Back to announcement
20250623_JKON_Informasi Transaksi Afiliasi_31907823_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review JKONSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 142
Page 1
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development Juni 2025
Page 2
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development Juni 2025
Page 3
P a g e |i
Kantor Jasa Penilai Publik
Jakarta, 18 Juni 2025 RAO, YUHAL & rekan
Affiliated to
No: 00006/2.0094-00/BS/03/0268/1/VI/2025
TRUSCELCAPITAL LLP Singapore
Nomor Lisensi No. 2.11.0094
Kepada Yth, Wilayah Kerja : Seluruh Indonesia
Business & Property Valuer
Direksi Direksi
The Boulevard Office Building #03-F1
PT Jaya Real Property Tbk PT Jaya Konstruksi Jl. Fachrudin Raya No. 5 Kebon Sirih
Manggala Pratama Tbk Jakarta, 10250
Indonesia
CBD Emerald Blok CE/A No. 1 Kantor Taman Bintaro Jaya Gedung B T (62 21) 3199 1488
Boulevard Bintaro Jaya Jalan Bintaro Raya RT.17/RW.8 www.truscel.com
Tangerang 15227 Kota Jakarta Selatan
Jakarta 12330
Telp : (021) 745 8888 Telp : (021) 736 3939
Fax : (021) 745 3333 Fax : (021) 736 3959
Email : corporate@jayareal.co.id Email : info@jayakonstruksi.com
Bidang Usaha : Bidang Bidang Usaha : Pembangunan,
Pembangunan yang meliputi Perdagangan, Perindustrian, dan Jasa.
Konstruksi dan Real Estat; bidang
Jasa yang meliputi Pengelolaan Air
dan Pengelolaan Air Limbah,
Pengangkutan dan Pergudangan,
Penyediaan Akomodasi dan
Penyediaan Makan Minum, Aktivitas
Profesional Ilmiah dan Teknis;
Hiburan dan Rekreasi, Perdagangan,
dan Pertanian, Kehutanan,
Perikanan, serta menjalankan usaha
di bidang Konservasi.
Perihal : Laporan Penilaian 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Dengan Hormat,
KJPP RAO, YUHAL & Rekan (terafiliasi dengan KJPP asing TRUSCELCAPITAL LLP Singapore) yang mana
telah mendapat izin usaha dari Kementerian Keuangan No.2.11.0094 berdasarkan Surat Keputusan
Menteri Keuangan No.1133/KM.1/2011 tanggal 14 Oktober 2011 dan terdaftar atas nama KJPP RAO,
YUHAL & Rekan sebagai profesi penunjang pasar modal berdasarkan surat Otoritas Jasa Keuangan
atau disingkat OJK No.11653/BL/2011 tanggal 27 Oktober 2011 dengan Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-30/PM.2/2018 tanggal 30 Agustus 2018,
selanjutnya disebut sebagai “TRUSCEL” sebagai Penilai Independen telah diminta oleh PT Jaya Real
Property Tbk (“JRPT”) dan PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk (“JKON”) untuk memberikan
Opini Nilai Pasar 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development (“JTD”). Berikut kami sampaikan
hasil temuan dan opini Nilai Pasar 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development per tanggal 31
Desember 2024.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 4
P a g e | ii
Singkatan dan Definisi
ATB : Aset Tak Berwujud/intangible assets didefinisikan
sebagai aset non-monetary yang dapat diidentifikasi
tanpa wujud fisik dan memberikan hak serta manfaat
ekonomi kepada pemilik;
JTD : PT Jakarta Tollroad Development merupakan
perusahaan induk (holding company) yang memiliki
99,99% saham atas JTD JP, merupakan entitas anak
secara langsung PT Jaya Real Propery Tbk dengan
kepemilikan sebesar 39,98% dan merupakan entitas
anak secara langsung PT Jaya Konstruksi Manggala
Pratama Tbk dengan kepemilikan sebesar 20,48%;
JTD JP : PT JTD Jaya Pratama merupakan perusahaan yang
bergerak dalam bidang konstruksi, perdagangan besar
dan eceran, pengangkutan, dan perdagangan;
Perusahaan menjalankan kegiatan usahanya di bidang
pengusahaan jalan tol, sebagaimana dibuktikan dengan
diterbitkannya Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK) oleh
BPJT pada 5 Januari 2017 untuk pembangunan Jalan Tol
Dalam Kota Jakarta Ruas Sunter–Pulo Gebang, serta
telah mulai beroperasi secara komersial sejak 9
September 2021 setelah memperoleh sertifikat laik
operasi dari Direktorat Jenderal Bina Marga;
Laporan Penilaian : Laporan Penilaian 100% Saham JTD untuk tujuan
transaksi jual & beli;
MAPPI : Merupakan singkatan dari Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia yaitu Organisasi Profesi Penilai di Indonesia
yang bersifat mandiri, nirlaba dan non politis, yang
berasaskan Pancasila dan berlandaskan Undang-Undang
Dasar 1945 sebagai landasan konstitusional, Peraturan
perundang-undangan lainnya yang berkaitan langsung
dan tidak langsung dengan Profesi Penilai sebagai
landasan formal serta Keputusan Musyawarah Nasional
sebagai landasan operasional;
Nilai Pasar : Berdasarkan SPI 101 poin 3.1 dimana Nilai Pasar adalah
estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan;
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 5
P a g e | iii
Berdasarkan POJK No. 35/2020 Nilai Pasar adalah
estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada Tanggal
Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua Pihak masing–masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian, dan tanpa paksaan;
Secara umum definisi Nilai Pasar berdasarkan SPI 101
poin 3.1 memiliki kesamaan dengan definisi Nilai Pasar
pada POJK No. 35/2020 yang diterbitkan oleh Otoritas
Jasa Keuangan;
Sehingga Nilai Pasar yang digunakan dalam laporan ini
mencakup definisi Nilai Pasar pada SPI 101 poin 3.1 dan
Nilai Pasar pada POJK No. 35/2020 yang diterbitkan oleh
Otoritas Jasa Keuangan;
OJK : Singkatan dari Otoritas Jasa Keuangan, yaitu lembaga
yang independen yang mempunyai fungsi, tugas dan
wewenang pengaturan, pengawasan, pemeriksaan dan
penyidikan kegiatan jasa keuangan di sektor pasar
modal, perasuransian, dana pensiun, lembaga
pembiayaan, dan lembaga jasa keuangan lainnya
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No. 21
tahun 2011 tanggal 22 November 2011 tentang Otoritas
Jasa Keuangan yang merupakan badan pengganti Badan
Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan yang
mulai berlaku sejak tanggal 1 Januari 2013;
JKON : PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk, merupakan
perusahaan yang bergerak dalam bidang pembangunan,
perdagangan, perindustrian, dan jasa serta
berkedudukan di Jakarta;
JRPT : PT Jaya Real Property Tbk, merupakan perusahaan yang
bergerak dalam Bidang Pembangunan yang meliputi
Konstruksi dan Real Estat; bidang Jasa yang meliputi
Pengelolaan Air dan Pengelolaan Air Limbah,
Pengangkutan dan Pergudangan, Penyediaan
Akomodasi dan Penyediaan Makan Minum, Aktivitas
Profesional Ilmiah dan Teknis; Hiburan dan Rekreasi,
Perdagangan, dan Pertanian, Kehutanan, Perikanan,
serta menjalankan usaha di bidang Konservasi serta
berkedudukan di Tangerang Selatan;
Peraturan No.VIII.C.5 : Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan
Lembaga Keuangan Nomor: KEP-620/BL/2011 tentang
Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Aset Takberwujud di Pasar Modal;
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 6
P a g e | iv
POJK No. 35/2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
Nomor 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal;
Proyeksi Keuangan yang : Proyeksi keuangan yang disediakan oleh
Disesuaikan manajemen dan telah disesuaikan oleh TRUSCEL
sehingga lebih mencerminkan kewajaran proyeksi
keuangan;
SPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) sebagai
anggota IVSC melalui Komite Penyusun Standar Penilaian
Indonesia (KPSPI) telah Menyusun Kode Etik Penilai
Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI dan SPI)
Edisi VII tahun 2018;
TRUSCEL : KJPP RAO,YUHAL & rekan (terafiliasi dengan KJPP asing
TRUSCELCAPITAL LLP Singapore) yang mana telah
mendapat izin usaha No. 2.11.0094 dari Kementerian
Keuangan berdasarkan Surat Keputusan Menteri
Keuangan No. 1133/KM.1/2011 tanggal 14 Oktober 2011
dan terdaftar atas nama KJPP RAO,YUHAL & rekan
sebagai profesi penunjang pasar modal berdasarkan
surat dari Otoritas Jasa Keuangan No. 11653/BL/2011
tanggal 27 Oktober 2011 dengan Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal dari Otoritas Jasa
Keuangan No. STTD.PB-30/PM.2/2018 tanggal 30
Agustus 2018;
UU No. 7 Tahun 2021 : Undang-undang (UU) No. 7 Tahun 2021 tentang
Harmonisasi Peraturan Perpajakan.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 7
P a g e |v
Maksud dan Tujuan Penilaian
Hasil dari penilaian ini ditujukan untuk memberi opini Nilai Pasar atas 100% Saham JTD per tanggal
31 Desember 2024 untuk tujuan transaksi jual & beli. Laporan Penilaian ini hanya disusun untuk
tujuan yang dimaksudkan dan tidak dapat digunakan untuk keperluan lain yang menyangkut instansi
lain.
Pengguna Hasil Laporan
Hasil dari laporan penilaian ini akan digunakan sehubungan dengan tujuan transaksi jual & beli.
Identifikasi Objek Penilaian
Objek dalam penilaian ini adalah 100% Saham JTD.
Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian (Marketability)
Berdasarkan SPI 330 Discount for Lack of Marketability (“DLOM”) adalah suatu jumlah atau
persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
kurangnya likuiditas dari objek penilaian.
Perhitungan jumlah atau persentase tertentu untuk DLOM ditentukan oleh faktor-faktor economy-
wide dan Industry- and firm-specific.
Faktor economy-wide terdiri dari:
1. GDP growth: analisis pertumbuhan GDP per kapita untuk 12 bulan terakhir sampai dengan
tanggal penilaian;
2. Inflation growth, analisis inflasi selama 12 bulan terakhir sebelum tanggal penilaian.
Faktor Industry- and firm-specific terdiri dari:
1. Aktivitas industri: aktivitas industri selama 12 bulan terakhir sebelum tanggal penilaian;
Oleh karena banyak variabel yang harus digunakan serta tingginya tingkat kompleksitas data yang
diperlukan dalam melakukan perhitungan jumlah atau presentasi terhadap DLOM maka diperlukan
suatu regulasi yang mengatur jumlah atau presentasi terhadap DLOM, sehingga tidak menimbulkan
bias.
1. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan
perusahaan tertutup, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi
pemegang saham mayoritas adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 40%
(empat puluh persen) dari indikasi Nilai, dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of
Marketability) bagi pemegang saham minoritas adalah antara 30% (tiga puluh persen)
sampai dengan 50% (lima puluh persen) dari indikasi Nilai.
Berdasarkan SPI 330 Discount for Lack of Control (“DLOC”) adalah suatu jumlah atau persentase
tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat
pengendalian atas objek penilaian.
Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki kemampuan
untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari pemilik yang memiliki
kemampuan untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan
untuk mengoptimalkan manfaat dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang objek penilaian;
• Memilih pengurus inti objek penilaian;
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti;
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 8
P a g e | vi
• Menentukan kebijakan investasi;
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan;
• Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan;
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Berdasarkan pada pertimbangan diatas maka Penilaian 100% Saham JTD disesuaikan dengan POJK
No. 35/2020.
Pada Penilaian 100% Saham JTD, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan yaitu transaksi jual
& beli, penyesuaian terhadap kondisi ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (DLOM),
dipertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut:
1. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan
tertutup, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi pemegang saham
mayoritas adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 40% (empat puluh persen) dari
Indikasi Nilai, dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi pemegang
saham minoritas adalah antara 30% (tiga puluh persen) sampai dengan 50% (lima puluh persen)
dari Indikasi Nilai.
2. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan
terbuka, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Control) yang dapat digunakan dalam
Penilaian adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 35% (tiga puluh lima persen)
dari Indikasi Nilai. Dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan tertutup, Diskon Likuiditas
Pasar (Discount for Lack of Control) yang dapat digunakan dalam Penilaian adalah antara 30%
(tiga puluh persen) sampai dengan 70% (tujuh puluh persen) dari Indikasi Nilai.
Berdasarkan faktor tersebut, diaplikasikan adanya penyesuaian terhadap kondisi ketidakmampuan
untuk dipasarkan dengan cepat (DLOM) sebesar 30,00%.
Identifikasi Bentuk Kepemilikan
Berikut merupakan struktur kepemilikan saham JTD per 31 Desember 2024:
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Ruang Lingkup
Lingkup penugasan yang menjadi dasar penilaian ini didasarkan pada SPI 103 dimana tertuang dalam
surat penugasan yang berisikan lingkup penugasan yang disepakati antara pemberi tugas dan penilai.
Selanjutnya, sebagai bentuk tindak lanjut atas penugasan tersebut implementasi didasarkan pada
SPI 104 dengan memperhatikan ruang lingkup penugasan yang mencakup tahapan investigasi
terhadap data yang diperoleh, penentuan pendekatan penilaian dan metode penilaian yang
digunakan dalam penugasan ini.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 9
P a g e | vii Dasar Nilai Laporan Penilaian ini menggunakan Nilai Pasar sesuai SPI 101 poin 3.1 dimana Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. Penyusunan Pelaporan Penilaian Laporan Penilaian ini disusun sesuai dengan SPI seperti yang ditetapkan oleh MAPPI lebih khususnya SPI 105, dimana aspek terpenting dari suatu pelaporan penilaian merupakan tahap akhir dalam proses perhitungan adalah terletak pada pengkomunikasian kesimpulan penilaian, penegasan tujuan perhitungan, dasar perhitungan, serta asumsi atau kondisi dan syarat pembatas yang mendasari perhitungan. Proses analisis dan data empiris yang digunakan untuk mendapatkan kesimpulan nilai dapat dicantumkan dalam laporan perhitungan untuk membimbing pembaca melalui prosedur dan data yang digunakan penilai dalam melaksanakan perhitungan. Pendekatan penilaian yang telah diaplikasikan pada Laporan Penilaian ini adalah berdasarkan pada POJK No. 35/2020. Akan tetapi, Penilai juga mempertimbangkan SPI 106 dan 330 seperti yang ditetapkan oleh MAPPI tentang Penilaian Bisnis, di mana dalam menggunakan Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian, dan Prosedur Penilaian perlu mempertimbangkan, memilih dan menerapkan Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian, dan Prosedur Penilaian yang sesuai dengan definisi nilai yang dicari dan karakteristik penilaian. Tanggal Penilaian Penilaian 100% Saham JTD dilakukan per tanggal 31 Desember 2024. Parameter dan laporan keuangan yang digunakan dalam analisis didasarkan pada data per tanggal 31 Desember 2024. Sesuai dengan POJK No. 35/2020, “Dalam hal Penilaian yang dilakukan oleh Penilai Bisnis mengacu pada laporan keuangan, wajib memenuhi ketentuan jangka waktu antara tanggal laporan keuangan dan Tanggal Laporan Penilaian Bisnis tidak lebih dari 6 (enam) bulan” yaitu setara dengan 30 Juni 2025. Jenis Mata Uang yang Digunakan Hasil penilaian atas 100% Saham JTD per tanggal 31 Desember 2024 dinyatakan dalam mata uang Indonesia Rupiah. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 31 Desember 2024, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan ini, berdasarkan pengetahuan kami yang terbaik, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil penilaian. Tingkat Kedalaman Investigasi Laporan Penilaian ini disusun berdasarkan pada prinsip integritas informasi dan data. Dalam menyusun Laporan Penilaian ini, kami melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan data sebagaimana diberikan manajemen JRPT dan JKON, yang mana berdasarkan hakikat kewajaran adalah benar, lengkap, dapat diandalkan serta tidak menyesatkan. Kami tidak melakukan audit ataupun uji kepatuhan secara mendetail atas penjelasan maupun data-data yang diberikan oleh manajemen JRPT dan JKON, baik lisan maupun tulisan dan dengan demikian kami tidak dapat memberikan jaminan atau bertanggung jawab terhadap kebenaran dan kelengkapan dari informasi atau penjelasan tersebut. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 10
P a g e | viii
Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan serta Asumsi-Asumsi
Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan serta Asumsi-Asumsi yang
digunakan oleh Penilai seperti yang tercantum di dalam Laporan Penilaian ini akan menghasilkan
laporan yang memenuhi ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
1. Menghasilkan Laporan Penilaian yang bersifat non-disclaimer opinion;
2. Mencerminkan bahwa Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian;
3. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat
dipercaya keakuratannya;
4. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty);
5. Mencerminkan bahwa Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan;
6. Menghasilkan Laporan Penilaian yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
7. Mencerminkan bahwa Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian dan nilai akhir;
8. Mencerminkan bahwa Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum Objek
Penilaian dari pemberi tugas.
Kondisi Pembatas
Sebagai dasar bagi kami untuk melakukan analisis dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, kami
menggunakan data-data sebagaimana tercantum pada bagian Sifat dan Sumber Informasi yang
Dapat Diandalkan sebagai bahan pertimbangan.
Segala perubahan terhadap data-data tersebut di atas dapat mempengaruhi hasil penilaian kami
secara material. Oleh karena itu, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut.
Laporan Penilaian tersebut disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan perekonomian,
kondisi umum bisnis dan keuangan, serta Peraturan Pemerintah pada tanggal Laporan Penilaian ini
dikeluarkan.
Kami menganggap bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Penilaian ini tidak terjadi perubahan
yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam Laporan Penilaian
ini. Laporan Penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat dipergunakan sesuai dengan tujuan yang
telah disebutkan di atas dan tidak dapat dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Laporan Penilaian ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal surat ini.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 11
P a g e | ix
Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Penilaian ini dibuat berdasarkan informasi-informasi dan dokumen yang kami peroleh dari
manajemen JTD sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan JTD:
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00079/2.1030/AU.1/03/11555-
6/1/II/2025 tanggal 28 Februari 2025 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00049/2.1030/AU.1/03/1155-
5/1/II/2024 tanggal 23 Februari 2024 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00231/2.1030/AU.1/03/1155-
4/1/III/2023 tanggal 24 Maret 2023 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00138/2.1030/AU.1/03/1155-
3/1/III/2022 tanggal 11 Maret 2022 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00111/2.1030/AU.1/03/1155-
2/1/III/2021 tanggal 3 Maret 2021 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
2. Berita Acara Evaluasi tentang Perubahan Rencana Usaha Pengusahaan 6 Ruas Jalan Tol Dalam
Kota Jakarta Tahap 1 Ruas Semanan-Sunter dan Sunter-Pulo Gebang Nomor 48/BA/Ts.6/2024
Tanggal 19 September 2024;
3. Amandemen V tentang Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol Dalam Kota Jakarta Ruas Semanan –
Sunter Dan Sunter – Pulo Gebang Nomor 11 Tanggal 24 Desember 2024;
4. Historis Volume Traffic JTD selama tahun 2021 – 2024 yang terdiri dari volume kendaraan dan
tarif berdasarkan masing-masing golongan;
5. Laporan Penilaian Aset JTD per 31 Desember 2024 oleh TRUSCEL dengan No. 00005/2.0094-
00/PP/03/0133/1/VI/2025 per tanggal 18 Juni 2025;
6. Proyeksi Laporan Keuangan JTD tahun 2025 – 2067. Dalam menyusun Laporan Penilaian ini,
TRUSCEL menggunakan Proyeksi Keuangan yang disesuaikan;
7. Hasil pelaksanaan inspeksi teringkas sebagai berikut:
- Bahwa rencana penerbitan saham baru oleh JTD terkait transaksi jual beli saham antara
JTD dan para pemegang sahamnya memerlukan estimasi Nilai Pasar merupakan dasar
penugasan penilaian saham;
- Status Laporan Keuangan per tanggal inspeksi, 31 Januari 2025, masih dalam proses
Client Adjustment Journal Entries (CAJE);
- Akan disampaikan historis realisasi traffic untuk Seksi A berdasarkan Golongan
Kendaraan;
8. Representation Letter tertanggal 18 Juni 2025 yang disiapkan oleh manajemen JRPT dan JKON;
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 12
P a g e |x
9. Wawancara dan diskusi sehubungan dengan penilaian atas 100% Saham JTD dimana
wawancara tersebut dilakukan dengan :
i) Petrus Wiyoto selaku General Manager Keuangan, Legal, SDM & Umum JTD;
ii) Nanda Aulia Syarifah selaku Supervisor Accounting & Budgeting JTD;
10. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak dan elektronik dan hasil analisis lain
yang kami anggap relevan.
Asumsi-Asumsi Yang Digunakan
Dalam proses Laporan Penilaian ini, asumsi-asumsi yang digunakan adalah sebagai berikut:
Asumsi Inflasi
Asumsi 2025 2026-2067
Inflasi 2,3% 2,5%
Sumber: PWC Global Economy Watch, Desember 2024
Asumsi inflasi didasarkan pada Global Economy Watch – Projections yang dipublikasikan oleh
PricewaterhouseCoopers.
Asumsi Proyeksi Keuangan
• Periode proyeksi yang digunakan dalam penilaian adalah 2025 – 05 Januari 2067
berdasarkan sisa masa konsesi Jalan Tol Tahap I - Section A (Kelapa Gading - Pulo Gebang)
sepanjang 9.287 km;
• Sesuai Tarif Pajak PPh Badan Indonesia berdasarkan Peraturan yang disesuaikan dengan UU
Nomor 7 Tahun 2021 adalah sebesar 22%.
Asumsi Pendapatan
Asumsi pendapatan disusun berdasarkan golongan kendaraan, volume kendaraan, dan tarif untuk
Jalan Tol Tahap I – Section A (Kelapa Gading – Pulo Gebang) sepanjang 9,287 km. Asumsi ini mengacu
pada Amandemen Perjanjian Konsesi, Berita Acara Evaluasi, dan proyeksi manajemen, yang
dijustifikasi dengan pertumbuhan industri tol di Indonesia sebagai pembanding, sebagai berikut:
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 94.450.354.511 108.767.517.049 114.104.739.111 129.280.669.413 135.822.271.285 153.886.633.366 121.223.176.761 213.581.699.222 282.879.633.408 362.727.368.661 398.030.431.954
Volume Kendaraan 4.293.198 4.414.266 4.540.073 4.676.275 4.816.563 4.961.060 3.831.414 6.136.839 7.968.604 9.288.984 9.993.186
Tarif 22.000 24.640 25.133 27.646 28.199 31.019 31.639 34.803 35.499 39.049 39.830
Gol. 2 1.626.958.956 1.873.579.902 1.965.516.468 2.226.930.158 2.339.612.824 2.650.781.330 2.088.135.445 3.679.061.452 4.872.756.226 6.248.177.088 6.856.291.640
Volume Kendaraan 49.302 50.692 52.137 53.701 55.312 56.971 43.999 70.474 91.509 106.672 114.759
Tarif 33.000 36.960 37.699 41.469 42.299 46.528 47.459 52.205 53.249 58.574 59.745
Gol. 3 320.014.358 368.523.414 386.606.858 438.025.570 460.189.664 521.394.889 410.725.373 723.652.237 958.445.785 1.228.983.909 1.348.596.876
Volume Kendaraan 9.697 9.971 10.255 10.563 10.880 11.206 8.654 13.862 17.999 20.982 22.572
Tarif 33.000 36.960 37.699 41.469 42.299 46.528 47.459 52.205 53.249 58.574 59.745
Gol. 4 220.297.212 253.690.744 266.139.349 301.535.883 316.793.598 358.927.147 282.742.484 498.160.680 659.792.066 846.029.942 928.371.257
Volume Kendaraan 5.007 5.148 5.295 5.454 5.617 5.786 4.468 7.157 9.293 10.833 11.654
Tarif 44.000 49.280 50.266 55.292 56.398 62.038 63.279 69.606 70.999 78.098 79.660
Gol. 5 220.297.212 253.690.744 266.139.349 301.535.883 316.793.598 358.927.147 282.742.484 498.160.680 659.792.066 846.029.942 928.371.257
Volume Kendaraan 5.007 5.148 5.295 5.454 5.617 5.786 4.468 7.157 9.293 10.833 11.654
Tarif 44.000 49.280 50.266 55.292 56.398 62.038 63.279 69.606 70.999 78.098 79.660
2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 452.204.009.484 473.787.484.462 536.801.219.895 563.963.361.622 640.721.092.796 671.302.395.447 760.585.614.041 799.071.246.112 907.828.126.562 951.158.316.570 1.077.662.372.674
Volume Kendaraan 10.321.182 10.601.771 10.919.824 11.247.419 11.616.581 11.932.387 12.290.358 12.659.069 13.074.564 13.430.006 13.832.907
Tarif 43.813 44.689 49.158 50.142 55.156 56.259 61.885 63.122 69.435 70.823 77.906
Gol. 2 7.789.461.108 8.161.248.256 9.246.694.274 9.714.577.004 11.036.770.858 11.563.550.503 13.101.502.720 13.764.438.757 15.637.835.438 16.384.221.633 18.563.323.110
Volume Kendaraan 118.525 121.748 125.400 129.162 133.401 137.028 141.139 145.373 150.144 154.226 158.853
Tarif 65.720 67.034 73.738 75.212 82.734 84.388 92.827 94.684 104.152 106.235 116.859
Gol. 3 1.532.146.453 1.605.275.050 1.818.776.632 1.910.806.729 2.170.875.378 2.274.490.192 2.576.997.388 2.707.393.455 3.075.880.831 3.222.691.110 3.651.309.028
Volume Kendaraan 23.313 23.947 24.666 25.405 26.239 26.953 27.761 28.594 29.533 30.335 31.246
Tarif 65.720 67.034 73.738 75.212 82.734 84.388 92.827 94.684 104.152 106.235 116.859
Gol. 4 1.054.726.400 1.105.067.973 1.252.042.013 1.315.395.339 1.494.426.050 1.565.754.271 1.773.999.589 1.863.763.968 2.117.429.903 2.218.493.791 2.513.553.465
Volume Kendaraan 12.037 12.364 12.735 13.117 13.547 13.916 14.333 14.763 15.248 15.662 16.132
Tarif 87.626 89.379 98.317 100.283 110.311 112.518 123.769 126.245 138.869 141.647 155.811
Gol. 5 1.054.726.400 1.105.067.973 1.252.042.013 1.315.395.339 1.494.426.050 1.565.754.271 1.773.999.589 1.863.763.968 2.117.429.903 2.218.493.791 2.513.553.465
Volume Kendaraan 12.037 12.364 12.735 13.117 13.547 13.916 14.333 14.763 15.248 15.662 16.132
Tarif 87.626 89.379 98.317 100.283 110.311 112.518 123.769 126.245 138.869 141.647 155.811
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 13
P a g e | xi
2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 1.132.192.088.731 1.286.288.084.851 1.347.681.982.541 1.526.923.686.218 1.604.186.024.741 1.822.522.335.254 1.909.510.429.993 2.163.475.317.182 2.272.947.168.231 2.582.304.618.706 2.705.556.748.171
Volume Kendaraan 14.247.894 14.715.537 15.115.591 15.569.058 16.036.130 16.562.467 17.012.730 17.523.112 18.048.806 18.641.202 19.147.978
Tarif 79.464 87.410 89.158 98.074 100.036 110.039 112.240 123.464 125.933 138.527 141.297
Gol. 2 19.502.627.259 22.157.014.977 23.214.558.405 26.302.094.673 27.632.980.664 31.393.942.892 32.892.360.347 37.267.044.273 39.152.756.713 44.481.607.803 46.604.693.068
Volume Kendaraan 163.619 168.989 173.583 178.790 184.154 190.198 195.369 201.230 207.267 214.070 219.890
Tarif 119.196 131.115 133.738 147.111 150.054 165.059 168.360 185.196 188.900 207.790 211.946
Gol. 3 3.836.065.265 4.358.169.512 4.566.182.799 5.173.485.112 5.435.263.458 6.175.025.152 6.469.756.065 7.330.233.622 7.701.143.443 8.749.300.714 9.166.900.535
Volume Kendaraan 32.183 33.239 34.143 35.167 36.222 37.411 38.428 39.581 40.768 42.106 43.251
Tarif 119.196 131.115 133.738 147.111 150.054 165.059 168.360 185.196 188.900 207.790 211.946
Gol. 4 2.640.739.271 3.000.154.738 3.143.350.648 3.561.416.284 3.741.623.948 4.250.874.344 4.453.766.486 5.046.117.428 5.301.450.970 6.023.000.234 6.310.475.073
Volume Kendaraan 16.616 17.161 17.628 18.157 18.701 19.315 19.840 20.436 21.049 21.739 22.330
Tarif 158.928 174.820 178.317 196.148 200.071 220.079 224.480 246.928 251.867 277.053 282.595
Gol. 5 2.640.739.271 3.000.154.738 3.143.350.648 3.561.416.284 3.741.623.948 4.250.874.344 4.453.766.486 5.046.117.428 5.301.450.970 6.023.000.234 6.310.475.073
Volume Kendaraan 16.616 17.161 17.628 18.157 18.701 19.315 19.840 20.436 21.049 21.739 22.330
Tarif 158.928 174.820 178.317 196.148 200.071 220.079 224.480 246.928 251.867 277.053 282.595
2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 3.065.395.795.678 3.220.504.822.939 3.658.828.764.293 3.833.462.861.788 4.343.313.422.406 4.563.085.081.580 5.184.139.713.588 5.431.576.152.540 6.221.416.611.303 85.947.763.694
Volume Kendaraan 19.722.417 20.314.090 20.980.837 21.551.218 22.197.754 22.863.687 23.614.117 24.256.086 25.257.563 342.087
Tarif 155.427 158.536 174.389 177.877 195.665 199.578 219.536 223.926 246.319 251.245
Gol. 2 52.803.117.246 55.474.954.978 63.025.324.330 66.033.492.064 74.815.946.509 78.601.633.402 89.299.638.729 93.561.866.567 107.167.299.969 1.480.497.184
Volume Kendaraan 226.486 233.281 240.938 247.488 254.912 262.560 271.177 278.550 290.050 3.928
Tarif 233.140 237.803 261.584 266.815 293.497 299.367 329.303 335.889 369.478 376.868
Gol. 3 10.386.098.306 10.911.634.880 12.396.753.229 12.988.444.164 14.715.907.238 15.460.532.144 17.564.774.106 18.403.132.135 21.079.250.065 291.206.090
Volume Kendaraan 44.549 45.885 47.391 48.680 50.140 51.644 53.339 54.789 57.051 773
Tarif 233.140 237.803 261.584 266.815 293.497 299.367 329.303 335.889 369.478 376.868
Gol. 4 7.149.768.258 7.511.546.532 8.533.898.884 8.941.217.681 10.130.399.633 10.642.997.854 12.091.553.600 12.668.677.507 14.510.911.469 200.465.660
Volume Kendaraan 23.000 23.690 24.468 25.133 25.887 26.664 27.539 28.288 29.456 399
Tarif 310.854 317.071 348.778 355.754 391.329 399.156 439.071 447.853 492.638 502.491
Gol. 5 7.149.768.258 7.511.546.532 8.533.898.884 8.941.217.681 10.130.399.633 10.642.997.854 12.091.553.600 12.668.677.507 14.510.911.469 200.465.660
Volume Kendaraan 23.000 23.690 24.468 25.133 25.887 26.664 27.539 28.288 29.456 399
Tarif 310.854 317.071 348.778 355.754 391.329 399.156 439.071 447.853 492.638 502.491
Sumber: TRUSCEL. Diolah berdasarkan data historis lalu lintas dan Perjanjian Konsesi JTD
Berdasarkan jumlah kendaraan dan tarif masing-masing golongan, asumsi pertumbuhan pendapatan
JTD dapat tercermin sebagai berikut:
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Pertumbuhan Pendapatan (%) -3% 15% 5% 13% 5% 13% -21% 76% 32% 28% 10%
Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Pertumbuhan Pendapatan (%) 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13%
Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Pertumbuhan Pendapatan (%) 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5%
Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Pertumbuhan Pendapatan (%) 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 15% -99%
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha terdiri dari asumsi Biaya Operasi dan Pemeliharaan
Rutin, Biaya Pemeliharaan Berkala dan Penggantian Alat, Biaya Overhead Badan Usaha Jalan Tol, dan
Biaya Agency Fee Selama Masa Tenor untuk Jalan Tol Tahap I - Section A ( Kelapa Gading - Pulo
Gebang ) sepanjang 9.287 km. Penyesuaian asumsi dilakukan berdasarkan data historis dan didukung
oleh justifikasi data pasar untuk mencerminkan kondisi yang paling representatif, dimana dijelaskan
dalam proporsi atas pendapatan sebagai berikut:
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 96% 88% 91% 85% 85% 77% 100% 58% 45% 36% 33%
Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 30% 29% 26% 25% 23% 22% 20% 20% 18% 17% 16%
Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 15% 14% 14% 12% 12% 11% 11% 10% 9% 8% 8%
Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 7% 7% 7% 6% 6% 6% 5% 5% 4% 4%
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 14
P a g e | xii
Asumsi Beban Penyusutan / Depresiasi
Beban penyusutan dihitung atas aset tetap seperti peralatan kantor, kendaraan, bangunan, perabot
kantor, dan aset hak guna (ROU) menggunakan metode garis lurus sesuai masa manfaat aset.
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029
Beban Depresiasi (%) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (581.169.966)
Asumsi Perhitungan Modal Kerja
Asumsi perputaran piutang usaha dan utang usaha didasarkan pada tren historis, dengan proyeksi
bahwa pada akhir periode konsesi JTD seluruh piutang usaha akan tertagih dan seluruh utang usaha
telah diselesaikan kepada para vendor.
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 -
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 -
Asumsi Tax Loss Carry Forward (TLCF)
Dengan menerapkan Tax Loss Carry Forward (TLCF) yang memiliki masa manfaat 5 tahun, maka Rugi
Fiskal yang dapat dikompensasikan merupakan kumulatif tahun 2020-2024. Dengan demikian,
Akumulasi Rugi Fiskal yang dapat dikompensasikan dapat dikompensasikan hingga tahun 2029,
sebagai berikut.
Tax Loss Carry Forward 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Audited Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Opening Balance (434.355.266.451) (437.496.794.014) (417.434.433.929) (299.825.774.278) (125.229.993.919)
Loss Used - (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532
Closing Balance (434.355.266.451) (437.496.794.014) (417.434.433.929) (299.825.774.278) (125.229.993.919) (26.439.063.468)
2024 (44.466.336.000)
2023 (96.660.666.000)
2022 (163.759.320.000)
2021 (120.062.912.000)
2020 (9.406.032.451)
EBIT (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532
Taxes Paid - - - - -
Asumsi Tingkat Diskonto – Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Berikut adalah asumsi yang digunakan untuk mengestimasi tingkat diskonto yang akan digunakan
dalam penilaian saham JTD:
o Cost of Debt (tingkat bunga utang) Selama Periode Proyeksi TLCF (2025 – 2029)
Menggunakan data tingkat bunga pinjaman investasi dari bank sindikasi terhadap proyek
Pembangunan jalan tol berdasarkan data pasar sebesar 7,13% per Desember 2024. Tingkat
bunga tersebut tidak disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted), mengingat selama
periode proyeksi JTD tidak memperoleh manfaat pajak (tax shield) atas beban bunga akibat tidak
adanya kompensasi rugi fiskal (tax loss carry forward);
o Cost of Debt (tingkat bunga utang) Setelah Periode Proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067)
Menggunakan data tingkat bunga pinjaman investasi dari bank sindikasi terhadap proyek
Pembangunan jalan tol berdasarkan data pasar sebesar 5,56% per Desember 2024. Tingkat
bunga tersebut telah disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted) dengan asumsi JTD
memperoleh manfaat pajak atas beban bunga sepanjang periode proyeksi;
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 15
P a g e | xiii
o Cost of Equity (biaya ekuitas)
Tingkat biaya ekuitas (cost of equity) diperoleh dengan mempertimbangkan faktor-faktor
sebagai berikut:
- Risk-free rate (tingkat suku bunga bebas risiko)
Risk Free Rate yang digunakan adalah Indo Bond 30 tahun yaitu sebesar 7,11% per
Desember 2024 (sumber: tradingeconomics.com) yang disesuaikan dengan tingkat
default spread Indonesia yaitu sebesar 1,79% per Desember 2024 (sumber:
Damodaran, Country Default Spreads and Risk Premiums), sehingga tingkat Risk Free
Rate efektif yang digunakan yaitu 5,32% per Desember 2024;
- Beta
Koefisien beta wajib berasal dari data rata-rata beta perusahaan pembanding yang
bergerak pada sektor dan industri yang sejenis dengan perusahaan yang menjadi
Objek Analisis. Berdasarkan analisis data pasar, Beta yang kami gunakan adalah
Levered beta dari 8 perusahaan yang beregrak di bidang yang serupa yaitu sebesar
0,55 (selama periode proyeksi TLCF 2025 – 2029) dan 0,46 (setelah periode proyeksi
TLCF 2030 – 5 Januari 2067). Perbedaan perhitungan levered beta dikarenakan
selama periode proyeksi TLCF, tidak disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-
adjusted), mengingat selama periode proyeksi JTD tidak memperoleh manfaat pajak
(tax shield) atas beban bunga akibat tidak adanya kompensasi rugi fiskal (tax loss
carry forward);
- Equity Risk
Premi risiko ekuitas wajib didasarkan pada data yang dipublikasikan, maka
berdasarkan data yang kami peroleh, equity risk premium untuk Indonesia adalah
sebesar 6,45% per Desember 2024. Selanjutnya, equity risk premium disesuaikan
dengan country risk premium untuk Indonesia yaitu sebesar 2,33% per Desember
2024 sehingga tingkat Equity Risk Premium yang digunakan yaitu sebesar 8,78% per
Desember 2024 (sumber: Damodaran, diolah).
- Specific Risk
Perusahaan Yang Dinilai Perusahaan Pembanding
Kriteria Weighting Weighting Weighting
Rating (1) Rating Rating (2) Rating
Realisasi Tarif Tol 0,70 1,00 0,70 0,95 0,67
Resiko Konstruksi 0,30 1,00 0,30 0,95 0,29
Total 100% 1,00 0,95
Specific Risk 0,50%
Notes
(1) Rating 0 - 5 : Indicated an increase in rating means increase in level of risk.
(2) Rating 0 - 5 : (Wr. Rated Company - Wr. Comparison Company)/10
Wr = Weighted Rating
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 16
P a g e | xiv
Description
MATRIX Consequence
PT Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama Comparable Companies
JTD memiliki kewenangan untuk mengatur bahwa penyesuaian tarif tol seharusnya dilakukan Perusahaan pembanding yang berasal dari Thailand yakni Bangkok Expressway and Metro PCL diberikan
setiap 2 tahun sekali dengan besaran penyesuaian mengikuti laju inflasi. Adapun secara kewenangan oleh Pemerintah untuk menetapkan penyesuaian tarif setiap 5 tahun sekali. Namun, jalan tol Si Rat
historis penyesuaian tarif untuk JTD baru dilaksanakan setelah 2,5 tahun yang disebabkan Expressway yang dioperasikan oleh Bangkok Expressway and Metro Public Company Limited (BEM) melakukan
Factors
pandemi Covid-19. Kedepannya, terdapat risiko ketidakpastian yang memungkinkan terjadinya penyesuaian tarif lebih cepat, yaitu dalam kurun waktu 3 tahun. Percepatan penyesuaian ini dilakukan sebagai
Realisasi Tarif Tol Medium
keterlambatan penningkatan tarif, sehingga JTD berisiko kehilangan potensi pendapatan yang respons terhadap dampak pandemi Covid-19 yang signifikan terhadap volume lalu lintas dan pendapatan
seharusnya dapat diperoleh dari penyesuaian tarif sesuai ketentuan kontrak. operasional. Dengan adanya kenaikan tarif lebih awal dari siklus normal, BEM memperoleh peluang untuk
mengakselerasi pemulihan pendapatan dan menjaga kesinambungan arus kas perusahaan di tengah tekanan
ekonomi akibat pandemi.
Risiko keterlambatan operasional Jalan Tol Seksi B dan C, pekerjaan konstruksi Seksi B dan Konstruksi Si Rat Expressway milik Bangkok Expressway and Metro PCL dimulai pada tahun 2012 dengan target
Seksi C tertunda akibat progress pengadaan tanah serta isu utama kendala proyek terkait penyelesaian pada 2017. Namun, proyek ini berhasil diselesaikan lebih cepat, yakni pada tahun 2016. Percepatan
perizinan dan pengadaan tanah mendasari risiko konstruksi. Target operasional yang semula tersebut dimungkinkan berkat dukungan aktif dari Otoritas Jalan Tol Thailand (EXAT), yang secara efektif
direncanakan pada 2027 mengalami keterlambatan menjadi 2031, sehingga berpotensi mempercepat proses pengadaan lahan melalui penetapan nilai kompensasi yang adil bagi pemilik lahan
menunda arus kas operasional, meningkatkan biaya proyek. terdampak. Keberhasilan ini memungkinkan jalan tol Si Rat Expressway beroperasi lebih awal dari jadwal semula,
sehingga mendorong percepatan realisasi pendapatan tol dan memperkuat arus kas operasional lebih awal dari
Sebagai akibat dari keterlambatan pengadaan lahan, berdasarkan hasil Evaluasi Rencana Kerja, proyeksi semula.
JTD memperoleh kompensasi dari pemerintah berupa perpanjangan masa konsesi, dari
semula 45 tahun menjadi 50 tahun. Dengan adanya kompensasi tersebut, JTD memiliki ruang
Factors untuk menutupi risiko atas keterlambatan operasional yang terjadi.
Hal ini sejalan dengan PPJT No. 13 tanggal 6 April 2017, Pasal 2 terkait Pengusahaan Jalan Tol,
Resiko Konstruksi Low
Poin 2.3 terkait Masa Konsesi bahwa "Apabila terjadi keterlambatan pembangunan Jalan Tol
yang bukan diakibatkan oleh kesalahan dari Badan Usaha Jalan Tol, maka Badan Usaha Jalan
Tol memiliki hak untuk mendapatkan perpanjangan Masa Konsesi dan/atau kenaikan Tarif Tol
dengan memperhitungkan jangka waktu keterlambatan pembangunan tersebut."
Pada Pasal 3 terkait Pengadaan Tanahdan Penyediaan Ruang, Poin 3.5 terkait Keterlambatan
Pengadaan Tanah bahwa "Dalam hal terjadi keterlambatan Pengadaan Tanah dan Penyediaan
Ruang oleh Pemerintah, Badan Usaha Jalan Tol berhak untuk: mendapatkankompensasi dari
Pemerintah dalam bentuk perpanjangan Masa Konsesi dan/atau penyesuaian Tarif Tol Awal
namun demikian Badan Usaha Jalan Tol tidak berhak mengakhiri Perjanjian akibat
keterlambatan".
Dalam menentukan perusahaan pembanding, telah memenuhi kriteria yang
memiliki industri dan kegiatan usaha yang serupa dalam bidang konstruksi dan
pengoperasian jalan tol serta memiliki target pasar yang sebanding. Perusahaan
pembanding terdaftar memiliki kerakteristik ruang lingkup kegiatan usaha yang
lebih luas dibandingkan JTD. Dengan demikian dalam hal realisasi tarif tol dan risiko
konstruksi memiliki risiko yang lebih tinggi dibandingkan perusahaan pembanding.
Sehingga dengan landasan tersebut maka aktivitas perusahaan JTD dinilai memiliki
risiko yang lebih tinggi dibandingkan perusahaan pembanding;
Adapun, specific risk yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebesar 0,50%.
Weighted Average Cost of Capital (WACC) Selama Periode Proyeksi TLCF (2025 – 2029)
Weighted Average Cost of Capital analysis (WACC)
(in IDR)
WACC calculation Comparable companies
Capital structure Company name Levered beta(4) Total Debt Shares outstanding Share price Market value of equity Debt/Equity Marginal tax rate Unlevered beta Debt/Capital
Debt to total capitalization (a) 77% Sichuan Expressway Co., Ltd 0,45 92.053.697.057.700 3.060.000.000 11.580 35.435.133.846.000 260% 25% 0,15 72%
Equity to total capitalization (b) 23% Bangkok Expressway and Metro PCL 0,45 45.795.149.593.200 14.980.000.000 3.379 50.624.280.840.000 90% 20% 0,26 47%
Zhejiang Expressway Co., Ltd 0,30 317.697.968.280.000 5.990.000.000 11.638 69.714.565.882.000 456% 25% 0,07 82%
Cost of debt Qilu Expressway Co., Ltd 0,43 32.882.616.528.300 2.000.000.000 4.789 9.577.292.000.000 343% 25% 0,12 77%
Cost of debt ( c) 7,13% Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 0,35 81.915.566.170.200 2.250.000.000 9.344 21.023.544.150.000 390% 25% 0,09 80%
Tax rate (d) 0% Ekovest Bhd 0,82 30.285.741.617.600 2.965.000.000 1.320 3.913.845.068.000 774% 24% 0,12 89%
After tax cost of debt ( e) 7,13% Bharat Road Network Ltd 0,18 4.659.419.239.760 83.950.000 8.656 726.699.262.806 641% 35% 0,03 87%
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 0,69 48.934.596.210.500 1.673.000.000 8.016 13.410.394.921.000 365% 25% 0,18 78%
Cost of equity
Risk Free Rate (f) 5,32% Mean 0,46 415% 0,13 77%
Equity Risk Premium (g) 8,78% Median 0,44 377% 0,12 79%
Levered Beta (h) 0,55
Specific risk (i) 0,5%
Value of relevered beta
Mean unlevered
Cost of equity (j) 10,64% Debt/ Capital beta Target Debt/Equity Target marginal rate Relevered beta
Based on market 77% 0,13 326,17% 0% 0,55
WACC (k) 7,95%
Calculation:(a) Based on average debt/capital of comparable companies
Calculation:(b) Based on 1-(a)
Calculation:( c) Based on SEKI Indonesia
Calculation:(d) Based on UU No. 7 Tahun 2021
Calculation:( e) Based on (c)*1-(d)
Calculation:(f) Based on IndoBond 10Y - Based defalt spread
Calculation:(g) Based on Equity Risk Premium + Country Risk Primium
Calculation:(h) Based on Mean unlevered beta*[1+(1-target tax rate)*target debt/equity]
Calculation:(i) Based on risk factors
Calculation:(j) Based on[(f)+(g*h)+(i)]
Calculation:(k) Based on [(a)*( e)+ (b)*(j)]
Tingkat Diskonto yang digunakan dalam penilaian saham per 31 Desember 2024 adalah sebesar
7,95%.
Weighted Average Cost of Capital (WACC) Setelah Periode Proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067)
Weighted Average Cost of Capital analysis (WACC)
(in IDR)
WACC calculation Comparable companies
Capital structure Company name Levered beta(4) Total Debt Shares outstanding Share price Market value of equity Debt/Equity Marginal tax rate Unlevered beta Debt/Capital
Debt to total capitalization (a) 77% Sichuan Expressway Co., Ltd 0,45 92.053.697.057.700 3.060.000.000 11.580 35.435.133.846.000 260% 25% 0,15 72%
Equity to total capitalization (b) 23% Bangkok Expressway and Metro PCL 0,45 45.795.149.593.200 14.980.000.000 3.379 50.624.280.840.000 90% 20% 0,26 47%
Zhejiang Expressway Co., Ltd 0,30 317.697.968.280.000 5.990.000.000 11.638 69.714.565.882.000 456% 25% 0,07 82%
Cost of debt Qilu Expressway Co., Ltd 0,43 32.882.616.528.300 2.000.000.000 4.789 9.577.292.000.000 343% 25% 0,12 77%
Cost of debt ( c) 7,13% Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 0,35 81.915.566.170.200 2.250.000.000 9.344 21.023.544.150.000 390% 25% 0,09 80%
Tax rate (d) 22% Ekovest Bhd 0,82 30.285.741.617.600 2.965.000.000 1.320 3.913.845.068.000 774% 24% 0,12 89%
After tax cost of debt ( e) 5,56% Bharat Road Network Ltd 0,18 4.659.419.239.760 83.950.000 8.656 726.699.262.806 641% 35% 0,03 87%
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 0,69 48.934.596.210.500 1.673.000.000 8.016 13.410.394.921.000 365% 25% 0,18 78%
Cost of equity
Risk Free Rate (f) 5,32% Mean 0,46 415% 0,13 77%
Equity Risk Premium (g) 8,78% Median 0,44 377% 0,12 79%
Levered Beta (h) 0,46
Specific risk (i) 0,5%
Value of relevered beta
Mean unlevered
Cost of equity (j) 9,83% Debt/ Capital beta Target Debt/Equity Target marginal rate Relevered beta
Based on market 77% 0,13 326,17% 22% 0,46
WACC (k) 6,56%
Calculation:(a) Based on average debt/capital of comparable companies
Calculation:(b) Based on 1-(a)
Calculation:( c) Based on SEKI Indonesia
Calculation:(d) Based on UU No. 7 Tahun 2021
Calculation:( e) Based on (c)*1-(d)
Calculation:(f) Based on IndoBond 10Y - Based defalt spread
Calculation:(g) Based on Equity Risk Premium + Country Risk Primium
Calculation:(h) Based on Mean unlevered beta*[1+(1-target tax rate)*target debt/equity]
Calculation:(i) Based on risk factors
Calculation:(j) Based on[(f)+(g*h)+(i)]
Calculation:(k) Based on [(a)*( e)+ (b)*(j)]
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 17
P a g e | xv
Tingkat Diskonto yang digunakan dalam penilaian saham per 31 Desember 2024 adalah sebesar
6,56%.
Identifikasi ATB
Faktor-faktor Pertimbangan dalam Penilaian ATB Tergolong dalam Peraturan
Hak-hak, keistimewaan, atau kondisi yang melekat pada hak kepemilikan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Sisa umur ekonomis dan/atau umur hukum (masa berlaku) Aset Takberwujud
Kapasitas ATB yang menghasilkan pendapatan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Karakteristik ATB Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Sifat dan sejarah ATB Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Gambaran ekonomi yang dapat mempengaruhi ATB Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Kondisi dan gambaran masa depan dari industri spesifik Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Nilai ATB dapat juga terkandung dalam aset yang tak dapat dipisahkan dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI)
biasa disebut Goodwill
Dapat diidentifikasi dan dijelaskan secara terperinci Peraturan No. VIII.C.5
Dapat memberikan manfaat ekonomi yang dapat diukur bagi pemilik Obyek
Penilaian Peraturan No. VIII.C.5
Memiliki potensi untuk menghasilkan aset lainnya dan/atau mampu
menciptakan nilai tambah terhadap aset lain tersebut Peraturan No. VIII.C.5
Merupakan subyek hak milik (right of private ownership ) yang dapat dialihkan
secara hukum (legally transferable ) Peraturan No. VIII.C.5
Dapat diakui dan dilindungi secara hukum; dan Peraturan No. VIII.C.5
Memiliki jangka waktu manfaat ekonomis. Peraturan No. VIII.C.5
Dengan mendasarkan kepada SPI 320 poin 5.9 kami hanya dapat melakukan penilaian ATB dengan
pertimbangan sebagai berikut: (i) Hak-hak, keistimewaan, atau kondisi yang melekat pada hak
kepemilikan, (ii) Sisa umur ekonomis dan/atau umur hukum (masa berlaku) ATB, (iii) Kapasitas ATB
yang menghasilkan pendapatan, (iv) Karakteristik ATB, (v) Sifat dan sejarah ATB, (vi) Gambaran
ekonomi yang dapat mempengaruhi ATB, (vii) Kondisi dan gambaran masa depan dari industri
spesifik, (viii) Nilai ATB dapat juga terkandung dalam aset yang tak dapat dipisahkan dan biasa
disebut Goodwill.
Dengan mendasarkan kepada Peraturan No. VIII.C.5, kami hanya dapat melakukan penilaian ATB
yang memenuhi karakteristik sebagai berikut: (i) dapat diidentifikasi dan dijelaskan secara terperinci;
(ii) dapat memberikan manfaat ekonomi yang dapat diukur bagi pemilik Obyek Penilaian; (iii)
memiliki potensi untuk menghasilkan aset lainnya dan/atau mampu menciptakan nilai tambah
terhadap aset lain tersebut; (iv) merupakan subyek hak milik (right of private ownership) yang dapat
dialihkan secara hukum (legally transferable); (v) dapat diakui dan dilindungi secara hukum; dan (vi)
memiliki jangka waktu manfaat ekonomis.
ATB yang dimiliki oleh JTD memiliki karakteristik sebagai berikut:
1. JTD memiliki ATB yang digolongkan kedalam ATB terkait kontrak perusahaan berupa
lisensi yaitu Hak Pengusahaan Jalan Tol dalam Kota Jakarta Ruas Semanan-Sunter dan
Sunter-Pulo Gebang.
2. Dapat memberikan manfaat ekonomi dimana Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) telah
sepakat untuk menunjuk JTD sebagai Badan Usaha Jalan Tol yang akan mengelola
Ruas Semanan – Sunter dan Ruas Sunter - Pulo Gebang, sehingga memberikan nilai
tambah dari tarif atas pengusahaan jalan tol dengan masa konsesi selama 50 tahun.
Ruas yang akan dikelola terdiri dari tiga seksi, yaitu:
i. Seksi A (Kelapa Gading - Pulo Gebang);
ii. Seksi B (Semanan - Grogol);
iii. Seksi C (Grogol - Kelapa Gading).
3. Memiliki potensi untuk menghasilkan aset lainnya dan/atau mampu menciptakan
nilai tambah terhadap aset lain yang mana mampu menghasilkan
pendapatan/revenue bagi JTD.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 18
P a g e | xvi
4. Merupakan subyek hak milik (right of private ownership) yang dapat dialihkan secara
hukum serta dapat diakui dan dilindungi secara hukum.
No Nomor Perjanjian Nama Perjanjian Tanggal Perjanjian Partisipan Ringkasan
Amandemen V Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol Dalam Kota Jakarta Ruas Perubahan pada Pasal 1.1.6, Pasal 1.1.7, Pasal 1.1.16, Pasal
1 11 24 Desember 2024 PT JTD Jaya Pratama
Semanan - Sunter dan Sunter - Pulogebang 1.1.19, 1.1.27, Pasal 10.4.5, dan Pasal 18.1
5. Memiliki masa manfaat ekonomis selama 50 tahun yang berlaku efektif sejak tanggal
penerbitan Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK) tanggal 5 Januari 2017.
Sesuai dengan Peraturan No. VIII.C.5, telah diidentifikasi bahwa ATB yang dimiliki oleh JTD yang telah
memenuhi syarat karakteristik ATB dalam melakukan penilaian atas ATB. Berdasarkan klasifikasi ATB
yang menjadi Objek Penilaian, ATB yang dimiliki oleh JTD merupakan ATB terkait kontrak
perusahaan berupa lisensi yaitu Hak Pengusahaan Jalan Tol dalam Kota Jakarta Ruas Semanan-
Sunter dan Sunter-Pulo Gebang.
Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya
Penilaian atas 100% saham JTD didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal akan
dilakukan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen JRPT, JKON dan JTD, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, laporan arus kas, laporan laba/rugi komprehensif, dan
commonsize-statements, pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta kinerja JTD. Prospek
JTD di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi yang
diberikan oleh manajemen JRPT dan JKON yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya.
Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek
dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan berbagai metode penilaian untuk menentukan Nilai Pasar suatu pendapatan
yang dianggap mewakili kemampuan di masa mendatang dari suatu perusahaan atau “business
interest”, perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan laporan laba/rugi
komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku
laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba/rugi komprehensif yang biasanya
disusun oleh akuntan berdasarkan nilai historis.
Pendekatan Penilaian
Ada beberapa metode dan prosedur penilaian bisnis yang dapat diterima secara umum. Semua
metode dan prosedur tersebut secara umum dapat disimpulkan menjadi 3 kategori pendekatan
penilaian yang sering digunakan yaitu pendekatan pendapatan, pendekatan aset dan pendekatan
pasar.
Pendekatan pendapatan dengan Metode Diskonto Arus Kas Bersih (Discounted Cash Flow – DCF)
didasarkan atas proyeksi arus kas bersih yang ditentukan berdasarkan proyeksi atas pendapatan
ekonomis perusahaan setelah dikurangi dengan pengeluaran-pengeluaran yang diperlukan untuk
mendukung operasi perusahaan seperti penambahan modal kerja dan pengeluaran modal. Nilai
Pasar dari perusahaan kemudian diperoleh dengan mendiskonto proyeksi arus kas perusahaan
dengan tingkat diskonto yang sesuai dan kemudian menguranginya dengan jumlah utang berbunga
untuk mendapatkan Indikasi Nilai.
Pendekatan aset dengan Metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Assets Method – ANAM)
dilakukan dengan menyesuaikan aset dan kewajiban perusahaan untuk mendapatkan Nilai Pasarnya,
dimana nilai ekuitas adalah Nilai Pasar dari semua aset dikurangi dengan Nilai Pasar dari semua
kewajiban. Penyesuaian nilai buku dalam laporan posisi keuangan menjadi Nilai Pasar dilakukan
secara individual (individual revaluation of assets), baik nilai Aset Berwujud, ATB maupun nilai
kewajiban perusahaan.
Pendekatan pasar dengan Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek (Guideline
Publicly Traded Company Method – GPTCM), yaitu dengan mengestimasi nilai perusahaan
berdasarkan harga pasar saham dari perusahaan-perusahaan yang sepadan dan sebanding yang
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 19
P a g e | xvii
terdaftar sebagai perusahaan terbuka di bursa efek regional. Metode ini didasarkan atas value
multiples dari perusahaan-perusahaan lain yang sepadan dan sebanding yang diperkirakan memiliki
skala dan karakteristik risiko usaha yang hampir setara dengan perusahaan yang akan dinilai.
