Back to announcement
20230808_PANI_Pengumuman RUPS_31359488_lamp3.pdf
RUPS notice Text extracted PANISource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 396
Page 1
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
(TANAH KOSONG)
DI
DESA TANJUNG PASIR
KECAMATAN TELUKNAGA
KABUPATEN TANGERANG
PROPINSI BANTEN
MILIK/ATAS NAMA/YANG DIKUASAI OLEH
PT BUMINDO MEKAR WIBAWA
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2023
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jakarta Selatan 12750
Penilai Properti dan Bisnis T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
Page 2
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
No. : 00361/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023 7 Agustus 2023
Kepada Yth.
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
Office Tower Agung Sedayu Group
Lt. 8 dan 10 Unit G
Penjaringan
Jakarta Utara 14470
U.p. : Direksi
Hal : Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang
Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada kami, Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (“SRR” atau “kami”), oleh manajemen PT Pantai
Indah Kapuk Dua Tbk (dahulu PT Pratama Abadi Nusa Industri Tbk) (“Perseroan”)
untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar properti
milik/atas nama/yang dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa (“BMW”) yang berupa
tanah kosong seluas 2.209.214,00 m² yang terletak di Desa Tanjung Pasir, Kecamatan
Teluknaga, Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten (“Obyek Penilaian”), sesuai dengan
surat penawaran kami No. 230405.003/SRR-JK/SPN-A/PANI/OR tanggal 5 April 2023
yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka dengan ini kami sebagai KJPP
resmi dengan Izin Usaha No. 2.09.0059 berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan
No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009 menyatakan bahwa kami telah
melakukan penilaian atas Obyek Penilaian dengan tujuan untuk mengungkapkan
pendapat mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
RUANG LINGKUP PENUGASAN
1. Status Penilai
Penilai Publik Ocky Rinaldy merupakan penilai independen yang bernaung dalam
SRR berdasarkan Izin Penilai Publik No. PB-1.09.00242 dengan kualifikasi
Penilaian Properti dan Bisnis yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal
di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi
Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 4 Juni 2023
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa i
Page 3
(Penilai Properti dan Bisnis) dan bertindak untuk melakukan penugasan secara
obyektif tanpa ada benturan kepentingan dan memiliki kompetensi untuk melakukan
penugasan sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup penugasan ini.
2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi tugas adalah Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk. Perseroan
merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (public company)
yang bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding dan industri kemasan
kaleng, dan melalui entitas anak berupa (i) real estat, dan (ii) industri pengolahan
hasil perikanan serta jasa pembekuan/penyimpanan di kamar pendingin (cold
storage). Perseroan berkantor pusat di Office Tower Agung Sedayu Group, Lantai 8
dan 10 Unit G, Jl. Marina Raya, Kelurahan Kamal Muara, Kecamatan Penjaringan,
Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon (021) 5052 5999, nomor faksimili (021)
2941 7685, dan email corporate.secretary@agungsedayu.com.
Pengguna laporan penilaian Obyek Penilaian adalah Perseroan.
3. Obyek Penilaian dan Hak Kepemilikan
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama/yang dikuasai oleh BMW yang berupa tanah kosong seluas
2.209.214,00 m² yang terletak di Desa Tanjung Pasir, Kecamatan Teluknaga,
Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten.
Obyek Penilaian merupakan aset non operasional dari BMW. Berdasarkan Peraturan
OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” (“POJK 28/2021”), aset
operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional
perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan aset non operasional
didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri
atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset
investasi”.
Obyek Penilaian dikuasai dan/atau dimiliki oleh BMW sesuai dengan informasi dari
Perseroan sebagaimana tercantum dalam daftar aset BMW. Obyek Penilaian
dilengkapi dengan 133 (seratus tiga puluh tiga) dokumen kepemilikan tanah yang
berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan dokumen tanah lainnya (data
terlampir).
4. Mata Uang yang Digunakan
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 dinyatakan dalam mata
uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah Bank Indonesia (BI) untuk
mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah
1 US$ = Rp 15.026,00.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa ii
Page 4
5. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penugasan penilaian atas Obyek Penilaian adalah untuk memberikan
pendapat tentang nilai pasar pada tanggal penilaian, dari Obyek Penilaian, yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memberikan informasi kepada
manajemen Perseroan mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian yang akan
digunakan untuk mendukung penilaian saham BMW yang dilakukan oleh KJPP
Kusnanto & Rekan (“KJPP KR”).
6. Dasar Nilai
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan
dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan
POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian
(cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.
7. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK 28/2021, laporan penilaian ini berlaku selama
6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, kecuali terdapat
hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari 5% (lima persen).
8. Tingkat Kedalaman Investigasi
Batasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, dan analisis untuk definisi
penugasan di atas adalah sebagai berikut:
a. Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan secara langsung pada
Obyek Penilaian. Bila pada Obyek Penilaian dijumpai keterbatasan untuk
dijangkau dan/atau diversifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan
pendataan secara sampling dan wawancara dari pihak yang relevan.
b. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke Obyek Penilaian,
termasuk data yang harus disediakan oleh pemberi tugas dan/atau pihak terkait
lainya.
c. Segala sesuatu yang membatasi penugasan ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penugasan yang dilakukan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa iii
Page 5
9. Sifat dan Sumber Informasi
Dalam penilaian Obyek Penilaian, sumber data dan informasi yang digunakan
diantaranya berasal dari:
a. BI;
b. Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi
terkait dengan Obyek Penilaian dan/atau aset lainnya yang relevan;
c. Badan Pusat Statistik (BPS); dan/atau
d. Media tulis dan elektronik resmi yang terbukti kebenaran data dan informasinya.
10. Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah
sebagai berikut:
a. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
b. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas
dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
c. Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari dan atau
divalidasi oleh MAPPI.
d. Laporan penilaian ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
e. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian
ini dan kesimpulan nilai akhir.
f. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas status
hukum Obyek Penilaian.
g. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan
seluruh, ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam
bentuk dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam
bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan.
h. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Suwendho
Rinaldy dan Rekan seperti yang telah disebutkan dalam laporan penilaian ini
dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan
tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa iv
Page 6
yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.
i. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
penilaian ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan
penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
j. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi aset
yang terkait dengan Obyek Penilaian, namun tidak berkewajiban untuk
memeriksa bagian-bagian dari aset yang terkait dengan Obyek Penilaian yang
tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. KJPP Suwendho Rinaldy
dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan yang tidak terlihat.
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak berkewajiban untuk melakukan
pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali diinformasikan lain, pada
penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi dengan
baik.
k. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian ini didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
tidak ada pengeluaran yang tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.
l. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait
dengan transaksi penjualan. Aset yang terkait dengan Obyek Penilaian yang
dinilai diasumsikan bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta
biaya lain yang belum terselesaikan.
m. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survey/pemetaan
dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
n. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan atau secara
lisan yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan
lain, kami beranggapan bahwa aset yang terkait dengan Obyek Penilaian yang
dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan
dan aset yang terkait dengan Obyek Penilaian maupun kondisi penggunaan baik
saat ini ataupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan
yang berlaku.
o. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang sah
secara hukum dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga,
termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa v
Page 7
pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk tujuan pengungkapan luasan aset yang
terkait dengan Obyek Penilaian dalam laporan ini, KJPP Suwendho Rinaldy
dan Rekan tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan aset yang terkait
dengan Obyek Penilaian secara detail, namun menggunakan data dari sertifikat
dan gambar bangunan yang diterima dari Perseroan.
p. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian
yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian ini.
q. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
11. Asumsi-Asumsi Pokok
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Kode
Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018
(“KEPI & SPI”).
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
a. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini
yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan
tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini
tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek
Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas
dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan
ini.
c. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan
ini.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 28/2021 dan KEPI & SPI.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun
dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat
ini maupun di masa yang akan datang.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa vi
Page 8
12. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan seluruh,
ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk dokumen,
edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga
tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan dan/atau pemberi tugas.
13. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan KEPI & SPI
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
KEPI & SPI.
INSPEKSI OBYEK PENILAIAN
Peninjauan fisik atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 5 Mei 2023 dan 2 Agustus
2023.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas
data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan dokumen kepemilikan tanah,
2. Salinan peta rincikan Obyek Penilaian,
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi
hasil penilaian secara signifikan.
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data
transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa vii
Page 9
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik
dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan
jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada,
pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat
dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai
properti, harga transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti
lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya
dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada, antara Obyek Penilaian
yang berupa tanah dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk
menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan bahwa
pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang
sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses penilaian.
Kami telah memeriksa sendiri Obyek Penilaian dan menyelidiki kondisi pasar setempat.
SISTEMATIKA LAPORAN PENILAIAN
Laporan penilaian ini terdiri atas:
Surat ini, yang mengidentifikasi Obyek Penilaian dan merinci hasil dari
pemeriksaan kami;
Pernyataan penilai;
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
Daftar isi;
Resume yang menunjukkan perincian nilai pasar dari Obyek Penilaian;
Laporan penilaian Obyek Penilaian;
Foto-foto dari Obyek Penilaian;
Vicinity Obyek Penilaian; dan
Layout Obyek Penilaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa viii
Page 10
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penugasan,
kami berkesimpulan bahwa:
Rp 2.488.809.200.000,00
( DUA TRILIUN EMPAT RATUS DELAPAN PULUH DELAPAN MILIAR
DELAPAN RATUS SEMBILAN JUTA DUA RATUS RIBU RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
Hormat kami,
KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)
Rekan
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. S T T D : STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023
No. M A P P I : 95-S-00654
OR/wk
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa ix
Page 11
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
PERNYATAAN PENILAI
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar
adanya dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai.
2. Penilai telah melakukan suatu inspeksi atau penelitian fisik secara langsung atas
Obyek Penilaian.
3. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap
Obyek Penilaian untuk sekarang dan masa mendatang.
4. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalennya atas
permintaan pemberi tugas.
5. Dalam melakukan penilaian, penilai telah memenuhi lingkup pekerjaan sebagai
berikut:
• Proses identifikasi (identifikasi batasan, tujuan dan Obyek Penilaian, definisi
penilaian, dan tanggal penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
• Pembuatan laporan penilaian.
6. Tidak ada penilai lainnya selain yang tertera dan bertandatangan di bawah ini,
yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, dan pembuatan
kesimpulan dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
7. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang
dilaksanakan/diselenggarakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).
8. Penilai memiliki pengetahuan yang cukup dan memadai tentang sifat dan/atau
jenis Obyek Penilaian.
9. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam KEPI & SPI.
10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada
tanggal penilaian (cut off date).
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa x
Page 12
Signing Partner:
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert) ..........................................
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. M A P P I : 95-S-00654
Reviewer:
Hendro Warsito, MAPPI (Cert) ..........................................
No. M A P P I : 12-S-03795
No. Register : RMK-2017.01701
Tim Penilai/Surveyor:
Ahmad Fikri, SE ..........................................
No. M A P P I : 12-T-03703
No. Register : RMK-2017.01700
Wahyudi Khoirul Ikhsan, S.Tr.T ..........................................
No. M A P P I : 19-P-08954
Ali Mohamat Sang Putra ..........................................
No. M A P P I : 14-P-05035
Erwin Casidi, S.Or. ..........................................
No. M A P P I : 21-A-10944
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa xi
Page 13
DAFTAR ISI
NO. URAIAN HALAMAN
- Daftar Istilah xiii
- Resume Penilaian xiv
- Penilaian Tanah di
Desa Tanjung Pasir
Kecamatan Teluknaga
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
A. Ringkasan Eksekutif A.1
B. Uraian Umum B.1
C. Pendekatan dan Prosedur Penilaian C.1
D. Uraian Penilaian D.1
E. Uraian Obyek Penilaian E.1
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa xii
Page 14
DAFTAR ISTILAH
- BI : Bank Indonesia
- BMW : PT Bumindo Mekar Wibawa
- HBU : Highest and best use
- KEPI & SPI : Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia
Edisi VII Tahun 2018
- KJPP : Kantor Jasa Penilai Publik
- KJPP KR : KJPP Kusnanto & Rekan
- MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
- Obyek Penilaian : Tanah kosong seluas 2.209.214,00 m² yang terletak
di Desa Tanjung Pasir, Kecamatan Teluknaga,
Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten
- OJK : Otoritas Jasa Keuangan
- POJK 28/2021 : Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal
28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal”
- Perseroan : PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk
- RDG : Rapat Dewan Gubernur
- SHGB : Sertifikat Hak Guna Bangunan
- SHM : Sertifikat Hak Milik
- SRR atau kami : KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa xiii
Page 15
RESUME PENILAIAN
No. U r a i a n Nilai Pasar
(Rp .000,00)
- Tanah Kosong di
Desa Tanjung Pasir
Kecamatan Teluknaga
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
- Tanah Kosong (2.209.214,00 m²) 2.488.809.200
──────────
Total 2.488.809.200
═════════
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa xiv
Page 16
A. RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk
Dua Tbk
Properti yang Dinilai : Tanah seluas 2.209.214,00 m²
milik/atas nama/yg dikuasai oleh BMW
Lokasi : Desa Tanjung Pasir, Kecamatan
Teluknaga, Kabupaten Tangerang,
Propinsi Banten
Luas Tanah Keseluruhan : 2.209.214,00
Bukti Kepemilikan Tanah : SHGB dan dokumen lainnya (terlampir)
Koordinat Obyek Penilaian : 6°01'40.9"S 106°39'35.0"E (-6.028028,
106.659722)
Peruntukan Tata Kota : Kawasan zona campuran
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik : Penggunaan sebagai kawasan
perumahan dan area komersial
diperkirakan merupakan penggunaan
tertinggi dan terbaik
Tanggal Inspeksi : 2 Mei 2023 dan 2 Agustus 2023.
Tanggal Penilaian : 30 Juni 2023
Tujuan Penilaian : Untuk memberikan informasi kepada
menejemen Perseroan mengenai nilai
pasar dari Obyek Penilaian yang akan
digunakan untuk mendukung penilaian
saham BMW yang dilakukan oleh
KJPP KR
Definisi Nilai : Nilai pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan pasar
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa A.1
Page 17
Opini Nilai (Nilai Pasar) : Rp 2.488.809.200.000,00
(Dua Triliun Empat Ratus Delapan
Puluh Delapan Miliar Delapan Ratus
Sembilan Juta Dua Ratus Ribu Rupiah)
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa A.2
Page 18
B. URAIAN UMUM
- OBYEK PENILAIAN
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama/yang dikuasai oleh BMW yang berupa tanah kosong seluas
2.209.214,00 m² yang terletak di Desa Tanjung Pasir, Kecamatan Teluknaga,
Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten.
Obyek Penilaian dikuasai dan/atau dimiliki oleh BMW sesuai dengan informasi
dari Perseroan sebagaimana tercantum dalam daftar aset BMW. Obyek Penilaian
dilengkapi dengan 133 (seratus tiga puluh tiga) dokumen kepemilikan tanah yang
berupa SHGB dan dokumen tanah lainnya (data terlampir).
- MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 yang dinyatakan
dalam mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah BI untuk
mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian
adalah 1 US$ = Rp 15.731,00.
- TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penugasan penilaian atas Obyek Penilaian adalah untuk memberikan
pendapat tentang nilai pasar pada tanggal penilaian, dari Obyek Penilaian, yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memberikan informasi
kepada manajemen Perseroan mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian yang
akan digunakan untuk mendukung penilaian saham BMW yang dilakukan oleh
KJPP KR.
- ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya
dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di
dalam KEPI & SPI.
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
1. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa B.1
Page 19
penilaian ini tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
2. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang
sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas dari ikatan,
tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan ini.
3. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam
laporan ini.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan
apapun dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan,
baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang.
- DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, standar nilai yang kami
pergunakan dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang
berdasarkan POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
- TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. Peninjauan fisik atas
Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 5 Mei 2023 dan 2 Agustus 2023.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK 28/2021, laporan penilaian ini berlaku
paling lama 6 (enam) bulan, sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023,
kecuali terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari
5% (lima persen).
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa B.2
Page 20
- KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat
mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan.
- IDENTITAS PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN
Pemberi tugas adalah Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk.
Perseroan merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(public company) yang bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding dan
industri kemasan kaleng, dan melalui entitas anak berupa (i) real estat, dan (ii)
industri pengolahan hasil perikanan serta jasa pembekuan/penyimpanan di kamar
pendingin (cold storage). Perseroan berkantor pusat di Office Tower Agung
Sedayu Group, Lantai 8 dan 10 Unit G Jl. Marina Raya, Kelurahan Kamal
Muara, Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon
(021) 5052 5999, nomor faksimili (021) 2941 7685, dan email
corporate.secretary@agungsedayu.com.
Pengguna laporan penilaian Obyek Penilaian adalah Perseroan.
- DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek
Penilaian, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau
melaksanakan prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan dokumen kepemilikan tanah.
2. Salinan peta rincikan Obyek Penilaian,
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
- PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses
perbandingan dan penyesuaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa B.3
Page 21
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara Obyek Penilaian yang berupa tanah dengan data pembanding
properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek
Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding
properti yang sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses
penilaian.
- TINJAUAN EKONOMI INDONESIA
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 21-22 Juni 2023
memutuskan untuk mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR)
sebesar 5,75%, suku bunga Deposit Facility sebesar 5,00%, dan suku bunga
Lending Facility sebesar 6,50%. Keputusan mempertahankan BI7DRR sebesar
5,75% ini konsisten dengan stance kebijakan moneter untuk memastikan inflasi
tetap terkendali dalam kisaran sasaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023. Fokus
kebijakan diarahkan pada penguatan stabilisasi nilai Rupiah untuk
mengendalikan inflasi barang impor (imported inflation) dan memitigasi dampak
rambatan ketidakpastian pasar keuangan global. Kebijakan likuiditas dan
makroprudensial longgar terus dilanjutkan untuk mendorong penyaluran
kredit/pembiayaan dan tetap mempertahankan terjaganya stabilitas sistem
keuangan. Akselerasi digitalisasi sistem pembayaran terus didorong untuk
perluasan ekonomi dan keuangan digital dan penguatan stabilitas sistem dan
layanan pembayaran. Bauran kebijakan moneter, makroprudensial, dan sistem
pembayaran Bank Indonesia tersebut terus diarahkan untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan.
Sehubungan dengan itu, Bank Indonesia terus memperkuat respons bauran
kebijakan untuk menjaga stabilitas dan mendorong pertumbuhan sebagai berikut:
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa B.4
Page 22
1. Memperkuat stabilisasi nilai tukar Rupiah melalui: (i) intervensi di pasar
valas dengan transaksi spot, Domestic Non-Deliverable Forward (DNDF),
serta pembelian/penjualan Surat Berharga Negara (SBN) di pasar sekunder;
(ii) twist operation melalui penjualan SBN di pasar sekunder untuk tenor
pendek guna meningkatkan daya tarik imbal hasil SBN bagi masuknya
investor portofolio asing; dan (iii) optimalisasi TD Valas DHE serta
penambahan frekuensi dan tenor lelang TD Valas jangka pendek dengan
suku bunga kompetitif;
2. Meningkatkan stimulus kebijakan makroprudensial melalui penajaman
insentif likuiditas kepada bank-bank penyalur kredit/pembiayaan pada
sektor-sektor hilirisasi (pertambangan, pertanian, perkebunan, dan
perikanan), perumahan, pariwisata, serta meningkatkan inklusi keuangan
(UMKM dan KUR) dan ekonomi-keuangan hijau;
3. Melanjutkan kebijakan transparansi suku bunga dasar kredit (SBDK) dengan
pendalaman pada suku bunga di sektor mineral dan batu bara (minerba),
pertanian/pangan, perikanan, dan kelautan (Lampiran);
4. Meningkatkan layanan dan efisiensi transaksi sistem pembayaran digital serta
perluasan ekosistem Ekonomi Keuangan Digital (EKD) melalui:
i. Perpanjangan kebijakan Kartu Kredit (KK) sampai dengan 31 Desember
2023 meliputi: (a) kebijakan batas minimum pembayaran oleh pemegang
KK sebesar 5% dari total tagihan dan (b) kebijakan nilai denda
keterlambatan maksimum sebesar 1% dari total tagihan dan dengan nilai
denda tidak melebihi Rp100.000;
ii. Perpanjangan kebijakan tarif Sistem Kliring Nasional Bank Indonesia
(SKNBI) sampai dengan 31 Desember 2023 yang mencakup: (a) tarif
SKNBI sebesar Rp1 dari Bank Indonesia ke bank dan (b) tarif SKNBI
maksimum Rp2.900 dari bank kepada nasabah;
iii. Penyesuaian kebijakan Merchant Discount Rate (MDR) QRIS bagi
merchant usaha mikro menjadi 0,3%, efektif sejak 1 Juli 2023.
5. Memperkuat kerja sama internasional dengan bank sentral dan otoritas
negara mitra lainnya, serta memfasilitasi penyelenggaraan promosi investasi
dan perdagangan di sektor prioritas yang berkoordinasi dengan instansi
terkait. Bank Indonesia juga memperkuat sinergi dengan
Kementerian/Lembaga terkait untuk menyukseskan Keketuaan ASEAN 2023
khususnya melalui jalur keuangan.
Koordinasi kebijakan dengan Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, dan mitra
strategis terus diperkuat. Dalam kaitan ini, koordinasi dalam Tim Pengendalian
Inflasi Pusat dan Daerah (TPIP dan TPID) dilanjutkan melalui penguatan
program Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP) di berbagai
daerah. Sinergi kebijakan antara Bank Indonesia dengan Komite Stabilitas
Sistem Keuangan (KSSK) diperkuat dalam rangka menjaga stabilitas
makroekonomi dan sektor keuangan, mendorong kredit/pembiayaan kepada
dunia usaha khususnya pada sektor-sektor prioritas untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi dan ekspor, serta meningkatkan ekonomi dan keuangan
inklusif dan hijau.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa B.5
Page 23
Ketidakpastian perekonomian global kembali meningkat dengan kecenderungan
risiko pertumbuhan yang melambat dan kebijakan suku bunga moneter di negara
maju yang lebih tinggi. Pertumbuhan ekonomi global diprakirakan sebesar 2,7%
(yoy) dengan risiko perlambatan terutama di Amerika Serikat (AS) dan
Tiongkok. Di AS, tekanan inflasi masih tinggi terutama karena keketatan pasar
tenaga kerja, di tengah kondisi ekonomi yang cukup baik dan tekanan stabilitas
sistem keuangan (SSK) yang mereda, sehingga mendorong kemungkinan
kenaikan Federal Funds Rate (FFR) ke depan. Kebijakan moneter juga masih
ketat di Eropa, sedangkan di Jepang masih longgar. Sementara itu, di Tiongkok
pertumbuhan ekonomi juga tidak sekuat prakiraan di tengah inflasi yang rendah
sehingga mendorong pelonggaran kebijakan moneter. Pemulihan ekonomi di
negara berkembang lain, seperti India, tetap kuat didorong oleh permintaan
domestik dan ekspor jasa. Kondisi ekonomi di negara maju dan berkembang
tersebut mendorong nilai tukar dolar AS cenderung melemah terhadap mata uang
negara maju, tetapi menguat terhadap mata uang negara berkembang.
Perkembangan tersebut memerlukan penguatan respons kebijakan untuk
memitigasi risiko rambatan terhadap ketahanan eksternal di negara berkembang,
termasuk Indonesia.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik
dan positifnya kinerja ekspor. Kenaikan konsumsi rumah tangga berlanjut
didorong oleh terus naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan, dan
terkendalinya inflasi. Investasi juga tetap kuat terutama investasi nonbangunan
sejalan dengan kinerja ekspor yang positif dan berlanjutnya hilirisasi. Kinerja
pariwisata juga membaik sejalan dengan kenaikan kunjungan wisatawan
mancanegara. Perbaikan ekonomi Indonesia dikonfirmasi oleh hasil survei Bank
Indonesia tentang keyakinan konsumen yang meningkat dan penjualan eceran
yang tumbuh positif, serta indikator dini Purchasing Managers Index (PMI)
Manufaktur yang masih berada di zona ekspansi. Ke depan, pertumbuhan
ekonomi 2023 diprakirakan tetap berada dalam kisaran proyeksi Bank Indonesia
pada 4,5-5,3%. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergitas stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) mendukung ketahanan eksternal. Transaksi
berjalan triwulan II 2023 diprakirakan surplus didukung oleh berlanjutnya
surplus neraca perdagangan, dimana sampai dengan Mei 2023 tercatat sebesar
4,4 miliar dolar AS. Sementara itu, aliran masuk modal asing dalam bentuk
portofolio pada triwulanan II 2023 sampai dengan 20 Juni 2023 masih mencatat
net inflows sebesar 0,13 miliar dolar AS, meskipun pada Juni 2023 tercatat
outflows sebesar 0,87 miliar dolar AS akibat peningkatan ketidakpastian pasar
keuangan global. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Mei 2023 tetap tinggi
tercatat sebesar 139,3 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,1 bulan
impor atau 6,0 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta
berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
Perkembangan NPI yang positif diprakirakan berlanjut didukung transaksi
berjalan yang diprakirakan terjaga sehat dalam kisaran surplus 0,4% sampai
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa B.6
Page 24
dengan defisit 0,4% dari PDB. Selain itu, neraca transaksi modal dan finansial
diprakirakan juga mencatat surplus, ditopang oleh aliran masuk modal asing,
baik dalam bentuk Penanaman Modal Asing (PMA) maupun investasi portofolio,
sejalan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian nasional.
Nilai tukar Rupiah terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh
Bank Indonesia. Ketidakpastian pasar keuangan global menyebabkan nilai tukar
Rupiah pada Juni 2023 (sampai dengan 21 Juni 2023) secara rerata sedikit
melemah sebesar 0,56% dibandingkan dengan rerata kurs Mei 2023. Namun
demikian, Rupiah secara point-to-point, baik dibandingkan dengan akhir
Mei 2023 maupun akhir tahun 2022, menguat masing-masing sebesar 0,30% dan
4,17%. Dengan perkembangan tersebut, penguatan Rupiah dibandingkan dengan
level akhir tahun 2022 lebih baik dari apresiasi Rupee India dan Peso Filipina
masing-masing sebesar 0,85% dan 0,15% sedangkan Thai Baht mencatat
depresiasi 0,70%. Ke depan, Bank Indonesia memprakirakan apresiasi nilai tukar
Rupiah berlanjut ditopang oleh surplus transaksi berjalan dan aliran masuk
modal asing seiring prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang
rendah, serta imbal hasil aset keuangan domestik yang menarik. Bank Indonesia
terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah khususnya melalui
triple intervention dan twist operation untuk mengendalikan inflasi barang impor
(imported inflation) dan memitigasi risiko rambatan ketidakpastian pasar
keuangan global. Operasi moneter valas terus diperkuat, termasuk optimalisasi
TD Valas DHE serta penambahan frekuensi dan tenor lelang TD Valas jangka
pendek.
Tekanan inflasi menurun ke dalam sasaran 3,0±1% lebih cepat dari prakiraan.
Inflasi IHK pada bulan Mei 2023 tercatat 4,00% (yoy) atau berada di batas atas
sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi di semua kelompok. Inflasi inti Mei
2023 tercatat 2,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan inflasi pada bulan
sebelumnya sebesar 2,83% (yoy) sejalan dengan berakhirnya periode HBKN
Idulfitri, menurunnya harga komoditas global, dan rendahnya ekspektasi inflasi.
Inflasi kelompok volatile food tercatat 3,28% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi bulan sebelumnya yang sebesar 3,74% (yoy). Inflasi kelompok
administered prices juga menurun dari 10,32% (yoy) menjadi 9,52% (yoy).
Menurunnya inflasi ke dalam sasaran sebagai hasil positif dari konsistensi
kebijakan moneter serta eratnya sinergi pengendalian inflasi antara BI dan
Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID melalui penguatan GNPIP
di berbagai daerah. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali
di dalam sasaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023.
Likuiditas perbankan tetap longgar sehingga berkontribusi positif mendorong
kredit/pembiayaan dan menjaga stabilitas sistem keuangan. Rasio Alat Likuid
terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) tercatat tinggi, yakni 27,52% pada Mei
2023, sejalan dengan stance kebijakan likuiditas longgar Bank Indonesia.
Likuiditas perekonomian juga memadai tecermin pada uang beredar dalam arti
sempit (M1) dan luas (M2) bulan Mei 2023 yang masing-masing tumbuh sebesar
3,4% (yoy) dan 6,1% (yoy). Kondisi likuiditas yang terjaga dan kuat tersebut
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa B.7
Page 25
turut memengaruhi perkembangan suku bunga yang kondusif terhadap
permintaan kredit/pembiayaan. Di pasar uang, suku bunga IndONIA cukup
rendah yakni 5,62% pada 21 Juni 2023. Imbal hasil SBN tenor jangka pendek
tercatat 5,80%, sedangkan imbal hasil SBN tenor jangka panjang tercatat 6,29%
pada tanggal yang sama. Sementara itu, suku bunga deposito 1 bulan dan suku
bunga kredit pada Mei 2023 juga rendah masing-masing sebesar 4,13% dan
9,37%. Bank Indonesia terus memastikan kecukupan likuiditas untuk mendorong
berlanjutnya peningkatan kredit/pembiayaan guna mengakselerasi pemulihan
ekonomi nasional.
Kredit/pembiayaan perbankan kembali meningkat sehingga mendukung upaya
memperkuat pertumbuhan ekonomi. Kredit perbankan pada Mei 2023 tumbuh
9,39% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada bulan
sebelumnya sebesar 8,08% (yoy). Kenaikan pertumbuhan kredit terjadi pada
semua jenis kredit di sebagian besar sektor ekonomi, seperti sektor Jasa Dunia
Usaha, Pertambangan, Industri, dan Jasa Sosial. Pertumbuhan kredit didorong
oleh peningkatan permintaan sejalan kinerja korporasi yang tumbuh tinggi serta
tersedianya likuiditas dan longgarnya standar penyaluran kredit/pembiayaan
perbankan. Pembiayaan syariah juga tumbuh tinggi mencapai 19,45% (yoy) pada
Mei 2023. Di segmen UMKM, pertumbuhan kredit terus berlanjut, yaitu
mencapai 7,61% (yoy) pada Mei 2023, didukung realisasi penyaluran Kredit
Usaha Rakyat (KUR) sebesar Rp80,25 triliun hingga 31 Mei 2023. Untuk
mendorong pertumbuhan kredit/pembiayaan lebih lanjut, Bank Indonesia akan
meningkatkan stimulus kebijakan makroprudensial melalui peningkatan dan
penajaman insentif likuiditas kepada bank-bank penyalur kredit/pembiayaan
pada sektor-sektor hilirisasi (pertambangan, pertanian, perkebunan, dan
perikanan), perumahan, pariwisata, serta meningkatkan inklusi keuangan
(UMKM dan KUR) dan ekonomi-keuangan hijau.
Ketahanan sistem keuangan, khususnya perbankan, tetap terjaga. Permodalan
perbankan kuat dengan rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR)
sebesar 25,54% pada April 2023. Risiko kredit terkendali, tecermin dari rasio
kredit bermasalah (Non Performing Loan/NPL) yang rendah, yaitu 2,53%
(bruto) dan 0,78% (neto) pada April 2023. Likuiditas perbankan pada Mei 2023
tetap terjaga, dipengaruhi oleh pertumbuhan Dana Pihak Ketiga (DPK) sebesar
6,55% (yoy). Hasil stress test Bank Indonesia juga menunjukan ketahanan
perbankan yang kuat. Ke depan, Bank Indonesia terus memperkuat sinergi
dengan KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi domestik dan global
yang dapat mengganggu ketahanan sistem keuangan.
Transaksi sistem pembayaran terus naik dengan stabilitas sistem yang terjaga dan
layanan pembayaran digital yang semakin meningkat. Transaksi digital banking
meningkat pesat sebesar 31,83% (yoy) dan Uang Elektronik (UE) tumbuh
sebesar 17,90% (yoy) pada Mei 2023. Transaksi Alat Pembayaran Menggunakan
Kartu (APMK) seperti Kartu ATM/D dan Kartu Kredit tumbuh 8,31% (yoy).
Adopsi QRIS semakin meluas, tecermin pada penambahan jumlah pengguna dan
merchant QRIS, yang saat ini telah mencapai masing-masing 35,80 juta dan 26,1
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa B.8
Page 26
juta, dengan total volume transaksi sebesar 744 juta, sejalan dengan
pengembangan fitur QRIS di domestik dan antarnegara. Akseptasi BI-FAST juga
terus meningkat dengan nilai transaksi bulan Mei 2023 mencapai Rp462 triliun
dengan volume transaksi sebesar 161,2 juta. Sementara itu, jumlah Uang Kartal
Yang Diedarkan (UYD) pada Mei 2023 tumbuh 4,5% (yoy) sehingga menjadi
Rp972 triliun sejalan dengan kegiatan ekonomi. Bank Indonesia terus
memastikan ketersediaan uang Rupiah dengan kualitas yang terjaga di seluruh
wilayah NKRI, antara lain dengan melanjutkan kerja sama kelembagaan dalam
pengedaran uang Rupiah ke daerah 3T (Terluar, Terdepan, Terpencil).
- PERKEMBANGAN PROPERTI INDONESIA 2023
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri baru berkonsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga
bagian utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown Mall),
kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi
kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Pada kawasan PIK 2 juga
direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik seperti
beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park
(event space), yang secara efektif dapat menarik keramaian dan pada akhirnya
dapat meningkatkan permintaan properti, terutama untuk hunian dan kavling
komersial. Selain itu, adanya proyek infrastruktur seperti pembangunan tol baru
yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar luar Jakarta ke
depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa B.9
Page 27
C. PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses
perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara Obyek Penilaian yang berupa tanah dengan data pembanding
properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek
Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding
properti yang sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses
penilaian.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa C.1
Page 28
D. URAIAN PROSES PENILAIAN
D.1 PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian digunakan pendekatan pasar.
Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi
atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain
bila ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian.
PROSEDUR PENILAIAN
Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas,
untuk menentukan nilai pasar Obyek Penilaian berdasarkan pendekatan pasar,
kami melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang
dijelaskan dalam uraian berikut ini.
1. Mengumpulkan Data Penawaran/Transaksi Properti Pembanding
Data penawaran atau transaksi atas properti pembanding yang sejenis dan
sebanding yang tersedia di pasar dan memiliki kesamaan karakteristik
dengan Obyek Penilaian harus dikumpulkan terlebih dahulu untuk dapat
melakukan proses penilaian selanjutnya.
2. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan
perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan
bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa D.1
Page 29
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau
tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada
antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan.
Prosedur penyesuaian yang dilakukan dalam proses penilaian dengan
menggunakan pendekatan pasar adalah sebagai berikut:
a. Data pembanding yang berupa data penawaran properti yang sebanding
dan sejenis dengan Obyek Penilaian diberi diskon untuk merefleksikan
estimasi harga transaksi.
b. Setelah estimasi harga transaksi untuk masing-masing data pembanding
diperoleh, dilakukan penyesuaian untuk perbedaan-perbedaan dalam hal
karakteristik antara Obyek Penilaian dan tiap-tiap data pembanding,
antara lain lokasi, ukuran, aksesibilitas, dan tanda bukti kepemilikan
dengan tujuan untuk sedapat mungkin menyamakan masing-masing data
pembanding dengan Obyek Penilaian. Apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih baik daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian negatif, sedangkan apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih jelek daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian positif.
c. Setelah penyesuaian untuk masing-masing data pembanding dilakukan,
kesimpulan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan
melakukan rata-rata tertimbang dari indikasi nilai masing-masing data
pembanding yang telah disesuaikan. Bobot dari tiap-tiap data
pembanding ditentukan berdasarkan besar kecilnya penyesuaian yang
dilakukan. Data pembanding dengan penyesuaian yang lebih besar
(secara absolut) diberi bobot yang lebih kecil, sedangkan data
pembanding dengan penyesuaian yang lebih kecil (secara absolut) diberi
bobot yang lebih besar.
3. Nilai Pasar Obyek Penilaian
Nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan membandingkan data transaksi
atau penawaran yang tersedia di pasar atas properti yang sebanding dan
sejenis kemudian dilakukan penyesuaian atas Obyek Penilaian dengan
memberikan pembobotan untuk masing-masing perbedaan karakteristik
antara Obyek Penilaian dengan properti pembanding.
PENILAIAN
Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pasar, diperoleh hasil bahwa
nilai pasar Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 2.488.809.200.000,00, dengan
perhitungan sebagai berikut:
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa D.2
Page 30
Nilai Pasar
No. Uraian Luas (m²)
Rp Ribu/m² Rp Ribu
1. Tanah Akses Jalan SHGB 99.200 m² 2.300 228.160.000
2. Tanah Akses Jalan non SHGB 49.600 m² 2.200 109.120.000
3. Tanah Tanpa Akses Jalan SHGB 1.748.152 m² 1.100 1.922.967.200
4. Tanah Tanpa Akses Jalan non SHGB 228.562 m² 1.000 228.562.000
5. Tanah Untuk Jalan 83.700 m² - -
Total 2.209.214 m² 2.488.809.200
1. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah Akses Jalan SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
1 2 3 4
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jl. Sukamulya Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Nama Kompleks
Desa Tanjung Pasir Kampung Besar Tega Angus Tegal Angus Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat Lokasi 6°01'40.9"S 106°39'35.0"E 6°02'29.7"S 106°40'26.6"E 6°02'52.3"S 106°39'46.5"E 6°02'45.7"S 106°39'49.2"E 6°03'01.2"S 106°39'24.2"E
2. Luas tanah (m²) 99.200,00 7.500,00 895,00 2.100,00 2.100,00
3. Luas bangunan (m²) - - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 26.250.000.000 3.132.500.000 6.700.000.000 6.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Komersial Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kavling Tanah kosong
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 3.150.000 3.150.000 2.871.429 2.785.714
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan 5,0% 157.500 5,0% 157.500 5,0% 143.571 5,0% 139.286
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.292.143 -45,0% -1.253.571
d. Kontur/Topografi 0,0% 0
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -3,5% -110.400 -3,5% -110.400 -3,8% -110.400 -4,0% -110.400
e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 10,0% 315.000 10,0% 315.000 10,0% 287.143 10,0% 278.571
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 315.000 10,0% 315.000 10,0% 287.143 10,0% 278.571
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -28,5% -897.900 -28,5% -897.900 -28,8% -828.257 -29,0% -806.829
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 2.252.100 2.252.100 2.043.171 1.978.886
22. Persentase pembobotan 100,00% 11,88% 11,88% 11,83% 11,81%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 267.631 267.631 241.756 233.798
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 2.348.227 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 2.300.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 228.160.000.000 Bpk. Benny Bpk Herry Ibu Shirley Bpk Arief
26. Nilai pasar tanah (US$) 15.947.433 0851 7444 8090 0816 4848 545 0877 8288 1991 0816 1119 159
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa D.3
Page 31
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 5 Data 6 Data 7 Data 8
5 6 7 8
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jalan Lingkungan Jl. K.H. Mushonif Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Nama Kompleks
Desa Tanjung Pasir Kosambi Kampung Besar Pangkalan Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Kosambi Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat Lokasi 6°01'40.9"S 106°39'35.0"E 6°05'03.6"S 106°42'40.7"E 6°03'11.8"S 106°39'55.2"E 6°03'17.3"S 106°38'51.0"E 6°02'57.1"S 106°39'38.8"E
2. Luas tanah (m²) 99.200,00 30.000,00 11.000,00 1.085,00 1.165,00
3. Luas bangunan (m²) - 466,00
4. Harga Penawaran (Rp) 135.000.000.000 27.500.000.000 4.340.000.000 4.660.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Komersial Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Pekarangan Tanah Kavling Tanah Tanah & Bangunan
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 4.194.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - 2.800.000 - 2.800.000
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 60,0% 0,0% 60,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - 782.880.000
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 3.411.120.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 4.050.000 2.250.000 3.600.000 2.928.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan 5,0% 202.500 5,0% 112.500 5,0% 180.000 5,0% 146.400
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -30,0% -1.215.000 -30,0% -675.000 -45,0% -1.620.000 -45,0% -1.317.600
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -2,7% -110.400 -4,9% -110.400 -3,1% -110.400 -6,9% -202.400
e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 10,0% 405.000 10,0% 225.000 10,0% 360.000 10,0% 292.800
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 405.000 10,0% 225.000 10,0% 360.000 10,0% 292.800
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -12,7% -515.400 -14,9% -335.400 -28,1% -1.010.400 -31,9% -934.400
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 3.534.600 1.914.600 2.589.600 1.993.600
22. Persentase pembobotan 100,00% 14,87% 14,37% 11,95% 11,39%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 525.700 275.190 309.465 227.056
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 2.348.227 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 2.300.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 228.160.000.000 Bpk. Heru Hermawan Ibu Lina Bpk. Dede Bpk. Dede
26. Nilai pasar tanah (US$) 15.947.433 0812 9570 0181 0878 8788 7881 0813 1157 9989 0813 1157 9989
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian lebih baik dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap kelas jalan.
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor ukuran tanah.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa D.4
Page 32
c. Elevasi (dibawa/diatas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika di bandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan
Data 8 lebih baik dibandingkan dengan Obyek Penilaian, sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor elevasi (dibawah/diatas
permukaan jalan).
d. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa SHGB, sedangkan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 memiliki
tanda bukti berupa SHM sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor tanda bukti kepemilikan.
e. Peruntukan
Obyek Penilaian berada di kawasan zona camupran (komersil dan
perumahan) yang lebih baik dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3,
Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu dilakukan
penyesuaian terhadap faktor peruntukan.
f. Fasos dan Fasum
Obyek Penilaian memiliki fasilitas umum dan fasilitas sosial yang lebih
baik dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6,
Data 7, dan Data 8 sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
fasum fasos.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa D.5
Page 33
2. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah Akses Jalan Non SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
1 2 3 4
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jl. Sukamulya Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Nama Kompleks
Desa Tanjung Pasir Kampung Besar Tega Angus Tegal Angus Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'40.9"S 106°39'35.0"E 6°02'29.7"S 106°40'26.6"E 6°02'52.3"S 106°39'46.5"E 6°02'45.7"S 106°39'49.2"E 6°03'01.2"S 106°39'24.2"E
2. Luas tanah (m²) 49.600,00 7.500,00 895,00 2.100,00 2.100,00
3. Luas bangunan (m²) - - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 26.250.000.000 3.132.500.000 6.700.000.000 6.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Komersial Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kavling Tanah kosong
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 3.150.000 3.150.000 2.871.429 2.785.714
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan 5,0% 157.500 5,0% 157.500 5,0% 143.571 5,0% 139.286
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.292.143 -45,0% -1.253.571
d. Kontur/Topografi 0,0% 0
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -3,5% -110.400 -3,5% -110.400 -3,8% -110.400 -4,0% -110.400
e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Tanda bukti kepemilikan -10,0% -315.000 -10,0% -315.000 -10,0% -287.143 -10,0% -278.571
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 10,0% 315.000 10,0% 315.000 10,0% 287.143 10,0% 278.571
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 315.000 10,0% 315.000 10,0% 287.143 10,0% 278.571
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -33,5% -1.055.400 -33,5% -1.055.400 -33,8% -971.829 -34,0% -946.114
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 2.094.600 2.094.600 1.899.600 1.839.600
22. Persentase pembobotan 100,00% 11,84% 11,84% 11,80% 11,78%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 248.096 248.096 224.087 216.703
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 2.206.211 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 2.200.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 109.120.000.000 Bpk. Benny Bpk Herry Ibu Shirley Bpk Arief
26. Nilai pasar tanah (US$) 7.627.033 0851 7444 8090 0816 4848 545 0877 8288 1991 0816 1119 159
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa D.6
Page 34
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 5 Data 6 Data 7 Data 8
5 6 7 8
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jalan Lingkungan Jl. K.H. Mushonif Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Nama Kompleks
Desa Tanjung Pasir Kosambi Kampung Besar Pangkalan Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Kosambi Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'40.9"S 106°39'35.0"E 6°05'03.6"S 106°42'40.7"E 6°03'11.8"S 106°39'55.2"E 6°03'17.3"S 106°38'51.0"E 6°02'57.1"S 106°39'38.8"E
2. Luas tanah (m²) 49.600,00 30.000,00 11.000,00 1.085,00 1.165,00
3. Luas bangunan (m²) - 466,00
4. Harga Penawaran (Rp) 135.000.000.000 27.500.000.000 4.340.000.000 4.660.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Komersial Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Pekarangan Tanah Kavling Tanah Tanah & Bangunan
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 4.194.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - 2.800.000 - 2.800.000
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 60,0% 0,0% 60,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - 782.880.000
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 3.411.120.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 4.050.000 2.250.000 3.600.000 2.928.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan 5,0% 202.500 5,0% 112.500 5,0% 180.000 5,0% 146.400
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -30,0% -1.215.000 -30,0% -675.000 -45,0% -1.620.000 -45,0% -1.317.600
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -2,7% -110.400 -4,9% -110.400 -3,1% -110.400 -6,9% -202.400
e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Tanda bukti kepemilikan -10,0% -405.000 -10,0% -225.000 -10,0% -360.000 -5,0% -146.400
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 10,0% 405.000 10,0% 225.000 10,0% 360.000 10,0% 292.800
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 405.000 10,0% 225.000 10,0% 360.000 10,0% 292.800
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -17,7% -717.900 -19,9% -447.900 -33,1% -1.190.400 -31,9% -934.400
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 3.332.100 1.802.100 2.409.600 1.993.600
22. Persentase pembobotan 100,00% 14,60% 14,15% 11,91% 12,07%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 486.624 254.971 286.912 240.723
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 2.206.211 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 2.200.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 109.120.000.000 Bpk. Heru Hermawan Ibu Lina Bpk. Dede Bpk. Dede
26. Nilai pasar tanah (US$) 7.627.033 0812 9570 0181 0878 8788 7881 0813 1157 9989 0813 1157 9989
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian lebih baik jelek dibandingkan dengan
Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8
sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap kelas jalan.
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor ukuran tanah.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa D.7
Page 35
c. Elevasi (dibawa/diatas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika di bandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan
Data 8 lebih baik dibandingkan dengan Obyek Penilaian, sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor elevasi (dibawah/diatas
permukaan jalan).
d. Aksesbilitas/Pencapaian
Obyek Penilaian aksesbilitasnya lebih jelek, sedangkan Data 1, Data 2,
Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap akesbilitas.
e. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa SHGB, sedangkan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 memiliki
tanda bukti berupa SHM sehingga perulu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor tanda bukti kepemilikan.
f. Fasos dan Fasum
Obyek Penilaian memiliki fasilitas umum dan fasilitas sosial yang lebih
baik dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6,
Data 7, dan Data 8 sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
fasos dan fasum.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa D.8
Page 36
3. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah Tanpa Akses Jalan SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
1 2 3 4
1. Nama jalan Jl. Sukamulya Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Nama Kompleks
Desa Tanjung Pasir Kampung Besar Tega Angus Tegal Angus Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'40.9"S 106°39'35.0"E 6°02'29.7"S 106°40'26.6"E 6°02'52.3"S 106°39'46.5"E 6°02'45.7"S 106°39'49.2"E 6°03'01.2"S 106°39'24.2"E
2. Luas tanah (m²) 1.748.152,00 7.500,00 895,00 2.100,00 2.100,00
3. Luas bangunan (m²) - - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 26.250.000.000 3.132.500.000 6.700.000.000 6.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kavling Tanah kosong
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 3.150.000 3.150.000 2.871.429 2.785.714
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.292.143 -45,0% -1.253.571
d. Kontur/Topografi 0,0% 0
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -12,3% -386.400 -12,3% -386.400 -13,5% -386.400 -13,9% -386.400
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -315.000 -10,0% -315.000 -10,0% -287.143 -10,0% -278.571
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 315.000 10,0% 315.000 10,0% 287.143 10,0% 278.571
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -67,3% -2.118.900 -67,3% -2.118.900 -68,5% -1.965.686 -68,9% -1.918.543
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 1.031.100 1.031.100 905.743 867.171
22. Persentase pembobotan 100,00% 12,01% 12,01% 11,85% 11,79%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 123.819 123.819 107.302 102.254
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 1.143.066 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 1.100.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 1.922.967.200.000 Bpk. Benny Bpk Herry Ibu Shirley Bpk Arief
26. Nilai pasar tanah (US$) 134.407.390 0851 7444 8090 0816 4848 545 0877 8288 1991 0816 1119 159
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa D.9
Page 37
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 5 Data 6 Data 7 Data 8
5 6 7 8
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jl. K.H. Mushonif Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Nama Kompleks
Desa Tanjung Pasir Kosambi Kampung Besar Pangkalan Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Kosambi Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'40.9"S 106°39'35.0"E 6°05'03.6"S 106°42'40.7"E 6°03'11.8"S 106°39'55.2"E 6°03'17.3"S 106°38'51.0"E 6°02'57.1"S 106°39'38.8"E
2. Luas tanah (m²) 1.748.152,00 30.000,00 11.000,00 1.085,00 1.165,00
3. Luas bangunan (m²) - 466,00
4. Harga Penawaran (Rp) 135.000.000.000 27.500.000.000 4.340.000.000 4.660.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Pekarangan Tanah Kavling Tanah Tanah & Bangunan
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 4.194.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - 2.800.000 - 2.800.000
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 60,0% 0,0% 60,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - 782.880.000
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 3.411.120.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 4.050.000 2.250.000 3.600.000 2.928.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -30,0% -1.215.000 -30,0% -675.000 -45,0% -1.620.000 -45,0% -1.317.600
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -9,5% -386.400 -17,2% -386.400 -10,7% -386.400 -16,3% -478.400
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -405.000 -10,0% -225.000 -10,0% -360.000 -10,0% -292.800
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 405.000 10,0% 225.000 10,0% 360.000 10,0% 292.800
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -49,5% -2.006.400 -57,2% -1.286.400 -65,7% -2.366.400 -71,3% -2.088.800
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 2.043.600 963.600 1.233.600 839.200
22. Persentase pembobotan 100,00% 15,07% 13,58% 12,22% 11,47%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 307.958 130.847 150.785 96.282
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 1.143.066 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 1.100.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 1.922.967.200.000 Bpk. Heru Hermawan Ibu Lina Bpk. Dede Bpk. Dede
26. Nilai pasar tanah (US$) 134.407.390 0812 9570 0181 0878 8788 7881 0813 1157 9989 0813 1157 9989
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian lebih baik jelek dibandingkan dengan
Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8
sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap kelas jalan.
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor ukuran tanah.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa D.10
Page 38
c. Elevasi (dibawa/diatas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika di bandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan
Data 8 lebih baik dibandingkan dengan Obyek Penilaian, sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor elevasi (dibawah/diatas
permukaan jalan).
d. Aksesbilitas/Pencapaian
Obyek Penilaian aksesbilitasnya lebih jelek, sedangkan Data 1, Data 2,
Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap akesbilitas.
e. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa SHGB, sedangkan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 memiliki
tanda bukti berupa SHM sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor tanda bukti kepemilikan.
f. Fasos dan Fasum
Obyek Penilaian memiliki fasilitas umum dan fasilitas sosial yang lebih
baik dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6,
Data 7, dan Data 8 sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
fasos dan fasum.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa D.11
Page 39
4. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah Tanpa Akses Jalan Non
SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
1 2 3 4
1. Nama jalan Jl. Sukamulya Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Nama Kompleks
Desa Tanjung Pasir Kampung Besar Tega Angus Tegal Angus Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'40.9"S 106°39'35.0"E 6°02'29.7"S 106°40'26.6"E 6°02'52.3"S 106°39'46.5"E 6°02'45.7"S 106°39'49.2"E 6°03'01.2"S 106°39'24.2"E
2. Luas tanah (m²) 228.562,00 7.500,00 895,00 2.100,00 2.100,00
3. Luas bangunan (m²) - - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 26.250.000.000 3.132.500.000 6.700.000.000 6.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kavling Tanah kosong
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 3.150.000 3.150.000 2.871.429 2.785.714
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.292.143 -45,0% -1.253.571
d. Kontur/Topografi 0,0% 0
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -12,3% -386.400 -12,3% -386.400 -13,5% -386.400 -13,9% -386.400
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -315.000 -10,0% -315.000 -10,0% -287.143 -10,0% -278.571
f. Tanda bukti kepemilikan -10,0% -315.000 -10,0% -315.000 -10,0% -287.143 -10,0% -278.571
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 315.000 10,0% 315.000 10,0% 287.143 10,0% 278.571
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -72,3% -2.276.400 -72,3% -2.276.400 -73,5% -2.109.257 -73,9% -2.057.829
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 873.600 873.600 762.171 727.886
22. Persentase pembobotan 100,00% 11,96% 11,96% 11,81% 11,76%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 104.524 104.524 90.031 85.602
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 1.001.308 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 1.000.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 228.562.000.000 Bpk. Benny Bpk Herry Ibu Shirley Bpk Arief
26. Nilai pasar tanah (US$) 15.975.531 0851 7444 8090 0816 4848 545 0877 8288 1991 0816 1119 159
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa D.12
Page 40
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 5 Data 6 Data 7 Data 8
5 6 7 8
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jl. K.H. Mushonif Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Nama Kompleks
Desa Tanjung Pasir Kosambi Kampung Besar Pangkalan Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Kosambi Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'40.9"S 106°39'35.0"E 6°05'03.6"S 106°42'40.7"E 6°03'11.8"S 106°39'55.2"E 6°03'17.3"S 106°38'51.0"E 6°02'57.1"S 106°39'38.8"E
2. Luas tanah (m²) 228.562,00 30.000,00 11.000,00 1.085,00 1.165,00
3. Luas bangunan (m²) - 466,00
4. Harga Penawaran (Rp) 135.000.000.000 27.500.000.000 4.340.000.000 4.660.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Pekarangan Tanah Kavling Tanah Tanah & Bangunan
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 4.194.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - 2.800.000 - 2.800.000
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 60,0% 0,0% 60,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - 782.880.000
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 3.411.120.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 4.050.000 2.250.000 3.600.000 2.928.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -30,0% -1.215.000 -30,0% -675.000 -45,0% -1.620.000 -45,0% -1.317.600
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -9,5% -386.400 -17,2% -386.400 -10,7% -386.400 -16,3% -478.400
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -405.000 -10,0% -225.000 -10,0% -360.000 -10,0% -292.800
f. Tanda bukti kepemilikan -10,0% -405.000 -10,0% -225.000 -10,0% -360.000 -5,0% -146.400
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 405.000 10,0% 225.000 10,0% 360.000 10,0% 292.800
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -54,5% -2.208.900 -62,2% -1.398.900 -70,7% -2.546.400 -71,3% -2.088.800
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 1.841.100 851.100 1.053.600 839.200
22. Persentase pembobotan 100,00% 14,81% 13,43% 12,17% 12,09%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 272.667 114.340 128.191 101.428
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 1.001.308 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 1.000.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 228.562.000.000 Bpk. Heru Hermawan Ibu Lina Bpk. Dede Bpk. Dede
26. Nilai pasar tanah (US$) 15.975.531 0812 9570 0181 0878 8788 7881 0813 1157 9989 0813 1157 9989
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian lebih baik jelek dibandingkan dengan
Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8
sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap kelas jalan.
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor ukuran tanah.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa D.13
Page 41
c. Elevasi (dibawa/diatas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika di bandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan
Data 8 lebih baik dibandingkan dengan Obyek Penilaian, sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor elevasi (dibawah/diatas
permukaan jalan).
d. Aksesbilitas/Pencapaian
Obyek Penilaian aksesbilitasnya lebih jelek, sedangkan Data 1, Data 2,
Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap akesbilitas.
e. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa SHGB, sedangkan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 memiliki
tanda bukti berupa SHM sehingga perulu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor tanda bukti kepemilikan.
f. Fasos dan Fasum
Obyek Penilaian memiliki fasilitas umum dan fasilitas sosial yang lebih
baik dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6,
Data 7, dan Data 8 sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
fasos dan fasum.
D.2. KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan
penilaian, kami berkesimpulan bahwa:
Rp 2.488.809.200.000,00
( DUA TRILIUN EMPAT RATUS DELAPAN PULUH DELAPAN
MILIAR DELAPAN RATUS SEMBILAN JUTA DUA RATUS RIBU
RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa D.14
Page 42
E. URAIAN OBYEK PENILAIAN
- TANAH
Obyek Penilaian adalah tanah kosong yang berdiri di atas 1 (satu) bidang tanah
dengan 133 (seratus tiga puluh tiga) buah dokumen kepemilikan tanah SHGB
dan dokumen lainnya.
Deskripsi tanah tersebut dapat dilihat dalam uraian berikut:
LETAK DAN IDENTIFIKASI
Tanah dalam penilaian adalah sebidang tanah yang terletak di Propinsi Banten,
Kabupaten Tangerang, Kecamatan Teluknaga dan dapat diidentifikasikan
sebagai Desa Tanjung Burung.
DATA TANAH
Obyek Penilaian dilengkapi dengan 133 (seratus tiga puluh tiga) buah dokumen
kepemilikan tanah SHGB dan dokumen lainnya selain SHGB yang terlampir.
Berdasarkan informasi dari pemberi tugas, luas tanah yang diperhitungkan dalam
penilaian ini adalah seluas 2.209.214,00 m² dengan rincian sebagai berikut:
1. Tanah seluas 99.200,00 m² merupakan tanah yang memiliki akses jalan
dengan dokumen kepemilikan yang berupa SHGB.
