Back to announcement
20250623_JKON_Informasi Transaksi Afiliasi_31907823_lamp7.pdf
Asset transaction Needs review JKONSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 246
Page 1
T
AF
DR
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Juni 2025
Page 2
T
AF
DR
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Juni 2025
Page 3
P a g e |i
Kantor Jasa Penilai Publik
Jakarta, 19 Juni 2025 RAO, YUHAL & rekan
No. 00008/2.0094-00/BS/03/0268/1/VI/2025 Affiliated to
TRUSCELCAPITAL LLP Singapore
Kepada Yth, Nomor Lisensi No. 2.11.0094
Wilayah Kerja : Seluruh Indonesia
Direksi Business & Property Valuer
PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
The Boulevard Office Building #03-F1
Jalan Bintaro Raya RT.17/RW.8 Jl. Fachrudin Raya No. 5 KebonSirih
Kec. Pesanggrahan, Kota Jakarta Selatan Jakarta, 10250
Jakarta 12330 Indonesia
T (62 21) 3199 1488
www.truscel.com
Telp : (021) 736 3939
Fax : (021) 736 3939
Email : info@jayakonstruksi.com
Bidang Usaha : Bidang pembangunan, perdagangan, perindustrian, dan jasa
Perihal : Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas
Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Definisi dan Singkatan
ATB : Aset Tak Berwujud/intangible assets didefinisikan
sebagai aset non-monetary yang dapat diidentifikasi
tanpa wujud fisik dan memberikan hak serta manfaat
ekonomi kepada pemilik;
JTD : PT Jakarta Tollroad Development merupakan
perusahaan induk (holding company) yang memiliki
99,99% saham atas JTD JP, merupakan entitas anak
secara langsung PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama
Tbk dengan kepemilikan sebesar 20,48%;
JTD JP : PT JTD Jaya Pratama merupakan perusahaan yang
bergerak dalam bidang konstruksi, perdagangan besar
dan eceran, pengangkutan, dan perdagangan;
Perusahaan menjalankan kegiatan usahanya di bidang
pengusahaan jalan tol, sebagaimana dibuktikan dengan
diterbitkannya Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK) oleh
BPJT pada 5 Januari 2017 untuk pembangunan Jalan Tol
Dalam Kota Jakarta Ruas Sunter–Pulo Gebang, serta
telah mulai beroperasi secara komersial sejak 9
September 2021 setelah memperoleh sertifikat laik
operasi dari Direktorat Jenderal Bina Marga;
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 4
P a g e | ii
Akta Keputusan Para Pemegang : Merupakan definisi dari Pernyataan Keputusan Para
Saham JTD Pemegang Saham PT Jakarta Tollroad Development
berdasarkan Akta Notaris Nomor 22 tanggal 19 Juni
2025 oleh Aryanti Artisari, S.H., M.Kn, Notaris di Jakarta
Selatan, dimana dalam rangka rencana penerbitan
saham baru yang akan dikeluarkan oleh JTD, dengan
total senilai Rp269.085.225.270,- (Dua Ratus Enam
Puluh Sembilan Miliar Delapan Puluh Lima Juta Dua
Ratus Dua Puluh Lima Ribu Dua Ratus Tujuh Puluh
Rupiah) dengan menerbitkan Saham baru sebanyak
41.005 (Empat Puluh Satu Ribu Lima) lembar saham
masing-masing dengan nilai nominal Rp1.000.000 (satu
juta Rupiah) per Saham, dengan harga penyetoran
sebesar Rp6.562.254,- (Enam Juta Lima Ratus Enam
Puluh Dua Ribu Dua Ratus Lima Puluh Empat Rupiah)
per Saham;
Atas dasar tersebut, PT Jaya Konstruksi Manggala
Pratama Tbk merupakan salah satu pemegang
sahamnya dengan kepemilikan 20,48% akan
mengambil saham baru JTD sebesar 8.398 lembar
saham dengan harga Rp6.562.254,- atau seluruhnya
sebesar Rp55.109.809.092,-;
Laporan Penilaian Saham JTD : Laporan Penilaian Atas 100% Saham PT Jakarta
Tollroad Development oleh TRUSCEL No.
00006/2.0094-00/BS/03/0268/1/VI/2025 tanggal 18
Juni 2025;
MAPPI : Merupakan singkatan dari Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia yaitu Organisasi Profesi Penilai di Indonesia
yang bersifat mandiri, nirlaba dan non politis, yang
berasaskan Pancasila dan berlandaskan Undang
Undang Dasar 1945 sebagai landasan konstitusional,
Peraturan perundang-undangan lainnya yang berkaitan
langsung dan tidak langsung dengan Profesi Penilai
sebagai landasan formal serta Keputusan Musyawarah
Nasional sebagai landasan operasional;
Nilai Pasar : Berdasarkan SPI 101 poin 3.1 dimana Nilai Pasar adalah
estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua
pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan;
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 5
P a g e | iii
Berdasarkan POJK No. 35/2020 Nilai Pasar adalah
estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada Tanggal
Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua Pihak masing–masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian, dan tanpa paksaan;
Secara umum definisi Nilai Pasar berdasarkan SPI 101
poin 3.1 memiliki kesamaan dengan definisi Nilai Pasar
pada POJK No. 35/2020 yang diterbitkan oleh Otoritas
Jasa Keuangan;
Sehingga Nilai Pasar yang digunakan dalam laporan ini
mencakup definisi Nilai Pasar pada SPI 101 poin 3.1 dan
Nilai Pasar pada POJK No. 35/2020 yang diterbitkan
oleh Otoritas Jasa Keuangan;
OJK : Singkatan dari Otoritas Jasa Keuangan, yaitu lembaga
yang independen yang mempunyai fungsi, tugas dan
wewenang pengaturan, pengawasan, pemeriksaan dan
penyidikan kegiatan jasa keuangan di sektor pasar
modal, perasuransian, dana pensiun, lembaga
pembiayaan, dan lembaga jasa keuangan lainnya
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No. 21
tahun 2011 tanggal 22 November 2011 tentang
Otoritas Jasa Keuangan yang merupakan badan
pengganti Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga
Keuangan yang mulai berlaku sejak tanggal 1 Januari
2013;
Perseroan : PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk merupakan
perusahaan yang bergerak dalam bidang
pembangunan, perdagangan, perindustrian, dan jasa,
berdomisili di Jakarta;
Perusahaan Terkendali : Adalah suatu perusahaan yang dikendalikan baik secara
langsung maupun tidak langsung oleh Perusahaan
Terbuka;
POJK No. 17/2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
Nomor 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material
dan Perubahan Kegiatan Usaha;
POJK No. 35/2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
Nomor 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal;
POJK No. 42/2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
Nomor 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan
Transaksi Benturan Kepentingan;
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 6
P a g e | iv
Proyeksi Laba Rugi yang : Proyeksi Laba Rugi Perseroan yang telah disesuaikan
Disesuaikan oleh TRUSCEL sehingga lebih mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan;
Rencana Transaksi : Rencana PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
untuk membeli saham di PT Jakarta Tollroad
Development yang akan mengambil bagian sebesar
8.398 lembar saham dengan harga Rp6.562.254,- atau
seluruhnya sebesar Rp55.109.809.092,-, sesuai dengan
Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD;
SPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) sebagai
anggota IVSC melalui Komite Penyusun Standar
Penilaian Indonesia (KPSPI) telah Menyusun Kode Etik
Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia
(KEPI dan SPI) Edisi VII tahun 2018;
Transaksi Afiliasi : Transaksi Afiliasi adalah setiap aktivitas dan/atau
transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau
perusahaan terkendali dengan Afiliasi dari perusahaan
terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota
dewan komisaris, pemegang saham utama, atau
Pengendali, termasuk setiap aktivitas dan/atau
transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau
perusahaan terkendali untuk kepentingan Afiliasi dari
perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi,
anggota dewan komisaris, pemegang saham utama,
atau Pengendali sebagaimana diatur dalam POJK No.
42/2020;
Transaksi Benturan Kepentingan : Transaksi Benturan Kepentingan adalah transaksi yang
dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan
terkendali dengan setiap pihak, baik dengan Afiliasi
maupun pihak selain Afiliasi yang mengandung
Benturan Kepentingan sebagaimana diatur dalam POJK
No. 42/2020;
Transaksi Material : Transaksi Material adalah setiap transaksi yang
dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan
terkendali yang memenuhi batasan nilai sebagaimana
diatur dalam POJK No. 17/2020;
TRUSCEL : KJPP RAO,YUHAL & rekan (terafiliasi dengan KJPP asing
TRUSCELCAPITAL LLP Singapore) yang mana telah
mendapat izin usaha No. 2.11.0094 dari Kementerian
Keuangan berdasarkan Surat Keputusan Menteri
Keuangan No. 1133/KM.1/2011 tanggal 14 Oktober
2011 dan terdaftar atas nama KJPP RAO,YUHAL & rekan
sebagai profesi penunjang pasar modal berdasarkan
surat dari Otoritas Jasa Keuangan No. 11653/BL/2011
tanggal 27 Oktober 2011 dengan Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal dari Otoritas Jasa
Keuangan No. STTD.PB-30/PM.2/2018 tanggal 30
Agustus 2018.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 7
P a g e |v
Dengan hormat,
PENDAHULUAN
Perseroan merupakan sebuah perusahaan terbuka, didirikan tanggal 23 Desember 1982, beralamat
di Kantor Taman Bintaro Jaya Gedung B, Jalan Bintaro Raya, Jakarta. Perseroan merupakan salah satu
entitas anak PT Pembangunan Jaya dan mulai beroperasi secara komersial sejak tahun 1982. Sesuai
dengan pasal 3 ayat 2 anggaran dasar Perseroan, Perseroan dapat menjalankan kegiatan usaha
utama dan kegiatan usaha penunjang.
Kegiatan usaha utama Perseroan adalah sebagai berikut:
a. Menjalankan usaha-usaha di bidang pembangunan (termasuk konstruksi dan real estat);
b. Menjalankan usaha-usaha di bidang perdagangan;
c. Menjalankan usaha-usaha di bidang perindustrian; dan
d. Menjalankan usaha-usaha di bidang jasa (termasuk pengolahan air dan daur ulang sampah,
pertambangan, pengadaan listrik, pengangkutan dan aktivitas profesional).
Kegiatan usaha penunjang Perseroan adalah sebagai berikut:
a. Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa;
b. Perdagangan besar bahan dan barang kimia besar;
c. Aktivitas telekomunikasi khusus untuk keperluan sendiri; dan
d. Industri produk dari hasil kilang minyak bumi.
Perseroan memiliki sejumlah saham di JTD dengan kepemilikan 20,48% dan berencana untuk
menambah sahamnya di JTD. Berdasarkan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD dengan
pemegang sahamnya, dimana dalam rangka rencana penerbitan saham baru yang akan dikeluarkan
oleh JTD, dengan total senilai Rp269.085.225.270,- (Dua Ratus Enam Puluh Sembilan Miliar Delapan
Puluh Lima Juta Dua Ratus Dua Puluh Lima Ribu Dua Ratus Tujuh Puluh Rupiah) dengan menerbitkan
Saham baru sebanyak 41.005 (Empat Puluh Satu Ribu Lima) lembar saham masing-masing dengan
nilai nominal Rp1.000.000 (satu juta Rupiah) per Saham, dengan harga penyetoran sebesar
Rp6.562.254,- (Enam Juta Lima Ratus Enam Puluh Dua Ribu Dua Ratus Lima Puluh Empat Rupiah) per
Saham.
Dalam rangka penambahan saham tersebut, Perseroan bermaksud untuk membeli saham JTD
melalui pelaksanaan Rencana Transaksi, yaitu rencana membeli 8.398 lembar saham dengan harga
Rp6.562.254,- atau setara total nilai transaksi sebesar Rp55.109.809.092,-.
Perseroan bermaksud untuk melakukan pembelian saham JTD guna meningkatkan performa
investasi pada entitas asosiasi Perseroan melalui Pembelian saham pada anak perusahaan yaitu JTD.
Rencana Transaksi yang dilakukan merupakan Transaksi Afiliasi sebagaimana ditentukan dalam POJK
No. 42/2020.
Berdasarkan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD, Rencana Transaksi merupakan Transaksi
Afiliasi dikarenakan Rencana Transaksi tersebut dilakukan antara perusahaan yang secara langsung
mengendalikan atau dikendalikan oleh perusahaan yang bersangkutan atau dengan pemegang
saham, namun bukan merupakan Transaksi Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud dalam
POJK No. 42/2020 mengingat dalam Rencana Transaksi tidak terdapat perbedaan antara
kepentingan ekonomis Perseroan dengan kepentingan ekonomis pribadi Direktur, Dewan Komisaris
dan Pemegang Saham Utama Perseroan yang dapat merugikan Perseroan karena adanya Rencana
Transaksi tersebut.
Untuk memenuhi ketentuan dalam POJK No. 42/2020, Perseroan telah menunjuk TRUSCEL, sebagai
penilai independen untuk melaksanakan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi tersebut.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 8
P a g e | vi
Berikut kami sampaikan hasil temuan dan opini TRUSCEL mengenai pendapat kewajaran Rencana
Transaksi.
LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI
Latar belakang Perseroan melakukan Rencana Transaksi dimana Perseroan memiliki sejumlah saham
di JTD dan berencana untuk menambah sahamnya di JTD. Dalam rangka penambahan saham
tersebut, Perseroan bermaksud untuk membeli saham JTD melalui pelaksanaan Rencana Transaksi,
yaitu rencana membeli 8.398 lembar saham dengan harga Rp6.562.254,- atau setara total nilai
transaksi sebesar Rp55.109.809.092,- sesuai dengan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD.
OBJEK PENDAPAT KEWAJARAN
Objek Pendapat Kewajaran adalah Rencana Transaksi JTD sebesar 8.398 lembar saham dengan harga
Rp6.562.254,- atau setara total nilai transaksi sebesar Rp55.109.809.092,- sesuai Akta Keputusan
Para Pemegang Saham JTD.
TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Tujuan Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah untuk memenuhi POJK No. 42/2020 untuk Transaksi
Afiliasi. Laporan Pendapat Kewajaran ini hanya disusun untuk keperluan transaksi jual beli saham
dan tidak dapat digunakan untuk keperluan perpajakan maupun keperluan-keperluan yang
menyangkut instansi lain.
SIFAT RENCANA TRANSAKSI PEMBELIAN SAHAM
Transaksi Afiliasi
Berdasarkan Pasal 6 ayat (1) huruf c POJK No. 42/2020, transaksi dengan nilai transaksi tidak melebihi
0,5% (nol koma lima persen) dari modal disetor Perusahaan Terbuka atau tidak melebihi jumlah
Rp5.000.000.000,- (lima miliar rupiah), digunakan nilai yang lebih rendah, wajib memenuhi
ketentuan Pasal 3 dan Pasal 4 ayat (1) POJK No. 42/2020.
Deskripsi Modal Disetor Perseroan 0,5% dari Modal Disetor Perseroan Nilai Rencana Transaksi Perbandingan
Per 31 Desember 2024 326.170.397.000 1.630.851.985 55.109.809.092 3379%
Dalam hal ini, 0,5% dari modal disetor Perseroan adalah sebesar Rp1.630.851.985,- sedangkan nilai
Rencana Transaksi dengan harga senilai Rp55.109.809.092,- atau sebesar 3.379%, sehingga
Perseroan tetap wajib memenuhi prosedur Transaksi Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3
dan Pasal 4 ayat (1) POJK No. 42/2020.
Selanjutnya Transaksi Afiliasi berdasarkan Pasal 1 angka 3 POJK No. 42/2020 adalah:
“setiap aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan
terkendali dengan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota
dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali, termasuk setiap aktivitas
dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali untuk
kepentingan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota dewan
komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali.”
Rencana Transaksi merupakan Transaksi Afiliasi seperti yang dimaksudkan dalam POJK No. 42/2020
dikarenakan terdapat hubungan langsung (dalam hal kepemilikan) antara pihak-pihak yang terkait
dengan Rencana Transaksi sebagaimana dijelaskan pada bagan dibawah ini:
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 9
P a g e | vii
Keterangan Pemegang Saham Perseroan Pengurus Peseroan Pemegang Saham JTD Pengurus JTD Pemegang Saham JTD JP Pengurus JTD JP
PT Pembangunan Jaya ✓ - ✓ - - -
Masagoes Ismail Ning ✓ ✓ - - - -
Umar Ganda ✓ ✓ - - - -
Ida Bagus Rajendra ✓ ✓ - - - -
Agus Setiadi Lukita ✓ ✓ - - - -
Pemegang saham pendiri ✓ - - - - -
Masyarakat ✓ - - - - -
Yohannes Henky Wijaya - ✓ - - - -
Frans Satyaki Sunito - ✓ - ✓ - ✓
Kristianto Indrawan - ✓ - - - -
Budi M Sianipar - ✓ - - - -
Yerri Go - ✓ - - - -
PT Jakarta Propertindo - - ✓ - ✓ -
PT Pembangunan Jaya Infrastruktur - - ✓ - ✓ -
PT Jaya Real Property, Tbk - - ✓ - - -
PT Pembangunan Jaya Ancol, Tbk - - ✓ - - -
PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama, Tbk - - ✓ - - -
PT Jaya Land - - ✓ - - -
PT Jakarta Tollroad Development - - - - ✓ -
Candra Ciputra - ✓ - ✓ - ✓
Vivian Setjakusuma - ✓ - ✓ - ✓
Okky Dharmosetio - ✓ - - - -
Trisna Muliadi - ✓ - ✓ - ✓
Ir. Yohannes Henky Wijaya, M.M - ✓ - - - -
Ir. Sutopo Kristanto, M.M - ✓ - ✓ - ✓
Adi Wijaya S.E - ✓ - - - -
Dra. Swandayani - ✓ - - - -
M.A. Ismail Ning - - - ✓ - ✓
Subianto Stjawardaja - - - ✓ - ✓
Sumber: Manajemen Perseroan
Berdasarkan tabel hubungan pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi di atas, terdapat
kesamaan pemegang saham dan kepengurusan. Oleh karena adanya kesamaan pemegang saham
dan kepengurusan tersebut, Rencana Transaksi ini merupakan Transaksi antara Perseroan dengan
afiliasinya. Sebagaimana dimaksudkan dalam POJK No. 42/2020, Transaksi antara pihak-pihak yang
memiliki hubungan Afiliasi dikategorikan kedalam Transaksi Afiliasi.
Sebelum Rencana Transaksi Setelah Rencana Transaksi
Sumber: Manajemen Perseroan
Selain itu, berdasarkan bagan hubungan pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi di atas,
terdapat hubungan antara Perseroan dan pihak, baik langsung maupun tidak langsung,
mengendalikan atau dikendalikan oleh perusahaan tersebut, dimana Perseroan merupakan
pemegang saham dari JTD dengan kepemilikan saham sebesar 20,48% sebelum melakukan Rencana
Transaksi dan sebesar 20,48% setelah melakukan Rencana Transaksi.
Berdasarkan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD, Rencana Transaksi dikategorikan kedalam
Transaksi Afiliasi, namun bukan merupakan Transaksi Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud
dalam POJK No. 42/2020 mengingat dalam Rencana Transaksi tidak terdapat perbedaan antara
kepentingan ekonomis Perseroan dengan kepentingan ekonomis pribadi Direktur, Dewan Komisaris
dan Pemegang Saham Utama Perseroan yang dapat merugikan Perseroan karena adanya Rencana
Transaksi tersebut.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 10
P a g e | viii
Transaksi Material
Berdasarkan POJK No. 17/2020, Transaksi Material didefinisikan sebagai setiap transaksi yang
dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali yang memenuhi batasan nilai
sebagaimana diatur dalam POJK No. 17/2020. Setiap transaksi yang dilakukan oleh perusahaan yang
termasuk dalam “Transaksi Material” antara lain, (1) penyertaan dalam badan usaha, proyek,
dan/atau kegiatan usaha tertentu; (2) pembelian, penjualan, pengalihan, tukar menukar aset atau
segmen operasi; (3) perolehan, pelepasan, dan/atau penggunaan jasa; (4) sewa menyewa aset; (5)
pinjam meminjam dana termasuk pengalihannya; (6) menjaminkan aset Perusahaan Terbuka
dan/atau Perusahaan Terkendali atas pinjaman dari pihak lain; dan (7) memberikan jaminan
perusahaan (corporate guarantee).
Batasan nilai suatu transaksi dikategorikan sebagai Transaksi Material apabila nilai transaksi sama
dengan 20% (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka. Dalam hal transaksi
berupa perolehan dan pelepasan atas perusahaan atau segmen operasi sebagai Transaksi Material
dalam hal nilai transaksi sama dengan 20% (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan
Terbuka; total aset yang menjadi objek transaksi dibagi total aset Perusahaan Terbuka nilainya sama
dengan atau lebih dari 20% (dua puluh persen); laba bersih objek transaksi dibagi dengan laba bersih
Perusahaan Terbuka nilainya sama dengan atau lebih dari 20% (dua puluh persen); atau d.
pendapatan usaha objek transaksi dibagi dengan pendapatan usaha Perusahaan Terbuka nilainya
sama dengan atau lebih dari 20% (dua puluh persen). Dalam hal transaksi yang dilakukan oleh
Perusahaan Terbuka yang mempunyai ekuitas negatif, transaksi dikategorikan sebagai Transaksi
Material apabila nilai transaksi sama dengan 10% (sepuluh persen) atau lebih dari total aset
Perusahaan Terbuka (Pasal 3 POJK No. 17/2020).
Penilai telah melakukan Uji Transaksi Material, dimana Rencana Transaksi bukan merupakan
Transaksi Material seperti dimaksudkan dalam POJK No. 17/2020 dikarenakan Nilai Rencana
Transaksi kurang dari 20% (dua puluh persen) dari total ekuitas Perseroan, total aset Perseroan, laba
bersih Perseroan, dan pendapatan usaha Perseroan. Penentuan Transaksi sebagai Transaksi Material
dapat dilihat dalam uraian selanjutnya mengenai Batasan Nilai Transaksi Material.
Batasan Nilai Transaksi Material
a) Perbandingan Total Ekuitas Perseroan dengan Nilai Rencana Transaksi
Berdasarkan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD, Nilai Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp55.109.809.092,-.
Didasarkan pada Laporan Keuangan Perseroan per 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan, total ekuitas Perseroan adalah sebesar
Rp3.176.637.277.000,-. Perbandingan antara Nilai Rencana Transaksi yang dijabarkan diatas dengan
Total Ekuitas Perseroan adalah sebesar 1,73%. Rincian perhitungan adalah sebagai berikut:
Total Ekuitas Perseroan 31 Desember 2024 Nilai Rencana Transaksi Perbandingan
3.176.637.277.000 55.109.809.092 1,73%
b) Perbandingan Total Aset Perseroan dengan Total Aset Yang Menjadi Objek Transaksi
Berdasarkan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD, Nilai Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp55.109.809.092,-.
Didasarkan pada Laporan Keuangan Perseroan per 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan, total aset Perseroan adalah sebesar
Rp4.371.497.764.000,-. Perbandingan antara total aset Objek Transaksi yang dijabarkan diatas
dengan total aset Perseroan adalah sebesar 1,26%. Rincian perhitungan adalah sebagai berikut:
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 11
P a g e | ix
Total Aset Yang Menjadi
Total Aset Perseroan 31 Desember 2024 Perbandingan
Objek Transaksi
4.371.497.764.000 55.109.809.092 1,26%
c) Perbandingan Laba Bersih Objek Transaksi dengan Laba Bersih Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan JTD per 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan, total rugi bersih JTD adalah sebesar
Rp59.459.600.705,-.
Didasarkan pada Laporan Keuangan Perseroan per 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan, total laba bersih Perseroan adalah
sebesar Rp189.090.101.000,-. Perbandingan antara laba bersih Objek Transaksi yang dijabarkan
diatas dengan laba bersih Perseroan adalah sebesar -31,45%. Rincian perhitungan adalah sebagai
berikut:
Laba (Rugi) Bersih Yang
Laba Bersih Perseroan 31 Desember 2024 Perbandingan
Menjadi Objek Transaksi
189.090.101.000 (59.459.600.705) -31,45%
d) Perbandingan Pendapatan Usaha Objek Transaksi dengan Pendapatan Usaha Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan JTD per 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan, total pendapatan usaha JTD adalah sebesar
Rp99.420.245.299,-.
Didasarkan pada Laporan Keuangan Perseroan per 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan, total pendapatan usaha Perseroan
adalah sebesar Rp3.875.321.246.000,-. Perbandingan antara total pendapatan usaha Objek
Transaksi yang dijabarkan diatas dengan pendapatan usaha Perseroan adalah sebesar 2,57%. Rincian
perhitungan adalah sebagai berikut:
Pendapatan Usaha Yang
Pendapatan Usaha Perseroan 31 Desember 2024 Perbandingan
Menjadi Objek Transaksi
3.875.321.246.000 99.420.245.299 2,57%
Sebagaimana dimaksudkan dalam Pasal 3 ayat (2) POJK No. 17/2020 dalam hal transaksi berupa
perolehan dan pelepasan atas perusahaan atau segmen operasi dikategorikan sebagai Transaksi
Material apabila nilai atau objek transaksi sama dengan 20% (dua puluh persen) atau lebih dari
ekuitas, total aset, laba bersih, dan pendapatan usaha Perseroan.
Aspek Materialitas Per 31 Desember 2024
Total Ekuitas Perseroan VS
1,73%
Nilai Rencana Transaksi
Total Aset Perseroan VS
1,26%
Total Aset Yang Menjadi Objek Transaksi
Laba Bersih Perseroan VS
-31,45%
Total Laba Bersih Yang Menjadi Objek Transaksi
Pendapatan Usaha Perseroan VS
2,57%
Total Pendapatan Usaha Yang Menjadi Objek Transaksi
Maka perbandingan nilai atau objek Transaksi yang dijabarkan diatas kurang dari 20%, sehingga tidak
memenuhi kriteria Transaksi Material. Dengan demikian, Rencana Transaksi bukan merupakan
Transaksi Material.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 12
P a g e |x
RUANG LINGKUP
Tujuan utama Perseroan melakukan Rencana Transaksi yaitu rencana membeli 8.398 lembar saham
dengan harga Rp6.562.254,- atau setara total nilai transaksi sebesar Rp55.109.809.092,- sesuai
dengan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD. Rencana Transaksi yang dilakukan Perseroan
adalah Transaksi Afiliasi sesuai POJK No. 42/2020. Untuk memenuhi ketentuan dalam POJK No.
42/2020, Perseroan telah menunjuk TRUSCEL, sebagai penilai independen untuk melaksanakan
pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi. Berikut kami sampaikan hasil temuan dan opini
TRUSCEL mengenai pendapat kewajaran Rencana Transaksi
KONDISI PEMBATAS, SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN SERTA ASUMSI-
ASUMSI
Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan serta Asumsi-Asumsi yang
digunakan oleh Penilai seperti yang tercantum di dalam Laporan Pendapat Kewajaran ini akan
menghasilkan laporan yang memenuhi ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
1. Menghasilkan Laporan Pendapat Kewajaran yang bersifat non-disclaimer opinion;
2. Mencerminkan bahwa Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian;
3. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat
dipercaya keakuratannya;
4. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty);
5. Mencerminkan bahwa Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan;
6. Menghasilkan Laporan Pendapat Kewajaran yang terbuka untuk publik kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
7. Mencerminkan bahwa Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan
nilai akhir;
8. Mencerminkan bahwa Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum Objek
Penilaian dari pemberi tugas.
SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Sebagai pihak independen dalam mempersiapkan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi,
TRUSCEL telah mempelajari, mengacu dan mempertimbangkan informasi-informasi dan dokumen
yang kami peroleh dari manajemen Perseroan sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan Perseroan:
- Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan
dan ditandatangani oleh Lith Alfansuri untuk laporan No. 00105/2.1030/AU.1/03/1950-
1/1/111/2025 tanggal 6 Maret 2025 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam semua
hal yang material”;
- Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan
dan ditandatangani oleh Jul Edy Siahaan untuk laporan No. 00045/2.1030/AU.1/03/1169-
1/1/II/2024 tanggal 26 Februari 2024 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal yang material”;
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 13
P a g e | xi
-Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan
dan ditandatangani oleh Donny Iskandar Maramis untuk laporan No.
00273/2.1030/AU.1/03/1514-1/1/III/2023 tanggal 29 Maret 2023 dengan pendapat
“disajikan secara wajar, dalam semua hal yang material”;
- Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan
dan ditandatangani oleh Rudi Hartono Purba untuk laporan No.
00184/2.1030/AU.1/03/0501-2/1/III/2022 tanggal 25 Maret 2022 dengan pendapat
“disajikan secara wajar, dalam semua hal yang material”;
- Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan
dan ditandatangani oleh Rudi Hartono Purba untuk laporan No.
00256/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/III/2021 tanggal 26 Maret 2021 dengan pendapat
“disajikan secara wajar, dalam semua hal yang material”;
2. Proyeksi Laporan Laba Rugi Perseroan untuk periode 2025 – 2029 yang disediakan oleh
manajemen Perseroan. Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran ini, TRUSCEL
menggunakan proyeksi keuangan yang disesuaikan;
3. Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham PT Jakarta Tollroad Development berdasarkan
Akta Notaris Nomor 22 tanggal 19 Juni 2025 oleh Aryanti Artisari, S.H., M.Kn, Notaris di Jakarta
Selatan;
4. Proforma Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan sebelum dan sesudah Rencana Transaksi
yang disediakan oleh Perseroan;
5. Laporan Penilaian Saham JTD yang disiapkan oleh TRUSCEL dengan No. 00006/2.0094-
00/BS/03/0268/1/VI/2025 tanggal 18 Juni 2025;
6. Representation Letter tanggal 19 Juni 2025 yang telah ditandatangani oleh manajemen
Perseroan;
7. Hasil pelaksanaan inspeksi teringkas sebagai berikut:
a. Dalam rangka rencana penerbitan saham baru yang akan dikeluarkan oleh JTD, maka
Rencana Transaksi Perseroan merupakan pembelian saham di JTD yang akan mengambil
bagian lembar saham sesuai dengan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD;
b. Berdasarkan perhitungan manajemen Perseroan, Rencana Transaksi bersifat Transaksi
Afiliasi. Adapun akan dilakukan pengecekan lebih lanjut terkait sifat materialitas Rencana
Transaksi;
c. Status Laporan Keuangan per tanggal inspeksi, 3 Februari 2025, masih dalam proses Client
Adjustment Journal Entries (CAJE);
8. Manajemen Perseroan menyatakan bahwa tanggal Transaksi Afiliasi merupakan tanggal Akta
Keputusan Para Pemegang Saham JTD terkait “Persetujuan atas rencana penerbitan saham baru
di tahun 2025 dengan harga transaksi sesuai dengan harga pada transaksi tahun 2022 untuk
pemegang saham existing” yang telah diterbitkan oleh Notaris serta dinyatakan sah dan
mengikat berdasarkan Surat Keputusan dari Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia;
9. Wawancara dan diskusi dengan manajemen Perseroan yang sehubungan dengan Rencana
Transaksi dimana wawancara tersebut dilakukan dengan:
i) Indrajanti selaku Corporate Secretary dan Planning Perseroan;
10. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak dan elektronik dan hasil analisis lain
yang kami anggap relevan.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 14
P a g e | xii
ASUMSI-ASUMSI PENTING
Dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi untuk menyatakan bahwa
Rencana Transaksi telah dilaksanakan pada kondisi arm’s length di dalam batasan komersial yang
berlaku umum dan tidak merugikan kepentingan-kepentingan Perseroan dan para pemegang saham
Perseroan, TRUSCEL menggunakan beberapa asumsi antara lain:
1. TRUSCEL mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Laporan Pendapat Kewajaran ini
sampai dengan selesainya Rencana Transaksi tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh
secara material terhadap Rencana Transaksi;
2. Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan bahwa penggunaan
sebagian dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan
analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang mendasari
pendapat tersebut. Penyusunan pendapat ini merupakan suatu proses yang kompleks dan
mungkin tidak dapat dilakukan melalui analisis yang tidak lengkap;
3. Pendapat Kewajaran ini juga disusun berdasarkan kondisi umum keuangan, moneter, peraturan
dan kondisi pasar yang ada saat ini; dan
4. Pendapat Kewajaran ini menggunakan asumsi bahwa perusahaan mematuhi seluruh syarat dan
ketentuan kontrak dan perjanjian dengan semua pihak terkait.
KONDISI PEMBATAS
Penugasan kami untuk mengeluarkan Laporan Pendapat Kewajaran telah dilaksanakan sesuai
dengan ruang lingkup pekerjaan kami. Perlu diketahui bahwa ruang lingkup pekerjaan kami
mencakup pemberian pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi yang dilakukan Perseroan sesuai
dengan POJK No. 42/2020.
Laporan Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan pada prinsip integritas informasi dan data.
Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran ini, kami melandaskan dan berdasarkan pada
informasi dan data sebagaimana diberikan manajemen Perseroan yang mana berdasarkan hakikat
kewajaran adalah benar, lengkap dapat diandalkan serta tidak menyesatkan. Kami tidak melakukan
audit ataupun uji kepatuhan secara mendetail atas penjelasan maupun data-data yang diberikan
oleh manajemen Perseroan, baik lisan maupun tulisan, dan dengan demikian kami tidak dapat
memberikan jaminan atau bertanggung-jawab terhadap kebenaran dan kelengkapan dari informasi
atau penjelasan tersebut.
Sebagai dasar bagi kami untuk melakukan analisis dalam mempersiapkan pendapat kewajaran atas
Rencana Transaksi, kami menggunakan data-data sebagaimana tercantum pada bagian Sifat dan
Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan sebagai bahan pertimbangan.
Segala perubahan terhadap data-data tersebut dapat mempengaruhi hasil analisis kami secara
material. Oleh karena itu, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan terjadinya
perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut.
Pendapat kewajaran ini disusun hanya dengan mempertimbangkan sudut pandang pemegang saham
Perseroan dan azas pertimbangan komersial dan tidak mempertimbangkan sudut pandang
stakeholders lain serta aspek-aspek lainnya.
Pendapat kewajaran ini disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan perekonomian,
kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan pemerintah pada tanggal pendapat kewajaran.
Pendapat kewajaran ini hanya dilakukan terhadap Rencana Transaksi seperti yang telah diuraikan di
atas.
Kami menganggap bahwa tidak ada perubahan yang material dari Rencana Transaksi sesuai dengan
ketetapan informasi dan kesepakatan yang dituangkan dalam perjanjian sehubungan dengan
pelaksanaan Rencana Transaksi, dan bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Pendapat Kewajaran
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 15
P a g e | xiii sampai dengan tanggal pelaksanaan Rencana Transaksi tidak terjadi perubahan yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam Laporan Pendapat Kewajaran. Dengan ini kami menyatakan bahwa penugasan kami tidak termasuk menganalisis transaksi- transaksi di luar Rencana Transaksi yang mungkin tersedia bagi Perseroan serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut terhadap Rencana Transaksi. Kami tidak melakukan penelitian atas keabsahan Rencana Transaksi dari segi hukum dan implikasi aspek perpajakan dari Rencana Transaksi tersebut. Pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal pendapat kewajaran ini. INDEPENDENSI PENILAI Dalam mempersiapkan pendapat kewajaran ini kami telah bertindak secara independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan pihak-pihak terkait atau yang memiliki hubungan afiliasi dengan Perseroan. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, pendapat kewajaran ini tidak dibuat untuk memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima sama sekali tidak mempengaruhi kewajaran yang dihasilkan dari proses analisis kewajaran ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai dengan yang tercantum pada surat penugasan dari Perseroan dengan No. EL03/KJPP/SP-BIS/03/1/I/2025-1 per tanggal 20 Januari 2025. TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN Analisis kewajaran dilaksanakan per tanggal 31 Desember 2024. Parameter dan laporan keuangan yang digunakan dalam analisis menggunakan data per 31 Desember 2024. Sesuai dengan POJK No. 35/2020, “Dalam hal Penilaian yang dilakukan oleh Penilai Bisnis mengacu pada laporan keuangan, wajib memenuhi ketentuan jangka waktu antara tanggal laporan keuangan dan Tanggal Laporan Penilaian Bisnis tidak lebih dari 6 (enam) bulan” yaitu setara dengan 30 Juni 2025. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 31 Desember 2024, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan ini, berdasarkan pengetahuan kami yang terbaik, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan. METODOLOGI PENGKAJIAN KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI PEMBELIAN SAHAM Laporan Pendapat Kewajaran ini disusun sesuai dengan SPI seperti yang ditetapkan oleh MAPPI, dimana pendekatan yang diaplikasikan sesuai dengan standar penilaian lengkap dan POJK No. 35/2020. Dalam melakukan analisis kewajaran atas Rencana Transaksi, kami melakukan analisis atas Rencana Transaksi, analisis kualitatif atas Rencana Transaksi dan analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi. Analisis atas Rencana Transaksi dilakukan dengan mengidentifikasi hubungan antara pihak-pihak yang terkait dalam Rencana Transaksi, analisis perjanjian yang disepakati dalam Rencana Transaksi, penilaian atas manfaat dan risiko dari Rencana Transaksi, alasan dan latar belakang Rencana Transaksi, serta keuntungan dan kerugian yang bersifat kualitatif atas Rencana Transaksi. Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 16
P a g e | xiv
Analisis kualitatif atas Rencana Transaksi terdiri atas informasi riwayat Perseroan dan sifat kegiatan
Perseroan, analisis industri dan lingkungan dimana terdapat penjabaran akan tinjauan industri, serta
analisis operasional dan prospek Perseroan.
Analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi dilakukan atas analisis batas wajar Rencana Transaksi atas
nilai perjanjian jual beli. Selain itu juga dilakukan penilaian kinerja historis atas pendapatan, aset,
kewajiban dan kondisi keuangan Perseroan. Selanjutnya dilakukan penilaian atas proyeksi keuangan,
proforma laporan keuangan sebelum dan sesudah Rencana Transaksi, serta analisis inkremental
(incremental analysis) dari Rencana Transaksi untuk menentukan Pendapat Kewajaran.
Berdasarkan metode-metode analisis yang telah diuraikan, berikut adalah penjelasan dari masing-
masing analisis yang kami lakukan:
1) Analisis atas Rencana Transaksi
a) Identifikasi dan Analisis Hubungan antara Pihak-Pihak yang Terkait dalam Rencana Transaksi
Pihak-pihak yang terkait dalam pelaksanaan Rencana Transaksi yaitu pembelian saham JTD oleh
Perseroan dan JTD, dimana JTD akan bertindak sebagai pihak yang menerbitkan saham (right issue)
dan Perseroan yang akan bertindak sebagai pihak yang membeli saham JTD dimana hal ini sesuai
dengan pernyataan yang tertera di Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD.
Rencana Transaksi merupakan Transaksi Afiliasi seperti yang dimaksudkan dalam POJK No. 42/2020
dikarenakan terdapat hubungan langsung (dalam hal kepemilikan) antara pihak-pihak yang terkait
dengan Rencana Transaksi sebagaimana dijelaskan pada bagan dibawah ini:
Keterangan Pemegang Saham Perseroan Pengurus Peseroan Pemegang Saham JTD Pengurus JTD Pemegang Saham JTD JP Pengurus JTD JP
PT Pembangunan Jaya ✓ - ✓ - - -
Masagoes Ismail Ning ✓ ✓ - - - -
Umar Ganda ✓ ✓ - - - -
Ida Bagus Rajendra ✓ ✓ - - - -
Agus Setiadi Lukita ✓ ✓ - - - -
Pemegang saham pendiri ✓ - - - - -
Masyarakat ✓ - - - - -
Yohannes Henky Wijaya - ✓ - - - -
Frans Satyaki Sunito - ✓ - ✓ - ✓
Kristianto Indrawan - ✓ - - - -
Budi M Sianipar - ✓ - - - -
Yerri Go - ✓ - - - -
PT Jakarta Propertindo - - ✓ - ✓ -
PT Pembangunan Jaya Infrastruktur - - ✓ - ✓ -
PT Jaya Real Property, Tbk - - ✓ - - -
PT Pembangunan Jaya Ancol, Tbk - - ✓ - - -
PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama, Tbk - - ✓ - - -
PT Jaya Land - - ✓ - - -
PT Jakarta Tollroad Development - - - - ✓ -
Candra Ciputra - ✓ - ✓ - ✓
Vivian Setjakusuma - ✓ - ✓ - ✓
Okky Dharmosetio - ✓ - - - -
Trisna Muliadi - ✓ - ✓ - ✓
Ir. Yohannes Henky Wijaya, M.M - ✓ - - - -
Ir. Sutopo Kristanto, M.M - ✓ - ✓ - ✓
Adi Wijaya S.E - ✓ - - - -
Dra. Swandayani - ✓ - - - -
M.A. Ismail Ning - - - ✓ - ✓
Subianto Stjawardaja - - - ✓ - ✓
Sumber: Manajemen Perseroan
Berdasarkan tabel hubungan pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi di atas, terdapat
kesamaan pemegang saham dan kepengurusan. Oleh karena adanya kesamaan pemegang saham
dan kepengurusan tersebut, Rencana Transaksi ini merupakan Transaksi antara Perseroan dengan
afiliasinya. Sebagaimana dimaksudkan dalam POJK No. 42/2020, Transaksi antara pihak-pihak yang
memiliki hubungan Afiliasi dikategorikan kedalam Transaksi Afiliasi.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 17
P a g e | xv
Sebelum Rencana Transaksi Setelah Rencana Transaksi
Sumber: Manajemen Perseroan
Selain itu, berdasarkan bagan hubungan pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi di atas,
terdapat hubungan antara Perseroan dan pihak, baik langsung maupun tidak langsung,
mengendalikan atau dikendalikan oleh perusahaan tersebut, dimana Perseroan merupakan
pemegang saham dari JTD dengan kepemilikan saham sebesar 20,48% sebelum melakukan Rencana
Transaksi dan sebesar 20,48% setelah melakukan Rencana Transaksi.
Berdasarkan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD, Rencana Transaksi dikategorikan kedalam
Transaksi Afiliasi, namun bukan merupakan Transaksi Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud
dalam POJK No. 42/2020 mengingat dalam Rencana Transaksi tidak terdapat perbedaan antara
kepentingan ekonomis Perseroan dengan kepentingan ekonomis pribadi Direktur, Dewan Komisaris
dan Pemegang Saham Utama Perseroan yang dapat merugikan Perseroan karena adanya Rencana
Transaksi tersebut.
Diagram atas Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Berdasarkan diagram Rencana Transaksi diatas dapat diketahui bahwa pihak-pihak yang terkait
dengan Rencana Transaksi adalah Perseroan dan JTD dimana JTD akan bertindak selaku pihak yang
mengeluarkan saham (right issue) dan Perseroan sebagai pihak yang membeli sebagian saham JTD
tersebut.
b) Analisis Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD yang disepakati dalam Rencana Transaksi
Ringkasan dari ketentuan pokok yang terdapat dalam Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD
adalah sebagai berikut:
AKTA KEPUTUSAN PARA PEMEGANG SAHAM JTD
Pihak-Pihak JTD selaku Penjual Saham, Perseroan selaku Pemegang Saham dan Pembeli Saham.
Ringkasan Akta Menyetujui untuk menerbitkan sebanyak-banyaknya 41.005 saham baru, yang seluruhnya bernilai nominal
Keputusan Para Rp41.005.000.000,-, yang dapat diambil bagian oleh Para Pemegang Saham dengan harga saham sebesar
Pemegang Saham JTD Rp6.562.254,- atau seluruhnya senilai sebanyak-banyaknya Rp269.085.225.270,-. Para Pemegang Saham yang akan
mengambil dan menyetorkan saham tersebut wajib memberikan konfirmasi tertulis terlebih dahulu kepada
Perseroan selambat-lambatnya tanggal 26 Juni 2025.
Porsi Partisipasi Perseroan, akan mengambil bagian sebanyak 8.398 lembar saham dengan harga penyetoran setiap saham sebesar
Perseroan dalam Rp6.562.254,- atau seluruhnya sebesar Rp55.109.809.092,-
Rencana Transaksi
Sumber: Manajemen Perseroan
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 18
P a g e | xvi
c) Penilaian atas Manfaat dan Risiko dari Rencana Transaksi
Manfaat yang diharapkan akan diperoleh Perseroan dengan dilakukannya Rencana Transaksi ini
adalah guna meningkatkan performa investasi pada entitas asosiasi Perseroan melalui
Pembelian saham pada anak perusahaan yaitu JTD.
Selain itu, tidak terdapat potensial risiko atas pelaksanaan Rencana Transaksi.
d) Alasan dan Latar Belakang Rencana Transaksi
Perseroan memiliki sejumlah saham di JTD dan berencana untuk menambah sahamnya di JTD.
Dalam rangka penambahan saham tersebut, Perseroan bermaksud untuk membeli saham JTD
melalui pelaksanaan Rencana Transaksi, yaitu rencana membeli 8.398 lembar saham dengan
harga Rp6.562.254,- atau setara total nilai transaksi sebesar Rp55.109.809.092,- sesuai dengan
Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD.
e) Keuntungan dan Kerugian yang Bersifat Kualitatif atas Rencana Transaksi
Berdasarkan analisis terhadap keuntungan dan kerugian yang bersifat kualitatif benefit yang
didapatkan oleh Perseroan adalah memungkinkan anak perusahaan Perseroan melalui JTD
memaksimalkan modal untuk menyediakan jalan tol yang berkualitas yang dapat memenuhi
kebutuhan sarana jalan cepat di Indonesia didukung oleh historis pertumbuhan lalu lintas
kendaraan menunjukkan tren pertumbuhan yang positif berdasarkan Industri Analisis atas
Rencana Transaksi. Tren peningkatan ini mencerminkan peran penting kendaraan dalam
mendorong mobilitas, konektivitas, dan kontribusi terhadap pemerataan pembangunan
nasional. Selain itu, dalam mendukung pertumbuhan jangka panjang, dapat meningkatkan
return/nilai tambah yang dapat diterima oleh Perseroan atas investasi terhadap anak
perusahaannya yaitu JTD tercermin dalam Analisis Nilai Inkremental dimana Perseroan
menghasilkan kumulatif inkremental yang positif sebesar Rp23.746.161.823,- selama tahun 2025
– 2029. Adapun, tidak terdapat risiko yang akan timbul bagi Perseroan dan tidak terdapat
kerugian yang diperoleh Perseroan dalam pelaksanaan Rencana Transaksi.
2) Analisis Kualitatif atas Rencana Transaksi
a) Riwayat Perseroan dan Sifat Kegiatan Perseroan
Riwayat Perseroan
Perseroan didirikan tanggal 23 Desember 1982 sesuai dengan Akta Notaris Hobropoerwanto, S.H.,
No. 45, yang telah diubah dengan Akta Notaris No. 21 tanggal 20 Mei 1983 dari Notaris yang sama
dan telah diumumkan dalam Berita Negara No. 96 tanggal 2 Desember 1983, Tambahan No. 1031.
Anggaran dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta
Notaris No. 53 tanggal 18 Desember 2023 dari Aulia Taufani, S.H., Notaris di Jakarta. Perubahan
anggaran dasar Perseroan telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia dengan keputusan No. AHU-AH.01.03-0001499 tanggal 3 Januari
2024.
Perseroan beralamat di Kantor Taman Bintaro Jaya Gedung B, Jalan Bintaro Raya, Jakarta.
Perseroan merupakan salah satu entitas anak PT Pembangunan Jaya dan mulai beroperasi secara
komersial sejak tahun 1982.
Sifat Kegiatan Perseroan
Sesuai dengan pasal 3 ayat 2 anggaran dasar Perseroan, Perseroan dapat menjalankan kegiatan
usaha utama dan kegiatan usaha penunjang.
Kegiatan usaha utama Perseroan adalah sebagai berikut:
a. Menjalankan usaha-usaha di bidang pembangunan (termasuk konstruksi dan real estat);
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 19
P a g e | xvii
b. Menjalankan usaha-usaha di bidang perdagangan;
c. Menjalankan usaha-usaha di bidang perindustrian; dan
d. Menjalankan usaha-usaha di bidang jasa (termasuk pengolahan air dan daur ulang sampah,
pertambangan, pengadaan listrik, pengangkutan dan aktivitas profesional).
Kegiatan usaha penunjang Perseroan adalah sebagai berikut:
a. Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa;
b. Perdagangan besar bahan dan barang kimia besar;
c. Aktivitas telekomunikasi khusus untuk keperluan sendiri; dan
d. Industri produk dari hasil kilang minyak bumi.
b) Analisis Industri dan Lingkungan atas Kegiatan Usaha Perseroan
Sektor konstruksi berperan strategis dalam mendorong pertumbuhan ekonomi Indonesia.
Berdasarkan data dari Badan Pusat Statistik (BPS), sektor konstruksi mencatat pertumbuhan tahunan
(YoY) pada kuartal keempat 2024 tercatat sebesar 5,81%. Peran vital sektor konstruksi adalah
sebagai mesin penggerak utama pembangunan, yang memberikan dampak signifikan terhadap
peningkatan konektivitas, penciptaan lapangan kerja, serta peningkatan kualitas hidup masyarakat.
Pembangunan infrastruktur fisik, seperti jalan raya, jembatan, pelabuhan, dan fasilitas publik lainnya,
tidak hanya meningkatkan arus barang dan jasa, tetapi juga membuka akses ke pasar baru. Dalam
jangka panjang, pembangunan tersebut berkontribusi pada efisiensi biaya transportasi, peningkatan
produktivitas nasional, serta mendorong investasi di berbagai sektor terkait seperti bahan bangunan,
teknologi, jasa keuangan, dan asuransi.
Selain itu, sektor konstruksi memainkan peran dalam mendorong pembangunan daerah dan
meningkatkan taraf hidup masyarakat. Infrastruktur yang memadai, seperti akses terhadap air
bersih, listrik, dan fasilitas kesehatan, berkontribusi langsung pada peningkatan kualitas hidup
penduduk. Pembangunan infrastruktur di daerah pedesaan dapat memicu perkembangan ekonomi
lokal dengan mendorong aktivitas bisnis dan memperluas akses ke fasilitas pendidikan dan
kesehatan. Proyek infrastruktur juga berfungsi sebagai katalis bagi modernisasi industri dan menarik
investasi asing langsung. Dengan adanya infrastruktur yang lebih baik, Indonesia menjadi lebih
kompetitif secara global, sehingga memperkuat posisinya sebagai tujuan investasi yang menarik bagi
investor dalam maupun luar negeri. Hal ini secara tidak langsung mendukung upaya pemerintah
dalam meningkatkan kesejahteraan masyarakat serta mempercepat pertumbuhan ekonomi
nasional.
Laju Pertumbuhan Sektor Konstruksi Tahun 2022-2024
Sumber: Trading Economics
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 20
P a g e | xviii
Pertumbuhan sektor konstruksi di Indonesia mencatat tren yang positif sepanjang tahun 2022 hingga
2024 dengan dengan rata-rata Compound Annual Growth Rate (CAGR) sebesar 5,4% pada tahun
2022-2024. Pada kuartal pertama 2022, nilai Produk Domestik Bruto (PDB) sektor konstruksi tercatat
sebesar Rp 285 triliun. Namun, sektor ini mengalami kontraksi pada kuartal kedua sebesar 6%
menjadi Rp 267 triliun. Meski sempat tertekan, sektor konstruksi mulai pulih dengan pertumbuhan
sebesar 5% di kuartal ketiga sebesar Rp 280 triliun dan kembali meningkat 5% di kuartal keempat,
mencapai Rp 293 triliun. Hal ini mencerminkan pemulihan yang bertahap di sektor konstruksi.
Pada tahun 2023, sektor konstruksi menunjukkan tren yang serupa dengan tahun 2022. PDB sektor
ini tercatat sebesar Rp 285 triliun pada kuartal pertama, lalu mengalami kontraksi sebesar 1% di
kuartal kedua menjadi Rp 281 triliun. Selanjutnya, momentum pemulihan semakin kuat di kuartal
ketiga dan keempat dengan pertumbuhan masing-masing sebesar 6%, sehingga mencapai Rp 298
triliun di kuartal ketiga dan Rp 315 triliun di akhir tahun. Kenaikan yang cukup signifikan ini didorong
oleh percepatan proyek infrastruktur, terutama pembangunan jalan tol, perumahan, dan fasilitas
industri yang mendapat dukungan pemerintah serta investasi swasta.
Memasuki tahun 2024, laju pertumbuhan sektor konstruksi semakin kuat didukung oleh anggaran
infrastruktur yang mencapai Rp 423,4 triliun dengan PDB mencapai Rp 307 triliun di kuartal pertama
2024, mengalami kontraksi sebesar 3% di kuartal kedua menjadi Rp 302 triliun. Namun, sektor ini
kembali mengalami rebound dengan pertumbuhan 6% di kuartal ketiga, mencapai Rp 320 triliun, dan
terus meningkat 4% di kuartal keempat, mencapai Rp 334 triliun. Pertumbuhan secara kuartalan ini
menunjukkan bahwa sektor konstruksi tetap menjadi salah satu pilar penting dalam mendorong
ekonomi nasional. Proyek infrastruktur skala besar dan peningkatan investasi di sektor properti serta
kawasan industri turut memperkuat kontribusi sektor konstruksi terhadap PDB Indonesia. Tren
pertumbuhan ini menegaskan peran sektor konstruksi sebagai pilar ekonomi nasional. Proyek
infrastruktur besar serta investasi di sektor properti dan kawasan industri terus memperkuat
kontribusinya terhadap PDB. Dengan tren pertumbuhan historis yang positif, sektor ini menunjukkan
ekspansi yang stabil meskipun mengalami fluktuasi, mencerminkan peran strategisnya dalam
pembangunan berkelanjutan dan pertumbuhan ekonomi nasional.
Nilai Investasi Langsung Sektor Konstruksi Indonesia Tahun 2020-2024
Sumber: BPS
Investasi langsung di sektor konstruksi merujuk pada aliran modal yang digunakan untuk membiayai
pembangunan infrastruktur, gedung, dan fasilitas lainnya. Sumber pendanaan ini dapat berasal dari
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN), Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah
(APBD), sektor swasta, investasi asing langsung (Foreign Direct Investment/FDI), serta Badan Usaha
Milik Negara (BUMN). Nilai investasi langsung sektor konstruksi Indonesia menunjukkan dinamika
yang cukup fluktuatif sepanjang periode 2020 hingga 2024.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 21
P a g e | xix
Pada tahun 2020, nilai investasi tercatat sebesar US$ 189,50 juta. Penurunan ini sejalan dengan
dampak pandemi Covid-19 yang menyebabkan keterlambatan dan penundaan proyek infrastruktur
akibat kebijakan pembatasan sosial (PSBB), kendala logistik, serta terbatasnya tenaga kerja. Selain
itu, pemerintah mengalihkan sebagian anggaran infrastruktur untuk kebutuhan penanganan
pandemi, sehingga aktivitas konstruksi mengalami perlambatan signifikan. Angka ini mengalami
penurunan drastis pada tahun 2021 menjadi hanya US$ 93,40 juta, atau turun sebesar 51%
dibandingkan tahun sebelumnya. Meskipun pemerintah mulai menghidupkan kembali sektor ini
melalui proyek-proyek prioritas seperti pembangunan bendungan, jalan tol, dan pengembangan
kawasan industri, dampak pandemi masih terasa. Namun, penerapan regulasi baru melalui PP No.
22/2020 mulai menciptakan iklim usaha yang lebih kondusif bagi sektor jasa konstruksi. Namun,
pada tahun 2022, sektor ini kembali menunjukkan pemulihan dengan investasi yang melonjak
menjadi US$ 165,30 juta, mencatatkan pertumbuhan 77% dibandingkan tahun 2021. Pemulihan ini
didorong oleh percepatan realisasi proyek infrastruktur, pengembangan destinasi wisata prioritas,
serta peningkatan investasi di sektor transportasi dan energi. Kerja sama strategis dengan investor
asing, termasuk dari Cina, juga membantu meningkatkan aliran modal ke berbagai proyek konstruksi.
Tahun 2023 menjadi momentum penting bagi sektor konstruksi, dengan nilai investasi langsung yang
mencapai US$ 281,80 juta, tumbuh sebesar 70% dibandingkan tahun sebelumnya, sekaligus
mencatatkan rekor tertinggi dalam lima tahun terakhir. Pertumbuhan ini mencerminkan
kepercayaan investor yang semakin kuat terhadap prospek jangka panjang sektor konstruksi di
Indonesia. Peningkatan signifikan ini juga didorong oleh proyek-proyek strategis nasional, termasuk
pembangunan jalan tol, jembatan, serta infrastruktur energi dan industri. Pada tahun 2024, realisasi
investasi di sektor konstruksi mengalami kontraksi tajam dengan nilai investasi hanya mencapai US$
78,04 juta, turun 72% dibandingkan tahun sebelumnya. Penurunan ini disebabkan oleh berbagai
faktor, termasuk ketidakpastian ekonomi global, perubahan kebijakan investasi, serta pergeseran
fokus investasi ke sektor lain seperti energi terbarukan dan manufaktur. Meskipun demikian, dari
Januari hingga September 2024, investasi sub-sektor konstruksi masih tercatat mencapai Rp32,47
triliun, dengan Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) sebesar Rp22,74 triliun dari 68.114 proyek,
dan Penanaman Modal Asing (PMA) senilai US$ 649,32 juta atau sekitar Rp9,73 triliun dari 2.267
proyek. Khusus untuk triwulan III 2024, sektor konstruksi menyumbang Rp12,69 triliun terhadap total
investasi nasional sebesar Rp431,48 triliun. PMDN tetap menjadi penyumbang terbesar dengan
Rp9,93 triliun dari 43.046 proyek, sedangkan PMA menyumbang US$ 184,5 juta atau sekitar Rp2,76
triliun dengan 1.720 proyek.
Proyeksi Sektor Konstruksi di Indonesia Tahun 2024-2025
Sumber: Times Indonesia
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 22
P a g e | xx
Dilansir dari artikel Kompas, pasar konstruksi diperkirakan akan mengalami pertumbuhan yang stabil
pada tahun 2025, khususnya di sektor bangunan, meskipun tantangan diprediksi terjadi di konstruksi
sipil akibat keterbatasan anggaran. Disampaikan dalam Indonesia Construction Market Outlook 2025,
proyek konstruksi tahun 2025 diperkirakan tumbuh sebesar 5,5% dibandingkan tahun 2024.
Total pasar konstruksi Indonesia pada tahun 2024 diperkirakan mencapai Rp381,61 triliun. Dari total
tersebut, sektor bangunan mendominasi dengan porsi sebesar 59,69% atau sekitar Rp227,76 triliun,
sementara sektor sipil menyumbang 40,31% atau Rp153,84 triliun. Proyek-proyek di sektor
bangunan didorong oleh kebutuhan perumahan, fasilitas komersial, serta industri yang terus
berkembang. Program strategis pemerintah, seperti pembangunan jutaan unit perumahan, juga
menjadi motor penggerak utama di sektor ini, seiring dengan meningkatnya daya beli masyarakat
dan urbanisasi yang pesat.
Pada tahun 2025, sektor bangunan diproyeksikan meningkat dengan pertumbuhan sebesar 9,09%
dan mencapai Rp227,76 triliun. Kategori proyek perumahan dan industri diperkirakan menjadi
kontributor terbesar terhadap total nilai konstruksi bangunan, masing-masing menyumbang 28,29%
atau sekitar Rp64,44 triliun dan 24,75% atau Rp56,37 triliun. Pertumbuhan ini menunjukkan
tingginya kebutuhan akan hunian, terutama di wilayah urban yang terus berkembang, serta
meningkatnya aktivitas industri yang didorong oleh investasi di sektor manufaktur, pengolahan
logam, dan fasilitas produksi kimia. Di sisi lain, sektor sipil tetap memainkan peran penting dalam
mendukung pembangunan infrastruktur dasar seperti jalan raya, jembatan, bendungan, dan
pembangkit listrik. Namun, sektor ini diproyeksikan mengalami penurunan sebesar 13,46% pada
2025, dengan nilai sekitar Rp123,4 triliun. Penurunan ini terjadi akibat keterbatasan anggaran dan
pergeseran fokus pemerintah menuju pengembangan infrastruktur digital dan energi terbarukan.
Fokus pemerintah pada penguatan transportasi dan transformasi digital diperkirakan akan terus
mendorong sektor konstruksi dalam jangka panjang. Meski tantangan seperti ketidakpastian
ekonomi global, inflasi, serta dominasi BUMN masih membayangi, sektor ini tetap memiliki potensi
besar, terutama di bidang telekomunikasi, energi, dan perumahan. Pertumbuhan digital ekonomi
yang pesat dan peningkatan investasi dalam data center membuka peluang baru bagi sektor
konstruksi untuk berkontribusi dalam pembangunan ekonomi digital Indonesia di masa depan.
c) Analisis Operasional dan Prospek Perseroan
Distribusi Pasokan Lahan Industri di Jakarta pada Kuartal IV 2024
Sumber: Leads Property Research, Desember 2024
Total pasokan lahan industri di Greater Jakarta mencapai 13.807 hektar, dengan tambahan 85 hektar
pasokan baru pada kuartal keempat 2024, yang sebagian besar berasal dari wilayah Bekasi dan
Karawang-Purwakarta. Pasokan lahan industri di Greater Jakarta tersebar di beberapa daerah
dengan proporsi yang bervariasi. Bekasi menjadi wilayah dengan pasokan terbesar, mencapai 44%,
diikuti oleh Karawang dan Purwakarta yang menyumbang 30% dari total pasokan lahan industri.
Sementara itu, Serang menyumbang 8%, Cilegon sebanyak 7%, Tangerang dan Jakarta masing-
masing menyumbang 5%, dan Bogor hanya menyumbang 1%.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 23
P a g e | xxi
Persebaran ini menunjukkan pertumbuhan sebesar 1,91% secara kuartalan (QoQ). Akhir tahun 2024,
terdapat perkembangan 259 hektar dari inventaris lahan baru di pasar industri Greater Jakarta, yang
sebagian besar disumbangkan oleh wilayah Greater Eastern Jakarta. Perkembangan ini menunjukkan
bahwa kawasan timur Jakarta terus menjadi area yang berkembang pesat untuk pengembangan
industri, menarik lebih banyak investasi dan memberikan peluang bagi pengusaha untuk
memperluas operasi mereka di area yang lebih terjangkau namun strategis.
Tingkat Permintaan dan Penjualan Industrial di Jakarta Tahun 2019- Kuartal IV 2024
Sumber: Leads Property Research, Desember 2024
Selama kuartal keempat, penyerapan bersih lahan tercatat mencapai 90,1 hektar, sehingga total
permintaan kumulatif menjadi 12.553 hektar, dengan pertumbuhan kuartalan sebesar 0,72%.
Permintaan ini didorong oleh sektor data center dan pabrik baterai, yang menyumbang 76% dari
total permintaan, diikuti oleh sektor lain seperti tekstil, farmasi, dan makanan & minuman.
Keberadaan sektor-sektor ini menunjukkan bahwa pasar industri semakin didorong oleh kebutuhan
infrastruktur digital dan manufaktur yang berkembang pesat. Selain itu, investor asing menunjukkan
kontribusi yang signifikan dalam penyerapan lahan, sebesar 93% dari total permintaan kuartalan. Hal
ini mengindikasikan bahwa pasar Indonesia, khususnya sektor industri, terus menarik perhatian
investasi asing, yang menjadi salah satu faktor pendorong utama pertumbuhan permintaan di pasar
ini. Secara keseluruhan, pasar industri tercatat memiliki penyerapan lahan total sebesar 251 hektar
sepanjang tahun 2024.
Berdasarkan grafik diatas, tingkat penjualan untuk lahan industri mencapai 90,9%, menunjukkan
relatif stabil secara kuartalan. Selama lima tahun terakhir, tingkat penjualan pasar industri berada
dalam rentang 90-91%, yang mencerminkan keberhasilan sektor ini dalam menjaga permintaan yang
konsisten meskipun menghadapi tantangan pasar. Stabilitas ini menunjukkan bahwa sektor industri
tetap menjadi pilihan yang menarik bagi para pengembang dan investor.
Rata-Rata Harga Lahan Industri di Jakarta Tahun 2019- Kuartal IV 2024
Sumber: Leads Property Research, Desember 2024
Rata-rata harga lahan industri pada kuartal keempat 2024 mencapai Rp 2,94 juta per meter persegi,
yang menunjukkan stabilitas dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. Adapun, penyesuaian harga
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 24
P a g e | xxii diperkirakan akan terjadi pada tahun mendatang, seiring potensi permintaan yang tinggi dikarenakan berbagai penawaran yang dari para investor kepada pemilik lahan, menunjukkan adanya minat yang terus meningkat. Selain itu, biaya pembebasan lahan dan pembangunan infrastruktur yang diperlukan untuk mendukung penyewa dengan kualifikasi tinggi seperti yang berfokus pada basis IT dan data center akan turut mempengaruhi nilai tanah. Pasar lahan industri di kawasan Greater Jakarta diperkirakan akan melampaui sektor komersial lainnya, seiring dengan upaya pemerintah yang terus menarik investasi asing. Keberadaan investor asing yang signifikan, seperti hadirnya BYD (China) dan Vinfast (Vietnam) sebagai produsen kendaraan listrik di bagian timur Jakarta, menggarisbawahi pentingnya peran Indonesia dalam memfasilitasi investasi asing, terutama mengingat kemungkinan Indonesia akan bergabung dengan organisasi BRICS untuk memperkuat posisinya di ekonomi global. Selain itu, pemain domestik juga diperkirakan akan aktif terlibat dalam pasar ini, terlihat dari ekspansi tenant yang ada di kawasan industri. Dengan target investasi sebesar Rp 1.905 triliun pada tahun 2025, yang mencatatkan kenaikan tahunan sekitar 19%, Indonesia yakin dapat mencapai pertumbuhan ekonomi sebesar 5,1%–5,5% meskipun ada ketegangan global yang sedang berlangsung. d) Analisis Industri atas Rencana Transaksi Pembangunan infrastruktur berperan penting dalam mendorong pertumbuhan ekonomi di Indonesia, Pemerintah telah menjalankan berbagai proyek strategis seperti pembangunan Jalan Tol Trans, jalur kereta api, serta bendungan dan pembangkit listrik berskala besar yang berhasil meningkatkan konektivitas antarwilayah dan ketersediaan energi. Selain memperkuat ekonomi regional, infrastruktur juga berdampak pada kesejahteraan sosial dengan menyediakan fasilitas publik seperti sekolah dan rumah sakit, yang berkontribusi pada peningkatan kualitas hidup masyarakat. Kebijakan pemerintah yang mendorong penggunaan Produk Dalam Negeri (PDN) turut memberdayakan kontraktor lokal, menciptakan lapangan kerja, serta mengurangi ketergantungan pada impor, sehingga menciptakan lingkungan bisnis yang lebih kondusif dan menarik investasi swasta. Jalan tol memiliki peran strategis dalam mendorong pertumbuhan ekonomi di Indonesia melalui peningkatan aksesibilitas dan konektivitas antarwilayah. Infrastruktur ini mempermudah distribusi barang dan jasa, sehingga waktu tempuh menjadi lebih singkat dan biaya logistik dapat ditekan hingga 20%. Dampak ini membuat produk lokal semakin kompetitif, mendorong investasi, serta mempercepat pengembangan sektor manufaktur dan agribisnis. Selain itu, pembangunan jalan tol turut merangsang pertumbuhan ekonomi di daerah yang sebelumnya sulit dijangkau, membuka lapangan kerja, dan meningkatkan pendapatan masyarakat lokal. Daerah sekitar exit tol sering kali mengalami lonjakan aktivitas ekonomi, seperti munculnya kawasan industri dan pariwisata yang berkembang pesat. Contohnya, tol Trans-Sumatra membuka akses ke wilayah kaya sumber daya alam di Sumatra, sedangkan tol Tangerang-Merak berkontribusi pada pertumbuhan ekonomi Banten sebesar 5,7%. Meski demikian, tantangan seperti penggusuran lahan dan risiko urbanisasi harus dikelola dengan bijak untuk memastikan pembangunan ini memberikan manfaat yang berkelanjutan bagi masyarakat. Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 25
P a g e | xxiii
Pertumbuhan Pembangunan Jalan Tol di Indonesia Tahun 2015-2024
Sumber: InfoPublik, Satu Data Indonesia
Selama satu dekade terakhir, pembangunan jalan tol di Indonesia mengalami pertumbuhan
signifikan seiring dengan prioritas pemerintah dalam memperkuat konektivitas antarwilayah.
Presiden Joko Widodo menempatkan infrastruktur sebagai salah satu pilar utama pembangunan
nasional guna mendukung kelancaran transportasi dan distribusi logistik. Peningkatan pembangunan
jalan tol terus berlangsung dari tahun ke tahun dengan capaian yang cukup bervariasi.
Pada 2015, jalan tol yang selesai dibangun sepanjang 132,35 km. Tahun berikutnya, pembangunan
sedikit melambat dengan penambahan hanya 43,69 km, yang kemudian mengalami pertumbuhan
CAGR sebesar 41% sampai dengan tahun 2019 mencapai pembangunan 522,88 km. Pandemi COVID-
19 menimbulkan tantangan besar dan menyebabkan penurunan pembangunan jalan tol dengan
penurunan pertumbuhan sebesar 52% dari 2019-2021. Adapun, tren peningkatan kembali berlanjut
mulai tahun 2022 hingga 2024 dengan pertumbuhan CAGR mencapai 114%, dimana tahun 2024
menjadi pembangunan jalan tol terbesar hingga mencapai 650 km, hal ini dikarenakan Pemerintah
bertujuan untuk meningkatkan konektivitas, menekan biaya logistik, dan mendukung pertumbuhan
ekonomi. Infrastruktur ini juga diharapkan mempercepat distribusi barang dan meningkatkan daya
saing nasional.
Pembangunan jalan tol juga tersebar di beberapa pulau utama Indonesia, dengan Pulau Jawa
mendominasi sepanjang 1.782,47 km. Pulau Sumatera menyusul dengan total panjang 941,75 km.
Pulau Kalimantan, Sulawesi, dan Bali juga mendapatkan alokasi pembangunan masing-masing
sebesar 97,27 km, 61,46 km, dan 10,07 km. Kehadiran jaringan tol yang lebih luas ini diharapkan
dapat mendukung pertumbuhan ekonomi dengan memangkas waktu tempuh dan mempermudah
akses antarwilayah.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 26
P a g e | xxiv
Perkembangan Lalu Lintas Kendaraan di Indonesia Tahun 2021-2024
Sumber: BPS, CNN
Selama 2021 – 2024 jumlah kendaraan bermotor mengalami peningkatan pertumbuhan tahunan
dengan rata-rata sebesar 5% dari 141 juta unit kendaraan bermotor tahun 2021 menjadi 164 juta
unit di tahun 2024. Jumlah kendaraan bermotor tersebut terdiri dari Mobil Penumpang, Mobil Bis,
Mobil Barang, dan Sepeda motor. Hal ini mencerminkan tingginya mobilitas masyarakat dan
meningkatnya kebutuhan transportasi pribadi. Pada 2024, populasi kendaraan bermotor di
Indonesia mencapai 164 juta unit, dengan sepeda motor masih menjadi jenis kendaraan terbanyak,
yakni 137,3 juta unit atau sekitar 83,6% dari total kendaraan. Mobil penumpang berada di urutan
kedua dengan jumlah 20,1 juta unit, disusul oleh mobil barang sebesar 6,1 juta unit, bus sebanyak
285 ribu unit, dan kendaraan khusus sebanyak 162 ribu unit.
Peningkatan ini disebabkan mayoritas penduduk Indonesia lebih memilih kendaraan pribadi,
terutama motor, dibandingkan transportasi umum. Pulau Jawa menjadi wilayah dengan populasi
kendaraan tertinggi, mencapai 97,2 juta unit atau 59,2% dari total kendaraan nasional. Selain Pulau
Jawa, distribusi kendaraan di wilayah lain juga terus meningkat seiring dengan pertumbuhan
populasi dan aktivitas ekonomi di wilayah tersebut. Tren peningkatan ini mencerminkan peran
penting kendaraan bermotor dalam mendorong mobilitas dan perekonomian nasional. Di sisi lain,
pemerintah diharapkan terus mengantisipasi dampak yang muncul, seperti kemacetan lalu lintas dan
penurunan kualitas lingkungan, dengan memperkuat infrastruktur transportasi dan menerapkan
kebijakan ramah lingkungan untuk mendukung mobilitas berkelanjutan.
Di Indonesia, pembangunan jalan tol telah memberikan dampak signifikan terhadap perekonomian,
terutama dalam menurunkan biaya logistik dan memperlancar arus distribusi. Pertumbuhan pesat
jaringan jalan tol sejak tahun 2015 mencerminkan komitmen pemerintah dalam meningkatkan
konektivitas antarwilayah. Meskipun demikian, tantangan seperti penetapan tarif tol, proses
pembebasan lahan, dan dampak urbanisasi perlu dikelola secara efektif agar manfaat pembangunan
infrastruktur dapat dirasakan secara merata oleh seluruh lapisan masyarakat. Selama periode
historis tahun 2020-2024, perkembangan lalu lintas kendaraan di Indonesia (kecuali sepeda motor)
menunjukkan pertumbuhan CAGR sebesar 8,3%.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 27
P a g e | xxv
3) Analisis Kuantitatif atas Rencana Transaksi
Analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi terdiri atas:
a) Analisis Kinerja Historis atas Pendapatan, Aset, Kewajiban dan Kondisi Keuangan Perseroan
Laporan Posisi Keuangan Perseroan Tahun 2020 - 2024
(dalam Ribuan Rupiah)
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit *) Audit Audit Audit Audit
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 556.853.162 562.782.118 441.414.235 471.769.154 582.434.576
Piutang Usaha
Pihak Berelasi 94.030.241 58.421.737 186.069.934 48.503.629 108.631.885
Pihak Ketiga 688.993.400 665.370.713 886.255.750 876.360.390 731.288.298
Piutang Retensi
Pihak Berelasi - - 1.713.543 1.693.450 13.183.689
Pihak Ketiga - 7.285.909 15.202.111 4.797.500 3.184.277
Tagihan Bruto Kepada Pemberi Kerja
Pihak Berelasi 72.725.317 85.004.100 73.381.634 105.471.946 44.226.804
Pihak Ketiga 503.880.002 431.811.163 307.090.515 238.515.104 227.792.229
Aset Keuangan Lancar Lainnya
Pihak Berelasi 30.794.365 54.826.536 45.329.105 48.899.620 38.014.502
Pihak Ketiga 6.140.628 67.847.852 4.498.899 3.123.599 2.145.735
Persediaan 294.173.908 274.894.617 269.602.686 341.899.350 360.315.686
Uang Muka pada Ventura Bersama 1.318.590 2.129.965 4.050.428 2.389.299 923.972
Uang Muka 56.720.199 64.714.885 40.980.885 65.391.692 51.684.699
Biaya Dibayar di Muka 33.308.054 17.172.404 23.916.993 22.400.432 13.912.765
Pajak Dibayar di Muka 143.266.952 78.393.517 76.323.126 96.905.927 61.824.911
Pekerjaan dalam Proses, Pihak Ketiga 87.553.495 60.338.711 5.689.992 - -
TOTAL ASET LANCAR 2.569.758.313 2.430.994.227 2.381.519.836 2.328.121.092 2.239.564.028
ASET TIDAK LANCAR
Aset Pajak Tangguhan 40.361.737 45.986.871 41.237.981 43.311.557 50.034.459
Piutang Pihak Berelasi 24.351.694 4.118.144 27.995.877 32.256.408 32.358.278
Uang Muka Jangka Panjang 76.373.262 291.391.201 10.001.750 10.001.750 10.001.750
Investasi pada Ventura Bersama 621.503.947 302.659.723 389.848.122 370.534.966 417.963.371
Investasi pada Entitas Asosiasi 625.057.495 555.997.625 895.844.121 1.006.789.859 985.658.108
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya 13.260.013 13.854.814 47.268.450 57.908.120 87.106.703
Aset Tetap 563.657.747 470.287.092 482.333.681 506.618.950 518.167.999
Aset Hak Guna 1.966.469 1.613.485 2.830.732 2.688.663 1.762.728
Goodwill 25.135.683 25.135.683 25.135.683 25.135.683 25.135.683
Aset Lain-lain 3.888.898 3.175.057 3.469.433 12.943.085 3.744.657
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 1.995.556.945 1.714.219.695 1.925.965.830 2.068.189.041 2.131.933.736
TOTAL ASET 4.565.315.258 4.145.213.922 4.307.485.666 4.396.310.133 4.371.497.764
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Bank 776.913.696 140.182.985 168.675.136 238.522.038 150.691.290
Utang Usaha
Pihak Berelasi 214.493 181.896 559.783 3.414.947 3.864.719
Pihak Ketiga 255.992.851 253.095.837 300.873.128 344.910.887 265.690.064
Utang Proyek 15.494.173 21.948.682 57.456.353 38.059.064 26.315.147
Utang Pajak 35.469.829 26.514.736 53.369.576 71.831.411 49.148.857
Liabilitas Bruto kepada Pemberi Kerja
Pihak Berelasi 24.601.927 32.193.794 17.029.482 13.057.346 11.696.406
Pihak Ketiga 70.699.924 110.713.616 115.103.910 88.975.022 97.318.354
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya
Pihak Berelasi - - - 12.723 -
Pihak Ketiga 12.780.155 13.158.391 12.940.552 11.392.991 10.585.883
Uang Muka dari Pelanggan
Pihak Berelasi 46.036.477 27.573.057 18.535.410 14.160.277 7.662.011
Pihak Ketiga 152.735.669 136.861.812 106.233.674 53.825.915 198.198.731
Pendapatan Diterima di Muka - -
Beban Akrual 221.480.316 367.625.605 373.163.379 315.693.181 255.378.837
Liabilitas Sewa 83.887 96.892 415.206 491.864 733.420
Utang Bank Jangka Panjang yang Akan Jatuh
Tempo Dalam Satu Tahun 15.684.390 7.221.438 - - 176.234
TOTAL LIABILITAS JANGKA PENDEK 1.628.187.787 1.137.368.741 1.224.355.589 1.194.347.666 1.077.459.953
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas Manfaat Kesejahteraan Karyawan -
Pesangon 60.224.998 50.843.685 37.566.021 38.045.239 35.726.785
Utang Pihak Berelasi 90.468.634 280.777.475 171.842.688 101.268.330 58.381.147
Tanggungan Rugi pada Ventura Bersama 16.396.567 2.206.410 11.321.819 8.036.368 23.120.848
Bagian Jangka Panjang:
Utang Bank 86.969.847 23.469.419 - - -
Liabilitas Sewa - - 367.303 - 171.754
TOTAL LIABILITAS JANGKA PANJANG 254.060.046 357.296.989 221.097.831 147.349.937 117.400.534
TOTAL LIABILITAS 1.882.247.833 1.494.665.730 1.445.453.420 1.341.697.603 1.194.860.487
EKUITAS
Modal Saham 326.170.397 326.170.397 326.170.397 326.170.397 326.170.397
Tambahan modal disetor 560.092.534 560.092.534 560.092.534 560.092.534 560.092.534
Selisih Transaksi dengan Pihak Nonpengendali 4.781.112 4.781.112 4.781.112 4.781.112 4.781.112
Saldo Laba 1.743.160.112 1.709.549.022 1.914.315.456 2.103.231.678 2.220.945.710
Penghasilan Komprehensif Lain 11.962.820 12.313.979 18.126.358 17.454.637 20.649.427
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada Pemilik
Entitas Induk 2.646.166.975 2.612.907.044 2.823.485.857 3.011.730.358 3.132.639.180
Kepentingan Non Pengendali 36.900.450 37.641.148 38.546.389 42.882.172 43.998.097
TOTAL EKUITAS 2.683.067.425 2.650.548.192 2.862.032.246 3.054.612.530 3.176.637.277
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 4.565.315.258 4.145.213.922 4.307.485.666 4.396.310.133 4.371.497.764
*) Reklasifikasi
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
*) Reklasifikasi
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 28
P a g e | xxvi Selama tahun 2020 - 2024, jumlah aset Perseroan mengalami pertumbuhan yang menurun dengan rata-rata sebesar 1%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 9% dari sebesar Rp 4.565.315.258.000,- pada tahun 2020 menjadi sebesar Rp 4.145.213.922.000,- pada tahun 2021. Pada tahun 2024, jumlah aset Perseroan adalah sebesar Rp 4.371.497.764.000,-. Selama tahun 2020 - 2024, jumlah aset lancar Perseroan mengalami pertumbuhan yang menurun dengan rata-rata sebesar 3%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 5% dari sebesar Rp 2.569.758.313.000,- pada tahun 2020 menjadi sebesar Rp 2.430.994.227.000,- pada tahun 2021. Pada tahun 2024, jumlah aset lancar Perseroan adalah sebesar Rp 2.239.564.028.000,-. Selama tahun 2020 - 2024, jumlah aset tidak lancar Perseroan mengalami pertumbuhan yang meningkat dengan rata-rata sebesar 2%. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2022 sebesar 12% dari sebesar Rp 1.714.219.695.000,- pada tahun 2021 menjadi sebesar Rp 1.925.965.830.000,- pada tahun 2022. Pada tahun 2024, jumlah aset tidak lancar Perseroan adalah sebesar Rp 2.131.933.736.000,-. Selama tahun 2020 - 2024, jumlah liabilitas Perseroan mengalami pertumbuhan yang menurun dengan rata-rata sebesar 11%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 21% dari sebesar Rp 1.882.247.833.000,- pada tahun 2020 menjadi sebesar Rp 1.494.665.730.000,- pada tahun 2021. Pada tahun 2024, jumlah liabilitas Perseroan adalah sebesar Rp 1.194.860.487.000,-. Selama tahun 2020 - 2024, jumlah liabilitas jangka pendek Perseroan mengalami pertumbuhan yang menurun dengan rata-rata sebesar 10%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 30% dari sebesar Rp 1.628.187.787.000,- pada tahun 2020 menjadi sebesar Rp 1.137.368.741.000,- pada tahun 2021. Pada tahun 2024, jumlah liabilitas jangka pendek Perseroan adalah sebesar Rp 1.077.459.953.000,-. Selama tahun 2020 - 2024, jumlah liabilitas jangka panjang Perseroan mengalami pertumbuhan yang menurun dengan rata-rata sebesar 18%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2022 sebesar 38% dari sebesar Rp 357.296.989.000,- pada tahun 2021 menjadi sebesar Rp 221.097.831.000,- pada tahun 2022. Pada tahun 2024, jumlah liabilitas jangka panjang Perseroan adalah sebesar Rp 117.400.534.000,-. Selama tahun 2020 - 2024, jumlah ekuitas Perseroan mengalami pertumbuhan yang meningkat dengan rata-rata sebesar 4%. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2022 sebesar 8% dari sebesar Rp 2.650.548.192.000,- pada tahun 2021 menjadi sebesar Rp 2.862.032.246.000,- pada tahun 2022. Pada tahun 2024, jumlah ekuitas Perseroan adalah sebesar Rp 3.176.637.277.000,-. Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 29
P a g e | xxvii
Laporan Laba Rugi Perseroan Tahun 2020 - 2024
(dalam Ribuan Rupiah)
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit
Pendapatan Usaha 3.013.778.917 3.480.062.858 4.465.174.493 4.548.754.696 3.875.321.246
Beban Pokok Pendapatan (2.520.797.620) (3.013.790.607) (3.864.227.268) (3.843.825.624) (3.261.118.783)
Laba Bruto 492.981.297 466.272.251 600.947.225 704.929.072 614.202.463
Penghasilan Lain-lain 57.824.371 34.594.891 44.775.672 35.957.027 42.722.943
Beban Penjualan (86.064.392) (84.385.247) (75.638.152) (119.855.589) (141.969.117)
Beban Umum dan Administrasi (304.157.422) (294.356.299) (340.656.506) (329.797.072) (358.839.706)
Beban Lain-lain (18.381.721) (6.465.621) (4.600.081) (9.871.320) (5.986.441)
Laba Usaha 142.202.133 115.659.975 224.828.158 281.362.118 150.130.142
Beban Keuangan (47.862.577) (45.350.794) (19.660.042) (31.646.961) (19.627.582)
Beban Pajak Penghasilan Final (38.942.849) (40.097.482) (36.356.687) (30.352.488) (32.115.142)
Bagian Laba dari Entitas Asosiasi 68.534.426 (21.353.378) (36.573.104) (15.689.199) (13.017.725)
Bagian Laba dari Ventura Bersama (34.100.788) (23.920.120) 118.287.849 91.668.497 143.544.566
Laba Sebelum Pajak 89.830.345 (15.061.799) 250.526.174 295.341.967 228.914.259
Beban Pajak Penghasilan (37.995.920) (22.048.299) (48.869.665) (53.527.176) (39.824.158)
Laba/ (Rugi) Tahun Berjalan 51.834.425 (37.110.098) 201.656.509 241.814.791 189.090.101
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
Selama tahun 2020 - 2024, Laba (Rugi) Tahun Berjalan Perseroan mengalami pertumbuhan yang
cukup fluktuatif. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2022 sebesar 643% dari sebesar rugi Rp
37.110.098.000,- pada tahun 2021 menjadi laba sebesar Rp 201.656.509.000,- pada tahun 2022.
Pada tahun 2024, Laba Tahun Berjalan Perseroan adalah sebesar Rp 189.090.101.000,-.
Seiring dengan adanya peningkatan Pendapatan Usaha Perseroan sebesar 6%, selama tahun 2020 -
2024, beban pokok pendapatan Perseroan turut mengalami peningkatan sebesar 7%. Peningkatan
terbesar terjadi pada tahun 2022 sebesar 28%.
Selama tahun 2020 - 2024, Perseroan tercatat memiliki rata-rata Laba Neto Tahun Berjalan sebesar
3% atas pendapatan usaha. Pada tahun 2024, Perseroan mencatat laba sebesar 5% atas pendapatan
usaha.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 30
P a g e | xxviii
Rasio
(dalam persentase kecuali dinyatakan lain)
2020 2021 2022 2023 2024 Rata-Rata
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Historis
Rasio Pertumbuhan*
Pendapatan Usaha N/A 15% 28% 2% -15% 6%
Beban Pokok Pendapatan N/A 20% 28% -1% -15% 7%
Laba Kotor N/A -5% 29% 17% -13% 6%
Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan N/A -172% 643% 20% -22% 38%
Aset Lancar N/A -5% -2% -2% -4% -3%
Aset Tidak Lancar N/A -14% 12% 7% 3% 2%
Total Aset N/A -9% 4% 2% -1% -1%
Liabilitas Jangka Pendek N/A -30% 8% -2% -10% -10%
Liabilitas Jangka Panjang N/A 41% -38% -33% -20% -18%
Total Liabilitas N/A -21% -3% -7% -11% -11%
Total Ekuitas N/A -1% 8% 7% 4% 4%
Rasio Vertikal**
Beban Pokok Pendapatan 84% 87% 87% 85% 84% 85%
Laba Kotor 16% 13% 13% 15% 16% 15%
Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan 2% -1% 5% 5% 5% 3%
Aset Lancar / Total Aset 56% 59% 55% 53% 51% 55%
Aset Tidak Lancar / Total Aset 44% 41% 45% 47% 49% 45%
Liabilitas Jangka Pendek / Total Liabilitas 87% 76% 85% 89% 90% 85%
Liabilitas Jangka Panjang / Total Liabilitas 13% 24% 15% 11% 10% 15%
Total Liabilitas / Total Liabilitas & Ekuitas 41% 36% 34% 31% 27% 34%
Total Ekuitas / Total Liabilitas & Ekuitas 59% 64% 66% 69% 73% 66%
Rasio Likuiditas**
Current Ratio 1,6 2,1 1,9 1,9 2,1 1,9
Quick Ratio 1,2 1,7 1,6 1,5 1,6 1,5
Rasio Profitabilitas**
Return on Asset (ROA) 1% -1% 5% 6% 4% 3%
Return on Equity (ROE) 2% -1% 7% 8% 6% 4%
Rasio Aktivitas**
Perputaran Aset (x) 0,7 0,8 1,0 1,0 0,9 0,9
Perputaran Piutang Usaha (x) 3,8 4,8 4,2 4,9 4,6 4,5
Perputaran Piutang Usaha (hari) 95 76 88 74 79 82
Perputaran Utang Usaha (x) 9,8 11,9 12,8 11,0 12,1 11,5
Perputaran Utang Usaha (hari) 37 31 28 33 30 32
Perputaran Persediaan (X) 8,6 11,0 14,3 11,2 9,1 10,8
Perputaran Persediaan (hari) 43 33 25 32 40 35
Rasio Solvabilitas**
Debt to Asset Ratio (DAR) 41% 36% 34% 31% 27% 34%
Debt to Equity Ratio (DER) 70% 56% 51% 44% 38% 52%
Sumber: TRUSCEL. Diolah berdasarkan data laporan keuangan Perseroan
Keterangan:
*) Perhitungan rata-rata menggunakan metode CAGR pada tahun 2020 - 2024
** )Perhitungan rata-rata dilakukan dengan menggunakan metode AVERAGE
Data pada tahun 2020 - 2024
N/A) Tidak ada pembanding
N/A*) tidak dapat dihitung dikarenakan nilai pembagi sama dengan 0
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan operasional suatu perusahaan dalam mengelola aset-
asetnya dengan tujuan akhir mengoptimalkan pengembalian yang dapat diperoleh para penyedia
capital (capital providers). Rasio imbal balik aset (Return on Assets / ROA) Perseroan selama tahun
2020 - 2024, secara rata-rata adalah sebesar 3%.
Rasio imbal balik ekuitas (Return on Equity / ROE) selama tahun 2020 - 2024, secara rata-rata adalah
sebesar 4% dimana rasio ini menunjukan hasil yang sejalan dengan rata-rata ROA pada tahun 2020 -
2024. Namun perlu diingat, persentase ROE direkomendasikan untuk mendekati 10% untuk cukup
menutup biaya modal perusahaan.
Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk membayar seluruh liabilitas lancarnya
yang akan jatuh tempo. Selama tahun 2020 - 2024, rata-rata current ratio dan quick ratio Perseroan
masing-masing sebesar 1,9x dan 1,5x. Hal ini menunjukkan bahwa selama tahun 2020 - 2024
Perseroan mampu untuk membayar liabilitas lancarnya dengan menggunakan aset lancar yang
dimilikinya.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 31
P a g e | xxix Current ratio dan quick ratio terbesar terjadi pada 2021 sebesar 2,1x dan 1,7x. Current ratio dan quick ratio terkecil terjadi pada 2020 sebesar 1,6x dan 1,2x. Rasio Aktivitas Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam mendayagunakan aset-aset yang dimilikinya. Rasio perputaran aset Perseroan selama tahun 2020 - 2024 secara rata-rata adalah sebesar 0,9x per tahun yang berarti bahwa Perseroan mampu menghasilkan penjualan rata-rata sebesar 0,9x dari setiap aset yang dimiliki. Sedangkan perputaran piutang usaha Perseroan selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata sebesar 4,5x atau selama 82 hari. Perputaran piutang usaha Perseroan tercepat terjadi pada tahun 2023 yaitu sebesar 4,9x atau selama 74 hari. Perputaran utang usaha Perseroan selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata sebesar 11,5x atau 32 hari. Perputaran utang usaha tercepat terjadi pada tahun 2022 sebesar 12,8x atau 28 hari. Perputaran persediaan Perseroan selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata sebesar 10,8x atau 35 hari. Perputaran persediaan tercepat terjadi pada tahun 2022 sebesar 14,3x atau 25 hari. Rasio Solvabilitas Debt to Asset Ratio (DAR) menunjukkan posisi utang berbunga terhadap aset dalam pembiayaan perusahaan sedangkan Debt to Equity Ratio (DER) menunjukkan besarnya porsi utang berbunga terhadap ekuitas dalam pembiayaan perusahaan (financial leverage). Rasio solvabilitas ini menunjukkan seberapa besar kemampuan sebuah perusahaan untuk melunasi seluruh utang berbunga dengan ekuitas atau aset yang dimiliki jika perusahaan tersebut dilikuidasi. DAR dan DER Perseroan selama periode historis rata-rata adalah sebesar 34% dan 52%. Penilaian Arus Kas Informasi tentang arus kas suatu perusahaan berguna bagi pemakai laporan keuangan untuk menilai kemampuan perusahaan untuk menghasilkan kas, memenuhi kewajibannya, membayar deviden, menilai penyebab terjadinya perbedaan antara laba dan arus kas terkait, dan menilai pengaruh kegiatan investasi dan pembiayaan yang menggunakan kas dan non-kas terhadap posisi keuangan perusahaan. Dalam proses pengambilan keputusan ekonomi, para pemakai perlu melakukan evaluasi terhadap kemampuan perusahaan dalam menghasilkan kas serta keputusan perolehannya. Perusahaan harus menyusun laporan arus kas dan harus menyajikan laporan tersebut sebagai bagian yang tidak terpisahkan di laporan keuangan untuk periode penyajian laporan keuangan. Tujuan utama dari laporan arus kas adalah memberikan informasi mengenai penerimaan dan pengeluaran kas suatu perusahaan selama satu periode. Tujuan keduanya adalah memberikan informasi atas dasar mengenai aktivitas operasi, investasi dan pendanaan. Selain tujuan di atas, laporan arus kas juga penting untuk mengetahui keadaan kas secara pasti demi menjaga likuiditas perusahaan. Dengan adanya laporan arus kas ini, maka perusahaan akan mengetahui apakah perusahaan dalam keadaan defisit atau bahkan mengalami surplus. Berikut adalah laporan arus kas Perseroan untuk tahun 2020 - 2024: Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 32
P a g e | xxx
Laporan Arus Kas Perseroan Tahun 2020 - 2024
(dalam Ribuan Rupiah)
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dari Pelanggan 3.337.038.314 3.605.066.478 4.191.030.359 4.783.872.562 4.130.719.208
Pembayaran kepada Pemasok (2.889.234.018) (3.096.513.691) (3.778.078.274) (4.171.910.939) (3.288.271.093)
Penerimaan (Pembayaran) dari (kepada) Pihak Ketiga (78.098.932) (83.830.191) (111.337.756) (127.496.747) (207.849.578)
Pembayaran Pajak Penghasilan (63.792.951) (50.369.847) (51.277.605) (53.215.663) (143.842.990)
Penerimaan Restitusi Pajak Penghasilan Badan 40.701.816 5.227.420 20.674.701 9.900.629 41.449.282
Pembayaran kepada Karyawan (172.970.982) (150.521.133) (185.471.402) (201.719.048) (230.398.481)
Pembayaran Bunga (48.059.780) (45.699.744) (19.950.310) (30.479.568) (18.916.893)
Penerimaan Bunga 9.052.552 9.844.506 2.854.480 5.494.693 32.163.308
Penerimaan Restitusi Pajak Pertambahan Nilai - 55.072.717 459.290 - -
Kas Bersih yang Digunakan untuk Aktivitas Operasi 134.636.019 248.276.515 68.903.483 214.445.919 315.052.763
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Deposito yang Dijaminkan
Pencairan 18.000 166.498 491.699 - 9.746.823
Penempatan - - - (11.203.172) -
Aset Tetap
Penjualan 3.202.224 1.213.040 5.088.720 3.740.711 5.180.991
Pembelian (24.873.867) (15.644.225) (78.662.705) (106.213.654) (99.433.824)
Pencairan Deposito Berjangka - - 64.000.000 - -
Penambahan Aset Hak Guna - (2.546.310) (2.592.056) (2.993.524) (1.802.625)
Pembayaran Uang Muka Aset Tetap (4.375.125) (12.992.452) (1.515.108) (4.146.132) (11.243.090)
Pinjaman kepada Pihak Berelasi (59.387.871) (20.233.550) 23.877.733 4.260.531 -
Penambahan Investasi pada Ventura Bersama (154.569.792) (27.205.663) (59.492.966) 134.354.713 136.361.144
Pengurangan Investasi pada Ventura Bersama 302.782.125 307.939.609 99.707.824 (26.659.235) (25.160.502)
Penjualan Investasi pada Surat Berharga Negara - - - - -
Penambahan Investasi pada Entitas Asosiasi (1.043.250) (7.987.301) (128.350.270) (128.353.522) -
Pengurangan Investasi pada Entitas Asosiasi - 48.888.000 - 708.851 -
Penerimaan Dividen dari Entitas Asosiasi 60.760.116 6.809.021 750.000 1.000.025 8.114.026
Penerimaan Dividen dari Penyertaan Saham 17.142 - - - -
Penambahan Aset Keuangan Lain - - - - (28.667.000)
Kas Bersih yang Digunakan untuk Aktivitas Investasi 122.529.702 278.406.667 (76.697.129) (135.504.408) (6.904.057)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pembayaran Utang Bank (5.687.583.182) (5.198.332.942) (30.690.857) - -
Penerimaan Utang Bank 5.675.278.796 4.488.201.176 - - -
Penerimaan (Pembayaran) Utang Bank Jangka Pendek - - 28.492.151 69.846.902 (87.830.747)
Pembayaran Dividen (39.140.448) - - (48.925.560) (69.311.209)
Pembayaran Dividen Entitas Anak - (450.052) (5.264) (4.166) (1.800.068)
Penerimaan dari (Pembayaran kepada) Pihak Berelasi (2.535.958) 190.308.841 (108.934.787) (67.553.193) (42.989.053)
Pembayaran atas Utang Sewa Pembiayaan - - - - (176.234)
Pembayaran Liabilitas Sewa (240.600) (616.908) (680.161) (290.645) (491.864)
Kas Bersih yang Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan (54.221.392) (520.889.885) (111.818.918) (46.926.662) (202.599.175)
KENAIKAN (PENURUNAN) NETO KAS DAN SETARA KAS 202.944.329 5.793.297 (119.612.564) 32.014.849 105.549.531
PENGARUH PERUBAHAN KURS VALUTA KAS DAN SETARA 189.796 135.658 (1.755.319) (1.659.930) 5.115.891
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN 353.719.036 556.853.161 562.782.118 441.414.235 471.769.154
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN 556.853.161 562.782.118 441.414.235 471.769.154 582.434.576
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
Selama tahun 2020 - 2024, arus kas aktivitas operasi Perseroan terdiri dari arus kas masuk. Arus kas
aktivitas operasi terbesar terjadi pada tahun 2024 yaitu arus kas masuk. Pada tahun 2024, arus kas
masuk untuk aktivitas operasi adalah sebesar Rp 315.052.763.000,-.
Selama tahun 2020 - 2024 arus kas dari aktivitas investasi merupakan arus kas keluar kecuali pada
tahun 2020 dan 2021 yang merupakan arus kas masuk. Arus kas aktivitas investasi terbesar terjadi
pada tahun 2021 yaitu arus kas masuk. Pada tahun 2024, arus kas keluar untuk aktivitas investasi
adalah sebesar Rp 6.904.057.000,-
Selama tahun 2020-2024 arus kas dari aktivitas pendanaan merupakan arus kas keluar. Arus kas
aktivitas pendanaan terbesar terjadi pada tahun 2021 yaitu arus kas keluar. Pada tahun 2024, arus
kas keluar untuk aktivitas pendanaan adalah sebesar Rp 202.599.175.000,-.
Kas dan setara kas akhir tahun Perseroan pada tahun 2024 adalah sebesar Rp 582.434.576.000,-.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 33
P a g e | xxxi
Common-Size Statement Laporan Laba Rugi Perseroan
Tahun 2020 - 2024
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit
Pendapatan Usaha 100% 100% 100% 100% 100%
Beban Pokok Pendapatan -84% -87% -87% -85% -84%
Laba Bruto 16% 13% 13% 15% 16%
Penghasilan Lain-lain 2% 1% 1% 1% 1%
Beban Penjualan -3% -2% -2% -3% -4%
Beban Umum dan Administrasi -10% -8% -8% -7% -9%
Beban Lain-lain -1% 0% 0% 0% 0%
Laba Usaha 5% 3% 5% 6% 4%
Beban Keuangan -2% -1% 0% -1% -1%
Beban Pajak Penghasilan Final -1% -1% -1% -1% -1%
Bagian Laba dari Entitas Asosiasi 2% -1% -1% 0% 0%
Bagian Laba dari Ventura Bersama -1% -1% 3% 2% 4%
Laba Sebelum Pajak 3% 0% 6% 6% 6%
Beban Pajak Penghasilan -1% -1% -1% -1% -1%
Laba/ (Rugi) Tahun Berjalan 2% -1% 5% 5% 5%
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
Berdasarkan tabel common-size statement laporan laba rugi Perseroan tahun 2020 - 2024, dapat
diketahui bahwa selama periode historis proporsi beban pokok pendapatan terhadap jumlah
pendapatan usaha cenderung stabil. Proporsi beban pokok beban pokok pendapatan terbesar terjadi
pada tahun 2021 dan 2022 yaitu sebesar 87%.
Selama tahun 2020 - 2024, laba rugi tahun berjalan terhadap pendapatan usaha cenderung fluktuatif
yaitu sebesar 2% (2020), -1% (2021), 5% (2022), 5% (2023) dan 5% (2024).