Untuk menentukan Nilai Pasar Saham JTD, kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan dengan
Metode DCF dan pendekatan aset dengan Metode ANAM. Metode DCF digunakan dalam
penilaian ini dikarenakan Penggerak nilai (value driver) JTD adalah berasal dari aset dimana
direpresentasikan oleh pendapatan. Perhitungan menggunakan metode DCF berdasarkan konsep
jumlah pendapatan yang bisa dihasilkan oleh suatu entitas dalam periode proyeksi. Sehingga,
Metode DCF ini dianggap paling sesuai diterapkan dalam Penilaian 100% Saham JTD. Selanjutnya
Metode ANAM juga digunakan dalam penilaian ini dikarenakan Metode ANAM memperhitungkan
nilai dari seluruh aset JTD berdasarkan Nilai Pasarnya, sehingga kami berkeyakinan kedua metode ini
layak dan sesuai untuk digunakan dalam laporan penilaian ini.
Kami tidak menggunakan pendekatan pasar dengan Metode GPTCM dikarenakan tidak menemukan
perusahaan pembanding yang sepadan dan sebanding serta layak dan sesuai dengan standar
penilaian bisnis di Indonesia, maka GPTCM tidak digunakan dalam laporan penilaian ini.
Pendekatan dan metode penilaian tersebut diatas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini.
Alasan Penggunaan Metode Penilaian
Pendekatan Pendapatan
Berdasarkan SPI-09 poin 4.1 tentang syarat penggunaan metode DCF adalah sebagai berikut:
- Aset atau bisnis yang sedang mengalami pertumbuhan signifikan atau belum mencapai level
operasi yang stabil, misalnya bisnis baru atau properti investasi yang sedang dibangun;
- Arus kas yang cenderung berfluktuasi dari suatu periode ke periode lain dalam jangka pendek,
misalnya fluktuasi pendapatan sewa yang dihasilkan dari suatu properti investasi karena jangka
waktu dan persyaratan sewa guna usaha atau pendapatan bisnis karena perubahan siklus
permintaan produk, atau;
- Aset memiliki umur terbatas, misalnya aset dan bisnis di sektor energi dan sumber daya alam.
Pendekatan Aset
Berdasarkan POJK No. 35/2020, berisikan: ”metode ANAM wajib digunakan untuk menilai:
1. ekuitas suatu perusahaan dimana Nilai perusahaan sangat bergantung pada Nilai aset tetap
(a heavy based on fixed assets company);
2. ekuitas dari Holding Company;
3. perusahaan yang tidak memiliki riwayat pendapatan yang mempunyai prospek positif,
perusahaan yang memiliki pendapatan yang berfluktuasi, atau perusahaan yang diragukan
kemampuannya untuk melanjutkan operasi yang bersifat going concern, seperti perusahaan
yang baru berdiri (start up company) atau perusahaan yang berada dalam kesulitan untuk
memperoleh pendapatan (trouble companies);”
Selain itu, pemilihan metode penilaian juga didasarkan pada ketersediaan data yang diperoleh dalam
melakukan penilaian. Penentuan metode ini didasarkan pada ketersediaan data oleh pihak
manajemen dan tingkat kepercayaan yang tinggi terhadap sumber data tersebut.
Dengan demikian berdasarkan syarat penggunaan pendekatan pendapatan dan aset yang dimiliki
oleh JTD maka penentuan Indikasi Nilai 100% Saham JTD dengan pendekatan yang tepat adalah
dengan menggunakan metode DCF dan ANAM.
Berdasarkan uraian diatas dapat dilihat bahwa metode DCF dan ANAM bisa digunakan untuk
penilaian dikarenakan telah memenuhi kriteria sebagaimana dimaksudkan POJK No. 35/2020.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 20
P a g e | xviii
Informasi Lain yang Relevan
Berikut merupakan beberapa informasi lain yang relevan dalam pelaksanaan Penilaian 100% Saham
JTD:
Informasi Perpajakan
Informasi Perpajakan per tanggal 31 Desember 2024 adalah sebagai berikut:
(dalam Rupiah penuh)
Deskripsi Nilai
a. Aset Pajak Tangguhan
Perusahaan
Imbalan Kerja 73.332.820
Sub Total 73.332.820
Entitas Anak
Imbalan Kerja 139.984.240
Penyusutan Aset Hak Guna 1.881.446.874
Liabilitas Sewa (1.494.508.691)
Provisi Pelapisan Ulang 10.475.192.902
Sub Total 11.002.115.325
Total Aset Pajak Tangguhan 11.075.448.145
b. Utang Pajak
Pajak Penghasilan (PPh)
Pasal 21 105.708.221
Pasal 4 (2) 48.575.797
Pasal 23 36.849.872
Total Utang Pajak 191.133.890
c. Taksiran Rugi Fiskal
Rugi Fiskal yang dapat Dikompensasikan
2024 (2.482.403.000)
2023 (2.694.338.000)
2022 (6.273.587.000)
2021 (5.214.225.000)
2020 (1.426.588.000)
Total Taksiran Rugi Fiskal (18.091.141.000)
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Informasi Kompensasi bagi Pemegang Saham
Seluruh pemegang saham memiliki hak yang setara dan sederajat dalam segala hal. Kompensasi yang
diberikan kepada para pemegang saham ialah berupa pembagian dividen yang jumlah besarannya
akan dikaitkan dengan keuntungan dan kondisi keuangan pada tahun buku yang bersangkutan.
Analisis dan Pembahasan Manajemen
Selain itu pihak manajemen juga telah mengkonfirmasi terkait beberapa hal berikut ini sebagai
bahan pertimbangan dalam penyusunan Laporan Penilaian:
1. Aset dan Kewajiban yang dimiliki JTD di Luar Neraca:
JTD tidak memiliki aset dan kewajiban di luar neraca (kontinjensi).
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 21
P a g e | xix
2. Perbandingan Kinerja Saat Ini dengan Kinerja Historis
(dalam persentase kecuali dinyatakan lain)
2020 2021 2022 2023 2024 Rata-Rata
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Historis
Rasio Pertumbuhan*
Pendapatan N/A -74% -71% 8% -1% -47%
Beban Pokok Pendapatan N/A -71% -51% 0% -15% -41%
Laba Kotor N/A N/A -153% 9% 34% -15%
Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan N/A -1002% -70% 36% 47% N/A
Aset Lancar N/A -34% -64% -66% 39% -42%
Aset Tidak Lancar N/A 18,8% -1,9% -2,0% 2,6% 4,0%
Total Aset N/A 11% -8% -4% 3% 0,14%
Liabilitas Lancar N/A -41,9% -65,4% -65,3% -21,2% -52%
Liabilitas Tidak Lancar N/A -11% -45% -84% 164% -33%
Total Liabilitas N/A -19% -49% -82% 120% -36%
Total Ekuitas N/A 30% 9% 11% -1% 12%
Rasio Vertikal**
Beban Pokok Pendapatan 100% 110% 187% 174% 149% 144%
Laba Kotor 0% -10% -87% -74% -49% -44%
Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan 1% -31% -186% -111% -60% -77%
Aset Lancar / Total Aset 16% 9% 4% 1% 2% 6%
Aset Tidak Lancar / Total Aset 84% 91% 96% 99% 98% 94%
Liabilitas Lancar / Total Liabilitas 26% 18% 12% 24% 9% 18%
Liabilitas Tidak Lancar / Total Liabilitas 74% 82% 88% 76% 91% 82%
Total Liabilitas / Total Liabilitas & Ekuitas 40% 29% 16% 3% 7% 19%
Total Ekuitas / Total Liabilitas & Ekuitas 60% 71% 84% 97% 93% 81%
Rasio Likuiditas**
Current Ratio 1,52 1,72 1,81 1,76 3,11 2,0
Quick Ratio 0,6 0,4 1,4 1,0 1,8 1,1
Rasio Profitabilitas**
Return on Asset (ROA) 0% -2% -3% -2% -1% -2%
Return on Equity (ROE) 0% -3% -4% -2% -1% -2%
Rasio Aktivitas**
Perputaran Aset (x) 0,25 0,06 0,02 0,02 0,02 0,07
Perputaran Piutang Usaha (x) 0 0 0 0 57.117 11.423
Perputaran Piutang Usaha (hari) 0 0 0 0 156 31
Perputaran Utang Usaha (x) 24 3 2 534 184 149
Perputaran Utang Usaha (hari) 0 0 0 1 1 0
Perputaran Persediaan (X) N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Perputaran Persediaan (hari) N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Rasio Solvabilitas**
Debt to Asset Ratio (DAR) 40% 29% 16% 3% 7% 19%
Debt to Equity Ratio (DER) 67% 42% 20% 3% 7% 28%
Sumber: TRUSCEL. Diolah berdasarkan data laporan keuangan JTD
Keterangan:
*) Perhitungan rata-rata menggunakan metode CAGR pada tahun 2020 - 2024
**)Perhitungan rata-rata dilakukan dengan menggunakan metode AVERAGE Data pada tahun 2020 - 2024
N/A) Tidak ada pembanding
N/A*) tidak dapat dihitung dikarenakan nilai pembagi sama dengan 0
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan operasional suatu perusahaan dalam mengelola aset-
asetnya dengan tujuan akhir mengoptimalkan pengembalian yang dapat diperoleh para penyedia
capital (capital providers). Rasio imbal balik aset (Return on Assets / ROA) JTD selama tahun 2020 -
2024, secara rata-rata adalah sebesar -2%.
Rasio imbal balik ekuitas (Return on Equity / ROE) selama tahun 2020 - 2024, secara rata-rata adalah
sebesar -2% dimana rasio ini menunjukan hasil yang sejalan dengan rata-rata ROA pada tahun 2020
- 2024. Namun perlu diingat, persentase ROE direkomendasikan untuk mendekati 10% untuk cukup
menutup biaya modal perusahaan.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 22
P a g e | xx Rasio Likuiditas Rasio likuiditas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk membayar seluruh liabilitas lancarnya yang akan jatuh tempo. Selama tahun 2020 - 2024, rata-rata current ratio dan quick ratio JTD masing- masing sebesar 2,0x dan 1,1x. Hal ini menunjukkan bahwa selama tahun 2020 - 2024 JTD cukup mampu untuk membayar liabilitas lancarnya dengan menggunakan aset lancar yang dimilikinya. Current ratio dan quick ratio terbesar terjadi pada 2024 masing-masing sebesar 3,11x dan 1,8x. Current ratio terkecil terjadi pada 2020 sebesar 1,52x dan quick ratio terkecil terjadi pada 2021 sebesar 0,4x. Rasio Aktivitas Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam mendayagunakan aset-aset yang dimilikinya. Rasio perputaran aset JTD selama periode selama tahun 2020 - 2024 secara rata-rata adalah sebesar 0,07x per tahun yang berarti bahwa JTD mampu menghasilkan penjualan rata-rata sebesar 0,07x dari setiap aset yang dimiliki. Sedangkan perputaran piutang usaha JTD selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata adalah sebesar 11.423x atau selama 31 hari. Perputaran piutang usaha JTD tercepat terjadi pada tahun 2024 yaitu sebesar 57.117x atau selama 156 hari. Perputaran utang usaha JTD selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata sebesar 149x atau 0 hari. Perputaran utang usaha tercepat terjadi pada 2023 sebesar 534x atau 1 hari. Rasio Solvabilitas Debt to Asset Ratio (DAR) menunjukkan posisi utang berbunga terhadap aset dalam pembiayaan perusahaan sedangkan Debt to Equity Ratio (DER) menunjukkan besarnya porsi utang berbunga terhadap ekuitas dalam pembiayaan perusahaan (financial leverage). Rasio solvabilitas ini menunjukkan seberapa besar kemampuan sebuah perusahaan untuk melunasi seluruh utang berbunga dengan ekuitas atau aset yang dimiliki jika perusahaan tersebut dilikuidasi. DAR dan DER JTD selama periode historis rata-rata adalah sebesar 19% dan 28%. 4. Perbandingan Kinerja Obyek Penilaian dengan Industri Yang Sebanding Perusahaan Yang Dinilai Pertumbuhan Penjualan 5 Tahun Rata-Rata Margin Kotor ROA ROE Debt to Capitalization Total Aset PT Jakarta Tollroad Development -47% -44% -2% -2% 70% 5.059.889.522.088 Perusahaan Pembanding Pertumbuhan Penjualan 5 Tahun Rata-Rata Margin Kotor ROA ROE Debt to Capitalization Total Aset Sichuan Expressway Co., Ltd 10% 28% 3% 7% 68% 135.220.336.134.800 Bangkok Expressway and Metro PCL 1% 40% 3% 7% 72% 63.197.116.427.400 Zhejiang Expressway Co., Ltd 9% 40% 2% 12% 66% 480.878.688.182.900 Qilu Expressway Co., Ltd 34% 38% 7% 15% 70% 46.665.005.535.400 Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 2% 33% 2% 4% 71% 115.583.770.214.500 Ekovest Bhd -3% 31% 1% -2% 75% 40.228.891.729.600 Bharat Road Network Ltd -1% 71% 1% -27% 90% 5.162.549.186.380 Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 8% 48% 3% 7% 59% 83.046.409.214.300 Sumber: Laporan Keuangan, Investing.com 5. Keuntungan dan Kerugian atas Kontrak Usaha JTD mengakui biaya jasa konstruksi dan peningkatan kemampuan aset konsesi sebagai aset takberwujud dimana JTD menerima hak (lisensi) untuk membebankan pengguna jasa publik. Suatu hak untuk membebankan pengguna jasa publik bukan merupakan hak tanpa syarat untuk menerima kas karena jumlahnya bergantung pada sejauh mana publik menggunakan jasa. Selama periode konstruksi, JTD mencatat aset takberwujud dan mengakui pendapatan dan biaya konstruksi sesuai dengan kontraknya. Biaya konstruksi merupakan nilai dari jumlah perolehan kontrak konstruksi. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 23
P a g e | xxi
Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami telah bertindak secara independen tanpa adanya
konflik dan tidak terafiliasi dengan JRPT, JKON, JTD, ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan
perusahaan-perusahaan tersebut. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi
berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk
memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah
sama sekali tidak dipengaruhi oleh Indikasi Nilai yang dihasilkan dari proses analisa penilaian ini dan
kami hanya menerima imbalan sesuai yang tercantum pada surat penugasan dengan nomor
EL01/KJPP/SP-BIS/03/1/I/2025-1 per tanggal 20 Januari 2025.
Indikasi Nilai Pasar Saham JTD
Perhitungan Indikasi Nilai Pasar JTD – Metode DCF
Dengan menggunakan metode DCF, setelah mengaplikasikan DLOM sebesar 30% mengingat JTD
merupakan perusahaan tertutup maka Indikasi Nilai Pasar 100% saham JTD adalah sebesar
Rp5.677.014.388.466,-. Indikasi Nilai Pasar tersebut disajikan pada tabel berikut:
Perhitungan Indikasi Nilai Pasar JTD – Metode DCF
(dalam Rupiah)
DISCOUNTED CASH FLOW
Sum of Year PV 6.952.445.709.226
Terminal Value -
Enterprise Value 6.952.445.709.226
- Short Term Interest Bearing Debt + Long Term Liabilities (326.638.675.535)
+ Non Operating Asset 1.410.492.687.649
Indikasi Nilai Pasar 100% JTD 8.036.299.721.340
Discount for Lack of Marketability (DLOM)* 30% (2.410.889.916.402)
+Kas dan Setara Kas JTD 51.604.583.528
Indikasi Nilai Pasar 100% JTD Setelah DLOM 5.677.014.388.466
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Perhitungan Indikasi Nilai Pasar JTD – Metode ANAM
Dengan menggunakan metode ANAM, setelah mengaplikasikan DLOM sebesar 30% mengingat JTD
merupakan perusahaan tertutup, maka Indikasi Nilai Pasar 100% saham JTD adalah sebesar
Rp4.635.052.168.935,-. Indikasi Nilai Pasar tersebut disajikan pada tabel berikut:
(dalam Rupiah)
EQUITY ANAM METHOD
Aset-Liabilitas-Kas 6.547.782.264.868
Enterprise Value 100% Saham JTD 6.547.782.264.868
Discount for Lack of Marketability (DLOM)* 30% (1.964.334.679.460)
+Kas dan Setara Kas JTD 51.604.583.528
Indikasi Nilai Pasar 100% JTD Setelah DLOM 4.635.052.168.935
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Tabel Rekonsiliasi Nilai Pasar JTD
Setelah diperoleh Indikasi Nilai Pasar Saham sesuai dengan metode yang digunakan, lalu kami
menentukan Nilai Pasar 100% Saham JTD dengan memberikan bobot kepada masing-masing metode
penilaian yaitu 60% untuk metode DCF dan 40% untuk metode ANAM. Pembobotan 60% pada
pendekatan DCF mencerminkan kontribusi arus kas dari Seksi A yang telah beroperasi penuh,
sehingga proyeksi arus kas menjadi lebih representatif dalam mencerminkan kinerja ekonomi
entitas.
Meskipun Seksi B dan C masih dalam proses konstruksi, keberhasilan operasional Seksi A menjadi
dasar pendapatan untuk mengevaluasi potensi kelangsungan bisnis dan profitabilitas jangka
panjang. Sementara itu, ANAM berbobot 40% mencerminkan kontribusi aset takberwujud berupa
Hak Pengusahaan Jalan Tol (HPJT). Berikut adalah rekonsiliasi perhitungan Nilai Pasar JTD:
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 24
P a g e | xxii
Tabel Rekonsiliasi Nilai
(dalam Rupiah)
Deskripsi Bobot Nilai Pembobotan Nilai
Discounted Cash Flow Method (DCF) 60% 5.677.014.388.466 3.406.208.633.080
Adjusted Net Asset Method (ANAM) 40% 4.635.052.168.935 1.854.020.867.574
Nilai Pasar 100% JTD 5.260.229.500.654
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan pendekatan pendapatan (metode DCF) dan
pendekatan aset (metode ANAM) maka Nilai Pasar dari 100% Saham JTD per tanggal 31 Desember
2024 adalah sebesar Rp5.260.229.500.654,-. Nilai Pasar ini tidak menerapkan Diskon Tanpa
Pengendalian/Discount for Lack of Control (DLOC), sehingga Nilai Pasar ini disebut sebagai Nilai
Kendali.
Ringkasan Nilai
Dengan memperhatikan Tingkat Kedalaman Investigasi, Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Data
yang Dapat Diandalkan dan Asumsi-Asumsi yang Digunakan dan menggunakan Pendekatan Penilaian
dengan Metode Penilaian, maka menurut pendapat kami, Nilai Pasar 100% Saham JTD per tanggal
31 Desember 2024 adalah sebesar Rp5.260.229.500.654,- (Lima Triliun Dua Ratus Enam Puluh
Miliar Dua Ratus Dua Puluh Sembilan Juta Lima Ratus Ribu Enam Ratus Lima Puluh Empat Rupiah).
Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan POJK No. 35/2020, Peraturan No. VIII.C.5, dan
SPI
Penilaian telah dilakukan berdasarkan POJK No. 35/2020, Peraturan No. VIII.C.5, dan SPI di mana
merupakan pedoman yang wajib untuk digunakan dalam melakukan penilaian untuk kepentingan
pasar modal. Selain itu, penilaian ini juga mempertimbangkan ketentuan yang tercantum dalam SPI
yang ditetapkan oleh MAPPI. Suatu penilaian yang dilakukan tidak sesuai dengan SPI tidak dapat
dibenarkan jika menghasilkan penilaian yang menyesatkan.
Hormat Kami,
B. Sridhar Rao
Managing Partner
No. MAPPI : 05-S-01838
No. RMK : RMK-2017.00238
No. Izin OJK : STTD.PB-30/PJ-1/PM.02/2023
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 25
P a g e | xxiii
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Publik berdasarkan Ijin Penilai Publik
B 1.10.00268 serta Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (OJK) No. STTD.PB
30/PM.2/2018 dan Penilai dengan RMK-2019.02908, yang berkompeten untuk melakukan penilaian
secara objektif tanpa ada benturan kepentingan, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menerangkan bahwa:
1. Pernyataan yang menjadi dasar analisis dan kesimpulan yang diuraikan di dalam laporan ini
adalah betul dan benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai dan berdasarkan atas
informasi dan data-data pendukung yang kami gunakan dalam proses penilaian;
2. Selanjutnya Laporan Penilaian ini menjelaskan semua analisis dan kesimpulan yang dibatasi
oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan;
3. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap Objek Penilaian;
4. Imbalan jasa yang kami terima adalah hanya sesuai dengan yang tercantum pada surat
penugasan dan tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan;
5. Laporan penilaian ini telah dibuat dengan menjaga integritas dan independensi Penilai
Publik yang telah terdaftar pada Departemen Keuangan dan atau OJK serta Tim Quality
Control dan Penilai pada penugasan ini dan tidak lepas dari ketentuan-ketentuan yang
tercantum dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018 termasuk Kode Etik
Penilaian Indonesia (KEPI);
6. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang –
undangan yang berlaku sebagai berikut:
a) Undang-undang atau Regulasi terkait Asumsi dalam Penilaian
i. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 terkait Pajak Penghasilan;
ii. Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas;
iii. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 68 /POJK.04/2017 tentang Penilai
Yang Melakukan Kegiatan di Pasar Modal;
iv. POJK Nomor 35 Tahun 2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Bisnis di Pasar Modal;
v. SEOJK Nomor 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal;
vi. POJK Nomor VIII.C.5 tentang Pedoman Penilaian Aset Tak Berwujud;
b) Undang-undang atau Regulasi terkait Profesi Penilai
i. Peraturan Menteri Keuangan No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik;
7. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui pemerintah;
8. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis Objek penilaian yang dinilai;
9. Penilai telah melakukan inspeksi terhadap Objek Penilaian;
10. Penilai Usaha bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Usaha;
11. Data ekonomi dan industri dalam Laporan Penilaian Usaha diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini Penilai Usaha dapat dipertanggungjawabkan;
12. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada Tanggal
Penilaian (Cut Off Date);
13. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Penilaian
Usaha;
14. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan Nilai;
15. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan;
16. Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan tingkat kedalaman investigasi;
17. Penilai melakukan review terhadap data-data yang dinilai; dan
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 26
P a g e | xxiv
18. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
Jakarta, 18 Juni 2025
Managing Partner
B. Sridhar Rao
No. MAPPI : 05-S-01838
No. RMK : RMK-2017.00238
No. Izin OJK : STTD.PB-30/PJ-1/PM.02/2023
Valuer
Lukman Ari Widodo ....................................
No. MAPPI : 18-P-08818
No. Register : RMK-2019.02908
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 27
P a g e | xxv
DAFTAR ISI
1. PENDAHULUAN...........................................................................................................1
1.1 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN ..................................................................................................... 1
1.2 PENGGUNA HASIL LAPORAN ............................................................................................................. 1
1.3 IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN ......................................................................................................... 1
1.4 TINGKAT LIKUIDITAS PASAR OBJEK PENILAIAN (MARKETABILITY) ............................................................ 1
1.5 IDENTIFIKASI BENTUK KEPEMILIKAN ................................................................................................... 3
1.6 RUANG LINGKUP ............................................................................................................................ 3
1.7 DASAR NILAI DAN PENYUSUNAN PELAPORAN PENILAIAN....................................................................... 3
1.8 TANGGAL PENILAIAN ....................................................................................................................... 4
1.9 JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN ............................................................................................... 4
1.10 KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN ............................................................................. 4
1.11 TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI .................................................................................................. 4
1.12 KONDISI PEMBATAS, SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN SERTA ASUMSI-ASUMSI ... 4
1.12.1 Kondisi Pembatas .............................................................................................................. 5
1.12.2 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan........................................................ 5
1.12.3 Asumsi-Asumsi Yang Digunakan ....................................................................................... 6
1.13 IDENTIFIKASI ATB ....................................................................................................................... 11
1.14 PENDEKATAN PENILAIAN DAN ALASAN PENGGUNAANNYA ................................................................. 13
1.15 INFORMASI LAIN YANG RELEVAN ................................................................................................... 15
1.16 INDEPENDENSI PENILAI ................................................................................................................ 18
2. TINJAUAN EKONOMI ................................................................................................. 19
2.1 TINJAUAN EKONOMI DUNIA ........................................................................................................... 19
2.2 TINJAUAN INDUSTRI INFRASTRUKTUR ............................................................................................... 25
2.3 KESIMPULAN ................................................................................................................................ 31
3. KETERANGAN PERUSAHAAN ..................................................................................... 32
3.1 RIWAYAT SINGKAT ........................................................................................................................ 32
3.2 KEGIATAN USAHA ......................................................................................................................... 32
3.3 JENIS EKUITAS, STRUKTUR PERMODALAN DAN SUSUNAN PEMEGANG SAHAM ........................................ 32
3.4 SUSUNAN DIREKSI DAN KOMISARIS .................................................................................................. 33
3.5 IKHTISAR DATA KEUANGAN JTD ...................................................................................................... 34
4. PENILAIAN SAHAM ................................................................................................... 43
4.1 PENDEKATAN PENILAIAN DAN ALASAN PENGGUNAANNYA ................................................................... 43
4.1.1 Metode Arus Kas Diskonto (Discounted Cash Flow – DCF) ............................................... 44
4.1.2 Metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Assets Method – ANAM) ...................... 46
4.2 APLIKASI DISKON .......................................................................................................................... 48
4.3 HASIL PENILAIAN .......................................................................................................................... 49
5. KESIMPULAN ............................................................................................................ 72
5.1 RINGKASAN NILAI ......................................................................................................................... 72
LAPORAN PENILAIAN ASET JTD PER 31 DESEMBER 2024 DENGAN NO. 00005/2.0094-
00/PP/03/0133/1/VI/2025 TANGGAL 18 JUNI 2025 ......................................................................... 73
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 28
P a g e |1
1. PENDAHULUAN
Identifikasi Pemberi Tugas
Nama : PT Jaya Real Property Tbk
Alamat : CBD Emerald Blok CE/A No. 1
Boulevard Bintaro Jaya, Tangerang 15227
Telp : (021) 745 8888
Fax : (021) 745 3333
Email : corporate@jayareal.co.id
Bidang Usaha : Bidang Pembangunan yang meliputi Konstruksi dan Real Estat; bidang Jasa
yang meliputi Pengelolaan Air dan Pengelolaan Air Limbah, Pengangkutan
dan Pergudangan, Penyediaan Akomodasi dan Penyediaan Makan Minum,
Aktivitas Profesional Ilmiah dan Teknis; Hiburan dan Rekreasi, Perdagangan,
dan Pertanian, Kehutanan, Perikanan, serta menjalankan usaha di bidang
Konservasi.
Nama : PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
Alamat : Kantor Taman Bintaro Jaya Gedung B
Jalan Bintaro Raya RT.17/RW.8, Kota Jakarta Selatan, Jakarta 12330
Telp : (021) 736 3939
Fax : (021) 736 3959
Email : info@jayakonstruksi.com
Bidang Usaha : Pembangunan, Perdagangan, Perindustrian, dan Jasa
Dengan Hormat,
TRUSCEL sebagai Penilai Independen telah diminta oleh JRPT dan JKON untuk memberikan opini Nilai
Pasar atas Penilaian 100% Saham JTD. Berikut kami sampaikan hasil temuan dan opini Nilai Pasar atas
Penilaian 100% Saham JTD per tanggal 31 Desember 2024.
1.1 Maksud dan Tujuan Penilaian
Hasil dari penilaian ini ditujukan untuk memberi opini Nilai Pasar atas 100% Saham JTD per tanggal
31 Desember 2024 untuk tujuan transaksi jual & beli. Laporan Penilaian ini hanya disusun untuk
tujuan yang dimaksudkan dan tidak dapat digunakan untuk keperluan lain yang menyangkut instansi
lain.
1.2 Pengguna Hasil Laporan
Hasil dari laporan penilaian ini akan digunakan sehubungan dengan tujuan transaksi jual & beli.
1.3 Identifikasi Objek Penilaian
Objek dalam penilaian ini adalah 100% Saham JTD.
1.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian (Marketability)
Berdasarkan SPI 330 Discount for Lack of Marketability (“DLOM”) adalah suatu jumlah atau
persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
kurangnya likuiditas dari objek penilaian.
Perhitungan jumlah atau persentase tertentu untuk DLOM ditentukan oleh faktor-faktor economy-
wide dan Industry- and firm-specific.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 29
P a g e |2
Faktor economy-wide terdiri dari:
1. GDP growth: analisis pertumbuhan GDP per kapita untuk 12 bulan terakhir sampai dengan
tanggal penilaian;
2. Inflation growth: analisis inflasi selama 12 bulan terakhir sebelum tanggal penilaian.
Faktor Industry- and firm-specific terdiri dari:
1. Aktivitas industry: aktivitas industri selama 12 bulan terakhir sebelum tanggal penilaian;
Oleh karena banyak variabel yang harus digunakan serta tingginya tingkat kompleksitas data yang
diperlukan dalam melakukan perhitungan jumlah atau presentasi terhadap DLOM maka diperlukan
suatu regulasi yang mengatur jumlah atau presentasi terhadap DLOM, sehingga tidak menimbulkan
bias.
1. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan
perusahaan tertutup, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi
pemegang saham mayoritas adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 40%
(empat puluh persen) dari Indikasi Nilai, dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of
Marketability) bagi pemegang saham minoritas adalah antara 30% (tiga puluh persen)
sampai dengan 50% (lima puluh persen) dari Indikasi Nilai.
Berdasarkan SPI 330 Discount for Lack of Control (“DLOC”) adalah suatu jumlah atau persentase
tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat
pengendalian atas objek penilaian.
Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki kemampuan untuk
mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari pemilik yang memiliki kemampuan
untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk
mengoptimalkan manfaat dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang objek penilaian;
• Memilih pengurus inti objek penilaian;
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti;
• Menentukan kebijakan investasi;
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan;
• Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan;
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Berdasarkan pada pertimbangan diatas maka Penilaian 100% Saham JTD disesuaikan dengan POJK
No. 35/2020.
Pada Penilaian 100% Saham JTD, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan yaitu transaksi jual
& beli, penyesuaian terhadap kondisi ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (DLOM),
dipertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut:
1. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan
tertutup, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi pemegang saham
mayoritas adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 40% (empat puluh persen) dari
Indikasi Nilai, dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi pemegang
saham minoritas adalah antara 30% (tiga puluh persen) sampai dengan 50% (lima puluh persen)
dari Indikasi Nilai.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 30
P a g e |3 2. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan terbuka, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Control) yang dapat digunakan dalam Penilaian adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 35% (tiga puluh lima persen) dari Indikasi Nilai. Dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan tertutup, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Control) yang dapat digunakan dalam Penilaian adalah antara 30% (tiga puluh persen) sampai dengan 70% (tujuh puluh persen) dari Indikasi Nilai. Berdasarkan faktor tersebut, diaplikasikan adanya penyesuaian terhadap kondisi ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (DLOM) sebesar 30,00%. 1.5 Identifikasi Bentuk Kepemilikan Berikut merupakan struktur kepemilikan saham JTD per 31 Desember 2024: Sumber: Laporan Keuangan JTD 1.6 Ruang Lingkup Lingkup penugasan yang menjadi dasar penilaian ini didasarkan pada SPI 103 dimana tertuang dalam surat penugasan yang berisikan lingkup penugasan yang disepakati antara pemberi tugas dan penilai. Selanjutnya, sebagai bentuk tindak lanjut atas penugasan tersebut implementasi didasarkan pada SPI 104 dengan memperhatikan ruang lingkup penugasan yang mencakup tahapan investigasi terhadap data yang diperoleh, penentuan pendekatan penilaian dan metode penilaian yang digunakan dalam penugasan ini. 1.7 Dasar Nilai dan Penyusunan Pelaporan Penilaian Dasar Nilai Laporan Penilaian ini menggunakan Nilai Pasar sesuai SPI 101 poin 3.1 dimana Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. Penyusunan Pelaporan Penilaian Laporan Penilaian ini disusun sesuai dengan SPI seperti yang ditetapkan oleh MAPPI lebih khususnya SPI 105, dimana aspek terpenting dari suatu pelaporan penilaian merupakan tahap akhir dalam proses perhitungan adalah terletak pada pengkomunikasian kesimpulan penilaian, penegasan tujuan perhitungan, dasar perhitungan, serta asumsi atau kondisi dan syarat pembatas yang mendasari perhitungan. Proses analisis dan data empiris yang digunakan untuk mendapatkan kesimpulan nilai dapat dicantumkan dalam laporan perhitungan untuk membimbing pembaca melalui prosedur dan data yang digunakan penilai dalam melaksanakan perhitungan. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 31
P a g e |4
Pendekatan penilaian yang telah diaplikasikan pada Laporan Penilaian ini adalah berdasarkan pada
POJK No. 35/2020. Akan tetapi, Penilai juga mempertimbangkan SPI 106 dan 330 seperti yang
ditetapkan oleh MAPPI tentang Penilaian Bisnis, di mana dalam menggunakan Pendekatan Penilaian,
Metode Penilaian, dan Prosedur Penilaian perlu mempertimbangkan, memilih dan menerapkan
Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian, dan Prosedur Penilaian yang sesuai dengan definisi nilai
yang dicari dan karakteristik penilaian.
1.8 Tanggal Penilaian
Penilaian 100% Saham JTD dilakukan per tanggal 31 Desember 2024. Parameter dan laporan
keuangan yang digunakan dalam analisis didasarkan pada data per tanggal 31 Desember 2024.
Sesuai dengan POJK No. 35/2020, “Dalam hal Penilaian yang dilakukan oleh Penilai Bisnis mengacu
pada laporan keuangan, wajib memenuhi ketentuan jangka waktu antara tanggal laporan keuangan
dan Tanggal Laporan Penilaian Bisnis tidak lebih dari 6 (enam) bulan” yaitu setara dengan 30 Juni
2025.
1.9 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Hasil penilaian atas 100% Saham JTD per tanggal 31 Desember 2024 dinyatakan dalam mata uang
Indonesia Rupiah.
1.10 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 31 Desember 2024, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan ini, berdasarkan pengetahuan kami yang terbaik, tidak terdapat kejadian penting yang
dapat mempengaruhi hasil penilaian.
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi
Laporan Penilaian ini disusun berdasarkan pada prinsip integritas informasi dan data. Dalam
menyusun Laporan Penilaian ini, kami melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan data
sebagaimana diberikan manajemen JRPT dan JKON, yang mana berdasarkan hakikat kewajaran
adalah benar, lengkap, dapat diandalkan serta tidak menyesatkan. Kami tidak melakukan audit
ataupun uji kepatuhan secara mendetail atas penjelasan maupun data-data yang diberikan oleh
manajemen JRPT dan JKON, baik lisan maupun tulisan dan dengan demikian kami tidak dapat
memberikan jaminan atau bertanggung jawab terhadap kebenaran dan kelengkapan dari informasi
atau penjelasan tersebut.
1.12 Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan serta Asumsi-Asumsi
Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan serta Asumsi-Asumsi yang
digunakan oleh Penilai seperti yang tercantum di dalam Laporan Penilaian ini akan menghasilkan
laporan yang memenuhi ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
1. Menghasilkan Laporan Penilaian yang bersifat non-disclaimer opinion;
2. Mencerminkan bahwa Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian;
3. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat
dipercaya keakuratannya;
4. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty);
5. Mencerminkan bahwa Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan;
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 32
P a g e |5
6. Menghasilkan Laporan Penilaian yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
7. Mencerminkan bahwa Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian dan nilai akhir;
8. Mencerminkan bahwa Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum Objek
Penilaian dari pemberi tugas.
1.12.1 Kondisi Pembatas
Sebagai dasar bagi kami untuk melakukan analisis dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, kami
menggunakan data-data sebagaimana tercantum pada bagian Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat
Diandalkan sebagai bahan pertimbangan.
Segala perubahan terhadap data-data tersebut di atas dapat mempengaruhi hasil penilaian kami
secara material. Oleh karena itu, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut.
Laporan Penilaian tersebut disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan perekonomian,
kondisi umum bisnis dan keuangan, serta Peraturan Pemerintah pada tanggal Laporan Penilaian ini
dikeluarkan.
Kami menganggap bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Penilaian ini tidak terjadi perubahan yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam Laporan Penilaian ini.
Laporan Penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah
disebutkan di atas dan tidak dapat dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Laporan Penilaian ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal surat ini.
1.12.2 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Penilaian ini dibuat berdasarkan informasi-informasi dan dokumen yang kami peroleh dari
manajemen JTD sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan JTD:
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00079/2.1030/AU.1/03/11555-
6/1/II/2025 tanggal 28 Februari 2025 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00049/2.1030/AU.1/03/1155-
5/1/II/2024 tanggal 23 Februari 2024 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00231/2.1030/AU.1/03/1155-
4/1/III/2023 tanggal 24 Maret 2023 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 33
P a g e |6
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00138/2.1030/AU.1/03/1155-
3/1/III/2022 tanggal 11 Maret 2022 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00111/2.1030/AU.1/03/1155-
2/1/III/2021 tanggal 3 Maret 2021 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
2. Berita Acara Evaluasi tentang Perubahan Rencana Usaha Pengusahaan 6 Ruas Jalan Tol Dalam
Kota Jakarta Tahap 1 Ruas Semanan-Sunter dan Sunter-Pulo Gebang Nomor 48/BA/Ts.6/2024
Tanggal 19 September 2024;
3. Amandemen V tentang Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol Dalam Kota Jakarta Ruas Semanan –
Sunter Dan Sunter – Pulo Gebang Nomor 11 Tanggal 24 Desember 2024;
4. Historis Volume Traffic JTD selama tahun 2021 – 2024 yang terdiri dari volume kendaraan dan
tarif berdasarkan masing-masing golongan;
5. Laporan Penilaian Aset JTD per 31 Desember 2024 oleh TRUSCEL dengan No. 00005/2.0094-
00/PP/03/0133/1/VI/2025 per tanggal 18 Juni 2025;
6. Proyeksi Laporan Keuangan JTD tahun 2025 – 2067. Dalam menyusun Laporan Penilaian ini,
TRUSCEL menggunakan Proyeksi Keuangan yang disesuaikan;
7. Hasil pelaksanaan inspeksi teringkas sebagai berikut:
- Bahwa rencana penerbitan saham baru oleh JTD terkait transaksi jual beli saham antara
JTD dan para pemegang sahamnya memerlukan estimasi Nilai Pasar merupakan dasar
penugasan penilaian saham;
- Status Laporan Keuangan per tanggal inspeksi, 31 Januari 2025, masih dalam proses
Client Adjustment Journal Entries (CAJE);
- Akan disampaikan historis realisasi traffic untuk Seksi A berdasarkan Golongan
Kendaraan;
8. Representation Letter tertanggal 18 Juni 2025 yang disiapkan oleh manajemen JRPT dan JKON;
9. Wawancara dan diskusi sehubungan dengan penilaian atas 100% Saham JTD dimana wawancara
tersebut dilakukan dengan:
i) Petrus Wiyoto selaku General Manager Keuangan, Legal, SDM & Umum JTD;
ii) Nanda Aulia Syarifah selaku Supervisor Accounting & Budgeting JTD;
10. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak dan elektronik dan hasil analisis lain
yang kami anggap relevan.
1.12.3 Asumsi-Asumsi Yang Digunakan
Dalam proses Laporan Penilaian ini, asumsi-asumsi yang digunakan adalah sebagai berikut:
Asumsi Inflasi
Asumsi 2025 2026-2067
Inflasi 2,3% 2,5%
Sumber: PWC Global Economy Watch, Desember 2024
Asumsi Proyeksi Keuangan
• Periode proyeksi yang digunakan dalam penilaian saham JTD adalah 2025 – 05 Januari 2067
berdasarkan sisa masa konsesi Jalan Tol Tahap I - Section A (Kelapa Gading - Pulo Gebang)
sepanjang 9.287 km;
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 34
P a g e |7
• Sesuai Tarif Pajak PPh Badan Indonesia berdasarkan Peraturan yang disesuaikan dengan UU
Nomor 7 Tahun 2021 adalah sebesar 22%.
Asumsi Pendapatan
Asumsi pendapatan disusun berdasarkan golongan kendaraan, volume kendaraan, dan tarif untuk
Jalan Tol Tahap I – Section A (Kelapa Gading – Pulo Gebang) sepanjang 9,287 km. Asumsi ini mengacu
pada Amandemen Perjanjian Konsesi, Berita Acara Evaluasi, dan proyeksi manajemen, yang
dijustifikasi dengan pertumbuhan industri tol di Indonesia sebagai pembanding, sebagai berikut:
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 94.450.354.511 108.767.517.049 114.104.739.111 129.280.669.413 135.822.271.285 153.886.633.366 121.223.176.761 213.581.699.222 282.879.633.408 362.727.368.661 398.030.431.954
Volume Kendaraan 4.293.198 4.414.266 4.540.073 4.676.275 4.816.563 4.961.060 3.831.414 6.136.839 7.968.604 9.288.984 9.993.186
Tarif 22.000 24.640 25.133 27.646 28.199 31.019 31.639 34.803 35.499 39.049 39.830
Gol. 2 1.626.958.956 1.873.579.902 1.965.516.468 2.226.930.158 2.339.612.824 2.650.781.330 2.088.135.445 3.679.061.452 4.872.756.226 6.248.177.088 6.856.291.640
Volume Kendaraan 49.302 50.692 52.137 53.701 55.312 56.971 43.999 70.474 91.509 106.672 114.759
Tarif 33.000 36.960 37.699 41.469 42.299 46.528 47.459 52.205 53.249 58.574 59.745
Gol. 3 320.014.358 368.523.414 386.606.858 438.025.570 460.189.664 521.394.889 410.725.373 723.652.237 958.445.785 1.228.983.909 1.348.596.876
Volume Kendaraan 9.697 9.971 10.255 10.563 10.880 11.206 8.654 13.862 17.999 20.982 22.572
Tarif 33.000 36.960 37.699 41.469 42.299 46.528 47.459 52.205 53.249 58.574 59.745
Gol. 4 220.297.212 253.690.744 266.139.349 301.535.883 316.793.598 358.927.147 282.742.484 498.160.680 659.792.066 846.029.942 928.371.257
Volume Kendaraan 5.007 5.148 5.295 5.454 5.617 5.786 4.468 7.157 9.293 10.833 11.654
Tarif 44.000 49.280 50.266 55.292 56.398 62.038 63.279 69.606 70.999 78.098 79.660
Gol. 5 220.297.212 253.690.744 266.139.349 301.535.883 316.793.598 358.927.147 282.742.484 498.160.680 659.792.066 846.029.942 928.371.257
Volume Kendaraan 5.007 5.148 5.295 5.454 5.617 5.786 4.468 7.157 9.293 10.833 11.654
Tarif 44.000 49.280 50.266 55.292 56.398 62.038 63.279 69.606 70.999 78.098 79.660
2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 452.204.009.484 473.787.484.462 536.801.219.895 563.963.361.622 640.721.092.796 671.302.395.447 760.585.614.041 799.071.246.112 907.828.126.562 951.158.316.570 1.077.662.372.674
Volume Kendaraan 10.321.182 10.601.771 10.919.824 11.247.419 11.616.581 11.932.387 12.290.358 12.659.069 13.074.564 13.430.006 13.832.907
Tarif 43.813 44.689 49.158 50.142 55.156 56.259 61.885 63.122 69.435 70.823 77.906
Gol. 2 7.789.461.108 8.161.248.256 9.246.694.274 9.714.577.004 11.036.770.858 11.563.550.503 13.101.502.720 13.764.438.757 15.637.835.438 16.384.221.633 18.563.323.110
Volume Kendaraan 118.525 121.748 125.400 129.162 133.401 137.028 141.139 145.373 150.144 154.226 158.853
Tarif 65.720 67.034 73.738 75.212 82.734 84.388 92.827 94.684 104.152 106.235 116.859
Gol. 3 1.532.146.453 1.605.275.050 1.818.776.632 1.910.806.729 2.170.875.378 2.274.490.192 2.576.997.388 2.707.393.455 3.075.880.831 3.222.691.110 3.651.309.028
Volume Kendaraan 23.313 23.947 24.666 25.405 26.239 26.953 27.761 28.594 29.533 30.335 31.246
Tarif 65.720 67.034 73.738 75.212 82.734 84.388 92.827 94.684 104.152 106.235 116.859
Gol. 4 1.054.726.400 1.105.067.973 1.252.042.013 1.315.395.339 1.494.426.050 1.565.754.271 1.773.999.589 1.863.763.968 2.117.429.903 2.218.493.791 2.513.553.465
Volume Kendaraan 12.037 12.364 12.735 13.117 13.547 13.916 14.333 14.763 15.248 15.662 16.132
Tarif 87.626 89.379 98.317 100.283 110.311 112.518 123.769 126.245 138.869 141.647 155.811
Gol. 5 1.054.726.400 1.105.067.973 1.252.042.013 1.315.395.339 1.494.426.050 1.565.754.271 1.773.999.589 1.863.763.968 2.117.429.903 2.218.493.791 2.513.553.465
Volume Kendaraan 12.037 12.364 12.735 13.117 13.547 13.916 14.333 14.763 15.248 15.662 16.132
Tarif 87.626 89.379 98.317 100.283 110.311 112.518 123.769 126.245 138.869 141.647 155.811
2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 1.132.192.088.731 1.286.288.084.851 1.347.681.982.541 1.526.923.686.218 1.604.186.024.741 1.822.522.335.254 1.909.510.429.993 2.163.475.317.182 2.272.947.168.231 2.582.304.618.706 2.705.556.748.171
Volume Kendaraan 14.247.894 14.715.537 15.115.591 15.569.058 16.036.130 16.562.467 17.012.730 17.523.112 18.048.806 18.641.202 19.147.978
Tarif 79.464 87.410 89.158 98.074 100.036 110.039 112.240 123.464 125.933 138.527 141.297
Gol. 2 19.502.627.259 22.157.014.977 23.214.558.405 26.302.094.673 27.632.980.664 31.393.942.892 32.892.360.347 37.267.044.273 39.152.756.713 44.481.607.803 46.604.693.068
Volume Kendaraan 163.619 168.989 173.583 178.790 184.154 190.198 195.369 201.230 207.267 214.070 219.890
Tarif 119.196 131.115 133.738 147.111 150.054 165.059 168.360 185.196 188.900 207.790 211.946
Gol. 3 3.836.065.265 4.358.169.512 4.566.182.799 5.173.485.112 5.435.263.458 6.175.025.152 6.469.756.065 7.330.233.622 7.701.143.443 8.749.300.714 9.166.900.535
Volume Kendaraan 32.183 33.239 34.143 35.167 36.222 37.411 38.428 39.581 40.768 42.106 43.251
Tarif 119.196 131.115 133.738 147.111 150.054 165.059 168.360 185.196 188.900 207.790 211.946
Gol. 4 2.640.739.271 3.000.154.738 3.143.350.648 3.561.416.284 3.741.623.948 4.250.874.344 4.453.766.486 5.046.117.428 5.301.450.970 6.023.000.234 6.310.475.073
Volume Kendaraan 16.616 17.161 17.628 18.157 18.701 19.315 19.840 20.436 21.049 21.739 22.330
Tarif 158.928 174.820 178.317 196.148 200.071 220.079 224.480 246.928 251.867 277.053 282.595
Gol. 5 2.640.739.271 3.000.154.738 3.143.350.648 3.561.416.284 3.741.623.948 4.250.874.344 4.453.766.486 5.046.117.428 5.301.450.970 6.023.000.234 6.310.475.073
Volume Kendaraan 16.616 17.161 17.628 18.157 18.701 19.315 19.840 20.436 21.049 21.739 22.330
Tarif 158.928 174.820 178.317 196.148 200.071 220.079 224.480 246.928 251.867 277.053 282.595
2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 3.065.395.795.678 3.220.504.822.939 3.658.828.764.293 3.833.462.861.788 4.343.313.422.406 4.563.085.081.580 5.184.139.713.588 5.431.576.152.540 6.221.416.611.303 85.947.763.694
Volume Kendaraan 19.722.417 20.314.090 20.980.837 21.551.218 22.197.754 22.863.687 23.614.117 24.256.086 25.257.563 342.087
Tarif 155.427 158.536 174.389 177.877 195.665 199.578 219.536 223.926 246.319 251.245
Gol. 2 52.803.117.246 55.474.954.978 63.025.324.330 66.033.492.064 74.815.946.509 78.601.633.402 89.299.638.729 93.561.866.567 107.167.299.969 1.480.497.184
Volume Kendaraan 226.486 233.281 240.938 247.488 254.912 262.560 271.177 278.550 290.050 3.928
Tarif 233.140 237.803 261.584 266.815 293.497 299.367 329.303 335.889 369.478 376.868
Gol. 3 10.386.098.306 10.911.634.880 12.396.753.229 12.988.444.164 14.715.907.238 15.460.532.144 17.564.774.106 18.403.132.135 21.079.250.065 291.206.090
Volume Kendaraan 44.549 45.885 47.391 48.680 50.140 51.644 53.339 54.789 57.051 773
Tarif 233.140 237.803 261.584 266.815 293.497 299.367 329.303 335.889 369.478 376.868
Gol. 4 7.149.768.258 7.511.546.532 8.533.898.884 8.941.217.681 10.130.399.633 10.642.997.854 12.091.553.600 12.668.677.507 14.510.911.469 200.465.660
Volume Kendaraan 23.000 23.690 24.468 25.133 25.887 26.664 27.539 28.288 29.456 399
Tarif 310.854 317.071 348.778 355.754 391.329 399.156 439.071 447.853 492.638 502.491
Gol. 5 7.149.768.258 7.511.546.532 8.533.898.884 8.941.217.681 10.130.399.633 10.642.997.854 12.091.553.600 12.668.677.507 14.510.911.469 200.465.660
Volume Kendaraan 23.000 23.690 24.468 25.133 25.887 26.664 27.539 28.288 29.456 399
Tarif 310.854 317.071 348.778 355.754 391.329 399.156 439.071 447.853 492.638 502.491
Sumber: TRUSCEL. Diolah berdasarkan data historis lalu lintas dan Perjanjian Konsesi JTD
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 35
P a g e |8 Berdasarkan jumlah kendaraan dan tarif masing-masing golongan, asumsi pertumbuhan pendapatan JTD dapat tercermin sebagai berikut: Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Pertumbuhan Pendapatan (%) -3% 15% 5% 13% 5% 13% -21% 76% 32% 28% 10% Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 Pertumbuhan Pendapatan (%) 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 Pertumbuhan Pendapatan (%) 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67 Pertumbuhan Pendapatan (%) 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 15% -99% Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha terdiri dari asumsi Biaya Operasi dan Pemeliharaan Rutin, Biaya Pemeliharaan Berkala dan Penggantian Alat, Biaya Overhead Badan Usaha Jalan Tol, dan Biaya Agency Fee Selama Masa Tenor untuk Jalan Tol Tahap I - Section A ( Kelapa Gading - Pulo Gebang ) sepanjang 9.287 km. Penyesuaian asumsi dilakukan berdasarkan data historis dan didukung oleh justifikasi data pasar untuk mencerminkan kondisi yang paling representatif, dimana dijelaskan dalam proporsi atas pendapatan sebagai berikut: Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 96% 88% 91% 85% 85% 77% 100% 58% 45% 36% 33% Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 30% 29% 26% 25% 23% 22% 20% 20% 18% 17% 16% Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 15% 14% 14% 12% 12% 11% 11% 10% 9% 8% 8% Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67 Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 7% 7% 7% 6% 6% 6% 5% 5% 4% 4% Asumsi Beban Penyusutan / Depresiasi Beban penyusutan dihitung atas aset tetap seperti peralatan kantor, kendaraan, bangunan, perabot kantor, dan aset hak guna (ROU) menggunakan metode garis lurus sesuai masa manfaat aset. Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 Beban Depresiasi (%) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (581.169.966) Asumsi Perhitungan Modal Kerja Asumsi perputaran piutang usaha dan utang usaha didasarkan pada tren historis, dengan proyeksi bahwa pada akhir periode konsesi JTD seluruh piutang usaha akan tertagih dan seluruh utang usaha telah diselesaikan kepada para vendor. Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67 Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 - Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 - Asumsi Tax Loss Carry Forward (TLCF) Dengan menerapkan Tax Loss Carry Forward (TLCF) yang memiliki masa manfaat 5 tahun, maka Rugi Fiskal yang dapat dikompensasikan merupakan kumulatif tahun 2020-2024. Dengan demikian, Akumulasi Rugi Fiskal yang dapat dikompensasikan dapat dikompensasikan hingga tahun 2029, sebagai berikut. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 36
P a g e |9
Tax Loss Carry Forward 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Audited Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Opening Balance (434.355.266.451) (437.496.794.014) (417.434.433.929) (299.825.774.278) (125.229.993.919)
Loss Used - (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532
Closing Balance (434.355.266.451) (437.496.794.014) (417.434.433.929) (299.825.774.278) (125.229.993.919) (26.439.063.468)
2024 (44.466.336.000)
2023 (96.660.666.000)
2022 (163.759.320.000)
2021 (120.062.912.000)
2020 (9.406.032.451)
EBIT (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532
Taxes Paid - - - - -
Asumsi Tingkat Diskonto – Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Berikut adalah asumsi yang digunakan untuk mengestimasi tingkat diskonto yang akan digunakan
dalam penilaian saham JTD:
o Cost of Debt (tingkat bunga utang) Selama Periode Proyeksi TLCF (2025 – 2029)
Menggunakan data tingkat bunga pinjaman investasi dari bank sindikasi terhadap proyek
Pembangunan jalan tol berdasarkan data pasar sebesar 7,13% per Desember 2024. Tingkat
bunga tersebut tidak disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted), mengingat selama
periode proyeksi JTD tidak memperoleh manfaat pajak (tax shield) atas beban bunga akibat tidak
adanya kompensasi rugi fiskal (tax loss carry forward);
o Cost of Debt (tingkat bunga utang) Setelah Periode Proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067)
Menggunakan data tingkat bunga pinjaman investasi dari bank sindikasi terhadap proyek
Pembangunan jalan tol berdasarkan data pasar sebesar 5,56% per Desember 2024. Tingkat
bunga tersebut telah disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted) dengan asumsi JTD
memperoleh manfaat pajak atas beban bunga sepanjang periode proyeksi;
o Cost of Equity (biaya ekuitas)
Tingkat biaya ekuitas (cost of equity) diperoleh dengan mempertimbangkan faktor-faktor sebagai
berikut:
- Risk-free rate (tingkat suku bunga bebas risiko)
Risk Free Rate yang digunakan adalah Indo Bond 30 tahun yaitu sebesar 7,11% per
Desember 2024 (sumber: tradingeconomics.com) yang disesuaikan dengan tingkat
default spread Indonesia yaitu sebesar 1,79% per Desember 2024 (sumber:
Damodaran, Country Default Spreads and Risk Premiums), sehingga tingkat Risk Free
Rate efektif yang digunakan yaitu 5,32% per Desember 2024;
- Beta
Koefisien beta wajib berasal dari data rata-rata beta perusahaan pembanding yang
bergerak pada sektor dan industri yang sejenis dengan perusahaan yang menjadi
Objek Analisis. Berdasarkan analisis data pasar, Beta yang kami gunakan adalah
Levered beta dari 8 perusahaan yang beregrak di bidang yang serupa yaitu sebesar
0,55 (selama periode proyeksi TLCF 2025 – 2029) dan 0,46 (setelah periode proyeksi
TLCF 2030 – 5 Januari 2067). Perbedaan perhitungan levered beta dikarenakan
selama periode proyeksi TLCF, tidak disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-
adjusted), mengingat selama periode proyeksi JTD tidak memperoleh manfaat pajak
(tax shield) atas beban bunga akibat tidak adanya kompensasi rugi fiskal (tax loss
carry forward);
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 37
P a g e | 10
- Equity Risk
Premi risiko ekuitas wajib didasarkan pada data yang dipublikasikan, maka
berdasarkan data yang kami peroleh, equity risk premium untuk Indonesia adalah
sebesar 6,45% per Desember 2024. Selanjutnya, equity risk premium disesuaikan
dengan country risk premium untuk Indonesia yaitu sebesar 2,33% per Desember
2024 sehingga tingkat Equity Risk Premium yang digunakan yaitu sebesar 8,78% per
Desember 2024 (sumber: Damodaran, diolah).
- Specific Risk
Perusahaan Yang Dinilai Perusahaan Pembanding
Kriteria Weighting Weighting Weighting
Rating (1) Rating Rating (2) Rating
Realisasi Tarif Tol 0,70 1,00 0,70 0,95 0,67
Resiko Konstruksi 0,30 1,00 0,30 0,95 0,29
Total 100% 1,00 0,95
Specific Risk 0,50%
Notes
(1) Rating 0 - 5 : Indicated an increase in rating means increase in level of risk.
(2) Rating 0 - 5 : (Wr. Rated Company - Wr. Comparison Company)/10
Wr = Weighted Rating
Description
MATRIX Consequence
PT Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama Comparable Companies
JTD memiliki kewenangan untuk mengatur bahwa penyesuaian tarif tol seharusnya dilakukan Perusahaan pembanding yang berasal dari Thailand yakni Bangkok Expressway and Metro PCL diberikan
setiap 2 tahun sekali dengan besaran penyesuaian mengikuti laju inflasi. Adapun secara kewenangan oleh Pemerintah untuk menetapkan penyesuaian tarif setiap 5 tahun sekali. Namun, jalan tol Si Rat
historis penyesuaian tarif untuk JTD baru dilaksanakan setelah 2,5 tahun yang disebabkan Expressway yang dioperasikan oleh Bangkok Expressway and Metro Public Company Limited (BEM) melakukan
Factors
pandemi Covid-19. Kedepannya, terdapat risiko ketidakpastian yang memungkinkan terjadinya penyesuaian tarif lebih cepat, yaitu dalam kurun waktu 3 tahun. Percepatan penyesuaian ini dilakukan sebagai
Realisasi Tarif Tol Medium
keterlambatan penningkatan tarif, sehingga JTD berisiko kehilangan potensi pendapatan yang respons terhadap dampak pandemi Covid-19 yang signifikan terhadap volume lalu lintas dan pendapatan
seharusnya dapat diperoleh dari penyesuaian tarif sesuai ketentuan kontrak. operasional. Dengan adanya kenaikan tarif lebih awal dari siklus normal, BEM memperoleh peluang untuk
mengakselerasi pemulihan pendapatan dan menjaga kesinambungan arus kas perusahaan di tengah tekanan
ekonomi akibat pandemi.
