Rugi Usaha -0,70% -216,62%
Marjin Laba (Rugi) Neto Periode Berjalan 2,41% -234,83%
Marjin EBITDA 14,55% -155,81%
Return on Assets (ROA) 0,91% -7,25%
Return on Equity (ROE) 1,71% -36,08%
Rasio Lancar 1,47 0,55
Rasio Liabilitas terhadap Aset 0,47 0,80
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 0,88 3,98
Berikut ini adalah analisis dan pembahasan manajemen mengenai hal-hal lain yang perlu
diungkapkan dalam Laporan ini:
Pendapatan SKN berasal dari pendapatan sewa, management fee dan service fee. Untuk
periode yang berakhir pada 31 Juli 2023 pendapatan SKN adalah sebesar
Rp 402.000.000.
Penilaian Ekuitas/Saham 7
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 13
Berdasarkan laporan keuangan yang telah diaudit per 31 Juli 2023 dan informasi dari
manajemen, sampai dengan saat ini tidak terdapat aset dan liabilitas di luar neraca
(kontijensi).
Sebagai Wajib Pajak, SKN memiliki kewajiban perpajakan untuk Pajak Penghasilan (PPh).
SKN telah memenuhi kewajiban perpajakannya sesuai dengan perundang-undangan dan
peraturan perpajakan yang berlaku.
Tidak terdapat kompensasi berupa dividen yang dibagikan kepada pemegang saham
dalam periode tahun berjalan hingga 31 Juli 2023.
Total aset di dalam posisi keuangan SKN per 31 Juli 2023, mengalami peningkatan sekitar
94,94% atau sebesar Rp 6.343.312.160 dibandingkan dengan total aset per 31 Desember
2022. Peningakatan tersebut terutama disebabkan oleh peningkatan pada akun properti
investasi sebesar Rp 7.050.000.000 dan piutang lain-lain sebesar Rp 3.218.360.124 serta
penurunan pada akun uang muka sebesar Rp 2.766.334.310 dan aset takberwujud – neto
sebesar Rp 1.301.218.120.
Total liabilitas di dalam posisi keuangan SKN per 31 Juli 2023, mengalami peningkatan sekitar
233,54% atau sebesar Rp 7.287.344.376 dibandingkan dengan total liabilitas per
31 Desember 2022. Peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh peningkatan pada akun
utang bank jangka pendek sebesar Rp 6.000.000.000, utang bank jangka panjang sebesar
Rp 2.316.047.619, utang lain-lain sebesar Rp 377.164.434, beban akrual sebesar
Rp 50.000.000 dan utang pajak sebesar Rp 7.115.266 serta penurunan pada akun utang
usaha sebesar Rp 1.072.195.443 dan liabilitas sewa sebesar Rp 390.787.500.
Total ekuitas di dalam posisi keuangan SKN per 31 Juli 2023, mengalami penurunan sekitar -
26,51%, yaitu sebesar Rp 944.032.216 dibandingkan dengan total ekuitas per
31 Desember 2022. Penurunan tersebut terutama disebabkan oleh rugi neto periode berjalan
sebesar Rp 944.032.216.
Berikut adalah penjelasan analisis rasio historis SKN:
Marjin rugi usaha pada Juli 2023 mengalami peningkatan sekitar 215,92%, jika
dibandingkan dengan tahun 2022, terutama disebabkan adanya penurunan pendapatan.
Marjin rugi neto periode berjalan pada Juli 2023 mengalami peningkatan sekitar 237,24%,
jika dibandingkan dengan tahun 2022, sehubungan dengan peningkatan marjin rugi usaha.
Marjin EBITDA pada Juli 2023 mengalami penurunan sekitar 170,36%, jika dibandingkan
tahun 2022, sehubungan dengan peningkatan marjin rugi usaha.
Rasio lancar menurun menjadi 0,55 pada Juli 2023 dari 1,47 pada tahun 2022, terutama
disebabkan adanya peningkatan liabilitas jangka pendek.
Rasio liabilitas terhadap aset meningkat menjadi 0,80 pada Juli 2023 dari 0,47 pada tahun
2022, terutama disebabkan adanya peningkatan liabilitas jangka pendek dan jangka
panjang.
Rasio liabilitas terhadap ekuitas meningkat menjadi 3,98 pada Juli 2023 dari 0,88 pada
tahun 2022, terutama disebabkan oleh peningkatan liabilitas jangka pendek dan jangka
panjang.
Penilaian Ekuitas/Saham 8
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 14
Arus Kas
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)
Keterangan 31-Des-22 31-Jul-23
Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Penerimaan kas dari pelanggan 2.526.775.995 60.000.000
Pembayaran kas kepada pemasok dan beban usaha (2.941.702.384) (4.973.041.273)
Penerimaan penghasilan keuangan 322.871 50.314
Pembayaran biaya keuangan (83.112.942) -
Pembayaran pajak final - (28.200.000)
Kas Neto Digunakan untuk Aktivitas Operasi (497.716.460) (4.941.190.959)
Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Perolehan aset tetap (239.829.204) -
Perolehan properti investasi - (4.283.665.690)
Perolehan aset takberwujud (1.643.643.940) (1.873.125.000)
Penerimaan dari penjualan aset takberwujud - 2.969.864.190
Penerimaan dari penjualan aset tetap - 197.707.246
Kas Neto Digunakan untuk Aktivitas Investasi (1.883.473.144) (2.989.219.254)
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Penerimaan dari utang bank 986.000.000 8.550.000.000
Pembayaran untuk utang bank (70.428.571) (233.952.381)
Penerimaan tambahan modal disetor 3.500.000.000 -
Pembayaran untuk liabilitas sewa (1.409.962.500) (390.787.500)
Kas Neto Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan 3.005.608.929 7.925.260.119
Kenaikan (Penurunan) Neto Bank 624.419.325 (5.150.094)
Bank, Awal Periode - 624.419.325
Bank, Akhir Periode 624.419.325 619.269.231
Bank akhir periode yang berakhir pada 31 Juli 2023 mengalami penurunan sebesar
Rp 5.150.094 atau turun sekitar 0,82% dibandingkan dengan bank akhir periode yang berakhir
pada 31 Desember 2022. Hal tersebut disebabkan adanya penurunan kas neto dari aktivitas
operasi sebesar Rp 4.941.190.959 yang terutama berasal dari pembayaran kas kepada
pemasok dan beban usaha, penurunan kas neto dari aktivitas investasi sebesar
Rp 2.989.219.254 yang terutama berasal dari perolehan properti investasi dan peningkatan
kas neto dari akivitas pendanaan sebesar Rp 7.925.260.119 yang terutama berasal dari
penerimaan dari utang bank.
2.6 PERBANDINGAN INFORMASI KEUANGAN (COMMON SIZE)
Berikut ini merupakan perbandingan laporan keuangan SKN dalam bentuk common size
statement percentage untuk periode yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 dan
31 Juli 2023:
Audited Audited
Keterangan
2022 31 Juli 2023
Laba Rugi
Pendapatan 100,00 100,00
Beban Pokok Pendapatan - -
Beban Operasional 100,70 316,62
Laba (Rugi) Neto Periode Berjalan 2,41 -234,83
EBITDA 14,55 -155,81
Neraca
Aset 100,00 100,00
Aset Lancar 51,72 32,69
Aset Tidak Lancar 48,28 67,31
Liabilitas 46,71 79,91
Liabilitas Jangka Pendek 35,11 58,98
Liabilitas Jangka Panjang 11,60 20,93
Penilaian Ekuitas/Saham 9
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 15
Audited Audited
Keterangan
2022 31 Juli 2023
Ekuitas 53,29 20,09
Berikut ini merupakan perbandingan informasi keuangan perusahaan publik yang bergerak
dalam industri yang sejenis dalam bentuk common size statement percentage, untuk periode
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 dan 30 Juni 2023:
Audited Unaudited
No. Keterangan
2022 30 Juni 2023
1. PT Charnic Capital Tbk (NICK)
Laba Rugi
Pendapatan 100,00 100,00
Beban Pokok Pendapatan - -
Beban Usaha 4,78 2,42
Laba Tahun Berjalan 101,31 103,29
EBITDA 103,20 101,67
Neraca
Aset 100,00 100,00
Aset Lancar 90,49 91,99
Aset Tidak Lancar 9,51 8,01
Liabilitas 0,41 0,97
Liabilitas Jangka Pendek 0,37 0,92
Liabilitas Jangka Panjang 0,04 0,05
Ekuitas 99,59 99,03
2. PT City Retail Developments Tbk (NIRO)
Laba Rugi
Pendapatan 100,00 100,00
Beban Pokok Pendapatan 52,63 52,58
Beban Usaha 25,84 21,85
Rugi Tahun Berjalan -39,13 -13,98
EBITDA 38,96 42,50
Neraca
Aset 100,00 100,00
Aset Lancar 21,52 20,04
Aset Tidak Lancar 78,48 79,96
Liabilitas 52,91 53,72
Liabilitas Jangka Pendek 15,83 22,56
Liabilitas Jangka Panjang 37,08 31,16
Ekuitas 47,09 46,28
3. PT Rockfields Properti Indonesia Tbk (ROCK)
Laba Rugi
Pendapatan 100,00 100,00
Beban Pokok Pendapatan 56,95 57,23
Beban Usaha 18,44 21,30
Laba Tahun Berjalan 5,85 2,91
EBITDA 59,92 55,48
Neraca
Aset 100,00 100,00
Aset Lancar 5,91 7,74
Aset Tidak Lancar 94,09 92,26
Liabilitas 25,85 25,84
Liabilitas Jangka Pendek 3,72 4,16
Liabilitas Jangka Panjang 22,13 21,68
Ekuitas 74,15 74,16
4. PT Metro Realty Tbk (MTSM)
Laba Rugi
Pendapatan 100,00 100,00
Beban Pokok Pendapatan 95,98 86,76
Beban Usaha 43,87 28,66
Rugi Tahun Berjalan -31,94 -14,04
EBITDA -32,50 -12,57
Neraca
Aset 100,00 100,00
Penilaian Ekuitas/Saham 10
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 16
Audited Unaudited
No. Keterangan
2022 30 Juni 2023
Aset Lancar 62,35 61,11
Aset Tidak Lancar 37,65 38,89
Liabilitas 41,36 40,01
Liabilitas Jangka Pendek 23,05 22,72
Liabilitas Jangka Panjang 18,31 17,28
Ekuitas 58,64 59,99
Berdasarkan tabel di atas, berikut adalah uraian common size statement percentage dari
empat perusahaan pembanding:
Keterangan NICK NIRO ROCK MTSM
Beban pokok pendapatan terhadap pendapatan - 52,58 – 52,63 56,95 – 57,23 86,76 – 95,98
Beban usaha terhadap pendapatan 2,42 – 4,78 21,85 – 25,84 18,44 – 21,30 28,66 – 43,87
Laba (rugi) tahun berjalan terhadap pendapatan 101,31 – 103,29 (39,13) – (13,98) 2,91 – 5,85 (31,94) – (14,04)
EBITDA terhadap pendapatan 101,67 – 103,20 38,96 – 42,50 55,48 – 59,92 (32,50) – (12,57)
Aset lancar terhadap total aset 90,49 – 91,99 20,04 – 21,52 5,91 – 7,74 61,11 – 62,35
Aset tidak lancar terhadap total aset 8,01 – 9,51 78,48 – 79,96 92,26 – 94,09 37,65 – 38,89
Liabilitas jangka pendek terhadap total aset 0,37 – 0,92 15,83 – 22,56 3,72 – 4,16 22,72 – 23,05
Liabilitas jangka panjang terhadap total aset 0,04 – 0,05 31,16 – 37,08 21,68 – 22,13 17,28 – 18,31
Ekuitas terhadap total aset 99,03 – 99,59 46,28 – 47,09 74,15 – 74,16 58,64 – 59,99
Berdasarkan analisis kami terhadap empat perusahaan publik di atas pada 31 Desember
2022 dan 30 Juni 2023, diperoleh marjin EBITDA yang berkisar antara (32,50%) – 103,20%.
Sementara marjin EBITDA SKN per 31 Juli 2023 adalah (155,81)%.
Penilaian Ekuitas/Saham 11
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 17
3 TINJAUAN INDUSTRI DAN PROSPEK USAHA
3.1 EKONOMI SECARA UMUM
Perekonomian global dan Indonesia pada 2023 dihadapkan pada tingginya ketidakpastian dan
besarnya tantangan. Ancaman resesi, masih ketatnya kebijakan moneter di tingkat global,
serta perang bisa menekan ekonomi global dan domestik. Tidak seperti tahun-tahun
sebelumnya yang diliputi optimisme, beratnya perekonomian 2022 serta masih gelapnya
kondisi ke depan membuat warga global dan otoritas pengambil kebijakan menyambut tahun
2023 dengan penuh kewaspadaan [sumber:
https://www.cnbcindonesia.com/news/20221230142718-4-401542/gambaran-seram-ekonomi-
2023-dunia-gelap-ri-waspada?page=all, 2 Januari 2023].
Lembaga multinasional seperti Dana Moneter Internasional (IMF), Bank Dunia hingga
lembaga rating dunia seperti Fitch Ratings dan Moody's Analytics ramai-ramai memangkas
proyeksi pertumbuhan ekonomi global untuk tahun 2023 berkali-kali. IMF sudah memangkas
proyeksi ekonomi global tahun 2023 dari 4,4% pada proyeksi Januari, 3,2% pada April dan
menjadi 2,7% pada proyeksi Oktober. Fitch Ratings memangkas proyeksi pertumbuhan
ekonomi global tahun 2023 dari 1,7% menjadi 1,4%. Sementara itu, Moody's memproyeksi
ekonomi global hanya akan tumbuh 2,3% pada tahun 2023 dari 2,7% pada tahun 2022.
Sejumlah faktor diperkirakan akan membebani pertumbuhan ekonomi global mulai dari
ketatnya kebijakan moneter di sejumlah negara, perang Rusia-Ukraina, lonjakan inflasi,
ancaman resesi, hingga melambatnya perdagangan global.