2. Tanah seluas 49.600,00 m² merupakan tanah yang memiliki akses jalan dan
saat ini sedang dalam proses sertifikasi.
3. Tanah seluas 1.748.152,00 m² merupakan tanah yang tidak memiliki akses
jalan dengan dokumen kepemilikan yang berupa SHGB.
4. Tanah seluas 228.562,00 m² merupakan tanah yang tidak memiliki akses
jalan dan saat ini sedang dalam proses sertifikasi.
5. Tanah seluas 83.700,00 m² merupakan tanah yang saat ini telah digunakan
untuk jalan utama PIK 2.
ANALISIS LINGKUNGAN
Lokasi tanah terletak di kawasan pemukiman, industri dan hutan lindung yang
merupakan daerah rawan banjir.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa E.1
Page 43
Daerah tersebut mudah dicapai dari Jl. Marina Raya ke arah barat, pada
perempatan Jl. Pantai Indah Kapuk Raya (Pulau Maju Bersama) membelok ke
arah utara, pada perempatan dengan Jl. Laksamana Yos Sudarso membelok ke
arah barat laut, melalui Jl. MH. Thamrin ke arah utara, pada perempatan dengan
Jl. Jend. Sudirman membelok ke arah utara dengan radius ± 5,6 km menuju lokasi
yang dimaksud.
Di sekitarnya pada umumnya adalah area tambak dan pemukiman penduduk
dengan kondisi rata-rata baik dan bersifat permanen.
Di sebelah selatan dari lokasi dengan radius ± 680 m terdapat SDN Kohod IV,
di sebelah utara dengan radius ± 700 m dari lokasi terdapat Pantai Anom,
sedangkan pusat kota Kabupaten Tangerang terletak di sebelah barat daya
dengan radius ± 15 km.
Kami juga mengidentifikasi sisi negatif dari lokasi Obyek Penilaian yaitu akses
menuju lokasi Obyek Penilaian baru bisa melalui jalan perkampungan penduduk.
ANALISIS SITE
Lokasi tanah terletak ± 50 m di sebelah selatan dari jalan lingkungan.
Bentuk tanah tidak beraturan.
Kontur tanah pada umumnya datar.
Sifat tanah adalah sebagian tanah keras dan tanah lembek.
Di atas tanah sedang dalam proses pengembangan dan pembangunan PIK 2.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:
- Sebelah utara : Tanah kosong dan tambak.
- Sebelah timur : Tanah PT SHM, tanah kosong dan tambak.
- Sebelah selatan : Pemukiman penduduk, tanah kosong dan tambak.
- Sebelah barat : Tanah kosong dan tambak.
Lokasi tersebut dapat dicapai dari arah tenggara melalui Jl. Marina Raya -
Jl. Pantai Indah Kapuk Raya (Pulau Maju Bersama)- Jl. Laksamana Yos Sudarso -
Jl. MH. Thamrin - Jl. Jend. Sudirman - jalan lingkungan.
PERENCANAAN KOTA
Berdasarkan data yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di areal yang
memiliki peruntukan sebagai kawasan pemukiman, industri, dan hutan lindung.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa E.2
Page 44
FASILITAS LINGKUNGAN
Lalu lintas umum terdapat di sepanjang Jl. Marina Raya, yang merupakan lalu
lintas utama di daerah tersebut yang terletak ± 6 km di sebelah tenggara dari
obyek penilaian dan merupakan lalu lintas dua arah dari barat ke timur dan
sebaliknya dengan intensitas pemakaian yang sedang.
Perkerasan jalan terbuat dari paving blok dengan lebar ± 13 m dan dilengkapi
dengan saluran air tertutup, median jalan, jalur hijau, dan lampu penerangan
jalan.
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik dari PT PLN (Persero), telepon
dari PT Telkom (Persero) Tbk, dan air bersih dari PDAM yang semuanya telah
disambungkan ke lokasi, fasilitas transportasi umum, dan lain-lain.
PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
(ZONING, HIGHEST AND BEST USE)
Berdasarkan POJK 28/2021, dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik (highest and best use atau HBU) penilai wajib memenuhi ketentuan
sebagai berikut:
1. Menelaah aspek ketentuan peraturan perundang-undangan pada saat
penilaian atas obyek penilaian.
2. Menelaah aspek fisik dari obyek penilaian.
3. Menelaah aspek finansial dari obyek penilaian yang didukung dengan
kondisi pasar.
4. Memberikan kesimpulan yang menunjukkan produktivitas optimal dari
obyek penilaian.
5. Tidak diperkenankan untuk mempertimbangkan adanya perubahan
peruntukan obyek penilaian, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai
bangunan, koefisien dasar hijau, dan ketinggian bangunan.
Analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik atas tanah dengan kondisi saat ini
yaitu sebagai tanah kosong (as is) adalah sebagai berikut:
1. Uji Aspek Hukum
Pemenuhan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian.
Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti
ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang
tanah tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada.
Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisisen
Dasar Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian maksimal
bangunan, sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata
Ruang/Wilayah (RUTR/W) lainnya serta peraturan berkaitan dengan lalu
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa E.3
Page 45
lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan.
Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di
areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan pemukiman, industri, dan
hutan lindung.
Dengan demikian, Obyek Penilaian telah sesuai dengan peruntukan dan/atau
peraturan yang berlaku.
2. Uji Aspek Fisik
Kelayakan fisik dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara fisik
berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti
layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik
tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk,
kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan di atasnya.
Berdasarkan pengamatan kami di lapangan, kondisi fisik Obyek Penilaian
adalah sebagai berikut:
- Lokasi : Sesuai dengan peruntukan
- Luas tanah : 2.229.920,00 m²
- Bentuk tanah : Tidak beraturan
- Kontur tanah : Bergelombang
- Sifat tanah : Relatif stabil
Dengan memperhatikan kondisi fisik Obyek Penilaian tersebut di atas, maka
Obyek Penilaian telah memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.
3. Uji Aspek Finansial
Kelayakan finansial dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara
keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat
memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif.
Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan
diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek
masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti
sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat
diperlukan. Selanjutnya, hal- hal yang juga harus diperhatikan adalah
mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan
(vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net
income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate).
Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat
memberikan pendapatan bersih yang positif. Seberapa besar pendapatan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa E.4
Page 46
bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-
masing investor.
Berdasarkan proyeksi keuangan yang disusun oleh manajemen Perseroan,
Obyek Penilaian memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan bagi
pemiliknya.
4. Uji Produktifitas
Mengingat uraian-uraian di atas dan memperhatikan penggunaan tanah di
sekitarnya, maka menurut pendapat kami penggunaan/pemanfaatan tanah
sebagai perumahan dan area komesial diperkirakan merupakan
penggunaan/pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.
*****************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa E.5
Page 47
LAMPIRAN-LAMPIRAN Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasi oleh PT Bumindo Mekar Wibawa
Page 48
LAMPIRAN I
RINCIAN DATA SERTIFIKAT
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasi oleh PT Bumindo Mekar Wibawa
Page 49
Lokasi Tanggal Tanggal Luas
No. No. HGB Nama Pemegang Hak
Desa Penerbitan Hak Berakhirnya Hak (m²)
1. 7/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 09/09/2003 24/11/2041 5.134,00
2. 8/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 20/03/1982 29/12/2041 8.406,00
3. 13/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 26/07/2012 26/07/2042 10.451,00
4. 78/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 20/03/1982 30/01/2045 5.385,00
5. 117/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 01/10/1997 07/12/2045 14.135,00
6. 167/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 17/12/1990 14/12/2046 17.865,00
7. 168/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 17/12/1990 14/12/2046 4.900,00
8. 123/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 02/03/1998 07/01/2046 20.015,00
9. 169/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 31/12/1981 11/01/2047 15.615,00
10. 6/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 20/03/1982 24/11/2047 7.320,00
11. 14/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 26/07/2012 26/07/2042 6.150,00
12. 42/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 20/03/1982 21/03/2044 6.210,00
13. 61/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/03/1982 15/12/2044 12.000,00
14. 75/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 20/03/1982 30/01/2045 17.595,00
15. 77/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/03/1982 30/01/2045 2.570,00
16. 41/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 20/03/1982 21/03/2044 18.180,00
17. 114/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/03/1982 19/11/1945 4.650,00
18. 176/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 20/03/1982 21/06/2047 4.775,00
19. 164/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 22/08/2016 11/08/2046 11.025,00
20. 152/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/03/1982 19/04/2046 4.150,00
21. 130/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 05/11/2015 22/02/1946 5.980,00
22. 131/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 06/11/2015 22/02/2046 5.980,00
23. 132/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 07/10/2015 22/02/2046 5.980,00
24. 115/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 20/03/1982 07/12/2045 6.920,00
25. 197/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 16/08/2018 23/07/2048 2.625,00
26. 1/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 18/03/1982 11/11/2041 42.205,00
27. 2/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 18/03/1982 11/11/2041 42.360,00
28. 3/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/03/1982 11/11/2041 21.485,00
29. 4/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/03/1982 17/11/2041 21.000,00
30. 5/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/03/1982 17/11/2041 43.100,00
31. 9/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 26/03/2012 26/03/2042 9.133,00
32. 10/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 26/03/2012 26/03/2042 15.384,00
33. 11/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 28/05/2012 28/05/2042 73.715,00
34. 49/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 11/01/1995 01/07/2044 13.115,00
35. 67/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 20/03/1982 15/12/2044 32.100,00
36. 68/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 20/03/1982 15/12/2044 31.470,00
37. 62/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 20/03/1982 15/12/2044 19.890,00
38. 13/TEGALANGUS PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/03/1982 21/11/2044 21.030,00
39. 84/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/12/2014 09/07/2045 21.820,00
40. 174/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/03/1982 21/06/2047 10.000,00
41. 97/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 01/09/1987 22/09/2045 13.015,00
42. 88/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 26/12/1988 22/09/2045 5.735,00
43. 87/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 03/03/1998 22/09/2045 3.775,00
44. 144/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 11/01/2016 02/03/2046 2.850,00
45. 148/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 26/01/2016 02/03/2046 2.850,00
46. 145/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 11/01/2016 02/03/2046 2.850,00
47. 138/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 28/12/2015 03/03/2046 2.980,00
48. 137/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 28/12/2015 03/03/2046 2.981,00
49. 133/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 26/01/2016 03/03/2046 2.850,00
50. 143/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 11/01/2016 03/03/2046 2.850,00
51. 149/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 18/12/2015 02/03/2046 2.980,00
52. 139/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 28/12/2015 03/03/2046 2.980,00
53. 140/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 18/12/2015 03/03/2046 2.986,00
54. 147/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 28/12/2015 02/03/2046 2.850,00
55. 146/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 11/01/2016 02/03/2046 2.850,00
56. 136/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 28/12/2015 03/03/2046 2.980,00
57. 150/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 11/01/2016 02/03/2046 2.868,00
58. 151/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 18/12/2015 02/03/2046 2.980,00
59. 134/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 21/12/2015 03/03/2046 2.980,00
60. 142/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 18/12/2015 03/03/2046 9.231,00
61. 141/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 26/01/2016 03/03/2046 2.850,00
62. 135/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 28/12/2015 03/03/2046 2.980,00
63. 127/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/03/1982 29/01/2046 24.700,00
64. 177/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 01/09/1987 21/06/2047 13.145,00
65. 116/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 02/11/1994 07/12/2045 4.750,00
66. 192/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 31/12/1981 16/05/2048 10.000,00
67. 125/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 31/05/2012 27/01/2046 6.584,00
68. 124/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 31/05/2012 27/01/2046 5.520,00
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasi oleh PT Bumindo Mekar Wibawa
Page 50
Lokasi Tanggal Tanggal Luas
No. No. HGB Nama Pemegang Hak
Desa Penerbitan Hak Berakhirnya Hak (m²)
69. 154/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 06/04/2016 04/05/2046 3.705,00
70. 46/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 16/04/1984 01/07/2044 17.720,00
71. 47/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 30/06/1981 01/07/2044 7.660,00
72. 48/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 30/06/1981 01/07/2044 10.080,00
73. 194/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/01/2016 03/07/2048 8.019,00
74. 195/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 11/01/2016 03/07/2048 10.228,00
75. 161/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 22/11/2002 13/06/2046 16.290,00
76. 282/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 25/09/2019 16/05/2049 16.216,00
77. 193/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/01/2016 03/07/2048 16.753,00
78. 126/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 26/01/2016 18/01/2046 15.750,00
79. 171/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 16/03/2017 03/03/2047 15.750,00
80. 45/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 05/05/1981 01/07/2044 19.610,00
81. 30/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 05/05/1981 25/03/2043 14.515,00
82. 63/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 14/12/1989 15/12/2044 14.900,00
83. 70/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 05/05/1981 15/12/2044 14.200,00
84. 64/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 14/12/1989 15/12/2044 28.735,00
85. 83/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 14/12/2000 09/07/2045 17.053,00
86. 82/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 05/08/1988 09/07/2045 15.810,00
87. 44/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 05/05/1981 26/03/2044 14.545,00
88. 85/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 31/12/1981 09/07/2045 17.180,00
89. 29/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 27/11/1996 19/03/2043 22.865,00
90. 129/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 05/05/1981 22/02/2046 14.185,00
91. 120/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 05/05/1981 07/12/2045 18.945,00
92. 188/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 16/08/2017 28/07/2047 8.500,00
93. 294/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 30/12/2019 30/10/2049 15.313,00
94. 293/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 17/12/2019 23/08/2049 15.312,00
95. 73/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 22/05/1981 07/01/2045 31.630,00
96. 71/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 09/10/1995 15/12/2044 22.465,00
97. 191/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 05/05/1981 03/11/2047 45.345,00
98. 220/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 07/05/2019 11/01/2049 19.270,00
99. 153/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 05/05/1981 19/04/2046 13.650,00
100. 165/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 05/08/2016 14/10/2046 4.200,00
101. 179/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 02/08/2017 09/05/2047 80.087,00
102. 128/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 22/02/2016 21/01/2046 2.854,00
103. 316/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 21/01/1997 23/01/2051 11.385,00
104. 190/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 31/12/1981 26/08/2047 22.265,00
105. 189/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 31/12/1981 26/08/2047 10.720,00
106. 315/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 20/03/1982 16/12/2050 9.405,00
107. 322/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 20/03/1982 19/02/2051 2.635,00
108. 216/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 31/12/1981 07/03/2049 19.615,00
109. 323/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/12/1994 23/03/2051 395,00
110. HGB 319/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 20/03/1982 26/01/2051 19.850,00
111. HGB 369/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 04/11/2022 29/09/2052 5.976,00
112. HGB 366/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 07/11/2022 29/06/2052 1.682,00
113. HGB 371/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 21/11/2022 19/09/2052 5.517,00
114. HGB 289/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 11/06/2019 20/09/2049 29.000,00
115. HGB 291/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 10/06/2019 20/09/2049 10.020,00
116. HGB 351/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 27/11/1996 07/06/2052 34.270,00
117. HGB 362/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 25/04/2022 24/09/2052 35.000,00
118. HGB 288/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 11/07/2019 20/09/2049 19.800,00
119. HGB 361/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 09/03/2022 21/09/2052 1.850,00
120. HGB 360/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/02/1997 21/09/2052 4.229,00
121. HGB 349/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 03/03/1998 26/05/2052 5.450,00
122. HGB 340/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/12/1994 21/12/2051 16.585,00
123. HGB 364/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 19/03/1982 07/10/2052 2.995,00
124. HGB 372/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 29/06/2022 15/11/2052 35.225,00
125. HGB 359/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 13/04/2022 20/09/2052 27.395,00
126. HGB 350/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 27/11/1996 26/05/2052 39.570,00
127. HGB 290/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 11/06/2019 20/09/2049 9.236,00
128. HGB 388/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 05/05/1981 11/02/2053 21.335,00
129. HGB 383/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 14/07/2015 13/01/2053 2.585,00
130. HGB 387/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 16/11/2017 28/01/2053 15.309,00
131. HGB 392/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 09/09/2003 03/03/2053 5.135,00
132. HGB 381/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 13/04/2022 05/04/2053 16.835,00
133. HGB 391/Tanjung Pasir PT Bumindo Mekar Wibawa Tanjung Pasir 20/03/1982 03/03/2053 5.970,00
1.847.352,00
134. Dokumen Lainnya 361.862,00
Total 2.209.214,00
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasi oleh PT Bumindo Mekar Wibawa
Page 51
LAMPIRAN II
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa
Page 52
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN DI
DESA TANJUNG PASIR
KECAMATAN TELUKNAGA
KABUPATEN TANGERANG
PROPINSI BANTEN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa
Page 53
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa
Page 54
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa
Page 55
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa
Page 56
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa
Page 57
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa
Page 58
LAMPIRAN III
VICINITY DAN LAYOUT OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa
Page 59
Lokasi Data Pembanding
Tanah Kosong di
Desa Tanjung Pasir
Kecamatan Teluknaga
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
DATA
PEMBANDING 1
KANTOR DESA DATA
KOHOD
PEMBANDING 3
DATA
PEMBANDING 7
DATA
PEMBANDING 2
DATA
KANTOR DESA PEMBANDING 6
PANGKALAN
DATA
KOMPLEK PEMBANDING 8
TNI AU
KANTOR
KECAMATAN
DATA KOSAMBI
PEMBANDING 4
DATA
PEMBANDING 5
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Bumindo Mekar Wibawa
Page 60
VICINITY MAP
DATA
PEMBANDING 1
KANTOR DESA
KOHOD DATA
PEMBANDING 3
DATA
PEMBANDING 7
DATA
PEMBANDING 2
DATA
KANTOR DESA PEMBANDING 6
PANGKALAN
42 65 DATA
34 KOMPLEK PEMBANDING 8
TNI AU
66
40 63 KANTOR
KECAMATAN
DATA KOSAMBI
43 64 38 PEMBANDING 4
28 DATA
35 PEMBANDING 5
112 29 32
27
106 41 53 52 48 58 56
36
97 33 47
30 59 62
26 51
57 60
61 45 44 37
116 49
55 46 54
50 31
39
22
8
99 98 77 9 108 23
101
96 95 6
78 114 21
74 73
72
79 71
70
94 122
93 7 19
118
5
124 76 115
88 104
85 4 105 16
1 113 107
75
2 102 111 18
14
3 12
117 109
90 68 110 15
82 84 100 24 11
83 120 119
67 17
13 123 10
69
103 20 25
112 KETERANGAN :
80
81 86
- SHGB Seluas 1.847.352,00 m2
87
89
- Non SHGB Seluas 361.862,00 m2
91
PEMBERI TUGAS :
92
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
GAMBAR 1 SKALA : NTS (Not to Scale)
Situasi Tanah di
TANGGAL : 3 Agustus 2023
Desa Kohod
Kecamatan Pakuhaji GBR. NO : 230803.004/GB/SRR
Kabupaten Tangerang DIGAMBAR DIPERIKSA
Propinsi Banten
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059
Nomor Izin CabangKJPP: 1138/KM.1/2017
Penilai Properti dan Bisnis
Page 61
INDEKS LOKASI
PT BUMINDO MEKAR WIBAWA - TJ PASIR
KETERANGAN
SERTIFIKAT PT BMW
BATAS SK PT BMW
© OpenStreetMap (and) contributors, CC-
BY-SA
42 65
66 34
40
43 64 63
38 28
29 35
121
32
27
52 48
106 41 51
47 36
53 59 58 56
97 33 30
26
55 45 62 60
50 49 37
116 57 61
130 54
22 46 31
44 39
129
98
99 77 9 8
95 108 101 23
96
6
78 72 114
74 71 21
73
128 79
94 70 122 127
93 7 118 19
125 131 5 115
124 76 104
132 133
88 105
85 4 113 16
1 107
102 111
68 75 2 18
117 3 14
109 12 24 15
82 90 100 119 110 11
84 83 120 17
67
69 20 13 123 10
103 25
112
80 81
86
89
87
91
92
Source: Esri, Maxar, Earthstar Geographics, and the GIS User Community
Page 62
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
(TANAH KOSONG)
DI
DESA KOHOD
KECAMATAN PAKUHAJI
KABUPATEN TANGERANG
PROPINSI BANTEN
MILIK/ATAS NAMA/YANG DIKUASAI OLEH
PT CAHAYA INTI SENTOSA
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2023
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jakarta Selatan 12750
Penilai Properti dan Bisnis T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
Page 63
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
No. : 00362/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023 7 Agustus 2023
Kepada Yth.
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
Office Tower Agung Sedayu Group
Lt. 8 dan 10 Unit G
Penjaringan
Jakarta Utara 14470
U.p. : Direksi
Hal : Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang
Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada kami, Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (“SRR” atau “kami”), oleh manajemen PT Pantai
Indah Kapuk Dua Tbk (dahulu PT Pratama Abadi Nusa Industri Tbk) (“Perseroan”)
untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar properti
milik/atas nama/yang dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa (“CISN”) yang berupa tanah
kosong seluas 2.016.342,00 m² yang terletak di Desa Kohod, Kecamatan Pakuhaji,
Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten (“Obyek Penilaian”), sesuai dengan surat
penawaran kami No. 230405.003/SRR-JK/SPN-A/PANI/OR tanggal 5 April 2023 yang
telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka dengan ini kami sebagai KJPP resmi
dengan Izin Usaha No. 2.09.0059 berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan
No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009, menyatakan bahwa kami telah
melakukan penilaian atas Obyek Penilaian dengan tujuan untuk mengungkapkan
pendapat mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
RUANG LINGKUP PENUGASAN
1. Status Penilai
Penilai Publik Ocky Rinaldy merupakan penilai independen yang bernaung dalam
SRR berdasarkan Izin Penilai Publik No. PB-1.09.00242 dengan kualifikasi
Penilaian Properti dan Bisnis yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal
di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa i
Page 64
Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 4 Juni 2023
(Penilaian Properti dan Bisnis) dan bertindak untuk melakukan penilaian secara
obyektif tanpa ada benturan kepentingan dan memiliki kompetensi untuk melakukan
penugasan sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup penugasan ini.
2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi tugas adalah Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk. Perseroan
merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (public company)
yang bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding dan industri kemasan
kaleng, dan melalui entitas anak berupa (i) real estat, dan (ii) industri pengolahan
hasil perikanan serta jasa pembekuan/penyimpanan di kamar pendingin (cold
storage). Perseroan berkantor pusat di Office Tower Agung Sedayu Group, Lantai 8
dan 10 Unit G, Jl. Marina Raya, Kelurahan Kamal Muara, Kecamatan Penjaringan,
Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon (021) 5052 5999, nomor faksimili (021)
2941 7685, dan email corporate.secretary@agungsedayu.com.
Pengguna laporan penilaian Obyek Penilaian adalah Perseroan.
3. Obyek Penilaian dan Hak Kepemilikan
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah properti milik/atas nama/yang
dikuasai oleh CISN yang berupa tanah kosong seluas 2.016.342,00 m² yang terletak
di Desa Kohod, Kecamatan Pakuhaji, Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten.
Obyek Penilaian merupakan aset non operasional dari CISN. Berdasarkan Peraturan
OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” (“POJK 28/2021”), aset
operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional
perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan aset non operasional
didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri
atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset
investasi”.
Obyek Penilaian dikuasai dan/atau dimiliki oleh CISN sesuai dengan informasi dari
Perseroan sebagaimana tercantum dalam daftar aset CISN. Obyek Penilaian
dilengkapi dengan 100 (seratus) dokumen kepemilikan tanah yang berupa Sertifikat
Hak Guna Bangunan (SHGB) dan dokumen tanah lainnya (data terlampir).
4. Mata Uang yang Digunakan
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 dinyatakan dalam mata
uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah Bank Indonesia (BI) untuk
mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah
1 US$ = Rp 15.026,00.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa ii
Page 65
5. Tujuan dan Maksud Penugasan
Tujuan penugasan penilaian atas Obyek Penilaian adalah untuk memberikan
pendapat tentang nilai pasar pada tanggal penilaian, dari Obyek Penilaian, yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memberikan informasi kepada
manajemen Perseroan mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian yang akan
digunakan untuk mendukung penilaian saham CISN yang dilakukan oleh KJPP
Kusnanto & Rekan (“KJPP KR”).
6. Dasar Nilai
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan
dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan
POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian
(cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.
7. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK 28/2021, laporan penilaian ini berlaku selama
6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, kecuali terdapat
hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari 5% (lima persen).
8. Tingkat Kedalaman Investigasi
Batasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, dan analisis untuk definisi
penugasan di atas adalah sebagai berikut:
a. Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan secara langsung pada
Obyek Penilaian. Bila pada Obyek Penilaian dijumpai keterbatasan untuk
dijangkau dan/atau diversifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan
pendataan secara sampling dan wawancara dari pihak yang relevan.
b. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke Obyek Penilaian,
termasuk data yang harus disediakan oleh pemberi tugas dan/atau pihak terkait
lainya.
c. Segala sesuatu yang membatasi penugasan ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penugasan yang dilakukan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa iii
Page 66
9. Sifat dan Sumber Informasi
Dalam penilaian Obyek Penilaian, sumber data dan informasi yang digunakan
diantaranya berasal dari:
a. BI;
b. Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi
terkait dengan Obyek Penilaian dan/atau aset lainnya yang relevan;
c. Badan Pusat Statistik (BPS); dan/atau
d. Media tulis dan elektronik resmi yang terbukti kebenaran data dan informasinya.
10. Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah
sebagai berikut:
a. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
b. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas
dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
c. Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari dan atau
divalidasi oleh MAPPI.
d. Laporan penilaian ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
e. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian
ini dan kesimpulan nilai akhir.
f. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas status
hukum Obyek Penilaian.
g. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan
seluruh, ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam
bentuk dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam
bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan.
h. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Suwendho
Rinaldy dan Rekan seperti yang telah disebutkan dalam laporan penilaian ini
dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa iv
Page 67
tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data
yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.
i. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
penilaian ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan
penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
j. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi Obyek
Penilaian, namun tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian dari
Obyek Penilaian yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. KJPP
Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan
yang tidak terlihat. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak berkewajiban
untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali diinformasikan
lain, pada penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi
dengan baik.
k. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian ini didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
tidak ada pengeluaran yang tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.
l. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait
dengan transaksi penjualan. Obyek Penilaian yang dinilai diasumsikan bebas dari
segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum
terselesaikan.
m. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survey/pemetaan
dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
n. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan atau secara
lisan yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan
lain, kami beranggapan bahwa Obyek Penilaian yang dinilai tidak terpengaruh
oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan Obyek Penilaian
maupun kondisi penggunaan baik saat ini ataupun yang akan datang tidak
bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
o. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang sah
secara hukum dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga,
termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun
pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk tujuan pengungkapan luasan Obyek
Penilaian dalam laporan ini, KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa v
Page 68
melakukan pengukuran ulang terhadap luasan Obyek Penilaian secara detail,
namun menggunakan data dari sertifikat dan gambar bangunan yang diterima
dari Perseroan.
p. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian
yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian ini.
q. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
11. Asumsi-Asumsi Pokok
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Kode
Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018
(“KEPI & SPI”).
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
a. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini
yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan
tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini
tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek
Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas
dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan
ini.
c. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan
ini.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 28/2021 dan KEPI & SPI.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun
dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat
ini maupun di masa yang akan datang.
12. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan seluruh,
ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk dokumen,
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa vi
Page 69
edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga
tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan dan/atau pemberi tugas.
13. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan KEPI & SPI
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
KEPI & SPI.
INSPEKSI OBYEK PENILAIAN
Inspeksi atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 5 Mei 2023 dan 2 Agustus 2023.
DATA YANG PERLU DITELITI
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas
data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan dokumen kepemilikan tanah,
2. Salinan peta rincikan Obyek Penilaian,
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi
hasil penilaian secara signifikan.
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data
transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik
dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan
jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada,
pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa vii
Page 70
dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai
properti, harga transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti
lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya
dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada, antara Obyek Penilaian
dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai
pasar.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan bahwa
pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang
sebanding dan sejenis di sekitar Obyek Penilaian yang dapat digunakan dalam proses
penilaian.
Kami telah memeriksa sendiri Obyek Penilaian dan menyelidiki kondisi pasar setempat.
SISTEMATIKA LAPORAN PENILAIAN
Laporan penilaian ini terdiri atas:
Surat ini, yang mengidentifikasi Obyek Penilaian dan merinci hasil dari
pemeriksaan kami;
Pernyataan penilai;
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
Daftar isi;
Resume yang menunjukkan perincian nilai pasar dari Obyek Penilaian;
Laporan penilaian Obyek Penilaian;
Foto-foto dari Obyek Penilaian;
Vicinity Obyek Penilaian; dan
Layout Obyek Penilaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa viii
Page 71
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penilaian,
kami berkesimpulan bahwa:
Rp 2.196.298.400.000,00
( DUA TRILIUN SERATUS SEMBILAN PULUH ENAM MILIAR DUA RATUS
SEMBILAN PULUH DELAPAN JUTA EMPAT RATUS RIBU RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
Hormat kami,
KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)
Rekan
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. S T T D : STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023
No. M A P P I : 95-S-00654
OR/wk
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa ix
Page 72
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
PERNYATAAN PENILAI
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar
adanya dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai dan dapat
dipertanggungjawabkan.
2. Penilai telah melakukan suatu inspeksi atau penelitian fisik secara langsung atas
Obyek Penilaian.
3. Dalam melakukan penilaian, Penilai telah berlaku independen dan tidak
memiliki/terkait kepentingan-kepentingan sebagai berikut:
• Tidak mempunyai kepentingan keuangan langsung atau tidak langsung yang
material pada Perseroan;
• Tidak mempunyai hubungan pekerjaan dengan Perseroan;
• Tidak mempunyai hubungan usaha yang material secara langsung atau tidak
langsung dengan Perseroan, atau dengan karyawan kunci yang bekerja pada
Perseroan, atau dengan pemegang saham utama atau pengendali Perseroan.
Hubungan usaha dalam ketentuan ini tidak termasuk hubungan usaha dalam
hal penilai, KJPP, atau orang dalam kantor jasa penilai publik memberikan
jasa penilaian kepada Perseroan, atau merupakan konsumen dari produk
barang atau jasa Perseroan dalam rangka menunjang kegiatan rutin;
• Tidak memberikan jasa-jasa lain kepada Perseroan yang dapat menimbulkan
benturan kepentingan; atau
• Tidak memberikan jasa atau produk kepada Perseroan dengan dasar fee
kontinjen atau komisi, atau menerima fee kontinjen atau komisi dari
Perseroan.
4. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalennya atas
permintaan pemberi tugas.
5. Dalam melakukan penilaian, penilai telah memenuhi lingkup pekerjaan sebagai
berikut:
• Proses identifikasi (identifikasi batasan, tujuan dan obyek penilaian, definisi
penilaian, dan tanggal penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
• Pembuatan laporan penilaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa x
Page 73
6. Tidak ada penilai lainnya selain yang tertera dan bertandatangan di bawah ini,
yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, dan pembuatan
kesimpulan dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
7. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang
dilaksanakan/diselenggarakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).
8. Penilai memiliki pengetahuan yang cukup dan memadai tentang sifat dan/atau
jenis Obyek Penilaian.
9. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam KEPI & SPI.
10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada
tanggal penilaian (cut off date).
11. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan nilai.
12. Kesimpulan nilai telah disesuaikan dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
13. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian, laporan penilaian, serta
kesimpulan nilai akhir.
14. Penilai telah melakukan analisis untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam
laporan penilaian ini.
15. Penilai telah mengungkapkan lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa dalam
laporan penilaian ini.
16. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang
dihasilkan dan SRR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penawaran
SRR No. 230405.003/SRR-JK/SPN-A/PANI/OR tanggal 5 April 2023 yang
telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa xi
Page 74
Signing Partner:
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert) ..........................................
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. M A P P I : 95-S-00654
Reviewer:
Hendro Warsito, MAPPI (Cert) ..........................................
No. M A P P I : 12-S-03795
No. Register : RMK-2017.01701
Tim Penilai/Surveyor:
Ahmad Fikri, SE ..........................................
No. M A P P I : 12-T-03703
No. Register : RMK-2017.01700
Wahyudi Khoirul Ikhsan, S.Tr.T ..........................................
No. M A P P I : 19-P-08954
Ali Mohamat Sang Putra ..........................................
No. M A P P I : 14-P-05035
Erwin Casidi, S.Or. ..........................................
No. M A P P I : 21-A-10944
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa xii
Page 75
DAFTAR ISI
NO. URAIAN HALAMAN
- Daftar Istilah xiv
- Resume Penilaian xv
- Penilaian Tanah Kosong di
Desa Kohod
Kecamatan Pakuhaji
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
A. Ringkasan Eksekutif A.1
B. Uraian Umum B.1
C. Pendekatan dan Prosedur Penilaian C.1
D. Uraian Penilaian D.1
E. Uraian Obyek Penilaian E.1
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa xiii
Page 76
DAFTAR ISTILAH
- BI : Bank Indonesia
- CISN : PT Cahaya Inti Sentosa
- HBU : Highest and best use
- KEPI & SPI : Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia
Edisi VII Tahun 2018
- KJPP : Kantor Jasa Penilai Publik
- KJPP KR : KJPP Kusnanto & Rekan
- MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
- Obyek Penilaian : Tanah kosong seluas 2.016.342,00 m² yang terletak
di Desa Kohod, Kecamatan Pakuhaji, Kabupaten
Tangerang, Propinsi Banten
- OJK : Otoritas Jasa Keuangan
- POJK 28/2021 : Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal
28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal”
- Perseroan : PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk
- RDG : Rapat Dewan Gubernur
- SHGB : Sertifikat Hak Guna Bangunan
- SRR atau kami : KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa xiv
Page 77
RESUME PENILAIAN
No. U r a i a n Nilai Pasar
(Rp .000,00)
- Tanah Kosong di
Desa Kohod
Kecamatan Pakuhaji
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
- Tanah Kosong (2.016.342,00 m²) 2.196.298.400
───────────
Total 2.196.298.400
═════════
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa xv
Page 78
A. RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk
Dua Tbk
Properti yang Dinilai : Tanah kosong seluas 2.016.342,00 m²
milik/atas nama/yang dikuasai oleh
CISN
Lokasi : Desa Kohod, Kecamatan Pakuhaji,
Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten
Luas Tanah Keseluruhan : 2.016.342,00 m²
Bukti Kepemilikan Tanah : SHGB dan dokumen lainnya (terlampir)
Koordinat Obyek Penilaian : 6°01'08.9"S 106°37'48.4"E (-6.019139,
106.630111)
Peruntukan Tata Kota : Kawasan pemukiman
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik : Penggunaan tanah sebagai kawasan
perumahan diperkirakan merupakan
penggunaan yang tertinggi dan terbaik
Tanggal Inspeksi : 5 Mei 2023 dan 2 Agustus 2023
Tanggal Penilaian : 30 Juni 2023
Tujuan Penilaian : Untuk memberikan informasi kepada
menejemen Perseroan mengenai nilai
pasar dari Obyek Penilaian yang akan
digunakan untuk mendukung penilaian
saham CISN yang dilakukan oleh
KJPP KR
Definisi Nilai : Nilai pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan pasar
Opini Nilai (Nilai Pasar) : Rp 2.196.298.400.000,00
(Dua Triliun Seratus Sembilan Puluh
Enam Miliar Dua Ratus Sembilan
Puluh Delapan Juta Empat Ratus Ribu
Rupiah)
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa A.1
Page 79
B. URAIAN UMUM
- OBYEK PENILAIAN
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama/yang dikuasai oleh CISN yang berupa tanah kosong seluas
2.016.342,00 m² yang terletak di Desa Kohod, Kecamatan Pakuhaji, Kabupaten
Tangerang, Propinsi Banten.
Obyek Penilaian merupakan aset non operasional dari CISN. Berdasarkan
POJK 28/2021, aset operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan
dalam operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan
aset non operasional didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari
operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang
akan datang, aset surplus, atau aset investasi”.
- MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 yang dinyatakan
dalam mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah BI untuk
mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian
adalah 1 US$ = Rp 15.731,00.
- TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penugasan penilaian atas Obyek Penilaian adalah untuk memberikan
pendapat tentang nilai pasar pada tanggal penilaian, dari Obyek Penilaian, yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memberikan informasi
kepada menejemen Perseroan mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian yang
akan digunakan untuk mendukung penilaian saham CISN yang dilakukan oleh
KJPP KR.
- ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya
dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di
dalam KEPI & SPI.
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
1. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa B.1
Page 80
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan
penilaian ini tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
2. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang
sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas dari ikatan,
tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan ini.
3. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam
laporan ini.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan
apapun dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan,
baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang.
- DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, standar nilai yang kami
pergunakan dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang
berdasarkan POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
- TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. Peninjauan fisik atas
Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal tanggal 5 Mei 2023 dan 2 Agustus
2023.
- KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat
mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa B.2
Page 81
- IDENTITAS PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN
Pemberi tugas adalah Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk.
Perseroan merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(public company) yang bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding dan
industri kemasan kaleng, dan melalui entitas anak berupa (i) real estat, dan
(ii) industri pengolahan hasil perikanan serta jasa pembekuan/penyimpanan di
kamar pendingin (cold storage). Perseroan berkantor pusat di Office Tower
Agung Sedayu Group, Lantai 8 dan 10 Unit G Jl. Marina Raya, Kelurahan
Kamal Muara, Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor
telepon (021) 5052 5999, nomor faksimili (021) 2941 7685, dan email
corporate.secretary@agungsedayu.com.
Pengguna laporan penilaian Obyek Penilaian adalah Perseroan.
- DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek
Penilaian, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau
melaksanakan prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan dokumen kepemilikan tanah,
2. Salinan peta rincikan Obyek Penilaian,
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
- PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa B.3
Page 82
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang
berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding
properti yang sebanding dan sejenis di sekitar Obyek Penilaian yang dapat
digunakan dalam proses penilaian.
- TINJAUAN EKONOMI INDONESIA
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 21-22 Juni 2023
memutuskan untuk mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR)
sebesar 5,75%, suku bunga Deposit Facility sebesar 5,00%, dan suku bunga
Lending Facility sebesar 6,50%. Keputusan mempertahankan BI7DRR sebesar
5,75% ini konsisten dengan stance kebijakan moneter untuk memastikan inflasi
tetap terkendali dalam kisaran sasaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023. Fokus
kebijakan diarahkan pada penguatan stabilisasi nilai Rupiah untuk
mengendalikan inflasi barang impor (imported inflation) dan memitigasi dampak
rambatan ketidakpastian pasar keuangan global. Kebijakan likuiditas dan
makroprudensial longgar terus dilanjutkan untuk mendorong penyaluran
kredit/pembiayaan dan tetap mempertahankan terjaganya stabilitas sistem
keuangan. Akselerasi digitalisasi sistem pembayaran terus didorong untuk
perluasan ekonomi dan keuangan digital dan penguatan stabilitas sistem dan
layanan pembayaran. Bauran kebijakan moneter, makroprudensial, dan sistem
pembayaran Bank Indonesia tersebut terus diarahkan untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan.
Sehubungan dengan itu, Bank Indonesia terus memperkuat respons bauran
kebijakan untuk menjaga stabilitas dan mendorong pertumbuhan sebagai berikut:
1. Memperkuat stabilisasi nilai tukar Rupiah melalui: (i) intervensi di pasar
valas dengan transaksi spot, Domestic Non-Deliverable Forward (DNDF),
serta pembelian/penjualan Surat Berharga Negara (SBN) di pasar sekunder;
(ii) twist operation melalui penjualan SBN di pasar sekunder untuk tenor
pendek guna meningkatkan daya tarik imbal hasil SBN bagi masuknya
investor portofolio asing; dan (iii) optimalisasi TD Valas DHE serta
penambahan frekuensi dan tenor lelang TD Valas jangka pendek dengan
suku bunga kompetitif;
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa B.4
Page 83
2. Meningkatkan stimulus kebijakan makroprudensial melalui penajaman
insentif likuiditas kepada bank-bank penyalur kredit/pembiayaan pada
sektor-sektor hilirisasi (pertambangan, pertanian, perkebunan, dan
perikanan), perumahan, pariwisata, serta meningkatkan inklusi keuangan
(UMKM dan KUR) dan ekonomi-keuangan hijau;
3. Melanjutkan kebijakan transparansi suku bunga dasar kredit (SBDK) dengan
pendalaman pada suku bunga di sektor mineral dan batu bara (minerba),
pertanian/pangan, perikanan, dan kelautan (Lampiran);
4. Meningkatkan layanan dan efisiensi transaksi sistem pembayaran digital serta
perluasan ekosistem Ekonomi Keuangan Digital (EKD) melalui:
i. Perpanjangan kebijakan Kartu Kredit (KK) sampai dengan 31 Desember
2023 meliputi: (a) kebijakan batas minimum pembayaran oleh pemegang
KK sebesar 5% dari total tagihan dan (b) kebijakan nilai denda
keterlambatan maksimum sebesar 1% dari total tagihan dan dengan nilai
denda tidak melebihi Rp100.000;
ii. Perpanjangan kebijakan tarif Sistem Kliring Nasional Bank Indonesia
(SKNBI) sampai dengan 31 Desember 2023 yang mencakup: (a) tarif
SKNBI sebesar Rp1 dari Bank Indonesia ke bank dan (b) tarif SKNBI
maksimum Rp2.900 dari bank kepada nasabah;
iii. Penyesuaian kebijakan Merchant Discount Rate (MDR) QRIS bagi
merchant usaha mikro menjadi 0,3%, efektif sejak 1 Juli 2023.
5. Memperkuat kerja sama internasional dengan bank sentral dan otoritas
negara mitra lainnya, serta memfasilitasi penyelenggaraan promosi investasi
dan perdagangan di sektor prioritas yang berkoordinasi dengan instansi
terkait. Bank Indonesia juga memperkuat sinergi dengan
Kementerian/Lembaga terkait untuk menyukseskan Keketuaan ASEAN 2023
khususnya melalui jalur keuangan.
Koordinasi kebijakan dengan Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, dan mitra
strategis terus diperkuat. Dalam kaitan ini, koordinasi dalam Tim Pengendalian
Inflasi Pusat dan Daerah (TPIP dan TPID) dilanjutkan melalui penguatan
program Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP) di berbagai
daerah. Sinergi kebijakan antara Bank Indonesia dengan Komite Stabilitas
Sistem Keuangan (KSSK) diperkuat dalam rangka menjaga stabilitas
makroekonomi dan sektor keuangan, mendorong kredit/pembiayaan kepada
dunia usaha khususnya pada sektor-sektor prioritas untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi dan ekspor, serta meningkatkan ekonomi dan keuangan
inklusif dan hijau.
Ketidakpastian perekonomian global kembali meningkat dengan kecenderungan
risiko pertumbuhan yang melambat dan kebijakan suku bunga moneter di negara
maju yang lebih tinggi. Pertumbuhan ekonomi global diprakirakan sebesar 2,7%
(yoy) dengan risiko perlambatan terutama di Amerika Serikat (AS) dan
Tiongkok. Di AS, tekanan inflasi masih tinggi terutama karena keketatan pasar
tenaga kerja, di tengah kondisi ekonomi yang cukup baik dan tekanan stabilitas
sistem keuangan (SSK) yang mereda, sehingga mendorong kemungkinan
kenaikan Federal Funds Rate (FFR) ke depan. Kebijakan moneter juga masih
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa B.5
Page 84
ketat di Eropa, sedangkan di Jepang masih longgar. Sementara itu, di Tiongkok
pertumbuhan ekonomi juga tidak sekuat prakiraan di tengah inflasi yang rendah
sehingga mendorong pelonggaran kebijakan moneter. Pemulihan ekonomi di
negara berkembang lain, seperti India, tetap kuat didorong oleh permintaan
domestik dan ekspor jasa. Kondisi ekonomi di negara maju dan berkembang
tersebut mendorong nilai tukar dolar AS cenderung melemah terhadap mata uang
negara maju, tetapi menguat terhadap mata uang negara berkembang.
Perkembangan tersebut memerlukan penguatan respons kebijakan untuk
memitigasi risiko rambatan terhadap ketahanan eksternal di negara berkembang,
termasuk Indonesia.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik
dan positifnya kinerja ekspor. Kenaikan konsumsi rumah tangga berlanjut
didorong oleh terus naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan, dan
terkendalinya inflasi. Investasi juga tetap kuat terutama investasi nonbangunan
sejalan dengan kinerja ekspor yang positif dan berlanjutnya hilirisasi. Kinerja
pariwisata juga membaik sejalan dengan kenaikan kunjungan wisatawan
mancanegara. Perbaikan ekonomi Indonesia dikonfirmasi oleh hasil survei Bank
Indonesia tentang keyakinan konsumen yang meningkat dan penjualan eceran
yang tumbuh positif, serta indikator dini Purchasing Managers Index (PMI)
Manufaktur yang masih berada di zona ekspansi. Ke depan, pertumbuhan
ekonomi 2023 diprakirakan tetap berada dalam kisaran proyeksi Bank Indonesia
pada 4,5-5,3%. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergitas stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) mendukung ketahanan eksternal. Transaksi
berjalan triwulan II 2023 diprakirakan surplus didukung oleh berlanjutnya
surplus neraca perdagangan, dimana sampai dengan Mei 2023 tercatat sebesar
4,4 miliar dolar AS. Sementara itu, aliran masuk modal asing dalam bentuk
portofolio pada triwulanan II 2023 sampai dengan 20 Juni 2023 masih mencatat
net inflows sebesar 0,13 miliar dolar AS, meskipun pada Juni 2023 tercatat
outflows sebesar 0,87 miliar dolar AS akibat peningkatan ketidakpastian pasar
keuangan global. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Mei 2023 tetap tinggi
tercatat sebesar 139,3 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,1 bulan
impor atau 6,0 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta
berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
Perkembangan NPI yang positif diprakirakan berlanjut didukung transaksi
berjalan yang diprakirakan terjaga sehat dalam kisaran surplus 0,4% sampai
dengan defisit 0,4% dari PDB. Selain itu, neraca transaksi modal dan finansial
diprakirakan juga mencatat surplus, ditopang oleh aliran masuk modal asing,
baik dalam bentuk Penanaman Modal Asing (PMA) maupun investasi portofolio,
sejalan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian nasional.
Nilai tukar Rupiah terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh
Bank Indonesia. Ketidakpastian pasar keuangan global menyebabkan nilai tukar
Rupiah pada Juni 2023 (sampai dengan 21 Juni 2023) secara rerata sedikit
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa B.6
Page 85
melemah sebesar 0,56% dibandingkan dengan rerata kurs Mei 2023. Namun
demikian, Rupiah secara point-to-point, baik dibandingkan dengan akhir
Mei 2023 maupun akhir tahun 2022, menguat masing-masing sebesar 0,30% dan
4,17%. Dengan perkembangan tersebut, penguatan Rupiah dibandingkan dengan
level akhir tahun 2022 lebih baik dari apresiasi Rupee India dan Peso Filipina
masing-masing sebesar 0,85% dan 0,15% sedangkan Thai Baht mencatat
depresiasi 0,70%. Ke depan, Bank Indonesia memprakirakan apresiasi nilai tukar
Rupiah berlanjut ditopang oleh surplus transaksi berjalan dan aliran masuk
modal asing seiring prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang
rendah, serta imbal hasil aset keuangan domestik yang menarik. Bank Indonesia
terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah khususnya melalui
triple intervention dan twist operation untuk mengendalikan inflasi barang impor
(imported inflation) dan memitigasi risiko rambatan ketidakpastian pasar
keuangan global. Operasi moneter valas terus diperkuat, termasuk optimalisasi
TD Valas DHE serta penambahan frekuensi dan tenor lelang TD Valas jangka
pendek.
Tekanan inflasi menurun ke dalam sasaran 3,0±1% lebih cepat dari prakiraan.
Inflasi IHK pada bulan Mei 2023 tercatat 4,00% (yoy) atau berada di batas atas
sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi di semua kelompok. Inflasi inti Mei
2023 tercatat 2,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan inflasi pada bulan
sebelumnya sebesar 2,83% (yoy) sejalan dengan berakhirnya periode HBKN
Idulfitri, menurunnya harga komoditas global, dan rendahnya ekspektasi inflasi.
Inflasi kelompok volatile food tercatat 3,28% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi bulan sebelumnya yang sebesar 3,74% (yoy). Inflasi kelompok
administered prices juga menurun dari 10,32% (yoy) menjadi 9,52% (yoy).
Menurunnya inflasi ke dalam sasaran sebagai hasil positif dari konsistensi
kebijakan moneter serta eratnya sinergi pengendalian inflasi antara BI dan
Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID melalui penguatan GNPIP
di berbagai daerah. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali
di dalam sasaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023.
Likuiditas perbankan tetap longgar sehingga berkontribusi positif mendorong
kredit/pembiayaan dan menjaga stabilitas sistem keuangan. Rasio Alat Likuid
terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) tercatat tinggi, yakni 27,52% pada Mei
2023, sejalan dengan stance kebijakan likuiditas longgar Bank Indonesia.
Likuiditas perekonomian juga memadai tecermin pada uang beredar dalam arti
sempit (M1) dan luas (M2) bulan Mei 2023 yang masing-masing tumbuh sebesar
3,4% (yoy) dan 6,1% (yoy). Kondisi likuiditas yang terjaga dan kuat tersebut
turut memengaruhi perkembangan suku bunga yang kondusif terhadap
permintaan kredit/pembiayaan. Di pasar uang, suku bunga IndONIA cukup
rendah yakni 5,62% pada 21 Juni 2023. Imbal hasil SBN tenor jangka pendek
tercatat 5,80%, sedangkan imbal hasil SBN tenor jangka panjang tercatat 6,29%
pada tanggal yang sama. Sementara itu, suku bunga deposito 1 bulan dan suku
bunga kredit pada Mei 2023 juga rendah masing-masing sebesar 4,13% dan
9,37%. Bank Indonesia terus memastikan kecukupan likuiditas untuk mendorong
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa B.7
Page 86
berlanjutnya peningkatan kredit/pembiayaan guna mengakselerasi pemulihan
ekonomi nasional.
Kredit/pembiayaan perbankan kembali meningkat sehingga mendukung upaya
memperkuat pertumbuhan ekonomi. Kredit perbankan pada Mei 2023 tumbuh
9,39% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada bulan
sebelumnya sebesar 8,08% (yoy). Kenaikan pertumbuhan kredit terjadi pada
semua jenis kredit di sebagian besar sektor ekonomi, seperti sektor Jasa Dunia
Usaha, Pertambangan, Industri, dan Jasa Sosial. Pertumbuhan kredit didorong
oleh peningkatan permintaan sejalan kinerja korporasi yang tumbuh tinggi serta
tersedianya likuiditas dan longgarnya standar penyaluran kredit/pembiayaan
perbankan. Pembiayaan syariah juga tumbuh tinggi mencapai 19,45% (yoy) pada
Mei 2023. Di segmen UMKM, pertumbuhan kredit terus berlanjut, yaitu
mencapai 7,61% (yoy) pada Mei 2023, didukung realisasi penyaluran Kredit
Usaha Rakyat (KUR) sebesar Rp80,25 triliun hingga 31 Mei 2023. Untuk
mendorong pertumbuhan kredit/pembiayaan lebih lanjut, Bank Indonesia akan
meningkatkan stimulus kebijakan makroprudensial melalui peningkatan dan
penajaman insentif likuiditas kepada bank-bank penyalur kredit/pembiayaan
pada sektor-sektor hilirisasi (pertambangan, pertanian, perkebunan, dan
perikanan), perumahan, pariwisata, serta meningkatkan inklusi keuangan
(UMKM dan KUR) dan ekonomi-keuangan hijau.
Ketahanan sistem keuangan, khususnya perbankan, tetap terjaga. Permodalan
perbankan kuat dengan rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR)
sebesar 25,54% pada April 2023. Risiko kredit terkendali, tecermin dari rasio
kredit bermasalah (Non Performing Loan/NPL) yang rendah, yaitu 2,53%
(bruto) dan 0,78% (neto) pada April 2023. Likuiditas perbankan pada Mei 2023
tetap terjaga, dipengaruhi oleh pertumbuhan Dana Pihak Ketiga (DPK) sebesar
6,55% (yoy). Hasil stress test Bank Indonesia juga menunjukan ketahanan
perbankan yang kuat. Ke depan, Bank Indonesia terus memperkuat sinergi
dengan KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi domestik dan global
yang dapat mengganggu ketahanan sistem keuangan.
Transaksi sistem pembayaran terus naik dengan stabilitas sistem yang terjaga dan
layanan pembayaran digital yang semakin meningkat. Transaksi digital banking
meningkat pesat sebesar 31,83% (yoy) dan Uang Elektronik (UE) tumbuh
sebesar 17,90% (yoy) pada Mei 2023. Transaksi Alat Pembayaran Menggunakan
Kartu (APMK) seperti Kartu ATM/D dan Kartu Kredit tumbuh 8,31% (yoy).
Adopsi QRIS semakin meluas, tecermin pada penambahan jumlah pengguna dan
merchant QRIS, yang saat ini telah mencapai masing-masing 35,80 juta dan 26,1
juta, dengan total volume transaksi sebesar 744 juta, sejalan dengan
pengembangan fitur QRIS di domestik dan antarnegara. Akseptasi BI-FAST juga
terus meningkat dengan nilai transaksi bulan Mei 2023 mencapai Rp462 triliun
dengan volume transaksi sebesar 161,2 juta. Sementara itu, jumlah Uang Kartal
Yang Diedarkan (UYD) pada Mei 2023 tumbuh 4,5% (yoy) sehingga menjadi
Rp972 triliun sejalan dengan kegiatan ekonomi. Bank Indonesia terus
memastikan ketersediaan uang Rupiah dengan kualitas yang terjaga di seluruh
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa B.8
Page 87
wilayah NKRI, antara lain dengan melanjutkan kerja sama kelembagaan dalam
pengedaran uang Rupiah ke daerah 3T (Terluar, Terdepan, Terpencil).
- PERKEMBANGAN PROPERTI INDONESIA 2023
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri baru berkonsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga
bagian utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown Mall),
kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi
kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Pada kawasan PIK 2 juga
direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik seperti
beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park
(event space), yang secara efektif dapat menarik keramaian dan pada akhirnya
dapat meningkatkan permintaan properti, terutama untuk hunian dan kavling
komersial. Selain itu, adanya proyek infrastruktur seperti pembangunan tol baru
yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar luar Jakarta ke
depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa B.9
Page 88
C. PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
obyek penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara obyek penilaian dengan data pembanding properti yang
berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding
properti yang sebanding dan sejenis di sekitar Obyek Penilaian yang dapat
digunakan dalam proses penilaian.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa C.1
Page 89
D. URAIAN PROSES PENILAIAN
D.1. PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian digunakan pendekatan pasar.
Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi
atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain
bila ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian.
PROSEDUR PENILAIAN
Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas,
untuk menentukan nilai pasar Obyek Penilaian berdasarkan pendekatan pasar,
kami melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang
dijelaskan dalam uraian berikut ini.
1. Mengumpulkan Data Penawaran/Transaksi Properti Pembanding
Data penawaran atau transaksi atas properti pembanding yang sejenis dan
sebanding yang tersedia di pasar dan memiliki kesamaan karakteristik
dengan Obyek Penilaian harus dikumpulkan terlebih dahulu untuk dapat
melakukan proses penilaian selanjutnya.
2. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan
perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan
bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa D.1
Page 90
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau
tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada
antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan.
Prosedur penyesuaian yang dilakukan dalam proses penilaian dengan
menggunakan pendekatan pasar adalah sebagai berikut:
a. Data pembanding yang berupa data penawaran properti yang sebanding
dan sejenis dengan Obyek Penilaian diberi diskon untuk merefleksikan
estimasi harga transaksi.
b. Setelah estimasi harga transaksi untuk masing-masing data pembanding
diperoleh, dilakukan penyesuaian untuk perbedaan-perbedaan dalam hal
karakteristik antara Obyek Penilaian dan tiap-tiap data pembanding,
antara lain lokasi, ukuran, aksesibilitas, dan tanda bukti kepemilikan
dengan tujuan untuk sedapat mungkin menyamakan masing-masing data
pembanding dengan Obyek Penilaian. Apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih baik daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian negatif, sedangkan apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih jelek daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian positif.
c. Setelah penyesuaian untuk masing-masing data pembanding dilakukan,
kesimpulan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan
melakukan rata-rata tertimbang dari indikasi nilai masing-masing data
pembanding yang telah disesuaikan. Bobot dari tiap-tiap data
pembanding ditentukan berdasarkan besar kecilnya penyesuaian yang
dilakukan. Data pembanding dengan penyesuaian yang lebih besar
(secara absolut) diberi bobot yang lebih kecil, sedangkan data
pembanding dengan penyesuaian yang lebih kecil (secara absolut) diberi
bobot yang lebih besar.