Risiko keterlambatan operasional Jalan Tol Seksi B dan C, pekerjaan konstruksi Seksi B dan Konstruksi Si Rat Expressway milik Bangkok Expressway and Metro PCL dimulai pada tahun 2012 dengan target
Seksi C tertunda akibat progress pengadaan tanah serta isu utama kendala proyek terkait penyelesaian pada 2017. Namun, proyek ini berhasil diselesaikan lebih cepat, yakni pada tahun 2016. Percepatan
perizinan dan pengadaan tanah mendasari risiko konstruksi. Target operasional yang semula tersebut dimungkinkan berkat dukungan aktif dari Otoritas Jalan Tol Thailand (EXAT), yang secara efektif
direncanakan pada 2027 mengalami keterlambatan menjadi 2031, sehingga berpotensi mempercepat proses pengadaan lahan melalui penetapan nilai kompensasi yang adil bagi pemilik lahan
menunda arus kas operasional, meningkatkan biaya proyek. terdampak. Keberhasilan ini memungkinkan jalan tol Si Rat Expressway beroperasi lebih awal dari jadwal semula,
sehingga mendorong percepatan realisasi pendapatan tol dan memperkuat arus kas operasional lebih awal dari
Sebagai akibat dari keterlambatan pengadaan lahan, berdasarkan hasil Evaluasi Rencana Kerja, proyeksi semula.
JTD memperoleh kompensasi dari pemerintah berupa perpanjangan masa konsesi, dari
semula 45 tahun menjadi 50 tahun. Dengan adanya kompensasi tersebut, JTD memiliki ruang
untuk menutupi risiko atas keterlambatan operasional yang terjadi.
Factors
Hal ini sejalan dengan PPJT No. 13 tanggal 6 April 2017, Pasal 2 terkait Pengusahaan Jalan Tol,
Resiko Konstruksi Low
Poin 2.3 terkait Masa Konsesi bahwa "Apabila terjadi keterlambatan pembangunan Jalan Tol
yang bukan diakibatkan oleh kesalahan dari Badan Usaha Jalan Tol, maka Badan Usaha Jalan
Tol memiliki hak untuk mendapatkan perpanjangan Masa Konsesi dan/atau kenaikan Tarif Tol
dengan memperhitungkan jangka waktu keterlambatan pembangunan tersebut."
Pada Pasal 3 terkait Pengadaan Tanahdan Penyediaan Ruang, Poin 3.5 terkait Keterlambatan
Pengadaan Tanah bahwa "Dalam hal terjadi keterlambatan Pengadaan Tanah dan Penyediaan
Ruang oleh Pemerintah, Badan Usaha Jalan Tol berhak untuk: mendapatkankompensasi dari
Pemerintah dalam bentuk perpanjangan Masa Konsesi dan/atau penyesuaian Tarif Tol Awal
namun demikian Badan Usaha Jalan Tol tidak berhak mengakhiri Perjanjian akibat
keterlambatan".
Dalam menentukan perusahaan pembanding, telah memenuhi kriteria yang memiliki
industri dan kegiatan usaha yang serupa dalam bidang konstruksi dan pengoperasian
jalan tol serta memiliki target pasar yang sebanding. Perusahaan pembanding
terdaftar memiliki kerakteristik ruang lingkup kegiatan usaha yang lebih luas
dibandingkan JTD. Dengan demikian dalam hal realisasi tarif tol dan risiko konstruksi
memiliki risiko yang lebih tinggi dibandingkan perusahaan pembanding. Sehingga
dengan landasan tersebut maka aktivitas perusahaan JTD dinilai memiliki risiko yang
lebih tinggi dibandingkan perusahaan pembanding;
Adapun, specific risk yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebesar 0,50%.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 38
P a g e | 11
Weighted Average Cost of Capital (WACC) Selama Periode Proyeksi TLCF (2025 – 2029)
Weighted Average Cost of Capital analysis (WACC)
(in IDR)
WACC calculation Comparable companies
Capital structure Company name Levered beta(4) Total Debt Shares outstanding Share price Market value of equity Debt/Equity Marginal tax rate Unlevered beta Debt/Capital
Debt to total capitalization (a) 77% Sichuan Expressway Co., Ltd 0,45 92.053.697.057.700 3.060.000.000 11.580 35.435.133.846.000 260% 25% 0,15 72%
Equity to total capitalization (b) 23% Bangkok Expressway and Metro PCL 0,45 45.795.149.593.200 14.980.000.000 3.379 50.624.280.840.000 90% 20% 0,26 47%
Zhejiang Expressway Co., Ltd 0,30 317.697.968.280.000 5.990.000.000 11.638 69.714.565.882.000 456% 25% 0,07 82%
Cost of debt Qilu Expressway Co., Ltd 0,43 32.882.616.528.300 2.000.000.000 4.789 9.577.292.000.000 343% 25% 0,12 77%
Cost of debt ( c) 7,13% Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 0,35 81.915.566.170.200 2.250.000.000 9.344 21.023.544.150.000 390% 25% 0,09 80%
Tax rate (d) 0% Ekovest Bhd 0,82 30.285.741.617.600 2.965.000.000 1.320 3.913.845.068.000 774% 24% 0,12 89%
After tax cost of debt ( e) 7,13% Bharat Road Network Ltd 0,18 4.659.419.239.760 83.950.000 8.656 726.699.262.806 641% 35% 0,03 87%
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 0,69 48.934.596.210.500 1.673.000.000 8.016 13.410.394.921.000 365% 25% 0,18 78%
Cost of equity
Risk Free Rate (f) 5,32% Mean 0,46 415% 0,13 77%
Equity Risk Premium (g) 8,78% Median 0,44 377% 0,12 79%
Levered Beta (h) 0,55
Specific risk (i) 0,5%
Value of relevered beta
Mean unlevered
Cost of equity (j) 10,64% Debt/ Capital beta Target Debt/Equity Target marginal rate Relevered beta
Based on market 77% 0,13 326,17% 0% 0,55
WACC (k) 7,95%
Calculation:(a) Based on average debt/capital of comparable companies
Calculation:(b) Based on 1-(a)
Calculation:( c) Based on SEKI Indonesia
Calculation:(d) Based on UU No. 7 Tahun 2021
Calculation:( e) Based on (c)*1-(d)
Calculation:(f) Based on IndoBond 10Y - Based defalt spread
Calculation:(g) Based on Equity Risk Premium + Country Risk Primium
Calculation:(h) Based on Mean unlevered beta*[1+(1-target tax rate)*target debt/equity]
Calculation:(i) Based on risk factors
Calculation:(j) Based on[(f)+(g*h)+(i)]
Calculation:(k) Based on [(a)*( e)+ (b)*(j)]
Tingkat Diskonto yang digunakan dalam penilaian saham per 31 Desember 2024 adalah sebesar
7,95%.
Weighted Average Cost of Capital (WACC) Setelah Periode Proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067)
Weighted Average Cost of Capital analysis (WACC)
(in IDR)
WACC calculation Comparable companies
Capital structure Company name Levered beta(4) Total Debt Shares outstanding Share price Market value of equity Debt/Equity Marginal tax rate Unlevered beta Debt/Capital
Debt to total capitalization (a) 77% Sichuan Expressway Co., Ltd 0,45 92.053.697.057.700 3.060.000.000 11.580 35.435.133.846.000 260% 25% 0,15 72%
Equity to total capitalization (b) 23% Bangkok Expressway and Metro PCL 0,45 45.795.149.593.200 14.980.000.000 3.379 50.624.280.840.000 90% 20% 0,26 47%
Zhejiang Expressway Co., Ltd 0,30 317.697.968.280.000 5.990.000.000 11.638 69.714.565.882.000 456% 25% 0,07 82%
Cost of debt Qilu Expressway Co., Ltd 0,43 32.882.616.528.300 2.000.000.000 4.789 9.577.292.000.000 343% 25% 0,12 77%
Cost of debt ( c) 7,13% Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 0,35 81.915.566.170.200 2.250.000.000 9.344 21.023.544.150.000 390% 25% 0,09 80%
Tax rate (d) 22% Ekovest Bhd 0,82 30.285.741.617.600 2.965.000.000 1.320 3.913.845.068.000 774% 24% 0,12 89%
After tax cost of debt ( e) 5,56% Bharat Road Network Ltd 0,18 4.659.419.239.760 83.950.000 8.656 726.699.262.806 641% 35% 0,03 87%
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 0,69 48.934.596.210.500 1.673.000.000 8.016 13.410.394.921.000 365% 25% 0,18 78%
Cost of equity
Risk Free Rate (f) 5,32% Mean 0,46 415% 0,13 77%
Equity Risk Premium (g) 8,78% Median 0,44 377% 0,12 79%
Levered Beta (h) 0,46
Specific risk (i) 0,5%
Value of relevered beta
Mean unlevered
Cost of equity (j) 9,83% Debt/ Capital beta Target Debt/Equity Target marginal rate Relevered beta
Based on market 77% 0,13 326,17% 22% 0,46
WACC (k) 6,56%
Calculation:(a) Based on average debt/capital of comparable companies
Calculation:(b) Based on 1-(a)
Calculation:( c) Based on SEKI Indonesia
Calculation:(d) Based on UU No. 7 Tahun 2021
Calculation:( e) Based on (c)*1-(d)
Calculation:(f) Based on IndoBond 10Y - Based defalt spread
Calculation:(g) Based on Equity Risk Premium + Country Risk Primium
Calculation:(h) Based on Mean unlevered beta*[1+(1-target tax rate)*target debt/equity]
Calculation:(i) Based on risk factors
Calculation:(j) Based on[(f)+(g*h)+(i)]
Calculation:(k) Based on [(a)*( e)+ (b)*(j)]
Tingkat Diskonto yang digunakan dalam penilaian saham per 31 Desember 2024 adalah sebesar
6,56%.
1.13 Identifikasi ATB
Faktor-faktor Pertimbangan dalam Penilaian ATB Tergolong dalam Peraturan
Hak-hak, keistimewaan, atau kondisi yang melekat pada hak kepemilikan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Sisa umur ekonomis dan/atau umur hukum (masa berlaku) Aset Takberwujud
Kapasitas ATB yang menghasilkan pendapatan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Karakteristik ATB Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Sifat dan sejarah ATB Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Gambaran ekonomi yang dapat mempengaruhi ATB Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Kondisi dan gambaran masa depan dari industri spesifik Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Nilai ATB dapat juga terkandung dalam aset yang tak dapat dipisahkan dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI)
biasa disebut Goodwill
Dapat diidentifikasi dan dijelaskan secara terperinci Peraturan No. VIII.C.5
Dapat memberikan manfaat ekonomi yang dapat diukur bagi pemilik Obyek
Penilaian Peraturan No. VIII.C.5
Memiliki potensi untuk menghasilkan aset lainnya dan/atau mampu
menciptakan nilai tambah terhadap aset lain tersebut Peraturan No. VIII.C.5
Merupakan subyek hak milik (right of private ownership ) yang dapat dialihkan
secara hukum (legally transferable ) Peraturan No. VIII.C.5
Dapat diakui dan dilindungi secara hukum; dan Peraturan No. VIII.C.5
Memiliki jangka waktu manfaat ekonomis. Peraturan No. VIII.C.5
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 39
P a g e | 12
Dengan mendasarkan kepada SPI 320 poin 5.9 kami hanya dapat melakukan penilaian ATB dengan
pertimbangan sebagai berikut: (i) Hak-hak, keistimewaan, atau kondisi yang melekat pada hak
kepemilikan, (ii) Sisa umur ekonomis dan/atau umur hukum (masa berlaku) ATB, (iii) Kapasitas ATB
yang menghasilkan pendapatan, (iv) Karakteristik ATB, (v) Sifat dan sejarah ATB, (vi) Gambaran
ekonomi yang dapat mempengaruhi ATB, (vii) Kondisi dan gambaran masa depan dari industri
spesifik, (viii) Nilai ATB dapat juga terkandung dalam aset yang tak dapat dipisahkan dan biasa disebut
Goodwill.
Dengan mendasarkan kepada Peraturan No. VIII.C.5, kami hanya dapat melakukan penilaian ATB
yang memenuhi karakteristik sebagai berikut: (i) dapat diidentifikasi dan dijelaskan secara terperinci;
(ii) dapat memberikan manfaat ekonomi yang dapat diukur bagi pemilik Obyek Penilaian; (iii) memiliki
potensi untuk menghasilkan aset lainnya dan/atau mampu menciptakan nilai tambah terhadap aset
lain tersebut; (iv) merupakan subyek hak milik (right of private ownership) yang dapat dialihkan
secara hukum (legally transferable); (v) dapat diakui dan dilindungi secara hukum; dan (vi) memiliki
jangka waktu manfaat ekonomis.
ATB yang dimiliki oleh JTD memiliki karakteristik sebagai berikut:
1. JTD memiliki ATB yang digolongkan kedalam ATB terkait kontrak perusahaan berupa
lisensi yaitu Hak Pengusahaan Jalan Tol dalam Kota Jakarta Ruas Semanan-Sunter dan
Sunter-Pulo Gebang.
2. Dapat memberikan manfaat ekonomi dimana Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) telah
sepakat untuk menunjuk JTD sebagai Badan Usaha Jalan Tol yang akan mengelola
Ruas Semanan – Sunter dan Ruas Sunter - Pulo Gebang, sehingga memberikan nilai
tambah dari tarif atas pengusahaan jalan tol dengan masa konsesi selama 50 tahun.
Ruas yang akan dikelola terdiri dari tiga seksi, yaitu:
i. Seksi A (Kelapa Gading - Pulo Gebang);
ii. Seksi B (Semanan - Grogol);
iii. Seksi C (Grogol - Kelapa Gading).
3. Memiliki potensi untuk menghasilkan aset lainnya dan/atau mampu menciptakan nilai
tambah terhadap aset lain yang mana mampu menghasilkan pendapatan/revenue
bagi JTD.
4. Merupakan subyek hak milik (right of private ownership) yang dapat dialihkan secara
hukum serta dapat diakui dan dilindungi secara hukum.
No Nomor Perjanjian Nama Perjanjian Tanggal Perjanjian Partisipan Ringkasan
Amandemen V Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol Dalam Kota Jakarta Ruas Perubahan pada Pasal 1.1.6, Pasal 1.1.7, Pasal 1.1.16, Pasal
1 11 24 Desember 2024 PT JTD Jaya Pratama
Semanan - Sunter dan Sunter - Pulogebang 1.1.19, 1.1.27, Pasal 10.4.5, dan Pasal 18.1
5. Memiliki masa manfaat ekonomis selama 50 tahun yang berlaku efektif sejak tanggal
penerbitan Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK) tanggal 5 Januari 2017.
Sesuai dengan Peraturan No. VIII.C.5, telah diidentifikasi bahwa ATB yang dimiliki oleh JTD yang telah
memenuhi syarat karakteristik ATB dalam melakukan penilaian atas ATB. Berdasarkan klasifikasi ATB
yang menjadi Objek Penilaian, ATB yang dimiliki oleh JTD merupakan ATB terkait kontrak
perusahaan berupa lisensi yaitu Hak Pengusahaan Jalan Tol dalam Kota Jakarta Ruas Semanan-
Sunter dan Sunter-Pulo Gebang.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 40
P a g e | 13 1.14 Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya Penilaian atas 100% saham JTD didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal akan dilakukan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen JRPT, JKON dan JTD, analisis historis atas laporan posisi keuangan, laporan arus kas, laporan laba/rugi komprehensif, dan commonsize-statements, pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta kinerja JTD. Prospek JTD di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi yang diberikan oleh manajemen JRPT dan JKON yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan. Dalam mengaplikasikan berbagai metode penilaian untuk menentukan Nilai Pasar suatu pendapatan yang dianggap mewakili kemampuan di masa mendatang dari suatu perusahaan atau “business interest”, perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan laporan laba/rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba/rugi komprehensif yang biasanya disusun oleh akuntan berdasarkan nilai historis. Pendekatan Penilaian Ada beberapa metode dan prosedur penilaian bisnis yang dapat diterima secara umum. Semua metode dan prosedur tersebut secara umum dapat disimpulkan menjadi 3 kategori pendekatan penilaian yang sering digunakan yaitu pendekatan pendapatan, pendekatan aset dan pendekatan pasar. Pendekatan pendapatan dengan Metode Diskonto Arus Kas Bersih (Discounted Cash Flow – DCF) didasarkan atas proyeksi arus kas bersih yang ditentukan berdasarkan proyeksi atas pendapatan ekonomis perusahaan setelah dikurangi dengan pengeluaran-pengeluaran yang diperlukan untuk mendukung operasi perusahaan seperti penambahan modal kerja dan pengeluaran modal. Nilai Pasar dari perusahaan kemudian diperoleh dengan mendiskonto proyeksi arus kas perusahaan dengan tingkat diskonto yang sesuai dan kemudian menguranginya dengan jumlah utang berbunga untuk mendapatkan Indikasi Nilai. Pendekatan aset dengan Metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Assets Method – ANAM) dilakukan dengan menyesuaikan aset dan kewajiban perusahaan untuk mendapatkan Nilai Pasarnya, dimana nilai ekuitas adalah Nilai Pasar dari semua aset dikurangi dengan Nilai Pasar dari semua kewajiban. Penyesuaian nilai buku dalam laporan posisi keuangan menjadi Nilai Pasar dilakukan secara individual (individual revaluation of assets), baik nilai Aset Berwujud, ATB maupun nilai kewajiban perusahaan. Pendekatan pasar dengan Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek (Guideline Publicly Traded Company Method – GPTCM), yaitu dengan mengestimasi nilai perusahaan berdasarkan harga pasar saham dari perusahaan-perusahaan yang sepadan dan sebanding yang terdaftar sebagai perusahaan terbuka di bursa efek regional. Metode ini didasarkan atas value multiples dari perusahaan-perusahaan lain yang sepadan dan sebanding yang diperkirakan memiliki skala dan karakteristik risiko usaha yang hampir setara dengan perusahaan yang akan dinilai. Untuk menentukan Nilai Pasar Saham JTD, kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan dengan Metode DCF dan pendekatan aset dengan Metode ANAM. Metode DCF digunakan dalam penilaian ini dikarenakan Penggerak nilai (value driver) JTD adalah berasal dari aset dimana direpresentasikan oleh pendapatan. Perhitungan menggunakan metode DCF berdasarkan konsep jumlah pendapatan yang bisa dihasilkan oleh suatu entitas dalam periode proyeksi. Sehingga, Metode DCF ini dianggap paling sesuai diterapkan dalam Penilaian 100% Saham JTD. Selanjutnya Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 41
P a g e | 14
Metode ANAM juga digunakan dalam penilaian ini dikarenakan Metode ANAM memperhitungkan
nilai dari seluruh aset JTD berdasarkan Nilai Pasarnya, sehingga kami berkeyakinan kedua metode ini
layak dan sesuai untuk digunakan dalam laporan penilaian ini.
Kami tidak menggunakan pendekatan pasar dengan Metode GPTCM dikarenakan tidak menemukan
perusahaan pembanding yang sepadan dan sebanding serta layak dan sesuai dengan standar
penilaian bisnis di Indonesia, maka GPTCM tidak digunakan dalam laporan penilaian ini.
Pendekatan dan metode penilaian tersebut diatas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini.
Alasan Penggunaan Metode Penilaian
Pendekatan Pendapatan
Berdasarkan SPI-09 poin 4.1 tentang syarat penggunaan metode DCF adalah sebagai berikut:
- Aset atau bisnis yang sedang mengalami pertumbuhan signifikan atau belum mencapai level
operasi yang stabil, misalnya bisnis baru atau properti investasi yang sedang dibangun;
- Arus kas yang cenderung berfluktuasi dari suatu periode ke periode lain dalam jangka pendek,
misalnya fluktuasi pendapatan sewa yang dihasilkan dari suatu properti investasi karena jangka
waktu dan persyaratan sewa guna usaha atau pendapatan bisnis karena perubahan siklus
permintaan produk, atau;
- Aset memiliki umur terbatas, misalnya aset dan bisnis di sektor energi dan sumber daya alam.
Pendekatan Aset
Berdasarkan POJK No. 35/2020, berisikan: ”metode ANAM wajib digunakan untuk menilai:
1. ekuitas suatu perusahaan dimana Nilai perusahaan sangat bergantung pada Nilai aset tetap
(a heavy based on fixed assets company);
2. ekuitas dari Holding Company;
3. perusahaan yang tidak memiliki riwayat pendapatan yang mempunyai prospek positif,
perusahaan yang memiliki pendapatan yang berfluktuasi, atau perusahaan yang diragukan
kemampuannya untuk melanjutkan operasi yang bersifat going concern, seperti perusahaan
yang baru berdiri (start up company) atau perusahaan yang berada dalam kesulitan untuk
memperoleh pendapatan (trouble companies);”
Selain itu, pemilihan metode penilaian juga didasarkan pada ketersediaan data yang diperoleh dalam
melakukan penilaian. Penentuan metode ini didasarkan pada ketersediaan data oleh pihak
manajemen dan tingkat kepercayaan yang tinggi terhadap sumber data tersebut.
Dengan demikian berdasarkan syarat penggunaan pendekatan pendapatan dan aset yang dimiliki
oleh JTD maka penentuan Indikasi Nilai 100% Saham JTD dengan pendekatan yang tepat adalah
dengan menggunakan metode DCF dan ANAM.
Berdasarkan uraian diatas dapat dilihat bahwa metode DCF dan ANAM bisa digunakan untuk
penilaian dikarenakan telah memenuhi kriteria sebagaimana dimaksudkan POJK No. 35/2020.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 42
P a g e | 15
1.15 Informasi Lain yang Relevan
Berikut merupakan beberapa informasi lain yang relevan dalam pelaksanaan Penilaian 100% Saham
JTD:
Informasi Perpajakan
Informasi Perpajakan per tanggal 31 Desember 2024 adalah sebagai berikut:
(dalam Rupiah penuh)
Deskripsi Nilai
a. Aset Pajak Tangguhan
Perusahaan
Imbalan Kerja 73.332.820
Sub Total 73.332.820
Entitas Anak
Imbalan Kerja 139.984.240
Penyusutan Aset Hak Guna 1.881.446.874
Liabilitas Sewa (1.494.508.691)
Provisi Pelapisan Ulang 10.475.192.902
Sub Total 11.002.115.325
Total Aset Pajak Tangguhan 11.075.448.145
b. Utang Pajak
Pajak Penghasilan (PPh)
Pasal 21 105.708.221
Pasal 4 (2) 48.575.797
Pasal 23 36.849.872
Total Utang Pajak 191.133.890
c. Taksiran Rugi Fiskal
Rugi Fiskal yang dapat Dikompensasikan
2024 (2.482.403.000)
2023 (2.694.338.000)
2022 (6.273.587.000)
2021 (5.214.225.000)
2020 (1.426.588.000)
Total Taksiran Rugi Fiskal (18.091.141.000)
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Informasi Kompensasi bagi Pemegang Saham
Seluruh pemegang saham memiliki hak yang setara dan sederajat dalam segala hal. Kompensasi yang
diberikan kepada para pemegang saham ialah berupa pembagian dividen yang jumlah besarannya
akan dikaitkan dengan keuntungan dan kondisi keuangan pada tahun buku yang bersangkutan.
Analisis dan Pembahasan Manajemen
Selain itu pihak manajemen juga telah mengkonfirmasi terkait beberapa hal berikut ini sebagai bahan
pertimbangan dalam penyusunan Laporan Penilaian:
1. Aset dan Kewajiban yang dimiliki JTD di Luar Neraca:
JTD tidak memiliki aset dan kewajiban di luar neraca (kontinjensi).
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 43
P a g e | 16
2. Perbandingan Kinerja Saat Ini dengan Kinerja Historis
(dalam persentase kecuali dinyatakan lain)
2020 2021 2022 2023 2024 Rata-Rata
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Historis
Rasio Pertumbuhan*
Pendapatan N/A -74% -71% 8% -1% -47%
Beban Pokok Pendapatan N/A -71% -51% 0% -15% -41%
Laba Kotor N/A N/A -153% 9% 34% -15%
Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan N/A -1002% -70% 36% 47% N/A
Aset Lancar N/A -34% -64% -66% 39% -42%
Aset Tidak Lancar N/A 18,8% -1,9% -2,0% 2,6% 4,0%
Total Aset N/A 11% -8% -4% 3% 0,14%
Liabilitas Lancar N/A -41,9% -65,4% -65,3% -21,2% -52%
Liabilitas Tidak Lancar N/A -11% -45% -84% 164% -33%
Total Liabilitas N/A -19% -49% -82% 120% -36%
Total Ekuitas N/A 30% 9% 11% -1% 12%
Rasio Vertikal**
Beban Pokok Pendapatan 100% 110% 187% 174% 149% 144%
Laba Kotor 0% -10% -87% -74% -49% -44%
Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan 1% -31% -186% -111% -60% -77%
Aset Lancar / Total Aset 16% 9% 4% 1% 2% 6%
Aset Tidak Lancar / Total Aset 84% 91% 96% 99% 98% 94%
Liabilitas Lancar / Total Liabilitas 26% 18% 12% 24% 9% 18%
Liabilitas Tidak Lancar / Total Liabilitas 74% 82% 88% 76% 91% 82%
Total Liabilitas / Total Liabilitas & Ekuitas 40% 29% 16% 3% 7% 19%
Total Ekuitas / Total Liabilitas & Ekuitas 60% 71% 84% 97% 93% 81%
Rasio Likuiditas**
Current Ratio 1,52 1,72 1,81 1,76 3,11 2,0
Quick Ratio 0,6 0,4 1,4 1,0 1,8 1,1
Rasio Profitabilitas**
Return on Asset (ROA) 0% -2% -3% -2% -1% -2%
Return on Equity (ROE) 0% -3% -4% -2% -1% -2%
Rasio Aktivitas**
Perputaran Aset (x) 0,25 0,06 0,02 0,02 0,02 0,07
Perputaran Piutang Usaha (x) 0 0 0 0 57.117 11.423
Perputaran Piutang Usaha (hari) 0 0 0 0 156 31
Perputaran Utang Usaha (x) 24 3 2 534 184 149
Perputaran Utang Usaha (hari) 0 0 0 1 1 0
Perputaran Persediaan (X) N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Perputaran Persediaan (hari) N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Rasio Solvabilitas**
Debt to Asset Ratio (DAR) 40% 29% 16% 3% 7% 19%
Debt to Equity Ratio (DER) 67% 42% 20% 3% 7% 28%
Sumber: TRUSCEL. Diolah berdasarkan data laporan keuangan JTD
Keterangan:
*) Perhitungan rata-rata menggunakan metode CAGR pada tahun 2020 - 2024
**)Perhitungan rata-rata dilakukan dengan menggunakan metode AVERAGE Data pada tahun 2020 - 2024
N/A) Tidak ada pembanding
N/A*) tidak dapat dihitung dikarenakan nilai pembagi sama dengan 0
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan operasional suatu perusahaan dalam mengelola aset-
asetnya dengan tujuan akhir mengoptimalkan pengembalian yang dapat diperoleh para penyedia
capital (capital providers). Rasio imbal balik aset (Return on Assets / ROA) JTD selama tahun 2020 -
2024, secara rata-rata adalah sebesar -2%.
Rasio imbal balik ekuitas (Return on Equity / ROE) selama tahun 2020 - 2024, secara rata-rata adalah
sebesar -2% dimana rasio ini menunjukan hasil yang sejalan dengan rata-rata ROA pada tahun 2020
- 2024. Namun perlu diingat, persentase ROE direkomendasikan untuk mendekati 10% untuk cukup
menutup biaya modal perusahaan.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 44
P a g e | 17 Rasio Likuiditas Rasio likuiditas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk membayar seluruh liabilitas lancarnya yang akan jatuh tempo. Selama tahun 2020 - 2024, rata-rata current ratio dan quick ratio JTD masing- masing sebesar 2,0x dan 1,1x. Hal ini menunjukkan bahwa selama tahun 2020 - 2024 JTD cukup mampu untuk membayar liabilitas lancarnya dengan menggunakan aset lancar yang dimilikinya. Current ratio dan quick ratio terbesar terjadi pada 2024 masing-masing sebesar 3,11x dan 1,8x. Current ratio terkecil terjadi pada 2020 sebesar 1,52x dan quick ratio terkecil terjadi pada 2021 sebesar 0,4x. Rasio Aktivitas Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam mendayagunakan aset-aset yang dimilikinya. Rasio perputaran aset JTD selama periode selama tahun 2020 - 2024 secara rata-rata adalah sebesar 0,07x per tahun yang berarti bahwa JTD mampu menghasilkan penjualan rata-rata sebesar 0,07x dari setiap aset yang dimiliki. Sedangkan perputaran piutang usaha JTD selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata adalah sebesar 11.423x atau selama 31 hari. Perputaran piutang usaha JTD tercepat terjadi pada tahun 2024 yaitu sebesar 57.117x atau selama 156 hari. Perputaran utang usaha JTD selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata sebesar 149x atau 0 hari. Perputaran utang usaha tercepat terjadi pada 2023 sebesar 534x atau 1 hari. Rasio Solvabilitas Debt to Asset Ratio (DAR) menunjukkan posisi utang berbunga terhadap aset dalam pembiayaan perusahaan sedangkan Debt to Equity Ratio (DER) menunjukkan besarnya porsi utang berbunga terhadap ekuitas dalam pembiayaan perusahaan (financial leverage). Rasio solvabilitas ini menunjukkan seberapa besar kemampuan sebuah perusahaan untuk melunasi seluruh utang berbunga dengan ekuitas atau aset yang dimiliki jika perusahaan tersebut dilikuidasi. DAR dan DER JTD selama periode historis rata-rata adalah sebesar 19% dan 28%. 4. Perbandingan Kinerja Obyek Penilaian dengan Industri Yang Sebanding Perusahaan Yang Dinilai Pertumbuhan Penjualan 5 Tahun Rata-Rata Margin Kotor ROA ROE Debt to Capitalization Total Aset PT Jakarta Tollroad Development -47% -44% -2% -2% 70% 5.059.889.522.088 Perusahaan Pembanding Pertumbuhan Penjualan 5 Tahun Rata-Rata Margin Kotor ROA ROE Debt to Capitalization Total Aset Sichuan Expressway Co., Ltd 10% 28% 3% 7% 68% 135.220.336.134.800 Bangkok Expressway and Metro PCL 1% 40% 3% 7% 72% 63.197.116.427.400 Zhejiang Expressway Co., Ltd 9% 40% 2% 12% 66% 480.878.688.182.900 Qilu Expressway Co., Ltd 34% 38% 7% 15% 70% 46.665.005.535.400 Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 2% 33% 2% 4% 71% 115.583.770.214.500 Ekovest Bhd -3% 31% 1% -2% 75% 40.228.891.729.600 Bharat Road Network Ltd -1% 71% 1% -27% 90% 5.162.549.186.380 Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 8% 48% 3% 7% 59% 83.046.409.214.300 Sumber: Laporan Keuangan, Investing.com 5. Keuntungan dan Kerugian atas Kontrak Usaha JTD mengakui biaya jasa konstruksi dan peningkatan kemampuan aset konsesi sebagai aset takberwujud dimana JTD menerima hak (lisensi) untuk membebankan pengguna jasa publik. Suatu hak untuk membebankan pengguna jasa publik bukan merupakan hak tanpa syarat untuk menerima kas karena jumlahnya bergantung pada sejauh mana publik menggunakan jasa. Selama periode konstruksi, JTD mencatat aset takberwujud dan mengakui pendapatan dan biaya konstruksi sesuai dengan kontraknya. Biaya konstruksi merupakan nilai dari jumlah perolehan kontrak konstruksi. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 45
P a g e | 18 1.16 Independensi Penilai Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami telah bertindak secara independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan JRPT, JKON, JTD, ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan perusahaan-perusahaan tersebut. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh Indikasi Nilai yang dihasilkan dari proses analisa penilaian ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai yang tercantum pada surat penugasan dengan nomor EL01/KJPP/SP- BIS/03/1/I/2025-1 per tanggal 20 Januari 2025. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 46
P a g e | 19
2. TINJAUAN EKONOMI
2.1 Tinjauan Ekonomi Dunia
Historis Produk Domestik Bruto Beberapa Negara di Dunia Periode Kuartal III – IV 2024
(Pertumbuhan year-on-year (YoY))
Sumber: Trading Economics
Pada kuartal ketiga dan keempat tahun 2024, kinerja ekonomi di berbagai negara menunjukkan
dinamika yang beragam. Beberapa negara mencatatkan pertumbuhan yang cukup signifikan,
sementara yang lain masih menghadapi tantangan. Di Asia Tenggara, Vietnam terus menunjukkan
pertumbuhan ekonomi yang kuat, meningkat dari 7,43% pada kuartal ketiga 2024 menjadi 7,55%
pada kuartal keempat 2024, didukung oleh ekspor yang tumbuh 14,3% hingga mencapai USD 405,53
miliar. Selain itu, peningkatan impor batu bara sebesar 24,8% juga membantu memastikan pasokan
Listrik yang stabil di Vietnam. Filipina mempertahankan pertumbuhan stabil sebesar 5,2% pada
kuartal keempat 2024, sama seperti kuartal sebelumnya. Pertumbuhan ini didorong oleh
peningkatan belanja pemerintah sebesar 9,7%, terutama untuk proyek infrastruktur dan program
sosial. Namun, meski sektor jasa tetap menjadi pendorong utama, sektor pertanian terkontraksi 1,8%
akibat dampak buruk dari serangkaian topan.
Kawasan Asia Timur, Cina mencatat peningkatan pertumbuhan dari 4,6% pada kuartal ketiga 2024
menjadi 5,4% kuartal keempat 2024, peningkatan ini didorong oleh penguatan sektor manufaktur
sebesar 6,2% dan lonjakan ekspor, dengan kontribusi mencapai 30,3% dari total pertumbuhan
Produk Domestik Bruto (PDB). Di sisi lain, India mencatat akselerasi tajam dari 5,6% pada kuartal
ketiga 2024 menjadi 6,2% pada kuartal keempat 2024, didukung oleh kuatnya aktivitas investasi,
sementara pertumbuhan konsumsi domestik tetap terbatas. Perbaikan juga terlihat dari kontribusi
perdagangan eksternal yang berbalik positif, mendorong peningkatan pertumbuhan secara
keseluruhan. Selain itu, Jepang menunjukkan pertumbuhan dengan sedikit fluktuasi dari 0,6% pada
kuartal ketiga 2024 menjadi 1,2% pada kuartal keempat 2024, menandai pertumbuhan positif selama
tiga kuartal berturut-turtut. Peningkatan ini terutama didorong oleh kuatnya investasi bisnis di sektor
manufaktur dan teknologi yang memberikan kontribusi besar terhadap ekspansi ekonomi Jepang.
Ekonomi Korea mengalami penurunan dari 1,5% pada kuartal ketiga 2024 menjadi 1,2% pada kuartal
keempat 2024, penurunan ini disebabkan oleh melemahnya konsumsi domestik dan penurunan
investasi di sektor konstruksi, serta pertumbuhan belanja komsumen melambat dari 0,5% menjadi
hanya 0,25%.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 47
P a g e | 20
Amerika Serikat, mengalami penurunan dari 2,7% pada kuartal ketiga 2024 menjadi 2,5% pada
kuartal keempat 2024, disebabkan oleh konsumsi domestik yang mulai melemah, meski belanja
pemerintah tetap meningkat. Penurunan impor membantu menjaga angka pertumbuhan, namun
sektor konsumsi menunjukkan perlambatan. Ekonomi Jerman mencatat kontraksi meski sedikit
membaik dari 0,3% pada kuartal ketiga 2024 menjadi kontraksi sebesar 0,2% pada kuartal keempat
2024, terutama akibat penurunan eskpor yang signifikan. Meskipun konsumsi rumah tangga dan
belanja pemerintah mengalami peningkatan, hal tersebut tidak cukup menahan dampak pelemahan
ekspor.
Proyeksi Produk Domestik Bruto Beberapa Negara di Dunia Tahun 2025 - 2026
Sumber: Organisation for Economic Co-operation and Development, International Monetary Fund
Proyeksi pada tahun 2025 dan 2026, pertumbuhan ekonomi global menunjukkan tren yang beragam,
mencerminkan dinamika dan tantangan ekonomi dunia yang semakin kompleks. Negara-negara
berkembang masih mampu mempertahankan laju pertumbuhan yang positif, didorong oleh
peningkatan aktivitas domestik dan pemulihan pascapandemi. Sementara itu, negara-negara maju
menghadapi perlambatan ekonomi, seiring dengan kebijakan moneter yang ketat dan tekanan dari
ketidakpastian global.
Filipina mencatat pertumbuhan yang meningkat dari 6,1% pada tahun 2025 menjadi 6,3% pada 2025.
Peningkatan pertumbuhan ekonomi Filipina pada 2026 didorong oleh meredanya inflasi dan
penurunan suku bunga yang mendorong konsumsi serta investasi. Peningkatan ini juga ditopang oleh
konsumsi rumah tangga yang meningkat, membaiknya kondisi ketenagakerjaan, aliran remintasi
yang stabil, serta pengeluaran terkait pemilu. Sektor IT-BPO (Information Technology Business
Process Outsorcing) yang kuat dan program infrastruktur “Build, Better, More” dari pemerintah
menjadi faktor penting dalam mendorong pemulihan ekonomi di Filipina. Proyeksi pertumbuhan PDB
Vietnam diperkirakan melambat dari 6,8% pada tahun 2025 menjadi 6,5% pada tahun 2026, menurut
Bank Dunia. Penyebabnya antara lain melemahnya ekspor akibat ketidakpastian perdagangan global
dan perlambatan permintaan produk teknologi. Meskipun investasi asing (FDI) tetap stabil dan
pemulihan sektor properti mendukung permintaan domestik, risiko eksternal seperti gejolak
ekonomi mitra dagang utama masih membayangi. Untuk menjaga pertumbuhan, Bank Dunia
merekomendasikan percepatan investasi infrastruktur, reformasi struktural, dan transisi ke
kendaraan listrik (EV) guna mendorong ekonomi hijau sekaligus menciptakan lapangan kerja.
Pertumbuhan ekonomi Cina diproyeksikan melambat dari 4,7% pada 2025 dan 4,4% pada 2026,
terutama akibat krisis real estate yang melemahkan kepercayaan konsumen dan menekan konsumsi
domestik. Meskipun demikian, ekspor serta investasi di sektor manufaktur dan infrastruktur tetap
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 48
P a g e | 21
kuat, membantu menahan perlambatan lebih lanjut. Penurunan ini juga mencerminkan dampak
jangka panjang dari guncangan ekonomi global, seperti pandemi COVID-19 dan ketegangan
geopolitik. Pertumbuhan PDB India diproyeksikan turun dari 6,9% pada tahun 2025 menjadi 6,8%
pada tahun 2026, akibat tekanan eksternal seperti kenaikan tarif AS dan gejolak perdagangan global.
Namun, permintaan domestik tetap kuat didukung inflasi pangan yang terkendali, insentif fiskal, dan
suku bunga rendah yang mendorong konsumsi. Laju pertumbuhan ekonomi Jepang diproyeksikan
turun dari 1,5% pada 2025 menjadi 0,6% pada 2026, meski masih berada di atas tren jangka panjang.
Penurunan ini dipicu oleh meningkatnya ketidakpastian global, termasuk potensi tarif baru dari
Amerika Serikat yang dapat menekan manfaat stimulus kebijakan Cina. Di sisi lain, kenaikan upah
yang melampaui inflasi diharapkan mampu mendorong permintaan domestik, membantu menjaga
stabilitas ekonomi Jepang di tengah tantangan eksternal. Selain itu, Ekonomi Korea Selatan
diperkirakan stagnan di level 2,1% pada 2025-2026. Permintaan domestik tetap lemah akibat
sentimen ekonomi yang lesu, sementara ekspor tertekan oleh persaingan global dan ketidakpastian
kebijakan perdagangan. Penciptaan lapangan kerja yang melambat semakin memperburuk prospek
pertumbuhan. Pemerintah berupaya mendorong pemulihan melalui stimulus fiskal dan fokus pada
industri strategis, namun dampaknya terbatas oleh tekanan eksternal yang terus membayangi.
Ekonomi Amerika Serikat diproyeksikan menurun dari 2,4% pada 2025 menjadi 2,1% di 2026, seiring
dengan dampak kebijakan yang mulai memengaruhi aktivitas ekonomi. Peningkatan tarif impor,
khususnya dari Cina dan industri otomotif, berpotensi menaikkan tarif efektif hingga 3%-4%,
menekan sektor perdagangan. Pembatasan imigrasi yang lebih ketat juga diperkirakan menurunkan
jumlah imigran bersih menjadi 750.000 per tahun, dibandingkan rata-rata sebelum pandemi sebesar
1 juta per tahun. Meski pemotongan pajak 2017 diperpanjang penuh dan disertai tambahan
pengurangan pajak, efeknya pada pertumbuhan diprediksi tetap terbatas. Ekonomi Jerman diprediksi
meningkat dari 0,7% pada 2025 menjadi 1,2% pada 2026, didorong oleh pemulihan konsumsi rumah
tangga dan peningkatan investasi, terutama di sektor konstruksi dan peralatan berkat insentif pajak.
Permintaan domestik menjadi motor utama pertumbuhan, meski ekspor masih tertekan oleh
tingginya biaya energi.
Tingkat Inflasi Beberapa Negara di Dunia November – Desember Tahun 2024
Sumber: Trading Economics
Pada bulan November dan Desember 2024, tingkat inflasi berdasarkan indeks harga konsumen (IHK)
di sejumlah negara menunjukkan variasi yang dipengaruhi oleh berbagai faktor domestik maupun
global. Beberapa negara mengalami penurunan inflasi, sementara yang lain menunjukkan
peningkatan seiring dengan perubahan harga barang dan jasa yang signifikan.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 49
P a g e | 22
Inflasi Vietnam meningkat dari 2,77% pada November 2024 menjadi 2,94% pada Desember 2024.
Peningkatan ini didorong oleh kenaikan harga makanan, terutama beras dan bahan pangan lainnya,
serta tarif sewa perumahan, biaya listrik, air, dan bahan bangunan. Namun, harga layanan pos dan
telekomunikasi menurun akibat diskon pada perangkat telepon seluler. Filipina, mengalami kenaikan
Inflasi dari 2,5% di November 2024 menjadi 2,9% di Desember 2024, yang disebabkan oleh
percepatan kenaikan harga makanan dan utilitas. Inflasi inti yang mengecualikan harga pangan dan
energi juga naik menjadi 2,8% dari 2,5% pada November. Selain itu, Cina mengalami penurunan
Inflasi dari 0,2% pada November 2024 menjadi 0,1% di Desember 2024. Faktor utama penurunan
adalah turunnya harga pangan, seperti daging babi dan sayuran segar, meskipun harga emas
melonjak. Sementara itu, harga kendaraan berbahan bakar fosil dan mobil energi baru turun cukup
signifikan.
India, inflasi menurun dari 5,48% di November 2024 menjadi 5,22% di Desember 2024. Penurunan
ini memberikan ruang bagi Bank Sentral India untuk mempertimbangkan pemotongan suku bunga
pada Februari, meski nilai tukar Rupee yang melemah memberikan tekanan tambahan pada
kebijakan moneter. Sementara itu, inflasi Jepang melonjak dari 2,9% pada November 2024 menjadi
3,6% di Desember 2024, mencatatkan rekor tertinggi sejak Januari 2023. Peningkatan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan tajam harga pangan segar, listrik, dan gas, serta berakhirnya subsidi energi
sejak Mei 2024. Adapun, Korea Selatan, Inflasi meningkat dari 1,5% pada November 2024 menjadi
1,9% di Desember 2024, didorong oleh pelemahan nilai tukar won yang menyebabkan kenaikan
harga impor. Bank of Korea telah memperingatkan kemungkinan inflasi lebih tinggi di bulan-bulan
berikutnya meski permintaan domestik masih lemah.
Inflasi Amerika Serikat meningkat dari 2,5% di November 2024 menjadi 2,6% di Desember 2024,
meski inflasi inti menunjukkan pelonggaran. Harga kendaraan baru dan tiket pesawat mendorong
kenaikan sementara, sementara biaya pinjaman turun, memberikan optimisme bagi pelaku pasar
terkait kemungkinan penurunan suku bunga lebih lanjut. Selain itu, Jerman mengalami kenaikan
inflasi dari 2,2% di November 2024 menjadi 2,6% di Desember 2024, seiring dengan melambatnya
penurunan harga energi yang sebelumnya berkontribusi dalam menekan inflasi.
Historis Produk Domestik Bruto Indonesia Periode Kuartal I 2022 – IV 2024
Sumber: Trading Economics
Pada kuartal keempat 2024, ekonomi Indonesia mencatat pertumbuhan sebesar 5,02% (yoy),
menunjukkan peningkatan dibandingkan kuartal ketiga sebesar 4,95%, tetap menunjukkan kinerja
solid di tengah tantangan global. Pertumbuhan ini lebih tinggi dibandingkan beberapa negara
tetangga seperti Arab Saudi dan Malaysia. Selama tahun 2024, ekonomi Indonesia berhasil tumbuh
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 50
P a g e | 23
sebesar 5,03%, didorong oleh stabilitas inflasi yang terjaga di level 1,57% pada Desember 2024 dan
rasio utang yang tetap aman sebesar 38,9% dari PDB pada September 2024. Kebijakan fiskal yang
hati-hati turut menciptakan ruang bagi investasi publik dan mendorong konsumsi rumah tangga, yang
berkontribusi 54% terhadap PDB dengan pertumbuhan 4,94% sepanjang tahun.
Aktivitas ekonomi Indonesia tetap kuat berkat momentum liburan akhir tahun serta kebijakan
pemerintah seperti diskon tiket pesawat dan program mudik gratis. Dari sisi lapangan usaha, seluruh
sektor utama mencatat pertumbuhan positif. Sektor jasa lainnya tumbuh signifikan sebesar 11,36%,
diikuti oleh jasa perusahaan sebesar 8,08%, transportasi dan pergudangan sebesar 7,92%, serta
informasi dan komunikasi sebesar 7,45%. Sementara itu, industri pengolahan tetap menjadi sektor
dominan dengan pertumbuhan 4,89%, diikuti oleh perdagangan besar dan eceran serta reparasi
kendaraan yang tumbuh 5,19%, dan sektor pertanian tumbuh sebesar 0,71%.
Secara spasial, perekonomian Indonesia juga mencatat pertumbuhan yang merata di berbagai
wilayah. Wilayah Bali-Nusra, Kalimantan, Sulawesi, dan Maluku Papua menunjukkan pertumbuhan
di atas rata-rata nasional, didukung oleh sektor industri pengolahan barang logam serta sektor
pariwisata di Bali-Nusra. Dengan berbagai kebijakan ekonomi yang berlanjut pada 2025 seperti
diskon tarif tol, stabilisasi harga pangan, serta insentif fiskal untuk investasi, pemerintah optimis
dapat mendorong pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi dan menjaga daya beli masyarakat.
Proyeksi Produk Domestik Bruto Indonesia Tahun 2025 – 2026
Sumber: Organisation for Economic Co-operation and Development
Pertumbuhan ekonomi Indonesia pada tahun 2025 diproyeksikan mencapai 5,2%, sedikit lebih tinggi
dibandingkan capaian tahun 2024 sebesar 5,1%. Sementara itu, pada tahun 2026 pertumbuhan
ekonomi diprediksi kembali berada di kisaran 5,1%. Proyeksi ini menunjukkan bahwa meski kondisi
ekonomi global masih stagnan, ekonomi Indonesia tetap akan bertumpu pada permintaan domestik.
Pemerintah berkomitmen menjaga daya beli masyarakat melalui pengendalian inflasi, penciptaan
lapangan kerja, serta pemberian subsidi dan bantuan sosial. Selain itu, upaya peningkatan ekspor
produk bernilai tambah tinggi juga akan diperkuat, didukung dengan insentif fiskal yang kompetitif
dan berkelanjutan.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 51
P a g e | 24
Bank Indonesia dan lembaga internasional seperti IMF dan Bank Dunia turut memproyeksikan
pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap stabil di atas 5% pada 2025 dan 2026. Dukungan bauran
kebijakan fiskal, moneter, serta makroprudensial akan terus dioptimalkan untuk menjaga stabilitas
ekonomi dan sistem keuangan. Sektor konsumsi rumah tangga, investasi, dan ekspor nonmigas
diperkirakan masih menjadi pendorong utama pertumbuhan, sementara akselerasi digitalisasi dan
program ketahanan pangan diharapkan semakin memperkuat perekonomian jangka panjang.
Tingkat Inflasi Indonesia November – Desember Tahun 2022 - 2024
Sumber: BPS (Badan Pusat Statistik)
Tingkat inflasi Indonesia dari tahun 2022 hingga 2024 menunjukkan tren penurunan yang konsisten.
Pada November 2022, inflasi yoy tercatat sebesar 5,42% dan meningkat menjadi 5,51% pada
Desember 2022. Namun, di tahun berikutnya, inflasi mulai turun secara signifikan. Pada November
2023, inflasi yoy turun menjadi 2,86% dan terus menurun hingga 2,61% di Desember 2023. Tren
positif ini berlanjut hingga akhir 2024, dengan inflasi yoy sebesar 1,55% di November dan meningkat
menjadi 1,57% pada Desember 2024, didukung oleh stabilitas harga yang lebih baik dan pengendalian
inflasi yang ketat. Penurunan inflasi mencerminkan efektivitas kebijakan pemerintah dalam menjaga
stabilitas harga, terutama melalui pengendalian inflasi dan penguatan daya beli masyarakat.
Inflasi pada Desember 2024 dipengaruhi oleh kenaikan harga pada sebagian besar kelompok
pengeluaran, seperti kelompok makanan, minuman, dan tembakau (1,90%), kelompok perawatan
pribadi dan jasa lainnya (7,02%), serta kelompok penyediaan makanan dan minuman/restoran
(2,48%). Namun, beberapa kelompok justru mengalami deflasi, seperti kelompok transportasi (-
0,30%) dan kelompok informasi, komunikasi, serta jasa keuangan (-0,27%). Di tingkat regional,
Provinsi Papua Pegunungan mencatat inflasi tertinggi sebesar 5,36%, sedangkan Provinsi Gorontalo
mengalami deflasi terdalam sebesar -0,79%. Penurunan tingkat inflasi yang konsisten ini memberikan
sinyal positif bagi stabilitas ekonomi nasional dan mendukung pertumbuhan ekonomi yang
berkelanjutan.
Bank Indonesia memperkirakan inflasi Indonesia pada tahun 2025 akan tetap terjaga rendah di
kisaran 2,5% dengan deviasi ±1%, yang diharapkan mampu mendorong kenaikan penyaluran kredit
hingga 13% untuk memperkuat pertumbuhan ekonomi. Dalam peluncuran Laporan Perekonomian
Indonesia 2024, Bank Indonesia menekankan pentingnya kerja sama antara pemerintah, BI,
kementerian, akademisi, dan sektor industri guna mempertahankan stabilitas serta meningkatkan
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 52
P a g e | 25
kesejahteraan masyarakat. Meskipun optimis, Bank Indonesia tetap waspada terhadap potensi
ketidakpastian global serta berkomitmen menjaga stabilitas nilai tukar rupiah melalui intervensi di
pasar dan pembelian Surat Berharga Negara (SBN) sebesar Rp100 triliun bersama Kementerian
Keuangan. Selain itu, stabilitas dan transformasi ekonomi melalui peningkatan produktivitas dan
efisiensi dianggap sebagai faktor utama untuk mendorong pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi.
2.2 Tinjauan Industri Infrastruktur
Infrastruktur Dunia
Infrastruktur memiliki peran strategis dalam mendorong pertumbuhan ekonomi dunia, baik melalui
peningkatan produktivitas, penguatan konektivitas, maupun dukungan terhadap berbagai sektor
industri. Investasi pada infrastruktur seperti jaringan transportasi, sistem energi, dan infrastruktur
digital berkontribusi signifikan dalam mendorong aktivitas ekonomi, meningkatkan daya saing, serta
memperluas akses masyarakat terhadap layanan publik, termasuk kesehatan dan pendidikan. Agar
manfaat infrastruktur dapat dirasakan secara optimal, diperlukan perencanaan yang matang dan
investasi berkelanjutan. Proyek-proyek infrastruktur harus selaras dengan visi pembangunan jangka
panjang untuk menciptakan pertumbuhan ekonomi yang lebih inklusif dan berkelanjutan. Dengan
mengintegrasikan inovasi dan pengalaman historis, pemerintah dapat memastikan pengembangan
infrastruktur yang tidak hanya memenuhi kebutuhan saat ini, tetapi juga mampu menjawab
tantangan di masa depan.
Jalan tol memiliki peran strategis dalam mendorong pertumbuhan ekonomi regional maupun global.
Jalan tol berkontribusi signifikan dalam meningkatkan investasi daerah, menciptakan lapangan kerja,
serta memperbaiki efisiensi transportasi. Manfaat ekonomi lainnya termasuk percepatan waktu
tempuh, pengurangan biaya logistik, dan peningkatan aktivitas perdagangan yang berdampak positif
pada output industri dan pertumbuhan Produk Domestik Bruto (PDB). Namun, untuk
memaksimalkan dampak ekonominya, diperlukan keseimbangan antara tarif tol dan volume lalu
lintas guna mencegah hambatan yang dapat merugikan pengguna dan ekonomi lokal. Selain manfaat
langsung, jalan tol juga mendorong pengembangan kawasan di sekitarnya dengan menarik bisnis
baru dan mendorong urbanisasi.
Variasi Kepuasan Publik terhadap Kualitas Infrastruktur di 32 Negara Tahun 2024
Sumber: Ipsos/GIIA
Berdasarkan data dari Ipsos/Global Infrastructure Investor Association (GIIA) pada periode Mei–Juni
2024, kepuasan publik terhadap kualitas infrastruktur di 32 negara menunjukkan variasi yang
signifikan antar sektor. Bandara (72%) merupakan tipe infrastruktur yang memiliki kepuasan publik
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 53
P a g e | 26
tertinggi karena fungsinya sebagai pusat pariwisata dan mobilitas yang mendorong pertumbuhan
sosial dan ekonomi di tingkat kota, regional, maupun nasional. Selain memudahkan perjalanan
domestik dan internasional, bandara juga berperan penting dalam memajukan sektor pariwisata,
perdagangan, dan investasi. Infrastruktur digital seperti jaringan internet berkecepatan tinggi (61%)
dan jaringan jalan utama (60%) termasuk dalam posisi kedua sebagai tipe infrastruktur yang
diapresiasi publik. Kehadiran internet yang stabil semakin dianggap sebagai kebutuhan pokok di era
digital, mendukung aktivitas di berbagai bidang, mulai dari bisnis hingga pendidikan. Sementara itu,
jaringan jalan utama yang memadai tetap menjadi tulang punggung mobilitas masyarakat dan
distribusi logistik, menjaga konektivitas antarkota dan wilayah. Ini menunjukkan bahwa aksesibilitas
baik dalam bentuk transportasi fisik maupun konektivitas digital tetap menjadi fokus utama di
berbagai negara.
Sebaliknya, infrastruktur pengisian daya kendaraan listrik (EV charging), sistem penanggulangan
banjir (Flood defences), dan penyediaan perumahan baru (New housing supply) mendapatkan tingkat
kepuasan yang relatif rendah, dengan rata-rata sebesar 32%–39%. Masalah utama pada infrastruktur
pengisian kendaraan listrik adalah distribusi stasiun pengisian yang belum merata dan kapasitasnya
yang masih terbatas, sehingga menghambat adopsi kendaraan ramah lingkungan ini. Selain itu,
rendahnya kepuasan terhadap sistem penanggulangan banjir menunjukkan tingginya risiko bencana
banjir di berbagai daerah, yang semakin parah akibat perubahan iklim dan laju urbanisasi yang cepat.
Kepuasan Publik terhadap Kualitas Jaringan Jalan Utama di 32 Negara Tahun 2024
Sumber: Ipsos/GIIA
Berdasarkan data dari Ipsos/GIIA, Indonesia (91%) menempati peringkat teratas dalam kepuasan
publik mengenai kualitas jaringan jalan tol/jalan utama (Motorway/Major Road Network), diikuti oleh
Singapura (86%) dan Belanda (82%). Tingginya kepuasan terhadap jaringan jalan utama di Indonesia
menunjukkan apresiasi masyarakat atas pembangunan infrastruktur besar-besaran dalam beberapa
tahun terakhir, terutama proyek jalan tol trans-regional yang terus berkembang.
Di sisi lain, Rumania (17%) menghadapi tantangan dalam modernisasi jalan, kondisi jalan utama di
Rumania terbilang buruk berdasarkan hasil survey yang dilakukan oleh Ipsos/GIIA, disebabkan karena
investasi infrastruktur yang tidak merata dan kebiasaan pengemudi yang lebih memilih jalan biasa
daripada jalan tol untuk menghemat biaya. Hal ini menyebabkan dana untuk perawatan jalan utama
semakin menipis, sementara tingginya volume kendaraan memperparah kerusakan jalan tanpa
adanya perbaikan yang memadai. Di sisi lain, jalan-jalan alternatif juga tidak kalah memprihatinkan,
dengan kondisi yang buruk dan kurang berkembang, menunjukkan kurangnya perhatian terhadap
sistem jalan secara menyeluruh. Fasilitas pendukung seperti tempat istirahat dan pom bensin yang
jarang ditemui juga menjadi bukti minimnya investasi di sektor transportasi, sementara Amerika
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 54
P a g e | 27
Serikat (50%) dan Kanada (48%) meskipun memiliki jaringan luas, masih mendapat kepuasan yang
relative sedang, hal ini dikarenakan infrastruktur yang sudah tua dan tidak mampu memenuhi
kebutuhan saat ini. Infrastruktur seperti jalan, jembatan, rel kereta, jaringan listrik, dan internet
membutuhkan investasi besar untuk perbaikan dan modernisasi. Negara-negara maju seperti Jerman
(66%) dan Jepang (67%) tetap menunjukkan kualitas yang diakui global, sejalan dengan standar tinggi
yang diterapkan dalam manajemen infrastruktur transportasi mereka.