Harapan banyak orang agar Bank sentral Amerika Serikat (AS) The Federal Reserve (The
Fed) melonggarkan kebijakan agresifnya pada tahun 2023 juga sudah memudar. The Fed
tetap berkomitmen tegas untuk membawa inflasi AS ada di kisaran target mereka di sekitar
2%. Padahal, inflasi AS masih menyentuh 7,1% (year on year/YoY) pada November. The Fed
diproyeksi masih akan menaikkan suku bunga menjadi 5,0%-5,25% pada tahun 2023 dari saat
ini di 4,25%-4,5%. Bank sentral Eropa juga diperkirakan masih akan mengetatkan kebijakan
moneter karena inflasi Euro Zone masih berada di 10,1%.
Masih tingginya inflasi dan kebijakan moneter ketat inilah yang dikhawatirkan membawa dunia
ke jurang resesi. IMF memperkirakan dua pertiga ekonomi dunia akan berada di jurang resesi
tahun 2023. Credit Suisse memperkirakan Eropa akan memasuki resesi pada kuartal IV/2022
hingga kuartal I/2023.
Sentimen positif pertumbuhan ekonomi global diharapkan datang dari Tiongkok. Negara
dengan ekonomi terbesar kedua di dunia tersebut mulai melonggarkan kebijakan Covid-nya
sehingga roda ekonomi Tiongkok bisa berlari kencang tahun 2023.
Seperti negara lain, perekonomian Indonesia juga diperkirakan diliputi ketidakpastian global.
Menteri Keuangan memperkirakan pertumbuhan ekonomi tahun 2023 berada di kisaran 5,1%-
5,3% sementara Gubernur Bank Indonesia (BI) lebih pesimis di kisaran 4,7%-5,5%.
Tantangan terbesar Indonesia pada tahun 2023 diperkirakan masih datang dari faktor
eksternal, terutama ancaman resesi dan kebijakan moneter ketat The Fed.
Resesi diperkirakan bisa menekan ekspor sementara kebijakan moneter ketat bisa membuat
Penilaian Ekuitas/Saham 12
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 18
pasar keuangan Indonesia goyang. Kebijakan moneter ketat di tingkat global juga bisa
memperpanjang kebijakan moneter agresif BI sehingga suku bunga akan terus merangkak
naik dan berujung pada melemahnya pertumbuhan kredit.
Badan Pusat Statistik (BPS) mengungkapkan bahwa ekonomi Indonesia tahun 2021 tumbuh
sebesar 3,69%, lebih tinggi dibandingkan capaian tahun 2020 yang mengalami kontraksi
pertumbuhan sebesar -2,07%. Pertumbuhan ekonomi Indonesia pada kuartal I, II,III dan IV
tahun 2021 masing-masing sebesar -0,74%, 7,07%, 3,51% dan 5,02% YoY.
BPS mengumumkan pertumbuhan ekonomi pada kuartal III/2022 mencapai 5,72% YoY.
Sebagai catatan, ekonomi Indonesia tumbuh 5,44% YoY pada kuartal II/2022. Pada kuartal
I/2022, ekonomi Indonesia tumbuh 5,01% YoY [sumber:
https://www.cnbcindonesia.com/news/20221107094109-4-385602/anti-resesi-ekonomi-
indonesia-kuartal-iii-2022-tumbuh-572, 7 November 2022].
Ekonomi Indonesia tercatat tumbuh 5,31% sepanjang tahun 2022. Pertumbuhan ini didorong
oleh membaiknya mobilitas masyarakat seiring dengan redanya angka infeksi Covid-19 dan
penghapusan PPKM. Adapun, pertumbuhan ekonomi pada kuartal IV-2022 tercatat sebesar
5,01% atau tumbuh 0,36%. BPS mengungkapkan bahwa perekonomian Indonesia telah
kembali ke level prapandemi. Hal ini ditopang oleh daya beli masyarakat pada tahun 2022
yang terjaga dengan baik dan turut ditopang oleh aktivitas dan mobilitas masyarakat yang
telah pulih [sumber: https://www.cnbcindonesia.com/news/20230206104809-4-
411262/breaking-news-ekonomi-ri-2022-tumbuh-531, 6 Februari 2023].
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tercatat 5,17% secara YoY pada kuartal II/2023 atau
meningkat dari kuartal I/2023 yang sebesar 5,03% secara YoY. Meski pertumbuhan ekonomi
kuartal II/2023 tidak setinggi periode yang sama tahun lalu, yakni mencapai 5,46% secara
tahunan, pertumbuhan ekonomi saat ini masih normal di kisaran 5% seiring dengan
meredanya low-base effect [sumber:
https://www.kompas.id/baca/ekonomi/2023/11/05/pengaruh-kondisi-global-dan-pemilu-bagi-
pertumbuhan-ekonomi-indonesia-2023, 6 November 2023].
Berikut adalah kondisi ekonomi makro Indonesia secara umum:
Realisasi Realisasi Realisasi Realisiasi APBN
Indikator
2019 2020 2021 2022 2023
Pertumbuhan ekonomi riil (%) 5,02 -2,07 3,7 5,3 5,3
Inflasi (%) 2,72 1,68 1,8 5,5 3,6
Nilai tukar rata-rata (Rp/USD) 14.146 14.577 14.312 14.871 14.800
SPN tiga bulan (%) 5,6 3,19 6,35* 7,05* 7,9
Rata-rata harga minyak dunia (USD/ barel) 62 40 68 97 90
Lifting minyak (ribu barel/hari) 746 707 662 615 660
Lifting gas bumi (ribu barel setara minyak/hari) 1.059 983 982 958 1.100
*) Pada tahun 2021, tingkat bunga SBN 10 tahun menggantikan tingkat bunga SPN 3 bulan
**) Realisasi Sementara
Sumber: Departemen Keuangan
3.2 INDUSTRI PROPERTI DI INDONESIA
Industri properti di Indonesia yang mengalami kebangkitan pascapandemi sepanjang tahun
2021 ditutup dengan siklus stagnasi di akhir tahun 2022. Berdasarkan data Rumah.com
Penilaian Ekuitas/Saham 13
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 19
Indonesia Property Market Report Q1 2023 yang baru saja dirilis terlihat bahwa pada akhir
tahun 2022 industri properti mengalami stagnasi, baik dari sisi indeks harga maupun indeks
suplai serta penurunan permintaan [sumber:
https://mediaindonesia.com/ekonomi/561199/industri-properti-bangkit-selama-2022-stagnasi-
di-akhir-tahun, 26 Februari 2023].
Data Rumah.com Indonesia Property Market Report menyebutkan bahwa indeks harga
properti nasional pada kuartal IV/2022, terdapat kenaikan tipis sebesar 1% secara kuartalan.
Secara tahunan trennya masih menunjukkan kenaikan yang moderat sebesar 5,8%. Dari sisi
suplai, terdapat kenaikan sebesar 0,3% secara kuartalan dan secara tahunan juga terlihat
cukup moderat, yakni sebesar 6,8%. Sementara indeks permintaan pasar secara nasional
turun sebesar 40,4% secara kuartalan. Tipisnya kenaikan indeks harga properti dan suplai
properti yang dibarengi dengan turunnya indeks permintaan pasar diperkirakan sebagai
dampak musiman.
Stagnasi yang terlihat pada indeks harga, suplai serta tren negatif pada indeks permintaan
secara nasional diperkirakan sebagai tren tahunan, di samping kenaikan suku bunga dan tidak
lepas dari kondisi makroekonomi secara global. Tren tahunan industri properti biasanya di
akhir tahun adalah pengeluaran masyarakat lebih banyak pada hal konsumtif seperti
merayakan Natal dan Tahun Baru serta liburan bersama keluarga sehingga menjadi penyebab
turunnya minat terhadap pasar properti pada kuartal IV/2022. Meskipun terjadi stagnasi dan
penurunan permintaan, sejumlah wilayah di Jabodetabek tetap menunjukkan tren positif pada
kuartal IV/2022 itu, seperti kawasan Kabupaten Tangerang dan Bogor. Selain itu tren
pencarian properti terhadap hunian di atas Rp 1 miliar juga terus meningkat.
Dari sisi konsumen, meskipun indeks permintaan mengalami penurunan, permintaan terhadap
hunian pada kuartal IV/2022 masih didominasi oleh permintaan terhadap rumah tapak sebesar
92% dari total pencarian hunian. Pascapandemi tren properti tampaknya mulai kembali pada
siklus tahunannya. Sebelum pandemi, kuartal II dan kuartal IV selalu menjadi kuartal yang
sepi pada sektor properti karena pada periode ini konsumen lebih fokus pada pengeluaran
untuk konsumsi. Jika pada kuartal II konsumen lebih fokus pada belanja Hari Raya Idul Fitri
dan kegiatan mudik, konsumen pada kuartal IV akan lebih fokus pada belanja dan liburan
akhir tahun. Tren ini direspons pengembang dengan menunda peluncuran unit baru dan
menahan kenaikan harga.
Sementara itu, tren penurunan suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang mulai
melambat seiring kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) 7 Days Reverse Repo Rate
(BI7DRRR) diperkirakan semakin terlihat dampaknya pada awal tahun 2023. Suku bunga
acuan BI7DRR tercatat sebesar 5,25% per November 2022 atau naik sebesar 175 bps sejak
empat bulan sebelumnya. Sebaliknya, suku bunga KPR masih tetap terjaga pada 7,7% pada
November 2022 yang angka ini turun sebesar 20 bps dibandingkan empat bulan sebelumnya.
Penurunan tren suku bunga KPR dan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) tersebut terlihat
semakin melambat seiring naiknya suku bunga acuan dari Bank Indonesia.
Sejumlah perkembangan positif yang datang di akhir tahun 2022 dan awal tahun 2023
menjadi angin segar bagi para pelaku usaha. Melemahnya nilai tukar rupiah dan inflasi serta
membaiknya konsumsi pasar rumah tangga membuat pelaku usaha, termasuk di industri
properti, dapat memasuki tahun baru dengan semangat tinggi.
Penilaian Ekuitas/Saham 14
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 20
Prospek sektor properti tahun 2023 diprediksi masih bergerak positif sejalan dengan proyeksi
International Monetary Fund (IMF) bahwa pertumbuhan ekonomi Indonesia tumbuh hingga 5%
pada tahun 2023. Meskipun suku bunga BI masih fluktuatif, namun sektor properti tetap
menjadi primadona karena didukung dengan tingginya kebutuhan akan hunian. Kondisi
properti yang positif pada tahun 2023 akan sangat bergantung pada stimulus pemerintah yang
mendukung perusahaan properti dalam memberikan produk yang dibutuhkan oleh konsumen
[sumber: https://www.marketeers.com/ekonomi-tumbuh-sektor-properti-bakal-positif-pada-
tahun-2023/, 23 Februari 2023].
Meskipun penjualan properti di Indonesia berada pada kondisi yang baik, namun diperlukan
adanya terobosan atau dukungan untuk sektor properti high-rise. Karena di suatu daerah,
apalagi sebuah kota padat penduduk, yang dibutuhkan adalah produk high-rise ini. Stimulus
atau kebijakan baru untuk high-rise ini sangat membantu baik untuk konsumen maupun
pemerintah untuk menciptakan kota yang lebih baik.
Menurut Colliers Indonesia, saat ini perekonomian konsumen sudah mulai bergerak ke arah
yang lebih baik seiring dengan membaiknya penanganan dan situasi pandemi Covid-19 di
Indonesia. Jika sebelumnya konsumen masih mempertimbangkan dan tidak terburu-buru
untuk membeli properti, tahun 2023 dapat dikatakan sebagai momentum yang tepat karena di
tahun 2024 kemungkinan adanya ketidakpastian kembali.
Dalam rangka menjaga momentum pertumbuhan di sektor properti pada tahun 2023, sejumlah
kebijakan strategis yang dilakukan pemerintah, seperti kelonggaran aturan Loan To
Value/Financing To Value (LTV/FTV), dapat menopang penjualan properti sehingga
kebutuhan masyarakat akan hunian dapat terpenuhi.
Dengan relaksasi kebijakan tersebut, KPR diproyeksikan akan mengalami pertumbuhan
sebesar 10%-12%. Hal ini juga didukung oleh tingginya kebutuhan akan hunian sebanyak
12,75 juta backlog perumahan. Ditambah lagi dengan potensi 700.000 hingga 800.000
keluarga baru, terutama dari generasi muda yang muncul setiap tahunnya [sumber:
https://www.liputan6.com/regional/read/5349828/prospek-properti-tahun-2023-diprediksi-
cerah-pengembang-optimistis, 21 Juli 2023].
Memasuki bulan Februari di tahun 2023, para pengembang perumahan mulai merilis produk-
produk yang diperkirakan akan diminati konsumen pada tahun 2023. Diharapkan sektor
residential mampu melanjutkan daya tahan pertumbuhannya di tahun 2023. Kebutuhan rumah
di Indonesia mencapai 12,71 juta dan didominasi oleh generasi muda. Setiap tahunnya
terdapat 800.000 keluarga baru yang memiliki kemungkinan akan mencari rumah baru untuk
menjadi tempat tinggal mereka [sumber: https://kfmap.asia/blog/bagaimana-kondisi-properti-
indonesia-tahun-2023-sejauh-ini/2441, 16 Februari 2023].
Berdasarkan The Indonesia Economic Intelligence, negara maju mengalami nominal harga
properti yang tumbuh secara tajam namun secara riil harga justru turun. Perbedaan tersebut
terjadi karena di negara maju, pembelian properti dilakukan atas motif investasi. Harga
diharapkan naik saat dijual, mengingat inflasi yang tinggi yang terjadi di negara-negara maju.
Tetapi permintaan yang rendah membuat ekonomi negara maju terhambat.
Para pengembang memasang target tinggi di tahun 2023 dengan didasari harapan sentimen
positif dari masyarakat. Pengembang menargetkan Rp 800 miliar - Rp 1,8 triliun untuk
Penilaian Ekuitas/Saham 15
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 21
marketing sales di tahun 2023. Target tersebut difokuskan kepada sektor perumahan
berbentuk township yang memiliki permintaan yang tinggi terutama di Jabodetabek.
