Back to announcement
20230808_PANI_Pengumuman RUPS_31359488_lamp4.pdf
RUPS notice Text extracted PANISource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 664
Page 1
Kusnanto & rekan Independent Business Appraisers License : 2.19.0162 Indonesia
Page 2
No. : 00096/2.0162-00/BS/05/0153/1/VIII/2023 7 Agustus 2023 Kepada Yth. PT PANTAI INDAH KAPUK DUA TBK Office Tower Agung Sedayu Group Lt. 8 dan 10 Jl. Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan Jakarta Utara 14470 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 100,00% Saham PT Bumindo Mekar Wibawa Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 100,00% saham PT Bumindo Mekar Wibawa (selanjutnya disebut “BMW”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 100,00% saham BMW (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA PENYERTAAN SAHAM Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen. Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas, pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon: (021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Page 3
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak baik
langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PT Panorama Eka
PT Bangun Kosambi
Tunggal (PET)
Sukses (BKS)
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
PT Cahaya Gemilang
PT Mega Andalan PT Cahaya Kencana PT Agung Surya PT Fin Centerindo
Indah Cemerlang
Sukses (MAS) Indah (CKI) Gemerlap (ASGE) Satu (FCS)
(CGIC)
PET, BKS, MAS, CKI, CGIC, ASGE, dan FCS selanjutnya secara bersama-sama disebut
“Entitas Anak Perseroan”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Aktivitas manajemen konsultasi lainnya dan real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat.
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 FCS Tertutup Indonesia Jasa, real estat dan pembangunan (kontraktor).
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan dengan
pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat dampak pandemi
wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan peningkatan daya beli
konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong stabilitas indutri properti. Sebagai salah
satu industri yang memberikan kontribusi pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan
populasi yang dimiliki Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus
memacu pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang pertumbuhan industri
properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang didukung oleh pertumbuhan ekonomi
maupun sosial, meningkatnya populasi, dan meningkatnya daya beli masyarakat.
Dengan demikian Perseroan merencanakan untuk melakukan beberapa rencana aksi
korporasi dengan rincian sebagai berikut:
ii
Page 4
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh BMW melalui rencana peningkatan modal
dasar BMW terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham BMW”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Cahaya Inti Sentosa
(selanjutnya disebut “CIS”) melalui rencana peningkatan modal dasar CIS terlebih dahulu
(selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham CIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Jaya Indah Sentosa
(selanjutnya disebut “JIS”) melalui rencana peningkatan modal dasar JIS terlebih dahulu
(selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham JIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Kemilau Karya Utama
(selanjutnya disebut “KKU”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki seluruh hak
yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh KKU, yang selanjutnya akan menjadi
saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per lembar saham untuk saham seri A
dan saham seri B tersebut, melalui rencana peningkatan modal dasar KKU terlebih dahulu
(selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KKU”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Karunia Utama Selaras
(selanjutnya disebut “KUS”) melalui rencana peningkatan modal dasar KUS terlebih
dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KUS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sumber Cipta Utama
(selanjutnya disebut “SCU”) melalui rencana peningkatan modal dasar SCU terlebih
dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham SCU”); dan
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sharindo Matratama
(selanjutnya disebut “SHM”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki seluruh hak
yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh SHM, yang selanjutnya akan menjadi
saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per lembar saham untuk saham seri A
dan saham seri B tersebut, melalui rencana peningkatan modal dasar SHM terlebih dahulu
(selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham SHM”).
Rencana Penyertaan Saham BMW, Rencana Penyertaan Saham CIS, Rencana Penyertaan
Saham JIS, Rencana Penyertaan Saham KKU, Rencana Penyertaan Saham KUS, Rencana
Penyertaan Saham SCU, dan Rencana Penyertaan Saham SHM selanjutnya secara
bersama-sama disebut “Rencana Penyertaan Saham”.
iii
Page 5
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status perusahaan-perusahaan
dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan untuk
melakukan penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham
dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019 tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka
Dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut “POJK
14/2019”), dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham, Perseroan
merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum terbatas dengan hak
memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel Perseroan (selanjutnya disebut “Rencana
PMDHMETD”).
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Penyertaan
Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu kesatuan transaksi yang tidak dapat
dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya secara bersama-sama disebut
“Rencana Transaksi”.
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan mengembangkan
bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham pada BKS.
Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham
masing-masing pada MAS dan CGIC. Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC
adalah bergerak pada bidang real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di
Kabupaten Tangerang dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan
keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
iv
Page 6
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang dikembangkan oleh
Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang terbentang pada lahan seluas lebih dari
6.000 hektar di bagian barat hingga bagian utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta
City”, kawasan PIK 2 menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal
(Sedayu Watertown Mall), kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian,
destinasi kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya, pada kawasan PIK 2 juga
direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik seperti beach club,
Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park (event space), yang secara
efektif dapat menjadi daya tarik keramaian konsumen dan pada akhirnya dapat meningkatkan
permintaan properti PIK 2, terutama untuk hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan
adanya proyek infrastruktur seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan kawasan
PIK 2 dengan jalur tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat mempermudah akses ke
kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk menerapkan fokus
pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan merencanakan
pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana Penyertaan Saham. Mengingat bahwa
Rencana Penyertaan Saham pada perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu
rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan
lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari peluang
bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan
datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat
berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang
optimal khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat
mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga
pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan
dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan merencanakan untuk
melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan POJK 14/2019, dimana dalam rangka
penyelesaian Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan untuk menggunakan
dana hasil penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham
portepel Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis Perseroan
khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi antar
masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal dimana
setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat
memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
v
Page 7
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk menerapkan
fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan
merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana Penyertaan Saham.
Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada perusahaan-perusahaan tersebut
merupakan salah satu rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di
kawasan yang sama dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari peluang
bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan
datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat
berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis
yang optimal khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat
mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang
sehingga pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi antar
masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal
dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh
Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa
terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS, BMW, KKU, KUS,
SCU, dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan transaksi afiliasi, sehingga
Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang
“Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut
“POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga Perseroan
harus memenuhi Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang
“Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi material,
POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas
transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat BMW adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham BMW bersifat tidak likuid.
vi
Page 8
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa BMW adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham serta untuk
memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”) 2018.
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan BMW ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan BMW. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
vii
Page 9
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2023.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan BMW yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan BMW
untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar
penilaian ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Bumindo Mekar Wibawa ini merupakan laporan
terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian 100,00%
saham PT Bumindo Mekar Wibawa tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian
(subsequent events) yang secara signifikan dapat mempengaruhi penilaian nilai pasar Objek
Penilaian.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan BMW untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut “KAP”)
Suharli, Sugiharto & Rekan (selanjutnya disebut “SSR”) sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00336/2.1315/AU.1/03/1415-3/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
2. Laporan keuangan BMW untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00329/2.1315/AU.1/03/1415-2/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan pendapat
wajar tanpa pengecualian;
3. Laporan keuangan BMW untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00321/2.1315/AU.1/03/1415-1/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
viii
Page 10
4. Laporan keuangan BMW untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
telah diaudit oleh KAP Haryono, Junianto & Asmoro (selanjutnya disebut “HJA”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00172/2.1132/AU.1/03/1113-6/1/V/2022
tanggal 31 Mei 2022 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
5. Laporan keuangan BMW untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 yang
telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00171/2.1132/AU.1/03/1113-5/1/V/2022 tanggal 30 Mei 2022 dengan pendapat wajar
tanpa pengecualian;
6. Laporan keuangan BMW untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2018 yang telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00170/2.1132/AU.1/03/1113-4/1/V/2022 tanggal 25 Mei 2022 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
7. Laporan penilaian properti BMW per 30 Juni 2023 yang disusun oleh KJPP Suwendho
Rinaldy & Rekan sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00361/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023 tanggal 7 Agustus 2023;
8. Anggaran dasar BMW yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 45
tanggal 27 Juni 2019 yang dibuat oleh Edison Jingga S.H., M.H., mengenai perubahan
maksud dan tujuan serta kegiatan usaha dan pengangkatan kembali Direksi dan
Komisaris;
9. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes Edmond Budiman
dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
terkait dengan Rencana Transaksi;
10. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan BMW serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
11. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
12. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
13. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
14. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
15. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
ix
Page 11
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan BMW atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari BMW. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan BMW yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai pasarnya. Kami
bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan kinerja historis BMW dan
informasi manajemen BMW terhadap laporan keuangan BMW tersebut. Kami juga
bertanggung jawab atas laporan penilaian BMW dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan BMW atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan BMW bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
x
Page 12
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
mempengaruhi operasional Perseroan dan BMW.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum BMW berdasarkan anggaran dasar BMW.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
xi
Page 13
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif BMW, pengkajian atas kondisi operasi
dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki BMW. Prospek BMW di masa yang akan
datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha yang telah kami kaji kewajaran dan
konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor
eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
BMW. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
xii
Page 14
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham BMW sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 150,40 miliar.
Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka indikasi nilai pasar 100,00% saham
BMW adalah sebesar Rp 90,24 miliar. Dengan demikian, nilai pasar 100,00% saham BMW
berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah sebesar Rp 90,24 miliar.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar
Rp 90,24 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan BMW serta pihak-pihak lain yang relevan
dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan
bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan mempengaruhi nilai
pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas BMW. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian BMW tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
xiii
Page 15
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Penyertaan Saham serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa
adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xiv
Page 16
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
1. KR sama sekali tidak memiliki kepentingan keuangan atau apapun terhadap BMW untuk
sekarang dan masa yang akan datang.
2. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai yang diperoleh atau yang
tercantum dalam laporan.
3. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya atas permintaan
pemberi tugas.
4. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan serta
ditujukan terbatas kepada klien dimaksud.
5. Baik seluruh maupun sebagian dari isi laporan ini tidak diizinkan untuk dipublikasikan
melalui iklan atau media lainnya tanpa seizin dari KJPP Kusnanto & rekan.
6. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan KR dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
xv
Page 17
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan perusahaan yang
dinilai.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan usaha/saham
perusahaan yang dinilai.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan perusahaan yang dinilai.
4. Laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Fergy Merzyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10345
xvi
Page 18
SURAT PERNYATAAN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan
yang diuraikan di dalamnya adalah benar. Laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat
pembatasan yang mempengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam
laporan ini dan laporan ini telah disusun sesuai dengan dan tunduk pada ketentuan-
ketentuan dari Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35/POJK.04/2020 tentang
“Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) 2018 serta telah dibuat dengan memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI).
2. KR bertanggung jawab atas laporan penilaian.
3. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan
sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik KR.
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
penilaian yang ditentukan, yaitu 30 Juni 2023.
5. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
6. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian.
7. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai.
8. KR tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
9. KR telah memenuhi pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan
oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
11. KR telah memiliki pemahaman mengenai Objek Penilaian yang dinilai.
12. Imbalan jasa yang diterima oleh KR tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari
proses analisis Objek Penilaian.
13. Analisis dan kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
xvii
Page 19
14. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian ini diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini KR dapat dipertanggungjawabkan.
15. Tidak seorangpun selain yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.
16. KR telah melakukan inspeksi atas aset tetap yang dimiliki oleh BMW serta telah
melakukan inspeksi dan wawancara dengan manajemen Perseroan terkait dengan
operasional, kinerja, dan prospek dari BMW.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Fergy Merzyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10345
xviii
Page 20
DAFTAR ISI
HALAMAN
OPINI i
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS xv
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI xvi
SURAT PERNYATAAN xvii
DAFTAR ISI xix
DAFTAR TABEL xxii
DAFTAR GRAFIK xxv
LAMPIRAN xxvi
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
A. Alasan dan Latar Belakang 1
B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian 6
C. Premis Penilaian 6
D. Independensi Penilai 7
E. Tanggal Efektif Penilaian 7
F. Profil PT Bumindo Mekar Wibawa 7
G. Definisi Nilai yang Digunakan 8
H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan 9
I. Metode Penilaian yang Digunakan 9
J. Ringkasan Hasil Penilaian 10
K. Kesimpulan Penilaian 10
II. DESKRIPSI PENUGASAN
A. Alasan dan Latar Belakang 11
B. Tujuan dan Maksud Penilaian 15
C. Definisi Nilai yang Digunakan 15
D. Tanggal Efektif Penilaian 15
E. Data dan Informasi yang Digunakan 16
F. Informasi Non-Keuangan 18
G. Jenis Ekuitas 19
H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok 19
I. Tingkat Kedalaman Investigasi 21
J. Distribusi Laporan Penilaian 21
K. Jenis Laporan 21
L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events) 21
xix
Page 21
HALAMAN
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
A. Latar Belakang PT Bumindo Mekar Wibawa 22
B. Kegiatan Usaha 22
C. Manajemen 22
D. Kepemilikan Saham 23
E. Data Keuangan Historis 23
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
A. Tinjauan Ekonomi Dunia 25
B. Tinjauan Ekonomi Indonesia 27
C. Proyeksi Ekonomi Indonesia 28
D. Tingkat Suku Bunga 28
E. Inflasi 29
F. Nilai Tukar Rupiah 30
V. TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
A. Tinjauan Industri Properti di Dunia 32
B. Tinjauan Industri Properti di Indonesia 35
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
A. PT Bumindo Mekar Wibawa 40
B. Analisis atas Common Size PT Bumindo Mekar Wibawa 49
C. Analisis atas Common Size Industri Properti 50
VII. ANALISIS RISIKO
A. Risiko Pendanaan 58
B. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan dan Kelangkaan Bahan Bangunan 58
C. Risiko Kenaikan Tingkat Suku Bunga 58
D. Risiko Operasional 59
E. Risiko Bencana Alam 59
F. Risiko Kebijakan Pemerintah 59
VIII. METODE PENILAIAN
A. Metode-Metode Penilaian 60
B. Metode Penilaian yang Digunakan 61
C. Premis Penilaian 62
D. Aplikasi Diskon dan Premi 62
E. Prosedur Penilaian 62
F. Independensi Penilai 63
xx
Page 22
HALAMAN
IX. PENILAIAN
A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities) 64
B. Nilai Pasar Objek Penilaian Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset Bersih 65
C. Kesimpulan Penilaian 67
xxi
Page 23
DAFTAR TABEL
HALAMAN
Tabel 1 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Bumindo Mekar Wibawa 8
Tabel 2 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Bumindo Mekar Wibawa 23
Tabel 3 Laporan Posisi Keuangan
PT Bumindo Mekar Wibawa
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 23
Tabel 4 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Bumindo Mekar Wibawa
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 24
Tabel 5 Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia 25
Tabel 6 Pertumbuhan Inflasi 26
Tabel 7 Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral 27
Tabel 8 Kontributor Inflasi Terbesar Berdasarkan Provinsi 30
Tabel 9 Perubahan Investasi Real Estate Komersial Berdasarkan Wilayah 32
Tabel 10 Proyeksi Harga Rumah di AS berdasarkan Kota pada Tahun 2030 33
Tabel 11 Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 35
Tabel 12 Pertumbuhan Triwulan Indeks Pasokan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 36
Tabel 13 Pertumbuhan Triwulan Indeks Harga Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 36
Tabel 14 Laporan Posisi Keuangan
PT Bumindo Mekar Wibawa
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 40
xxii
Page 24
HALAMAN
Tabel 15 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Bumindo Mekar Wibawa
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 44
Tabel 16 Laporan Arus Kas
PT Bumindo Mekar Wibawa
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 45
Tabel 17 Rasio-rasio Keuangan
PT Bumindo Mekar Wibawa
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 48
Tabel 18 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
PT Bumindo Mekar Wibawa
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 49
Tabel 19 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 50
Tabel 20 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 52
Tabel 21 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Summarecon Agung Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 53
Tabel 22 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Summarecon Agung Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 55
Tabel 23 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Ciputra Development Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 55
xxiii
Page 25
HALAMAN
Tabel 24 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Ciputra Development Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 57
Tabel 25 Nilai Pasar 100,00% Saham
PT Bumindo Mekar Wibawa
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023 66
xxiv
Page 26
DAFTAR GRAFIK
HALAMAN
Grafik 1 Perkembangan Suku Bunga Bank Indonesia 28
Grafik 2 Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen
di Indonesia 29
Grafik 3 Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing 31
Grafik 4 Penjualan Rumah di AS Januari – Juni 2023 33
Grafik 5 Persetujuan Pinjaman atau Kredit Bank Umum di Indonesia
Bulan Desember 2022 – Januari 2023 37
Grafik 6 Proyeksi Penyelesaian Proyek Apartemen yang Tertunda di Jakarta
Tahun 2023 – 2025 38
xxv
Page 27
LAMPIRAN
HALAMAN
Lampiran A Nilai Pasar 100,00% Saham
PT Bumindo Mekar Wibawa
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023 68
xxvi
Page 28
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
I.A. Alasan dan Latar Belakang
PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) merupakan
suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam
bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen.
Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang
meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas,
pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina
Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon:
(021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
baik langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PT Panorama Eka
PT Bangun Kosambi
Tunggal (PET)
Sukses (BKS)
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
PT Cahaya Gemilang
PT Mega Andalan PT Cahaya Kencana PT Agung Surya PT Fin Centerindo
Indah Cemerlang
Sukses (MAS) Indah (CKI) Gemerlap (ASGE) Satu (FCS)
(CGIC)
PET, BKS, MAS, CKI, CGIC, ASGE, dan FCS selanjutnya secara bersama-sama
disebut “Entitas Anak Perseroan”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
1
Page 29
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan
dengan pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat
dampak pandemi wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan
peningkatan daya beli konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong
stabilitas indutri properti. Sebagai salah satu industri yang memberikan kontribusi
pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan populasi yang dimiliki
Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus memacu
pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang
pertumbuhan industri properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang
didukung oleh pertumbuhan ekonomi maupun sosial, meningkatnya populasi, dan
meningkatnya daya beli masyarakat. Dengan demikian Perseroan merencanakan
untuk melakukan beberapa rencana aksi korporasi dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Bumindo Mekar
Wibawa (selanjutnya disebut “BMW”) melalui rencana peningkatan modal
dasar BMW terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan
Saham BMW”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Cahaya Inti Sentosa
(selanjutnya disebut “CIS”) melalui rencana peningkatan modal dasar CIS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham CIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Jaya Indah Sentosa
(selanjutnya disebut “JIS”) melalui rencana peningkatan modal dasar JIS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham JIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Kemilau Karya Utama
(selanjutnya disebut “KKU”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki
seluruh hak yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh KKU, yang
selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per
lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, melalui rencana
peningkatan modal dasar KKU terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana
Penyertaan Saham KKU”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Karunia Utama Selaras
(selanjutnya disebut “KUS”) melalui rencana peningkatan modal dasar KUS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KUS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sumber Cipta Utama
(selanjutnya disebut “SCU”) melalui rencana peningkatan modal dasar SCU
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham SCU”); dan
2
Page 30
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sharindo Matratama
(selanjutnya disebut “SHM”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki
seluruh hak yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh SHM, yang
selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per
lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, melalui rencana
peningkatan modal dasar SHM terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana
Penyertaan Saham SHM”).
Rencana Penyertaan Saham BMW, Rencana Penyertaan Saham CIS, Rencana
Penyertaan Saham JIS, Rencana Penyertaan Saham KKU, Rencana Penyertaan
Saham KUS, Rencana Penyertaan Saham SCU, dan Rencana Penyertaan Saham
SHM selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Penyertaan Saham”.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
pada tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status
perusahaan-perusahaan dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai
berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan
untuk melakukan penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih
dahulu atas saham dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019
tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka Dengan
Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut
“POJK 14/2019”), dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan
Saham, Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran
umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan (selanjutnya disebut “Rencana PMDHMETD”).
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu
kesatuan transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan
selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
3
Page 31
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan
mengembangkan bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi
sebesar 51,00% saham pada BKS. Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah
melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham masing-masing pada MAS dan CGIC.
Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC adalah bergerak pada bidang
real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di Kabupaten Tangerang
dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga bagian
utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal
(Sedayu Watertown Mall), kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat
olahraga, hunian, destinasi kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya
(RS Hermina, Tzu Chi International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya,
pada kawasan PIK 2 juga direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan
destinasi wisata unik seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk
sampai Community Park (event space), yang secara efektif dapat menjadi daya
tarik keramaian konsumen dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan
properti PIK 2, terutama untuk hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan
adanya proyek infrastruktur seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan
kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat
mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2
dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana pengembang
kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan lokasi proyek
Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari
peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di
masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki
potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan
menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada pengembangan
kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh potensi keuntungan
yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada akhirnya hal tersebut
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan
nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
4
Page 32
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan
merencanakan untuk melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan POJK
14/2019, dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum
terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis
Perseroan khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara
maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang
dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK
2 dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana
pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama
dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa
mencari peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi
Perseroan di masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri
properti memiliki potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan
bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada
pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh
potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham
Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2
secara maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri
properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi
kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS,
BMW, KKU, KUS, SCU, dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan
transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
5
Page 33
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga
Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal
20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha”
(selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi
material, POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan
penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham
tersebut, maka Perseroan menunjuk penilai independent, Kantor Jasa Penilai
Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR”
atau “kami”) untuk melakukan penilaian atas 100,00% saham BMW.
Mengingat BMW adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham BMW bersifat tidak likuid.
I.B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah nilai pasar 100,00% saham BMW
(selanjutnya disebut “Objek Penilaian”).
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan
Rencana Penyertaan Saham serta untuk memenuhi POJK 42/2020 dan
POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK
35/2020”) serta Standar Penilaian Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”) 2018.
I.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa BMW adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
6
Page 34
I.D. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan BMW
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan BMW. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
I.E. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan BMW yang kami terima. Data keuangan
tersebut berupa laporan keuangan BMW untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar penilaian ini.
I.F. Profil PT Bumindo Mekar Wibawa
BMW didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 1 tanggal 6 Agustus 2007 dari
Marijke Rooselin Sopaheluwakan, S.H., Notaris di Jakarta. Akta pendirian tersebut
telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
dalam Surat Keputusan No. C-04282 HT.01.01-TH.2007 tanggal
23 November 2007.
Anggaran dasar BMW telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 45 dari Edison Jingga,
S.H., M.H., tanggal 27 Juni 2019 mengenai perubahan maksud dan tujuan serta
kegiatan usaha dan pengangkatan kembali Direksi dan Komisaris. Akta perubahan
tersebut telah disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-0035111.AH.01.02.Tahun 2019
tanggal 5 Juli 2019.
BMW berkedudukan di Tangerang dan berkantor di Jalan Inspeksi PIK 2
Terusan Jalan Perancis No. 5, Dadap, Kosambi, Tangerang, Banten.
7
Page 35
I.F.1. Struktur Permodalan
Susunan pemegang saham BMW berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebagai berikut:
Tabel 1
PT Bumindo Mekar Wibawa
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Multi Artha Pratama 50.000 50,00% 25.000.000.000
PT Tunas Mekar Jaya 50.000 50,00% 25.000.000.000
Jumlah 100.000 100,00% 50.000.000.000
I.F.2. Struktur Pengurus
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi BMW pada tanggal 30 Juni 2023 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Kho Cing Siong
Komisaris : Freddy Numberi
Direksi
Direktur Utama : Nono Sampono
Direktur : Yohanes Edmond Budiman
Direktur : Surya Pranoto Budiharjo
Direktur : Belly Djaliel
I.F.3. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha BMW adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
I.G. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
8
Page 36
I.H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif BMW,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
BMW. Prospek BMW di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan
rencana usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis
eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
I.I. Metode Penilaian yang Digunakan
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan BMW. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
9
Page 37
I.J. Ringkasan Hasil Penilaian
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah
sebagai berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
pasar 100,00% saham BMW sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 150,40 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka indikasi
nilai pasar 100,00% saham BMW adalah sebesar Rp 90,24 miliar. Dengan
demikian, nilai pasar 100,00% saham BMW berdasarkan metode penyesuaian
aset bersih adalah sebesar Rp 90,24 miliar.
I.K. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebesar Rp 90,24 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi
yang kami peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan BMW serta pihak-pihak
lain yang relevan dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi
tersebut adalah benar dan bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak
terungkap yang akan mempengaruhi nilai pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas BMW. Kami tegaskan pula
bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini
maupun di masa mendatang dan imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian
BMW tidak tergantung pada nilai yang dilaporkan.
10
Page 38
II. DESKRIPSI PENUGASAN
II.A. Alasan dan Latar Belakang
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam
bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen.
Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang
meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas,
pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina
Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon:
(021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
baik langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PET
BKS
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
MAS CKI CGIC ASGE FCS
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Real estat
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat
7 FCS Tertutup Indonesia Real estat
11
Page 39
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan
dengan pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat
dampak pandemi wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan
peningkatan daya beli konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong
stabilitas indutri properti. Sebagai salah satu industri yang memberikan kontribusi
pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan populasi yang dimiliki
Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus memacu
pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang
pertumbuhan industri properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang
didukung oleh pertumbuhan ekonomi maupun sosial, meningkatnya populasi, dan
meningkatnya daya beli masyarakat. Dengan demikian Perseroan merencanakan
untuk melakukan Rencana Penyertaan Saham.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
pada tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status
perusahaan-perusahaan dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai
berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan
untuk melakukan Rencana PMDHMETD.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu
kesatuan transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan
selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan
mengembangkan bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi
sebesar 51,00% saham pada BKS. Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah
melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham masing-masing pada MAS dan CGIC.
Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC adalah bergerak pada bidang
real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di Kabupaten Tangerang
dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
12
Page 40
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga bagian
utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal
(Sedayu Watertown Mall), kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat
olahraga, hunian, destinasi kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS
Hermina, Tzu Chi International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya,
pada kawasan PIK 2 juga direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan
destinasi wisata unik seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk
sampai Community Park (event space), yang secara efektif dapat menjadi daya
tarik keramaian konsumen dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan
properti PIK 2, terutama untuk hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan
adanya proyek infrastruktur seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan
kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat
mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2
dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana pengembang
kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan lokasi proyek
Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari
peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di
masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki
potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan
menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada pengembangan
kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh potensi keuntungan
yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada akhirnya hal tersebut
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan
nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan
merencanakan untuk melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan
POJK 14/2019, dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum
terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis
Perseroan khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara
maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang
dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan.
13
Page 41
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK
2 dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana
pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama
dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa
mencari peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi
Perseroan di masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri
properti memiliki potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan
bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada
pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh
potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham
Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2
secara maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri
properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi
kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS,
BMW, KKU, KUS, SCU, dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan
transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi POJK 42/2020.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga
Perseroan harus memenuhi POJK 17/2020.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi
material, POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan
pendapat kewajaran atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham
tersebut, maka Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan
penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat BMW adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham BMW bersifat tidak likuid.
14
Page 42
II.B. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Penyertaan Saham serta untuk memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 35/2020 serta SPI 2018.
II.C. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
II.D. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan BMW yang kami terima. Data keuangan
tersebut berupa laporan keuangan BMW untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar penilaian ini.
15
Page 43
II.E. Data dan Informasi yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan
prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan BMW untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
(selanjutnya disebut “KAP”) Suharli, Sugiharto & Rekan (selanjutnya disebut
“SSR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00336/2.1315/AU.1/03/1415-3/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
2. Laporan keuangan BMW untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00329/2.1315/AU.1/03/1415-2/1/VII/2023 tanggal
31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
3. Laporan keuangan BMW untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00321/2.1315/AU.1/03/1415-1/1/VII/2023 tanggal
31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
4. Laporan keuangan BMW untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP Haryono, Junianto & Asmoro
(selanjutnya disebut “HJA”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00172/2.1132/AU.1/03/1113-6/1/V/2022 tanggal 31 Mei 2022 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
5. Laporan keuangan BMW untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00171/2.1132/AU.1/03/1113-5/1/V/2022 tanggal
30 Mei 2022 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
6. Laporan keuangan BMW untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2018 yang telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00170/2.1132/AU.1/03/1113-4/1/V/2022 tanggal
25 Mei 2022 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
7. Laporan penilaian properti BMW per 30 Juni 2023 yang disusun oleh KJPP
Suwendho Rinaldy & Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00361/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023
tanggal 7 Agustus 2023;
8. Anggaran dasar BMW yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta
Notaris No. 45 tanggal 27 Juni 2019 yang dibuat oleh Edison Jingga S.H., M.H.,
mengenai perubahan maksud dan tujuan serta kegiatan usaha dan
pengangkatan kembali Direksi dan Komisaris;
16
Page 44
9. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes
Edmond Budiman dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar
belakang, dan hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi;
10. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan BMW serta pihak-pihak
lain yang relevan untuk penugasan;
11. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
12. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara
lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek
Indonesia, dan Bloomberg;
13. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
14. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
15. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik
dan hasil analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan BMW
atau yang tersedia secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas
kebenaran informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari BMW. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek
Penilaian dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami
yang berkaitan dengan penilaian tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak
dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian
internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau
pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan
Perseroan.
17
Page 45
II.F. Informasi Non-Keuangan
II.F.1. Produk yang Dihasilkan
Ruang lingkup kegiatan usaha BMW adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri. Dengan demikian, produk yang
dihasilkan oleh BMW adalah sebagai berikut:
Rumah residensial;
Rumah kantor; dan
Kavling komersial.
II.F.2. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis BMW meliputi wilayah
Tangerang.
II.F.3. Pemasok Utama dan Pelanggan Kunci
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pemasok utama BMW adalah sebagai
berikut:
PT Maju Jaya;
PT Permaisuri Indah Vania; dan
PT Talenta Putra Utama.
Selanjutnya, dalam menjalankan kegiatan usahanya, pelanggan kunci BMW
adalah konsumen akhir yaitu perorangan dan perusahaan pengembang.
II.F.4. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha BMW adalah sebagai
berikut:
PT Bumi Serpong Damai Tbk;
PT Ciputra Development Tbk;
PT Sinarmas Land Tbk;
PT Summarecon Agung Tbk;
PT Lippo Karawaci Group Tbk; dan
PT Alam Sutra Realty Tbk.
18
Page 46
II.F.5. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan BMW
adalah sebagai berikut:
Memanfaatkan digital platform khususnya untuk product knowledge, sehingga
memberikan gambaran yang terinci terkait dengan produk yang dijual serta
dengan semua spesifikasinya dimana, hal tersebut bertujuan untuk
memudahkan para konsumen dalam memilih produk yang tepat sebelum
melakukan pembelian;
Memberikan penawaran penjualan dengan berbagai promo seperti
menawarkan program pembayaran yang menarik, memberikan diskon khusus,
dan memberikan bonus atas penjualan;
Melakukan survei kepuasan konsumen dan kebutuhan pasar secara berkala
agar selalu terdepan dalam memberikan pelayanan maupun menyediakan
produk;
Menjalin kerjasama dengan pihak perbankan dalam rangka memberikan
kemudahan dan kenyamanan bertransaksi bagi pelanggan serta bekerjasama
dengan vendor terkemuka untuk menjaga mutu produk;
Menjaga nama baik perusahaan agar nilai investasi produk selalu terjaga dan
meningkat; dan
Bekerjasama dengan para pelaku usaha di kawasan proyek untuk turut serta
menggerakkan roda perekonomian negara.
II.G. Jenis Ekuitas
Saham yang dimiliki BMW merupakan saham biasa, dimana setiap pemegang
saham BMW memiliki 1 hak suara per lembar saham.
II.H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai
dengan tanggal penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan BMW yang telah diaudit. Kami telah
melakukan penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat
mencerminkan nilai pasarnya. Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan
penilaian berdasarkan kinerja historis BMW dan informasi manajemen BMW
terhadap laporan keuangan BMW tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas
laporan penilaian BMW dan kesimpulan nilai akhir.
19
Page 47
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi
dan kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal
penilaian sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penilaian. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat kami
karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang
terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan BMW
atau yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap,
dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan
pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan BMW bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang
diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi
tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami
tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun
segala kehilangan, kerusakan, biaya, ataupun pengeluaran apapun yang
disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga data yang kami peroleh
menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi
yang mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar
akan mengubah hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa
perubahan terhadap data yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil
penilaian dan bahwa perbedaan yang terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi
dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan dengan itikad baik dan dengan cara
yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya analisis
tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan
analisis transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai
dasar penilaian. Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion
dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan dan BMW.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan
dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit,
atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan
tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam
pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan,
atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas
status hukum BMW berdasarkan anggaran dasar BMW.
20
Page 48
II.I. Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian
Objek Penilaian.
II.J. Distribusi Laporan Penilaian
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Penyertaan Saham serta tidak dapat digunakan atau
dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk
digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak
bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami
karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Walaupun
demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan, mengubah atau melengkapi
hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang relevan setelah tanggal
laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil
penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan
bersama dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan
analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
II.K. Jenis Laporan
Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Bumindo Mekar Wibawa ini
merupakan laporan terinci.
II.L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal
penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan penilaian 100,00% saham PT Bumindo Mekar Wibawa tidak terdapat
kejadian penting setelah tanggal penilaian (subsequent events) yang secara
signifikan dapat mempengaruhi penilaian nilai pasar Objek Penilaian.
21
Page 49
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
III.A. Latar Belakang PT Bumindo Mekar Wibawa
BMW didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 1 tanggal 6 Agustus 2007 dari
Marijke Rooselin Sopaheluwakan, S.H., Notaris di Jakarta. Akta pendirian tersebut
telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
dalam Surat Keputusan No. C-04282 HT.01.01-TH.2007 tanggal
23 November 2007.
Anggaran dasar BMW telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 45 dari Edison Jingga,
S.H., M.H., tanggal 27 Juni 2019 mengenai perubahan maksud dan tujuan serta
kegiatan usaha dan pengangkatan kembali Direksi dan Komisaris. Akta perubahan
tersebut telah disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-0035111.AH.01.02.Tahun 2019
tanggal 5 Juli 2019.
BMW berkedudukan di Tangerang dan berkantor di Jalan Inspeksi PIK 2
Terusan Jalan Perancis No. 5, Dadap, Kosambi, Tangerang, Banten.
III.B. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha BMW adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
III.C. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi BMW pada tanggal 30 Juni 2023 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Kho Cing Siong
Komisaris : Freddy Numberi
Direksi
Direktur Utama : Nono Sampono
Direktur : Yohanes Edmond Budiman
Direktur : Surya Pranoto Budiharjo
Direktur : Belly Djaliel
22
Page 50
III.D. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham BMW berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebagai berikut:
Tabel 2
PT Bumindo Mekar Wibawa
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Multi Artha Pratama 50.000 50,00% 25.000.000.000
PT Tunas Mekar Jaya 50.000 50,00% 25.000.000.000
Jumlah 100.000 100,00% 50.000.000.000
III.E. Data Keuangan Historis
Laporan keuangan BMW untuk tahun enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 dan 2021 telah diaudit oleh KAP SSR masing-masing dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian. Laporan keuangan BMW untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020, 2019, dan 2018 telah diaudit
oleh KAP HJA masing-masing dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.
Ikhtisar data keuangan penting BMW adalah sebagai berikut:
Tabel 3
PT Bumindo Mekar Wibawa
Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 35.345 53.151 52.078 1.843 1.746 1.097
Piutang lain-lain 1.005 27.962 311.722 313.533 313.533 303.483
Uang muka 8.436 3.695 - - 1.346 3.331
Pajak dibayar di muka 48.517 48.519 2.682 7.523 7.530 3.848
Tanah yang belum dikembangkan - - - 1.191.662 1.157.442 1.084.049
Jumlah Aset Lancar 93.303 133.327 366.482 1.514.560 1.481.597 1.395.809
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 6.748 4.253 - - - -
Persediaan 2.319.463 2.053.877 1.228.637 - - -
Aset tetap - neto 819 599 - - - -
Aset lain-lain 67 89 - - - -
Jumlah Aset Tidak Lancar 2.327.098 2.058.817 1.228.637 - - -
JUMLAH ASET 2.420.401 2.192.144 1.595.119 1.514.560 1.481.597 1.395.809
23
Page 51
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha - pihak ketiga 56.892 54.783 3.038 27 127 260
Utang lain-lain 1.109.043 804.267 354.807 242.000 226.562 185.910
Utang obligasi 146.000 526.000 1.090.000 - - -
Biaya yang masih harus dibayar 6.029 4.190 7.540 - - -
Utang pajak 2.668 3.227 1.204 395 391 375
Uang muka penjualan 263.389 23.294 2.712 - - -
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Utang bank 54.137 43.260 2.450 - - -
Liabilitas imbalan kerja 22.271 21.719 - - - -
Beban akrual - - - 2.254 2.226 2.360
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.660.428 1.480.742 1.461.750 244.676 229.306 188.905
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 577.484 506.010 67.014 - - -
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Utang bank 199.550 194.590 27.440 - - -
Liabilitas imbalan kerja 1.881 1.835 46 - - -
Utang lain-lain - - - 1.224.000 1.206.500 1.161.000
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 778.916 702.434 94.500 1.224.000 1.206.500 1.161.000
JUMLAH LIABILITAS 2.439.344 2.183.176 1.556.250 1.468.676 1.435.806 1.349.905
EKUITAS
Modal saham 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
Uang muka setoran modal saham 25.290 25.290 - - - -
Akumulasi kerugian (94.233) (66.322) (11.131) (4.116) (4.210) (4.096)
JUMLAH EKUITAS (DEFISIENSI MODAL) (18.943) 8.968 38.869 45.884 45.790 45.904
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS
(DEFISIENSI MODAL) 2.420.401 2.192.144 1.595.119 1.514.560 1.481.597 1.395.809
Tabel 4
PT Bumindo Mekar Wibawa
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan - - - - - -
Beban pokok pendapatan - - - - - -
Laba kotor - - - - - -
Beban penjualan (964) (3.018) (6.782) - - -
Beban umum dan administrasi (27.109) (52.010) (214) (8) (194) -
Penghasilan keuangan 447 968 45 - - -
Beban keuangan (286) (1.042) (58) - - -
Pendapatan (beban) lain-lain - (54) (8) 101 81 5
Laba (rugi) sebelum manfaat (beban) pajak penghasilan (27.912) (55.155) (7.018) 94 (114) 5
Manfaat (beban) pajak penghasilan - - - - - -
Laba (rugi) periode/tahun berjalan (27.912) (55.155) (7.018) 94 (114) 5
Pendapatan (rugi) komprehensif lainnya - (36) 2 - - -
Jumlah rugi komprehensif periode/tahun berjalan (27.912) (55.191) (7.015) 94 (114) 5
24
Page 52
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
IV.A. Tinjauan Ekonomi Dunia
Ketidakpastian perekonomian di dunia kembali meningkat dengan kecenderungan
risiko pertumbuhan yang melambat dan kebijakan suku bunga moneter di negara
maju yang lebih tinggi. Berdasarkan laporan yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia
(BI) yang berjudul Tinjauan Kebijakan Moneter Juni 2023, pertumbuhan ekonomi
di dunia diproyeksikan tumbuh sebesar 2,70% year over year (yoy) dengan risiko
perlambatan terutama di Amerika Serikat (AS) dan Tiongkok. Sementara itu, di
Tiongkok pertumbuhan ekonomi juga tidak sekuat prakiraan, sehingga mendorong
pelonggaran kebijakan moneter. Pemulihan ekonomi di negara berkembang
seperti di India tetap menguat disebabkan oleh kenaikan permintaan domestik dan
ekspor jasa. Kondisi tersebut mendorong nilai tukar USD cenderung melemah
terhadap mata uang di negara-negara maju namun menguat untuk mata uang
pada negara-negara berkembang.
IV.A.1. Produk Domestik Bruto
Tabel 5
Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Dunia 2,80 (2,80) 6,30 3,40 2,60 2,70 3,20
Negara Maju
Amerika Serikat 2,30 (2,80) 5,90 2,10 1,30 0,70 1,90
Hong Kong (1,70) (6,50) 6,40 (3,50) 4,80 3,00 2,90
Inggris 1,60 (11,00) 8,50 4,30 0,20 0,60 1,50
Jepang (0,40) (4,30) 2,30 1,10 1,30 1,00 1,00
Kanada 1,90 (5,10) 5,20 3,50 1,30 0,70 2,00
Kawasan Eropa 1,60 (6,00) 5,30 3,30 0,50 1,00 1,60
Singapura 0,90 (4,10) 9,10 3,70 1,40 2,60 2,70
Taiwan 3,10 3,40 6,50 2,40 1,00 3,00 2,50
Korea Selatan 2,20 (0,70) 4,30 2,60 1,20 2,20 2,50
Negara Berkembang
Argentina (2,00) (9,90) 10,70 5,00 (2,2) (0,30) 2,00
India 6,50 3,90 (5,80) 9,10 N/A 6,10 6,40
Indonesia 5,00 (2,00) 3,70 5,30 5,00 5,00 5,20
Kolombia 3,30 (6,80) 11,00 7,50 1,50 2,00 2,80
Malaysia 4,30 (5,60) 3,10 8,70 4,20 4,50 4,50
Meksiko (0,20) (8,00) 4,70 3,10 2,20 1,50 2,00
Mesir 5,50 3,50 3,30 6,60 3,90 4,20 4,50
Tiongkok 6,00 2,20 8,40 3,00 5,40 4,80 4,70
Sumber: Bloomberg
Salah satu indikator pertumbuhan ekonomi adalah Produk Domestik Bruto (PDB).
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2023, PDB di dunia
mengalami penurunan sebesar 0,80% secara keseluruhan. Penurunan PDB
terbesar berasal dari kelompok negara maju yaitu Hong Kong, Inggris, Singapura,
dan Taiwan masing-masing dengan persentase sebesar 9,90%, 4,20%, 5,40%,
dan 4,10% serta dari kelompok negara berkembang yaitu Argentina, Kolombia,
dan Tiongkok dengan persentase masing-masing sebesar 5,70%, 3,50%, dan
5,40%. Namun demikian, PDB di negara-negara berkembang seperti India,
Indonesia, Malaysia, dan Mesir mengalami pertumbuhan dengan persentase
masing-masing sebesar 14,90%, 1,60%, 5,60%, dan 3,30%.
25
Page 53
IV.A.2. Inflasi
Inflasi merupakan salah satu indikator pertumbuhan ekonomi yang juga
memegang peranan penting dalam menentukan perekonomian suatu negara.
Tingkat inflasi mewakili mekanisme pasar di suatu negara yang mendorong
kenaikan harga yang luas dan berkelanjutan.
Dalam beberapa tahun terakhir, inflasi negara-negara di dunia mengalami
fluktuasi. Secara keseluruhan, inflasi dunia pada tahun 2023 diproyeksikan
mengalami penurunan sebesar 2,80% dibandingkan dengan tahun 2022. Tekanan
inflasi di Amerika Serikat masih tinggi terutama disebabkan kelonggaran pasar
tenaga kerja maupun tekanan stabilitas sistem keuangan yang mereda sehingga
mendorong kemungkinan kenaikan federal funds rate ke depan.
Tabel 6
Pertumbuhan Inflasi
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Dunia 3,50 3,20 4,70 8,70 5,90 4,00 3,60
Negara Maju
Amerika Serikat 1,80 1,20 4,70 8,00 4,10 2,60 2,40
Hong Kong 2,90 0,30 1,60 1,90 2,40 2,30 2,30
Inggris 1,80 0,90 2,60 9,10 7,50 3,00 2,00
Jepang 0,50 0,00 (0,30) 2,50 2,90 1,70 1,40
Kanada 1,90 0,70 3,40 6,80 3,70 2,30 2,10
Kawasan Eropa 1,20 0,30 2,60 8,40 5,40 2,50 2,10
Singapura 0,60 (0,20) 2,30 6,10 4,90 3,00 1,80
Taiwan 0,60 (0,20) 2,00 3,00 2,10 1,50 1,80
Korea Selatan 0,40 0,50 2,50 5,10 3,30 2,10 2,10
Negara Berkembang
Argentina 53,60 42,70 48,10 70,70 119,70 101,00 60,00
India 3,70 6,60 5,10 6,70 N/A 5,00 4,90
Indonesia 2,80 2,00 1,60 4,20 3,90 3,10 3,10
Kolombia 3,50 2,50 3,50 10,20 11,70 5,40 4,10
Malaysia 0,70 (1,10) 2,50 3,40 3,00 2,50 2,30
Meksiko 3,60 3,40 5,70 7,90 5,60 4,00 3,80
Mesir 13,90 5,70 4,50 8,50 26,90 18,00 12,50
Tiongkok 2,90 2,50 0,90 2,00 1,10 2,20 2,00
Sumber: Bloomberg
Pada tahun 2023, inflasi dunia tercatat sebesar 5,90%. Inflasi di dunia pada tahun
2024 diperkirakan mengalami penurunan sebesar 1,90% menjadi 4,00% di tahun
2024 dibandingkan pada tahun sebelumnya. Adanya tren penurunan tersebut
dipicu oleh penurunan inflasi pada negara-negara maju dan negara-negara
berkembang.
Pada negara-negara maju, penurunan inflasi terbesar pada tahun 2023
diperkirakan terjadi di AS, Inggris, Kanada, dan Kawasan Eropa masing-masing
sebesar 3,90%, 1,60%, 3,10%, dan 3,00%. Sedangkan di negara-negara
berkembang, penurunan inflasi terbesar diperkirakan terjadi di Malaysia dan
Meksiko masing-masing sebesar 0,40% dan 2,30%. Namun demikian, kenaikan
inflasi diperkirakan akan terjadi di Argentina dan Mesir pada tahun 2023 dengan
peningkatan masing-masing sebesar 49,00% dan 18,40%.
26
Page 54
IV.A.3. Suku Bunga
Pada tahun 2023, negara dengan suku bunga tertinggi adalah Argentina dengan
presentase yang mencapai 113,40%, kemudian diikuti oleh negara Kolombia dan
Meksiko masing-masing sebesar 12,15% dan 10,90%.
Tabel 7
Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Negara Maju
Amerika Serikat 1,75 0,25 0,25 4,50 5,40 3,85 3,10
Hong Kong 2,49 0,50 0,50 4,75 N/A N/A N/A
Inggris 0,75 0,10 0,25 3,50 5,65 4,65 3,40
Jepang (0,10) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Kanada 1,75 0,25 0,25 4,25 5,00 3,50 N/A
Kawasan Eropa 0,00 0,00 0,00 2,50 4,35 3,60 3,05
Taiwan 1,38 1,13 1,13 1,75 1,85 1,70 N/A
Korea Selatan 1,25 0,50 1,00 3,25 3,40 2,45 2,35
Negara Berkembang
Argentina N/A N/A N/A N/A 113,40 70,00 49,80
India 5,15 4,00 4,00 6,25 6,40 5,75 N/A
Indonesia 5,00 3,75 3,50 5,50 5,55 4,80 N/A
Kolombia 4,25 1,75 3,00 12,00 12,15 6,95 5,20
Malaysia 3,00 1,75 1,75 2,72 3,10 2,90 N/A
Meksiko 7,28 4,40 5,43 10,55 10,90 7,80 6,60
Mesir 12,25 8,25 8,25 16,25 N/A N/A N/A
Tiongkok 4,15 3,85 3,80 3,65 4,30 N/A N/A
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga bank sentral pada
tahun 2023 diperkirakan mengalami kenaikan dibandingkan dengan suku bunga
pada tahun 2022. Negara maju yang diperkirakan mengalami kenaikan suku
bunga bank sentral terbesar pada tahun adalah Kawasan Eropa dan Korea
Selatan masing-masing sebesar 1,85% dan 1,65%. Sementara itu, negara
berkembang yang diperkirakan mengalami kenaikan suku bunga tertinggi pada
tahun 2023 yaitu Malaysia, Meksiko, dan Tiongkok masing-masing sebesar 0,38%,
0,35%, dan 0,65%.
IV.B. Tinjauan Ekonomi Indonesia
Perekonomian Indonesia diperkirakan berpotensi lebih tinggi dibandingkan
tahun-tahun sebelumnya yang didorong oleh adanya kenaikan ekspor serta
permintaan domestik yang terus menunjukkan kinerja positif khususnya konsumsi
swasta. BI memproyeksikan pertumbuhan ekonomi pada tahun 2023 mencapai
4,50% hingga 5,30%. Perbaikan ekonomi Indonesia tersebut dipicu oleh keyakinan
konsumen yang meningkat dan penjualan eceran yang tumbuh positif.
27
Page 55
IV.C. Proyeksi Ekonomi Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) pada tahun yang berjalan pada
triwulan II/2023 diprakirakan surplus didukung oleh berlanjutnya surplus neraca
perdagangan yang mencatat sebesar USD 4,40 miliar di Mei 2023. Sementara itu,
aliran masuk modal asing dalam bentuk portofolio pada triwulan II 2023 sampai
dengan 20 Juni 2023 masih mencatat net inflows sebesar USD 0,13 miliar,
meskipun pada Juni 2023 tercatat outflows sebesar USD 0,87 miliar akibat
peningkatan ketidakpastian pasar keuangan global. Posisi cadangan devisa
Indonesia akhir Mei 2023 tetap tinggi tercatat sebesar USD 139,30 miliar, setara
dengan pembiayaan 6,10 bulan impor atau 6,00 bulan impor dan pembayaran
utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3,00 bulan impor. Perkembangan NPI yang positif
diprakirakan berlanjut didukung transaksi berjalan yang diprakirakan terjaga sehat
dalam kisaran surplus 0,40% sampai dengan defisit 0,40% dari PDB. Selain itu,
neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan juga mencatat surplus, ditopang
oleh aliran masuk modal asing, baik dalam bentuk penanaman modal asing
maupun investasi portofolio, sejalan persepsi positif investor terhadap prospek
perekonomian nasional.
IV.D. Tingkat Suku Bunga
Suku bunga perbankan masih kondusif dalam rangka mendukung pemulihan
ekonomi. Per Mei 2023, suku bunga deposito dan suku bunga kredit tercatat
masing-masing adalah sebesar 4,13% dan 9,37%. Selanjutnya, per 21 Juni 2023
suku bunga pada pasar uang yang tercatat adalah sebesar 5,62%.
Grafik 1
Perkembangan Suku Bunga BI
6,00% 5,50% 5,55%
4,80%
5,00% 5,00%
4,00% 3,75%
3,50%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2019 2020 2021 2022 2023* 2024*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
28
Page 56
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga BI pada akhir tahun
2022 mencapai 5,50%, mengalami kenaikan sebesar 2,00% dibandingkan dengan
tahun 2021. Pada tahun 2023, suku bunga BI diperkirakan sebesar 5,55% atau
mengalami kenaikan sebesar 0,0 5% dibandingkan dengan tahun 2022.
IV.E. Inflasi
Indeks Harga Konsumen (IHK) pada bulan Mei 2023 tercatat sebesar 4,00% (yoy)
atau berada di batas atas sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi di semua
kelompok. Inflasi Mei 2023 tercatat 2,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,83% (yoy). Inflasi diperkirakan
terkendali dalam kisaran angka 3,0±1% pada tahun 2023.
Grafik 2
Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen di Indonesia
4,20% 3,90%
4,50%
4,00%
3,50% 3,10%
2,80%
3,00%
3,10%
2,50%
1,60%
2,00%
1,50% 2,00%
1,00%
0,50%
0,00%
2019 2020 2021 2022 2023* 2024* 2025*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, inflasi pada tahun 2022
mencapai sebesar 4,20%, mengalami kenaikan sebesar 2,60% dibandingkan
dengan tahun 2021. Pada tahun 2023, tingkat inflasi diperkirakan sebesar 3,90%
atau mengalami penurunan sebesar 0,30% dibandingkan tahun 2022.
29
Page 57
Tabel 8
Kontributor Inflasi Terbesar
Berdasarkan Provinsi
(Dalam %)
No. Keterangan Inflasi
1 Maluku Utara 5,70
2 Maluku 5,10
3 Jawa Timur 5,00
4 Sulawesi Tenggara 4,80
5 DI Yogyakarta 4,70
6 Kalimantan Selatan 4,70
7 Sulawesi Selatan 4,60
8 Lampung 4,30
9 Jawa Barat 4,30
10 Kalimantan Tengah 4,20
11 Nusa Tenggara Timur 4,20
12 Sumatera Barat 4,20
Sumber: Tinjauan Kebijakan Moneter, Bank Indonesia
Berdasarkan Tinjauan Kebijakan Moneter yang dikeluarkan oleh BI per Juni 2023,
kontributor inflasi terbesar berada di daerah Maluku Utara, Maluku, Jawa Timur,
Sulawesi Tenggara, DI Yogyakarta, Kalimantan Selatan, Sulawesi Selatan,
Lampung, dan Jawa Barat masing-masing sebesar 5,70%, 5,10%, 5,00%, 4,80%,
4,70%, 4,70%, 4,60%, 4,30%, dan 4,30%.
IV.F. Nilai Tukar Rupiah
Ketidakpastian pasar keuangan di dunia menyebabkan nilai tukar Rupiah pada
Juni 2023 melemah sebesar 0,56% dibandingkan dengan rata-rata kurs Mei 2023.
Nilai tukar Rupiah pada Bulan Juni 2023 mengalami penguatan sebesar 4,17%
dibandingkan akhir tahun 2022. Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan
stabilisasi nilai tukar Rupiah khususnya melalui triple intervention dan twist
operation untuk mengendalikan inflasi barang impor (imported inflation) dan
memitigasi risiko rambatan ketidakpastian pasar keuangan di dunia.
30
Page 58
Grafik 3
Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000 Q3/2023* Q4/2023* Q1/2024* Q2/2023* 2024* 2025* 2026*
EUR 16.445 16.576 16.430 16.498 16.733 16.863 17.690
SGD 11.157 11.128 11.198 11.145 11.192 11.231 11.731
USD 14.950 14.800 14.670 14.600 14.550 14.600 15.250
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap Euro pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 16.445, Rp 16.576, Rp 16.430, Rp 16.498,
Rp 16.733, Rp 16.863, dan Rp 17.690.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap SGD pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 11.157, Rp 11.128, Rp 11.198, Rp 11.145,
Rp 11.192, Rp 11.231, dan Rp 11.731.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap USD pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 14.950, Rp 14.800, Rp 14.670, Rp 14.600,
Rp 14.550, Rp 14.600, dan Rp 15.250.
31
Page 59
V. TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
V.A. Tinjauan Industri Properti di Dunia
Industri properti merupakan salah satu industri terbesar di dunia. Hal ini terlihat
dari harga properti yang mengalami peningkatan pada setiap tahunnya.
Sektor-sektor penting dalam industri properti antara lain meliputi sektor
perumahan/real estate, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, perhotelan,
serta kawasan industri.
Berdasarkan data yang diperoleh dari Knight Frank dalam laporannya yang
berjudul Global House Price Index Q1/2023, AS menempati posisi ke - 39 dengan
persentase kenaikan harga rumah sebesar 0,70% selama setahun terakhir,
sedangkan selama enam bulan terakhir mengalami penurunan sebesar 1,10%,
dan kenaikan sebesar 1,00% selama tiga bulan terakhir pada Q1/2023.
Peningkatan harga ini terutama disebabkan oleh pasokan rumah yang terbatas
yang menopang pertumbuhan harga meskipun di tengah ketersediaan pasokan
yang menurun.
Tabel 9
Perubahan Investasi Real Estat Komersial Berdasarkan Wilayah
Q1/2023
Bagian Wilayah Perubahan
Asia Pasifik -30,00%
Eropa, Timur Tengah dan Afrika -58,00%
Amerika -61,00%
Sumber: Jones Lang LaSalle (JLL)
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari JLL, aktivitas merger dan
akuisisi real estat di dunia pada Q1/2023 terlihat terbatas dan situasional, dengan
transaksi strategis tertentu yang terjadi dalam skala lebih kecil di dunia.
Investasi real estat komersial di dunia pada Q1/2023 mengalami penurunan paling
tinggi di Amerika serta Eropa, Timur Tengah, dan Afrika masing-masing sebesar
61,00% dan 58,00% dibandingkan dengan Q1/2022. Penurunan ini disebabkan
oleh tingginya inflasi yang masih terjadi, suku bunga yang mengalami kenaikan,
dan tingkat pengangguran yang meningkat sementara kesulitan di sektor
perbankan turut menambah volatilitas.
32
Page 60
Grafik 4
Penjualan Rumah di AS
Januari – Juni 2023
(Dalam jutaan Unit)
4,55
4,60
4,50 4,43
4,40 4,29 4,30
4,30
4,16
4,20
4,10 4,00
4,00
3,90
3,80
3,70
Jan Feb Mar Apr Mei Jun
Sumber: Trading Economics
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari Trading Economics, penjualan
rumah di AS pada bulan Juni 2023 mengalami penurunan sebesar 3,26%
dibandingkan dengan penjualan rumah AS bulan Mei 2023. Penjualan rumah Juni
2023 merupakan yang terendah selama lima bulan terakhir, sementara proyeksi
penjualan bulan Juni 2023 adalah sebesar 4,20 juta unit rumah. Penurunan
penjualan rumah terjadi pada Amerika Selatan dan Barat masing-masing
mengalami penurunan sebesar 5,40% dan 5,10%.
Tabel 10
Proyeksi Harga Rumah di AS berdasarkan Kota pada Tahun 2030
(Dalam jutaan USD)
Kota Negara Bagian Harga
San Fransisco California 2,61
San Jose California 2,25
Oakland California 1,71
Seattle Washington 1,54
Los Angeles California 1,38
San Diego California 1,15
Boston Massachusetts 1,13
Long Beach California 1,07
New York New York 0,96
Washington District of Columbia 0,96
Sumber: RenoFi
33
Page 61
Menurut data yang dibuat oleh RenoFi, harga rata-rata rumah di AS pada tahun
2030 diproyeksikan sebesar USD 383,00 ribu mengingat harga rumah di AS telah
mengalami kenaikan sebesar 48,55%. Selain itu, enam dari sepuluh kota termahal
di AS terletak pada negara bagian California, dimana San Fransisco dan San Jose
diproyeksikan memiliki harga rumah termahal pada tahun 2030 masing-masing
senilai USD 2,61 juta dan USD 2,25 juta. Peningkatan proyeksi harga rumah di AS
terutama didorong oleh dampak pandemi Covid-19 dimana mayoritas penghuni di
AS telah menghabiskan sebagian besar waktu di rumah dan melakukan renovasi
pada propertinya, selain itu, fakfor dimana beberapa orang tidak perlu tinggal dekat
dengan tempat kerjanya dan pindah ke pinggiran kota juga turut mendukung
peningkatan harga rumah.
Faktor-faktor seperti peningkatan harga rumah di dunia dari tahun ke tahun,
kecenderungan penghuni yang menginginkan untuk menata huniannya sesuai
dengan keinginannya, dan kebutuhan untuk bekerja dari rumah merupakan faktor
pendorong bagi industri properti di masa yang akan datang. Peningkatan nilai
properti pada kota-kota pusat bisnis di seluruh dunia turut berperan bagi
peningkatan industri properti global, sehingga industri properti global diharapkan
terus bertumbuh positif dalam jangka waktu yang sangat lama di masa mendatang.
34
Page 62
V.B. Tinjauan Industri Properti di Indonesia
Industri properti di Indonesia merupakan salah satu sektor industri yang
memberikan kontribusi signifikan bagi pertumbuhan ekonomi, hal ini disebabkan
industri properti saling terkait dengan industri-industri lainnya, misalnya industri
bahan baku bangunan, konstruksi, logistik, bidang jasa, maupun industri keuangan
serta perbankan dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pertumbuhan industri
properti yang tinggi berdampak terhadap pendapatan domestik bruto nasional
serta ketersediaan lapangan pekerjaan.
V.B.1. Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Tabel 11
Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran (0,06) 0,09 0,21 0,88 0,99
Ritel 0,24 0,20 0,59 0,15 0,40
Apartemen (1,40) 4,91 4,77 10,64 4,51
Jual:
Perkantoran (0,06) 0,21 0,17 1,13 0,10
Ritel 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel (8,80) 27,15 6,59 20,15 (13,35)
Lahan Industri 0,51 0,64 0,07 0,04 0,04
Convention hall (3,44) 74,68 17,11 37,44 10,02
Warehouse complex 0,02 0,11 0,05 0,12 0,05
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
Berdasarkan data yang diperoleh dari BI dalam laporan yang berjudul PPKOM
triwulan I/2023, indeks permintaan properti komersial untuk kategori sewa
menunjukkan penurunan sebesar 10,66% dibandingkan dengan triwulan
sebelumnya. Hal ini disebabkan oleh perlambatan permintaan pada mayoritas
segmen sewa terutama segmen hotel yang mengalami penurunan di seluruh kota
cakupan survei. Begitu juga dengan indeks permintaan properti komersial untuk
kategori jual yang menunjukkan penurunan sebesar 0,10%. Kondisi tersebut
disebabkan oleh adanya stagnasi permintaan pada segmen perkantoran jual di
Semarang, Jakarta, dan Surabaya karena rendahnya minat investor. Selain itu,
permintaan pada segmen warehouse complex juga mengalami penurunan
terutama di wilayah Bogor, Depok, dan Bekasi.
35
Page 63
V.B.2. Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Tabel 12
Pertumbuhan Triwulan Indeks Pasokan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran (0,05) 0,37 0,44 0,68 0,84
Ritel 0,54 0,06 0,44 0,10 0,57
Apartemen (0,37) (0,33) 0,68 0,10 0,41
Jual:
Perkantoran (0,02) 0,03 0,00 1,05 (0,01)
Ritel 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel (0,04) (0,06) 0,86 (1,03) 0,21
Lahan Industri 0,34 1,32 (0,01) 0,20 (0,01)
Convention hall (1,04) (0,29) (0,25) 0,78 (0,06)
Warehouse complex 0,01 0,02 0,13 0,00 0,00
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
Selanjutnya, untuk kategori pasokan properti komersial menunjukkan peningkatan
dibandingkan dengan triwulan sebelumnya dimana hal tersebut tercermin dari
jumlah pertumbuhan indeks pasokan properti komersial untuk kategori sewa yang
tercatat adalah sebesar 0,68%. Peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh
adanya peningkatan pada mayoritas segmen kecuali segmen convention hall.
V.B.3. Perkembangan Harga Properti Komersial
Tabel 13
Pertumbuhan Triwulan Indeks Harga Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran 0,55 (0,83) (0,69) (0,97) 0,01
Ritel 0,00 (0,18) (0,28) 0,07 0,40
Apartemen 0,35 0,61 1,50 3,40 (0,38)
Jual:
Perkantoran 0,16 0,14 (0,23) (0,42) (0,15)
Ritel 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel 1,66 20,92 2,89 10,69 (8,43)
Lahan Industri 0,04 0,23 0,08 0,19 0,03
Convention hall 4,82 3,16 1,88 (3,05) (0,39)
Warehouse complex 0,17 0,00 0,00 0,00 0,00
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
36
Page 64
Sementara itu, untuk indeks harga properti komersial untuk kategori sewa
mengalami penurunan sebesar 6,00% dibandingkan dengan triwulan sebelumnya.
Penurunan harga sewa terjadi pada mayoritas segmen seiring dengan adanya
penurunan harga pada segmen perkantoran sewa di Jakarta dan Bandung sebagai
langkah untuk meningkatkan okupansi. Selanjutnya, untuk indeks harga properti
komersial untuk kategori jual mengalami penurunan sebesar 0,06%. Hal ini
terutama disebabkan oleh melambatnya akselerasi harga segmen perkantoran
jual di Jakarta sebagai strategi untuk mempertahankan okupansi.
Grafik 5
Persetujuan Pinjaman atau Kredit Bank Umum di Indonesia
Bulan Desember 2022 – Januari 2023
(Dalam miliar Rupiah)
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
-
KPR dan KPA Konstruksi Real Estat
Apr-23 648.154 401.441 193.908
Mei-23 653.820 393.819 195.472
Sumber: Bank Indonesia
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bank Indonesia pada bulan Mei 2023,
persetujuan pinjaman atau kredit bank umum di Indonesia untuk segmen KPR dan
KPA serta real estat masing-masing mengalami peningkatan sebesar
Rp 5.666,00 miliar dan Rp 1.564,00 miliar atau masing-masing setara dengan
0,87% dan 0,81% jika dibandingkan dengan bulan April 2023. Sementara itu, untuk
segmen konstruksi mengalami penurunan sebesar Rp 7.622,00 miliar atau setara
dengan 1,90% jika dibandingkan dengan bulan sebelumnya.
37
Page 65
Grafik 6
Proyeksi Penyelesaian Proyek Apartemen yang Tertunda di Jakarta
Tahun 2023 - 2025
(Dalam unit)
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
-
2023 2024 2025
Penyelesaian Unit 6.172 6.747 2.246
Sumber: Colliers Indonesia
Berdasarkan data yang diperoleh dari Colliers Indonesia, investor asing akan
bersikap lebih konservatif sampai dengan Q1/2024 yang merupakan periode
Pemilihan Umum, pengembang apartemen akan fokus untuk menjual unit yang
sudah ada dan tidak akan meluncurkan proyek baru serta menyelesaikan proyek
yang tertunda saat pandemi. Sebanyak 48,00% proyek apartemen yang akan
diselesaikan pada tahun 2025 terletak di Jakarta Selatan terutama mentargetkan
pasar kalangan menengah ke atas.
38
Page 66
Perekonomian Indonesia pada tahun 2023 akan tumbuh sekitar 5,00% menurut
proyeksi International Monetary Fund, hal ini menunjukkan bahwa Indonesia
sudah mulai pulih dari dampak Covid-19. Dalam jangka menengah, perekonomian
Indonesia akan terus meningkat seiring dengan pemulihan ekonomi global serta
peningkatan perekonomian domestik yang didorong oleh kenaikan konsumsi,
investasi serta produktivitas yang didukung oleh kebijakan-kebijakan baik fiskal
maupun moneter. Bank Indonesia memperkirakan pertumbuhan ekonomi
Indonesia dalam jangka menengah akan berada di kisaran 5,00% – 5,80% hingga
tahun 2027. Hal ini secara langsung maupun tidak langsung akan berpengaruh
pada prospek sektor properti. Selain itu Pemerintah berupaya mendukung sektor
properti dengan mengeluarkan kebijakan-kebijakan seperti memperpanjang
pelonggaran rasio loan to value untuk kredit/pembiayaan properti hingga akhir
2023, peningkatan batasan nilai hunian mewah yang dikenakan PPh (Pajak
Penghasilan) dan PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah) dari
Rp 5,00 miliar – Rp 10,00 miliar menjadiRp 30,00 miliar, dan penurunan tarif PPh
Pasal 22 atas hunian mewah dari 5,00% menjadi 1,00%. Meningkatnya daya beli
masyarakat serta pelonggaran berbagai kebijakan-kebijakan dari Pemerintah
dapat mendorong pertumbuhan sektor properti serta meningkatkan prospek usaha
Perseroan.
Beberapa indikator ekonomi dan sektor properti juga menunjukkan tren yang baik,
sejalan dengan adanya data yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik yang
menyatakan bahwa ekonomi tumbuh sebesar 5,03% pada Q1/2023 yang diikuti
oleh pertumbuhan atas indeks permintaan properti dari tahun ke tahun yang telah
meningkat sebesar 14,50% pada Q1/2023. Selanjutnya, menurut lembaga riset
internasional, McKinsey Global Institute, memperkirakan dengan tingkat
pertumbuhan ekonomi dunia yang stabil, negara Indonesia akan menjadi negara
dengan kekuatan ekonomi nomor tujuh di Dunia pada tahun 2030. Dengan situasi
tersebut, maka diperkirakan segmen apartemen dan sewa perkantoran akan
menjadi investasi yang masih diprioritaskan untuk menunjang aktivitas dan
mobilitas konsumen yang semakin tinggi di masa yang akan datang.
39
Page 67
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
VI.A. PT Bumindo Mekar Wibawa
Laporan keuangan BMW untuk tahun enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 dan 2021 telah diaudit oleh KAP SSR masing-masing dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian. Laporan keuangan BMW untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020, 2019, dan 2018 telah diaudit
oleh KAP HJA masing-masing dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.
VI.A.1. Laporan Posisi Keuangan
Tabel 14
PT Bumindo Mekar Wibawa
Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 35.345 53.151 52.078 1.843 1.746 1.097
Piutang lain-lain 1.005 27.962 311.722 313.533 313.533 303.483
Uang muka 8.436 3.695 - - 1.346 3.331
Pajak dibayar di muka 48.517 48.519 2.682 7.523 7.530 3.848
Tanah yang belum dikembangkan - - - 1.191.662 1.157.442 1.084.049
Jumlah Aset Lancar 93.303 133.327 366.482 1.514.560 1.481.597 1.395.809
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 6.748 4.253 - - - -
Persediaan 2.319.463 2.053.877 1.228.637 - - -
Aset tetap - neto 819 599 - - - -
Aset lain-lain 67 89 - - - -
Jumlah Aset Tidak Lancar 2.327.098 2.058.817 1.228.637 - - -
JUMLAH ASET 2.420.401 2.192.144 1.595.119 1.514.560 1.481.597 1.395.809
40
Page 68
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha - pihak ketiga 56.892 54.783 3.038 27 127 260
Utang lain-lain 1.109.043 804.267 354.807 242.000 226.562 185.910
Utang obligasi 146.000 526.000 1.090.000 - - -
Biaya yang masih harus dibayar 6.029 4.190 7.540 - - -
Utang pajak 2.668 3.227 1.204 395 391 375
Uang muka penjualan 263.389 23.294 2.712 - - -
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Utang bank 54.137 43.260 2.450 - - -
Liabilitas imbalan kerja 22.271 21.719 - - - -
Beban akrual - - - 2.254 2.226 2.360
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.660.428 1.480.742 1.461.750 244.676 229.306 188.905
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 577.484 506.010 67.014 - - -
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Utang bank 199.550 194.590 27.440 - - -
Liabilitas imbalan kerja 1.881 1.835 46 - - -
Utang lain-lain - - - 1.224.000 1.206.500 1.161.000
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 778.916 702.434 94.500 1.224.000 1.206.500 1.161.000
JUMLAH LIABILITAS 2.439.344 2.183.176 1.556.250 1.468.676 1.435.806 1.349.905
EKUITAS
Modal saham 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
Uang muka setoran modal saham 25.290 25.290 - - - -
Akumulasi kerugian (94.233) (66.322) (11.131) (4.116) (4.210) (4.096)
JUMLAH EKUITAS (DEFISIENSI MODAL) (18.943) 8.968 38.869 45.884 45.790 45.904
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS
(DEFISIENSI MODAL) 2.420.401 2.192.144 1.595.119 1.514.560 1.481.597 1.395.809
VI.A.2. Aset
Jumlah aset BMW pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022, 2021,
2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 2.420,40 miliar,
Rp 2.192,14 miliar, Rp 1.595,12 miliar, Rp 1.514,56 miliar, Rp 1.481,60 miliar, dan
Rp 1.395,81 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah aset BMW mengalami kenaikan sebesar
Rp 228,26 miliar atau setara dengan 10,41% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 265,59 miliar yang disertai dengan penurunan kas dan
setara kas serta piutang lain-lain masing-masing sebesar Rp 17,81 miliar dan
Rp 26,96 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset BMW mengalami kenaikan sebesar
Rp 597,03 miliar atau setara dengan 37,43% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 825,24 miliar yang disertai dengan penurunan piutang
lain-lain sebesar Rp 283,76 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset BMW mengalami kenaikan sebesar
Rp 80,56 miliar atau setara dengan 5,32% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan kas
dan setara kas serta persediaan masing-masing sebesar Rp 50,24 miliar dan
Rp 1.228,64 miliar yang disertai dengan penurunan tanah yang belum
dikembangkan sebesar Rp 1.191,66 miliar.
41
Page 69
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah aset BMW mengalami kenaikan sebesar
Rp 32,96 miliar atau setara dengan 2,22% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
tanah yang belum dikembangkan sebesar Rp 34,22 miliar yang disertai dengan
penurunan uang muka sebesar Rp 1,35 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah aset BMW mengalami kenaikan sebesar
Rp 85,79 miliar atau setara dengan 6,15% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh piutang
lain-lain dan tanah yang belum dikembangkan masing-masing sebesar
Rp 10,05 miliar dan Rp 73,39 miliar.
VI.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas BMW pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022,
2021, 2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 2,439,34 miliar,
Rp 2.183,18 miliar, Rp 1.556,25 miliar, Rp1.468,68 miliar, Rp 1.435,81 miliar, dan
Rp 1.349,91 miliar.
Pada tanggal 31 Maret 2023, jumlah liabilitas BMW mengalami kenaikan sebesar
Rp 256,17 miliar atau setara dengan 11,73% dibandingkan dengan jumlah liabilitas
pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
utang lain-lain dan uang muka penjualan masing-masing sebesar Rp 304,78 miliar
dan Rp 311,57 miliar yang disertai dengan penurunan utang obligasi sebesar
Rp 380,00 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas BMW mengalami kenaikan
sebesar Rp 626,93 miliar atau setara dengan 40,28% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang lain-lain, uang muka penjualan, dan utang bank masing-masing
sebesar Rp 449,46 miliar, Rp 459,58 miliar, dan Rp 207,96 miliar yang disertai
dengan penurunan utang obligasi sebesar Rp 564,00 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah liabilitas BMW mengalami kenaikan
sebesar Rp 87,57 miliar atau setara dengan 5,96% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang obligasi, uang muka penjualan, dan utang bank masing-masing
sebesar Rp 1.090,00 miliar, Rp 69,73 miliar, dan Rp 29,89 miliar yang disertai
dengan penurunan utang lain-lain sebesar Rp 1.111,19 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah liabilitas BMW mengalami kenaikan
sebesar Rp 32,87 miliar atau setara dengan 2,29% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang lain-lain sebesar Rp 32,94 miliar.
42
Page 70
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah liabilitas BMW mengalami kenaikan
sebesar Rp 85,90 miliar atau setara dengan 6,36% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang lain-lain sebesar Rp 86,15 miliar.
VI.A.4. Ekuitas (Defisiensi Modal)
Jumlah defisiensi modal pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar
Rp 18,94 miliar. Jumlah ekuitas BMW pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022,
2021, 2020, 2019, dan 2018 masing-masing sebesar Rp 8,97 miliar,
Rp 38,87 miliar, Rp 45,88 miliar, Rp 45,79 miliar, dan Rp45,90miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah defisiensi modal BMW mengalami kenaikan
sebesar Rp 27,91 miliar atau setara dengan 311,23% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini seluruhnya disebabkan oleh
rugi periode berjalan yang dibukukan oleh BMW.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas BMW mengalami penurunan
sebesar Rp 29,90 miliar atau setara dengan 76,93% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh BMW sebesar Rp 55,16 miliar yang
disertai dengan penambahan uang muka setoran saham sebesar Rp 25,29 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas BMW mengalami penurunan
sebesar Rp 7,02 miliar atau setara dengan 15,29% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini seluruhnya disebabkan
oleh rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh BMW.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah ekuitas BMW mengalami kenaikan
sebesar Rp 0,09 miliar atau setara dengan 0,20% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini seluruhnya disebabkan oleh
laba tahun berjalan yang dibukukan oleh BMW.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah ekuitas BMW mengalami penurunan
sebesar Rp 0,11 miliar atau setara dengan 0,25% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2018. Penurunan ini seluruhnya disebabkan
oleh rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh BMW.
43
Page 71
VI.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehansif Lain
Tabel 15
PT Bumindo Mekar Wibawa
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan - - - - - -
Beban pokok pendapatan - - - - - -
Laba kotor - - - - - -
Beban penjualan (964) (3.018) (6.782) - - -
Beban umum dan administrasi (27.109) (52.010) (214) (8) (194) -
Penghasilan keuangan 447 968 45 - - -
Beban keuangan (286) (1.042) (58) - - -
Pendapatan (beban) lain-lain - (54) (8) 101 81 5
Laba (rugi) sebelum manfaat (beban) pajak penghasilan (27.912) (55.155) (7.018) 94 (114) 5
Manfaat (beban) pajak penghasilan - - - - - -
Laba (rugi) periode/tahun berjalan (27.912) (55.155) (7.018) 94 (114) 5
Pendapatan (rugi) komprehensif lainnya - (36) 2 - - -
Jumlah rugi komprehensif periode/tahun berjalan (27.912) (55.191) (7.015) 94 (114) 5
VI.A.6. Pendapatan
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019,
dan 2018, BMW belum membukukan pendapatan.
VI.A.7. Laba (Rugi) Periode/Tahun Berjalan
Rugi periode/tahun berjalan BMW untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, dan 2019 masing-masing adalah
sebesar Rp 27,91 miliar, Rp 55,16 miliar, Rp 7,02 miliar, dan Rp 0,11 miliar. Laba
tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 dan
2018 masing-masing sebesar Rp 0,09 miliar dan Rp 0,01 miliar.
Rugi tahun berjalan BMW untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 48,14 miliar atau setara
dengan 685,96% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Rugi tahun berjalan BMW untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 7,11 miliar dibandingkan
dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020.
Laba tahun berjalan BMW untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 mengalami kenaikan sebesar Rp 0,21 miliar dibandingkan
dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019.
44
Page 72
Rugi tahun berjalan BMW untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 mengalami kenaikan sebesar Rp 0,12 miliar dibandingkan
dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2018.
VI.A.8. Laporan Arus Kas
Tabel 16
PT Bumindo Mekar Wibawa
Laporan Arus Kas
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan 311.569 460.077 69.227 - - -
Pembayaran kepada pemasok dan lain-lain (230.951) (512.247) (2.340) - - -
Pembayaran kepada karyawan (18.413) (21.152) (125) - - -
Pembayaran pajak final (8.291) (9.501) (1.212) - - -
Penerimaan bunga 447 968 45 - - -
Laba setelah pajak penghasilan - - - 94 (114) 5
Perubahan Dalam Aktiva dan Kewajiban Operasi:
Kenaikan (penurunan) piutang lain-lain - - - - (10.049) (107.326)
Kenaikan (penurunan) uang muka - - - 1.346 1.986 (1.698)
Kenaikan (penurunan) pajak dibayar di muka - - - 7 (3.682) -
Kenaikan (penurunan) tanah yang belum dikembangkan - - - (34.220) (73.392) (32.213)
Kenaikan (penurunan) utang usaha - - - (100) (133) (1)
Kenaikan (penurunan) utang pajak - - - 4 16 (172)
Kenaikan (penurunan) beban akrual - - - 28 1.988 2.360
Kenaikan (penurunan) utang lain-lain - - - 15.438 40.652 (145.500)
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Operasi 54.360 (81.855) 65.595 (17.404) (42.728) (284.544)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan aset tetap (329) (700) - - - -
Perolehan aset takberwujud - (90) - - - -
Perolehan aset lain-lain - (10) - - - -
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi (329) (800) - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan (pembayaran) utang lain-lain - pihak berelasi (75.223) (115.056) (21.193) 17.500 43.377 285.000
Penerimaan uang muka setoran modal - 25.290 - - - -
Penerimaan utang bank 15.838 207.960 29.890 - - -
Pembayaran bunga (12.452) (34.465) (24.057) - - -
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan (71.837) 83.728 (15.360) 17.500 43.377 285.000
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS (17.806) 1.073 50.235 96 650 456
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 53.151 52.078 1.843 1.746 1.097 641
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 35.345 53.151 52.078 1.843 1.746 1.097
Arus Kas dari (untuk) Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi BMW untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2021 masing-masing adalah sebesar
Rp 54,36 miliar dan Rp 65,56 miliar. Arus kas bersih yang digunakan
untuk aktivitas operasi BMW untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2020, 2019, dan 2018 masing-masing sebesar
Rp 81,86 miliar, Rp 17,40 miliar, Rp 42,73 miliar, dan Rp 284,54 miliar.
45
Page 73
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi BMW untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 54,36 miliar terutama
berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 311,57 miliar yang disertai
dengan pembayaran kepada pemasok dan lain-lain, pembayaran kepada
karyawan, dan pembayaran pajak final masing-masing sebesar Rp 230,95 miliar,
Rp 18,41 miliar, dan Rp 8,29 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi BMW untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 81.86 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar Rp 512,25 miliar
yang disertai dengan penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 460,08 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi BMW untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 65,56 miliar terutama
berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 69,23 miliar yang disertai
dengan pembayaran kepada pemasok dan lain-lain serta pembayaran pajak final
masing-masing sebesar Rp 2,34 miliar dan Rp 1,21 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi BMW untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 17,40 miliar terutama
berasal dari penurunan tanha yang belum dikembangkan sebesar Rp 34,22 miliar
yang disertai dengan kenaikan uang muka dan kenaikan utang lain-lain
masing-masing sebesar Rp 1,35 miliar dan Rp 15,44 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi BMW untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 42,73 miliar terutama
berasal dari penurunan piutang lain-lain dan tanah yang belum dikembangkan
masing-masing sebesar Rp 10,05 miliar dan Rp 73,39 miliar yang disertai dengan
kenaikan utang lain-lain sebesar Rp 40,65 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi BMW untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 284,54 miliar terutama
berasal dari penurunan piutang lain-lain dan utang lain-lain masing-masing
sebesar Rp 107,33 miliar dan Rp 145,50 miliar.
Arus Kas untuk Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi BMW untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2022 masing-masing sebesar Rp 0,33 miliar dan
Rp 0,80 miliar Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2021, 2020, 2019, dan 2018, BMW tidak memiliki arus kas bersih
yang diperoleh dari/digunakan untuk aktivitas investasi.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi BMW untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 0,33 miliar seluruhnya
berasal dari perolehan aset tetap.
46
Page 74
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi BMW untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 0,80 miliar terutama berasal
dari perolehan aset tetap sebesar Rp 0,70 miliar.
Arus Kas dari (untuk) Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan BMW untuk periode
enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 masing-masing sebesar
Rp 71,84 miliar dan Rp 15,36 miliar. Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas
pendanaan BMW untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022, 2020, 2019, dan 2018 masing-masing sebesar
Rp 83,73 miliar, Rp 17,50 miliar, Rp 43,38 miliar, dan Rp 285,00 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan BMW untuk periode
enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar
Rp 71,84 miliar terutama berasal dari pembayaran utang lain-lain - pihak berelasi
dan pembayaran bunga masing-masing sebesar Rp 75,22 miliar dan
Rp 12,45 miliar yang disertai dengan penerimaan utang bank Rp 15,84 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan BMW untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 83,73 miliar terutama
berasal dari penerimaan uang muka setoran modal dan penerimaan utang bank
masing-masing sebesar Rp 25,29 miliar dan Rp 207,96 miliar yang disertai
dengan pembayaran utang lain-lain – pihak berelasi dan pembayaran bunga
masing- masing sebesar Rp 115,06 miliar dan Rp 34,47 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan BMW untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 15,36 miliar terutama
berasal dari pembayaran utang lain-lain – pihak berelasi dan pembayaran bunga
masing-masing sebesar Rp 21,19 miliar dan Rp 24,06 miliar yang disertai dengan
penerimaan utang bank sebesar Rp 29,89 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan BMW untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 17,50 miliar seluruhnya
berasal dari penerimaan utang lain-lain – pihak berelasi.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan BMW untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 43,38 miliar seluruhnya
berasal dari penerimaan utang lain-lain – pihak berelasi.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan BMW untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 285,00 miliar seluruhnya
berasal dari penerimaan utang lain-lain – pihak berelasi.
47
Page 75
VI.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Tabel 17
PT Bumindo Mekar Wibawa
Rasio-rasio Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Rasio Likuiditas
Lancar 0,06 0,09 0,25 6,19 6,46 7,39
Rasio Pengelolaan Aset
Ekuitas terhadap jumlah aset (0,01) 0,00 0,02 0,03 0,03 0,03
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 1,01 1,00 0,98 0,97 0,97 0,97
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas (128,77) 243,44 40,04 32,01 31,36 29,41
Rasio Profitabilitas
Marjin laba kotor N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Marjin laba (rugi) bersih N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Imbal hasil aset -2,31% -2,52% -0,44% 0,01% -0,01% 0,00%
Imbal hasil ekuitas N/A -615,02% -18,05% 0,20% -0,25% 0,01%
VI.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan BMW dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi BMW.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas BMW
terhadap jumlah aset BMW. Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020,
2019, dan 2018, rasio ekuitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,00;
0,02; 0,03; 0,03; dan 0,03.
VI.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan BMW untuk memenuhi seluruh
liabilitasnya, yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui perbandingan
antara jumlah liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan
2018, rasio jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 1,01;
1,00; 0,98; 0,97; 0,97 dan 0,97. Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021,
2020, 2019, dan 2018 rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas masing-masing
adalah 243,44; 40,04; 32,01; 31,36; dan 29,41.
VI.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan BMW dalam menghasilkan
laba bersih dari aset yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 dan 2018 masing-masing adalah 0,01%
dan 0,00%.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan BMW dalam menghasilkan
laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan. Imbal hasil ekuitas untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 dan 2018
masing-masing adalah 0,20% dan 0,01%.
48
Page 76
VI.B. Analisis atas Common Size PT Bumindo Mekar Wibawa
Berikut adalah analisis common size BMW untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar common size BMW adalah sebagai berikut:
Tabel 18
PT Bumindo Mekar Wibawa
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 1,46% 2,42% 3,26% 0,12% 0,12% 0,08%
Piutang lain-lain 0,04% 1,28% 19,54% 20,70% 21,16% 21,74%
Uang muka 0,35% 0,17% 0,00% 0,00% 0,09% 0,24%
Pajak dibayar di muka 2,00% 2,21% 0,17% 0,50% 0,51% 0,28%
Tanah yang belum dikembangkan 0,00% 0,00% 0,00% 78,68% 78,12% 77,66%
Jumlah Aset Lancar 3,85% 6,08% 22,98% 100,00% 100,00% 100,00%
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 0,28% 0,19% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Persediaan 95,83% 93,69% 77,02% 0,00% 0,00% 0,00%
Aset tetap - neto 0,03% 0,03% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Aset lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 96,15% 93,92% 77,02% 0,00% 0,00% 0,00%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha - pihak ketiga 2,35% 2,50% 0,19% 0,00% 0,01% 0,02%
Utang lain-lain 45,82% 36,69% 22,24% 15,98% 15,29% 13,32%
Utang obligasi 6,03% 23,99% 68,33% 0,00% 0,00% 0,00%
Biaya yang masih harus dibayar 0,25% 0,19% 0,47% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang pajak 0,11% 0,15% 0,08% 0,03% 0,03% 0,03%
Uang muka penjualan 10,88% 1,06% 0,17% 0,00% 0,00% 0,00%
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Utang bank 2,24% 1,97% 0,15% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas imbalan kerja 0,92% 0,99% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Beban akrual 0,00% 0,00% 0,00% 0,15% 0,15% 0,17%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 68,60% 67,55% 91,64% 16,15% 15,48% 13,53%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 23,86% 23,08% 4,20% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Utang bank 8,24% 8,88% 1,72% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas imbalan kerja 0,08% 0,08% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 80,82% 81,43% 83,18%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 32,18% 32,04% 5,92% 80,82% 81,43% 83,18%
JUMLAH LIABILITAS 100,78% 99,59% 97,56% 96,97% 96,91% 96,71%
EKUITAS
Modal saham 2,07% 2,28% 3,13% 3,30% 3,37% 3,58%
Uang muka setoran modal saham 1,04% 1,15% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Akumulasi kerugian -3,89% -3,03% -0,70% -0,27% -0,28% -0,29%
JUMLAH EKUITAS (DEFISIENSI MODAL) -0,78% 0,41% 2,44% 3,03% 3,09% 3,29%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS
(DEFISIENSI MODAL) 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
49
Page 77
VI.C. Analisis atas Common Size Industri Properti
Berikut adalah analisis common size untuk perusahaan sejenis dengan BMW,
yaitu PT Bumi Serpong Damai Tbk, PT Summarecon Agung Tbk, dan
PT Ciputra Development Tbk untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar common size untuk PT Bumi Serpong Damai Tbk, PT Summarecon Agung
Tbk, dan PT Ciputra Development Tbk masing-masing adalah sebagai berikut:
VI.C.1. PT Bumi Serpong Damai Tbk
Tabel 19
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 15,50% 14,98% 12,64% 17,27% 12,59% 15,61%
Investasi 3,30% 3,39% 6,63% 4,80% 5,35% 1,79%
Piutang usaha
Pihak berelasi 0,01% 0,01% 0,00% 0,01% 0,02% 0,03%
Pihak ketiga 0,31% 0,27% 0,22% 0,22% 0,31% 0,53%
Piutang lain-lain 0,08% 0,10% 0,11% 0,11% 0,15% 0,11%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,09% 0,35% 0,01% 0,00% 0,45% 0,31%
Persediaan 19,35% 19,40% 19,29% 17,58% 18,66% 17,33%
Uang muka 4,39% 5,38% 5,78% 5,73% 6,11% 3,25%
Pajak dibayar di muka 1,28% 1,35% 1,28% 0,80% 0,84% 0,97%
Biaya dibayar di muka yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun 0,34% 0,30% 0,25% 0,10% 0,02% 0,04%
Aset lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Investasi sewa neto pembiayaan yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,17%
Perlengkapan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Jumlah Aset Lancar 44,66% 45,52% 46,20% 46,60% 44,49% 40,16%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi 0,58% 0,29% 0,27% 2,92% 0,81% 2,59%
Piutang lain-lain 0,02% 0,02% 0,03% 0,03% 0,04% 0,00%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,00% 0,02% 0,07% 0,03% 0,03% 0,03%
Investasi dalam saham 10,00% 10,37% 10,12% 11,14% 13,11% 14,47%
Biaya dibayar di muka 0,13% 0,21% 0,16% 0,13% 0,05% 0,04%
Tanah yang belum dikembangkan 23,21% 23,85% 23,54% 20,42% 22,13% 22,83%
Aset tetap 0,79% 0,84% 0,86% 0,96% 1,16% 1,30%
Properti investasi 13,52% 11,91% 12,95% 13,63% 15,13% 15,49%
Aset hak-guna 0,02% 0,02% 0,01% 0,02% 0,00% 0,00%
Goodwill 0,01% 0,01% 0,02% 0,02% 0,02% 0,02%
Aset tak berwujud 7,06% 6,92% 5,78% 4,09% 3,03% 0,00%
Aset lain-lain 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01%
Piutang usaha - pihak ketiga 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,07%
Jumlah Aset Tidak Lancar 55,34% 54,48% 53,80% 53,40% 55,51% 59,84%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
50
Page 78
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 0,05% 0,05% 0,00% 0,00% 0,00% 0,48%
Utang usaha
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak ketiga 1,61% 1,39% 1,81% 1,53% 1,27% 2,23%
Utang pajak 0,11% 0,12% 0,12% 0,14% 0,20% 0,24%
Beban akrual 0,39% 0,35% 0,40% 0,51% 0,36% 0,44%
Setoran jaminan 0,40% 0,40% 0,42% 0,43% 0,43% 0,38%
Liabilitas kontrak 12,58% 11,82% 10,52% 6,80% 0,00% 0,00%
Uang muka diterima 0,17% 0,19% 0,19% 0,18% 7,01% 5,72%
Sewa diterima di muka 0,47% 0,41% 0,34% 0,35% 0,50% 0,59%
Uang muka setoran modal 0,00% 0,15% 0,00% 0,03% 0,05% 0,05%
Bagian liabilitas jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam
waktu satu tahun:
Utang bank jangka panjang 1,71% 2,20% 3,49% 1,08% 1,17% 0,25%
Liabilitas sewa 0,01% 0,01% 0,01% 0,02% 0,00% 0,01%
Utang obligasi dan sukuk ijarah 0,00% 0,04% 0,00% 7,96% 0,00% 0,83%
Dana syirkah temporer 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Liabilitas lain-lain 0,31% 0,32% 0,55% 0,41% 0,33% 0,74%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 17,80% 17,44% 17,84% 19,44% 11,33% 11,97%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Setoran jaminan 0,20% 0,21% 0,20% 0,19% 0,18% 0,27%
Liabilitas kontrak 4,54% 6,56% 5,95% 2,87% 0,00% 0,00%
Uang muka diterima 0,18% 0,19% 0,19% 0,22% 1,54% 2,47%
Sewa diterima di muka 0,26% 0,48% 0,81% 0,88% 0,97% 1,09%
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang - bersih 0,37% 0,38% 0,49% 0,59% 0,80% 0,72%
Taksiran liabilitas untuk pengembangan prasarana 0,09% 0,10% 0,10% 0,10% 0,11% 0,14%
Provisi pelapisan jalan tol 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
akan jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank jangka panjang 8,72% 7,35% 2,84% 5,97% 7,87% 6,22%
Liabilitas sewa 0,05% 0,05% 0,03% 0,03% 0,00% 0,00%
Utang obligasi dan sukuk ijarah 8,09% 8,73% 13,15% 13,08% 15,54% 18,94%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 22,51% 24,03% 23,76% 23,92% 27,02% 29,86%
JUMLAH LIABILITAS 40,31% 41,47% 41,61% 43,36% 38,35% 41,83%
EKUITAS
Modal saham 3,13% 3,26% 3,44% 3,48% 3,53% 3,69%
Tambahan modal disetor 11,04% 11,48% 12,14% 12,26% 11,75% 12,28%
Saham treasuri -0,43% -0,44% -0,47% -0,47% -0,53% -0,55%
Ekuitas pada perubahan ekuitas lainnya dari entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan non pengendali 0,45% -0,19% -0,20% -0,20% -0,23% -0,27%
Selisih penjabaran mata uang asing -0,39% -0,70% -0,34% -0,25% -0,13% -0,62%
Ekuitas pada keuntungan belum direalisasi atas kenaikan
nilai investasi yang diukur pada nilai wajar melalui
penghasilan komprehensif lain 0,14% 0,14% 0,12% 0,12% 0,00% 0,00%
Ekuitas pada keuntungan belum direalisasi atas
kenaikan nilai investasi tersedia untuk dijual 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01% 0,01%
Proforma ekuitas dari transaksi kombinasi bisnis entitas
sepengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,14% 0,14%
Saldo laba 38,50% 38,21% 36,47% 34,55% 39,03% 35,48%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 52,44% 51,75% 51,17% 49,49% 53,59% 50,16%
Kepentingan non-pengendali 7,25% 6,78% 7,22% 7,15% 8,06% 8,00%
JUMLAH EKUITAS 59,69% 58,53% 58,39% 56,64% 61,65% 58,17%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
51
Page 79
Tabel 20
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan 36,43% 33,31% 38,08% 31,21% 28,49% 28,27%
Laba kotor 63,57% 66,69% 61,92% 68,79% 71,51% 71,73%
Beban penjualan -14,22% -13,61% -12,95% -13,14% -13,39% -15,31%
Beban umum dan administrasi -14,07% -13,62% -14,63% -19,99% -18,69% -19,64%
Beban pajak final -3,09% -3,27% -3,09% -3,59% -3,72% -4,11%
Laba usaha 32,19% 36,20% 31,25% 32,07% 35,70% 32,66%
Pendapatan bunga dan investasi 4,43% 3,25% 5,14% 9,06% 6,64% 5,83%
Keuntungan dari perubahan nilai wajar investasi yang diukur
pada nilai wajar melalui laba rugi 0,54% 0,45% 0,70% 2,72% 0,65% 0,27%
Dampak pendiskontoan aset dan liabilitas
keuangan - bersih 0,04% 0,14% 0,04% 1,07% -0,25% 0,26%
Pendapatan dividen 0,09% 0,03% 0,04% 0,06% 0,07% 0,06%
Keuntungan penjualan aset tetap 0,02% 0,01% 0,16% 0,02% 0,01% 0,03%
Kerugian atas pelunasan obligasi 0,00% -0,21% 0,00% 0,00% -0,27% 0,00%
Keuntungan (kerugian) selisih kurs mata uang asing - bersih -0,91% -1,09% -0,13% 0,02% -1,03% 0,03%
Beban bunga dan keuangan lainnya -15,92% -16,30% -21,49% -28,82% -14,73% -13,77%
Keuntungan penilaian kembali nilai wajar investasi
pada entitas yang dicatat dengan menggunakan
metode ekuitas pada tanggal akuisisi 0,00% 0,00% 0,12% 0,00% 0,50% 0,00%
Keuntungan dari akuisisi saham entitas anak 0,00% 0,00% 2,01% 0,00% 0,31% 0,00%
Lain-lain - bersih 1,51% 0,95% 1,19% 0,36% 1,40% -0,14%
Dampak atas perubahan dasar pengukuran investasi
pada entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 12,21% 0,00%
Keuntangan direalisasi dari penjualan investasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,11% 0,38%
Ekuitas pada laba bersih entitas asosiasi dan ventura
bersama 5,22% 2,57% 1,19% -8,54% 3,48% 0,95%
Laba sebelum pajak 27,20% 26,00% 20,21% 8,03% 44,79% 26,56%
Beban pajak kini -0,13% -0,05% -0,11% -0,26% -0,51% -0,88%
Laba setelah dampak transaksi kombinasi bisnis
entitas sepengendali 27,07% 25,96% 20,10% 7,77% 44,28% 25,67%
Rugi pra-akuisisi dari dampak transaksi kombinasi bisnis
entitas sepengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,10% -0,10% 0,00%
Laba periode/tahun berjalan 27,07% 25,96% 20,10% 7,87% 44,18% 25,67%
Penghasilan (rugi) komprehensif lainnya 3,93% -2,45% -0,12% 0,30% 3,29% -3,89%
Jumlah penghasilan komprehensif 31,00% 23,51% 19,98% 8,17% 47,47% 21,78%
Laba bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 24,03% 23,77% 17,62% 4,56% 39,40% 19,52%
Kepentingan non-pengendali 3,04% 2,19% 2,48% 3,31% 4,78% 6,15%
52
Page 80
VI.C.2. PT Summarecon Agung Tbk
Tabel 21
PT Summarecon Agung Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 10,90% 11,05% 10,65% 6,65% 6,81% 6,54%
Piutang usaha - neto
Pihak-pihak berelasi 0,03% 0,02% 0,02% 0,02% 0,04% 0,22%
Pihak ketiga 0,83% 1,01% 0,93% 1,01% 0,87% 1,47%
Piutang lain-lain 0,05% 0,05% 0,12% 0,08% 0,09% 0,08%
Piutang pihak-pihak berelasi non-usaha 0,24% 0,24% 0,25% 0,35% 0,20% 0,19%
Persediaan 34,97% 35,03% 35,52% 36,86% 34,84% 33,86%
Pajak dibayar dimuka 1,98% 1,76% 1,39% 1,49% 1,25% 1,09%
Biaya dibayar dimuka 0,21% 0,12% 0,19% 0,16% 0,12% 0,12%
Uang muka 0,92% 0,96% 0,94% 1,08% 1,39% 1,49%
Aset keuangan lancar lainnya 0,01% 0,01% 0,01% 0,00% 0,02% 0,00%
Aset lancar lainnya 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 50,13% 50,26% 50,02% 47,70% 45,62% 45,06%
ASET TIDAK LANCAR
Piutang usaha - neto
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,02%
Pihak ketiga 0,09% 0,22% 0,12% 0,20% 0,18% 0,20%
Piutang lain-lain 0,01% 0,01% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,23% 0,23% 0,20% 0,20% 0,27% 0,13%
Tanah yang belum dikembangkan 24,80% 23,78% 23,67% 25,12% 26,74% 27,62%
Investasi pada entitas asosiasi 0,29% 0,29% 0,28% 0,26% 0,24% 0,02%
Uang muka 3,30% 3,53% 3,45% 2,82% 2,93% 2,69%
Aset tetap - neto 1,30% 1,30% 1,22% 1,33% 1,38% 1,62%
Properti investasi - neto 16,42% 16,09% 16,35% 17,58% 17,82% 18,82%
Aset pajak tangguhan 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00%
Aset keuangan tidak lancar lainnya 3,19% 4,02% 4,25% 4,40% 4,19% 3,05%
Aset tidak lancar lainnya 0,22% 0,26% 0,41% 0,36% 0,60% 0,75%
Jumlah Aset Tidak Lancar 49,87% 49,74% 49,98% 52,30% 54,38% 54,94%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
53
Page 81
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 8,35% 7,10% 6,10% 10,72% 8,75% 7,65%
Utang usaha kepada pihak ketiga 0,21% 0,31% 0,27% 0,32% 0,35% 0,33%
Utang lain-lain 1,33% 0,76% 1,28% 1,43% 1,47% 1,12%
Utang pihak berelasi non-usaha 0,08% 0,00% 0,00% 0,00% 0,27% 0,00%
Beban akrual 3,58% 3,88% 3,13% 2,97% 4,81% 4,40%
Utang pajak 0,20% 0,27% 0,28% 0,25% 0,27% 0,26%
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 0,09% 0,11% 0,09% 0,14% 0,08% 0,08%
Liabilitas kontrak 21,09% 16,84% 8,76% 10,68% 8,42% 0,00%
Uang jaminan yang diterima 0,54% 0,55% 0,31% 0,37% 0,41% 7,03%
Pendapatan diterima dimuka 1,49% 1,47% 1,41% 1,44% 1,76% 1,87%
Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu
tahun - neto:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 2,16% 2,13% 3,18% 3,55% 4,98% 3,58%
Liabilitas sewa 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang obligasi 0,00% 0,00% 1,92% 1,66% 5,30% 4,71%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 39,13% 33,42% 26,75% 33,54% 36,89% 31,03%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang jangka panjang setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun - neto:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 8,41% 9,29% 15,05% 19,20% 13,13% 13,70%
Utang obligasi 2,18% 2,26% 0,76% 2,80% 4,53% 7,30%
Liabilitas sewa 0,02% 0,02% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00%
Utang lain-lain 0,04% 0,04% 0,02% 0,05% 0,06% 0,05%
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 0,44% 0,43% 0,49% 0,52% 0,49% 0,55%
Liabilitas kontrak 7,85% 12,21% 12,78% 6,38% 5,06% 0,00%
Uang jaminan yang diterima 0,41% 0,39% 0,38% 0,44% 0,46% 8,21%
Pendapatan diterima di muka 0,76% 0,55% 0,55% 0,50% 0,46% 0,23%
Liabilitas pajak tangguhan 0,06% 0,06% 0,07% 0,10% 0,13% 0,01%
Utang-utang pihak berelasi non-usaha 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,12% 0,01%
Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,03%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 20,17% 25,26% 30,14% 30,00% 24,44% 30,08%
JUMLAH LIABILITAS 59,29% 58,68% 56,89% 63,54% 61,33% 61,11%
EKUITAS
Modal saham 5,60% 5,81% 6,34% 5,79% 5,90% 6,19%
Tambahan modal disetor 4,43% 4,60% 5,02% 0,09% 0,09% 0,10%
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan non-pengendali -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% 0,01% 0,01%
Saldo laba 22,27% 21,95% 21,90% 21,59% 24,14% 23,33%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 32,29% 32,35% 33,25% 27,47% 30,14% 29,63%
Kepentingan non-pengendali 8,41% 8,98% 9,86% 8,99% 8,53% 9,26%
JUMLAH EKUITAS 40,71% 41,32% 43,11% 36,46% 38,67% 38,89%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
54
Page 82
Tabel 22
PT Summarecon Agung Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok langsung dan beban langsung 48,03% 47,55% 53,41% 54,43% 52,04% 51,62%
Laba kotor 51,97% 52,45% 46,59% 45,57% 47,96% 48,38%
Beban penjualan -5,79% -5,62% -5,50% -5,48% -5,97% -6,07%
Beban umum dan administrasi -15,52% -16,65% -13,17% -14,84% -15,41% -15,11%
Penghasilan operasi lain 0,10% 0,29% 0,25% 0,17% 0,24% 0,16%
Beban operasi lain -0,04% -0,59% -0,19% -0,05% -0,09% -0,03%
Laba atas penjualan entitas anak 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,18%
Laba usaha 30,71% 29,87% 27,98% 25,37% 26,74% 27,52%
Pendapatan keuangan 3,02% 2,75% 3,45% 3,78% 2,11% 1,70%
Biaya keuangan -11,52% -14,99% -18,00% -20,53% -13,38% -12,10%
Laba pada ekuitas entitas asosiasi 0,13% 0,16% 0,15% 0,12% 0,07% 0,00%
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 22,35% 17,80% 13,58% 8,74% 15,53% 17,12%
Beban pajak final -4,51% -4,25% -3,75% -3,91% -4,54% -4,73%
Laba sebelum beban pajak pengashilan 17,84% 13,54% 9,82% 4,84% 10,99% 12,38%
Manfaat (beban) pajak penghasilan - neto -0,04% -0,05% 0,05% 0,05% -0,67% -0,18%
Laba periode/tahun berjalan 17,80% 13,49% 9,87% 4,89% 10,32% 12,20%
Pendapatan komprehensif lainnya 0,21% 0,17% -0,01% -0,27% 0,36% 0,30%
Total penghasilan komprehensif periode berjalan 18,02% 13,67% 9,86% 4,62% 10,67% 12,50%
Laba periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 14,64% 10,93% 5,81% 3,58% 8,67% 7,93%
Kepentingan non-pengendali 3,17% 2,56% 4,06% 1,31% 1,65% 4,27%
* Tidak Diaudit
VI.C.3. PT Ciputra Development Tbk
Tabel 23
PT Ciputra Development Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 22,33% 21,58% 17,61% 13,44% 11,71% 9,46%
Piutang usaha dari pihak ketiga - neto 1,79% 1,86% 2,13% 2,39% 3,24% 3,54%
Piutang lain-lain 3,15% 3,34% 4,06% 3,74% 4,11% 3,90%
Persediaan 27,27% 27,78% 28,47% 31,18% 29,45% 28,54%
Biaya dibayar di muka 0,10% 0,07% 0,08% 0,09% 0,09% 0,09%
Uang muka 1,01% 0,51% 0,31% 0,36% 0,41% 0,35%
Pajak dibayar di muka 1,17% 1,11% 1,22% 1,21% 1,26% 1,23%
Aset derivatif 0,00% 0,00% 0,02% 0,19% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 56,82% 56,25% 53,89% 52,59% 50,27% 47,11%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas asosiasi 2,60% 2,57% 2,35% 1,26% 1,02% 0,93%
Piutang pihak berelasi 0,05% 0,06% 0,05% 0,06% 0,06% 0,49%
Piutang lain-lain 0,20% 0,20% 0,22% 0,22% 0,00% 0,00%
Uang muka 0,83% 1,31% 1,09% 1,22% 1,37% 1,64%
Tanah untuk pengembangan 17,49% 17,69% 18,91% 19,27% 18,58% 19,48%
Aset tetap - neto 6,50% 6,13% 6,16% 6,61% 8,53% 9,08%
Properti investasi - neto 12,50% 12,77% 13,59% 14,07% 14,84% 14,47%
Aset pajak tangguhan - neto 0,03% 0,03% 0,04% 0,04% 0,06% 0,04%
Aset derivatif 0,03% 0,06% 0,00% 0,02% 0,11% 0,17%
Aset tidak lancar lainnya 2,95% 2,93% 3,70% 4,64% 5,14% 6,60%
Jumlah Aset Tidak Lancar 43,18% 43,75% 46,11% 47,41% 49,73% 52,89%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
55
Page 83
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 0,51% 0,88% 0,81% 2,02% 2,48% 3,22%
Utang usaha 1,99% 2,07% 2,31% 2,23% 2,15% 2,43%
Utang lain-lain 3,01% 2,20% 2,37% 2,02% 1,97% 1,84%
Beban akrual 0,37% 0,54% 0,56% 0,56% 0,57% 0,61%
Utang pihak berelasi 0,04% 0,04% 0,00% 0,06% 0,07% 0,04%
Utang pajak 0,29% 0,29% 0,28% 0,25% 0,40% 0,36%
Liabilitas kontrak 17,57% 17,97% 17,56% 15,81% 13,34% 0,00%
Pendapatan diterima di muka 0,49% 0,52% 0,56% 0,62% 0,67% 0,87%
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank - neto 1,05% 1,22% 2,51% 1,76% 1,49% 0,92%
Utang obligasi - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,20% 0,00% 0,64%
Wesel bayar - neto 0,00% 0,00% 0,00% 4,05% 0,00% 0,00%
Uang muka yang diterima 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 12,37%
Liabilitas derivatif 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 25,32% 25,73% 26,96% 29,57% 23,12% 23,32%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas imbalan kerja 0,21% 0,21% 0,24% 0,36% 0,39% 0,37%
Liabilitas kontrak 5,14% 4,57% 4,52% 7,67% 0,00% 0,00%
Uang jaminan penyewa 0,36% 0,34% 0,34% 0,35% 0,36% 0,31%
Liabilitas pajak tangguhan - neto 0,06% 0,06% 0,06% 0,07% 0,07% 0,08%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank - neto 14,38% 15,06% 16,36% 17,51% 16,93% 15,06%
Wesel bayar - neto 3,88% 4,12% 3,82% 0,00% 4,24% 4,58%
Utang obligasi - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,22% 0,23%
Liabilitas derivatif 0,00% 0,00% 0,03% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka yang diterima 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5,59% 7,51%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 24,02% 24,36% 25,35% 25,95% 27,81% 28,14%
JUMLAH LIABILITAS 49,34% 50,09% 52,31% 55,53% 50,93% 51,46%
EKUITAS
Modal saham 10,91% 11,07% 11,41% 11,82% 12,82% 13,53%
Tambahan modal disetor - neto 8,33% 8,52% 8,78% 9,09% 9,86% 10,48%
Selisih nilai transaksi ekuitas dengan kepentingan
nonpengendali 0,22% 0,23% 0,23% 0,23% 0,25% 0,20%
Selisih kurs karena penjabaran laporan keuangan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Rugi komprehensif lain -0,19% -0,36% -0,04% -0,18% -0,16% -0,19%
Saldo laba 25,46% 24,62% 21,42% 18,18% 19,74% 18,00%
Saham tresuri 0,00% -0,08% -0,08% -0,08% -0,09% -0,10%
Total ekuitas yang dapat diatribusikan kepada
pemilik entitas induk 44,73% 44,00% 41,73% 39,06% 42,41% 41,92%
Kepentingan non-pengendali 5,93% 5,91% 5,96% 5,41% 6,66% 6,62%
JUMLAH EKUITAS 50,66% 49,91% 47,69% 44,47% 49,07% 48,54%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
56
Page 84
Tabel 24
PT Ciputra Development Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan dan beban langsung 52,84% 49,95% 50,26% 48,93% 50,16% 52,70%
Laba kotor 47,16% 50,05% 49,74% 51,07% 49,84% 47,30%
Beban umum dan administrasi -15,17% -13,77% -12,10% -14,45% -16,47% -15,78%
Beban penjualan -3,98% -4,20% -3,78% -4,42% -5,04% -4,86%
Penghasilan lain-lain 2,48% 6,15% 5,56% 5,56% 5,32% 4,89%
Beban lain-lain -0,60% -4,66% -4,81% -4,95% -4,90% -3,53%
Laba usaha 29,88% 33,57% 34,61% 32,81% 28,75% 28,02%
Bagian laba entitas asosiasi - neto 0,53% 0,74% 0,43% -0,04% -0,14% -0,25%
Penghasilan keuangan - neto 3,81% 2,71% 2,45% 3,09% 4,56% 3,28%
Penghasilan keuangan - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -0,76% -0,66%
Beban keuangan - neto -12,59% -11,72% -12,85% -15,30% -11,97% -9,55%
Laba sebelum pajak final dan pajak penghasilan 21,62% 25,31% 24,63% 20,56% 20,44% 20,85%
Pajak final -2,72% -2,74% -2,67% -2,87% -3,13% -3,31%
Laba sebelum pajak penghasilan 18,90% 22,57% 21,96% 17,69% 17,31% 17,54%
Beban pajak penghasilan - neto -0,32% -0,62% -0,51% -0,71% -0,44% -0,62%
Laba sebelum efek penyesuaian proforma 18,58% 21,95% 21,46% 16,98% 16,87% 16,92%
Efek penyesuaian proforma - rugi sebelum akuisisi 0,04% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,07%
Laba bersih periode/tahun berjalan 18,63% 21,95% 21,46% 16,98% 16,87% 16,98%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain periode berjalan 1,55% -1,50% 0,56% -0,12% 0,07% 0,31%
Jumlah laba komprehensif periode/tahun berjalan 20,17% 20,45% 22,02% 16,87% 16,94% 17,29%
Laba bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 17,43% 20,42% 17,84% 16,36% 15,22% 15,46%
Kepentingan non-pengendali 1,20% 1,53% 3,62% 0,62% 1,65% 1,53%
* Tidak Diaudit
57
Page 85
VII. ANALISIS RISIKO
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, BMW tidak terlepas dari berbagai risiko
usaha yang dihadapi. Analisis risiko usaha terhadap BMW adalah sebagai berikut:
VII.A. Risiko Pendanaan
Pengembangan real estat yang sedang dikembangkan oleh BMW membutuhkan
modal yang besar, sehingga kemampuan BMW dalam memperoleh dana untuk
pengembangan, perolehan lahan dan pembangunannya memerlukan
perencanaan yang matang. BMW harus dapat menjamin ketersediaan kecukupan
dana untuk pembiayaan proyek tersebut dalam jangka panjang. Apabila BMW
tidak dapat memperoleh pendanaan untuk mendukung pengembangan proyek
BMW, maka pertumbuhan BMW dapat menurun yang pada akhirnya dapat
menurunkan jumlah pendapatan dan laba BMW.