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 34
P a g e | xxxii
Common-Size Statement Laporan Posisi Keuangan Perseroan
Tahun 2020 - 2024
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit *) Audit Audit Audit Audit
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 12% 14% 10% 11% 13%
Piutang Usaha
Pihak Berelasi 2% 1% 4% 1% 2%
Pihak Ketiga 15% 16% 21% 20% 17%
Piutang Retensi
Pihak Berelasi 0% 0% 0% 0% 0%
Pihak Ketiga 0% 0% 0% 0% 0%
Tagihan Bruto Kepada Pemberi Kerja
Pihak Berelasi 2% 2% 2% 2% 1%
Pihak Ketiga 11% 10% 7% 5% 5%
Aset Keuangan Lancar Lainnya
Pihak Berelasi 1% 1% 1% 1% 1%
Pihak Ketiga 0% 2% 0% 0% 0%
Persediaan 6% 7% 6% 8% 8%
Uang Muka pada Ventura Bersama 0% 0% 0% 0% 0%
Uang Muka 1% 2% 1% 1% 1%
Biaya Dibayar di Muka 1% 0% 1% 1% 0%
Pajak Dibayar di Muka 3% 2% 2% 2% 1%
Pekerjaan dalam Proses, Pihak Ketiga 2% 1% 0% 0% 0%
TOTAL ASET LANCAR 56% 59% 55% 53% 51%
ASET TIDAK LANCAR
Aset Pajak Tangguhan 1% 1% 1% 1% 1%
Piutang Pihak Berelasi 1% 0% 1% 1% 1%
Uang Muka Jangka Panjang 2% 7% 0% 0% 0%
Investasi pada Ventura Bersama 14% 7% 9% 8% 10%
Investasi pada Entitas Asosiasi 14% 13% 21% 23% 23%
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya 0% 0% 1% 1% 2%
Aset Tetap 12% 11% 11% 12% 12%
Aset Hak Guna 0% 0% 0% 0% 0%
Goodwill 1% 1% 1% 1% 1%
Aset Lain-lain 0% 0% 0% 0% 0%
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 44% 41% 45% 47% 49%
TOTAL ASET 100% 100% 100% 100% 100%
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Bank 17% 3% 4% 5% 3%
Utang Usaha
Pihak Berelasi 0% 0% 0% 0% 0%
Pihak Ketiga 6% 6% 7% 8% 6%
Utang Proyek 0% 1% 1% 1% 1%
Utang Pajak 1% 1% 1% 2% 1%
Liabilitas Bruto kepada Pemberi Kerja
Pihak Berelasi 1% 1% 0% 0% 0%
Pihak Ketiga 2% 3% 3% 2% 2%
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya
Pihak Berelasi 0% 0% 0% 0% 0%
Pihak Ketiga 0% 0% 0% 0% 0%
Uang Muka dari Pelanggan
Pihak Berelasi 1% 1% 0% 0% 0%
Pihak Ketiga 3% 3% 2% 1% 5%
Pendapatan Diterima di Muka 0% 0% 0% 0% 0%
Beban Akrual 5% 9% 9% 7% 6%
Liabilitas Sewa 0% 0% 0% 0% 0%
Utang Bank Jangka Panjang yang Akan Jatuh
Tempo Dalam Satu Tahun 0% 0% 0% 0% 0%
TOTAL LIABILITAS JANGKA PENDEK 36% 27% 28% 27% 25%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas Manfaat Kesejahteraan Karyawan -
Pesangon 1% 1% 1% 1% 1%
Utang Pihak Berelasi 2% 7% 4% 2% 1%
Tanggungan Rugi pada Ventura Bersama 0% 0% 0% 0% 1%
Bagian Jangka Panjang:
Utang Bank 2% 1% 0% 0% 0%
Liabilitas Sewa 0% 0% 0% 0% 0%
TOTAL LIABILITAS JANGKA PANJANG 6% 9% 5% 3% 3%
TOTAL LIABILITAS 41% 36% 34% 31% 27%
EKUITAS
Modal Saham 7% 8% 8% 7% 7%
Tambahan modal disetor 12% 14% 13% 13% 13%
Selisih Transaksi dengan Pihak Nonpengendali 0% 0% 0% 0% 0%
Saldo Laba 38% 41% 44% 48% 51%
Penghasilan Komprehensif Lain 0% 0% 0% 0% 0%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada Pemilik
Entitas Induk 58% 63% 66% 69% 72%
Kepentingan Non Pengendali 1% 1% 1% 1% 1%
TOTAL EKUITAS 59% 64% 66% 69% 73%
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 100% 100% 100% 100% 100%
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
*) Reklasifikasi
Berdasarkan tabel common-size statement laporan posisi keuangan selama tahun 2020-2024, dapat
diketahui bahwa selama periode historis porsi terbesar pada sisi aset adalah pada aset tidak lancar
untuk akun Investasi Pada Entitas Asosiasi yaitu tahun 2023 dan 2024 sebesar 23%.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 35
P a g e | xxxiii
Pada sisi liabilitas dan ekuitas diketahui bahwa selama tahun 2020 - 2024 porsi terbesar adalah pada
sisi ekuitas untuk akun Saldo Laba yaitu tahun 2024 sebesar 51% dari total jumlah liabilitas dan
ekuitas.
Kesimpulan Analisis Kinerja Historis
Berdasarkan hasil analisis kinerja historis, kinerja keuangan Perseroan selama periode tahun 2020
hingga 2024 menunjukkan tren yang relatif stabil dengan indikator keuangan yang mencerminkan
kapasitas operasional dan keuangan yang terjaga. Tingkat pertumbuhan pendapatan usaha historis
Perseroan tercatat sebesar 6% (CAGR), yang mengindikasikan kemampuan Perseroan dalam
menciptakan pertumbuhan meskipun terdapat fluktuasi tahunan, termasuk penurunan pendapatan
pada tahun 2024. Dari sisi profitabilitas, ROA dan ROE masing-masing mencatatkan rata-rata sebesar
3% dan 4%, menunjukkan efisiensi pengelolaan aset dan ekuitas meskipun belum mencapai tingkat
pengembalian yang optimal. Likuiditas Perseroan juga berada dalam kondisi memadai, dengan
current ratio dan quick ratio masing-masing sebesar 1,9x dan 1,5x. Efisiensi operasional tercermin
dari perputaran aset sebesar 0,9x, serta perputaran piutang usaha dan persediaan yang cukup cepat,
masing-masing 82 hari dan 35 hari. Dari sisi struktur pendanaan, Perseroan menunjukkan penurunan
risiko keuangan dengan rata-rata DAR dan DER masing-masing sebesar 34% dan 52%, yang
mencerminkan perbaikan dalam struktur modal, dimana mengindikasikan adanya penurunan
ketergantungan terhadap pendanaan berbasis utang serta penguatan struktur permodalan
Perseroan sepanjang periode historis. Di samping itu, struktur biaya tetap terkendali dengan proporsi
beban pokok pendapatan yang konsisten di kisaran 84%–87% dari total pendapatan usaha.
b) Analisis Proyeksi Laba Rugi
Proyeksi Laba Rugi atas Rencana Transaksi
Proyeksi Laba Rugi
Proyeksi laba rugi atas Rencana Transaksi untuk tahun 2025-2029 seperti ditunjukkan pada tabel di
bawah ini:
Proyeksi Laporan Laba Rugi Perseroan
(dalam Rupiah Penuh)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Pendapatan Usaha 5.361.000.000.000 5.821.000.000.000 6.164.000.000.000 6.410.560.000.000 6.666.982.400.000
Beban Pokok Pendapatan (4.653.000.000.000) (5.035.000.000.000) (5.316.000.000.000) (5.545.027.224.720) (5.766.828.313.709)
Laba Bruto 708.000.000.000 786.000.000.000 848.000.000.000 865.532.775.280 900.154.086.291
Beban usaha
Beban Umum dan Administrasi (385.000.000.000) (414.000.000.000) (431.000.000.000) (443.930.000.000) (457.247.900.000)
Laba Usaha 323.000.000.000 372.000.000.000 417.000.000.000 421.602.775.280 442.906.186.291
Pendapatan (Beban) Lainnya
Hasil (Biaya) Lain (Exclude JTD) (41.000.000.000) (46.000.000.000) (47.000.000.000) (48.410.000.000) (49.862.300.000)
Laba (Rugi) Asosiasi - JTD (643.441.199) 1.539.165.859 1.036.490.952 3.255.992.423 3.692.308.797
Bagian Laba (Rugi) dari Ventura Bersama 152.000.000.000 162.000.000.000 195.000.000.000 200.850.000.000 206.875.500.000
Laba Sebelum Beban Bunga & Pajak 433.356.558.801 489.539.165.859 566.036.490.952 577.298.767.703 603.611.695.087
Beban Bunga (34.000.000.000) (31.000.000.000) (24.000.000.000) (24.720.000.000) (25.461.600.000)
Laba Sebelum Pajak 399.356.558.801 458.539.165.859 542.036.490.952 552.578.767.703 578.150.095.087
Pajak Penghasilan (87.858.442.936) (100.878.616.489) (119.248.028.009) (121.567.328.895) (127.193.020.919)
Laba Setelah Pajak 311.498.115.865 357.660.549.370 422.788.462.943 431.011.438.808 450.957.074.168
Sumber: Manajemen Perseroan, diolah
Perseroan memproyeksikan pendapatan yang memiliki pertumbuhan dengan CAGR 5,6% selama
tahun 2025-2029, dengan pendapatan usaha tertinggi terjadi pada tahun 2029. Proyeksi pendapatan
usaha didominasi dari kontribusi jasa konstruksi. Pertumbuhan pendapatan Perseroan sejalan
dengan asumsi pertumbuhan sesuai analisis industri sebesar 5,5%. Adapun pertumbuhan
pendapatan Perseroan juga didukung oleh pertumbuhan historis CAGR selama tahun 2020-2024
sebesar 6%. Sehingga atas dasar tersebut, Perseroan optimis terhadap prognosa antara lain dapat
menghasilkan pendapatan usaha sebesar Rp6.666.982.400.000,- pada tahun 2029 dengan
pertumbuhan CAGR 5,6%. Adapun seiring dengan peningkatan pendapatan, beban pokok
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 36
P a g e | xxxiv
pendapatan turut mengalami peningkatan dengan CAGR sebesar 5,5%. Mayoritas kontribusi beban
pokok pendapatan ini terdiri atas jasa konstruksi.
Pemulihan ekonomi memberikan dampak positif bagi segmen konstruksi, namun ketidakpastian dan
berbagai tantangan mendorong kami untuk menerapkan pendekatan dengan prinsip kehati-hatian
dan berfokus pada strategi sebagai berikut:
1) Pemilihan proyek dan mitra yang cermat untuk mengelola risiko pembayaran secara efektif
2) Memprioritaskan pertumbuhan margin dibandingkan pertumbuhan pendapatan untuk
meningkatkan profitabilitas dan ketahanan Perseroan.
Kerja sama dengan Badan Usaha Milik Negara dan perusahaan swasta berskala besar merupakan
strategi andalan Perseroan dalam memperoleh proyek berkualitas dan bernilai tinggi, di mana kami
dapat berkontribusi terhadap kemampuan operasional Grup yang terintegrasi. Strategi ini juga
memberikan manfaat lain, di antaranya berbagi keunggulan teknologi dan metode, serta
memeratakan risiko.
Selanjutnya, Laba Setelah Pajak Perseroan selama periode proyeksi tahun 2025-2029 akan
mengalami tren yang meningkat dengan CAGR sebesar 10%. Pada tahun 2025, Laba Setelah Pajak
Perseroan diproyeksikan adalah sebesar Rp311.498.115.865,- dan akan mengalami peningkatan
menjadi sebesar Rp450.957.074.168,- pada tahun 2029.
c) Nilai Pasar 100% Saham JTD
Pemberi Tugas
Pemberi Tugas adalah sebagai berikut:
Nama Perusahaan : PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
Bidang Usaha : Pembangunan, Perdagangan, Perindustrian, dan Jasa
Alamat : Jalan Bintaro Raya RT.17/RW.8, Kec. Pesanggrahan, Kota Jakarta Selatan
Jakarta 12330
Maksud dan Tujuan Penilaian
Hasil dari penilaian ini ditujukan untuk memberi opini Nilai Pasar atas 100% Saham JTD per tanggal
31 Desember 2024 untuk tujuan transaksi jual & beli. Laporan Penilaian ini hanya disusun untuk
tujuan yang dimaksudkan dan tidak dapat digunakan untuk keperluan lain yang menyangkut instansi
lain.
Identifikasi Objek Penilaian
Objek dalam penilaian ini adalah 100% Saham JTD.
Asumsi-Asumsi Yang Digunakan
Dalam proses Laporan Penilaian ini, asumsi-asumsi yang digunakan adalah sebagai berikut:
Asumsi Inflasi
Asumsi 2025 2026-2067
Inflasi 2,3% 2,5%
Sumber: PWC Global Economy Watch, Desember 2024
Asumsi inflasi didasarkan pada Global Economy Watch – Projections yang dipublikasikan oleh
PricewaterhouseCoopers.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 37
P a g e | xxxv
Asumsi Proyeksi Keuangan
• Periode proyeksi yang digunakan dalam penilaian adalah 2025 – 05 Januari 2067
berdasarkan sisa masa konsesi Jalan Tol Tahap I - Section A (Kelapa Gading - Pulo Gebang)
sepanjang 9.287 km;
• Sesuai Tarif Pajak PPh Badan Indonesia berdasarkan Peraturan yang disesuaikan dengan UU
Nomor 7 Tahun 2021 adalah sebesar 22%.
Asumsi Pendapatan
Asumsi pendapatan disusun berdasarkan golongan kendaraan, volume kendaraan, dan tarif untuk
Jalan Tol Tahap I – Section A (Kelapa Gading – Pulo Gebang) sepanjang 9,287 km. Asumsi ini mengacu
pada Amandemen Perjanjian Konsesi, Berita Acara Evaluasi, dan proyeksi manajemen, yang
dijustifikasi dengan pertumbuhan industri tol di Indonesia sebagai pembanding, sebagai berikut:
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 94.450.354.511 108.767.517.049 114.104.739.111 129.280.669.413 135.822.271.285 153.886.633.366 121.223.176.761 213.581.699.222 282.879.633.408 362.727.368.661 398.030.431.954
Volume Kendaraan 4.293.198 4.414.266 4.540.073 4.676.275 4.816.563 4.961.060 3.831.414 6.136.839 7.968.604 9.288.984 9.993.186
Tarif 22.000 24.640 25.133 27.646 28.199 31.019 31.639 34.803 35.499 39.049 39.830
Gol. 2 1.626.958.956 1.873.579.902 1.965.516.468 2.226.930.158 2.339.612.824 2.650.781.330 2.088.135.445 3.679.061.452 4.872.756.226 6.248.177.088 6.856.291.640
Volume Kendaraan 49.302 50.692 52.137 53.701 55.312 56.971 43.999 70.474 91.509 106.672 114.759
Tarif 33.000 36.960 37.699 41.469 42.299 46.528 47.459 52.205 53.249 58.574 59.745
Gol. 3 320.014.358 368.523.414 386.606.858 438.025.570 460.189.664 521.394.889 410.725.373 723.652.237 958.445.785 1.228.983.909 1.348.596.876
Volume Kendaraan 9.697 9.971 10.255 10.563 10.880 11.206 8.654 13.862 17.999 20.982 22.572
Tarif 33.000 36.960 37.699 41.469 42.299 46.528 47.459 52.205 53.249 58.574 59.745
Gol. 4 220.297.212 253.690.744 266.139.349 301.535.883 316.793.598 358.927.147 282.742.484 498.160.680 659.792.066 846.029.942 928.371.257
Volume Kendaraan 5.007 5.148 5.295 5.454 5.617 5.786 4.468 7.157 9.293 10.833 11.654
Tarif 44.000 49.280 50.266 55.292 56.398 62.038 63.279 69.606 70.999 78.098 79.660
Gol. 5 220.297.212 253.690.744 266.139.349 301.535.883 316.793.598 358.927.147 282.742.484 498.160.680 659.792.066 846.029.942 928.371.257
Volume Kendaraan 5.007 5.148 5.295 5.454 5.617 5.786 4.468 7.157 9.293 10.833 11.654
Tarif 44.000 49.280 50.266 55.292 56.398 62.038 63.279 69.606 70.999 78.098 79.660
2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 452.204.009.484 473.787.484.462 536.801.219.895 563.963.361.622 640.721.092.796 671.302.395.447 760.585.614.041 799.071.246.112 907.828.126.562 951.158.316.570 1.077.662.372.674
Volume Kendaraan 10.321.182 10.601.771 10.919.824 11.247.419 11.616.581 11.932.387 12.290.358 12.659.069 13.074.564 13.430.006 13.832.907
Tarif 43.813 44.689 49.158 50.142 55.156 56.259 61.885 63.122 69.435 70.823 77.906
Gol. 2 7.789.461.108 8.161.248.256 9.246.694.274 9.714.577.004 11.036.770.858 11.563.550.503 13.101.502.720 13.764.438.757 15.637.835.438 16.384.221.633 18.563.323.110
Volume Kendaraan 118.525 121.748 125.400 129.162 133.401 137.028 141.139 145.373 150.144 154.226 158.853
Tarif 65.720 67.034 73.738 75.212 82.734 84.388 92.827 94.684 104.152 106.235 116.859
Gol. 3 1.532.146.453 1.605.275.050 1.818.776.632 1.910.806.729 2.170.875.378 2.274.490.192 2.576.997.388 2.707.393.455 3.075.880.831 3.222.691.110 3.651.309.028
Volume Kendaraan 23.313 23.947 24.666 25.405 26.239 26.953 27.761 28.594 29.533 30.335 31.246
Tarif 65.720 67.034 73.738 75.212 82.734 84.388 92.827 94.684 104.152 106.235 116.859
Gol. 4 1.054.726.400 1.105.067.973 1.252.042.013 1.315.395.339 1.494.426.050 1.565.754.271 1.773.999.589 1.863.763.968 2.117.429.903 2.218.493.791 2.513.553.465
Volume Kendaraan 12.037 12.364 12.735 13.117 13.547 13.916 14.333 14.763 15.248 15.662 16.132
Tarif 87.626 89.379 98.317 100.283 110.311 112.518 123.769 126.245 138.869 141.647 155.811
Gol. 5 1.054.726.400 1.105.067.973 1.252.042.013 1.315.395.339 1.494.426.050 1.565.754.271 1.773.999.589 1.863.763.968 2.117.429.903 2.218.493.791 2.513.553.465
Volume Kendaraan 12.037 12.364 12.735 13.117 13.547 13.916 14.333 14.763 15.248 15.662 16.132
Tarif 87.626 89.379 98.317 100.283 110.311 112.518 123.769 126.245 138.869 141.647 155.811
2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 1.132.192.088.731 1.286.288.084.851 1.347.681.982.541 1.526.923.686.218 1.604.186.024.741 1.822.522.335.254 1.909.510.429.993 2.163.475.317.182 2.272.947.168.231 2.582.304.618.706 2.705.556.748.171
Volume Kendaraan 14.247.894 14.715.537 15.115.591 15.569.058 16.036.130 16.562.467 17.012.730 17.523.112 18.048.806 18.641.202 19.147.978
Tarif 79.464 87.410 89.158 98.074 100.036 110.039 112.240 123.464 125.933 138.527 141.297
Gol. 2 19.502.627.259 22.157.014.977 23.214.558.405 26.302.094.673 27.632.980.664 31.393.942.892 32.892.360.347 37.267.044.273 39.152.756.713 44.481.607.803 46.604.693.068
Volume Kendaraan 163.619 168.989 173.583 178.790 184.154 190.198 195.369 201.230 207.267 214.070 219.890
Tarif 119.196 131.115 133.738 147.111 150.054 165.059 168.360 185.196 188.900 207.790 211.946
Gol. 3 3.836.065.265 4.358.169.512 4.566.182.799 5.173.485.112 5.435.263.458 6.175.025.152 6.469.756.065 7.330.233.622 7.701.143.443 8.749.300.714 9.166.900.535
Volume Kendaraan 32.183 33.239 34.143 35.167 36.222 37.411 38.428 39.581 40.768 42.106 43.251
Tarif 119.196 131.115 133.738 147.111 150.054 165.059 168.360 185.196 188.900 207.790 211.946
Gol. 4 2.640.739.271 3.000.154.738 3.143.350.648 3.561.416.284 3.741.623.948 4.250.874.344 4.453.766.486 5.046.117.428 5.301.450.970 6.023.000.234 6.310.475.073
Volume Kendaraan 16.616 17.161 17.628 18.157 18.701 19.315 19.840 20.436 21.049 21.739 22.330
Tarif 158.928 174.820 178.317 196.148 200.071 220.079 224.480 246.928 251.867 277.053 282.595
Gol. 5 2.640.739.271 3.000.154.738 3.143.350.648 3.561.416.284 3.741.623.948 4.250.874.344 4.453.766.486 5.046.117.428 5.301.450.970 6.023.000.234 6.310.475.073
Volume Kendaraan 16.616 17.161 17.628 18.157 18.701 19.315 19.840 20.436 21.049 21.739 22.330
Tarif 158.928 174.820 178.317 196.148 200.071 220.079 224.480 246.928 251.867 277.053 282.595
2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 3.065.395.795.678 3.220.504.822.939 3.658.828.764.293 3.833.462.861.788 4.343.313.422.406 4.563.085.081.580 5.184.139.713.588 5.431.576.152.540 6.221.416.611.303 85.947.763.694
Volume Kendaraan 19.722.417 20.314.090 20.980.837 21.551.218 22.197.754 22.863.687 23.614.117 24.256.086 25.257.563 342.087
Tarif 155.427 158.536 174.389 177.877 195.665 199.578 219.536 223.926 246.319 251.245
Gol. 2 52.803.117.246 55.474.954.978 63.025.324.330 66.033.492.064 74.815.946.509 78.601.633.402 89.299.638.729 93.561.866.567 107.167.299.969 1.480.497.184
Volume Kendaraan 226.486 233.281 240.938 247.488 254.912 262.560 271.177 278.550 290.050 3.928
Tarif 233.140 237.803 261.584 266.815 293.497 299.367 329.303 335.889 369.478 376.868
Gol. 3 10.386.098.306 10.911.634.880 12.396.753.229 12.988.444.164 14.715.907.238 15.460.532.144 17.564.774.106 18.403.132.135 21.079.250.065 291.206.090
Volume Kendaraan 44.549 45.885 47.391 48.680 50.140 51.644 53.339 54.789 57.051 773
Tarif 233.140 237.803 261.584 266.815 293.497 299.367 329.303 335.889 369.478 376.868
Gol. 4 7.149.768.258 7.511.546.532 8.533.898.884 8.941.217.681 10.130.399.633 10.642.997.854 12.091.553.600 12.668.677.507 14.510.911.469 200.465.660
Volume Kendaraan 23.000 23.690 24.468 25.133 25.887 26.664 27.539 28.288 29.456 399
Tarif 310.854 317.071 348.778 355.754 391.329 399.156 439.071 447.853 492.638 502.491
Gol. 5 7.149.768.258 7.511.546.532 8.533.898.884 8.941.217.681 10.130.399.633 10.642.997.854 12.091.553.600 12.668.677.507 14.510.911.469 200.465.660
Volume Kendaraan 23.000 23.690 24.468 25.133 25.887 26.664 27.539 28.288 29.456 399
Tarif 310.854 317.071 348.778 355.754 391.329 399.156 439.071 447.853 492.638 502.491
Sumber: TRUSCEL. Diolah berdasarkan data historis lalu lintas dan Perjanjian Konsesi JTD
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 38
P a g e | xxxvi Berdasarkan jumlah kendaraan dan tarif masing-masing golongan, asumsi pertumbuhan pendapatan JTD dapat tercermin sebagai berikut: Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Pertumbuhan Pendapatan (%) -3% 15% 5% 13% 5% 13% -21% 76% 32% 28% 10% Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 Pertumbuhan Pendapatan (%) 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 Pertumbuhan Pendapatan (%) 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67 Pertumbuhan Pendapatan (%) 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 15% -99% Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha terdiri dari asumsi Biaya Operasi dan Pemeliharaan Rutin, Biaya Pemeliharaan Berkala dan Penggantian Alat, Biaya Overhead Badan Usaha Jalan Tol, dan Biaya Agency Fee Selama Masa Tenor untuk Jalan Tol Tahap I - Section A ( Kelapa Gading - Pulo Gebang ) sepanjang 9.287 km. Penyesuaian asumsi dilakukan berdasarkan data historis dan didukung oleh justifikasi data pasar untuk mencerminkan kondisi yang paling representatif, dimana dijelaskan dalam proporsi atas pendapatan sebagai berikut: Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 96% 88% 91% 85% 85% 77% 100% 58% 45% 36% 33% Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 30% 29% 26% 25% 23% 22% 20% 20% 18% 17% 16% Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 15% 14% 14% 12% 12% 11% 11% 10% 9% 8% 8% Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67 Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 7% 7% 7% 6% 6% 6% 5% 5% 4% 4% Asumsi Beban Penyusutan / Depresiasi Beban penyusutan dihitung atas aset tetap seperti peralatan kantor, kendaraan, bangunan, perabot kantor, dan aset hak guna (ROU) menggunakan metode garis lurus sesuai masa manfaat aset. Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 Beban Depresiasi (%) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (581.169.966) Asumsi Perhitungan Modal Kerja Asumsi perputaran piutang usaha dan utang usaha didasarkan pada tren historis, dengan proyeksi bahwa pada akhir periode konsesi JTD seluruh piutang usaha akan tertagih dan seluruh utang usaha telah diselesaikan kepada para vendor. Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67 Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 - Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 - Asumsi Tax Loss Carry Forward (TLCF) Dengan menerapkan Tax Loss Carry Forward (TLCF) yang memiliki masa manfaat 5 tahun, maka Rugi Fiskal yang dapat dikompensasikan merupakan kumulatif tahun 2020-2024. Dengan demikian, Akumulasi Rugi Fiskal yang dapat dikompensasikan dapat dikompensasikan hingga tahun 2029, sebagai berikut. Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 39
P a g e | xxxvii
Tax Loss Carry Forward 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Audited Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Opening Balance (434.355.266.451) (437.496.794.014) (417.434.433.929) (299.825.774.278) (125.229.993.919)
Loss Used - (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532
Closing Balance (434.355.266.451) (437.496.794.014) (417.434.433.929) (299.825.774.278) (125.229.993.919) (26.439.063.468)
2024 (44.466.336.000)
2023 (96.660.666.000)
2022 (163.759.320.000)
2021 (120.062.912.000)
2020 (9.406.032.451)
EBIT (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532
Taxes Paid - - - - -
Asumsi Tingkat Diskonto – Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Berikut adalah asumsi yang digunakan untuk mengestimasi tingkat diskonto yang akan digunakan
dalam penilaian saham JTD:
o Cost of Debt (tingkat bunga utang) Selama Periode Proyeksi TLCF (2025 – 2029)
Menggunakan data tingkat bunga pinjaman investasi dari bank sindikasi terhadap proyek
Pembangunan jalan tol berdasarkan data pasar sebesar 7,13% per Desember 2024. Tingkat
bunga tersebut tidak disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted), mengingat selama
periode proyeksi JTD tidak memperoleh manfaat pajak (tax shield) atas beban bunga akibat tidak
adanya kompensasi rugi fiskal (tax loss carry forward);
o Cost of Debt (tingkat bunga utang) Setelah Periode Proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067)
Menggunakan data tingkat bunga pinjaman investasi dari bank sindikasi terhadap proyek
Pembangunan jalan tol berdasarkan data pasar sebesar 5,56% per Desember 2024. Tingkat
bunga tersebut telah disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted) dengan asumsi JTD
memperoleh manfaat pajak atas beban bunga sepanjang periode proyeksi;
o Cost of Equity (biaya ekuitas)
Tingkat biaya ekuitas (cost of equity) diperoleh dengan mempertimbangkan faktor-faktor
sebagai berikut:
- Risk-free rate (tingkat suku bunga bebas risiko)
Risk Free Rate yang digunakan adalah Indo Bond 30 tahun yaitu sebesar 7,11% per
Desember 2024 (sumber: tradingeconomics.com) yang disesuaikan dengan tingkat
default spread Indonesia yaitu sebesar 1,79% per Desember 2024 (sumber:
Damodaran, Country Default Spreads and Risk Premiums), sehingga tingkat Risk Free
Rate efektif yang digunakan yaitu 5,32% per Desember 2024;
- Beta
Koefisien beta wajib berasal dari data rata-rata beta perusahaan pembanding yang
bergerak pada sektor dan industri yang sejenis dengan perusahaan yang menjadi
Objek Analisis. Berdasarkan analisis data pasar, Beta yang kami gunakan adalah
Levered beta dari 8 perusahaan yang beregrak di bidang yang serupa yaitu sebesar
0,55 (selama periode proyeksi TLCF 2025 – 2029) dan 0,46 (setelah periode proyeksi
TLCF 2030 – 5 Januari 2067). Perbedaan perhitungan levered beta dikarenakan
selama periode proyeksi TLCF, tidak disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-
adjusted), mengingat selama periode proyeksi JTD tidak memperoleh manfaat pajak
(tax shield) atas beban bunga akibat tidak adanya kompensasi rugi fiskal (tax loss
carry forward);
- Equity Risk
Premi risiko ekuitas wajib didasarkan pada data yang dipublikasikan, maka
berdasarkan data yang kami peroleh, equity risk premium untuk Indonesia adalah
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 40
P a g e | xxxviii
sebesar 6,45% per Desember 2024. Selanjutnya, equity risk premium disesuaikan
dengan country risk premium untuk Indonesia yaitu sebesar 2,33% per Desember
2024 sehingga tingkat Equity Risk Premium yang digunakan yaitu sebesar 8,78% per
Desember 2024 (sumber: Damodaran, diolah).
- Specific Risk
Perusahaan Yang Dinilai Perusahaan Pembanding
Kriteria Weighting Weighting Weighting
Rating (1) Rating Rating (2) Rating
Realisasi Tarif Tol 0,70 1,00 0,70 0,95 0,67
Resiko Konstruksi 0,30 1,00 0,30 0,95 0,29
Total 100% 1,00 0,95
Specific Risk 0,50%
Notes
(1) Rating 0 - 5 : Indicated an increase in rating means increase in level of risk.
(2) Rating 0 - 5 : (Wr. Rated Company - Wr. Comparison Company)/10
Wr = Weighted Rating
Description
MATRIX Consequence
PT Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama Comparable Companies
JTD memiliki kewenangan untuk mengatur bahwa penyesuaian tarif tol seharusnya dilakukan Perusahaan pembanding yang berasal dari Thailand yakni Bangkok Expressway and Metro PCL diberikan
setiap 2 tahun sekali dengan besaran penyesuaian mengikuti laju inflasi. Adapun secara kewenangan oleh Pemerintah untuk menetapkan penyesuaian tarif setiap 5 tahun sekali. Namun, jalan tol Si Rat
historis penyesuaian tarif untuk JTD baru dilaksanakan setelah 2,5 tahun yang disebabkan Expressway yang dioperasikan oleh Bangkok Expressway and Metro Public Company Limited (BEM) melakukan
Factors
pandemi Covid-19. Kedepannya, terdapat risiko ketidakpastian yang memungkinkan terjadinya penyesuaian tarif lebih cepat, yaitu dalam kurun waktu 3 tahun. Percepatan penyesuaian ini dilakukan sebagai
Realisasi Tarif Tol Medium
keterlambatan penningkatan tarif, sehingga JTD berisiko kehilangan potensi pendapatan yang respons terhadap dampak pandemi Covid-19 yang signifikan terhadap volume lalu lintas dan pendapatan
seharusnya dapat diperoleh dari penyesuaian tarif sesuai ketentuan kontrak. operasional. Dengan adanya kenaikan tarif lebih awal dari siklus normal, BEM memperoleh peluang untuk
mengakselerasi pemulihan pendapatan dan menjaga kesinambungan arus kas perusahaan di tengah tekanan
ekonomi akibat pandemi.
Risiko keterlambatan operasional Jalan Tol Seksi B dan C, pekerjaan konstruksi Seksi B dan Konstruksi Si Rat Expressway milik Bangkok Expressway and Metro PCL dimulai pada tahun 2012 dengan target
Seksi C tertunda akibat progress pengadaan tanah serta isu utama kendala proyek terkait penyelesaian pada 2017. Namun, proyek ini berhasil diselesaikan lebih cepat, yakni pada tahun 2016. Percepatan
perizinan dan pengadaan tanah mendasari risiko konstruksi. Target operasional yang semula tersebut dimungkinkan berkat dukungan aktif dari Otoritas Jalan Tol Thailand (EXAT), yang secara efektif
direncanakan pada 2027 mengalami keterlambatan menjadi 2031, sehingga berpotensi mempercepat proses pengadaan lahan melalui penetapan nilai kompensasi yang adil bagi pemilik lahan
menunda arus kas operasional, meningkatkan biaya proyek. terdampak. Keberhasilan ini memungkinkan jalan tol Si Rat Expressway beroperasi lebih awal dari jadwal semula,
sehingga mendorong percepatan realisasi pendapatan tol dan memperkuat arus kas operasional lebih awal dari
Sebagai akibat dari keterlambatan pengadaan lahan, berdasarkan hasil Evaluasi Rencana Kerja, proyeksi semula.
JTD memperoleh kompensasi dari pemerintah berupa perpanjangan masa konsesi, dari
semula 45 tahun menjadi 50 tahun. Dengan adanya kompensasi tersebut, JTD memiliki ruang
untuk menutupi risiko atas keterlambatan operasional yang terjadi.
Factors
Hal ini sejalan dengan PPJT No. 13 tanggal 6 April 2017, Pasal 2 terkait Pengusahaan Jalan Tol,
Resiko Konstruksi Low
Poin 2.3 terkait Masa Konsesi bahwa "Apabila terjadi keterlambatan pembangunan Jalan Tol
yang bukan diakibatkan oleh kesalahan dari Badan Usaha Jalan Tol, maka Badan Usaha Jalan
Tol memiliki hak untuk mendapatkan perpanjangan Masa Konsesi dan/atau kenaikan Tarif Tol
dengan memperhitungkan jangka waktu keterlambatan pembangunan tersebut."
Pada Pasal 3 terkait Pengadaan Tanahdan Penyediaan Ruang, Poin 3.5 terkait Keterlambatan
Pengadaan Tanah bahwa "Dalam hal terjadi keterlambatan Pengadaan Tanah dan Penyediaan
Ruang oleh Pemerintah, Badan Usaha Jalan Tol berhak untuk: mendapatkankompensasi dari
Pemerintah dalam bentuk perpanjangan Masa Konsesi dan/atau penyesuaian Tarif Tol Awal
namun demikian Badan Usaha Jalan Tol tidak berhak mengakhiri Perjanjian akibat
keterlambatan".
Dalam menentukan perusahaan pembanding, telah memenuhi kriteria yang
memiliki industri dan kegiatan usaha yang serupa dalam bidang konstruksi dan
pengoperasian jalan tol serta memiliki target pasar yang sebanding. Perusahaan
pembanding terdaftar memiliki kerakteristik ruang lingkup kegiatan usaha yang lebih
luas dibandingkan JTD. Dengan demikian dalam hal realisasi tarif tol dan risiko
konstruksi memiliki risiko yang lebih tinggi dibandingkan perusahaan pembanding.
Sehingga dengan landasan tersebut maka aktivitas perusahaan JTD dinilai memiliki
risiko yang lebih tinggi dibandingkan perusahaan pembanding;
Adapun, specific risk yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebesar 0,50%.
Weighted Average Cost of Capital (WACC) Selama Periode Proyeksi TLCF (2025 – 2029)
Weighted Average Cost of Capital analysis (WACC)
(in IDR)
WACC calculation Comparable companies
Capital structure Company name Levered beta(4) Total Debt Shares outstanding Share price Market value of equity Debt/Equity Marginal tax rate Unlevered beta Debt/Capital
Debt to total capitalization (a) 77% Sichuan Expressway Co., Ltd 0,45 92.053.697.057.700 3.060.000.000 11.580 35.435.133.846.000 260% 25% 0,15 72%
Equity to total capitalization (b) 23% Bangkok Expressway and Metro PCL 0,45 45.795.149.593.200 14.980.000.000 3.379 50.624.280.840.000 90% 20% 0,26 47%
Zhejiang Expressway Co., Ltd 0,30 317.697.968.280.000 5.990.000.000 11.638 69.714.565.882.000 456% 25% 0,07 82%
Cost of debt Qilu Expressway Co., Ltd 0,43 32.882.616.528.300 2.000.000.000 4.789 9.577.292.000.000 343% 25% 0,12 77%
Cost of debt ( c) 7,13% Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 0,35 81.915.566.170.200 2.250.000.000 9.344 21.023.544.150.000 390% 25% 0,09 80%
Tax rate (d) 0% Ekovest Bhd 0,82 30.285.741.617.600 2.965.000.000 1.320 3.913.845.068.000 774% 24% 0,12 89%
After tax cost of debt ( e) 7,13% Bharat Road Network Ltd 0,18 4.659.419.239.760 83.950.000 8.656 726.699.262.806 641% 35% 0,03 87%
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 0,69 48.934.596.210.500 1.673.000.000 8.016 13.410.394.921.000 365% 25% 0,18 78%
Cost of equity
Risk Free Rate (f) 5,32% Mean 0,46 415% 0,13 77%
Equity Risk Premium (g) 8,78% Median 0,44 377% 0,12 79%
Levered Beta (h) 0,55
Specific risk (i) 0,5%
Value of relevered beta
Mean unlevered
Cost of equity (j) 10,64% Debt/ Capital beta Target Debt/Equity Target marginal rate Relevered beta
Based on market 77% 0,13 326,17% 0% 0,55
WACC (k) 7,95%
Calculation:(a) Based on average debt/capital of comparable companies
Calculation:(b) Based on 1-(a)
Calculation:( c) Based on SEKI Indonesia
Calculation:(d) Based on UU No. 7 Tahun 2021
Calculation:( e) Based on (c)*1-(d)
Calculation:(f) Based on IndoBond 10Y - Based defalt spread
Calculation:(g) Based on Equity Risk Premium + Country Risk Primium
Calculation:(h) Based on Mean unlevered beta*[1+(1-target tax rate)*target debt/equity]
Calculation:(i) Based on risk factors
Calculation:(j) Based on[(f)+(g*h)+(i)]
Calculation:(k) Based on [(a)*( e)+ (b)*(j)]
Tingkat Diskonto yang digunakan dalam penilaian saham per 31 Desember 2024 adalah sebesar
7,95%.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 41
P a g e | xxxix
Weighted Average Cost of Capital (WACC) Setelah Periode Proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067)
Weighted Average Cost of Capital analysis (WACC)
(in IDR)
WACC calculation Comparable companies
Capital structure Company name Levered beta(4) Total Debt Shares outstanding Share price Market value of equity Debt/Equity Marginal tax rate Unlevered beta Debt/Capital
Debt to total capitalization (a) 77% Sichuan Expressway Co., Ltd 0,45 92.053.697.057.700 3.060.000.000 11.580 35.435.133.846.000 260% 25% 0,15 72%
Equity to total capitalization (b) 23% Bangkok Expressway and Metro PCL 0,45 45.795.149.593.200 14.980.000.000 3.379 50.624.280.840.000 90% 20% 0,26 47%
Zhejiang Expressway Co., Ltd 0,30 317.697.968.280.000 5.990.000.000 11.638 69.714.565.882.000 456% 25% 0,07 82%
Cost of debt Qilu Expressway Co., Ltd 0,43 32.882.616.528.300 2.000.000.000 4.789 9.577.292.000.000 343% 25% 0,12 77%
Cost of debt ( c) 7,13% Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 0,35 81.915.566.170.200 2.250.000.000 9.344 21.023.544.150.000 390% 25% 0,09 80%
Tax rate (d) 22% Ekovest Bhd 0,82 30.285.741.617.600 2.965.000.000 1.320 3.913.845.068.000 774% 24% 0,12 89%
After tax cost of debt ( e) 5,56% Bharat Road Network Ltd 0,18 4.659.419.239.760 83.950.000 8.656 726.699.262.806 641% 35% 0,03 87%
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 0,69 48.934.596.210.500 1.673.000.000 8.016 13.410.394.921.000 365% 25% 0,18 78%
Cost of equity
Risk Free Rate (f) 5,32% Mean 0,46 415% 0,13 77%
Equity Risk Premium (g) 8,78% Median 0,44 377% 0,12 79%
Levered Beta (h) 0,46
Specific risk (i) 0,5%
Value of relevered beta
Mean unlevered
Cost of equity (j) 9,83% Debt/ Capital beta Target Debt/Equity Target marginal rate Relevered beta
Based on market 77% 0,13 326,17% 22% 0,46
WACC (k) 6,56%
Calculation:(a) Based on average debt/capital of comparable companies
Calculation:(b) Based on 1-(a)
Calculation:( c) Based on SEKI Indonesia
Calculation:(d) Based on UU No. 7 Tahun 2021
Calculation:( e) Based on (c)*1-(d)
Calculation:(f) Based on IndoBond 10Y - Based defalt spread
Calculation:(g) Based on Equity Risk Premium + Country Risk Primium
Calculation:(h) Based on Mean unlevered beta*[1+(1-target tax rate)*target debt/equity]
Calculation:(i) Based on risk factors
Calculation:(j) Based on[(f)+(g*h)+(i)]
Calculation:(k) Based on [(a)*( e)+ (b)*(j)]
Tingkat Diskonto yang digunakan dalam penilaian saham per 31 Desember 2024 adalah sebesar
6,56%.
Kondisi Pembatas
Sebagai dasar bagi kami untuk melakukan analisis dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, kami
menggunakan data-data sebagaimana tercantum pada bagian Sifat dan Sumber Informasi yang
Dapat Diandalkan sebagai bahan pertimbangan.
Segala perubahan terhadap data-data tersebut di atas dapat mempengaruhi hasil penilaian kami
secara material. Oleh karena itu, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut.
Laporan Penilaian tersebut disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan perekonomian,
kondisi umum bisnis dan keuangan, serta Peraturan Pemerintah pada tanggal Laporan Penilaian ini
dikeluarkan.
Kami menganggap bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Penilaian ini tidak terjadi perubahan
yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam Laporan Penilaian
ini. Laporan Penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat dipergunakan sesuai dengan tujuan yang
telah disebutkan di atas dan tidak dapat dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Laporan Penilaian ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal surat ini.
Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya
Penilaian atas 100% saham JTD didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal akan
dilakukan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen JRPT, JKON dan JTD, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, laporan arus kas, laporan laba/rugi komprehensif, dan
commonsize-statements, pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta kinerja JTD. Prospek
JTD di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi yang
diberikan oleh manajemen JRPT dan JKON yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya.
Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek
dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan berbagai metode penilaian untuk menentukan Nilai Pasar suatu pendapatan
yang dianggap mewakili kemampuan di masa mendatang dari suatu perusahaan atau “business
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 42
P a g e | xl interest”, perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan laporan laba/rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba/rugi komprehensif yang biasanya disusun oleh akuntan berdasarkan nilai historis. Pendekatan Penilaian Ada beberapa metode dan prosedur penilaian bisnis yang dapat diterima secara umum. Semua metode dan prosedur tersebut secara umum dapat disimpulkan menjadi 3 kategori pendekatan penilaian yang sering digunakan yaitu pendekatan pendapatan, pendekatan aset dan pendekatan pasar. Pendekatan pendapatan dengan Metode Diskonto Arus Kas Bersih (Discounted Cash Flow – DCF) didasarkan atas proyeksi arus kas bersih yang ditentukan berdasarkan proyeksi atas pendapatan ekonomis perusahaan setelah dikurangi dengan pengeluaran-pengeluaran yang diperlukan untuk mendukung operasi perusahaan seperti penambahan modal kerja dan pengeluaran modal. Nilai Pasar dari perusahaan kemudian diperoleh dengan mendiskonto proyeksi arus kas perusahaan dengan tingkat diskonto yang sesuai dan kemudian menguranginya dengan jumlah utang berbunga untuk mendapatkan Indikasi Nilai. Pendekatan aset dengan Metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Assets Method – ANAM) dilakukan dengan menyesuaikan aset dan kewajiban perusahaan untuk mendapatkan Nilai Pasarnya, dimana nilai ekuitas adalah Nilai Pasar dari semua aset dikurangi dengan Nilai Pasar dari semua kewajiban. Penyesuaian nilai buku dalam laporan posisi keuangan menjadi Nilai Pasar dilakukan secara individual (individual revaluation of assets), baik nilai Aset Berwujud, ATB maupun nilai kewajiban perusahaan. Pendekatan pasar dengan Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek (Guideline Publicly Traded Company Method – GPTCM), yaitu dengan mengestimasi nilai perusahaan berdasarkan harga pasar saham dari perusahaan-perusahaan yang sepadan dan sebanding yang terdaftar sebagai perusahaan terbuka di bursa efek regional. Metode ini didasarkan atas value multiples dari perusahaan-perusahaan lain yang sepadan dan sebanding yang diperkirakan memiliki skala dan karakteristik risiko usaha yang hampir setara dengan perusahaan yang akan dinilai. Untuk menentukan Nilai Pasar Saham JTD, kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan dengan Metode DCF dan pendekatan aset dengan Metode ANAM. Metode DCF digunakan dalam penilaian ini dikarenakan Penggerak nilai (value driver) JTD adalah berasal dari aset dimana direpresentasikan oleh pendapatan. Perhitungan menggunakan metode DCF berdasarkan konsep jumlah pendapatan yang bisa dihasilkan oleh suatu entitas dalam periode proyeksi. Sehingga, Metode DCF ini dianggap paling sesuai diterapkan dalam Penilaian 100% Saham JTD. Selanjutnya Metode ANAM juga digunakan dalam penilaian ini dikarenakan Metode ANAM memperhitungkan nilai dari seluruh aset JTD berdasarkan Nilai Pasarnya, sehingga kami berkeyakinan kedua metode ini layak dan sesuai untuk digunakan dalam laporan penilaian ini. Kami tidak menggunakan pendekatan pasar dengan Metode GPTCM dikarenakan tidak menemukan perusahaan pembanding yang sepadan dan sebanding serta layak dan sesuai dengan standar penilaian bisnis di Indonesia, maka GPTCM tidak digunakan dalam laporan penilaian ini. Pendekatan dan metode penilaian tersebut diatas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk diaplikasikan dalam penugasan ini. Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 43
P a g e | xli
Alasan Penggunaan Metode Penilaian
Pendekatan Pendapatan
Berdasarkan SPI-09 poin 4.1 tentang syarat penggunaan metode DCF adalah sebagai berikut:
- Aset atau bisnis yang sedang mengalami pertumbuhan signifikan atau belum mencapai level
operasi yang stabil, misalnya bisnis baru atau properti investasi yang sedang dibangun;
- Arus kas yang cenderung berfluktuasi dari suatu periode ke periode lain dalam jangka pendek,
misalnya fluktuasi pendapatan sewa yang dihasilkan dari suatu properti investasi karena jangka
waktu dan persyaratan sewa guna usaha atau pendapatan bisnis karena perubahan siklus
permintaan produk, atau;
- Aset memiliki umur terbatas, misalnya aset dan bisnis di sektor energi dan sumber daya alam.
Pendekatan Aset
Berdasarkan POJK No. 35/2020, berisikan: ”metode ANAM wajib digunakan untuk menilai:
1. ekuitas suatu perusahaan dimana Nilai perusahaan sangat bergantung pada Nilai aset tetap
(a heavy based on fixed assets company);
2. ekuitas dari Holding Company;
3. perusahaan yang tidak memiliki riwayat pendapatan yang mempunyai prospek positif,
perusahaan yang memiliki pendapatan yang berfluktuasi, atau perusahaan yang diragukan
kemampuannya untuk melanjutkan operasi yang bersifat going concern, seperti perusahaan
yang baru berdiri (start up company) atau perusahaan yang berada dalam kesulitan untuk
memperoleh pendapatan (trouble companies);”
Selain itu, pemilihan metode penilaian juga didasarkan pada ketersediaan data yang diperoleh dalam
melakukan penilaian. Penentuan metode ini didasarkan pada ketersediaan data oleh pihak
manajemen dan tingkat kepercayaan yang tinggi terhadap sumber data tersebut.
Dengan demikian berdasarkan syarat penggunaan pendekatan pendapatan dan aset yang dimiliki
oleh JTD maka penentuan Indikasi Nilai 100% Saham JTD dengan pendekatan yang tepat adalah
dengan menggunakan metode DCF dan ANAM.
Berdasarkan uraian diatas dapat dilihat bahwa metode DCF dan ANAM bisa digunakan untuk
penilaian dikarenakan telah memenuhi kriteria sebagaimana dimaksudkan POJK No. 35/2020.
Kesimpulan Nilai
Dengan memperhatikan Tingkat Kedalaman Investigasi, Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Data
yang Dapat Diandalkan dan Asumsi-Asumsi yang Digunakan dan menggunakan Pendekatan Penilaian
dengan Metode Penilaian, maka menurut pendapat kami, Nilai Pasar 100% Saham JTD per tanggal
31 Desember 2024 adalah sebesar Rp5.260.229.500.654,- (Lima Triliun Dua Ratus Enam Puluh
Miliar Dua Ratus Dua Puluh Sembilan Juta Lima Ratus Ribu Enam Ratus Lima Puluh Empat Rupiah).
d) Analisis Batas Wajar atas Nilai Rencana Transaksi
Analisis kewajaran atas Rencana Transaksi dilaksanakan dengan melakukan perbandingan antara
Nilai Rencana Transaksi dan Nilai Pasar.
Berdasarkan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD, dimana dalam rangka rencana penerbitan
saham baru yang akan dikeluarkan oleh JTD, dengan total senilai Rp269.085.225.270,- (Dua Ratus
Enam Puluh Sembilan Miliar Delapan Puluh Lima Juta Dua Ratus Dua Puluh Lima Ribu Dua Ratus
Tujuh Puluh Rupiah) dengan menerbitkan Saham baru sebanyak 41.005 (Empat Puluh Satu Ribu
Lima) lembar saham masing-masing dengan nilai nominal Rp1.000.000 (satu juta Rupiah) per Saham,
dengan harga penyetoran sebesar Rp6.562.254,- (Enam Juta Lima Ratus Enam Puluh Dua Ribu Dua
Ratus Lima Puluh Empat Rupiah) per Saham.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 44
P a g e | xlii
Perseroan bermaksud untuk membeli saham JTD melalui pelaksanaan Rencana Transaksi, yaitu
rencana membeli 8.398 lembar saham dengan harga Rp6.562.254,- atau setara total nilai transaksi
sebesar Rp55.109.809.092,- sesuai dengan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD. Sedangkan
Nilai Pasar didasarkan pada uraian hasil perhitungan Nilai Pasar 100% Saham JTD terdapat pada hasil
Laporan Penilaian Saham JTD.
Berikut perhitungan Batas Atas dan Batas Bawah untuk Rencana Transaksi JTD berdasarkan Akta
Keputusan Para Pemegang Saham JTD dengan menggunakan Nilai Pasar Saham JTD:
(dalam Rupiah)
Jumlah
Rencana Transaksi oleh JKON Harga per lembar saham (a) Saham Nilai Saham (a) x (b)
(b)
Nilai Pasar* Rp 6.641.368 8.398 Rp 55.774.212.598
Nilai Jual Rp 6.562.254 8.398 Rp 55.109.809.092
*Harga / lembar saham Nilai Pasar secara penuh adalah sebesar Rp6.641.368,-. Harga tersebut diperoleh dari Nilai Pasar 100% Saham
“Nilai Kendali” JTD berdasarkan Penilai Independen sebesar Rp5.260.229.500.654,-, dibagi dengan Σ saham sebesar 792.040 lembar
saham (dihitung berdasarkan Σ saham disetor JTD per 31 Desember 2024 sebesar 751.035 lembar saham ditambah Σ saham baru yang
diterbitkan sebesar 41.005 sesuai Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD). Pihak yang melakukan transaksi yaitu Perseroan dengan
kepemilkan saham sebesar 20,48% per 31 Desember 2024 bersama-sama dengan pemegang saham JTD lainnya yang merupakan Pihak
Afiliasi sesuai Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD sebagai pihak yang mengendalikan JTD.
Nilai Rencana Transaksi oleh Perseroan sebagaimana tercantum dalam Akta Keputusan Para
Pemegang Saham JTD sesuai dengan kepemilikan Perseroan di JTD adalah Rp55.109.809.092,-
(sejumlah 8.398 lembar saham dengan harga per lembar saham sebesar Rp6.562.254,-.)
Sementara itu, Nilai Pasar berdasarkan Laporan Penilaian Saham JTD adalah sebesar
Rp5.260.229.500.654,- yang selanjutnya dibagi dengan Σ saham sebesar 792.040 lembar saham
(dihitung berdasarkan Σ saham existing JTD per 31 Desember 2024 sebesar 751.035 lembar saham
ditambah Σ saham baru yang diterbitkan sebesar 41.005 sesuai Akta Keputusan Para Pemegang
Saham JTD). Sehingga didapatkan harga per lembar saham sebesar Rp6.641.368,-. Dengan
demikian, total nilai pasar atas penambahan 8.398 lembar saham adalah sebesar
Rp55.774.212.598,- (dengan harga per lembar saham sebesar Rp6.641.368,-).
Mengacu pada Peraturan POJK 35/POJK-04/2020 Pasal 48b, berikut adalah tabel uji batas atas dan
batas bawah sebesar 7,5%:
Keterangan Penjelasan Nilai (Dalam Rp)
Batas Atas dari Nilai Rencana Transaksi 7,5% diatas Nilai Transaksi 59.957.278.543
Nilai Pasar 55.774.212.598
Batas Bawah dari Nilai Rencana Transaksi 7,5% dibawah Nilai Transaksi 51.591.146.654
Nilai Rencana Transaksi 55.109.809.092
Berdasarkan data di atas dapat dilihat bahwa batas bawah dan atas kewajaran untuk Rencana
Transaksi adalah sebesar Rp51.591.146.654,- dan Rp59.957.278.543,- sehingga Nilai Rencana
Transaksi sebesar Rp55.109.809.092,- masih berada pada batas wajar.
e) Analisis Nilai Inkremental
Untuk mengetahui nilai tambah yang diperoleh Perseroan atas Rencana Transaksi, analisis atas nilai
tambah inkremental dengan menghitung tambahan pendapatan yang didapatkan oleh Perseroan
atas Rencana Transaksi. Perhitungan nilai tambah inkremental berdasarkan tersebut dapat dilihat
pada tabel berikut:
Perhitungan Nilai Inkremental
(dalam Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
EBT Sebelum Rencana Transaksi 396.300.946.828 453.861.664.104 538.015.662.247 546.735.354.447 572.001.288.953
EBT Setelah Rencana Transaksi 399.356.558.801 458.539.165.859 542.036.490.952 552.578.767.703 578.150.095.087
Inkremental EBT Rencana Transaksi 3.055.611.973 4.677.501.755 4.020.828.706 5.843.413.255 6.148.806.135
Kumulatif Inkremental 23.746.161.823
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 45
P a g e | xliii Dengan Perseroan melaksanakan Rencana Transaksi, maka Perseroan memiliki kepemilikan secara langsung atas JTD sebesar 20,48%, dimana kepemilikan secara langsung oleh Perseroan sebelum Rencana Transaksi adalah sebesar 20,48%. Berdasarkan perhitungan di atas, analisis nilai inkremental dilakukan dengan cara membandingkan selisih EBT/Laba Sebelum Pajak sebelum dan setelah Rencana Transaksi. Berdasarkan perhitungan nilai inkremental di atas, dapat dilihat bahwa Perseroan menghasilkan kumulatif inkremental yang positif sebesar Rp23.746.161.823,- selama tahun 2025 – 2029 yang mana Perseroan berpotensi memperoleh nilai tambah inkremental atas pelaksanaan Rencana Transaksi. f) Analisis Proforma Perseroan Sebelum dan Sesudah Rencana Transaksi Analisis atas dampak transaksi dilakukan dengan menganalisa dampak Rencana Transaksi terhadap laporan keuangan proforma Perseroan sebelum dan sesudah Rencana Transaksi pada tanggal 31 Desember 2024. Berikut adalah analisis Proforma Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan sebelum dan sesudah Rencana Transaksi per tanggal 31 Desember 2024 yang telah disediakan oleh Perseroan. Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 46
P a g e | xliv
Proforma Laporan Posisi Keuangan Perseroan per 31 Desember 2024
(dalam Ribuan Rupiah)
Historis Perseroan Proforma Perseroan
Deskripsi Penyesuaian Proforma
31 Desember 2024 31 Desember 2024
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 582.434.576 (55.109.809) 527.324.767
Piutang Usaha
Pihak Berelasi 108.631.885 108.631.885
Pihak Ketiga 731.288.298 731.288.298
Piutang Retensi
Pihak Berelasi 13.183.689 13.183.689
Pihak Ketiga 3.184.277 3.184.277
Tagihan Bruto Kepada Pemberi Kerja
Pihak Berelasi 44.226.804 44.226.804
Pihak Ketiga 227.792.229 227.792.229
Aset Keuangan Lancar Lainnya
Pihak Berelasi 38.014.502 38.014.502
Pihak Ketiga 2.145.735 2.145.735
Persediaan 360.315.686 360.315.686
Uang Muka pada Ventura Bersama 923.972 923.972
Uang Muka Jangka Pendek 51.684.699 51.684.699
Biaya Dibayar di Muka 13.912.765 13.912.765
Pajak Dibayar di Muka 61.824.911 61.824.911
TOTAL ASET LANCAR 2.239.564.028 (55.109.809) 2.184.454.219
ASET TIDAK LANCAR
Aset Pajak Tangguhan 50.034.459 50.034.459
Piutang Pihak Berelasi 32.358.278 32.358.278
Uang Muka Jangka Panjang 10.001.750 10.001.750
Investasi pada Ventura Bersama 417.963.371 417.963.371
Investasi pada Entitas Asosiasi 985.658.108 55.109.809 1.040.767.917
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya 87.106.703 87.106.703
Aset Tetap 518.167.999 518.167.999
Aset Hak Guna 1.762.728 1.762.728
Goodwill 25.135.683 25.135.683
Aset Lain-lain 3.744.657 3.744.657
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 2.131.933.736 55.109.809 2.187.043.545
TOTAL ASET 4.371.497.764 - 4.371.497.764
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Bank 150.691.290 150.691.290
Utang Usaha
Pihak Berelasi 3.864.719 3.864.719
Pihak Ketiga 265.690.064 265.690.064
Utang Proyek 26.315.147 26.315.147
Utang Pajak 49.148.857 49.148.857
Liabilitas Bruto kepada Pemberi Kerja
Pihak Berelasi 11.696.406 11.696.406
Pihak Ketiga 97.318.354 97.318.354
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya
Pihak Berelasi - -
Pihak Ketiga 10.585.883 10.585.883
Uang Muka dari Pelanggan
Pihak Berelasi 7.662.011 7.662.011
Pihak Ketiga 198.198.731 198.198.731
Beban Akrual 255.378.837 255.378.837
Liabilitas Sewa 733.420 733.420
Bagian Liabilitas Jangka Panjang yang Jatuh
Tempo dalam Satu Tahun:
Liabilitas Sewa Pembiayaan 176.234 176.234
TOTAL LIABILITAS JANGKA PENDEK 1.077.459.953 - 1.077.459.953
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas Imbalan Kerja 35.726.785 35.726.785
Utang Pihak Berelasi 58.381.147 58.381.147
Tanggungan Rugi pada Ventura Bersama 23.120.848 23.120.848
Liabilitas Jangka Panjang Setelah Dikurangi
Bagian yang Akan Jatuh Tempo Dalam Waktu
Satu Tahun:
Liabilitas Sewa Pembiayaan 171.754 171.754
TOTAL LIABILITAS JANGKA PANJANG 117.400.534 - 117.400.534
TOTAL LIABILITAS 1.194.860.487 - 1.194.860.487
EKUITAS
Modal Saham 326.170.397 326.170.397
Tambahan modal disetor 560.092.534 560.092.534
Selisih Transaksi dengan Pihak Nonpengendali 4.781.112 4.781.112
Saldo Laba 2.220.945.710 2.220.945.710
Penghasilan Komprehensif Lain 20.649.427 20.649.427
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada
Pemilik Entitas Induk 3.132.639.180 3.132.639.180
Kepentingan Non Pengendali 43.998.097 43.998.097
TOTAL EKUITAS 3.176.637.277 - 3.176.637.277
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 4.371.497.764 - 4.371.497.764
Sumber: Manajemen Perseroan
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 47
P a g e | xlv
Berikut adalah Analisis Proforma Laporan Posisi Keuangan Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi:
1. Terdapat perubahan pada sisi aset lancar Perseroan setelah Rencana Transaksi akibat adanya
penurunan Kas dan Setara Kas sebesar Rp55.109.809.092,-, sehingga aset lancar Perseroan
setelah Rencana Transaksi adalah sebesar Rp2.184.454.219.000,-;
2. Terdapat perubahan pada sisi aset tidak lancar Perseroan setelah Rencana Transaksi akibat
adanya peningkatan Investasi pada Entitas Asosiasi sebesar Rp55.109.809.092,-, sehingga
aset tidak lancar Perseroan setelah Rencana Transaksi adalah sebesar Rp2.187.043.545.000,-
;
3. Tidak terdapat perubahan pada sisi liabilitas jangka pendek Perseroan setelah Rencana
Transaksi, sehingga akun liabilitas jangka pendek Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi adalah sebesar Rp1.077.459.953.000,-;
4. Tidak terdapat perubahan pada sisi liabilitas jangka panjang Perseroan setelah Rencana
Transaksi, sehingga akun liabilitas jangka pendek Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi adalah sebesar Rp117.400.534.000,-;
5. Tidak terdapat perubahan pada sisi ekuitas Perseroan setelah Rencana Transaksi, sehingga
ekuitas Perseroan sebelum dan setelah Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp3.176.637.277.000,-.
Proforma Laporan Laba Rugi Perseroan per 31 Desember 2024
(dalam Ribuan Rupiah)
Historis Perseroan Proforma Perseroan
Deskripsi Penyesuaian Proforma
31 Desember 2024 31 Desember 2024
Pendapatan Usaha 3.875.321.246 3.875.321.246
Beban Pokok Pendapatan (3.261.118.783) (3.261.118.783)
LABA BRUTO 614.202.463 - 614.202.463
BEBAN USAHA
Penghasilan Lain-lain 42.722.943 42.722.943
Beban Penjualan (141.969.117) (141.969.117)
Beban Umum dan Administrasi (358.839.706) (358.839.706)
Beban Lain-lain (5.986.441) (5.986.441)
Total Beban Usaha (464.072.321) - (464.072.321)
LABA USAHA 150.130.142 - 150.130.142
PENGHASILAN (BEBAN) LAIN-LAIN
Laba divestasi entitas anak - neto
Beban Keuangan (19.627.582) (19.627.582)
Beban Pajak Penghasilan Final (32.115.142) (32.115.142)
Bagian Laba dari Entitas Asosiasi (13.017.725) (13.017.725)
Bagian Laba dari Ventura Bersama 143.544.566 143.544.566
Total Penghasilan Lain-Lain - Neto 78.784.117 - 78.784.117
LABA SEBELUM BEBAN PAJAK PENGHASILAN 228.914.259 - 228.914.259
BEBAN PAJAK PENGHASILAN (39.824.158) (39.824.158)
LABA NETO PERIODE BERJALAN 189.090.101 - 189.090.101
Sumber: Manajemen Perseroan
Tidak terdapat penyesuaian pada Laporan Laba Rugi Perseroan. Laba Neto Periode Berjalan
Perseroan sebelum dan setelah pelaksanaan Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp189.090.101.000,-.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 48
P a g e | xlvi
Transaksi yang dijabarkan dalam Informasi Keuangan Konsolidasian Proforma ini terkait pemenuhan
POJK No. 42/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
4) Analisis Kewajaran atas Rencana Transaksi
Alasan dan Latar Belakang Rencana Transaksi adalah untuk menambah sahamnya di JTD. Dalam
rangka penambahan saham tersebut, Perseroan bermaksud untuk membeli saham JTD melalui
pelaksanaan Rencana Transaksi, yaitu rencana membeli 8.398 lembar saham dengan harga
Rp6.562.254,- atau setara total nilai transaksi sebesar Rp55.109.809.092,- sesuai dengan Akta
Keputusan Para Pemegang Saham JTD.
Analisis Kualitatif
Analisis kewajaran dilakukan dengan analisis kualitatif dan analisis kuantitatif.
Analisis kualitatif atas Rencana Transaksi terdiri atas informasi riwayat Perseroan dan sifat kegiatan
Perseroan, analisis industri dan lingkungan dimana terdapat penjabaran akan tinjauan industri
properti dan konstruksi, serta analisis operasional dan prospek Perseroan.
Riwayat Perseroan dan Sifat Kegiatan Perseroan
Sesuai dengan pasal 3 ayat 2 anggaran dasar Perseroan, Perseroan dapat menjalankan kegiatan
usaha utama dan kegiatan usaha penunjang.
Kegiatan usaha utama Perseroan adalah sebagai berikut:
a. Menjalankan usaha-usaha di bidang pembangunan (termasuk konstruksi dan real estat);
b. Menjalankan usaha-usaha di bidang perdagangan;
c. Menjalankan usaha-usaha di bidang perindustrian; dan
d. Menjalankan usaha-usaha di bidang jasa (termasuk pengolahan air dan daur ulang sampah,
pertambangan, pengadaan listrik, pengangkutan dan aktivitas profesional).
Kegiatan usaha penunjang Perseroan adalah sebagai berikut:
a. Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa;
b. Perdagangan besar bahan dan barang kimia besar;
c. Aktivitas telekomunikasi khusus untuk keperluan sendiri; dan
d. Industri produk dari hasil kilang minyak bumi.
Analisis Industri dan Lingkungan
Dilansir dari artikel Kompas, pasar konstruksi diperkirakan akan mengalami pertumbuhan yang stabil
pada tahun 2025, khususnya di sektor bangunan, meskipun tantangan diprediksi terjadi di konstruksi
sipil akibat keterbatasan anggaran. Disampaikan dalam Indonesia Construction Market Outlook 2025,
proyek konstruksi tahun 2025 diperkirakan tumbuh sebesar 5,5% dibandingkan tahun 2024.
Fokus pemerintah pada penguatan transportasi dan transformasi digital diperkirakan akan terus
mendorong sektor konstruksi dalam jangka panjang. Meski tantangan seperti ketidakpastian
ekonomi global, inflasi, serta dominasi BUMN masih membayangi, sektor ini tetap memiliki potensi
besar, terutama di bidang telekomunikasi, energi, dan perumahan. Pertumbuhan digital ekonomi
yang pesat dan peningkatan investasi dalam data center membuka peluang baru bagi sektor
konstruksi untuk berkontribusi dalam pembangunan ekonomi digital Indonesia di masa depan.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 49
P a g e | xlvii
Analisis Kuantitatif
Analisis Batas Wajar atas Nilai Rencana Transaksi
Mengacu pada Peraturan POJK 35/POJK-04/2020 Pasal 48b, berikut adalah tabel uji batas atas dan
batas bawah sebesar 7,5%:
Keterangan Penjelasan Nilai (Dalam Rp)
Batas Atas dari Nilai Rencana Transaksi 7,5% diatas Nilai Transaksi 59.957.278.543
Nilai Pasar 55.774.212.598
Batas Bawah dari Nilai Rencana Transaksi 7,5% dibawah Nilai Transaksi 51.591.146.654
Nilai Rencana Transaksi 55.109.809.092
Berdasarkan data di atas dapat dilihat bahwa batas bawah dan atas kewajaran untuk Rencana
Transaksi adalah sebesar Rp51.591.146.654,- dan Rp59.957.278.543,- sehingga Nilai Rencana
Transaksi sebesar Rp55.109.809.092,- masih berada pada batas wajar.
Analisis Nilai Inkremental
Untuk mengetahui nilai tambah yang diperoleh Perseroan atas Rencana Transaksi, analisis atas nilai
tambah inkremental dengan menghitung tambahan pendapatan yang didapatkan oleh Perseroan
atas Rencana Transaksi. Perhitungan nilai tambah inkremental berdasarkan tersebut dapat dilihat
pada tabel berikut:
Perhitungan Nilai Inkremental
(dalam Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
EBT Sebelum Rencana Transaksi 396.300.946.828 453.861.664.104 538.015.662.247 546.735.354.447 572.001.288.953
EBT Setelah Rencana Transaksi 399.356.558.801 458.539.165.859 542.036.490.952 552.578.767.703 578.150.095.087
Inkremental EBT Rencana Transaksi 3.055.611.973 4.677.501.755 4.020.828.706 5.843.413.255 6.148.806.135
Kumulatif Inkremental 23.746.161.823
Dengan Perseroan melaksanakan Rencana Transaksi, maka Perseroan memiliki kepemilikan secara
langsung atas JTD sebesar 20,48%, dimana kepemilikan secara langsung oleh Perseroan sebelum
Rencana Transaksi adalah sebesar 20,48%. Berdasarkan perhitungan di atas, analisis nilai
inkremental dilakukan dengan cara membandingkan selisih EBT/Laba Sebelum Pajak sebelum dan
setelah Rencana Transaksi. Berdasarkan perhitungan nilai inkremental di atas, dapat dilihat bahwa
Perseroan menghasilkan kumulatif inkremental yang positif sebesar Rp23.746.161.823,- selama
tahun 2025 – 2029 yang mana Perseroan berpotensi memperoleh nilai tambah inkremental atas
pelaksanaan Rencana Transaksi.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 50
P a g e | xlviii
Analisis Proforma Perseroan Sebelum dan Sesudah Rencana Transaksi
Analisis atas dampak transaksi dilakukan dengan menganalisa dampak Rencana Transaksi terhadap
laporan keuangan proforma Perseroan sebelum dan sesudah Rencana Transaksi pada tanggal 31
Desember 2024.
Berikut adalah Analisis Proforma Laporan Posisi Keuangan Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi:
1. Terdapat perubahan pada sisi aset lancar Perseroan setelah Rencana Transaksi akibat adanya
penurunan Kas dan Setara Kas sebesar Rp55.109.809.092,-, sehingga aset lancar Perseroan
setelah Rencana Transaksi adalah sebesar Rp2.184.454.219.000;
2. Terdapat perubahan pada sisi aset tidak lancar Perseroan setelah Rencana Transaksi akibat
adanya peningkatan Investasi pada Entitas Asosiasi sebesar Rp55.109.809.092,-, sehingga
aset tidak lancar Perseroan setelah Rencana Transaksi adalah sebesar Rp2.187.043.545.000,-
;
3. Tidak terdapat perubahan pada sisi liabilitas jangka pendek Perseroan setelah Rencana
Transaksi, sehingga akun liabilitas jangka pendek Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi adalah sebesar Rp1.077.459.953.000,-;
4. Tidak terdapat perubahan pada sisi liabilitas jangka panjang Perseroan setelah Rencana
Transaksi, sehingga akun liabilitas jangka pendek Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi adalah sebesar Rp117.400.534.000,-;
5. Tidak terdapat perubahan pada sisi ekuitas Perseroan setelah Rencana Transaksi, sehingga
ekuitas Perseroan sebelum dan setelah Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp3.176.637.277.000,-.
Berikut adalah Analisis Proforma Laporan Laba Rugi Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi:
1. Tidak terdapat penyesuaian pada Laporan Laba Rugi Perseroan. Laba Neto Periode Berjalan
Perseroan sebelum dan setelah pelaksanaan Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp189.090.101.000,-.
Transaksi yang dijabarkan dalam Informasi Keuangan Konsolidasian Proforma ini terkait pemenuhan
POJK No. 42/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 51
P a g e | xlix
Kesimpulan Analisis Kewajaran
Berdasarkan kajian-kajian yang telah diungkapkan di atas, berikut adalah analisis atas kewajaran
Rencana Transaksi:
1) Rencana Transaksi merupakan Transaksi Afiliasi, namun bukan merupakan Transaksi
Benturan Kepentingan dimana Perseroan bermaksud untuk menambah sahamnya di
JTD. Dalam rangka penambahan saham tersebut, Perseroan bermaksud untuk
membeli saham JTD melalui pelaksanaan Rencana Transaksi, yaitu rencana membeli
8.398 lembar saham dengan harga Rp6.562.254,- atau setara total nilai transaksi
sebesar Rp55.109.809.092,- sesuai dengan Akta Keputusan Para Pemegang Saham
JTD.
2) Berdasarkan analisis terhadap keuntungan dan kerugian yang bersifat kualitatif
benefit yang didapatkan oleh Perseroan adalah memungkinkan anak perusahaan
Perseroan melalui JTD memaksimalkan modal untuk menyediakan jalan tol yang
berkualitas yang dapat memenuhi kebutuhan sarana jalan cepat di Indonesia
didukung oleh historis pertumbuhan lalu lintas kendaraan menunjukkan tren
pertumbuhan yang positif berdasarkan Industri Analisis atas Rencana Transaksi. Tren
peningkatan ini mencerminkan peran penting kendaraan dalam mendorong mobilitas,
konektivitas, dan kontribusi terhadap pemerataan pembangunan nasional. Selain itu,
dalam mendukung pertumbuhan jangka panjang, dapat meningkatkan return/nilai
tambah yang dapat diterima oleh Perseroan atas investasi terhadap anak
perusahaannya yaitu JTD tercermin dalam Analisis Nilai Inkremental dimana
Perseroan menghasilkan kumulatif inkremental yang positif sebesar
Rp23.746.161.823,- selama tahun 2025 – 2029. Adapun, tidak terdapat risiko yang
akan timbul bagi Perseroan dan tidak terdapat kerugian yang diperoleh Perseroan
dalam pelaksanaan Rencana Transaksi.
3) Berdasarkan Analisis Batas Wajar atas dan bawah Nilai Rencana Transaksi dapat dilihat
bahwa batas bawah dan atas kewajaran untuk Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp51.591.146.654,- dan Rp59.957.278.543,- sehingga Nilai Rencana Transaksi sebesar
Rp55.109.809.092,- masih berada pada batas wajar.
4) Berdasarkan Analisis Nilai Inkremental, dengan Perseroan melaksanakan Rencana
Transaksi, maka Perseroan memiliki kepemilikan secara langsung atas JTD sebesar
20,48%, dimana kepemilikan secara langsung oleh Perseroan sebelum Rencana
Transaksi adalah sebesar 20,48%. Berdasarkan perhitungan di atas, analisis nilai
inkremental dilakukan dengan cara membandingkan selisih EBT/Laba Sebelum Pajak
sebelum dan setelah Rencana Transaksi. Berdasarkan perhitungan nilai inkremental di
atas, dapat dilihat bahwa Perseroan menghasilkan kumulatif inkremental yang positif
sebesar Rp23.746.161.823,- selama tahun 2025 – 2029 yang mana Perseroan
berpotensi memperoleh nilai tambah inkremental atas pelaksanaan Rencana
Transaksi.
5) Analisis Proforma Perseroan Sebelum dan Sesudah Rencana Transaksi, dapat dilihat
bahwa tidak terdapat perubahan pada sisi total aset, liabilitas, dan ekuitas Perseroan
pada Laporan Posisi Keuangan serta tidak terdapat perubahan pada akun-akun
laporan Laba Rugi setelah Rencana Transaksi.
Berdasarkan analisis kewajaran terhadap Rencana Transaksi secara kualitatif maupun kuantitatif,
Rencana Transaksi yang dilakukan oleh Perseroan adalah melakukan pembelian saham JTD guna
meningkatkan performa investasi pada entitas asosiasi Perseroan melalui Pembelian saham pada
anak perusahaan yaitu JTD adalah Wajar dan memenuhi ketentuan dalam POJK No. 42/2020.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 52
P a g e |l KESIMPULAN Rencana Transaksi, dikategorikan sebagai Transaksi Afiliasi dimana Perseroan dan JTD memiliki satu atau lebih anggota pengurus dan pemegang saham yang sama. Akan tetapi, Rencana Transaksi bukan merupakan Transaksi Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 42/2020 mengingat dalam Rencana Transaksi tidak terdapat perbedaan antara kepentingan ekonomis Perseroan dengan kepentingan ekonomis pribadi Direktur, Dewan Komisaris dan Pemegang Saham Utama Perseroan yang dapat merugikan Perseroan karena adanya Rencana Transaksi tersebut. Laporan ini juga dibuat sesuai dengan ketentuan dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) edisi VII tahun 2018 dan Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) serta POJK No. 35/2020. Sehubungan dengan pelaksanaan Rencana Transaksi oleh Perseroan, kami telah melakukan analisis kewajaran berdasarkan analisis kualitatif dan analisis kuantitatif yang tertera di Analisis Kewajaran atas Rencana Transaksi. Berdasarkan Kondisi Pembatas, Asumsi-Asumsi Penting, Sifat dan Sumber Informasi, Analisis Rencana Transaksi, Analisis Kualitatif, Analisis Kuantitatif dan Analisis Kewajaran Nilai Rencana Transaksi dapat disimpulkan bahwa Rencana Transaksi dengan asumsi realisasi proyeksi keuangan Perseroan yang akan memitigasi risiko yang tertera di laporan ini, maka tidak akan memberikan potensi kerugian untuk Perseroan. Dengan mempertimbangkan hasil dari analisis-analisis kewajaran yang telah dilakukan, maka Rencana Transaksi Perseroan adalah Wajar. Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 53
P a g e | li PENUTUP Pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan. Kami tidak bertanggungjawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini. Hormat Kami, B. Sridhar Rao Managing Partner No. MAPPI : 05-S-01838 No. RMK : RMK-2017.00238 No. Izin OJK : STTD.PB-30/PJ-1/PM.02/2023 Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 54
P a g e |1
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Publik berdasarkan Ijin Penilai Publik B
1.10.00268 serta Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (OJK) No. STTD.PB-
30/PM.2/2018 dan Penilai dengan RMK-2019.02908, yang berkompeten untuk melakukan penilaian
secara objektif tanpa ada benturan kepentingan, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menerangkan bahwa:
1. Pernyataan yang menjadi dasar analisis, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalam
Laporan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) ini adalah betul dan benar sesuai dengan
pemahaman terbaik dari pihak independen dan berdasarkan atas informasi dan data-data
pendukung yang kami gunakan dalam proses pemberian pendapat kewajaran (Fairness
Opinion);
2. Selanjutnya Laporan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) ini menjelaskan semua syarat-
syarat pembatasan yang mempengaruhi analisis, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam
laporan ini;
3. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap Rencana Transaksi;
4. Imbalan jasa yang kami terima adalah hanya sesuai dengan yang tercantum pada surat
penugasan dan tidak berkaitan dengan pendapat kewajaran (Fairness Opinion) yang dilaporkan;
5. Laporan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) ini telah dibuat dengan menjaga integritas dan
independensi Penilai Publik yang telah terdaftar pada Departemen Keuangan dan atau OJK serta
Tim Quality Control dan Penilai pada penugasan ini dan tidak lepas dari ketentuan-ketentuan
dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) edisi VII tahun 2018 termasuk Kode Etik Penilaian
Indonesia (KEPI).
6. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang –
undangan yang berlaku sebagai berikut:
a) Undang-undang atau Regulasi terkait Asumsi dalam Penilaian
i. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 terkait Pajak Penghasilan;
ii. Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas;
iii. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 68 /POJK.04/2017 tentang Penilai
Yang Melakukan Kegiatan di Pasar Modal;
iv. POJK Nomor 35 Tahun 2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis
di Pasar Modal;
v. SEOJK Nomor 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal;
b) Undang-undang atau Regulasi terkait Profesi Penilai
i. Peraturan Menteri Keuangan No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik;
7. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui pemerintah;
8. Penilai memiliki pemahaman mengenai Rencana Transaksi;
9. Penilai telah melakukan inspeksi terhadap Objek pendapat kewajaran (Fairness Opinion);
10. Penilai bertanggungjawab atas Laporan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion);
11. Data ekonomi dan industri dalam Laporan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) diperoleh dari
berbagai sumber yang diyakini Penilai dapat dipertanggungjawabkan;
12. Penugasan pendapat kewajaran (Fairness Opinion) profesional telah dilakukan terhadap
Rencana Transaksi pada tanggal pendapat kewajaran (Cut Off Date);
13. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran (Fairness Opinion);
14. Perkiraan pendapat kewajaran yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan;
Laporan Pendapat Kewajaran PT Anabatic Technologies Tbk atas Pembelian 70% Saham
PT Egeroo Inovasi Teknologi dan Pembelian 51% Saham PT Jedi Global Teknologi
Page 55
P a g e |2
15. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan;
16. Kesimpulan telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
17. Penilai melakukan review terhadap data-data yang dinilai; dan
18. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam Laporan Pendapat Kewajaran (Fairness
Opinion), telah menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan Laporan Pendapat
Kewajaran (Fairness Opinion).
Jakarta, 19 Juni 2025
Managing Partner
B. Sridhar Rao
No. MAPPI : 05-S-01838
No. RMK : RMK-2017.00238
No. Izin OJK : STTD.PB-30/PJ-1/PM.02/2023
Valuer
Lukman Ari Widodo ............................... .....
MAPPI : 18-P-08818
No. Register : RMK-2019.02908
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 56
P a g e |3
DAFTAR ISI
1. Pendahuluan ............................................................................................................................ 4
1.1. Latar Belakang Rencana Transaksi ............................................................................................ 5
1.2. Objek Pendapat Kewajaran ...................................................................................................... 5
1.3. Tujuan Pendapat Kewajaran ..................................................................................................... 5
1.4. Sifat Transaksi Rencana Transaksi Pembelian Saham ............................................................... 6
1.5. Ruang Lingkup .......................................................................................................................... 9
1.6. Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan Serta Asumsi-Asumsi 9
1.7. Independensi Penilai .............................................................................................................. 12
1.8. Tanggal Pendapat Kewajaran ................................................................................................. 13
1.9. Kejadian Penting Setelah Tanggal Pendapat Kewajaran ......................................................... 13
2. Metodologi Pengkajian Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham .............................. 14
2.1 Analisis atas Rencana Transaksi ..................................................................................... 14
2.1.1 Identifikasi dan Analisis Hubungan antara Pihak-Pihak yang Terkait dalam Rencana Transaksi .... 14
2.1.2 Analisis Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD yang disepakati dalam Rencana Transaksi .. 16
2.1.3 Penilaian atas Manfaat dan Risiko dari Rencana Transaksi Pembelian Saham ............................... 16
2.1.4 Alasan dan Latar Belakang Rencana Transaksi Pembelian Saham .................................................. 16
2.1.5 Keuntungan dan Kerugian yang Bersifat Kualitatif atas Rencana Transaksi Pembelian Saham ...... 16
2.2 Analisis Kualitatif atas Rencana Transaksi ..................................................................... 16
2.2.1 Riwayat Perseroan dan Sifat Kegiatan Perseroan............................................................................. 16
2.2.2 Analisis Industri dan Lingkungan atas Kegiatan Usaha Perseroan ................................................... 17
2.2.3 Analisis Operasional dan Prospek Perseroan .................................................................................... 21
2.2.4 Analisis Industri atas Rencana Transaksi .......................................................................................... 23
2.3 Analisis Kuantitatif atas Rencana Transaksi ................................................................... 26
2.3.1 Analisis Kinerja Historis atas Pendapatan, Aset, Kewajiban dan Kondisi Keuangan Perseroan ....... 26
2.3.2 Analisis Proyeksi Laba Rugi ............................................................................................................... 33
2.3.3 Nilai Pasar 100% Saham JTD ............................................................................................................. 34
2.3.4 Analisis Batas Wajar atas Nilai Rencana Transaksi .......................................................................... 42
2.3.5 Analisis Nilai Inkremental .................................................................................................................. 43
2.3.6 Analisis Proforma Perseroan ............................................................................................................. 43
2.4 Analisis Kewajaran atas Rencana Transaksi ................................................................... 46
3. Kesimpulan ............................................................................................................................. 50
Laporan Penilaian Saham JTD dengan No. 00006/2.0094-00/BS/03/0268/1/VI/2025.............. 51
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 57
P a g e |4
1. Pendahuluan
Nama : PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
Alamat : Jalan Bintaro Raya RT.17/RW.8
Kec. Pesanggrahan, Kota Jakarta Selatan
Jakarta 12330
Telp : (021) 736 3939
Fax : (021) 736 3939
Email : info@jayakonstruksi.com
Bidang Usaha : Bidang pembangunan, perdagangan, perindustrian, dan jasa
Dengan hormat,
Perseroan merupakan sebuah perusahaan terbuka, didirikan tanggal 23 Desember 1982, beralamat di
Kantor Taman Bintaro Jaya Gedung B, Jalan Bintaro Raya, Jakarta. Perseroan merupakan salah satu
entitas anak PT Pembangunan Jaya dan mulai beroperasi secara komersial sejak tahun 1982. Sesuai
dengan pasal 3 ayat 2 anggaran dasar Perseroan, Perseroan dapat menjalankan kegiatan usaha utama
dan kegiatan usaha penunjang.
Kegiatan usaha utama Perseroan adalah sebagai berikut:
a. Menjalankan usaha-usaha di bidang pembangunan (termasuk konstruksi dan real estat);
b. Menjalankan usaha-usaha di bidang perdagangan;
c. Menjalankan usaha-usaha di bidang perindustrian; dan
d. Menjalankan usaha-usaha di bidang jasa (termasuk pengolahan air dan daur ulang sampah,
pertambangan, pengadaan listrik, pengangkutan dan aktivitas profesional).
Kegiatan usaha penunjang Perseroan adalah sebagai berikut:
a. Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa;
b. Perdagangan besar bahan dan barang kimia besar;
c. Aktivitas telekomunikasi khusus untuk keperluan sendiri; dan
d. Industri produk dari hasil kilang minyak bumi.
Perseroan memiliki sejumlah saham di JTD dengan kepemilikan 20,48% dan berencana untuk
menambah sahamnya di JTD. Berdasarkan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD dengan
pemegang sahamnya, dimana dalam rangka rencana penerbitan saham baru yang akan dikeluarkan
oleh JTD, dengan total senilai Rp269.085.225.270,- (Dua Ratus Enam Puluh Sembilan Miliar Delapan
Puluh Lima Juta Dua Ratus Dua Puluh Lima Ribu Dua Ratus Tujuh Puluh Rupiah) dengan menerbitkan
Saham baru sebanyak 41.005 (Empat Puluh Satu Ribu Lima) lembar saham masing-masing dengan nilai
nominal Rp1.000.000 (satu juta Rupiah) per Saham, dengan harga penyetoran sebesar Rp6.562.254,-
(Enam Juta Lima Ratus Enam Puluh Dua Ribu Dua Ratus Lima Puluh Empat Rupiah) per Saham.
Dalam rangka penambahan saham tersebut, Perseroan bermaksud untuk membeli saham JTD melalui
pelaksanaan Rencana Transaksi, yaitu rencana membeli 8.398 lembar saham dengan harga
Rp6.562.254,- atau setara total nilai transaksi sebesar Rp55.109.809.092,-.
Perseroan bermaksud untuk melakukan pembelian saham JTD guna meningkatkan performa investasi
pada entitas asosiasi Perseroan melalui Pembelian saham pada anak perusahaan yaitu JTD. Rencana
Transaksi yang dilakukan merupakan Transaksi Afiliasi sebagaimana ditentukan dalam POJK No.
42/2020.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 58
P a g e |5 Berdasarkan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD, Rencana Transaksi merupakan Transaksi Afiliasi dikarenakan Rencana Transaksi tersebut dilakukan antara perusahaan yang secara langsung mengendalikan atau dikendalikan oleh perusahaan yang bersangkutan atau dengan pemegang saham, namun bukan merupakan Transaksi Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 42/2020 mengingat dalam Rencana Transaksi tidak terdapat perbedaan antara kepentingan ekonomis Perseroan dengan kepentingan ekonomis pribadi Direktur, Dewan Komisaris dan Pemegang Saham Utama Perseroan yang dapat merugikan Perseroan karena adanya Rencana Transaksi tersebut. Untuk memenuhi ketentuan dalam POJK No. 42/2020, Perseroan telah menunjuk TRUSCEL, sebagai penilai independen untuk melaksanakan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi tersebut. Berikut kami sampaikan hasil temuan dan opini TRUSCEL mengenai pendapat kewajaran Rencana Transaksi. 1.1. Latar Belakang Rencana Transaksi Latar belakang Perseroan melakukan Rencana Transaksi dimana Perseroan memiliki sejumlah saham di JTD dan berencana untuk menambah sahamnya di JTD. Dalam rangka penambahan saham tersebut, Perseroan bermaksud untuk membeli saham JTD melalui pelaksanaan Rencana Transaksi, yaitu rencana membeli 8.398 lembar saham dengan harga Rp6.562.254,- atau setara total nilai transaksi sebesar Rp55.109.809.092,- sesuai dengan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD. 1.2. Objek Pendapat Kewajaran Objek Pendapat Kewajaran adalah Rencana Transaksi JTD sebesar 8.398 lembar saham dengan harga Rp6.562.254,- atau setara total nilai transaksi sebesar Rp55.109.809.092,- sesuai dengan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD. 1.3. Tujuan Pendapat Kewajaran Tujuan Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah untuk memenuhi POJK No. 42/2020 untuk Transaksi Afiliasi. Laporan Pendapat Kewajaran ini hanya disusun untuk keperluan transaksi jual beli saham dan tidak dapat digunakan untuk keperluan perpajakan maupun keperluan-keperluan yang menyangkut instansi lain. Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 59
P a g e |6
1.4. Sifat Transaksi Rencana Transaksi Pembelian Saham
Transaksi Afiliasi
Berdasarkan Pasal 6 ayat (1) huruf c POJK No. 42/2020, transaksi dengan nilai transaksi tidak melebihi
0,5% (nol koma lima persen) dari modal disetor Perusahaan Terbuka atau tidak melebihi jumlah
Rp5.000.000.000,- (lima miliar rupiah), digunakan nilai yang lebih rendah, wajib memenuhi ketentuan
Pasal 3 dan Pasal 4 ayat (1) POJK No. 42/2020.
Dalam hal ini, 0,5% dari modal disetor Perseroan adalah sebesar Rp1.630.851.985,- sedangkan nilai
Rencana Transaksi dengan harga senilai Rp55.109.809.092,- atau sebesar 3.379%, sehingga Perseroan
tetap wajib memenuhi prosedur Transaksi Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 4
ayat (1) POJK No. 42/2020.
Selanjutnya Transaksi Afiliasi berdasarkan Pasal 1 angka 3 POJK No. 42/2020 adalah:
“setiap aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan
terkendali dengan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota
dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali, termasuk setiap aktivitas dan/atau
transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali untuk
kepentingan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota dewan
komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali.”
Rencana Transaksi merupakan Transaksi Afiliasi seperti yang dimaksudkan dalam POJK No. 42/2020
dikarenakan terdapat hubungan langsung (dalam hal kepemilikan) antara pihak-pihak yang terkait
dengan Rencana Transaksi sebagaimana dijelaskan pada bagan dibawah ini:
Keterangan Pemegang Saham Perseroan Pengurus Peseroan Pemegang Saham JTD Pengurus JTD Pemegang Saham JTD JP Pengurus JTD JP
PT Pembangunan Jaya ✓ - ✓ - - -
Masagoes Ismail Ning ✓ ✓ - - - -
Umar Ganda ✓ ✓ - - - -
Ida Bagus Rajendra ✓ ✓ - - - -
Agus Setiadi Lukita ✓ ✓ - - - -
Pemegang saham pendiri ✓ - - - - -
Masyarakat ✓ - - - - -
Yohannes Henky Wijaya - ✓ - - - -
Frans Satyaki Sunito - ✓ - ✓ - ✓
Kristianto Indrawan - ✓ - - - -
Budi M Sianipar - ✓ - - - -
Yerri Go - ✓ - - - -
PT Jakarta Propertindo - - ✓ - ✓ -
PT Pembangunan Jaya Infrastruktur - - ✓ - ✓ -
PT Jaya Real Property, Tbk - - ✓ - - -
PT Pembangunan Jaya Ancol, Tbk - - ✓ - - -
PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama, Tbk - - ✓ - - -
PT Jaya Land - - ✓ - - -
PT Jakarta Tollroad Development - - - - ✓ -
Candra Ciputra - ✓ - ✓ - ✓
Vivian Setjakusuma - ✓ - ✓ - ✓
Okky Dharmosetio - ✓ - - - -
Trisna Muliadi - ✓ - ✓ - ✓
Ir. Yohannes Henky Wijaya, M.M - ✓ - - - -
Ir. Sutopo Kristanto, M.M - ✓ - ✓ - ✓
Adi Wijaya S.E - ✓ - - - -
Dra. Swandayani - ✓ - - - -
M.A. Ismail Ning - - - ✓ - ✓
Subianto Stjawardaja - - - ✓ - ✓
Sumber: Manajemen Perseroan
Berdasarkan tabel hubungan pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi di atas, terdapat
kesamaan pemegang saham dan kepengurusan. Oleh karena adanya kesamaan pemegang saham dan
kepengurusan tersebut, Rencana Transaksi ini merupakan Transaksi antara Perseroan dengan
afiliasinya. Sebagaimana dimaksudkan dalam POJK No. 42/2020, Transaksi antara pihak-pihak yang
memiliki hubungan Afiliasi dikategorikan kedalam Transaksi Afiliasi.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 60
P a g e |7
Sebelum Rencana Transaksi Setelah Rencana Transaksi
Sumber: Manajemen Perseroan
Selain itu, berdasarkan bagan hubungan pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi di atas,
terdapat hubungan antara Perseroan dan pihak, baik langsung maupun tidak langsung, mengendalikan
atau dikendalikan oleh perusahaan tersebut, dimana Perseroan merupakan pemegang saham dari JTD
dengan kepemilikan saham sebesar 20,48% sebelum melakukan Rencana Transaksi dan sebesar
20,48% setelah melakukan Rencana Transaksi.
Berdasarkan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD, Rencana Transaksi dikategorikan kedalam
Transaksi Afiliasi, namun bukan merupakan Transaksi Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud
dalam POJK No. 42/2020 mengingat dalam Rencana Transaksi tidak terdapat perbedaan antara
kepentingan ekonomis Perseroan dengan kepentingan ekonomis pribadi Direktur, Dewan Komisaris
dan Pemegang Saham Utama Perseroan yang dapat merugikan Perseroan karena adanya Rencana
Transaksi tersebut.
Transaksi Material
Berdasarkan POJK No. 17/2020, Transaksi Material didefinisikan sebagai setiap transaksi yang
dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali yang memenuhi batasan nilai
sebagaimana diatur dalam POJK No. 17/2020. Setiap transaksi yang dilakukan oleh perusahaan yang
termasuk dalam “Transaksi Material” antara lain, (1) penyertaan dalam badan usaha, proyek, dan/atau
kegiatan usaha tertentu; (2) pembelian, penjualan, pengalihan, tukar menukar aset atau segmen
operasi; (3) perolehan, pelepasan, dan/atau penggunaan jasa; (4) sewa menyewa aset; (5) pinjam
meminjam dana termasuk pengalihannya; (6) menjaminkan aset Perusahaan Terbuka dan/atau
Perusahaan Terkendali atas pinjaman dari pihak lain; dan (7) memberikan jaminan perusahaan
(corporate guarantee).
Batasan nilai suatu transaksi dikategorikan sebagai Transaksi Material apabila nilai transaksi sama
dengan 20% (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka. Dalam hal transaksi
berupa perolehan dan pelepasan atas perusahaan atau segmen operasi sebagai Transaksi Material
dalam hal nilai transaksi sama dengan 20% (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan
Terbuka; total aset yang menjadi objek transaksi dibagi total aset Perusahaan Terbuka nilainya sama
dengan atau lebih dari 20% (dua puluh persen); laba bersih objek transaksi dibagi dengan laba bersih
Perusahaan Terbuka nilainya sama dengan atau lebih dari 20% (dua puluh persen); atau d. pendapatan
usaha objek transaksi dibagi dengan pendapatan usaha Perusahaan Terbuka nilainya sama dengan
atau lebih dari 20% (dua puluh persen). Dalam hal transaksi yang dilakukan oleh Perusahaan Terbuka
yang mempunyai ekuitas negatif, transaksi dikategorikan sebagai Transaksi Material apabila nilai
transaksi sama dengan 10% (sepuluh persen) atau lebih dari total aset Perusahaan Terbuka (Pasal 3
POJK No. 17/2020).
Penilai telah melakukan Uji Transaksi Material, dimana Rencana Transaksi bukan merupakan Transaksi
Material seperti dimaksudkan dalam POJK No. 17/2020 dikarenakan Nilai Rencana Transaksi kurang
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 61
P a g e |8
dari 20% (dua puluh persen) dari total ekuitas Perseroan, total aset Perseroan, laba bersih Perseroan,
dan pendapatan usaha Perseroan. Penentuan Transaksi sebagai Transaksi Material dapat dilihat dalam
uraian selanjutnya mengenai Batasan Nilai Transaksi Material.
Batasan Nilai Transaksi Material
a) Perbandingan Total Ekuitas Perseroan dengan Nilai Rencana Transaksi
Berdasarkan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD, Nilai Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp55.109.809.092,-.
Didasarkan pada Laporan Keuangan Perseroan per 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan, total ekuitas Perseroan adalah sebesar
Rp3.176.637.277.000,-. Perbandingan antara Nilai Rencana Transaksi yang dijabarkan diatas dengan
Total Ekuitas Perseroan adalah sebesar 1,73%. Rincian perhitungan adalah sebagai berikut:
Total Ekuitas Perseroan 31 Desember 2024 Nilai Rencana Transaksi Perbandingan
3.176.637.277.000 55.109.809.092 1,73%
b) Perbandingan Total Aset Perseroan dengan Total Aset Yang Menjadi Objek Transaksi
Berdasarkan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD, Nilai Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp55.109.809.092,.
Didasarkan pada Laporan Keuangan Perseroan per 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan, total aset Perseroan adalah sebesar
Rp4.371.497.764.000,-. Perbandingan antara total aset Objek Transaksi yang dijabarkan diatas dengan
total aset Perseroan adalah sebesar 1,26%. Rincian perhitungan adalah sebagai berikut:
Total Aset Yang Menjadi
Total Aset Perseroan 31 Desember 2024 Perbandingan
Objek Transaksi
4.371.497.764.000 55.109.809.092 1,26%
c) Perbandingan Laba Bersih Objek Transaksi dengan Laba Bersih Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan JTD per 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan, total rugi bersih JTD adalah sebesar
Rp59.459.600.705,-.
Didasarkan pada Laporan Keuangan Perseroan per 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan, total laba bersih Perseroan adalah sebesar
Rp189.090.101.000,-. Perbandingan antara laba bersih Objek Transaksi yang dijabarkan diatas dengan
laba bersih Perseroan adalah sebesar -31,45%. Rincian perhitungan adalah sebagai berikut:
Laba (Rugi) Bersih Yang
Laba Bersih Perseroan 31 Desember 2024 Perbandingan
Menjadi Objek Transaksi
189.090.101.000 (59.459.600.705) -31,45%
d) Perbandingan Pendapatan Usaha Objek Transaksi dengan Pendapatan Usaha Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan JTD per 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan, total pendapatan usaha JTD adalah sebesar
Rp99.420.245.299,-.
Didasarkan pada Laporan Keuangan Perseroan per 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor
Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan, total pendapatan usaha Perseroan adalah
sebesar Rp3.875.321.246.000,-. Perbandingan antara total pendapatan usaha Objek Transaksi yang
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 62
P a g e |9
dijabarkan diatas dengan pendapatan usaha Perseroan adalah sebesar 2,57%. Rincian perhitungan
adalah sebagai berikut:
Pendapatan Usaha Yang
Pendapatan Usaha Perseroan 31 Desember 2024 Perbandingan
Menjadi Objek Transaksi
3.875.321.246.000 99.420.245.299 2,57%
Sebagaimana dimaksudkan dalam Pasal 3 ayat (2) POJK No. 17/2020 dalam hal transaksi berupa
perolehan dan pelepasan atas perusahaan atau segmen operasi dikategorikan sebagai Transaksi
Material apabila nilai atau objek transaksi sama dengan 20% (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas,
total aset, laba bersih, dan pendapatan usaha Perseroan.
Aspek Materialitas Per 31 Desember 2024
Total Ekuitas Perseroan VS
1,73%
Nilai Rencana Transaksi
Total Aset Perseroan VS
1,26%
Total Aset Yang Menjadi Objek Transaksi
Laba Bersih Perseroan VS
-31,45%
Total Laba Bersih Yang Menjadi Objek Transaksi
Pendapatan Usaha Perseroan VS
2,57%
Total Pendapatan Usaha Yang Menjadi Objek Transaksi
Maka perbandingan nilai atau objek Transaksi yang dijabarkan diatas kurang dari 20%, sehingga tidak
memenuhi kriteria Transaksi Material. Dengan demikian, Rencana Transaksi bukan merupakan
Transaksi Material.
1.5. Ruang Lingkup
Tujuan utama Perseroan melakukan Rencana Transaksi yaitu rencana membeli 8.398 lembar saham
dengan harga Rp6.562.254,- atau setara total nilai transaksi sebesar Rp55.109.809.092,- sesuai dengan
Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD. Rencana Transaksi yang dilakukan Perseroan adalah
Transaksi Afiliasi sesuai POJK No. 42/2020. Untuk memenuhi ketentuan dalam POJK No. 42/2020,
Perseroan telah menunjuk TRUSCEL, sebagai penilai independen untuk melaksanakan pendapat
kewajaran atas Rencana Transaksi. Berikut kami sampaikan hasil temuan dan opini TRUSCEL mengenai
pendapat kewajaran Rencana Transaksi.
1.6. Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan Serta Asumsi-Asumsi
Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan serta Asumsi-Asumsi yang
digunakan oleh Penilai seperti yang tercantum di dalam Laporan Pendapat Kewajaran ini akan
menghasilkan laporan yang memenuhi ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
1. Menghasilkan Laporan Pendapat Kewajaran yang bersifat non-disclaimer opinion;
2. Mencerminkan bahwa Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian;
3. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat
dipercaya keakuratannya;
4. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty);
5. Mencerminkan bahwa Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan;
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 63
P a g e | 10
6. Menghasilkan Laporan Pendapat Kewajaran yang terbuka untuk publik kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
7. Mencerminkan bahwa Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran dan nilai
akhir;
8. Mencerminkan bahwa Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum Objek Penilaian
dari pemberi tugas.
1.6.1 Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Sebagai pihak independen dalam mempersiapkan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi,
TRUSCEL telah mempelajari, mengacu dan mempertimbangkan informasi-informasi dan dokumen
yang kami peroleh dari manajemen Perseroan sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan Perseroan:
-Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Lith Alfansuri untuk laporan No. 00105/2.1030/AU.1/03/1950-
1/1/111/2025 tanggal 6 Maret 2025 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam semua
hal yang material”;
- Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Jul Edy Siahaan untuk laporan No. 00045/2.1030/AU.1/03/1169-
1/1/II/2024 tanggal 26 Februari 2024 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam semua
hal yang material”;
- Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Donny Iskandar Maramis untuk laporan No.
00273/2.1030/AU.1/03/1514-1/1/III/2023 tanggal 29 Maret 2023 dengan pendapat
“disajikan secara wajar, dalam semua hal yang material”;
- Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Rudi Hartono Purba untuk laporan No. 00184/2.1030/AU.1/03/0501-
2/1/III/2022 tanggal 25 Maret 2022 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam semua
hal yang material”;
- Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Rudi Hartono Purba untuk laporan No. 00256/2.1030/AU.1/03/0501-
1/1/III/2021 tanggal 26 Maret 2021 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam semua
hal yang material”;
2. Proyeksi Laporan Laba Rugi Perseroan untuk periode 2025 – 2029 yang disediakan oleh
manajemen Perseroan. Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran ini, TRUSCEL
menggunakan proyeksi keuangan yang disesuaikan;
3. Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham PT Jakarta Tollroad Development berdasarkan Akta
Notaris Nomor 22 tanggal 19 Juni 2025 oleh Aryanti Artisari, S.H., M.Kn, Notaris di Jakarta Selatan;
4. Proforma Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan sebelum dan sesudah Rencana Transaksi
yang disediakan oleh Perseroan;
5. Laporan Penilaian Saham JTD yang disiapkan oleh TRUSCEL dengan No. 00006/2.0094-
00/BS/03/0268/1/VI/2025 tanggal 18 Juni 2025;
6. Representation Letter tanggal 19 Juni 2025 yang telah ditandatangani oleh manajemen Perseroan;
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 64
P a g e | 11
7. Hasil pelaksanaan inspeksi teringkas sebagai berikut:
a. Dalam rangka rencana penerbitan saham baru yang akan dikeluarkan oleh JTD, maka Rencana
Transaksi Perseroan merupakan pembelian saham di JTD yang akan mengambil bagian lembar
saham sesuai dengan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD;
b. Berdasarkan perhitungan manajemen Perseroan, Rencana Transaksi bersifat Transaksi Afiliasi.