Sektor properti di Indonesia diproyeksikan akan mulai mengalami pertumbuhan di tahun 2023,
didorong oleh permintaan perumahan oleh masyarakat. Selain itu, Pemerintah telah
mengambil langkah-langkah untuk mendorong permintaan, termasuk memperpanjang rasio
pinjaman terhadap nilai (LTV) untuk pinjaman rumah.
Konsultan properti Colliers Indonesia melihat kondisi pasar properti di luar Indonesia, hampir
di seluruh pasar Asia, serta di negara Barat telah mengalami dampak negatif peningkatan
suku bunga dari bank sentral. Hal ini mengarah pada peningkatan biaya pinjaman,
penerimaan laba bersih pengoperasian yang lebih rendah dan penurunan nilai properti yang
dikaitkan dengan tingkat kapitalisasi yang lebih tinggi [sumber:
https://www.fortuneidn.com/news/eko-wahyudi/pasar-properti-asia-lesu-bagaimana-peluang-
di-indonesia?page=all, 15 Juni 2023].
Colliers Indonesia mengungkapkan kondisi tantangan yang tengah berlangsung telah
mengakibatkan pergeseran dalam praktik investasi properti yang lebih konservatif.
Pengembang asing dan pendanaan properti yang tertarik berinvestasi di pasar berkembang,
seperti Indonesia, akan memprioritaskan peluang pada sektor dengan risiko lebih rendah
tetapi menawarkan keuntungan yang tinggi. Saat ini sektor properti dianggap belum terlalu
optimal dalam memberikan keuntungan.
Namun, di sisi lain, masih ada beberapa sektor yang dapat dijadikan peluang eksplorasi
selama situasi dan kebutuhan pasar dilihat dengan jeli. Terlebih Indonesia merupakan negara
berkembang dengan populasi penduduk yang membutuhkan produk hunian besar. Beberapa
sektor yang masih dapat dieksplorasi antara lain opsi utang dan ekuitas yang bisa
dinegosiasikan untuk mendapatkan kesepakatan pengembangan dan akuisisi yang tepat,
khususnya saat investasi asing bermitra dengan perusahaan lokal. Investor juga akan tertarik
pada aset-aset berkualitas tinggi khususnya dengan harga wajar dan berlokasi strategis.
Selain itu, sektor yang masih memiliki potensi besar untuk dikembangkan dan menawarkan
margin keuntungan yang sehat dengan tingkat risiko moderat yaitu rumah tapak (landed
house). Sektor ini akhirnya akan selalu menarik bagi para pelaku khususnya investasi asing
yang akan masuk.
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) BI mengindikasikan bahwa perkembangan
harga properti residensial di pasar primer pada kuartal I/2023 meningkat terbatas. Indeks
Harga Properti Residensial (IHPR) kuartal I/2023 mencapai 1,79% secara tahunan, sedikit
lebih rendah dibandingkan dengan 2,00% secara tahunan pada kuartal sebelumnya. Dari sisi
penjualan, hasil survei mengindikasikan penjualan properti residensial di pasar primer pada
kuartal I/2023 mengalami penurunan. Penjualan properti residensial terkontraksi 8,26% pada
kuartal I/2023, lebih rendah dari penjualan kuartal sebelumnya yang tumbuh positif 4,54%.
Hasil survei juga menunjukkan bahwa pembiayaan non perbankan masih menjadi sumber
pembiayaan utama untuk pembangunan properti residensial. Pada kuartal I/2023, sebesar
73,31% dari total kebutuhan modal pembangunan proyek perumahan berasal dari dana
internal. Sementara itu dari sisi konsumen, fasilitas KPR masih menjadi pilihan utama dalam
pembelian properti residensial dengan pangsa 74,83% dari total pembiayaan.
Penilaian Ekuitas/Saham 16
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 22
Hasil SHPR pada kuartal II/2023, mengindikasikan harga properti residensial di pasar primer
secara tahunan masih melanjutkan tren peningkatan. IHPR kuartal II/2023 tercatat naik 1,92%
(YoY), lebih tinggi dibandingkan dengan peningkatan pada kuartal sebelumnya yakni 1,79%
(YoY). Dari sisi penjualan, hasil survei terindikasi penjualan properti residensial di pasar
primer pada kuartal II/2023 masih belum kuat. Penjualan properti residensial juga terkontraksi
12,30% (YoY) pada kuartal II/2023, lebih dalam dari kontraksi kuartal sebelumnya yakni
8,26% (YoY) [sumber: https://www.trenasia.com/harga-properti-residensial-terus-naik-ini-hasil-
survei-bi-triwulan-ii-2023, 16 Agustus 2023].
Peningkatan IHPR tersebut utamanya ditopang oleh kenaikan harga rumah tipe kecil 2,22%
(YoY), lebih tinggi dari kenaikan pada kuartal I/2023 yakni 1,77% (YoY). Sementara harga
rumah tipe menengah naik 2,72%, sedikit lebih rendah dari 2,76% pada kuartal I/2023.
Selanjutnya, peningkatan juga terpantau pada harga rumah tipe besar dengan kenaikan
1,49% (YoY). Perkembangan indeks harga rumah yang naik pada kuartal II/2023 terutama
terjadi di Denpasar, Jabodetabek-Banten, dan Kota Batam.
Hasil survei juga menunjukkan bahwa sumber pembiayaan non perbankan masih menjadi
modal utama untuk pembangunan properti residensial. Pada kuartal II/2023, tercatat 72,80%
dari total kebutuhan pembiayaan proyek pembangunan perumahan berasal dari dana internal.
Sedangkan dari sisi konsumen, jenis pembiayaan utama pembelian properti residensial
berasal dari fasilitas KPR dengan pangsa sebesar 76,02%.
Berlanjutnya tren peningkatan harga properti residensial terjadi di tengah melemahnya
tekanan Indeks Harga Konsumen (IHK) kelompok bahan bangunan yang tercermin dari inflasi
tahunan IHK subkelompok pemeliharaan, perbaikan, dan keamanan tempat tinggal atau
perumahan 2,29% (YoY) pada Juni 2023, lebih rendah dari kuartal I/2023 yang berada di
angka 3,21% (YoY).
Penilaian Ekuitas/Saham 17
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 23
3.3 PERKEMBANGAN PENDIDIKAN DI INDONESIA
Masih banyak hal yang harus diperbaiki dalam sistem pendidikan Indonesia. Tidak hanya
persoalan kualitas pendidikan yang masih rendah, tapi juga masalah akses dan partisipasi.
Pendidikan di Indonesia saat ini masih menghadapi berbagai tantangan. Kualitas pendidikan
di Indonesia masih jauh dari harapan karena kesenjangan akses dan pendidikan antar
wilayah, distribusi guru yang tidak merata, serta banyaknya kualitas lulusan yang rendah
[sumber: https://www.kompas.id/baca/humaniora/2023/06/21/rpjm, 21 Juni 2023].
Selain itu, masih ada keterbatasan kualitas dan kuantitas guru akibat distribusi guru antar
daerah yang tidak merata, kualitas guru yang belum ideal, tingkat kesejahteraan guru yang
masih rendah dan jenjang karier yang belum jelas.
Untuk memenuhi kebutuhan guru, kerja sama antara pemerintah pusat dan pemerintah
daerah sangat dibutuhkan, antara lain, memastikan data pokok pendidikan (dapodik) sesuai
dengan data di sekolah, melakukan penataan, distribusi, dan redistribusi, baik guru Aparatur
Sipil Negara (ASN) maupun non-ASN, sesuai dengan kebutuhan sekolah, serta melakukan
seleksi guru ASN sesuai kebutuhan.
Pendidikan semestinya dapat diakses seluruh penduduk Indonesia tanpa membedakan jenis
kelamin, status sosial dan kelompok ekonomi. Pendidikan juga merupakan hak dasar bagi
semua warga negara, dan bukan hak istimewa bagi sekelompok masyarakat.
Oleh sebab itu, pelayanan pendidikan harus dapat menjangkau seluruh lapisan masyarakat,
bahkan yang tinggal di daerah tertinggal atau perbatasan sekalipun. Selain itu, layanan
pendidikan juga harus berkualitas dan mampu mewujudkan sumber daya manusia unggul
serta meningkatkan daya saing Indonesia di tingkat global.
Prioritas isu mengenai pendidikan tersebut diharapkan mampu mendorong pembangunan
negara yang lebih berpusat pada manusia. Oleh sebab itu, lulusan pendidikan akan mampu
meningkatkan kualitas hidup, kesejahteraan dan meningkatkan harkat dan martabat dengan
pemenuhan kebutuhan dasar.
Pengurus Besar Persatuan Guru Republik Indonesia (PB PGRI) mengungkapkan bahwa
terdapat berbagai tantangan bangsa dalam menghadapi Indonesia Emas 2045, salah satunya
perubahan lanskap pendidikan. Transformasi digital dalam pendidikan, kesenjangan
pendidikan dan tata kelola pendidikan menjadi isu yang harus diperhatikan saat ini.
Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (Bappenas) mengungkapkan bahwa Rencana
Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN) untuk mendukung pencapaian Indonesia
Emas 2045 diraih melalui 8 visi pembangunan, 17 arah pembangunan, serta 45 indikator
utama pembangunan. Adapun, pendidikan berkualitas yang merata menjadi salah satu isu
prioritas dalam RPJPN 2025-2045 tersebut.
Tujuan pendidikan untuk menuju ke Indonesia emas 2045 harus diarahkan pada tiga hal, yaitu
membangun manusia Indonesia yang sehat, cerdas dan berkarakter. Sementara itu, untuk
mencapai akselerasi pendidikan menuju Indonesia maju pada tahun 2045, diperlukan
formulasi kebijakan yang hati-hati dan terukur dalam tiga aspek utama, yaitu akses, relevansi
dan tata kelola pendidikan.
Penilaian Ekuitas/Saham 18
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 24
Kemampuan mengembangkan inovasi dan kolaborasi tenaga pengajar dan peserta didik
merupakan modal penting memajukan sektor pendidikan di era teknologi informasi dan
komunikasi yang berkembang dengan cepat. Saat ini dibutuhkan para pendidik yang memiliki
kemampuan inovasi dan semangat berkolaborasi dengan baik untuk menjawab berbagai
tantangan di era globalisasi yang sarat perubahan [sumber: https://telusur.co.id/detail/butuh-
kemampuan-inovasi-dan-kolaborasi-untuk-jawab-tantangan-di-sektor-pendidikan,
12 September 2023].
Berdasarkan catatan Kementerian Pendidikan, Kebudayaan, Riset, Teknologi dan Pendidikan
Tinggi (Kemendikbudristek Dikti), isu strategis pembangunan pendidikan nasional yang harus
diselesaikan antara lain terkait layanan pendidikan yang belum merata dan kualitas
pendidikan yang masih rendah. Apalagi berdasarkan data tahun 2022, menunjukkan
kekurangan guru di Indonesia mencapai 781 ribu. Selain itu, masih ada 288 kecamatan di
Indonesia yang tidak memiliki SMP dan 681 kecamatan yang tidak memiliki SMA.
Kualitas pendidikan dipengaruhi oleh kompetensi guru yang masih rendah dengan sebaran
yang belum merata. Kondisi tersebut harus segera dijawab dengan berbagai langkah
menyiapkan tenaga pengajar yang profesional di era digital saat ini. Pendidikan di era digital,
ditandai dengan integrasi teknologi informasi dan komunikasi ke dalam penyelenggaraan
pendidikan dan pengajaran.
Di era ini, para peserta didik dan pengajar bisa dengan mudah mengakses sumber
pengetahuan yang melimpah. Kondisi tersebut, menghadirkan tantangan yang harus dijawab
dengan peningkatan kemampuan daya inovasi dan kolaborasi dari para tenaga pengajar dan
peserta didik, yang dapat menjadi modal penting dalam memajukan lembaga pendidikan.
Para pengajar dan peserta didik, harus memaknai literasi baru di era digital yang mencakup
literasi data, kemampuan membaca dan menganalisis berbasis informasi di dunia digital, serta
literasi teknologi. Perpaduan antara daya inovasi dan kolaborasi yang baik itu akhirnya
mampu menciptakan sumber daya manusia (SDM) yang berkualitas dan dapat bersaing di
skala global.
Anggaran pendidikan tahun 2023 yang dikucurkan dari pembiayaan Anggaran Pendapatan
dan Belanja Negara (APBN) mencapai Rp 612,2 triliun dimana anggaran ini paling tinggi
sepanjang sejarah [sumber: https://databoks.katadata.co.id/datapublish/2023/02/14/anggaran-
pendidikan-apbn-2023-paling-tinggi-sepanjang-sejarah, 14 Februari 2023].
Dari jumlah tersebut digunakan untuk belanja pemerintah pusat sebesar Rp 237,1 triliun. Di
antaranya untuk Program Indonesia Pintar (PIP) kepada 20,1 juta siswa, juga Kartu Indonesia
Pintar (KIP) kuliah kepada 994,3 ribu mahasiswa. Selain itu, ada tunjangan profesi guru untuk
553,5 ribu guru non PNS.
Sementara itu alokasi transfer daerah Rp 305,6 triliun untuk Bantuan Operasional Sekolah
(BOS) kepada 43,7 juta siswa, ada juga Bantuan Operasional Penyelenggaraan (BOP)
Pendidikan Anak Usia Dini (PAUD) kepada 6,2 juta siswa, dan BOP Pendidikan kesetaraan
untuk 806 ribu peserta didik. Sisanya, Rp 69,5 triliun untuk dana abadi pendidikan, penelitian,
perguruan tinggi dan kebudayaan.
Penilaian Ekuitas/Saham 19
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 25
Berikut merupakan anggaran pendidikan berdasarkan pembiayaan APBN (2019-2023):
Jumlah Anggaran
Tahun
(Triliun Rp)
2019 460,3
2020 473,7
2021 479,6
2022 574,9
2023 612,2
Penggunaan anggaran pendidikan merata mulai dari pemerintah pusat hingga pemerintah
daerah. Bahkan, pemerintah juga memberikan dukungan yang lebih fleksibel dan inovatif
lewat dana abadi untuk pendidikan. Dana abadi pendidikan kini telah mencapai lebih dari
Rp 129 triliun. Uang tersebut untuk dapat memberikan dukungan pendidikan, penelitian dan
kebutuhan semua sektoral untuk meningkatkan kualitas indeks manusia [sumber:
https://www.cnbcindonesia.com/news/20230201185032-4-410182/top-anggaran-pendidikan-ri-
2023-tertinggi-sepanjang-masa, 2 Februari 2023].