VII.B. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan dan Kelangkaan Bahan Bangunan
Bahan bangunan seperti semen, besi beton dan bahan bangunan lainnya
merupakan bahan utama dalam pembangunan perumahan dan gedung-gedung
komersial. Apabila bahan bangunan tersebut tidak tersedia pada saat dibutuhkan,
maka akan terjadi keterlambatan dalam pembangunan dan penundaan pengakuan
pendapatan BMW dari penjualan perumahan tersebut. Penundaan tersebut di atas
berakibat pada hilangnya kepercayaan para konsumen/calon konsumen yang
pada akhirnya menurunkan jumlah pendapatan BMW.
Selain kelangkaan bahan baku, BMW juga dimungkinkan menghadapi kenaikan
harga bahan bangunan yang merupakan dampak dari kondisi perekonomian yang
memburuk. Kenaikan harga bahan baku dapat meningkatkan biaya konstruksi
suatu proyek, sementara bahan baku untuk properti biasanya dibayar di muka
sehingga hal tersebut tidak dapat merubah harga jual yang sebelumnya telah
disepakati. Hal ini dapat merugikan BMW karena dapat mengurangi tingkat
keuntungan BMW.
VII.C. Risiko Kenaikan Tingkat Suku Bunga
Kinerja BMW dapat dipengaruhi oleh kenaikan tingkat bunga perbankan terutama
pada sektor konsumen. Kebijakan moneter uang ketat secara tidak langsung juga
mempengaruhi kenaikan tingkat suku bunga termasuk suku bunga sektor
konsumen yang dapat berdampak pada menurunnya daya beli konsumen
terutama di sektor properti, sehingga pada akhirnya dapat berdampak pada kinerja
keuangan BMW.
58
Page 86
VII.D. Risiko Operasional
Kegiatan usaha properti dengan mengembangkan usaha real estat khususnya
perumahan komersial, vila, dan apartemen yang memberikan fasilitas lainnya
mengandung risiko-risiko di lapangan seperti risiko hak kepemilikan atas tanah,
berkurangnya lahan yang tersedia, kebakaran, kerusuhan (demonstrasi maupun
ancaman bom) dan bencana alam yang dapat berdampak buruk pada kegiatan
usaha BMW. Hal tersebut di atas dapat menurunkan pendapatan dan keuntungan
BMW.
VII.E. Risiko Bencana Alam
Dengan bisnis utama BMW di bidang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat
baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, terdapat risiko kebakaran yang dapat
memusnahkan aset utama BMW dalam menjalankan usaha. Risiko lain yang
mungkin dihadapi BMW adalah jika terjadi bencana alam seperti gempa.
VII.F. Risiko Kebijakan Pemerintah
Seperti halnya semua industri, kegiatan usaha BMW dipengaruhi oleh perubahan
kebijakan Pemerintah Indonesia baik langsung maupun tidak langsung. Kebijakan
pemerintah yang secara langsung mempengaruhi BMW antara lain kemungkinan
perubahan kebijakan rencana tata kota dan tata ruang, yang dapat mengakibatkan
berkurangnya lahan yang dapat digunakan. Apabila kebijakan pemerintah tersebut
diterapkan, dapat mengakibatkan berkurangnya jumlah unit yang akan dijual
sehingga menurunkan jumlah pendapatan dan laba BMW.
59
Page 87
VIII. METODE PENILAIAN
VIII.A. Metode-Metode Penilaian
VIII.A.1. Metode Penyesuaian Aset Bersih
Metode ini merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset
(asset based approach). Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan
liabilitas (liabilities) harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Aset lancar (current assets) harus dinilai ulang, misalnya untuk piutang dengan
mengurangkan jumlah yang tak dapat ditagih secara normal. Aset tetap seperti
tanah, bangunan, dan mesin-mesin perlu dinilai dengan konsep penilaian properti
yang berlaku umum.
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud (intangible assets) seperti hak
paten, lisensi, biaya riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan
siap bekerja (pool of employees), dan daftar langganan (pool of captive customer),
juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan
melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar
ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai
seluruh aset dan liabilitas (liabilities) yang telah disesuaikan.
VIII.A.2. Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek merupakan metode
penilaian yang didasarkan pada pendekatan pasar (market based approach).
Dengan metode ini, nilai pasar saham ditetapkan berdasarkan harga yang telah
atau pernah terjadi dari perusahaan sejenis yang sebanding dan sepadan. Nilai
pasar dari perusahaan pembanding diambil dari pasar modal (perusahaan
publik/terbuka).
Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah perusahaan pembanding harus
sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang akan dinilai dalam berbagai
variabel pembanding, antara lain perputaran penjualan, ekuitas, struktur modal
(leverage), aset dan komposisi aset, tingkat laba, dan rasio-rasio keuangan.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, nilai pasar saham
perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan beberapa rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding,
seperti rasio P/E (price/earnings), P/S (price/sales), P/BV (price/book value of
equity) dan sebagainya.
60
Page 88
VIII.A.3. Metode Diskonto Arus Kas
Metode diskonto arus kas ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan pendapatan (income based approach).
Untuk menggunakan metode ini, sebelum melakukan proses diskonto
(discounting), terlebih dahulu harus diproyeksikan pendapatan mendatang berupa
arus kas bersih untuk ekuitas (net cash flow to equity) atau arus kas bersih untuk
kapital (net cash flow to invested capital) sesuai dengan sifat dan jenis usaha yang
dinilai. Setelah proyeksi dibuat, langkah berikutnya adalah menetapkan tingkat
diskonto (discount rate) yang tepat.
Proses selanjutnya adalah mendiskonto nilai-nilai arus kas bersih yang telah
diproyeksikan, termasuk nilai periode kekal (continuing value), dengan faktor
diskonto (discount factor) yang diperoleh dari tingkat diskonto sesuai dengan
periode proyeksinya. Jika yang didiskonto adalah arus kas bersih untuk ekuitas,
maka nilai kini (present value) dari keseluruhan pendapatan di masa mendatang
tersebut merupakan nilai ekuitas, sedangkan jika yang didiskonto adalah arus kas
bersih untuk kapital, jumlah nilai kini tersebut merupakan nilai perusahaan
(corporate value), yang masih harus dikurangi dengan nilai liabilitas untuk
mendapatkan nilai ekuitas.
VIII.B. Metode Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan dan laporan laba rugi komprehensif BMW,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
BMW. Prospek BMW di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan
rencana usaha yang diberikan oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran
dan konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap
faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value
drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
61
Page 89
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan BMW. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
VIII.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa BMW adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
VIII.D. Aplikasi Diskon dan Premi
Diskon dan premi merupakan hal-hal yang tak terpisahkan dari proses penilaian
perusahaan tertutup. Diskon dan premi terkait dengan ada/tidaknya tingkat kendali
serta tingkat kemampuan untuk dipasarkan dari saham yang dinilai. Diskon adalah
potongan yang diberikan kepada suatu indikasi nilai dari business interest atau
saham yang berhasil diperkirakan. Pemberian diskon terkait dengan tidak adanya
unsur kendali dalam saham yang dinilai dan disebut dengan Discount for Lack of
Control – DLOC (Diskon Tanpa Pengendalian). Diskon juga terkait dengan tingkat
kesulitan saham tersebut untuk dikonversi secara cepat menjadi uang tunai yang
disebut dengan Discount for Lack of Marketabilities – DLOM (Diskon Likuiditas
Pasar). Sedangkan, premi adalah tambahan nilai yang diberikan kepada indikasi
nilai yang berhasil diperoleh dalam proses penilaian. Pemberian premi terkait
dengan adanya unsur kendali dalam saham perusahaan yang dinilai dan disebut
dengan Premium for Control (Premi Pengendalian).
VIII.E. Prosedur Penilaian
Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang telah dipilih untuk
menentukan indikasi nilai pasar Objek Penilaian, kami telah melakukan langkah-
langkah sebagai berikut:
1. Melakukan tinjauan atas faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi
operasi BMW.
2. Melakukan tinjauan atas laporan keuangan historis dari BMW.
3. Melakukan penelaahan atas data operasional BMW.
4. Melakukan penilaian Objek Penilaian dengan mengaplikasikan metode
penyesuaian aset bersih dengan pendekatan aset.
62
Page 90
VIII.F. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan BMW
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan BMW. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
63
Page 91
IX. PENILAIAN
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode penilaian yang digunakan
untuk menilai Objek Penilaian adalah metode penyesuaian aset bersih.
IX.A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control), dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities)
Berdasarkan POJK 35/2020, premi pengendalian didefinisikan sebagai “suatu
jumlah atau persentase tertentu yang merupakan penambah dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas objek penilaian”.
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon tanpa pengendalian didefinisikan sebagai
“suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas objek
penilaian”.
Premi pengendalian dan diskon tanpa pengendalian mencerminkan penambahan
terhadap nilai dari penyertaan minoritas atau pengurangan terhadap nilai dari
penyertaan mayoritas dalam entitas anak yang dinilai sebagai pengaruh dari
ketiadaan pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau
dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki
kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya
keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat
dengan:
Menentukan arah perkembangan jangka panjang perusahaan.
Memilih pengurus inti perusahaan.
Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
Menentukan kebijakan investasi.
Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan.
Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
64
Page 92
Berdasarkan Peraturan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar didefinisikan
sebagai “suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari
nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek penilaian”.
Diskon likuiditas pasar mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari
perusahaan yang dinilai sebagai pengaruh dari tidak likuidnya saham perusahaan
tersebut untuk diperdagangkan.
Untuk penilaian atas BMW, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan, yaitu
untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau
ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023, oleh karena itu atas indikasi nilai yang
dihasilkan, dilakukan atau diaplikasikan penyesuaian terhadap kondisi
ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (diskon likuiditas pasar),
dikenakan diskon sebesar 40,00%, dengan pertimbangan sebagai berikut:
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar untuk perusahaan tertutup
bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00% - 40,00%.
BMW merupakan perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia.
IX.B. Nilai Pasar Objek Penilaian Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset Bersih
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan nilai pasar 100,00% saham BMW adalah metode penyesuaian aset
bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada pendekatan
aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas harus
disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang
telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar persediaan
yang telah dinilai oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00361/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023 tanggal 7 Agustus 2023, dimana nilai
pasar atas persediaan pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar
Rp 2.488,81 miliar.
Apabila nilai pasar atas persediaan tersebut direfleksikan dalam laporan posisi
keuangan, maka jumlah aset BMW adalah sebesar Rp 2.589,75 miliar, sedangkan
jumlah liabilitas BMW adalah tetap, yaitu sebesar Rp 2.439,34 miliar.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham BMW kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,00% saham BMW sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 150,40 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,00% saham BMW adalah sebesar Rp 90,24 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 100,00% saham BMW berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah
sebesar Rp 90,24 miliar.
65
Page 93
Perincian perhitungan nilai pasar 100,00% saham BMW dengan menggunakan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 25
PT Bumindo Mekar Wibawa Lampiran A
Nilai Pasar 100,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 35.345 - 35.345
Piutang lain-lain 1.005 - 1.005
Uang muka 8.436 - 8.436
Pajak dibayar di muka 48.517 - 48.517
Jumlah Aset Lancar 93.303 - 93.303
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 6.748 - 6.748
Persediaan 2.319.463 169.346 2.488.809
Aset tetap - neto 819 - 819
Aset lain-lain 67 - 67
Jumlah Aset Tidak Lancar 2.327.098 169.346 2.496.444
JUMLAH ASET 2.420.401 169.346 2.589.746
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha - pihak ketiga 56.892 - 56.892
Utang lain-lain:
Pihak berelasi 1.108.527 - 1.108.527
Pihak ketiga 516 - 516
Utang obligasi 146.000 - 146.000
Biaya masih harus dibayar 6.029 - 6.029
Utang pajak 2.668 - 2.668
Uang muka penjualan 263.389 - 263.389
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Utang bank 54.137 - 54.137
Liabilitas imbalan kerja 22.271 - 22.271
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.660.428 - 1.660.428
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 577.484 - 577.484
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Utang bank 199.550 - 199.550
Liabilitas imbalan kerja 1.881 - 1.881
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 778.916 - 778.916
JUMLAH LIABILITAS 2.439.344 - 2.439.344
EKUITAS (18.943) 169.346 150.402
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 2.420.401 169.346 2.589.746
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 150.402
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (60.161)
Nilai pasar 100,00% saham 90.241
66
Page 94
IX.C. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebesar Rp 90,24 miliar.
67
Page 95
PT Bumindo Mekar Wibawa Lampiran A
Nilai Pasar 100,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 35.345 - 35.345
Piutang lain-lain 1.005 - 1.005
Uang muka 8.436 - 8.436
Pajak dibayar di muka 48.517 - 48.517
Jumlah Aset Lancar 93.303 - 93.303
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 6.748 - 6.748
Persediaan 2.319.463 169.346 2.488.809
Aset tetap - neto 819 - 819
Aset lain-lain 67 - 67
Jumlah Aset Tidak Lancar 2.327.098 169.346 2.496.444
JUMLAH ASET 2.420.401 169.346 2.589.746
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha - pihak ketiga 56.892 - 56.892
Utang lain-lain:
Pihak berelasi 1.108.527 - 1.108.527
Pihak ketiga 516 - 516
Utang obligasi 146.000 - 146.000
Biaya masih harus dibayar 6.029 - 6.029
Utang pajak 2.668 - 2.668
Uang muka penjualan 263.389 - 263.389
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Utang bank 54.137 - 54.137
Liabilitas imbalan kerja 22.271 - 22.271
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.660.428 - 1.660.428
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 577.484 - 577.484
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Utang bank 199.550 - 199.550
Liabilitas imbalan kerja 1.881 - 1.881
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 778.916 - 778.916
JUMLAH LIABILITAS 2.439.344 - 2.439.344
EKUITAS (18.943) 169.346 150.402
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 2.420.401 169.346 2.589.746
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 150.402
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (60.161)
Nilai pasar 100,00% saham 90.241
68
Page 96
Kusnanto & rekan Independent Business Appraisers License : 2.19.0162 Indonesia
Page 97
No. : 00097/2.0162-00/BS/05/0153/1/VIII/2023 7 Agustus 2023 Kepada Yth. PT PANTAI INDAH KAPUK DUA TBK Office Tower Agung Sedayu Group Lt. 8 dan 10 Jl. Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan Jakarta Utara 14470 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 100,00% Saham PT Cahaya Inti Sentosa Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar distr100,00% saham PT Cahaya Inti Sentosa (selanjutnya disebut “CIS”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 100,00% saham CIS (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA PENYERTAAN SAHAM Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen. Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas, pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon: (021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Page 98
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak baik
langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PT Panorama Eka
PT Bangun Kosambi
Tunggal (PET)
Sukses (BKS)
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
PT Cahaya Gemilang
PT Mega Andalan PT Cahaya Kencana PT Agung Surya PT Fin Centerindo
Indah Cemerlang
Sukses (MAS) Indah (CKI) Gemerlap (ASGE) Satu (FCS)
(CGIC)
PET, BKS, MAS, CKI, CGIC, ASGE, dan FCS selanjutnya secara bersama-sama disebut
“Entitas Anak Perseroan”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Aktivitas manajemen konsultasi lainnya dan real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat.
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 FCS Tertutup Indonesia Jasa, real estat dan pembangunan (kontraktor).
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan dengan
pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat dampak pandemi
wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan peningkatan daya beli
konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong stabilitas indutri properti. Sebagai salah
satu industri yang memberikan kontribusi pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan
populasi yang dimiliki Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus
memacu pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang pertumbuhan industri
properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang didukung oleh pertumbuhan ekonomi
maupun sosial, meningkatnya populasi, dan meningkatnya daya beli masyarakat.
Dengan demikian Perseroan merencanakan untuk melakukan beberapa rencana aksi
korporasi dengan rincian sebagai berikut:
ii
Page 99
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh BMW melalui rencana peningkatan modal
dasar BMW terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham BMW”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh CIS melalui rencana peningkatan modal
dasar CIS terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham CIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Jaya Indah Sentosa
(selanjutnya disebut “JIS”) melalui rencana peningkatan modal dasar JIS terlebih dahulu
(selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham JIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Kemilau Karya Utama
(selanjutnya disebut “KKU”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki seluruh hak
yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh KKU, yang selanjutnya akan menjadi
saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per lembar saham untuk saham seri A
dan saham seri B tersebut, melalui rencana peningkatan modal dasar KKU terlebih dahulu
(selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KKU”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Karunia Utama Selaras
(selanjutnya disebut “KUS”) melalui rencana peningkatan modal dasar KUS terlebih
dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KUS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sumber Cipta Utama
(selanjutnya disebut “SCU”) melalui rencana peningkatan modal dasar SCU terlebih
dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham SCU”); dan
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sharindo Matratama
(selanjutnya disebut “SHM”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki seluruh hak
yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh SHM, yang selanjutnya akan menjadi
saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per lembar saham untuk saham seri A
dan saham seri B tersebut, melalui rencana peningkatan modal dasar SHM terlebih dahulu
(selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham SHM”).
Rencana Penyertaan Saham BMW, Rencana Penyertaan Saham CIS, Rencana Penyertaan
Saham JIS, Rencana Penyertaan Saham KKU, Rencana Penyertaan Saham KUS, Rencana
Penyertaan Saham SCU, dan Rencana Penyertaan Saham SHM selanjutnya secara
bersama-sama disebut “Rencana Penyertaan Saham”.
iii
Page 100
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status perusahaan-perusahaan
dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan untuk
melakukan penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham
dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019 tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka
Dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut “POJK
14/2019”), dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham, Perseroan
merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum terbatas dengan hak
memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel Perseroan (selanjutnya disebut “Rencana
PMDHMETD”).
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Penyertaan
Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu kesatuan transaksi yang tidak dapat
dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya secara bersama-sama disebut
“Rencana Transaksi”.
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan mengembangkan
bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham pada BKS.
Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham
masing-masing pada MAS dan CGIC. Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC
adalah bergerak pada bidang real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di
Kabupaten Tangerang dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan
keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
iv
Page 101
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang dikembangkan oleh
Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang terbentang pada lahan seluas lebih dari
6.000 hektar di bagian barat hingga bagian utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta
City”, kawasan PIK 2 menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal
(Sedayu Watertown Mall), kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian,
destinasi kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya, pada kawasan PIK 2 juga
direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik seperti beach club,
Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park (event space), yang secara
efektif dapat menjadi daya tarik keramaian konsumen dan pada akhirnya dapat meningkatkan
permintaan properti PIK 2, terutama untuk hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan
adanya proyek infrastruktur seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan kawasan
PIK 2 dengan jalur tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat mempermudah akses ke
kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk menerapkan fokus
pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan merencanakan
pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana Penyertaan Saham. Mengingat bahwa
Rencana Penyertaan Saham pada perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu
rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan
lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari peluang
bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan
datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat
berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang
optimal khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat
mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga
pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan
dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan merencanakan untuk
melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan POJK 14/2019, dimana dalam rangka
penyelesaian Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan untuk menggunakan
dana hasil penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham
portepel Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis Perseroan
khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi antar
masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal dimana
setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat
memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
v
Page 102
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk menerapkan
fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan
merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana Penyertaan Saham.
Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada perusahaan-perusahaan tersebut
merupakan salah satu rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di
kawasan yang sama dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari peluang
bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan
datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat
berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis
yang optimal khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat
mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang
sehingga pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi antar
masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal
dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh
Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa
terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS, JIS, KKU, KUS, SCU,
dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan transaksi afiliasi, sehingga
Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang
“Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut
“POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga Perseroan
harus memenuhi Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang
“Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi material,
POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas
transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat CIS adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham CIS bersifat tidak likuid.
vi
Page 103
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa CIS adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham serta untuk
memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”) 2018.
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan CIS ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan CIS. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
vii
Page 104
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2023.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan CIS yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan CIS untuk
periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar penilaian
ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Cahaya Inti Sentosa ini merupakan laporan
terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian 100,00%
saham PT Cahaya Inti Sentosa tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian
(subsequent events) yang secara signifikan dapat mempengaruhi penilaian nilai pasar Objek
Penilaian.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan CIS untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut “KAP”)
Suharli, Sugiharto & Rekan (selanjutnya disebut “SSR”) sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00334/2.1315/AU.1/03/1415-3/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
2. Laporan keuangan CIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00327/2.1315/AU.1/03/1415-2/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan pendapat
wajar tanpa pengecualian;
3. Laporan keuangan CIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00319/2.1315/AU.1/03/1415-1/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
4. Laporan keuangan CIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020;
viii
Page 105
5. Laporan keuangan CIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019;
6. Laporan keuangan CIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018;
7. Laporan penilaian properti CIS per 30 Juni 2023 yang disusun oleh KJPP Suwendho
Rinaldy & Rekan sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00362/2.0059-
02/PI/03/0242/1/VIII/2023 tanggal 7 Agustus 2023;
8. Anggaran dasar CIS yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 44
tanggal 16 Maret 2020 yang dibuat oleh Edison Jingga S.H., M.H., mengenai perubahan
tempat kedudukan CIS;
9. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes Edmond Budiman
dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
terkait dengan Rencana Transaksi;
10. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan CIS serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
11. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
12. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
13. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
14. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
15. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan CIS atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
ix
Page 106
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari CIS. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan CIS yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai pasarnya. Kami
bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan kinerja historis CIS dan informasi
manajemen CIS terhadap laporan keuangan CIS tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas
laporan penilaian CIS dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan CIS atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan CIS bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
x
Page 107
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
mempengaruhi operasional Perseroan dan CIS.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum CIS berdasarkan anggaran dasar CIS.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif CIS, pengkajian atas kondisi operasi
dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki CIS. Prospek CIS di masa yang akan datang
kami evaluasi berdasarkan rencana usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya.
Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas
prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
xi
Page 108
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
CIS. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham CIS sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 14,91 miliar. Dengan
diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka indikasi nilai pasar 100,00% saham CIS adalah
sebesar Rp 8,95 miliar. Dengan demikian, nilai pasar 100,00% saham CIS berdasarkan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebesar Rp 8,95 miliar.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar
Rp 8,95 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan CIS serta pihak-pihak lain yang relevan dengan
penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan bahwa tidak
ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan mempengaruhi nilai pasar tersebut
secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas CIS. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian CIS tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
xii
Page 109
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Penyertaan Saham serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa
adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan Bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xiii
Page 110
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
1. KR sama sekali tidak memiliki kepentingan keuangan atau apapun terhadap CIS untuk
sekarang dan masa yang akan datang.
2. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai yang diperoleh atau yang
tercantum dalam laporan.
3. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya atas permintaan
pemberi tugas.
4. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan serta
ditujukan terbatas kepada klien dimaksud.
5. Baik seluruh maupun sebagian dari isi laporan ini tidak diizinkan untuk dipublikasikan
melalui iklan atau media lainnya tanpa seizin dari KJPP Kusnanto & rekan.
6. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan KR dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
xiv
Page 111
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan perusahaan yang
dinilai.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan usaha/saham
perusahaan yang dinilai.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan perusahaan yang dinilai.
4. Laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Fergy Merzyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10345
xv
Page 112
SURAT PERNYATAAN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan
yang diuraikan di dalamnya adalah benar. Laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat
pembatasan yang mempengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam
laporan ini dan laporan ini telah disusun sesuai dengan dan tunduk pada
ketentuan-ketentuan dari Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35/POJK.04/2020
tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) 2018 serta telah dibuat dengan memenuhi Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI).
2. KR bertanggung jawab atas laporan penilaian.
3. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan
sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik KR.
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
penilaian yang ditentukan, yaitu 30 Juni 2023.
5. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
6. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian.
7. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai.
8. KR tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
9. KR telah memenuhi pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan
oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
11. KR telah memiliki pemahaman mengenai Objek Penilaian yang dinilai.
12. Imbalan jasa yang diterima oleh KR tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari
proses analisis Objek Penilaian.
13. Analisis dan kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
xvi
Page 113
14. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian ini diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini KR dapat dipertanggungjawabkan.
15. Tidak seorangpun selain yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.
16. KR telah melakukan inspeksi atas aset tetap yang dimiliki oleh CIS serta telah melakukan
inspeksi dan wawancara dengan manajemen Perseroan terkait dengan operasional,
kinerja, dan prospek dari CIS.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Fergy Merzyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10345
xvii
Page 114
DAFTAR ISI
HALAMAN
OPINI i
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS xiv
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI xv
SURAT PERNYATAAN xvi
DAFTAR ISI xviii
DAFTAR TABEL xxi
DAFTAR GRAFIK xxiv
LAMPIRAN xxv
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
A. Alasan dan Latar Belakang 1
B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian 6
C. Premis Penilaian 6
D. Independensi Penilai 7
E. Tanggal Efektif Penilaian 7
F. Profil PT Cahaya Inti Sentosa 7
G. Definisi Nilai yang Digunakan 8
H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan 9
I. Metode Penilaian yang Digunakan 9
J. Ringkasan Hasil Penilaian 10
K. Kesimpulan Penilaian 10
II. DESKRIPSI PENUGASAN
A. Alasan dan Latar Belakang 11
B. Tujuan dan Maksud Penilaian 15
C. Definisi Nilai yang Digunakan 15
D. Tanggal Efektif Penilaian 15
E. Data dan Informasi yang Digunakan 16
F. Informasi Non-Keuangan 18
G. Jenis Ekuitas 19
H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok 19
I. Tingkat Kedalaman Investigasi 21
J. Distribusi Laporan Penilaian 21
K. Jenis Laporan 21
L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events) 21
xviii
Page 115
HALAMAN
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
A. Latar Belakang PT Cahaya Inti Sentosa 22
B. Kegiatan Usaha 22
C. Manajemen 22
D. Kepemilikan Saham 23
E. Data Keuangan Historis 23
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
A. Tinjauan Ekonomi Dunia 25
B. Tinjauan Ekonomi Indonesia 28
C. Proyeksi Ekonomi Indonesia 28
D. Tingkat Suku Bunga 29
E. Inflasi 29
F. Nilai Tukar Rupiah 31
V. TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
A. Tinjauan Industri Properti di Dunia 32
B. Tinjauan Industri Properti di Indonesia 34
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
A. PT Cahaya Inti Sentosa 40
B. Analisis atas Common Size PT Cahaya Inti Sentosa 49
C. Analisis atas Common Size Industri Properti 50
VII. ANALISIS RISIKO
A. Risiko Pendanaan 59
B. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan dan Kelangkaan Bahan Bangunan 59
C. Risiko Kenaikan Tingkat Suku Bunga 59
D. Risiko Operasional 60
E. Risiko Bencana Alam 60
F. Risiko Kebijakan Pemerintah 60
VIII. METODE PENILAIAN
A. Metode-Metode Penilaian 61
B. Metode Penilaian yang Digunakan 62
C. Premis Penilaian 63
D. Aplikasi Diskon dan Premi 63
E. Prosedur Penilaian 63
F. Independensi Penilai 64
xix
Page 116
HALAMAN
IX. PENILAIAN
A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities) 65
B. Nilai Pasar 100,00% Saham CIS
Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset Bersih 66
C. Kesimpulan Penilaian 68
xx
Page 117
DAFTAR TABEL
HALAMAN
Tabel 1 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Cahaya Inti Sentosa 8
Tabel 2 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Cahaya Inti Sentosa 23
Tabel 3 Laporan Posisi Keuangan
PT Cahaya Inti Sentosa
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 23
Tabel 4 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Cahaya Inti Sentosa
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 24
Tabel 5 Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia 25
Tabel 6 Pertumbuhan Inflasi 26
Tabel 7 Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral 27
Tabel 8 Kontributor Inflasi Terbesar Berdasarkan Provinsi 30
Tabel 9 Perubahan Investasi Real Estate Komersial Berdasarkan Wilayah 32
Tabel 10 Proyeksi Harga Rumah di AS berdasarkan Kota pada Tahun 2030 33
Tabel 11 Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 34
Tabel 12 Pertumbuhan Triwulan Indeks Pasokan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 35
Tabel 13 Pertumbuhan Triwulan Indeks Harga Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 36
Tabel 14 Laporan Posisi Keuangan
PT Cahaya Inti Sentosa
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 40
xxi
Page 118
HALAMAN
Tabel 15 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Cahaya Inti Sentosa
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 43
Tabel 16 Laporan Arus Kas
PT Cahaya Inti Sentosa
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 45
Tabel 17 Rasio-rasio Keuangan
PT Cahaya Inti Sentosa
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 48
Tabel 18 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
PT Cahaya Inti Sentosa
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 49
Tabel 19 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 51
Tabel 20 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 53
Tabel 21 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Summarecon Agung Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 54
Tabel 22 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Summarecon Agung Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 56
Tabel 23 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Ciputra Development Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 56
xxii
Page 119
HALAMAN
Tabel 24 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Ciputra Development Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 58
Tabel 25 Nilai Pasar 100,00% Saham
PT Cahaya Inti Sentosa
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023 67
xxiii
Page 120
DAFTAR GRAFIK
HALAMAN
Grafik 1 Perkembangan Suku Bunga Bank Indonesia 29
Grafik 2 Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen
di Indonesia 30
Grafik 3 Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing 31
Grafik 4 Penjualan Rumah di AS Januari – Juni 2023 33
Grafik 5 Persetujuan Pinjaman atau Kredit Bank Umum di Indonesia
Bulan Desember 2022 – Januari 2023 37
Grafik 6 Proyeksi Penyelesaian Proyek Apartemen yang Tertunda di Jakarta
Tahun 2023 – 2025 38
xxiv
Page 121
LAMPIRAN
HALAMAN
Lampiran A Nilai Pasar 100,00% Saham
PT Cahaya Inti Sentosa
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023 69
xxv
Page 122
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
I.A. Alasan dan Latar Belakang
PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) merupakan
suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam
bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen.
Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang
meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas,
pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina
Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon:
(021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
baik langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PT Panorama Eka
PT Bangun Kosambi
Tunggal (PET)
Sukses (BKS)
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
PT Cahaya Gemilang
PT Mega Andalan PT Cahaya Kencana PT Agung Surya PT Fin Centerindo
Indah Cemerlang
Sukses (MAS) Indah (CKI) Gemerlap (ASGE) Satu (FCS)
(CGIC)
PET, BKS, MAS, CKI, CGIC, ASGE, dan FCS selanjutnya secara bersama-sama
disebut “Entitas Anak Perseroan”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
1
Page 123
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan
dengan pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat
dampak pandemi wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan
peningkatan daya beli konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong
stabilitas indutri properti. Sebagai salah satu industri yang memberikan kontribusi
pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan populasi yang dimiliki
Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus memacu
pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang
pertumbuhan industri properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang
didukung oleh pertumbuhan ekonomi maupun sosial, meningkatnya populasi, dan
meningkatnya daya beli masyarakat. Dengan demikian Perseroan merencanakan
untuk melakukan beberapa rencana aksi korporasi dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Bumindo Mekar
Wibawa (selanjutnya disebut “BMW”) melalui rencana peningkatan modal
dasar BMW terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan
Saham BMW”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Cahaya Inti Sentosa
(selanjutnya disebut “CIS”) melalui rencana peningkatan modal dasar CIS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham CIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Jaya Indah Sentosa
(selanjutnya disebut “JIS”) melalui rencana peningkatan modal dasar JIS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham JIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Kemilau Karya Utama
(selanjutnya disebut “KKU”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki
seluruh hak yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh KKU, yang
selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per
lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, melalui rencana
peningkatan modal dasar KKU terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana
Penyertaan Saham KKU”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Karunia Utama Selaras
(selanjutnya disebut “KUS”) melalui rencana peningkatan modal dasar KUS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KUS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sumber Cipta Utama
(selanjutnya disebut “SCU”) melalui rencana peningkatan modal dasar SCU
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham SCU”); dan
2
Page 124
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sharindo Matratama
(selanjutnya disebut “SHM”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki
seluruh hak yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh SHM, yang
selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per
lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, melalui rencana
peningkatan modal dasar SHM terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana
Penyertaan Saham SHM”).
Rencana Penyertaan Saham BMW, Rencana Penyertaan Saham CIS, Rencana
Penyertaan Saham JIS, Rencana Penyertaan Saham KKU, Rencana Penyertaan
Saham KUS, Rencana Penyertaan Saham SCU, dan Rencana Penyertaan Saham
SHM selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Penyertaan Saham”.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
pada tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status
perusahaan-perusahaan dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai
berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan
untuk melakukan penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih
dahulu atas saham dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019
tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka Dengan
Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut
“POJK 14/2019”), dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan
Saham, Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran
umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan (selanjutnya disebut “Rencana PMDHMETD”).
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu
kesatuan transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan
selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
3
Page 125
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan
mengembangkan bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi
sebesar 51,00% saham pada BKS. Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah
melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham masing-masing pada MAS dan CGIC.
Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC adalah bergerak pada bidang
real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di Kabupaten Tangerang
dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga bagian
utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal
(Sedayu Watertown Mall), kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat
olahraga, hunian, destinasi kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya
(RS Hermina, Tzu Chi International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya,
pada kawasan PIK 2 juga direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan
destinasi wisata unik seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk
sampai Community Park (event space), yang secara efektif dapat menjadi daya
tarik keramaian konsumen dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan
properti PIK 2, terutama untuk hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan
adanya proyek infrastruktur seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan
kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat
mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2
dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana pengembang
kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan lokasi proyek
Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari
peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di
masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki
potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan
menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada pengembangan
kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh potensi keuntungan
yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada akhirnya hal tersebut
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan
nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
4
Page 126
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan
merencanakan untuk melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan POJK
14/2019, dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum
terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis
Perseroan khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara
maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang
dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK
2 dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana
pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama
dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa
mencari peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi
Perseroan di masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri
properti memiliki potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan
bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada
pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh
potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham
Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2
secara maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri
properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi
kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS,
JIS, KKU, KUS, SCU, dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan
transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
5
Page 127
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga
Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal
20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha”
(selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi
material, POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan
penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham
tersebut, maka Perseroan menunjuk penilai independent, Kantor Jasa Penilai
Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR”
atau “kami”) untuk melakukan penilaian atas 100,00% saham CIS.
Mengingat CIS adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham CIS bersifat tidak likuid.
I.B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah nilai pasar 100,00% saham CIS
(selanjutnya disebut “Objek Penilaian”).
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Penyertaan Saham serta untuk memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK
35/2020”) serta Standar Penilaian Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”) 2018.
I.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa CIS adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
6
Page 128
I.D. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan CIS
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan CIS. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
I.E. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan CIS yang kami terima. Data keuangan tersebut
berupa laporan keuangan CIS untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar penilaian ini.
I.F. Profil PT Cahaya Inti Sentosa
CIS didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 40 dari Edison Jingga, S.H.,
tanggal 10 November 2012 dan disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-01987.AH.01.01.Tahun 2013 tanggal 22 Januari 2013.
Anggaran dasar CIS telah mengalami beberapa kali perubahan.
Perubahan terakhir diaktakan dalam Akta Notaris No. 44 tanggal 16 Maret 2020
yang dibuat oleh Notaris Edison Jingga, S.H., M.H., tentang perubahan tempat
kedudukan CIS. Perubahan ini telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU.0024736.AH.01.02.TAHUN 2020 tanggal 20 Maret 2020.
CIS berkedudukan di Tangerang dan berkantor di Jalan Inspeksi PIK 2
Terusan Jalan Perancis No. 5, Dadap, Kosambi, Tangerang, Banten.
7
Page 129
I.F.1. Struktur Permodalan
Susunan pemegang saham CIS berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebagai berikut:
Tabel 1
PT Cahaya Inti Sentosa
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Agung Sedayu 300 50,00% 300.000.000
PT Tunas Mekar Jaya 300 50,00% 300.000.000
Jumlah 600 100,00% 600.000.000
I.F.2. Struktur Pengurus
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi CIS pada tanggal 30 Juni 2023 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Kho Cing Siong
Komisaris : Freddy Numberi
Direksi
Direktur Utama : Nono Sampono
Direktur : Yohanes Edmond Budiman
Direktur : Surya Pranoto Budiharjo
Direktur : Belly Djaliel
I.F.3. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha CIS adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan,
dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
I.G. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan POJK
35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
8
Page 130
I.H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif CIS,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
CIS. Prospek CIS di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal
didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
I.I. Metode Penilaian yang Digunakan
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan CIS. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
9
Page 131
I.J. Ringkasan Hasil Penilaian
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah
sebagai berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
pasar 100,00% saham CIS sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 14,91 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka indikasi
nilai pasar 100,00% saham CIS adalah sebesar Rp 8,95 miliar. Dengan demikian,
nilai pasar 100,00% saham CIS berdasarkan metode penyesuaian aset bersih
adalah sebesar Rp 8,95 miliar.
I.K. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebesar Rp 8,95 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi
yang kami peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan CIS serta pihak-pihak
lain yang relevan dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi
tersebut adalah benar dan bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak
terungkap yang akan mempengaruhi nilai pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas CIS. Kami tegaskan pula
bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini
maupun di masa mendatang dan imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian
CIS tidak tergantung pada nilai yang dilaporkan.
10
Page 132
II. DESKRIPSI PENUGASAN
II.A. Alasan dan Latar Belakang
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam
bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen.
Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang
meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas,
pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina
Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon:
(021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
baik langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PET
BKS
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
MAS CKI CGIC ASGE FCS
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Real estat
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat
7 FCS Tertutup Indonesia Real estat
11
Page 133
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan
dengan pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat
dampak pandemi wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan
peningkatan daya beli konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong
stabilitas indutri properti. Sebagai salah satu industri yang memberikan kontribusi
pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan populasi yang dimiliki
Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus memacu
pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang
pertumbuhan industri properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang
didukung oleh pertumbuhan ekonomi maupun sosial, meningkatnya populasi, dan
meningkatnya daya beli masyarakat. Dengan demikian Perseroan merencanakan
untuk melakukan Rencana Penyertaan Saham.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
pada tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status
perusahaan-perusahaan dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai
berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan
untuk melakukan Rencana PMDHMETD.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu
kesatuan transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan
selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan
mengembangkan bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi
sebesar 51,00% saham pada BKS. Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah
melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham masing-masing pada MAS dan CGIC.
Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC adalah bergerak pada bidang
real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di Kabupaten Tangerang
dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
12
Page 134
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga bagian
utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal
(Sedayu Watertown Mall), kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat
olahraga, hunian, destinasi kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS
Hermina, Tzu Chi International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya,
pada kawasan PIK 2 juga direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan
destinasi wisata unik seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk
sampai Community Park (event space), yang secara efektif dapat menjadi daya
tarik keramaian konsumen dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan
properti PIK 2, terutama untuk hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan
adanya proyek infrastruktur seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan
kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat
mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2
dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana pengembang
kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan lokasi proyek
Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari
peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di
masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki
potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan
menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada pengembangan
kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh potensi keuntungan
yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada akhirnya hal tersebut
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan
nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan
merencanakan untuk melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan
POJK 14/2019, dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum
terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis
Perseroan khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara
maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang
dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan.
13
Page 135
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK
2 dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana
pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama
dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa
mencari peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi
Perseroan di masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri
properti memiliki potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan
bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada
pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh
potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham
Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2
secara maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri
properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi
kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS,
JIS, KKU, KUS, SCU, dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan
transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi POJK 42/2020.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga
Perseroan harus memenuhi POJK 17/2020.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi
material, POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan
penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham
tersebut, maka Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan
penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat CIS adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham CIS bersifat tidak likuid.
14
Page 136
II.B. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan
Rencana Penyertaan Saham serta untuk memenuhi POJK 42/2020 dan POJK
17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 35/2020 serta SPI 2018.
II.C. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
II.D. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan CIS yang kami terima. Data keuangan tersebut
berupa laporan keuangan CIS untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar penilaian ini.
15
Page 137
II.E. Data dan Informasi yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan
prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan CIS untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya
disebut “KAP”) Suharli, Sugiharto & Rekan (selanjutnya disebut “SSR”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00334/2.1315/AU.1/03/1415-
3/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
2. Laporan keuangan CIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00327/2.1315/AU.1/03/1415-2/1/VII/2023 tanggal
31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
3. Laporan keuangan CIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00319/2.1315/AU.1/03/1415-1/1/VII/2023 tanggal
31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
4. Laporan keuangan CIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020;
5. Laporan keuangan CIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019;
6. Laporan keuangan CIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2018;
7. Laporan penilaian properti CIS per 30 Juni 2023 yang disusun oleh KJPP
Suwendho Rinaldy & Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00362/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023
tanggal 7 Agustus 2023;
8. Anggaran dasar CIS yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta
Notaris No. 44 tanggal 16 Maret 2020 yang dibuat oleh Edison Jingga S.H.,
M.H., mengenai perubahan tempat kedudukan CIS;
9. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes
Edmond Budiman dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar
belakang, dan hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi;
10. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan CIS serta pihak-pihak lain
yang relevan untuk penugasan;
16
Page 138
11. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
12. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara
lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek
Indonesia, dan Bloomberg;
13. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
14. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
15. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik
dan hasil analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan CIS atau
yang tersedia secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran
informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari CIS. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek
Penilaian dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami
yang berkaitan dengan penilaian tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak
dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian
internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau
pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan
Perseroan.
17
Page 139
II.F. Informasi Non-Keuangan
II.F.1. Produk yang Dihasilkan
Ruang lingkup kegiatan usaha CIS adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan,
dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa. Dengan
demikian, produk yang dihasilkan oleh CIS adalah kavling komersial dan rumah
yang disewakan.
II.F.2. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis CIS meliputi wilayah
Tangerang.
II.F.3. Pemasok Utama dan Pelanggan Kunci
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pemasok utama CIS adalah sebagai
berikut:
PT Talenta Putra Utama;
PT Naga Surya Indah; dan
PT Permaisuri Indah Vania.
Selanjutnya, dalam menjalankan kegiatan usahanya, pelanggan kunci CIS adalah
konsumen akhir yaitu perorangan dan perusahaan pengembang.
II.F.4. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha CIS adalah sebagai
berikut:
PT Bumi Serpong Damai Tbk;
PT Ciputra Development Tbk;
PT Sinarmas Land Tbk;
PT Summarecon Agung Tbk;
PT Lippo Karawaci Group Tbk; dan
PT Alam Sutra Realty Tbk.
18
Page 140
II.F.5. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan CIS
adalah sebagai berikut:
Memanfaatkan digital platform khususnya untuk product knowledge, sehingga
memberikan gambaran yang terinci terkait dengan produk yang dijual serta
dengan semua spesifikasinya dimana, hal tersebut bertujuan untuk
memudahkan para konsumen dalam memilih produk yang tepat sebelum
melakukan pembelian;
Memberikan penawaran penjualan dengan berbagai promo seperti
menawarkan program pembayaran yang menarik, memberikan diskon khusus,
dan memberikan bonus atas penjualan;
Melakukan survey kepuasan konsumen dan kebutuhan pasar secara berkala
agar selalu terdepan dalam memberikan pelayanan maupun menyediakan
produk;
Menjalin kerjasama dengan pihak perbankan dalam rangka memberikan
kemudahan dan kenyamanan bertransaksi bagi pelanggan serta bekerjasama
dengan vendor terkemuka untuk menjaga mutu produk;
Menjaga nama baik perusahaan agar nilai investasi produk selalu terjaga dan
meningkat; dan
Bekerjasama dengan para pelaku usaha di kawasan proyek untuk turut serta
menggerakkan roda perekonomian negara.
II.G. Jenis Ekuitas
Saham yang dimiliki CIS merupakan saham biasa, dimana setiap pemegang
saham CIS memiliki 1 hak suara per lembar saham.
II.H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai
dengan tanggal penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan CIS yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai
pasarnya. Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan
kinerja historis CIS dan informasi manajemen CIS terhadap laporan keuangan CIS
tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian CIS dan kesimpulan
nilai akhir.
19
Page 141
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi
dan kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal
penilaian sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penilaian. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat kami
karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang
terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan CIS atau
yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan
tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan
pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan CIS bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang
diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi
tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami
tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun
segala kehilangan, kerusakan, biaya, ataupun pengeluaran apapun yang
disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga data yang kami peroleh
menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi
yang mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar
akan mengubah hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa
perubahan terhadap data yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil
penilaian dan bahwa perbedaan yang terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi
dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan dengan itikad baik dan dengan cara
yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya analisis
tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan
analisis transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai
dasar penilaian. Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion
dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan dan CIS.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan
dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit,
atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan
tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam
pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan,
atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas
status hukum CIS berdasarkan anggaran dasar CIS.
20
Page 142
II.I. Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian
Objek Penilaian.
II.J. Distribusi Laporan Penilaian
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Penyertaan Saham serta tidak dapat digunakan atau
dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk
digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak
bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami
karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Walaupun
demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan, mengubah atau melengkapi
hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang relevan setelah tanggal
laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil
penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan
bersama dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan
analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
II.K. Jenis Laporan
Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Cahaya Inti Sentosa ini merupakan
laporan terinci.
II.L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal
penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan penilaian 100,00% saham PT Cahaya Inti Sentosa tidak terdapat kejadian
penting setelah tanggal penilaian (subsequent events) yang secara signifikan
dapat mempengaruhi penilaian nilai pasar Objek Penilaian.
21
Page 143
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
III.A. Latar Belakang PT Cahaya Inti Sentosa
CIS didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 40 dari Edison Jingga, S.H.,
tanggal 10 November 2012 dan disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-01987.AH.01.01.Tahun 2013 tanggal 22 Januari 2013.
Anggaran dasar CIS telah mengalami beberapa kali perubahan.
Perubahan terakhir diaktakan dalam Akta Notaris No. 44 tanggal 16 Maret 2020
yang dibuat oleh Notaris Edison Jingga, S.H., M.H., tentang perubahan tempat
kedudukan CIS. Perubahan ini telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU.0024736.AH.01.02.TAHUN 2020 tanggal 20 Maret 2020.
CIS berkedudukan di Tangerang dan berkantor di Jalan Inspeksi PIK 2
Terusan Jalan Perancis No. 5, Dadap, Kosambi, Tangerang, Banten.
III.B. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha CIS adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan,
dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
III.C. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi CIS pada tanggal 30 Juni 2023 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Kho Cing Siong
Komisaris : Freddy Numberi
Direksi
Direktur Utama : Nono Sampono
Direktur : Yohanes Edmond Budiman
Direktur : Surya Pranoto Budiharjo
Direktur : Belly Djaliel
22
Page 144
III.D. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham CIS berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebagai berikut:
Tabel 2
PT Cahaya Inti Sentosa
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Agung Sedayu 300 50,00% 300.000.000
PT Tunas Mekar Jaya 300 50,00% 300.000.000
Jumlah 600 100,00% 600.000.000
III.E. Data Keuangan Historis
Laporan keuangan CIS untuk tahun enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 dan 2021 telah diaudit oleh KAP SSR masing-masing dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian. Laporan keuangan CIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar data keuangan penting CIS adalah sebagai berikut:
Tabel 3
PT Cahaya Inti Sentosa
Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 208.465 15.315 3.630 2.791 1.151 722
Piutang lain-lain 1.666.173 1.779.061 2.700.041 2.808.568 2.808.568 2.504.987
Uang muka 9.824 17.150 18.000 - - -
Pajak dibayar di muka 198.093 157.789 41.165 30.383 - -
Proyek dalam pelaksanaan - - - 405.222 365.022 -
Biaya dibayar di muka - - - - 29.947 14.064
Jumlah Aset Lancar 2.082.554 1.969.315 2.762.836 3.246.964 3.204.688 2.519.773
ASET TIDAK LANCAR
Persediaan 2.178.694 1.732.884 553.612 - - 164.313
Aset tetap - neto 107 108 - - - -
Jumlah Aset Tidak Lancar 2.178.800 1.732.993 553.612 - - 164.313
JUMLAH ASET 4.261.354 3.702.308 3.316.448 3.246.964 3.204.688 2.684.086
*) Tidak Diaudit
23
Page 145
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 28.035 2.196 221 - - -
Utang lain-lain 4.145.733 3.643.898 3.285.720 3.245.891 3.203.656 2.682.987
Biaya yang masih harus dibayar 12.403 3.740 29.003 - - -
Utang pajak 1.003 752 835 510 506 471
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Liabilitas imbalan kerja 72 61 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 4.187.245 3.650.647 3.315.778 3.246.401 3.204.161 2.683.458
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 76.617 52.198 - - - -
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Liabilitas imbalan kerja 185 156 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 76.802 52.354 - - - -
JUMLAH LIABILITAS 4.264.047 3.703.001 3.315.778 3.246.401 3.204.161 2.683.458
EKUITAS (DEFISIENSI MODAL)
Modal saham 600 600 600 600 600 600
Saldo laba (akumulasi kerugian) (3.293) (1.294) 70 (37) (73) 28
JUMLAH EKUITAS (DEFISIENSI MODAL) (2.693) (694) 670 563 527 628
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 4.261.354 3.702.308 3.316.448 3.246.964 3.204.688 2.684.086
*) Tidak Diaudit
Tabel 4
PT Cahaya Inti Sentosa
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan - 0 - - - -
Beban pokok pendapatan - - - - - -
Laba kotor - 0 - - - -
Beban penjualan (664) (327) - - - -
Beban umum dan administrasi (1.696) (1.126) (6) (9) (117) (15)
Penghasilan keuangan 377 102 16 - - -
Beban keuangan (15) (12) (2) - - -
Penghasilan (beban) lain-lain - neto (2) 0 99 45 16 32
Laba (rugi) sebelum beban pajak final (1.999) (1.363) 107 36 (102) 17
Manfaat (beban) pajak final - (0) - - - -
Laba (rugi) periode/tahun berjalan (1.999) (1.363) 107 36 (102) 17
Penghasilan komprehensif lainnya - (1) - - - -
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan (1.999) (1.364) 107 36 (102) 17
*) Tidak Diaudit
24
Page 146
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
IV.A. Tinjauan Ekonomi Dunia
Ketidakpastian perekonomian di dunia kembali meningkat dengan kecenderungan
risiko pertumbuhan yang melambat dan kebijakan suku bunga moneter di negara
maju yang lebih tinggi. Berdasarkan laporan yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia
(BI) yang berjudul Tinjauan Kebijakan Moneter Juni 2023, pertumbuhan ekonomi
di dunia diproyeksikan tumbuh sebesar 2,70% year over year (yoy) dengan risiko
perlambatan terutama di Amerika Serikat (AS) dan Tiongkok. Sementara itu, di
Tiongkok pertumbuhan ekonomi juga tidak sekuat prakiraan, sehingga mendorong
pelonggaran kebijakan moneter. Pemulihan ekonomi di negara berkembang
seperti di India tetap menguat disebabkan oleh kenaikan permintaan domestik dan
ekspor jasa. Kondisi tersebut mendorong nilai tukar USD cenderung melemah
terhadap mata uang di negara-negara maju namun menguat untuk mata uang
pada negara-negara berkembang.
IV.A.1. Produk Domestik Bruto
Tabel 5
Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Dunia 2,80 (2,80) 6,30 3,40 2,60 2,70 3,20
Negara Maju
Amerika Serikat 2,30 (2,80) 5,90 2,10 1,30 0,70 1,90
Hong Kong (1,70) (6,50) 6,40 (3,50) 4,80 3,00 2,90
Inggris 1,60 (11,00) 8,50 4,30 0,20 0,60 1,50
Jepang (0,40) (4,30) 2,30 1,10 1,30 1,00 1,00
Kanada 1,90 (5,10) 5,20 3,50 1,30 0,70 2,00
Kawasan Eropa 1,60 (6,00) 5,30 3,30 0,50 1,00 1,60
Singapura 0,90 (4,10) 9,10 3,70 1,40 2,60 2,70
Taiwan 3,10 3,40 6,50 2,40 1,00 3,00 2,50
Korea Selatan 2,20 (0,70) 4,30 2,60 1,20 2,20 2,50
Negara Berkembang
Argentina (2,00) (9,90) 10,70 5,00 (2,2) (0,30) 2,00
India 6,50 3,90 (5,80) 9,10 N/A 6,10 6,40
Indonesia 5,00 (2,00) 3,70 5,30 5,00 5,00 5,20
Kolombia 3,30 (6,80) 11,00 7,50 1,50 2,00 2,80
Malaysia 4,30 (5,60) 3,10 8,70 4,20 4,50 4,50
Meksiko (0,20) (8,00) 4,70 3,10 2,20 1,50 2,00
Mesir 5,50 3,50 3,30 6,60 3,90 4,20 4,50
Tiongkok 6,00 2,20 8,40 3,00 5,40 4,80 4,70
Sumber: Bloomberg
25
Page 147
Salah satu indikator pertumbuhan ekonomi adalah Produk Domestik Bruto (PDB).
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2023, PDB di dunia
mengalami penurunan sebesar 0,80% secara keseluruhan. Penurunan PDB
terbesar berasal dari kelompok negara maju yaitu Hong Kong, Inggris, Singapura,
dan Taiwan masing-masing dengan persentase sebesar 9,90%, 4,20%, 5,40%,
dan 4,10% serta dari kelompok negara berkembang yaitu Argentina, Kolombia,
dan Tiongkok dengan persentase masing-masing sebesar 5,70%, 3,50%, dan
5,40%. Namun demikian, PDB di negara-negara berkembang seperti India,
Indonesia, Malaysia, dan Mesir mengalami pertumbuhan dengan persentase
masing-masing sebesar 14,90%, 1,60%, 5,60%, dan 3,30%.
IV.A.2. Inflasi
Inflasi merupakan salah satu indikator pertumbuhan ekonomi yang juga
memegang peranan penting dalam menentukan perekonomian suatu negara.
Tingkat inflasi mewakili mekanisme pasar di suatu negara yang mendorong
kenaikan harga yang luas dan berkelanjutan.
Dalam beberapa tahun terakhir, inflasi negara-negara di dunia mengalami
fluktuasi. Secara keseluruhan, inflasi dunia pada tahun 2023 diproyeksikan
mengalami penurunan sebesar 2,80% dibandingkan dengan tahun 2022. Tekanan
inflasi di Amerika Serikat masih tinggi terutama disebabkan kelonggaran pasar
tenaga kerja maupun tekanan stabilitas sistem keuangan yang mereda sehingga
mendorong kemungkinan kenaikan federal funds rate ke depan.
Tabel 6
Pertumbuhan Inflasi
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Dunia 3,50 3,20 4,70 8,70 5,90 4,00 3,60
Negara Maju
Amerika Serikat 1,80 1,20 4,70 8,00 4,10 2,60 2,40
Hong Kong 2,90 0,30 1,60 1,90 2,40 2,30 2,30
Inggris 1,80 0,90 2,60 9,10 7,50 3,00 2,00
Jepang 0,50 0,00 (0,30) 2,50 2,90 1,70 1,40
Kanada 1,90 0,70 3,40 6,80 3,70 2,30 2,10
Kawasan Eropa 1,20 0,30 2,60 8,40 5,40 2,50 2,10
Singapura 0,60 (0,20) 2,30 6,10 4,90 3,00 1,80
Taiwan 0,60 (0,20) 2,00 3,00 2,10 1,50 1,80
Korea Selatan 0,40 0,50 2,50 5,10 3,30 2,10 2,10
Negara Berkembang
Argentina 53,60 42,70 48,10 70,70 119,70 101,00 60,00
India 3,70 6,60 5,10 6,70 N/A 5,00 4,90
Indonesia 2,80 2,00 1,60 4,20 3,90 3,10 3,10
Kolombia 3,50 2,50 3,50 10,20 11,70 5,40 4,10
Malaysia 0,70 (1,10) 2,50 3,40 3,00 2,50 2,30
Meksiko 3,60 3,40 5,70 7,90 5,60 4,00 3,80
Mesir 13,90 5,70 4,50 8,50 26,90 18,00 12,50
Tiongkok 2,90 2,50 0,90 2,00 1,10 2,20 2,00
Sumber: Bloomberg
Pada tahun 2023, inflasi dunia tercatat sebesar 5,90%. Inflasi di dunia pada tahun
2024 diperkirakan mengalami penurunan sebesar 1,90% menjadi 4,00% di tahun
2024 dibandingkan pada tahun sebelumnya. Adanya tren penurunan tersebut
dipicu oleh penurunan inflasi pada negara-negara maju dan negara-negara
berkembang.
26
Page 148
Pada negara-negara maju, penurunan inflasi terbesar pada tahun 2023
diperkirakan terjadi di AS, Inggris, Kanada, dan Kawasan Eropa masing-masing
sebesar 3,90%, 1,60%, 3,10%, dan 3,00%. Sedangkan di negara-negara
berkembang, penurunan inflasi terbesar diperkirakan terjadi di Malaysia dan
Meksiko masing-masing sebesar 0,40% dan 2,30%. Namun demikian, kenaikan
inflasi diperkirakan akan terjadi di Argentina dan Mesir pada tahun 2023 dengan
peningkatan masing-masing sebesar 49,00% dan 18,40%.
IV.A.3. Suku Bunga
Pada tahun 2023, negara dengan suku bunga tertinggi adalah Argentina dengan
presentase yang mencapai 113,40%, kemudian diikuti oleh negara Kolombia dan
Meksiko masing-masing sebesar 12,15% dan 10,90%.
Tabel 7
Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Negara Maju
Amerika Serikat 1,75 0,25 0,25 4,50 5,40 3,85 3,10
Hong Kong 2,49 0,50 0,50 4,75 N/A N/A N/A
Inggris 0,75 0,10 0,25 3,50 5,65 4,65 3,40
Jepang (0,10) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Kanada 1,75 0,25 0,25 4,25 5,00 3,50 N/A
Kawasan Eropa 0,00 0,00 0,00 2,50 4,35 3,60 3,05
Taiwan 1,38 1,13 1,13 1,75 1,85 1,70 N/A
Korea Selatan 1,25 0,50 1,00 3,25 3,40 2,45 2,35
Negara Berkembang
Argentina N/A N/A N/A N/A 113,40 70,00 49,80
India 5,15 4,00 4,00 6,25 6,40 5,75 N/A
Indonesia 5,00 3,75 3,50 5,50 5,55 4,80 N/A
Kolombia 4,25 1,75 3,00 12,00 12,15 6,95 5,20
Malaysia 3,00 1,75 1,75 2,72 3,10 2,90 N/A
Meksiko 7,28 4,40 5,43 10,55 10,90 7,80 6,60
Mesir 12,25 8,25 8,25 16,25 N/A N/A N/A
Tiongkok 4,15 3,85 3,80 3,65 4,30 N/A N/A
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga bank sentral pada
tahun 2023 diperkirakan mengalami kenaikan dibandingkan dengan suku bunga
pada tahun 2022. Negara maju yang diperkirakan mengalami kenaikan suku
bunga bank sentral terbesar pada tahun adalah Kawasan Eropa dan Korea
Selatan masing-masing sebesar 1,85% dan 1,65%. Sementara itu, negara
berkembang yang diperkirakan mengalami kenaikan suku bunga tertinggi pada
tahun 2023 yaitu Malaysia, Meksiko, dan Tiongkok masing-masing sebesar 0,38%,
0,35%, dan 0,65%.
27
Page 149
IV.B. Tinjauan Ekonomi Indonesia
Perekonomian Indonesia diperkirakan berpotensi lebih tinggi dibandingkan
tahun-tahun sebelumnya yang didorong oleh adanya kenaikan ekspor serta
permintaan domestik yang terus menunjukkan kinerja positif khususnya konsumsi
swasta. BI memproyeksikan pertumbuhan ekonomi pada tahun 2023 mencapai
4,50% hingga 5,30%. Perbaikan ekonomi Indonesia tersebut dipicu oleh keyakinan
konsumen yang meningkat dan penjualan eceran yang tumbuh positif.
IV.C. Proyeksi Ekonomi Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) pada tahun yang berjalan pada
triwulan II/2023 diprakirakan surplus didukung oleh berlanjutnya surplus neraca
perdagangan yang mencatat sebesar USD 4,40 miliar di Mei 2023. Sementara itu,
aliran masuk modal asing dalam bentuk portofolio pada triwulan II 2023 sampai
dengan 20 Juni 2023 masih mencatat net inflows sebesar USD 0,13 miliar,
meskipun pada Juni 2023 tercatat outflows sebesar USD 0,87 miliar akibat
peningkatan ketidakpastian pasar keuangan global. Posisi cadangan devisa
Indonesia akhir Mei 2023 tetap tinggi tercatat sebesar USD 139,30 miliar, setara
dengan pembiayaan 6,10 bulan impor atau 6,00 bulan impor dan pembayaran
utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3,00 bulan impor. Perkembangan NPI yang positif
diprakirakan berlanjut didukung transaksi berjalan yang diprakirakan terjaga sehat
dalam kisaran surplus 0,40% sampai dengan defisit 0,40% dari PDB. Selain itu,
neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan juga mencatat surplus, ditopang
oleh aliran masuk modal asing, baik dalam bentuk penanaman modal asing
maupun investasi portofolio, sejalan persepsi positif investor terhadap prospek
perekonomian nasional.
28
Page 150
IV.D. Tingkat Suku Bunga
Suku bunga perbankan masih kondusif dalam rangka mendukung pemulihan
ekonomi. Per Mei 2023, suku bunga deposito dan suku bunga kredit tercatat
masing-masing adalah sebesar 4,13% dan 9,37%. Selanjutnya, per 21 Juni 2023
suku bunga pada pasar uang yang tercatat adalah sebesar 5,62%.
Grafik 1
Perkembangan Suku Bunga BI
6,00% 5,50% 5,55%
4,80%
5,00% 5,00%
4,00% 3,75%
3,50%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2019 2020 2021 2022 2023* 2024*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga BI pada akhir tahun
2022 mencapai 5,50%, mengalami kenaikan sebesar 2,00% dibandingkan dengan
tahun 2021. Pada tahun 2023, suku bunga BI diperkirakan sebesar 5,55% atau
mengalami kenaikan sebesar 0,0 5% dibandingkan dengan tahun 2022.
IV.E. Inflasi
Indeks Harga Konsumen (IHK) pada bulan Mei 2023 tercatat sebesar 4,00% (yoy)
atau berada di batas atas sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi di semua
kelompok. Inflasi Mei 2023 tercatat 2,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,83% (yoy). Inflasi diperkirakan
terkendali dalam kisaran angka 3,0±1% pada tahun 2023.
29
Page 151
Grafik 2
Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen di Indonesia
4,20% 3,90%
4,50%
4,00%
3,50% 3,10%
2,80%
3,00%
3,10%
2,50%
1,60%
2,00%
1,50% 2,00%
1,00%
0,50%
0,00%
2019 2020 2021 2022 2023* 2024* 2025*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, inflasi pada tahun 2022
mencapai sebesar 4,20%, mengalami kenaikan sebesar 2,60% dibandingkan
dengan tahun 2021. Pada tahun 2023, tingkat inflasi diperkirakan sebesar 3,90%
atau mengalami penurunan sebesar 0,30% dibandingkan tahun 2022.
Tabel 8
Kontributor Inflasi Terbesar
Berdasarkan Provinsi
(Dalam %)
No. Keterangan Inflasi
1 Maluku Utara 5,70
2 Maluku 5,10
3 Jawa Timur 5,00
4 Sulawesi Tenggara 4,80
5 DI Yogyakarta 4,70
6 Kalimantan Selatan 4,70
7 Sulawesi Selatan 4,60
8 Lampung 4,30
9 Jawa Barat 4,30
10 Kalimantan Tengah 4,20
11 Nusa Tenggara Timur 4,20
12 Sumatera Barat 4,20
Sumber: Tinjauan Kebijakan Moneter, Bank Indonesia
Berdasarkan Tinjauan Kebijakan Moneter yang dikeluarkan oleh BI per Juni 2023,
kontributor inflasi terbesar berada di daerah Maluku Utara, Maluku, Jawa Timur,
Sulawesi Tenggara, DI Yogyakarta, Kalimantan Selatan, Sulawesi Selatan,
Lampung, dan Jawa Barat masing-masing sebesar 5,70%, 5,10%, 5,00%, 4,80%,
4,70%, 4,70%, 4,60%, 4,30%, dan 4,30%.
30
Page 152
IV.F. Nilai Tukar Rupiah
Ketidakpastian pasar keuangan di dunia menyebabkan nilai tukar Rupiah pada
Juni 2023 melemah sebesar 0,56% dibandingkan dengan rata-rata kurs Mei 2023.
Nilai tukar Rupiah pada Bulan Juni 2023 mengalami penguatan sebesar 4,17%
dibandingkan akhir tahun 2022. Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan
stabilisasi nilai tukar Rupiah khususnya melalui triple intervention dan twist
operation untuk mengendalikan inflasi barang impor (imported inflation) dan
memitigasi risiko rambatan ketidakpastian pasar keuangan di dunia.
Grafik 3
Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000 Q3/2023* Q4/2023* Q1/2024* Q2/2023* 2024* 2025* 2026*
EUR 16.445 16.576 16.430 16.498 16.733 16.863 17.690
SGD 11.157 11.128 11.198 11.145 11.192 11.231 11.731
USD 14.950 14.800 14.670 14.600 14.550 14.600 15.250
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap Euro pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 16.445, Rp 16.576, Rp 16.430, Rp 16.498,
Rp 16.733, Rp 16.863, dan Rp 17.690.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap SGD pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 11.157, Rp 11.128, Rp 11.198, Rp 11.145,
Rp 11.192, Rp 11.231, dan Rp 11.731.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap USD pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 14.950, Rp 14.800, Rp 14.670, Rp 14.600,
Rp 14.550, Rp 14.600, dan Rp 15.250.
31
Page 153
V. TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
V.A. Tinjauan Industri Properti di Dunia
Industri properti merupakan salah satu industri terbesar di dunia. Hal ini terlihat
dari harga properti yang mengalami peningkatan pada setiap tahunnya.
Sektor-sektor penting dalam industri properti antara lain meliputi sektor
perumahan/real estate, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, perhotelan,
serta kawasan industri.
Berdasarkan data yang diperoleh dari Knight Frank dalam laporannya yang
berjudul Global House Price Index Q1/2023, AS menempati posisi ke - 39 dengan
persentase kenaikan harga rumah sebesar 0,70% selama setahun terakhir,
sedangkan selama enam bulan terakhir mengalami penurunan sebesar 1,10%,
dan kenaikan sebesar 1,00% selama tiga bulan terakhir pada Q1/2023.
Peningkatan harga ini terutama disebabkan oleh pasokan rumah yang terbatas
yang menopang pertumbuhan harga meskipun di tengah ketersediaan pasokan
yang menurun.
Tabel 9
Perubahan Investasi Real Estat Komersial Berdasarkan Wilayah
Q1/2023
Bagian Wilayah Perubahan
Asia Pasifik -30,00%
Eropa, Timur Tengah dan Afrika -58,00%
Amerika -61,00%
Sumber: Jones Lang LaSalle (JLL)
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari JLL, aktivitas merger dan
akuisisi real estat di dunia pada Q1/2023 terlihat terbatas dan situasional, dengan
transaksi strategis tertentu yang terjadi dalam skala lebih kecil di dunia.
Investasi real estat komersial di dunia pada Q1/2023 mengalami penurunan paling
tinggi di Amerika serta Eropa, Timur Tengah, dan Afrika masing-masing sebesar
61,00% dan 58,00% dibandingkan dengan Q1/2022. Penurunan ini disebabkan
oleh tingginya inflasi yang masih terjadi, suku bunga yang mengalami kenaikan,
dan tingkat pengangguran yang meningkat sementara kesulitan di sektor
perbankan turut menambah volatilitas.
32
Page 154
Grafik 4
Penjualan Rumah di AS
Januari – Juni 2023
(Dalam jutaan Unit)
4,55
4,60
4,50 4,43
4,40 4,29 4,30
4,30
4,16
4,20
4,10 4,00
4,00
3,90
3,80
3,70
Jan Feb Mar Apr Mei Jun
Sumber: Trading Economics
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari Trading Economics, penjualan
rumah di AS pada bulan Juni 2023 mengalami penurunan sebesar 3,26%
dibandingkan dengan penjualan rumah AS bulan Mei 2023. Penjualan rumah Juni
2023 merupakan yang terendah selama lima bulan terakhir, sementara proyeksi
penjualan bulan Juni 2023 adalah sebesar 4,20 juta unit rumah. Penurunan
penjualan rumah terjadi pada Amerika Selatan dan Barat masing-masing
mengalami penurunan sebesar 5,40% dan 5,10%.
Tabel 10
Proyeksi Harga Rumah di AS berdasarkan Kota pada Tahun 2030
(Dalam jutaan USD)
Kota Negara Bagian Harga
San Fransisco California 2,61
San Jose California 2,25
Oakland California 1,71
Seattle Washington 1,54
Los Angeles California 1,38
San Diego California 1,15
Boston Massachusetts 1,13
Long Beach California 1,07
New York New York 0,96
Washington District of Columbia 0,96
Sumber: RenoFi
33
Page 155
Menurut data yang dibuat oleh RenoFi, harga rata-rata rumah di AS pada tahun
2030 diproyeksikan sebesar USD 383,00 ribu mengingat harga rumah di AS telah
mengalami kenaikan sebesar 48,55%. Selain itu, enam dari sepuluh kota termahal
di AS terletak pada negara bagian California, dimana San Fransisco dan San Jose
diproyeksikan memiliki harga rumah termahal pada tahun 2030 masing-masing
senilai USD 2,61 juta dan USD 2,25 juta. Peningkatan proyeksi harga rumah di AS
terutama didorong oleh dampak pandemi Covid-19 dimana mayoritas penghuni di
AS telah menghabiskan sebagian besar waktu di rumah dan melakukan renovasi
pada propertinya, selain itu, fakfor dimana beberapa orang tidak perlu tinggal dekat
dengan tempat kerjanya dan pindah ke pinggiran kota juga turut mendukung
peningkatan harga rumah.
Faktor-faktor seperti peningkatan harga rumah di dunia dari tahun ke tahun,
kecenderungan penghuni yang menginginkan untuk menata huniannya sesuai
dengan keinginannya, dan kebutuhan untuk bekerja dari rumah merupakan faktor
pendorong bagi industri properti di masa yang akan datang. Peningkatan nilai
properti pada kota-kota pusat bisnis di seluruh dunia turut berperan bagi
peningkatan industri properti global, sehingga industri properti global diharapkan
terus bertumbuh positif dalam jangka waktu yang sangat lama di masa mendatang.
V.B. Tinjauan Industri Properti di Indonesia
Industri properti di Indonesia merupakan salah satu sektor industri yang
memberikan kontribusi signifikan bagi pertumbuhan ekonomi, hal ini disebabkan
industri properti saling terkait dengan industri-industri lainnya, misalnya industri
bahan baku bangunan, konstruksi, logistik, bidang jasa, maupun industri keuangan
serta perbankan dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pertumbuhan industri
properti yang tinggi berdampak terhadap pendapatan domestik bruto nasional
serta ketersediaan lapangan pekerjaan.
V.B.1. Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Tabel 11
Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran (0,06) 0,09 0,21 0,88 0,99
Ritel 0,24 0,20 0,59 0,15 0,40
Apartemen (1,40) 4,91 4,77 10,64 4,51
Jual:
Perkantoran (0,06) 0,21 0,17 1,13 0,10
Ritel 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel (8,80) 27,15 6,59 20,15 (13,35)
Lahan Industri 0,51 0,64 0,07 0,04 0,04
Convention hall (3,44) 74,68 17,11 37,44 10,02
Warehouse complex 0,02 0,11 0,05 0,12 0,05
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
34
Page 156
Berdasarkan data yang diperoleh dari BI dalam laporan yang berjudul PPKOM
triwulan I/2023, indeks permintaan properti komersial untuk kategori sewa
menunjukkan penurunan sebesar 10,66% dibandingkan dengan triwulan
sebelumnya. Hal ini disebabkan oleh perlambatan permintaan pada mayoritas
segmen sewa terutama segmen hotel yang mengalami penurunan di seluruh kota
cakupan survei. Begitu juga dengan indeks permintaan properti komersial untuk
kategori jual yang menunjukkan penurunan sebesar 0,10%. Kondisi tersebut
disebabkan oleh adanya stagnasi permintaan pada segmen perkantoran jual di
Semarang, Jakarta, dan Surabaya karena rendahnya minat investor. Selain itu,
permintaan pada segmen warehouse complex juga mengalami penurunan
terutama di wilayah Bogor, Depok, dan Bekasi.
V.B.2. Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Tabel 12
Pertumbuhan Triwulan Indeks Pasokan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran (0,05) 0,37 0,44 0,68 0,84
Ritel 0,54 0,06 0,44 0,10 0,57
Apartemen (0,37) (0,33) 0,68 0,10 0,41
Jual:
Perkantoran (0,02) 0,03 0,00 1,05 (0,01)
Ritel 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel (0,04) (0,06) 0,86 (1,03) 0,21
Lahan Industri 0,34 1,32 (0,01) 0,20 (0,01)
Convention hall (1,04) (0,29) (0,25) 0,78 (0,06)
Warehouse complex 0,01 0,02 0,13 0,00 0,00
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
Selanjutnya, untuk kategori pasokan properti komersial menunjukkan peningkatan
dibandingkan dengan triwulan sebelumnya dimana hal tersebut tercermin dari
jumlah pertumbuhan indeks pasokan properti komersial untuk kategori sewa yang
tercatat adalah sebesar 0,68%. Peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh
adanya peningkatan pada mayoritas segmen kecuali segmen convention hall.
35
Page 157
V.B.3. Perkembangan Harga Properti Komersial
Tabel 13
Pertumbuhan Triwulan Indeks Harga Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran 0,55 (0,83) (0,69) (0,97) 0,01
Ritel 0,00 (0,18) (0,28) 0,07 0,40
Apartemen 0,35 0,61 1,50 3,40 (0,38)
Jual:
Perkantoran 0,16 0,14 (0,23) (0,42) (0,15)
Ritel 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel 1,66 20,92 2,89 10,69 (8,43)
Lahan Industri 0,04 0,23 0,08 0,19 0,03
Convention hall 4,82 3,16 1,88 (3,05) (0,39)
Warehouse complex 0,17 0,00 0,00 0,00 0,00
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
Sementara itu, untuk indeks harga properti komersial untuk kategori sewa
mengalami penurunan sebesar 6,00% dibandingkan dengan triwulan sebelumnya.
Penurunan harga sewa terjadi pada mayoritas segmen seiring dengan adanya
penurunan harga pada segmen perkantoran sewa di Jakarta dan Bandung sebagai
langkah untuk meningkatkan okupansi. Selanjutnya, untuk indeks harga properti
komersial untuk kategori jual mengalami penurunan sebesar 0,06%. Hal ini
terutama disebabkan oleh melambatnya akselerasi harga segmen perkantoran
jual di Jakarta sebagai strategi untuk mempertahankan okupansi.
36
Page 158
Grafik 5
Persetujuan Pinjaman atau Kredit Bank Umum di Indonesia
Bulan Desember 2022 – Januari 2023
(Dalam miliar Rupiah)
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
-
KPR dan KPA Konstruksi Real Estat
Apr-23 648.154 401.441 193.908
Mei-23 653.820 393.819 195.472
Sumber: Bank Indonesia
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bank Indonesia pada bulan Mei 2023,
persetujuan pinjaman atau kredit bank umum di Indonesia untuk segmen KPR dan
KPA serta real estat masing-masing mengalami peningkatan sebesar
Rp 5.666,00 miliar dan Rp 1.564,00 miliar atau masing-masing setara dengan
0,87% dan 0,81% jika dibandingkan dengan bulan April 2023. Sementara itu, untuk
segmen konstruksi mengalami penurunan sebesar Rp 7.622,00 miliar atau setara
dengan 1,90% jika dibandingkan dengan bulan sebelumnya.
37
Page 159
Grafik 6
Proyeksi Penyelesaian Proyek Apartemen yang Tertunda di Jakarta
Tahun 2023 - 2025
(Dalam unit)
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
-
2023 2024 2025
Penyelesaian Unit 6.172 6.747 2.246
Sumber: Colliers Indonesia
Berdasarkan data yang diperoleh dari Colliers Indonesia, investor asing akan
bersikap lebih konservatif sampai dengan Q1/2024 yang merupakan periode
Pemilihan Umum, pengembang apartemen akan fokus untuk menjual unit yang
sudah ada dan tidak akan meluncurkan proyek baru serta menyelesaikan proyek
yang tertunda saat pandemi. Sebanyak 48,00% proyek apartemen yang akan
diselesaikan pada tahun 2025 terletak di Jakarta Selatan terutama mentargetkan
pasar kalangan menengah ke atas.
38
Page 160
Perekonomian Indonesia pada tahun 2023 akan tumbuh sekitar 5,00% menurut
proyeksi International Monetary Fund, hal ini menunjukkan bahwa Indonesia
sudah mulai pulih dari dampak Covid-19. Dalam jangka menengah, perekonomian
Indonesia akan terus meningkat seiring dengan pemulihan ekonomi global serta
peningkatan perekonomian domestik yang didorong oleh kenaikan konsumsi,
investasi serta produktivitas yang didukung oleh kebijakan-kebijakan baik fiskal
maupun moneter. Bank Indonesia memperkirakan pertumbuhan ekonomi
Indonesia dalam jangka menengah akan berada di kisaran 5,00% – 5,80% hingga
tahun 2027. Hal ini secara langsung maupun tidak langsung akan berpengaruh
pada prospek sektor properti. Selain itu Pemerintah berupaya mendukung sektor
properti dengan mengeluarkan kebijakan-kebijakan seperti memperpanjang
pelonggaran rasio loan to value untuk kredit/pembiayaan properti hingga akhir
2023, peningkatan batasan nilai hunian mewah yang dikenakan PPh (Pajak
Penghasilan) dan PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah) dari
Rp 5,00 miliar – Rp 10,00 miliar menjadiRp 30,00 miliar, dan penurunan tarif PPh
Pasal 22 atas hunian mewah dari 5,00% menjadi 1,00%. Meningkatnya daya beli
masyarakat serta pelonggaran berbagai kebijakan-kebijakan dari Pemerintah
dapat mendorong pertumbuhan sektor properti serta meningkatkan prospek usaha
Perseroan.
Beberapa indikator ekonomi dan sektor properti juga menunjukkan tren yang baik,
sejalan dengan adanya data yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik yang
menyatakan bahwa ekonomi tumbuh sebesar 5,03% pada Q1/2023 yang diikuti
oleh pertumbuhan atas indeks permintaan properti dari tahun ke tahun yang telah
meningkat sebesar 14,50% pada Q1/2023. Selanjutnya, menurut lembaga riset
internasional, McKinsey Global Institute, memperkirakan dengan tingkat
pertumbuhan ekonomi dunia yang stabil, negara Indonesia akan menjadi negara
dengan kekuatan ekonomi nomor tujuh di Dunia pada tahun 2030. Dengan situasi
tersebut, maka diperkirakan segmen apartemen dan sewa perkantoran akan
menjadi investasi yang masih diprioritaskan untuk menunjang aktivitas dan
mobilitas konsumen yang semakin tinggi di masa yang akan datang.
39
Page 161
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
VI.A. PT Cahaya Inti Sentosa
Laporan keuangan CIS untuk tahun enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 dan 2021 telah diaudit oleh KAP SSR masing-masing dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian. Laporan keuangan CIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020, 2019, dan 2018.
VI.A.1. Laporan Posisi Keuangan
Tabel 14
PT Cahaya Inti Sentosa
Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 208.465 15.315 3.630 2.791 1.151 722
Piutang lain-lain 1.666.173 1.779.061 2.700.041 2.808.568 2.808.568 2.504.987
Uang muka 9.824 17.150 18.000 - - -
Pajak dibayar di muka 198.093 157.789 41.165 30.383 - -
Proyek dalam pelaksanaan - - - 405.222 365.022 -
Biaya dibayar di muka - - - - 29.947 14.064
Jumlah Aset Lancar 2.082.554 1.969.315 2.762.836 3.246.964 3.204.688 2.519.773
ASET TIDAK LANCAR
Persediaan 2.178.694 1.732.884 553.612 - - 164.313
Aset tetap - neto 107 108 - - - -
Jumlah Aset Tidak Lancar 2.178.800 1.732.993 553.612 - - 164.313
JUMLAH ASET 4.261.354 3.702.308 3.316.448 3.246.964 3.204.688 2.684.086
*) Tidak Diaudit
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 28.035 2.196 221 - - -
Utang lain-lain 4.145.733 3.643.898 3.285.720 3.245.891 3.203.656 2.682.987
Biaya yang masih harus dibayar 12.403 3.740 29.003 - - -
Utang pajak 1.003 752 835 510 506 471
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Liabilitas imbalan kerja 72 61 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 4.187.245 3.650.647 3.315.778 3.246.401 3.204.161 2.683.458
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 76.617 52.198 - - - -
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Liabilitas imbalan kerja 185 156 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 76.802 52.354 - - - -
JUMLAH LIABILITAS 4.264.047 3.703.001 3.315.778 3.246.401 3.204.161 2.683.458
EKUITAS (DEFISIENSI MODAL)
Modal saham 600 600 600 600 600 600
Saldo laba (akumulasi kerugian) (3.293) (1.294) 70 (37) (73) 28
JUMLAH EKUITAS (DEFISIENSI MODAL) (2.693) (694) 670 563 527 628
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 4.261.354 3.702.308 3.316.448 3.246.964 3.204.688 2.684.086
*) Tidak Diaudit
40
Page 162
VI.A.2. Aset
Jumlah aset CIS pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022, 2021,
2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 4.261,35 miliar,
Rp 3.702,31 miliar, Rp 3.316,45 miliar, Rp 3,246,96 miliar, Rp 3,204,69 miliar, dan
Rp 2,684,09 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah aset CIS mengalami kenaikan sebesar
Rp 559,05 miliar atau setara dengan 15,10% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 445,81 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset CIS mengalami kenaikan sebesar
Rp 385,86 miliar atau setara dengan 11,63% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
pajak dibayar di muka dan persediaan masing-masing sebesar Rp 116,63 miliar
dan Rp 1.179,27 miliar yang disertai dengan penurunan piutang lain-lain sebesar
Rp 920,98 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset CIS mengalami kenaikan sebesar
Rp 69,48 miliar atau setara dengan 2,14% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 553,61 miliar yang disertai dengan penurunan piutang
lain-lain dan proyek dalam pelaksanaan masing-masing sebesar Rp 108,53 miliar
dan Rp 405,22 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah aset CIS mengalami keniakan sebesar
Rp 42,28 miliar atau setara dengan 1,32% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan pajak
dibayar dimuka dan proyek dalam pelaksanaan masing-masing sebesar
Rp 30,83 miliar dan Rp 40,20 miliar yang disertai dengan penurunan biaya dibayar
di muka sebesar Rp 29,95 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah aset CIS mengalami kenaikan sebesar
Rp 520,60 miliar atau setara dengan 19,40% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
piutang lain-lain dan proyek dalam pelaksanaan masing-masing sebesar
Rp 303,58 miliar dan Rp 365,02 miliar yang disertai dengan penurunan persediaan
sebesar Rp 164,31 miliar.
41
Page 163
VI.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas CIS pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022, 2021,
2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 4.264,05 miliar,
Rp 3.703,00 miliar, Rp 3.315,78 miliar, Rp 3,246,40 miliar, Rp 3,204,16 miliar, dan
Rp 2.683,46 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah liabilitas CIS mengalami kenaikan sebesar
Rp 561,05 miliar atau setara dengan 15,15% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang lain-lain sebesar Rp 501,84 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas CIS mengalami kenaikan
sebesar Rp 387,22 miliar atau setara dengan 11,68% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang lain-lain sebesar Rp 358,18 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah liabilitas CIS mengalami kenaikan
sebesar Rp 69,38 miliar atau setara dengan 2,14% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang lain-lain dan biaya yang masih harus dibayar masing-masing
sebesar Rp 39,83 miliar dan Rp29,00 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah liabilitas CIS mengalami kenaikan
sebesar Rp 42,24 miliar atau setara dengan 1,32% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang lain-lain sebesar Rp 42,24 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah liabilitas CIS mengalami kenaikan
sebesar Rp 520,70 miliar atau setara dengan 19,40% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang lain-lain sebesar Rp 520,67 miliar.
VI.A.4. Ekuitas
Jumlah defisiensi modal CIS pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023 dan
31 Desember 2022 masing-masing adalah sebesar Rp 2,69 miliar dan
Rp 0,69 miliar. Jumlah ekuitas CIS pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2020,
2019, dan 2018 masing-masing sebesar Rp 0.67 miliar, Rp 0,56 miliar,
Rp 0,53 miliar, dan Rp 0,63 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah defisiensi modal CIS mengalami kenaikan
sebesar Rp 2,00 miliar atau setara dengan 288,23% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini seluruhnya disebabkan oleh
kerugian periode berjalan yang dibukukan oleh CIS.
42
Page 164
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah defisiensi modal CIS mengalami
penurunan sebesar Rp 1,36 miliar atau setara dengan 203,53% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini seluruhnya
disebabkan oleh rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh CIS.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas CIS mengalami kenaikan
sebesar Rp 0,11 miliar atau setara dengan 19,03.% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini seluruhnya disebabkan oleh
laba tahun berjalan yang dibukukan oleh CIS.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah ekuitas CIS mengalami kenaikan
sebesar Rp 0,04 miliar atau setara dengan 6,86% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini seluruhnya disebabkan oleh
laba tahun berjalan yang dibukukan oleh CIS.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah ekuitas CIS mengalami penurunan
sebesar Rp 0,10 miliar atau setara dengan 16,16% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2018. Penurunan ini seluruhnya disebabkan
oleh rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh CIS.
VI.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Tabel 15
PT Cahaya Inti Sentosa
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan - 0 - - - -
Beban pokok pendapatan - - - - - -
Laba kotor - 0 - - - -
Beban penjualan (664) (327) - - - -
Beban umum dan administrasi (1.696) (1.126) (6) (9) (117) (15)
Penghasilan keuangan 377 102 16 - - -
Beban keuangan (15) (12) (2) - - -
Penghasilan (beban) lain-lain - neto (2) 0 99 45 16 32
Laba (rugi) sebelum beban pajak final (1.999) (1.363) 107 36 (102) 17
Manfaat (beban) pajak final - (0) - - - -
Laba (rugi) periode/tahun berjalan (1.999) (1.363) 107 36 (102) 17
Penghasilan komprehensif lainnya - (1) - - - -
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan (1.999) (1.364) 107 36 (102) 17
*) Tidak Diaudit
VI.A.6. Pendapatan
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2020, 2019, dan
2018, CIS belum membukukan pendapatan. Pendapatan CIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 0,16 juta.
43
Page 165
VI.A.7. Laba (Rugi) Periode/Tahun Berjalan
Rugi periode/tahun berjalan CIS untuk periode enam bulan
yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2022 dan 2019 masing-masing sebesar
Rp 2,00 miliar dan Rp 1,36 miliar. Laba tahun berjalan CIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2020, dan 2018 masing-masing
sebesar Rp 0,11 miliar, Rp 0,04 miliar, dan Rp 0,02 miliar.
Rugi tahun berjalan CIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 1,47 miliar dibandingkan
dengan laba bersih tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021.
Laba tahun berjalan CIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 0,07 miliar atau setara
dengan 196,70 % dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
Laba tahun berjalan CIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 mengalami kenaikan sebesar Rp 0,14 miliar atau setara
dengan 135,57% dibandingkan dengan rugi bersih tahun berjalan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019.
Rugi tahun berjalan CIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 mengalami kenaikan sebesar Rp 0,12 miliar atau setara
dengan 709,53% dibandingkan dengan laba tahun berjalan CIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2018.
44
Page 166
VI.A.8. Laporan Arus Kas
Tabel 16
PT Cahaya Inti Sentosa
Laporan Arus Kas Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan 24.419 52.198 110 - - -
Pembayaran kepada pemasok dan lain-lain (323.050) (347.465) (33.023) (627) (178.956) (91.657)
Pembayaran kepada karyawan (1.036) (659) - - - -
Pembayaran pajak final (566) (1.185) (11) - - -
Penerimaan bunga 377 102 16 - - -
Beban operasional lainnya - - - (13) (118) (17)
Penerimaan bunga - - - 49 17 33
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Operasi (299.856) (297.010) (32.908) (591) (179.057) (91.640)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan aset tetap (7) (118) - - - -
Penambahan piutang lain-lain dari pihak berelasi - - - - (303.581) (2.504.987)
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi (7) (118) - - (303.581) (2.504.987)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan pinjaman dari pihak berelasi 3.951.706 1.785.178 340.293 - - -
Pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi (3.449.867) (1.427.531) (297.575) - - -
Pembayaran bunga (8.827) (48.835) (8.971) - - -
Penerimaan utang lain-lain dari pihak berelasi - - - 2.231 483.067 2.596.073
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan 493.012 308.813 33.747 2.231 483.067 2.596.073
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS 193.149 11.685 839 1.640 429 (554)
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 15.315 3.630 2.791 1.151 722 1.277
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 208.465 15.315 3.630 2.791 1.151 722
*) Tidak Diaudit
Arus Kas untuk Aktivitas Operasi
Arus kas yang digunakan untuk aktivitas operasi CIS untuk periode enam bulan
yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah
sebesar Rp 299,86 miliar, Rp 297,01 miliar, Rp 32,91 miliar, Rp 0,59 miliar,
Rp 179,06 miliar, dan Rp 91,46 miliar.
Arus kas yang digunakan untuk aktivitas operasi CIS untuk periode
enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 299,86 miliar
terutama berasal dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar
Rp 323,05 miliar yang disertai dengan penerimaan kas dari pelanggan sebesar
Rp 24,42 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi CIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 297,01 miliar terutama
berasal dari dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar
Rp 347,47 miliar yang disertai dengan penerimaan kas dari pelanggan sebesar
Rp 52,20 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi CIS untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 32,91 miliar
terutama berasal dari dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar
Rp 33,02 miliar.
45
Page 167
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi CIS untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 0,59 miliar
terutama berasal dari dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar
Rp 0,63 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi CIS untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 179,06 miliar
terutama berasal dari dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar
Rp 178,96 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi CIS untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 91,64 miliar
terutama berasal dari dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar
Rp 91,66 miliar.
Arus Kas untuk Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi CIS untuk periode
enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2019, dan 2018 masing-masing
adalah sebesar Rp 0,01 miliar, Rp 0,12 miliar, Rp 303,58 miliar, dan
Rp 2.504,99 miliar. Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2021 dan 2020, CIS tidak memiliki arus kas bersih yang diperoleh
dari/digunakan untuk aktivitas investasi.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi CIS untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 0,01 miliar seluruhnya
berasal dari perolehan aset tetap.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi CIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 0,12 miliar seluruhnya
berasal dari perolehan aset tetap.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi CIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 303,58 miliar seluruhnya
berasal dari penambahan piutang lain-lain dari pihak berelasi.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi CIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 2.504,99 miliar seluruhnya
berasal dari penambahan piutang lain-lain dari pihak berelasi.
46
Page 168
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan CIS untuk periode
enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018
masing-masing adalah sebesar Rp 493,01 miliar, Rp 308,81 miliar, Rp 33,75 miliar,
Rp 2,23 miliar, Rp 483,07 miliar, dan Rp 2.596,07 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan CIS untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 493,01 miliar terutama
berasal dari penerimaan pinjaman dari pihak berelasi sebesar Rp 3.951,71 miliar
yang disertai dengan pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi sebesar
Rp 3.449,87 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan CIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 308,81 miliar terutama
berasal dari penerimaan pinjaman dari pihak berelasi sebesar Rp1.785,18 miliar
yang disertai dengan pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi sebesar
Rp 1.427,53 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan CIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 33,75 miliar terutama
berasal dari penerimaan pinjaman dari pihak berelasi sebesar Rp 340,29 miliar
yang disertai dengan pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi sebesar
Rp 297,58 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan CIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 2,23 miliar seluruhnya
berasal dari penerimaan utang lain-lain dari pihak berelasi.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan CIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 483,07 miliar seluruhnya
berasal dari penerimaan utang lain-lain dari pihak berelasi.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan CIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 2.596,07 miliar seluruhnya
berasal dari penerimaan utang lain-lain dari pihak berelasi.
47
Page 169
VI.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Tabel 17
PT Cahaya Inti Sentosa
Rasio-rasio Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
Rasio Likuiditas
Lancar 0,50 0,54 0,83 1,00 1,00 0,94
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset N/A 0,00 N/A N/A N/A N/A
Ekuitas terhadap jumlah aset (0,00) (0,00) 0,00 0,00 0,00 0,00
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas (1.583,49) (5.338,73) 4.949,09 5.767,88 6.083,08 4.271,25
Rasio Profitabilitas
Marjin laba kotor N/A 100,00% N/A N/A N/A N/A
Marjin laba (rugi) bersih N/A -830893,90% N/A N/A N/A N/A
Imbal hasil aset -0,09% -0,04% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Imbal hasil ekuitas N/A N/A 15,99% 6,42% -19,27% 2,65%
*) Tidak Diaudit
VI.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan CIS dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi CIS. Pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 adalah 0,00.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas CIS
terhadap jumlah aset CIS. Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2020, 2019,
dan 2018, rasio ekuitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,00; 0,00;
0,00; dan 0,00.
VI.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan CIS untuk memenuhi seluruh liabilitasnya,
yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui perbandingan
antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui perbandingan antara jumlah
liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan
2018, rasio jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 1,00;
1,00; 1,00; 1,00; 1,00; dan 1,00. Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2020,
2019, dan 2018, rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas masing-masing adalah
4.949,09; 5.767,88; 6.083,08; dan 4.271,25.
48
Page 170
VI.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan CIS dalam menghasilkan laba
bersih dari aset yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah
0,00%, 0,00%, 0,00%, dan 0,00%.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan CIS dalam menghasilkan
laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan. Imbal hasil ekuitas untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2020, dan 2018,
masing-masing adalah 15,99%, 6,42%, dan 2,65%.
VI.B. Analisis atas Common Size PT Cahaya Inti Sentosa
Berikut adalah analisis common size CIS untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar common size CIS adalah sebagai berikut:
Tabel 18
PT Cahaya Inti Sentosa
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 4,89% 0,41% 0,11% 0,09% 0,04% 0,03%
Piutang lain-lain 39,10% 48,05% 81,41% 86,50% 87,64% 93,33%
Uang muka 0,23% 0,46% 0,54% 0,00% 0,00% 0,00%
Pajak dibayar di muka 4,65% 4,26% 1,24% 0,94% 0,00% 0,00%
Proyek dalam pelaksanaan 0,00% 0,00% 0,00% 12,48% 11,39% 0,00%
Biaya dibayar di muka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,93% 0,52%
Jumlah Aset Lancar 48,87% 53,19% 83,31% 100,00% 100,00% 93,88%
ASET TIDAK LANCAR
Persediaan 51,13% 46,81% 16,69% 0,00% 0,00% 6,12%
Aset tetap - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 51,13% 46,81% 16,69% 0,00% 0,00% 6,12%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
49
Page 171
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 0,66% 0,06% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang lain-lain 97,29% 98,42% 99,07% 99,97% 99,97% 99,96%
Biaya yang masih harus dibayar 0,29% 0,10% 0,87% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang pajak 0,02% 0,02% 0,03% 0,02% 0,02% 0,02%
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Liabilitas imbalan kerja 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 98,26% 98,60% 99,98% 99,98% 99,98% 99,98%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 1,80% 1,41% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Liabilitas imbalan kerja 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 1,80% 1,41% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
JUMLAH LIABILITAS 100,06% 100,02% 99,98% 99,98% 99,98% 99,98%
EKUITAS (DEFISIENSI MODAL)
Modal saham 0,01% 0,02% 0,02% 0,02% 0,02% 0,02%
Saldo laba (akumulasi kerugian) -0,08% -0,03% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
JUMLAH EKUITAS (DEFISIENSI MODAL) -0,06% -0,02% 0,02% 0,02% 0,02% 0,02%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
VI.C. Analisis atas Common Size Industri Properti
Berikut adalah analisis common size untuk perusahaan sejenis dengan CIS, yaitu
PT Bumi Serpong Damai Tbk, PT Summarecon Agung Tbk, dan
PT Ciputra Development Tbk untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018.