Adapun akan dilakukan pengecekan lebih lanjut terkait sifat materialitas Rencana Transaksi;
c. Status Laporan Keuangan per tanggal inspeksi, 3 Februari 2025, masih dalam proses Client
Adjustment Journal Entries (CAJE);
8. Manajemen Perseroan menyatakan bahwa tanggal Transaksi Afiliasi merupakan tanggal Akta
Keputusan Para Pemegang Saham JTD terkait “Persetujuan atas rencana penerbitan saham baru
di tahun 2025 dengan harga transaksi sesuai dengan harga pada transaksi tahun 2022 untuk
pemegang saham existing” yang telah diterbitkan oleh Notaris serta dinyatakan sah dan mengikat
berdasarkan Surat Keputusan dari Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia;
9. Wawancara dan diskusi dengan manajemen Perseroan yang sehubungan dengan Rencana
Transaksi dimana wawancara tersebut dilakukan dengan:
i) Indrajanti selaku Corporate Secretary dan Planning Perseroan;
10. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak dan elektronik dan hasil analisis lain
yang kami anggap relevan.
1.6.2 Asumsi-Asumsi Penting
Dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi untuk menyatakan bahwa
Rencana Transaksi telah dilaksanakan pada kondisi arm’s length di dalam batasan komersial yang
berlaku umum dan tidak merugikan kepentingan-kepentingan Perseroan dan para pemegang saham
Perseroan, TRUSCEL menggunakan beberapa asumsi antara lain:
1. TRUSCEL mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Laporan Pendapat Kewajaran ini
sampai dengan selesainya Rencana Transaksi tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh
secara material terhadap Rencana Transaksi;
2. Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan bahwa penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat
menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang mendasari pendapat tersebut.
Penyusunan pendapat ini merupakan suatu proses yang kompleks dan mungkin tidak dapat
dilakukan melalui analisis yang tidak lengkap;
3. Pendapat Kewajaran ini juga disusun berdasarkan kondisi umum keuangan, moneter, peraturan
dan kondisi pasar yang ada saat ini; dan
4. Pendapat Kewajaran ini menggunakan asumsi bahwa perusahaan mematuhi seluruh syarat dan
ketentuan kontrak dan perjanjian dengan semua pihak terkait.
1.6.3 Kondisi Pembatas
Penugasan kami untuk mengeluarkan Laporan Pendapat Kewajaran telah dilaksanakan sesuai dengan
ruang lingkup pekerjaan kami. Perlu diketahui bahwa ruang lingkup pekerjaan kami mencakup
pemberian pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi yang dilakukan Perseroan sesuai dengan POJK
No. 42/2020.
Laporan Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan pada prinsip integritas informasi dan data.
Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran ini, kami melandaskan dan berdasarkan pada
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 65
P a g e | 12 informasi dan data sebagaimana diberikan manajemen Perseroan yang mana berdasarkan hakikat kewajaran adalah benar, lengkap dapat diandalkan serta tidak menyesatkan. Kami tidak melakukan audit ataupun uji kepatuhan secara mendetail atas penjelasan maupun data-data yang diberikan oleh manajemen Perseroan, baik lisan maupun tulisan, dan dengan demikian kami tidak dapat memberikan jaminan atau bertanggung-jawab terhadap kebenaran dan kelengkapan dari informasi atau penjelasan tersebut. Sebagai dasar bagi kami untuk melakukan analisis dalam mempersiapkan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi, kami menggunakan data-data sebagaimana tercantum pada bagian Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan sebagai bahan pertimbangan. Segala perubahan terhadap data-data tersebut dapat mempengaruhi hasil analisis kami secara material. Oleh karena itu, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut. Pendapat kewajaran ini disusun hanya dengan mempertimbangkan sudut pandang pemegang saham Perseroan dan azas pertimbangan komersial dan tidak mempertimbangkan sudut pandang stakeholders lain serta aspek-aspek lainnya. Pendapat kewajaran ini disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan pemerintah pada tanggal pendapat kewajaran. Pendapat kewajaran ini hanya dilakukan terhadap Rencana Transaksi seperti yang telah diuraikan di atas. Kami menganggap bahwa tidak ada perubahan yang material dari Rencana Transaksi sesuai dengan ketetapan informasi dan kesepakatan yang dituangkan dalam perjanjian sehubungan dengan pelaksanaan Rencana Transaksi, dan bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Pendapat Kewajaran sampai dengan tanggal pelaksanaan Rencana Transaksi tidak terjadi perubahan yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam Laporan Pendapat Kewajaran. Dengan ini kami menyatakan bahwa penugasan kami tidak termasuk menganalisis transaksi-transaksi di luar Rencana Transaksi yang mungkin tersedia bagi Perseroan serta pengaruh dari transaksi- transaksi tersebut terhadap Rencana Transaksi. Kami tidak melakukan penelitian atas keabsahan Rencana Transaksi dari segi hukum dan implikasi aspek perpajakan dari Rencana Transaksi tersebut. Pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal pendapat kewajaran ini. 1.7. Independensi Penilai Dalam mempersiapkan pendapat kewajaran ini kami telah bertindak secara independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan pihak-pihak terkait atau yang memiliki hubungan afiliasi dengan Perseroan. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, pendapat kewajaran ini tidak dibuat untuk memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima sama sekali tidak mempengaruhi kewajaran yang dihasilkan dari proses analisis kewajaran ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai dengan yang tercantum pada surat penugasan dari Perseroan dengan No. EL03/KJPP/SP-BIS/03/1/I/2025-1 per tanggal 20 Januari 2025. Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 66
P a g e | 13 1.8. Tanggal Pendapat Kewajaran Analisis kewajaran dilaksanakan per tanggal 31 Desember 2024. Parameter dan laporan keuangan yang digunakan dalam analisis menggunakan data per 31 Desember 2024. Sesuai dengan POJK No. 35/2020, “Dalam hal Penilaian yang dilakukan oleh Penilai Bisnis mengacu pada laporan keuangan, wajib memenuhi ketentuan jangka waktu antara tanggal laporan keuangan dan Tanggal Laporan Penilaian Bisnis tidak lebih dari 6 (enam) bulan” yaitu setara dengan 30 Juni 2025. 1.9. Kejadian Penting Setelah Tanggal Pendapat Kewajaran Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 31 Desember 2024, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan ini, berdasarkan pengetahuan kami yang terbaik, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan. Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 67
P a g e | 14
2. Metodologi Pengkajian Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham
Laporan Pendapat Kewajaran ini disusun sesuai dengan SPI seperti yang ditetapkan oleh MAPPI,
dimana pendekatan yang diaplikasikan sesuai dengan standar penilaian lengkap dan POJK No.
35/2020.
Dalam melakukan analisis kewajaran atas Rencana Transaksi, kami melakukan analisis atas Rencana
Transaksi, analisis kualitatif atas Rencana Transaksi dan analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi.
Analisis atas Rencana Transaksi dilakukan dengan mengidentifikasi hubungan antara pihak-pihak yang
terkait dalam Rencana Transaksi, analisis perjanjian yang disepakati dalam Rencana Transaksi,
penilaian atas manfaat dan risiko dari Rencana Transaksi, alasan dan latar belakang Rencana Transaksi,
serta keuntungan dan kerugian yang bersifat kualitatif atas Rencana Transaksi.
Analisis kualitatif atas Rencana Transaksi terdiri atas informasi riwayat Perseroan dan sifat kegiatan
Perseroan, analisis industri dan lingkungan dimana terdapat penjabaran akan tinjauan industri, serta
analisis operasional dan prospek Perseroan.
Analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi dilakukan atas analisis batas wajar Rencana Transaksi atas
nilai perjanjian jual beli. Selain itu juga dilakukan penilaian kinerja historis atas pendapatan, aset,
kewajiban dan kondisi keuangan Perseroan. Selanjutnya dilakukan penilaian atas proyeksi keuangan,
proforma laporan keuangan sebelum dan sesudah Rencana Transaksi, serta analisis inkremental
(incremental analysis) dari Rencana Transaksi untuk menentukan Pendapat Kewajaran.
Berdasarkan metode-metode analisis yang telah diuraikan, berikut adalah penjelasan dari masing-
masing analisis yang kami lakukan:
2.1 Analisis atas Rencana Transaksi
2.1.1 Identifikasi dan Analisis Hubungan antara Pihak-Pihak yang Terkait dalam Rencana Transaksi
Pihak-pihak yang terkait dalam pelaksanaan Rencana Transaksi yaitu pembelian saham JTD oleh
Perseroan dan JTD, dimana JTD akan bertindak sebagai pihak yang menerbitkan saham (right issue)
dan Perseroan yang akan bertindak sebagai pihak yang membeli saham JTD dimana hal ini sesuai
dengan pernyataan yang tertera di Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD.
Rencana Transaksi merupakan Transaksi Afiliasi seperti yang dimaksudkan dalam POJK No. 42/2020
dikarenakan terdapat hubungan langsung (dalam hal kepemilikan) antara pihak-pihak yang terkait
dengan Rencana Transaksi sebagaimana dijelaskan pada bagan dibawah ini:
Keterangan Pemegang Saham Perseroan Pengurus Peseroan Pemegang Saham JTD Pengurus JTD Pemegang Saham JTD JP Pengurus JTD JP
PT Pembangunan Jaya ✓ - ✓ - - -
Masagoes Ismail Ning ✓ ✓ - - - -
Umar Ganda ✓ ✓ - - - -
Ida Bagus Rajendra ✓ ✓ - - - -
Agus Setiadi Lukita ✓ ✓ - - - -
Pemegang saham pendiri ✓ - - - - -
Masyarakat ✓ - - - - -
Yohannes Henky Wijaya - ✓ - - - -
Frans Satyaki Sunito - ✓ - ✓ - ✓
Kristianto Indrawan - ✓ - - - -
Budi M Sianipar - ✓ - - - -
Yerri Go - ✓ - - - -
PT Jakarta Propertindo - - ✓ - ✓ -
PT Pembangunan Jaya Infrastruktur - - ✓ - ✓ -
PT Jaya Real Property, Tbk - - ✓ - - -
PT Pembangunan Jaya Ancol, Tbk - - ✓ - - -
PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama, Tbk - - ✓ - - -
PT Jaya Land - - ✓ - - -
PT Jakarta Tollroad Development - - - - ✓ -
Candra Ciputra - ✓ - ✓ - ✓
Vivian Setjakusuma - ✓ - ✓ - ✓
Okky Dharmosetio - ✓ - - - -
Trisna Muliadi - ✓ - ✓ - ✓
Ir. Yohannes Henky Wijaya, M.M - ✓ - - - -
Ir. Sutopo Kristanto, M.M - ✓ - ✓ - ✓
Adi Wijaya S.E - ✓ - - - -
Dra. Swandayani - ✓ - - - -
M.A. Ismail Ning - - - ✓ - ✓
Subianto Stjawardaja - - - ✓ - ✓
Sumber: Manajemen Perseroan
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 68
P a g e | 15
Berdasarkan tabel hubungan pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi di atas, terdapat
kesamaan pemegang saham dan kepengurusan. Oleh karena adanya kesamaan pemegang saham dan
kepengurusan tersebut, Rencana Transaksi ini merupakan Transaksi antara Perseroan dengan
afiliasinya. Sebagaimana dimaksudkan dalam POJK No. 42/2020, Transaksi antara pihak-pihak yang
memiliki hubungan Afiliasi dikategorikan kedalam Transaksi Afiliasi.
Sebelum Rencana Transaksi Setelah Rencana Transaksi
Sumber: Manajemen Perseroan
Selain itu, berdasarkan bagan hubungan pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi di atas,
terdapat hubungan antara Perseroan dan pihak, baik langsung maupun tidak langsung, mengendalikan
atau dikendalikan oleh perusahaan tersebut, dimana Perseroan merupakan pemegang saham dari JTD
dengan kepemilikan saham sebesar 20,48% sebelum melakukan Rencana Transaksi dan sebesar
20,48% setelah melakukan Rencana Transaksi.
Berdasarkan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD, Rencana Transaksi dikategorikan kedalam
Transaksi Afiliasi, namun bukan merupakan Transaksi Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud
dalam POJK No. 42/2020 mengingat dalam Rencana Transaksi tidak terdapat perbedaan antara
kepentingan ekonomis Perseroan dengan kepentingan ekonomis pribadi Direktur, Dewan Komisaris
dan Pemegang Saham Utama Perseroan yang dapat merugikan Perseroan karena adanya Rencana
Transaksi tersebut.
Diagram atas Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Berdasarkan diagram Rencana Transaksi diatas dapat diketahui bahwa pihak-pihak yang terkait
dengan Rencana Transaksi adalah Perseroan dan JTD dimana JTD akan bertindak selaku pihak yang
mengeluarkan saham (right issue) dan Perseroan sebagai pihak yang membeli sebagian saham JTD
tersebut.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 69
P a g e | 16
2.1.2 Analisis Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD yang disepakati dalam Rencana Transaksi
Ringkasan dari ketentuan pokok yang terdapat dalam Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD
adalah sebagai berikut:
AKTA KEPUTUSAN PARA PEMEGANG SAHAM JTD
Pihak-Pihak JTD selaku Penjual Saham, Perseroan selaku Pemegang Saham dan Pembeli Saham.
Ringkasan Akta Menyetujui untuk menerbitkan sebanyak-banyaknya 41.005 saham baru, yang seluruhnya bernilai nominal
Keputusan Para Rp41.005.000.000,-, yang dapat diambil bagian oleh Para Pemegang Saham dengan harga saham sebesar
Pemegang Saham JTD Rp6.562.254,- atau seluruhnya senilai sebanyak-banyaknya Rp269.085.225.270,-. Para Pemegang Saham yang akan
mengambil dan menyetorkan saham tersebut wajib memberikan konfirmasi tertulis terlebih dahulu kepada
Perseroan selambat-lambatnya tanggal 26 Juni 2025.
Porsi Partisipasi Perseroan, akan mengambil bagian sebanyak 8.398 lembar saham dengan harga penyetoran setiap saham sebesar
Perseroan dalam Rp6.562.254,- atau seluruhnya sebesar Rp55.109.809.092,-
Rencana Transaksi
Sumber: Manajemen Perseroan
2.1.3 Penilaian atas Manfaat dan Risiko dari Rencana Transaksi Pembelian Saham
Manfaat yang diharapkan akan diperoleh Perseroan dengan dilakukannya Rencana Transaksi ini
adalah guna meningkatkan performa investasi pada entitas asosiasi Perseroan melalui Pembelian
saham pada anak perusahaan yaitu JTD.
Selain itu, tidak terdapat potensial risiko atas pelaksanaan Rencana Transaksi.
2.1.4 Alasan dan Latar Belakang Rencana Transaksi Pembelian Saham
Perseroan memiliki sejumlah saham di JTD dan berencana untuk menambah sahamnya di JTD. Dalam
rangka penambahan saham tersebut, Perseroan bermaksud untuk membeli saham JTD melalui
pelaksanaan Rencana Transaksi, yaitu rencana membeli 8.398 lembar saham dengan harga
Rp6.562.254,- atau setara total nilai transaksi sebesar Rp55.109.809.092,- sesuai dengan Akta
Keputusan Para Pemegang Saham JTD.
2.1.5 Keuntungan dan Kerugian yang Bersifat Kualitatif atas Rencana Transaksi Pembelian Saham
Berdasarkan analisis terhadap keuntungan dan kerugian yang bersifat kualitatif benefit yang
didapatkan oleh Perseroan adalah memungkinkan anak perusahaan Perseroan melalui JTD
memaksimalkan modal untuk menyediakan jalan tol yang berkualitas yang dapat memenuhi
kebutuhan sarana jalan cepat di Indonesia didukung oleh historis pertumbuhan lalu lintas kendaraan
menunjukkan tren pertumbuhan yang positif berdasarkan Industri Analisis atas Rencana Transaksi.
Tren peningkatan ini mencerminkan peran penting kendaraan dalam mendorong mobilitas,
konektivitas, dan kontribusi terhadap pemerataan pembangunan nasional. Selain itu, dalam
mendukung pertumbuhan jangka panjang, dapat meningkatkan return/nilai tambah yang dapat
diterima oleh Perseroan atas investasi terhadap anak perusahaannya yaitu JTD tercermin dalam
Analisis Nilai Inkremental dimana Perseroan menghasilkan kumulatif inkremental yang positif sebesar
Rp23.746.161.823,- selama tahun 2025 – 2029. Adapun, tidak terdapat risiko yang akan timbul bagi
Perseroan dan tidak terdapat kerugian yang diperoleh Perseroan dalam pelaksanaan Rencana
Transaksi.
2.2 Analisis Kualitatif atas Rencana Transaksi
2.2.1 Riwayat Perseroan dan Sifat Kegiatan Perseroan
Riwayat Perseroan
Perseroan didirikan tanggal 23 Desember 1982 sesuai dengan Akta Notaris Hobropoerwanto, S.H., No.
45, yang telah diubah dengan Akta Notaris No. 21 tanggal 20 Mei 1983 dari Notaris yang sama dan
telah diumumkan dalam Berita Negara No. 96 tanggal 2 Desember 1983, Tambahan No. 1031.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 70
P a g e | 17
Anggaran dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta Notaris
No. 53 tanggal 18 Desember 2023 dari Aulia Taufani, S.H., Notaris di Jakarta. Perubahan anggaran
dasar Perseroan telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia dengan keputusan No. AHU-AH.01.03-0001499 tanggal 3 Januari 2024.
Perseroan beralamat di Kantor Taman Bintaro Jaya Gedung B, Jalan Bintaro Raya, Jakarta. Perseroan
merupakan salah satu entitas anak PT Pembangunan Jaya dan mulai beroperasi secara komersial sejak
tahun 1982.
Sifat Kegiatan Perseroan
Sesuai dengan pasal 3 ayat 2 anggaran dasar Perseroan, Perseroan dapat menjalankan kegiatan usaha
utama dan kegiatan usaha penunjang.
Kegiatan usaha utama Perseroan adalah sebagai berikut:
a. Menjalankan usaha-usaha di bidang pembangunan (termasuk konstruksi dan real estat);
b. Menjalankan usaha-usaha di bidang perdagangan;
c. Menjalankan usaha-usaha di bidang perindustrian; dan
d. Menjalankan usaha-usaha di bidang jasa (termasuk pengolahan air dan daur ulang sampah,
pertambangan, pengadaan listrik, pengangkutan dan aktivitas profesional).
Kegiatan usaha penunjang Perseroan adalah sebagai berikut:
a. Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa;
b. Perdagangan besar bahan dan barang kimia besar;
c. Aktivitas telekomunikasi khusus untuk keperluan sendiri; dan
d. Industri produk dari hasil kilang minyak bumi.
2.2.2 Analisis Industri dan Lingkungan atas Kegiatan Usaha Perseroan
Sektor konstruksi berperan strategis dalam mendorong pertumbuhan ekonomi Indonesia.
Berdasarkan data dari Badan Pusat Statistik (BPS), sektor konstruksi mencatat pertumbuhan tahunan
(YoY) pada kuartal keempat 2024 tercatat sebesar 5,81%. Peran vital sektor konstruksi adalah sebagai
mesin penggerak utama pembangunan, yang memberikan dampak signifikan terhadap peningkatan
konektivitas, penciptaan lapangan kerja, serta peningkatan kualitas hidup masyarakat. Pembangunan
infrastruktur fisik, seperti jalan raya, jembatan, pelabuhan, dan fasilitas publik lainnya, tidak hanya
meningkatkan arus barang dan jasa, tetapi juga membuka akses ke pasar baru. Dalam jangka panjang,
pembangunan tersebut berkontribusi pada efisiensi biaya transportasi, peningkatan produktivitas
nasional, serta mendorong investasi di berbagai sektor terkait seperti bahan bangunan, teknologi, jasa
keuangan, dan asuransi.
Selain itu, sektor konstruksi memainkan peran dalam mendorong pembangunan daerah dan
meningkatkan taraf hidup masyarakat. Infrastruktur yang memadai, seperti akses terhadap air bersih,
listrik, dan fasilitas kesehatan, berkontribusi langsung pada peningkatan kualitas hidup penduduk.
Pembangunan infrastruktur di daerah pedesaan dapat memicu perkembangan ekonomi lokal dengan
mendorong aktivitas bisnis dan memperluas akses ke fasilitas pendidikan dan kesehatan. Proyek
infrastruktur juga berfungsi sebagai katalis bagi modernisasi industri dan menarik investasi asing
langsung. Dengan adanya infrastruktur yang lebih baik, Indonesia menjadi lebih kompetitif secara
global, sehingga memperkuat posisinya sebagai tujuan investasi yang menarik bagi investor dalam
maupun luar negeri. Hal ini secara tidak langsung mendukung upaya pemerintah dalam meningkatkan
kesejahteraan masyarakat serta mempercepat pertumbuhan ekonomi nasional.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 71
P a g e | 18
Laju Pertumbuhan Sektor Konstruksi Tahun 2022-2024
Sumber: Trading Economics
Pertumbuhan sektor konstruksi di Indonesia mencatat tren yang positif sepanjang tahun 2022 hingga
2024 dengan dengan rata-rata Compound Annual Growth Rate (CAGR) sebesar 5,4% pada tahun 2022-
2024. Pada kuartal pertama 2022, nilai Produk Domestik Bruto (PDB) sektor konstruksi tercatat
sebesar Rp 285 triliun. Namun, sektor ini mengalami kontraksi pada kuartal kedua sebesar 6% menjadi
Rp 267 triliun. Meski sempat tertekan, sektor konstruksi mulai pulih dengan pertumbuhan sebesar 5%
di kuartal ketiga sebesar Rp 280 triliun dan kembali meningkat 5% di kuartal keempat, mencapai Rp
293 triliun. Hal ini mencerminkan pemulihan yang bertahap di sektor konstruksi.
Pada tahun 2023, sektor konstruksi menunjukkan tren yang serupa dengan tahun 2022. PDB sektor ini
tercatat sebesar Rp 285 triliun pada kuartal pertama, lalu mengalami kontraksi sebesar 1% di kuartal
kedua menjadi Rp 281 triliun. Selanjutnya, momentum pemulihan semakin kuat di kuartal ketiga dan
keempat dengan pertumbuhan masing-masing sebesar 6%, sehingga mencapai Rp 298 triliun di kuartal
ketiga dan Rp 315 triliun di akhir tahun. Kenaikan yang cukup signifikan ini didorong oleh percepatan
proyek infrastruktur, terutama pembangunan jalan tol, perumahan, dan fasilitas industri yang
mendapat dukungan pemerintah serta investasi swasta.
Memasuki tahun 2024, laju pertumbuhan sektor konstruksi semakin kuat didukung oleh anggaran
infrastruktur yang mencapai Rp 423,4 triliun dengan PDB mencapai Rp 307 triliun di kuartal pertama
2024, mengalami kontraksi sebesar 3% di kuartal kedua menjadi Rp 302 triliun. Namun, sektor ini
kembali mengalami rebound dengan pertumbuhan 6% di kuartal ketiga, mencapai Rp 320 triliun, dan
terus meningkat 4% di kuartal keempat, mencapai Rp 334 triliun. Pertumbuhan secara kuartalan ini
menunjukkan bahwa sektor konstruksi tetap menjadi salah satu pilar penting dalam mendorong
ekonomi nasional. Proyek infrastruktur skala besar dan peningkatan investasi di sektor properti serta
kawasan industri turut memperkuat kontribusi sektor konstruksi terhadap PDB Indonesia. Tren
pertumbuhan ini menegaskan peran sektor konstruksi sebagai pilar ekonomi nasional. Proyek
infrastruktur besar serta investasi di sektor properti dan kawasan industri terus memperkuat
kontribusinya terhadap PDB. Dengan tren pertumbuhan historis yang positif, sektor ini menunjukkan
ekspansi yang stabil meskipun mengalami fluktuasi, mencerminkan peran strategisnya dalam
pembangunan berkelanjutan dan pertumbuhan ekonomi nasional.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 72
P a g e | 19
Nilai Investasi Langsung Sektor Konstruksi Indonesia Tahun 2020-2024
Sumber: BPS
Investasi langsung di sektor konstruksi merujuk pada aliran modal yang digunakan untuk membiayai
pembangunan infrastruktur, gedung, dan fasilitas lainnya. Sumber pendanaan ini dapat berasal dari
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN), Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD),
sektor swasta, investasi asing langsung (Foreign Direct Investment/FDI), serta Badan Usaha Milik
Negara (BUMN). Nilai investasi langsung sektor konstruksi Indonesia menunjukkan dinamika yang
cukup fluktuatif sepanjang periode 2020 hingga 2024.
Pada tahun 2020, nilai investasi tercatat sebesar US$ 189,50 juta. Penurunan ini sejalan dengan
dampak pandemi Covid-19 yang menyebabkan keterlambatan dan penundaan proyek infrastruktur
akibat kebijakan pembatasan sosial (PSBB), kendala logistik, serta terbatasnya tenaga kerja. Selain itu,
pemerintah mengalihkan sebagian anggaran infrastruktur untuk kebutuhan penanganan pandemi,
sehingga aktivitas konstruksi mengalami perlambatan signifikan. Angka ini mengalami penurunan
drastis pada tahun 2021 menjadi hanya US$ 93,40 juta, atau turun sebesar 51% dibandingkan tahun
sebelumnya. Meskipun pemerintah mulai menghidupkan kembali sektor ini melalui proyek-proyek
prioritas seperti pembangunan bendungan, jalan tol, dan pengembangan kawasan industri, dampak
pandemi masih terasa. Namun, penerapan regulasi baru melalui PP No. 22/2020 mulai menciptakan
iklim usaha yang lebih kondusif bagi sektor jasa konstruksi. Namun, pada tahun 2022, sektor ini
kembali menunjukkan pemulihan dengan investasi yang melonjak menjadi US$ 165,30 juta,
mencatatkan pertumbuhan 77% dibandingkan tahun 2021. Pemulihan ini didorong oleh percepatan
realisasi proyek infrastruktur, pengembangan destinasi wisata prioritas, serta peningkatan investasi di
sektor transportasi dan energi. Kerja sama strategis dengan investor asing, termasuk dari Cina, juga
membantu meningkatkan aliran modal ke berbagai proyek konstruksi.
Tahun 2023 menjadi momentum penting bagi sektor konstruksi, dengan nilai investasi langsung yang
mencapai US$ 281,80 juta, tumbuh sebesar 70% dibandingkan tahun sebelumnya, sekaligus
mencatatkan rekor tertinggi dalam lima tahun terakhir. Pertumbuhan ini mencerminkan kepercayaan
investor yang semakin kuat terhadap prospek jangka panjang sektor konstruksi di Indonesia.
Peningkatan signifikan ini juga didorong oleh proyek-proyek strategis nasional, termasuk
pembangunan jalan tol, jembatan, serta infrastruktur energi dan industri. Pada tahun 2024, realisasi
investasi di sektor konstruksi mengalami kontraksi tajam dengan nilai investasi hanya mencapai US$
78,04 juta, turun 72% dibandingkan tahun sebelumnya. Penurunan ini disebabkan oleh berbagai
faktor, termasuk ketidakpastian ekonomi global, perubahan kebijakan investasi, serta pergeseran
fokus investasi ke sektor lain seperti energi terbarukan dan manufaktur. Meskipun demikian, dari
Januari hingga September 2024, investasi sub-sektor konstruksi masih tercatat mencapai Rp32,47
triliun, dengan Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) sebesar Rp22,74 triliun dari 68.114 proyek,
dan Penanaman Modal Asing (PMA) senilai US$ 649,32 juta atau sekitar Rp9,73 triliun dari 2.267
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 73
P a g e | 20
proyek. Khusus untuk triwulan III 2024, sektor konstruksi menyumbang Rp12,69 triliun terhadap total
investasi nasional sebesar Rp431,48 triliun. PMDN tetap menjadi penyumbang terbesar dengan
Rp9,93 triliun dari 43.046 proyek, sedangkan PMA menyumbang US$ 184,5 juta atau sekitar Rp2,76
triliun dengan 1.720 proyek.
Proyeksi Sektor Konstruksi di Indonesia Tahun 2024-2025
Sumber: Times Indonesia
Dilansir dari artikel Kompas, pasar konstruksi diperkirakan akan mengalami pertumbuhan yang stabil
pada tahun 2025, khususnya di sektor bangunan, meskipun tantangan diprediksi terjadi di konstruksi
sipil akibat keterbatasan anggaran. Disampaikan dalam Indonesia Construction Market Outlook 2025,
proyek konstruksi tahun 2025 diperkirakan tumbuh sebesar 5,5% dibandingkan tahun 2024.
Total pasar konstruksi Indonesia pada tahun 2024 diperkirakan mencapai Rp381,61 triliun. Dari total
tersebut, sektor bangunan mendominasi dengan porsi sebesar 59,69% atau sekitar Rp227,76 triliun,
sementara sektor sipil menyumbang 40,31% atau Rp153,84 triliun. Proyek-proyek di sektor bangunan
didorong oleh kebutuhan perumahan, fasilitas komersial, serta industri yang terus berkembang.
Program strategis pemerintah, seperti pembangunan jutaan unit perumahan, juga menjadi motor
penggerak utama di sektor ini, seiring dengan meningkatnya daya beli masyarakat dan urbanisasi yang
pesat.
Pada tahun 2025, sektor bangunan diproyeksikan meningkat dengan pertumbuhan sebesar 9,09% dan
mencapai Rp227,76 triliun. Kategori proyek perumahan dan industri diperkirakan menjadi kontributor
terbesar terhadap total nilai konstruksi bangunan, masing-masing menyumbang 28,29% atau sekitar
Rp64,44 triliun dan 24,75% atau Rp56,37 triliun. Pertumbuhan ini menunjukkan tingginya kebutuhan
akan hunian, terutama di wilayah urban yang terus berkembang, serta meningkatnya aktivitas industri
yang didorong oleh investasi di sektor manufaktur, pengolahan logam, dan fasilitas produksi kimia. Di
sisi lain, sektor sipil tetap memainkan peran penting dalam mendukung pembangunan infrastruktur
dasar seperti jalan raya, jembatan, bendungan, dan pembangkit listrik. Namun, sektor ini
diproyeksikan mengalami penurunan sebesar 13,46% pada 2025, dengan nilai sekitar Rp123,4 triliun.
Penurunan ini terjadi akibat keterbatasan anggaran dan pergeseran fokus pemerintah menuju
pengembangan infrastruktur digital dan energi terbarukan.
Fokus pemerintah pada penguatan transportasi dan transformasi digital diperkirakan akan terus
mendorong sektor konstruksi dalam jangka panjang. Meski tantangan seperti ketidakpastian ekonomi
global, inflasi, serta dominasi BUMN masih membayangi, sektor ini tetap memiliki potensi besar,
terutama di bidang telekomunikasi, energi, dan perumahan. Pertumbuhan digital ekonomi yang pesat
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 74
P a g e | 21
dan peningkatan investasi dalam data center membuka peluang baru bagi sektor konstruksi untuk
berkontribusi dalam pembangunan ekonomi digital Indonesia di masa depan.
2.2.3 Analisis Operasional dan Prospek Perseroan
Distribusi Pasokan Lahan Industri di Jakarta pada Kuartal IV 2024
Sumber: Leads Property Research, Desember 2024
Total pasokan lahan industri di Greater Jakarta mencapai 13.807 hektar, dengan tambahan 85 hektar
pasokan baru pada kuartal keempat 2024, yang sebagian besar berasal dari wilayah Bekasi dan
Karawang-Purwakarta. Pasokan lahan industri di Greater Jakarta tersebar di beberapa daerah dengan
proporsi yang bervariasi. Bekasi menjadi wilayah dengan pasokan terbesar, mencapai 44%, diikuti oleh
Karawang dan Purwakarta yang menyumbang 30% dari total pasokan lahan industri. Sementara itu,
Serang menyumbang 8%, Cilegon sebanyak 7%, Tangerang dan Jakarta masing-masing menyumbang
5%, dan Bogor hanya menyumbang 1%.
Persebaran ini menunjukkan pertumbuhan sebesar 1,91% secara kuartalan (QoQ). Akhir tahun 2024,
terdapat perkembangan 259 hektar dari inventaris lahan baru di pasar industri Greater Jakarta, yang
sebagian besar disumbangkan oleh wilayah Greater Eastern Jakarta. Perkembangan ini menunjukkan
bahwa kawasan timur Jakarta terus menjadi area yang berkembang pesat untuk pengembangan
industri, menarik lebih banyak investasi dan memberikan peluang bagi pengusaha untuk memperluas
operasi mereka di area yang lebih terjangkau namun strategis.
Tingkat Permintaan dan Penjualan Industrial di Jakarta Tahun 2019- Kuartal IV 2024
Sumber: Leads Property Research, Desember 2024
Selama kuartal keempat, penyerapan bersih lahan tercatat mencapai 90,1 hektar, sehingga total
permintaan kumulatif menjadi 12.553 hektar, dengan pertumbuhan kuartalan sebesar 0,72%.
Permintaan ini didorong oleh sektor data center dan pabrik baterai, yang menyumbang 76% dari total
permintaan, diikuti oleh sektor lain seperti tekstil, farmasi, dan makanan & minuman. Keberadaan
sektor-sektor ini menunjukkan bahwa pasar industri semakin didorong oleh kebutuhan infrastruktur
digital dan manufaktur yang berkembang pesat. Selain itu, investor asing menunjukkan kontribusi yang
signifikan dalam penyerapan lahan, sebesar 93% dari total permintaan kuartalan. Hal ini
mengindikasikan bahwa pasar Indonesia, khususnya sektor industri, terus menarik perhatian investasi
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 75
P a g e | 22
asing, yang menjadi salah satu faktor pendorong utama pertumbuhan permintaan di pasar ini. Secara
keseluruhan, pasar industri tercatat memiliki penyerapan lahan total sebesar 251 hektar sepanjang
tahun 2024.
Berdasarkan grafik diatas, tingkat penjualan untuk lahan industri mencapai 90,9%, menunjukkan
relatif stabil secara kuartalan. Selama lima tahun terakhir, tingkat penjualan pasar industri berada
dalam rentang 90-91%, yang mencerminkan keberhasilan sektor ini dalam menjaga permintaan yang
konsisten meskipun menghadapi tantangan pasar. Stabilitas ini menunjukkan bahwa sektor industri
tetap menjadi pilihan yang menarik bagi para pengembang dan investor.
Rata-Rata Harga Lahan Industri di Jakarta Tahun 2019- Kuartal IV 2024
Sumber: Leads Property Research, Desember 2024
Rata-rata harga lahan industri pada kuartal keempat 2024 mencapai Rp 2,94 juta per meter persegi,
yang menunjukkan stabilitas dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. Adapun, penyesuaian harga
diperkirakan akan terjadi pada tahun mendatang, seiring potensi permintaan yang tinggi dikarenakan
berbagai penawaran yang dari para investor kepada pemilik lahan, menunjukkan adanya minat yang
terus meningkat. Selain itu, biaya pembebasan lahan dan pembangunan infrastruktur yang diperlukan
untuk mendukung penyewa dengan kualifikasi tinggi seperti yang berfokus pada basis IT dan data
center akan turut mempengaruhi nilai tanah.
Pasar lahan industri di kawasan Greater Jakarta diperkirakan akan melampaui sektor komersial
lainnya, seiring dengan upaya pemerintah yang terus menarik investasi asing. Keberadaan investor
asing yang signifikan, seperti hadirnya BYD (China) dan Vinfast (Vietnam) sebagai produsen kendaraan
listrik di bagian timur Jakarta, menggarisbawahi pentingnya peran Indonesia dalam memfasilitasi
investasi asing, terutama mengingat kemungkinan Indonesia akan bergabung dengan organisasi BRICS
untuk memperkuat posisinya di ekonomi global. Selain itu, pemain domestik juga diperkirakan akan
aktif terlibat dalam pasar ini, terlihat dari ekspansi tenant yang ada di kawasan industri. Dengan target
investasi sebesar Rp 1.905 triliun pada tahun 2025, yang mencatatkan kenaikan tahunan sekitar 19%,
Indonesia yakin dapat mencapai pertumbuhan ekonomi sebesar 5,1%–5,5% meskipun ada ketegangan
global yang sedang berlangsung.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 76
P a g e | 23
2.2.4 Analisis Industri atas Rencana Transaksi
Pembangunan infrastruktur berperan penting dalam mendorong pertumbuhan ekonomi di Indonesia,
Pemerintah telah menjalankan berbagai proyek strategis seperti pembangunan Jalan Tol Trans, jalur
kereta api, serta bendungan dan pembangkit listrik berskala besar yang berhasil meningkatkan
konektivitas antarwilayah dan ketersediaan energi. Selain memperkuat ekonomi regional,
infrastruktur juga berdampak pada kesejahteraan sosial dengan menyediakan fasilitas publik seperti
sekolah dan rumah sakit, yang berkontribusi pada peningkatan kualitas hidup masyarakat. Kebijakan
pemerintah yang mendorong penggunaan Produk Dalam Negeri (PDN) turut memberdayakan
kontraktor lokal, menciptakan lapangan kerja, serta mengurangi ketergantungan pada impor, sehingga
menciptakan lingkungan bisnis yang lebih kondusif dan menarik investasi swasta.
Jalan tol memiliki peran strategis dalam mendorong pertumbuhan ekonomi di Indonesia melalui
peningkatan aksesibilitas dan konektivitas antarwilayah. Infrastruktur ini mempermudah distribusi
barang dan jasa, sehingga waktu tempuh menjadi lebih singkat dan biaya logistik dapat ditekan hingga
20%. Dampak ini membuat produk lokal semakin kompetitif, mendorong investasi, serta
mempercepat pengembangan sektor manufaktur dan agribisnis. Selain itu, pembangunan jalan tol
turut merangsang pertumbuhan ekonomi di daerah yang sebelumnya sulit dijangkau, membuka
lapangan kerja, dan meningkatkan pendapatan masyarakat lokal.
Daerah sekitar exit tol sering kali mengalami lonjakan aktivitas ekonomi, seperti munculnya kawasan
industri dan pariwisata yang berkembang pesat. Contohnya, tol Trans-Sumatra membuka akses ke
wilayah kaya sumber daya alam di Sumatra, sedangkan tol Tangerang-Merak berkontribusi pada
pertumbuhan ekonomi Banten sebesar 5,7%. Meski demikian, tantangan seperti penggusuran lahan
dan risiko urbanisasi harus dikelola dengan bijak untuk memastikan pembangunan ini memberikan
manfaat yang berkelanjutan bagi masyarakat.
Pertumbuhan Pembangunan Jalan Tol di Indonesia Tahun 2015-2024
Sumber: InfoPublik, Satu Data Indonesia
Selama satu dekade terakhir, pembangunan jalan tol di Indonesia mengalami pertumbuhan signifikan
seiring dengan prioritas pemerintah dalam memperkuat konektivitas antarwilayah. Presiden Joko
Widodo menempatkan infrastruktur sebagai salah satu pilar utama pembangunan nasional guna
mendukung kelancaran transportasi dan distribusi logistik. Peningkatan pembangunan jalan tol terus
berlangsung dari tahun ke tahun dengan capaian yang cukup bervariasi.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 77
P a g e | 24
Pada 2015, jalan tol yang selesai dibangun sepanjang 132,35 km. Tahun berikutnya, pembangunan
sedikit melambat dengan penambahan hanya 43,69 km, yang kemudian mengalami pertumbuhan
CAGR sebesar 41% sampai dengan tahun 2019 mencapai pembangunan 522,88 km. Pandemi COVID-
19 menimbulkan tantangan besar dan menyebabkan penurunan pembangunan jalan tol dengan
penurunan pertumbuhan sebesar 52% dari 2019-2021. Adapun, tren peningkatan kembali berlanjut
mulai tahun 2022 hingga 2024 dengan pertumbuhan CAGR mencapai 114%, dimana tahun 2024
menjadi pembangunan jalan tol terbesar hingga mencapai 650 km, hal ini dikarenakan Pemerintah
bertujuan untuk meningkatkan konektivitas, menekan biaya logistik, dan mendukung pertumbuhan
ekonomi. Infrastruktur ini juga diharapkan mempercepat distribusi barang dan meningkatkan daya
saing nasional.
Pembangunan jalan tol juga tersebar di beberapa pulau utama Indonesia, dengan Pulau Jawa
mendominasi sepanjang 1.782,47 km. Pulau Sumatera menyusul dengan total panjang 941,75 km.
Pulau Kalimantan, Sulawesi, dan Bali juga mendapatkan alokasi pembangunan masing-masing sebesar
97,27 km, 61,46 km, dan 10,07 km. Kehadiran jaringan tol yang lebih luas ini diharapkan dapat
mendukung pertumbuhan ekonomi dengan memangkas waktu tempuh dan mempermudah akses
antarwilayah.
Perkembangan Lalu Lintas Kendaraan di Indonesia Tahun 2021-2024
Sumber: BPS, CNN
Selama 2021 – 2024 jumlah kendaraan bermotor mengalami peningkatan pertumbuhan tahunan
dengan rata-rata sebesar 5% dari 141 juta unit kendaraan bermotor tahun 2021 menjadi 164 juta unit
di tahun 2024. Jumlah kendaraan bermotor tersebut terdiri dari Mobil Penumpang, Mobil Bis, Mobil
Barang, dan Sepeda motor. Hal ini mencerminkan tingginya mobilitas masyarakat dan meningkatnya
kebutuhan transportasi pribadi. Pada 2024, populasi kendaraan bermotor di Indonesia mencapai 164
juta unit, dengan sepeda motor masih menjadi jenis kendaraan terbanyak, yakni 137,3 juta unit atau
sekitar 83,6% dari total kendaraan. Mobil penumpang berada di urutan kedua dengan jumlah 20,1 juta
unit, disusul oleh mobil barang sebesar 6,1 juta unit, bus sebanyak 285 ribu unit, dan kendaraan khusus
sebanyak 162 ribu unit.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 78
P a g e | 25 Peningkatan ini disebabkan mayoritas penduduk Indonesia lebih memilih kendaraan pribadi, terutama motor, dibandingkan transportasi umum. Pulau Jawa menjadi wilayah dengan populasi kendaraan tertinggi, mencapai 97,2 juta unit atau 59,2% dari total kendaraan nasional. Selain Pulau Jawa, distribusi kendaraan di wilayah lain juga terus meningkat seiring dengan pertumbuhan populasi dan aktivitas ekonomi di wilayah tersebut. Tren peningkatan ini mencerminkan peran penting kendaraan bermotor dalam mendorong mobilitas dan perekonomian nasional. Di sisi lain, pemerintah diharapkan terus mengantisipasi dampak yang muncul, seperti kemacetan lalu lintas dan penurunan kualitas lingkungan, dengan memperkuat infrastruktur transportasi dan menerapkan kebijakan ramah lingkungan untuk mendukung mobilitas berkelanjutan. Di Indonesia, pembangunan jalan tol telah memberikan dampak signifikan terhadap perekonomian, terutama dalam menurunkan biaya logistik dan memperlancar arus distribusi. Pertumbuhan pesat jaringan jalan tol sejak tahun 2015 mencerminkan komitmen pemerintah dalam meningkatkan konektivitas antarwilayah. Meskipun demikian, tantangan seperti penetapan tarif tol, proses pembebasan lahan, dan dampak urbanisasi perlu dikelola secara efektif agar manfaat pembangunan infrastruktur dapat dirasakan secara merata oleh seluruh lapisan masyarakat. Selama periode historis tahun 2020-2024, perkembangan lalu lintas kendaraan di Indonesia (kecuali sepeda motor) menunjukkan pertumbuhan CAGR sebesar 8,3%. Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 79
P a g e | 26
2.3 Analisis Kuantitatif atas Rencana Transaksi
Analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi terdiri atas:
2.3.1 Analisis Kinerja Historis atas Pendapatan, Aset, Kewajiban dan Kondisi Keuangan Perseroan
Laporan Posisi Keuangan Perseroan Tahun 2020 - 2024
(dalam Ribuan Rupiah)
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit *) Audit Audit Audit Audit
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 556.853.162 562.782.118 441.414.235 471.769.154 582.434.576
Piutang Usaha
Pihak Berelasi 94.030.241 58.421.737 186.069.934 48.503.629 108.631.885
Pihak Ketiga 688.993.400 665.370.713 886.255.750 876.360.390 731.288.298
Piutang Retensi
Pihak Berelasi - - 1.713.543 1.693.450 13.183.689
Pihak Ketiga - 7.285.909 15.202.111 4.797.500 3.184.277
Tagihan Bruto Kepada Pemberi Kerja
Pihak Berelasi 72.725.317 85.004.100 73.381.634 105.471.946 44.226.804
Pihak Ketiga 503.880.002 431.811.163 307.090.515 238.515.104 227.792.229
Aset Keuangan Lancar Lainnya
Pihak Berelasi 30.794.365 54.826.536 45.329.105 48.899.620 38.014.502
Pihak Ketiga 6.140.628 67.847.852 4.498.899 3.123.599 2.145.735
Persediaan 294.173.908 274.894.617 269.602.686 341.899.350 360.315.686
Uang Muka pada Ventura Bersama 1.318.590 2.129.965 4.050.428 2.389.299 923.972
Uang Muka 56.720.199 64.714.885 40.980.885 65.391.692 51.684.699
Biaya Dibayar di Muka 33.308.054 17.172.404 23.916.993 22.400.432 13.912.765
Pajak Dibayar di Muka 143.266.952 78.393.517 76.323.126 96.905.927 61.824.911
Pekerjaan dalam Proses, Pihak Ketiga 87.553.495 60.338.711 5.689.992 - -
TOTAL ASET LANCAR 2.569.758.313 2.430.994.227 2.381.519.836 2.328.121.092 2.239.564.028
ASET TIDAK LANCAR
Aset Pajak Tangguhan 40.361.737 45.986.871 41.237.981 43.311.557 50.034.459
Piutang Pihak Berelasi 24.351.694 4.118.144 27.995.877 32.256.408 32.358.278
Uang Muka Jangka Panjang 76.373.262 291.391.201 10.001.750 10.001.750 10.001.750
Investasi pada Ventura Bersama 621.503.947 302.659.723 389.848.122 370.534.966 417.963.371
Investasi pada Entitas Asosiasi 625.057.495 555.997.625 895.844.121 1.006.789.859 985.658.108
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya 13.260.013 13.854.814 47.268.450 57.908.120 87.106.703
Aset Tetap 563.657.747 470.287.092 482.333.681 506.618.950 518.167.999
Aset Hak Guna 1.966.469 1.613.485 2.830.732 2.688.663 1.762.728
Goodwill 25.135.683 25.135.683 25.135.683 25.135.683 25.135.683
Aset Lain-lain 3.888.898 3.175.057 3.469.433 12.943.085 3.744.657
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 1.995.556.945 1.714.219.695 1.925.965.830 2.068.189.041 2.131.933.736
TOTAL ASET 4.565.315.258 4.145.213.922 4.307.485.666 4.396.310.133 4.371.497.764
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Bank 776.913.696 140.182.985 168.675.136 238.522.038 150.691.290
Utang Usaha
Pihak Berelasi 214.493 181.896 559.783 3.414.947 3.864.719
Pihak Ketiga 255.992.851 253.095.837 300.873.128 344.910.887 265.690.064
Utang Proyek 15.494.173 21.948.682 57.456.353 38.059.064 26.315.147
Utang Pajak 35.469.829 26.514.736 53.369.576 71.831.411 49.148.857
Liabilitas Bruto kepada Pemberi Kerja
Pihak Berelasi 24.601.927 32.193.794 17.029.482 13.057.346 11.696.406
Pihak Ketiga 70.699.924 110.713.616 115.103.910 88.975.022 97.318.354
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya
Pihak Berelasi - - - 12.723 -
Pihak Ketiga 12.780.155 13.158.391 12.940.552 11.392.991 10.585.883
Uang Muka dari Pelanggan
Pihak Berelasi 46.036.477 27.573.057 18.535.410 14.160.277 7.662.011
Pihak Ketiga 152.735.669 136.861.812 106.233.674 53.825.915 198.198.731
Pendapatan Diterima di Muka - -
Beban Akrual 221.480.316 367.625.605 373.163.379 315.693.181 255.378.837
Liabilitas Sewa 83.887 96.892 415.206 491.864 733.420
Utang Bank Jangka Panjang yang Akan Jatuh
Tempo Dalam Satu Tahun 15.684.390 7.221.438 - - 176.234
TOTAL LIABILITAS JANGKA PENDEK 1.628.187.787 1.137.368.741 1.224.355.589 1.194.347.666 1.077.459.953
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas Manfaat Kesejahteraan Karyawan -
Pesangon 60.224.998 50.843.685 37.566.021 38.045.239 35.726.785
Utang Pihak Berelasi 90.468.634 280.777.475 171.842.688 101.268.330 58.381.147
Tanggungan Rugi pada Ventura Bersama 16.396.567 2.206.410 11.321.819 8.036.368 23.120.848
Bagian Jangka Panjang:
Utang Bank 86.969.847 23.469.419 - - -
Liabilitas Sewa - - 367.303 - 171.754
TOTAL LIABILITAS JANGKA PANJANG 254.060.046 357.296.989 221.097.831 147.349.937 117.400.534
TOTAL LIABILITAS 1.882.247.833 1.494.665.730 1.445.453.420 1.341.697.603 1.194.860.487
EKUITAS
Modal Saham 326.170.397 326.170.397 326.170.397 326.170.397 326.170.397
Tambahan modal disetor 560.092.534 560.092.534 560.092.534 560.092.534 560.092.534
Selisih Transaksi dengan Pihak Nonpengendali 4.781.112 4.781.112 4.781.112 4.781.112 4.781.112
Saldo Laba 1.743.160.112 1.709.549.022 1.914.315.456 2.103.231.678 2.220.945.710
Penghasilan Komprehensif Lain 11.962.820 12.313.979 18.126.358 17.454.637 20.649.427
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada Pemilik
Entitas Induk 2.646.166.975 2.612.907.044 2.823.485.857 3.011.730.358 3.132.639.180
Kepentingan Non Pengendali 36.900.450 37.641.148 38.546.389 42.882.172 43.998.097
TOTAL EKUITAS 2.683.067.425 2.650.548.192 2.862.032.246 3.054.612.530 3.176.637.277
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 4.565.315.258 4.145.213.922 4.307.485.666 4.396.310.133 4.371.497.764
*) Reklasifikasi
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
*) Reklasifikasi
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 80
P a g e | 27
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah aset Perseroan mengalami pertumbuhan yang menurun dengan
rata-rata sebesar 1%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 9% dari sebesar Rp
4.565.315.258.000,- pada tahun 2020 menjadi sebesar Rp 4.145.213.922.000,- pada tahun 2021. Pada
tahun 2024, jumlah aset Perseroan adalah sebesar Rp 4.371.497.764.000,-.
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah aset lancar Perseroan mengalami pertumbuhan yang menurun
dengan rata-rata sebesar 3%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 5% dari sebesar Rp
2.569.758.313.000,- pada tahun 2020 menjadi sebesar Rp 2.430.994.227.000,- pada tahun 2021. Pada
tahun 2024, jumlah aset lancar Perseroan adalah sebesar Rp 2.239.564.028.000,-.
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah aset tidak lancar Perseroan mengalami pertumbuhan yang
meningkat dengan rata-rata sebesar 2%. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2022 sebesar 12%
dari sebesar Rp 1.714.219.695.000,- pada tahun 2021 menjadi sebesar Rp 1.925.965.830.000,- pada
tahun 2022. Pada tahun 2024, jumlah aset tidak lancar Perseroan adalah sebesar Rp
2.131.933.736.000,-.
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah liabilitas Perseroan mengalami pertumbuhan yang menurun dengan
rata-rata sebesar 11%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 21% dari sebesar Rp
1.882.247.833.000,- pada tahun 2020 menjadi sebesar Rp 1.494.665.730.000,- pada tahun 2021. Pada
tahun 2024, jumlah liabilitas Perseroan adalah sebesar Rp 1.194.860.487.000,-.
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah liabilitas jangka pendek Perseroan mengalami pertumbuhan yang
menurun dengan rata-rata sebesar 10%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 30%
dari sebesar Rp 1.628.187.787.000,- pada tahun 2020 menjadi sebesar Rp 1.137.368.741.000,- pada
tahun 2021. Pada tahun 2024, jumlah liabilitas jangka pendek Perseroan adalah sebesar Rp
1.077.459.953.000,-.
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah liabilitas jangka panjang Perseroan mengalami pertumbuhan yang
menurun dengan rata-rata sebesar 18%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2022 sebesar 38%
dari sebesar Rp 357.296.989.000,- pada tahun 2021 menjadi sebesar Rp 221.097.831.000,- pada tahun
2022. Pada tahun 2024, jumlah liabilitas jangka panjang Perseroan adalah sebesar Rp
117.400.534.000,-.
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah ekuitas Perseroan mengalami pertumbuhan yang meningkat
dengan rata-rata sebesar 4%. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2022 sebesar 8% dari sebesar
Rp 2.650.548.192.000,- pada tahun 2021 menjadi sebesar Rp 2.862.032.246.000,- pada tahun 2022.
Pada tahun 2024, jumlah ekuitas Perseroan adalah sebesar Rp 3.176.637.277.000,-.
Laporan Laba Rugi Perseroan Tahun 2020 - 2024
(dalam Ribuan Rupiah)
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit
Pendapatan Usaha 3.013.778.917 3.480.062.858 4.465.174.493 4.548.754.696 3.875.321.246
Beban Pokok Pendapatan (2.520.797.620) (3.013.790.607) (3.864.227.268) (3.843.825.624) (3.261.118.783)
Laba Bruto 492.981.297 466.272.251 600.947.225 704.929.072 614.202.463
Penghasilan Lain-lain 57.824.371 34.594.891 44.775.672 35.957.027 42.722.943
Beban Penjualan (86.064.392) (84.385.247) (75.638.152) (119.855.589) (141.969.117)
Beban Umum dan Administrasi (304.157.422) (294.356.299) (340.656.506) (329.797.072) (358.839.706)
Beban Lain-lain (18.381.721) (6.465.621) (4.600.081) (9.871.320) (5.986.441)
Laba Usaha 142.202.133 115.659.975 224.828.158 281.362.118 150.130.142
Beban Keuangan (47.862.577) (45.350.794) (19.660.042) (31.646.961) (19.627.582)
Beban Pajak Penghasilan Final (38.942.849) (40.097.482) (36.356.687) (30.352.488) (32.115.142)
Bagian Laba dari Entitas Asosiasi 68.534.426 (21.353.378) (36.573.104) (15.689.199) (13.017.725)
Bagian Laba dari Ventura Bersama (34.100.788) (23.920.120) 118.287.849 91.668.497 143.544.566
Laba Sebelum Pajak 89.830.345 (15.061.799) 250.526.174 295.341.967 228.914.259
Beban Pajak Penghasilan (37.995.920) (22.048.299) (48.869.665) (53.527.176) (39.824.158)
Laba/ (Rugi) Tahun Berjalan 51.834.425 (37.110.098) 201.656.509 241.814.791 189.090.101
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 81
P a g e | 28
Selama tahun 2020 - 2024, Laba (Rugi) Tahun Berjalan Perseroan mengalami pertumbuhan yang cukup
fluktuatif. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2022 sebesar 643% dari sebesar rugi Rp
37.110.098.000,- pada tahun 2021 menjadi laba sebesar Rp 201.656.509.000,- pada tahun 2022. Pada
tahun 2024, Laba Tahun Berjalan Perseroan adalah sebesar Rp 189.090.101.000,-.
Seiring dengan adanya peningkatan Pendapatan Usaha Perseroan sebesar 6%, selama tahun 2020 -
2024, beban pokok pendapatan Perseroan turut mengalami peningkatan sebesar 7%. Peningkatan
terbesar terjadi pada tahun 2022 sebesar 28%.
Selama tahun 2020 - 2024, Perseroan tercatat memiliki rata-rata Laba Neto Tahun Berjalan sebesar
3% atas pendapatan usaha. Pada tahun 2024, Perseroan mencatat laba sebesar 5% atas pendapatan
usaha.
Rasio
(dalam persentase kecuali dinyatakan lain)
2020 2021 2022 2023 2024 Rata-Rata
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Historis
Rasio Pertumbuhan*
Pendapatan Usaha N/A 15% 28% 2% -15% 6%
Beban Pokok Pendapatan N/A 20% 28% -1% -15% 7%
Laba Kotor N/A -5% 29% 17% -13% 6%
Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan N/A -172% 643% 20% -22% 38%
Aset Lancar N/A -5% -2% -2% -4% -3%
Aset Tidak Lancar N/A -14% 12% 7% 3% 2%
Total Aset N/A -9% 4% 2% -1% -1%
Liabilitas Jangka Pendek N/A -30% 8% -2% -10% -10%
Liabilitas Jangka Panjang N/A 41% -38% -33% -20% -18%
Total Liabilitas N/A -21% -3% -7% -11% -11%
Total Ekuitas N/A -1% 8% 7% 4% 4%
Rasio Vertikal**
Beban Pokok Pendapatan 84% 87% 87% 85% 84% 85%
Laba Kotor 16% 13% 13% 15% 16% 15%
Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan 2% -1% 5% 5% 5% 3%
Aset Lancar / Total Aset 56% 59% 55% 53% 51% 55%
Aset Tidak Lancar / Total Aset 44% 41% 45% 47% 49% 45%
Liabilitas Jangka Pendek / Total Liabilitas 87% 76% 85% 89% 90% 85%
Liabilitas Jangka Panjang / Total Liabilitas 13% 24% 15% 11% 10% 15%
Total Liabilitas / Total Liabilitas & Ekuitas 41% 36% 34% 31% 27% 34%
Total Ekuitas / Total Liabilitas & Ekuitas 59% 64% 66% 69% 73% 66%
Rasio Likuiditas**
Current Ratio 1,6 2,1 1,9 1,9 2,1 1,9
Quick Ratio 1,2 1,7 1,6 1,5 1,6 1,5
Rasio Profitabilitas**
Return on Asset (ROA) 1% -1% 5% 6% 4% 3%
Return on Equity (ROE) 2% -1% 7% 8% 6% 4%
Rasio Aktivitas**
Perputaran Aset (x) 0,7 0,8 1,0 1,0 0,9 0,9
Perputaran Piutang Usaha (x) 3,8 4,8 4,2 4,9 4,6 4,5
Perputaran Piutang Usaha (hari) 95 76 88 74 79 82
Perputaran Utang Usaha (x) 9,8 11,9 12,8 11,0 12,1 11,5
Perputaran Utang Usaha (hari) 37 31 28 33 30 32
Perputaran Persediaan (X) 8,6 11,0 14,3 11,2 9,1 10,8
Perputaran Persediaan (hari) 43 33 25 32 40 35
Rasio Solvabilitas**
Debt to Asset Ratio (DAR) 41% 36% 34% 31% 27% 34%
Debt to Equity Ratio (DER) 70% 56% 51% 44% 38% 52%
Sumber: TRUSCEL. Diolah berdasarkan data laporan keuangan Perseroan
Keterangan:
*) Perhitungan rata-rata menggunakan metode CAGR pada tahun 2020 - 2024
** )Perhitungan rata-rata dilakukan dengan menggunakan metode AVERAGE
Data pada tahun 2020 - 2024
N/A) Tidak ada pembanding
N/A*) tidak dapat dihitung dikarenakan nilai pembagi sama dengan 0
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan operasional suatu perusahaan dalam mengelola aset-
asetnya dengan tujuan akhir mengoptimalkan pengembalian yang dapat diperoleh para penyedia
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 82
P a g e | 29 capital (capital providers). Rasio imbal balik aset (Return on Assets / ROA) Perseroan selama tahun 2020 - 2024, secara rata-rata adalah sebesar 3%. Rasio imbal balik ekuitas (Return on Equity / ROE) selama tahun 2020 - 2024, secara rata-rata adalah sebesar 4% dimana rasio ini menunjukan hasil yang sejalan dengan rata-rata ROA pada tahun 2020 - 2024. Namun perlu diingat, persentase ROE direkomendasikan untuk mendekati 10% untuk cukup menutup biaya modal perusahaan. Rasio Likuiditas Rasio likuiditas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk membayar seluruh liabilitas lancarnya yang akan jatuh tempo. Selama tahun 2020 - 2024, rata-rata current ratio dan quick ratio Perseroan masing-masing sebesar 1,9x dan 1,5x. Hal ini menunjukkan bahwa selama tahun 2020 - 2024 Perseroan mampu untuk membayar liabilitas lancarnya dengan menggunakan aset lancar yang dimilikinya. Current ratio dan quick ratio terbesar terjadi pada 2021 sebesar 2,1x dan 1,7x. Current ratio dan quick ratio terkecil terjadi pada 2020 sebesar 1,6x dan 1,2x. Rasio Aktivitas Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam mendayagunakan aset-aset yang dimilikinya. Rasio perputaran aset Perseroan selama tahun 2020 - 2024 secara rata-rata adalah sebesar 0,9x per tahun yang berarti bahwa Perseroan mampu menghasilkan penjualan rata-rata sebesar 0,9x dari setiap aset yang dimiliki. Sedangkan perputaran piutang usaha Perseroan selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata sebesar 4,5x atau selama 82 hari. Perputaran piutang usaha Perseroan tercepat terjadi pada tahun 2023 yaitu sebesar 4,9x atau selama 74 hari. Perputaran utang usaha Perseroan selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata sebesar 11,5x atau 32 hari. Perputaran utang usaha tercepat terjadi pada tahun 2022 sebesar 12,8x atau 28 hari. Perputaran persediaan Perseroan selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata sebesar 10,8x atau 35 hari. Perputaran persediaan tercepat terjadi pada tahun 2022 sebesar 14,3x atau 25 hari. Rasio Solvabilitas Debt to Asset Ratio (DAR) menunjukkan posisi utang berbunga terhadap aset dalam pembiayaan perusahaan sedangkan Debt to Equity Ratio (DER) menunjukkan besarnya porsi utang berbunga terhadap ekuitas dalam pembiayaan perusahaan (financial leverage). Rasio solvabilitas ini menunjukkan seberapa besar kemampuan sebuah perusahaan untuk melunasi seluruh utang berbunga dengan ekuitas atau aset yang dimiliki jika perusahaan tersebut dilikuidasi. DAR dan DER Perseroan selama periode historis rata-rata adalah sebesar 34% dan 52%. Penilaian Arus Kas Informasi tentang arus kas suatu perusahaan berguna bagi pemakai laporan keuangan untuk menilai kemampuan perusahaan untuk menghasilkan kas, memenuhi kewajibannya, membayar deviden, menilai penyebab terjadinya perbedaan antara laba dan arus kas terkait, dan menilai pengaruh kegiatan investasi dan pembiayaan yang menggunakan kas dan non-kas terhadap posisi keuangan perusahaan. Dalam proses pengambilan keputusan ekonomi, para pemakai perlu melakukan evaluasi terhadap kemampuan perusahaan dalam menghasilkan kas serta keputusan perolehannya. Perusahaan harus menyusun laporan arus kas dan harus menyajikan laporan tersebut sebagai bagian yang tidak terpisahkan di laporan keuangan untuk periode penyajian laporan keuangan. Tujuan utama dari laporan arus kas adalah memberikan informasi mengenai penerimaan dan pengeluaran kas suatu perusahaan selama satu periode. Tujuan keduanya adalah memberikan informasi atas dasar mengenai aktivitas operasi, investasi dan pendanaan. Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 83
P a g e | 30
Selain tujuan di atas, laporan arus kas juga penting untuk mengetahui keadaan kas secara pasti demi
menjaga likuiditas perusahaan. Dengan adanya laporan arus kas ini, maka perusahaan akan
mengetahui apakah perusahaan dalam keadaan defisit atau bahkan mengalami surplus. Berikut adalah
laporan arus kas Perseroan untuk tahun 2020 - 2024:
Laporan Arus Kas Perseroan Tahun 2020 - 2024
(dalam Ribuan Rupiah)
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dari Pelanggan 3.337.038.314 3.605.066.478 4.191.030.359 4.783.872.562 4.130.719.208
Pembayaran kepada Pemasok (2.889.234.018) (3.096.513.691) (3.778.078.274) (4.171.910.939) (3.288.271.093)
Penerimaan (Pembayaran) dari (kepada) Pihak Ketiga (78.098.932) (83.830.191) (111.337.756) (127.496.747) (207.849.578)
Pembayaran Pajak Penghasilan (63.792.951) (50.369.847) (51.277.605) (53.215.663) (143.842.990)
Penerimaan Restitusi Pajak Penghasilan Badan 40.701.816 5.227.420 20.674.701 9.900.629 41.449.282
Pembayaran kepada Karyawan (172.970.982) (150.521.133) (185.471.402) (201.719.048) (230.398.481)
Pembayaran Bunga (48.059.780) (45.699.744) (19.950.310) (30.479.568) (18.916.893)
Penerimaan Bunga 9.052.552 9.844.506 2.854.480 5.494.693 32.163.308
Penerimaan Restitusi Pajak Pertambahan Nilai - 55.072.717 459.290 - -
Kas Bersih yang Digunakan untuk Aktivitas Operasi 134.636.019 248.276.515 68.903.483 214.445.919 315.052.763
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Deposito yang Dijaminkan
Pencairan 18.000 166.498 491.699 - 9.746.823
Penempatan - - - (11.203.172) -
Aset Tetap
Penjualan 3.202.224 1.213.040 5.088.720 3.740.711 5.180.991
Pembelian (24.873.867) (15.644.225) (78.662.705) (106.213.654) (99.433.824)
Pencairan Deposito Berjangka - - 64.000.000 - -
Penambahan Aset Hak Guna - (2.546.310) (2.592.056) (2.993.524) (1.802.625)
Pembayaran Uang Muka Aset Tetap (4.375.125) (12.992.452) (1.515.108) (4.146.132) (11.243.090)
Pinjaman kepada Pihak Berelasi (59.387.871) (20.233.550) 23.877.733 4.260.531 -
Penambahan Investasi pada Ventura Bersama (154.569.792) (27.205.663) (59.492.966) 134.354.713 136.361.144
Pengurangan Investasi pada Ventura Bersama 302.782.125 307.939.609 99.707.824 (26.659.235) (25.160.502)
Penjualan Investasi pada Surat Berharga Negara - - - - -
Penambahan Investasi pada Entitas Asosiasi (1.043.250) (7.987.301) (128.350.270) (128.353.522) -
Pengurangan Investasi pada Entitas Asosiasi - 48.888.000 - 708.851 -
Penerimaan Dividen dari Entitas Asosiasi 60.760.116 6.809.021 750.000 1.000.025 8.114.026
Penerimaan Dividen dari Penyertaan Saham 17.142 - - - -
Penambahan Aset Keuangan Lain - - - - (28.667.000)
Kas Bersih yang Digunakan untuk Aktivitas Investasi 122.529.702 278.406.667 (76.697.129) (135.504.408) (6.904.057)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pembayaran Utang Bank (5.687.583.182) (5.198.332.942) (30.690.857) - -
Penerimaan Utang Bank 5.675.278.796 4.488.201.176 - - -
Penerimaan (Pembayaran) Utang Bank Jangka Pendek - - 28.492.151 69.846.902 (87.830.747)
Pembayaran Dividen (39.140.448) - - (48.925.560) (69.311.209)
Pembayaran Dividen Entitas Anak - (450.052) (5.264) (4.166) (1.800.068)
Penerimaan dari (Pembayaran kepada) Pihak Berelasi (2.535.958) 190.308.841 (108.934.787) (67.553.193) (42.989.053)
Pembayaran atas Utang Sewa Pembiayaan - - - - (176.234)
Pembayaran Liabilitas Sewa (240.600) (616.908) (680.161) (290.645) (491.864)
Kas Bersih yang Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan (54.221.392) (520.889.885) (111.818.918) (46.926.662) (202.599.175)
KENAIKAN (PENURUNAN) NETO KAS DAN SETARA KAS 202.944.329 5.793.297 (119.612.564) 32.014.849 105.549.531
PENGARUH PERUBAHAN KURS VALUTA KAS DAN SETARA 189.796 135.658 (1.755.319) (1.659.930) 5.115.891
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN 353.719.036 556.853.161 562.782.118 441.414.235 471.769.154
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN 556.853.161 562.782.118 441.414.235 471.769.154 582.434.576
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
Selama tahun 2020 - 2024, arus kas aktivitas operasi Perseroan terdiri dari arus kas masuk. Arus kas
aktivitas operasi terbesar terjadi pada tahun 2024 yaitu arus kas masuk. Pada tahun 2024, arus kas
masuk untuk aktivitas operasi adalah sebesar Rp 315.052.763.000,-.
Selama tahun 2020 - 2024 arus kas dari aktivitas investasi merupakan arus kas keluar kecuali pada
tahun 2020 dan 2021 yang merupakan arus kas masuk. Arus kas aktivitas investasi terbesar terjadi
pada tahun 2021 yaitu arus kas masuk. Pada tahun 2024, arus kas keluar untuk aktivitas investasi
adalah sebesar Rp 6.904.057.000,-
Selama tahun 2020-2024 arus kas dari aktivitas pendanaan merupakan arus kas keluar. Arus kas
aktivitas pendanaan terbesar terjadi pada tahun 2021 yaitu arus kas keluar. Pada tahun 2024, arus kas
keluar untuk aktivitas pendanaan adalah sebesar Rp 202.599.175.000,-.
Kas dan setara kas akhir tahun Perseroan pada tahun 2024 adalah sebesar Rp 582.434.576.000,-.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 84
P a g e | 31
Common-Size Statement Laporan Laba Rugi Perseroan
Tahun 2020 - 2024
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit
Pendapatan Usaha 100% 100% 100% 100% 100%
Beban Pokok Pendapatan -84% -87% -87% -85% -84%
Laba Bruto 16% 13% 13% 15% 16%
Penghasilan Lain-lain 2% 1% 1% 1% 1%
Beban Penjualan -3% -2% -2% -3% -4%
Beban Umum dan Administrasi -10% -8% -8% -7% -9%
Beban Lain-lain -1% 0% 0% 0% 0%
Laba Usaha 5% 3% 5% 6% 4%
Beban Keuangan -2% -1% 0% -1% -1%
Beban Pajak Penghasilan Final -1% -1% -1% -1% -1%
Bagian Laba dari Entitas Asosiasi 2% -1% -1% 0% 0%
Bagian Laba dari Ventura Bersama -1% -1% 3% 2% 4%
Laba Sebelum Pajak 3% 0% 6% 6% 6%
Beban Pajak Penghasilan -1% -1% -1% -1% -1%
Laba/ (Rugi) Tahun Berjalan 2% -1% 5% 5% 5%
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
Berdasarkan tabel common-size statement laporan laba rugi Perseroan tahun 2020 - 2024, dapat
diketahui bahwa selama periode historis proporsi beban pokok pendapatan terhadap jumlah
pendapatan usaha cenderung stabil. Proporsi beban pokok beban pokok pendapatan terbesar terjadi
pada tahun 2021 dan 2022 yaitu sebesar 87%.
Selama tahun 2020 - 2024, laba rugi tahun berjalan terhadap pendapatan usaha cenderung fluktuatif
yaitu sebesar 2% (2020), -1% (2021), 5% (2022), 5% (2023) dan 5% (2024).
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 85
P a g e | 32
Common-Size Statement Laporan Posisi Keuangan Perseroan
Tahun 2020 - 2024
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit *) Audit Audit Audit Audit
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 12% 14% 10% 11% 13%
Piutang Usaha
Pihak Berelasi 2% 1% 4% 1% 2%
Pihak Ketiga 15% 16% 21% 20% 17%
Piutang Retensi
Pihak Berelasi 0% 0% 0% 0% 0%
Pihak Ketiga 0% 0% 0% 0% 0%
Tagihan Bruto Kepada Pemberi Kerja
Pihak Berelasi 2% 2% 2% 2% 1%
Pihak Ketiga 11% 10% 7% 5% 5%
Aset Keuangan Lancar Lainnya
Pihak Berelasi 1% 1% 1% 1% 1%
Pihak Ketiga 0% 2% 0% 0% 0%
Persediaan 6% 7% 6% 8% 8%
Uang Muka pada Ventura Bersama 0% 0% 0% 0% 0%
Uang Muka 1% 2% 1% 1% 1%
Biaya Dibayar di Muka 1% 0% 1% 1% 0%
Pajak Dibayar di Muka 3% 2% 2% 2% 1%
Pekerjaan dalam Proses, Pihak Ketiga 2% 1% 0% 0% 0%
TOTAL ASET LANCAR 56% 59% 55% 53% 51%
ASET TIDAK LANCAR
Aset Pajak Tangguhan 1% 1% 1% 1% 1%
Piutang Pihak Berelasi 1% 0% 1% 1% 1%
Uang Muka Jangka Panjang 2% 7% 0% 0% 0%
Investasi pada Ventura Bersama 14% 7% 9% 8% 10%
Investasi pada Entitas Asosiasi 14% 13% 21% 23% 23%
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya 0% 0% 1% 1% 2%
Aset Tetap 12% 11% 11% 12% 12%
Aset Hak Guna 0% 0% 0% 0% 0%
Goodwill 1% 1% 1% 1% 1%
Aset Lain-lain 0% 0% 0% 0% 0%
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 44% 41% 45% 47% 49%
TOTAL ASET 100% 100% 100% 100% 100%
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Bank 17% 3% 4% 5% 3%
Utang Usaha
Pihak Berelasi 0% 0% 0% 0% 0%
Pihak Ketiga 6% 6% 7% 8% 6%
Utang Proyek 0% 1% 1% 1% 1%
Utang Pajak 1% 1% 1% 2% 1%
Liabilitas Bruto kepada Pemberi Kerja
Pihak Berelasi 1% 1% 0% 0% 0%
Pihak Ketiga 2% 3% 3% 2% 2%
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya
Pihak Berelasi 0% 0% 0% 0% 0%
Pihak Ketiga 0% 0% 0% 0% 0%
Uang Muka dari Pelanggan
Pihak Berelasi 1% 1% 0% 0% 0%
Pihak Ketiga 3% 3% 2% 1% 5%
Pendapatan Diterima di Muka 0% 0% 0% 0% 0%
Beban Akrual 5% 9% 9% 7% 6%
Liabilitas Sewa 0% 0% 0% 0% 0%
Utang Bank Jangka Panjang yang Akan Jatuh
Tempo Dalam Satu Tahun 0% 0% 0% 0% 0%
TOTAL LIABILITAS JANGKA PENDEK 36% 27% 28% 27% 25%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas Manfaat Kesejahteraan Karyawan -
Pesangon 1% 1% 1% 1% 1%
Utang Pihak Berelasi 2% 7% 4% 2% 1%
Tanggungan Rugi pada Ventura Bersama 0% 0% 0% 0% 1%
Bagian Jangka Panjang:
Utang Bank 2% 1% 0% 0% 0%
Liabilitas Sewa 0% 0% 0% 0% 0%
TOTAL LIABILITAS JANGKA PANJANG 6% 9% 5% 3% 3%
TOTAL LIABILITAS 41% 36% 34% 31% 27%
EKUITAS
Modal Saham 7% 8% 8% 7% 7%
Tambahan modal disetor 12% 14% 13% 13% 13%
Selisih Transaksi dengan Pihak Nonpengendali 0% 0% 0% 0% 0%
Saldo Laba 38% 41% 44% 48% 51%
Penghasilan Komprehensif Lain 0% 0% 0% 0% 0%
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada Pemilik
Entitas Induk 58% 63% 66% 69% 72%
Kepentingan Non Pengendali 1% 1% 1% 1% 1%
TOTAL EKUITAS 59% 64% 66% 69% 73%
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 100% 100% 100% 100% 100%
Sumber: Laporan Keuangan Perseroan
*) Reklasifikasi
Berdasarkan tabel common-size statement laporan posisi keuangan selama tahun 2020-2024, dapat
diketahui bahwa selama periode historis porsi terbesar pada sisi aset adalah pada aset tidak lancar
untuk akun Investasi Pada Entitas Asosiasi yaitu tahun 2023 dan 2024 sebesar 23%.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 86
P a g e | 33
Pada sisi liabilitas dan ekuitas diketahui bahwa selama tahun 2020 - 2024 porsi terbesar adalah pada
sisi ekuitas untuk akun Saldo Laba yaitu tahun 2024 sebesar 51% dari total jumlah liabilitas dan ekuitas.
Kesimpulan Analisis Kinerja Historis
Berdasarkan hasil analisis kinerja historis, kinerja keuangan Perseroan selama periode tahun 2020
hingga 2024 menunjukkan tren yang relatif stabil dengan indikator keuangan yang mencerminkan
kapasitas operasional dan keuangan yang terjaga. Tingkat pertumbuhan pendapatan usaha historis
Perseroan tercatat sebesar 6% (CAGR), yang mengindikasikan kemampuan Perseroan dalam
menciptakan pertumbuhan meskipun terdapat fluktuasi tahunan, termasuk penurunan pendapatan
pada tahun 2024. Dari sisi profitabilitas, ROA dan ROE masing-masing mencatatkan rata-rata sebesar
3% dan 4%, menunjukkan efisiensi pengelolaan aset dan ekuitas meskipun belum mencapai tingkat
pengembalian yang optimal. Likuiditas Perseroan juga berada dalam kondisi memadai, dengan current
ratio dan quick ratio masing-masing sebesar 1,9x dan 1,5x. Efisiensi operasional tercermin dari
perputaran aset sebesar 0,9x, serta perputaran piutang usaha dan persediaan yang cukup cepat,
masing-masing 82 hari dan 35 hari. Dari sisi struktur pendanaan, Perseroan menunjukkan penurunan
risiko keuangan dengan rata-rata DAR dan DER masing-masing sebesar 34% dan 52%, yang
mencerminkan perbaikan dalam struktur modal, dimana mengindikasikan adanya penurunan
ketergantungan terhadap pendanaan berbasis utang serta penguatan struktur permodalan Perseroan
sepanjang periode historis. Di samping itu, struktur biaya tetap terkendali dengan proporsi beban
pokok pendapatan yang konsisten di kisaran 84%–87% dari total pendapatan usaha.
2.3.2 Analisis Proyeksi Laba Rugi
Proyeksi Laba Rugi atas Rencana Transaksi Pembelian Saham
Proyeksi Laba Rugi
Proyeksi laba rugi atas Rencana Transaksi untuk tahun 2025-2029 seperti ditunjukkan pada tabel di
bawah ini:
Proyeksi Laporan Laba Rugi Perseroan
(dalam Rupiah Penuh)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Pendapatan Usaha 5.361.000.000.000 5.821.000.000.000 6.164.000.000.000 6.410.560.000.000 6.666.982.400.000
Beban Pokok Pendapatan (4.653.000.000.000) (5.035.000.000.000) (5.316.000.000.000) (5.545.027.224.720) (5.766.828.313.709)
Laba Bruto 708.000.000.000 786.000.000.000 848.000.000.000 865.532.775.280 900.154.086.291
Beban usaha
Beban Umum dan Administrasi (385.000.000.000) (414.000.000.000) (431.000.000.000) (443.930.000.000) (457.247.900.000)
Laba Usaha 323.000.000.000 372.000.000.000 417.000.000.000 421.602.775.280 442.906.186.291
Pendapatan (Beban) Lainnya
Hasil (Biaya) Lain (Exclude JTD) (41.000.000.000) (46.000.000.000) (47.000.000.000) (48.410.000.000) (49.862.300.000)
Laba (Rugi) Asosiasi - JTD (643.441.199) 1.539.165.859 1.036.490.952 3.255.992.423 3.692.308.797
Bagian Laba (Rugi) dari Ventura Bersama 152.000.000.000 162.000.000.000 195.000.000.000 200.850.000.000 206.875.500.000
Laba Sebelum Beban Bunga & Pajak 433.356.558.801 489.539.165.859 566.036.490.952 577.298.767.703 603.611.695.087
Beban Bunga (34.000.000.000) (31.000.000.000) (24.000.000.000) (24.720.000.000) (25.461.600.000)
Laba Sebelum Pajak 399.356.558.801 458.539.165.859 542.036.490.952 552.578.767.703 578.150.095.087
Pajak Penghasilan (87.858.442.936) (100.878.616.489) (119.248.028.009) (121.567.328.895) (127.193.020.919)
Laba Setelah Pajak 311.498.115.865 357.660.549.370 422.788.462.943 431.011.438.808 450.957.074.168
Sumber: Manajemen Perseroan, diolah
Perseroan memproyeksikan pendapatan yang memiliki pertumbuhan dengan CAGR 5,6% selama
tahun 2025-2029, dengan pendapatan usaha tertinggi terjadi pada tahun 2029. Proyeksi pendapatan
usaha didominasi dari kontribusi jasa konstruksi. Pertumbuhan pendapatan Perseroan sejalan dengan
asumsi pertumbuhan sesuai analisis industri sebesar 5,5%. Adapun pertumbuhan pendapatan
Perseroan juga didukung oleh pertumbuhan historis CAGR selama tahun 2020-2024 sebesar 6%.
Sehingga atas dasar tersebut, Perseroan optimis terhadap prognosa antara lain dapat menghasilkan
pendapatan usaha sebesar Rp6.666.982.400.000,- pada tahun 2029 dengan pertumbuhan CAGR 5,6%.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 87
P a g e | 34
Adapun seiring dengan peningkatan pendapatan, beban pokok pendapatan turut mengalami
peningkatan dengan CAGR sebesar 5,5%. Mayoritas kontribusi beban pokok pendapatan ini terdiri atas
jasa konstruksi.
Pemulihan ekonomi memberikan dampak positif bagi segmen konstruksi, namun ketidakpastian dan
berbagai tantangan mendorong kami untuk menerapkan pendekatan dengan prinsip kehati-hatian
dan berfokus pada strategi sebagai berikut:
1) Pemilihan proyek dan mitra yang cermat untuk mengelola risiko pembayaran secara efektif
2) Memprioritaskan pertumbuhan margin dibandingkan pertumbuhan pendapatan untuk
meningkatkan profitabilitas dan ketahanan Perseroan.
Kerja sama dengan Badan Usaha Milik Negara dan perusahaan swasta berskala besar merupakan
strategi andalan Perseroan dalam memperoleh proyek berkualitas dan bernilai tinggi, di mana kami
dapat berkontribusi terhadap kemampuan operasional Grup yang terintegrasi. Strategi ini juga
memberikan manfaat lain, di antaranya berbagi keunggulan teknologi dan metode, serta
memeratakan risiko.
Selanjutnya, Laba Setelah Pajak Perseroan selama periode proyeksi tahun 2025-2029 akan mengalami
tren yang meningkat dengan CAGR sebesar 10%. Pada tahun 2025, Laba Setelah Pajak Perseroan
diproyeksikan adalah sebesar Rp311.498.115.865,- dan akan mengalami peningkatan menjadi sebesar
Rp450.957.074.168,- pada tahun 2029.
2.3.3 Nilai Pasar 100% Saham JTD
Pemberi Tugas
Pemberi Tugas adalah sebagai berikut:
Nama Perusahaan : PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
Bidang Usaha : Pembangunan, Perdagangan, Perindustrian, dan Jasa
Alamat : Jalan Bintaro Raya RT.17/RW.8, Kec. Pesanggrahan, Kota Jakarta Selatan
Jakarta 12330
Maksud dan Tujuan Penilaian
Hasil dari penilaian ini ditujukan untuk memberi opini Nilai Pasar atas 100% Saham JTD per tanggal
31 Desember 2024 untuk tujuan transaksi jual & beli. Laporan Penilaian ini hanya disusun untuk tujuan
yang dimaksudkan dan tidak dapat digunakan untuk keperluan lain yang menyangkut instansi lain.
Identifikasi Objek Penilaian
Objek dalam penilaian ini adalah 100% Saham JTD.
Asumsi-Asumsi Yang Digunakan
Dalam proses Laporan Penilaian ini, asumsi-asumsi yang digunakan adalah sebagai berikut:
Asumsi Inflasi
Asumsi 2025 2026-2067
Inflasi 2,3% 2,5%
Sumber: PWC Global Economy Watch, Desember 2024
Asumsi inflasi didasarkan pada Global Economy Watch – Projections yang dipublikasikan oleh
PricewaterhouseCoopers.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 88
P a g e | 35
Asumsi Proyeksi Keuangan
• Periode proyeksi yang digunakan dalam penilaian adalah 2025 – 05 Januari 2067 berdasarkan
sisa masa konsesi Jalan Tol Tahap I - Section A (Kelapa Gading - Pulo Gebang) sepanjang 9.287
km;
• Sesuai Tarif Pajak PPh Badan Indonesia berdasarkan Peraturan yang disesuaikan dengan UU
Nomor 7 Tahun 2021 adalah sebesar 22%.
Asumsi Pendapatan
Asumsi pendapatan disusun berdasarkan golongan kendaraan, volume kendaraan, dan tarif untuk
Jalan Tol Tahap I – Section A (Kelapa Gading – Pulo Gebang) sepanjang 9,287 km. Asumsi ini mengacu
pada Amandemen Perjanjian Konsesi, Berita Acara Evaluasi, dan proyeksi manajemen, yang
dijustifikasi dengan pertumbuhan industri tol di Indonesia sebagai pembanding, sebagai berikut:
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 94.450.354.511 108.767.517.049 114.104.739.111 129.280.669.413 135.822.271.285 153.886.633.366 121.223.176.761 213.581.699.222 282.879.633.408 362.727.368.661 398.030.431.954
Volume Kendaraan 4.293.198 4.414.266 4.540.073 4.676.275 4.816.563 4.961.060 3.831.414 6.136.839 7.968.604 9.288.984 9.993.186
Tarif 22.000 24.640 25.133 27.646 28.199 31.019 31.639 34.803 35.499 39.049 39.830
Gol. 2 1.626.958.956 1.873.579.902 1.965.516.468 2.226.930.158 2.339.612.824 2.650.781.330 2.088.135.445 3.679.061.452 4.872.756.226 6.248.177.088 6.856.291.640
Volume Kendaraan 49.302 50.692 52.137 53.701 55.312 56.971 43.999 70.474 91.509 106.672 114.759
Tarif 33.000 36.960 37.699 41.469 42.299 46.528 47.459 52.205 53.249 58.574 59.745
Gol. 3 320.014.358 368.523.414 386.606.858 438.025.570 460.189.664 521.394.889 410.725.373 723.652.237 958.445.785 1.228.983.909 1.348.596.876
Volume Kendaraan 9.697 9.971 10.255 10.563 10.880 11.206 8.654 13.862 17.999 20.982 22.572
Tarif 33.000 36.960 37.699 41.469 42.299 46.528 47.459 52.205 53.249 58.574 59.745
Gol. 4 220.297.212 253.690.744 266.139.349 301.535.883 316.793.598 358.927.147 282.742.484 498.160.680 659.792.066 846.029.942 928.371.257
Volume Kendaraan 5.007 5.148 5.295 5.454 5.617 5.786 4.468 7.157 9.293 10.833 11.654
Tarif 44.000 49.280 50.266 55.292 56.398 62.038 63.279 69.606 70.999 78.098 79.660
Gol. 5 220.297.212 253.690.744 266.139.349 301.535.883 316.793.598 358.927.147 282.742.484 498.160.680 659.792.066 846.029.942 928.371.257
Volume Kendaraan 5.007 5.148 5.295 5.454 5.617 5.786 4.468 7.157 9.293 10.833 11.654
Tarif 44.000 49.280 50.266 55.292 56.398 62.038 63.279 69.606 70.999 78.098 79.660
2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 452.204.009.484 473.787.484.462 536.801.219.895 563.963.361.622 640.721.092.796 671.302.395.447 760.585.614.041 799.071.246.112 907.828.126.562 951.158.316.570 1.077.662.372.674
Volume Kendaraan 10.321.182 10.601.771 10.919.824 11.247.419 11.616.581 11.932.387 12.290.358 12.659.069 13.074.564 13.430.006 13.832.907
Tarif 43.813 44.689 49.158 50.142 55.156 56.259 61.885 63.122 69.435 70.823 77.906
Gol. 2 7.789.461.108 8.161.248.256 9.246.694.274 9.714.577.004 11.036.770.858 11.563.550.503 13.101.502.720 13.764.438.757 15.637.835.438 16.384.221.633 18.563.323.110
Volume Kendaraan 118.525 121.748 125.400 129.162 133.401 137.028 141.139 145.373 150.144 154.226 158.853
Tarif 65.720 67.034 73.738 75.212 82.734 84.388 92.827 94.684 104.152 106.235 116.859
Gol. 3 1.532.146.453 1.605.275.050 1.818.776.632 1.910.806.729 2.170.875.378 2.274.490.192 2.576.997.388 2.707.393.455 3.075.880.831 3.222.691.110 3.651.309.028
Volume Kendaraan 23.313 23.947 24.666 25.405 26.239 26.953 27.761 28.594 29.533 30.335 31.246
Tarif 65.720 67.034 73.738 75.212 82.734 84.388 92.827 94.684 104.152 106.235 116.859
Gol. 4 1.054.726.400 1.105.067.973 1.252.042.013 1.315.395.339 1.494.426.050 1.565.754.271 1.773.999.589 1.863.763.968 2.117.429.903 2.218.493.791 2.513.553.465
Volume Kendaraan 12.037 12.364 12.735 13.117 13.547 13.916 14.333 14.763 15.248 15.662 16.132
Tarif 87.626 89.379 98.317 100.283 110.311 112.518 123.769 126.245 138.869 141.647 155.811
Gol. 5 1.054.726.400 1.105.067.973 1.252.042.013 1.315.395.339 1.494.426.050 1.565.754.271 1.773.999.589 1.863.763.968 2.117.429.903 2.218.493.791 2.513.553.465
Volume Kendaraan 12.037 12.364 12.735 13.117 13.547 13.916 14.333 14.763 15.248 15.662 16.132
Tarif 87.626 89.379 98.317 100.283 110.311 112.518 123.769 126.245 138.869 141.647 155.811
2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 1.132.192.088.731 1.286.288.084.851 1.347.681.982.541 1.526.923.686.218 1.604.186.024.741 1.822.522.335.254 1.909.510.429.993 2.163.475.317.182 2.272.947.168.231 2.582.304.618.706 2.705.556.748.171
Volume Kendaraan 14.247.894 14.715.537 15.115.591 15.569.058 16.036.130 16.562.467 17.012.730 17.523.112 18.048.806 18.641.202 19.147.978
Tarif 79.464 87.410 89.158 98.074 100.036 110.039 112.240 123.464 125.933 138.527 141.297
Gol. 2 19.502.627.259 22.157.014.977 23.214.558.405 26.302.094.673 27.632.980.664 31.393.942.892 32.892.360.347 37.267.044.273 39.152.756.713 44.481.607.803 46.604.693.068
Volume Kendaraan 163.619 168.989 173.583 178.790 184.154 190.198 195.369 201.230 207.267 214.070 219.890
Tarif 119.196 131.115 133.738 147.111 150.054 165.059 168.360 185.196 188.900 207.790 211.946
Gol. 3 3.836.065.265 4.358.169.512 4.566.182.799 5.173.485.112 5.435.263.458 6.175.025.152 6.469.756.065 7.330.233.622 7.701.143.443 8.749.300.714 9.166.900.535
Volume Kendaraan 32.183 33.239 34.143 35.167 36.222 37.411 38.428 39.581 40.768 42.106 43.251
Tarif 119.196 131.115 133.738 147.111 150.054 165.059 168.360 185.196 188.900 207.790 211.946
Gol. 4 2.640.739.271 3.000.154.738 3.143.350.648 3.561.416.284 3.741.623.948 4.250.874.344 4.453.766.486 5.046.117.428 5.301.450.970 6.023.000.234 6.310.475.073
Volume Kendaraan 16.616 17.161 17.628 18.157 18.701 19.315 19.840 20.436 21.049 21.739 22.330
Tarif 158.928 174.820 178.317 196.148 200.071 220.079 224.480 246.928 251.867 277.053 282.595
Gol. 5 2.640.739.271 3.000.154.738 3.143.350.648 3.561.416.284 3.741.623.948 4.250.874.344 4.453.766.486 5.046.117.428 5.301.450.970 6.023.000.234 6.310.475.073
Volume Kendaraan 16.616 17.161 17.628 18.157 18.701 19.315 19.840 20.436 21.049 21.739 22.330
Tarif 158.928 174.820 178.317 196.148 200.071 220.079 224.480 246.928 251.867 277.053 282.595
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 89
P a g e | 36
2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 3.065.395.795.678 3.220.504.822.939 3.658.828.764.293 3.833.462.861.788 4.343.313.422.406 4.563.085.081.580 5.184.139.713.588 5.431.576.152.540 6.221.416.611.303 85.947.763.694
Volume Kendaraan 19.722.417 20.314.090 20.980.837 21.551.218 22.197.754 22.863.687 23.614.117 24.256.086 25.257.563 342.087
Tarif 155.427 158.536 174.389 177.877 195.665 199.578 219.536 223.926 246.319 251.245
Gol. 2 52.803.117.246 55.474.954.978 63.025.324.330 66.033.492.064 74.815.946.509 78.601.633.402 89.299.638.729 93.561.866.567 107.167.299.969 1.480.497.184
Volume Kendaraan 226.486 233.281 240.938 247.488 254.912 262.560 271.177 278.550 290.050 3.928
Tarif 233.140 237.803 261.584 266.815 293.497 299.367 329.303 335.889 369.478 376.868
Gol. 3 10.386.098.306 10.911.634.880 12.396.753.229 12.988.444.164 14.715.907.238 15.460.532.144 17.564.774.106 18.403.132.135 21.079.250.065 291.206.090
Volume Kendaraan 44.549 45.885 47.391 48.680 50.140 51.644 53.339 54.789 57.051 773
Tarif 233.140 237.803 261.584 266.815 293.497 299.367 329.303 335.889 369.478 376.868
Gol. 4 7.149.768.258 7.511.546.532 8.533.898.884 8.941.217.681 10.130.399.633 10.642.997.854 12.091.553.600 12.668.677.507 14.510.911.469 200.465.660
Volume Kendaraan 23.000 23.690 24.468 25.133 25.887 26.664 27.539 28.288 29.456 399
Tarif 310.854 317.071 348.778 355.754 391.329 399.156 439.071 447.853 492.638 502.491
Gol. 5 7.149.768.258 7.511.546.532 8.533.898.884 8.941.217.681 10.130.399.633 10.642.997.854 12.091.553.600 12.668.677.507 14.510.911.469 200.465.660
Volume Kendaraan 23.000 23.690 24.468 25.133 25.887 26.664 27.539 28.288 29.456 399
Tarif 310.854 317.071 348.778 355.754 391.329 399.156 439.071 447.853 492.638 502.491
Sumber: TRUSCEL. Diolah berdasarkan data historis lalu lintas dan Perjanjian Konsesi JTD
Berdasarkan jumlah kendaraan dan tarif masing-masing golongan, asumsi pertumbuhan pendapatan
JTD dapat tercermin sebagai berikut:
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Pertumbuhan Pendapatan (%) -3% 15% 5% 13% 5% 13% -21% 76% 32% 28% 10%
Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Pertumbuhan Pendapatan (%) 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13%
Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Pertumbuhan Pendapatan (%) 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5%
Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Pertumbuhan Pendapatan (%) 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 15% -99%
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha terdiri dari asumsi Biaya Operasi dan Pemeliharaan
Rutin, Biaya Pemeliharaan Berkala dan Penggantian Alat, Biaya Overhead Badan Usaha Jalan Tol, dan
Biaya Agency Fee Selama Masa Tenor untuk Jalan Tol Tahap I - Section A ( Kelapa Gading - Pulo Gebang
) sepanjang 9.287 km. Penyesuaian asumsi dilakukan berdasarkan data historis dan didukung oleh
justifikasi data pasar untuk mencerminkan kondisi yang paling representatif, dimana dijelaskan dalam
proporsi atas pendapatan sebagai berikut:
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 96% 88% 91% 85% 85% 77% 100% 58% 45% 36% 33%
Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 30% 29% 26% 25% 23% 22% 20% 20% 18% 17% 16%
Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 15% 14% 14% 12% 12% 11% 11% 10% 9% 8% 8%
Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 7% 7% 7% 6% 6% 6% 5% 5% 4% 4%
Asumsi Beban Penyusutan / Depresiasi
Beban penyusutan dihitung atas aset tetap seperti peralatan kantor, kendaraan, bangunan, perabot
kantor, dan aset hak guna (ROU) menggunakan metode garis lurus sesuai masa manfaat aset.
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029
Beban Depresiasi (%) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (581.169.966)
Asumsi Perhitungan Modal Kerja
Asumsi perputaran piutang usaha dan utang usaha didasarkan pada tren historis, dengan proyeksi
bahwa pada akhir periode konsesi JTD seluruh piutang usaha akan tertagih dan seluruh utang usaha
telah diselesaikan kepada para vendor.
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 90
P a g e | 37
Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 -
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 -
Asumsi Tax Loss Carry Forward (TLCF)
Dengan menerapkan Tax Loss Carry Forward (TLCF) yang memiliki masa manfaat 5 tahun, maka Rugi
Fiskal yang dapat dikompensasikan merupakan kumulatif tahun 2020-2024. Dengan demikian,
Akumulasi Rugi Fiskal yang dapat dikompensasikan dapat dikompensasikan hingga tahun 2029,
sebagai berikut.
Tax Loss Carry Forward 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Audited Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Opening Balance (434.355.266.451) (437.496.794.014) (417.434.433.929) (299.825.774.278) (125.229.993.919)
Loss Used - (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532
Closing Balance (434.355.266.451) (437.496.794.014) (417.434.433.929) (299.825.774.278) (125.229.993.919) (26.439.063.468)
2024 (44.466.336.000)
2023 (96.660.666.000)
2022 (163.759.320.000)
2021 (120.062.912.000)
2020 (9.406.032.451)
EBIT (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532
Taxes Paid - - - - -
Asumsi Tingkat Diskonto – Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Berikut adalah asumsi yang digunakan untuk mengestimasi tingkat diskonto yang akan digunakan
dalam penilaian saham JTD:
o Cost of Debt (tingkat bunga utang) Selama Periode Proyeksi TLCF (2025 – 2029)
Menggunakan data tingkat bunga pinjaman investasi dari bank sindikasi terhadap proyek
Pembangunan jalan tol berdasarkan data pasar sebesar 7,13% per Desember 2024. Tingkat bunga
tersebut tidak disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted), mengingat selama periode
proyeksi JTD tidak memperoleh manfaat pajak (tax shield) atas beban bunga akibat tidak adanya
kompensasi rugi fiskal (tax loss carry forward);
o Cost of Debt (tingkat bunga utang) Setelah Periode Proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067)
Menggunakan data tingkat bunga pinjaman investasi dari bank sindikasi terhadap proyek
Pembangunan jalan tol berdasarkan data pasar sebesar 5,56% per Desember 2024. Tingkat bunga
tersebut telah disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted) dengan asumsi JTD memperoleh
manfaat pajak atas beban bunga sepanjang periode proyeksi;
o Cost of Equity (biaya ekuitas)
Tingkat biaya ekuitas (cost of equity) diperoleh dengan mempertimbangkan faktor-faktor sebagai
berikut:
- Risk-free rate (tingkat suku bunga bebas risiko)
Risk Free Rate yang digunakan adalah Indo Bond 30 tahun yaitu sebesar 7,11% per
Desember 2024 (sumber: tradingeconomics.com) yang disesuaikan dengan tingkat
default spread Indonesia yaitu sebesar 1,79% per Desember 2024 (sumber:
Damodaran, Country Default Spreads and Risk Premiums), sehingga tingkat Risk Free
Rate efektif yang digunakan yaitu 5,32% per Desember 2024;
- Beta
Koefisien beta wajib berasal dari data rata-rata beta perusahaan pembanding yang
bergerak pada sektor dan industri yang sejenis dengan perusahaan yang menjadi
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 91
P a g e | 38
Objek Analisis. Berdasarkan analisis data pasar, Beta yang kami gunakan adalah
Levered beta dari 8 perusahaan yang beregrak di bidang yang serupa yaitu sebesar
0,55 (selama periode proyeksi TLCF 2025 – 2029) dan 0,46 (setelah periode proyeksi
TLCF 2030 – 5 Januari 2067). Perbedaan perhitungan levered beta dikarenakan selama
periode proyeksi TLCF, tidak disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted),
mengingat selama periode proyeksi JTD tidak memperoleh manfaat pajak (tax shield)
atas beban bunga akibat tidak adanya kompensasi rugi fiskal (tax loss carry forward);
- Equity Risk
Premi risiko ekuitas wajib didasarkan pada data yang dipublikasikan, maka
berdasarkan data yang kami peroleh, equity risk premium untuk Indonesia adalah
sebesar 6,45% per Desember 2024. Selanjutnya, equity risk premium disesuaikan
dengan country risk premium untuk Indonesia yaitu sebesar 2,33% per Desember
2024 sehingga tingkat Equity Risk Premium yang digunakan yaitu sebesar 8,78% per
Desember 2024 (sumber: Damodaran, diolah).
- Specific Risk
Perusahaan Yang Dinilai Perusahaan Pembanding
Kriteria Weighting Weighting Weighting
Rating (1) Rating Rating (2) Rating
Realisasi Tarif Tol 0,70 1,00 0,70 0,95 0,67
Resiko Konstruksi 0,30 1,00 0,30 0,95 0,29
Total 100% 1,00 0,95
Specific Risk 0,50%
Notes
(1) Rating 0 - 5 : Indicated an increase in rating means increase in level of risk.
(2) Rating 0 - 5 : (Wr. Rated Company - Wr. Comparison Company)/10
Wr = Weighted Rating
Description
MATRIX Consequence
PT Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama Comparable Companies
JTD memiliki kewenangan untuk mengatur bahwa penyesuaian tarif tol seharusnya dilakukan Perusahaan pembanding yang berasal dari Thailand yakni Bangkok Expressway and Metro PCL diberikan
setiap 2 tahun sekali dengan besaran penyesuaian mengikuti laju inflasi. Adapun secara kewenangan oleh Pemerintah untuk menetapkan penyesuaian tarif setiap 5 tahun sekali. Namun, jalan tol Si Rat
historis penyesuaian tarif untuk JTD baru dilaksanakan setelah 2,5 tahun yang disebabkan Expressway yang dioperasikan oleh Bangkok Expressway and Metro Public Company Limited (BEM) melakukan
Factors
pandemi Covid-19. Kedepannya, terdapat risiko ketidakpastian yang memungkinkan terjadinya penyesuaian tarif lebih cepat, yaitu dalam kurun waktu 3 tahun. Percepatan penyesuaian ini dilakukan sebagai
Realisasi Tarif Tol Medium
keterlambatan penningkatan tarif, sehingga JTD berisiko kehilangan potensi pendapatan yang respons terhadap dampak pandemi Covid-19 yang signifikan terhadap volume lalu lintas dan pendapatan
seharusnya dapat diperoleh dari penyesuaian tarif sesuai ketentuan kontrak. operasional. Dengan adanya kenaikan tarif lebih awal dari siklus normal, BEM memperoleh peluang untuk
mengakselerasi pemulihan pendapatan dan menjaga kesinambungan arus kas perusahaan di tengah tekanan
ekonomi akibat pandemi.