3. Nilai Pasar Obyek Penilaian
Nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan membandingkan data transaksi
atau penawaran yang tersedia di pasar atas properti yang sebanding dan
sejenis kemudian dilakukan penyesuaian atas Obyek Penilaian dengan
memberikan pembobotan untuk masing-masing perbedaan karakteristik
antara Obyek Penilaian dengan properti pembanding.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa D.2
Page 91
PENILAIAN
Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pasar, diperoleh hasil bahwa
nilai pas Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 2.196.298.400.000,00, dengan
ringkasan perhitungan sebagai berikut:
Nilai Pasar
No. Uraian Luas (m²)
Rp Ribu/m² Rp Ribu
1. Tanah SHGB 899.782 m² 1.200 1.079.738.400
2. Tanah non SHGB 1.116.560 m² 1.000 1.116.560.000
Total 2.016.342 m² 2.196.298.400
1. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
1 2 3 4
1. Nama jalan Jl. Sukamulya Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Desa Kohod Kampung Besar Tega Angus Tegal Angus Tegal Angus
Kecamatan Pakuhaji Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'08.9"S 106°37'48.4"E 6°02'29.7"S 106°40'26.6"E6°02'52.3"S 106°39'46.5"E
6°02'45.7"S 106°39'49.2"E6°03'01.2"S 106°39'24.2"E
2. Luas tanah (m²) 899.782,00 7.500,00 895,00 2.100,00 2.100,00
3. Luas bangunan (m²) - - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 26.250.000.000 3.132.500.000 6.700.000.000 6.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tambak, Rawa & Progres Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kavling Tanah kosong
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 3.150.000 3.150.000 2.871.429 2.785.714
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.292.143 -45,0% -1.253.571
d. Kontur/Topografi 0,0% 0
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -5,8% -184.000 -5,8% -184.000 -6,4% -184.000 -6,6% -184.000
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -315.000 -10,0% -315.000 -10,0% -287.143 -10,0% -278.571
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 5,0% 157.500 5,0% 157.500 5,0% 143.571 5,0% 139.286
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -65,8% -2.074.000 -65,8% -2.074.000 -66,4% -1.906.857 -66,6% -1.855.429
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 1.076.000 1.076.000 964.571 930.286
22. Persentase pembobotan 100,00% 12,04% 12,04% 11,95% 11,92%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 129.517 129.517 115.243 110.861
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 1.200.205 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 1.200.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 1.079.738.400.000 Bpk. Benny Bpk Herry Ibu Shirley Bpk Arief
0851 7444 8090 0816 4848 545 0877 8288 1991 0816 1119 159
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa D.3
Page 92
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 5 Data 6 Data 7 Data 8
5 6 7 8
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jl. K.H. Mushonif Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung
Desa Kohod Kosambi Kampung Besar Pangkalan Pasir
Tegal Angus
Kecamatan Pakuhaji Kosambi Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'08.9"S 106°37'48.4"E 6°05'03.6"S 106°42'40.7"E
6°03'11.8"S 106°39'55.2"E
6°03'17.3"S 106°38'51.0"E
6°02'57.1"S 106°39'38.8"E
2. Luas tanah (m²) 899.782,00 30.000,00 11.000,00 1.085,00 1.165,00
3. Luas bangunan (m²) - 466,00
4. Harga Penawaran (Rp) 135.000.000.000 27.500.000.000 4.340.000.000 4.660.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tambak, Rawa & Progres Tanah Pekarangan Tanah Kavling Tanah Tanah & Bangunan
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 4.194.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - 2.800.000 - 2.800.000
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 60,0% 0,0% 60,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - 782.880.000
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 3.411.120.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 4.050.000 2.250.000 3.600.000 2.928.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -25,0% -1.012.500 -45,0% -1.012.500 -45,0% -1.620.000 -45,0% -1.317.600
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -4,5% -184.000 -8,2% -184.000 -5,1% -184.000 -9,4% -276.000
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -405.000 -10,0% -225.000 -10,0% -360.000 -10,0% -292.800
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 5,0% 202.500 5,0% 112.500 5,0% 180.000 5,0% 146.400
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -44,5% -1.804.000 -68,2% -1.534.000 -65,1% -2.344.000 -69,4% -2.032.800
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 2.246.000 716.000 1.256.000 895.200
22. Persentase pembobotan 100,00% 16,74% 11,68% 12,15% 11,49%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 375.915 83.608 152.653 102.891
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 1.200.205 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 1.200.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 1.079.738.400.000 Bpk. Heru Hermawan Ibu Lina Bpk. Dede Bpk. Dede
0812 9570 0181 0878 8788 7881 0813 1157 9989 0813 1157 9989
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian tidak lebih baik dibandingkan dengan Data
1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6 sehingga perlu dilakukan
penyesuaian terhadap kelas jalan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa D.4
Page 93
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6 sehingga perlu dilakukan
penyesuaian terhadap faktor ukuran tanah.
c. Elevasi (dibawa/diatas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika di bandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6 lebih
baik dibandingkan dengan Obyek Penilaian, sehingga perlu dilakukan
penyesuaian terhadap faktor elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan).
d. Asesibilitas/Pencapaian
Pencapaian atau akses menuju lokasi Obyek Penilaian lebih susah dicapai
dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6
karena untuk mencapai lokasi Obyek Penilaian perlu melalui jalan
pemukimman penduduk, sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor aksesibilitas/pencapaian.
e. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa SHGB, sedangkan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6 memiliki tanda bukti berupa
SHM sehingga perulu dilakukan penyesuaian terhadap faktor tanda bukti
kepemilikan.
f. Fasilitas
Obyek Penilaian memiliki fasilitas umum dan sosial yang tidak lebih baik
dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6
sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor fasilitas.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa D.5
Page 94
2. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah Non SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
1 2 3 4
1. Nama jalan Jl. Sukamulya Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Desa Kohod Kampung Besar Tega Angus Tegal Angus Tegal Angus
Kecamatan Pakuhaji Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°00'49.9"S 106°37'50.2"E 6°02'29.7"S 106°40'26.6"E6°02'52.3"S 106°39'46.5"E
6°02'45.7"S 106°39'49.2"E6°03'01.2"S 106°39'24.2"E
2. Luas tanah (m²) 1.116.560,00 7.500,00 895,00 2.100,00 2.100,00
3. Luas bangunan (m²) - - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 26.250.000.000 3.132.500.000 6.700.000.000 6.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan non SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tambak, Rawa & Progres Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kavling Tanah kosong
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 3.150.000 3.150.000 2.871.429 2.785.714
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.292.143 -45,0% -1.253.571
d. Kontur/Topografi 0,0% 0
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -7,3% -230.000 -7,3% -230.000 -8,0% -230.000 -8,3% -230.000
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -315.000 -10,0% -315.000 -10,0% -287.143 -10,0% -278.571
f. Tanda bukti kepemilikan -10,0% -315.000 -10,0% -315.000 -10,0% -287.143 -10,0% -278.571
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 5,0% 157.500 5,0% 157.500 5,0% 143.571 5,0% 139.286
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -72,3% -2.277.500 -72,3% -2.277.500 -73,0% -2.096.429 -73,3% -2.040.714
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 872.500 872.500 775.000 745.000
22. Persentase pembobotan 100,00% 12,01% 12,01% 11,90% 11,87%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 104.750 104.750 92.250 88.417
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 1.008.713 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 1.000.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 1.116.560.000.000 Bpk. Benny Bpk Herry Ibu Shirley Bpk Arief
26. Nilai pasar tanah (US$) 78.042.889 0851 7444 8090 0816 4848 545 0877 8288 1991 0816 1119 159
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa D.6
Page 95
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 5 Data 6 Data 7 Data 8
5 6 7 8
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jl. K.H. Mushonif Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung
Desa Kohod Kosambi Kampung Besar Pangkalan Pasir
Tegal Angus
Kecamatan Pakuhaji Kosambi Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°00'49.9"S 106°37'50.2"E 6°05'03.6"S 106°42'40.7"E
6°03'11.8"S 106°39'55.2"E
6°03'17.3"S 106°38'51.0"E
6°02'57.1"S 106°39'38.8"E
2. Luas tanah (m²) 1.116.560,00 30.000,00 11.000,00 1.085,00 1.165,00
3. Luas bangunan (m²) - 466,00
4. Harga Penawaran (Rp) 135.000.000.000 27.500.000.000 4.340.000.000 4.660.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan non SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tambak, Rawa & Progres Tanah Pekarangan Tanah Kavling Tanah Tanah & Bangunan
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 4.194.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - 2.800.000 - 2.800.000
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 60,0% 0,0% 60,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - 782.880.000
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 3.411.120.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 4.050.000 2.250.000 3.600.000 2.928.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -25,0% -1.012.500 -45,0% -1.012.500 -45,0% -1.620.000 -45,0% -1.317.600
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -5,7% -230.000 -10,2% -230.000 -6,4% -230.000 -11,0% -322.000
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -405.000 -10,0% -225.000 -10,0% -360.000 -10,0% -292.800
f. Tanda bukti kepemilikan -10,0% -405.000 -10,0% -225.000 -10,0% -360.000 -5,0% -146.400
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 5,0% 202.500 5,0% 112.500 5,0% 180.000 5,0% 146.400
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -50,7% -2.052.500 -75,2% -1.692.500 -71,4% -2.570.000 -71,0% -2.078.800
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 1.997.500 557.500 1.030.000 849.200
22. Persentase pembobotan 100,00% 16,28% 11,59% 12,14% 12,20%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 325.270 64.638 125.045 103.594
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 1.008.713 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 1.000.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 1.116.560.000.000 Bpk. Heru Hermawan Ibu Lina Bpk. Dede Bpk. Dede
26. Nilai pasar tanah (US$) 78.042.889 0812 9570 0181 0878 8788 7881 0813 1157 9989 0813 1157 9989
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian tidak lebih baik dibandingkan dengan
Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap kelas jalan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa D.7
Page 96
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6 sehingga perlu dilakukan
penyesuaian terhadap faktor ukuran tanah.
c. Elevasi (dibawa/diatas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika di bandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6 lebih
baik dibandingkan dengan Obyek Penilaian, sehingga perlu dilakukan
penyesuaian terhadap faktor elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan).
d. Asesibilitas/Pencapaian
Pencapaian atau akses menuju lokasi Obyek Penilaian lebih susah dicapai
dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6
karena untuk mencapai lokasi Obyek Penilaian perlu melalui jalan
pemukimman penduduk, sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor aksesibilitas/pencapaian.
e. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa non SHGB/girik,
sedangkan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6 memiliki
tanda bukti berupa SHM sehingga perulu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor tanda bukti kepemilikan.
f. Fasilitas
Obyek Penilaian memiliki fasilitas umum dan sosial yang tidak lebih baik
dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6
sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor fasilitas.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa D.8
Page 97
D.2. KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan
penilaian, kami berkesimpulan bahwa:
Rp 2.196.298.400.000,00
( DUA TRILIUN SERATUS SEMBILAN PULUH ENAM MILIAR DUA
RATUS SEMBILAN PULUH DELAPAN JUTA EMPAT RATUS RIBU
RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa D.9
Page 98
E. URAIAN OBYEK PENILAIAN
- TANAH
Obyek Penilaian adalah tanah kosong yang berdiri di atas 2 (dua) bidang tanah
dengan 100 (seratus) buah dokumen kepemilikan tanah yang berupa SHGB dan
dokumen tanah lainnya (data terlampir).
Deskripsi tanah tersebut dapat dilihat dalam uraian berikut:
LETAK DAN IDENTIFIKASI
Tanah dalam penilaian adalah sebidang tanah yang terletak di Propinsi Banten,
Kabupaten Tangerang, Kecamatan Pakuhaji dan dapat diidentifikasikan sebagai
Desa Kohod.
DATA TANAH
Obyek Penilaian dilengkapi dengan 100 (seratus) buah dokumen kepemilikan
tanah yang berupa SHGB dan dokumen tanah lainnya (data terlampir).
Berdasarkan informasi dari pemberi tugas, luas tanah yang diperhitungkan dalam
penilaian ini adalah seluas 2.016.342,00 m² dengan rincian sebagai berikut:
1. Tanah seluas 899.782,00 m² merupakan tanah dengan dokumen kepemilikan
yang berupa SHGB.
2. Tanah seluas 1.116.560,00 m² merupakan tanah yang saat ini sedang dalam
proses sertifikasi.
ANALISIS LINGKUNGAN
Lokasi tanah terletak di kawasan pemukiman, industri dan hutan lindung yang
merupakan daerah rawan banjir.
Daerah tersebut mudah dicapai dari Jl. Salembaran Raya ke arah barat laut, pada
pertigaan dengan Jl. Raya Kalibaru membelok ke arah utara, pada pertigaan
dengan Jl. Kalibaru–Kohod membelok ke arah utara, pada pertigaan dengan
Jl. Raya Tanjung Burung membelok ke arah timur, dan kemudian pada pertiagaan
dengan Jl. Kp. Alar membelok ke arah utara ± 500 m menuju lokasi yang
dimaksud.
Di sekitarnya pada umumnya adalah area tambak dan pemukiman penduduk
dengan kondisi rata-rata baik dan bersifat permanen.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa E.1
Page 99
Di sebelah selatan dari lokasi dengan radius ± 500 m terdapat SDN Kohod IV,
di sebelah utara dengan radius ± 500 m dari lokasi terdapat Pantai Alar, Desa
Kohod, sedangkan pusat kota Kabupaten Tangerang terletak di sebelah barat
daya dengan radius ± 14 km.
Kami juga mengidentifikasi sisi negatif dari lokasi Obyek Penilaian yaitu akses
menuju lokasi Obyek Penilaian baru bisa melalui jalan perkampungan penduduk.
ANALISIS TANAH BIDANG 1
Lokasi tanah terletak di sisi sebelah timur ± 1,5 km dari Jl. Kp. Alar.
Bentuk tanah tidak beraturan.
Kontur tanah pada umumnya bergelombang dengan ketinggian ± 1,5 m di
bawah permukaan jalan di depan lokasi.
Sifat tanah adalah sebagian tanah keras dan tanah lembek.
Di atas tanah telah belum terdapat bangunan.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:
- Sebelah utara : Tanah kosong, tambak, dan pantai.
- Sebelah timur : Tanah kosong dan sungai Cisadane.
- Sebelah selatan : Pemukiman penduduk, tambak, dan tanah kosong.
- Sebelah barat : Tanah JIS, tambak, dan tanah kosong.
Lokasi tersebut dapat dicapai dari arah tenggara, melalui dari Jl. Salembaran
Raya - Jl. Raya Kalibaru - Jl. Kalibaru–Kohod - Jl. Raya Tanjung Burung -
Jl. Kp. Alar.
ANALISIS TANAH BIDANG 2
Lokasi tanah terletak di sisi sebelah timur dan barat dari Jl. Kp. Alar.
Bentuk tanah tidak beraturan.
Kontur tanah pada umumnya bergelombang dengan ketinggian ± 1,5 m di
bawah permukaan jalan di depan lokasi.
Sifat tanah adalah sebagian tanah keras dan tanah lembek.
Di atas tanah telah belum terdapat bangunan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa E.2
Page 100
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:
- Sebelah utara : Tanah JIS.
- Sebelah timur : Tanah kosong dan tambak.
- Sebelah selatan : Pemukiman penduduk dan tambak
- Sebelah barat : Tanah kosong dan tambak.
Perkerasan jalan di depan lokasi (Jl. Kp. Alur) terbuat dari beton bertulang
dengan lebar ± 3 m.
Lokasi tersebut dapat dicapai dari arah tenggara, melalui dari Jl. Salembaran
Raya - Jl. Raya Kalibaru - Jl. Kalibaru–Kohod - Jl. Raya Tanjung Burung -
Jl. Kp. Alur.
PERENCANAAN KOTA
Berdasarkan data yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di areal yang
memiliki peruntukan sebagai kawasan pemukiman, industri, dan hutan lindung.
FASILITAS LINGKUNGAN
Lalu lintas umum terdapat di sepanjang Jl. Raya Kalibaru yang teletak di sebelah
selatan ± 2,7 km dari lokasi Obyek Penilaian, yang merupakan lalu lintas utama
di daerah tersebut merupakan lalu lintas dua arah dari barat laut ke tenggara dan
sebaliknya dengan intensitas pemakaian yang sedang.
Perkerasan jalan terbuat dari beton bertulang dengan lebar ± 10 m dan
dilengkapi dengan saluran air tertutup dan lampu penerangan jalan.
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik dari PT PLN (Persero) dan
telepon dari PT Telkom (Persero) Tbk yang semuanya telah disambungkan ke
lokasi, dan lain-lain.
PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
(ZONING, HIGHEST AND BEST USE)
Berdasarkan POJK 28/2021, dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik (highest and best use atau HBU) penilai wajib memenuhi ketentuan
sebagai berikut:
1. Menelaah aspek ketentuan peraturan perundang-undangan pada saat
penilaian atas obyek penilaian.
2. Menelaah aspek fisik dari obyek penilaian.
3. Menelaah aspek finansial dari obyek penilaian yang didukung dengan
kondisi pasar.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa E.3
Page 101
4. Memberikan kesimpulan yang menunjukkan produktivitas optimal dari
obyek penilaian.
5. Tidak diperkenankan untuk mempertimbangkan adanya perubahan
peruntukan obyek penilaian, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai
bangunan, koefisien dasar hijau, dan ketinggian bangunan.
Analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik atas tanah dengan kondisi saat ini
yaitu sebagai tanah kosong (as is) adalah sebagai berikut:
1. Uji Aspek Hukum
Pemenuhan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian.
Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti
ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang
tanah tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada.
Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisisen
Dasar Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian maksimal
bangunan, sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata
Ruang/Wilayah (RUTR/W) lainnya serta peraturan berkaitan dengan lalu
lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan.
Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di
areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan pemukiman.
Dengan demikian, Obyek Penilaian telah sesuai dengan peruntukan dan/atau
peraturan yang berlaku.
2. Uji Aspek Fisik
Kelayakan fisik dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara fisik
berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti
layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik
tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk,
kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan di atasnya.
Berdasarkan pengamatan kami di lapangan, kondisi fisik Obyek Penilaian
adalah sebagai berikut:
- Lokasi : Sesuai dengan peruntukan
- Luas tanah : 2.016.342,00 m²
- Bentuk tanah : Tidak beraturan
- Kontur tanah : Bergelombang
- Sifat tanah : Relatif stabil
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa E.4
Page 102
Dengan memperhatikan kondisi fisik Obyek Penilaian tersebut di atas, maka
Obyek Penilaian telah memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.
3. Uji Aspek Finansial
Kelayakan finansial dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara
keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat
memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif.
Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan
diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek
masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti
sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat
diperlukan. Selanjutnya, hal- hal yang juga harus diperhatikan adalah
mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan
(vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net
income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate).
Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat
memberikan pendapatan bersih yang positif. Seberapa besar pendapatan
bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-
masing investor.
Berdasarkan proyeksi keuangan yang disusun oleh manajemen Perseroan,
Obyek Penilaian memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan bagi
pemiliknya.
4. Uji Produktifitas
Mengingat uraian-uraian di atas dan memperhatikan penggunaan tanah di
sekitarnya, maka menurut pendapat kami penggunaan/pemanfaatan tanah
sebagai kawasan perumahan diperkirakan merupakan penggunaan/
pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.
*****************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa E.5
Page 103
LAMPIRAN-LAMPIRAN Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasi oleh PT Cahaya Inti Sentosa
Page 104
LAMPIRAN I
RINCIAN DATA SERTIFIKAT TANAH
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasi oleh PT Cahaya Inti Sentosa
Page 105
Tanggal Tanggal Luas
No. No. HGB Nama Pemegang Hak
Penerbitan Hak Berakhirnya Hak (m²)
1. HGB 132/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 20/04/2016 12/11/2051 3.005,00
2. HGB 98/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 30/06/2003 28/04/2050 4.270,00
3. HGB 90/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 17/06/2003 28/04/2050 2.995,00
4. HGB 95/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 11/06/2003 28/04/2050 3.885,00
5. HGB 94/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 11/06/2003 28/04/2050 2.585,00
6. HGB 92/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 06/05/2003 28/04/2050 4.625,00
7. HGB 93/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 17/04/2003 28/04/2050 2.355,00
8. HGB 89/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 27/03/2003 28/04/2050 3.200,00
9. HGB 88/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 27/03/2003 28/04/2050 3.200,00
10. HGB 101/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 12/03/2003 28/04/2050 2.885,00
11. HGB 100/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 12/03/2003 28/04/2050 1.820,00
12. HGB 97/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 12/03/2003 28/04/2050 4.330,00
13. HGB 91/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 03/01/2003 28/04/2050 4.330,00
14. HGB 128/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 24/12/2017 05/11/2051 2.750,00
15. HGB 123/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 24/12/2017 29/10/2051 2.750,00
16. HGB 121/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 24/12/2017 29/10/2051 2.750,00
17. HGB 124/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 19/12/2017 03/11/2051 2.750,00
18. HGB 120/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 19/12/2017 29/10/2051 2.750,00
19. HGB 122/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 19/12/2017 29/10/2051 2.750,00
20. HGB 129/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 19/12/2017 12/11/2051 2.750,00
21. HGB 125/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 04/12/2017 03/11/2051 2.750,00
22. HGB 33/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 20/01/1998 04/05/2049 15.000,00
23. HGB 32/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 20/01/1998 04/05/2049 20.340,00
24. HGB 226/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 12/03/2003 03/09/2052 3.870,00
25. HGB 240/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 04/12/2017 02/11/2052 10.551,00
26. HGB 256/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 05/12/2017 02/12/2052 8.755,00
27. HGB 143/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 06/07/2021 10/02/2052 27.317,00
28. HGB 126/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 24/04/2014 03/11/2051 18.045,00
29. HGB 130/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 05/12/2017 12/11/2051 7.225,00
30. HGB 127/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 19/07/2017 04/11/2051 10.000,00
31. HGB 151/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 19/07/2017 18/02/2052 10.000,00
32. HGB 202/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 22/07/2021 11/08/2052 20.508,00
33. HGB 218/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 31/08/2015 01/09/2052 11.751,00
34. HGB 184/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 12/10/2018 11/05/2052 3.400,00
35. HGB 185/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 19/03/2019 11/05/2052 2.700,00
36. HGB 183/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 19/03/2019 11/05/2052 2.975,00
37. HGB 186/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 25/02/2019 11/05/2052 2.927,00
38. HGB 136/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 16/01/2017 23/12/2051 1.028,00
39. HGB 182/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 21/10/2002 28/04/2052 5.955,00
40. HGB 181/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 21/10/2002 28/04/2052 3.410,00
41. HGB 131/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 19/07/2017 12/11/2051 5.029,00
42. HGB 135/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 31/08/2015 23/12/2051 7.415,00
43. HGB 6/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 22/08/2014 01/11/2042 12.276,00
44. HGB 213/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 16/06/2003 13/08/2052 5.410,00
45. HGB 234/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 05/12/2017 04/10/2052 1.269,00
46. HGB 195/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 23/09/2021 07/06/2052 2.960,00
47. HGB 235/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 05/12/2017 04/10/2052 14.145,00
48. HGB 197/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 05/08/2015 09/06/2052 10.267,00
49. HGB 216/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 30/04/2012 01/09/2052 32.935,00
50. HGB 214/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 18/12/2017 01/09/2052 7.966,00
51. HGB 134/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 16/02/2015 23/11/2051 2.362,00
52. HGB 144/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 06/07/2021 10/02/2052 17.110,00
53. HGB 246/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 26/04/2022 02/11/2052 47.570,00
54. HGB 145/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 05/08/2015 10/02/2052 23.374,00
55. HGB 138/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 09/03/2021 20/01/2052 4.422,00
56. HGB 215/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 08/10/1993 27/08/2052 10.000,00
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasi oleh PT Cahaya Inti Sentosa
Page 106
Tanggal Tanggal Luas
No. No. HGB Nama Pemegang Hak
Penerbitan Hak Berakhirnya Hak (m²)
57. HGB 217/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 08/10/1993 27/08/2052 9.980,00
58. HGB 211/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 08/10/1993 13/08/2052 10.020,00
59. HGB 252/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 26/04/2022 02/12/2052 493,00
60. HGB 244/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 07/03/2018 02/11/2052 385,00
61. HGB 212/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 08/10/1993 13/08/2052 9.980,00
62. HGB 142/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 25/06/2021 10/02/2052 37.963,00
63. HGB 230/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 17/11/2017 20/09/2052 1.854,00
64. HGB 171/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 12/03/2003 23/03/2052 2.885,00
65. HGB 229/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 01/10/2021 20/09/2052 2.982,00
66. HGB 249/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 26/04/2022 02/11/2052 18.183,00
67. HGB 194/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 21/10/2002 07/06/2052 2.990,00
68. HGB 247/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 26/04/2022 02/11/2052 3.590,00
69. HGB 248/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 26/04/2022 02/11/2052 17.038,00
70. HGB 238/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 08/12/2017 03/11/2052 14.267,00
71. HGB 251/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 14/03/2019 09/11/2052 2.973,00
72. HGB 265/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 27/06/2022 23/12/2052 2.690,00
73. HGB 146/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 06/02/1982 10/02/2052 32.315,00
74. 241/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 28/01/2021 02/01/2053 8.106,00
75. 242/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 15/10/2020 02/01/2053 11.426,00
76. 291/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 04/12/2017 28/01/2053 10.551,00
77. 289/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 08/10/1993 27/01/2053 9.970,00
78. 288/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 08/10/1993 31/01/2053 10.060,00
79. 267/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 30/04/2012 04/01/2053 32.935,00
80. 243/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 28/01/2021 02/11/2052 25.088,00
81. 268/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 21/10/2002 13/01/2053 1.737,00
82. 301/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 14/03/2019 11/02/2053 2.681,00
83. 219/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 31/08/2015 01/09/2052 17.728,00
84. 341/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 27/06/2022 03/03/2053 2.974,00
85. 366/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 09/05/2023 27/03/2053 15.538,00
86. 372/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 12/05/2023 12/04/2053 800,00
87. 373/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 12/05/2023 17/04/2053 4.278,00
88. 375/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 12/05/2023 29/03/2053 20.017,00
89. 376/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 12/05/2023 29/03/2053 21.474,00
90. 392/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 24/05/2023 09/05/2053 1.023,00
91. 385/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 22/05/2023 02/05/2053 3.100,00
92. 380/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 17/05/2023 17/04/2053 4.000,00
93. 390/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 24/05/2023 08/05/2053 3.500,00
94. 369/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 17/05/2023 17/04/2053 12.413,00
95. 388/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 22/05/2023 17/04/2053 5.733,00
96. 381/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 17/05/2023 14/04/2053 2.695,00
97. 384/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 22/05/2023 02/05/2053 8.700,00
98. 382/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 17/05/2023 13/04/2053 4.000,00
99. 396/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 05/06/2023 12/05/2053 10.520,00
100. 397/Kohod PT Cahaya Inti Sentosa 06/06/2023 08/05/2053 22.395,00
899.782,00
101. Dokumen Lainnya 1.116.560,00
Total 2.016.342,00
*****************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasi oleh PT Cahaya Inti Sentosa
Page 107
LAMPIRAN II
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa
Page 108
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN DI
DESA KOHOD
KECAMATAN PAKUHAJI
KABUPATEN TANGERANG
PROPINSI BANTEN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa
Page 109
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN TANAH BIDANG 2
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN TANAH BIDANG 2
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa
Page 110
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN TANAH BIDANG 2
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN TANAH BIDANG 2
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa
Page 111
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN TANAH BIDANG 2
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN TANAH BIDANG 1
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa
Page 112
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN TANAG BIDANG 1
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN BIDANG 1
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa
Page 113
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN TANAH BIDANG 1
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN TANAH BIDANG 1
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa
Page 114
LAMPIRAN III
VICINITY DAN LAYOUT OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Cahaya Inti Sentosa
Page 115
Lokasi Data Pembanding
Tanah Kosong di
Desa Kohod
Kecamatan Pakuhaji
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
DATA
PEMBANDING 1
KANTOR DESA
KOHOD DATA
PEMBANDING 3
DATA
PEMBANDING 7
DATA
PEMBANDING 2
DATA
KANTOR DESA PEMBANDING 6
PANGKALAN
DATA
KOMPLEK PEMBANDING 8
TNI AU
KANTOR
KECAMATAN
DATA KOSAMBI
PEMBANDING 4
DATA
PEMBANDING 5
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai Oleh PT Cahaya Inti Sentosa
Page 116
VICINITY MAP
KANTOR DESA
KOHOD
KANTOR DESA
PANGKALAN
KOMPLEK
TNI AU
KANTOR
KECAMATAN
DATA KOSAMBI
PEMBANDING 4
TOTAL LUAS TANAH
SHGB DAN NON SHGB SELUAS
2.016.342,00 m2
KETERANGAN :
- SHGB Seluas 899.782,00 m2
- Non SHGB Seluas 1.116.560,00 m2
PEMBERI TUGAS :
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
GAMBAR 1 SKALA : NTS (Not to Scale)
Situasi Tanah di
TANGGAL : 3 Agustus 2023
Desa Kohod
Kecamatan Pakuhaji GBR. NO : 230803.001/GB/SRR
Kabupaten Tangerang DIGAMBAR DIPERIKSA
Propinsi Banten
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059
Nomor Izin CabangKJPP: 1138/KM.1/2017
Penilai Properti dan Bisnis
Page 117
INDEKS LOKASI
PT CAHAYA INTI SENTOSA - KOHOD
KETERANGAN
SERTIFIKAT PT CISN
BATAS SK PT CISN
© OpenStreetMap (and) contributors, CC-
BY-SA
68
66 69 28
73
53
59
74 50
62
80
32 52
27 55
60
82
71
22
84 100
78
65
72 41 26 45
89 31
51 70
61 77
17 15
57
16
58
81 38
39 75
1
33 42
83 5 4
88 93 95
23 97 98 91 64
54
85 12 9
99
43 25 7 13
48
90 87
76 86 94 79
49
96
Source: Esri, Maxar, Earthstar Geographics, and the GIS User Community
Page 118
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
(TANAH KOSONG)
DI
DESA KOHOD
KECAMATAN PAKUHAJI
KABUPATEN TANGERANG
PROPINSI BANTEN
MILIK/ATAS NAMA
PT JAYA INDAH SENTOSA
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2023
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jakarta Selatan 12750
Penilai Properti dan Bisnis T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
Page 119
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
No. : 00363/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023 7 Agustus 2023
Kepada Yth.
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
Office Tower Agung Sedayu Group
Lt. 8 dan 10 Unit G
Penjaringan
Jakarta Utara 14470
U.p. : Direksi
Hal : Penilaian Properti Milik/Atas Nama
PT Jaya Indah Sentosa
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada kami, Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (“SRR” atau “kami”), oleh manajemen PT Pantai
Indah Kapuk Dua Tbk (dahulu PT Pratama Abadi Nusa Industri Tbk) (“Perseroan”)
untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar properti
milik/atas nama PT Jaya Indah Sentosa (“JIS”) yang berupa tanah kosong seluas
1.030.607,00 m² yang terletak di Desa Kohod, Kecamatan Pakuhaji, Kabupaten
Tangerang, Propinsi Banten (“Obyek Penilaian”), sesuai dengan surat penawaran kami
No. 230405.003/SRR-JK/SPN-A/PANI/OR tanggal 5 April 2023 yang telah disetujui
oleh manajemen Perseroan, maka dengan ini kami sebagai KJPP resmi dengan Izin
Usaha No. 2.09.0059 berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 1056/KM.1/2009
tanggal 20 Agustus 2009, menyatakan bahwa kami telah melakukan penilaian atas
Obyek Penilaian dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar
dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
RUANG LINGKUP PENUGASAN
1. Status Penilai
Penilai Publik Ocky Rinaldy merupakan penilai independen yang bernaung dalam
SRR berdasarkan Izin Penilai Publik No. PB-1.09.00242 dengan kualifikasi
Penilaian Properti dan Bisnis yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal
di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa i
Page 120
Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 4 Juni 2023
(Penilaian Properti dan Bisnis) dan bertindak untuk melakukan penilaian secara
obyektif tanpa ada benturan kepentingan dan memiliki kompetensi untuk melakukan
penugasan sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup penugasan ini.
2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi tugas adalah Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk. Perseroan
merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (public company)
yang bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding dan industri kemasan
kaleng, dan melalui entitas anak berupa (i) real estat, dan (ii) industri pengolahan
hasil perikanan serta jasa pembekuan/penyimpanan di kamar pendingin (cold
storage). Perseroan berkantor pusat di Office Tower Agung Sedayu Group, Lantai 8
dan 10 Unit G Jl. Marina Raya, Kelurahan Kamal Muara, Kecamatan Penjaringan,
Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon (021) 5052 5999, nomor faksimili (021)
2941 7685, dan email corporate.secretary@agungsedayu.com.
Pengguna laporan penilaian Obyek Penilaian adalah Perseroan.
3. Obyek Penilaian dan Hak Kepemilikan
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah properti milik/atas nama JIS yang
berupa tanah kosong seluas 1.030.607,00 m² yang terletak di Desa Kohod,
Kecamatan Pakuhaji, Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten.
Obyek Penilaian merupakan aset non Operasional dari Perseroan. Berdasarkan
Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember 2021 tentang “Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” (“POJK 28/2021”), aset
operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional
perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan aset non operasional
didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri
atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset
investasi”.
Obyek Penilaian dikuasai dan/atau dimiliki oleh JIS sesuai dengan informasi dari
Perseroan sebagaimana tercantum dalam daftar aset JIS. Obyek Penilaian dilengkapi
dengan 57 (lima puluh tujuh) dokumen kepemilikan tanah yang berupa Sertifikat
Hak Guna Bangunan (SHGB) (data terlampir).
4. Mata Uang yang Digunakan
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 dinyatakan dalam mata
uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah Bank Indonesia (BI) untuk
mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah
1 US$ = Rp 15.026,00.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa ii
Page 121
5. Tujuan dan Maksud Penugasan
Tujuan penugasan penilaian atas Obyek Penilaian adalah untuk memberikan
pendapat tentang nilai pasar pada tanggal penilaian, dari Obyek Penilaian, yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memberikan informasi kepada
menejemen Perseroan mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian yang akan
digunakan untuk mendukung penilaian saham JIS yang dilakukan oleh KJPP
Kusnanto & Rekan (“KJPP KR”).
6. Dasar Nilai
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan
dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan
POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian
(cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.
7. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK 28/2021, laporan penilaian ini berlaku selama
6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, kecuali terdapat
hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari 5% (lima persen).
8. Tingkat Kedalaman Investigasi
Batasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, dan analisis untuk definisi
penugasan di atas adalah sebagai berikut:
a. Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan secara langsung pada
Obyek Penilaian. Bila pada Obyek Penilaian dijumpai keterbatasan untuk
dijangkau dan/atau diversifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan
pendataan secara sampling dan wawancara dari pihak yang relevan.
b. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke Obyek Penilaian,
termasuk data yang harus disediakan oleh pemberi tugas dan/atau pihak terkait
lainya.
c. Segala sesuatu yang membatasi penugasan ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penugasan yang dilakukan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa iii
Page 122
9. Sifat dan Sumber Informasi
Dalam penilaian Obyek Penilaian, sumber data dan informasi yang digunakan
diantaranya berasal dari:
a. BI;
b. Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi
terkait dengan Obyek Penilaian dan/atau aset lainnya yang relevan;
c. Badan Pusat Statistik (BPS); dan/atau
d. Media tulis dan elektronik resmi yang terbukti kebenaran data dan informasinya.
10. Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah
sebagai berikut:
a. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
b. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas
dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
c. Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari dan atau
divalidasi oleh MAPPI.
d. Laporan penilaian ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
e. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian
ini dan kesimpulan nilai akhir.
f. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas status
hukum Obyek Penilaian.
g. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan
seluruh, ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam
bentuk dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam
bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan.
h. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Suwendho
Rinaldy dan Rekan seperti yang telah disebutkan dalam laporan penilaian ini
dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa iv
Page 123
tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data
yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.
i. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
penilaian ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan
penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
j. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi Obyek
Penilaian, namun tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian dari
Obyek Penilaian yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. KJPP
Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan
yang tidak terlihat. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak berkewajiban
untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali diinformasikan
lain, pada penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi
dengan baik.
k. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian ini didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
tidak ada pengeluaran yang tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.
l. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait
dengan transaksi penjualan. Obyek Penilaian yang dinilai diasumsikan bebas dari
segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum
terselesaikan.
m. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survey/pemetaan
dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
n. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan atau secara
lisan yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan
lain, kami beranggapan bahwa Obyek Penilaian yang dinilai tidak terpengaruh
oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan Obyek Penilaian
maupun kondisi penggunaan baik saat ini ataupun yang akan datang tidak
bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
o. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang sah
secara hukum dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga,
termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun
pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk tujuan pengungkapan luasan Obyek
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa v
Page 124
Penilaian dalam laporan ini, KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak
melakukan pengukuran ulang terhadap luasan Obyek Penilaian secara detail,
namun menggunakan data dari sertifikat dan gambar bangunan yang diterima
dari Perseroan.
p. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian
yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian ini.
q. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
11. Asumsi-Asumsi Pokok
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Kode
Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018
(“KEPI & SPI”).
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
a. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini
yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan
tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini
tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek
Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas
dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan
ini.
c. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan
ini.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 28/2021 dan KEPI & SPI.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun
dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat
ini maupun di masa yang akan datang.
12. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan seluruh,
ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk dokumen,
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa vi
Page 125
edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga
tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan dan/atau pemberi tugas.
13. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan KEPI & SPI
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
KEPI & SPI.
INSPEKSI OBYEK PENILAIAN
Inspeksi atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 5 Mei 2023 dan tanggal 2 Agustus
2023.
DATA YANG PERLU DITELITI
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas
data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan dokumen kepemilikan tanah,
2. Salinan peta rincikan Obyek Penilaian,
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi
hasil penilaian secara signifikan.
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data
transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik
dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan
jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada,
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa vii
Page 126
pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat
dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai
properti, harga transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti
lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya
dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada, antara Obyek Penilaian
dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai
pasar.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan bahwa
pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang
sebanding dan sejenis di sekitar Obyek Penilaian yang dapat digunakan dalam proses
penilaian.
Kami telah memeriksa sendiri Obyek Penilaian dan menyelidiki kondisi pasar setempat.
SISTEMATIKA LAPORAN PENILAIAN
Laporan penilaian ini terdiri atas:
Surat ini, yang mengidentifikasi Obyek Penilaian dan merinci hasil dari
pemeriksaan kami;
Pernyataan penilai;
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
Daftar isi;
Resume yang menunjukkan perincian nilai pasar dari Obyek Penilaian;
Laporan penilaian Obyek Penilaian;
Foto-foto dari Obyek Penilaian;
Vicinity Obyek Penilaian; dan
Layout Obyek Penilaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa viii
Page 127
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penilaian,
kami berkesimpulan bahwa:
Rp 927.546.300.000,00
( SEMBILAN RATUS DUA PULUH TUJUH MILIAR LIMA RATUS EMPAT
PULUH ENAM JUTA TIGA RATUS RIBU RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
Hormat kami,
KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)
Rekan
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. S T T D : STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023
No. M A P P I : 95-S-00654
OR/wk
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa ix
Page 128
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
PERNYATAAN PENILAI
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar
adanya dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai dan dapat
dipertanggungjawabkan.
2. Penilai telah melakukan suatu inspeksi atau penelitian fisik secara langsung atas
Obyek Penilaian.
3. Dalam melakukan penilaian, Penilai telah berlaku independen dan tidak
memiliki/terkait kepentingan-kepentingan sebagai berikut:
• Tidak mempunyai kepentingan keuangan langsung atau tidak langsung yang
material pada Perseroan;
• Tidak mempunyai hubungan pekerjaan dengan Perseroan;
• Tidak mempunyai hubungan usaha yang material secara langsung atau tidak
langsung dengan Perseroan, atau dengan karyawan kunci yang bekerja pada
Perseroan, atau dengan pemegang saham utama atau pengendali Perseroan.
Hubungan usaha dalam ketentuan ini tidak termasuk hubungan usaha dalam
hal penilai, KJPP, atau orang dalam kantor jasa penilai publik memberikan
jasa penilaian kepada Perseroan, atau merupakan konsumen dari produk
barang atau jasa Perseroan dalam rangka menunjang kegiatan rutin;
• Tidak memberikan jasa-jasa lain kepada Perseroan yang dapat menimbulkan
benturan kepentingan; atau
• Tidak memberikan jasa atau produk kepada Perseroan dengan dasar fee
kontinjen atau komisi, atau menerima fee kontinjen atau komisi dari
Perseroan.
4. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalennya atas
permintaan pemberi tugas.
5. Dalam melakukan penilaian, penilai telah memenuhi lingkup pekerjaan sebagai
berikut:
• Proses identifikasi (identifikasi batasan, tujuan dan obyek penilaian, definisi
penilaian, dan tanggal penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
• Pembuatan laporan penilaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa x
Page 129
6. Tidak ada penilai lainnya selain yang tertera dan bertandatangan di bawah ini,
yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, dan pembuatan
kesimpulan dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
7. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang
dilaksanakan/diselenggarakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).
8. Penilai memiliki pengetahuan yang cukup dan memadai tentang sifat dan/atau
jenis Obyek Penilaian.
9. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam KEPI & SPI.
10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada
tanggal penilaian (cut off date).
11. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan nilai.
12. Kesimpulan nilai telah disesuaikan dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
13. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian, laporan penilaian, serta
kesimpulan nilai akhir.
14. Penilai telah melakukan analisis untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam
laporan penilaian ini.
15. Penilai telah mengungkapkan lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa dalam
laporan penilaian ini.
16. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang
dihasilkan dan SRR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penawaran
SRR No. 230405.003/SRR-JK/SPN-A/PANI/OR tanggal 5 April 2023 yang
telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa xi
Page 130
Signing Partner:
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert) ..........................................
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. M A P P I : 95-S-00654
Reviewer:
Hendro Warsito, MAPPI (Cert) ..........................................
No. M A P P I : 12-S-03795
No. Register : RMK-2017.01701
Tim Penilai/Surveyor:
Ahmad Fikri, SE ..........................................
No. M A P P I : 12-T-03703
No. Register : RMK-2017.01700
Wahyudi Khoirul Ikhsan, S.Tr.T ..........................................
No. M A P P I : 19-P-08954
Ali Mohamat Sang Putra ..........................................
No. M A P P I : 14-P-05035
Erwin Casidi, S.Or. ..........................................
No. M A P P I : 21-A-10944
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa xii
Page 131
DAFTAR ISI
NO. URAIAN HALAMAN
- Daftar Istilah xiv
- Resume Penilaian xv
- Penilaian Tanah Kosong di
Desa Kohod
Kecamatan Pakuhaji
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
A. Ringkasan Eksekutif A.1
B. Uraian Umum B.1
C. Pendekatan dan Prosedur Penilaian C.1
D. Uraian Penilaian D.1
E. Uraian Obyek Penilaian E.1
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa xiii
Page 132
DAFTAR ISTILAH
- BI : Bank Indonesia
- HBU : Highest and best use
- JIS : PT Jaya Inti Sentosa
- KEPI & SPI : Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia
Edisi VII Tahun 2018
- KJPP : Kantor Jasa Penilai Publik
- KJPP KR : KJPP Kusnanto & Rekan
- MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
- Obyek Penilaian : Tanah kosong seluas 1.030.607,00 m² yang terletak
di Desa Kohod, Kecamatan Pakuhaji, Kabupaten
Tangerang, Propinsi Banten
- OJK : Otoritas Jasa Keuangan
- POJK 28/2021 : Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal
28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal”
- Perseroan : PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk
- RDG : Rapat Dewan Gubernur
- SHGB : Sertifikat Hak Guna Bangunan
- SRR atau kami : KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa xiv
Page 133
RESUME PENILAIAN
No. U r a i a n Nilai Pasar
(Rp .000,00)
- Tanah Kosong di
Desa Kohod
Kecamatan Pakuhaji
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
- Tanah Kosong (1.030.607,00 m²) 927.546.300
─────────
Total 927.546.300
════════
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa xv
Page 134
A. RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk
Dua Tbk
Properti yang Dinilai : Tanah kosong seluas 1.030.607,00 m²
milik/atas nama JIS
Lokasi : Desa Kohod, Kecamatan Pakuhaji,
Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten
Luas Tanah Keseluruhan : 1.030.607,00
Bukti Kepemilikan Tanah : SHGB (terlampir)
Koordinat Obyek Penilaian : 6°01'33.3"S 106°36'55.2"E (-6.025903,
106.615324)
Peruntukan Tata Kota : Kawasan pemukiman
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik : Penggunaan tanah sebagai kawasan
perumahan diperkirakan merupakan
penggunaan yang tertinggi dan terbaik
Tanggal Inspeksi : 5 Mei 2023 dan 2 Agustus 2023
Tanggal Penilaian : 30 Juni 2023
Tujuan Penilaian : Untuk memberikan informasi kepada
Perseroan mengenai nilai pasar dari
Obyek Penilaian yang akan digunakan
untuk mendukung penilaian saham
yang dilakukan oleh KJPP KR
Definisi Nilai : Nilai pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan pasar
Opini Nilai (Nilai Pasar) : Rp 927.546.300.000,00
(Sembilan Ratus Dua Puluh Tujuh
Miliar Lima Ratus Empat Puluh Enam
Juta Tiga Ratus Ribu Rupiah)
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa A.1
Page 135
B. URAIAN UMUM
- OBYEK PENILAIAN
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama JIS yang berupa tanah kosong seluas 1.030.607,00 m² yang
terletak di Desa Kohod, Kecamatan Pakuhaji, Kabupaten Tangerang, Propinsi
Banten.
Obyek Penilaian merupakan aset non operasional dari JIS. Berdasarkan
POJK 28/2021, aset operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan
dalam operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan
aset non operasional didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari
operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang
akan datang, aset surplus, atau aset investasi”.
- MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 yang dinyatakan
dalam mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah BI untuk
mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian
adalah 1 US$ = Rp 15.731,00.
- TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penugasan penilaian atas Obyek Penilaian adalah untuk memberikan
pendapat tentang nilai pasar pada tanggal penilaian, dari Obyek Penilaian, yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memberikan informasi
kepada manajemen Perseroan mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian yang
akan digunakan untuk mendukung penilaian saham JIS yang dilakukan oleh
KJPP KR.
- ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya
dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di
dalam KEPI & SPI.
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
1. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa B.1
Page 136
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan
penilaian ini tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
2. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang
sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas dari ikatan,
tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan ini.
3. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam
laporan ini.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan
apapun dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan,
baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang.
- DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, standar nilai yang kami
pergunakan dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang
berdasarkan POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
- TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. Peninjauan fisik atas
Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 5 Mei 2023 dan 2 Agustus 2023.
- KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat
mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa B.2
Page 137
- IDENTITAS PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN
Pemberi tugas adalah Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk.
Perseroan merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(public company) yang bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding dan
industri kemasan kaleng, dan melalui entitas anak berupa (i) real estat, dan (ii)
industri pengolahan hasil perikanan serta jasa pembekuan/penyimpanan di kamar
pendingin (cold storage). Perseroan berkantor pusat di Office Tower Agung
Sedayu Group, Lantai 8 dan 10 Unit G Jl. Marina Raya, Kelurahan Kamal
Muara, Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon
(021) 5052 5999, nomor faksimili (021) 2941 7685, dan email
corporate.secretary@agungsedayu.com.
Pengguna laporan penilaian Obyek Penilaian adalah Perseroan.
- DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek
Penilaian, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau
melaksanakan prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan dokumen kepemilikan tanah,
2. Salinan peta rincikan Obyek Penilaian,
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
- PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa B.3
Page 138
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang
berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding
properti yang sebanding dan sejenis di sekitar Obyek Penilaian yang dapat
digunakan dalam proses penilaian.
- TINJAUAN EKONOMI INDONESIA
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 21-22 Juni 2023
memutuskan untuk mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR)
sebesar 5,75%, suku bunga Deposit Facility sebesar 5,00%, dan suku bunga
Lending Facility sebesar 6,50%. Keputusan mempertahankan BI7DRR sebesar
5,75% ini konsisten dengan stance kebijakan moneter untuk memastikan inflasi
tetap terkendali dalam kisaran sasaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023. Fokus
kebijakan diarahkan pada penguatan stabilisasi nilai Rupiah untuk
mengendalikan inflasi barang impor (imported inflation) dan memitigasi dampak
rambatan ketidakpastian pasar keuangan global. Kebijakan likuiditas dan
makroprudensial longgar terus dilanjutkan untuk mendorong penyaluran
kredit/pembiayaan dan tetap mempertahankan terjaganya stabilitas sistem
keuangan. Akselerasi digitalisasi sistem pembayaran terus didorong untuk
perluasan ekonomi dan keuangan digital dan penguatan stabilitas sistem dan
layanan pembayaran. Bauran kebijakan moneter, makroprudensial, dan sistem
pembayaran Bank Indonesia tersebut terus diarahkan untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan.
Sehubungan dengan itu, Bank Indonesia terus memperkuat respons bauran
kebijakan untuk menjaga stabilitas dan mendorong pertumbuhan sebagai berikut:
1. Memperkuat stabilisasi nilai tukar Rupiah melalui: (i) intervensi di pasar
valas dengan transaksi spot, Domestic Non-Deliverable Forward (DNDF),
serta pembelian/penjualan Surat Berharga Negara (SBN) di pasar sekunder;
(ii) twist operation melalui penjualan SBN di pasar sekunder untuk tenor
pendek guna meningkatkan daya tarik imbal hasil SBN bagi masuknya
investor portofolio asing; dan (iii) optimalisasi TD Valas DHE serta
penambahan frekuensi dan tenor lelang TD Valas jangka pendek dengan
suku bunga kompetitif;
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa B.4
Page 139
2. Meningkatkan stimulus kebijakan makroprudensial melalui penajaman
insentif likuiditas kepada bank-bank penyalur kredit/pembiayaan pada
sektor-sektor hilirisasi (pertambangan, pertanian, perkebunan, dan
perikanan), perumahan, pariwisata, serta meningkatkan inklusi keuangan
(UMKM dan KUR) dan ekonomi-keuangan hijau;
3. Melanjutkan kebijakan transparansi suku bunga dasar kredit (SBDK) dengan
pendalaman pada suku bunga di sektor mineral dan batu bara (minerba),
pertanian/pangan, perikanan, dan kelautan (Lampiran);
4. Meningkatkan layanan dan efisiensi transaksi sistem pembayaran digital serta
perluasan ekosistem Ekonomi Keuangan Digital (EKD) melalui:
i. Perpanjangan kebijakan Kartu Kredit (KK) sampai dengan 31 Desember
2023 meliputi: (a) kebijakan batas minimum pembayaran oleh pemegang
KK sebesar 5% dari total tagihan dan (b) kebijakan nilai denda
keterlambatan maksimum sebesar 1% dari total tagihan dan dengan nilai
denda tidak melebihi Rp100.000;
ii. Perpanjangan kebijakan tarif Sistem Kliring Nasional Bank Indonesia
(SKNBI) sampai dengan 31 Desember 2023 yang mencakup: (a) tarif
SKNBI sebesar Rp1 dari Bank Indonesia ke bank dan (b) tarif SKNBI
maksimum Rp2.900 dari bank kepada nasabah;
iii. Penyesuaian kebijakan Merchant Discount Rate (MDR) QRIS bagi
merchant usaha mikro menjadi 0,3%, efektif sejak 1 Juli 2023.
5. Memperkuat kerja sama internasional dengan bank sentral dan otoritas
negara mitra lainnya, serta memfasilitasi penyelenggaraan promosi investasi
dan perdagangan di sektor prioritas yang berkoordinasi dengan instansi
terkait. Bank Indonesia juga memperkuat sinergi dengan
Kementerian/Lembaga terkait untuk menyukseskan Keketuaan ASEAN 2023
khususnya melalui jalur keuangan.
Koordinasi kebijakan dengan Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, dan mitra
strategis terus diperkuat. Dalam kaitan ini, koordinasi dalam Tim Pengendalian
Inflasi Pusat dan Daerah (TPIP dan TPID) dilanjutkan melalui penguatan
program Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP) di berbagai
daerah. Sinergi kebijakan antara Bank Indonesia dengan Komite Stabilitas
Sistem Keuangan (KSSK) diperkuat dalam rangka menjaga stabilitas
makroekonomi dan sektor keuangan, mendorong kredit/pembiayaan kepada
dunia usaha khususnya pada sektor-sektor prioritas untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi dan ekspor, serta meningkatkan ekonomi dan keuangan
inklusif dan hijau.
Ketidakpastian perekonomian global kembali meningkat dengan kecenderungan
risiko pertumbuhan yang melambat dan kebijakan suku bunga moneter di negara
maju yang lebih tinggi. Pertumbuhan ekonomi global diprakirakan sebesar 2,7%
(yoy) dengan risiko perlambatan terutama di Amerika Serikat (AS) dan
Tiongkok. Di AS, tekanan inflasi masih tinggi terutama karena keketatan pasar
tenaga kerja, di tengah kondisi ekonomi yang cukup baik dan tekanan stabilitas
sistem keuangan (SSK) yang mereda, sehingga mendorong kemungkinan
kenaikan Federal Funds Rate (FFR) ke depan. Kebijakan moneter juga masih
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa B.5
Page 140
ketat di Eropa, sedangkan di Jepang masih longgar. Sementara itu, di Tiongkok
pertumbuhan ekonomi juga tidak sekuat prakiraan di tengah inflasi yang rendah
sehingga mendorong pelonggaran kebijakan moneter. Pemulihan ekonomi di
negara berkembang lain, seperti India, tetap kuat didorong oleh permintaan
domestik dan ekspor jasa. Kondisi ekonomi di negara maju dan berkembang
tersebut mendorong nilai tukar dolar AS cenderung melemah terhadap mata uang
negara maju, tetapi menguat terhadap mata uang negara berkembang.
Perkembangan tersebut memerlukan penguatan respons kebijakan untuk
memitigasi risiko rambatan terhadap ketahanan eksternal di negara berkembang,
termasuk Indonesia.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik
dan positifnya kinerja ekspor. Kenaikan konsumsi rumah tangga berlanjut
didorong oleh terus naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan, dan
terkendalinya inflasi. Investasi juga tetap kuat terutama investasi nonbangunan
sejalan dengan kinerja ekspor yang positif dan berlanjutnya hilirisasi. Kinerja
pariwisata juga membaik sejalan dengan kenaikan kunjungan wisatawan
mancanegara. Perbaikan ekonomi Indonesia dikonfirmasi oleh hasil survei Bank
Indonesia tentang keyakinan konsumen yang meningkat dan penjualan eceran
yang tumbuh positif, serta indikator dini Purchasing Managers Index (PMI)
Manufaktur yang masih berada di zona ekspansi. Ke depan, pertumbuhan
ekonomi 2023 diprakirakan tetap berada dalam kisaran proyeksi Bank Indonesia
pada 4,5-5,3%. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergitas stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) mendukung ketahanan eksternal. Transaksi
berjalan triwulan II 2023 diprakirakan surplus didukung oleh berlanjutnya
surplus neraca perdagangan, dimana sampai dengan Mei 2023 tercatat sebesar
4,4 miliar dolar AS. Sementara itu, aliran masuk modal asing dalam bentuk
portofolio pada triwulanan II 2023 sampai dengan 20 Juni 2023 masih mencatat
net inflows sebesar 0,13 miliar dolar AS, meskipun pada Juni 2023 tercatat
outflows sebesar 0,87 miliar dolar AS akibat peningkatan ketidakpastian pasar
keuangan global. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Mei 2023 tetap tinggi
tercatat sebesar 139,3 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,1 bulan
impor atau 6,0 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta
berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
Perkembangan NPI yang positif diprakirakan berlanjut didukung transaksi
berjalan yang diprakirakan terjaga sehat dalam kisaran surplus 0,4% sampai
dengan defisit 0,4% dari PDB. Selain itu, neraca transaksi modal dan finansial
diprakirakan juga mencatat surplus, ditopang oleh aliran masuk modal asing,
baik dalam bentuk Penanaman Modal Asing (PMA) maupun investasi portofolio,
sejalan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian nasional.
Nilai tukar Rupiah terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh
Bank Indonesia. Ketidakpastian pasar keuangan global menyebabkan nilai tukar
Rupiah pada Juni 2023 (sampai dengan 21 Juni 2023) secara rerata sedikit
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa B.6
Page 141
melemah sebesar 0,56% dibandingkan dengan rerata kurs Mei 2023. Namun
demikian, Rupiah secara point-to-point, baik dibandingkan dengan akhir
Mei 2023 maupun akhir tahun 2022, menguat masing-masing sebesar 0,30% dan
4,17%. Dengan perkembangan tersebut, penguatan Rupiah dibandingkan dengan
level akhir tahun 2022 lebih baik dari apresiasi Rupee India dan Peso Filipina
masing-masing sebesar 0,85% dan 0,15% sedangkan Thai Baht mencatat
depresiasi 0,70%. Ke depan, Bank Indonesia memprakirakan apresiasi nilai tukar
Rupiah berlanjut ditopang oleh surplus transaksi berjalan dan aliran masuk
modal asing seiring prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang
rendah, serta imbal hasil aset keuangan domestik yang menarik. Bank Indonesia
terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah khususnya melalui
triple intervention dan twist operation untuk mengendalikan inflasi barang impor
(imported inflation) dan memitigasi risiko rambatan ketidakpastian pasar
keuangan global. Operasi moneter valas terus diperkuat, termasuk optimalisasi
TD Valas DHE serta penambahan frekuensi dan tenor lelang TD Valas jangka
pendek.