50
Page 172
Ikhtisar common size untuk PT Bumi Serpong Damai Tbk, PT Summarecon Agung
Tbk, dan PT Ciputra Development Tbk masing-masing adalah sebagai berikut:
VI.C.1. PT Bumi Serpong Damai Tbk
Tabel 19
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 15,50% 14,98% 12,64% 17,27% 12,59% 15,61%
Investasi 3,30% 3,39% 6,63% 4,80% 5,35% 1,79%
Piutang usaha
Pihak berelasi 0,01% 0,01% 0,00% 0,01% 0,02% 0,03%
Pihak ketiga 0,31% 0,27% 0,22% 0,22% 0,31% 0,53%
Piutang lain-lain 0,08% 0,10% 0,11% 0,11% 0,15% 0,11%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,09% 0,35% 0,01% 0,00% 0,45% 0,31%
Persediaan 19,35% 19,40% 19,29% 17,58% 18,66% 17,33%
Uang muka 4,39% 5,38% 5,78% 5,73% 6,11% 3,25%
Pajak dibayar di muka 1,28% 1,35% 1,28% 0,80% 0,84% 0,97%
Biaya dibayar di muka yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun 0,34% 0,30% 0,25% 0,10% 0,02% 0,04%
Aset lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Investasi sewa neto pembiayaan yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,17%
Perlengkapan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Jumlah Aset Lancar 44,66% 45,52% 46,20% 46,60% 44,49% 40,16%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi 0,58% 0,29% 0,27% 2,92% 0,81% 2,59%
Piutang lain-lain 0,02% 0,02% 0,03% 0,03% 0,04% 0,00%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,00% 0,02% 0,07% 0,03% 0,03% 0,03%
Investasi dalam saham 10,00% 10,37% 10,12% 11,14% 13,11% 14,47%
Biaya dibayar di muka 0,13% 0,21% 0,16% 0,13% 0,05% 0,04%
Tanah yang belum dikembangkan 23,21% 23,85% 23,54% 20,42% 22,13% 22,83%
Aset tetap 0,79% 0,84% 0,86% 0,96% 1,16% 1,30%
Properti investasi 13,52% 11,91% 12,95% 13,63% 15,13% 15,49%
Aset hak-guna 0,02% 0,02% 0,01% 0,02% 0,00% 0,00%
Goodwill 0,01% 0,01% 0,02% 0,02% 0,02% 0,02%
Aset tak berwujud 7,06% 6,92% 5,78% 4,09% 3,03% 0,00%
Aset lain-lain 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01%
Piutang usaha - pihak ketiga 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,07%
Jumlah Aset Tidak Lancar 55,34% 54,48% 53,80% 53,40% 55,51% 59,84%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
51
Page 173
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 0,05% 0,05% 0,00% 0,00% 0,00% 0,48%
Utang usaha
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak ketiga 1,61% 1,39% 1,81% 1,53% 1,27% 2,23%
Utang pajak 0,11% 0,12% 0,12% 0,14% 0,20% 0,24%
Beban akrual 0,39% 0,35% 0,40% 0,51% 0,36% 0,44%
Setoran jaminan 0,40% 0,40% 0,42% 0,43% 0,43% 0,38%
Liabilitas kontrak 12,58% 11,82% 10,52% 6,80% 0,00% 0,00%
Uang muka diterima 0,17% 0,19% 0,19% 0,18% 7,01% 5,72%
Sewa diterima di muka 0,47% 0,41% 0,34% 0,35% 0,50% 0,59%
Uang muka setoran modal 0,00% 0,15% 0,00% 0,03% 0,05% 0,05%
Bagian liabilitas jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam
waktu satu tahun:
Utang bank jangka panjang 1,71% 2,20% 3,49% 1,08% 1,17% 0,25%
Liabilitas sewa 0,01% 0,01% 0,01% 0,02% 0,00% 0,01%
Utang obligasi dan sukuk ijarah 0,00% 0,04% 0,00% 7,96% 0,00% 0,83%
Dana syirkah temporer 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Liabilitas lain-lain 0,31% 0,32% 0,55% 0,41% 0,33% 0,74%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 17,80% 17,44% 17,84% 19,44% 11,33% 11,97%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Setoran jaminan 0,20% 0,21% 0,20% 0,19% 0,18% 0,27%
Liabilitas kontrak 4,54% 6,56% 5,95% 2,87% 0,00% 0,00%
Uang muka diterima 0,18% 0,19% 0,19% 0,22% 1,54% 2,47%
Sewa diterima di muka 0,26% 0,48% 0,81% 0,88% 0,97% 1,09%
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang - bersih 0,37% 0,38% 0,49% 0,59% 0,80% 0,72%
Taksiran liabilitas untuk pengembangan prasarana 0,09% 0,10% 0,10% 0,10% 0,11% 0,14%
Provisi pelapisan jalan tol 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
akan jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank jangka panjang 8,72% 7,35% 2,84% 5,97% 7,87% 6,22%
Liabilitas sewa 0,05% 0,05% 0,03% 0,03% 0,00% 0,00%
Utang obligasi dan sukuk ijarah 8,09% 8,73% 13,15% 13,08% 15,54% 18,94%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 22,51% 24,03% 23,76% 23,92% 27,02% 29,86%
JUMLAH LIABILITAS 40,31% 41,47% 41,61% 43,36% 38,35% 41,83%
EKUITAS
Modal saham 3,13% 3,26% 3,44% 3,48% 3,53% 3,69%
Tambahan modal disetor 11,04% 11,48% 12,14% 12,26% 11,75% 12,28%
Saham treasuri -0,43% -0,44% -0,47% -0,47% -0,53% -0,55%
Ekuitas pada perubahan ekuitas lainnya dari entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan non pengendali 0,45% -0,19% -0,20% -0,20% -0,23% -0,27%
Selisih penjabaran mata uang asing -0,39% -0,70% -0,34% -0,25% -0,13% -0,62%
Ekuitas pada keuntungan belum direalisasi atas kenaikan
nilai investasi yang diukur pada nilai wajar melalui
penghasilan komprehensif lain 0,14% 0,14% 0,12% 0,12% 0,00% 0,00%
Ekuitas pada keuntungan belum direalisasi atas
kenaikan nilai investasi tersedia untuk dijual 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01% 0,01%
Proforma ekuitas dari transaksi kombinasi bisnis entitas
sepengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,14% 0,14%
Saldo laba 38,50% 38,21% 36,47% 34,55% 39,03% 35,48%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 52,44% 51,75% 51,17% 49,49% 53,59% 50,16%
Kepentingan non-pengendali 7,25% 6,78% 7,22% 7,15% 8,06% 8,00%
JUMLAH EKUITAS 59,69% 58,53% 58,39% 56,64% 61,65% 58,17%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
52
Page 174
Tabel 20
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan 36,43% 33,31% 38,08% 31,21% 28,49% 28,27%
Laba kotor 63,57% 66,69% 61,92% 68,79% 71,51% 71,73%
Beban penjualan -14,22% -13,61% -12,95% -13,14% -13,39% -15,31%
Beban umum dan administrasi -14,07% -13,62% -14,63% -19,99% -18,69% -19,64%
Beban pajak final -3,09% -3,27% -3,09% -3,59% -3,72% -4,11%
Laba usaha 32,19% 36,20% 31,25% 32,07% 35,70% 32,66%
Pendapatan bunga dan investasi 4,43% 3,25% 5,14% 9,06% 6,64% 5,83%
Keuntungan dari perubahan nilai wajar investasi yang diukur
pada nilai wajar melalui laba rugi 0,54% 0,45% 0,70% 2,72% 0,65% 0,27%
Dampak pendiskontoan aset dan liabilitas
keuangan - bersih 0,04% 0,14% 0,04% 1,07% -0,25% 0,26%
Pendapatan dividen 0,09% 0,03% 0,04% 0,06% 0,07% 0,06%
Keuntungan penjualan aset tetap 0,02% 0,01% 0,16% 0,02% 0,01% 0,03%
Kerugian atas pelunasan obligasi 0,00% -0,21% 0,00% 0,00% -0,27% 0,00%
Keuntungan (kerugian) selisih kurs mata uang asing - bersih -0,91% -1,09% -0,13% 0,02% -1,03% 0,03%
Beban bunga dan keuangan lainnya -15,92% -16,30% -21,49% -28,82% -14,73% -13,77%
Keuntungan penilaian kembali nilai wajar investasi
pada entitas yang dicatat dengan menggunakan
metode ekuitas pada tanggal akuisisi 0,00% 0,00% 0,12% 0,00% 0,50% 0,00%
Keuntungan dari akuisisi saham entitas anak 0,00% 0,00% 2,01% 0,00% 0,31% 0,00%
Lain-lain - bersih 1,51% 0,95% 1,19% 0,36% 1,40% -0,14%
Dampak atas perubahan dasar pengukuran investasi
pada entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 12,21% 0,00%
Keuntangan direalisasi dari penjualan investasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,11% 0,38%
Ekuitas pada laba bersih entitas asosiasi dan ventura
bersama 5,22% 2,57% 1,19% -8,54% 3,48% 0,95%
Laba sebelum pajak 27,20% 26,00% 20,21% 8,03% 44,79% 26,56%
Beban pajak kini -0,13% -0,05% -0,11% -0,26% -0,51% -0,88%
Laba setelah dampak transaksi kombinasi bisnis
entitas sepengendali 27,07% 25,96% 20,10% 7,77% 44,28% 25,67%
Rugi pra-akuisisi dari dampak transaksi kombinasi bisnis
entitas sepengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,10% -0,10% 0,00%
Laba periode/tahun berjalan 27,07% 25,96% 20,10% 7,87% 44,18% 25,67%
Penghasilan (rugi) komprehensif lainnya 3,93% -2,45% -0,12% 0,30% 3,29% -3,89%
Jumlah penghasilan komprehensif 31,00% 23,51% 19,98% 8,17% 47,47% 21,78%
Laba bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 24,03% 23,77% 17,62% 4,56% 39,40% 19,52%
Kepentingan non-pengendali 3,04% 2,19% 2,48% 3,31% 4,78% 6,15%
* Tidak Diaudit
53
Page 175
VI.C.2. PT Summarecon Agung Tbk
Tabel 21
PT Summarecon Agung Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 10,90% 11,05% 10,65% 6,65% 6,81% 6,54%
Piutang usaha - neto
Pihak-pihak berelasi 0,03% 0,02% 0,02% 0,02% 0,04% 0,22%
Pihak ketiga 0,83% 1,01% 0,93% 1,01% 0,87% 1,47%
Piutang lain-lain 0,05% 0,05% 0,12% 0,08% 0,09% 0,08%
Piutang pihak-pihak berelasi non-usaha 0,24% 0,24% 0,25% 0,35% 0,20% 0,19%
Persediaan 34,97% 35,03% 35,52% 36,86% 34,84% 33,86%
Pajak dibayar dimuka 1,98% 1,76% 1,39% 1,49% 1,25% 1,09%
Biaya dibayar dimuka 0,21% 0,12% 0,19% 0,16% 0,12% 0,12%
Uang muka 0,92% 0,96% 0,94% 1,08% 1,39% 1,49%
Aset keuangan lancar lainnya 0,01% 0,01% 0,01% 0,00% 0,02% 0,00%
Aset lancar lainnya 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 50,13% 50,26% 50,02% 47,70% 45,62% 45,06%
ASET TIDAK LANCAR
Piutang usaha - neto
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,02%
Pihak ketiga 0,09% 0,22% 0,12% 0,20% 0,18% 0,20%
Piutang lain-lain 0,01% 0,01% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,23% 0,23% 0,20% 0,20% 0,27% 0,13%
Tanah yang belum dikembangkan 24,80% 23,78% 23,67% 25,12% 26,74% 27,62%
Investasi pada entitas asosiasi 0,29% 0,29% 0,28% 0,26% 0,24% 0,02%
Uang muka 3,30% 3,53% 3,45% 2,82% 2,93% 2,69%
Aset tetap - neto 1,30% 1,30% 1,22% 1,33% 1,38% 1,62%
Properti investasi - neto 16,42% 16,09% 16,35% 17,58% 17,82% 18,82%
Aset pajak tangguhan 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00%
Aset keuangan tidak lancar lainnya 3,19% 4,02% 4,25% 4,40% 4,19% 3,05%
Aset tidak lancar lainnya 0,22% 0,26% 0,41% 0,36% 0,60% 0,75%
Jumlah Aset Tidak Lancar 49,87% 49,74% 49,98% 52,30% 54,38% 54,94%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
54
Page 176
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 8,35% 7,10% 6,10% 10,72% 8,75% 7,65%
Utang usaha kepada pihak ketiga 0,21% 0,31% 0,27% 0,32% 0,35% 0,33%
Utang lain-lain 1,33% 0,76% 1,28% 1,43% 1,47% 1,12%
Utang pihak berelasi non-usaha 0,08% 0,00% 0,00% 0,00% 0,27% 0,00%
Beban akrual 3,58% 3,88% 3,13% 2,97% 4,81% 4,40%
Utang pajak 0,20% 0,27% 0,28% 0,25% 0,27% 0,26%
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 0,09% 0,11% 0,09% 0,14% 0,08% 0,08%
Liabilitas kontrak 21,09% 16,84% 8,76% 10,68% 8,42% 0,00%
Uang jaminan yang diterima 0,54% 0,55% 0,31% 0,37% 0,41% 7,03%
Pendapatan diterima dimuka 1,49% 1,47% 1,41% 1,44% 1,76% 1,87%
Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu
tahun - neto:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 2,16% 2,13% 3,18% 3,55% 4,98% 3,58%
Liabilitas sewa 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang obligasi 0,00% 0,00% 1,92% 1,66% 5,30% 4,71%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 39,13% 33,42% 26,75% 33,54% 36,89% 31,03%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang jangka panjang setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun - neto:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 8,41% 9,29% 15,05% 19,20% 13,13% 13,70%
Utang obligasi 2,18% 2,26% 0,76% 2,80% 4,53% 7,30%
Liabilitas sewa 0,02% 0,02% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00%
Utang lain-lain 0,04% 0,04% 0,02% 0,05% 0,06% 0,05%
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 0,44% 0,43% 0,49% 0,52% 0,49% 0,55%
Liabilitas kontrak 7,85% 12,21% 12,78% 6,38% 5,06% 0,00%
Uang jaminan yang diterima 0,41% 0,39% 0,38% 0,44% 0,46% 8,21%
Pendapatan diterima di muka 0,76% 0,55% 0,55% 0,50% 0,46% 0,23%
Liabilitas pajak tangguhan 0,06% 0,06% 0,07% 0,10% 0,13% 0,01%
Utang-utang pihak berelasi non-usaha 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,12% 0,01%
Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,03%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 20,17% 25,26% 30,14% 30,00% 24,44% 30,08%
JUMLAH LIABILITAS 59,29% 58,68% 56,89% 63,54% 61,33% 61,11%
EKUITAS
Modal saham 5,60% 5,81% 6,34% 5,79% 5,90% 6,19%
Tambahan modal disetor 4,43% 4,60% 5,02% 0,09% 0,09% 0,10%
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan non-pengendali -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% 0,01% 0,01%
Saldo laba 22,27% 21,95% 21,90% 21,59% 24,14% 23,33%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 32,29% 32,35% 33,25% 27,47% 30,14% 29,63%
Kepentingan non-pengendali 8,41% 8,98% 9,86% 8,99% 8,53% 9,26%
JUMLAH EKUITAS 40,71% 41,32% 43,11% 36,46% 38,67% 38,89%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
55
Page 177
Tabel 22
PT Summarecon Agung Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok langsung dan beban langsung 48,03% 47,55% 53,41% 54,43% 52,04% 51,62%
Laba kotor 51,97% 52,45% 46,59% 45,57% 47,96% 48,38%
Beban penjualan -5,79% -5,62% -5,50% -5,48% -5,97% -6,07%
Beban umum dan administrasi -15,52% -16,65% -13,17% -14,84% -15,41% -15,11%
Penghasilan operasi lain 0,10% 0,29% 0,25% 0,17% 0,24% 0,16%
Beban operasi lain -0,04% -0,59% -0,19% -0,05% -0,09% -0,03%
Laba atas penjualan entitas anak 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,18%
Laba usaha 30,71% 29,87% 27,98% 25,37% 26,74% 27,52%
Pendapatan keuangan 3,02% 2,75% 3,45% 3,78% 2,11% 1,70%
Biaya keuangan -11,52% -14,99% -18,00% -20,53% -13,38% -12,10%
Laba pada ekuitas entitas asosiasi 0,13% 0,16% 0,15% 0,12% 0,07% 0,00%
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 22,35% 17,80% 13,58% 8,74% 15,53% 17,12%
Beban pajak final -4,51% -4,25% -3,75% -3,91% -4,54% -4,73%
Laba sebelum beban pajak pengashilan 17,84% 13,54% 9,82% 4,84% 10,99% 12,38%
Manfaat (beban) pajak penghasilan - neto -0,04% -0,05% 0,05% 0,05% -0,67% -0,18%
Laba periode/tahun berjalan 17,80% 13,49% 9,87% 4,89% 10,32% 12,20%
Pendapatan komprehensif lainnya 0,21% 0,17% -0,01% -0,27% 0,36% 0,30%
Total penghasilan komprehensif periode berjalan 18,02% 13,67% 9,86% 4,62% 10,67% 12,50%
Laba periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 14,64% 10,93% 5,81% 3,58% 8,67% 7,93%
Kepentingan non-pengendali 3,17% 2,56% 4,06% 1,31% 1,65% 4,27%
* Tidak Diaudit
VI.C.3. PT Ciputra Development Tbk
Tabel 23
PT Ciputra Development Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 22,33% 21,58% 17,61% 13,44% 11,71% 9,46%
Piutang usaha dari pihak ketiga - neto 1,79% 1,86% 2,13% 2,39% 3,24% 3,54%
Piutang lain-lain 3,15% 3,34% 4,06% 3,74% 4,11% 3,90%
Persediaan 27,27% 27,78% 28,47% 31,18% 29,45% 28,54%
Biaya dibayar di muka 0,10% 0,07% 0,08% 0,09% 0,09% 0,09%
Uang muka 1,01% 0,51% 0,31% 0,36% 0,41% 0,35%
Pajak dibayar di muka 1,17% 1,11% 1,22% 1,21% 1,26% 1,23%
Aset derivatif 0,00% 0,00% 0,02% 0,19% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 56,82% 56,25% 53,89% 52,59% 50,27% 47,11%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas asosiasi 2,60% 2,57% 2,35% 1,26% 1,02% 0,93%
Piutang pihak berelasi 0,05% 0,06% 0,05% 0,06% 0,06% 0,49%
Piutang lain-lain 0,20% 0,20% 0,22% 0,22% 0,00% 0,00%
Uang muka 0,83% 1,31% 1,09% 1,22% 1,37% 1,64%
Tanah untuk pengembangan 17,49% 17,69% 18,91% 19,27% 18,58% 19,48%
Aset tetap - neto 6,50% 6,13% 6,16% 6,61% 8,53% 9,08%
Properti investasi - neto 12,50% 12,77% 13,59% 14,07% 14,84% 14,47%
Aset pajak tangguhan - neto 0,03% 0,03% 0,04% 0,04% 0,06% 0,04%
Aset derivatif 0,03% 0,06% 0,00% 0,02% 0,11% 0,17%
Aset tidak lancar lainnya 2,95% 2,93% 3,70% 4,64% 5,14% 6,60%
Jumlah Aset Tidak Lancar 43,18% 43,75% 46,11% 47,41% 49,73% 52,89%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
56
Page 178
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 0,51% 0,88% 0,81% 2,02% 2,48% 3,22%
Utang usaha 1,99% 2,07% 2,31% 2,23% 2,15% 2,43%
Utang lain-lain 3,01% 2,20% 2,37% 2,02% 1,97% 1,84%
Beban akrual 0,37% 0,54% 0,56% 0,56% 0,57% 0,61%
Utang pihak berelasi 0,04% 0,04% 0,00% 0,06% 0,07% 0,04%
Utang pajak 0,29% 0,29% 0,28% 0,25% 0,40% 0,36%
Liabilitas kontrak 17,57% 17,97% 17,56% 15,81% 13,34% 0,00%
Pendapatan diterima di muka 0,49% 0,52% 0,56% 0,62% 0,67% 0,87%
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank - neto 1,05% 1,22% 2,51% 1,76% 1,49% 0,92%
Utang obligasi - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,20% 0,00% 0,64%
Wesel bayar - neto 0,00% 0,00% 0,00% 4,05% 0,00% 0,00%
Uang muka yang diterima 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 12,37%
Liabilitas derivatif 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 25,32% 25,73% 26,96% 29,57% 23,12% 23,32%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas imbalan kerja 0,21% 0,21% 0,24% 0,36% 0,39% 0,37%
Liabilitas kontrak 5,14% 4,57% 4,52% 7,67% 0,00% 0,00%
Uang jaminan penyewa 0,36% 0,34% 0,34% 0,35% 0,36% 0,31%
Liabilitas pajak tangguhan - neto 0,06% 0,06% 0,06% 0,07% 0,07% 0,08%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank - neto 14,38% 15,06% 16,36% 17,51% 16,93% 15,06%
Wesel bayar - neto 3,88% 4,12% 3,82% 0,00% 4,24% 4,58%
Utang obligasi - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,22% 0,23%
Liabilitas derivatif 0,00% 0,00% 0,03% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka yang diterima 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5,59% 7,51%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 24,02% 24,36% 25,35% 25,95% 27,81% 28,14%
JUMLAH LIABILITAS 49,34% 50,09% 52,31% 55,53% 50,93% 51,46%
EKUITAS
Modal saham 10,91% 11,07% 11,41% 11,82% 12,82% 13,53%
Tambahan modal disetor - neto 8,33% 8,52% 8,78% 9,09% 9,86% 10,48%
Selisih nilai transaksi ekuitas dengan kepentingan
nonpengendali 0,22% 0,23% 0,23% 0,23% 0,25% 0,20%
Selisih kurs karena penjabaran laporan keuangan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Rugi komprehensif lain -0,19% -0,36% -0,04% -0,18% -0,16% -0,19%
Saldo laba 25,46% 24,62% 21,42% 18,18% 19,74% 18,00%
Saham tresuri 0,00% -0,08% -0,08% -0,08% -0,09% -0,10%
Total ekuitas yang dapat diatribusikan kepada
pemilik entitas induk 44,73% 44,00% 41,73% 39,06% 42,41% 41,92%
Kepentingan non-pengendali 5,93% 5,91% 5,96% 5,41% 6,66% 6,62%
JUMLAH EKUITAS 50,66% 49,91% 47,69% 44,47% 49,07% 48,54%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
57
Page 179
Tabel 24
PT Ciputra Development Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan dan beban langsung 52,84% 49,95% 50,26% 48,93% 50,16% 52,70%
Laba kotor 47,16% 50,05% 49,74% 51,07% 49,84% 47,30%
Beban umum dan administrasi -15,17% -13,77% -12,10% -14,45% -16,47% -15,78%
Beban penjualan -3,98% -4,20% -3,78% -4,42% -5,04% -4,86%
Penghasilan lain-lain 2,48% 6,15% 5,56% 5,56% 5,32% 4,89%
Beban lain-lain -0,60% -4,66% -4,81% -4,95% -4,90% -3,53%
Laba usaha 29,88% 33,57% 34,61% 32,81% 28,75% 28,02%
Bagian laba entitas asosiasi - neto 0,53% 0,74% 0,43% -0,04% -0,14% -0,25%
Penghasilan keuangan - neto 3,81% 2,71% 2,45% 3,09% 4,56% 3,28%
Penghasilan keuangan - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -0,76% -0,66%
Beban keuangan - neto -12,59% -11,72% -12,85% -15,30% -11,97% -9,55%
Laba sebelum pajak final dan pajak penghasilan 21,62% 25,31% 24,63% 20,56% 20,44% 20,85%
Pajak final -2,72% -2,74% -2,67% -2,87% -3,13% -3,31%
Laba sebelum pajak penghasilan 18,90% 22,57% 21,96% 17,69% 17,31% 17,54%
Beban pajak penghasilan - neto -0,32% -0,62% -0,51% -0,71% -0,44% -0,62%
Laba sebelum efek penyesuaian proforma 18,58% 21,95% 21,46% 16,98% 16,87% 16,92%
Efek penyesuaian proforma - rugi sebelum akuisisi 0,04% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,07%
Laba bersih periode/tahun berjalan 18,63% 21,95% 21,46% 16,98% 16,87% 16,98%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain periode berjalan 1,55% -1,50% 0,56% -0,12% 0,07% 0,31%
Jumlah laba komprehensif periode/tahun berjalan 20,17% 20,45% 22,02% 16,87% 16,94% 17,29%
Laba bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 17,43% 20,42% 17,84% 16,36% 15,22% 15,46%
Kepentingan non-pengendali 1,20% 1,53% 3,62% 0,62% 1,65% 1,53%
* Tidak Diaudit
58
Page 180
VII. ANALISIS RISIKO
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, CIS tidak terlepas dari berbagai risiko
usaha yang dihadapi. Analisis risiko usaha terhadap CIS adalah sebagai berikut:
VII.A. Risiko Pendanaan
Pengembangan real estat yang sedang dikembangkan oleh CIS membutuhkan
modal yang besar, sehingga kemampuan CIS dalam memperoleh dana untuk
pengembangan, perolehan lahan dan pembangunannya memerlukan
perencanaan yang matang. CIS harus dapat menjamin ketersediaan kecukupan
dana untuk pembiayaan proyek tersebut dalam jangka panjang. Apabila CIS tidak
dapat memperoleh pendanaan untuk mendukung pengembangan proyek CIS,
maka pertumbuhan CIS dapat menurun yang pada akhirnya dapat menurunkan
jumlah pendapatan dan laba CIS.
VII.B. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan dan Kelangkaan Bahan Bangunan
Bahan bangunan seperti semen, besi beton dan bahan bangunan lainnya
merupakan bahan utama dalam pembangunan perumahan dan gedung-gedung
komersial. Apabila bahan bangunan tersebut tidak tersedia pada saat dibutuhkan,
maka akan terjadi keterlambatan dalam pembangunan dan penundaan pengakuan
pendapatan CIS dari penjualan perumahan tersebut. Penundaan tersebut di atas
berakibat pada hilangnya kepercayaan para konsumen/calon konsumen yang
pada akhirnya menurunkan jumlah pendapatan CIS.
Selain kelangkaan bahan baku, CIS juga dimungkinkan menghadapi kenaikan
harga bahan bangunan yang merupakan dampak dari kondisi perekonomian yang
memburuk. Kenaikan harga bahan baku dapat meningkatkan biaya konstruksi
suatu proyek, sementara bahan baku untuk properti biasanya dibayar di muka
sehingga hal tersebut tidak dapat merubah harga jual yang sebelumnya telah
disepakati. Hal ini dapat merugikan CIS karena dapat mengurangi tingkat
keuntungan CIS.
VII.C. Risiko Kenaikan Tingkat Suku Bunga
Kinerja CIS dapat dipengaruhi oleh kenaikan tingkat bunga perbankan terutama
pada sektor konsumen. Kebijakan moneter uang ketat secara tidak langsung juga
mempengaruhi kenaikan tingkat suku bunga termasuk suku bunga sektor
konsumen yang dapat berdampak pada menurunnya daya beli konsumen
terutama di sektor properti, sehingga pada akhirnya dapat berdampak pada kinerja
keuangan CIS.
59
Page 181
VII.D. Risiko Operasional
Kegiatan usaha properti dengan mengembangkan usaha real estat khususnya
perumahan komersial, vila, dan apartemen yang memberikan fasilitas lainnya
mengandung risiko-risiko di lapangan seperti risiko hak kepemilikan atas tanah,
berkurangnya lahan yang tersedia, kebakaran, kerusuhan (demonstrasi maupun
ancaman bom) dan bencana alam yang dapat berdampak buruk pada kegiatan
usaha CIS. Hal tersebut di atas dapat menurunkan pendapatan dan keuntungan
CIS.
VII.E. Risiko Bencana Alam
Dengan bisnis utama CIS di bidang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat
baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, terdapat risiko kebakaran yang dapat
memusnahkan aset utama CIS dalam menjalankan usaha. Risiko lain yang
mungkin dihadapi CIS adalah jika terjadi bencana alam seperti gempa.
VII.F. Risiko Kebijakan Pemerintah
Seperti halnya semua industri, kegiatan usaha CIS dipengaruhi oleh perubahan
kebijakan Pemerintah Indonesia baik langsung maupun tidak langsung. Kebijakan
pemerintah yang secara langsung mempengaruhi CIS antara lain kemungkinan
perubahan kebijakan rencana tata kota dan tata ruang, yang dapat mengakibatkan
berkurangnya lahan yang dapat digunakan. Apabila kebijakan pemerintah tersebut
diterapkan, dapat mengakibatkan berkurangnya jumlah unit yang akan dijual
sehingga menurunkan jumlah pendapatan dan laba CIS.
60
Page 182
VIII. METODE PENILAIAN
VIII.A. Metode-Metode Penilaian
VIII.A.1. Metode Penyesuaian Aset Bersih
Metode ini merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset
(asset based approach). Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan
liabilitas (liabilities) harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Aset lancar (current assets) harus dinilai ulang, misalnya untuk piutang dengan
mengurangkan jumlah yang tak dapat ditagih secara normal. Aset tetap seperti
tanah, bangunan, dan mesin-mesin perlu dinilai dengan konsep penilaian properti
yang berlaku umum.
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud (intangible assets) seperti hak
paten, lisensi, biaya riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan
siap bekerja (pool of employees), dan daftar langganan (pool of captive customer),
juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan
melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar
ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai
seluruh aset dan liabilitas (liabilities) yang telah disesuaikan.
VIII.A.2. Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek merupakan metode
penilaian yang didasarkan pada pendekatan pasar (market based approach).
Dengan metode ini, nilai pasar saham ditetapkan berdasarkan harga yang telah
atau pernah terjadi dari perusahaan sejenis yang sebanding dan sepadan. Nilai
pasar dari perusahaan pembanding diambil dari pasar modal (perusahaan
publik/terbuka).
Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah perusahaan pembanding harus
sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang akan dinilai dalam berbagai
variabel pembanding, antara lain perputaran penjualan, ekuitas, struktur modal
(leverage), aset dan komposisi aset, tingkat laba, dan rasio-rasio keuangan.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, nilai pasar saham
perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan beberapa rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding,
seperti rasio P/E (price/earnings), P/S (price/sales), P/BV (price/book value of
equity) dan sebagainya.
61
Page 183
VIII.A.3. Metode Diskonto Arus Kas
Metode diskonto arus kas ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan pendapatan (income based approach).
Untuk menggunakan metode ini, sebelum melakukan proses diskonto
(discounting), terlebih dahulu harus diproyeksikan pendapatan mendatang berupa
arus kas bersih untuk ekuitas (net cash flow to equity) atau arus kas bersih untuk
kapital (net cash flow to invested capital) sesuai dengan sifat dan jenis usaha yang
dinilai. Setelah proyeksi dibuat, langkah berikutnya adalah menetapkan tingkat
diskonto (discount rate) yang tepat.
Proses selanjutnya adalah mendiskonto nilai-nilai arus kas bersih yang telah
diproyeksikan, termasuk nilai periode kekal (continuing value), dengan faktor
diskonto (discount factor) yang diperoleh dari tingkat diskonto sesuai dengan
periode proyeksinya. Jika yang didiskonto adalah arus kas bersih untuk ekuitas,
maka nilai kini (present value) dari keseluruhan pendapatan di masa mendatang
tersebut merupakan nilai ekuitas, sedangkan jika yang didiskonto adalah arus kas
bersih untuk kapital, jumlah nilai kini tersebut merupakan nilai perusahaan
(corporate value), yang masih harus dikurangi dengan nilai liabilitas untuk
mendapatkan nilai ekuitas.
VIII.B. Metode Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan dan laporan laba rugi komprehensif CIS,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
CIS. Prospek CIS di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha yang diberikan oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan
konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap
faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value
drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
62
Page 184
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan CIS. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
VIII.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa CIS adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
VIII.D. Aplikasi Diskon dan Premi
Diskon dan premi merupakan hal-hal yang tak terpisahkan dari proses penilaian
perusahaan tertutup. Diskon dan premi terkait dengan ada/tidaknya tingkat kendali
serta tingkat kemampuan untuk dipasarkan dari saham yang dinilai. Diskon adalah
potongan yang diberikan kepada suatu indikasi nilai dari business interest atau
saham yang berhasil diperkirakan. Pemberian diskon terkait dengan tidak adanya
unsur kendali dalam saham yang dinilai dan disebut dengan Discount for Lack of
Control – DLOC (Diskon Tanpa Pengendalian). Diskon juga terkait dengan tingkat
kesulitan saham tersebut untuk dikonversi secara cepat menjadi uang tunai yang
disebut dengan Discount for Lack of Marketabilities – DLOM (Diskon Likuiditas
Pasar). Sedangkan, premi adalah tambahan nilai yang diberikan kepada indikasi
nilai yang berhasil diperoleh dalam proses penilaian. Pemberian premi terkait
dengan adanya unsur kendali dalam saham perusahaan yang dinilai dan disebut
dengan Premium for Control (Premi Pengendalian).
VIII.E. Prosedur Penilaian
Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang telah dipilih untuk
menentukan indikasi nilai pasar Objek Penilaian, kami telah melakukan langkah-
langkah sebagai berikut:
1. Melakukan tinjauan atas faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi
operasi CIS.
2. Melakukan tinjauan atas laporan keuangan historis dari CIS.
3. Melakukan penelaahan atas data operasional CIS.
4. Melakukan penilaian Objek Penilaian dengan mengaplikasikan metode
penyesuaian aset bersih dengan pendekatan aset.
63
Page 185
VIII.F. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan CIS
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan CIS. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
64
Page 186
IX. PENILAIAN
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode penilaian yang digunakan
untuk menilai Objek Penilaian adalah metode penyesuaian aset bersih.
IX.A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control), dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities)
Berdasarkan POJK 35/2020, premi pengendalian didefinisikan sebagai “suatu
jumlah atau persentase tertentu yang merupakan penambah dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas objek penilaian”.
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon tanpa pengendalian didefinisikan sebagai
“suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas objek
penilaian”.
Premi pengendalian dan diskon tanpa pengendalian mencerminkan penambahan
terhadap nilai dari penyertaan minoritas atau pengurangan terhadap nilai dari
penyertaan mayoritas dalam entitas anak yang dinilai sebagai pengaruh dari
ketiadaan pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau
dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki
kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya
keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat
dengan:
Menentukan arah perkembangan jangka panjang perusahaan.
Memilih pengurus inti perusahaan.
Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
Menentukan kebijakan investasi.
Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan.
Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
65
Page 187
Berdasarkan Peraturan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar didefinisikan
sebagai “suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari
nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek penilaian”.
Diskon likuiditas pasar mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari
perusahaan yang dinilai sebagai pengaruh dari tidak likuidnya saham perusahaan
tersebut untuk diperdagangkan.
Untuk penilaian atas CIS, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan, yaitu
untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau
ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023, oleh karena itu atas indikasi nilai yang
dihasilkan, dilakukan atau diaplikasikan penyesuaian terhadap kondisi
ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (diskon likuiditas pasar),
dikenakan diskon sebesar 40,00%, dengan pertimbangan sebagai berikut:
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar untuk perusahaan tertutup
bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00% - 40,00%.
CIS merupakan perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia.
IX.B. Nilai Pasar 100,00% Saham CIS Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan nilai pasar 100,00% saham CIS adalah metode penyesuaian aset
bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada pendekatan
aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas harus
disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang
telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar persediaan
yang telah dinilai oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00362/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023 tanggal 7 Agustus 2023, dimana nilai
pasar atas persediaan pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar
Rp 2.196,30 miliar.
Apabila nilai pasar atas persediaan tersebut direfleksikan dalam laporan posisi
keuangan, maka jumlah aset CIS adalah sebesar Rp 4.278,96, sedangkan jumlah
liabilitas CIS adalah tetap, yaitu sebesar Rp 4.264,05 miliar.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham CIS kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,00% saham CIS sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 14,91 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,00% saham CIS adalah sebesar Rp 8,95 miliar. Dengan demikian, nilai pasar
100,00% saham CIS berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah
sebesar Rp 8,95 miliar.
66
Page 188
Perincian perhitungan nilai pasar 100,00% saham CIS dengan menggunakan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 25
PT Cahaya Inti Sentosa Lampiran A
Nilai Pasar 100,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 208.465 - 208.465
Piutang lain-lain 1.666.173 - 1.666.173
Uang muka 9.824 - 9.824
Pajak dibayar di muka 198.093 - 198.093
Jumlah Aset Lancar 2.082.554 - 2.082.554
ASET TIDAK LANCAR
Persediaan 2.178.694 17.605 2.196.298
Aset tetap 107 - 107
Jumlah Aset Tidak Lancar 2.178.800 17.605 2.196.405
JUMLAH ASET 4.261.354 17.605 4.278.959
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 28.035 - 28.035
Utang lain-lain:
Pihak berelasi 4.145.206 - 4.145.206
Pihak ketiga 526 - 526
Biaya yang masih harus dibayar 12.403 - 12.403
Utang pajak 1.003 - 1.003
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Liabilitas imbalan kerja 72 - 72
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 4.187.245 - 4.187.245
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 76.617 - 76.617
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Liabilitas imbalan kerja 185 - 185
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 76.802 - 76.802
JUMLAH LIABILITAS 4.264.047 - 4.264.047
EKUITAS (2.693) 17.605 14.912
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 4.261.354 17.605 4.278.959
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 14.912
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (5.965)
Nilai pasar 100,00% saham 8.947
67
Page 189
IX.C. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebesar Rp 8,95 miliar.
68
Page 190
PT Cahaya Inti Sentosa Lampiran A
Nilai Pasar 100,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 208.465 - 208.465
Piutang lain-lain 1.666.173 - 1.666.173
Uang muka 9.824 - 9.824
Pajak dibayar di muka 198.093 - 198.093
Jumlah Aset Lancar 2.082.554 - 2.082.554
ASET TIDAK LANCAR
Persediaan 2.178.694 17.605 2.196.298
Aset tetap 107 - 107
Jumlah Aset Tidak Lancar 2.178.800 17.605 2.196.405
JUMLAH ASET 4.261.354 17.605 4.278.959
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 28.035 - 28.035
Utang lain-lain:
Pihak berelasi 4.145.206 - 4.145.206
Pihak ketiga 526 - 526
Biaya yang masih harus dibayar 12.403 - 12.403
Utang pajak 1.003 - 1.003
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Liabilitas imbalan kerja 72 - 72
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 4.187.245 - 4.187.245
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 76.617 - 76.617
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Liabilitas imbalan kerja 185 - 185
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 76.802 - 76.802
JUMLAH LIABILITAS 4.264.047 - 4.264.047
EKUITAS (2.693) 17.605 14.912
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 4.261.354 17.605 4.278.959
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 14.912
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (5.965)
Nilai pasar 100,00% saham 8.947
69
Page 191
Kusnanto & rekan Independent Business Appraisers License : 2.19.0162 Indonesia
Page 192
No. : 00098/2.0162-00/BS/1/0153/1/VIII/2023 7 Agustus 2023 Kepada Yth. PT PANTAI INDAH KAPUK DUA TBK Office Tower Agung Sedayu Group Lt. 8 dan 10 Jl. Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan Jakarta Utara 14470 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 100,00% Saham PT Jaya Indah Sentosa Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 100,00% saham PT Jaya Indah Sentosa (selanjutnya disebut “JIS”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 100,00% saham JIS (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA PENYERTAAN SAHAM Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen. Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas, pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon: (021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Page 193
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak baik
langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PT Panorama Eka
PT Bangun Kosambi
Tunggal (PET)
Sukses (BKS)
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
PT Cahaya Gemilang
PT Mega Andalan PT Cahaya Kencana PT Agung Surya PT Fin Centerindo
Indah Cemerlang
Sukses (MAS) Indah (CKI) Gemerlap (ASGE) Satu (FCS)
(CGIC)
PET, BKS, MAS, CKI, CGIC, ASGE, dan FCS selanjutnya secara bersama-sama disebut
“Entitas Anak Perseroan”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Aktivitas manajemen konsultasi lainnya dan real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat.
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 FCS Tertutup Indonesia Jasa, real estat dan pembangunan (kontraktor).
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan dengan
pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat dampak pandemi
wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan peningkatan daya beli
konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong stabilitas indutri properti. Sebagai salah
satu industri yang memberikan kontribusi pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan
populasi yang dimiliki Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus
memacu pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang pertumbuhan industri
properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang didukung oleh pertumbuhan ekonomi
maupun sosial, meningkatnya populasi, dan meningkatnya daya beli masyarakat.
Dengan demikian Perseroan merencanakan untuk melakukan beberapa rencana aksi
korporasi dengan rincian sebagai berikut:
ii
Page 194
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh BMW melalui rencana peningkatan modal
dasar BMW terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham BMW”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Cahaya Inti Sentosa (selanjutnya disebut
“CIS”) melalui rencana peningkatan modal dasar CIS terlebih dahulu (selanjutnya disebut
“Rencana Penyertaan Saham CIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh JIS melalui rencana peningkatan modal
dasar JIS terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham JIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Kemilau Karya Utama
(selanjutnya disebut “KKU”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki seluruh hak
yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh KKU, yang selanjutnya akan menjadi
saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per lembar saham untuk saham seri A
dan saham seri B tersebut, melalui rencana peningkatan modal dasar KKU terlebih dahulu
(selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KKU”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Karunia Utama Selaras
(selanjutnya disebut “KUS”) melalui rencana peningkatan modal dasar KUS terlebih
dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KUS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sumber Cipta Utama
(selanjutnya disebut “SCU”) melalui rencana peningkatan modal dasar SCU terlebih
dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham SCU”); dan
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sharindo Matratama
(selanjutnya disebut “SHM”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki seluruh hak
yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh SHM, yang selanjutnya akan menjadi
saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per lembar saham untuk saham seri A
dan saham seri B tersebut, melalui rencana peningkatan modal dasar SHM terlebih dahulu
(selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham SHM”).
Rencana Penyertaan Saham BMW, Rencana Penyertaan Saham CIS, Rencana Penyertaan
Saham JIS, Rencana Penyertaan Saham KKU, Rencana Penyertaan Saham KUS, Rencana
Penyertaan Saham SCU, dan Rencana Penyertaan Saham SHM selanjutnya secara
bersama-sama disebut “Rencana Penyertaan Saham”.
iii
Page 195
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status perusahaan-perusahaan
dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan untuk
melakukan penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham
dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019 tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka
Dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut “POJK
14/2019”), dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham, Perseroan
merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum terbatas dengan hak
memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel Perseroan (selanjutnya disebut “Rencana
PMDHMETD”).
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Penyertaan
Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu kesatuan transaksi yang tidak dapat
dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya secara bersama-sama disebut
“Rencana Transaksi”.
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan mengembangkan
bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham pada BKS.
Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham
masing-masing pada MAS dan CGIC. Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC
adalah bergerak pada bidang real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di
Kabupaten Tangerang dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan
keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
iv
Page 196
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang dikembangkan oleh
Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang terbentang pada lahan seluas lebih dari
6.000 hektar di bagian barat hingga bagian utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta
City”, kawasan PIK 2 menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal
(Sedayu Watertown Mall), kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian,
destinasi kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya, pada kawasan PIK 2 juga
direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik seperti beach club,
Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park (event space), yang secara
efektif dapat menjadi daya tarik keramaian konsumen dan pada akhirnya dapat meningkatkan
permintaan properti PIK 2, terutama untuk hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan
adanya proyek infrastruktur seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan kawasan
PIK 2 dengan jalur tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat mempermudah akses ke
kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk menerapkan fokus
pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan merencanakan
pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana Penyertaan Saham. Mengingat bahwa
Rencana Penyertaan Saham pada perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu
rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan
lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari peluang
bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan
datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat
berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang
optimal khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat
mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga
pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan
dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan merencanakan untuk
melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan POJK 14/2019, dimana dalam rangka
penyelesaian Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan untuk menggunakan
dana hasil penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham
portepel Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis Perseroan
khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi antar
masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal dimana
setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat
memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
v
Page 197
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk menerapkan
fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan
merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana Penyertaan Saham.
Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada perusahaan-perusahaan tersebut
merupakan salah satu rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di
kawasan yang sama dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari peluang
bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan
datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat
berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis
yang optimal khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat
mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang
sehingga pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi antar
masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal
dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh
Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa
terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS, JIS, KKU, KUS, SCU,
dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan transaksi afiliasi, sehingga
Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang
“Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut
“POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga Perseroan
harus memenuhi Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang
“Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi material,
POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas
transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat JIS adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham JIS bersifat tidak likuid.
vi
Page 198
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa JIS adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham serta untuk
memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”) 2018.
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan JIS ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan JIS. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
vii
Page 199
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2023.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan JIS yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan JIS untuk
periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar penilaian
ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Jaya Indah Sentosa ini merupakan laporan terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian 100,00%
saham PT Jaya Indah Sentosa tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian
(subsequent events) yang secara signifikan dapat mempengaruhi penilaian nilai pasar Objek
Penilaian.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan JIS untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut “KAP”)
Suharli, Sugiharto & Rekan (selanjutnya disebut “SSR”) sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00333/2.1315/AU.1/03/1415-3/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
2. Laporan keuangan JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00326/2.1315/AU.1/03/1415-2/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan pendapat
wajar tanpa pengecualian;
3. Laporan keuangan JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00318/2.1315/AU.1/03/1415-1/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
4. Laporan keuangan JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020;
5. Laporan keuangan JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019;
viii
Page 200
6. Laporan keuangan JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018;
7. Laporan penilaian properti JIS per 30 Juni 2023 yang disusun oleh KJPP Suwendho
Rinaldy & Rekan sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00363/2.0059-
02/PI/03/0242/1/VIII/2023 tanggal 7 Agustus 2023;
8. Anggaran dasar JIS yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 16
tanggal 1 Oktober 2019 yang dibuat oleh Edison Jingga S.H., M.H., mengenai perubahan
tempat kedudukan JIS;
9. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Sugianto Kusuma dengan
posisi sebagai Preseiden Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
terkait dengan Rencana Transaksi;
10. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan JIS serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
11. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
12. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
13. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
14. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
15. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan JIS atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari JIS. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
ix
Page 201
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan JIS yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai pasarnya. Kami
bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan kinerja historis JIS dan informasi
manajemen JIS terhadap laporan keuangan JIS tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas
laporan penilaian JIS dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-
peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan JIS atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan JIS bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
mempengaruhi operasional Perseroan dan JIS.
x
Page 202
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum JIS berdasarkan anggaran dasar JIS.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif JIS, pengkajian atas kondisi operasi dan
manajemen serta sumber daya yang dimiliki JIS. Prospek JIS di masa yang akan datang kami
evaluasi berdasarkan rencana usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya.
Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas
prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
xi
Page 203
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
JIS. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham JIS sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 172,35 miliar. Dengan
diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka indikasi nilai pasar 100,00% saham JIS adalah
sebesar Rp 103,41 miliar. Dengan demikian, nilai pasar 100,00% saham JIS berdasarkan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebesar Rp 103,41 miliar.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar
Rp 103,41 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan JIS serta pihak-pihak lain yang relevan dengan
penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan bahwa tidak
ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan mempengaruhi nilai pasar tersebut
secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas JIS. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian JIS tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
xii
Page 204
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Penyertaan Saham serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa
adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan Bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xiii
Page 205
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
1. KR sama sekali tidak memiliki kepentingan keuangan atau apapun terhadap JIS untuk
sekarang dan masa yang akan datang.
2. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai yang diperoleh atau yang
tercantum dalam laporan.
3. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya atas permintaan
pemberi tugas.
4. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan serta
ditujukan terbatas kepada klien dimaksud.
5. Baik seluruh maupun sebagian dari isi laporan ini tidak diizinkan untuk dipublikasikan
melalui iklan atau media lainnya tanpa seizin dari KJPP Kusnanto & rekan.
6. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan KR dan sampel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
xiv
Page 206
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan perusahaan yang
dinilai.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan usaha/saham
perusahaan yang dinilai.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan perusahaan yang dinilai.
4. Laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Fergy Merzyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10345
xv
Page 207
SURAT PERNYATAAN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan
yang diuraikan di dalamnya adalah benar. Laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat
pembatasan yang mempengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam
laporan ini dan laporan ini telah disusun sesuai dengan dan tunduk pada
ketentuan-ketentuan dari Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35/POJK.04/2020
tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) 2018 serta telah dibuat dengan memenuhi Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI).
2. KR bertanggung jawab atas laporan penilaian.
3. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan
sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik KR.
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
penilaian yang ditentukan, yaitu 30 Juni 2023.
5. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
6. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian.
7. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai.
8. KR tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
9. KR telah memenuhi pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan
oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
11. KR telah memiliki pemahaman mengenai Objek Penilaian yang dinilai.
12. Imbalan jasa yang diterima oleh KR tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari
proses analisis Objek Penilaian.
13. Analisis dan kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
xvi
Page 208
14. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian ini diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini KR dapat dipertanggungjawabkan.
15. Tidak seorangpun selain yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.
16. KR telah melakukan inspeksi atas aset tetap yang dimiliki oleh JIS serta telah melakukan
inspeksi dan wawancara dengan manajemen Perseroan terkait dengan operasional,
kinerja, dan prospek dari JIS.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Fergy Merzyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10345
xvii
Page 209
DAFTAR ISI
HALAMAN
OPINI i
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS xiv
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI xv
SURAT PERNYATAAN xvi
DAFTAR ISI xviii
DAFTAR TABEL xxi
DAFTAR GRAFIK xxiv
LAMPIRAN xxv
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
A. Alasan dan Latar Belakang 1
B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian 6
C. Premis Penilaian 6
D. Independensi Penilai 7
E. Tanggal Efektif Penilaian 7
F. Profil PT Jaya Indah Sentosa 7
G. Definisi Nilai yang Digunakan 8
H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan 9
I. Metode Penilaian yang Digunakan 9
J. Ringkasan Hasil Penilaian 10
K. Kesimpulan Penilaian 10
II. DESKRIPSI PENUGASAN
A. Alasan dan Latar Belakang 11
B. Tujuan dan Maksud Penilaian 15
C. Definisi Nilai yang Digunakan 15
D. Tanggal Efektif Penilaian 15
E. Data dan Informasi yang Digunakan 16
F. Informasi Non-Keuangan 18
G. Jenis Ekuitas 19
H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok 19
I. Tingkat Kedalaman Investigasi 21
J. Distribusi Laporan Penilaian 21
K. Jenis Laporan 21
L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events) 21
xviii
Page 210
HALAMAN
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
A. Latar Belakang PT Jaya Indah Sentosa 22
B. Kegiatan Usaha 22
C. Manajemen 22
D. Kepemilikan Saham 23
E. Data Keuangan Historis 23
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
A. Tinjauan Ekonomi Dunia 25
B. Tinjauan Ekonomi Indonesia 27
C. Proyeksi Ekonomi Indonesia 28
D. Tingkat Suku Bunga 28
E. Inflasi 29
F. Nilai Tukar Rupiah 30
V. TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
A. Tinjauan Industri Properti di Dunia 32
B. Tinjauan Industri Properti di Indonesia 34
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
A. PT Jaya Indah Sentosa 40
B. Analisis atas Common Size PT Jaya Indah Sentosa 48
C. Analisis atas Common Size Industri Properti 50
VII. ANALISIS RISIKO
A. Risiko Pendanaan 58
B. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan dan Kelangkaan Bahan Bangunan 58
C. Risiko Kenaikan Tingkat Suku Bunga 58
D. Risiko Operasional 59
E. Risiko Bencana Alam 59
F. Risiko Kebijakan Pemerintah 59
VIII. METODE PENILAIAN
A. Metode-Metode Penilaian 60
B. Metode Penilaian yang Digunakan 61
C. Premis Penilaian 62
D. Aplikasi Diskon dan Premi 62
E. Prosedur Penilaian 62
F. Independensi Penilai 63
xix
Page 211
HALAMAN
IX. PENILAIAN
A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities) 64
B. Nilai Pasar 100,00% Saham JIS
Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset Bersih 65
C. Kesimpulan Penilaian 67
xx
Page 212
DAFTAR TABEL
HALAMAN
Tabel 1 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Jaya Indah Sentosa 8
Tabel 2 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Jaya Indah Sentosa 23
Tabel 3 Laporan Posisi Keuangan
PT Jaya Indah Sentosa
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 23
Tabel 4 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Jaya Indah Sentosa
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 24
Tabel 5 Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia 25
Tabel 6 Pertumbuhan Inflasi 26
Tabel 7 Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral 27
Tabel 8 Kontributor Inflasi Terbesar Berdasarkan Provinsi 30
Tabel 9 Perubahan Investasi Real Estate Komersial Berdasarkan Wilayah 32
Tabel 10 Proyeksi Harga Rumah di AS berdasarkan Kota pada Tahun 2030 33
Tabel 11 Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 34
Tabel 12 Pertumbuhan Triwulan Indeks Pasokan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 35
Tabel 13 Pertumbuhan Triwulan Indeks Harga Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 36
Tabel 14 Laporan Posisi Keuangan
PT Jaya Indah Sentosa
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 40
xxi
Page 213
HALAMAN
Tabel 15 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Jaya Indah Sentosa
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 43
Tabel 16 Laporan Arus Kas
PT Jaya Indah Sentosa
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 44
Tabel 17 Rasio-rasio Keuangan
PT Jaya Indah Sentosa
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 47
Tabel 18 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
PT Jaya Indah Sentosa
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 48
Tabel 19 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Jaya Indah Sentosa
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 49
Tabel 20 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 50
Tabel 21 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 52
Tabel 22 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Summarecon Agung Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 53
xxii
Page 214
HALAMAN
Tabel 23 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Summarecon Agung Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 55
Tabel 24 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Ciputra Development Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 55
Tabel 25 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Ciputra Development Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 57
Tabel 26 Nilai Pasar 100,00% Saham
PT Jaya Indah Sentosa
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023 66
xxiii
Page 215
DAFTAR GRAFIK
HALAMAN
Grafik 1 Perkembangan Suku Bunga Bank Indonesia 28
Grafik 2 Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen
di Indonesia 29
Grafik 3 Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing 31
Grafik 4 Penjualan Rumah di AS Januari – Juni 2023 33
Grafik 5 Persetujuan Pinjaman atau Kredit Bank Umum di Indonesia
Bulan Desember 2022 – Januari 2023 37
Grafik 6 Proyeksi Penyelesaian Proyek Apartemen yang Tertunda di Jakarta
Tahun 2023 – 2025 38
xxiv
Page 216
LAMPIRAN
HALAMAN
Lampiran A Nilai Pasar 100,00% Saham
PT Jaya Indah Sentosa
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023 68
xxv
Page 217
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
I.A. Alasan dan Latar Belakang
PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) merupakan
suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam
bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen.
Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang
meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas,
pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina
Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon:
(021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
baik langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PT Panorama Eka
PT Bangun Kosambi
Tunggal (PET)
Sukses (BKS)
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
PT Cahaya Gemilang
PT Mega Andalan PT Cahaya Kencana PT Agung Surya PT Fin Centerindo
Indah Cemerlang
Sukses (MAS) Indah (CKI) Gemerlap (ASGE) Satu (FCS)
(CGIC)
PET, BKS, MAS, CKI, CGIC, ASGE, dan FCS selanjutnya secara bersama-sama
disebut “Entitas Anak Perseroan”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
1
Page 218
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan
dengan pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat
dampak pandemi wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan
peningkatan daya beli konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong
stabilitas indutri properti. Sebagai salah satu industri yang memberikan kontribusi
pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan populasi yang dimiliki
Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus memacu
pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang
pertumbuhan industri properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang
didukung oleh pertumbuhan ekonomi maupun sosial, meningkatnya populasi, dan
meningkatnya daya beli masyarakat. Dengan demikian Perseroan merencanakan
untuk melakukan beberapa rencana aksi korporasi dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Bumindo Mekar
Wibawa (selanjutnya disebut “BMW”) melalui rencana peningkatan modal
dasar BMW terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan
Saham BMW”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Cahaya Inti Sentosa
(selanjutnya disebut “CIS”) melalui rencana peningkatan modal dasar CIS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham CIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Jaya Indah Sentosa
(selanjutnya disebut “JIS”) melalui rencana peningkatan modal dasar JIS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham JIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Kemilau Karya Utama
(selanjutnya disebut “KKU”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki
seluruh hak yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh KKU, yang
selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per
lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, melalui rencana
peningkatan modal dasar KKU terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana
Penyertaan Saham KKU”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Karunia Utama Selaras
(selanjutnya disebut “KUS”) melalui rencana peningkatan modal dasar KUS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KUS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sumber Cipta Utama
(selanjutnya disebut “SCU”) melalui rencana peningkatan modal dasar SCU
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham SCU”); dan
2
Page 219
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sharindo Matratama
(selanjutnya disebut “SHM”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki
seluruh hak yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh SHM, yang
selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per
lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, melalui rencana
peningkatan modal dasar SHM terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana
Penyertaan Saham SHM”).
Rencana Penyertaan Saham BMW, Rencana Penyertaan Saham CIS, Rencana
Penyertaan Saham JIS, Rencana Penyertaan Saham KKU, Rencana Penyertaan
Saham KUS, Rencana Penyertaan Saham SCU, dan Rencana Penyertaan Saham
SHM selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Penyertaan Saham”.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
pada tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status
perusahaan-perusahaan dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai
berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan
untuk melakukan penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih
dahulu atas saham dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019
tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka Dengan
Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut
“POJK 14/2019”), dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan
Saham, Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran
umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan (selanjutnya disebut “Rencana PMDHMETD”).
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu
kesatuan transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan
selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
3
Page 220
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan
mengembangkan bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi
sebesar 51,00% saham pada BKS. Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah
melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham masing-masing pada MAS dan CGIC.
Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC adalah bergerak pada bidang
real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di Kabupaten Tangerang
dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga bagian
utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal
(Sedayu Watertown Mall), kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat
olahraga, hunian, destinasi kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya
(RS Hermina, Tzu Chi International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya,
pada kawasan PIK 2 juga direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan
destinasi wisata unik seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk
sampai Community Park (event space), yang secara efektif dapat menjadi daya
tarik keramaian konsumen dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan
properti PIK 2, terutama untuk hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan
adanya proyek infrastruktur seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan
kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat
mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2
dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana pengembang
kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan lokasi proyek
Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari
peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di
masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki
potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan
menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada pengembangan
kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh potensi keuntungan
yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada akhirnya hal tersebut
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan
nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
4
Page 221
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan
merencanakan untuk melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan POJK
14/2019, dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum
terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis
Perseroan khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara
maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang
dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK
2 dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana
pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama
dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa
mencari peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi
Perseroan di masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri
properti memiliki potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan
bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada
pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh
potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham
Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2
secara maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri
properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi
kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS,
BMW, KKU, KUS, SCU, dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan
transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
5
Page 222
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga
Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal
20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha”
(selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi
material, POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan
penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham
tersebut, maka Perseroan menunjuk penilai independent, Kantor Jasa Penilai
Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR”
atau “kami”) untuk melakukan penilaian atas 100,00% saham JIS.
Mengingat JIS adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham JIS bersifat tidak likuid.
I.B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah nilai pasar 100,00% saham JIS
(selanjutnya disebut “Objek Penilaian”).
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Penyertaan Saham serta untuk memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK
35/2020”) serta Standar Penilaian Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”) 2018.
I.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa JIS adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
6
Page 223
I.D. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan JIS
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan JIS. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
I.E. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan JIS yang kami terima. Data keuangan tersebut
berupa laporan keuangan JIS untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar penilaian ini.
I.F. Profil Jaya Indah Sentosa
JIS didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 27 dari Edison Jingga, S.H., tanggal
18 Mei 2010 dan disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam
Surat Keputusan AHU-0047410.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 23 Juni 2010.
Anggaran dasar JIS telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
terakhir diaktakan dalam Akta Notaris No. 16 tanggal 1 Oktober 2019 yang dibuat
oleh Notaris Edison Jingga, S.H., M.H., tentang perubahan tempat kedudukan JIS.
Perubahan ini telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-AH.01.03-0348842
tanggal 21 Oktober 2019.
JIS berkedudukan di Tangerang dan berkantor di Jalan Inspeksi PIK 2
Terusan Jalan Perancis No. 5, Dadap, Kosambi, Tangerang, Banten.
7
Page 224
I.F.1. Struktur Permodalan
Susunan pemegang saham JIS berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebagai berikut:
Tabel 1
PT Jaya Indah Sentosa
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Agung Sedayu 25.000 50,00% 25.000.000.000
PT Tunas Mekar Jaya 25.000 50,00% 25.000.000.000
Jumlah 50.000 100,00% 50.000.000.000
I.F.2. Struktur Pengurus
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi JIS pada tanggal 30 Juni 2023 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Kho Cing Siong
Komisaris : Freddy Numberi
Direksi
Direktur Utama : Nono Sampono
Direktur : Yohanes Edmond Budiman
Direktur : Surya Pranoto Budiharjo
Direktur : Belly Djaliel
I.F.3. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha JIS adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa mencakup pembelian, penjualan, persewaan, dan
pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
I.G. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
8
Page 225
I.H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif JIS,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
JIS. Prospek JIS di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal
didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
I.I. Metode Penilaian yang Digunakan
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan JIS. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
9
Page 226
I.J. Ringkasan Hasil Penilaian
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah
sebagai berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
pasar 100,00% saham JIS sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 172,35 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka indikasi
nilai pasar 100,00% saham JIS adalah sebesar Rp 103,41 miliar. Dengan
demikian, nilai pasar 100,00% saham JIS berdasarkan metode penyesuaian aset
bersih adalah sebesar Rp 103,41 miliar..
I.K. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebesar Rp 103,41 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi
yang kami peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan JIS serta pihak-pihak lain
yang relevan dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi
tersebut adalah benar dan bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak
terungkap yang akan mempengaruhi nilai pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas JIS. Kami tegaskan pula
bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini
maupun di masa mendatang dan imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian
JIS tidak tergantung pada nilai yang dilaporkan.
10
Page 227
II. DESKRIPSI PENUGASAN
II.A. Alasan dan Latar Belakang
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam
bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen.
Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang
meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas,
pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina
Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon:
(021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
baik langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PET
BKS
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
MAS CKI CGIC ASGE FCS
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Real estat
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat
7 FCS Tertutup Indonesia Real estat
11
Page 228
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan
dengan pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat
dampak pandemi wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan
peningkatan daya beli konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong
stabilitas indutri properti. Sebagai salah satu industri yang memberikan kontribusi
pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan populasi yang dimiliki
Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus memacu
pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang
pertumbuhan industri properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang
didukung oleh pertumbuhan ekonomi maupun sosial, meningkatnya populasi, dan
meningkatnya daya beli masyarakat. Dengan demikian Perseroan merencanakan
untuk melakukan Rencana Penyertaan Saham.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
pada tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status
perusahaan-perusahaan dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai
berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan
untuk melakukan Rencana PMDHMETD.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu
kesatuan transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan
selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan
mengembangkan bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi
sebesar 51,00% saham pada BKS. Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah
melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham masing-masing pada MAS dan CGIC.
Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC adalah bergerak pada bidang
real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di Kabupaten Tangerang
dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
12
Page 229
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga bagian
utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal
(Sedayu Watertown Mall), kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat
olahraga, hunian, destinasi kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS
Hermina, Tzu Chi International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya,
pada kawasan PIK 2 juga direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan
destinasi wisata unik seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk
sampai Community Park (event space), yang secara efektif dapat menjadi daya
tarik keramaian konsumen dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan
properti PIK 2, terutama untuk hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan
adanya proyek infrastruktur seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan
kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat
mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2
dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana pengembang
kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan lokasi proyek
Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari
peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di
masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki
potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan
menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada pengembangan
kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh potensi keuntungan
yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada akhirnya hal tersebut
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan
nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan
merencanakan untuk melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan
POJK 14/2019, dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum
terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis
Perseroan khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara
maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang
dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan.
13
Page 230
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK
2 dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana
pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama
dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa
mencari peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi
Perseroan di masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri
properti memiliki potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan
bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada
pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh
potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham
Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2
secara maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri
properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi
kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS,
BMW, KKU, KUS, SCU, dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan
transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi POJK 42/2020.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga
Perseroan harus memenuhi POJK 17/2020.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi
material, POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan
penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham
tersebut, maka Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan
penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat JIS adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham JIS bersifat tidak likuid.
14
Page 231
II.B. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Penyertaan Saham serta untuk memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 35/2020 serta SPI 2018.
II.C. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
II.D. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan JIS yang kami terima. Data keuangan tersebut
berupa laporan keuangan JIS untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar penilaian ini.
15
Page 232
II.E. Data dan Informasi yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan
prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan JIS untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
(selanjutnya disebut “KAP”) Suharli, Sugiharto & Rekan (selanjutnya disebut
“SSR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00333/2.1315/AU.1/03/1415-3/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
2. Laporan keuangan JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00326/2.1315/AU.1/03/1415-2/1/VII/2023 tanggal
31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
3. Laporan keuangan JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00318/2.1315/AU.1/03/1415-1/1/VII/2023 tanggal
31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
4. Laporan keuangan JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020;
5. Laporan keuangan JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019;
6. Laporan keuangan JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2018;
7. Laporan penilaian properti JIS per 30 Juni 2023 yang disusun oleh KJPP
Suwendho Rinaldy & Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00363/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023
tanggal 7 Agustus 2023;
8. Anggaran dasar JIS yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris
No. 16 tanggal 1 Oktober 2019 yang dibuat oleh Edison Jingga S.H., M.H.,
mengenai perubahan tempat kedudukan JIS;
9. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Sugianto
Kusuma dengan posisi sebagai Presiden Direktur, mengenai alasan, latar
belakang, dan hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi;
10. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan JIS serta pihak-pihak lain
yang relevan untuk penugasan;
16
Page 233
11. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
12. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara
lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek
Indonesia, dan Bloomberg;
13. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
14. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
15. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik
dan hasil analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan JIS atau
yang tersedia secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran
informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari JIS. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek
Penilaian dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami
yang berkaitan dengan penilaian tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak
dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian
internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau
pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan
Perseroan.
17
Page 234
II.F. Informasi Non-Keuangan
II.F.1. Produk yang Dihasilkan
Ruang lingkup kegiatan usaha JIS adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa mencakup pembelian, penjualan, persewaan, dan
pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa. Dengan
demikian, produk yang dihasilkan oleh JIS adalah kavling komersial dan lahan
yang disewakan.
II.F.2. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis JIS meliputi wilayah
Tangerang.
II.F.3. Pemasok Utama dan Pelanggan Kunci
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pemasok utama JIS adalah PT Talenta
Putri Utama.
Selanjutnya, dalam menjalankan kegiatan usahanya, pelanggan kunci JIS adalah
konsumen akhir yaitu perorangan dan perusahaan pengembang.
II.F.4. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha JIS adalah sebagai
berikut:
PT Bumi Serpong Damai Tbk;
PT Ciputra Development Tbk;
PT Sinarmas Land Tbk;
PT Summarecon Agung Tbk;
PT Lippo Karawaci Group Tbk; dan
PT Alam Sutra Realty Tbk.
18
Page 235
II.F.5. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan JIS
adalah sebagai berikut:
Memanfaatkan digital platform khususnya untuk product knowledge, sehingga
memberikan gambaran yang terinci terkait dengan produk yang dijual serta
dengan semua spesifikasinya dimana, hal tersebut bertujuan untuk
memudahkan para konsumen dalam memilih produk yang tepat sebelum
melakukan pembelian;
Memberikan penawaran penjualan dengan berbagai promo seperti
menawarkan program pembayaran yang menarik, memberikan diskon khusus,
dan memberikan bonus atas penjualan;
Melakukan survey kepuasan konsumen dan kebutuhan pasar secara berkala
agar selalu terdepan dalam memberikan pelayanan maupun menyediakan
produk;
Menjalin kerjasama dengan pihak perbankan dalam rangka memberikan
kemudahan dan kenyamanan bertransaksi bagi pelanggan serta bekerjasama
dengan vendor terkemuka untuk menjaga mutu produk;
Menjaga nama baik perusahaan agar nilai investasi produk selalu terjaga dan
meningkat; dan
Bekerjasama dengan para pelaku usaha di kawasan proyek untuk turut serta
menggerakkan roda perekonomian negara.
II.G. Jenis Ekuitas
Saham yang dimiliki JIS merupakan saham biasa, dimana setiap pemegang
saham JIS memiliki 1 hak suara per lembar saham.
II.H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai
dengan tanggal penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan JIS yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai
pasarnya. Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan
kinerja historis JIS dan informasi manajemen JIS terhadap laporan keuangan JIS
tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian JIS dan kesimpulan
nilai akhir.
19
Page 236
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi
dan kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal
penilaian sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap
asumsi-asumsiyang digunakan dalam penilaian. Kami tidak bertanggung jawab
untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat
kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang
terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan JIS atau
yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan
tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan
pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan JIS bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang
diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi
tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami
tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun
segala kehilangan, kerusakan, biaya, ataupun pengeluaran apapun yang
disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga data yang kami peroleh
menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi
yang mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar
akan mengubah hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa
perubahan terhadap data yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil
penilaian dan bahwa perbedaan yang terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi
dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan dengan itikad baik dan dengan cara
yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya analisis
tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan
analisis transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai
dasar penilaian. Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion
dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan dan JIS.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan
dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit,
atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan
tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam
pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan,
atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas
status hukum JIS berdasarkan anggaran dasar JIS.
20
Page 237
II.I. Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian
Objek Penilaian.
II.J. Distribusi Laporan Penilaian
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Penyertaan Saham serta tidak dapat digunakan atau
dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk
digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak
bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami
karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Walaupun
demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan, mengubah atau melengkapi
hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang relevan setelah tanggal
laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil
penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan
bersama dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan
analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
II.K. Jenis Laporan
Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Jaya Indah Sentosa ini merupakan
laporan terinci.
II.L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal
penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan penilaian 100,00% saham PT Jaya Indah Sentosa tidak terdapat kejadian
penting setelah tanggal penilaian (subsequent events) yang secara signifikan
dapat mempengaruhi penilaian nilai pasar Objek Penilaian.
21
Page 238
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
III.A. Latar Belakang PT Jaya Indah Sentosa
JIS didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 27 dari Edison Jingga, S.H., tanggal
18 Mei 2010 dan disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam
Surat Keputusan AHU-0047410.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 23 Juni 2010.
Anggaran dasar JIS telah mengalami beberapa kali perubahan.
Perubahan terakhir diaktakan dalam Akta Notaris No. 16 tanggal 1 Oktober 2019
yang dibuat oleh Notaris Edison Jingga, S.H., M.H., tentang perubahan tempat
kedudukan JIS. Perubahan ini telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-AH.01.03-0348842 tanggal 21 Oktober 2019.
JIS berkedudukan di Tangerang dan berkantor di Jalan Inspeksi PIK 2
Terusan Jalan Perancis No. 5, Dadap, Kosambi, Tangerang, Banten.
III.B. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha JIS adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa mencakup pembelian, penjualan, persewaan, dan
pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
III.C. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi JIS pada tanggal 30 Juni 2023 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Kho Cing Siong
Komisaris : Freddy Numberi
Direksi
Direktur Utama : Nono Sampono
Direktur : Yohanes Edmond Budiman
Direktur : Surya Pranoto Budiharjo
Direktur : Belly Djaliel
22
Page 239
III.D. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham JIS berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebagai berikut:
Tabel 2
PT Jaya Indah Sentosa
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Agung Sedayu 25.000 50,00% 25.000.000.000
PT Tunas Mekar Jaya 25.000 50,00% 25.000.000.000
Jumlah 50.000 100,00% 50.000.000.000
III.E. Data Keuangan Historis
Laporan keuangan JIS untuk tahun enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 dan 2021 telah diaudit oleh KAP SSR masing-masing dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian. Laporan keuangan JIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar data keuangan penting JIS adalah sebagai berikut:
Tabel 3
PT Jaya Indah Sentosa
Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 10.148 7.446 2.143 2.013 2.642 2.788
Piutang lain-lain 580.113 588.391 636.036 645.710 661.978 221.218
Pajak dibayar di muka 6.066 6.598 4.414 3.451 1.798 1.798
Proyek dalam pelaksanaan - - - 618.930 575.155 548.938
Jumlah Aset Lancar 596.328 602.436 642.593 1.270.105 1.241.573 774.742
ASET TIDAK LANCAR
Persediaan 801.122 781.275 687.863 - - -
Properti investasi 6.056 1.106 - - - -
Jumlah Aset Tidak Lancar 807.178 782.381 687.863 - - -
JUMLAH ASET 1.403.506 1.384.817 1.330.456 1.270.105 1.241.573 774.742
*) Tidak Diaudit
23
Page 240
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 5.732 723 31 1.218.222 1.188.640 721.830
Utang lain-lain 1.267.500 1.277.875 1.272.467 - - 196
Biaya masih harus dibayar 3.775 3.691 10.617 - - -
Utang pajak 1.035 759 746 346 347 -
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Liabilitas imbalan kerja 22 20 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.278.064 1.283.069 1.283.861 1.218.568 1.188.987 722.026
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 79.418 55.148 - - - -
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Liabilitas imbalan kerja 96 86 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 79.513 55.234 - - - -
JUMLAH LIABILITAS 1.357.578 1.338.303 1.283.861 1.218.568 1.188.987 722.026
EKUITAS
Modal saham 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
Uang muka setoran modal - - - 5.000 5.000 5.000
Akumulasi kerugian (4.072) (3.486) (3.405) (3.462) (2.414) (2.284)
JUMLAH EKUITAS 45.928 46.514 46.595 51.538 52.586 52.716
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.403.506 1.384.817 1.330.456 1.270.105 1.241.573 774.742
*) Tidak Diaudit
Tabel 4
PT Jaya Indah Sentosa
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan - 2 - 50 - -
Beban pokok pendapatan - - - - - -
Laba kotor - 2 - 50 - -
Beban penjualan (1) (5) - (1.102) - -
Beban umum dan administrasi (453) (328) (11) (22) - -
Penghasilan keuangan 40 182 27 - - -
Beban keuangan (4) (7) (3) - - -
Penghasilan (beban) lain-lain - neto (168) 73 45 30 (130) 3
Laba (rugi) sebelum pajak final dan pajak penghasilan (586) (83) 58 (1.043) (130) 3
Pajak final - (0) - - - -
Laba (rugi) sebelum pajak penghasilan (586) (83) 58 (1.043) (130) 3
Pajak penghasilan - (3) - (5) - -
Laba (rugi) periode/tahun berjalan (586) (87) 58 (1.048) (130) 3
Pendapatan komprehensif lainnya - 5 - - - -
Jumlah laba komprehensif periode/tahun berjalan (586) (81) 58 (1.048) (130) 3
*) Tidak Diaudit
24
Page 241
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
IV.A. Tinjauan Ekonomi Dunia
Ketidakpastian perekonomian di dunia kembali meningkat dengan kecenderungan
risiko pertumbuhan yang melambat dan kebijakan suku bunga moneter di negara
maju yang lebih tinggi. Berdasarkan laporan yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia
(BI) yang berjudul Tinjauan Kebijakan Moneter Juni 2023, pertumbuhan ekonomi
di dunia diproyeksikan tumbuh sebesar 2,70% year over year (yoy) dengan risiko
perlambatan terutama di Amerika Serikat (AS) dan Tiongkok. Sementara itu, di
Tiongkok pertumbuhan ekonomi juga tidak sekuat prakiraan, sehingga mendorong
pelonggaran kebijakan moneter. Pemulihan ekonomi di negara berkembang
seperti di India tetap menguat disebabkan oleh kenaikan permintaan domestik dan
ekspor jasa. Kondisi tersebut mendorong nilai tukar USD cenderung melemah
terhadap mata uang di negara-negara maju namun menguat untuk mata uang
pada negara-negara berkembang.
IV.A.1. Produk Domestik Bruto
Tabel 5
Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Dunia 2,80 (2,80) 6,30 3,40 2,60 2,70 3,20
Negara Maju
Amerika Serikat 2,30 (2,80) 5,90 2,10 1,30 0,70 1,90
Hong Kong (1,70) (6,50) 6,40 (3,50) 4,80 3,00 2,90
Inggris 1,60 (11,00) 8,50 4,30 0,20 0,60 1,50
Jepang (0,40) (4,30) 2,30 1,10 1,30 1,00 1,00
Kanada 1,90 (5,10) 5,20 3,50 1,30 0,70 2,00
Kawasan Eropa 1,60 (6,00) 5,30 3,30 0,50 1,00 1,60
Singapura 0,90 (4,10) 9,10 3,70 1,40 2,60 2,70
Taiwan 3,10 3,40 6,50 2,40 1,00 3,00 2,50
Korea Selatan 2,20 (0,70) 4,30 2,60 1,20 2,20 2,50
Negara Berkembang
Argentina (2,00) (9,90) 10,70 5,00 (2,2) (0,30) 2,00
India 6,50 3,90 (5,80) 9,10 N/A 6,10 6,40
Indonesia 5,00 (2,00) 3,70 5,30 5,00 5,00 5,20
Kolombia 3,30 (6,80) 11,00 7,50 1,50 2,00 2,80
Malaysia 4,30 (5,60) 3,10 8,70 4,20 4,50 4,50
Meksiko (0,20) (8,00) 4,70 3,10 2,20 1,50 2,00
Mesir 5,50 3,50 3,30 6,60 3,90 4,20 4,50
Tiongkok 6,00 2,20 8,40 3,00 5,40 4,80 4,70
Sumber: Bloomberg
Salah satu indikator pertumbuhan ekonomi adalah Produk Domestik Bruto (PDB).
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2023, PDB di dunia
mengalami penurunan sebesar 0,80% secara keseluruhan. Penurunan PDB
terbesar berasal dari kelompok negara maju yaitu Hong Kong, Inggris, Singapura,
dan Taiwan masing-masing dengan persentase sebesar 9,90%, 4,20%, 5,40%,
dan 4,10% serta dari kelompok negara berkembang yaitu Argentina, Kolombia,
dan Tiongkok dengan persentase masing-masing sebesar 5,70%, 3,50%, dan
5,40%. Namun demikian, PDB di negara-negara berkembang seperti India,
Indonesia, Malaysia, dan Mesir mengalami pertumbuhan dengan persentase
masing-masing sebesar 14,90%, 1,60%, 5,60%, dan 3,30%.
25
Page 242
IV.A.2. Inflasi
Inflasi merupakan salah satu indikator pertumbuhan ekonomi yang juga
memegang peranan penting dalam menentukan perekonomian suatu negara.
Tingkat inflasi mewakili mekanisme pasar di suatu negara yang mendorong
kenaikan harga yang luas dan berkelanjutan.
Dalam beberapa tahun terakhir, inflasi negara-negara di dunia mengalami
fluktuasi. Secara keseluruhan, inflasi dunia pada tahun 2023 diproyeksikan
mengalami penurunan sebesar 2,80% dibandingkan dengan tahun 2022. Tekanan
inflasi di Amerika Serikat masih tinggi terutama disebabkan kelonggaran pasar
tenaga kerja maupun tekanan stabilitas sistem keuangan yang mereda sehingga
mendorong kemungkinan kenaikan federal funds rate ke depan.
Tabel 6
Pertumbuhan Inflasi
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Dunia 3,50 3,20 4,70 8,70 5,90 4,00 3,60
Negara Maju
Amerika Serikat 1,80 1,20 4,70 8,00 4,10 2,60 2,40
Hong Kong 2,90 0,30 1,60 1,90 2,40 2,30 2,30
Inggris 1,80 0,90 2,60 9,10 7,50 3,00 2,00
Jepang 0,50 0,00 (0,30) 2,50 2,90 1,70 1,40
Kanada 1,90 0,70 3,40 6,80 3,70 2,30 2,10
Kawasan Eropa 1,20 0,30 2,60 8,40 5,40 2,50 2,10
Singapura 0,60 (0,20) 2,30 6,10 4,90 3,00 1,80
Taiwan 0,60 (0,20) 2,00 3,00 2,10 1,50 1,80
Korea Selatan 0,40 0,50 2,50 5,10 3,30 2,10 2,10
Negara Berkembang
Argentina 53,60 42,70 48,10 70,70 119,70 101,00 60,00
India 3,70 6,60 5,10 6,70 N/A 5,00 4,90
Indonesia 2,80 2,00 1,60 4,20 3,90 3,10 3,10
Kolombia 3,50 2,50 3,50 10,20 11,70 5,40 4,10
Malaysia 0,70 (1,10) 2,50 3,40 3,00 2,50 2,30
Meksiko 3,60 3,40 5,70 7,90 5,60 4,00 3,80
Mesir 13,90 5,70 4,50 8,50 26,90 18,00 12,50
Tiongkok 2,90 2,50 0,90 2,00 1,10 2,20 2,00
Sumber: Bloomberg
Pada tahun 2023, inflasi dunia tercatat sebesar 5,90%. Inflasi di dunia pada tahun
2024 diperkirakan mengalami penurunan sebesar 1,90% menjadi 4,00% di tahun
2024 dibandingkan pada tahun sebelumnya. Adanya tren penurunan tersebut
dipicu oleh penurunan inflasi pada negara-negara maju dan negara-negara
berkembang.
Pada negara-negara maju, penurunan inflasi terbesar pada tahun 2023
diperkirakan terjadi di AS, Inggris, Kanada, dan Kawasan Eropa masing-masing
sebesar 3,90%, 1,60%, 3,10%, dan 3,00%. Sedangkan di negara-negara
berkembang, penurunan inflasi terbesar diperkirakan terjadi di Malaysia dan
Meksiko masing-masing sebesar 0,40% dan 2,30%. Namun demikian, kenaikan
inflasi diperkirakan akan terjadi di Argentina dan Mesir pada tahun 2023 dengan
peningkatan masing-masing sebesar 49,00% dan 18,40%.
26
Page 243
IV.A.3. Suku Bunga
Pada tahun 2023, negara dengan suku bunga tertinggi adalah Argentina dengan
presentase yang mencapai 113,40%, kemudian diikuti oleh negara Kolombia dan
Meksiko masing-masing sebesar 12,15% dan 10,90%.
Tabel 7
Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Negara Maju
Amerika Serikat 1,75 0,25 0,25 4,50 5,40 3,85 3,10
Hong Kong 2,49 0,50 0,50 4,75 N/A N/A N/A
Inggris 0,75 0,10 0,25 3,50 5,65 4,65 3,40
Jepang (0,10) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Kanada 1,75 0,25 0,25 4,25 5,00 3,50 N/A
Kawasan Eropa 0,00 0,00 0,00 2,50 4,35 3,60 3,05
Taiwan 1,38 1,13 1,13 1,75 1,85 1,70 N/A
Korea Selatan 1,25 0,50 1,00 3,25 3,40 2,45 2,35
Negara Berkembang
Argentina N/A N/A N/A N/A 113,40 70,00 49,80
India 5,15 4,00 4,00 6,25 6,40 5,75 N/A
Indonesia 5,00 3,75 3,50 5,50 5,55 4,80 N/A
Kolombia 4,25 1,75 3,00 12,00 12,15 6,95 5,20
Malaysia 3,00 1,75 1,75 2,72 3,10 2,90 N/A
Meksiko 7,28 4,40 5,43 10,55 10,90 7,80 6,60
Mesir 12,25 8,25 8,25 16,25 N/A N/A N/A
Tiongkok 4,15 3,85 3,80 3,65 4,30 N/A N/A
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga bank sentral pada
tahun 2023 diperkirakan mengalami kenaikan dibandingkan dengan suku bunga
pada tahun 2022. Negara maju yang diperkirakan mengalami kenaikan suku
bunga bank sentral terbesar pada tahun adalah Kawasan Eropa dan Korea
Selatan masing-masing sebesar 1,85% dan 1,65%. Sementara itu, negara
berkembang yang diperkirakan mengalami kenaikan suku bunga tertinggi pada
tahun 2023 yaitu Malaysia, Meksiko, dan Tiongkok masing-masing sebesar 0,38%,
0,35%, dan 0,65%.
IV.B. Tinjauan Ekonomi Indonesia
Perekonomian Indonesia diperkirakan berpotensi lebih tinggi dibandingkan
tahun-tahun sebelumnya yang didorong oleh adanya kenaikan ekspor serta
permintaan domestik yang terus menunjukkan kinerja positif khususnya konsumsi
swasta. BI memproyeksikan pertumbuhan ekonomi pada tahun 2023 mencapai
4,50% hingga 5,30%. Perbaikan ekonomi Indonesia tersebut dipicu oleh keyakinan
konsumen yang meningkat dan penjualan eceran yang tumbuh positif.
27
Page 244
IV.C. Proyeksi Ekonomi Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) pada tahun yang berjalan pada
triwulan II/2023 diprakirakan surplus didukung oleh berlanjutnya surplus neraca
perdagangan yang mencatat sebesar USD 4,40 miliar di Mei 2023. Sementara itu,
aliran masuk modal asing dalam bentuk portofolio pada triwulan II 2023 sampai
dengan 20 Juni 2023 masih mencatat net inflows sebesar USD 0,13 miliar,
meskipun pada Juni 2023 tercatat outflows sebesar USD 0,87 miliar akibat
peningkatan ketidakpastian pasar keuangan global. Posisi cadangan devisa
Indonesia akhir Mei 2023 tetap tinggi tercatat sebesar USD 139,30 miliar, setara
dengan pembiayaan 6,10 bulan impor atau 6,00 bulan impor dan pembayaran
utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3,00 bulan impor. Perkembangan NPI yang positif
diprakirakan berlanjut didukung transaksi berjalan yang diprakirakan terjaga sehat
dalam kisaran surplus 0,40% sampai dengan defisit 0,40% dari PDB. Selain itu,
neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan juga mencatat surplus, ditopang
oleh aliran masuk modal asing, baik dalam bentuk penanaman modal asing
maupun investasi portofolio, sejalan persepsi positif investor terhadap prospek
perekonomian nasional.
IV.D. Tingkat Suku Bunga
Suku bunga perbankan masih kondusif dalam rangka mendukung pemulihan
ekonomi. Per Mei 2023, suku bunga deposito dan suku bunga kredit tercatat
masing-masing adalah sebesar 4,13% dan 9,37%. Selanjutnya, per 21 Juni 2023
suku bunga pada pasar uang yang tercatat adalah sebesar 5,62%.
Grafik 1
Perkembangan Suku Bunga BI
6,00% 5,50% 5,55%
4,80%
5,00% 5,00%
4,00% 3,75%
3,50%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2019 2020 2021 2022 2023* 2024*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
28
Page 245
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga BI pada akhir tahun
2022 mencapai 5,50%, mengalami kenaikan sebesar 2,00% dibandingkan dengan
tahun 2021. Pada tahun 2023, suku bunga BI diperkirakan sebesar 5,55% atau
mengalami kenaikan sebesar 0,0 5% dibandingkan dengan tahun 2022.
IV.E. Inflasi
Indeks Harga Konsumen (IHK) pada bulan Mei 2023 tercatat sebesar 4,00% (yoy)
atau berada di batas atas sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi di semua
kelompok. Inflasi Mei 2023 tercatat 2,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,83% (yoy). Inflasi diperkirakan
terkendali dalam kisaran angka 3,0±1% pada tahun 2023.
Grafik 2
Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen di Indonesia
4,20% 3,90%
4,50%
4,00%
3,50% 3,10%
2,80%
3,00%
3,10%
2,50%
1,60%
2,00%
1,50% 2,00%
1,00%
0,50%
0,00%
2019 2020 2021 2022 2023* 2024* 2025*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, inflasi pada tahun 2022
mencapai sebesar 4,20%, mengalami kenaikan sebesar 2,60% dibandingkan
dengan tahun 2021. Pada tahun 2023, tingkat inflasi diperkirakan sebesar 3,90%
atau mengalami penurunan sebesar 0,30% dibandingkan tahun 2022.
29
Page 246
Tabel 8
Kontributor Inflasi Terbesar
Berdasarkan Provinsi
(Dalam %)
No. Keterangan Inflasi
1 Maluku Utara 5,70
2 Maluku 5,10
3 Jawa Timur 5,00
4 Sulawesi Tenggara 4,80
5 DI Yogyakarta 4,70
6 Kalimantan Selatan 4,70
7 Sulawesi Selatan 4,60
8 Lampung 4,30
9 Jawa Barat 4,30
10 Kalimantan Tengah 4,20
11 Nusa Tenggara Timur 4,20
12 Sumatera Barat 4,20
Sumber: Tinjauan Kebijakan Moneter, Bank Indonesia
Berdasarkan Tinjauan Kebijakan Moneter yang dikeluarkan oleh BI per Juni 2023,
kontributor inflasi terbesar berada di daerah Maluku Utara, Maluku, Jawa Timur,
Sulawesi Tenggara, DI Yogyakarta, Kalimantan Selatan, Sulawesi Selatan,
Lampung, dan Jawa Barat masing-masing sebesar 5,70%, 5,10%, 5,00%, 4,80%,
4,70%, 4,70%, 4,60%, 4,30%, dan 4,30%.
IV.F. Nilai Tukar Rupiah
Ketidakpastian pasar keuangan di dunia menyebabkan nilai tukar Rupiah pada
Juni 2023 melemah sebesar 0,56% dibandingkan dengan rata-rata kurs Mei 2023.
Nilai tukar Rupiah pada Bulan Juni 2023 mengalami penguatan sebesar 4,17%
dibandingkan akhir tahun 2022. Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan
stabilisasi nilai tukar Rupiah khususnya melalui triple intervention dan twist
operation untuk mengendalikan inflasi barang impor (imported inflation) dan
memitigasi risiko rambatan ketidakpastian pasar keuangan di dunia.
30
Page 247
Grafik 3
Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000 Q3/2023* Q4/2023* Q1/2024* Q2/2023* 2024* 2025* 2026*
EUR 16.445 16.576 16.430 16.498 16.733 16.863 17.690
SGD 11.157 11.128 11.198 11.145 11.192 11.231 11.731
USD 14.950 14.800 14.670 14.600 14.550 14.600 15.250
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap Euro pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 16.445, Rp 16.576, Rp 16.430, Rp 16.498,
Rp 16.733, Rp 16.863, dan Rp 17.690.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap SGD pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 11.157, Rp 11.128, Rp 11.198, Rp 11.145,
Rp 11.192, Rp 11.231, dan Rp 11.731.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap USD pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 14.950, Rp 14.800, Rp 14.670, Rp 14.600,
Rp 14.550, Rp 14.600, dan Rp 15.250.
31
Page 248
V. TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
V.A. Tinjauan Industri Properti di Dunia
Industri properti merupakan salah satu industri terbesar di dunia. Hal ini terlihat
dari harga properti yang mengalami peningkatan pada setiap tahunnya.
Sektor-sektor penting dalam industri properti antara lain meliputi sektor
perumahan/real estate, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, perhotelan,
serta kawasan industri.
Berdasarkan data yang diperoleh dari Knight Frank dalam laporannya yang
berjudul Global House Price Index Q1/2023, AS menempati posisi ke - 39 dengan
persentase kenaikan harga rumah sebesar 0,70% selama setahun terakhir,
sedangkan selama enam bulan terakhir mengalami penurunan sebesar 1,10%,
dan kenaikan sebesar 1,00% selama tiga bulan terakhir pada Q1/2023.
Peningkatan harga ini terutama disebabkan oleh pasokan rumah yang terbatas
yang menopang pertumbuhan harga meskipun di tengah ketersediaan pasokan
yang menurun.
Tabel 9
Perubahan Investasi Real Estat Komersial Berdasarkan Wilayah
Q1/2023
Bagian Wilayah Perubahan
Asia Pasifik -30,00%
Eropa, Timur Tengah dan Afrika -58,00%
Amerika -61,00%
Sumber: Jones Lang LaSalle (JLL)
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari JLL, aktivitas merger dan
akuisisi real estat di dunia pada Q1/2023 terlihat terbatas dan situasional, dengan
transaksi strategis tertentu yang terjadi dalam skala lebih kecil di dunia.
Investasi real estat komersial di dunia pada Q1/2023 mengalami penurunan paling
tinggi di Amerika serta Eropa, Timur Tengah, dan Afrika masing-masing sebesar
61,00% dan 58,00% dibandingkan dengan Q1/2022 sebelumnya. Penurunan ini
disebabkan oleh tingginya inflasi yang masih terjadi, suku bunga yang mengalami
kenaikan, dan tingkat pengangguran yang meningkat sementara kesulitan di
sektor perbankan turut menambah volatilitas.
32
Page 249
Grafik 4
Penjualan Rumah di AS
Januari – Juni 2023
(Dalam jutaan Unit)
4,55
4,60
4,50 4,43
4,40 4,29 4,30
4,30
4,16
4,20
4,10 4,00
4,00
3,90
3,80
3,70
Jan Feb Mar Apr Mei Jun
Sumber: Trading Economics
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari Trading Economics, penjualan
rumah di AS pada bulan Juni 2023 mengalami penurunan sebesar 3,26%
dibandingkan dengan penjualan rumah AS bulan Mei 2023. Penjualan rumah Juni
2023 merupakan yang terendah selama lima bulan terakhir, sementara proyeksi
penjualan bulan Juni 2023 adalah sebesar 4,20 juta unit rumah. Penurunan
penjualan rumah terjadi pada Amerika Selatan dan Barat masing-masing
mengalami penurunan sebesar 5,40% dan 5,10%.
Tabel 10
Proyeksi Harga Rumah di AS berdasarkan Kota pada Tahun 2030
(Dalam jutaan USD)
Kota Negara Bagian Harga
San Fransisco California 2,61
San Jose California 2,25
Oakland California 1,71
Seattle Washington 1,54
Los Angeles California 1,38
San Diego California 1,15
Boston Massachusetts 1,13
Long Beach California 1,07
New York New York 0,96
Washington District of Columbia 0,96
Sumber: RenoFi
33
Page 250
Menurut data yang dibuat oleh RenoFi, harga rata-rata rumah di AS pada tahun
2030 diproyeksikan sebesar USD 383,00 ribu mengingat harga rumah di AS telah
mengalami kenaikan sebesar 48,55%. Selain itu, enam dari sepuluh kota termahal
di AS terletak pada negara bagian California, dimana San Fransisco dan San Jose
diproyeksikan memiliki harga rumah termahal pada tahun 2030 masing-masing
senilai USD 2,61 juta dan USD 2,25 juta. Peningkatan proyeksi harga rumah di AS
terutama didorong oleh dampak pandemi Covid-19 dimana mayoritas penghuni di
AS telah menghabiskan sebagian besar waktu di rumah dan melakukan renovasi
pada propertinya, selain itu, fakfor dimana beberapa orang tidak perlu tinggal dekat
dengan tempat kerjanya dan pindah ke pinggiran kota juga turut mendukung
peningkatan harga rumah.
Faktor-faktor seperti peningkatan harga rumah di dunia dari tahun ke tahun,
kecenderungan penghuni yang menginginkan untuk menata huniannya sesuai
dengan keinginannya, dan kebutuhan untuk bekerja dari rumah merupakan faktor
pendorong bagi industri properti di masa yang akan datang. Peningkatan nilai
properti pada kota-kota pusat bisnis di seluruh dunia turut berperan bagi
peningkatan industri properti global, sehingga industri properti global diharapkan
terus bertumbuh positif dalam jangka waktu yang sangat lama di masa mendatang.
V.B. Tinjauan Industri Properti di Indonesia
Industri properti di Indonesia merupakan salah satu sektor industri yang
memberikan kontribusi signifikan bagi pertumbuhan ekonomi, hal ini disebabkan
industri properti saling terkait dengan industri-industri lainnya, misalnya industri
bahan baku bangunan, konstruksi, logistik, bidang jasa, maupun industri keuangan
serta perbankan dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pertumbuhan industri
properti yang tinggi berdampak terhadap pendapatan domestik bruto nasional
serta ketersediaan lapangan pekerjaan.
V.B.1. Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Tabel 11
Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran (0,06) 0,09 0,21 0,88 0,99
Ritel 0,24 0,20 0,59 0,15 0,40
Apartemen (1,40) 4,91 4,77 10,64 4,51
Jual:
Perkantoran (0,06) 0,21 0,17 1,13 0,10
Ritel 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel (8,80) 27,15 6,59 20,15 (13,35)
Lahan Industri 0,51 0,64 0,07 0,04 0,04
Convention hall (3,44) 74,68 17,11 37,44 10,02
Warehouse complex 0,02 0,11 0,05 0,12 0,05
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
34
Page 251
Berdasarkan data yang diperoleh dari BI dalam laporan yang berjudul PPKOM
triwulan I/2023, indeks permintaan properti komersial untuk kategori sewa
menunjukkan penurunan sebesar 10,66% dibandingkan dengan triwulan
sebelumnya. Hal ini disebabkan oleh perlambatan permintaan pada mayoritas
segmen sewa terutama segmen hotel yang mengalami penurunan di seluruh kota
cakupan survei. Begitu juga dengan indeks permintaan properti komersial untuk
kategori jual yang menunjukkan penurunan sebesar 0,10%. Kondisi tersebut
disebabkan oleh adanya stagnasi permintaan pada segmen perkantoran jual di
Semarang, Jakarta, dan Surabaya karena rendahnya minat investor. Selain itu,
permintaan pada segmen warehouse complex juga mengalami penurunan
terutama di wilayah Bogor, Depok, dan Bekasi.
V.B.2. Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Tabel 12
Pertumbuhan Triwulan Indeks Pasokan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran (0,05) 0,37 0,44 0,68 0,84
Ritel 0,54 0,06 0,44 0,10 0,57
Apartemen (0,37) (0,33) 0,68 0,10 0,41
Jual:
Perkantoran (0,02) 0,03 0,00 1,05 (0,01)
Ritel 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel (0,04) (0,06) 0,86 (1,03) 0,21
Lahan Industri 0,34 1,32 (0,01) 0,20 (0,01)
Convention hall (1,04) (0,29) (0,25) 0,78 (0,06)
Warehouse complex 0,01 0,02 0,13 0,00 0,00
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
Selanjutnya, untuk kategori pasokan properti komersial menunjukkan peningkatan
dibandingkan dengan triwulan sebelumnya dimana hal tersebut tercermin dari
jumlah pertumbuhan indeks pasokan properti komersial untuk kategori sewa yang
tercatat adalah sebesar 0,68%. Peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh
adanya peningkatan pada mayoritas segmen kecuali segmen convention hall.
35
Page 252
V.B.3. Perkembangan Harga Properti Komersial
Tabel 13
Pertumbuhan Triwulan Indeks Harga Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran 0,55 (0,83) (0,69) (0,97) 0,01
Ritel 0,00 (0,18) (0,28) 0,07 0,40
Apartemen 0,35 0,61 1,50 3,40 (0,38)
Jual:
Perkantoran 0,16 0,14 (0,23) (0,42) (0,15)
Ritel 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel 1,66 20,92 2,89 10,69 (8,43)
Lahan Industri 0,04 0,23 0,08 0,19 0,03
Convention hall 4,82 3,16 1,88 (3,05) (0,39)
Warehouse complex 0,17 0,00 0,00 0,00 0,00
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
Sementara itu, untuk indeks harga properti komersial untuk kategori sewa
mengalami penurunan sebesar 6,00% dibandingkan dengan triwulan sebelumnya.
Penurunan harga sewa terjadi pada mayoritas segmen seiring dengan adanya
penurunan harga pada segmen perkantoran sewa di Jakarta dan Bandung sebagai
langkah untuk meningkatkan okupansi. Selanjutnya, untuk indeks harga properti
komersial untuk kategori jual mengalami penurunan sebesar 0,06%. Hal ini
terutama disebabkan oleh melambatnya akselerasi harga segmen perkantoran
jual di Jakarta sebagai strategi untuk mempertahankan okupansi.
36
Page 253
Grafik 5
Persetujuan Pinjaman atau Kredit Bank Umum di Indonesia
Bulan Desember 2022 – Januari 2023
(Dalam miliar Rupiah)
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
-
KPR dan KPA Konstruksi Real Estat
Apr-23 648.154 401.441 193.908
Mei-23 653.820 393.819 195.472
Sumber: Bank Indonesia
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bank Indonesia pada bulan Mei 2023,
persetujuan pinjaman atau kredit bank umum di Indonesia untuk segmen KPR dan
KPA serta real estat masing-masing mengalami peningkatan sebesar
Rp 5.666,00 miliar dan Rp 1.564,00 miliar atau masing-masing setara dengan
0,87% dan 0,81% jika dibandingkan dengan bulan April 2023. Sementara itu, untuk
segmen konstruksi mengalami penurunan sebesar Rp 7.622,00 miliar atau setara
dengan 1,90% jika dibandingkan dengan bulan sebelumnya.
37
Page 254
Grafik 6
Proyeksi Penyelesaian Proyek Apartemen yang Tertunda di Jakarta
Tahun 2023 - 2025
(Dalam unit)
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
-
2023 2024 2025
Penyelesaian Unit 6.172 6.747 2.246
Sumber: Colliers Indonesia
Berdasarkan data yang diperoleh dari Colliers Indonesia, investor asing akan
bersikap lebih konservatif sampai dengan QI/2024 yang merupakan periode
Pemilihan Umum, pengembang apartemen akan fokus untuk menjual unit yang
sudah ada dan tidak akan meluncurkan proyek baru serta menyelesaikan proyek
yang tertunda saat pandemi. Sebanyak 48,00% proyek apartemen yang akan
diselesaikan pada tahun 2025 terletak di Jakarta Selatan terutama mentargetkan
pasar kalangan menengah ke atas.
38
Page 255
Perekonomian Indonesia pada tahun 2023 akan tumbuh sekitar 5,00% menurut
proyeksi International Monetary Fund, hal ini menunjukkan bahwa Indonesia
sudah mulai pulih dari dampak Covid-19. Dalam jangka menengah, perekonomian
Indonesia akan terus meningkat seiring dengan pemulihan ekonomi global serta
peningkatan perekonomian domestik yang didorong oleh kenaikan konsumsi,
investasi serta produktivitas yang didukung oleh kebijakan-kebijakan baik fiskal
maupun moneter. Bank Indonesia memperkirakan pertumbuhan ekonomi
Indonesia dalam jangka menengah akan berada di kisaran 5,00% – 5,80% hingga
tahun 2027. Hal ini secara langsung maupun tidak langsung akan berpengaruh
pada prospek sektor properti. Selain itu Pemerintah berupaya mendukung sektor
properti dengan mengeluarkan kebijakan-kebijakan seperti memperpanjang
pelonggaran rasio loan to value untuk kredit/pembiayaan properti hingga akhir
2023, peningkatan batasan nilai hunian mewah yang dikenakan PPh (Pajak
Penghasilan) dan PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah) dari
Rp 5,00 miliar – Rp 10,00 miliar menjadiRp 30,00 miliar, dan penurunan tarif PPh
Pasal 22 atas hunian mewah dari 5,00% menjadi 1,00%. Meningkatnya daya beli
masyarakat serta pelonggaran berbagai kebijakan-kebijakan dari Pemerintah
dapat mendorong pertumbuhan sektor properti serta meningkatkan prospek usaha
Perseroan.
Beberapa indikator ekonomi dan sektor properti juga menunjukkan tren yang baik,
sejalan dengan adanya data yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik yang
menyatakan bahwa ekonomi tumbuh sebesar 5,03% pada Q1/2023 yang diikuti
oleh pertumbuhan atas indeks permintaan properti dari tahun ke tahun yang telah
meningkat sebesar 14,50% pada Q1/2023. Selanjutnya, menurut lembaga riset
internasional, McKinsey Global Institute, memperkirakan dengan tingkat
pertumbuhan ekonomi dunia yang stabil, negara Indonesia akan menjadi negara
dengan kekuatan ekonomi nomor tujuh di dunia pada tahun 2030. Dengan situasi
tersebut, maka diperkirakan segmen apartemen dan sewa perkantoran akan
menjadi investasi yang masih diprioritaskan untuk menunjang aktivitas dan
mobilitas konsumen yang semakin tinggi di masa yang akan datang.
39
Page 256
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
VI.A. PT Jaya Indah Sentosa
Laporan keuangan JIS untuk tahun enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 dan 2021 telah diaudit oleh KAP SSR masing-masing dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian. Laporan keuangan JIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar data keuangan penting JIS adalah sebagai berikut:
VI.A.1. Laporan Posisi Keuangan
Tabel 14
PT Jaya Indah Sentosa
Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 10.148 7.446 2.143 2.013 2.642 2.788
Piutang lain-lain 580.113 588.391 636.036 645.710 661.978 221.218
Pajak dibayar di muka 6.066 6.598 4.414 3.451 1.798 1.798
Proyek dalam pelaksanaan - - - 618.930 575.155 548.938
Jumlah Aset Lancar 596.328 602.436 642.593 1.270.105 1.241.573 774.742
ASET TIDAK LANCAR
Persediaan 801.122 781.275 687.863 - - -
Properti investasi 6.056 1.106 - - - -
Jumlah Aset Tidak Lancar 807.178 782.381 687.863 - - -
JUMLAH ASET 1.403.506 1.384.817 1.330.456 1.270.105 1.241.573 774.742
*) Tidak Diaudit
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 5.732 723 31 1.218.222 1.188.640 721.830
Utang lain-lain 1.267.500 1.277.875 1.272.467 - - 196
Biaya masih harus dibayar 3.775 3.691 10.617 - - -
Utang pajak 1.035 759 746 346 347 -
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Liabilitas imbalan kerja 22 20 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.278.064 1.283.069 1.283.861 1.218.568 1.188.987 722.026
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 79.418 55.148 - - - -
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Liabilitas imbalan kerja 96 86 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 79.513 55.234 - - - -
JUMLAH LIABILITAS 1.357.578 1.338.303 1.283.861 1.218.568 1.188.987 722.026
EKUITAS
Modal saham 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
Uang muka setoran modal - - - 5.000 5.000 5.000
Akumulasi kerugian (4.072) (3.486) (3.405) (3.462) (2.414) (2.284)
JUMLAH EKUITAS 45.928 46.514 46.595 51.538 52.586 52.716
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.403.506 1.384.817 1.330.456 1.270.105 1.241.573 774.742
*) Tidak Diaudit
40
Page 257
VI.A.2. Aset
Jumlah aset JIS pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022, 2021,
2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 1.403,51 miliar,
Rp 1.384,82 miliar, Rp 1.330,46 miliar, Rp 1.270,11 miliar, Rp 1.241,57 miliar, dan
Rp 774,74 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah aset JIS mengalami kenaikan sebesar
Rp 18,69 miliar atau setara dengan 1,35% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 19,85 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset JIS mengalami kenaikan sebesar
Rp 54,36 miliar atau setara dengan 4,09% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 93,41 miliar, yang disertai dengan penurunan piutang
lain-lain sebesar Rp 47,65 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset JIS mengalami kenaikan sebesar
Rp 60,35 miliar atau setara dengan 4,75% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 687,86 miliar, yang disertai dengan penurunan proyek
dalam pelaksanaan sebesar Rp 618,93 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah aset JIS mengalami kenaikan sebesar
Rp 28,53 miliar atau setara dengan 2,30% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
proyek dalam pelaksanaan sebesar Rp 43,78 miliar, yang disertai dengan
penurunan piutang lain-lain sebesar Rp 16,27 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah aset JIS mengalami kenaikan sebesar
Rp 466,83 miliar atau setara dengan 60,26% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh piutang
lain-lain dan proyek dalam penyelesaian masing-masing sebesar Rp 440,76 miliar
dan Rp 26,22 miliar.
VI.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas JIS pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022, 2021,
2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 1.357,58 miliar,
Rp 1.338,30 miliar, Rp 1.283,86 miliar, Rp 1.218,57 miliar, Rp 1.188,99 miliar, dan
Rp 722,03 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah liabilitas JIS mengalami kenaikan sebesar
Rp 19,28 miliar atau setara dengan 1,44% dibandingkan dengan jumlah liabilitas
pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
uang muka penjualan sebesar Rp 24,27 miliar, yang disertai dengan penurunan
utang lain-lain sebesar Rp 10,38 miliar.
41
Page 258
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas JIS mengalami kenaikan
sebesar Rp 54,44 miliar atau setara dengan 4,24% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan uang muka penjualan sebesar Rp 55,15 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah liabilitas JIS mengalami kenaikan
sebesar Rp 65,29 miliar atau setara dengan 5,36% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang lain-lain sebesar Rp 1.272,47 miliar, yang disertai dengan
penurunan utang usaha sebesar Rp 1.218,19 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah liabilitas JIS mengalami kenaikan
sebesar Rp 29,58 miliar atau setara dengan 2,49% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang usaha sebesar Rp 29,58 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah liabilitas JIS mengalami kenaikan
sebesar Rp 466,96 miliar atau setara dengan 64,67% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang usaha sebesar Rp 466,81 miliar.
V.A.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas JIS pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022, 2021,
2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 45,93 miliar,
Rp 46,51 miliar, Rp 46,60 miliar, Rp 51,54 miliar, Rp 52,59 miliar, dan
Rp 52,72 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah ekuitas JIS mengalami penurunan sebesar
Rp 0,59 miliar atau setara dengan 1,26% dibandingkan dengan jumlah ekuitas
pada tanggal 31 Desember 2022. Penurunan ini seluruhnya disebabkan oleh rugi
periode berjalan yang dibukukan oleh JIS.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas JIS mengalami penurunan
sebesar Rp 0,08 miliar atau setara dengan 0,17% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
rugi tahun berjalan sebesar Rp 0,09 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas JIS mengalami penurunan
sebesar Rp 4,94 miliar atau setara dengan 9,59% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
penurunan uang muka setoran modal sebesar Rp 5,00 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, ekuitas JIS mengalami penurunan sebesar
Rp 1,05 miliar atau setara dengan 1,99% dibandingkan dengan ekuitas pada
tanggal 31 Desember 2019. Penurunan ini seluruhnya disebabkan oleh rugi
periode berjalan yang dibukukan oleh JIS.
42
Page 259
Pada tanggal 31 Desember 2019, ekuitas JIS mengalami penurunan sebesar
Rp 0,13 miliar atau setara dengan 0,25% dibandingkan dengan ekuitas pada
tanggal 31 Desember 2018. Penurunan ini seluruhnya disebabkan oleh rugi
periode berjalan yang dibukukan oleh JIS.
VI.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Tabel 15
PT Jaya Indah Sentosa
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan - 2 - 50 - -
Beban pokok pendapatan - - - - - -
Laba kotor - 2 - 50 - -
Beban penjualan (1) (5) - (1.102) - -
Beban umum dan administrasi (453) (328) (11) (22) - -
Penghasilan keuangan 40 182 27 - - -
Beban keuangan (4) (7) (3) - - -
Penghasilan (beban) lain-lain - neto (168) 73 45 30 (130) 3
Laba (rugi) sebelum pajak final dan pajak penghasilan (586) (83) 58 (1.043) (130) 3
Pajak final - (0) - - - -
Laba (rugi) sebelum pajak penghasilan (586) (83) 58 (1.043) (130) 3
Pajak penghasilan - (3) - (5) - -
Laba (rugi) periode/tahun berjalan (586) (87) 58 (1.048) (130) 3
Pendapatan komprehensif lainnya - 5 - - - -
Jumlah laba komprehensif periode/tahun berjalan (586) (81) 58 (1.048) (130) 3
*) Tidak Diaudit
VI.A.6. Pendapatan
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2019, dan 2018,
JIS tidak membukukan pendapatan. Pendapatan JIS untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022 dan 2020 masing-masing adalah
sebesar Rp 2,00 juta dan Rp 0,05 miliar.
VI.A.7. Laba (Rugi) Periode/Tahun Berjalan
Rugi bersih periode berjalan JIS untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2020, dan 2019 masing-masing adalah sebesar
Rp 0,59 miliar, Rp 0,08 miliar, Rp 1,05 miliar, dan Rp 0,13 miliar. Laba bersih tahun
berjalan JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021
dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 0,06 miliar dan Rp 3,00 juta.
Rugi bersih tahun berjalan JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember2022 mengalami penurunan sebesar Rp 0,14 miliar atau setara
dengan 249,89% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
43
Page 260
Laba bersih tahun berjalan JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 1,11 miliar atau setara
dengan 105,50% dibandingkan dengan laba periode dan tahun berjalan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
Rugi bersih tahun berjalan JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 mengalami kenaikan sebesar Rp 0,92 miliar atau setara
dengan 709,39% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019.
Rugi bersih tahun berjalan JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 mengalami kenaikan sebesar Rp 0,13 miliar dibandingkan
dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2018.
VI.A.8. Laporan Arus Kas
Tabel 16
PT Jaya Indah Sentosa
Laporan Arus Kas
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan 24.270 55.200 50 105 - -
Pembayaran kepada pemasok dan lain-lain (165) (17.197) (31.726) (4.978) (25.040) (342)
Pembayaran kepada karyawan (234) (190) - - - -
Pembayaran pajak final (479) (1.412) (5) - - -
Penerimaan bunga 40 182 27 33 14 12
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Operasi 23.433 36.583 (31.654) (4.840) (25.026) (331)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan properti investasi (449) (1.106) - - - -
Penambahan piutang lain-lain dari pihak berelasi - - - - (440.760) -
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi (449) (1.106) - - (440.760) -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan pinjaman dari pihak berelasi 1.410.000 946.408 121.500 4.212 465.640 2.325
Pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi (1.420.375) (941.000) (69.689) - - -
Pembayaran bunga (9.906) (35.581) (20.027) - - -
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan (20.282) (30.173) 31.783 4.212 465.640 2.325
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS 2.702 5.304 129 (628) (146) 1.994
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 7.446 2.143 2.013 2.642 2.788 794
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 10.148 7.446 2.143 2.013 2.642 2.788
*) Tidak Diaudit
Arus Kas dari (untuk) Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi JIS untuk periode enam bulan
yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2022 masing-masing adalah sebesar
Rp 23,43 miliar dan Rp 36,58 miliar. Arus kas bersih yang digunakan untuk
aktivitas operasi JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2021, 2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar
Rp 31,65 miliar, Rp 4,84 miliar, Rp 25,03 miliar, dan Rp 0,33 miliar.
44
Page 261
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi JIS untuk periode enam bulan
yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 23,43 miliar terutama berasal
dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 24,27 miliar, yang disertai dengan
pembayaran kepada karyawan dan pembayaran pajak final masing-masing
sebesar Rp 0,23 miliar dan Rp 0,48 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi JIS untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 36,58 miliar terutama berasal dari
penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 55,20 miliar, yang disertai dengan
pembayaran kepada pemasok dan lain-lain dan pembayaran pajak final
masing-masing sebesar Rp 17,20 miliar dan Rp 1,41 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi JIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 31,65 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar Rp 31,73 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi JIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 4,84 miliar terutama berasal
dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar Rp 4,98 miliar, yang
disertai dengan penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 0,11 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi JIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 25,04 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar Rp 25,04 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi JIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 0,33 miliar terutama berasal
dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar Rp 0,34 miliar.
Arus Kas Dari (untuk) Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi JIS untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2022 dan 2019 masing-masing adalah sebesar
Rp 0,45 miliar, Rp 1,11 miliar, dan Rp 440,76 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi JIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 0,45 seluruhnya berasal dari
perolehan properti investasi.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi JIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 1,11 miliar seluruhnya
berasal dari perolehan properti investasi.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi JIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 440,76 miliar seluruhnya
berasal dari penambahan piutang lain-lain dari pihak berelasi.
45
Page 262
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan JIS untuk periode
enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 masing-masing adalah sebesar
Rp 20,28 miliar dan Rp 30,17 miliar. Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas
pendanaan JIS untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2021, 2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar
Rp 31,78 miliar, Rp 4,21 miliar, Rp 465,64 miliar, dan Rp 2,33 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan JIS untuk periode
enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 20,28 miliar
terutama berasal dari pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi dan
pembayaran bunga masing-masing sebesar Rp 1.420,38 miliar dan Rp 9,91 miliar,
yang disertai dengan penerimaan pinjaman dari pihak berelasi sebesar
Rp 1.410,00 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan JIS untuk periode
enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar
Rp 30,17 miliar terutama berasal dari pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi
dan pembayaran bunga masing-masing sebesar Rp 941,00 miliar dan
Rp 35,58 miliar, yang disertai dengan penerimaan pinjaman dari pihak berelasi
sebesar Rp 946,41 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan JIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 31,78 miliar terutama
berasal dari penerimaan pinjaman dari pihak berelasi sebesar Rp 121,50 miliar,
yang disertai dengan pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi dan
pembayaran bunga masing-masing sebesar Rp 69,69 miliar dan Rp 20,03 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan JIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 4,21 miliar seluruhnya
berasal dari penerimaan pinjaman dari pihak berelasi.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan JIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 465,64 miliar seluruhnya
berasal dari penerimaan pinjaman dari pihak berelasi.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan JIS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 2,33 miliar seluruhnya
berasal dari penerimaan pinjaman dari pihak berelasi.