Risiko keterlambatan operasional Jalan Tol Seksi B dan C, pekerjaan konstruksi Seksi B dan Konstruksi Si Rat Expressway milik Bangkok Expressway and Metro PCL dimulai pada tahun 2012 dengan target
Seksi C tertunda akibat progress pengadaan tanah serta isu utama kendala proyek terkait penyelesaian pada 2017. Namun, proyek ini berhasil diselesaikan lebih cepat, yakni pada tahun 2016. Percepatan
perizinan dan pengadaan tanah mendasari risiko konstruksi. Target operasional yang semula tersebut dimungkinkan berkat dukungan aktif dari Otoritas Jalan Tol Thailand (EXAT), yang secara efektif
direncanakan pada 2027 mengalami keterlambatan menjadi 2031, sehingga berpotensi mempercepat proses pengadaan lahan melalui penetapan nilai kompensasi yang adil bagi pemilik lahan
menunda arus kas operasional, meningkatkan biaya proyek. terdampak. Keberhasilan ini memungkinkan jalan tol Si Rat Expressway beroperasi lebih awal dari jadwal semula,
sehingga mendorong percepatan realisasi pendapatan tol dan memperkuat arus kas operasional lebih awal dari
Sebagai akibat dari keterlambatan pengadaan lahan, berdasarkan hasil Evaluasi Rencana Kerja, proyeksi semula.
JTD memperoleh kompensasi dari pemerintah berupa perpanjangan masa konsesi, dari
semula 45 tahun menjadi 50 tahun. Dengan adanya kompensasi tersebut, JTD memiliki ruang
untuk menutupi risiko atas keterlambatan operasional yang terjadi.
Factors
Hal ini sejalan dengan PPJT No. 13 tanggal 6 April 2017, Pasal 2 terkait Pengusahaan Jalan Tol,
Resiko Konstruksi Low
Poin 2.3 terkait Masa Konsesi bahwa "Apabila terjadi keterlambatan pembangunan Jalan Tol
yang bukan diakibatkan oleh kesalahan dari Badan Usaha Jalan Tol, maka Badan Usaha Jalan
Tol memiliki hak untuk mendapatkan perpanjangan Masa Konsesi dan/atau kenaikan Tarif Tol
dengan memperhitungkan jangka waktu keterlambatan pembangunan tersebut."
Pada Pasal 3 terkait Pengadaan Tanahdan Penyediaan Ruang, Poin 3.5 terkait Keterlambatan
Pengadaan Tanah bahwa "Dalam hal terjadi keterlambatan Pengadaan Tanah dan Penyediaan
Ruang oleh Pemerintah, Badan Usaha Jalan Tol berhak untuk: mendapatkankompensasi dari
Pemerintah dalam bentuk perpanjangan Masa Konsesi dan/atau penyesuaian Tarif Tol Awal
namun demikian Badan Usaha Jalan Tol tidak berhak mengakhiri Perjanjian akibat
keterlambatan".
Dalam menentukan perusahaan pembanding, telah memenuhi kriteria yang memiliki
industri dan kegiatan usaha yang serupa dalam bidang konstruksi dan pengoperasian
jalan tol serta memiliki target pasar yang sebanding. Perusahaan pembanding
terdaftar memiliki kerakteristik ruang lingkup kegiatan usaha yang lebih luas
dibandingkan JTD. Dengan demikian dalam hal realisasi tarif tol dan risiko konstruksi
memiliki risiko yang lebih tinggi dibandingkan perusahaan pembanding. Sehingga
dengan landasan tersebut maka aktivitas perusahaan JTD dinilai memiliki risiko yang
lebih tinggi dibandingkan perusahaan pembanding;
Adapun, specific risk yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebesar 0,50%.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 92
P a g e | 39
Weighted Average Cost of Capital (WACC) Selama Periode Proyeksi TLCF (2025 – 2029)
Weighted Average Cost of Capital analysis (WACC)
(in IDR)
WACC calculation Comparable companies
Capital structure Company name Levered beta(4) Total Debt Shares outstanding Share price Market value of equity Debt/Equity Marginal tax rate Unlevered beta Debt/Capital
Debt to total capitalization (a) 77% Sichuan Expressway Co., Ltd 0,45 92.053.697.057.700 3.060.000.000 11.580 35.435.133.846.000 260% 25% 0,15 72%
Equity to total capitalization (b) 23% Bangkok Expressway and Metro PCL 0,45 45.795.149.593.200 14.980.000.000 3.379 50.624.280.840.000 90% 20% 0,26 47%
Zhejiang Expressway Co., Ltd 0,30 317.697.968.280.000 5.990.000.000 11.638 69.714.565.882.000 456% 25% 0,07 82%
Cost of debt Qilu Expressway Co., Ltd 0,43 32.882.616.528.300 2.000.000.000 4.789 9.577.292.000.000 343% 25% 0,12 77%
Cost of debt ( c) 7,13% Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 0,35 81.915.566.170.200 2.250.000.000 9.344 21.023.544.150.000 390% 25% 0,09 80%
Tax rate (d) 0% Ekovest Bhd 0,82 30.285.741.617.600 2.965.000.000 1.320 3.913.845.068.000 774% 24% 0,12 89%
After tax cost of debt ( e) 7,13% Bharat Road Network Ltd 0,18 4.659.419.239.760 83.950.000 8.656 726.699.262.806 641% 35% 0,03 87%
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 0,69 48.934.596.210.500 1.673.000.000 8.016 13.410.394.921.000 365% 25% 0,18 78%
Cost of equity
Risk Free Rate (f) 5,32% Mean 0,46 415% 0,13 77%
Equity Risk Premium (g) 8,78% Median 0,44 377% 0,12 79%
Levered Beta (h) 0,55
Specific risk (i) 0,5%
Value of relevered beta
Mean unlevered
Cost of equity (j) 10,64% Debt/ Capital beta Target Debt/Equity Target marginal rate Relevered beta
Based on market 77% 0,13 326,17% 0% 0,55
WACC (k) 7,95%
Calculation:(a) Based on average debt/capital of comparable companies
Calculation:(b) Based on 1-(a)
Calculation:( c) Based on SEKI Indonesia
Calculation:(d) Based on UU No. 7 Tahun 2021
Calculation:( e) Based on (c)*1-(d)
Calculation:(f) Based on IndoBond 10Y - Based defalt spread
Calculation:(g) Based on Equity Risk Premium + Country Risk Primium
Calculation:(h) Based on Mean unlevered beta*[1+(1-target tax rate)*target debt/equity]
Calculation:(i) Based on risk factors
Calculation:(j) Based on[(f)+(g*h)+(i)]
Calculation:(k) Based on [(a)*( e)+ (b)*(j)]
Tingkat Diskonto yang digunakan dalam penilaian saham per 31 Desember 2024 adalah sebesar 7,95%.
Weighted Average Cost of Capital (WACC) Setelah Periode Proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067)
Weighted Average Cost of Capital analysis (WACC)
(in IDR)
WACC calculation Comparable companies
Capital structure Company name Levered beta(4) Total Debt Shares outstanding Share price Market value of equity Debt/Equity Marginal tax rate Unlevered beta Debt/Capital
Debt to total capitalization (a) 77% Sichuan Expressway Co., Ltd 0,45 92.053.697.057.700 3.060.000.000 11.580 35.435.133.846.000 260% 25% 0,15 72%
Equity to total capitalization (b) 23% Bangkok Expressway and Metro PCL 0,45 45.795.149.593.200 14.980.000.000 3.379 50.624.280.840.000 90% 20% 0,26 47%
Zhejiang Expressway Co., Ltd 0,30 317.697.968.280.000 5.990.000.000 11.638 69.714.565.882.000 456% 25% 0,07 82%
Cost of debt Qilu Expressway Co., Ltd 0,43 32.882.616.528.300 2.000.000.000 4.789 9.577.292.000.000 343% 25% 0,12 77%
Cost of debt ( c) 7,13% Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 0,35 81.915.566.170.200 2.250.000.000 9.344 21.023.544.150.000 390% 25% 0,09 80%
Tax rate (d) 22% Ekovest Bhd 0,82 30.285.741.617.600 2.965.000.000 1.320 3.913.845.068.000 774% 24% 0,12 89%
After tax cost of debt ( e) 5,56% Bharat Road Network Ltd 0,18 4.659.419.239.760 83.950.000 8.656 726.699.262.806 641% 35% 0,03 87%
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 0,69 48.934.596.210.500 1.673.000.000 8.016 13.410.394.921.000 365% 25% 0,18 78%
Cost of equity
Risk Free Rate (f) 5,32% Mean 0,46 415% 0,13 77%
Equity Risk Premium (g) 8,78% Median 0,44 377% 0,12 79%
Levered Beta (h) 0,46
Specific risk (i) 0,5%
Value of relevered beta
Mean unlevered
Cost of equity (j) 9,83% Debt/ Capital beta Target Debt/Equity Target marginal rate Relevered beta
Based on market 77% 0,13 326,17% 22% 0,46
WACC (k) 6,56%
Calculation:(a) Based on average debt/capital of comparable companies
Calculation:(b) Based on 1-(a)
Calculation:( c) Based on SEKI Indonesia
Calculation:(d) Based on UU No. 7 Tahun 2021
Calculation:( e) Based on (c)*1-(d)
Calculation:(f) Based on IndoBond 10Y - Based defalt spread
Calculation:(g) Based on Equity Risk Premium + Country Risk Primium
Calculation:(h) Based on Mean unlevered beta*[1+(1-target tax rate)*target debt/equity]
Calculation:(i) Based on risk factors
Calculation:(j) Based on[(f)+(g*h)+(i)]
Calculation:(k) Based on [(a)*( e)+ (b)*(j)]
Tingkat Diskonto yang digunakan dalam penilaian saham per 31 Desember 2024 adalah sebesar 6,56%.
Kondisi Pembatas
Sebagai dasar bagi kami untuk melakukan analisis dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, kami
menggunakan data-data sebagaimana tercantum pada bagian Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat
Diandalkan sebagai bahan pertimbangan.
Segala perubahan terhadap data-data tersebut di atas dapat mempengaruhi hasil penilaian kami
secara material. Oleh karena itu, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut.
Laporan Penilaian tersebut disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan perekonomian,
kondisi umum bisnis dan keuangan, serta Peraturan Pemerintah pada tanggal Laporan Penilaian ini
dikeluarkan.
Kami menganggap bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Penilaian ini tidak terjadi perubahan yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam Laporan Penilaian ini.
Laporan Penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah
disebutkan di atas dan tidak dapat dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Laporan Penilaian ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 93
P a g e | 40 Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal surat ini. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya Penilaian atas 100% saham JTD didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal akan dilakukan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen JRPT, JKON dan JTD, analisis historis atas laporan posisi keuangan, laporan arus kas, laporan laba/rugi komprehensif, dan commonsize-statements, pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta kinerja JTD. Prospek JTD di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi yang diberikan oleh manajemen JRPT dan JKON yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan. Dalam mengaplikasikan berbagai metode penilaian untuk menentukan Nilai Pasar suatu pendapatan yang dianggap mewakili kemampuan di masa mendatang dari suatu perusahaan atau “business interest”, perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan laporan laba/rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba/rugi komprehensif yang biasanya disusun oleh akuntan berdasarkan nilai historis. Pendekatan Penilaian Ada beberapa metode dan prosedur penilaian bisnis yang dapat diterima secara umum. Semua metode dan prosedur tersebut secara umum dapat disimpulkan menjadi 3 kategori pendekatan penilaian yang sering digunakan yaitu pendekatan pendapatan, pendekatan aset dan pendekatan pasar. Pendekatan pendapatan dengan Metode Diskonto Arus Kas Bersih (Discounted Cash Flow – DCF) didasarkan atas proyeksi arus kas bersih yang ditentukan berdasarkan proyeksi atas pendapatan ekonomis perusahaan setelah dikurangi dengan pengeluaran-pengeluaran yang diperlukan untuk mendukung operasi perusahaan seperti penambahan modal kerja dan pengeluaran modal. Nilai Pasar dari perusahaan kemudian diperoleh dengan mendiskonto proyeksi arus kas perusahaan dengan tingkat diskonto yang sesuai dan kemudian menguranginya dengan jumlah utang berbunga untuk mendapatkan Indikasi Nilai. Pendekatan aset dengan Metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Assets Method – ANAM) dilakukan dengan menyesuaikan aset dan kewajiban perusahaan untuk mendapatkan Nilai Pasarnya, dimana nilai ekuitas adalah Nilai Pasar dari semua aset dikurangi dengan Nilai Pasar dari semua kewajiban. Penyesuaian nilai buku dalam laporan posisi keuangan menjadi Nilai Pasar dilakukan secara individual (individual revaluation of assets), baik nilai Aset Berwujud, ATB maupun nilai kewajiban perusahaan. Pendekatan pasar dengan Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek (Guideline Publicly Traded Company Method – GPTCM), yaitu dengan mengestimasi nilai perusahaan berdasarkan harga pasar saham dari perusahaan-perusahaan yang sepadan dan sebanding yang terdaftar sebagai perusahaan terbuka di bursa efek regional. Metode ini didasarkan atas value multiples dari perusahaan-perusahaan lain yang sepadan dan sebanding yang diperkirakan memiliki skala dan karakteristik risiko usaha yang hampir setara dengan perusahaan yang akan dinilai. Untuk menentukan Nilai Pasar Saham JTD, kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan dengan Metode DCF dan pendekatan aset dengan Metode ANAM. Metode DCF digunakan dalam penilaian ini dikarenakan Penggerak nilai (value driver) JTD adalah berasal dari aset dimana direpresentasikan oleh pendapatan. Perhitungan menggunakan metode DCF berdasarkan konsep Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 94
P a g e | 41
jumlah pendapatan yang bisa dihasilkan oleh suatu entitas dalam periode proyeksi. Sehingga,
Metode DCF ini dianggap paling sesuai diterapkan dalam Penilaian 100% Saham JTD. Selanjutnya
Metode ANAM juga digunakan dalam penilaian ini dikarenakan Metode ANAM memperhitungkan nilai
dari seluruh aset JTD berdasarkan Nilai Pasarnya, sehingga kami berkeyakinan kedua metode ini layak
dan sesuai untuk digunakan dalam laporan penilaian ini.
Kami tidak menggunakan pendekatan pasar dengan Metode GPTCM dikarenakan tidak menemukan
perusahaan pembanding yang sepadan dan sebanding serta layak dan sesuai dengan standar
penilaian bisnis di Indonesia, maka GPTCM tidak digunakan dalam laporan penilaian ini.
Pendekatan dan metode penilaian tersebut diatas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini.
Alasan Penggunaan Metode Penilaian
Pendekatan Pendapatan
Berdasarkan SPI-09 poin 4.1 tentang syarat penggunaan metode DCF adalah sebagai berikut:
- Aset atau bisnis yang sedang mengalami pertumbuhan signifikan atau belum mencapai level
operasi yang stabil, misalnya bisnis baru atau properti investasi yang sedang dibangun;
- Arus kas yang cenderung berfluktuasi dari suatu periode ke periode lain dalam jangka pendek,
misalnya fluktuasi pendapatan sewa yang dihasilkan dari suatu properti investasi karena jangka
waktu dan persyaratan sewa guna usaha atau pendapatan bisnis karena perubahan siklus
permintaan produk, atau;
- Aset memiliki umur terbatas, misalnya aset dan bisnis di sektor energi dan sumber daya alam.
Pendekatan Aset
Berdasarkan POJK No. 35/2020, berisikan: ”metode ANAM wajib digunakan untuk menilai:
1. ekuitas suatu perusahaan dimana Nilai perusahaan sangat bergantung pada Nilai aset tetap (a
heavy based on fixed assets company);
2. ekuitas dari Holding Company;
3. perusahaan yang tidak memiliki riwayat pendapatan yang mempunyai prospek positif,
perusahaan yang memiliki pendapatan yang berfluktuasi, atau perusahaan yang diragukan
kemampuannya untuk melanjutkan operasi yang bersifat going concern, seperti perusahaan
yang baru berdiri (start up company) atau perusahaan yang berada dalam kesulitan untuk
memperoleh pendapatan (trouble companies);”
Selain itu, pemilihan metode penilaian juga didasarkan pada ketersediaan data yang diperoleh dalam
melakukan penilaian. Penentuan metode ini didasarkan pada ketersediaan data oleh pihak
manajemen dan tingkat kepercayaan yang tinggi terhadap sumber data tersebut.
Dengan demikian berdasarkan syarat penggunaan pendekatan pendapatan dan aset yang dimiliki
oleh JTD maka penentuan Indikasi Nilai 100% Saham JTD dengan pendekatan yang tepat adalah
dengan menggunakan metode DCF dan ANAM.
Berdasarkan uraian diatas dapat dilihat bahwa metode DCF dan ANAM bisa digunakan untuk penilaian
dikarenakan telah memenuhi kriteria sebagaimana dimaksudkan POJK No. 35/2020.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 95
P a g e | 42
Kesimpulan Nilai
Dengan memperhatikan Tingkat Kedalaman Investigasi, Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Data yang
Dapat Diandalkan dan Asumsi-Asumsi yang Digunakan dan menggunakan Pendekatan Penilaian
dengan Metode Penilaian, maka menurut pendapat kami, Nilai Pasar 100% Saham JTD per tanggal 31
Desember 2024 adalah sebesar Rp5.260.229.500.654,- (Lima Triliun Dua Ratus Enam Puluh Miliar
Dua Ratus Dua Puluh Sembilan Juta Lima Ratus Ribu Enam Ratus Lima Puluh Empat Rupiah).
2.3.4 Analisis Batas Wajar atas Nilai Rencana Transaksi
Analisis kewajaran atas Rencana Transaksi dilaksanakan dengan melakukan perbandingan antara Nilai
Rencana Transaksi dan Nilai Pasar.
Berdasarkan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD, dimana dalam rangka rencana penerbitan
saham baru yang akan dikeluarkan oleh JTD, dengan total senilai Rp269.085.225.270,- (Dua Ratus
Enam Puluh Sembilan Miliar Delapan Puluh Lima Juta Dua Ratus Dua Puluh Lima Ribu Dua Ratus Tujuh
Puluh Rupiah) dengan menerbitkan Saham baru sebanyak 41.005 (Empat Puluh Satu Ribu Lima) lembar
saham masing-masing dengan nilai nominal Rp1.000.000 (satu juta Rupiah) per Saham, dengan harga
penyetoran sebesar Rp6.562.254,- (Enam Juta Lima Ratus Enam Puluh Dua Ribu Dua Ratus Lima Puluh
Empat Rupiah) per Saham.
Perseroan bermaksud untuk membeli saham JTD melalui pelaksanaan Rencana Transaksi, yaitu
rencana membeli 8.398 lembar saham dengan harga Rp6.562.254,- atau setara total nilai transaksi
sebesar Rp55.109.809.092,- sesuai dengan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD, Sedangkan
Nilai Pasar didasarkan pada uraian hasil perhitungan Nilai Pasar 100% Saham JTD terdapat pada hasil
Laporan Penilaian Saham JTD.
Berikut perhitungan Batas Atas dan Batas Bawah untuk Rencana Transaksi JTD berdasarkan Akta
Keputusan Para Pemegang Saham JTD dengan menggunakan Nilai Pasar Saham JTD:
(dalam Rupiah)
Jumlah
Rencana Transaksi oleh JKON Harga per lembar saham (a) Saham Nilai Saham (a) x (b)
(b)
Nilai Pasar* Rp 6.641.368 8.398 Rp 55.774.212.598
Nilai Jual Rp 6.562.254 8.398 Rp 55.109.809.092
*Harga / lembar saham Nilai Pasar secara penuh adalah sebesar Rp6.641.368,-. Harga tersebut diperoleh dari Nilai Pasar 100% Saham “Nilai
Kendali” JTD berdasarkan Penilai Independen sebesar Rp5.260.229.500.654,-, dibagi dengan Σ saham sebesar 792.040 lembar saham
(dihitung berdasarkan Σ saham disetor JTD per 31 Desember 2024 sebesar 751.035 lembar saham ditambah Σ saham baru yang diterbitkan
sebesar 41.005 sesuai Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD). Pihak yang melakukan transaksi yaitu Perseroan dengan kepemilkan
saham sebesar 20,48% per 31 Desember 2024 bersama-sama dengan pemegang saham JTD lainnya yang merupakan Pihak Afiliasi sesuai
Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD sebagai pihak yang mengendalikan JTD.
Nilai Rencana Transaksi oleh Perseroan sebagaimana tercantum dalam Akta Keputusan Para
Pemegang Saham JTD sesuai dengan kepemilikan Perseroan di JTD adalah Rp55.109.809.092,-
(sejumlah 8.398 lembar saham dengan harga per lembar saham sebesar Rp6.562.254,-.)
Sementara itu, Nilai Pasar berdasarkan Laporan Penilaian Saham JTD adalah sebesar
Rp5.260.229.500.654,- yang selanjutnya dibagi dengan Σ saham sebesar 792.040 lembar saham
(dihitung berdasarkan Σ saham existing JTD per 31 Desember 2024 sebesar 751.035 lembar saham
ditambah Σ saham baru yang diterbitkan sebesar 41.005 sesuai Akta Keputusan Para Pemegang
Saham JTD). Sehingga didapatkan harga per lembar saham sebesar Rp6.641.368,-. Dengan demikian,
total nilai pasar atas penambahan 8.398 lembar saham adalah sebesar Rp55.774.212.598,- (dengan
harga per lembar saham sebesar Rp6.641.368,-).
Mengacu pada Peraturan POJK 35/POJK-04/2020 Pasal 48b, berikut adalah tabel uji batas atas dan
batas bawah sebesar 7,5%:
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 96
P a g e | 43
Keterangan Penjelasan Nilai (Dalam Rp)
Batas Atas dari Nilai Rencana Transaksi 7,5% diatas Nilai Transaksi 59.957.278.543
Nilai Pasar 55.774.212.598
Batas Bawah dari Nilai Rencana Transaksi 7,5% dibawah Nilai Transaksi 51.591.146.654
Nilai Rencana Transaksi 55.109.809.092
Berdasarkan data di atas dapat dilihat bahwa batas bawah dan atas kewajaran untuk Rencana
Transaksi adalah sebesar Rp51.591.146.654,- dan Rp59.957.278.543,- sehingga Nilai Rencana
Transaksi sebesar Rp55.109.809.092,- masih berada pada batas wajar.
2.3.5 Analisis Nilai Inkremental
Untuk mengetahui nilai tambah yang diperoleh Perseroan atas Rencana Transaksi, analisis atas nilai
tambah inkremental dengan menghitung tambahan pendapatan yang didapatkan oleh Perseroan atas
Rencana Transaksi. Perhitungan nilai tambah inkremental berdasarkan tersebut dapat dilihat pada
tabel berikut:
Perhitungan Nilai Inkremental
(dalam Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
EBT Sebelum Rencana Transaksi 396.300.946.828 453.861.664.104 538.015.662.247 546.735.354.447 572.001.288.953
EBT Setelah Rencana Transaksi 399.356.558.801 458.539.165.859 542.036.490.952 552.578.767.703 578.150.095.087
Inkremental EBT Rencana Transaksi 3.055.611.973 4.677.501.755 4.020.828.706 5.843.413.255 6.148.806.135
Kumulatif Inkremental 23.746.161.823
Dengan Perseroan melaksanakan Rencana Transaksi, maka Perseroan memiliki kepemilikan secara
langsung atas JTD sebesar 20,48%, dimana kepemilikan secara langsung oleh Perseroan sebelum
Rencana Transaksi adalah sebesar 20,48%. Berdasarkan perhitungan di atas, analisis nilai inkremental
dilakukan dengan cara membandingkan selisih EBT/Laba Sebelum Pajak sebelum dan setelah Rencana
Transaksi. Berdasarkan perhitungan nilai inkremental di atas, dapat dilihat bahwa Perseroan
menghasilkan kumulatif inkremental yang positif sebesar Rp23.746.161.823,- selama tahun 2025 –
2029 yang mana Perseroan berpotensi memperoleh nilai tambah inkremental atas pelaksanaan
Rencana Transaksi.
2.3.6 Analisis Proforma Perseroan
Analisis atas dampak transaksi dilakukan dengan menganalisa dampak Rencana Transaksi terhadap
laporan keuangan proforma Perseroan sebelum dan sesudah Rencana Transaksi pada tanggal 31
Desember 2024.
Berikut adalah analisis Proforma Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan sebelum dan sesudah
Rencana Transaksi per tanggal 31 Desember 2024 yang telah disediakan oleh Perseroan.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 97
P a g e | 44
Proforma Laporan Posisi Keuangan Perseroan per 31 Desember 2024
(dalam Ribuan Rupiah)
Historis Perseroan Proforma Perseroan
Deskripsi Penyesuaian Proforma
31 Desember 2024 31 Desember 2024
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 582.434.576 (55.109.809) 527.324.767
Piutang Usaha
Pihak Berelasi 108.631.885 108.631.885
Pihak Ketiga 731.288.298 731.288.298
Piutang Retensi
Pihak Berelasi 13.183.689 13.183.689
Pihak Ketiga 3.184.277 3.184.277
Tagihan Bruto Kepada Pemberi Kerja
Pihak Berelasi 44.226.804 44.226.804
Pihak Ketiga 227.792.229 227.792.229
Aset Keuangan Lancar Lainnya
Pihak Berelasi 38.014.502 38.014.502
Pihak Ketiga 2.145.735 2.145.735
Persediaan 360.315.686 360.315.686
Uang Muka pada Ventura Bersama 923.972 923.972
Uang Muka Jangka Pendek 51.684.699 51.684.699
Biaya Dibayar di Muka 13.912.765 13.912.765
Pajak Dibayar di Muka 61.824.911 61.824.911
TOTAL ASET LANCAR 2.239.564.028 (55.109.809) 2.184.454.219
ASET TIDAK LANCAR
Aset Pajak Tangguhan 50.034.459 50.034.459
Piutang Pihak Berelasi 32.358.278 32.358.278
Uang Muka Jangka Panjang 10.001.750 10.001.750
Investasi pada Ventura Bersama 417.963.371 417.963.371
Investasi pada Entitas Asosiasi 985.658.108 55.109.809 1.040.767.917
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya 87.106.703 87.106.703
Aset Tetap 518.167.999 518.167.999
Aset Hak Guna 1.762.728 1.762.728
Goodwill 25.135.683 25.135.683
Aset Lain-lain 3.744.657 3.744.657
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 2.131.933.736 55.109.809 2.187.043.545
TOTAL ASET 4.371.497.764 - 4.371.497.764
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Bank 150.691.290 150.691.290
Utang Usaha
Pihak Berelasi 3.864.719 3.864.719
Pihak Ketiga 265.690.064 265.690.064
Utang Proyek 26.315.147 26.315.147
Utang Pajak 49.148.857 49.148.857
Liabilitas Bruto kepada Pemberi Kerja
Pihak Berelasi 11.696.406 11.696.406
Pihak Ketiga 97.318.354 97.318.354
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya
Pihak Berelasi - -
Pihak Ketiga 10.585.883 10.585.883
Uang Muka dari Pelanggan
Pihak Berelasi 7.662.011 7.662.011
Pihak Ketiga 198.198.731 198.198.731
Beban Akrual 255.378.837 255.378.837
Liabilitas Sewa 733.420 733.420
Bagian Liabilitas Jangka Panjang yang Jatuh
Tempo dalam Satu Tahun:
Liabilitas Sewa Pembiayaan 176.234 176.234
TOTAL LIABILITAS JANGKA PENDEK 1.077.459.953 - 1.077.459.953
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas Imbalan Kerja 35.726.785 35.726.785
Utang Pihak Berelasi 58.381.147 58.381.147
Tanggungan Rugi pada Ventura Bersama 23.120.848 23.120.848
Liabilitas Jangka Panjang Setelah Dikurangi
Bagian yang Akan Jatuh Tempo Dalam Waktu
Satu Tahun:
Liabilitas Sewa Pembiayaan 171.754 171.754
TOTAL LIABILITAS JANGKA PANJANG 117.400.534 - 117.400.534
TOTAL LIABILITAS 1.194.860.487 - 1.194.860.487
EKUITAS
Modal Saham 326.170.397 326.170.397
Tambahan modal disetor 560.092.534 560.092.534
Selisih Transaksi dengan Pihak Nonpengendali 4.781.112 4.781.112
Saldo Laba 2.220.945.710 2.220.945.710
Penghasilan Komprehensif Lain 20.649.427 20.649.427
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada
Pemilik Entitas Induk 3.132.639.180 3.132.639.180
Kepentingan Non Pengendali 43.998.097 43.998.097
TOTAL EKUITAS 3.176.637.277 - 3.176.637.277
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 4.371.497.764 - 4.371.497.764
Sumber: Manajemen Perseroan
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 98
P a g e | 45
Berikut adalah Analisis Proforma Laporan Posisi Keuangan Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi:
1. Terdapat perubahan pada sisi aset lancar Perseroan setelah Rencana Transaksi akibat adanya
penurunan Kas dan Setara Kas sebesar Rp55.109.809.092,-, sehingga aset lancar Perseroan
setelah Rencana Transaksi adalah sebesar Rp2.184.454.219.000,-;
2. Terdapat perubahan pada sisi aset tidak lancar Perseroan setelah Rencana Transaksi akibat
adanya peningkatan Investasi pada Entitas Asosiasi sebesar Rp55.109.809.092,-, sehingga aset
tidak lancar Perseroan setelah Rencana Transaksi adalah sebesar Rp2.187.043.545.000,-;
3. Tidak terdapat perubahan pada sisi liabilitas jangka pendek Perseroan setelah Rencana
Transaksi, sehingga akun liabilitas jangka pendek Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi adalah sebesar Rp1.077.459.953.000,-;
4. Tidak terdapat perubahan pada sisi liabilitas jangka panjang Perseroan setelah Rencana
Transaksi, sehingga akun liabilitas jangka pendek Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi adalah sebesar Rp117.400.534.000,-;
5. Tidak terdapat perubahan pada sisi ekuitas Perseroan setelah Rencana Transaksi, sehingga
ekuitas Perseroan sebelum dan setelah Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp3.176.637.277.000,-.
Proforma Laporan Laba Rugi Perseroan per 31 Desember 2024
(dalam Ribuan Rupiah)
Historis Perseroan Proforma Perseroan
Deskripsi Penyesuaian Proforma
31 Desember 2024 31 Desember 2024
Pendapatan Usaha 3.875.321.246 3.875.321.246
Beban Pokok Pendapatan (3.261.118.783) (3.261.118.783)
LABA BRUTO 614.202.463 - 614.202.463
BEBAN USAHA
Penghasilan Lain-lain 42.722.943 42.722.943
Beban Penjualan (141.969.117) (141.969.117)
Beban Umum dan Administrasi (358.839.706) (358.839.706)
Beban Lain-lain (5.986.441) (5.986.441)
Total Beban Usaha (464.072.321) - (464.072.321)
LABA USAHA 150.130.142 - 150.130.142
PENGHASILAN (BEBAN) LAIN-LAIN
Laba divestasi entitas anak - neto
Beban Keuangan (19.627.582) (19.627.582)
Beban Pajak Penghasilan Final (32.115.142) (32.115.142)
Bagian Laba dari Entitas Asosiasi (13.017.725) (13.017.725)
Bagian Laba dari Ventura Bersama 143.544.566 143.544.566
Total Penghasilan Lain-Lain - Neto 78.784.117 - 78.784.117
LABA SEBELUM BEBAN PAJAK PENGHASILAN 228.914.259 - 228.914.259
BEBAN PAJAK PENGHASILAN (39.824.158) (39.824.158)
LABA NETO PERIODE BERJALAN 189.090.101 - 189.090.101
Sumber: Manajemen Perseroan
Tidak terdapat penyesuaian pada Laporan Laba Rugi Perseroan. Laba Neto Periode Berjalan Perseroan
sebelum dan setelah pelaksanaan Rencana Transaksi adalah sebesar Rp189.090.101.000,-.
Transaksi yang dijabarkan dalam Informasi Keuangan Konsolidasian Proforma ini terkait pemenuhan
POJK No. 42/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 99
P a g e | 46
2.4 Analisis Kewajaran atas Rencana Transaksi
Alasan dan Latar Belakang Rencana Transaksi adalah untuk menambah sahamnya di JTD. Dalam rangka
penambahan saham tersebut, Perseroan bermaksud untuk membeli saham JTD melalui pelaksanaan
Rencana Transaksi, yaitu rencana membeli 8.398 lembar saham dengan harga Rp6.562.254,- atau
setara total nilai transaksi sebesar Rp55.109.809.092,- sesuai dengan Akta Keputusan Para Pemegang
Saham JTD.
Analisis Kualitatif
Analisis kewajaran dilakukan dengan analisis kualitatif dan analisis kuantitatif.
Analisis kualitatif atas Rencana Transaksi terdiri atas informasi riwayat Perseroan dan sifat kegiatan
Perseroan, analisis industri dan lingkungan dimana terdapat penjabaran akan tinjauan industri
properti dan konstruksi, serta analisis operasional dan prospek Perseroan.
Riwayat Perseroan dan Sifat Kegiatan Perseroan
Sesuai dengan pasal 3 ayat 2 anggaran dasar Perseroan, Perseroan dapat menjalankan kegiatan usaha
utama dan kegiatan usaha penunjang.
Kegiatan usaha utama Perseroan adalah sebagai berikut:
a. Menjalankan usaha-usaha di bidang pembangunan (termasuk konstruksi dan real estat);
b. Menjalankan usaha-usaha di bidang perdagangan;
c. Menjalankan usaha-usaha di bidang perindustrian; dan
d. Menjalankan usaha-usaha di bidang jasa (termasuk pengolahan air dan daur ulang sampah,
pertambangan, pengadaan listrik, pengangkutan dan aktivitas profesional).
Kegiatan usaha penunjang Perseroan adalah sebagai berikut:
a. Real estat yang dimiliki sendiri atau disewa;
b. Perdagangan besar bahan dan barang kimia besar;
c. Aktivitas telekomunikasi khusus untuk keperluan sendiri; dan
d. Industri produk dari hasil kilang minyak bumi.
Analisis Industri dan Lingkungan
Dilansir dari artikel Kompas, pasar konstruksi diperkirakan akan mengalami pertumbuhan yang stabil
pada tahun 2025, khususnya di sektor bangunan, meskipun tantangan diprediksi terjadi di konstruksi
sipil akibat keterbatasan anggaran. Disampaikan dalam Indonesia Construction Market Outlook 2025,
proyek konstruksi tahun 2025 diperkirakan tumbuh sebesar 5,5% dibandingkan tahun 2024.
Fokus pemerintah pada penguatan transportasi dan transformasi digital diperkirakan akan terus
mendorong sektor konstruksi dalam jangka panjang. Meski tantangan seperti ketidakpastian
ekonomi global, inflasi, serta dominasi BUMN masih membayangi, sektor ini tetap memiliki potensi
besar, terutama di bidang telekomunikasi, energi, dan perumahan. Pertumbuhan digital ekonomi
yang pesat dan peningkatan investasi dalam data center membuka peluang baru bagi sektor
konstruksi untuk berkontribusi dalam pembangunan ekonomi digital Indonesia di masa depan.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 100
P a g e | 47
Analisis Kuantitatif
Analisis Batas Wajar atas Nilai Rencana Transaksi
Mengacu pada Peraturan POJK 35/POJK-04/2020 Pasal 48b, berikut adalah tabel uji batas atas dan
batas bawah sebesar 7,5%:
Keterangan Penjelasan Nilai (Dalam Rp)
Batas Atas dari Nilai Rencana Transaksi 7,5% diatas Nilai Transaksi 59.957.278.543
Nilai Pasar 55.774.212.598
Batas Bawah dari Nilai Rencana Transaksi 7,5% dibawah Nilai Transaksi 51.591.146.654
Nilai Rencana Transaksi 55.109.809.092
Berdasarkan data di atas dapat dilihat bahwa batas bawah dan atas kewajaran untuk Rencana
Transaksi adalah sebesar Rp51.591.146.654,- dan Rp59.957.278.543,- sehingga Nilai Rencana
Transaksi sebesar Rp55.109.809.092,- masih berada pada batas wajar.
Analisis Nilai Inkremental
Untuk mengetahui nilai tambah yang diperoleh Perseroan atas Rencana Transaksi, analisis atas nilai
tambah inkremental dengan menghitung tambahan pendapatan yang didapatkan oleh Perseroan atas
Rencana Transaksi. Perhitungan nilai tambah inkremental berdasarkan tersebut dapat dilihat pada
tabel berikut:
Perhitungan Nilai Inkremental
(dalam Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
EBT Sebelum Rencana Transaksi 396.300.946.828 453.861.664.104 538.015.662.247 546.735.354.447 572.001.288.953
EBT Setelah Rencana Transaksi 399.356.558.801 458.539.165.859 542.036.490.952 552.578.767.703 578.150.095.087
Inkremental EBT Rencana Transaksi 3.055.611.973 4.677.501.755 4.020.828.706 5.843.413.255 6.148.806.135
Kumulatif Inkremental 23.746.161.823
Dengan Perseroan melaksanakan Rencana Transaksi, maka Perseroan memiliki kepemilikan secara
langsung atas JTD sebesar 20,48%, dimana kepemilikan secara langsung oleh Perseroan sebelum
Rencana Transaksi adalah sebesar 20,48%. Berdasarkan perhitungan di atas, analisis nilai inkremental
dilakukan dengan cara membandingkan selisih EBT/Laba Sebelum Pajak sebelum dan setelah Rencana
Transaksi. Berdasarkan perhitungan nilai inkremental di atas, dapat dilihat bahwa Perseroan
menghasilkan kumulatif inkremental yang positif sebesar Rp23.746.161.823,- selama tahun 2025 –
2029 yang mana Perseroan berpotensi memperoleh nilai tambah inkremental atas pelaksanaan
Rencana Transaksi.
Analisis Proforma Perseroan Sebelum dan Sesudah Rencana Transaksi
Analisis atas dampak transaksi dilakukan dengan menganalisa dampak Rencana Transaksi terhadap
laporan keuangan proforma Perseroan sebelum dan sesudah Rencana Transaksi pada tanggal 31
Desember 2024.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 101
P a g e | 48
Berikut adalah Analisis Proforma Laporan Posisi Keuangan Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi:
1. Terdapat perubahan pada sisi aset lancar Perseroan setelah Rencana Transaksi akibat adanya
penurunan Kas dan Setara Kas sebesar Rp55.109.809.092,-, sehingga aset lancar Perseroan
setelah Rencana Transaksi adalah sebesar Rp2.184.454.219.000;
2. Terdapat perubahan pada sisi aset tidak lancar Perseroan setelah Rencana Transaksi akibat
adanya peningkatan Investasi pada Entitas Asosiasi sebesar Rp55.109.809.092,-, sehingga aset
tidak lancar Perseroan setelah Rencana Transaksi adalah sebesar Rp2.187.043.545.000,-;
3. Tidak terdapat perubahan pada sisi liabilitas jangka pendek Perseroan setelah Rencana
Transaksi, sehingga akun liabilitas jangka pendek Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi adalah sebesar Rp1.077.459.953.000,-;
4. Tidak terdapat perubahan pada sisi liabilitas jangka panjang Perseroan setelah Rencana
Transaksi, sehingga akun liabilitas jangka pendek Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi adalah sebesar Rp117.400.534.000,-;
5. Tidak terdapat perubahan pada sisi ekuitas Perseroan setelah Rencana Transaksi, sehingga
ekuitas Perseroan sebelum dan setelah Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp3.176.637.277.000,-.
Berikut adalah Analisis Proforma Laporan Laba Rugi Perseroan sebelum dan setelah Rencana Transaksi:
1. Tidak terdapat penyesuaian pada Laporan Laba Rugi Perseroan. Laba Neto Periode Berjalan
Perseroan sebelum dan setelah pelaksanaan Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp189.090.101.000,-.
Transaksi yang dijabarkan dalam Informasi Keuangan Konsolidasian Proforma ini terkait pemenuhan
POJK No. 42/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 102
P a g e | 49
Kesimpulan Analisis Kewajaran
Berdasarkan kajian-kajian yang telah diungkapkan di atas, berikut adalah analisis atas kewajaran
Rencana Transaksi:
1) Rencana Transaksi merupakan Transaksi Afiliasi, namun bukan merupakan Transaksi
Benturan Kepentingan dimana Perseroan bermaksud untuk menambah sahamnya di
JTD. Dalam rangka penambahan saham tersebut, Perseroan bermaksud untuk membeli
saham JTD melalui pelaksanaan Rencana Transaksi, yaitu rencana membeli 8.398
lembar saham dengan harga Rp6.562.254,- atau setara total nilai transaksi sebesar
Rp55.109.809.092,- sesuai dengan Akta Keputusan Para Pemegang Saham JTD.
2) Berdasarkan analisis terhadap keuntungan dan kerugian yang bersifat kualitatif benefit
yang didapatkan oleh Perseroan adalah memungkinkan anak perusahaan Perseroan
melalui JTD memaksimalkan modal untuk menyediakan jalan tol yang berkualitas yang
dapat memenuhi kebutuhan sarana jalan cepat di Indonesia didukung oleh historis
pertumbuhan lalu lintas kendaraan menunjukkan tren pertumbuhan yang positif
berdasarkan Industri Analisis atas Rencana Transaksi. Tren peningkatan ini
mencerminkan peran penting kendaraan dalam mendorong mobilitas, konektivitas, dan
kontribusi terhadap pemerataan pembangunan nasional. Selain itu, dalam mendukung
pertumbuhan jangka panjang, dapat meningkatkan return/nilai tambah yang dapat
diterima oleh Perseroan atas investasi terhadap anak perusahaannya yaitu JTD
tercermin dalam Analisis Nilai Inkremental dimana Perseroan menghasilkan kumulatif
inkremental yang positif sebesar Rp23.746.161.823,- selama tahun 2025 – 2029.
Adapun, tidak terdapat risiko yang akan timbul bagi Perseroan dan tidak terdapat
kerugian yang diperoleh Perseroan dalam pelaksanaan Rencana Transaksi.
3) Berdasarkan Analisis Batas Wajar atas dan bawah Nilai Rencana Transaksi dapat dilihat
bahwa batas bawah dan atas kewajaran untuk Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp51.591.146.654,- dan Rp59.957.278.543,- sehingga Nilai Rencana Transaksi sebesar
Rp55.109.809.092,- masih berada pada batas wajar.
4) Berdasarkan Analisis Nilai Inkremental, dengan Perseroan melaksanakan Rencana
Transaksi, maka Perseroan memiliki kepemilikan secara langsung atas JTD sebesar
20,48%, dimana kepemilikan secara langsung oleh Perseroan sebelum Rencana
Transaksi adalah sebesar 20,48%. Berdasarkan perhitungan di atas, analisis nilai
inkremental dilakukan dengan cara membandingkan selisih EBT/Laba Sebelum Pajak
sebelum dan setelah Rencana Transaksi. Berdasarkan perhitungan nilai inkremental di
atas, dapat dilihat bahwa Perseroan menghasilkan kumulatif inkremental yang positif
sebesar Rp23.746.161.823,- selama tahun 2025 – 2029 yang mana Perseroan
berpotensi memperoleh nilai tambah inkremental atas pelaksanaan Rencana Transaksi.
5) Analisis Proforma Perseroan Sebelum dan Sesudah Rencana Transaksi, dapat dilihat
bahwa tidak terdapat perubahan pada sisi total aset, liabilitas, dan ekuitas Perseroan
pada Laporan Posisi Keuangan serta tidak terdapat perubahan pada akun-akun laporan
Laba Rugi setelah Rencana Transaksi.
Berdasarkan analisis kewajaran terhadap Rencana Transaksi secara kualitatif maupun kuantitatif,
Rencana Transaksi yang dilakukan oleh Perseroan adalah melakukan pembelian saham JTD guna
meningkatkan performa investasi pada entitas asosiasi Perseroan melalui Pembelian saham pada anak
perusahaan yaitu JTD adalah Wajar dan memenuhi ketentuan dalam POJK No. 42/2020.
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 103
P a g e | 50 3. Kesimpulan Rencana Transaksi, dikategorikan sebagai Transaksi Afiliasi dimana Perseroan dan JTD memiliki satu atau lebih anggota pengurus dan pemegang saham yang sama. Akan tetapi, Rencana Transaksi bukan merupakan Transaksi Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 42/2020 mengingat dalam Rencana Transaksi tidak terdapat perbedaan antara kepentingan ekonomis Perseroan dengan kepentingan ekonomis pribadi Direktur, Dewan Komisaris dan Pemegang Saham Utama Perseroan yang dapat merugikan Perseroan karena adanya Rencana Transaksi tersebut. Laporan ini juga dibuat sesuai dengan ketentuan dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) edisi VII tahun 2018 dan Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) serta POJK No. 35/2020. Sehubungan dengan pelaksanaan Rencana Transaksi oleh Perseroan, kami telah melakukan analisis kewajaran berdasarkan analisis kualitatif dan analisis kuantitatif yang tertera di Analisis Kewajaran atas Rencana Transaksi. Berdasarkan Kondisi Pembatas, Asumsi-Asumsi Penting, Sifat dan Sumber Informasi, Analisis Rencana Transaksi, Analisis Kualitatif, Analisis Kuantitatif dan Analisis Kewajaran Nilai Rencana Transaksi dapat disimpulkan bahwa Rencana Transaksi dengan asumsi realisasi proyeksi keuangan Perseroan yang akan memitigasi risiko yang tertera di laporan ini, maka tidak akan memberikan potensi kerugian untuk Perseroan. Dengan mempertimbangkan hasil dari analisis-analisis kewajaran yang telah dilakukan, maka Rencana Transaksi Perseroan adalah Wajar. Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 104
P a g e | 51
LAMPIRAN
Laporan Penilaian Saham JTD dengan No.
00006/2.0094-00/BS/03/0268/1/VI/2025
tanggal 18 Juni 2025
Laporan Pendapat Kewajaran PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
atas Rencana Transaksi Pembelian Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 105
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development Juni 2025
Page 106
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development Juni 2025
Page 107
P a g e |i
Kantor Jasa Penilai Publik
Jakarta, 18 Juni 2025 RAO, YUHAL & rekan
Affiliated to
No: 00006/2.0094-00/BS/03/0268/1/VI/2025
TRUSCELCAPITAL LLP Singapore
Nomor Lisensi No. 2.11.0094
Kepada Yth, Wilayah Kerja : Seluruh Indonesia
Business & Property Valuer
Direksi Direksi
The Boulevard Office Building #03-F1
PT Jaya Real Property Tbk PT Jaya Konstruksi Jl. Fachrudin Raya No. 5 Kebon Sirih
Manggala Pratama Tbk Jakarta, 10250
Indonesia
CBD Emerald Blok CE/A No. 1 Kantor Taman Bintaro Jaya Gedung B T (62 21) 3199 1488
Boulevard Bintaro Jaya Jalan Bintaro Raya RT.17/RW.8 www.truscel.com
Tangerang 15227 Kota Jakarta Selatan
Jakarta 12330
Telp : (021) 745 8888 Telp : (021) 736 3939
Fax : (021) 745 3333 Fax : (021) 736 3959
Email : corporate@jayareal.co.id Email : info@jayakonstruksi.com
Bidang Usaha : Bidang Bidang Usaha : Pembangunan,
Pembangunan yang meliputi Perdagangan, Perindustrian, dan Jasa.
Konstruksi dan Real Estat; bidang
Jasa yang meliputi Pengelolaan Air
dan Pengelolaan Air Limbah,
Pengangkutan dan Pergudangan,
Penyediaan Akomodasi dan
Penyediaan Makan Minum, Aktivitas
Profesional Ilmiah dan Teknis;
Hiburan dan Rekreasi, Perdagangan,
dan Pertanian, Kehutanan,
Perikanan, serta menjalankan usaha
di bidang Konservasi.
Perihal : Laporan Penilaian 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Dengan Hormat,
KJPP RAO, YUHAL & Rekan (terafiliasi dengan KJPP asing TRUSCELCAPITAL LLP Singapore) yang mana
telah mendapat izin usaha dari Kementerian Keuangan No.2.11.0094 berdasarkan Surat Keputusan
Menteri Keuangan No.1133/KM.1/2011 tanggal 14 Oktober 2011 dan terdaftar atas nama KJPP RAO,
YUHAL & Rekan sebagai profesi penunjang pasar modal berdasarkan surat Otoritas Jasa Keuangan
atau disingkat OJK No.11653/BL/2011 tanggal 27 Oktober 2011 dengan Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-30/PM.2/2018 tanggal 30 Agustus 2018,
selanjutnya disebut sebagai “TRUSCEL” sebagai Penilai Independen telah diminta oleh PT Jaya Real
Property Tbk (“JRPT”) dan PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk (“JKON”) untuk memberikan
Opini Nilai Pasar 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development (“JTD”). Berikut kami sampaikan
hasil temuan dan opini Nilai Pasar 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development per tanggal 31
Desember 2024.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 108
P a g e | ii
Singkatan dan Definisi
ATB : Aset Tak Berwujud/intangible assets didefinisikan
sebagai aset non-monetary yang dapat diidentifikasi
tanpa wujud fisik dan memberikan hak serta manfaat
ekonomi kepada pemilik;
JTD : PT Jakarta Tollroad Development merupakan
perusahaan induk (holding company) yang memiliki
99,99% saham atas JTD JP, merupakan entitas anak
secara langsung PT Jaya Real Propery Tbk dengan
kepemilikan sebesar 39,98% dan merupakan entitas
anak secara langsung PT Jaya Konstruksi Manggala
Pratama Tbk dengan kepemilikan sebesar 20,48%;
JTD JP : PT JTD Jaya Pratama merupakan perusahaan yang
bergerak dalam bidang konstruksi, perdagangan besar
dan eceran, pengangkutan, dan perdagangan;
Perusahaan menjalankan kegiatan usahanya di bidang
pengusahaan jalan tol, sebagaimana dibuktikan dengan
diterbitkannya Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK) oleh
BPJT pada 5 Januari 2017 untuk pembangunan Jalan Tol
Dalam Kota Jakarta Ruas Sunter–Pulo Gebang, serta
telah mulai beroperasi secara komersial sejak 9
September 2021 setelah memperoleh sertifikat laik
operasi dari Direktorat Jenderal Bina Marga;
Laporan Penilaian : Laporan Penilaian 100% Saham JTD untuk tujuan
transaksi jual & beli;
MAPPI : Merupakan singkatan dari Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia yaitu Organisasi Profesi Penilai di Indonesia
yang bersifat mandiri, nirlaba dan non politis, yang
berasaskan Pancasila dan berlandaskan Undang-Undang
Dasar 1945 sebagai landasan konstitusional, Peraturan
perundang-undangan lainnya yang berkaitan langsung
dan tidak langsung dengan Profesi Penilai sebagai
landasan formal serta Keputusan Musyawarah Nasional
sebagai landasan operasional;
Nilai Pasar : Berdasarkan SPI 101 poin 3.1 dimana Nilai Pasar adalah
estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada
tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan;
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 109
P a g e | iii
Berdasarkan POJK No. 35/2020 Nilai Pasar adalah
estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada Tanggal
Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua Pihak masing–masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian, dan tanpa paksaan;
Secara umum definisi Nilai Pasar berdasarkan SPI 101
poin 3.1 memiliki kesamaan dengan definisi Nilai Pasar
pada POJK No. 35/2020 yang diterbitkan oleh Otoritas
Jasa Keuangan;
Sehingga Nilai Pasar yang digunakan dalam laporan ini
mencakup definisi Nilai Pasar pada SPI 101 poin 3.1 dan
Nilai Pasar pada POJK No. 35/2020 yang diterbitkan oleh
Otoritas Jasa Keuangan;
OJK : Singkatan dari Otoritas Jasa Keuangan, yaitu lembaga
yang independen yang mempunyai fungsi, tugas dan
wewenang pengaturan, pengawasan, pemeriksaan dan
penyidikan kegiatan jasa keuangan di sektor pasar
modal, perasuransian, dana pensiun, lembaga
pembiayaan, dan lembaga jasa keuangan lainnya
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No. 21
tahun 2011 tanggal 22 November 2011 tentang Otoritas
Jasa Keuangan yang merupakan badan pengganti Badan
Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan yang
mulai berlaku sejak tanggal 1 Januari 2013;
JKON : PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk, merupakan
perusahaan yang bergerak dalam bidang pembangunan,
perdagangan, perindustrian, dan jasa serta
berkedudukan di Jakarta;
JRPT : PT Jaya Real Property Tbk, merupakan perusahaan yang
bergerak dalam Bidang Pembangunan yang meliputi
Konstruksi dan Real Estat; bidang Jasa yang meliputi
Pengelolaan Air dan Pengelolaan Air Limbah,
Pengangkutan dan Pergudangan, Penyediaan
Akomodasi dan Penyediaan Makan Minum, Aktivitas
Profesional Ilmiah dan Teknis; Hiburan dan Rekreasi,
Perdagangan, dan Pertanian, Kehutanan, Perikanan,
serta menjalankan usaha di bidang Konservasi serta
berkedudukan di Tangerang Selatan;
Peraturan No.VIII.C.5 : Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan
Lembaga Keuangan Nomor: KEP-620/BL/2011 tentang
Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Aset Takberwujud di Pasar Modal;
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 110
P a g e | iv
POJK No. 35/2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
Nomor 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal;
Proyeksi Keuangan yang : Proyeksi keuangan yang disediakan oleh
Disesuaikan manajemen dan telah disesuaikan oleh TRUSCEL
sehingga lebih mencerminkan kewajaran proyeksi
keuangan;
SPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) sebagai
anggota IVSC melalui Komite Penyusun Standar Penilaian
Indonesia (KPSPI) telah Menyusun Kode Etik Penilai
Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI dan SPI)
Edisi VII tahun 2018;
TRUSCEL : KJPP RAO,YUHAL & rekan (terafiliasi dengan KJPP asing
TRUSCELCAPITAL LLP Singapore) yang mana telah
mendapat izin usaha No. 2.11.0094 dari Kementerian
Keuangan berdasarkan Surat Keputusan Menteri
Keuangan No. 1133/KM.1/2011 tanggal 14 Oktober 2011
dan terdaftar atas nama KJPP RAO,YUHAL & rekan
sebagai profesi penunjang pasar modal berdasarkan
surat dari Otoritas Jasa Keuangan No. 11653/BL/2011
tanggal 27 Oktober 2011 dengan Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal dari Otoritas Jasa
Keuangan No. STTD.PB-30/PM.2/2018 tanggal 30
Agustus 2018;
UU No. 7 Tahun 2021 : Undang-undang (UU) No. 7 Tahun 2021 tentang
Harmonisasi Peraturan Perpajakan.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 111
P a g e |v
Maksud dan Tujuan Penilaian
Hasil dari penilaian ini ditujukan untuk memberi opini Nilai Pasar atas 100% Saham JTD per tanggal
31 Desember 2024 untuk tujuan transaksi jual & beli. Laporan Penilaian ini hanya disusun untuk
tujuan yang dimaksudkan dan tidak dapat digunakan untuk keperluan lain yang menyangkut instansi
lain.
Pengguna Hasil Laporan
Hasil dari laporan penilaian ini akan digunakan sehubungan dengan tujuan transaksi jual & beli.
Identifikasi Objek Penilaian
Objek dalam penilaian ini adalah 100% Saham JTD.
Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian (Marketability)
Berdasarkan SPI 330 Discount for Lack of Marketability (“DLOM”) adalah suatu jumlah atau
persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
kurangnya likuiditas dari objek penilaian.
Perhitungan jumlah atau persentase tertentu untuk DLOM ditentukan oleh faktor-faktor economy-
wide dan Industry- and firm-specific.
Faktor economy-wide terdiri dari:
1. GDP growth: analisis pertumbuhan GDP per kapita untuk 12 bulan terakhir sampai dengan
tanggal penilaian;
2. Inflation growth, analisis inflasi selama 12 bulan terakhir sebelum tanggal penilaian.
Faktor Industry- and firm-specific terdiri dari:
1. Aktivitas industri: aktivitas industri selama 12 bulan terakhir sebelum tanggal penilaian;
Oleh karena banyak variabel yang harus digunakan serta tingginya tingkat kompleksitas data yang
diperlukan dalam melakukan perhitungan jumlah atau presentasi terhadap DLOM maka diperlukan
suatu regulasi yang mengatur jumlah atau presentasi terhadap DLOM, sehingga tidak menimbulkan
bias.
1. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan
perusahaan tertutup, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi
pemegang saham mayoritas adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 40%
(empat puluh persen) dari indikasi Nilai, dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of
Marketability) bagi pemegang saham minoritas adalah antara 30% (tiga puluh persen)
sampai dengan 50% (lima puluh persen) dari indikasi Nilai.
Berdasarkan SPI 330 Discount for Lack of Control (“DLOC”) adalah suatu jumlah atau persentase
tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat
pengendalian atas objek penilaian.
Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki kemampuan
untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari pemilik yang memiliki
kemampuan untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan
untuk mengoptimalkan manfaat dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang objek penilaian;
• Memilih pengurus inti objek penilaian;
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti;
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 112
P a g e | vi
• Menentukan kebijakan investasi;
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan;
• Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan;
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Berdasarkan pada pertimbangan diatas maka Penilaian 100% Saham JTD disesuaikan dengan POJK
No. 35/2020.
Pada Penilaian 100% Saham JTD, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan yaitu transaksi jual
& beli, penyesuaian terhadap kondisi ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (DLOM),
dipertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut:
1. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan
tertutup, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi pemegang saham
mayoritas adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 40% (empat puluh persen) dari
Indikasi Nilai, dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi pemegang
saham minoritas adalah antara 30% (tiga puluh persen) sampai dengan 50% (lima puluh persen)
dari Indikasi Nilai.
2. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan
terbuka, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Control) yang dapat digunakan dalam
Penilaian adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 35% (tiga puluh lima persen)
dari Indikasi Nilai. Dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan tertutup, Diskon Likuiditas
Pasar (Discount for Lack of Control) yang dapat digunakan dalam Penilaian adalah antara 30%
(tiga puluh persen) sampai dengan 70% (tujuh puluh persen) dari Indikasi Nilai.
Berdasarkan faktor tersebut, diaplikasikan adanya penyesuaian terhadap kondisi ketidakmampuan
untuk dipasarkan dengan cepat (DLOM) sebesar 30,00%.
Identifikasi Bentuk Kepemilikan
Berikut merupakan struktur kepemilikan saham JTD per 31 Desember 2024:
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Ruang Lingkup
Lingkup penugasan yang menjadi dasar penilaian ini didasarkan pada SPI 103 dimana tertuang dalam
surat penugasan yang berisikan lingkup penugasan yang disepakati antara pemberi tugas dan penilai.
Selanjutnya, sebagai bentuk tindak lanjut atas penugasan tersebut implementasi didasarkan pada
SPI 104 dengan memperhatikan ruang lingkup penugasan yang mencakup tahapan investigasi
terhadap data yang diperoleh, penentuan pendekatan penilaian dan metode penilaian yang
digunakan dalam penugasan ini.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 113
P a g e | vii Dasar Nilai Laporan Penilaian ini menggunakan Nilai Pasar sesuai SPI 101 poin 3.1 dimana Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. Penyusunan Pelaporan Penilaian Laporan Penilaian ini disusun sesuai dengan SPI seperti yang ditetapkan oleh MAPPI lebih khususnya SPI 105, dimana aspek terpenting dari suatu pelaporan penilaian merupakan tahap akhir dalam proses perhitungan adalah terletak pada pengkomunikasian kesimpulan penilaian, penegasan tujuan perhitungan, dasar perhitungan, serta asumsi atau kondisi dan syarat pembatas yang mendasari perhitungan. Proses analisis dan data empiris yang digunakan untuk mendapatkan kesimpulan nilai dapat dicantumkan dalam laporan perhitungan untuk membimbing pembaca melalui prosedur dan data yang digunakan penilai dalam melaksanakan perhitungan. Pendekatan penilaian yang telah diaplikasikan pada Laporan Penilaian ini adalah berdasarkan pada POJK No. 35/2020. Akan tetapi, Penilai juga mempertimbangkan SPI 106 dan 330 seperti yang ditetapkan oleh MAPPI tentang Penilaian Bisnis, di mana dalam menggunakan Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian, dan Prosedur Penilaian perlu mempertimbangkan, memilih dan menerapkan Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian, dan Prosedur Penilaian yang sesuai dengan definisi nilai yang dicari dan karakteristik penilaian. Tanggal Penilaian Penilaian 100% Saham JTD dilakukan per tanggal 31 Desember 2024. Parameter dan laporan keuangan yang digunakan dalam analisis didasarkan pada data per tanggal 31 Desember 2024. Sesuai dengan POJK No. 35/2020, “Dalam hal Penilaian yang dilakukan oleh Penilai Bisnis mengacu pada laporan keuangan, wajib memenuhi ketentuan jangka waktu antara tanggal laporan keuangan dan Tanggal Laporan Penilaian Bisnis tidak lebih dari 6 (enam) bulan” yaitu setara dengan 30 Juni 2025. Jenis Mata Uang yang Digunakan Hasil penilaian atas 100% Saham JTD per tanggal 31 Desember 2024 dinyatakan dalam mata uang Indonesia Rupiah. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 31 Desember 2024, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan ini, berdasarkan pengetahuan kami yang terbaik, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil penilaian. Tingkat Kedalaman Investigasi Laporan Penilaian ini disusun berdasarkan pada prinsip integritas informasi dan data. Dalam menyusun Laporan Penilaian ini, kami melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan data sebagaimana diberikan manajemen JRPT dan JKON, yang mana berdasarkan hakikat kewajaran adalah benar, lengkap, dapat diandalkan serta tidak menyesatkan. Kami tidak melakukan audit ataupun uji kepatuhan secara mendetail atas penjelasan maupun data-data yang diberikan oleh manajemen JRPT dan JKON, baik lisan maupun tulisan dan dengan demikian kami tidak dapat memberikan jaminan atau bertanggung jawab terhadap kebenaran dan kelengkapan dari informasi atau penjelasan tersebut. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 114
P a g e | viii
Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan serta Asumsi-Asumsi
Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan serta Asumsi-Asumsi yang
digunakan oleh Penilai seperti yang tercantum di dalam Laporan Penilaian ini akan menghasilkan
laporan yang memenuhi ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
1. Menghasilkan Laporan Penilaian yang bersifat non-disclaimer opinion;
2. Mencerminkan bahwa Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian;
3. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat
dipercaya keakuratannya;
4. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty);
5. Mencerminkan bahwa Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan;
6. Menghasilkan Laporan Penilaian yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
7. Mencerminkan bahwa Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian dan nilai akhir;
8. Mencerminkan bahwa Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum Objek
Penilaian dari pemberi tugas.
Kondisi Pembatas
Sebagai dasar bagi kami untuk melakukan analisis dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, kami
menggunakan data-data sebagaimana tercantum pada bagian Sifat dan Sumber Informasi yang
Dapat Diandalkan sebagai bahan pertimbangan.
Segala perubahan terhadap data-data tersebut di atas dapat mempengaruhi hasil penilaian kami
secara material. Oleh karena itu, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut.
Laporan Penilaian tersebut disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan perekonomian,
kondisi umum bisnis dan keuangan, serta Peraturan Pemerintah pada tanggal Laporan Penilaian ini
dikeluarkan.
Kami menganggap bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Penilaian ini tidak terjadi perubahan
yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam Laporan Penilaian
ini. Laporan Penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat dipergunakan sesuai dengan tujuan yang
telah disebutkan di atas dan tidak dapat dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Laporan Penilaian ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal surat ini.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 115
P a g e | ix
Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Penilaian ini dibuat berdasarkan informasi-informasi dan dokumen yang kami peroleh dari
manajemen JTD sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan JTD:
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00079/2.1030/AU.1/03/11555-
6/1/II/2025 tanggal 28 Februari 2025 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00049/2.1030/AU.1/03/1155-
5/1/II/2024 tanggal 23 Februari 2024 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00231/2.1030/AU.1/03/1155-
4/1/III/2023 tanggal 24 Maret 2023 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00138/2.1030/AU.1/03/1155-
3/1/III/2022 tanggal 11 Maret 2022 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00111/2.1030/AU.1/03/1155-
2/1/III/2021 tanggal 3 Maret 2021 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
2. Berita Acara Evaluasi tentang Perubahan Rencana Usaha Pengusahaan 6 Ruas Jalan Tol Dalam
Kota Jakarta Tahap 1 Ruas Semanan-Sunter dan Sunter-Pulo Gebang Nomor 48/BA/Ts.6/2024
Tanggal 19 September 2024;
3. Amandemen V tentang Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol Dalam Kota Jakarta Ruas Semanan –
Sunter Dan Sunter – Pulo Gebang Nomor 11 Tanggal 24 Desember 2024;
4. Historis Volume Traffic JTD selama tahun 2021 – 2024 yang terdiri dari volume kendaraan dan
tarif berdasarkan masing-masing golongan;
5. Laporan Penilaian Aset JTD per 31 Desember 2024 oleh TRUSCEL dengan No. 00005/2.0094-
00/PP/03/0133/1/VI/2025 per tanggal 18 Juni 2025;
6. Proyeksi Laporan Keuangan JTD tahun 2025 – 2067. Dalam menyusun Laporan Penilaian ini,
TRUSCEL menggunakan Proyeksi Keuangan yang disesuaikan;
7. Hasil pelaksanaan inspeksi teringkas sebagai berikut:
- Bahwa rencana penerbitan saham baru oleh JTD terkait transaksi jual beli saham antara
JTD dan para pemegang sahamnya memerlukan estimasi Nilai Pasar merupakan dasar
penugasan penilaian saham;
- Status Laporan Keuangan per tanggal inspeksi, 31 Januari 2025, masih dalam proses
Client Adjustment Journal Entries (CAJE);
- Akan disampaikan historis realisasi traffic untuk Seksi A berdasarkan Golongan
Kendaraan;
8. Representation Letter tertanggal 18 Juni 2025 yang disiapkan oleh manajemen JRPT dan JKON;
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 116
P a g e |x
9. Wawancara dan diskusi sehubungan dengan penilaian atas 100% Saham JTD dimana
wawancara tersebut dilakukan dengan :
i) Petrus Wiyoto selaku General Manager Keuangan, Legal, SDM & Umum JTD;
ii) Nanda Aulia Syarifah selaku Supervisor Accounting & Budgeting JTD;
10. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak dan elektronik dan hasil analisis lain
yang kami anggap relevan.
Asumsi-Asumsi Yang Digunakan
Dalam proses Laporan Penilaian ini, asumsi-asumsi yang digunakan adalah sebagai berikut:
Asumsi Inflasi
Asumsi 2025 2026-2067
Inflasi 2,3% 2,5%
Sumber: PWC Global Economy Watch, Desember 2024
Asumsi inflasi didasarkan pada Global Economy Watch – Projections yang dipublikasikan oleh
PricewaterhouseCoopers.
Asumsi Proyeksi Keuangan
• Periode proyeksi yang digunakan dalam penilaian adalah 2025 – 05 Januari 2067
berdasarkan sisa masa konsesi Jalan Tol Tahap I - Section A (Kelapa Gading - Pulo Gebang)
sepanjang 9.287 km;
• Sesuai Tarif Pajak PPh Badan Indonesia berdasarkan Peraturan yang disesuaikan dengan UU
Nomor 7 Tahun 2021 adalah sebesar 22%.
Asumsi Pendapatan
Asumsi pendapatan disusun berdasarkan golongan kendaraan, volume kendaraan, dan tarif untuk
Jalan Tol Tahap I – Section A (Kelapa Gading – Pulo Gebang) sepanjang 9,287 km. Asumsi ini mengacu
pada Amandemen Perjanjian Konsesi, Berita Acara Evaluasi, dan proyeksi manajemen, yang
dijustifikasi dengan pertumbuhan industri tol di Indonesia sebagai pembanding, sebagai berikut:
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 94.450.354.511 108.767.517.049 114.104.739.111 129.280.669.413 135.822.271.285 153.886.633.366 121.223.176.761 213.581.699.222 282.879.633.408 362.727.368.661 398.030.431.954
Volume Kendaraan 4.293.198 4.414.266 4.540.073 4.676.275 4.816.563 4.961.060 3.831.414 6.136.839 7.968.604 9.288.984 9.993.186
Tarif 22.000 24.640 25.133 27.646 28.199 31.019 31.639 34.803 35.499 39.049 39.830
Gol. 2 1.626.958.956 1.873.579.902 1.965.516.468 2.226.930.158 2.339.612.824 2.650.781.330 2.088.135.445 3.679.061.452 4.872.756.226 6.248.177.088 6.856.291.640
Volume Kendaraan 49.302 50.692 52.137 53.701 55.312 56.971 43.999 70.474 91.509 106.672 114.759
Tarif 33.000 36.960 37.699 41.469 42.299 46.528 47.459 52.205 53.249 58.574 59.745
Gol. 3 320.014.358 368.523.414 386.606.858 438.025.570 460.189.664 521.394.889 410.725.373 723.652.237 958.445.785 1.228.983.909 1.348.596.876
Volume Kendaraan 9.697 9.971 10.255 10.563 10.880 11.206 8.654 13.862 17.999 20.982 22.572
Tarif 33.000 36.960 37.699 41.469 42.299 46.528 47.459 52.205 53.249 58.574 59.745
Gol. 4 220.297.212 253.690.744 266.139.349 301.535.883 316.793.598 358.927.147 282.742.484 498.160.680 659.792.066 846.029.942 928.371.257
Volume Kendaraan 5.007 5.148 5.295 5.454 5.617 5.786 4.468 7.157 9.293 10.833 11.654
Tarif 44.000 49.280 50.266 55.292 56.398 62.038 63.279 69.606 70.999 78.098 79.660
Gol. 5 220.297.212 253.690.744 266.139.349 301.535.883 316.793.598 358.927.147 282.742.484 498.160.680 659.792.066 846.029.942 928.371.257
Volume Kendaraan 5.007 5.148 5.295 5.454 5.617 5.786 4.468 7.157 9.293 10.833 11.654
Tarif 44.000 49.280 50.266 55.292 56.398 62.038 63.279 69.606 70.999 78.098 79.660
2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 452.204.009.484 473.787.484.462 536.801.219.895 563.963.361.622 640.721.092.796 671.302.395.447 760.585.614.041 799.071.246.112 907.828.126.562 951.158.316.570 1.077.662.372.674
Volume Kendaraan 10.321.182 10.601.771 10.919.824 11.247.419 11.616.581 11.932.387 12.290.358 12.659.069 13.074.564 13.430.006 13.832.907
Tarif 43.813 44.689 49.158 50.142 55.156 56.259 61.885 63.122 69.435 70.823 77.906
Gol. 2 7.789.461.108 8.161.248.256 9.246.694.274 9.714.577.004 11.036.770.858 11.563.550.503 13.101.502.720 13.764.438.757 15.637.835.438 16.384.221.633 18.563.323.110
Volume Kendaraan 118.525 121.748 125.400 129.162 133.401 137.028 141.139 145.373 150.144 154.226 158.853
Tarif 65.720 67.034 73.738 75.212 82.734 84.388 92.827 94.684 104.152 106.235 116.859
Gol. 3 1.532.146.453 1.605.275.050 1.818.776.632 1.910.806.729 2.170.875.378 2.274.490.192 2.576.997.388 2.707.393.455 3.075.880.831 3.222.691.110 3.651.309.028
Volume Kendaraan 23.313 23.947 24.666 25.405 26.239 26.953 27.761 28.594 29.533 30.335 31.246
Tarif 65.720 67.034 73.738 75.212 82.734 84.388 92.827 94.684 104.152 106.235 116.859
Gol. 4 1.054.726.400 1.105.067.973 1.252.042.013 1.315.395.339 1.494.426.050 1.565.754.271 1.773.999.589 1.863.763.968 2.117.429.903 2.218.493.791 2.513.553.465
Volume Kendaraan 12.037 12.364 12.735 13.117 13.547 13.916 14.333 14.763 15.248 15.662 16.132
Tarif 87.626 89.379 98.317 100.283 110.311 112.518 123.769 126.245 138.869 141.647 155.811
Gol. 5 1.054.726.400 1.105.067.973 1.252.042.013 1.315.395.339 1.494.426.050 1.565.754.271 1.773.999.589 1.863.763.968 2.117.429.903 2.218.493.791 2.513.553.465
Volume Kendaraan 12.037 12.364 12.735 13.117 13.547 13.916 14.333 14.763 15.248 15.662 16.132
Tarif 87.626 89.379 98.317 100.283 110.311 112.518 123.769 126.245 138.869 141.647 155.811
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 117
P a g e | xi
2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 1.132.192.088.731 1.286.288.084.851 1.347.681.982.541 1.526.923.686.218 1.604.186.024.741 1.822.522.335.254 1.909.510.429.993 2.163.475.317.182 2.272.947.168.231 2.582.304.618.706 2.705.556.748.171
Volume Kendaraan 14.247.894 14.715.537 15.115.591 15.569.058 16.036.130 16.562.467 17.012.730 17.523.112 18.048.806 18.641.202 19.147.978
Tarif 79.464 87.410 89.158 98.074 100.036 110.039 112.240 123.464 125.933 138.527 141.297
Gol. 2 19.502.627.259 22.157.014.977 23.214.558.405 26.302.094.673 27.632.980.664 31.393.942.892 32.892.360.347 37.267.044.273 39.152.756.713 44.481.607.803 46.604.693.068
Volume Kendaraan 163.619 168.989 173.583 178.790 184.154 190.198 195.369 201.230 207.267 214.070 219.890
Tarif 119.196 131.115 133.738 147.111 150.054 165.059 168.360 185.196 188.900 207.790 211.946
Gol. 3 3.836.065.265 4.358.169.512 4.566.182.799 5.173.485.112 5.435.263.458 6.175.025.152 6.469.756.065 7.330.233.622 7.701.143.443 8.749.300.714 9.166.900.535
Volume Kendaraan 32.183 33.239 34.143 35.167 36.222 37.411 38.428 39.581 40.768 42.106 43.251
Tarif 119.196 131.115 133.738 147.111 150.054 165.059 168.360 185.196 188.900 207.790 211.946
Gol. 4 2.640.739.271 3.000.154.738 3.143.350.648 3.561.416.284 3.741.623.948 4.250.874.344 4.453.766.486 5.046.117.428 5.301.450.970 6.023.000.234 6.310.475.073
Volume Kendaraan 16.616 17.161 17.628 18.157 18.701 19.315 19.840 20.436 21.049 21.739 22.330
Tarif 158.928 174.820 178.317 196.148 200.071 220.079 224.480 246.928 251.867 277.053 282.595
Gol. 5 2.640.739.271 3.000.154.738 3.143.350.648 3.561.416.284 3.741.623.948 4.250.874.344 4.453.766.486 5.046.117.428 5.301.450.970 6.023.000.234 6.310.475.073
Volume Kendaraan 16.616 17.161 17.628 18.157 18.701 19.315 19.840 20.436 21.049 21.739 22.330
Tarif 158.928 174.820 178.317 196.148 200.071 220.079 224.480 246.928 251.867 277.053 282.595
2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 3.065.395.795.678 3.220.504.822.939 3.658.828.764.293 3.833.462.861.788 4.343.313.422.406 4.563.085.081.580 5.184.139.713.588 5.431.576.152.540 6.221.416.611.303 85.947.763.694
Volume Kendaraan 19.722.417 20.314.090 20.980.837 21.551.218 22.197.754 22.863.687 23.614.117 24.256.086 25.257.563 342.087
Tarif 155.427 158.536 174.389 177.877 195.665 199.578 219.536 223.926 246.319 251.245
Gol. 2 52.803.117.246 55.474.954.978 63.025.324.330 66.033.492.064 74.815.946.509 78.601.633.402 89.299.638.729 93.561.866.567 107.167.299.969 1.480.497.184
Volume Kendaraan 226.486 233.281 240.938 247.488 254.912 262.560 271.177 278.550 290.050 3.928
Tarif 233.140 237.803 261.584 266.815 293.497 299.367 329.303 335.889 369.478 376.868
Gol. 3 10.386.098.306 10.911.634.880 12.396.753.229 12.988.444.164 14.715.907.238 15.460.532.144 17.564.774.106 18.403.132.135 21.079.250.065 291.206.090
Volume Kendaraan 44.549 45.885 47.391 48.680 50.140 51.644 53.339 54.789 57.051 773
Tarif 233.140 237.803 261.584 266.815 293.497 299.367 329.303 335.889 369.478 376.868
Gol. 4 7.149.768.258 7.511.546.532 8.533.898.884 8.941.217.681 10.130.399.633 10.642.997.854 12.091.553.600 12.668.677.507 14.510.911.469 200.465.660
Volume Kendaraan 23.000 23.690 24.468 25.133 25.887 26.664 27.539 28.288 29.456 399
Tarif 310.854 317.071 348.778 355.754 391.329 399.156 439.071 447.853 492.638 502.491
Gol. 5 7.149.768.258 7.511.546.532 8.533.898.884 8.941.217.681 10.130.399.633 10.642.997.854 12.091.553.600 12.668.677.507 14.510.911.469 200.465.660
Volume Kendaraan 23.000 23.690 24.468 25.133 25.887 26.664 27.539 28.288 29.456 399
Tarif 310.854 317.071 348.778 355.754 391.329 399.156 439.071 447.853 492.638 502.491
Sumber: TRUSCEL. Diolah berdasarkan data historis lalu lintas dan Perjanjian Konsesi JTD
Berdasarkan jumlah kendaraan dan tarif masing-masing golongan, asumsi pertumbuhan pendapatan
JTD dapat tercermin sebagai berikut:
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Pertumbuhan Pendapatan (%) -3% 15% 5% 13% 5% 13% -21% 76% 32% 28% 10%
Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Pertumbuhan Pendapatan (%) 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13%
Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Pertumbuhan Pendapatan (%) 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5%
Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Pertumbuhan Pendapatan (%) 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 15% -99%
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha terdiri dari asumsi Biaya Operasi dan Pemeliharaan
Rutin, Biaya Pemeliharaan Berkala dan Penggantian Alat, Biaya Overhead Badan Usaha Jalan Tol, dan
Biaya Agency Fee Selama Masa Tenor untuk Jalan Tol Tahap I - Section A ( Kelapa Gading - Pulo
Gebang ) sepanjang 9.287 km. Penyesuaian asumsi dilakukan berdasarkan data historis dan didukung
oleh justifikasi data pasar untuk mencerminkan kondisi yang paling representatif, dimana dijelaskan
dalam proporsi atas pendapatan sebagai berikut:
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 96% 88% 91% 85% 85% 77% 100% 58% 45% 36% 33%
Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 30% 29% 26% 25% 23% 22% 20% 20% 18% 17% 16%
Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 15% 14% 14% 12% 12% 11% 11% 10% 9% 8% 8%
Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 7% 7% 7% 6% 6% 6% 5% 5% 4% 4%
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 118
P a g e | xii
Asumsi Beban Penyusutan / Depresiasi
Beban penyusutan dihitung atas aset tetap seperti peralatan kantor, kendaraan, bangunan, perabot
kantor, dan aset hak guna (ROU) menggunakan metode garis lurus sesuai masa manfaat aset.
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029
Beban Depresiasi (%) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (581.169.966)
Asumsi Perhitungan Modal Kerja
Asumsi perputaran piutang usaha dan utang usaha didasarkan pada tren historis, dengan proyeksi
bahwa pada akhir periode konsesi JTD seluruh piutang usaha akan tertagih dan seluruh utang usaha
telah diselesaikan kepada para vendor.
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 -
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 -
Asumsi Tax Loss Carry Forward (TLCF)
Dengan menerapkan Tax Loss Carry Forward (TLCF) yang memiliki masa manfaat 5 tahun, maka Rugi
Fiskal yang dapat dikompensasikan merupakan kumulatif tahun 2020-2024. Dengan demikian,
Akumulasi Rugi Fiskal yang dapat dikompensasikan dapat dikompensasikan hingga tahun 2029,
sebagai berikut.
Tax Loss Carry Forward 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Audited Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Opening Balance (434.355.266.451) (437.496.794.014) (417.434.433.929) (299.825.774.278) (125.229.993.919)
Loss Used - (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532
Closing Balance (434.355.266.451) (437.496.794.014) (417.434.433.929) (299.825.774.278) (125.229.993.919) (26.439.063.468)
2024 (44.466.336.000)
2023 (96.660.666.000)
2022 (163.759.320.000)
2021 (120.062.912.000)
2020 (9.406.032.451)
EBIT (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532
Taxes Paid - - - - -
Asumsi Tingkat Diskonto – Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Berikut adalah asumsi yang digunakan untuk mengestimasi tingkat diskonto yang akan digunakan
dalam penilaian saham JTD:
o Cost of Debt (tingkat bunga utang) Selama Periode Proyeksi TLCF (2025 – 2029)
Menggunakan data tingkat bunga pinjaman investasi dari bank sindikasi terhadap proyek
Pembangunan jalan tol berdasarkan data pasar sebesar 7,13% per Desember 2024. Tingkat
bunga tersebut tidak disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted), mengingat selama
periode proyeksi JTD tidak memperoleh manfaat pajak (tax shield) atas beban bunga akibat tidak
adanya kompensasi rugi fiskal (tax loss carry forward);
o Cost of Debt (tingkat bunga utang) Setelah Periode Proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067)
Menggunakan data tingkat bunga pinjaman investasi dari bank sindikasi terhadap proyek
Pembangunan jalan tol berdasarkan data pasar sebesar 5,56% per Desember 2024. Tingkat
bunga tersebut telah disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted) dengan asumsi JTD
memperoleh manfaat pajak atas beban bunga sepanjang periode proyeksi;
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 119
P a g e | xiii
o Cost of Equity (biaya ekuitas)
Tingkat biaya ekuitas (cost of equity) diperoleh dengan mempertimbangkan faktor-faktor
sebagai berikut:
- Risk-free rate (tingkat suku bunga bebas risiko)
Risk Free Rate yang digunakan adalah Indo Bond 30 tahun yaitu sebesar 7,11% per
Desember 2024 (sumber: tradingeconomics.com) yang disesuaikan dengan tingkat
default spread Indonesia yaitu sebesar 1,79% per Desember 2024 (sumber:
Damodaran, Country Default Spreads and Risk Premiums), sehingga tingkat Risk Free
Rate efektif yang digunakan yaitu 5,32% per Desember 2024;
- Beta
Koefisien beta wajib berasal dari data rata-rata beta perusahaan pembanding yang
bergerak pada sektor dan industri yang sejenis dengan perusahaan yang menjadi
Objek Analisis. Berdasarkan analisis data pasar, Beta yang kami gunakan adalah
Levered beta dari 8 perusahaan yang beregrak di bidang yang serupa yaitu sebesar
0,55 (selama periode proyeksi TLCF 2025 – 2029) dan 0,46 (setelah periode proyeksi
TLCF 2030 – 5 Januari 2067). Perbedaan perhitungan levered beta dikarenakan
selama periode proyeksi TLCF, tidak disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-
adjusted), mengingat selama periode proyeksi JTD tidak memperoleh manfaat pajak
(tax shield) atas beban bunga akibat tidak adanya kompensasi rugi fiskal (tax loss
carry forward);
- Equity Risk
Premi risiko ekuitas wajib didasarkan pada data yang dipublikasikan, maka
berdasarkan data yang kami peroleh, equity risk premium untuk Indonesia adalah
sebesar 6,45% per Desember 2024. Selanjutnya, equity risk premium disesuaikan
dengan country risk premium untuk Indonesia yaitu sebesar 2,33% per Desember
2024 sehingga tingkat Equity Risk Premium yang digunakan yaitu sebesar 8,78% per
Desember 2024 (sumber: Damodaran, diolah).
- Specific Risk
Perusahaan Yang Dinilai Perusahaan Pembanding
Kriteria Weighting Weighting Weighting
Rating (1) Rating Rating (2) Rating
Realisasi Tarif Tol 0,70 1,00 0,70 0,95 0,67
Resiko Konstruksi 0,30 1,00 0,30 0,95 0,29
Total 100% 1,00 0,95
Specific Risk 0,50%
Notes
(1) Rating 0 - 5 : Indicated an increase in rating means increase in level of risk.
(2) Rating 0 - 5 : (Wr. Rated Company - Wr. Comparison Company)/10
Wr = Weighted Rating
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 120
P a g e | xiv
Description
MATRIX Consequence
PT Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama Comparable Companies
JTD memiliki kewenangan untuk mengatur bahwa penyesuaian tarif tol seharusnya dilakukan Perusahaan pembanding yang berasal dari Thailand yakni Bangkok Expressway and Metro PCL diberikan
setiap 2 tahun sekali dengan besaran penyesuaian mengikuti laju inflasi. Adapun secara kewenangan oleh Pemerintah untuk menetapkan penyesuaian tarif setiap 5 tahun sekali. Namun, jalan tol Si Rat
historis penyesuaian tarif untuk JTD baru dilaksanakan setelah 2,5 tahun yang disebabkan Expressway yang dioperasikan oleh Bangkok Expressway and Metro Public Company Limited (BEM) melakukan
Factors
pandemi Covid-19. Kedepannya, terdapat risiko ketidakpastian yang memungkinkan terjadinya penyesuaian tarif lebih cepat, yaitu dalam kurun waktu 3 tahun. Percepatan penyesuaian ini dilakukan sebagai
Realisasi Tarif Tol Medium
keterlambatan penningkatan tarif, sehingga JTD berisiko kehilangan potensi pendapatan yang respons terhadap dampak pandemi Covid-19 yang signifikan terhadap volume lalu lintas dan pendapatan
seharusnya dapat diperoleh dari penyesuaian tarif sesuai ketentuan kontrak. operasional. Dengan adanya kenaikan tarif lebih awal dari siklus normal, BEM memperoleh peluang untuk
mengakselerasi pemulihan pendapatan dan menjaga kesinambungan arus kas perusahaan di tengah tekanan
ekonomi akibat pandemi.
Risiko keterlambatan operasional Jalan Tol Seksi B dan C, pekerjaan konstruksi Seksi B dan Konstruksi Si Rat Expressway milik Bangkok Expressway and Metro PCL dimulai pada tahun 2012 dengan target
Seksi C tertunda akibat progress pengadaan tanah serta isu utama kendala proyek terkait penyelesaian pada 2017. Namun, proyek ini berhasil diselesaikan lebih cepat, yakni pada tahun 2016. Percepatan
perizinan dan pengadaan tanah mendasari risiko konstruksi. Target operasional yang semula tersebut dimungkinkan berkat dukungan aktif dari Otoritas Jalan Tol Thailand (EXAT), yang secara efektif
direncanakan pada 2027 mengalami keterlambatan menjadi 2031, sehingga berpotensi mempercepat proses pengadaan lahan melalui penetapan nilai kompensasi yang adil bagi pemilik lahan
menunda arus kas operasional, meningkatkan biaya proyek. terdampak. Keberhasilan ini memungkinkan jalan tol Si Rat Expressway beroperasi lebih awal dari jadwal semula,
sehingga mendorong percepatan realisasi pendapatan tol dan memperkuat arus kas operasional lebih awal dari
Sebagai akibat dari keterlambatan pengadaan lahan, berdasarkan hasil Evaluasi Rencana Kerja, proyeksi semula.
JTD memperoleh kompensasi dari pemerintah berupa perpanjangan masa konsesi, dari
semula 45 tahun menjadi 50 tahun. Dengan adanya kompensasi tersebut, JTD memiliki ruang
Factors untuk menutupi risiko atas keterlambatan operasional yang terjadi.
Hal ini sejalan dengan PPJT No. 13 tanggal 6 April 2017, Pasal 2 terkait Pengusahaan Jalan Tol,
Resiko Konstruksi Low
Poin 2.3 terkait Masa Konsesi bahwa "Apabila terjadi keterlambatan pembangunan Jalan Tol
yang bukan diakibatkan oleh kesalahan dari Badan Usaha Jalan Tol, maka Badan Usaha Jalan
Tol memiliki hak untuk mendapatkan perpanjangan Masa Konsesi dan/atau kenaikan Tarif Tol
dengan memperhitungkan jangka waktu keterlambatan pembangunan tersebut."
Pada Pasal 3 terkait Pengadaan Tanahdan Penyediaan Ruang, Poin 3.5 terkait Keterlambatan
Pengadaan Tanah bahwa "Dalam hal terjadi keterlambatan Pengadaan Tanah dan Penyediaan
Ruang oleh Pemerintah, Badan Usaha Jalan Tol berhak untuk: mendapatkankompensasi dari
Pemerintah dalam bentuk perpanjangan Masa Konsesi dan/atau penyesuaian Tarif Tol Awal
namun demikian Badan Usaha Jalan Tol tidak berhak mengakhiri Perjanjian akibat
keterlambatan".
Dalam menentukan perusahaan pembanding, telah memenuhi kriteria yang
memiliki industri dan kegiatan usaha yang serupa dalam bidang konstruksi dan
pengoperasian jalan tol serta memiliki target pasar yang sebanding. Perusahaan
pembanding terdaftar memiliki kerakteristik ruang lingkup kegiatan usaha yang
lebih luas dibandingkan JTD. Dengan demikian dalam hal realisasi tarif tol dan risiko
konstruksi memiliki risiko yang lebih tinggi dibandingkan perusahaan pembanding.
Sehingga dengan landasan tersebut maka aktivitas perusahaan JTD dinilai memiliki
risiko yang lebih tinggi dibandingkan perusahaan pembanding;
Adapun, specific risk yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebesar 0,50%.
Weighted Average Cost of Capital (WACC) Selama Periode Proyeksi TLCF (2025 – 2029)
Weighted Average Cost of Capital analysis (WACC)
(in IDR)
WACC calculation Comparable companies
Capital structure Company name Levered beta(4) Total Debt Shares outstanding Share price Market value of equity Debt/Equity Marginal tax rate Unlevered beta Debt/Capital
Debt to total capitalization (a) 77% Sichuan Expressway Co., Ltd 0,45 92.053.697.057.700 3.060.000.000 11.580 35.435.133.846.000 260% 25% 0,15 72%
Equity to total capitalization (b) 23% Bangkok Expressway and Metro PCL 0,45 45.795.149.593.200 14.980.000.000 3.379 50.624.280.840.000 90% 20% 0,26 47%
Zhejiang Expressway Co., Ltd 0,30 317.697.968.280.000 5.990.000.000 11.638 69.714.565.882.000 456% 25% 0,07 82%
Cost of debt Qilu Expressway Co., Ltd 0,43 32.882.616.528.300 2.000.000.000 4.789 9.577.292.000.000 343% 25% 0,12 77%
Cost of debt ( c) 7,13% Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 0,35 81.915.566.170.200 2.250.000.000 9.344 21.023.544.150.000 390% 25% 0,09 80%
Tax rate (d) 0% Ekovest Bhd 0,82 30.285.741.617.600 2.965.000.000 1.320 3.913.845.068.000 774% 24% 0,12 89%
After tax cost of debt ( e) 7,13% Bharat Road Network Ltd 0,18 4.659.419.239.760 83.950.000 8.656 726.699.262.806 641% 35% 0,03 87%
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 0,69 48.934.596.210.500 1.673.000.000 8.016 13.410.394.921.000 365% 25% 0,18 78%
Cost of equity
Risk Free Rate (f) 5,32% Mean 0,46 415% 0,13 77%
Equity Risk Premium (g) 8,78% Median 0,44 377% 0,12 79%
Levered Beta (h) 0,55
Specific risk (i) 0,5%
Value of relevered beta
Mean unlevered
Cost of equity (j) 10,64% Debt/ Capital beta Target Debt/Equity Target marginal rate Relevered beta
Based on market 77% 0,13 326,17% 0% 0,55
WACC (k) 7,95%
Calculation:(a) Based on average debt/capital of comparable companies
Calculation:(b) Based on 1-(a)
Calculation:( c) Based on SEKI Indonesia
Calculation:(d) Based on UU No. 7 Tahun 2021
Calculation:( e) Based on (c)*1-(d)
Calculation:(f) Based on IndoBond 10Y - Based defalt spread
Calculation:(g) Based on Equity Risk Premium + Country Risk Primium
Calculation:(h) Based on Mean unlevered beta*[1+(1-target tax rate)*target debt/equity]
Calculation:(i) Based on risk factors
Calculation:(j) Based on[(f)+(g*h)+(i)]
Calculation:(k) Based on [(a)*( e)+ (b)*(j)]
Tingkat Diskonto yang digunakan dalam penilaian saham per 31 Desember 2024 adalah sebesar
7,95%.
Weighted Average Cost of Capital (WACC) Setelah Periode Proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067)
Weighted Average Cost of Capital analysis (WACC)
(in IDR)
WACC calculation Comparable companies
Capital structure Company name Levered beta(4) Total Debt Shares outstanding Share price Market value of equity Debt/Equity Marginal tax rate Unlevered beta Debt/Capital
Debt to total capitalization (a) 77% Sichuan Expressway Co., Ltd 0,45 92.053.697.057.700 3.060.000.000 11.580 35.435.133.846.000 260% 25% 0,15 72%
Equity to total capitalization (b) 23% Bangkok Expressway and Metro PCL 0,45 45.795.149.593.200 14.980.000.000 3.379 50.624.280.840.000 90% 20% 0,26 47%
Zhejiang Expressway Co., Ltd 0,30 317.697.968.280.000 5.990.000.000 11.638 69.714.565.882.000 456% 25% 0,07 82%
Cost of debt Qilu Expressway Co., Ltd 0,43 32.882.616.528.300 2.000.000.000 4.789 9.577.292.000.000 343% 25% 0,12 77%
Cost of debt ( c) 7,13% Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 0,35 81.915.566.170.200 2.250.000.000 9.344 21.023.544.150.000 390% 25% 0,09 80%
Tax rate (d) 22% Ekovest Bhd 0,82 30.285.741.617.600 2.965.000.000 1.320 3.913.845.068.000 774% 24% 0,12 89%
After tax cost of debt ( e) 5,56% Bharat Road Network Ltd 0,18 4.659.419.239.760 83.950.000 8.656 726.699.262.806 641% 35% 0,03 87%
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 0,69 48.934.596.210.500 1.673.000.000 8.016 13.410.394.921.000 365% 25% 0,18 78%
Cost of equity
Risk Free Rate (f) 5,32% Mean 0,46 415% 0,13 77%
Equity Risk Premium (g) 8,78% Median 0,44 377% 0,12 79%
Levered Beta (h) 0,46
Specific risk (i) 0,5%
Value of relevered beta
Mean unlevered
Cost of equity (j) 9,83% Debt/ Capital beta Target Debt/Equity Target marginal rate Relevered beta
Based on market 77% 0,13 326,17% 22% 0,46
WACC (k) 6,56%
Calculation:(a) Based on average debt/capital of comparable companies
Calculation:(b) Based on 1-(a)
Calculation:( c) Based on SEKI Indonesia
Calculation:(d) Based on UU No. 7 Tahun 2021
Calculation:( e) Based on (c)*1-(d)
Calculation:(f) Based on IndoBond 10Y - Based defalt spread
Calculation:(g) Based on Equity Risk Premium + Country Risk Primium
Calculation:(h) Based on Mean unlevered beta*[1+(1-target tax rate)*target debt/equity]
Calculation:(i) Based on risk factors
Calculation:(j) Based on[(f)+(g*h)+(i)]
Calculation:(k) Based on [(a)*( e)+ (b)*(j)]
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 121
P a g e | xv
Tingkat Diskonto yang digunakan dalam penilaian saham per 31 Desember 2024 adalah sebesar
6,56%.
Identifikasi ATB
Faktor-faktor Pertimbangan dalam Penilaian ATB Tergolong dalam Peraturan
Hak-hak, keistimewaan, atau kondisi yang melekat pada hak kepemilikan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Sisa umur ekonomis dan/atau umur hukum (masa berlaku) Aset Takberwujud
Kapasitas ATB yang menghasilkan pendapatan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Karakteristik ATB Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Sifat dan sejarah ATB Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Gambaran ekonomi yang dapat mempengaruhi ATB Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Kondisi dan gambaran masa depan dari industri spesifik Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Nilai ATB dapat juga terkandung dalam aset yang tak dapat dipisahkan dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI)
biasa disebut Goodwill
Dapat diidentifikasi dan dijelaskan secara terperinci Peraturan No. VIII.C.5
Dapat memberikan manfaat ekonomi yang dapat diukur bagi pemilik Obyek
Penilaian Peraturan No. VIII.C.5
Memiliki potensi untuk menghasilkan aset lainnya dan/atau mampu
menciptakan nilai tambah terhadap aset lain tersebut Peraturan No. VIII.C.5
Merupakan subyek hak milik (right of private ownership ) yang dapat dialihkan
secara hukum (legally transferable ) Peraturan No. VIII.C.5
Dapat diakui dan dilindungi secara hukum; dan Peraturan No. VIII.C.5
Memiliki jangka waktu manfaat ekonomis. Peraturan No. VIII.C.5
Dengan mendasarkan kepada SPI 320 poin 5.9 kami hanya dapat melakukan penilaian ATB dengan
pertimbangan sebagai berikut: (i) Hak-hak, keistimewaan, atau kondisi yang melekat pada hak
kepemilikan, (ii) Sisa umur ekonomis dan/atau umur hukum (masa berlaku) ATB, (iii) Kapasitas ATB
yang menghasilkan pendapatan, (iv) Karakteristik ATB, (v) Sifat dan sejarah ATB, (vi) Gambaran
ekonomi yang dapat mempengaruhi ATB, (vii) Kondisi dan gambaran masa depan dari industri
spesifik, (viii) Nilai ATB dapat juga terkandung dalam aset yang tak dapat dipisahkan dan biasa
disebut Goodwill.
Dengan mendasarkan kepada Peraturan No. VIII.C.5, kami hanya dapat melakukan penilaian ATB
yang memenuhi karakteristik sebagai berikut: (i) dapat diidentifikasi dan dijelaskan secara terperinci;
(ii) dapat memberikan manfaat ekonomi yang dapat diukur bagi pemilik Obyek Penilaian; (iii)
memiliki potensi untuk menghasilkan aset lainnya dan/atau mampu menciptakan nilai tambah
terhadap aset lain tersebut; (iv) merupakan subyek hak milik (right of private ownership) yang dapat
dialihkan secara hukum (legally transferable); (v) dapat diakui dan dilindungi secara hukum; dan (vi)
memiliki jangka waktu manfaat ekonomis.
ATB yang dimiliki oleh JTD memiliki karakteristik sebagai berikut:
1. JTD memiliki ATB yang digolongkan kedalam ATB terkait kontrak perusahaan berupa
lisensi yaitu Hak Pengusahaan Jalan Tol dalam Kota Jakarta Ruas Semanan-Sunter dan
Sunter-Pulo Gebang.
2. Dapat memberikan manfaat ekonomi dimana Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) telah
sepakat untuk menunjuk JTD sebagai Badan Usaha Jalan Tol yang akan mengelola
Ruas Semanan – Sunter dan Ruas Sunter - Pulo Gebang, sehingga memberikan nilai
tambah dari tarif atas pengusahaan jalan tol dengan masa konsesi selama 50 tahun.
Ruas yang akan dikelola terdiri dari tiga seksi, yaitu:
i. Seksi A (Kelapa Gading - Pulo Gebang);
ii. Seksi B (Semanan - Grogol);
iii. Seksi C (Grogol - Kelapa Gading).
3. Memiliki potensi untuk menghasilkan aset lainnya dan/atau mampu menciptakan
nilai tambah terhadap aset lain yang mana mampu menghasilkan
pendapatan/revenue bagi JTD.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 122
P a g e | xvi
4. Merupakan subyek hak milik (right of private ownership) yang dapat dialihkan secara
hukum serta dapat diakui dan dilindungi secara hukum.
No Nomor Perjanjian Nama Perjanjian Tanggal Perjanjian Partisipan Ringkasan
Amandemen V Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol Dalam Kota Jakarta Ruas Perubahan pada Pasal 1.1.6, Pasal 1.1.7, Pasal 1.1.16, Pasal
1 11 24 Desember 2024 PT JTD Jaya Pratama
Semanan - Sunter dan Sunter - Pulogebang 1.1.19, 1.1.27, Pasal 10.4.5, dan Pasal 18.1
5. Memiliki masa manfaat ekonomis selama 50 tahun yang berlaku efektif sejak tanggal
penerbitan Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK) tanggal 5 Januari 2017.
Sesuai dengan Peraturan No. VIII.C.5, telah diidentifikasi bahwa ATB yang dimiliki oleh JTD yang telah
memenuhi syarat karakteristik ATB dalam melakukan penilaian atas ATB. Berdasarkan klasifikasi ATB
yang menjadi Objek Penilaian, ATB yang dimiliki oleh JTD merupakan ATB terkait kontrak
perusahaan berupa lisensi yaitu Hak Pengusahaan Jalan Tol dalam Kota Jakarta Ruas Semanan-
Sunter dan Sunter-Pulo Gebang.
Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya
Penilaian atas 100% saham JTD didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal akan
dilakukan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen JRPT, JKON dan JTD, analisis
historis atas laporan posisi keuangan, laporan arus kas, laporan laba/rugi komprehensif, dan
commonsize-statements, pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta kinerja JTD. Prospek
JTD di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi yang
diberikan oleh manajemen JRPT dan JKON yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya.
Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek
dari industri yang bersangkutan.
Dalam mengaplikasikan berbagai metode penilaian untuk menentukan Nilai Pasar suatu pendapatan
yang dianggap mewakili kemampuan di masa mendatang dari suatu perusahaan atau “business
interest”, perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan laporan laba/rugi
komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku
laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba/rugi komprehensif yang biasanya
disusun oleh akuntan berdasarkan nilai historis.
Pendekatan Penilaian
Ada beberapa metode dan prosedur penilaian bisnis yang dapat diterima secara umum. Semua
metode dan prosedur tersebut secara umum dapat disimpulkan menjadi 3 kategori pendekatan
penilaian yang sering digunakan yaitu pendekatan pendapatan, pendekatan aset dan pendekatan
pasar.
Pendekatan pendapatan dengan Metode Diskonto Arus Kas Bersih (Discounted Cash Flow – DCF)
didasarkan atas proyeksi arus kas bersih yang ditentukan berdasarkan proyeksi atas pendapatan
ekonomis perusahaan setelah dikurangi dengan pengeluaran-pengeluaran yang diperlukan untuk
mendukung operasi perusahaan seperti penambahan modal kerja dan pengeluaran modal. Nilai
Pasar dari perusahaan kemudian diperoleh dengan mendiskonto proyeksi arus kas perusahaan
dengan tingkat diskonto yang sesuai dan kemudian menguranginya dengan jumlah utang berbunga
untuk mendapatkan Indikasi Nilai.