Menteri Keuangan menilai penting bagi suatu bangsa untuk terus mencari cara
menerjemahkan komitmen anggaran pendidikan dalam bentuk kualitas pendidikan di
Indonesia. Adapun, anggaran pendidikan tersebut juga termasuk untuk pemberian beasiswa
melalui Lembaga Pengelola Dana Pendidikan (LPDP), yang mengelola dana abadi, dan telah
menghasilkan hampir 18.000 lulusan dan sebanyak 35.536 beasiswa telah diberikan.
Belum optimalnya penggunaan anggaran belanja pendidikan untuk pengembangan kualitas
manusia Indonesia juga tercermin dari skor Programme for International Student Assessment
(PISA) Indonesia yang masih jauh di bawah rata-rata negara ASEAN serta negara Organisasi
Kerja Sama dan Pembangun Ekonomi (OECD). PISA merupakan sistem ujian yang diinisiasi
oleh OECD, untuk mengevaluasi sistem pendidikan dari 72 negara di seluruh dunia.
Pada tahun 2018, sejumlah siswa berusia 15 tahun dipilih secara acak di masing-masing
negara untuk mengikuti tes dari tiga kompetensi dasar yaitu membaca, matematika dan sains.
PISA mengukur apa yang diketahui siswa dan apa yang dapat dia lakukan (aplikasikan)
dengan pengetahuannya. Hasilnya untuk kemampuan membaca, skor siswa Indonesia
mencapai 371 berada di bawah skor rata-rata negara OECD yakni sebesar 487. Capaian skor
rendah juga didapat Indonesia untuk bidang matematika (379) dan sains (396).
3.4 ANALISA SWOT
Kondisi industri yang positif dan negatif merefleksikan peluang dan ancaman yang dihadapi
oleh SKN. Mempertimbangkan hal-hal tersebut, maka SKN perlu menentukan strategi yang
dapat diimplementasikan atau digunakan dalam proyeksi keuangan.
Untuk melanjutkan kelangsungan usaha dan meningkatkan persaingan pasar, maka SKN
mengindentifikasi kekuatan, kelemahan, peluang dan ancaman yang dimiliki, sebagai berikut:
Kekuatan (Strengths)
• Lokasi bangunan yang terletak di Jl. Persada No. 58, Kel. Kerobokan Kelod, Kec. Kuta
Utara, Kab. Badung, Bali;
Penilaian Ekuitas/Saham 20
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 26
• Telah memiliki penyewa selama 13 tahun yaitu Yayasan Intan Eduka yang merupakan
pengelola IPH School yang berada di Surabaya;
Kelemahan (Weaknesses)
• Kebutuhan dana yang cukup besar dalam pembangunan;
Peluang (Opportunities)
• Prospek sektor properti tahun 2023 diprediksi masih bergerak positif sejalan dengan
proyeksi pertumbuhan ekonomi Indonesia yang tumbuh positif;
• Masih diperlukannya sistem pendidikan yang berkualitas agar mampu mewujudkan sumber
daya manusia unggul serta meningkatkan daya saing Indonesia di tingkat global;
Ancaman (Threats)
• Peraturan pemerintah yang dapat berubah-ubah.
3.5 RISIKO USAHA
Berikut adalah risiko usaha yang dimiliki oleh SKN:
1. Risiko Kredit
Risiko yang terjadi jika pihak pelanggan tidak memenuhi kewajibannya berdasarkan
instrumen keuangan atau kontrak pelanggan yang menyebabkan kerugian keuangan. SKN
menetapkan sejumlah kebijakan sebelum memberikan kredit kepada pelanggan, antara
lain dengan melakukan survei atas pelanggan tersebut, melakukan pemeriksaan terhadap
dokumentasi termasuk kontrak kerja pelanggan dengan pihak lain.
2. Risiko Likuiditas
Risiko likuiditas adalah risiko dimana SKN tidak bisa memenuhi kewajiban pada saat jatuh
tempo. Manajemen risiko likuiditas yang hati-hati termasuk mengatur kas dan setara kas
yang cukup untuk menunjang aktivitas usaha secara tepat waktu. Pengelolaan risiko
likuiditas dilakukan antara lain dengan memonitor pinjaman dan sumber pendanaan,
menjaga saldo kecukupan kas dan surat berharga serta memastikan tersedianya
pendanaan dari sejumlah fasilitas kredit yang mengikat, dan kesiapan untuk menjaga
posisi pasar. SKN mempertahankan kemampuannya untuk melakukan pembiayaan yang
mengikat dari pemberi pinjaman yang andal.
3. Risiko Suku Bunga
Risiko dimana nilai arus kas dari suatu instrumen keuangan akan berfluktuasi karena
dipengaruhi oleh perubahan suku bunga pasar. Instrumen keuangan SKN yang berpotensi
mengalami dampak risiko suku bunga adalah pinjaman bank. SKN senantiasa melakukan
efisiensi sehingga profitabilitas dapat terus terjaga sehingga rasio cakupan selalu dalam
keadaan baik.
4. Risiko Hukum dan Perundang-undangan
Perubahan kebijakan, peraturan atau perundang-undangan dapat mempengaruhi
keberlangsungan kegiatan operasi SKN dimana jika terjadi pelanggaran dapat
menyebabkan pencabutan izin usaha atau penghentian operasi perusahaan. Oleh karena
itu, SKN berupaya untuk selalu menaati dan mengikuti perkembangan peraturan dan
Penilaian Ekuitas/Saham 21
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 27
hukum yang berlaku dan senantiasa memenuhi kewajiban dan persyaratan dalam aturan-
aturan atau kebijakan yang telah ditetapkan oleh pemerintah.
3.6 PERSAINGAN USAHA DAN STRATEGI BISNIS
Saat ini SKN tidak memiliki pesaing karena telah memiliki penyewa yaitu Yayasan Intan Eduka
untuk jangka waktu 13 tahun.
Beberapa strategi pemasaran dan bisnis yang dijalankan SKN antara lain:
Berusaha memberikan infrastruktur terbaik bagi penyewa.
Mengidentifikasi dan mengenali proyek-proyek properti baru seiring dengan permintaan
konsumen, serta mengidentifikasi dan mengembangkan peluang ekspansi usaha baru
dalam proyek properti;
Penilaian Ekuitas/Saham 22
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 28
4 DESKRIPSI OBJEK PENILAIAN
4.1 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
KJPP Ihot Dollar & Raymond (“ID&R”) ditunjuk oleh PT Multisarana Intan Eduka Tbk
(“Perseroan”) berdasarkan Surat Penugasan No. 046R/XI/SVFO/23/KJPPID&R tertanggal
17 November 2023, dengan maksud untuk melakukan penilaian 99,97% ekuitas/saham SKN.
Berdasarkan informasi yang disampaikan oleh pihak manajemen bahwa penilaian ditujukan
untuk memenuhi kebutuhan Rencana Transaksi dan persyaratan di Pasar Modal serta
peraturan perundangan di Indonesia. Untuk mengakomodir tujuan di atas, penilaian ini
didasarkan pada standar Nilai Pasar.
Laporan ini disiapkan secara obyektif dan karenanya tidak sah di bawah kondisi lainnya, dan
tidak dapat digunakan maupun dikutip untuk tujuan lainnya tanpa persetujuan tertulis dari
ID&R.
4.2 PENGERTIAN NILAI
Untuk memperoleh pemahaman tentang penugasan penilaian yang akan dilakukan maka
harus dirumuskan dan didefinisikan terlebih dahulu nilai yang akan diperoleh, karena hal ini
akan terkait dengan tujuan penilaian dan mempengaruhi metode penilaian yang dipilih.
Di dalam penilaian bisnis, terdapat tiga jenis nilai yang dapat digunakan, yaitu :
1. Nilai Pasar
Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas
pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua Pihak masing–masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian, dan tanpa paksaan (POJK No. 35 /POJK.04/2020).
2. Nilai Investasi
Nilai investasi adalah nilai dari aset bagi pemilik atau calon pemilik untuk investasi individu
atau tujuan operasional. Nilai investasi merupakan dasar nilai yang spesifik dari entitas. Nilai
investasi mencerminkan keadaan dan tujuan keuangan dari entitas yang dinilai. Hal ini sering
digunakan untuk mengukur kinerja investasi.
3. Nilai Wajar
Estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk transfer liabilitas
dalam transaksi yang teratur diantara pelaku pasar modal pada tanggal pengukuran.
4.3 DASAR PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Berdasarkan informasi yang disampaikan oleh pihak manajemen dan berbagai asumsi yang
digunakan dalam rencana bisnis SKN, maka penilaian ini didasarkan pada standar Nilai
Pasar (Market Value).
Penilaian Ekuitas/Saham 23
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 29
4.4 TANGGAL PENILAIAN
Tanggal pisah batas (cut off date) penilaian adalah per 31 Juli 2023, dimana batas tersebut
diambil atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Penilaian Ekuitas/Saham 24
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 30
5 METODE PENILAIAN
5.1 METODE PENILAIAN YANG UMUM DIGUNAKAN
Untuk penilaian usaha, prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan pendekatan
dan metode penilaian usaha yang berlaku umum dalam penilaian perusahaan atau ekuitas
sesuai dengan Peraturan OJK No. 35 /POJK.04/2020. Berikut adalah pendekatan penilaian
usaha yang umum digunakan :
1. Pendekatan Aset (Asset Based Approach)
Pendekatan aset adalah sejenis dengan pendekatan biaya dan didasarkan oleh prinsip
substitusi. Pendekatan ini harus dipertimbangkan dalam penilaian hak pengendali entitas
bisnis yang mencakup satu atau lebih dalam hal sebuah investasi atau induk perusahaan
dan hal bisnis yang dinilai dengan basis selain sebagai bisnis yang berjalan.
Dengan pendekatan ini, indikasi nilai dari suatu bisnis atau ekuitas dengan menggunakan
satu atau lebih metode yang berdasarkan langsung pada penilaian kembali aset dan
kewajiban dari suatu badan usaha. Metode tersebut antara lain berupa Adjusted Book
Value method dan Excess Earning method.
2. Pendekatan Pasar (Market Approach)
Dengan pendekatan pasar, indikasi nilai dari suatu bisnis, kepemilikan atas bisnis dan
sekuritas dengan menggunakan satu atau lebih metode yang membandingkan obyek yang
dinilai dengan bisnis, kepemilikan atas bisnis atau sekuritas yang pernah dijual di pasar.
3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Dengan pendekatan pendapatan, indikasi nilai dari suatu perusahaan, kepemilikan atas
bisnis dan sekuritas dengan menggunakan satu atau lebih metode dimana nilai ditetapkan
dengan cara mengkonversi manfaat (pendapatan) yang dapat diantisipasi sebagai
pembilang dengan suatu tingkat penyebut yang relevan. Metode yang umum digunakan
adalah Discounted Cash Flow method.
Pemilihan dan kepercayaan atas ketepatan metode dan prosedur bergantung pada
pertimbangan penilai dan bukan didasarkan pada suatu formula yang baku. Penilaian ini
didasarkan pada ketentuan peraturan perundang-undangan yang terkait dalam Peraturan OJK
No. 35 /POJK.04/2020 “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal”,
yang dikeluarkan tanggal 25 Mei 2020.
5.2 PEMILIHAN METODOLOGI PENILAIAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian ekuitas/saham SKN adalah pendekatan
aset dengan metode Penyesuaian Aset Bersih atau Net Adjusted Book Value (NABV) method
dan pendekatan pendapatan dengan metode Discounted Economic Income method atau
Discounted Cash Flow (DCF) Valuation method. Berdasarkan metode NABV, nilai dari semua
aset dan liabilitas harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk akun yang telah
menunjukkan nilai pasarnya.
Berdasarkan metode penilaian DCF, operasi SKN diproyeksikan sesuai dengan skenario
pengembangan SKN sampai dengan tahun 2037. Pendapatan mendatang (future income,
Penilaian Ekuitas/Saham 25
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 31
cash flow) yang dihasilkan berdasarkan proyeksi dikonversi dengan faktor diskonto, sesuai
dengan tingkat risiko. Indikasi nilai adalah total nilai kini dari pendapatan selama periode
proyeksi.
5.3 PEMILIHAN ARUS KAS
Untuk penilaian dengan menggunakan Metode DCF, terdapat 3 (tiga) pilihan arus kas untuk
didiskonto yaitu dividen, arus kas bersih untuk ekuitas dan arus kas bersih untuk perusahaan.
Dalam penilaian ini, Arus Kas Bersih (“AKB”) yang akan digunakan sebagai economic income
yang didiskonto untuk dijadikan indikasi nilai bisnis adalah AKB untuk perusahaan/ bisnis
(Free Cash Flow to the Firm/ Invested Capital).
AKB adalah jumlah kas yang tersedia setelah terpenuhinya kebutuhan kas untuk kegiatan
operasional, merupakan arus kas yang tersedia bagi penyedia modal (utang dan ekuitas), dan
telah bebas dari kewajiban untuk mempertahankan operasi saat ini (current operation) dan
untuk mengantisipasi pertumbuhan perusahaan, yang dihitung sebagai berikut :
Laba sebelum bunga dan pajak (EBIT)
- Pajak Penghasilan atas EBIT
+ Penyusutan & Amortisasi
- Capital Expenditure
+ (Kenaikan)/ Penurunan Modal Kerja Bersih
= Arus Kas Bersih untuk perusahaan (Free Cash Flow to the Firm/ Invested Capital)
Alasan pemilihan arus kas bersih untuk perusahaan adalah karena kondisi pada masa yang
akan datang yang mana tidak akan mengalami perubahan dalam struktur permodalannya.