Rata-Rata Tarif Tol di Berbagai Negara Tahun 2021-2024
Sumber: Budget Direct
Rata-rata tarif tol di berbagai negara menunjukkan variasi yang cukup signifikan, mencerminkan
perbedaan kebijakan, frekuensi penggunaan, dan struktur infrastruktur jalan tol di masing-masing
wilayah. Swiss, Austria, dan Kepulauan Faroe, tarif tol cenderung lebih tinggi dibandingkan negara
lainnya. Swiss, misalnya, memiliki rata-rata tarif tol tertinggi sebesar USD 26,52, Austria dan
Kepulauan Faroe mengikuti dengan tarif rata-rata masing-masing sebesar USD 16,31 dan USD 16,28.
Tingginya tarif tol di Swiss, Austria, dan Kepulauan Faroe disebabkan oleh sistem vignette, biaya
infrastruktur yang mahal akibat medan sulit, serta kebijakan transportasi. Swiss dan Austria
menerapkan pembayaran tetap untuk akses tol, sementara Kepulauan Faroe membebankan biaya
tinggi untuk terowongan bawah laut. Faktor biaya hidup tinggi dan jumlah pengguna yang terbatas
juga turut meningkatkan tarif. Sementara itu, negara-negara seperti Kroasia dan Denmark juga
memiliki rata-rata tarif tol sebesar USD 15,30 dan USD 10,75. Hal ini terkait dengan sistem tol berbasis
jarak tempuh serta biaya tambahan untuk melewati jembatan atau terowongan tertentu. Di sisi lain,
negara seperti Polandia, Belgia, dan Cina menunjukkan tarif tol berkisar antara USD 7 hingga USD 8.
Ini mencerminkan upaya negara-negara tersebut dalam menjaga keterjangkauan infrastruktur jalan
bagi pengguna. Di samping itu, Albania dan Swedia menempati posisi dengan tarif tol yang relatif
rendah dibandingkan negara-negara lain dalam daftar ini, masing-masing sebesar USD 6,06 dan USD
5,47. Tarif tol di Albania tergolong lebih rendah, terutama disebabkan oleh infrastruktur jalan yang
belum memadai. Kebijakan ini diterapkan untuk menjaga daya tarik bagi pengguna jalan. Selain itu,
tarif lebih rendah ini mendukung pertumbuhan ekonomi, khususnya di sektor pariwisata dan
pertanian, yang sangat bergantung pada konektivitas jalan. Tarif tol di Swedia diterapkan secara
bertahap dan transparan, dengan fokus pada pemanfaatan pendapatan tol untuk pembangunan
infrastruktur dan pengurangan emisi. Kebijakan tol di negara ini juga dirancang agar tidak membebani
kelompok berpenghasilan rendah serta penduduk di daerah pedesaan. Di Indonesia juga tarif tol
berkisar USD 5,85 didorong oleh pemerintah yang menggunakan berbagai sumber pendanaan di luar
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN), seperti investasi swasta, Kerjasama Pemerintah
dan Badan Usaha (KPBU), blended finance, dan pinjaman internasional. Dukungan seperti Viability
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 55
P a g e | 28
Gap Fund (VGF) dan bantuan konstruksi juga membantu menjaga tarif tetap terjangkau. Perbedaan
tarif ini memberikan gambaran tentang bagaimana kebijakan tarif tol dapat bervariasi, bergantung
pada faktor geografis, tingkat pembangunan infrastruktur, dan kebutuhan transportasi setiap negara.
Infrastruktur Nasional
Pembangunan infrastruktur berperan penting dalam mendorong pertumbuhan ekonomi di
Indonesia, Pemerintah telah menjalankan berbagai proyek strategis seperti pembangunan Jalan Tol
Trans, jalur kereta api, serta bendungan dan pembangkit listrik berskala besar yang berhasil
meningkatkan konektivitas antarwilayah dan ketersediaan energi. Selain memperkuat ekonomi
regional, infrastruktur juga berdampak pada kesejahteraan sosial dengan menyediakan fasilitas
publik seperti sekolah dan rumah sakit, yang berkontribusi pada peningkatan kualitas hidup
masyarakat. Kebijakan pemerintah yang mendorong penggunaan Produk Dalam Negeri (PDN) turut
memberdayakan kontraktor lokal, menciptakan lapangan kerja, serta mengurangi ketergantungan
pada impor, sehingga menciptakan lingkungan bisnis yang lebih kondusif dan menarik investasi
swasta.
Jalan tol memiliki peran strategis dalam mendorong pertumbuhan ekonomi di Indonesia melalui
peningkatan aksesibilitas dan konektivitas antarwilayah. Infrastruktur ini mempermudah distribusi
barang dan jasa, sehingga waktu tempuh menjadi lebih singkat dan biaya logistik dapat ditekan
hingga 20%. Dampak ini membuat produk lokal semakin kompetitif, mendorong investasi, serta
mempercepat pengembangan sektor manufaktur dan agribisnis. Selain itu, pembangunan jalan tol
turut merangsang pertumbuhan ekonomi di daerah yang sebelumnya sulit dijangkau, membuka
lapangan kerja, dan meningkatkan pendapatan masyarakat lokal.
Daerah sekitar exit tol sering kali mengalami lonjakan aktivitas ekonomi, seperti munculnya kawasan
industri dan pariwisata yang berkembang pesat. Contohnya, tol Trans-Sumatra membuka akses ke
wilayah kaya sumber daya alam di Sumatra, sedangkan tol Tangerang-Merak berkontribusi pada
pertumbuhan ekonomi Banten sebesar 5,7%. Meski demikian, tantangan seperti penggusuran lahan
dan risiko urbanisasi harus dikelola dengan bijak untuk memastikan pembangunan ini memberikan
manfaat yang berkelanjutan bagi masyarakat.
Pertumbuhan Pembangunan Jalan Tol di Indonesia Tahun 2015-2024
Sumber: InfoPublik, Satu Data Indonesia
Selama satu dekade terakhir, pembangunan jalan tol di Indonesia mengalami pertumbuhan signifikan
seiring dengan prioritas pemerintah dalam memperkuat konektivitas antarwilayah. Presiden Joko
Widodo menempatkan infrastruktur sebagai salah satu pilar utama pembangunan nasional guna
mendukung kelancaran transportasi dan distribusi logistik. Peningkatan pembangunan jalan tol terus
berlangsung dari tahun ke tahun dengan capaian yang cukup bervariasi.
Pada 2015, jalan tol yang selesai dibangun sepanjang 132,35 km. Tahun berikutnya, pembangunan
sedikit melambat dengan penambahan hanya 43,69 km, yang kemudian mengalami pertumbuhan
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 56
P a g e | 29
CAGR sebesar 41% sampai dengan tahun 2019 mencapai pembangunan 522,88 km. Pandemi COVID-
19 menimbulkan tantangan besar dan menyebabkan penurunan pembangunan jalan tol dengan
penurunan pertumbuhan sebesar 52% dari 2019-2021. Adapun, tren peningkatan kembali berlanjut
mulai tahun 2022 hingga 2024 dengan pertumbuhan CAGR mencapai 114%, dimana tahun 2024
menjadi pembangunan jalan tol terbesar hingga mencapai 650 km, hal ini dikarenakan Pemerintah
bertujuan untuk meningkatkan konektivitas, menekan biaya logistik, dan mendukung pertumbuhan
ekonomi. Infrastruktur ini juga diharapkan mempercepat distribusi barang dan meningkatkan daya
saing nasional.
Pembangunan jalan tol juga tersebar di beberapa pulau utama Indonesia, dengan Pulau Jawa
mendominasi sepanjang 1.782,47 km. Pulau Sumatera menyusul dengan total panjang 941,75 km.
Pulau Kalimantan, Sulawesi, dan Bali juga mendapatkan alokasi pembangunan masing-masing
sebesar 97,27 km, 61,46 km, dan 10,07 km. Kehadiran jaringan tol yang lebih luas ini diharapkan
dapat mendukung pertumbuhan ekonomi dengan memangkas waktu tempuh dan mempermudah
akses antarwilayah.
Perkembangan Lalu Lintas Kendaraan di Indonesia Tahun 2021-2024
Sumber: BPS dan CNN
Selama 2021 – 2024 jumlah kendaraan bermotor mengalami peningkatan pertumbuhan tahunan
dengan rata-rata sebesar 5% dari 141 juta unit kendaraan bermotor tahun 2021 menjadi 164 juta
unit di tahun 2024. Jumlah kendaraan bermotor tersebut terdiri dari Mobil Penumpang, Mobil Bis,
Mobil Barang, dan Sepeda motor. Hal ini mencerminkan tingginya mobilitas masyarakat dan
meningkatnya kebutuhan transportasi pribadi. Pada 2024, populasi kendaraan bermotor di Indonesia
mencapai 164 juta unit, dengan sepeda motor masih menjadi jenis kendaraan terbanyak, yakni 137,3
juta unit atau sekitar 83,6% dari total kendaraan. Mobil penumpang berada di urutan kedua dengan
jumlah 20,1 juta unit, disusul oleh mobil barang sebesar 6,1 juta unit, bus sebanyak 285 ribu unit, dan
kendaraan khusus sebanyak 162 ribu unit.
Peningkatan ini disebabkan mayoritas penduduk Indonesia lebih memilih kendaraan pribadi,
terutama motor, dibandingkan transportasi umum. Pulau Jawa menjadi wilayah dengan populasi
kendaraan tertinggi, mencapai 97,2 juta unit atau 59,2% dari total kendaraan nasional. Selain Pulau
Jawa, distribusi kendaraan di wilayah lain juga terus meningkat seiring dengan pertumbuhan populasi
dan aktivitas ekonomi di wilayah tersebut. Tren peningkatan ini mencerminkan peran penting
kendaraan bermotor dalam mendorong mobilitas dan perekonomian nasional. Di sisi lain,
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 57
P a g e | 30
pemerintah diharapkan terus mengantisipasi dampak yang muncul, seperti kemacetan lalu lintas dan
penurunan kualitas lingkungan, dengan memperkuat infrastruktur transportasi dan menerapkan
kebijakan ramah lingkungan untuk mendukung mobilitas berkelanjutan.
Proyek Strategis Nasional (PSN) Jalan Tol
Berdasarkan Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 3 Tahun 2016
Sumber: KOMPAS
Pada masa kepemimpinan Presiden Joko Widodo, Pemerintah merencanakan 53 proyek jalan tol
yang tersebar di seluruh Nusantara, terdiri dari pembangunan ruas tol baru serta pengembangan
ruas yang telah ada sebelumnya. Pembangunan infrastruktur menjadi prioritas utama, salah satunya
melalui Proyek Strategis Nasional (PSN). Jalan tol termasuk dalam fokus pembangunan ini dengan
tujuan memperkuat konektivitas antarwilayah guna mendorong pertumbuhan ekonomi. Guna
mempercepat realisasi PSN, pemerintah mengeluarkan regulasi seperti Peraturan Pemerintah (PP)
Nomor 42 Tahun 2021 tentang Kemudahan PSN sebagai turunan dari Undang-Undang Cipta Kerja,
yang memberikan kemudahan dalam aspek perizinan, pembiayaan, dan penyediaan lahan.
Hingga 2024, pelaksanaan PSN telah menunjukkan hasil yang signifikan. Sejak dimulai, sebanyak 161
proyek telah berhasil diselesaikan, menyerap hingga 11 juta tenaga kerja, dan berkontribusi pada
kenaikan peringkat daya saing Indonesia dalam IMD World Competitiveness Rangkings (WCR) dari
posisi 44 ke 34 pada tahun 2022. Beberapa ruas jalan tol yang telah selesai diresmikan dan mulai
beroperasi pada tahun 2024 antara lain Jalan Tol Bogor-Cianjur-Sukabumi Seksi 2, Jalan Tol
Balikpapan-Penajam Paser Utara, Jalan Tol Cimanggis-Cibitung Seksi 2B, Jalan Tol Cibitung-Clincing,
Jalan Tol Serpong-Balaraja, seta Jalan Tol Solo-Yogyakarta-YIA Kulonprogo Seksi 1. Infrastruktur ini
telah meningkatkan aksesibilitas antarwilayah, memperpendek waktu tempuh, serta mendukung
pertumbuhan ekonomi daerah.
Pada tahun 2025, pemerintah terus melanjutkan PSN di sektor jalan tol dengan menyiapkan tujuh
proyek baru sepanjang 384,1 km senilai Rp124,02 triliun. Beberapa proyek tersebut antara lain Jalan
Tol Ciranjang-Padalarang, Bandung Intra Urban, dan Pejagan-Cilacap. Selain itu, tiga proyek lainnya,
seperti Jalan Tol Gedebage-Tasikmalaya-Ciamis, Gilimanuk-Mengwi, dan Sentul Selatan-Karawang
Barat, telah memasuki tahap transaksi lelang dengan total panjang 265,5 km dan nilai investasi
Rp91,99 triliun.
Keberhasilan ini tidak hanya mendorong perekonomian nasional tetapi juga memberikan efek
multiplikasi terhadap berbagai sektor, seperti industri barang dan jasa, serta pariwisata. Proyek-
proyek ini mencakup ruas jalan yang menghubungkan wilayah strategis dan kawasan industri guna
memperkuat daya saing Indonesia secara global. Namun, tantangan dalam penyelesaian PSN masih
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 58
P a g e | 31 ada, seperti masalah perizinan, lahan, dan pembiayaan. Untuk itu, koordinasi lintas sektor terus dilakukan guna memastikan proyek berjalan sesuai target. Dengan komitmen yang kuat, pemerintah berharap proyek-proyek tersebut dapat memberikan manfaat optimal bagi masyarakat serta mendorong pemerataan pembangunan di seluruh Indonesia. 2.3 Kesimpulan Akhir tahun 2024, pertumbuhan ekonomi global menunjukkan ketidakseimbangan. Negara-negara berkembang mencatat kinerja yang lebih kuat, didorong oleh pemulihan sektor manufaktur dan ekspor, sementara negara-negara maju mengalami perlambatan akibat melemahnya permintaan domestik dan tekanan perdagangan. Proyeksi ekonomi global untuk tahun 2025 – 2026 mengindikasikan tingginya ketidakpastian, dipengaruhi oleh kebijakan moneter yang ketat, ketegangan geopolitik, dan volatilitas harga komoditas. Meskipun demikian, permintaan domestik di beberapa wilayah diperkirakan tetap mampu mendorong pertumbuhan ekonomi. Di tengah ketidakpastian global, perekonomian Indonesia menunjukkan pertumbuhan yang stabil pada akhir 2024, dengan angka pertumbuhan berkisar di sekitar 5%. Kinerja ini didukung oleh konsumsi rumah tangga yang kuat, peningkatan investasi, serta pertumbuhan sektor jasa. Inflasi berhasil dikendalikan pada tingkat yang rendah, mencerminkan terjaganya stabilitas makroekonomi. Untuk tahun 2025 – 2026, proyeksi pertumbuhan ekonomi Indonesia optimis, diperkirakan mencapai 5,1–5,2%, dengan dukungan dari permintaan domestik dan kebijakan fiskal yang akomodatif. Infrastruktur memegang peran strategis dalam mendorong pertumbuhan ekonomi global melalui peningkatan produktivitas, konektivitas, dan efisiensi di berbagai sektor industri. Investasi dalam infrastruktur, seperti jalan tol, sistem energi, dan jaringan digital, berperan penting dalam mempercepat distribusi barang dan jasa, meningkatkan daya saing, serta memperluas akses masyarakat terhadap layanan publik. Namun, pembangunan infrastruktur yang efektif memerlukan perencanaan yang matang, pendanaan yang berkelanjutan, serta integrasi teknologi untuk memastikan manfaat jangka panjang yang berkelanjutan. Di Indonesia, pembangunan jalan tol telah memberikan dampak signifikan terhadap perekonomian, terutama dalam menurunkan biaya logistik dan memperlancar arus distribusi. Pertumbuhan pesat jaringan jalan tol sejak tahun 2015 mencerminkan komitmen pemerintah dalam meningkatkan konektivitas antarwilayah. Meskipun demikian, tantangan seperti penetapan tarif tol, proses pembebasan lahan, dan dampak urbanisasi perlu dikelola secara efektif agar manfaat pembangunan infrastruktur dapat dirasakan secara merata oleh seluruh lapisan masyarakat. Selama periode historis tahun 2020-2024, perkembangan lalu lintas kendaraan di Indonesia (kecuali sepeda motor) menunjukkan pertumbuhan CAGR sebesar 8,3%. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 59
P a g e | 32
3. KETERANGAN PERUSAHAAN
3.1 Riwayat Singkat
JTD didirikan di Indonesia berdasarkan Akta No. 295 tanggal 30 Juni 2005 di hadapan Aulia Taufani,
S.H., pengganti dari Sutjipto, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta dan telah disetujui oleh Menteri
Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C-20372.HT.01.01.TH 2005 tanggal
25 Juli 2005.
Anggaran dasar JTD telah mengalami beberapa kali perubahan, yang terakhir berdasarkan Akta No.
50 tanggal 18 Desember 2023 dari Aulia Taufani, S.H., Notaris di Jakarta mengenai perubahan
anggaran dasar JTD, yang telah mendapat persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia No. AHU-AH.01.03-0160396 tanggal 21 Desember 2023.
3.2 Kegiatan Usaha
Berdasarkan pasal 3 Anggaran Dasar JTD, maksud dan tujuan JTD adalah berusaha dalam bidang
konstruksi, pengangkutan dan pergudangan. Aktivitas JTD saat ini adalah melaksanakan pengusahaan
jalan tol yang berlokasi di Jakarta.
Pada tanggal 5 Januari 2017, JTD memperoleh Surat Perintah Mulai Kerja (“SPMK”) No.
02/BPJT/SPMK/P/JL. 01.03/2017 dari Badan Pengatur Jalan Tol (“BPJT”) untuk melaksanakan hal-hal
sebagai berikut:
i.) Pekerjaan Pembangunan Jalan Tol Ruas Jalan Tol Dalam Kota Jakarta Ruas Sunter – Pulo
Gebang.
ii.) JTD bersama dengan Ditjen Bina Marga, Pemprov DKI dan BPJT memproses pemanfaatan
Right of Way (RoW) sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
JTD berdomisili di Gedung Jaya Lantai 12, Jl. M.H. Thamrin No. 12, Jakarta Pusat dan JTD memiliki
kantor operasional yang terletak di Jl. Tol Lingkar Luar No. 3, Cakung, Jakarta Timur. Perusahaan telah
beroperasi secara komersial sejak tanggal 5 Januari 2017.
3.3 Jenis Ekuitas, Struktur Permodalan dan Susunan Pemegang Saham
Berikut adalah jenis ekuitas JTD per tanggal 31 Desember 2024:
(dalam Rupiah Penuh)
2024
Keterangan
Audit
EKUITAS
Modal Saham 751.035.000.000
Tambahan Modal Disetor - Saham 4.164.101.380.440
Saldo Laba (190.888.131.469)
Kepentingan Non Pengendali 3.653.414
TOTAL EKUITAS 4.724.251.902.385
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Berikut adalah struktur permodalan dan komposisi pemegang saham JTD per tanggal 31
Desember 2024:
Jumlah Saham Ditempatkan
Pemegang Saham Jenis Saham Presentase Kepemilikan (%) Jumlah (Rp)
dan Disetor Penuh
PT Jaya Real Property Tbk 300.269 Seri B 39,98 300.269.000.000
PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk 44.207 Seri B 5,89 44.207.000.000
PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk 153.826 Seri B 20,48 153.826.000.000
PT Pembangunan Jaya 149.750 Seri B 19,94 149.750.000.000
PT Jakarta Propertindo 8.997 Seri B 1,20 8.997.000.000
PT Jaya Land 15.632 Seri B 2,08 15.632.000.000
1 Seri A 1.000.000
PT Pembangunan Jaya Infrastruktur 10,43
78.353 Seri B 78.353.000.000
Total 751.035 100,00 751.035.000.000
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 60
P a g e | 33
3.4 Susunan Direksi dan Komisaris
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi JTD pada tanggal 31 Desember 2024 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Trisna Muliadi
Komisaris : Candra Ciputra
Komisaris : Vivian Setjakusuma
Komisaris : M.A. Ismail Ning
Komisaris : Frans Satyaki Sunito
Dewan Direksi
Direktur Utama : Sutopo Kristanto
Direktur : Subianto Setjawardaja
3.1.5 Struktur Organisasi
Struktur organisasi JTD pada tanggal 31 Desember 2024 adalah sebagai berikut:
Sumber: Manajemen JTD
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 61
P a g e | 34
3.5 Ikhtisar Data Keuangan JTD
Laporan Posisi Keuangan JTD
Tahun 2020 - 2024
(dalam Rupiah penuh)
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit
Aset
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 328.028.152.443 126.439.927.300 150.393.491.083 35.968.653.541 51.604.583.528
Piutang Usaha Pihak Berelasi - - - - 1.740.630
Aset Keuangan Lancar Lainnya 458.503.666.134 391.986.403.227 37.143.858.209 25.648.002.562 32.795.016.227
Biaya Dibayar di Muka 441.713.824 1.911.374.399 2.210.731.842 2.178.709.519 4.492.494.730
Total Aset Lancar 786.973.532.401 520.337.704.926 189.748.081.134 63.795.365.622 88.893.835.115
Aset Tidak Lancar
Aset Pajak Tangguhan 188.906.056 287.893.239 2.989.016.986 7.068.097.565 11.075.448.145
Aset Tetap - bersih 6.870.046.150 9.615.894.783 5.698.346.494 4.095.579.752 4.882.493.924
Aset Takberwujud
Hak Pengusahaan Jalan Tol 3.880.078.996.230 4.663.907.858.875 4.545.719.199.952 4.429.971.063.589 4.548.893.407.466
Lainnya - 368.276.097.493 389.906.826.817 404.520.390.038 406.144.337.438
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya 356.910.000.000 - - - -
Total Aset Tidak Lancar 4.244.047.948.436 5.042.087.744.390 4.944.313.390.249 4.845.655.130.944 4.970.995.686.973
Total Aset 5.031.021.480.837 5.562.425.449.316 5.134.061.471.383 4.909.450.496.566 5.059.889.522.088
Liabilitas Dan Ekuitas
Liabilitas Lancar
Utang Bank 254.578.547.148 174.955.888.542 4.032.858.536 3.148.796.061 2.991.700.061
Utang Usaha 51.332.849.271 119.753.795.449 74.131.856.619 326.346.341 805.313.440
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya 31.381.314.632 402.360.638 715.479.842 493.877.801 512.677.911
Beban Akrual 173.638.213.155 3.373.409.068 2.215.309.498 6.970.885.810 7.489.818.927
Bagian Lancar atas Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - 8.895.203.821 10.674.244.685 1.779.040.686
Utang Bank 961.102.042 - 12.050.834.890 13.242.874.950 13.242.874.671
Liabilitas Sewa - 2.126.981.437 2.059.054.667 1.188.263.141 1.613.093.470
Utang Pajak 7.494.694.804 1.341.487.191 524.075.111 297.186.673 191.133.890
Total Liabilitas Lancar 519.386.721.052 301.953.922.325 104.624.672.984 36.342.475.462 28.625.653.056
Liabilitas Tidak Lancar
Utang Usaha - 9.158.041.077 9.221.090.246 9.221.090.246 7.487.238.099
Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - 10.290.482.547 1.779.040.686 -
Utang Bank 1.498.150.577.213 1.324.287.489.633 712.236.654.742 73.993.598.245 60.750.723.349
Liabilitas Sewa - 2.806.448.058 957.433.297 130.774.342 905.976.863
Provisi Pelapisan Jalan Tol - - - 29.696.143.158 47.614.513.189
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 828.953.000 - 1.592.154.000 1.603.433.000 969.623.000
Liabilitas Jangka Panjang Lainnya - 1.104.486.000 - - 189.283.892.147
Total Liabilitas Tidak Lancar 1.498.979.530.213 1.337.356.464.768 734.297.814.832 116.424.079.677 307.011.966.647
Total Liabilitas 2.018.366.251.265 1.639.310.387.093 838.922.487.816 152.766.555.139 335.637.619.703
Total Ekuitas
Ekuitas yang Dapat Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk :
Modal Saham 369.716.000.000 369.716.000.000 663.742.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000
Tambahan Modal Disetor - Saham 2.043.108.247.414 2.043.108.247.414 3.678.555.542.018 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440
Uang Muka Setoran Modal 372.493.223.802 1.384.562.968.760 - - -
Saldo Laba 227.333.770.597 125.723.966.625 (47.162.277.810) (158.456.116.613) (190.888.131.469)
Kepentingan Non Pengendali 3.987.759 3.879.424 3.719.359 3.677.600 3.653.414
Total Ekuitas 3.012.655.229.572 3.923.115.062.223 4.295.138.983.567 4.756.683.941.427 4.724.251.902.385
Total Liabilitas Dan Ekuitas 5.031.021.480.837 5.562.425.449.316 5.134.061.471.383 4.909.450.496.566 5.059.889.522.088
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah aset JTD mengalami pertumbuhan yang meningkat dengan rata-
rata sebesar 0,14%. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 11% dari sebesar
Rp5.031.021.480.837,- pada tahun 2020 menjadi sebesar Rp5.562.425.449.316,- pada tahun 2021.
Pada tahun 2024, jumlah aset JTD adalah sebesar Rp5.059.889.522.088,-.
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah aset lancar JTD mengalami pertumbuhan yang menurun dengan
rata-rata sebesar 42%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2023 sebesar 66% dari sebesar
Rp189.748.081.134,- pada tahun 2022 menjadi sebesar Rp63.795.365.622,- pada tahun 2023. Pada
tahun 2024, jumlah aset lancar JTD adalah sebesar Rp88.893.835.115,-.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 62
P a g e | 35
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah aset tidak lancar JTD mengalami pertumbuhan yang meningkat
dengan rata-rata sebesar 4%. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 18,8% dari
sebesar Rp4.244.047.948.436,- pada tahun 2020 menjadi sebesar Rp5.042.087.744.390,- pada tahun
2021. Pada tahun 2024, jumlah aset tidak lancar JTD adalah sebesar Rp4.970.995.686.973,-.
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah liabilitas JTD mengalami pertumbuhan yang menurun dengan rata-
rata sebesar 36%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2023 sebesar 82% dari sebesar
Rp838.922.487.816,- pada tahun 2022 menjadi sebesar Rp152.766.555.139,- pada tahun 2023. Pada
tahun 2024, jumlah liabilitas JTD adalah sebesar Rp335.637.619.703,-.
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah liabilitas lancar JTD mengalami pertumbuhan yang menurun
dengan rata-rata sebesar 52%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2022 sebesar 65,4% dari
sebesar Rp301.953.922.325,- pada tahun 2021 menjadi sebesar Rp104.624.672.984,- pada tahun
2022. Pada tahun 2024, jumlah liabilitas lancar JTD adalah sebesar Rp28.625.653.056,-.
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah liabilitas tidak lancar JTD mengalami pertumbuhan yang menurun
dengan rata-rata sebesar 33%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2023 sebesar 84% dari sebesar
Rp734.297.814.832,- pada tahun 2022 menjadi sebesar Rp116.424.079.677,- pada tahun 2023. Pada
tahun 2024, jumlah liabilitas tidak lancar JTD adalah sebesar Rp307.011.966.647,-.
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah ekuitas JTD mengalami pertumbuhan yang meningkat dengan rata-
rata sebesar 12%. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 30% dari sebesar
Rp3.012.655.229.572,- pada tahun 2020 menjadi sebesar Rp3.923.115.062.223,- pada tahun 2021.
Pada tahun 2024, jumlah ekuitas JTD adalah sebesar Rp4.724.251.902.385,-.
Laporan Laba Rugi JTD Tahun 2020 - 2024
(dalam Rupiah penuh)
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit
Pendapatan Tol - 16.631.865.536 71.425.508.500 85.687.863.500 97.805.130.500
Pendapatan Konstruksi 1.234.361.759.274 308.627.606.370 21.663.455.095 14.655.840.183 1.615.114.799
Total Pendapatan 1.234.361.759.274 325.259.471.906 93.088.963.595 100.343.703.683 99.420.245.299
Beban Tol - (48.634.766.284) (152.450.717.402) (159.680.051.030) (146.343.990.694)
Beban Konstruksi (1.234.361.759.274) (308.627.606.370) (21.663.455.095) (14.655.840.183) (1.615.114.799)
Total Beban Pokok Pendapatan (1.234.361.759.274) (357.262.372.654) (174.114.172.497) (174.335.891.213) (147.959.105.493)
Laba Kotor - (32.002.900.748) (81.025.208.902) (73.992.187.530) (48.538.860.194)
Beban Usaha (11.000.441.667) (12.936.369.088) (14.565.556.644) (12.015.649.116) (11.732.047.319)
Pendapatan (Beban) Lainnya 120.672.448 (155.650.523) (1.619.171.810) 3.220.401.489 1.462.678.576
Total Beban Umum Dan Administrasi (10.879.769.219) (13.092.019.611) (16.184.728.454) (8.795.247.627) (10.269.368.743)
Laba/(Rugi) Usaha (10.879.769.219) (45.094.920.359) (97.209.937.356) (82.787.435.157) (58.808.228.937)
Pendapatan (Beban) Lain-Lain
Pendapatan Keuangan 53.309.309.763 34.455.498.944 6.859.022.310 2.951.771.521 2.066.334.370
Beban Keuangan (31.361.152.300) (91.089.666.926) (85.212.526.201) (35.476.566.163) (6.727.651.838)
Jumlah Pendapatan (beban) lain-lain 21.948.157.463 (56.634.167.982) (78.353.503.891) (32.524.794.642) (4.661.317.468)
Laba/(Rugi) Sebelum Pajak 11.068.388.244 (101.729.088.341) (175.563.441.247) (115.312.229.799) (63.469.546.405)
Manfaat Pajak Tangguhan 201.985.056 103.428.543 2.695.824.607 4.065.709.859 4.009.945.700
Laba/(Rugi) Periode Berjalan 11.270.373.300 (101.625.659.798) (172.867.616.640) (111.246.519.940) (59.459.600.705)
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Selama tahun 2020 - 2024, Laba/(Rugi) Periode Berjalan JTD mengalami tren yang fluktuatif.
Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 1002% dari laba sebesar Rp11.270.373.300,-
pada tahun 2020 menjadi rugi sebesar Rp101.625.659.798,- pada tahun 2021. Pada tahun 2024, rugi
periode berjalan JTD adalah sebesar Rp59.459.600.705,-.
Seiring dengan adanya penurunan pendapatan JTD sebesar 47%, selama tahun 2020 - 2024, beban
pokok pendapatan JTD turut mengalami penurunan sebesar 41%. Penurunan beban pokok
pendapatan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 71%.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 63
P a g e | 36
Selama tahun 2020 - 2024, JTD tercatat memiliki rata-rata rugi periode berjalan sebesar 77% atas
pendapatan. Pada tahun 2024, perusahaan mencatat rugi sebesar 60% atas pendapatan.
Rasio
(dalam persentase kecuali dinyatakan lain)
2020 2021 2022 2023 2024 Rata-Rata
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Historis
Rasio Pertumbuhan*
Pendapatan N/A -74% -71% 8% -1% -47%
Beban Pokok Pendapatan N/A -71% -51% 0% -15% -41%
Laba Kotor N/A N/A -153% 9% 34% -15%
Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan N/A -1002% -70% 36% 47% N/A
Aset Lancar N/A -34% -64% -66% 39% -42%
Aset Tidak Lancar N/A 18,8% -1,9% -2,0% 2,6% 4,0%
Total Aset N/A 11% -8% -4% 3% 0,14%
Liabilitas Lancar N/A -41,9% -65,4% -65,3% -21,2% -52%
Liabilitas Tidak Lancar N/A -11% -45% -84% 164% -33%
Total Liabilitas N/A -19% -49% -82% 120% -36%
Total Ekuitas N/A 30% 9% 11% -1% 12%
Rasio Vertikal**
Beban Pokok Pendapatan 100% 110% 187% 174% 149% 144%
Laba Kotor 0% -10% -87% -74% -49% -44%
Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan 1% -31% -186% -111% -60% -77%
Aset Lancar / Total Aset 16% 9% 4% 1% 2% 6%
Aset Tidak Lancar / Total Aset 84% 91% 96% 99% 98% 94%
Liabilitas Lancar / Total Liabilitas 26% 18% 12% 24% 9% 18%
Liabilitas Tidak Lancar / Total Liabilitas 74% 82% 88% 76% 91% 82%
Total Liabilitas / Total Liabilitas & Ekuitas 40% 29% 16% 3% 7% 19%
Total Ekuitas / Total Liabilitas & Ekuitas 60% 71% 84% 97% 93% 81%
Rasio Likuiditas**
Current Ratio 1,52 1,72 1,81 1,76 3,11 2,0
Quick Ratio 0,6 0,4 1,4 1,0 1,8 1,1
Rasio Profitabilitas**
Return on Asset (ROA) 0% -2% -3% -2% -1% -2%
Return on Equity (ROE) 0% -3% -4% -2% -1% -2%
Rasio Aktivitas**
Perputaran Aset (x) 0,25 0,06 0,02 0,02 0,02 0,07
Perputaran Piutang Usaha (x) 0 0 0 0 57.117 11.423
Perputaran Piutang Usaha (hari) 0 0 0 0 156 31
Perputaran Utang Usaha (x) 24 3 2 534 184 149
Perputaran Utang Usaha (hari) 0 0 0 1 1 0
Perputaran Persediaan (X) N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Perputaran Persediaan (hari) N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Rasio Solvabilitas**
Debt to Asset Ratio (DAR) 40% 29% 16% 3% 7% 19%
Debt to Equity Ratio (DER) 67% 42% 20% 3% 7% 28%
Sumber: TRUSCEL. Diolah berdasarkan data laporan keuangan JTD
Keterangan:
*) Perhitungan rata-rata menggunakan metode CAGR pada tahun 2020 - 2024
**)Perhitungan rata-rata dilakukan dengan menggunakan metode AVERAGE Data pada tahun 2020 - 2024
N/A) Tidak ada pembanding
N/A*) tidak dapat dihitung dikarenakan nilai pembagi sama dengan 0
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan operasional suatu perusahaan dalam mengelola aset-
asetnya dengan tujuan akhir mengoptimalkan pengembalian yang dapat diperoleh para penyedia
capital (capital providers). Rasio imbal balik aset (Return on Assets / ROA) JTD selama tahun 2020 -
2024, secara rata-rata adalah sebesar -2%.
Rasio imbal balik ekuitas (Return on Equity / ROE) selama tahun 2020 - 2024, secara rata-rata adalah
sebesar -2% dimana rasio ini menunjukan hasil yang sejalan dengan rata-rata ROA pada tahun 2020
- 2024. Namun perlu diingat, persentase ROE direkomendasikan untuk mendekati 10% untuk cukup
menutup biaya modal perusahaan.
Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk membayar seluruh liabilitas lancarnya
yang akan jatuh tempo. Selama tahun 2020 - 2024, rata-rata current ratio dan quick ratio JTD masing-
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 64
P a g e | 37 masing sebesar 2,0x dan 1,1x. Hal ini menunjukkan bahwa selama tahun 2020 - 2024 JTD cukup mampu untuk membayar liabilitas lancarnya dengan menggunakan aset lancar yang dimilikinya. Current ratio dan quick ratio terbesar terjadi pada 2024 masing-masing sebesar 3,11x dan 1,8x. Current ratio terkecil terjadi pada 2020 sebesar 1,52x dan quick ratio terkecil terjadi pada 2021 sebesar 0,4x. Rasio Aktivitas Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam mendayagunakan aset-aset yang dimilikinya. Rasio perputaran aset JTD selama periode selama tahun 2020 - 2024 secara rata-rata adalah sebesar 0,07x per tahun yang berarti bahwa JTD mampu menghasilkan penjualan rata-rata sebesar 0,07x dari setiap aset yang dimiliki. Sedangkan perputaran piutang usaha JTD selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata adalah sebesar 11.423x atau selama 31 hari. Perputaran piutang usaha JTD tercepat terjadi pada tahun 2024 yaitu sebesar 57.117x atau selama 156 hari. Perputaran utang usaha JTD selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata sebesar 149x atau 0 hari. Perputaran utang usaha tercepat terjadi pada 2023 sebesar 534x atau 1 hari. Rasio Solvabilitas Debt to Asset Ratio (DAR) menunjukkan posisi utang berbunga terhadap aset dalam pembiayaan perusahaan sedangkan Debt to Equity Ratio (DER) menunjukkan besarnya porsi utang berbunga terhadap ekuitas dalam pembiayaan perusahaan (financial leverage). Rasio solvabilitas ini menunjukkan seberapa besar kemampuan sebuah perusahaan untuk melunasi seluruh utang berbunga dengan ekuitas atau aset yang dimiliki jika perusahaan tersebut dilikuidasi. DAR dan DER JTD selama periode historis rata-rata adalah sebesar 19% dan 28%. Penilaian Arus Kas Informasi tentang arus kas suatu perusahaan berguna bagi pemakai laporan keuangan untuk menilai kemampuan perusahaan untuk menghasilkan kas, memenuhi kewajibannya, membayar deviden, menilai penyebab terjadinya perbedaan antara laba dan arus kas terkait, dan menilai pengaruh kegiatan investasi dan pembiayaan yang menggunakan kas dan non-kas terhadap posisi keuangan perusahaan. Dalam proses pengambilan keputusan ekonomi, para pemakai perlu melakukan evaluasi terhadap kemampuan perusahaan dalam menghasilkan kas serta keputusan perolehannya. Perusahaan harus menyusun laporan arus kas dan harus menyajikan laporan tersebut sebagai bagian yang tidak terpisahkan di laporan keuangan untuk periode penyajian laporan keuangan. Tujuan utama dari laporan arus kas adalah memberikan informasi mengenai penerimaan dan pengeluaran kas suatu perusahaan selama satu periode. Tujuan keduanya adalah memberikan informasi atas dasar mengenai aktivitas operasi, investasi dan pendanaan. Selain tujuan di atas, laporan arus kas juga penting untuk mengetahui keadaan kas secara pasti demi menjaga likuiditas perusahaan. Dengan adanya laporan arus kas ini, maka perusahaan akan mengetahui apakah perusahaan dalam keadaan defisit atau bahkan mengalami surplus. Berikut adalah laporan arus kas JTD untuk tahun 2020 - 2024: Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 65
P a g e | 38
Laporan Arus Kas JTD Tahun 2020 - 2024
(dalam Rupiah penuh)
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan Pendapatan Tol - 16.552.993.036 71.149.397.500 85.624.855.003 97.484.825.884
Pembayaran Kepada Pemasok dan Pihak Ketiga (12.441.188.853) (56.318.848.176) (91.661.535.031) (89.611.883.678) (44.613.786.587)
Pembayaran Kepada Karyawan (3.694.547.186) (6.855.251.845) (9.567.415.411) (7.985.896.444) (7.943.308.199)
Pembayaran Beban Keuangan (31.361.152.300) (91.089.666.926) (64.795.551.071) (34.374.028.901) (6.749.758.875)
Penerimaan Bunga 23.996.807.649 24.999.662.753 4.075.675.540 2.594.922.548 1.862.584.378
Kas Bersih yang Digunakan untuk Aktivitas Operasi (23.500.080.690) (112.711.111.158) (90.799.428.473) (43.752.031.472) 40.040.556.601
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan Aset Tetap (397.267.545) (2.049.753.200) (734.376.286) (1.322.557.290) (1.016.133.920)
Penjualan Aset Tetap - - 78.655.000 - -
Penambahan Piutang Dana Talangan Tanah (56.223.438.127) (26.999.985.326) (287.510.000) 2.417.824.302 157.096.000
Penerimaan Pembayaran Piutang Dana Talangan Tanah 433.921.281.306 106.622.643.932 191.919.223.790 - -
Pembayaran Dana Talangan Tanah - - - - -
Pencairan Dana Yang Dibatasi Penggunaannya 45.216.625.015 (32.097.661.099) 166.046.696.429 - -
Penempatan Dana Yang Dibatasi Penggunannya - - - 5.428.432.397 (6.823.224.050)
Pencairan Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya 12.500.000 356.910.000.000 - - -
Pembayaran Uang Muka Proyek - - - - -
Penambahan Aset Takberwujud (1.073.888.733.033) (1.250.319.132.012) (14.340.050.983) (10.402.814.508) (1.489.570.406)
Kas Bersih yang Digunakan untuk Aktivitas Investasi (651.359.032.384) (847.933.887.705) 342.682.637.950 (3.879.115.099) (9.171.832.376)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pencairan Utang Bank 990.931.032.897 1.618.927.955.647 287.510.000 - -
Pembayaran Utang Bank (432.585.532.942) (1.868.969.180.085) (771.210.540.007) (637.935.078.912) (13.399.971.175)
Pembayaran Liabilitas Sewa (2.971.746.800) (1.916.941.531) (1.697.450.481) (1.832.823.063)
Penerimaan Uang Muka Setoran Modal 372.493.223.802 1.012.069.744.958 544.910.325.844 572.838.838.422 -
Penambahan Modal Saham - - - - -
Penerimaan dari Pihak Berelasi - - - - -
Pembayaran kepada Pihak Berelasi - - - - -
Pengembalian Dana Talangan Tanah - - - - -
Penerimaan Uang Muka Setoran Modal dari Kepentingan Non-
Pengendali di Entitas Anak 2.000.000 - - - -
Kas Bersih yang Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan 930.840.723.757 759.056.773.720 (227.929.645.694) (66.793.690.971) (15.232.794.238)
KENAIKAN BERSIH KAS DAN SETARA KAS 255.981.610.683 (201.588.225.143) 23.953.563.783 (114.424.837.542) 15.635.929.987
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN 72.046.541.760 328.028.152.443 126.439.927.300 150.393.491.083 35.968.653.541
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN 328.028.152.443 126.439.927.300 150.393.491.083 35.968.653.541 51.604.583.528
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Selama tahun 2020 - 2024, arus kas aktivitas operasi JTD terdiri dari arus kas keluar kecuali pada
tahun 2024 yang merupakan arus kas masuk. Arus kas aktivitas operasi terbesar terjadi pada tahun
2021 yang merupakan arus kas keluar. Pada tahun 2024, arus kas masuk untuk aktivitas operasi
adalah sebesar Rp40.040.556.601,-.
Selama tahun 2020 - 2024, arus kas dari aktivitas investasi JTD merupakan arus kas keluar kecuali
pada tahun 2022 yang merupakan arus kas masuk. Arus kas aktivitas investasi terbesar terjadi pada
tahun 2021 yang merupakan arus kas keluar. Pada tahun 2024, arus kas keluar untuk aktivitas
investasi adalah sebesar Rp9.171.832.376,-.
Selama tahun 2020 - 2024, arus kas dari aktivitas pendanaan JTD merupakan arus kas keluar kecuali
pada tahun 2020 dan 2021 yang merupakan arus kas masuk. Arus kas aktivitas pendanaan terbesar
terjadi pada tahun 2020 yang merupakan arus kas masuk. Pada tahun 2024, arus kas keluar untuk
aktivitas pendanaan adalah sebesar Rp15.232.794.238,-.
Kas dan setara kas akhir tahun JTD pada tahun 2024 adalah sebesar Rp51.604.583.528,-.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 66
P a g e | 39
Common-Size Statement Laporan Laba Rugi JTD
Tahun 2020 - 2024
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit
Pendapatan Tol 0% 5% 77% 85% 98%
Pendapatan Konstruksi 100% 95% 23% 15% 2%
Total Pendapatan 100% 100% 100% 100% 100%
Beban Tol 0% -15% -164% -159% -147%
Beban Konstruksi -100% -95% -23% -15% -2%
Total Beban Pokok Pendapatan -100% -110% -187% -174% -149%
Laba Kotor 0% -10% -87% -74% -49%
Beban Usaha -1% -4% -16% -12% -12%
Pendapatan (Beban) Lainnya 0% 0% -2% 3% 1%
Total Beban Umum Dan Administrasi -1% -4% -17% -9% -10%
Laba/(Rugi) Usaha -1% -14% -104% -83% -59%
Pendapatan (Beban) Lain-Lain
Pendapatan Keuangan 4% 11% 7% 3% 2%
Beban Keuangan -3% -28% -92% -35% -7%
Jumlah Pendapatan (beban) lain-lain 2% -17% -84% -32% -5%
Laba/(Rugi) Sebelum Pajak 1% -31% -189% -115% -64%
Manfaat Pajak Tangguhan 0% 0% 3% 4% 4%
Laba/(Rugi) Periode Berjalan 1% -31% -186% -111% -60%
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Berdasarkan tabel common-size statement laporan rugi JTD tahun 2020 - 2024, dapat diketahui
bahwa selama periode historis proporsi beban pokok pendapatan terhadap jumlah pendapatan
cenderung fluktuatif. Proporsi beban pokok pendapatan terbesar terjadi pada tahun 2022 yaitu
sebesar 187%.
Selama tahun 2020 - 2024, laba (rugi) tahun berjalan terhadap pendapatan cenderung menurun yaitu
sebesar 1% (2020), -31% (2021), 186% (2022), -111% (2023) dan -60% (2024).
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 67
P a g e | 40
Common-Size Statement Laporan Posisi Keuangan JTD
Tahun 2020 - 2024
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit
Aset
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 7% 2% 3% 1% 1%
Piutang Usaha Pihak Berelasi 0% 0% 0% 0% 0%
Aset Keuangan Lancar Lainnya 9% 7% 1% 1% 1%
Biaya Dibayar di Muka 0% 0% 0% 0% 0%
Total Aset Lancar 16% 9% 4% 1% 2%
Aset Tidak Lancar
Aset Pajak Tangguhan 0% 0% 0% 0% 0%
Aset Tetap - bersih 0% 0% 0% 0% 0%
Aset Takberwujud
Hak Pengusahaan Jalan Tol 77% 84% 89% 90% 90%
Lainnya 0% 7% 8% 8% 8%
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya 7% 0% 0% 0% 0%
Total Aset Tidak Lancar 84% 91% 96% 99% 98%
Total Aset 100% 100% 100% 100% 100%
Liabilitas Dan Ekuitas
Liabilitas Lancar
Utang Bank 5% 3% 0% 0% 0%
Utang Usaha 1% 2% 1% 0% 0%
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya 1% 0% 0% 0% 0%
Beban Akrual 3% 0% 0% 0% 0%
Bagian Lancar atas Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank 0% 0% 0% 0% 0%
Utang Bank 0% 0% 0% 0% 0%
Liabilitas Sewa 0% 0% 0% 0% 0%
Utang Pajak 0% 0% 0% 0% 0%
Total Liabilitas Lancar 10% 5% 2% 1% 1%
Liabilitas Tidak Lancar
Utang Usaha 0% 0% 0% 0% 0%
Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank 0% 0% 0% 0% 0%
Utang Bank 30% 24% 14% 2% 1%
Liabilitas Sewa 0% 0% 0% 0% 0%
Provisi Pelapisan Jalan Tol 0% 0% 0% 1% 1%
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 0% 0% 0% 0% 0%
Liabilitas Jangka Panjang Lainnya 0% 0% 0% 0% 4%
Total Liabilitas Tidak Lancar 30% 24% 14% 2% 6%
Total Liabilitas 40% 29% 16% 3% 7%
Total Ekuitas
Ekuitas yang Dapat Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk :
Modal Saham 7% 7% 13% 15% 15%
Tambahan Modal Disetor - Saham 41% 37% 72% 85% 82%
Uang Muka Setoran Modal 7% 25% 0% 0% 0%
Saldo Laba 5% 2% -1% -3% -4%
Kepentingan Non Pengendali 0% 0% 0% 0% 0%
Total Ekuitas 60% 71% 84% 97% 93%
Total Liabilitas Dan Ekuitas 100% 100% 100% 100% 100%
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Berdasarkan tabel common-size statement laporan posisi keuangan JTD tahun 2020 - 2024, dapat
diketahui bahwa selama periode historis porsi terbesar pada sisi aset adalah pada aset tidak lancar
untuk akun Aset Takberwujud - Hak Pengusahaan Jalan Tol tahun 2023 dan 2024 sebesar 90%.
Pada sisi liabilitas dan ekuitas diketahui bahwa porsi terbesar selama tahun 2020 - 2024 adalah
ekuitas untuk akun Tambahan Modal Disetor berupa Saham tahun 2023 sebesar 85% dari total
jumlah liabilitas dan ekuitas.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 68
P a g e | 41
Common-Size Statement Laporan Laba Rugi
JTD dengan Informasi Keuangan Industri Yang Sebanding
PT Jakarta Bangkok Henan Yuexiu
Sichuan Zhejiang Bharat Road
Tollroad Expressway Qilu Expressway Zhongyuan Ekovest Bhd Transport
Keterangan Expressway Expressway Network
Development Metro Expressway Infrastructure
31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24
Pendapatan 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Beban Pokok Pendapatan -149% -68% -56% -60% -89% -70% -67% -2% -62%
Laba Kotor -49% 32% 44% 40% 11% 30% 33% 98% 38%
Beban Usaha -10% -7% -3% -1% -2% -5% -3% -149% -6%
Laba/(Rugi) Usaha -59% 25% 41% 39% 9% 25% 30% -51% 32%
Pendapatan (beban) lain-lain -5% -7% -14% 10% 0% -8% -45% 396% -5%
Laba/(Rugi) Sebelum Pajak -64% 18% 27% 49% 9% 17% -14% 345% 26%
Manfaat Pajak Tangguhan 4% -3% -5% -9% -2% -5% -5% -1% -7%
Hak Minoritas 0% -1% 0% -9% 0% 0% -1% 11% -6%
Laba/(Rugi) Periode Berjalan -60% 14% 22% 30% 7% 13% -20% 355% 13%
Sumber: Laporan Keuangan, diolah
Berdasarkan tabel common-size statement laporan laba rugi JTD dengan Informasi Keuangan Industri
Yang Sebanding untuk tahun 2024, dapat diketahui bahwa selama periode historis proporsi beban
pokok pendapatan terhadap jumlah pendapatan cenderung berbeda. Proporsi beban pokok
penjualan terbesar terjadi pada JTD yaitu sebesar 149%. Proporsi beban pokok penjualan terkecil
terjadi pada Bharat Road Network yaitu sebesar 2%.
Pada tahun 2024, proporsi margin laba terbesar terjadi pada Bharat Road Network yaitu sebesar
355%. Sedangkan proporsi rugi terbesar terjadi pada JTD yaitu 60%.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 69
P a g e | 42
Common-size Statement Laporan Posisi Keuangan
JTD dengan Informasi Keuangan Industri Yang Sebanding
PT Jakarta Bangkok Henan Yuexiu
Sichuan Zhejiang Bharat Road
Tollroad Expressway Qilu Expressway Zhongyuan Ekovest Bhd Transport
Keterangan Expressway Expressway Network
Development Metro Expressway Infrastructure
31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 30-Sep-24 31 Des 24
Aset
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 1% 5% 1% 10% 1% 1% 2% 8% 5%
Piutang Usaha Pihak Berelasi 0% 1% 2% 14% 3% 3% 3% 2% 1%
Aset Keuangan Lancar Lainnya 1% 1% 1% 41% 0% 0% 0% 9% 0%
Biaya Dibayar di Muka 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Investasi Jangka Pendek 0% 0% 0% 2% 5% 0% 1% 1% 0%
Persediaan 0% 0% 0% 1% 0% 9% 2% 0% 0%
Total Aset Lancar 2% 7% 4% 67% 10% 13% 8% 19% 6%
Aset Tidak Lancar
Aset Pajak Tangguhan 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Aset Tetap - bersih 0% 2% 0% 3% 11% 20% 7% 0% 0%
Aset Takberwujud 98% 85% 62% 9% 78% 53% 72% 67% 86%
Aset Lancar Lainnya 0% 5% 25% 1% 1% 4% 13% 10% 3%
Investasi Jangka Panjang 0% 1% 9% 19% 1% 10% 0% 4% 5%
Total Aset Tidak Lancar 98% 93% 96% 33% 90% 87% 92% 81% 94%
Total Aset 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Liabilitas Dan Ekuitas
Liabilitas Lancar
Utang Bank 0% 1% 2% 0% 0% 5% 0% 0% 0%
Utang Usaha 0% 3% 2% 23% 16% 0% 8% 0% 0%
Liabilitas Lancar Lainnya 0% 2% 1% 19% 3% 1% 1% 28% 3%
Beban Akrual 0% 1% 1% 1% 0% 1% 0% 0% 0%
Bagian Lancar atas Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Utang Bank 0% 3% 9% 6% 4% 4% 6% 11% 10%
Liabilitas Sewa 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Utang Pajak 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Total Liabilitas Lancar 1% 9% 14% 50% 23% 11% 15% 40% 14%
Liabilitas Tidak Lancar
Utang Usaha 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bank 1% 58% 54% 16% 46% 55% 49% 37% 36%
Liabilitas Sewa 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Provisi Pelapisan Jalan Tol 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Liabilitas Jangka Panjang Lainnya 4% 0% 3% 0% 1% 4% 11% 14% 9%
Total Liabilitas Tidak Lancar 6% 59% 58% 16% 47% 60% 60% 51% 45%
Total Liabilitas 7% 68% 72% 66% 70% 71% 75% 90% 59%
Total Ekuitas
Ekuitas yang Dapat Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk :
Modal Saham 15% 5% 12% 3% 9% 4% 11% 3% 0%
Tambahan Modal Disetor - Saham 82% 4% 4% 4% 0% 3% 0% 0% 6%
Saldo Laba -4% 18% 16% 9% 10% 15% 8% 0% 18%
Kepentingan Non Pengendali 0% 2% 0% 13% 1% 0% 5% 4% 9%
Saham Treasuri & Lainnya 0% 3% -5% 5% 9% 7% 1% 3% 6%
Total Ekuitas 93% 32% 28% 34% 30% 29% 25% 10% 41%
Total Liabilitas Dan Ekuitas 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Sumber: Laporan Keuangan, diolah
Berdasarkan tabel common-size statement laporan posisi keuangan JTD dengan Informasi Keuangan
Industri Yang Sebanding untuk tahun 2024, dapat diketahui bahwa selama periode historis porsi
terbesar pada sisi aset adalah aset tidak lancar milik JTD untuk akun Aset Takberwujud sebesar 98%.
Pada sisi liabilitas tahun 2024, dapat diketahui bahwa selama periode historis porsi terbesar pada sisi
liabilitas adalah liabilitas tidak lancar milik Sichuan Expressway untuk akun Utang Bank sebesar 58%.
Pada sisi ekuitas tahun 2024, dapat diketahui bahwa selama periode historis porsi terbesar pada sisi
ekuitas adalah JTD untuk akun Tambahan Modal Disetor berupa Saham sebesar 82%.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 70
P a g e | 43 4. PENILAIAN SAHAM 4.1 Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya Penilaian atas 100% saham JTD didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal akan dilakukan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen JRPT, JKON dan JTD, analisis historis atas laporan posisi keuangan, laporan arus kas, laporan laba/rugi komprehensif, dan commonsize-statements, pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta kinerja JTD. Prospek JTD di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi yang diberikan oleh manajemen JRPT dan JKON yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan. Dalam mengaplikasikan berbagai metode penilaian untuk menentukan Nilai Pasar suatu pendapatan yang dianggap mewakili kemampuan di masa mendatang dari suatu perusahaan atau “business interest”, perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan laporan laba/rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba/rugi komprehensif yang biasanya disusun oleh akuntan berdasarkan nilai historis. Pendekatan Penilaian Ada beberapa metode dan prosedur penilaian bisnis yang dapat diterima secara umum. Semua metode dan prosedur tersebut secara umum dapat disimpulkan menjadi 3 kategori pendekatan penilaian yang sering digunakan yaitu pendekatan pendapatan, pendekatan aset dan pendekatan pasar. Pendekatan pendapatan dengan Metode Diskonto Arus Kas Bersih (Discounted Cash Flow – DCF) didasarkan atas proyeksi arus kas bersih yang ditentukan berdasarkan proyeksi atas pendapatan ekonomis perusahaan setelah dikurangi dengan pengeluaran-pengeluaran yang diperlukan untuk mendukung operasi perusahaan seperti penambahan modal kerja dan pengeluaran modal. Nilai Pasar dari perusahaan kemudian diperoleh dengan mendiskonto proyeksi arus kas perusahaan dengan tingkat diskonto yang sesuai dan kemudian menguranginya dengan jumlah utang berbunga untuk mendapatkan Indikasi Nilai. Pendekatan aset dengan Metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Assets Method – ANAM) dilakukan dengan menyesuaikan aset dan kewajiban perusahaan untuk mendapatkan Nilai Pasarnya, dimana nilai ekuitas adalah Nilai Pasar dari semua aset dikurangi dengan Nilai Pasar dari semua kewajiban. Penyesuaian nilai buku dalam laporan posisi keuangan menjadi Nilai Pasar dilakukan secara individual (individual revaluation of assets), baik nilai Aset Berwujud, ATB maupun nilai kewajiban perusahaan. Pendekatan pasar dengan Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek (Guideline Publicly Traded Company Method – GPTCM), yaitu dengan mengestimasi nilai perusahaan berdasarkan harga pasar saham dari perusahaan-perusahaan yang sepadan dan sebanding yang terdaftar sebagai perusahaan terbuka di bursa efek regional. Metode ini didasarkan atas value multiples dari perusahaan-perusahaan lain yang sepadan dan sebanding yang diperkirakan memiliki skala dan karakteristik risiko usaha yang hampir setara dengan perusahaan yang akan dinilai. Untuk menentukan Nilai Pasar 100% Saham JTD, kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan dengan Metode DCF dan pendekatan aset dengan Metode ANAM. Metode DCF digunakan dalam penilaian ini dikarenakan penggerak nilai (value driver) JTD adalah berasal dari aset dimana direpresentasikan oleh pendapatan. Perhitungan menggunakan metode DCF berdasarkan konsep jumlah pendapatan yang bisa dihasilkan oleh suatu entitas dalam periode proyeksi. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 71
P a g e | 44
Sehingga, Metode DCF ini dianggap paling sesuai diterapkan dalam Penilaian 100% Saham JTD.