Pendekatan aset dengan Metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Assets Method – ANAM)
dilakukan dengan menyesuaikan aset dan kewajiban perusahaan untuk mendapatkan Nilai Pasarnya,
dimana nilai ekuitas adalah Nilai Pasar dari semua aset dikurangi dengan Nilai Pasar dari semua
kewajiban. Penyesuaian nilai buku dalam laporan posisi keuangan menjadi Nilai Pasar dilakukan
secara individual (individual revaluation of assets), baik nilai Aset Berwujud, ATB maupun nilai
kewajiban perusahaan.
Pendekatan pasar dengan Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek (Guideline
Publicly Traded Company Method – GPTCM), yaitu dengan mengestimasi nilai perusahaan
berdasarkan harga pasar saham dari perusahaan-perusahaan yang sepadan dan sebanding yang
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 123
P a g e | xvii
terdaftar sebagai perusahaan terbuka di bursa efek regional. Metode ini didasarkan atas value
multiples dari perusahaan-perusahaan lain yang sepadan dan sebanding yang diperkirakan memiliki
skala dan karakteristik risiko usaha yang hampir setara dengan perusahaan yang akan dinilai.
Untuk menentukan Nilai Pasar Saham JTD, kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan dengan
Metode DCF dan pendekatan aset dengan Metode ANAM. Metode DCF digunakan dalam
penilaian ini dikarenakan Penggerak nilai (value driver) JTD adalah berasal dari aset dimana
direpresentasikan oleh pendapatan. Perhitungan menggunakan metode DCF berdasarkan konsep
jumlah pendapatan yang bisa dihasilkan oleh suatu entitas dalam periode proyeksi. Sehingga,
Metode DCF ini dianggap paling sesuai diterapkan dalam Penilaian 100% Saham JTD. Selanjutnya
Metode ANAM juga digunakan dalam penilaian ini dikarenakan Metode ANAM memperhitungkan
nilai dari seluruh aset JTD berdasarkan Nilai Pasarnya, sehingga kami berkeyakinan kedua metode ini
layak dan sesuai untuk digunakan dalam laporan penilaian ini.
Kami tidak menggunakan pendekatan pasar dengan Metode GPTCM dikarenakan tidak menemukan
perusahaan pembanding yang sepadan dan sebanding serta layak dan sesuai dengan standar
penilaian bisnis di Indonesia, maka GPTCM tidak digunakan dalam laporan penilaian ini.
Pendekatan dan metode penilaian tersebut diatas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini.
Alasan Penggunaan Metode Penilaian
Pendekatan Pendapatan
Berdasarkan SPI-09 poin 4.1 tentang syarat penggunaan metode DCF adalah sebagai berikut:
- Aset atau bisnis yang sedang mengalami pertumbuhan signifikan atau belum mencapai level
operasi yang stabil, misalnya bisnis baru atau properti investasi yang sedang dibangun;
- Arus kas yang cenderung berfluktuasi dari suatu periode ke periode lain dalam jangka pendek,
misalnya fluktuasi pendapatan sewa yang dihasilkan dari suatu properti investasi karena jangka
waktu dan persyaratan sewa guna usaha atau pendapatan bisnis karena perubahan siklus
permintaan produk, atau;
- Aset memiliki umur terbatas, misalnya aset dan bisnis di sektor energi dan sumber daya alam.
Pendekatan Aset
Berdasarkan POJK No. 35/2020, berisikan: ”metode ANAM wajib digunakan untuk menilai:
1. ekuitas suatu perusahaan dimana Nilai perusahaan sangat bergantung pada Nilai aset tetap
(a heavy based on fixed assets company);
2. ekuitas dari Holding Company;
3. perusahaan yang tidak memiliki riwayat pendapatan yang mempunyai prospek positif,
perusahaan yang memiliki pendapatan yang berfluktuasi, atau perusahaan yang diragukan
kemampuannya untuk melanjutkan operasi yang bersifat going concern, seperti perusahaan
yang baru berdiri (start up company) atau perusahaan yang berada dalam kesulitan untuk
memperoleh pendapatan (trouble companies);”
Selain itu, pemilihan metode penilaian juga didasarkan pada ketersediaan data yang diperoleh dalam
melakukan penilaian. Penentuan metode ini didasarkan pada ketersediaan data oleh pihak
manajemen dan tingkat kepercayaan yang tinggi terhadap sumber data tersebut.
Dengan demikian berdasarkan syarat penggunaan pendekatan pendapatan dan aset yang dimiliki
oleh JTD maka penentuan Indikasi Nilai 100% Saham JTD dengan pendekatan yang tepat adalah
dengan menggunakan metode DCF dan ANAM.
Berdasarkan uraian diatas dapat dilihat bahwa metode DCF dan ANAM bisa digunakan untuk
penilaian dikarenakan telah memenuhi kriteria sebagaimana dimaksudkan POJK No. 35/2020.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 124
P a g e | xviii
Informasi Lain yang Relevan
Berikut merupakan beberapa informasi lain yang relevan dalam pelaksanaan Penilaian 100% Saham
JTD:
Informasi Perpajakan
Informasi Perpajakan per tanggal 31 Desember 2024 adalah sebagai berikut:
(dalam Rupiah penuh)
Deskripsi Nilai
a. Aset Pajak Tangguhan
Perusahaan
Imbalan Kerja 73.332.820
Sub Total 73.332.820
Entitas Anak
Imbalan Kerja 139.984.240
Penyusutan Aset Hak Guna 1.881.446.874
Liabilitas Sewa (1.494.508.691)
Provisi Pelapisan Ulang 10.475.192.902
Sub Total 11.002.115.325
Total Aset Pajak Tangguhan 11.075.448.145
b. Utang Pajak
Pajak Penghasilan (PPh)
Pasal 21 105.708.221
Pasal 4 (2) 48.575.797
Pasal 23 36.849.872
Total Utang Pajak 191.133.890
c. Taksiran Rugi Fiskal
Rugi Fiskal yang dapat Dikompensasikan
2024 (2.482.403.000)
2023 (2.694.338.000)
2022 (6.273.587.000)
2021 (5.214.225.000)
2020 (1.426.588.000)
Total Taksiran Rugi Fiskal (18.091.141.000)
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Informasi Kompensasi bagi Pemegang Saham
Seluruh pemegang saham memiliki hak yang setara dan sederajat dalam segala hal. Kompensasi yang
diberikan kepada para pemegang saham ialah berupa pembagian dividen yang jumlah besarannya
akan dikaitkan dengan keuntungan dan kondisi keuangan pada tahun buku yang bersangkutan.
Analisis dan Pembahasan Manajemen
Selain itu pihak manajemen juga telah mengkonfirmasi terkait beberapa hal berikut ini sebagai
bahan pertimbangan dalam penyusunan Laporan Penilaian:
1. Aset dan Kewajiban yang dimiliki JTD di Luar Neraca:
JTD tidak memiliki aset dan kewajiban di luar neraca (kontinjensi).
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 125
P a g e | xix
2. Perbandingan Kinerja Saat Ini dengan Kinerja Historis
(dalam persentase kecuali dinyatakan lain)
2020 2021 2022 2023 2024 Rata-Rata
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Historis
Rasio Pertumbuhan*
Pendapatan N/A -74% -71% 8% -1% -47%
Beban Pokok Pendapatan N/A -71% -51% 0% -15% -41%
Laba Kotor N/A N/A -153% 9% 34% -15%
Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan N/A -1002% -70% 36% 47% N/A
Aset Lancar N/A -34% -64% -66% 39% -42%
Aset Tidak Lancar N/A 18,8% -1,9% -2,0% 2,6% 4,0%
Total Aset N/A 11% -8% -4% 3% 0,14%
Liabilitas Lancar N/A -41,9% -65,4% -65,3% -21,2% -52%
Liabilitas Tidak Lancar N/A -11% -45% -84% 164% -33%
Total Liabilitas N/A -19% -49% -82% 120% -36%
Total Ekuitas N/A 30% 9% 11% -1% 12%
Rasio Vertikal**
Beban Pokok Pendapatan 100% 110% 187% 174% 149% 144%
Laba Kotor 0% -10% -87% -74% -49% -44%
Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan 1% -31% -186% -111% -60% -77%
Aset Lancar / Total Aset 16% 9% 4% 1% 2% 6%
Aset Tidak Lancar / Total Aset 84% 91% 96% 99% 98% 94%
Liabilitas Lancar / Total Liabilitas 26% 18% 12% 24% 9% 18%
Liabilitas Tidak Lancar / Total Liabilitas 74% 82% 88% 76% 91% 82%
Total Liabilitas / Total Liabilitas & Ekuitas 40% 29% 16% 3% 7% 19%
Total Ekuitas / Total Liabilitas & Ekuitas 60% 71% 84% 97% 93% 81%
Rasio Likuiditas**
Current Ratio 1,52 1,72 1,81 1,76 3,11 2,0
Quick Ratio 0,6 0,4 1,4 1,0 1,8 1,1
Rasio Profitabilitas**
Return on Asset (ROA) 0% -2% -3% -2% -1% -2%
Return on Equity (ROE) 0% -3% -4% -2% -1% -2%
Rasio Aktivitas**
Perputaran Aset (x) 0,25 0,06 0,02 0,02 0,02 0,07
Perputaran Piutang Usaha (x) 0 0 0 0 57.117 11.423
Perputaran Piutang Usaha (hari) 0 0 0 0 156 31
Perputaran Utang Usaha (x) 24 3 2 534 184 149
Perputaran Utang Usaha (hari) 0 0 0 1 1 0
Perputaran Persediaan (X) N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Perputaran Persediaan (hari) N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Rasio Solvabilitas**
Debt to Asset Ratio (DAR) 40% 29% 16% 3% 7% 19%
Debt to Equity Ratio (DER) 67% 42% 20% 3% 7% 28%
Sumber: TRUSCEL. Diolah berdasarkan data laporan keuangan JTD
Keterangan:
*) Perhitungan rata-rata menggunakan metode CAGR pada tahun 2020 - 2024
**)Perhitungan rata-rata dilakukan dengan menggunakan metode AVERAGE Data pada tahun 2020 - 2024
N/A) Tidak ada pembanding
N/A*) tidak dapat dihitung dikarenakan nilai pembagi sama dengan 0
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan operasional suatu perusahaan dalam mengelola aset-
asetnya dengan tujuan akhir mengoptimalkan pengembalian yang dapat diperoleh para penyedia
capital (capital providers). Rasio imbal balik aset (Return on Assets / ROA) JTD selama tahun 2020 -
2024, secara rata-rata adalah sebesar -2%.
Rasio imbal balik ekuitas (Return on Equity / ROE) selama tahun 2020 - 2024, secara rata-rata adalah
sebesar -2% dimana rasio ini menunjukan hasil yang sejalan dengan rata-rata ROA pada tahun 2020
- 2024. Namun perlu diingat, persentase ROE direkomendasikan untuk mendekati 10% untuk cukup
menutup biaya modal perusahaan.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 126
P a g e | xx Rasio Likuiditas Rasio likuiditas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk membayar seluruh liabilitas lancarnya yang akan jatuh tempo. Selama tahun 2020 - 2024, rata-rata current ratio dan quick ratio JTD masing- masing sebesar 2,0x dan 1,1x. Hal ini menunjukkan bahwa selama tahun 2020 - 2024 JTD cukup mampu untuk membayar liabilitas lancarnya dengan menggunakan aset lancar yang dimilikinya. Current ratio dan quick ratio terbesar terjadi pada 2024 masing-masing sebesar 3,11x dan 1,8x. Current ratio terkecil terjadi pada 2020 sebesar 1,52x dan quick ratio terkecil terjadi pada 2021 sebesar 0,4x. Rasio Aktivitas Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam mendayagunakan aset-aset yang dimilikinya. Rasio perputaran aset JTD selama periode selama tahun 2020 - 2024 secara rata-rata adalah sebesar 0,07x per tahun yang berarti bahwa JTD mampu menghasilkan penjualan rata-rata sebesar 0,07x dari setiap aset yang dimiliki. Sedangkan perputaran piutang usaha JTD selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata adalah sebesar 11.423x atau selama 31 hari. Perputaran piutang usaha JTD tercepat terjadi pada tahun 2024 yaitu sebesar 57.117x atau selama 156 hari. Perputaran utang usaha JTD selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata sebesar 149x atau 0 hari. Perputaran utang usaha tercepat terjadi pada 2023 sebesar 534x atau 1 hari. Rasio Solvabilitas Debt to Asset Ratio (DAR) menunjukkan posisi utang berbunga terhadap aset dalam pembiayaan perusahaan sedangkan Debt to Equity Ratio (DER) menunjukkan besarnya porsi utang berbunga terhadap ekuitas dalam pembiayaan perusahaan (financial leverage). Rasio solvabilitas ini menunjukkan seberapa besar kemampuan sebuah perusahaan untuk melunasi seluruh utang berbunga dengan ekuitas atau aset yang dimiliki jika perusahaan tersebut dilikuidasi. DAR dan DER JTD selama periode historis rata-rata adalah sebesar 19% dan 28%. 4. Perbandingan Kinerja Obyek Penilaian dengan Industri Yang Sebanding Perusahaan Yang Dinilai Pertumbuhan Penjualan 5 Tahun Rata-Rata Margin Kotor ROA ROE Debt to Capitalization Total Aset PT Jakarta Tollroad Development -47% -44% -2% -2% 70% 5.059.889.522.088 Perusahaan Pembanding Pertumbuhan Penjualan 5 Tahun Rata-Rata Margin Kotor ROA ROE Debt to Capitalization Total Aset Sichuan Expressway Co., Ltd 10% 28% 3% 7% 68% 135.220.336.134.800 Bangkok Expressway and Metro PCL 1% 40% 3% 7% 72% 63.197.116.427.400 Zhejiang Expressway Co., Ltd 9% 40% 2% 12% 66% 480.878.688.182.900 Qilu Expressway Co., Ltd 34% 38% 7% 15% 70% 46.665.005.535.400 Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 2% 33% 2% 4% 71% 115.583.770.214.500 Ekovest Bhd -3% 31% 1% -2% 75% 40.228.891.729.600 Bharat Road Network Ltd -1% 71% 1% -27% 90% 5.162.549.186.380 Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 8% 48% 3% 7% 59% 83.046.409.214.300 Sumber: Laporan Keuangan, Investing.com 5. Keuntungan dan Kerugian atas Kontrak Usaha JTD mengakui biaya jasa konstruksi dan peningkatan kemampuan aset konsesi sebagai aset takberwujud dimana JTD menerima hak (lisensi) untuk membebankan pengguna jasa publik. Suatu hak untuk membebankan pengguna jasa publik bukan merupakan hak tanpa syarat untuk menerima kas karena jumlahnya bergantung pada sejauh mana publik menggunakan jasa. Selama periode konstruksi, JTD mencatat aset takberwujud dan mengakui pendapatan dan biaya konstruksi sesuai dengan kontraknya. Biaya konstruksi merupakan nilai dari jumlah perolehan kontrak konstruksi. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 127
P a g e | xxi
Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami telah bertindak secara independen tanpa adanya
konflik dan tidak terafiliasi dengan JRPT, JKON, JTD, ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan
perusahaan-perusahaan tersebut. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi
berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk
memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah
sama sekali tidak dipengaruhi oleh Indikasi Nilai yang dihasilkan dari proses analisa penilaian ini dan
kami hanya menerima imbalan sesuai yang tercantum pada surat penugasan dengan nomor
EL01/KJPP/SP-BIS/03/1/I/2025-1 per tanggal 20 Januari 2025.
Indikasi Nilai Pasar Saham JTD
Perhitungan Indikasi Nilai Pasar JTD – Metode DCF
Dengan menggunakan metode DCF, setelah mengaplikasikan DLOM sebesar 30% mengingat JTD
merupakan perusahaan tertutup maka Indikasi Nilai Pasar 100% saham JTD adalah sebesar
Rp5.677.014.388.466,-. Indikasi Nilai Pasar tersebut disajikan pada tabel berikut:
Perhitungan Indikasi Nilai Pasar JTD – Metode DCF
(dalam Rupiah)
DISCOUNTED CASH FLOW
Sum of Year PV 6.952.445.709.226
Terminal Value -
Enterprise Value 6.952.445.709.226
- Short Term Interest Bearing Debt + Long Term Liabilities (326.638.675.535)
+ Non Operating Asset 1.410.492.687.649
Indikasi Nilai Pasar 100% JTD 8.036.299.721.340
Discount for Lack of Marketability (DLOM)* 30% (2.410.889.916.402)
+Kas dan Setara Kas JTD 51.604.583.528
Indikasi Nilai Pasar 100% JTD Setelah DLOM 5.677.014.388.466
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Perhitungan Indikasi Nilai Pasar JTD – Metode ANAM
Dengan menggunakan metode ANAM, setelah mengaplikasikan DLOM sebesar 30% mengingat JTD
merupakan perusahaan tertutup, maka Indikasi Nilai Pasar 100% saham JTD adalah sebesar
Rp4.635.052.168.935,-. Indikasi Nilai Pasar tersebut disajikan pada tabel berikut:
(dalam Rupiah)
EQUITY ANAM METHOD
Aset-Liabilitas-Kas 6.547.782.264.868
Enterprise Value 100% Saham JTD 6.547.782.264.868
Discount for Lack of Marketability (DLOM)* 30% (1.964.334.679.460)
+Kas dan Setara Kas JTD 51.604.583.528
Indikasi Nilai Pasar 100% JTD Setelah DLOM 4.635.052.168.935
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Tabel Rekonsiliasi Nilai Pasar JTD
Setelah diperoleh Indikasi Nilai Pasar Saham sesuai dengan metode yang digunakan, lalu kami
menentukan Nilai Pasar 100% Saham JTD dengan memberikan bobot kepada masing-masing metode
penilaian yaitu 60% untuk metode DCF dan 40% untuk metode ANAM. Pembobotan 60% pada
pendekatan DCF mencerminkan kontribusi arus kas dari Seksi A yang telah beroperasi penuh,
sehingga proyeksi arus kas menjadi lebih representatif dalam mencerminkan kinerja ekonomi
entitas.
Meskipun Seksi B dan C masih dalam proses konstruksi, keberhasilan operasional Seksi A menjadi
dasar pendapatan untuk mengevaluasi potensi kelangsungan bisnis dan profitabilitas jangka
panjang. Sementara itu, ANAM berbobot 40% mencerminkan kontribusi aset takberwujud berupa
Hak Pengusahaan Jalan Tol (HPJT). Berikut adalah rekonsiliasi perhitungan Nilai Pasar JTD:
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 128
P a g e | xxii
Tabel Rekonsiliasi Nilai
(dalam Rupiah)
Deskripsi Bobot Nilai Pembobotan Nilai
Discounted Cash Flow Method (DCF) 60% 5.677.014.388.466 3.406.208.633.080
Adjusted Net Asset Method (ANAM) 40% 4.635.052.168.935 1.854.020.867.574
Nilai Pasar 100% JTD 5.260.229.500.654
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan pendekatan pendapatan (metode DCF) dan
pendekatan aset (metode ANAM) maka Nilai Pasar dari 100% Saham JTD per tanggal 31 Desember
2024 adalah sebesar Rp5.260.229.500.654,-. Nilai Pasar ini tidak menerapkan Diskon Tanpa
Pengendalian/Discount for Lack of Control (DLOC), sehingga Nilai Pasar ini disebut sebagai Nilai
Kendali.
Ringkasan Nilai
Dengan memperhatikan Tingkat Kedalaman Investigasi, Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Data
yang Dapat Diandalkan dan Asumsi-Asumsi yang Digunakan dan menggunakan Pendekatan Penilaian
dengan Metode Penilaian, maka menurut pendapat kami, Nilai Pasar 100% Saham JTD per tanggal
31 Desember 2024 adalah sebesar Rp5.260.229.500.654,- (Lima Triliun Dua Ratus Enam Puluh
Miliar Dua Ratus Dua Puluh Sembilan Juta Lima Ratus Ribu Enam Ratus Lima Puluh Empat Rupiah).
Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan POJK No. 35/2020, Peraturan No. VIII.C.5, dan
SPI
Penilaian telah dilakukan berdasarkan POJK No. 35/2020, Peraturan No. VIII.C.5, dan SPI di mana
merupakan pedoman yang wajib untuk digunakan dalam melakukan penilaian untuk kepentingan
pasar modal. Selain itu, penilaian ini juga mempertimbangkan ketentuan yang tercantum dalam SPI
yang ditetapkan oleh MAPPI. Suatu penilaian yang dilakukan tidak sesuai dengan SPI tidak dapat
dibenarkan jika menghasilkan penilaian yang menyesatkan.
Hormat Kami,
B. Sridhar Rao
Managing Partner
No. MAPPI : 05-S-01838
No. RMK : RMK-2017.00238
No. Izin OJK : STTD.PB-30/PJ-1/PM.02/2023
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 129
P a g e | xxiii
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Publik berdasarkan Ijin Penilai Publik
B 1.10.00268 serta Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (OJK) No. STTD.PB
30/PM.2/2018 dan Penilai dengan RMK-2019.02908, yang berkompeten untuk melakukan penilaian
secara objektif tanpa ada benturan kepentingan, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menerangkan bahwa:
1. Pernyataan yang menjadi dasar analisis dan kesimpulan yang diuraikan di dalam laporan ini
adalah betul dan benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai dan berdasarkan atas
informasi dan data-data pendukung yang kami gunakan dalam proses penilaian;
2. Selanjutnya Laporan Penilaian ini menjelaskan semua analisis dan kesimpulan yang dibatasi
oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan;
3. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap Objek Penilaian;
4. Imbalan jasa yang kami terima adalah hanya sesuai dengan yang tercantum pada surat
penugasan dan tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan;
5. Laporan penilaian ini telah dibuat dengan menjaga integritas dan independensi Penilai
Publik yang telah terdaftar pada Departemen Keuangan dan atau OJK serta Tim Quality
Control dan Penilai pada penugasan ini dan tidak lepas dari ketentuan-ketentuan yang
tercantum dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018 termasuk Kode Etik
Penilaian Indonesia (KEPI);
6. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang –
undangan yang berlaku sebagai berikut:
a) Undang-undang atau Regulasi terkait Asumsi dalam Penilaian
i. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 terkait Pajak Penghasilan;
ii. Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas;
iii. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 68 /POJK.04/2017 tentang Penilai
Yang Melakukan Kegiatan di Pasar Modal;
iv. POJK Nomor 35 Tahun 2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Bisnis di Pasar Modal;
v. SEOJK Nomor 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Bisnis di Pasar Modal;
vi. POJK Nomor VIII.C.5 tentang Pedoman Penilaian Aset Tak Berwujud;
b) Undang-undang atau Regulasi terkait Profesi Penilai
i. Peraturan Menteri Keuangan No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik;
7. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui pemerintah;
8. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis Objek penilaian yang dinilai;
9. Penilai telah melakukan inspeksi terhadap Objek Penilaian;
10. Penilai Usaha bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Usaha;
11. Data ekonomi dan industri dalam Laporan Penilaian Usaha diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini Penilai Usaha dapat dipertanggungjawabkan;
12. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada Tanggal
Penilaian (Cut Off Date);
13. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Penilaian
Usaha;
14. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan Nilai;
15. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan;
16. Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan tingkat kedalaman investigasi;
17. Penilai melakukan review terhadap data-data yang dinilai; dan
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 130
P a g e | xxiv
18. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
Jakarta, 18 Juni 2025
Managing Partner
B. Sridhar Rao
No. MAPPI : 05-S-01838
No. RMK : RMK-2017.00238
No. Izin OJK : STTD.PB-30/PJ-1/PM.02/2023
Valuer
Lukman Ari Widodo ....................................
No. MAPPI : 18-P-08818
No. Register : RMK-2019.02908
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 131
P a g e | xxv
DAFTAR ISI
1. PENDAHULUAN...........................................................................................................1
1.1 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN ..................................................................................................... 1
1.2 PENGGUNA HASIL LAPORAN ............................................................................................................. 1
1.3 IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN ......................................................................................................... 1
1.4 TINGKAT LIKUIDITAS PASAR OBJEK PENILAIAN (MARKETABILITY) ............................................................ 1
1.5 IDENTIFIKASI BENTUK KEPEMILIKAN ................................................................................................... 3
1.6 RUANG LINGKUP ............................................................................................................................ 3
1.7 DASAR NILAI DAN PENYUSUNAN PELAPORAN PENILAIAN....................................................................... 3
1.8 TANGGAL PENILAIAN ....................................................................................................................... 4
1.9 JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN ............................................................................................... 4
1.10 KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN ............................................................................. 4
1.11 TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI .................................................................................................. 4
1.12 KONDISI PEMBATAS, SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN SERTA ASUMSI-ASUMSI ... 4
1.12.1 Kondisi Pembatas .............................................................................................................. 5
1.12.2 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan........................................................ 5
1.12.3 Asumsi-Asumsi Yang Digunakan ....................................................................................... 6
1.13 IDENTIFIKASI ATB ....................................................................................................................... 11
1.14 PENDEKATAN PENILAIAN DAN ALASAN PENGGUNAANNYA ................................................................. 13
1.15 INFORMASI LAIN YANG RELEVAN ................................................................................................... 15
1.16 INDEPENDENSI PENILAI ................................................................................................................ 18
2. TINJAUAN EKONOMI ................................................................................................. 19
2.1 TINJAUAN EKONOMI DUNIA ........................................................................................................... 19
2.2 TINJAUAN INDUSTRI INFRASTRUKTUR ............................................................................................... 25
2.3 KESIMPULAN ................................................................................................................................ 31
3. KETERANGAN PERUSAHAAN ..................................................................................... 32
3.1 RIWAYAT SINGKAT ........................................................................................................................ 32
3.2 KEGIATAN USAHA ......................................................................................................................... 32
3.3 JENIS EKUITAS, STRUKTUR PERMODALAN DAN SUSUNAN PEMEGANG SAHAM ........................................ 32
3.4 SUSUNAN DIREKSI DAN KOMISARIS .................................................................................................. 33
3.5 IKHTISAR DATA KEUANGAN JTD ...................................................................................................... 34
4. PENILAIAN SAHAM ................................................................................................... 43
4.1 PENDEKATAN PENILAIAN DAN ALASAN PENGGUNAANNYA ................................................................... 43
4.1.1 Metode Arus Kas Diskonto (Discounted Cash Flow – DCF) ............................................... 44
4.1.2 Metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Assets Method – ANAM) ...................... 46
4.2 APLIKASI DISKON .......................................................................................................................... 48
4.3 HASIL PENILAIAN .......................................................................................................................... 49
5. KESIMPULAN ............................................................................................................ 72
5.1 RINGKASAN NILAI ......................................................................................................................... 72
LAPORAN PENILAIAN ASET JTD PER 31 DESEMBER 2024 DENGAN NO. 00005/2.0094-
00/PP/03/0133/1/VI/2025 TANGGAL 18 JUNI 2025 ......................................................................... 73
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 132
P a g e |1
1. PENDAHULUAN
Identifikasi Pemberi Tugas
Nama : PT Jaya Real Property Tbk
Alamat : CBD Emerald Blok CE/A No. 1
Boulevard Bintaro Jaya, Tangerang 15227
Telp : (021) 745 8888
Fax : (021) 745 3333
Email : corporate@jayareal.co.id
Bidang Usaha : Bidang Pembangunan yang meliputi Konstruksi dan Real Estat; bidang Jasa
yang meliputi Pengelolaan Air dan Pengelolaan Air Limbah, Pengangkutan
dan Pergudangan, Penyediaan Akomodasi dan Penyediaan Makan Minum,
Aktivitas Profesional Ilmiah dan Teknis; Hiburan dan Rekreasi, Perdagangan,
dan Pertanian, Kehutanan, Perikanan, serta menjalankan usaha di bidang
Konservasi.
Nama : PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk
Alamat : Kantor Taman Bintaro Jaya Gedung B
Jalan Bintaro Raya RT.17/RW.8, Kota Jakarta Selatan, Jakarta 12330
Telp : (021) 736 3939
Fax : (021) 736 3959
Email : info@jayakonstruksi.com
Bidang Usaha : Pembangunan, Perdagangan, Perindustrian, dan Jasa
Dengan Hormat,
TRUSCEL sebagai Penilai Independen telah diminta oleh JRPT dan JKON untuk memberikan opini Nilai
Pasar atas Penilaian 100% Saham JTD. Berikut kami sampaikan hasil temuan dan opini Nilai Pasar atas
Penilaian 100% Saham JTD per tanggal 31 Desember 2024.
1.1 Maksud dan Tujuan Penilaian
Hasil dari penilaian ini ditujukan untuk memberi opini Nilai Pasar atas 100% Saham JTD per tanggal
31 Desember 2024 untuk tujuan transaksi jual & beli. Laporan Penilaian ini hanya disusun untuk
tujuan yang dimaksudkan dan tidak dapat digunakan untuk keperluan lain yang menyangkut instansi
lain.
1.2 Pengguna Hasil Laporan
Hasil dari laporan penilaian ini akan digunakan sehubungan dengan tujuan transaksi jual & beli.
1.3 Identifikasi Objek Penilaian
Objek dalam penilaian ini adalah 100% Saham JTD.
1.4 Tingkat Likuiditas Pasar Objek Penilaian (Marketability)
Berdasarkan SPI 330 Discount for Lack of Marketability (“DLOM”) adalah suatu jumlah atau
persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
kurangnya likuiditas dari objek penilaian.
Perhitungan jumlah atau persentase tertentu untuk DLOM ditentukan oleh faktor-faktor economy-
wide dan Industry- and firm-specific.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 133
P a g e |2
Faktor economy-wide terdiri dari:
1. GDP growth: analisis pertumbuhan GDP per kapita untuk 12 bulan terakhir sampai dengan
tanggal penilaian;
2. Inflation growth: analisis inflasi selama 12 bulan terakhir sebelum tanggal penilaian.
Faktor Industry- and firm-specific terdiri dari:
1. Aktivitas industry: aktivitas industri selama 12 bulan terakhir sebelum tanggal penilaian;
Oleh karena banyak variabel yang harus digunakan serta tingginya tingkat kompleksitas data yang
diperlukan dalam melakukan perhitungan jumlah atau presentasi terhadap DLOM maka diperlukan
suatu regulasi yang mengatur jumlah atau presentasi terhadap DLOM, sehingga tidak menimbulkan
bias.
1. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan
perusahaan tertutup, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi
pemegang saham mayoritas adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 40%
(empat puluh persen) dari Indikasi Nilai, dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of
Marketability) bagi pemegang saham minoritas adalah antara 30% (tiga puluh persen)
sampai dengan 50% (lima puluh persen) dari Indikasi Nilai.
Berdasarkan SPI 330 Discount for Lack of Control (“DLOC”) adalah suatu jumlah atau persentase
tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat
pengendalian atas objek penilaian.
Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki kemampuan untuk
mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari pemilik yang memiliki kemampuan
untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk
mengoptimalkan manfaat dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang objek penilaian;
• Memilih pengurus inti objek penilaian;
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti;
• Menentukan kebijakan investasi;
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan;
• Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan;
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Berdasarkan pada pertimbangan diatas maka Penilaian 100% Saham JTD disesuaikan dengan POJK
No. 35/2020.
Pada Penilaian 100% Saham JTD, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan yaitu transaksi jual
& beli, penyesuaian terhadap kondisi ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (DLOM),
dipertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut:
1. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan
tertutup, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi pemegang saham
mayoritas adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 40% (empat puluh persen) dari
Indikasi Nilai, dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi pemegang
saham minoritas adalah antara 30% (tiga puluh persen) sampai dengan 50% (lima puluh persen)
dari Indikasi Nilai.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 134
P a g e |3 2. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan terbuka, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Control) yang dapat digunakan dalam Penilaian adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 35% (tiga puluh lima persen) dari Indikasi Nilai. Dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan tertutup, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Control) yang dapat digunakan dalam Penilaian adalah antara 30% (tiga puluh persen) sampai dengan 70% (tujuh puluh persen) dari Indikasi Nilai. Berdasarkan faktor tersebut, diaplikasikan adanya penyesuaian terhadap kondisi ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (DLOM) sebesar 30,00%. 1.5 Identifikasi Bentuk Kepemilikan Berikut merupakan struktur kepemilikan saham JTD per 31 Desember 2024: Sumber: Laporan Keuangan JTD 1.6 Ruang Lingkup Lingkup penugasan yang menjadi dasar penilaian ini didasarkan pada SPI 103 dimana tertuang dalam surat penugasan yang berisikan lingkup penugasan yang disepakati antara pemberi tugas dan penilai. Selanjutnya, sebagai bentuk tindak lanjut atas penugasan tersebut implementasi didasarkan pada SPI 104 dengan memperhatikan ruang lingkup penugasan yang mencakup tahapan investigasi terhadap data yang diperoleh, penentuan pendekatan penilaian dan metode penilaian yang digunakan dalam penugasan ini. 1.7 Dasar Nilai dan Penyusunan Pelaporan Penilaian Dasar Nilai Laporan Penilaian ini menggunakan Nilai Pasar sesuai SPI 101 poin 3.1 dimana Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. Penyusunan Pelaporan Penilaian Laporan Penilaian ini disusun sesuai dengan SPI seperti yang ditetapkan oleh MAPPI lebih khususnya SPI 105, dimana aspek terpenting dari suatu pelaporan penilaian merupakan tahap akhir dalam proses perhitungan adalah terletak pada pengkomunikasian kesimpulan penilaian, penegasan tujuan perhitungan, dasar perhitungan, serta asumsi atau kondisi dan syarat pembatas yang mendasari perhitungan. Proses analisis dan data empiris yang digunakan untuk mendapatkan kesimpulan nilai dapat dicantumkan dalam laporan perhitungan untuk membimbing pembaca melalui prosedur dan data yang digunakan penilai dalam melaksanakan perhitungan. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 135
P a g e |4
Pendekatan penilaian yang telah diaplikasikan pada Laporan Penilaian ini adalah berdasarkan pada
POJK No. 35/2020. Akan tetapi, Penilai juga mempertimbangkan SPI 106 dan 330 seperti yang
ditetapkan oleh MAPPI tentang Penilaian Bisnis, di mana dalam menggunakan Pendekatan Penilaian,
Metode Penilaian, dan Prosedur Penilaian perlu mempertimbangkan, memilih dan menerapkan
Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian, dan Prosedur Penilaian yang sesuai dengan definisi nilai
yang dicari dan karakteristik penilaian.
1.8 Tanggal Penilaian
Penilaian 100% Saham JTD dilakukan per tanggal 31 Desember 2024. Parameter dan laporan
keuangan yang digunakan dalam analisis didasarkan pada data per tanggal 31 Desember 2024.
Sesuai dengan POJK No. 35/2020, “Dalam hal Penilaian yang dilakukan oleh Penilai Bisnis mengacu
pada laporan keuangan, wajib memenuhi ketentuan jangka waktu antara tanggal laporan keuangan
dan Tanggal Laporan Penilaian Bisnis tidak lebih dari 6 (enam) bulan” yaitu setara dengan 30 Juni
2025.
1.9 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Hasil penilaian atas 100% Saham JTD per tanggal 31 Desember 2024 dinyatakan dalam mata uang
Indonesia Rupiah.
1.10 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 31 Desember 2024, sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan ini, berdasarkan pengetahuan kami yang terbaik, tidak terdapat kejadian penting yang
dapat mempengaruhi hasil penilaian.
1.11 Tingkat Kedalaman Investigasi
Laporan Penilaian ini disusun berdasarkan pada prinsip integritas informasi dan data. Dalam
menyusun Laporan Penilaian ini, kami melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan data
sebagaimana diberikan manajemen JRPT dan JKON, yang mana berdasarkan hakikat kewajaran
adalah benar, lengkap, dapat diandalkan serta tidak menyesatkan. Kami tidak melakukan audit
ataupun uji kepatuhan secara mendetail atas penjelasan maupun data-data yang diberikan oleh
manajemen JRPT dan JKON, baik lisan maupun tulisan dan dengan demikian kami tidak dapat
memberikan jaminan atau bertanggung jawab terhadap kebenaran dan kelengkapan dari informasi
atau penjelasan tersebut.
1.12 Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan serta Asumsi-Asumsi
Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan serta Asumsi-Asumsi yang
digunakan oleh Penilai seperti yang tercantum di dalam Laporan Penilaian ini akan menghasilkan
laporan yang memenuhi ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
1. Menghasilkan Laporan Penilaian yang bersifat non-disclaimer opinion;
2. Mencerminkan bahwa Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian;
3. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat
dipercaya keakuratannya;
4. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty);
5. Mencerminkan bahwa Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan;
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 136
P a g e |5
6. Menghasilkan Laporan Penilaian yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
7. Mencerminkan bahwa Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian dan nilai akhir;
8. Mencerminkan bahwa Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum Objek
Penilaian dari pemberi tugas.
1.12.1 Kondisi Pembatas
Sebagai dasar bagi kami untuk melakukan analisis dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, kami
menggunakan data-data sebagaimana tercantum pada bagian Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat
Diandalkan sebagai bahan pertimbangan.
Segala perubahan terhadap data-data tersebut di atas dapat mempengaruhi hasil penilaian kami
secara material. Oleh karena itu, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas kemungkinan
terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut.
Laporan Penilaian tersebut disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan perekonomian,
kondisi umum bisnis dan keuangan, serta Peraturan Pemerintah pada tanggal Laporan Penilaian ini
dikeluarkan.
Kami menganggap bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan Penilaian ini tidak terjadi perubahan yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam Laporan Penilaian ini.
Laporan Penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah
disebutkan di atas dan tidak dapat dipergunakan untuk tujuan lainnya.
Laporan Penilaian ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.
Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal surat ini.
1.12.2 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Penilaian ini dibuat berdasarkan informasi-informasi dan dokumen yang kami peroleh dari
manajemen JTD sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan JTD:
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00079/2.1030/AU.1/03/11555-
6/1/II/2025 tanggal 28 Februari 2025 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00049/2.1030/AU.1/03/1155-
5/1/II/2024 tanggal 23 Februari 2024 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00231/2.1030/AU.1/03/1155-
4/1/III/2023 tanggal 24 Maret 2023 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 137
P a g e |6
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00138/2.1030/AU.1/03/1155-
3/1/III/2022 tanggal 11 Maret 2022 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
- Laporan Keuangan JTD untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dan
ditandatangani oleh Eishennoraz untuk Laporan No. 00111/2.1030/AU.1/03/1155-
2/1/III/2021 tanggal 3 Maret 2021 dengan pendapat “disajikan secara wajar, dalam
semua hal material”;
2. Berita Acara Evaluasi tentang Perubahan Rencana Usaha Pengusahaan 6 Ruas Jalan Tol Dalam
Kota Jakarta Tahap 1 Ruas Semanan-Sunter dan Sunter-Pulo Gebang Nomor 48/BA/Ts.6/2024
Tanggal 19 September 2024;
3. Amandemen V tentang Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol Dalam Kota Jakarta Ruas Semanan –
Sunter Dan Sunter – Pulo Gebang Nomor 11 Tanggal 24 Desember 2024;
4. Historis Volume Traffic JTD selama tahun 2021 – 2024 yang terdiri dari volume kendaraan dan
tarif berdasarkan masing-masing golongan;
5. Laporan Penilaian Aset JTD per 31 Desember 2024 oleh TRUSCEL dengan No. 00005/2.0094-
00/PP/03/0133/1/VI/2025 per tanggal 18 Juni 2025;
6. Proyeksi Laporan Keuangan JTD tahun 2025 – 2067. Dalam menyusun Laporan Penilaian ini,
TRUSCEL menggunakan Proyeksi Keuangan yang disesuaikan;
7. Hasil pelaksanaan inspeksi teringkas sebagai berikut:
- Bahwa rencana penerbitan saham baru oleh JTD terkait transaksi jual beli saham antara
JTD dan para pemegang sahamnya memerlukan estimasi Nilai Pasar merupakan dasar
penugasan penilaian saham;
- Status Laporan Keuangan per tanggal inspeksi, 31 Januari 2025, masih dalam proses
Client Adjustment Journal Entries (CAJE);
- Akan disampaikan historis realisasi traffic untuk Seksi A berdasarkan Golongan
Kendaraan;
8. Representation Letter tertanggal 18 Juni 2025 yang disiapkan oleh manajemen JRPT dan JKON;
9. Wawancara dan diskusi sehubungan dengan penilaian atas 100% Saham JTD dimana wawancara
tersebut dilakukan dengan:
i) Petrus Wiyoto selaku General Manager Keuangan, Legal, SDM & Umum JTD;
ii) Nanda Aulia Syarifah selaku Supervisor Accounting & Budgeting JTD;
10. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak dan elektronik dan hasil analisis lain
yang kami anggap relevan.
1.12.3 Asumsi-Asumsi Yang Digunakan
Dalam proses Laporan Penilaian ini, asumsi-asumsi yang digunakan adalah sebagai berikut:
Asumsi Inflasi
Asumsi 2025 2026-2067
Inflasi 2,3% 2,5%
Sumber: PWC Global Economy Watch, Desember 2024
Asumsi Proyeksi Keuangan
• Periode proyeksi yang digunakan dalam penilaian saham JTD adalah 2025 – 05 Januari 2067
berdasarkan sisa masa konsesi Jalan Tol Tahap I - Section A (Kelapa Gading - Pulo Gebang)
sepanjang 9.287 km;
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 138
P a g e |7
• Sesuai Tarif Pajak PPh Badan Indonesia berdasarkan Peraturan yang disesuaikan dengan UU
Nomor 7 Tahun 2021 adalah sebesar 22%.
Asumsi Pendapatan
Asumsi pendapatan disusun berdasarkan golongan kendaraan, volume kendaraan, dan tarif untuk
Jalan Tol Tahap I – Section A (Kelapa Gading – Pulo Gebang) sepanjang 9,287 km. Asumsi ini mengacu
pada Amandemen Perjanjian Konsesi, Berita Acara Evaluasi, dan proyeksi manajemen, yang
dijustifikasi dengan pertumbuhan industri tol di Indonesia sebagai pembanding, sebagai berikut:
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 94.450.354.511 108.767.517.049 114.104.739.111 129.280.669.413 135.822.271.285 153.886.633.366 121.223.176.761 213.581.699.222 282.879.633.408 362.727.368.661 398.030.431.954
Volume Kendaraan 4.293.198 4.414.266 4.540.073 4.676.275 4.816.563 4.961.060 3.831.414 6.136.839 7.968.604 9.288.984 9.993.186
Tarif 22.000 24.640 25.133 27.646 28.199 31.019 31.639 34.803 35.499 39.049 39.830
Gol. 2 1.626.958.956 1.873.579.902 1.965.516.468 2.226.930.158 2.339.612.824 2.650.781.330 2.088.135.445 3.679.061.452 4.872.756.226 6.248.177.088 6.856.291.640
Volume Kendaraan 49.302 50.692 52.137 53.701 55.312 56.971 43.999 70.474 91.509 106.672 114.759
Tarif 33.000 36.960 37.699 41.469 42.299 46.528 47.459 52.205 53.249 58.574 59.745
Gol. 3 320.014.358 368.523.414 386.606.858 438.025.570 460.189.664 521.394.889 410.725.373 723.652.237 958.445.785 1.228.983.909 1.348.596.876
Volume Kendaraan 9.697 9.971 10.255 10.563 10.880 11.206 8.654 13.862 17.999 20.982 22.572
Tarif 33.000 36.960 37.699 41.469 42.299 46.528 47.459 52.205 53.249 58.574 59.745
Gol. 4 220.297.212 253.690.744 266.139.349 301.535.883 316.793.598 358.927.147 282.742.484 498.160.680 659.792.066 846.029.942 928.371.257
Volume Kendaraan 5.007 5.148 5.295 5.454 5.617 5.786 4.468 7.157 9.293 10.833 11.654
Tarif 44.000 49.280 50.266 55.292 56.398 62.038 63.279 69.606 70.999 78.098 79.660
Gol. 5 220.297.212 253.690.744 266.139.349 301.535.883 316.793.598 358.927.147 282.742.484 498.160.680 659.792.066 846.029.942 928.371.257
Volume Kendaraan 5.007 5.148 5.295 5.454 5.617 5.786 4.468 7.157 9.293 10.833 11.654
Tarif 44.000 49.280 50.266 55.292 56.398 62.038 63.279 69.606 70.999 78.098 79.660
2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 452.204.009.484 473.787.484.462 536.801.219.895 563.963.361.622 640.721.092.796 671.302.395.447 760.585.614.041 799.071.246.112 907.828.126.562 951.158.316.570 1.077.662.372.674
Volume Kendaraan 10.321.182 10.601.771 10.919.824 11.247.419 11.616.581 11.932.387 12.290.358 12.659.069 13.074.564 13.430.006 13.832.907
Tarif 43.813 44.689 49.158 50.142 55.156 56.259 61.885 63.122 69.435 70.823 77.906
Gol. 2 7.789.461.108 8.161.248.256 9.246.694.274 9.714.577.004 11.036.770.858 11.563.550.503 13.101.502.720 13.764.438.757 15.637.835.438 16.384.221.633 18.563.323.110
Volume Kendaraan 118.525 121.748 125.400 129.162 133.401 137.028 141.139 145.373 150.144 154.226 158.853
Tarif 65.720 67.034 73.738 75.212 82.734 84.388 92.827 94.684 104.152 106.235 116.859
Gol. 3 1.532.146.453 1.605.275.050 1.818.776.632 1.910.806.729 2.170.875.378 2.274.490.192 2.576.997.388 2.707.393.455 3.075.880.831 3.222.691.110 3.651.309.028
Volume Kendaraan 23.313 23.947 24.666 25.405 26.239 26.953 27.761 28.594 29.533 30.335 31.246
Tarif 65.720 67.034 73.738 75.212 82.734 84.388 92.827 94.684 104.152 106.235 116.859
Gol. 4 1.054.726.400 1.105.067.973 1.252.042.013 1.315.395.339 1.494.426.050 1.565.754.271 1.773.999.589 1.863.763.968 2.117.429.903 2.218.493.791 2.513.553.465
Volume Kendaraan 12.037 12.364 12.735 13.117 13.547 13.916 14.333 14.763 15.248 15.662 16.132
Tarif 87.626 89.379 98.317 100.283 110.311 112.518 123.769 126.245 138.869 141.647 155.811
Gol. 5 1.054.726.400 1.105.067.973 1.252.042.013 1.315.395.339 1.494.426.050 1.565.754.271 1.773.999.589 1.863.763.968 2.117.429.903 2.218.493.791 2.513.553.465
Volume Kendaraan 12.037 12.364 12.735 13.117 13.547 13.916 14.333 14.763 15.248 15.662 16.132
Tarif 87.626 89.379 98.317 100.283 110.311 112.518 123.769 126.245 138.869 141.647 155.811
2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 1.132.192.088.731 1.286.288.084.851 1.347.681.982.541 1.526.923.686.218 1.604.186.024.741 1.822.522.335.254 1.909.510.429.993 2.163.475.317.182 2.272.947.168.231 2.582.304.618.706 2.705.556.748.171
Volume Kendaraan 14.247.894 14.715.537 15.115.591 15.569.058 16.036.130 16.562.467 17.012.730 17.523.112 18.048.806 18.641.202 19.147.978
Tarif 79.464 87.410 89.158 98.074 100.036 110.039 112.240 123.464 125.933 138.527 141.297
Gol. 2 19.502.627.259 22.157.014.977 23.214.558.405 26.302.094.673 27.632.980.664 31.393.942.892 32.892.360.347 37.267.044.273 39.152.756.713 44.481.607.803 46.604.693.068
Volume Kendaraan 163.619 168.989 173.583 178.790 184.154 190.198 195.369 201.230 207.267 214.070 219.890
Tarif 119.196 131.115 133.738 147.111 150.054 165.059 168.360 185.196 188.900 207.790 211.946
Gol. 3 3.836.065.265 4.358.169.512 4.566.182.799 5.173.485.112 5.435.263.458 6.175.025.152 6.469.756.065 7.330.233.622 7.701.143.443 8.749.300.714 9.166.900.535
Volume Kendaraan 32.183 33.239 34.143 35.167 36.222 37.411 38.428 39.581 40.768 42.106 43.251
Tarif 119.196 131.115 133.738 147.111 150.054 165.059 168.360 185.196 188.900 207.790 211.946
Gol. 4 2.640.739.271 3.000.154.738 3.143.350.648 3.561.416.284 3.741.623.948 4.250.874.344 4.453.766.486 5.046.117.428 5.301.450.970 6.023.000.234 6.310.475.073
Volume Kendaraan 16.616 17.161 17.628 18.157 18.701 19.315 19.840 20.436 21.049 21.739 22.330
Tarif 158.928 174.820 178.317 196.148 200.071 220.079 224.480 246.928 251.867 277.053 282.595
Gol. 5 2.640.739.271 3.000.154.738 3.143.350.648 3.561.416.284 3.741.623.948 4.250.874.344 4.453.766.486 5.046.117.428 5.301.450.970 6.023.000.234 6.310.475.073
Volume Kendaraan 16.616 17.161 17.628 18.157 18.701 19.315 19.840 20.436 21.049 21.739 22.330
Tarif 158.928 174.820 178.317 196.148 200.071 220.079 224.480 246.928 251.867 277.053 282.595
2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 3.065.395.795.678 3.220.504.822.939 3.658.828.764.293 3.833.462.861.788 4.343.313.422.406 4.563.085.081.580 5.184.139.713.588 5.431.576.152.540 6.221.416.611.303 85.947.763.694
Volume Kendaraan 19.722.417 20.314.090 20.980.837 21.551.218 22.197.754 22.863.687 23.614.117 24.256.086 25.257.563 342.087
Tarif 155.427 158.536 174.389 177.877 195.665 199.578 219.536 223.926 246.319 251.245
Gol. 2 52.803.117.246 55.474.954.978 63.025.324.330 66.033.492.064 74.815.946.509 78.601.633.402 89.299.638.729 93.561.866.567 107.167.299.969 1.480.497.184
Volume Kendaraan 226.486 233.281 240.938 247.488 254.912 262.560 271.177 278.550 290.050 3.928
Tarif 233.140 237.803 261.584 266.815 293.497 299.367 329.303 335.889 369.478 376.868
Gol. 3 10.386.098.306 10.911.634.880 12.396.753.229 12.988.444.164 14.715.907.238 15.460.532.144 17.564.774.106 18.403.132.135 21.079.250.065 291.206.090
Volume Kendaraan 44.549 45.885 47.391 48.680 50.140 51.644 53.339 54.789 57.051 773
Tarif 233.140 237.803 261.584 266.815 293.497 299.367 329.303 335.889 369.478 376.868
Gol. 4 7.149.768.258 7.511.546.532 8.533.898.884 8.941.217.681 10.130.399.633 10.642.997.854 12.091.553.600 12.668.677.507 14.510.911.469 200.465.660
Volume Kendaraan 23.000 23.690 24.468 25.133 25.887 26.664 27.539 28.288 29.456 399
Tarif 310.854 317.071 348.778 355.754 391.329 399.156 439.071 447.853 492.638 502.491
Gol. 5 7.149.768.258 7.511.546.532 8.533.898.884 8.941.217.681 10.130.399.633 10.642.997.854 12.091.553.600 12.668.677.507 14.510.911.469 200.465.660
Volume Kendaraan 23.000 23.690 24.468 25.133 25.887 26.664 27.539 28.288 29.456 399
Tarif 310.854 317.071 348.778 355.754 391.329 399.156 439.071 447.853 492.638 502.491
Sumber: TRUSCEL. Diolah berdasarkan data historis lalu lintas dan Perjanjian Konsesi JTD
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 139
P a g e |8 Berdasarkan jumlah kendaraan dan tarif masing-masing golongan, asumsi pertumbuhan pendapatan JTD dapat tercermin sebagai berikut: Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Pertumbuhan Pendapatan (%) -3% 15% 5% 13% 5% 13% -21% 76% 32% 28% 10% Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 Pertumbuhan Pendapatan (%) 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 Pertumbuhan Pendapatan (%) 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67 Pertumbuhan Pendapatan (%) 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 15% -99% Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha terdiri dari asumsi Biaya Operasi dan Pemeliharaan Rutin, Biaya Pemeliharaan Berkala dan Penggantian Alat, Biaya Overhead Badan Usaha Jalan Tol, dan Biaya Agency Fee Selama Masa Tenor untuk Jalan Tol Tahap I - Section A ( Kelapa Gading - Pulo Gebang ) sepanjang 9.287 km. Penyesuaian asumsi dilakukan berdasarkan data historis dan didukung oleh justifikasi data pasar untuk mencerminkan kondisi yang paling representatif, dimana dijelaskan dalam proporsi atas pendapatan sebagai berikut: Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 96% 88% 91% 85% 85% 77% 100% 58% 45% 36% 33% Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 30% 29% 26% 25% 23% 22% 20% 20% 18% 17% 16% Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 15% 14% 14% 12% 12% 11% 11% 10% 9% 8% 8% Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67 Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 7% 7% 7% 6% 6% 6% 5% 5% 4% 4% Asumsi Beban Penyusutan / Depresiasi Beban penyusutan dihitung atas aset tetap seperti peralatan kantor, kendaraan, bangunan, perabot kantor, dan aset hak guna (ROU) menggunakan metode garis lurus sesuai masa manfaat aset. Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 Beban Depresiasi (%) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (581.169.966) Asumsi Perhitungan Modal Kerja Asumsi perputaran piutang usaha dan utang usaha didasarkan pada tren historis, dengan proyeksi bahwa pada akhir periode konsesi JTD seluruh piutang usaha akan tertagih dan seluruh utang usaha telah diselesaikan kepada para vendor. Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67 Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 - Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 - Asumsi Tax Loss Carry Forward (TLCF) Dengan menerapkan Tax Loss Carry Forward (TLCF) yang memiliki masa manfaat 5 tahun, maka Rugi Fiskal yang dapat dikompensasikan merupakan kumulatif tahun 2020-2024. Dengan demikian, Akumulasi Rugi Fiskal yang dapat dikompensasikan dapat dikompensasikan hingga tahun 2029, sebagai berikut. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 140
P a g e |9
Tax Loss Carry Forward 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Audited Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Opening Balance (434.355.266.451) (437.496.794.014) (417.434.433.929) (299.825.774.278) (125.229.993.919)
Loss Used - (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532
Closing Balance (434.355.266.451) (437.496.794.014) (417.434.433.929) (299.825.774.278) (125.229.993.919) (26.439.063.468)
2024 (44.466.336.000)
2023 (96.660.666.000)
2022 (163.759.320.000)
2021 (120.062.912.000)
2020 (9.406.032.451)
EBIT (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532
Taxes Paid - - - - -
Asumsi Tingkat Diskonto – Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Berikut adalah asumsi yang digunakan untuk mengestimasi tingkat diskonto yang akan digunakan
dalam penilaian saham JTD:
o Cost of Debt (tingkat bunga utang) Selama Periode Proyeksi TLCF (2025 – 2029)
Menggunakan data tingkat bunga pinjaman investasi dari bank sindikasi terhadap proyek
Pembangunan jalan tol berdasarkan data pasar sebesar 7,13% per Desember 2024. Tingkat
bunga tersebut tidak disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted), mengingat selama
periode proyeksi JTD tidak memperoleh manfaat pajak (tax shield) atas beban bunga akibat tidak
adanya kompensasi rugi fiskal (tax loss carry forward);
o Cost of Debt (tingkat bunga utang) Setelah Periode Proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067)
Menggunakan data tingkat bunga pinjaman investasi dari bank sindikasi terhadap proyek
Pembangunan jalan tol berdasarkan data pasar sebesar 5,56% per Desember 2024. Tingkat
bunga tersebut telah disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted) dengan asumsi JTD
memperoleh manfaat pajak atas beban bunga sepanjang periode proyeksi;
o Cost of Equity (biaya ekuitas)
Tingkat biaya ekuitas (cost of equity) diperoleh dengan mempertimbangkan faktor-faktor sebagai
berikut:
- Risk-free rate (tingkat suku bunga bebas risiko)
Risk Free Rate yang digunakan adalah Indo Bond 30 tahun yaitu sebesar 7,11% per
Desember 2024 (sumber: tradingeconomics.com) yang disesuaikan dengan tingkat
default spread Indonesia yaitu sebesar 1,79% per Desember 2024 (sumber:
Damodaran, Country Default Spreads and Risk Premiums), sehingga tingkat Risk Free
Rate efektif yang digunakan yaitu 5,32% per Desember 2024;
- Beta
Koefisien beta wajib berasal dari data rata-rata beta perusahaan pembanding yang
bergerak pada sektor dan industri yang sejenis dengan perusahaan yang menjadi
Objek Analisis. Berdasarkan analisis data pasar, Beta yang kami gunakan adalah
Levered beta dari 8 perusahaan yang beregrak di bidang yang serupa yaitu sebesar
0,55 (selama periode proyeksi TLCF 2025 – 2029) dan 0,46 (setelah periode proyeksi
TLCF 2030 – 5 Januari 2067). Perbedaan perhitungan levered beta dikarenakan
selama periode proyeksi TLCF, tidak disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-
adjusted), mengingat selama periode proyeksi JTD tidak memperoleh manfaat pajak
(tax shield) atas beban bunga akibat tidak adanya kompensasi rugi fiskal (tax loss
carry forward);
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 141
P a g e | 10
- Equity Risk
Premi risiko ekuitas wajib didasarkan pada data yang dipublikasikan, maka
berdasarkan data yang kami peroleh, equity risk premium untuk Indonesia adalah
sebesar 6,45% per Desember 2024. Selanjutnya, equity risk premium disesuaikan
dengan country risk premium untuk Indonesia yaitu sebesar 2,33% per Desember
2024 sehingga tingkat Equity Risk Premium yang digunakan yaitu sebesar 8,78% per
Desember 2024 (sumber: Damodaran, diolah).
- Specific Risk
Perusahaan Yang Dinilai Perusahaan Pembanding
Kriteria Weighting Weighting Weighting
Rating (1) Rating Rating (2) Rating
Realisasi Tarif Tol 0,70 1,00 0,70 0,95 0,67
Resiko Konstruksi 0,30 1,00 0,30 0,95 0,29
Total 100% 1,00 0,95
Specific Risk 0,50%
Notes
(1) Rating 0 - 5 : Indicated an increase in rating means increase in level of risk.
(2) Rating 0 - 5 : (Wr. Rated Company - Wr. Comparison Company)/10
Wr = Weighted Rating
Description
MATRIX Consequence
PT Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama Comparable Companies
JTD memiliki kewenangan untuk mengatur bahwa penyesuaian tarif tol seharusnya dilakukan Perusahaan pembanding yang berasal dari Thailand yakni Bangkok Expressway and Metro PCL diberikan
setiap 2 tahun sekali dengan besaran penyesuaian mengikuti laju inflasi. Adapun secara kewenangan oleh Pemerintah untuk menetapkan penyesuaian tarif setiap 5 tahun sekali. Namun, jalan tol Si Rat
historis penyesuaian tarif untuk JTD baru dilaksanakan setelah 2,5 tahun yang disebabkan Expressway yang dioperasikan oleh Bangkok Expressway and Metro Public Company Limited (BEM) melakukan
Factors
pandemi Covid-19. Kedepannya, terdapat risiko ketidakpastian yang memungkinkan terjadinya penyesuaian tarif lebih cepat, yaitu dalam kurun waktu 3 tahun. Percepatan penyesuaian ini dilakukan sebagai
Realisasi Tarif Tol Medium
keterlambatan penningkatan tarif, sehingga JTD berisiko kehilangan potensi pendapatan yang respons terhadap dampak pandemi Covid-19 yang signifikan terhadap volume lalu lintas dan pendapatan
seharusnya dapat diperoleh dari penyesuaian tarif sesuai ketentuan kontrak. operasional. Dengan adanya kenaikan tarif lebih awal dari siklus normal, BEM memperoleh peluang untuk
mengakselerasi pemulihan pendapatan dan menjaga kesinambungan arus kas perusahaan di tengah tekanan
ekonomi akibat pandemi.
Risiko keterlambatan operasional Jalan Tol Seksi B dan C, pekerjaan konstruksi Seksi B dan Konstruksi Si Rat Expressway milik Bangkok Expressway and Metro PCL dimulai pada tahun 2012 dengan target
Seksi C tertunda akibat progress pengadaan tanah serta isu utama kendala proyek terkait penyelesaian pada 2017. Namun, proyek ini berhasil diselesaikan lebih cepat, yakni pada tahun 2016. Percepatan
perizinan dan pengadaan tanah mendasari risiko konstruksi. Target operasional yang semula tersebut dimungkinkan berkat dukungan aktif dari Otoritas Jalan Tol Thailand (EXAT), yang secara efektif
direncanakan pada 2027 mengalami keterlambatan menjadi 2031, sehingga berpotensi mempercepat proses pengadaan lahan melalui penetapan nilai kompensasi yang adil bagi pemilik lahan
menunda arus kas operasional, meningkatkan biaya proyek. terdampak. Keberhasilan ini memungkinkan jalan tol Si Rat Expressway beroperasi lebih awal dari jadwal semula,
sehingga mendorong percepatan realisasi pendapatan tol dan memperkuat arus kas operasional lebih awal dari
Sebagai akibat dari keterlambatan pengadaan lahan, berdasarkan hasil Evaluasi Rencana Kerja, proyeksi semula.
JTD memperoleh kompensasi dari pemerintah berupa perpanjangan masa konsesi, dari
semula 45 tahun menjadi 50 tahun. Dengan adanya kompensasi tersebut, JTD memiliki ruang
untuk menutupi risiko atas keterlambatan operasional yang terjadi.
Factors
Hal ini sejalan dengan PPJT No. 13 tanggal 6 April 2017, Pasal 2 terkait Pengusahaan Jalan Tol,
Resiko Konstruksi Low
Poin 2.3 terkait Masa Konsesi bahwa "Apabila terjadi keterlambatan pembangunan Jalan Tol
yang bukan diakibatkan oleh kesalahan dari Badan Usaha Jalan Tol, maka Badan Usaha Jalan
Tol memiliki hak untuk mendapatkan perpanjangan Masa Konsesi dan/atau kenaikan Tarif Tol
dengan memperhitungkan jangka waktu keterlambatan pembangunan tersebut."
Pada Pasal 3 terkait Pengadaan Tanahdan Penyediaan Ruang, Poin 3.5 terkait Keterlambatan
Pengadaan Tanah bahwa "Dalam hal terjadi keterlambatan Pengadaan Tanah dan Penyediaan
Ruang oleh Pemerintah, Badan Usaha Jalan Tol berhak untuk: mendapatkankompensasi dari
Pemerintah dalam bentuk perpanjangan Masa Konsesi dan/atau penyesuaian Tarif Tol Awal
namun demikian Badan Usaha Jalan Tol tidak berhak mengakhiri Perjanjian akibat
keterlambatan".
Dalam menentukan perusahaan pembanding, telah memenuhi kriteria yang memiliki
industri dan kegiatan usaha yang serupa dalam bidang konstruksi dan pengoperasian
jalan tol serta memiliki target pasar yang sebanding. Perusahaan pembanding
terdaftar memiliki kerakteristik ruang lingkup kegiatan usaha yang lebih luas
dibandingkan JTD. Dengan demikian dalam hal realisasi tarif tol dan risiko konstruksi
memiliki risiko yang lebih tinggi dibandingkan perusahaan pembanding. Sehingga
dengan landasan tersebut maka aktivitas perusahaan JTD dinilai memiliki risiko yang
lebih tinggi dibandingkan perusahaan pembanding;
Adapun, specific risk yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebesar 0,50%.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 142
P a g e | 11
Weighted Average Cost of Capital (WACC) Selama Periode Proyeksi TLCF (2025 – 2029)
Weighted Average Cost of Capital analysis (WACC)
(in IDR)
WACC calculation Comparable companies
Capital structure Company name Levered beta(4) Total Debt Shares outstanding Share price Market value of equity Debt/Equity Marginal tax rate Unlevered beta Debt/Capital
Debt to total capitalization (a) 77% Sichuan Expressway Co., Ltd 0,45 92.053.697.057.700 3.060.000.000 11.580 35.435.133.846.000 260% 25% 0,15 72%
Equity to total capitalization (b) 23% Bangkok Expressway and Metro PCL 0,45 45.795.149.593.200 14.980.000.000 3.379 50.624.280.840.000 90% 20% 0,26 47%
Zhejiang Expressway Co., Ltd 0,30 317.697.968.280.000 5.990.000.000 11.638 69.714.565.882.000 456% 25% 0,07 82%
Cost of debt Qilu Expressway Co., Ltd 0,43 32.882.616.528.300 2.000.000.000 4.789 9.577.292.000.000 343% 25% 0,12 77%
Cost of debt ( c) 7,13% Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 0,35 81.915.566.170.200 2.250.000.000 9.344 21.023.544.150.000 390% 25% 0,09 80%
Tax rate (d) 0% Ekovest Bhd 0,82 30.285.741.617.600 2.965.000.000 1.320 3.913.845.068.000 774% 24% 0,12 89%
After tax cost of debt ( e) 7,13% Bharat Road Network Ltd 0,18 4.659.419.239.760 83.950.000 8.656 726.699.262.806 641% 35% 0,03 87%
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 0,69 48.934.596.210.500 1.673.000.000 8.016 13.410.394.921.000 365% 25% 0,18 78%
Cost of equity
Risk Free Rate (f) 5,32% Mean 0,46 415% 0,13 77%
Equity Risk Premium (g) 8,78% Median 0,44 377% 0,12 79%
Levered Beta (h) 0,55
Specific risk (i) 0,5%
Value of relevered beta
Mean unlevered
Cost of equity (j) 10,64% Debt/ Capital beta Target Debt/Equity Target marginal rate Relevered beta
Based on market 77% 0,13 326,17% 0% 0,55
WACC (k) 7,95%
Calculation:(a) Based on average debt/capital of comparable companies
Calculation:(b) Based on 1-(a)
Calculation:( c) Based on SEKI Indonesia
Calculation:(d) Based on UU No. 7 Tahun 2021
Calculation:( e) Based on (c)*1-(d)
Calculation:(f) Based on IndoBond 10Y - Based defalt spread
Calculation:(g) Based on Equity Risk Premium + Country Risk Primium
Calculation:(h) Based on Mean unlevered beta*[1+(1-target tax rate)*target debt/equity]
Calculation:(i) Based on risk factors
Calculation:(j) Based on[(f)+(g*h)+(i)]
Calculation:(k) Based on [(a)*( e)+ (b)*(j)]
Tingkat Diskonto yang digunakan dalam penilaian saham per 31 Desember 2024 adalah sebesar
7,95%.
Weighted Average Cost of Capital (WACC) Setelah Periode Proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067)
Weighted Average Cost of Capital analysis (WACC)
(in IDR)
WACC calculation Comparable companies
Capital structure Company name Levered beta(4) Total Debt Shares outstanding Share price Market value of equity Debt/Equity Marginal tax rate Unlevered beta Debt/Capital
Debt to total capitalization (a) 77% Sichuan Expressway Co., Ltd 0,45 92.053.697.057.700 3.060.000.000 11.580 35.435.133.846.000 260% 25% 0,15 72%
Equity to total capitalization (b) 23% Bangkok Expressway and Metro PCL 0,45 45.795.149.593.200 14.980.000.000 3.379 50.624.280.840.000 90% 20% 0,26 47%
Zhejiang Expressway Co., Ltd 0,30 317.697.968.280.000 5.990.000.000 11.638 69.714.565.882.000 456% 25% 0,07 82%
Cost of debt Qilu Expressway Co., Ltd 0,43 32.882.616.528.300 2.000.000.000 4.789 9.577.292.000.000 343% 25% 0,12 77%
Cost of debt ( c) 7,13% Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 0,35 81.915.566.170.200 2.250.000.000 9.344 21.023.544.150.000 390% 25% 0,09 80%
Tax rate (d) 22% Ekovest Bhd 0,82 30.285.741.617.600 2.965.000.000 1.320 3.913.845.068.000 774% 24% 0,12 89%
After tax cost of debt ( e) 5,56% Bharat Road Network Ltd 0,18 4.659.419.239.760 83.950.000 8.656 726.699.262.806 641% 35% 0,03 87%
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 0,69 48.934.596.210.500 1.673.000.000 8.016 13.410.394.921.000 365% 25% 0,18 78%
Cost of equity
Risk Free Rate (f) 5,32% Mean 0,46 415% 0,13 77%
Equity Risk Premium (g) 8,78% Median 0,44 377% 0,12 79%
Levered Beta (h) 0,46
Specific risk (i) 0,5%
Value of relevered beta
Mean unlevered
Cost of equity (j) 9,83% Debt/ Capital beta Target Debt/Equity Target marginal rate Relevered beta
Based on market 77% 0,13 326,17% 22% 0,46
WACC (k) 6,56%
Calculation:(a) Based on average debt/capital of comparable companies
Calculation:(b) Based on 1-(a)
Calculation:( c) Based on SEKI Indonesia
Calculation:(d) Based on UU No. 7 Tahun 2021
Calculation:( e) Based on (c)*1-(d)
Calculation:(f) Based on IndoBond 10Y - Based defalt spread
Calculation:(g) Based on Equity Risk Premium + Country Risk Primium
Calculation:(h) Based on Mean unlevered beta*[1+(1-target tax rate)*target debt/equity]
Calculation:(i) Based on risk factors
Calculation:(j) Based on[(f)+(g*h)+(i)]
Calculation:(k) Based on [(a)*( e)+ (b)*(j)]
Tingkat Diskonto yang digunakan dalam penilaian saham per 31 Desember 2024 adalah sebesar
6,56%.
1.13 Identifikasi ATB
Faktor-faktor Pertimbangan dalam Penilaian ATB Tergolong dalam Peraturan
Hak-hak, keistimewaan, atau kondisi yang melekat pada hak kepemilikan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Sisa umur ekonomis dan/atau umur hukum (masa berlaku) Aset Takberwujud
Kapasitas ATB yang menghasilkan pendapatan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Karakteristik ATB Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Sifat dan sejarah ATB Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Gambaran ekonomi yang dapat mempengaruhi ATB Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Kondisi dan gambaran masa depan dari industri spesifik Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Nilai ATB dapat juga terkandung dalam aset yang tak dapat dipisahkan dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI)
biasa disebut Goodwill
Dapat diidentifikasi dan dijelaskan secara terperinci Peraturan No. VIII.C.5
Dapat memberikan manfaat ekonomi yang dapat diukur bagi pemilik Obyek
Penilaian Peraturan No. VIII.C.5
Memiliki potensi untuk menghasilkan aset lainnya dan/atau mampu
menciptakan nilai tambah terhadap aset lain tersebut Peraturan No. VIII.C.5
Merupakan subyek hak milik (right of private ownership ) yang dapat dialihkan
secara hukum (legally transferable ) Peraturan No. VIII.C.5
Dapat diakui dan dilindungi secara hukum; dan Peraturan No. VIII.C.5
Memiliki jangka waktu manfaat ekonomis. Peraturan No. VIII.C.5
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 143
P a g e | 12
Dengan mendasarkan kepada SPI 320 poin 5.9 kami hanya dapat melakukan penilaian ATB dengan
pertimbangan sebagai berikut: (i) Hak-hak, keistimewaan, atau kondisi yang melekat pada hak
kepemilikan, (ii) Sisa umur ekonomis dan/atau umur hukum (masa berlaku) ATB, (iii) Kapasitas ATB
yang menghasilkan pendapatan, (iv) Karakteristik ATB, (v) Sifat dan sejarah ATB, (vi) Gambaran
ekonomi yang dapat mempengaruhi ATB, (vii) Kondisi dan gambaran masa depan dari industri
spesifik, (viii) Nilai ATB dapat juga terkandung dalam aset yang tak dapat dipisahkan dan biasa disebut
Goodwill.
Dengan mendasarkan kepada Peraturan No. VIII.C.5, kami hanya dapat melakukan penilaian ATB
yang memenuhi karakteristik sebagai berikut: (i) dapat diidentifikasi dan dijelaskan secara terperinci;
(ii) dapat memberikan manfaat ekonomi yang dapat diukur bagi pemilik Obyek Penilaian; (iii) memiliki
potensi untuk menghasilkan aset lainnya dan/atau mampu menciptakan nilai tambah terhadap aset
lain tersebut; (iv) merupakan subyek hak milik (right of private ownership) yang dapat dialihkan
secara hukum (legally transferable); (v) dapat diakui dan dilindungi secara hukum; dan (vi) memiliki
jangka waktu manfaat ekonomis.
ATB yang dimiliki oleh JTD memiliki karakteristik sebagai berikut:
1. JTD memiliki ATB yang digolongkan kedalam ATB terkait kontrak perusahaan berupa
lisensi yaitu Hak Pengusahaan Jalan Tol dalam Kota Jakarta Ruas Semanan-Sunter dan
Sunter-Pulo Gebang.
2. Dapat memberikan manfaat ekonomi dimana Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) telah
sepakat untuk menunjuk JTD sebagai Badan Usaha Jalan Tol yang akan mengelola
Ruas Semanan – Sunter dan Ruas Sunter - Pulo Gebang, sehingga memberikan nilai
tambah dari tarif atas pengusahaan jalan tol dengan masa konsesi selama 50 tahun.
Ruas yang akan dikelola terdiri dari tiga seksi, yaitu:
i. Seksi A (Kelapa Gading - Pulo Gebang);
ii. Seksi B (Semanan - Grogol);
iii. Seksi C (Grogol - Kelapa Gading).
3. Memiliki potensi untuk menghasilkan aset lainnya dan/atau mampu menciptakan nilai
tambah terhadap aset lain yang mana mampu menghasilkan pendapatan/revenue
bagi JTD.
4. Merupakan subyek hak milik (right of private ownership) yang dapat dialihkan secara
hukum serta dapat diakui dan dilindungi secara hukum.
No Nomor Perjanjian Nama Perjanjian Tanggal Perjanjian Partisipan Ringkasan
Amandemen V Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol Dalam Kota Jakarta Ruas Perubahan pada Pasal 1.1.6, Pasal 1.1.7, Pasal 1.1.16, Pasal
1 11 24 Desember 2024 PT JTD Jaya Pratama
Semanan - Sunter dan Sunter - Pulogebang 1.1.19, 1.1.27, Pasal 10.4.5, dan Pasal 18.1
5. Memiliki masa manfaat ekonomis selama 50 tahun yang berlaku efektif sejak tanggal
penerbitan Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK) tanggal 5 Januari 2017.
Sesuai dengan Peraturan No. VIII.C.5, telah diidentifikasi bahwa ATB yang dimiliki oleh JTD yang telah
memenuhi syarat karakteristik ATB dalam melakukan penilaian atas ATB. Berdasarkan klasifikasi ATB
yang menjadi Objek Penilaian, ATB yang dimiliki oleh JTD merupakan ATB terkait kontrak
perusahaan berupa lisensi yaitu Hak Pengusahaan Jalan Tol dalam Kota Jakarta Ruas Semanan-
Sunter dan Sunter-Pulo Gebang.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 144
P a g e | 13 1.14 Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya Penilaian atas 100% saham JTD didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal akan dilakukan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen JRPT, JKON dan JTD, analisis historis atas laporan posisi keuangan, laporan arus kas, laporan laba/rugi komprehensif, dan commonsize-statements, pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta kinerja JTD. Prospek JTD di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi yang diberikan oleh manajemen JRPT dan JKON yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan. Dalam mengaplikasikan berbagai metode penilaian untuk menentukan Nilai Pasar suatu pendapatan yang dianggap mewakili kemampuan di masa mendatang dari suatu perusahaan atau “business interest”, perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan laporan laba/rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba/rugi komprehensif yang biasanya disusun oleh akuntan berdasarkan nilai historis. Pendekatan Penilaian Ada beberapa metode dan prosedur penilaian bisnis yang dapat diterima secara umum. Semua metode dan prosedur tersebut secara umum dapat disimpulkan menjadi 3 kategori pendekatan penilaian yang sering digunakan yaitu pendekatan pendapatan, pendekatan aset dan pendekatan pasar. Pendekatan pendapatan dengan Metode Diskonto Arus Kas Bersih (Discounted Cash Flow – DCF) didasarkan atas proyeksi arus kas bersih yang ditentukan berdasarkan proyeksi atas pendapatan ekonomis perusahaan setelah dikurangi dengan pengeluaran-pengeluaran yang diperlukan untuk mendukung operasi perusahaan seperti penambahan modal kerja dan pengeluaran modal. Nilai Pasar dari perusahaan kemudian diperoleh dengan mendiskonto proyeksi arus kas perusahaan dengan tingkat diskonto yang sesuai dan kemudian menguranginya dengan jumlah utang berbunga untuk mendapatkan Indikasi Nilai. Pendekatan aset dengan Metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Assets Method – ANAM) dilakukan dengan menyesuaikan aset dan kewajiban perusahaan untuk mendapatkan Nilai Pasarnya, dimana nilai ekuitas adalah Nilai Pasar dari semua aset dikurangi dengan Nilai Pasar dari semua kewajiban. Penyesuaian nilai buku dalam laporan posisi keuangan menjadi Nilai Pasar dilakukan secara individual (individual revaluation of assets), baik nilai Aset Berwujud, ATB maupun nilai kewajiban perusahaan. Pendekatan pasar dengan Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek (Guideline Publicly Traded Company Method – GPTCM), yaitu dengan mengestimasi nilai perusahaan berdasarkan harga pasar saham dari perusahaan-perusahaan yang sepadan dan sebanding yang terdaftar sebagai perusahaan terbuka di bursa efek regional. Metode ini didasarkan atas value multiples dari perusahaan-perusahaan lain yang sepadan dan sebanding yang diperkirakan memiliki skala dan karakteristik risiko usaha yang hampir setara dengan perusahaan yang akan dinilai. Untuk menentukan Nilai Pasar Saham JTD, kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan dengan Metode DCF dan pendekatan aset dengan Metode ANAM. Metode DCF digunakan dalam penilaian ini dikarenakan Penggerak nilai (value driver) JTD adalah berasal dari aset dimana direpresentasikan oleh pendapatan. Perhitungan menggunakan metode DCF berdasarkan konsep jumlah pendapatan yang bisa dihasilkan oleh suatu entitas dalam periode proyeksi. Sehingga, Metode DCF ini dianggap paling sesuai diterapkan dalam Penilaian 100% Saham JTD. Selanjutnya Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 145
P a g e | 14
Metode ANAM juga digunakan dalam penilaian ini dikarenakan Metode ANAM memperhitungkan
nilai dari seluruh aset JTD berdasarkan Nilai Pasarnya, sehingga kami berkeyakinan kedua metode ini
layak dan sesuai untuk digunakan dalam laporan penilaian ini.
Kami tidak menggunakan pendekatan pasar dengan Metode GPTCM dikarenakan tidak menemukan
perusahaan pembanding yang sepadan dan sebanding serta layak dan sesuai dengan standar
penilaian bisnis di Indonesia, maka GPTCM tidak digunakan dalam laporan penilaian ini.
Pendekatan dan metode penilaian tersebut diatas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini.
Alasan Penggunaan Metode Penilaian
Pendekatan Pendapatan
Berdasarkan SPI-09 poin 4.1 tentang syarat penggunaan metode DCF adalah sebagai berikut:
- Aset atau bisnis yang sedang mengalami pertumbuhan signifikan atau belum mencapai level
operasi yang stabil, misalnya bisnis baru atau properti investasi yang sedang dibangun;
- Arus kas yang cenderung berfluktuasi dari suatu periode ke periode lain dalam jangka pendek,
misalnya fluktuasi pendapatan sewa yang dihasilkan dari suatu properti investasi karena jangka
waktu dan persyaratan sewa guna usaha atau pendapatan bisnis karena perubahan siklus
permintaan produk, atau;
- Aset memiliki umur terbatas, misalnya aset dan bisnis di sektor energi dan sumber daya alam.
Pendekatan Aset
Berdasarkan POJK No. 35/2020, berisikan: ”metode ANAM wajib digunakan untuk menilai:
1. ekuitas suatu perusahaan dimana Nilai perusahaan sangat bergantung pada Nilai aset tetap
(a heavy based on fixed assets company);
2. ekuitas dari Holding Company;
3. perusahaan yang tidak memiliki riwayat pendapatan yang mempunyai prospek positif,
perusahaan yang memiliki pendapatan yang berfluktuasi, atau perusahaan yang diragukan
kemampuannya untuk melanjutkan operasi yang bersifat going concern, seperti perusahaan
yang baru berdiri (start up company) atau perusahaan yang berada dalam kesulitan untuk
memperoleh pendapatan (trouble companies);”
Selain itu, pemilihan metode penilaian juga didasarkan pada ketersediaan data yang diperoleh dalam
melakukan penilaian. Penentuan metode ini didasarkan pada ketersediaan data oleh pihak
manajemen dan tingkat kepercayaan yang tinggi terhadap sumber data tersebut.
Dengan demikian berdasarkan syarat penggunaan pendekatan pendapatan dan aset yang dimiliki
oleh JTD maka penentuan Indikasi Nilai 100% Saham JTD dengan pendekatan yang tepat adalah
dengan menggunakan metode DCF dan ANAM.
Berdasarkan uraian diatas dapat dilihat bahwa metode DCF dan ANAM bisa digunakan untuk
penilaian dikarenakan telah memenuhi kriteria sebagaimana dimaksudkan POJK No. 35/2020.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 146
P a g e | 15
1.15 Informasi Lain yang Relevan
Berikut merupakan beberapa informasi lain yang relevan dalam pelaksanaan Penilaian 100% Saham
JTD:
Informasi Perpajakan
Informasi Perpajakan per tanggal 31 Desember 2024 adalah sebagai berikut:
(dalam Rupiah penuh)
Deskripsi Nilai
a. Aset Pajak Tangguhan
Perusahaan
Imbalan Kerja 73.332.820
Sub Total 73.332.820
Entitas Anak
Imbalan Kerja 139.984.240
Penyusutan Aset Hak Guna 1.881.446.874
Liabilitas Sewa (1.494.508.691)
Provisi Pelapisan Ulang 10.475.192.902
Sub Total 11.002.115.325
Total Aset Pajak Tangguhan 11.075.448.145
b. Utang Pajak
Pajak Penghasilan (PPh)
Pasal 21 105.708.221
Pasal 4 (2) 48.575.797
Pasal 23 36.849.872
Total Utang Pajak 191.133.890
c. Taksiran Rugi Fiskal
Rugi Fiskal yang dapat Dikompensasikan
2024 (2.482.403.000)
2023 (2.694.338.000)
2022 (6.273.587.000)
2021 (5.214.225.000)
2020 (1.426.588.000)
Total Taksiran Rugi Fiskal (18.091.141.000)
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Informasi Kompensasi bagi Pemegang Saham
Seluruh pemegang saham memiliki hak yang setara dan sederajat dalam segala hal. Kompensasi yang
diberikan kepada para pemegang saham ialah berupa pembagian dividen yang jumlah besarannya
akan dikaitkan dengan keuntungan dan kondisi keuangan pada tahun buku yang bersangkutan.
Analisis dan Pembahasan Manajemen
Selain itu pihak manajemen juga telah mengkonfirmasi terkait beberapa hal berikut ini sebagai bahan
pertimbangan dalam penyusunan Laporan Penilaian:
1. Aset dan Kewajiban yang dimiliki JTD di Luar Neraca:
JTD tidak memiliki aset dan kewajiban di luar neraca (kontinjensi).
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 147
P a g e | 16
2. Perbandingan Kinerja Saat Ini dengan Kinerja Historis
(dalam persentase kecuali dinyatakan lain)
2020 2021 2022 2023 2024 Rata-Rata
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Historis
Rasio Pertumbuhan*
Pendapatan N/A -74% -71% 8% -1% -47%
Beban Pokok Pendapatan N/A -71% -51% 0% -15% -41%
Laba Kotor N/A N/A -153% 9% 34% -15%
Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan N/A -1002% -70% 36% 47% N/A
Aset Lancar N/A -34% -64% -66% 39% -42%
Aset Tidak Lancar N/A 18,8% -1,9% -2,0% 2,6% 4,0%
Total Aset N/A 11% -8% -4% 3% 0,14%
Liabilitas Lancar N/A -41,9% -65,4% -65,3% -21,2% -52%
Liabilitas Tidak Lancar N/A -11% -45% -84% 164% -33%
Total Liabilitas N/A -19% -49% -82% 120% -36%
Total Ekuitas N/A 30% 9% 11% -1% 12%
Rasio Vertikal**
Beban Pokok Pendapatan 100% 110% 187% 174% 149% 144%
Laba Kotor 0% -10% -87% -74% -49% -44%
Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan 1% -31% -186% -111% -60% -77%
Aset Lancar / Total Aset 16% 9% 4% 1% 2% 6%
Aset Tidak Lancar / Total Aset 84% 91% 96% 99% 98% 94%
Liabilitas Lancar / Total Liabilitas 26% 18% 12% 24% 9% 18%
Liabilitas Tidak Lancar / Total Liabilitas 74% 82% 88% 76% 91% 82%
Total Liabilitas / Total Liabilitas & Ekuitas 40% 29% 16% 3% 7% 19%
Total Ekuitas / Total Liabilitas & Ekuitas 60% 71% 84% 97% 93% 81%
Rasio Likuiditas**
Current Ratio 1,52 1,72 1,81 1,76 3,11 2,0
Quick Ratio 0,6 0,4 1,4 1,0 1,8 1,1
Rasio Profitabilitas**
Return on Asset (ROA) 0% -2% -3% -2% -1% -2%
Return on Equity (ROE) 0% -3% -4% -2% -1% -2%
Rasio Aktivitas**
Perputaran Aset (x) 0,25 0,06 0,02 0,02 0,02 0,07
Perputaran Piutang Usaha (x) 0 0 0 0 57.117 11.423
Perputaran Piutang Usaha (hari) 0 0 0 0 156 31
Perputaran Utang Usaha (x) 24 3 2 534 184 149
Perputaran Utang Usaha (hari) 0 0 0 1 1 0
Perputaran Persediaan (X) N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Perputaran Persediaan (hari) N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Rasio Solvabilitas**
Debt to Asset Ratio (DAR) 40% 29% 16% 3% 7% 19%
Debt to Equity Ratio (DER) 67% 42% 20% 3% 7% 28%
Sumber: TRUSCEL. Diolah berdasarkan data laporan keuangan JTD
Keterangan:
*) Perhitungan rata-rata menggunakan metode CAGR pada tahun 2020 - 2024
**)Perhitungan rata-rata dilakukan dengan menggunakan metode AVERAGE Data pada tahun 2020 - 2024
N/A) Tidak ada pembanding
N/A*) tidak dapat dihitung dikarenakan nilai pembagi sama dengan 0
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan operasional suatu perusahaan dalam mengelola aset-
asetnya dengan tujuan akhir mengoptimalkan pengembalian yang dapat diperoleh para penyedia
capital (capital providers). Rasio imbal balik aset (Return on Assets / ROA) JTD selama tahun 2020 -
2024, secara rata-rata adalah sebesar -2%.
Rasio imbal balik ekuitas (Return on Equity / ROE) selama tahun 2020 - 2024, secara rata-rata adalah
sebesar -2% dimana rasio ini menunjukan hasil yang sejalan dengan rata-rata ROA pada tahun 2020
- 2024. Namun perlu diingat, persentase ROE direkomendasikan untuk mendekati 10% untuk cukup
menutup biaya modal perusahaan.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 148
P a g e | 17 Rasio Likuiditas Rasio likuiditas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk membayar seluruh liabilitas lancarnya yang akan jatuh tempo. Selama tahun 2020 - 2024, rata-rata current ratio dan quick ratio JTD masing- masing sebesar 2,0x dan 1,1x. Hal ini menunjukkan bahwa selama tahun 2020 - 2024 JTD cukup mampu untuk membayar liabilitas lancarnya dengan menggunakan aset lancar yang dimilikinya. Current ratio dan quick ratio terbesar terjadi pada 2024 masing-masing sebesar 3,11x dan 1,8x. Current ratio terkecil terjadi pada 2020 sebesar 1,52x dan quick ratio terkecil terjadi pada 2021 sebesar 0,4x. Rasio Aktivitas Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam mendayagunakan aset-aset yang dimilikinya. Rasio perputaran aset JTD selama periode selama tahun 2020 - 2024 secara rata-rata adalah sebesar 0,07x per tahun yang berarti bahwa JTD mampu menghasilkan penjualan rata-rata sebesar 0,07x dari setiap aset yang dimiliki. Sedangkan perputaran piutang usaha JTD selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata adalah sebesar 11.423x atau selama 31 hari. Perputaran piutang usaha JTD tercepat terjadi pada tahun 2024 yaitu sebesar 57.117x atau selama 156 hari. Perputaran utang usaha JTD selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata sebesar 149x atau 0 hari. Perputaran utang usaha tercepat terjadi pada 2023 sebesar 534x atau 1 hari. Rasio Solvabilitas Debt to Asset Ratio (DAR) menunjukkan posisi utang berbunga terhadap aset dalam pembiayaan perusahaan sedangkan Debt to Equity Ratio (DER) menunjukkan besarnya porsi utang berbunga terhadap ekuitas dalam pembiayaan perusahaan (financial leverage). Rasio solvabilitas ini menunjukkan seberapa besar kemampuan sebuah perusahaan untuk melunasi seluruh utang berbunga dengan ekuitas atau aset yang dimiliki jika perusahaan tersebut dilikuidasi. DAR dan DER JTD selama periode historis rata-rata adalah sebesar 19% dan 28%. 4. Perbandingan Kinerja Obyek Penilaian dengan Industri Yang Sebanding Perusahaan Yang Dinilai Pertumbuhan Penjualan 5 Tahun Rata-Rata Margin Kotor ROA ROE Debt to Capitalization Total Aset PT Jakarta Tollroad Development -47% -44% -2% -2% 70% 5.059.889.522.088 Perusahaan Pembanding Pertumbuhan Penjualan 5 Tahun Rata-Rata Margin Kotor ROA ROE Debt to Capitalization Total Aset Sichuan Expressway Co., Ltd 10% 28% 3% 7% 68% 135.220.336.134.800 Bangkok Expressway and Metro PCL 1% 40% 3% 7% 72% 63.197.116.427.400 Zhejiang Expressway Co., Ltd 9% 40% 2% 12% 66% 480.878.688.182.900 Qilu Expressway Co., Ltd 34% 38% 7% 15% 70% 46.665.005.535.400 Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 2% 33% 2% 4% 71% 115.583.770.214.500 Ekovest Bhd -3% 31% 1% -2% 75% 40.228.891.729.600 Bharat Road Network Ltd -1% 71% 1% -27% 90% 5.162.549.186.380 Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 8% 48% 3% 7% 59% 83.046.409.214.300 Sumber: Laporan Keuangan, Investing.com 5. Keuntungan dan Kerugian atas Kontrak Usaha JTD mengakui biaya jasa konstruksi dan peningkatan kemampuan aset konsesi sebagai aset takberwujud dimana JTD menerima hak (lisensi) untuk membebankan pengguna jasa publik. Suatu hak untuk membebankan pengguna jasa publik bukan merupakan hak tanpa syarat untuk menerima kas karena jumlahnya bergantung pada sejauh mana publik menggunakan jasa. Selama periode konstruksi, JTD mencatat aset takberwujud dan mengakui pendapatan dan biaya konstruksi sesuai dengan kontraknya. Biaya konstruksi merupakan nilai dari jumlah perolehan kontrak konstruksi. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 149
P a g e | 18 1.16 Independensi Penilai Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami telah bertindak secara independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan JRPT, JKON, JTD, ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan perusahaan-perusahaan tersebut. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh Indikasi Nilai yang dihasilkan dari proses analisa penilaian ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai yang tercantum pada surat penugasan dengan nomor EL01/KJPP/SP- BIS/03/1/I/2025-1 per tanggal 20 Januari 2025. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 150
P a g e | 19
2. TINJAUAN EKONOMI
2.1 Tinjauan Ekonomi Dunia
Historis Produk Domestik Bruto Beberapa Negara di Dunia Periode Kuartal III – IV 2024
(Pertumbuhan year-on-year (YoY))
Sumber: Trading Economics
Pada kuartal ketiga dan keempat tahun 2024, kinerja ekonomi di berbagai negara menunjukkan
dinamika yang beragam. Beberapa negara mencatatkan pertumbuhan yang cukup signifikan,
sementara yang lain masih menghadapi tantangan. Di Asia Tenggara, Vietnam terus menunjukkan
pertumbuhan ekonomi yang kuat, meningkat dari 7,43% pada kuartal ketiga 2024 menjadi 7,55%
pada kuartal keempat 2024, didukung oleh ekspor yang tumbuh 14,3% hingga mencapai USD 405,53
miliar. Selain itu, peningkatan impor batu bara sebesar 24,8% juga membantu memastikan pasokan
Listrik yang stabil di Vietnam. Filipina mempertahankan pertumbuhan stabil sebesar 5,2% pada
kuartal keempat 2024, sama seperti kuartal sebelumnya. Pertumbuhan ini didorong oleh
peningkatan belanja pemerintah sebesar 9,7%, terutama untuk proyek infrastruktur dan program
sosial. Namun, meski sektor jasa tetap menjadi pendorong utama, sektor pertanian terkontraksi 1,8%
akibat dampak buruk dari serangkaian topan.
Kawasan Asia Timur, Cina mencatat peningkatan pertumbuhan dari 4,6% pada kuartal ketiga 2024
menjadi 5,4% kuartal keempat 2024, peningkatan ini didorong oleh penguatan sektor manufaktur
sebesar 6,2% dan lonjakan ekspor, dengan kontribusi mencapai 30,3% dari total pertumbuhan
Produk Domestik Bruto (PDB). Di sisi lain, India mencatat akselerasi tajam dari 5,6% pada kuartal
ketiga 2024 menjadi 6,2% pada kuartal keempat 2024, didukung oleh kuatnya aktivitas investasi,
sementara pertumbuhan konsumsi domestik tetap terbatas. Perbaikan juga terlihat dari kontribusi
perdagangan eksternal yang berbalik positif, mendorong peningkatan pertumbuhan secara
keseluruhan. Selain itu, Jepang menunjukkan pertumbuhan dengan sedikit fluktuasi dari 0,6% pada
kuartal ketiga 2024 menjadi 1,2% pada kuartal keempat 2024, menandai pertumbuhan positif selama
tiga kuartal berturut-turtut. Peningkatan ini terutama didorong oleh kuatnya investasi bisnis di sektor
manufaktur dan teknologi yang memberikan kontribusi besar terhadap ekspansi ekonomi Jepang.
Ekonomi Korea mengalami penurunan dari 1,5% pada kuartal ketiga 2024 menjadi 1,2% pada kuartal
keempat 2024, penurunan ini disebabkan oleh melemahnya konsumsi domestik dan penurunan
investasi di sektor konstruksi, serta pertumbuhan belanja komsumen melambat dari 0,5% menjadi
hanya 0,25%.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 151
P a g e | 20
Amerika Serikat, mengalami penurunan dari 2,7% pada kuartal ketiga 2024 menjadi 2,5% pada
kuartal keempat 2024, disebabkan oleh konsumsi domestik yang mulai melemah, meski belanja
pemerintah tetap meningkat. Penurunan impor membantu menjaga angka pertumbuhan, namun
sektor konsumsi menunjukkan perlambatan. Ekonomi Jerman mencatat kontraksi meski sedikit
membaik dari 0,3% pada kuartal ketiga 2024 menjadi kontraksi sebesar 0,2% pada kuartal keempat
2024, terutama akibat penurunan eskpor yang signifikan. Meskipun konsumsi rumah tangga dan
belanja pemerintah mengalami peningkatan, hal tersebut tidak cukup menahan dampak pelemahan
ekspor.
Proyeksi Produk Domestik Bruto Beberapa Negara di Dunia Tahun 2025 - 2026
Sumber: Organisation for Economic Co-operation and Development, International Monetary Fund
Proyeksi pada tahun 2025 dan 2026, pertumbuhan ekonomi global menunjukkan tren yang beragam,
mencerminkan dinamika dan tantangan ekonomi dunia yang semakin kompleks. Negara-negara
berkembang masih mampu mempertahankan laju pertumbuhan yang positif, didorong oleh
peningkatan aktivitas domestik dan pemulihan pascapandemi. Sementara itu, negara-negara maju
menghadapi perlambatan ekonomi, seiring dengan kebijakan moneter yang ketat dan tekanan dari
ketidakpastian global.
Filipina mencatat pertumbuhan yang meningkat dari 6,1% pada tahun 2025 menjadi 6,3% pada 2025.
Peningkatan pertumbuhan ekonomi Filipina pada 2026 didorong oleh meredanya inflasi dan
penurunan suku bunga yang mendorong konsumsi serta investasi. Peningkatan ini juga ditopang oleh
konsumsi rumah tangga yang meningkat, membaiknya kondisi ketenagakerjaan, aliran remintasi
yang stabil, serta pengeluaran terkait pemilu. Sektor IT-BPO (Information Technology Business
Process Outsorcing) yang kuat dan program infrastruktur “Build, Better, More” dari pemerintah
menjadi faktor penting dalam mendorong pemulihan ekonomi di Filipina. Proyeksi pertumbuhan PDB
Vietnam diperkirakan melambat dari 6,8% pada tahun 2025 menjadi 6,5% pada tahun 2026, menurut
Bank Dunia. Penyebabnya antara lain melemahnya ekspor akibat ketidakpastian perdagangan global
dan perlambatan permintaan produk teknologi. Meskipun investasi asing (FDI) tetap stabil dan
pemulihan sektor properti mendukung permintaan domestik, risiko eksternal seperti gejolak
ekonomi mitra dagang utama masih membayangi. Untuk menjaga pertumbuhan, Bank Dunia
merekomendasikan percepatan investasi infrastruktur, reformasi struktural, dan transisi ke
kendaraan listrik (EV) guna mendorong ekonomi hijau sekaligus menciptakan lapangan kerja.
Pertumbuhan ekonomi Cina diproyeksikan melambat dari 4,7% pada 2025 dan 4,4% pada 2026,
terutama akibat krisis real estate yang melemahkan kepercayaan konsumen dan menekan konsumsi
domestik. Meskipun demikian, ekspor serta investasi di sektor manufaktur dan infrastruktur tetap
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 152
P a g e | 21
kuat, membantu menahan perlambatan lebih lanjut. Penurunan ini juga mencerminkan dampak
jangka panjang dari guncangan ekonomi global, seperti pandemi COVID-19 dan ketegangan
geopolitik. Pertumbuhan PDB India diproyeksikan turun dari 6,9% pada tahun 2025 menjadi 6,8%
pada tahun 2026, akibat tekanan eksternal seperti kenaikan tarif AS dan gejolak perdagangan global.
Namun, permintaan domestik tetap kuat didukung inflasi pangan yang terkendali, insentif fiskal, dan
suku bunga rendah yang mendorong konsumsi. Laju pertumbuhan ekonomi Jepang diproyeksikan
turun dari 1,5% pada 2025 menjadi 0,6% pada 2026, meski masih berada di atas tren jangka panjang.
Penurunan ini dipicu oleh meningkatnya ketidakpastian global, termasuk potensi tarif baru dari
Amerika Serikat yang dapat menekan manfaat stimulus kebijakan Cina. Di sisi lain, kenaikan upah
yang melampaui inflasi diharapkan mampu mendorong permintaan domestik, membantu menjaga
stabilitas ekonomi Jepang di tengah tantangan eksternal. Selain itu, Ekonomi Korea Selatan
diperkirakan stagnan di level 2,1% pada 2025-2026. Permintaan domestik tetap lemah akibat
sentimen ekonomi yang lesu, sementara ekspor tertekan oleh persaingan global dan ketidakpastian
kebijakan perdagangan. Penciptaan lapangan kerja yang melambat semakin memperburuk prospek
pertumbuhan. Pemerintah berupaya mendorong pemulihan melalui stimulus fiskal dan fokus pada
industri strategis, namun dampaknya terbatas oleh tekanan eksternal yang terus membayangi.
Ekonomi Amerika Serikat diproyeksikan menurun dari 2,4% pada 2025 menjadi 2,1% di 2026, seiring
dengan dampak kebijakan yang mulai memengaruhi aktivitas ekonomi. Peningkatan tarif impor,
khususnya dari Cina dan industri otomotif, berpotensi menaikkan tarif efektif hingga 3%-4%,
menekan sektor perdagangan. Pembatasan imigrasi yang lebih ketat juga diperkirakan menurunkan
jumlah imigran bersih menjadi 750.000 per tahun, dibandingkan rata-rata sebelum pandemi sebesar
1 juta per tahun. Meski pemotongan pajak 2017 diperpanjang penuh dan disertai tambahan
pengurangan pajak, efeknya pada pertumbuhan diprediksi tetap terbatas. Ekonomi Jerman diprediksi
meningkat dari 0,7% pada 2025 menjadi 1,2% pada 2026, didorong oleh pemulihan konsumsi rumah
tangga dan peningkatan investasi, terutama di sektor konstruksi dan peralatan berkat insentif pajak.
Permintaan domestik menjadi motor utama pertumbuhan, meski ekspor masih tertekan oleh
tingginya biaya energi.
Tingkat Inflasi Beberapa Negara di Dunia November – Desember Tahun 2024
Sumber: Trading Economics
Pada bulan November dan Desember 2024, tingkat inflasi berdasarkan indeks harga konsumen (IHK)
di sejumlah negara menunjukkan variasi yang dipengaruhi oleh berbagai faktor domestik maupun
global. Beberapa negara mengalami penurunan inflasi, sementara yang lain menunjukkan
peningkatan seiring dengan perubahan harga barang dan jasa yang signifikan.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 153
P a g e | 22
Inflasi Vietnam meningkat dari 2,77% pada November 2024 menjadi 2,94% pada Desember 2024.
Peningkatan ini didorong oleh kenaikan harga makanan, terutama beras dan bahan pangan lainnya,
serta tarif sewa perumahan, biaya listrik, air, dan bahan bangunan. Namun, harga layanan pos dan
telekomunikasi menurun akibat diskon pada perangkat telepon seluler. Filipina, mengalami kenaikan
Inflasi dari 2,5% di November 2024 menjadi 2,9% di Desember 2024, yang disebabkan oleh
percepatan kenaikan harga makanan dan utilitas. Inflasi inti yang mengecualikan harga pangan dan
energi juga naik menjadi 2,8% dari 2,5% pada November. Selain itu, Cina mengalami penurunan
Inflasi dari 0,2% pada November 2024 menjadi 0,1% di Desember 2024. Faktor utama penurunan
adalah turunnya harga pangan, seperti daging babi dan sayuran segar, meskipun harga emas
melonjak. Sementara itu, harga kendaraan berbahan bakar fosil dan mobil energi baru turun cukup
signifikan.
