Back to announcement
20250620_PSDN_Rencana Transaksi Material Dengan Persetujuan RUPS_31897366_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review PSDNSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 67
Page 1
LAPORAN PENILAIAN
REAL PROPERTI
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Disiapkan untuk :
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Terletak di :
Jalan Ki Kemas Rindo No. 18, RT. 36, RW. 06,
Kelurahan Ogan Baru, Kecamatan Kertapati, Kota
Pelembang, Provinsi Sumatera Selatan
Nomor Laporan:
00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
Page 2
HALAMAN JUDUL
LAPORAN PENILAIAN
REAL PROPERTI
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Berupa:
Tanah, Bangunan-Bangunan, dan Sarana Penunjang
Terletak di:
Pabrik PAN Karet 1, Jalan Ki Kemas Rindo No. 18, RT. 36, RW. 06,
Kelurahan Ogan Baru, Kecamatan Kertapati, Kota Palembang,
Provinsi Sumatera Selatan.
Disiapkan untuk:
PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Oleh:
KJPP TOTO SUHARTO & REKAN
KANTOR CABANG DEPOK
Jalan Putri Tunggal, Ruko No. 41E, RT. 002 RW. 003
Kelurahan Harjamukti, Kecamatan Cimanggis, Kota Depok, Jawa Barat - 16454
Page 3
Page 4
Page 5
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR ................................................................................................ i
DAFTAR ISI ............................................................................................................. iii
PERNYATAAN PENILAI (COMPLIANCE STATEMENT) ................................................ v
RINGKASAN PENILAIAN (EXECUTIVE SUMMARY) ................................................. vii
1 DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN .................................................................. 1
1.1 Status Penilai ............................................................................................... 1
1.2 Pemberi Tugas ............................................................................................. 1
1.3 Pengguna Laporan ....................................................................................... 1
1.4 Objek penilaian dan kepemilikan................................................................ 2
1.5 Jenis mata uang yang digunakan ............................................................... 2
1.6 Maksud dan tujuan penilaian ...................................................................... 2
1.7 Dasar Nilai ................................................................................................... 2
1.8 Tanggal penilaian ........................................................................................ 3
1.9 Tingkat kedalaman investigasi .................................................................... 3
1.10 Sifat dan sumber informasi.......................................................................... 3
1.11 Asumsi umum dan khusus .......................................................................... 4
1.12 Persyaratan atas persetujuan untuk publikasi............................................. 4
1.13 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan Peraturan OJK No.
28/Pojk.04/2021 Dan SE OJK No 33/SEOJK.04/2021.1.7 Serta Standar Penilaian
Indonesia .............................................................................................................. 4
1.14 Pendekatan penilaian, metode dan alasan penggunaannya ...................... 5
2 PRESENTASI DATA ........................................................................................... 6
2.1 Tinjauan properti sebagai objek penilaian .................................................. 6
2.2 Analisis lokasi dan lingkungan ................................................................... 6
2.3 Deskripsi tapak ............................................................................................ 8
2.4 Perencanaan wilayah ................................................................................ 11
2.5 Deskripsi bangunan-bangunan PAN 1 ...................................................... 12
2.5.1 Pos Jaga 1 ............................................................................................................. 12
2.5.2 Tempat Parkir........................................................................................................ 12
2.5.3 Musholla ................................................................................................................. 13
2.5.4 Poliklinik.................................................................................................................. 13
2.5.5 Mess Karyawan 4 Pintu ....................................................................................... 14
2.5.6 Gudang Plastik ..................................................................................................... 14
2.5.7 Kantor dan Labolatorium .................................................................................... 14
2.5.8 Gudang Bahan Baku A........................................................................................ 15
2.5.9 Gudang Bengkel Tempat Mobil ........................................................................ 15
2.5.10Gudang Benglel Alat Mobil, Bubut dan Kayu ................................................ 16
2.5.11Gudang Bahan Baku B ........................................................................................ 16
2.5.12Gudang Listrik ....................................................................................................... 16
2.5.13Gudang Giling Kopi ............................................................................................ 17
2.5.14Ruang Monitor Kopi ............................................................................................. 17
2.5.15Gudang Bahan Baku (Depan Giling Kopi) ...................................................... 17
2.5.16Bak Limbah Depan ............................................................................................... 18
2.5.17Kamar Jemur Lama .............................................................................................. 18
2.5.18Gudang Produksi Basah ...................................................................................... 19