Oleh karena itu dalam proyeksi yang disusun tidak diperhitungkan adanya penyesuaian
terhadap paduan struktur modal antara ekuitas dan pinjaman (tingkat diskonto hanya
menggunakan tingkat biaya modal).
5.4 PENENTUAN TINGKAT DISKONTO
Dalam menghitung tingkat diskonto (discount factor) untuk AKB digunakan tingkat diskonto
berdasarkan Biaya Modal Rata-rata Tertimbang (Weighted Average Cost of Capital/ WACC)
dengan formula sebagai berikut:
WACC = [ ke x We ] + [ kd (1-t) x Wd ]
Dimana :
ke = biaya modal untuk ekuitas
kd = biaya modal untuk hutang
We = bobot ekuitas dalam struktur kapital
Wd = bobot hutang dalam struktur kapital
t = tarif pajak
5.4.1 Penentuan Biaya Modal Untuk Ekuitas
Tingkat diskonto untuk ekuitas diperoleh dengan mengaplikasikan model Capital Asset
Penilaian Ekuitas/Saham 26
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 32
Pricing Model (CAPM). Model ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko
ditambah premium untuk menutup risiko sistematis dari sekuritas saham, dengan formula
sebagai berikut :
Ke = Rf + ß (Rm-Rf) - CDS
Ke = Rf + ß . Rp - CDS
Dimana :
Rf = tingkat pengembalian untuk investasi bebas risiko
Rm = tingkat pengembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rp = selisih antara Rm dengan Rf
CDS = country default spread
ß = sensitivitas antara tingkat pengembalian investasi dengan pasar
Rf (Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak
memiliki kemungkinan gagal bayar. Untuk penilaian ini, instrumen bebas risiko yang digunakan
adalah tingkat suku bunga Surat Utang Negara (SUN) yang jatuh tempo hingga 14 tahun, yaitu
sebesar 6,50% per 31 Juli 2023.
Rp (Equity Risk Premium - ERP), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko
dengan tingkat kembalian investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk
premium memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums)
seperti volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk premium. Dengan
mengikutkan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi perubahan-
perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas di pasar negara berkembang (emerging
market).
Untuk memperoleh gambaran mengenai ERP, digunakan pendekatan sebagai berikut :
Hasil penelitian yang dilakukan oleh Aswath Damodaran mengenai “Country Default Spreads
and Risk Premiums” yang diterbitkan pada bulan Juli 2023 menyatakan bahwa pasar pada
negara dengan emerging market umumnya 1,42 kali lebih volatil dibandingkan dengan
Amerika Serikat. Dengan menerapkan rasio volatilitas pasar Indonesia ke pasar Amerika
Serikat dengan cara mengalikannya, maka diperoleh tingkat premi risiko untuk pasar
Indonesia adalah sebesar 7,89%.
CDS (Country Default Spread), adalah tingkat (rating) gagal bayar obligasi yang dikeluarkan
pemerintah yang dalam penilaian ini diaplikasikan 2,04% berdasarkan Damodaran yang
bersumber dari rating Indonesia Baa2 oleh lembaga independen Moody’s.
ß (Beta), adalah pengukur tingkat sensitivitas pengembalian investasi terhadap pengembalian
pasar saham secara keseluruhan. Beta akan dihitung dengan mengacu kepada (unlevered)
beta Damodaran per Januari 2023 dari industri Real Estate (Operations & Services) sebesar
0,62 yang kemudian disesuaikan (relevered) dengan struktur kapital atau tingkat leverage
pasar untuk memperoleh beta yang sesuai, dengan formula sebagai berikut:
ßL = ßU x [ 1 + (1 – t) x DER]
Dimana :
ßL = beta levered, yaitu beta yang mengacu pada portfolio pasar dengan
Penilaian Ekuitas/Saham 27
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 33
pengaruh hutang
ßU = beta unlevered, yaitu beta yang mengacu pada portfolio pasar tanpa
pengaruh hutang
t = tingkat pajak
DER = rasio hutang terhadap ekuitas
Dengan menggunakan formula di atas, maka beta unlevered akan dijadikan levered dengan
menggunakan struktur hutang terhadap ekuitas pasar yaitu 39 : 61 sesuai struktur kapital
industri/pasar dikarenakan penilaian dilakukan atas kepemilikan mayoritas, sehingga diperoleh
beta sebesar 1,01.
Perhitungan Cost of Equity
Keterangan
Rf 6,50%
Rm-Rf 7,89%
ß 1,01
CDS 2,04%
Total 12,47%
5.4.2 Penentuan Biaya Modal Untuk Hutang
Karena perhitungan nilai ekuitas dilakukan dengan mendiskonto tingkat balikan terhadap
keseluruhan modal (Free Cash Flow to the Firm/ Invested Capital), maka tingkat diskonto yang
digunakan adalah tingkat diskonto yang merupakan rata-rata tertimbang biaya modal, baik
yang berasal dari hutang berbunga (interest bearing debt) maupun yang berasal dari ekuitas.
Dalam penilaian ini, biaya modal untuk hutang digunakan tingkat bunga pinjaman Modal Kerja
Bank Persero dalam mata uang Rupiah yang berlaku di pasar pada Juli 2023 yaitu sebesar
8,97% per tahun (sumber: http://www.bi.go.id).
5.4.3 Kesimpulan
Sebagaimana telah diuraikan di atas, diperoleh biaya modal untuk ekuitas sebesar 12,47% per
tahun dan biaya modal untuk hutang sebesar 8,97% per tahun, maka diperoleh WACC
sebesar 11,09% selama periode proyeksi.
Penilaian Ekuitas/Saham 28
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 34
6 PENENTUAN INDIKASI NILAI PASAR EKUITAS
6.1 PROYEKSI KEUANGAN
Selama periode proyeksi, diasumsikan tidak ada perubahan pada kondisi pasar dan
perekonomian, peraturan perpajakan serta manajemen dan kebijakan akuntansi. Penyesuaian
(normalisasi) data laporan keuangan hanya dilakukan atas akun bank, piutang lain-lain dan
utang berbunga menjadi aset non-operasional, berkaitan dengan penghitungan dalam metode
Arus Kas Terdiskonto (DCF). Selain itu tidak terdapat penyesuaian lain yang material yang
perlu dilakukan, karena SKN telah memenuhi ketentuan penyajian laporan keuangan yang
diatur dalam Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia serta peraturan
perundangan yang berlaku lainnya.
Kami telah menggunakan proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen, dan telah
melakukan penyesuaian terhadap proyeksi keuangan SKN, untuk menggambarkan kondisi
kinerja dan operasi yang lebih wajar pada saat penilaian, namun terbatas pada kinerja
manajemen SKN dalam pencapaian proyeksi yang mungkin terjadi ataupun tidak terjadi.
Pendapatan
Untuk periode yang berakhir pada 31 Juli 2023, pendapatan SKN adalah sebesar
Rp 402.000.000. Asumsi dan proyeksi pendapatan SKN selama periode proyeksi adalah
sebagai berikut:
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
1 2 3 4 5
ASUMSI
Yayasan Intan Eduka
Jumlah bulan
1 Januari - 9 Mei 4,29 4,29 4,29 4,29 4,29
10 Mei - 31 Desember 7,71 7,71 7,71 7,71 7,71
Harga sewa per bulan 840.000.000 960.000.000 1.080.000.000 1.200.000.000 1.320.000.000
1 Januari - 9 Mei 70.000.000 80.000.000 90.000.000 100.000.000
10 Mei - 31 Desember 70.000.000 80.000.000 90.000.000 100.000.000 110.000.000
% kenaikan 14,29% 12,50% 11,11% 10,00%
Management fee per bulan 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000
1 Januari - 9 Mei 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000
10 Mei - 31 Desember 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000
Service fee per bulan 168.000.000 192.000.000 216.000.000 240.000.000 264.000.000
1 Januari - 9 Mei 14.000.000 16.000.000 18.000.000 20.000.000
10 Mei - 31 Desember 14.000.000 16.000.000 18.000.000 20.000.000 22.000.000
% terhadap harga sewa 20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00%
PROYEKSI
Pendapatan sewa bangunan 329.677.419 917.096.774 1.037.096.774 1.157.096.774 1.277.096.774
Pendapatan management fee 235.483.871 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000
Pendapatan service fee 65.935.484 183.419.355 207.419.355 231.419.355 255.419.355
Total 631.096.774 1.700.516.129 1.844.516.129 1.988.516.129 2.132.516.129
Penilaian Ekuitas/Saham 29
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 35
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2028 2029 2030 2031 2032
6 7 8 9 10
ASUMSI
Yayasan Intan Eduka
Jumlah bulan
1 Januari - 9 Mei 4,29 4,29 4,29 4,29 4,29
10 Mei - 31 Desember 7,71 7,71 7,71 7,71 7,71
Harga sewa per bulan 1.440.000.000 1.560.000.000 1.680.000.000 1.800.000.000 1.920.000.000
1 Januari - 9 Mei 110.000.000 120.000.000 130.000.000 140.000.000 150.000.000
10 Mei - 31 Desember 120.000.000 130.000.000 140.000.000 150.000.000 160.000.000
% kenaikan 9,09% 8,33% 7,69% 7,14% 6,67%
Management fee per bulan 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000
1 Januari - 9 Mei 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000
10 Mei - 31 Desember 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000
Service fee per bulan 288.000.000 312.000.000 336.000.000 360.000.000 384.000.000
1 Januari - 9 Mei 22.000.000 24.000.000 26.000.000 28.000.000 30.000.000
10 Mei - 31 Desember 24.000.000 26.000.000 28.000.000 30.000.000 32.000.000
% terhadap harga sewa 20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00%
PROYEKSI
Pendapatan sewa bangunan 1.397.096.774 1.517.096.774 1.637.096.774 1.757.096.774 1.877.096.774
Pendapatan management fee 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000
Pendapatan service fee 279.419.355 303.419.355 327.419.355 351.419.355 375.419.355
Total 2.276.516.129 2.420.516.129 2.564.516.129 2.708.516.129 2.852.516.129
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2033 2034 2035 2036 2037
11 12 13 14 15
ASUMSI
Yayasan Intan Eduka
Jumlah bulan
1 Januari - 9 Mei 4,29 4,29 4,29 4,29 4,29
10 Mei - 31 Desember 7,71 7,71 7,71 7,71
Harga sewa per bulan 2.040.000.000 2.160.000.000 2.280.000.000 2.400.000.000
1 Januari - 9 Mei 160.000.000 170.000.000 180.000.000 190.000.000 200.000.000
10 Mei - 31 Desember 170.000.000 180.000.000 190.000.000 200.000.000
% kenaikan 6,25% 5,88% 5,56% 5,26%
Management fee per bulan 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000
1 Januari - 9 Mei 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000
10 Mei - 31 Desember 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000
Service fee per bulan 408.000.000 432.000.000 456.000.000 480.000.000
1 Januari - 9 Mei 32.000.000 34.000.000 36.000.000 38.000.000 40.000.000
10 Mei - 31 Desember 34.000.000 36.000.000 38.000.000 40.000.000
% terhadap harga sewa 20,00% 20,00% 20,00% 20,00%
PROYEKSI
Pendapatan sewa bangunan 1.997.096.774 2.117.096.774 2.237.096.774 2.357.096.774 858.064.516
Pendapatan management fee 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 214.516.129
Pendapatan service fee 399.419.355 423.419.355 447.419.355 471.419.355 171.612.903
Total 2.996.516.129 3.140.516.129 3.284.516.129 3.428.516.129 1.244.193.548
Keterangan: Berdasarkan Perjanjian Sewa Menyewa No. 005/SKN/III/2023 antara SKN dengan Yayasan Intan
Eduka tertanggal 3 Maret 2023.
Beban Pokok Pendapatan
Berikut asumsi dan proyeksi beban pokok pendapatan SKN selama periode proyeksi:
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)
Penilaian Ekuitas/Saham 30
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 36
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
1 2 3 4 5
PROYEKSI
Penyusutan aset hak guna 50.020.833 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000
Total 50.020.833 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2028 2029 2030 2031 2032
6 7 8 9 10
PROYEKSI
Penyusutan aset hak guna 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000
Total 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2033 2034 2035 2036 2037
11 12 13 14 15
PROYEKSI
Penyusutan aset hak guna 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 106.193.085
Total 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 106.193.085
Keterangan: Berdasarkan perjanjian sewa menyewa tanah antara SKN dengan Ida Ayu Maseni dengan Akta
No 09 tanggal 27 April 2022 yang dibuat dihadapan Hendry Prambakat Wirasasmita, SH, Notaris di Denpasar.
Beban Operasional
Untuk periode yang berakhir pada 31 Juli 2023, beban operasional SKN adalah sebesar
Rp 1.272.816.336. Asumsi dan proyeksi beban operasional SKN selama periode proyeksi
adalah sebagai berikut:
(dalam Rp, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027
1 2 3 4 5
ASUMSI
% kenaikan 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
PROYEKSI
Beban umum dan administrasi 195.531.667 534.854.280 550.899.908 567.426.906 584.449.713
Gaji dan tunjangan 174.698.333 431.854.280 444.809.908 458.154.206 471.898.832
Pemeliharaan bangunan 12.500.000 30.900.000 31.827.000 32.781.810 33.765.264
Jasa profesional - 51.500.000 53.045.000 54.636.350 56.275.441
Lain-lain 8.333.333 20.600.000 21.218.000 21.854.540 22.510.176
Total 195.531.667 534.854.280 550.899.908 567.426.906 584.449.713
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2028 2029 2030 2031 2032
6 7 8 9 10
ASUMSI
% kenaikan 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
PROYEKSI
Beban umum dan administrasi 601.983.204 620.042.700 638.643.981 657.803.301 677.537.400
Gaji dan tunjangan 486.055.797 500.637.471 515.656.595 531.126.293 547.060.081
Pemeliharaan bangunan 34.778.222 35.821.569 36.896.216 38.003.102 39.143.196
Jasa profesional 57.963.704 59.702.615 61.493.693 63.338.504 65.238.659
Lain-lain 23.185.481 23.881.046 24.597.477 25.335.402 26.095.464
Total 601.983.204 620.042.700 638.643.981 657.803.301 677.537.400
Penilaian Ekuitas/Saham 31
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 37
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2033 2034 2035 2036 2037
11 12 13 14 15
ASUMSI
% kenaikan 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
PROYEKSI
Beban umum dan administrasi 697.863.522 718.799.427 740.363.410 762.574.313 329.409.952
Gaji dan tunjangan 563.471.884 580.376.040 597.787.322 615.720.941 226.740.892
Pemeliharaan bangunan 40.317.491 41.527.016 42.772.827 44.056.011 16.223.745
Jasa profesional 67.195.819 69.211.694 71.288.044 73.426.686 75.629.486
Lain-lain 26.878.328 27.684.677 28.515.218 29.370.674 10.815.830
Total 697.863.522 718.799.427 740.363.410 762.574.313 329.409.952
6.2 PREMIUM FOR CONTROL (“CP”), DISCOUNT FOR LACK OF CONTROL (DLOC) DAN DISCOUNT FOR
LACK OF MARKETABILITY (“DLOM”)
CP adalah suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan penambah dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas Obyek Penilaian (Peraturan OJK
No. 35 /POJK.04/2020). Sedangkan DLOC adalah suatu jumlah atau persentase tertentu yang
merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas
Obyek Penilaian (Peraturan OJK No. 35 /POJK.04/2020).