46
Page 263
VI.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Tabel 17
PT Jaya Indah Sentosa
Rasio-rasio Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
Rasio Likuiditas
Lancar 0,47 0,47 0,50 1,04 1,04 1,07
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset - 0,00 - 0,00 - -
Ekuitas terhadap jumlah aset 0,03 0,03 0,04 0,04 0,04 0,07
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,97 0,97 0,96 0,96 0,96 0,93
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 29,56 28,77 27,55 23,64 22,61 13,70
Rasio Profitabilitas
Marjin laba kotor N/A 100,00% N/A 100,00% N/A N/A
Marjin laba (rugi) usaha N/A -4966,89% N/A N/A N/A N/A
Marjin laba (rugi) bersih N/A -5152,17% N/A N/A N/A N/A
Laba (rugi) usaha terhadap jumlah aset -0,08% -0,01% 0,00% -0,08% -0,01% 0,00%
Imbal hasil aset -0,08% -0,01% 0,00% -0,08% -0,01% 0,00%
Laba (rugi) usaha terhadap ekuitas -2,55% -0,18% 0,12% -2,02% -0,25% 0,01%
Imbal hasil ekuitas -2,55% -0,19% 0,12% -2,03% -0,25% 0,01%
*) Tidak Diaudit
VI.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan JIS dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi JIS. Pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 dan 2020 rasio perputaran jumlah aset masing-masing adalah
0,00 dan 0,00.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas JIS
terhadap jumlah aset JIS. Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022,
2021, 2020, 2019, dan 2018 rasio ekuitas terhadap jumlah aset masing-masing
adalah 0,03; 0,03; 0,04; 0,04; 0,04; dan 0,07.
VI.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan JIS untuk memenuhi seluruh liabilitasnya,
yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui perbandingan
antara jumlah liabilitas dengan jumlah aset dan melalui perbandingan antara
jumlah liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan
2018 rasio jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,97; 0,97;
0,96; 0,96; 0,96; dan 0,93 sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas
masing-masing adalah 29,56; 28,77; 27,55; 23,64; 22,61; dan 13,70.
47
Page 264
VI.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan JIS dalam menghasilkan laba
bersih dari aset yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2021 dan 2018 masing-masing adalah sebesar
0,00% dan 0,00%.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan JIS dalam menghasilkan
laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan. Imbal hasil ekuitas untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 dan 2018 adalah sebesar 0,12% dan
0,01%.
VI.B. Analisis atas Common Size PT Jaya Indah Sentosa
Berikut adalah analisis common size JIS untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar common size JIS adalah sebagai berikut:
Tabel 18
PT Jaya Indah Sentosa
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 0,72% 0,54% 0,16% 0,16% 0,21% 0,36%
Piutang lain-lain 41,33% 42,49% 47,81% 50,84% 53,32% 28,55%
Pajak dibayar di muka 0,43% 0,48% 0,33% 0,27% 0,14% 0,23%
Proyek dalam pelaksanaan 0,00% 0,00% 0,00% 48,73% 46,32% 70,85%
Jumlah Aset Lancar 42,49% 43,50% 48,30% 100,00% 100,00% 100,00%
ASET TIDAK LANCAR
Persediaan 57,08% 56,42% 51,70% 0,00% 0,00% 0,00%
Properti investasi 0,43% 0,08% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 57,51% 56,50% 51,70% 0,00% 0,00% 0,00%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
48
Page 265
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 0,41% 0,05% 0,00% 95,92% 95,74% 93,17%
Utang lain-lain 90,31% 92,28% 95,64% 0,00% 0,00% 0,03%
Biaya masih harus dibayar 0,27% 0,27% 0,80% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang pajak 0,07% 0,05% 0,06% 0,03% 0,03% 0,00%
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Liabilitas imbalan kerja 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 91,06% 92,65% 96,50% 95,94% 95,76% 93,20%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 5,66% 3,98% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Liabilitas imbalan kerja 0,01% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 5,67% 3,99% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
JUMLAH LIABILITAS 96,73% 96,64% 96,50% 95,94% 95,76% 93,20%
EKUITAS
Modal saham 3,56% 3,61% 3,76% 3,94% 4,03% 6,45%
Uang muka setoran modal 0,00% 0,00% 0,00% 0,39% 0,40% 0,65%
Akumulasi kerugian -0,29% -0,25% -0,26% -0,27% -0,19% -0,29%
JUMLAH EKUITAS 3,27% 3,36% 3,50% 4,06% 4,24% 6,80%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
Tabel 19
PT Jaya Indah Sentosa
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan N/A 100,00% N/A 100,00% N/A N/A
Beban pokok pendapatan N/A 0,00% N/A 0,00% N/A N/A
Laba kotor N/A 100,00% N/A 100,00% N/A N/A
Beban penjualan N/A -300,77% N/A -2204,25% N/A N/A
Beban umum dan administrasi N/A -19524,90% N/A -43,62% N/A N/A
Penghasilan keuangan N/A 10844,01% N/A 0,00% N/A N/A
Beban keuangan N/A -427,16% N/A 0,00% N/A N/A
Penghasilan (beban) lain-lain - neto N/A 4341,93% N/A 60,89% N/A N/A
Laba (rugi) sebelum pajak final dan pajak penghasilan N/A -4966,89% N/A 2286,97% N/A N/A
Pajak final N/A -2,50% N/A 0,00% N/A N/A
Laba (rugi) sebelum pajak penghasilan N/A -4969,39% N/A 2286,97% N/A N/A
Pajak penghasilan N/A -182,79% N/A -10,00% N/A N/A
Laba (rugi) periode/tahun berjalan N/A -5152,17% N/A 2276,97% N/A N/A
Pendapatan komprehensif lainnya N/A 303,87% N/A 0,00% N/A N/A
Jumlah laba komprehensif periode/tahun berjalan N/A -4848,30% N/A 2276,97% N/A N/A
*) Tidak Diaudit
49
Page 266
VI.C. Analisis atas Common Size Industri Properti
Berikut adalah analisis common size untuk perusahaan sejenis dengan JIS, yaitu
PT Bumi Serpong Damai Tbk, PT Summarecon Agung Tbk, dan
PT Ciputra Development Tbk untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar common size untuk PT Bumi Serpong Damai Tbk, PT Summarecon Agung
Tbk, dan PT Ciputra Development Tbk masing-masing adalah sebagai berikut:
VI.C.1. PT Bumi Serpong Damai Tbk
Tabel 20
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 15,50% 14,98% 12,64% 17,27% 12,59% 15,61%
Investasi 3,30% 3,39% 6,63% 4,80% 5,35% 1,79%
Piutang usaha
Pihak berelasi 0,01% 0,01% 0,00% 0,01% 0,02% 0,03%
Pihak ketiga 0,31% 0,27% 0,22% 0,22% 0,31% 0,53%
Piutang lain-lain 0,08% 0,10% 0,11% 0,11% 0,15% 0,11%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,09% 0,35% 0,01% 0,00% 0,45% 0,31%
Persediaan 19,35% 19,40% 19,29% 17,58% 18,66% 17,33%
Uang muka 4,39% 5,38% 5,78% 5,73% 6,11% 3,25%
Pajak dibayar di muka 1,28% 1,35% 1,28% 0,80% 0,84% 0,97%
Biaya dibayar di muka yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun 0,34% 0,30% 0,25% 0,10% 0,02% 0,04%
Aset lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Investasi sewa neto pembiayaan yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,17%
Perlengkapan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Jumlah Aset Lancar 44,66% 45,52% 46,20% 46,60% 44,49% 40,16%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi 0,58% 0,29% 0,27% 2,92% 0,81% 2,59%
Piutang lain-lain 0,02% 0,02% 0,03% 0,03% 0,04% 0,00%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,00% 0,02% 0,07% 0,03% 0,03% 0,03%
Investasi dalam saham 10,00% 10,37% 10,12% 11,14% 13,11% 14,47%
Biaya dibayar di muka 0,13% 0,21% 0,16% 0,13% 0,05% 0,04%
Tanah yang belum dikembangkan 23,21% 23,85% 23,54% 20,42% 22,13% 22,83%
Aset tetap 0,79% 0,84% 0,86% 0,96% 1,16% 1,30%
Properti investasi 13,52% 11,91% 12,95% 13,63% 15,13% 15,49%
Aset hak-guna 0,02% 0,02% 0,01% 0,02% 0,00% 0,00%
Goodwill 0,01% 0,01% 0,02% 0,02% 0,02% 0,02%
Aset tak berwujud 7,06% 6,92% 5,78% 4,09% 3,03% 0,00%
Aset lain-lain 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01%
Piutang usaha - pihak ketiga 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,07%
Jumlah Aset Tidak Lancar 55,34% 54,48% 53,80% 53,40% 55,51% 59,84%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
50
Page 267
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 0,05% 0,05% 0,00% 0,00% 0,00% 0,48%
Utang usaha
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak ketiga 1,61% 1,39% 1,81% 1,53% 1,27% 2,23%
Utang pajak 0,11% 0,12% 0,12% 0,14% 0,20% 0,24%
Beban akrual 0,39% 0,35% 0,40% 0,51% 0,36% 0,44%
Setoran jaminan 0,40% 0,40% 0,42% 0,43% 0,43% 0,38%
Liabilitas kontrak 12,58% 11,82% 10,52% 6,80% 0,00% 0,00%
Uang muka diterima 0,17% 0,19% 0,19% 0,18% 7,01% 5,72%
Sewa diterima di muka 0,47% 0,41% 0,34% 0,35% 0,50% 0,59%
Uang muka setoran modal 0,00% 0,15% 0,00% 0,03% 0,05% 0,05%
Bagian liabilitas jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam
waktu satu tahun:
Utang bank jangka panjang 1,71% 2,20% 3,49% 1,08% 1,17% 0,25%
Liabilitas sewa 0,01% 0,01% 0,01% 0,02% 0,00% 0,01%
Utang obligasi dan sukuk ijarah 0,00% 0,04% 0,00% 7,96% 0,00% 0,83%
Dana syirkah temporer 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Liabilitas lain-lain 0,31% 0,32% 0,55% 0,41% 0,33% 0,74%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 17,80% 17,44% 17,84% 19,44% 11,33% 11,97%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Setoran jaminan 0,20% 0,21% 0,20% 0,19% 0,18% 0,27%
Liabilitas kontrak 4,54% 6,56% 5,95% 2,87% 0,00% 0,00%
Uang muka diterima 0,18% 0,19% 0,19% 0,22% 1,54% 2,47%
Sewa diterima di muka 0,26% 0,48% 0,81% 0,88% 0,97% 1,09%
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang - bersih 0,37% 0,38% 0,49% 0,59% 0,80% 0,72%
Taksiran liabilitas untuk pengembangan prasarana 0,09% 0,10% 0,10% 0,10% 0,11% 0,14%
Provisi pelapisan jalan tol 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
akan jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank jangka panjang 8,72% 7,35% 2,84% 5,97% 7,87% 6,22%
Liabilitas sewa 0,05% 0,05% 0,03% 0,03% 0,00% 0,00%
Utang obligasi dan sukuk ijarah 8,09% 8,73% 13,15% 13,08% 15,54% 18,94%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 22,51% 24,03% 23,76% 23,92% 27,02% 29,86%
JUMLAH LIABILITAS 40,31% 41,47% 41,61% 43,36% 38,35% 41,83%
EKUITAS
Modal saham 3,13% 3,26% 3,44% 3,48% 3,53% 3,69%
Tambahan modal disetor 11,04% 11,48% 12,14% 12,26% 11,75% 12,28%
Saham treasuri -0,43% -0,44% -0,47% -0,47% -0,53% -0,55%
Ekuitas pada perubahan ekuitas lainnya dari entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan non pengendali 0,45% -0,19% -0,20% -0,20% -0,23% -0,27%
Selisih penjabaran mata uang asing -0,39% -0,70% -0,34% -0,25% -0,13% -0,62%
Ekuitas pada keuntungan belum direalisasi atas kenaikan
nilai investasi yang diukur pada nilai wajar melalui
penghasilan komprehensif lain 0,14% 0,14% 0,12% 0,12% 0,00% 0,00%
Ekuitas pada keuntungan belum direalisasi atas
kenaikan nilai investasi tersedia untuk dijual 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01% 0,01%
Proforma ekuitas dari transaksi kombinasi bisnis entitas
sepengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,14% 0,14%
Saldo laba 38,50% 38,21% 36,47% 34,55% 39,03% 35,48%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 52,44% 51,75% 51,17% 49,49% 53,59% 50,16%
Kepentingan non-pengendali 7,25% 6,78% 7,22% 7,15% 8,06% 8,00%
JUMLAH EKUITAS 59,69% 58,53% 58,39% 56,64% 61,65% 58,17%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
51
Page 268
Tabel 21
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan 36,43% 33,31% 38,08% 31,21% 28,49% 28,27%
Laba kotor 63,57% 66,69% 61,92% 68,79% 71,51% 71,73%
Beban penjualan -14,22% -13,61% -12,95% -13,14% -13,39% -15,31%
Beban umum dan administrasi -14,07% -13,62% -14,63% -19,99% -18,69% -19,64%
Beban pajak final -3,09% -3,27% -3,09% -3,59% -3,72% -4,11%
Laba usaha 32,19% 36,20% 31,25% 32,07% 35,70% 32,66%
Pendapatan bunga dan investasi 4,43% 3,25% 5,14% 9,06% 6,64% 5,83%
Keuntungan dari perubahan nilai wajar investasi yang diukur
pada nilai wajar melalui laba rugi 0,54% 0,45% 0,70% 2,72% 0,65% 0,27%
Dampak pendiskontoan aset dan liabilitas
keuangan - bersih 0,04% 0,14% 0,04% 1,07% -0,25% 0,26%
Pendapatan dividen 0,09% 0,03% 0,04% 0,06% 0,07% 0,06%
Keuntungan penjualan aset tetap 0,02% 0,01% 0,16% 0,02% 0,01% 0,03%
Kerugian atas pelunasan obligasi 0,00% -0,21% 0,00% 0,00% -0,27% 0,00%
Keuntungan (kerugian) selisih kurs mata uang asing - bersih -0,91% -1,09% -0,13% 0,02% -1,03% 0,03%
Beban bunga dan keuangan lainnya -15,92% -16,30% -21,49% -28,82% -14,73% -13,77%
Keuntungan penilaian kembali nilai wajar investasi
pada entitas yang dicatat dengan menggunakan
metode ekuitas pada tanggal akuisisi 0,00% 0,00% 0,12% 0,00% 0,50% 0,00%
Keuntungan dari akuisisi saham entitas anak 0,00% 0,00% 2,01% 0,00% 0,31% 0,00%
Lain-lain - bersih 1,51% 0,95% 1,19% 0,36% 1,40% -0,14%
Dampak atas perubahan dasar pengukuran investasi
pada entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 12,21% 0,00%
Keuntangan direalisasi dari penjualan investasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,11% 0,38%
Ekuitas pada laba bersih entitas asosiasi dan ventura
bersama 5,22% 2,57% 1,19% -8,54% 3,48% 0,95%
Laba sebelum pajak 27,20% 26,00% 20,21% 8,03% 44,79% 26,56%
Beban pajak kini -0,13% -0,05% -0,11% -0,26% -0,51% -0,88%
Laba setelah dampak transaksi kombinasi bisnis
entitas sepengendali 27,07% 25,96% 20,10% 7,77% 44,28% 25,67%
Rugi pra-akuisisi dari dampak transaksi kombinasi bisnis
entitas sepengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,10% -0,10% 0,00%
Laba periode/tahun berjalan 27,07% 25,96% 20,10% 7,87% 44,18% 25,67%
Penghasilan (rugi) komprehensif lainnya 3,93% -2,45% -0,12% 0,30% 3,29% -3,89%
Jumlah penghasilan komprehensif 31,00% 23,51% 19,98% 8,17% 47,47% 21,78%
Laba bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 24,03% 23,77% 17,62% 4,56% 39,40% 19,52%
Kepentingan non-pengendali 3,04% 2,19% 2,48% 3,31% 4,78% 6,15%
* Tidak Diaudit
52
Page 269
VI.C.2. PT Summarecon Agung Tbk
Tabel 22
PT Summarecon Agung Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 10,90% 11,05% 10,65% 6,65% 6,81% 6,54%
Piutang usaha - neto
Pihak-pihak berelasi 0,03% 0,02% 0,02% 0,02% 0,04% 0,22%
Pihak ketiga 0,83% 1,01% 0,93% 1,01% 0,87% 1,47%
Piutang lain-lain 0,05% 0,05% 0,12% 0,08% 0,09% 0,08%
Piutang pihak-pihak berelasi non-usaha 0,24% 0,24% 0,25% 0,35% 0,20% 0,19%
Persediaan 34,97% 35,03% 35,52% 36,86% 34,84% 33,86%
Pajak dibayar dimuka 1,98% 1,76% 1,39% 1,49% 1,25% 1,09%
Biaya dibayar dimuka 0,21% 0,12% 0,19% 0,16% 0,12% 0,12%
Uang muka 0,92% 0,96% 0,94% 1,08% 1,39% 1,49%
Aset keuangan lancar lainnya 0,01% 0,01% 0,01% 0,00% 0,02% 0,00%
Aset lancar lainnya 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 50,13% 50,26% 50,02% 47,70% 45,62% 45,06%
ASET TIDAK LANCAR
Piutang usaha - neto
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,02%
Pihak ketiga 0,09% 0,22% 0,12% 0,20% 0,18% 0,20%
Piutang lain-lain 0,01% 0,01% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,23% 0,23% 0,20% 0,20% 0,27% 0,13%
Tanah yang belum dikembangkan 24,80% 23,78% 23,67% 25,12% 26,74% 27,62%
Investasi pada entitas asosiasi 0,29% 0,29% 0,28% 0,26% 0,24% 0,02%
Uang muka 3,30% 3,53% 3,45% 2,82% 2,93% 2,69%
Aset tetap - neto 1,30% 1,30% 1,22% 1,33% 1,38% 1,62%
Properti investasi - neto 16,42% 16,09% 16,35% 17,58% 17,82% 18,82%
Aset pajak tangguhan 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00%
Aset keuangan tidak lancar lainnya 3,19% 4,02% 4,25% 4,40% 4,19% 3,05%
Aset tidak lancar lainnya 0,22% 0,26% 0,41% 0,36% 0,60% 0,75%
Jumlah Aset Tidak Lancar 49,87% 49,74% 49,98% 52,30% 54,38% 54,94%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
53
Page 270
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 8,35% 7,10% 6,10% 10,72% 8,75% 7,65%
Utang usaha kepada pihak ketiga 0,21% 0,31% 0,27% 0,32% 0,35% 0,33%
Utang lain-lain 1,33% 0,76% 1,28% 1,43% 1,47% 1,12%
Utang pihak berelasi non-usaha 0,08% 0,00% 0,00% 0,00% 0,27% 0,00%
Beban akrual 3,58% 3,88% 3,13% 2,97% 4,81% 4,40%
Utang pajak 0,20% 0,27% 0,28% 0,25% 0,27% 0,26%
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 0,09% 0,11% 0,09% 0,14% 0,08% 0,08%
Liabilitas kontrak 21,09% 16,84% 8,76% 10,68% 8,42% 0,00%
Uang jaminan yang diterima 0,54% 0,55% 0,31% 0,37% 0,41% 7,03%
Pendapatan diterima dimuka 1,49% 1,47% 1,41% 1,44% 1,76% 1,87%
Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu
tahun - neto:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 2,16% 2,13% 3,18% 3,55% 4,98% 3,58%
Liabilitas sewa 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang obligasi 0,00% 0,00% 1,92% 1,66% 5,30% 4,71%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 39,13% 33,42% 26,75% 33,54% 36,89% 31,03%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang jangka panjang setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun - neto:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 8,41% 9,29% 15,05% 19,20% 13,13% 13,70%
Utang obligasi 2,18% 2,26% 0,76% 2,80% 4,53% 7,30%
Liabilitas sewa 0,02% 0,02% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00%
Utang lain-lain 0,04% 0,04% 0,02% 0,05% 0,06% 0,05%
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 0,44% 0,43% 0,49% 0,52% 0,49% 0,55%
Liabilitas kontrak 7,85% 12,21% 12,78% 6,38% 5,06% 0,00%
Uang jaminan yang diterima 0,41% 0,39% 0,38% 0,44% 0,46% 8,21%
Pendapatan diterima di muka 0,76% 0,55% 0,55% 0,50% 0,46% 0,23%
Liabilitas pajak tangguhan 0,06% 0,06% 0,07% 0,10% 0,13% 0,01%
Utang-utang pihak berelasi non-usaha 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,12% 0,01%
Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,03%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 20,17% 25,26% 30,14% 30,00% 24,44% 30,08%
JUMLAH LIABILITAS 59,29% 58,68% 56,89% 63,54% 61,33% 61,11%
EKUITAS
Modal saham 5,60% 5,81% 6,34% 5,79% 5,90% 6,19%
Tambahan modal disetor 4,43% 4,60% 5,02% 0,09% 0,09% 0,10%
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan non-pengendali -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% 0,01% 0,01%
Saldo laba 22,27% 21,95% 21,90% 21,59% 24,14% 23,33%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 32,29% 32,35% 33,25% 27,47% 30,14% 29,63%
Kepentingan non-pengendali 8,41% 8,98% 9,86% 8,99% 8,53% 9,26%
JUMLAH EKUITAS 40,71% 41,32% 43,11% 36,46% 38,67% 38,89%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
54
Page 271
Tabel 23
PT Summarecon Agung Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok langsung dan beban langsung 48,03% 47,55% 53,41% 54,43% 52,04% 51,62%
Laba kotor 51,97% 52,45% 46,59% 45,57% 47,96% 48,38%
Beban penjualan -5,79% -5,62% -5,50% -5,48% -5,97% -6,07%
Beban umum dan administrasi -15,52% -16,65% -13,17% -14,84% -15,41% -15,11%
Penghasilan operasi lain 0,10% 0,29% 0,25% 0,17% 0,24% 0,16%
Beban operasi lain -0,04% -0,59% -0,19% -0,05% -0,09% -0,03%
Laba atas penjualan entitas anak 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,18%
Laba usaha 30,71% 29,87% 27,98% 25,37% 26,74% 27,52%
Pendapatan keuangan 3,02% 2,75% 3,45% 3,78% 2,11% 1,70%
Biaya keuangan -11,52% -14,99% -18,00% -20,53% -13,38% -12,10%
Laba pada ekuitas entitas asosiasi 0,13% 0,16% 0,15% 0,12% 0,07% 0,00%
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 22,35% 17,80% 13,58% 8,74% 15,53% 17,12%
Beban pajak final -4,51% -4,25% -3,75% -3,91% -4,54% -4,73%
Laba sebelum beban pajak pengashilan 17,84% 13,54% 9,82% 4,84% 10,99% 12,38%
Manfaat (beban) pajak penghasilan - neto -0,04% -0,05% 0,05% 0,05% -0,67% -0,18%
Laba periode/tahun berjalan 17,80% 13,49% 9,87% 4,89% 10,32% 12,20%
Pendapatan komprehensif lainnya 0,21% 0,17% -0,01% -0,27% 0,36% 0,30%
Total penghasilan komprehensif periode berjalan 18,02% 13,67% 9,86% 4,62% 10,67% 12,50%
Laba periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 14,64% 10,93% 5,81% 3,58% 8,67% 7,93%
Kepentingan non-pengendali 3,17% 2,56% 4,06% 1,31% 1,65% 4,27%
* Tidak Diaudit
VI.C.3. PT Ciputra Development Tbk
Tabel 24
PT Ciputra Development Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 22,33% 21,58% 17,61% 13,44% 11,71% 9,46%
Piutang usaha dari pihak ketiga - neto 1,79% 1,86% 2,13% 2,39% 3,24% 3,54%
Piutang lain-lain 3,15% 3,34% 4,06% 3,74% 4,11% 3,90%
Persediaan 27,27% 27,78% 28,47% 31,18% 29,45% 28,54%
Biaya dibayar di muka 0,10% 0,07% 0,08% 0,09% 0,09% 0,09%
Uang muka 1,01% 0,51% 0,31% 0,36% 0,41% 0,35%
Pajak dibayar di muka 1,17% 1,11% 1,22% 1,21% 1,26% 1,23%
Aset derivatif 0,00% 0,00% 0,02% 0,19% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 56,82% 56,25% 53,89% 52,59% 50,27% 47,11%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas asosiasi 2,60% 2,57% 2,35% 1,26% 1,02% 0,93%
Piutang pihak berelasi 0,05% 0,06% 0,05% 0,06% 0,06% 0,49%
Piutang lain-lain 0,20% 0,20% 0,22% 0,22% 0,00% 0,00%
Uang muka 0,83% 1,31% 1,09% 1,22% 1,37% 1,64%
Tanah untuk pengembangan 17,49% 17,69% 18,91% 19,27% 18,58% 19,48%
Aset tetap - neto 6,50% 6,13% 6,16% 6,61% 8,53% 9,08%
Properti investasi - neto 12,50% 12,77% 13,59% 14,07% 14,84% 14,47%
Aset pajak tangguhan - neto 0,03% 0,03% 0,04% 0,04% 0,06% 0,04%
Aset derivatif 0,03% 0,06% 0,00% 0,02% 0,11% 0,17%
Aset tidak lancar lainnya 2,95% 2,93% 3,70% 4,64% 5,14% 6,60%
Jumlah Aset Tidak Lancar 43,18% 43,75% 46,11% 47,41% 49,73% 52,89%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
55
Page 272
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 0,51% 0,88% 0,81% 2,02% 2,48% 3,22%
Utang usaha 1,99% 2,07% 2,31% 2,23% 2,15% 2,43%
Utang lain-lain 3,01% 2,20% 2,37% 2,02% 1,97% 1,84%
Beban akrual 0,37% 0,54% 0,56% 0,56% 0,57% 0,61%
Utang pihak berelasi 0,04% 0,04% 0,00% 0,06% 0,07% 0,04%
Utang pajak 0,29% 0,29% 0,28% 0,25% 0,40% 0,36%
Liabilitas kontrak 17,57% 17,97% 17,56% 15,81% 13,34% 0,00%
Pendapatan diterima di muka 0,49% 0,52% 0,56% 0,62% 0,67% 0,87%
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank - neto 1,05% 1,22% 2,51% 1,76% 1,49% 0,92%
Utang obligasi - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,20% 0,00% 0,64%
Wesel bayar - neto 0,00% 0,00% 0,00% 4,05% 0,00% 0,00%
Uang muka yang diterima 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 12,37%
Liabilitas derivatif 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 25,32% 25,73% 26,96% 29,57% 23,12% 23,32%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas imbalan kerja 0,21% 0,21% 0,24% 0,36% 0,39% 0,37%
Liabilitas kontrak 5,14% 4,57% 4,52% 7,67% 0,00% 0,00%
Uang jaminan penyewa 0,36% 0,34% 0,34% 0,35% 0,36% 0,31%
Liabilitas pajak tangguhan - neto 0,06% 0,06% 0,06% 0,07% 0,07% 0,08%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank - neto 14,38% 15,06% 16,36% 17,51% 16,93% 15,06%
Wesel bayar - neto 3,88% 4,12% 3,82% 0,00% 4,24% 4,58%
Utang obligasi - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,22% 0,23%
Liabilitas derivatif 0,00% 0,00% 0,03% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka yang diterima 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5,59% 7,51%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 24,02% 24,36% 25,35% 25,95% 27,81% 28,14%
JUMLAH LIABILITAS 49,34% 50,09% 52,31% 55,53% 50,93% 51,46%
EKUITAS
Modal saham 10,91% 11,07% 11,41% 11,82% 12,82% 13,53%
Tambahan modal disetor - neto 8,33% 8,52% 8,78% 9,09% 9,86% 10,48%
Selisih nilai transaksi ekuitas dengan kepentingan
nonpengendali 0,22% 0,23% 0,23% 0,23% 0,25% 0,20%
Selisih kurs karena penjabaran laporan keuangan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Rugi komprehensif lain -0,19% -0,36% -0,04% -0,18% -0,16% -0,19%
Saldo laba 25,46% 24,62% 21,42% 18,18% 19,74% 18,00%
Saham tresuri 0,00% -0,08% -0,08% -0,08% -0,09% -0,10%
Total ekuitas yang dapat diatribusikan kepada
pemilik entitas induk 44,73% 44,00% 41,73% 39,06% 42,41% 41,92%
Kepentingan non-pengendali 5,93% 5,91% 5,96% 5,41% 6,66% 6,62%
JUMLAH EKUITAS 50,66% 49,91% 47,69% 44,47% 49,07% 48,54%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
56
Page 273
Tabel 25
PT Ciputra Development Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan dan beban langsung 52,84% 49,95% 50,26% 48,93% 50,16% 52,70%
Laba kotor 47,16% 50,05% 49,74% 51,07% 49,84% 47,30%
Beban umum dan administrasi -15,17% -13,77% -12,10% -14,45% -16,47% -15,78%
Beban penjualan -3,98% -4,20% -3,78% -4,42% -5,04% -4,86%
Penghasilan lain-lain 2,48% 6,15% 5,56% 5,56% 5,32% 4,89%
Beban lain-lain -0,60% -4,66% -4,81% -4,95% -4,90% -3,53%
Laba usaha 29,88% 33,57% 34,61% 32,81% 28,75% 28,02%
Bagian laba entitas asosiasi - neto 0,53% 0,74% 0,43% -0,04% -0,14% -0,25%
Penghasilan keuangan - neto 3,81% 2,71% 2,45% 3,09% 4,56% 3,28%
Penghasilan keuangan - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -0,76% -0,66%
Beban keuangan - neto -12,59% -11,72% -12,85% -15,30% -11,97% -9,55%
Laba sebelum pajak final dan pajak penghasilan 21,62% 25,31% 24,63% 20,56% 20,44% 20,85%
Pajak final -2,72% -2,74% -2,67% -2,87% -3,13% -3,31%
Laba sebelum pajak penghasilan 18,90% 22,57% 21,96% 17,69% 17,31% 17,54%
Beban pajak penghasilan - neto -0,32% -0,62% -0,51% -0,71% -0,44% -0,62%
Laba sebelum efek penyesuaian proforma 18,58% 21,95% 21,46% 16,98% 16,87% 16,92%
Efek penyesuaian proforma - rugi sebelum akuisisi 0,04% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,07%
Laba bersih periode/tahun berjalan 18,63% 21,95% 21,46% 16,98% 16,87% 16,98%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain periode berjalan 1,55% -1,50% 0,56% -0,12% 0,07% 0,31%
Jumlah laba komprehensif periode/tahun berjalan 20,17% 20,45% 22,02% 16,87% 16,94% 17,29%
Laba bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 17,43% 20,42% 17,84% 16,36% 15,22% 15,46%
Kepentingan non-pengendali 1,20% 1,53% 3,62% 0,62% 1,65% 1,53%
* Tidak Diaudit
57
Page 274
VII. ANALISIS RISIKO
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, JIS tidak terlepas dari berbagai risiko
usaha yang dihadapi. Analisis risiko usaha terhadap JIS adalah sebagai berikut:
VII.A. Risiko Pendanaan
Pengembangan real estat yang sedang dikembangkan oleh JIS membutuhkan
modal yang besar, sehingga kemampuan JIS dalam memperoleh dana untuk
pengembangan, perolehan lahan dan pembangunannya memerlukan
perencanaan yang matang. JIS harus dapat menjamin ketersediaan kecukupan
dana untuk pembiayaan proyek tersebut dalam jangka panjang. Apabila JIS tidak
dapat memperoleh pendanaan untuk mendukung pengembangan proyek JIS,
maka pertumbuhan JIS dapat menurun yang pada akhirnya dapat menurunkan
jumlah pendapatan dan laba JIS.
VII.B. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan dan Kelangkaan Bahan Bangunan
Bahan bangunan seperti semen, besi beton dan bahan bangunan lainnya
merupakan bahan utama dalam pembangunan perumahan dan gedung-gedung
komersial. Apabila bahan bangunan tersebut tidak tersedia pada saat dibutuhkan,
maka akan terjadi keterlambatan dalam pembangunan dan penundaan pengakuan
pendapatan JIS dari penjualan perumahan tersebut. Penundaan tersebut di atas
berakibat pada hilangnya kepercayaan para konsumen/calon konsumen yang
pada akhirnya menurunkan jumlah pendapatan JIS.
Selain kelangkaan bahan baku, JIS juga dimungkinkan menghadapi kenaikan
harga bahan bangunan yang merupakan dampak dari kondisi perekonomian yang
memburuk. Kenaikan harga bahan baku dapat meningkatkan biaya konstruksi
suatu proyek, sementara bahan baku untuk properti biasanya dibayar di muka
sehingga hal tersebut tidak dapat merubah harga jual yang sebelumnya telah
disepakati. Hal ini dapat merugikan JIS karena dapat mengurangi tingkat
keuntungan JIS.
VII.C. Risiko Kenaikan Tingkat Suku Bunga
Kinerja JIS dapat dipengaruhi oleh kenaikan tingkat bunga perbankan terutama
pada sektor konsumen. Kebijakan moneter uang ketat secara tidak langsung juga
mempengaruhi kenaikan tingkat suku bunga termasuk suku bunga sektor
konsumen yang dapat berdampak pada menurunnya daya beli konsumen
terutama di sektor properti, sehingga pada akhirnya dapat berdampak pada kinerja
keuangan JIS.
58
Page 275
VII.D. Risiko Operasional
Kegiatan usaha properti dengan mengembangkan usaha real estat khususnya
perumahan komersial, vila, dan apartemen yang memberikan fasilitas lainnya
mengandung risiko-risiko di lapangan seperti risiko hak kepemilikan atas tanah,
berkurangnya lahan yang tersedia, kebakaran, kerusuhan (demonstrasi maupun
ancaman bom) dan bencana alam yang dapat berdampak buruk pada kegiatan
usaha JIS. Hal tersebut di atas dapat menurunkan pendapatan dan keuntungan
JIS.
VII.E. Risiko Bencana Alam
Dengan bisnis utama JIS di bidang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat
baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, terdapat risiko kebakaran yang dapat
memusnahkan aset utama JIS dalam menjalankan usaha. Risiko lain yang
mungkin dihadapi JIS adalah jika terjadi bencana alam seperti gempa.
VII.F. Risiko Kebijakan Pemerintah
Seperti halnya semua industri, kegiatan usaha JIS dipengaruhi oleh perubahan
kebijakan Pemerintah Indonesia baik langsung maupun tidak langsung. Kebijakan
pemerintah yang secara langsung mempengaruhi JIS antara lain kemungkinan
perubahan kebijakan rencana tata kota dan tata ruang, yang dapat mengakibatkan
berkurangnya lahan yang dapat digunakan. Apabila kebijakan pemerintah tersebut
diterapkan, dapat mengakibatkan berkurangnya jumlah unit yang akan dijual
sehingga menurunkan jumlah pendapatan dan laba JIS.
59
Page 276
VIII. METODE PENILAIAN
VIII.A. Metode-Metode Penilaian
VIII.A.1. Metode Penyesuaian Aset Bersih
Metode ini merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset
(asset based approach). Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan
liabilitas (liabilities) harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Aset lancar (current assets) harus dinilai ulang, misalnya untuk piutang dengan
mengurangkan jumlah yang tak dapat ditagih secara normal. Aset tetap seperti
tanah, bangunan, dan mesin-mesin perlu dinilai dengan konsep penilaian properti
yang berlaku umum.
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud (intangible assets) seperti hak
paten, lisensi, biaya riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan
siap bekerja (pool of employees), dan daftar langganan (pool of captive customer),
juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan
melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar
ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai
seluruh aset dan liabilitas (liabilities) yang telah disesuaikan.
VIII.A.2. Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek merupakan metode
penilaian yang didasarkan pada pendekatan pasar (market based approach).
Dengan metode ini, nilai pasar saham ditetapkan berdasarkan harga yang telah
atau pernah terjadi dari perusahaan sejenis yang sebanding dan sepadan. Nilai
pasar dari perusahaan pembanding diambil dari pasar modal (perusahaan
publik/terbuka).
Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah perusahaan pembanding harus
sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang akan dinilai dalam berbagai
variabel pembanding, antara lain perputaran penjualan, ekuitas, struktur modal
(leverage), aset dan komposisi aset, tingkat laba, dan rasio-rasio keuangan.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, nilai pasar saham
perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan beberapa rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding,
seperti rasio P/E (price/earnings), P/S (price/sales), P/BV (price/book value of
equity) dan sebagainya.
60
Page 277
VIII.A.3. Metode Diskonto Arus Kas
Metode diskonto arus kas ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan pendapatan (income based approach).
Untuk menggunakan metode ini, sebelum melakukan proses diskonto
(discounting), terlebih dahulu harus diproyeksikan pendapatan mendatang berupa
arus kas bersih untuk ekuitas (net cash flow to equity) atau arus kas bersih untuk
kapital (net cash flow to invested capital) sesuai dengan sifat dan jenis usaha yang
dinilai. Setelah proyeksi dibuat, langkah berikutnya adalah menetapkan tingkat
diskonto (discount rate) yang tepat.
Proses selanjutnya adalah mendiskonto nilai-nilai arus kas bersih yang telah
diproyeksikan, termasuk nilai periode kekal (continuing value), dengan faktor
diskonto (discount factor) yang diperoleh dari tingkat diskonto sesuai dengan
periode proyeksinya. Jika yang didiskonto adalah arus kas bersih untuk ekuitas,
maka nilai kini (present value) dari keseluruhan pendapatan di masa mendatang
tersebut merupakan nilai ekuitas, sedangkan jika yang didiskonto adalah arus kas
bersih untuk kapital, jumlah nilai kini tersebut merupakan nilai perusahaan
(corporate value), yang masih harus dikurangi dengan nilai liabilitas untuk
mendapatkan nilai ekuitas.
VIII.B. Metode Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan dan laporan laba rugi komprehensif JIS,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
JIS. Prospek JIS di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha yang diberikan oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan
konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap
faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value
drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
61
Page 278
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan JIS. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
VIII.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa JIS adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
VIII.D. Aplikasi Diskon dan Premi
Diskon dan premi merupakan hal-hal yang tak terpisahkan dari proses penilaian
perusahaan tertutup. Diskon dan premi terkait dengan ada/tidaknya tingkat kendali
serta tingkat kemampuan untuk dipasarkan dari saham yang dinilai. Diskon adalah
potongan yang diberikan kepada suatu indikasi nilai dari business interest atau
saham yang berhasil diperkirakan. Pemberian diskon terkait dengan tidak adanya
unsur kendali dalam saham yang dinilai dan disebut dengan Discount for Lack of
Control – DLOC (Diskon Tanpa Pengendalian). Diskon juga terkait dengan tingkat
kesulitan saham tersebut untuk dikonversi secara cepat menjadi uang tunai yang
disebut dengan Discount for Lack of Marketabilities – DLOM (Diskon Likuiditas
Pasar). Sedangkan, premi adalah tambahan nilai yang diberikan kepada indikasi
nilai yang berhasil diperoleh dalam proses penilaian. Pemberian premi terkait
dengan adanya unsur kendali dalam saham perusahaan yang dinilai dan disebut
dengan Premium for Control (Premi Pengendalian).
VIII.E. Prosedur Penilaian
Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang telah dipilih untuk
menentukan indikasi nilai pasar Objek Penilaian, kami telah melakukan langkah-
langkah sebagai berikut:
1. Melakukan tinjauan atas faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi
operasi JIS.
2. Melakukan tinjauan atas laporan keuangan historis dari JIS.
3. Melakukan penelaahan atas data operasional JIS.
4. Melakukan penilaian Objek Penilaian dengan mengaplikasikan metode
penyesuaian aset bersih dengan pendekatan aset.
62
Page 279
VIII.F. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan JIS
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan JIS. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.
63
Page 280
IX. PENILAIAN
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode penilaian yang digunakan
untuk menilai Objek Penilaian adalah metode penyesuaian aset bersih.
IX.A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control), dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities)
Berdasarkan POJK 35/2020, premi pengendalian didefinisikan sebagai “suatu
jumlah atau persentase tertentu yang merupakan penambah dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas objek penilaian”.
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon tanpa pengendalian didefinisikan sebagai
“suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas objek
penilaian”.
Premi pengendalian dan diskon tanpa pengendalian mencerminkan penambahan
terhadap nilai dari penyertaan minoritas atau pengurangan terhadap nilai dari
penyertaan mayoritas dalam entitas anak yang dinilai sebagai pengaruh dari
ketiadaan pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau
dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki
kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya
keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat
dengan:
Menentukan arah perkembangan jangka panjang perusahaan.
Memilih pengurus inti perusahaan.
Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
Menentukan kebijakan investasi.
Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan.
Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Berdasarkan Peraturan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar didefinisikan
sebagai “suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari
nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek penilaian”.
Diskon likuiditas pasar mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari
perusahaan yang dinilai sebagai pengaruh dari tidak likuidnya saham perusahaan
tersebut untuk diperdagangkan.
64
Page 281
Untuk penilaian atas JIS, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan, yaitu
untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau
ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023, oleh karena itu atas indikasi nilai yang
dihasilkan, dilakukan atau diaplikasikan penyesuaian terhadap kondisi
ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (diskon likuiditas pasar),
dikenakan diskon sebesar 40,00%, dengan pertimbangan sebagai berikut:
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar untuk perusahaan tertutup
bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00% - 40,00%.
JIS merupakan perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia.
IX.B. Nilai Pasar 100,00% Saham JIS Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset
Bersih
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan nilai pasar 100,00% saham JIS adalah metode penyesuaian aset
bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada pendekatan
aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas harus
disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang
telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar persediaan
yang telah dinilai oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00363/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023 tanggal 7 Agustus 2023, dimana nilai
pasar atas persediaan pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar Rp 927,55 miliar.
Apabila nilai pasar atas persediaan tersebut direfleksikan dalam laporan posisi
keuangan, maka jumlah aset JIS adalah sebesar Rp 1.529,93 miliar, sedangkan
jumlah liabilitas JIS adalah tetap, yaitu sebesar Rp 1.357,58 miliar.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham JIS kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,00% saham JIS sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 172,35 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,00% saham JIS adalah sebesar Rp 103,41 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 100,00% saham JIS berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah
sebesar Rp 103,41 miliar.
65
Page 282
Perincian perhitungan nilai pasar 100,00% saham JIS dengan menggunakan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 26
PT Jaya Indah Sentosa Lampiran A
Nilai Pasar 100,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 10.148 - 10.148
Piutang lain-lain 580.113 - 580.113
Pajak dibayar di muka 6.066 - 6.066
Jumlah Aset Lancar 596.328 - 596.328
ASET TIDAK LANCAR
Persediaan 801.122 126.424 927.546
Properti investasi 6.056 - 6.056
Jumlah Aset Tidak Lancar 807.178 126.424 933.602
JUMLAH ASET 1.403.506 126.424 1.529.930
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 5.732 - 5.732
Utang lain-lain 1.267.500 - 1.267.500
Biaya masih harus dibayar 3.775 - 3.775
Utang pajak 1.035 - 1.035
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Liabilitas imbalan kerja 22 - 22
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.278.064 - 1.278.064
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 79.418 - 79.418
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Liabilitas imbalan kerja 96 - 96
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 79.513 - 79.513
JUMLAH LIABILITAS 1.357.578 - 1.357.578
EKUITAS 45.928 126.424 172.352
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.403.506 126.424 1.529.930
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 172.352
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (68.941)
Nilai pasar 100,00% saham 103.411
66
Page 283
IX.C. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebesar Rp 103,41 miliar.
67
Page 284
PT Jaya Indah Sentosa Lampiran A
Nilai Pasar 100,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 10.148 - 10.148
Piutang lain-lain 580.113 - 580.113
Pajak dibayar di muka 6.066 - 6.066
Jumlah Aset Lancar 596.328 - 596.328
ASET TIDAK LANCAR
Persediaan 801.122 126.424 927.546
Properti investasi 6.056 - 6.056
Jumlah Aset Tidak Lancar 807.178 126.424 933.602
JUMLAH ASET 1.403.506 126.424 1.529.930
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 5.732 - 5.732
Utang lain-lain 1.267.500 - 1.267.500
Biaya masih harus dibayar 3.775 - 3.775
Utang pajak 1.035 - 1.035
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Liabilitas imbalan kerja 22 - 22
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.278.064 - 1.278.064
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 79.418 - 79.418
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Liabilitas imbalan kerja 96 - 96
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 79.513 - 79.513
JUMLAH LIABILITAS 1.357.578 - 1.357.578
EKUITAS 45.928 126.424 172.352
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.403.506 126.424 1.529.930
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 172.352
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (68.941)
Nilai pasar 100,00% saham 103.411
68
Page 285
Kusnanto & rekan Independent Business Appraisers License : 2.19.0162 Indonesia
Page 286
No. : 00099/2.0162-00/BS/05/0153/1/VIII/2023 7 Agustus 2023 Kepada Yth. PT PANTAI INDAH KAPUK DUA TBK Office Tower Agung Sedayu Group Lt. 8 dan 10 Jl. Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan Jakarta Utara 14470 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 100,00% Saham PT Kemilau Karya Utama Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 100,00% saham PT Kemilau Karya Utama (selanjutnya disebut “KKU”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 100,00% saham KKU (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA PENYERTAAN SAHAM Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen. Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas, pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon: (021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Page 287
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak baik
langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PT Panorama Eka
PT Bangun Kosambi
Tunggal (PET)
Sukses (BKS)
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
PT Cahaya Gemilang
PT Mega Andalan PT Cahaya Kencana PT Agung Surya PT Fin Centerindo
Indah Cemerlang
Sukses (MAS) Indah (CKI) Gemerlap (ASGE) Satu (FCS)
(CGIC)
PET, BKS, MAS, CKI, CGIC, ASGE, dan FCS selanjutnya secara bersama-sama disebut
“Entitas Anak Perseroan”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Aktivitas manajemen konsultasi lainnya dan real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat.
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 FCS Tertutup Indonesia Jasa, real estat dan pembangunan (kontraktor).
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan dengan
pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat dampak pandemi
wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan peningkatan daya beli
konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong stabilitas indutri properti. Sebagai salah
satu industri yang memberikan kontribusi pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan
populasi yang dimiliki Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus
memacu pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang pertumbuhan industri
properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang didukung oleh pertumbuhan ekonomi
maupun sosial, meningkatnya populasi, dan meningkatnya daya beli masyarakat.
Dengan demikian, Perseroan merencanakan untuk melakukan beberapa rencana aksi
korporasi dengan rincian sebagai berikut:
ii
Page 288
• Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Bumindo Mekar Wibawa (selanjutnya
disebut “BMW”), melalui rencana peningkatan modal dasar BMW terlebih dahulu
(selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham BMW”);
• Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Cahaya Inti Sentosa (selanjutnya disebut
“CIS”), melalui rencana peningkatan modal dasar CIS terlebih dahulu (selanjutnya disebut
“Rencana Penyertaan Saham CIS”);
• Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Jaya Indah Sentosa (selanjutnya disebut
“JIS”), melalui rencana peningkatan modal dasar JIS terlebih dahulu (selanjutnya disebut
“Rencana Penyertaan Saham JIS”);
• Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh KKU dengan menerbitkan saham seri B yang
memiliki seluruh hak yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh KKU, yang
selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per lembar
saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, melalui rencana peningkatan modal
dasar KKU terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KKU”);
• Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Kemilau Karya Utama (selanjutnya
disebut “KUS”), melalui rencana peningkatan modal dasar KUS terlebih dahulu
(selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KUS”);
• Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sumber Cipta Utama (selanjutnya disebut
“SCU”), melalui rencana peningkatan modal dasar SCU terlebih dahulu (selanjutnya
disebut “Rencana Penyertaan Saham SCU”); dan
• Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sharindo Matratama (selanjutnya disebut
“SHM”), dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki seluruh hak yang sama dengan
saham yang diterbitkan oleh SHM, yang selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali
perbedaan harga nominal per lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B
tersebut, melalui rencana peningkatan modal dasar SHM terlebih dahulu (selanjutnya
disebut “Rencana Penyertaan Saham SHM”).
Rencana Penyertaan Saham BMW, Rencana Penyertaan Saham CIS, Rencana Penyertaan
Saham JIS, Rencana Penyertaan Saham KKU, Rencana Penyertaan Saham KUS, Rencana
Penyertaan Saham SCU, dan Rencana Penyertaan Saham SHM selanjutnya secara
bersama-sama disebut “Rencana Penyertaan Saham”.
iii
Page 289
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status perusahaan-perusahaan
dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan untuk
melakukan penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham
dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019 tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka
Dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut
“POJK 14/2019”), dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum terbatas dengan
hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel Perseroan (selanjutnya disebut
“Rencana PMDHMETD”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Penyertaan
Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu kesatuan transaksi yang tidak dapat
dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya secara bersama-sama disebut
“Rencana Transaksi”.
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan mengembangkan
bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham pada BKS.
Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham
masing-masing pada MAS dan CGIC. Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC
adalah bergerak pada bidang real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di
Kabupaten Tangerang dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan
keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
iv
Page 290
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang dikembangkan oleh
Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang terbentang pada lahan seluas lebih dari
6.000 hektar di bagian barat hingga bagian utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta
City”, kawasan PIK 2 menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown
Mall), kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi kuliner,
serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi International School,
berbagai tempat ibadah). Selanjutnya, pada kawasan PIK 2 juga direncanakan akan dibangun
berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach
Walk sampai Community Park (event space), yang secara efektif dapat menjadi daya tarik
keramaian konsumen dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan properti PIK 2,
terutama untuk hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan adanya proyek infrastruktur
seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar
luar Jakarta ke depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk menerapkan fokus
pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan merencanakan
pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana Penyertaan Saham. Mengingat bahwa
Rencana Penyertaan Saham pada perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu
rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan
lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari peluang
bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan
datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat
berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang
optimal khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat
mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga
pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan
dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan merencanakan untuk
melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan POJK 14/2019, dimana dalam rangka
penyelesaian Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan untuk menggunakan
dana hasil penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham
portepel Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis Perseroan
khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi antar
masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal dimana
setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat
memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
v
Page 291
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk menerapkan
fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan
merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana Penyertaan Saham.
Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada perusahaan-perusahaan tersebut
merupakan salah satu rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di
kawasan yang sama dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
• Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari peluang
bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan
datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat
berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis
yang optimal khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat
mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang
sehingga pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
• Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi antar
masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal
dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh
Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa
terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS, JIS, KKU, KUS, SCU,
dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan transaksi afiliasi, sehingga
Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang
“Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut
“POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga Perseroan harus
memenuhi Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi
Material dan Perubahan Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi material,
POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas
transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat KKU adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham KKU bersifat tidak likuid.
vi
Page 292
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa KKU adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham serta untuk
memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”) 2018.
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan KKU ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan KKU. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
vii
Page 293
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2023.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan KKU yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan KKU
untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar
penilaian ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Kemilau Karya Utama ini merupakan laporan
terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian 100,00%
saham PT Kemilau Karya Utama tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian
(subsequent events) yang secara signifikan dapat mempengaruhi penilaian nilai pasar Objek
Penilaian.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan KKU untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut “KAP”)
Suharli, Sugiharto & Rekan (selanjutnya disebut “SSR”) sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00337/2.1315/AU.1/03/1415-3/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
2. Laporan keuangan KKU untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00330/2.1315/AU.1/03/1415-2/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan pendapat
wajar tanpa pengecualian;
3. Laporan keuangan KKU untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00322/2.1315/AU.1/03/1415-1/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan pendapat
wajar tanpa pengecualian;
4. Laporan keuangan KKU untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020;
viii
Page 294
5. Laporan keuangan KKU untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 yang
telah diaudit oleh KAP Agus, Indra, Jeri & Rekan (selanjutnya disebut “AIJR”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00123/3.0419/AU.2/03/0091-2/1/VIII/2020
tanggal 18 Agustus 2020 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
6. Laporan keuangan KKU untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 yang
telah diaudit oleh KAP AIJR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00022/3.0419/AU.1/03/0091-1/1/IV/2020 tanggal 6 April 2020 dengan pendapat wajar
dengan modifikasian;
7. Laporan penilaian properti KKU per 30 Juni 2023 yang disusun oleh KJPP
Suwendho Rinaldy & Rekan sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00345/2.0059-02/PI/03/0242/1/VII/2023 tanggal 27 Juli 2023;
8. Anggaran dasar KKU yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 113
tanggal 27 Juni 2023 yang dibuat oleh Edison Jingga, S.H., M.H., mengenai perubahan
peningkatan modal dasar, ditempatkan dan disetor KKU;
9. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes Edmond Budiman
dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
terkait dengan Rencana Transaksi;
10. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan KKU serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
11. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
12. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
13. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
14. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
15. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan KKU atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
ix
Page 295
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari KKU. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan KKU yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai pasarnya. Kami
bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan kinerja historis KKU dan
informasi manajemen KKU terhadap laporan keuangan KKU tersebut. Kami juga bertanggung
jawab atas laporan penilaian KKU dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan KKU atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan KKU bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
x
Page 296
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
mempengaruhi operasional Perseroan dan KKU.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum KKU berdasarkan anggaran dasar KKU.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif KKU, pengkajian atas kondisi operasi
dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki KKU. Prospek KKU di masa yang akan
datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha yang telah kami kaji kewajaran dan
konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor
eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
xi
Page 297
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
KKU. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham KKU sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 19,57 miliar. Dengan
diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar 100,00% saham KKU adalah
sebesar Rp 11,74 miliar. Dengan demikian, nilai pasar 100,00% saham KKU berdasarkan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebesar Rp 11,74 miliar.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar
Rp 11,74 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan KKU serta pihak-pihak lain yang relevan
dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan
bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan mempengaruhi nilai
pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas KKU. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian KKU tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
xii
Page 298
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Penyertaan Saham serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa
adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xiii
Page 299
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
1. KR sama sekali tidak memiliki kepentingan keuangan atau apapun terhadap KKU untuk
sekarang dan masa yang akan datang.
2. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai yang diperoleh atau yang
tercantum dalam laporan.
3. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya atas permintaan
pemberi tugas.
4. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan serta
ditujukan terbatas kepada klien dimaksud.
5. Baik seluruh maupun sebagian dari isi laporan ini tidak diizinkan untuk dipublikasikan
melalui iklan atau media lainnya tanpa seizin dari KJPP Kusnanto & rekan.
6. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan KR dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
xiv
Page 300
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan perusahaan yang
dinilai.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan usaha/saham
perusahaan yang dinilai.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan perusahaan yang dinilai.
4. Laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Fergy Merzyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10345
xv
Page 301
SURAT PERNYATAAN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan
yang diuraikan di dalamnya adalah benar. Laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat
pembatasan yang mempengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam
laporan ini dan laporan ini telah disusun sesuai dengan dan tunduk pada
ketentuan-ketentuan dari Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35/POJK.04/2020
tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) 2018 serta telah dibuat dengan memenuhi Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI).
2. KR bertanggung jawab atas laporan penilaian.
3. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan
sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik KR.
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
penilaian yang ditentukan, yaitu 30 Juni 2023.
5. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
6. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian.
7. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai.
8. KR tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
9. KR telah memenuhi pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan
oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
11. KR telah memiliki pemahaman mengenai Objek Penilaian yang dinilai.
12. Imbalan jasa yang diterima oleh KR tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari
proses analisis Objek Penilaian.
13. Analisis dan kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
xvi
Page 302
14. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian ini diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini KR dapat dipertanggungjawabkan.
15. Tidak seorangpun selain yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.
16. KR telah melakukan inspeksi atas aset tetap yang dimiliki oleh KKU serta telah melakukan
inspeksi dan wawancara dengan manajemen Perseroan terkait dengan operasional,
kinerja, dan prospek dari KKU.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Fergy Merzyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10345
xvii
Page 303
DAFTAR ISI
HALAMAN
OPINI i
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS xiv
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI xv
SURAT PERNYATAAN xvi
DAFTAR ISI xviii
DAFTAR TABEL xxi
DAFTAR GRAFIK xxiv
LAMPIRAN xxv
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
A. Alasan dan Latar Belakang 1
B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian 6
C. Premis Penilaian 6
D. Independensi Penilai 7
E. Tanggal Efektif Penilaian 7
F. Profil PT Kemilau Karya Utama 7
G. Definisi Nilai yang Digunakan 8
H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan 9
I. Metode Penilaian yang Digunakan 9
J. Ringkasan Hasil Penilaian 10
K. Kesimpulan Penilaian 10
II. DESKRIPSI PENUGASAN
A. Alasan dan Latar Belakang 11
B. Tujuan dan Maksud Penilaian 15
C. Definisi Nilai yang Digunakan 15
D. Tanggal Efektif Penilaian 15
E. Data dan Informasi yang Digunakan 15
F. Informasi Non-Keuangan 17
G. Jenis Ekuitas 19
H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok 19
I. Tingkat Kedalaman Investigasi 20
J. Distribusi Laporan Penilaian 21
K. Jenis Laporan 21
L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events) 21
xviii
Page 304
HALAMAN
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
A. Latar Belakang PT Kemilau Karya Utama 22
B. Kegiatan Usaha 22
C. Manajemen 22
D. Kepemilikan Saham 23
E. Data Keuangan Historis 23
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
A. Tinjauan Ekonomi Dunia 25
B. Tinjauan Ekonomi Indonesia 27
C. Proyeksi Ekonomi Indonesia 28
D. Tingkat Suku Bunga 28
E. Inflasi 29
F. Nilai Tukar Rupiah 30
V. TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
A. Tinjauan Industri Properti di Dunia 32
B. Tinjauan Industri Properti di Indonesia 35
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
A. PT Kemilau Karya Utama 40
B. Analisis atas Common Size PT Kemilau Karya Utama 46
C. Analisis atas Common Size Industri Properti 47
VII. ANALISIS RISIKO
A. Risiko Pendanaan 56
B. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan dan Kelangkaan Bahan Bangunan 56
C. Risiko Kenaikan Tingkat Suku Bunga 56
D. Risiko Operasional 57
E. Risiko Bencana Alam 57
F. Risiko Kebijakan Pemerintah 57
VIII. METODE PENILAIAN
A. Metode-Metode Penilaian 58
B. Metode Penilaian yang Digunakan 59
C. Premis Penilaian 60
D. Aplikasi Diskon dan Premi 60
E. Prosedur Penilaian 61
F. Independensi Penilai 61
xix
Page 305
HALAMAN
IX. PENILAIAN
A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities) 62
B. Nilai Pasar Objek Penilaian 63
C. Kesimpulan Penilaian 65
xx
Page 306
DAFTAR TABEL
HALAMAN
Tabel 1 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Kemilau Karya Utama 8
Tabel 2 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Kemilau Karya Utama 23
Tabel 3 Laporan Posisi Keuangan
PT Kemilau Karya Utama
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 23
Tabel 4 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Kemilau Karya Utama
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 24
Tabel 5 Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia 25
Tabel 6 Pertumbuhan Inflasi 26
Tabel 7 Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral 27
Tabel 8 Kontributor Inflasi Terbesar Berdasarkan Provinsi 30
Tabel 9 Perubahan Investasi Real Estate Komersial Berdasarkan Wilayah 32
Tabel 10 Proyeksi Harga Rumah di AS berdasarkan Kota pada Tahun 2030 33
Tabel 11 Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 35
Tabel 12 Pertumbuhan Triwulan Indeks Pasokan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 36
Tabel 13 Pertumbuhan Triwulan Indeks Harga Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 36
Tabel 14 Laporan Posisi Keuangan
PT Kemilau Karya Utama
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 40
xxi
Page 307
HALAMAN
Tabel 15 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Kemilau Karya Utama
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 42
Tabel 16 Laporan Arus Kas
PT Kemilau Karya Utama
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 43
Tabel 17 Rasio-rasio Keuangan
PT Kemilau Karya Utama
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 45
Tabel 18 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
PT Kemilau Karya Utama
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 46
Tabel 19 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Kemilau Karya Utama
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 47
Tabel 20 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 40
Tabel 21 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 50
Tabel 22 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Summarecon Agung Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 51
xxii
Page 308
HALAMAN
Tabel 23 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Summarecon Agung Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 53
Tabel 24 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Ciputra Development Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 53
Tabel 25 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Ciputra Development Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 55
Tabel 26 Nilai Pasar 100,00% Saham
PT Kemilau Karya Utama
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023 64
xxiii
Page 309
DAFTAR GRAFIK
HALAMAN
Grafik 1 Perkembangan Suku Bunga Bank Indonesia 28
Grafik 2 Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen
di Indonesia 29
Grafik 3 Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing 31
Grafik 4 Penjualan Rumah di AS Januari – Juni 2023 33
Grafik 5 Persetujuan Pinjaman atau Kredit Bank Umum di Indonesia
Bulan Desember 2022 – Januari 2023 37
Grafik 6 Proyeksi Penyelesaian Proyek Apartemen yang Tertunda di Jakarta
Tahun 2023 – 2025 38
xxiv
Page 310
LAMPIRAN
HALAMAN
Lampiran A Nilai Pasar 100,00% Saham
PT Kemilau Karya Utama
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023 66
xxv
Page 311
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
I.A. Alasan dan Latar Belakang
PT Pantai Indah Kapuk Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) merupakan suatu
perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company),
didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perindustrian, aktivitas
perusahaan holding dan konsultasi manajemen. Perseroan dan entitas anaknya
bergerak dalam beberapa bidang usaha yang meliputi industri macam-macam
wadah dari logam berupa kaleng kemas, pengolahan hasil perikanan dan real
estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan,
Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon: (021) 2941 7685 dan email:
corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
baik langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PT Panorama Eka
PT Bangun Kosambi
Tunggal (PET)
Sukses (BKS)
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
PT Cahaya Gemilang
PT Mega Andalan PT Cahaya Kencana PT Agung Surya PT Fin Centerindo
Indah Cemerlang
Sukses (MAS) Indah (CKI) Gemerlap (ASGE) Satu (FCS)
(CGIC)
PET, BKS, MAS, CKI, CGIC, ASGE, dan FCS selanjutnya secara bersama-sama
disebut “Entitas Anak Perseroan”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Aktivitas manajemen konsultasi lainnya dan real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat.
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 FCS Tertutup Indonesia Jasa, real estat dan pembangunan (kontraktor).
1
Page 312
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan
dengan pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat
dampak pandemi wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan
peningkatan daya beli konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong
stabilitas indutri properti. Sebagai salah satu industri yang memberikan kontribusi
pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan populasi yang dimiliki
Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus memacu
pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang
pertumbuhan industri properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang
didukung oleh pertumbuhan ekonomi maupun sosial, meningkatnya populasi, dan
meningkatnya daya beli masyarakat. Dengan demikian, Perseroan merencanakan
untuk melakukan beberapa rencana aksi korporasi dengan rincian sebagai berikut:
• Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Bumindo Mekar
Wibawa (selanjutnya disebut “BMW”), melalui rencana peningkatan modal
dasar BMW terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan
Saham BMW”);
• Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Cahaya Inti Sentosa
(selanjutnya disebut “CIS”), melalui rencana peningkatan modal dasar CIS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham CIS”);
• Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Jaya Indah Sentosa
(selanjutnya disebut “JIS”), melalui rencana peningkatan modal dasar JIS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham JIS”);
• Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Kemilau Karya Utama
(selanjutnya disebut “KKU”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki
seluruh hak yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh KKU, yang
selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per
lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, melalui rencana
peningkatan modal dasar KKU terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana
Penyertaan Saham KKU”);
• Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Karunia Utama Selaras
(selanjutnya disebut “KUS”), melalui rencana peningkatan modal dasar KUS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KUS”);
• Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sumber Cipta Utama
(selanjutnya disebut “SCU”), melalui rencana peningkatan modal dasar SCU
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham SCU”); dan
2
Page 313
• Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sharindo Matratama
(selanjutnya disebut “SHM”), dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki
seluruh hak yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh SHM, yang
selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per
lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, melalui rencana
peningkatan modal dasar SHM terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana
Penyertaan Saham SHM”).
Rencana Penyertaan Saham BMW, Rencana Penyertaan Saham CIS, Rencana
Penyertaan Saham JIS, Rencana Penyertaan Saham KKU, Rencana Penyertaan
Saham KUS, Rencana Penyertaan Saham SCU, dan Rencana Penyertaan Saham
SHM selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Penyertaan Saham”.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
pada tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status
perusahaan-perusahaan dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai
berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan
untuk melakukan penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih
dahulu atas saham dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019
tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Nomor 32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka
Dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut
“POJK 14/2019”), dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan
Saham, Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran
umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan (selanjutnya disebut “Rencana PMDHMETD”.
3
Page 314
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Penyertaan Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu kesatuan
transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan
mengembangkan bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi
sebesar 51,00% saham pada BKS. Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah
melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham masing-masing pada MAS dan CGIC.
Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC adalah bergerak pada bidang
real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di Kabupaten Tangerang
dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga bagian
utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown Mall),
kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi
kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya, pada kawasan PIK 2
juga direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik
seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park
(event space), yang secara efektif dapat menjadi daya tarik keramaian konsumen
dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan properti PIK 2, terutama untuk
hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan adanya proyek infrastruktur
seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur
tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2
dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana pengembang
kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan lokasi proyek
Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari
peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di
masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki
potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan
menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada pengembangan
kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh potensi keuntungan
yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada akhirnya hal tersebut
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan
nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
4
Page 315
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan
merencanakan untuk melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan
POJK 14/2019, dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum
terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis
Perseroan khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara
maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang
dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK
2 dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana
pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama
dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
• Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa
mencari peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi
Perseroan di masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri
properti memiliki potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan
bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada
pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh
potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham
Perseroan.
• Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2
secara maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri
properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi
kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS,
JIS, KKU, KUS, SCU, dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan
transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
5
Page 316
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga
Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal
20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha”
(selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi
material, POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan
penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham
tersebut, maka Perseroan menunjuk penilai independen, Kantor Jasa Penilai
Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR”
atau “kami”) untuk melakukan penilaian atas nilai pasar 100,00% saham KKU.
Mengingat KKU adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham KKU bersifat tidak likuid.
I.B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah nilai pasar 100,00% saham KKU
(selanjutnya disebut “Objek Penilaian”).
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Penyertaan Saham serta untuk memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut
“POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”)
2018.
I.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa KKU adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
6
Page 317
I.D. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan KKU
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan KKU. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/230412-001
tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
I.E. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan KKU yang kami terima. Data keuangan tersebut
berupa laporan keuangan KKU untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar penilaian ini.
I.F. Profil PT Kemilau Karya Utama
KKU didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 60 dari Edison Jingga, S.H., tanggal
8 September 2015. Akta pendirian tersebut telah disahkan oleh Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-2456234.AH.01.01.TAHUN 2015 tanggal 15 September 2015.
Anggaran dasar KKU telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir
sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 113 dari Edison Jingga, S.H.,
M.H., tanggal 27 Juni 2023 mengenai perubahan peningkatan modal dasar,
ditempatkan dan disetor KKU. Akta tersebut telah disetujui oleh Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-0039639.AH.01.02.TAHUN 2023 tanggal 12 Juli 2023.
KKU berkedudukan di Jakarta dan berdomisili di Jalan Mangga Dua Raya, Gedung
Elektronik Harco Mangga Dua Lantai IV Mangga Dua Selatan, Sawah Besar,
Jakarta Pusat.
7
Page 318
I.F.1. Struktur Permodalan
Susunan pemegang saham KKU berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebagai berikut:
Tabel 1
PT Kemilau Karya Utama
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Kukuh Mandiri Lestari 475.000 90,48% 475.000.000.000
PT Trisula Indah Lestari 25.000 4,76% 25.000.000.000
PT Mandiri Bangun Makmur 25.000 4,76% 25.000.000.000
Jumlah 525.000 100,00% 525.000.000.000
I.F.2. Struktur Pengurus
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi KKU pada tanggal 30 Juni 2023 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Kho Cing Siong
Komisaris : Freddy Numberi
Direksi
Direktur Utama : Nono Sampono
Direktur : Yohanes Edmond Budiman
Direktur : Surya Pranoto Budiharjo
Direktur : Belly Djaliel
I.F.3. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha KKU adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa.
I.G. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
8
Page 319
I.H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif KKU,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
KKU. Prospek KKU di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal
didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
I.I. Metode Penilaian yang Digunakan
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan KKU. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
9
Page 320
I.J. Ringkasan Hasil Penilaian
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah
sebagai berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
pasar 100,00% saham KKU sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 19,57 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,00% saham KKU adalah sebesar Rp 11,74 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 100,00% saham KKU berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah
sebesar Rp 11,74 miliar.
I.K. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebesar Rp 11,74 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi
yang kami peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan KKU serta pihak-pihak
lain yang relevan dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi
tersebut adalah benar dan bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak
terungkap yang akan mempengaruhi nilai pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas KKU. Kami tegaskan pula
bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini
maupun di masa mendatang dan imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian
KKU tidak tergantung pada nilai yang dilaporkan.
10
Page 321
II. DESKRIPSI PENUGASAN
II.A. Alasan dan Latar Belakang
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam
bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen.
Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang
meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas,
pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina
Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon:
(021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
baik langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PET
BKS
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
MAS CKI CGIC ASGE FCS
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Aktivitas manajemen konsultasi lainnya dan real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat.
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 FCS Tertutup Indonesia Jasa, real estat dan pembangunan (kontraktor).
11
Page 322
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan
dengan pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat
dampak pandemi wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan
peningkatan daya beli konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong
stabilitas indutri properti. Sebagai salah satu industri yang memberikan kontribusi
pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan populasi yang dimiliki
Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus memacu
pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang
pertumbuhan industri properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang
didukung oleh pertumbuhan ekonomi maupun sosial, meningkatnya populasi, dan
meningkatnya daya beli masyarakat. Dengan demikian, Perseroan merencanakan
untuk melakukan Rencana Penyertaan Saham.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
pada tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status
perusahaan-perusahaan dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai
berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan
untuk melakukan Rencana PMDHMETD.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Penyertaan Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu kesatuan
transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan
mengembangkan bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi
sebesar 51,00% saham pada BKS. Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah
melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham masing-masing pada MAS dan CGIC.
Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC adalah bergerak pada bidang
real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di Kabupaten Tangerang
dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
12
Page 323
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga bagian
utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown Mall),
kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi
kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya, pada kawasan PIK 2
juga direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik
seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park
(event space), yang secara efektif dapat menjadi daya tarik keramaian konsumen
dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan properti PIK 2, terutama untuk
hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan adanya proyek infrastruktur
seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur
tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2
dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana pengembang
kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan lokasi proyek
Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari
peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di
masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki
potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan
menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada pengembangan
kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh potensi keuntungan
yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada akhirnya hal tersebut
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan
nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan
merencanakan untuk melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan
POJK 14/2019, dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum
terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis
Perseroan khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara
maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang
dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan.
13
Page 324
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK
2 dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana
pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama
dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
• Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa
mencari peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi
Perseroan di masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri
properti memiliki potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan
bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada
pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh
potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham
Perseroan.
• Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2
secara maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri
properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi
kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS,
JIS, KKU, KUS, SCU, dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan
transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi POJK 42/2020.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga
Perseroan harus memenuhi POJK 17/2020.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi
material, POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan
penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham
tersebut, maka Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan
penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat KKU adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham KKU bersifat tidak likuid.
14
Page 325
II.B. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Penyertaan Saham serta untuk memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 35/2020 serta SPI 2018.
II.C. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
II.D. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan KKU yang kami terima. Data keuangan tersebut
berupa laporan keuangan KKU untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar penilaian ini.
II.E. Data dan Informasi yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan
prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan KKU untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya
disebut “KAP”) Suharli, Sugiharto & Rekan (selanjutnya disebut “SSR”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00337/2.1315/AU.1/03/1415-
3/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
15
Page 326
2. Laporan keuangan KKU untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00330/2.1315/AU.1/03/1415-2/1/VII/2023 tanggal
31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
3. Laporan keuangan KKU untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00322/2.1315/AU.1/03/1415-1/1/VII/2023 tanggal
31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
4. Laporan keuangan KKU untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020;
5. Laporan keuangan KKU untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh KAP Agus, Indra, Jeri & Rekan
(selanjutnya disebut “AIJR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00123/3.0419/AU.2/03/0091-2/1/VIII/2020 tanggal 18 Agustus 2020
dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
6. Laporan keuangan KKU untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2018 yang telah diaudit oleh KAP AIJR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00022/3.0419/AU.1/03/0091-1/1/IV/2020 tanggal
6 April 2020 dengan pendapat wajar dengan modifikasian;
7. Laporan penilaian properti KKU per 30 Juni 2023 yang disusun oleh KJPP
Suwendho Rinaldy & Rekan (selanjutnya disebut “SRR") sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00345/2.0059-02/PI/03/0242/1/VII/2023
tanggal 27 Juli 2023;
8. Anggaran dasar KKU yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta
Notaris No. 113 tanggal 27 Juni 2023 yang dibuat oleh Edison Jingga, S.H.,
M.H., mengenai perubahan peningkatan modal dasar, ditempatkan dan disetor
KKU;
9. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes
Edmond Budiman dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar
belakang, dan hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi;
10. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan KKU serta pihak-pihak lain
yang relevan untuk penugasan;
11. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
12. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara
lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek
Indonesia, dan Bloomberg;
16
Page 327
13. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
14. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
15. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik
dan hasil analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan KKU atau
yang tersedia secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran
informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari KKU. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek
Penilaian dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami
yang berkaitan dengan penilaian tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak
dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian
internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau
pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan
Perseroan.
II.F. Informasi Non-Keuangan
II.F.1. Produk dan/atau Jasa yang Dihasilkan
Ruang lingkup kegiatan usaha KKU adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa. Dengan demikian, produk yang dihasilkan oleh KKU
adalah rumah tinggal.
II.F.2. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis KKU meliputi wilayah
Tangerang.
17
Page 328
II.F.3. Pemasok Utama dan Pelanggan Kunci
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pemasok utama KKU adalah PT Pancur
Gading Sejahtera dan PT Permaisuri Indah Vania.
Selanjutnya, dalam menjalankan kegiatan usahanya, pelanggan kunci KKU adalah
orang pribadi, serta perusahaan bisnis dan pengembang.
II.F.4. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha KKU adalah sebagai
berikut:
• PT Bumi Serpong Damai Tbk;
• PT Ciputra Development Tbk;
• PT Sinarmas Land Tbk;
• PT Summarecon Agung Tbk;
• PT Lippo Karawaci Group Tbk; dan
• PT Alam Sutra Realty Tbk.
II.F.5. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan KKU
adalah sebagai berikut:
• Memanfaatkan digital platform khususnya untuk product knowledge, sehingga
memberikan gambaran yang terinci terkait dengan produk yang dijual serta
dengan semua spesifikasinya dimana, hal tersebut bertujuan untuk
memudahkan para konsumen dalam memilih produk yang tepat sebelum
melakukan pembelian;
• Memberikan penawaran penjualan dengan berbagai promo seperti
menawarkan program pembayaran yang menarik, memberikan diskon khusus,
dan memberikan bonus atas penjualan;
• Melakukan survei kepuasan konsumen dan kebutuhan pasar secara berkala
agar selalu terdepan dalam memberikan pelayanan maupun menyediakan
produk;
• Menjalin kerjasama dengan pihak perbankan dalam rangka memberikan
kemudahan dan kenyamanan bertransaksi bagi pelanggan serta bekerjasama
dengan vendor terkemuka untuk menjaga mutu produk;
• Menjaga nama baik perusahaan agar nilai investasi produk selalu terjaga dan
meningkat; dan
• Bekerjasama dengan para pelaku usaha di kawasan proyek untuk turut serta
menggerakkan roda perekonomian negara.
18
Page 329
II.G. Jenis Ekuitas
Saham yang dimiliki KKU merupakan saham biasa, dimana setiap pemegang
saham KKU memiliki 1 hak suara per lembar saham.
II.H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai
dengan tanggal penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan KKU yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai
pasarnya. Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan
kinerja historis KKU dan informasi manajemen KKU terhadap laporan keuangan
KKU tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian KKU dan
kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi
dan kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal
penilaian sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penilaian. Kami tidak bertanggung jawab
untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat
kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan KKU atau
yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan
tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan
pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan KKU bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang
diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi
tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami
tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun
segala kehilangan, kerusakan, biaya, ataupun pengeluaran apapun yang
disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga data yang kami peroleh
menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
19
Page 330
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi
yang mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar
akan mengubah hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa
perubahan terhadap data yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil
penilaian dan bahwa perbedaan yang terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi
dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan dengan itikad baik dan dengan cara
yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya analisis
tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan
analisis transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai
dasar penilaian. Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion
dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan dan KKU.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan
dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit,
atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan
tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam
pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan,
atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas
status hukum KKU berdasarkan anggaran dasar KKU.
II.I. Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian
Objek Penilaian.
20
Page 331
II.J. Distribusi Laporan Penilaian
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Penyertaan Saham serta tidak dapat digunakan atau
dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk
digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak
bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami
karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Walaupun
demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan, mengubah atau melengkapi
hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang relevan setelah tanggal
laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil
penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan
bersama dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan
analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
II.K. Jenis Laporan
Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Kemilau Karya Utama ini merupakan
laporan terinci.
II.L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal
penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan penilaian 100,00% saham PT Kemilau Karya Utama tidak terdapat
kejadian penting setelah tanggal penilaian (subsequent events) yang secara
signifikan dapat mempengaruhi penilaian nilai pasar Objek Penilaian.
21
Page 332
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
III.A. Latar Belakang PT Kemilau Karya Utama
KKU didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 60 dari Edison Jingga, S.H., tanggal
8 September 2015. Akta pendirian tersebut telah disahkan oleh Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-2456234.AH.01.01.TAHUN 2015 tanggal 15 September 2015.
Anggaran dasar KKU telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir
sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 113 dari Edison Jingga, S.H.,
M.H., tanggal 27 Juni 2023 mengenai perubahan peningkatan modal dasar,
ditempatkan dan disetor KKU. Akta tersebut telah disetujui oleh Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-0039639.AH.01.02.TAHUN 2023 tanggal 12 Juli 2023.
KKU berkedudukan di Jakarta dan berdomisili di Jalan Mangga Dua Raya, Gedung
Elektronik Harco Mangga Dua Lantai IV, Mangga Dua Selatan, Sawah Besar,
Jakarta Pusat.
III.B. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha KKU adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa.
III.C. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi KKU pada tanggal 30 Juni 2023 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Kho Cing Siong
Komisaris : Freddy Numberi
Direksi
Direktur Utama : Nono Sampono
Direktur : Yohanes Edmond Budiman
Direktur : Surya Pranoto Budiharjo
Direktur : Belly Djaliel
22
Page 333
III.D. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham KKU berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebagai berikut:
Tabel 2
PT Kemilau Karya Utama
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Kukuh Mandiri Lestari 475.000 90,48% 475.000.000.000
PT Trisula Indah Lestari 25.000 4,76% 25.000.000.000
PT Mandiri Bangun Makmur 25.000 4,76% 25.000.000.000
Jumlah 525.000 100,00% 525.000.000.000
III.E. Data Keuangan Historis
Laporan keuangan KKU untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 dan 2021 telah diaudit oleh KAP SSR dengan pendapat wajar
tanpa pengecualian. Laporan keuangan KKU untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2020. Laporan keuangan KKU untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2019 telah diaudit oleh KAP AIJR dengan pendapat
wajar tanpa pengecualian. Laporan keuangan KKU untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2018 telah diaudit oleh KAP AIJR dengan pendapat
wajar dengan modifikasian.
Ikhtisar data keuangan penting KKU adalah sebagai berikut:
Tabel 3
PT Kemilau Karya Utama
Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 102.375 61.714 605 605 649 649
Piutang lain-lain pihak berelasi 203 773 - - - -
Pajak dibayar di muka 49.557 22.355 - - - -
Jumlah Aset Lancar 152.135 84.842 605 605 649 649
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 976 648 - - - -
Persediaan 857.745 844.070 - - - -
Investasi pada entitas asosiasi - - - 2.500 2.500 2.500
Jumlah Aset Tidak Lancar 858.721 844.719 - 2.500 2.500 2.500
JUMLAH ASET 1.010.855 929.561 605 3.105 3.149 3.149
* Tidak Diaudit
23
Page 334
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 1.755 6.885 - 2.500 2.500 2.500
Utang lain-lain pihak berelasi 388.667 820.167 - - - -
Utang pajak 122 280 - - - -
Uang muka penjualan 22.318 1.185 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 412.861 828.517 - 2.500 2.500 2.500
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 76.162 51.242 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 76.162 51.242 - - - -
JUMLAH LIABILITAS 489.023 879.759 - 2.500 2.500 2.500
EKUITAS
Modal saham 525.000 50.000 600 600 600 600
Saldo laba (akumulasi kerugian) (3.168) (198) 5 5 49 49
JUMLAH EKUITAS 521.832 49.802 605 605 649 649
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.010.855 929.561 605 3.105 3.149 3.149
* Tidak Diaudit
Tabel 4
PT Kemilau Karya Utama
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan 4 1 - - - -
Beban pokok pendapatan - - - - - -
Laba bruto 4 1 - - - -
Beban penjualan (2.661) (234) - - - -
Beban umum dan administrasi (416) (44) - (44) - -
Penghasilan keuangan 141 111 - - - -
Beban keuangan (37) (37) - - - -
Rugi sebelum pajak final dan pajak penghasilan (2.969) (203) - (44) - -
Pajak final (0) (0) - - - -
Rugi sebelum pajak penghasilan (2.969) (203) - (44) - -
Pajak Penghasilan - - - - - -
Rugi periode/tahun berjalan (2.969) (203) - (44) - -
Penghasilan komprehensif lain - - - - - -
Rugi komprehensif periode/tahun berjalan (2.969) (203) - (44) - -
Rugi bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk (2.969) (203) - (44) - -
Kepentingan non-pengendali - - - - - -
* Tidak Diaudit
24
Page 335
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
IV.A. Tinjauan Ekonomi Dunia
Ketidakpastian perekonomian di dunia kembali meningkat dengan kecenderungan
risiko pertumbuhan yang melambat dan kebijakan suku bunga moneter di negara
maju yang lebih tinggi. Berdasarkan laporan yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia
(BI) yang berjudul Tinjauan Kebijakan Moneter Juni 2023, pertumbuhan ekonomi
di dunia diproyeksikan tumbuh sebesar 2,70% year over year (yoy) dengan risiko
perlambatan terutama di Amerika Serikat (AS) dan Tiongkok. Sementara itu, di
Tiongkok pertumbuhan ekonomi juga tidak sekuat prakiraan, sehingga mendorong
pelonggaran kebijakan moneter. Pemulihan ekonomi di negara berkembang
seperti di India tetap menguat disebabkan oleh kenaikan permintaan domestik dan
ekspor jasa. Kondisi tersebut mendorong nilai tukar USD cenderung melemah
terhadap mata uang di negara-negara maju namun menguat untuk mata uang
pada negara-negara berkembang.
IV.A.1. Produk Domestik Bruto
Tabel 5
Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Dunia 2,80 (2,80) 6,30 3,40 2,60 2,70 3,20
Negara Maju
Amerika Serikat 2,30 (2,80) 5,90 2,10 1,30 0,70 1,90
Hong Kong (1,70) (6,50) 6,40 (3,50) 4,80 3,00 2,90
Inggris 1,60 (11,00) 8,50 4,30 0,20 0,60 1,50
Jepang (0,40) (4,30) 2,30 1,10 1,30 1,00 1,00
Kanada 1,90 (5,10) 5,20 3,50 1,30 0,70 2,00
Kawasan Eropa 1,60 (6,00) 5,30 3,30 0,50 1,00 1,60
Singapura 0,90 (4,10) 9,10 3,70 1,40 2,60 2,70
Taiwan 3,10 3,40 6,50 2,40 1,00 3,00 2,50
Korea Selatan 2,20 (0,70) 4,30 2,60 1,20 2,20 2,50
Negara Berkembang
Argentina (2,00) (9,90) 10,70 5,00 (2,2) (0,30) 2,00
India 6,50 3,90 (5,80) 9,10 N/A 6,10 6,40
Indonesia 5,00 (2,00) 3,70 5,30 5,00 5,00 5,20
Kolombia 3,30 (6,80) 11,00 7,50 1,50 2,00 2,80
Malaysia 4,30 (5,60) 3,10 8,70 4,20 4,50 4,50
Meksiko (0,20) (8,00) 4,70 3,10 2,20 1,50 2,00
Mesir 5,50 3,50 3,30 6,60 3,90 4,20 4,50
Tiongkok 6,00 2,20 8,40 3,00 5,40 4,80 4,70
Sumber: Bloomberg
Salah satu indikator pertumbuhan ekonomi adalah Produk Domestik Bruto (PDB).
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2023, PDB di dunia
mengalami penurunan sebesar 0,80% secara keseluruhan. Penurunan PDB
terbesar berasal dari kelompok negara maju yaitu Hong Kong, Inggris, Singapura,
dan Taiwan masing-masing dengan persentase sebesar 9,90%, 4,20%, 5,40%,
dan 4,10% serta dari kelompok negara berkembang yaitu Argentina, Kolombia,
dan Tiongkok dengan persentase masing-masing sebesar 5,70%, 3,50%, dan
5,40%. Namun demikian, PDB di negara-negara berkembang seperti India,
Indonesia, Malaysia, dan Mesir mengalami pertumbuhan dengan persentase
masing-masing sebesar 14,90%, 1,60%, 5,60%, dan 3,30%.
25
Page 336
IV.A.2. Inflasi
Inflasi merupakan salah satu indikator pertumbuhan ekonomi yang juga
memegang peranan penting dalam menentukan perekonomian suatu negara.
Tingkat inflasi mewakili mekanisme pasar di suatu negara yang mendorong
kenaikan harga yang luas dan berkelanjutan.
Dalam beberapa tahun terakhir, inflasi negara-negara di dunia mengalami
fluktuasi. Secara keseluruhan, inflasi dunia pada tahun 2023 diproyeksikan
mengalami penurunan sebesar 2,80% dibandingkan dengan tahun 2022. Tekanan
inflasi di Amerika Serikat masih tinggi terutama disebabkan kelonggaran pasar
tenaga kerja maupun tekanan stabilitas sistem keuangan yang mereda sehingga
mendorong kemungkinan kenaikan federal funds rate ke depan.
Tabel 6
Pertumbuhan Inflasi
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Dunia 3,50 3,20 4,70 8,70 5,90 4,00 3,60
Negara Maju
Amerika Serikat 1,80 1,20 4,70 8,00 4,10 2,60 2,40
Hong Kong 2,90 0,30 1,60 1,90 2,40 2,30 2,30
Inggris 1,80 0,90 2,60 9,10 7,50 3,00 2,00
Jepang 0,50 0,00 (0,30) 2,50 2,90 1,70 1,40
Kanada 1,90 0,70 3,40 6,80 3,70 2,30 2,10
Kawasan Eropa 1,20 0,30 2,60 8,40 5,40 2,50 2,10
Singapura 0,60 (0,20) 2,30 6,10 4,90 3,00 1,80
Taiwan 0,60 (0,20) 2,00 3,00 2,10 1,50 1,80
Korea Selatan 0,40 0,50 2,50 5,10 3,30 2,10 2,10
Negara Berkembang
Argentina 53,60 42,70 48,10 70,70 119,70 101,00 60,00
India 3,70 6,60 5,10 6,70 N/A 5,00 4,90
Indonesia 2,80 2,00 1,60 4,20 3,90 3,10 3,10
Kolombia 3,50 2,50 3,50 10,20 11,70 5,40 4,10
Malaysia 0,70 (1,10) 2,50 3,40 3,00 2,50 2,30
Meksiko 3,60 3,40 5,70 7,90 5,60 4,00 3,80
Mesir 13,90 5,70 4,50 8,50 26,90 18,00 12,50
Tiongkok 2,90 2,50 0,90 2,00 1,10 2,20 2,00
Sumber: Bloomberg
Pada tahun 2023, inflasi dunia tercatat sebesar 5,90%. Inflasi di dunia pada tahun
2024 diperkirakan mengalami penurunan sebesar 1,90% menjadi 4,00% di tahun
2024 dibandingkan pada tahun sebelumnya. Adanya tren penurunan tersebut
dipicu oleh penurunan inflasi pada negara-negara maju dan negara-negara
berkembang.
Pada negara-negara maju, penurunan inflasi terbesar pada tahun 2023
diperkirakan terjadi di AS, Inggris, Kanada, dan Kawasan Eropa masing-masing
sebesar 3,90%, 1,60%, 3,10%, dan 3,00%. Sedangkan di negara-negara
berkembang, penurunan inflasi terbesar diperkirakan terjadi di Malaysia dan
Meksiko masing-masing sebesar 0,40% dan 2,30%. Namun demikian, kenaikan
inflasi diperkirakan akan terjadi di Argentina dan Mesir pada tahun 2023 dengan
peningkatan masing-masing sebesar 49,00% dan 18,40%.
26
Page 337
IV.A.3. Suku Bunga
Pada tahun 2023, negara dengan suku bunga tertinggi adalah Argentina dengan
presentase yang mencapai 113,40%, kemudian diikuti oleh negara Kolombia dan
Meksiko masing-masing sebesar 12,15% dan 10,90%.
Tabel 7
Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Negara Maju
Amerika Serikat 1,75 0,25 0,25 4,50 5,40 3,85 3,10
Hong Kong 2,49 0,50 0,50 4,75 N/A N/A N/A
Inggris 0,75 0,10 0,25 3,50 5,65 4,65 3,40
Jepang (0,10) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Kanada 1,75 0,25 0,25 4,25 5,00 3,50 N/A
Kawasan Eropa 0,00 0,00 0,00 2,50 4,35 3,60 3,05
Taiwan 1,38 1,13 1,13 1,75 1,85 1,70 N/A
Korea Selatan 1,25 0,50 1,00 3,25 3,40 2,45 2,35
Negara Berkembang
Argentina N/A N/A N/A N/A 113,40 70,00 49,80
India 5,15 4,00 4,00 6,25 6,40 5,75 N/A
Indonesia 5,00 3,75 3,50 5,50 5,55 4,80 N/A
Kolombia 4,25 1,75 3,00 12,00 12,15 6,95 5,20
Malaysia 3,00 1,75 1,75 2,72 3,10 2,90 N/A
Meksiko 7,28 4,40 5,43 10,55 10,90 7,80 6,60
Mesir 12,25 8,25 8,25 16,25 N/A N/A N/A
Tiongkok 4,15 3,85 3,80 3,65 4,30 N/A N/A
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga bank sentral pada
tahun 2023 diperkirakan mengalami kenaikan dibandingkan dengan suku bunga
pada tahun 2022. Negara maju yang diperkirakan mengalami kenaikan suku
bunga bank sentral terbesar pada tahun adalah Kawasan Eropa dan Korea
Selatan masing-masing sebesar 1,85% dan 1,65%. Sementara itu, negara
berkembang yang diperkirakan mengalami kenaikan suku bunga tertinggi pada
tahun 2023 yaitu Malaysia, Meksiko, dan Tiongkok masing-masing sebesar 0,38%,
0,35%, dan 0,65%.
IV.B. Tinjauan Ekonomi Indonesia
Perekonomian Indonesia diperkirakan berpotensi lebih tinggi dibandingkan
tahun-tahun sebelumnya yang didorong oleh adanya kenaikan ekspor serta
permintaan domestik yang terus menunjukkan kinerja positif khususnya konsumsi
swasta. BI memproyeksikan pertumbuhan ekonomi pada tahun 2023 mencapai
4,50% hingga 5,30%. Perbaikan ekonomi Indonesia tersebut dipicu oleh keyakinan
konsumen yang meningkat dan penjualan eceran yang tumbuh positif.
27
Page 338
IV.C. Proyeksi Ekonomi Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) pada tahun yang berjalan pada
triwulan II/2023 diprakirakan surplus didukung oleh berlanjutnya surplus neraca
perdagangan yang mencatat sebesar USD 4,40 miliar di Mei 2023. Sementara itu,
aliran masuk modal asing dalam bentuk portofolio pada triwulan II 2023 sampai
dengan 20 Juni 2023 masih mencatat net inflows sebesar USD 0,13 miliar,
meskipun pada Juni 2023 tercatat outflows sebesar USD 0,87 miliar akibat
peningkatan ketidakpastian pasar keuangan global. Posisi cadangan devisa
Indonesia akhir Mei 2023 tetap tinggi tercatat sebesar USD 139,30 miliar, setara
dengan pembiayaan 6,10 bulan impor atau 6,00 bulan impor dan pembayaran
utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3,00 bulan impor. Perkembangan NPI yang positif
diprakirakan berlanjut didukung transaksi berjalan yang diprakirakan terjaga sehat
dalam kisaran surplus 0,40% sampai dengan defisit 0,40% dari PDB. Selain itu,
neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan juga mencatat surplus, ditopang
oleh aliran masuk modal asing, baik dalam bentuk penanaman modal asing
maupun investasi portofolio, sejalan persepsi positif investor terhadap prospek
perekonomian nasional.
IV.D. Tingkat Suku Bunga
Suku bunga perbankan masih kondusif dalam rangka mendukung pemulihan
ekonomi. Per Mei 2023, suku bunga deposito dan suku bunga kredit tercatat
masing-masing adalah sebesar 4,13% dan 9,37%. Selanjutnya, per 21 Juni 2023
suku bunga pada pasar uang yang tercatat adalah sebesar 5,62%.
Grafik 1
Perkembangan Suku Bunga BI
6,00% 5,50% 5,55%
4,80%
5,00% 5,00%
4,00% 3,75%
3,50%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2019 2020 2021 2022 2023* 2024*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
28
Page 339
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga BI pada akhir tahun
2022 mencapai 5,50%, mengalami kenaikan sebesar 2,00% dibandingkan dengan
tahun 2021. Pada tahun 2023, suku bunga BI diperkirakan sebesar 5,55% atau
mengalami kenaikan sebesar 0,0 5% dibandingkan dengan tahun 2022.
IV.E. Inflasi
Indeks Harga Konsumen (IHK) pada bulan Mei 2023 tercatat sebesar 4,00% (yoy)
atau berada di batas atas sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi di semua
kelompok. Inflasi Mei 2023 tercatat 2,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,83% (yoy). Inflasi diperkirakan
terkendali dalam kisaran angka 3,0±1% pada tahun 2023.
Grafik 2
Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen di Indonesia
4,20% 3,90%
4,50%
4,00%
3,50% 3,10%
2,80%
3,00%
3,10%
2,50%
1,60%
2,00%
1,50% 2,00%
1,00%
0,50%
0,00%
2019 2020 2021 2022 2023* 2024* 2025*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, inflasi pada tahun 2022
mencapai sebesar 4,20%, mengalami kenaikan sebesar 2,60% dibandingkan
dengan tahun 2021. Pada tahun 2023, tingkat inflasi diperkirakan sebesar 3,90%
atau mengalami penurunan sebesar 0,30% dibandingkan tahun 2022.
29
Page 340
Tabel 8
Kontributor Inflasi Terbesar
Berdasarkan Provinsi
(Dalam %)
No. Keterangan Inflasi
1 Maluku Utara 5,70
2 Maluku 5,10
3 Jawa Timur 5,00
4 Sulawesi Tenggara 4,80
5 DI Yogyakarta 4,70
6 Kalimantan Selatan 4,70
7 Sulawesi Selatan 4,60
8 Lampung 4,30
9 Jawa Barat 4,30
10 Kalimantan Tengah 4,20
11 Nusa Tenggara Timur 4,20
12 Sumatera Barat 4,20
Sumber: Tinjauan Kebijakan Moneter, Bank Indonesia
Berdasarkan Tinjauan Kebijakan Moneter yang dikeluarkan oleh BI per Juni 2023,
kontributor inflasi terbesar berada di daerah Maluku Utara, Maluku, Jawa Timur,
Sulawesi Tenggara, DI Yogyakarta, Kalimantan Selatan, Sulawesi Selatan,
Lampung, dan Jawa Barat masing-masing sebesar 5,70%, 5,10%, 5,00%, 4,80%,
4,70%, 4,70%, 4,60%, 4,30%, dan 4,30%.
IV.F. Nilai Tukar Rupiah
Ketidakpastian pasar keuangan di dunia menyebabkan nilai tukar Rupiah pada
Juni 2023 melemah sebesar 0,56% dibandingkan dengan rata-rata kurs Mei 2023.
Nilai tukar Rupiah pada Bulan Juni 2023 mengalami penguatan sebesar 4,17%
dibandingkan akhir tahun 2022. Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan
stabilisasi nilai tukar Rupiah khususnya melalui triple intervention dan twist
operation untuk mengendalikan inflasi barang impor (imported inflation) dan
memitigasi risiko rambatan ketidakpastian pasar keuangan di dunia.
30
Page 341
Grafik 3
Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000 Q3/2023* Q4/2023* Q1/2024* Q2/2023* 2024* 2025* 2026*
EUR 16.445 16.576 16.430 16.498 16.733 16.863 17.690
SGD 11.157 11.128 11.198 11.145 11.192 11.231 11.731
USD 14.950 14.800 14.670 14.600 14.550 14.600 15.250
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap Euro pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 16.445, Rp 16.576, Rp 16.430, Rp 16.498,
Rp 16.733, Rp 16.863, dan Rp 17.690.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap SGD pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 11.157, Rp 11.128, Rp 11.198, Rp 11.145,
Rp 11.192, Rp 11.231, dan Rp 11.731.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap USD pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 14.950, Rp 14.800, Rp 14.670, Rp 14.600,
Rp 14.550, Rp 14.600, dan Rp 15.250.
31
Page 342
V. TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
V.A. Tinjauan Industri Properti di Dunia
Industri properti merupakan salah satu industri terbesar di dunia. Hal ini terlihat
dari harga properti yang mengalami peningkatan pada setiap tahunnya.
Sektor-sektor penting dalam industri properti antara lain meliputi sektor
perumahan/real estate, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, perhotelan,
serta kawasan industri.
Berdasarkan data yang diperoleh dari Knight Frank dalam laporannya yang
berjudul Global House Price Index Q1/2023, AS menempati posisi ke - 39 dengan
persentase kenaikan harga rumah sebesar 0,70% selama setahun terakhir,
sedangkan selama enam bulan terakhir mengalami penurunan sebesar 1,10%,
dan kenaikan sebesar 1,00% selama tiga bulan terakhir pada Q1/2023.
Peningkatan harga ini terutama disebabkan oleh pasokan rumah yang terbatas
yang menopang pertumbuhan harga meskipun di tengah ketersediaan pasokan
yang menurun.
Tabel 9
Perubahan Investasi Real Estat Komersial Berdasarkan Wilayah
Q1/2023
Bagian Wilayah Perubahan
Asia Pasifik -30,00%
Eropa, Timur Tengah dan Afrika -58,00%
Amerika -61,00%
Sumber: Jones Lang LaSalle (JLL)
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari JLL, aktivitas merger dan
akuisisi real estat di dunia pada Q1/2023 terlihat terbatas dan situasional, dengan
transaksi strategis tertentu yang terjadi dalam skala lebih kecil di dunia.
Investasi real estat komersial di dunia pada Q1/2023 mengalami penurunan paling
tinggi di Amerika serta Eropa, Timur Tengah, dan Afrika masing-masing sebesar
61,00% dan 58,00% dibandingkan dengan Q1/2022. Penurunan ini disebabkan
oleh tingginya inflasi yang masih terjadi, suku bunga yang mengalami kenaikan,
dan tingkat pengangguran yang meningkat sementara kesulitan di sektor
perbankan turut menambah volatilitas.
32
Page 343
Grafik 4
Penjualan Rumah di AS
Januari – Juni 2023
(Dalam jutaan Unit)
4,55
4,60
4,50 4,43
4,40 4,29 4,30
4,30
4,16
4,20
4,10 4,00
4,00
3,90
3,80
3,70
Jan Feb Mar Apr Mei Jun
Sumber: Trading Economics
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari Trading Economics, penjualan
rumah di AS pada bulan Juni 2023 mengalami penurunan sebesar 3,26%
dibandingkan dengan penjualan rumah AS bulan Mei 2023. Penjualan rumah Juni
2023 merupakan yang terendah selama lima bulan terakhir, sementara proyeksi
penjualan bulan Juni 2023 adalah sebesar 4,20 juta unit rumah. Penurunan
penjualan rumah terjadi pada Amerika Selatan dan Barat masing-masing
mengalami penurunan sebesar 5,40% dan 5,10%.
Tabel 10
Proyeksi Harga Rumah di AS berdasarkan Kota pada Tahun 2030
(Dalam jutaan USD)
Kota Negara Bagian Harga
San Fransisco California 2,61
San Jose California 2,25
Oakland California 1,71
Seattle Washington 1,54
Los Angeles California 1,38
San Diego California 1,15
Boston Massachusetts 1,13
Long Beach California 1,07
New York New York 0,96
Washington District of Columbia 0,96
Sumber: RenoFi
33
Page 344
Menurut data yang dibuat oleh RenoFi, harga rata-rata rumah di AS pada tahun
2030 diproyeksikan sebesar USD 383,00 ribu mengingat harga rumah di AS telah
mengalami kenaikan sebesar 48,55%. Selain itu, enam dari sepuluh kota termahal
di AS terletak pada negara bagian California, dimana San Fransisco dan San Jose
diproyeksikan memiliki harga rumah termahal pada tahun 2030 masing-masing
senilai USD 2,61 juta dan USD 2,25 juta. Peningkatan proyeksi harga rumah di AS
terutama didorong oleh dampak pandemi Covid-19 dimana mayoritas penghuni di
AS telah menghabiskan sebagian besar waktu di rumah dan melakukan renovasi
pada propertinya, selain itu, fakfor dimana beberapa orang tidak perlu tinggal dekat
dengan tempat kerjanya dan pindah ke pinggiran kota juga turut mendukung
peningkatan harga rumah.
Faktor-faktor seperti peningkatan harga rumah di dunia dari tahun ke tahun,
kecenderungan penghuni yang menginginkan untuk menata huniannya sesuai
dengan keinginannya, dan kebutuhan untuk bekerja dari rumah merupakan faktor
pendorong bagi industri properti di masa yang akan datang. Peningkatan nilai
properti pada kota-kota pusat bisnis di seluruh dunia turut berperan bagi
peningkatan industri properti global, sehingga industri properti global diharapkan
terus bertumbuh positif dalam jangka waktu yang sangat lama di masa mendatang.
34
Page 345
V.B. Tinjauan Industri Properti di Indonesia
Industri properti di Indonesia merupakan salah satu sektor industri yang
memberikan kontribusi signifikan bagi pertumbuhan ekonomi, hal ini disebabkan
industri properti saling terkait dengan industri-industri lainnya, misalnya industri
bahan baku bangunan, konstruksi, logistik, bidang jasa, maupun industri keuangan
serta perbankan dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pertumbuhan industri
properti yang tinggi berdampak terhadap pendapatan domestik bruto nasional
serta ketersediaan lapangan pekerjaan.
V.B.1. Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Tabel 11
Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran (0,06) 0,09 0,21 0,88 0,99
Ritel 0,24 0,20 0,59 0,15 0,40
Apartemen (1,40) 4,91 4,77 10,64 4,51
Jual:
Perkantoran (0,06) 0,21 0,17 1,13 0,10
Ritel 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel (8,80) 27,15 6,59 20,15 (13,35)
Lahan Industri 0,51 0,64 0,07 0,04 0,04
Convention hall (3,44) 74,68 17,11 37,44 10,02
Warehouse complex 0,02 0,11 0,05 0,12 0,05
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
Berdasarkan data yang diperoleh dari BI dalam laporan yang berjudul PPKOM
triwulan I/2023, indeks permintaan properti komersial untuk kategori sewa
menunjukkan penurunan sebesar 10,66% dibandingkan dengan triwulan
sebelumnya. Hal ini disebabkan oleh perlambatan permintaan pada mayoritas
segmen sewa terutama segmen hotel yang mengalami penurunan di seluruh kota
cakupan survei. Begitu juga dengan indeks permintaan properti komersial untuk
kategori jual yang menunjukkan penurunan sebesar 0,10%. Kondisi tersebut
disebabkan oleh adanya stagnasi permintaan pada segmen perkantoran jual di
Semarang, Jakarta, dan Surabaya karena rendahnya minat investor. Selain itu,
permintaan pada segmen warehouse complex juga mengalami penurunan
terutama di wilayah Bogor, Depok, dan Bekasi.
35
Page 346
V.B.2. Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Tabel 12
Pertumbuhan Triwulan Indeks Pasokan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran (0,05) 0,37 0,44 0,68 0,84
Ritel 0,54 0,06 0,44 0,10 0,57
Apartemen (0,37) (0,33) 0,68 0,10 0,41
Jual:
Perkantoran (0,02) 0,03 0,00 1,05 (0,01)
Ritel 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel (0,04) (0,06) 0,86 (1,03) 0,21
Lahan Industri 0,34 1,32 (0,01) 0,20 (0,01)
Convention hall (1,04) (0,29) (0,25) 0,78 (0,06)
Warehouse complex 0,01 0,02 0,13 0,00 0,00
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
Selanjutnya, untuk kategori pasokan properti komersial menunjukkan peningkatan
dibandingkan dengan triwulan sebelumnya dimana hal tersebut tercermin dari
jumlah pertumbuhan indeks pasokan properti komersial untuk kategori sewa yang
tercatat adalah sebesar 0,68%. Peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh
adanya peningkatan pada mayoritas segmen kecuali segmen convention hall.
V.B.3. Perkembangan Harga Properti Komersial
Tabel 13
Pertumbuhan Triwulan Indeks Harga Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran 0,55 (0,83) (0,69) (0,97) 0,01
Ritel 0,00 (0,18) (0,28) 0,07 0,40
Apartemen 0,35 0,61 1,50 3,40 (0,38)
Jual:
Perkantoran 0,16 0,14 (0,23) (0,42) (0,15)
Ritel 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel 1,66 20,92 2,89 10,69 (8,43)
Lahan Industri 0,04 0,23 0,08 0,19 0,03
Convention hall 4,82 3,16 1,88 (3,05) (0,39)
Warehouse complex 0,17 0,00 0,00 0,00 0,00
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
36
Page 347
Sementara itu, untuk indeks harga properti komersial untuk kategori sewa
mengalami penurunan sebesar 6,00% dibandingkan dengan triwulan sebelumnya.
Penurunan harga sewa terjadi pada mayoritas segmen seiring dengan adanya
penurunan harga pada segmen perkantoran sewa di Jakarta dan Bandung sebagai
langkah untuk meningkatkan okupansi. Selanjutnya, untuk indeks harga properti
komersial untuk kategori jual mengalami penurunan sebesar 0,06%. Hal ini
terutama disebabkan oleh melambatnya akselerasi harga segmen perkantoran
jual di Jakarta sebagai strategi untuk mempertahankan okupansi.
Grafik 5
Persetujuan Pinjaman atau Kredit Bank Umum di Indonesia
Bulan Desember 2022 – Januari 2023
(Dalam miliar Rupiah)
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
-
KPR dan KPA Konstruksi Real Estat
Apr-23 648.154 401.441 193.908
Mei-23 653.820 393.819 195.472
Sumber: Bank Indonesia
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bank Indonesia pada bulan Mei 2023,
persetujuan pinjaman atau kredit bank umum di Indonesia untuk segmen KPR dan
KPA serta real estat masing-masing mengalami peningkatan sebesar
Rp 5.666,00 miliar dan Rp 1.564,00 miliar atau masing-masing setara dengan
0,87% dan 0,81% jika dibandingkan dengan bulan April 2023. Sementara itu, untuk
segmen konstruksi mengalami penurunan sebesar Rp 7.622,00 miliar atau setara
dengan 1,90% jika dibandingkan dengan bulan sebelumnya.