2.5.19Gudang Genset dan Panel Listrik ..................................................................... 19
2.5.20Gudang Carter & Minyak .................................................................................. 19
2.5.21Gudang Produksi & Bahan Jadi ........................................................................ 20
2.5.22Gudang Boiler & Batu Bara ............................................................................... 20
2.5.23Gudang Fallet ....................................................................................................... 20
- iii -
Page 6
2.5.24Bak Pengolahan Limbah ...................................................................................... 21
2.5.25Gudang Barang Jadi........................................................................................... 21
2.5.26Rumah Pompa ....................................................................................................... 22
2.5.27Pengolahan Air Bersih ......................................................................................... 22
2.5.28Mess Lama 3 Lantai ............................................................................................. 22
2.5.29Kamar Jemur Baru ................................................................................................ 23
2.5.30Produksi Basah ...................................................................................................... 23
2.5.31Kantin & Puskesmas .............................................................................................. 23
2.5.32Rumah Non Permanen 1 ...................................................................................... 24
2.5.33Rumah Non Permanen 2 ...................................................................................... 24
2.5.34Rumah Non Permanen 3 ...................................................................................... 25
2.5.35Bak Air .................................................................................................................... 25
2.5.36Masjid ..................................................................................................................... 25
2.5.37Pos Jaga 2 ............................................................................................................. 26
2.5.38Sarana Penunjang ................................................................................................ 26
3 TINJAUAN PASAR PROPERTI ........................................................................ 36
3.1 Makro Ekonomi .......................................................................................... 36
3.1.1 Ringkasan Kondisi Perekonomian Makro ......................................................... 36
3.1.2 Pertumbuhan Ekonomi Global ............................................................................ 36
3.1.3 Pertumbuhan Domestik ........................................................................................ 37
3.1.4 Inflasi....................................................................................................................... 38
3.1.5 Nilai Tukar Rupiah ................................................................................................ 38
3.1.6 Suku Bunga ............................................................................................................ 39
3.1.7 Prospek Perekonomian Indonesia ...................................................................... 40
3.2 Perkembangan Industri Karet di Indonesia................................................ 40
3.2.1 Indonesia Dalam Konteks Global ...................................................................... 40
3.2.2 Produksi Karet Alam di Indonesia ..................................................................... 41
3.2.3 Produktifitas Perkebunan Karet Indonesia ...................................................... 43
3.2.4 Harga Karet Dunia............................................................................................... 44
3.2.5 Realisasi Ekspor Karet Indonesia ....................................................................... 45
3.2.6 Realisasi Impor Karet Indonesia ........................................................................ 46
3.2.7 Tantangan Yang Dihadapi Sektor Karet Indonesia ....................................... 46
4 ANALISIS DATA & KESIMPULAN ................................................................... 48
4.1 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use Analysis) 48
4.2 Implementasi Menggunakan Pendekatan Penilaian ................................. 49
4.2.1 Penilaian Tanah .................................................................................................... 52
4.2.2 Penilaian Bangunan dan Sarana Penunjang ................................................... 54
4.3 Kesimpulan Penilaian ................................................................................ 55
- iv -
Page 7
PERNYATAAN PENILAI (COMPLIANCE STATEMENT)
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Publik, Penilai Pelaksana
dan tim pendukung lainnya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan penilaian ini, yang mana berdasarkan pada analisis,
opini, dan kesimpulan yang digambarkan di dalamnya, adalah benar dan akurat
sebatas pengetahuan kami.
2. Penilai melakukan pengecekan legalitas properti, tetapi tidak menyatakan
pendapat status hukum dari legalitas properti tersebut. Penilai asumsikan bahwa
legalitas properti tersebut (sertipikat tanah) dan surat-surat yang berhubungan
dengan properti tersebut adalah baik dan dapat diperjual-belikan serta bebas
dari sengketa.
3. Laporan penilaian ini menjelaskan secara keseluruhan semua batasan-batasan,
yang mana dapat mempengaruhi analisis, opini, dan kesimpulan yang telah
dijelaskan sebelumnya.
4. Penilai tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan
datang terhadap subyek pemberi tugas dalam laporan ini, maupun kepentingan
pribadi atau keberpihakan sehubungan dengan hal-hal dalam laporan ini atau
pihak-pihak terkait.
5. Biaya profesional tidak berhubungan dengan opini penilaian yang terdapat
dalam laporan ini.
6. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang
ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan Pemberi Tugas
dan/atau jenis bidang usaha yang dinilai.