India, inflasi menurun dari 5,48% di November 2024 menjadi 5,22% di Desember 2024. Penurunan
ini memberikan ruang bagi Bank Sentral India untuk mempertimbangkan pemotongan suku bunga
pada Februari, meski nilai tukar Rupee yang melemah memberikan tekanan tambahan pada
kebijakan moneter. Sementara itu, inflasi Jepang melonjak dari 2,9% pada November 2024 menjadi
3,6% di Desember 2024, mencatatkan rekor tertinggi sejak Januari 2023. Peningkatan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan tajam harga pangan segar, listrik, dan gas, serta berakhirnya subsidi energi
sejak Mei 2024. Adapun, Korea Selatan, Inflasi meningkat dari 1,5% pada November 2024 menjadi
1,9% di Desember 2024, didorong oleh pelemahan nilai tukar won yang menyebabkan kenaikan
harga impor. Bank of Korea telah memperingatkan kemungkinan inflasi lebih tinggi di bulan-bulan
berikutnya meski permintaan domestik masih lemah.
Inflasi Amerika Serikat meningkat dari 2,5% di November 2024 menjadi 2,6% di Desember 2024,
meski inflasi inti menunjukkan pelonggaran. Harga kendaraan baru dan tiket pesawat mendorong
kenaikan sementara, sementara biaya pinjaman turun, memberikan optimisme bagi pelaku pasar
terkait kemungkinan penurunan suku bunga lebih lanjut. Selain itu, Jerman mengalami kenaikan
inflasi dari 2,2% di November 2024 menjadi 2,6% di Desember 2024, seiring dengan melambatnya
penurunan harga energi yang sebelumnya berkontribusi dalam menekan inflasi.
Historis Produk Domestik Bruto Indonesia Periode Kuartal I 2022 – IV 2024
Sumber: Trading Economics
Pada kuartal keempat 2024, ekonomi Indonesia mencatat pertumbuhan sebesar 5,02% (yoy),
menunjukkan peningkatan dibandingkan kuartal ketiga sebesar 4,95%, tetap menunjukkan kinerja
solid di tengah tantangan global. Pertumbuhan ini lebih tinggi dibandingkan beberapa negara
tetangga seperti Arab Saudi dan Malaysia. Selama tahun 2024, ekonomi Indonesia berhasil tumbuh
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 154
P a g e | 23
sebesar 5,03%, didorong oleh stabilitas inflasi yang terjaga di level 1,57% pada Desember 2024 dan
rasio utang yang tetap aman sebesar 38,9% dari PDB pada September 2024. Kebijakan fiskal yang
hati-hati turut menciptakan ruang bagi investasi publik dan mendorong konsumsi rumah tangga, yang
berkontribusi 54% terhadap PDB dengan pertumbuhan 4,94% sepanjang tahun.
Aktivitas ekonomi Indonesia tetap kuat berkat momentum liburan akhir tahun serta kebijakan
pemerintah seperti diskon tiket pesawat dan program mudik gratis. Dari sisi lapangan usaha, seluruh
sektor utama mencatat pertumbuhan positif. Sektor jasa lainnya tumbuh signifikan sebesar 11,36%,
diikuti oleh jasa perusahaan sebesar 8,08%, transportasi dan pergudangan sebesar 7,92%, serta
informasi dan komunikasi sebesar 7,45%. Sementara itu, industri pengolahan tetap menjadi sektor
dominan dengan pertumbuhan 4,89%, diikuti oleh perdagangan besar dan eceran serta reparasi
kendaraan yang tumbuh 5,19%, dan sektor pertanian tumbuh sebesar 0,71%.
Secara spasial, perekonomian Indonesia juga mencatat pertumbuhan yang merata di berbagai
wilayah. Wilayah Bali-Nusra, Kalimantan, Sulawesi, dan Maluku Papua menunjukkan pertumbuhan
di atas rata-rata nasional, didukung oleh sektor industri pengolahan barang logam serta sektor
pariwisata di Bali-Nusra. Dengan berbagai kebijakan ekonomi yang berlanjut pada 2025 seperti
diskon tarif tol, stabilisasi harga pangan, serta insentif fiskal untuk investasi, pemerintah optimis
dapat mendorong pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi dan menjaga daya beli masyarakat.
Proyeksi Produk Domestik Bruto Indonesia Tahun 2025 – 2026
Sumber: Organisation for Economic Co-operation and Development
Pertumbuhan ekonomi Indonesia pada tahun 2025 diproyeksikan mencapai 5,2%, sedikit lebih tinggi
dibandingkan capaian tahun 2024 sebesar 5,1%. Sementara itu, pada tahun 2026 pertumbuhan
ekonomi diprediksi kembali berada di kisaran 5,1%. Proyeksi ini menunjukkan bahwa meski kondisi
ekonomi global masih stagnan, ekonomi Indonesia tetap akan bertumpu pada permintaan domestik.
Pemerintah berkomitmen menjaga daya beli masyarakat melalui pengendalian inflasi, penciptaan
lapangan kerja, serta pemberian subsidi dan bantuan sosial. Selain itu, upaya peningkatan ekspor
produk bernilai tambah tinggi juga akan diperkuat, didukung dengan insentif fiskal yang kompetitif
dan berkelanjutan.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 155
P a g e | 24
Bank Indonesia dan lembaga internasional seperti IMF dan Bank Dunia turut memproyeksikan
pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap stabil di atas 5% pada 2025 dan 2026. Dukungan bauran
kebijakan fiskal, moneter, serta makroprudensial akan terus dioptimalkan untuk menjaga stabilitas
ekonomi dan sistem keuangan. Sektor konsumsi rumah tangga, investasi, dan ekspor nonmigas
diperkirakan masih menjadi pendorong utama pertumbuhan, sementara akselerasi digitalisasi dan
program ketahanan pangan diharapkan semakin memperkuat perekonomian jangka panjang.
Tingkat Inflasi Indonesia November – Desember Tahun 2022 - 2024
Sumber: BPS (Badan Pusat Statistik)
Tingkat inflasi Indonesia dari tahun 2022 hingga 2024 menunjukkan tren penurunan yang konsisten.
Pada November 2022, inflasi yoy tercatat sebesar 5,42% dan meningkat menjadi 5,51% pada
Desember 2022. Namun, di tahun berikutnya, inflasi mulai turun secara signifikan. Pada November
2023, inflasi yoy turun menjadi 2,86% dan terus menurun hingga 2,61% di Desember 2023. Tren
positif ini berlanjut hingga akhir 2024, dengan inflasi yoy sebesar 1,55% di November dan meningkat
menjadi 1,57% pada Desember 2024, didukung oleh stabilitas harga yang lebih baik dan pengendalian
inflasi yang ketat. Penurunan inflasi mencerminkan efektivitas kebijakan pemerintah dalam menjaga
stabilitas harga, terutama melalui pengendalian inflasi dan penguatan daya beli masyarakat.
Inflasi pada Desember 2024 dipengaruhi oleh kenaikan harga pada sebagian besar kelompok
pengeluaran, seperti kelompok makanan, minuman, dan tembakau (1,90%), kelompok perawatan
pribadi dan jasa lainnya (7,02%), serta kelompok penyediaan makanan dan minuman/restoran
(2,48%). Namun, beberapa kelompok justru mengalami deflasi, seperti kelompok transportasi (-
0,30%) dan kelompok informasi, komunikasi, serta jasa keuangan (-0,27%). Di tingkat regional,
Provinsi Papua Pegunungan mencatat inflasi tertinggi sebesar 5,36%, sedangkan Provinsi Gorontalo
mengalami deflasi terdalam sebesar -0,79%. Penurunan tingkat inflasi yang konsisten ini memberikan
sinyal positif bagi stabilitas ekonomi nasional dan mendukung pertumbuhan ekonomi yang
berkelanjutan.
Bank Indonesia memperkirakan inflasi Indonesia pada tahun 2025 akan tetap terjaga rendah di
kisaran 2,5% dengan deviasi ±1%, yang diharapkan mampu mendorong kenaikan penyaluran kredit
hingga 13% untuk memperkuat pertumbuhan ekonomi. Dalam peluncuran Laporan Perekonomian
Indonesia 2024, Bank Indonesia menekankan pentingnya kerja sama antara pemerintah, BI,
kementerian, akademisi, dan sektor industri guna mempertahankan stabilitas serta meningkatkan
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 156
P a g e | 25
kesejahteraan masyarakat. Meskipun optimis, Bank Indonesia tetap waspada terhadap potensi
ketidakpastian global serta berkomitmen menjaga stabilitas nilai tukar rupiah melalui intervensi di
pasar dan pembelian Surat Berharga Negara (SBN) sebesar Rp100 triliun bersama Kementerian
Keuangan. Selain itu, stabilitas dan transformasi ekonomi melalui peningkatan produktivitas dan
efisiensi dianggap sebagai faktor utama untuk mendorong pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi.
2.2 Tinjauan Industri Infrastruktur
Infrastruktur Dunia
Infrastruktur memiliki peran strategis dalam mendorong pertumbuhan ekonomi dunia, baik melalui
peningkatan produktivitas, penguatan konektivitas, maupun dukungan terhadap berbagai sektor
industri. Investasi pada infrastruktur seperti jaringan transportasi, sistem energi, dan infrastruktur
digital berkontribusi signifikan dalam mendorong aktivitas ekonomi, meningkatkan daya saing, serta
memperluas akses masyarakat terhadap layanan publik, termasuk kesehatan dan pendidikan. Agar
manfaat infrastruktur dapat dirasakan secara optimal, diperlukan perencanaan yang matang dan
investasi berkelanjutan. Proyek-proyek infrastruktur harus selaras dengan visi pembangunan jangka
panjang untuk menciptakan pertumbuhan ekonomi yang lebih inklusif dan berkelanjutan. Dengan
mengintegrasikan inovasi dan pengalaman historis, pemerintah dapat memastikan pengembangan
infrastruktur yang tidak hanya memenuhi kebutuhan saat ini, tetapi juga mampu menjawab
tantangan di masa depan.
Jalan tol memiliki peran strategis dalam mendorong pertumbuhan ekonomi regional maupun global.
Jalan tol berkontribusi signifikan dalam meningkatkan investasi daerah, menciptakan lapangan kerja,
serta memperbaiki efisiensi transportasi. Manfaat ekonomi lainnya termasuk percepatan waktu
tempuh, pengurangan biaya logistik, dan peningkatan aktivitas perdagangan yang berdampak positif
pada output industri dan pertumbuhan Produk Domestik Bruto (PDB). Namun, untuk
memaksimalkan dampak ekonominya, diperlukan keseimbangan antara tarif tol dan volume lalu
lintas guna mencegah hambatan yang dapat merugikan pengguna dan ekonomi lokal. Selain manfaat
langsung, jalan tol juga mendorong pengembangan kawasan di sekitarnya dengan menarik bisnis
baru dan mendorong urbanisasi.
Variasi Kepuasan Publik terhadap Kualitas Infrastruktur di 32 Negara Tahun 2024
Sumber: Ipsos/GIIA
Berdasarkan data dari Ipsos/Global Infrastructure Investor Association (GIIA) pada periode Mei–Juni
2024, kepuasan publik terhadap kualitas infrastruktur di 32 negara menunjukkan variasi yang
signifikan antar sektor. Bandara (72%) merupakan tipe infrastruktur yang memiliki kepuasan publik
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 157
P a g e | 26
tertinggi karena fungsinya sebagai pusat pariwisata dan mobilitas yang mendorong pertumbuhan
sosial dan ekonomi di tingkat kota, regional, maupun nasional. Selain memudahkan perjalanan
domestik dan internasional, bandara juga berperan penting dalam memajukan sektor pariwisata,
perdagangan, dan investasi. Infrastruktur digital seperti jaringan internet berkecepatan tinggi (61%)
dan jaringan jalan utama (60%) termasuk dalam posisi kedua sebagai tipe infrastruktur yang
diapresiasi publik. Kehadiran internet yang stabil semakin dianggap sebagai kebutuhan pokok di era
digital, mendukung aktivitas di berbagai bidang, mulai dari bisnis hingga pendidikan. Sementara itu,
jaringan jalan utama yang memadai tetap menjadi tulang punggung mobilitas masyarakat dan
distribusi logistik, menjaga konektivitas antarkota dan wilayah. Ini menunjukkan bahwa aksesibilitas
baik dalam bentuk transportasi fisik maupun konektivitas digital tetap menjadi fokus utama di
berbagai negara.
Sebaliknya, infrastruktur pengisian daya kendaraan listrik (EV charging), sistem penanggulangan
banjir (Flood defences), dan penyediaan perumahan baru (New housing supply) mendapatkan tingkat
kepuasan yang relatif rendah, dengan rata-rata sebesar 32%–39%. Masalah utama pada infrastruktur
pengisian kendaraan listrik adalah distribusi stasiun pengisian yang belum merata dan kapasitasnya
yang masih terbatas, sehingga menghambat adopsi kendaraan ramah lingkungan ini. Selain itu,
rendahnya kepuasan terhadap sistem penanggulangan banjir menunjukkan tingginya risiko bencana
banjir di berbagai daerah, yang semakin parah akibat perubahan iklim dan laju urbanisasi yang cepat.
Kepuasan Publik terhadap Kualitas Jaringan Jalan Utama di 32 Negara Tahun 2024
Sumber: Ipsos/GIIA
Berdasarkan data dari Ipsos/GIIA, Indonesia (91%) menempati peringkat teratas dalam kepuasan
publik mengenai kualitas jaringan jalan tol/jalan utama (Motorway/Major Road Network), diikuti oleh
Singapura (86%) dan Belanda (82%). Tingginya kepuasan terhadap jaringan jalan utama di Indonesia
menunjukkan apresiasi masyarakat atas pembangunan infrastruktur besar-besaran dalam beberapa
tahun terakhir, terutama proyek jalan tol trans-regional yang terus berkembang.
Di sisi lain, Rumania (17%) menghadapi tantangan dalam modernisasi jalan, kondisi jalan utama di
Rumania terbilang buruk berdasarkan hasil survey yang dilakukan oleh Ipsos/GIIA, disebabkan karena
investasi infrastruktur yang tidak merata dan kebiasaan pengemudi yang lebih memilih jalan biasa
daripada jalan tol untuk menghemat biaya. Hal ini menyebabkan dana untuk perawatan jalan utama
semakin menipis, sementara tingginya volume kendaraan memperparah kerusakan jalan tanpa
adanya perbaikan yang memadai. Di sisi lain, jalan-jalan alternatif juga tidak kalah memprihatinkan,
dengan kondisi yang buruk dan kurang berkembang, menunjukkan kurangnya perhatian terhadap
sistem jalan secara menyeluruh. Fasilitas pendukung seperti tempat istirahat dan pom bensin yang
jarang ditemui juga menjadi bukti minimnya investasi di sektor transportasi, sementara Amerika
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 158
P a g e | 27
Serikat (50%) dan Kanada (48%) meskipun memiliki jaringan luas, masih mendapat kepuasan yang
relative sedang, hal ini dikarenakan infrastruktur yang sudah tua dan tidak mampu memenuhi
kebutuhan saat ini. Infrastruktur seperti jalan, jembatan, rel kereta, jaringan listrik, dan internet
membutuhkan investasi besar untuk perbaikan dan modernisasi. Negara-negara maju seperti Jerman
(66%) dan Jepang (67%) tetap menunjukkan kualitas yang diakui global, sejalan dengan standar tinggi
yang diterapkan dalam manajemen infrastruktur transportasi mereka.
Rata-Rata Tarif Tol di Berbagai Negara Tahun 2021-2024
Sumber: Budget Direct
Rata-rata tarif tol di berbagai negara menunjukkan variasi yang cukup signifikan, mencerminkan
perbedaan kebijakan, frekuensi penggunaan, dan struktur infrastruktur jalan tol di masing-masing
wilayah. Swiss, Austria, dan Kepulauan Faroe, tarif tol cenderung lebih tinggi dibandingkan negara
lainnya. Swiss, misalnya, memiliki rata-rata tarif tol tertinggi sebesar USD 26,52, Austria dan
Kepulauan Faroe mengikuti dengan tarif rata-rata masing-masing sebesar USD 16,31 dan USD 16,28.
Tingginya tarif tol di Swiss, Austria, dan Kepulauan Faroe disebabkan oleh sistem vignette, biaya
infrastruktur yang mahal akibat medan sulit, serta kebijakan transportasi. Swiss dan Austria
menerapkan pembayaran tetap untuk akses tol, sementara Kepulauan Faroe membebankan biaya
tinggi untuk terowongan bawah laut. Faktor biaya hidup tinggi dan jumlah pengguna yang terbatas
juga turut meningkatkan tarif. Sementara itu, negara-negara seperti Kroasia dan Denmark juga
memiliki rata-rata tarif tol sebesar USD 15,30 dan USD 10,75. Hal ini terkait dengan sistem tol berbasis
jarak tempuh serta biaya tambahan untuk melewati jembatan atau terowongan tertentu. Di sisi lain,
negara seperti Polandia, Belgia, dan Cina menunjukkan tarif tol berkisar antara USD 7 hingga USD 8.
Ini mencerminkan upaya negara-negara tersebut dalam menjaga keterjangkauan infrastruktur jalan
bagi pengguna. Di samping itu, Albania dan Swedia menempati posisi dengan tarif tol yang relatif
rendah dibandingkan negara-negara lain dalam daftar ini, masing-masing sebesar USD 6,06 dan USD
5,47. Tarif tol di Albania tergolong lebih rendah, terutama disebabkan oleh infrastruktur jalan yang
belum memadai. Kebijakan ini diterapkan untuk menjaga daya tarik bagi pengguna jalan. Selain itu,
tarif lebih rendah ini mendukung pertumbuhan ekonomi, khususnya di sektor pariwisata dan
pertanian, yang sangat bergantung pada konektivitas jalan. Tarif tol di Swedia diterapkan secara
bertahap dan transparan, dengan fokus pada pemanfaatan pendapatan tol untuk pembangunan
infrastruktur dan pengurangan emisi. Kebijakan tol di negara ini juga dirancang agar tidak membebani
kelompok berpenghasilan rendah serta penduduk di daerah pedesaan. Di Indonesia juga tarif tol
berkisar USD 5,85 didorong oleh pemerintah yang menggunakan berbagai sumber pendanaan di luar
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN), seperti investasi swasta, Kerjasama Pemerintah
dan Badan Usaha (KPBU), blended finance, dan pinjaman internasional. Dukungan seperti Viability
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 159
P a g e | 28
Gap Fund (VGF) dan bantuan konstruksi juga membantu menjaga tarif tetap terjangkau. Perbedaan
tarif ini memberikan gambaran tentang bagaimana kebijakan tarif tol dapat bervariasi, bergantung
pada faktor geografis, tingkat pembangunan infrastruktur, dan kebutuhan transportasi setiap negara.
Infrastruktur Nasional
Pembangunan infrastruktur berperan penting dalam mendorong pertumbuhan ekonomi di
Indonesia, Pemerintah telah menjalankan berbagai proyek strategis seperti pembangunan Jalan Tol
Trans, jalur kereta api, serta bendungan dan pembangkit listrik berskala besar yang berhasil
meningkatkan konektivitas antarwilayah dan ketersediaan energi. Selain memperkuat ekonomi
regional, infrastruktur juga berdampak pada kesejahteraan sosial dengan menyediakan fasilitas
publik seperti sekolah dan rumah sakit, yang berkontribusi pada peningkatan kualitas hidup
masyarakat. Kebijakan pemerintah yang mendorong penggunaan Produk Dalam Negeri (PDN) turut
memberdayakan kontraktor lokal, menciptakan lapangan kerja, serta mengurangi ketergantungan
pada impor, sehingga menciptakan lingkungan bisnis yang lebih kondusif dan menarik investasi
swasta.
Jalan tol memiliki peran strategis dalam mendorong pertumbuhan ekonomi di Indonesia melalui
peningkatan aksesibilitas dan konektivitas antarwilayah. Infrastruktur ini mempermudah distribusi
barang dan jasa, sehingga waktu tempuh menjadi lebih singkat dan biaya logistik dapat ditekan
hingga 20%. Dampak ini membuat produk lokal semakin kompetitif, mendorong investasi, serta
mempercepat pengembangan sektor manufaktur dan agribisnis. Selain itu, pembangunan jalan tol
turut merangsang pertumbuhan ekonomi di daerah yang sebelumnya sulit dijangkau, membuka
lapangan kerja, dan meningkatkan pendapatan masyarakat lokal.
Daerah sekitar exit tol sering kali mengalami lonjakan aktivitas ekonomi, seperti munculnya kawasan
industri dan pariwisata yang berkembang pesat. Contohnya, tol Trans-Sumatra membuka akses ke
wilayah kaya sumber daya alam di Sumatra, sedangkan tol Tangerang-Merak berkontribusi pada
pertumbuhan ekonomi Banten sebesar 5,7%. Meski demikian, tantangan seperti penggusuran lahan
dan risiko urbanisasi harus dikelola dengan bijak untuk memastikan pembangunan ini memberikan
manfaat yang berkelanjutan bagi masyarakat.
Pertumbuhan Pembangunan Jalan Tol di Indonesia Tahun 2015-2024
Sumber: InfoPublik, Satu Data Indonesia
Selama satu dekade terakhir, pembangunan jalan tol di Indonesia mengalami pertumbuhan signifikan
seiring dengan prioritas pemerintah dalam memperkuat konektivitas antarwilayah. Presiden Joko
Widodo menempatkan infrastruktur sebagai salah satu pilar utama pembangunan nasional guna
mendukung kelancaran transportasi dan distribusi logistik. Peningkatan pembangunan jalan tol terus
berlangsung dari tahun ke tahun dengan capaian yang cukup bervariasi.
Pada 2015, jalan tol yang selesai dibangun sepanjang 132,35 km. Tahun berikutnya, pembangunan
sedikit melambat dengan penambahan hanya 43,69 km, yang kemudian mengalami pertumbuhan
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 160
P a g e | 29
CAGR sebesar 41% sampai dengan tahun 2019 mencapai pembangunan 522,88 km. Pandemi COVID-
19 menimbulkan tantangan besar dan menyebabkan penurunan pembangunan jalan tol dengan
penurunan pertumbuhan sebesar 52% dari 2019-2021. Adapun, tren peningkatan kembali berlanjut
mulai tahun 2022 hingga 2024 dengan pertumbuhan CAGR mencapai 114%, dimana tahun 2024
menjadi pembangunan jalan tol terbesar hingga mencapai 650 km, hal ini dikarenakan Pemerintah
bertujuan untuk meningkatkan konektivitas, menekan biaya logistik, dan mendukung pertumbuhan
ekonomi. Infrastruktur ini juga diharapkan mempercepat distribusi barang dan meningkatkan daya
saing nasional.
Pembangunan jalan tol juga tersebar di beberapa pulau utama Indonesia, dengan Pulau Jawa
mendominasi sepanjang 1.782,47 km. Pulau Sumatera menyusul dengan total panjang 941,75 km.
Pulau Kalimantan, Sulawesi, dan Bali juga mendapatkan alokasi pembangunan masing-masing
sebesar 97,27 km, 61,46 km, dan 10,07 km. Kehadiran jaringan tol yang lebih luas ini diharapkan
dapat mendukung pertumbuhan ekonomi dengan memangkas waktu tempuh dan mempermudah
akses antarwilayah.
Perkembangan Lalu Lintas Kendaraan di Indonesia Tahun 2021-2024
Sumber: BPS dan CNN
Selama 2021 – 2024 jumlah kendaraan bermotor mengalami peningkatan pertumbuhan tahunan
dengan rata-rata sebesar 5% dari 141 juta unit kendaraan bermotor tahun 2021 menjadi 164 juta
unit di tahun 2024. Jumlah kendaraan bermotor tersebut terdiri dari Mobil Penumpang, Mobil Bis,
Mobil Barang, dan Sepeda motor. Hal ini mencerminkan tingginya mobilitas masyarakat dan
meningkatnya kebutuhan transportasi pribadi. Pada 2024, populasi kendaraan bermotor di Indonesia
mencapai 164 juta unit, dengan sepeda motor masih menjadi jenis kendaraan terbanyak, yakni 137,3
juta unit atau sekitar 83,6% dari total kendaraan. Mobil penumpang berada di urutan kedua dengan
jumlah 20,1 juta unit, disusul oleh mobil barang sebesar 6,1 juta unit, bus sebanyak 285 ribu unit, dan
kendaraan khusus sebanyak 162 ribu unit.
Peningkatan ini disebabkan mayoritas penduduk Indonesia lebih memilih kendaraan pribadi,
terutama motor, dibandingkan transportasi umum. Pulau Jawa menjadi wilayah dengan populasi
kendaraan tertinggi, mencapai 97,2 juta unit atau 59,2% dari total kendaraan nasional. Selain Pulau
Jawa, distribusi kendaraan di wilayah lain juga terus meningkat seiring dengan pertumbuhan populasi
dan aktivitas ekonomi di wilayah tersebut. Tren peningkatan ini mencerminkan peran penting
kendaraan bermotor dalam mendorong mobilitas dan perekonomian nasional. Di sisi lain,
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 161
P a g e | 30
pemerintah diharapkan terus mengantisipasi dampak yang muncul, seperti kemacetan lalu lintas dan
penurunan kualitas lingkungan, dengan memperkuat infrastruktur transportasi dan menerapkan
kebijakan ramah lingkungan untuk mendukung mobilitas berkelanjutan.
Proyek Strategis Nasional (PSN) Jalan Tol
Berdasarkan Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 3 Tahun 2016
Sumber: KOMPAS
Pada masa kepemimpinan Presiden Joko Widodo, Pemerintah merencanakan 53 proyek jalan tol
yang tersebar di seluruh Nusantara, terdiri dari pembangunan ruas tol baru serta pengembangan
ruas yang telah ada sebelumnya. Pembangunan infrastruktur menjadi prioritas utama, salah satunya
melalui Proyek Strategis Nasional (PSN). Jalan tol termasuk dalam fokus pembangunan ini dengan
tujuan memperkuat konektivitas antarwilayah guna mendorong pertumbuhan ekonomi. Guna
mempercepat realisasi PSN, pemerintah mengeluarkan regulasi seperti Peraturan Pemerintah (PP)
Nomor 42 Tahun 2021 tentang Kemudahan PSN sebagai turunan dari Undang-Undang Cipta Kerja,
yang memberikan kemudahan dalam aspek perizinan, pembiayaan, dan penyediaan lahan.
Hingga 2024, pelaksanaan PSN telah menunjukkan hasil yang signifikan. Sejak dimulai, sebanyak 161
proyek telah berhasil diselesaikan, menyerap hingga 11 juta tenaga kerja, dan berkontribusi pada
kenaikan peringkat daya saing Indonesia dalam IMD World Competitiveness Rangkings (WCR) dari
posisi 44 ke 34 pada tahun 2022. Beberapa ruas jalan tol yang telah selesai diresmikan dan mulai
beroperasi pada tahun 2024 antara lain Jalan Tol Bogor-Cianjur-Sukabumi Seksi 2, Jalan Tol
Balikpapan-Penajam Paser Utara, Jalan Tol Cimanggis-Cibitung Seksi 2B, Jalan Tol Cibitung-Clincing,
Jalan Tol Serpong-Balaraja, seta Jalan Tol Solo-Yogyakarta-YIA Kulonprogo Seksi 1. Infrastruktur ini
telah meningkatkan aksesibilitas antarwilayah, memperpendek waktu tempuh, serta mendukung
pertumbuhan ekonomi daerah.
Pada tahun 2025, pemerintah terus melanjutkan PSN di sektor jalan tol dengan menyiapkan tujuh
proyek baru sepanjang 384,1 km senilai Rp124,02 triliun. Beberapa proyek tersebut antara lain Jalan
Tol Ciranjang-Padalarang, Bandung Intra Urban, dan Pejagan-Cilacap. Selain itu, tiga proyek lainnya,
seperti Jalan Tol Gedebage-Tasikmalaya-Ciamis, Gilimanuk-Mengwi, dan Sentul Selatan-Karawang
Barat, telah memasuki tahap transaksi lelang dengan total panjang 265,5 km dan nilai investasi
Rp91,99 triliun.
Keberhasilan ini tidak hanya mendorong perekonomian nasional tetapi juga memberikan efek
multiplikasi terhadap berbagai sektor, seperti industri barang dan jasa, serta pariwisata. Proyek-
proyek ini mencakup ruas jalan yang menghubungkan wilayah strategis dan kawasan industri guna
memperkuat daya saing Indonesia secara global. Namun, tantangan dalam penyelesaian PSN masih
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 162
P a g e | 31 ada, seperti masalah perizinan, lahan, dan pembiayaan. Untuk itu, koordinasi lintas sektor terus dilakukan guna memastikan proyek berjalan sesuai target. Dengan komitmen yang kuat, pemerintah berharap proyek-proyek tersebut dapat memberikan manfaat optimal bagi masyarakat serta mendorong pemerataan pembangunan di seluruh Indonesia. 2.3 Kesimpulan Akhir tahun 2024, pertumbuhan ekonomi global menunjukkan ketidakseimbangan. Negara-negara berkembang mencatat kinerja yang lebih kuat, didorong oleh pemulihan sektor manufaktur dan ekspor, sementara negara-negara maju mengalami perlambatan akibat melemahnya permintaan domestik dan tekanan perdagangan. Proyeksi ekonomi global untuk tahun 2025 – 2026 mengindikasikan tingginya ketidakpastian, dipengaruhi oleh kebijakan moneter yang ketat, ketegangan geopolitik, dan volatilitas harga komoditas. Meskipun demikian, permintaan domestik di beberapa wilayah diperkirakan tetap mampu mendorong pertumbuhan ekonomi. Di tengah ketidakpastian global, perekonomian Indonesia menunjukkan pertumbuhan yang stabil pada akhir 2024, dengan angka pertumbuhan berkisar di sekitar 5%. Kinerja ini didukung oleh konsumsi rumah tangga yang kuat, peningkatan investasi, serta pertumbuhan sektor jasa. Inflasi berhasil dikendalikan pada tingkat yang rendah, mencerminkan terjaganya stabilitas makroekonomi. Untuk tahun 2025 – 2026, proyeksi pertumbuhan ekonomi Indonesia optimis, diperkirakan mencapai 5,1–5,2%, dengan dukungan dari permintaan domestik dan kebijakan fiskal yang akomodatif. Infrastruktur memegang peran strategis dalam mendorong pertumbuhan ekonomi global melalui peningkatan produktivitas, konektivitas, dan efisiensi di berbagai sektor industri. Investasi dalam infrastruktur, seperti jalan tol, sistem energi, dan jaringan digital, berperan penting dalam mempercepat distribusi barang dan jasa, meningkatkan daya saing, serta memperluas akses masyarakat terhadap layanan publik. Namun, pembangunan infrastruktur yang efektif memerlukan perencanaan yang matang, pendanaan yang berkelanjutan, serta integrasi teknologi untuk memastikan manfaat jangka panjang yang berkelanjutan. Di Indonesia, pembangunan jalan tol telah memberikan dampak signifikan terhadap perekonomian, terutama dalam menurunkan biaya logistik dan memperlancar arus distribusi. Pertumbuhan pesat jaringan jalan tol sejak tahun 2015 mencerminkan komitmen pemerintah dalam meningkatkan konektivitas antarwilayah. Meskipun demikian, tantangan seperti penetapan tarif tol, proses pembebasan lahan, dan dampak urbanisasi perlu dikelola secara efektif agar manfaat pembangunan infrastruktur dapat dirasakan secara merata oleh seluruh lapisan masyarakat. Selama periode historis tahun 2020-2024, perkembangan lalu lintas kendaraan di Indonesia (kecuali sepeda motor) menunjukkan pertumbuhan CAGR sebesar 8,3%. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 163
P a g e | 32
3. KETERANGAN PERUSAHAAN
3.1 Riwayat Singkat
JTD didirikan di Indonesia berdasarkan Akta No. 295 tanggal 30 Juni 2005 di hadapan Aulia Taufani,
S.H., pengganti dari Sutjipto, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta dan telah disetujui oleh Menteri
Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C-20372.HT.01.01.TH 2005 tanggal
25 Juli 2005.
Anggaran dasar JTD telah mengalami beberapa kali perubahan, yang terakhir berdasarkan Akta No.
50 tanggal 18 Desember 2023 dari Aulia Taufani, S.H., Notaris di Jakarta mengenai perubahan
anggaran dasar JTD, yang telah mendapat persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia No. AHU-AH.01.03-0160396 tanggal 21 Desember 2023.
3.2 Kegiatan Usaha
Berdasarkan pasal 3 Anggaran Dasar JTD, maksud dan tujuan JTD adalah berusaha dalam bidang
konstruksi, pengangkutan dan pergudangan. Aktivitas JTD saat ini adalah melaksanakan pengusahaan
jalan tol yang berlokasi di Jakarta.
Pada tanggal 5 Januari 2017, JTD memperoleh Surat Perintah Mulai Kerja (“SPMK”) No.
02/BPJT/SPMK/P/JL. 01.03/2017 dari Badan Pengatur Jalan Tol (“BPJT”) untuk melaksanakan hal-hal
sebagai berikut:
i.) Pekerjaan Pembangunan Jalan Tol Ruas Jalan Tol Dalam Kota Jakarta Ruas Sunter – Pulo
Gebang.
ii.) JTD bersama dengan Ditjen Bina Marga, Pemprov DKI dan BPJT memproses pemanfaatan
Right of Way (RoW) sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
JTD berdomisili di Gedung Jaya Lantai 12, Jl. M.H. Thamrin No. 12, Jakarta Pusat dan JTD memiliki
kantor operasional yang terletak di Jl. Tol Lingkar Luar No. 3, Cakung, Jakarta Timur. Perusahaan telah
beroperasi secara komersial sejak tanggal 5 Januari 2017.
3.3 Jenis Ekuitas, Struktur Permodalan dan Susunan Pemegang Saham
Berikut adalah jenis ekuitas JTD per tanggal 31 Desember 2024:
(dalam Rupiah Penuh)
2024
Keterangan
Audit
EKUITAS
Modal Saham 751.035.000.000
Tambahan Modal Disetor - Saham 4.164.101.380.440
Saldo Laba (190.888.131.469)
Kepentingan Non Pengendali 3.653.414
TOTAL EKUITAS 4.724.251.902.385
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Berikut adalah struktur permodalan dan komposisi pemegang saham JTD per tanggal 31
Desember 2024:
Jumlah Saham Ditempatkan
Pemegang Saham Jenis Saham Presentase Kepemilikan (%) Jumlah (Rp)
dan Disetor Penuh
PT Jaya Real Property Tbk 300.269 Seri B 39,98 300.269.000.000
PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk 44.207 Seri B 5,89 44.207.000.000
PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk 153.826 Seri B 20,48 153.826.000.000
PT Pembangunan Jaya 149.750 Seri B 19,94 149.750.000.000
PT Jakarta Propertindo 8.997 Seri B 1,20 8.997.000.000
PT Jaya Land 15.632 Seri B 2,08 15.632.000.000
1 Seri A 1.000.000
PT Pembangunan Jaya Infrastruktur 10,43
78.353 Seri B 78.353.000.000
Total 751.035 100,00 751.035.000.000
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 164
P a g e | 33
3.4 Susunan Direksi dan Komisaris
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi JTD pada tanggal 31 Desember 2024 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Trisna Muliadi
Komisaris : Candra Ciputra
Komisaris : Vivian Setjakusuma
Komisaris : M.A. Ismail Ning
Komisaris : Frans Satyaki Sunito
Dewan Direksi
Direktur Utama : Sutopo Kristanto
Direktur : Subianto Setjawardaja
3.1.5 Struktur Organisasi
Struktur organisasi JTD pada tanggal 31 Desember 2024 adalah sebagai berikut:
Sumber: Manajemen JTD
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 165
P a g e | 34
3.5 Ikhtisar Data Keuangan JTD
Laporan Posisi Keuangan JTD
Tahun 2020 - 2024
(dalam Rupiah penuh)
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit
Aset
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 328.028.152.443 126.439.927.300 150.393.491.083 35.968.653.541 51.604.583.528
Piutang Usaha Pihak Berelasi - - - - 1.740.630
Aset Keuangan Lancar Lainnya 458.503.666.134 391.986.403.227 37.143.858.209 25.648.002.562 32.795.016.227
Biaya Dibayar di Muka 441.713.824 1.911.374.399 2.210.731.842 2.178.709.519 4.492.494.730
Total Aset Lancar 786.973.532.401 520.337.704.926 189.748.081.134 63.795.365.622 88.893.835.115
Aset Tidak Lancar
Aset Pajak Tangguhan 188.906.056 287.893.239 2.989.016.986 7.068.097.565 11.075.448.145
Aset Tetap - bersih 6.870.046.150 9.615.894.783 5.698.346.494 4.095.579.752 4.882.493.924
Aset Takberwujud
Hak Pengusahaan Jalan Tol 3.880.078.996.230 4.663.907.858.875 4.545.719.199.952 4.429.971.063.589 4.548.893.407.466
Lainnya - 368.276.097.493 389.906.826.817 404.520.390.038 406.144.337.438
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya 356.910.000.000 - - - -
Total Aset Tidak Lancar 4.244.047.948.436 5.042.087.744.390 4.944.313.390.249 4.845.655.130.944 4.970.995.686.973
Total Aset 5.031.021.480.837 5.562.425.449.316 5.134.061.471.383 4.909.450.496.566 5.059.889.522.088
Liabilitas Dan Ekuitas
Liabilitas Lancar
Utang Bank 254.578.547.148 174.955.888.542 4.032.858.536 3.148.796.061 2.991.700.061
Utang Usaha 51.332.849.271 119.753.795.449 74.131.856.619 326.346.341 805.313.440
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya 31.381.314.632 402.360.638 715.479.842 493.877.801 512.677.911
Beban Akrual 173.638.213.155 3.373.409.068 2.215.309.498 6.970.885.810 7.489.818.927
Bagian Lancar atas Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - 8.895.203.821 10.674.244.685 1.779.040.686
Utang Bank 961.102.042 - 12.050.834.890 13.242.874.950 13.242.874.671
Liabilitas Sewa - 2.126.981.437 2.059.054.667 1.188.263.141 1.613.093.470
Utang Pajak 7.494.694.804 1.341.487.191 524.075.111 297.186.673 191.133.890
Total Liabilitas Lancar 519.386.721.052 301.953.922.325 104.624.672.984 36.342.475.462 28.625.653.056
Liabilitas Tidak Lancar
Utang Usaha - 9.158.041.077 9.221.090.246 9.221.090.246 7.487.238.099
Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - 10.290.482.547 1.779.040.686 -
Utang Bank 1.498.150.577.213 1.324.287.489.633 712.236.654.742 73.993.598.245 60.750.723.349
Liabilitas Sewa - 2.806.448.058 957.433.297 130.774.342 905.976.863
Provisi Pelapisan Jalan Tol - - - 29.696.143.158 47.614.513.189
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 828.953.000 - 1.592.154.000 1.603.433.000 969.623.000
Liabilitas Jangka Panjang Lainnya - 1.104.486.000 - - 189.283.892.147
Total Liabilitas Tidak Lancar 1.498.979.530.213 1.337.356.464.768 734.297.814.832 116.424.079.677 307.011.966.647
Total Liabilitas 2.018.366.251.265 1.639.310.387.093 838.922.487.816 152.766.555.139 335.637.619.703
Total Ekuitas
Ekuitas yang Dapat Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk :
Modal Saham 369.716.000.000 369.716.000.000 663.742.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000
Tambahan Modal Disetor - Saham 2.043.108.247.414 2.043.108.247.414 3.678.555.542.018 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440
Uang Muka Setoran Modal 372.493.223.802 1.384.562.968.760 - - -
Saldo Laba 227.333.770.597 125.723.966.625 (47.162.277.810) (158.456.116.613) (190.888.131.469)
Kepentingan Non Pengendali 3.987.759 3.879.424 3.719.359 3.677.600 3.653.414
Total Ekuitas 3.012.655.229.572 3.923.115.062.223 4.295.138.983.567 4.756.683.941.427 4.724.251.902.385
Total Liabilitas Dan Ekuitas 5.031.021.480.837 5.562.425.449.316 5.134.061.471.383 4.909.450.496.566 5.059.889.522.088
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah aset JTD mengalami pertumbuhan yang meningkat dengan rata-
rata sebesar 0,14%. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 11% dari sebesar
Rp5.031.021.480.837,- pada tahun 2020 menjadi sebesar Rp5.562.425.449.316,- pada tahun 2021.
Pada tahun 2024, jumlah aset JTD adalah sebesar Rp5.059.889.522.088,-.
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah aset lancar JTD mengalami pertumbuhan yang menurun dengan
rata-rata sebesar 42%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2023 sebesar 66% dari sebesar
Rp189.748.081.134,- pada tahun 2022 menjadi sebesar Rp63.795.365.622,- pada tahun 2023. Pada
tahun 2024, jumlah aset lancar JTD adalah sebesar Rp88.893.835.115,-.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 166
P a g e | 35
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah aset tidak lancar JTD mengalami pertumbuhan yang meningkat
dengan rata-rata sebesar 4%. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 18,8% dari
sebesar Rp4.244.047.948.436,- pada tahun 2020 menjadi sebesar Rp5.042.087.744.390,- pada tahun
2021. Pada tahun 2024, jumlah aset tidak lancar JTD adalah sebesar Rp4.970.995.686.973,-.
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah liabilitas JTD mengalami pertumbuhan yang menurun dengan rata-
rata sebesar 36%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2023 sebesar 82% dari sebesar
Rp838.922.487.816,- pada tahun 2022 menjadi sebesar Rp152.766.555.139,- pada tahun 2023. Pada
tahun 2024, jumlah liabilitas JTD adalah sebesar Rp335.637.619.703,-.
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah liabilitas lancar JTD mengalami pertumbuhan yang menurun
dengan rata-rata sebesar 52%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2022 sebesar 65,4% dari
sebesar Rp301.953.922.325,- pada tahun 2021 menjadi sebesar Rp104.624.672.984,- pada tahun
2022. Pada tahun 2024, jumlah liabilitas lancar JTD adalah sebesar Rp28.625.653.056,-.
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah liabilitas tidak lancar JTD mengalami pertumbuhan yang menurun
dengan rata-rata sebesar 33%. Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2023 sebesar 84% dari sebesar
Rp734.297.814.832,- pada tahun 2022 menjadi sebesar Rp116.424.079.677,- pada tahun 2023. Pada
tahun 2024, jumlah liabilitas tidak lancar JTD adalah sebesar Rp307.011.966.647,-.
Selama tahun 2020 - 2024, jumlah ekuitas JTD mengalami pertumbuhan yang meningkat dengan rata-
rata sebesar 12%. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 30% dari sebesar
Rp3.012.655.229.572,- pada tahun 2020 menjadi sebesar Rp3.923.115.062.223,- pada tahun 2021.
Pada tahun 2024, jumlah ekuitas JTD adalah sebesar Rp4.724.251.902.385,-.
Laporan Laba Rugi JTD Tahun 2020 - 2024
(dalam Rupiah penuh)
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit
Pendapatan Tol - 16.631.865.536 71.425.508.500 85.687.863.500 97.805.130.500
Pendapatan Konstruksi 1.234.361.759.274 308.627.606.370 21.663.455.095 14.655.840.183 1.615.114.799
Total Pendapatan 1.234.361.759.274 325.259.471.906 93.088.963.595 100.343.703.683 99.420.245.299
Beban Tol - (48.634.766.284) (152.450.717.402) (159.680.051.030) (146.343.990.694)
Beban Konstruksi (1.234.361.759.274) (308.627.606.370) (21.663.455.095) (14.655.840.183) (1.615.114.799)
Total Beban Pokok Pendapatan (1.234.361.759.274) (357.262.372.654) (174.114.172.497) (174.335.891.213) (147.959.105.493)
Laba Kotor - (32.002.900.748) (81.025.208.902) (73.992.187.530) (48.538.860.194)
Beban Usaha (11.000.441.667) (12.936.369.088) (14.565.556.644) (12.015.649.116) (11.732.047.319)
Pendapatan (Beban) Lainnya 120.672.448 (155.650.523) (1.619.171.810) 3.220.401.489 1.462.678.576
Total Beban Umum Dan Administrasi (10.879.769.219) (13.092.019.611) (16.184.728.454) (8.795.247.627) (10.269.368.743)
Laba/(Rugi) Usaha (10.879.769.219) (45.094.920.359) (97.209.937.356) (82.787.435.157) (58.808.228.937)
Pendapatan (Beban) Lain-Lain
Pendapatan Keuangan 53.309.309.763 34.455.498.944 6.859.022.310 2.951.771.521 2.066.334.370
Beban Keuangan (31.361.152.300) (91.089.666.926) (85.212.526.201) (35.476.566.163) (6.727.651.838)
Jumlah Pendapatan (beban) lain-lain 21.948.157.463 (56.634.167.982) (78.353.503.891) (32.524.794.642) (4.661.317.468)
Laba/(Rugi) Sebelum Pajak 11.068.388.244 (101.729.088.341) (175.563.441.247) (115.312.229.799) (63.469.546.405)
Manfaat Pajak Tangguhan 201.985.056 103.428.543 2.695.824.607 4.065.709.859 4.009.945.700
Laba/(Rugi) Periode Berjalan 11.270.373.300 (101.625.659.798) (172.867.616.640) (111.246.519.940) (59.459.600.705)
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Selama tahun 2020 - 2024, Laba/(Rugi) Periode Berjalan JTD mengalami tren yang fluktuatif.
Penurunan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 1002% dari laba sebesar Rp11.270.373.300,-
pada tahun 2020 menjadi rugi sebesar Rp101.625.659.798,- pada tahun 2021. Pada tahun 2024, rugi
periode berjalan JTD adalah sebesar Rp59.459.600.705,-.
Seiring dengan adanya penurunan pendapatan JTD sebesar 47%, selama tahun 2020 - 2024, beban
pokok pendapatan JTD turut mengalami penurunan sebesar 41%. Penurunan beban pokok
pendapatan terbesar terjadi pada tahun 2021 sebesar 71%.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 167
P a g e | 36
Selama tahun 2020 - 2024, JTD tercatat memiliki rata-rata rugi periode berjalan sebesar 77% atas
pendapatan. Pada tahun 2024, perusahaan mencatat rugi sebesar 60% atas pendapatan.
Rasio
(dalam persentase kecuali dinyatakan lain)
2020 2021 2022 2023 2024 Rata-Rata
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit Historis
Rasio Pertumbuhan*
Pendapatan N/A -74% -71% 8% -1% -47%
Beban Pokok Pendapatan N/A -71% -51% 0% -15% -41%
Laba Kotor N/A N/A -153% 9% 34% -15%
Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan N/A -1002% -70% 36% 47% N/A
Aset Lancar N/A -34% -64% -66% 39% -42%
Aset Tidak Lancar N/A 18,8% -1,9% -2,0% 2,6% 4,0%
Total Aset N/A 11% -8% -4% 3% 0,14%
Liabilitas Lancar N/A -41,9% -65,4% -65,3% -21,2% -52%
Liabilitas Tidak Lancar N/A -11% -45% -84% 164% -33%
Total Liabilitas N/A -19% -49% -82% 120% -36%
Total Ekuitas N/A 30% 9% 11% -1% 12%
Rasio Vertikal**
Beban Pokok Pendapatan 100% 110% 187% 174% 149% 144%
Laba Kotor 0% -10% -87% -74% -49% -44%
Laba (Rugi) Neto Tahun Berjalan 1% -31% -186% -111% -60% -77%
Aset Lancar / Total Aset 16% 9% 4% 1% 2% 6%
Aset Tidak Lancar / Total Aset 84% 91% 96% 99% 98% 94%
Liabilitas Lancar / Total Liabilitas 26% 18% 12% 24% 9% 18%
Liabilitas Tidak Lancar / Total Liabilitas 74% 82% 88% 76% 91% 82%
Total Liabilitas / Total Liabilitas & Ekuitas 40% 29% 16% 3% 7% 19%
Total Ekuitas / Total Liabilitas & Ekuitas 60% 71% 84% 97% 93% 81%
Rasio Likuiditas**
Current Ratio 1,52 1,72 1,81 1,76 3,11 2,0
Quick Ratio 0,6 0,4 1,4 1,0 1,8 1,1
Rasio Profitabilitas**
Return on Asset (ROA) 0% -2% -3% -2% -1% -2%
Return on Equity (ROE) 0% -3% -4% -2% -1% -2%
Rasio Aktivitas**
Perputaran Aset (x) 0,25 0,06 0,02 0,02 0,02 0,07
Perputaran Piutang Usaha (x) 0 0 0 0 57.117 11.423
Perputaran Piutang Usaha (hari) 0 0 0 0 156 31
Perputaran Utang Usaha (x) 24 3 2 534 184 149
Perputaran Utang Usaha (hari) 0 0 0 1 1 0
Perputaran Persediaan (X) N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Perputaran Persediaan (hari) N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Rasio Solvabilitas**
Debt to Asset Ratio (DAR) 40% 29% 16% 3% 7% 19%
Debt to Equity Ratio (DER) 67% 42% 20% 3% 7% 28%
Sumber: TRUSCEL. Diolah berdasarkan data laporan keuangan JTD
Keterangan:
*) Perhitungan rata-rata menggunakan metode CAGR pada tahun 2020 - 2024
**)Perhitungan rata-rata dilakukan dengan menggunakan metode AVERAGE Data pada tahun 2020 - 2024
N/A) Tidak ada pembanding
N/A*) tidak dapat dihitung dikarenakan nilai pembagi sama dengan 0
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan operasional suatu perusahaan dalam mengelola aset-
asetnya dengan tujuan akhir mengoptimalkan pengembalian yang dapat diperoleh para penyedia
capital (capital providers). Rasio imbal balik aset (Return on Assets / ROA) JTD selama tahun 2020 -
2024, secara rata-rata adalah sebesar -2%.
Rasio imbal balik ekuitas (Return on Equity / ROE) selama tahun 2020 - 2024, secara rata-rata adalah
sebesar -2% dimana rasio ini menunjukan hasil yang sejalan dengan rata-rata ROA pada tahun 2020
- 2024. Namun perlu diingat, persentase ROE direkomendasikan untuk mendekati 10% untuk cukup
menutup biaya modal perusahaan.
Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk membayar seluruh liabilitas lancarnya
yang akan jatuh tempo. Selama tahun 2020 - 2024, rata-rata current ratio dan quick ratio JTD masing-
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 168
P a g e | 37 masing sebesar 2,0x dan 1,1x. Hal ini menunjukkan bahwa selama tahun 2020 - 2024 JTD cukup mampu untuk membayar liabilitas lancarnya dengan menggunakan aset lancar yang dimilikinya. Current ratio dan quick ratio terbesar terjadi pada 2024 masing-masing sebesar 3,11x dan 1,8x. Current ratio terkecil terjadi pada 2020 sebesar 1,52x dan quick ratio terkecil terjadi pada 2021 sebesar 0,4x. Rasio Aktivitas Rasio aktivitas menggambarkan kemampuan perusahaan dalam mendayagunakan aset-aset yang dimilikinya. Rasio perputaran aset JTD selama periode selama tahun 2020 - 2024 secara rata-rata adalah sebesar 0,07x per tahun yang berarti bahwa JTD mampu menghasilkan penjualan rata-rata sebesar 0,07x dari setiap aset yang dimiliki. Sedangkan perputaran piutang usaha JTD selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata adalah sebesar 11.423x atau selama 31 hari. Perputaran piutang usaha JTD tercepat terjadi pada tahun 2024 yaitu sebesar 57.117x atau selama 156 hari. Perputaran utang usaha JTD selama tahun 2020 - 2024 memiliki rata-rata sebesar 149x atau 0 hari. Perputaran utang usaha tercepat terjadi pada 2023 sebesar 534x atau 1 hari. Rasio Solvabilitas Debt to Asset Ratio (DAR) menunjukkan posisi utang berbunga terhadap aset dalam pembiayaan perusahaan sedangkan Debt to Equity Ratio (DER) menunjukkan besarnya porsi utang berbunga terhadap ekuitas dalam pembiayaan perusahaan (financial leverage). Rasio solvabilitas ini menunjukkan seberapa besar kemampuan sebuah perusahaan untuk melunasi seluruh utang berbunga dengan ekuitas atau aset yang dimiliki jika perusahaan tersebut dilikuidasi. DAR dan DER JTD selama periode historis rata-rata adalah sebesar 19% dan 28%. Penilaian Arus Kas Informasi tentang arus kas suatu perusahaan berguna bagi pemakai laporan keuangan untuk menilai kemampuan perusahaan untuk menghasilkan kas, memenuhi kewajibannya, membayar deviden, menilai penyebab terjadinya perbedaan antara laba dan arus kas terkait, dan menilai pengaruh kegiatan investasi dan pembiayaan yang menggunakan kas dan non-kas terhadap posisi keuangan perusahaan. Dalam proses pengambilan keputusan ekonomi, para pemakai perlu melakukan evaluasi terhadap kemampuan perusahaan dalam menghasilkan kas serta keputusan perolehannya. Perusahaan harus menyusun laporan arus kas dan harus menyajikan laporan tersebut sebagai bagian yang tidak terpisahkan di laporan keuangan untuk periode penyajian laporan keuangan. Tujuan utama dari laporan arus kas adalah memberikan informasi mengenai penerimaan dan pengeluaran kas suatu perusahaan selama satu periode. Tujuan keduanya adalah memberikan informasi atas dasar mengenai aktivitas operasi, investasi dan pendanaan. Selain tujuan di atas, laporan arus kas juga penting untuk mengetahui keadaan kas secara pasti demi menjaga likuiditas perusahaan. Dengan adanya laporan arus kas ini, maka perusahaan akan mengetahui apakah perusahaan dalam keadaan defisit atau bahkan mengalami surplus. Berikut adalah laporan arus kas JTD untuk tahun 2020 - 2024: Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 169
P a g e | 38
Laporan Arus Kas JTD Tahun 2020 - 2024
(dalam Rupiah penuh)
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan Pendapatan Tol - 16.552.993.036 71.149.397.500 85.624.855.003 97.484.825.884
Pembayaran Kepada Pemasok dan Pihak Ketiga (12.441.188.853) (56.318.848.176) (91.661.535.031) (89.611.883.678) (44.613.786.587)
Pembayaran Kepada Karyawan (3.694.547.186) (6.855.251.845) (9.567.415.411) (7.985.896.444) (7.943.308.199)
Pembayaran Beban Keuangan (31.361.152.300) (91.089.666.926) (64.795.551.071) (34.374.028.901) (6.749.758.875)
Penerimaan Bunga 23.996.807.649 24.999.662.753 4.075.675.540 2.594.922.548 1.862.584.378
Kas Bersih yang Digunakan untuk Aktivitas Operasi (23.500.080.690) (112.711.111.158) (90.799.428.473) (43.752.031.472) 40.040.556.601
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan Aset Tetap (397.267.545) (2.049.753.200) (734.376.286) (1.322.557.290) (1.016.133.920)
Penjualan Aset Tetap - - 78.655.000 - -
Penambahan Piutang Dana Talangan Tanah (56.223.438.127) (26.999.985.326) (287.510.000) 2.417.824.302 157.096.000
Penerimaan Pembayaran Piutang Dana Talangan Tanah 433.921.281.306 106.622.643.932 191.919.223.790 - -
Pembayaran Dana Talangan Tanah - - - - -
Pencairan Dana Yang Dibatasi Penggunaannya 45.216.625.015 (32.097.661.099) 166.046.696.429 - -
Penempatan Dana Yang Dibatasi Penggunannya - - - 5.428.432.397 (6.823.224.050)
Pencairan Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya 12.500.000 356.910.000.000 - - -
Pembayaran Uang Muka Proyek - - - - -
Penambahan Aset Takberwujud (1.073.888.733.033) (1.250.319.132.012) (14.340.050.983) (10.402.814.508) (1.489.570.406)
Kas Bersih yang Digunakan untuk Aktivitas Investasi (651.359.032.384) (847.933.887.705) 342.682.637.950 (3.879.115.099) (9.171.832.376)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pencairan Utang Bank 990.931.032.897 1.618.927.955.647 287.510.000 - -
Pembayaran Utang Bank (432.585.532.942) (1.868.969.180.085) (771.210.540.007) (637.935.078.912) (13.399.971.175)
Pembayaran Liabilitas Sewa (2.971.746.800) (1.916.941.531) (1.697.450.481) (1.832.823.063)
Penerimaan Uang Muka Setoran Modal 372.493.223.802 1.012.069.744.958 544.910.325.844 572.838.838.422 -
Penambahan Modal Saham - - - - -
Penerimaan dari Pihak Berelasi - - - - -
Pembayaran kepada Pihak Berelasi - - - - -
Pengembalian Dana Talangan Tanah - - - - -
Penerimaan Uang Muka Setoran Modal dari Kepentingan Non-
Pengendali di Entitas Anak 2.000.000 - - - -
Kas Bersih yang Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan 930.840.723.757 759.056.773.720 (227.929.645.694) (66.793.690.971) (15.232.794.238)
KENAIKAN BERSIH KAS DAN SETARA KAS 255.981.610.683 (201.588.225.143) 23.953.563.783 (114.424.837.542) 15.635.929.987
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN 72.046.541.760 328.028.152.443 126.439.927.300 150.393.491.083 35.968.653.541
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN 328.028.152.443 126.439.927.300 150.393.491.083 35.968.653.541 51.604.583.528
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Selama tahun 2020 - 2024, arus kas aktivitas operasi JTD terdiri dari arus kas keluar kecuali pada
tahun 2024 yang merupakan arus kas masuk. Arus kas aktivitas operasi terbesar terjadi pada tahun
2021 yang merupakan arus kas keluar. Pada tahun 2024, arus kas masuk untuk aktivitas operasi
adalah sebesar Rp40.040.556.601,-.
Selama tahun 2020 - 2024, arus kas dari aktivitas investasi JTD merupakan arus kas keluar kecuali
pada tahun 2022 yang merupakan arus kas masuk. Arus kas aktivitas investasi terbesar terjadi pada
tahun 2021 yang merupakan arus kas keluar. Pada tahun 2024, arus kas keluar untuk aktivitas
investasi adalah sebesar Rp9.171.832.376,-.
Selama tahun 2020 - 2024, arus kas dari aktivitas pendanaan JTD merupakan arus kas keluar kecuali
pada tahun 2020 dan 2021 yang merupakan arus kas masuk. Arus kas aktivitas pendanaan terbesar
terjadi pada tahun 2020 yang merupakan arus kas masuk. Pada tahun 2024, arus kas keluar untuk
aktivitas pendanaan adalah sebesar Rp15.232.794.238,-.
Kas dan setara kas akhir tahun JTD pada tahun 2024 adalah sebesar Rp51.604.583.528,-.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 170
P a g e | 39
Common-Size Statement Laporan Laba Rugi JTD
Tahun 2020 - 2024
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit
Pendapatan Tol 0% 5% 77% 85% 98%
Pendapatan Konstruksi 100% 95% 23% 15% 2%
Total Pendapatan 100% 100% 100% 100% 100%
Beban Tol 0% -15% -164% -159% -147%
Beban Konstruksi -100% -95% -23% -15% -2%
Total Beban Pokok Pendapatan -100% -110% -187% -174% -149%
Laba Kotor 0% -10% -87% -74% -49%
Beban Usaha -1% -4% -16% -12% -12%
Pendapatan (Beban) Lainnya 0% 0% -2% 3% 1%
Total Beban Umum Dan Administrasi -1% -4% -17% -9% -10%
Laba/(Rugi) Usaha -1% -14% -104% -83% -59%
Pendapatan (Beban) Lain-Lain
Pendapatan Keuangan 4% 11% 7% 3% 2%
Beban Keuangan -3% -28% -92% -35% -7%
Jumlah Pendapatan (beban) lain-lain 2% -17% -84% -32% -5%
Laba/(Rugi) Sebelum Pajak 1% -31% -189% -115% -64%
Manfaat Pajak Tangguhan 0% 0% 3% 4% 4%
Laba/(Rugi) Periode Berjalan 1% -31% -186% -111% -60%
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Berdasarkan tabel common-size statement laporan rugi JTD tahun 2020 - 2024, dapat diketahui
bahwa selama periode historis proporsi beban pokok pendapatan terhadap jumlah pendapatan
cenderung fluktuatif. Proporsi beban pokok pendapatan terbesar terjadi pada tahun 2022 yaitu
sebesar 187%.
Selama tahun 2020 - 2024, laba (rugi) tahun berjalan terhadap pendapatan cenderung menurun yaitu
sebesar 1% (2020), -31% (2021), 186% (2022), -111% (2023) dan -60% (2024).
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 171
P a g e | 40
Common-Size Statement Laporan Posisi Keuangan JTD
Tahun 2020 - 2024
2020 2021 2022 2023 2024
Keterangan
Audit Audit Audit Audit Audit
Aset
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 7% 2% 3% 1% 1%
Piutang Usaha Pihak Berelasi 0% 0% 0% 0% 0%
Aset Keuangan Lancar Lainnya 9% 7% 1% 1% 1%
Biaya Dibayar di Muka 0% 0% 0% 0% 0%
Total Aset Lancar 16% 9% 4% 1% 2%
Aset Tidak Lancar
Aset Pajak Tangguhan 0% 0% 0% 0% 0%
Aset Tetap - bersih 0% 0% 0% 0% 0%
Aset Takberwujud
Hak Pengusahaan Jalan Tol 77% 84% 89% 90% 90%
Lainnya 0% 7% 8% 8% 8%
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya 7% 0% 0% 0% 0%
Total Aset Tidak Lancar 84% 91% 96% 99% 98%
Total Aset 100% 100% 100% 100% 100%
Liabilitas Dan Ekuitas
Liabilitas Lancar
Utang Bank 5% 3% 0% 0% 0%
Utang Usaha 1% 2% 1% 0% 0%
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya 1% 0% 0% 0% 0%
Beban Akrual 3% 0% 0% 0% 0%
Bagian Lancar atas Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank 0% 0% 0% 0% 0%
Utang Bank 0% 0% 0% 0% 0%
Liabilitas Sewa 0% 0% 0% 0% 0%
Utang Pajak 0% 0% 0% 0% 0%
Total Liabilitas Lancar 10% 5% 2% 1% 1%
Liabilitas Tidak Lancar
Utang Usaha 0% 0% 0% 0% 0%
Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank 0% 0% 0% 0% 0%
Utang Bank 30% 24% 14% 2% 1%
Liabilitas Sewa 0% 0% 0% 0% 0%
Provisi Pelapisan Jalan Tol 0% 0% 0% 1% 1%
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 0% 0% 0% 0% 0%
Liabilitas Jangka Panjang Lainnya 0% 0% 0% 0% 4%
Total Liabilitas Tidak Lancar 30% 24% 14% 2% 6%
Total Liabilitas 40% 29% 16% 3% 7%
Total Ekuitas
Ekuitas yang Dapat Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk :
Modal Saham 7% 7% 13% 15% 15%
Tambahan Modal Disetor - Saham 41% 37% 72% 85% 82%
Uang Muka Setoran Modal 7% 25% 0% 0% 0%
Saldo Laba 5% 2% -1% -3% -4%
Kepentingan Non Pengendali 0% 0% 0% 0% 0%
Total Ekuitas 60% 71% 84% 97% 93%
Total Liabilitas Dan Ekuitas 100% 100% 100% 100% 100%
Sumber: Laporan Keuangan JTD
Berdasarkan tabel common-size statement laporan posisi keuangan JTD tahun 2020 - 2024, dapat
diketahui bahwa selama periode historis porsi terbesar pada sisi aset adalah pada aset tidak lancar
untuk akun Aset Takberwujud - Hak Pengusahaan Jalan Tol tahun 2023 dan 2024 sebesar 90%.
Pada sisi liabilitas dan ekuitas diketahui bahwa porsi terbesar selama tahun 2020 - 2024 adalah
ekuitas untuk akun Tambahan Modal Disetor berupa Saham tahun 2023 sebesar 85% dari total
jumlah liabilitas dan ekuitas.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 172
P a g e | 41
Common-Size Statement Laporan Laba Rugi
JTD dengan Informasi Keuangan Industri Yang Sebanding
PT Jakarta Bangkok Henan Yuexiu
Sichuan Zhejiang Bharat Road
Tollroad Expressway Qilu Expressway Zhongyuan Ekovest Bhd Transport
Keterangan Expressway Expressway Network
Development Metro Expressway Infrastructure
31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24
Pendapatan 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Beban Pokok Pendapatan -149% -68% -56% -60% -89% -70% -67% -2% -62%
Laba Kotor -49% 32% 44% 40% 11% 30% 33% 98% 38%
Beban Usaha -10% -7% -3% -1% -2% -5% -3% -149% -6%
Laba/(Rugi) Usaha -59% 25% 41% 39% 9% 25% 30% -51% 32%
Pendapatan (beban) lain-lain -5% -7% -14% 10% 0% -8% -45% 396% -5%
Laba/(Rugi) Sebelum Pajak -64% 18% 27% 49% 9% 17% -14% 345% 26%
Manfaat Pajak Tangguhan 4% -3% -5% -9% -2% -5% -5% -1% -7%
Hak Minoritas 0% -1% 0% -9% 0% 0% -1% 11% -6%
Laba/(Rugi) Periode Berjalan -60% 14% 22% 30% 7% 13% -20% 355% 13%
Sumber: Laporan Keuangan, diolah
Berdasarkan tabel common-size statement laporan laba rugi JTD dengan Informasi Keuangan Industri
Yang Sebanding untuk tahun 2024, dapat diketahui bahwa selama periode historis proporsi beban
pokok pendapatan terhadap jumlah pendapatan cenderung berbeda. Proporsi beban pokok
penjualan terbesar terjadi pada JTD yaitu sebesar 149%. Proporsi beban pokok penjualan terkecil
terjadi pada Bharat Road Network yaitu sebesar 2%.
Pada tahun 2024, proporsi margin laba terbesar terjadi pada Bharat Road Network yaitu sebesar
355%. Sedangkan proporsi rugi terbesar terjadi pada JTD yaitu 60%.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 173
P a g e | 42
Common-size Statement Laporan Posisi Keuangan
JTD dengan Informasi Keuangan Industri Yang Sebanding
PT Jakarta Bangkok Henan Yuexiu
Sichuan Zhejiang Bharat Road
Tollroad Expressway Qilu Expressway Zhongyuan Ekovest Bhd Transport
Keterangan Expressway Expressway Network
Development Metro Expressway Infrastructure
31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 31 Des 24 30-Sep-24 31 Des 24
Aset
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 1% 5% 1% 10% 1% 1% 2% 8% 5%
Piutang Usaha Pihak Berelasi 0% 1% 2% 14% 3% 3% 3% 2% 1%
Aset Keuangan Lancar Lainnya 1% 1% 1% 41% 0% 0% 0% 9% 0%
Biaya Dibayar di Muka 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Investasi Jangka Pendek 0% 0% 0% 2% 5% 0% 1% 1% 0%
Persediaan 0% 0% 0% 1% 0% 9% 2% 0% 0%
Total Aset Lancar 2% 7% 4% 67% 10% 13% 8% 19% 6%
Aset Tidak Lancar
Aset Pajak Tangguhan 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Aset Tetap - bersih 0% 2% 0% 3% 11% 20% 7% 0% 0%
Aset Takberwujud 98% 85% 62% 9% 78% 53% 72% 67% 86%
Aset Lancar Lainnya 0% 5% 25% 1% 1% 4% 13% 10% 3%
Investasi Jangka Panjang 0% 1% 9% 19% 1% 10% 0% 4% 5%
Total Aset Tidak Lancar 98% 93% 96% 33% 90% 87% 92% 81% 94%
Total Aset 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Liabilitas Dan Ekuitas
Liabilitas Lancar
Utang Bank 0% 1% 2% 0% 0% 5% 0% 0% 0%
Utang Usaha 0% 3% 2% 23% 16% 0% 8% 0% 0%
Liabilitas Lancar Lainnya 0% 2% 1% 19% 3% 1% 1% 28% 3%
Beban Akrual 0% 1% 1% 1% 0% 1% 0% 0% 0%
Bagian Lancar atas Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Utang Bank 0% 3% 9% 6% 4% 4% 6% 11% 10%
Liabilitas Sewa 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Utang Pajak 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Total Liabilitas Lancar 1% 9% 14% 50% 23% 11% 15% 40% 14%
Liabilitas Tidak Lancar
Utang Usaha 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bank 1% 58% 54% 16% 46% 55% 49% 37% 36%
Liabilitas Sewa 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Provisi Pelapisan Jalan Tol 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Liabilitas Jangka Panjang Lainnya 4% 0% 3% 0% 1% 4% 11% 14% 9%
Total Liabilitas Tidak Lancar 6% 59% 58% 16% 47% 60% 60% 51% 45%
Total Liabilitas 7% 68% 72% 66% 70% 71% 75% 90% 59%
Total Ekuitas
Ekuitas yang Dapat Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk :
Modal Saham 15% 5% 12% 3% 9% 4% 11% 3% 0%
Tambahan Modal Disetor - Saham 82% 4% 4% 4% 0% 3% 0% 0% 6%
Saldo Laba -4% 18% 16% 9% 10% 15% 8% 0% 18%
Kepentingan Non Pengendali 0% 2% 0% 13% 1% 0% 5% 4% 9%
Saham Treasuri & Lainnya 0% 3% -5% 5% 9% 7% 1% 3% 6%
Total Ekuitas 93% 32% 28% 34% 30% 29% 25% 10% 41%
Total Liabilitas Dan Ekuitas 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Sumber: Laporan Keuangan, diolah
Berdasarkan tabel common-size statement laporan posisi keuangan JTD dengan Informasi Keuangan
Industri Yang Sebanding untuk tahun 2024, dapat diketahui bahwa selama periode historis porsi
terbesar pada sisi aset adalah aset tidak lancar milik JTD untuk akun Aset Takberwujud sebesar 98%.
Pada sisi liabilitas tahun 2024, dapat diketahui bahwa selama periode historis porsi terbesar pada sisi
liabilitas adalah liabilitas tidak lancar milik Sichuan Expressway untuk akun Utang Bank sebesar 58%.
Pada sisi ekuitas tahun 2024, dapat diketahui bahwa selama periode historis porsi terbesar pada sisi
ekuitas adalah JTD untuk akun Tambahan Modal Disetor berupa Saham sebesar 82%.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 174
P a g e | 43 4. PENILAIAN SAHAM 4.1 Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya Penilaian atas 100% saham JTD didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal akan dilakukan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen JRPT, JKON dan JTD, analisis historis atas laporan posisi keuangan, laporan arus kas, laporan laba/rugi komprehensif, dan commonsize-statements, pengkajian atas kondisi operasi dan manajemen serta kinerja JTD. Prospek JTD di masa yang akan datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi yang diberikan oleh manajemen JRPT dan JKON yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas prospek dari industri yang bersangkutan. Dalam mengaplikasikan berbagai metode penilaian untuk menentukan Nilai Pasar suatu pendapatan yang dianggap mewakili kemampuan di masa mendatang dari suatu perusahaan atau “business interest”, perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan laporan laba/rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba/rugi komprehensif yang biasanya disusun oleh akuntan berdasarkan nilai historis. Pendekatan Penilaian Ada beberapa metode dan prosedur penilaian bisnis yang dapat diterima secara umum. Semua metode dan prosedur tersebut secara umum dapat disimpulkan menjadi 3 kategori pendekatan penilaian yang sering digunakan yaitu pendekatan pendapatan, pendekatan aset dan pendekatan pasar. Pendekatan pendapatan dengan Metode Diskonto Arus Kas Bersih (Discounted Cash Flow – DCF) didasarkan atas proyeksi arus kas bersih yang ditentukan berdasarkan proyeksi atas pendapatan ekonomis perusahaan setelah dikurangi dengan pengeluaran-pengeluaran yang diperlukan untuk mendukung operasi perusahaan seperti penambahan modal kerja dan pengeluaran modal. Nilai Pasar dari perusahaan kemudian diperoleh dengan mendiskonto proyeksi arus kas perusahaan dengan tingkat diskonto yang sesuai dan kemudian menguranginya dengan jumlah utang berbunga untuk mendapatkan Indikasi Nilai. Pendekatan aset dengan Metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Assets Method – ANAM) dilakukan dengan menyesuaikan aset dan kewajiban perusahaan untuk mendapatkan Nilai Pasarnya, dimana nilai ekuitas adalah Nilai Pasar dari semua aset dikurangi dengan Nilai Pasar dari semua kewajiban. Penyesuaian nilai buku dalam laporan posisi keuangan menjadi Nilai Pasar dilakukan secara individual (individual revaluation of assets), baik nilai Aset Berwujud, ATB maupun nilai kewajiban perusahaan. Pendekatan pasar dengan Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek (Guideline Publicly Traded Company Method – GPTCM), yaitu dengan mengestimasi nilai perusahaan berdasarkan harga pasar saham dari perusahaan-perusahaan yang sepadan dan sebanding yang terdaftar sebagai perusahaan terbuka di bursa efek regional. Metode ini didasarkan atas value multiples dari perusahaan-perusahaan lain yang sepadan dan sebanding yang diperkirakan memiliki skala dan karakteristik risiko usaha yang hampir setara dengan perusahaan yang akan dinilai. Untuk menentukan Nilai Pasar 100% Saham JTD, kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan dengan Metode DCF dan pendekatan aset dengan Metode ANAM. Metode DCF digunakan dalam penilaian ini dikarenakan penggerak nilai (value driver) JTD adalah berasal dari aset dimana direpresentasikan oleh pendapatan. Perhitungan menggunakan metode DCF berdasarkan konsep jumlah pendapatan yang bisa dihasilkan oleh suatu entitas dalam periode proyeksi. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 175
P a g e | 44
Sehingga, Metode DCF ini dianggap paling sesuai diterapkan dalam Penilaian 100% Saham JTD.
Selanjutnya Metode ANAM juga digunakan dalam penilaian ini dikarenakan Metode ANAM
memperhitungkan nilai dari seluruh aset JTD berdasarkan Nilai Pasarnya, sehingga kami berkeyakinan
kedua metode ini layak dan sesuai untuk digunakan dalam laporan penilaian ini.
Kami tidak menggunakan pendekatan pasar dengan Metode GPTCM dikarenakan tidak menemukan
perusahaan pembanding yang sepadan dan sebanding serta layak dan sesuai dengan standar
penilaian bisnis di Indonesia, maka GPTCM tidak digunakan dalam laporan penilaian ini.
Pendekatan dan metode penilaian tersebut diatas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini.
Alasan Penggunaan Metode Penilaian
Pendekatan Pendapatan
Berdasarkan SPI-09 poin 4.1 tentang syarat penggunaan metode DCF adalah sebagai berikut:
- Aset atau bisnis yang sedang mengalami pertumbuhan signifikan atau belum mencapai level
operasi yang stabil, misalnya bisnis baru atau properti investasi yang sedang dibangun;
- Arus kas yang cenderung berfluktuasi dari suatu periode ke periode lain dalam jangka pendek,
misalnya fluktuasi pendapatan sewa yang dihasilkan dari suatu properti investasi karena jangka
waktu dan persyaratan sewa guna usaha atau pendapatan bisnis karena perubahan siklus
permintaan produk, atau;
- Aset memiliki umur terbatas, misalnya aset dan bisnis di sektor energi dan sumber daya alam.
Pendekatan Aset
Berdasarkan Pasal 59 POJK No. 35/2020, berisikan: ”metode ANAM wajib digunakan untuk menilai:
1. ekuitas suatu perusahaan dimana Nilai perusahaan sangat bergantung pada Nilai aset tetap
(a heavy based on fixed assets company);
2. ekuitas dari Holding Company;
3. perusahaan yang tidak memiliki riwayat pendapatan yang mempunyai prospek positif,
perusahaan yang memiliki pendapatan yang berfluktuasi, atau perusahaan yang diragukan
kemampuannya untuk melanjutkan operasi yang bersifat going concern, seperti perusahaan
yang baru berdiri (start up company) atau perusahaan yang berada dalam kesulitan untuk
memperoleh pendapatan (trouble companies);”
Selain itu, pemilihan metode penilaian juga didasarkan pada ketersediaan data yang diperoleh dalam
melakukan penilaian. Penentuan metode ini didasarkan pada ketersediaan data oleh pihak
manajemen dan tingkat kepercayaan yang tinggi terhadap sumber data tersebut.
Dengan demikian berdasarkan syarat penggunaan metode ANAM dan aset yang dimiliki oleh JTD
maka penentuan Indikasi Nilai JTD dengan pendekatan aset yang tepat adalah dengan menggunakan
metode ANAM.
Berdasarkan uraian diatas dapat dilihat bahwa metode DCF dan ANAM hanya bisa digunakan untuk
penilaian dikarenakan telah memenuhi kriteria sebagaimana dimaksudkan POJK No. 35/2020.
4.1.1 Metode Arus Kas Diskonto (Discounted Cash Flow – DCF)
Kami mengaplikasikan Metode DCF dari pendekatan pendapatan sebagai metode Penilaian 100%
Saham JTD. Dalam Penilaian 100% Saham JTD melalui pendekatan pendapatan, penilai berusaha
untuk mengkuantifikasi seluruh pendapatan yang dihasilkan perusahaan tersebut, kemudian
mengkonversi pendapatan tersebut menjadi suatu Indikasi Nilai dari investasi atau saham, melalui
proses kapitalisasi atau diskonto. Pendapatan yang dimaksud adalah berupa laba bersih atau arus kas
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 176
P a g e | 45
bersih yang sudah bebas dari kebutuhan investasi dan modal kerja untuk mendukung operasi dan
pertumbuhan. Proses konversi balikan menjadi nilai saham (investasi) dapat dilakukan melalui proses
kapitalisasi yaitu membagi satu angka balikan saham yang dianggap normal dan representatif (single
period of normalized representative earning) dengan tingkat kapitalisasi tertentu (capitalization rate)
ataupun melalui proses diskonto (Discounted Cash Flow - DCF) yaitu mendiskonto pendapatan
mendatang (multi period of earning or cash flow) dengan suatu tingkat diskonto (discount rate)
tertentu menjadi nilai kini.
Konsep dari pendekatan ini adalah didasarkan pada suatu “premis” bahwa seseorang (investor)
membeli (memiliki) suatu aset bukan karena sekadar ingin memiliki tetapi mengharapkan balikan
yang akan dihasilkan aset tersebut di masa mendatang. Dalam penilaian aset atau investasi melalui
pendekatan pendapatan, kita tidak perlu menilai ATB, karena pendapatan yang dihasilkan oleh
investasi tersebut dianggap merupakan kontribusi dari Aset Berwujud.
Dari pendapat diatas dapat dikemukakan bahwa konsep dasar metode ini adalah memproyeksikan
pendapatan mendatang yang terkait dengan subjek perusahaan atau investasi yang dinilai dan
mendiskonto arus pendapatan yang diproyeksikan tersebut menjadi nilai kini, pada tingkat diskonto
tertentu yaitu biaya oportunitas kapital yang merefleksikan waktu dan risiko yang melekat dengan
arus pendapatan tersebut. Dengan pendekatan ini berarti bahwa nilai dari suatu saham/ekuitas
(subject of business interest) adalah nilai kini dari pendapatan yang dihasilkan saham/ekuitas tersebut
di masa mendatang.
Proyeksi pendapatan mendatang dilakukan dengan membagi periode proyeksi menjadi dua bagian.
Periode pertama disebut periode spesifik yang jangka waktunya ditentukan oleh penilai. Sedangkan
periode kedua adalah periode kekal. Hal ini sesuai dengan asumsi bahwa subjek perusahaan yang
dinilai bersifat ongoing, dimana perusahaan akan tetap ada dan menghasilkan pendapatan walaupun
manajemennya berganti.
Penilaian saham sebuah perusahaan dengan Metode DCF didasarkan pada proyeksi keuangan yang
disesuaikan dengan masing-masing periode proyeksi perusahaan. Analisis dilakukan berdasarkan
proyeksi arus kas bersih (free cash flow) untuk penyedia kapital yang merupakan arus kas bersih yang
akan diterima para pemegang saham dan pemberi pinjaman, setelah memperhitungkan adanya
perubahan arus kas akibat penambahan/penurunan modal kerja dan pengeluaran untuk investasi.
Secara garis besar arus kas untuk kapital yang akan diaplikasikan dapat dijabarkan sebagai berikut:
= Laba Operasi
– Pajak atas Laba Operasi
= Laba Operasi Setelah Pajak
+ Depresiasi dan Amortisasi
= Arus Kas Sebelum Pengeluaran Modal
– Pengeluaran Modal (Capital Expenditure)
– Penambahan Modal Kerja (Working Capital)
= Arus Kas Bersih untuk Penyedia Kapital (Free Cash Flow to The Firm)
Dalam rangka penilaian saham, mengingat bahwa penilaian akan didasarkan pada arus kas
bersih untuk penyedia kapital, maka faktor diskonto yang digunakan adalah WACC (Weighted
Average Cost of Capital) yang dihitung dengan rumus sebagai berikut:
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 177
P a g e | 46
WACC = (Kd*(1-t)* % Debt) + (Ke* % Equity)
WACC Weighted average cost of capital (tingkat biaya tertimbang atas modal)
Kd Cost of debt (tingkat bunga utang perusahaan)
Ke Required rate of return (biaya ekuitas)
T Tax rate (tarif pajak)
% Debt Proportion of Debt in the capital structure (proporsi utang dalam struktur kapital)
% Equity Proportion of Equity in the capital structure (proporsi ekuitas dalam struktur
kapital)
Proyeksi arus kas bersih kemudian didiskontokan dengan menggunakan faktor diskonto yang
menggambarkan tingkat pengembalian yang diharapkan investor (required rate of return). Hasil dari
pendiskontoan arus kas bersih adalah nilai perusahaan yang perlu ditambah dengan aset non
operasional dan kemudian dikurangi dengan jumlah utang yang dimiliki untuk memperoleh nilai
ekuitas perusahaan. Nilai perusahaan (enterprise value) adalah nilai bisnis perusahaan atau nilai
jual/beli perusahaan yang telah memperhitungkan nilai aset, utang dan ekuitas perusahaan.
4.1.2 Metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Assets Method – ANAM)
Kami mengaplikasikan metode penilaian dengan pendekatan aset, dimana metode yang digunakan
adalah metode penyesuaian aset bersih (Adjusted Net Asset Method - ANAM).
Dalam mengaplikasikan metode ANAM nilai ekuitas perusahaan diperoleh dengan menyesuaikan
satu per satu nilai buku dari akun-akun aset dan liabilitas pada Laporan Posisi Keuangan menjadi Nilai
Pasar, dimana Nilai Pasar ekuitas diperoleh dengan mengurangkan Nilai Pasar total liabilitas kepada
Nilai Pasar total aset.
Untuk melakukan hal tersebut, dilakukan penyesuaian terhadap akun-akun neraca per tanggal
penilaian untuk menentukan Nilai Pasarnya yaitu sebagai berikut:
a. Aset dan liabilitas finansial didasarkan atas jumlah yang dapat direalisasikan berdasarkan
harga wajar serta kondisi atau status aset yang bersangkutan pada tanggal penilaian.
b. Aset tetap
c. Aset tak berwujud (ATB) dihitung dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan
dengan Multi-Period Excess Earnings Method (MEEM) dan Pendekatan Biaya. Metode
MEEM mengestimasikan nilai ATB dengan menentukan nilai sekarang dari arus kas yang
akan diterima di masa yang akan datang yang terkait dengan ATB dengan menggunakan
tingkat diskonto atau tingkat kapitalisasi sesuai risiko ATB atau rata-rata tertimbang
tingkat imbal balik atas aset (weighted average rate of return on assets-WARA). Dalam
penyusunan Proyeksi, arus kas ATB yang menjadi objek penilaian merupakan hasil
pengurangan dari arus kas dengan arus kas yang berasal dari kontribusi aset lain
(contributory asset charges) dan/atau kontribusi dari Goodwill. Sedangkan pendekatan
biaya dilakukan dengan melakukan penilaian atas biaya yang digunakan untuk
memperoleh ATB.
Rata-rata tertimbang tingkat imbal balik atas aset (weighted average rate of return on
assets-WARA) adalah ukuran setelah pajak pengembalian yang dapat dilakukan sebagai
pemeriksaan yang wajar untuk memastikan tingkat diskonto yang dipilih dan digunakan
dalam analisis kami dukung dan masuk akal dalam konteks bisnis secara keseluruhan.
Semenjak ATB tidak secara langsung diakui dalam Neraca perusahaan yang di akuisisi,
maka ATB tersebut harus memenuhi kriteria pemisahan hukum atau kontrak. Kemudian
harus dipertimbangkan manfaat ekonomi masa depannya. Terkadang ATB sulit untuk
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 178
P a g e | 47
dipisahkan karena interkonektivitasnya dalam kasus-kasus tertentu. Misalkan sulit untuk
membedakan antara merek produk, teknologi yang digunakan dan basis pelanggan. Saling
ketergantungan harus dipertimbangkan tidak hanya dalam batasan kriteria pengakuan
akuntansi yang berlaku melainkan perspektif ekonomi. Tipe-tipe ATB disajikan dalam
gambar di bawah ini:
Tipe-tipe ATB
Terkait Pemasaran Terkait Pelanggan Terkait Kontrak Perusahaan Terkait Teknologi Terkait Seni
• Merk dagang, nama • Daftar pelanggan • Lisensi, royalti, • Teknologi yang memiliki • Komposisi, lirik lagu
• Merk jasa, sertifikasi • Order or production standstill agreements hak paten dan jingle iklan
tanda back log • Perjanjian leasing • Piranti lunak komputer • Gambar dan Foto
• Domain internet • Kontrak Pelanggan • Izin konstruksi • Teknologi yang tidak • Video dan hasil
• Perjanjian non • Hubungan dengan • Perjanjian franchise memiliki hak paten audiovisual
kompetisi pelanggan • Operating and • Rahasia usaha
broadcasting rights
• Kontrak pekerja
• Advertising, construction,
management, service
atau supply contracts
Dalam memisahkan ATB yang dimiliki oleh sebuah perusahaan dilakukan dengan estimasi atas
manfaat ekonomi yang merupakan arus kas yang dihasilkan dari kepemilikan atau penggunaan
suatu aset yang dapat diterima oleh pemiliknya. Kemudian setelah dilakukan perhitungan manfaat
ekonomi (Earning Before Interest After Tax) dikurangi dengan % Return on Tangible Asset, % Return
on Working Capital, dan % Return on Assembled Workforce pada setiap tahun proyeksi:
Secara garis besar arus kas untuk kapital yang akan diaplikasikan dapat dijabarkan sebagai berikut:
Revenue
- COGS
Gross Profit
- Operating Expenses
- Depreciation and Amortization
EBIT
- Tax on EBIT
EBIAT
- % Return on Tangible Assets
- % Return on Working Capital
- % Return on Assembled Workforce
Excess Earnings
x Discount factor
Present Value of Intangible Assets
Perhitungan ATB akan didasarkan pada arus kas bersih untuk penyedia kapital, maka faktor diskonto
yang digunakan adalah rata-rata tertimbang tingkat imbal balik atas aset (Weighted Average Rate
Of Return On Assets-WARA). WARA dihitung dengan mengambil tingkat imbal balik dari tiap aset
dikalikan dengan persentase nilai masing-masing aset tersebut terhadap Nilai Pasar liabilitas dan
ekuitas Perusahaan.
Proyeksi arus kas periode spesifik dan periode kekal (continuing value) kemudian didiskontokan
dengan menggunakan faktor diskonto yang menggambarkan tingkat pengembalian yang diharapkan
investor (required rate of return).
Faktor required rate of return ini didapatkan melalui perhitungan dari kontribusi aset lain
(contributory asset charges) pada modal kerja (working capital), aset tetap, assembled workforce
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 179
P a g e | 48
dan kontribusi pada ATB. Setelah mendapatkan required rate of return dilakukan perhitungan nilai
ATB.
4.2 Aplikasi Diskon
Berdasarkan SPI 330 Discount for Lack of Marketability (“DLOM”) adalah suatu jumlah atau
persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
kurangnya likuiditas dari objek penilaian.
Perhitungan jumlah atau persentase tertentu untuk DLOM ditentukan oleh faktor-faktor economy-
wide dan Industry- and firm-specific.
Faktor economy-wide terdiri dari:
1. GDP growth: analisis pertumbuhan GDP per kapita untuk 12 bulan terakhir sampai dengan
tanggal penilaian;
2. Inflation growth: analisis inflasi selama 12 bulan terakhir sebelum tanggal penilaian.
Faktor Industry- and firm-specific terdiri dari:
1. Aktivitas industrI: aktivitas industri selama 12 bulan terakhir sebelum tanggal penilaian;
Oleh karena banyak variabel yang harus digunakan serta tingginya tingkat kompleksitas data yang
diperlukan dalam melakukan perhitungan jumlah atau presentasi terhadap DLOM maka diperlukan
suatu regulasi yang mengatur jumlah atau presentasi terhadap DLOM, sehingga tidak menimbulkan
bias.
1. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan
perusahaan tertutup, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi
pemegang saham mayoritas adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 40%
(empat puluh persen) dari Indikasi Nilai, dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of
Marketability) bagi pemegang saham minoritas adalah antara 30% (tiga puluh persen)
sampai dengan 50% (lima puluh persen) dari Indikasi Nilai.
Berdasarkan SPI 330 Discount for Lack of Control (“DLOC”) adalah suatu jumlah atau persentase
tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat
pengendalian atas objek penilaian.
Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi tidak memiliki kemampuan untuk
mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari pemilik yang memiliki kemampuan
untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari pemilik yang mengendalikan untuk
mengoptimalkan manfaat dengan:
• Menentukan arah perkembangan jangka panjang objek penilaian;
• Memilih pengurus inti objek penilaian;
• Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti;
• Menentukan kebijakan investasi;
• Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan;
• Menentukan besarnya dividen yang akan dibayarkan;
• Menolak usulan-usulan di atas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Berdasarkan pada pertimbangan diatas maka Penilaian 100% Saham JTD disesuaikan dengan POJK
No. 35/2020.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 180
P a g e | 49
Pada Penilaian 100% Saham JTD, sesuai dengan tujuan penilaian yang dilakukan yaitu transaksi jual
& beli, penyesuaian terhadap kondisi ketidakmampuan untuk dipasarkan dengan cepat (DLOM),
dipertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut:
1. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan
tertutup, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi pemegang saham
mayoritas adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 40% (empat puluh persen) dari
Indikasi Nilai, dan Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Marketability) bagi pemegang
saham minoritas adalah antara 30% (tiga puluh persen) sampai dengan 50% (lima puluh persen)
dari Indikasi Nilai.
2. POJK No. 35/2020 dimana ditetapkan bahwa dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan
terbuka, Diskon Likuiditas Pasar (Discount for Lack of Control) yang dapat digunakan dalam
Penilaian adalah antara 20% (dua puluh persen) sampai dengan 35% (tiga puluh lima persen) dari
Indikasi Nilai. Dalam hal objek penilaian merupakan perusahaan tertutup, Diskon Likuiditas Pasar
(Discount for Lack of Control) yang dapat digunakan dalam Penilaian adalah antara 30% (tiga
puluh persen) sampai dengan 70% (tujuh puluh persen) dari Indikasi Nilai.
Berdasarkan faktor tersebut, diaplikasikan adanya penyesuaian terhadap kondisi ketidakmampuan
untuk dipasarkan dengan cepat (DLOM) sebesar 30,00%.
4.3 Hasil Penilaian
Asumsi-Asumsi Yang Digunakan
Dalam proses Laporan Penilaian ini, asumsi-asumsi yang digunakan adalah sebagai berikut:
Asumsi Inflasi
Asumsi 2025 2026-2067
Inflasi 2,3% 2,5%
Sumber: PWC Global Economy Watch, Desember 2024
Asumsi inflasi didasarkan pada Global Economy Watch – Projections yang dipublikasikan oleh
PricewaterhouseCoopers.
Asumsi Proyeksi Keuangan
• Periode proyeksi yang digunakan dalam penilaian saham JTD adalah 2025 – 05 Januari 2067
berdasarkan sisa masa konsesi Jalan Tol Tahap I - Section A (Kelapa Gading - Pulo Gebang)
sepanjang 9.287 km;
• Sesuai Tarif Pajak PPh Badan Indonesia berdasarkan Peraturan yang disesuaikan dengan UU
Nomor 7 Tahun 2021 adalah sebesar 22%.
Asumsi Pendapatan
Asumsi pendapatan disusun berdasarkan golongan kendaraan, volume kendaraan, dan tarif untuk
Jalan Tol Tahap I – Section A (Kelapa Gading – Pulo Gebang) sepanjang 9,287 km. Asumsi ini mengacu
pada Amandemen Perjanjian Konsesi, Berita Acara Evaluasi, dan proyeksi manajemen, yang
dijustifikasi dengan pertumbuhan industri tol di Indonesia sebagai pembanding, sebagai berikut:
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 181
P a g e | 50
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 94.450.354.511 108.767.517.049 114.104.739.111 129.280.669.413 135.822.271.285 153.886.633.366 121.223.176.761 213.581.699.222 282.879.633.408 362.727.368.661 398.030.431.954
Volume Kendaraan 4.293.198 4.414.266 4.540.073 4.676.275 4.816.563 4.961.060 3.831.414 6.136.839 7.968.604 9.288.984 9.993.186
Tarif 22.000 24.640 25.133 27.646 28.199 31.019 31.639 34.803 35.499 39.049 39.830
Gol. 2 1.626.958.956 1.873.579.902 1.965.516.468 2.226.930.158 2.339.612.824 2.650.781.330 2.088.135.445 3.679.061.452 4.872.756.226 6.248.177.088 6.856.291.640
Volume Kendaraan 49.302 50.692 52.137 53.701 55.312 56.971 43.999 70.474 91.509 106.672 114.759
Tarif 33.000 36.960 37.699 41.469 42.299 46.528 47.459 52.205 53.249 58.574 59.745
Gol. 3 320.014.358 368.523.414 386.606.858 438.025.570 460.189.664 521.394.889 410.725.373 723.652.237 958.445.785 1.228.983.909 1.348.596.876
Volume Kendaraan 9.697 9.971 10.255 10.563 10.880 11.206 8.654 13.862 17.999 20.982 22.572
Tarif 33.000 36.960 37.699 41.469 42.299 46.528 47.459 52.205 53.249 58.574 59.745
Gol. 4 220.297.212 253.690.744 266.139.349 301.535.883 316.793.598 358.927.147 282.742.484 498.160.680 659.792.066 846.029.942 928.371.257
Volume Kendaraan 5.007 5.148 5.295 5.454 5.617 5.786 4.468 7.157 9.293 10.833 11.654
Tarif 44.000 49.280 50.266 55.292 56.398 62.038 63.279 69.606 70.999 78.098 79.660
Gol. 5 220.297.212 253.690.744 266.139.349 301.535.883 316.793.598 358.927.147 282.742.484 498.160.680 659.792.066 846.029.942 928.371.257
Volume Kendaraan 5.007 5.148 5.295 5.454 5.617 5.786 4.468 7.157 9.293 10.833 11.654
Tarif 44.000 49.280 50.266 55.292 56.398 62.038 63.279 69.606 70.999 78.098 79.660
2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 452.204.009.484 473.787.484.462 536.801.219.895 563.963.361.622 640.721.092.796 671.302.395.447 760.585.614.041 799.071.246.112 907.828.126.562 951.158.316.570 1.077.662.372.674
Volume Kendaraan 10.321.182 10.601.771 10.919.824 11.247.419 11.616.581 11.932.387 12.290.358 12.659.069 13.074.564 13.430.006 13.832.907
Tarif 43.813 44.689 49.158 50.142 55.156 56.259 61.885 63.122 69.435 70.823 77.906
Gol. 2 7.789.461.108 8.161.248.256 9.246.694.274 9.714.577.004 11.036.770.858 11.563.550.503 13.101.502.720 13.764.438.757 15.637.835.438 16.384.221.633 18.563.323.110
Volume Kendaraan 118.525 121.748 125.400 129.162 133.401 137.028 141.139 145.373 150.144 154.226 158.853
Tarif 65.720 67.034 73.738 75.212 82.734 84.388 92.827 94.684 104.152 106.235 116.859
Gol. 3 1.532.146.453 1.605.275.050 1.818.776.632 1.910.806.729 2.170.875.378 2.274.490.192 2.576.997.388 2.707.393.455 3.075.880.831 3.222.691.110 3.651.309.028
Volume Kendaraan 23.313 23.947 24.666 25.405 26.239 26.953 27.761 28.594 29.533 30.335 31.246
Tarif 65.720 67.034 73.738 75.212 82.734 84.388 92.827 94.684 104.152 106.235 116.859
Gol. 4 1.054.726.400 1.105.067.973 1.252.042.013 1.315.395.339 1.494.426.050 1.565.754.271 1.773.999.589 1.863.763.968 2.117.429.903 2.218.493.791 2.513.553.465
Volume Kendaraan 12.037 12.364 12.735 13.117 13.547 13.916 14.333 14.763 15.248 15.662 16.132
Tarif 87.626 89.379 98.317 100.283 110.311 112.518 123.769 126.245 138.869 141.647 155.811
Gol. 5 1.054.726.400 1.105.067.973 1.252.042.013 1.315.395.339 1.494.426.050 1.565.754.271 1.773.999.589 1.863.763.968 2.117.429.903 2.218.493.791 2.513.553.465
Volume Kendaraan 12.037 12.364 12.735 13.117 13.547 13.916 14.333 14.763 15.248 15.662 16.132
Tarif 87.626 89.379 98.317 100.283 110.311 112.518 123.769 126.245 138.869 141.647 155.811
2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 1.132.192.088.731 1.286.288.084.851 1.347.681.982.541 1.526.923.686.218 1.604.186.024.741 1.822.522.335.254 1.909.510.429.993 2.163.475.317.182 2.272.947.168.231 2.582.304.618.706 2.705.556.748.171
Volume Kendaraan 14.247.894 14.715.537 15.115.591 15.569.058 16.036.130 16.562.467 17.012.730 17.523.112 18.048.806 18.641.202 19.147.978
Tarif 79.464 87.410 89.158 98.074 100.036 110.039 112.240 123.464 125.933 138.527 141.297
Gol. 2 19.502.627.259 22.157.014.977 23.214.558.405 26.302.094.673 27.632.980.664 31.393.942.892 32.892.360.347 37.267.044.273 39.152.756.713 44.481.607.803 46.604.693.068
Volume Kendaraan 163.619 168.989 173.583 178.790 184.154 190.198 195.369 201.230 207.267 214.070 219.890
Tarif 119.196 131.115 133.738 147.111 150.054 165.059 168.360 185.196 188.900 207.790 211.946
Gol. 3 3.836.065.265 4.358.169.512 4.566.182.799 5.173.485.112 5.435.263.458 6.175.025.152 6.469.756.065 7.330.233.622 7.701.143.443 8.749.300.714 9.166.900.535
Volume Kendaraan 32.183 33.239 34.143 35.167 36.222 37.411 38.428 39.581 40.768 42.106 43.251
Tarif 119.196 131.115 133.738 147.111 150.054 165.059 168.360 185.196 188.900 207.790 211.946
Gol. 4 2.640.739.271 3.000.154.738 3.143.350.648 3.561.416.284 3.741.623.948 4.250.874.344 4.453.766.486 5.046.117.428 5.301.450.970 6.023.000.234 6.310.475.073
Volume Kendaraan 16.616 17.161 17.628 18.157 18.701 19.315 19.840 20.436 21.049 21.739 22.330
Tarif 158.928 174.820 178.317 196.148 200.071 220.079 224.480 246.928 251.867 277.053 282.595
Gol. 5 2.640.739.271 3.000.154.738 3.143.350.648 3.561.416.284 3.741.623.948 4.250.874.344 4.453.766.486 5.046.117.428 5.301.450.970 6.023.000.234 6.310.475.073
Volume Kendaraan 16.616 17.161 17.628 18.157 18.701 19.315 19.840 20.436 21.049 21.739 22.330
Tarif 158.928 174.820 178.317 196.148 200.071 220.079 224.480 246.928 251.867 277.053 282.595
2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Jenis Golongan
Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
Gol. 1 3.065.395.795.678 3.220.504.822.939 3.658.828.764.293 3.833.462.861.788 4.343.313.422.406 4.563.085.081.580 5.184.139.713.588 5.431.576.152.540 6.221.416.611.303 85.947.763.694
Volume Kendaraan 19.722.417 20.314.090 20.980.837 21.551.218 22.197.754 22.863.687 23.614.117 24.256.086 25.257.563 342.087
Tarif 155.427 158.536 174.389 177.877 195.665 199.578 219.536 223.926 246.319 251.245
Gol. 2 52.803.117.246 55.474.954.978 63.025.324.330 66.033.492.064 74.815.946.509 78.601.633.402 89.299.638.729 93.561.866.567 107.167.299.969 1.480.497.184
Volume Kendaraan 226.486 233.281 240.938 247.488 254.912 262.560 271.177 278.550 290.050 3.928
Tarif 233.140 237.803 261.584 266.815 293.497 299.367 329.303 335.889 369.478 376.868
Gol. 3 10.386.098.306 10.911.634.880 12.396.753.229 12.988.444.164 14.715.907.238 15.460.532.144 17.564.774.106 18.403.132.135 21.079.250.065 291.206.090
Volume Kendaraan 44.549 45.885 47.391 48.680 50.140 51.644 53.339 54.789 57.051 773
Tarif 233.140 237.803 261.584 266.815 293.497 299.367 329.303 335.889 369.478 376.868
Gol. 4 7.149.768.258 7.511.546.532 8.533.898.884 8.941.217.681 10.130.399.633 10.642.997.854 12.091.553.600 12.668.677.507 14.510.911.469 200.465.660
Volume Kendaraan 23.000 23.690 24.468 25.133 25.887 26.664 27.539 28.288 29.456 399
Tarif 310.854 317.071 348.778 355.754 391.329 399.156 439.071 447.853 492.638 502.491
Gol. 5 7.149.768.258 7.511.546.532 8.533.898.884 8.941.217.681 10.130.399.633 10.642.997.854 12.091.553.600 12.668.677.507 14.510.911.469 200.465.660
Volume Kendaraan 23.000 23.690 24.468 25.133 25.887 26.664 27.539 28.288 29.456 399
Tarif 310.854 317.071 348.778 355.754 391.329 399.156 439.071 447.853 492.638 502.491
Sumber: TRUSCEL. Diolah berdasarkan data historis lalu lintas dan Perjanjian Konsesi JTD
Berdasarkan jumlah kendaraan dan tarif masing-masing golongan, asumsi pertumbuhan
pendapatan JTD dapat tercermin sebagai berikut:
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Pertumbuhan Pendapatan (%) -3% 15% 5% 13% 5% 13% -21% 76% 32% 28% 10%
Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Pertumbuhan Pendapatan (%) 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13%
Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Pertumbuhan Pendapatan (%) 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5%
Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Pertumbuhan Pendapatan (%) 13% 5% 14% 5% 13% 5% 14% 5% 15% -99%
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 182
P a g e | 51
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha terdiri dari asumsi Biaya Operasi dan Pemeliharaan
Rutin, Biaya Pemeliharaan Berkala dan Penggantian Alat, Biaya Overhead Badan Usaha Jalan Tol, dan
Biaya Agency Fee Selama Masa Tenor untuk Jalan Tol Tahap I - Section A ( Kelapa Gading - Pulo
Gebang ) sepanjang 9.287 km. Penyesuaian asumsi dilakukan berdasarkan data historis dan didukung
oleh justifikasi data pasar untuk mencerminkan kondisi yang paling representatif, dimana dijelaskan
dalam proporsi atas pendapatan sebagai berikut:
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 96% 88% 91% 85% 85% 77% 100% 58% 45% 36% 33%
Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 30% 29% 26% 25% 23% 22% 20% 20% 18% 17% 16%
Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 15% 14% 14% 12% 12% 11% 11% 10% 9% 8% 8%
Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Proporsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha (%) 7% 7% 7% 6% 6% 6% 5% 5% 4% 4%
Asumsi Perhitungan Modal Kerja
Asumsi perputaran piutang usaha dan utang usaha didasarkan pada tren historis, dengan proyeksi
bahwa pada akhir periode konsesi JTD seluruh piutang usaha akan tertagih dan seluruh utang usaha
telah diselesaikan kepada para vendor.
Asumsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
Asumsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
Asumsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
Asumsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Piutang Usaha (hari) 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 -
Utang Usaha (hari) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 -
Asumsi Tax Loss Carry Forward (TLCF)
Dengan menerapkan Tax Loss Carry Forward (TLCF) yang memiliki masa manfaat 5 tahun, maka Rugi
Fiskal yang dapat dikompensasikan merupakan kumulatif tahun 2020-2024. Dengan demikian,
Akumulasi Rugi Fiskal yang dapat dikompensasikan dapat dikompensasikan hingga tahun 2029,
sebagai berikut.
Tax Loss Carry Forward 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Audited Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Opening Balance (434.355.266.451) (437.496.794.014) (417.434.433.929) (299.825.774.278) (125.229.993.919)
Loss Used - (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532
Closing Balance (434.355.266.451) (437.496.794.014) (417.434.433.929) (299.825.774.278) (125.229.993.919) (26.439.063.468)
2024 (44.466.336.000)
2023 (96.660.666.000)
2022 (163.759.320.000)
2021 (120.062.912.000)
2020 (9.406.032.451)
EBIT (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532
Taxes Paid - - - - -
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 183
P a g e | 52
Asumsi Tingkat Diskonto – Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Berikut adalah asumsi yang digunakan untuk mengestimasi tingkat diskonto yang akan digunakan
dalam penilaian saham JTD:
o Cost of Debt (tingkat bunga utang) Selama Periode Proyeksi TLCF (2025 – 2029)
Menggunakan data tingkat bunga pinjaman investasi dari bank sindikasi terhadap proyek
Pembangunan jalan tol berdasarkan data pasar sebesar 7,13% per Desember 2024. Tingkat
bunga tersebut tidak disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted), mengingat selama
periode proyeksi JTD tidak memperoleh manfaat pajak (tax shield) atas beban bunga akibat tidak
adanya kompensasi rugi fiskal (tax loss carry forward);
o Cost of Debt (tingkat bunga utang) Setelah Periode Proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067)
Menggunakan data tingkat bunga pinjaman investasi dari bank sindikasi terhadap proyek
Pembangunan jalan tol berdasarkan data pasar sebesar 5,56% per Desember 2024. Tingkat
bunga tersebut telah disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-adjusted) dengan asumsi JTD
memperoleh manfaat pajak atas beban bunga sepanjang periode proyeksi;
o Cost of Equity (biaya ekuitas)
Tingkat biaya ekuitas (cost of equity) diperoleh dengan mempertimbangkan faktor-faktor sebagai
berikut:
- Risk-free rate (tingkat suku bunga bebas risiko)
Risk Free Rate yang digunakan adalah Indo Bond 30 tahun yaitu sebesar 7,11% per
Desember 2024 (sumber: tradingeconomics.com) yang disesuaikan dengan tingkat
default spread Indonesia yaitu sebesar 1,79% per Desember 2024 (sumber:
Damodaran, Country Default Spreads and Risk Premiums), sehingga tingkat Risk Free
Rate efektif yang digunakan yaitu 5,32% per Desember 2024;
- Beta
Koefisien beta wajib berasal dari data rata-rata beta perusahaan pembanding yang
bergerak pada sektor dan industri yang sejenis dengan perusahaan yang menjadi
Objek Analisis. Berdasarkan analisis data pasar, Beta yang kami gunakan adalah
Levered beta dari 8 perusahaan yang beregrak di bidang yang serupa yaitu sebesar
0,55 (selama periode proyeksi TLCF 2025 – 2029) dan 0,46 (setelah periode proyeksi
TLCF 2030 – 5 Januari 2067). Perbedaan perhitungan levered beta dikarenakan
selama periode proyeksi TLCF, tidak disesuaikan dengan pengaruh pajak (tax-
adjusted), mengingat selama periode proyeksi JTD tidak memperoleh manfaat pajak
(tax shield) atas beban bunga akibat tidak adanya kompensasi rugi fiskal (tax loss
carry forward);
- Equity Risk
Premi risiko ekuitas wajib didasarkan pada data yang dipublikasikan, maka
berdasarkan data yang kami peroleh, equity risk premium untuk Indonesia adalah
sebesar 6,45% per Desember 2024. Selanjutnya, equity risk premium disesuaikan
dengan country risk premium untuk Indonesia yaitu sebesar 2,33% per Desember
2024 sehingga tingkat Equity Risk Premium yang digunakan yaitu sebesar 8,78% per
Desember 2024 (sumber: Damodaran, diolah).
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 184
P a g e | 53
- Specific Risk
Perusahaan Yang Dinilai Perusahaan Pembanding
Kriteria Weighting Weighting Weighting
Rating (1) Rating Rating (2) Rating
Realisasi Tarif Tol 0,70 1,00 0,70 0,95 0,67
Resiko Konstruksi 0,30 1,00 0,30 0,95 0,29
Total 100% 1,00 0,95
Specific Risk 0,50%
Notes
(1) Rating 0 - 5 : Indicated an increase in rating means increase in level of risk.
(2) Rating 0 - 5 : (Wr. Rated Company - Wr. Comparison Company)/10
Wr = Weighted Rating
Description
MATRIX Consequence
PT Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama Comparable Companies
JTD memiliki kewenangan untuk mengatur bahwa penyesuaian tarif tol seharusnya dilakukan Perusahaan pembanding yang berasal dari Thailand yakni Bangkok Expressway and Metro PCL diberikan
setiap 2 tahun sekali dengan besaran penyesuaian mengikuti laju inflasi. Adapun secara kewenangan oleh Pemerintah untuk menetapkan penyesuaian tarif setiap 5 tahun sekali. Namun, jalan tol Si Rat
historis penyesuaian tarif untuk JTD baru dilaksanakan setelah 2,5 tahun yang disebabkan Expressway yang dioperasikan oleh Bangkok Expressway and Metro Public Company Limited (BEM) melakukan
Factors
pandemi Covid-19. Kedepannya, terdapat risiko ketidakpastian yang memungkinkan terjadinya penyesuaian tarif lebih cepat, yaitu dalam kurun waktu 3 tahun. Percepatan penyesuaian ini dilakukan sebagai
Realisasi Tarif Tol Medium
keterlambatan penningkatan tarif, sehingga JTD berisiko kehilangan potensi pendapatan yang respons terhadap dampak pandemi Covid-19 yang signifikan terhadap volume lalu lintas dan pendapatan
seharusnya dapat diperoleh dari penyesuaian tarif sesuai ketentuan kontrak. operasional. Dengan adanya kenaikan tarif lebih awal dari siklus normal, BEM memperoleh peluang untuk
mengakselerasi pemulihan pendapatan dan menjaga kesinambungan arus kas perusahaan di tengah tekanan
ekonomi akibat pandemi.
Risiko keterlambatan operasional Jalan Tol Seksi B dan C, pekerjaan konstruksi Seksi B dan Konstruksi Si Rat Expressway milik Bangkok Expressway and Metro PCL dimulai pada tahun 2012 dengan target
Seksi C tertunda akibat progress pengadaan tanah serta isu utama kendala proyek terkait penyelesaian pada 2017. Namun, proyek ini berhasil diselesaikan lebih cepat, yakni pada tahun 2016. Percepatan
perizinan dan pengadaan tanah mendasari risiko konstruksi. Target operasional yang semula tersebut dimungkinkan berkat dukungan aktif dari Otoritas Jalan Tol Thailand (EXAT), yang secara efektif
direncanakan pada 2027 mengalami keterlambatan menjadi 2031, sehingga berpotensi mempercepat proses pengadaan lahan melalui penetapan nilai kompensasi yang adil bagi pemilik lahan
menunda arus kas operasional, meningkatkan biaya proyek. terdampak. Keberhasilan ini memungkinkan jalan tol Si Rat Expressway beroperasi lebih awal dari jadwal semula,
sehingga mendorong percepatan realisasi pendapatan tol dan memperkuat arus kas operasional lebih awal dari
Sebagai akibat dari keterlambatan pengadaan lahan, berdasarkan hasil Evaluasi Rencana Kerja, proyeksi semula.
JTD memperoleh kompensasi dari pemerintah berupa perpanjangan masa konsesi, dari
semula 45 tahun menjadi 50 tahun. Dengan adanya kompensasi tersebut, JTD memiliki ruang
untuk menutupi risiko atas keterlambatan operasional yang terjadi.
Factors
Hal ini sejalan dengan PPJT No. 13 tanggal 6 April 2017, Pasal 2 terkait Pengusahaan Jalan Tol,
Resiko Konstruksi Low
Poin 2.3 terkait Masa Konsesi bahwa "Apabila terjadi keterlambatan pembangunan Jalan Tol
yang bukan diakibatkan oleh kesalahan dari Badan Usaha Jalan Tol, maka Badan Usaha Jalan
Tol memiliki hak untuk mendapatkan perpanjangan Masa Konsesi dan/atau kenaikan Tarif Tol
dengan memperhitungkan jangka waktu keterlambatan pembangunan tersebut."
Pada Pasal 3 terkait Pengadaan Tanahdan Penyediaan Ruang, Poin 3.5 terkait Keterlambatan
Pengadaan Tanah bahwa "Dalam hal terjadi keterlambatan Pengadaan Tanah dan Penyediaan
Ruang oleh Pemerintah, Badan Usaha Jalan Tol berhak untuk: mendapatkankompensasi dari
Pemerintah dalam bentuk perpanjangan Masa Konsesi dan/atau penyesuaian Tarif Tol Awal
namun demikian Badan Usaha Jalan Tol tidak berhak mengakhiri Perjanjian akibat
keterlambatan".
Dalam menentukan perusahaan pembanding, telah memenuhi kriteria yang memiliki
industri dan kegiatan usaha yang serupa dalam bidang konstruksi dan pengoperasian
jalan tol serta memiliki target pasar yang sebanding. Perusahaan pembanding
terdaftar memiliki kerakteristik ruang lingkup kegiatan usaha yang lebih luas
dibandingkan JTD. Dengan demikian dalam hal realisasi tarif tol dan risiko konstruksi
memiliki risiko yang lebih tinggi dibandingkan perusahaan pembanding. Sehingga
dengan landasan tersebut maka aktivitas perusahaan JTD dinilai memiliki risiko yang
lebih tinggi dibandingkan perusahaan pembanding;
Adapun, specific risk yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebesar 0,50%.
Weighted Average Cost of Capital (WACC) Selama Periode Proyeksi TLCF (2025 – 2029)
Weighted Average Cost of Capital analysis (WACC)
(in IDR)
WACC calculation Comparable companies
Capital structure Company name Levered beta(4) Total Debt Shares outstanding Share price Market value of equity Debt/Equity Marginal tax rate Unlevered beta Debt/Capital
Debt to total capitalization (a) 77% Sichuan Expressway Co., Ltd 0,45 92.053.697.057.700 3.060.000.000 11.580 35.435.133.846.000 260% 25% 0,15 72%
Equity to total capitalization (b) 23% Bangkok Expressway and Metro PCL 0,45 45.795.149.593.200 14.980.000.000 3.379 50.624.280.840.000 90% 20% 0,26 47%
Zhejiang Expressway Co., Ltd 0,30 317.697.968.280.000 5.990.000.000 11.638 69.714.565.882.000 456% 25% 0,07 82%
Cost of debt Qilu Expressway Co., Ltd 0,43 32.882.616.528.300 2.000.000.000 4.789 9.577.292.000.000 343% 25% 0,12 77%
Cost of debt ( c) 7,13% Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 0,35 81.915.566.170.200 2.250.000.000 9.344 21.023.544.150.000 390% 25% 0,09 80%
Tax rate (d) 0% Ekovest Bhd 0,82 30.285.741.617.600 2.965.000.000 1.320 3.913.845.068.000 774% 24% 0,12 89%
After tax cost of debt ( e) 7,13% Bharat Road Network Ltd 0,18 4.659.419.239.760 83.950.000 8.656 726.699.262.806 641% 35% 0,03 87%
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 0,69 48.934.596.210.500 1.673.000.000 8.016 13.410.394.921.000 365% 25% 0,18 78%
Cost of equity
Risk Free Rate (f) 5,32% Mean 0,46 415% 0,13 77%
Equity Risk Premium (g) 8,78% Median 0,44 377% 0,12 79%
Levered Beta (h) 0,55
Specific risk (i) 0,5%
Value of relevered beta
Mean unlevered
Cost of equity (j) 10,64% Debt/ Capital beta Target Debt/Equity Target marginal rate Relevered beta
Based on market 77% 0,13 326,17% 0% 0,55
WACC (k) 7,95%
Calculation:(a) Based on average debt/capital of comparable companies
Calculation:(b) Based on 1-(a)
Calculation:( c) Based on SEKI Indonesia
Calculation:(d) Based on UU No. 7 Tahun 2021
Calculation:( e) Based on (c)*1-(d)
Calculation:(f) Based on IndoBond 10Y - Based defalt spread
Calculation:(g) Based on Equity Risk Premium + Country Risk Primium
Calculation:(h) Based on Mean unlevered beta*[1+(1-target tax rate)*target debt/equity]
Calculation:(i) Based on risk factors
Calculation:(j) Based on[(f)+(g*h)+(i)]
Calculation:(k) Based on [(a)*( e)+ (b)*(j)]
Tingkat Diskonto yang digunakan dalam penilaian saham per 31 Desember 2024 adalah sebesar
7,95%.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 185
P a g e | 54
Weighted Average Cost of Capital (WACC) Setelah Periode Proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067)
Weighted Average Cost of Capital analysis (WACC)
(in IDR)
WACC calculation Comparable companies
Capital structure Company name Levered beta(4) Total Debt Shares outstanding Share price Market value of equity Debt/Equity Marginal tax rate Unlevered beta Debt/Capital
Debt to total capitalization (a) 77% Sichuan Expressway Co., Ltd 0,45 92.053.697.057.700 3.060.000.000 11.580 35.435.133.846.000 260% 25% 0,15 72%
Equity to total capitalization (b) 23% Bangkok Expressway and Metro PCL 0,45 45.795.149.593.200 14.980.000.000 3.379 50.624.280.840.000 90% 20% 0,26 47%
Zhejiang Expressway Co., Ltd 0,30 317.697.968.280.000 5.990.000.000 11.638 69.714.565.882.000 456% 25% 0,07 82%
Cost of debt Qilu Expressway Co., Ltd 0,43 32.882.616.528.300 2.000.000.000 4.789 9.577.292.000.000 343% 25% 0,12 77%
Cost of debt ( c) 7,13% Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd 0,35 81.915.566.170.200 2.250.000.000 9.344 21.023.544.150.000 390% 25% 0,09 80%
Tax rate (d) 22% Ekovest Bhd 0,82 30.285.741.617.600 2.965.000.000 1.320 3.913.845.068.000 774% 24% 0,12 89%
After tax cost of debt ( e) 5,56% Bharat Road Network Ltd 0,18 4.659.419.239.760 83.950.000 8.656 726.699.262.806 641% 35% 0,03 87%
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd 0,69 48.934.596.210.500 1.673.000.000 8.016 13.410.394.921.000 365% 25% 0,18 78%
Cost of equity
Risk Free Rate (f) 5,32% Mean 0,46 415% 0,13 77%
Equity Risk Premium (g) 8,78% Median 0,44 377% 0,12 79%
Levered Beta (h) 0,46
Specific risk (i) 0,5%
Value of relevered beta
Mean unlevered
Cost of equity (j) 9,83% Debt/ Capital beta Target Debt/Equity Target marginal rate Relevered beta
Based on market 77% 0,13 326,17% 22% 0,46
WACC (k) 6,56%
Calculation:(a) Based on average debt/capital of comparable companies
Calculation:(b) Based on 1-(a)
Calculation:( c) Based on SEKI Indonesia
Calculation:(d) Based on UU No. 7 Tahun 2021
Calculation:( e) Based on (c)*1-(d)
Calculation:(f) Based on IndoBond 10Y - Based defalt spread
Calculation:(g) Based on Equity Risk Premium + Country Risk Primium
Calculation:(h) Based on Mean unlevered beta*[1+(1-target tax rate)*target debt/equity]
Calculation:(i) Based on risk factors
Calculation:(j) Based on[(f)+(g*h)+(i)]
Calculation:(k) Based on [(a)*( e)+ (b)*(j)]
Tingkat Diskonto yang digunakan dalam penilaian saham per 31 Desember 2024 adalah sebesar
6,56%.
Proyeksi Keuangan JTD
Proyeksi Posisi Keuangan JTD Periode 2025 – 5 Januari 2067
(dalam Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 39.732.574.611 41.348.158.229 40.551.095.169 50.555.229.023 62.824.380.398 83.763.159.392 82.649.275.924 147.338.385.207 244.653.298.360 432.895.535.067 646.898.576.399
Piutang Usaha Pihak Berelasi 1.695.419 1.952.418 2.048.223 2.320.636 2.438.061 2.762.323 2.176.001 3.833.871 5.077.795 6.511.092 7.144.795
Aset Keuangan Lancar Lainnya 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227
Biaya Dibayar di Muka 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730
TOTAL ASET LANCAR 77.021.780.988 78.637.621.603 77.840.654.349 87.845.060.616 100.114.329.415 121.053.432.671 119.938.962.883 184.629.730.035 281.945.887.112 470.189.557.116 684.193.232.151
ASET TIDAK LANCAR
Aset Pajak Tangguhan 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145
Aset Tetap - bersih 3.807.162.937 2.731.831.947 1.656.500.956 581.169.965 (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1)
Aset Takberwujud: - - - - - - - - - - -
Hak Pengusahaan Jalan Tol 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466
Lainnya 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya - - - - - - - - - - -
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 4.969.920.355.986 4.968.845.024.996 4.967.769.694.005 4.966.694.363.014 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048
TOTAL ASET 5.046.942.136.974 5.047.482.646.599 5.045.610.348.354 5.054.539.423.631 5.066.227.522.463 5.087.166.625.719 5.086.052.155.931 5.150.742.923.083 5.248.059.080.160 5.436.302.750.164 5.650.306.425.199
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Bank - - - - - - - - - - -
Utang Usaha 1.019.775.542 1.074.104.689 1.169.878.314 1.230.565.102 1.294.712.983 1.326.121.904 1.358.316.047 1.391.315.044 1.425.139.016 1.459.808.588 1.495.344.898
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911
Beban Akrual 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927
Bagian Lancar atas Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank 1.628.699.220 1.478.357.753 1.328.016.287 1.177.674.820 1.027.333.354 876.991.887 726.650.421 576.308.955 - - -
Utang Bank 6.878.278.126 6.878.278.126 6.878.278.126 6.878.278.126 6.252.980.114 6.252.980.114 - 6.252.980.114 - - -
Liabilitas Sewa 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470
Utang Pajak 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890
TOTAL LIABILITAS LANCAR 19.333.477.086 19.237.464.766 19.182.896.924 19.093.242.246 18.381.750.650 18.262.818.104 11.891.690.666 18.027.328.311 11.231.863.214 11.266.532.786 11.302.069.096
HUTANG TIDAK LANCAR
Utang Usaha 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099
Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - - - - - - - - - -
Utang Bank 60.237.041.768 53.358.763.643 46.480.485.517 39.602.207.391 33.974.525.288 27.721.545.174 33.974.525.288 21.468.565.059 - - -
Liabilitas Sewa 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863
Provisi Pelapisan Jalan Tol 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000
Liabilitas Jangka Panjang Lainnya 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147
TOTAL LIABILITAS TIDAK LANCAR 306.498.285.066 299.620.006.941 292.741.728.815 285.863.450.689 280.235.768.586 273.982.788.472 280.235.768.586 267.729.808.357 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298
TOTAL LIABILITAS 325.831.762.152 318.857.471.706 311.924.625.739 304.956.692.935 298.617.519.236 292.245.606.575 292.127.459.252 285.757.136.669 257.493.106.512 257.527.776.084 257.563.312.394
EKUITAS
Ekuitas yang Dapat Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk :
Modal Saham 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000
Tambahan Modal Disetor - Saham 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440
Uang Muka Setoran Modal - - - - - - - - - - -
Saldo Laba (190.888.131.469) (194.029.659.032) (186.514.858.961) (181.454.311.239) (165.557.303.158) (147.530.030.627) (120.219.014.710) (121.215.337.176) (50.154.247.439) 75.425.939.794 263.634.940.226
Penghasilan Komprehensif Lainnya (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532 27.311.015.916 (996.322.466) 71.061.089.737 125.580.187.233 188.209.000.432 213.968.138.725
Kepentingan Non Pengendali 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414
TOTAL EKUITAS 4.721.110.374.822 4.728.625.174.893 4.733.685.722.615 4.749.582.730.696 4.767.610.003.228 4.794.921.019.144 4.793.924.696.678 4.864.985.786.415 4.990.565.973.648 5.178.774.974.080 5.392.743.112.805
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 5.046.942.136.974 5.047.482.646.599 5.045.610.348.354 5.054.539.423.631 5.066.227.522.463 5.087.166.625.719 5.086.052.155.931 5.150.742.923.083 5.248.059.080.160 5.436.302.750.164 5.650.306.425.199
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 186
P a g e | 55
2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 901.690.740.428 1.173.838.573.362 1.493.755.227.769 1.832.666.259.298 2.230.164.595.256 2.649.254.187.184 3.136.806.673.514 3.652.127.120.573 4.251.335.472.013 4.882.034.428.907 5.610.658.106.680
Piutang Usaha Pihak Berelasi 8.117.231 8.504.663 9.635.783 10.123.353 11.501.183 12.050.129 13.652.796 14.343.628 16.295.855 17.073.648 19.344.443
Aset Keuangan Lancar Lainnya 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227
Biaya Dibayar di Muka 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730
TOTAL ASET LANCAR 938.986.368.616 1.211.134.588.982 1.531.052.374.508 1.869.963.893.609 2.267.463.607.397 2.686.553.748.270 3.174.107.837.267 3.689.428.975.158 4.288.639.278.824 4.919.339.013.511 5.647.964.962.080
ASET TIDAK LANCAR
Aset Pajak Tangguhan 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145
Aset Tetap - bersih (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1)
Aset Takberwujud: - - - - - - - - - - -
Hak Pengusahaan Jalan Tol 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466
Lainnya 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya - - - - - - - - - - -
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048
TOTAL ASET 5.905.099.561.664 6.177.247.782.030 6.497.165.567.556 6.836.077.086.657 7.233.576.800.445 7.652.666.941.318 8.140.221.030.315 8.655.542.168.206 9.254.752.471.872 9.885.452.206.559 10.614.078.155.128
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Bank - - - - - - - - - - -
Utang Usaha 1.531.769.617 1.530.748.789 1.569.017.508 1.608.242.946 1.648.449.020 1.689.660.245 1.731.901.751 1.775.199.295 1.819.579.277 1.865.068.759 1.911.695.478
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911
Beban Akrual 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927
Bagian Lancar atas Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - - - - - - - - - -
Utang Bank - - - - - - - - - - -
Liabilitas Sewa 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470
Utang Pajak 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890
TOTAL LIABILITAS LANCAR 11.338.493.815 11.337.472.987 11.375.741.706 11.414.967.144 11.455.173.218 11.496.384.443 11.538.625.949 11.581.923.493 11.626.303.475 11.671.792.957 11.718.419.676
HUTANG TIDAK LANCAR
Utang Usaha 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099
Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - - - - - - - - - -
Utang Bank - - - - - - - - - - -
Liabilitas Sewa 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863
Provisi Pelapisan Jalan Tol 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000
Liabilitas Jangka Panjang Lainnya 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147
TOTAL LIABILITAS TIDAK LANCAR 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298
TOTAL LIABILITAS 257.599.737.113 257.598.716.285 257.636.985.004 257.676.210.442 257.716.416.516 257.757.627.741 257.799.869.247 257.843.166.791 257.887.546.773 257.933.036.255 257.979.662.974
EKUITAS
Ekuitas yang Dapat Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk :
Modal Saham 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000
Tambahan Modal Disetor - Saham 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440
Uang Muka Setoran Modal - - - - - - - - - - -
Saldo Laba 477.603.078.951 732.359.790.698 1.004.509.031.891 1.324.388.548.698 1.663.260.842.361 2.060.720.350.075 2.479.769.279.723 2.967.281.127.214 3.482.558.967.561 4.081.724.891.245 4.712.379.136.450
Penghasilan Komprehensif Lainnya 254.756.711.747 272.149.241.193 319.879.516.807 338.872.293.663 397.459.507.714 419.048.929.648 487.511.847.491 515.277.840.347 599.165.923.684 630.654.245.205 728.579.321.850
Kepentingan Non Pengendali 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414
TOTAL EKUITAS 5.647.499.824.552 5.919.649.065.745 6.239.528.582.552 6.578.400.876.215 6.975.860.383.929 7.394.909.313.577 7.882.421.161.068 8.397.699.001.415 8.996.864.925.099 9.627.519.170.304 10.356.098.492.154
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 5.905.099.561.664 6.177.247.782.030 6.497.165.567.556 6.836.077.086.657 7.233.576.800.445 7.652.666.941.318 8.140.221.030.315 8.655.542.168.206 9.254.752.471.872 9.885.452.206.559 10.614.078.155.128
2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 6.379.569.412.959 7.268.307.377.458 8.202.655.158.756 9.276.766.968.083 10.409.002.994.495 11.712.086.851.748 13.080.888.407.213 14.648.840.614.910 16.300.297.188.651 18.195.003.165.156 20.184.030.581.379
Piutang Usaha Pihak Berelasi 20.323.272 23.089.352 24.191.396 27.408.851 28.795.739 32.714.958 34.276.427 38.835.191 40.800.252 46.353.334 48.565.756
Aset Keuangan Lancar Lainnya 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227
Biaya Dibayar di Muka 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730
TOTAL ASET LANCAR 6.416.877.247.187 7.305.617.977.767 8.239.966.861.109 9.314.081.887.891 10.446.319.301.191 11.749.407.077.662 13.118.210.194.597 14.686.166.961.058 16.337.625.499.860 18.232.337.029.447 20.221.366.658.092
ASET TIDAK LANCAR
Aset Pajak Tangguhan 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145
Aset Tetap - bersih (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1)
Aset Takberwujud: - - - - - - - - - - -
Hak Pengusahaan Jalan Tol 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466
Lainnya 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya - - - - - - - - - - -
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048
TOTAL ASET 11.382.990.440.235 12.271.731.170.815 13.206.080.054.157 14.280.195.080.939 15.412.432.494.239 16.715.520.270.710 18.084.323.387.645 19.652.280.154.106 21.303.738.692.908 23.198.450.222.495 25.187.479.851.140
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Bank - - - - - - - - - - -
Utang Usaha 1.959.487.865 2.008.475.062 2.058.686.938 2.110.154.112 2.162.907.965 2.216.980.664 2.272.405.180 2.329.215.310 2.387.445.693 2.447.131.835 2.508.310.131
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911
Beban Akrual 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927
Bagian Lancar atas Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - - - - - - - - - -
Utang Bank - - - - - - - - - - -
Liabilitas Sewa 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470
Utang Pajak 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890
TOTAL LIABILITAS LANCAR 11.766.212.063 11.815.199.260 11.865.411.136 11.916.878.310 11.969.632.163 12.023.704.862 12.079.129.378 12.135.939.508 12.194.169.891 12.253.856.033 12.315.034.329
HUTANG TIDAK LANCAR
Utang Usaha 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099
Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - - - - - - - - - -
Utang Bank - - - - - - - - - - -
Liabilitas Sewa 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863
Provisi Pelapisan Jalan Tol 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000 969.623.000
Liabilitas Jangka Panjang Lainnya 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147 189.283.892.147
TOTAL LIABILITAS TIDAK LANCAR 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298 246.261.243.298
TOTAL LIABILITAS 258.027.455.361 258.076.442.558 258.126.654.434 258.178.121.608 258.230.875.461 258.284.948.160 258.340.372.676 258.397.182.806 258.455.413.189 258.515.099.331 258.576.277.627
EKUITAS
Ekuitas yang Dapat Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk :
Modal Saham 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000 751.035.000.000
Tambahan Modal Disetor - Saham 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440 4.164.101.380.440
Uang Muka Setoran Modal - - - - - - - - - - -
Saldo Laba 5.440.958.458.300 6.209.822.951.020 7.098.514.694.404 8.032.813.365.869 9.106.876.925.477 10.239.061.584.924 11.542.095.288.697 12.910.842.981.114 14.478.742.937.446 16.130.143.245.866 18.024.795.089.310
Penghasilan Komprehensif Lainnya 768.864.492.720 888.691.743.384 934.298.671.465 1.074.063.559.608 1.132.184.659.447 1.303.033.703.773 1.368.747.692.418 1.567.899.956.332 1.651.400.308.419 1.894.651.843.444 1.988.968.450.350
Kepentingan Non Pengendali 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414 3.653.414
TOTAL EKUITAS 11.124.962.984.874 12.013.654.728.258 12.947.953.399.723 14.022.016.959.331 15.154.201.618.778 16.457.235.322.551 17.825.983.014.968 19.393.882.971.300 21.045.283.279.720 22.939.935.123.164 24.928.903.573.513
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 11.382.990.440.235 12.271.731.170.815 13.206.080.054.157 14.280.195.080.939 15.412.432.494.239 16.715.520.270.710 18.084.323.387.645 19.652.280.154.106 21.303.738.692.908 23.198.450.222.495 25.187.479.851.140
2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 05-Jan-67
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 22.456.468.671.665 24.848.490.771.641 27.586.468.827.827 30.459.421.419.749 33.735.299.440.665 37.182.013.355.082 41.120.341.045.581 45.251.381.822.555 50.008.760.298.544 50.071.469.404.458
Piutang Usaha Pihak Berelasi 55.025.001 57.809.266 65.677.345 68.812.093 77.964.101 81.909.084 93.057.247 97.498.824 111.676.756 -
Aset Keuangan Lancar Lainnya 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227 32.795.016.227
Biaya Dibayar di Muka 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730 4.492.494.730
TOTAL ASET LANCAR 22.493.811.207.624 24.885.836.091.864 27.623.822.016.129 30.496.777.742.799 33.772.664.915.723 37.219.382.775.123 41.157.721.613.785 45.288.766.832.336 50.046.159.486.257 50.108.756.915.415
ASET TIDAK LANCAR
Aset Pajak Tangguhan 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145 11.075.448.145
Aset Tetap - bersih (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1)
Aset Takberwujud: - - - - - - - - - -
Hak Pengusahaan Jalan Tol 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466 4.548.893.407.466
Lainnya 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438 406.144.337.438
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya - - - - - - - - - -
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048 4.966.113.193.048
TOTAL ASET 27.459.924.400.672 29.851.949.284.912 32.589.935.209.177 35.462.890.935.847 38.738.778.108.771 42.185.495.968.171 46.123.834.806.833 50.254.880.025.384 55.012.272.679.305 55.074.870.108.463
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Bank - - - - - - - - - -
Utang Usaha 2.571.017.884 2.635.293.331 2.701.175.664 2.768.705.056 2.837.922.682 2.908.870.750 2.981.592.518 3.056.132.331 3.132.535.640 -
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911 512.677.911
Beban Akrual 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927 7.489.818.927
Bagian Lancar atas Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - - - - - - - - -
Utang Bank - - - - - - - - - -
Liabilitas Sewa 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470 1.613.093.470
Utang Pajak 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890 191.133.890
TOTAL LIABILITAS LANCAR 12.377.742.082 12.442.017.529 12.507.899.862 12.575.429.254 12.644.646.880 12.715.594.948 12.788.316.716 12.862.856.529 12.939.259.838 9.806.724.198
HUTANG TIDAK LANCAR
Utang Usaha 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099 7.487.238.099
Liabilitas Jangka Panjang:
Utang Bunga Bank - - - - - - - - - -
Utang Bank - - - - - - - - - -
Liabilitas Sewa 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863 905.976.863
Provisi Pelapisan Jalan Tol 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189 47.614.513.189
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 969.623.000 969.623.000 969.623.000
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 187
P a g e | 56
Proyeksi Laba Rugi JTD Periode 2025 – 5 Januari 2067
(dalam Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Pendapatan 96.837.922.248 111.517.001.854 116.989.141.135 132.548.696.906 139.255.660.970 157.776.663.879 124.287.522.547 218.980.734.270 290.030.419.551 371.896.589.542 408.092.062.984
Beban Pokok Penjualan (93.054.518.230) (98.012.052.854) (106.751.396.144) (112.289.065.535) (118.142.559.730) (121.008.623.723) (123.946.339.316) (126.957.497.799) (130.043.935.244) (133.207.533.625) (136.450.221.966)
Laba Bruto 3.783.404.019 13.504.949.000 10.237.744.991 20.259.631.371 21.113.101.240 36.768.040.156 341.183.231 92.023.236.471 159.986.484.307 238.689.055.917 271.641.841.018
Beban Usaha - - - - - - - - - - -
Pendapatan (Beban) Lainnya - - - - - - - - - - -
Pendapatan Keuangan 2.041.577.394 2.097.375.813 2.154.750.868 2.213.748.240 2.274.414.959 2.336.799.445 2.400.951.546 2.466.922.583 2.534.765.395 2.604.534.381 2.676.285.552
Beban Keuangan (7.891.177.985) (7.012.193.752) (6.256.617.145) (5.501.040.539) (4.779.073.701) (4.090.716.631) (3.738.457.243) (3.386.197.854) (1.521.009.659) - -
Depresiasi (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (581.169.966) - - - - - -
Laba Sebelum Pajak (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532 35.014.122.970 (996.322.466) 91.103.961.201 161.000.240.042 241.293.590.298 274.318.126.570
Manfaat (Beban) pajak penghasilan - - - - - (7.703.107.053) - (20.042.871.464) (35.420.052.809) (53.084.589.866) (60.349.987.846)
Laba Setelah Pajak (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532 27.311.015.916 (996.322.466) 71.061.089.737 125.580.187.233 188.209.000.432 213.968.138.725
Laba/ (Rugi) Setelah Pajak (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532 27.311.015.916 (996.322.466) 71.061.089.737 125.580.187.233 188.209.000.432 213.968.138.725
2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Pendapatan 463.635.069.847 485.764.143.713 550.370.774.827 578.219.536.033 656.917.591.132 688.271.944.683 779.812.113.326 819.270.606.260 930.776.702.637 975.202.216.895 1.104.904.111.742
Beban Pokok Penjualan (139.773.977.515) (139.680.826.953) (143.172.847.626) (146.752.168.817) (150.420.973.037) (154.181.497.363) (158.036.034.797) (161.986.935.667) (166.036.609.059) (170.187.524.286) (174.442.212.393)
Laba Bruto 323.861.092.332 346.083.316.761 407.197.927.201 431.467.367.216 506.496.618.095 534.090.447.319 621.776.078.528 657.283.670.592 764.740.093.578 805.014.692.610 930.461.899.350
Beban Usaha - - - - - - - - - - -
Pendapatan (Beban) Lainnya - - - - - - - - - - -
Pendapatan Keuangan 2.750.076.574 2.825.966.820 2.904.017.423 2.984.291.325 3.066.853.334 3.151.770.177 3.239.110.563 3.328.945.237 3.421.347.042 3.516.390.987 3.614.154.304
Beban Keuangan - - - - - - - - - - -
Depresiasi - - - - - - - - - - -
Laba Sebelum Pajak 326.611.168.906 348.909.283.581 410.101.944.624 434.451.658.542 509.563.471.429 537.242.217.497 625.015.189.091 660.612.615.829 768.161.440.621 808.531.083.596 934.076.053.653
Manfaat (Beban) pajak penghasilan (71.854.457.159) (76.760.042.388) (90.222.427.817) (95.579.364.879) (112.103.963.714) (118.193.287.849) (137.503.341.600) (145.334.775.482) (168.995.516.937) (177.876.838.391) (205.496.731.804)
Laba Setelah Pajak 254.756.711.747 272.149.241.193 319.879.516.807 338.872.293.663 397.459.507.714 419.048.929.648 487.511.847.491 515.277.840.347 599.165.923.684 630.654.245.205 728.579.321.850
Laba/ (Rugi) Setelah Pajak 254.756.711.747 272.149.241.193 319.879.516.807 338.872.293.663 397.459.507.714 419.048.929.648 487.511.847.491 515.277.840.347 599.165.923.684 630.654.245.205 728.579.321.850
2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Pendapatan 1.160.812.259.796 1.318.803.578.816 1.381.749.425.041 1.565.522.098.571 1.644.737.516.759 1.868.593.051.985 1.957.780.079.376 2.218.164.829.934 2.330.403.970.328 2.647.581.527.692 2.773.949.291.920
Beban Pokok Penjualan (178.803.267.702) (183.273.349.395) (187.855.183.130) (192.551.562.708) (197.365.351.776) (202.299.485.570) (207.356.972.710) (212.540.897.027) (217.854.419.453) (223.300.779.939) (228.883.299.438)
Laba Bruto 982.008.992.094 1.135.530.229.421 1.193.894.241.911 1.372.970.535.863 1.447.372.164.983 1.666.293.566.415 1.750.423.106.667 2.005.623.932.906 2.112.549.550.875 2.424.280.747.753 2.545.065.992.482
Beban Usaha - - - - - - - - - - -
Pendapatan (Beban) Lainnya - - - - - - - - - - -
Pendapatan Keuangan 3.714.716.522 3.818.159.532 3.924.567.660 4.034.027.737 4.146.629.180 4.262.464.062 4.381.627.202 4.504.216.237 4.630.331.714 4.760.077.175 4.893.559.248
Beban Keuangan - - - - - - - - - - -
Depresiasi - - - - - - - - - - -
Laba Sebelum Pajak 985.723.708.616 1.139.348.388.953 1.197.818.809.571 1.377.004.563.600 1.451.518.794.163 1.670.556.030.478 1.754.804.733.869 2.010.128.149.143 2.117.179.882.589 2.429.040.824.928 2.549.959.551.731
Manfaat (Beban) pajak penghasilan (216.859.215.896) (250.656.645.570) (263.520.138.106) (302.941.003.992) (319.334.134.716) (367.522.326.705) (386.057.041.451) (442.228.192.811) (465.779.574.170) (534.388.981.484) (560.991.101.381)
Laba Setelah Pajak 768.864.492.720 888.691.743.384 934.298.671.465 1.074.063.559.608 1.132.184.659.447 1.303.033.703.773 1.368.747.692.418 1.567.899.956.332 1.651.400.308.419 1.894.651.843.444 1.988.968.450.350
Laba/ (Rugi) Setelah Pajak 768.864.492.720 888.691.743.384 934.298.671.465 1.074.063.559.608 1.132.184.659.447 1.303.033.703.773 1.368.747.692.418 1.567.899.956.332 1.651.400.308.419 1.894.651.843.444 1.988.968.450.350
2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 05-Jan-67
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Pendapatan 3.142.884.547.745 3.301.914.505.861 3.751.318.639.621 3.930.367.233.379 4.453.106.075.418 4.678.433.242.834 5.315.187.233.622 5.568.878.506.256 6.378.684.984.274 88.120.398.289
Beban Pokok Penjualan (234.605.381.924) (240.470.516.472) (246.482.279.384) (252.644.336.368) (258.960.444.777) (265.434.455.897) (272.070.317.294) (278.872.075.227) (285.843.877.107) (3.938.037.285)
Laba Bruto 2.908.279.165.822 3.061.443.989.389 3.504.836.360.237 3.677.722.897.011 4.194.145.630.641 4.412.998.786.938 5.043.116.916.328 5.290.006.431.030 6.092.841.107.167 84.182.361.003
Beban Usaha - - - - - - - - - -
Pendapatan (Beban) Lainnya - - - - - - - - - -
Pendapatan Keuangan 5.030.887.740 5.172.175.731 5.317.539.675 5.467.099.500 5.620.978.715 5.779.304.515 5.942.207.895 6.109.823.762 6.282.291.054 86.824.635
Beban Keuangan - - - - - - - - - -
Depresiasi - - - - - - - - - -
Laba Sebelum Pajak 2.913.310.053.562 3.066.616.165.120 3.510.153.899.912 3.683.189.996.511 4.199.766.609.356 4.418.778.091.453 5.049.059.124.223 5.296.116.254.791 6.099.123.398.222 84.269.185.639
Manfaat (Beban) pajak penghasilan (640.928.211.784) (674.655.556.326) (772.233.857.981) (810.301.799.232) (923.948.654.058) (972.131.180.120) (1.110.793.007.329) (1.165.145.576.054) (1.341.807.147.609) (18.539.220.840)
Laba Setelah Pajak 2.272.381.841.778 2.391.960.608.794 2.737.920.041.931 2.872.888.197.278 3.275.817.955.298 3.446.646.911.333 3.938.266.116.894 4.130.970.678.737 4.757.316.250.613 65.729.964.798
Laba/ (Rugi) Setelah Pajak 2.272.381.841.778 2.391.960.608.794 2.737.920.041.931 2.872.888.197.278 3.275.817.955.298 3.446.646.911.333 3.938.266.116.894 4.130.970.678.737 4.757.316.250.613 65.729.964.798
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Proyeksi Arus Kas JTD Periode 2025 – 5 Januari 2067
(dalam Rupiah)
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Laba/Rugi Setelah Beban Pajak Penghasilan (3.141.527.563) 7.514.800.071 5.060.547.722 15.897.008.081 18.027.272.532 27.311.015.916 (996.322.466) 71.061.089.737 125.580.187.233 188.209.000.432 213.968.138.725
Depresiasi 1.075.330.991 1.075.330.991 1.075.330.991 1.075.330.991 581.169.966 - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Kenaikan/Penurunan
Piutang usaha 45.211 (256.998) (95.805) (272.414) (117.424) (324.262) 586.321 (1.657.870) (1.243.924) (1.433.297) (633.703)
Persediaan - - - - - - - - - - -
Utang usaha 214.462.102 54.329.147 95.773.625 60.686.788 64.147.882 31.408.920 32.194.143 32.998.997 33.823.972 34.669.571 35.536.311
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi (1.851.689.260) 8.644.203.210 6.231.556.533 17.032.753.446 18.672.472.955 27.342.100.575 (963.542.001) 71.092.430.864 125.612.767.281 188.242.236.707 214.003.041.332
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Aset tetap - neto (4) - - - - - - - - - -
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi (4) - - - - - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang pihak berelasi - - - - - - - - - - -
Penerimaan (Pembayaran) Pinjaman (10.020.319.653) (7.028.619.592) (7.028.619.592) (7.028.619.592) (6.403.321.581) (6.403.321.581) (150.341.466) (6.403.321.581) (28.297.854.128) - -
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan (10.020.319.653) (7.028.619.592) (7.028.619.592) (7.028.619.592) (6.403.321.581) (6.403.321.581) (150.341.466) (6.403.321.581) (28.297.854.128) - -
Kenaikan (Penurunan) bersih kas dan setara kas (11.872.008.917) 1.615.583.617 (797.063.059) 10.004.133.853 12.269.151.375 20.938.778.994 (1.113.883.467) 64.689.109.283 97.314.913.153 188.242.236.707 214.003.041.332
Kas dan setara kas pada awal tahun 51.604.583.528 39.732.574.611 41.348.158.229 40.551.095.169 50.555.229.023 62.824.380.398 83.763.159.392 82.649.275.924 147.338.385.207 244.653.298.360 432.895.535.067
Kas dan setara kas pada akhir tahun 39.732.574.611 41.348.158.229 40.551.095.169 50.555.229.023 62.824.380.398 83.763.159.392 82.649.275.924 147.338.385.207 244.653.298.360 432.895.535.067 646.898.576.399
2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Laba/Rugi Setelah Beban Pajak Penghasilan 254.756.711.747 272.149.241.193 319.879.516.807 338.872.293.663 397.459.507.714 419.048.929.648 487.511.847.491 515.277.840.347 599.165.923.684 630.654.245.205 728.579.321.850
Depresiasi - - - - - - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Kenaikan/Penurunan
Piutang usaha (972.436) (387.431) (1.131.120) (487.571) (1.377.830) (548.946) (1.602.667) (690.831) (1.952.227) (777.793) (2.270.795)
Persediaan - - - - - - - - - - -
Utang usaha 36.424.718 (1.020.828) 38.268.720 39.225.438 40.206.074 41.211.225 42.241.506 43.297.544 44.379.982 45.489.482 46.626.719
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi 254.792.164.029 272.147.832.934 319.916.654.407 338.911.031.530 397.498.335.958 419.089.591.927 487.552.486.330 515.320.447.059 599.208.351.440 630.698.956.894 728.623.677.774
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Aset tetap - neto - - - - - - - - - - -
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi - - - - - - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang pihak berelasi - - - - - - - - - - -
Penerimaan (Pembayaran) Pinjaman - - - - - - - - - - -
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan - - - - - - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) bersih kas dan setara kas 254.792.164.029 272.147.832.934 319.916.654.407 338.911.031.530 397.498.335.958 419.089.591.927 487.552.486.330 515.320.447.059 599.208.351.440 630.698.956.894 728.623.677.774
Kas dan setara kas pada awal tahun 646.898.576.399 901.690.740.428 1.173.838.573.362 1.493.755.227.769 1.832.666.259.298 2.230.164.595.256 2.649.254.187.184 3.136.806.673.514 3.652.127.120.573 4.251.335.472.013 4.882.034.428.907
Kas dan setara kas pada akhir tahun 901.690.740.428 1.173.838.573.362 1.493.755.227.769 1.832.666.259.298 2.230.164.595.256 2.649.254.187.184 3.136.806.673.514 3.652.127.120.573 4.251.335.472.013 4.882.034.428.907 5.610.658.106.680
2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Laba/Rugi Setelah Beban Pajak Penghasilan 768.864.492.720 888.691.743.384 934.298.671.465 1.074.063.559.608 1.132.184.659.447 1.303.033.703.773 1.368.747.692.418 1.567.899.956.332 1.651.400.308.419 1.894.651.843.444 1.988.968.450.350
Depresiasi - - - - - - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Kenaikan/Penurunan
Piutang usaha (978.829) (2.766.081) (1.102.043) (3.217.456) (1.386.888) (3.919.218) (1.561.469) (4.558.765) (1.965.061) (5.553.082) (2.212.422)
Persediaan - - - - - - - - - - -
Utang usaha 47.792.387 48.987.197 50.211.877 51.467.173 52.753.853 54.072.699 55.424.517 56.810.130 58.230.383 59.686.142 61.178.296
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi 768.911.306.279 888.737.964.499 934.347.781.298 1.074.111.809.326 1.132.236.026.412 1.303.083.857.253 1.368.801.555.465 1.567.952.207.696 1.651.456.573.742 1.894.705.976.504 1.989.027.416.224
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Aset tetap - neto - - - - - - - - - - -
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi - - - - - - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang pihak berelasi - - - - - - - - - - -
Penerimaan (Pembayaran) Pinjaman - - - - - - - - - - -
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan - - - - - - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) bersih kas dan setara kas 768.911.306.279 888.737.964.499 934.347.781.298 1.074.111.809.326 1.132.236.026.412 1.303.083.857.253 1.368.801.555.465 1.567.952.207.696 1.651.456.573.742 1.894.705.976.504 1.989.027.416.224
Kas dan setara kas pada awal tahun 5.610.658.106.680 6.379.569.412.959 7.268.307.377.458 8.202.655.158.756 9.276.766.968.083 10.409.002.994.495 11.712.086.851.748 13.080.888.407.213 14.648.840.614.910 16.300.297.188.651 18.195.003.165.156
Kas dan setara kas pada akhir tahun 6.379.569.412.959 7.268.307.377.458 8.202.655.158.756 9.276.766.968.083 10.409.002.994.495 11.712.086.851.748 13.080.888.407.213 14.648.840.614.910 16.300.297.188.651 18.195.003.165.156 20.184.030.581.379
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 188
P a g e | 57
2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 05-Jan-67
Keterangan
Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast Forecast
Laba/Rugi Setelah Beban Pajak Penghasilan 2.272.381.841.778 2.391.960.608.794 2.737.920.041.931 2.872.888.197.278 3.275.817.955.298 3.446.646.911.333 3.938.266.116.894 4.130.970.678.737 4.757.316.250.613 65.729.964.798
Depresiasi - - - - - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Kenaikan/Penurunan
Piutang usaha (6.459.246) (2.784.265) (7.868.079) (3.134.747) (9.152.008) (3.944.984) (11.148.163) (4.441.577) (14.177.932) 111.676.756
Persediaan - - - - - - - - - -
Utang usaha 62.707.753 64.275.447 65.882.333 67.529.392 69.217.626 70.948.067 72.721.769 74.539.813 76.403.308 (3.132.535.640)
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi 2.272.438.090.286 2.392.022.099.976 2.737.978.056.186 2.872.952.591.923 3.275.878.020.916 3.446.713.914.417 3.938.327.690.499 4.131.040.776.974 4.757.378.475.989 62.709.105.914
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Aset tetap - neto - - - - - - - - - -
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi - - - - - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang pihak berelasi - - - - - - - - - -
Penerimaan (Pembayaran) Pinjaman - - - - - - - - - -
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan - - - - - - - - - -
Kenaikan (Penurunan) bersih kas dan setara kas 2.272.438.090.286 2.392.022.099.976 2.737.978.056.186 2.872.952.591.923 3.275.878.020.916 3.446.713.914.417 3.938.327.690.499 4.131.040.776.974 4.757.378.475.989 62.709.105.914
Kas dan setara kas pada awal tahun 20.184.030.581.379 22.456.468.671.665 24.848.490.771.641 27.586.468.827.827 30.459.421.419.749 33.735.299.440.665 37.182.013.355.082 41.120.341.045.581 45.251.381.822.555 50.008.760.298.544
Kas dan setara kas pada akhir tahun 22.456.468.671.665 24.848.490.771.641 27.586.468.827.827 30.459.421.419.749 33.735.299.440.665 37.182.013.355.082 41.120.341.045.581 45.251.381.822.555 50.008.760.298.544 50.071.469.404.458
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
JTD menghadapi risiko utama terkait dengan realisasi penyesuaian tarif jalan tol dan keterlambatan
konstruksi. Meskipun regulasi di Indonesia telah mengatur mekanisme penyesuaian tarif secara
periodik berdasarkan tingkat inflasi, dalam praktiknya implementasi penyesuaian ini seringkali tidak
konsisten dan bergantung pada keputusan regulator. Hal ini menciptakan ketidakpastian dalam
proyeksi pendapatan jangka panjang.
Dalam praktiknya, JTD menunjukkan pola penyesuaian tarif yang relatif lebih agresif dibandingkan
dengan tren umum industri jalan tol. Meskipun hal ini berpotensi memperkuat kinerja pendapatan,
terdapat risiko bahwa penyesuaian tarif yang terlalu tinggi tidak dapat dipertahankan dalam jangka
panjang, terutama bila mempertimbangkan dinamika sosial, politik, dan sensitivitas publik terhadap
tarif transportasi.
Sebagai langkah antisipatif, JTD merancang sejumlah strategi ke depan, antara lain:
1. Pendekatan Regulator yang Proaktif – Melakukan komunikasi dan koordinasi intensif
dengan otoritas jalan tol untuk memastikan proses penyesuaian tarif berjalan sesuai regulasi
yang berlaku, sekaligus mempertimbangkan keberlanjutan bisnis.
2. Diversifikasi Sumber Pendapatan – Mengeksplorasi potensi pendapatan non-tarif seperti
pemanfaatan lahan tol (rest area, reklame, dan fasilitas komersial) guna mengurangi
ketergantungan terhadap tarif tol semata.
3. Peningkatan Efisiensi Operasional – Melakukan optimalisasi biaya operasional dan
pemeliharaan jalan guna menjaga margin usaha, terlepas dari fluktuasi tarif.
4. Penguatan Tata Kelola dan Transparansi – Menyusun proyeksi keuangan yang realistis, serta
menerapkan prinsip kehati-hatian dalam pengambilan keputusan investasi dan pembiayaan.
Melalui strategi ini, JTD berharap dapat mengelola ekspektasi pasar, menjaga kesinambungan
keuangan perusahaan, serta memperkuat kepercayaan pemangku kepentingan terhadap prospek
jangka panjang perusahaan.
Indikasi Nilai Pasar JTD
Pendekatan Pendapatan dengan menggunakan Metode Discounted Cash Flow (“DCF”)
Metode DCF diaplikasikan dengan melakukan penyesuaian sebagai berikut:
Perhitungan Non-Operating Asset
Sesuai dengan Peraturan No. VIII.C.5, telah diidentifikasi bahwa ATB yang dimiliki oleh JTD yang telah
memenuhi syarat karakteristik ATB dalam melakukan penilaian atas ATB. Berdasarkan klasifikasi ATB
yang menjadi Objek Penilaian, ATB yang dimiliki oleh JTD merupakan ATB terkait kontrak
perusahaan berupa lisensi yaitu Hak Pengusahaan Jalan Tol dalam Kota Jakarta Ruas Semanan-
Sunter dan Sunter-Pulo Gebang.
Asumsi Non-Operating Asset dihitung dengan Pendekatan Pendapatan menggunakan Metode Laba
Premi (Premium Profits Method/Incremental Income) dan Pendekatan Biaya. Pendekatan
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 189
P a g e | 58
Pendapatan dengan Incremental Income digunakan untuk menghasilkan nilai ATB dengan
mengkapitalisasi aliran pendapatan atau arus kas inkremental yang dihasilkan dari perbandingan
usaha yang menggunakan ATB dengan menggunakan tingkat diskonto atau tingkat kapitalisasi
tertentu. Sedangkan Pendekatan Biaya didasarkan pada realisasi investasi untuk biaya konstruksi
pembangunan Seksi B dan C.
Asumsi Proyeksi Keuangan
• Periode proyeksi yang digunakan adalah 2025 – 5 Januari 2067 berdasarkan sisa masa konsesi
Jalan Tol Seksi A (Kelapa Gading - Pulo Gebang), Seksi B (Semanan - Grogol), dan Seksi C
(Grogol - Kelapa Gading).
• Sesuai Tarif Pajak PPh Badan Indonesia berdasarkan Peraturan yang disesuaikan dengan UU
Nomor 7 Tahun 2021 adalah sebesar 22%.
Asumsi Pendapatan
Asumsi pendapatan disusun berdasarkan golongan kendaraan, volume kendaraan, dan tarif tol untuk
masing-masing ruas, yaitu Seksi B dan Seksi C, yang diproyeksikan mulai beroperasi pada tahun 2031.
Penyesuaian asumsi dilakukan berdasarkan data historis dan didukung oleh justifikasi data pasar
untuk mencerminkan kondisi yang paling representatif.
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha terdiri dari asumsi Biaya Operasi dan Pemeliharaan
Rutin, Biaya Pemeliharaan Berkala dan Penggantian Alat, Biaya Overhead Badan Usaha Jalan Tol,
Biaya Agency Fee Selama Masa Tenor.
Asumsi Biaya Investasi Jalan Tol Seksi B dan Seksi C
Deskripsi Niai (Rp)
Rencana Biaya Investasi untuk Seksi B dan C 17.693.743.824.736
Biaya yang telah dikeluarkan untuk Seksi B dan C 345.798.848.947
Remaining Balance 17.347.944.975.789
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Berdasarkan Berita Acara Evaluasi diketahui bahwa Total Investasi untuk Jalan Tol Seksi B dan C
adalah sebesar Rp17.693.743.824.736,-. Berdasarkan Nilai Buku per 31 Desember 2024, dimana Total
biaya yang telah dikeluarkan untuk Seksi B dan C adalah sebesar Rp345.798.848.947,-.
Asumsi Incremental Income Jalan Tol Seksi B dan Seksi C
Deskripsi Niai (Rp) Persentase (%)
Rencana Biaya Investasi untuk Seksi B dan C 17.693.743.824.736 100%
Future Value atas Biaya yang telah dikeluarkan untuk
Seksi B dan C 647.259.236.803 3,7%
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Biaya investasi yang telah dikeluarkan untuk Seksi B dan C telah direvaluasi dan dihitung kembali
dalam bentuk nilai masa depan guna mencerminkan nilai yang berlaku pada tanggal penilaian,
dengan nilai sebesar Rp647.259.236.803,- atau setara 3,7% dari total biaya investasi Seksi B dan C.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 190
P a g e | 59
Deskripsi Nilai
Discount Rate (WARA) 6,56%
Incremental Income 29.104.907.218.960
Persentase Biaya Yang Telah Dibiayakan dari Total
Investasi 3,7%
Adjusted Incremental Income 1.064.693.838.702
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Incremental Income mengukur selisih antara nilai kini dari seluruh arus kas masuk dan arus kas keluar
yang diharapkan dari Seksi B dan C, melibatkan tingkat diskonto menggunakan WARA sebesar 6,56%.
Dengan mempertimbangkan persentase biaya investasi yang telah direalisasikan, maka Adjusted
Incremental Income diperoleh sebesar Rp1.064.693.838.702,-.
Asumsi Tingkat Diskonto
Penentuan tingkat diskonto berupa rata-rata tertimbang tingkat imbal balik atas aset (weighted
average rate of return on assets-WARA) adalah ukuran setelah pajak pengembalian yang dapat
dilakukan sebagai pemeriksaan yang wajar untuk memastikan tingkat diskonto yang dipilih dan
digunakan dalam analisis kami dukung dan masuk akal dalam konteks bisnis secara keseluruhan.
WARA JTD
Total Rate of
Weighted Return
Deskripsi Consideration % Return
(A) (B) (C=A*B)
Net Working Capital - 0,0% 6,50% 0,0%
Aset Lancar Lainnya 88.892.094.485 1,3% 6,50% 0,1%
Aset Tetap – Nilai Pasar 5.323.258.000 0,1% 6,53% 0,0%
Aset Tidak Lancar Lainnya 11.075.448.145 0,2% 6,50% 0,0%
Goodwill - 0,0% 0,00% 0,0%
Aset TakBerwujud 6.831.853.491.714 98,5% 6,56% 6,46%
Enterprise Value 6.937.144.292.344 100% 6,56%
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
WARA selama periode proyeksi TLCF (2025 – 2029) tidak merepresentasikan pola risiko hierarki pada
ATB, karena Rate of Return untuk ATB (7,94%) lebih rendah dibandingkan dengan Rate of Return
untuk Aset Tetap (8,37%) dan Net Working Capital (8,34%). Sebaliknya, WARA setelah periode
proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067) lebih mencerminkan pola risiko hierarki pada ATB, dimana Rate
of Return untuk ATB (6,56%) lebih tinggi dibandingkan dengan Rate of Return untuk Aset Tetap
(6,53%) dan Net Working Capital (6,50%). Oleh karena itu, dalam proses penilaian ini, perhitungan
WARA yang digunakan adalah WARA setelah periode TLCF. Adapun WACC selama periode proyeksi
TLCF telah tercermin dan diterapkan dalam Metode DCF periode 2025 – 2029.
Tabel berikut menunjukkan perhitungan Laba Setelah Pajak JTD sepanjang periode proyeksi atas
Indikasi Nilai akan ATB yang dibandingkan dengan Total Investasi untuk Jalan Tol Seksi B dan C.
Kemudian perhitungan Incremental Income dihitung berdasarkan proporsi revaluasi nilai masa depan
sebesar 3,7% dari total biaya investasi Seksi B dan C. Menurut pendapat kami, dengan menggunakan
metode Incremental Income, maka nilai Non-Operating Asset adalah sebagai berikut:
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 191
P a g e | 60
Pendekatan Pendapatan – Perhitungan Metode Incremental Income
(dalam Rupiah)
Incremental Income 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Total Pendapatan - - - - - - 552.882.468.703 974.117.163.823 1.290.175.643.337 1.654.350.334.733 1.815.362.818.550
Beban Pokok Penjualan - - - - - - - - - - -
Laba Operasional - - - - - - 263.415.928.222 871.912.416.312 1.177.517.598.553 1.530.503.769.529 1.325.551.575.205
Pajak Penghasilan - - - - - - (57.951.504.209) (191.820.731.589) (259.053.871.682) (336.710.829.296) (291.621.346.545)
Laba Setelah Pajak - - - - - - 205.464.424.013 680.091.684.724 918.463.726.871 1.193.792.940.232 1.033.930.228.660
-100% -5% -39% -26% -26% -5%
Biaya Investasi Seksi B (8.515.574.314.422) (402.236.908.073) (3.315.617.288.787) (2.185.540.747.012) (2.185.540.747.012) (426.638.623.539)
Biaya Investasi Seksi C (9.178.169.510.314) (433.534.884.353) (3.573.604.830.889) (2.355.597.251.239) (2.355.597.251.239) (459.835.292.595)
Laba Setelah Pajak (B+C) 205.464.424.013 680.091.684.724 918.463.726.871 1.193.792.940.232 1.033.930.228.660
Incremental Income 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Total Pendapatan 2.062.441.158.550 2.160.880.460.732 2.448.277.562.010 2.572.160.406.648 2.922.242.008.514 3.061.719.182.413 3.468.927.833.674 3.644.455.582.057 4.140.480.963.990 4.338.104.084.099 4.915.071.927.285
Beban Pokok Penjualan - - - - - - - - - - -
Laba Operasional 1.720.492.727.122 1.998.574.299.113 2.271.344.201.750 2.379.599.995.105 2.062.969.834.843 2.481.809.143.209 3.222.837.156.262 3.378.068.202.783 3.852.440.799.211 3.393.020.672.737 4.233.090.640.187
Pajak Penghasilan (378.508.399.967) (439.686.345.805) (499.695.724.385) (523.511.998.923) (453.853.363.665) (545.998.011.506) (709.024.174.378) (743.175.004.612) (847.536.975.826) (746.464.548.002) (931.279.940.841)
Laba Setelah Pajak 1.341.984.327.155 1.558.887.953.308 1.771.648.477.365 1.856.087.996.182 1.609.116.471.177 1.935.811.131.703 2.513.812.981.884 2.634.893.198.171 3.004.903.823.385 2.646.556.124.735 3.301.810.699.346
Biaya Investasi Seksi B
Biaya Investasi Seksi C
Laba Setelah Pajak (B+C) 1.341.984.327.155 1.558.887.953.308 1.771.648.477.365 1.856.087.996.182 1.609.116.471.177 1.935.811.131.703 2.513.812.981.884 2.634.893.198.171 3.004.903.823.385 2.646.556.124.735 3.301.810.699.346
Incremental Income 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Total Pendapatan 5.163.774.566.805 5.866.585.506.339 6.146.594.747.350 6.964.091.848.748 7.316.474.896.294 8.312.277.197.385 8.709.018.100.011 9.867.317.507.313 10.366.603.773.183 11.777.541.149.194 12.339.677.396.012
Beban Pokok Penjualan - - - - - - - - - - -
Laba Operasional 4.801.765.131.638 5.476.597.390.692 5.726.792.777.536 5.348.436.765.457 6.199.194.110.757 7.790.847.291.285 8.149.221.917.550 9.266.676.059.859 8.587.177.806.510 10.467.117.877.806 11.600.047.512.255
Pajak Penghasilan (1.056.388.328.960) (1.204.851.425.952) (1.259.894.411.058) (1.176.656.088.401) (1.363.822.704.367) (1.713.986.404.083) (1.792.828.821.861) (2.038.668.733.169) (1.889.179.117.432) (2.302.765.933.117) (2.552.010.452.696)
Laba Setelah Pajak 3.745.376.802.678 4.271.745.964.740 4.466.898.366.478 4.171.780.677.056 4.835.371.406.391 6.076.860.887.202 6.356.393.095.689 7.228.007.326.690 6.697.998.689.077 8.164.351.944.689 9.048.037.059.559
Biaya Investasi Seksi B
Biaya Investasi Seksi C
Laba Setelah Pajak (B+C) 3.745.376.802.678 4.271.745.964.740 4.466.898.366.478 4.171.780.677.056 4.835.371.406.391 6.076.860.887.202 6.356.393.095.689 7.228.007.326.690 6.697.998.689.077 8.164.351.944.689 9.048.037.059.559
Incremental Income 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Total Pendapatan 13.980.854.489.681 14.688.285.726.859 16.687.421.777.103 17.483.904.211.595 19.809.263.471.737 20.811.612.203.407 23.644.158.151.465 24.772.682.191.759 28.375.037.404.614 391.996.093.821
Beban Pokok Penjualan - - - - - - - - - -
Laba Operasional 13.188.835.897.419 13.840.534.830.694 13.695.681.349.626 15.382.217.541.187 18.772.134.802.521 19.703.192.198.471 22.459.942.740.275 21.474.729.288.142 25.914.215.097.270 372.621.502.031
Pajak Penghasilan (2.901.543.897.432) (3.044.917.662.753) (3.013.049.896.918) (3.384.087.859.061) (4.129.869.656.555) (4.334.702.283.664) (4.941.187.402.861) (4.724.440.443.391) (5.701.127.321.399) (81.976.730.447)
Laba Setelah Pajak 10.287.291.999.987 10.795.617.167.941 10.682.631.452.708 11.998.129.682.126 14.642.265.145.966 15.368.489.914.807 17.518.755.337.415 16.750.288.844.751 20.213.087.775.870 290.644.771.584
Biaya Investasi Seksi B
Biaya Investasi Seksi C
Laba Setelah Pajak (B+C) 10.287.291.999.987 10.795.617.167.941 10.682.631.452.708 11.998.129.682.126 14.642.265.145.966 15.368.489.914.807 17.518.755.337.415 16.750.288.844.751 20.213.087.775.870 290.644.771.584
Deskripsi Nilai
Discount Rate (WARA) 6,56%
Incremental Income 29.104.907.218.960
Persentase Biaya Yang Telah Dibiayakan dari Total
Investasi 3,7%
Adjusted Incremental Income 1.064.693.838.702
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan, maka Nilai Non-Operating
Asset per 31 Desember 2024 ada sebesar Rp1.064.693.838.702,-.
Pendekatan Biaya
Deskripsi Niai (Rp)
Rencana Biaya Investasi untuk Seksi B dan C 17.693.743.824.736
Biaya yang telah dikeluarkan untuk Seksi B dan C 345.798.848.947
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Pendekatan Biaya, maka Nilai Non-Operating Asset
per 31 Desember 2024 ada sebesar Rp345.798.848.947,-.
Total Nilai Non-Operating Asset
Deskripsi Nilai (Rp)
Pendekatan Biaya: Biaya Investasi Seksi B dan C per 2024 345.798.848.947
Pendekatan Pendapatan: Adjusted Incremental Income 1.064.693.838.702
Total Seksi B dan Seksi C 1.410.492.687.649
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya,
maka Nilai Non-Operating Asset per 31 Desember 2024 ada sebesar Rp1.410.492.687.649,-.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 192
P a g e | 61
Dengan menggunakan metode DCF, Indikasi Nilai Pasar JTD disajikan pada tabel berikut:
Perhitungan Indikasi Nilai Pasar JTD – Metode DCF
(dalam Rupiah)
Deskripsi 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Pendapatan 96.837.922.248 111.517.001.854 116.989.141.135 132.548.696.906 139.255.660.970 157.776.663.879 124.287.522.547 218.980.734.270 290.030.419.551 371.896.589.542 408.092.062.984
Beban Pokok Penjualan & Beban Usaha (93.054.518.230) (98.012.052.854) (106.751.396.144) (112.289.065.535) (118.142.559.730) (121.008.623.723) (123.946.339.316) (126.957.497.799) (130.043.935.244) (133.207.533.625) (136.450.221.966)
EBITDA 3.783.404.019 13.504.949.000 10.237.744.991 20.259.631.371 21.113.101.240 36.768.040.156 341.183.231 92.023.236.471 159.986.484.307 238.689.055.917 271.641.841.018
Depreasiasi (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (1.075.330.991) (581.169.966) - - - - - -
EBIT 2.708.073.028 12.429.618.009 9.162.414.000 19.184.300.381 20.531.931.274 36.768.040.156 341.183.231 92.023.236.471 159.986.484.307 238.689.055.917 271.641.841.018
Tax on EBIT 22% - - - - - (8.088.968.834) (75.060.311) (20.245.112.024) (35.197.026.548) (52.511.592.302) (59.761.205.024)
EBIAT 2.708.073.028 12.429.618.009 9.162.414.000 19.184.300.381 20.531.931.274 28.679.071.322 266.122.920 71.778.124.447 124.789.457.759 186.177.463.615 211.880.635.994
Depresiasi 1.075.330.991 1.075.330.991 1.075.330.991 1.075.330.991 581.169.966 - - - - - -
Change in Working Capital 214.507.313 54.072.148 95.677.820 60.414.374 64.030.457 31.084.658 32.780.465 31.341.127 32.580.048 33.236.275 34.902.607
FCFF 3.997.911.332 13.559.021.148 10.333.422.811 20.320.045.745 21.177.131.697 28.710.155.980 298.903.385 71.809.465.575 124.822.037.808 186.210.699.890 211.915.538.602
Discount rate 7,9% 7,9% 7,9% 7,9% 7,9% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6%
Discount period 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 10,0 11,0
Discount factor 0,93 0,86 0,79 0,74 0,68 0,68 0,64 0,60 0,56 0,53 0,50
PV of FCFF 3.703.521.057 11.635.677.055 8.214.652.209 14.964.124.855 14.446.925.715 19.610.827.873 191.602.544 43.197.856.332 70.466.359.031 98.651.855.670 105.359.449.159
Deskripsi 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Pendapatan 463.635.069.847 485.764.143.713 550.370.774.827 578.219.536.033 656.917.591.132 688.271.944.683 779.812.113.326 819.270.606.260 930.776.702.637 975.202.216.895 1.104.904.111.742
Beban Pokok Penjualan & Beban Usaha (139.773.977.515) (139.680.826.953) (143.172.847.626) (146.752.168.817) (150.420.973.037) (154.181.497.363) (158.036.034.797) (161.986.935.667) (166.036.609.059) (170.187.524.286) (174.442.212.393)
EBITDA 323.861.092.332 346.083.316.761 407.197.927.201 431.467.367.216 506.496.618.095 534.090.447.319 621.776.078.528 657.283.670.592 764.740.093.578 805.014.692.610 930.461.899.350
Depreasiasi - - - - - - - - - - -
EBIT 323.861.092.332 346.083.316.761 407.197.927.201 431.467.367.216 506.496.618.095 534.090.447.319 621.776.078.528 657.283.670.592 764.740.093.578 805.014.692.610 930.461.899.350
Tax on EBIT 22% (71.249.440.313) (76.138.329.687) (89.583.543.984) (94.922.820.788) (111.429.255.981) (117.499.898.410) (136.790.737.276) (144.602.407.530) (168.242.820.587) (177.103.232.374) (204.701.617.857)
EBIAT 252.611.652.019 269.944.987.073 317.614.383.217 336.544.546.429 395.067.362.114 416.590.548.909 484.985.341.252 512.681.263.062 596.497.272.991 627.911.460.236 725.760.281.493
Depresiasi - - - - - - - - - - -
Change in Working Capital 35.452.282 (1.408.260) 37.137.600 38.737.867 38.828.244 40.662.280 40.638.839 42.606.712 42.427.756 44.711.689 44.355.924
FCFF 252.647.104.301 269.943.578.814 317.651.520.816 336.583.284.296 395.106.190.358 416.631.211.189 485.025.980.091 512.723.869.774 596.539.700.747 627.956.171.924 725.804.637.417
Discount rate 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6%
Discount period 12,0 13,0 14,0 15,0 16,0 17,0 18,0 19,0 20,0 21,0 22,0
Discount factor 0,47 0,44 0,41 0,39 0,36 0,34 0,32 0,30 0,28 0,26 0,25
PV of FCFF 117.878.629.157 118.196.282.037 130.524.433.191 129.790.672.736 142.979.849.753 141.489.061.581 154.577.446.740 153.346.803.163 167.432.824.987 165.401.958.932 179.407.715.812
Deskripsi 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Pendapatan 1.160.812.259.796 1.318.803.578.816 1.381.749.425.041 1.565.522.098.571 1.644.737.516.759 1.868.593.051.985 1.957.780.079.376 2.218.164.829.934 2.330.403.970.328 2.647.581.527.692 2.773.949.291.920
Beban Pokok Penjualan & Beban Usaha (178.803.267.702) (183.273.349.395) (187.855.183.130) (192.551.562.708) (197.365.351.776) (202.299.485.570) (207.356.972.710) (212.540.897.027) (217.854.419.453) (223.300.779.939) (228.883.299.438)
EBITDA 982.008.992.094 1.135.530.229.421 1.193.894.241.911 1.372.970.535.863 1.447.372.164.983 1.666.293.566.415 1.750.423.106.667 2.005.623.932.906 2.112.549.550.875 2.424.280.747.753 2.545.065.992.482
Depreasiasi - - - - - - - - - - -
EBIT 982.008.992.094 1.135.530.229.421 1.193.894.241.911 1.372.970.535.863 1.447.372.164.983 1.666.293.566.415 1.750.423.106.667 2.005.623.932.906 2.112.549.550.875 2.424.280.747.753 2.545.065.992.482
Tax on EBIT 22% (216.041.978.261) (249.816.650.473) (262.656.733.220) (302.053.517.890) (318.421.876.296) (366.584.584.611) (385.093.083.467) (441.237.265.239) (464.760.901.193) (533.341.764.506) (559.914.518.346)
EBIAT 765.967.013.833 885.713.578.948 931.237.508.691 1.070.917.017.973 1.128.950.288.687 1.299.708.981.804 1.365.330.023.200 1.564.386.667.667 1.647.788.649.683 1.890.938.983.247 1.985.151.474.136
Depresiasi - - - - - - - - - - -
Change in Working Capital 46.813.558 46.221.116 49.109.833 48.249.718 51.366.965 50.153.481 53.863.048 52.251.365 56.265.322 54.133.060 58.965.874
FCFF 766.013.827.391 885.759.800.064 931.286.618.524 1.070.965.267.691 1.129.001.655.652 1.299.759.135.284 1.365.383.886.248 1.564.438.919.032 1.647.844.915.005 1.890.993.116.308 1.985.210.440.010
Discount rate 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6%
Discount period 23,0 24,0 25,0 26,0 27,0 28,0 29,0 30,0 31,0 32,0 33,0
Discount factor 0,23 0,22 0,20 0,19 0,18 0,17 0,16 0,15 0,14 0,13 0,12
PV of FCFF 177.692.071.364 192.822.393.524 190.254.496.079 205.322.722.988 203.126.352.554 219.454.571.693 216.344.864.122 232.627.198.614 229.947.280.707 247.634.957.742 243.971.231.080
Deskripsi 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 05-Jan-67
Pendapatan 3.142.884.547.745 3.301.914.505.861 3.751.318.639.621 3.930.367.233.379 4.453.106.075.418 4.678.433.242.834 5.315.187.233.622 5.568.878.506.256 6.378.684.984.274 88.120.398.289
Beban Pokok Penjualan & Beban Usaha (234.605.381.924) (240.470.516.472) (246.482.279.384) (252.644.336.368) (258.960.444.777) (265.434.455.897) (272.070.317.294) (278.872.075.227) (285.843.877.107) (3.938.037.285)
EBITDA 2.908.279.165.822 3.061.443.989.389 3.504.836.360.237 3.677.722.897.011 4.194.145.630.641 4.412.998.786.938 5.043.116.916.328 5.290.006.431.030 6.092.841.107.167 84.182.361.003
Depreasiasi - - - - - - - - - -
EBIT 2.908.279.165.822 3.061.443.989.389 3.504.836.360.237 3.677.722.897.011 4.194.145.630.641 4.412.998.786.938 5.043.116.916.328 5.290.006.431.030 6.092.841.107.167 84.182.361.003
Tax on EBIT 22% (639.821.416.481) (673.517.677.666) (771.063.999.252) (809.099.037.342) (922.712.038.741) (970.859.733.126) (1.109.485.721.592) (1.163.801.414.827) (1.340.425.043.577) (18.520.119.421)
EBIAT 2.268.457.749.341 2.387.926.311.724 2.733.772.360.985 2.868.623.859.668 3.271.433.591.900 3.442.139.053.811 3.933.631.194.736 4.126.205.016.203 4.752.416.063.590 65.662.241.583
Depresiasi - - - - - - - - - -
Change in Working Capital 56.248.508 61.491.182 58.014.255 64.394.644 60.065.618 67.003.084 61.573.606 70.098.236 62.225.377 (3.020.858.884)
FCFF 2.268.513.997.849 2.387.987.802.906 2.733.830.375.239 2.868.688.254.313 3.271.493.657.518 3.442.206.056.895 3.933.692.768.342 4.126.275.114.440 4.752.478.288.967 62.641.382.699
Discount rate 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6%
Discount period 34,0 35,0 36,0 37,0 38,0 39,0 40,0 41,0 42,0 42,0
Discount factor 0,12 0,11 0,10 0,10 0,09 0,08 0,08 0,07 0,07 0,07
PV of FCFF 261.627.621.675 258.454.618.170 277.673.106.953 273.435.987.863 292.636.479.238 288.954.397.023 309.886.704.206 305.049.803.110 329.718.087.828 4.342.233.104
DISCOUNTED CASH FLOW
Sum of Year PV 6.952.445.709.226
Terminal Value -
Enterprise Value 6.952.445.709.226
- Short Term Interest Bearing Debt + Long Term Liabilities (326.638.675.535)
+ Non Operating Asset 1.410.492.687.649
Indikasi Nilai Pasar 100% JTD 8.036.299.721.340
Discount for Lack of Marketability (DLOM)* 30% (2.410.889.916.402)
+Kas dan Setara Kas JTD 51.604.583.528
Indikasi Nilai Pasar 100% JTD Setelah DLOM 5.677.014.388.466
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Dengan menggunakan metode DCF, setelah mengaplikasikan DLOM sebesar 30% mengingat JTD
merupakan perusahaan tertutup maka Indikasi Nilai Pasar 100% saham JTD adalah sebesar
Rp5.677.014.388.466,-.
Pendekatan Aset dengan menggunakan Metode Adjusted Net Asset Method (ANAM)
Metode ANAM diaplikasikan dengan melakukan penyesuaian terhadap akun-akun neraca JTD per 31
Desember 2024 untuk menentukan Nilai Pasarnya, yaitu sebagai berikut:
Perhitungan Aset Tetap JTD
Aset tetap yang dimiliki oleh JTD adalah berupa ROU – Aset Sewa Gedung, Peralatan Kantor,
Kendaraan, Bangunan Kantor, dan Perabot Kantor. Berdasarkan Laporan Penilaian Aset oleh TRUSCEL
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 193
P a g e | 62
dengan No. 00005/2.0094-00/PP/03/0133/1/VI/2025 tanggal 18 Juni 2025. Berikut Nilai Pasar Aset
Tetap JTD per 31 Desember 2024:
Aset Tetap JTD
(dalam Rupiah)
No Deskripsi Aset Nilai Pasar JTD (Rp)
1 ROU- Aset Sewa Gedung 2.217.893.000
3 Peralatan Kantor 2.583.849.000
2 Kendaraan 25.335.000
4 Bangunan Kantor -
5 Perabot Kantor 496.181.000
TOTAL ASET TETAP 5.323.258.000
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Perhitungan ATB JTD
Sesuai dengan Peraturan No. VIII.C.5, telah diidentifikasi bahwa ATB yang dimiliki oleh JTD yang telah
memenuhi syarat karakteristik ATB dalam melakukan penilaian atas ATB. Berdasarkan klasifikasi ATB
yang menjadi Objek Penilaian, ATB yang dimiliki oleh JTD merupakan ATB terkait kontrak
perusahaan berupa lisensi yaitu Hak Pengusahaan Jalan Tol dalam Kota Jakarta Ruas Semanan-
Sunter dan Sunter-Pulo Gebang.
Selanjutnya untuk menilai ATB, penentuan tingkat diskonto berupa rata-rata tertimbang tingkat
imbal balik atas aset (weighted average rate of return on assets-WARA) adalah ukuran setelah pajak
pengembalian yang dapat dilakukan sebagai pemeriksaan yang wajar untuk memastikan tingkat
diskonto yang dipilih dan digunakan dalam analisis kami dukung dan masuk akal dalam konteks bisnis
secara keseluruhan. Tingkat pengembalian dari masing-masing aset dihitung sebagai berikut:
- Net Working Capital
Tingkat pengembalian modal kerja bersih adalah tingkat suku bunga kredit pinjaman modal
kerja setelah pajak dalam mata uang Rupiah per Desember 2024, yaitu sebesar 6,50%
(www.bi.go.id, dihitung). Namun demikian, JTD tidak memiliki posisi modal kerja bersih per
tanggal penilaian, sehingga tingkat pengembalian ini digunakan sebagai acuan dalam
penentuan kewajaran risiko hierarki WARA;
- Aset Lancar Lainnya
Tingkat pengembalian aset lancar lainnya bersih adalah tingkat suku bunga kredit pinjaman
modal kerja setelah pajak dalam mata uang Rupiah per Desember 2024, yaitu sebesar 6,50%
(www.bi.go.id, dihitung). Penggunaan suku bunga kredit modal kerja sebagai dasar penilaian
aset lancar lainnya bersih mencerminkan karakter aset yang bersifat jangka pendek dan
berfungsi mendukung operasional.
- Aset Tetap
Tingkat pengembalian atas aset tetap didasarkan pada leasing rate untuk peralatan, mesin,
komputer dan kendaraan berdasarkan data pasar per Desember 2024 sebesar 6,53%. Tingkat
pengembalian ini digunakan untuk mencerminkan biaya penggunaan aset tetap serupa di
pasar, serta merepresentasikan estimasi imbal hasil yang wajar atas aset produktif dengan
karakteristik yang sebanding.
- Aset Tidak Lancar Lainnya
Tingkat pengembalian aset lancar lainnya bersih adalah tingkat suku bunga kredit pinjaman
modal kerja setelah pajak dalam mata uang Rupiah per Desember 2024, yaitu sebesar 6,50%
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 194
P a g e | 63
(www.bi.go.id, dihitung). Aset tidak lancar lainnya memiliki karakteristik manfaat ekonomi
jangka pendek hingga menengah yang terkait dengan aktivitas operasional perusahaan. Oleh
karena itu, tingkat pengembalian yang digunakan disesuaikan dengan risiko yang melekat
pada aset lancar.
- ATB
WARA JTD
Total Rate of
Weighted Return
Deskripsi Consideration % Return
(A) (B) (C=A*B)
Net Working Capital - 0,0% 6,50% 0,0%
Aset Lancar Lainnya 88.892.094.485 1,3% 6,50% 0,1%
Aset Tetap – Nilai Pasar 5.323.258.000 0,1% 6,53% 0,0%
Aset Tidak Lancar Lainnya 11.075.448.145 0,2% 6,50% 0,0%
Goodwill - 0,0% 0,00% 0,0%
Aset TakBerwujud 6.831.853.491.714 98,5% 6,56% 6,46%
Enterprise Value 6.937.144.292.344 100% 6,56%
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
WARA selama periode proyeksi TLCF (2025 – 2029) tidak merepresentasikan pola risiko hierarki pada
ATB, karena Rate of Return untuk ATB (7,94%) lebih rendah dibandingkan dengan Rate of Return
untuk Aset Tetap (8,37%) dan Net Working Capital (8,34%). Sebaliknya, WARA setelah periode
proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067) lebih mencerminkan pola risiko hierarki pada ATB, dimana Rate
of Return untuk ATB (6,56%) lebih tinggi dibandingkan dengan Rate of Return untuk Aset Tetap
(6,53%) dan Net Working Capital (6,50%). Oleh karena itu, dalam proses penilaian ini, perhitungan
WARA yang digunakan adalah WARA setelah periode TLCF. Adapun WACC selama periode proyeksi
TLCF telah tercermin dan diterapkan dalam Metode DCF periode 2025 – 2029.
Metode Multi-Period Excess Earnings
Perhitungan ATB Pendekatan Pendapatan (Multi-Period Excess Earning Method)
Metode Pendapatan Lebih (Excess Earnings Method) digunakan untuk mengestimasikan nilai ATB
dengan menentukan nilai sekarang dari arus kas yang akan diterima di masa yang akan datang yang
terkait dengan ATB dengan menggunakan tingkat diskonto atau tingkat kapitalisasi sesuai risiko ATB.
Dalam penyusunan proyeksi, arus kas ATB yang menjadi objek penilaian merupakan hasil
pengurangan dari arus kas dengan arus kas yang berasal dari kontribusi aset lain (contributory asset
charges) dan/atau kontribusi dari Goodwill.
Setelah mendapatkan rate of return dari masing-masing aset, nilai ATB dihitung dengan
menggunakan Metode Pendapatan Lebih (Multi-Period Excess Earning Method) per tanggal 31
Desember 2024 didasarkan pada proyeksi keuangan periode 2025 sampai dengan 5 Januari 2067.
Proyeksi yang digunakan merupakan proyeksi oleh manajemen dan telah disesuaikan berdasarkan
potensi usaha yang dapat dicapai dimasa yang akan datang.
Dari proyeksi laporan keuangan yang diperoleh, dapat dihitung arus kas bersih JTD yang kemudian
dikurangi return for working capital, return for tangible assets dan return for time deposit.
Selanjutnya didiskontokan dengan tingkat diskonto ATB yang sesuai sebesar 6,56% yang diestimasi
berdasarkan WARA dalam perhitungan WACC, untuk mendapatkan nilai arus kas atas ATB/Goodwill.
Tabel berikut menunjukkan perhitungan EBIAT JTD sepanjang periode proyeksi atas Indikasi Nilai
akan ATB setelah dikurangi oleh return for working capital, return for time deposit dan return for
tangible assets. Dalam perhitungan EBIAT atas ATB JTD yang mana merupakan langkah pertama
dalam menentukan nilai ATB telah dilakukan dengan menggunakan periode proyeksi selama periode
2025 sampai dengan 5 Januari 2067. Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Multi-Period
Excess Earning Method maka Indikasi Nilai ATB JTD adalah sebagai berikut:
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 195
P a g e | 64
Perhitungan ATB - Metode Multi-Period Excess Earnings
(dalam Rupiah)
Excess Earnings Method 2024 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F 2031F 2032F 2033F 2034F 2035F
Pendapatan (Rp) 99.420.245.299 96.837.922.248 111.517.001.854 116.989.141.135 132.548.696.906 139.255.660.970 157.776.663.879 124.287.522.547 218.980.734.270 290.030.419.551 371.896.589.542 408.092.062.984
EBIAT (Rp) 2.708.073.028 12.429.618.009 9.162.414.000 19.184.300.381 20.531.931.274 28.679.071.322 266.122.920 71.778.124.447 124.789.457.759 186.177.463.615 211.880.635.994
Working Capital based on adjusted
Current Asset (without Cash) (Rp) 6.542.033.655
Return for Working Capital (%) 6,50%
Return for Working Capital (Rp) 425.470.318
Contributory Asset Charges (CAC) for
Working Capital (Rp) 0,43% 414.419.230 477.238.555 500.656.651 567.243.985 595.946.531 675.207.420 531.890.175 937.131.087 1.241.189.200 1.591.536.609 1.746.435.639
Time Deposit Value (Rp) 51.604.583.528
Return for Time Deposit (%) 4,14%
Return for Time Deposit (Rp) 2.135.191.248
Contributory Asset Charges (CAC) for
Time Deposit (Rp) 2,15% 2.079.732.186 2.394.986.309 2.512.508.288 2.846.671.890 2.990.713.487 3.388.478.381 2.669.251.414 4.702.922.890 6.228.815.988 7.987.008.489 8.764.357.789
Tangible Aset Value - Exclude ROU (Rp) 3.105.365.000 > Aset Tetap (Tanpa ROU)
Return for Tangible Asset (%) 6,53%
Return for Tangible Asset (Rp) 202.696.490
Contributory Asset Charges (CAC) for
Tangible Asset (Rp) 0,20% 197.431.689 227.359.174 238.515.688 270.238.275 283.912.332 321.672.672 253.395.518 446.454.603 591.309.625 758.217.132 832.011.914
Excess Earnings (Rp) 16.489.923 9.330.033.972 5.910.733.374 15.500.146.231 16.661.358.924 24.293.712.849 - 65.691.615.868 116.728.142.946 175.840.701.386 200.537.830.652
WARA 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6% 6,6%
Discount period 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 10,0 11,0
Discount factor 0,94 0,88 0,83 0,78 0,73 0,68 0,64 0,60 0,56 0,53 0,50
Present Value 15.474.812 8.216.686.984 4.884.967.131 12.021.615.430 12.126.744.138 16.593.364.261 - 39.515.184.640 65.892.563.847 93.150.887.284 99.694.376.155
Sum of Present Value 6.646.267.221.750
Excess Earnings Method 2036F 2037F 2038F 2039F 2040F 2041F 2042F 2043F 2044F 2045F 2046F
Pendapatan (Rp) 463.635.069.847 485.764.143.713 550.370.774.827 578.219.536.033 656.917.591.132 688.271.944.683 779.812.113.326 819.270.606.260 930.776.702.637 975.202.216.895 1.104.904.111.742
EBIAT (Rp) 252.611.652.019 269.944.987.073 317.614.383.217 336.544.546.429 395.067.362.114 416.590.548.909 484.985.341.252 512.681.263.062 596.497.272.991 627.911.460.236 725.760.281.493
Working Capital based on adjusted
Current Asset (without Cash) (Rp)
Return for Working Capital (%)
Return for Working Capital (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Working Capital (Rp) 1.984.132.707 2.078.834.385 2.355.319.358 2.474.498.518 2.811.287.935 2.945.469.326 3.337.216.746 3.506.079.914 3.983.271.799 4.173.391.403 4.728.452.459
Time Deposit Value (Rp)
Return for Time Deposit (%)
Return for Time Deposit (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Time Deposit (Rp) 9.957.222.902 10.432.476.254 11.819.995.596 12.418.087.373 14.108.240.098 14.781.619.459 16.747.574.847 17.595.002.135 19.989.754.234 20.943.855.372 23.729.388.137
Tangible Aset Value - Exclude ROU (Rp)
Return for Tangible Asset (%)
Return for Tangible Asset (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Tangible Asset (Rp) 945.252.155 990.368.576 1.122.087.596 1.178.865.229 1.339.313.631 1.403.238.412 1.589.869.121 1.670.316.498 1.897.653.438 1.988.227.503 2.252.661.761
Excess Earnings (Rp) 239.725.044.255 256.443.307.858 302.316.980.666 320.473.095.309 376.808.520.450 397.460.221.712 463.310.680.538 489.909.864.516 570.626.593.521 600.805.985.958 695.049.779.136
WARA 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56%
Discount period 12,0 13,0 14,0 15,0 16,0 17,0 18,0 19,0 20,0 21,0 22,0
Discount factor 0,47 0,44 0,41 0,39 0,36 0,34 0,32 0,30 0,28 0,26 0,25
Present Value 111.839.318.969 112.274.010.300 124.210.172.689 123.564.284.289 136.341.747.593 134.961.088.137 147.636.578.395 146.502.353.876 160.135.339.531 158.225.394.481 171.776.838.198
Excess Earnings Method 2047F 2048F 2049F 2050F 2051F 2052F 2053F 2054F 2055F 2056F 2057F
Pendapatan (Rp) 1.160.812.259.796 1.318.803.578.816 1.381.749.425.041 1.565.522.098.571 1.644.737.516.759 1.868.593.051.985 1.957.780.079.376 2.218.164.829.934 2.330.403.970.328 2.647.581.527.692 2.773.949.291.920
EBIAT (Rp) 765.967.013.833 885.713.578.948 931.237.508.691 1.070.917.017.973 1.128.950.288.687 1.299.708.981.804 1.365.330.023.200 1.564.386.667.667 1.647.788.649.683 1.890.938.983.247 1.985.151.474.136
Working Capital based on adjusted
Current Asset (without Cash) (Rp)
Return for Working Capital (%)
Return for Working Capital (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Working Capital (Rp) 4.967.712.154 5.643.838.193 5.913.215.814 6.699.673.517 7.038.676.997 7.996.669.863 8.378.346.983 9.492.667.131 9.972.996.088 11.330.361.841 11.871.154.439
Time Deposit Value (Rp)
Return for Time Deposit (%)
Return for Time Deposit (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Time Deposit (Rp) 24.930.095.176 28.323.183.582 29.675.035.205 33.621.814.887 35.323.078.721 40.130.694.898 42.046.113.229 47.638.246.288 50.048.741.551 56.860.580.956 59.574.508.520
Tangible Aset Value - Exclude ROU (Rp)
Return for Tangible Asset (%)
Return for Tangible Asset (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Tangible Asset (Rp) 2.366.646.446 2.688.756.753 2.817.089.791 3.191.762.733 3.353.265.927 3.809.659.200 3.991.492.360 4.522.360.844 4.751.192.303 5.397.849.101 5.655.485.784
Excess Earnings (Rp) 733.702.560.057 849.057.800.420 892.832.167.881 1.027.403.766.836 1.083.235.267.042 1.247.771.957.843 1.310.914.070.628 1.502.733.393.403 1.583.015.719.741 1.817.350.191.350 1.908.050.325.393
WARA 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56%
Discount period 23,0 24,0 25,0 26,0 27,0 28,0 29,0 30,0 31,0 32,0 33,0
Discount factor 0,23 0,22 0,20 0,19 0,18 0,17 0,16 0,15 0,14 0,13 0,12
Present Value 170.167.057.150 184.798.937.099 182.363.870.311 196.932.268.710 194.852.185.040 210.632.057.147 207.668.311.606 223.400.789.306 220.848.651.749 237.933.122.825 234.429.827.317
Excess Earnings Method 2058F 2059F 2060F 2061F 2062F 2063F 2064F 2065F 2066F 05-Jan-67
Pendapatan (Rp) 3.142.884.547.745 3.301.914.505.861 3.751.318.639.621 3.930.367.233.379 4.453.106.075.418 4.678.433.242.834 5.315.187.233.622 5.568.878.506.256 6.378.684.984.274 88.120.398.289
EBIAT (Rp) 2.268.457.749.341 2.387.926.311.724 2.733.772.360.985 2.868.623.859.668 3.271.433.591.900 3.442.139.053.811 3.933.631.194.736 4.126.205.016.203 4.752.416.063.590 65.662.241.583
Working Capital based on adjusted
Current Asset (without Cash) (Rp)
Return for Working Capital (%)
Return for Working Capital (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Working Capital (Rp) 13.450.017.979 14.130.588.889 16.053.820.108 16.820.061.046 19.057.129.166 20.021.419.901 22.746.417.430 23.832.092.747 27.297.670.793 377.112.466
Time Deposit Value (Rp)
Return for Time Deposit (%)
Return for Time Deposit (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Time Deposit (Rp) 67.497.918.153 70.913.312.812 80.564.906.110 84.410.229.457 95.636.789.975 100.476.011.547 114.151.209.634 119.599.590.730 136.991.337.243 1.892.510.953
Tangible Aset Value - Exclude ROU (Rp)
Return for Tangible Asset (%)
Return for Tangible Asset (Rp)
Contributory Asset Charges (CAC) for
Tangible Asset (Rp) 6.407.665.393 6.731.893.262 7.648.131.600 8.013.173.160 9.078.925.191 9.538.318.805 10.836.523.193 11.353.745.116 13.004.766.293 179.658.533
Excess Earnings (Rp) 2.181.102.147.815 2.296.150.516.760 2.629.505.503.166 2.759.380.396.005 3.147.660.747.569 3.312.103.303.557 3.785.897.044.479 3.971.419.587.611 4.575.122.289.262 63.212.959.631
WARA 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56% 6,56%
Discount period 34,0 35,0 36,0 37,0 38,0 39,0 40,0 41,0 42,0 42,0
Discount factor 0,12 0,11 0,10 0,10 0,09 0,08 0,08 0,07 0,07 0,07
Present Value 251.481.363.727 248.448.805.829 267.003.775.929 262.943.023.512 281.478.193.489 277.950.506.328 298.152.979.642 293.509.989.491 317.312.060.445 4.380.453.957
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 196
P a g e | 65
Deskripsi Nilai (Rp)
Sum of Present Value Excess Earnings
Jalan Tol Tahap I - Section A
6.646.267.221.750
( Kelapa Gading - Pulogebang )
Sepanjang 9,287 km
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Berdasarkan perhitungan Metode Multi-Period Excess Earnings, Indikasi Nilai Pasar Jalan Tol Tahap I
– Section A (Kelapa Gading–Pulo Gebang) sepanjang 9,287 km adalah sebesar Rp6.646.267.221.750,-
.
Metode Replacement Cost New
Perhitungan ATB Pendekatan Biaya (Replacement Cost New)
Kami mengaplikasikan metode penilaian dengan pendekatan biaya, dimana metode yang digunakan
adalah dengan menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New). Biaya Pengganti Baru
(Replacement Cost New) adalah estimasi biaya untuk membuat suatu ATB yang setara dengan ATB
yang menjadi obyek penilaian, berdasarkan harga pasaran setempat pada Tanggal Penilaian.
Dalam menentukan Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New), kami menggunakan Metode
Indeks Biaya dengan memperhitungkan perbedaan tingkat biaya akibat selisih waktu antara saat
pembelian dan saat penilaian. Penyesuaian dilakukan dengan membandingkan tingkat biaya saat ini
dengan tingkat biaya pada saat pembelian, kemudian disesuaikan menggunakan rata-rata inflasi dari
tahun pembelian hingga tanggal penilaian. Kemudian dilakukan penyesuaian dengan
memperhitungkan penyusutan yang terjadi sesuai dengan kerusakan fisik, kemunduran fungsional,
atau kemunduran ekonomis. Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Metode Biaya
Pengganti Baru (Replacement Cost New), maka Indikasi Nilai Pasar ATB JTD adalah sebagai berikut:
Nilai Pasar Untuk Penggunaan
No Deskripsi Biaya Perolehan (Rp) *)
Yang Ada (Rp)
1 Detail Engineering Design 35.099.328.400 37.007.498.064
2 Konstruksi dan Fasilitas Tol 4.206.283.587.588 4.292.909.255.645
3 Pemindahan Utilitas 62.246.988.962 64.233.760.384
4 Alat Tol 31.107.545.166 31.987.523.360
5 Supervisi Konstruksi 101.950.940.438 104.078.614.538
Jalan Tol Tahap I - Section A
( Kelapa Gading - Pulogebang ) Sepanjang 4.436.688.390.555 4.530.216.651.990
9,287 km
*) Tidak Termasuk Biaya Over Head, Biaya Keuangan dan Biaya Bunga (Bank) / Masa Konstruksi
Nilai Pasar Untuk Penggunaan
No Deskripsi Biaya Perolehan (Rp)
Yang Ada (Rp)
1 Overhead 149.552.596.675
2 Biaya Keuangan 143.014.846.577
3 Bunga Masa Konstruksi 195.479.615.769
Jalan Tol Tahap I - Section A
( Kelapa Gading - Pulogebang ) Sepanjang 488.047.059.021 637.176.637.672
9,287 km
Nilai Pasar Untuk Penggunaan
No Deskripsi Biaya Perolehan (Rp)
Yang Ada (Rp)
Jalan Tol Tahap I - Section A
1 ( Kelapa Gading - Pulogebang ) Sepanjang 4.924.735.449.576 5.167.393.289.662
9,287 km
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 197
P a g e | 66
Berdasarkan perhitungan Metode Replacement Cost New, Indikasi Nilai Pasar Jalan Tol Tahap I –
Section A (Kelapa Gading–Pulo Gebang) sepanjang 9,287 km adalah sebesar Rp5.167.393.289.662,-.
Metode Perhitungan Incremental Income
Perhitungan Non-Operating Asset
Sesuai dengan Peraturan No. VIII.C.5, telah diidentifikasi bahwa ATB yang dimiliki oleh JTD yang telah
memenuhi syarat karakteristik ATB dalam melakukan penilaian atas ATB. Berdasarkan klasifikasi ATB
yang menjadi Objek Penilaian, ATB yang dimiliki oleh JTD merupakan ATB terkait kontrak
perusahaan berupa lisensi yaitu Hak Pengusahaan Jalan Tol dalam Kota Jakarta Ruas Semanan-
Sunter dan Sunter-Pulo Gebang.
Asumsi Non-Operating Asset dihitung dengan Pendekatan Pendapatan menggunakan Metode Laba
Premi (Premium Profits Method/Incremental Income) dan Pendekatan Biaya. Pendekatan
Pendapatan dengan Incremental Income digunakan untuk menghasilkan nilai ATB dengan
mengkapitalisasi aliran pendapatan atau arus kas inkremental yang dihasilkan dari perbandingan
usaha yang menggunakan ATB dengan menggunakan tingkat diskonto atau tingkat kapitalisasi
tertentu. Sedangkan Pendekatan Biaya didasarkan pada realisasi investasi untuk biaya konstruksi
pembangunan Seksi B dan C.
Asumsi Proyeksi Keuangan
• Periode proyeksi yang digunakan adalah 2025 – 5 Januari 2067 berdasarkan sisa masa konsesi
Jalan Tol Seksi A (Kelapa Gading - Pulo Gebang), Seksi B (Semanan - Grogol), dan Seksi C
(Grogol - Kelapa Gading).
• Sesuai Tarif Pajak PPh Badan Indonesia berdasarkan Peraturan yang disesuaikan dengan UU
Nomor 7 Tahun 2021 adalah sebesar 22%.
Asumsi Pendapatan
Asumsi pendapatan disusun berdasarkan golongan kendaraan, volume kendaraan, dan tarif tol untuk
masing-masing ruas, yaitu Seksi B dan Seksi C, yang diproyeksikan mulai beroperasi pada tahun 2031.
Penyesuaian asumsi dilakukan berdasarkan data historis dan didukung oleh justifikasi data pasar
untuk mencerminkan kondisi yang paling representatif.
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha
Asumsi Beban Pokok Penjualan dan Beban Usaha terdiri dari asumsi Biaya Operasi dan Pemeliharaan
Rutin, Biaya Pemeliharaan Berkala dan Penggantian Alat, Biaya Overhead Badan Usaha Jalan Tol,
Biaya Agency Fee Selama Masa Tenor.