Tekanan inflasi menurun ke dalam sasaran 3,0±1% lebih cepat dari prakiraan.
Inflasi IHK pada bulan Mei 2023 tercatat 4,00% (yoy) atau berada di batas atas
sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi di semua kelompok. Inflasi inti Mei
2023 tercatat 2,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan inflasi pada bulan
sebelumnya sebesar 2,83% (yoy) sejalan dengan berakhirnya periode HBKN
Idulfitri, menurunnya harga komoditas global, dan rendahnya ekspektasi inflasi.
Inflasi kelompok volatile food tercatat 3,28% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi bulan sebelumnya yang sebesar 3,74% (yoy). Inflasi kelompok
administered prices juga menurun dari 10,32% (yoy) menjadi 9,52% (yoy).
Menurunnya inflasi ke dalam sasaran sebagai hasil positif dari konsistensi
kebijakan moneter serta eratnya sinergi pengendalian inflasi antara BI dan
Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID melalui penguatan GNPIP
di berbagai daerah. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali
di dalam sasaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023.
Likuiditas perbankan tetap longgar sehingga berkontribusi positif mendorong
kredit/pembiayaan dan menjaga stabilitas sistem keuangan. Rasio Alat Likuid
terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) tercatat tinggi, yakni 27,52% pada Mei
2023, sejalan dengan stance kebijakan likuiditas longgar Bank Indonesia.
Likuiditas perekonomian juga memadai tecermin pada uang beredar dalam arti
sempit (M1) dan luas (M2) bulan Mei 2023 yang masing-masing tumbuh sebesar
3,4% (yoy) dan 6,1% (yoy). Kondisi likuiditas yang terjaga dan kuat tersebut
turut memengaruhi perkembangan suku bunga yang kondusif terhadap
permintaan kredit/pembiayaan. Di pasar uang, suku bunga IndONIA cukup
rendah yakni 5,62% pada 21 Juni 2023. Imbal hasil SBN tenor jangka pendek
tercatat 5,80%, sedangkan imbal hasil SBN tenor jangka panjang tercatat 6,29%
pada tanggal yang sama. Sementara itu, suku bunga deposito 1 bulan dan suku
bunga kredit pada Mei 2023 juga rendah masing-masing sebesar 4,13% dan
9,37%. Bank Indonesia terus memastikan kecukupan likuiditas untuk mendorong
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa B.7
Page 142
berlanjutnya peningkatan kredit/pembiayaan guna mengakselerasi pemulihan
ekonomi nasional.
Kredit/pembiayaan perbankan kembali meningkat sehingga mendukung upaya
memperkuat pertumbuhan ekonomi. Kredit perbankan pada Mei 2023 tumbuh
9,39% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada bulan
sebelumnya sebesar 8,08% (yoy). Kenaikan pertumbuhan kredit terjadi pada
semua jenis kredit di sebagian besar sektor ekonomi, seperti sektor Jasa Dunia
Usaha, Pertambangan, Industri, dan Jasa Sosial. Pertumbuhan kredit didorong
oleh peningkatan permintaan sejalan kinerja korporasi yang tumbuh tinggi serta
tersedianya likuiditas dan longgarnya standar penyaluran kredit/pembiayaan
perbankan. Pembiayaan syariah juga tumbuh tinggi mencapai 19,45% (yoy) pada
Mei 2023. Di segmen UMKM, pertumbuhan kredit terus berlanjut, yaitu
mencapai 7,61% (yoy) pada Mei 2023, didukung realisasi penyaluran Kredit
Usaha Rakyat (KUR) sebesar Rp80,25 triliun hingga 31 Mei 2023. Untuk
mendorong pertumbuhan kredit/pembiayaan lebih lanjut, Bank Indonesia akan
meningkatkan stimulus kebijakan makroprudensial melalui peningkatan dan
penajaman insentif likuiditas kepada bank-bank penyalur kredit/pembiayaan
pada sektor-sektor hilirisasi (pertambangan, pertanian, perkebunan, dan
perikanan), perumahan, pariwisata, serta meningkatkan inklusi keuangan
(UMKM dan KUR) dan ekonomi-keuangan hijau.
Ketahanan sistem keuangan, khususnya perbankan, tetap terjaga. Permodalan
perbankan kuat dengan rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR)
sebesar 25,54% pada April 2023. Risiko kredit terkendali, tecermin dari rasio
kredit bermasalah (Non Performing Loan/NPL) yang rendah, yaitu 2,53%
(bruto) dan 0,78% (neto) pada April 2023. Likuiditas perbankan pada Mei 2023
tetap terjaga, dipengaruhi oleh pertumbuhan Dana Pihak Ketiga (DPK) sebesar
6,55% (yoy). Hasil stress test Bank Indonesia juga menunjukan ketahanan
perbankan yang kuat. Ke depan, Bank Indonesia terus memperkuat sinergi
dengan KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi domestik dan global
yang dapat mengganggu ketahanan sistem keuangan.
Transaksi sistem pembayaran terus naik dengan stabilitas sistem yang terjaga dan
layanan pembayaran digital yang semakin meningkat. Transaksi digital banking
meningkat pesat sebesar 31,83% (yoy) dan Uang Elektronik (UE) tumbuh
sebesar 17,90% (yoy) pada Mei 2023. Transaksi Alat Pembayaran Menggunakan
Kartu (APMK) seperti Kartu ATM/D dan Kartu Kredit tumbuh 8,31% (yoy).
Adopsi QRIS semakin meluas, tecermin pada penambahan jumlah pengguna dan
merchant QRIS, yang saat ini telah mencapai masing-masing 35,80 juta dan 26,1
juta, dengan total volume transaksi sebesar 744 juta, sejalan dengan
pengembangan fitur QRIS di domestik dan antarnegara. Akseptasi BI-FAST juga
terus meningkat dengan nilai transaksi bulan Mei 2023 mencapai Rp462 triliun
dengan volume transaksi sebesar 161,2 juta. Sementara itu, jumlah Uang Kartal
Yang Diedarkan (UYD) pada Mei 2023 tumbuh 4,5% (yoy) sehingga menjadi
Rp972 triliun sejalan dengan kegiatan ekonomi. Bank Indonesia terus
memastikan ketersediaan uang Rupiah dengan kualitas yang terjaga di seluruh
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa B.8
Page 143
wilayah NKRI, antara lain dengan melanjutkan kerja sama kelembagaan dalam
pengedaran uang Rupiah ke daerah 3T (Terluar, Terdepan, Terpencil).
- PERKEMBANGAN PROPERTI INDONESIA 2023
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri baru berkonsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga
bagian utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown Mall),
kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi
kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Pada kawasan PIK 2 juga
direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik seperti
beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park
(event space), yang secara efektif dapat menarik keramaian dan pada akhirnya
dapat meningkatkan permintaan properti, terutama untuk hunian dan kavling
komersial. Selain itu, adanya proyek infrastruktur seperti pembangunan tol baru
yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar luar Jakarta ke
depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa B.9
Page 144
C. PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang
berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding
properti yang sebanding dan sejenis di sekitar Obyek Penilaian yang dapat
digunakan dalam proses penilaian.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa C.1
Page 145
D. URAIAN PROSES PENILAIAN
D.1 PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian digunakan pendekatan pasar.
Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi
atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain
bila ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian.
PROSEDUR PENILAIAN
Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas,
untuk menentukan nilai pasar Obyek Penilaian berdasarkan pendekatan pasar,
kami melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang
dijelaskan dalam uraian berikut ini.
1. Mengumpulkan Data Penawaran/Transaksi Properti Pembanding
Data penawaran atau transaksi atas properti pembanding yang sejenis dan
sebanding yang tersedia di pasar dan memiliki kesamaan karakteristik
dengan Obyek Penilaian harus dikumpulkan terlebih dahulu untuk dapat
melakukan proses penilaian selanjutnya.
2. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan
perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan
bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa D.1
Page 146
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau
tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada
antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan.
Prosedur penyesuaian yang dilakukan dalam proses penilaian dengan
menggunakan pendekatan pasar adalah sebagai berikut:
a. Data pembanding yang berupa data penawaran properti yang sebanding
dan sejenis dengan Obyek Penilaian diberi diskon untuk merefleksikan
estimasi harga transaksi.
b. Setelah estimasi harga transaksi untuk masing-masing data pembanding
diperoleh, dilakukan penyesuaian untuk perbedaan-perbedaan dalam hal
karakteristik antara Obyek Penilaian dan tiap-tiap data pembanding,
antara lain lokasi, ukuran, aksesibilitas, dan tanda bukti kepemilikan
dengan tujuan untuk sedapat mungkin menyamakan masing-masing data
pembanding dengan Obyek Penilaian. Apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih baik daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian negatif, sedangkan apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih jelek daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian positif.
c. Setelah penyesuaian untuk masing-masing data pembanding dilakukan,
kesimpulan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan
melakukan rata-rata tertimbang dari indikasi nilai masing-masing data
pembanding yang telah disesuaikan. Bobot dari tiap-tiap data
pembanding ditentukan berdasarkan besar kecilnya penyesuaian yang
dilakukan. Data pembanding dengan penyesuaian yang lebih besar
(secara absolut) diberi bobot yang lebih kecil, sedangkan data
pembanding dengan penyesuaian yang lebih kecil (secara absolut) diberi
bobot yang lebih besar.
3. Nilai Pasar Obyek Penilaian
Nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan membandingkan data transaksi
atau penawaran yang tersedia di pasar atas properti yang sebanding dan
sejenis kemudian dilakukan penyesuaian atas Obyek Penilaian dengan
memberikan pembobotan untuk masing-masing perbedaan karakteristik
antara Obyek Penilaian dengan properti pembanding.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa D.2
Page 147
PENILAIAN
Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pasar, diperoleh hasil bahwa
nilai pasar Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 927.546.300.000,00, dengan
perhitungan sebagai berikut:
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
1 2 3 4
1. Nama jalan Jl. Sukamulya Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Desa Kohod Kampung Besar Tega Angus Tegal Angus Tegal Angus
Kecamatan Pakuhaji Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'23.2"S 106°37'01.6"E 6°02'29.7"S 106°40'26.6"E 6°02'52.3"S 106°39'46.5"E 6°02'45.7"S 106°39'49.2"E 6°03'01.2"S 106°39'24.2"E
2. Luas tanah (m²) 1.030.607,00 7.500,00 895,00 2.100,00 2.100,00
3. Luas bangunan (m²) - - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 26.250.000.000 3.132.500.000 6.700.000.000 6.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tambak, Rawa & Progres Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kavling Tanah kosong
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 3.150.000 3.150.000 2.871.429 2.785.714
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.292.143 -45,0% -1.253.571
d. Kontur/Topografi 0,0% 0
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -14,6% -460.000 -14,6% -460.000 -16,0% -460.000 -16,5% -460.000
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -315.000 -10,0% -315.000 -10,0% -287.143 -10,0% -278.571
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 5,0% 157.500 5,0% 157.500 5,0% 143.571 5,0% 139.286
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -74,6% -2.350.000 -74,6% -2.350.000 -76,0% -2.182.857 -76,5% -2.131.429
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 800.000 800.000 688.571 654.286
22. Persentase pembobotan 100,00% 12,12% 12,12% 11,92% 11,85%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 96.970 96.970 82.089 77.557
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 925.604 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 900.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 927.546.300.000 Bpk. Benny Bpk Herry Ibu Shirley Bpk Arief
0851 7444 8090 0816 4848 545 0877 8288 1991 0816 1119 159
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa D.3
Page 148
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 5 Data 6 Data 7 Data 8
5 6 7 8
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jl. K.H. Mushonif Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung
Desa Kohod Kosambi Kampung Besar Pangkalan Pasir
Tegal Angus
Kecamatan Pakuhaji Kosambi Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'23.2"S 106°37'01.6"E 6°05'03.6"S 106°42'40.7"E
6°03'11.8"S 106°39'55.2"E
6°03'17.3"S 106°38'51.0"E
6°02'57.1"S 106°39'38.8"E
2. Luas tanah (m²) 1.030.607,00 30.000,00 11.000,00 1.085,00 1.165,00
3. Luas bangunan (m²) - 466,00
4. Harga Penawaran (Rp) 135.000.000.000 27.500.000.000 4.340.000.000 4.660.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tambak, Rawa & Progres Tanah Pekarangan Tanah Kavling Tanah Tanah & Bangunan
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 4.194.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - 2.800.000 - 2.800.000
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 60,0% 0,0% 60,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - 782.880.000
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 3.411.120.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 4.050.000 2.250.000 3.600.000 2.928.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -25,0% -1.012.500 -45,0% -1.012.500 -45,0% -1.620.000 -45,0% -1.317.600
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -11,4% -460.000 -20,4% -460.000 -12,8% -460.000 -18,9% -552.000
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -405.000 -10,0% -225.000 -10,0% -360.000 -10,0% -292.800
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 5,0% 202.500 5,0% 112.500 5,0% 180.000 5,0% 146.400
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -51,4% -2.080.000 -80,4% -1.810.000 -72,8% -2.620.000 -78,9% -2.308.800
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 1.970.000 440.000 980.000 619.200
22. Persentase pembobotan 100,00% 16,71% 11,34% 12,39% 11,54%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 329.254 49.889 121.408 71.466
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 925.604 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 900.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 927.546.300.000 Bpk. Heru Hermawan Ibu Lina Bpk. Dede Bpk. Dede
26. Nilai pasar tanah (US$) 64.831.619 0812 9570 0181 0878 8788 7881 0813 1157 9989 0813 1157 9989
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam melakukan
penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian tidak lebih baik dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6 sehingga perlu dilakukan
penyesuaian terhadap kelas jalan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa D.4
Page 149
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6 sehingga perlu dilakukan
penyesuaian terhadap faktor ukuran tanah.
c. Elevasi (dibawa/diatas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian sebagian
besar masih berupa tambak/sawah, jika di bandingkan kondisi lahan dengan
Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6 lebih baik dibandingkan
dengan Obyek Penilaian, sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan).
d. Asesibilitas/Pencapaian
Pencapaian atau akses menuju lokasi Obyek Penilaian lebih susah dicapai
dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6
karena untuk mencapai lokasi Obyek Penilaian perlu melalui jalan
pemukimman penduduk, sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor aksesibilitas/pencapaian.
e. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa SHGB, sedangkan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6 memiliki tanda bukti berupa SHM
sehingga perulu dilakukan penyesuaian terhadap faktor tanda bukti
kepemilikan.
f. Fasilitas
Obyek Penilaian memiliki fasilitas umum dan sosial yang tidak lebih baik
dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6
sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor fasilitas.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa D.5
Page 150
D.2. KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan
penilaian, kami berkesimpulan bahwa:
Rp 927.546.300.000,00
( SEMBILAN RATUS DUA PULUH TUJUH MILIAR LIMA RATUS
EMPAT PULUH ENAM JUTA TIGA RATUS RIBU RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa D.6
Page 151
E. URAIAN OBYEK PENILAIAN
- TANAH
Obyek Penilaian adalah tanah kosong yang berdiri di atas 2 (dua) bidang tanah
dengan 57 (lima puluh tujuh) buah dokumen kepemilikan tanah.
Deskripsi tanah tersebut dapat dilihat dalam uraian berikut:
LETAK DAN IDENTIFIKASI
Tanah dalam penilaian adalah sebidang tanah yang terletak di Propinsi Banten,
Kabupaten Tangerang, Kecamatan Pakuhaji dan dapat diidentifikasikan sebagai
Desa Kohod.
DATA TANAH
Obyek Penilaian dilengkapi dengan 57 (lima puluh tujuh) dokumen kepemilikan
tanah yang berupa SHGB (data terlampir). Berdasarkan informasi dari pemberi
tugas, luas tanah yang diperhitungkan dalam penilaian ini adalah seluas
1.030.607,00 m².
ANALISIS LINGKUNGAN
Lokasi tanah terletak di kawasan pemukiman dan industri yang merupakan
daerah rawan banjir.
Daerah tersebut mudah dicapai dari Jl. Salembaran Raya ke arah barat laut, pada
pertigaan dengan Jl. Raya Kalibaru membelok ke arah utara, pada pertigaan
dengan Jl. Kalibaru–Kohod membelok ke arah utara, pada pertigaan dengan
Jl. Raya Tj. Burung–Kohod membelok ke arah timur dan kemudian pada
peretiagaan dengan Jl. Kp. Alar membelok ke arah utara ± 1,2 km menuju lokasi
yang dimaksud.
Di sekitarnya pada umumnya adalah area tambak dan pemukiman penduduk
dengan kondisi rata-rata baik dan bersifat permanen.
Di sebelah selatan dari lokasi dengan radius ± 680 m terdapat SDN Kohod IV,
di sebelah utara dengan radius ± 700 m dari lokasi terdapat Pantai Anom,
sedangkan pusat kota Kabupaten Tangerang terletak di sebelah barat daya
dengan radius ± 15 km.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa E.1
Page 152
Kami juga mengidentifikasi sisi negatif dari lokasi Obyek Penilaian yaitu akses
menuju lokasi Obyek Penilaian baru bisa melalui jalan perkampungan penduduk.
ANALISIS SITE
Lokasi tanah terletak di sisi sebelah timur dan barat dari Jl. Kp. Alar.
Bentuk tanah tidak beraturan.
Kontur tanah pada umumnya bergelombang dengan ketinggian ± 0,5 m di
bawah permukaan jalan di depan lokasi.
Sifat tanah adalah sebagian tanah keras dan sebagian tanah lembek.
Di atas tanah belum terdapat bangunan.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:
- Sebelah utara : Laut Jawa.
- Sebelah timur : Jl. Kp. Alar, tanah kosong, dan tambak.
- Sebelah selatan : Pemukiman penduduk dan tambak
- Sebelah barat : Jl. Kp. Alar, tanah kosong, dan tambak.
Perkerasan jalan di depan lokasi (Jl. Kp. Alur) terbuat dari beton bertulang
dengan lebar ± 3 m.
Lokasi tersebut dapat dicapai dari arah tenggara, melalui dari Jl. Salembaran
Raya - Jl. Raya Kalibaru - Jl. Kalibaru–Kohod - Jl. Raya Tj. Burung–Kohod -
Jl. Kp. Alur.
PERENCANAAN KOTA
Berdasarkan data yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di areal yang
memiliki peruntukan sebagai kawasan pemukiman dan industri.
FASILITAS LINGKUNGAN
Lalu lintas umum terdapat di sepanjang Jl. Raya Kalibaru yang teletak di sebelah
selatan ± 3 km dari lokasi Obyek Penilaian, yang merupakan lalu lintas utama di
daerah tersebut merupakan lalu lintas dua arah dari barat laut ke tenggara dan
sebaliknya dengan intensitas pemakaian yang sedang.
Perkerasan jalan terbuat dari beton bertulang dengan lebar ± 10 m dan
dilengkapi dengan saluran air tertutup dan lampu penerangan jalan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa E.2
Page 153
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik dari PT PLN (Persero) dan
telepon dari PT Telkom (Persero) Tbk yang semuanya belum disambungkan ke
lokasi, dan lain-lain.
PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
(ZONING, HIGHEST AND BEST USE)
Berdasarkan POJK 28/2021, dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik (highest and best use atau HBU) penilai wajib memenuhi ketentuan
sebagai berikut:
1. Menelaah aspek ketentuan peraturan perundang-undangan pada saat
penilaian atas obyek penilaian.
2. Menelaah aspek fisik dari obyek penilaian.
3. Menelaah aspek finansial dari obyek penilaian yang didukung dengan
kondisi pasar.
4. Memberikan kesimpulan yang menunjukkan produktivitas optimal dari
obyek penilaian.
5. Tidak diperkenankan untuk mempertimbangkan adanya perubahan
peruntukan obyek penilaian, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai
bangunan, koefisien dasar hijau, dan ketinggian bangunan.
Analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik atas tanah dengan kondisi saat ini
yaitu sebagai tanah kosong (as is) adalah sebagai berikut:
1. Uji Aspek Hukum
Pemenuhan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian.
Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti
ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang
tanah tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada.
Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisisen
Dasar Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian maksimal
bangunan, sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata
Ruang/Wilayah (RUTR/W) lainnya serta peraturan berkaitan dengan lalu
lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan.
Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di
areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan pemukiman.
Dengan demikian, Obyek Penilaian telah sesuai dengan peruntukan dan/atau
peraturan yang berlaku.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa E.3
Page 154
2. Uji Aspek Fisik
Kelayakan fisik dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara fisik
berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti
layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik
tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk,
kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan di atasnya.
Berdasarkan pengamatan kami di lapangan, kondisi fisik Obyek Penilaian
adalah sebagai berikut:
- Lokasi : Sesuai dengan peruntukan
- Luas tanah : 1.030.607,00 m²
- Bentuk tanah : Tidak beraturan
- Kontur tanah : Bergelombang
- Sifat tanah : Relatif stabil
Dengan memperhatikan kondisi fisik Obyek Penilaian tersebut di atas, maka
Obyek Penilaian telah memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.
3. Uji Aspek Finansial
Kelayakan finansial dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara
keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat
memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif.
Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan
diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek
masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti
sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat
diperlukan. Selanjutnya, hal- hal yang juga harus diperhatikan adalah
mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan
(vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net
income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate).
Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat
memberikan pendapatan bersih yang positif. Seberapa besar pendapatan
bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-
masing investor.
Berdasarkan proyeksi keuangan yang disusun oleh manajemen Perseroan,
Obyek Penilaian memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan bagi
pemiliknya.
4. Uji Produktifitas
Mengingat uraian-uraian di atas dan memperhatikan penggunaan tanah di
sekitarnya, maka menurut pendapat kami penggunaan/pemanfaatan tanah
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa E.4
Page 155
sebagai kawasan perumahan diperkirakan merupakan penggunaan/
pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.
*****************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa E.5
Page 156
LAMPIRAN-LAMPIRAN Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa
Page 157
LAMPIRAN I
RINCIAN DATA SERTIFIKAT TANAH
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa
Page 158
Lokasi Tanggal Tanggal Luas
No. No. HGB Nama Pemegang Hak
Desa Penerbitan Hak Berakhirnya Hak (m²)
1. 3/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 30/05/2013 30/05/2043 9.585,00
2. 4/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 10/03/2014 10/03/2044 51.000,00
3. 7/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 18/03/2014 28/10/2044 46.720,00
4. 10/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 28/04/2015 23/03/2045 23.906,00
5. 5/Kohod EX HGB 2/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 22/08/2014 01/11/2042 23.724,00
6. 8/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 22/12/2014 12/02/2045 13.518,00
7. 9/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 22/12/2014 16/02/2045 6.075,00
8. 17/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 31/08/2015 13/11/2045 7.899,00
9. 18/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 31/08/2015 13/11/2045 15.370,00
10. 16/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 31/08/2015 13/11/2045 272,00
11. 19/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 31/08/2015 13/11/2045 34.948,00
12. 11/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 14/11/2000 07/08/2045 20.910,00
13. 20/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 31/08/2015 13/11/2045 11.920,00
14. 15/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 31/08/2015 13/11/2045 15.513,00
15. 14/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 05/08/2015 03/09/2045 18.405,00
16. 12/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 05/08/2015 03/09/2045 233,00
17. 13/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 05/08/2015 03/09/2045 2.364,00
18. 21/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 26/01/2016 18/01/2046 10.245,00
19. 22/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 26/01/2016 18/01/2046 5.996,00
20. 24/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 10/01/2017 09/12/2046 48.688,00
21. 25/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 10/01/2017 09/12/2046 7.750,00
22. 26/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 13/02/2017 06/02/2047 35.000,00
23. 27/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 17/04/2017 20/03/2047 18.000,00
24. 28/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 07/07/2017 07/06/2047 95.324,00
25. 29/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 06/09/2017 16/05/2047 10.100,00
26. 30/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 18/10/2017 13/07/2047 29.545,00
27. 23/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 11/05/2016 06/08/2046 7.415,00
28. 31/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 12/07/2018 31/05/2048 78.270,00
29. 161/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 08/06/2022 19/11/2051 1.060,00
30. 162/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 08/06/2022 19/11/2051 589,00
31. 42/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 21/02/2019 05/09/2049 6.000,00
32. 200/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 02/09/2022 24/06/2052 9.922,00
33. 227/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 12/10/2022 12/08/2052 10.369,00
34. 34/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 22/02/2019 05/09/2049 11.132,00
35. 43/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 26/02/2019 05/09/2049 8.235,00
36. 39/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 21/02/2019 05/09/2049 11.610,00
37. 46/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 26/02/2019 20/09/2049 19.860,00
38. 48/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 26/02/2019 20/09/2049 17.653,00
39. 49/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 22/02/2019 20/09/2049 11.010,00
40. 47/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 26/02/2019 20/09/2049 19.500,00
41. 41/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 21/02/2019 05/09/2049 8.508,00
42. 40/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 21/02/2019 05/09/2049 9.240,00
43. 44/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 09/04/2019 07/09/2049 17.310,00
44. 38/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 21/02/2019 05/09/2049 18.272,00
45. 37/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 22/02/2019 05/09/2049 11.483,00
46. 36/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 22/02/2019 05/09/2049 13.586,00
47. 50/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 21/02/2019 20/09/2049 16.851,00
48. 45/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 26/02/2019 20/09/2049 6.230,00
49. 239/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 09/12/2022 30/08/2052 4.679,00
50. 173/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 25/06/2021 19/04/2052 26.718,00
51. 220/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 25/10/1995 01/09/2052 24.260,00
52. 109/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 05/08/2015 16/12/2050 8.631,00
53. 250/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 28/01/2021 05/11/2052 8.490,00
54. 346/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 17/03/2023 27/02/2053 18.089,00
55. 350/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 29/03/2053 28/02/2053 21.280,00
56. 387/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 17/05/2023 28/04/2053 21.970,00
57. 35/Kohod PT Jaya Indah Sentosa Kohod 26/02/2019 05/09/2049 19.375,00
Total 1.030.607,00
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa
Page 159
LAMPIRAN II
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai Oleh PT Jaya Indah Sentosa
Page 160
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN DI
DESA KOHOD
KECAMATAN PAKUHAJI
KABUPATEN TANGERANG
PROPINSI BANTEN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa
Page 161
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa
Page 162
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa
Page 163
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa
Page 164
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa
Page 165
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa
Page 166
LAMPIRAN III
VICINITY OBYEK PENILAIAN
DAN
LAYOUT OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Jaya Indah Sentosa
Page 167
Lokasi Data Pembanding
Tanah Kosong di
Desa Kohod
Kecamatan Pakuhaji
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
DATA
PEMBANDING 1
KANTOR DESA
KOHOD DATA
PEMBANDING 3
DATA
PEMBANDING 7
DATA
PEMBANDING 2
DATA
KANTOR DESA PEMBANDING 6
PANGKALAN
DATA
KOMPLEK PEMBANDING 8
TNI AU
KANTOR
KECAMATAN
DATA KOSAMBI
PEMBANDING 4
DATA
PEMBANDING 5
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai Oleh PT Jaya Indah Sentosa
Page 168
VICINITY MAP
KANTOR DESA
KOHOD
KANTOR DESA
PANGKALAN
KOMPLEK
TNI AU
KANTOR
KECAMATAN
KOSAMBI
SHGB Seluas 1.030.607,00 m2
PEMBERI TUGAS :
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
GAMBAR 1 SKALA : NTS (Not to Scale)
Situasi Tanah di
TANGGAL : 3 Agustus 2023
Desa Kohod
Kecamatan Pakuhaji GBR. NO : 230803.001/GB/SRR
Kabupaten Tangerang DIGAMBAR DIPERIKSA
Propinsi Banten
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059
Nomor Izin CabangKJPP: 1138/KM.1/2017
Penilai Properti dan Bisnis
Page 169
PT JAYA INDAH SENTOSA - KOHOD INDEKS LOKASI
© OpenStreetMap (and) contributors, CC-
BY-SA
KETERANGAN
SERTIFIKAT PT JIS
BATAS SK PT JIS
52
3
15
31 2
51
27 48 12
6
19 18 36 35
32
57 46
49 44 14
30 37
29 38
45 11
40
21 4 1 53
13
28
50 9 8
25
10
47 22
20 24
42 33
39
41
54 43
7
34 17
56 16
5 23
26 55
Source: Esri, Maxar, Earthstar Geographics, and the GIS User Community
Page 170
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
(TANAH KOSONG)
DI
DESA TANJUNG BURUNG
KECAMATAN TELUKNAGA
KABUPATEN TANGERANG
PROPINSI BANTEN
YANG DIKUASAI OLEH
PT KEMILAU KARYA UTAMA
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2023
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jakarta Selatan 12750
Penilai Properti dan Bisnis T (021) 7970913 / 799-4521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
Page 171
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
No. : 00345/2.0059-02/PI/03/0242/1/VII/2023 27 Juli 2023
Kepada Yth.
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
Office Tower Agung Sedayu Group
Lt. 8 dan 10 Unit G
Penjaringan
Jakarta Utara 14470
U.p. : Direksi
Hal : Penilaian Properti yang Dikuasai
oleh PT Kemilau Karya Utama
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada kami, Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (“SRR” atau “kami”), oleh manajemen PT Pantai
Indah Kapuk Dua Tbk (dahulu PT Pratama Abadi Nusa Industri Tbk) (“Perseroan”)
untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar properti yang
dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama (“KKU”) yang berupa tanah kosong seluas
316.462,00 m² yang terletak di Desa Tanjung Burung, Kecamatan Teluknaga,
Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten (“Obyek Penilaian”), sesuai dengan surat
penawaran kami No. 230405.003/SRR-JK/SPN-A/PANI/OR tanggal 5 April 2023 yang
telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka dengan ini kami sebagai KJPP resmi
dengan Izin Usaha No. 2.09.0059 berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan
No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009 menyatakan bahwa kami telah
melakukan penilaian atas Obyek Penilaian dengan tujuan untuk mengungkapkan
pendapat mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
1. Status Penilai
Penilai Publik Ocky Rinaldy merupakan penilai independen yang bernaung dalam
SRR berdasarkan Izin Penilai Publik No. PB-1.09.00242 dengan kualifikasi
Penilaian Properti dan Bisnis yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal
di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi
Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 4 Juni 2023
(Penilai Properti dan Bisnis) dan bertindak untuk melakukan penugasan secara
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama i
Page 172
obyektif tanpa ada benturan kepentingan dan memiliki kompetensi untuk melakukan
penugasan sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup penugasan ini.
2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi tugas adalah Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk. Perseroan
merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (public company)
yang bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding dan industri kemasan
kaleng, dan melalui entitas anak berupa (i) real estat, dan (ii) industri pengolahan
hasil perikanan serta jasa pembekuan/penyimpanan di kamar pendingin (cold
storage). Perseroan berkantor pusat di Office Tower Agung Sedayu Group, Lantai 8
dan 10 Unit G, Jl. Marina Raya, Kelurahan Kamal Muara, Kecamatan Penjaringan,
Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon (021) 5052 5999, nomor faksimili (021)
2941 7685, dan email corporate.secretary@agungsedayu.com.
Pengguna laporan penilaian Obyek Penilaian adalah Perseroan.
3. Obyek Penilaian dan Hak Kepemilikan
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti yang
dikuasai oleh KKU yang berupa tanah kosong seluas 316.462,00 m² yang terletak di
Desa Tanjung Burung, Kecamatan Teluknaga, Kabupaten Tangerang, Propinsi
Banten.
Obyek Penilaian merupakan aset non operasional dari KKU. Berdasarkan Peraturan
OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” (“POJK 28/2021”), aset
operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional
perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan aset non operasional
didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri
atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset
investasi”.
Obyek Penilaian dikuasai dan/atau dimiliki oleh KKU sesuai dengan informasi dari
Perseroan sebagaimana tercantum dalam daftar aset KKU. Obyek Penilaian
dilengkapi dengan 25 (dua puluh lima) dokumen kepemilikan tanah yang berupa
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan dokumen tanah lainnya (data terlampir).
4. Mata Uang yang Digunakan
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 dinyatakan dalam mata
uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah Bank Indonesia (BI) untuk
mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah
1 US$ = Rp 15.026,00.
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama ii
Page 173
5. Tujuan dan Maksud Penugasan
Tujuan penugasan penilaian atas Obyek Penilaian adalah untuk memberikan
pendapat tentang nilai pasar pada tanggal penilaian, dari Obyek Penilaian, yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memberikan informasi kepada
manajemen Perseroan mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian yang akan
digunakan untuk mendukung penilaian saham KKU yang dilakukan oleh KJPP
Kusnanto & Rekan (“KJPP KR”).
6. Dasar Nilai
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan
dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan
POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian
(cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.
7. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK 28/2021, laporan penilaian ini berlaku selama
6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, kecuali terdapat
hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari 5% (lima persen).
8. Tingkat Kedalaman Investigasi
Batasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, dan analisis untuk definisi
penugasan di atas adalah sebagai berikut:
a. Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan secara langsung pada
Obyek Penilaian. Bila pada Obyek Penilaian dijumpai keterbatasan untuk
dijangkau dan/atau diversifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan
pendataan secara sampling dan wawancara dari pihak yang relevan.
b. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke Obyek Penilaian,
termasuk data yang harus disediakan oleh pemberi tugas dan/atau pihak terkait
lainnya.
c. Segala sesuatu yang membatasi penugasan ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penugasan yang dilakukan.
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama iii
Page 174
9. Sifat dan Sumber Informasi
Dalam penilaian Obyek Penilaian, sumber data dan informasi yang digunakan
diantaranya berasal dari:
a. BI;
b. Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi
terkait dengan Obyek Penilaian dan/atau aset lainnya yang relevan;
c. Badan Pusat Statistik (BPS); dan/atau
d. Media tulis dan elektronik resmi yang terbukti kebenaran data dan informasinya.
10. Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah
sebagai berikut:
a. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
b. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas
dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
c. Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari dan atau
divalidasi oleh MAPPI.
d. Laporan penilaian ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
e. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian
ini dan kesimpulan nilai akhir.
f. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas status
hukum Obyek Penilaian.
g. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan
seluruh, ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam
bentuk dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam
bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan.
h. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Suwendho
Rinaldy dan Rekan seperti yang telah disebutkan dalam laporan penilaian ini
dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama iv
Page 175
tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data
yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.
i. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
penilaian ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan
penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
j. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi Obyek
Penilaian, namun tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian dari
Obyek Penilaian yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. KJPP
Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan
yang tidak terlihat. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak berkewajiban
untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali diinformasikan
lain, pada penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi
dengan baik.
k. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian ini didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
tidak ada pengeluaran yang tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.
l. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait
dengan transaksi penjualan. Obyek Penilaian yang dinilai diasumsikan bebas dari
segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum
terselesaikan.
m. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survey/pemetaan
dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
n. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan atau secara
lisan yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan
lain, kami beranggapan bahwa Obyek Penilaian yang dinilai tidak terpengaruh
oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan Obyek Penilaian
maupun kondisi penggunaan baik saat ini ataupun yang akan datang tidak
bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
o. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang sah
secara hukum dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga,
termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun
pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk tujuan pengungkapan luasan Obyek
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama v
Page 176
Penilaian dalam laporan ini, KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak
melakukan pengukuran ulang terhadap luasan Obyek Penilaian secara detail,
namun menggunakan data dari sertifikat dan gambar bangunan yang diterima
dari Perseroan.
p. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian
yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian ini.
q. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
11. Asumsi-Asumsi Pokok
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Kode
Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018
(“KEPI & SPI”).
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
a. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini
yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan
tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini
tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek
Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas
dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan
ini.
c. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan
ini.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 28/2021 dan KEPI & SPI.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun
dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat
ini maupun di masa yang akan datang.
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama vi
Page 177
12. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan seluruh,
ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk dokumen,
edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga
tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan dan/atau pemberi tugas.
13. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan KEPI & SPI
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
KEPI & SPI.
INSPEKSI OBYEK PENILAIAN
Peninjauan fisik atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 5 Mei 2023 dan 26 Juli
2023.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas
data dan informasi sebagai berikut:
a. Salinan dokumen kepemilikan tanah,
b. Salinan peta rincikan Obyek Penilaian,
c. Data hasil inspeksi lapangan, dan
d. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi
hasil penilaian secara signifikan.
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data
transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama vii
Page 178
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik
dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan
jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada,
pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat
dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai
properti, harga transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti
lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya
dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada, antara Obyek Penilaian
yang berupa tanah dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk
menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan bahwa
pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang
sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses penilaian.
Kami telah memeriksa sendiri Obyek Penilaian dan menyelidiki kondisi pasar setempat.
SISTEMATIKA LAPORAN PENILAIAN
Laporan penilaian ini terdiri atas:
Surat ini, yang mengidentifikasi Obyek Penilaian dan merinci hasil dari
pemeriksaan kami;
Pernyataan penilai;
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
Daftar isi;
Resume yang menunjukkan perincian nilai pasar dari Obyek Penilaian;
Laporan penilaian Obyek Penilaian;
Foto-foto dari Obyek Penilaian;
Vicinity Obyek Penilaian; dan
Layout Obyek Penilaian.
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama viii
Page 179
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penilaian,
kami berkesimpulan bahwa:
Rp 355.477.820.000,00
( TIGA RATUS LIMA PULUH LIMA MILIAR EMPAT RATUS TUJUH
PULUH TUJUH JUTA DELAPAN RATUS DUA PULUH RIBU RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
Hormat kami,
KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)
Rekan
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. S T T D : STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023
No. M A P P I : 95-S-00654
OR/wk
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama ix
Page 180
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
PERNYATAAN PENILAI
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar
adanya dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai dan dapat
dipertanggungjawabkan.
2. Penilai telah melakukan suatu inspeksi atau penelitian fisik secara langsung atas
Obyek Penilaian.
3. Dalam melakukan penilaian, Penilai telah berlaku independen dan tidak
memiliki/terkait kepentingan-kepentingan sebagai berikut:
• Tidak mempunyai kepentingan keuangan langsung atau tidak langsung yang
material pada Perseroan;
• Tidak mempunyai hubungan pekerjaan dengan Perseroan;
• Tidak mempunyai hubungan usaha yang material secara langsung atau tidak
langsung dengan Perseroan, atau dengan karyawan kunci yang bekerja pada
Perseroan, atau dengan pemegang saham utama atau pengendali Perseroan.
Hubungan usaha dalam ketentuan ini tidak termasuk hubungan usaha dalam
hal penilai, KJPP, atau orang dalam kantor jasa penilai publik memberikan
jasa penilaian kepada Perseroan, atau merupakan konsumen dari produk
barang atau jasa Perseroan dalam rangka menunjang kegiatan rutin;
• Tidak memberikan jasa-jasa lain kepada Perseroan yang dapat menimbulkan
benturan kepentingan; atau
• Tidak memberikan jasa atau produk kepada Perseroan dengan dasar fee
kontinjen atau komisi, atau menerima fee kontinjen atau komisi dari
Perseroan.
4. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalennya atas
permintaan pemberi tugas.
5. Dalam melakukan penilaian, penilai telah memenuhi lingkup pekerjaan sebagai
berikut:
• Proses identifikasi (identifikasi batasan, tujuan dan obyek penilaian, definisi
penilaian, dan tanggal penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
• Pembuatan laporan penilaian.
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama x
Page 181
6. Tidak ada penilai lainnya selain yang tertera dan bertandatangan di bawah ini,
yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, dan pembuatan
kesimpulan dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
7. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang
dilaksanakan/diselenggarakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).
8. Penilai memiliki pengetahuan yang cukup dan memadai tentang sifat dan/atau
jenis Obyek Penilaian.
9. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam KEPI & SPI.
10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada
tanggal penilaian (cut off date).
11. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan nilai.
12. Kesimpulan nilai telah disesuaikan dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
13. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian, laporan penilaian, serta
kesimpulan nilai akhir.
14. Penilai telah melakukan analisis untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam
laporan penilaian ini.
15. Penilai telah mengungkapkan lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa dalam
laporan penilaian ini.
16. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang
dihasilkan dan SRR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penawaran
SRR No. 230405.003/SRR-JK/SPN-A/PANI/OR tanggal 5 April 2023 yang
telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama xi
Page 182
Signing Partner:
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert) ..........................................
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. M A P P I : 95-S-00654
Reviewer:
Hendro Warsito, MAPPI (Cert) ..........................................
No. M A P P I : 12-S-03795
No. Register : RMK-2017.01701
Tim Penilai/Surveyor:
Ahmad Fikri, SE ..........................................
No. M A P P I : 12-T-03703
No. Register : RMK-2017.01700
Wahyudi Khoirul Ikhsan, S.Tr.T ..........................................
No. M A P P I : 19-P-08954
Ali Mohamat Sang Putra ..........................................
No. M A P P I : 14-P-05035
Erwin Casidi, S.Or. ..........................................
No. M A P P I : 21-A-10944
********************
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama xii
Page 183
DAFTAR ISI
NO. URAIAN HALAMAN
- Daftar Istilah xiv
- Resume Penilaian xv
- Penilaian Tanah Kosong di
Desa Tanjung Burung
Kecamatan Teluknaga
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
A. Ringkasan Eksekutif A.1
B. Uraian Umum B.1
C. Pendekatan dan Prosedur Penilaian C.1
D. Uraian Penilaian D.1
E. Uraian Obyek Penilaian E.1
********************
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama xiii
Page 184
DAFTAR ISTILAH
- BI : Bank Indonesia
- HBU : Highest and best use
- KEPI & SPI : Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia
Edisi VII Tahun 2018
- KJPP : Kantor Jasa Penilai Publik
- KJPP KR : KJPP Kusnanto & Rekan
- KKU : PT Kemilau Karya Utama
- MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
- Obyek Penilaian : Tanah kosong seluas 316.462,00 m² yang terletak di
Desa Tanjung Burung, Kecamatan Teluknaga,
Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten
- OJK : Otoritas Jasa Keuangan
- POJK 28/2021 : Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal
28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal”
- Perseroan : PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk
- RDG : Rapat Dewan Gubernur
- SHGB : Sertifikat Hak Guna Bangunan
- SHM : Sertifikat Hak Milik
- SRR atau kami : KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama xiv
Page 185
RESUME PENILAIAN
No. U r a i a n Nilai Pasar
(Rp .000,00)
- Tanah Kosong di
Desa Tanjung Burung
Kecamatan Teluknaga
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
- Tanah Kosong (316.462,00 m²) 355.477.820
─────────
Total 355.477.820
═════════
********************
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama xv
Page 186
A. RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : Perseroan, atau PT Pratama Abadi Nusa
Industri Tbk
Properti yang Dinilai : Tanah kosong seluas 316.462,00 m²
yang dikuasai oleh KKU
Lokasi : Desa Tanjung Burung, Kecamatan
Teluknaga, Kabupaten Tangerang,
Propinsi Banten
Luas Tanah Keseluruhan : 316.462,00
Bukti Kepemilikan Tanah : SHGB dan dokumen lainnya (terlampir)
Koordinat Obyek Penilaian : 6°02'12.2"S 106°38'19.3"E (-6.036710,
106.638685)
Peruntukan Tata Kota : Kawasan pemukiman
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik : Penggunaan sebagai kawasan
perumahan diperkirakan merupakan
penggunaan tertinggi dan terbaik
Tanggal Inspeksi : 5 Mei 2023 dan 26 Juli 2023.
Tanggal Penilaian : 30 Juni 2023
Tujuan Penilaian : Untuk memberikan informasi kepada
menejemen Perseroan mengenai nilai
pasar dari Obyek Penilaian yang akan
digunakan untuk mendukung penilaian
saham KKU yang dilakukan oleh
KJPP KR
Definisi Nilai : Nilai pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan pasar
Opini Nilai (Nilai Pasar) : Rp 355.477.820.000,00
(Tiga Ratus Lima Puluh Lima Miliar
Empat Ratus Tujuh Puluh Tujuh Juta
Delapan Ratus Dua Puluh Ribu Rupiah)
*******************
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama A.1
Page 187
B. URAIAN UMUM
- OBYEK PENILAIAN
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
yang dikuasai oleh KKU yang berupa tanah seluas 316.462,00 m² yang terletak
di Desa Tanjung Burung, Kecamatan Teluknaga, Kabupaten Tangerang, Propinsi
Banten.
Obyek Penilaian merupakan aset non operasional dari KKU. Berdasarkan
POJK 28/2021, aset operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan
dalam operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan
aset non operasional didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari
operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang
akan datang, aset surplus, atau aset investasi”.
- MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 yang dinyatakan
dalam mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah BI untuk
mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian
adalah 1 US$ = Rp 15.731,00.
- TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penugasan penilaian atas Obyek Penilaian adalah untuk memberikan
pendapat tentang nilai pasar pada tanggal penilaian, dari Obyek Penilaian, yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memberikan informasi
kepada manajemen Perseroan mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian yang
akan digunakan untuk mendukung penilaian saham KKU yang dilakukan oleh
KJPP KR.
- ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya
dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di
dalam KEPI & SPI.
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
1. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
ini yang meropidan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama B.1
Page 188
tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian
ini tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
2. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang
sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas dari ikatan,
tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan ini.
3. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam
laporan ini.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan
apapun dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan,
baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang.
- DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, standar nilai yang kami
pergunakan dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang
berdasarkan POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
- TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. Peninjauan fisik atas
Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 5 Mei 2023 sampai dengan 26 Juli
2023.
- KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat
mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan.
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama B.2
Page 189
- IDENTITAS PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN
Pemberi tugas adalah Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk.
Perseroan merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(public company) yang bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding dan
industri kemasan kaleng, dan melalui entitas anak berupa (i) real estat, dan (ii)
industri pengolahan hasil perikanan serta jasa pembekuan/penyimpanan di kamar
pendingin (cold storage). Perseroan berkantor pusat di Office Tower Agung
Sedayu Group, Lantai 8 dan 10 Unit G Jl. Marina Raya, Kelurahan Kamal
Muara, Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon
(021) 5052 5999, nomor faksimili (021) 2941 7685, dan email
corporate.secretary@agungsedayu.com.
Pengguna laporan penilaian Obyek Penilaian adalah Perseroan.
- DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek
Penilaian, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau
melaksanakan prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan dokumen kepemilikan tanah.
2. Salinan peta rincikan Obyek Penilaian,
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
- PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses
perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama B.3
Page 190
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara Obyek Penilaian yang berupa tanah dengan data pembanding
properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek
Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding
properti yang sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses
penilaian.
- TINJAUAN EKONOMI INDONESIA
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 21-22 Juni 2023
memutuskan untuk mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR)
sebesar 5,75%, suku bunga Deposit Facility sebesar 5,00%, dan suku bunga
Lending Facility sebesar 6,50%. Keputusan mempertahankan BI7DRR sebesar
5,75% ini konsisten dengan stance kebijakan moneter untuk memastikan inflasi
tetap terkendali dalam kisaran sasaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023. Fokus
kebijakan diarahkan pada penguatan stabilisasi nilai Rupiah untuk
mengendalikan inflasi barang impor (imported inflation) dan memitigasi dampak
rambatan ketidakpastian pasar keuangan global. Kebijakan likuiditas dan
makroprudensial longgar terus dilanjutkan untuk mendorong penyaluran
kredit/pembiayaan dan tetap mempertahankan terjaganya stabilitas sistem
keuangan. Akselerasi digitalisasi sistem pembayaran terus didorong untuk
perluasan ekonomi dan keuangan digital dan penguatan stabilitas sistem dan
layanan pembayaran. Bauran kebijakan moneter, makroprudensial, dan sistem
pembayaran Bank Indonesia tersebut terus diarahkan untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan.
Sehubungan dengan itu, Bank Indonesia terus memperkuat respons bauran
kebijakan untuk menjaga stabilitas dan mendorong pertumbuhan sebagai berikut:
1. Memperkuat stabilisasi nilai tukar Rupiah melalui: (i) intervensi di pasar
valas dengan transaksi spot, Domestic Non-Deliverable Forward (DNDF),
serta pembelian/penjualan Surat Berharga Negara (SBN) di pasar sekunder;
(ii) twist operation melalui penjualan SBN di pasar sekunder untuk tenor
pendek guna meningkatkan daya tarik imbal hasil SBN bagi masuknya
investor portofolio asing; dan (iii) optimalisasi TD Valas DHE serta
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama B.4
Page 191
penambahan frekuensi dan tenor lelang TD Valas jangka pendek dengan
suku bunga kompetitif;
2. Meningkatkan stimulus kebijakan makroprudensial melalui penajaman
insentif likuiditas kepada bank-bank penyalur kredit/pembiayaan pada
sektor-sektor hilirisasi (pertambangan, pertanian, perkebunan, dan
perikanan), perumahan, pariwisata, serta meningkatkan inklusi keuangan
(UMKM dan KUR) dan ekonomi-keuangan hijau;
3. Melanjutkan kebijakan transparansi suku bunga dasar kredit (SBDK) dengan
pendalaman pada suku bunga di sektor mineral dan batu bara (minerba),
pertanian/pangan, perikanan, dan kelautan (Lampiran);
4. Meningkatkan layanan dan efisiensi transaksi sistem pembayaran digital serta
perluasan ekosistem Ekonomi Keuangan Digital (EKD) melalui:
i. Perpanjangan kebijakan Kartu Kredit (KK) sampai dengan 31 Desember
2023 meliputi: (a) kebijakan batas minimum pembayaran oleh pemegang
KK sebesar 5% dari total tagihan dan (b) kebijakan nilai denda
keterlambatan maksimum sebesar 1% dari total tagihan dan dengan nilai
denda tidak melebihi Rp100.000;
ii. Perpanjangan kebijakan tarif Sistem Kliring Nasional Bank Indonesia
(SKNBI) sampai dengan 31 Desember 2023 yang mencakup: (a) tarif
SKNBI sebesar Rp1 dari Bank Indonesia ke bank dan (b) tarif SKNBI
maksimum Rp2.900 dari bank kepada nasabah;
iii. Penyesuaian kebijakan Merchant Discount Rate (MDR) QRIS bagi
merchant usaha mikro menjadi 0,3%, efektif sejak 1 Juli 2023.
5. Memperkuat kerja sama internasional dengan bank sentral dan otoritas
negara mitra lainnya, serta memfasilitasi penyelenggaraan promosi investasi
dan perdagangan di sektor prioritas yang berkoordinasi dengan instansi
terkait. Bank Indonesia juga memperkuat sinergi dengan
Kementerian/Lembaga terkait untuk menyukseskan Keketuaan ASEAN 2023
khususnya melalui jalur keuangan.
Koordinasi kebijakan dengan Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, dan mitra
strategis terus diperkuat. Dalam kaitan ini, koordinasi dalam Tim Pengendalian
Inflasi Pusat dan Daerah (TPIP dan TPID) dilanjutkan melalui penguatan
program Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP) di berbagai
daerah. Sinergi kebijakan antara Bank Indonesia dengan Komite Stabilitas
Sistem Keuangan (KSSK) diperkuat dalam rangka menjaga stabilitas
makroekonomi dan sektor keuangan, mendorong kredit/pembiayaan kepada
dunia usaha khususnya pada sektor-sektor prioritas untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi dan ekspor, serta meningkatkan ekonomi dan keuangan
inklusif dan hijau.
Ketidakpastian perekonomian global kembali meningkat dengan kecenderungan
risiko pertumbuhan yang melambat dan kebijakan suku bunga moneter di negara
maju yang lebih tinggi. Pertumbuhan ekonomi global diprakirakan sebesar 2,7%
(yoy) dengan risiko perlambatan terutama di Amerika Serikat (AS) dan
Tiongkok. Di AS, tekanan inflasi masih tinggi terutama karena keketatan pasar
tenaga kerja, di tengah kondisi ekonomi yang cukup baik dan tekanan stabilitas
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama B.5
Page 192
sistem keuangan (SSK) yang mereda, sehingga mendorong kemungkinan
kenaikan Federal Funds Rate (FFR) ke depan. Kebijakan moneter juga masih
ketat di Eropa, sedangkan di Jepang masih longgar. Sementara itu, di Tiongkok
pertumbuhan ekonomi juga tidak sekuat prakiraan di tengah inflasi yang rendah
sehingga mendorong pelonggaran kebijakan moneter. Pemulihan ekonomi di
negara berkembang lain, seperti India, tetap kuat didorong oleh permintaan
domestik dan ekspor jasa. Kondisi ekonomi di negara maju dan berkembang
tersebut mendorong nilai tukar dolar AS cenderung melemah terhadap mata uang
negara maju, tetapi menguat terhadap mata uang negara berkembang.
Perkembangan tersebut memerlukan penguatan respons kebijakan untuk
memitigasi risiko rambatan terhadap ketahanan eksternal di negara berkembang,
termasuk Indonesia.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik
dan positifnya kinerja ekspor. Kenaikan konsumsi rumah tangga berlanjut
didorong oleh terus naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan, dan
terkendalinya inflasi. Investasi juga tetap kuat terutama investasi nonbangunan
sejalan dengan kinerja ekspor yang positif dan berlanjutnya hilirisasi. Kinerja
pariwisata juga membaik sejalan dengan kenaikan kunjungan wisatawan
mancanegara. Perbaikan ekonomi Indonesia dikonfirmasi oleh hasil survei Bank
Indonesia tentang keyakinan konsumen yang meningkat dan penjualan eceran
yang tumbuh positif, serta indikator dini Purchasing Managers Index (PMI)
Manufaktur yang masih berada di zona ekspansi. Ke depan, pertumbuhan
ekonomi 2023 diprakirakan tetap berada dalam kisaran proyeksi Bank Indonesia
pada 4,5-5,3%. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergitas stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) mendukung ketahanan eksternal. Transaksi
berjalan triwulan II 2023 diprakirakan surplus didukung oleh berlanjutnya
surplus neraca perdagangan, dimana sampai dengan Mei 2023 tercatat sebesar
4,4 miliar dolar AS. Sementara itu, aliran masuk modal asing dalam bentuk
portofolio pada triwulanan II 2023 sampai dengan 20 Juni 2023 masih mencatat
net inflows sebesar 0,13 miliar dolar AS, meskipun pada Juni 2023 tercatat
outflows sebesar 0,87 miliar dolar AS akibat peningkatan ketidakpastian pasar
keuangan global. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Mei 2023 tetap tinggi
tercatat sebesar 139,3 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,1 bulan
impor atau 6,0 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta
berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
Perkembangan NPI yang positif diprakirakan berlanjut didukung transaksi
berjalan yang diprakirakan terjaga sehat dalam kisaran surplus 0,4% sampai
dengan defisit 0,4% dari PDB. Selain itu, neraca transaksi modal dan finansial
diprakirakan juga mencatat surplus, ditopang oleh aliran masuk modal asing,
baik dalam bentuk Penanaman Modal Asing (PMA) maupun investasi portofolio,
sejalan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian nasional.
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama B.6
Page 193
Nilai tukar Rupiah terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh
Bank Indonesia. Ketidakpastian pasar keuangan global menyebabkan nilai tukar
Rupiah pada Juni 2023 (sampai dengan 21 Juni 2023) secara rerata sedikit
melemah sebesar 0,56% dibandingkan dengan rerata kurs Mei 2023. Namun
demikian, Rupiah secara point-to-point, baik dibandingkan dengan akhir
Mei 2023 maupun akhir tahun 2022, menguat masing-masing sebesar 0,30% dan
4,17%. Dengan perkembangan tersebut, penguatan Rupiah dibandingkan dengan
level akhir tahun 2022 lebih baik dari apresiasi Rupee India dan Peso Filipina
masing-masing sebesar 0,85% dan 0,15% sedangkan Thai Baht mencatat
depresiasi 0,70%. Ke depan, Bank Indonesia memprakirakan apresiasi nilai tukar
Rupiah berlanjut ditopang oleh surplus transaksi berjalan dan aliran masuk
modal asing seiring prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang
rendah, serta imbal hasil aset keuangan domestik yang menarik. Bank Indonesia
terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah khususnya melalui
triple intervention dan twist operation untuk mengendalikan inflasi barang impor
(imported inflation) dan memitigasi risiko rambatan ketidakpastian pasar
keuangan global. Operasi moneter valas terus diperkuat, termasuk optimalisasi
TD Valas DHE serta penambahan frekuensi dan tenor lelang TD Valas jangka
pendek.
Tekanan inflasi menurun ke dalam sasaran 3,0±1% lebih cepat dari prakiraan.
Inflasi IHK pada bulan Mei 2023 tercatat 4,00% (yoy) atau berada di batas atas
sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi di semua kelompok. Inflasi inti Mei
2023 tercatat 2,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan inflasi pada bulan
sebelumnya sebesar 2,83% (yoy) sejalan dengan berakhirnya periode HBKN
Idulfitri, menurunnya harga komoditas global, dan rendahnya ekspektasi inflasi.
Inflasi kelompok volatile food tercatat 3,28% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi bulan sebelumnya yang sebesar 3,74% (yoy). Inflasi kelompok
administered prices juga menurun dari 10,32% (yoy) menjadi 9,52% (yoy).