8. Hasil penilaian dalam penugasan ini tidak tergantung pada pengembangan atau
indikasi nilai awal atau arahan analisis untuk menghasilkan nilai yang subyektif
(memuaskan klien tanpa mencerminkan nilai pasar), besaran nilai, penentuan
pencapaian nilai, atau peristiwa yang terjadi di kemudian hari yang berkaitan
langsung yang ditujukan untuk penggunaan laporan ini.
9. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
a) Identifikasi masalah (identifikasi pemberi tugas dan pengguna laporan,
penentuan tujuan penilaian, penentuan dasar nilai, identifikasi objek
penilaian dan hak kepemilikan, tanggal penilaian, asumsi dan kondisi
pembatas);
b) Inspeksi lapangan, pengumpulan data dan wawancara;
c) Analisis data;
d) Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
e) Pelaporan Penilaian.
10. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan terhadap objek penilaian pada
tanggal 16 – 18 April 2025 dan tanggal penilaian ditentukan 31 Desember 2024.
11. Penugasan penilaian ini adalah merupakan suatu kerja tim (team work). Penilai ahli
dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di
bawah koordinator Penilai Berizin yang memiliki pertanggungjawaban terhadap
Pemberi Tugas maupun Pengguna Laporan sesuai dengan kapasitasnya masing-
masing.
-v-
Page 8
Page 9
RINGKASAN PENILAIAN (EXECUTIVE SUMMARY)
Pemberi Tugas : PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Alamat : Jl. Siantar No. 6, Kelurahan Cideng, Jakarta Pusat 10150 -
Indonesia
Pengguna Laporan : PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Tujuan Penilaian : Jual Beli untuk Kepentingan Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Tanggal Inspeksi : 16 - 18 April 2025
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
Objek Penilaian : Tanah, Bangunan-Bangunan, dan Sarana Penunjang. Dengan
rincian sebagai berikut :
Lokasi : Pabrik PAN Karet 1, yang terdiri dari tanah seluas 130.232
meter persegi, bangunan-bangunan ± 50.044 meter persegi, dan
sarana penunjang yang terletak di Jalan Ki Kemas Rindo No. 18,
RT. 36, RW. 06, Kelurahan Ogan Baru, Kecamatan Kertapati,
Kota Palembang, Provinsi Sumatera Selatan.
Koordinat : -3.024760,104.764769
Dokumen : Pabrik PAN Karet 1 terdiri dari : SHGB No. 00012, SHGB No.
00023, SHGB No. 00024, SHGB No. 00025, SHGB No. 00027,
SHGB No. 00016 (d.h. SHGB No. 00001), SHGB No. 00014 (d.h.
SHGB No. 00002) & SHGB No. 00007, terdaftar atas nama PT
Prasidha Aneka Niaga Tbk.
Rincian dokumen kepemilikan dapat dilihat pada bagian
Deskripsi Tapak
Perencanaan Wilayah : Peruntukan : Industri
KDB : Max. 50%
KLB : 1,5
KDH : Min. 30%
Penggunaan : PROPERTI HBU
Tertinggi dan Terbaik Bangunan Industri : Permukiman Perdesaan
Asumsi Khusus : a. Inspeksi lapangan yang dikemukakan dalam Laporan ini, kami
lakukan hanya terhadap kondisi aset yang terlihat, sehingga
tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi aset di bawah
permukaan tanah. Kami melakukan inspeksi secara visual,
tetapi tidak secara terperinci/mendetail pada bagian yang
tidak terlihat.
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Biaya
Metode Penilaian : Biaya Pengganti Terdepresiasi
Opini Nilai Pasar : Nilai Pasar
Rp 47.731.000.000,-
(empat puluh tujuh miliar tujuh ratus tiga puluh satu juta rupiah)
Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala
asumsi, batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak seharusnya
dibaca secara terpisah.