CP dan DLOC mencerminkan adanya penambahan atau pengurang terhadap nilai dari
penyertaan dalam perusahaan sebagai pengaruh dari adanya pengendalian dari pemilik yang
berada dalam posisi mayoritas. Penambahan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam
kondisi mayoritas memiliki kemampuan untuk mengendalikan dan akan memperoleh manfaat
yang berbeda dari pemilik yang tidak memiliki kemampuan untuk mengendalikan seperti :
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang obyek penilaian.
• Memilih pengurus inti obyek penilaian.
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
• Menentukan kebijakan investasi.
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
• Menentukan besarnya deviden yang akan dibayarkan.
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
DLOM adalah suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai
suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas Obyek penilaian (Peraturan OJK
No. 35 /POJK.04/2020).
Untuk penilaian ekuitas dengan metode NABV dan DCF dengan penyertaan saham mayoritas
dan indikasi nilai mayoritas, maka diaplikasikan penyesuaian terhadap kondisi
ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (DLOM) sebesar 30%. DLOM dikenakan
dengan pertimbangan bahwa SKN sebagai perusahaan non publik. Dengan menggunakan
dua metode di atas, tidak terdapat indikasi nilai minoritas sehingga Control Premium tidak
perlu diaplikasikan.
Penilaian Ekuitas/Saham 32
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 38
6.3 INDIKASI HASIL PENILAIAN
Metode Penyesuaian Aset Bersih (NABV)
Pada penilaian ekuitas/saham SKN, kami menggunakan pendekatan aset dengan metode
NABV, di mana terdapat penyesuaian selisih nilai buku properti investasi dengan nilai
pasarnya setelah revaluasi yaitu sebesar Rp 592.800.000. Dengan demikian, diperoleh
Indikasi Nilai Pasar 99,97% Ekuitas SKN per 31 Juli 2023 menggunakan metode NABV
adalah sebagai berikut :
Keterangan Nilai (Rp)
Total Ekuitas 2.616.698.083
Peningkatan nilai properti investasi setelah revaluasi 592.800.000
Pajak atas revaluasi (59.280.000)
Indikasi Nilai 100% Ekuitas sebelum DLOM 3.150.218.083
Indikasi Nilai 99,97% Ekuitas sebelum DLOM 3.149.318.021
Dikurang: DLOM (30%) (944.795.406)
Nilai Pasar 99,97% Ekuitas/Saham 2.204.522.614
Metode Arus Kas Terdiskonto (DCF)
Berdasarkan hasil kajian dan analisis proyeksi keuangan, berikut adalah Indikasi Nilai Pasar
99,97% Ekuitas SKN per tanggal 31 Juli 2023 dengan menggunakan metode DCF:
Keterangan Nilai (Rp)
Nilai Bisnis 8.770.333.659
Bank 619.269.231
Piutang lain-lain 2.954.181.297
Utang bank (9.231.619.048)
Indikasi Nilai 100% Ekuitas sebelum DLOM 3.112.165.139
Indikasi Nilai 99,97% Ekuitas sebelum DLOM 3.111.275.949
Dikurang: DLOM (30%) (933.382.785)
Nilai Pasar 99,97% Ekuitas/Saham 2.177.893.164
Rekonsiliasi Nilai
Berikut adalah rekonsiliasi dan kesimpulan nilai SKN dengan menggunakan 2 (dua) metode
penilaian per tanggal 31 Juli 2023 :
Indikasi Nilai Nilai Rata-rata
Keterangan Bobot
Ekuitas (Rp) Tertimbang (Rp)
Metode penyesuaian aset bersih 2.204.522.614 50% 1.102.261.307
Metode arus kas terdiskonto 2.177.893.164 50% 1.088.946.582
Nilai Pasar 99,97% Ekuitas/Saham 2.191.207.889
6.4 KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang
Penilaian Ekuitas/Saham 33
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 39
terkait dalam rangka menentukan nilai ekuitas/saham, dengan menerapkan pembobotan
50:50 atas metode utama dan pembanding yang dihasilkan dari metode NABV dan DCF,
maka diperoleh nilai sebesar Rp 2.191.207.889 sebagai Indikasi Nilai Pasar 99,97%
Ekuitas/Saham SKN per tanggal 31 Juli 2023.
VARIABEL LAIN YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI
• Jika terdapat perubahan rencana usaha yang menyebabkan terjadinya perubahan kondisi
usaha secara signifikan. Tidak terdapat kejadian penting (subsequent event) yang
mempengaruhi proyeksi pendapatan ekonomis dari tanggal penilaian per 31 Juli 2023
sampai dengan tanggal diterbitkannya Laporan ini. Jika ada, maka diperlukan penilaian
kembali nilai ekuitas SKN berdasarkan dampak dari subsequent event tersebut.
Penilaian Ekuitas/Saham 34
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 40
7 SYARAT PEMBATASAN
1. Penilaian ini didasarkan pada analisa dan perhitungan atas ekuitas/saham yang dinilai sesuai dengan
data dan informasi yang terbatas kami peroleh dari manajemen SKN antara lain:
• Laporan keuangan SKN untuk periode yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 dan 31 Juli
2023 telah diaudit oleh KAP Kanaka Puradiredja, Suhartono; seluruhnya dengan pendapat opini
tanpa modifikasian;
• Laporan Penilaian Properti No. 00174/2.0110-00/PI/03/0092/1/XII/2023 tertanggal 18 Desember
2023 oleh KJPP ID&R;
• Perjanjian Sewa Menyewa No. 005/SKN/III/2023 tanggal 3 Maret 2023 antara SKN dengan Yayasan
Intan Eduka;
• Data legalitas antara lain akta pendirian, akta perubahan terakhir, Nomor Induk Berusaha (NIB),
Surat Keterangan Terdaftar Wajib Pajak dan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
• Proyeksi keuangan SKN;
• Informasi perpajakan dari manajemen bahwa sampai dengan tanggal laporan ini diterbitkan SKN
tidak memiliki klaim terkait perpajakan.
2. Bahwa mulai dari cut off date atas data yang kami terima hingga tanggal penilaian, tidak terdapat
perubahan yang signifikan dalam kinerja usaha SKN yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai yang
dihasilkan.
3. Seluruh data yang diberikan dan persetujuan penggunaan laporan keuangan, merupakan tanggung
jawab manajemen SKN, dan membebaskan ID&R dan para pegawainya dari tanggung jawab akibat
kesalahan informasi.
4. Kami telah melakukan penelaahan atas data dan informasi yang digunakan dalam proses penilaian yang
disiapkan oleh manajemen SKN.
5. Kami telah melakukan penelaahan atas legalitas SKN yang disediakan oleh manajemen SKN, namun
tidak termasuk klarifikasi atas keabsahan dokumen kepemilikan aset SKN.
6. Laporan penilaian ini digunakan sebagaimana tujuan penilaian kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional SKN, serta tidak dimaksudkan untuk memberikan opini
atau rekomendasi, selain untuk kepentingan yang telah dijelaskan sebelumnya.
7. Kami telah menggunakan proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen SKN, dan telah melakukan
penyesuaian untuk menggambarkan kondisi kinerja dan operasi yang lebih wajar pada saat penilaian,
namun terbatas pada kinerja manajemen SKN dalam pencapaian proyeksi yang mungkin terjadi ataupun
tidak terjadi.
8. Kami bertanggungjawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan dalam laporan
penilaian ini.
9. Kami tidak mempunyai kepentingan terhadap aset, kepemilikan atau kepentingan bisnis yang menjadi
subyek dari penilaian ini, baik untuk saat ini maupun dimasa mendatang. Kami tidak memiliki
kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan dengan subyek dari laporan ini
maupun pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
10. Kompensasi yang kami terima dari penugasan penilaian ini tidak dikaitkan dengan nilai yang dilaporkan
ataupun didasarkan pada hasil penilaian yang telah ditentukan sebelumnya.
11. Analisis, opini dan kesimpulan telah dibuat, dan laporan ini telah disusun sesuai dengan Peraturan OJK
No. 35 /POJK.04/2020 mengenai “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal”,
yang dikeluarkan tanggal 25 Mei 2020, kecuali dinyatakan lain.
12. Penilaian disusun berdasarkan kondisi pasar saat ini. Kejadian dimasa mendatang merupakan suatu hal
yang sulit diprediksi, sehingga perubahan kondisi pasar di kemudian hari mungkin dapat mempengaruhi
nilai yang ditentukan saat ini.
13. Data dan informasi yang kami peroleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya.
Penilaian Ekuitas/Saham 35
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 41
14. Tanda tangan pimpinan dan cap yang resmi merupakan syarat mutlak sahnya Certificate of Appraisal ini
dan Laporan yang terlampir.
15. Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian, laporan penilaian, dan kesimpulan nilai akhir dari
penilaian yang dilakukan.