Menurunnya inflasi ke dalam sasaran sebagai hasil positif dari konsistensi
kebijakan moneter serta eratnya sinergi pengendalian inflasi antara BI dan
Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID melalui penguatan GNPIP
di berbagai daerah. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali
di dalam sasaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023.
Likuiditas perbankan tetap longgar sehingga berkontribusi positif mendorong
kredit/pembiayaan dan menjaga stabilitas sistem keuangan. Rasio Alat Likuid
terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) tercatat tinggi, yakni 27,52% pada Mei
2023, sejalan dengan stance kebijakan likuiditas longgar Bank Indonesia.
Likuiditas perekonomian juga memadai tecermin pada uang beredar dalam arti
sempit (M1) dan luas (M2) bulan Mei 2023 yang masing-masing tumbuh sebesar
3,4% (yoy) dan 6,1% (yoy). Kondisi likuiditas yang terjaga dan kuat tersebut
turut memengaruhi perkembangan suku bunga yang kondusif terhadap
permintaan kredit/pembiayaan. Di pasar uang, suku bunga IndONIA cukup
rendah yakni 5,62% pada 21 Juni 2023. Imbal hasil SBN tenor jangka pendek
tercatat 5,80%, sedangkan imbal hasil SBN tenor jangka panjang tercatat 6,29%
pada tanggal yang sama. Sementara itu, suku bunga deposito 1 bulan dan suku
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama B.7
Page 194
bunga kredit pada Mei 2023 juga rendah masing-masing sebesar 4,13% dan
9,37%. Bank Indonesia terus memastikan kecukupan likuiditas untuk mendorong
berlanjutnya peningkatan kredit/pembiayaan guna mengakselerasi pemulihan
ekonomi nasional.
Kredit/pembiayaan perbankan kembali meningkat sehingga mendukung upaya
memperkuat pertumbuhan ekonomi. Kredit perbankan pada Mei 2023 tumbuh
9,39% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada bulan
sebelumnya sebesar 8,08% (yoy). Kenaikan pertumbuhan kredit terjadi pada
semua jenis kredit di sebagian besar sektor ekonomi, seperti sektor Jasa Dunia
Usaha, Pertambangan, Industri, dan Jasa Sosial. Pertumbuhan kredit didorong
oleh peningkatan permintaan sejalan kinerja korporasi yang tumbuh tinggi serta
tersedianya likuiditas dan longgarnya standar penyaluran kredit/pembiayaan
perbankan. Pembiayaan syariah juga tumbuh tinggi mencapai 19,45% (yoy) pada
Mei 2023. Di segmen UMKM, pertumbuhan kredit terus berlanjut, yaitu
mencapai 7,61% (yoy) pada Mei 2023, didukung realisasi penyaluran Kredit
Usaha Rakyat (KUR) sebesar Rp80,25 triliun hingga 31 Mei 2023. Untuk
mendorong pertumbuhan kredit/pembiayaan lebih lanjut, Bank Indonesia akan
meningkatkan stimulus kebijakan makroprudensial melalui peningkatan dan
penajaman insentif likuiditas kepada bank-bank penyalur kredit/pembiayaan
pada sektor-sektor hilirisasi (pertambangan, pertanian, perkebunan, dan
perikanan), perumahan, pariwisata, serta meningkatkan inklusi keuangan
(UMKM dan KUR) dan ekonomi-keuangan hijau.
Ketahanan sistem keuangan, khususnya perbankan, tetap terjaga. Permodalan
perbankan kuat dengan rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR)
sebesar 25,54% pada April 2023. Risiko kredit terkendali, tecermin dari rasio
kredit bermasalah (Non Performing Loan/NPL) yang rendah, yaitu 2,53%
(bruto) dan 0,78% (neto) pada April 2023. Likuiditas perbankan pada Mei 2023
tetap terjaga, dipengaruhi oleh pertumbuhan Dana Pihak Ketiga (DPK) sebesar
6,55% (yoy). Hasil stress test Bank Indonesia juga menunjukan ketahanan
perbankan yang kuat. Ke depan, Bank Indonesia terus memperkuat sinergi
dengan KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi domestik dan global
yang dapat mengganggu ketahanan sistem keuangan.
Transaksi sistem pembayaran terus naik dengan stabilitas sistem yang terjaga dan
layanan pembayaran digital yang semakin meningkat. Transaksi digital banking
meningkat pesat sebesar 31,83% (yoy) dan Uang Elektronik (UE) tumbuh
sebesar 17,90% (yoy) pada Mei 2023. Transaksi Alat Pembayaran Menggunakan
Kartu (APMK) seperti Kartu ATM/D dan Kartu Kredit tumbuh 8,31% (yoy).
Adopsi QRIS semakin meluas, tecermin pada penambahan jumlah pengguna dan
merchant QRIS, yang saat ini telah mencapai masing-masing 35,80 juta dan 26,1
juta, dengan total volume transaksi sebesar 744 juta, sejalan dengan
pengembangan fitur QRIS di domestik dan antarnegara. Akseptasi BI-FAST juga
terus meningkat dengan nilai transaksi bulan Mei 2023 mencapai Rp462 triliun
dengan volume transaksi sebesar 161,2 juta. Sementara itu, jumlah Uang Kartal
Yang Diedarkan (UYD) pada Mei 2023 tumbuh 4,5% (yoy) sehingga menjadi
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama B.8
Page 195
Rp972 triliun sejalan dengan kegiatan ekonomi. Bank Indonesia terus
memastikan ketersediaan uang Rupiah dengan kualitas yang terjaga di seluruh
wilayah NKRI, antara lain dengan melanjutkan kerja sama kelembagaan dalam
pengedaran uang Rupiah ke daerah 3T (Terluar, Terdepan, Terpencil).
- PERKEMBANGAN PROPERTI INDONESIA 2023
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri baru berkonsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga
bagian utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown Mall),
kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi
kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Pada kawasan PIK 2 juga
direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik seperti
beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park
(event space), yang secara efektif dapat menarik keramaian dan pada akhirnya
dapat meningkatkan permintaan properti, terutama untuk hunian dan kavling
komersial. Selain itu, adanya proyek infrastruktur seperti pembangunan tol baru
yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar luar Jakarta ke
depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
********************
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama B.9
Page 196
C. PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses
perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara Obyek Penilaian yang berupa tanah dengan data pembanding
properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek
Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding
properti yang sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses
penilaian.
********************
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama C.1
Page 197
D. URAIAN PROSES PENILAIAN
D.1 PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian digunakan pendekatan pasar.
Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi
atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain
bila ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian.
PROSEDUR PENILAIAN
Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas,
untuk menentukan nilai pasar Obyek Penilaian berdasarkan pendekatan pasar,
kami melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang
dijelaskan dalam uraian berikut ini.
1. Mengumpulkan Data Penawaran/Transaksi Properti Pembanding
Data penawaran atau transaksi atas properti pembanding yang sejenis dan
sebanding yang tersedia di pasar dan memiliki kesamaan karakteristik
dengan Obyek Penilaian harus dikumpulkan terlebih dahulu untuk dapat
melakukan proses penilaian selanjutnya.
2. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan
perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan
bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama D.1
Page 198
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau
tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada
antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan.
Prosedur penyesuaian yang dilakukan dalam proses penilaian dengan
menggunakan pendekatan pasar adalah sebagai berikut:
a. Data pembanding yang berupa data penawaran properti yang sebanding
dan sejenis dengan Obyek Penilaian diberi diskon untuk merefleksikan
estimasi harga transaksi.
b. Setelah estimasi harga transaksi untuk masing-masing data pembanding
diperoleh, dilakukan penyesuaian untuk perbedaan-perbedaan dalam hal
karakteristik antara Obyek Penilaian dan tiap-tiap data pembanding,
antara lain lokasi, ukuran, aksesibilitas, dan tanda bukti kepemilikan
dengan tujuan untuk sedapat mungkin menyamakan masing-masing data
pembanding dengan Obyek Penilaian. Apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih baik daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian negatif, sedangkan apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih jelek daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian positif.
c. Setelah penyesuaian untuk masing-masing data pembanding dilakukan,
kesimpulan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan
melakukan rata-rata tertimbang dari indikasi nilai masing-masing data
pembanding yang telah disesuaikan. Bobot dari tiap-tiap data
pembanding ditentukan berdasarkan besar kecilnya penyesuaian yang
dilakukan. Data pembanding dengan penyesuaian yang lebih besar
(secara absolut) diberi bobot yang lebih kecil, sedangkan data
pembanding dengan penyesuaian yang lebih kecil (secara absolut) diberi
bobot yang lebih besar.
3. Nilai Pasar Obyek Penilaian
Nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan membandingkan data transaksi
atau penawaran yang tersedia di pasar atas properti yang sebanding dan
sejenis kemudian dilakukan penyesuaian atas Obyek Penilaian dengan
memberikan pembobotan untuk masing-masing perbedaan karakteristik
antara Obyek Penilaian dengan properti pembanding.
PENILAIAN
Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pasar, diperoleh hasil bahwa
nilai pas Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 355.477.820.000,00, dengan
perhitungan sebagai berikut:
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama D.2
Page 199
Nilai Pasar
No. Uraian Luas (m²)
Rp Ribu/m² Rp Ribu
1. Tanah SHGB 228.914 m² 1.180 270.118.520
2. Tanah Non SHGB 87.548 m² 975 85.359.300
Total 316.462 m² 355.477.820
1. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
1 2 3 4
1. Nama jalan Jl. Sukamulya Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Nama Kompleks
Desa Tanjung Burung Kampung Besar Tega Angus Tegal Angus Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°02'05.1"S 106°38'12.7"E 6°02'29.7"S 106°40'26.6"E6°02'52.3"S 106°39'46.5"E
6°02'45.7"S 106°39'49.2"E6°03'01.2"S 106°39'24.2"E
2. Luas tanah (m²) 228.914,00 7.500,00 895,00 2.100,00 2.100,00
3. Luas bangunan (m²) - - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 26.250.000.000 3.132.500.000 6.700.000.000 6.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kavling Tanah kosong
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 3.150.000 3.150.000 2.871.429 2.785.714
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.292.143 -45,0% -1.253.571
d. Kontur/Topografi 0,0% 0
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -6,4% -202.400 -6,4% -202.400 -7,0% -202.400 -7,3% -202.400
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -315.000 -10,0% -315.000 -10,0% -287.143 -10,0% -278.571
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 5,0% 157.500 5,0% 157.500 5,0% 143.571 5,0% 139.286
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -66,4% -2.092.400 -66,4% -2.092.400 -67,0% -1.925.257 -67,3% -1.873.829
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 1.057.600 1.057.600 946.171 911.886
22. Persentase pembobotan 100,00% 12,04% 12,04% 11,95% 11,91%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 127.370 127.370 113.028 108.626
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 1.181.912 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 1.180.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 270.118.520.000 Bpk. Benny Bpk Herry Ibu Shirley Bpk Arief
26. Nilai pasar tanah (US$) 18.880.158 0851 7444 8090 0816 4848 545 0877 8288 1991 0816 1119 159
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama D.3
Page 200
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 5 Data 6 Data 7 Data 8
5 6 7 8
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jl. K.H. Mushonif Jl. Raya Tanjung Pasir
Jl. Raya Tanjung
Nama Kompleks Pasir
Desa Tanjung Burung Kosambi Kampung Besar Pangkalan Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Kosambi Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°02'05.1"S 106°38'12.7"E 6°05'03.6"S 106°42'40.7"E
6°03'11.8"S 106°39'55.2"E
6°03'17.3"S 106°38'51.0"E
6°02'57.1"S 106°39'38.8"E
2. Luas tanah (m²) 228.914,00 30.000,00 11.000,00 1.085,00 1.165,00
3. Luas bangunan (m²) - 466,00
4. Harga Penawaran (Rp) 135.000.000.000 27.500.000.000 4.340.000.000 4.660.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Pekarangan Tanah Kavling Tanah Tanah & Bangunan
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 4.194.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - 2.800.000 - 2.800.000
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 60,0% 0,0% 60,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - 782.880.000
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 3.411.120.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 4.050.000 2.250.000 3.600.000 2.928.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -25,0% -1.012.500 -45,0% -1.012.500 -45,0% -1.620.000 -45,0% -1.317.600
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -5,0% -202.400 -9,0% -202.400 -5,6% -202.400 -10,1% -294.400
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -405.000 -10,0% -225.000 -10,0% -360.000 -10,0% -292.800
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 5,0% 202.500 5,0% 112.500 5,0% 180.000 5,0% 146.400
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -45,0% -1.822.400 -69,0% -1.552.400 -65,6% -2.362.400 -70,1% -2.051.200
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 2.227.600 697.600 1.237.600 876.800
22. Persentase pembobotan 100,00% 16,74% 11,65% 12,17% 11,50%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 372.800 81.280 150.630 100.808
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 1.181.912 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 1.180.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 270.118.520.000 Bpk. Heru Hermawan Ibu Lina Bpk. Dede Bpk. Dede
26. Nilai pasar tanah (US$) 18.880.158 0812 9570 0181 0878 8788 7881 0813 1157 9989 0813 1157 9989
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian lebih baik dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap kelas jalan.
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama D.4
Page 201
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor ukuran tanah.
c. Elevasi (dibawa/diatas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika di bandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan
Data 8 lebih baik dibandingkan dengan Obyek Penilaian, sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor elevasi (dibawah/diatas
permukaan jalan).
d. Aksesbilitas/Pencapaian
Obyek Penilaian aksesbilitasnya lebih jelek, sedangkan Data 1, Data 2,
Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap akesbilitas.
e. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa SHGB, sedangkan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 memiliki
tanda bukti berupa SHM sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor tanda bukti kepemilikan.
f. Fasos dan Fasum
Obyek Penilaian memiliki fasilitas umum dan fasilitas sosial yang lebih
baik dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6,
Data 7, dan Data 8 sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
fasum fasos.
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama D.5
Page 202
2. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah Non HGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
1 2 3 4
1. Nama jalan Jl. Sukamulya Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Nama Kompleks
Desa Tanjung Burung Kampung Besar Tega Angus Tegal Angus Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°02'05.1"S 106°38'12.7"E 6°02'29.7"S 106°40'26.6"E6°02'52.3"S 106°39'46.5"E
6°02'45.7"S 106°39'49.2"E6°03'01.2"S 106°39'24.2"E
2. Luas tanah (m²) 87.548,00 7.500,00 895,00 2.100,00 2.100,00
3. Luas bangunan (m²) - - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 26.250.000.000 3.132.500.000 6.700.000.000 6.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan non SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kavling Tanah kosong
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 3.150.000 3.150.000 2.871.429 2.785.714
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.292.143 -45,0% -1.253.571
d. Kontur/Topografi 0,0% 0
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -7,6% -239.200 -7,6% -239.200 -8,3% -239.200 -8,6% -239.200
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -315.000 -10,0% -315.000 -10,0% -287.143 -10,0% -278.571
f. Tanda bukti kepemilikan -10,0% -315.000 -10,0% -315.000 -10,0% -287.143 -10,0% -278.571
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 5,0% 157.500 5,0% 157.500 5,0% 143.571 5,0% 139.286
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -72,6% -2.286.700 -72,6% -2.286.700 -73,3% -2.105.629 -73,6% -2.049.914
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 863.300 863.300 765.800 735.800
22. Persentase pembobotan 100,00% 12,01% 12,01% 11,90% 11,87%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 103.671 103.671 91.150 87.310
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 999.575 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 975.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 85.359.300.000 Bpk. Benny Bpk Herry Ibu Shirley Bpk Arief
26. Nilai pasar tanah (US$) 5.966.259 0851 7444 8090 0816 4848 545 0877 8288 1991 0816 1119 159
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama D.6
Page 203
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 5 Data 6 Data 7 Data 8
5 6 7 8
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jl. K.H. Mushonif Jl. Raya Tanjung Pasir
Jl. Raya Tanjung
Nama Kompleks Pasir
Desa Tanjung Burung Kosambi Kampung Besar Pangkalan Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Kosambi Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°02'05.1"S 106°38'12.7"E 6°05'03.6"S 106°42'40.7"E
6°03'11.8"S 106°39'55.2"E
6°03'17.3"S 106°38'51.0"E
6°02'57.1"S 106°39'38.8"E
2. Luas tanah (m²) 87.548,00 30.000,00 11.000,00 1.085,00 1.165,00
3. Luas bangunan (m²) - 466,00
4. Harga Penawaran (Rp) 135.000.000.000 27.500.000.000 4.340.000.000 4.660.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan non SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Pekarangan Tanah Kavling Tanah Tanah & Bangunan
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 4.194.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - 2.800.000 - 2.800.000
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 60,0% 0,0% 60,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - 782.880.000
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 3.411.120.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 4.050.000 2.250.000 3.600.000 2.928.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -25,0% -1.012.500 -45,0% -1.012.500 -45,0% -1.620.000 -45,0% -1.317.600
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -5,9% -239.200 -10,6% -239.200 -6,6% -239.200 -11,3% -331.200
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -405.000 -10,0% -225.000 -10,0% -360.000 -10,0% -292.800
f. Tanda bukti kepemilikan -10,0% -405.000 -10,0% -225.000 -10,0% -360.000 -5,0% -146.400
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 5,0% 202.500 5,0% 112.500 5,0% 180.000 5,0% 146.400
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -50,9% -2.061.700 -75,6% -1.701.700 -71,6% -2.579.200 -71,3% -2.088.000
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 1.988.300 548.300 1.020.800 840.000
22. Persentase pembobotan 100,00% 16,28% 11,58% 12,15% 12,20%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 323.790 63.508 124.010 102.464
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 999.575 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 975.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 85.359.300.000 Bpk. Heru Hermawan Ibu Lina Bpk. Dede Bpk. Dede
26. Nilai pasar tanah (US$) 5.966.259 0812 9570 0181 0878 8788 7881 0813 1157 9989 0813 1157 9989
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian lebih baik dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap kelas jalan.
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama D.7
Page 204
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor ukuran tanah.
c. Elevasi (dibawa/diatas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika di bandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan
Data 8 lebih baik dibandingkan dengan Obyek Penilaian, sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor elevasi (dibawah/diatas
permukaan jalan).
d. Aksesbilitas/Pencapaian
Obyek Penilaian aksesbilitasnya lebih jelek, sedangkan Data 1, Data 2,
Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap akesbilitas.
e. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa SHGB, sedangkan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 memiliki
tanda bukti berupa SHM sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor tanda bukti kepemilikan.
f. Fasos dan Fasum
Obyek Penilaian memiliki fasilitas umum dan fasilitas sosial yang lebih
baik dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6,
Data 7, dan Data 8 sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
fasum fasos.
D.2. KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan
penilaian, kami berkesimpulan bahwa:
Rp 355.477.820.000,00
( TIGA RATUS LIMA PULUH LIMA MILIAR EMPAT RATUS TUJUH
PULUH TUJUH JUTA DELAPAN RATUS DUA PULUH RIBU
RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
*******************
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama D.8
Page 205
E. URAIAN OBYEK PENILAIAN
- TANAH
Obyek Penilaian adalah tanah yang berdiri di atas sebidang tanah dengan 25 (dua
puluh lima) buah dokumen kepemilikan tanah yang berupa SHGB dan dokumen
tanah lainnya (data terlampir).
Deskripsi tanah tersebut dapat dilihat dalam uraian berikut:
LETAK DAN IDENTIFIKASI
Tanah dalam penilaian adalah sebidang tanah yang terletak di Propinsi Banten,
Kabupaten Tangerang, Kecamatan Teluknaga dan dapat diidentifikasikan
sebagai Desa Tanjung Burung.
DATA TANAH
Obyek Penilaian dilengkapi dengan 25 (dua puluh lima) buah dokumen
kepemilikan tanah yang berupa SHGB dan dokumen tanah lainnya (data
terlampir). Berdasarkan informasi dari pemberi tugas, luas tanah yang
diperhitungkan dalam penilaian ini adalah seluas 316.462,00 m² dengan rincian
sebagai berikut:
1. Tanah seluas 228.914,00 m² merupakan tanah dengan dokumen kepemilikan
yang berupa SHGB.
2. Tanah seluas 87.548,00 m² merupakan tanah yang saat ini sedang dalam
proses sertifikasi.
ANALISIS LINGKUNGAN
Lokasi tanah terletak di kawasan pemukiman, industri dan hutan lindung yang
merupakan daerah rawan banjir.
Daerah tersebut mudah dicapai dari Jl. Salembaran Raya ke arah barat laut, pada
pertigaan dengan Jl. Raya Kalibaru membelok ke arah utara, pada pertigaan
dengan Jl. Kalibaru–Kohod membelok ke arah utara, dan kemudian pada pertigaan
dengan Jl. Raya Tanjung Burung ke arah timur ± 3,1 km menuju lokasi yang
dimaksud.
Di sekitarnya pada umumnya adalah area tambak dan pemukiman penduduk
dengan kondisi rata-rata baik dan bersifat permanen.
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama E.1
Page 206
Di sebelah barat dari lokasi dengan radius ± 600 m terdapat SDN Tanjung
Burung, di sebelah utara dengan radius ± 700 m dari lokasi terdapat Perumahan
PIK2 Cluster Florida, sedangkan pusat kota Kabupaten Tangerang terletak di
sebelah barat daya dengan radius ± 31 km.
Kami juga mengidentifikasi sisi negatif dari lokasi Obyek Penilaian yaitu akses
menuju lokasi Obyek Penilaian baru bisa melalui jalan perkampungan penduduk.
ANALISIS SITE
Lokasi tanah terletak di sisi sebelah timur dari Jl. Raya Tanjung Burung.
Bentuk tanah tidak beraturan dengan ukuran lebar depan yang sejajar dengan
jalan di depan lokasi ± 390 m dan panjang ke belakang maksimum ± 999 m.
Kontur tanah pada umumnya bergelombang dengan ketinggian kurang lebih
diatas permukaan jalan di depan lokasi.
Sifat tanah adalah sebagian tanah keras dan tanah lembek.
Di atas tanah telah belum terdapat bangunan.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:
- Sebelah utara : Perumahan PIK2 Cluster Florida.
- Sebelah timur : Tanah kosong dan tambak.
- Sebelah selatan : Pabrik, tanah kosong dan tambak
- Sebelah barat : Jl. Raya Tanjung Burung.
Perkerasan jalan di depan lokasi (Jl. Raya Tanjung Burung) terbuat dari beton
bertulang dengan lebar ± 3 m.
Lokasi tersebut dapat dicapai dari arah tenggara, melalui dari Jl. Salembaran
Raya - Jl. Raya Kalibaru - Jl. Muara Casadane - Jl. Raya Tanjung Burung.
PERENCANAAN KOTA
Berdasarkan data yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di areal yang
memiliki peruntukan sebagai kawasan pemukiman, industri, dan hutan lindung.
FASILITAS LINGKUNGAN
Lalu lintas umum terdapat di sepanjang Jl. Raya Tanjung Burung yang teletak di
sebelah barat ± 1 km dari lokasi Obyek Penilaian, yang merupakan lalu lintas
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama E.2
Page 207
utama di daerah tersebut merupakan lalu lintas dua arah dari selatan ke uatar dan
sebaliknya dengan intensitas pemakaian yang sedang.
Perkerasan jalan terbuat dari beton bertulang dengan lebar ± 3 m dan dilengkapi
dengan saluran air terbuka dan lampu penerangan jalan.
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik dari PT PLN (Persero) dan
telepon dari PT Telkom (Persero) Tbk yang semuanya telah disambungkan ke
lokasi, dan lain-lain.
PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
(ZONING, HIGHEST AND BEST USE)
Berdasarkan POJK 28/2021, dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik (highest and best use atau HBU) penilai wajib memenuhi ketentuan
sebagai berikut:
1. Menelaah aspek ketentuan peraturan perundang-undangan pada saat
penilaian atas obyek penilaian.
2. Menelaah aspek fisik dari obyek penilaian.
3. Menelaah aspek finansial dari obyek penilaian yang didukung dengan
kondisi pasar.
4. Memberikan kesimpulan yang menunjukkan produktivitas optimal dari
obyek penilaian.
5. Tidak diperkenankan untuk mempertimbangkan adanya perubahan
peruntukan obyek penilaian, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai
bangunan, koefisien dasar hijau, dan ketinggian bangunan.
Analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik atas tanah dengan kondisi saat ini
yaitu sebagai tanah kosong (as is) adalah sebagai berikut:
1. Uji Aspek Hukum
Pemenuhan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian.
Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti
ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang
tanah tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada.
Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisisen
Dasar Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian maksimal
bangunan, sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata
Ruang/Wilayah (RUTR/W) lainnya serta peraturan berkaitan dengan lalu
lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan.
Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di
areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan pemukiman.
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama E.3
Page 208
Dengan demikian, Obyek Penilaian telah sesuai dengan peruntukan dan/atau
peraturan yang berlaku.
2. Uji Aspek Fisik
Kelayakan fisik dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara fisik
berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti
layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik
tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk,
kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan di atasnya.
Berdasarkan pengamatan kami di lapangan, kondisi fisik Obyek Penilaian
adalah sebagai berikut:
- Lokasi : Sesuai dengan peruntukan
- Luas tanah : 316.462,00 m²
- Bentuk tanah : Tidak beraturan
- Kontur tanah : Bergelombang
- Sifat tanah : Relatif stabil
Dengan memperhatikan kondisi fisik Obyek Penilaian tersebut di atas, maka
Obyek Penilaian telah memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.
3. Uji Aspek Finansial
Kelayakan finansial dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara
keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat
memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif.
Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan
diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek
masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti
sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat
diperlukan. Selanjutnya, hal- hal yang juga harus diperhatikan adalah
mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan
(vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net
income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate).
Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat
memberikan pendapatan bersih yang positif. Seberapa besar pendapatan
bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-
masing investor.
Berdasarkan proyeksi keuangan yang disusun oleh manajemen Perseroan,
Obyek Penilaian memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan bagi
pemiliknya.
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama E.4
Page 209
4. Uji Produktifitas
Mengingat uraian-uraian di atas dan memperhatikan penggunaan tanah di
sekitarnya, maka menurut pendapat kami penggunaan/pemanfaatan tanah
sebagai kawasan perumahan diperkirakan merupakan penggunaan/
pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.
*****************
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama E.5
Page 210
LAMPIRAN-LAMPIRAN Penilaian Properti yang Dikuasi oleh PT Kemilau Karya Utama
Page 211
LAMPIRAN I
RINCIAN DATA SERTIFIKAT TANAH
Penilaian Properti yang Dikuasi oleh PT Kemilau Karya Utama
Page 212
Lokasi Tanggal Tanggal Luas
No. No. HGB Nama Pemegang Hak
Desa Penerbitan Hak Berakhirnya Hak (m²)
1. 00281/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 01/04/2020 13/02/2050 4.659,00
2. 00283/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 08/09/2020 13/08/2050 31.935,00
3. 00291/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 16/12/2020 02/10/2050 16.199,00
4. 00266/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 21/08/2020 05/09/2049 2.570,00
5. 00265/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 21/08/2020 05/09/2049 3.480,00
6. 00264/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 27/08/2020 05/09/2049 4.718,00
7. 00298/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 25/02/2021 15/05/2050 17.972,00
8. 00307/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 30/06/2021 10/03/2050 2.852,00
9. 00308/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 30/06/2021 10/03/2050 2.763,00
10. 00284/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 13/04/2020 21/11/2050 6.825,00
11. 00267/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 27/02/2013 05/09/2050 7.230,00
12. 00431/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 14/02/2022 26/10/2051 2.016,00
13. 00356/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 29/11/2022 14/10/2051 5.812,00
14. 00233/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 08/02/2012 19/02/2048 3.043,00
15. 00301/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 29/01/2021 09/04/2051 5.126,00
16. 00365/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 17/06/2019 18/11/2051 4.290,00
17. 00303/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 29/01/2021 09/04/2051 3.311,00
18. 01167/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 02/09/2022 07/06/2052 11.566,00
19. 01152/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 02/09/2022 28/04/2052 14.330,00
20. 00361/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 02/09/2022 28/04/2052 3.342,00
21. 00366/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 21/01/2019 18/11/2051 1.565,00
22. 01153/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 07/09/2019 09/04/2052 20.196,00
23. 01173/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 30/09/2019 08/07/2052 29.902,00
24. 01171/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 30/09/2022 31/05/2052 21.049,00
25. 01183/Tanjung Burung PT Bintang Cipta Utama Tanjung Burung 22/12/2022 02/12/2052 2.163,00
228.914,00
26. Dokumen Lainnya 87.548,00
Total 316.462,00
Penilaian Properti yang Dikuasi oleh PT Kemilau Karya Utama
Page 213
LAMPIRAN II
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti yang Dikuasai Oleh PT Kemilau Karya Utama
Page 214
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN DI
DESA TANJUNG BURUNG
KECAMATAN TELUK NAGA
KABUPATEN TANGERANG
PROPINSI BANTEN
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama
Page 215
TAMPAK SITUASI SEBAGAIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama
Page 216
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama
Page 217
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama
Page 218
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama
Page 219
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama
Page 220
LAMPIRAN III
VICINITY DAN LAYOUT OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama
Page 221
Lokasi Data Pembanding
Tanah Kosong di
Desa Tanjung Burung
Kecamatan Teluknaga
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
DATA
PEMBANDING 1
DATA
KANTOR DESA
KOHOD PEMBANDING 3
DATA
PEMBANDING 7
DATA
PEMBANDING 2
DATA
KANTOR DESA PEMBANDING 6
PANGKALAN
DATA
KOMPLEK PEMBANDING 8
TNI AU
KANTOR
KECAMATAN
DATA KOSAMBI
PEMBANDING 4
DATA
PEMBANDING 5
Penilaian Properti yang Dikuasai oleh PT Kemilau Karya Utama
Page 222
VICINITY MAP
DATA
PEMBANDING 1
DATA
KANTOR DESA
KOHOD PEMBANDING 3
DATA
PEMBANDING 7
DATA
PEMBANDING 2
DATA
KANTOR DESA PEMBANDING 6
PANGKALAN
DATA
KOMPLEK PEMBANDING 8
TNI AU
KANTOR
KECAMATAN
DATA KOSAMBI
PEMBANDING 4
DATA
PEMBANDING 5
44
13 7
56
23
43 15
56
26
14
5 28
47
27
21
24
49 36
56 8
12 9
11
53 10
54
18 4
50 6
1 16 KETERANGAN :
39 55
32
- SHGB Seluas 288.914,00 m2
17 35
20 51 31 30
2
45
42 41 40 52
33
- Non SHGB Seluas 87.548,00 m2
25
19 22 48 34
3 37 PEMBERI TUGAS :
38 29
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
GAMBAR 1 SKALA : NTS (Not to Scale)
Situasi Tanah di
TANGGAL : 26 Juli 2023
Desa Kohod
Kecamatan Pakuhaji GBR. NO : 230803.005/GB/SRR
Kabupaten Tangerang DIGAMBAR DIPERIKSA
Propinsi Banten
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059
Nomor Izin CabangKJPP: 1138/KM.1/2017
Penilai Properti dan Bisnis
Page 223
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
(TANAH KOSONG)
DI
DESA MUARA DAN DESA TANJUNG PASIR
KECAMATAN TELUKNAGA
KABUPATEN TANGERANG
PROPINSI BANTEN
MILIK/ATAS NAMA/YANG DIKUASAI OLEH
PT KARUNIA UTAMA SELARAS
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2023
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN Kantor Cabang Jakarta
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jakarta Selatan 12750
Penilai Properti dan Bisnis T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
Page 224
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
No. : 00360/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023 7 Agustus 2023
Kepada Yth.
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
Office Tower Agung Sedayu Group
Lt. 8 dan 10 Unit G
Penjaringan
Jakarta Utara 14470
U.p. : Direksi
Hal : Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang
Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada kami, Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (“SRR” atau “kami”), oleh manajemen PT Pantai
Indah Kapuk Dua Tbk (dahulu PT Pratama Abadi Nusa Industri Tbk) (“Perseroan”)
untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar properti
milik/atas nama/yang dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras (“KUS”) yang berupa
tanah kosong seluas 1.004.004,00 m² yang terletak di Desa Muara dan Desa Tanjung
Pasir, Kecamatan Teluknaga, Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten (“Obyek
Penilaian”), sesuai dengan surat penawaran kami No. 230405.003/SRR-JK/SPN-
A/PANI/OR tanggal 5 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka
dengan ini kami sebagai KJPP resmi dengan Izin Usaha No. 2.09.0059 berdasarkan
Keputusan Menteri Keuangan No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009
menyatakan bahwa kami telah melakukan penilaian atas Obyek Penilaian dengan tujuan
untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal
30 Juni 2023.
RUANG LINGKUP PENUGASAN
1. Status Penilai
Penilai Publik Ocky Rinaldy merupakan penilai independen yang bernaung dalam
SRR berdasarkan Izin Penilai Publik No. PB-1.09.00242 dengan kualifikasi
Penilaian Properti dan Bisnis yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal
di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras i
Page 225
Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 4 Juni 2023
(Penilai Properti dan Bisnis) dan bertindak untuk melakukan penugasan secara
obyektif tanpa ada benturan kepentingan dan memiliki kompetensi untuk melakukan
penugasan sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup penugasan ini.
2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi tugas adalah Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk. Perseroan
merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (public company)
yang bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding dan industri kemasan
kaleng, dan melalui entitas anak berupa (i) real estat, dan (ii) industri pengolahan
hasil perikanan serta jasa pembekuan/penyimpanan di kamar pendingin (cold
storage). Perseroan berkantor pusat di Office Tower Agung Sedayu Group, Lantai 8
dan 10 Unit G, Jl. Marina Raya, Kelurahan Kamal Muara, Kecamatan Penjaringan,
Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon (021) 5052 5999, nomor faksimili (021)
2941 7685, dan email corporate.secretary@agungsedayu.com.
Pengguna laporan penilaian Obyek Penilaian adalah Perseroan.
3. Obyek Penilaian dan Hak Kepemilikan
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama/yang dikuasai oleh KUS yang berupa tanah kosong seluas
1.004.004,00 m² yang terletak di Desa Muara dan Desa Tanjung Pasir, Kecamatan
Teluknaga, Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten.
Obyek Penilaian merupakan aset non operasional dari KUS. Berdasarkan Peraturan
OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember 2021 tentang “Penilaiandan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” (“POJK 28/2021”), aset
operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional
perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan aset non operasional
didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri
atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau
asetinvestasi”.
Obyek Penilaian dikuasai dan/atau dimiliki oleh KUS sesuai dengan informasi dari
Perseroan sebagaimana tercantum dalam daftar aset KUS. Obyek Penilaian
dilengkapi dengan 58 (lima puluh delapan) dokumen kepemilikan tanah yang berupa
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan dokumen tanah lainnya (data terlampir).
4. Mata Uang yang Digunakan
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 dinyatakan dalam mata
uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah Bank Indonesia (BI) untuk
mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah
1 US$ = Rp 15.026,00.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras ii
Page 226
5. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penugasan penilaian atas Obyek Penilaian adalah untuk memberikan
pendapat tentang nilai pasar pada tanggal penilaian, dari Obyek Penilaian, yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memberikan informasi kepada
manajemen Perseroan mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian yang akan
digunakan untuk mendukung penilaian saham KUS yang dilakukan oleh KJPP
Kusnanto & Rekan (“KJPP KR”).
6. Dasar Nilai
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan
dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan
POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian
(cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.
7. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK 28/2021, laporan penilaian ini berlaku selama
6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, kecuali terdapat
hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari 5% (lima persen).
8. Tingkat Kedalaman Investigasi
Batasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, dan analisis untuk definisi
penugasan di atas adalah sebagai berikut:
a. Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan secara langsung pada
Obyek Penilaian. Bila pada Obyek Penilaian dijumpai keterbatasan untuk
dijangkau dan/atau diversifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan
pendataan secara sampling dan wawancara dari pihak yang relevan.
b. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke Obyek Penilaian,
termasuk data yang harus disediakan oleh pemberi tugas dan/atau pihak terkait
lainya.
c. Segala sesuatu yang membatasi penugasan ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penugasan yang dilakukan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras iii
Page 227
9. Sifat dan Sumber Informasi
Dalam penilaian Obyek Penilaian, sumber data dan informasi yang digunakan
diantaranya berasal dari:
a. BI;
b. Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi
terkait dengan Obyek Penilaian dan/atau aset lainnya yang relevan;
c. Badan Pusat Statistik (BPS); dan/atau
d. Media tulis dan elektronik resmi yang terbukti kebenaran data dan informasinya.
10. Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah
sebagai berikut:
a. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
b. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas
dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
c. Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari dan atau
divalidasi oleh MAPPI.
d. Laporan penilaian ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
e. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian
ini dan kesimpulan nilai akhir.
f. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas status
hukum Obyek Penilaian.
g. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan
seluruh, ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam
bentuk dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam
bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan.
h. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Suwendho
Rinaldy dan Rekan seperti yang telah disebutkan dalam laporan penilaian ini
dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan
tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras iv
Page 228
yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.
i. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
penilaian ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan
penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
j. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi aset
yang terkait dengan Obyek Penilaian, namun tidak berkewajiban untuk
memeriksa bagian-bagian dari aset yang terkait dengan Obyek Penilaian yang
tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. KJPP Suwendho Rinaldy
dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan yang tidak terlihat.
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak berkewajiban untuk melakukan
pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali diinformasikan lain, pada
penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi dengan
baik.
k. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian ini didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
tidak ada pengeluaran yang tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.
l. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait
dengan transaksi penjualan. Aset yang terkait dengan Obyek Penilaian yang
dinilai diasumsikan bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta
biaya lain yang belum terselesaikan.
m. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survey/pemetaan
dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
n. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan atau secara
lisan yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan
lain, kami beranggapan bahwa aset yang terkait dengan Obyek Penilaian yang
dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan
dan aset yang terkait dengan Obyek Penilaian maupun kondisi penggunaan baik
saat ini ataupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan
yang berlaku.
o. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang sah
secara hukum dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga,
termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras v
Page 229
pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk tujuan pengungkapan luasan aset yang
terkait dengan Obyek Penilaian dalam laporan ini, KJPP Suwendho Rinaldy
dan Rekan tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan aset yang terkait
dengan Obyek Penilaian secara detail, namun menggunakan data dari sertifikat
dan gambar bangunan yang diterima dari Perseroan.
p. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian
yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian ini.
q. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
11. Asumsi-Asumsi Pokok
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Kode
Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018
(“KEPI & SPI”).
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
a. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini
yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan
tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini
tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek
Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas
dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan
ini.
c. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan
ini.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 28/2021 dan KEPI & SPI.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun
dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat
ini maupun di masa yang akan datang.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras vi
Page 230
12. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan seluruh,
ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk dokumen,
edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga
tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan dan/atau pemberi tugas.
13. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan KEPI & SPI
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
KEPI & SPI.
INSPEKSI OBYEK PENILAIAN
Peninjauan fisik atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 5 Mei 2023 dan 2 Agustus
2023.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas
data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan dokumen kepemilikan tanah,
2. Salinan peta rincikan Obyek Penilaian,
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi
hasil penilaian secara signifikan.
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data
transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras vii
Page 231
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik
dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan
jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada,
pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat
dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai
properti, harga transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti
lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya
dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada, antara Obyek Penilaian
yang berupa tanah dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk
menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan bahwa
pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang
sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses penilaian.
Kami telah memeriksa sendiri Obyek Penilaian dan menyelidiki kondisi pasar setempat.
SISTEMATIKA LAPORAN PENILAIAN
Laporan penilaian ini terdiri atas:
Surat ini, yang mengidentifikasi Obyek Penilaian dan merinci hasil dari
pemeriksaan kami;
Pernyataan penilai;
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
Daftar isi;
Resume yang menunjukkan perincian nilai pasar dari Obyek Penilaian;
Laporan penilaian Obyek Penilaian;
Foto-foto dari Obyek Penilaian;
Vicinity Obyek Penilaian; dan
Layout Obyek Penilaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras viii
Page 232
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penugasan,
kami berkesimpulan bahwa:
Rp 1.262.990.800.000,00
( SATU TRILIUN DUA RATUS ENAM PULUH DUA MILIAR SEMBILAN
RATUS SEMBILAN PULUH JUTA DELAPAN RATUS RIBU RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
Hormat kami,
KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)
Rekan
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. S T T D : STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023
No. M A P P I : 95-S-00654
OR/am
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras ix
Page 233
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
PERNYATAAN PENILAI
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar
adanya dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai dan dapat
dipertanggungjawabkan.
2. Penilai telah melakukan suatu inspeksi atau penelitian fisik secara langsung atas
Obyek Penilaian.
3. Dalam melakukan penilaian, Penilai telah berlaku independen dan tidak
memiliki/terkait kepentingan-kepentingan sebagai berikut:
• Tidak mempunyai kepentingan keuangan langsung atau tidak langsung yang
material pada Perseroan;
• Tidak mempunyai hubungan pekerjaan dengan Perseroan;
• Tidak mempunyai hubungan usaha yang material secara langsung atau tidak
langsung dengan Perseroan, atau dengan karyawan kunci yang bekerja pada
Perseroan, atau dengan pemegang saham utama atau pengendali Perseroan.
Hubungan usaha dalam ketentuan ini tidak termasuk hubungan usaha dalam
hal penilai, KJPP, atau orang dalam kantor jasa penilai publik memberikan
jasa penilaian kepada Perseroan, atau merupakan konsumen dari produk
barang atau jasa Perseroan dalam rangka menunjang kegiatan rutin;
• Tidak memberikan jasa-jasa lain kepada Perseroan yang dapat menimbulkan
benturan kepentingan; atau
• Tidak memberikan jasa atau produk kepada Perseroan dengan dasar fee
kontinjen atau komisi, atau menerima fee kontinjen atau komisi dari
Perseroan.
4. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalennya atas
permintaan pemberi tugas.
5. Dalam melakukan penilaian, penilai telah memenuhi lingkup pekerjaan sebagai
berikut:
• Proses identifikasi (identifikasi batasan, tujuan dan obyek penilaian, definisi
penilaian, dan tanggal penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
• Pembuatan laporan penilaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras x
Page 234
6. Tidak ada penilai lainnya selain yang tertera dan bertandatangan di bawah ini,
yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, dan pembuatan
kesimpulan dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
7. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang
dilaksanakan/diselenggarakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).
8. Penilai memiliki pengetahuan yang cukup dan memadai tentang sifat dan/atau
jenis Obyek Penilaian.
9. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam KEPI & SPI.
10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada
tanggal penilaian (cut off date).
11. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan nilai.
12. Kesimpulan nilai telah disesuaikan dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
13. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian, laporan penilaian, serta
kesimpulan nilai akhir.
14. Penilai telah melakukan analisis untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam
laporan penilaian ini.
15. Penilai telah mengungkapkan lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa dalam
laporan penilaian ini.
16. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang
dihasilkan dan SRR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penawaran
SRR No. 230405.003/SRR-JK/SPN-A/PANI/OR tanggal 5 April 2023 yang
telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras xi
Page 235
Signing Partner:
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert) ..........................................
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. M A P P I : 95-S-00654
Reviewer:
Hendro Warsito, MAPPI (Cert) ..........................................
No. M A P P I : 12-S-03795
No. Register : RMK-2017.01701
Tim Penilai/Surveyor:
Ahmad Fikri, SE ..........................................
No. M A P P I : 12-T-03703
No. Register : RMK-2017.01700
Wahyudi Khoirul Ikhsan, S.Tr.T ..........................................
No. M A P P I : 19-P-08954
Ali Mohamat Sang Putra ..........................................
No. M A P P I : 14-P-05035
Erwin Casidi, S.Or. ..........................................
No. M A P P I : 21-A-10944
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras xii
Page 236
DAFTAR ISI
NO. URAIAN HALAMAN
- Daftar Isi xiv
- Resume Penilaian xv
- Penilaian Tanah Kosong di
Desa Muara dan Desa Tanjung Pasir
Kecamatan Teluknaga
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
A. Ringkasan Eksekutif A.1
B. Uraian Umum B.1
C. Pendekatan dan Prosedur Penilaian C.1
D. Uraian Penilaian D.1
E. Uraian Obyek Penilaian E.1
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras xiii
Page 237
DAFTAR ISTILAH
- BI : Bank Indonesia
- HBU : Highest and best use
- KEPI & SPI : Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia
Edisi VII Tahun 2018
- KJPP : Kantor Jasa Penilai Publik
- KJPP KR : KJPP Kusnanto & Rekan
- KUS : PT Karunia Utama Selaras
- MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
- Obyek Penilaian : Tanah kosong seluas 1.004.004,00 m² yang terletak
di Desa Muara dan Desa Tanjung Pasir, Kecamatan
Teluknaga, Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten
- OJK : Otoritas Jasa Keuangan
- POJK 28/2021 : Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal
28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal”
- Perseroan : PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk
- RDG : Rapat Dewan Gubernur
- SHGB : Sertifikat Hak Guna Bangunan
- SHM : Sertifikat Hak Milik
- SRR atau kami : KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras xiv
Page 238
RESUME PENILAIAN
No. U r a i a n Nilai Pasar
(Rp .000,00)
- Tanah Kosong di
Desa Muara dan Desa Tanjung Pasir
Kecamatan Teluknaga
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
- Tanah Kosong (1.004.004,00 m²) 1.262.990.800
──────────
Total 1.262.990.800
═════════
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras xv
Page 239
A. RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk
Dua Tbk
Properti yang Dinilai : Tanah kosong seluas 1.004.004,00 m²
milik/atas nama/yang dikuasai oleh
KUS
Lokasi : Desa Muara dan Desa Tanjung Pasir,
Kecamatan Teluknaga, Kabupaten
Tangerang, Propinsi Banten
Luas Tanah Keseluruhan : 1.004.004,00 m²
Bukti Kepemilikan Tanah : SHGB dan dokumen lainnya (terlampir)
Koordinat Obyek Penilaian : 6°01'16.8"S 106°39'36.0"E (-6.021323,
106.660007)
Peruntukan Tata Kota : Kawasan zona campuran
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik : Penggunaan sebagai kawasan
perumahan dan area komersial akan
dapat memenuhi prinsip penggunaan
tertinggi dan terbaik
Tanggal Inspeksi : 5 Mei 2023 dan 2 Agustus 2023
Tanggal Penilaian : 30 Juni 2023
Tujuan Penilaian : Untuk memberikan informasi kepada
Perseroan mengenai nilai pasar dari
Obyek Penilaian yang akan digunakan
untuk mendukung penilaian saham
yang dilakukan oleh KJPP KR
Definisi Nilai : Nilai pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan pasar
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras A.1
Page 240
Opini Nilai (Nilai Pasar) : Rp 1.262.990.800.000,00
(Satu Triliun Dua Ratus Enam Puluh
Dua Miliar Sembilan Ratus Sembilan
Puluh Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah)
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras A.2
Page 241
B. URAIAN UMUM
- OBYEK PENILAIAN
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama/yang dikuasai oleh KUS yang berupa tanah kosong seluas
1.004.004,00 m² yang terletak di Desa Muara dan Desa Tanjung Pasir,
Kecamatan Teluknaga, Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten.
Obyek Penilaian merupakan aset non operasional dari KUS. Berdasarkan
POJK 28/2021, aset operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan
dalam operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan
aset non operasional didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari
operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang
akan datang, aset surplus, atau asetinvestasi”.
- MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 dinyatakan dalam
mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah BI untuk mata uang
Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah 1 US$ =
Rp 15.026,00.
- TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penugasan penilaian atas Obyek Penilaian adalah untuk memberikan
pendapat tentang nilai pasar pada tanggal penilaian, dari Obyek Penilaian, yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memberikan informasi
kepada manajemen Perseroan mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian yang
akan digunakan untuk mendukung penilaian saham KUS yang dilakukan oleh
KJPP KR.
- ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya
dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di
dalam KEPI & SPI.
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
1. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras B.1
Page 242
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan
penilaian ini tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
2. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang
sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas dari ikatan,
tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan ini.
3. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam
laporan ini.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan
apapun dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan,
baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang.
- DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, standar nilai yang kami
pergunakan dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang
berdasarkan POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
- TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. Peninjauan fisik atas
Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 5 Mei 2023 dan 2 Agustus 2023.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK 28/2021, laporan penilaian ini berlaku
paling lama 6 (enam) bulan, sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023,
kecuali terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari
5% (lima persen).
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras B.2
Page 243
- KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat
mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan.
- IDENTITAS PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN
Pemberi tugas adalah Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk.
Perseroan merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(public company) yang bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding dan
industri kemasan kaleng, dan melalui entitas anak berupa (i) real estat, dan (ii)
industri pengolahan hasil perikanan serta jasa pembekuan/penyimpanan di kamar
pendingin (cold storage). Perseroan berkantor pusat di Office Tower Agung
Sedayu Group, Lantai 8 dan 10 Unit G Jl. Marina Raya, Kelurahan Kamal
Muara, Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon
(021) 5052 5999, nomor faksimili (021) 2941 7685, dan email
corporate.secretary@agungsedayu.com.
Pengguna laporan penilaian Obyek Penilaian adalah Perseroan.
- DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek
Penilaian, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau
melaksanakan prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan dokumen kepemilikan tanah,
2. Salinan peta rincikan Obyek Penilaian,
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
- PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses
perbandingan dan penyesuaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras B.3
Page 244
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara Obyek Penilaian yang berupa tanah dengan data pembanding
properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek
Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding
properti yang sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses
penilaian.
- TINJAUAN EKONOMI INDONESIA
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 21-22 Juni 2023
memutuskan untuk mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR)
sebesar 5,75%, suku bunga Deposit Facility sebesar 5,00%, dan suku bunga
Lending Facility sebesar 6,50%. Keputusan mempertahankan BI7DRR sebesar
5,75% ini konsisten dengan stance kebijakan moneter untuk memastikan inflasi
tetap terkendali dalam kisaran sasaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023. Fokus
kebijakan diarahkan pada penguatan stabilisasi nilai Rupiah untuk
mengendalikan inflasi barang impor (imported inflation) dan memitigasi dampak
rambatan ketidakpastian pasar keuangan global. Kebijakan likuiditas dan
makroprudensial longgar terus dilanjutkan untuk mendorong penyaluran
kredit/pembiayaan dan tetap mempertahankan terjaganya stabilitas sistem
keuangan. Akselerasi digitalisasi sistem pembayaran terus didorong untuk
perluasan ekonomi dan keuangan digital dan penguatan stabilitas sistem dan
layanan pembayaran. Bauran kebijakan moneter, makroprudensial, dan sistem
pembayaran Bank Indonesia tersebut terus diarahkan untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan.
Sehubungan dengan itu, Bank Indonesia terus memperkuat respons bauran
kebijakan untuk menjaga stabilitas dan mendorong pertumbuhan sebagai berikut:
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras B.4
Page 245
1. Memperkuat stabilisasi nilai tukar Rupiah melalui: (i) intervensi di pasar
valas dengan transaksi spot, Domestic Non-Deliverable Forward (DNDF),
serta pembelian/penjualan Surat Berharga Negara (SBN) di pasar sekunder;
(ii) twist operation melalui penjualan SBN di pasar sekunder untuk tenor
pendek guna meningkatkan daya tarik imbal hasil SBN bagi masuknya
investor portofolio asing; dan (iii) optimalisasi TD Valas DHE serta
penambahan frekuensi dan tenor lelang TD Valas jangka pendek dengan
suku bunga kompetitif;
2. Meningkatkan stimulus kebijakan makroprudensial melalui penajaman
insentif likuiditas kepada bank-bank penyalur kredit/pembiayaan pada
sektor-sektor hilirisasi (pertambangan, pertanian, perkebunan, dan
perikanan), perumahan, pariwisata, serta meningkatkan inklusi keuangan
(UMKM dan KUR) dan ekonomi-keuangan hijau;
3. Melanjutkan kebijakan transparansi suku bunga dasar kredit (SBDK) dengan
pendalaman pada suku bunga di sektor mineral dan batu bara (minerba),
pertanian/pangan, perikanan, dan kelautan (Lampiran);
4. Meningkatkan layanan dan efisiensi transaksi sistem pembayaran digital serta
perluasan ekosistem Ekonomi Keuangan Digital (EKD) melalui:
i. Perpanjangan kebijakan Kartu Kredit (KK) sampai dengan 31 Desember
2023 meliputi: (a) kebijakan batas minimum pembayaran oleh pemegang
KK sebesar 5% dari total tagihan dan (b) kebijakan nilai denda
keterlambatan maksimum sebesar 1% dari total tagihan dan dengan nilai
denda tidak melebihi Rp100.000;
ii. Perpanjangan kebijakan tarif Sistem Kliring Nasional Bank Indonesia
(SKNBI) sampai dengan 31 Desember 2023 yang mencakup: (a) tarif
SKNBI sebesar Rp1 dari Bank Indonesia ke bank dan (b) tarif SKNBI
maksimum Rp2.900 dari bank kepada nasabah;
iii. Penyesuaian kebijakan Merchant Discount Rate (MDR) QRIS bagi
merchant usaha mikro menjadi 0,3%, efektif sejak 1 Juli 2023.
5. Memperkuat kerja sama internasional dengan bank sentral dan otoritas
negara mitra lainnya, serta memfasilitasi penyelenggaraan promosi investasi
dan perdagangan di sektor prioritas yang berkoordinasi dengan instansi
terkait. Bank Indonesia juga memperkuat sinergi dengan
Kementerian/Lembaga terkait untuk menyukseskan Keketuaan ASEAN 2023
khususnya melalui jalur keuangan.
Koordinasi kebijakan dengan Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, dan mitra
strategis terus diperkuat. Dalam kaitan ini, koordinasi dalam Tim Pengendalian
Inflasi Pusat dan Daerah (TPIP dan TPID) dilanjutkan melalui penguatan
program Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP) di berbagai
daerah. Sinergi kebijakan antara Bank Indonesia dengan Komite Stabilitas
Sistem Keuangan (KSSK) diperkuat dalam rangka menjaga stabilitas
makroekonomi dan sektor keuangan, mendorong kredit/pembiayaan kepada
dunia usaha khususnya pada sektor-sektor prioritas untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi dan ekspor, serta meningkatkan ekonomi dan keuangan
inklusif dan hijau.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras B.5
Page 246
Ketidakpastian perekonomian global kembali meningkat dengan kecenderungan
risiko pertumbuhan yang melambat dan kebijakan suku bunga moneter di negara
maju yang lebih tinggi. Pertumbuhan ekonomi global diprakirakan sebesar 2,7%
(yoy) dengan risiko perlambatan terutama di Amerika Serikat (AS) dan
Tiongkok. Di AS, tekanan inflasi masih tinggi terutama karena keketatan pasar
tenaga kerja, di tengah kondisi ekonomi yang cukup baik dan tekanan stabilitas
sistem keuangan (SSK) yang mereda, sehingga mendorong kemungkinan
kenaikan Federal Funds Rate (FFR) ke depan. Kebijakan moneter juga masih
ketat di Eropa, sedangkan di Jepang masih longgar. Sementara itu, di Tiongkok
pertumbuhan ekonomi juga tidak sekuat prakiraan di tengah inflasi yang rendah
sehingga mendorong pelonggaran kebijakan moneter. Pemulihan ekonomi di
negara berkembang lain, seperti India, tetap kuat didorong oleh permintaan
domestik dan ekspor jasa. Kondisi ekonomi di negara maju dan berkembang
tersebut mendorong nilai tukar dolar AS cenderung melemah terhadap mata uang
negara maju, tetapi menguat terhadap mata uang negara berkembang.
Perkembangan tersebut memerlukan penguatan respons kebijakan untuk
memitigasi risiko rambatan terhadap ketahanan eksternal di negara berkembang,
termasuk Indonesia.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik
dan positifnya kinerja ekspor. Kenaikan konsumsi rumah tangga berlanjut
didorong oleh terus naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan, dan
terkendalinya inflasi. Investasi juga tetap kuat terutama investasi nonbangunan
sejalan dengan kinerja ekspor yang positif dan berlanjutnya hilirisasi. Kinerja
pariwisata juga membaik sejalan dengan kenaikan kunjungan wisatawan
mancanegara. Perbaikan ekonomi Indonesia dikonfirmasi oleh hasil survei Bank
Indonesia tentang keyakinan konsumen yang meningkat dan penjualan eceran
yang tumbuh positif, serta indikator dini Purchasing Managers' Index (PMI)
Manufaktur yang masih berada di zona ekspansi. Ke depan, pertumbuhan
ekonomi 2023 diprakirakan tetap berada dalam kisaran proyeksi Bank Indonesia
pada 4,5-5,3%. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergitas stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) mendukung ketahanan eksternal. Transaksi
berjalan triwulan II 2023 diprakirakan surplus didukung oleh berlanjutnya
surplus neraca perdagangan, dimana sampai dengan Mei 2023 tercatat sebesar
4,4 miliar dolar AS. Sementara itu, aliran masuk modal asing dalam bentuk
portofolio pada triwulanan II 2023 sampai dengan 20 Juni 2023 masih mencatat
net inflows sebesar 0,13 miliar dolar AS, meskipun pada Juni 2023 tercatat
outflows sebesar 0,87 miliar dolar AS akibat peningkatan ketidakpastian pasar
keuangan global. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Mei 2023 tetap tinggi
tercatat sebesar 139,3 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,1 bulan
impor atau 6,0 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta
berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
Perkembangan NPI yang positif diprakirakan berlanjut didukung transaksi
berjalan yang diprakirakan terjaga sehat dalam kisaran surplus 0,4% sampai
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras B.6
Page 247
dengan defisit 0,4% dari PDB. Selain itu, neraca transaksi modal dan finansial
diprakirakan juga mencatat surplus, ditopang oleh aliran masuk modal asing,
baik dalam bentuk Penanaman Modal Asing (PMA) maupun investasi portofolio,
sejalan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian nasional.