- vii -
Page 10
Ringkasan Hasil Penilaian
(dalam rupiah)
URAIAN ASET / OBJEK PENILAIAN LUAS NILAI PASAR
v PAN Karet 1 : Tanah, Bangunan dan Sarana Penunjang
Jalan Ki Kemas Rindo No. 18, RT. 36, RW. 06, Kelurahan Ogan Baru, Kecamatan Kertapati,
Kota Palembang, Provinsi Sumatera Selatan
w Tanah 1 115.014,0 m² 26.108.180.000
- HGB No. 00012 54.350,0 m²
- HGB No. 00023 7.610,0 m²
- HGB No. 00024 5.215,0 m²
- HGB No. 00025 20.620,0 m²
- HGB No. 00027 24.900,0 m²
- HGB No. 00016 (d.h SHGB No. 00001) 1.919,0 m²
- HGB No. 00014 (d.h SHGB No. 00002) 400,0 m²
w Tanah 2 - HGB No 00007 15.218,0 m² 2.739.240.000
w Bangunan-Bangunan
1 - Pos Jaga 1 ± 14,0 m² 2.744.000
2 - Tempat Parkir ± 349,0 m² 80.968.000
3 - Musholla ± 10,0 m² 1.960.000
4 - Poliklinik ± 50,0 m² 9.150.000
5 - Mess Karyawan 4 Pintu ± 210,0 m² 38.430.000
6 - Gudang Plastik ± 432,0 m² 111.888.000
7 - Kantor dan Labolatorium ± 1.183,0 m² 428.246.000
8 - Gudang Bahan Baku A ± 3.367,0 m² 878.787.000
9 - Gudang Bengkel Tempat Mobil ± 345,0 m² 56.235.000
10 - Gudang Bengkel Alat Mobil, Bubut dan Kayu ± 1.627,0 m² 284.725.000
11 - Gudang Bahan Baku B ± 400,0 m² 97.600.000
12 - Gudang Listrik ± 360,0 m² 89.280.000
13 - Gudang Giling Kopi ± 1.994,0 m² 478.560.000
14 - Ruang Monitor Kopi ± 30,0 m² 5.250.000
15 - Gudang Bahan Baku (Depan Giling Kopi) ± 1.600,0 m² 396.800.000
16 - Bak Limbah Depan ± 1.045,0 m² 242.440.000
17 - Kamar Jemur Lama ± 5.350,0 m² 2.022.300.000
18 - Gudang Produksi Basah ± 1.750,0 m² 420.000.000
19 - Gudang Genset dan Panel Listrik ± 102,0 m² 25.296.000
20 - Gudang Carter & Minyak ± 655,0 m² 158.510.000
21 - Gudang Produksi & Bahan Jadi ± 6.422,0 m² 2.055.040.000
22 - Gudang Boiler & Batu Bara ± 1.176,0 m² 337.512.000
23 - Gudang Fallet ± 164,0 m² 39.032.000
24 - Bak Pengolahan Limbah ± 2.525,0 m² 595.900.000
25 - Gudang Barang Jadi ± 585,0 m² 138.060.000
27 - Rumah Pompa ± 86,0 m² 16.254.000
28 - Pengolahan Air Bersih ± 440,0 m² 70.400.000
29 - Mess Lama 3 Lantai ± 1.170,0 m² 232.830.000
30 - Kamar Jemur Baru ± 7.089,0 m² 6.876.330.000
31 - Produksi Basah ± 4.815,0 m² 1.237.455.000
32 - Kantin & Puskesmas ± 260,0 m² 46.800.000
33 - Rumah Non Permanen 1 ± 1.650,0 m² 127.050.000
34 - Rumah Non Permanen 2 ± 1.061,0 m² 81.697.000
35 - Rumah Non Permanen 3 ± 1.169,0 m² 90.013.000
36 - Bak Air ± 47,0 m² 6.533.000
37 - Masjid ± 488,0 m² 463.600.000
38 - Pos Jaga 2 ± 24,0 m² 5.040.000
Sub Jumlah Bangunan-Bangunan 50.044,0 m² 18.248.715.000
w Sarana Penunjang 635.000.000
Jumlah 47.731.135.000
Dibulatkan 47.731.000.000
- viii -
Page 11
1 DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN
1.1 Status Penilai
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Toto Suharto dan Rekan adalah KJPP berdasarkan
Surat Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik (SIUPKJPP) Nomor 2.09.0055, sesuai
Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 1009/KM.1/2009 tanggal
28 Juli 2009.
Pelaksana dan penanggung jawab penugasan ini adalah KJPP Toto Suharto dan
Rekan Cabang Depok yang juga telah mendapatkan izin resmi sebagai Cabang
KJPP dari Menteri Keuangan Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No.
132/KM.1/2025 tertanggal 25 Maret 2025.
Penilai yang bertandatangan dalam laporan ini, sebagai berikut:
▪ Hery Wahyudianto, S.T., MAPPI (Cert.)