37
Page 348
Grafik 6
Proyeksi Penyelesaian Proyek Apartemen yang Tertunda di Jakarta
Tahun 2023 - 2025
(Dalam unit)
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
-
2023 2024 2025
Penyelesaian Unit 6.172 6.747 2.246
Sumber: Colliers Indonesia
Berdasarkan data yang diperoleh dari Colliers Indonesia, investor asing akan
bersikap lebih konservatif sampai dengan Q1//2024 yang merupakan periode
Pemilihan Umum, pengembang apartemen akan fokus untuk menjual unit yang
sudah ada dan tidak akan meluncurkan proyek baru serta menyelesaikan proyek
yang tertunda saat pandemi. Sebanyak 48,00% proyek apartemen yang akan
diselesaikan pada tahun 2025 terletak di Jakarta Selatan terutama mentargetkan
pasar kalangan menengah ke atas.
38
Page 349
Perekonomian Indonesia pada tahun 2023 akan tumbuh sekitar 5,00% menurut
proyeksi International Monetary Fund, hal ini menunjukkan bahwa Indonesia
sudah mulai pulih dari dampak Covid-19. Dalam jangka menengah, perekonomian
Indonesia akan terus meningkat seiring dengan pemulihan ekonomi global serta
peningkatan perekonomian domestik yang didorong oleh kenaikan konsumsi,
investasi serta produktivitas yang didukung oleh kebijakan-kebijakan baik fiskal
maupun moneter. Bank Indonesia memperkirakan pertumbuhan ekonomi
Indonesia dalam jangka menengah akan berada di kisaran 5,00 - 5,80% hingga
tahun 2027. Hal ini secara langsung maupun tidak langsung akan berpengaruh
pada prospek sektor properti. Selain itu Pemerintah berupaya mendukung sektor
properti dengan mengeluarkan kebijakan-kebijakan seperti memperpanjang
pelonggaran rasio loan to value untuk kredit/pembiayaan properti hingga akhir
2023, peningkatan batasan nilai hunian mewah yang dikenakan PPh
(Pajak Penghasilan) dan PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah) dari
Rp 5,00 miliar – Rp 10,00 miliar menjadi Rp 30,00 miliar, dan penurunan tarif PPh
Pasal 22 atas hunian mewah dari 5,00% menjadi 1,00%. Meningkatnya daya beli
masyarakat serta pelonggaran berbagai kebijakan-kebijakan dari Pemerintah
dapat mendorong pertumbuhan sektor properti serta meningkatkan prospek usaha
Perseroan.
Beberapa indikator ekonomi dan sektor properti juga menunjukkan tren yang baik,
sejalan dengan adanya data yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik yang
menyatakan bahwa ekonomi tumbuh sebesar 5,03% pada Q1/2023 yang diikuti
oleh pertumbuhan atas indeks permintaan properti dari tahun ke tahun yang telah
meningkat sebesar 14,50% pada Q1/2023. Selanjutnya, menurut lembaga riset
internasional, McKinsey Global Institute, memperkirakan dengan tingkat
pertumbuhan ekonomi dunia yang stabil, negara Indonesia akan menjadi negara
dengan kekuatan ekonomi nomor tujuh di Dunia pada tahun 2030. Dengan situasi
tersebut, maka diperkirakan segmen apartemen dan sewa perkantoran akan
menjadi investasi yang masih diprioritaskan untuk menunjang aktivitas dan
mobilitas konsumen yang semakin tinggi di masa yang akan datang.
39
Page 350
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
VI.A. PT Kemilau Karya Utama
Laporan keuangan KKU untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 dan 2021 telah diaudit oleh KAP SSR dengan pendapat wajar
tanpa pengecualian. Laporan keuangan KKU untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2020. Laporan keuangan KKU untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2019 telah diaudit oleh KAP AIJR dengan pendapat
wajar tanpa pengecualian. Laporan keuangan KKU untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2018 telah diaudit oleh KAP AIJR dengan pendapat
wajar dengan modifikasian.
Ikhtisar data keuangan penting KKU adalah sebagai berikut:
VI.A.1. Laporan Posisi Keuangan
Tabel 14
PT Kemilau Karya Utama
Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 102.375 61.714 605 605 649 649
Piutang lain-lain pihak berelasi 203 773 - - - -
Pajak dibayar di muka 49.557 22.355 - - - -
Jumlah Aset Lancar 152.135 84.842 605 605 649 649
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 976 648 - - - -
Persediaan 857.745 844.070 - - - -
Investasi pada entitas asosiasi - - - 2.500 2.500 2.500
Jumlah Aset Tidak Lancar 858.721 844.719 - 2.500 2.500 2.500
JUMLAH ASET 1.010.855 929.561 605 3.105 3.149 3.149
* Tidak Diaudit
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 1.755 6.885 - 2.500 2.500 2.500
Utang lain-lain pihak berelasi 388.667 820.167 - - - -
Utang pajak 122 280 - - - -
Uang muka penjualan 22.318 1.185 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 412.861 828.517 - 2.500 2.500 2.500
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 76.162 51.242 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 76.162 51.242 - - - -
JUMLAH LIABILITAS 489.023 879.759 - 2.500 2.500 2.500
EKUITAS
Modal saham 525.000 50.000 600 600 600 600
Saldo laba (akumulasi kerugian) (3.168) (198) 5 5 49 49
JUMLAH EKUITAS 521.832 49.802 605 605 649 649
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.010.855 929.561 605 3.105 3.149 3.149
* Tidak Diaudit
40
Page 351
VI.A.2. Aset
Jumlah aset KKU untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar
Rp 1.010,86 miliar, Rp 929,56 miliar, Rp 0,61 miliar, Rp 3,11 miliar, Rp 3,15 miliar,
dan Rp 3,15 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah aset KKU mengalami kenaikan sebesar
Rp 81,30 miliar atau setara dengan 8,75% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kas dan setara
kas, pajak dibayar di muka dan persediaan sebesar Rp 40,66 miliar,
Rp 27,20 miliar, dan Rp 13,67 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset KKU mengalami kenaikan sebesar
Rp 928,96 miliar dibandingkan dengan jumlah aset pada tanggal 31 Desember
2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kas dan setara kas, pajak dibayar di
muka, dan persediaan masing-masing sebesar Rp 61,11 miliar, Rp 22,36 miliar,
dan Rp 844,07 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset KKU mengalami penurunan sebesar
Rp 2,50 miliar atau setara dengan 80,53% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini seluruhnya disebabkan oleh penurunan
investasi pada entitas asosiasi.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah aset KKU mengalami penurunan sebesar
Rp 0,04 miliar atau setara dengan 1,40% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2019. Penurunan ini seluruhnya disebabkan oleh kas dan
setara kas.
VI.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas KKU untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022,
2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 489,02 miliar,
Rp 879,76 miliar, Rp 2,50 miliar, Rp 2,50 miliar, dan Rp 2,50 miliar. Untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021, KKU tidak memiliki liabilitas.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah liabilitas KKU mengalami penurunan sebesar
Rp 390,74 miliar atau setara dengan 44,41% dibandingkan dengan jumlah liabilitas
pada tanggal 31 Desember 2022. Penurunan ini terutama disebabkan oleh utang
lain-lain pihak berelasi sebesar Rp 431,50 miliar yang disertai dengan kenaikan
uang muka penjualan sebesar Rp 46,05 miliar.
41
Page 352
V.A.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas KKU untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar
Rp 521,83 miliar, Rp 49,80 miliar, Rp 0,61 miliar, Rp 0,61 miliar, Rp 0,65 miliar,
dan Rp 0,65 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah ekuitas KKU mengalami kenaikan sebesar
Rp 472,03 miliar atau setara dengan 947,82% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
modal saham sebesar Rp 475,00 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas KKU mengalami kenaikan
sebesar Rp 49,20 miliar dibandingkan dengan jumlah ekuitas pada tanggal
31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan modal
saham sebesar Rp 49,40 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah ekuitas KKU mengalami penurunan
sebesar Rp 0,04 miliar atau setara dengan 6,78% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh KKU sebesar Rp 0,04 miliar.
VI.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Tabel 15
PT Kemilau Karya Utama
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan 4 1 - - - -
Beban pokok pendapatan - - - - - -
Laba bruto 4 1 - - - -
Beban penjualan (2.661) (234) - - - -
Beban umum dan administrasi (416) (44) - (44) - -
Penghasilan keuangan 141 111 - - - -
Beban keuangan (37) (37) - - - -
Rugi sebelum pajak final dan pajak penghasilan (2.969) (203) - (44) - -
Pajak final (0) (0) - - - -
Rugi sebelum pajak penghasilan (2.969) (203) - (44) - -
Pajak Penghasilan - - - - - -
Rugi periode/tahun berjalan (2.969) (203) - (44) - -
Penghasilan komprehensif lain - - - - - -
Rugi komprehensif periode/tahun berjalan (2.969) (203) - (44) - -
Rugi bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk (2.969) (203) - (44) - -
Kepentingan non-pengendali - - - - - -
* Tidak Diaudit
42
Page 353
VI.A.6. Pendapatan
Pendapatan KKU untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022
masing-masing adalah sebesar Rp 4,00 juta dan Rp 1,00 juta. Untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2020, 2019, dan 2018, KKU
belum membukukan pendapatan.
VI.A.7. Laba (Rugi) Periode/Tahun Berjalan
Rugi periode/tahun berjalan Perseroan untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 dan 2020 adalah sebesar Rp 2,97 miliar, Rp 0,20 miliar, dan
Rp 0,04 miliar. Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember
2021, 2019, dan 2018, KKU tidak membukukan laba (rugi) tahun berjalan.
VI.A.8. Laporan Arus Kas
Tabel 16
PT Kemilau Karya Utama
Laporan Arus Kas
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan 46.057 51.655 - - - -
Pembayaran kepada pemasok dan lainnya (309.088) (249.014) - - - -
Pembayaran kepada karyawan (94) - - - - -
Penerimaan pendapatan bunga 113 89 - - - -
Pembayaran pajak (1.328) (1.019) - - - -
Pembayaran kas kepada pemasok dan untuk beban
operasional lainnya - - - (44) - -
Kenaikan investasi lainnya - - - - - (2.500)
Penurunan hutang usaha - - - - - 2.500
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Operasi (264.340) (198.290) - (44) - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan (pembayaran) utang lain-lain pihak berelasi (170.000) 210.000 - - - -
Penerimaan setoran modal saham 475.000 49.400 - - - -
Modal - - - - - 600
Laba ditahan - - - - - 49
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan 305.000 259.400 - - - 649
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS 40.660 61.110 - (44) - 649
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 61.714 605 605 649 649 -
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 102.375 61.714 605 605 649 649
* Tidak Diaudit
Arus Kas untuk Aktivitas Operasi
Arus kas bersih digunakan untuk aktivitas operasi KKU untuk periode enam bulan
yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2022 dan 2020 masing-masing adalah sebesar
Rp 264,34 miliar, Rp 198,29 miliar, dan Rp 0,04 miliar. Untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2021, 2019, dan 2018, KKU belum memiliki arus kas
bersih yang diperoleh dari/digunakan untuk aktivitas operasi.
43
Page 354
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi KKU untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 264,34 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pemasok dan lainnya sebesar Rp 309,09 miliar
yang disertai dengan penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 46,06 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi KKU untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 198,29 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pemasok dan lainnya sebesar Rp 249,01 miliar
yang disertai dengan penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 51,66 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi KKU untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 0,04 miliar seluruhnya
berasal dari pembayaran kas kepada pemasok dan untuk beban operasional
lainnya.
Arus Kas dari (untuk) Aktivitas Investasi
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019,
dan 2018, KKU belum memiliki arus kas bersih yang diperoleh dari/digunakan
untuk aktivitas investasi.
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan KKU untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022 dan 2018 masing-masing adalah
sebesar Rp 305,00 miliar, Rp 259,40 miliar, dan Rp 0,65 miliar. Untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021, 2020, dan 2019, KKU belum memiliki
arus kas bersih yang diperoleh dari/digunakan untuk aktivitas pendanaan.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan KKU untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 305,00 miliar terutama
berasal dari penerimaan setoran modal saham sebesar Rp 475,00 miliar yang
disertai dengan pembayaran utang lain-lain pihak berelasi Rp 170,00 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan KKU untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 259,40 miliar terutama
berasal dari penerimaan utang lain-lain pihak berelasi sebesar Rp 210,00 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan KKU untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 0,65 miliar terutama berasal
dari modal sebesar Rp 0,60 miliar.
44
Page 355
VI.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Tabel 17
PT Kemilau Karya Utama
Rasio-rasio Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19 31/12/18
Rasio Likuiditas
Lancar 0,37 0,10 N/A 0,24 0,26 0,26
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset 0,00 0,00 - - - -
Ekuitas terhadap jumlah aset 0,52 0,05 1,00 0,19 0,21 0,21
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,48 0,95 - 0,81 0,79 0,79
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 0,94 17,67 - 4,14 3,86 3,86
Rasio Profitabilitas
Marjin laba kotor N/A 100,00% N/A N/A N/A N/A
Marjin laba (rugi) bersih N/A -28567,61% N/A N/A N/A N/A
Imbal hasil aset -0,59% -0,02% 0,00% -1,42% 0,00% 0,00%
Imbal hasil ekuitas -1,14% -0,41% 0,00% -7,28% 0,00% 0,00%
* Tidak Diaudit
VI.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan KKU dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi KKU. Pada tanggal
31 Desember 2022 rasio perputaran jumlah aset adalah 0,00.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas KKU
terhadap jumlah aset KKU. Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023,
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018 rasio ekuitas terhadap jumlah
aset masing-masing adalah 0,52; 0,05; 1,00; 0,19; 0,21; dan 0,21.
VI.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan KKU untuk memenuhi seluruh liabilitasnya,
yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui perbandingan
antara jumlah liabilitas dengan jumlah aset dan melalui perbandingan antara
jumlah liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022, 2020, 2019, dan 2018
rasio jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,48; 0,95; 0,81;
0,79; dan 0,79, sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas masing-masing
adalah 0,94; 17,67; 4,14; 3,86; dan 3,86.
45
Page 356
VI.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan KKU dalam menghasilkan laba
bersih dari aset yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2019, dan 2018 adalah sebesar 0,00%;
0,00%; dan 0,00%.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan KKU dalam menghasilkan
laba bersih dari ekuitas yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2019, dan 2018 adalah sebesar
0,00%; 0,00%; dan 0,00%.
VI.B. Analisis atas Common Size PT Kemilau Karya Utama
Berikut adalah analisis common size KKU untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar common size KKU adalah sebagai berikut:
Tabel 18
PT Kemilau Karya Utama
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 10,13% 6,64% 100,00% 19,47% 20,60% 20,60%
Piutang lain-lain pihak berelasi 0,02% 0,08% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pajak dibayar di muka 4,90% 2,40% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 15,05% 9,13% 100,00% 19,47% 20,60% 20,60%
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 0,10% 0,07% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Persediaan 84,85% 90,80% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Investasi pada entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 80,53% 79,40% 79,40%
Jumlah Aset Tidak Lancar 84,95% 90,87% 0,00% 80,53% 79,40% 79,40%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
46
Page 357
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 0,17% 0,74% 0,00% 80,53% 79,40% 79,40%
Utang lain-lain pihak berelasi 38,45% 88,23% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang pajak 0,01% 0,03% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka penjualan 2,21% 0,13% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 40,84% 89,13% 0,00% 80,53% 79,40% 79,40%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 7,53% 5,51% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 7,53% 5,51% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
JUMLAH LIABILITAS 48,38% 94,64% 0,00% 80,53% 79,40% 79,40%
EKUITAS
Modal saham 51,94% 5,38% 99,26% 19,33% 19,06% 19,06%
Saldo laba (akumulasi kerugian) -0,31% -0,02% 0,74% 0,14% 1,54% 1,54%
JUMLAH EKUITAS 51,62% 5,36% 100,00% 19,47% 20,60% 20,60%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
Tabel 19
PT Kemilau Karya Utama
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan 100,00% 100,00% N/A N/A N/A N/A
Beban pokok pendapatan 0,00% 0,00% N/A N/A N/A N/A
Laba bruto 100,00% 100,00% N/A N/A N/A N/A
Beban penjualan -67700,97% -32895,77% N/A N/A N/A N/A
Beban umum dan administrasi -10581,07% -6255,63% N/A N/A N/A N/A
Penghasilan keuangan 3597,33% 15658,73% N/A N/A N/A N/A
Beban keuangan -946,71% -5172,39% N/A N/A N/A N/A
Rugi sebelum pajak final dan pajak penghasilan -75531,42% -28565,07% N/A N/A N/A N/A
Pajak final -2,49% -2,54% N/A N/A N/A N/A
Rugi sebelum pajak penghasilan -75533,91% -28567,61% N/A N/A N/A N/A
Pajak Penghasilan 0,00% 0,00% N/A N/A N/A N/A
Rugi periode/tahun berjalan -75533,91% -28567,61% N/A N/A N/A N/A
Penghasilan komprehensif lain 0,00% 0,00% N/A N/A N/A N/A
Rugi komprehensif periode/tahun berjalan -75533,91% -28567,61% N/A N/A N/A N/A
Rugi bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk -75533,91% -28567,61% N/A N/A N/A N/A
Kepentingan non-pengendali 0,00% 0,00% N/A N/A N/A N/A
* Tidak Diaudit
VI.C. Analisis atas Common Size Industri Properti
Berikut adalah analisis common size untuk perusahaan sejenis dengan KKU, yaitu
PT Bumi Serpong Damai Tbk, PT Summarecon Agung Tbk, dan PT Ciputra
Development Tbk masing-masing untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar common size untuk PT Bumi Serpong Damai Tbk, PT Summarecon
Agung Tbk, dan PT Ciputra Development Tbk masing-masing adalah sebagai
berikut:
47
Page 358
VI.C.1. PT Bumi Serpong Damai Tbk
Tabel 20
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 15,50% 14,98% 12,64% 17,27% 12,59% 15,61%
Investasi 3,30% 3,39% 6,63% 4,80% 5,35% 1,79%
Piutang usaha
Pihak berelasi 0,01% 0,01% 0,00% 0,01% 0,02% 0,03%
Pihak ketiga 0,31% 0,27% 0,22% 0,22% 0,31% 0,53%
Piutang lain-lain 0,08% 0,10% 0,11% 0,11% 0,15% 0,11%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,09% 0,35% 0,01% 0,00% 0,45% 0,31%
Persediaan 19,35% 19,40% 19,29% 17,58% 18,66% 17,33%
Uang muka 4,39% 5,38% 5,78% 5,73% 6,11% 3,25%
Pajak dibayar di muka 1,28% 1,35% 1,28% 0,80% 0,84% 0,97%
Biaya dibayar di muka yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun 0,34% 0,30% 0,25% 0,10% 0,02% 0,04%
Aset lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Investasi sewa neto pembiayaan yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,17%
Perlengkapan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Jumlah Aset Lancar 44,66% 45,52% 46,20% 46,60% 44,49% 40,16%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi 0,58% 0,29% 0,27% 2,92% 0,81% 2,59%
Piutang lain-lain 0,02% 0,02% 0,03% 0,03% 0,04% 0,00%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,00% 0,02% 0,07% 0,03% 0,03% 0,03%
Investasi dalam saham 10,00% 10,37% 10,12% 11,14% 13,11% 14,47%
Biaya dibayar di muka 0,13% 0,21% 0,16% 0,13% 0,05% 0,04%
Tanah yang belum dikembangkan 23,21% 23,85% 23,54% 20,42% 22,13% 22,83%
Aset tetap 0,79% 0,84% 0,86% 0,96% 1,16% 1,30%
Properti investasi 13,52% 11,91% 12,95% 13,63% 15,13% 15,49%
Aset hak-guna 0,02% 0,02% 0,01% 0,02% 0,00% 0,00%
Goodwill 0,01% 0,01% 0,02% 0,02% 0,02% 0,02%
Aset tak berwujud 7,06% 6,92% 5,78% 4,09% 3,03% 0,00%
Aset lain-lain 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01%
Piutang usaha - pihak ketiga 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,07%
Jumlah Aset Tidak Lancar 55,34% 54,48% 53,80% 53,40% 55,51% 59,84%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
48
Page 359
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 0,05% 0,05% 0,00% 0,00% 0,00% 0,48%
Utang usaha
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak ketiga 1,61% 1,39% 1,81% 1,53% 1,27% 2,23%
Utang pajak 0,11% 0,12% 0,12% 0,14% 0,20% 0,24%
Beban akrual 0,39% 0,35% 0,40% 0,51% 0,36% 0,44%
Setoran jaminan 0,40% 0,40% 0,42% 0,43% 0,43% 0,38%
Liabilitas kontrak 12,58% 11,82% 10,52% 6,80% 0,00% 0,00%
Uang muka diterima 0,17% 0,19% 0,19% 0,18% 7,01% 5,72%
Sewa diterima di muka 0,47% 0,41% 0,34% 0,35% 0,50% 0,59%
Uang muka setoran modal 0,00% 0,15% 0,00% 0,03% 0,05% 0,05%
Bagian liabilitas jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam
waktu satu tahun:
Utang bank jangka panjang 1,71% 2,20% 3,49% 1,08% 1,17% 0,25%
Liabilitas sewa 0,01% 0,01% 0,01% 0,02% 0,00% 0,01%
Utang obligasi dan sukuk ijarah 0,00% 0,04% 0,00% 7,96% 0,00% 0,83%
Dana syirkah temporer 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Liabilitas lain-lain 0,31% 0,32% 0,55% 0,41% 0,33% 0,74%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 17,80% 17,44% 17,84% 19,44% 11,33% 11,97%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Setoran jaminan 0,20% 0,21% 0,20% 0,19% 0,18% 0,27%
Liabilitas kontrak 4,54% 6,56% 5,95% 2,87% 0,00% 0,00%
Uang muka diterima 0,18% 0,19% 0,19% 0,22% 1,54% 2,47%
Sewa diterima di muka 0,26% 0,48% 0,81% 0,88% 0,97% 1,09%
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang - bersih 0,37% 0,38% 0,49% 0,59% 0,80% 0,72%
Taksiran liabilitas untuk pengembangan prasarana 0,09% 0,10% 0,10% 0,10% 0,11% 0,14%
Provisi pelapisan jalan tol 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
akan jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank jangka panjang 8,72% 7,35% 2,84% 5,97% 7,87% 6,22%
Liabilitas sewa 0,05% 0,05% 0,03% 0,03% 0,00% 0,00%
Utang obligasi dan sukuk ijarah 8,09% 8,73% 13,15% 13,08% 15,54% 18,94%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 22,51% 24,03% 23,76% 23,92% 27,02% 29,86%
JUMLAH LIABILITAS 40,31% 41,47% 41,61% 43,36% 38,35% 41,83%
EKUITAS
Modal saham 3,13% 3,26% 3,44% 3,48% 3,53% 3,69%
Tambahan modal disetor 11,04% 11,48% 12,14% 12,26% 11,75% 12,28%
Saham treasuri -0,43% -0,44% -0,47% -0,47% -0,53% -0,55%
Ekuitas pada perubahan ekuitas lainnya dari entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan non pengendali 0,45% -0,19% -0,20% -0,20% -0,23% -0,27%
Selisih penjabaran mata uang asing -0,39% -0,70% -0,34% -0,25% -0,13% -0,62%
Ekuitas pada keuntungan belum direalisasi atas kenaikan
nilai investasi yang diukur pada nilai wajar melalui
penghasilan komprehensif lain 0,14% 0,14% 0,12% 0,12% 0,00% 0,00%
Ekuitas pada keuntungan belum direalisasi atas
kenaikan nilai investasi tersedia untuk dijual 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01% 0,01%
Proforma ekuitas dari transaksi kombinasi bisnis entitas
sepengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,14% 0,14%
Saldo laba 38,50% 38,21% 36,47% 34,55% 39,03% 35,48%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 52,44% 51,75% 51,17% 49,49% 53,59% 50,16%
Kepentingan non-pengendali 7,25% 6,78% 7,22% 7,15% 8,06% 8,00%
JUMLAH EKUITAS 59,69% 58,53% 58,39% 56,64% 61,65% 58,17%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
49
Page 360
Tabel 21
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan 36,43% 33,31% 38,08% 31,21% 28,49% 28,27%
Laba kotor 63,57% 66,69% 61,92% 68,79% 71,51% 71,73%
Beban penjualan -14,22% -13,61% -12,95% -13,14% -13,39% -15,31%
Beban umum dan administrasi -14,07% -13,62% -14,63% -19,99% -18,69% -19,64%
Beban pajak final -3,09% -3,27% -3,09% -3,59% -3,72% -4,11%
Laba usaha 32,19% 36,20% 31,25% 32,07% 35,70% 32,66%
Pendapatan bunga dan investasi 4,43% 3,25% 5,14% 9,06% 6,64% 5,83%
Keuntungan dari perubahan nilai wajar investasi yang diukur
pada nilai wajar melalui laba rugi 0,54% 0,45% 0,70% 2,72% 0,65% 0,27%
Dampak pendiskontoan aset dan liabilitas
keuangan - bersih 0,04% 0,14% 0,04% 1,07% -0,25% 0,26%
Pendapatan dividen 0,09% 0,03% 0,04% 0,06% 0,07% 0,06%
Keuntungan penjualan aset tetap 0,02% 0,01% 0,16% 0,02% 0,01% 0,03%
Kerugian atas pelunasan obligasi 0,00% -0,21% 0,00% 0,00% -0,27% 0,00%
Keuntungan (kerugian) selisih kurs mata uang asing - bersih -0,91% -1,09% -0,13% 0,02% -1,03% 0,03%
Beban bunga dan keuangan lainnya -15,92% -16,30% -21,49% -28,82% -14,73% -13,77%
Keuntungan penilaian kembali nilai wajar investasi
pada entitas yang dicatat dengan menggunakan
metode ekuitas pada tanggal akuisisi 0,00% 0,00% 0,12% 0,00% 0,50% 0,00%
Keuntungan dari akuisisi saham entitas anak 0,00% 0,00% 2,01% 0,00% 0,31% 0,00%
Lain-lain - bersih 1,51% 0,95% 1,19% 0,36% 1,40% -0,14%
Dampak atas perubahan dasar pengukuran investasi
pada entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 12,21% 0,00%
Keuntangan direalisasi dari penjualan investasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,11% 0,38%
Ekuitas pada laba bersih entitas asosiasi dan ventura
bersama 5,22% 2,57% 1,19% -8,54% 3,48% 0,95%
Laba sebelum pajak 27,20% 26,00% 20,21% 8,03% 44,79% 26,56%
Beban pajak kini -0,13% -0,05% -0,11% -0,26% -0,51% -0,88%
Laba setelah dampak transaksi kombinasi bisnis
entitas sepengendali 27,07% 25,96% 20,10% 7,77% 44,28% 25,67%
Rugi pra-akuisisi dari dampak transaksi kombinasi bisnis
entitas sepengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,10% -0,10% 0,00%
Laba periode/tahun berjalan 27,07% 25,96% 20,10% 7,87% 44,18% 25,67%
Penghasilan (rugi) komprehensif lainnya 3,93% -2,45% -0,12% 0,30% 3,29% -3,89%
Jumlah penghasilan komprehensif 31,00% 23,51% 19,98% 8,17% 47,47% 21,78%
Laba bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 24,03% 23,77% 17,62% 4,56% 39,40% 19,52%
Kepentingan non-pengendali 3,04% 2,19% 2,48% 3,31% 4,78% 6,15%
* Tidak Diaudit
50
Page 361
VI.C.2. PT Summarecon Agung Tbk
Tabel 22
PT Summarecon Agung Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 10,90% 11,05% 10,65% 6,65% 6,81% 6,54%
Piutang usaha - neto
Pihak-pihak berelasi 0,03% 0,02% 0,02% 0,02% 0,04% 0,22%
Pihak ketiga 0,83% 1,01% 0,93% 1,01% 0,87% 1,47%
Piutang lain-lain 0,05% 0,05% 0,12% 0,08% 0,09% 0,08%
Piutang pihak-pihak berelasi non-usaha 0,24% 0,24% 0,25% 0,35% 0,20% 0,19%
Persediaan 34,97% 35,03% 35,52% 36,86% 34,84% 33,86%
Pajak dibayar dimuka 1,98% 1,76% 1,39% 1,49% 1,25% 1,09%
Biaya dibayar dimuka 0,21% 0,12% 0,19% 0,16% 0,12% 0,12%
Uang muka 0,92% 0,96% 0,94% 1,08% 1,39% 1,49%
Aset keuangan lancar lainnya 0,01% 0,01% 0,01% 0,00% 0,02% 0,00%
Aset lancar lainnya 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 50,13% 50,26% 50,02% 47,70% 45,62% 45,06%
ASET TIDAK LANCAR
Piutang usaha - neto
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,02%
Pihak ketiga 0,09% 0,22% 0,12% 0,20% 0,18% 0,20%
Piutang lain-lain 0,01% 0,01% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,23% 0,23% 0,20% 0,20% 0,27% 0,13%
Tanah yang belum dikembangkan 24,80% 23,78% 23,67% 25,12% 26,74% 27,62%
Investasi pada entitas asosiasi 0,29% 0,29% 0,28% 0,26% 0,24% 0,02%
Uang muka 3,30% 3,53% 3,45% 2,82% 2,93% 2,69%
Aset tetap - neto 1,30% 1,30% 1,22% 1,33% 1,38% 1,62%
Properti investasi - neto 16,42% 16,09% 16,35% 17,58% 17,82% 18,82%
Aset pajak tangguhan 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00%
Aset keuangan tidak lancar lainnya 3,19% 4,02% 4,25% 4,40% 4,19% 3,05%
Aset tidak lancar lainnya 0,22% 0,26% 0,41% 0,36% 0,60% 0,75%
Jumlah Aset Tidak Lancar 49,87% 49,74% 49,98% 52,30% 54,38% 54,94%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
51
Page 362
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 8,35% 7,10% 6,10% 10,72% 8,75% 7,65%
Utang usaha kepada pihak ketiga 0,21% 0,31% 0,27% 0,32% 0,35% 0,33%
Utang lain-lain 1,33% 0,76% 1,28% 1,43% 1,47% 1,12%
Utang pihak berelasi non-usaha 0,08% 0,00% 0,00% 0,00% 0,27% 0,00%
Beban akrual 3,58% 3,88% 3,13% 2,97% 4,81% 4,40%
Utang pajak 0,20% 0,27% 0,28% 0,25% 0,27% 0,26%
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 0,09% 0,11% 0,09% 0,14% 0,08% 0,08%
Liabilitas kontrak 21,09% 16,84% 8,76% 10,68% 8,42% 0,00%
Uang jaminan yang diterima 0,54% 0,55% 0,31% 0,37% 0,41% 7,03%
Pendapatan diterima dimuka 1,49% 1,47% 1,41% 1,44% 1,76% 1,87%
Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu
tahun - neto:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 2,16% 2,13% 3,18% 3,55% 4,98% 3,58%
Liabilitas sewa 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang obligasi 0,00% 0,00% 1,92% 1,66% 5,30% 4,71%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 39,13% 33,42% 26,75% 33,54% 36,89% 31,03%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang jangka panjang setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun - neto:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 8,41% 9,29% 15,05% 19,20% 13,13% 13,70%
Utang obligasi 2,18% 2,26% 0,76% 2,80% 4,53% 7,30%
Liabilitas sewa 0,02% 0,02% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00%
Utang lain-lain 0,04% 0,04% 0,02% 0,05% 0,06% 0,05%
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 0,44% 0,43% 0,49% 0,52% 0,49% 0,55%
Liabilitas kontrak 7,85% 12,21% 12,78% 6,38% 5,06% 0,00%
Uang jaminan yang diterima 0,41% 0,39% 0,38% 0,44% 0,46% 8,21%
Pendapatan diterima di muka 0,76% 0,55% 0,55% 0,50% 0,46% 0,23%
Liabilitas pajak tangguhan 0,06% 0,06% 0,07% 0,10% 0,13% 0,01%
Utang-utang pihak berelasi non-usaha 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,12% 0,01%
Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,03%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 20,17% 25,26% 30,14% 30,00% 24,44% 30,08%
JUMLAH LIABILITAS 59,29% 58,68% 56,89% 63,54% 61,33% 61,11%
EKUITAS
Modal saham 5,60% 5,81% 6,34% 5,79% 5,90% 6,19%
Tambahan modal disetor 4,43% 4,60% 5,02% 0,09% 0,09% 0,10%
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan non-pengendali -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% 0,01% 0,01%
Saldo laba 22,27% 21,95% 21,90% 21,59% 24,14% 23,33%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 32,29% 32,35% 33,25% 27,47% 30,14% 29,63%
Kepentingan non-pengendali 8,41% 8,98% 9,86% 8,99% 8,53% 9,26%
JUMLAH EKUITAS 40,71% 41,32% 43,11% 36,46% 38,67% 38,89%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
52
Page 363
Tabel 23
PT Summarecon Agung Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok langsung dan beban langsung 48,03% 47,55% 53,41% 54,43% 52,04% 51,62%
Laba kotor 51,97% 52,45% 46,59% 45,57% 47,96% 48,38%
Beban penjualan -5,79% -5,62% -5,50% -5,48% -5,97% -6,07%
Beban umum dan administrasi -15,52% -16,65% -13,17% -14,84% -15,41% -15,11%
Penghasilan operasi lain 0,10% 0,29% 0,25% 0,17% 0,24% 0,16%
Beban operasi lain -0,04% -0,59% -0,19% -0,05% -0,09% -0,03%
Laba atas penjualan entitas anak 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,18%
Laba usaha 30,71% 29,87% 27,98% 25,37% 26,74% 27,52%
Pendapatan keuangan 3,02% 2,75% 3,45% 3,78% 2,11% 1,70%
Biaya keuangan -11,52% -14,99% -18,00% -20,53% -13,38% -12,10%
Laba pada ekuitas entitas asosiasi 0,13% 0,16% 0,15% 0,12% 0,07% 0,00%
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 22,35% 17,80% 13,58% 8,74% 15,53% 17,12%
Beban pajak final -4,51% -4,25% -3,75% -3,91% -4,54% -4,73%
Laba sebelum beban pajak pengashilan 17,84% 13,54% 9,82% 4,84% 10,99% 12,38%
Manfaat (beban) pajak penghasilan - neto -0,04% -0,05% 0,05% 0,05% -0,67% -0,18%
Laba periode/tahun berjalan 17,80% 13,49% 9,87% 4,89% 10,32% 12,20%
Pendapatan komprehensif lainnya 0,21% 0,17% -0,01% -0,27% 0,36% 0,30%
Total penghasilan komprehensif periode berjalan 18,02% 13,67% 9,86% 4,62% 10,67% 12,50%
Laba periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 14,64% 10,93% 5,81% 3,58% 8,67% 7,93%
Kepentingan non-pengendali 3,17% 2,56% 4,06% 1,31% 1,65% 4,27%
* Tidak Diaudit
VI.C.3. PT Ciputra Development Tbk
Tabel 24
PT Ciputra Development Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 22,33% 21,58% 17,61% 13,44% 11,71% 9,46%
Piutang usaha dari pihak ketiga - neto 1,79% 1,86% 2,13% 2,39% 3,24% 3,54%
Piutang lain-lain 3,15% 3,34% 4,06% 3,74% 4,11% 3,90%
Persediaan 27,27% 27,78% 28,47% 31,18% 29,45% 28,54%
Biaya dibayar di muka 0,10% 0,07% 0,08% 0,09% 0,09% 0,09%
Uang muka 1,01% 0,51% 0,31% 0,36% 0,41% 0,35%
Pajak dibayar di muka 1,17% 1,11% 1,22% 1,21% 1,26% 1,23%
Aset derivatif 0,00% 0,00% 0,02% 0,19% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 56,82% 56,25% 53,89% 52,59% 50,27% 47,11%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas asosiasi 2,60% 2,57% 2,35% 1,26% 1,02% 0,93%
Piutang pihak berelasi 0,05% 0,06% 0,05% 0,06% 0,06% 0,49%
Piutang lain-lain 0,20% 0,20% 0,22% 0,22% 0,00% 0,00%
Uang muka 0,83% 1,31% 1,09% 1,22% 1,37% 1,64%
Tanah untuk pengembangan 17,49% 17,69% 18,91% 19,27% 18,58% 19,48%
Aset tetap - neto 6,50% 6,13% 6,16% 6,61% 8,53% 9,08%
Properti investasi - neto 12,50% 12,77% 13,59% 14,07% 14,84% 14,47%
Aset pajak tangguhan - neto 0,03% 0,03% 0,04% 0,04% 0,06% 0,04%
Aset derivatif 0,03% 0,06% 0,00% 0,02% 0,11% 0,17%
Aset tidak lancar lainnya 2,95% 2,93% 3,70% 4,64% 5,14% 6,60%
Jumlah Aset Tidak Lancar 43,18% 43,75% 46,11% 47,41% 49,73% 52,89%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
53
Page 364
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 0,51% 0,88% 0,81% 2,02% 2,48% 3,22%
Utang usaha 1,99% 2,07% 2,31% 2,23% 2,15% 2,43%
Utang lain-lain 3,01% 2,20% 2,37% 2,02% 1,97% 1,84%
Beban akrual 0,37% 0,54% 0,56% 0,56% 0,57% 0,61%
Utang pihak berelasi 0,04% 0,04% 0,00% 0,06% 0,07% 0,04%
Utang pajak 0,29% 0,29% 0,28% 0,25% 0,40% 0,36%
Liabilitas kontrak 17,57% 17,97% 17,56% 15,81% 13,34% 0,00%
Pendapatan diterima di muka 0,49% 0,52% 0,56% 0,62% 0,67% 0,87%
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank - neto 1,05% 1,22% 2,51% 1,76% 1,49% 0,92%
Utang obligasi - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,20% 0,00% 0,64%
Wesel bayar - neto 0,00% 0,00% 0,00% 4,05% 0,00% 0,00%
Uang muka yang diterima 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 12,37%
Liabilitas derivatif 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 25,32% 25,73% 26,96% 29,57% 23,12% 23,32%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas imbalan kerja 0,21% 0,21% 0,24% 0,36% 0,39% 0,37%
Liabilitas kontrak 5,14% 4,57% 4,52% 7,67% 0,00% 0,00%
Uang jaminan penyewa 0,36% 0,34% 0,34% 0,35% 0,36% 0,31%
Liabilitas pajak tangguhan - neto 0,06% 0,06% 0,06% 0,07% 0,07% 0,08%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank - neto 14,38% 15,06% 16,36% 17,51% 16,93% 15,06%
Wesel bayar - neto 3,88% 4,12% 3,82% 0,00% 4,24% 4,58%
Utang obligasi - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,22% 0,23%
Liabilitas derivatif 0,00% 0,00% 0,03% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka yang diterima 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5,59% 7,51%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 24,02% 24,36% 25,35% 25,95% 27,81% 28,14%
JUMLAH LIABILITAS 49,34% 50,09% 52,31% 55,53% 50,93% 51,46%
EKUITAS
Modal saham 10,91% 11,07% 11,41% 11,82% 12,82% 13,53%
Tambahan modal disetor - neto 8,33% 8,52% 8,78% 9,09% 9,86% 10,48%
Selisih nilai transaksi ekuitas dengan kepentingan
nonpengendali 0,22% 0,23% 0,23% 0,23% 0,25% 0,20%
Selisih kurs karena penjabaran laporan keuangan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Rugi komprehensif lain -0,19% -0,36% -0,04% -0,18% -0,16% -0,19%
Saldo laba 25,46% 24,62% 21,42% 18,18% 19,74% 18,00%
Saham tresuri 0,00% -0,08% -0,08% -0,08% -0,09% -0,10%
Total ekuitas yang dapat diatribusikan kepada
pemilik entitas induk 44,73% 44,00% 41,73% 39,06% 42,41% 41,92%
Kepentingan non-pengendali 5,93% 5,91% 5,96% 5,41% 6,66% 6,62%
JUMLAH EKUITAS 50,66% 49,91% 47,69% 44,47% 49,07% 48,54%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
54
Page 365
Tabel 25
PT Ciputra Development Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan dan beban langsung 52,84% 49,95% 50,26% 48,93% 50,16% 52,70%
Laba kotor 47,16% 50,05% 49,74% 51,07% 49,84% 47,30%
Beban umum dan administrasi -15,17% -13,77% -12,10% -14,45% -16,47% -15,78%
Beban penjualan -3,98% -4,20% -3,78% -4,42% -5,04% -4,86%
Penghasilan lain-lain 2,48% 6,15% 5,56% 5,56% 5,32% 4,89%
Beban lain-lain -0,60% -4,66% -4,81% -4,95% -4,90% -3,53%
Laba usaha 29,88% 33,57% 34,61% 32,81% 28,75% 28,02%
Bagian laba entitas asosiasi - neto 0,53% 0,74% 0,43% -0,04% -0,14% -0,25%
Penghasilan keuangan - neto 3,81% 2,71% 2,45% 3,09% 4,56% 3,28%
Penghasilan keuangan - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -0,76% -0,66%
Beban keuangan - neto -12,59% -11,72% -12,85% -15,30% -11,97% -9,55%
Laba sebelum pajak final dan pajak penghasilan 21,62% 25,31% 24,63% 20,56% 20,44% 20,85%
Pajak final -2,72% -2,74% -2,67% -2,87% -3,13% -3,31%
Laba sebelum pajak penghasilan 18,90% 22,57% 21,96% 17,69% 17,31% 17,54%
Beban pajak penghasilan - neto -0,32% -0,62% -0,51% -0,71% -0,44% -0,62%
Laba sebelum efek penyesuaian proforma 18,58% 21,95% 21,46% 16,98% 16,87% 16,92%
Efek penyesuaian proforma - rugi sebelum akuisisi 0,04% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,07%
Laba bersih periode/tahun berjalan 18,63% 21,95% 21,46% 16,98% 16,87% 16,98%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain periode berjalan 1,55% -1,50% 0,56% -0,12% 0,07% 0,31%
Jumlah laba komprehensif periode/tahun berjalan 20,17% 20,45% 22,02% 16,87% 16,94% 17,29%
Laba bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 17,43% 20,42% 17,84% 16,36% 15,22% 15,46%
Kepentingan non-pengendali 1,20% 1,53% 3,62% 0,62% 1,65% 1,53%
* Tidak Diaudit
55
Page 366
VII. ANALISIS RISIKO
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, KKU tidak terlepas dari berbagai risiko
usaha yang dihadapi. Analisis risiko usaha terhadap KKU adalah sebagai berikut:
VII.A. Risiko Pendanaan
Pengembangan real estat yang sedang dikembangkan oleh KKU membutuhkan
modal yang besar, sehingga kemampuan KKU dalam memperoleh dana untuk
pengembangan, perolehan lahan dan pembangunannya memerlukan
perencanaan yang matang. KKU harus dapat menjamin ketersediaan kecukupan
dana untuk pembiayaan proyek tersebut dalam jangka panjang. Apabila KKU tidak
dapat memperoleh pendanaan untuk mendukung pengembangan proyek KKU,
maka pertumbuhan KKU dapat menurun yang pada akhirnya dapat menurunkan
jumlah pendapatan dan laba KKU.
VII.B. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan dan Kelangkaan Bahan Bangunan
Bahan bangunan seperti semen, besi beton dan bahan bangunan lainnya
merupakan bahan utama dalam pembangunan perumahan dan gedung-gedung
komersial. Apabila bahan bangunan tersebut tidak tersedia pada saat dibutuhkan,
maka akan terjadi keterlambatan dalam pembangunan dan penundaan pengakuan
pendapatan KKU dari penjualan perumahan tersebut. Penundaan tersebut di atas
berakibat pada hilangnya kepercayaan para konsumen/calon konsumen yang
pada akhirnya menurunkan jumlah pendapatan KKU.
Selain kelangkaan bahan baku, KKU juga dimungkinkan menghadapi kenaikan
harga bahan bangunan yang merupakan dampak dari kondisi perekonomian yang
memburuk. Kenaikan harga bahan baku dapat meningkatkan biaya konstruksi
suatu proyek, sementara bahan baku untuk properti biasanya dibayar di muka
sehingga hal tersebut tidak dapat merubah harga jual yang sebelumnya telah
disepakati. Hal ini dapat merugikan KKU karena dapat mengurangi tingkat
keuntungan KKU.
VII.C. Risiko Kenaikan Tingkat Suku Bunga
Kinerja KKU dapat dipengaruhi oleh kenaikan tingkat bunga perbankan terutama
pada sektor konsumen. Kebijakan moneter uang ketat secara tidak langsung juga
mempengaruhi kenaikan tingkat suku bunga termasuk suku bunga sektor
konsumen yang dapat berdampak pada menurunnya daya beli konsumen
terutama di sektor properti, sehingga pada akhirnya dapat berdampak pada kinerja
keuangan KKU.
56
Page 367
VII.D. Risiko Operasional
Kegiatan usaha properti dengan mengembangkan usaha real estat khususnya
perumahan komersial, vila, dan apartemen yang memberikan fasilitas lainnya
mengandung risiko-risiko di lapangan seperti risiko hak kepemilikan atas tanah,
berkurangnya lahan yang tersedia, kebakaran, kerusuhan (demonstrasi maupun
ancaman bom) dan bencana alam yang dapat berdampak buruk pada kegiatan
usaha KKU. Hal tersebut di atas dapat menurunkan pendapatan dan keuntungan
KKU.
VII.E. Risiko Bencana Alam
Dengan bisnis utama KKU di bidang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa,
terdapat risiko kebakaran yang dapat memusnahkan aset utama KKU dalam
menjalankan usaha. Risiko lain yang mungkin dihadapi KKU adalah jika terjadi
bencana alam seperti gempa.
VII.F. Risiko Kebijakan Pemerintah
Seperti halnya semua industri, kegiatan usaha KKU dipengaruhi oleh perubahan
kebijakan Pemerintah Indonesia baik langsung maupun tidak langsung. Kebijakan
pemerintah yang secara langsung mempengaruhi KKU antara lain kemungkinan
perubahan kebijakan rencana tata kota dan tata ruang, yang dapat mengakibatkan
berkurangnya lahan yang dapat digunakan. Apabila kebijakan pemerintah tersebut
diterapkan, dapat mengakibatkan berkurangnya jumlah unit yang akan dijual
sehingga menurunkan jumlah pendapatan dan laba KKU.
57
Page 368
VIII. METODE PENILAIAN
VIII.A. Metode-Metode Penilaian
VIII.A.1. Metode Penyesuaian Aset Bersih
Metode ini merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset
(asset based approach). Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan
liabilitas (liabilities) harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Aset lancar (current assets) harus dinilai ulang, misalnya untuk piutang dengan
mengurangkan jumlah yang tak dapat ditagih secara normal. Aset tetap seperti
tanah, bangunan, dan mesin-mesin perlu dinilai dengan konsep penilaian properti
yang berlaku umum.
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud (intangible assets) seperti hak
paten, lisensi, biaya riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan
siap bekerja (pool of employees), dan daftar langganan (pool of captive customer),
juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan
melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar
ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai
seluruh aset dan liabilitas (liabilities) yang telah disesuaikan.
VIII.A.2. Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek merupakan metode
penilaian yang didasarkan pada pendekatan pasar (market based approach).
Dengan metode ini, nilai pasar saham ditetapkan berdasarkan harga yang telah
atau pernah terjadi dari perusahaan sejenis yang sebanding dan sepadan. Nilai
pasar dari perusahaan pembanding diambil dari pasar modal (perusahaan
publik/terbuka).
Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah perusahaan pembanding harus
sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang akan dinilai dalam berbagai
variabel pembanding, antara lain perputaran penjualan, ekuitas, struktur modal
(leverage), aset dan komposisi aset, tingkat laba, dan rasio-rasio keuangan.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, nilai pasar saham
perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan beberapa rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding,
seperti rasio P/E (price/earnings), P/S (price/sales), P/BV (price/book value of
equity) dan sebagainya.
58
Page 369
VIII.A.3. Metode Diskonto Arus Kas
Metode diskonto arus kas ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan pendapatan (income based approach).
Untuk menggunakan metode ini, sebelum melakukan proses diskonto
(discounting), terlebih dahulu harus diproyeksikan pendapatan mendatang berupa
arus kas bersih untuk ekuitas (net cash flow to equity) atau arus kas bersih untuk
kapital (net cash flow to invested capital) sesuai dengan sifat dan jenis usaha yang
dinilai. Setelah proyeksi dibuat, langkah berikutnya adalah menetapkan tingkat
diskonto (discount rate) yang tepat.
Proses selanjutnya adalah mendiskonto nilai-nilai arus kas bersih yang telah
diproyeksikan, termasuk nilai periode kekal (continuing value), dengan faktor
diskonto (discount factor) yang diperoleh dari tingkat diskonto sesuai dengan
periode proyeksinya. Jika yang didiskonto adalah arus kas bersih untuk ekuitas,
maka nilai kini (present value) dari keseluruhan pendapatan di masa mendatang
tersebut merupakan nilai ekuitas, sedangkan jika yang didiskonto adalah arus kas
bersih untuk kapital, jumlah nilai kini tersebut merupakan nilai perusahaan
(corporate value), yang masih harus dikurangi dengan nilai liabilitas untuk
mendapatkan nilai ekuitas.
VIII.B. Metode Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan dan laporan laba rugi komprehensif KKU,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
KKU. Prospek KKU di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha yang diberikan oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan
konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap
faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value
drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
59
Page 370
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif KKU,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
KKU. Prospek KKU di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal
didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
VIII.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa KKU adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
VIII.D. Aplikasi Diskon dan Premi
Diskon dan premi merupakan hal-hal yang tak terpisahkan dari proses penilaian
perusahaan tertutup. Diskon dan premi terkait dengan ada/tidaknya tingkat kendali
serta tingkat kemampuan untuk dipasarkan dari saham yang dinilai. Diskon adalah
potongan yang diberikan kepada suatu indikasi nilai dari business interest atau
saham yang berhasil diperkirakan. Pemberian diskon terkait dengan tidak adanya
unsur kendali dalam saham yang dinilai dan disebut dengan Discount for Lack of
Control – DLOC (Diskon Tanpa Pengendalian). Diskon juga terkait dengan tingkat
kesulitan saham tersebut untuk dikonversi secara cepat menjadi uang tunai yang
disebut dengan Discount for Lack of Marketabilities – DLOM (Diskon Likuiditas
Pasar). Sedangkan, premi adalah tambahan nilai yang diberikan kepada indikasi
nilai yang berhasil diperoleh dalam proses penilaian. Pemberian premi terkait
dengan adanya unsur kendali dalam saham perusahaan yang dinilai dan disebut
dengan Premium for Control (Premi Pengendalian).
60
Page 371
VIII.E. Prosedur Penilaian
Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang telah dipilih untuk
menentukan indikasi nilai pasar Objek Penilaian, kami telah melakukan
langkah-langkah sebagai berikut:
1. Melakukan tinjauan atas faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi
operasi KKU.
2. Melakukan tinjauan atas laporan keuangan historis dari KKU.
3. Melakukan penelaahan atas data operasional KKU.
4. Melakukan penilaian Objek Penilaian dengan mengaplikasikan metode
penyesuaian aset bersih dengan pendekatan aset.
VIII.F. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan KKU
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan KKU. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/230412-001
tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
61
Page 372
IX. PENILAIAN
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode penilaian yang digunakan
untuk menilai Objek Penilaian adalah metode penyesuaian aset bersih.
IX.A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control), dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities)
Berdasarkan POJK 35/2020, premi pengendalian didefinisikan sebagai “suatu
jumlah atau persentase tertentu yang merupakan penambah dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas objek penilaian”.
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon tanpa pengendalian didefinisikan sebagai
“suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas objek
penilaian”.
Premi pengendalian dan diskon tanpa pengendalian mencerminkan penambahan
terhadap nilai dari penyertaan minoritas atau pengurangan terhadap nilai dari
penyertaan mayoritas dalam entitas anak yang dinilai sebagai pengaruh dari
ketiadaan pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau
dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki
kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya
keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat
dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang perusahaan.
• Memilih pengurus inti perusahaan.
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
• Menentukan kebijakan investasi.
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
• Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan.
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Berdasarkan Peraturan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar didefinisikan
sebagai “suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari
nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek penilaian”.
Diskon likuiditas pasar mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari
perusahaan yang dinilai sebagai pengaruh dari tidak likuidnya saham perusahaan
tersebut untuk diperdagangkan.
62
Page 373
Untuk penilaian atas KKU, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan, yaitu
untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau
ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023, oleh karena itu atas indikasi nilai yang
dihasilkan, dilakukan atau diaplikasikan penyesuaian terhadap kondisi
ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (diskon likuiditas pasar),
dikenakan diskon sebesar 40,00%, dengan pertimbangan sebagai berikut:
• Berdasarkan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar untuk perusahaan tertutup
bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00% - 40,00%.
• KKU merupakan perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia.
IX.B. Nilai Pasar Objek Penilaian
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan nilai pasar 100,00% saham KKU adalah metode penyesuaian aset
bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada pendekatan
aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas harus
disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang
telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar persediaan
yang telah dinilai oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00345/2.0059-02/PI/03/0242/1/VII/2023 tanggal 27 Juli 2023, dimana nilai
pasar atas persediaan pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar
Rp 355,48 miliar.
Apabila nilai pasar atas persediaan tersebut direfleksikan dalam laporan posisi
keuangan, maka jumlah aset KKU adalah sebesar Rp 508,59 miliar, sedangkan
jumlah liabilitas KKU adalah tetap, yaitu sebesar Rp 489,02 miliar.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham KKU kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,00% saham KKU sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 19,57 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,00% saham KKU adalah sebesar Rp 11,74 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 100,00% saham KKU berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah
sebesar Rp 11,74 miliar.
63
Page 374
Perincian perhitungan nilai pasar 100,00% saham KKU dengan menggunakan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 26
PT Kemilau Karya Utama Lampiran A
Nilai Pasar 100,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 102.375 - 102.375
Piutang lain-lain 203 - 203
Pajak dibayar di muka 49.557 - 49.557
Jumlah Aset Lancar 152.135 - 152.135
ASET TIDAK LANCAR
Time deposit 976 - 976
Persediaan 857.745 (502.267) 355.478
Jumlah Aset Tidak Lancar 858.721 (502.267) 356.454
JUMLAH ASET 1.010.855 (502.267) 508.589
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 1.755 - 1.755
Utang lain-lain - pihak berelasi 388.667 - 388.667
Utang pajak 122 - 122
Uang muka pelanggan 22.318 - 22.318
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 412.861 - 412.861
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka pelanggan 76.162 - 76.162
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 76.162 - 76.162
JUMLAH LIABILITAS 489.023 - 489.023
EKUITAS 521.832 (502.267) 19.566
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.010.855 (502.267) 508.589
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 19.566
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (7.826)
Nilai pasar 100,00% saham 11.739
64
Page 375
IX.C. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebesar Rp 11,74 miliar.
65
Page 376
PT Kemilau Karya Utama Lampiran A
Nilai Pasar 100,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 102.375 - 102.375
Piutang lain-lain 203 - 203
Pajak dibayar di muka 49.557 - 49.557
Jumlah Aset Lancar 152.135 - 152.135
ASET TIDAK LANCAR
Time deposit 976 - 976
Persediaan 857.745 (502.267) 355.478
Jumlah Aset Tidak Lancar 858.721 (502.267) 356.454
JUMLAH ASET 1.010.855 (502.267) 508.589
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 1.755 - 1.755
Utang lain-lain - pihak berelasi 388.667 - 388.667
Utang pajak 122 - 122
Uang muka pelanggan 22.318 - 22.318
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 412.861 - 412.861
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka pelanggan 76.162 - 76.162
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 76.162 - 76.162
JUMLAH LIABILITAS 489.023 - 489.023
EKUITAS 521.832 (502.267) 19.566
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.010.855 (502.267) 508.589
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 19.566
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (7.826)
Nilai pasar 100,00% saham 11.739
66
Page 377
Kusnanto & rekan Independent Business Appraisers License : 2.19.0162 Indonesia
Page 378
No. : 00100/2.0162-00/BS/05/0153/1/VIII/2023 7 Agustus 2023 Kepada Yth. PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk Office Tower Agung Sedayu Group Lt. 8 & 10 Jl. Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan Jakarta Utara 14470 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 100,00% Saham PT Karunia Utama Selaras Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 100,00% saham PT Karunia Utama Selaras (selanjutnya disebut “KUS”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 100,00% saham KUS (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA PENYERTAAN SAHAM Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen. Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas, pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon: (021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Page 379
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak baik
langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PT Panorama Eka
PT Bangun Kosambi
Tunggal (PET)
Sukses (BKS)
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
PT Cahaya Gemilang
PT Mega Andalan PT Cahaya Kencana PT Agung Surya PT Fin Centerindo
Indah Cemerlang
Sukses (MAS) Indah (CKI) Gemerlap (ASGE) Satu (FCS)
(CGIC)
PET, BKS, MAS, CKI, CGIC, ASGE, dan FCS selanjutnya secara bersama-sama disebut
“Entitas Anak Perseroan”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Aktivitas manajemen konsultasi lainnya dan real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat.
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 FCS Tertutup Indonesia Jasa, real estat dan pembangunan (kontraktor).
ii
Page 380
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan dengan
pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat dampak pandemi
wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan peningkatan daya beli
konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong stabilitas indutri properti. Sebagai salah
satu industri yang memberikan kontribusi pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan
populasi yang dimiliki Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus
memacu pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang pertumbuhan industri
properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang didukung oleh pertumbuhan ekonomi
maupun sosial, meningkatnya populasi, dan meningkatnya daya beli masyarakat.
Dengan demikian, Perseroan merencanakan untuk melakukan beberapa rencana aksi
korporasi dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang akan dilakukan oleh PT Bumindo Mekar Wibawa
(selanjutnya disebut “BMW”) melalui peningkatan modal dasar BMW terlebih dahulu
(selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham BMW”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang akan dilakukan oleh PT Cahaya Inti Sentosa (selanjutnya
disebut “CIS”) melalui peningkatan modal dasar CIS terlebih dahulu (selanjutnya disebut
“Rencana Penyertaan Saham CIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang akan dilakukan oleh PT Jaya Indah Sentosa (selanjutnya
disebut “JIS”) melalui peningkatan modal dasar JIS terlebih dahulu (selanjutnya disebut
“Rencana Penyertaan Saham JIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Kemilau Karya Utama (selanjutnya
disebut “KKU”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki seluruh hak yang sama
dengan saham yang diterbitkan oleh KKU, yang selanjutnya akan menjadi saham seri A,
kecuali perbedaan harga nominal per lembar saham untuk saham seri A dan saham seri
B tersebut, melalui rencana peningkatan modal dasar KKU terlebih dahulu (selanjutnya
disebut “Rencana Penyertaan Saham KKU”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang akan dilakukan oleh KUS melalui peningkatan modal dasar
KUS terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KUS”);
iii
Page 381
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang akan dilakukan oleh PT Sumber Cipta Utama (selanjutnya
disebut “SCU”) melalui peningkatan modal dasar SCU terlebih dahulu (selanjutnya disebut
“Rencana Penyertaan Saham SCU”); dan
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sharindo Matratama (selanjutnya disebut
“SHM”), dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki seluruh hak yang sama dengan
saham yang diterbitkan oleh SHM, yang selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali
perbedaan harga nominal per lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B
tersebut, melalui rencana peningkatan modal dasar SHM terlebih dahulu (selanjutnya
disebut “Rencana Penyertaan Saham SHM”).
Rencana Penyertaan Saham BMW, Rencana Penyertaan Saham CIS, Rencana Penyertaan
Saham JIS, Rencana Penyertaan Saham KKU, Rencana Penyertaan Saham KUS, Rencana
Penyertaan Saham SCU, dan Rencana Penyertaan Saham SHM selanjutnya secara
bersama-sama disebut “Rencana Penyertaan Saham”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status perusahaan-perusahaan
dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
iv
Page 382
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan untuk
melakukan penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham
dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019 tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka
Dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut
“POJK 14/2019”), dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum terbatas dengan
hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel Perseroan (selanjutnya disebut
“Rencana PMDHMETD”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Penyertaan
Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu kesatuan transaksi yang tidak dapat
dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya secara bersama-sama disebut
“Rencana Transaksi”.
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan mengembangkan
bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham pada BKS.
Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham
masing-masing pada MASk dan CGIC. Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC
adalah bergerak pada bidang real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di
Kabupaten Tangerang dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan
keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang dikembangkan oleh
Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang terbentang pada lahan seluas lebih dari
6.000 hektar di bagian barat hingga bagian utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta
City”, kawasan PIK 2 menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown
Mall), kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi kuliner,
serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi International School,
berbagai tempat ibadah). Selanjutnya, pada kawasan PIK 2 juga direncanakan akan dibangun
berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach
Walk sampai Community Park (event space), yang secara efektif dapat menjadi daya tarik
keramaian konsumen dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan properti PIK 2,
terutama untuk hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan adanya proyek infrastruktur
seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar
luar Jakarta ke depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
v
Page 383
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk menerapkan fokus
pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan merencanakan
pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana Penyertaan Saham. Mengingat bahwa
Rencana Penyertaan Saham pada perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu
rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan
lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari peluang
bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan
datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat
berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang
optimal khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat
mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga
pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan
dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan merencanakan untuk
melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan POJK 14/2019, dimana dalam rangka
penyelesaian Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan untuk menggunakan
dana hasil penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham
portepel Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis Perseroan
khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi antar
masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal dimana
setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat
memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk menerapkan
fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan
merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana Penyertaan Saham.
Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada perusahaan-perusahaan tersebut
merupakan salah satu rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di
kawasan yang sama dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari peluang
bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan
datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat
berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis
yang optimal khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat
mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang
sehingga pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
vi
Page 384
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi antar
masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal
dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh
Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa
terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS, JIS, KKU, KUS, SCU,
dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan transaksi afiliasi, sehingga
Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang
“Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut
“POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga Perseroan harus
memenuhi Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi
Material dan Perubahan Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi material,
POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas
transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat KUS adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham KUS bersifat tidak likuid.
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa KUS adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
vii
Page 385
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham serta untuk
memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”) 2018.
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan KUS ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan KUS. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
viii
Page 386
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2023.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan KUS yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan KUS
untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar
penilaian ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Karunia Utama Selaras ini merupakan laporan
terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian 100,00%
saham PT Karunia Utama Selaras tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian
(subsequent events) yang secara signifikan dapat mempengaruhi penilaian nilai pasar Objek
Penilaian.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan KUS untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut “KAP”)
Suharli, Sugiharto & Rekan (selanjutnya disebut “SSR”) sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00335/2.1315/AU.1/03/1415-3/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
2. Laporan keuangan KUS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00328/2.1315/AU.1/03/1415-2/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan pendapat
wajar tanpa pengecualian;
3. Laporan keuangan KUS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00320/2.1315/AU.1/03/1415-1/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan pendapat
wajar tanpa pengecualian;
ix
Page 387
4. Laporan keuangan KUS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020;
5. Laporan keuangan KUS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019;
6. Laporan keuangan KUS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018;
7. Laporan penilaian properti KUS per 30 Juni 2023 yang disusun oleh KJPP Suwendho
Rinaldy & Rekan sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00360/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023 tanggal 7 Agustus 2023;
8. Anggaran dasar KUS yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam akta No. 39 tanggal
16 Maret 2020 oleh Edison Jingga, S.H., M.H., terkait perubahan tempat kedudukan KUS;
9. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes Edmond Budiman
dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
terkait dengan Rencana Transaksi;
10. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan KUS serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
11. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
12. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
13. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
14. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
15. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan KUS atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
x
Page 388
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari KUS. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan KUS yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai pasarnya. Kami
bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan kinerja historis KUS dan
informasi manajemen KUS terhadap laporan keuangan KUS tersebut. Kami juga bertanggung
jawab atas laporan penilaian KUS dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan KUS atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan KUS bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
xi
Page 389
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
mempengaruhi operasional Perseroan dan KUS.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum KUS berdasarkan anggaran dasar KUS.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif KUS, pengkajian atas kondisi operasi
dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki KUS. Prospek KUS di masa yang akan
datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha yang telah kami kaji kewajaran dan
konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor
eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
xii
Page 390
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
KUS. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham KUS sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 25,05 miliar. Dengan
diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar 100,00% saham KUS adalah
sebesar Rp 15,03 miliar. Dengan demikian, nilai pasar 100,00% saham KUS berdasarkan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebesar Rp 15,03 miliar.
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar
Rp 15,03 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan KUS serta pihak-pihak lain yang relevan
dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan
bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan mempengaruhi nilai
pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas KUS. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian KUS tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
xiii
Page 391
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Penyertaan Saham serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa
adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xiv
Page 392
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
1. KR sama sekali tidak memiliki kepentingan keuangan atau apapun terhadap KUS untuk
sekarang dan masa yang akan datang.
2. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai yang diperoleh atau yang
tercantum dalam laporan.
3. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya atas permintaan
pemberi tugas.
4. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan serta
ditujukan terbatas kepada klien dimaksud.
5. Baik seluruh maupun sebagian dari isi laporan ini tidak diizinkan untuk dipublikasikan
melalui iklan atau media lainnya tanpa seizin dari KJPP Kusnanto & rekan.
6. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan KR dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
xv
Page 393
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan perusahaan yang
dinilai.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan usaha/saham
perusahaan yang dinilai.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan perusahaan yang dinilai.
4. Laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Fergy Merzyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10345
xvi
Page 394
SURAT PERNYATAAN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan
yang diuraikan di dalamnya adalah benar. Laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat
pembatasan yang mempengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam
laporan ini dan laporan ini telah disusun sesuai dengan dan tunduk pada
ketentuan-ketentuan dari Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35/POJK.04/2020
tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) 2018 serta telah dibuat dengan memenuhi Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI).
2. KR bertanggung jawab atas laporan penilaian.
3. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan
sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik KR.
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
penilaian yang ditentukan, yaitu 30 Juni 2023.
5. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
6. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian.
7. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai.
8. KR tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
9. KR telah memenuhi pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan
oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
11. KR telah memiliki pemahaman mengenai Objek Penilaian yang dinilai.
12. Imbalan jasa yang diterima oleh KR tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari
proses analisis Objek Penilaian.
13. Analisis dan kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
xvii
Page 395
14. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian ini diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini KR dapat dipertanggungjawabkan.
15. Tidak seorangpun selain yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.
16. KR telah melakukan inspeksi atas aset tetap yang dimiliki oleh KUS serta telah melakukan
inspeksi dan wawancara dengan manajemen Perseroan terkait dengan operasional,
kinerja, dan prospek dari KUS.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Fergy Merzyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10345
xviii
Page 396
DAFTAR ISI
HALAMAN
OPINI i
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS xv
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI xvi
SURAT PERNYATAAN xvii
DAFTAR ISI xix
DAFTAR TABEL xxii
DAFTAR GRAFIK xxv
LAMPIRAN xxvi
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
A. Alasan dan Latar Belakang 1
B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian 6
C. Premis Penilaian 7
D. Independensi Penilai 7
E. Tanggal Efektif Penilaian 7
F. Profil PT Karunia Utama Selaras 7
G. Definisi Nilai yang Digunakan 9
H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan 9
I. Metode Penilaian yang Digunakan 10
J. Ringkasan Hasil Penilaian 10
K. Kesimpulan Penilaian 11
II. DESKRIPSI PENUGASAN
A. Alasan dan Latar Belakang 12
B. Tujuan dan Maksud Penilaian 16
C. Definisi Nilai yang Digunakan 16
D. Tanggal Efektif Penilaian 17
E. Data dan Informasi yang Digunakan 17
F. Informasi Non-Keuangan 19
G. Jenis Ekuitas 20
H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok 21
I. Tingkat Kedalaman Investigasi 22
J. Distribusi Laporan Penilaian 23
K. Jenis Laporan 23
L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events) 23
xix
Page 397
HALAMAN
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
A. Latar Belakang PT Karunia Utama Selaras 24
B. Kegiatan Usaha 24
C. Manajemen 24
D. Kepemilikan Saham 25
E. Data Keuangan Historis 25
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
A. Tinjauan Ekonomi Dunia 27
B. Tinjauan Ekonomi Indonesia 29
C. Proyeksi Ekonomi Indonesia 30
D. Tingkat Suku Bunga 30
E. Inflasi 31
F. Nilai Tukar Rupiah 32
V. TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
A. Tinjauan Industri Properti di Dunia 34
B. Tinjauan Industri Properti di Indonesia 36
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
A. PT Karunia Utama Selaras 42
B. Analisis atas Common Size PT Karunia Utama Selaras 50
C. Analisis atas Common Size Industri Properti 51
VII. ANALISIS RISIKO
A. Risiko Pendanaan 60
B. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan dan Kelangkaan Bahan Bangunan 60
C. Risiko Kenaikan Tingkat Suku Bunga 60
D. Risiko Operasional 61
E. Risiko Bencana Alam 61
F. Risiko Kebijakan Pemerintah 61
VIII. METODE PENILAIAN
A. Metode-Metode Penilaian 62
B. Metode Penilaian yang Digunakan 63
C. Premis Penilaian 64
D. Aplikasi Diskon dan Premi 64
E. Prosedur Penilaian 65
F. Independensi Penilai 65
xx
Page 398
HALAMAN
IX. PENILAIAN
A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities) 66
B. Nilai Pasar Objek Penilaian 67
C. Kesimpulan Penilaian 69
xxi
Page 399
DAFTAR TABEL
HALAMAN
Tabel 1 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Karunia Utama Selaras 8
Tabel 2 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Karunia Utama Selaras 25
Tabel 3 Laporan Posisi Keuangan
PT Karunia Utama Selaras
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 25
Tabel 4 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Karunia Utama Selaras
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 26
Tabel 5 Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia 27
Tabel 6 Pertumbuhan Inflasi 28
Tabel 7 Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral 29
Tabel 8 Kontributor Inflasi Terbesar Berdasarkan Provinsi 32
Tabel 9 Perubahan Investasi Real Estate Komersial Berdasarkan Wilayah 34
Tabel 10 Proyeksi Harga Rumah di AS berdasarkan Kota pada Tahun 2030 35
Tabel 11 Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 36
Tabel 12 Pertumbuhan Triwulan Indeks Pasokan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 37
Tabel 13 Pertumbuhan Triwulan Indeks Harga Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 38
Tabel 14 Laporan Posisi Keuangan
PT Karunia Utama Selaras
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 42
xxii
Page 400
HALAMAN
Tabel 15 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Karunia Utama Selaras
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 45
Tabel 16 Laporan Arus Kas
PT Karunia Utama Selaras
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 47
Tabel 17 Rasio-rasio Keuangan
PT Karunia Utama Selaras
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 49
Tabel 18 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
PT Karunia Utama Selaras
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 50
Tabel 19 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 52
Tabel 20 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 54
Tabel 21 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Summarecon Agung Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 55
Tabel 22 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Summarecon Agung Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 57
Tabel 23 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Ciputra Development Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 57
xxiii
Page 401
HALAMAN
Tabel 24 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Ciputra Development Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 59
Tabel 25 Nilai Pasar 100,00% Saham
PT Karunia Utama Selaras
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023 68
xxiv
Page 402
DAFTAR GRAFIK
HALAMAN
Grafik 1 Perkembangan Suku Bunga Bank Indonesia 30
Grafik 2 Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen
di Indonesia 31
Grafik 3 Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing 33
Grafik 4 Penjualan Rumah di AS Januari – Juni 2023 35
Grafik 5 Persetujuan Pinjaman atau Kredit Bank Umum di Indonesia
Bulan Desember 2022 – Januari 2023 39
Grafik 6 Proyeksi Penyelesaian Proyek Apartemen yang Tertunda di Jakarta
Tahun 2023 – 2025 40
xxv
Page 403
LAMPIRAN
HALAMAN
Lampiran A Nilai Pasar 100,00% Saham
PT Karunia Utama Selaras
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023 70
xxvi
Page 404
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
I.A. Alasan dan Latar Belakang
PT Pantai Indah Kapuk Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) merupakan suatu
perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company),
didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perindustrian, aktivitas
perusahaan holding dan konsultasi manajemen. Perseroan dan entitas anaknya
bergerak dalam beberapa bidang usaha yang meliputi industri macam-macam
wadah dari logam berupa kaleng kemas, pengolahan hasil perikanan dan real
estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan,
Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon: (021) 2941 7685 dan
email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
baik langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PT Panorama Eka
PT Bangun Kosambi
Tunggal (PET)
Sukses (BKS)
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
PT Cahaya Gemilang
PT Mega Andalan PT Cahaya Kencana PT Agung Surya PT Fin Centerindo
Indah Cemerlang
Sukses (MAS) Indah (CKI) Gemerlap (ASGE) Satu (FCS)
(CGIC)
PET, BKS, MAS, CKI, CGIC, ASGE, dan FCS selanjutnya secara bersama-sama
disebut “Entitas Anak Perseroan”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Aktivitas manajemen konsultasi lainnya dan real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat.
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 FCS Tertutup Indonesia Jasa, real estat dan pembangunan (kontraktor).
1
Page 405
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan
dengan pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat
dampak pandemi wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan
peningkatan daya beli konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong
stabilitas indutri properti. Sebagai salah satu industri yang memberikan kontribusi
pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan populasi yang dimiliki
Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus memacu
pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang
pertumbuhan industri properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang
didukung oleh pertumbuhan ekonomi maupun sosial, meningkatnya populasi, dan
meningkatnya daya beli masyarakat. Dengan demikian, Perseroan merencanakan
untuk melakukan beberapa rencana aksi korporasi dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang akan dilakukan oleh PT Bumindo Mekar
Wibawa (selanjutnya disebut “BMW”) melalui peningkatan modal dasar BMW
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham BMW”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang akan dilakukan oleh PT Cahaya Inti
Sentosa (selanjutnya disebut “CIS”) melalui peningkatan modal dasar CIS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham CIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang akan dilakukan oleh PT Jaya Indah
Sentosa (selanjutnya disebut “JIS”) melalui peningkatan modal dasar JIS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham JIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Kemilau Karya Utama
(selanjutnya disebut “KKU”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki
seluruh hak yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh KKU, yang
selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per
lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, melalui rencana
peningkatan modal dasar KKU terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana
Penyertaan Saham KKU”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang akan dilakukan oleh PT Karunia Utama
Selaras (selanjutnya disebut “KUS”) melalui peningkatan modal dasar KUS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KUS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang akan dilakukan oleh PT Sumber Cipta
Utama (selanjutnya disebut “SCU”) melalui peningkatan modal dasar SCU
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham SCU”); dan
2
Page 406
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sharindo Matratama
(selanjutnya disebut “SHM”), dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki
seluruh hak yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh SHM, yang
selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per
lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, melalui rencana
peningkatan modal dasar SHM terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana
Penyertaan Saham SHM”).
Rencana Penyertaan Saham BMW, Rencana Penyertaan Saham CIS, Rencana
Penyertaan Saham JIS, Rencana Penyertaan Saham KKU, Rencana Penyertaan
Saham KUS, Rencana Penyertaan Saham SCU, dan Rencana Penyertaan Saham
SHM selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Penyertaan Saham”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
pada tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status
perusahaan-perusahaan dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai
berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan
untuk melakukan penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih
dahulu atas saham dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019
tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Nomor 32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka
Dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut
“POJK 14/2019”), dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan
Saham, Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran
umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan (selanjutnya disebut “Rencana PMDHMETD”.
3
Page 407
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Penyertaan Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu kesatuan
transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan
mengembangkan bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi
sebesar 51,00% saham pada BKS. Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah
melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham masing-masing pada MAS dan CGIC.
Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC adalah bergerak pada bidang
real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di Kabupaten Tangerang
dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga bagian
utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown Mall),
kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi
kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya, pada kawasan PIK 2
juga direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik
seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park
(event space), yang secara efektif dapat menjadi daya tarik keramaian konsumen
dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan properti PIK 2, terutama untuk
hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan adanya proyek infrastruktur
seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur
tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2
dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana pengembang
kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan lokasi proyek
Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari
peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di
masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki
potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan
menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada pengembangan
kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh potensi keuntungan
yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada akhirnya hal tersebut
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan
nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
4
Page 408
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan
merencanakan untuk melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan
POJK 14/2019, dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum
terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis
Perseroan khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara
maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang
dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK
2 dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana
pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama
dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa
mencari peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi
Perseroan di masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri
properti memiliki potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan
bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada
pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh
potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham
Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2
secara maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri
properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi
kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
5
Page 409
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS,
JIS, KKU, KUS, SCU, dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan
transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga
Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal
20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha”
(selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi
material, POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan
penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham
tersebut, maka Perseroan menunjuk penilai independen, Kantor Jasa Penilai
Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR”
atau “kami”) untuk melakukan penilaian atas nilai pasar 100,00% saham KUS.
Mengingat KUS adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham KUS bersifat tidak likuid.
I.B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah nilai pasar 100,00% saham KUS
(selanjutnya disebut “Objek Penilaian”).
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Penyertaan Saham serta untuk memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut
“POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”)
2018.
6
Page 410
I.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa KUS adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
I.D. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan KUS
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan KUS. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/230412-001
tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
I.E. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan KUS yang kami terima. Data keuangan tersebut
berupa laporan keuangan KUS untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar penilaian ini.
I.F. Profil PT Karunia Utama Selaras
KUS didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 27 dari Notaris Edison Jingga, S.H.,
M.H., tanggal 3 Oktober 2014 dan disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-29385.40.10.2014 tanggal
14 Oktober 2014.
Anggaran Dasar KUS telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
terakhir diaktakan dalam Akta Notaris No. 39 tanggal 16 Maret 2020 yang dibuat
oleh Notaris Edison Jingga, S.H., M.H., tentang perubahan tempat kedudukan
KUS. Perubahan ini telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-0024729.AH.01.02.Tahun 2020 tanggal 20 Maret 2020.
KUS berkedudukan di Tangerang dan berkantor di Jalan Inspeksi PIK 2 Terusan
Jalan Perancis No. 5, Tangerang, Banten.
7
Page 411
I.F.1. Struktur Permodalan
Susunan pemegang saham KUS berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebagai berikut:
Tabel 1
PT Karunia Utama Selaras
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Agung Sedayu 300 50,00% 300.000.000
PT Tunas Mekar Jaya 300 50,00% 300.000.000
Jumlah 600 100,00% 600.000.000
I.F.2. Struktur Pengurus
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi KUS pada tanggal 30 Juni 2023 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Kho Cing Siong
Komisaris : Freddy Numberi
Direksi
Direktur Utama : Nono Sampono
Direktur : Yohanes Edmond Budiman
Direktur : Surya Pranoto Budiharjo
Direktur : Belly Djaliel
I.F.3. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha KUS adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan,
dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
8
Page 412
I.G. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
I.H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif KUS,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
KUS. Prospek KUS di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal
didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
9
Page 413
I.I. Metode Penilaian yang Digunakan
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan KUS. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
I.J. Ringkasan Hasil Penilaian
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah
sebagai berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
pasar 100,00% saham KUS sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 25,05 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,00% saham KUS adalah sebesar Rp 15,03 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 100,00% saham KUS berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah
sebesar Rp 15,03 miliar.
10
Page 414
I.K. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebesar Rp 15,03 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi
yang kami peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan KUS serta pihak-pihak
lain yang relevan dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi
tersebut adalah benar dan bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak
terungkap yang akan mempengaruhi nilai pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas KUS. Kami tegaskan pula
bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini
maupun di masa mendatang dan imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian
KUS tidak tergantung pada nilai yang dilaporkan.
11
Page 415
II. DESKRIPSI PENUGASAN
II.A. Alasan dan Latar Belakang
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam
bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen.
Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang
meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas,
pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina
Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon:
(021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
baik langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PET
BKS
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
MAS CKI CGIC ASGE FCS
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
12
Page 416
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan
dengan pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat
dampak pandemi wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan
peningkatan daya beli konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong
stabilitas indutri properti. Sebagai salah satu industri yang memberikan kontribusi
pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan populasi yang dimiliki
Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus memacu
pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang
pertumbuhan industri properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang
didukung oleh pertumbuhan ekonomi maupun sosial, meningkatnya populasi, dan
meningkatnya daya beli masyarakat. Dengan demikian, Perseroan merencanakan
untuk melakukan Rencana Penyertaan Saham.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
pada tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status perusahaan-
perusahaan dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan
untuk melakukan Rencana PMDHMETD.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Penyertaan Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu kesatuan
transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
13
Page 417
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan
mengembangkan bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi
sebesar 51,00% saham pada BKS. Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah
melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham masing-masing pada MAS dan CGIC.
Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC adalah bergerak pada bidang
real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di Kabupaten Tangerang
dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga bagian
utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown Mall),
kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi
kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya, pada kawasan PIK 2
juga direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik
seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park
(event space), yang secara efektif dapat menjadi daya tarik keramaian konsumen
dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan properti PIK 2, terutama untuk
hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan adanya proyek infrastruktur
seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur
tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2
dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana pengembang
kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan lokasi proyek
Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari
peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di
masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki
potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan
menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada pengembangan
kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh potensi keuntungan
yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada akhirnya hal tersebut
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan
nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
14
Page 418
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan
merencanakan untuk melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan
POJK 14/2019, dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum
terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis
Perseroan khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara
maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang
dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK
2 dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana
pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama
dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa
mencari peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi
Perseroan di masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri
properti memiliki potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan
bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada
pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh
potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham
Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2
secara maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri
properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi
kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS,
JIS, KKU, KUS, SCU, dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan
transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi POJK 42/2020.
15
Page 419
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga
Perseroan harus memenuhi POJK 17/2020.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi
material, POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan
penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham
tersebut, maka Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan
penilaian atas nilai pasar 100,00% saham KUS.
Mengingat KUS adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham KUS bersifat tidak likuid.
II.B. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Penyertaan Saham serta untuk memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 35/2020 serta SPI 2018.
II.C. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
16
Page 420
II.D. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan KUS yang kami terima. Data keuangan tersebut
berupa laporan keuangan KUS untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar penilaian ini.
II.E. Data dan Informasi yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan
prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan KUS untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya
disebut “KAP”) Suharli, Sugiharto & Rekan (selanjutnya disebut “SSR”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00335/2.1315/AU.1/03/1415-
3/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
2. Laporan keuangan KUS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00328/2.1315/AU.1/03/1415-2/1/VII/2023 tanggal
31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
3. Laporan keuangan KUS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00320/2.1315/AU.1/03/1415-1/1/VII/2023 tanggal
31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
4. Laporan keuangan KUS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020;
5. Laporan keuangan KUS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019;
6. Laporan keuangan KUS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2018;
17
Page 421
7. Laporan penilaian properti KUS per 30 Juni 2023 yang disusun oleh KJPP
Suwendho Rinaldy & Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00360/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023
tanggal 7 Agustus 2023;
8. Anggaran dasar KUS yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam akta
No. 39 tanggal 16 Maret 2020 oleh Edison Jingga, S.H., M.H., terkait
perubahan tempat kedudukan KUS;
9. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes
Edmond Budiman dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar
belakang, dan hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi;
10. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan KUS serta pihak-pihak lain
yang relevan untuk penugasan;
11. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
12. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara
lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek
Indonesia, dan Bloomberg;
13. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
14. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
15. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik
dan hasil analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-
informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan KUS atau yang
tersedia secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran
informasi-informasi tersebut.
18
Page 422
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari KUS. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek
Penilaian dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami
yang berkaitan dengan penilaian tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak
dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian
internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau
pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan
Perseroan.
II.F. Informasi Non-Keuangan
II.F.1. Produk dan/atau Jasa yang Dihasilkan
Ruang lingkup kegiatan usaha KUS adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan,
dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa. Dengan
demikian, produk yang dihasilkan oleh KUS adalah kavling residential.
II.F.2. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis KUS meliputi wilayah
Tangerang.
II.F.3. Pemasok Utama dan Pelanggan Kunci
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pemasok utama KUS adalah sebagai
berikut:
PT Prima Maju Jaya;
PT Permaisuri Indah Vania; dan
PT Sirtu Alam Makmur.
Selanjutnya, dalam menjalankan kegiatan usahanya, pelanggan kunci KUS adalah
orang pribadi, serta perusahaan bisnis dan pengembang.
19
Page 423
II.F.4. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha KUS adalah sebagai
berikut:
PT Bumi Serpong Damai Tbk;
PT Ciputra Development Tbk;
PT Sinarmas Land Tbk;
PT Summarecon Agung Tbk;
PT Lippo Karawaci Group Tbk; dan
PT Alam Sutra Realty Tbk.
II.F.5. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan KUS
adalah sebagai berikut:
Memanfaatkan digital platform khususnya untuk product knowledge, sehingga
memberikan gambaran yang terinci terkait dengan produk yang dijual serta
dengan semua spesifikasinya dimana, hal tersebut bertujuan untuk
memudahkan para konsumen dalam memilih produk yang tepat sebelum
melakukan pembelian;
Memberikan penawaran penjualan dengan berbagai promo seperti
menawarkan program pembayaran yang menarik, memberikan diskon khusus,
dan memberikan bonus atas penjualan;
Melakukan survei kepuasan konsumen dan kebutuhan pasar secara berkala
agar selalu terdepan dalam memberikan pelayanan maupun menyediakan
produk;
Menjalin kerjasama dengan pihak perbankan dalam rangka memberikan
kemudahan dan kenyamanan bertransaksi bagi pelanggan serta bekerjasama
dengan vendor terkemuka untuk menjaga mutu produk;
Menjaga nama baik perusahaan agar nilai investasi produk selalu terjaga dan
meningkat; dan
Bekerjasama dengan para pelaku usaha di kawasan proyek untuk turut serta
menggerakkan roda perekonomian negara.
II.G. Jenis Ekuitas
Saham yang dimiliki KUS merupakan saham biasa, dimana setiap pemegang
saham KUS memiliki 1 hak suara per lembar saham.
20
Page 424
II.H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai
dengan tanggal penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan KUS yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai
pasarnya. Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan
kinerja historis KUS dan informasi manajemen KUS terhadap laporan keuangan
KUS tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian KUS dan
kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi
dan kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal
penilaian sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penilaian. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat kami
karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang
terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan KUS atau
yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan
tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan
pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan KUS bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang
diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi
tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami
tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun
segala kehilangan, kerusakan, biaya, ataupun pengeluaran apapun yang
disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga data yang kami peroleh
menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
21
Page 425
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi
yang mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar
akan mengubah hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa
perubahan terhadap data yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil
penilaian dan bahwa perbedaan yang terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi
dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan dengan itikad baik dan dengan cara
yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya analisis
tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan
analisis transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai
dasar penilaian. Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion
dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan dan KUS.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan
dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit,
atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan
tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam
pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan,
atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas
status hukum KUS berdasarkan anggaran dasar KUS.
II.I. Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian
Objek Penilaian.
22
Page 426
II.J. Distribusi Laporan Penilaian
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Penyertaan Saham serta tidak dapat digunakan atau
dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk
digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak
bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami
karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Walaupun
demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan, mengubah atau melengkapi
hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang relevan setelah tanggal
laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil
penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan
bersama dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan
analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
II.K. Jenis Laporan
Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Karunia Utama Selaras ini merupakan
laporan terinci.
II.L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal
penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan penilaian 100,00% saham PT Karunia Utama Selaras tidak terdapat
kejadian penting setelah tanggal penilaian (subsequent events) yang secara
signifikan dapat mempengaruhi penilaian nilai pasar Objek Penilaian.
23
Page 427
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
III.A. Latar Belakang PT Karunia Utama Selaras
KUS didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 27 dari Notaris Edison Jingga, S.H.,
M.H., tanggal 3 Oktober 2014 dan disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-29385.40.10.2014 tanggal
14 Oktober 2014.
Anggaran Dasar KUS telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
terakhir diaktakan dalam Akta Notaris No. 39 tanggal 16 Maret 2020 yang dibuat
oleh Notaris Edison Jingga, S.H., M.H., tentang perubahan tempat kedudukan
KUS. Perubahan ini telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-0024729.AH.01.02.Tahun 2020 tanggal 20 Maret 2020.
KUS berkedudukan di Tangerang dan berkantor di Jalan Inspeksi PIK 2 Terusan
Jalan Perancis No. 5, Tangerang, Banten.
III.B. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha KUS adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan,
dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
III.C. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi KUS pada tanggal 30 Juni 2023 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Kho Cing Siong
Komisaris : Freddy Numberi
Direksi
Direktur Utama : Nono Sampono
Direktur : Yohanes Edmond Budiman
Direktur : Surya Pranoto Budiharjo
Direktur : Belly Djaliel
24
Page 428
III.D. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham KUS berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebagai berikut:
Tabel 2
PT Karunia Utama Selaras
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Agung Sedayu 300 50,00% 300.000.000
PT Tunas Mekar Jaya 300 50,00% 300.000.000
Jumlah 600 100,00% 600.000.000
III.E. Data Keuangan Historis
Laporan keuangan KUS untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 dan 2021 telah diaudit oleh KAP SSR masing-masing dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian. Laporan keuangan KUS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar data keuangan penting KUS adalah sebagai berikut:
Tabel 3
PT Karunia Utama Selaras
Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 6.042 16.760 1.573 3.447 1.181 1.095
Piutang lain-lain 323.127 326.647 335.901 392.794 463.873 626.671
Uang muka 685 1.080 - - - 41.335
Pajak dibayar di muka 103.659 99.071 89.417 83.787 76.690 972
Jumlah Aset Lancar 433.513 443.558 426.890 480.028 541.744 670.073
ASET TIDAK LANCAR
Persediaan 1.238.336 1.173.098 1.043.508 949.366 818.795 435.600
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.238.336 1.173.098 1.043.508 949.366 818.795 435.600
JUMLAH ASET 1.671.850 1.616.657 1.470.398 1.429.394 1.360.539 1.105.673
*) Tidak Diaudit
25
Page 429
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 20.902 20.991 5.199 52 36 -
Utang lain-lain 1.632.677 1.589.500 1.450.131 1.426.271 1.359.558 1.104.786
Biaya masih harus dibayar 17.737 4.384 13.662 2.013 - 16
Utang pajak 100 1.085 695 355 372 256
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Liabilitas imbalan kerja 8 7 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.671.425 1.615.967 1.469.688 1.428.690 1.359.966 1.105.057
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian jangka
pendek:
Liabilitas imbalan kerja 30 26 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 30 26 - - - -
JUMLAH LIABILITAS 1.671.454 1.615.994 1.469.688 1.428.690 1.359.966 1.105.057
EKUITAS
Modal saham 600 600 600 600 600 600
Saldo laba (205) 63 110 104 (27) 16
JUMLAH EKUITAS 395 663 710 704 573 616
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.671.850 1.616.657 1.470.398 1.429.394 1.360.539 1.105.673
*) Tidak Diaudit
Tabel 4
PT Karunia Utama Selaras
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan - - - - - -
Beban pokok pendapatan - - - - - -
Laba kotor - - - - - -
Beban umum dan administrasi (397) (260) (5) (18) (121) (7)
Penghasilan keuangan 132 96 15 46 29 18
Beban keuangan (3) (4) (3) (2) (1) (1)
Laba usaha (267) (168) 6 26 (93) 11
Penghasilan lain-lain - 120 - 105 50 -
Laba (rugi) sebelum manfaat (beban) pajak penghasilan (267) (48) 6 131 (43) 11
Manfaat (beban) pajak penghasilan - - - - - -
Laba (rugi) periode/tahun berjalan (267) (48) 6 131 (43) 11
Pendapatan komprehensif lainnya - 0 - - - -
Laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan (267) (48) 6 131 (43) 11
*) Tidak Diaudit
26
Page 430
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
IV.A. Tinjauan Ekonomi Dunia
Ketidakpastian perekonomian di dunia kembali meningkat dengan kecenderungan
risiko pertumbuhan yang melambat dan kebijakan suku bunga moneter di negara
maju yang lebih tinggi. Berdasarkan laporan yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia
(BI) yang berjudul Tinjauan Kebijakan Moneter Juni 2023, pertumbuhan ekonomi
di dunia diproyeksikan tumbuh sebesar 2,70% year over year (yoy) dengan risiko
perlambatan terutama di Amerika Serikat (AS) dan Tiongkok. Sementara itu, di
Tiongkok pertumbuhan ekonomi juga tidak sekuat prakiraan, sehingga mendorong
pelonggaran kebijakan moneter. Pemulihan ekonomi di negara berkembang
seperti di India tetap menguat disebabkan oleh kenaikan permintaan domestik dan
ekspor jasa. Kondisi tersebut mendorong nilai tukar USD cenderung melemah
terhadap mata uang di negara-negara maju namun menguat untuk mata uang
pada negara-negara berkembang.
IV.A.1. Produk Domestik Bruto
Tabel 5
Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Dunia 2,80 (2,80) 6,30 3,40 2,60 2,70 3,20
Negara Maju
Amerika Serikat 2,30 (2,80) 5,90 2,10 1,30 0,70 1,90
Hong Kong (1,70) (6,50) 6,40 (3,50) 4,80 3,00 2,90
Inggris 1,60 (11,00) 8,50 4,30 0,20 0,60 1,50
Jepang (0,40) (4,30) 2,30 1,10 1,30 1,00 1,00
Kanada 1,90 (5,10) 5,20 3,50 1,30 0,70 2,00
Kawasan Eropa 1,60 (6,00) 5,30 3,30 0,50 1,00 1,60
Singapura 0,90 (4,10) 9,10 3,70 1,40 2,60 2,70
Taiwan 3,10 3,40 6,50 2,40 1,00 3,00 2,50
Korea Selatan 2,20 (0,70) 4,30 2,60 1,20 2,20 2,50
Negara Berkembang
Argentina (2,00) (9,90) 10,70 5,00 (2,2) (0,30) 2,00
India 6,50 3,90 (5,80) 9,10 N/A 6,10 6,40
Indonesia 5,00 (2,00) 3,70 5,30 5,00 5,00 5,20
Kolombia 3,30 (6,80) 11,00 7,50 1,50 2,00 2,80
Malaysia 4,30 (5,60) 3,10 8,70 4,20 4,50 4,50
Meksiko (0,20) (8,00) 4,70 3,10 2,20 1,50 2,00
Mesir 5,50 3,50 3,30 6,60 3,90 4,20 4,50
Tiongkok 6,00 2,20 8,40 3,00 5,40 4,80 4,70
Sumber: Bloomberg
Salah satu indikator pertumbuhan ekonomi adalah Produk Domestik Bruto (PDB).
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2023, PDB di dunia
mengalami penurunan sebesar 0,80% secara keseluruhan. Penurunan PDB
terbesar berasal dari kelompok negara maju yaitu Hong Kong, Inggris, Singapura,
dan Taiwan masing-masing dengan persentase sebesar 9,90%, 4,20%, 5,40%,
dan 4,10% serta dari kelompok negara berkembang yaitu Argentina, Kolombia,
dan Tiongkok dengan persentase masing-masing sebesar 5,70%, 3,50%, dan
5,40%. Namun demikian, PDB di negara-negara berkembang seperti India,
Indonesia, Malaysia, dan Mesir mengalami pertumbuhan dengan persentase
masing-masing sebesar 14,90%, 1,60%, 5,60%, dan 3,30%.
27
Page 431
IV.A.2. Inflasi
Inflasi merupakan salah satu indikator pertumbuhan ekonomi yang juga
memegang peranan penting dalam menentukan perekonomian suatu negara.
Tingkat inflasi mewakili mekanisme pasar di suatu negara yang mendorong
kenaikan harga yang luas dan berkelanjutan.
Dalam beberapa tahun terakhir, inflasi negara-negara di dunia mengalami
fluktuasi. Secara keseluruhan, inflasi dunia pada tahun 2023 diproyeksikan
mengalami penurunan sebesar 2,80% dibandingkan dengan tahun 2022. Tekanan
inflasi di Amerika Serikat masih tinggi terutama disebabkan kelonggaran pasar
tenaga kerja maupun tekanan stabilitas sistem keuangan yang mereda sehingga
mendorong kemungkinan kenaikan federal funds rate ke depan.
Tabel 6
Pertumbuhan Inflasi
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Dunia 3,50 3,20 4,70 8,70 5,90 4,00 3,60
Negara Maju
Amerika Serikat 1,80 1,20 4,70 8,00 4,10 2,60 2,40
Hong Kong 2,90 0,30 1,60 1,90 2,40 2,30 2,30
Inggris 1,80 0,90 2,60 9,10 7,50 3,00 2,00
Jepang 0,50 0,00 (0,30) 2,50 2,90 1,70 1,40
Kanada 1,90 0,70 3,40 6,80 3,70 2,30 2,10
Kawasan Eropa 1,20 0,30 2,60 8,40 5,40 2,50 2,10
Singapura 0,60 (0,20) 2,30 6,10 4,90 3,00 1,80
Taiwan 0,60 (0,20) 2,00 3,00 2,10 1,50 1,80
Korea Selatan 0,40 0,50 2,50 5,10 3,30 2,10 2,10
Negara Berkembang
Argentina 53,60 42,70 48,10 70,70 119,70 101,00 60,00
India 3,70 6,60 5,10 6,70 N/A 5,00 4,90
Indonesia 2,80 2,00 1,60 4,20 3,90 3,10 3,10
Kolombia 3,50 2,50 3,50 10,20 11,70 5,40 4,10
Malaysia 0,70 (1,10) 2,50 3,40 3,00 2,50 2,30
Meksiko 3,60 3,40 5,70 7,90 5,60 4,00 3,80
Mesir 13,90 5,70 4,50 8,50 26,90 18,00 12,50
Tiongkok 2,90 2,50 0,90 2,00 1,10 2,20 2,00
Sumber: Bloomberg
Pada tahun 2023, inflasi dunia tercatat sebesar 5,90%. Inflasi di dunia pada tahun
2024 diperkirakan mengalami penurunan sebesar 1,90% menjadi 4,00% di tahun
2024 dibandingkan pada tahun sebelumnya. Adanya tren penurunan tersebut
dipicu oleh penurunan inflasi pada negara-negara maju dan negara-negara
berkembang.
Pada negara-negara maju, penurunan inflasi terbesar pada tahun 2023
diperkirakan terjadi di AS, Inggris, Kanada, dan Kawasan Eropa masing-masing
sebesar 3,90%, 1,60%, 3,10%, dan 3,00%. Sedangkan di negara-negara
berkembang, penurunan inflasi terbesar diperkirakan terjadi di Malaysia dan
Meksiko masing-masing sebesar 0,40% dan 2,30%. Namun demikian, kenaikan
inflasi diperkirakan akan terjadi di Argentina dan Mesir pada tahun 2023 dengan
peningkatan masing-masing sebesar 49,00% dan 18,40%.
28
Page 432
IV.A.3. Suku Bunga
Pada tahun 2023, negara dengan suku bunga tertinggi adalah Argentina dengan
presentase yang mencapai 113,40%, kemudian diikuti oleh negara Kolombia dan
Meksiko masing-masing sebesar 12,15% dan 10,90%.
Tabel 7
Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Negara Maju
Amerika Serikat 1,75 0,25 0,25 4,50 5,40 3,85 3,10
Hong Kong 2,49 0,50 0,50 4,75 N/A N/A N/A
Inggris 0,75 0,10 0,25 3,50 5,65 4,65 3,40
Jepang (0,10) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Kanada 1,75 0,25 0,25 4,25 5,00 3,50 N/A
Kawasan Eropa 0,00 0,00 0,00 2,50 4,35 3,60 3,05
Taiwan 1,38 1,13 1,13 1,75 1,85 1,70 N/A
Korea Selatan 1,25 0,50 1,00 3,25 3,40 2,45 2,35
Negara Berkembang
Argentina N/A N/A N/A N/A 113,40 70,00 49,80
India 5,15 4,00 4,00 6,25 6,40 5,75 N/A
Indonesia 5,00 3,75 3,50 5,50 5,55 4,80 N/A
Kolombia 4,25 1,75 3,00 12,00 12,15 6,95 5,20
Malaysia 3,00 1,75 1,75 2,72 3,10 2,90 N/A
Meksiko 7,28 4,40 5,43 10,55 10,90 7,80 6,60
Mesir 12,25 8,25 8,25 16,25 N/A N/A N/A
Tiongkok 4,15 3,85 3,80 3,65 4,30 N/A N/A
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga bank sentral pada
tahun 2023 diperkirakan mengalami kenaikan dibandingkan dengan suku bunga
pada tahun 2022. Negara maju yang diperkirakan mengalami kenaikan suku
bunga bank sentral terbesar pada tahun adalah Kawasan Eropa dan Korea
Selatan masing-masing sebesar 1,85% dan 1,65%. Sementara itu, negara
berkembang yang diperkirakan mengalami kenaikan suku bunga tertinggi pada
tahun 2023 yaitu Malaysia, Meksiko, dan Tiongkok masing-masing sebesar 0,38%,
0,35%, dan 0,65%.
IV.B. Tinjauan Ekonomi Indonesia
Perekonomian Indonesia diperkirakan berpotensi lebih tinggi dibandingkan
tahun-tahun sebelumnya yang didorong oleh adanya kenaikan ekspor serta
permintaan domestik yang terus menunjukkan kinerja positif khususnya konsumsi
swasta. BI memproyeksikan pertumbuhan ekonomi pada tahun 2023 mencapai
4,50% hingga 5,30%. Perbaikan ekonomi Indonesia tersebut dipicu oleh keyakinan
konsumen yang meningkat dan penjualan eceran yang tumbuh positif.
29
Page 433
IV.C. Proyeksi Ekonomi Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) pada tahun yang berjalan pada
triwulan II/2023 diprakirakan surplus didukung oleh berlanjutnya surplus neraca
perdagangan yang mencatat sebesar USD 4,40 miliar di Mei 2023. Sementara itu,
aliran masuk modal asing dalam bentuk portofolio pada triwulan II 2023 sampai
dengan 20 Juni 2023 masih mencatat net inflows sebesar USD 0,13 miliar,
meskipun pada Juni 2023 tercatat outflows sebesar USD 0,87 miliar akibat
peningkatan ketidakpastian pasar keuangan global. Posisi cadangan devisa
Indonesia akhir Mei 2023 tetap tinggi tercatat sebesar USD 139,30 miliar, setara
dengan pembiayaan 6,10 bulan impor atau 6,00 bulan impor dan pembayaran
utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3,00 bulan impor. Perkembangan NPI yang positif
diprakirakan berlanjut didukung transaksi berjalan yang diprakirakan terjaga sehat
dalam kisaran surplus 0,40% sampai dengan defisit 0,40% dari PDB. Selain itu,
neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan juga mencatat surplus, ditopang
oleh aliran masuk modal asing, baik dalam bentuk penanaman modal asing
maupun investasi portofolio, sejalan persepsi positif investor terhadap prospek
perekonomian nasional.
IV.D. Tingkat Suku Bunga
Suku bunga perbankan masih kondusif dalam rangka mendukung pemulihan
ekonomi. Per Mei 2023, suku bunga deposito dan suku bunga kredit tercatat
masing-masing adalah sebesar 4,13% dan 9,37%. Selanjutnya, per 21 Juni 2023
suku bunga pada pasar uang yang tercatat adalah sebesar 5,62%.
Grafik 1
Perkembangan Suku Bunga BI
6,00% 5,50% 5,55%
4,80%
5,00% 5,00%
4,00% 3,75%
3,50%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2019 2020 2021 2022 2023* 2024*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
30
Page 434
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga BI pada akhir tahun
2022 mencapai 5,50%, mengalami kenaikan sebesar 2,00% dibandingkan dengan
tahun 2021. Pada tahun 2023, suku bunga BI diperkirakan sebesar 5,55% atau
mengalami kenaikan sebesar 0,0 5% dibandingkan dengan tahun 2022.
IV.E. Inflasi
Indeks Harga Konsumen (IHK) pada bulan Mei 2023 tercatat sebesar 4,00% (yoy)
atau berada di batas atas sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi di semua
kelompok. Inflasi Mei 2023 tercatat 2,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,83% (yoy). Inflasi diperkirakan
terkendali dalam kisaran angka 3,0±1% pada tahun 2023.
Grafik 2
Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen di Indonesia
4,20% 3,90%
4,50%
4,00%
3,50% 3,10%
2,80%
3,00%
3,10%
2,50%
1,60%
2,00%
1,50% 2,00%
1,00%
0,50%
0,00%
2019 2020 2021 2022 2023* 2024* 2025*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, inflasi pada tahun 2022
mencapai sebesar 4,20%, mengalami kenaikan sebesar 2,60% dibandingkan
dengan tahun 2021. Pada tahun 2023, tingkat inflasi diperkirakan sebesar 3,90%
atau mengalami penurunan sebesar 0,30% dibandingkan tahun 2022.
31
Page 435
Tabel 8
Kontributor Inflasi Terbesar
Berdasarkan Provinsi
(Dalam %)
No. Keterangan Inflasi
1 Maluku Utara 5,70
2 Maluku 5,10
3 Jawa Timur 5,00
4 Sulawesi Tenggara 4,80
5 DI Yogyakarta 4,70
6 Kalimantan Selatan 4,70
7 Sulawesi Selatan 4,60
8 Lampung 4,30
9 Jawa Barat 4,30
10 Kalimantan Tengah 4,20
11 Nusa Tenggara Timur 4,20
12 Sumatera Barat 4,20
Sumber: Tinjauan Kebijakan Moneter, Bank Indonesia
Berdasarkan Tinjauan Kebijakan Moneter yang dikeluarkan oleh BI per Juni 2023,
kontributor inflasi terbesar berada di daerah Maluku Utara, Maluku, Jawa Timur,
Sulawesi Tenggara, DI Yogyakarta, Kalimantan Selatan, Sulawesi Selatan,
Lampung, dan Jawa Barat masing-masing sebesar 5,70%, 5,10%, 5,00%, 4,80%,
4,70%, 4,70%, 4,60%, 4,30%, dan 4,30%.
IV.F. Nilai Tukar Rupiah
Ketidakpastian pasar keuangan di dunia menyebabkan nilai tukar Rupiah pada
Juni 2023 melemah sebesar 0,56% dibandingkan dengan rata-rata kurs Mei 2023.
Nilai tukar Rupiah pada Bulan Juni 2023 mengalami penguatan sebesar 4,17%
dibandingkan akhir tahun 2022. Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan
stabilisasi nilai tukar Rupiah khususnya melalui triple intervention dan twist
operation untuk mengendalikan inflasi barang impor (imported inflation) dan
memitigasi risiko rambatan ketidakpastian pasar keuangan di dunia.
32
Page 436
Grafik 3
Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000 Q3/2023* Q4/2023* Q1/2024* Q2/2023* 2024* 2025* 2026*
EUR 16.445 16.576 16.430 16.498 16.733 16.863 17.690
SGD 11.157 11.128 11.198 11.145 11.192 11.231 11.731
USD 14.950 14.800 14.670 14.600 14.550 14.600 15.250
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap Euro pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 16.445, Rp 16.576, Rp 16.430, Rp 16.498,
Rp 16.733, Rp 16.863, dan Rp 17.690.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap SGD pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 11.157, Rp 11.128, Rp 11.198, Rp 11.145,
Rp 11.192, Rp 11.231, dan Rp 11.731.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap USD pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 14.950, Rp 14.800, Rp 14.670, Rp 14.600,
Rp 14.550, Rp 14.600, dan Rp 15.250.
33
Page 437
V. TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
V.A. Tinjauan Industri Properti di Dunia
Industri properti merupakan salah satu industri terbesar di dunia. Hal ini terlihat
dari harga properti yang mengalami peningkatan pada setiap tahunnya.
Sektor-sektor penting dalam industri properti antara lain meliputi sektor
perumahan/real estate, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, perhotelan,
serta kawasan industri.
Berdasarkan data yang diperoleh dari Knight Frank dalam laporannya yang
berjudul Global House Price Index Q1/2023, AS menempati posisi ke – 39 dengan
persentase kenaikan harga rumah sebesar 0,70% selama setahun terakhir,
sedangkan selama enam bulan terakhir mengalami penurunan sebesar 1,10%,
dan kenaikan sebesar 1,00% selama tiga bulan terakhir pada Q1/2023.
Peningkatan harga ini terutama disebabkan oleh pasokan rumah yang terbatas
yang menopang pertumbuhan harga meskipun di tengah ketersediaan pasokan
yang menurun.
Tabel 9
Perubahan Investasi Real Estat Komersial Berdasarkan Wilayah
Q1/2023
Bagian Wilayah Perubahan
Asia Pasifik -30,00%
Eropa, Timur Tengah dan Afrika -58,00%
Amerika -61,00%
Sumber: Jones Lang LaSalle (JLL)
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari JLL, aktivitas merger dan
akuisisi real estat di dunia pada Q1/2023 terlihat terbatas dan situasional, dengan
transaksi strategis tertentu yang terjadi dalam skala lebih kecil di dunia.