Penilaian Ekuitas/Saham 36
PT Surya Kebenaran Nusantara
Page 42
LAMPIRAN
Page 43
Apendiks 1a
PT Surya Kebenaran Nusantara
Neraca Historis
Per 31 Desember 2022 - 31 Juli 2023
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Audited Audited
Keterangan 2022 Jul-23
0
ASET
Aset Lancar
Bank 624.419.325 619.269.231
Piutang usaha 44.929.000 386.929.000
Piutang lain-lain 9.563.846 3.227.923.970
Persediaan 10.214.650 10.214.650
Pajak dibayar di muka - 13.285.876
Uang muka 2.766.334.310 -
Jumlah Aset Lancar 3.455.461.131 4.257.622.727
Aset Tidak Lancar
Aset tetap - neto 197.707.246 -
Aset hak guna - neto 1.726.787.988 1.716.863.918
Properti investasi - 7.050.000.000
Aset takberwujud - neto 1.301.218.120 -
Jumlah Aset Tidak Lancar 3.225.713.354 8.766.863.918
Jumlah Aset 6.681.174.485 13.024.486.645
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek - 6.000.000.000
Utang usaha 1.074.014.852 1.819.409
Utang lain-lain 668.819.001 1.045.983.435
Utang pajak 21.251.404 28.366.670
Beban akrual 50.000.000 100.000.000
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank 140.857.143 505.142.857
Liabilitas sewa 390.787.500 -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 2.345.729.900 7.681.312.371
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jatuh tempo
Utang bank 774.714.286 2.726.476.191
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 774.714.286 2.726.476.191
Jumlah Liabilitas 3.120.444.186 10.407.788.562
Ekuitas
Modal saham 3.500.000.000 3.500.000.000
Saldo laba (defisit) 60.730.299 (883.301.917)
Jumlah Ekuitas 3.560.730.299 2.616.698.083
Jumlah Liabilitas dan Ekuitas 6.681.174.485 13.024.486.645
Page 44
Apendiks 1b
PT Surya Kebenaran Nusantara
Laba Rugi Historis
Untuk periode yang berakhir pada 31 Desember 2022 - 31 Juli 2023
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Audited Audited
Keterangan 2022 Jan-Jul 2023
0
Pendapatan 2.521.705.003 402.000.000
Beban Pokok Pendapatan - -
Laba Bruto 2.521.705.003 402.000.000
Beban Operasional (2.539.280.393) (1.272.816.336)
Rugi Usaha (17.575.390) (870.816.336)
Penghasilan (Beban) Lain-Lain 90.914.214 (45.015.880)
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Final dan Pajak Penghasilan 73.338.824 (915.832.216)
Beban Pajak Final (12.608.525) (28.200.000)
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan 60.730.299 (944.032.216)
Beban Pajak Penghasilan - -
Laba (Rugi) Neto Periode Berjalan 60.730.299 (944.032.216)
Penghasilan Komprehensif Lain - -
Total Laba (Rugi) Komprehensif Periode Berjalan 60.730.299 (944.032.216)
Penyusutan dan amortisasi 384.547.778 244.478.930
EBITDA 366.972.388 (626.337.406)
Page 45
Apendiks 1c
PT Surya Kebenaran Nusantara
Common Size - Neraca
Per 31 Desember 2022 - 31 Juli 2023
Audited Audited
Keterangan 2022 Jul-23
0
ASET
Aset Lancar
Bank 9,35% 4,75%
Piutang usaha 0,67% 2,97%
Piutang lain-lain 0,14% 24,78%
Persediaan 0,15% 0,08%
Pajak dibayar di muka 0,00% 0,10%
Uang muka 41,40% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 51,72% 32,69%
Aset Tidak Lancar
Aset tetap - neto 2,96% 0,00%
Aset hak guna - neto 25,85% 13,18%
Properti investasi 0,00% 54,13%
Aset takberwujud - neto 19,48% 0,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 48,28% 67,31%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00%
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 0,00% 46,07%
Utang usaha 16,08% 0,01%
Utang lain-lain 10,01% 8,03%
Utang pajak 0,32% 0,22%
Beban akrual 0,75% 0,77%
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank 2,11% 3,88%
Liabilitas sewa 5,85% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 35,11% 58,98%
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jatuh tempo
Utang bank 11,60% 20,93%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 11,60% 20,93%
Jumlah Liabilitas 46,71% 79,91%
EKUITAS
Modal saham 52,39% 26,87%
Saldo laba (defisit) 0,91% -6,78%
Jumlah Ekuitas 53,29% 20,09%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00%
Page 46
Apendiks 1d
PT Surya Kebenaran Nusantara
Common Size - Laba Rugi
Untuk periode yang berakhir pada 31 Desember 2022 - 31 Juli 2023
Audited Audited
Keterangan 2022 Jan-Jul 2023
0
Pendapatan 100,00% 100,00%
Beban Pokok Penjualan 0,00% 0,00%
Laba Bruto 100,00% 100,00%
Beban Operasional -100,70% -316,62%
Rugi Usaha -0,70% -216,62%
Penghasilan (Beban) Lain-Lain 3,61% -11,20%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Final dan Pajak Penghasilan 2,91% -227,82%
Beban Pajak Final -0,50% -7,01%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan 2,41% -234,83%
Beban Pajak Penghasilan 0,00% 0,00%
Laba (Rugi) Neto Periode Berjalan 2,41% -234,83%
EBITDA 14,55% -155,81%
Page 47
Apendiks 2a
PT Surya Kebenaran Nusantara
Proyeksi Neraca
2023 - 2037
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
ASET
Aset Lancar
Bank 2.250.156.707 1.721.451.732 1.346.362.047 1.087.273.914 994.077.040 1.074.383.891 1.396.958.783 2.239.197.161 4.007.222.760 5.885.114.260 7.872.279.638 9.968.109.110 12.171.974.600 14.483.229.187 15.555.389.274
Piutang usaha 123.744.466 139.768.449 151.604.065 163.439.682 175.275.298 187.110.915 198.946.531 210.782.148 222.617.764 234.453.380 246.288.997 258.124.613 269.960.230 281.795.846 -
Jumlah Aset Lancar 2.373.901.172 1.861.220.181 1.497.966.112 1.250.713.596 1.169.352.338 1.261.494.806 1.595.905.314 2.449.979.309 4.229.840.524 6.119.567.641 8.118.568.635 10.226.233.724 12.441.934.830 14.765.025.033 15.555.389.274
Aset Tidak Lancar
Aset hak guna - neto 1.666.843.085 1.546.793.085 1.426.743.085 1.306.693.085 1.186.643.085 1.066.593.085 946.543.085 826.493.085 706.443.085 586.393.085 466.343.085 346.293.085 226.243.085 106.193.085 -
Properti investasi 7.050.000.000 7.050.000.000 7.050.000.000 7.050.000.000 7.050.000.000 7.050.000.000 7.050.000.000 7.050.000.000 7.050.000.000 7.050.000.000 7.050.000.000 7.050.000.000 7.050.000.000 7.050.000.000 7.050.000.000
Jumlah Aset Tidak Lancar 8.716.843.085 8.596.793.085 8.476.743.085 8.356.693.085 8.236.643.085 8.116.593.085 7.996.543.085 7.876.493.085 7.756.443.085 7.636.393.085 7.516.343.085 7.396.293.085 7.276.243.085 7.156.193.085 7.050.000.000
Jumlah Aset 11.090.744.257 10.458.013.265 9.974.709.197 9.607.406.681 9.405.995.423 9.378.087.891 9.592.448.399 10.326.472.394 11.986.283.609 13.755.960.725 15.634.911.720 17.622.526.808 19.718.177.914 21.921.218.118 22.605.389.274
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas
Liabilitas Jangka Pendek
Utang bank jangka pendek 5.250.000.000 4.500.000.000 3.750.000.000 3.000.000.000 2.250.000.000 1.500.000.000 750.000.000 - - - - - - - -
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank 505.142.857 505.142.857 505.142.857 505.142.857 505.142.857 434.714.286 60.714.286 - - - - - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 5.755.142.857 5.005.142.857 4.255.142.857 3.505.142.857 2.755.142.857 1.934.714.286 810.714.286 - - - - - - - -
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jatuh tempo
Utang bank 2.516.000.000 2.010.857.143 1.505.714.286 1.000.571.429 495.428.572 60.714.286 - - - - - - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 2.516.000.000 2.010.857.143 1.505.714.286 1.000.571.429 495.428.572 60.714.286 - - - - - - - - -
Jumlah Liabilitas 8.271.142.858 7.016.000.000 5.760.857.143 4.505.714.286 3.250.571.429 1.995.428.572 810.714.286 - - - - - - - -
Ekuitas
Modal saham 3.500.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000
Saldo laba (defisit) (680.398.601) (57.986.735) 713.852.054 1.601.692.395 2.655.423.994 3.882.659.319 5.281.734.113 6.826.472.394 8.486.283.609 10.255.960.725 12.134.911.720 14.122.526.808 16.218.177.914 18.421.218.118 19.105.389.274
Jumlah Ekuitas 2.819.601.399 3.442.013.265 4.213.852.054 5.101.692.395 6.155.423.994 7.382.659.319 8.781.734.113 10.326.472.394 11.986.283.609 13.755.960.725 15.634.911.720 17.622.526.808 19.718.177.914 21.921.218.118 22.605.389.274
Jumlah Liabilitas dan Ekuitas 11.090.744.257 10.458.013.265 9.974.709.197 9.607.406.681 9.405.995.423 9.378.087.891 9.592.448.399 10.326.472.394 11.986.283.609 13.755.960.725 15.634.911.720 17.622.526.808 19.718.177.914 21.921.218.118 22.605.389.274
Page 48
Apendiks 2b
PT Surya Kebenaran Nusantara
Proyeksi Laba Rugi
2023 - 2037
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Pendapatan 631.096.774 1.700.516.129 1.844.516.129 1.988.516.129 2.132.516.129 2.276.516.129 2.420.516.129 2.564.516.129 2.708.516.129 2.852.516.129 2.996.516.129 3.140.516.129 3.284.516.129 3.428.516.129 1.244.193.548
Beban Pokok Pendapatan (50.020.833) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (106.193.085)
Laba Bruto 581.075.941 1.580.466.129 1.724.466.129 1.868.466.129 2.012.466.129 2.156.466.129 2.300.466.129 2.444.466.129 2.588.466.129 2.732.466.129 2.876.466.129 3.020.466.129 3.164.466.129 3.308.466.129 1.138.000.464
Beban Usaha (195.531.667) (534.854.280) (550.899.908) (567.426.906) (584.449.713) (601.983.204) (620.042.700) (638.643.981) (657.803.301) (677.537.400) (697.863.522) (718.799.427) (740.363.410) (762.574.313) (329.409.952)
Laba Usaha 385.544.274 1.045.611.849 1.173.566.221 1.301.039.223 1.428.016.416 1.554.482.925 1.680.423.429 1.805.822.148 1.930.662.828 2.054.928.729 2.178.602.607 2.301.666.702 2.424.102.719 2.545.891.816 808.590.511
Penghasilan (Beban) Lain-Lain (119.531.280) (253.148.370) (217.275.819) (214.347.269) (161.033.204) (99.595.987) (39.297.021) (4.632.254) - - - - - - -
Laba Sebelum Pajak Final 266.012.994 792.463.479 956.290.402 1.086.691.954 1.266.983.212 1.454.886.938 1.641.126.407 1.801.189.893 1.930.662.828 2.054.928.729 2.178.602.607 2.301.666.702 2.424.102.719 2.545.891.816 808.590.511
Beban Pajak Final (63.109.677) (170.051.613) (184.451.613) (198.851.613) (213.251.613) (227.651.613) (242.051.613) (256.451.613) (270.851.613) (285.251.613) (299.651.613) (314.051.613) (328.451.613) (342.851.613) (124.419.355)
-10,00% -10,00% -10,00% -10,00% -10,00% -10,00% -10,00% -10,00% -10,00% -10,00% -10,00% -10,00% -10,00% -10,00%
Laba (Rugi) Neto Periode Berjalan 202.903.316 622.411.866 771.838.789 887.840.341 1.053.731.599 1.227.235.325 1.399.074.794 1.544.738.280 1.659.811.215 1.769.677.116 1.878.950.994 1.987.615.089 2.095.651.106 2.203.040.204 684.171.156
EBITDA 385.544.274 1.045.611.849 1.173.566.221 1.301.039.223 1.428.016.416 1.554.482.925 1.680.423.429 1.805.822.148 1.930.662.828 2.054.928.729 2.178.602.607 2.301.666.702 2.424.102.719 2.545.891.816 808.590.511
Apendiks 2c
PT Surya Kebenaran Nusantara
Proyeksi Arus Kas
2023 - 2037
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Arus Kas Dari Aktivitas Operasi
Penerimaan dari pelanggan 894.281.309 1.684.492.146 1.832.680.513 1.976.680.513 2.120.680.513 2.264.680.513 2.408.680.513 2.552.680.513 2.696.680.513 2.840.680.513 2.984.680.513 3.128.680.513 3.272.680.513 3.416.680.513 1.525.989.395
Pembayaran utang pemasok (91.604.759) - - - - - - - - - - - - - -
Pembayaran beban umum dan administrasi (195.531.667) (534.854.280) (550.899.908) (567.426.906) (584.449.713) (601.983.204) (620.042.700) (638.643.981) (657.803.301) (677.537.400) (697.863.522) (718.799.427) (740.363.410) (762.574.313) (329.409.952)
Penerimaan piutang lain-lain 3.227.923.970 - - - - - - - - - - - - - -
Pembayaran utang lain-lain (1.045.983.435) - - - - - - - - - - - - - -
Pembayaran beban pajak (78.190.471) (170.051.613) (184.451.613) (198.851.613) (213.251.613) (227.651.613) (242.051.613) (256.451.613) (270.851.613) (285.251.613) (299.651.613) (314.051.613) (328.451.613) (342.851.613) (124.419.355)
Arus kas bersih dari aktivitas operasi 2.710.894.947 979.586.253 1.097.328.991 1.210.401.994 1.322.979.187 1.435.045.695 1.546.586.199 1.657.584.918 1.768.025.599 1.877.891.500 1.987.165.378 2.095.829.472 2.203.865.489 2.311.254.587 1.072.160.087
Arus Kas Dari Aktivitas Investasi
Arus kas bersih untuk akivitas investasi - - - - - - - - - - - - - - -
Arus Kas Dari Aktivitas Pendanaan
Pembayaran utang bank (960.476.191) (1.255.142.857) (1.255.142.857) (1.255.142.857) (1.255.142.857) (1.255.142.857) (1.184.714.286) (810.714.286) - - - - - - -
Pembayaran bunga utang bank (119.531.280) (253.148.370) (217.275.819) (214.347.269) (161.033.204) (99.595.987) (39.297.021) (4.632.254) - - - - - - -
Arus kas bersih untuk aktivitas pendanaan (1.080.007.471) (1.508.291.228) (1.472.418.676) (1.469.490.127) (1.416.176.062) (1.354.738.844) (1.224.011.307) (815.346.540) - - - - - - -
Kenaikan Kas dan Setara Kas 1.630.887.476 (528.704.975) (375.089.685) (259.088.133) (93.196.875) 80.306.852 322.574.892 842.238.378 1.768.025.599 1.877.891.500 1.987.165.378 2.095.829.472 2.203.865.489 2.311.254.587 1.072.160.087
Kas dan Setara Kas, Awal Tahun 619.269.231 2.250.156.707 1.721.451.732 1.346.362.047 1.087.273.914 994.077.040 1.074.383.891 1.396.958.783 2.239.197.161 4.007.222.760 5.885.114.260 7.872.279.638 9.968.109.110 12.171.974.600 14.483.229.187