Selanjutnya Metode ANAM juga digunakan dalam penilaian ini dikarenakan Metode ANAM
memperhitungkan nilai dari seluruh aset JTD berdasarkan Nilai Pasarnya, sehingga kami berkeyakinan
kedua metode ini layak dan sesuai untuk digunakan dalam laporan penilaian ini.
Kami tidak menggunakan pendekatan pasar dengan Metode GPTCM dikarenakan tidak menemukan
perusahaan pembanding yang sepadan dan sebanding serta layak dan sesuai dengan standar
penilaian bisnis di Indonesia, maka GPTCM tidak digunakan dalam laporan penilaian ini.
Pendekatan dan metode penilaian tersebut diatas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini.
Alasan Penggunaan Metode Penilaian
Pendekatan Pendapatan
Berdasarkan SPI-09 poin 4.1 tentang syarat penggunaan metode DCF adalah sebagai berikut:
- Aset atau bisnis yang sedang mengalami pertumbuhan signifikan atau belum mencapai level
operasi yang stabil, misalnya bisnis baru atau properti investasi yang sedang dibangun;
- Arus kas yang cenderung berfluktuasi dari suatu periode ke periode lain dalam jangka pendek,
misalnya fluktuasi pendapatan sewa yang dihasilkan dari suatu properti investasi karena jangka
waktu dan persyaratan sewa guna usaha atau pendapatan bisnis karena perubahan siklus
permintaan produk, atau;
- Aset memiliki umur terbatas, misalnya aset dan bisnis di sektor energi dan sumber daya alam.
Pendekatan Aset
Berdasarkan Pasal 59 POJK No. 35/2020, berisikan: ”metode ANAM wajib digunakan untuk menilai:
1. ekuitas suatu perusahaan dimana Nilai perusahaan sangat bergantung pada Nilai aset tetap
(a heavy based on fixed assets company);
2. ekuitas dari Holding Company;
3. perusahaan yang tidak memiliki riwayat pendapatan yang mempunyai prospek positif,
perusahaan yang memiliki pendapatan yang berfluktuasi, atau perusahaan yang diragukan
kemampuannya untuk melanjutkan operasi yang bersifat going concern, seperti perusahaan
yang baru berdiri (start up company) atau perusahaan yang berada dalam kesulitan untuk
memperoleh pendapatan (trouble companies);”
Selain itu, pemilihan metode penilaian juga didasarkan pada ketersediaan data yang diperoleh dalam
melakukan penilaian. Penentuan metode ini didasarkan pada ketersediaan data oleh pihak
manajemen dan tingkat kepercayaan yang tinggi terhadap sumber data tersebut.
Dengan demikian berdasarkan syarat penggunaan metode ANAM dan aset yang dimiliki oleh JTD
maka penentuan Indikasi Nilai JTD dengan pendekatan aset yang tepat adalah dengan menggunakan
metode ANAM.
Berdasarkan uraian diatas dapat dilihat bahwa metode DCF dan ANAM hanya bisa digunakan untuk
penilaian dikarenakan telah memenuhi kriteria sebagaimana dimaksudkan POJK No. 35/2020.
4.1.1 Metode Arus Kas Diskonto (Discounted Cash Flow – DCF)
Kami mengaplikasikan Metode DCF dari pendekatan pendapatan sebagai metode Penilaian 100%
Saham JTD. Dalam Penilaian 100% Saham JTD melalui pendekatan pendapatan, penilai berusaha
untuk mengkuantifikasi seluruh pendapatan yang dihasilkan perusahaan tersebut, kemudian
mengkonversi pendapatan tersebut menjadi suatu Indikasi Nilai dari investasi atau saham, melalui
proses kapitalisasi atau diskonto. Pendapatan yang dimaksud adalah berupa laba bersih atau arus kas
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 72
P a g e | 45
bersih yang sudah bebas dari kebutuhan investasi dan modal kerja untuk mendukung operasi dan
pertumbuhan. Proses konversi balikan menjadi nilai saham (investasi) dapat dilakukan melalui proses
kapitalisasi yaitu membagi satu angka balikan saham yang dianggap normal dan representatif (single
period of normalized representative earning) dengan tingkat kapitalisasi tertentu (capitalization rate)
ataupun melalui proses diskonto (Discounted Cash Flow - DCF) yaitu mendiskonto pendapatan
mendatang (multi period of earning or cash flow) dengan suatu tingkat diskonto (discount rate)
tertentu menjadi nilai kini.
Konsep dari pendekatan ini adalah didasarkan pada suatu “premis” bahwa seseorang (investor)
membeli (memiliki) suatu aset bukan karena sekadar ingin memiliki tetapi mengharapkan balikan
yang akan dihasilkan aset tersebut di masa mendatang. Dalam penilaian aset atau investasi melalui
pendekatan pendapatan, kita tidak perlu menilai ATB, karena pendapatan yang dihasilkan oleh
investasi tersebut dianggap merupakan kontribusi dari Aset Berwujud.
Dari pendapat diatas dapat dikemukakan bahwa konsep dasar metode ini adalah memproyeksikan
pendapatan mendatang yang terkait dengan subjek perusahaan atau investasi yang dinilai dan
mendiskonto arus pendapatan yang diproyeksikan tersebut menjadi nilai kini, pada tingkat diskonto
tertentu yaitu biaya oportunitas kapital yang merefleksikan waktu dan risiko yang melekat dengan
arus pendapatan tersebut. Dengan pendekatan ini berarti bahwa nilai dari suatu saham/ekuitas
(subject of business interest) adalah nilai kini dari pendapatan yang dihasilkan saham/ekuitas tersebut
di masa mendatang.
Proyeksi pendapatan mendatang dilakukan dengan membagi periode proyeksi menjadi dua bagian.
Periode pertama disebut periode spesifik yang jangka waktunya ditentukan oleh penilai. Sedangkan
periode kedua adalah periode kekal. Hal ini sesuai dengan asumsi bahwa subjek perusahaan yang
dinilai bersifat ongoing, dimana perusahaan akan tetap ada dan menghasilkan pendapatan walaupun
manajemennya berganti.
Penilaian saham sebuah perusahaan dengan Metode DCF didasarkan pada proyeksi keuangan yang
disesuaikan dengan masing-masing periode proyeksi perusahaan. Analisis dilakukan berdasarkan
proyeksi arus kas bersih (free cash flow) untuk penyedia kapital yang merupakan arus kas bersih yang
akan diterima para pemegang saham dan pemberi pinjaman, setelah memperhitungkan adanya
perubahan arus kas akibat penambahan/penurunan modal kerja dan pengeluaran untuk investasi.
Secara garis besar arus kas untuk kapital yang akan diaplikasikan dapat dijabarkan sebagai berikut:
= Laba Operasi
– Pajak atas Laba Operasi
= Laba Operasi Setelah Pajak
+ Depresiasi dan Amortisasi
= Arus Kas Sebelum Pengeluaran Modal
– Pengeluaran Modal (Capital Expenditure)
– Penambahan Modal Kerja (Working Capital)
= Arus Kas Bersih untuk Penyedia Kapital (Free Cash Flow to The Firm)
Dalam rangka penilaian saham, mengingat bahwa penilaian akan didasarkan pada arus kas
bersih untuk penyedia kapital, maka faktor diskonto yang digunakan adalah WACC (Weighted
Average Cost of Capital) yang dihitung dengan rumus sebagai berikut:
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 73
P a g e | 46
WACC = (Kd*(1-t)* % Debt) + (Ke* % Equity)
WACC Weighted average cost of capital (tingkat biaya tertimbang atas modal)
Kd Cost of debt (tingkat bunga utang perusahaan)
Ke Required rate of return (biaya ekuitas)
T Tax rate (tarif pajak)
% Debt Proportion of Debt in the capital structure (proporsi utang dalam struktur kapital)
% Equity Proportion of Equity in the capital structure (proporsi ekuitas dalam struktur
kapital)
Proyeksi arus kas bersih kemudian didiskontokan dengan menggunakan faktor diskonto yang
menggambarkan tingkat pengembalian yang diharapkan investor (required rate of return). Hasil dari
pendiskontoan arus kas bersih adalah nilai perusahaan yang perlu ditambah dengan aset non
operasional dan kemudian dikurangi dengan jumlah utang yang dimiliki untuk memperoleh nilai
ekuitas perusahaan. Nilai perusahaan (enterprise value) adalah nilai bisnis perusahaan atau nilai
jual/beli perusahaan yang telah memperhitungkan nilai aset, utang dan ekuitas perusahaan.
4.1.2 Metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Assets Method – ANAM)
Kami mengaplikasikan metode penilaian dengan pendekatan aset, dimana metode yang digunakan
adalah metode penyesuaian aset bersih (Adjusted Net Asset Method - ANAM).
Dalam mengaplikasikan metode ANAM nilai ekuitas perusahaan diperoleh dengan menyesuaikan
satu per satu nilai buku dari akun-akun aset dan liabilitas pada Laporan Posisi Keuangan menjadi Nilai
Pasar, dimana Nilai Pasar ekuitas diperoleh dengan mengurangkan Nilai Pasar total liabilitas kepada
Nilai Pasar total aset.
Untuk melakukan hal tersebut, dilakukan penyesuaian terhadap akun-akun neraca per tanggal
penilaian untuk menentukan Nilai Pasarnya yaitu sebagai berikut:
a. Aset dan liabilitas finansial didasarkan atas jumlah yang dapat direalisasikan berdasarkan
harga wajar serta kondisi atau status aset yang bersangkutan pada tanggal penilaian.
b. Aset tetap
c. Aset tak berwujud (ATB) dihitung dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan
dengan Multi-Period Excess Earnings Method (MEEM) dan Pendekatan Biaya. Metode
MEEM mengestimasikan nilai ATB dengan menentukan nilai sekarang dari arus kas yang
akan diterima di masa yang akan datang yang terkait dengan ATB dengan menggunakan
tingkat diskonto atau tingkat kapitalisasi sesuai risiko ATB atau rata-rata tertimbang
tingkat imbal balik atas aset (weighted average rate of return on assets-WARA). Dalam
penyusunan Proyeksi, arus kas ATB yang menjadi objek penilaian merupakan hasil
pengurangan dari arus kas dengan arus kas yang berasal dari kontribusi aset lain
(contributory asset charges) dan/atau kontribusi dari Goodwill. Sedangkan pendekatan
biaya dilakukan dengan melakukan penilaian atas biaya yang digunakan untuk
memperoleh ATB.
Rata-rata tertimbang tingkat imbal balik atas aset (weighted average rate of return on
assets-WARA) adalah ukuran setelah pajak pengembalian yang dapat dilakukan sebagai
pemeriksaan yang wajar untuk memastikan tingkat diskonto yang dipilih dan digunakan
dalam analisis kami dukung dan masuk akal dalam konteks bisnis secara keseluruhan.
Semenjak ATB tidak secara langsung diakui dalam Neraca perusahaan yang di akuisisi,
maka ATB tersebut harus memenuhi kriteria pemisahan hukum atau kontrak. Kemudian
harus dipertimbangkan manfaat ekonomi masa depannya. Terkadang ATB sulit untuk
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 74
P a g e | 47
dipisahkan karena interkonektivitasnya dalam kasus-kasus tertentu. Misalkan sulit untuk
membedakan antara merek produk, teknologi yang digunakan dan basis pelanggan. Saling
ketergantungan harus dipertimbangkan tidak hanya dalam batasan kriteria pengakuan
akuntansi yang berlaku melainkan perspektif ekonomi. Tipe-tipe ATB disajikan dalam
gambar di bawah ini:
Tipe-tipe ATB
Terkait Pemasaran Terkait Pelanggan Terkait Kontrak Perusahaan Terkait Teknologi Terkait Seni
• Merk dagang, nama • Daftar pelanggan • Lisensi, royalti, • Teknologi yang memiliki • Komposisi, lirik lagu
• Merk jasa, sertifikasi • Order or production standstill agreements hak paten dan jingle iklan
tanda back log • Perjanjian leasing • Piranti lunak komputer • Gambar dan Foto
• Domain internet • Kontrak Pelanggan • Izin konstruksi • Teknologi yang tidak • Video dan hasil
• Perjanjian non • Hubungan dengan • Perjanjian franchise memiliki hak paten audiovisual
kompetisi pelanggan • Operating and • Rahasia usaha
broadcasting rights
• Kontrak pekerja
• Advertising, construction,
management, service
atau supply contracts
Dalam memisahkan ATB yang dimiliki oleh sebuah perusahaan dilakukan dengan estimasi atas
manfaat ekonomi yang merupakan arus kas yang dihasilkan dari kepemilikan atau penggunaan
suatu aset yang dapat diterima oleh pemiliknya. Kemudian setelah dilakukan perhitungan manfaat
ekonomi (Earning Before Interest After Tax) dikurangi dengan % Return on Tangible Asset, % Return
on Working Capital, dan % Return on Assembled Workforce pada setiap tahun proyeksi:
Secara garis besar arus kas untuk kapital yang akan diaplikasikan dapat dijabarkan sebagai berikut:
Revenue
- COGS
Gross Profit
- Operating Expenses
- Depreciation and Amortization
EBIT
- Tax on EBIT
EBIAT
- % Return on Tangible Assets
- % Return on Working Capital
- % Return on Assembled Workforce
Excess Earnings
x Discount factor
Present Value of Intangible Assets
Perhitungan ATB akan didasarkan pada arus kas bersih untuk penyedia kapital, maka faktor diskonto
yang digunakan adalah rata-rata tertimbang tingkat imbal balik atas aset (Weighted Average Rate
Of Return On Assets-WARA). WARA dihitung dengan mengambil tingkat imbal balik dari tiap aset
dikalikan dengan persentase nilai masing-masing aset tersebut terhadap Nilai Pasar liabilitas dan
ekuitas Perusahaan.
Proyeksi arus kas periode spesifik dan periode kekal (continuing value) kemudian didiskontokan
dengan menggunakan faktor diskonto yang menggambarkan tingkat pengembalian yang diharapkan
investor (required rate of return).
Faktor required rate of return ini didapatkan melalui perhitungan dari kontribusi aset lain
(contributory asset charges) pada modal kerja (working capital), aset tetap, assembled workforce
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 75
P a g e | 48
dan kontribusi pada ATB. Setelah mendapatkan required rate of return dilakukan perhitungan nilai
ATB.
4.2 Aplikasi Diskon
Berdasarkan SPI 330 Discount for Lack of Marketability (“DLOM”) adalah suatu jumlah atau
persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
kurangnya likuiditas dari objek penilaian.
Perhitungan jumlah atau persentase tertentu untuk DLOM ditentukan oleh faktor-faktor economy-
wide dan Industry- and firm-specific.
Faktor economy-wide terdiri dari:
1. GDP growth: analisis pertumbuhan GDP per kapita untuk 12 bulan terakhir sampai dengan
tanggal penilaian;
2. Inflation growth: analisis inflasi selama 12 bulan terakhir sebelum tanggal penilaian.
Faktor Industry- and firm-specific terdiri dari:
1. Aktivitas industrI: aktivitas industri selama 12 bulan terakhir sebelum tanggal penilaian;
Oleh karena banyak variabel yang harus digunakan serta tingginya tingkat kompleksitas data yang
diperlukan dalam melakukan perhitungan jumlah atau presentasi terhadap DLOM maka diperlukan
suatu regulasi yang mengatur jumlah atau presentasi terhadap DLOM, sehingga tidak menimbulkan
bias.
1. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan
perusahaan tertutup, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi
pemegang saham mayoritas adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 40%
(empat puluh persen) dari Indikasi Nilai, dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of
Marketability) bagi pemegang saham minoritas adalah antara 30% (tiga puluh persen)
sampai dengan 50% (lima puluh persen) dari Indikasi Nilai.
Berdasarkan SPI 330 Discount for Lack of Control (“DLOC”) adalah suatu jumlah atau persentase
tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat
pengendalian atas objek penilaian.
Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki kemampuan untuk
mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari pemilik yang memiliki kemampuan
untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk
mengoptimalkan manfaat dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang objek penilaian;
• Memilih pengurus inti objek penilaian;
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti;
• Menentukan kebijakan investasi;
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan;
• Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan;
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Berdasarkan pada pertimbangan diatas maka Penilaian 100% Saham JTD disesuaikan dengan POJK
No. 35/2020.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 76
P a g e | 49
Pada Penilaian 100% Saham JTD, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan yaitu transaksi jual
& beli, penyesuaian terhadap kondisi ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (DLOM),
dipertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut:
1. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan
tertutup, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi pemegang saham
mayoritas adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 40% (empat puluh persen) dari
Indikasi Nilai, dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi pemegang
saham minoritas adalah antara 30% (tiga puluh persen) sampai dengan 50% (lima puluh persen)
dari Indikasi Nilai.
2. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan
terbuka, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Control) yang dapat digunakan dalam
Penilaian adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 35% (tiga puluh lima persen) dari
Indikasi Nilai. Dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan tertutup, Diskon Likuiditas Pasar
(Discount for Lack of Control) yang dapat digunakan dalam Penilaian adalah antara 30% (tiga
puluh persen) sampai dengan 70% (tujuh puluh persen) dari Indikasi Nilai.
Berdasarkan faktor tersebut, diaplikasikan adanya penyesuaian terhadap kondisi ketidakmampuan
untuk dipasarkan dengan cepat (DLOM) sebesar 30,00%.
4.3 Hasil Penilaian
Asumsi-Asumsi Yang Digunakan
Dalam proses Laporan Penilaian ini, asumsi-asumsi yang digunakan adalah sebagai berikut:
Asumsi Inflasi
Asumsi 2025 2026-2067
Inflasi 2,3% 2,5%
Sumber: PWC Global Economy Watch, Desember 2024
Asumsi inflasi didasarkan pada Global Economy Watch – Projections yang dipublikasikan oleh
PricewaterhouseCoopers.
Asumsi Proyeksi Keuangan
• Periode proyeksi yang digunakan dalam penilaian saham JTD adalah 2025 – 05 Januari 2067
berdasarkan sisa masa konsesi Jalan Tol Tahap I - Section A (Kelapa Gading - Pulo Gebang)
sepanjang 9.287 km;
• Sesuai Tarif Pajak PPh Badan Indonesia berdasarkan Peraturan yang disesuaikan dengan UU
Nomor 7 Tahun 2021 adalah sebesar 22%.
Asumsi Pendapatan
Asumsi pendapatan disusun berdasarkan golongan kendaraan, volume kendaraan, dan tarif untuk
Jalan Tol Tahap I – Section A (Kelapa Gading – Pulo Gebang) sepanjang 9,287 km. Asumsi ini mengacu
pada Amandemen Perjanjian Konsesi, Berita Acara Evaluasi, dan proyeksi manajemen, yang
dijustifikasi dengan pertumbuhan industri tol di Indonesia sebagai pembanding, sebagai berikut:
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 77
P a g e | 50
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 94.450.354.511 108.767.517.049 114.104.739.111 129.280.669.413 135.822.271.285 153.886.633.366 121.223.176.761 213.581.699.222 282.879.633.408 362.727.368.661 398.030.431.954
Volume Kendaraan 4.293.198 4.414.266 4.540.073 4.676.275 4.816.563 4.961.060 3.831.414 6.136.839 7.968.604 9.288.984 9.993.186
Tarif 22.000 24.640 25.133 27.646 28.199 31.019 31.639 34.803 35.499 39.049 39.830
Gol. 2 1.626.958.956 1.873.579.902 1.965.516.468 2.226.930.158 2.339.612.824 2.650.781.330 2.088.135.445 3.679.061.452 4.872.756.226 6.248.177.088 6.856.291.640
Volume Kendaraan 49.302 50.692 52.137 53.701 55.312 56.971 43.999 70.474 91.509 106.672 114.759
Tarif 33.000 36.960 37.699 41.469 42.299 46.528 47.459 52.205 53.249 58.574 59.745
Gol. 3 320.014.358 368.523.414 386.606.858 438.025.570 460.189.664 521.394.889 410.725.373 723.652.237 958.445.785 1.228.983.909 1.348.596.876
Volume Kendaraan 9.697 9.971 10.255 10.563 10.880 11.206 8.654 13.862 17.999 20.982 22.572
Tarif 33.000 36.960 37.699 41.469 42.299 46.528 47.459 52.205 53.249 58.574 59.745
Gol. 4 220.297.212 253.690.744 266.139.349 301.535.883 316.793.598 358.927.147 282.742.484 498.160.680 659.792.066 846.029.942 928.371.257
Volume Kendaraan 5.007 5.148 5.295 5.454 5.617 5.786 4.468 7.157 9.293 10.833 11.654
Tarif 44.000 49.280 50.266 55.292 56.398 62.038 63.279 69.606 70.999 78.098 79.660
Gol. 5 220.297.212 253.690.744 266.139.349 301.535.883 316.793.598 358.927.147 282.742.484 498.160.680 659.792.066 846.029.942 928.371.257
Volume Kendaraan 5.007 5.148 5.295 5.454 5.617 5.786 4.468 7.157 9.293 10.833 11.654
Tarif 44.000 49.280 50.266 55.292 56.398 62.038 63.279 69.606 70.999 78.098 79.660
2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 452.204.009.484 473.787.484.462 536.801.219.895 563.963.361.622 640.721.092.796 671.302.395.447 760.585.614.041 799.071.246.112 907.828.126.562 951.158.316.570 1.077.662.372.674
Volume Kendaraan 10.321.182 10.601.771 10.919.824 11.247.419 11.616.581 11.932.387 12.290.358 12.659.069 13.074.564 13.430.006 13.832.907
Tarif 43.813 44.689 49.158 50.142 55.156 56.259 61.885 63.122 69.435 70.823 77.906
Gol. 2 7.789.461.108 8.161.248.256 9.246.694.274 9.714.577.004 11.036.770.858 11.563.550.503 13.101.502.720 13.764.438.757 15.637.835.438 16.384.221.633 18.563.323.110
Volume Kendaraan 118.525 121.748 125.400 129.162 133.401 137.028 141.139 145.373 150.144 154.226 158.853
Tarif 65.720 67.034 73.738 75.212 82.734 84.388 92.827 94.684 104.152 106.235 116.859
Gol. 3 1.532.146.453 1.605.275.050 1.818.776.632 1.910.806.729 2.170.875.378 2.274.490.192 2.576.997.388 2.707.393.455 3.075.880.831 3.222.691.110 3.651.309.028
Volume Kendaraan 23.313 23.947 24.666 25.405 26.239 26.953 27.761 28.594 29.533 30.335 31.246
Tarif 65.720 67.034 73.738 75.212 82.734 84.388 92.827 94.684 104.152 106.235 116.859
Gol. 4 1.054.726.400 1.105.067.973 1.252.042.013 1.315.395.339 1.494.426.050 1.565.754.271 1.773.999.589 1.863.763.968 2.117.429.903 2.218.493.791 2.513.553.465
Volume Kendaraan 12.037 12.364 12.735 13.117 13.547 13.916 14.333 14.763 15.248 15.662 16.132
Tarif 87.626 89.379 98.317 100.283 110.311 112.518 123.769 126.245 138.869 141.647 155.811
Gol. 5 1.054.726.400 1.105.067.973 1.252.042.013 1.315.395.339 1.494.426.050 1.565.754.271 1.773.999.589 1.863.763.968 2.117.429.903 2.218.493.791 2.513.553.465
Volume Kendaraan 12.037 12.364 12.735 13.117 13.547 13.916 14.333 14.763 15.248 15.662 16.132
Tarif 87.626 89.379 98.317 100.283 110.311 112.518 123.769 126.245 138.869 141.647 155.811
2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 1.132.192.088.731 1.286.288.084.851 1.347.681.982.541 1.526.923.686.218 1.604.186.024.741 1.822.522.335.254 1.909.510.429.993 2.163.475.317.182 2.272.947.168.231 2.582.304.618.706 2.705.556.748.171
Volume Kendaraan 14.247.894 14.715.537 15.115.591 15.569.058 16.036.130 16.562.467 17.012.730 17.523.112 18.048.806 18.641.202 19.147.978
Tarif 79.464 87.410 89.158 98.074 100.036 110.039 112.240 123.464 125.933 138.527 141.297
Gol. 2 19.502.627.259 22.157.014.977 23.214.558.405 26.302.094.673 27.632.980.664 31.393.942.892 32.892.360.347 37.267.044.273 39.152.756.713 44.481.607.803 46.604.693.068
Volume Kendaraan 163.619 168.989 173.583 178.790 184.154 190.198 195.369 201.230 207.267 214.070 219.890
Tarif 119.196 131.115 133.738 147.111 150.054 165.059 168.360 185.196 188.900 207.790 211.946
Gol. 3 3.836.065.265 4.358.169.512 4.566.182.799 5.173.485.112 5.435.263.458 6.175.025.152 6.469.756.065 7.330.233.622 7.701.143.443 8.749.300.714 9.166.900.535
Volume Kendaraan 32.183 33.239 34.143 35.167 36.222 37.411 38.428 39.581 40.768 42.106 43.251
Tarif 119.196 131.115 133.738 147.111 150.054 165.059 168.360 185.196 188.900 207.790 211.946
Gol. 4 2.640.739.271 3.000.154.738 3.143.350.648 3.561.416.284 3.741.623.948 4.250.874.344 4.453.766.486 5.046.117.428 5.301.450.970 6.023.000.234 6.310.475.073
Volume Kendaraan 16.616 17.161 17.628 18.157 18.701 19.315 19.840 20.436 21.049 21.739 22.330
Tarif 158.928 174.820 178.317 196.148 200.071 220.079 224.480 246.928 251.867 277.053 282.595
Gol. 5 2.640.739.271 3.000.154.738 3.143.350.648 3.561.416.284 3.741.623.948 4.250.874.344 4.453.766.486 5.046.117.428 5.301.450.970 6.023.000.234 6.310.475.073
Volume Kendaraan 16.616 17.161 17.628 18.157 18.701 19.315 19.840 20.436 21.049 21.739 22.330
Tarif 158.928 174.820 178.317 196.148 200.071 220.079 224.480 246.928 251.867 277.053 282.595
2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 3.065.395.795.678 3.220.504.822.939 3.658.828.764.293 3.833.462.861.788 4.343.313.422.406 4.563.085.081.580 5.184.139.713.588 5.431.576.152.540 6.221.416.611.303 85.947.763.694
Volume Kendaraan 19.722.417 20.314.090 20.980.837 21.551.218 22.197.754 22.863.687 23.614.117 24.256.086 25.257.563 342.087
Tarif 155.427 158.536 174.389 177.877 195.665 199.578 219.536 223.926 246.319 251.245
Gol. 2 52.803.117.246 55.474.954.978 63.025.324.330 66.033.492.064 74.815.946.509 78.601.633.402 89.299.638.729 93.561.866.567 107.167.299.969 1.480.497.184
Volume Kendaraan 226.486 233.281 240.938 247.488 254.912 262.560 271.177 278.550 290.050 3.928
Tarif 233.140 237.803 261.584 266.815 293.497 299.367 329.303 335.889 369.478 376.868
Gol. 3 10.386.098.306 10.911.634.880 12.396.753.229 12.988.444.164 14.715.907.238 15.460.532.144 17.564.774.106 18.403.132.135 21.079.250.065 291.206.090
Volume Kendaraan 44.549 45.885 47.391 48.680 50.140 51.644 53.339 54.789 57.051 773
Tarif 233.140 237.803 261.584 266.815 293.497 299.367 329.303 335.889 369.478 376.868
Gol. 4 7.149.768.258 7.511.546.532 8.533.898.884 8.941.217.681 10.130.399.633 10.642.997.854 12.091.553.600 12.668.677.507 14.510.911.469 200.465.660
Volume Kendaraan 23.000 23.690 24.468 25.133 25.887 26.664 27.539 28.288 29.456 399
Tarif 310.854 317.071 348.778 355.754 391.329 399.156 439.071 447.853 492.638 502.491
Gol. 5 7.149.768.258 7.511.546.532 8.533.898.884 8.941.217.681 10.130.399.633 10.642.997.854 12.091.553.600 12.668.677.507 14.510.911.469 200.465.660
Volume Kendaraan 23.000 23.690 24.468 25.133 25.887 26.664 27.539 28.288 29.456 399
Tarif 310.854 317.071 348.778 355.754 391.329 399.156 439.071 447.853 492.638 502.491
Sumber: TRUSCEL. Diolah berdasarkan data historis lalu lintas dan Perjanjian Konsesi JTD
Berdasarkan jumlah kendaraan dan tarif masing-masing golongan, asumsi pertumbuhan
pendapatan JTD dapat tercermin sebagai berikut:
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Pertumbuhan Pendapatan (%) -3% 15% 5% 13% 5% 13% -21% 76% 32% 28% 10%
Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Pertumbuhan Pendapatan (%) 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13%
Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Pertumbuhan Pendapatan (%) 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5%
Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Pertumbuhan Pendapatan (%) 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 15% -99%
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 78
P a g e | 51
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha terdiri dari asumsi Biaya Operasi dan Pemeliharaan
Rutin, Biaya Pemeliharaan Berkala dan Penggantian Alat, Biaya Overhead Badan Usaha Jalan Tol, dan
Biaya Agency Fee Selama Masa Tenor untuk Jalan Tol Tahap I - Section A ( Kelapa Gading - Pulo
Gebang ) sepanjang 9.287 km. Penyesuaian asumsi dilakukan berdasarkan data historis dan didukung
oleh justifikasi data pasar untuk mencerminkan kondisi yang paling representatif, dimana dijelaskan
dalam proporsi atas pendapatan sebagai berikut:
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 96% 88% 91% 85% 85% 77% 100% 58% 45% 36% 33%
Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 30% 29% 26% 25% 23% 22% 20% 20% 18% 17% 16%
Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 15% 14% 14% 12% 12% 11% 11% 10% 9% 8% 8%
Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 7% 7% 7% 6% 6% 6% 5% 5% 4% 4%
Asumsi Perhitungan Modal Kerja
Asumsi perputaran piutang usaha dan utang usaha didasarkan pada tren historis, dengan proyeksi
bahwa pada akhir periode konsesi JTD seluruh piutang usaha akan tertagih dan seluruh utang usaha
telah diselesaikan kepada para vendor.
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 -
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 -
Asumsi Tax Loss Carry Forward (TLCF)
Dengan menerapkan Tax Loss Carry Forward (TLCF) yang memiliki masa manfaat 5 tahun, maka Rugi
Fiskal yang dapat dikompensasikan merupakan kumulatif tahun 2020-2024. Dengan demikian,
Akumulasi Rugi Fiskal yang dapat dikompensasikan dapat dikompensasikan hingga tahun 2029,
sebagai berikut.
Tax Loss Carry Forward 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Audited Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Opening Balance (434.355.266.451) (437.496.794.014) (417.434.433.929) (299.825.774.278) (125.229.993.919)
Loss Used - (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532
Closing Balance (434.355.266.451) (437.496.794.014) (417.434.433.929) (299.825.774.278) (125.229.993.919) (26.439.063.468)
2024 (44.466.336.000)
2023 (96.660.666.000)
2022 (163.759.320.000)
2021 (120.062.912.000)
2020 (9.406.032.451)
EBIT (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532
Taxes Paid - - - - -
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 79
P a g e | 52
Asumsi Tingkat Diskonto – Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Berikut adalah asumsi yang digunakan untuk mengestimasi tingkat diskonto yang akan digunakan
dalam penilaian saham JTD:
o Cost of Debt (tingkat bunga utang) Selama Periode Proyeksi TLCF (2025 – 2029)
Menggunakan data tingkat bunga pinjaman investasi dari bank sindikasi terhadap proyek
Pembangunan jalan tol berdasarkan data pasar sebesar 7,13% per Desember 2024. Tingkat
bunga tersebut tidak disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted), mengingat selama
periode proyeksi JTD tidak memperoleh manfaat pajak (tax shield) atas beban bunga akibat tidak
adanya kompensasi rugi fiskal (tax loss carry forward);
o Cost of Debt (tingkat bunga utang) Setelah Periode Proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067)
Menggunakan data tingkat bunga pinjaman investasi dari bank sindikasi terhadap proyek
Pembangunan jalan tol berdasarkan data pasar sebesar 5,56% per Desember 2024. Tingkat
bunga tersebut telah disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted) dengan asumsi JTD
memperoleh manfaat pajak atas beban bunga sepanjang periode proyeksi;
o Cost of Equity (biaya ekuitas)
Tingkat biaya ekuitas (cost of equity) diperoleh dengan mempertimbangkan faktor-faktor sebagai
berikut:
- Risk-free rate (tingkat suku bunga bebas risiko)
Risk Free Rate yang digunakan adalah Indo Bond 30 tahun yaitu sebesar 7,11% per
Desember 2024 (sumber: tradingeconomics.com) yang disesuaikan dengan tingkat
default spread Indonesia yaitu sebesar 1,79% per Desember 2024 (sumber:
Damodaran, Country Default Spreads and Risk Premiums), sehingga tingkat Risk Free
Rate efektif yang digunakan yaitu 5,32% per Desember 2024;
- Beta
Koefisien beta wajib berasal dari data rata-rata beta perusahaan pembanding yang
bergerak pada sektor dan industri yang sejenis dengan perusahaan yang menjadi
Objek Analisis. Berdasarkan analisis data pasar, Beta yang kami gunakan adalah
Levered beta dari 8 perusahaan yang beregrak di bidang yang serupa yaitu sebesar
0,55 (selama periode proyeksi TLCF 2025 – 2029) dan 0,46 (setelah periode proyeksi
TLCF 2030 – 5 Januari 2067). Perbedaan perhitungan levered beta dikarenakan
selama periode proyeksi TLCF, tidak disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-
adjusted), mengingat selama periode proyeksi JTD tidak memperoleh manfaat pajak
(tax shield) atas beban bunga akibat tidak adanya kompensasi rugi fiskal (tax loss
carry forward);
- Equity Risk
Premi risiko ekuitas wajib didasarkan pada data yang dipublikasikan, maka
berdasarkan data yang kami peroleh, equity risk premium untuk Indonesia adalah
sebesar 6,45% per Desember 2024. Selanjutnya, equity risk premium disesuaikan
dengan country risk premium untuk Indonesia yaitu sebesar 2,33% per Desember
2024 sehingga tingkat Equity Risk Premium yang digunakan yaitu sebesar 8,78% per
Desember 2024 (sumber: Damodaran, diolah).
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 80
P a g e | 53
- Specific Risk
Perusahaan Yang Dinilai Perusahaan Pembanding
Kriteria Weighting Weighting Weighting
Rating (1) Rating Rating (2) Rating
Realisasi Tarif Tol 0,70 1,00 0,70 0,95 0,67
Resiko Konstruksi 0,30 1,00 0,30 0,95 0,29
Total 100% 1,00 0,95
Specific Risk 0,50%
Notes
(1) Rating 0 - 5 : Indicated an increase in rating means increase in level of risk.
(2) Rating 0 - 5 : (Wr. Rated Company - Wr. Comparison Company)/10
Wr = Weighted Rating
Description
MATRIX Consequence
PT Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama Comparable Companies
JTD memiliki kewenangan untuk mengatur bahwa penyesuaian tarif tol seharusnya dilakukan Perusahaan pembanding yang berasal dari Thailand yakni Bangkok Expressway and Metro PCL diberikan
setiap 2 tahun sekali dengan besaran penyesuaian mengikuti laju inflasi. Adapun secara kewenangan oleh Pemerintah untuk menetapkan penyesuaian tarif setiap 5 tahun sekali. Namun, jalan tol Si Rat
historis penyesuaian tarif untuk JTD baru dilaksanakan setelah 2,5 tahun yang disebabkan Expressway yang dioperasikan oleh Bangkok Expressway and Metro Public Company Limited (BEM) melakukan
Factors
pandemi Covid-19. Kedepannya, terdapat risiko ketidakpastian yang memungkinkan terjadinya penyesuaian tarif lebih cepat, yaitu dalam kurun waktu 3 tahun. Percepatan penyesuaian ini dilakukan sebagai
Realisasi Tarif Tol Medium
keterlambatan penningkatan tarif, sehingga JTD berisiko kehilangan potensi pendapatan yang respons terhadap dampak pandemi Covid-19 yang signifikan terhadap volume lalu lintas dan pendapatan
seharusnya dapat diperoleh dari penyesuaian tarif sesuai ketentuan kontrak. operasional. Dengan adanya kenaikan tarif lebih awal dari siklus normal, BEM memperoleh peluang untuk
mengakselerasi pemulihan pendapatan dan menjaga kesinambungan arus kas perusahaan di tengah tekanan
ekonomi akibat pandemi.
Risiko keterlambatan operasional Jalan Tol Seksi B dan C, pekerjaan konstruksi Seksi B dan Konstruksi Si Rat Expressway milik Bangkok Expressway and Metro PCL dimulai pada tahun 2012 dengan target
Seksi C tertunda akibat progress pengadaan tanah serta isu utama kendala proyek terkait penyelesaian pada 2017. Namun, proyek ini berhasil diselesaikan lebih cepat, yakni pada tahun 2016. Percepatan
perizinan dan pengadaan tanah mendasari risiko konstruksi. Target operasional yang semula tersebut dimungkinkan berkat dukungan aktif dari Otoritas Jalan Tol Thailand (EXAT), yang secara efektif
direncanakan pada 2027 mengalami keterlambatan menjadi 2031, sehingga berpotensi mempercepat proses pengadaan lahan melalui penetapan nilai kompensasi yang adil bagi pemilik lahan
menunda arus kas operasional, meningkatkan biaya proyek. terdampak. Keberhasilan ini memungkinkan jalan tol Si Rat Expressway beroperasi lebih awal dari jadwal semula,
sehingga mendorong percepatan realisasi pendapatan tol dan memperkuat arus kas operasional lebih awal dari
Sebagai akibat dari keterlambatan pengadaan lahan, berdasarkan hasil Evaluasi Rencana Kerja, proyeksi semula.
JTD memperoleh kompensasi dari pemerintah berupa perpanjangan masa konsesi, dari
semula 45 tahun menjadi 50 tahun. Dengan adanya kompensasi tersebut, JTD memiliki ruang
untuk menutupi risiko atas keterlambatan operasional yang terjadi.
Factors
Hal ini sejalan dengan PPJT No. 13 tanggal 6 April 2017, Pasal 2 terkait Pengusahaan Jalan Tol,
Resiko Konstruksi Low
Poin 2.3 terkait Masa Konsesi bahwa "Apabila terjadi keterlambatan pembangunan Jalan Tol
yang bukan diakibatkan oleh kesalahan dari Badan Usaha Jalan Tol, maka Badan Usaha Jalan
Tol memiliki hak untuk mendapatkan perpanjangan Masa Konsesi dan/atau kenaikan Tarif Tol
dengan memperhitungkan jangka waktu keterlambatan pembangunan tersebut."
Pada Pasal 3 terkait Pengadaan Tanahdan Penyediaan Ruang, Poin 3.5 terkait Keterlambatan
Pengadaan Tanah bahwa "Dalam hal terjadi keterlambatan Pengadaan Tanah dan Penyediaan
Ruang oleh Pemerintah, Badan Usaha Jalan Tol berhak untuk: mendapatkankompensasi dari
Pemerintah dalam bentuk perpanjangan Masa Konsesi dan/atau penyesuaian Tarif Tol Awal
namun demikian Badan Usaha Jalan Tol tidak berhak mengakhiri Perjanjian akibat
keterlambatan".
Dalam menentukan perusahaan pembanding, telah memenuhi kriteria yang memiliki
industri dan kegiatan usaha yang serupa dalam bidang konstruksi dan pengoperasian
jalan tol serta memiliki target pasar yang sebanding. Perusahaan pembanding
terdaftar memiliki kerakteristik ruang lingkup kegiatan usaha yang lebih luas
dibandingkan JTD. Dengan demikian dalam hal realisasi tarif tol dan risiko konstruksi
memiliki risiko yang lebih tinggi dibandingkan perusahaan pembanding. Sehingga
dengan landasan tersebut maka aktivitas perusahaan JTD dinilai memiliki risiko yang
lebih tinggi dibandingkan perusahaan pembanding;
Adapun, specific risk yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebesar 0,50%.
Weighted Average Cost of Capital (WACC) Selama Periode Proyeksi TLCF (2025 – 2029)
Weighted Average Cost of Capital analysis (WACC)
(in IDR)
WACC calculation Comparable companies
Capital structure Company name Levered beta(4) Total Debt Shares outstanding Share price Market value of equity Debt/Equity Marginal tax rate Unlevered beta Debt/Capital
Debt to total capitalization (a) 77% Sichuan Expressway Co., Ltd 0,45 92.053.697.057.700 3.060.000.000 11.580 35.435.133.846.000 260% 25% 0,15 72%
Equity to total capitalization (b) 23% Bangkok Expressway and Metro PCL 0,45 45.795.149.593.200 14.980.000.000 3.379 50.624.280.840.000 90% 20% 0,26 47%
Zhejiang Expressway Co., Ltd 0,30 317.697.968.280.000 5.990.000.000 11.638 69.714.565.882.000 456% 25% 0,07 82%
Cost of debt Qilu Expressway Co., Ltd 0,43 32.882.616.528.300 2.000.000.000 4.789 9.577.292.000.000 343% 25% 0,12 77%
Cost of debt ( c) 7,13% Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 0,35 81.915.566.170.200 2.250.000.000 9.344 21.023.544.150.000 390% 25% 0,09 80%
Tax rate (d) 0% Ekovest Bhd 0,82 30.285.741.617.600 2.965.000.000 1.320 3.913.845.068.000 774% 24% 0,12 89%
After tax cost of debt ( e) 7,13% Bharat Road Network Ltd 0,18 4.659.419.239.760 83.950.000 8.656 726.699.262.806 641% 35% 0,03 87%
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 0,69 48.934.596.210.500 1.673.000.000 8.016 13.410.394.921.000 365% 25% 0,18 78%
Cost of equity
Risk Free Rate (f) 5,32% Mean 0,46 415% 0,13 77%
Equity Risk Premium (g) 8,78% Median 0,44 377% 0,12 79%
Levered Beta (h) 0,55
Specific risk (i) 0,5%
Value of relevered beta
Mean unlevered
Cost of equity (j) 10,64% Debt/ Capital beta Target Debt/Equity Target marginal rate Relevered beta
Based on market 77% 0,13 326,17% 0% 0,55
WACC (k) 7,95%
Calculation:(a) Based on average debt/capital of comparable companies
Calculation:(b) Based on 1-(a)
Calculation:( c) Based on SEKI Indonesia
Calculation:(d) Based on UU No. 7 Tahun 2021
Calculation:( e) Based on (c)*1-(d)
Calculation:(f) Based on IndoBond 10Y - Based defalt spread
Calculation:(g) Based on Equity Risk Premium + Country Risk Primium
Calculation:(h) Based on Mean unlevered beta*[1+(1-target tax rate)*target debt/equity]
Calculation:(i) Based on risk factors
Calculation:(j) Based on[(f)+(g*h)+(i)]
Calculation:(k) Based on [(a)*( e)+ (b)*(j)]
Tingkat Diskonto yang digunakan dalam penilaian saham per 31 Desember 2024 adalah sebesar
7,95%.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 81
P a g e | 54
Weighted Average Cost of Capital (WACC) Setelah Periode Proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067)
Weighted Average Cost of Capital analysis (WACC)
(in IDR)
WACC calculation Comparable companies
Capital structure Company name Levered beta(4) Total Debt Shares outstanding Share price Market value of equity Debt/Equity Marginal tax rate Unlevered beta Debt/Capital
Debt to total capitalization (a) 77% Sichuan Expressway Co., Ltd 0,45 92.053.697.057.700 3.060.000.000 11.580 35.435.133.846.000 260% 25% 0,15 72%
Equity to total capitalization (b) 23% Bangkok Expressway and Metro PCL 0,45 45.795.149.593.200 14.980.000.000 3.379 50.624.280.840.000 90% 20% 0,26 47%
Zhejiang Expressway Co., Ltd 0,30 317.697.968.280.000 5.990.000.000 11.638 69.714.565.882.000 456% 25% 0,07 82%
Cost of debt Qilu Expressway Co., Ltd 0,43 32.882.616.528.300 2.000.000.000 4.789 9.577.292.000.000 343% 25% 0,12 77%
Cost of debt ( c) 7,13% Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 0,35 81.915.566.170.200 2.250.000.000 9.344 21.023.544.150.000 390% 25% 0,09 80%
Tax rate (d) 22% Ekovest Bhd 0,82 30.285.741.617.600 2.965.000.000 1.320 3.913.845.068.000 774% 24% 0,12 89%
After tax cost of debt ( e) 5,56% Bharat Road Network Ltd 0,18 4.659.419.239.760 83.950.000 8.656 726.699.262.806 641% 35% 0,03 87%
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 0,69 48.934.596.210.500 1.673.000.000 8.016 13.410.394.921.000 365% 25% 0,18 78%
Cost of equity
Risk Free Rate (f) 5,32% Mean 0,46 415% 0,13 77%
Equity Risk Premium (g) 8,78% Median 0,44 377% 0,12 79%
Levered Beta (h) 0,46
Specific risk (i) 0,5%
Value of relevered beta
Mean unlevered
Cost of equity (j) 9,83% Debt/ Capital beta Target Debt/Equity Target marginal rate Relevered beta
Based on market 77% 0,13 326,17% 22% 0,46
WACC (k) 6,56%
Calculation:(a) Based on average debt/capital of comparable companies
Calculation:(b) Based on 1-(a)
Calculation:( c) Based on SEKI Indonesia
Calculation:(d) Based on UU No. 7 Tahun 2021
Calculation:( e) Based on (c)*1-(d)
Calculation:(f) Based on IndoBond 10Y - Based defalt spread
Calculation:(g) Based on Equity Risk Premium + Country Risk Primium
Calculation:(h) Based on Mean unlevered beta*[1+(1-target tax rate)*target debt/equity]
Calculation:(i) Based on risk factors
Calculation:(j) Based on[(f)+(g*h)+(i)]
Calculation:(k) Based on [(a)*( e)+ (b)*(j)]
Tingkat Diskonto yang digunakan dalam penilaian saham per 31 Desember 2024 adalah sebesar
6,56%.