Asumsi Biaya Investasi Jalan Tol Seksi B dan Seksi C
Deskripsi Niai (Rp)
Rencana Biaya Investasi untuk Seksi B dan C 17.693.743.824.736
Biaya yang telah dikeluarkan untuk Seksi B dan C 345.798.848.947
Remaining Balance 17.347.944.975.789
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Berdasarkan Berita Acara Evaluasi diketahui bahwa Total Investasi untuk Jalan Tol Seksi B dan C
adalah sebesar Rp 17.693.743.824.736,-. Berdasarkan Nilai Buku per 31 Desember 2024, dimana
Total biaya yang telah dikeluarkan untuk Seksi B dan C adalah sebesar Rp345.798.848.947,-.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 198
P a g e | 67
Asumsi Incremental Income Jalan Tol Seksi B dan Seksi C
Deskripsi Niai (Rp) Persentase (%)
Rencana Biaya Investasi untuk Seksi B dan C 17.693.743.824.736 100%
Future Value atas Biaya yang telah dikeluarkan untuk
Seksi B dan C 647.259.236.803 3,7%
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Biaya investasi yang telah dikeluarkan untuk Seksi B dan C telah direvaluasi dan dihitung kembali
dalam bentuk nilai masa depan guna mencerminkan nilai yang berlaku pada tanggal penilaian,
dengan nilai sebesar Rp647.259.236.803,- atau setara 3,7% dari total biaya investasi Seksi B dan C.
Deskripsi Nilai
Discount Rate (WARA) 6,56%
Incremental Income 29.104.907.218.960
Persentase Biaya Yang Telah Dibiayakan dari Total
Investasi 3,7%
Adjusted Incremental Income 1.064.693.838.702
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Incremental Income mengukur selisih antara nilai kini dari seluruh arus kas masuk dan arus kas keluar
yang diharapkan dari Seksi B dan C, melibatkan tingkat diskonto menggunakan WARA sebesar 6,56%.
Dengan mempertimbangkan persentase biaya investasi yang telah direalisasikan, maka Adjusted
Incremental Income diperoleh sebesar Rp1.064.693.838.702,-.
Asumsi Tingkat Diskonto
Penentuan tingkat diskonto berupa rata-rata tertimbang tingkat imbal balik atas aset (weighted
average rate of return on assets-WARA) adalah ukuran setelah pajak pengembalian yang dapat
dilakukan sebagai pemeriksaan yang wajar untuk memastikan tingkat diskonto yang dipilih dan
digunakan dalam analisis kami dukung dan masuk akal dalam konteks bisnis secara keseluruhan.
WARA JTD
Total Rate of
Weighted Return
Deskripsi Consideration % Return
(A) (B) (C=A*B)
Net Working Capital - 0,0% 6,50% 0,0%
Aset Lancar Lainnya 88.892.094.485 1,3% 6,50% 0,1%
Aset Tetap – Nilai Pasar 5.323.258.000 0,1% 6,53% 0,0%
Aset Tidak Lancar Lainnya 11.075.448.145 0,2% 6,50% 0,0%
Goodwill - 0,0% 0,00% 0,0%
Aset TakBerwujud 6.831.853.491.714 98,5% 6,56% 6,46%
Enterprise Value 6.937.144.292.344 100% 6,56%
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
WARA selama periode proyeksi TLCF (2025 – 2029) tidak merepresentasikan pola risiko hierarki pada
ATB, karena Rate of Return untuk ATB (7,94%) lebih rendah dibandingkan dengan Rate of Return
untuk Aset Tetap (8,37%) dan Net Working Capital (8,34%). Sebaliknya, WARA setelah periode
proyeksi TLCF (2030 – 5 Januari 2067) lebih mencerminkan pola risiko hierarki pada ATB, dimana Rate
of Return untuk ATB (6,56%) lebih tinggi dibandingkan dengan Rate of Return untuk Aset Tetap
(6,53%) dan Net Working Capital (6,50%). Oleh karena itu, dalam proses penilaian ini, perhitungan
WARA yang digunakan adalah WARA setelah periode TLCF. Adapun WACC selama periode proyeksi
TLCF telah tercermin dan diterapkan dalam Metode DCF periode 2025 – 2029.
Tabel berikut menunjukkan perhitungan Laba Setelah Pajak JTD sepanjang periode proyeksi atas
Indikasi Nilai akan ATB yang dibandingkan dengan Total Investasi untuk Jalan Tol Seksi B dan C.
Kemudian perhitungan Incremental Income dihitung berdasarkan proporsi revaluasi nilai masa depan
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 199
P a g e | 68
sebesar 3,7% dari total biaya investasi Seksi B dan C. Menurut pendapat kami, dengan menggunakan
metode Incremental Income, maka nilai Non-Operating Asset adalah sebagai berikut:
Pendekatan Pendapatan – Perhitungan Metode Incremental Income
(dalam Rupiah)
Incremental Income 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Total Pendapatan - - - - - - 552.882.468.703 974.117.163.823 1.290.175.643.337 1.654.350.334.733 1.815.362.818.550
Beban Pokok Penjualan - - - - - - - - - - -
Laba Operasional - - - - - - 263.415.928.222 871.912.416.312 1.177.517.598.553 1.530.503.769.529 1.325.551.575.205
Pajak Penghasilan - - - - - - (57.951.504.209) (191.820.731.589) (259.053.871.682) (336.710.829.296) (291.621.346.545)
Laba Setelah Pajak - - - - - - 205.464.424.013 680.091.684.724 918.463.726.871 1.193.792.940.232 1.033.930.228.660
-100% -5% -39% -26% -26% -5%
Biaya Investasi Seksi B (8.515.574.314.422) (402.236.908.073) (3.315.617.288.787) (2.185.540.747.012) (2.185.540.747.012) (426.638.623.539)
Biaya Investasi Seksi C (9.178.169.510.314) (433.534.884.353) (3.573.604.830.889) (2.355.597.251.239) (2.355.597.251.239) (459.835.292.595)
Laba Setelah Pajak (B+C) 205.464.424.013 680.091.684.724 918.463.726.871 1.193.792.940.232 1.033.930.228.660
Incremental Income 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Total Pendapatan 2.062.441.158.550 2.160.880.460.732 2.448.277.562.010 2.572.160.406.648 2.922.242.008.514 3.061.719.182.413 3.468.927.833.674 3.644.455.582.057 4.140.480.963.990 4.338.104.084.099 4.915.071.927.285
Beban Pokok Penjualan - - - - - - - - - - -
Laba Operasional 1.720.492.727.122 1.998.574.299.113 2.271.344.201.750 2.379.599.995.105 2.062.969.834.843 2.481.809.143.209 3.222.837.156.262 3.378.068.202.783 3.852.440.799.211 3.393.020.672.737 4.233.090.640.187
Pajak Penghasilan (378.508.399.967) (439.686.345.805) (499.695.724.385) (523.511.998.923) (453.853.363.665) (545.998.011.506) (709.024.174.378) (743.175.004.612) (847.536.975.826) (746.464.548.002) (931.279.940.841)
Laba Setelah Pajak 1.341.984.327.155 1.558.887.953.308 1.771.648.477.365 1.856.087.996.182 1.609.116.471.177 1.935.811.131.703 2.513.812.981.884 2.634.893.198.171 3.004.903.823.385 2.646.556.124.735 3.301.810.699.346
Biaya Investasi Seksi B
Biaya Investasi Seksi C
Laba Setelah Pajak (B+C) 1.341.984.327.155 1.558.887.953.308 1.771.648.477.365 1.856.087.996.182 1.609.116.471.177 1.935.811.131.703 2.513.812.981.884 2.634.893.198.171 3.004.903.823.385 2.646.556.124.735 3.301.810.699.346
Incremental Income 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057
Total Pendapatan 5.163.774.566.805 5.866.585.506.339 6.146.594.747.350 6.964.091.848.748 7.316.474.896.294 8.312.277.197.385 8.709.018.100.011 9.867.317.507.313 10.366.603.773.183 11.777.541.149.194 12.339.677.396.012
Beban Pokok Penjualan - - - - - - - - - - -
Laba Operasional 4.801.765.131.638 5.476.597.390.692 5.726.792.777.536 5.348.436.765.457 6.199.194.110.757 7.790.847.291.285 8.149.221.917.550 9.266.676.059.859 8.587.177.806.510 10.467.117.877.806 11.600.047.512.255
Pajak Penghasilan (1.056.388.328.960) (1.204.851.425.952) (1.259.894.411.058) (1.176.656.088.401) (1.363.822.704.367) (1.713.986.404.083) (1.792.828.821.861) (2.038.668.733.169) (1.889.179.117.432) (2.302.765.933.117) (2.552.010.452.696)
Laba Setelah Pajak 3.745.376.802.678 4.271.745.964.740 4.466.898.366.478 4.171.780.677.056 4.835.371.406.391 6.076.860.887.202 6.356.393.095.689 7.228.007.326.690 6.697.998.689.077 8.164.351.944.689 9.048.037.059.559
Biaya Investasi Seksi B
Biaya Investasi Seksi C
Laba Setelah Pajak (B+C) 3.745.376.802.678 4.271.745.964.740 4.466.898.366.478 4.171.780.677.056 4.835.371.406.391 6.076.860.887.202 6.356.393.095.689 7.228.007.326.690 6.697.998.689.077 8.164.351.944.689 9.048.037.059.559
Incremental Income 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 5-Jan-67
Total Pendapatan 13.980.854.489.681 14.688.285.726.859 16.687.421.777.103 17.483.904.211.595 19.809.263.471.737 20.811.612.203.407 23.644.158.151.465 24.772.682.191.759 28.375.037.404.614 391.996.093.821
Beban Pokok Penjualan - - - - - - - - - -
Laba Operasional 13.188.835.897.419 13.840.534.830.694 13.695.681.349.626 15.382.217.541.187 18.772.134.802.521 19.703.192.198.471 22.459.942.740.275 21.474.729.288.142 25.914.215.097.270 372.621.502.031
Pajak Penghasilan (2.901.543.897.432) (3.044.917.662.753) (3.013.049.896.918) (3.384.087.859.061) (4.129.869.656.555) (4.334.702.283.664) (4.941.187.402.861) (4.724.440.443.391) (5.701.127.321.399) (81.976.730.447)
Laba Setelah Pajak 10.287.291.999.987 10.795.617.167.941 10.682.631.452.708 11.998.129.682.126 14.642.265.145.966 15.368.489.914.807 17.518.755.337.415 16.750.288.844.751 20.213.087.775.870 290.644.771.584
Biaya Investasi Seksi B
Biaya Investasi Seksi C
Laba Setelah Pajak (B+C) 10.287.291.999.987 10.795.617.167.941 10.682.631.452.708 11.998.129.682.126 14.642.265.145.966 15.368.489.914.807 17.518.755.337.415 16.750.288.844.751 20.213.087.775.870 290.644.771.584
Deskripsi Nilai
Discount Rate (WARA) 6,56%
Incremental Income 29.104.907.218.960
Persentase Biaya Yang Telah Dibiayakan dari Total
Investasi 3,7%
Adjusted Incremental Income 1.064.693.838.702
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan, maka Nilai Non-Operating
Asset per 31 Desember 2024 ada sebesar Rp1.064.693.838.702,-.
Pendekatan Biaya
Deskripsi Niai (Rp)
Rencana Biaya Investasi untuk Seksi B dan C 17.693.743.824.736
Biaya yang telah dikeluarkan untuk Seksi B dan C 345.798.848.947
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Pendekatan Biaya, maka Nilai Non-Operating Asset
per 31 Desember 2024 ada sebesar Rp345.798.848.947,-.
Total Nilai Non-Operating Asset
Deskripsi Nilai (Rp)
Pendekatan Biaya: Biaya Investasi Seksi B dan C per 2024 345.798.848.947
Pendekatan Pendapatan: Adjusted Incremental Income 1.064.693.838.702
Total Seksi B dan Seksi C 1.410.492.687.649
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya,
maka Nilai Non-Operating Asset per 31 Desember 2024 ada sebesar Rp1.410.492.687.649,-.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 200
P a g e | 69
Rekonsiliasi - Nilai Pasar ATB
(dalam Rupiah)
Deskripsi Bobot Seksi A Seksi B dan C Total Nilai Pembobotan Nilai
Pendekatan Pendapatan 60% 6.646.267.221.750 1.064.693.838.702 7.710.961.060.451 4.626.576.636.271
Pendekatan Biaya 40% 5.167.393.289.662 345.798.848.947 5.513.192.138.609 2.205.276.855.444
Nilai ATB 6.831.853.491.714
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya,
maka Nilai Pasar ATB JTD per 31 Desember 2024 ada sebesar Rp6.831.853.491.714,-.
Penyesuaian Akun Neraca JTD
Metode ANAM diaplikasikan dengan melakukan penyesuaian terhadap akun-akun neraca JTD per
31 Desember 2024 untuk menentukan Nilai Pasarnya yaitu sebagai berikut:
1. Kas dan setara kas: Nil penyesuaian atas kas dan bank dikarenakan mencerminkan saldo kas
aktual per tanggal penilaian;
2. Piutang Usaha Pihak Berelasi: Penyesuaian berdasarkan umur piutang karena terdapat risiko
ketidakpastian terkait pengembalian Piutang Usaha;
3. Aset keuangan lancar lainnya: Penyesuaian berdasarkan umur piutang karena terdapat risiko
ketidakpastian terkait pengembalian atas Piutang Dana Talangan Tanah dan Piutang Bunga
Dana Talangan Tanah; Nil Penyesuaian atas Dana yang Dibatasi Penggunaannya, Pendapatan
yang Masih Harus Diterima, dan Lain-lain;
4. Biaya dibayar di muka: Penyesuaian bagian Biaya Provisi BG Sewa Kantor Operasional Cakung
karena bersifat non-refundable dan tidak bisa dikonversi menjadi kas, baik saat maupun
setelah amortisasi selesai. Setelah dibayar dan diamortisasi, biaya tersebut sepenuhnya
menjadi beban perusahaan;
5. Aset tetap: Penyesuaian berdasarkan Nilai Pasar Penilaian Aset;
6. Aset takberwujud dan hak pengusahaan jalan tol: Penyesuaian berdasarkan Rekonsiliasi -
Nilai Pasar ATB atas seksi A + seksi B + seksi C.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 201
P a g e | 70
Dengan menggunakan metode ANAM, Indikasi Nilai Pasar tersebut disajikan pada tabel berikut:
Perhitungan Indikasi Nilai Pasar JTD – Metode ANAM
(dalam Rupiah)
2024 2024
Keterangan Penyesuaian
Sebelum Penyesuaian Setelah Penyesuaian
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 51.604.583.528 - 51.604.583.528
Piutang Usaha Pihak Berelasi 1.740.630 (870.315) 870.315
Aset Keuangan Lancar Lainnya 32.795.016.227 (2.120.369.561) 30.674.646.666
Biaya Dibayar di Muka 4.492.494.730 (325.000) 4.492.169.730
TOTAL ASET LANCAR 88.893.835.115 (2.121.564.876) 86.772.270.239
ASET TIDAK LANCAR
Aset Pajak Tangguhan 11.075.448.145 - 11.075.448.145
Aset Tetap - bersih 4.882.493.924 440.764.076 5.323.258.000
Aset Takberwujud
Hak Pengusahaan Jalan Tol 4.548.893.407.466 1.876.815.746.810 6.425.709.154.276
Lainnya 406.144.337.438 - 406.144.337.438
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya - - -
TOTAL ASET TIDAK LANCAR 4.970.995.686.973 1.877.256.510.886 6.848.252.197.859
TOTAL ASET 5.059.889.522.088 1.875.134.946.011 6.935.024.468.099
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Bank 2.991.700.061 - 2.991.700.061
Utang Usaha 805.313.440 - 805.313.440
Liabilitas Keuangan Lancar Lainnya 512.677.911 - 512.677.911
Beban Akrual 7.489.818.927 - 7.489.818.927
Bagian Lancar atas Liabilitas Jangka Panjang: - - -
Utang Bunga Bank 1.779.040.686 - 1.779.040.686
Utang Bank 13.242.874.671 - 13.242.874.671
Liabilitas Sewa 1.613.093.470 - 1.613.093.470
Utang Pajak 191.133.890 - 191.133.890
TOTAL LIABILITAS LANCAR 28.625.653.056 - 28.625.653.056
LIABILITAS TIDAK LANCAR
Utang Usaha 7.487.238.099 - 7.487.238.099
Liabilitas Jangka Panjang: - -
Utang Bunga Bank - - -
Utang Bank 60.750.723.349 - 60.750.723.349
Liabilitas Sewa 905.976.863 - 905.976.863
Provisi Pelapisan Jalan Tol 47.614.513.189 - 47.614.513.189
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 969.623.000 - 969.623.000
Liabilitas Jangka Panjang Lainnya 189.283.892.147 - 189.283.892.147
TOTAL LIABILITAS TIDAK LANCAR 307.011.966.647 - 307.011.966.647
TOTAL LIABILITAS 335.637.619.703 - 335.637.619.703
EKUITAS
Ekuitas yang Dapat Diatribusikan Kepada
Pemilik Entitas Induk :
Modal Saham 751.035.000.000 - 751.035.000.000
Tambahan Modal Disetor - Saham 4.164.101.380.440 - 4.164.101.380.440
Uang Muka Setoran Modal - - -
Saldo Laba (190.888.131.469) 1.875.134.946.011 1.684.246.814.542
Kepentingan Non Pengendali 3.653.414 - 3.653.414
TOTAL EKUITAS 4.724.251.902.385 1.875.134.946.011 6.599.386.848.396
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 5.059.889.522.088 1.875.134.946.011 6.935.024.468.099
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 202
P a g e | 71
EQUITY ANAM METHOD
Aset-Liabilitas-Kas 6.547.782.264.868
Enterprise Value 100% Saham JTD 6.547.782.264.868
Discount for Lack of Marketability (DLOM)* 30% (1.964.334.679.460)
+Kas dan Setara Kas JTD 51.604.583.528
Indikasi Nilai Pasar 100% JTD Setelah DLOM 4.635.052.168.935
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Dengan menggunakan metode ANAM, setelah mengaplikasikan DLOM sebesar 30% mengingat JTD
merupakan perusahaan tertutup, maka Indikasi Nilai Pasar 100% saham JTD adalah sebesar
Rp4.635.052.168.935,-.
Tabel Rekonsiliasi Nilai Pasar JTD
Setelah diperoleh Indikasi Nilai Pasar Saham sesuai dengan metode yang digunakan, lalu kami
menentukan Nilai Pasar 100% Saham JTD dengan memberikan bobot kepada masing-masing metode
penilaian yaitu 60% untuk metode DCF dan 40% untuk metode ANAM. Pembobotan 60% pada
pendekatan DCF mencerminkan kontribusi arus kas dari Seksi A yang telah beroperasi penuh,
sehingga proyeksi arus kas menjadi lebih representatif dalam mencerminkan kinerja ekonomi entitas.
Meskipun Seksi B dan C masih dalam proses konstruksi, keberhasilan operasional Seksi A menjadi
dasar pendapatan untuk mengevaluasi potensi kelangsungan bisnis dan profitabilitas jangka panjang.
Sementara itu, ANAM berbobot 40% mencerminkan kontribusi aset takberwujud berupa Hak
Pengusahaan Jalan Tol (HPJT). Berikut adalah rekonsiliasi perhitungan Nilai Pasar JTD:
Tabel Rekonsiliasi Nilai
(dalam Rupiah)
Deskripsi Bobot Nilai Pembobotan Nilai
Discounted Cash Flow Method (DCF) 60% 5.677.014.388.466 3.406.208.633.080
Adjusted Net Asset Method (ANAM) 40% 4.635.052.168.935 1.854.020.867.574
Nilai Pasar 100% JTD 5.260.229.500.654
Sumber: KJPP RAO, YUHAL & rekan
Menurut pendapat kami, dengan menggunakan pendekatan pendapatan (metode DCF) dan
pendekatan aset (metode ANAM) maka Nilai Pasar dari 100% Saham JTD per tanggal 31 Desember
2024 adalah sebesar Rp5.260.229.500.654,-. Nilai Pasar ini tidak menerapkan Diskon Tanpa
Pengendalian/Discount for Lack of Control (DLOC), sehingga Nilai Pasar ini disebut sebagai Nilai
Kendali.
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 203
P a g e | 72 5. KESIMPULAN 5.1 Ringkasan Nilai Dengan memperhatikan Tingkat Kedalaman Investigasi, Kondisi Pembatas, Sifat dan Sumber Data yang Dapat Diandalkan dan Asumsi-Asumsi yang Digunakan dan menggunakan Pendekatan Penilaian dengan Metode Penilaian, maka menurut pendapat kami, Nilai Pasar 100% Saham JTD per tanggal 31 Desember 2024 adalah sebesar Rp5.260.229.500.654,- (Lima Triliun Dua Ratus Enam Puluh Miliar Dua Ratus Dua Puluh Sembilan Juta Lima Ratus Ribu Enam Ratus Lima Puluh Empat Rupiah). 5.2 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan POJK No. 35/2020, Peraturan No. VIII.C.5, dan SPI Penilaian telah dilakukan berdasarkan POJK No. 35/2020, Peraturan No. VIII.C.5, dan SPI di mana merupakan pedoman yang wajib untuk digunakan dalam melakukan penilaian untuk kepentingan pasar modal. Selain itu, penilaian ini juga mempertimbangkan ketentuan yang tercantum dalam SPI yang ditetapkan oleh MAPPI. Suatu penilaian yang dilakukan tidak sesuai dengan SPI tidak dapat dibenarkan jika menghasilkan penilaian yang menyesatkan. Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 204
P a g e | 73
LAMPIRAN
Laporan Penilaian Aset JTD per 31 Desember 2024
dengan No. 00005/2.0094-00/PP/03/0133/1/VI/2025
Tanggal 18 Juni 2025
Laporan Penilaian atas 100% Saham PT Jakarta Tollroad Development
Page 205
LAPORAN PENILAIAN ASET : PT. JAKARTA TOLL ROAD DEVELOPMENT dan PT. JAKARTA TOLL ROAD DEVELOPMENT JAYA PRATAMA Yang terletak di : Jl. Toll Lingkar Luar No. 3, Cakung, Jakarta Timur
Page 206
KantorPage | 1 Publik
Jasa Penilai
RAO, YUHAL &rekan
Affiliated to
Truscel Capital LLP Singapore
Jakarta, 18 Juni 2025 Reg. License No. 2.11.0094
Wilayah Kerja : Seluruh Indonesia
No. File : 00005/2.0094-00/PP/03/0133/1/VI/2025 The Boulevard Office Building #03-F1
Jl. Fachrudin Raya No. 5 Kebon Sirih
Ref : Penilaian Aset Jakarta, 10250
Indonesia
Kepada Yth: T (62 21) 3199 1488
F (62 21) 3199 1487
PT. Jaya Real Property, Tbk www.truscel.com
CBD Emerald Blok CE/A No. 1
Boulevard Bintari Jaya
Tangerang 15227
Up. Bapak Praditya Wibowo
dan
PT. Jaya Konstruksi Manggala Pratama, Tbk
Jl. Taman Bintaro, RT.17/RW.8
Kec. Pesanggrahan, Jakarta Selatan
Jakarta 12330
Up. Bapak Indrajanti
Penilaian Aset Tetap Milik PT. Jakarta Tollroad Development dan PT. Jakarta Tollroad
Development Jaya Pratama
Dengan Hormat,
Menyambung instruksi PT. Jaya Real Property, Tbk. dan PT. Jaya Konstruksi Manggala
Pratama, Tbk. sesuai Kontrak Perjanjian Kerja nomor, Ref. EL01/KJPP/SP-
BIS/03/1/I/2025-1, tertanggal 20 Januari 2025, untuk memberikan opini Nilai Pasar
atas objek penilaian dimaksud, dengan ini kami telah melakukan inspeksi dan peninjauan
atas lokasi, berikut penilaian terhadap aset tersebut, sesuai dengan dokumen-dokumen,
pernyataan-pernyataan, dan keterangan-keterangan yang diberikan oleh Pemberi Tugas.
STATUS PENILAI
Penilaian ini dilakukan oleh Penilai Publik Ir. Yuhal, MAPPI (Cert.) merupakan Penilai
independen yang bernaung dalam KJPP Rao, Yuhal dan rekan berdasarkan Ijin Penilai
Publik No. P-1.09.00133, No Register: RMK-2017.00136 serta Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PP-75/PJ-1/PM.02/2023 berkompeten untuk
melakukan penilaian secara objektif tanpa ada benturan kepentingan.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 207
Page | 2
PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN
Dalam laporan ini PT. Jaya Real Property, Tbk. dan PT. Jaya Konstruksi Manggala
Pratama, Tbk. bertindak sebagai Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan.
PT. Jaya Real Property, Tbk. Didirikan pada tahun 1979, dan sekarang menjadi salah
satu pengembang property terkemuka di Indonesia, dengan beragam portfolio
pengembangan perumahan dan komersial di Indonesia.
PT. Jaya Konstruksi Manggala Prtamama, Tbk. adalah perusahaan konstruksi di Indonesia
yang telah beroperasi selama lebih dari empat dekade dan telah menyelesaikan ratusan
proyek proyek kecil dan besar.
PT. Jakarta Tollroad Development, merupakan konsorsium yang didirikan oleh 12
perusahaan dengan porsi mayoritas dimiliki oleh PT. Pembangunan Jaya. JTD memegang
konsesi 6 ruas jalan tol dalam kota Jakarta, lewat perjanjian pengusahaan jalan tol yang
ditandatangai pada 25 Juli 2014.
MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Penilaian ini bermaksud memberikan opini Nilai Pasar dari aset yang dinilai, sebagai
dasar pembuatan Laporan Penilaian Bisnis untuk keperluan transaksi jual beli (Penilaian
Saham), oleh karena itu kami tidak menyarankan untuk menggunakan laporan ini untuk
keperluan lain.
Sehubungan dengan Sebagian aset Bangunan Operasional dan beberapa aset yang
berada di atas lahan sewa konsesi, selama 45 Tahun, maka dasar nilai untuk aset
tersebut adalah Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada. Nilai tersebut dapat menjadi
Nilai Pasar, apabila perjanjian sewa konsesi tanah tersebut dapat dipindah tangankan
kepada pihak lain tanpa terkecuali, dan jangka waktu sewa tanah tersebut sama atau
melebihi dari umur ekonomis bangunannya.
Aset yang dinilai adalah sebagai berikut :
1. Aset PT. Jakarta Tollroad Development yang terdiri dari Peralatan Kantor dan
Furniture yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
2. Aset PT. Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama yang terdiri dari Peralatan
Kantor, Furniture, Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor, Peralatan Kantor Operasi,
Bangunan Kantor Operasi dan Kendaraan Bermotor yang terletak di Jl. Toll Lingkar
Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian tanggal 31 Desember 2024 Inspeksi ke lapangan dilakukan pada
tanggal 18 Februari 2025, data dan analisis dalam laporan ini didasarkan pada kondisi
pada saat kunjungan ke lapangan dengan mengkondisikannya pada tanggal penilaian.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 208
Page | 3 PROFIL OBJEK PENILAIAN Untuk aset Peralatan Kantor, Furniture, Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor, Peralatan Kantor Operasi, Bangunan Operasional dan Kendaraan Bermotor yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur, masih berfungsi dan sedang dipergunakan sebagai peralatan penunjang operasional kantor PT. Jaya Tollroad Development (JTD) dan PT. JTD Jaya Pratama, yang merupakan anak perusahaan dari PT. JTD. DATA / DOKUMEN YANG DITERIMA Fotokopi data / dokumen yang diserahkan oleh pemberi tugas meliputi: a. List Aset berdasarkan atau sesuai dengan Laporan Keuangan b. Fotokopi STNK Kendaraan Bermotor STATUS KEPEMILIKAN Berdasarkan informasi dan dokumen yang diberikan kepada kami, bahwa aset yang di nilai di dalam penugasan penilaian aset ini adalah benar milik PT. JTD dan JTD Jaya Pratama yang dimiliki secara tunggal berdasarkan dokumen List Aset per tanggal penilaian 31 Desember 2024, bahwa memang benar semua aset yang di nilai adalah benar milik Pemberi Tugas. Kami menyatakan bahwa kami tidak melakukan pengecekan secara keseluruhan untuk mengetahui kondisi aset dan kami hanya memeriksa kondisi fisik secara visual dan hanya melakukan pengecekan keberadaan untuk meyakinkan apakah kondisi aset yang ditunjukkan kepada kami oleh pemilik (diwakili oleh Ibu Nanda) dan kami beranggapan bahwa data dan informasi yang ditunjukkan kepada kami adalah akurat dan benar. NILAI PASAR UNTUK PENGGUNAAN YANG ADA Nilai Pasar Untuk Penggunaan yang Ada adalah Nilai Pasar dari suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan yang ada pada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan difinisi Nilai Pasar, tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada menggambarkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset tersebut (SPI ED.VII - 2018:102-3.6) NILAI PASAR Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh satau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang beniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing – masing bertindak atas dasar pemahaman yang di milikinya, kehati – hatian dan tanpa paksaan. (POJK No.28/POJK.04/2021, Ketentuan Umum, Pasal 1, poin 7) Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 209
Page | 4 PENDEKATAN PENILAIAN Terdapat beberapa jenis metode penilaian yang lazim digunakan menentukan nilai pasar atau nilai selain nilai pasar yang mana mengharuskan penilai menerapkan satu atau lebih pendekatan penilaian. Pendekatan penilaian mengacu pada metodologi analisa yang berlaku dan yang umum dipakai. Penilaian biasanya menggunakan satu atau lebih pendekatan penilaian dengan menerapkan prinsip substitusi. Dalam beberapa kasus, satu atau lebih pendekatan penilaian tidak berlaku karena tujuan spesifik dari penilaian, karakteristik properti, atau data yang terbatas. Pendekatan penilaian yang digunakan dalam penilaian ini adalah menggunakan Pendekatan Biaya. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN Dalam penugasan pembuatan Laporan Penilaian ini, Nilai Pasar dan Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada dinyatakan dalam mata uang “Rupiah”. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI 1. Investigasi dilaksanakan tanpa ada pembatasan atas data, informasi dan akses untuk inspeksi terhadap objek penilaian. 2. Pada asset-aset tertentu yang memiliki keterbatasan dalam pemeriksaaan secara fisik, maka inspeksi dilakukan secara sampling sesuai dengan kebutuhan Penilai. 3. Segala sesuatu yang membatasi pekerjaan akan dicatatkan sebagai bagian yang mengikat atas hasil penilaian yang dilaporkan. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN 1. Bank Indonesia; 2. Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi terkait dengan properti; 3. Media tulis dan elektronik resmi PERSYARATAN DAN PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI Laporan yang akan diterbitkan merupakan laporan untuk kepentingan sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup penugasan ini bukan untuk dipublikasi secara umum. Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 210
Page | 5
KESIMPULAN NILAI
Dalam menghasilkan opini Nilai Pasar Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada atas aset-
aset tersebut di atas, Penilai menggunakan Pendekatan Biaya.
Laporan ini disusun berdasarkan asumsi bahwa semua dokumen, pernyataan dan
informasi yang kami terima dari pemberi tugas adalah lengkap, benar dan sesuai dengan
kondisi pada saat tanggal penilaian. Dan dengan keahlian kami dalam penilaian, kami
menganalisis data dan informasi dan mengembangkan dalam laporan ini. Misalkan jika
ada data yang tidak benar yang telah diberikan kepada kami yang dapat mengakibatkan
kesimpulan yang salah nilai, kami menyatakan bahwa itu bukan tanggung jawab kami.
Dan kami sarankan untuk mengevaluasi nilai dalam laporan penilaian baru.
Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut :
1. Aset dimaksud tetap dikelola dan dirawat secara wajar selama masa pemakaian.
2. Aset dimaksud tidak terjadi perubahan kondisi fisik secara signifikan dan/atau tidak
terjadi penyerobotan oleh pihak lain selama pemakaian.
3. Asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan umum, kondisi, komentar, dan detail
yang tertulis di dalam laporan ini.
Berdasarkan POJK No.28/POJK.04/2021, dengan mempertimbangkan seluruh informasi
yang relevan serta mengamati kondisi pasar makro perekonomian yang ada, maka kami
berpendapat sesuai dengan asumsi-asumsi, metode penilaian, syarat-syarat dan/atau
pembatasan-pembatasan tertentu, serta kami mengasumsikan bahwa semua data dan
informasi yang kami terima adalah benar dan akurat, bahwa nilai aset tersebut pada
tanggal 31 Desember 2024, adalah sebagai berikut :
Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada :
Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor, Bangunan Kantor Operasi, dan Peralatan Kantor
Operasi yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
Rp. 2.217.893.000,-
( DUA MILYAR DUA RATUS TUJUH BELAS JUTA DELAPAN RATUS SEMBILAN PULUH
TIGA RIBU RUPIAH )
Nilai Pasar :
Aset Peralatan Kantor, Furniture, Peralatan Kantor Operasi, dan Kendaraan Bermotor
yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
Rp. 3.105.365.000,-
(TIGA MILYAR SERATUS LIMA JUTA TIGA RATUS ENAM PULUH LIMA RIBU RUPIAH)
Nilai tersebut merupakan nilai dari aset yang dijelaskan dalam laporan ini, oleh
karenanya harus dianggap sebagai kesatuan yang tidak dapat dipisahkan.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 211
Page | 6 Akhirnya sesuai dengan praktek standar yang biasa kami lakukan, maka kami menegaskan bahwa kami tidak menarik keuntungan dalam bentuk apapun, baik sekarang maupun dimasa yang akan datang atas aset yang dinilai atau dari pendapat nilai yang dikeluarkan. Kami mengingatkan bahwa laporan ini merupakan salah satu bentuk informasi awal sebagai dasar kajian dalam mengambil keputusan namun tidak mengikat dan tidak dapat dijadikan sebagai dasar penentu suatu keputusan yang berakibat hukum. Laporan ini harus dibaca secara menyeluruh, bersifat rahasia dan hanya disampaikan kepada Pemberi Tugas sesuai dengan Surat Perjanjian Kerja. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga atas rujukan terhadap laporan ini, baik sebagian maupun keseluruhan dan tidak dibenarkan untuk menerbitkan duplikat dokumen maupun pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari kami baik mengenai format cetak maupun konteks dimana akan dimunculkan /dipublikasikan. Misalnya jika di masa depan kami menemukan data baru yang kami anggap mungkin merevisi nilai dalam laporan ini, maka kita memiliki hak untuk melakukan revisi. Kami melakukan penilaian aset ini secara obyektif dan dalam kapasitas kami sebagai perusahaan penilai independen. Terima kasih atas kepercayaan Anda kepada kami untuk melakukan tugas penilaian aset. Kejadian Penting dan Dampak Setelah Tanggal Penilaian Dari Tanggal Penilaian, yaitu tanggal 31 Desember 2024, sampai dengan tanggal diterbitkan laporan ini, berdasarkan pengetahuan kami yang terbaik tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil penilaian ini secara signifikan. Terima kasih atas kepercayaannya kepada kami untuk melakukan tugas penilaian aset. Hormat kami, Kantor Jasa Penilai Publik RAO, YUHAL & rekan Ir. Yuhal, MAPPI (Cert.) Rekan Senior No Izin Penilai Property (NIPP) : P-1.09.00133 No Izin OJK : STTD.PP-75/PJ-1/PM.02/2023 No Register : RMK-2017.00136 No MAPPI : 01-S-01483 Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 212
Page | 7
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR 1
DAFTAR ISI 7
PERNYATAAN PENILAI 8
RINGKASAN EKSEKUTIF 9
ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS 10
I. PENDAHULUAN
I.1 Dasar Penugasan dan Ruang Lingkup Penilaian 12
I.2 Tujuan, Dasar Penilaian dan Tanggal Penilaian 12
I.3 Pengguna Laporan Penilaian 13
I.4 Pengertian dan Definisi 13
I.5 Metode dan Pendekatan Penilaian 14
I.6 Profil Objek Penilaian 15
I.7 Data dan Dokumen yang Diterima 15
II. PENILAIAN ASET TETAP PT. JAKARTA TOLLROAD DEVELOPMENT dan
PT. JAKARTA TOLLROAD DEVELOPMENT JAYA PRATMA 16
II.1 Penjelasan Umum Aset 16
II.1.1 Lokasi dan Identifikasi 16
II.1.2 Fasilitas dan Keadaan Lingkungan 16
II.1.3 Tinjauan Pasar 17
II.1.4 Kondisi Fisik Objek 21
II.1.5 Status Kepemilikan dan Peruntukan Lahan 22
II.1.6 Penggunaan Terbaik dan Tertinggi 22
II.1.7 Dampak Lingkungan 22
II.2 Proses Penilaian 23
II.2.1 Penilaian Aset PT. Jakarta Tollroad Development (JTD) 23
II.2.2 Penilaian Aset PT. JTD Jaya Pratama 26
LAMPIRAN
FOTO 34
PETA LOKASI 42
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 213
Page | 8
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan
dibawah ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan yang menjadi dasar analisis dan kesimpulan yang diuraikan di dalam laporan ini
adalah betul dan benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai dan berdasarkan
atas informasi dan data-data pendukung yang kami gunakan dalam proses penilaiain;
2. Selanjutnya Laporan Penilaian ini menjelaskan semua analisis dan kesimpulan yang dibatasi
oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan;
3. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap Obyek Penilaian
4. Imbalan jasa yang kami terima adalah hanya sesuai dengan yang tercantum pada surat
penugasan dan tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan;
5. Laporan penilaian ini telah dibuat dengan menjaga integritas dan indepedensi Penilai Publik
yang telah terdaftar pada Departemen Keuangan dan atau Otoritas Jasa Keuangan serta Tim
Quality Control dan Penilai pada penugasan ini dan tidak lepas dari ketentuan-ketentuan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018 dan Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI);
6. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui pemerintah;
7. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis obyek penilaian yang dinilai;
8. Penilai telah melakukan Investigasi terhadap Obyek Penilaian;
9. Penilai Properti bertanggungjawab atas Laporan Penilaian Properti; Data ekonomi dan
industri dalam Laporan Penilaian Properti diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini
Penilai Properti dapat dipertanggungjawabkan;
10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada Tanggal
Penilaian (Cut Off Date);
11. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Penilaian
Properti;
12. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan Nilai;
13. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan;
14. Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas; Penilai
melakukan review terhadap data-data yang dinilai; dan
15. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan.
PENILAI BERIJIN PENILAI SURVEYOR
Ir. Yuhal. MAPPI (Cert.) Mildawati, ST Albet Wirasanjaya
NIPP : P-1.09.00133 No. Register : RMK-2018.01977 No. Register : RMK-
No IOJK : STTD.PP-75/PM.2/2018 No MAPPI : 10-T-02468 2021.04166
No Register : RMK-2017.00136 No MAPPI : 19-P-09486
No MAPPI : 01-S-01483
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 214
Page | 9
RINGKASAN EKSEKUTIF
PROFIL OBJEK PENILAIAN ADALAH BERUPA :
1. Aset PT. Jakarta Tollroad Development yang terdiri dari Peralatan Kantor dan
Furniture yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
2. Aset PT. Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama yang terdiri dari Peralatan
Kantor, Furniture, Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor, Peralatan Kantor Operasi,
Bangunan Kantor Operasi dan Kendaraan Bermotor yang terletak di Jl. Toll Lingkar
Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
Tujuan Penilaian : Penilaian ini bermaksud memberikan opini Nilai Pasar
dari aset yang dinilai, sebagai dasar pembuatan Laporan
Penilaian Bisnis untuk keperluan transaksi jual beli
(Penilaian Saham), oleh karena itu kami tidak
menyarankan untuk menggunakan laporan ini untuk
keperluan lain.
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
Tanggal Inspeksi ke Lokasi : 18 Februari 2025
Mengingat kondisi Bangunan Operasional dan beberapa aset yang berdiri di atas lahan
sewa selama 45 Tahun, maka dasar nilai untuk aset tersebut adalah Nilai Pasar Untuk
Penggunaan Yang Ada. Nilai tersebut dapat menjadi Nilai Pasar, apabila perjanjian sewa
konsesi tanah tersebut dapat dipindah tangankan kepada pihak lain tanpa terkecuali, dan
jangka waktu sewa tanah tersebut sama atau melebihi dari umur ekonomis bangunannya.
Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada :
Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor, Bangunan Kantor Operasi dan Peralatan Kantor
Operasi yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
Rp. 2.217.893.000,-
( DUA MILYAR DUA RATUS TUJUH BELAS JUTA DELAPAN RATUS SEMBILAN PULUH
TIGA RIBU RUPIAH )
Nilai Pasar :
Aset Peralatan Kantor, Furniture, Peralatan Kantor Operasi, dan Kendaraan Bermotor
yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
Rp. 3.105.365.000,-
(TIGA MILYAR SERATUS LIMA JUTA TIGARATUS ENAM PULUH LIMA RIBU RUPIAH)
Nilai tersebut merupakan nilai dari aset yang dijelaskan dalam laporan ini, oleh
karenanya harus dianggap sebagai kesatuan yang tidak dapat dipisahkan.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 215
Page | 10
ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
1. Laporan Penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion;
2. Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian;
3. Semua data dan infomasi pasar diperoleh bersumber dari atau telah di validasi
oleh Asosiasi Profesi Penilai;
4. Penilai menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty);
5. Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan;
6. Laporan Penilaian ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
7. Kami bertanggung jawab atas laporan penilaian ini dan atas kesimpulan nilai
akhirnya dan;
8. Kami telah melakukan penelaahan atas status hukum objek penilaian.
........oooooo<0>oooooo........
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 216
Page | 11
I. PENDAHULUAN
I.1 DASAR PENUGASAN DAN RUANG LINGKUP PENUGASAN
Menyambung instruksi PT. Jaya Real Property, Tbk. dan PT. Jaya Konstruksi Manggala
Pratama, Tbk. sesuai Kontrak Perjanjian Kerja nomor, Ref. EL01/KJPP/SP-
BIS/03/1/I/2025-1, tertanggal 20 Januari 2025, untuk memberikan opini Nilai Pasar
atas objek penilaian dimaksud, dengan ini kami telah melakukan inspeksi dan peninjauan
atas lokasi, berikut penilaian terhadap aset tersebut, sesuai dengan dokumen-dokumen,
pernyataan-pernyataan, dan keterangan-keterangan yang diberikan oleh Pemberi Tugas.
Prosedur penilaian ini dilakukan sesuai dengan POJK No.28/POJK.04/2021, dengan
lingkup pekerjaan terdiri dari survey ke lapangan, investigasi data-data Informasi, dan
menyiapkan Laporan Penilaian
Aset yang dinilai adalah berupa :
1. Aset PT. Jakarta Tollroad Development yang terdiri dari Peralatan Kantor dan
Furniture yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur.
2. Aset PT. Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama yang terdiri dari Peralatan
Kantor, Furniture, Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor, Peralatan Kantor Operasi,
Bangunan Kantor Operasi dan Kendaraan Bermotor yang terletak di Jl. Toll Lingkar
Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
I.2 TUJUAN PENILAIAN DAN TANGGAL PENILAIAN
Penilaian ini bermaksud memberikan opini Nilai Pasar dari aset yang dinilai, sebagai
dasar pembuatan Laporan Penilaian Bisnis untuk keperluan transaksi jual beli (Penilaian
Saham), oleh karena itu kami tidak menyarankan untuk menggunakan laporan ini untuk
keperluan lain.
Mengingat kondisi Bangunan Operasi dan beberapa aset yang berdiri di atas lahan sewa
selama 45 Tahun, maka dasar nilai untuk aset tersebut adalah Nilai Pasar Untuk
Penggunaan Yang Ada. Nilai tersebut dapat menjadi Nilai Pasar, apabila perjanjian sewa
konsesi tanah tersebut dapat dipindah tangankan kepada pihak lain tanpa terkecuali, dan
jangka waktu sewa tanah tersebut sama atau melebihi dari umur ekonomis bangunan
nya.
Tanggal penilaian tanggal 31 Desember 2024, Inspeksi ke lapangan dilakukan tanggal
18 Februari 2024, data dan analisis dalam laporan ini didasarkan pada kondisi pada
saat kunjungan ke lapangan.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 217
Page | 12 I.3 PENGGUNA LAPORAN PENILAIAN Laporan Penilaian ini digunakan oleh PT. Jaya Real Property, Tbk dan PT. Jaya Konstruksi Manggala Pratama, Tbk oleh karena itu tidak direkomendasikan untuk tujuan lain. Segala akibat yang timbul karena penggunaan Laporan Penilaian selain yang disebutkan dalam tujuan penilaian bukan menjadi tanggung jawab KJPP Rao, Yuhal & rekan. I.4 PENGERTIAN DAN DEFINISI Prosedur penilaian ini dilakukan sesuai dengan POJK No.28/POJK.04/2021 dan SPI Edisi VII – 2018, berikut beberapa definisi penting yang standar digunakan : a. Harga Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset berdasarkan anggapan pihak lain (SPI ED. VII – 2018 : KPUP 4.2). b. Biaya Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu aset. Ketika set telah diperoleh atau diciptakan, biaya merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena harga yang dibayarkan untuk suatu aset menjadi harga bagi pembeli (SPI ED. VII – 2018 : KPUP 4.3). c. Nilai Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan juga sebagai barang dan jasa (SPI ED. VII – 2018 : KPUP 4.4). d. Nilai Pasar Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh satau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang beniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing – masing bertindak atas dasar pemahaman yang di milikinya, kehati – hatian dan tanpa paksaan. (POJK No.28/POJK.04/2021, Ketentuan Umum, Pasal 1, poin 7) d. Nilai Pasar Untuk Penggunaan yang Ada Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada adalah Nilai Pasar dari suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan yang ada pada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan difinisi Nilai Pasar, tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada menggambarkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset tersebut (SPI ED.VII - 2018:102-3.6) Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 218
Page | 13
e. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi Nilai Pasar aset selain
aset keuangan. Penggunaan paling layak dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, secara hukum diizinkan, serta layak secara finansial, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset yang dinilai. (SPI ED. VII – 2018 : SPI 101-3.4).
I.5 METODE DAN PENDEKATAN PENILAIAN
Terdapat beberapa jenis metode penilaian yang lazim digunakan menentukan nilai pasar
atau nilai selain nilai pasar yang mana mengharuskan penilai menerapkan satu atau
lebih pendekatan penilaian. Pendekatan penilaian mengacu pada metodologi analisa
yang berlaku dan yang umum dipakai. Penilaian biasanya menggunakan satu atau lebih
pendekatan penilaian dengan menerapkan prinsip substitusi. Dalam beberapa kasus, satu
atau lebih pendekatan penilaian tidak berlaku karena tujuan spesifik dari penilaian,
karakteristik properti, atau data yang terbatas. Pendekatan penilaian yang digunakan
dalam penilaian ini dapat dijelaskan sebagai berikut :
I.5.1 Metode Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya
Metode ini digunakan untuk menentukan suatu nilai properti/aset berdasarkan
perhitungan seluruh biaya-biaya yang diperlukan untuk pengadaan,
pembangunan/penggantian properti/aset yang identik dengan properti/aset yang dinilai.
Setelah Biaya Penggantian Baru tersebut diketahui baru kemudian melakukan
penyesuaian-penyesuaian dengan memperhitungkan penyusutan-penyusutan yang terjadi
sesuai dengan kondisi fisik, kapasitas dan tingkat pelayanan, serta kondisi lingkungan
sekitar yang berpengaruh dari properti/aset yang dinilai.
Untuk kasus ini, Biaya reproduksi / pengganti baru dihitung berdasarkan adjustment dari
harga perolehan komponen bangunan, tenaga kerja dan peralatan saat ini yang tertera
di dalam laporan progress pembangunan.
Kami juga memperhitungkan adanya penyusutan properti yang dapat dikategorikan
sebagai berikut:
> Kerusakan Fisik
Rusak, usang, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya. Hal ini
disebabkan oleh faktor umur dan kondisi fisik yang ada.
> Kemunduran Fungsional
Kemunduran Fungsional adalah depresiasi yang disebabkan faktor internal seperti
perencanaam yang kurang baik yang ditemukan pada bentuk, model/desain,
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 219
Page | 14
ketidaksemibangan yang berhubungan dengan ukuran, fasilitas, kemajuan
teknologi dan lainnya .
> Kemundura Ekonomis
Faktor luar dapat menyebabkan penurunan nilai seperti perubahan sosial,
peraturan-peraturan pemerintah tentang perubahan peruntukan lahan dan
peratutan lainya yang menbatasi penggunaan properti/aset.
Indikasi Nilai Pasar ( Biaya Penggantian Baru dikurangi depresiasi ) adalah indikasi nilai
dari properti tersebut.
I.6 PROFIL OBJEK PENILAIAN
Aset yang dinilai adalah sebagai berikut:
1. Aset PT. Jakarta Tollroad Development yang terdiri dari Peralatan Kantor dan
Furniture yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur.
2. Aset PT. Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama yang terdiri dari Peralatan
Kantor, Furniture, Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor, Peralatan Kantor Operasi,
Bangunan Kantor Operasi dan Kendaraan Bermotor yang terletak di Jl. Toll Lingkar
Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
1.7 DATA / DOKUMEN YANG DITERIMA
Fotokopi data / dokumen yang diserahkan oleh pemberi tugas meliputi:
a. List Aset berdasarkan atau sesuai dengan Laporan Keuangan
b. Fotokopi STNK Kendaraan Bermotor
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 220
Page | 15
II. PENILAIAN ASET PT. JAYA TOLLROAD DEVELOPMENT (JTD) DAN
PT. JAYA TOLLROAD DEVELOPMENT JAYA PRATAMA
II.1 PENJELASAN UMUM ASET
II.1.1 Lokasi dan Identifikasi
Aset yang dinilaia adalag sebagai berikut :
1. Aset PT. Jakarta Tollroad Development yang terdiri dari Peralatan Kantor dan
Furniture yang terletak di Jl. Toll Lingkar Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur.
2. Aset PT. Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama yang terdiri dari Peralatan
Kantor, Furniture, Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor, Peralatan Kantor Operasi,
Bangunan Kantor Operasi dan Kendaraan Bermotor yang terletak di Jl. Toll Lingkar
Luar, No. 3, Cakung, Jakarta Timur
Bangunan-bangunan di sekitar obyek yang dapat dijadikan petunjuk, antara lain:
- Pintu Toll Cakung
II.1.2 Fasilitas dan Keadaan Lingkungan
Fasilitas infrastruktur yang tersedia di sekitarnya adalah :
- Listrik dari PLN
- Jaringan telepon dari Telkom
- Air Bersih dari PDAM
Faslitas umum yang tersedia di sekitarnya adalah :
- Perumahan
- Perkantoran
- Tansportasi Umum, dll.
Kondisi lingkungan sekitar obyek adalah daerah perumahan yang berada di dalam
Kawasan Komersial.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 221
Page | 16 II.1.3 Tinjauan Pasar Pertumbuhan Ekonomi Indonesia 2014-2024 Stagnan 5 Persen Di luar periode pandemi Covid-19, pertumbuhan ekonomi Indonesia satu dekade JAKARTA, KOMPAS — Perekonomian Indonesia tumbuh 5,03 persen sepanjang 2024. Realisasi ini melambat dibandingkan 2023 sekaligus di bawah target pemerintah. Industri manufaktur dan konsumsi rumah tangga sebagai dua mesin utama ekonomi tumbuh landai di bawah potensi. Ekspor juga melambat. Badan Pusat Statistik mencatat, nilai produk domestik bruto Indonesia atas dasar harga berlaku (ADHB) sepanjang 2024 adalah Rp 22.139 triliun. Sementara, PDB atas dasar harga konstan (ADHK) senilai Rp 12.920 triliun. Sepanjang 2024, ekonomi tumbuh 5,11 persen secara tahunan pada triwulan I. Selanjutnya, angkanya berturut-turut adalah 5,05 persen pada triwulan II, 4,95 persen pada triwulan III, dan 5,02 persen pada triwulan IV. Dengan capaian itu, ekonomi Indonesia sepanjang 2024 tumbuh 5,03 persen. Ini lebih rendah dari pertumbuhan ekonomi 2023 sebesar 5,05 persen sekaligus di bawah target 5,2 persen yang dipatok pemerintah. Capaian itu sesuai dengan prediksi bahwa target pertumbuhan ekonomi 2024 akan sulit dicapai. Apalagi, dua mesin utama perekonomian Indonesia, yaitu industri manufaktur dan konsumsi rumah tangga, melemah secara signifikan sepanjang 2024. Pelaksana Tugas Kepala BPS Amalia Adininggar Widyasanti, Rabu (5/2/2025), mengatakan, pertumbuhan ekonomi Indonesia pada 2024 melambat dibandingkan 2023. Salah satu faktor yang menahan laju pertumbuhan ekonomi itu adalah kondisi net ekspor yang mencerminkan kinerja perdagangan. Meski ekspor pada triwulan IV-2024 tumbuh positif sebesar 7,63 persen, laju pertumbuhannya masih di bawah impor yang tumbuh 10,36 persen. Sepanjang 2024, ekspor juga tumbuh 6,51 persen, tetapi masih di bawah impor yang tumbuh 7,95 persen. Akibat kinerja ekspor yang ”kalah” dari impor itu, kontribusi net ekspor (selisih nilai ekspor dan nilai impor) terhadap pertumbuhan ekonomi pun negatif alias minus 0,2 persen pada triwulan IV-2024 dan minus 0,01 persen sepanjang 2024. Kinerja net ekspor itu lebih kecil dibandingkan 2023. ”Jadi, kalau kita lihat dari sumber pertumbuhannya, satu komponen yang agak menahan ekonomi kita dari tumbuh lebih tinggi tahun ini adalah net ekspor itu,” kata Amalia dalam konferensi pers yang digelar secara hibrida. Konsumsi landai Salah satu hal mencolok dari kinerja pertumbuhan ekonomi Indonesia pada 2024 adalah konsumsi rumah tangga yang sepanjang tahun secara berturut-turut tumbuh di bawah 5 Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 222
Page | 17
persen alias di bawah potensinya. BPS mencatat, konsumsi rumah tangga sudah
melambat sejak selepas pandemi Covid-19.
Dari segi komponen pengeluaran, konsumsi rumah tangga masih kontributor utama
pertumbuhan ekonomi dengan sumbangsih hingga 54,04 persen terhadap pembentukan
PDB. Namun, konsumsi terus tumbuh di bawah 5 persen.
Pada triwulan IV-2024, konsumsi rumah tangga tumbuh 4,98 persen. Ini melanjutkan
tren pertumbuhan di bawah 5 persen pada triwulan I (4,91 persen), triwulan II (4,93
persen), dan triwulan III (4,91 persen).
Amalia mengatakan, meski konsumsi masih tumbuh di bawah 5 persen, kondisinya
membaik dibandingkan 2023. Sebagai perbandingan, pada 2023, konsumsi tumbuh
4,82 persen. Namun, pada 2024, konsumsi sedikit menguat menjadi 4,94 persen atau
sama dengan 2022.
Sumber :BADAN PUSAT STATISTIK
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 223
Page | 18 ”Komponen konsumsi yang tumbuh di atas 6 persen adalah konsumsi untuk sektor transportasi dan komunikasi yang tumbuh 6,56 persen, lalu konsumsi restoran dan hotel yang tumbuh 6,53 persen. Untuk konsumsi baju dan alas kaki hanya tumbuh 2,55 persen,” kata Amalia. Kontributor kedua pertumbuhan ekonomi adalah investasi atau pembentukan modal tetap bruto (PMTB) yang tumbuh 4,61 persen pada 2024 dengan sumbangsih 29,15 persen terhadap PDB. PMTB tumbuh positif karena ditopang oleh peningkatan realisasi investasi asing dan dalam negeri, serta aktivitas PMTB oleh pemerintah dan swasta yang tumbuh positif. Kinerja ekspor juga masih tumbuh positif sebesar 6,51 persen dengan kontribusi 22,18 persen terhadap PDB. Namun, impor tumbuh lebih cepat, yakni 7,95 persen, dan berkontribusi hingga 20,39 persen. Sementara itu, berkat Pemilu dan Pilkada 2024, konsumsi pemerintah dan konsumsi lembaga nonprofit yang melayani rumah tangga (LNPRT) juga tercatat tumbuh positif. Masing-masing tumbuh 6,61 persen dan 12,48 persen. Manufaktur Melambat Manufaktur melambat Jika dilihat dari sisi komponen lapangan usaha, seluruh lapangan usaha tumbuh positif sepanjang 2024. Industri pengolahan yang tumbuh 4,43 persen masih menjadi sumber pertumbuhan tertinggi dengan kontribusi 18,98 persen terhadap PDB. Pertumbuhan industri manufaktur, menurut Amalia, didorong oleh permintaan domestik dan luar negeri. Sektor yang mendorong kinerja manufaktur adalah industri makanan dan minuman yang tumbuh 5,9, industri logam dasar yang tumbuh 13,34 persen, serta industri barang logam, komputer, barang elektronik, optik, dan peralatan listrik yang tumbuh 6,16 persen. Selain manufaktur, ekonomi juga masih ditopang oleh sektor perdagangan yang tumbuh 4,86 persen, pertanian yang tumbuh 0,67 persen, konstruksi yang tumbuh 7,02 persen, pertambangan yang tumbuh 4,90 persen, serta transportasi dan pergudangan yang tumbuh 8,69 persen. Kelima sektor itu menyumbang hingga 63,9 persen terhadap ekonomi Indonesia. Meski demikian, senasib dengan konsumsi rumah tangga yang tumbuh landai sejak pascapandemi, kinerja industri manufaktur pun demikian. BPS mencatat, sejak pandemi usai, pertumbuhan industri pengolahan beturut-turut adalah 4,89 persen (2022), 4,64 persen (2023), dan 4,43 persen (2024). Sumber : https://www.kompas.id/artikel/sesuai-prediksi-ekonomi-ri-2024-tumbuh-melambat-dan- di-bawah-target Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 224
Page | 19 Investasinya Rp 4,88 Triliun, Jalan Tol Sepanjang 9,3 Km Ini Lengkapi Jalan Tol Metropolitan Jabodetabek. Tak hanya dapat meningkatkan kecepatan distribusi logistik saja, hadirnya jalan tol juga bertujuan untuk meningkatkan daya saing komoditas Indonesia. Sama seperti pembangunan jalan tol yang ada di Jakarta ini. Proyek pembangunan jalan tol ini diketahui menjadi bagian serta melengkapi Jalan Tol Metropolitan Jabodetabek. Menjadi bagian dari Lingkar Dalam Jakarta dan Lingkar Luar Jakarta (Jakarta Outer Ring Road) jalan tol ini bernama Jalan Tol Pulo Gebang - Kelapa Gading. Membentang sepanjang 9,3 km, proyek pembangunan Jalan Tol Pulo Gebang - Kelapa Gading ini masuk kedalam Pembangunan Jalan Tol Layang Dalam Kota Jakarta atau disebut dengan Enam Ruas Jalan Tol Dalam Kota Jakarta. Adapun Enam Ruas Jalan Tol Dalam Kota Jakarta ini direncanakan akan dibangun dengan panjang 69,78 km yang terbagi menjadi 3 tahap. Dikutip dari laman presidenri.go.id, pembangunan dibagi menjadi 3 tahap ini, dimana tahap pertama memiliki total panjang 31,1 kilometer yang mencakup segmen Pulo Gebang-Kelapa Gading sepanjang 9,3 kilometer dan Semanan-Kelapa Gading sepanjang 20,38 kilometer. Kemudian tahap kedua mencakup segmen Duri Pulo – Kampung Melayu (12,65 km) dan Kemayoran – Kampung Melayu (9,6 km), dan tahap ketiga mencakup Ulujami – Tanah Abang (8,7 km) dan Pasar Minggu – Casablanca (9,16 km). Masuk ke dalam Proyek Strategis Nasional (PSN) sesuai Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 56 Tahun 2018, jalan Tol dibangun dengan struktur tipe elevated/jalan layang. Dimana pembangunannya dilaksanakan di tengah median jalan arteri Kelapa Gading menuju Pulo Gebang. Diresmikan pada 23 Agustus 2021 oleh Presiden RI Ke-7 Joko Widodo, Jalan Tol Layang Pulo Gebang-Kelapa Gading ini dibangun dengan biaya konstruksi Rp 3,16 triliun dan biaya investasi sebesar Rp 4,88 triliun. Pembangunan jalan tol ini juga menggunakan mode pembiayaan dengan memadukan anggaran bauran pendanaan baik antara kementerian dengan BUMN maupun antara kementerian dan BUMN dengan swasta atau Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU). Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 225
Page | 20 Adapun pembangunan proyek jalan tol segmen Pulo Gebang- Kelapa Gading ini dibangun oleh Badan Usaha Jalan Tol (BUJT) PT Jakarta Toll Road Development Jaya Pratama dan kontraktor KSO PT Jaya Konstruksi – PT Adhi Karya (Persero) Tbk. Dengan diresmikan jalan tol ini tentunya diharapkan akan meningkatkan kecepatan distribusi logistik Tak hanya itu, daya saing komoditas-komoditas juga diharapkan akan semakin baik dan meningkat, mengingat jalan tol ini juga terhubung dengan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Marunda dan Pelabuhan Tanjung Priok. Sumber : https://www.ayobandung.com/umum/7913803407/investasinya-rp-488-triliun-jalan-tol- sepanjang-93-km-ini-lengkapi-jalan-tol-metropolitan-jabodetabek II.1.4 Kondisi Fisik Objek Kondisi Obyek pada saat inspeksi ke lokasi aset penilaian tersebut sedang dalam keadaan beroperasi. Kondisi bangunan secara umum baik, dan sesuai dengan kondisi yang normal. II.1.5 Status Kepemilikan Kami menyatakan bahwa kami tidak melakukan pengecekan secara keseluruhan untuk menghitung dan melihat satu persatu aset yang dinilai, tapi kami memeriksa secara random aset yang dinilai untuk meyakinkan keberadaannya apakah sesuai dan sama atau tidak denga nlist aset yang diberikan kepada kami. Seperti yang ditunjukkan kepada kami oleh pemilik (diwakili oleh Ibu Nanda) kami beranggapan bahwa aset yang ada telah sesuai dengan list aset yang ada seperti yang ditunjukkan kepada kami adalah benar dan sesuai dengan aset yang ada. Kami tidak menemukan perbedaan mengenai jumlah dan keberadaan aset selama kami melakukan pemeriksaan apabila di bandingkan dengan list aset yang ada, dan kami beranggapan bahwa list aset yang diberikan kepada kami yang digunakan dalam laporan ini adalah sesuai sesuai dengan keberadaan aset tersebut. Kami belum melakukan penelitian detail tentang aspek hukum dokumen kepemilikan masing masing aset dan menyarankan untuk menyewa konsultan hukum independen dan auditor untuk melakukan uji tuntas pada aspek hukum. Juga sebagai asumsi kami, kami menganggap bahwa list aset dan aset aset yang kami nilai adalah benar secara kepemilikan, sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, klaim atau hambatan. Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 226
Page | 21 II.1.6 Penggunaan Terbaik dan Tertinggi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi Nilai Pasar aset selain aset keuangan. Penggunaan paling layak dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan, serta layak secara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset yang dinilai. (SPI ED. VII – 2018 : SPI 101-3.4). Penggunaan berdasarkan nilai tertinggi Dengan mempertimbangkan lokasi, situasi pasar, dan pengembangan di lingkungan, pengembangan sebagai penggunaan sekarang ini, diharapkan memberikan hasil yang tertinggi karena secara fisik mungkin, layak secara hukum, dan berpotensi layak secara finansial. II.1.7 Dampak Lingkungan Kami tidak mendapatkan informasi tentang laporan audit lingkungan atau penyelidikan lingkungan atau penyelidikan tentang kandungan tanah yang telah dilakukan di lokasi anggaplah tidak ada kontaminasi atau pencemaran lingkungan. Dalam penilaian ini, kami mengasumsikan bahwa properti tidak pernah digunakan untuk kegiatan apa pun yang berhubungan dengan kontaminasi dan pencemaran lingkungan. Kami tidak memiliki penelitian tentang kegiatan masa sekarang atau masa lalu, baik di lokasi atau sekitarnya, untuk menentukan apakah ada pencemaran atau pencemaran lingkungan telah terjadi. Jadi kita menganggap bahwa masalah seperti ini tidak pernah ada. Oleh karena itu, Jika kontaminasi atau pencemaran lingkungan telah terjadi di lokasi atau sekitarnya, kami menyatakan bahwa laporan penilaian tidak berlaku lagi, dan kami perlu membuat laporan penilaian baru. Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 227
Page | 22
II.2 PROSES PENILAIAN
II.2.1 PENILAIAN ASET PT. JAKARTA TOLLROAD DEVELOPMENT (JTD)
Sesuai dengan metode yang telah diuraikan pada bagian pendahuluan dan mengingat
karakteristik aset yang dinilai, maka dalam proses dan pendekatan penilaian, objek
penilaian hanya dapat dilakukan dengan menggunakan pendekatan :
ASET PENDEKATAN
Peralatan Kantor dan Furniture Pendekatan Biaya
Didalam menentukan Nilai Pasar untuk Tujuan Transaksi Jual Beli dapat dilakukan
dengan cara menghitung Biaya Penggantian Terdepresiasi atau menyusutkan Biaya
Pengganti Baru (New Replacement Cost) dengan depresiasi fisik dan atau depresiasi
fungsi dan ekonomis apabila ada.
Didalam menentukan Biaya Pengganti Baru tersebut, kami menggunakan Metode Indeks
Biaya dengan memperhitungkan perbedaan tingkat biaya akibat perbedaan waktu wajib
diperoleh dengan cara membandingkan tingkat biaya pada saat ini dengan dengan
tingkat biaya pada saat pembelian, maka dengan itu kami melakukan adjustment dengan
kenaikan sesuai dengan rata rata Inflasi dari tahun 2010 sampai dengan tanggal
penilaian yaitu sebesar 4,06% pertahun dari Harga Perolehan yang didapatkan dari
Laporan Keuangan.
Didalam menentukan penyusutan estimasi Biaya Pengganti Baru tersebut, kami
menggunakan Metode Umur Ekonomis dan Metode Breakdown.
Nilai Pasar didapat dari Biaya Pengganti Baru yang telah terdepresiasi akibat penyusutan
fisik dan atau penyusutan fungsi atau ekonomis apabila ada, dengan Umur Ekonomis :
- Untuk Peralatan Kantor : 5 Tahun
- Untuk Furniture : 5 Tahun
Untuk penyusutan fisik kami menggunakan metode Single Decline.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 228
Page | 23
TAHUN HARGA
NO JENIS NILAI PASAR (Rp)
PEROLEHAN PEROLEHAN (Rp)
PERALATAN KANTOR
1 Laptop Sony 2010 9.732.210 2.425.000
2 Printer Laserjet 5100 2010 4.952.790 1.234.000
3 Komputer 2007 30.706.400 8.912.000
4 Printer Photosmart 3110 2007 3.143.600 912.000
5 Brankas Chubb RPF-9203 Fire Proof 3 Laci 2014 15.709.090 3.593.000
6 Brankas Chubb Cobra 5 Exe B 2014 14.836.360 3.394.000
7 Laptop Asus X45OLD - WX 025D 2014 7.100.000 1.619.000
8 NEC Projector, Screen, & Bracket - Masterdiatech 2014 15.900.000 3.625.000
9 Laptop Lenovo 640 2014 5.500.000 1.250.000
10 Kamera Canon EOS-600D 2014 7.700.000 1.749.000
11 Infocus 2014 7.000.000 1.580.000
12 Laptop Lenovo 2015 7.250.000 1.631.000
13 Laptop Lenovo 2015 6.850.000 1.541.000
14 Avaya IP Office 2015 150.000.000 33.736.000
15 Laptop Lenovo 2015 7.300.000 1.625.000
16 Switch Cisco 2015 9.090.909 2.045.000
17 Switch Cisco 2015 9.090.909 2.024.000
18 Pembelian Software Office dan Windows 2015 37.555.200 8.361.000
19 Server&Network 2014 88.252.600 19.916.000
20 CCTV 2015 5.300.000 1.152.000
21 Laptop Lenovo 2016 8.900.000 1.996.000
22 Plus Copyboard C20W 2016 20.000.000 4.470.000
23 All in One PC HP24-G026D W2U66AAPT Multi Kharisma Solusindo 2017 10.505.000 2.316.000
24 Laptop 2017 14.100.000 3.088.000
25 Pembelian Software Office 2017 21.650.000 4.741.000
26 Pembelian Software Kapersky 2017 6.000.000 1.314.000
27 Dekstop HP PC 24-G026 AiO W2U66AA 2017 9.550.000 2.084.000
28 Asus X441UV-WX092T 2017 6.600.000 1.441.000
29 Laptop HP Untuk Pak Indriyono 2017 13.900.000 2.983.000
30 Pembelian TV LG (55UJ632T)-Electronic City 2017 10.099.000 2.160.000
31 Projector VE 3036 NEC 2017 5.000.000 1.069.000
32 Pembelian IPAD (IPAD PRO WIFI CELL 256GB SL) 2017 16.561.000 3.542.000
33 Pembelian IP Phone Avaya-PT Jaya Teknik Indonesia 2018 20.142.753 4.279.000
Laptop Untuk Ibu Heny (PAV X360 14-BA164TX i7-8550u/8/1T/940)-
34 2018 14.400.000 3.039.000
Agres Ambasador
35 PC Desktop AIO HP 20-C302D-PT Pericom Nusantara 2018 6.600.000 1.393.000
36 Epson EB-X450 Projector s/n : X4HZ8202928 -- GKS - (TDP BP 682) 2018 6.000.000 1.258.000
Total Peralatan Kantor 632.977.821 143.497.000
FURNITURE
1 Meja Direksi 2010 3.999.200 994.000
2 Kursi Hadap Direksi 2010 4.796.000 1.192.000
3 Kursi Staf 2010 2.496.000 620.000
4 Jam Dinding 2010 1.240.000 308.000
5 Lemari Es Sharp 2010 1.300.000 323.000
6 Coffe Maker Miyako 2010 425.000 106.000
7 Telepon Cordies Panasonic 2010 475.000 118.000
8 Mesin Fax Panasonic 2010 1.050.000 261.000
9 Kain Kursi 2010 780.000 194.000
10 Acces Door 2010 6.754.000 1.678.000
11 3 unit Filling Cabinet BWM sliding door high vab.w 5 shelves 2014 120.412.500 27.204.000
12 1 unit Filling Cabinet BWM Steel powder coating 2014 10.765.625 2.432.000
13 Filling Cabinet BWM sliding door 3 Set Type 3 2014 29.952.000 6.736.000
14 Office Furniture -DP 2014 228.302.000 52.045.000
15 Office Furniture 2015 173.057.200 38.922.000
16 Sofa - DP 2014 42.510.000 9.691.000
17 Sofa 2015 42.510.000 9.561.000
18 Kursi - DP 2014 113.636.364 25.905.000
19 Kursi 2015 113.636.364 25.558.000
20 Furniture Ruangan Bpk Frans 2015 8.031.000 1.806.000
21 Cat&Perbaikan Furniture 2015 7.000.000 1.574.000
22 Roller Blind-DP 2014 32.500.000 7.409.000
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 229
Page | 24
TAHUN HARGA
NO JENIS NILAI PASAR (Rp)
PEROLEHAN PEROLEHAN (Rp)
FURNITURE
23 Roller Blind 2015 32.500.000 7.285.000
24 Penangkal Petir 2015 19.000.000 4.259.000
25 Pantry -DP 2014 20.320.780 4.601.000
26 Pantry 2015 20.320.780 4.540.000
27 Meja Meeting-DP 2015 15.000.000 3.362.000
28 Meja Meeting 2015 15.000.000 3.328.000
29 Sofa Ruang Komisaris 2015 5.399.100 1.194.000
30 Karpet 2015 5.000.000 1.102.000
31 Instalasi Listrik 2015 36.363.636 7.987.000
32 Instalasi Listrik 2015 9.840.000 2.161.000
33 DP 50% Panel box resepsionis JTD 2015 7.882.000 1.761.000
34 Pelunasan 50% Panel box resepsionis JTD 2015 7.882.000 1.761.000
35 Lukisan 2011 550.000.000 140.153.000
36 Filling Cabinet 2017 17.191.000 3.803.000
37 Furniture meja kerja 2017 15.333.000 3.381.000
38 Partisi Kaca 2017 13.025.641 2.853.000
39 Perlengkapan Furniture 2018 9.397.000 1.990.000
40 Furniture 2018 21.000.000 4.446.000
Lemari File, Lemari Penutup Panel Listrik, Meja Bulat dan 2 buah Meja
41 2018 23.000.000 4.821.000
Meeting -- Kreasi Cipta Anugrah - (TDP BP 608)
42 Pemb. Kaca Tempered utk Ruang Rapat 4 (PTDP #12/JTD/TDP/III/2018) 2018 20.326.000 4.246.000
Pemb. Pintu Kaca Tempered utk Ruang Rapat 5 (PTDP
43 2018 6.530.000 1.364.000
#12/JTD/TDP/III/2018)
44 Pemb. Kaca Tempered utk Ruang Rapat 5 (PTDP #12/JTD/TDP/III/2018) 2018 15.058.000 3.146.000
Pemb. Talang, Spandek dan Tangga utk Atap Gedung (PTDP
45 2018 45.000.000 9.400.000
#12/JTD/TDP/III/2018)
Pemb. AC, Papan Tulis, Rak dan Wallpaper utk Ruang Rapat 5 (PTDP
46 2018 42.446.000 8.867.000
#12/JTD/TDP/III/2018)
Pemb. Kabel, Tiang dan Projector utk Ruang Rapat 5 (PTDP
47 2018 7.290.000 1.523.000
#12/JTD/TDP/III/2018)
Total Furniture 1.925.733.190 447.971.000
Kesimpulan Nilai Pasar untuk Aset PT. JTD
Setelah memperhatikan berbagai faktor yang berhubungan dengan penilaian ini, maka
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar untuk Aset PT.JTD, pada tanggal 31 Desember
2024 adalah:
Nilai Pasar :
Rp. 591.468.000,-
( LIMA RATUS SEMBILAN PULUH SATU JUTA EMPAT RATUS ENAM PULUH DELAPAN
RIBU RUPIAH )
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 230
Page | 25
II.2.2 PENILAIAN ASET PT. JTD JAYA PRATAMA
Sesuai dengan metode yang telah diuraikan pada bagian pendahuluan dan mengingat
karakteristik aset yang dinilai, maka dalam proses dan pendekatan penilaian, objek
penilaian hanya dapat dilakukan dengan menggunakan pendekatan :
ASET PENDEKATAN
Peralatan Kantor, Furniture, bangunan Kantor dan
Renovasi Kantor, Peralatan Kantor Operasi, dan Pendekatan Biaya
Bangunan Kantor Operasi
Pendekatan Biaya dan
Kendaraan Bermotor
Pendekatan Pasar
Didalam menentukan Nilai Pasar untuk Tujuan Transaksi Jual Beli dapat dilakukan
dengan cara menghitung Biaya Penggantian Terdepresiasi atau menyusutkan Biaya
Pengganti Baru (New Replacement Cost) dengan depresiasi fisik dan atau depresiasi
fungsi dan ekonomis apabila ada.
Didalam menentukan Biaya Pengganti Baru tersebut, kami menggunakan Metode Indeks
Biaya dengan memperhitungkan perbedaan tingkat biaya akibat perbedaan waktu wajib
diperoleh dengan cara membandingkan tingkat biaya pada saat ini dengan dengan
tingkat biaya pada saat pembelian, maka dengan itu kami melakukan adjustment dengan
kenaikan sesuai dengan rata rata Inflasi dari tahun 2018 sampai dengan tanggal
penilaian yaitu sebesar 2,73% pertahun dari Harga Perolehan yang didapatkan dari
Laporan Keuangan.
Didalam menentukan penyusutan estimasi Biaya Pengganti Baru tersebut, kami
menggunakan Metode Umur Ekonomis dan Metode Breakdown.
Nilai Pasar didapat dari Biaya Pengganti Baru yang telah terdepresiasi akibat penyusutan
fisik dan atau penyusutan fungsi atau ekonomis apabila ada, dengan Umur Ekonomis :
- Peralatan Kantor : 5 Tahun
- Furniture : 5 Tahun
- Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor : 20 Tahun
- Peralatan Kantor Operasi : 12 Tahun
- Bangunan Kantor Operasi : 20 Tahun
Untuk penyusutan fisik kami menggunakan metode Single Decline.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 231
Page | 26
II.2.2.1 PENILAIAN PERALATAN KANTOR, FURNITURE, BANGUNAN KANTOR DAN
RENOVASI KANTOR, PERALATAN KANTOR OPERASI DAN BANGUNAN
KANTOR OPERASI
TAHUN HARGA
NO JENIS NILAI PASAR (Rp)
PEROLEHAN PEROLEHAN (Rp)
PERALATAN KANTOR
1 Pemb. 1 pcs Garmin Montana 680 - 4HU049120 2018 6.000.000 1.137.000
Pemb. 1 pcs Samsung Galaxy Tab A 10,1" White - 353110.08.063707.7
2 2018 4.949.000 938.000
(plus cover)
Pemb. 1 unit Notebook Dell Inspiron 5370 (Intel Ci7
3 8550U/8GB/256SSD/AMD Radeon 530-2GB/13,3"/Win 10 Home SL) - 2018 13.000.000 2.461.000
PT Pericom Nusantara
Pemb. 1 unit Notebook Dell Inspiron 5370 (Intel Ci7
4 8550U/8GB/256SSD/AMD Radeon 530-2GB/13,3"/Win 10 Home SL) - 2018 13.000.000 2.461.000
PT Pericom Nusantara
Pemb. 1 unit Notebook Dell Inspiron 5370 (Intel Ci7
5 8550U/8GB/256SSD/AMD Radeon 530-2GB/13,3"/Win 10 Home SL) - 2018 13.000.000 2.461.000
PT Pericom Nusantara
Pemb. 1 unit PC HP 880 (Win 10 Pro 64 bit/Monitor 32" HP/Intel
6 i7/16GB/HD 4 TB/SSD 128GB/VGA GTX 1060 3GB) - United Jaya 2018 31.500.000 5.963.000
Komputindo
Pemb. 1 unit Notebook Dell Inspiron 5370 (Intel Ci5
7 8250U/4GB/256SSD/AMD Radeon 530-2GB/13,3"/Win 10 Home SL) - 2018 10.730.000 2.027.000
PT Pericom Nusantara
Pemb. 1 unit Notebook Dell Inspiron 5370 (Intel Ci5
8 8250U/4GB/256SSD/AMD Radeon 530-2GB/13,3"/Win 10 Home SL) - 2018 10.730.000 2.027.000
PT Pericom Nusantara
Pemb. 1 unit Notebook Dell Inspiron 5370 (Intel Ci5
9 8250U/4GB/256SSD/AMD Radeon 530-2GB/13,3"/Win 10 Home SL) - 2018 10.730.000 2.027.000
PT Pericom Nusantara
Pemb. 1 unit PC Dell 3670 (i3 8100, 4GB, HD 1TB, 19,5", VGA 2GB,
10 2018 6.895.455 1.302.000
Ubuntu) - PT Anugrah Jayatama Abadi
Pemb. 1 unit PC Dell 3670 (i3 8100, 4GB, HD 1TB, 19,5", VGA 2GB,
11 2018 6.895.455 1.302.000
Ubuntu) - PT Anugrah Jayatama Abadi
12 Pemb. 1 Unit PROJECTOR EPSON X400 - PT Data Teknologi Solusindo 2019 5.050.000 942.000
13 Pemb. 1 Unit PROJECTOR EPSON X400 - PT Data Teknologi Solusindo 2019 5.050.000 942.000
14 Pemb. 1 Unit Printer EPSON L 1300 - PT Pericom Nusantara 2019 5.500.000 1.026.000
Pemb. 1 Unit Notebook HP 430 (i5, Win 10 Pro 64 Bit) - PT Anugrah
15 2019 13.000.000 2.418.000
Jayatama Abadi
Pemb. 1 Unit Notebook DELL VOSTRO 5481 (i5/ DDR 4B/ HDD 1 TB
16 SATA + 128 SDD/ 14 FHD/ MX130 2GB DDR5/ WINDOWS 10 PRO/ 2019 12.454.545 2.308.000
WARRANTY 1 YEAR) - PT Data Teknologi Solusindo
Pemb. 1 Unit Notebook DELL VOSTRO 5481 (i5/ DDR 4B/ HDD 1 TB
17 SATA + 128 SDD/ 14 FHD/ MX130 2GB DDR5/ WINDOWS 10 PRO/ 2019 12.454.545 2.308.000
WARRANTY 1 YEAR) - PT Data Teknologi Solusindo
Pembelian 1 Unit Notebook HP Pavilion 13-AN0014TU (Intel Core i7-
18 8565/8GB/512GB SSD/NO DVD/13.3"/Win 10 Home) - PT Pericom 2019 13.800.000 2.554.000
Nusantara
Pembelian 1 Unit Notebook HP 240G7-63PA (INTEL CORE I5-
19 82653.7GHZ/ DDR 4GB/ HDD 1TB/ 14 INCH/ WEBCAM/ WINDOWS 2019 18.900.000 3.497.000
10 PRO) - PT Data Teknologi Solusindo
Pembelian 1 Unit Notebook HP 240G67-61PA (INTEL CORE I7-
8565/DDR 8GB/SSD 256GB/14 INCH/VGA RADEON R5 520
20 2019 12.722.728 2.338.000
2GB/WEBCAM/ WIN 10 PRO/WARRANTY 1 YEARS) - PT Data Teknologi
Solusindo
Pembelian 1 Unit Notebook HP 240G67-61PA (INTEL CORE I7-
8565/DDR 8GB/SSD 256GB/14 INCH/VGA RADEON R5 520
21 2019 12.722.728 2.338.000
2GB/WEBCAM/ WIN 10 PRO/WARRANTY 1 YEARS) - PT Data Teknologi
Solusindo
Pembelian 1 Unit Notebook HP Spectre X360 (Core i7, 13,3",
22 2020 25.000.000 7.934.000
TouchScreen, Win 10 Pro) - PT Anugrah Jayatama Abadi
23 Pembelian 1 Unit Epson Projector EBW05 - PT Data Teknologi Solusindo 2020 5.672.727 1.778.000
Pembelian dan Pemasangan Panel , Kabel Feeder, NYY 4x10 mm +
24 Grounding, Cisco Switch 24 Port POE dan Kabel Ruang Server - PT Jaya 2020 70.454.545 21.974.000
Teknik Indonesia
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 232
Page | 27
TAHUN HARGA
NO JENIS NILAI PASAR (Rp)
PEROLEHAN PEROLEHAN (Rp)
PERALATAN KANTOR
25 Pembelian 1 Unit Notebook Lenovo Yoga - PT Anugrah Jayatama Abadi 2020 16.850.000 5.255.000
26 Pembelian 1 Unit TV Xiaomi 55'' - PT Anugrah Jayatama Abadi 2020 5.750.000 1.793.000
Pembelian 1 Unit PC Lenovo Thinkcentre M720T-1WW (Intel Core I3-
27 9100/DDR 8GB/HDD 1 TB SATA/ SSD 128 GB/ Keayboard & Mouse) - PT 2020 6.727.273 2.089.000
Data Teknologi Solusindo
28 Pembelian 1 Unit PROJECTOR EB-W06 2021 5.675.000 3.105.000
Pembelian 1 Unit NB HP - WIN 10 PRO 64 BIT (Core i7, 8 GB, SSD
29 2021 13.000.000 7.099.000
512Gb, 14", Win 10 Pro 64 Bit)
Pembelian 1 Unit NB HP - WIN 10 PRO 64 BIT (Core i7, 8 GB, SSD
30 2021 13.000.000 7.099.000
512Gb, 14", Win 10 Pro 64 Bit)
Pembelian 1 Unit NB HP - WIN 10 PRO 64 BIT (Core i5, 8 GB, SSD
31 2021 11.000.000 6.007.000
512Gb, 14", Win 10 Pro 64 Bit)
Pembelian 1 Unit NB HP - WIN 10 PRO 64 BIT (Core i5, 8 GB, SSD
32 2021 11.000.000 6.007.000
512Gb, 14", Win 10 Pro 64 Bit)
Pembelian 1 Unit NB HP - WIN 10 PRO 64 BIT (Core i5, 8 GB, SSD
33 2021 11.000.000 6.004.000
512Gb, 14", Win 10 Pro 64 Bit)
Pembelian 1 Unit Mini PC Dell (i3, 4GB, HD 500 GB, 19", Win 10 Pro 64
34 2021 8.000.000 4.339.000
Bit)
Pembelian 1 Unit Notebook Lenovo V14 ITL Core i7 1165G7, Webcam,
35 HDMI, Ram 8GB, DDR4 3200, 8GB Vvgen, Win 10 Home, Gen 11 2023 12.300.000 10.356.000
(Septiani)
Pembelian 1 Unit Notebook Lenovo V14 ITL Core i7 1165G7, Webcam,
36 HDMI, Ram 8GB, DDR4 3200, 8GB Vvgen, Win 10 Home, Gen 11 2023 12.300.000 10.356.000
(Nanda)
Notebook Lenovo V14 G2 ITL Core i7 1165G7, Memory 8GB, SSD 512
37 GB, Layar 14 Inc, FHD Intel Graphics, Card Reader, Win 11, Warranty 3 2024 9.605.000 8.494.000
Th (1 Unit Fuad Ops)
PPN 11% Notebook Lenovo V14 G2 ITL Core i7 1165G7, Memory 8GB,
38 SSD 512 GB, Layar 14 Inc, FHD Intel Graphics, Card Reader, Win 11, 2024 1.056.550 934.000
Warranty 3 Th (1 Unit Fuad Ops)
Notebook Lenovo V14 G2 ITL Core i7 1165G7, Memory 8GB, SSD 512
39 GB, Layar 14 Inc, FHD Intel Graphics, Card Reader, Win 11, Warranty 3 2024 9.605.000 8.494.000
Th (1 Unit Teknik)
PPN 11% Notebook Lenovo V14 G2 ITL Core i7 1165G7, Memory 8GB,
40 SSD 512 GB, Layar 14 Inc, FHD Intel Graphics, Card Reader, Win 11, 2024 1.056.550 934.000
Warranty 3 Th (1 Unit Teknik)
Notebook Lenovo LOQ 83DV00-AHID LUNA GREY (Intel core i7 -
41 13650HX/RAM 12GB DDR5-4800/NVDIA RTX 4050 6GB/SSD 2024 19.278.480 19.019.000
512GB/15.6 FHD IPS/ Win 11+OHS (Teknik Yogi)
Total Peralatan Kantor 507.415.581 183.847.000
FURNITURE
1 Pemb. Lemari Dapur - Kreasi Cipta Anugrah 2019 8.715.400 2.043.000
2 Acrylic Signage 3D 2019 9.000.000 2.110.000
Pembayaran DP 50% Pembelian 2 Unit Container 20" - PT Baskoro Cahaya
3 2020 18.276.000
Continindo 46.750.000
Pembayaran Pelunasan Pembelian 2 Unit Container 20" - PT Baskoro
4 2020 18.226.000
Cahaya Continindo 46.750.000
5 Pembelian 1 Unit ICHIBAN TB4-2D F.P 2 Laci - Jaya Sentosa 2020 12.641.000 4.928.000
6 Pembelian Kaca Tempered Ruang Loby - Toko Karya Indah Mandiri 2020 6.763.000 2.627.000
Total Furniture 130.619.400 48.210.000
BANGUNAN KANTOR DAN RENOVASI KANTOR
Renovasi dan Perapihan Ruang Kerja Div Operasi, Ruang TIOS dan
1 2022 17.300.000 16.691.000 *)
Kebocoran Lobby Kantor Cakung
DP 30% Pembangunan Mushola, Gazebo, Tempat Istirahat, Gudang
2 2022 36.000.000 34.601.000 *)
Barang dan Modifikasi Toren Air Kantor Cakung
DP 65% Pembangunan Mushola, Gazebo, Tempat Istirahat, Gudang
3 2022 78.000.000 74.969.000 *)
Barang dan Modifikasi Toren Air Kantor Cakung
DP 50% Renovasi Ruang Direksi, Pemasangan Bangku Gazebo,
4 Pemasangan Kanopi Mushola & Kanopi Area Belakang Kantor Operasional 2022 25.000.000 23.891.000 *)
Cakung
Pembayaran ke-2 45% Renovasi Ruang Direksi, Pemasangan Bangku
5 Gazebo, Pemasangan Kanopi Mushola & Kanopi Area Belakang Kantor 2022 22.500.000 21.502.000 *)
Operasional Cakung
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 233
Page | 28
TAHUN HARGA
NO JENIS NILAI PASAR (Rp)
PEROLEHAN PEROLEHAN (Rp)
BANGUNAN KANTOR DAN RENOVASI KANTOR
Retensi 5% Renovasi Ruang Direksi, Pemasangan Bangku Gazebo,
6 Pemasangan Kanopi Mushola & Kanopi Area Belakang Kantor Operasional 2022 6.000.000 5.767.000 *)
Cakung
Retensi 5% Renovasi Ruang Direksi, Pemasangan Bangku Gazebo &
7 2022 2.775.000 2.652.000 *)
Kanopi
8 Pekerjaan Renovasi/Perbaikan Kantor Operasi dan PJR Cakung 2024 30.769.231 30.641.000 *)
Total Bangunan Kantor dan Renovasi Kantor 218.344.231 210.714.000
PERALATAN KANTOR OPERASI
1 Hydraulic Set 2021 988.900.000 835.622.000
2 Lifting Bag Set 2021 533.500.000 450.808.000
3 Stabization Set 2021 139.700.000 118.047.000
4 Cribbing Block Set 2021 42.900.000 36.251.000
5 Tool Kit & Accessories 2021 146.300.000 123.624.000
6 Beautifikasi Pier Jembatan 2022 306.998.250 275.726.000 *)
7 Beautifikasi Pier Jembatan Tahap II 2023 410.186.625 395.080.000 *)
8 Pemasangan Pagar BRCKolong Tol Cakung 2023 274.136.700 262.944.000 *)
9 Pengadaan Alat Ukur retrorefelektrometer 2023 366.300.000 346.617.000 *)
10 Pekerjaan Beautifikasi Gerbang 2023 99.981.465 94.824.000 *)
11 Pekerjaan Railing Gerbang Tol 2023 147.352.500 139.340.000 *)
Pembayaran Pekerjaan Beautifikasi Tanaman Hias Penutup Pier Jembatan
12 2024 26.642.000 25.675.000 *)
Tahun 2024
Pembayaran Pekerjaan Beautifikasi Tanaman Hias Penutup Pier Jembatan
13 2024 242.200.000 233.413.000 *)
Tahun 2024
14 Pembelian Rubbercone dan Perlengkapannya 2024 48.800.000 48.175.000
15 Pekerjaan Pengadaan dan Pemasangan Crash Cushion 2024 195.287.073 193.773.000
16 Pengadaan Alat Uji Reflektifitas Rambu 2024 452.325.000 450.205.000
BANGUNAN KANTOR OPERASI
1 Pool Derek 2022 240.078.036 233.560.000 *)
Total Bangunan Kantor Operasi 240.078.036 233.560.000
*) Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada
Untuk Bangunan Operasional dan beberapa aset yang berdiri di atas lahan sewa selama
45 Tahun, maka dasar nilai untuk aset tersebut adalah Nilai Pasar Untuk Penggunaan
Yang Ada. Nilai tersebut dapat menjadi Nilai Pasar, apabila perjanjian sewa konsesi
tanah tersebut dapat dipindah tangankan kepada pihak lain tanpa terkecuali, dan jangka
waktu sewa tanah tersebut sama atau melebihi dari umur ekonomis bangunan diatasnya.
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 234
Page | 29
II.2.2.2 PENILAIAN KENDARAAN BERMOTOR
Untuk penilaian Kendaraan, kami menggunakan 2 (dua) pendekatan yaitu Pendekatan
Biaya dengan metode Biaya Penggantian Baru Terdepresiasi dan Pendekatan Pasar
dengan metode Perbandingan Data Pasar, yang kemudian di rekonsiliasi dengan bobot
masing-masing.
- Penilaian Kendaraan Bermotor (Pendekatan Biaya)
Untuk Biaya Reproduksi/Pengganti Baru, kami menggunakan harga baru dari kendaraan
tersebut sesuai dengan tanggal penilaian yang kemudian disusutkan dengan metode
single decline, dengan umur ekonomis 8 tahun dan dengan nilai sisa ekonomisnya
sebesar 40%.
TAHUN HARGA
NO JENIS NILAI PASAR (Rp)
PEROLEHAN PEROLEHAN (Rp)
KENDARAAN BERMOTOR
1 Pembelian 1 Unit Sepeda Motor Honda Beat Tahun 2020 2020 17.259.000 11.576.000
2 Pembelian 1 Unit Sepeda Motor Honda Beat Tahun 2021 2021 17.712.000 12.943.000
Total Kendaraan Bermotor 34.971.000 24.519.000
- Penilaian Kendaraan Bermotor (Pendekatan Pasar)
Dalam menggunakan Pendekatan Pasar, kami menggunakan data pasar yang sejenis
dengan kondisi dan tahun yang sama, kemudian kami memberikan discount sebesar 5%
dari harga penawarannya, untuk mendapatkan indikasi harga transaksinya.
Honda Beat 2020 B 3610 PIN
Description Obyek Penilaian Data 1 Data 2 Data 3
Type Honda Beat 2020 Honda Beat 2020 Honda Beat 2020 Honda Beat 2020
Merk, Negara Honda, Jepang Honda, Jepang Honda, Jepang Honda, Jepang
Tahun Pembuatan 2020 2020 2020 2020
Lokasi Jakarta Jakarta Jakarta Jakarta
Kondisi Cukup Baik Cukup Baik Cukup Baik Cukup Baik
Kondisi Harga (Rp) Rp 12.500.000 Rp 12.950.000 Rp 13.000.000
Discount -5,0% -5,0% -5,0%
Type / Bahan Bakar 0,0% 0,0% 0,0%
Merk, Negara 0,0% 0,0% 0,0%
Tahun Pembuatan 0,0% 0,0% 0,0%
Lokasi 0,0% 0,0% 0,0%
Diskon waktu data 0,0% 0,0% 0,0%
Kondisi 0,0% 0,0% 0,0%
Total adjustment -5,0% -5,0% -5,0%
Harga Setelah Adjustment 11.875.000 12.302.500 12.350.000
Bobot 100% 35% 30% 35%
4.156.250 3.690.750 4.322.500
Nilai Pasar 12.169.500
Per Unit Rp 12.170.000
Rp 12.170.000 1 Unit
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 235
Page | 30
Honda Beat 2021 B 3030 PKA
Description Obyek Penilaian Data 1 Data 2 Data 3
Type Honda Beat 2021 Honda Beat 2021 Honda Beat 2021 Honda Beat 2021
Merk, Negara Toyota , Jepang Toyota , Jepang Toyota , Jepang Toyota , Jepang
Tahun Pembuatan 2021 2021 2021 2021
Lokasi Jakarta Jakarta Jakarta Jakarta
Kondisi Baik Baik Baik Baik
Kondisi Harga (Rp) Rp 15.000.000 Rp 13.800.000 Rp 14.500.000
Discount -5,0% -5,0% -5,0%
Type / Bahan Bakar 0,0% 0,0% 0,0%
Merk, Negara 0,0% 0,0% 0,0%
Tahun Pembuatan 0,0% 0,0% 0,0%
Lokasi 0,0% 0,0% 0,0%
Diskon waktu data 0,0% 0,0% 0,0%
Kondisi 0,0% 0,0% 0,0%
Total adjustment -5,0% -5,0% -5,0%
Harga Setelah Adjustment 14.250.000 13.110.000 13.775.000
Bobot 100% 35% 35% 30%
4.987.500 4.588.500 4.132.500
Nilai Pasar 13.708.500
Per Unit Rp 13.709.000
Rp 13.709.000 1 Unit
II.2.2.1.3 Kesimpulan Nilai Pasar (Rekonsiliasi)
Untuk penilaian ini, kami menggunakan 2 (dua) pendekatan, yaitu pendekatan pasar dan
pendekatan biaya, yang kemudian di rekonsiliasi dengan bobot masing 60% untuk
pendekatan pasar dan 40% untuk pendekatan biaya, karena kami menganggap bahwa
Pendekatan Pasar lebih mencerminkan Nilai Pasar aset sesungguhnya.
INDIKASI NILAI INDIKASI NILAI INDIKASI NILAI
NO URAIAN PASAR (Rp) PASAR (Rp) PASAR (Rp)
Pend. Pasar Pend. Biaya Rekonsiliasi
1 Merek : Honda 12.170.000 11.576.000 11.932.000
No Pol : B 3610 PIN
Warna : Biru Hitam
Tahun Pembuatan : 2020
No. Rangka : MH1JM1120LK415532
No. Mesin : JM11E2397764
Kapasitas Silinder : 108
Bahan Bakar : Bensin
2 Merek : Honda 13.709.000 12.943.000 13.403.000
No Pol : B 3030 PKA
Warna : Biru Silver
Tahun Pembuatan : 2021
No. Rangka : MH1JM9118MK762761
No. Mesin : JM91E1761859
Kapasitas Silinder : 110
Bahan Bakar : Bensin
TOTAL 25.879.000 24.519.000 25.335.000
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 236
Page | 31
Kesimpulan Nilai Pasar untuk Aset PT. JTD Jaya Pratama
Setelah memperhatikan berbagai faktor yang berhubungan dengan penilaian ini, maka
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar untuk Aset PT.JTD Jaya Pratama, pada tanggal 31
Desember 2024 adalah:
Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada :
Rp. 2.217.893.000,- *)
( EMPAT MILYAR TUJUH RATUS EMPAT PULUH TUJUH JUTA DELAPAN RATUS EMPAT
PULUH RIBU RUPIAH )
*) Nilai tersebut dapat menjadi Nilai Pasar, apabila perjanjian sewa konsesi tanah
tersebut dapat dipindah tangankan kepada pihak lain tanpa terkecuali, dan jangka waktu
sewa tanah tersebut sama atau melebihi dari umur ekonomis bangunan diatasnya.
Nilai Pasar :
Rp. 2.513.897.000,-
( DUA MILYAR LIMA RATUS TIGA BELAS JUTA DELAPAN RATUS SEMBILAN PULUH
TUJUH RIBU RUPIAH )
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 237
Page | 32
LAMPIRAN
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 238
Page | 33
TAMPAK SUASANA RESEPSIONIS KANTOR PT. JTDJP
TAMPAK SUASANA RUANG FILLING CABINET
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 239
Page | 34
TAMPAK SUASANA RUANG MEETING
TAMPAK SUASANA RUANG KERJA
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 240
Page | 35
TAMPAK SUASANA MUSHOLA
TAMPAK SUASANA GAZEBO
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 241
Page | 36
POOL DEREK DAN FASILITAS PENDUKUNGNYA
POT TANAMAN GERBANG TOL
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 242
Page | 37
BEAUTIFIKASI PIER JEMBATAN
RAILING GERBANG TOL
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 243
Page | 38
MESIN HYDRALIC SET
MESIN CUTTER, RAM, SPEADER
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 244
Page | 39
SELANG UDARA UNTUK COMPRESSOR
COMPRESSOR
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 245
Page | 40
MOTOR HONDA BEAT 2021
MOTOR HONDA BEAT 2020
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Page 246
Page | 41
PETA LOKASI
Laporan Penilaian Aset - PT. JTD dan PT. JTD Jaya Pratama
Names mentioned 71 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
TRUSCELCAPITAL LLP
p.3 ×4
unresolved
org
PT Jakarta Tollroad Development Definisi
p.3
unresolved
org
PT JTD Jaya Pratama
p.3 ×5
unresolved
org
Direktorat Jenderal Bina Marga
p.3
unresolved
person
Aryanti Artisari
· Notaris
p.4 ×5
unresolved
org
PT Jakarta Tollroad
p.4
unresolved
org
Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan
p.5
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.5 ×3
unresolved
org
KJPP RAO
p.6 ×5
unresolved
org
Kementerian Keuangan
p.6 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.6 ×3
unresolved
org
PT Pembangunan Jaya
p.7 ×8
unresolved
org
PT Jakarta Propertindo
p.9 ×4
unresolved
org
PT Pembangunan Jaya Infrastruktur
p.9 ×4
unresolved
org
PT Jaya Land
p.9 ×4
unresolved
person
Ir. Sutopo Kristanto
p.9 ×8
unresolved
person
Dra. Swandayani
p.9 ×4
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.10 ×22
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf
p.12 ×10
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.13 ×2
unresolved
person
Akta Notaris Hobropoerwanto
p.18 ×2
unresolved
person
Aulia Taufani
p.18 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.18 ×2
unresolved
org
Pusat Statistik
p.19 ×2
unresolved
org
Milik Negara
p.20 ×4
unresolved
org
Indonesia
p.37
unresolved
org
PT Jakarta Tollroad Development Jaya Pratama
p.40
unresolved
org
Metro Public Company Limited
p.40
unresolved
org
Sichuan Expressway Co., Ltd
p.40 ×2
unresolved
org
Zhejiang Expressway Co., Ltd
p.40 ×2
unresolved
org
Qilu Expressway Co., Ltd
p.40 ×2
unresolved
org
Henan Zhongyuan Expressway Co., Ltd
p.40 ×2
unresolved
org
Bharat Road Network Ltd
p.40 ×2
unresolved
org
Yuexiu Transport Infrastructure Ltd
p.40 ×2
unresolved
person
B. Sridhar Rao
· Managing Partner
p.53 ×2
unresolved
org
Departemen Keuangan
p.54
unresolved
org
PT Egeroo Inovasi Teknologi
p.54
unresolved
org
PT Jedi Global Teknologi
p.54
unresolved
org
PT Jaya Konstruksi
p.107
unresolved
org
Kebon Sirih Manggala Pratama Tbk
p.107
unresolved
org
YUHAL & Rekan
p.107 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik RAO
p.211
unresolved
person
Ir. Yuhal
p.211 ×2
unresolved
org
PT. JTD
p.211 ×4
unresolved
person
Indriyono
p.228
unresolved
org
PT Jaya Teknik Indonesia
p.228
unresolved
org
PT Pericom Nusantara
p.228
unresolved
person
Frans
p.228
unresolved
org
PT Anugrah Jayatama Abadi
p.232 ×2
unresolved
org
PT Baskoro Cahaya
p.232
unresolved
org
PT Baskoro
p.232
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.500
104944 ms
12 Sep 2026 22:59
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'dibagi total aset Perusahaan Terbuka nilainya '
'sama'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': 'RAO,YUHAL & rekan',
'letter_number': '',
'object_text': 'dibagi total aset Perusahaan Terbuka nilainya sama',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '55109809092'}