Kas dan Setara Kas, Akhir Tahun 2.250.156.707 1.721.451.732 1.346.362.047 1.087.273.914 994.077.040 1.074.383.891 1.396.958.783 2.239.197.161 4.007.222.760 5.885.114.260 7.872.279.638 9.968.109.110 12.171.974.600 14.483.229.187 15.555.389.274
Page 49
Apendiks 3
PT Surya Kebenaran Nusantara
Rasio Keuangan
2022-2037
Audited Audited Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan 2022 Jul-23 Des-23 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Kinerja
Jumlah saham beredar 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500
Laba (rugi) neto per saham Rp 17.352 (269.723) 57.972 177.832 220.525 253.669 301.066 350.639 399.736 441.354 474.232 505.622 536.843 567.890 598.757 629.440 195.477
Nilai buku per saham Rp 1.017.352 747.628 805.600 983.432 1.203.958 1.457.626 1.758.693 2.109.331 2.509.067 2.950.421 3.424.652 3.930.274 4.467.118 5.035.008 5.633.765 6.263.205 6.458.683
Operasi
Marjin laba bruto 100,00% 100,00% 92,07% 92,94% 93,49% 93,96% 94,37% 94,73% 95,04% 95,32% 95,57% 95,79% 95,99% 96,18% 96,34% 96,50% 91,46%
Marjin laba (rugi) usaha -0,70% -216,62% 61,09% 61,49% 63,62% 65,43% 66,96% 68,28% 69,42% 70,42% 71,28% 72,04% 72,70% 73,29% 73,80% 74,26% 64,99%
Marjin laba (rugi) neto periode berjalan 2,41% -234,83% 32,15% 36,60% 41,85% 44,65% 49,41% 53,91% 57,80% 60,24% 61,28% 62,04% 62,70% 63,29% 63,80% 64,26% 54,99%
Marjin EBITDA 14,55% -155,81% 61,09% 61,49% 63,62% 65,43% 66,96% 68,28% 69,42% 70,42% 71,28% 72,04% 72,70% 73,29% 73,80% 74,26% 64,99%
Imbal hasil aset (ROA) 0,91% -7,25% 1,83% 5,95% 7,74% 9,24% 11,20% 13,09% 14,59% 14,96% 13,85% 12,86% 12,02% 11,28% 10,63% 10,05% 3,03%
Imbal hasil ekuitas (ROE) 1,71% -36,08% 7,20% 18,08% 18,32% 17,40% 17,12% 16,62% 15,93% 14,96% 13,85% 12,86% 12,02% 11,28% 10,63% 10,05% 3,03%
Likuiditas
Rasio Lancar 1,47 0,55 0,41 0,37 0,35 0,36 0,42 0,65 1,97 - - - - - - - -
Quick Ratio 0,29 0,55 0,41 0,37 0,35 0,36 0,42 0,65 1,97 - - - - - - - -
Solvabilitas
Rasio Liabilitas terhadap Aset 0,47 0,80 0,75 0,67 0,58 0,47 0,35 0,21 0,08 - - - - - - - -
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas 0,88 3,98 2,93 2,04 1,37 0,88 0,53 0,27 0,09 - - - - - - - -
Utilisasi Aset
Perputaran piutang usaha x 56,13 1,04 5,10 12,17 12,17 12,17 12,17 12,17 12,17 12,17 12,17 12,17 12,17 12,17 12,17 12,17 -
Rata-rata umur penagihan hari 7 204 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 -
Perputaran aset 0,38 0,03 0,06 0,16 0,18 0,21 0,23 0,24 0,25 0,25 0,23 0,21 0,19 0,18 0,17 0,16 0,06
Pertumbuhan
Pendapatan n.a -59,03% 64,60% 8,47% 7,81% 7,24% 6,75% 6,33% 5,95% 5,62% 5,32% 5,05% 4,81% 4,59% 4,38% -63,71%
Laba (rugi) neto periode berjalan n.a -1320,36% -183,98% 24,01% 15,03% 18,68% 16,47% 14,00% 10,41% 7,45% 6,62% 6,17% 5,78% 5,44% 5,12% -68,94%
Aset n.a 66,00% -5,71% -4,62% -3,68% -2,10% -0,30% 2,29% 7,65% 16,07% 14,76% 13,66% 12,71% 11,89% 11,17% 3,12%
Liabilitas n.a 165,06% -15,17% -17,89% -21,79% -27,86% -38,61% -59,37% -100,00% #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! - -
Ekuitas n.a -20,81% 22,07% 22,42% 21,07% 20,65% 19,94% 18,95% 17,59% 16,07% 14,76% 13,66% 12,71% 11,89% 11,17% 3,12%
Page 50
Apendiks 4
PT Surya Kebenaran Nusantara
Metode Penyesuaian Aset Bersih (NABV)
Per 31 Juli 2023
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Keterangan Jumlah
Total Aset 13.024.486.645
Bank 619.269.231
Piutang usaha 386.929.000
Piutang lain-lain 3.227.923.970
Persediaan 10.214.650
Pajak dibayar di muka 13.285.876
Aset hak guna - neto 1.716.863.918
Properti investasi 7.050.000.000
Total Liabilitas (10.407.788.562)
Utang bank jangka pendek 6.000.000.000
Utang usaha 1.819.409
Utang lain-lain 1.045.983.435
Utang pajak 28.366.670
Beban akrual 100.000.000
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam waktu satu tahun 505.142.857
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jatuh tempo 2.726.476.191
Total Ekuitas 2.616.698.083
Penyesuaian:
Peningkatan nilai properti investasi setelah revaluasi *) 592.800.000
Pajak atas revaluasi (59.280.000)
Indikasi Nilai 100% Ekuitas sebelum DLOM 3.150.218.083
Indikasi Nilai 99,97% Ekuitas sebelum DLOM 99,97% 3.149.318.021
Dikurang: Diskon marketabilitas (DLOM) 30% (944.795.406)
Nilai Pasar 99,97% Ekuitas/Saham 2.204.522.614
Keterangan *) :
Nilai buku properti investasi 7.050.000.000
Nilai pasar properti investasi berdasarkan Laporan Penilaian Properti
No. 00174/2.0110-00/PI/03/0092/1/XII/2023 tertanggal 18 Desember 2023 oleh KJPP ID&R 7.642.800.000
Peningkatan nilai properti investasi setelah revaluasi 592.800.000
Page 51
Apendiks 5
PT Surya Kebenaran Nusantara
Metode Arus Kas Terdiskonto (DCF)
Per 31 Juli 2023
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
TAHUN ARUS KAS BERSIH TINGKAT DISKONTO NILAI SEKARANG
Agt-Des 2023 (293.307.184) 0,9571 (280.726.688)
2024 859.536.253 0,8615 740.511.152
2025 977.278.991 0,7755 757.865.907
2026 1.090.351.994 0,6980 761.109.133
2027 1.202.929.187 0,6283 755.834.440
2028 1.314.995.695 0,5656 743.733.509
2029 1.426.536.199 0,5091 726.243.432
2030 1.537.534.918 0,4583 704.580.812
2031 1.647.975.599 0,4125 679.771.582
2032 1.757.841.500 0,3713 652.677.053
2033 1.867.115.378 0,3342 624.016.668
2034 1.975.779.472 0,3008 594.387.827
2035 2.083.815.489 0,2708 564.283.177
2036 2.191.204.587 0,2437 534.105.650
2037 965.967.003 0,2194 211.940.004
Total Nilai Bisnis 8.770.333.659
Ditambah - Bank 619.269.231
Ditambah - Piutang lain-lain 2.954.181.297
Dikurang - Utang bank (9.231.619.048)
Indikasi Nilai 100% Ekuitas sebelum DLOM 3.112.165.139
Indikasi Nilai 99,97% Ekuitas sebelum DLOM 99,97% 3.111.275.949
Dikurang: Diskon marketabilitas (DLOM) 30% (933.382.785)
Nilai Pasar 99,97% Ekuitas/Saham 2.177.893.164
Page 52
Apendiks 6
PT Surya Kebenaran Nusantara
Analisis Sensitivitas
Per 31 Juli 2023
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Nilai Rata-rata
Keterangan Indikasi Nilai Ekuitas Bobot
Tertimbang
Metode Penyesuaian Aset Bersih (NABV) 2.204.522.614 50% 1.102.261.307
Metode Arus Kas Terdiskonto (DCF) 2.177.893.164 50% 1.088.946.582
Nilai Pasar 99,97% Ekuitas/Saham 2.191.207.889
Page 53
Apendiks 7
PT Surya Kebenaran Nusantara
Proyeksi Arus Kas Bersih
2023 - 2037
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Pendapatan Usaha 631.096.774 1.700.516.129 1.844.516.129 1.988.516.129 2.132.516.129 2.276.516.129 2.420.516.129 2.564.516.129 2.708.516.129 2.852.516.129 2.996.516.129 3.140.516.129 3.284.516.129 3.428.516.129 1.244.193.548
Beban Pokok Pendapatan (50.020.833) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (120.050.000) (106.193.085)
Beban Operasional (195.531.667) (534.854.280) (550.899.908) (567.426.906) (584.449.713) (601.983.204) (620.042.700) (638.643.981) (657.803.301) (677.537.400) (697.863.522) (718.799.427) (740.363.410) (762.574.313) (329.409.952)
Laba sebelum bunga dan pajak (EBIT) 385.544.274 1.045.611.849 1.173.566.221 1.301.039.223 1.428.016.416 1.554.482.925 1.680.423.429 1.805.822.148 1.930.662.828 2.054.928.729 2.178.602.607 2.301.666.702 2.424.102.719 2.545.891.816 808.590.511
Pajak (63.109.677) (170.051.613) (184.451.613) (198.851.613) (213.251.613) (227.651.613) (242.051.613) (256.451.613) (270.851.613) (285.251.613) (299.651.613) (314.051.613) (328.451.613) (342.851.613) (124.419.355)
Laba operasi bersih setelah pajak 322.434.597 875.560.236 989.114.608 1.102.187.610 1.214.764.803 1.326.831.312 1.438.371.816 1.549.370.535 1.659.811.215 1.769.677.116 1.878.950.994 1.987.615.089 2.095.651.106 2.203.040.204 684.171.156
Penyusutan dan amortisasi - - - - - - - - - - - - - - -
Arus Kas Kotor 322.434.597 875.560.236 989.114.608 1.102.187.610 1.214.764.803 1.326.831.312 1.438.371.816 1.549.370.535 1.659.811.215 1.769.677.116 1.878.950.994 1.987.615.089 2.095.651.106 2.203.040.204 684.171.156
Perubahan Investasi
Kenaikan/ (penurunan) modal kerja (615.741.781) (16.023.983) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) 281.795.846
Pengeluaran modal - - - - - - - - - - - - - - -
Investasi Kotor (615.741.781) (16.023.983) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) (11.835.616) 281.795.846
ARUS KAS BERSIH (293.307.184) 859.536.253 977.278.991 1.090.351.994 1.202.929.187 1.314.995.695 1.426.536.199 1.537.534.918 1.647.975.599 1.757.841.500 1.867.115.378 1.975.779.472 2.083.815.489 2.191.204.587 965.967.003
Page 54
Skedul 1a
PT Surya Kebenaran Nusantara
Asumsi dan Proyeksi Pendapatan
2023 - 2037
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
ASUMSI
Yayasan Intan Eduka
Jumlah bulan
1 Januari - 9 Mei 4,29 4,29 4,29 4,29 4,29 4,29 4,29 4,29 4,29 4,29 4,29 4,29 4,29 4,29 4,29
10 Mei - 31 Desember 7,71 7,71 7,71 7,71 7,71 7,71 7,71 7,71 7,71 7,71 7,71 7,71 7,71 7,71
Harga sewa per bulan 840.000.000 960.000.000 1.080.000.000 1.200.000.000 1.320.000.000 1.440.000.000 1.560.000.000 1.680.000.000 1.800.000.000 1.920.000.000 2.040.000.000 2.160.000.000 2.280.000.000 2.400.000.000
1 Januari - 9 Mei 70.000.000 80.000.000 90.000.000 100.000.000 110.000.000 120.000.000 130.000.000 140.000.000 150.000.000 160.000.000 170.000.000 180.000.000 190.000.000 200.000.000
10 Mei - 31 Desember 70.000.000 80.000.000 90.000.000 100.000.000 110.000.000 120.000.000 130.000.000 140.000.000 150.000.000 160.000.000 170.000.000 180.000.000 190.000.000 200.000.000
% kenaikan 14,29% 12,50% 11,11% 10,00% 9,09% 8,33% 7,69% 7,14% 6,67% 6,25% 5,88% 5,56% 5,26%
Management fee per bulan 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000
1 Januari - 9 Mei 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000
10 Mei - 31 Desember 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000
Service fee per bulan 168.000.000 192.000.000 216.000.000 240.000.000 264.000.000 288.000.000 312.000.000 336.000.000 360.000.000 384.000.000 408.000.000 432.000.000 456.000.000 480.000.000
1 Januari - 9 Mei 14.000.000 16.000.000 18.000.000 20.000.000 22.000.000 24.000.000 26.000.000 28.000.000 30.000.000 32.000.000 34.000.000 36.000.000 38.000.000 40.000.000
10 Mei - 31 Desember 14.000.000 16.000.000 18.000.000 20.000.000 22.000.000 24.000.000 26.000.000 28.000.000 30.000.000 32.000.000 34.000.000 36.000.000 38.000.000 40.000.000
% terhadap harga sewa 20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00%
PROYEKSI
Pendapatan sewa bangunan 329.677.419 917.096.774 1.037.096.774 1.157.096.774 1.277.096.774 1.397.096.774 1.517.096.774 1.637.096.774 1.757.096.774 1.877.096.774 1.997.096.774 2.117.096.774 2.237.096.774 2.357.096.774 858.064.516
Pendapatan management fee 235.483.871 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 600.000.000 214.516.129
Pendapatan service fee 65.935.484 183.419.355 207.419.355 231.419.355 255.419.355 279.419.355 303.419.355 327.419.355 351.419.355 375.419.355 399.419.355 423.419.355 447.419.355 471.419.355 171.612.903
Total 631.096.774 1.700.516.129 1.844.516.129 1.988.516.129 2.132.516.129 2.276.516.129 2.420.516.129 2.564.516.129 2.708.516.129 2.852.516.129 2.996.516.129 3.140.516.129 3.284.516.129 3.428.516.129 1.244.193.548
Skedul 1b
PT Surya Kebenaran Nusantara
Asumsi dan Proyeksi Beban Pokok Pendapatan
2023 - 2037
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
PROYEKSI
Penyusutan aset hak guna 50.020.833 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 106.193.085
Total 50.020.833 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 120.050.000 106.193.085
Skedul 1c
PT Surya Kebenaran Nusantara
Asumsi dan Proyeksi Beban Usaha
2023 - 2037
(dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
Keterangan Agt-Des 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
ASUMSI
% kenaikan 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
PROYEKSI
Beban umum dan administrasi 195.531.667 534.854.280 550.899.908 567.426.906 584.449.713 601.983.204 620.042.700 638.643.981 657.803.301 677.537.400 697.863.522 718.799.427 740.363.410 762.574.313 329.409.952
Gaji dan tunjangan 174.698.333 431.854.280 444.809.908 458.154.206 471.898.832 486.055.797 500.637.471 515.656.595 531.126.293 547.060.081 563.471.884 580.376.040 597.787.322 615.720.941 226.740.892
Pemeliharaan bangunan 12.500.000 30.900.000 31.827.000 32.781.810 33.765.264 34.778.222 35.821.569 36.896.216 38.003.102 39.143.196 40.317.491 41.527.016 42.772.827 44.056.011 16.223.745
Jasa profesional - 51.500.000 53.045.000 54.636.350 56.275.441 57.963.704 59.702.615 61.493.693 63.338.504 65.238.659 67.195.819 69.211.694 71.288.044 73.426.686 75.629.486
Lain-lain 8.333.333 20.600.000 21.218.000 21.854.540 22.510.176 23.185.481 23.881.046 24.597.477 25.335.402 26.095.464 26.878.328 27.684.677 28.515.218 29.370.674 10.815.830
Total 195.531.667 534.854.280 550.899.908 567.426.906 584.449.713 601.983.204 620.042.700 638.643.981 657.803.301 677.537.400 697.863.522 718.799.427 740.363.410 762.574.313 329.409.952
Names mentioned 0 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
The name pass has not read this document yet.
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
9044 ms
12 Sep 2026 21:42
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}