Proyeksi Keuangan JTD
Proyeksi Posisi Keuangan JTD Periode 2025 – 5 Januari 2067
(dalam Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 39.732.574.611 41.348.158.229 40.551.095.169 50.555.229.023 62.824.380.398 83.763.159.392 82.649.275.924 147.338.385.207 244.653.298.360 432.895.535.067 646.898.576.399
Piutang Usaha Pihak Berelasi 1.695.419 1.952.418 2.048.223 2.320.636 2.438.061 2.762.323 2.176.001 3.833.871 5.077.795 6.511.092 7.144.795
Aset Keuangan Lancar Lainnya 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227
Biaya Dibayar di Muka 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730
TOTAL ASET LANCAR 77.021.780.988 78.637.621.603 77.840.654.349 87.845.060.616 100.114.329.415 121.053.432.671 119.938.962.883 184.629.730.035 281.945.887.112 470.189.557.116 684.193.232.151
ASET TIDAK LANCAR
Aset Pajak Tangguhan 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145
Aset Tetap - bersih 3.807.162.937 2.731.831.947 1.656.500.956 581.169.965 (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1)
Aset Takberwujud: - - - - - - - - - - -
Hak Pengusahaan Jalan Tol 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466
Lainnya 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya - - - - - - - - - - -
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 4.969.920.355.986 4.968.845.024.996 4.967.769.694.005 4.966.694.363.014 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048
TOTAL ASET 5.046.942.136.974 5.047.482.646.599 5.045.610.348.354 5.054.539.423.631 5.066.227.522.463 5.087.166.625.719 5.086.052.155.931 5.150.742.923.083 5.248.059.080.160 5.436.302.750.164 5.650.306.425.199
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Bank - - - - - - - - - - -
Utang Usaha 1.019.775.542 1.074.104.689 1.169.878.314 1.230.565.102 1.294.712.983 1.326.121.904 1.358.316.047 1.391.315.044 1.425.139.016 1.459.808.588 1.495.344.898
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911
Beban Akrual 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927
Bagian Lancar atas Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank 1.628.699.220 1.478.357.753 1.328.016.287 1.177.674.820 1.027.333.354 876.991.887 726.650.421 576.308.955 - - -
Utang Bank 6.878.278.126 6.878.278.126 6.878.278.126 6.878.278.126 6.252.980.114 6.252.980.114 - 6.252.980.114 - - -
Liabilitas Sewa 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470
Utang Pajak 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890
TOTAL LIABILITAS LANCAR 19.333.477.086 19.237.464.766 19.182.896.924 19.093.242.246 18.381.750.650 18.262.818.104 11.891.690.666 18.027.328.311 11.231.863.214 11.266.532.786 11.302.069.096
HUTANG TIDAK LANCAR
Utang Usaha 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099
Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - - - - - - - - - -
Utang Bank 60.237.041.768 53.358.763.643 46.480.485.517 39.602.207.391 33.974.525.288 27.721.545.174 33.974.525.288 21.468.565.059 - - -
Liabilitas Sewa 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863
Provisi Pelapisan Jalan Tol 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000
Liabilitas Jangka Panjang Lainnya 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147
TOTAL LIABILITAS TIDAK LANCAR 306.498.285.066 299.620.006.941 292.741.728.815 285.863.450.689 280.235.768.586 273.982.788.472 280.235.768.586 267.729.808.357 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298
TOTAL LIABILITAS 325.831.762.152 318.857.471.706 311.924.625.739 304.956.692.935 298.617.519.236 292.245.606.575 292.127.459.252 285.757.136.669 257.493.106.512 257.527.776.084 257.563.312.394
EKUITAS
Ekuitas yang Dapat Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk :
Modal Saham 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000
Tambahan Modal Disetor - Saham 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440
Uang Muka Setoran Modal - - - - - - - - - - -
Saldo Laba (190.888.131.469) (194.029.659.032) (186.514.858.961) (181.454.311.239) (165.557.303.158) (147.530.030.627) (120.219.014.710) (121.215.337.176) (50.154.247.439) 75.425.939.794 263.634.940.226
Penghasilan Komprehensif Lainnya (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532 27.311.015.916 (996.322.466) 71.061.089.737 125.580.187.233 188.209.000.432 213.968.138.725
Kepentingan Non Pengendali 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414
TOTAL EKUITAS 4.721.110.374.822 4.728.625.174.893 4.733.685.722.615 4.749.582.730.696 4.767.610.003.228 4.794.921.019.144 4.793.924.696.678 4.864.985.786.415 4.990.565.973.648 5.178.774.974.080 5.392.743.112.805
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 5.046.942.136.974 5.047.482.646.599 5.045.610.348.354 5.054.539.423.631 5.066.227.522.463 5.087.166.625.719 5.086.052.155.931 5.150.742.923.083 5.248.059.080.160 5.436.302.750.164 5.650.306.425.199
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 82
P a g e | 55
2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 901.690.740.428 1.173.838.573.362 1.493.755.227.769 1.832.666.259.298 2.230.164.595.256 2.649.254.187.184 3.136.806.673.514 3.652.127.120.573 4.251.335.472.013 4.882.034.428.907 5.610.658.106.680
Piutang Usaha Pihak Berelasi 8.117.231 8.504.663 9.635.783 10.123.353 11.501.183 12.050.129 13.652.796 14.343.628 16.295.855 17.073.648 19.344.443
Aset Keuangan Lancar Lainnya 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227
Biaya Dibayar di Muka 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730
TOTAL ASET LANCAR 938.986.368.616 1.211.134.588.982 1.531.052.374.508 1.869.963.893.609 2.267.463.607.397 2.686.553.748.270 3.174.107.837.267 3.689.428.975.158 4.288.639.278.824 4.919.339.013.511 5.647.964.962.080
ASET TIDAK LANCAR
Aset Pajak Tangguhan 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145
Aset Tetap - bersih (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1)
Aset Takberwujud: - - - - - - - - - - -
Hak Pengusahaan Jalan Tol 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466
Lainnya 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya - - - - - - - - - - -
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048
TOTAL ASET 5.905.099.561.664 6.177.247.782.030 6.497.165.567.556 6.836.077.086.657 7.233.576.800.445 7.652.666.941.318 8.140.221.030.315 8.655.542.168.206 9.254.752.471.872 9.885.452.206.559 10.614.078.155.128
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Bank - - - - - - - - - - -
Utang Usaha 1.531.769.617 1.530.748.789 1.569.017.508 1.608.242.946 1.648.449.020 1.689.660.245 1.731.901.751 1.775.199.295 1.819.579.277 1.865.068.759 1.911.695.478
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911
Beban Akrual 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927
Bagian Lancar atas Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - - - - - - - - - -
Utang Bank - - - - - - - - - - -
Liabilitas Sewa 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470
Utang Pajak 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890
TOTAL LIABILITAS LANCAR 11.338.493.815 11.337.472.987 11.375.741.706 11.414.967.144 11.455.173.218 11.496.384.443 11.538.625.949 11.581.923.493 11.626.303.475 11.671.792.957 11.718.419.676
HUTANG TIDAK LANCAR
Utang Usaha 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099
Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - - - - - - - - - -
Utang Bank - - - - - - - - - - -
Liabilitas Sewa 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863
Provisi Pelapisan Jalan Tol 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000
Liabilitas Jangka Panjang Lainnya 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147
TOTAL LIABILITAS TIDAK LANCAR 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298
TOTAL LIABILITAS 257.599.737.113 257.598.716.285 257.636.985.004 257.676.210.442 257.716.416.516 257.757.627.741 257.799.869.247 257.843.166.791 257.887.546.773 257.933.036.255 257.979.662.974
EKUITAS
Ekuitas yang Dapat Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk :
Modal Saham 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000
Tambahan Modal Disetor - Saham 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440
Uang Muka Setoran Modal - - - - - - - - - - -
Saldo Laba 477.603.078.951 732.359.790.698 1.004.509.031.891 1.324.388.548.698 1.663.260.842.361 2.060.720.350.075 2.479.769.279.723 2.967.281.127.214 3.482.558.967.561 4.081.724.891.245 4.712.379.136.450
Penghasilan Komprehensif Lainnya 254.756.711.747 272.149.241.193 319.879.516.807 338.872.293.663 397.459.507.714 419.048.929.648 487.511.847.491 515.277.840.347 599.165.923.684 630.654.245.205 728.579.321.850
Kepentingan Non Pengendali 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414
TOTAL EKUITAS 5.647.499.824.552 5.919.649.065.745 6.239.528.582.552 6.578.400.876.215 6.975.860.383.929 7.394.909.313.577 7.882.421.161.068 8.397.699.001.415 8.996.864.925.099 9.627.519.170.304 10.356.098.492.154
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 5.905.099.561.664 6.177.247.782.030 6.497.165.567.556 6.836.077.086.657 7.233.576.800.445 7.652.666.941.318 8.140.221.030.315 8.655.542.168.206 9.254.752.471.872 9.885.452.206.559 10.614.078.155.128
2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 6.379.569.412.959 7.268.307.377.458 8.202.655.158.756 9.276.766.968.083 10.409.002.994.495 11.712.086.851.748 13.080.888.407.213 14.648.840.614.910 16.300.297.188.651 18.195.003.165.156 20.184.030.581.379
Piutang Usaha Pihak Berelasi 20.323.272 23.089.352 24.191.396 27.408.851 28.795.739 32.714.958 34.276.427 38.835.191 40.800.252 46.353.334 48.565.756
Aset Keuangan Lancar Lainnya 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227
Biaya Dibayar di Muka 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730
TOTAL ASET LANCAR 6.416.877.247.187 7.305.617.977.767 8.239.966.861.109 9.314.081.887.891 10.446.319.301.191 11.749.407.077.662 13.118.210.194.597 14.686.166.961.058 16.337.625.499.860 18.232.337.029.447 20.221.366.658.092
ASET TIDAK LANCAR
Aset Pajak Tangguhan 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145
Aset Tetap - bersih (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1)
Aset Takberwujud: - - - - - - - - - - -
Hak Pengusahaan Jalan Tol 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466
Lainnya 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya - - - - - - - - - - -
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048
TOTAL ASET 11.382.990.440.235 12.271.731.170.815 13.206.080.054.157 14.280.195.080.939 15.412.432.494.239 16.715.520.270.710 18.084.323.387.645 19.652.280.154.106 21.303.738.692.908 23.198.450.222.495 25.187.479.851.140
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Bank - - - - - - - - - - -
Utang Usaha 1.959.487.865 2.008.475.062 2.058.686.938 2.110.154.112 2.162.907.965 2.216.980.664 2.272.405.180 2.329.215.310 2.387.445.693 2.447.131.835 2.508.310.131
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911
Beban Akrual 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927
Bagian Lancar atas Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - - - - - - - - - -
Utang Bank - - - - - - - - - - -
Liabilitas Sewa 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470
Utang Pajak 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890
TOTAL LIABILITAS LANCAR 11.766.212.063 11.815.199.260 11.865.411.136 11.916.878.310 11.969.632.163 12.023.704.862 12.079.129.378 12.135.939.508 12.194.169.891 12.253.856.033 12.315.034.329
HUTANG TIDAK LANCAR
Utang Usaha 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099
Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - - - - - - - - - -
Utang Bank - - - - - - - - - - -
Liabilitas Sewa 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863
Provisi Pelapisan Jalan Tol 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000
Liabilitas Jangka Panjang Lainnya 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147
TOTAL LIABILITAS TIDAK LANCAR 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298
TOTAL LIABILITAS 258.027.455.361 258.076.442.558 258.126.654.434 258.178.121.608 258.230.875.461 258.284.948.160 258.340.372.676 258.397.182.806 258.455.413.189 258.515.099.331 258.576.277.627
EKUITAS
Ekuitas yang Dapat Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk :
Modal Saham 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000
Tambahan Modal Disetor - Saham 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440
Uang Muka Setoran Modal - - - - - - - - - - -
Saldo Laba 5.440.958.458.300 6.209.822.951.020 7.098.514.694.404 8.032.813.365.869 9.106.876.925.477 10.239.061.584.924 11.542.095.288.697 12.910.842.981.114 14.478.742.937.446 16.130.143.245.866 18.024.795.089.310
Penghasilan Komprehensif Lainnya 768.864.492.720 888.691.743.384 934.298.671.465 1.074.063.559.608 1.132.184.659.447 1.303.033.703.773 1.368.747.692.418 1.567.899.956.332 1.651.400.308.419 1.894.651.843.444 1.988.968.450.350
Kepentingan Non Pengendali 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414
TOTAL EKUITAS 11.124.962.984.874 12.013.654.728.258 12.947.953.399.723 14.022.016.959.331 15.154.201.618.778 16.457.235.322.551 17.825.983.014.968 19.393.882.971.300 21.045.283.279.720 22.939.935.123.164 24.928.903.573.513
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 11.382.990.440.235 12.271.731.170.815 13.206.080.054.157 14.280.195.080.939 15.412.432.494.239 16.715.520.270.710 18.084.323.387.645 19.652.280.154.106 21.303.738.692.908 23.198.450.222.495 25.187.479.851.140
2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 05-Jan-67
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 22.456.468.671.665 24.848.490.771.641 27.586.468.827.827 30.459.421.419.749 33.735.299.440.665 37.182.013.355.082 41.120.341.045.581 45.251.381.822.555 50.008.760.298.544 50.071.469.404.458
Piutang Usaha Pihak Berelasi 55.025.001 57.809.266 65.677.345 68.812.093 77.964.101 81.909.084 93.057.247 97.498.824 111.676.756 -
Aset Keuangan Lancar Lainnya 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227
Biaya Dibayar di Muka 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730
TOTAL ASET LANCAR 22.493.811.207.624 24.885.836.091.864 27.623.822.016.129 30.496.777.742.799 33.772.664.915.723 37.219.382.775.123 41.157.721.613.785 45.288.766.832.336 50.046.159.486.257 50.108.756.915.415
ASET TIDAK LANCAR
Aset Pajak Tangguhan 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145
Aset Tetap - bersih (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1)
Aset Takberwujud: - - - - - - - - - -
Hak Pengusahaan Jalan Tol 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466
Lainnya 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya - - - - - - - - - -
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048
TOTAL ASET 27.459.924.400.672 29.851.949.284.912 32.589.935.209.177 35.462.890.935.847 38.738.778.108.771 42.185.495.968.171 46.123.834.806.833 50.254.880.025.384 55.012.272.679.305 55.074.870.108.463
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Bank - - - - - - - - - -
Utang Usaha 2.571.017.884 2.635.293.331 2.701.175.664 2.768.705.056 2.837.922.682 2.908.870.750 2.981.592.518 3.056.132.331 3.132.535.640 -
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911
Beban Akrual 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927
Bagian Lancar atas Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - - - - - - - - -
Utang Bank - - - - - - - - - -
Liabilitas Sewa 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470
Utang Pajak 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890
TOTAL LIABILITAS LANCAR 12.377.742.082 12.442.017.529 12.507.899.862 12.575.429.254 12.644.646.880 12.715.594.948 12.788.316.716 12.862.856.529 12.939.259.838 9.806.724.198
HUTANG TIDAK LANCAR
Utang Usaha 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099
Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - - - - - - - - -
Utang Bank - - - - - - - - - -
Liabilitas Sewa 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863
Provisi Pelapisan Jalan Tol 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 969.623.000 969.623.000 969.623.000
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 83
P a g e | 56
Proyeksi Laba Rugi JTD Periode 2025 – 5 Januari 2067
(dalam Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Pendapatan 96.837.922.248 111.517.001.854 116.989.141.135 132.548.696.906 139.255.660.970 157.776.663.879 124.287.522.547 218.980.734.270 290.030.419.551 371.896.589.542 408.092.062.984
Beban Pokok Penjualan (93.054.518.230) (98.012.052.854) (106.751.396.144) (112.289.065.535) (118.142.559.730) (121.008.623.723) (123.946.339.316) (126.957.497.799) (130.043.935.244) (133.207.533.625) (136.450.221.966)
Laba Bruto 3.783.404.019 13.504.949.000 10.237.744.991 20.259.631.371 21.113.101.240 36.768.040.156 341.183.231 92.023.236.471 159.986.484.307 238.689.055.917 271.641.841.018
Beban Usaha - - - - - - - - - - -
Pendapatan (Beban) Lainnya - - - - - - - - - - -
Pendapatan Keuangan 2.041.577.394 2.097.375.813 2.154.750.868 2.213.748.240 2.274.414.959 2.336.799.445 2.400.951.546 2.466.922.583 2.534.765.395 2.604.534.381 2.676.285.552
Beban Keuangan (7.891.177.985) (7.012.193.752) (6.256.617.145) (5.501.040.539) (4.779.073.701) (4.090.716.631) (3.738.457.243) (3.386.197.854) (1.521.009.659) - -
Depresiasi (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (581.169.966) - - - - - -
Laba Sebelum Pajak (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532 35.014.122.970 (996.322.466) 91.103.961.201 161.000.240.042 241.293.590.298 274.318.126.570
Manfaat (Beban) pajak penghasilan - - - - - (7.703.107.053) - (20.042.871.464) (35.420.052.809) (53.084.589.866) (60.349.987.846)
Laba Setelah Pajak (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532 27.311.015.916 (996.322.466) 71.061.089.737 125.580.187.233 188.209.000.432 213.968.138.725
Laba/ (Rugi) Setelah Pajak (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532 27.311.015.916 (996.322.466) 71.061.089.737 125.580.187.233 188.209.000.432 213.968.138.725
2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Pendapatan 463.635.069.847 485.764.143.713 550.370.774.827 578.219.536.033 656.917.591.132 688.271.944.683 779.812.113.326 819.270.606.260 930.776.702.637 975.202.216.895 1.104.904.111.742
Beban Pokok Penjualan (139.773.977.515) (139.680.826.953) (143.172.847.626) (146.752.168.817) (150.420.973.037) (154.181.497.363) (158.036.034.797) (161.986.935.667) (166.036.609.059) (170.187.524.286) (174.442.212.393)
Laba Bruto 323.861.092.332 346.083.316.761 407.197.927.201 431.467.367.216 506.496.618.095 534.090.447.319 621.776.078.528 657.283.670.592 764.740.093.578 805.014.692.610 930.461.899.350
Beban Usaha - - - - - - - - - - -
Pendapatan (Beban) Lainnya - - - - - - - - - - -
Pendapatan Keuangan 2.750.076.574 2.825.966.820 2.904.017.423 2.984.291.325 3.066.853.334 3.151.770.177 3.239.110.563 3.328.945.237 3.421.347.042 3.516.390.987 3.614.154.304
Beban Keuangan - - - - - - - - - - -
Depresiasi - - - - - - - - - - -
Laba Sebelum Pajak 326.611.168.906 348.909.283.581 410.101.944.624 434.451.658.542 509.563.471.429 537.242.217.497 625.015.189.091 660.612.615.829 768.161.440.621 808.531.083.596 934.076.053.653
Manfaat (Beban) pajak penghasilan (71.854.457.159) (76.760.042.388) (90.222.427.817) (95.579.364.879) (112.103.963.714) (118.193.287.849) (137.503.341.600) (145.334.775.482) (168.995.516.937) (177.876.838.391) (205.496.731.804)
Laba Setelah Pajak 254.756.711.747 272.149.241.193 319.879.516.807 338.872.293.663 397.459.507.714 419.048.929.648 487.511.847.491 515.277.840.347 599.165.923.684 630.654.245.205 728.579.321.850
Laba/ (Rugi) Setelah Pajak 254.756.711.747 272.149.241.193 319.879.516.807 338.872.293.663 397.459.507.714 419.048.929.648 487.511.847.491 515.277.840.347 599.165.923.684 630.654.245.205 728.579.321.850
2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Pendapatan 1.160.812.259.796 1.318.803.578.816 1.381.749.425.041 1.565.522.098.571 1.644.737.516.759 1.868.593.051.985 1.957.780.079.376 2.218.164.829.934 2.330.403.970.328 2.647.581.527.692 2.773.949.291.920
Beban Pokok Penjualan (178.803.267.702) (183.273.349.395) (187.855.183.130) (192.551.562.708) (197.365.351.776) (202.299.485.570) (207.356.972.710) (212.540.897.027) (217.854.419.453) (223.300.779.939) (228.883.299.438)
Laba Bruto 982.008.992.094 1.135.530.229.421 1.193.894.241.911 1.372.970.535.863 1.447.372.164.983 1.666.293.566.415 1.750.423.106.667 2.005.623.932.906 2.112.549.550.875 2.424.280.747.753 2.545.065.992.482
Beban Usaha - - - - - - - - - - -
Pendapatan (Beban) Lainnya - - - - - - - - - - -
Pendapatan Keuangan 3.714.716.522 3.818.159.532 3.924.567.660 4.034.027.737 4.146.629.180 4.262.464.062 4.381.627.202 4.504.216.237 4.630.331.714 4.760.077.175 4.893.559.248
Beban Keuangan - - - - - - - - - - -
Depresiasi - - - - - - - - - - -
Laba Sebelum Pajak 985.723.708.616 1.139.348.388.953 1.197.818.809.571 1.377.004.563.600 1.451.518.794.163 1.670.556.030.478 1.754.804.733.869 2.010.128.149.143 2.117.179.882.589 2.429.040.824.928 2.549.959.551.731
Manfaat (Beban) pajak penghasilan (216.859.215.896) (250.656.645.570) (263.520.138.106) (302.941.003.992) (319.334.134.716) (367.522.326.705) (386.057.041.451) (442.228.192.811) (465.779.574.170) (534.388.981.484) (560.991.101.381)
Laba Setelah Pajak 768.864.492.720 888.691.743.384 934.298.671.465 1.074.063.559.608 1.132.184.659.447 1.303.033.703.773 1.368.747.692.418 1.567.899.956.332 1.651.400.308.419 1.894.651.843.444 1.988.968.450.350
Laba/ (Rugi) Setelah Pajak 768.864.492.720 888.691.743.384 934.298.671.465 1.074.063.559.608 1.132.184.659.447 1.303.033.703.773 1.368.747.692.418 1.567.899.956.332 1.651.400.308.419 1.894.651.843.444 1.988.968.450.350
2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 05-Jan-67
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Pendapatan 3.142.884.547.745 3.301.914.505.861 3.751.318.639.621 3.930.367.233.379 4.453.106.075.418 4.678.433.242.834 5.315.187.233.622 5.568.878.506.256 6.378.684.984.274 88.120.398.289
Beban Pokok Penjualan (234.605.381.924) (240.470.516.472) (246.482.279.384) (252.644.336.368) (258.960.444.777) (265.434.455.897) (272.070.317.294) (278.872.075.227) (285.843.877.107) (3.938.037.285)
Laba Bruto 2.908.279.165.822 3.061.443.989.389 3.504.836.360.237 3.677.722.897.011 4.194.145.630.641 4.412.998.786.938 5.043.116.916.328 5.290.006.431.030 6.092.841.107.167 84.182.361.003
Beban Usaha - - - - - - - - - -
Pendapatan (Beban) Lainnya - - - - - - - - - -
Pendapatan Keuangan 5.030.887.740 5.172.175.731 5.317.539.675 5.467.099.500 5.620.978.715 5.779.304.515 5.942.207.895 6.109.823.762 6.282.291.054 86.824.635
Beban Keuangan - - - - - - - - - -
Depresiasi - - - - - - - - - -
Laba Sebelum Pajak 2.913.310.053.562 3.066.616.165.120 3.510.153.899.912 3.683.189.996.511 4.199.766.609.356 4.418.778.091.453 5.049.059.124.223 5.296.116.254.791 6.099.123.398.222 84.269.185.639
Manfaat (Beban) pajak penghasilan (640.928.211.784) (674.655.556.326) (772.233.857.981) (810.301.799.232) (923.948.654.058) (972.131.180.120) (1.110.793.007.329) (1.165.145.576.054) (1.341.807.147.609) (18.539.220.840)
Laba Setelah Pajak 2.272.381.841.778 2.391.960.608.794 2.737.920.041.931 2.872.888.197.278 3.275.817.955.298 3.446.646.911.333 3.938.266.116.894 4.130.970.678.737 4.757.316.250.613 65.729.964.798
Laba/ (Rugi) Setelah Pajak 2.272.381.841.778 2.391.960.608.794 2.737.920.041.931 2.872.888.197.278 3.275.817.955.298 3.446.646.911.333 3.938.266.116.894 4.130.970.678.737 4.757.316.250.613 65.729.964.798
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Proyeksi Arus Kas JTD Periode 2025 – 5 Januari 2067
(dalam Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Laba/Rugi Setelah Beban Pajak Penghasilan (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532 27.311.015.916 (996.322.466) 71.061.089.737 125.580.187.233 188.209.000.432 213.968.138.725
Depresiasi 1.075.330.991 1.075.330.991 1.075.330.991 1.075.330.991 581.169.966 - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Kenaikan/Penurunan
Piutang usaha 45.211 (256.998) (95.805) (272.414) (117.424) (324.262) 586.321 (1.657.870) (1.243.924) (1.433.297) (633.703)
Persediaan - - - - - - - - - - -
Utang usaha 214.462.102 54.329.147 95.773.625 60.686.788 64.147.882 31.408.920 32.194.143 32.998.997 33.823.972 34.669.571 35.536.311
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi (1.851.689.260) 8.644.203.210 6.231.556.533 17.032.753.446 18.672.472.955 27.342.100.575 (963.542.001) 71.092.430.864 125.612.767.281 188.242.236.707 214.003.041.332
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Aset tetap - neto (4) - - - - - - - - - -
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi (4) - - - - - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang pihak berelasi - - - - - - - - - - -
Penerimaan (Pembayaran) Pinjaman (10.020.319.653) (7.028.619.592) (7.028.619.592) (7.028.619.592) (6.403.321.581) (6.403.321.581) (150.341.466) (6.403.321.581) (28.297.854.128) - -
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan (10.020.319.653) (7.028.619.592) (7.028.619.592) (7.028.619.592) (6.403.321.581) (6.403.321.581) (150.341.466) (6.403.321.581) (28.297.854.128) - -
Kenaikan (Penurunan) bersih kas dan setara kas (11.872.008.917) 1.615.583.617 (797.063.059) 10.004.133.853 12.269.151.375 20.938.778.994 (1.113.883.467) 64.689.109.283 97.314.913.153 188.242.236.707 214.003.041.332
Kas dan setara kas pada awal tahun 51.604.583.528 39.732.574.611 41.348.158.229 40.551.095.169 50.555.229.023 62.824.380.398 83.763.159.392 82.649.275.924 147.338.385.207 244.653.298.360 432.895.535.067
Kas dan setara kas pada akhir tahun 39.732.574.611 41.348.158.229 40.551.095.169 50.555.229.023 62.824.380.398 83.763.159.392 82.649.275.924 147.338.385.207 244.653.298.360 432.895.535.067 646.898.576.399
2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Laba/Rugi Setelah Beban Pajak Penghasilan 254.756.711.747 272.149.241.193 319.879.516.807 338.872.293.663 397.459.507.714 419.048.929.648 487.511.847.491 515.277.840.347 599.165.923.684 630.654.245.205 728.579.321.850
Depresiasi - - - - - - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Kenaikan/Penurunan
Piutang usaha (972.436) (387.431) (1.131.120) (487.571) (1.377.830) (548.946) (1.602.667) (690.831) (1.952.227) (777.793) (2.270.795)
Persediaan - - - - - - - - - - -
Utang usaha 36.424.718 (1.020.828) 38.268.720 39.225.438 40.206.074 41.211.225 42.241.506 43.297.544 44.379.982 45.489.482 46.626.719
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi 254.792.164.029 272.147.832.934 319.916.654.407 338.911.031.530 397.498.335.958 419.089.591.927 487.552.486.330 515.320.447.059 599.208.351.440 630.698.956.894 728.623.677.774
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Aset tetap - neto - - - - - - - - - - -
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi - - - - - - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang pihak berelasi - - - - - - - - - - -
Penerimaan (Pembayaran) Pinjaman - - - - - - - - - - -
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan - - - - - - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) bersih kas dan setara kas 254.792.164.029 272.147.832.934 319.916.654.407 338.911.031.530 397.498.335.958 419.089.591.927 487.552.486.330 515.320.447.059 599.208.351.440 630.698.956.894 728.623.677.774
Kas dan setara kas pada awal tahun 646.898.576.399 901.690.740.428 1.173.838.573.362 1.493.755.227.769 1.832.666.259.298 2.230.164.595.256 2.649.254.187.184 3.136.806.673.514 3.652.127.120.573 4.251.335.472.013 4.882.034.428.907
Kas dan setara kas pada akhir tahun 901.690.740.428 1.173.838.573.362 1.493.755.227.769 1.832.666.259.298 2.230.164.595.256 2.649.254.187.184 3.136.806.673.514 3.652.127.120.573 4.251.335.472.013 4.882.034.428.907 5.610.658.106.680
2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Laba/Rugi Setelah Beban Pajak Penghasilan 768.864.492.720 888.691.743.384 934.298.671.465 1.074.063.559.608 1.132.184.659.447 1.303.033.703.773 1.368.747.692.418 1.567.899.956.332 1.651.400.308.419 1.894.651.843.444 1.988.968.450.350
Depresiasi - - - - - - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Kenaikan/Penurunan
Piutang usaha (978.829) (2.766.081) (1.102.043) (3.217.456) (1.386.888) (3.919.218) (1.561.469) (4.558.765) (1.965.061) (5.553.082) (2.212.422)
Persediaan - - - - - - - - - - -
Utang usaha 47.792.387 48.987.197 50.211.877 51.467.173 52.753.853 54.072.699 55.424.517 56.810.130 58.230.383 59.686.142 61.178.296
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi 768.911.306.279 888.737.964.499 934.347.781.298 1.074.111.809.326 1.132.236.026.412 1.303.083.857.253 1.368.801.555.465 1.567.952.207.696 1.651.456.573.742 1.894.705.976.504 1.989.027.416.224
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Aset tetap - neto - - - - - - - - - - -
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi - - - - - - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang pihak berelasi - - - - - - - - - - -
Penerimaan (Pembayaran) Pinjaman - - - - - - - - - - -
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan - - - - - - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) bersih kas dan setara kas 768.911.306.279 888.737.964.499 934.347.781.298 1.074.111.809.326 1.132.236.026.412 1.303.083.857.253 1.368.801.555.465 1.567.952.207.696 1.651.456.573.742 1.894.705.976.504 1.989.027.416.224
Kas dan setara kas pada awal tahun 5.610.658.106.680 6.379.569.412.959 7.268.307.377.458 8.202.655.158.756 9.276.766.968.083 10.409.002.994.495 11.712.086.851.748 13.080.888.407.213 14.648.840.614.910 16.300.297.188.651 18.195.003.165.156
Kas dan setara kas pada akhir tahun 6.379.569.412.959 7.268.307.377.458 8.202.655.158.756 9.276.766.968.083 10.409.002.994.495 11.712.086.851.748 13.080.888.407.213 14.648.840.614.910 16.300.297.188.651 18.195.003.165.156 20.184.030.581.379
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 84
P a g e | 57
2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 05-Jan-67
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Laba/Rugi Setelah Beban Pajak Penghasilan 2.272.381.841.778 2.391.960.608.794 2.737.920.041.931 2.872.888.197.278 3.275.817.955.298 3.446.646.911.333 3.938.266.116.894 4.130.970.678.737 4.757.316.250.613 65.729.964.798
Depresiasi - - - - - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Kenaikan/Penurunan
Piutang usaha (6.459.246) (2.784.265) (7.868.079) (3.134.747) (9.152.008) (3.944.984) (11.148.163) (4.441.577) (14.177.932) 111.676.756
Persediaan - - - - - - - - - -
Utang usaha 62.707.753 64.275.447 65.882.333 67.529.392 69.217.626 70.948.067 72.721.769 74.539.813 76.403.308 (3.132.535.640)
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi 2.272.438.090.286 2.392.022.099.976 2.737.978.056.186 2.872.952.591.923 3.275.878.020.916 3.446.713.914.417 3.938.327.690.499 4.131.040.776.974 4.757.378.475.989 62.709.105.914
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Aset tetap - neto - - - - - - - - - -
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi - - - - - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang pihak berelasi - - - - - - - - - -
Penerimaan (Pembayaran) Pinjaman - - - - - - - - - -
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan - - - - - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) bersih kas dan setara kas 2.272.438.090.286 2.392.022.099.976 2.737.978.056.186 2.872.952.591.923 3.275.878.020.916 3.446.713.914.417 3.938.327.690.499 4.131.040.776.974 4.757.378.475.989 62.709.105.914
Kas dan setara kas pada awal tahun 20.184.030.581.379 22.456.468.671.665 24.848.490.771.641 27.586.468.827.827 30.459.421.419.749 33.735.299.440.665 37.182.013.355.082 41.120.341.045.581 45.251.381.822.555 50.008.760.298.544
Kas dan setara kas pada akhir tahun 22.456.468.671.665 24.848.490.771.641 27.586.468.827.827 30.459.421.419.749 33.735.299.440.665 37.182.013.355.082 41.120.341.045.581 45.251.381.822.555 50.008.760.298.544 50.071.469.404.458
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
JTD menghadapi risiko utama terkait dengan realisasi penyesuaian tarif jalan tol dan keterlambatan
konstruksi. Meskipun regulasi di Indonesia telah mengatur mekanisme penyesuaian tarif secara
periodik berdasarkan tingkat inflasi, dalam praktiknya implementasi penyesuaian ini seringkali tidak
konsisten dan bergantung pada keputusan regulator. Hal ini menciptakan ketidakpastian dalam
proyeksi pendapatan jangka panjang.
Dalam praktiknya, JTD menunjukkan pola penyesuaian tarif yang relatif lebih agresif dibandingkan
dengan tren umum industri jalan tol. Meskipun hal ini berpotensi memperkuat kinerja pendapatan,
terdapat risiko bahwa penyesuaian tarif yang terlalu tinggi tidak dapat dipertahankan dalam jangka
panjang, terutama bila mempertimbangkan dinamika sosial, politik, dan sensitivitas publik terhadap
tarif transportasi.
Sebagai langkah antisipatif, JTD merancang sejumlah strategi ke depan, antara lain:
1. Pendekatan Regulator yang Proaktif – Melakukan komunikasi dan koordinasi intensif
dengan otoritas jalan tol untuk memastikan proses penyesuaian tarif berjalan sesuai regulasi
yang berlaku, sekaligus mempertimbangkan keberlanjutan bisnis.
2. Diversifikasi Sumber Pendapatan – Mengeksplorasi potensi pendapatan non-tarif seperti
pemanfaatan lahan tol (rest area, reklame, dan fasilitas komersial) guna mengurangi
ketergantungan terhadap tarif tol semata.
3. Peningkatan Efisiensi Operasional – Melakukan optimalisasi biaya operasional dan
pemeliharaan jalan guna menjaga margin usaha, terlepas dari fluktuasi tarif.
4. Penguatan Tata Kelola dan Transparansi – Menyusun proyeksi keuangan yang realistis, serta
menerapkan prinsip kehati-hatian dalam pengambilan keputusan investasi dan pembiayaan.
Melalui strategi ini, JTD berharap dapat mengelola ekspektasi pasar, menjaga kesinambungan
keuangan perusahaan, serta memperkuat kepercayaan pemangku kepentingan terhadap prospek
jangka panjang perusahaan.
Indikasi Nilai Pasar JTD
Pendekatan Pendapatan dengan menggunakan Metode Discounted Cash Flow (“DCF”)
Metode DCF diaplikasikan dengan melakukan penyesuaian sebagai berikut:
Perhitungan Non-Operating Asset
Sesuai dengan Peraturan No. VIII.C.5, telah diidentifikasi bahwa ATB yang dimiliki oleh JTD yang telah
memenuhi syarat karakteristik ATB dalam melakukan penilaian atas ATB. Berdasarkan klasifikasi ATB
yang menjadi Objek Penilaian, ATB yang dimiliki oleh JTD merupakan ATB terkait kontrak
perusahaan berupa lisensi yaitu Hak Pengusahaan Jalan Tol dalam Kota Jakarta Ruas Semanan-
Sunter dan Sunter-Pulo Gebang.
Asumsi Non-Operating Asset dihitung dengan Pendekatan Pendapatan menggunakan Metode Laba
Premi (Premium Profits Method/Incremental Income) dan Pendekatan Biaya. Pendekatan
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 85
P a g e | 58
Pendapatan dengan Incremental Income digunakan untuk menghasilkan nilai ATB dengan
mengkapitalisasi aliran pendapatan atau arus kas inkremental yang dihasilkan dari perbandingan
usaha yang menggunakan ATB dengan menggunakan tingkat diskonto atau tingkat kapitalisasi
tertentu. Sedangkan Pendekatan Biaya didasarkan pada realisasi investasi untuk biaya konstruksi
pembangunan Seksi B dan C.
Asumsi Proyeksi Keuangan
• Periode proyeksi yang digunakan adalah 2025 – 5 Januari 2067 berdasarkan sisa masa konsesi
Jalan Tol Seksi A (Kelapa Gading - Pulo Gebang), Seksi B (Semanan - Grogol), dan Seksi C
(Grogol - Kelapa Gading).
• Sesuai Tarif Pajak PPh Badan Indonesia berdasarkan Peraturan yang disesuaikan dengan UU
Nomor 7 Tahun 2021 adalah sebesar 22%.
Asumsi Pendapatan
Asumsi pendapatan disusun berdasarkan golongan kendaraan, volume kendaraan, dan tarif tol untuk
masing-masing ruas, yaitu Seksi B dan Seksi C, yang diproyeksikan mulai beroperasi pada tahun 2031.
Penyesuaian asumsi dilakukan berdasarkan data historis dan didukung oleh justifikasi data pasar
untuk mencerminkan kondisi yang paling representatif.
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha terdiri dari asumsi Biaya Operasi dan Pemeliharaan
Rutin, Biaya Pemeliharaan Berkala dan Penggantian Alat, Biaya Overhead Badan Usaha Jalan Tol,
Biaya Agency Fee Selama Masa Tenor.
Asumsi Biaya Investasi Jalan Tol Seksi B dan Seksi C
Deskripsi Niai (Rp)
Rencana Biaya Investasi untuk Seksi B dan C 17.693.743.824.736
Biaya yang telah dikeluarkan untuk Seksi B dan C 345.798.848.947
Remaining Balance 17.347.944.975.789
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Berdasarkan Berita Acara Evaluasi diketahui bahwa Total Investasi untuk Jalan Tol Seksi B dan C
adalah sebesar Rp17.693.743.824.736,-. Berdasarkan Nilai Buku per 31 Desember 2024, dimana Total
biaya yang telah dikeluarkan untuk Seksi B dan C adalah sebesar Rp345.798.848.947,-.
Asumsi Incremental Income Jalan Tol Seksi B dan Seksi C
Deskripsi Niai (Rp) Persentase (%)
Rencana Biaya Investasi untuk Seksi B dan C 17.693.743.824.736 100%
Future Value atas Biaya yang telah dikeluarkan untuk
Seksi B dan C 647.259.236.803 3,7%
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Biaya investasi yang telah dikeluarkan untuk Seksi B dan C telah direvaluasi dan dihitung kembali
dalam bentuk nilai masa depan guna mencerminkan nilai yang berlaku pada tanggal penilaian,
dengan nilai sebesar Rp647.259.236.803,- atau setara 3,7% dari total biaya investasi Seksi B dan C.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 86
P a g e | 59
Deskripsi Nilai
Discount Rate (WARA) 6,56%
Incremental Income 29.104.907.218.960
Persentase Biaya Yang Telah Dibiayakan dari Total
Investasi 3,7%
Adjusted Incremental Income 1.064.693.838.702
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Incremental Income mengukur selisih antara nilai kini dari seluruh arus kas masuk dan arus kas keluar
yang diharapkan dari Seksi B dan C, melibatkan tingkat diskonto menggunakan WARA sebesar 6,56%.
Dengan mempertimbangkan persentase biaya investasi yang telah direalisasikan, maka Adjusted
Incremental Income diperoleh sebesar Rp1.064.693.838.702,-.
Asumsi Tingkat Diskonto
Penentuan tingkat diskonto berupa rata-rata tertimbang tingkat imbal balik atas aset (weighted
average rate of return on assets-WARA) adalah ukuran setelah pajak pengembalian yang dapat
dilakukan sebagai pemeriksaan yang wajar untuk memastikan tingkat diskonto yang dipilih dan
digunakan dalam analisis kami dukung dan masuk akal dalam konteks bisnis secara keseluruhan.
WARA JTD
Total Rate of
Weighted Return
Deskripsi Consideration % Return
(A) (B) (C=A*B)
Net Working Capital - 0,0% 6,50% 0,0%
Aset Lancar Lainnya 88.892.094.485 1,3% 6,50% 0,1%
Aset Tetap – Nilai Pasar 5.323.258.000 0,1% 6,53% 0,0%
Aset Tidak Lancar Lainnya 11.075.448.145 0,2% 6,50% 0,0%
Goodwill - 0,0% 0,00% 0,0%
Aset TakBerwujud 6.831.853.491.714 98,5% 6,56% 6,46%
Enterprise Value 6.937.144.292.344 100% 6,56%
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
WARA selama periode proyeksi TLCF (2025 – 2029) tidak merepresentasikan pola risiko hierarki pada
ATB, karena Rate of Return untuk ATB (7,94%) lebih rendah dibandingkan dengan Rate of Return
untuk Aset Tetap (8,37%) dan Net Working Capital (8,34%). Sebaliknya, WARA setelah periode
proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067) lebih mencerminkan pola risiko hierarki pada ATB, dimana Rate
of Return untuk ATB (6,56%) lebih tinggi dibandingkan dengan Rate of Return untuk Aset Tetap
(6,53%) dan Net Working Capital (6,50%). Oleh karena itu, dalam proses penilaian ini, perhitungan
WARA yang digunakan adalah WARA setelah periode TLCF. Adapun WACC selama periode proyeksi
TLCF telah tercermin dan diterapkan dalam Metode DCF periode 2025 – 2029.
Tabel berikut menunjukkan perhitungan Laba Setelah Pajak JTD sepanjang periode proyeksi atas
Indikasi Nilai akan ATB yang dibandingkan dengan Total Investasi untuk Jalan Tol Seksi B dan C.
Kemudian perhitungan Incremental Income dihitung berdasarkan proporsi revaluasi nilai masa depan
sebesar 3,7% dari total biaya investasi Seksi B dan C. Menurut pendapat kami, dengan menggunakan
metode Incremental Income, maka nilai Non-Operating Asset adalah sebagai berikut:
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 87
P a g e | 60
Pendekatan Pendapatan – Perhitungan Metode Incremental Income
(dalam Rupiah)
Incremental Income 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Total Pendapatan - - - - - - 552.882.468.703 974.117.163.823 1.290.175.643.337 1.654.350.334.733 1.815.362.818.550
Beban Pokok Penjualan - - - - - - - - - - -
Laba Operasional - - - - - - 263.415.928.222 871.912.416.312 1.177.517.598.553 1.530.503.769.529 1.325.551.575.205
Pajak Penghasilan - - - - - - (57.951.504.209) (191.820.731.589) (259.053.871.682) (336.710.829.296) (291.621.346.545)
Laba Setelah Pajak - - - - - - 205.464.424.013 680.091.684.724 918.463.726.871 1.193.792.940.232 1.033.930.228.660
-100% -5% -39% -26% -26% -5%
Biaya Investasi Seksi B (8.515.574.314.422) (402.236.908.073) (3.315.617.288.787) (2.185.540.747.012) (2.185.540.747.012) (426.638.623.539)
Biaya Investasi Seksi C (9.178.169.510.314) (433.534.884.353) (3.573.604.830.889) (2.355.597.251.239) (2.355.597.251.239) (459.835.292.595)
Laba Setelah Pajak (B+C) 205.464.424.013 680.091.684.724 918.463.726.871 1.193.792.940.232 1.033.930.228.660
Incremental Income 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Total Pendapatan 2.062.441.158.550 2.160.880.460.732 2.448.277.562.010 2.572.160.406.648 2.922.242.008.514 3.061.719.182.413 3.468.927.833.674 3.644.455.582.057 4.140.480.963.990 4.338.104.084.099 4.915.071.927.285
Beban Pokok Penjualan - - - - - - - - - - -
Laba Operasional 1.720.492.727.122 1.998.574.299.113 2.271.344.201.750 2.379.599.995.105 2.062.969.834.843 2.481.809.143.209 3.222.837.156.262 3.378.068.202.783 3.852.440.799.211 3.393.020.672.737 4.233.090.640.187
Pajak Penghasilan (378.508.399.967) (439.686.345.805) (499.695.724.385) (523.511.998.923) (453.853.363.665) (545.998.011.506) (709.024.174.378) (743.175.004.612) (847.536.975.826) (746.464.548.002) (931.279.940.841)
Laba Setelah Pajak 1.341.984.327.155 1.558.887.953.308 1.771.648.477.365 1.856.087.996.182 1.609.116.471.177 1.935.811.131.703 2.513.812.981.884 2.634.893.198.171 3.004.903.823.385 2.646.556.124.735 3.301.810.699.346
Biaya Investasi Seksi B
Biaya Investasi Seksi C
Laba Setelah Pajak (B+C) 1.341.984.327.155 1.558.887.953.308 1.771.648.477.365 1.856.087.996.182 1.609.116.471.177 1.935.811.131.703 2.513.812.981.884 2.634.893.198.171 3.004.903.823.385 2.646.556.124.735 3.301.810.699.346
Incremental Income 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Total Pendapatan 5.163.774.566.805 5.866.585.506.339 6.146.594.747.350 6.964.091.848.748 7.316.474.896.294 8.312.277.197.385 8.709.018.100.011 9.867.317.507.313 10.366.603.773.183 11.777.541.149.194 12.339.677.396.012
Beban Pokok Penjualan - - - - - - - - - - -
Laba Operasional 4.801.765.131.638 5.476.597.390.692 5.726.792.777.536 5.348.436.765.457 6.199.194.110.757 7.790.847.291.285 8.149.221.917.550 9.266.676.059.859 8.587.177.806.510 10.467.117.877.806 11.600.047.512.255
Pajak Penghasilan (1.056.388.328.960) (1.204.851.425.952) (1.259.894.411.058) (1.176.656.088.401) (1.363.822.704.367) (1.713.986.404.083) (1.792.828.821.861) (2.038.668.733.169) (1.889.179.117.432) (2.302.765.933.117) (2.552.010.452.696)
Laba Setelah Pajak 3.745.376.802.678 4.271.745.964.740 4.466.898.366.478 4.171.780.677.056 4.835.371.406.391 6.076.860.887.202 6.356.393.095.689 7.228.007.326.690 6.697.998.689.077 8.164.351.944.689 9.048.037.059.559
Biaya Investasi Seksi B
Biaya Investasi Seksi C
Laba Setelah Pajak (B+C) 3.745.376.802.678 4.271.745.964.740 4.466.898.366.478 4.171.780.677.056 4.835.371.406.391 6.076.860.887.202 6.356.393.095.689 7.228.007.326.690 6.697.998.689.077 8.164.351.944.689 9.048.037.059.559
Incremental Income 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Total Pendapatan 13.980.854.489.681 14.688.285.726.859 16.687.421.777.103 17.483.904.211.595 19.809.263.471.737 20.811.612.203.407 23.644.158.151.465 24.772.682.191.759 28.375.037.404.614 391.996.093.821
Beban Pokok Penjualan - - - - - - - - - -
Laba Operasional 13.188.835.897.419 13.840.534.830.694 13.695.681.349.626 15.382.217.541.187 18.772.134.802.521 19.703.192.198.471 22.459.942.740.275 21.474.729.288.142 25.914.215.097.270 372.621.502.031
Pajak Penghasilan (2.901.543.897.432) (3.044.917.662.753) (3.013.049.896.918) (3.384.087.859.061) (4.129.869.656.555) (4.334.702.283.664) (4.941.187.402.861) (4.724.440.443.391) (5.701.127.321.399) (81.976.730.447)
Laba Setelah Pajak 10.287.291.999.987 10.795.617.167.941 10.682.631.452.708 11.998.129.682.126 14.642.265.145.966 15.368.489.914.807 17.518.755.337.415 16.750.288.844.751 20.213.087.775.870 290.644.771.584
Biaya Investasi Seksi B
Biaya Investasi Seksi C
Laba Setelah Pajak (B+C) 10.287.291.999.987 10.795.617.167.941 10.682.631.452.708 11.998.129.682.126 14.642.265.145.966 15.368.489.914.807 17.518.755.337.415 16.750.288.844.751 20.213.087.775.870 290.644.771.584
Deskripsi Nilai
Discount Rate (WARA) 6,56%
Incremental Income 29.104.907.218.960
Persentase Biaya Yang Telah Dibiayakan dari Total
Investasi 3,7%
Adjusted Incremental Income 1.064.693.838.702
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan, maka Nilai Non-Operating
Asset per 31 Desember 2024 ada sebesar Rp1.064.693.838.702,-.
Pendekatan Biaya
Deskripsi Niai (Rp)
Rencana Biaya Investasi untuk Seksi B dan C 17.693.743.824.736
Biaya yang telah dikeluarkan untuk Seksi B dan C 345.798.848.947
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Pendekatan Biaya, maka Nilai Non-Operating Asset
per 31 Desember 2024 ada sebesar Rp345.798.848.947,-.
Total Nilai Non-Operating Asset
Deskripsi Nilai (Rp)
Pendekatan Biaya: Biaya Investasi Seksi B dan C per 2024 345.798.848.947
Pendekatan Pendapatan: Adjusted Incremental Income 1.064.693.838.702
Total Seksi B dan Seksi C 1.410.492.687.649
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya,
maka Nilai Non-Operating Asset per 31 Desember 2024 ada sebesar Rp1.410.492.687.649,-.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 88
P a g e | 61
Dengan menggunakan metode DCF, Indikasi Nilai Pasar JTD disajikan pada tabel berikut:
Perhitungan Indikasi Nilai Pasar JTD – Metode DCF
(dalam Rupiah)
Deskripsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Pendapatan 96.837.922.248 111.517.001.854 116.989.141.135 132.548.696.906 139.255.660.970 157.776.663.879 124.287.522.547 218.980.734.270 290.030.419.551 371.896.589.542 408.092.062.984
Beban Pokok Penjualan & Beban Usaha (93.054.518.230) (98.012.052.854) (106.751.396.144) (112.289.065.535) (118.142.559.730) (121.008.623.723) (123.946.339.316) (126.957.497.799) (130.043.935.244) (133.207.533.625) (136.450.221.966)
EBITDA 3.783.404.019 13.504.949.000 10.237.744.991 20.259.631.371 21.113.101.240 36.768.040.156 341.183.231 92.023.236.471 159.986.484.307 238.689.055.917 271.641.841.018
Depreasiasi (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (581.169.966) - - - - - -
EBIT 2.708.073.028 12.429.618.009 9.162.414.000 19.184.300.381 20.531.931.274 36.768.040.156 341.183.231 92.023.236.471 159.986.484.307 238.689.055.917 271.641.841.018
Tax on EBIT 22% - - - - - (8.088.968.834) (75.060.311) (20.245.112.024) (35.197.026.548) (52.511.592.302) (59.761.205.024)
EBIAT 2.708.073.028 12.429.618.009 9.162.414.000 19.184.300.381 20.531.931.274 28.679.071.322 266.122.920 71.778.124.447 124.789.457.759 186.177.463.615 211.880.635.994
Depresiasi 1.075.330.991 1.075.330.991 1.075.330.991 1.075.330.991 581.169.966 - - - - - -
Change in Working Capital 214.507.313 54.072.148 95.677.820 60.414.374 64.030.457 31.084.658 32.780.465 31.341.127 32.580.048 33.236.275 34.902.607
FCFF 3.997.911.332 13.559.021.148 10.333.422.811 20.320.045.745 21.177.131.697 28.710.155.980 298.903.385 71.809.465.575 124.822.037.808 186.210.699.890 211.915.538.602
Discount rate 7,9% 7,9% 7,9% 7,9% 7,9% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6%
Discount period 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 10,0 11,0
Discount factor 0,93 0,86 0,79 0,74 0,68 0,68 0,64 0,60 0,56 0,53 0,50
PV of FCFF 3.703.521.057 11.635.677.055 8.214.652.209 14.964.124.855 14.446.925.715 19.610.827.873 191.602.544 43.197.856.332 70.466.359.031 98.651.855.670 105.359.449.159
Deskripsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Pendapatan 463.635.069.847 485.764.143.713 550.370.774.827 578.219.536.033 656.917.591.132 688.271.944.683 779.812.113.326 819.270.606.260 930.776.702.637 975.202.216.895 1.104.904.111.742
Beban Pokok Penjualan & Beban Usaha (139.773.977.515) (139.680.826.953) (143.172.847.626) (146.752.168.817) (150.420.973.037) (154.181.497.363) (158.036.034.797) (161.986.935.667) (166.036.609.059) (170.187.524.286) (174.442.212.393)
EBITDA 323.861.092.332 346.083.316.761 407.197.927.201 431.467.367.216 506.496.618.095 534.090.447.319 621.776.078.528 657.283.670.592 764.740.093.578 805.014.692.610 930.461.899.350
Depreasiasi - - - - - - - - - - -
EBIT 323.861.092.332 346.083.316.761 407.197.927.201 431.467.367.216 506.496.618.095 534.090.447.319 621.776.078.528 657.283.670.592 764.740.093.578 805.014.692.610 930.461.899.350
Tax on EBIT 22% (71.249.440.313) (76.138.329.687) (89.583.543.984) (94.922.820.788) (111.429.255.981) (117.499.898.410) (136.790.737.276) (144.602.407.530) (168.242.820.587) (177.103.232.374) (204.701.617.857)
EBIAT 252.611.652.019 269.944.987.073 317.614.383.217 336.544.546.429 395.067.362.114 416.590.548.909 484.985.341.252 512.681.263.062 596.497.272.991 627.911.460.236 725.760.281.493
Depresiasi - - - - - - - - - - -
Change in Working Capital 35.452.282 (1.408.260) 37.137.600 38.737.867 38.828.244 40.662.280 40.638.839 42.606.712 42.427.756 44.711.689 44.355.924
FCFF 252.647.104.301 269.943.578.814 317.651.520.816 336.583.284.296 395.106.190.358 416.631.211.189 485.025.980.091 512.723.869.774 596.539.700.747 627.956.171.924 725.804.637.417
Discount rate 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6%
Discount period 12,0 13,0 14,0 15,0 16,0 17,0 18,0 19,0 20,0 21,0 22,0
Discount factor 0,47 0,44 0,41 0,39 0,36 0,34 0,32 0,30 0,28 0,26 0,25
PV of FCFF 117.878.629.157 118.196.282.037 130.524.433.191 129.790.672.736 142.979.849.753 141.489.061.581 154.577.446.740 153.346.803.163 167.432.824.987 165.401.958.932 179.407.715.812
Deskripsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Pendapatan 1.160.812.259.796 1.318.803.578.816 1.381.749.425.041 1.565.522.098.571 1.644.737.516.759 1.868.593.051.985 1.957.780.079.376 2.218.164.829.934 2.330.403.970.328 2.647.581.527.692 2.773.949.291.920
Beban Pokok Penjualan & Beban Usaha (178.803.267.702) (183.273.349.395) (187.855.183.130) (192.551.562.708) (197.365.351.776) (202.299.485.570) (207.356.972.710) (212.540.897.027) (217.854.419.453) (223.300.779.939) (228.883.299.438)
EBITDA 982.008.992.094 1.135.530.229.421 1.193.894.241.911 1.372.970.535.863 1.447.372.164.983 1.666.293.566.415 1.750.423.106.667 2.005.623.932.906 2.112.549.550.875 2.424.280.747.753 2.545.065.992.482
Depreasiasi - - - - - - - - - - -
EBIT 982.008.992.094 1.135.530.229.421 1.193.894.241.911 1.372.970.535.863 1.447.372.164.983 1.666.293.566.415 1.750.423.106.667 2.005.623.932.906 2.112.549.550.875 2.424.280.747.753 2.545.065.992.482
Tax on EBIT 22% (216.041.978.261) (249.816.650.473) (262.656.733.220) (302.053.517.890) (318.421.876.296) (366.584.584.611) (385.093.083.467) (441.237.265.239) (464.760.901.193) (533.341.764.506) (559.914.518.346)
EBIAT 765.967.013.833 885.713.578.948 931.237.508.691 1.070.917.017.973 1.128.950.288.687 1.299.708.981.804 1.365.330.023.200 1.564.386.667.667 1.647.788.649.683 1.890.938.983.247 1.985.151.474.136
Depresiasi - - - - - - - - - - -
Change in Working Capital 46.813.558 46.221.116 49.109.833 48.249.718 51.366.965 50.153.481 53.863.048 52.251.365 56.265.322 54.133.060 58.965.874
FCFF 766.013.827.391 885.759.800.064 931.286.618.524 1.070.965.267.691 1.129.001.655.652 1.299.759.135.284 1.365.383.886.248 1.564.438.919.032 1.647.844.915.005 1.890.993.116.308 1.985.210.440.010
Discount rate 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6%
Discount period 23,0 24,0 25,0 26,0 27,0 28,0 29,0 30,0 31,0 32,0 33,0
Discount factor 0,23 0,22 0,20 0,19 0,18 0,17 0,16 0,15 0,14 0,13 0,12
PV of FCFF 177.692.071.364 192.822.393.524 190.254.496.079 205.322.722.988 203.126.352.554 219.454.571.693 216.344.864.122 232.627.198.614 229.947.280.707 247.634.957.742 243.971.231.080
Deskripsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 05-Jan-67
Pendapatan 3.142.884.547.745 3.301.914.505.861 3.751.318.639.621 3.930.367.233.379 4.453.106.075.418 4.678.433.242.834 5.315.187.233.622 5.568.878.506.256 6.378.684.984.274 88.120.398.289
Beban Pokok Penjualan & Beban Usaha (234.605.381.924) (240.470.516.472) (246.482.279.384) (252.644.336.368) (258.960.444.777) (265.434.455.897) (272.070.317.294) (278.872.075.227) (285.843.877.107) (3.938.037.285)
EBITDA 2.908.279.165.822 3.061.443.989.389 3.504.836.360.237 3.677.722.897.011 4.194.145.630.641 4.412.998.786.938 5.043.116.916.328 5.290.006.431.030 6.092.841.107.167 84.182.361.003
Depreasiasi - - - - - - - - - -
EBIT 2.908.279.165.822 3.061.443.989.389 3.504.836.360.237 3.677.722.897.011 4.194.145.630.641 4.412.998.786.938 5.043.116.916.328 5.290.006.431.030 6.092.841.107.167 84.182.361.003
Tax on EBIT 22% (639.821.416.481) (673.517.677.666) (771.063.999.252) (809.099.037.342) (922.712.038.741) (970.859.733.126) (1.109.485.721.592) (1.163.801.414.827) (1.340.425.043.577) (18.520.119.421)
EBIAT 2.268.457.749.341 2.387.926.311.724 2.733.772.360.985 2.868.623.859.668 3.271.433.591.900 3.442.139.053.811 3.933.631.194.736 4.126.205.016.203 4.752.416.063.590 65.662.241.583
Depresiasi - - - - - - - - - -
Change in Working Capital 56.248.508 61.491.182 58.014.255 64.394.644 60.065.618 67.003.084 61.573.606 70.098.236 62.225.377 (3.020.858.884)
FCFF 2.268.513.997.849 2.387.987.802.906 2.733.830.375.239 2.868.688.254.313 3.271.493.657.518 3.442.206.056.895 3.933.692.768.342 4.126.275.114.440 4.752.478.288.967 62.641.382.699
Discount rate 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6%
Discount period 34,0 35,0 36,0 37,0 38,0 39,0 40,0 41,0 42,0 42,0
Discount factor 0,12 0,11 0,10 0,10 0,09 0,08 0,08 0,07 0,07 0,07
PV of FCFF 261.627.621.675 258.454.618.170 277.673.106.953 273.435.987.863 292.636.479.238 288.954.397.023 309.886.704.206 305.049.803.110 329.718.087.828 4.342.233.104
DISCOUNTED CASH FLOW
Sum of Year PV 6.952.445.709.226
Terminal Value -
Enterprise Value 6.952.445.709.226
- Short Term Interest Bearing Debt + Long Term Liabilities (326.638.675.535)
+ Non Operating Asset 1.410.492.687.649
Indikasi Nilai Pasar 100% JTD 8.036.299.721.340
Discount for Lack of Marketability (DLOM)* 30% (2.410.889.916.402)
+Kas dan Setara Kas JTD 51.604.583.528
Indikasi Nilai Pasar 100% JTD Setelah DLOM 5.677.014.388.466
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Dengan menggunakan metode DCF, setelah mengaplikasikan DLOM sebesar 30% mengingat JTD
merupakan perusahaan tertutup maka Indikasi Nilai Pasar 100% saham JTD adalah sebesar
Rp5.677.014.388.466,-.
Pendekatan Aset dengan menggunakan Metode Adjusted Net Asset Method (ANAM)
Metode ANAM diaplikasikan dengan melakukan penyesuaian terhadap akun-akun neraca JTD per 31
Desember 2024 untuk menentukan Nilai Pasarnya, yaitu sebagai berikut:
Perhitungan Aset Tetap JTD
Aset tetap yang dimiliki oleh JTD adalah berupa ROU – Aset Sewa Gedung, Peralatan Kantor,
Kendaraan, Bangunan Kantor, dan Perabot Kantor. Berdasarkan Laporan Penilaian Aset oleh TRUSCEL
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 89
P a g e | 62
dengan No. 00005/2.0094-00/PP/03/0133/1/VI/2025 tanggal 18 Juni 2025. Berikut Nilai Pasar Aset
Tetap JTD per 31 Desember 2024:
Aset Tetap JTD
(dalam Rupiah)
No Deskripsi Aset Nilai Pasar JTD (Rp)
1 ROU- Aset Sewa Gedung 2.217.893.000
3 Peralatan Kantor 2.583.849.000
2 Kendaraan 25.335.000
4 Bangunan Kantor -
5 Perabot Kantor 496.181.000
TOTAL ASET TETAP 5.323.258.000
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Perhitungan ATB JTD
Sesuai dengan Peraturan No. VIII.C.5, telah diidentifikasi bahwa ATB yang dimiliki oleh JTD yang telah
memenuhi syarat karakteristik ATB dalam melakukan penilaian atas ATB. Berdasarkan klasifikasi ATB
yang menjadi Objek Penilaian, ATB yang dimiliki oleh JTD merupakan ATB terkait kontrak
perusahaan berupa lisensi yaitu Hak Pengusahaan Jalan Tol dalam Kota Jakarta Ruas Semanan-
Sunter dan Sunter-Pulo Gebang.
Selanjutnya untuk menilai ATB, penentuan tingkat diskonto berupa rata-rata tertimbang tingkat
imbal balik atas aset (weighted average rate of return on assets-WARA) adalah ukuran setelah pajak
pengembalian yang dapat dilakukan sebagai pemeriksaan yang wajar untuk memastikan tingkat
diskonto yang dipilih dan digunakan dalam analisis kami dukung dan masuk akal dalam konteks bisnis
secara keseluruhan. Tingkat pengembalian dari masing-masing aset dihitung sebagai berikut:
- Net Working Capital
Tingkat pengembalian modal kerja bersih adalah tingkat suku bunga kredit pinjaman modal
kerja setelah pajak dalam mata uang Rupiah per Desember 2024, yaitu sebesar 6,50%
(www.bi.go.id, dihitung). Namun demikian, JTD tidak memiliki posisi modal kerja bersih per
tanggal penilaian, sehingga tingkat pengembalian ini digunakan sebagai acuan dalam
penentuan kewajaran risiko hierarki WARA;
- Aset Lancar Lainnya
Tingkat pengembalian aset lancar lainnya bersih adalah tingkat suku bunga kredit pinjaman
modal kerja setelah pajak dalam mata uang Rupiah per Desember 2024, yaitu sebesar 6,50%
(www.bi.go.id, dihitung). Penggunaan suku bunga kredit modal kerja sebagai dasar penilaian
aset lancar lainnya bersih mencerminkan karakter aset yang bersifat jangka pendek dan
berfungsi mendukung operasional.
- Aset Tetap
Tingkat pengembalian atas aset tetap didasarkan pada leasing rate untuk peralatan, mesin,
komputer dan kendaraan berdasarkan data pasar per Desember 2024 sebesar 6,53%. Tingkat
pengembalian ini digunakan untuk mencerminkan biaya penggunaan aset tetap serupa di
pasar, serta merepresentasikan estimasi imbal hasil yang wajar atas aset produktif dengan
karakteristik yang sebanding.
- Aset Tidak Lancar Lainnya
Tingkat pengembalian aset lancar lainnya bersih adalah tingkat suku bunga kredit pinjaman
modal kerja setelah pajak dalam mata uang Rupiah per Desember 2024, yaitu sebesar 6,50%
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 90
P a g e | 63
(www.bi.go.id, dihitung). Aset tidak lancar lainnya memiliki karakteristik manfaat ekonomi
jangka pendek hingga menengah yang terkait dengan aktivitas operasional perusahaan. Oleh
karena itu, tingkat pengembalian yang digunakan disesuaikan dengan risiko yang melekat
pada aset lancar.
- ATB
WARA JTD
Total Rate of
Weighted Return
Deskripsi Consideration % Return
(A) (B) (C=A*B)
Net Working Capital - 0,0% 6,50% 0,0%
Aset Lancar Lainnya 88.892.094.485 1,3% 6,50% 0,1%
Aset Tetap – Nilai Pasar 5.323.258.000 0,1% 6,53% 0,0%
Aset Tidak Lancar Lainnya 11.075.448.145 0,2% 6,50% 0,0%
Goodwill - 0,0% 0,00% 0,0%
Aset TakBerwujud 6.831.853.491.714 98,5% 6,56% 6,46%
Enterprise Value 6.937.144.292.344 100% 6,56%
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
WARA selama periode proyeksi TLCF (2025 – 2029) tidak merepresentasikan pola risiko hierarki pada
ATB, karena Rate of Return untuk ATB (7,94%) lebih rendah dibandingkan dengan Rate of Return
untuk Aset Tetap (8,37%) dan Net Working Capital (8,34%). Sebaliknya, WARA setelah periode
proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067) lebih mencerminkan pola risiko hierarki pada ATB, dimana Rate
of Return untuk ATB (6,56%) lebih tinggi dibandingkan dengan Rate of Return untuk Aset Tetap
(6,53%) dan Net Working Capital (6,50%). Oleh karena itu, dalam proses penilaian ini, perhitungan
WARA yang digunakan adalah WARA setelah periode TLCF. Adapun WACC selama periode proyeksi
TLCF telah tercermin dan diterapkan dalam Metode DCF periode 2025 – 2029.
Metode Multi-Period Excess Earnings
Perhitungan ATB Pendekatan Pendapatan (Multi-Period Excess Earning Method)
Metode Pendapatan Lebih (Excess Earnings Method) digunakan untuk mengestimasikan nilai ATB
dengan menentukan nilai sekarang dari arus kas yang akan diterima di masa yang akan datang yang
terkait dengan ATB dengan menggunakan tingkat diskonto atau tingkat kapitalisasi sesuai risiko ATB.
Dalam penyusunan proyeksi, arus kas ATB yang menjadi objek penilaian merupakan hasil
pengurangan dari arus kas dengan arus kas yang berasal dari kontribusi aset lain (contributory asset
charges) dan/atau kontribusi dari Goodwill.
Setelah mendapatkan rate of return dari masing-masing aset, nilai ATB dihitung dengan
menggunakan Metode Pendapatan Lebih (Multi-Period Excess Earning Method) per tanggal 31
Desember 2024 didasarkan pada proyeksi keuangan periode 2025 sampai dengan 5 Januari 2067.
Proyeksi yang digunakan merupakan proyeksi oleh manajemen dan telah disesuaikan berdasarkan
potensi usaha yang dapat dicapai dimasa yang akan datang.
Dari proyeksi laporan keuangan yang diperoleh, dapat dihitung arus kas bersih JTD yang kemudian
dikurangi return for working capital, return for tangible assets dan return for time deposit.
Selanjutnya didiskontokan dengan tingkat diskonto ATB yang sesuai sebesar 6,56% yang diestimasi
berdasarkan WARA dalam perhitungan WACC, untuk mendapatkan nilai arus kas atas ATB/Goodwill.