Investasi real estat komersial di dunia pada Q1/2023 mengalami penurunan paling
tinggi di Amerika serta Eropa, Timur Tengah, dan Afrika masing-masing sebesar
61,00% dan 58,00% dibandingkan dengan Q1/2022. Penurunan ini disebabkan
oleh tingginya inflasi yang masih terjadi, suku bunga yang mengalami kenaikan,
dan tingkat pengangguran yang meningkat sementara kesulitan di sektor
perbankan turut menambah volatilitas.
34
Page 438
Grafik 4
Penjualan Rumah di AS
Januari – Juni 2023
(Dalam jutaan Unit)
4,55
4,60
4,50 4,43
4,40 4,29 4,30
4,30
4,16
4,20
4,10 4,00
4,00
3,90
3,80
3,70
Jan Feb Mar Apr Mei Jun
Sumber: Trading Economics
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari Trading Economics, penjualan
rumah di AS pada bulan Juni 2023 mengalami penurunan sebesar 3,26%
dibandingkan dengan penjualan rumah AS bulan Mei 2023. Penjualan rumah Juni
2023 merupakan yang terendah selama lima bulan terakhir, sementara proyeksi
penjualan bulan Juni 2023 adalah sebesar 4,20 juta unit rumah. Penurunan
penjualan rumah terjadi pada Amerika Selatan dan Barat masing-masing
mengalami penurunan sebesar 5,40% dan 5,10%.
Tabel 10
Proyeksi Harga Rumah di AS berdasarkan Kota pada Tahun 2030
(Dalam jutaan USD)
Kota Negara Bagian Harga
San Fransisco California 2,61
San Jose California 2,25
Oakland California 1,71
Seattle Washington 1,54
Los Angeles California 1,38
San Diego California 1,15
Boston Massachusetts 1,13
Long Beach California 1,07
New York New York 0,96
Washington District of Columbia 0,96
Sumber: RenoFi
35
Page 439
Menurut data yang dibuat oleh RenoFi, harga rata-rata rumah di AS pada tahun
2030 diproyeksikan sebesar USD 383,00 ribu mengingat harga rumah di AS telah
mengalami kenaikan sebesar 48,55%. Selain itu, enam dari sepuluh kota termahal
di AS terletak pada negara bagian California, dimana San Fransisco dan San Jose
diproyeksikan memiliki harga rumah termahal pada tahun 2030 masing-masing
senilai USD 2,61 juta dan USD 2,25 juta. Peningkatan proyeksi harga rumah di AS
terutama didorong oleh dampak pandemi Covid-19 dimana mayoritas penghuni di
AS telah menghabiskan sebagian besar waktu di rumah dan melakukan renovasi
pada propertinya, selain itu, fakfor dimana beberapa orang tidak perlu tinggal dekat
dengan tempat kerjanya dan pindah ke pinggiran kota juga turut mendukung
peningkatan harga rumah.
Faktor-faktor seperti peningkatan harga rumah di dunia dari tahun ke tahun,
kecenderungan penghuni yang menginginkan untuk menata huniannya sesuai
dengan keinginannya, dan kebutuhan untuk bekerja dari rumah merupakan faktor
pendorong bagi industri properti di masa yang akan datang. Peningkatan nilai
properti pada kota-kota pusat bisnis di seluruh dunia turut berperan bagi
peningkatan industri properti global, sehingga industri properti global diharapkan
terus bertumbuh positif dalam jangka waktu yang sangat lama di masa mendatang.
V.B. Tinjauan Industri Properti di Indonesia
Industri properti di Indonesia merupakan salah satu sektor industri yang
memberikan kontribusi signifikan bagi pertumbuhan ekonomi, hal ini disebabkan
industri properti saling terkait dengan industri-industri lainnya, misalnya industri
bahan baku bangunan, konstruksi, logistik, bidang jasa, maupun industri keuangan
serta perbankan dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pertumbuhan industri
properti yang tinggi berdampak terhadap pendapatan domestik bruto nasional
serta ketersediaan lapangan pekerjaan.
V.B.1. Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Tabel 11
Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran (0,06) 0,09 0,21 0,88 0,99
Ritel 0,24 0,20 0,59 0,15 0,40
Apartemen (1,40) 4,91 4,77 10,64 4,51
Jual:
Perkantoran (0,06) 0,21 0,17 1,13 0,10
Ritel 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel (8,80) 27,15 6,59 20,15 (13,35)
Lahan Industri 0,51 0,64 0,07 0,04 0,04
Convention hall (3,44) 74,68 17,11 37,44 10,02
Warehouse complex 0,02 0,11 0,05 0,12 0,05
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
36
Page 440
Berdasarkan data yang diperoleh dari BI dalam laporan yang berjudul PPKOM
triwulan I/2023, indeks permintaan properti komersial untuk kategori sewa
menunjukkan penurunan sebesar 10,66% dibandingkan dengan triwulan
sebelumnya. Hal ini disebabkan oleh perlambatan permintaan pada mayoritas
segmen sewa terutama segmen hotel yang mengalami penurunan di seluruh kota
cakupan survei. Begitu juga dengan indeks permintaan properti komersial untuk
kategori jual yang menunjukkan penurunan sebesar 0,10%. Kondisi tersebut
disebabkan oleh adanya stagnasi permintaan pada segmen perkantoran jual di
Semarang, Jakarta, dan Surabaya karena rendahnya minat investor. Selain itu,
permintaan pada segmen warehouse complex juga mengalami penurunan
terutama di wilayah Bogor, Depok, dan Bekasi.
V.B.2. Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Tabel 12
Pertumbuhan Triwulan Indeks Pasokan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran (0,05) 0,37 0,44 0,68 0,84
Ritel 0,54 0,06 0,44 0,10 0,57
Apartemen (0,37) (0,33) 0,68 0,10 0,41
Jual:
Perkantoran (0,02) 0,03 0,00 1,05 (0,01)
Ritel 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel (0,04) (0,06) 0,86 (1,03) 0,21
Lahan Industri 0,34 1,32 (0,01) 0,20 (0,01)
Convention hall (1,04) (0,29) (0,25) 0,78 (0,06)
Warehouse complex 0,01 0,02 0,13 0,00 0,00
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
Selanjutnya, untuk kategori pasokan properti komersial menunjukkan peningkatan
dibandingkan dengan triwulan sebelumnya dimana hal tersebut tercermin dari
jumlah pertumbuhan indeks pasokan properti komersial untuk kategori sewa yang
tercatat adalah sebesar 0,68%. Peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh
adanya peningkatan pada mayoritas segmen kecuali segmen convention hall.
37
Page 441
V.B.3. Perkembangan Harga Properti Komersial
Tabel 13
Pertumbuhan Triwulan Indeks Harga Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran 0,55 (0,83) (0,69) (0,97) 0,01
Ritel 0,00 (0,18) (0,28) 0,07 0,40
Apartemen 0,35 0,61 1,50 3,40 (0,38)
Jual:
Perkantoran 0,16 0,14 (0,23) (0,42) (0,15)
Ritel 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel 1,66 20,92 2,89 10,69 (8,43)
Lahan Industri 0,04 0,23 0,08 0,19 0,03
Convention hall 4,82 3,16 1,88 (3,05) (0,39)
Warehouse complex 0,17 0,00 0,00 0,00 0,00
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
Sementara itu, untuk indeks harga properti komersial untuk kategori sewa
mengalami penurunan sebesar 6,00% dibandingkan dengan triwulan sebelumnya.
Penurunan harga sewa terjadi pada mayoritas segmen seiring dengan adanya
penurunan harga pada segmen perkantoran sewa di Jakarta dan Bandung sebagai
langkah untuk meningkatkan okupansi. Selanjutnya, untuk indeks harga properti
komersial untuk kategori jual mengalami penurunan sebesar 0,06%. Hal ini
terutama disebabkan oleh melambatnya akselerasi harga segmen perkantoran
jual di Jakarta sebagai strategi untuk mempertahankan okupansi.
38
Page 442
Grafik 5
Persetujuan Pinjaman atau Kredit Bank Umum di Indonesia
Bulan Desember 2022 – Januari 2023
(Dalam miliar Rupiah)
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
-
KPR dan KPA Konstruksi Real Estat
Apr-23 648.154 401.441 193.908
Mei-23 653.820 393.819 195.472
Sumber: Bank Indonesia
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bank Indonesia pada bulan Mei 2023,
persetujuan pinjaman atau kredit bank umum di Indonesia untuk segmen KPR dan
KPA serta real estat masing-masing mengalami peningkatan sebesar
Rp 5.666,00 miliar dan Rp 1.564,00 miliar atau masing-masing setara dengan
0,87% dan 0,81% jika dibandingkan dengan bulan April 2023. Sementara itu, untuk
segmen konstruksi mengalami penurunan sebesar Rp 7.622,00 miliar atau setara
dengan 1,90% jika dibandingkan dengan bulan sebelumnya.
39
Page 443
Grafik 6
Proyeksi Penyelesaian Proyek Apartemen yang Tertunda di Jakarta
Tahun 2023 – 2025
(Dalam unit)
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
-
2023 2024 2025
Penyelesaian Unit 6.172 6.747 2.246
Sumber: Colliers Indonesia
Berdasarkan data yang diperoleh dari Colliers Indonesia, investor asing akan
bersikap lebih konservatif sampai dengan Q1/2024 yang merupakan periode
Pemilihan Umum, pengembang apartemen akan fokus untuk menjual unit yang
sudah ada dan tidak akan meluncurkan proyek baru serta menyelesaikan proyek
yang tertunda saat pandemi. Sebanyak 48,00% proyek apartemen yang akan
diselesaikan pada tahun 2025 terletak di Jakarta Selatan terutama mentargetkan
pasar kalangan menengah ke atas.
40
Page 444
Perekonomian Indonesia pada tahun 2023 akan tumbuh sekitar 5,00% menurut
proyeksi International Monetary Fund, hal ini menunjukkan bahwa Indonesia
sudah mulai pulih dari dampak Covid-19. Dalam jangka menengah, perekonomian
Indonesia akan terus meningkat seiring dengan pemulihan ekonomi global serta
peningkatan perekonomian domestik yang didorong oleh kenaikan konsumsi,
investasi serta produktivitas yang didukung oleh kebijakan-kebijakan baik fiskal
maupun moneter. Bank Indonesia memperkirakan pertumbuhan ekonomi
Indonesia dalam jangka menengah akan berada di kisaran 5,00 – 5,80% hingga
tahun 2027. Hal ini secara langsung maupun tidak langsung akan berpengaruh
pada prospek sektor properti. Selain itu Pemerintah berupaya mendukung sektor
properti dengan mengeluarkan kebijakan-kebijakan seperti memperpanjang
pelonggaran rasio loan to value untuk kredit/pembiayaan properti hingga akhir
2023, peningkatan batasan nilai hunian mewah yang dikenakan PPh (Pajak
Penghasilan) dan PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah) dari Rp5-10 miliar
menjadi Rp 30,00 miliar, dan penurunan tariff PPh Pasal 22 atas hunian mewah
dari 5,00% menjadi 1,00%. Meningkatnya daya beli masyarakat serta pelonggaran
berbagai kebijakan-kebijakan dari Pemerintah dapat mendorong pertumbuhan
sektor properti serta meningkatkan prospek usaha Perseroan.
Beberapa indikator ekonomi dan sektor properti juga menunjukkan tren yang baik,
sejalan dengan adanya data yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik yang
menyatakan bahwa ekonomi tumbuh sebesar 5,03% pada Q1/2023 yang diikuti
oleh pertumbuhan atas indeks permintaan properti dari tahun ke tahun yang telah
meningkat sebesar 14,50% pada Q1/2023. Selanjutnya, menurut lembaga riset
internasional, McKinsey Global Institute, memperkirakan dengan tingkat
pertumbuhan ekonomi dunia yang stabil, negara Indonesia akan menjadi negara
dengan kekuatan ekonomi nomor tujuh di Dunia pada tahun 2030. Dengan situasi
tersebut, maka diperkirakan segmen apartemen dan sewa perkantoran akan
menjadi investasi yang masih diprioritaskan untuk menunjang aktivitas dan
mobilitas konsumen yang semakin tinggi di masa yang akan datang.
41
Page 445
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
VI.A. PT Karunia Utama Selaras
Laporan keuangan KUS untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 dan 2021 telah diaudit oleh KAP SSR masing-masing dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian. Laporan keuangan KUS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar data keuangan penting KUS adalah sebagai berikut:
VI.A.1. Laporan Posisi Keuangan
Tabel 14
PT Karunia Utama Selaras
Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 6.042 16.760 1.573 3.447 1.181 1.095
Piutang lain-lain 323.127 326.647 335.901 392.794 463.873 626.671
Uang muka 685 1.080 - - - 41.335
Pajak dibayar di muka 103.659 99.071 89.417 83.787 76.690 972
Jumlah Aset Lancar 433.513 443.558 426.890 480.028 541.744 670.073
ASET TIDAK LANCAR
Persediaan 1.238.336 1.173.098 1.043.508 949.366 818.795 435.600
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.238.336 1.173.098 1.043.508 949.366 818.795 435.600
JUMLAH ASET 1.671.850 1.616.657 1.470.398 1.429.394 1.360.539 1.105.673
*) Tidak Diaudit
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 20.902 20.991 5.199 52 36 -
Utang lain-lain 1.632.677 1.589.500 1.450.131 1.426.271 1.359.558 1.104.786
Biaya masih harus dibayar 17.737 4.384 13.662 2.013 - 16
Utang pajak 100 1.085 695 355 372 256
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Liabilitas imbalan kerja 8 7 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.671.425 1.615.967 1.469.688 1.428.690 1.359.966 1.105.057
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian jangka
pendek:
Liabilitas imbalan kerja 30 26 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 30 26 - - - -
JUMLAH LIABILITAS 1.671.454 1.615.994 1.469.688 1.428.690 1.359.966 1.105.057
EKUITAS
Modal saham 600 600 600 600 600 600
Saldo laba (205) 63 110 104 (27) 16
JUMLAH EKUITAS 395 663 710 704 573 616
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.671.850 1.616.657 1.470.398 1.429.394 1.360.539 1.105.673
*) Tidak Diaudit
42
Page 446
VI.A.2. Aset
Jumlah aset KUS pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022, 2021,
2020, 2019 dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 1.671,85 miliar,
Rp 1.616,66 miliar, Rp 1.470,40 miliar, Rp 1.429,39 miliar, Rp 1.360,54 dan
Rp 1.105,67 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah aset KUS mengalami kenaikan sebesar
Rp 55,19 miliar atau setara dengan 3,41% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 65,24 miliar, yang disertai dengan penurunan kas dan
setara kas sebesar Rp 10,72 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset KUS mengalami kenaikan sebesar
Rp 146,26 miliar atau setara dengan 9,95% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan serta kas dan setara kas masing-masing sebesar Rp 129,59 miliar dan
Rp 15,19 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset KUS mengalami kenaikan sebesar
Rp 41,00 miliar atau setara dengan 2,87% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 94,14 miliar, yang disertai dengan penurunan piutang
lain-lain sebesar Rp. 56,89 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah aset KUS mengalami kenaikan sebesar
Rp 68,86 miliar atau setara dengan 5,06% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 130,57 miliar, yang disertai dengan penurunan piutang
lain-lain sebesar Rp. 71,08 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah aset KUS mengalami kenaikan sebesar
Rp 254,87 miliar atau setara dengan 23,05% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 383,20 miliar, yang disertai dengan penurunan piutang
lain-lain sebesar Rp. 162,80 miliar.
43
Page 447
VI.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas KUS pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022,
2021, 2020, 2019 dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 1.671,45 miliar,
Rp 1.615,99 miliar, Rp.1.469,69 miliar, Rp 1.428,69 miliar, Rp 1.359,97 miliar, dan
Rp 1.105,06 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah liabilitas KUS mengalami kenaikan sebesar
Rp 55,46 miliar atau setara dengan 3,43% dibandingkan dengan jumlah liabilitas
pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
utang lain-lain dan biaya utang yang harus dibayar masing-masing sebesar
Rp 43,18 miliar dan Rp 13,35 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas KUS mengalami kenaikan
sebesar Rp 146,31 miliar atau setara dengan 9,95% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang usaha dan utang lain-lain masing-masing sebesar Rp 15,79 miliar
dan Rp 139,37 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah liabilitas KUS mengalami kenaikan
sebesar Rp 41,00 miliar atau setara dengan 2,87% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020 Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang usaha, utang lain-lain, dan biaya masih harus dibayar
masing-masing sebesar Rp 5,15 miliar, Rp 23,86 miliar, dan Rp 11,65 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah liabilitas KUS mengalami kenaikan
sebesar Rp 68,72 miliar atau setara dengan 5,05% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang lain-lain sebesar Rp 66,71 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah liabilitas KUS mengalami kenaikan
sebesar Rp 254,91 miliar atau setara dengan 23,07% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang lain-lain sebesar Rp 254,77 miliar.
VI.A.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, Desember 2022, 2021, 2020,
2019 dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 0,40 miliar, Rp 0,66 miliar,
Rp 0,71 miliar, Rp 0,70 miliar, Rp 0,57 miliar, dan Rp 0,62 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah ekuitas KUS mengalami penurunan sebesar
Rp 0,27 miliar atau setara dengan 40,35% dibandingkan dengan jumlah ekuitas
pada tanggal 31 Desember 2022. Penurunan ini seluruhnya disebabkan oleh rugi
periode berjalan yang dibukukan oleh KUS.
44
Page 448
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas KUS mengalami penurunan
sebesar Rp 0,05 miliar atau setara dengan 6,70% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini seluruhnya disebabkan
oleh rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh KUS.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas KUS mengalami kenaikan
sebesar Rp 6,00 juta atau setara dengan 0,92% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini seluruhnya disebabkan oleh
laba tahun berjalan yang dibukukan oleh KUS.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah ekuitas KUS mengalami kenaikan
sebesar Rp 0,13 miliar atau setara dengan 22,90% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini seluruhnya disebabkan oleh
laba tahun berjalan yang dibukukan oleh KUS
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah ekuitas KUS mengalami penurunan
sebesar Rp 0,04 miliar atau setara dengan 6,94% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2018. Penurunan ini seluruhnya disebabkan
oleh rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh KUS.
VI.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehansif Lain
Tabel 15
PT Karunia Utama Selaras
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan - - - - - -
Beban pokok pendapatan - - - - - -
Laba kotor - - - - - -
Beban umum dan administrasi (397) (260) (5) (18) (121) (7)
Penghasilan keuangan 132 96 15 46 29 18
Beban keuangan (3) (4) (3) (2) (1) (1)
Laba usaha (267) (168) 6 26 (93) 11
Penghasilan lain-lain - 120 - 105 50 -
Laba (rugi) sebelum manfaat (beban) pajak penghasilan (267) (48) 6 131 (43) 11
Manfaat (beban) pajak penghasilan - - - - - -
Laba (rugi) periode/tahun berjalan (267) (48) 6 131 (43) 11
Pendapatan komprehensif lainnya - 0 - - - -
Laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan (267) (48) 6 131 (43) 11
*) Tidak Diaudit
VI.A.6. Pendapatan
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019,
dan 2018 KUS belum membukukan pendapatan.
45
Page 449
VI.A.7. Laba (Rugi) Periode/Tahun Berjalan
Rugi periode berjalan KUS untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 dan 2019 masing-masing adalah sebesar Rp 0,27 miliar,
Rp 0,04 miliar, dan Rp 0,04 miliar. Laba tahun berjalan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2020, dan 2018 masing-masing adalah
sebesar Rp 6,00 juta, Rp 0,13 miliar, dan Rp 0,01 miliar.
Rugi tahun berjalan KUS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami penurunan sebesar Rp 0,05 miliar atau setara
dengan 840,52% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Laba tahun berjalan KUS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami penurunan sebesar Rp 0,13 miliar atau setara
dengan 95,08% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
Laba tahun berjalan KUS untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2020
mengalami kenaikan sebesar Rp 0,17 miliar atau setara dengan 406,80%
dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019.
Rugi tahun berjalan KUS untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 mengalami penurunan sebesar Rp 0,05 miliar atau setara
dengan 506,37% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir 31 Desember 2018.
46
Page 450
VI.A.8. Laporan Arus Kas
Tabel 16
PT Karunia Utama Selaras
Laporan Arus Kas
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan 61 60 - 105 50 -
Pembayaran kepada pemasok dan lain-lain (49.314) (87.764) (10.146) (36.481) (227.819) (147.467)
Pembayaran kepada karyawan (180) (208) - - - -
Pembayaran pajak final (210) - - (11) (5) -
Penerimaan bunga 132 96 15 58 36 23
Pembayaran kas untuk beban operasional lainnya - - - (21) (124) (12)
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Operasi (49.511) (87.816) (10.131) (36.349) (227.862) (147.456)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Pengembalian pinjaman dari pihak berelasi - - 600 - - -
Penambahan piutang lain-lain dari pihak berelasi - - - - (600) (406.928)
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Investasi - - 600 - (600) (406.928)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan pinjaman dari pihak berelasi 223.000 1.603.000 43.861 - - -
Pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi (179.823) (1.463.631) (20.000) - - -
Pembayaran bunga (4.384) (36.365) (16.204) - - -
Penerimaan utang lain-lain dari pihak berelasi - - - 38.616 228.548 553.886
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan 38.793 103.003 7.657 38.616 228.548 553.886
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS (10.718) 15.188 (1.875) 2.266 86 (498)
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 16.760 1.573 3.447 1.181 1.095 1.593
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 6.042 16.760 1.573 3.447 1.181 1.095
*) Tidak Diaudit
Arus Kas untuk Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi KUS untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018
masing-masing adalah sebesar Rp 49,51 miliar, Rp 87,82 miliar, Rp 10,13 miliar,
Rp 36,35 miliar, Rp 227,86 miliar, dan Rp 147,46 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi KUS untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 49,51 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar Rp 49,31 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi KUS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 87,82 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar Rp 87,76 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi KUS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 10,13 miliar terutama
berasal dari pembayaran pemasok dan lain-lain sebesar Rp 10,15 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi KUS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 36,35 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar Rp 36,35 miliar,
yang disertai penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 0,11 miliar.
47
Page 451
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi KUS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 227,86 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar Rp 227,82 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi KUS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 147,46 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar Rp 147,46 miliar.
Arus Kas dari (untuk) Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi KUS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 adalah sebesar Rp 0,60 miliar. Arus kas
bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi KUS untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2019 dan 2018 masing-masing adalah
sebesar Rp 0,60 miliar dan Rp 406,93 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi KUS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 0,60 miliar yang seluruhnya
berasal dari pengembalian pinjaman dari pihak berelasi.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi KUS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 0,60 miliar yang seluruhnya
berasal dari penambahan piutang lain-lain dari pihak berelasi.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi KUS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 406,93 miliar yang
seluruhnya berasal dari penambahan piutang lain-lain dari pihak berelasi.
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan KUS untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018
masing-masing adalah sebesar Rp 38,79 miliar, Rp 103,00 miliar, Rp 7,66 miliar,
Rp 38,62 miliar, Rp 228,55 miliar, dan Rp 553,89 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan KUS untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 38,79 miliar terutama
berasal dari penerimaan pinjaman pihak berelasi sebesar Rp 223,00 miliar, yang
disertai dengan pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi sebesar
Rp 179,82 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan KUS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 103,00 miliar terutama
berasal dari penerimaan pinjaman pihak berelasi sebesar Rp 1.603,00 miliar, yang
disertai dengan pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi sebesar
Rp 1.463,63 miliar.
48
Page 452
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan KUS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 7,66 miliar terutama berasal
dari penerimaan pinjaman pihak berelasi sebesar Rp 43,86 miliar, yang disertai
dengan pembayaran pinjaman kepada pihak berasi sebesar Rp 20,00 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan KUS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 38,62 miliar yang
seluruhnya berasal dari penerimaan utang lain-lain pihak berelasi.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan KUS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 228,55 miliar yang
seluruhnya berasal dari penerimaan utang lain-lain pihak berelasi.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan KUS untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 553,89 miliar yang
seluruhnya berasal dari penerimaan utang lain-lain pihak berelasi.
VI.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Tabel 17
PT Karunia Utama Selaras
Rasio-rasio Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
Rasio Likuiditas
Lancar 0,26 0,27 0,29 0,34 0,40 0,61
Rasio Pengelolaan Aset
Ekuitas terhadap jumlah aset 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 4.227,16 2.437,85 2.068,59 2.029,33 2.373,98 1.795,05
Rasio Profitabilitas
Marjin laba kotor N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Marjin laba (rugi) usaha N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Marjin laba (rugi) bersih N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Laba (rugi) usaha terhadap jumlah aset -0,03% -0,01% 0,00% 0,00% -0,01% 0,00%
Imbal hasil aset -0,03% 0,00% 0,00% 0,01% 0,00% 0,00%
Laba (rugi) usaha terhadap ekuitas -135,29% -25,32% 0,91% 3,72% -16,19% 1,71%
Imbal hasil ekuitas -135,29% -7,22% 0,91% 18,63% -7,46% 1,71%
*) Tidak Diaudit
VI.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah 49atin mencerminkan kemampuan KUS dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi KUS.
Rasio ekuitas terhadap jumlah 49atin menunjukkan perbandingan ekuitas KUS
terhadap jumlah asset KUS. Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023,
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019 dan 2018 rasio ekuitas terhadap jumlah
49atin masing-masing adalah 0,00; 0,00; 0,00; 0,00; 0,00; 0,00.
49
Page 453
VI.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan KUS untuk memenuhi seluruh liabilitasnya,
yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui perbandingan
antara jumlah liabilitas dan jumlah 50atin dan melalui perbandingan antara jumlah
liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019 dan
2018, rasio jumlah liabilitas terhadap jumlah 50atin masing-masing adalah 1,00;
1,00; 1,00; 1,00; 1,00 dan 1,00, sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas
masing-masing adalah 4.227,16; 2.437,85; 2.068,59; 2.029,33, 2.373,98, dan
1.795,05.
VI.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan KUS dalam menghasilkan laba
bersih dari aset yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018, masing-masing
adalah sebesar 0,00%, 0,00%, 0,01%, 0,00%, dan 0,00%.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan KUS dalam menghasilkan
laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan Imbal hasil ekuitas untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2020, dan 2018, masing-
masing adalah sebesar 0,91%, 18,63%, dan 1,71%.
VI.B. Analisis atas Common Size PT Karunia Utama Selaras
Berikut adalah analisis common size KUS untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar common size KUS adalah sebagai berikut:
Tabel 18
PT Karunia Utama Selaras
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 0,36% 1,04% 0,11% 0,24% 0,09% 0,10%
Piutang lain-lain 19,33% 20,21% 22,84% 27,48% 34,09% 56,68%
Uang muka 0,04% 0,07% 0,00% 0,00% 0,00% 3,74%
Pajak dibayar di muka 6,20% 6,13% 6,08% 5,86% 5,64% 0,09%
Jumlah Aset Lancar 25,93% 27,44% 29,03% 33,58% 39,82% 60,60%
ASET TIDAK LANCAR
Persediaan 74,07% 72,56% 70,97% 66,42% 60,18% 39,40%
Jumlah Aset Tidak Lancar 74,07% 72,56% 70,97% 66,42% 60,18% 39,40%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
50
Page 454
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20* 31/12/19* 31/12/18*
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 1,25% 1,30% 0,35% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang lain-lain 97,66% 98,32% 98,62% 99,78% 99,93% 99,92%
Biaya masih harus dibayar 1,06% 0,27% 0,93% 0,14% 0,00% 0,00%
Utang pajak 0,01% 0,07% 0,05% 0,02% 0,03% 0,02%
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Liabilitas imbalan kerja 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 99,97% 99,96% 99,95% 99,95% 99,96% 99,94%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian jangka
pendek:
Liabilitas imbalan kerja 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
JUMLAH LIABILITAS 99,98% 99,96% 99,95% 99,95% 99,96% 99,94%
EKUITAS
Modal saham 0,04% 0,04% 0,04% 0,04% 0,04% 0,05%
Saldo laba -0,01% 0,00% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00%
JUMLAH EKUITAS 0,02% 0,04% 0,05% 0,05% 0,04% 0,06%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
*) Tidak Diaudit
VI.C. Analisis atas Common Size Industri Properti
Berikut adalah analisis common size untuk perusahaan sejenis dengan KUS, yaitu
PT Bumi Serpong Damai Tbk, PT Summarecon Agung Tbk, dan PT Ciputra
Development Tbk masing-masing untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018.
51
Page 455
Ikhtisar common size untuk PT Bumi Serpong Damai Tbk, PT Summarecon
Agung Tbk, dan PT Ciputra Development Tbk masing-masing adalah sebagai
berikut:
VI.C.1. PT Bumi Serpong Damai Tbk
Tabel 19
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 15,50% 14,98% 12,64% 17,27% 12,59% 15,61%
Investasi 3,30% 3,39% 6,63% 4,80% 5,35% 1,79%
Piutang usaha
Pihak berelasi 0,01% 0,01% 0,00% 0,01% 0,02% 0,03%
Pihak ketiga 0,31% 0,27% 0,22% 0,22% 0,31% 0,53%
Piutang lain-lain 0,08% 0,10% 0,11% 0,11% 0,15% 0,11%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,09% 0,35% 0,01% 0,00% 0,45% 0,31%
Persediaan 19,35% 19,40% 19,29% 17,58% 18,66% 17,33%
Uang muka 4,39% 5,38% 5,78% 5,73% 6,11% 3,25%
Pajak dibayar di muka 1,28% 1,35% 1,28% 0,80% 0,84% 0,97%
Biaya dibayar di muka yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun 0,34% 0,30% 0,25% 0,10% 0,02% 0,04%
Aset lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Investasi sewa neto pembiayaan yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,17%
Perlengkapan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Jumlah Aset Lancar 44,66% 45,52% 46,20% 46,60% 44,49% 40,16%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi 0,58% 0,29% 0,27% 2,92% 0,81% 2,59%
Piutang lain-lain 0,02% 0,02% 0,03% 0,03% 0,04% 0,00%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,00% 0,02% 0,07% 0,03% 0,03% 0,03%
Investasi dalam saham 10,00% 10,37% 10,12% 11,14% 13,11% 14,47%
Biaya dibayar di muka 0,13% 0,21% 0,16% 0,13% 0,05% 0,04%
Tanah yang belum dikembangkan 23,21% 23,85% 23,54% 20,42% 22,13% 22,83%
Aset tetap 0,79% 0,84% 0,86% 0,96% 1,16% 1,30%
Properti investasi 13,52% 11,91% 12,95% 13,63% 15,13% 15,49%
Aset hak-guna 0,02% 0,02% 0,01% 0,02% 0,00% 0,00%
Goodwill 0,01% 0,01% 0,02% 0,02% 0,02% 0,02%
Aset tak berwujud 7,06% 6,92% 5,78% 4,09% 3,03% 0,00%
Aset lain-lain 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01%
Piutang usaha - pihak ketiga 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,07%
Jumlah Aset Tidak Lancar 55,34% 54,48% 53,80% 53,40% 55,51% 59,84%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
52
Page 456
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 0,05% 0,05% 0,00% 0,00% 0,00% 0,48%
Utang usaha
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak ketiga 1,61% 1,39% 1,81% 1,53% 1,27% 2,23%
Utang pajak 0,11% 0,12% 0,12% 0,14% 0,20% 0,24%
Beban akrual 0,39% 0,35% 0,40% 0,51% 0,36% 0,44%
Setoran jaminan 0,40% 0,40% 0,42% 0,43% 0,43% 0,38%
Liabilitas kontrak 12,58% 11,82% 10,52% 6,80% 0,00% 0,00%
Uang muka diterima 0,17% 0,19% 0,19% 0,18% 7,01% 5,72%
Sewa diterima di muka 0,47% 0,41% 0,34% 0,35% 0,50% 0,59%
Uang muka setoran modal 0,00% 0,15% 0,00% 0,03% 0,05% 0,05%
Bagian liabilitas jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam
waktu satu tahun:
Utang bank jangka panjang 1,71% 2,20% 3,49% 1,08% 1,17% 0,25%
Liabilitas sewa 0,01% 0,01% 0,01% 0,02% 0,00% 0,01%
Utang obligasi dan sukuk ijarah 0,00% 0,04% 0,00% 7,96% 0,00% 0,83%
Dana syirkah temporer 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Liabilitas lain-lain 0,31% 0,32% 0,55% 0,41% 0,33% 0,74%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 17,80% 17,44% 17,84% 19,44% 11,33% 11,97%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Setoran jaminan 0,20% 0,21% 0,20% 0,19% 0,18% 0,27%
Liabilitas kontrak 4,54% 6,56% 5,95% 2,87% 0,00% 0,00%
Uang muka diterima 0,18% 0,19% 0,19% 0,22% 1,54% 2,47%
Sewa diterima di muka 0,26% 0,48% 0,81% 0,88% 0,97% 1,09%
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang - bersih 0,37% 0,38% 0,49% 0,59% 0,80% 0,72%
Taksiran liabilitas untuk pengembangan prasarana 0,09% 0,10% 0,10% 0,10% 0,11% 0,14%
Provisi pelapisan jalan tol 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
akan jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank jangka panjang 8,72% 7,35% 2,84% 5,97% 7,87% 6,22%
Liabilitas sewa 0,05% 0,05% 0,03% 0,03% 0,00% 0,00%
Utang obligasi dan sukuk ijarah 8,09% 8,73% 13,15% 13,08% 15,54% 18,94%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 22,51% 24,03% 23,76% 23,92% 27,02% 29,86%
JUMLAH LIABILITAS 40,31% 41,47% 41,61% 43,36% 38,35% 41,83%
EKUITAS
Modal saham 3,13% 3,26% 3,44% 3,48% 3,53% 3,69%
Tambahan modal disetor 11,04% 11,48% 12,14% 12,26% 11,75% 12,28%
Saham treasuri -0,43% -0,44% -0,47% -0,47% -0,53% -0,55%
Ekuitas pada perubahan ekuitas lainnya dari entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan non pengendali 0,45% -0,19% -0,20% -0,20% -0,23% -0,27%
Selisih penjabaran mata uang asing -0,39% -0,70% -0,34% -0,25% -0,13% -0,62%
Ekuitas pada keuntungan belum direalisasi atas kenaikan
nilai investasi yang diukur pada nilai wajar melalui
penghasilan komprehensif lain 0,14% 0,14% 0,12% 0,12% 0,00% 0,00%
Ekuitas pada keuntungan belum direalisasi atas
kenaikan nilai investasi tersedia untuk dijual 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01% 0,01%
Proforma ekuitas dari transaksi kombinasi bisnis entitas
sepengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,14% 0,14%
Saldo laba 38,50% 38,21% 36,47% 34,55% 39,03% 35,48%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 52,44% 51,75% 51,17% 49,49% 53,59% 50,16%
Kepentingan non-pengendali 7,25% 6,78% 7,22% 7,15% 8,06% 8,00%
JUMLAH EKUITAS 59,69% 58,53% 58,39% 56,64% 61,65% 58,17%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
53
Page 457
Tabel 20
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan 36,43% 33,31% 38,08% 31,21% 28,49% 28,27%
Laba kotor 63,57% 66,69% 61,92% 68,79% 71,51% 71,73%
Beban penjualan -14,22% -13,61% -12,95% -13,14% -13,39% -15,31%
Beban umum dan administrasi -14,07% -13,62% -14,63% -19,99% -18,69% -19,64%
Beban pajak final -3,09% -3,27% -3,09% -3,59% -3,72% -4,11%
Laba usaha 32,19% 36,20% 31,25% 32,07% 35,70% 32,66%
Pendapatan bunga dan investasi 4,43% 3,25% 5,14% 9,06% 6,64% 5,83%
Keuntungan dari perubahan nilai wajar investasi yang diukur
pada nilai wajar melalui laba rugi 0,54% 0,45% 0,70% 2,72% 0,65% 0,27%
Dampak pendiskontoan aset dan liabilitas
keuangan - bersih 0,04% 0,14% 0,04% 1,07% -0,25% 0,26%
Pendapatan dividen 0,09% 0,03% 0,04% 0,06% 0,07% 0,06%
Keuntungan penjualan aset tetap 0,02% 0,01% 0,16% 0,02% 0,01% 0,03%
Kerugian atas pelunasan obligasi 0,00% -0,21% 0,00% 0,00% -0,27% 0,00%
Keuntungan (kerugian) selisih kurs mata uang asing - bersih -0,91% -1,09% -0,13% 0,02% -1,03% 0,03%
Beban bunga dan keuangan lainnya -15,92% -16,30% -21,49% -28,82% -14,73% -13,77%
Keuntungan penilaian kembali nilai wajar investasi
pada entitas yang dicatat dengan menggunakan
metode ekuitas pada tanggal akuisisi 0,00% 0,00% 0,12% 0,00% 0,50% 0,00%
Keuntungan dari akuisisi saham entitas anak 0,00% 0,00% 2,01% 0,00% 0,31% 0,00%
Lain-lain - bersih 1,51% 0,95% 1,19% 0,36% 1,40% -0,14%
Dampak atas perubahan dasar pengukuran investasi
pada entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 12,21% 0,00%
Keuntangan direalisasi dari penjualan investasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,11% 0,38%
Ekuitas pada laba bersih entitas asosiasi dan ventura
bersama 5,22% 2,57% 1,19% -8,54% 3,48% 0,95%
Laba sebelum pajak 27,20% 26,00% 20,21% 8,03% 44,79% 26,56%
Beban pajak kini -0,13% -0,05% -0,11% -0,26% -0,51% -0,88%
Laba setelah dampak transaksi kombinasi bisnis
entitas sepengendali 27,07% 25,96% 20,10% 7,77% 44,28% 25,67%
Rugi pra-akuisisi dari dampak transaksi kombinasi bisnis
entitas sepengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,10% -0,10% 0,00%
Laba periode/tahun berjalan 27,07% 25,96% 20,10% 7,87% 44,18% 25,67%
Penghasilan (rugi) komprehensif lainnya 3,93% -2,45% -0,12% 0,30% 3,29% -3,89%
Jumlah penghasilan komprehensif 31,00% 23,51% 19,98% 8,17% 47,47% 21,78%
Laba bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 24,03% 23,77% 17,62% 4,56% 39,40% 19,52%
Kepentingan non-pengendali 3,04% 2,19% 2,48% 3,31% 4,78% 6,15%
* Tidak Diaudit
54
Page 458
VI.C.2. PT Summarecon Agung Tbk
Tabel 21
PT Summarecon Agung Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 10,90% 11,05% 10,65% 6,65% 6,81% 6,54%
Piutang usaha - neto
Pihak-pihak berelasi 0,03% 0,02% 0,02% 0,02% 0,04% 0,22%
Pihak ketiga 0,83% 1,01% 0,93% 1,01% 0,87% 1,47%
Piutang lain-lain 0,05% 0,05% 0,12% 0,08% 0,09% 0,08%
Piutang pihak-pihak berelasi non-usaha 0,24% 0,24% 0,25% 0,35% 0,20% 0,19%
Persediaan 34,97% 35,03% 35,52% 36,86% 34,84% 33,86%
Pajak dibayar dimuka 1,98% 1,76% 1,39% 1,49% 1,25% 1,09%
Biaya dibayar dimuka 0,21% 0,12% 0,19% 0,16% 0,12% 0,12%
Uang muka 0,92% 0,96% 0,94% 1,08% 1,39% 1,49%
Aset keuangan lancar lainnya 0,01% 0,01% 0,01% 0,00% 0,02% 0,00%
Aset lancar lainnya 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 50,13% 50,26% 50,02% 47,70% 45,62% 45,06%
ASET TIDAK LANCAR
Piutang usaha - neto
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,02%
Pihak ketiga 0,09% 0,22% 0,12% 0,20% 0,18% 0,20%
Piutang lain-lain 0,01% 0,01% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,23% 0,23% 0,20% 0,20% 0,27% 0,13%
Tanah yang belum dikembangkan 24,80% 23,78% 23,67% 25,12% 26,74% 27,62%
Investasi pada entitas asosiasi 0,29% 0,29% 0,28% 0,26% 0,24% 0,02%
Uang muka 3,30% 3,53% 3,45% 2,82% 2,93% 2,69%
Aset tetap - neto 1,30% 1,30% 1,22% 1,33% 1,38% 1,62%
Properti investasi - neto 16,42% 16,09% 16,35% 17,58% 17,82% 18,82%
Aset pajak tangguhan 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00%
Aset keuangan tidak lancar lainnya 3,19% 4,02% 4,25% 4,40% 4,19% 3,05%
Aset tidak lancar lainnya 0,22% 0,26% 0,41% 0,36% 0,60% 0,75%
Jumlah Aset Tidak Lancar 49,87% 49,74% 49,98% 52,30% 54,38% 54,94%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
55
Page 459
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 8,35% 7,10% 6,10% 10,72% 8,75% 7,65%
Utang usaha kepada pihak ketiga 0,21% 0,31% 0,27% 0,32% 0,35% 0,33%
Utang lain-lain 1,33% 0,76% 1,28% 1,43% 1,47% 1,12%
Utang pihak berelasi non-usaha 0,08% 0,00% 0,00% 0,00% 0,27% 0,00%
Beban akrual 3,58% 3,88% 3,13% 2,97% 4,81% 4,40%
Utang pajak 0,20% 0,27% 0,28% 0,25% 0,27% 0,26%
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 0,09% 0,11% 0,09% 0,14% 0,08% 0,08%
Liabilitas kontrak 21,09% 16,84% 8,76% 10,68% 8,42% 0,00%
Uang jaminan yang diterima 0,54% 0,55% 0,31% 0,37% 0,41% 7,03%
Pendapatan diterima dimuka 1,49% 1,47% 1,41% 1,44% 1,76% 1,87%
Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu
tahun - neto:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 2,16% 2,13% 3,18% 3,55% 4,98% 3,58%
Liabilitas sewa 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang obligasi 0,00% 0,00% 1,92% 1,66% 5,30% 4,71%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 39,13% 33,42% 26,75% 33,54% 36,89% 31,03%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang jangka panjang setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun - neto:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 8,41% 9,29% 15,05% 19,20% 13,13% 13,70%
Utang obligasi 2,18% 2,26% 0,76% 2,80% 4,53% 7,30%
Liabilitas sewa 0,02% 0,02% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00%
Utang lain-lain 0,04% 0,04% 0,02% 0,05% 0,06% 0,05%
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 0,44% 0,43% 0,49% 0,52% 0,49% 0,55%
Liabilitas kontrak 7,85% 12,21% 12,78% 6,38% 5,06% 0,00%
Uang jaminan yang diterima 0,41% 0,39% 0,38% 0,44% 0,46% 8,21%
Pendapatan diterima di muka 0,76% 0,55% 0,55% 0,50% 0,46% 0,23%
Liabilitas pajak tangguhan 0,06% 0,06% 0,07% 0,10% 0,13% 0,01%
Utang-utang pihak berelasi non-usaha 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,12% 0,01%
Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,03%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 20,17% 25,26% 30,14% 30,00% 24,44% 30,08%
JUMLAH LIABILITAS 59,29% 58,68% 56,89% 63,54% 61,33% 61,11%
EKUITAS
Modal saham 5,60% 5,81% 6,34% 5,79% 5,90% 6,19%
Tambahan modal disetor 4,43% 4,60% 5,02% 0,09% 0,09% 0,10%
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan non-pengendali -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% 0,01% 0,01%
Saldo laba 22,27% 21,95% 21,90% 21,59% 24,14% 23,33%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 32,29% 32,35% 33,25% 27,47% 30,14% 29,63%
Kepentingan non-pengendali 8,41% 8,98% 9,86% 8,99% 8,53% 9,26%
JUMLAH EKUITAS 40,71% 41,32% 43,11% 36,46% 38,67% 38,89%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
56
Page 460
Tabel 22
PT Summarecon Agung Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok langsung dan beban langsung 48,03% 47,55% 53,41% 54,43% 52,04% 51,62%
Laba kotor 51,97% 52,45% 46,59% 45,57% 47,96% 48,38%
Beban penjualan -5,79% -5,62% -5,50% -5,48% -5,97% -6,07%
Beban umum dan administrasi -15,52% -16,65% -13,17% -14,84% -15,41% -15,11%
Penghasilan operasi lain 0,10% 0,29% 0,25% 0,17% 0,24% 0,16%
Beban operasi lain -0,04% -0,59% -0,19% -0,05% -0,09% -0,03%
Laba atas penjualan entitas anak 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,18%
Laba usaha 30,71% 29,87% 27,98% 25,37% 26,74% 27,52%
Pendapatan keuangan 3,02% 2,75% 3,45% 3,78% 2,11% 1,70%
Biaya keuangan -11,52% -14,99% -18,00% -20,53% -13,38% -12,10%
Laba pada ekuitas entitas asosiasi 0,13% 0,16% 0,15% 0,12% 0,07% 0,00%
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 22,35% 17,80% 13,58% 8,74% 15,53% 17,12%
Beban pajak final -4,51% -4,25% -3,75% -3,91% -4,54% -4,73%
Laba sebelum beban pajak pengashilan 17,84% 13,54% 9,82% 4,84% 10,99% 12,38%
Manfaat (beban) pajak penghasilan - neto -0,04% -0,05% 0,05% 0,05% -0,67% -0,18%
Laba periode/tahun berjalan 17,80% 13,49% 9,87% 4,89% 10,32% 12,20%
Pendapatan komprehensif lainnya 0,21% 0,17% -0,01% -0,27% 0,36% 0,30%
Total penghasilan komprehensif periode berjalan 18,02% 13,67% 9,86% 4,62% 10,67% 12,50%
Laba periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 14,64% 10,93% 5,81% 3,58% 8,67% 7,93%
Kepentingan non-pengendali 3,17% 2,56% 4,06% 1,31% 1,65% 4,27%
* Tidak Diaudit
VI.C.3. PT Ciputra Development Tbk
Tabel 23
PT Ciputra Development Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 22,33% 21,58% 17,61% 13,44% 11,71% 9,46%
Piutang usaha dari pihak ketiga - neto 1,79% 1,86% 2,13% 2,39% 3,24% 3,54%
Piutang lain-lain 3,15% 3,34% 4,06% 3,74% 4,11% 3,90%
Persediaan 27,27% 27,78% 28,47% 31,18% 29,45% 28,54%
Biaya dibayar di muka 0,10% 0,07% 0,08% 0,09% 0,09% 0,09%
Uang muka 1,01% 0,51% 0,31% 0,36% 0,41% 0,35%
Pajak dibayar di muka 1,17% 1,11% 1,22% 1,21% 1,26% 1,23%
Aset derivatif 0,00% 0,00% 0,02% 0,19% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 56,82% 56,25% 53,89% 52,59% 50,27% 47,11%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas asosiasi 2,60% 2,57% 2,35% 1,26% 1,02% 0,93%
Piutang pihak berelasi 0,05% 0,06% 0,05% 0,06% 0,06% 0,49%
Piutang lain-lain 0,20% 0,20% 0,22% 0,22% 0,00% 0,00%
Uang muka 0,83% 1,31% 1,09% 1,22% 1,37% 1,64%
Tanah untuk pengembangan 17,49% 17,69% 18,91% 19,27% 18,58% 19,48%
Aset tetap - neto 6,50% 6,13% 6,16% 6,61% 8,53% 9,08%
Properti investasi - neto 12,50% 12,77% 13,59% 14,07% 14,84% 14,47%
Aset pajak tangguhan - neto 0,03% 0,03% 0,04% 0,04% 0,06% 0,04%
Aset derivatif 0,03% 0,06% 0,00% 0,02% 0,11% 0,17%
Aset tidak lancar lainnya 2,95% 2,93% 3,70% 4,64% 5,14% 6,60%
Jumlah Aset Tidak Lancar 43,18% 43,75% 46,11% 47,41% 49,73% 52,89%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
57
Page 461
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 0,51% 0,88% 0,81% 2,02% 2,48% 3,22%
Utang usaha 1,99% 2,07% 2,31% 2,23% 2,15% 2,43%
Utang lain-lain 3,01% 2,20% 2,37% 2,02% 1,97% 1,84%
Beban akrual 0,37% 0,54% 0,56% 0,56% 0,57% 0,61%
Utang pihak berelasi 0,04% 0,04% 0,00% 0,06% 0,07% 0,04%
Utang pajak 0,29% 0,29% 0,28% 0,25% 0,40% 0,36%
Liabilitas kontrak 17,57% 17,97% 17,56% 15,81% 13,34% 0,00%
Pendapatan diterima di muka 0,49% 0,52% 0,56% 0,62% 0,67% 0,87%
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank - neto 1,05% 1,22% 2,51% 1,76% 1,49% 0,92%
Utang obligasi - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,20% 0,00% 0,64%
Wesel bayar - neto 0,00% 0,00% 0,00% 4,05% 0,00% 0,00%
Uang muka yang diterima 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 12,37%
Liabilitas derivatif 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 25,32% 25,73% 26,96% 29,57% 23,12% 23,32%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas imbalan kerja 0,21% 0,21% 0,24% 0,36% 0,39% 0,37%
Liabilitas kontrak 5,14% 4,57% 4,52% 7,67% 0,00% 0,00%
Uang jaminan penyewa 0,36% 0,34% 0,34% 0,35% 0,36% 0,31%
Liabilitas pajak tangguhan - neto 0,06% 0,06% 0,06% 0,07% 0,07% 0,08%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank - neto 14,38% 15,06% 16,36% 17,51% 16,93% 15,06%
Wesel bayar - neto 3,88% 4,12% 3,82% 0,00% 4,24% 4,58%
Utang obligasi - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,22% 0,23%
Liabilitas derivatif 0,00% 0,00% 0,03% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka yang diterima 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5,59% 7,51%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 24,02% 24,36% 25,35% 25,95% 27,81% 28,14%
JUMLAH LIABILITAS 49,34% 50,09% 52,31% 55,53% 50,93% 51,46%
EKUITAS
Modal saham 10,91% 11,07% 11,41% 11,82% 12,82% 13,53%
Tambahan modal disetor - neto 8,33% 8,52% 8,78% 9,09% 9,86% 10,48%
Selisih nilai transaksi ekuitas dengan kepentingan
nonpengendali 0,22% 0,23% 0,23% 0,23% 0,25% 0,20%
Selisih kurs karena penjabaran laporan keuangan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Rugi komprehensif lain -0,19% -0,36% -0,04% -0,18% -0,16% -0,19%
Saldo laba 25,46% 24,62% 21,42% 18,18% 19,74% 18,00%
Saham tresuri 0,00% -0,08% -0,08% -0,08% -0,09% -0,10%
Total ekuitas yang dapat diatribusikan kepada
pemilik entitas induk 44,73% 44,00% 41,73% 39,06% 42,41% 41,92%
Kepentingan non-pengendali 5,93% 5,91% 5,96% 5,41% 6,66% 6,62%
JUMLAH EKUITAS 50,66% 49,91% 47,69% 44,47% 49,07% 48,54%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
58
Page 462
Tabel 24
PT Ciputra Development Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan dan beban langsung 52,84% 49,95% 50,26% 48,93% 50,16% 52,70%
Laba kotor 47,16% 50,05% 49,74% 51,07% 49,84% 47,30%
Beban umum dan administrasi -15,17% -13,77% -12,10% -14,45% -16,47% -15,78%
Beban penjualan -3,98% -4,20% -3,78% -4,42% -5,04% -4,86%
Penghasilan lain-lain 2,48% 6,15% 5,56% 5,56% 5,32% 4,89%
Beban lain-lain -0,60% -4,66% -4,81% -4,95% -4,90% -3,53%
Laba usaha 29,88% 33,57% 34,61% 32,81% 28,75% 28,02%
Bagian laba entitas asosiasi - neto 0,53% 0,74% 0,43% -0,04% -0,14% -0,25%
Penghasilan keuangan - neto 3,81% 2,71% 2,45% 3,09% 4,56% 3,28%
Penghasilan keuangan - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -0,76% -0,66%
Beban keuangan - neto -12,59% -11,72% -12,85% -15,30% -11,97% -9,55%
Laba sebelum pajak final dan pajak penghasilan 21,62% 25,31% 24,63% 20,56% 20,44% 20,85%
Pajak final -2,72% -2,74% -2,67% -2,87% -3,13% -3,31%
Laba sebelum pajak penghasilan 18,90% 22,57% 21,96% 17,69% 17,31% 17,54%
Beban pajak penghasilan - neto -0,32% -0,62% -0,51% -0,71% -0,44% -0,62%
Laba sebelum efek penyesuaian proforma 18,58% 21,95% 21,46% 16,98% 16,87% 16,92%
Efek penyesuaian proforma - rugi sebelum akuisisi 0,04% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,07%
Laba bersih periode/tahun berjalan 18,63% 21,95% 21,46% 16,98% 16,87% 16,98%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain periode berjalan 1,55% -1,50% 0,56% -0,12% 0,07% 0,31%
Jumlah laba komprehensif periode/tahun berjalan 20,17% 20,45% 22,02% 16,87% 16,94% 17,29%
Laba bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 17,43% 20,42% 17,84% 16,36% 15,22% 15,46%
Kepentingan non-pengendali 1,20% 1,53% 3,62% 0,62% 1,65% 1,53%
* Tidak Diaudit
59
Page 463
VII. ANALISIS RISIKO
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, KUS tidak terlepas dari berbagai risiko
usaha yang dihadapi. Analisis risiko usaha terhadap KUS adalah sebagai berikut:
VII.A. Risiko Pendanaan
Pengembangan real estat yang sedang dikembangkan oleh KUS membutuhkan
modal yang besar, sehingga kemampuan KUS dalam memperoleh dana untuk
pengembangan, perolehan lahan dan pembangunannya memerlukan
perencanaan yang matang. KUS harus dapat menjamin ketersediaan kecukupan
dana untuk pembiayaan proyek tersebut dalam jangka panjang. Apabila KUS tidak
dapat memperoleh pendanaan untuk mendukung pengembangan proyek KUS,
maka pertumbuhan KUS dapat menurun yang pada akhirnya dapat menurunkan
jumlah pendapatan dan laba KUS.
VII.B. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan dan Kelangkaan Bahan Bangunan
Bahan bangunan seperti semen, besi beton dan bahan bangunan lainnya
merupakan bahan utama dalam pembangunan perumahan dan gedung-gedung
komersial. Apabila bahan bangunan tersebut tidak tersedia pada saat dibutuhkan,
maka akan terjadi keterlambatan dalam pembangunan dan penundaan pengakuan
pendapatan KUS dari penjualan perumahan tersebut. Penundaan tersebut di atas
berakibat pada hilangnya kepercayaan para konsumen/calon konsumen yang
pada akhirnya menurunkan jumlah pendapatan KUS.
Selain kelangkaan bahan baku, KUS juga dimungkinkan menghadapi kenaikan
harga bahan bangunan yang merupakan dampak dari kondisi perekonomian yang
memburuk. Kenaikan harga bahan baku dapat meningkatkan biaya konstruksi
suatu proyek, sementara bahan baku untuk properti biasanya dibayar di muka
sehingga hal tersebut tidak dapat merubah harga jual yang sebelumnya telah
disepakati. Hal ini dapat merugikan KUS karena dapat mengurangi tingkat
keuntungan KUS.
VII.C. Risiko Kenaikan Tingkat Suku Bunga
Kinerja KUS dapat dipengaruhi oleh kenaikan tingkat bunga perbankan terutama
pada sektor konsumen. Kebijakan moneter uang ketat secara tidak langsung juga
mempengaruhi kenaikan tingkat suku bunga termasuk suku bunga sektor
konsumen yang dapat berdampak pada menurunnya daya beli konsumen
terutama di sektor properti, sehingga pada akhirnya dapat berdampak pada kinerja
keuangan KUS.
60
Page 464
VII.D. Risiko Operasional
Kegiatan usaha properti dengan mengembangkan usaha real estat khususnya
perumahan komersial, vila, dan apartemen yang memberikan fasilitas lainnya
mengandung risiko-risiko di lapangan seperti risiko hak kepemilikan atas tanah,
berkurangnya lahan yang tersedia, kebakaran, kerusuhan (demonstrasi maupun
ancaman bom) dan bencana alam yang dapat berdampak buruk pada kegiatan
usaha KUS. Hal tersebut di atas dapat menurunkan pendapatan dan keuntungan
KUS.
VII.E. Risiko Bencana Alam
Dengan bisnis utama KUS di bidang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa,
terdapat risiko kebakaran yang dapat memusnahkan aset utama KUS dalam
menjalankan usaha. Risiko lain yang mungkin dihadapi KUS adalah jika terjadi
bencana alam seperti gempa.
VII.F. Risiko Kebijakan Pemerintah
Seperti halnya semua industri, kegiatan usaha KUS dipengaruhi oleh perubahan
kebijakan Pemerintah Indonesia baik langsung maupun tidak langsung. Kebijakan
pemerintah yang secara langsung mempengaruhi KUS antara lain kemungkinan
perubahan kebijakan rencana tata kota dan tata ruang, yang dapat mengakibatkan
berkurangnya lahan yang dapat digunakan. Apabila kebijakan pemerintah tersebut
diterapkan, dapat mengakibatkan berkurangnya jumlah unit yang akan dijual
sehingga menurunkan jumlah pendapatan dan laba KUS.
61
Page 465
VIII. METODE PENILAIAN
VIII.A. Metode-Metode Penilaian
VIII.A.1. Metode Penyesuaian Aset Bersih
Metode ini merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset
(asset based approach). Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan
liabilitas (liabilities) harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Aset lancar (current assets) harus dinilai ulang, misalnya untuk piutang dengan
mengurangkan jumlah yang tak dapat ditagih secara normal. Aset tetap seperti
tanah, bangunan, dan mesin-mesin perlu dinilai dengan konsep penilaian properti
yang berlaku umum.
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud (intangible assets) seperti hak
paten, lisensi, biaya riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan
siap bekerja (pool of employees), dan daftar langganan (pool of captive customer),
juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan
melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar
ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai
seluruh aset dan liabilitas (liabilities) yang telah disesuaikan.
VIII.A.2. Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek merupakan metode
penilaian yang didasarkan pada pendekatan pasar (market based approach).
Dengan metode ini, nilai pasar saham ditetapkan berdasarkan harga yang telah
atau pernah terjadi dari perusahaan sejenis yang sebanding dan sepadan. Nilai
pasar dari perusahaan pembanding diambil dari pasar modal (perusahaan
publik/terbuka).
Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah perusahaan pembanding harus
sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang akan dinilai dalam berbagai
variabel pembanding, antara lain perputaran penjualan, ekuitas, struktur modal
(leverage), aset dan komposisi aset, tingkat laba, dan rasio-rasio keuangan.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, nilai pasar saham
perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan beberapa rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding,
seperti rasio P/E (price/earnings), P/S (price/sales), P/BV (price/book value of
equity) dan sebagainya.
62
Page 466
VIII.A.3. Metode Diskonto Arus Kas
Metode diskonto arus kas ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan pendapatan (income based approach).
Untuk menggunakan metode ini, sebelum melakukan proses diskonto
(discounting), terlebih dahulu harus diproyeksikan pendapatan mendatang berupa
arus kas bersih untuk ekuitas (net cash flow to equity) atau arus kas bersih untuk
kapital (net cash flow to invested capital) sesuai dengan sifat dan jenis usaha yang
dinilai. Setelah proyeksi dibuat, langkah berikutnya adalah menetapkan tingkat
diskonto (discount rate) yang tepat.
Proses selanjutnya adalah mendiskonto nilai-nilai arus kas bersih yang telah
diproyeksikan, termasuk nilai periode kekal (continuing value), dengan faktor
diskonto (discount factor) yang diperoleh dari tingkat diskonto sesuai dengan
periode proyeksinya. Jika yang didiskonto adalah arus kas bersih untuk ekuitas,
maka nilai kini (present value) dari keseluruhan pendapatan di masa mendatang
tersebut merupakan nilai ekuitas, sedangkan jika yang didiskonto adalah arus kas
bersih untuk kapital, jumlah nilai kini tersebut merupakan nilai perusahaan
(corporate value), yang masih harus dikurangi dengan nilai liabilitas untuk
mendapatkan nilai ekuitas.
VIII.B. Metode Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan dan laporan laba rugi komprehensif KUS,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
KUS. Prospek KUS di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha yang diberikan oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan
konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap
faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value
drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
63
Page 467
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif KUS,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
KUS. Prospek KUS di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal
didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
VIII.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa KUS adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
VIII.D. Aplikasi Diskon dan Premi
Diskon dan premi merupakan hal-hal yang tak terpisahkan dari proses penilaian
perusahaan tertutup. Diskon dan premi terkait dengan ada/tidaknya tingkat kendali
serta tingkat kemampuan untuk dipasarkan dari saham yang dinilai. Diskon adalah
potongan yang diberikan kepada suatu indikasi nilai dari business interest atau
saham yang berhasil diperkirakan. Pemberian diskon terkait dengan tidak adanya
unsur kendali dalam saham yang dinilai dan disebut dengan Discount for Lack of
Control – DLOC (Diskon Tanpa Pengendalian). Diskon juga terkait dengan tingkat
kesulitan saham tersebut untuk dikonversi secara cepat menjadi uang tunai yang
disebut dengan Discount for Lack of Marketabilities – DLOM (Diskon Likuiditas
Pasar). Sedangkan, premi adalah tambahan nilai yang diberikan kepada indikasi
nilai yang berhasil diperoleh dalam proses penilaian. Pemberian premi terkait
dengan adanya unsur kendali dalam saham perusahaan yang dinilai dan disebut
dengan Premium for Control (Premi Pengendalian).
64
Page 468
VIII.E. Prosedur Penilaian
Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang telah dipilih untuk
menentukan indikasi nilai pasar Objek Penilaian, kami telah melakukan
langkah-langkah sebagai berikut:
1. Melakukan tinjauan atas faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi
operasi KUS.
2. Melakukan tinjauan atas laporan keuangan historis dari KUS.
3. Melakukan penelaahan atas data operasional KUS.
4. Melakukan penilaian Objek Penilaian dengan mengaplikasikan metode
penyesuaian aset bersih dengan pendekatan aset.
VIII.F. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan KUS
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan KUS. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/230412-001
tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
65
Page 469
IX. PENILAIAN
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode penilaian yang digunakan
untuk menilai Objek Penilaian adalah metode penyesuaian aset bersih.
IX.A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control), dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities)
Berdasarkan POJK 35/2020, premi pengendalian didefinisikan sebagai “suatu
jumlah atau persentase tertentu yang merupakan penambah dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas objek penilaian”.
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon tanpa pengendalian didefinisikan sebagai
“suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas objek
penilaian”.
Premi pengendalian dan diskon tanpa pengendalian mencerminkan penambahan
terhadap nilai dari penyertaan minoritas atau pengurangan terhadap nilai dari
penyertaan mayoritas dalam entitas anak yang dinilai sebagai pengaruh dari
ketiadaan pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau
dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki
kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya
keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat
dengan:
Menentukan arah perkembangan jangka panjang perusahaan.
Memilih pengurus inti perusahaan.
Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
Menentukan kebijakan investasi.
Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan.
Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Berdasarkan Peraturan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar didefinisikan
sebagai “suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari
nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek penilaian”.
Diskon likuiditas pasar mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari
perusahaan yang dinilai sebagai pengaruh dari tidak likuidnya saham perusahaan
tersebut untuk diperdagangkan.
66
Page 470
Untuk penilaian atas KUS, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan, yaitu
untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau
ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023, oleh karena itu atas indikasi nilai yang
dihasilkan, dilakukan atau diaplikasikan penyesuaian terhadap kondisi
ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (diskon likuiditas pasar),
dikenakan diskon sebesar 40,00%, dengan pertimbangan sebagai berikut:
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar untuk perusahaan tertutup
bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00% - 40,00%.
KUS merupakan perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia.
IX.B. Nilai Pasar Objek Penilaian
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan nilai pasar 100,00% saham KUS adalah metode penyesuaian aset
bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada pendekatan
aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas harus
disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang
telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar persediaan
yang telah dinilai oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00360/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023 tanggal 7 Agustus 2023, dimana nilai
pasar atas persediaan pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar
Rp 1.262,99 miliar.
Apabila nilai pasar atas persediaan tersebut direfleksikan dalam laporan posisi
keuangan, maka jumlah aset KUS adalah sebesar Rp 1.696,50 miliar, sedangkan
jumlah liabilitas KUS adalah tetap, yaitu sebesar Rp 1.671,45 miliar.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham KUS kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,00% saham KUS sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 25,05 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,00% saham KUS adalah sebesar Rp 15,03 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 100,00% saham KUS berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah
sebesar Rp 15,03 miliar.
67
Page 471
Perincian perhitungan nilai pasar 100,00% saham KUS dengan menggunakan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 25
PT Karunia Utama Selaras Lampiran A
Nilai Pasar 100,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 6.042 - 6.042
Piutang lain-lain 323.127 - 323.127
Uang muka 685 - 685
Pajak dibayar di muka 103.659 - 103.659
Jumlah Aset Lancar 433.513 - 433.513
ASET TIDAK LANCAR
Persediaan 1.238.336 24.654 1.262.991
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.238.336 24.654 1.262.991
JUMLAH ASET 1.671.850 24.654 1.696.504
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 20.902 - 20.902
Utang lain-lain 1.632.677 - 1.632.677
Biaya masih harus dibayar 17.737 - 17.737
Utang pajak 100 - 100
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang - - -
Liabilitas imbalan kerja 8 - 8
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.671.425 - 1.671.425
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian - - -
jangka pendek: - - -
Liabilitas imbalan kerja 30 - 30
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 30 - 30
JUMLAH LIABILITAS 1.671.454 - 1.671.454
EKUITAS 395 24.654 25.050
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.671.850 24.654 1.696.504
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 25.050
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (10.020)
Nilai pasar 100,00% saham 15.030
68
Page 472
IX.C. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebesar Rp 15,03 miliar.
69
Page 473
PT Karunia Utama Selaras Lampiran A
Nilai Pasar 100,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 6.042 - 6.042
Piutang lain-lain 323.127 - 323.127
Uang muka 685 - 685
Pajak dibayar di muka 103.659 - 103.659
Jumlah Aset Lancar 433.513 - 433.513
ASET TIDAK LANCAR
Persediaan 1.238.336 24.654 1.262.991
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.238.336 24.654 1.262.991
JUMLAH ASET 1.671.850 24.654 1.696.504
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 20.902 - 20.902
Utang lain-lain 1.632.677 - 1.632.677
Biaya masih harus dibayar 17.737 - 17.737
Utang pajak 100 - 100
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang - - -
Liabilitas imbalan kerja 8 - 8
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.671.425 - 1.671.425
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian - - -
jangka pendek: - - -
Liabilitas imbalan kerja 30 - 30
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 30 - 30
JUMLAH LIABILITAS 1.671.454 - 1.671.454
EKUITAS 395 24.654 25.050
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.671.850 24.654 1.696.504
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 25.050
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (10.020)
Nilai pasar 100,00% saham 15.030
70
Page 474
Kusnanto & rekan Independent Business Appraisers License : 2.19.0162 Indonesia
Page 475
No. : 00101/2.0162-00/BS/05/0153/1/VIII/2023 7 Agustus 2023 Kepada Yth. PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk Office Tower Agung Sedayu Group Lt. 8 dan 10 Jl. Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan Jakarta Utara 14470 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 100,00% Saham PT Sumber Cipta Utama Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 100,00% saham PT Sumber Cipta Utama (selanjutnya disebut “SCU”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 100,00% saham SCU (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA PENYERTAAN SAHAM Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen. Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas, pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon: (021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Page 476
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak baik
langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PT Panorama Eka
PT Bangun Kosambi
Tunggal (PET)
Sukses (BKS)
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
PT Cahaya Gemilang
PT Mega Andalan PT Cahaya Kencana PT Agung Surya PT Fin Centerindo
Indah Cemerlang
Sukses (MAS) Indah (CKI) Gemerlap (ASGE) Satu (FCS)
(CGIC)
PET, BKS, MAS, CKI, CGIC, ASGE, dan FCS selanjutnya secara bersama-sama disebut
“Entitas Anak Perseroan”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Aktivitas manajemen konsultasi lainnya dan real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat.
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 FCS Tertutup Indonesia Jasa, real estat dan pembangunan (kontraktor).
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan dengan
pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat dampak pandemi
wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan peningkatan daya beli
konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong stabilitas indutri properti. Sebagai salah
satu industri yang memberikan kontribusi pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan
populasi yang dimiliki Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus
memacu pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang pertumbuhan industri
properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang didukung oleh pertumbuhan ekonomi
maupun sosial, meningkatnya populasi, dan meningkatnya daya beli masyarakat.
Dengan demikian, Perseroan merencanakan untuk melakukan beberapa rencana aksi
korporasi dengan rincian sebagai berikut:
ii
Page 477
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Bumindo Mekar Wibawa (selanjutnya
disebut “BMW”), melalui rencana peningkatan modal dasar BMW terlebih dahulu
(selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham BMW”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Cahaya Inti Sentosa (selanjutnya disebut
“CIS”), melalui rencana peningkatan modal dasar CIS terlebih dahulu (selanjutnya disebut
“Rencana Penyertaan Saham CIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Jaya Indah Sentosa (selanjutnya disebut
“JIS”), melalui rencana peningkatan modal dasar JIS terlebih dahulu (selanjutnya disebut
“Rencana Penyertaan Saham JIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Kemilau Karya Utama (selanjutnya
disebut “KKU”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki seluruh hak yang sama
dengan saham yang diterbitkan oleh KKU, yang selanjutnya akan menjadi saham seri A,
kecuali perbedaan harga nominal per lembar saham untuk saham seri A dan saham seri
B tersebut, melalui rencana peningkatan modal dasar KKU terlebih dahulu (selanjutnya
disebut “Rencana Penyertaan Saham KKU”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Karunia Utama Selaras (selanjutnya
disebut “KUS”), melalui rencana peningkatan modal dasar KUS terlebih dahulu
(selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KUS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh SCU, melalui rencana peningkatan modal
dasar SCU terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham SCU”);
dan
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sharindo Matratama (selanjutnya disebut
“SHM”), dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki seluruh hak yang sama dengan
saham yang diterbitkan oleh SHM, yang selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali
perbedaan harga nominal per lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B
tersebut, melalui rencana peningkatan modal dasar SHM terlebih dahulu (selanjutnya
disebut “Rencana Penyertaan Saham SHM”).
Rencana Penyertaan Saham BMW, Rencana Penyertaan Saham CIS, Rencana Penyertaan
Saham JIS, Rencana Penyertaan Saham KKU, Rencana Penyertaan Saham KUS, Rencana
Penyertaan Saham SCU, dan Rencana Penyertaan Saham SHM selanjutnya secara
bersama-sama disebut “Rencana Penyertaan Saham”.
iii
Page 478
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status perusahaan-perusahaan
dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan untuk
melakukan penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham
dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019 tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka
Dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut
“POJK 14/2019”), dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum terbatas dengan
hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel Perseroan (selanjutnya disebut
“Rencana PMDHMETD”).
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Penyertaan
Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu kesatuan transaksi yang tidak dapat
dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya secara bersama-sama disebut
“Rencana Transaksi”.
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan mengembangkan
bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham pada BKS.
Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham
masing-masing pada MAS dan CGIC. Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC
adalah bergerak pada bidang real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di
Kabupaten Tangerang dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan
keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagaian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
iv
Page 479
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang dikembangkan oleh
Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang terbentang pada lahan seluas lebih dari
6.000 hektar di bagian barat hingga bagian utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta
City”, kawasan PIK 2 menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown
Mall), kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi kuliner,
serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi International School,
berbagai tempat ibadah). Selanjutnya, pada kawasan PIK 2 juga direncanakan akan dibangun
berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach
Walk sampai Community Park (event space), yang secara efektif dapat menjadi daya tarik
keramaian konsumen dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan properti PIK 2,
terutama untuk hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan adanya proyek infrastruktur
seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar
luar Jakarta ke depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk menerapkan fokus
pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan merencanakan
pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana Penyertaan Saham. Mengingat bahwa
Rencana Penyertaan Saham pada perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu
rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan
lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari peluang
bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan
datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat
berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang
optimal khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat
mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga
pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan
dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan merencanakan untuk
melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan POJK 14/2019, dimana dalam rangka
penyelesaian Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan untuk menggunakan
dana hasil penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham
portepel Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis Perseroan
khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi antar
masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal dimana
setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat
memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
v
Page 480
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk menerapkan
fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan
merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana Penyertaan Saham.
Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada perusahaan-perusahaan tersebut
merupakan salah satu rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di
kawasan yang sama dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari peluang
bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan
datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat
berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis
yang optimal khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat
mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang
sehingga pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi antar
masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal
dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh
Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa
terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS, JIS, KKU, KUS, SCU,
dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan transaksi afiliasi, sehingga
Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang
“Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut
“POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga Perseroan harus
memenuhi Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi
Material dan Perubahan Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi material,
POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas
transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat SCU adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham SCU bersifat tidak likuid.
vi
Page 481
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa SCU adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham serta untuk
memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”) 2018.
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SCU ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan SCU. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
vii
Page 482
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2023.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan SCU yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan SCU
untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar
penilaian ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Sumber Cipta Utama ini merupakan laporan
terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian 100,00%
saham PT Sumber Cipta Utama tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian
(subsequent events) yang secara signifikan dapat mempengaruhi penilaian nilai pasar Objek
Penilaian.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan SCU untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut “KAP”)
Suharli, Sugiharto & Rekan (selanjutnya disebut “SSR”) sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00338/2.1315/AU.1/03/1415-3/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
2. Laporan keuangan SCU untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00331/2.1315/AU.1/03/1415-2/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan pendapat
wajar tanpa pengecualian;
3. Laporan keuangan SCU untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00323/2.1315/AU.1/03/1415-1/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan pendapat
wajar tanpa pengecualian;
viii
Page 483
4. Laporan keuangan SCU untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
telah diaudit oleh KAP Haryono, Junianto & Asmoro (selanjutnya disebut “HJA”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00220/2.1132/AU.1/1113-4/1/XII/2021
tanggal 17 Desember 2021 dengan pendapat wajar dengan pengecualian;
5. Laporan keuangan SCU untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 yang
telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00219/2.1132/AU.1/03/1113-3/1/XII/2021 tanggal 14 Desember 2021 dengan
pendapat wajar dengan pengecualian;
6. Laporan keuangan SCU untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 yang
telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00186/2.1132/AU.1/03/1113-2/1/X/2021 tanggal 18 Juni 2021 dengan pendapat wajar
dengan pengecualian;
7. Laporan penilaian properti SCU per 30 Juni 2023 yang disusun oleh KJPP Suwendho
Rinaldy & Rekan sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00358/2.0059-
02/PI/03/0242/1/VIII/2023 tanggal 7 Agustus 2023;
8. Anggaran dasar SCU yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 38
tanggal 16 Maret 2020 yang dibuat oleh Edison Jingga, S.H., M.H., mengenai perubahan
tempat kedudukan SCU;
9. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes Edmond Budiman
dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
terkait dengan Rencana Transaksi;
10. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan SCU serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
11. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
12. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
13. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
14. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
15. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
ix
Page 484
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan SCU atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari SCU. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan SCU yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai pasarnya. Kami
bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan kinerja historis SCU dan
informasi manajemen SCU terhadap laporan keuangan SCU tersebut. Kami juga bertanggung
jawab atas laporan penilaian SCU dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SCU atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan SCU bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
x
Page 485
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
mempengaruhi operasional Perseroan dan SCU.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum SCU berdasarkan anggaran dasar SCU.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif SCU, pengkajian atas kondisi operasi
dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki SCU. Prospek SCU di masa yang akan
datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha yang telah kami kaji kewajaran dan
konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor
eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
xi
Page 486
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
SCU. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham SCU sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 55,41 miliar.
Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar 100,00% saham SCU
adalah sebesar Rp 33,25 miliar. Dengan demikian, nilai pasar 100,00% saham SCU
berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah sebesar Rp 33,25 miliar.
xii
Page 487
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar
Rp 33,25 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan SCU serta pihak-pihak lain yang relevan
dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan
bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan mempengaruhi nilai
pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas SCU. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian SCU tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Penyertaan Saham serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa
adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
xiii
Page 488
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xiv
Page 489
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
1. KR sama sekali tidak memiliki kepentingan keuangan atau apapun terhadap SCU untuk
sekarang dan masa yang akan datang.
2. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai yang diperoleh atau yang
tercantum dalam laporan.
3. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya atas permintaan
pemberi tugas.
4. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan serta
ditujukan terbatas kepada klien dimaksud.
5. Baik seluruh maupun sebagian dari isi laporan ini tidak diizinkan untuk dipublikasikan
melalui iklan atau media lainnya tanpa seizin dari KJPP Kusnanto & rekan.
6. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan KR dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
xv
Page 490
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan perusahaan yang
dinilai.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan usaha/saham
perusahaan yang dinilai.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan perusahaan yang dinilai.
4. Laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Fergy Merzyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10345
xvi
Page 491
SURAT PERNYATAAN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan
yang diuraikan di dalamnya adalah benar. Laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat
pembatasan yang mempengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam
laporan ini dan laporan ini telah disusun sesuai dengan dan tunduk pada
ketentuan-ketentuan dari Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35/POJK.04/2020
tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) 2018 serta telah dibuat dengan memenuhi Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI).
2. KR bertanggung jawab atas laporan penilaian.
3. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan
sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik KR.
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
penilaian yang ditentukan, yaitu 30 Juni 2023.
5. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
6. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian.
7. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai.
8. KR tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
9. KR telah memenuhi pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan
oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
11. KR telah memiliki pemahaman mengenai Objek Penilaian yang dinilai.
12. Imbalan jasa yang diterima oleh KR tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari
proses analisis Objek Penilaian.
13. Analisis dan kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
xvii
Page 492
14. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian ini diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini KR dapat dipertanggungjawabkan.
15. Tidak seorangpun selain yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.
16. KR telah melakukan inspeksi atas aset tetap yang dimiliki oleh SCU serta telah melakukan
inspeksi dan wawancara dengan manajemen Perseroan terkait dengan operasional,
kinerja, dan prospek dari SCU.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Fergy Merzyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10345
xviii
Page 493
DAFTAR ISI
HALAMAN
OPINI i
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS xv
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI xvi
SURAT PERNYATAAN xvii
DAFTAR ISI xix
DAFTAR TABEL xxii
DAFTAR GRAFIK xxv
LAMPIRAN xxvi
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
A. Alasan dan Latar Belakang 1
B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian 6
C. Premis Penilaian 6
D. Independensi Penilai 7
E. Tanggal Efektif Penilaian 7
F. Profil PT Sumber Cipta Utama 7
G. Definisi Nilai yang Digunakan 8
H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan 8
I. Metode Penilaian yang Digunakan 9
J. Ringkasan Hasil Penilaian 9
K. Kesimpulan Penilaian 10
II. DESKRIPSI PENUGASAN
A. Alasan dan Latar Belakang 11
B. Tujuan dan Maksud Penilaian 15
C. Definisi Nilai yang Digunakan 15
D. Tanggal Efektif Penilaian 15
E. Data dan Informasi yang Digunakan 15
F. Informasi Non-Keuangan 17
G. Jenis Ekuitas 19
H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok 19
I. Tingkat Kedalaman Investigasi 20
J. Distribusi Laporan Penilaian 21
K. Jenis Laporan 21
L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events) 21
xix
Page 494
HALAMAN
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
A. Latar Belakang PT Sumber Cipta Utama 22
B. Kegiatan Usaha 22
C. Manajemen 22
D. Kepemilikan Saham 23
E. Data Keuangan Historis 23
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
A. Tinjauan Ekonomi Dunia 25
B. Tinjauan Ekonomi Indonesia 27
C. Proyeksi Ekonomi Indonesia 28
D. Tingkat Suku Bunga 28
E. Inflasi 29
F. Nilai Tukar Rupiah 30
V. TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
A. Tinjauan Industri Properti di Dunia 32
B. Tinjauan Industri Properti di Indonesia 34
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
A. PT Sumber Cipta Utama 40
B. Analisis atas Common Size PT Sumber Cipta Utama 49
C. Analisis atas Common Size Industri Properti 50
VII. ANALISIS RISIKO
A. Risiko Pendanaan 59
B. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan dan Kelangkaan Bahan Bangunan 59
C. Risiko Kenaikan Tingkat Suku Bunga 59
D. Risiko Operasional 60
E. Risiko Bencana Alam 60
F. Risiko Kebijakan Pemerintah 60
VIII. METODE PENILAIAN
A. Metode-Metode Penilaian 61
B. Metode Penilaian yang Digunakan 62
C. Premis Penilaian 63
D. Aplikasi Diskon dan Premi 63
E. Prosedur Penilaian 64
F. Independensi Penilai 64
xx
Page 495
HALAMAN
IX. PENILAIAN
A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities) 65
B. Nilai Pasar Objek Penilaian 66
C. Kesimpulan Penilaian 68
xxi
Page 496
DAFTAR TABEL
HALAMAN
Tabel 1 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Sumber Cipta Utama 7
Tabel 2 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Sumber Cipta Utama 23
Tabel 3 Laporan Posisi Keuangan
PT Sumber Cipta Utama
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 23
Tabel 4 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Sumber Cipta Utama
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 24
Tabel 5 Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia 25
Tabel 6 Pertumbuhan Inflasi 26
Tabel 7 Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral 27
Tabel 8 Kontributor Inflasi Terbesar Berdasarkan Provinsi 30
Tabel 9 Perubahan Investasi Real Estate Komersial Berdasarkan Wilayah 32
Tabel 10 Proyeksi Harga Rumah di AS berdasarkan Kota pada Tahun 2030 33
Tabel 11 Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 35
Tabel 12 Pertumbuhan Triwulan Indeks Pasokan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 36
Tabel 13 Pertumbuhan Triwulan Indeks Harga Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 36
Tabel 14 Laporan Posisi Keuangan
PT Sumber Cipta Utama
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 40
xxii
Page 497
HALAMAN
Tabel 15 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Sumber Cipta Utama
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 43
Tabel 16 Laporan Arus Kas
PT Sumber Cipta Utama
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 45
Tabel 17 Rasio-rasio Keuangan
PT Sumber Cipta Utama
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 47
Tabel 18 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
PT Sumber Cipta Utama
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 49
Tabel 19 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Sumber Cipta Utama
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 50
Tabel 20 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 51
Tabel 21 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 53
Tabel 22 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Summarecon Agung Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 54
xxiii
Page 498
HALAMAN
Tabel 23 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Summarecon Agung Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 56
Tabel 24 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Ciputra Development Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 56
Tabel 25 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Ciputra Development Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 58
Tabel 26 Nilai Pasar 100,00% Saham
PT Sumber Cipta Utama
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023 67
xxiv
Page 499
DAFTAR GRAFIK
HALAMAN
Grafik 1 Perkembangan Suku Bunga Bank Indonesia 28
Grafik 2 Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen
di Indonesia 29
Grafik 3 Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing 31
Grafik 4 Penjualan Rumah di AS Januari – Juni 2023 33
Grafik 5 Persetujuan Pinjaman atau Kredit Bank Umum di Indonesia
Bulan Desember 2022 – Januari 2023 37
Grafik 6 Proyeksi Penyelesaian Proyek Apartemen yang Tertunda di Jakarta
Tahun 2023 – 2025 38
xxv
Page 500
LAMPIRAN
HALAMAN
Lampiran A Nilai Pasar 100,00% Saham
PT Sumber Cipta Utama
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023 69
xxvi
Page 501
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
I.A. Alasan dan Latar Belakang
PT Pantai Indah Kapuk Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) merupakan suatu
perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company),
didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perindustrian, aktivitas
perusahaan holding dan konsultasi manajemen. Perseroan dan entitas anaknya
bergerak dalam beberapa bidang usaha yang meliputi industri macam-macam
wadah dari logam berupa kaleng kemas, pengolahan hasil perikanan dan real
estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan,
Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon: (021) 2941 7685 dan
email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
baik langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PT Panorama Eka
PT Bangun Kosambi
Tunggal (PET)
Sukses (BKS)
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
PT Cahaya Gemilang
PT Mega Andalan PT Cahaya Kencana PT Agung Surya PT Fin Centerindo
Indah Cemerlang
Sukses (MAS) Indah (CKI) Gemerlap (ASGE) Satu (FCS)
(CGIC)
PET, BKS, MAS, CKI, CGIC, ASGE, dan FCS selanjutnya secara bersama-sama
disebut “Entitas Anak Perseroan”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Aktivitas manajemen konsultasi lainnya dan real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat.
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 FCS Tertutup Indonesia Jasa, real estat dan pembangunan (kontraktor).
1
Page 502
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan
dengan pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat
dampak pandemi wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan
peningkatan daya beli konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong
stabilitas indutri properti. Sebagai salah satu industri yang memberikan kontribusi
pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan populasi yang dimiliki
Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus memacu
pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang
pertumbuhan industri properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang
didukung oleh pertumbuhan ekonomi maupun sosial, meningkatnya populasi, dan
meningkatnya daya beli masyarakat. Dengan demikian, Perseroan merencanakan
untuk melakukan beberapa rencana aksi korporasi dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Bumindo Mekar
Wibawa (selanjutnya disebut “BMW”), melalui rencana peningkatan modal
dasar BMW terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan
Saham BMW”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Cahaya Inti Sentosa
(selanjutnya disebut “CIS”), melalui rencana peningkatan modal dasar CIS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham CIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Jaya Indah Sentosa
(selanjutnya disebut “JIS”), melalui rencana peningkatan modal dasar JIS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham JIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Kemilau Karya Utama
(selanjutnya disebut “KKU”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki
seluruh hak yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh KKU, yang
selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per
lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, melalui rencana
peningkatan modal dasar KKU terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana
Penyertaan Saham KKU”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Karunia Utama Selaras
(selanjutnya disebut “KUS”), melalui rencana peningkatan modal dasar KUS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KUS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh SCU, melalui rencana
peningkatan modal dasar SCU terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana
Penyertaan Saham SCU”); dan
2
Page 503
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sharindo Matratama
(selanjutnya disebut “SHM”), dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki
seluruh hak yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh SHM, yang
selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per
lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, melalui rencana
peningkatan modal dasar SHM terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana
Penyertaan Saham SHM”).
Rencana Penyertaan Saham BMW, Rencana Penyertaan Saham CIS, Rencana
Penyertaan Saham JIS, Rencana Penyertaan Saham KKU, Rencana Penyertaan
Saham KUS, Rencana Penyertaan Saham SCU, dan Rencana Penyertaan Saham
SHM selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Penyertaan Saham”.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
pada tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status
perusahaan-perusahaan dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai
berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan
untuk melakukan penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih
dahulu atas saham dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019
tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Nomor 32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka
Dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut
“POJK 14/2019”), dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan
Saham, Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran
umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan (selanjutnya disebut “Rencana PMDHMETD”).
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Penyertaan Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu kesatuan
transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
3
Page 504
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan
mengembangkan bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi
sebesar 51,00% saham pada BKS. Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah
melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham masing-masing pada MAS dan CGIC.
Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC adalah bergerak pada bidang
real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di Kabupaten Tangerang
dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagaian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga bagian
utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown Mall),
kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi
kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya, pada kawasan PIK 2
juga direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik
seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park
(event space), yang secara efektif dapat menjadi daya tarik keramaian konsumen
dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan properti PIK 2, terutama untuk
hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan adanya proyek infrastruktur
seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur
tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2
dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana pengembang
kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan lokasi proyek
Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari
peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di
masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki
potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan
menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada pengembangan
kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh potensi keuntungan
yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada akhirnya hal tersebut
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan
nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
4
Page 505
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan
merencanakan untuk melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan
POJK 14/2019, dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum
terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis
Perseroan khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara
maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang
dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK
2 dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana
pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama
dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa
mencari peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi
Perseroan di masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri
properti memiliki potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan
bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada
pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh
potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham
Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2
secara maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri
properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi
kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS,
JIS, KKU, KUS, SCU, dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan
transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
5
Page 506
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga
Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal
20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha”
(selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi
material, POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan
penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham
tersebut, maka Perseroan menunjuk penilai independen, Kantor Jasa Penilai
Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR”
atau “kami”) untuk melakukan penilaian atas nilai pasar 100,00% saham SCU.
Mengingat SCU adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham SCU bersifat tidak likuid.
I.B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah nilai pasar 100,00% saham SCU
(selanjutnya disebut “Objek Penilaian”).
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Penyertaan Saham serta untuk memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut
“POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”)
2018.
I.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa SCU adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
6
Page 507
I.D. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SCU
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan SCU. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/230412-001
tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
I.E. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan SCU yang kami terima. Data keuangan tersebut
berupa laporan keuangan SCU untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar penilaian ini.
I.F. Profil PT Sumber Cipta Utama
SCU didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 28 dari Edison Jingga, S.H., M.H.,
tanggal 3 Oktober 2014 dan disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia
dalam Surat Keputusan No. AHU-29387.40.10.2014 tanggal 14 Oktober 2014.
Anggaran dasar SCU telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 38 dari Edison Jingga,
S.H., M.H., tanggal 16 Maret 2020 mengenai perubahan tempat kedudukan SCU.
Perubahan ini telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-AH.01.03.0156113
tanggal 20 Maret 2020.
Kantor pusat SCU berdomisili di Jalan Inspeksi PIK 2 Terusan Jalan Perancis
No. 5, Tangerang, Banten.
I.F.1. Struktur Permodalan
Susunan pemegang saham SCU berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebagai berikut:
Tabel 1
PT Sumber Cipta Utama
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Agung Sedayu 25.000 50,00% 12.500.000.000
PT Tunas Mekar Jaya 25.000 50,00% 12.500.000.000
Jumlah 50.000 100,00% 25.000.000.000
7
Page 508
I.F.2. Struktur Pengurus
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SCU pada tanggal 30 Juni 2023 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Kho Cing Siong
Komisaris : Freddy Numberi
Direksi
Direktur Utama : Nono Sampono
Direktur : Yohanes Edmond Budiman
Direktur : Surya Pranoto Budiharjo
Direktur : Belly Djaliel
I.F.3. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SCU adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan
dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
I.G. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
I.H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif SCU,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
SCU. Prospek SCU di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal
didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
8
Page 509
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
I.I. Metode Penilaian yang Digunakan
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan SCU. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
I.J. Ringkasan Hasil Penilaian
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah
sebagai berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
pasar 100,00% saham SCU sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 55,41 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,00% saham SCU adalah sebesar Rp 33,25 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 100,00% saham SCU berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah
sebesar Rp 33,25 miliar.
9
Page 510
I.K. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebesar Rp 33,25 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi
yang kami peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan SCU serta pihak-pihak
lain yang relevan dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi
tersebut adalah benar dan bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak
terungkap yang akan mempengaruhi nilai pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas SCU. Kami tegaskan pula
bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini
maupun di masa mendatang dan imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian
SCU tidak tergantung pada nilai yang dilaporkan.
10
Page 511
II. DESKRIPSI PENUGASAN
II.A. Alasan dan Latar Belakang
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam
bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen.
Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang
meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas,
pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina
Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon:
(021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
baik langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PET
BKS
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
MAS CKI CGIC ASGE FCS
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Aktivitas manajemen konsultasi lainnya dan real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat.
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 FCS Tertutup Indonesia Jasa, real estat dan pembangunan (kontraktor).
11
Page 512
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan
dengan pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat
dampak pandemi wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan
peningkatan daya beli konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong
stabilitas indutri properti. Sebagai salah satu industri yang memberikan kontribusi
pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan populasi yang dimiliki
Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus memacu
pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang
pertumbuhan industri properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang
didukung oleh pertumbuhan ekonomi maupun sosial, meningkatnya populasi, dan
meningkatnya daya beli masyarakat. Dengan demikian, Perseroan merencanakan
untuk melakukan Rencana Penyertaan Saham.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
pada tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status
perusahaan-perusahaan dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai
berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan
untuk melakukan Rencana PMDHMETD.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Penyertaan Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu kesatuan
transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan
mengembangkan bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi
sebesar 51,00% saham pada BKS. Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah
melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham masing-masing pada MAS dan CGIC.
Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC adalah bergerak pada bidang
real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di Kabupaten Tangerang
dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagaian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
12
Page 513
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga bagian
utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown Mall),
kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi
kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya, pada kawasan PIK 2
juga direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik
seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park
(event space), yang secara efektif dapat menjadi daya tarik keramaian konsumen
dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan properti PIK 2, terutama untuk
hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan adanya proyek infrastruktur
seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur
tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2
dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana pengembang
kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan lokasi proyek
Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari
peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di
masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki
potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan
menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada pengembangan
kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh potensi keuntungan
yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada akhirnya hal tersebut
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan
nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan
merencanakan untuk melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan
POJK 14/2019, dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum
terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis
Perseroan khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara
maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang
dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan.
13
Page 514
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK
2 dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana
pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama
dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa
mencari peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi
Perseroan di masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri
properti memiliki potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan
bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada
pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh
potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham
Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2
secara maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri
properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi
kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS,
JIS, KKU, KUS, SCU, dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan
transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi POJK 42/2020.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga
Perseroan harus memenuhi POJK 17/2020.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi
material, POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan
penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham
tersebut, maka Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan
penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat SCU adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham SCU bersifat tidak likuid.
14
Page 515
II.B. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Penyertaan Saham serta untuk memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 35/2020 serta SPI 2018.
II.C. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
II.D. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan SCU yang kami terima. Data keuangan tersebut
berupa laporan keuangan SCU untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar penilaian ini.
II.E. Data dan Informasi yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan
prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan SCU untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya
disebut “KAP”) Suharli, Sugiharto & Rekan (selanjutnya disebut “SSR”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00338/2.1315/AU.1/03/1415-
3/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
15
Page 516
2. Laporan keuangan SCU untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00331/2.1315/AU.1/03/1415-2/1/VII/2023 tanggal
31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
3. Laporan keuangan SCU untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00323/2.1315/AU.1/03/1415-1/1/VII/2023 tanggal
31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;
4. Laporan keuangan SCU untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP Haryono, Junianto & Asmoro
(selanjutnya disebut “HJA”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00220/2.1132/AU.1/1113-4/1/XII/2021 tanggal 17 Desember 2021 dengan
pendapat wajar dengan pengecualian;
5. Laporan keuangan SCU untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00219/2.1132/AU.1/03/1113-3/1/XII/2021 tanggal
14 Desember 2021 dengan pendapat wajar dengan pengecualian;
6. Laporan keuangan SCU untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2018 yang telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00186/2.1132/AU.1/03/1113-2/1/X/2021 tanggal
18 Juni 2021 dengan pendapat wajar dengan pengecualian;
7. Laporan penilaian properti SCU per 30 Juni 2023 yang disusun oleh KJPP
Suwendho Rinaldy & Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 00358/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023
tanggal 7 Agustus 2023;
8. Anggaran dasar SCU yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta
Notaris No. 38 tanggal 16 Maret 2020 yang dibuat oleh Edison Jingga, S.H.,
M.H., mengenai perubahan tempat kedudukan SCU;
9. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes
Edmond Budiman dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar
belakang, dan hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi;
10. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan SCU serta pihak-pihak lain
yang relevan untuk penugasan;
11. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
12. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara
lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek
Indonesia, dan Bloomberg;
16
Page 517
13. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
14. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
15. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik
dan hasil analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SCU atau
yang tersedia secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran
informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari SCU. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek
Penilaian dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami
yang berkaitan dengan penilaian tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak
dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian
internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau
pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan
Perseroan.
II.F. Informasi Non-Keuangan
II.F.1. Produk dan/atau Jasa yang Dihasilkan
Ruang lingkup kegiatan usaha SCU adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan
dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa. Dengan
demikian, produk yang dihasilkan oleh SCU adalah kavling komersial dan rumah
tinggal.
II.F.2. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis SCU meliputi wilayah
Tangerang.
17
Page 518
II.F.3. Pemasok Utama dan Pelanggan Kunci
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pemasok utama SCU adalah PT Prima
Maju Jaya dan PT Bina Sarana Inti Sejahtera.
Selanjutnya, dalam menjalankan kegiatan usahanya, pelanggan kunci SCU adalah
orang pribadi, serta perusahaan bisnis dan pengembang.
II.F.4. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha SCU adalah sebagai
berikut:
PT Bumi Serpong Damai Tbk;
PT Ciputra Development Tbk;
PT Sinarmas Land Tbk;
PT Summarecon Agung Tbk;
PT Lippo Karawaci Group Tbk; dan
PT Alam Sutra Realty Tbk.
II.F.5. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan SCU
adalah sebagai berikut:
Memanfaatkan digital platform khususnya untuk product knowledge, sehingga
memberikan gambaran yang terinci terkait dengan produk yang dijual serta
dengan semua spesifikasinya dimana, hal tersebut bertujuan untuk
memudahkan para konsumen dalam memilih produk yang tepat sebelum
melakukan pembelian;
Memberikan penawaran penjualan dengan berbagai promo seperti
menawarkan program pembayaran yang menarik, memberikan diskon khusus,
dan memberikan bonus atas penjualan;
Melakukan survei kepuasan konsumen dan kebutuhan pasar secara berkala
agar selalu terdepan dalam memberikan pelayanan maupun menyediakan
produk;
Menjalin kerjasama dengan pihak perbankan dalam rangka memberikan
kemudahan dan kenyamanan bertransaksi bagi pelanggan serta bekerjasama
dengan vendor terkemuka untuk menjaga mutu produk;
Menjaga nama baik perusahaan agar nilai investasi produk selalu terjaga dan
meningkat; dan
Bekerjasama dengan para pelaku usaha di kawasan proyek untuk turut serta
menggerakkan roda perekonomian negara.
18
Page 519
II.G. Jenis Ekuitas
Saham yang dimiliki SCU merupakan saham biasa, dimana setiap pemegang
saham SCU memiliki 1 hak suara per lembar saham.
II.H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai
dengan tanggal penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan SCU yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai
pasarnya. Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan
kinerja historis SCU dan informasi manajemen SCU terhadap laporan keuangan
SCU tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian SCU dan
kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi
dan kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal
penilaian sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penilaian. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat kami
karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang
terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SCU atau
yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan
tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan
pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan SCU bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang
diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
19
Page 520
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi
tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami
tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun
segala kehilangan, kerusakan, biaya, ataupun pengeluaran apapun yang
disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga data yang kami peroleh
menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi
yang mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar
akan mengubah hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa
perubahan terhadap data yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil
penilaian dan bahwa perbedaan yang terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi
dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan dengan itikad baik dan dengan cara
yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya analisis
tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan
analisis transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai
dasar penilaian. Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion
dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan dan SCU.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan
dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit,
atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan
tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam
pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan,
atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas
status hukum SCU berdasarkan anggaran dasar SCU.
II.I. Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian
Objek Penilaian.
20
Page 521
II.J. Distribusi Laporan Penilaian
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Penyertaan Saham serta tidak dapat digunakan atau
dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk
digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak
bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami
karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Walaupun
demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan, mengubah atau melengkapi
hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang relevan setelah tanggal
laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil
penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan
bersama dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan
analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
II.K. Jenis Laporan
Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Sumber Cipta Utama ini merupakan
laporan terinci.
II.L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal
penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan penilaian 100,00% saham PT Sumber Cipta Utama tidak terdapat kejadian
penting setelah tanggal penilaian (subsequent events) yang secara signifikan
dapat mempengaruhi penilaian nilai pasar Objek Penilaian.
21
Page 522
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
III.A. Latar Belakang PT Sumber Cipta Utama
SCU didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 28 dari Edison Jingga, S.H., M.H.,
tanggal 3 Oktober 2014 dan disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia
dalam Surat Keputusan No. AHU-29387.40.10.2014 tanggal 14 Oktober 2014.
Anggaran dasar SCU telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 38 dari Edison Jingga,
S.H., M.H., tanggal 16 Maret 2020 mengenai perubahan tempat kedudukan SCU.
Perubahan ini telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-AH.01.03.0156113
tanggal 20 Maret 2020.
Kantor pusat SCU berdomisili di Jalan Inspeksi PIK 2 Terusan Jalan Perancis
No. 5, Tangerang, Banten.
III.B. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SCU adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan
dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
III.C. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SCU pada tanggal 30 Juni 2023 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Kho Cing Siong
Komisaris : Freddy Numberi
Direksi
Direktur Utama : Nono Sampono
Direktur : Yohanes Edmond Budiman
Direktur : Surya Pranoto Budiharjo
Direktur : Belly Djaliel
22
Page 523
III.D. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham SCU berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebagai berikut:
Tabel 2
PT Sumber Cipta Utama
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Agung Sedayu 25.000 50,00% 12.500.000.000
PT Tunas Mekar Jaya 25.000 50,00% 12.500.000.000
Jumlah 50.000 100,00% 25.000.000.000
III.E. Data Keuangan Historis
Laporan keuangan SCU untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022 dan 2021 telah diaudit oleh KAP SSR masing-masing dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian. Laporan keuangan SCU untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020, 2019, dan 2018 telah diaudit
oleh KAP HJA masing-masing dengan pendapat wajar dengan pengecualian.
Ikhtisar data keuangan penting SCU adalah sebagai berikut:
Tabel 3
PT Sumber Cipta Utama
Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 41.432 37.386 37.069 12.182 1.452 1.391
Piutang lain-lain 72.231 60.593 9.636 36.350 27.631 6.000
Persediaan 1.317.402 1.210.667 417.481 - - -
Uang muka 2.036 4.349 - 501 43 0
Pajak dibayar di muka 49.659 65.445 9.366 5.361 2.169 867
Proyek dalam pelaksanaan - - - 296.919 269.334 261.903
Jumlah Aset Lancar 1.482.760 1.378.440 473.552 351.313 300.628 270.163
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 8.394 2.443 - - - -
Aset tetap - neto 7.594 7.976 8.216 - - -
Aset lain-lain - - - 1.098 - -
Jumlah Aset Tidak Lancar 15.988 10.419 8.216 1.098 - -
JUMLAH ASET 1.498.748 1.388.859 481.768 352.411 300.628 270.163
23
Page 524
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 85.900 25.366 18.394 - - -
Utang lain-lain 168.065 142.874 6.305 184.389 189.375 211.003
Utang obligasi 60.000 299.560 60.000 - - -
Biaya yang masih harus dibayar 322 865 216 2.896 - -
Utang pajak 1.393 1.751 2.112 1.217 605 610
Uang muka penjualan 858.119 644.309 105.732 141.942 86.749 34.700
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Utang bank 11.912 5.686 - - - -
Liabilitas imbalan kerja 13 12 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.185.726 1.120.423 192.758 330.444 276.729 246.312
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 214.706 235.858 268.903 - - -
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jangka
pendek:
Utang bank 47.955 14.124 - - - -
Liabilitas imbalan kerja 422 388 14 - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 263.083 250.370 268.917 - - -
JUMLAH LIABILITAS 1.448.808 1.370.792 461.675 330.444 276.729 246.312
EKUITAS
Modal saham 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000
Saldo laba (akumulasi kerugian) 24.940 (6.934) (4.908) (3.034) (1.101) (1.150)
JUMLAH EKUITAS 49.940 18.066 20.092 21.966 23.899 23.850
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.498.748 1.388.859 481.768 352.411 300.628 270.163
Tabel 4
PT Sumber Cipta Utama
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan 101.681 - - - - -
Beban pokok pendapatan 65.622 - - - - -
Laba bruto 36.059 - - - - -
Beban penjualan (590) (980) (1.280) (2.014) (35) (26)
Beban umum dan administrasi (1.753) (1.805) (1.065) - - -
Penghasilan keuangan 736 828 490 - - -
Beban keuangan (38) (65) (57) - - -
Penghasilan (beban) lain-lain - neto 1 (25) 37 82 83 28
Laba (rugi) sebelum pajak final dan pajak penghasilan 34.415 (2.046) (1.876) (1.932) 48 2
Pajak final (2.542) - -
Laba (rugi) sebelum pajak penghasilan 31.873 (2.046) (1.876) (1.932) 48 2
Laba (rugi) periode/tahun berjalan 31.873 (2.046) (1.876) (1.932) 48 2
Penghasilan komprehensif lain - 20 2 - - -
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan 31.873 (2.026) (1.874) (1.932) 48 2
24
Page 525
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
IV.A. Tinjauan Ekonomi Dunia
Ketidakpastian perekonomian di dunia kembali meningkat dengan kecenderungan
risiko pertumbuhan yang melambat dan kebijakan suku bunga moneter di negara
maju yang lebih tinggi. Berdasarkan laporan yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia
(BI) yang berjudul Tinjauan Kebijakan Moneter Juni 2023, pertumbuhan ekonomi
di dunia diproyeksikan tumbuh sebesar 2,70% year over year (yoy) dengan risiko
perlambatan terutama di Amerika Serikat (AS) dan Tiongkok. Sementara itu, di
Tiongkok pertumbuhan ekonomi juga tidak sekuat prakiraan, sehingga mendorong
pelonggaran kebijakan moneter. Pemulihan ekonomi di negara berkembang
seperti di India tetap menguat disebabkan oleh kenaikan permintaan domestik dan
ekspor jasa. Kondisi tersebut mendorong nilai tukar USD cenderung melemah
terhadap mata uang di negara-negara maju namun menguat untuk mata uang
pada negara-negara berkembang.
IV.A.1. Produk Domestik Bruto
Tabel 5
Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Dunia 2,80 (2,80) 6,30 3,40 2,60 2,70 3,20
Negara Maju
Amerika Serikat 2,30 (2,80) 5,90 2,10 1,30 0,70 1,90
Hong Kong (1,70) (6,50) 6,40 (3,50) 4,80 3,00 2,90
Inggris 1,60 (11,00) 8,50 4,30 0,20 0,60 1,50
Jepang (0,40) (4,30) 2,30 1,10 1,30 1,00 1,00
Kanada 1,90 (5,10) 5,20 3,50 1,30 0,70 2,00
Kawasan Eropa 1,60 (6,00) 5,30 3,30 0,50 1,00 1,60
Singapura 0,90 (4,10) 9,10 3,70 1,40 2,60 2,70
Taiwan 3,10 3,40 6,50 2,40 1,00 3,00 2,50
Korea Selatan 2,20 (0,70) 4,30 2,60 1,20 2,20 2,50
Negara Berkembang
Argentina (2,00) (9,90) 10,70 5,00 (2,2) (0,30) 2,00
India 6,50 3,90 (5,80) 9,10 N/A 6,10 6,40
Indonesia 5,00 (2,00) 3,70 5,30 5,00 5,00 5,20
Kolombia 3,30 (6,80) 11,00 7,50 1,50 2,00 2,80
Malaysia 4,30 (5,60) 3,10 8,70 4,20 4,50 4,50
Meksiko (0,20) (8,00) 4,70 3,10 2,20 1,50 2,00
Mesir 5,50 3,50 3,30 6,60 3,90 4,20 4,50
Tiongkok 6,00 2,20 8,40 3,00 5,40 4,80 4,70
Sumber: Bloomberg
Salah satu indikator pertumbuhan ekonomi adalah Produk Domestik Bruto (PDB).
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2023, PDB di dunia
mengalami penurunan sebesar 0,80% secara keseluruhan. Penurunan PDB
terbesar berasal dari kelompok negara maju yaitu Hong Kong, Inggris, Singapura,
dan Taiwan masing-masing dengan persentase sebesar 9,90%, 4,20%, 5,40%,
dan 4,10% serta dari kelompok negara berkembang yaitu Argentina, Kolombia,
dan Tiongkok dengan persentase masing-masing sebesar 5,70%, 3,50%, dan
5,40%. Namun demikian, PDB di negara-negara berkembang seperti India,
Indonesia, Malaysia, dan Mesir mengalami pertumbuhan dengan persentase
masing-masing sebesar 14,90%, 1,60%, 5,60%, dan 3,30%.
25
Page 526
IV.A.2. Inflasi
Inflasi merupakan salah satu indikator pertumbuhan ekonomi yang juga
memegang peranan penting dalam menentukan perekonomian suatu negara.
Tingkat inflasi mewakili mekanisme pasar di suatu negara yang mendorong
kenaikan harga yang luas dan berkelanjutan.
Dalam beberapa tahun terakhir, inflasi negara-negara di dunia mengalami
fluktuasi. Secara keseluruhan, inflasi dunia pada tahun 2023 diproyeksikan
mengalami penurunan sebesar 2,80% dibandingkan dengan tahun 2022. Tekanan
inflasi di Amerika Serikat masih tinggi terutama disebabkan kelonggaran pasar
tenaga kerja maupun tekanan stabilitas sistem keuangan yang mereda sehingga
mendorong kemungkinan kenaikan federal funds rate ke depan.