Nilai tukar Rupiah terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh
Bank Indonesia. Ketidakpastian pasar keuangan global menyebabkan nilai tukar
Rupiah pada Juni 2023 (sampai dengan 21 Juni 2023) secara rerata sedikit
melemah sebesar 0,56% dibandingkan dengan rerata kurs Mei 2023. Namun
demikian, Rupiah secara point-to-point, baik dibandingkan dengan akhir Mei
2023 maupun akhir tahun 2022, menguat masing-masing sebesar 0,30% dan
4,17%. Dengan perkembangan tersebut, penguatan Rupiah dibandingkan dengan
level akhir tahun 2022 lebih baik dari apresiasi Rupee India dan Peso Filipina
masing-masing sebesar 0,85% dan 0,15% sedangkan Thai Baht mencatat
depresiasi 0,70%. Ke depan, Bank Indonesia memprakirakan apresiasi nilai tukar
Rupiah berlanjut ditopang oleh surplus transaksi berjalan dan aliran masuk
modal asing seiring prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang
rendah, serta imbal hasil aset keuangan domestik yang menarik. Bank Indonesia
terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah khususnya melalui
triple intervention dan twist operation untuk mengendalikan inflasi barang impor
(imported inflation) dan memitigasi risiko rambatan ketidakpastian pasar
keuangan global. Operasi moneter valas terus diperkuat, termasuk optimalisasi
TD Valas DHE serta penambahan frekuensi dan tenor lelang TD Valas jangka
pendek.
Tekanan inflasi menurun ke dalam sasaran 3,0±1% lebih cepat dari prakiraan.
Inflasi IHK pada bulan Mei 2023 tercatat 4,00% (yoy) atau berada di batas atas
sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi di semua kelompok. Inflasi inti Mei
2023 tercatat 2,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan inflasi pada bulan
sebelumnya sebesar 2,83% (yoy) sejalan dengan berakhirnya periode HBKN
Idulfitri, menurunnya harga komoditas global, dan rendahnya ekspektasi inflasi.
Inflasi kelompok volatile food tercatat 3,28% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi bulan sebelumnya yang sebesar 3,74% (yoy). Inflasi kelompok
administered prices juga menurun dari 10,32% (yoy) menjadi 9,52% (yoy).
Menurunnya inflasi ke dalam sasaran sebagai hasil positif dari konsistensi
kebijakan moneter serta eratnya sinergi pengendalian inflasi antara BI dan
Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID melalui penguatan GNPIP
di berbagai daerah. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali
di dalam sasaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023.
Likuiditas perbankan tetap longgar sehingga berkontribusi positif mendorong
kredit/pembiayaan dan menjaga stabilitas sistem keuangan. Rasio Alat Likuid
terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) tercatat tinggi, yakni 27,52% pada Mei
2023, sejalan dengan stance kebijakan likuiditas longgar Bank Indonesia.
Likuiditas perekonomian juga memadai tecermin pada uang beredar dalam arti
sempit (M1) dan luas (M2) bulan Mei 2023 yang masing-masing tumbuh sebesar
3,4% (yoy) dan 6,1% (yoy). Kondisi likuiditas yang terjaga dan kuat tersebut
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras B.7
Page 248
turut memengaruhi perkembangan suku bunga yang kondusif terhadap
permintaan kredit/pembiayaan. Di pasar uang, suku bunga IndONIA cukup
rendah yakni 5,62% pada 21 Juni 2023. Imbal hasil SBN tenor jangka pendek
tercatat 5,80%, sedangkan imbal hasil SBN tenor jangka panjang tercatat 6,29%
pada tanggal yang sama. Sementara itu, suku bunga deposito 1 bulan dan suku
bunga kredit pada Mei 2023 juga rendah masing-masing sebesar 4,13% dan
9,37%. Bank Indonesia terus memastikan kecukupan likuiditas untuk mendorong
berlanjutnya peningkatan kredit/pembiayaan guna mengakselerasi pemulihan
ekonomi nasional.
Kredit/pembiayaan perbankan kembali meningkat sehingga mendukung upaya
memperkuat pertumbuhan ekonomi. Kredit perbankan pada Mei 2023 tumbuh
9,39% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada bulan
sebelumnya sebesar 8,08% (yoy). Kenaikan pertumbuhan kredit terjadi pada
semua jenis kredit di sebagian besar sektor ekonomi, seperti sektor Jasa Dunia
Usaha, Pertambangan, Industri, dan Jasa Sosial. Pertumbuhan kredit didorong
oleh peningkatan permintaan sejalan kinerja korporasi yang tumbuh tinggi serta
tersedianya likuiditas dan longgarnya standar penyaluran kredit/pembiayaan
perbankan. Pembiayaan syariah juga tumbuh tinggi mencapai 19,45% (yoy) pada
Mei 2023. Di segmen UMKM, pertumbuhan kredit terus berlanjut, yaitu
mencapai 7,61% (yoy) pada Mei 2023, didukung realisasi penyaluran Kredit
Usaha Rakyat (KUR) sebesar Rp80,25 triliun hingga 31 Mei 2023. Untuk
mendorong pertumbuhan kredit/pembiayaan lebih lanjut, Bank Indonesia akan
meningkatkan stimulus kebijakan makroprudensial melalui peningkatan dan
penajaman insentif likuiditas kepada bank-bank penyalur kredit/pembiayaan
pada sektor-sektor hilirisasi (pertambangan, pertanian, perkebunan, dan
perikanan), perumahan, pariwisata, serta meningkatkan inklusi keuangan
(UMKM dan KUR) dan ekonomi-keuangan hijau.
Ketahanan sistem keuangan, khususnya perbankan, tetap terjaga. Permodalan
perbankan kuat dengan rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio / CAR)
sebesar 25,54% pada April 2023. Risiko kredit terkendali, tecermin dari rasio
kredit bermasalah (Non Performing Loan / NPL) yang rendah, yaitu 2,53%
(bruto) dan 0,78% (neto) pada April 2023. Likuiditas perbankan pada Mei 2023
tetap terjaga, dipengaruhi oleh pertumbuhan Dana Pihak Ketiga (DPK) sebesar
6,55% (yoy). Hasil stress test Bank Indonesia juga menunjukan ketahanan
perbankan yang kuat. Ke depan, Bank Indonesia terus memperkuat sinergi
dengan KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi domestik dan global
yang dapat mengganggu ketahanan sistem keuangan.
Transaksi sistem pembayaran terus naik dengan stabilitas sistem yang terjaga dan
layanan pembayaran digital yang semakin meningkat. Transaksi digital banking
meningkat pesat sebesar 31,83% (yoy) dan Uang Elektronik (UE) tumbuh
sebesar 17,90% (yoy) pada Mei 2023. Transaksi Alat Pembayaran Menggunakan
Kartu (APMK) seperti Kartu ATM/D dan Kartu Kredit tumbuh 8,31% (yoy).
Adopsi QRIS semakin meluas, tecermin pada penambahan jumlah pengguna dan
merchant QRIS, yang saat ini telah mencapai masing-masing 35,80 juta dan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras B.8
Page 249
26,1 juta, dengan total volume transaksi sebesar 744 juta, sejalan dengan
pengembangan fitur QRIS di domestik dan antarnegara. Akseptasi BI-FAST juga
terus meningkat dengan nilai transaksi bulan Mei 2023 mencapai Rp462 triliun
dengan volume transaksi sebesar 161,2 juta. Sementara itu, jumlah Uang Kartal
Yang Diedarkan (UYD) pada Mei 2023 tumbuh 4,5% (yoy) sehingga menjadi
Rp972 triliun sejalan dengan kegiatan ekonomi. Bank Indonesia terus
memastikan ketersediaan uang Rupiah dengan kualitas yang terjaga di seluruh
wilayah NKRI, antara lain dengan melanjutkan kerja sama kelembagaan dalam
pengedaran uang Rupiah ke daerah 3T (Terluar, Terdepan, Terpencil).
- PERKEMBANGAN INDUSTRI PROPERTI PIK 2
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri baru berkonsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga
bagian utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown Mall),
kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi
kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Pada kawasan PIK 2 juga
direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik seperti
beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park
(event space), yang secara efektif dapat menarik keramaian dan pada akhirnya
dapat meningkatkan permintaan properti, terutama untuk hunian dan kavling
komersial. Selain itu, adanya proyek infrastruktur seperti pembangunan tol baru
yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar luar Jakarta ke
depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras B.9
Page 250
C. PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses
perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara Obyek Penilaian yang berupa tanah dengan data pembanding
properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek
Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding
properti yang sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses
penilaian.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras C.1
Page 251
D. URAIAN PROSES PENILAIAN
D.1. PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian digunakan pendekatan pasar.
Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi
atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang
berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian.
PROSEDUR PENILAIAN
Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas,
untuk menentukan nilai pasar Obyek Penilaian berdasarkan pendekatan pasar,
kami melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang
dijelaskan dalam uraian berikut ini.
1. Mengumpulkan Data Penawaran/Transaksi Properti Pembanding
Data penawaran atau transaksi atas properti pembanding yang sejenis dan
sebanding yang tersedia di pasar dan memiliki kesamaan karakteristik
dengan Obyek Penilaian harus dikumpulkan terlebih dahulu untuk dapat
melakukan proses penilaian selanjutnya.
2. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan
perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras D.1
Page 252
bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau
tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada
antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan.
Prosedur penyesuaian yang dilakukan dalam proses penilaian dengan
menggunakan pendekatan pasar adalah sebagai berikut:
a. Data pembanding yang berupa data penawaran properti yang sebanding
dan sejenis dengan Obyek Penilaian diberi diskon untuk merefleksikan
estimasi harga transaksi.
b. Setelah estimasi harga transaksi untuk masing-masing data pembanding
diperoleh, dilakukan penyesuaian untuk perbedaan-perbedaan dalam hal
karakteristik antara Obyek Penilaian dan tiap-tiap data pembanding,
antara lain lokasi, ukuran, aksesibilitas, dan tanda bukti kepemilikan
dengan tujuan untuk sedapat mungkin menyamakan masing-masing data
pembanding dengan Obyek Penilaian. Apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih baik daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian negatif, sedangkan apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih jelek daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian positif.
c. Setelah penyesuaian untuk masing-masing data pembanding dilakukan,
kesimpulan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan
melakukan rata-rata tertimbang dari indikasi nilai masing-masing data
pembanding yang telah disesuaikan. Bobot dari tiap-tiap data
pembanding ditentukan berdasarkan besar kecilnya penyesuaian yang
dilakukan. Data pembanding dengan penyesuaian yang lebih besar
(secara absolut) diberi bobot yang lebih kecil, sedangkan data
pembanding dengan penyesuaian yang lebih kecil (secara absolut) diberi
bobot yang lebih besar.
3. Nilai Pasar Obyek Penilaian
Nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan membandingkan data transaksi
atau penawaran yang tersedia di pasar atas properti yang sebanding dan
sejenis kemudian dilakukan penyesuaian atas Obyek Penilaian dengan
memberikan pembobotan untuk masing-masing perbedaan karakteristik
antara Obyek Penilaian dengan properti pembanding.
PENILAIAN
Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pasar, diperoleh hasil bahwa
nilai pasar Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 1.262.990.800.000,00 dengan
ringkasan perhitungan sebagai berikut:
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras D.2
Page 253
Nilai Pasar
No. Uraian Luas (m²)
Rp Ribu/m² Rp Ribu
1. Tanah Akses Jalan SHGB 48.960 m² 2.300 112.608.000
2. Tanah Akses Jalan non SHGB 32.640 m² 2.100 68.544.000
3. Tanah Tanpa Akses Jalan SHGB 588.422 m² 1.300 764.948.600
4. Tanah Tanpa Akses Jalan non SHGB 288.082 m² 1.100 316.890.200
5. Tanah Untuk Jalan 45.900 m² - -
Total 1.004.004 m² 1.262.990.800
1. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah Akses Jalan SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
1 2 3 4
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jl. Sukamulya Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Desa Muara Kampung Besar Tega Angus Tegal Angus Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'29.4"S 106°40'42.5"E 6°02'29.7"S 106°40'26.6"E6°02'52.3"S 106°39'46.5"E
6°02'45.7"S 106°39'49.2"E6°03'01.2"S 106°39'24.2"E
2. Luas tanah (m²) 48.960,00 7.500,00 895,00 2.100,00 2.100,00
3. Luas bangunan (m²) - - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 26.250.000.000 3.132.500.000 6.700.000.000 6.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Komersial Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kavling Tanah kosong
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 3.150.000 3.150.000 2.871.429 2.785.714
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan 5,0% 157.500 5,0% 157.500 5,0% 143.571 5,0% 139.286
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.292.143 -45,0% -1.253.571
d. Kontur/Topografi 0,0% 0
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -5,8% -184.000 -5,8% -184.000 -6,4% -184.000 -6,6% -184.000
e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 10,0% 315.000 10,0% 315.000 10,0% 287.143 10,0% 278.571
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 315.000 10,0% 315.000 10,0% 287.143 10,0% 278.571
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -30,8% -971.500 -30,8% -971.500 -31,4% -901.857 -31,6% -880.429
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 2.178.500 2.178.500 1.969.571 1.905.286
22. Persentase pembobotan 100,00% 11,64% 11,64% 11,56% 11,54%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 253.680 253.680 227.754 219.788
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 2.334.910 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 2.300.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 112.608.000.000 Bpk. Benny Bpk Herry Ibu Shirley Bpk Arief
26. Nilai pasar tanah (US$) 7.870.830 0851 7444 8090 0816 4848 545 0877 8288 1991 0816 1119 159
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras D.3
Page 254
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 5 Data 6 Data 7 Data 8
5 6 7 8
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jalan Lingkungan Jl. K.H. Mushonif Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung
Desa Muara Kosambi Kampung Besar Pangkalan Pasir
Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Kosambi Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'29.4"S 106°40'42.5"E 6°05'03.6"S 106°42'40.7"E
6°03'11.8"S 106°39'55.2"E
6°03'17.3"S 106°38'51.0"E
6°02'57.1"S 106°39'38.8"E
2. Luas tanah (m²) 48.960,00 30.000,00 11.000,00 1.085,00 1.165,00
3. Luas bangunan (m²) - 466,00
4. Harga Penawaran (Rp) 135.000.000.000 27.500.000.000 4.340.000.000 4.660.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Komersial Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Pekarangan Tanah Kavling Tanah Tanah & Bangunan
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 4.194.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - 2.800.000 - 2.800.000
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 60,0% 0,0% 60,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - 782.880.000
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 3.411.120.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 4.050.000 2.250.000 3.600.000 2.928.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan 5,0% 202.500 5,0% 112.500 5,0% 180.000 5,0% 146.400
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -25,0% -1.012.500 -25,0% -562.500 -45,0% -1.620.000 -45,0% -1.317.600
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -4,5% -184.000 -8,2% -184.000 -5,1% -184.000 -9,4% -276.000
e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 10,0% 405.000 10,0% 225.000 10,0% 360.000 10,0% 292.800
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 405.000 10,0% 225.000 10,0% 360.000 10,0% 292.800
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -9,5% -386.500 -13,2% -296.500 -30,1% -1.084.000 -34,4% -1.008.000
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 3.663.500 1.953.500 2.516.000 1.920.000
22. Persentase pembobotan 100,00% 15,81% 14,90% 11,75% 11,15%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 579.195 291.079 295.651 214.084
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 2.334.910 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 2.300.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 112.608.000.000 Bpk. Heru Hermawan Ibu Lina Bpk. Dede Bpk. Dede
26. Nilai pasar tanah (US$) 7.870.830 0812 9570 0181 0878 8788 7881 0813 1157 9989 0813 1157 9989
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian lebih baik dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap kelas jalan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras D.4
Page 255
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor ukuran tanah.
c. Elevasi (dibawa/diatas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika di bandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan
Data 8 lebih baik dibandingkan dengan Obyek Penilaian, sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor elevasi (dibawah/diatas
permukaan jalan).
d. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa SHGB, sedangkan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 memiliki
tanda bukti berupa SHM sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor tanda bukti kepemilikan.
e. Peruntukan
Obyek Penilaian berada di kawasan zona camupran (komersil dan
perumahan) yang lebih baik dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3,
Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu dilakukan
penyesuaian terhadap faktor peruntukan.
f. Fasos dan Fasum
Obyek Penilaian memiliki fasilitas umum dan fasilitas sosial yang lebih
baik dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6,
Data 7, dan Data 8 sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
fasum fasos.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras D.5
Page 256
2. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah Akses Jalan Non SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
1 2 3 4
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jl. Sukamulya Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Nama Kompleks
Desa Muara, Tanjung Pasir Kampung Besar Tega Angus Tegal Angus Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'29.4"S 106°40'42.5"E 6°02'29.7"S 106°40'26.6"E6°02'52.3"S 106°39'46.5"E
6°02'45.7"S 106°39'49.2"E6°03'01.2"S 106°39'24.2"E
2. Luas tanah (m²) 32.640,00 7.500,00 895,00 2.100,00 2.100,00
3. Luas bangunan (m²) - - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 26.250.000.000 3.132.500.000 6.700.000.000 6.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Komersial Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kavling Tanah kosong
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 3.150.000 3.150.000 2.871.429 2.785.714
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan 5,0% 157.500 5,0% 157.500 5,0% 143.571 5,0% 139.286
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.292.143 -45,0% -1.253.571
d. Kontur/Topografi 0,0% 0
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -7,3% -230.000 -7,3% -230.000 -8,0% -230.000 -8,3% -230.000
e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Tanda bukti kepemilikan -10,0% -315.000 -10,0% -315.000 -10,0% -287.143 -10,0% -278.571
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 10,0% 315.000 10,0% 315.000 10,0% 287.143 10,0% 278.571
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 315.000 10,0% 315.000 10,0% 287.143 10,0% 278.571
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -37,3% -1.175.000 -37,3% -1.175.000 -38,0% -1.091.429 -38,3% -1.065.714
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 1.975.000 1.975.000 1.780.000 1.720.000
22. Persentase pembobotan 100,00% 11,66% 11,66% 11,56% 11,53%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 230.205 230.205 205.806 198.314
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 2.145.226 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 2.100.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 68.544.000.000 Bpk. Benny Bpk Herry Ibu Shirley Bpk Arief
26. Nilai pasar tanah (US$) 4.790.940 0851 7444 8090 0816 4848 545 0877 8288 1991 0816 1119 159
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras D.6
Page 257
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 5 Data 6 Data 7 Data 8
5 6 7 8
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jalan Lingkungan Jl. K.H. Mushonif Jl. Raya Tanjung Pasir
Jl. Raya Tanjung
Nama Kompleks Pasir
Desa Muara, Tanjung Pasir Kosambi Kampung Besar Pangkalan Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Kosambi Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'29.4"S 106°40'42.5"E 6°05'03.6"S 106°42'40.7"E
6°03'11.8"S 106°39'55.2"E
6°03'17.3"S 106°38'51.0"E
6°02'57.1"S 106°39'38.8"E
2. Luas tanah (m²) 32.640,00 30.000,00 11.000,00 1.085,00 1.165,00
3. Luas bangunan (m²) - 466,00
4. Harga Penawaran (Rp) 135.000.000.000 27.500.000.000 4.340.000.000 4.660.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Komersial Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Pekarangan Tanah Kavling Tanah Tanah & Bangunan
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 4.194.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - 2.800.000 - 2.800.000
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 60,0% 0,0% 60,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - 782.880.000
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 3.411.120.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 4.050.000 2.250.000 3.600.000 2.928.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan 5,0% 202.500 5,0% 112.500 5,0% 180.000 5,0% 146.400
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -25,0% -1.012.500 -25,0% -562.500 -45,0% -1.620.000 -45,0% -1.317.600
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -5,7% -230.000 -10,2% -230.000 -6,4% -230.000 -11,0% -322.000
e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Tanda bukti kepemilikan -10,0% -405.000 -10,0% -225.000 -10,0% -360.000 -5,0% -146.400
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 10,0% 405.000 10,0% 225.000 10,0% 360.000 10,0% 292.800
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 405.000 10,0% 225.000 10,0% 360.000 10,0% 292.800
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -15,7% -635.000 -20,2% -455.000 -36,4% -1.310.000 -36,0% -1.054.000
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 3.415.000 1.795.000 2.290.000 1.874.000
22. Persentase pembobotan 100,00% 15,49% 14,49% 11,78% 11,83%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 529.096 260.112 269.742 221.746
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 2.145.226 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 2.100.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 68.544.000.000 Bpk. Heru Hermawan Ibu Lina Bpk. Dede Bpk. Dede
26. Nilai pasar tanah (US$) 4.790.940 0812 9570 0181 0878 8788 7881 0813 1157 9989 0813 1157 9989
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian lebih baik jelek dibandingkan dengan
Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8
sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap kelas jalan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras D.7
Page 258
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor ukuran tanah.
c. Elevasi (dibawa/diatas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika di bandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan
Data 8 lebih baik dibandingkan dengan Obyek Penilaian, sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor elevasi (dibawah/diatas
permukaan jalan).
d. Aksesbilitas/Pencapaian
Obyek Penilaian aksesbilitasnya lebih jelek, sedangkan Data 1, Data 2,
Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap akesbilitas.
e. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa SHGB, sedangkan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 memiliki
tanda bukti berupa SHM sehingga perulu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor tanda bukti kepemilikan.
f. Fasos dan Fasum
Obyek Penilaian memiliki fasilitas umum dan fasilitas sosial yang lebih
baik dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6,
Data 7, dan Data 8 sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
fasos dan fasum.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras D.8
Page 259
3. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah Tanpa Akses Jalan SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
1 2 3 4
1. Nama jalan Jl. Sukamulya Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Nama Kompleks
Desa Muara, Tanjung Pasir Kampung Besar Tega Angus Tegal Angus Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'29.4"S 106°40'42.5"E 6°02'29.7"S 106°40'26.6"E6°02'52.3"S 106°39'46.5"E
6°02'45.7"S 106°39'49.2"E6°03'01.2"S 106°39'24.2"E
2. Luas tanah (m²) 588.422,00 7.500,00 895,00 2.100,00 2.100,00
3. Luas bangunan (m²) - - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 26.250.000.000 3.132.500.000 6.700.000.000 6.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kavling Tanah kosong
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 3.150.000 3.150.000 2.871.429 2.785.714
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.292.143 -45,0% -1.253.571
d. Kontur/Topografi 0,0% 0
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -8,8% -276.000 -8,8% -276.000 -9,6% -276.000 -9,9% -276.000
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -315.000 -10,0% -315.000 -10,0% -287.143 -10,0% -278.571
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 315.000 10,0% 315.000 10,0% 287.143 10,0% 278.571
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -63,8% -2.008.500 -63,8% -2.008.500 -64,6% -1.855.286 -64,9% -1.808.143
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 1.141.500 1.141.500 1.016.143 977.571
22. Persentase pembobotan 100,00% 11,70% 11,70% 11,58% 11,54%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 133.563 133.563 117.701 112.839
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 1.309.782 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 1.300.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 764.948.600.000 Bpk. Benny Bpk Herry Ibu Shirley Bpk Arief
26. Nilai pasar tanah (US$) 53.466.718 0851 7444 8090 0816 4848 545 0877 8288 1991 0816 1119 159
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras D.9
Page 260
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 5 Data 6 Data 7 Data 8
5 6 7 8
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jl. K.H. Mushonif Jl. Raya Tanjung Pasir
Jl. Raya Tanjung
Nama Kompleks Pasir
Desa Muara, Tanjung Pasir Kosambi Kampung Besar Pangkalan Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Kosambi Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'29.4"S 106°40'42.5"E 6°05'03.6"S 106°42'40.7"E
6°03'11.8"S 106°39'55.2"E
6°03'17.3"S 106°38'51.0"E
6°02'57.1"S 106°39'38.8"E
2. Luas tanah (m²) 588.422,00 30.000,00 11.000,00 1.085,00 1.165,00
3. Luas bangunan (m²) - 466,00
4. Harga Penawaran (Rp) 135.000.000.000 27.500.000.000 4.340.000.000 4.660.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Pekarangan Tanah Kavling Tanah Tanah & Bangunan
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 4.194.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - 2.800.000 - 2.800.000
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 60,0% 0,0% 60,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - 782.880.000
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 3.411.120.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 4.050.000 2.250.000 3.600.000 2.928.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -25,0% -1.012.500 -25,0% -562.500 -45,0% -1.620.000 -45,0% -1.317.600
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -6,8% -276.000 -12,3% -276.000 -7,7% -276.000 -12,6% -368.000
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -405.000 -10,0% -225.000 -10,0% -360.000 -10,0% -292.800
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 405.000 10,0% 225.000 10,0% 360.000 10,0% 292.800
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -41,8% -1.693.500 -47,3% -1.063.500 -62,7% -2.256.000 -67,6% -1.978.400
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 2.356.500 1.186.500 1.344.000 949.600
22. Persentase pembobotan 100,00% 15,85% 14,57% 11,86% 11,19%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 373.622 172.872 159.341 106.280
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 1.309.782 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 1.300.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 764.948.600.000 Bpk. Heru Hermawan Ibu Lina Bpk. Dede Bpk. Dede
26. Nilai pasar tanah (US$) 53.466.718 0812 9570 0181 0878 8788 7881 0813 1157 9989 0813 1157 9989
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian lebih baik jelek dibandingkan dengan
Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8
sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap kelas jalan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras D.10
Page 261
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor ukuran tanah.
c. Elevasi (dibawa/diatas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika di bandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan
Data 8 lebih baik dibandingkan dengan Obyek Penilaian, sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor elevasi (dibawah/diatas
permukaan jalan).
d. Aksesbilitas/Pencapaian
Obyek Penilaian aksesbilitasnya lebih jelek, sedangkan Data 1, Data 2,
Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap akesbilitas.
e. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa SHGB, sedangkan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 memiliki
tanda bukti berupa SHM sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor tanda bukti kepemilikan.
f. Fasos dan Fasum
Obyek Penilaian memiliki fasilitas umum dan fasilitas sosial yang lebih
baik dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6,
Data 7, dan Data 8 sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
fasos dan fasum.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras D.11
Page 262
4. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah Tanpa Akses Jalan Non
SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
1 2 3 4
1. Nama jalan Jl. Sukamulya Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Nama Kompleks
Desa Muara, Tanjung Pasir Kampung Besar Tega Angus Tegal Angus Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinat lokasi 6°01'29.4"S 106°40'42.5"E 6°02'29.7"S 106°40'26.6"E6°02'52.3"S 106°39'46.5"E
6°02'45.7"S 106°39'49.2"E6°03'01.2"S 106°39'24.2"E
2. Luas tanah (m²) 288.082,00 7.500,00 895,00 2.100,00 2.100,00
3. Luas bangunan (m²) - - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 26.250.000.000 3.132.500.000 6.700.000.000 6.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kavling Tanah kosong
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 3.150.000 3.150.000 2.871.429 2.785.714
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.292.143 -45,0% -1.253.571
d. Kontur/Topografi 0,0% 0
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -14,6% -460.000 -14,6% -460.000 -16,0% -460.000 -16,5% -460.000
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -315.000 -10,0% -315.000 -10,0% -287.143 -10,0% -278.571
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 315.000 10,0% 315.000 10,0% 287.143 10,0% 278.571
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -69,6% -2.192.500 -69,6% -2.192.500 -71,0% -2.039.286 -71,5% -1.992.143
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 957.500 957.500 832.143 793.571
22. Persentase pembobotan 100,00% 11,80% 11,80% 11,61% 11,55%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 112.952 112.952 96.636 91.661
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 1.126.621 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 1.100.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 316.890.200.000 Bpk. Benny Bpk Herry Ibu Shirley Bpk Arief
26. Nilai pasar tanah (US$) 22.149.304 0851 7444 8090 0816 4848 545 0877 8288 1991 0816 1119 159
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian lebih baik jelek dibandingkan dengan
Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8
sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap kelas jalan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras D.12
Page 263
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor ukuran tanah.
c. Elevasi (dibawa/diatas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika di bandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan
Data 8 lebih baik dibandingkan dengan Obyek Penilaian, sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor elevasi (dibawah/diatas
permukaan jalan).
d. Aksesbilitas/Pencapaian
Obyek Penilaian aksesbilitasnya lebih jelek, sedangkan Data 1, Data 2,
Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap akesbilitas.
e. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa SHGB, sedangkan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 memiliki
tanda bukti berupa SHM sehingga perulu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor tanda bukti kepemilikan.
f. Fasos dan Fasum
Obyek Penilaian memiliki fasilitas umum dan fasilitas sosial yang lebih
baik dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6,
Data 7, dan Data 8 sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
fasos dan fasum.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras D.13
Page 264
D.2. KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan
penilaian, kami berkesimpulan bahwa:
Rp 1.262.990.800.000,00
( SATU TRILIUN DUA RATUS ENAM PULUH DUA MILIAR
SEMBILAN RATUS SEMBILAN PULUH JUTA DELAPAN RATUS
RIBU RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras D.14
Page 265
E. URAIAN OBYEK PENILAIAN
- TANAH
Obyek Penilaian adalah tanah kosong yang berdiri di atas 3 (tiga) bidang tanah
dengan 58 (lima puluh delapan) buah dokumen kepemilikan tanah yang berupa
SHGB dan dokumen tanah lainnya (data terlampir).
LETAK DAN IDENTIFIKASI
Tanah dalam penilaian adalah bidang tanah yang terletak di Propinsi Banten,
Kabupaten Tangerang, Kecamatan Teluknaga, Desa Muara dan Desa Tanjung
Pasir, dan dapat diidentifikasikan sebagai daerah Pantai Indah Kapuk 2 (PIK 2).
DATA TANAH
Dokumen tanah Perseroan dilengkapi dengan 58 (lima puluh delapan) buah
dokumen kepemilikan tanah yang berupa SHGB dan dokumen tanah lainnya
(data terlampir). Berdasarkan informasi dari pemberi tugas, luas tanah yang
diperhitungkan dalam penilaian ini adalah seluas 1.004.004,00 m² dengan rincian
sebagai berikut:
1. Tanah seluas 48.960,00 m² merupakan tanah yang memiliki akses jalan
dengan dokumen kepemilikan yang berupa SHGB.
2. Tanah seluas 32.640,00 m² merupakan tanah yang memiliki akses jalan dan
saat ini sedang dalam proses sertifikasi.
3. Tanah seluas 588.422,00 m² merupakan tanah yang tidak memiliki akses
jalan dengan dokumen kepemilikan yang berupa SHGB.
4. Tanah seluas 288.082,00 m² merupakan tanah yang tidak memiliki akses
jalan dan saat ini sedang dalam proses sertifikasi.
5. Tanah seluas 45.900,00 m² merupakan tanah yang saat ini telah digunakan
untuk jalan utama PIK 2.
ANALISIS LINGKUNGAN
Lokasi tanah terletak di daerah kawasan campuran yang merupakan daerah bebas
banjir.
Daerah tersebut mudah dicapai dari Jl. Marina Raya ke arah barat, pada
perempatan Jl. Pantai Indah Kapuk Raya (Pulau Maju Bersama) membelok ke
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras E.1
Page 266
arah utara, pada perempatan dengan Jl. Laksamana Yos Sudarso membelok ke
arah barat laut, melalui Jl. MH. Thamrin ke arah utara, pada perempatan dengan Jl.
Jend. Sudirman membelok ke arah utara dengan radius ± 3,5 km, dan kemudian
pada pertigaan dengan jalan lingkungan membelok ke arah utara dengan jarak ±
360 m menuju lokasi yang dimaksud.
Di sekitarnya pada umumnya adalah tanah dalam proses pengembangan.
Di sebelah tenggara dengan radius ± 1,3 km dari lokasi terdapat Pantai Pasir
Putih PIK 2, dan di sebelah barat daya dengan radius ± 7 km dari lokasi terdapat
Bandara Soekarno Hatta Jakarta, sedangkan pusat Pemerintahan Kota terletak di
sebelah barat daya dengan radius ± 13,5 km.
Kami juga mengidentifikasi beberapa sisi positif dari lokasi Obyek Penilaian,
yaitu sebagai berikut:
- Lokasi Obyek Penilaian dekat dengan Bandara Soekarno Hatta Jakarta.
- Akses menuju lokasi Obyek Penilaian akan mudah dicapai, karena
terintegrasi dengan sarana yang memadai.
ANALISIS SITE
Lokasi tanah terletak ± 50 m di sebelah barat laut dari jalan lingkungan.
Bentuk tanah tidak beraturan.
Kontur tanah datar.
Sifat tanah adalah tanah dipadatkan.
Di atas tanah sedang dalam proses pengembangan dan pembangunan PIK 2.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:
- Sebelah utara : Laut, tanah kosong, dan tanah dan bangunan.
- Sebelah timur : Tanah kosong.
- Sebelah selatan : Tanah kosong.
- Sebelah barat : Tanah kosong.
Lokasi tersebut dapat dicapai dari arah tenggara melalui Jl. Marina Raya -
Jl. Pantai Indah Kapuk (Pulau Maju Bersama) - Jl. Laksamana Yos Sudarso -
Jl. MH. Thamrin - Jl. Jend. Sudirman - jalan lingkungan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras E.2
Page 267
FASILITAS LINGKUNGAN
Lalu lintas umum terdapat di sepanjang Jl. Marina Raya, yang merupakan lalu
lintas utama di daerah tersebut yang terletak ± 6 km di sebelah tenggara dari
obyek penilaian dan merupakan lalu lintas dua arah dari barat ke timur dan
sebaliknya dengan intensitas pemakaian yang sedang.
Perkerasan jalan terbuat dari paving blok dengan lebar ± 13 m dan dilengkapi
dengan saluran air tertutup, median jalan, jalur hijau, dan lampu penerangan
jalan.
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik dari PT PLN (Persero), telepon
dari PT Telkom (Persero) Tbk, dan air bersih dari PDAM yang semuanya telah
disambungkan ke lokasi, fasilitas transportasi umum, dan lain-lain.
PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
(ZONING, HIGHEST AND BEST USE)
Berdasarkan POJK 28/2021, dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik (highest and best use atau HBU) penilai wajib memenuhi ketentuan
sebagai berikut:
1. Menelaah aspek ketentuan peraturan perundang-undangan pada saat
penilaian atas obyek penilaian.
2. Menelaah aspek fisik dari obyek penilaian.
3. Menelaah aspek finansial dari obyek penilaian yang didukung dengan
kondisi pasar.
4. Memberikan kesimpulan yang menunjukkan produktivitas optimal dari
obyek penilaian.
5. Tidak diperkenankan untuk mempertimbangkan adanya perubahan
peruntukan obyek penilaian, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai
bangunan, koefisien dasar hijau, dan ketinggian bangunan.
Analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik atas tanah dengan kondisi saat ini
yaitu sebagai tanah kosong (as is) adalah sebagai berikut:
1. Uji Aspek Hukum
Pemenuhan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat
penilaian. Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah
suatu properti ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas
suatu bidang tanah tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan
yang ada. Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB
(Koefisisen Dasar Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian
maksimal bangunan, sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum
Tata Ruang/Wilayah (RUTR/W) lainnya serta peraturan berkaitan dengan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras E.3
Page 268
lalu lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif
properti yang dapat dikembangkan.
Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di
areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan campuran.
Dengan demikian, penggunaan tanah sebagai kawasan perumahan dan area
komesial diperkirakan akan sesuai dengan peruntukan dan/atau peraturan
yang berlaku.
2. Uji Aspek Fisik
Kelayakan fisik dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara fisik
berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti
layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik
tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas,
bentuk, kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif
properti yang dapat dikembangkan di atasnya.
Berdasarkan pengamatan kami di lapangan, kondisi fisik tanah Obyek
Penilaian adalah sebagai berikut:
- Lokasi : Strategis
- Luas tanah : 1.004.004,00 m²
- Bentuk tanah : Proporsional
- Kontur tanah : Datar
- Sifat tanah : Relatif stabil
Dengan memperhatikan kondisi fisik Obyek Penilaian tersebut di atas, maka
penggunaan tanah sebagai kawasan perumahan dan area komesial
diperkirakan akan memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.
3. Uji Aspek Finansial
Kelayakan finansial dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara
keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat
memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif.
Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan
diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek
masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti
sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi
sangat diperlukan. Selanjutnya, hal-hal yang juga harus diperhatikan adalah
mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan
(vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net
income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate).
Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat
memberikan pendapatan bersih yang positif. Seberapa besar pendapatan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras E.4
Page 269
bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-
masing investor.
Berdasarkan proyeksi keuangan yang disusun oleh manajemen Perseroan,
Obyek Penilaian memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan bagi
pemiliknya.
4. Uji Produktifitas
Mengingat uraian-uraian di atas dan memperhatikan penggunaan tanah di
sekitarnya, maka menurut pendapat kami penggunaan/pemanfaatan tanah
sebagai kawasan perumahan dan area komesial diperkirakan merupakan
penggunaan/pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras E.5
Page 270
LAMPIRAN-LAMPIRAN Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras
Page 271
LAMPIRAN I
RINCIAN DATA SERTIFIKAT TANAH
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras
Page 272
Lokasi Tanggal Tanggal Luas
No. No. HGB Nama Pemegang Hak
Desa Penerbitan Hak Berakhirnya Hak (m²)
1. HGB 225/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 08/04/2013 04/05/2049 13.798,00
2. HGB 229/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 09/04/2013 04/05/2049 16.500,00
3. HGB 223/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 09/04/2013 04/05/2049 16.826,00
4. HGB 228/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 09/04/2013 04/05/2049 8.809,00
5. HGB 227/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 09/04/2013 04/05/2049 7.654,00
6. HGB 224/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 11/04/2013 04/05/2049 19.000,00
7. HGB 222/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 01/05/2013 04/05/2049 10.000,00
8. HGB 244/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 01/05/2013 04/05/2049 3.200,00
9. HGB 226/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 01/05/2013 04/05/2049 10.414,00
10. HGB 243/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 01/05/2013 04/05/2049 10.000,00
11. HGB 242/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 01/05/2013 04/05/2049 19.950,00
12. HGB 241/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 01/05/2013 04/05/2049 13.927,00
13. HGB 240/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 01/05/2013 04/05/2049 2.757,00
14. HGB 239/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 07/10/2013 04/05/2049 9.320,00
15. HGB 238/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 21/11/2013 04/05/2049 9.958,00
16. HGB 237/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 21/11/2013 04/05/2049 3.348,00
17. HGB 236/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 09/04/2013 04/05/2049 10.638,00
18. HGB 233/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 11/12/2015 04/05/2049 19.845,00
19. HGB 232/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 11/12/2015 04/05/2049 5.739,00
20. HGB 235/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 11/12/2015 04/05/2049 17.373,00
21. HGB 234/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 11/12/2015 04/05/2049 14.500,00
22. HGB 230/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 11/12/2015 04/05/2049 6.420,00
23. HGB 231/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 05/02/2016 04/05/2049 3.000,00
24. HGB 272/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 13/08/2014 13/08/2049 2.454,00
25. HGB 273/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 17/02/2015 13/08/2049 31.300,00
26. HGB 255/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 13/08/2014 13/08/2049 4.683,00
27. HGB 245/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 09/06/2022 13/08/2049 3.454,00
28. HGB 258/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 21/01/2013 13/08/2049 15.953,00
29. HGB 249/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 13/08/2014 13/08/2049 2.995,00
30. HGB 311/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 08/04/2013 21/11/2050 10.000,00
31. HGB 254/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 21/11/2013 13/08/2049 3.810,00
32. HGB 263/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 21/11/2013 13/08/2049 7.769,00
33. HGB 262/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 21/11/2013 13/08/2049 3.348,00
34. HGB 250/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 21/11/2013 13/08/2049 2.905,00
35. HGB 256/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 21/11/2013 13/08/2049 8.956,00
36. HGB 253/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 21/11/2013 13/08/2049 3.381,00
37. HGB 280/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 05/02/2016 13/08/2049 2.651,00
38. HGB 281/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 21/11/2013 13/08/2049 3.082,00
39. HGB 310/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 21/11/2013 21/11/2050 3.921,00
40. HGB 270/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 11/10/2013 13/08/2049 2.119,00
41. HGB 248/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 21/11/2013 13/08/2049 4.412,00
42. HGB 320/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 28/02/2017 26/01/2051 17.815,00
43. HGB 365/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 06/10/2022 05/08/2052 49.893,00
44. HGB 353/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 23/08/2022 27/04/2052 44.558,00
45. HGB 354/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 12/08/2022 22/06/2052 13.000,00
46. HGB 355/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 12/08/2022 23/06/2052 2.803,00
47. HGB 358/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 29/09/2022 27/07/2052 2.615,00
48. HGB 376/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 19/12/2022 26/09/2052 379,00
49. HGB 348/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 31/01/2019 28/04/2052 27.735,00
50. HGB 51/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 17/07/2014 13/06/2043 7.207,00
51. HGB 247/Tanjung Pasir PT Karunia Utama Selaras Tanjung Pasir 21/11/2013 13/08/2049 4.070,00
52. 76/Muara PT Karunia Utama Selaras Muara 18/03/2015 07/12/2048 8.210,00
53. 72/Muara PT Karunia Utama Selaras Muara 18/03/2015 07/12/2048 8.145,00
54. 71/Muara PT Karunia Utama Selaras Muara 18/03/2015 07/12/2048 8.435,00
55. 73/Muara PT Karunia Utama Selaras Muara 18/03/2015 07/12/2048 8.300,00
56. 75/Muara PT Karunia Utama Selaras Muara 18/03/2015 07/12/2048 8.215,00
57. 74/Muara PT Karunia Utama Selaras Muara 18/03/2015 07/12/2048 8.160,00
58. 273/Muara PT Karunia Utama Selaras Muara 15/03/2011 26/01/2051 47.673,00
637.382,00
59. Dokumen Lainnya 366.622,00
Total 1.004.004,00
*****************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras
Page 273
LAMPIRAN II
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras
Page 274
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN DI
DESA MUARA DAN DESA TANJUNG PASIR
KECAMATAN TELUKNAGA
KABUPATEN TANGERANG
PROPINSI BANTEN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras
Page 275
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras
Page 276
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras
Page 277
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras
Page 278
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras
Page 279
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras
Page 280
LAMPIRAN III
VICINITY DAN LAYOUT OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras
Page 281
Lokasi Data Pembanding
Tanah Kosong di
Desa Muara dan Desa Tanjung Pasir
Kecamatan Teluknaga 49 9
Kabupaten Tangerang 3
2
10
18
21
Propinsi Banten
44
22
11
13 12
19 20
17
8 6
7
43 30 4 14
5
23 15
25 42 52 51
38 39
1 33
46 47 45 35 32 55 56
24 28 41
26 36
50 54
29 27 31
34 53
57
DATA
PEMBANDING 1
KANTOR DESA
KOHOD DATA
PEMBANDING 3
DATA
PEMBANDING 7
DATA
PEMBANDING 2
DATA
KANTOR DESA PEMBANDING 6
PANGKALAN
DATA
KOMPLEK PEMBANDING 8
TNI AU
KANTOR
KECAMATAN
DATA KOSAMBI
PEMBANDING 4
DATA
PEMBANDING 5
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Karunia Utama Selaras
Page 282
VICINITY MAP
KANTOR DESA
KOHOD
KANTOR DESA
PANGKALAN
KOMPLEK
TNI AU
KANTOR
KECAMATAN
DATA KOSAMBI
PEMBANDING 4
49 9
3 10
2
18
44 21
22
11
13 12
19 20
17
6
8 7
43 30 4 14
5
23 15
25 42 52 51
38 39
1 33
46 47 45 35 32 55 56
24 28 41
26 36
50 54
29 27 31
34 53
57
KETERANGAN :
- SHGB Seluas 899.782,00 m2
- Non SHGB Seluas 1.116.560,00 m2
PEMBERI TUGAS :
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
GAMBAR 1 SKALA : NTS (Not to Scale)
Situasi Tanah di
TANGGAL : 3 Agustus 2023
Desa Kohod
Kecamatan Pakuhaji GBR. NO : 230803.001/GB/SRR
Kabupaten Tangerang DIGAMBAR DIPERIKSA
Propinsi Banten
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059
Nomor Izin CabangKJPP: 1138/KM.1/2017
Penilai Properti dan Bisnis
Page 283
INDEKS LOKASI
PT KARUNIA UTAMA SELARAS - TJ PASIR & MUARA
© OpenStreetMap (and) contributors, CC-
BY-SA
KETERANGAN
49 9
3 10 SERTIFIKAT PT KUS
2
BATAS SK PT KUS
18
21
44 22
13 11
12
19 20
17
8 6
30 7
4 14
43 5
15
58
25 42 45 52 51
38 39
1 33
46 47 40 55
32 56
24 35
28 26 16 36
50 48 31 54
29 27
34 53
57
Source: Esri, Maxar, Earthstar Geographics, and the GIS User Community
Page 284
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
(TANAH)
DI
DESA KOSAMBI TIMUR DAN DESA DADAP
KECAMATAN KOSAMBI
KABUPATEN TANGERANG
PROPINSI BANTEN
MILIK/ATAS NAMA/YANG DIKUASAI OLEH
PT SUMBER CIPTA UTAMA
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2023
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059
Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jakarta Selatan 12750
Penilai Properti dan Bisnis T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
Page 285
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
No. : 00358/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023 7 Agustus 2023
Kepada Yth.
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
Office Tower Agung Sedayu Group
Lt. 8 dan 10 Unit G
Penjaringan
Jakarta Utara 14470
U.p. : Direksi
Hal : Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang
Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada kami, Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (“SRR” atau “kami”), oleh manajemen PT Pantai
Indah Kapuk Dua Tbk (dahulu PT Pratama Abadi Nusa Industri Tbk) (“Perseroan”)
untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar properti
milik/atas nama/yang dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama (“SCU”) yang berupa tanah
seluas 510.525,00 m² yang terletak di Desa Kosambi Timur dan Desa Dadap,
Kecamatan Kosambi, Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten (“Obyek Penilaian”),
sesuai dengan surat penawaran kami No. 230405.003/SRR-JK/SPN-A/PANI/OR tanggal
5 April 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka dengan ini kami
sebagai KJPP resmi dengan Izin Usaha No. 2.09.0059 berdasarkan Keputusan Menteri
Keuangan No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009 menyatakan bahwa kami telah
melakukan penilaian atas Obyek Penilaian dengan tujuan untuk mengungkapkan
pendapat mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
RUANG LINGKUP PENUGASAN
1. Status Penilai
Penilai Publik Ocky Rinaldy merupakan penilai independen yang bernaung dalam
SRR berdasarkan Izin Penilai Publik No. PB-1.09.00242 dengan kualifikasi
Penilaian Properti dan Bisnis yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal
di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi
Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 4 Juni 2023
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama i
Page 286
(Penilai Properti dan Bisnis) dan bertindak untuk melakukan penugasan secara
obyektif tanpa ada benturan kepentingan dan memiliki kompetensi untuk melakukan
penugasan sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup penugasan ini.
2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi tugas adalah Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk. Perseroan
merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (public company)
yang bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding dan industri kemasan
kaleng, dan melalui entitas anak berupa (i) real estat, dan (ii) industri pengolahan
hasil perikanan serta jasa pembekuan/penyimpanan di kamar pendingin (cold
storage). Perseroan berkantor pusat di Office Tower Agung Sedayu Group, Lantai 8
dan 10 Unit G Jl. Marina Raya, Kelurahan Kamal Muara, Kecamatan Penjaringan,
Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon (021) 5052 5999, nomor faksimili (021)
2941 7685, dan email corporate.secretary@agungsedayu.com.
Pengguna laporan penilaian Obyek Penilaian adalah Perseroan.
3. Obyek Penilaian dan Hak Kepemilikan
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama/yang dikuasai oleh SCU yang berupa tanah seluas 510.525,00 m²
yang terletak di Desa Kosambi Timur dan Desa Dadap, Kecamatan Kosambi,
Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten.
Obyek Penilaian merupakan aset non operasional dari SCU. Berdasarkan Peraturan
OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” (“POJK 28/2021”), aset
operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional
perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan aset non operasional
didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri
atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset
investasi”.
Obyek Penilaian dikuasai dan/atau dimiliki oleh SCU sesuai dengan informasi dari
Perseroan sebagaimana tercantum dalam daftar aset SCU. Obyek Penilaian
dilengkapi dengan 22 (dua puluh dua) dokumen kepemilikan tanah yang berupa
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan dokumen tanah lainnya (data terlampir).
4. Mata Uang yang Digunakan
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 dinyatakan dalam mata
uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah Bank Indonesia (BI) untuk
mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah
1 US$ = Rp 15.026,00.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama ii
Page 287
5. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penugasan penilaian atas Obyek Penilaian adalah untuk memberikan
pendapat tentang nilai pasar pada tanggal penilaian, dari Obyek Penilaian, yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memberikan informasi kepada
manajemen Perseroan mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian yang akan
digunakan untuk mendukung penilaian saham SCU yang dilakukan oleh KJPP
Kusnanto & Rekan (“KJPP KR”).
6. Dasar Nilai
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan
dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan
POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian
(cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.
7. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK 28/2021, laporan penilaian ini berlaku selama
6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, kecuali terdapat
hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari 5% (lima persen).
8. Tingkat Kedalaman Investigasi
Batasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, dan analisis untuk definisi
penugasan di atas adalah sebagai berikut:
a. Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan secara langsung pada
Obyek Penilaian. Bila pada Obyek Penilaian dijumpai keterbatasan untuk
dijangkau dan/atau diversifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan
pendataan secara sampling dan wawancara dari pihak yang relevan.
b. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke Obyek Penilaian,
termasuk data yang harus disediakan oleh pemberi tugas dan/atau pihak terkait
lainya.
c. Segala sesuatu yang membatasi penugasan ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penugasan yang dilakukan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama iii
Page 288
9. Sifat dan Sumber Informasi
Dalam penilaian Obyek Penilaian, sumber data dan informasi yang digunakan
diantaranya berasal dari:
a. BI;
b. Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi
terkait dengan Obyek Penilaian dan/atau aset lainnya yang relevan;
c. Badan Pusat Statistik (BPS); dan/atau
d. Media tulis dan elektronik resmi yang terbukti kebenaran data dan informasinya.
10. Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah
sebagai berikut:
a. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
b. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas
dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
c. Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari dan atau
divalidasi oleh MAPPI.
d. Laporan penilaian ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
e. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian
ini dan kesimpulan nilai akhir.
f. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas status
hukum Obyek Penilaian.
g. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan
seluruh, ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam
bentuk dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam
bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan.
h. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Suwendho
Rinaldy dan Rekan seperti yang telah disebutkan dalam laporan penilaian ini
dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan
tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama iv
Page 289
yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.
i. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
penilaian ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan
penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
j. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi aset
yang terkait dengan Obyek Penilaian, namun tidak berkewajiban untuk
memeriksa bagian-bagian dari aset yang terkait dengan Obyek Penilaian yang
tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. KJPP Suwendho Rinaldy
dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan yang tidak terlihat.
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak berkewajiban untuk melakukan
pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali diinformasikan lain, pada
penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi dengan
baik.
k. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian ini didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
tidak ada pengeluaran yang tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.
l. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait
dengan transaksi penjualan. Aset yang terkait dengan Obyek Penilaian yang
dinilai diasumsikan bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta
biaya lain yang belum terselesaikan.
m. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survey/pemetaan
dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
n. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan atau secara
lisan yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan
lain, kami beranggapan bahwa aset yang terkait dengan Obyek Penilaian yang
dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan
dan aset yang terkait dengan Obyek Penilaian maupun kondisi penggunaan baik
saat ini ataupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan
yang berlaku.
o. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang sah
secara hukum dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga,
termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama v
Page 290
pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk tujuan pengungkapan luasan aset yang
terkait dengan Obyek Penilaian dalam laporan ini, KJPP Suwendho Rinaldy
dan Rekan tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan aset yang terkait
dengan Obyek Penilaian secara detail, namun menggunakan data dari sertifikat
dan gambar bangunan yang diterima dari Perseroan.
p. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian
yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian ini.
q. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
11. Asumsi-Asumsi Pokok
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Kode
Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018
(“KEPI & SPI”).
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
a. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini
yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan
tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini
tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek
Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas
dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan
ini.
c. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan
ini.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 28/2021 dan KEPI & SPI.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun
dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat
ini maupun di masa yang akan datang.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama vi
Page 291
12. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan seluruh,
ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk dokumen,
edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga
tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan dan/atau pemberi tugas.
13. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan KEPI & SPI
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
KEPI & SPI.
INSPEKSI OBYEK PENILAIAN
Inspeksi atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 5 Mei 2023 dan 2 Agustus 2023.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas
data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan dokumen kepemilikan tanah,
2. Salinan peta rincikan Obyek Penilaian,
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi
hasil penilaian secara signifikan.
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data
transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama vii
Page 292
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik
dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan
jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada,
pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat
dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai
properti, harga transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti
lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya
dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada, antara Obyek Penilaian
yang berupa tanah dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk
menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan bahwa
pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang
sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses penilaian.
Kami telah memeriksa sendiri Obyek Penilaian dan menyelidiki kondisi pasar setempat.
SISTEMATIKA LAPORAN PENILAIAN
Laporan penilaian ini terdiri atas:
Surat ini, yang mengidentifikasi Obyek Penilaian dan merinci hasil dari
pemeriksaan kami;
Pernyataan penilai;
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
Daftar isi;
Resume yang menunjukkan perincian nilai pasar dari Obyek Penilaian;
Laporan penilaian Obyek Penilaian;
Foto-foto dari Obyek Penilaian;
Vicinity Obyek Penilaian; dan
Layout Obyek Penilaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama viii
Page 293
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penugasan,
kami berkesimpulan bahwa:
Rp 1.322.874.500.000,00
( SATU TRILIUN TIGA RATUS DUA PULUH DUA MILIAR DELAPAN
RATUS TUJUH PULUH EMPAT JUTA LIMA RATUS RIBU RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
Hormat kami,
KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)
Rekan
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. S T T D : STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023
No. M A P P I : 95-S-00654
OR/am
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama ix
Page 294
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
PERNYATAAN PENILAI
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar
adanya dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai dan dapat
dipertanggungjawabkan.
2. Penilai telah melakukan suatu inspeksi atau penelitian fisik secara langsung atas
Obyek Penilaian.
3. Dalam melakukan penilaian, Penilai telah berlaku independen dan tidak
memiliki/terkait kepentingan-kepentingan sebagai berikut:
• Tidak mempunyai kepentingan keuangan langsung atau tidak langsung yang
material pada Perseroan;
• Tidak mempunyai hubungan pekerjaan dengan Perseroan;
• Tidak mempunyai hubungan usaha yang material secara langsung atau tidak
langsung dengan Perseroan, atau dengan karyawan kunci yang bekerja pada
Perseroan, atau dengan pemegang saham utama atau pengendali Perseroan.
Hubungan usaha dalam ketentuan ini tidak termasuk hubungan usaha dalam
hal penilai, KJPP, atau orang dalam kantor jasa penilai publik memberikan
jasa penilaian kepada Perseroan, atau merupakan konsumen dari produk
barang atau jasa Perseroan dalam rangka menunjang kegiatan rutin;
• Tidak memberikan jasa-jasa lain kepada Perseroan yang dapat menimbulkan
benturan kepentingan; atau
• Tidak memberikan jasa atau produk kepada Perseroan dengan dasar fee
kontinjen atau komisi, atau menerima fee kontinjen atau komisi dari
Perseroan.
4. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalennya atas
permintaan pemberi tugas.
5. Dalam melakukan penilaian, penilai telah memenuhi lingkup pekerjaan sebagai
berikut:
• Proses identifikasi (identifikasi batasan, tujuan dan obyek penilaian, definisi
penilaian, dan tanggal penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
• Pembuatan laporan penilaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama x
Page 295
6. Tidak ada penilai lainnya selain yang tertera dan bertandatangan di bawah ini,
yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, dan pembuatan
kesimpulan dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
7. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang
dilaksanakan/diselenggarakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).
8. Penilai memiliki pengetahuan yang cukup dan memadai tentang sifat dan/atau
jenis Obyek Penilaian.
9. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam KEPI & SPI.
10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada
tanggal penilaian (cut off date).
11. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan nilai.
12. Kesimpulan nilai telah disesuaikan dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
13. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian, laporan penilaian, serta
kesimpulan nilai akhir.
14. Penilai telah melakukan analisis untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam
laporan penilaian ini.
15. Penilai telah mengungkapkan lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa dalam
laporan penilaian ini.
16. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang
dihasilkan dan SRR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penawaran
SRR No. 230405.003/SRR-JK/SPN-A/PANI/OR tanggal 5 April 2023 yang
telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama xi
Page 296
Signing Partner:
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert) ..........................................
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. M A P P I : 95-S-00654
Reviewer:
Hendro Warsito, MAPPI (Cert) ..........................................
No. M A P P I : 12-S-03795
No. Register : RMK-2017.01701
Tim Penilai/Surveyor:
Ahmad Fikri, SE ..........................................
No. M A P P I : 12-T-03703
No. Register : RMK-2017.01700
Wahyudi Khoirul Ikhsan, S.Tr.T ..........................................
No. M A P P I : 19-P-08954
Ali Mohamat Sang Putra ..........................................
No. M A P P I : 14-P-05035
Erwin Casidi, S.Or. ..........................................
No. M A P P I : 21-A-10944
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama xii
Page 297
DAFTAR ISI
NO. URAIAN HALAMAN
- Daftar Istilah xiv
- Resume Penilaian xv
- Penilaian Tanah di
Desa Kosambi Timur dan Desa Dadap
Kecamatan Kosambi
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
A. Ringkasan Eksekutif A.1
B. Uraian Umum B.1
C. Pendekatan dan Prosedur Penilaian C.1
D. Uraian Penilaian D.1
E. Uraian Obyek Penilaian E.1
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama xiii
Page 298
DAFTAR ISTILAH
- BI : Bank Indonesia
- HBU : Highest and best use
- KEPI & SPI : Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia
Edisi VII Tahun 2018
- KJPP : Kantor Jasa Penilai Publik
- KJPP KR : KJPP Kusnanto & Rekan
- MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
- Obyek Penilaian : Tanah seluas 510.525,00 m² yang terletak di Desa
Kosambi Timur dan Desa Dadap, Kecamatan
Kosambi, Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten
- OJK : Otoritas Jasa Keuangan
- PIK 2 : Pantai Indah Kapuk 2
- POJK 28/2021 : Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal
28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal”
- Perseroan : PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk
- RDG : Rapat Dewan Gubernur
- SCU : PT Sumber Cipta Utama
- SHGB : Sertifikat Hak Guna Bangunan
- SHM : Sertifikat Hak Milik
- SRR atau kami : KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama xiv
Page 299
RESUME PENILAIAN
No. U r a i a n Nilai Pasar
(Rp .000,00)
- Tanah di
Desa Kosambi Timur dan Desa Dadap
Kecamatan Kosambi
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
- Tanah (510.525,00 m²) 1.322.874.500
───────────
Total 1.322.874.500
═════════
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama xv
Page 300
A. RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk
Dua Tbk
Properti yang Dinilai : Tanah seluas 510.525,00 m² milik/atas
nama/yang dikuasai oleh SCU
Lokasi : Desa Kosambi Timur dan Desa Dadap,
Kecamatan Kosambi, Kabupaten
Tangerang, Propinsi Banten
Luas Tanah Keseluruhan : 510.525,00 m²
Bukti Kepemilikan Tanah : SHGB dan dokumen lainnya (terlampir)
Koordinat Obyek Penilaian : 6°04'37.3"S 106°43'04.8"E (-6.077023,
106.717993)
Peruntukan Tata Kota : Kawasan zona campuran
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik : Penggunaan sebagai kawasan
perumahan dan kawasan komersial
diperkirakan merupakan penggunaan
tertinggi dan terbaik
Tanggal Inspeksi : 5 Mei 2023 dan 2 Agustus 2023
Tanggal Penilaian : 30 Juni 2023
Tujuan Penilaian : Untuk memberikan informasi kepada
manajemen Perseroan mengenai nilai
pasar dari Obyek Penilaian yang akan
digunakan untuk mendukung penilaian
saham SCU yang dilakukan oleh
KJPP KR
Definisi Nilai : Nilai pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan pasar
Opini Nilai (Nilai Pasar) : Rp 1.322.874.500.000,00
(Satu Triliun Tiga Ratus Dua Puluh
Dua Miliar Delapan Ratus Tujuh Puluh
Empat Juta Lima Ratus Ribu Rupiah)
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama A.1
Page 301
B. URAIAN UMUM
- OBYEK PENILAIAN
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama/yang dikuasai oleh SCU yang berupa tanah seluas 510.525,00
m² yang terletak di Desa Kosambi Timur dan Desa Dadap, Kecamatan Kosambi,
Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten.
Obyek Penilaian merupakan aset non operasional dari SCU. Berdasarkan
POJK 28/2021, aset operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan
dalam operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan
aset non operasional didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari
operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang
akan datang, aset surplus, atau aset investasi”.
- MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 dinyatakan dalam
mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah BI untuk mata uang
Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah 1 US$ =
Rp 15.026,00.
- TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penugasan penilaian atas Obyek Penilaian adalah untuk memberikan
pendapat tentang nilai pasar pada tanggal penilaian, dari Obyek Penilaian, yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memberikan informasi
kepada manajemen Perseroan mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian yang
akan digunakan untuk mendukung penilaian saham SCU yang dilakukan oleh
KJPP KR.
- ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya
dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di
dalam KEPI & SPI.
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
1. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama B.1
Page 302
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan
penilaian ini tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
2. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang
sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas dari ikatan,
tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan ini.
3. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam
laporan ini.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan
apapun dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan,
baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang.
- DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, standar nilai yang kami
pergunakan dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang
berdasarkan POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
- TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. Peninjauan fisik atas
Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 5 Mei 2023 dan 2 Agustus 2023.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK 28/2021, laporan penilaian ini berlaku
paling lama 6 (enam) bulan, sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023,
kecuali terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari
5% (lima persen).
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama B.2
Page 303
- KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat
mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan.
- IDENTITAS PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN
Pemberi tugas adalah Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk.
Perseroan merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(public company) yang bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding dan
industri kemasan kaleng, dan melalui entitas anak berupa (i) real estat, dan (ii)
industri pengolahan hasil perikanan serta jasa pembekuan/penyimpanan di kamar
pendingin (cold storage). Perseroan berkantor pusat di Office Tower Agung
Sedayu Group, Lantai 8 dan 10 Unit G Jl. Marina Raya, Kelurahan Kamal
Muara, Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon
(021) 5052 5999, nomor faksimili (021) 2941 7685, dan email
corporate.secretary@agungsedayu.com.
Pengguna laporan penilaian Obyek Penilaian adalah Perseroan.
- DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek
Penilaian, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau
melaksanakan prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan dokumen kepemilikan tanah.
2. Salinan peta rincikan Obyek Penilaian,
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
- PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses
perbandingan dan penyesuaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama B.3
Page 304
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara Obyek Penilaian yang berupa tanah dengan data pembanding
properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek
Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding
properti yang sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses
penilaian.
- TINJAUAN EKONOMI INDONESIA
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 21-22 Juni 2023
memutuskan untuk mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR)
sebesar 5,75%, suku bunga Deposit Facility sebesar 5,00%, dan suku bunga
Lending Facility sebesar 6,50%. Keputusan mempertahankan BI7DRR sebesar
5,75% ini konsisten dengan stance kebijakan moneter untuk memastikan inflasi
tetap terkendali dalam kisaran sasaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023. Fokus
kebijakan diarahkan pada penguatan stabilisasi nilai Rupiah untuk
mengendalikan inflasi barang impor (imported inflation) dan memitigasi dampak
rambatan ketidakpastian pasar keuangan global. Kebijakan likuiditas dan
makroprudensial longgar terus dilanjutkan untuk mendorong penyaluran
kredit/pembiayaan dan tetap mempertahankan terjaganya stabilitas sistem
keuangan. Akselerasi digitalisasi sistem pembayaran terus didorong untuk
perluasan ekonomi dan keuangan digital dan penguatan stabilitas sistem dan
layanan pembayaran. Bauran kebijakan moneter, makroprudensial, dan sistem
pembayaran Bank Indonesia tersebut terus diarahkan untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan.
Sehubungan dengan itu, Bank Indonesia terus memperkuat respons bauran
kebijakan untuk menjaga stabilitas dan mendorong pertumbuhan sebagai berikut:
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama B.4
Page 305
1. Memperkuat stabilisasi nilai tukar Rupiah melalui: (i) intervensi di pasar
valas dengan transaksi spot, Domestic Non-Deliverable Forward (DNDF),
serta pembelian/penjualan Surat Berharga Negara (SBN) di pasar sekunder;
(ii) twist operation melalui penjualan SBN di pasar sekunder untuk tenor
pendek guna meningkatkan daya tarik imbal hasil SBN bagi masuknya
investor portofolio asing; dan (iii) optimalisasi TD Valas DHE serta
penambahan frekuensi dan tenor lelang TD Valas jangka pendek dengan
suku bunga kompetitif;
2. Meningkatkan stimulus kebijakan makroprudensial melalui penajaman
insentif likuiditas kepada bank-bank penyalur kredit/pembiayaan pada
sektor-sektor hilirisasi (pertambangan, pertanian, perkebunan, dan
perikanan), perumahan, pariwisata, serta meningkatkan inklusi keuangan
(UMKM dan KUR) dan ekonomi-keuangan hijau;
3. Melanjutkan kebijakan transparansi suku bunga dasar kredit (SBDK) dengan
pendalaman pada suku bunga di sektor mineral dan batu bara (minerba),
pertanian/pangan, perikanan, dan kelautan (Lampiran);
4. Meningkatkan layanan dan efisiensi transaksi sistem pembayaran digital serta
perluasan ekosistem Ekonomi Keuangan Digital (EKD) melalui:
i. Perpanjangan kebijakan Kartu Kredit (KK) sampai dengan 31 Desember
2023 meliputi: (a) kebijakan batas minimum pembayaran oleh pemegang
KK sebesar 5% dari total tagihan dan (b) kebijakan nilai denda
keterlambatan maksimum sebesar 1% dari total tagihan dan dengan nilai
denda tidak melebihi Rp100.000;
ii. Perpanjangan kebijakan tarif Sistem Kliring Nasional Bank Indonesia
(SKNBI) sampai dengan 31 Desember 2023 yang mencakup: (a) tarif
SKNBI sebesar Rp1 dari Bank Indonesia ke bank dan (b) tarif SKNBI
maksimum Rp2.900 dari bank kepada nasabah;
iii. Penyesuaian kebijakan Merchant Discount Rate (MDR) QRIS bagi
merchant usaha mikro menjadi 0,3%, efektif sejak 1 Juli 2023.
5. Memperkuat kerja sama internasional dengan bank sentral dan otoritas
negara mitra lainnya, serta memfasilitasi penyelenggaraan promosi investasi
dan perdagangan di sektor prioritas yang berkoordinasi dengan instansi
terkait. Bank Indonesia juga memperkuat sinergi dengan
Kementerian/Lembaga terkait untuk menyukseskan Keketuaan ASEAN 2023
khususnya melalui jalur keuangan.
Koordinasi kebijakan dengan Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, dan mitra
strategis terus diperkuat. Dalam kaitan ini, koordinasi dalam Tim Pengendalian
Inflasi Pusat dan Daerah (TPIP dan TPID) dilanjutkan melalui penguatan
program Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP) di berbagai
daerah. Sinergi kebijakan antara Bank Indonesia dengan Komite Stabilitas
Sistem Keuangan (KSSK) diperkuat dalam rangka menjaga stabilitas
makroekonomi dan sektor keuangan, mendorong kredit/pembiayaan kepada
dunia usaha khususnya pada sektor-sektor prioritas untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi dan ekspor, serta meningkatkan ekonomi dan keuangan
inklusif dan hijau.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama B.5
Page 306
Ketidakpastian perekonomian global kembali meningkat dengan kecenderungan
risiko pertumbuhan yang melambat dan kebijakan suku bunga moneter di negara
maju yang lebih tinggi. Pertumbuhan ekonomi global diprakirakan sebesar 2,7%
(yoy) dengan risiko perlambatan terutama di Amerika Serikat (AS) dan
Tiongkok. Di AS, tekanan inflasi masih tinggi terutama karena keketatan pasar
tenaga kerja, di tengah kondisi ekonomi yang cukup baik dan tekanan stabilitas
sistem keuangan (SSK) yang mereda, sehingga mendorong kemungkinan
kenaikan Federal Funds Rate (FFR) ke depan. Kebijakan moneter juga masih
ketat di Eropa, sedangkan di Jepang masih longgar. Sementara itu, di Tiongkok
pertumbuhan ekonomi juga tidak sekuat prakiraan di tengah inflasi yang rendah
sehingga mendorong pelonggaran kebijakan moneter. Pemulihan ekonomi di
negara berkembang lain, seperti India, tetap kuat didorong oleh permintaan
domestik dan ekspor jasa. Kondisi ekonomi di negara maju dan berkembang
tersebut mendorong nilai tukar dolar AS cenderung melemah terhadap mata uang
negara maju, tetapi menguat terhadap mata uang negara berkembang.
Perkembangan tersebut memerlukan penguatan respons kebijakan untuk
memitigasi risiko rambatan terhadap ketahanan eksternal di negara berkembang,
termasuk Indonesia.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik
dan positifnya kinerja ekspor. Kenaikan konsumsi rumah tangga berlanjut
didorong oleh terus naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan, dan
terkendalinya inflasi. Investasi juga tetap kuat terutama investasi nonbangunan
sejalan dengan kinerja ekspor yang positif dan berlanjutnya hilirisasi. Kinerja
pariwisata juga membaik sejalan dengan kenaikan kunjungan wisatawan
mancanegara. Perbaikan ekonomi Indonesia dikonfirmasi oleh hasil survei Bank
Indonesia tentang keyakinan konsumen yang meningkat dan penjualan eceran
yang tumbuh positif, serta indikator dini Purchasing Managers' Index (PMI)
Manufaktur yang masih berada di zona ekspansi. Ke depan, pertumbuhan
ekonomi 2023 diprakirakan tetap berada dalam kisaran proyeksi Bank Indonesia
pada 4,5-5,3%. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergitas stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) mendukung ketahanan eksternal. Transaksi
berjalan triwulan II 2023 diprakirakan surplus didukung oleh berlanjutnya
surplus neraca perdagangan, dimana sampai dengan Mei 2023 tercatat sebesar
4,4 miliar dolar AS. Sementara itu, aliran masuk modal asing dalam bentuk
portofolio pada triwulanan II 2023 sampai dengan 20 Juni 2023 masih mencatat
net inflows sebesar 0,13 miliar dolar AS, meskipun pada Juni 2023 tercatat
outflows sebesar 0,87 miliar dolar AS akibat peningkatan ketidakpastian pasar
keuangan global. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Mei 2023 tetap tinggi
tercatat sebesar 139,3 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,1 bulan
impor atau 6,0 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta
berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
Perkembangan NPI yang positif diprakirakan berlanjut didukung transaksi
berjalan yang diprakirakan terjaga sehat dalam kisaran surplus 0,4% sampai
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama B.6
Page 307
dengan defisit 0,4% dari PDB. Selain itu, neraca transaksi modal dan finansial
diprakirakan juga mencatat surplus, ditopang oleh aliran masuk modal asing,
baik dalam bentuk Penanaman Modal Asing (PMA) maupun investasi portofolio,
sejalan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian nasional.
Nilai tukar Rupiah terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh
Bank Indonesia. Ketidakpastian pasar keuangan global menyebabkan nilai tukar
Rupiah pada Juni 2023 (sampai dengan 21 Juni 2023) secara rerata sedikit
melemah sebesar 0,56% dibandingkan dengan rerata kurs Mei 2023. Namun
demikian, Rupiah secara point-to-point, baik dibandingkan dengan akhir Mei
2023 maupun akhir tahun 2022, menguat masing-masing sebesar 0,30% dan
4,17%. Dengan perkembangan tersebut, penguatan Rupiah dibandingkan dengan
level akhir tahun 2022 lebih baik dari apresiasi Rupee India dan Peso Filipina
masing-masing sebesar 0,85% dan 0,15% sedangkan Thai Baht mencatat
depresiasi 0,70%. Ke depan, Bank Indonesia memprakirakan apresiasi nilai tukar
Rupiah berlanjut ditopang oleh surplus transaksi berjalan dan aliran masuk
modal asing seiring prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang
rendah, serta imbal hasil aset keuangan domestik yang menarik. Bank Indonesia
terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah khususnya melalui
triple intervention dan twist operation untuk mengendalikan inflasi barang impor
(imported inflation) dan memitigasi risiko rambatan ketidakpastian pasar
keuangan global. Operasi moneter valas terus diperkuat, termasuk optimalisasi
TD Valas DHE serta penambahan frekuensi dan tenor lelang TD Valas jangka
pendek.
Tekanan inflasi menurun ke dalam sasaran 3,0±1% lebih cepat dari prakiraan.
Inflasi IHK pada bulan Mei 2023 tercatat 4,00% (yoy) atau berada di batas atas
sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi di semua kelompok. Inflasi inti Mei
2023 tercatat 2,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan inflasi pada bulan
sebelumnya sebesar 2,83% (yoy) sejalan dengan berakhirnya periode HBKN
Idulfitri, menurunnya harga komoditas global, dan rendahnya ekspektasi inflasi.
Inflasi kelompok volatile food tercatat 3,28% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi bulan sebelumnya yang sebesar 3,74% (yoy). Inflasi kelompok
administered prices juga menurun dari 10,32% (yoy) menjadi 9,52% (yoy).
Menurunnya inflasi ke dalam sasaran sebagai hasil positif dari konsistensi
kebijakan moneter serta eratnya sinergi pengendalian inflasi antara BI dan
Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID melalui penguatan GNPIP
di berbagai daerah. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali
di dalam sasaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023.
Likuiditas perbankan tetap longgar sehingga berkontribusi positif mendorong
kredit/pembiayaan dan menjaga stabilitas sistem keuangan. Rasio Alat Likuid
terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) tercatat tinggi, yakni 27,52% pada Mei
2023, sejalan dengan stance kebijakan likuiditas longgar Bank Indonesia.
Likuiditas perekonomian juga memadai tecermin pada uang beredar dalam arti
sempit (M1) dan luas (M2) bulan Mei 2023 yang masing-masing tumbuh sebesar
3,4% (yoy) dan 6,1% (yoy). Kondisi likuiditas yang terjaga dan kuat tersebut
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama B.7
Page 308
turut memengaruhi perkembangan suku bunga yang kondusif terhadap
permintaan kredit/pembiayaan. Di pasar uang, suku bunga IndONIA cukup
rendah yakni 5,62% pada 21 Juni 2023. Imbal hasil SBN tenor jangka pendek
tercatat 5,80%, sedangkan imbal hasil SBN tenor jangka panjang tercatat 6,29%
pada tanggal yang sama. Sementara itu, suku bunga deposito 1 bulan dan suku
bunga kredit pada Mei 2023 juga rendah masing-masing sebesar 4,13% dan
9,37%. Bank Indonesia terus memastikan kecukupan likuiditas untuk mendorong
berlanjutnya peningkatan kredit/pembiayaan guna mengakselerasi pemulihan
ekonomi nasional.
Kredit/pembiayaan perbankan kembali meningkat sehingga mendukung upaya
memperkuat pertumbuhan ekonomi. Kredit perbankan pada Mei 2023 tumbuh
9,39% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada bulan
sebelumnya sebesar 8,08% (yoy). Kenaikan pertumbuhan kredit terjadi pada
semua jenis kredit di sebagian besar sektor ekonomi, seperti sektor Jasa Dunia
Usaha, Pertambangan, Industri, dan Jasa Sosial. Pertumbuhan kredit didorong
oleh peningkatan permintaan sejalan kinerja korporasi yang tumbuh tinggi serta
tersedianya likuiditas dan longgarnya standar penyaluran kredit/pembiayaan
perbankan. Pembiayaan syariah juga tumbuh tinggi mencapai 19,45% (yoy) pada
Mei 2023. Di segmen UMKM, pertumbuhan kredit terus berlanjut, yaitu
mencapai 7,61% (yoy) pada Mei 2023, didukung realisasi penyaluran Kredit
Usaha Rakyat (KUR) sebesar Rp80,25 triliun hingga 31 Mei 2023. Untuk
mendorong pertumbuhan kredit/pembiayaan lebih lanjut, Bank Indonesia akan
meningkatkan stimulus kebijakan makroprudensial melalui peningkatan dan
penajaman insentif likuiditas kepada bank-bank penyalur kredit/pembiayaan
pada sektor-sektor hilirisasi (pertambangan, pertanian, perkebunan, dan
perikanan), perumahan, pariwisata, serta meningkatkan inklusi keuangan
(UMKM dan KUR) dan ekonomi-keuangan hijau.
Ketahanan sistem keuangan, khususnya perbankan, tetap terjaga. Permodalan
perbankan kuat dengan rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio / CAR)
sebesar 25,54% pada April 2023. Risiko kredit terkendali, tecermin dari rasio
kredit bermasalah (Non Performing Loan / NPL) yang rendah, yaitu 2,53%
(bruto) dan 0,78% (neto) pada April 2023. Likuiditas perbankan pada Mei 2023
tetap terjaga, dipengaruhi oleh pertumbuhan Dana Pihak Ketiga (DPK) sebesar
6,55% (yoy). Hasil stress test Bank Indonesia juga menunjukan ketahanan
perbankan yang kuat. Ke depan, Bank Indonesia terus memperkuat sinergi
dengan KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi domestik dan global
yang dapat mengganggu ketahanan sistem keuangan.
Transaksi sistem pembayaran terus naik dengan stabilitas sistem yang terjaga dan
layanan pembayaran digital yang semakin meningkat. Transaksi digital banking
meningkat pesat sebesar 31,83% (yoy) dan Uang Elektronik (UE) tumbuh
sebesar 17,90% (yoy) pada Mei 2023. Transaksi Alat Pembayaran Menggunakan
Kartu (APMK) seperti Kartu ATM/D dan Kartu Kredit tumbuh 8,31% (yoy).
Adopsi QRIS semakin meluas, tecermin pada penambahan jumlah pengguna dan
merchant QRIS, yang saat ini telah mencapai masing-masing 35,80 juta dan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama B.8
Page 309
26,1 juta, dengan total volume transaksi sebesar 744 juta, sejalan dengan
pengembangan fitur QRIS di domestik dan antarnegara. Akseptasi BI-FAST juga
terus meningkat dengan nilai transaksi bulan Mei 2023 mencapai Rp462 triliun
dengan volume transaksi sebesar 161,2 juta. Sementara itu, jumlah Uang Kartal
Yang Diedarkan (UYD) pada Mei 2023 tumbuh 4,5% (yoy) sehingga menjadi
Rp972 triliun sejalan dengan kegiatan ekonomi. Bank Indonesia terus
memastikan ketersediaan uang Rupiah dengan kualitas yang terjaga di seluruh
wilayah NKRI, antara lain dengan melanjutkan kerja sama kelembagaan dalam
pengedaran uang Rupiah ke daerah 3T (Terluar, Terdepan, Terpencil).
- PERKEMBANGAN INDUSTRI PROPERTI PIK 2
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri baru berkonsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga
bagian utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown Mall),
kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi
kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Pada kawasan PIK 2 juga
direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik seperti
beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park
(event space), yang secara efektif dapat menarik keramaian dan pada akhirnya
dapat meningkatkan permintaan properti, terutama untuk hunian dan kavling
komersial. Selain itu, adanya proyek infrastruktur seperti pembangunan tol baru
yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar luar Jakarta ke
depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama B.9
Page 310
C. PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses
perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara Obyek Penilaian yang berupa tanah dengan data pembanding
properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek
Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding
properti yang sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses
penilaian.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama C.1
Page 311
D. URAIAN PROSES PENILAIAN
D.1. PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian digunakan pendekatan pasar.
Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi
atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang
berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian.
PROSEDUR PENILAIAN
Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas,
untuk menentukan nilai pasar Obyek Penilaian berdasarkan pendekatan pasar,
kami melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang
dijelaskan dalam uraian berikut ini.
1. Mengumpulkan Data Penawaran/Transaksi Properti Pembanding
Data penawaran atau transaksi atas properti pembanding yang sejenis dan
sebanding yang tersedia di pasar dan memiliki kesamaan karakteristik
dengan Obyek Penilaian harus dikumpulkan terlebih dahulu untuk dapat
melakukan proses penilaian selanjutnya.
2. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan
perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama D.1
Page 312
bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau
tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada
antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan.
Prosedur penyesuaian yang dilakukan dalam proses penilaian dengan
menggunakan pendekatan pasar adalah sebagai berikut:
a. Data pembanding yang berupa data penawaran properti yang sebanding
dan sejenis dengan Obyek Penilaian diberi diskon untuk merefleksikan
estimasi harga transaksi.
b. Setelah estimasi harga transaksi untuk masing-masing data pembanding
diperoleh, dilakukan penyesuaian untuk perbedaan-perbedaan dalam hal
karakteristik antara Obyek Penilaian dan tiap-tiap data pembanding,
antara lain lokasi, ukuran, aksesibilitas, dan tanda bukti kepemilikan
dengan tujuan untuk sedapat mungkin menyamakan masing-masing data
pembanding dengan Obyek Penilaian. Apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih baik daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian negatif, sedangkan apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih jelek daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian positif.
c. Setelah penyesuaian untuk masing-masing data pembanding dilakukan,
kesimpulan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan
melakukan rata-rata tertimbang dari indikasi nilai masing-masing data
pembanding yang telah disesuaikan. Bobot dari tiap-tiap data
pembanding ditentukan berdasarkan besar kecilnya penyesuaian yang
dilakukan. Data pembanding dengan penyesuaian yang lebih besar
(secara absolut) diberi bobot yang lebih kecil, sedangkan data
pembanding dengan penyesuaian yang lebih kecil (secara absolut) diberi
bobot yang lebih besar.
3. Nilai Pasar Obyek Penilaian
Nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan membandingkan data transaksi
atau penawaran yang tersedia di pasar atas properti yang sebanding dan
sejenis kemudian dilakukan penyesuaian atas Obyek Penilaian dengan
memberikan pembobotan untuk masing-masing perbedaan karakteristik
antara Obyek Penilaian dengan properti pembanding.
PENILAIAN
Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pasar, diperoleh hasil bahwa
nilai pasar Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 1.322.874.500.000,00 dengan
ringkasan perhitungan sebagai berikut:
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama D.2
Page 313
Nilai Pasar
No. Uraian Luas (m²)
Rp Ribu/m² Rp Ribu
1. Tanah Akses Jalan SHGB 54.287 m² 6.500 352.865.500
2. Tanah Akses Jalan non SHGB 98.867 m² 4.500 444.901.500
3. Tanah Tanpa Akses Jalan SHGB 184.716 m² 2.500 461.790.000
4. Tanah Tanpa Akses Jalan non SHGB 40.850 m² 1.550 63.317.500
5. Tanah Untuk Jalan 131.805 m² - -
Total 510.525 m² 1.322.874.500
1. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah Akses Jalan SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3
1 2 3
1. Nama jalan Jl. Fatmawati Jl. MH. Thamrin Jl. MT. Haryono
Desa Kosambi Barat Salembaran Salembaran Kosambi Barat
Kecamatan Kosambi Kosambi Kosambi Kosambi
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten
Koordinat Lokasi 6°04'21.0"S 106°42'53.5"E 6°03'26.4"S 106°41'03.3"E 6°02'57.4"S 106°42'05.3"E 6°04'09.8"S 106°42'17.7"E
2. Luas tanah (m²) 54.287,00 1.080,00 20.633,00 1.060,00
3. Luas bangunan (m²) - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 22.680.000.000 515.825.000.000 29.150.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 20,0% 20,0% 20,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHGB SHGB SHGB
9. Penggunaan Mix Used dalam Tanah Kavling Tanah Kavling Tanah Kavling
pengembangan
1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 18.144.000.000 412.660.000.000 23.320.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 18.144.000.000 412.660.000.000 23.320.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 16.800.000 20.000.000 22.000.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -10,0% -1.680.000 -10,0% -2.000.000 -10,0% -2.200.000
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -50,0% -8.400.000 -50,0% -10.000.000 -50,0% -11.000.000
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -1,8% -294.400 -1,5% -294.400 -1,3% -294.400
e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Tanda bukti kepemilikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan -5,0% -840.000 -5,0% -1.000.000 -5,0% -1.100.000
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Kualitas Lingkungan dan Ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -66,8% -11.214.400 -66,5% -13.294.400 -66,3% -14.594.400
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 5.585.600 6.705.600 7.405.600
22. Persentase pembobotan 100,00% 33,22% 33,36% 33,42%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 1.855.396 2.236.828 2.475.314
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 6.567.538 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 6.500.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 352.865.500.000 Bpk. Andre Ibu Astri Bpk. Rymond
26. Nilai pasar tanah (US$) 24.663.827 0822 2799 9788 0811 1680 109 0818 0389 2222
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama D.3
Page 314
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian tidak lebih baik dibandingkan dengan
Data 1, Data 2, dan Data 3 sehingga perlu dilakukan penyesuaian
terhadap kelas jalan.
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, dan Data 3 sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
ukuran tanah.
c. Elevasi (di bawah/di atas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika dibandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, dan Data 3 lebih baik dibandingkan dengan
Obyek Penilaian, sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
elevasi (di bawah/di atas permukaan jalan).
d. Peruntukan
Obyek Penilaian berada di peruntukan kawasan zona campuran
(komersial dan perumahan) yang lebih baik Data 1, Data 2, dan Data 3
sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor peruntukan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama D.4
Page 315
2. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah Akses Jalan Non SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3
1 2 3
1. Nama jalan Jl. Fatmawati Jl. MH. Thamrin Jl. MT. Haryono
Nama Kompleks
Desa Kosambi Barat Kosambi Barat Kosambi Barat Kosambi Barat
Kecamatan Kosambi Kosambi Kosambi Kosambi
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten
6°04'21.0"S 106°42'53.5"E 6°03'26.4"S 106°41'03.3"E
6°02'57.4"S 106°42'05.3"E6°04'09.8"S 106°42'17.7"E
2. Luas tanah (m²) 98.867,00 1.080,00 20.633,00 1.060,00
3. Luas bangunan (m²) - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 22.680.000.000 515.825.000.000 29.150.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 20,0% 20,0% 20,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan Belum HGB SHGB SHGB SHGB
9. Penggunaan Mix Used dalam pengembangan Tanah Kavling Tanah Kavling Tanah Kavling
1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 18.144.000.000 412.660.000.000 23.320.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 18.144.000.000 412.660.000.000 23.320.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 16.800.000 20.000.000 22.000.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -10,0% -1.680.000 -10,0% -2.000.000 -10,0% -2.200.000
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -55,0% -9.240.000 -55,0% -11.000.000 -55,0% -12.100.000
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -2,0% -331.200 -1,7% -331.200 -1,5% -331.200
e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -840.000 -5,0% -1.000.000 -5,0% -1.100.000
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan -5,0% -840.000 -5,0% -1.000.000 -5,0% -1.100.000
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Kualitas Lingkungan dan Ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -77,0% -12.931.200 -76,7% -15.331.200 -76,5% -16.831.200
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 3.868.800 4.668.800 5.168.800
22. Persentase pembobotan 100,00% 33,22% 33,36% 33,42%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 1.285.228 1.557.373 1.727.550
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 4.570.151 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 4.500.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 444.901.500.000 Bpk. Andre Ibu Astri Bpk. Rymond
26. Nilai pasar tanah (US$) 31.096.760 0822 2799 9788 0811 1680 109 0818 0389 2222
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama D.5
Page 316
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian tidak lebih baik dibandingkan dengan
Data 1, Data 2, dan Data 3 sehingga perlu dilakukan penyesuaian
terhadap kelas jalan.
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, dan Data 3 sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
ukuran tanah.
c. Elevasi (di bawa/di atas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika dibandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, dan Data 3 lebih baik dibandingkan dengan
Obyek Penilaian, sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
elevasi (di bawah/di atas permukaan jalan).
d. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa non SHGB/girik,
sedangkan Data 1, Data 2, dan Data 3 memiliki tanda bukti berupa SHGB
sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor tanda bukti
kepemilikan.
e. Peruntukan
Obyek Penilaian berada di peruntukan kawasan zona campuran
(komersial dan perumahan) yang lebih baik Data 1, Data 2, dan Data 3
sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor peruntukan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama D.6
Page 317
3. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah Tanpa Akses Jalan SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3
1 2 3
1. Nama jalan Jl. Fatmawati Jl. MH. Thamrin Jl. MT. Haryono
Nama Kompleks
Desa Kosambi Barat Kosambi Barat Kosambi Barat Kosambi Barat
Kecamatan Kosambi Kosambi Kosambi Kosambi
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten
6°04'21.0"S 106°42'53.5"E 6°03'26.4"S 106°41'03.3"E
6°02'57.4"S 106°42'05.3"E6°04'09.8"S 106°42'17.7"E
2. Luas tanah (m²) 184.716,00 1.080,00 20.633,00 1.060,00
3. Luas bangunan (m²) - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 22.680.000.000 515.825.000.000 29.150.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 20,0% 20,0% 20,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHGB SHGB SHGB
9. Penggunaan Mix Used dalam pengembangan Tanah Kavling Tanah Kavling Tanah Kavling
1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 18.144.000.000 412.660.000.000 23.320.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 18.144.000.000 412.660.000.000 23.320.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 16.800.000 20.000.000 22.000.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -10,0% -1.680.000 -10,0% -2.000.000 -10,0% -2.200.000
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -55,0% -9.240.000 -55,0% -11.000.000 -55,0% -12.100.000
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -2,2% -368.000 -1,8% -368.000 -1,7% -368.000
e. Asesibilitas/pencapaian -15,0% -2.520.000 -15,0% -3.000.000 -15,0% -3.300.000
f. Tanda bukti kepemilikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan -5,0% -840.000 -5,0% -1.000.000 -5,0% -1.100.000
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Kualitas Lingkungan dan Ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -87,2% -14.648.000 -86,8% -17.368.000 -86,7% -19.068.000
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 2.152.000 2.632.000 2.932.000
22. Persentase pembobotan 100,00% 33,22% 33,36% 33,42%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 714.948 877.945 979.902
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 2.572.795 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 2.500.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 461.790.000.000 Bpk. Andre Ibu Astri Bpk. Rymond
26. Nilai pasar tanah (US$) 32.277.196 0822 2799 9788 0811 1680 109 0818 0389 2222
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama D.7
Page 318
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian tidak lebih baik dibandingkan dengan
Data 1, Data 2, dan Data 3 sehingga perlu dilakukan penyesuaian
terhadap kelas jalan.
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, dan Data 3 sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
ukuran tanah.
c. Elevasi (di bawa/di atas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika dibandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, dan Data 3 lebih baik dibandingkan dengan
Obyek Penilaian, sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
elevasi (di bawah/di atas permukaan jalan).
f. Peruntukan
Obyek Penilaian berada di peruntukan kawasan zona campuran
(komersial dan perumahan) yang lebih baik Data 1, Data 2, dan Data 3
sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor peruntukan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama D.8
Page 319
4. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah Tanpa Akses Jalan Non
SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3
1 2 3
1. Nama jalan Jl. Fatmawati Jl. MH. Thamrin Jl. MT. Haryono
Nama Kompleks
Desa Kosambi Barat Kosambi Barat Kosambi Barat Kosambi Barat
Kecamatan Kosambi Kosambi Kosambi Kosambi
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten
6°04'21.0"S 106°42'53.5"E 6°03'26.4"S 106°41'03.3"E
6°02'57.4"S 106°42'05.3"E6°04'09.8"S 106°42'17.7"E
2. Luas tanah (m²) 40.850,00 1.080,00 20.633,00 1.060,00
3. Luas bangunan (m²) - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 22.680.000.000 515.825.000.000 29.150.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 20,0% 20,0% 20,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan Belum HGB SHGB SHGB SHGB
9. Penggunaan Tanah Tanah Kavling Tanah Kavling Tanah Kavling
1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 18.144.000.000 412.660.000.000 23.320.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 18.144.000.000 412.660.000.000 23.320.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 16.800.000 20.000.000 22.000.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -10,0% -1.680.000 -10,0% -2.000.000 -10,0% -2.200.000
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -55,0% -9.240.000 -55,0% -11.000.000 -55,0% -12.100.000
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -2,2% -368.000 -1,8% -368.000 -1,7% -368.000
e. Asesibilitas/pencapaian -15,0% -2.520.000 -15,0% -3.000.000 -15,0% -3.300.000
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -840.000 -5,0% -1.000.000 -5,0% -1.100.000
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan -5,0% -840.000 -5,0% -1.000.000 -5,0% -1.100.000
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Kualitas Lingkungan dan Ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -92,2% -15.488.000 -91,8% -18.368.000 -91,7% -20.168.000
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 1.312.000 1.632.000 1.832.000
22. Persentase pembobotan 100,00% 33,23% 33,36% 33,42%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 435.958 544.359 612.184
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 1.592.501 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 1.550.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 63.317.500.000 Bpk. Andre Ibu Astri Bpk. Rymond
26. Nilai pasar tanah (US$) 4.425.629 0822 2799 9788 0811 1680 109 0818 0389 2222
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama D.9
Page 320
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian tidak lebih baik dibandingkan dengan
Data 1, Data 2, dan Data 3 sehingga perlu dilakukan penyesuaian
terhadap kelas jalan.
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, dan Data 3 sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
ukuran tanah.
c. Elevasi (di bawa/di atas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika dibandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, dan Data 3, lebih baik dibandingkan dengan
Obyek Penilaian, sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
elevasi (di bawah/di atas permukaan jalan).
d. Aksesbilitas/Pencapaian
Pencapaian atau akses menuju lokasi Obyek Penilaian lebih susah dicapai
dibandingkan dengan Data 1, Data 2, dan Data 3 karena untuk mencapai
lokasi Obyek Penilaian perlu melalui jalan pemukimman penduduk,
sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
aksesibilitas/pencapaian.
g. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa non SHGB/girik,
sedangkan Data 1, Data 2, dan Data 3 memiliki tanda bukti berupa SHGB
sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor tanda bukti
kepemilikan.
h. Peruntukan
Obyek Penilaian berada di peruntukan kawasan zona campuran
(komersial dan perumahan) yang lebih baik Data 1, Data 2, dan Data 3
sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor peruntukan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama D.10
Page 321
D.2. KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan
penilaian, kami berkesimpulan bahwa:
Rp 1.322.874.500.000,00
( SATU TRILIUN TIGA RATUS DUA PULUH DUA MILIAR DELAPAN
RATUS TUJUH PULUH EMPAT JUTA LIMA RATUS RIBU RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama D.11
Page 322
E. URAIAN OBYEK PENILAIAN
- TANAH
Obyek Penilaian adalah tanah yang berdiri di atas 1 (satu) bidang tanah dengan
22 (dua puluh dua) buah dokumen kepemilikan tanah yang berupa SHGB dan
dokumen tanah lainnya (data terlampir).
LETAK DAN IDENTIFIKASI
Tanah dalam penilaian adalah bidang tanah yang terletak di Propinsi Banten,
Kabupaten Tangerang, Kecamatan Kosambi, Desa Kosambi Timur dan Desa
Dadap, dan dapat diidentifikasikan sebagai daerah Pantai Indah Kapuk 2 (PIK 2).
DATA TANAH
Obyek Penilaian dilengkapi dengan 22 (dua puluh dua) buah dokumen
kepemilikan tanah yang berupa SHGB dan dokumen tanah lainnya (data
terlampir). Berdasarkan informasi dari pemberi tugas, luas tanah yang
diperhitungkan dalam penilaian ini adalah seluas 510.525,00 m² dengan rincian
sebagai berikut:
1. Tanah seluas 54.287,00 m² merupakan tanah yang memiliki akses jalan
dengan dokumen kepemilikan yang berupa SHGB.
2. Tanah seluas 98.867,00 m² merupakan tanah yang memiliki akses jalan dan
saat ini sedang dalam proses sertifikasi.
3. Tanah seluas 184.716,00 m² merupakan tanah yang tidak memiliki akses
jalan dengan dokumen kepemilikan yang berupa SHGB.
4. Tanah seluas 40.850,00 m² merupakan tanah yang tidak memiliki akses jalan
dan saat ini sedang dalam proses sertifikasi.
5. Tanah seluas 131.805,00 m² merupakan tanah yang saat ini telah digunakan
untuk jalan utama PIK 2.
ANALISIS LINGKUNGAN
Lokasi tanah terletak di kawasan perumahan dan kawasan komersial yang
merupakan daerah relatif bebas banjir.
Daerah tersebut mudah dicapai dari Jl. Marina Raya ke arah barat, pada
perempatan Jl. Pantai Indah Kapuk Raya (Pulau Maju Bersama) membelok ke
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama E.1
Page 323
arah utara, dan kemudian pada perempatan dengan Jl. Laksamana Yos Sudarso
membelok ke arah barat laut dengan radius ± 4,2 km menuju lokasi yang
dimaksud.
Di sekitarnya pada umumnya adalah tanah dalam proses pengembangan.
Di sebelah tenggara dengan radius ± 1,3 km dari lokasi terdapat Pantai Pasir
Putih PIK 2, dan di sebelah barat daya dengan radius ± 7 km dari lokasi terdapat
Bandara Soekarno Hatta, sedangkan pusat pemerintahan Kota Tangerang terletak
di sebelah barat daya dengan radius ± 13,5 km.
Kami juga mengidentifikasi beberapa sisi positif dari lokasi Obyek Penilaian,
yaitu sebagai berikut:
- Lokasi Obyek Penilaian dekat dengan Bandara Soekarno Hatta.
- Akses menuju lokasi Obyek Penilaian akan mudah dicapai, karena terintegrasi
dengan sarana yang memadai.
ANALISIS SITE
Lokasi tanah terletak ± 50 m di sebelah barat laut dari jalan lingkungan.
Bentuk tanah tidak beraturan.
Kontur tanah datar.
Sifat tanah adalah tanah dipadatkan.
Di atas tanah sedang dalam proses pengembangan dan pembangunan PIK 2.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:
- Sebelah utara : Tanah kosong.
- Sebelah timur : Laut.
- Sebelah selatan : Jalan lingkungan.
- Sebelah barat : Tanah kosong.
Lokasi tersebut dapat dicapai dari arah tenggara, Jl. Marina Raya - Jl. Pantai
Indah Kapuk Raya (Pulau Maju Bersama) - Jl. Laksamana Yos Sudarso.
FASILITAS LINGKUNGAN
Lalu lintas umum terdapat di sepanjang Jl. Marina Raya, yang merupakan lalu
lintas utama di daerah tersebut yang terletak ± 6 km di sebelah tenggara dari
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama E.2
Page 324
Obyek Penilaian dan merupakan lalu lintas dua arah dari barat ke timur dan
sebaliknya dengan intensitas pemakaian yang sedang.
Perkerasan jalan terbuat dari paving blok dengan lebar ± 13 m dan dilengkapi
dengan saluran air tertutup, median jalan, jalur hijau, dan lampu penerangan
jalan.
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik dari PT PLN (Persero), telepon
dari PT Telkom (Persero) Tbk, dan air bersih dari PDAM yang semuanya telah
disambungkan ke lokasi, fasilitas transportasi umum, dan lain-lain.
PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
(ZONING, HIGHEST AND BEST USE)
Berdasarkan POJK 28/2021, dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik (highest and best use atau HBU) penilai wajib memenuhi ketentuan
sebagai berikut:
1. Menelaah aspek ketentuan peraturan perundang-undangan pada saat
penilaian atas obyek penilaian.
2. Menelaah aspek fisik dari obyek penilaian.
3. Menelaah aspek finansial dari obyek penilaian yang didukung dengan
kondisi pasar.
4. Memberikan kesimpulan yang menunjukkan produktivitas optimal dari
obyek penilaian.
5. Tidak diperkenankan untuk mempertimbangkan adanya perubahan
peruntukan obyek penilaian, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai
bangunan, koefisien dasar hijau, dan ketinggian bangunan.
Analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik atas tanah dengan kondisi saat ini
yaitu sebagai tanah kososng (as is) adalah sebagai berikut:
1. Uji Aspek Hukum
Pemenuhan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian.
Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti
ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang
tanah tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada.
Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisisen
Dasar Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian maksimal
bangunan, sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata
Ruang/Wilayah (RUTR/W) lainnya serta peraturan berkaitan dengan lalu
lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama E.3
Page 325
Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di
areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan perumahan dan kawasan
komersial.
Dengan demikian, penggunaan tanah sebagai kawasan perumahan dan area
komesial diperkirakan akan sesuai dengan peruntukan dan/atau peraturan
yang berlaku.
2. Uji Aspek Fisik
Kelayakan fisik dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara fisik
berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti
layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik
tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk,
kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan di atasnya.
Berdasarkan pengamatan kami di lapangan, kondisi fisik adalah sebagai
berikut:
- Lokasi : Strategis
- Luas tanah : 510.525,00 m²
- Bentuk tanah : Proporsional
- Kontur tanah : Datar dan sebagian bergelombang
- Sifat tanah : Relatif stabil
Dengan memperhatikan uraian kondisi fisik tersebut di atas, maka Obyek
Penilaian telah memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.
3. Uji Aspek Finansial
Kelayakan finansial dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara
keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat
memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif.
Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan
diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek
masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti
sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat
diperlukan. Selanjutnya, hal-hal yang juga harus diperhatikan adalah
mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan
(vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net
income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate).
Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat
memberikan pendapatan bersih yang positif. Seberapa besar pendapatan
bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-
masing investor.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama E.4
Page 326
Berdasarkan kondisi pasar di sekitar Obyek Penilaian diperkirakan di masa
yang akan datang akan mendapatkan pendapatan.
Sesuai dengan uraian tersebut di atas, secara finansial Obyek Penilaian
diperkirakan akan memiliki produktifitas yang optimal sebagai perumahan
dan area komersial.
4. Uji Produktifitas
Mengingat uraian-uraian di atas dan memperhatikan penggunaan tanah di
sekitarnya, maka menurut pendapat kami penggunaan/pemanfaatan tanah
sebagai perumahan dan area komersial diperkirakan merupakan
penggunaan/pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama E.5
Page 327
LAMPIRAN-LAMPIRAN Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama
Page 328
LAMPIRAN I
RINCIAN DATA SERTIFIKAT TANAH
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama
Page 329
Lokasi Tanggal Tanggal Luas
No. No. HGB Nama Pemegang Hak
Desa Penerbitan Hak Berakhirnya Hak (m²)
1. 5782/Dadap PT Sumber Cipta Utama Dadap 13/07/2021 03/05/2051 2.385,00
2. 5783/Dadap PT Sumber Cipta Utama Dadap 05/07/2021 03/05/2051 7.202,00
3. HGB 5673/Dadap PT Sumber Cipta Utama Dadap 21/08/2018 07/12/2048 9.342,00
4. HGB 5683/Dadap PT Sumber Cipta Utama Dadap 14/09/2018 07/03/2049 28.730,00
5. 2074/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 03/03/2020 10/02/2050 42.998,00
6. 2073/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 03/03/2020 10/02/2050 58.347,00
7. 2084/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 05/07/2021 03/05/2051 618,00
8. 2059/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 01/08/2018 07/12/2048 2.719,00
9. 2058/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 24/08/2018 07/12/2048 9.250,00
10. 2110/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 12/09/2000 28/06/2052 12.342,00
11. 2127/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 29/06/2010 20/09/2052 5.000,00
12. 2095/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 03/07/1985 24/11/2051 10.000,00
13. 2096/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 03/07/1985 24/11/2051 10.000,00
14. 2143/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 29/06/2010 03/01/2053 5.003,00
15. 2141/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 12/09/2000 23/12/2052 4.000,00
16. 2142/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 12/09/2000 23/12/2052 4.028,00
17. 2140/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 12/09/2000 23/12/2052 4.001,00
18. 2116/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 29/06/2010 11/08/2052 2.946,00
19. 2150/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 26/01/2023 02/12/2052 2.547,00
20. 2151/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 12/09/2000 14/02/2053 4.000,00
21. 2139/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 12/09/2000 23/12/2052 9.990,00
22. 2162/Kosambi Timur PT Sumber Cipta Utama Kosambi Timur 31/05/2023 02/05/2053 3.555,00
239.003,00
23. Dokumen Lainnya 271.522,00
Total 510.525,00
*****************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama
Page 330
LAMPIRAN II
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama
Page 331
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN DI
DESA KOSAMBI TIMUR DAN DESA DADAP
KECAMATAN KOSAMBI
KABUPATEN TANGERANG
PROPINSI BANTEN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama
Page 332
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama
Page 333
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama
Page 334
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama
Page 335
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama
Page 336
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama
Page 337
LAMPIRAN III
VICINITY DAN LAYOUT OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama
Page 338
Lokasi Data Pembanding
Tanah Kosong di
Desa Kosambi Timur dan Desa Dadap
Kecamatan Kosambi
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
DATA
PEMBANDING 2
DATA
PEMBANDING 1
KANTOR DESA
PANGKALAN
KOMPLEK
TNI AU
KANTOR
KECAMATAN
KOSAMBI
DATA
PEMBANDING 3
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama
Page 339
VICINITY MAP
KANTOR DESA
KOHOD
DATA
PEMBANDING 2
DATA
6 PEMBANDING 1
18 KANTOR DESA
PANGKALAN
14 KOMPLEK
TNI AU
KANTOR
17 11 KECAMATAN
KOSAMBI
15
16 13 5 DATA
PEMBANDING 3
12
10 8
7
9
19
1
KETERANGAN :
3
- SHGB Seluas 239.003,00 m2
- Non SHGB Seluas 271.522,00 m2
2
PEMBERI TUGAS :
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
GAMBAR 1 SKALA : NTS (Not to Scale)
Situasi Tanah di
4 TANGGAL : 3 Agustus 2023
Desa Kohod
Kecamatan Pakuhaji GBR. NO : 230803.001/GB/SRR
Kabupaten Tangerang DIGAMBAR DIPERIKSA
Propinsi Banten
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059
Nomor Izin CabangKJPP: 1138/KM.1/2017
Penilai Properti dan Bisnis
Page 340
INDEKS LOKASI
PT SUMBER CIPTA UTAMA - DADAP & KOSAMBI TIMUR
22
18
6
14
20
11 © OpenStreetMap (and) contributors, CC-
17
15 BY-SA
9
16 13 5
12
KETERANGAN
8
10
7 SERTIFIKAT PT SCU
21
BATAS SK PT SCU
19
1
3
2
4
Source: Esri, Maxar, Earthstar Geographics, and the GIS User Community
Page 341
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
(TANAH KOSONG)
DI
DESA MUARA
KECAMATAN TELUKNAGA
KABUPATEN TANGERANG
PROPINSI BANTEN
MILIK/ATAS NAMA/YANG DIKUASAI OLEH
PT SHARINDO MATRATAMA
TANGGAL PENILAIAN
30 JUNI 2023
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN Kantor Cabang Jakarta
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jakarta Selatan 12750
Penilai Properti dan Bisnis T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
Page 342
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
No. : 00359/2.0059-02/PI/03/0242/1/VIII/2023 7 Agustus 2023
Kepada Yth.
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
Office Tower Agung Sedayu Group
Lt. 8 dan 10 Unit G
Penjaringan
Jakarta Utara 14470
U.p. : Direksi
Hal : Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang
Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada kami, Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (“SRR” atau “kami”), oleh manajemen PT Pantai
Indah Kapuk Dua Tbk (dahulu PT Pratama Abadi Nusa Industri Tbk) (“Perseroan”)
untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar properti
milik/atas nama/yang dikuasai oleh PT Sharindo Matratama (“SHM”) yang berupa tanah
kosong seluas 1.073.881,00 m² yang terletak di Desa Muara, Kecamatan Teluknaga,
Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten (“Obyek Penilaian”), sesuai dengan surat
penawaran kami No. 230405.003/SRR-JK/SPN-A/PANI/OR tanggal 5 April 2023 yang
telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka dengan ini kami sebagai KJPP resmi
dengan Izin Usaha No. 2.09.0059 berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan
No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009 menyatakan bahwa kami telah
melakukan penilaian atas Obyek Penilaian dengan tujuan untuk mengungkapkan
pendapat mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
RUANG LINGKUP PENUGASAN
1. Status Penilai
Penilai Publik Ocky Rinaldy merupakan penilai independen yang bernaung dalam
SRR berdasarkan Izin Penilai Publik No. PB-1.09.00242 dengan kualifikasi
Penilaian Properti dan Bisnis yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal
di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi
Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 4 Juni 2023
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama i
Page 343
(Penilai Properti dan Bisnis) dan bertindak untuk melakukan penugasan secara
obyektif tanpa ada benturan kepentingan dan memiliki kompetensi untuk melakukan
penugasan sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup penugasan ini.
2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi tugas adalah Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk. Perseroan
merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (public company)
yang bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding dan industri kemasan
kaleng, dan melalui entitas anak berupa (i) real estat, dan (ii) industri pengolahan
hasil perikanan serta jasa pembekuan/penyimpanan di kamar pendingin (cold
storage). Perseroan berkantor pusat di Office Tower Agung Sedayu Group, Lantai 8
dan 10 Unit G, Jl. Marina Raya, Kelurahan Kamal Muara, Kecamatan Penjaringan,
Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon (021) 5052 5999, nomor faksimili (021)
2941 7685, dan email corporate.secretary@agungsedayu.com.
Pengguna laporan penilaian Obyek Penilaian adalah Perseroan.
3. Obyek Penilaian dan Hak Kepemilikan
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama/yang dikuasai oleh SHM yang berupa tanah kosong seluas
1.073.881,00 m² yang terletak di Desa Muara, Kecamatan Teluknaga, Kabupaten
Tangerang, Propinsi Banten.
Obyek Penilaian merupakan aset non operasional dari SHM. Berdasarkan Peraturan
OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” (“POJK 28/2021”), aset
operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional
perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan aset non operasional
didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri
atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset
investasi”.
Obyek Penilaian dikuasai dan/atau dimiliki oleh SHM sesuai dengan informasi dari
Perseroan sebagaimana tercantum dalam daftar aset SHM. Obyek Penilaian
dilengkapi dengan 22 (dua puluh dua) dokumen kepemilikan tanah yang berupa
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan dokumen tanah lainnya (data terlampir).
4. Mata Uang yang Digunakan
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 dinyatakan dalam mata
uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah Bank Indonesia (BI) untuk
mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah
1 US$ = Rp 15.026,00.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama ii
Page 344
5. Tujuan dan Maksud Penilaian
Tujuan penugasan penilaian atas Obyek Penilaian adalah untuk memberikan
pendapat tentang nilai pasar pada tanggal penilaian, dari Obyek Penilaian, yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memberikan informasi kepada
manajemen Perseroan mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian yang akan
digunakan untuk mendukung penilaian saham SHM yang dilakukan oleh KJPP
Kusnanto & Rekan (“KJPP KR”).
6. Dasar Nilai
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan
dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan
POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian
(cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.
7. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK 28/2021, laporan penilaian ini berlaku selama
6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, kecuali terdapat
hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari 5% (lima persen).
8. Tingkat Kedalaman Investigasi
Batasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, dan analisis untuk definisi
penugasan di atas adalah sebagai berikut:
a. Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan secara langsung pada
Obyek Penilaian. Bila pada Obyek Penilaian dijumpai keterbatasan untuk
dijangkau dan/atau diversifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan
pendataan secara sampling dan wawancara dari pihak yang relevan.
b. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke Obyek Penilaian,
termasuk data yang harus disediakan oleh pemberi tugas dan/atau pihak terkait
lainya.
c. Segala sesuatu yang membatasi penugasan ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penugasan yang dilakukan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama iii
Page 345
9. Sifat dan Sumber Informasi
Dalam penilaian Obyek Penilaian, sumber data dan informasi yang digunakan
diantaranya berasal dari:
a. BI;
b. Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi
terkait dengan Obyek Penilaian dan/atau aset lainnya yang relevan;
c. Badan Pusat Statistik (BPS); dan/atau
d. Media tulis dan elektronik resmi yang terbukti kebenaran data dan informasinya.
10. Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah
sebagai berikut:
a. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
b. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas
dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
c. Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari dan atau
divalidasi oleh MAPPI.
d. Laporan penilaian ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
e. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian
ini dan kesimpulan nilai akhir.
f. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas status
hukum Obyek Penilaian.
g. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan
seluruh, ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam
bentuk dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam
bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan.
h. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Suwendho
Rinaldy dan Rekan seperti yang telah disebutkan dalam laporan penilaian ini
dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan
tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama iv
Page 346
yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.
i. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
penilaian ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan
penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
j. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi aset
yang terkait dengan Obyek Penilaian, namun tidak berkewajiban untuk
memeriksa bagian-bagian dari aset yang terkait dengan Obyek Penilaian yang
tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. KJPP Suwendho Rinaldy
dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan yang tidak terlihat.