Tabel berikut menunjukkan perhitungan EBIAT JTD sepanjang periode proyeksi atas Indikasi Nilai
akan ATB setelah dikurangi oleh return for working capital, return for time deposit dan return for
tangible assets. Dalam perhitungan EBIAT atas ATB JTD yang mana merupakan langkah pertama
dalam menentukan nilai ATB telah dilakukan dengan menggunakan periode proyeksi selama periode
2025 sampai dengan 5 Januari 2067. Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Multi-Period
Excess Earning Method maka Indikasi Nilai ATB JTD adalah sebagai berikut:
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 91
P a g e | 64
Perhitungan ATB - Metode Multi-Period Excess Earnings
(dalam Rupiah)
Excess Earnings Method 2024 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F 2031F 2032F 2033F 2034F 2035F
Pendapatan (Rp) 99.420.245.299 96.837.922.248 111.517.001.854 116.989.141.135 132.548.696.906 139.255.660.970 157.776.663.879 124.287.522.547 218.980.734.270 290.030.419.551 371.896.589.542 408.092.062.984
EBIAT (Rp) 2.708.073.028 12.429.618.009 9.162.414.000 19.184.300.381 20.531.931.274 28.679.071.322 266.122.920 71.778.124.447 124.789.457.759 186.177.463.615 211.880.635.994
Working Capital based on adjusted
Current Asset (without Cash) (Rp) 6.542.033.655
Return for Working Capital (%) 6,50%
Return for Working Capital (Rp) 425.470.318
Contributory Asset Charges (CAC) for
Working Capital (Rp) 0,43% 414.419.230 477.238.555 500.656.651 567.243.985 595.946.531 675.207.420 531.890.175 937.131.087 1.241.189.200 1.591.536.609 1.746.435.639
Time Deposit Value (Rp) 51.604.583.528
Return for Time Deposit (%) 4,14%
Return for Time Deposit (Rp) 2.135.191.248
Contributory Asset Charges (CAC) for
Time Deposit (Rp) 2,15% 2.079.732.186 2.394.986.309 2.512.508.288 2.846.671.890 2.990.713.487 3.388.478.381 2.669.251.414 4.702.922.890 6.228.815.988 7.987.008.489 8.764.357.789
Tangible Aset Value - Exclude ROU (Rp) 3.105.365.000 > Aset Tetap (Tanpa ROU)
Return for Tangible Asset (%) 6,53%
Return for Tangible Asset (Rp) 202.696.490
Contributory Asset Charges (CAC) for
Tangible Asset (Rp) 0,20% 197.431.689 227.359.174 238.515.688 270.238.275 283.912.332 321.672.672 253.395.518 446.454.603 591.309.625 758.217.132 832.011.914
Excess Earnings (Rp) 16.489.923 9.330.033.972 5.910.733.374 15.500.146.231 16.661.358.924 24.293.712.849 - 65.691.615.868 116.728.142.946 175.840.701.386 200.537.830.652
WARA 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6%
Discount period 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 10,0 11,0
Discount factor 0,94 0,88 0,83 0,78 0,73 0,68 0,64 0,60 0,56 0,53 0,50
Present Value 15.474.812 8.216.686.984 4.884.967.131 12.021.615.430 12.126.744.138 16.593.364.261 - 39.515.184.640 65.892.563.847 93.150.887.284 99.694.376.155
Sum of Present Value 6.646.267.221.750
Excess Earnings Method 2036F 2037F 2038F 2039F 2040F 2041F 2042F 2043F 2044F 2045F 2046F
Pendapatan (Rp) 463.635.069.847 485.764.143.713 550.370.774.827 578.219.536.033 656.917.591.132 688.271.944.683 779.812.113.326 819.270.606.260 930.776.702.637 975.202.216.895 1.104.904.111.742
EBIAT (Rp) 252.611.652.019 269.944.987.073 317.614.383.217 336.544.546.429 395.067.362.114 416.590.548.909 484.985.341.252 512.681.263.062 596.497.272.991 627.911.460.236 725.760.281.493
Working Capital based on adjusted
Current Asset (without Cash) (Rp)
Return for Working Capital (%)
Return for Working Capital (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Working Capital (Rp) 1.984.132.707 2.078.834.385 2.355.319.358 2.474.498.518 2.811.287.935 2.945.469.326 3.337.216.746 3.506.079.914 3.983.271.799 4.173.391.403 4.728.452.459
Time Deposit Value (Rp)
Return for Time Deposit (%)
Return for Time Deposit (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Time Deposit (Rp) 9.957.222.902 10.432.476.254 11.819.995.596 12.418.087.373 14.108.240.098 14.781.619.459 16.747.574.847 17.595.002.135 19.989.754.234 20.943.855.372 23.729.388.137
Tangible Aset Value - Exclude ROU (Rp)
Return for Tangible Asset (%)
Return for Tangible Asset (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Tangible Asset (Rp) 945.252.155 990.368.576 1.122.087.596 1.178.865.229 1.339.313.631 1.403.238.412 1.589.869.121 1.670.316.498 1.897.653.438 1.988.227.503 2.252.661.761
Excess Earnings (Rp) 239.725.044.255 256.443.307.858 302.316.980.666 320.473.095.309 376.808.520.450 397.460.221.712 463.310.680.538 489.909.864.516 570.626.593.521 600.805.985.958 695.049.779.136
WARA 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56%
Discount period 12,0 13,0 14,0 15,0 16,0 17,0 18,0 19,0 20,0 21,0 22,0
Discount factor 0,47 0,44 0,41 0,39 0,36 0,34 0,32 0,30 0,28 0,26 0,25
Present Value 111.839.318.969 112.274.010.300 124.210.172.689 123.564.284.289 136.341.747.593 134.961.088.137 147.636.578.395 146.502.353.876 160.135.339.531 158.225.394.481 171.776.838.198
Excess Earnings Method 2047F 2048F 2049F 2050F 2051F 2052F 2053F 2054F 2055F 2056F 2057F
Pendapatan (Rp) 1.160.812.259.796 1.318.803.578.816 1.381.749.425.041 1.565.522.098.571 1.644.737.516.759 1.868.593.051.985 1.957.780.079.376 2.218.164.829.934 2.330.403.970.328 2.647.581.527.692 2.773.949.291.920
EBIAT (Rp) 765.967.013.833 885.713.578.948 931.237.508.691 1.070.917.017.973 1.128.950.288.687 1.299.708.981.804 1.365.330.023.200 1.564.386.667.667 1.647.788.649.683 1.890.938.983.247 1.985.151.474.136
Working Capital based on adjusted
Current Asset (without Cash) (Rp)
Return for Working Capital (%)
Return for Working Capital (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Working Capital (Rp) 4.967.712.154 5.643.838.193 5.913.215.814 6.699.673.517 7.038.676.997 7.996.669.863 8.378.346.983 9.492.667.131 9.972.996.088 11.330.361.841 11.871.154.439
Time Deposit Value (Rp)
Return for Time Deposit (%)
Return for Time Deposit (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Time Deposit (Rp) 24.930.095.176 28.323.183.582 29.675.035.205 33.621.814.887 35.323.078.721 40.130.694.898 42.046.113.229 47.638.246.288 50.048.741.551 56.860.580.956 59.574.508.520
Tangible Aset Value - Exclude ROU (Rp)
Return for Tangible Asset (%)
Return for Tangible Asset (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Tangible Asset (Rp) 2.366.646.446 2.688.756.753 2.817.089.791 3.191.762.733 3.353.265.927 3.809.659.200 3.991.492.360 4.522.360.844 4.751.192.303 5.397.849.101 5.655.485.784
Excess Earnings (Rp) 733.702.560.057 849.057.800.420 892.832.167.881 1.027.403.766.836 1.083.235.267.042 1.247.771.957.843 1.310.914.070.628 1.502.733.393.403 1.583.015.719.741 1.817.350.191.350 1.908.050.325.393
WARA 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56%
Discount period 23,0 24,0 25,0 26,0 27,0 28,0 29,0 30,0 31,0 32,0 33,0
Discount factor 0,23 0,22 0,20 0,19 0,18 0,17 0,16 0,15 0,14 0,13 0,12
Present Value 170.167.057.150 184.798.937.099 182.363.870.311 196.932.268.710 194.852.185.040 210.632.057.147 207.668.311.606 223.400.789.306 220.848.651.749 237.933.122.825 234.429.827.317
Excess Earnings Method 2058F 2059F 2060F 2061F 2062F 2063F 2064F 2065F 2066F 05-Jan-67
Pendapatan (Rp) 3.142.884.547.745 3.301.914.505.861 3.751.318.639.621 3.930.367.233.379 4.453.106.075.418 4.678.433.242.834 5.315.187.233.622 5.568.878.506.256 6.378.684.984.274 88.120.398.289
EBIAT (Rp) 2.268.457.749.341 2.387.926.311.724 2.733.772.360.985 2.868.623.859.668 3.271.433.591.900 3.442.139.053.811 3.933.631.194.736 4.126.205.016.203 4.752.416.063.590 65.662.241.583
Working Capital based on adjusted
Current Asset (without Cash) (Rp)
Return for Working Capital (%)
Return for Working Capital (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Working Capital (Rp) 13.450.017.979 14.130.588.889 16.053.820.108 16.820.061.046 19.057.129.166 20.021.419.901 22.746.417.430 23.832.092.747 27.297.670.793 377.112.466
Time Deposit Value (Rp)
Return for Time Deposit (%)
Return for Time Deposit (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Time Deposit (Rp) 67.497.918.153 70.913.312.812 80.564.906.110 84.410.229.457 95.636.789.975 100.476.011.547 114.151.209.634 119.599.590.730 136.991.337.243 1.892.510.953
Tangible Aset Value - Exclude ROU (Rp)
Return for Tangible Asset (%)
Return for Tangible Asset (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Tangible Asset (Rp) 6.407.665.393 6.731.893.262 7.648.131.600 8.013.173.160 9.078.925.191 9.538.318.805 10.836.523.193 11.353.745.116 13.004.766.293 179.658.533
Excess Earnings (Rp) 2.181.102.147.815 2.296.150.516.760 2.629.505.503.166 2.759.380.396.005 3.147.660.747.569 3.312.103.303.557 3.785.897.044.479 3.971.419.587.611 4.575.122.289.262 63.212.959.631
WARA 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56%
Discount period 34,0 35,0 36,0 37,0 38,0 39,0 40,0 41,0 42,0 42,0
Discount factor 0,12 0,11 0,10 0,10 0,09 0,08 0,08 0,07 0,07 0,07
Present Value 251.481.363.727 248.448.805.829 267.003.775.929 262.943.023.512 281.478.193.489 277.950.506.328 298.152.979.642 293.509.989.491 317.312.060.445 4.380.453.957
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 92
P a g e | 65
Deskripsi Nilai (Rp)
Sum of Present Value Excess Earnings
Jalan Tol Tahap I - Section A
6.646.267.221.750
( Kelapa Gading - Pulogebang )
Sepanjang 9,287 km
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Berdasarkan perhitungan Metode Multi-Period Excess Earnings, Indikasi Nilai Pasar Jalan Tol Tahap I
– Section A (Kelapa Gading–Pulo Gebang) sepanjang 9,287 km adalah sebesar Rp6.646.267.221.750,-
.
Metode Replacement Cost New
Perhitungan ATB Pendekatan Biaya (Replacement Cost New)
Kami mengaplikasikan metode penilaian dengan pendekatan biaya, dimana metode yang digunakan
adalah dengan menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New). Biaya Pengganti Baru
(Replacement Cost New) adalah estimasi biaya untuk membuat suatu ATB yang setara dengan ATB
yang menjadi obyek penilaian, berdasarkan harga pasaran setempat pada Tanggal Penilaian.
Dalam menentukan Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New), kami menggunakan Metode
Indeks Biaya dengan memperhitungkan perbedaan tingkat biaya akibat selisih waktu antara saat
pembelian dan saat penilaian. Penyesuaian dilakukan dengan membandingkan tingkat biaya saat ini
dengan tingkat biaya pada saat pembelian, kemudian disesuaikan menggunakan rata-rata inflasi dari
tahun pembelian hingga tanggal penilaian. Kemudian dilakukan penyesuaian dengan
memperhitungkan penyusutan yang terjadi sesuai dengan kerusakan fisik, kemunduran fungsional,
atau kemunduran ekonomis. Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Metode Biaya
Pengganti Baru (Replacement Cost New), maka Indikasi Nilai Pasar ATB JTD adalah sebagai berikut:
Nilai Pasar Untuk Penggunaan
No Deskripsi Biaya Perolehan (Rp) *)
Yang Ada (Rp)
1 Detail Engineering Design 35.099.328.400 37.007.498.064
2 Konstruksi dan Fasilitas Tol 4.206.283.587.588 4.292.909.255.645
3 Pemindahan Utilitas 62.246.988.962 64.233.760.384
4 Alat Tol 31.107.545.166 31.987.523.360
5 Supervisi Konstruksi 101.950.940.438 104.078.614.538
Jalan Tol Tahap I - Section A
( Kelapa Gading - Pulogebang ) Sepanjang 4.436.688.390.555 4.530.216.651.990
9,287 km
*) Tidak Termasuk Biaya Over Head, Biaya Keuangan dan Biaya Bunga (Bank) / Masa Konstruksi
Nilai Pasar Untuk Penggunaan
No Deskripsi Biaya Perolehan (Rp)
Yang Ada (Rp)
1 Overhead 149.552.596.675
2 Biaya Keuangan 143.014.846.577
3 Bunga Masa Konstruksi 195.479.615.769
Jalan Tol Tahap I - Section A
( Kelapa Gading - Pulogebang ) Sepanjang 488.047.059.021 637.176.637.672
9,287 km
Nilai Pasar Untuk Penggunaan
No Deskripsi Biaya Perolehan (Rp)
Yang Ada (Rp)
Jalan Tol Tahap I - Section A
1 ( Kelapa Gading - Pulogebang ) Sepanjang 4.924.735.449.576 5.167.393.289.662
9,287 km
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 93
P a g e | 66
Berdasarkan perhitungan Metode Replacement Cost New, Indikasi Nilai Pasar Jalan Tol Tahap I –
Section A (Kelapa Gading–Pulo Gebang) sepanjang 9,287 km adalah sebesar Rp5.167.393.289.662,-.
Metode Perhitungan Incremental Income
Perhitungan Non-Operating Asset
Sesuai dengan Peraturan No. VIII.C.5, telah diidentifikasi bahwa ATB yang dimiliki oleh JTD yang telah
memenuhi syarat karakteristik ATB dalam melakukan penilaian atas ATB. Berdasarkan klasifikasi ATB
yang menjadi Objek Penilaian, ATB yang dimiliki oleh JTD merupakan ATB terkait kontrak
perusahaan berupa lisensi yaitu Hak Pengusahaan Jalan Tol dalam Kota Jakarta Ruas Semanan-
Sunter dan Sunter-Pulo Gebang.
Asumsi Non-Operating Asset dihitung dengan Pendekatan Pendapatan menggunakan Metode Laba
Premi (Premium Profits Method/Incremental Income) dan Pendekatan Biaya. Pendekatan
Pendapatan dengan Incremental Income digunakan untuk menghasilkan nilai ATB dengan
mengkapitalisasi aliran pendapatan atau arus kas inkremental yang dihasilkan dari perbandingan
usaha yang menggunakan ATB dengan menggunakan tingkat diskonto atau tingkat kapitalisasi
tertentu. Sedangkan Pendekatan Biaya didasarkan pada realisasi investasi untuk biaya konstruksi
pembangunan Seksi B dan C.
Asumsi Proyeksi Keuangan
• Periode proyeksi yang digunakan adalah 2025 – 5 Januari 2067 berdasarkan sisa masa konsesi
Jalan Tol Seksi A (Kelapa Gading - Pulo Gebang), Seksi B (Semanan - Grogol), dan Seksi C
(Grogol - Kelapa Gading).
• Sesuai Tarif Pajak PPh Badan Indonesia berdasarkan Peraturan yang disesuaikan dengan UU
Nomor 7 Tahun 2021 adalah sebesar 22%.
Asumsi Pendapatan
Asumsi pendapatan disusun berdasarkan golongan kendaraan, volume kendaraan, dan tarif tol untuk
masing-masing ruas, yaitu Seksi B dan Seksi C, yang diproyeksikan mulai beroperasi pada tahun 2031.
Penyesuaian asumsi dilakukan berdasarkan data historis dan didukung oleh justifikasi data pasar
untuk mencerminkan kondisi yang paling representatif.
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha terdiri dari asumsi Biaya Operasi dan Pemeliharaan
Rutin, Biaya Pemeliharaan Berkala dan Penggantian Alat, Biaya Overhead Badan Usaha Jalan Tol,
Biaya Agency Fee Selama Masa Tenor.
Asumsi Biaya Investasi Jalan Tol Seksi B dan Seksi C
Deskripsi Niai (Rp)
Rencana Biaya Investasi untuk Seksi B dan C 17.693.743.824.736
Biaya yang telah dikeluarkan untuk Seksi B dan C 345.798.848.947
Remaining Balance 17.347.944.975.789
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Berdasarkan Berita Acara Evaluasi diketahui bahwa Total Investasi untuk Jalan Tol Seksi B dan C
adalah sebesar Rp 17.693.743.824.736,-. Berdasarkan Nilai Buku per 31 Desember 2024, dimana
Total biaya yang telah dikeluarkan untuk Seksi B dan C adalah sebesar Rp345.798.848.947,-.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 94
P a g e | 67
Asumsi Incremental Income Jalan Tol Seksi B dan Seksi C
Deskripsi Niai (Rp) Persentase (%)
Rencana Biaya Investasi untuk Seksi B dan C 17.693.743.824.736 100%
Future Value atas Biaya yang telah dikeluarkan untuk
Seksi B dan C 647.259.236.803 3,7%
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Biaya investasi yang telah dikeluarkan untuk Seksi B dan C telah direvaluasi dan dihitung kembali
dalam bentuk nilai masa depan guna mencerminkan nilai yang berlaku pada tanggal penilaian,
dengan nilai sebesar Rp647.259.236.803,- atau setara 3,7% dari total biaya investasi Seksi B dan C.
Deskripsi Nilai
Discount Rate (WARA) 6,56%
Incremental Income 29.104.907.218.960
Persentase Biaya Yang Telah Dibiayakan dari Total
Investasi 3,7%
Adjusted Incremental Income 1.064.693.838.702
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Incremental Income mengukur selisih antara nilai kini dari seluruh arus kas masuk dan arus kas keluar
yang diharapkan dari Seksi B dan C, melibatkan tingkat diskonto menggunakan WARA sebesar 6,56%.
Dengan mempertimbangkan persentase biaya investasi yang telah direalisasikan, maka Adjusted
Incremental Income diperoleh sebesar Rp1.064.693.838.702,-.
Asumsi Tingkat Diskonto
Penentuan tingkat diskonto berupa rata-rata tertimbang tingkat imbal balik atas aset (weighted
average rate of return on assets-WARA) adalah ukuran setelah pajak pengembalian yang dapat
dilakukan sebagai pemeriksaan yang wajar untuk memastikan tingkat diskonto yang dipilih dan
digunakan dalam analisis kami dukung dan masuk akal dalam konteks bisnis secara keseluruhan.
WARA JTD
Total Rate of
Weighted Return
Deskripsi Consideration % Return
(A) (B) (C=A*B)
Net Working Capital - 0,0% 6,50% 0,0%
Aset Lancar Lainnya 88.892.094.485 1,3% 6,50% 0,1%
Aset Tetap – Nilai Pasar 5.323.258.000 0,1% 6,53% 0,0%
Aset Tidak Lancar Lainnya 11.075.448.145 0,2% 6,50% 0,0%
Goodwill - 0,0% 0,00% 0,0%
Aset TakBerwujud 6.831.853.491.714 98,5% 6,56% 6,46%
Enterprise Value 6.937.144.292.344 100% 6,56%
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
WARA selama periode proyeksi TLCF (2025 – 2029) tidak merepresentasikan pola risiko hierarki pada
ATB, karena Rate of Return untuk ATB (7,94%) lebih rendah dibandingkan dengan Rate of Return
untuk Aset Tetap (8,37%) dan Net Working Capital (8,34%). Sebaliknya, WARA setelah periode
proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067) lebih mencerminkan pola risiko hierarki pada ATB, dimana Rate
of Return untuk ATB (6,56%) lebih tinggi dibandingkan dengan Rate of Return untuk Aset Tetap
(6,53%) dan Net Working Capital (6,50%). Oleh karena itu, dalam proses penilaian ini, perhitungan
WARA yang digunakan adalah WARA setelah periode TLCF. Adapun WACC selama periode proyeksi
TLCF telah tercermin dan diterapkan dalam Metode DCF periode 2025 – 2029.
Tabel berikut menunjukkan perhitungan Laba Setelah Pajak JTD sepanjang periode proyeksi atas
Indikasi Nilai akan ATB yang dibandingkan dengan Total Investasi untuk Jalan Tol Seksi B dan C.
Kemudian perhitungan Incremental Income dihitung berdasarkan proporsi revaluasi nilai masa depan
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 95
P a g e | 68
sebesar 3,7% dari total biaya investasi Seksi B dan C. Menurut pendapat kami, dengan menggunakan
metode Incremental Income, maka nilai Non-Operating Asset adalah sebagai berikut:
Pendekatan Pendapatan – Perhitungan Metode Incremental Income
(dalam Rupiah)
Incremental Income 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Total Pendapatan - - - - - - 552.882.468.703 974.117.163.823 1.290.175.643.337 1.654.350.334.733 1.815.362.818.550
Beban Pokok Penjualan - - - - - - - - - - -
Laba Operasional - - - - - - 263.415.928.222 871.912.416.312 1.177.517.598.553 1.530.503.769.529 1.325.551.575.205
Pajak Penghasilan - - - - - - (57.951.504.209) (191.820.731.589) (259.053.871.682) (336.710.829.296) (291.621.346.545)
Laba Setelah Pajak - - - - - - 205.464.424.013 680.091.684.724 918.463.726.871 1.193.792.940.232 1.033.930.228.660
-100% -5% -39% -26% -26% -5%
Biaya Investasi Seksi B (8.515.574.314.422) (402.236.908.073) (3.315.617.288.787) (2.185.540.747.012) (2.185.540.747.012) (426.638.623.539)
Biaya Investasi Seksi C (9.178.169.510.314) (433.534.884.353) (3.573.604.830.889) (2.355.597.251.239) (2.355.597.251.239) (459.835.292.595)
Laba Setelah Pajak (B+C) 205.464.424.013 680.091.684.724 918.463.726.871 1.193.792.940.232 1.033.930.228.660
Incremental Income 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Total Pendapatan 2.062.441.158.550 2.160.880.460.732 2.448.277.562.010 2.572.160.406.648 2.922.242.008.514 3.061.719.182.413 3.468.927.833.674 3.644.455.582.057 4.140.480.963.990 4.338.104.084.099 4.915.071.927.285
Beban Pokok Penjualan - - - - - - - - - - -
Laba Operasional 1.720.492.727.122 1.998.574.299.113 2.271.344.201.750 2.379.599.995.105 2.062.969.834.843 2.481.809.143.209 3.222.837.156.262 3.378.068.202.783 3.852.440.799.211 3.393.020.672.737 4.233.090.640.187
Pajak Penghasilan (378.508.399.967) (439.686.345.805) (499.695.724.385) (523.511.998.923) (453.853.363.665) (545.998.011.506) (709.024.174.378) (743.175.004.612) (847.536.975.826) (746.464.548.002) (931.279.940.841)
Laba Setelah Pajak 1.341.984.327.155 1.558.887.953.308 1.771.648.477.365 1.856.087.996.182 1.609.116.471.177 1.935.811.131.703 2.513.812.981.884 2.634.893.198.171 3.004.903.823.385 2.646.556.124.735 3.301.810.699.346
Biaya Investasi Seksi B
Biaya Investasi Seksi C
Laba Setelah Pajak (B+C) 1.341.984.327.155 1.558.887.953.308 1.771.648.477.365 1.856.087.996.182 1.609.116.471.177 1.935.811.131.703 2.513.812.981.884 2.634.893.198.171 3.004.903.823.385 2.646.556.124.735 3.301.810.699.346
Incremental Income 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Total Pendapatan 5.163.774.566.805 5.866.585.506.339 6.146.594.747.350 6.964.091.848.748 7.316.474.896.294 8.312.277.197.385 8.709.018.100.011 9.867.317.507.313 10.366.603.773.183 11.777.541.149.194 12.339.677.396.012
Beban Pokok Penjualan - - - - - - - - - - -
Laba Operasional 4.801.765.131.638 5.476.597.390.692 5.726.792.777.536 5.348.436.765.457 6.199.194.110.757 7.790.847.291.285 8.149.221.917.550 9.266.676.059.859 8.587.177.806.510 10.467.117.877.806 11.600.047.512.255
Pajak Penghasilan (1.056.388.328.960) (1.204.851.425.952) (1.259.894.411.058) (1.176.656.088.401) (1.363.822.704.367) (1.713.986.404.083) (1.792.828.821.861) (2.038.668.733.169) (1.889.179.117.432) (2.302.765.933.117) (2.552.010.452.696)
Laba Setelah Pajak 3.745.376.802.678 4.271.745.964.740 4.466.898.366.478 4.171.780.677.056 4.835.371.406.391 6.076.860.887.202 6.356.393.095.689 7.228.007.326.690 6.697.998.689.077 8.164.351.944.689 9.048.037.059.559
Biaya Investasi Seksi B
Biaya Investasi Seksi C
Laba Setelah Pajak (B+C) 3.745.376.802.678 4.271.745.964.740 4.466.898.366.478 4.171.780.677.056 4.835.371.406.391 6.076.860.887.202 6.356.393.095.689 7.228.007.326.690 6.697.998.689.077 8.164.351.944.689 9.048.037.059.559
Incremental Income 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Total Pendapatan 13.980.854.489.681 14.688.285.726.859 16.687.421.777.103 17.483.904.211.595 19.809.263.471.737 20.811.612.203.407 23.644.158.151.465 24.772.682.191.759 28.375.037.404.614 391.996.093.821
Beban Pokok Penjualan - - - - - - - - - -
Laba Operasional 13.188.835.897.419 13.840.534.830.694 13.695.681.349.626 15.382.217.541.187 18.772.134.802.521 19.703.192.198.471 22.459.942.740.275 21.474.729.288.142 25.914.215.097.270 372.621.502.031
Pajak Penghasilan (2.901.543.897.432) (3.044.917.662.753) (3.013.049.896.918) (3.384.087.859.061) (4.129.869.656.555) (4.334.702.283.664) (4.941.187.402.861) (4.724.440.443.391) (5.701.127.321.399) (81.976.730.447)
Laba Setelah Pajak 10.287.291.999.987 10.795.617.167.941 10.682.631.452.708 11.998.129.682.126 14.642.265.145.966 15.368.489.914.807 17.518.755.337.415 16.750.288.844.751 20.213.087.775.870 290.644.771.584
Biaya Investasi Seksi B
Biaya Investasi Seksi C
Laba Setelah Pajak (B+C) 10.287.291.999.987 10.795.617.167.941 10.682.631.452.708 11.998.129.682.126 14.642.265.145.966 15.368.489.914.807 17.518.755.337.415 16.750.288.844.751 20.213.087.775.870 290.644.771.584
Deskripsi Nilai
Discount Rate (WARA) 6,56%
Incremental Income 29.104.907.218.960
Persentase Biaya Yang Telah Dibiayakan dari Total
Investasi 3,7%
Adjusted Incremental Income 1.064.693.838.702
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan, maka Nilai Non-Operating
Asset per 31 Desember 2024 ada sebesar Rp1.064.693.838.702,-.
Pendekatan Biaya
Deskripsi Niai (Rp)
Rencana Biaya Investasi untuk Seksi B dan C 17.693.743.824.736
Biaya yang telah dikeluarkan untuk Seksi B dan C 345.798.848.947
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Pendekatan Biaya, maka Nilai Non-Operating Asset
per 31 Desember 2024 ada sebesar Rp345.798.848.947,-.
Total Nilai Non-Operating Asset
Deskripsi Nilai (Rp)
Pendekatan Biaya: Biaya Investasi Seksi B dan C per 2024 345.798.848.947
Pendekatan Pendapatan: Adjusted Incremental Income 1.064.693.838.702
Total Seksi B dan Seksi C 1.410.492.687.649
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya,
maka Nilai Non-Operating Asset per 31 Desember 2024 ada sebesar Rp1.410.492.687.649,-.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 96
P a g e | 69
Rekonsiliasi - Nilai Pasar ATB
(dalam Rupiah)
Deskripsi Bobot Seksi A Seksi B dan C Total Nilai Pembobotan Nilai
Pendekatan Pendapatan 60% 6.646.267.221.750 1.064.693.838.702 7.710.961.060.451 4.626.576.636.271
Pendekatan Biaya 40% 5.167.393.289.662 345.798.848.947 5.513.192.138.609 2.205.276.855.444
Nilai ATB 6.831.853.491.714
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya,
maka Nilai Pasar ATB JTD per 31 Desember 2024 ada sebesar Rp6.831.853.491.714,-.
Penyesuaian Akun Neraca JTD
Metode ANAM diaplikasikan dengan melakukan penyesuaian terhadap akun-akun neraca JTD per
31 Desember 2024 untuk menentukan Nilai Pasarnya yaitu sebagai berikut:
1. Kas dan setara kas: Nil penyesuaian atas kas dan bank dikarenakan mencerminkan saldo kas
aktual per tanggal penilaian;
2. Piutang Usaha Pihak Berelasi: Penyesuaian berdasarkan umur piutang karena terdapat risiko
ketidakpastian terkait pengembalian Piutang Usaha;
3. Aset keuangan lancar lainnya: Penyesuaian berdasarkan umur piutang karena terdapat risiko
ketidakpastian terkait pengembalian atas Piutang Dana Talangan Tanah dan Piutang Bunga
Dana Talangan Tanah; Nil Penyesuaian atas Dana yang Dibatasi Penggunaannya, Pendapatan
yang Masih Harus Diterima, dan Lain-lain;
4. Biaya dibayar di muka: Penyesuaian bagian Biaya Provisi BG Sewa Kantor Operasional Cakung
karena bersifat non-refundable dan tidak bisa dikonversi menjadi kas, baik saat maupun
setelah amortisasi selesai. Setelah dibayar dan diamortisasi, biaya tersebut sepenuhnya
menjadi beban perusahaan;
5. Aset tetap: Penyesuaian berdasarkan Nilai Pasar Penilaian Aset;
6. Aset takberwujud dan hak pengusahaan jalan tol: Penyesuaian berdasarkan Rekonsiliasi -
Nilai Pasar ATB atas seksi A + seksi B + seksi C.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 97
P a g e | 70
Dengan menggunakan metode ANAM, Indikasi Nilai Pasar tersebut disajikan pada tabel berikut:
Perhitungan Indikasi Nilai Pasar JTD – Metode ANAM
(dalam Rupiah)
2024 2024
Keterangan Penyesuaian
Sebelum Penyesuaian Setelah Penyesuaian
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 51.604.583.528 - 51.604.583.528
Piutang Usaha Pihak Berelasi 1.740.630 (870.315) 870.315
Aset Keuangan Lancar Lainnya 32.795.016.227 (2.120.369.561) 30.674.646.666
Biaya Dibayar di Muka 4.492.494.730 (325.000) 4.492.169.730
TOTAL ASET LANCAR 88.893.835.115 (2.121.564.876) 86.772.270.239
ASET TIDAK LANCAR
Aset Pajak Tangguhan 11.075.448.145 - 11.075.448.145
Aset Tetap - bersih 4.882.493.924 440.764.076 5.323.258.000
Aset Takberwujud
Hak Pengusahaan Jalan Tol 4.548.893.407.466 1.876.815.746.810 6.425.709.154.276
Lainnya 406.144.337.438 - 406.144.337.438
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya - - -
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 4.970.995.686.973 1.877.256.510.886 6.848.252.197.859
TOTAL ASET 5.059.889.522.088 1.875.134.946.011 6.935.024.468.099
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Bank 2.991.700.061 - 2.991.700.061
Utang Usaha 805.313.440 - 805.313.440
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya 512.677.911 - 512.677.911
Beban Akrual 7.489.818.927 - 7.489.818.927
Bagian Lancar atas Liabilitas Jangka Panjang: - - -
Utang Bunga Bank 1.779.040.686 - 1.779.040.686
Utang Bank 13.242.874.671 - 13.242.874.671
Liabilitas Sewa 1.613.093.470 - 1.613.093.470
Utang Pajak 191.133.890 - 191.133.890
TOTAL LIABILITAS LANCAR 28.625.653.056 - 28.625.653.056
LIABILITAS TIDAK LANCAR
Utang Usaha 7.487.238.099 - 7.487.238.099
Liabilitas Jangka Panjang: - -
Utang Bunga Bank - - -
Utang Bank 60.750.723.349 - 60.750.723.349
Liabilitas Sewa 905.976.863 - 905.976.863
Provisi Pelapisan Jalan Tol 47.614.513.189 - 47.614.513.189
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 969.623.000 - 969.623.000
Liabilitas Jangka Panjang Lainnya 189.283.892.147 - 189.283.892.147
TOTAL LIABILITAS TIDAK LANCAR 307.011.966.647 - 307.011.966.647
TOTAL LIABILITAS 335.637.619.703 - 335.637.619.703
EKUITAS
Ekuitas yang Dapat Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk :
Modal Saham 751.035.000.000 - 751.035.000.000
Tambahan Modal Disetor - Saham 4.164.101.380.440 - 4.164.101.380.440
Uang Muka Setoran Modal - - -
Saldo Laba (190.888.131.469) 1.875.134.946.011 1.684.246.814.542
Kepentingan Non Pengendali 3.653.414 - 3.653.414
TOTAL EKUITAS 4.724.251.902.385 1.875.134.946.011 6.599.386.848.396
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 5.059.889.522.088 1.875.134.946.011 6.935.024.468.099
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 98
P a g e | 71
EQUITY ANAM METHOD
Aset-Liabilitas-Kas 6.547.782.264.868
Enterprise Value 100% Saham JTD 6.547.782.264.868
Discount for Lack of Marketability (DLOM)* 30% (1.964.334.679.460)
+Kas dan Setara Kas JTD 51.604.583.528
Indikasi Nilai Pasar 100% JTD Setelah DLOM 4.635.052.168.935
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Dengan menggunakan metode ANAM, setelah mengaplikasikan DLOM sebesar 30% mengingat JTD
merupakan perusahaan tertutup, maka Indikasi Nilai Pasar 100% saham JTD adalah sebesar
Rp4.635.052.168.935,-.
Tabel Rekonsiliasi Nilai Pasar JTD
Setelah diperoleh Indikasi Nilai Pasar Saham sesuai dengan metode yang digunakan, lalu kami
menentukan Nilai Pasar 100% Saham JTD dengan memberikan bobot kepada masing-masing metode
penilaian yaitu 60% untuk metode DCF dan 40% untuk metode ANAM. Pembobotan 60% pada
pendekatan DCF mencerminkan kontribusi arus kas dari Seksi A yang telah beroperasi penuh,
sehingga proyeksi arus kas menjadi lebih representatif dalam mencerminkan kinerja ekonomi entitas.
Meskipun Seksi B dan C masih dalam proses konstruksi, keberhasilan operasional Seksi A menjadi
dasar pendapatan untuk mengevaluasi potensi kelangsungan bisnis dan profitabilitas jangka panjang.
Sementara itu, ANAM berbobot 40% mencerminkan kontribusi aset takberwujud berupa Hak
Pengusahaan Jalan Tol (HPJT). Berikut adalah rekonsiliasi perhitungan Nilai Pasar JTD:
Tabel Rekonsiliasi Nilai
(dalam Rupiah)
Deskripsi Bobot Nilai Pembobotan Nilai
Discounted Cash Flow Method (DCF) 60% 5.677.014.388.466 3.406.208.633.080
Adjusted Net Asset Method (ANAM) 40% 4.635.052.168.935 1.854.020.867.574
Nilai Pasar 100% JTD 5.260.229.500.654
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan pendekatan pendapatan (metode DCF) dan
pendekatan aset (metode ANAM) maka Nilai Pasar dari 100% Saham JTD per tanggal 31 Desember
2024 adalah sebesar Rp5.260.229.500.654,-. Nilai Pasar ini tidak menerapkan Diskon Tanpa
Pengendalian/Discount for Lack of Control (DLOC), sehingga Nilai Pasar ini disebut sebagai Nilai
Kendali.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 99
P a g e | 72 5. KESIMPULAN 5.1 Ringkasan Nilai Dengan memperhatikan Tingkat Kedalaman Investigasi, Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Data yang Dapat Diandalkan dan Asumsi-Asumsi yang Digunakan dan menggunakan Pendekatan Penilaian dengan Metode Penilaian, maka menurut pendapat kami, Nilai Pasar 100% Saham JTD per tanggal 31 Desember 2024 adalah sebesar Rp5.260.229.500.654,- (Lima Triliun Dua Ratus Enam Puluh Miliar Dua Ratus Dua Puluh Sembilan Juta Lima Ratus Ribu Enam Ratus Lima Puluh Empat Rupiah). 5.2 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan POJK No. 35/2020, Peraturan No. VIII.C.5, dan SPI Penilaian telah dilakukan berdasarkan POJK No. 35/2020, Peraturan No. VIII.C.5, dan SPI di mana merupakan pedoman yang wajib untuk digunakan dalam melakukan penilaian untuk kepentingan pasar modal. Selain itu, penilaian ini juga mempertimbangkan ketentuan yang tercantum dalam SPI yang ditetapkan oleh MAPPI. Suatu penilaian yang dilakukan tidak sesuai dengan SPI tidak dapat dibenarkan jika menghasilkan penilaian yang menyesatkan. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 100
P a g e | 73
LAMPIRAN
Laporan Penilaian Aset JTD per 31 Desember 2024
dengan No. 00005/2.0094-00/PP/03/0133/1/VI/2025
Tanggal 18 Juni 2025
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 101
LAPORAN PENILAIAN ASET : PT. JAKARTA TOLL ROAD DEVELOPMENT dan PT. JAKARTA TOLL ROAD DEVELOPMENT JAYA PRATAMA Yang terletak di : Jl. Toll Lingkar Luar No. 3, Cakung, Jakarta Timur
Page 102
KantorPage | 1 Publik
Jasa Penilai
RAO, YUHAL &rekan
Affiliated to
Truscel Capital LLP Singapore
Jakarta, 18 Juni 2025 Reg. License No. 2.11.0094
Wilayah Kerja : Seluruh Indonesia
No. File : 00005/2.0094-00/PP/03/0133/1/VI/2025 The Boulevard Office Building #03-F1
Jl. Fachrudin Raya No. 5 Kebon Sirih
Ref : Penilaian Aset Jakarta, 10250
Indonesia
Kepada Yth: T (62 21) 3199 1488
F (62 21) 3199 1487
PT. Jaya Real Property, Tbk www.truscel.com
CBD Emerald Blok CE/A No. 1
Boulevard Bintari Jaya
Tangerang 15227
Up. Bapak Praditya Wibowo
dan
PT. Jaya Konstruksi Manggala Pratama, Tbk
Jl. Taman Bintaro, RT.17/RW.8
Kec. Pesanggrahan, Jakarta Selatan
Jakarta 12330
Up. Bapak Indrajanti
Penilaian Aset Tetap Milik PT. Jakarta Tollroad Development dan PT. Jakarta Tollroad
Development Jaya Pratama
Dengan Hormat,
Menyambung instruksi PT. Jaya Real Property, Tbk. dan PT. Jaya Konstruksi Manggala
Pratama, Tbk. sesuai Kontrak Perjanjian Kerja nomor, Ref. EL01/KJPP/SP-
BIS/03/1/I/2025-1, tertanggal 20 Januari 2025, untuk memberikan opini Nilai Pasar
atas objek penilaian dimaksud, dengan ini kami telah melakukan inspeksi dan peninjauan
atas lokasi, berikut penilaian terhadap aset tersebut, sesuai dengan dokumen-dokumen,
pernyataan-pernyataan, dan keterangan-keterangan yang diberikan oleh Pemberi Tugas.
STATUS PENILAI
Penilaian ini dilakukan oleh Penilai Publik Ir. Yuhal, MAPPI (Cert.) merupakan Penilai
independen yang bernaung dalam KJPP Rao, Yuhal dan rekan berdasarkan Ijin Penilai
Publik No. P-1.09.00133, No Register: RMK-2017.00136 serta Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PP-75/PJ-1/PM.02/2023 berkompeten untuk
melakukan penilaian secara objektif tanpa ada benturan kepentingan.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 103
Page | 2
PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN
Dalam laporan ini PT. Jaya Real Property, Tbk. dan PT. Jaya Konstruksi Manggala
Pratama, Tbk. bertindak sebagai Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan.
PT. Jaya Real Property, Tbk. Didirikan pada tahun 1979, dan sekarang menjadi salah
satu pengembang property terkemuka di Indonesia, dengan beragam portfolio
pengembangan perumahan dan komersial di Indonesia.
PT. Jaya Konstruksi Manggala Prtamama, Tbk. adalah perusahaan konstruksi di Indonesia
yang telah beroperasi selama lebih dari empat dekade dan telah menyelesaikan ratusan
proyek proyek kecil dan besar.
PT. Jakarta Tollroad Development, merupakan konsorsium yang didirikan oleh 12
perusahaan dengan porsi mayoritas dimiliki oleh PT. Pembangunan Jaya. JTD memegang
konsesi 6 ruas jalan tol dalam kota Jakarta, lewat perjanjian pengusahaan jalan tol yang
ditandatangai pada 25 Juli 2014.
MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Penilaian ini bermaksud memberikan opini Nilai Pasar dari aset yang dinilai, sebagai
dasar pembuatan Laporan Penilaian Bisnis untuk keperluan transaksi jual beli (Penilaian
Saham), oleh karena itu kami tidak menyarankan untuk menggunakan laporan ini untuk
keperluan lain.
Sehubungan dengan Sebagian aset Bangunan Operasional dan beberapa aset yang
berada di atas lahan sewa konsesi, selama 45 Tahun, maka dasar nilai untuk aset
tersebut adalah Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada. Nilai tersebut dapat menjadi
Nilai Pasar, apabila perjanjian sewa konsesi tanah tersebut dapat dipindah tangankan
kepada pihak lain tanpa terkecuali, dan jangka waktu sewa tanah tersebut sama atau
melebihi dari umur ekonomis bangunannya.
Aset yang dinilai adalah sebagai berikut :
1. Aset PT. Jakarta Tollroad Development yang terdiri dari Peralatan Kantor dan
Furniture yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
2. Aset PT. Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama yang terdiri dari Peralatan
Kantor, Furniture, Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor, Peralatan Kantor Operasi,
Bangunan Kantor Operasi dan Kendaraan Bermotor yang terletak di Jl. Toll Lingkar
Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian tanggal 31 Desember 2024 Inspeksi ke lapangan dilakukan pada
tanggal 18 Februari 2025, data dan analisis dalam laporan ini didasarkan pada kondisi
pada saat kunjungan ke lapangan dengan mengkondisikannya pada tanggal penilaian.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 104
Page | 3 PROFIL OBJEK PENILAIAN Untuk aset Peralatan Kantor, Furniture, Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor, Peralatan Kantor Operasi, Bangunan Operasional dan Kendaraan Bermotor yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur, masih berfungsi dan sedang dipergunakan sebagai peralatan penunjang operasional kantor PT. Jaya Tollroad Development (JTD) dan PT. JTD Jaya Pratama, yang merupakan anak perusahaan dari PT. JTD. DATA / DOKUMEN YANG DITERIMA Fotokopi data / dokumen yang diserahkan oleh pemberi tugas meliputi: a. List Aset berdasarkan atau sesuai dengan Laporan Keuangan b. Fotokopi STNK Kendaraan Bermotor STATUS KEPEMILIKAN Berdasarkan informasi dan dokumen yang diberikan kepada kami, bahwa aset yang di nilai di dalam penugasan penilaian aset ini adalah benar milik PT. JTD dan JTD Jaya Pratama yang dimiliki secara tunggal berdasarkan dokumen List Aset per tanggal penilaian 31 Desember 2024, bahwa memang benar semua aset yang di nilai adalah benar milik Pemberi Tugas. Kami menyatakan bahwa kami tidak melakukan pengecekan secara keseluruhan untuk mengetahui kondisi aset dan kami hanya memeriksa kondisi fisik secara visual dan hanya melakukan pengecekan keberadaan untuk meyakinkan apakah kondisi aset yang ditunjukkan kepada kami oleh pemilik (diwakili oleh Ibu Nanda) dan kami beranggapan bahwa data dan informasi yang ditunjukkan kepada kami adalah akurat dan benar. NILAI PASAR UNTUK PENGGUNAAN YANG ADA Nilai Pasar Untuk Penggunaan yang Ada adalah Nilai Pasar dari suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan yang ada pada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan difinisi Nilai Pasar, tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada menggambarkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset tersebut (SPI ED.VII - 2018:102-3.6) NILAI PASAR Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh satau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang beniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing – masing bertindak atas dasar pemahaman yang di milikinya, kehati – hatian dan tanpa paksaan. (POJK No.28/POJK.04/2021, Ketentuan Umum, Pasal 1, poin 7) Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 105
Page | 4 PENDEKATAN PENILAIAN Terdapat beberapa jenis metode penilaian yang lazim digunakan menentukan nilai pasar atau nilai selain nilai pasar yang mana mengharuskan penilai menerapkan satu atau lebih pendekatan penilaian. Pendekatan penilaian mengacu pada metodologi analisa yang berlaku dan yang umum dipakai. Penilaian biasanya menggunakan satu atau lebih pendekatan penilaian dengan menerapkan prinsip substitusi. Dalam beberapa kasus, satu atau lebih pendekatan penilaian tidak berlaku karena tujuan spesifik dari penilaian, karakteristik properti, atau data yang terbatas. Pendekatan penilaian yang digunakan dalam penilaian ini adalah menggunakan Pendekatan Biaya. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN Dalam penugasan pembuatan Laporan Penilaian ini, Nilai Pasar dan Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada dinyatakan dalam mata uang “Rupiah”. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI 1. Investigasi dilaksanakan tanpa ada pembatasan atas data, informasi dan akses untuk inspeksi terhadap objek penilaian. 2. Pada asset-aset tertentu yang memiliki keterbatasan dalam pemeriksaaan secara fisik, maka inspeksi dilakukan secara sampling sesuai dengan kebutuhan Penilai. 3. Segala sesuatu yang membatasi pekerjaan akan dicatatkan sebagai bagian yang mengikat atas hasil penilaian yang dilaporkan. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN 1. Bank Indonesia; 2. Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi terkait dengan properti; 3. Media tulis dan elektronik resmi PERSYARATAN DAN PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI Laporan yang akan diterbitkan merupakan laporan untuk kepentingan sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup penugasan ini bukan untuk dipublikasi secara umum. Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 106
Page | 5
KESIMPULAN NILAI
Dalam menghasilkan opini Nilai Pasar Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada atas aset-
aset tersebut di atas, Penilai menggunakan Pendekatan Biaya.
Laporan ini disusun berdasarkan asumsi bahwa semua dokumen, pernyataan dan
informasi yang kami terima dari pemberi tugas adalah lengkap, benar dan sesuai dengan
kondisi pada saat tanggal penilaian. Dan dengan keahlian kami dalam penilaian, kami
menganalisis data dan informasi dan mengembangkan dalam laporan ini. Misalkan jika
ada data yang tidak benar yang telah diberikan kepada kami yang dapat mengakibatkan
kesimpulan yang salah nilai, kami menyatakan bahwa itu bukan tanggung jawab kami.
Dan kami sarankan untuk mengevaluasi nilai dalam laporan penilaian baru.
Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut :
1. Aset dimaksud tetap dikelola dan dirawat secara wajar selama masa pemakaian.
2. Aset dimaksud tidak terjadi perubahan kondisi fisik secara signifikan dan/atau tidak
terjadi penyerobotan oleh pihak lain selama pemakaian.
3. Asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan umum, kondisi, komentar, dan detail
yang tertulis di dalam laporan ini.
Berdasarkan POJK No.28/POJK.04/2021, dengan mempertimbangkan seluruh informasi
yang relevan serta mengamati kondisi pasar makro perekonomian yang ada, maka kami
berpendapat sesuai dengan asumsi-asumsi, metode penilaian, syarat-syarat dan/atau
pembatasan-pembatasan tertentu, serta kami mengasumsikan bahwa semua data dan
informasi yang kami terima adalah benar dan akurat, bahwa nilai aset tersebut pada
tanggal 31 Desember 2024, adalah sebagai berikut :
Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada :
Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor, Bangunan Kantor Operasi, dan Peralatan Kantor
Operasi yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
Rp. 2.217.893.000,-
( DUA MILYAR DUA RATUS TUJUH BELAS JUTA DELAPAN RATUS SEMBILAN PULUH
TIGA RIBU RUPIAH )
Nilai Pasar :
Aset Peralatan Kantor, Furniture, Peralatan Kantor Operasi, dan Kendaraan Bermotor
yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
Rp. 3.105.365.000,-
(TIGA MILYAR SERATUS LIMA JUTA TIGA RATUS ENAM PULUH LIMA RIBU RUPIAH)
Nilai tersebut merupakan nilai dari aset yang dijelaskan dalam laporan ini, oleh
karenanya harus dianggap sebagai kesatuan yang tidak dapat dipisahkan.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 107
Page | 6 Akhirnya sesuai dengan praktek standar yang biasa kami lakukan, maka kami menegaskan bahwa kami tidak menarik keuntungan dalam bentuk apapun, baik sekarang maupun dimasa yang akan datang atas aset yang dinilai atau dari pendapat nilai yang dikeluarkan. Kami mengingatkan bahwa laporan ini merupakan salah satu bentuk informasi awal sebagai dasar kajian dalam mengambil keputusan namun tidak mengikat dan tidak dapat dijadikan sebagai dasar penentu suatu keputusan yang berakibat hukum. Laporan ini harus dibaca secara menyeluruh, bersifat rahasia dan hanya disampaikan kepada Pemberi Tugas sesuai dengan Surat Perjanjian Kerja. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga atas rujukan terhadap laporan ini, baik sebagian maupun keseluruhan dan tidak dibenarkan untuk menerbitkan duplikat dokumen maupun pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari kami baik mengenai format cetak maupun konteks dimana akan dimunculkan /dipublikasikan. Misalnya jika di masa depan kami menemukan data baru yang kami anggap mungkin merevisi nilai dalam laporan ini, maka kita memiliki hak untuk melakukan revisi. Kami melakukan penilaian aset ini secara obyektif dan dalam kapasitas kami sebagai perusahaan penilai independen. Terima kasih atas kepercayaan Anda kepada kami untuk melakukan tugas penilaian aset. Kejadian Penting dan Dampak Setelah Tanggal Penilaian Dari Tanggal Penilaian, yaitu tanggal 31 Desember 2024, sampai dengan tanggal diterbitkan laporan ini, berdasarkan pengetahuan kami yang terbaik tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil penilaian ini secara signifikan. Terima kasih atas kepercayaannya kepada kami untuk melakukan tugas penilaian aset. Hormat kami, Kantor Jasa Penilai Publik RAO, YUHAL & rekan Ir. Yuhal, MAPPI (Cert.) Rekan Senior No Izin Penilai Property (NIPP) : P-1.09.00133 No Izin OJK : STTD.PP-75/PJ-1/PM.02/2023 No Register : RMK-2017.00136 No MAPPI : 01-S-01483 Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 108
Page | 7
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR 1
DAFTAR ISI 7
PERNYATAAN PENILAI 8
RINGKASAN EKSEKUTIF 9
ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS 10
I. PENDAHULUAN
I.1 Dasar Penugasan dan Ruang Lingkup Penilaian 12
I.2 Tujuan, Dasar Penilaian dan Tanggal Penilaian 12
I.3 Pengguna Laporan Penilaian 13
I.4 Pengertian dan Definisi 13
I.5 Metode dan Pendekatan Penilaian 14
I.6 Profil Objek Penilaian 15
I.7 Data dan Dokumen yang Diterima 15
II. PENILAIAN ASET TETAP PT. JAKARTA TOLLROAD DEVELOPMENT dan
PT. JAKARTA TOLLROAD DEVELOPMENT JAYA PRATMA 16
II.1 Penjelasan Umum Aset 16
II.1.1 Lokasi dan Identifikasi 16
II.1.2 Fasilitas dan Keadaan Lingkungan 16
II.1.3 Tinjauan Pasar 17
II.1.4 Kondisi Fisik Objek 21
II.1.5 Status Kepemilikan dan Peruntukan Lahan 22
II.1.6 Penggunaan Terbaik dan Tertinggi 22
II.1.7 Dampak Lingkungan 22
II.2 Proses Penilaian 23
II.2.1 Penilaian Aset PT. Jakarta Tollroad Development (JTD) 23
II.2.2 Penilaian Aset PT. JTD Jaya Pratama 26
LAMPIRAN
FOTO 34
PETA LOKASI 42
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 109
Page | 8
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan
dibawah ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan yang menjadi dasar analisis dan kesimpulan yang diuraikan di dalam laporan ini
adalah betul dan benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai dan berdasarkan
atas informasi dan data-data pendukung yang kami gunakan dalam proses penilaiain;
2. Selanjutnya Laporan Penilaian ini menjelaskan semua analisis dan kesimpulan yang dibatasi
oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan;
3. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap Obyek Penilaian
4. Imbalan jasa yang kami terima adalah hanya sesuai dengan yang tercantum pada surat
penugasan dan tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan;
5. Laporan penilaian ini telah dibuat dengan menjaga integritas dan indepedensi Penilai Publik
yang telah terdaftar pada Departemen Keuangan dan atau Otoritas Jasa Keuangan serta Tim
Quality Control dan Penilai pada penugasan ini dan tidak lepas dari ketentuan-ketentuan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018 dan Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI);
6. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui pemerintah;
7. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis obyek penilaian yang dinilai;
8. Penilai telah melakukan Investigasi terhadap Obyek Penilaian;
9. Penilai Properti bertanggungjawab atas Laporan Penilaian Properti; Data ekonomi dan
industri dalam Laporan Penilaian Properti diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini
Penilai Properti dapat dipertanggungjawabkan;
10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada Tanggal
Penilaian (Cut Off Date);
11. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Penilaian
Properti;
12. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan Nilai;
13. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan;
14. Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas; Penilai
melakukan review terhadap data-data yang dinilai; dan
15. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan.
PENILAI BERIJIN PENILAI SURVEYOR
Ir. Yuhal. MAPPI (Cert.) Mildawati, ST Albet Wirasanjaya
NIPP : P-1.09.00133 No. Register : RMK-2018.01977 No. Register : RMK-
No IOJK : STTD.PP-75/PM.2/2018 No MAPPI : 10-T-02468 2021.04166
No Register : RMK-2017.00136 No MAPPI : 19-P-09486
No MAPPI : 01-S-01483
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 110
Page | 9
RINGKASAN EKSEKUTIF
PROFIL OBJEK PENILAIAN ADALAH BERUPA :
1. Aset PT. Jakarta Tollroad Development yang terdiri dari Peralatan Kantor dan
Furniture yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
2. Aset PT. Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama yang terdiri dari Peralatan
Kantor, Furniture, Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor, Peralatan Kantor Operasi,
Bangunan Kantor Operasi dan Kendaraan Bermotor yang terletak di Jl. Toll Lingkar
Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
Tujuan Penilaian : Penilaian ini bermaksud memberikan opini Nilai Pasar
dari aset yang dinilai, sebagai dasar pembuatan Laporan
Penilaian Bisnis untuk keperluan transaksi jual beli
(Penilaian Saham), oleh karena itu kami tidak
menyarankan untuk menggunakan laporan ini untuk
keperluan lain.
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
Tanggal Inspeksi ke Lokasi : 18 Februari 2025
Mengingat kondisi Bangunan Operasional dan beberapa aset yang berdiri di atas lahan
sewa selama 45 Tahun, maka dasar nilai untuk aset tersebut adalah Nilai Pasar Untuk
Penggunaan Yang Ada. Nilai tersebut dapat menjadi Nilai Pasar, apabila perjanjian sewa
konsesi tanah tersebut dapat dipindah tangankan kepada pihak lain tanpa terkecuali, dan
jangka waktu sewa tanah tersebut sama atau melebihi dari umur ekonomis bangunannya.
Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada :
Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor, Bangunan Kantor Operasi dan Peralatan Kantor
Operasi yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
Rp. 2.217.893.000,-
( DUA MILYAR DUA RATUS TUJUH BELAS JUTA DELAPAN RATUS SEMBILAN PULUH
TIGA RIBU RUPIAH )
Nilai Pasar :
Aset Peralatan Kantor, Furniture, Peralatan Kantor Operasi, dan Kendaraan Bermotor
yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
Rp. 3.105.365.000,-
(TIGA MILYAR SERATUS LIMA JUTA TIGARATUS ENAM PULUH LIMA RIBU RUPIAH)
Nilai tersebut merupakan nilai dari aset yang dijelaskan dalam laporan ini, oleh
karenanya harus dianggap sebagai kesatuan yang tidak dapat dipisahkan.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 111
Page | 10
ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
1. Laporan Penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion;
2. Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian;
3. Semua data dan infomasi pasar diperoleh bersumber dari atau telah di validasi
oleh Asosiasi Profesi Penilai;
4. Penilai menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty);
5. Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan;
6. Laporan Penilaian ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
7. Kami bertanggung jawab atas laporan penilaian ini dan atas kesimpulan nilai
akhirnya dan;
8. Kami telah melakukan penelaahan atas status hukum objek penilaian.
........oooooo<0>oooooo........
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 112
Page | 11
I. PENDAHULUAN
I.1 DASAR PENUGASAN DAN RUANG LINGKUP PENUGASAN
Menyambung instruksi PT. Jaya Real Property, Tbk. dan PT. Jaya Konstruksi Manggala
Pratama, Tbk. sesuai Kontrak Perjanjian Kerja nomor, Ref. EL01/KJPP/SP-
BIS/03/1/I/2025-1, tertanggal 20 Januari 2025, untuk memberikan opini Nilai Pasar
atas objek penilaian dimaksud, dengan ini kami telah melakukan inspeksi dan peninjauan
atas lokasi, berikut penilaian terhadap aset tersebut, sesuai dengan dokumen-dokumen,
pernyataan-pernyataan, dan keterangan-keterangan yang diberikan oleh Pemberi Tugas.
Prosedur penilaian ini dilakukan sesuai dengan POJK No.28/POJK.04/2021, dengan
lingkup pekerjaan terdiri dari survey ke lapangan, investigasi data-data Informasi, dan
menyiapkan Laporan Penilaian
Aset yang dinilai adalah berupa :
1. Aset PT. Jakarta Tollroad Development yang terdiri dari Peralatan Kantor dan
Furniture yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur.
2. Aset PT. Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama yang terdiri dari Peralatan
Kantor, Furniture, Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor, Peralatan Kantor Operasi,
Bangunan Kantor Operasi dan Kendaraan Bermotor yang terletak di Jl. Toll Lingkar
Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
I.2 TUJUAN PENILAIAN DAN TANGGAL PENILAIAN
Penilaian ini bermaksud memberikan opini Nilai Pasar dari aset yang dinilai, sebagai
dasar pembuatan Laporan Penilaian Bisnis untuk keperluan transaksi jual beli (Penilaian
Saham), oleh karena itu kami tidak menyarankan untuk menggunakan laporan ini untuk
keperluan lain.
Mengingat kondisi Bangunan Operasi dan beberapa aset yang berdiri di atas lahan sewa
selama 45 Tahun, maka dasar nilai untuk aset tersebut adalah Nilai Pasar Untuk
Penggunaan Yang Ada. Nilai tersebut dapat menjadi Nilai Pasar, apabila perjanjian sewa
konsesi tanah tersebut dapat dipindah tangankan kepada pihak lain tanpa terkecuali, dan
jangka waktu sewa tanah tersebut sama atau melebihi dari umur ekonomis bangunan
nya.