Tabel 6
Pertumbuhan Inflasi
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Dunia 3,50 3,20 4,70 8,70 5,90 4,00 3,60
Negara Maju
Amerika Serikat 1,80 1,20 4,70 8,00 4,10 2,60 2,40
Hong Kong 2,90 0,30 1,60 1,90 2,40 2,30 2,30
Inggris 1,80 0,90 2,60 9,10 7,50 3,00 2,00
Jepang 0,50 0,00 (0,30) 2,50 2,90 1,70 1,40
Kanada 1,90 0,70 3,40 6,80 3,70 2,30 2,10
Kawasan Eropa 1,20 0,30 2,60 8,40 5,40 2,50 2,10
Singapura 0,60 (0,20) 2,30 6,10 4,90 3,00 1,80
Taiwan 0,60 (0,20) 2,00 3,00 2,10 1,50 1,80
Korea Selatan 0,40 0,50 2,50 5,10 3,30 2,10 2,10
Negara Berkembang
Argentina 53,60 42,70 48,10 70,70 119,70 101,00 60,00
India 3,70 6,60 5,10 6,70 N/A 5,00 4,90
Indonesia 2,80 2,00 1,60 4,20 3,90 3,10 3,10
Kolombia 3,50 2,50 3,50 10,20 11,70 5,40 4,10
Malaysia 0,70 (1,10) 2,50 3,40 3,00 2,50 2,30
Meksiko 3,60 3,40 5,70 7,90 5,60 4,00 3,80
Mesir 13,90 5,70 4,50 8,50 26,90 18,00 12,50
Tiongkok 2,90 2,50 0,90 2,00 1,10 2,20 2,00
Sumber: Bloomberg
Pada tahun 2023, inflasi dunia tercatat sebesar 5,90%. Inflasi di dunia pada tahun
2024 diperkirakan mengalami penurunan sebesar 1,90% menjadi 4,00% di tahun
2024 dibandingkan pada tahun sebelumnya. Adanya tren penurunan tersebut
dipicu oleh penurunan inflasi pada negara-negara maju dan negara-negara
berkembang.
Pada negara-negara maju, penurunan inflasi terbesar pada tahun 2023
diperkirakan terjadi di AS, Inggris, Kanada, dan Kawasan Eropa masing-masing
sebesar 3,90%, 1,60%, 3,10%, dan 3,00%. Sedangkan di negara-negara
berkembang, penurunan inflasi terbesar diperkirakan terjadi di Malaysia dan
Meksiko masing-masing sebesar 0,40% dan 2,30%. Namun demikian, kenaikan
inflasi diperkirakan akan terjadi di Argentina dan Mesir pada tahun 2023 dengan
peningkatan masing-masing sebesar 49,00% dan 18,40%.
26
Page 527
IV.A.3. Suku Bunga
Pada tahun 2023, negara dengan suku bunga tertinggi adalah Argentina dengan
presentase yang mencapai 113,40%, kemudian diikuti oleh negara Kolombia dan
Meksiko masing-masing sebesar 12,15% dan 10,90%.
Tabel 7
Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Negara Maju
Amerika Serikat 1,75 0,25 0,25 4,50 5,40 3,85 3,10
Hong Kong 2,49 0,50 0,50 4,75 N/A N/A N/A
Inggris 0,75 0,10 0,25 3,50 5,65 4,65 3,40
Jepang (0,10) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Kanada 1,75 0,25 0,25 4,25 5,00 3,50 N/A
Kawasan Eropa 0,00 0,00 0,00 2,50 4,35 3,60 3,05
Taiwan 1,38 1,13 1,13 1,75 1,85 1,70 N/A
Korea Selatan 1,25 0,50 1,00 3,25 3,40 2,45 2,35
Negara Berkembang
Argentina N/A N/A N/A N/A 113,40 70,00 49,80
India 5,15 4,00 4,00 6,25 6,40 5,75 N/A
Indonesia 5,00 3,75 3,50 5,50 5,55 4,80 N/A
Kolombia 4,25 1,75 3,00 12,00 12,15 6,95 5,20
Malaysia 3,00 1,75 1,75 2,72 3,10 2,90 N/A
Meksiko 7,28 4,40 5,43 10,55 10,90 7,80 6,60
Mesir 12,25 8,25 8,25 16,25 N/A N/A N/A
Tiongkok 4,15 3,85 3,80 3,65 4,30 N/A N/A
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga bank sentral pada
tahun 2023 diperkirakan mengalami kenaikan dibandingkan dengan suku bunga
pada tahun 2022. Negara maju yang diperkirakan mengalami kenaikan suku
bunga bank sentral terbesar pada tahun adalah Kawasan Eropa dan Korea
Selatan masing-masing sebesar 1,85% dan 1,65%. Sementara itu, negara
berkembang yang diperkirakan mengalami kenaikan suku bunga tertinggi pada
tahun 2023 yaitu Malaysia, Meksiko, dan Tiongkok masing-masing sebesar 0,38%,
0,35%, dan 0,65%.
IV.B. Tinjauan Ekonomi Indonesia
Perekonomian Indonesia diperkirakan berpotensi lebih tinggi dibandingkan
tahun-tahun sebelumnya yang didorong oleh adanya kenaikan ekspor serta
permintaan domestik yang terus menunjukkan kinerja positif khususnya konsumsi
swasta. BI memproyeksikan pertumbuhan ekonomi pada tahun 2023 mencapai
4,50% hingga 5,30%. Perbaikan ekonomi Indonesia tersebut dipicu oleh keyakinan
konsumen yang meningkat dan penjualan eceran yang tumbuh positif.
27
Page 528
IV.C. Proyeksi Ekonomi Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) pada tahun yang berjalan pada
triwulan II/2023 diprakirakan surplus didukung oleh berlanjutnya surplus neraca
perdagangan yang mencatat sebesar USD 4,40 miliar di Mei 2023. Sementara itu,
aliran masuk modal asing dalam bentuk portofolio pada triwulan II 2023 sampai
dengan 20 Juni 2023 masih mencatat net inflows sebesar USD 0,13 miliar,
meskipun pada Juni 2023 tercatat outflows sebesar USD 0,87 miliar akibat
peningkatan ketidakpastian pasar keuangan global. Posisi cadangan devisa
Indonesia akhir Mei 2023 tetap tinggi tercatat sebesar USD 139,30 miliar, setara
dengan pembiayaan 6,10 bulan impor atau 6,00 bulan impor dan pembayaran
utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3,00 bulan impor. Perkembangan NPI yang positif
diprakirakan berlanjut didukung transaksi berjalan yang diprakirakan terjaga sehat
dalam kisaran surplus 0,40% sampai dengan defisit 0,40% dari PDB. Selain itu,
neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan juga mencatat surplus, ditopang
oleh aliran masuk modal asing, baik dalam bentuk penanaman modal asing
maupun investasi portofolio, sejalan persepsi positif investor terhadap prospek
perekonomian nasional.
IV.D. Tingkat Suku Bunga
Suku bunga perbankan masih kondusif dalam rangka mendukung pemulihan
ekonomi. Per Mei 2023, suku bunga deposito dan suku bunga kredit tercatat
masing-masing adalah sebesar 4,13% dan 9,37%. Selanjutnya, per 21 Juni 2023
suku bunga pada pasar uang yang tercatat adalah sebesar 5,62%.
Grafik 1
Perkembangan Suku Bunga BI
6,00% 5,50% 5,55%
4,80%
5,00% 5,00%
4,00% 3,75%
3,50%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2019 2020 2021 2022 2023* 2024*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
28
Page 529
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga BI pada akhir tahun
2022 mencapai 5,50%, mengalami kenaikan sebesar 2,00% dibandingkan dengan
tahun 2021. Pada tahun 2023, suku bunga BI diperkirakan sebesar 5,55% atau
mengalami kenaikan sebesar 0,0 5% dibandingkan dengan tahun 2022.
IV.E. Inflasi
Indeks Harga Konsumen (IHK) pada bulan Mei 2023 tercatat sebesar 4,00% (yoy)
atau berada di batas atas sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi di semua
kelompok. Inflasi Mei 2023 tercatat 2,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,83% (yoy). Inflasi diperkirakan
terkendali dalam kisaran angka 3,0±1% pada tahun 2023.
Grafik 2
Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen di Indonesia
4,20% 3,90%
4,50%
4,00%
3,50% 3,10%
2,80%
3,00%
3,10%
2,50%
1,60%
2,00%
1,50% 2,00%
1,00%
0,50%
0,00%
2019 2020 2021 2022 2023* 2024* 2025*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, inflasi pada tahun 2022
mencapai sebesar 4,20%, mengalami kenaikan sebesar 2,60% dibandingkan
dengan tahun 2021. Pada tahun 2023, tingkat inflasi diperkirakan sebesar 3,90%
atau mengalami penurunan sebesar 0,30% dibandingkan tahun 2022.
29
Page 530
Tabel 8
Kontributor Inflasi Terbesar
Berdasarkan Provinsi
(Dalam %)
No. Keterangan Inflasi
1 Maluku Utara 5,70
2 Maluku 5,10
3 Jawa Timur 5,00
4 Sulawesi Tenggara 4,80
5 DI Yogyakarta 4,70
6 Kalimantan Selatan 4,70
7 Sulawesi Selatan 4,60
8 Lampung 4,30
9 Jawa Barat 4,30
10 Kalimantan Tengah 4,20
11 Nusa Tenggara Timur 4,20
12 Sumatera Barat 4,20
Sumber: Tinjauan Kebijakan Moneter, Bank Indonesia
Berdasarkan Tinjauan Kebijakan Moneter yang dikeluarkan oleh BI per Juni 2023,
kontributor inflasi terbesar berada di daerah Maluku Utara, Maluku, Jawa Timur,
Sulawesi Tenggara, DI Yogyakarta, Kalimantan Selatan, Sulawesi Selatan,
Lampung, dan Jawa Barat masing-masing sebesar 5,70%, 5,10%, 5,00%, 4,80%,
4,70%, 4,70%, 4,60%, 4,30%, dan 4,30%.
IV.F. Nilai Tukar Rupiah
Ketidakpastian pasar keuangan di dunia menyebabkan nilai tukar Rupiah pada
Juni 2023 melemah sebesar 0,56% dibandingkan dengan rata-rata kurs Mei 2023.
Nilai tukar Rupiah pada Bulan Juni 2023 mengalami penguatan sebesar 4,17%
dibandingkan akhir tahun 2022. Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan
stabilisasi nilai tukar Rupiah khususnya melalui triple intervention dan twist
operation untuk mengendalikan inflasi barang impor (imported inflation) dan
memitigasi risiko rambatan ketidakpastian pasar keuangan di dunia.
30
Page 531
Grafik 3
Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000 Q3/2023* Q4/2023* Q1/2024* Q2/2023* 2024* 2025* 2026*
EUR 16.445 16.576 16.430 16.498 16.733 16.863 17.690
SGD 11.157 11.128 11.198 11.145 11.192 11.231 11.731
USD 14.950 14.800 14.670 14.600 14.550 14.600 15.250
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap Euro pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 16.445, Rp 16.576, Rp 16.430, Rp 16.498,
Rp 16.733, Rp 16.863, dan Rp 17.690.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap SGD pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 11.157, Rp 11.128, Rp 11.198, Rp 11.145,
Rp 11.192, Rp 11.231, dan Rp 11.731.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap USD pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 14.950, Rp 14.800, Rp 14.670, Rp 14.600,
Rp 14.550, Rp 14.600, dan Rp 15.250.
31
Page 532
V. TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
V.A. Tinjauan Industri Properti di Dunia
Industri properti merupakan salah satu industri terbesar di dunia. Hal ini terlihat
dari harga properti yang mengalami peningkatan pada setiap tahunnya.
Sektor-sektor penting dalam industri properti antara lain meliputi sektor
perumahan/real estate, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, perhotelan,
serta kawasan industri.
Berdasarkan data yang diperoleh dari Knight Frank dalam laporannya yang
berjudul Global House Price Index Q1/2023, AS menempati posisi ke - 39 dengan
persentase kenaikan harga rumah sebesar 0,70% selama setahun terakhir,
sedangkan selama enam bulan terakhir mengalami penurunan sebesar 1,10%,
dan kenaikan sebesar 1,00% selama tiga bulan terakhir pada Q1/2023.
Peningkatan harga ini terutama disebabkan oleh pasokan rumah yang terbatas
yang menopang pertumbuhan harga meskipun di tengah ketersediaan pasokan
yang menurun.
Tabel 9
Perubahan Investasi Real Estat Komersial Berdasarkan Wilayah
Q1/2023
Bagian Wilayah Perubahan
Asia Pasifik -30,00%
Eropa, Timur Tengah dan Afrika -58,00%
Amerika -61,00%
Sumber: Jones Lang LaSalle (JLL)
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari JLL, aktivitas merger dan
akuisisi real estat di dunia pada Q1/2023 terlihat terbatas dan situasional, dengan
transaksi strategis tertentu yang terjadi dalam skala lebih kecil di dunia.
Investasi real estat komersial di dunia pada Q1/2023 mengalami penurunan paling
tinggi di Amerika serta Eropa, Timur Tengah, dan Afrika masing-masing sebesar
61,00% dan 58,00% dibandingkan dengan Q1/2022. Penurunan ini disebabkan
oleh tingginya inflasi yang masih terjadi, suku bunga yang mengalami kenaikan,
dan tingkat pengangguran yang meningkat sementara kesulitan di sektor
perbankan turut menambah volatilitas.
32
Page 533
Grafik 4
Penjualan Rumah di AS
Januari – Juni 2023
(Dalam jutaan Unit)
4,55
4,60
4,50 4,43
4,40 4,29 4,30
4,30
4,16
4,20
4,10 4,00
4,00
3,90
3,80
3,70
Jan Feb Mar Apr Mei Jun
Sumber: Trading Economics
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari Trading Economics, penjualan
rumah di AS pada bulan Juni 2023 mengalami penurunan sebesar 3,26%
dibandingkan dengan penjualan rumah AS bulan Mei 2023. Penjualan rumah Juni
2023 merupakan yang terendah selama lima bulan terakhir, sementara proyeksi
penjualan bulan Juni 2023 adalah sebesar 4,20 juta unit rumah. Penurunan
penjualan rumah terjadi pada Amerika Selatan dan Barat masing-masing
mengalami penurunan sebesar 5,40% dan 5,10%.
Tabel 10
Proyeksi Harga Rumah di AS berdasarkan Kota pada Tahun 2030
(Dalam jutaan USD)
Kota Negara Bagian Harga
San Fransisco California 2,61
San Jose California 2,25
Oakland California 1,71
Seattle Washington 1,54
Los Angeles California 1,38
San Diego California 1,15
Boston Massachusetts 1,13
Long Beach California 1,07
New York New York 0,96
Washington District of Columbia 0,96
Sumber: RenoFi
33
Page 534
Menurut data yang dibuat oleh RenoFi, harga rata-rata rumah di AS pada tahun
2030 diproyeksikan sebesar USD 383,00 ribu mengingat harga rumah di AS telah
mengalami kenaikan sebesar 48,55%. Selain itu, enam dari sepuluh kota termahal
di AS terletak pada negara bagian California, dimana San Fransisco dan San Jose
diproyeksikan memiliki harga rumah termahal pada tahun 2030 masing-masing
senilai USD 2,61 juta dan USD 2,25 juta. Peningkatan proyeksi harga rumah di AS
terutama didorong oleh dampak pandemi Covid-19 dimana mayoritas penghuni di
AS telah menghabiskan sebagian besar waktu di rumah dan melakukan renovasi
pada propertinya, selain itu, fakfor dimana beberapa orang tidak perlu tinggal dekat
dengan tempat kerjanya dan pindah ke pinggiran kota juga turut mendukung
peningkatan harga rumah.
Faktor-faktor seperti peningkatan harga rumah di dunia dari tahun ke tahun,
kecenderungan penghuni yang menginginkan untuk menata huniannya sesuai
dengan keinginannya, dan kebutuhan untuk bekerja dari rumah merupakan faktor
pendorong bagi industri properti di masa yang akan datang. Peningkatan nilai
properti pada kota-kota pusat bisnis di seluruh dunia turut berperan bagi
peningkatan industri properti global, sehingga industri properti global diharapkan
terus bertumbuh positif dalam jangka waktu yang sangat lama di masa mendatang.
V.B. Tinjauan Industri Properti di Indonesia
Industri properti di Indonesia merupakan salah satu sektor industri yang
memberikan kontribusi signifikan bagi pertumbuhan ekonomi, hal ini disebabkan
industri properti saling terkait dengan industri-industri lainnya, misalnya industri
bahan baku bangunan, konstruksi, logistik, bidang jasa, maupun industri keuangan
serta perbankan dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pertumbuhan industri
properti yang tinggi berdampak terhadap pendapatan domestik bruto nasional
serta ketersediaan lapangan pekerjaan.
V.B.1. Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Tabel 11
Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran (0,06) 0,09 0,21 0,88 0,99
Ritel 0,24 0,20 0,59 0,15 0,40
Apartemen (1,40) 4,91 4,77 10,64 4,51
Jual:
Perkantoran (0,06) 0,21 0,17 1,13 0,10
Ritel 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel (8,80) 27,15 6,59 20,15 (13,35)
Lahan Industri 0,51 0,64 0,07 0,04 0,04
Convention hall (3,44) 74,68 17,11 37,44 10,02
Warehouse complex 0,02 0,11 0,05 0,12 0,05
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
34
Page 535
Berdasarkan data yang diperoleh dari BI dalam laporan yang berjudul PPKOM
triwulan I/2023, indeks permintaan properti komersial untuk kategori sewa
menunjukkan penurunan sebesar 10,66% dibandingkan dengan triwulan
sebelumnya. Hal ini disebabkan oleh perlambatan permintaan pada mayoritas
segmen sewa terutama segmen hotel yang mengalami penurunan di seluruh kota
cakupan survei. Begitu juga dengan indeks permintaan properti komersial untuk
kategori jual yang menunjukkan penurunan sebesar 0,10%. Kondisi tersebut
disebabkan oleh adanya stagnasi permintaan pada segmen perkantoran jual di
Semarang, Jakarta, dan Surabaya karena rendahnya minat investor. Selain itu,
permintaan pada segmen warehouse complex juga mengalami penurunan
terutama di wilayah Bogor, Depok, dan Bekasi.
V.B.2. Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Tabel 12
Pertumbuhan Triwulan Indeks Pasokan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran (0,05) 0,37 0,44 0,68 0,84
Ritel 0,54 0,06 0,44 0,10 0,57
Apartemen (0,37) (0,33) 0,68 0,10 0,41
Jual:
Perkantoran (0,02) 0,03 0,00 1,05 (0,01)
Ritel 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel (0,04) (0,06) 0,86 (1,03) 0,21
Lahan Industri 0,34 1,32 (0,01) 0,20 (0,01)
Convention hall (1,04) (0,29) (0,25) 0,78 (0,06)
Warehouse complex 0,01 0,02 0,13 0,00 0,00
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
Selanjutnya, untuk kategori pasokan properti komersial menunjukkan peningkatan
dibandingkan dengan triwulan sebelumnya dimana hal tersebut tercermin dari
jumlah pertumbuhan indeks pasokan properti komersial untuk kategori sewa yang
tercatat adalah sebesar 0,68%. Peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh
adanya peningkatan pada mayoritas segmen kecuali segmen convention hall.
35
Page 536
V.B.3. Perkembangan Harga Properti Komersial
Tabel 13
Pertumbuhan Triwulan Indeks Harga Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran 0,55 (0,83) (0,69) (0,97) 0,01
Ritel 0,00 (0,18) (0,28) 0,07 0,40
Apartemen 0,35 0,61 1,50 3,40 (0,38)
Jual:
Perkantoran 0,16 0,14 (0,23) (0,42) (0,15)
Ritel 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel 1,66 20,92 2,89 10,69 (8,43)
Lahan Industri 0,04 0,23 0,08 0,19 0,03
Convention hall 4,82 3,16 1,88 (3,05) (0,39)
Warehouse complex 0,17 0,00 0,00 0,00 0,00
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
Sementara itu, untuk indeks harga properti komersial untuk kategori sewa
mengalami penurunan sebesar 6,00% dibandingkan dengan triwulan sebelumnya.
Penurunan harga sewa terjadi pada mayoritas segmen seiring dengan adanya
penurunan harga pada segmen perkantoran sewa di Jakarta dan Bandung sebagai
langkah untuk meningkatkan okupansi. Selanjutnya, untuk indeks harga properti
komersial untuk kategori jual mengalami penurunan sebesar 0,06%. Hal ini
terutama disebabkan oleh melambatnya akselerasi harga segmen perkantoran
jual di Jakarta sebagai strategi untuk mempertahankan okupansi.
36
Page 537
Grafik 5
Persetujuan Pinjaman atau Kredit Bank Umum di Indonesia
Bulan Desember 2022 – Januari 2023
(Dalam miliar Rupiah)
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
-
KPR dan KPA Konstruksi Real Estat
Apr-23 648.154 401.441 193.908
Mei-23 653.820 393.819 195.472
Sumber: Bank Indonesia
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bank Indonesia pada bulan Mei 2023,
persetujuan pinjaman atau kredit bank umum di Indonesia untuk segmen KPR dan
KPA serta real estat masing-masing mengalami peningkatan sebesar
Rp 5.666,00 miliar dan Rp 1.564,00 miliar atau masing-masing setara dengan
0,87% dan 0,81% jika dibandingkan dengan bulan April 2023. Sementara itu, untuk
segmen konstruksi mengalami penurunan sebesar Rp 7.622,00 miliar atau setara
dengan 1,90% jika dibandingkan dengan bulan sebelumnya.
37
Page 538
Grafik 6
Proyeksi Penyelesaian Proyek Apartemen yang Tertunda di Jakarta
Tahun 2023 - 2025
(Dalam unit)
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
-
2023 2024 2025
Penyelesaian Unit 6.172 6.747 2.246
Sumber: Colliers Indonesia
Berdasarkan data yang diperoleh dari Colliers Indonesia, investor asing akan
bersikap lebih konservatif sampai dengan Q1/2024 yang merupakan periode
Pemilihan Umum, pengembang apartemen akan fokus untuk menjual unit yang
sudah ada dan tidak akan meluncurkan proyek baru serta menyelesaikan proyek
yang tertunda saat pandemi. Sebanyak 48,00% proyek apartemen yang akan
diselesaikan pada tahun 2025 terletak di Jakarta Selatan terutama mentargetkan
pasar kalangan menengah ke atas.
38
Page 539
Perekonomian Indonesia pada tahun 2023 akan tumbuh sekitar 5,00% menurut
proyeksi International Monetary Fund, hal ini menunjukkan bahwa Indonesia
sudah mulai pulih dari dampak Covid-19. Dalam jangka menengah, perekonomian
Indonesia akan terus meningkat seiring dengan pemulihan ekonomi global serta
peningkatan perekonomian domestik yang didorong oleh kenaikan konsumsi,
investasi serta produktivitas yang didukung oleh kebijakan-kebijakan baik fiskal
maupun moneter. Bank Indonesia memperkirakan pertumbuhan ekonomi
Indonesia dalam jangka menengah akan berada di kisaran 5,00 – 5,80% hingga
tahun 2027. Hal ini secara langsung maupun tidak langsung akan berpengaruh
pada prospek sektor properti. Selain itu Pemerintah berupaya mendukung sektor
properti dengan mengeluarkan kebijakan-kebijakan seperti memperpanjang
pelonggaran rasio loan to value untuk kredit/pembiayaan properti hingga akhir
2023, peningkatan batasan nilai hunian mewah yang dikenakan PPh
(Pajak Penghasilan) dan PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah) dari
Rp 5,00 miliar – Rp 10,00 miliar menjadi Rp 30,00 miliar, dan penurunan tarif PPh
Pasal 22 atas hunian mewah dari 5,00% menjadi 1,00%. Meningkatnya daya beli
masyarakat serta pelonggaran berbagai kebijakan-kebijakan dari Pemerintah
dapat mendorong pertumbuhan sektor properti serta meningkatkan prospek usaha
Perseroan.
Beberapa indikator ekonomi dan sektor properti juga menunjukkan tren yang baik,
sejalan dengan adanya data yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik yang
menyatakan bahwa ekonomi tumbuh sebesar 5,03% pada Q1/2023 yang diikuti
oleh pertumbuhan atas indeks permintaan properti dari tahun ke tahun yang telah
meningkat sebesar 14,50% pada Q1/2023. Selanjutnya, menurut lembaga riset
internasional, McKinsey Global Institute, memperkirakan dengan tingkat
pertumbuhan ekonomi dunia yang stabil, negara Indonesia akan menjadi negara
dengan kekuatan ekonomi nomor tujuh di Dunia pada tahun 2030. Dengan situasi
tersebut, maka diperkirakan segmen apartemen dan sewa perkantoran akan
menjadi investasi yang masih diprioritaskan untuk menunjang aktivitas dan
mobilitas konsumen yang semakin tinggi di masa yang akan datang.
39
Page 540
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
VI.A. PT Sumber Cipta Utama
Laporan keuangan SCU untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 dan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 dan 2021 telah diaudit oleh KAP SSR dengan pendapat wajar
tanpa pengecualian. Laporan keuangan SCU untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020, 2019, dan 2018 telah diaudit oleh KAP HJA
dengan pendapat wajar dengan pengecualian.
Ikhtisar data keuangan penting SCU adalah sebagai berikut:
VI.A.1. Laporan Posisi Keuangan
Tabel 14
PT Sumber Cipta Utama
Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 41.432 37.386 37.069 12.182 1.452 1.391
Piutang lain-lain 72.231 60.593 9.636 36.350 27.631 6.000
Persediaan 1.317.402 1.210.667 417.481 - - -
Uang muka 2.036 4.349 - 501 43 0
Pajak dibayar di muka 49.659 65.445 9.366 5.361 2.169 867
Proyek dalam pelaksanaan - - - 296.919 269.334 261.903
Jumlah Aset Lancar 1.482.760 1.378.440 473.552 351.313 300.628 270.163
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 8.394 2.443 - - - -
Aset tetap - neto 7.594 7.976 8.216 - - -
Aset lain-lain - - - 1.098 - -
Jumlah Aset Tidak Lancar 15.988 10.419 8.216 1.098 - -
JUMLAH ASET 1.498.748 1.388.859 481.768 352.411 300.628 270.163
40
Page 541
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 85.900 25.366 18.394 - - -
Utang lain-lain 168.065 142.874 6.305 184.389 189.375 211.003
Utang obligasi 60.000 299.560 60.000 - - -
Biaya yang masih harus dibayar 322 865 216 2.896 - -
Utang pajak 1.393 1.751 2.112 1.217 605 610
Uang muka penjualan 858.119 644.309 105.732 141.942 86.749 34.700
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Utang bank 11.912 5.686 - - - -
Liabilitas imbalan kerja 13 12 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.185.726 1.120.423 192.758 330.444 276.729 246.312
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 214.706 235.858 268.903 - - -
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jangka
pendek:
Utang bank 47.955 14.124 - - - -
Liabilitas imbalan kerja 422 388 14 - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 263.083 250.370 268.917 - - -
JUMLAH LIABILITAS 1.448.808 1.370.792 461.675 330.444 276.729 246.312
EKUITAS
Modal saham 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000
Saldo laba (akumulasi kerugian) 24.940 (6.934) (4.908) (3.034) (1.101) (1.150)
JUMLAH EKUITAS 49.940 18.066 20.092 21.966 23.899 23.850
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.498.748 1.388.859 481.768 352.411 300.628 270.163
VI.A.2. Aset
Jumlah aset SCU pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022, 2021,
2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 1.498,75 miliar,
Rp 1.388,86 miliar, Rp 481,77 miliar, Rp 352,41 miliar, Rp 300,63 miliar, dan
Rp 270,16 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah aset SCU mengalami kenaikan sebesar
Rp 109,89 miliar atau setara dengan 7,91% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 106,74 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset SCU mengalami kenaikan sebesar
Rp 907,09 miliar atau setara dengan 188,28% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
piutang lain-lain, persediaan, dan pajak dibayar di muka masing-masing sebesar
Rp 50,96 miliar, Rp 793,19 miliar, dan Rp 56,08 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset SCU mengalami kenaikan sebesar
Rp 129,36 miliar atau setara dengan 36,71% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 417,48 miliar yang disertai dengan penurunan proyek
dalam pelaksanaan sebesar Rp 296,92 miliar.
41
Page 542
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah aset SCU mengalami kenaikan sebesar
Rp 51,78 miliar atau setara dengan 17,22% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
kas dan setara kas, piutang lain-lain, serta proyek dalam pelaksanaan
masing-masing sebesar Rp 10,73 miliar, Rp 8,72 miliar, Rp 27,59 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah aset SCU mengalami kenaikan sebesar
Rp 30,47 miliar atau setara dengan 11.28% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
piutang lain-lain dan proyek dalam pelaksanaan masing-masing sebesar
Rp 21,63 miliar dan Rp 7,43 miliar.
VI.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas SCU pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022,
2021, 2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 1.448,81 miliar,
Rp 1.370,79 miliar, Rp 461,68 miliar, Rp 330,44 miliar, Rp 276,73 miliar, dan
Rp 246,31 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah liabilitas SCU mengalami kenaikan
sebesar Rp 78,02 miliar atau setara dengan 5,69% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
utang usaha, uang muka penjualan, dan utang bank masing-masing sebesar
Rp 60,53 miliar, Rp 192,66 miliar, dan Rp 40,06 miliar yang disertai dengan
penurunan utang obligasi sebesar Rp 239,56 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas SCU mengalami kenaikan
sebesar Rp 909,12 miliar atau setara dengan 196,92% dibandingkan dengan
jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh utang lain-lain, utang obligasi, dan uang muka penjualan
masing- masing sebesar Rp 136,57 miliar, Rp 239,56 miliar, dan Rp 505,53 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah liabilitas SCU mengalami kenaikan
sebesar Rp 131,23 miliar atau setara dengan 39,71% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
utang obligasi dan uang muka penjualan masing-masing sebesar Rp 60,00 miliar
dan Rp 232,69 miliar yang disertai dengan penurunan utang lain-lain sebesar
Rp 178,08 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah liabilitas SCU mengalami kenaikan
sebesar Rp 53,72 miliar atau setara dengan 19,41% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan uang muka penjualan sebesar Rp 55,19 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah liabilitas SCU mengalami kenaikan
sebesar Rp 30,42 miliar atau setara dengan 12,35% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan uang muka penjualan sebesar Rp 52,05 miliar yang disertai dengan
penurunan utang lain-lain sebesar Rp 21,63 miliar.
42
Page 543
VI.A.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas SCU pada tanggal-tanggal tanggal 30 Juni 2023,
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar
Rp 49,94 miliar, Rp 18,07 miliar, Rp 20,09 miliar, Rp 21,97 miliar, Rp 23,90 miliar,
dan Rp 23,85 miliar.
Pada tanggal 31 Juni 2023, jumlah ekuitas SCU mengalami kenaikan sebesar
Rp 31,87 miliar atau setara dengan 176,42% dibandingkan dengan jumlah ekuitas
pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini seluruhnya disebabkan oleh laba
periode berjalan yang dibukukan oleh SCU.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas SCU mengalami penurunan
sebesar Rp 2,03 miliar atau setara dengan 10,08% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh SCU sebesar Rp 2,05 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas SCU mengalami penurunan
sebesar Rp 1,87 miliar atau setara dengan 8,53% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh SCU sebesar Rp 1,87 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah ekuitas SCU SCU mengalami penurunan
sebesar Rp 1,93 miliar atau setara dengan 8,09% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2019. Penurunan ini seluruhnya disebabkan
oleh rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh SCU.
Pada tanggal 31Desember 2019, jumlah ekuitas SCU mengalami kenaikan
sebesar Rp 0,05 miliar atau setara dengan 0,20% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini seluruhnya disebabkan oleh
laba tahun berjalan yang dibukukan oleh SCU.
VI.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Tabel 15
PT Sumber Cipta Utama
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan 101.681 - - - - -
Beban pokok pendapatan 65.622 - - - - -
Laba bruto 36.059 - - - - -
Beban penjualan (590) (980) (1.280) (2.014) (35) (26)
Beban umum dan administrasi (1.753) (1.805) (1.065) - - -
Penghasilan keuangan 736 828 490 - - -
Beban keuangan (38) (65) (57) - - -
Penghasilan (beban) lain-lain - neto 1 (25) 37 82 83 28
Laba (rugi) sebelum pajak final dan pajak penghasilan 34.415 (2.046) (1.876) (1.932) 48 2
Pajak final (2.542) - -
Laba (rugi) sebelum pajak penghasilan 31.873 (2.046) (1.876) (1.932) 48 2
Laba (rugi) periode/tahun berjalan 31.873 (2.046) (1.876) (1.932) 48 2
Penghasilan komprehensif lain - 20 2 - - -
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan 31.873 (2.026) (1.874) (1.932) 48 2
43
Page 544
VI.A.6. Pendapatan
Pendapatan untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
adalah sebesar Rp 101,68 miliar. Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018, SCU belum membukukan
pendapatan.
VI.A.7. Laba (Rugi) Periode/Tahun Berjalan
Laba SCU untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2019, dan
2018, masing-masing adalah sebesar Rp 31,87 miliar, Rp 0,05 miliar, dan
Rp 2,00 juta. Rugi SCU untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar
Rp 2,05 miliar, Rp 1,88 miliar, dan Rp 1,93 miliar.
Rugi tahun berjalan SCU untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 0,17 miliar dibandingkan
dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021.
Rugi tahun berjalan SCU untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami penurunan sebesar Rp 0,06 miliar dibandingkan
dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020.
Rugi tahun berjalan SCU untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 mengalami kenaikan sebesar Rp 1,98 miliar dibandingkan
dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019.
Laba tahun berjalan SCU untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 mengalami kenaikan sebesar Rp 0,05 miliar dibandingkan
dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2018.
44
Page 545
VI.A.8. Laporan Arus Kas
Tabel 16
PT Sumber Cipta Utama
Laporan Arus Kas
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Laba (rugi) setelah pajak penghasilan - - - (1.932) 48 2
Penerimaan kas dari pelanggan 317.702 486.071 236.086 - - -
Pembayaran kepada pemasok dan lain-lain (92.683) (831.644) (84.492) - - -
Pembayaran kas kepada karyawan (683) (403) (135) - - -
Penerimaan bunga 736 828 490 - - -
Pembayaran pajak final (7.554) (11.808) (5.265) - - -
Kenaikan piutang lain-lain - - - (8.719) (21.631) (6.000)
Kenaikan pajak dibayar dimuka - - - (3.193) (1.301) (867)
Kenaikan uang muka - - - (458) (42) (0)
Kenaikan proyek dalam pelaksanaan - - - (27.585) (7.430) (7.052)
Penurunan utang lain-lain - - - (4.986) (21.627) (21.000)
Kenaikan (penurunan) utang pajak - - - 613 (5) 610
Kenaikan beban akrual - - - 2.896 - -
Kenaikan pendapatan diterima dimuka - - - 55.193 52.050 34.700
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Operasi 217.518 (356.956) 146.685 11.828 61 392
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan aset tetap (114) (684) (7.693) - - -
Pemberian pinjaman ke pihak berelasi (35.000) (36.000) - - - -
Pengembalian pinjaman dari pihak berelasi - - 5.000 - - -
Perolehan aset lain-lain - - - (1.098) - -
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi (35.114) (36.684) (2.693) (1.098) - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan pinjaman dari pihak berelasi 151.929 597.392 84.324 - - -
Pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi (366.299) (221.262) (201.756) - - -
Penerimaan utang bank 44.924 21.172 - - - -
Pembayaran utang bank (4.866) (1.363) - - - -
Pembayaran bunga (4.046) (1.983) (1.672) - - -
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan (178.358) 393.957 (119.105) - - -
KENAIKAN BERSIH KAS DAN SETARA KAS 4.047 316 24.887 10.730 61 392
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 37.386 37.069 12.182 1.452 1.391 1.000
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 41.432 37.386 37.069 12.182 1.452 1.391
Arus Kas dari (untuk) Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SCU untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2020, 2019, dan 2018 masing-masing
adalah sebesar Rp 217,52 miliar, Rp 146,69 miliar, Rp 11,83 miliar, 0,06 miliar,
dan Rp 0,39 miliar. Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SCU
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 adalah sebesar
Rp 356,96 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SCU untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 217,52 miliar terutama
berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 317,70 miliar yang disertai
dengan pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar Rp 92,68 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SCU untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 356,96 miliar terutama
berasal dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar Rp 831,64 miliar
yang disertai dengan penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 486,07 miliar.
45
Page 546
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SCU untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 146,69 miliar terutama
berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 236,09 miliar yang disertai
dengan pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar Rp 84,49 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SCU untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 11,83 miliar terutama
berasal dari kenaikan pendapatan diterima dimuka sebesar Rp 55,19 miliar yang
disertai dengan kenaikan piutang lain-lain dan kenaikan proyek dalam
pelaksanaan masing-masing sebesar Rp 8,72 miliar dan Rp 27,59 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SCU untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 0,06 miliar terutama berasal
dari kenaikan pendapatan diterima dimuka sebesar Rp 52,05 miliar yang disertai
dengan kenaikan piutang lain-lain, kenaikan proyek dalam pelaksanaan, dan
penurunan utang lain-lain masing-masing sebesar Rp 21,63 miliar, Rp 7,43 miliar,
dan Rp 21,63 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SCU untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 0,39 miliar terutama berasal
dari kenaikan pendapatan diterima dimuka sebesar Rp 34,70 miliar yang disertai
dengan kenaikan piutang lain-lain, kenaikan proyek dalam pelaksanaan, dan
penurunan utang lain-lain masing-masing sebesar Rp 6,00 miliar, Rp 7,05 miliar,
dan Rp 21,00 miliar.
Arus Kas untuk Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SCU untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah
sebesar Rp 35,11 miliar, Rp 36,68 miliar, Rp 2,69 miliar, dan Rp 1,10 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SCU untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 35,11 miliar terutama
berasal dari pemberian pinjaman ke pihak berelasi sebesar Rp 35,00 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SCU untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 36,68 miliar terutama
berasal dari pemberian pinjaman ke pihak berelasi sebesar Rp 36,00 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SCU untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 2,69 miliar terutama berasal
dari perolehan aset tetap sebesar Rp 7,69 miliar yang disertai dengan
pengembalian pinjaman dari pihak berelasi sebesar Rp 5,00 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SCU untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 1,10 miliar seluruhnya
berasal dari perolehan aset lain-lain.
46
Page 547
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SCU untuk periode
enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 masing-masing adalah sebesar
Rp 178,36 miliar dan Rp 119,11 miliar. Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas
pendanaan SCU untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022
sebesar Rp 393,96 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SCU untuk periode
enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 178,36 miliar
terutama berasal dari pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi sebesar
Rp 366,30 miliar yang disertai dengan penerimaan pinjaman dari pihak berelasi
dan penerimaan utang bank masing-masing sebesar Rp 151,93 miliar dan
Rp 44,92 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan SCU untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 393,96 miliar terutama
berasal dari penerimaan pinjaman dari pihak berelasi dan penerimaan utang bank
masing-masing sebesar Rp 597,39 miliar dan Rp 21,17 miliar yang disertai dengan
pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi sebesar Rp 221,26 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SCU untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 119,11 miliar terutama
berasal dari pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi sebesar Rp 201,76 miliar
yang disertai dengan penerimaan pinjaman dari pihak berelasi sebesar
Rp 84,32 miliar.
VI.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Tabel 17
PT Sumber Cipta Utama
Rasio-rasio Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Rasio Likuiditas
Lancar 1,25 1,23 2,46 1,06 1,09 1,10
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset 0,14 - - - - -
Ekuitas terhadap jumlah aset 0,03 0,01 0,04 0,06 0,08 0,09
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,97 0,99 0,96 0,94 0,92 0,91
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 29,01 75,88 22,98 15,04 11,58 10,33
Rasio Profitabilitas
Marjin laba kotor 35,46% N/A N/A N/A N/A N/A
Marjin laba (rugi) bersih 31,35% N/A N/A N/A N/A N/A
Imbal hasil aset 4,25% -0,15% -0,39% -0,55% 0,02% 0,00%
Imbal hasil ekuitas 127,65% -11,33% -9,33% -8,80% 0,20% 0,01%
47
Page 548
VI.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan SCU dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi SCU. Pada tanggal-tanggal
30 Juni 2023, rasio perputaran jumlah aset adalah 0,14.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas SCU
terhadap jumlah aset SCU. Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023,
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018, rasio ekuitas terhadap jumlah
aset masing-masing adalah 0,03; 0,01; 0,04; 0,06; 0,08; dan 0,09.
VI.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan SCU untuk memenuhi seluruh liabilitasnya,
yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui perbandingan
antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui perbandingan antara jumlah
liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan
2018, rasio jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,97;
0,99; 0,96; 0,94; 0,92; dan 0,91, sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas
masing-masing adalah 29,01; 75,88; 22,98; 15,04; 11,58; dan 10,33.
VI.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan SCU dalam menghasilkan laba
bersih dari aset yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2019 dan 2018, masing-masing adalah 4,25%,
0,02%, dan 0,00%.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan SCU dalam menghasilkan
laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan. Imbal hasil ekuitas untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2019 dan 2018 masing-masing adalah
127,65%, 0,20%, dan 0,01%.
48
Page 549
VI.B. Analisis atas Common Size PT Sumber Cipta Utama
Berikut adalah analisis common size SCU untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar common size SCU adalah sebagai berikut:
Tabel 18
PT Sumber Cipta Utama
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 2,76% 2,69% 7,69% 3,46% 0,48% 0,52%
Piutang lain-lain 4,82% 4,36% 2,00% 10,31% 9,19% 2,22%
Persediaan 87,90% 87,17% 86,66% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka 0,14% 0,31% 0,00% 0,14% 0,01% 0,00%
Pajak dibayar di muka 3,31% 4,71% 1,94% 1,52% 0,72% 0,32%
Proyek dalam pelaksanaan 0,00% 0,00% 0,00% 84,25% 89,59% 96,94%
Jumlah Aset Lancar 98,93% 99,25% 98,29% 99,69% 100,00% 100,00%
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 0,56% 0,18% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Aset tetap - neto 0,51% 0,57% 1,71% 0,00% 0,00% 0,00%
Aset lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,31% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 1,07% 0,75% 1,71% 0,31% 0,00% 0,00%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 5,73% 1,83% 3,82% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang lain-lain 11,21% 10,29% 1,31% 52,32% 62,99% 78,10%
Utang obligasi 4,00% 21,57% 12,45% 0,00% 0,00% 0,00%
Biaya yang masih harus dibayar 0,02% 0,06% 0,04% 0,82% 0,00% 0,00%
Utang pajak 0,09% 0,13% 0,44% 0,35% 0,20% 0,23%
Uang muka penjualan 57,26% 46,39% 21,95% 40,28% 28,86% 12,84%
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Utang bank 0,79% 0,41% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas imbalan kerja 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 79,11% 80,67% 40,01% 93,77% 92,05% 91,17%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 14,33% 16,98% 55,82% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jangka
pendek:
Utang bank 3,20% 1,02% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas imbalan kerja 0,03% 0,03% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 17,55% 18,03% 55,82% 0,00% 0,00% 0,00%
JUMLAH LIABILITAS 96,67% 98,70% 95,83% 93,77% 92,05% 91,17%
EKUITAS
Modal saham 1,67% 1,80% 5,19% 7,09% 8,32% 9,25%
Saldo laba (akumulasi kerugian) 1,66% -0,50% -1,02% -0,86% -0,37% -0,43%
JUMLAH EKUITAS 3,33% 1,30% 4,17% 6,23% 7,95% 8,83%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
49
Page 550
Tabel 19
PT Sumber Cipta Utama
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan 100,00% N/A N/A N/A N/A N/A
Beban pokok pendapatan 64,54% N/A N/A N/A N/A N/A
Laba bruto 35,46% N/A N/A N/A N/A N/A
Beban penjualan -0,58% N/A N/A N/A N/A N/A
Beban umum dan administrasi -1,72% N/A N/A N/A N/A N/A
Penghasilan keuangan 0,72% N/A N/A N/A N/A N/A
Beban keuangan -0,04% N/A N/A N/A N/A N/A
Penghasilan (beban) lain-lain - neto 0,00% N/A N/A N/A N/A N/A
Laba (rugi) sebelum pajak final dan pajak penghasilan 33,85% N/A N/A N/A N/A N/A
Pajak final -2,50% N/A N/A N/A N/A N/A
Laba (rugi) sebelum pajak penghasilan 31,31% N/A N/A N/A N/A N/A
Laba (rugi) periode/tahun berjalan 31,31% N/A N/A N/A N/A N/A
Penghasilan komprehensif lain 0,00% N/A N/A N/A N/A N/A
Jumlah laba (rugi) komprehensif periode/tahun berjalan 31,31% N/A N/A N/A N/A N/A
VI.C. Analisis atas Common Size Industri Properti
Berikut adalah analisis common size untuk perusahaan sejenis dengan SCU, yaitu
PT Bumi Serpong Damai Tbk, PT Summarecon Agung Tbk, dan PT Ciputra
Development Tbk masing-masing untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar common size untuk PT Bumi Serpong Damai Tbk, PT Summarecon
Agung Tbk, dan PT Ciputra Development Tbk masing-masing adalah sebagai
berikut:
50
Page 551
VI.C.1. PT Bumi Serpong Damai Tbk
Tabel 20
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 15,50% 14,98% 12,64% 17,27% 12,59% 15,61%
Investasi 3,30% 3,39% 6,63% 4,80% 5,35% 1,79%
Piutang usaha
Pihak berelasi 0,01% 0,01% 0,00% 0,01% 0,02% 0,03%
Pihak ketiga 0,31% 0,27% 0,22% 0,22% 0,31% 0,53%
Piutang lain-lain 0,08% 0,10% 0,11% 0,11% 0,15% 0,11%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,09% 0,35% 0,01% 0,00% 0,45% 0,31%
Persediaan 19,35% 19,40% 19,29% 17,58% 18,66% 17,33%
Uang muka 4,39% 5,38% 5,78% 5,73% 6,11% 3,25%
Pajak dibayar di muka 1,28% 1,35% 1,28% 0,80% 0,84% 0,97%
Biaya dibayar di muka yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun 0,34% 0,30% 0,25% 0,10% 0,02% 0,04%
Aset lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Investasi sewa neto pembiayaan yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,17%
Perlengkapan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Jumlah Aset Lancar 44,66% 45,52% 46,20% 46,60% 44,49% 40,16%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi 0,58% 0,29% 0,27% 2,92% 0,81% 2,59%
Piutang lain-lain 0,02% 0,02% 0,03% 0,03% 0,04% 0,00%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,00% 0,02% 0,07% 0,03% 0,03% 0,03%
Investasi dalam saham 10,00% 10,37% 10,12% 11,14% 13,11% 14,47%
Biaya dibayar di muka 0,13% 0,21% 0,16% 0,13% 0,05% 0,04%
Tanah yang belum dikembangkan 23,21% 23,85% 23,54% 20,42% 22,13% 22,83%
Aset tetap 0,79% 0,84% 0,86% 0,96% 1,16% 1,30%
Properti investasi 13,52% 11,91% 12,95% 13,63% 15,13% 15,49%
Aset hak-guna 0,02% 0,02% 0,01% 0,02% 0,00% 0,00%
Goodwill 0,01% 0,01% 0,02% 0,02% 0,02% 0,02%
Aset tak berwujud 7,06% 6,92% 5,78% 4,09% 3,03% 0,00%
Aset lain-lain 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01%
Piutang usaha - pihak ketiga 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,07%
Jumlah Aset Tidak Lancar 55,34% 54,48% 53,80% 53,40% 55,51% 59,84%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
51
Page 552
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 0,05% 0,05% 0,00% 0,00% 0,00% 0,48%
Utang usaha
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak ketiga 1,61% 1,39% 1,81% 1,53% 1,27% 2,23%
Utang pajak 0,11% 0,12% 0,12% 0,14% 0,20% 0,24%
Beban akrual 0,39% 0,35% 0,40% 0,51% 0,36% 0,44%
Setoran jaminan 0,40% 0,40% 0,42% 0,43% 0,43% 0,38%
Liabilitas kontrak 12,58% 11,82% 10,52% 6,80% 0,00% 0,00%
Uang muka diterima 0,17% 0,19% 0,19% 0,18% 7,01% 5,72%
Sewa diterima di muka 0,47% 0,41% 0,34% 0,35% 0,50% 0,59%
Uang muka setoran modal 0,00% 0,15% 0,00% 0,03% 0,05% 0,05%
Bagian liabilitas jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam
waktu satu tahun:
Utang bank jangka panjang 1,71% 2,20% 3,49% 1,08% 1,17% 0,25%
Liabilitas sewa 0,01% 0,01% 0,01% 0,02% 0,00% 0,01%
Utang obligasi dan sukuk ijarah 0,00% 0,04% 0,00% 7,96% 0,00% 0,83%
Dana syirkah temporer 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Liabilitas lain-lain 0,31% 0,32% 0,55% 0,41% 0,33% 0,74%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 17,80% 17,44% 17,84% 19,44% 11,33% 11,97%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Setoran jaminan 0,20% 0,21% 0,20% 0,19% 0,18% 0,27%
Liabilitas kontrak 4,54% 6,56% 5,95% 2,87% 0,00% 0,00%
Uang muka diterima 0,18% 0,19% 0,19% 0,22% 1,54% 2,47%
Sewa diterima di muka 0,26% 0,48% 0,81% 0,88% 0,97% 1,09%
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang - bersih 0,37% 0,38% 0,49% 0,59% 0,80% 0,72%
Taksiran liabilitas untuk pengembangan prasarana 0,09% 0,10% 0,10% 0,10% 0,11% 0,14%
Provisi pelapisan jalan tol 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
akan jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank jangka panjang 8,72% 7,35% 2,84% 5,97% 7,87% 6,22%
Liabilitas sewa 0,05% 0,05% 0,03% 0,03% 0,00% 0,00%
Utang obligasi dan sukuk ijarah 8,09% 8,73% 13,15% 13,08% 15,54% 18,94%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 22,51% 24,03% 23,76% 23,92% 27,02% 29,86%
JUMLAH LIABILITAS 40,31% 41,47% 41,61% 43,36% 38,35% 41,83%
EKUITAS
Modal saham 3,13% 3,26% 3,44% 3,48% 3,53% 3,69%
Tambahan modal disetor 11,04% 11,48% 12,14% 12,26% 11,75% 12,28%
Saham treasuri -0,43% -0,44% -0,47% -0,47% -0,53% -0,55%
Ekuitas pada perubahan ekuitas lainnya dari entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan non pengendali 0,45% -0,19% -0,20% -0,20% -0,23% -0,27%
Selisih penjabaran mata uang asing -0,39% -0,70% -0,34% -0,25% -0,13% -0,62%
Ekuitas pada keuntungan belum direalisasi atas kenaikan
nilai investasi yang diukur pada nilai wajar melalui
penghasilan komprehensif lain 0,14% 0,14% 0,12% 0,12% 0,00% 0,00%
Ekuitas pada keuntungan belum direalisasi atas
kenaikan nilai investasi tersedia untuk dijual 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01% 0,01%
Proforma ekuitas dari transaksi kombinasi bisnis entitas
sepengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,14% 0,14%
Saldo laba 38,50% 38,21% 36,47% 34,55% 39,03% 35,48%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 52,44% 51,75% 51,17% 49,49% 53,59% 50,16%
Kepentingan non-pengendali 7,25% 6,78% 7,22% 7,15% 8,06% 8,00%
JUMLAH EKUITAS 59,69% 58,53% 58,39% 56,64% 61,65% 58,17%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
52
Page 553
Tabel 21
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan 36,43% 33,31% 38,08% 31,21% 28,49% 28,27%
Laba kotor 63,57% 66,69% 61,92% 68,79% 71,51% 71,73%
Beban penjualan -14,22% -13,61% -12,95% -13,14% -13,39% -15,31%
Beban umum dan administrasi -14,07% -13,62% -14,63% -19,99% -18,69% -19,64%
Beban pajak final -3,09% -3,27% -3,09% -3,59% -3,72% -4,11%
Laba usaha 32,19% 36,20% 31,25% 32,07% 35,70% 32,66%
Pendapatan bunga dan investasi 4,43% 3,25% 5,14% 9,06% 6,64% 5,83%
Keuntungan dari perubahan nilai wajar investasi yang diukur
pada nilai wajar melalui laba rugi 0,54% 0,45% 0,70% 2,72% 0,65% 0,27%
Dampak pendiskontoan aset dan liabilitas
keuangan - bersih 0,04% 0,14% 0,04% 1,07% -0,25% 0,26%
Pendapatan dividen 0,09% 0,03% 0,04% 0,06% 0,07% 0,06%
Keuntungan penjualan aset tetap 0,02% 0,01% 0,16% 0,02% 0,01% 0,03%
Kerugian atas pelunasan obligasi 0,00% -0,21% 0,00% 0,00% -0,27% 0,00%
Keuntungan (kerugian) selisih kurs mata uang asing - bersih -0,91% -1,09% -0,13% 0,02% -1,03% 0,03%
Beban bunga dan keuangan lainnya -15,92% -16,30% -21,49% -28,82% -14,73% -13,77%
Keuntungan penilaian kembali nilai wajar investasi
pada entitas yang dicatat dengan menggunakan
metode ekuitas pada tanggal akuisisi 0,00% 0,00% 0,12% 0,00% 0,50% 0,00%
Keuntungan dari akuisisi saham entitas anak 0,00% 0,00% 2,01% 0,00% 0,31% 0,00%
Lain-lain - bersih 1,51% 0,95% 1,19% 0,36% 1,40% -0,14%
Dampak atas perubahan dasar pengukuran investasi
pada entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 12,21% 0,00%
Keuntangan direalisasi dari penjualan investasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,11% 0,38%
Ekuitas pada laba bersih entitas asosiasi dan ventura
bersama 5,22% 2,57% 1,19% -8,54% 3,48% 0,95%
Laba sebelum pajak 27,20% 26,00% 20,21% 8,03% 44,79% 26,56%
Beban pajak kini -0,13% -0,05% -0,11% -0,26% -0,51% -0,88%
Laba setelah dampak transaksi kombinasi bisnis
entitas sepengendali 27,07% 25,96% 20,10% 7,77% 44,28% 25,67%
Rugi pra-akuisisi dari dampak transaksi kombinasi bisnis
entitas sepengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,10% -0,10% 0,00%
Laba periode/tahun berjalan 27,07% 25,96% 20,10% 7,87% 44,18% 25,67%
Penghasilan (rugi) komprehensif lainnya 3,93% -2,45% -0,12% 0,30% 3,29% -3,89%
Jumlah penghasilan komprehensif 31,00% 23,51% 19,98% 8,17% 47,47% 21,78%
Laba bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 24,03% 23,77% 17,62% 4,56% 39,40% 19,52%
Kepentingan non-pengendali 3,04% 2,19% 2,48% 3,31% 4,78% 6,15%
* Tidak Diaudit
53
Page 554
VI.C.2. PT Summarecon Agung Tbk
Tabel 22
PT Summarecon Agung Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 10,90% 11,05% 10,65% 6,65% 6,81% 6,54%
Piutang usaha - neto
Pihak-pihak berelasi 0,03% 0,02% 0,02% 0,02% 0,04% 0,22%
Pihak ketiga 0,83% 1,01% 0,93% 1,01% 0,87% 1,47%
Piutang lain-lain 0,05% 0,05% 0,12% 0,08% 0,09% 0,08%
Piutang pihak-pihak berelasi non-usaha 0,24% 0,24% 0,25% 0,35% 0,20% 0,19%
Persediaan 34,97% 35,03% 35,52% 36,86% 34,84% 33,86%
Pajak dibayar dimuka 1,98% 1,76% 1,39% 1,49% 1,25% 1,09%
Biaya dibayar dimuka 0,21% 0,12% 0,19% 0,16% 0,12% 0,12%
Uang muka 0,92% 0,96% 0,94% 1,08% 1,39% 1,49%
Aset keuangan lancar lainnya 0,01% 0,01% 0,01% 0,00% 0,02% 0,00%
Aset lancar lainnya 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 50,13% 50,26% 50,02% 47,70% 45,62% 45,06%
ASET TIDAK LANCAR
Piutang usaha - neto
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,02%
Pihak ketiga 0,09% 0,22% 0,12% 0,20% 0,18% 0,20%
Piutang lain-lain 0,01% 0,01% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,23% 0,23% 0,20% 0,20% 0,27% 0,13%
Tanah yang belum dikembangkan 24,80% 23,78% 23,67% 25,12% 26,74% 27,62%
Investasi pada entitas asosiasi 0,29% 0,29% 0,28% 0,26% 0,24% 0,02%
Uang muka 3,30% 3,53% 3,45% 2,82% 2,93% 2,69%
Aset tetap - neto 1,30% 1,30% 1,22% 1,33% 1,38% 1,62%
Properti investasi - neto 16,42% 16,09% 16,35% 17,58% 17,82% 18,82%
Aset pajak tangguhan 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00%
Aset keuangan tidak lancar lainnya 3,19% 4,02% 4,25% 4,40% 4,19% 3,05%
Aset tidak lancar lainnya 0,22% 0,26% 0,41% 0,36% 0,60% 0,75%
Jumlah Aset Tidak Lancar 49,87% 49,74% 49,98% 52,30% 54,38% 54,94%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
54
Page 555
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 8,35% 7,10% 6,10% 10,72% 8,75% 7,65%
Utang usaha kepada pihak ketiga 0,21% 0,31% 0,27% 0,32% 0,35% 0,33%
Utang lain-lain 1,33% 0,76% 1,28% 1,43% 1,47% 1,12%
Utang pihak berelasi non-usaha 0,08% 0,00% 0,00% 0,00% 0,27% 0,00%
Beban akrual 3,58% 3,88% 3,13% 2,97% 4,81% 4,40%
Utang pajak 0,20% 0,27% 0,28% 0,25% 0,27% 0,26%
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 0,09% 0,11% 0,09% 0,14% 0,08% 0,08%
Liabilitas kontrak 21,09% 16,84% 8,76% 10,68% 8,42% 0,00%
Uang jaminan yang diterima 0,54% 0,55% 0,31% 0,37% 0,41% 7,03%
Pendapatan diterima dimuka 1,49% 1,47% 1,41% 1,44% 1,76% 1,87%
Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu
tahun - neto:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 2,16% 2,13% 3,18% 3,55% 4,98% 3,58%
Liabilitas sewa 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang obligasi 0,00% 0,00% 1,92% 1,66% 5,30% 4,71%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 39,13% 33,42% 26,75% 33,54% 36,89% 31,03%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang jangka panjang setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun - neto:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 8,41% 9,29% 15,05% 19,20% 13,13% 13,70%
Utang obligasi 2,18% 2,26% 0,76% 2,80% 4,53% 7,30%
Liabilitas sewa 0,02% 0,02% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00%
Utang lain-lain 0,04% 0,04% 0,02% 0,05% 0,06% 0,05%
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 0,44% 0,43% 0,49% 0,52% 0,49% 0,55%
Liabilitas kontrak 7,85% 12,21% 12,78% 6,38% 5,06% 0,00%
Uang jaminan yang diterima 0,41% 0,39% 0,38% 0,44% 0,46% 8,21%
Pendapatan diterima di muka 0,76% 0,55% 0,55% 0,50% 0,46% 0,23%
Liabilitas pajak tangguhan 0,06% 0,06% 0,07% 0,10% 0,13% 0,01%
Utang-utang pihak berelasi non-usaha 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,12% 0,01%
Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,03%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 20,17% 25,26% 30,14% 30,00% 24,44% 30,08%
JUMLAH LIABILITAS 59,29% 58,68% 56,89% 63,54% 61,33% 61,11%
EKUITAS
Modal saham 5,60% 5,81% 6,34% 5,79% 5,90% 6,19%
Tambahan modal disetor 4,43% 4,60% 5,02% 0,09% 0,09% 0,10%
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan non-pengendali -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% 0,01% 0,01%
Saldo laba 22,27% 21,95% 21,90% 21,59% 24,14% 23,33%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 32,29% 32,35% 33,25% 27,47% 30,14% 29,63%
Kepentingan non-pengendali 8,41% 8,98% 9,86% 8,99% 8,53% 9,26%
JUMLAH EKUITAS 40,71% 41,32% 43,11% 36,46% 38,67% 38,89%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
55
Page 556
Tabel 23
PT Summarecon Agung Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok langsung dan beban langsung 48,03% 47,55% 53,41% 54,43% 52,04% 51,62%
Laba kotor 51,97% 52,45% 46,59% 45,57% 47,96% 48,38%
Beban penjualan -5,79% -5,62% -5,50% -5,48% -5,97% -6,07%
Beban umum dan administrasi -15,52% -16,65% -13,17% -14,84% -15,41% -15,11%
Penghasilan operasi lain 0,10% 0,29% 0,25% 0,17% 0,24% 0,16%
Beban operasi lain -0,04% -0,59% -0,19% -0,05% -0,09% -0,03%
Laba atas penjualan entitas anak 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,18%
Laba usaha 30,71% 29,87% 27,98% 25,37% 26,74% 27,52%
Pendapatan keuangan 3,02% 2,75% 3,45% 3,78% 2,11% 1,70%
Biaya keuangan -11,52% -14,99% -18,00% -20,53% -13,38% -12,10%
Laba pada ekuitas entitas asosiasi 0,13% 0,16% 0,15% 0,12% 0,07% 0,00%
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 22,35% 17,80% 13,58% 8,74% 15,53% 17,12%
Beban pajak final -4,51% -4,25% -3,75% -3,91% -4,54% -4,73%
Laba sebelum beban pajak pengashilan 17,84% 13,54% 9,82% 4,84% 10,99% 12,38%
Manfaat (beban) pajak penghasilan - neto -0,04% -0,05% 0,05% 0,05% -0,67% -0,18%
Laba periode/tahun berjalan 17,80% 13,49% 9,87% 4,89% 10,32% 12,20%
Pendapatan komprehensif lainnya 0,21% 0,17% -0,01% -0,27% 0,36% 0,30%
Total penghasilan komprehensif periode berjalan 18,02% 13,67% 9,86% 4,62% 10,67% 12,50%
Laba periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 14,64% 10,93% 5,81% 3,58% 8,67% 7,93%
Kepentingan non-pengendali 3,17% 2,56% 4,06% 1,31% 1,65% 4,27%
* Tidak Diaudit
VI.C.3. PT Ciputra Development Tbk
Tabel 24
PT Ciputra Development Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 22,33% 21,58% 17,61% 13,44% 11,71% 9,46%
Piutang usaha dari pihak ketiga - neto 1,79% 1,86% 2,13% 2,39% 3,24% 3,54%
Piutang lain-lain 3,15% 3,34% 4,06% 3,74% 4,11% 3,90%
Persediaan 27,27% 27,78% 28,47% 31,18% 29,45% 28,54%
Biaya dibayar di muka 0,10% 0,07% 0,08% 0,09% 0,09% 0,09%
Uang muka 1,01% 0,51% 0,31% 0,36% 0,41% 0,35%
Pajak dibayar di muka 1,17% 1,11% 1,22% 1,21% 1,26% 1,23%
Aset derivatif 0,00% 0,00% 0,02% 0,19% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 56,82% 56,25% 53,89% 52,59% 50,27% 47,11%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas asosiasi 2,60% 2,57% 2,35% 1,26% 1,02% 0,93%
Piutang pihak berelasi 0,05% 0,06% 0,05% 0,06% 0,06% 0,49%
Piutang lain-lain 0,20% 0,20% 0,22% 0,22% 0,00% 0,00%
Uang muka 0,83% 1,31% 1,09% 1,22% 1,37% 1,64%
Tanah untuk pengembangan 17,49% 17,69% 18,91% 19,27% 18,58% 19,48%
Aset tetap - neto 6,50% 6,13% 6,16% 6,61% 8,53% 9,08%
Properti investasi - neto 12,50% 12,77% 13,59% 14,07% 14,84% 14,47%
Aset pajak tangguhan - neto 0,03% 0,03% 0,04% 0,04% 0,06% 0,04%
Aset derivatif 0,03% 0,06% 0,00% 0,02% 0,11% 0,17%
Aset tidak lancar lainnya 2,95% 2,93% 3,70% 4,64% 5,14% 6,60%
Jumlah Aset Tidak Lancar 43,18% 43,75% 46,11% 47,41% 49,73% 52,89%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
56
Page 557
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 0,51% 0,88% 0,81% 2,02% 2,48% 3,22%
Utang usaha 1,99% 2,07% 2,31% 2,23% 2,15% 2,43%
Utang lain-lain 3,01% 2,20% 2,37% 2,02% 1,97% 1,84%
Beban akrual 0,37% 0,54% 0,56% 0,56% 0,57% 0,61%
Utang pihak berelasi 0,04% 0,04% 0,00% 0,06% 0,07% 0,04%
Utang pajak 0,29% 0,29% 0,28% 0,25% 0,40% 0,36%
Liabilitas kontrak 17,57% 17,97% 17,56% 15,81% 13,34% 0,00%
Pendapatan diterima di muka 0,49% 0,52% 0,56% 0,62% 0,67% 0,87%
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank - neto 1,05% 1,22% 2,51% 1,76% 1,49% 0,92%
Utang obligasi - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,20% 0,00% 0,64%
Wesel bayar - neto 0,00% 0,00% 0,00% 4,05% 0,00% 0,00%
Uang muka yang diterima 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 12,37%
Liabilitas derivatif 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 25,32% 25,73% 26,96% 29,57% 23,12% 23,32%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas imbalan kerja 0,21% 0,21% 0,24% 0,36% 0,39% 0,37%
Liabilitas kontrak 5,14% 4,57% 4,52% 7,67% 0,00% 0,00%
Uang jaminan penyewa 0,36% 0,34% 0,34% 0,35% 0,36% 0,31%
Liabilitas pajak tangguhan - neto 0,06% 0,06% 0,06% 0,07% 0,07% 0,08%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank - neto 14,38% 15,06% 16,36% 17,51% 16,93% 15,06%
Wesel bayar - neto 3,88% 4,12% 3,82% 0,00% 4,24% 4,58%
Utang obligasi - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,22% 0,23%
Liabilitas derivatif 0,00% 0,00% 0,03% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka yang diterima 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5,59% 7,51%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 24,02% 24,36% 25,35% 25,95% 27,81% 28,14%
JUMLAH LIABILITAS 49,34% 50,09% 52,31% 55,53% 50,93% 51,46%
EKUITAS
Modal saham 10,91% 11,07% 11,41% 11,82% 12,82% 13,53%
Tambahan modal disetor - neto 8,33% 8,52% 8,78% 9,09% 9,86% 10,48%
Selisih nilai transaksi ekuitas dengan kepentingan
nonpengendali 0,22% 0,23% 0,23% 0,23% 0,25% 0,20%
Selisih kurs karena penjabaran laporan keuangan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Rugi komprehensif lain -0,19% -0,36% -0,04% -0,18% -0,16% -0,19%
Saldo laba 25,46% 24,62% 21,42% 18,18% 19,74% 18,00%
Saham tresuri 0,00% -0,08% -0,08% -0,08% -0,09% -0,10%
Total ekuitas yang dapat diatribusikan kepada
pemilik entitas induk 44,73% 44,00% 41,73% 39,06% 42,41% 41,92%
Kepentingan non-pengendali 5,93% 5,91% 5,96% 5,41% 6,66% 6,62%
JUMLAH EKUITAS 50,66% 49,91% 47,69% 44,47% 49,07% 48,54%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
57
Page 558
Tabel 25
PT Ciputra Development Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan dan beban langsung 52,84% 49,95% 50,26% 48,93% 50,16% 52,70%
Laba kotor 47,16% 50,05% 49,74% 51,07% 49,84% 47,30%
Beban umum dan administrasi -15,17% -13,77% -12,10% -14,45% -16,47% -15,78%
Beban penjualan -3,98% -4,20% -3,78% -4,42% -5,04% -4,86%
Penghasilan lain-lain 2,48% 6,15% 5,56% 5,56% 5,32% 4,89%
Beban lain-lain -0,60% -4,66% -4,81% -4,95% -4,90% -3,53%
Laba usaha 29,88% 33,57% 34,61% 32,81% 28,75% 28,02%
Bagian laba entitas asosiasi - neto 0,53% 0,74% 0,43% -0,04% -0,14% -0,25%
Penghasilan keuangan - neto 3,81% 2,71% 2,45% 3,09% 4,56% 3,28%
Penghasilan keuangan - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -0,76% -0,66%
Beban keuangan - neto -12,59% -11,72% -12,85% -15,30% -11,97% -9,55%
Laba sebelum pajak final dan pajak penghasilan 21,62% 25,31% 24,63% 20,56% 20,44% 20,85%
Pajak final -2,72% -2,74% -2,67% -2,87% -3,13% -3,31%
Laba sebelum pajak penghasilan 18,90% 22,57% 21,96% 17,69% 17,31% 17,54%
Beban pajak penghasilan - neto -0,32% -0,62% -0,51% -0,71% -0,44% -0,62%
Laba sebelum efek penyesuaian proforma 18,58% 21,95% 21,46% 16,98% 16,87% 16,92%
Efek penyesuaian proforma - rugi sebelum akuisisi 0,04% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,07%
Laba bersih periode/tahun berjalan 18,63% 21,95% 21,46% 16,98% 16,87% 16,98%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain periode berjalan 1,55% -1,50% 0,56% -0,12% 0,07% 0,31%
Jumlah laba komprehensif periode/tahun berjalan 20,17% 20,45% 22,02% 16,87% 16,94% 17,29%
Laba bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 17,43% 20,42% 17,84% 16,36% 15,22% 15,46%
Kepentingan non-pengendali 1,20% 1,53% 3,62% 0,62% 1,65% 1,53%
* Tidak Diaudit
58
Page 559
VII. ANALISIS RISIKO
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, SCU tidak terlepas dari berbagai risiko
usaha yang dihadapi. Analisis risiko usaha terhadap SCU adalah sebagai berikut:
VII.A. Risiko Pendanaan
Pengembangan real estat yang sedang dikembangkan oleh SCU membutuhkan
modal yang besar, sehingga kemampuan SCU dalam memperoleh dana untuk
pengembangan, perolehan lahan dan pembangunannya memerlukan
perencanaan yang matang. SCU harus dapat menjamin ketersediaan kecukupan
dana untuk pembiayaan proyek tersebut dalam jangka panjang. Apabila SCU tidak
dapat memperoleh pendanaan untuk mendukung pengembangan proyek SCU,
maka pertumbuhan SCU dapat menurun yang pada akhirnya dapat menurunkan
jumlah pendapatan dan laba SCU.
VII.B. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan dan Kelangkaan Bahan Bangunan
Bahan bangunan seperti semen, besi beton dan bahan bangunan lainnya
merupakan bahan utama dalam pembangunan perumahan dan gedung-gedung
komersial. Apabila bahan bangunan tersebut tidak tersedia pada saat dibutuhkan,
maka akan terjadi keterlambatan dalam pembangunan dan penundaan pengakuan
pendapatan SCU dari penjualan perumahan tersebut. Penundaan tersebut di atas
berakibat pada hilangnya kepercayaan para konsumen/calon konsumen yang
pada akhirnya menurunkan jumlah pendapatan SCU.
Selain kelangkaan bahan baku, SCU juga dimungkinkan menghadapi kenaikan
harga bahan bangunan yang merupakan dampak dari kondisi perekonomian yang
memburuk. Kenaikan harga bahan baku dapat meningkatkan biaya konstruksi
suatu proyek, sementara bahan baku untuk properti biasanya dibayar di muka
sehingga hal tersebut tidak dapat merubah harga jual yang sebelumnya telah
disepakati. Hal ini dapat merugikan SCU karena dapat mengurangi tingkat
keuntungan SCU.
VII.C. Risiko Kenaikan Tingkat Suku Bunga
Kinerja SCU dapat dipengaruhi oleh kenaikan tingkat bunga perbankan terutama
pada sektor konsumen. Kebijakan moneter uang ketat secara tidak langsung juga
mempengaruhi kenaikan tingkat suku bunga termasuk suku bunga sektor
konsumen yang dapat berdampak pada menurunnya daya beli konsumen
terutama di sektor properti, sehingga pada akhirnya dapat berdampak pada kinerja
keuangan SCU.
59
Page 560
VII.D. Risiko Operasional
Kegiatan usaha properti dengan mengembangkan usaha real estat khususnya
perumahan komersial, vila, dan apartemen yang memberikan fasilitas lainnya
mengandung risiko-risiko di lapangan seperti risiko hak kepemilikan atas tanah,
berkurangnya lahan yang tersedia, kebakaran, kerusuhan (demonstrasi maupun
ancaman bom) dan bencana alam yang dapat berdampak buruk pada kegiatan
usaha SCU. Hal tersebut di atas dapat menurunkan pendapatan dan keuntungan
SCU.
VII.E. Risiko Bencana Alam
Dengan bisnis utama SCU di bidang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat
baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, terdapat risiko kebakaran yang dapat
memusnahkan aset utama SCU dalam menjalankan usaha. Risiko lain yang
mungkin dihadapi SCU adalah jika terjadi bencana alam seperti gempa.
VII.F. Risiko Kebijakan Pemerintah
Seperti halnya semua industri, kegiatan usaha SCU dipengaruhi oleh perubahan
kebijakan Pemerintah Indonesia baik langsung maupun tidak langsung. Kebijakan
pemerintah yang secara langsung mempengaruhi SCU antara lain kemungkinan
perubahan kebijakan rencana tata kota dan tata ruang, yang dapat mengakibatkan
berkurangnya lahan yang dapat digunakan. Apabila kebijakan pemerintah tersebut
diterapkan, dapat mengakibatkan berkurangnya jumlah unit yang akan dijual
sehingga menurunkan jumlah pendapatan dan laba SCU.
60
Page 561
VIII. METODE PENILAIAN
VIII.A. Metode-Metode Penilaian
VIII.A.1. Metode Penyesuaian Aset Bersih
Metode ini merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset
(asset based approach). Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan
liabilitas (liabilities) harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Aset lancar (current assets) harus dinilai ulang, misalnya untuk piutang dengan
mengurangkan jumlah yang tak dapat ditagih secara normal. Aset tetap seperti
tanah, bangunan, dan mesin-mesin perlu dinilai dengan konsep penilaian properti
yang berlaku umum.
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud (intangible assets) seperti hak
paten, lisensi, biaya riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan
siap bekerja (pool of employees), dan daftar langganan (pool of captive customer),
juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan
melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar
ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai
seluruh aset dan liabilitas (liabilities) yang telah disesuaikan.
VIII.A.2. Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek merupakan metode
penilaian yang didasarkan pada pendekatan pasar (market based approach).
Dengan metode ini, nilai pasar saham ditetapkan berdasarkan harga yang telah
atau pernah terjadi dari perusahaan sejenis yang sebanding dan sepadan. Nilai
pasar dari perusahaan pembanding diambil dari pasar modal (perusahaan
publik/terbuka).
Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah perusahaan pembanding harus
sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang akan dinilai dalam berbagai
variabel pembanding, antara lain perputaran penjualan, ekuitas, struktur modal
(leverage), aset dan komposisi aset, tingkat laba, dan rasio-rasio keuangan.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, nilai pasar saham
perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan beberapa rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding,
seperti rasio P/E (price/earnings), P/S (price/sales), P/BV (price/book value of
equity) dan sebagainya.
61
Page 562
VIII.A.3. Metode Diskonto Arus Kas
Metode diskonto arus kas ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan pendapatan (income based approach).
Untuk menggunakan metode ini, sebelum melakukan proses diskonto
(discounting), terlebih dahulu harus diproyeksikan pendapatan mendatang berupa
arus kas bersih untuk ekuitas (net cash flow to equity) atau arus kas bersih untuk
kapital (net cash flow to invested capital) sesuai dengan sifat dan jenis usaha yang
dinilai. Setelah proyeksi dibuat, langkah berikutnya adalah menetapkan tingkat
diskonto (discount rate) yang tepat.
Proses selanjutnya adalah mendiskonto nilai-nilai arus kas bersih yang telah
diproyeksikan, termasuk nilai periode kekal (continuing value), dengan faktor
diskonto (discount factor) yang diperoleh dari tingkat diskonto sesuai dengan
periode proyeksinya. Jika yang didiskonto adalah arus kas bersih untuk ekuitas,
maka nilai kini (present value) dari keseluruhan pendapatan di masa mendatang
tersebut merupakan nilai ekuitas, sedangkan jika yang didiskonto adalah arus kas
bersih untuk kapital, jumlah nilai kini tersebut merupakan nilai perusahaan
(corporate value), yang masih harus dikurangi dengan nilai liabilitas untuk
mendapatkan nilai ekuitas.
VIII.B. Metode Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan dan laporan laba rugi komprehensif SCU,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
SCU. Prospek SCU di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana
usaha yang diberikan oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan
konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-
faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers)
termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
62
Page 563
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan SCU. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
VIII.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa SCU adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
VIII.D. Aplikasi Diskon dan Premi
Diskon dan premi merupakan hal-hal yang tak terpisahkan dari proses penilaian
perusahaan tertutup. Diskon dan premi terkait dengan ada/tidaknya tingkat kendali
serta tingkat kemampuan untuk dipasarkan dari saham yang dinilai. Diskon adalah
potongan yang diberikan kepada suatu indikasi nilai dari business interest atau
saham yang berhasil diperkirakan. Pemberian diskon terkait dengan tidak adanya
unsur kendali dalam saham yang dinilai dan disebut dengan Discount for Lack of
Control – DLOC (Diskon Tanpa Pengendalian). Diskon juga terkait dengan tingkat
kesulitan saham tersebut untuk dikonversi secara cepat menjadi uang tunai yang
disebut dengan Discount for Lack of Marketabilities – DLOM (Diskon Likuiditas
Pasar). Sedangkan, premi adalah tambahan nilai yang diberikan kepada indikasi
nilai yang berhasil diperoleh dalam proses penilaian. Pemberian premi terkait
dengan adanya unsur kendali dalam saham perusahaan yang dinilai dan disebut
dengan Premium for Control (Premi Pengendalian).
63
Page 564
VIII.E. Prosedur Penilaian
Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang telah dipilih untuk
menentukan indikasi nilai pasar Objek Penilaian, kami telah melakukan langkah-
langkah sebagai berikut:
1. Melakukan tinjauan atas faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi
operasi SCU.
2. Melakukan tinjauan atas laporan keuangan historis dari SCU.
3. Melakukan penelaahan atas data operasional SCU.
4. Melakukan penilaian Objek Penilaian dengan mengaplikasikan metode
penyesuaian aset bersih dengan pendekatan aset.
VIII.F. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SCU
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan SCU. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/230412-001
tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
64
Page 565
IX. PENILAIAN
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode penilaian yang digunakan
untuk menilai Objek Penilaian adalah metode penyesuaian aset bersih.
IX.A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control), dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities)
Berdasarkan POJK 35/2020, premi pengendalian didefinisikan sebagai “suatu
jumlah atau persentase tertentu yang merupakan penambah dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas objek penilaian”.
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon tanpa pengendalian didefinisikan sebagai
“suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas objek
penilaian”.
Premi pengendalian dan diskon tanpa pengendalian mencerminkan penambahan
terhadap nilai dari penyertaan minoritas atau pengurangan terhadap nilai dari
penyertaan mayoritas dalam entitas anak yang dinilai sebagai pengaruh dari
ketiadaan pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau
dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki
kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya
keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat
dengan:
Menentukan arah perkembangan jangka panjang perusahaan.
Memilih pengurus inti perusahaan.
Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
Menentukan kebijakan investasi.
Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan.
Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Berdasarkan Peraturan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar didefinisikan
sebagai “suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari
nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek penilaian”.
Diskon likuiditas pasar mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari
perusahaan yang dinilai sebagai pengaruh dari tidak likuidnya saham perusahaan
tersebut untuk diperdagangkan.
65
Page 566
Untuk penilaian atas SCU, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan, yaitu
untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau
ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023, oleh karena itu atas indikasi nilai yang
dihasilkan, dilakukan atau diaplikasikan penyesuaian terhadap kondisi
ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (diskon likuiditas pasar),
dikenakan diskon sebesar 40,00%, dengan pertimbangan sebagai berikut:
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar untuk perusahaan tertutup
bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00% - 40,00%.
SCU merupakan perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia.
IX.B. Nilai Pasar Objek Penilaian
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan nilai pasar 100,00% saham SCU adalah metode penyesuaian aset
bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada pendekatan
aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas harus
disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang
telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar persediaan
yang telah dinilai oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00358/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023 tanggal 7 Agustus 2023, dimana nilai
pasar atas persediaan pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar
Rp 1.322,88 miliar.
Apabila nilai pasar atas persediaan tersebut direfleksikan dalam laporan posisi
keuangan, maka jumlah aset SCU adalah sebesar Rp 1.504,22 miliar, sedangkan
jumlah liabilitas SCU adalah tetap, yaitu sebesar Rp 1.448,81 miliar.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham SCU kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,00% saham SCU sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 55,41 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,00% saham SCU adalah sebesar Rp 33,25 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 100,00% saham SCU berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah
sebesar Rp 33,25 miliar.
66
Page 567
Perincian perhitungan nilai pasar 100,00% saham SCU dengan menggunakan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 26
PT Sumber Cipta Utama
Nilai Pasar 100,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 41.432 - 41.432
Piutang lain-lain 72.231 - 72.231
Persediaan 1.317.402 5.473 1.322.875
Uang muka 2.036 - 2.036
Pajak dibayar di muka 49.659 - 49.659
Jumlah Aset Lancar 1.482.760 5.473 1.488.233
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 8.394 - 8.394
Aset tetap - neto 7.594 - 7.594
Jumlah Aset Tidak Lancar 15.988 - 15.988
JUMLAH ASET 1.498.748 5.473 1.504.221
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 85.900 - 85.900
Utang lain-lain - pihak berelasi 168.065 - 168.065
Utang obligasi 60.000 - 60.000
Biaya yang masih harus dibayar 322 - 322
Utang pajak 1.393 - 1.393
Uang muka penjualan 858.119 - 858.119
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang
Utang bank 11.912 - 11.912
Liabilitas imbalan kerja 13 - 13
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.185.726 - 1.185.726
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 214.706 - 214.706
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian
jangka pendek
Utang bank 47.955 - 47.955
Liabilitas imbalan kerja 422 - 422
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 263.083 - 263.083
JUMLAH LIABILITAS 1.448.808 - 1.448.808
EKUITAS 49.940 5.473 55.412
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.498.748 5.473 1.504.221
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 55.412
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (22.165)
Nilai pasar 100,00% saham 33.247
67
Page 568
IX.C. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebesar Rp 33,25 miliar.
68
Page 569
PT Sumber Cipta Utama Lampiran A
Nilai Pasar 100,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 41.432 - 41.432
Piutang lain-lain 72.231 - 72.231
Persediaan 1.317.402 5.473 1.322.875
Uang muka 2.036 - 2.036
Pajak dibayar di muka 49.659 - 49.659
Jumlah Aset Lancar 1.482.760 5.473 1.488.233
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 8.394 - 8.394
Aset tetap - neto 7.594 - 7.594
Jumlah Aset Tidak Lancar 15.988 - 15.988
JUMLAH ASET 1.498.748 5.473 1.504.221
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 85.900 - 85.900
Utang lain-lain - pihak berelasi 168.065 - 168.065
Utang obligasi 60.000 - 60.000
Biaya yang masih harus dibayar 322 - 322
Utang pajak 1.393 - 1.393
Uang muka penjualan 858.119 - 858.119
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang
Utang bank 11.912 - 11.912
Liabilitas imbalan kerja 13 - 13
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.185.726 - 1.185.726
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 214.706 - 214.706
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian
jangka pendek
Utang bank 47.955 - 47.955
Liabilitas imbalan kerja 422 - 422
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 263.083 - 263.083
JUMLAH LIABILITAS 1.448.808 - 1.448.808
EKUITAS 49.940 5.473 55.412
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.498.748 5.473 1.504.221
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 55.412
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (22.165)
Nilai pasar 100,00% saham 33.247
69
Page 570
Kusnanto & rekan Independent Business Appraisers License : 2.19.0162 Indonesia
Page 571
No. : 00102/2.0162-00/BS/05/0153/1/VIII/2023 7 Agustus 2023 Kepada Yth. PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk Office Tower Agung Sedayu Group Lt. 8 dan 10 Jl. Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan Jakarta Utara 14470 U.p. : Direksi Hal : Ringkasan Penilaian 100,00% Saham PT Sharindo Matratama Dengan hormat, Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar 100,00% saham PT Sharindo Matratama (selanjutnya disebut “SHM”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 100,00% saham SHM (selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023. ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA PENYERTAAN SAHAM Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen. Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas, pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon: (021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Page 572
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak baik
langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PT Panorama Eka
PT Bangun Kosambi
Tunggal (PET)
Sukses (BKS)
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
PT Cahaya Gemilang
PT Mega Andalan PT Cahaya Kencana PT Agung Surya PT Fin Centerindo
Indah Cemerlang
Sukses (MAS) Indah (CKI) Gemerlap (ASGE) Satu (FCS)
(CGIC)
PET, BKS, MAS, CKI, CGIC, ASGE, dan FCS selanjutnya secara bersama-sama disebut
“Entitas Anak Perseroan”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang lingkup kegiatan
usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Aktivitas manajemen konsultasi lainnya dan real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat.
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 FCS Tertutup Indonesia Jasa, real estat dan pembangunan (kontraktor).
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan dengan
pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat dampak pandemi
wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan peningkatan daya beli
konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong stabilitas indutri properti. Sebagai salah
satu industri yang memberikan kontribusi pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan
populasi yang dimiliki Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus
memacu pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang pertumbuhan industri
properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang didukung oleh pertumbuhan ekonomi
maupun sosial, meningkatnya populasi, dan meningkatnya daya beli masyarakat.
Dengan demikian, Perseroan merencanakan untuk melakukan beberapa rencana aksi
korporasi dengan rincian sebagai berikut:
ii
Page 573
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Bumindo Mekar Wibawa (selanjutnya
disebut “BMW”), melalui rencana peningkatan modal dasar BMW terlebih dahulu
(selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham BMW”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Cahaya Inti Sentosa (selanjutnya disebut
“CIS”), melalui rencana peningkatan modal dasar CIS terlebih dahulu (selanjutnya disebut
“Rencana Penyertaan Saham CIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Jaya Indah Sentosa (selanjutnya disebut
“JIS”), melalui rencana peningkatan modal dasar JIS terlebih dahulu (selanjutnya disebut
“Rencana Penyertaan Saham JIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Kemilau Karya Utama (selanjutnya
disebut “KKU”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki seluruh hak yang sama
dengan saham yang diterbitkan oleh KKU, yang selanjutnya akan menjadi saham seri A,
kecuali perbedaan harga nominal per lembar saham untuk saham seri A dan saham seri
B tersebut, melalui rencana peningkatan modal dasar KKU terlebih dahulu (selanjutnya
disebut “Rencana Penyertaan Saham KKU”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Karunia Utama Selaras (selanjutnya
disebut “KUS”), melalui rencana peningkatan modal dasar KUS terlebih dahulu
(selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KUS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sumber Cipta Utama (selanjutnya disebut
“SCU”), melalui rencana peningkatan modal dasar SCU terlebih dahulu (selanjutnya
disebut “Rencana Penyertaan Saham SCU”); dan
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal
ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh SHM, dengan menerbitkan saham seri B
yang memiliki seluruh hak yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh SHM, yang
selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per lembar
saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, melalui rencana peningkatan modal
dasar SHM terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham SHM”).
Rencana Penyertaan Saham BMW, Rencana Penyertaan Saham CIS, Rencana Penyertaan
Saham JIS, Rencana Penyertaan Saham KKU, Rencana Penyertaan Saham KUS, Rencana
Penyertaan Saham SCU, dan Rencana Penyertaan Saham SHM selanjutnya secara
bersama-sama disebut “Rencana Penyertaan Saham”.
iii
Page 574
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status perusahaan-perusahaan
dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan untuk
melakukan penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham
dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019 tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka
Dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut
“POJK 14/2019”), dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum terbatas dengan
hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel Perseroan (selanjutnya disebut
“Rencana PMDHMETD”).
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Penyertaan
Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu kesatuan transaksi yang tidak dapat
dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya secara bersama-sama disebut
“Rencana Transaksi”.
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan mengembangkan
bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham pada BKS.
Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham
masing-masing pada MAS dan CGIC. Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC
adalah bergerak pada bidang real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di
Kabupaten Tangerang dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan
keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagaian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
iv
Page 575
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang dikembangkan oleh
Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang terbentang pada lahan seluas lebih dari
6.000 hektar di bagian barat hingga bagian utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta
City”, kawasan PIK 2 menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown
Mall), kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi kuliner,
serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi International School,
berbagai tempat ibadah). Selanjutnya, pada kawasan PIK 2 juga direncanakan akan dibangun
berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach
Walk sampai Community Park (event space), yang secara efektif dapat menjadi daya tarik
keramaian konsumen dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan properti PIK 2,
terutama untuk hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan adanya proyek infrastruktur
seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar
luar Jakarta ke depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk menerapkan fokus
pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan merencanakan
pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana Penyertaan Saham. Mengingat bahwa
Rencana Penyertaan Saham pada perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu
rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan
lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari peluang
bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan
datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat
berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang
optimal khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat
mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga
pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan
dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan merencanakan untuk
melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan POJK 14/2019, dimana dalam rangka
penyelesaian Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan untuk menggunakan
dana hasil penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham
portepel Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis Perseroan
khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi antar
masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal dimana
setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat
memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
v
Page 576
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk menerapkan
fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan
merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana Penyertaan Saham.
Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada perusahaan-perusahaan tersebut
merupakan salah satu rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di
kawasan yang sama dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari peluang
bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan
datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat
berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis
yang optimal khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat
mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang
sehingga pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi antar
masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal
dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh
Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa
terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS, JIS, KKU, KUS, SCU,
dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan transaksi afiliasi, sehingga
Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang
“Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut
“POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga Perseroan harus
memenuhi Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi
Material dan Perubahan Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi material,
POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas
transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat SHM adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham SHM bersifat tidak likuid.
vi
Page 577
PREMIS PENILAIAN
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa SHM adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham serta untuk
memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”) 2018.
DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SHM ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan SHM. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/230412-001 tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
vii
Page 578
TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2023.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan SHM yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan SHM
untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar
penilaian ini.
JENIS LAPORAN
Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Sharindo Matratama ini merupakan laporan
terinci.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian 100,00%
saham PT Sharindo Matratama tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian
(subsequent events) yang secara signifikan dapat mempengaruhi penilaian nilai pasar Objek
Penilaian.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan SHM untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut “KAP”)
Suharli, Sugiharto & Rekan (selanjutnya disebut “SSR”) sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00332/2.1315/AU.1/03/1415-2/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
2. Laporan keuangan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00324/2.1315/AU.1/03/1415-1/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan pendapat
wajar tanpa pengecualian dengan hal lain;
3. Laporan keuangan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh KAP Haryono, Junianto & Asmoro (selanjutnya disebut “HJA”)
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00016/3.0447/AU.1/03/1113-7/1/XI/2022
tanggal 8 November 2022 dengan pendapat wajar dengan pengecualian;
viii
Page 579
4. Laporan keuangan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00015/3.0447/AU.1/03/1113-6/1/XI/2022 tanggal 6 November 2022 dengan pendapat
wajar dengan pengecualian;
5. Laporan keuangan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 yang
telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00014/3.0447/AU.1/03/1113-5/1/XI/2022 tanggal 3 November 2022 dengan pendapat
wajar dengan pengecualian;
6. Laporan keuangan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 yang
telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00013/3.0447/AU.1/03/1113-4/1/XI/2022 tanggal 1 November 2022 dengan pendapat
wajar dengan pengecualian;
7. Laporan penilaian properti SHM per 30 Juni 2023 yang disusun oleh KJPP Suwendho
Rinaldy & Rekan sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00359/2.0059-
02/PI/03/0242/1/VIII/2023 tanggal 7 Agustus 2023;
8. Anggaran dasar SHM yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 43
tanggal 16 Maret 2020 yang dibuat oleh Edison Jingga S.H., M.H., mengenai perubahan
tempat kedudukan SHM;
9. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes Edmond Budiman
dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
terkait dengan Rencana Transaksi;
10. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan SHM serta pihak-pihak lain yang
relevan untuk penugasan;
11. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
12. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
13. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
14. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
15. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
ix
Page 580
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan SHM atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari SHM. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan SHM yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai pasarnya. Kami
bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan kinerja historis SHM dan
informasi manajemen SHM terhadap laporan keuangan SHM tersebut. Kami juga
bertanggung jawab atas laporan penilaian SHM dan kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SHM atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan SHM bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
x
Page 581
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
mempengaruhi operasional Perseroan dan SHM.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum SHM berdasarkan anggaran dasar SHM.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif SHM, pengkajian atas kondisi operasi
dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki SHM. Prospek SHM di masa yang akan
datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha yang telah kami kaji kewajaran dan
konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor
eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
xi
Page 582
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.
METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
SHM. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.
RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
100,00% saham SHM sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar Rp 63,90 miliar.
Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar 100,00% saham SHM
adalah sebesar Rp 38,34 miliar. Dengan demikian, nilai pasar 100,00% saham SHM
berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah sebesar Rp 38,34 miliar.
xii
Page 583
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar
Rp 38,34 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan SHM serta pihak-pihak lain yang relevan
dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan
bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan mempengaruhi nilai
pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas SHM. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian SHM tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.
DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Penyertaan Saham serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa
adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
xiii
Page 584
Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
xiv
Page 585
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
1. KR sama sekali tidak memiliki kepentingan keuangan atau apapun terhadap SHM untuk
sekarang dan masa yang akan datang.
2. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai yang diperoleh atau yang
tercantum dalam laporan.
3. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya atas permintaan
pemberi tugas.
4. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan serta
ditujukan terbatas kepada klien dimaksud.
5. Baik seluruh maupun sebagian dari isi laporan ini tidak diizinkan untuk dipublikasikan
melalui iklan atau media lainnya tanpa seizin dari KJPP Kusnanto & rekan.
6. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan KR dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
xv
Page 586
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan perusahaan yang
dinilai.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan usaha/saham
perusahaan yang dinilai.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan perusahaan yang dinilai.
4. Laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Fergy Merzyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10345
xvi
Page 587
SURAT PERNYATAAN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan
yang diuraikan di dalamnya adalah benar. Laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat
pembatasan yang mempengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam
laporan ini dan laporan ini telah disusun sesuai dengan dan tunduk pada
ketentuan-ketentuan dari Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35/POJK.04/2020
tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) 2018 serta telah dibuat dengan memenuhi Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI).
2. KR bertanggung jawab atas laporan penilaian.
3. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan
sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik KR.
4. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
penilaian yang ditentukan, yaitu 30 Juni 2023.
5. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
6. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian.
7. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai.
8. KR tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan
dengan subjek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
9. KR telah memenuhi pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan
oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
11. KR telah memiliki pemahaman mengenai Objek Penilaian yang dinilai.
12. Imbalan jasa yang diterima oleh KR tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari
proses analisis Objek Penilaian.
13. Analisis dan kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
xvii
Page 588
14. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian ini diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini KR dapat dipertanggungjawabkan.
15. Tidak seorangpun selain yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini.
16. KR telah melakukan inspeksi atas aset tetap yang dimiliki oleh SHM serta telah melakukan
inspeksi dan wawancara dengan manajemen Perseroan terkait dengan operasional,
kinerja, dan prospek dari SHM.
Tim Penilai:
Willy D. Kusnanto .....................................
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
Erric Reynaldi .....................................
No. MAPPI : 13-P-04625
Andry Steven .....................................
No. MAPPI : 14-P-04891
Fergy Merzyana .....................................
No. MAPPI : 20-P-10345
xviii
Page 589
DAFTAR ISI
HALAMAN
OPINI i
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS xv
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI xvi
SURAT PERNYATAAN xvii
DAFTAR ISI xix
DAFTAR TABEL xxii
DAFTAR GRAFIK xxv
LAMPIRAN xxvi
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
A. Alasan dan Latar Belakang 1
B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian 6
C. Premis Penilaian 6
D. Independensi Penilai 7
E. Tanggal Efektif Penilaian 7
F. Profil PT Sharindo Matratama 7
G. Definisi Nilai yang Digunakan 8
H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan 9
I. Metode Penilaian yang Digunakan 9
J. Ringkasan Hasil Penilaian 10
K. Kesimpulan Penilaian 10
II. DESKRIPSI PENUGASAN
A. Alasan dan Latar Belakang 11
B. Tujuan dan Maksud Penilaian 15
C. Definisi Nilai yang Digunakan 15
D. Tanggal Efektif Penilaian 15
E. Data dan Informasi yang Digunakan 15
F. Informasi Non-Keuangan 17
G. Jenis Ekuitas 19
H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok 19
I. Tingkat Kedalaman Investigasi 20
J. Distribusi Laporan Penilaian 21
K. Jenis Laporan 21
L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events) 21
xix
Page 590
HALAMAN
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
A. Latar Belakang PT Sharindo Matratama 22
B. Kegiatan Usaha 22
C. Manajemen 22
D. Kepemilikan Saham 23
E. Data Keuangan Historis 23
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
A. Tinjauan Ekonomi Dunia 25
B. Tinjauan Ekonomi Indonesia 27
C. Proyeksi Ekonomi Indonesia 28
D. Tingkat Suku Bunga 28
E. Inflasi 29
F. Nilai Tukar Rupiah 30
V. TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
A. Tinjauan Industri Properti di Dunia 32
B. Tinjauan Industri Properti di Indonesia 34
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
A. PT Sharindo Matratama 40
B. Analisis atas Common Size PT Sharindo Matratama 48
C. Analisis atas Common Size Industri Properti 49
VII. ANALISIS RISIKO
A. Risiko Pendanaan 58
B. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan dan Kelangkaan Bahan Bangunan 58
C. Risiko Kenaikan Tingkat Suku Bunga 58
D. Risiko Operasional 59
E. Risiko Bencana Alam 59
F. Risiko Kebijakan Pemerintah 59
VIII. METODE PENILAIAN
A. Metode-Metode Penilaian 58
B. Metode Penilaian yang Digunakan 59
C. Premis Penilaian 60
D. Aplikasi Diskon dan Premi 60
E. Prosedur Penilaian 61
F. Independensi Penilai 61
xx
Page 591
HALAMAN
IX. PENILAIAN
A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities) 62
B. Nilai Pasar Objek Penilaian 63
C. Kesimpulan Penilaian 65
xxi
Page 592
DAFTAR TABEL
HALAMAN
Tabel 1 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Sharindo Matratama 8
Tabel 2 Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
PT Sharindo Matratama 23
Tabel 3 Laporan Posisi Keuangan
PT Sharindo Matratama
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 23
Tabel 4 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Sharindo Matratama
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 24
Tabel 5 Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia 25
Tabel 6 Pertumbuhan Inflasi 26
Tabel 7 Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral 27
Tabel 8 Kontributor Inflasi Terbesar Berdasarkan Provinsi 30
Tabel 9 Perubahan Investasi Real Estate Komersial Berdasarkan Wilayah 32
Tabel 10 Proyeksi Harga Rumah di AS berdasarkan Kota pada Tahun 2030 33
Tabel 11 Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 35
Tabel 12 Pertumbuhan Triwulan Indeks Pasokan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 36
Tabel 13 Pertumbuhan Triwulan Indeks Harga Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten,
Bandung dan Makassar 36
Tabel 14 Laporan Posisi Keuangan
PT Sharindo Matratama
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 40
xxii
Page 593
HALAMAN
Tabel 15 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
PT Sharindo Matratama
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 42
Tabel 16 Laporan Arus Kas
PT Sharindo Matratama
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 43
Tabel 17 Rasio-rasio Keuangan
PT Sharindo Matratama
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 45
Tabel 18 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
PT Sharindo Matratama
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 46
Tabel 19 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Sharindo Matratama
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 47
Tabel 20 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 40
Tabel 21 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 50
Tabel 22 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Summarecon Agung Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 51
xxiii
Page 594
HALAMAN
Tabel 23 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Summarecon Agung Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 53
Tabel 24 Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
PT Ciputra Development Tbk
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 – 2022 53
Tabel 25 Analisis Common Size Laporan Laba Rugi
dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
PT Ciputra Development Tbk
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2018 – 2022 55
Tabel 26 Nilai Pasar 100,00% Saham
PT Sharindo Matratama
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023 64
xxiv
Page 595
DAFTAR GRAFIK
HALAMAN
Grafik 1 Perkembangan Suku Bunga Bank Indonesia 28
Grafik 2 Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen
di Indonesia 29
Grafik 3 Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing 31
Grafik 4 Penjualan Rumah di AS Januari – Juni 2023 33
Grafik 5 Persetujuan Pinjaman atau Kredit Bank Umum di Indonesia
Bulan Desember 2022 – Januari 2023 37
Grafik 6 Proyeksi Penyelesaian Proyek Apartemen yang Tertunda di Jakarta
Tahun 2023 – 2025 38
xxv
Page 596
LAMPIRAN
HALAMAN
Lampiran A Nilai Pasar 100,00% Saham
PT Sharindo Matratama
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023 66
xxvi
Page 597
I. RINGKASAN EKSEKUTIF
I.A. Alasan dan Latar Belakang
PT Pantai Indah Kapuk Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) Perseroan
merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam
bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen.
Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang
meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas,
pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina
Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon:
(021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
baik langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PT Panorama Eka
PT Bangun Kosambi
Tunggal (PET)
Sukses (BKS)
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
PT Cahaya Gemilang
PT Mega Andalan PT Cahaya Kencana PT Agung Surya PT Fin Centerindo
Indah Cemerlang
Sukses (MAS) Indah (CKI) Gemerlap (ASGE) Satu (FCS)
(CGIC)
PET, BKS, MAS, CKI, CGIC, ASGE, dan FCS selanjutnya secara bersama-sama
disebut “Entitas Anak Perseroan”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Aktivitas manajemen konsultasi lainnya dan real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat.
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 FCS Tertutup Indonesia Jasa, real estat dan pembangunan (kontraktor).
1
Page 598
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan
dengan pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat
dampak pandemi wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan
peningkatan daya beli konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong
stabilitas indutri properti. Sebagai salah satu industri yang memberikan kontribusi
pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan populasi yang dimiliki
Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus memacu
pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang
pertumbuhan industri properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang
didukung oleh pertumbuhan ekonomi maupun sosial, meningkatnya populasi, dan
meningkatnya daya beli masyarakat. Dengan demikian, Perseroan merencanakan
untuk melakukan beberapa rencana aksi korporasi dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Bumindo Mekar
Wibawa (selanjutnya disebut “BMW”), melalui rencana peningkatan modal
dasar BMW terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan
Saham BMW”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Cahaya Inti Sentosa
(selanjutnya disebut “CIS”), melalui rencana peningkatan modal dasar CIS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham CIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Jaya Indah Sentosa
(selanjutnya disebut “JIS”), melalui rencana peningkatan modal dasar JIS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham JIS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Kemilau Karya Utama
(selanjutnya disebut “KKU”) dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki
seluruh hak yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh KKU, yang
selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per
lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, melalui rencana
peningkatan modal dasar KKU terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana
Penyertaan Saham KKU”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Karunia Utama Selaras
(selanjutnya disebut “KUS”), melalui rencana peningkatan modal dasar KUS
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham KUS”);
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sumber Cipta Utama
(selanjutnya disebut “SCU”), melalui rencana peningkatan modal dasar SCU
terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan Saham SCU”); dan
2
Page 599
Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan
modal ditempatkan dan disetor yang dilakukan oleh PT Sharindo Matratama
(selanjutnya disebut “SHM”), dengan menerbitkan saham seri B yang memiliki
seluruh hak yang sama dengan saham yang diterbitkan oleh SHM, yang
selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per
lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, melalui rencana
peningkatan modal dasar SHM terlebih dahulu (selanjutnya disebut “Rencana
Penyertaan Saham SHM”).
Rencana Penyertaan Saham BMW, Rencana Penyertaan Saham CIS, Rencana
Penyertaan Saham JIS, Rencana Penyertaan Saham KKU, Rencana Penyertaan
Saham KUS, Rencana Penyertaan Saham SCU, dan Rencana Penyertaan Saham
SHM selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Penyertaan Saham”.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
pada tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status
perusahaan-perusahaan dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai
berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan
untuk melakukan penawaran umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih
dahulu atas saham dalam portepel Perseroan sebagaimana diatur dalam
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019
tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka Dengan
Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut
“POJK 14/2019”), dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan
Saham, Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran
umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan (selanjutnya disebut “Rencana PMDHMETD”).
3
Page 600
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Penyertaan Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu kesatuan
transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan
mengembangkan bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi
sebesar 51,00% saham pada BKS. Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah
melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham masing-masing pada MAS dan CGIC.
Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC adalah bergerak pada bidang
real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di Kabupaten Tangerang
dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagaian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga bagian
utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown Mall),
kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi
kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya, pada kawasan PIK 2
juga direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik
seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park
(event space), yang secara efektif dapat menjadi daya tarik keramaian konsumen
dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan properti PIK 2, terutama untuk
hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan adanya proyek infrastruktur
seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur
tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2
dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana pengembang
kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan lokasi proyek
Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari
peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di
masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki
potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan
menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada pengembangan
kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh potensi keuntungan
yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada akhirnya hal tersebut
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan
nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
4
Page 601
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan
merencanakan untuk melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan
POJK 14/2019, dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum
terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis
Perseroan khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara
maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang
dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK
2 dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana
pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama
dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa
mencari peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi
Perseroan di masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri
properti memiliki potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan
bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada
pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh
potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham
Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2
secara maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri
properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi
kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS,
JIS, KKU, KUS, SCU, dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan
transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
5
Page 602
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga
Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal
20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha”
(selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi
material, POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan
penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham
tersebut, maka Perseroan menunjuk penilai independen, Kantor Jasa Penilai
Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR”
atau “kami”) untuk melakukan penilaian atas nilai pasar 100,00% saham SHM.
Mengingat SHM adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham SHM bersifat tidak likuid.
I.B. Objek serta Tujuan dan Maksud Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah nilai pasar 100,00% saham SHM
(selanjutnya disebut “Objek Penilaian”).
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Penyertaan Saham serta untuk memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut
“POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”)
2018.
I.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa SHM adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
6
Page 603
I.D. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SHM
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan SHM. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/230412-001
tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
I.E. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan SHM yang kami terima. Data keuangan
tersebut berupa laporan keuangan SHM untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar penilaian ini.
I.F. Profil PT Sharindo Matratama
SHM didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 178 dari Misahardi Wilamarta, S.H.,
tanggal 12 November 1988 dan disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. 02-2757.HT.01.01.TH.’89 tanggal
1 April 1989.
Anggaran dasar SHU telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
terakhir diaktakan dalam Akta Notaris No. 43 tanggal 16 Maret 2020 yang dibuat
oleh Notaris Edison Jingga, S.H., M.H., tentang perubahan tempat kedudukan
Perusahaan. Perubahan ini telah diterima dan dicatat di dalam Sistem Administrasi
Badan Hukum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan No. AHU-0024735.AH.01.02.TAHUN
2020 tanggal 20 Maret 2020.
SHM berkedudukan di Tangerang dan berdomisili di Jalan Inspeksi PIK 2 Terusan
Jalan Perancis No. 5, Tangerang, Banten.
7
Page 604
I.F.1. Struktur Permodalan
Susunan pemegang saham SHM berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebagai berikut:
Tabel 1
PT Sharindo Matratama
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Agung Sedayu 50.000 50,00% 25.000.000.000
PT Tunas Mekar Jaya 50.000 50,00% 25.000.000.000
Jumlah 100.000 100,00% 50.000.000.000
I.F.2. Struktur Pengurus
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SHM pada tanggal 30 Juni 2023 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Kho Cing Siong
Komisaris : Freddy Numberi
Direksi
Direktur Utama : Nono Sampono
Direktur : Yohanes Edmond Budiman
Direktur : Surya Pranoto Budiharjo
Direktur : Belly Djaliel
I.F.3. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SHM adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan
dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
I.G. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
8
Page 605
I.H. Pendekatan Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif SHM,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
SHM. Prospek SHM di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan
rencana usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis
eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
I.I. Metode Penilaian yang Digunakan
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan SHM. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
9
Page 606
I.J. Ringkasan Hasil Penilaian
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah
sebagai berikut:
Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
pasar 100,00% saham SHM sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 63,90 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,00% saham SHM adalah sebesar Rp 38,34 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 100,00% saham SHM berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah
sebesar Rp 38,34 miliar.