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak berkewajiban untuk melakukan
pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali diinformasikan lain, pada
penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi dengan
baik.
k. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian ini didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
tidak ada pengeluaran yang tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.
l. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait
dengan transaksi penjualan. Aset yang terkait dengan Obyek Penilaian yang
dinilai diasumsikan bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta
biaya lain yang belum terselesaikan.
m. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survey/pemetaan
dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
n. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan atau secara
lisan yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan
lain, kami beranggapan bahwa aset yang terkait dengan Obyek Penilaian yang
dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan
dan aset yang terkait dengan Obyek Penilaian maupun kondisi penggunaan baik
saat ini ataupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan
yang berlaku.
o. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang sah
secara hukum dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga,
termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama v
Page 347
pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk tujuan pengungkapan luasan aset yang
terkait dengan Obyek Penilaian dalam laporan ini, KJPP Suwendho Rinaldy
dan Rekan tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan aset yang terkait
dengan Obyek Penilaian secara detail, namun menggunakan data dari sertifikat
dan gambar bangunan yang diterima dari Perseroan.
p. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian
yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian ini.
q. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
11. Asumsi-Asumsi Pokok
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Kode
Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII Tahun 2018
(“KEPI & SPI”).
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
a. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini
yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan
tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini
tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek
Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas
dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan
ini.
c. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan
ini.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
POJK 28/2021 dan KEPI & SPI.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun
dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat
ini maupun di masa yang akan datang.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama vi
Page 348
12. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan seluruh,
ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk dokumen,
edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga
tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan dan/atau pemberi tugas.
13. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan KEPI & SPI
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
KEPI & SPI.
INSPEKSI OBYEK PENILAIAN
Peninjauan fisik atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 5 Mei 2023 dan 2 Agustus
2023.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas
data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan dokumen kepemilikan tanah,
2. Salinan peta rincikan Obyek Penilaian,
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi
hasil penilaian secara signifikan.
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data
transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama vii
Page 349
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik
dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan
jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada,
pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat
dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai
properti, harga transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti
lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya
dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada, antara Obyek Penilaian
yang berupa tanah dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk
menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan bahwa
pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang
sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses penilaian.
Kami telah memeriksa sendiri Obyek Penilaian dan menyelidiki kondisi pasar setempat.
SISTEMATIKA LAPORAN PENILAIAN
Laporan penilaian ini terdiri atas:
Surat ini, yang mengidentifikasi Obyek Penilaian dan merinci hasil dari
pemeriksaan kami;
Pernyataan penilai;
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
Daftar isi;
Resume yang menunjukkan perincian nilai pasar dari Obyek Penilaian;
Laporan penilaian Obyek Penilaian;
Foto-foto dari Obyek Penilaian;
Vicinity Obyek Penilaian; dan
Layout Obyek Penilaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama viii
Page 350
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penugasan,
kami berkesimpulan bahwa:
Rp 1.268.964.200.000,00
( SATU TRILIUN DUA RATUS ENAM PULUH DELAPAN MILIAR
SEMBILAN RATUS ENAM PULUH EMPAT JUTA DUA RATUS RIBU
RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
Hormat kami,
KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)
Rekan
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. S T T D : STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023
No. M A P P I : 95-S-00654
OR/am
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama ix
Page 351
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
PERNYATAAN PENILAI
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar
adanya dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai dan dapat
dipertanggungjawabkan.
2. Penilai telah melakukan suatu inspeksi atau penelitian fisik secara langsung atas
Obyek Penilaian.
3. Dalam melakukan penilaian, Penilai telah berlaku independen dan tidak
memiliki/terkait kepentingan-kepentingan sebagai berikut:
• Tidak mempunyai kepentingan keuangan langsung atau tidak langsung yang
material pada Perseroan;
• Tidak mempunyai hubungan pekerjaan dengan Perseroan;
• Tidak mempunyai hubungan usaha yang material secara langsung atau tidak
langsung dengan Perseroan, atau dengan karyawan kunci yang bekerja pada
Perseroan, atau dengan pemegang saham utama atau pengendali Perseroan.
Hubungan usaha dalam ketentuan ini tidak termasuk hubungan usaha dalam
hal penilai, KJPP, atau orang dalam kantor jasa penilai publik memberikan
jasa penilaian kepada Perseroan, atau merupakan konsumen dari produk
barang atau jasa Perseroan dalam rangka menunjang kegiatan rutin;
• Tidak memberikan jasa-jasa lain kepada Perseroan yang dapat menimbulkan
benturan kepentingan; atau
• Tidak memberikan jasa atau produk kepada Perseroan dengan dasar fee
kontinjen atau komisi, atau menerima fee kontinjen atau komisi dari
Perseroan.
4. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalennya atas
permintaan pemberi tugas.
5. Dalam melakukan penilaian, penilai telah memenuhi lingkup pekerjaan sebagai
berikut:
• Proses identifikasi (identifikasi batasan, tujuan dan obyek penilaian, definisi
penilaian, dan tanggal penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
• Pembuatan laporan penilaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama x
Page 352
6. Tidak ada penilai lainnya selain yang tertera dan bertandatangan di bawah ini,
yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, dan pembuatan
kesimpulan dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
7. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang
dilaksanakan/diselenggarakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).
8. Penilai memiliki pengetahuan yang cukup dan memadai tentang sifat dan/atau
jenis Obyek Penilaian.
9. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam KEPI & SPI.
10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada
tanggal penilaian (cut off date).
11. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan nilai.
12. Kesimpulan nilai telah disesuaikan dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
13. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian, laporan penilaian, serta
kesimpulan nilai akhir.
14. Penilai telah melakukan analisis untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam
laporan penilaian ini.
15. Penilai telah mengungkapkan lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa dalam
laporan penilaian ini.
16. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang
dihasilkan dan SRR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penawaran
SRR No. 230405.003/SRR-JK/SPN-A/PANI/OR tanggal 5 April 2023 yang
telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama xi
Page 353
Signing Partner:
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert) ..........................................
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. M A P P I : 95-S-00654
Reviewer:
Hendro Warsito, MAPPI (Cert) ..........................................
No. M A P P I : 12-S-03795
No. Register : RMK-2017.01701
Tim Penilai/Surveyor:
Ahmad Fikri, SE ..........................................
No. M A P P I : 12-T-03703
No. Register : RMK-2017.01700
Wahyudi Khoirul Ikhsan, S.Tr.T ..........................................
No. M A P P I : 19-P-08954
Ali Mohamat Sang Putra ..........................................
No. M A P P I : 14-P-05035
Erwin Casidi, S.Or. ..........................................
No. M A P P I : 21-A-10944
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama xii
Page 354
DAFTAR ISI
NO. URAIAN HALAMAN
- Daftar Isi xiv
- Resume Penilaian xv
- Penilaian Tanah Kosong di
Desa Muara
Kecamatan Teluknaga
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
A. Ringkasan Eksekutif A.1
B. Uraian Umum B.1
C. Pendekatan dan Prosedur Penilaian C.1
D. Uraian Penilaian D.1
E. Uraian Obyek Penilaian E.1
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama xiii
Page 355
DAFTAR ISTILAH
- BI : Bank Indonesia
- HBU : Highest and best use
- KEPI & SPI : Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia
Edisi VII Tahun 2018
- KJPP : Kantor Jasa Penilai Publik
- KJPP KR : KJPP Kusnanto & Rekan
- MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
- Obyek Penilaian : Tanah kosong seluas 1.073.881,00 m² yang terletak
di Desa Muara, Kecamatan Teluknaga, Kabupaten
Tangerang, Propinsi Banten
- OJK : Otoritas Jasa Keuangan
- POJK 28/2021 : Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal
28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal”
- Perseroan : PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk
- RDG : Rapat Dewan Gubernur
- SHGB : Sertifikat Hak Guna Bangunan
- SHM : PT Sharindo Matratama
- SRR atau kami : KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sumber Cipta Utama xiv
Page 356
RESUME PENILAIAN
No. U r a i a n Nilai Pasar
(Rp .000,00)
- Tanah Kosong di
Desa Muara
Kecamatan Teluknaga
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten
- Tanah Kosong (1.073.881,00 m²) 1.268.964.200
──────────
Total 1.268.964.200
═════════
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama xv
Page 357
A. RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk
Dua Tbk
Properti yang Dinilai : Tanah kosong seluas 1.073.881,00 m²
milik/atas nama/yang dikuasai oleh
SHM
Lokasi : Desa Muara, Kecamatan Teluknaga,
Kabupaten Tangerang, Propinsi Banten
Luas Tanah Keseluruhan : 1.073.881,00 m²
Bukti Kepemilikan Tanah : SHGB dan dokumen lainnya (terlampir)
Koordinat Obyek Penilaian : 6°01'45.5"S 106°40'59.8"E (-6.029314,
106.683274)
Peruntukan Tata Kota : Kawasan zona campuran
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik : Penggunaan sebagai kawasan
perumahan dan area komersial
diperkirakan akan memenuhi prinsip
penggunaan tertinggi dan terbaik
Tanggal Inspeksi : 5 Mei 2023 dan 2 Agustus 2023
Tanggal Penilaian : 30 Juni 2023
Tujuan Penilaian : Untuk memberikan informasi kepada
manajemen Perseroan mengenai nilai
pasar dari Obyek Penilaian yang akan
digunakan untuk mendukung penilaian
saham SHM yang dilakukan oleh
KJPP KR
Definisi Nilai : Nilai pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan pasar
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama A.1
Page 358
Opini Nilai (Nilai Pasar) : Rp 1.268.964.200.000,00
(Satu Triliun Dua Ratus Enam Puluh
Delapan Miliar Sembilan Ratus Enam
Puluh Empat Juta Dua Ratus Ribu
Rupiah)
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama A.2
Page 359
B. URAIAN UMUM
- OBYEK PENILAIAN
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama/yang dikuasai oleh SHM yang berupa tanah kosong seluas
1.073.881,00 m² yang terletak di Desa Muara, Kecamatan Teluknaga, Kabupaten
Tangerang, Propinsi Banten.
Obyek Penilaian merupakan aset non operasional dari SHM. Berdasarkan POJK
28/2021, aset operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam
operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan aset
non operasional didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari operasional
perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang,
aset surplus, atau aset investasi”.
- MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023 dinyatakan dalam
mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah BI untuk mata uang
Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah 1 US$ =
Rp 15.026,00.
- TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penugasan penilaian atas Obyek Penilaian adalah untuk memberikan
pendapat tentang nilai pasar pada tanggal penilaian, dari Obyek Penilaian, yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan di atas adalah untuk memberikan informasi
kepada manajemen Perseroan mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian yang
akan digunakan untuk mendukung penilaian saham SHM yang dilakukan oleh
KJPP KR.
- ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya
dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di
dalam KEPI & SPI.
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
1. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama B.1
Page 360
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan
penilaian ini tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
2. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang
sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas dari ikatan,
tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan ini.
3. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam
laporan ini.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan
apapun dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan,
baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang.
- DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, standar nilai yang kami
pergunakan dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang
berdasarkan POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
- TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas
dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. Peninjauan fisik atas
Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 5 Mei 2023 dan 2 Agustus 2023.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK 28/2021, laporan penilaian ini berlaku
paling lama 6 (enam) bulan, sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023,
kecuali terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari
5% (lima persen).
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama B.2
Page 361
- KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat
mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan.
- IDENTITAS PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN
Pemberi tugas adalah Perseroan, atau PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk.
Perseroan merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(public company) yang bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding dan
industri kemasan kaleng, dan melalui entitas anak berupa (i) real estat, dan (ii)
industri pengolahan hasil perikanan serta jasa pembekuan/penyimpanan di kamar
pendingin (cold storage). Perseroan berkantor pusat di Office Tower Agung
Sedayu Group, Lantai 8 dan 10 Unit G Jl. Marina Raya, Kelurahan Kamal
Muara, Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara 14470, dengan nomor telepon
(021) 5052 5999, nomor faksimili (021) 2941 7685, dan email
corporate.secretary@agungsedayu.com.
Pengguna laporan penilaian Obyek Penilaian adalah Perseroan.
- DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek
Penilaian, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau
melaksanakan prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan dokumen kepemilikan tanah,
2. Salinan peta rincikan Obyek Penilaian,
3. Data hasil inspeksi lapangan, dan
4. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
- PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses
perbandingan dan penyesuaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama B.3
Page 362
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara Obyek Penilaian yang berupa tanah dengan data pembanding
properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek
Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding
properti yang sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses
penilaian.
- TINJAUAN EKONOMI INDONESIA
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 21-22 Juni 2023
memutuskan untuk mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR)
sebesar 5,75%, suku bunga Deposit Facility sebesar 5,00%, dan suku bunga
Lending Facility sebesar 6,50%. Keputusan mempertahankan BI7DRR sebesar
5,75% ini konsisten dengan stance kebijakan moneter untuk memastikan inflasi
tetap terkendali dalam kisaran sasaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023. Fokus
kebijakan diarahkan pada penguatan stabilisasi nilai Rupiah untuk
mengendalikan inflasi barang impor (imported inflation) dan memitigasi dampak
rambatan ketidakpastian pasar keuangan global. Kebijakan likuiditas dan
makroprudensial longgar terus dilanjutkan untuk mendorong penyaluran
kredit/pembiayaan dan tetap mempertahankan terjaganya stabilitas sistem
keuangan. Akselerasi digitalisasi sistem pembayaran terus didorong untuk
perluasan ekonomi dan keuangan digital dan penguatan stabilitas sistem dan
layanan pembayaran. Bauran kebijakan moneter, makroprudensial, dan sistem
pembayaran Bank Indonesia tersebut terus diarahkan untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan.
Sehubungan dengan itu, Bank Indonesia terus memperkuat respons bauran
kebijakan untuk menjaga stabilitas dan mendorong pertumbuhan sebagai berikut:
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama B.4
Page 363
1. Memperkuat stabilisasi nilai tukar Rupiah melalui: (i) intervensi di pasar
valas dengan transaksi spot, Domestic Non-Deliverable Forward (DNDF),
serta pembelian/penjualan Surat Berharga Negara (SBN) di pasar sekunder;
(ii) twist operation melalui penjualan SBN di pasar sekunder untuk tenor
pendek guna meningkatkan daya tarik imbal hasil SBN bagi masuknya
investor portofolio asing; dan (iii) optimalisasi TD Valas DHE serta
penambahan frekuensi dan tenor lelang TD Valas jangka pendek dengan
suku bunga kompetitif;
2. Meningkatkan stimulus kebijakan makroprudensial melalui penajaman
insentif likuiditas kepada bank-bank penyalur kredit/pembiayaan pada
sektor-sektor hilirisasi (pertambangan, pertanian, perkebunan, dan
perikanan), perumahan, pariwisata, serta meningkatkan inklusi keuangan
(UMKM dan KUR) dan ekonomi-keuangan hijau;
3. Melanjutkan kebijakan transparansi suku bunga dasar kredit (SBDK) dengan
pendalaman pada suku bunga di sektor mineral dan batu bara (minerba),
pertanian/pangan, perikanan, dan kelautan (Lampiran);
4. Meningkatkan layanan dan efisiensi transaksi sistem pembayaran digital serta
perluasan ekosistem Ekonomi Keuangan Digital (EKD) melalui:
i. Perpanjangan kebijakan Kartu Kredit (KK) sampai dengan 31 Desember
2023 meliputi: (a) kebijakan batas minimum pembayaran oleh pemegang
KK sebesar 5% dari total tagihan dan (b) kebijakan nilai denda
keterlambatan maksimum sebesar 1% dari total tagihan dan dengan nilai
denda tidak melebihi Rp100.000;
ii. Perpanjangan kebijakan tarif Sistem Kliring Nasional Bank Indonesia
(SKNBI) sampai dengan 31 Desember 2023 yang mencakup: (a) tarif
SKNBI sebesar Rp1 dari Bank Indonesia ke bank dan (b) tarif SKNBI
maksimum Rp2.900 dari bank kepada nasabah;
iii. Penyesuaian kebijakan Merchant Discount Rate (MDR) QRIS bagi
merchant usaha mikro menjadi 0,3%, efektif sejak 1 Juli 2023.
5. Memperkuat kerja sama internasional dengan bank sentral dan otoritas
negara mitra lainnya, serta memfasilitasi penyelenggaraan promosi investasi
dan perdagangan di sektor prioritas yang berkoordinasi dengan instansi
terkait. Bank Indonesia juga memperkuat sinergi dengan
Kementerian/Lembaga terkait untuk menyukseskan Keketuaan ASEAN 2023
khususnya melalui jalur keuangan.
Koordinasi kebijakan dengan Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, dan mitra
strategis terus diperkuat. Dalam kaitan ini, koordinasi dalam Tim Pengendalian
Inflasi Pusat dan Daerah (TPIP dan TPID) dilanjutkan melalui penguatan
program Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP) di berbagai
daerah. Sinergi kebijakan antara Bank Indonesia dengan Komite Stabilitas
Sistem Keuangan (KSSK) diperkuat dalam rangka menjaga stabilitas
makroekonomi dan sektor keuangan, mendorong kredit/pembiayaan kepada
dunia usaha khususnya pada sektor-sektor prioritas untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi dan ekspor, serta meningkatkan ekonomi dan keuangan
inklusif dan hijau.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama B.5
Page 364
Ketidakpastian perekonomian global kembali meningkat dengan kecenderungan
risiko pertumbuhan yang melambat dan kebijakan suku bunga moneter di negara
maju yang lebih tinggi. Pertumbuhan ekonomi global diprakirakan sebesar 2,7%
(yoy) dengan risiko perlambatan terutama di Amerika Serikat (AS) dan
Tiongkok. Di AS, tekanan inflasi masih tinggi terutama karena keketatan pasar
tenaga kerja, di tengah kondisi ekonomi yang cukup baik dan tekanan stabilitas
sistem keuangan (SSK) yang mereda, sehingga mendorong kemungkinan
kenaikan Federal Funds Rate (FFR) ke depan. Kebijakan moneter juga masih
ketat di Eropa, sedangkan di Jepang masih longgar. Sementara itu, di Tiongkok
pertumbuhan ekonomi juga tidak sekuat prakiraan di tengah inflasi yang rendah
sehingga mendorong pelonggaran kebijakan moneter. Pemulihan ekonomi di
negara berkembang lain, seperti India, tetap kuat didorong oleh permintaan
domestik dan ekspor jasa. Kondisi ekonomi di negara maju dan berkembang
tersebut mendorong nilai tukar dolar AS cenderung melemah terhadap mata uang
negara maju, tetapi menguat terhadap mata uang negara berkembang.
Perkembangan tersebut memerlukan penguatan respons kebijakan untuk
memitigasi risiko rambatan terhadap ketahanan eksternal di negara berkembang,
termasuk Indonesia.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik
dan positifnya kinerja ekspor. Kenaikan konsumsi rumah tangga berlanjut
didorong oleh terus naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan, dan
terkendalinya inflasi. Investasi juga tetap kuat terutama investasi nonbangunan
sejalan dengan kinerja ekspor yang positif dan berlanjutnya hilirisasi. Kinerja
pariwisata juga membaik sejalan dengan kenaikan kunjungan wisatawan
mancanegara. Perbaikan ekonomi Indonesia dikonfirmasi oleh hasil survei Bank
Indonesia tentang keyakinan konsumen yang meningkat dan penjualan eceran
yang tumbuh positif, serta indikator dini Purchasing Managers' Index (PMI)
Manufaktur yang masih berada di zona ekspansi. Ke depan, pertumbuhan
ekonomi 2023 diprakirakan tetap berada dalam kisaran proyeksi Bank Indonesia
pada 4,5-5,3%. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergitas stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan.
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) mendukung ketahanan eksternal. Transaksi
berjalan triwulan II 2023 diprakirakan surplus didukung oleh berlanjutnya
surplus neraca perdagangan, dimana sampai dengan Mei 2023 tercatat sebesar
4,4 miliar dolar AS. Sementara itu, aliran masuk modal asing dalam bentuk
portofolio pada triwulanan II 2023 sampai dengan 20 Juni 2023 masih mencatat
net inflows sebesar 0,13 miliar dolar AS, meskipun pada Juni 2023 tercatat
outflows sebesar 0,87 miliar dolar AS akibat peningkatan ketidakpastian pasar
keuangan global. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Mei 2023 tetap tinggi
tercatat sebesar 139,3 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,1 bulan
impor atau 6,0 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta
berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
Perkembangan NPI yang positif diprakirakan berlanjut didukung transaksi
berjalan yang diprakirakan terjaga sehat dalam kisaran surplus 0,4% sampai
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama B.6
Page 365
dengan defisit 0,4% dari PDB. Selain itu, neraca transaksi modal dan finansial
diprakirakan juga mencatat surplus, ditopang oleh aliran masuk modal asing,
baik dalam bentuk Penanaman Modal Asing (PMA) maupun investasi portofolio,
sejalan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian nasional.
Nilai tukar Rupiah terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh
Bank Indonesia. Ketidakpastian pasar keuangan global menyebabkan nilai tukar
Rupiah pada Juni 2023 (sampai dengan 21 Juni 2023) secara rerata sedikit
melemah sebesar 0,56% dibandingkan dengan rerata kurs Mei 2023. Namun
demikian, Rupiah secara point-to-point, baik dibandingkan dengan akhir Mei
2023 maupun akhir tahun 2022, menguat masing-masing sebesar 0,30% dan
4,17%. Dengan perkembangan tersebut, penguatan Rupiah dibandingkan dengan
level akhir tahun 2022 lebih baik dari apresiasi Rupee India dan Peso Filipina
masing-masing sebesar 0,85% dan 0,15% sedangkan Thai Baht mencatat
depresiasi 0,70%. Ke depan, Bank Indonesia memprakirakan apresiasi nilai tukar
Rupiah berlanjut ditopang oleh surplus transaksi berjalan dan aliran masuk
modal asing seiring prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang
rendah, serta imbal hasil aset keuangan domestik yang menarik. Bank Indonesia
terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah khususnya melalui
triple intervention dan twist operation untuk mengendalikan inflasi barang impor
(imported inflation) dan memitigasi risiko rambatan ketidakpastian pasar
keuangan global. Operasi moneter valas terus diperkuat, termasuk optimalisasi
TD Valas DHE serta penambahan frekuensi dan tenor lelang TD Valas jangka
pendek.
Tekanan inflasi menurun ke dalam sasaran 3,0±1% lebih cepat dari prakiraan.
Inflasi IHK pada bulan Mei 2023 tercatat 4,00% (yoy) atau berada di batas atas
sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi di semua kelompok. Inflasi inti Mei
2023 tercatat 2,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan inflasi pada bulan
sebelumnya sebesar 2,83% (yoy) sejalan dengan berakhirnya periode HBKN
Idulfitri, menurunnya harga komoditas global, dan rendahnya ekspektasi inflasi.
Inflasi kelompok volatile food tercatat 3,28% (yoy), lebih rendah dibandingkan
dengan inflasi bulan sebelumnya yang sebesar 3,74% (yoy). Inflasi kelompok
administered prices juga menurun dari 10,32% (yoy) menjadi 9,52% (yoy).
Menurunnya inflasi ke dalam sasaran sebagai hasil positif dari konsistensi
kebijakan moneter serta eratnya sinergi pengendalian inflasi antara BI dan
Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID melalui penguatan GNPIP
di berbagai daerah. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali
di dalam sasaran 3,0±1% pada sisa tahun 2023.
Likuiditas perbankan tetap longgar sehingga berkontribusi positif mendorong
kredit/pembiayaan dan menjaga stabilitas sistem keuangan. Rasio Alat Likuid
terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) tercatat tinggi, yakni 27,52% pada Mei
2023, sejalan dengan stance kebijakan likuiditas longgar Bank Indonesia.
Likuiditas perekonomian juga memadai tecermin pada uang beredar dalam arti
sempit (M1) dan luas (M2) bulan Mei 2023 yang masing-masing tumbuh sebesar
3,4% (yoy) dan 6,1% (yoy). Kondisi likuiditas yang terjaga dan kuat tersebut
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama B.7
Page 366
turut memengaruhi perkembangan suku bunga yang kondusif terhadap
permintaan kredit/pembiayaan. Di pasar uang, suku bunga IndONIA cukup
rendah yakni 5,62% pada 21 Juni 2023. Imbal hasil SBN tenor jangka pendek
tercatat 5,80%, sedangkan imbal hasil SBN tenor jangka panjang tercatat 6,29%
pada tanggal yang sama. Sementara itu, suku bunga deposito 1 bulan dan suku
bunga kredit pada Mei 2023 juga rendah masing-masing sebesar 4,13% dan
9,37%. Bank Indonesia terus memastikan kecukupan likuiditas untuk mendorong
berlanjutnya peningkatan kredit/pembiayaan guna mengakselerasi pemulihan
ekonomi nasional.
Kredit/pembiayaan perbankan kembali meningkat sehingga mendukung upaya
memperkuat pertumbuhan ekonomi. Kredit perbankan pada Mei 2023 tumbuh
9,39% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan pada bulan
sebelumnya sebesar 8,08% (yoy). Kenaikan pertumbuhan kredit terjadi pada
semua jenis kredit di sebagian besar sektor ekonomi, seperti sektor Jasa Dunia
Usaha, Pertambangan, Industri, dan Jasa Sosial. Pertumbuhan kredit didorong
oleh peningkatan permintaan sejalan kinerja korporasi yang tumbuh tinggi serta
tersedianya likuiditas dan longgarnya standar penyaluran kredit/pembiayaan
perbankan. Pembiayaan syariah juga tumbuh tinggi mencapai 19,45% (yoy) pada
Mei 2023. Di segmen UMKM, pertumbuhan kredit terus berlanjut, yaitu
mencapai 7,61% (yoy) pada Mei 2023, didukung realisasi penyaluran Kredit
Usaha Rakyat (KUR) sebesar Rp80,25 triliun hingga 31 Mei 2023. Untuk
mendorong pertumbuhan kredit/pembiayaan lebih lanjut, Bank Indonesia akan
meningkatkan stimulus kebijakan makroprudensial melalui peningkatan dan
penajaman insentif likuiditas kepada bank-bank penyalur kredit/pembiayaan
pada sektor-sektor hilirisasi (pertambangan, pertanian, perkebunan, dan
perikanan), perumahan, pariwisata, serta meningkatkan inklusi keuangan
(UMKM dan KUR) dan ekonomi-keuangan hijau.
Ketahanan sistem keuangan, khususnya perbankan, tetap terjaga. Permodalan
perbankan kuat dengan rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio / CAR)
sebesar 25,54% pada April 2023. Risiko kredit terkendali, tecermin dari rasio
kredit bermasalah (Non Performing Loan / NPL) yang rendah, yaitu 2,53%
(bruto) dan 0,78% (neto) pada April 2023. Likuiditas perbankan pada Mei 2023
tetap terjaga, dipengaruhi oleh pertumbuhan Dana Pihak Ketiga (DPK) sebesar
6,55% (yoy). Hasil stress test Bank Indonesia juga menunjukan ketahanan
perbankan yang kuat. Ke depan, Bank Indonesia terus memperkuat sinergi
dengan KSSK dalam memitigasi berbagai risiko ekonomi domestik dan global
yang dapat mengganggu ketahanan sistem keuangan.
Transaksi sistem pembayaran terus naik dengan stabilitas sistem yang terjaga dan
layanan pembayaran digital yang semakin meningkat. Transaksi digital banking
meningkat pesat sebesar 31,83% (yoy) dan Uang Elektronik (UE) tumbuh
sebesar 17,90% (yoy) pada Mei 2023. Transaksi Alat Pembayaran Menggunakan
Kartu (APMK) seperti Kartu ATM/D dan Kartu Kredit tumbuh 8,31% (yoy).
Adopsi QRIS semakin meluas, tecermin pada penambahan jumlah pengguna dan
merchant QRIS, yang saat ini telah mencapai masing-masing 35,80 juta dan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama B.8
Page 367
26,1 juta, dengan total volume transaksi sebesar 744 juta, sejalan dengan
pengembangan fitur QRIS di domestik dan antarnegara. Akseptasi BI-FAST juga
terus meningkat dengan nilai transaksi bulan Mei 2023 mencapai Rp462 triliun
dengan volume transaksi sebesar 161,2 juta. Sementara itu, jumlah Uang Kartal
Yang Diedarkan (UYD) pada Mei 2023 tumbuh 4,5% (yoy) sehingga menjadi
Rp972 triliun sejalan dengan kegiatan ekonomi. Bank Indonesia terus
memastikan ketersediaan uang Rupiah dengan kualitas yang terjaga di seluruh
wilayah NKRI, antara lain dengan melanjutkan kerja sama kelembagaan dalam
pengedaran uang Rupiah ke daerah 3T (Terluar, Terdepan, Terpencil).
- PERKEMBANGAN INDUSTRI PROPERTI PIK 2
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri baru berkonsep smart city yang
dikembangkan oleh Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang
terbentang pada lahan seluas lebih dari 6.000 hektar di bagian barat hingga
bagian utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta City”, kawasan PIK 2
menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown Mall),
kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi
kuliner, serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi
International School, berbagai tempat ibadah). Pada kawasan PIK 2 juga
direncanakan akan dibangun berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik seperti
beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach Walk sampai Community Park
(event space), yang secara efektif dapat menarik keramaian dan pada akhirnya
dapat meningkatkan permintaan properti, terutama untuk hunian dan kavling
komersial. Selain itu, adanya proyek infrastruktur seperti pembangunan tol baru
yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar luar Jakarta ke
depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama B.9
Page 368
C. PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan
data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses
perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara Obyek Penilaian yang berupa tanah dengan data pembanding
properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek
Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding
properti yang sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses
penilaian.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama C.1
Page 369
D. URAIAN PROSES PENILAIAN
D.1. PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian digunakan pendekatan pasar.
Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi
atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-
lain bila ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang
berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian.
PROSEDUR PENILAIAN
Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas,
untuk menentukan nilai pasar Obyek Penilaian berdasarkan pendekatan pasar,
kami melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang
dijelaskan dalam uraian berikut ini.
1. Mengumpulkan Data Penawaran/Transaksi Properti Pembanding
Data penawaran atau transaksi atas properti pembanding yang sejenis dan
sebanding yang tersedia di pasar dan memiliki kesamaan karakteristik
dengan Obyek Penilaian harus dikumpulkan terlebih dahulu untuk dapat
melakukan proses penilaian selanjutnya.
2. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan
perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan
bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama D.1
Page 370
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau
tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada
antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan.
Prosedur penyesuaian yang dilakukan dalam proses penilaian dengan
menggunakan pendekatan pasar adalah sebagai berikut:
a. Data pembanding yang berupa data penawaran properti yang sebanding
dan sejenis dengan Obyek Penilaian diberi diskon untuk merefleksikan
estimasi harga transaksi.
b. Setelah estimasi harga transaksi untuk masing-masing data pembanding
diperoleh, dilakukan penyesuaian untuk perbedaan-perbedaan dalam hal
karakteristik antara Obyek Penilaian dan tiap-tiap data pembanding,
antara lain lokasi, ukuran, aksesibilitas, dan tanda bukti kepemilikan
dengan tujuan untuk sedapat mungkin menyamakan masing-masing data
pembanding dengan Obyek Penilaian. Apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih baik daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian negatif, sedangkan apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih jelek daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian positif.
c. Setelah penyesuaian untuk masing-masing data pembanding dilakukan,
kesimpulan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan
melakukan rata-rata tertimbang dari indikasi nilai masing-masing data
pembanding yang telah disesuaikan. Bobot dari tiap-tiap data
pembanding ditentukan berdasarkan besar kecilnya penyesuaian yang
dilakukan. Data pembanding dengan penyesuaian yang lebih besar
(secara absolut) diberi bobot yang lebih kecil, sedangkan data
pembanding dengan penyesuaian yang lebih kecil (secara absolut) diberi
bobot yang lebih besar.
3. Nilai Pasar Obyek Penilaian
Nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan membandingkan data transaksi
atau penawaran yang tersedia di pasar atas properti yang sebanding dan
sejenis kemudian dilakukan penyesuaian atas Obyek Penilaian dengan
memberikan pembobotan untuk masing-masing perbedaan karakteristik
antara Obyek Penilaian dengan properti pembanding.
PENILAIAN
Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pasar, diperoleh hasil bahwa
nilai pasar Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 1.268.964.200.000,00 dengan
ringkasan perhitungan sebagai berikut:
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama D.2
Page 371
Nilai Pasar
No. Uraian Luas (m²)
Rp Ribu/m² Rp Ribu
1. Tanah Akses Jalan SHGB 204.800 m² 2.100 430.080.000
2. Tanah Tanpa Akses Jalan SHGB 762.622 m² 1.100 838.884.200
3. Tanah Untuk Jalan 106.459 m² - -
Total 1.073.881 m² 1.268.964.200
1. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah Akses Jalan SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
1 2 3 4
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jl. Sukamulya Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Desa Muara Kampung Besar Tegal Angus Tegal Angus Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinal lokasi 6°01'51.3"S 106°41'07.4"E 6°02'29.7"S 106°40'26.6"E 6°02'52.3"S 106°39'46.5"E 6°02'45.7"S 106°39'49.2"E 6°03'01.2"S 106°39'24.2"E
2. Luas tanah (m²) 204.800,00 7.500,00 895,00 2.100,00 2.100,00
3. Luas bangunan (m²) - - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 26.250.000.000 3.132.500.000 6.700.000.000 6.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kavling Tanah kosong
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 3.150.000 3.150.000 2.871.429 2.785.714
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan 5,0% 157.500 5,0% 157.500 5,0% 143.571 5,0% 139.286
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.292.143 -45,0% -1.253.571
d. Kontur/Topografi 0,0% 0
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -10,5% -331.200 -10,5% -331.200 -11,5% -331.200 -11,9% -331.200
e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 10,0% 315.000 10,0% 315.000 10,0% 287.143 10,0% 278.571
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 315.000 10,0% 315.000 10,0% 287.143 10,0% 278.571
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -35,5% -1.118.700 -35,5% -1.118.700 -36,5% -1.049.057 -36,9% -1.027.629
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 2.031.300 2.031.300 1.822.371 1.758.086
22. Persentase pembobotan 100,00% 11,73% 11,73% 11,59% 11,55%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 238.302 238.302 211.272 202.986
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 2.190.185 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 2.100.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 430.080.000.000 Bpk. Benny Bpk Herry Ibu Shirley Bpk Arief
26. Nilai pasar tanah (US$) 30.060.799 0851 7444 8090 0816 4848 545 0877 8288 1991 0816 1119 159
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama D.3
Page 372
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 5 Data 6 Data 7 Data 8
5 6 7 8
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jalan Lingkungan Jl. K.H. Mushonif Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Desa Muara Kosambi Kampung Besar Pangkalan Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Kosambi Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordinal lokasi 6°01'51.3"S 106°41'07.4"E 6°05'03.6"S 106°42'40.7"E 6°03'11.8"S 106°39'55.2"E 6°03'17.3"S 106°38'51.0"E 6°02'57.1"S 106°39'38.8"E
2. Luas tanah (m²) 204.800,00 30.000,00 11.000,00 1.085,00 1.165,00
3. Luas bangunan (m²) - 466,00
4. Harga Penawaran (Rp) 135.000.000.000 27.500.000.000 4.340.000.000 4.660.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Pekarangan Tanah Kavling Tanah Tanah & Bangunan
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 4.194.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - 2.800.000 - 2.800.000
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 60,0% 0,0% 60,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - 782.880.000
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 3.411.120.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 4.050.000 2.250.000 3.600.000 2.928.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan 5,0% 202.500 5,0% 112.500 5,0% 180.000 5,0% 146.400
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -25,0% -1.012.500 -25,0% -562.500 -45,0% -1.620.000 -45,0% -1.317.600
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -8,2% -331.200 -14,7% -331.200 -9,2% -331.200 -14,5% -423.200
e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 10,0% 405.000 10,0% 225.000 10,0% 360.000 10,0% 292.800
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 405.000 10,0% 225.000 10,0% 360.000 10,0% 292.800
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -13,2% -533.700 -19,7% -443.700 -34,2% -1.231.200 -39,5% -1.155.200
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 3.516.300 1.806.300 2.368.800 1.772.800
22. Persentase pembobotan 100,00% 15,88% 14,39% 11,91% 11,21%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 558.360 259.911 282.234 198.818
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 2.190.185 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 2.100.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 430.080.000.000 Bpk. Heru Hermawan Ibu Lina Bpk. Dede Bpk. Dede
26. Nilai pasar tanah (US$) 30.060.799 0812 9570 0181 0878 8788 7881 0813 1157 9989 0813 1157 9989
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian lebih baik dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap kelas jalan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama D.4
Page 373
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor ukuran tanah.
c. Elevasi (dibawa/diatas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika dibandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan
Data 8 lebih baik dibandingkan dengan Obyek Penilaian, sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor elevasi (dibawah/diatas
permukaan jalan).
d. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa SHGB, sedangkan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 memiliki tanda
bukti berupa SHM sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
tanda bukti kepemilikan.
e. Peruntukan
Obyek Penilaian berada di peruntukan kawasan zona campuran (komersil
dan perumahan) yang lebih baik dibandingkan dengan Data 1, Data 2,
Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor peruntukan.
f. Fasum Fasos
Obyek Penilaian memiliki fasilitas umum dan fasilitas sosial yang lebih
baik dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6,
Data 7, dan Data 8 sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
Fasum fasos.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama D.5
Page 374
2. Ringkasan Perhitungan Nilai Pasar Tanah Tanpa Akses Jalan SHGB
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
1 2 3 4
1. Nama jalan Jl. Sukamulya Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung Pasir
Desa Muara Kampung Besar Tega Angus Tegal Angus Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordniat lokasi 6°01'51.3"S 106°41'07.4"E 6°02'29.7"S 106°40'26.6"E6°02'52.3"S 106°39'46.5"E
6°02'45.7"S 106°39'49.2"E6°03'01.2"S 106°39'24.2"E
2. Luas tanah (m²) 762.622,00 7.500,00 895,00 2.100,00 2.100,00
3. Luas bangunan (m²) - - - -
4. Harga Penawaran (Rp) 26.250.000.000 3.132.500.000 6.700.000.000 6.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kavling Tanah kosong
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - - - -
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - -
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 23.625.000.000 2.819.250.000 6.030.000.000 5.850.000.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 3.150.000 3.150.000 2.871.429 2.785.714
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.417.500 -45,0% -1.292.143 -45,0% -1.253.571
d. Kontur/Topografi 0,0% 0
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -14,6% -460.000 -14,6% -460.000 -16,0% -460.000 -16,5% -460.000
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -315.000 -10,0% -315.000 -10,0% -287.143 -10,0% -278.571
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -157.500 -5,0% -157.500 -5,0% -143.571 -5,0% -139.286
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 315.000 10,0% 315.000 10,0% 287.143 10,0% 278.571
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -69,6% -2.192.500 -69,6% -2.192.500 -71,0% -2.039.286 -71,5% -1.992.143
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 957.500 957.500 832.143 793.571
22. Persentase pembobotan 100,00% 11,80% 11,80% 11,61% 11,55%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 112.952 112.952 96.636 91.661
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 1.126.621 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 1.100.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 838.884.200.000 Bpk. Benny Bpk Herry Ibu Shirley Bpk Arief
26. Nilai pasar tanah (US$) 58.634.508 0851 7444 8090 0816 4848 545 0877 8288 1991 0816 1119 159
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama D.6
Page 375
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 5 Data 6 Data 7 Data 8
5 6 7 8
1. Nama jalan Jalan Lingkungan Jl. K.H. Mushonif Jl. Raya Tanjung Pasir Jl. Raya Tanjung
Desa Muara Kosambi Kampung Besar Pangkalan Pasir
Tegal Angus
Kecamatan Teluknaga Kosambi Teluknaga Teluknaga Teluknaga
Kabupaten Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang Tangerang
Propinsi Banten Banten Banten Banten Banten
Koordniat lokasi 6°01'51.3"S 106°41'07.4"E 6°05'03.6"S 106°42'40.7"E
6°03'11.8"S 106°39'55.2"E
6°03'17.3"S 106°38'51.0"E
6°02'57.1"S 106°39'38.8"E
2. Luas tanah (m²) 762.622,00 30.000,00 11.000,00 1.085,00 1.165,00
3. Luas bangunan (m²) - - - 466,00
4. Harga Penawaran (Rp) 135.000.000.000 27.500.000.000 4.340.000.000 4.660.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHM SHM SHM
9. Penggunaan Tanah Tanah Pekarangan Tanah Kavling Tanah Tanah & Bangunan
1 1 1 1
ANALISA
14. Harga setelah diskon (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 4.194.000.000
15. Asumsi biaya penggantian baru bangunan (Rp/m²) - 2.800.000 - 2.800.000
16. Asumsi kondisi bangunan 0,0% 60,0% 0,0% 60,0%
17. Indikasi harga pasar bangunan (Rp) - - - 782.880.000
18. Indikasi harga pasar tanah (Rp) 121.500.000.000 24.750.000.000 3.906.000.000 3.411.120.000
19. Indikasi harga pasar tanah (Rp/m²) 4.050.000 2.250.000 3.600.000 2.928.000
20. Analisa penyesuaian nilai tanah per m²
a. Waktu (Penawaran/Transaksi) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp jln utama 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat Keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah (keras/lembek) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
* - Tepi pantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tepi sungai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan
- Dekat pasar 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat SPBU 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat rel kereta api 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Dekat (TPU) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran -25,0% -1.012.500 -25,0% -562.500 -45,0% -1.620.000 -45,0% -1.317.600
d. Kontur/Topografi
- Kontur (datar/bergelombang) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Elevasi (dibawah/diatas permukaan jalan) -11,4% -460.000 -20,4% -460.000 -12,8% -460.000 -18,9% -552.000
e. Asesibilitas/pencapaian -10,0% -405.000 -10,0% -225.000 -10,0% -360.000 -10,0% -292.800
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -202.500 -5,0% -112.500 -5,0% -180.000 -5,0% -146.400
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Listrik 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Telepon 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Air Bersih 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pengolahan Limbah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Peruntukan Jenis Industri (Berat, Sedang, Ringan) 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Pendidikan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Keamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
n. Fasos dan Fasum 10,0% 405.000 10,0% 225.000 10,0% 360.000 10,0% 292.800
o. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -46,4% -1.877.500 -55,4% -1.247.500 -67,8% -2.440.000 -73,9% -2.162.400
21. Indikasi nilai tanah (Rp/m²) 2.172.500 1.002.500 1.160.000 765.600
22. Persentase pembobotan 100,00% 15,93% 14,01% 12,04% 11,26%
23. Nilai hasil pembobotan (Rp) 346.055 140.454 139.686 86.225
24. Nilai pasar tanah (Rp/m²) 1.126.621 Contact Person
Dibulatkan (Rp/m²) 1.100.000
25. Nilai pasar tanah (Rp) 838.884.200.000 Bpk. Heru Hermawan Ibu Lina Bpk. Dede Bpk. Dede
26. Nilai pasar tanah (US$) 58.634.508 0812 9570 0181 0878 8788 7881 0813 1157 9989 0813 1157 9989
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam
melakukan penilaian tanah:
a. Kelas Jalan
Kelas jalan Obyek Penilaian tidak lebih baik dibandingkan dengan Data
1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga
perlu dilakukan penyesuaian terhadap kelas jalan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama D.7
Page 376
b. Ukuran Tanah
Ukuran tanah Obyek Penilaian lebih luas dibandingkan dengan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor ukuran tanah.
c. Elevasi (dibawa/diatas permukaan jalan)
Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi Obyek Penilaian
sebagian besar masih berupa tambak/sawah, jika di bandingkan kondisi
lahan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan
Data 8 lebih baik dibandingkan dengan Obyek Penilaian, sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor elevasi (dibawah/diatas
permukaan jalan).
d. Aksesbilitas/Pencapaian
Pencapaian atau akses menuju lokasi Obyek Penilaian lebih susah dicapai
dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, dan Data 6,
Data 7, dan Data 8 karena untuk mencapai lokasi Obyek Penilaian perlu
melalui jalan pemukimman penduduk, sehingga perlu dilakukan
penyesuaian terhadap faktor aksesibilitas/pencapaian.
e. Tanda Bukti Kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti berupa SHGB, sedangkan Data 1,
Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6, Data 7, dan Data 8 memiliki tanda
bukti berupa SHM sehingga perulu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor tanda bukti kepemilikan.
f. Fasum Fasos
Obyek Penilaian memiliki fasilitas umum dan fasilitas sosial yang lebih
baik dibandingkan dengan Data 1, Data 2, Data 3, Data 4, Data 5, Data 6,
Data 7, dan Data 8 sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor
Fasum fasos.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama D.8
Page 377
D.2. KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan
penilaian, kami berkesimpulan bahwa:
Rp 1.268.964.200.000,00
( SATU TRILIUN DUA RATUS ENAM PULUH DELAPAN MILIAR
SEMBILAN RATUS ENAM PULUH EMPAT JUTA DUA RATUS RIBU
RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 Juni 2023.
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama D.9
Page 378
E. URAIAN OBYEK PENILAIAN
- TANAH
Obyek Penilaian adalah tanah kosong yang berdiri di atas sebidang tanah dengan
21 (dua puluh satu) buah dokumen kepemilikan tanah yang berupa SHGB dan
dokumen tanah lainnya (data terlampir).
LETAK DAN IDENTIFIKASI
Tanah dalam penilaian adalah bidang tanah yang terletak di Propinsi Banten,
Kabupaten Tangerang, Kecamatan Teluknaga, Desa Muara, dan dapat
diidentifikasikan sebagai daerah Pantai Indah Kapuk 2 (PIK 2).
DATA TANAH
Obyek Penilaian dilengkapi dengan 21 (dua puluh satu) buah dokumen
kepemilikan tanah yang berupa SHGB dan dokumen tanah lainnya (data
terlampir). Berdasarkan informasi dari pemberi tugas, luas tanah yang
diperhitungkan dalam penilaian ini adalah seluas 1.073.881,00 m² dengan rincian
sebagai berikut:
1. Tanah seluas 204.800,00 m² merupakan tanah yang memiliki akses jalan
dengan dokumen kepemilikan yang berupa SHGB.
2. Tanah seluas 762.622,00 m² merupakan tanah yang tidak memiliki akses
jalan dengan dokumen kepemilikan yang berupa SHGB.
3. Tanah seluas 106.459,00 m² merupakan tanah yang saat ini telah digunakan
untuk jalan utama PIK 2.
ANALISIS LINGKUNGAN
Lokasi tanah terletak di daerah kawasan campuran yang merupakan daerah
relatif bebas banjir.
Daerah tersebut mudah dicapai dari Jl. Marina Raya ke arah barat, pada
perempatan Jl. Pantai Indah Kapuk St membelok ke arah utara, pada perempatan
dengan Jl. Laksamana Yos Sudarso membelok ke arah barat laut, melalui
Jl. MH. Thamrin ke arah utara, dan kemudian pada perempatan dengan
Jl. Jend. Sudirman membelok ke arah utara dengan radius ± 2,8 km menuju lokasi
yang dimaksud.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama E.1
Page 379
Di sekitarnya pada umumnya adalah tanah dalam proses pengembangan.
Di sebelah tenggara dengan radius ± 1,3 km dari lokasi terdapat Pantai Pasir
Putih PIK 2, dan di sebelah barat daya dengan radius ± 7 km dari lokasi terdapat
Bandara Soekarno Hatta Jakarta, sedangkan pusat Pemerintahan Kota terletak di
sebelah barat daya dengan radius ± 13,5 km.
Kami juga mengidentifikasi beberapa sisi positif dari lokasi Obyek Penilaian,
yaitu sebagai berikut:
- Lokasi Obyek Penilaian dekat dengan Bandara Soekarno Hatta Jakarta.
- Akses menuju lokasi Obyek Penilaian akan mudah dicapai, karena terintegrasi
dengan sarana yang memadai.
ANALISIS SITE
Lokasi tanah terletak ± 50 m di sebelah barat laut dari jalan lingkungan.
Bentuk tanah tidak beraturan.
Kontur tanah datar.
Sifat tanah adalah tanah dipadatkan.
Di atas tanah sedang dalam proses pengembangan dan pembangunan PIK 2.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:
- Sebelah utara : Tanah kosong.
- Sebelah timur : Jalan lingkungan/saluran air/tanah Kosong.
- Sebelah selatan : Jl. Lingkungan.
- Sebelah barat : Tanah kosong.
Lokasi tersebut dapat dicapai dari arah tenggara, Jl. Marina Raya - Jl. Pantai
Indah Kapuk St - Jl. Laksamana Yos Sudarso - Jl. MH. Thamrin -
Jl. Jend. Sudirman.
FASILITAS LINGKUNGAN
Lalu lintas umum terdapat di sepanjang Jl. Marina Raya, yang merupakan lalu
lintas utama di daerah tersebut yang terletak ± 6 km di sebelah tenggara dari
obyek penilaian dan merupakan lalu lintas dua arah dari barat ke timur dan
sebaliknya dengan intensitas pemakaian yang sedang.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama E.2
Page 380
Perkerasan jalan terbuat dari paving blok dengan lebar ± 13 m dan dilengkapi
dengan saluran air tertutup, median jalan, jalur hijau, dan lampu penerangan
jalan.
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik dari PT PLN (Persero), telepon
dari PT Telkom (Persero) Tbk, dan air bersih dari PDAM yang semuanya belum
disambungkan ke lokasi, fasilitas transportasi umum, dan lain-lain.
PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
(ZONING, HIGHEST AND BEST USE)
Berdasarkan POJK 28/2021, dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan
terbaik (highest and best use atau HBU) penilai wajib memenuhi ketentuan
sebagai berikut:
1. Menelaah aspek ketentuan peraturan perundang-undangan pada saat
penilaian atas obyek penilaian.
2. Menelaah aspek fisik dari obyek penilaian.
3. Menelaah aspek finansial dari obyek penilaian yang didukung dengan
kondisi pasar.
4. Memberikan kesimpulan yang menunjukkan produktivitas optimal dari
obyek penilaian.
5. Tidak diperkenankan untuk mempertimbangkan adanya perubahan
peruntukan obyek penilaian, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai
bangunan, koefisien dasar hijau, dan ketinggian bangunan.
Analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik atas tanah dengan kondisi saat ini
yaitu sebagai tanah kososng (as is) adalah sebagai berikut:
1. Uji Aspek Hukum
Pemenuhan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian.
Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti
ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang
tanah tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada.
Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisisen
Dasar Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian maksimal
bangunan, sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata
Ruang/Wilayah (RUTR/W) lainnya serta peraturan berkaitan dengan lalu
lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan.
Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di
areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan campuran.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama E.3
Page 381
Dengan demikian, penggunaan tanah sebagai kawasan perumahan dan area
komesial diperkirakan akan sesuai dengan peruntukan dan/atau peraturan
yang berlaku.
2. Uji Aspek Fisik
Kelayakan fisik dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara fisik
berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti
layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik
tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk,
kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan di atasnya.
Berdasarkan pengamatan kami di lapangan, kondisi fisik adalah sebagai
berikut:
- Lokasi : Strategis
- Luas tanah : 1.073.881,00 m²
- Bentuk tanah : Proporsional
- Kontur tanah : Datar dan sebagian bergelombang
- Sifat tanah : Relatif stabil
Dengan memperhatikan uraian kondisi fisik tersebut di atas, maka Obyek
Penilaian telah memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.
3. Uji Aspek Finansial
Kelayakan finansial dari Obyek Penilaian. Analisis kelayakan secara
keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat
memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif.
Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan
diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek
masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti
sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat
diperlukan. Selanjutnya, hal- hal yang juga harus diperhatikan adalah
mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan
(vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net
income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate).
Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat
memberikan pendapatan bersih yang positif. Seberapa besar pendapatan
bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-
masing investor.
Berdasarkan kondisi pasar di sekitar Obyek Penilaian diperkirakan di masa
yang akan datang akan mendapatkan pendapatan sesuai dengan proyeksi
keuangan yang disusun oleh manajemen Perseroan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama E.4
Page 382
Sesuai dengan uraian tersebut di atas, secara finansial Obyek Penilaian
diperkirakan akan memiliki produktifitas yang optimal sebagai perumahan
dan area komersial.
4. Uji Produktifitas
Mengingat uraian-uraian di atas dan memperhatikan penggunaan tanah di
sekitarnya, maka menurut pendapat kami penggunaan/pemanfaatan tanah
sebagai perumahan dan area komersial diperkirakan merupakan
penggunaan/pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama E.5
Page 383
LAMPIRAN-LAMPIRAN Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama
Page 384
LAMPIRAN I
RINCIAN DATA SERTIFIKAT TANAH
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama
Page 385
Lokasi Tanggal Tanggal Luas
No. No. HGB Nama Pemegang Hak
Desa Penerbitan Hak Berakhirnya Hak (m²)
1. 69/Muara PT Sharindo Matratama Muara 21/09/2018 01/06/2041 45.224,00
2. 70/Muara PT Sharindo Matratama Muara 04/03/2019 01/06/2041 107.017,00
3. 78/Muara PT Sharindo Matratama Muara 15/03/2019 16/05/2047 140.959,00
4. 257/Muara PT Sharindo Matratama Muara 11/03/2020 26/07/2041 242.554,00
5. 258/Muara PT Sharindo Matratama Muara 11/03/2020 01/06/2041 331.872,00
6. 2/Muara PT Sharindo Matratama Muara 06/06/2001 16/03/2041 4.600,00
7. 13/Muara PT Sharindo Matratama Muara 01/06/2011 01/06/2041 665,00
8. 37/Muara PT Sharindo Matratama Muara 24/04/2009 02/07/2044 17.060,00
9. 61/Muara PT Sharindo Matratama Muara 19/06/2017 16/05/2047 1.014,00
10. 256/Muara PT Sharindo Matratama Muara 09/03/2020 28/11/2049 3.667,00
11. 293/Muara PT Sharindo Matratama Muara 08/06/2022 04/03/2052 7.375,00
12. 298/Muara PT Sharindo Matratama Muara 06/10/2022 14/04/2052 709,00
13. 297/Muara PT Sharindo Matratama Muara 06/10/2022 08/07/2052 370,00
14. 301/Muara PT Sharindo Matratama Muara 04/11/2022 24/08/2052 980,00
15. 299/Muara PT Sharindo Matratama Muara 06/10/2022 05/08/2052 640,00
16. 303/Muara PT Sharindo Matratama Muara 02/12/2022 13/10/2052 2.450,00
17. 274/Muara PT Sharindo Matratama Muara 02/04/1991 26/01/2051 14.075,00
18. 311/Muara PT Sharindo Matratama Muara 31/01/2023 17/01/2053 619,00
19. 272/Muara PT Sharindo Matratama Muara 03/03/2015 16/12/2050 3.190,00
20. 77/Muara PT Sharindo Matratama Muara 29/08/1989 07/03/2049 39.950,00
21. 296/Muara PT Sharindo Matratama Muara 07/06/2022 16/12/2051 2.432,00
967.422,00
22. Dokumen Lainnya 106.459,00
Total 1.073.881,00
*****************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama
Page 386
LAMPIRAN II
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama
Page 387
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN DI
DESA MUARA
KECAMATAN TELUKNAGA
KABUPATEN TANGERANG
PROPINSI BANTEN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama
Page 388
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama
Page 389
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama
Page 390
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama
Page 391
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama
Page 392
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
TAMPAK SITUASI SEBAGIAN OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama
Page 393
LAMPIRAN III
VICINITY DAN LAYOUT OBYEK PENILAIAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama
Page 394
Lokasi Data Pembanding
Tanah Kosong di
Desa Muara
Kecamatan Teluknaga
Kabupaten Tangerang
Propinsi Banten DATA
PEMBANDING 1
KANTOR DESA
KOHOD DATA
PEMBANDING 3
DATA
PEMBANDING 7
DATA
PEMBANDING 2
DATA
KANTOR DESA PEMBANDING 6
PANGKALAN
DATA
KOMPLEK PEMBANDING 8
TNI AU
KANTOR
KECAMATAN
DATA KOSAMBI
PEMBANDING 4
DATA
PEMBANDING 5
Penilaian Properti Milik/Atas Nama/yang Dikuasai oleh PT Sharindo Matratama
Page 395
VICINITY MAP
KANTOR DESA
KOHOD
KANTOR DESA
PANGKALAN
KOMPLEK
TNI AU
KANTOR
KECAMATAN
DATA KOSAMBI
PEMBANDING 4
1 2
12
3
11
13
16 4
5
KETERANGAN :
- SHGB Seluas 967.422,00 m2
- Non SHGB Seluas 106.459,00 m2
15
13
7 14
6
PEMBERI TUGAS :
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
GAMBAR 1 SKALA : NTS (Not to Scale)
Situasi Tanah di
TANGGAL : 3 Agustus 2023
Desa Muara
Kecamatan Teluknaga GBR. NO : 230803.001/GB/SRR
Kabupaten Tangerang DIGAMBAR DIPERIKSA
Propinsi Banten
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059
Nomor Izin CabangKJPP: 1138/KM.1/2017
Penilai Properti dan Bisnis
Page 396
PT SHARINDO MATRATAMA - MUARA INDEKS LOKASI
KETERANGAN
SERTIFIKAT PT SCU
BATAS SK PT SCU
© OpenStreetMap (and) contributors, CC-
BY-SA
9
1
2
12
3
20
11
10
16
4
5
8
21
17 19
15 14
7 13 18
6
Source: Esri, Maxar, Earthstar Geographics, and the GIS User Community
Names mentioned 0 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
The name pass has not read this document yet.
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.