Tanggal penilaian tanggal 31 Desember 2024, Inspeksi ke lapangan dilakukan tanggal
18 Februari 2024, data dan analisis dalam laporan ini didasarkan pada kondisi pada
saat kunjungan ke lapangan.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 113
Page | 12 I.3 PENGGUNA LAPORAN PENILAIAN Laporan Penilaian ini digunakan oleh PT. Jaya Real Property, Tbk dan PT. Jaya Konstruksi Manggala Pratama, Tbk oleh karena itu tidak direkomendasikan untuk tujuan lain. Segala akibat yang timbul karena penggunaan Laporan Penilaian selain yang disebutkan dalam tujuan penilaian bukan menjadi tanggung jawab KJPP Rao, Yuhal & rekan. I.4 PENGERTIAN DAN DEFINISI Prosedur penilaian ini dilakukan sesuai dengan POJK No.28/POJK.04/2021 dan SPI Edisi VII – 2018, berikut beberapa definisi penting yang standar digunakan : a. Harga Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset berdasarkan anggapan pihak lain (SPI ED. VII – 2018 : KPUP 4.2). b. Biaya Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu aset. Ketika set telah diperoleh atau diciptakan, biaya merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena harga yang dibayarkan untuk suatu aset menjadi harga bagi pembeli (SPI ED. VII – 2018 : KPUP 4.3). c. Nilai Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan juga sebagai barang dan jasa (SPI ED. VII – 2018 : KPUP 4.4). d. Nilai Pasar Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh satau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang beniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing – masing bertindak atas dasar pemahaman yang di milikinya, kehati – hatian dan tanpa paksaan. (POJK No.28/POJK.04/2021, Ketentuan Umum, Pasal 1, poin 7) d. Nilai Pasar Untuk Penggunaan yang Ada Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada adalah Nilai Pasar dari suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan yang ada pada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan difinisi Nilai Pasar, tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada menggambarkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset tersebut (SPI ED.VII - 2018:102-3.6) Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 114
Page | 13
e. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi Nilai Pasar aset selain
aset keuangan. Penggunaan paling layak dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, secara hukum diizinkan, serta layak secara finansial, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset yang dinilai. (SPI ED. VII – 2018 : SPI 101-3.4).
I.5 METODE DAN PENDEKATAN PENILAIAN
Terdapat beberapa jenis metode penilaian yang lazim digunakan menentukan nilai pasar
atau nilai selain nilai pasar yang mana mengharuskan penilai menerapkan satu atau
lebih pendekatan penilaian. Pendekatan penilaian mengacu pada metodologi analisa
yang berlaku dan yang umum dipakai. Penilaian biasanya menggunakan satu atau lebih
pendekatan penilaian dengan menerapkan prinsip substitusi. Dalam beberapa kasus, satu
atau lebih pendekatan penilaian tidak berlaku karena tujuan spesifik dari penilaian,
karakteristik properti, atau data yang terbatas. Pendekatan penilaian yang digunakan
dalam penilaian ini dapat dijelaskan sebagai berikut :
I.5.1 Metode Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya
Metode ini digunakan untuk menentukan suatu nilai properti/aset berdasarkan
perhitungan seluruh biaya-biaya yang diperlukan untuk pengadaan,
pembangunan/penggantian properti/aset yang identik dengan properti/aset yang dinilai.
Setelah Biaya Penggantian Baru tersebut diketahui baru kemudian melakukan
penyesuaian-penyesuaian dengan memperhitungkan penyusutan-penyusutan yang terjadi
sesuai dengan kondisi fisik, kapasitas dan tingkat pelayanan, serta kondisi lingkungan
sekitar yang berpengaruh dari properti/aset yang dinilai.
Untuk kasus ini, Biaya reproduksi / pengganti baru dihitung berdasarkan adjustment dari
harga perolehan komponen bangunan, tenaga kerja dan peralatan saat ini yang tertera
di dalam laporan progress pembangunan.
Kami juga memperhitungkan adanya penyusutan properti yang dapat dikategorikan
sebagai berikut:
> Kerusakan Fisik
Rusak, usang, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya. Hal ini
disebabkan oleh faktor umur dan kondisi fisik yang ada.
> Kemunduran Fungsional
Kemunduran Fungsional adalah depresiasi yang disebabkan faktor internal seperti
perencanaam yang kurang baik yang ditemukan pada bentuk, model/desain,
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 115
Page | 14
ketidaksemibangan yang berhubungan dengan ukuran, fasilitas, kemajuan
teknologi dan lainnya .
> Kemundura Ekonomis
Faktor luar dapat menyebabkan penurunan nilai seperti perubahan sosial,
peraturan-peraturan pemerintah tentang perubahan peruntukan lahan dan
peratutan lainya yang menbatasi penggunaan properti/aset.
Indikasi Nilai Pasar ( Biaya Penggantian Baru dikurangi depresiasi ) adalah indikasi nilai
dari properti tersebut.
I.6 PROFIL OBJEK PENILAIAN
Aset yang dinilai adalah sebagai berikut:
1. Aset PT. Jakarta Tollroad Development yang terdiri dari Peralatan Kantor dan
Furniture yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur.
2. Aset PT. Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama yang terdiri dari Peralatan
Kantor, Furniture, Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor, Peralatan Kantor Operasi,
Bangunan Kantor Operasi dan Kendaraan Bermotor yang terletak di Jl. Toll Lingkar
Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
1.7 DATA / DOKUMEN YANG DITERIMA
Fotokopi data / dokumen yang diserahkan oleh pemberi tugas meliputi:
a. List Aset berdasarkan atau sesuai dengan Laporan Keuangan
b. Fotokopi STNK Kendaraan Bermotor
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 116
Page | 15
II. PENILAIAN ASET PT. JAYA TOLLROAD DEVELOPMENT (JTD) DAN
PT. JAYA TOLLROAD DEVELOPMENT JAYA PRATAMA
II.1 PENJELASAN UMUM ASET
II.1.1 Lokasi dan Identifikasi
Aset yang dinilaia adalag sebagai berikut :
1. Aset PT. Jakarta Tollroad Development yang terdiri dari Peralatan Kantor dan
Furniture yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur.
2. Aset PT. Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama yang terdiri dari Peralatan
Kantor, Furniture, Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor, Peralatan Kantor Operasi,
Bangunan Kantor Operasi dan Kendaraan Bermotor yang terletak di Jl. Toll Lingkar
Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
Bangunan-bangunan di sekitar obyek yang dapat dijadikan petunjuk, antara lain:
- Pintu Toll Cakung
II.1.2 Fasilitas dan Keadaan Lingkungan
Fasilitas infrastruktur yang tersedia di sekitarnya adalah :
- Listrik dari PLN
- Jaringan telepon dari Telkom
- Air Bersih dari PDAM
Faslitas umum yang tersedia di sekitarnya adalah :
- Perumahan
- Perkantoran
- Tansportasi Umum, dll.
Kondisi lingkungan sekitar obyek adalah daerah perumahan yang berada di dalam
Kawasan Komersial.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 117
Page | 16 II.1.3 Tinjauan Pasar Pertumbuhan Ekonomi Indonesia 2014-2024 Stagnan 5 Persen Di luar periode pandemi Covid-19, pertumbuhan ekonomi Indonesia satu dekade JAKARTA, KOMPAS — Perekonomian Indonesia tumbuh 5,03 persen sepanjang 2024. Realisasi ini melambat dibandingkan 2023 sekaligus di bawah target pemerintah. Industri manufaktur dan konsumsi rumah tangga sebagai dua mesin utama ekonomi tumbuh landai di bawah potensi. Ekspor juga melambat. Badan Pusat Statistik mencatat, nilai produk domestik bruto Indonesia atas dasar harga berlaku (ADHB) sepanjang 2024 adalah Rp 22.139 triliun. Sementara, PDB atas dasar harga konstan (ADHK) senilai Rp 12.920 triliun. Sepanjang 2024, ekonomi tumbuh 5,11 persen secara tahunan pada triwulan I. Selanjutnya, angkanya berturut-turut adalah 5,05 persen pada triwulan II, 4,95 persen pada triwulan III, dan 5,02 persen pada triwulan IV. Dengan capaian itu, ekonomi Indonesia sepanjang 2024 tumbuh 5,03 persen. Ini lebih rendah dari pertumbuhan ekonomi 2023 sebesar 5,05 persen sekaligus di bawah target 5,2 persen yang dipatok pemerintah. Capaian itu sesuai dengan prediksi bahwa target pertumbuhan ekonomi 2024 akan sulit dicapai. Apalagi, dua mesin utama perekonomian Indonesia, yaitu industri manufaktur dan konsumsi rumah tangga, melemah secara signifikan sepanjang 2024. Pelaksana Tugas Kepala BPS Amalia Adininggar Widyasanti, Rabu (5/2/2025), mengatakan, pertumbuhan ekonomi Indonesia pada 2024 melambat dibandingkan 2023. Salah satu faktor yang menahan laju pertumbuhan ekonomi itu adalah kondisi net ekspor yang mencerminkan kinerja perdagangan. Meski ekspor pada triwulan IV-2024 tumbuh positif sebesar 7,63 persen, laju pertumbuhannya masih di bawah impor yang tumbuh 10,36 persen. Sepanjang 2024, ekspor juga tumbuh 6,51 persen, tetapi masih di bawah impor yang tumbuh 7,95 persen. Akibat kinerja ekspor yang ”kalah” dari impor itu, kontribusi net ekspor (selisih nilai ekspor dan nilai impor) terhadap pertumbuhan ekonomi pun negatif alias minus 0,2 persen pada triwulan IV-2024 dan minus 0,01 persen sepanjang 2024. Kinerja net ekspor itu lebih kecil dibandingkan 2023. ”Jadi, kalau kita lihat dari sumber pertumbuhannya, satu komponen yang agak menahan ekonomi kita dari tumbuh lebih tinggi tahun ini adalah net ekspor itu,” kata Amalia dalam konferensi pers yang digelar secara hibrida. Konsumsi landai Salah satu hal mencolok dari kinerja pertumbuhan ekonomi Indonesia pada 2024 adalah konsumsi rumah tangga yang sepanjang tahun secara berturut-turut tumbuh di bawah 5 Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 118
Page | 17
persen alias di bawah potensinya. BPS mencatat, konsumsi rumah tangga sudah
melambat sejak selepas pandemi Covid-19.
Dari segi komponen pengeluaran, konsumsi rumah tangga masih kontributor utama
pertumbuhan ekonomi dengan sumbangsih hingga 54,04 persen terhadap pembentukan
PDB. Namun, konsumsi terus tumbuh di bawah 5 persen.
Pada triwulan IV-2024, konsumsi rumah tangga tumbuh 4,98 persen. Ini melanjutkan
tren pertumbuhan di bawah 5 persen pada triwulan I (4,91 persen), triwulan II (4,93
persen), dan triwulan III (4,91 persen).
Amalia mengatakan, meski konsumsi masih tumbuh di bawah 5 persen, kondisinya
membaik dibandingkan 2023. Sebagai perbandingan, pada 2023, konsumsi tumbuh
4,82 persen. Namun, pada 2024, konsumsi sedikit menguat menjadi 4,94 persen atau
sama dengan 2022.
Sumber :BADAN PUSAT STATISTIK
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 119
Page | 18 ”Komponen konsumsi yang tumbuh di atas 6 persen adalah konsumsi untuk sektor transportasi dan komunikasi yang tumbuh 6,56 persen, lalu konsumsi restoran dan hotel yang tumbuh 6,53 persen. Untuk konsumsi baju dan alas kaki hanya tumbuh 2,55 persen,” kata Amalia. Kontributor kedua pertumbuhan ekonomi adalah investasi atau pembentukan modal tetap bruto (PMTB) yang tumbuh 4,61 persen pada 2024 dengan sumbangsih 29,15 persen terhadap PDB. PMTB tumbuh positif karena ditopang oleh peningkatan realisasi investasi asing dan dalam negeri, serta aktivitas PMTB oleh pemerintah dan swasta yang tumbuh positif. Kinerja ekspor juga masih tumbuh positif sebesar 6,51 persen dengan kontribusi 22,18 persen terhadap PDB. Namun, impor tumbuh lebih cepat, yakni 7,95 persen, dan berkontribusi hingga 20,39 persen. Sementara itu, berkat Pemilu dan Pilkada 2024, konsumsi pemerintah dan konsumsi lembaga nonprofit yang melayani rumah tangga (LNPRT) juga tercatat tumbuh positif. Masing-masing tumbuh 6,61 persen dan 12,48 persen. Manufaktur Melambat Manufaktur melambat Jika dilihat dari sisi komponen lapangan usaha, seluruh lapangan usaha tumbuh positif sepanjang 2024. Industri pengolahan yang tumbuh 4,43 persen masih menjadi sumber pertumbuhan tertinggi dengan kontribusi 18,98 persen terhadap PDB. Pertumbuhan industri manufaktur, menurut Amalia, didorong oleh permintaan domestik dan luar negeri. Sektor yang mendorong kinerja manufaktur adalah industri makanan dan minuman yang tumbuh 5,9, industri logam dasar yang tumbuh 13,34 persen, serta industri barang logam, komputer, barang elektronik, optik, dan peralatan listrik yang tumbuh 6,16 persen. Selain manufaktur, ekonomi juga masih ditopang oleh sektor perdagangan yang tumbuh 4,86 persen, pertanian yang tumbuh 0,67 persen, konstruksi yang tumbuh 7,02 persen, pertambangan yang tumbuh 4,90 persen, serta transportasi dan pergudangan yang tumbuh 8,69 persen. Kelima sektor itu menyumbang hingga 63,9 persen terhadap ekonomi Indonesia. Meski demikian, senasib dengan konsumsi rumah tangga yang tumbuh landai sejak pascapandemi, kinerja industri manufaktur pun demikian. BPS mencatat, sejak pandemi usai, pertumbuhan industri pengolahan beturut-turut adalah 4,89 persen (2022), 4,64 persen (2023), dan 4,43 persen (2024). Sumber : https://www.kompas.id/artikel/sesuai-prediksi-ekonomi-ri-2024-tumbuh-melambat-dan- di-bawah-target Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 120
Page | 19 Investasinya Rp 4,88 Triliun, Jalan Tol Sepanjang 9,3 Km Ini Lengkapi Jalan Tol Metropolitan Jabodetabek. Tak hanya dapat meningkatkan kecepatan distribusi logistik saja, hadirnya jalan tol juga bertujuan untuk meningkatkan daya saing komoditas Indonesia. Sama seperti pembangunan jalan tol yang ada di Jakarta ini. Proyek pembangunan jalan tol ini diketahui menjadi bagian serta melengkapi Jalan Tol Metropolitan Jabodetabek. Menjadi bagian dari Lingkar Dalam Jakarta dan Lingkar Luar Jakarta (Jakarta Outer Ring Road) jalan tol ini bernama Jalan Tol Pulo Gebang - Kelapa Gading. Membentang sepanjang 9,3 km, proyek pembangunan Jalan Tol Pulo Gebang - Kelapa Gading ini masuk kedalam Pembangunan Jalan Tol Layang Dalam Kota Jakarta atau disebut dengan Enam Ruas Jalan Tol Dalam Kota Jakarta. Adapun Enam Ruas Jalan Tol Dalam Kota Jakarta ini direncanakan akan dibangun dengan panjang 69,78 km yang terbagi menjadi 3 tahap. Dikutip dari laman presidenri.go.id, pembangunan dibagi menjadi 3 tahap ini, dimana tahap pertama memiliki total panjang 31,1 kilometer yang mencakup segmen Pulo Gebang-Kelapa Gading sepanjang 9,3 kilometer dan Semanan-Kelapa Gading sepanjang 20,38 kilometer. Kemudian tahap kedua mencakup segmen Duri Pulo – Kampung Melayu (12,65 km) dan Kemayoran – Kampung Melayu (9,6 km), dan tahap ketiga mencakup Ulujami – Tanah Abang (8,7 km) dan Pasar Minggu – Casablanca (9,16 km). Masuk ke dalam Proyek Strategis Nasional (PSN) sesuai Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 56 Tahun 2018, jalan Tol dibangun dengan struktur tipe elevated/jalan layang. Dimana pembangunannya dilaksanakan di tengah median jalan arteri Kelapa Gading menuju Pulo Gebang. Diresmikan pada 23 Agustus 2021 oleh Presiden RI Ke-7 Joko Widodo, Jalan Tol Layang Pulo Gebang-Kelapa Gading ini dibangun dengan biaya konstruksi Rp 3,16 triliun dan biaya investasi sebesar Rp 4,88 triliun. Pembangunan jalan tol ini juga menggunakan mode pembiayaan dengan memadukan anggaran bauran pendanaan baik antara kementerian dengan BUMN maupun antara kementerian dan BUMN dengan swasta atau Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU). Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 121
Page | 20 Adapun pembangunan proyek jalan tol segmen Pulo Gebang- Kelapa Gading ini dibangun oleh Badan Usaha Jalan Tol (BUJT) PT Jakarta Toll Road Development Jaya Pratama dan kontraktor KSO PT Jaya Konstruksi – PT Adhi Karya (Persero) Tbk. Dengan diresmikan jalan tol ini tentunya diharapkan akan meningkatkan kecepatan distribusi logistik Tak hanya itu, daya saing komoditas-komoditas juga diharapkan akan semakin baik dan meningkat, mengingat jalan tol ini juga terhubung dengan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Marunda dan Pelabuhan Tanjung Priok. Sumber : https://www.ayobandung.com/umum/7913803407/investasinya-rp-488-triliun-jalan-tol- sepanjang-93-km-ini-lengkapi-jalan-tol-metropolitan-jabodetabek II.1.4 Kondisi Fisik Objek Kondisi Obyek pada saat inspeksi ke lokasi aset penilaian tersebut sedang dalam keadaan beroperasi. Kondisi bangunan secara umum baik, dan sesuai dengan kondisi yang normal. II.1.5 Status Kepemilikan Kami menyatakan bahwa kami tidak melakukan pengecekan secara keseluruhan untuk menghitung dan melihat satu persatu aset yang dinilai, tapi kami memeriksa secara random aset yang dinilai untuk meyakinkan keberadaannya apakah sesuai dan sama atau tidak denga nlist aset yang diberikan kepada kami. Seperti yang ditunjukkan kepada kami oleh pemilik (diwakili oleh Ibu Nanda) kami beranggapan bahwa aset yang ada telah sesuai dengan list aset yang ada seperti yang ditunjukkan kepada kami adalah benar dan sesuai dengan aset yang ada. Kami tidak menemukan perbedaan mengenai jumlah dan keberadaan aset selama kami melakukan pemeriksaan apabila di bandingkan dengan list aset yang ada, dan kami beranggapan bahwa list aset yang diberikan kepada kami yang digunakan dalam laporan ini adalah sesuai sesuai dengan keberadaan aset tersebut. Kami belum melakukan penelitian detail tentang aspek hukum dokumen kepemilikan masing masing aset dan menyarankan untuk menyewa konsultan hukum independen dan auditor untuk melakukan uji tuntas pada aspek hukum. Juga sebagai asumsi kami, kami menganggap bahwa list aset dan aset aset yang kami nilai adalah benar secara kepemilikan, sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, klaim atau hambatan. Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 122
Page | 21 II.1.6 Penggunaan Terbaik dan Tertinggi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi Nilai Pasar aset selain aset keuangan. Penggunaan paling layak dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan, serta layak secara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset yang dinilai. (SPI ED. VII – 2018 : SPI 101-3.4). Penggunaan berdasarkan nilai tertinggi Dengan mempertimbangkan lokasi, situasi pasar, dan pengembangan di lingkungan, pengembangan sebagai penggunaan sekarang ini, diharapkan memberikan hasil yang tertinggi karena secara fisik mungkin, layak secara hukum, dan berpotensi layak secara finansial. II.1.7 Dampak Lingkungan Kami tidak mendapatkan informasi tentang laporan audit lingkungan atau penyelidikan lingkungan atau penyelidikan tentang kandungan tanah yang telah dilakukan di lokasi anggaplah tidak ada kontaminasi atau pencemaran lingkungan. Dalam penilaian ini, kami mengasumsikan bahwa properti tidak pernah digunakan untuk kegiatan apa pun yang berhubungan dengan kontaminasi dan pencemaran lingkungan. Kami tidak memiliki penelitian tentang kegiatan masa sekarang atau masa lalu, baik di lokasi atau sekitarnya, untuk menentukan apakah ada pencemaran atau pencemaran lingkungan telah terjadi. Jadi kita menganggap bahwa masalah seperti ini tidak pernah ada. Oleh karena itu, Jika kontaminasi atau pencemaran lingkungan telah terjadi di lokasi atau sekitarnya, kami menyatakan bahwa laporan penilaian tidak berlaku lagi, dan kami perlu membuat laporan penilaian baru. Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 123
Page | 22
II.2 PROSES PENILAIAN
II.2.1 PENILAIAN ASET PT. JAKARTA TOLLROAD DEVELOPMENT (JTD)
Sesuai dengan metode yang telah diuraikan pada bagian pendahuluan dan mengingat
karakteristik aset yang dinilai, maka dalam proses dan pendekatan penilaian, objek
penilaian hanya dapat dilakukan dengan menggunakan pendekatan :
ASET PENDEKATAN
Peralatan Kantor dan Furniture Pendekatan Biaya
Didalam menentukan Nilai Pasar untuk Tujuan Transaksi Jual Beli dapat dilakukan
dengan cara menghitung Biaya Penggantian Terdepresiasi atau menyusutkan Biaya
Pengganti Baru (New Replacement Cost) dengan depresiasi fisik dan atau depresiasi
fungsi dan ekonomis apabila ada.
Didalam menentukan Biaya Pengganti Baru tersebut, kami menggunakan Metode Indeks
Biaya dengan memperhitungkan perbedaan tingkat biaya akibat perbedaan waktu wajib
diperoleh dengan cara membandingkan tingkat biaya pada saat ini dengan dengan
tingkat biaya pada saat pembelian, maka dengan itu kami melakukan adjustment dengan
kenaikan sesuai dengan rata rata Inflasi dari tahun 2010 sampai dengan tanggal
penilaian yaitu sebesar 4,06% pertahun dari Harga Perolehan yang didapatkan dari
Laporan Keuangan.
Didalam menentukan penyusutan estimasi Biaya Pengganti Baru tersebut, kami
menggunakan Metode Umur Ekonomis dan Metode Breakdown.
Nilai Pasar didapat dari Biaya Pengganti Baru yang telah terdepresiasi akibat penyusutan
fisik dan atau penyusutan fungsi atau ekonomis apabila ada, dengan Umur Ekonomis :
- Untuk Peralatan Kantor : 5 Tahun
- Untuk Furniture : 5 Tahun
Untuk penyusutan fisik kami menggunakan metode Single Decline.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 124
Page | 23
TAHUN HARGA
NO JENIS NILAI PASAR (Rp)
PEROLEHAN PEROLEHAN (Rp)
PERALATAN KANTOR
1 Laptop Sony 2010 9.732.210 2.425.000
2 Printer Laserjet 5100 2010 4.952.790 1.234.000
3 Komputer 2007 30.706.400 8.912.000
4 Printer Photosmart 3110 2007 3.143.600 912.000
5 Brankas Chubb RPF-9203 Fire Proof 3 Laci 2014 15.709.090 3.593.000
6 Brankas Chubb Cobra 5 Exe B 2014 14.836.360 3.394.000
7 Laptop Asus X45OLD - WX 025D 2014 7.100.000 1.619.000
8 NEC Projector, Screen, & Bracket - Masterdiatech 2014 15.900.000 3.625.000
9 Laptop Lenovo 640 2014 5.500.000 1.250.000
10 Kamera Canon EOS-600D 2014 7.700.000 1.749.000
11 Infocus 2014 7.000.000 1.580.000
12 Laptop Lenovo 2015 7.250.000 1.631.000
13 Laptop Lenovo 2015 6.850.000 1.541.000
14 Avaya IP Office 2015 150.000.000 33.736.000
15 Laptop Lenovo 2015 7.300.000 1.625.000
16 Switch Cisco 2015 9.090.909 2.045.000
17 Switch Cisco 2015 9.090.909 2.024.000
18 Pembelian Software Office dan Windows 2015 37.555.200 8.361.000
19 Server&Network 2014 88.252.600 19.916.000
20 CCTV 2015 5.300.000 1.152.000
21 Laptop Lenovo 2016 8.900.000 1.996.000
22 Plus Copyboard C20W 2016 20.000.000 4.470.000
23 All in One PC HP24-G026D W2U66AAPT Multi Kharisma Solusindo 2017 10.505.000 2.316.000
24 Laptop 2017 14.100.000 3.088.000
25 Pembelian Software Office 2017 21.650.000 4.741.000
26 Pembelian Software Kapersky 2017 6.000.000 1.314.000
27 Dekstop HP PC 24-G026 AiO W2U66AA 2017 9.550.000 2.084.000
28 Asus X441UV-WX092T 2017 6.600.000 1.441.000
29 Laptop HP Untuk Pak Indriyono 2017 13.900.000 2.983.000
30 Pembelian TV LG (55UJ632T)-Electronic City 2017 10.099.000 2.160.000
31 Projector VE 3036 NEC 2017 5.000.000 1.069.000
32 Pembelian IPAD (IPAD PRO WIFI CELL 256GB SL) 2017 16.561.000 3.542.000
33 Pembelian IP Phone Avaya-PT Jaya Teknik Indonesia 2018 20.142.753 4.279.000
Laptop Untuk Ibu Heny (PAV X360 14-BA164TX i7-8550u/8/1T/940)-
34 2018 14.400.000 3.039.000
Agres Ambasador
35 PC Desktop AIO HP 20-C302D-PT Pericom Nusantara 2018 6.600.000 1.393.000
36 Epson EB-X450 Projector s/n : X4HZ8202928 -- GKS - (TDP BP 682) 2018 6.000.000 1.258.000
Total Peralatan Kantor 632.977.821 143.497.000
FURNITURE
1 Meja Direksi 2010 3.999.200 994.000
2 Kursi Hadap Direksi 2010 4.796.000 1.192.000
3 Kursi Staf 2010 2.496.000 620.000
4 Jam Dinding 2010 1.240.000 308.000
5 Lemari Es Sharp 2010 1.300.000 323.000
6 Coffe Maker Miyako 2010 425.000 106.000
7 Telepon Cordies Panasonic 2010 475.000 118.000
8 Mesin Fax Panasonic 2010 1.050.000 261.000
9 Kain Kursi 2010 780.000 194.000
10 Acces Door 2010 6.754.000 1.678.000
11 3 unit Filling Cabinet BWM sliding door high vab.w 5 shelves 2014 120.412.500 27.204.000
12 1 unit Filling Cabinet BWM Steel powder coating 2014 10.765.625 2.432.000
13 Filling Cabinet BWM sliding door 3 Set Type 3 2014 29.952.000 6.736.000
14 Office Furniture -DP 2014 228.302.000 52.045.000
15 Office Furniture 2015 173.057.200 38.922.000
16 Sofa - DP 2014 42.510.000 9.691.000
17 Sofa 2015 42.510.000 9.561.000
18 Kursi - DP 2014 113.636.364 25.905.000
19 Kursi 2015 113.636.364 25.558.000
20 Furniture Ruangan Bpk Frans 2015 8.031.000 1.806.000
21 Cat&Perbaikan Furniture 2015 7.000.000 1.574.000
22 Roller Blind-DP 2014 32.500.000 7.409.000
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 125
Page | 24
TAHUN HARGA
NO JENIS NILAI PASAR (Rp)
PEROLEHAN PEROLEHAN (Rp)
FURNITURE
23 Roller Blind 2015 32.500.000 7.285.000
24 Penangkal Petir 2015 19.000.000 4.259.000
25 Pantry -DP 2014 20.320.780 4.601.000
26 Pantry 2015 20.320.780 4.540.000
27 Meja Meeting-DP 2015 15.000.000 3.362.000
28 Meja Meeting 2015 15.000.000 3.328.000
29 Sofa Ruang Komisaris 2015 5.399.100 1.194.000
30 Karpet 2015 5.000.000 1.102.000
31 Instalasi Listrik 2015 36.363.636 7.987.000
32 Instalasi Listrik 2015 9.840.000 2.161.000
33 DP 50% Panel box resepsionis JTD 2015 7.882.000 1.761.000
34 Pelunasan 50% Panel box resepsionis JTD 2015 7.882.000 1.761.000
35 Lukisan 2011 550.000.000 140.153.000
36 Filling Cabinet 2017 17.191.000 3.803.000
37 Furniture meja kerja 2017 15.333.000 3.381.000
38 Partisi Kaca 2017 13.025.641 2.853.000
39 Perlengkapan Furniture 2018 9.397.000 1.990.000
40 Furniture 2018 21.000.000 4.446.000
Lemari File, Lemari Penutup Panel Listrik, Meja Bulat dan 2 buah Meja
41 2018 23.000.000 4.821.000
Meeting -- Kreasi Cipta Anugrah - (TDP BP 608)
42 Pemb. Kaca Tempered utk Ruang Rapat 4 (PTDP #12/JTD/TDP/III/2018) 2018 20.326.000 4.246.000
Pemb. Pintu Kaca Tempered utk Ruang Rapat 5 (PTDP
43 2018 6.530.000 1.364.000
#12/JTD/TDP/III/2018)
44 Pemb. Kaca Tempered utk Ruang Rapat 5 (PTDP #12/JTD/TDP/III/2018) 2018 15.058.000 3.146.000
Pemb. Talang, Spandek dan Tangga utk Atap Gedung (PTDP
45 2018 45.000.000 9.400.000
#12/JTD/TDP/III/2018)
Pemb. AC, Papan Tulis, Rak dan Wallpaper utk Ruang Rapat 5 (PTDP
46 2018 42.446.000 8.867.000
#12/JTD/TDP/III/2018)
Pemb. Kabel, Tiang dan Projector utk Ruang Rapat 5 (PTDP
47 2018 7.290.000 1.523.000
#12/JTD/TDP/III/2018)
Total Furniture 1.925.733.190 447.971.000
Kesimpulan Nilai Pasar untuk Aset PT. JTD
Setelah memperhatikan berbagai faktor yang berhubungan dengan penilaian ini, maka
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar untuk Aset PT.JTD, pada tanggal 31 Desember
2024 adalah:
Nilai Pasar :
Rp. 591.468.000,-
( LIMA RATUS SEMBILAN PULUH SATU JUTA EMPAT RATUS ENAM PULUH DELAPAN
RIBU RUPIAH )
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 126
Page | 25
II.2.2 PENILAIAN ASET PT. JTD JAYA PRATAMA
Sesuai dengan metode yang telah diuraikan pada bagian pendahuluan dan mengingat
karakteristik aset yang dinilai, maka dalam proses dan pendekatan penilaian, objek
penilaian hanya dapat dilakukan dengan menggunakan pendekatan :
ASET PENDEKATAN
Peralatan Kantor, Furniture, bangunan Kantor dan
Renovasi Kantor, Peralatan Kantor Operasi, dan Pendekatan Biaya
Bangunan Kantor Operasi
Pendekatan Biaya dan
Kendaraan Bermotor
Pendekatan Pasar
Didalam menentukan Nilai Pasar untuk Tujuan Transaksi Jual Beli dapat dilakukan
dengan cara menghitung Biaya Penggantian Terdepresiasi atau menyusutkan Biaya
Pengganti Baru (New Replacement Cost) dengan depresiasi fisik dan atau depresiasi
fungsi dan ekonomis apabila ada.
Didalam menentukan Biaya Pengganti Baru tersebut, kami menggunakan Metode Indeks
Biaya dengan memperhitungkan perbedaan tingkat biaya akibat perbedaan waktu wajib
diperoleh dengan cara membandingkan tingkat biaya pada saat ini dengan dengan
tingkat biaya pada saat pembelian, maka dengan itu kami melakukan adjustment dengan
kenaikan sesuai dengan rata rata Inflasi dari tahun 2018 sampai dengan tanggal
penilaian yaitu sebesar 2,73% pertahun dari Harga Perolehan yang didapatkan dari
Laporan Keuangan.
Didalam menentukan penyusutan estimasi Biaya Pengganti Baru tersebut, kami
menggunakan Metode Umur Ekonomis dan Metode Breakdown.
Nilai Pasar didapat dari Biaya Pengganti Baru yang telah terdepresiasi akibat penyusutan
fisik dan atau penyusutan fungsi atau ekonomis apabila ada, dengan Umur Ekonomis :
- Peralatan Kantor : 5 Tahun
- Furniture : 5 Tahun
- Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor : 20 Tahun
- Peralatan Kantor Operasi : 12 Tahun
- Bangunan Kantor Operasi : 20 Tahun
Untuk penyusutan fisik kami menggunakan metode Single Decline.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 127
Page | 26
II.2.2.1 PENILAIAN PERALATAN KANTOR, FURNITURE, BANGUNAN KANTOR DAN
RENOVASI KANTOR, PERALATAN KANTOR OPERASI DAN BANGUNAN
KANTOR OPERASI
TAHUN HARGA
NO JENIS NILAI PASAR (Rp)
PEROLEHAN PEROLEHAN (Rp)
PERALATAN KANTOR
1 Pemb. 1 pcs Garmin Montana 680 - 4HU049120 2018 6.000.000 1.137.000
Pemb. 1 pcs Samsung Galaxy Tab A 10,1" White - 353110.08.063707.7
2 2018 4.949.000 938.000
(plus cover)
Pemb. 1 unit Notebook Dell Inspiron 5370 (Intel Ci7
3 8550U/8GB/256SSD/AMD Radeon 530-2GB/13,3"/Win 10 Home SL) - 2018 13.000.000 2.461.000
PT Pericom Nusantara
Pemb. 1 unit Notebook Dell Inspiron 5370 (Intel Ci7
4 8550U/8GB/256SSD/AMD Radeon 530-2GB/13,3"/Win 10 Home SL) - 2018 13.000.000 2.461.000
PT Pericom Nusantara
Pemb. 1 unit Notebook Dell Inspiron 5370 (Intel Ci7
5 8550U/8GB/256SSD/AMD Radeon 530-2GB/13,3"/Win 10 Home SL) - 2018 13.000.000 2.461.000
PT Pericom Nusantara
Pemb. 1 unit PC HP 880 (Win 10 Pro 64 bit/Monitor 32" HP/Intel
6 i7/16GB/HD 4 TB/SSD 128GB/VGA GTX 1060 3GB) - United Jaya 2018 31.500.000 5.963.000
Komputindo
Pemb. 1 unit Notebook Dell Inspiron 5370 (Intel Ci5
7 8250U/4GB/256SSD/AMD Radeon 530-2GB/13,3"/Win 10 Home SL) - 2018 10.730.000 2.027.000
PT Pericom Nusantara
Pemb. 1 unit Notebook Dell Inspiron 5370 (Intel Ci5
8 8250U/4GB/256SSD/AMD Radeon 530-2GB/13,3"/Win 10 Home SL) - 2018 10.730.000 2.027.000
PT Pericom Nusantara
Pemb. 1 unit Notebook Dell Inspiron 5370 (Intel Ci5
9 8250U/4GB/256SSD/AMD Radeon 530-2GB/13,3"/Win 10 Home SL) - 2018 10.730.000 2.027.000
PT Pericom Nusantara
Pemb. 1 unit PC Dell 3670 (i3 8100, 4GB, HD 1TB, 19,5", VGA 2GB,
10 2018 6.895.455 1.302.000
Ubuntu) - PT Anugrah Jayatama Abadi
Pemb. 1 unit PC Dell 3670 (i3 8100, 4GB, HD 1TB, 19,5", VGA 2GB,
11 2018 6.895.455 1.302.000
Ubuntu) - PT Anugrah Jayatama Abadi
12 Pemb. 1 Unit PROJECTOR EPSON X400 - PT Data Teknologi Solusindo 2019 5.050.000 942.000
13 Pemb. 1 Unit PROJECTOR EPSON X400 - PT Data Teknologi Solusindo 2019 5.050.000 942.000
14 Pemb. 1 Unit Printer EPSON L 1300 - PT Pericom Nusantara 2019 5.500.000 1.026.000
Pemb. 1 Unit Notebook HP 430 (i5, Win 10 Pro 64 Bit) - PT Anugrah
15 2019 13.000.000 2.418.000
Jayatama Abadi
Pemb. 1 Unit Notebook DELL VOSTRO 5481 (i5/ DDR 4B/ HDD 1 TB
16 SATA + 128 SDD/ 14 FHD/ MX130 2GB DDR5/ WINDOWS 10 PRO/ 2019 12.454.545 2.308.000
WARRANTY 1 YEAR) - PT Data Teknologi Solusindo
Pemb. 1 Unit Notebook DELL VOSTRO 5481 (i5/ DDR 4B/ HDD 1 TB
17 SATA + 128 SDD/ 14 FHD/ MX130 2GB DDR5/ WINDOWS 10 PRO/ 2019 12.454.545 2.308.000
WARRANTY 1 YEAR) - PT Data Teknologi Solusindo
Pembelian 1 Unit Notebook HP Pavilion 13-AN0014TU (Intel Core i7-
18 8565/8GB/512GB SSD/NO DVD/13.3"/Win 10 Home) - PT Pericom 2019 13.800.000 2.554.000
Nusantara
Pembelian 1 Unit Notebook HP 240G7-63PA (INTEL CORE I5-
19 82653.7GHZ/ DDR 4GB/ HDD 1TB/ 14 INCH/ WEBCAM/ WINDOWS 2019 18.900.000 3.497.000
10 PRO) - PT Data Teknologi Solusindo
Pembelian 1 Unit Notebook HP 240G67-61PA (INTEL CORE I7-
8565/DDR 8GB/SSD 256GB/14 INCH/VGA RADEON R5 520
20 2019 12.722.728 2.338.000
2GB/WEBCAM/ WIN 10 PRO/WARRANTY 1 YEARS) - PT Data Teknologi
Solusindo
Pembelian 1 Unit Notebook HP 240G67-61PA (INTEL CORE I7-
8565/DDR 8GB/SSD 256GB/14 INCH/VGA RADEON R5 520
21 2019 12.722.728 2.338.000
2GB/WEBCAM/ WIN 10 PRO/WARRANTY 1 YEARS) - PT Data Teknologi
Solusindo
Pembelian 1 Unit Notebook HP Spectre X360 (Core i7, 13,3",
22 2020 25.000.000 7.934.000
TouchScreen, Win 10 Pro) - PT Anugrah Jayatama Abadi
23 Pembelian 1 Unit Epson Projector EBW05 - PT Data Teknologi Solusindo 2020 5.672.727 1.778.000
Pembelian dan Pemasangan Panel , Kabel Feeder, NYY 4x10 mm +
24 Grounding, Cisco Switch 24 Port POE dan Kabel Ruang Server - PT Jaya 2020 70.454.545 21.974.000
Teknik Indonesia
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 128
Page | 27
TAHUN HARGA
NO JENIS NILAI PASAR (Rp)
PEROLEHAN PEROLEHAN (Rp)
PERALATAN KANTOR
25 Pembelian 1 Unit Notebook Lenovo Yoga - PT Anugrah Jayatama Abadi 2020 16.850.000 5.255.000
26 Pembelian 1 Unit TV Xiaomi 55'' - PT Anugrah Jayatama Abadi 2020 5.750.000 1.793.000
Pembelian 1 Unit PC Lenovo Thinkcentre M720T-1WW (Intel Core I3-
27 9100/DDR 8GB/HDD 1 TB SATA/ SSD 128 GB/ Keayboard & Mouse) - PT 2020 6.727.273 2.089.000
Data Teknologi Solusindo
28 Pembelian 1 Unit PROJECTOR EB-W06 2021 5.675.000 3.105.000
Pembelian 1 Unit NB HP - WIN 10 PRO 64 BIT (Core i7, 8 GB, SSD
29 2021 13.000.000 7.099.000
512Gb, 14", Win 10 Pro 64 Bit)
Pembelian 1 Unit NB HP - WIN 10 PRO 64 BIT (Core i7, 8 GB, SSD
30 2021 13.000.000 7.099.000
512Gb, 14", Win 10 Pro 64 Bit)
Pembelian 1 Unit NB HP - WIN 10 PRO 64 BIT (Core i5, 8 GB, SSD
31 2021 11.000.000 6.007.000
512Gb, 14", Win 10 Pro 64 Bit)
Pembelian 1 Unit NB HP - WIN 10 PRO 64 BIT (Core i5, 8 GB, SSD
32 2021 11.000.000 6.007.000
512Gb, 14", Win 10 Pro 64 Bit)
Pembelian 1 Unit NB HP - WIN 10 PRO 64 BIT (Core i5, 8 GB, SSD
33 2021 11.000.000 6.004.000
512Gb, 14", Win 10 Pro 64 Bit)
Pembelian 1 Unit Mini PC Dell (i3, 4GB, HD 500 GB, 19", Win 10 Pro 64
34 2021 8.000.000 4.339.000
Bit)
Pembelian 1 Unit Notebook Lenovo V14 ITL Core i7 1165G7, Webcam,
35 HDMI, Ram 8GB, DDR4 3200, 8GB Vvgen, Win 10 Home, Gen 11 2023 12.300.000 10.356.000
(Septiani)
Pembelian 1 Unit Notebook Lenovo V14 ITL Core i7 1165G7, Webcam,
36 HDMI, Ram 8GB, DDR4 3200, 8GB Vvgen, Win 10 Home, Gen 11 2023 12.300.000 10.356.000
(Nanda)
Notebook Lenovo V14 G2 ITL Core i7 1165G7, Memory 8GB, SSD 512
37 GB, Layar 14 Inc, FHD Intel Graphics, Card Reader, Win 11, Warranty 3 2024 9.605.000 8.494.000
Th (1 Unit Fuad Ops)
PPN 11% Notebook Lenovo V14 G2 ITL Core i7 1165G7, Memory 8GB,
38 SSD 512 GB, Layar 14 Inc, FHD Intel Graphics, Card Reader, Win 11, 2024 1.056.550 934.000
Warranty 3 Th (1 Unit Fuad Ops)
Notebook Lenovo V14 G2 ITL Core i7 1165G7, Memory 8GB, SSD 512
39 GB, Layar 14 Inc, FHD Intel Graphics, Card Reader, Win 11, Warranty 3 2024 9.605.000 8.494.000
Th (1 Unit Teknik)
PPN 11% Notebook Lenovo V14 G2 ITL Core i7 1165G7, Memory 8GB,
40 SSD 512 GB, Layar 14 Inc, FHD Intel Graphics, Card Reader, Win 11, 2024 1.056.550 934.000
Warranty 3 Th (1 Unit Teknik)
Notebook Lenovo LOQ 83DV00-AHID LUNA GREY (Intel core i7 -
41 13650HX/RAM 12GB DDR5-4800/NVDIA RTX 4050 6GB/SSD 2024 19.278.480 19.019.000
512GB/15.6 FHD IPS/ Win 11+OHS (Teknik Yogi)
Total Peralatan Kantor 507.415.581 183.847.000
FURNITURE
1 Pemb. Lemari Dapur - Kreasi Cipta Anugrah 2019 8.715.400 2.043.000
2 Acrylic Signage 3D 2019 9.000.000 2.110.000
Pembayaran DP 50% Pembelian 2 Unit Container 20" - PT Baskoro Cahaya
3 2020 18.276.000
Continindo 46.750.000
Pembayaran Pelunasan Pembelian 2 Unit Container 20" - PT Baskoro
4 2020 18.226.000
Cahaya Continindo 46.750.000
5 Pembelian 1 Unit ICHIBAN TB4-2D F.P 2 Laci - Jaya Sentosa 2020 12.641.000 4.928.000
6 Pembelian Kaca Tempered Ruang Loby - Toko Karya Indah Mandiri 2020 6.763.000 2.627.000
Total Furniture 130.619.400 48.210.000
BANGUNAN KANTOR DAN RENOVASI KANTOR
Renovasi dan Perapihan Ruang Kerja Div Operasi, Ruang TIOS dan
1 2022 17.300.000 16.691.000 *)
Kebocoran Lobby Kantor Cakung
DP 30% Pembangunan Mushola, Gazebo, Tempat Istirahat, Gudang
2 2022 36.000.000 34.601.000 *)
Barang dan Modifikasi Toren Air Kantor Cakung
DP 65% Pembangunan Mushola, Gazebo, Tempat Istirahat, Gudang
3 2022 78.000.000 74.969.000 *)
Barang dan Modifikasi Toren Air Kantor Cakung
DP 50% Renovasi Ruang Direksi, Pemasangan Bangku Gazebo,
4 Pemasangan Kanopi Mushola & Kanopi Area Belakang Kantor Operasional 2022 25.000.000 23.891.000 *)
Cakung
Pembayaran ke-2 45% Renovasi Ruang Direksi, Pemasangan Bangku
5 Gazebo, Pemasangan Kanopi Mushola & Kanopi Area Belakang Kantor 2022 22.500.000 21.502.000 *)
Operasional Cakung
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 129
Page | 28
TAHUN HARGA
NO JENIS NILAI PASAR (Rp)
PEROLEHAN PEROLEHAN (Rp)
BANGUNAN KANTOR DAN RENOVASI KANTOR
Retensi 5% Renovasi Ruang Direksi, Pemasangan Bangku Gazebo,
6 Pemasangan Kanopi Mushola & Kanopi Area Belakang Kantor Operasional 2022 6.000.000 5.767.000 *)
Cakung
Retensi 5% Renovasi Ruang Direksi, Pemasangan Bangku Gazebo &
7 2022 2.775.000 2.652.000 *)
Kanopi
8 Pekerjaan Renovasi/Perbaikan Kantor Operasi dan PJR Cakung 2024 30.769.231 30.641.000 *)
Total Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor 218.344.231 210.714.000
PERALATAN KANTOR OPERASI
1 Hydraulic Set 2021 988.900.000 835.622.000
2 Lifting Bag Set 2021 533.500.000 450.808.000
3 Stabization Set 2021 139.700.000 118.047.000
4 Cribbing Block Set 2021 42.900.000 36.251.000
5 Tool Kit & Accessories 2021 146.300.000 123.624.000
6 Beautifikasi Pier Jembatan 2022 306.998.250 275.726.000 *)
7 Beautifikasi Pier Jembatan Tahap II 2023 410.186.625 395.080.000 *)
8 Pemasangan Pagar BRCKolong Tol Cakung 2023 274.136.700 262.944.000 *)
9 Pengadaan Alat Ukur retrorefelektrometer 2023 366.300.000 346.617.000 *)
10 Pekerjaan Beautifikasi Gerbang 2023 99.981.465 94.824.000 *)
11 Pekerjaan Railing Gerbang Tol 2023 147.352.500 139.340.000 *)
Pembayaran Pekerjaan Beautifikasi Tanaman Hias Penutup Pier Jembatan
12 2024 26.642.000 25.675.000 *)
Tahun 2024
Pembayaran Pekerjaan Beautifikasi Tanaman Hias Penutup Pier Jembatan
13 2024 242.200.000 233.413.000 *)
Tahun 2024
14 Pembelian Rubbercone dan Perlengkapannya 2024 48.800.000 48.175.000
15 Pekerjaan Pengadaan dan Pemasangan Crash Cushion 2024 195.287.073 193.773.000
16 Pengadaan Alat Uji Reflektifitas Rambu 2024 452.325.000 450.205.000
BANGUNAN KANTOR OPERASI
1 Pool Derek 2022 240.078.036 233.560.000 *)
Total Bangunan Kantor Operasi 240.078.036 233.560.000
*) Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada
Untuk Bangunan Operasional dan beberapa aset yang berdiri di atas lahan sewa selama
45 Tahun, maka dasar nilai untuk aset tersebut adalah Nilai Pasar Untuk Penggunaan
Yang Ada. Nilai tersebut dapat menjadi Nilai Pasar, apabila perjanjian sewa konsesi
tanah tersebut dapat dipindah tangankan kepada pihak lain tanpa terkecuali, dan jangka
waktu sewa tanah tersebut sama atau melebihi dari umur ekonomis bangunan diatasnya.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 130
Page | 29
II.2.2.2 PENILAIAN KENDARAAN BERMOTOR
Untuk penilaian Kendaraan, kami menggunakan 2 (dua) pendekatan yaitu Pendekatan
Biaya dengan metode Biaya Penggantian Baru Terdepresiasi dan Pendekatan Pasar
dengan metode Perbandingan Data Pasar, yang kemudian di rekonsiliasi dengan bobot
masing-masing.
- Penilaian Kendaraan Bermotor (Pendekatan Biaya)
Untuk Biaya Reproduksi/Pengganti Baru, kami menggunakan harga baru dari kendaraan
tersebut sesuai dengan tanggal penilaian yang kemudian disusutkan dengan metode
single decline, dengan umur ekonomis 8 tahun dan dengan nilai sisa ekonomisnya
sebesar 40%.
TAHUN HARGA
NO JENIS NILAI PASAR (Rp)
PEROLEHAN PEROLEHAN (Rp)
KENDARAAN BERMOTOR
1 Pembelian 1 Unit Sepeda Motor Honda Beat Tahun 2020 2020 17.259.000 11.576.000
2 Pembelian 1 Unit Sepeda Motor Honda Beat Tahun 2021 2021 17.712.000 12.943.000
Total Kendaraan Bermotor 34.971.000 24.519.000
- Penilaian Kendaraan Bermotor (Pendekatan Pasar)
Dalam menggunakan Pendekatan Pasar, kami menggunakan data pasar yang sejenis
dengan kondisi dan tahun yang sama, kemudian kami memberikan discount sebesar 5%
dari harga penawarannya, untuk mendapatkan indikasi harga transaksinya.
Honda Beat 2020 B 3610 PIN
Description Obyek Penilaian Data 1 Data 2 Data 3
Type Honda Beat 2020 Honda Beat 2020 Honda Beat 2020 Honda Beat 2020
Merk, Negara Honda, Jepang Honda, Jepang Honda, Jepang Honda, Jepang
Tahun Pembuatan 2020 2020 2020 2020
Lokasi Jakarta Jakarta Jakarta Jakarta
Kondisi Cukup Baik Cukup Baik Cukup Baik Cukup Baik
Kondisi Harga (Rp) Rp 12.500.000 Rp 12.950.000 Rp 13.000.000
Discount -5,0% -5,0% -5,0%
Type / Bahan Bakar 0,0% 0,0% 0,0%
Merk, Negara 0,0% 0,0% 0,0%
Tahun Pembuatan 0,0% 0,0% 0,0%
Lokasi 0,0% 0,0% 0,0%
Diskon waktu data 0,0% 0,0% 0,0%
Kondisi 0,0% 0,0% 0,0%
Total adjustment -5,0% -5,0% -5,0%
Harga Setelah Adjustment 11.875.000 12.302.500 12.350.000
Bobot 100% 35% 30% 35%
4.156.250 3.690.750 4.322.500
Nilai Pasar 12.169.500
Per Unit Rp 12.170.000
Rp 12.170.000 1 Unit
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 131
Page | 30
Honda Beat 2021 B 3030 PKA
Description Obyek Penilaian Data 1 Data 2 Data 3
Type Honda Beat 2021 Honda Beat 2021 Honda Beat 2021 Honda Beat 2021
Merk, Negara Toyota , Jepang Toyota , Jepang Toyota , Jepang Toyota , Jepang
Tahun Pembuatan 2021 2021 2021 2021
Lokasi Jakarta Jakarta Jakarta Jakarta
Kondisi Baik Baik Baik Baik
Kondisi Harga (Rp) Rp 15.000.000 Rp 13.800.000 Rp 14.500.000
Discount -5,0% -5,0% -5,0%
Type / Bahan Bakar 0,0% 0,0% 0,0%
Merk, Negara 0,0% 0,0% 0,0%
Tahun Pembuatan 0,0% 0,0% 0,0%
Lokasi 0,0% 0,0% 0,0%
Diskon waktu data 0,0% 0,0% 0,0%
Kondisi 0,0% 0,0% 0,0%
Total adjustment -5,0% -5,0% -5,0%
Harga Setelah Adjustment 14.250.000 13.110.000 13.775.000
Bobot 100% 35% 35% 30%
4.987.500 4.588.500 4.132.500
Nilai Pasar 13.708.500
Per Unit Rp 13.709.000
Rp 13.709.000 1 Unit
II.2.2.1.3 Kesimpulan Nilai Pasar (Rekonsiliasi)
Untuk penilaian ini, kami menggunakan 2 (dua) pendekatan, yaitu pendekatan pasar dan
pendekatan biaya, yang kemudian di rekonsiliasi dengan bobot masing 60% untuk
pendekatan pasar dan 40% untuk pendekatan biaya, karena kami menganggap bahwa
Pendekatan Pasar lebih mencerminkan Nilai Pasar aset sesungguhnya.
INDIKASI NILAI INDIKASI NILAI INDIKASI NILAI
NO URAIAN PASAR (Rp) PASAR (Rp) PASAR (Rp)
Pend. Pasar Pend. Biaya Rekonsiliasi
1 Merek : Honda 12.170.000 11.576.000 11.932.000
No Pol : B 3610 PIN
Warna : Biru Hitam
Tahun Pembuatan : 2020
No. Rangka : MH1JM1120LK415532
No. Mesin : JM11E2397764
Kapasitas Silinder : 108
Bahan Bakar : Bensin
2 Merek : Honda 13.709.000 12.943.000 13.403.000
No Pol : B 3030 PKA
Warna : Biru Silver
Tahun Pembuatan : 2021
No. Rangka : MH1JM9118MK762761
No. Mesin : JM91E1761859
Kapasitas Silinder : 110
Bahan Bakar : Bensin
TOTAL 25.879.000 24.519.000 25.335.000
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 132
Page | 31
Kesimpulan Nilai Pasar untuk Aset PT. JTD Jaya Pratama
Setelah memperhatikan berbagai faktor yang berhubungan dengan penilaian ini, maka
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar untuk Aset PT.JTD Jaya Pratama, pada tanggal 31
Desember 2024 adalah:
Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada :
Rp. 2.217.893.000,- *)
( EMPAT MILYAR TUJUH RATUS EMPAT PULUH TUJUH JUTA DELAPAN RATUS EMPAT
PULUH RIBU RUPIAH )
*) Nilai tersebut dapat menjadi Nilai Pasar, apabila perjanjian sewa konsesi tanah
tersebut dapat dipindah tangankan kepada pihak lain tanpa terkecuali, dan jangka waktu
sewa tanah tersebut sama atau melebihi dari umur ekonomis bangunan diatasnya.
Nilai Pasar :
Rp. 2.513.897.000,-
( DUA MILYAR LIMA RATUS TIGA BELAS JUTA DELAPAN RATUS SEMBILAN PULUH
TUJUH RIBU RUPIAH )
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 133
Page | 32
LAMPIRAN
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 134
Page | 33
TAMPAK SUASANA RESEPSIONIS KANTOR PT. JTDJP
TAMPAK SUASANA RUANG FILLING CABINET
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 135
Page | 34
TAMPAK SUASANA RUANG MEETING
TAMPAK SUASANA RUANG KERJA
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 136
Page | 35
TAMPAK SUASANA MUSHOLA
TAMPAK SUASANA GAZEBO
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 137
Page | 36
POOL DEREK DAN FASILITAS PENDUKUNGNYA
POT TANAMAN GERBANG TOL
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 138
Page | 37
BEAUTIFIKASI PIER JEMBATAN
RAILING GERBANG TOL
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 139
Page | 38
MESIN HYDRALIC SET
MESIN CUTTER, RAM, SPEADER
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 140
Page | 39
SELANG UDARA UNTUK COMPRESSOR
COMPRESSOR
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 141
Page | 40
MOTOR HONDA BEAT 2021
MOTOR HONDA BEAT 2020
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 142
Page | 41
PETA LOKASI
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Names mentioned 64 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
TRUSCELCAPITAL LLP
p.3 ×3
unresolved
org
PT Jaya Konstruksi
p.3
unresolved
org
Kebon Sirih Manggala Pratama Tbk
p.3
unresolved
org
KJPP RAO
p.3 ×9
unresolved
org
YUHAL & Rekan
p.3 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan
p.3 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.3 ×3
unresolved
org
Jaya Real Propery Tbk
p.4 ×2
unresolved
org
PT JTD Jaya Pratama
p.4 ×5
unresolved
org
Direktorat Jenderal Bina Marga
p.4
unresolved
org
Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan
p.5
unresolved
org
Pengawas Pasar Modal
p.5
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.6
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf
p.11 ×10
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.11 ×10
unresolved
org
Indonesia
p.12 ×3
unresolved
org
PT Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama
p.16 ×3
unresolved
org
Metro Public Company Limited
p.16 ×3
unresolved
org
Sichuan Expressway Co., Ltd
p.16 ×5
unresolved
org
Zhejiang Expressway Co., Ltd
p.16 ×7
unresolved
org
Qilu Expressway Co., Ltd
p.16 ×7
unresolved
org
Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd
p.16 ×7
unresolved
org
Bharat Road Network Ltd
p.16 ×7
unresolved
org
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd
p.16 ×7
unresolved
org
Pengatur
p.17 ×3
unresolved
org
PT JTD Jaya Pratama Semanan
p.18 ×2
unresolved
org
Total Aset Sichuan Expressway Co., Ltd
p.22 ×2
unresolved
person
B. Sridhar Rao
· Managing Partner
p.24
unresolved
org
Departemen Keuangan
p.25
unresolved
org
Bank Dunia. Penyebabnya
p.47
unresolved
org
Bank Sentral India
p.49
unresolved
org
Bank Indonesia
p.51 ×4
unresolved
org
Pusat Statistik
p.51
unresolved
org
Kementerian Keuangan. Selain
p.52
unresolved
person
Aulia Taufani
p.59 ×2
unresolved
person
Sutjipto
p.59
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.59
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-AH.
p.59
unresolved
person
H. Thamrin
p.59
unresolved
org
PT Pembangunan Jaya
p.59
unresolved
org
PT Jakarta Propertindo
p.59
unresolved
org
PT Jaya Land
p.59
unresolved
org
PT Pembangunan Jaya Infrastruktur
p.59
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik RAO
p.107
unresolved
person
Ir. Yuhal
p.107 ×2
unresolved
org
PT. JTD
p.107 ×4
unresolved
person
Indriyono
p.124
unresolved
org
PT Jaya Teknik Indonesia
p.124
unresolved
org
PT Pericom Nusantara
p.124
unresolved
person
Frans
p.124
unresolved
org
PT Anugrah Jayatama Abadi
p.128 ×2
unresolved
org
PT Baskoro Cahaya
p.128
unresolved
org
PT Baskoro
p.128
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
84757 ms
12 Sep 2026 22:59
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': 'RAO,',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}