I.K. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebesar Rp 38,34 miliar.
Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi
yang kami peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan SHM serta pihak-pihak
lain yang relevan dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi
tersebut adalah benar dan bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak
terungkap yang akan mempengaruhi nilai pasar tersebut secara material.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas SHM. Kami tegaskan pula
bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini
maupun di masa mendatang dan imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian
SHM tidak tergantung pada nilai yang dilaporkan.
10
Page 607
II. DESKRIPSI PENUGASAN
II.A. Alasan dan Latar Belakang
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam
bidang perindustrian, aktivitas perusahaan holding dan konsultasi manajemen.
Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa bidang usaha yang
meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas,
pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Jalan Marina
Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon:
(021) 2941 7685 dan email: corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
baik langsung maupun tidak langsung dengan rincian sebagai berikut:
Perseroan
99,00% 51,00%
PET
BKS
BKS 1,00%
51,00% 57,00% 51,00% 99,60% 40,00%
MAS CKI CGIC ASGE FCS
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, ruang
lingkup kegiatan usaha dan status Entitas Anak Perseroan adalah sebagai berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 PET Tertutup Indonesia Aktivitas manajemen konsultasi lainnya dan real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
2 BKS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 MAS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 CKI Tertutup Indonesia Real estat.
5 CGIC Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 ASGE Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 FCS Tertutup Indonesia Jasa, real estat dan pembangunan (kontraktor).
11
Page 608
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan
dengan pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat
dampak pandemi wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan
peningkatan daya beli konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong
stabilitas indutri properti. Sebagai salah satu industri yang memberikan kontribusi
pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan populasi yang dimiliki
Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus memacu
pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang
pertumbuhan industri properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang
didukung oleh pertumbuhan ekonomi maupun sosial, meningkatnya populasi, dan
meningkatnya daya beli masyarakat. Dengan demikian, Perseroan merencanakan
untuk melakukan Rencana Penyertaan Saham.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
pada tanggal 30 Juni 2023, ruang lingkup kegiatan usaha dan status
perusahaan-perusahaan dalam Rencana Penyertaan Saham adalah sebagai
berikut:
No. Keterangan Status Domisili Kegiatan Usaha
1 BMW Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa dan kawasan industri.
2 CIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
3 JIS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
4 KKU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa.
5 KUS Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
6 SCU Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
7 SHM Tertutup Indonesia Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian,
penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan merencanakan
untuk melakukan Rencana PMDHMETD.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Penyertaan Saham dan Rencana PMDHMETD merupakan satu kesatuan
transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya
secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
Sebelumnya, Perseroan telah melakukan penambahan kegiatan usaha dan
mengembangkan bisnis pada bidang real estat dengan melakukan akuisisi
sebesar 51,00% saham pada BKS. Selanjutnya, Perseroan melalui BKS telah
melakukan akuisisi sebesar 51,00% saham masing-masing pada MAS dan CGIC.
Ruang lingkup kegiatan usaha BKS, MAS, dan CGIC adalah bergerak pada bidang
real estat dan memiliki lahan yang seluruhnya berada di Kabupaten Tangerang
dan ketiganya merupakan pengembang kawasan PIK 2. Berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini, sebagaian besar pendapatan
Perseroan berasal dari real estat.
12
Page 609
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga bagian
utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown Mall),
kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi
kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Selanjutnya, pada kawasan PIK 2
juga direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik
seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park
(event space), yang secara efektif dapat menjadi daya tarik keramaian konsumen
dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan properti PIK 2, terutama untuk
hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan adanya proyek infrastruktur
seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur
tol lingkar luar Jakarta ke depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2
dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana pengembang
kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan lokasi proyek
Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa mencari
peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di
masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki
potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan
menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada pengembangan
kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh potensi keuntungan
yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada akhirnya hal tersebut
dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan
nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
Sehubungan dengan Rencana Penyertaan Saham tersebut, Perseroan
merencanakan untuk melakukan Rencana PMDHMETD sesuai dengan
POJK 14/2019, dimana dalam rangka penyelesaian Rencana Penyertaan Saham,
Perseroan merencanakan untuk menggunakan dana hasil penawaran umum
terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham portepel
Perseroan sehingga Perseroan dapat mengembangkan portofolio bisnis
Perseroan khususnya pada bidang industri properti.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara
maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang
dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan.
13
Page 610
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK
2 dengan merencanakan pertumbuhan secara anorganik melalui Rencana
Penyertaan Saham. Mengingat bahwa Rencana Penyertaan Saham pada
perusahaan-perusahaan tersebut merupakan salah satu rencana
pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama
dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Penyertaan Saham, Perseroan senantiasa
mencari peluang bisnis potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi
Perseroan di masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri
properti memiliki potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan
bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada
pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil seluruh
potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham
Perseroan.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2
secara maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri
properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi
kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat
bahwa terdapat kesamaan pengurus dan pengendalian Perseroan, BMW, CIS,
JIS, KKU, KUS, SCU, dan SHM, maka Rencana Penyertaan Saham merupakan
transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi POJK 42/2020.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
Rencana Penyertaan Saham tersebut merupakan transaksi material, sehingga
Perseroan harus memenuhi POJK 17/2020.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi
material, POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan
penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Penyertaan Saham
tersebut, maka Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan
penilaian atas Objek Penilaian.
Mengingat SHM adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat
diperjualbelikan di pasar modal, maka saham SHM bersifat tidak likuid.
14
Page 611
II.B. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah
dan/atau ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023.
Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan
pertimbangan oleh manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana
Penyertaan Saham serta untuk memenuhi POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 35/2020 serta SPI 2018.
II.C. Definisi Nilai yang Digunakan
Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan
terbuka, maka dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.
Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk
digunakan dalam penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan
POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
II.D. Tanggal Efektif Penilaian
Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal
30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan
penilaian serta dari data keuangan SHM yang kami terima. Data keuangan
tersebut berupa laporan keuangan SHM untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2023 yang menjadi dasar penilaian ini.
II.E. Data dan Informasi yang Digunakan
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan
prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan SHM untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
(selanjutnya disebut “KAP”) Suharli, Sugiharto & Rekan (selanjutnya
disebut “SSR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00332/2.1315/AU.1/03/1415-2/1/VII/2023 tanggal 31 Juli 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
15
Page 612
2. Laporan keuangan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP SSR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00324/2.1315/AU.1/03/1415-1/1/VII/2023 tanggal
31 Juli 2023 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan hal lain;
3. Laporan keuangan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP Haryono, Junianto & Asmoro
(selanjutnya disebut “HJA”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00016/3.0447/AU.1/03/1113-7/1/XI/2022 tanggal 8 November 2022
dengan pendapat wajar dengan pengecualian;
4. Laporan keuangan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00015/3.0447/AU.1/03/1113-6/1/XI/2022 tanggal
6 November 2022 dengan pendapat wajar dengan pengecualian;
5. Laporan keuangan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00014/3.0447/AU.1/03/1113-5/1/XI/2022 tanggal
3 November 2022 dengan pendapat wajar dengan pengecualian;
6. Laporan keuangan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2018 yang telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00013/3.0447/AU.1/03/1113-4/1/XI/2022 tanggal
1 November 2022 dengan pendapat wajar dengan pengecualian;
7. Laporan penilaian properti SHM per 30 Juni 2023 yang disusun oleh KJPP
Suwendho Rinaldy & Rekan sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00359/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023 tanggal 7 Agustus 2023;
8. Anggaran dasar SHM yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta
Notaris No. 43 tanggal 16 Maret 2020 yang dibuat oleh Edison Jingga S.H.,
M.H., mengenai perubahan tempat kedudukan SHM;
9. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes
Edmond Budiman dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar
belakang, dan hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi;
10. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan SHM serta pihak-pihak lain
yang relevan untuk penugasan;
11. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
12. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara
lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek
Indonesia, dan Bloomberg;
16
Page 613
13. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik,
antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website
Bursa Efek Indonesia, dan Bloomberg;
14. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan
15. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik
dan hasil analisis lain yang kami anggap relevan.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SHM atau
yang tersedia secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran
informasi-informasi tersebut.
Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari SHM. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek
Penilaian dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami
yang berkaitan dengan penilaian tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak
dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian
internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau
pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan
Perseroan.
II.F. Informasi Non-Keuangan
II.F.1. Produk dan/atau Jasa yang Dihasilkan
Ruang lingkup kegiatan usaha SHM adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan
dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa. Dengan
demikian, produk yang dihasilkan oleh SHM adalah kavling komersial, ruko, small
office home office, dan rumah tinggal.
II.F.2. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis SHM meliputi wilayah
Tangerang.
17
Page 614
II.F.3. Pemasok Utama dan Pelanggan Kunci
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pemasok utama SHM adalah sebagai
berikut:
PT Permaisuri Indah Vania;
PT Naga Surya Indah; dan
PT Pancur Gading Sejahtera.
Selanjutnya, dalam menjalankan kegiatan usahanya, pelanggan kunci SHM
adalah orang pribadi, serta perusahaan bisnis dan pengembang.
II.F.4. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha SHM adalah sebagai
berikut:
PT Bumi Serpong Damai Tbk;
PT Ciputra Development Tbk;
PT Sinarmas Land Tbk;
PT Summarecon Agung Tbk;
PT Lippo Karawaci Group Tbk; dan
PT Alam Sutra Realty Tbk.
II.F.5. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan SHM
adalah sebagai berikut:
Memanfaatkan digital platform khususnya untuk product knowledge, sehingga
memberikan gambaran yang terinci terkait dengan produk yang dijual serta
dengan semua spesifikasinya dimana, hal tersebut bertujuan untuk
memudahkan para konsumen dalam memilih produk yang tepat sebelum
melakukan pembelian;
Memberikan penawaran penjualan dengan berbagai promo seperti
menawarkan program pembayaran yang menarik, memberikan diskon khusus,
dan memberikan bonus atas penjualan;
Melakukan survei kepuasan konsumen dan kebutuhan pasar secara berkala
agar selalu terdepan dalam memberikan pelayanan maupun menyediakan
produk;
Menjalin kerjasama dengan pihak perbankan dalam rangka memberikan
kemudahan dan kenyamanan bertransaksi bagi pelanggan serta bekerjasama
dengan vendor terkemuka untuk menjaga mutu produk;
Menjaga nama baik perusahaan agar nilai investasi produk selalu terjaga dan
meningkat; dan
Bekerjasama dengan para pelaku usaha di kawasan proyek untuk turut serta
menggerakkan roda perekonomian negara.
18
Page 615
II.G. Jenis Ekuitas
Saham yang dimiliki SHM merupakan saham biasa, dimana setiap pemegang
saham SHM memiliki 1 hak suara per lembar saham.
II.H. Kondisi Pembatas dan Asumsi-Asumsi Pokok
Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai
dengan tanggal penerbitan laporan penilaian ini.
Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode penyesuaian aset bersih
didasarkan pada laporan keuangan SHM yang telah diaudit. Kami telah melakukan
penyesuaian atas laporan keuangan tersebut agar dapat mencerminkan nilai
pasarnya. Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian berdasarkan
kinerja historis SHM dan informasi manajemen SHM terhadap laporan keuangan
SHM tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan penilaian SHM dan
kesimpulan nilai akhir.
Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi
dan kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal
penilaian sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi
perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi
yang digunakan dalam penilaian. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan (update) pendapat kami
karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang
terjadi setelah tanggal laporan ini.
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan SHM atau
yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan
tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan
pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut. Kami juga
bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan SHM bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang
diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi
tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami
tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun
segala kehilangan, kerusakan, biaya, ataupun pengeluaran apapun yang
disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga data yang kami peroleh
menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.
19
Page 616
Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi
yang mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar
akan mengubah hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa
perubahan terhadap data yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil
penilaian dan bahwa perbedaan yang terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi
dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan dengan itikad baik dan dengan cara
yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya analisis
tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan
analisis transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai
dasar penilaian. Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion
dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan dan SHM.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan
dan tidak dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit,
atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan
tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam
pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan,
atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas
status hukum SHM berdasarkan anggaran dasar SHM.
II.I. Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian
Objek Penilaian.
20
Page 617
II.J. Distribusi Laporan Penilaian
Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Penyertaan Saham serta tidak dapat digunakan atau
dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk
digunakan oleh pihak lain.
Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak
bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami
karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Walaupun
demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan, mengubah atau melengkapi
hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang relevan setelah tanggal
laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil
penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan
bersama dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan
analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
II.K. Jenis Laporan
Jenis laporan penilaian 100,00% saham PT Sharindo Matratama ini merupakan
laporan terinci.
II.L. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal
penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan penilaian 100,00% saham PT Sharindo Matratama tidak terdapat kejadian
penting setelah tanggal penilaian (subsequent events) yang secara signifikan
dapat mempengaruhi penilaian nilai pasar Objek Penilaian.
21
Page 618
III. PENJELASAN SINGKAT MENGENAI OBJEK PENILAIAN
III.A. Latar Belakang PT Sharindo Matrama
SHM didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 178 dari Misahardi Wilamarta, S.H.,
tanggal 12 November 1988 dan disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. 02-2757.HT.01.01.TH.89 tanggal
1 April 1989.
Anggaran dasar SHM telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
terakhir diaktakan dalam Akta Notaris No. 43 tanggal 16 Maret 2020 yang dibuat
oleh Notaris Edison Jingga, S.H., M.H., tentang perubahan tempat kedudukan
Perusahaan. Perubahan ini telah diterima dan dicatat di dalam Sistem Administrasi
Badan Hukum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan No. AHU-0024735.AH.01.02.TAHUN
2020 tanggal 20 Maret 2020.
SHM berkedudukan di Tangerang dan berdomisili di Jalan Inspeksi PIK 2 Terusan
Jalan Perancis No. 5, Tangerang, Banten.
III.B. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SHM adalah bergerak dalam bidang real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan
dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
III.C. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SHM pada tanggal 30 Juni 2023 adalah
sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Kho Cing Siong
Komisaris : Freddy Numberi
Direksi
Direktur Utama : Nono Sampono
Direktur : Yohanes Edmond Budiman
Direktur : Surya Pranoto Budiharjo
Direktur : Belly Djaliel
22
Page 619
III.D. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham SHM berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebagai berikut:
Tabel 2
PT Sharindo Matratama
Daftar Kepemilikan dan Struktur Pemegang Saham
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Agung Sedayu 50.000 50,00% 25.000.000.000
PT Tunas Mekar Jaya 50.000 50,00% 25.000.000.000
Jumlah 100.000 100,00% 50.000.000.000
III.E. Data Keuangan Historis
Laporan keuangan SHM untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh KAP SSR dengan pendapat wajar tanpa
pengecualian. Laporan keuangan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 telah diaudit oleh KAP SSR dengan pendapat wajar tanpa
pengecualian dengan hal lain. Laporan keuangan SHM untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2020, 2019, dan 2018 telah diaudit oleh
KJPP HJA masing-masing dengan pendapat dengan pengecualian.
Ikhtisar data keuangan penting SHM adalah sebagai berikut:
Tabel 3
PT Sharindo Matratama
Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018-2022
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 36.970 41.865 2.710 1.432 495 671
Piutang lain-lain 17.430 29.370 34.460 34.259 34.259 34.259
Uang muka dan biaya dibayar di muka 640 1.154 - - 90 103
Pajak dibayar di muka 30.085 16.095 302 7 7 -
Jumlah Aset Lancar 85.125 88.484 37.471 35.697 34.850 35.032
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 1.097 1.097 - - - -
Persediaan 1.176.217 838.006 611.437 597.355 583.217 568.700
Aset tetap - neto 4.019 2.534 - - - -
Aset lain-lain 141 165 - - - -
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.181.474 841.801 611.437 597.355 583.217 568.700
JUMLAH ASET 1.266.598 930.285 648.908 633.053 618.067 603.732
23
Page 620
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS (DEFISIENSI MODAL)
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 200.680 17.347 140 - - -
Utang lain-lain 151.045 272.026 322.000 584.096 569.139 555.581
Utang obligasi - - 265.500 - - -
Biaya masih harus dibayar 368 792 980 899 845 -
Utang pajak 4.326 4.631 369 153 149 149
Uang muka penjualan 7.057 533 - - - -
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Utang bank 12.739 4.276 - - - -
Liabilitas imbalan kerja 5.534 5.104 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 381.749 304.709 588.988 585.148 570.134 555.730
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 842.423 564.329 12.071 - - -
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jangka
jangka pendek: - - - - - -
Utang bank 58.384 40.497 - - - -
Liabilitas imbalan kerja 12.888 11.887 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 913.695 616.713 12.071 - - -
JUMLAH LIABILITAS 1.295.445 921.421 601.058 585.148 570.134 555.730
EKUITAS (DEFISIENSI MODAL)
Modal saham 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
Akumulasi kerugian (78.846) (41.136) (2.150) (2.095) (2.067) (1.998)
JUMLAH EKUITAS (DEFISIENSI MODAL) (28.846) 8.864 47.850 47.905 47.933 48.002
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS
(DEFISIENSI MODAL) 1.266.598 930.285 648.908 633.053 618.067 603.732
Tabel 4
PT Sharindo Matratama
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan - - - - - -
Beban pokok pendapatan - - - - - -
Laba bruto - - - - - -
Beban penjualan (4.287) (1.445) (77) - - -
Beban umum dan administrasi (33.396) (38.269) (9) (61) (79) (6)
Penghasilan keuangan 397 632 39 - - -
Beban keuangan (423) (125) (8) - - -
Beban lain-lain (2) (13) - (2) (1) (9)
Rugi sebelum pajak final dan pajak penghasilan (37.710) (39.220) (55) (62) (80) (15)
Pajak final - - - 34 11 12
Rugi sebelum pajak penghasilan (37.710) (39.220) (55) (28) (69) (3)
Pajak penghasilan - - - - - -
Rugi periode/tahun berjalan (37.710) (39.220) (55) (28) (69) (3)
Penghasilan komprehensif lainnya - 234 - - - -
Jumlah rugi komprehensif periode/tahun berjalan (37.710) (38.986) (55) (28) (69) (3)
24
Page 621
IV. KONDISI DAN TINJAUAN EKONOMI
IV.A. Tinjauan Ekonomi Dunia
Ketidakpastian perekonomian di dunia kembali meningkat dengan kecenderungan
risiko pertumbuhan yang melambat dan kebijakan suku bunga moneter di negara
maju yang lebih tinggi. Berdasarkan laporan yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia
(BI) yang berjudul Tinjauan Kebijakan Moneter Juni 2023, pertumbuhan ekonomi
di dunia diproyeksikan tumbuh sebesar 2,70% year over year (yoy) dengan risiko
perlambatan terutama di Amerika Serikat (AS) dan Tiongkok. Sementara itu, di
Tiongkok pertumbuhan ekonomi juga tidak sekuat prakiraan, sehingga mendorong
pelonggaran kebijakan moneter. Pemulihan ekonomi di negara berkembang
seperti di India tetap menguat disebabkan oleh kenaikan permintaan domestik dan
ekspor jasa. Kondisi tersebut mendorong nilai tukar USD cenderung melemah
terhadap mata uang di negara-negara maju namun menguat untuk mata uang
pada negara-negara berkembang.
IV.A.1. Produk Domestik Bruto
Tabel 5
Pertumbuhan Produk Domestik Bruto Dunia
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Dunia 2,80 (2,80) 6,30 3,40 2,60 2,70 3,20
Negara Maju
Amerika Serikat 2,30 (2,80) 5,90 2,10 1,30 0,70 1,90
Hong Kong (1,70) (6,50) 6,40 (3,50) 4,80 3,00 2,90
Inggris 1,60 (11,00) 8,50 4,30 0,20 0,60 1,50
Jepang (0,40) (4,30) 2,30 1,10 1,30 1,00 1,00
Kanada 1,90 (5,10) 5,20 3,50 1,30 0,70 2,00
Kawasan Eropa 1,60 (6,00) 5,30 3,30 0,50 1,00 1,60
Singapura 0,90 (4,10) 9,10 3,70 1,40 2,60 2,70
Taiwan 3,10 3,40 6,50 2,40 1,00 3,00 2,50
Korea Selatan 2,20 (0,70) 4,30 2,60 1,20 2,20 2,50
Negara Berkembang
Argentina (2,00) (9,90) 10,70 5,00 (2,2) (0,30) 2,00
India 6,50 3,90 (5,80) 9,10 N/A 6,10 6,40
Indonesia 5,00 (2,00) 3,70 5,30 5,00 5,00 5,20
Kolombia 3,30 (6,80) 11,00 7,50 1,50 2,00 2,80
Malaysia 4,30 (5,60) 3,10 8,70 4,20 4,50 4,50
Meksiko (0,20) (8,00) 4,70 3,10 2,20 1,50 2,00
Mesir 5,50 3,50 3,30 6,60 3,90 4,20 4,50
Tiongkok 6,00 2,20 8,40 3,00 5,40 4,80 4,70
Sumber: Bloomberg
Salah satu indikator pertumbuhan ekonomi adalah Produk Domestik Bruto (PDB).
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, pada tahun 2023, PDB di dunia
mengalami penurunan sebesar 0,80% secara keseluruhan. Penurunan PDB
terbesar berasal dari kelompok negara maju yaitu Hong Kong, Inggris, Singapura,
dan Taiwan masing-masing dengan persentase sebesar 9,90%, 4,20%, 5,40%,
dan 4,10% serta dari kelompok negara berkembang yaitu Argentina, Kolombia,
dan Tiongkok dengan persentase masing-masing sebesar 5,70%, 3,50%, dan
5,40%. Namun demikian, PDB di negara-negara berkembang seperti India,
Indonesia, Malaysia, dan Mesir mengalami pertumbuhan dengan persentase
masing-masing sebesar 14,90%, 1,60%, 5,60%, dan 3,30%.
25
Page 622
IV.A.2. Inflasi
Inflasi merupakan salah satu indikator pertumbuhan ekonomi yang juga
memegang peranan penting dalam menentukan perekonomian suatu negara.
Tingkat inflasi mewakili mekanisme pasar di suatu negara yang mendorong
kenaikan harga yang luas dan berkelanjutan.
Dalam beberapa tahun terakhir, inflasi negara-negara di dunia mengalami
fluktuasi. Secara keseluruhan, inflasi dunia pada tahun 2023 diproyeksikan
mengalami penurunan sebesar 2,80% dibandingkan dengan tahun 2022. Tekanan
inflasi di Amerika Serikat masih tinggi terutama disebabkan kelonggaran pasar
tenaga kerja maupun tekanan stabilitas sistem keuangan yang mereda sehingga
mendorong kemungkinan kenaikan federal funds rate ke depan.
Tabel 6
Pertumbuhan Inflasi
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Dunia 3,50 3,20 4,70 8,70 5,90 4,00 3,60
Negara Maju
Amerika Serikat 1,80 1,20 4,70 8,00 4,10 2,60 2,40
Hong Kong 2,90 0,30 1,60 1,90 2,40 2,30 2,30
Inggris 1,80 0,90 2,60 9,10 7,50 3,00 2,00
Jepang 0,50 0,00 (0,30) 2,50 2,90 1,70 1,40
Kanada 1,90 0,70 3,40 6,80 3,70 2,30 2,10
Kawasan Eropa 1,20 0,30 2,60 8,40 5,40 2,50 2,10
Singapura 0,60 (0,20) 2,30 6,10 4,90 3,00 1,80
Taiwan 0,60 (0,20) 2,00 3,00 2,10 1,50 1,80
Korea Selatan 0,40 0,50 2,50 5,10 3,30 2,10 2,10
Negara Berkembang
Argentina 53,60 42,70 48,10 70,70 119,70 101,00 60,00
India 3,70 6,60 5,10 6,70 N/A 5,00 4,90
Indonesia 2,80 2,00 1,60 4,20 3,90 3,10 3,10
Kolombia 3,50 2,50 3,50 10,20 11,70 5,40 4,10
Malaysia 0,70 (1,10) 2,50 3,40 3,00 2,50 2,30
Meksiko 3,60 3,40 5,70 7,90 5,60 4,00 3,80
Mesir 13,90 5,70 4,50 8,50 26,90 18,00 12,50
Tiongkok 2,90 2,50 0,90 2,00 1,10 2,20 2,00
Sumber: Bloomberg
Pada tahun 2023, inflasi dunia tercatat sebesar 5,90%. Inflasi di dunia pada tahun
2024 diperkirakan mengalami penurunan sebesar 1,90% menjadi 4,00% di tahun
2024 dibandingkan pada tahun sebelumnya. Adanya tren penurunan tersebut
dipicu oleh penurunan inflasi pada negara-negara maju dan negara-negara
berkembang.
Pada negara-negara maju, penurunan inflasi terbesar pada tahun 2023
diperkirakan terjadi di AS, Inggris, Kanada, dan Kawasan Eropa masing-masing
sebesar 3,90%, 1,60%, 3,10%, dan 3,00%. Sedangkan di negara-negara
berkembang, penurunan inflasi terbesar diperkirakan terjadi di Malaysia dan
Meksiko masing-masing sebesar 0,40% dan 2,30%. Namun demikian, kenaikan
inflasi diperkirakan akan terjadi di Argentina dan Mesir pada tahun 2023 dengan
peningkatan masing-masing sebesar 49,00% dan 18,40%.
26
Page 623
IV.A.3. Suku Bunga
Pada tahun 2023, negara dengan suku bunga tertinggi adalah Argentina dengan
presentase yang mencapai 113,40%, kemudian diikuti oleh negara Kolombia dan
Meksiko masing-masing sebesar 12,15% dan 10,90%.
Tabel 7
Pertumbuhan Suku Bunga Bank Sentral
(Dalam %)
Aktual Proyeksi
Keterangan
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Negara Maju
Amerika Serikat 1,75 0,25 0,25 4,50 5,40 3,85 3,10
Hong Kong 2,49 0,50 0,50 4,75 N/A N/A N/A
Inggris 0,75 0,10 0,25 3,50 5,65 4,65 3,40
Jepang (0,10) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Kanada 1,75 0,25 0,25 4,25 5,00 3,50 N/A
Kawasan Eropa 0,00 0,00 0,00 2,50 4,35 3,60 3,05
Taiwan 1,38 1,13 1,13 1,75 1,85 1,70 N/A
Korea Selatan 1,25 0,50 1,00 3,25 3,40 2,45 2,35
Negara Berkembang
Argentina N/A N/A N/A N/A 113,40 70,00 49,80
India 5,15 4,00 4,00 6,25 6,40 5,75 N/A
Indonesia 5,00 3,75 3,50 5,50 5,55 4,80 N/A
Kolombia 4,25 1,75 3,00 12,00 12,15 6,95 5,20
Malaysia 3,00 1,75 1,75 2,72 3,10 2,90 N/A
Meksiko 7,28 4,40 5,43 10,55 10,90 7,80 6,60
Mesir 12,25 8,25 8,25 16,25 N/A N/A N/A
Tiongkok 4,15 3,85 3,80 3,65 4,30 N/A N/A
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga bank sentral pada
tahun 2023 diperkirakan mengalami kenaikan dibandingkan dengan suku bunga
pada tahun 2022. Negara maju yang diperkirakan mengalami kenaikan suku
bunga bank sentral terbesar pada tahun adalah Kawasan Eropa dan Korea
Selatan masing-masing sebesar 1,85% dan 1,65%. Sementara itu, negara
berkembang yang diperkirakan mengalami kenaikan suku bunga tertinggi pada
tahun 2023 yaitu Malaysia, Meksiko, dan Tiongkok masing-masing sebesar 0,38%,
0,35%, dan 0,65%.
IV.B. Tinjauan Ekonomi Indonesia
Perekonomian Indonesia diperkirakan berpotensi lebih tinggi dibandingkan
tahun-tahun sebelumnya yang didorong oleh adanya kenaikan ekspor serta
permintaan domestik yang terus menunjukkan kinerja positif khususnya konsumsi
swasta. BI memproyeksikan pertumbuhan ekonomi pada tahun 2023 mencapai
4,50% hingga 5,30%. Perbaikan ekonomi Indonesia tersebut dipicu oleh keyakinan
konsumen yang meningkat dan penjualan eceran yang tumbuh positif.
27
Page 624
IV.C. Proyeksi Ekonomi Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) pada tahun yang berjalan pada
triwulan II/2023 diprakirakan surplus didukung oleh berlanjutnya surplus neraca
perdagangan yang mencatat sebesar USD 4,40 miliar di Mei 2023. Sementara itu,
aliran masuk modal asing dalam bentuk portofolio pada triwulan II 2023 sampai
dengan 20 Juni 2023 masih mencatat net inflows sebesar USD 0,13 miliar,
meskipun pada Juni 2023 tercatat outflows sebesar USD 0,87 miliar akibat
peningkatan ketidakpastian pasar keuangan global. Posisi cadangan devisa
Indonesia akhir Mei 2023 tetap tinggi tercatat sebesar USD 139,30 miliar, setara
dengan pembiayaan 6,10 bulan impor atau 6,00 bulan impor dan pembayaran
utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3,00 bulan impor. Perkembangan NPI yang positif
diprakirakan berlanjut didukung transaksi berjalan yang diprakirakan terjaga sehat
dalam kisaran surplus 0,40% sampai dengan defisit 0,40% dari PDB. Selain itu,
neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan juga mencatat surplus, ditopang
oleh aliran masuk modal asing, baik dalam bentuk penanaman modal asing
maupun investasi portofolio, sejalan persepsi positif investor terhadap prospek
perekonomian nasional.
IV.D. Tingkat Suku Bunga
Suku bunga perbankan masih kondusif dalam rangka mendukung pemulihan
ekonomi. Per Mei 2023, suku bunga deposito dan suku bunga kredit tercatat
masing-masing adalah sebesar 4,13% dan 9,37%. Selanjutnya, per 21 Juni 2023
suku bunga pada pasar uang yang tercatat adalah sebesar 5,62%.
Grafik 1
Perkembangan Suku Bunga BI
6,00% 5,50% 5,55%
4,80%
5,00% 5,00%
4,00% 3,75%
3,50%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2019 2020 2021 2022 2023* 2024*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
28
Page 625
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, suku bunga BI pada akhir tahun
2022 mencapai 5,50%, mengalami kenaikan sebesar 2,00% dibandingkan dengan
tahun 2021. Pada tahun 2023, suku bunga BI diperkirakan sebesar 5,55% atau
mengalami kenaikan sebesar 0,0 5% dibandingkan dengan tahun 2022.
IV.E. Inflasi
Indeks Harga Konsumen (IHK) pada bulan Mei 2023 tercatat sebesar 4,00% (yoy)
atau berada di batas atas sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi di semua
kelompok. Inflasi Mei 2023 tercatat 2,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi pada bulan sebelumnya sebesar 2,83% (yoy). Inflasi diperkirakan
terkendali dalam kisaran angka 3,0±1% pada tahun 2023.
Grafik 2
Perkembangan Inflasi Berdasarkan Indeks Harga Konsumen di Indonesia
4,20% 3,90%
4,50%
4,00%
3,50% 3,10%
2,80%
3,00%
3,10%
2,50%
1,60%
2,00%
1,50% 2,00%
1,00%
0,50%
0,00%
2019 2020 2021 2022 2023* 2024* 2025*
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bloomberg, inflasi pada tahun 2022
mencapai sebesar 4,20%, mengalami kenaikan sebesar 2,60% dibandingkan
dengan tahun 2021. Pada tahun 2023, tingkat inflasi diperkirakan sebesar 3,90%
atau mengalami penurunan sebesar 0,30% dibandingkan tahun 2022.
29
Page 626
Tabel 8
Kontributor Inflasi Terbesar
Berdasarkan Provinsi
(Dalam %)
No. Keterangan Inflasi
1 Maluku Utara 5,70
2 Maluku 5,10
3 Jawa Timur 5,00
4 Sulawesi Tenggara 4,80
5 DI Yogyakarta 4,70
6 Kalimantan Selatan 4,70
7 Sulawesi Selatan 4,60
8 Lampung 4,30
9 Jawa Barat 4,30
10 Kalimantan Tengah 4,20
11 Nusa Tenggara Timur 4,20
12 Sumatera Barat 4,20
Sumber: Tinjauan Kebijakan Moneter, Bank Indonesia
Berdasarkan Tinjauan Kebijakan Moneter yang dikeluarkan oleh BI per Juni 2023,
kontributor inflasi terbesar berada di daerah Maluku Utara, Maluku, Jawa Timur,
Sulawesi Tenggara, DI Yogyakarta, Kalimantan Selatan, Sulawesi Selatan,
Lampung, dan Jawa Barat masing-masing sebesar 5,70%, 5,10%, 5,00%, 4,80%,
4,70%, 4,70%, 4,60%, 4,30%, dan 4,30%.
IV.F. Nilai Tukar Rupiah
Ketidakpastian pasar keuangan di dunia menyebabkan nilai tukar Rupiah pada
Juni 2023 melemah sebesar 0,56% dibandingkan dengan rata-rata kurs Mei 2023.
Nilai tukar Rupiah pada Bulan Juni 2023 mengalami penguatan sebesar 4,17%
dibandingkan akhir tahun 2022. Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan
stabilisasi nilai tukar Rupiah khususnya melalui triple intervention dan twist
operation untuk mengendalikan inflasi barang impor (imported inflation) dan
memitigasi risiko rambatan ketidakpastian pasar keuangan di dunia.
30
Page 627
Grafik 3
Perkembangan Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000 Q3/2023* Q4/2023* Q1/2024* Q2/2023* 2024* 2025* 2026*
EUR 16.445 16.576 16.430 16.498 16.733 16.863 17.690
SGD 11.157 11.128 11.198 11.145 11.192 11.231 11.731
USD 14.950 14.800 14.670 14.600 14.550 14.600 15.250
* Proyeksi
Sumber: Bloomberg
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap Euro pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 16.445, Rp 16.576, Rp 16.430, Rp 16.498,
Rp 16.733, Rp 16.863, dan Rp 17.690.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap SGD pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 11.157, Rp 11.128, Rp 11.198, Rp 11.145,
Rp 11.192, Rp 11.231, dan Rp 11.731.
Proyeksi nilai tukar Rupiah terhadap USD pada Q3/2023 – 2026 secara
berturut-turut diperkirakan sebesar Rp 14.950, Rp 14.800, Rp 14.670, Rp 14.600,
Rp 14.550, Rp 14.600, dan Rp 15.250.
31
Page 628
V. TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
V.A. Tinjauan Industri Properti di Dunia
Industri properti merupakan salah satu industri terbesar di dunia. Hal ini terlihat
dari harga properti yang mengalami peningkatan pada setiap tahunnya.
Sektor-sektor penting dalam industri properti antara lain meliputi sektor
perumahan/real estate, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, perhotelan,
serta kawasan industri.
Berdasarkan data yang diperoleh dari Knight Frank dalam laporannya yang
berjudul Global House Price Index Q1/2023, AS menempati posisi ke - 39 dengan
persentase kenaikan harga rumah sebesar 0,70% selama setahun terakhir,
sedangkan selama enam bulan terakhir mengalami penurunan sebesar 1,10%,
dan kenaikan sebesar 1,00% selama tiga bulan terakhir pada Q1/2023.
Peningkatan harga ini terutama disebabkan oleh pasokan rumah yang terbatas
yang menopang pertumbuhan harga meskipun di tengah ketersediaan pasokan
yang menurun.
Tabel 9
Perubahan Investasi Real Estat Komersial Berdasarkan Wilayah
Q1/2023
Bagian Wilayah Perubahan
Asia Pasifik -30,00%
Eropa, Timur Tengah dan Afrika -58,00%
Amerika -61,00%
Sumber: Jones Lang LaSalle (JLL)
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari JLL, aktivitas merger dan
akuisisi real estat di dunia pada Q1/2023 terlihat terbatas dan situasional, dengan
transaksi strategis tertentu yang terjadi dalam skala lebih kecil di dunia.
Investasi real estat komersial di dunia pada Q1/2023 mengalami penurunan paling
tinggi di Amerika serta Eropa, Timur Tengah, dan Afrika masing-masing sebesar
61,00% dan 58,00% dibandingkan dengan Q1/2022. Penurunan ini disebabkan
oleh tingginya inflasi yang masih terjadi, suku bunga yang mengalami kenaikan,
dan tingkat pengangguran yang meningkat sementara kesulitan di sektor
perbankan turut menambah volatilitas.
32
Page 629
Grafik 4
Penjualan Rumah di AS
Januari – Juni 2023
(Dalam jutaan Unit)
4,55
4,60
4,50 4,43
4,40 4,29 4,30
4,30
4,16
4,20
4,10 4,00
4,00
3,90
3,80
3,70
Jan Feb Mar Apr Mei Jun
Sumber: Trading Economics
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari Trading Economics, penjualan
rumah di AS pada bulan Juni 2023 mengalami penurunan sebesar 3,26%
dibandingkan dengan penjualan rumah AS bulan Mei 2023. Penjualan rumah Juni
2023 merupakan yang terendah selama lima bulan terakhir, sementara proyeksi
penjualan bulan Juni 2023 adalah sebesar 4,20 juta unit rumah. Penurunan
penjualan rumah terjadi pada Amerika Selatan dan Barat masing-masing
mengalami penurunan sebesar 5,40% dan 5,10%.
Tabel 10
Proyeksi Harga Rumah di AS berdasarkan Kota pada Tahun 2030
(Dalam jutaan USD)
Kota Negara Bagian Harga
San Fransisco California 2,61
San Jose California 2,25
Oakland California 1,71
Seattle Washington 1,54
Los Angeles California 1,38
San Diego California 1,15
Boston Massachusetts 1,13
Long Beach California 1,07
New York New York 0,96
Washington District of Columbia 0,96
Sumber: RenoFi
33
Page 630
Menurut data yang dibuat oleh RenoFi, harga rata-rata rumah di AS pada tahun
2030 diproyeksikan sebesar USD 383,00 ribu mengingat harga rumah di AS telah
mengalami kenaikan sebesar 48,55%. Selain itu, enam dari sepuluh kota termahal
di AS terletak pada negara bagian California, dimana San Fransisco dan San Jose
diproyeksikan memiliki harga rumah termahal pada tahun 2030 masing-masing
senilai USD 2,61 juta dan USD 2,25 juta. Peningkatan proyeksi harga rumah di AS
terutama didorong oleh dampak pandemi Covid-19 dimana mayoritas penghuni di
AS telah menghabiskan sebagian besar waktu di rumah dan melakukan renovasi
pada propertinya, selain itu, fakfor dimana beberapa orang tidak perlu tinggal dekat
dengan tempat kerjanya dan pindah ke pinggiran kota juga turut mendukung
peningkatan harga rumah.
Faktor-faktor seperti peningkatan harga rumah di dunia dari tahun ke tahun,
kecenderungan penghuni yang menginginkan untuk menata huniannya sesuai
dengan keinginannya, dan kebutuhan untuk bekerja dari rumah merupakan faktor
pendorong bagi industri properti di masa yang akan datang. Peningkatan nilai
properti pada kota-kota pusat bisnis di seluruh dunia turut berperan bagi
peningkatan industri properti global, sehingga industri properti global diharapkan
terus bertumbuh positif dalam jangka waktu yang sangat lama di masa mendatang.
V.B. Tinjauan Industri Properti di Indonesia
Industri properti di Indonesia merupakan salah satu sektor industri yang
memberikan kontribusi signifikan bagi pertumbuhan ekonomi, hal ini disebabkan
industri properti saling terkait dengan industri-industri lainnya, misalnya industri
bahan baku bangunan, konstruksi, logistik, bidang jasa, maupun industri keuangan
serta perbankan dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pertumbuhan industri
properti yang tinggi berdampak terhadap pendapatan domestik bruto nasional
serta ketersediaan lapangan pekerjaan.
V.B.1. Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Tabel 11
Pertumbuhan Triwulan Indeks Permintaan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran (0,06) 0,09 0,21 0,88 0,99
Ritel 0,24 0,20 0,59 0,15 0,40
Apartemen (1,40) 4,91 4,77 10,64 4,51
Jual:
Perkantoran (0,06) 0,21 0,17 1,13 0,10
Ritel 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel (8,80) 27,15 6,59 20,15 (13,35)
Lahan Industri 0,51 0,64 0,07 0,04 0,04
Convention hall (3,44) 74,68 17,11 37,44 10,02
Warehouse complex 0,02 0,11 0,05 0,12 0,05
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
34
Page 631
Berdasarkan data yang diperoleh dari BI dalam laporan yang berjudul PPKOM
triwulan I/2023, indeks permintaan properti komersial untuk kategori sewa
menunjukkan penurunan sebesar 10,66% dibandingkan dengan triwulan
sebelumnya. Hal ini disebabkan oleh perlambatan permintaan pada mayoritas
segmen sewa terutama segmen hotel yang mengalami penurunan di seluruh kota
cakupan survei. Begitu juga dengan indeks permintaan properti komersial untuk
kategori jual yang menunjukkan penurunan sebesar 0,10%. Kondisi tersebut
disebabkan oleh adanya stagnasi permintaan pada segmen perkantoran jual di
Semarang, Jakarta, dan Surabaya karena rendahnya minat investor. Selain itu,
permintaan pada segmen warehouse complex juga mengalami penurunan
terutama di wilayah Bogor, Depok, dan Bekasi.
V.B.2. Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Tabel 12
Pertumbuhan Triwulan Indeks Pasokan Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran (0,05) 0,37 0,44 0,68 0,84
Ritel 0,54 0,06 0,44 0,10 0,57
Apartemen (0,37) (0,33) 0,68 0,10 0,41
Jual:
Perkantoran (0,02) 0,03 0,00 1,05 (0,01)
Ritel 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel (0,04) (0,06) 0,86 (1,03) 0,21
Lahan Industri 0,34 1,32 (0,01) 0,20 (0,01)
Convention hall (1,04) (0,29) (0,25) 0,78 (0,06)
Warehouse complex 0,01 0,02 0,13 0,00 0,00
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
Selanjutnya, untuk kategori pasokan properti komersial menunjukkan peningkatan
dibandingkan dengan triwulan sebelumnya dimana hal tersebut tercermin dari
jumlah pertumbuhan indeks pasokan properti komersial untuk kategori sewa yang
tercatat adalah sebesar 0,68%. Peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh
adanya peningkatan pada mayoritas segmen kecuali segmen convention hall.
35
Page 632
V.B.3. Perkembangan Harga Properti Komersial
Tabel 13
Pertumbuhan Triwulan Indeks Harga Properti Komersial
Wilayah Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek), Banten, Bandung, dan Makassar
Triwulan I/2022 - Triwulan I/2023
(Dalam %)
2022 2023
Keterangan
I II III IV I
Sewa:
Perkantoran 0,55 (0,83) (0,69) (0,97) 0,01
Ritel 0,00 (0,18) (0,28) 0,07 0,40
Apartemen 0,35 0,61 1,50 3,40 (0,38)
Jual:
Perkantoran 0,16 0,14 (0,23) (0,42) (0,15)
Ritel 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
Hotel 1,66 20,92 2,89 10,69 (8,43)
Lahan Industri 0,04 0,23 0,08 0,19 0,03
Convention hall 4,82 3,16 1,88 (3,05) (0,39)
Warehouse complex 0,17 0,00 0,00 0,00 0,00
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan I-2023, Bank Indonesia (BI)
Sementara itu, untuk indeks harga properti komersial untuk kategori sewa
mengalami penurunan sebesar 6,00% dibandingkan dengan triwulan sebelumnya.
Penurunan harga sewa terjadi pada mayoritas segmen seiring dengan adanya
penurunan harga pada segmen perkantoran sewa di Jakarta dan Bandung sebagai
langkah untuk meningkatkan okupansi. Selanjutnya, untuk indeks harga properti
komersial untuk kategori jual mengalami penurunan sebesar 0,06%. Hal ini
terutama disebabkan oleh melambatnya akselerasi harga segmen perkantoran
jual di Jakarta sebagai strategi untuk mempertahankan okupansi.
36
Page 633
Grafik 5
Persetujuan Pinjaman atau Kredit Bank Umum di Indonesia
Bulan Desember 2022 – Januari 2023
(Dalam miliar Rupiah)
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
-
KPR dan KPA Konstruksi Real Estat
Apr-23 648.154 401.441 193.908
Mei-23 653.820 393.819 195.472
Sumber: Bank Indonesia
Berdasarkan data yang diperoleh dari Bank Indonesia pada bulan Mei 2023,
persetujuan pinjaman atau kredit bank umum di Indonesia untuk segmen KPR dan
KPA serta real estat masing-masing mengalami peningkatan sebesar
Rp 5.666,00 miliar dan Rp 1.564,00 miliar atau masing-masing setara dengan
0,87% dan 0,81% jika dibandingkan dengan bulan April 2023. Sementara itu, untuk
segmen konstruksi mengalami penurunan sebesar Rp 7.622,00 miliar atau setara
dengan 1,90% jika dibandingkan dengan bulan sebelumnya.
37
Page 634
Grafik 6
Proyeksi Penyelesaian Proyek Apartemen yang Tertunda di Jakarta
Tahun 2023 - 2025
(Dalam unit)
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
-
2023 2024 2025
Penyelesaian Unit 6.172 6.747 2.246
Sumber: Colliers Indonesia
Berdasarkan data yang diperoleh dari Colliers Indonesia, investor asing akan
bersikap lebih konservatif sampai dengan Q1/2024 yang merupakan periode
Pemilihan Umum, pengembang apartemen akan fokus untuk menjual unit yang
sudah ada dan tidak akan meluncurkan proyek baru serta menyelesaikan proyek
yang tertunda saat pandemi. Sebanyak 48,00% proyek apartemen yang akan
diselesaikan pada tahun 2025 terletak di Jakarta Selatan terutama mentargetkan
pasar kalangan menengah ke atas.
38
Page 635
Perekonomian Indonesia pada tahun 2023 akan tumbuh sekitar 5,00% menurut
proyeksi International Monetary Fund, hal ini menunjukkan bahwa Indonesia
sudah mulai pulih dari dampak Covid-19. Dalam jangka menengah, perekonomian
Indonesia akan terus meningkat seiring dengan pemulihan ekonomi global serta
peningkatan perekonomian domestik yang didorong oleh kenaikan konsumsi,
investasi serta produktivitas yang didukung oleh kebijakan-kebijakan baik fiskal
maupun moneter. Bank Indonesia memperkirakan pertumbuhan ekonomi
Indonesia dalam jangka menengah akan berada di kisaran 5,00 - 5,80% hingga
tahun 2027. Hal ini secara langsung maupun tidak langsung akan berpengaruh
pada prospek sektor properti. Selain itu Pemerintah berupaya mendukung sektor
properti dengan mengeluarkan kebijakan-kebijakan seperti memperpanjang
pelonggaran rasio loan to value untuk kredit/pembiayaan properti hingga akhir
2023, peningkatan batasan nilai hunian mewah yang dikenakan PPh
(Pajak Penghasilan) dan PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah) dari
Rp 5,00 miliar – Rp 10,00 miliar menjadi Rp 30,00 miliar, dan penurunan tarif PPh
Pasal 22 atas hunian mewah dari 5,00% menjadi 1,00%. Meningkatnya daya beli
masyarakat serta pelonggaran berbagai kebijakan-kebijakan dari Pemerintah
dapat mendorong pertumbuhan sektor properti serta meningkatkan prospek usaha
Perseroan.
Beberapa indikator ekonomi dan sektor properti juga menunjukkan tren yang baik,
sejalan dengan adanya data yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik yang
menyatakan bahwa ekonomi tumbuh sebesar 5,03% pada Q1/2023 yang diikuti
oleh pertumbuhan atas indeks permintaan properti dari tahun ke tahun yang telah
meningkat sebesar 14,50% pada Q1/2023. Selanjutnya, menurut lembaga riset
internasional, McKinsey Global Institute, memperkirakan dengan tingkat
pertumbuhan ekonomi dunia yang stabil, negara Indonesia akan menjadi negara
dengan kekuatan ekonomi nomor tujuh di Dunia pada tahun 2030. Dengan situasi
tersebut, maka diperkirakan segmen apartemen dan sewa perkantoran akan
menjadi investasi yang masih diprioritaskan untuk menunjang aktivitas dan
mobilitas konsumen yang semakin tinggi di masa yang akan datang.
39
Page 636
VI. ANALISIS LAPORAN KEUANGAN HISTORIS
VI.A. PT Sharindo Matratama
Laporan keuangan SHM untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal
30 Juni 2023, telah diaudit oleh KAP SSR dengan pendapat wajar tanpa
pengecualian. Laporan keuangan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022, telah diaudit oleh KAP SSR dengan pendapat wajar tanpa
pengecualian dengan hal lain. Laporan keuanan SHM untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2020, 2019, dan 2018, telah diaudit oleh
KAP HJA dengan pendapat wajar dengan pengecualian.
Ikhtisar data keuangan penting SHM adalah sebagai berikut:
VI.A.1. Laporan Posisi Keuangan
Tabel 14
PT Sharindo Matratama
Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018-2022
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 36.970 41.865 2.710 1.432 495 671
Piutang lain-lain 17.430 29.370 34.460 34.259 34.259 34.259
Uang muka dan biaya dibayar di muka 640 1.154 - - 90 103
Pajak dibayar di muka 30.085 16.095 302 7 7 -
Jumlah Aset Lancar 85.125 88.484 37.471 35.697 34.850 35.032
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 1.097 1.097 - - - -
Persediaan 1.176.217 838.006 611.437 597.355 583.217 568.700
Aset tetap - neto 4.019 2.534 - - - -
Aset lain-lain 141 165 - - - -
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.181.474 841.801 611.437 597.355 583.217 568.700
JUMLAH ASET 1.266.598 930.285 648.908 633.053 618.067 603.732
40
Page 637
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS (DEFISIENSI MODAL)
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 200.680 17.347 140 - - -
Utang lain-lain 151.045 272.026 322.000 584.096 569.139 555.581
Utang obligasi - - 265.500 - - -
Biaya masih harus dibayar 368 792 980 899 845 -
Utang pajak 4.326 4.631 369 153 149 149
Uang muka penjualan 7.057 533 - - - -
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Utang bank 12.739 4.276 - - - -
Liabilitas imbalan kerja 5.534 5.104 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 381.749 304.709 588.988 585.148 570.134 555.730
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 842.423 564.329 12.071 - - -
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jangka
jangka pendek: - - - - - -
Utang bank 58.384 40.497 - - - -
Liabilitas imbalan kerja 12.888 11.887 - - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 913.695 616.713 12.071 - - -
JUMLAH LIABILITAS 1.295.445 921.421 601.058 585.148 570.134 555.730
EKUITAS (DEFISIENSI MODAL)
Modal saham 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000
Akumulasi kerugian (78.846) (41.136) (2.150) (2.095) (2.067) (1.998)
JUMLAH EKUITAS (DEFISIENSI MODAL) (28.846) 8.864 47.850 47.905 47.933 48.002
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS
(DEFISIENSI MODAL) 1.266.598 930.285 648.908 633.053 618.067 603.732
VI.A.2. Aset
Jumlah aset SHM pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022, 2021,
2020, 2019, dan 2018 masing-masing adalah sebesar Rp 1.266,60 miliar,
Rp 930,29 miliar, Rp 648,91 miliar, Rp 633,05 miliar, Rp 618,07 miliar, dan
Rp 603,73 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah aset SHM mengalami kenaikan sebesar
Rp 336,31 miliar atau setara dengan 36,15% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 338,21 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset SHM mengalami kenaikan sebesar
Rp 281,38 miliar atau setara dengan 43,36% dibandingkan dengan jumlah aset
pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
kas dan setara kas dan persediaan masing-masing sebesar Rp 39,16 miliar dan
Rp 226,57 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset SHM mengalami kenaikan sebesar
Rp 15,86 miliar atau setara dengan 2,50% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 14,08 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah aset SHM mengalami kenaikan sebesar
Rp 14,99 miliar atau setara dengan 2,42% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 14,14 miliar.
41
Page 638
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah aset SHM mengalami kenaikan sebesar
Rp 14,34 miliar atau setara dengan 2,37% dibandingkan dengan jumlah aset pada
tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
persediaan sebesar Rp 14,52 miliar.
VI.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas SHM pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022,
2021, 2020, 2019, dan 2018, masing-masing adalah sebesar Rp 1.295,45 miliar,
Rp 921,42 miliar, Rp 601,06 miliar, Rp 585,15 miliar, Rp 570,13 miliar, dan
Rp 555,73 miliar.
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah liabilitas SHM mengalami kenaikan sebesar
Rp 374,02 miliar atau setara dengan 40,59% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang usaha dan uang muka penjualan masing-masing sebesar
Rp 183,33 miliar dan Rp 284,62 miliar yang disertai dengan penurunan utang
lain-lain sebesar Rp 120,98 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas SHM mengalami kenaikan
sebesar Rp 320,36 miliar atau setara dengan 53,30% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan uang muka penjualan sebesar Rp 552,79 miliar yang disertai dengan
penurunan utang obligasi sebesar Rp 265,50 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah liabilitas SHM mengalami kenaikan
sebesar Rp 15,91 miliar atau setara dengan 2,72% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang obligasi dan uang muka penjualan masing-masing sebesar
Rp 265,50 miliar dan Rp 12,07 miliar yang disertai dengan penurunan utang
lain-lain sebesar Rp 262,10 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah liabilitas SHM mengalami kenaikan
sebesar Rp 15,01 miliar atau setara dengan 2,63% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang lain-lain sebesar Rp 14,96 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah liabilitas SHM mengalami kenaikan
sebesar Rp 14,40 miliar atau setara dengan 2,59% dibandingkan dengan jumlah
liabilitas pada tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan utang lain-lain sebesar Rp 13,56 miliar.
VI.A.4. Ekuitas (Defisiensi Modal)
Jumlah defisiensi modal SHM pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar
Rp 28,85 miliar. Jumlah ekuitas SHM pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022,
2021, 2020, 2019, dan 2018, masing-masing adalah sebesar Rp 8,86 miliar,
Rp 47,85 miliar, Rp 47,91 miliar, Rp 47,93 miliar, dan Rp 48,00 miliar.
42
Page 639
Pada tanggal 30 Juni 2023, jumlah defisiensi modal SHM mengalami kenaikan
sebesar Rp 37,71 miliar atau setara dengan 425,43% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini seluruhnya disebabkan oleh
rugi periode berjalan yang dibukukan oleh SHM.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas SHM mengalami penurunan
sebesar Rp 38,99 miliar atau setara dengan 81,48% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh SHM sebesar Rp 39,22 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas SHM mengalami penurunan
sebesar Rp 0,06 miliar atau setara dengan 0,11% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini seluruhnya disebabkan
oleh rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh SHM.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah ekuitas SHM mengalami penurunan
sebesar Rp 0,03 miliar atau setara dengan 0,06% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2019. Penurunan ini seluruhnya disebabkan
oleh rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh SHM.
Pada tanggal 31 Desember 2019, jumlah ekuitas SHM mengalami penurunan
sebesar Rp 0,07 miliar atau setara dengan 0,14% dibandingkan dengan jumlah
ekuitas pada tanggal 31 Desember 2018. Penurunan ini seluruhnya disebabkan
oleh rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh SHM.
VI.A.5. Laporan Laba Rugi Komprehensif
Tabel 15
PT Sharindo Matratama
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan - - - - - -
Beban pokok pendapatan - - - - - -
Laba bruto - - - - - -
Beban penjualan (4.287) (1.445) (77) - - -
Beban umum dan administrasi (33.396) (38.269) (9) (61) (79) (6)
Penghasilan keuangan 397 632 39 - - -
Beban keuangan (423) (125) (8) - - -
Beban lain-lain (2) (13) - (2) (1) (9)
Rugi sebelum pajak final dan pajak penghasilan (37.710) (39.220) (55) (62) (80) (15)
Pajak final - - - 34 11 12
Rugi sebelum pajak penghasilan (37.710) (39.220) (55) (28) (69) (3)
Pajak penghasilan - - - - - -
Rugi periode/tahun berjalan (37.710) (39.220) (55) (28) (69) (3)
Penghasilan komprehensif lainnya - 234 - - - -
Jumlah rugi komprehensif periode/tahun berjalan (37.710) (38.986) (55) (28) (69) (3)
43
Page 640
VI.A.6. Pendapatan
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019,
dan 2018, SHM belum membukukan pendapatan.
VI.A.7. Rugi Periode/Tahun Berjalan
Rugi SHM untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020,
2019, dan 2018, masing-masing adalah sebesar Rp 37,71miliar, Rp 39,22 miliar,
Rp 0,06 miliar, Rp 0,03 miliar, Rp 0,07, dan Rp 3,00 juta.
Rugi tahun berjalan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 39,17 miliar dibandingkan
dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021.
Rugi tahun berjalan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 0,03 miliar atau setara
dengan 93,86% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
Rugi tahun berjalan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 mengalami penurunan sebesar Rp 0,04 miliar atau setara
dengan 58,83% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2019.
Rugi tahun berjalan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 mengalami kenaikan sebesar Rp 0,07 miliar dibandingkan
dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2018.
44
Page 641
VI.A.8. Laporan Arus Kas
Tabel 16
PT Sharindo Matratama
Laporan Arus Kas
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
(Dalam jutaan Rupiah)
30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Rugi setelah pajak penghasilan - - - (28) (69) (3)
Penerimaan kas dari pelanggan 284.861 541.048 11.874 - - -
Pembayaran kepada pemasok dan lain-lain (162.239) (197.033) (13.873) - - -
Pembayaran kepada karyawan (24.299) (15.059) - - - -
Pembayaran pajak final (4.924) (12.069) (262) - - -
Penerimaan bunga 397 632 39 - - -
Perubahan dalam aset dan liabilitas operasi: - - -
Kenaikan piutang lain - - - - - (34.259)
Penurunan (kenaikan) uang muka - - - 90 13 (12)
Kenaikan pajak dibayar di muka - - - - (7) -
Kenaikan persediaan - - - (14.139) (14.517) (13.498)
Penurunan utang lain - - - 14.957 13.558 48.500
Penurunan (kenaikan) utang pajak - - - 3 1 (139)
Penurunan beban akrual - - - 54 845 -
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Operasi 93.797 317.519 (2.222) 937 (176) 590
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan aset tetap (1.693) (2.571) - - - -
Perolehan aset tak berwujud - (188) - - - -
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi (1.693) (2.759) - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan pinjaman dari pihak berelasi 30.995 248.959 239.880 - - -
Pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi (151.852) (564.608) (236.380) - - -
Penerimaan utang bank 37.053 46.327 - - - -
Pembayaran utang bank (10.702) (1.554) - - - -
Pembayaran bunga (2.494) (4.729) - - - -
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan (97.000) (275.605) 3.500 - - -
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS (4.895) 39.155 1.278 937 (176) 590
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 41.865 2.710 1.432 495 671 81
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 36.970 41.865 2.710 1.432 495 671
Arus Kas dari (untuk) Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SHM untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2020, dan 2018 masing-masing adalah
sebesar Rp 93,80 miliar, Rp 317,52 miliar, Rp 0,94 miliar dan Rp 0,59 miliar. Arus
kas yang digunakan untuk aktivitas operasi SHM untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2021 dan 2019 masing-masing adalah sebesar
Rp 2,22 miliar dan Rp 0,18 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SHM untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 93,80 miliar terutama
berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 284,86 miliar yang disertai
dengan pembayaran kepada pemasok dan lain-lain, serta pembayaran kepada
karyawan masing-masing sebesar Rp 162,24 miliar dan Rp 24,30 miliar.
45
Page 642
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SHM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 317,52 miliar terutama
berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 541,05 miliar yang disertai
dengan pembayaran kepada pemasok dan lain-lain masing-masing sebesar
Rp 197,03 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan dari aktivitas operasi SHM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 2,22 miliar terutama berasal
dari pembayaran kepada pemasok dan lain-lain sebesar Rp 13,87 miliar yang
disertai dengan penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 11,87miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SHM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 0,94 miliar terutama berasal
dari penurunan utang lain sebesar Rp 14,96 miliar yang disertai dengan kenaikan
persediaan sebesar Rp 14,14 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi SHM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 0,18 miliar terutama berasal
dari kenaikan persediaan sebesar Rp 14,52 miliar yang disertai dengan penurunan
utang lain dan penurunan beban akrual masing-masing sebesar Rp 13,56 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SHM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 0,60 miliar terutama berasal
dari penurunan utang lain sebesar Rp 48,50 miliar yang disertai dengan kenaikan
piutang lain dan kenaikan persediaan masing-masing sebesar Rp 34,26 miliar dan
Rp 13,50 miliar.
Arus Kas untuk Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 masing-masing adalah sebesar Rp 1,69 miliar dan
Rp 2,76 miliar. Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2021, 2020, 2019, dan 2018, SHM belum memiliki arus kas bersih
yang diperoleh dari/digunakan untuk aktivitas investasi.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SHM untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 1,69 miliar seluruhnya
berasal dari perolehan aset tetap.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SHM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 2,76 miliar terutama berasal
dari perolehan aset tetap sebesar Rp 2,57 miliar.
46
Page 643
Arus Kas dari (untuk) Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SHM untuk periode
enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 masing-masing adalah sebesar
Rp 97,00 miliar dan Rp 275,61 miliar. Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas
pendanaan SHM untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021
sebesar Rp 3,50 miliar. Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2020, 2019, dan 2018, SHM belum memiliki arus kas bersih yang
diperoleh dari/digunakan untuk aktivitas pendanaan.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SHM untuk periode
enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sebesar Rp 97,00 miliar
terutama berasal dari pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi sebesar
Rp 151,85 miliar yang disertai dengan penerimaan pinjaman dari pihak berelasi
dan penerimaan utang bank masing-masing sebesar Rp 31,00 miliar dan
Rp 37,05 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SHM untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 275,61 miliar terutama
berasal dari pembayaran pinjaman kepada pihak berelasi sebesar Rp 564,61 miliar
yang disertai dengan penerimaan pinjaman dari pihak berelasi dan penerimaan
utang bank masing-masing sebesar Rp 248,96 miliar dan Rp 46,33 miliar.
VI.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Tabel 17
PT Sharindo Matratama
Rasio-rasio Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018-2022
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Rasio Likuiditas
Lancar 0,22 0,29 0,06 0,06 0,06 0,06
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset - - - - - -
Ekuitas terhadap jumlah aset (0,02) 0,01 0,07 0,08 0,08 0,08
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 1,02 0,99 0,93 0,92 0,92 0,92
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas (44,91) 103,95 12,56 12,21 11,89 11,58
Rasio Profitabilitas
Imbal hasil aset -5,95% -4,22% -0,01% 0,00% -0,01% 0,00%
Imbal hasil ekuitas 261,46% -442,47% -0,11% -0,06% -0,14% -0,01%
VI.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan SHM dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi SHM.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas SHM
terhadap jumlah aset SHM. Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020,
2019, dan 2018, rasio ekuitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,01;
0,07; 0,08; 0,08; dan 0,08.
47
Page 644
VI.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan SHM untuk memenuhi seluruh liabilitasnya,
yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui perbandingan
antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui perbandingan antara jumlah
liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 30 Juni 2023, 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan
2018, rasio jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 1,02;
0,99; 0,93; 0,92; 0,92; dan 0,92, sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas
pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018,
masing-masing adalah 103,95,; 12,56; 12,21; 11,89; dan 11;58.
VI.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan SHM dalam menghasilkan laba
bersih dari aset yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2020 dan 2018 masing-masing adalah 0,00% dan
0,00%.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan SHM dalam menghasilkan
laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan. Imbal hasil ekuitas untuk periode enam
bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 adalah 261,46%.
VI.B. Analisis atas Common Size PT Sharindo Matratama
Berikut adalah analisis common size SHM untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar common size SHM adalah sebagai berikut:
Tabel 18
PT Sharindo Matratama
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018-2022
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 2,92% 4,50% 0,42% 0,23% 0,08% 0,11%
Piutang lain-lain 1,38% 3,16% 5,31% 5,41% 5,54% 5,67%
Uang muka dan biaya dibayar di muka 0,05% 0,12% 0,00% 0,00% 0,01% 0,02%
Pajak dibayar di muka 2,38% 1,73% 0,05% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 6,72% 9,51% 5,77% 5,64% 5,64% 5,80%
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 0,09% 0,12% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Persediaan 92,86% 90,08% 94,23% 94,36% 94,36% 94,20%
Aset tetap - neto 0,32% 0,27% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Aset lain-lain 0,01% 0,02% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Tidak Lancar 93,28% 90,49% 94,23% 94,36% 94,36% 94,20%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
48
Page 645
Keterangan 30/06/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS (DEFISIENSI MODAL)
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 15,84% 1,86% 0,02% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang lain-lain 11,93% 29,24% 49,62% 92,27% 92,08% 92,02%
Utang obligasi 0,00% 0,00% 40,91% 0,00% 0,00% 0,00%
Biaya masih harus dibayar 0,03% 0,09% 0,15% 0,14% 0,14% 0,00%
Utang pajak 0,34% 0,50% 0,06% 0,02% 0,02% 0,02%
Uang muka penjualan 0,56% 0,06% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Utang bank 1,01% 0,46% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas imbalan kerja 0,44% 0,55% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 30,14% 32,75% 90,77% 92,43% 92,24% 92,05%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 66,51% 60,66% 1,86% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian jangka
jangka pendek: 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang bank 4,61% 4,35% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas imbalan kerja 1,02% 1,28% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 72,14% 66,29% 1,86% 0,00% 0,00% 0,00%
JUMLAH LIABILITAS 102,28% 99,05% 92,63% 92,43% 92,24% 92,05%
EKUITAS (DEFISIENSI MODAL)
Modal saham 3,95% 5,37% 7,71% 7,90% 8,09% 8,28%
Akumulasi kerugian -6,23% -4,42% -0,33% -0,33% -0,33% -0,33%
JUMLAH EKUITAS (DEFISIENSI MODAL) -2,28% 0,95% 7,37% 7,57% 7,76% 7,95%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS
(DEFISIENSI MODAL) 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
VI.C. Analisis atas Common Size Industri Properti
Berikut adalah analisis common size untuk perusahaan sejenis dengan SHM, yaitu
PT Bumi Serpong Damai Tbk, PT Summarecon Agung Tbk, dan PT Ciputra
Development Tbk masing-masing untuk periode enam bulan yang berakhir pada
tanggal 30 Juni 2023 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2022, 2021, 2020, 2019, dan 2018.
Ikhtisar common size untuk PT Bumi Serpong Damai Tbk, PT Summarecon
Agung Tbk, dan PT Ciputra Development Tbk masing-masing adalah sebagai
berikut:
49
Page 646
VI.C.1. PT Bumi Serpong Damai Tbk
Tabel 19
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 15,50% 14,98% 12,64% 17,27% 12,59% 15,61%
Investasi 3,30% 3,39% 6,63% 4,80% 5,35% 1,79%
Piutang usaha
Pihak berelasi 0,01% 0,01% 0,00% 0,01% 0,02% 0,03%
Pihak ketiga 0,31% 0,27% 0,22% 0,22% 0,31% 0,53%
Piutang lain-lain 0,08% 0,10% 0,11% 0,11% 0,15% 0,11%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,09% 0,35% 0,01% 0,00% 0,45% 0,31%
Persediaan 19,35% 19,40% 19,29% 17,58% 18,66% 17,33%
Uang muka 4,39% 5,38% 5,78% 5,73% 6,11% 3,25%
Pajak dibayar di muka 1,28% 1,35% 1,28% 0,80% 0,84% 0,97%
Biaya dibayar di muka yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun 0,34% 0,30% 0,25% 0,10% 0,02% 0,04%
Aset lain-lain 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Investasi sewa neto pembiayaan yang akan jatuh tempo
dalam waktu satu tahun 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,17%
Perlengkapan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Jumlah Aset Lancar 44,66% 45,52% 46,20% 46,60% 44,49% 40,16%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi 0,58% 0,29% 0,27% 2,92% 0,81% 2,59%
Piutang lain-lain 0,02% 0,02% 0,03% 0,03% 0,04% 0,00%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,00% 0,02% 0,07% 0,03% 0,03% 0,03%
Investasi dalam saham 10,00% 10,37% 10,12% 11,14% 13,11% 14,47%
Biaya dibayar di muka 0,13% 0,21% 0,16% 0,13% 0,05% 0,04%
Tanah yang belum dikembangkan 23,21% 23,85% 23,54% 20,42% 22,13% 22,83%
Aset tetap 0,79% 0,84% 0,86% 0,96% 1,16% 1,30%
Properti investasi 13,52% 11,91% 12,95% 13,63% 15,13% 15,49%
Aset hak-guna 0,02% 0,02% 0,01% 0,02% 0,00% 0,00%
Goodwill 0,01% 0,01% 0,02% 0,02% 0,02% 0,02%
Aset tak berwujud 7,06% 6,92% 5,78% 4,09% 3,03% 0,00%
Aset lain-lain 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01%
Piutang usaha - pihak ketiga 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,07%
Jumlah Aset Tidak Lancar 55,34% 54,48% 53,80% 53,40% 55,51% 59,84%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
50
Page 647
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 0,05% 0,05% 0,00% 0,00% 0,00% 0,48%
Utang usaha
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Pihak ketiga 1,61% 1,39% 1,81% 1,53% 1,27% 2,23%
Utang pajak 0,11% 0,12% 0,12% 0,14% 0,20% 0,24%
Beban akrual 0,39% 0,35% 0,40% 0,51% 0,36% 0,44%
Setoran jaminan 0,40% 0,40% 0,42% 0,43% 0,43% 0,38%
Liabilitas kontrak 12,58% 11,82% 10,52% 6,80% 0,00% 0,00%
Uang muka diterima 0,17% 0,19% 0,19% 0,18% 7,01% 5,72%
Sewa diterima di muka 0,47% 0,41% 0,34% 0,35% 0,50% 0,59%
Uang muka setoran modal 0,00% 0,15% 0,00% 0,03% 0,05% 0,05%
Bagian liabilitas jangka panjang yang akan jatuh tempo dalam
waktu satu tahun:
Utang bank jangka panjang 1,71% 2,20% 3,49% 1,08% 1,17% 0,25%
Liabilitas sewa 0,01% 0,01% 0,01% 0,02% 0,00% 0,01%
Utang obligasi dan sukuk ijarah 0,00% 0,04% 0,00% 7,96% 0,00% 0,83%
Dana syirkah temporer 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Liabilitas lain-lain 0,31% 0,32% 0,55% 0,41% 0,33% 0,74%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 17,80% 17,44% 17,84% 19,44% 11,33% 11,97%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Setoran jaminan 0,20% 0,21% 0,20% 0,19% 0,18% 0,27%
Liabilitas kontrak 4,54% 6,56% 5,95% 2,87% 0,00% 0,00%
Uang muka diterima 0,18% 0,19% 0,19% 0,22% 1,54% 2,47%
Sewa diterima di muka 0,26% 0,48% 0,81% 0,88% 0,97% 1,09%
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang - bersih 0,37% 0,38% 0,49% 0,59% 0,80% 0,72%
Taksiran liabilitas untuk pengembangan prasarana 0,09% 0,10% 0,10% 0,10% 0,11% 0,14%
Provisi pelapisan jalan tol 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
akan jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Utang bank jangka panjang 8,72% 7,35% 2,84% 5,97% 7,87% 6,22%
Liabilitas sewa 0,05% 0,05% 0,03% 0,03% 0,00% 0,00%
Utang obligasi dan sukuk ijarah 8,09% 8,73% 13,15% 13,08% 15,54% 18,94%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 22,51% 24,03% 23,76% 23,92% 27,02% 29,86%
JUMLAH LIABILITAS 40,31% 41,47% 41,61% 43,36% 38,35% 41,83%
EKUITAS
Modal saham 3,13% 3,26% 3,44% 3,48% 3,53% 3,69%
Tambahan modal disetor 11,04% 11,48% 12,14% 12,26% 11,75% 12,28%
Saham treasuri -0,43% -0,44% -0,47% -0,47% -0,53% -0,55%
Ekuitas pada perubahan ekuitas lainnya dari entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan non pengendali 0,45% -0,19% -0,20% -0,20% -0,23% -0,27%
Selisih penjabaran mata uang asing -0,39% -0,70% -0,34% -0,25% -0,13% -0,62%
Ekuitas pada keuntungan belum direalisasi atas kenaikan
nilai investasi yang diukur pada nilai wajar melalui
penghasilan komprehensif lain 0,14% 0,14% 0,12% 0,12% 0,00% 0,00%
Ekuitas pada keuntungan belum direalisasi atas
kenaikan nilai investasi tersedia untuk dijual 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01% 0,01%
Proforma ekuitas dari transaksi kombinasi bisnis entitas
sepengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,14% 0,14%
Saldo laba 38,50% 38,21% 36,47% 34,55% 39,03% 35,48%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 52,44% 51,75% 51,17% 49,49% 53,59% 50,16%
Kepentingan non-pengendali 7,25% 6,78% 7,22% 7,15% 8,06% 8,00%
JUMLAH EKUITAS 59,69% 58,53% 58,39% 56,64% 61,65% 58,17%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
51
Page 648
Tabel 20
PT Bumi Serpong Damai Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan usaha 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan 36,43% 33,31% 38,08% 31,21% 28,49% 28,27%
Laba kotor 63,57% 66,69% 61,92% 68,79% 71,51% 71,73%
Beban penjualan -14,22% -13,61% -12,95% -13,14% -13,39% -15,31%
Beban umum dan administrasi -14,07% -13,62% -14,63% -19,99% -18,69% -19,64%
Beban pajak final -3,09% -3,27% -3,09% -3,59% -3,72% -4,11%
Laba usaha 32,19% 36,20% 31,25% 32,07% 35,70% 32,66%
Pendapatan bunga dan investasi 4,43% 3,25% 5,14% 9,06% 6,64% 5,83%
Keuntungan dari perubahan nilai wajar investasi yang diukur
pada nilai wajar melalui laba rugi 0,54% 0,45% 0,70% 2,72% 0,65% 0,27%
Dampak pendiskontoan aset dan liabilitas
keuangan - bersih 0,04% 0,14% 0,04% 1,07% -0,25% 0,26%
Pendapatan dividen 0,09% 0,03% 0,04% 0,06% 0,07% 0,06%
Keuntungan penjualan aset tetap 0,02% 0,01% 0,16% 0,02% 0,01% 0,03%
Kerugian atas pelunasan obligasi 0,00% -0,21% 0,00% 0,00% -0,27% 0,00%
Keuntungan (kerugian) selisih kurs mata uang asing - bersih -0,91% -1,09% -0,13% 0,02% -1,03% 0,03%
Beban bunga dan keuangan lainnya -15,92% -16,30% -21,49% -28,82% -14,73% -13,77%
Keuntungan penilaian kembali nilai wajar investasi
pada entitas yang dicatat dengan menggunakan
metode ekuitas pada tanggal akuisisi 0,00% 0,00% 0,12% 0,00% 0,50% 0,00%
Keuntungan dari akuisisi saham entitas anak 0,00% 0,00% 2,01% 0,00% 0,31% 0,00%
Lain-lain - bersih 1,51% 0,95% 1,19% 0,36% 1,40% -0,14%
Dampak atas perubahan dasar pengukuran investasi
pada entitas asosiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 12,21% 0,00%
Keuntangan direalisasi dari penjualan investasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,11% 0,38%
Ekuitas pada laba bersih entitas asosiasi dan ventura
bersama 5,22% 2,57% 1,19% -8,54% 3,48% 0,95%
Laba sebelum pajak 27,20% 26,00% 20,21% 8,03% 44,79% 26,56%
Beban pajak kini -0,13% -0,05% -0,11% -0,26% -0,51% -0,88%
Laba setelah dampak transaksi kombinasi bisnis
entitas sepengendali 27,07% 25,96% 20,10% 7,77% 44,28% 25,67%
Rugi pra-akuisisi dari dampak transaksi kombinasi bisnis
entitas sepengendali 0,00% 0,00% 0,00% 0,10% -0,10% 0,00%
Laba periode/tahun berjalan 27,07% 25,96% 20,10% 7,87% 44,18% 25,67%
Penghasilan (rugi) komprehensif lainnya 3,93% -2,45% -0,12% 0,30% 3,29% -3,89%
Jumlah penghasilan komprehensif 31,00% 23,51% 19,98% 8,17% 47,47% 21,78%
Laba bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 24,03% 23,77% 17,62% 4,56% 39,40% 19,52%
Kepentingan non-pengendali 3,04% 2,19% 2,48% 3,31% 4,78% 6,15%
* Tidak Diaudit
52
Page 649
VI.C.2. PT Summarecon Agung Tbk
Tabel 21
PT Summarecon Agung Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 10,90% 11,05% 10,65% 6,65% 6,81% 6,54%
Piutang usaha - neto
Pihak-pihak berelasi 0,03% 0,02% 0,02% 0,02% 0,04% 0,22%
Pihak ketiga 0,83% 1,01% 0,93% 1,01% 0,87% 1,47%
Piutang lain-lain 0,05% 0,05% 0,12% 0,08% 0,09% 0,08%
Piutang pihak-pihak berelasi non-usaha 0,24% 0,24% 0,25% 0,35% 0,20% 0,19%
Persediaan 34,97% 35,03% 35,52% 36,86% 34,84% 33,86%
Pajak dibayar dimuka 1,98% 1,76% 1,39% 1,49% 1,25% 1,09%
Biaya dibayar dimuka 0,21% 0,12% 0,19% 0,16% 0,12% 0,12%
Uang muka 0,92% 0,96% 0,94% 1,08% 1,39% 1,49%
Aset keuangan lancar lainnya 0,01% 0,01% 0,01% 0,00% 0,02% 0,00%
Aset lancar lainnya 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 50,13% 50,26% 50,02% 47,70% 45,62% 45,06%
ASET TIDAK LANCAR
Piutang usaha - neto
Pihak berelasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,02%
Pihak ketiga 0,09% 0,22% 0,12% 0,20% 0,18% 0,20%
Piutang lain-lain 0,01% 0,01% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00%
Piutang pihak berelasi non-usaha 0,23% 0,23% 0,20% 0,20% 0,27% 0,13%
Tanah yang belum dikembangkan 24,80% 23,78% 23,67% 25,12% 26,74% 27,62%
Investasi pada entitas asosiasi 0,29% 0,29% 0,28% 0,26% 0,24% 0,02%
Uang muka 3,30% 3,53% 3,45% 2,82% 2,93% 2,69%
Aset tetap - neto 1,30% 1,30% 1,22% 1,33% 1,38% 1,62%
Properti investasi - neto 16,42% 16,09% 16,35% 17,58% 17,82% 18,82%
Aset pajak tangguhan 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00%
Aset keuangan tidak lancar lainnya 3,19% 4,02% 4,25% 4,40% 4,19% 3,05%
Aset tidak lancar lainnya 0,22% 0,26% 0,41% 0,36% 0,60% 0,75%
Jumlah Aset Tidak Lancar 49,87% 49,74% 49,98% 52,30% 54,38% 54,94%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
53
Page 650
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 8,35% 7,10% 6,10% 10,72% 8,75% 7,65%
Utang usaha kepada pihak ketiga 0,21% 0,31% 0,27% 0,32% 0,35% 0,33%
Utang lain-lain 1,33% 0,76% 1,28% 1,43% 1,47% 1,12%
Utang pihak berelasi non-usaha 0,08% 0,00% 0,00% 0,00% 0,27% 0,00%
Beban akrual 3,58% 3,88% 3,13% 2,97% 4,81% 4,40%
Utang pajak 0,20% 0,27% 0,28% 0,25% 0,27% 0,26%
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 0,09% 0,11% 0,09% 0,14% 0,08% 0,08%
Liabilitas kontrak 21,09% 16,84% 8,76% 10,68% 8,42% 0,00%
Uang jaminan yang diterima 0,54% 0,55% 0,31% 0,37% 0,41% 7,03%
Pendapatan diterima dimuka 1,49% 1,47% 1,41% 1,44% 1,76% 1,87%
Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu
tahun - neto:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 2,16% 2,13% 3,18% 3,55% 4,98% 3,58%
Liabilitas sewa 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Utang obligasi 0,00% 0,00% 1,92% 1,66% 5,30% 4,71%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 39,13% 33,42% 26,75% 33,54% 36,89% 31,03%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang jangka panjang setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun - neto:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 8,41% 9,29% 15,05% 19,20% 13,13% 13,70%
Utang obligasi 2,18% 2,26% 0,76% 2,80% 4,53% 7,30%
Liabilitas sewa 0,02% 0,02% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00%
Utang lain-lain 0,04% 0,04% 0,02% 0,05% 0,06% 0,05%
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 0,44% 0,43% 0,49% 0,52% 0,49% 0,55%
Liabilitas kontrak 7,85% 12,21% 12,78% 6,38% 5,06% 0,00%
Uang jaminan yang diterima 0,41% 0,39% 0,38% 0,44% 0,46% 8,21%
Pendapatan diterima di muka 0,76% 0,55% 0,55% 0,50% 0,46% 0,23%
Liabilitas pajak tangguhan 0,06% 0,06% 0,07% 0,10% 0,13% 0,01%
Utang-utang pihak berelasi non-usaha 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,12% 0,01%
Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,03%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 20,17% 25,26% 30,14% 30,00% 24,44% 30,08%
JUMLAH LIABILITAS 59,29% 58,68% 56,89% 63,54% 61,33% 61,11%
EKUITAS
Modal saham 5,60% 5,81% 6,34% 5,79% 5,90% 6,19%
Tambahan modal disetor 4,43% 4,60% 5,02% 0,09% 0,09% 0,10%
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan non-pengendali -0,01% -0,01% -0,01% -0,01% 0,01% 0,01%
Saldo laba 22,27% 21,95% 21,90% 21,59% 24,14% 23,33%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 32,29% 32,35% 33,25% 27,47% 30,14% 29,63%
Kepentingan non-pengendali 8,41% 8,98% 9,86% 8,99% 8,53% 9,26%
JUMLAH EKUITAS 40,71% 41,32% 43,11% 36,46% 38,67% 38,89%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
54
Page 651
Tabel 22
PT Summarecon Agung Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok langsung dan beban langsung 48,03% 47,55% 53,41% 54,43% 52,04% 51,62%
Laba kotor 51,97% 52,45% 46,59% 45,57% 47,96% 48,38%
Beban penjualan -5,79% -5,62% -5,50% -5,48% -5,97% -6,07%
Beban umum dan administrasi -15,52% -16,65% -13,17% -14,84% -15,41% -15,11%
Penghasilan operasi lain 0,10% 0,29% 0,25% 0,17% 0,24% 0,16%
Beban operasi lain -0,04% -0,59% -0,19% -0,05% -0,09% -0,03%
Laba atas penjualan entitas anak 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,18%
Laba usaha 30,71% 29,87% 27,98% 25,37% 26,74% 27,52%
Pendapatan keuangan 3,02% 2,75% 3,45% 3,78% 2,11% 1,70%
Biaya keuangan -11,52% -14,99% -18,00% -20,53% -13,38% -12,10%
Laba pada ekuitas entitas asosiasi 0,13% 0,16% 0,15% 0,12% 0,07% 0,00%
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 22,35% 17,80% 13,58% 8,74% 15,53% 17,12%
Beban pajak final -4,51% -4,25% -3,75% -3,91% -4,54% -4,73%
Laba sebelum beban pajak pengashilan 17,84% 13,54% 9,82% 4,84% 10,99% 12,38%
Manfaat (beban) pajak penghasilan - neto -0,04% -0,05% 0,05% 0,05% -0,67% -0,18%
Laba periode/tahun berjalan 17,80% 13,49% 9,87% 4,89% 10,32% 12,20%
Pendapatan komprehensif lainnya 0,21% 0,17% -0,01% -0,27% 0,36% 0,30%
Total penghasilan komprehensif periode berjalan 18,02% 13,67% 9,86% 4,62% 10,67% 12,50%
Laba periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 14,64% 10,93% 5,81% 3,58% 8,67% 7,93%
Kepentingan non-pengendali 3,17% 2,56% 4,06% 1,31% 1,65% 4,27%
* Tidak Diaudit
VI.C.3. PT Ciputra Development Tbk
Tabel 23
PT Ciputra Development Tbk
Analisis Common Size Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Per 30 Juni 2023 dan 31 Desember 2018 - 2022
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 22,33% 21,58% 17,61% 13,44% 11,71% 9,46%
Piutang usaha dari pihak ketiga - neto 1,79% 1,86% 2,13% 2,39% 3,24% 3,54%
Piutang lain-lain 3,15% 3,34% 4,06% 3,74% 4,11% 3,90%
Persediaan 27,27% 27,78% 28,47% 31,18% 29,45% 28,54%
Biaya dibayar di muka 0,10% 0,07% 0,08% 0,09% 0,09% 0,09%
Uang muka 1,01% 0,51% 0,31% 0,36% 0,41% 0,35%
Pajak dibayar di muka 1,17% 1,11% 1,22% 1,21% 1,26% 1,23%
Aset derivatif 0,00% 0,00% 0,02% 0,19% 0,00% 0,00%
Jumlah Aset Lancar 56,82% 56,25% 53,89% 52,59% 50,27% 47,11%
ASET TIDAK LANCAR
Investasi pada entitas asosiasi 2,60% 2,57% 2,35% 1,26% 1,02% 0,93%
Piutang pihak berelasi 0,05% 0,06% 0,05% 0,06% 0,06% 0,49%
Piutang lain-lain 0,20% 0,20% 0,22% 0,22% 0,00% 0,00%
Uang muka 0,83% 1,31% 1,09% 1,22% 1,37% 1,64%
Tanah untuk pengembangan 17,49% 17,69% 18,91% 19,27% 18,58% 19,48%
Aset tetap - neto 6,50% 6,13% 6,16% 6,61% 8,53% 9,08%
Properti investasi - neto 12,50% 12,77% 13,59% 14,07% 14,84% 14,47%
Aset pajak tangguhan - neto 0,03% 0,03% 0,04% 0,04% 0,06% 0,04%
Aset derivatif 0,03% 0,06% 0,00% 0,02% 0,11% 0,17%
Aset tidak lancar lainnya 2,95% 2,93% 3,70% 4,64% 5,14% 6,60%
Jumlah Aset Tidak Lancar 43,18% 43,75% 46,11% 47,41% 49,73% 52,89%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
55
Page 652
Keterangan 30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 0,51% 0,88% 0,81% 2,02% 2,48% 3,22%
Utang usaha 1,99% 2,07% 2,31% 2,23% 2,15% 2,43%
Utang lain-lain 3,01% 2,20% 2,37% 2,02% 1,97% 1,84%
Beban akrual 0,37% 0,54% 0,56% 0,56% 0,57% 0,61%
Utang pihak berelasi 0,04% 0,04% 0,00% 0,06% 0,07% 0,04%
Utang pajak 0,29% 0,29% 0,28% 0,25% 0,40% 0,36%
Liabilitas kontrak 17,57% 17,97% 17,56% 15,81% 13,34% 0,00%
Pendapatan diterima di muka 0,49% 0,52% 0,56% 0,62% 0,67% 0,87%
Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank - neto 1,05% 1,22% 2,51% 1,76% 1,49% 0,92%
Utang obligasi - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,20% 0,00% 0,64%
Wesel bayar - neto 0,00% 0,00% 0,00% 4,05% 0,00% 0,00%
Uang muka yang diterima 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 12,37%
Liabilitas derivatif 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01%
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 25,32% 25,73% 26,96% 29,57% 23,12% 23,32%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas imbalan kerja 0,21% 0,21% 0,24% 0,36% 0,39% 0,37%
Liabilitas kontrak 5,14% 4,57% 4,52% 7,67% 0,00% 0,00%
Uang jaminan penyewa 0,36% 0,34% 0,34% 0,35% 0,36% 0,31%
Liabilitas pajak tangguhan - neto 0,06% 0,06% 0,06% 0,07% 0,07% 0,08%
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam satu tahun:
Utang bank - neto 14,38% 15,06% 16,36% 17,51% 16,93% 15,06%
Wesel bayar - neto 3,88% 4,12% 3,82% 0,00% 4,24% 4,58%
Utang obligasi - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,22% 0,23%
Liabilitas derivatif 0,00% 0,00% 0,03% 0,00% 0,00% 0,00%
Uang muka yang diterima 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5,59% 7,51%
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 24,02% 24,36% 25,35% 25,95% 27,81% 28,14%
JUMLAH LIABILITAS 49,34% 50,09% 52,31% 55,53% 50,93% 51,46%
EKUITAS
Modal saham 10,91% 11,07% 11,41% 11,82% 12,82% 13,53%
Tambahan modal disetor - neto 8,33% 8,52% 8,78% 9,09% 9,86% 10,48%
Selisih nilai transaksi ekuitas dengan kepentingan
nonpengendali 0,22% 0,23% 0,23% 0,23% 0,25% 0,20%
Selisih kurs karena penjabaran laporan keuangan 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Rugi komprehensif lain -0,19% -0,36% -0,04% -0,18% -0,16% -0,19%
Saldo laba 25,46% 24,62% 21,42% 18,18% 19,74% 18,00%
Saham tresuri 0,00% -0,08% -0,08% -0,08% -0,09% -0,10%
Total ekuitas yang dapat diatribusikan kepada
pemilik entitas induk 44,73% 44,00% 41,73% 39,06% 42,41% 41,92%
Kepentingan non-pengendali 5,93% 5,91% 5,96% 5,41% 6,66% 6,62%
JUMLAH EKUITAS 50,66% 49,91% 47,69% 44,47% 49,07% 48,54%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
* Tidak Diaudit
56
Page 653
Tabel 24
PT Ciputra Development Tbk
Analisis Common Size Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2023
dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018 - 2022
30/06/23* 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19 31/12/18
Keterangan
(6 Bulan) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun) (1 Tahun)
Pendapatan neto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban pokok penjualan dan beban langsung 52,84% 49,95% 50,26% 48,93% 50,16% 52,70%
Laba kotor 47,16% 50,05% 49,74% 51,07% 49,84% 47,30%
Beban umum dan administrasi -15,17% -13,77% -12,10% -14,45% -16,47% -15,78%
Beban penjualan -3,98% -4,20% -3,78% -4,42% -5,04% -4,86%
Penghasilan lain-lain 2,48% 6,15% 5,56% 5,56% 5,32% 4,89%
Beban lain-lain -0,60% -4,66% -4,81% -4,95% -4,90% -3,53%
Laba usaha 29,88% 33,57% 34,61% 32,81% 28,75% 28,02%
Bagian laba entitas asosiasi - neto 0,53% 0,74% 0,43% -0,04% -0,14% -0,25%
Penghasilan keuangan - neto 3,81% 2,71% 2,45% 3,09% 4,56% 3,28%
Penghasilan keuangan - neto 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -0,76% -0,66%
Beban keuangan - neto -12,59% -11,72% -12,85% -15,30% -11,97% -9,55%
Laba sebelum pajak final dan pajak penghasilan 21,62% 25,31% 24,63% 20,56% 20,44% 20,85%
Pajak final -2,72% -2,74% -2,67% -2,87% -3,13% -3,31%
Laba sebelum pajak penghasilan 18,90% 22,57% 21,96% 17,69% 17,31% 17,54%
Beban pajak penghasilan - neto -0,32% -0,62% -0,51% -0,71% -0,44% -0,62%
Laba sebelum efek penyesuaian proforma 18,58% 21,95% 21,46% 16,98% 16,87% 16,92%
Efek penyesuaian proforma - rugi sebelum akuisisi 0,04% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,07%
Laba bersih periode/tahun berjalan 18,63% 21,95% 21,46% 16,98% 16,87% 16,98%
Penghasilan (rugi) komprehensif lain periode berjalan 1,55% -1,50% 0,56% -0,12% 0,07% 0,31%
Jumlah laba komprehensif periode/tahun berjalan 20,17% 20,45% 22,02% 16,87% 16,94% 17,29%
Laba bersih periode/tahun berjalan yang dapat diatribusikan
kepada:
Pemilik entitas induk 17,43% 20,42% 17,84% 16,36% 15,22% 15,46%
Kepentingan non-pengendali 1,20% 1,53% 3,62% 0,62% 1,65% 1,53%
* Tidak Diaudit
57
Page 654
VII. ANALISIS RISIKO
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, SHM tidak terlepas dari berbagai risiko
usaha yang dihadapi. Analisis risiko usaha terhadap SHM adalah sebagai berikut:
VII.A. Risiko Pendanaan
Pengembangan real estat yang sedang dikembangkan oleh SHM membutuhkan
modal yang besar, sehingga kemampuan SHM dalam memperoleh dana untuk
pengembangan, perolehan lahan dan pembangunannya memerlukan
perencanaan yang matang. SHM harus dapat menjamin ketersediaan kecukupan
dana untuk pembiayaan proyek tersebut dalam jangka panjang. Apabila SHM tidak
dapat memperoleh pendanaan untuk mendukung pengembangan proyek SHM,
maka pertumbuhan SHM dapat menurun yang pada akhirnya dapat menurunkan
jumlah pendapatan dan laba SHM.
VII.B. Risiko Kenaikan Harga Bahan Bangunan dan Kelangkaan Bahan Bangunan
Bahan bangunan seperti semen, besi beton dan bahan bangunan lainnya
merupakan bahan utama dalam pembangunan perumahan dan gedung-gedung
komersial. Apabila bahan bangunan tersebut tidak tersedia pada saat dibutuhkan,
maka akan terjadi keterlambatan dalam pembangunan dan penundaan pengakuan
pendapatan SHM dari penjualan perumahan tersebut. Penundaan tersebut di atas
berakibat pada hilangnya kepercayaan para konsumen/calon konsumen yang
pada akhirnya menurunkan jumlah pendapatan SHM.
Selain kelangkaan bahan baku, SHM juga dimungkinkan menghadapi kenaikan
harga bahan bangunan yang merupakan dampak dari kondisi perekonomian yang
memburuk. Kenaikan harga bahan baku dapat meningkatkan biaya konstruksi
suatu proyek, sementara bahan baku untuk properti biasanya dibayar di muka
sehingga hal tersebut tidak dapat merubah harga jual yang sebelumnya telah
disepakati. Hal ini dapat merugikan SHM karena dapat mengurangi tingkat
keuntungan SHM.
VII.C. Risiko Kenaikan Tingkat Suku Bunga
Kinerja SHM dapat dipengaruhi oleh kenaikan tingkat bunga perbankan terutama
pada sektor konsumen. Kebijakan moneter uang ketat secara tidak langsung juga
mempengaruhi kenaikan tingkat suku bunga termasuk suku bunga sektor
konsumen yang dapat berdampak pada menurunnya daya beli konsumen
terutama di sektor properti, sehingga pada akhirnya dapat berdampak pada kinerja
keuangan SHM.
58
Page 655
VII.D. Risiko Operasional
Kegiatan usaha properti dengan mengembangkan usaha real estat khususnya
perumahan komersial, vila, dan apartemen yang memberikan fasilitas lainnya
mengandung risiko-risiko di lapangan seperti risiko hak kepemilikan atas tanah,
berkurangnya lahan yang tersedia, kebakaran, kerusuhan (demonstrasi maupun
ancaman bom) dan bencana alam yang dapat berdampak buruk pada kegiatan
usaha SHM. Hal tersebut di atas dapat menurunkan pendapatan dan keuntungan
SHM.
VII.E. Risiko Bencana Alam
Dengan bisnis utama SHM di bidang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat
baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, terdapat risiko kebakaran yang dapat
memusnahkan aset utama SHM dalam menjalankan usaha. Risiko lain yang
mungkin dihadapi SHM adalah jika terjadi bencana alam seperti gempa.
VII.F. Risiko Kebijakan Pemerintah
Seperti halnya semua industri, kegiatan usaha SHM dipengaruhi oleh perubahan
kebijakan Pemerintah Indonesia baik langsung maupun tidak langsung. Kebijakan
pemerintah yang secara langsung mempengaruhi SHM antara lain kemungkinan
perubahan kebijakan rencana tata kota dan tata ruang, yang dapat mengakibatkan
berkurangnya lahan yang dapat digunakan. Apabila kebijakan pemerintah tersebut
diterapkan, dapat mengakibatkan berkurangnya jumlah unit yang akan dijual
sehingga menurunkan jumlah pendapatan dan laba SHM.
59
Page 656
VIII. METODE PENILAIAN
VIII.A. Metode-Metode Penilaian
VIII.A.1. Metode Penyesuaian Aset Bersih
Metode ini merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset
(asset based approach). Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan
liabilitas (liabilities) harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank
atau utang bank).
Aset lancar (current assets) harus dinilai ulang, misalnya untuk piutang dengan
mengurangkan jumlah yang tak dapat ditagih secara normal. Aset tetap seperti
tanah, bangunan, dan mesin-mesin perlu dinilai dengan konsep penilaian properti
yang berlaku umum.
Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud (intangible assets) seperti hak
paten, lisensi, biaya riset dan pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan
siap bekerja (pool of employees), dan daftar langganan (pool of captive customer),
juga harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan
melakukan penilaian terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar
ekuitas (net worth) kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai
seluruh aset dan liabilitas (liabilities) yang telah disesuaikan.
VIII.A.2. Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek
Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek merupakan metode
penilaian yang didasarkan pada pendekatan pasar (market based approach).
Dengan metode ini, nilai pasar saham ditetapkan berdasarkan harga yang telah
atau pernah terjadi dari perusahaan sejenis yang sebanding dan sepadan. Nilai
pasar dari perusahaan pembanding diambil dari pasar modal (perusahaan
publik/terbuka).
Syarat utama dari penggunaan metode ini adalah perusahaan pembanding harus
sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang akan dinilai dalam berbagai
variabel pembanding, antara lain perputaran penjualan, ekuitas, struktur modal
(leverage), aset dan komposisi aset, tingkat laba, dan rasio-rasio keuangan.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, nilai pasar saham
perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan
perusahaan dengan beberapa rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding,
seperti rasio P/E (price/earnings), P/S (price/sales), P/BV (price/book value of
equity) dan sebagainya.
60
Page 657
VIII.A.3. Metode Diskonto Arus Kas
Metode diskonto arus kas ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada
pendekatan pendapatan (income based approach).
Untuk menggunakan metode ini, sebelum melakukan proses diskonto
(discounting), terlebih dahulu harus diproyeksikan pendapatan mendatang berupa
arus kas bersih untuk ekuitas (net cash flow to equity) atau arus kas bersih untuk
kapital (net cash flow to invested capital) sesuai dengan sifat dan jenis usaha yang
dinilai. Setelah proyeksi dibuat, langkah berikutnya adalah menetapkan tingkat
diskonto (discount rate) yang tepat.
Proses selanjutnya adalah mendiskonto nilai-nilai arus kas bersih yang telah
diproyeksikan, termasuk nilai periode kekal (continuing value), dengan faktor
diskonto (discount factor) yang diperoleh dari tingkat diskonto sesuai dengan
periode proyeksinya. Jika yang didiskonto adalah arus kas bersih untuk ekuitas,
maka nilai kini (present value) dari keseluruhan pendapatan di masa mendatang
tersebut merupakan nilai ekuitas, sedangkan jika yang didiskonto adalah arus kas
bersih untuk kapital, jumlah nilai kini tersebut merupakan nilai perusahaan
(corporate value), yang masih harus dikurangi dengan nilai liabilitas untuk
mendapatkan nilai ekuitas.
VIII.B. Metode Penilaian yang Digunakan
Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis
internal akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis
historis atas laporan posisi keuangan dan laporan laba rugi komprehensif SHM,
pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki
SHM. Prospek SHM di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan
rencana usaha yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis
eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian
singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar
suatu “business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi
keuangan dan laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya
diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan
normalisasi keuntungan laporan laba rugi komprehensif yang biasanya disusun
oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun nilai buku suatu
perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan laba
rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis
yang dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian
tersebut.
61
Page 658
Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode
penyesuaian aset bersih (adjusted net asset method).
Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai
pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai
pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan
kemudian diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai pasar seluruh aset
(berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.
Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai
untuk diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak
manajemen Perseroan dan SHM. Tidak tertutup kemungkinan untuk
diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian lain yang dapat memberikan
hasil yang berbeda.
VIII.C. Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis
penilaian bahwa SHM adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.
VIII.D. Aplikasi Diskon dan Premi
Diskon dan premi merupakan hal-hal yang tak terpisahkan dari proses penilaian
perusahaan tertutup. Diskon dan premi terkait dengan ada/tidaknya tingkat kendali
serta tingkat kemampuan untuk dipasarkan dari saham yang dinilai. Diskon adalah
potongan yang diberikan kepada suatu indikasi nilai dari business interest atau
saham yang berhasil diperkirakan. Pemberian diskon terkait dengan tidak adanya
unsur kendali dalam saham yang dinilai dan disebut dengan Discount for Lack of
Control – DLOC (Diskon Tanpa Pengendalian). Diskon juga terkait dengan tingkat
kesulitan saham tersebut untuk dikonversi secara cepat menjadi uang tunai yang
disebut dengan Discount for Lack of Marketabilities – DLOM (Diskon Likuiditas
Pasar). Sedangkan, premi adalah tambahan nilai yang diberikan kepada indikasi
nilai yang berhasil diperoleh dalam proses penilaian. Pemberian premi terkait
dengan adanya unsur kendali dalam saham perusahaan yang dinilai dan disebut
dengan Premium for Control (Premi Pengendalian).
62
Page 659
VIII.E. Prosedur Penilaian
Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang telah dipilih untuk
menentukan indikasi nilai pasar Objek Penilaian, kami telah melakukan
langkah-langkah sebagai berikut:
1. Melakukan tinjauan atas faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi
operasi SHM.
2. Melakukan tinjauan atas laporan keuangan historis dari SHM.
3. Melakukan penelaahan atas data operasional SHM.
4. Melakukan penilaian Objek Penilaian dengan mengaplikasikan metode
penyesuaian aset bersih dengan pendekatan aset.
VIII.F. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa
adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan SHM
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan dan SHM. KR juga tidak
memiliki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/230412-001
tanggal 12 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
63
Page 660
IX. PENILAIAN
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode penilaian yang digunakan
untuk menilai Objek Penilaian adalah metode penyesuaian aset bersih.
IX.A. Premi Pengendalian (Premium for Control), Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control), dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for
Lack of Marketabilities)
Berdasarkan POJK 35/2020, premi pengendalian didefinisikan sebagai “suatu
jumlah atau persentase tertentu yang merupakan penambah dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas objek penilaian”.
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon tanpa pengendalian didefinisikan sebagai
“suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas objek
penilaian”.
Premi pengendalian dan diskon tanpa pengendalian mencerminkan penambahan
terhadap nilai dari penyertaan minoritas atau pengurangan terhadap nilai dari
penyertaan mayoritas dalam entitas anak yang dinilai sebagai pengaruh dari
ketiadaan pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau
dibatasi pengendaliannya.
Pengurangan diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki
kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya
keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat
dengan:
Menentukan arah perkembangan jangka panjang perusahaan.
Memilih pengurus inti perusahaan.
Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
Menentukan kebijakan investasi.
Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan.
Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Berdasarkan Peraturan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar didefinisikan
sebagai “suatu jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari
nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek penilaian”.
Diskon likuiditas pasar mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari
perusahaan yang dinilai sebagai pengaruh dari tidak likuidnya saham perusahaan
tersebut untuk diperdagangkan.
64
Page 661
Untuk penilaian atas SHM, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan, yaitu
untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai pasar dari
Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau
ekuivalensinya pada tanggal 30 Juni 2023, oleh karena itu atas indikasi nilai yang
dihasilkan, dilakukan atau diaplikasikan penyesuaian terhadap kondisi
ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (diskon likuiditas pasar),
dikenakan diskon sebesar 40,00%, dengan pertimbangan sebagai berikut:
Berdasarkan POJK 35/2020, diskon likuiditas pasar untuk perusahaan tertutup
bagi pemegang saham mayoritas adalah antara 20,00% - 40,00%.
SHM merupakan perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di
Indonesia.
IX.B. Nilai Pasar Objek Penilaian
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya, metode yang digunakan untuk
menentukan nilai pasar 100,00% saham SHM adalah metode penyesuaian aset
bersih. Metode ini merupakan metode penilaian yang didasarkan pada pendekatan
aset. Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan liabilitas harus
disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk komponen-komponen yang
telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang bank).
Pada penilaian ini, kami melakukan penilaian berdasarkan nilai pasar persediaan
yang telah dinilai oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00359/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023 tanggal 7 Agustus 2023, dimana nilai
pasar atas persediaan pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar
Rp 1.268,96 miliar.
Apabila nilai pasar atas persediaan tersebut direfleksikan dalam laporan posisi
keuangan, maka jumlah aset SHM adalah sebesar Rp 1.359,35 miliar, sedangkan
jumlah liabilitas SHM adalah tetap, yaitu sebesar Rp 1.295,45 miliar.
Indikasi nilai pasar 100,00% saham SHM kemudian diperoleh dengan menghitung
selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas. Dengan demikian, indikasi nilai pasar
100,00% saham SHM sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
Rp 63,90 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 40,00%, maka nilai pasar
100,00% saham SHM adalah sebesar Rp 38,34 miliar. Dengan demikian, nilai
pasar 100,00% saham SHM berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah
sebesar Rp 38,34 miliar.
65
Page 662
Perincian perhitungan nilai pasar 100,00% saham SHM dengan menggunakan
metode penyesuaian aset bersih adalah sebagai berikut:
Tabel 25
PT Sharindo Matratama
Nilai Pasar 100,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 36.970 - 36.970
Piutang lain-lain
Pihak berelasi 17.425 - 17.425
Pihak ketiga 5 - 5
Uang muka 640 - 640
Pajak dibayar di muka 30.085 - 30.085
Jumlah Aset Lancar 85.125 - 85.125
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 1.097 - 1.097
Persediaan 1.176.217 92.747 1.268.964
Aset tetap - neto 4.019 - 4.019
Aset lain-lain 141 - 141
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.181.474 92.747 1.274.221
JUMLAH ASET 1.266.598 92.747 1.359.346
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 200.680 - 200.680
Utang lain-lain
Pihak berelasi 150.995 - 150.995
Pihak ketiga 50 - 50
Biaya masih harus dibayar 368 - 368
Utang pajak 4.326 - 4.326
Uang muka penjualan 7.057 - 7.057
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Utang bank 12.739 - 12.739
Liabilitas imbalan kerja 5.534 - 5.534
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 381.749 - 381.749
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 842.423 - 842.423
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Utang bank 58.384 - 58.384
Liabilitas imbalan kerja 12.888 - 12.888
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 913.695 - 913.695
JUMLAH LIABILITAS 1.295.445 - 1.295.445
EKUITAS (28.846) 92.747 63.901
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.266.598 92.747 1.359.346
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 63.901
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (25.560)
Nilai pasar 100,00% saham 38.341
66
Page 663
IX.C. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi
penilaian, maka menurut pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2023 adalah sebesar Rp 38,34 miliar.
67
Page 664
PT Sharindo Matratama Lampiran A
Nilai Pasar 100,00% Saham
Metode Penyesuaian Aset Bersih
Per 30 Juni 2023
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 30/06/23 Penyesuaian Nilai Pasar
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 36.970 - 36.970
Piutang lain-lain
Pihak berelasi 17.425 - 17.425
Pihak ketiga 5 - 5
Uang muka 640 - 640
Pajak dibayar di muka 30.085 - 30.085
Jumlah Aset Lancar 85.125 - 85.125
ASET TIDAK LANCAR
Deposito berjangka 1.097 - 1.097
Persediaan 1.176.217 92.747 1.268.964
Aset tetap - neto 4.019 - 4.019
Aset lain-lain 141 - 141
Jumlah Aset Tidak Lancar 1.181.474 92.747 1.274.221
JUMLAH ASET 1.266.598 92.747 1.359.346
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha 200.680 - 200.680
Utang lain-lain
Pihak berelasi 150.995 - 150.995
Pihak ketiga 50 - 50
Biaya masih harus dibayar 368 - 368
Utang pajak 4.326 - 4.326
Uang muka penjualan 7.057 - 7.057
Bagian jangka pendek dari liabilitas jangka panjang:
Utang bank 12.739 - 12.739
Liabilitas imbalan kerja 5.534 - 5.534
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 381.749 - 381.749
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Uang muka penjualan 842.423 - 842.423
Liabilitas jangka panjang - setelah dikurangi bagian
jangka pendek:
Utang bank 58.384 - 58.384
Liabilitas imbalan kerja 12.888 - 12.888
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 913.695 - 913.695
JUMLAH LIABILITAS 1.295.445 - 1.295.445
EKUITAS (28.846) 92.747 63.901
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 1.266.598 92.747 1.359.346
Indikasi nilai pasar 100,00% saham sebelum diskon likuiditas pasar 63.901
Diskon likuiditas pasar (40,00%) (25.560)
Nilai pasar 100,00% saham 38.341
68
Names mentioned 0 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
The name pass has not read this document yet.
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.