- No. MAPPI : 08-S-02208
- No. Izin Penilai Publik : P-1.24.00659
- No. Register Penilai : RMK-2017.00846
- No. STTD OJK : STTD.PP-277/PM.021/2025
- Kualifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P)
Bertindak dalam kapasitasnya sebagai Penilai Publik dalam proses Penilaian
Properti dan sebagai rekan dalam persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Toto
Suharto & Rekan selaku penyedia jasa penilaian independen. Dalam proses penilaian
properti yang dilakukan oleh persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto &
Rekan akan melibatkan penilai yang terdiri dari Penilai Publik dan tenaga penilai
serta dibantu oleh tenaga pendukung yang terdiri dari pelaksana inspeksi lapangan,
tenaga administrasi, juru ketik dan operator komputer yang kesemuanya merupakan
karyawan persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto & Rekan. Seluruh
Penilai ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah koordinator Penilai Publik.
Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan pemberi tugas
ataupun dengan objek penilaian. Oleh karena itu, Penilai berada dalam posisi untuk
memberikan penilaian objektif dan tidak memihak. Penilai merupakan penilai yang
berkompeten untuk melakukan penilaian atas objek penilaian, tanpa menggunakan
tenaga ahli dari luar.
1.2 Pemberi Tugas
Nama : PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Bidang Usaha : Industri Pengolahan Karet dan Kopi
Alamat : Jl. Siantar No. 6, Kelurahan Cideng, Jakarta Pusat 10150 -
Indonesia
Telepon : 021-35285058
Wesite : www.prasidha.co.id
1.3 Pengguna Laporan
Nama : PT Prasidha Aneka Niaga Tbk
Bidang Usaha : Industri Pengolahan Karet dan Kopi
Alamat : Jl. Siantar No. 6, Kelurahan Cideng, Jakarta Pusatn 10150 -
Indonesia
Telepon : 021-35285058
Website : www.prasidha.co.id
-1- 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 12
1.4 Objek penilaian dan kepemilikan
No. Jenis Objek Deskripsi Objek Bukti Kepemilikan Bentuk
Kepemilikan
1. Tanah, Luas Tanah: SHGB No. 00012, SHGB No. Tunggal
Bangunan, dan 130.232 m² 00023, SHGB No. 00024,
Sarana Luas Bangunan: SHGB No. 00025, SHGB No.
Penunjang 50.044 m² 00027, SHGB No. 00016 (d.h
SHGB No. 00001) dan SHGB
No. 00014 (d.h SHGB No.
00002) & SHGB No. 00007
Atas Nama PT. PRASIDHA
ANEKA NIAGA, TBK
Objek penilaian ini dikategorikan sebagai real properti berupa:
Tanah, Bangunan, dan Sarana Penunjang digunakan sebagai Pabrik PAN Karet 1
yang terletak Jalan Ki Kemas Rindo No. 18, RT. 36, RW. 06, Kelurahan Ogan Baru,
Kecamatan Kertapati, Kota Palembang, Provinsi Sumatera Selatan. Bentuk
kepemilikan atas objek penilaian ini adalah kepemilikan Tunggal berupa SHGB No.
00012, SHGB No. 00023, SHGB No. 00024, SHGB No. 00025, SHGB No. 00027,
SHGB No. 00016 (d.h SHGB No. 00001), SHGB No. 00014 (d.h SHGB No. 00002)
dan SHGB No. 00007 Atas Nama PT. PRASIDHA ANEKA NIAGA, TBK.
Dokumen tersebut berupa fotokopi atau salinan yang kami terima dari Pemberi
Tugas. Kepemilikan atas aset dimaksud terikat kepada kepemilikan yang sah
berdasarkan pernyataan yang diberikan oleh Pemberi Tugas.
1.5 Jenis mata uang yang digunakan
Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah. Kami
mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan
ini tidak berlaku.
1.6 Maksud dan tujuan penilaian
Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar
aset yang dimiliki/dikuasai oleh PT Prasidha Aneka Niaga Tbk untuk tujuan Transaksi
Jual Beli untuk Kepentingan Pemilik. Penilaian ini dilaksanakan dan digunakan untuk
kepentingan Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
Laporan hasil penilaian tidak untuk digunakan di luar konteks atau tujuan yang dimaksudkan.
Kami tidak bertanggung jawab apabila Laporan Penilaian digunakan selain dari tujuan yang
telah disebutkan di atas.
1.7 Dasar Nilai
Laporan Penilaian ini disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021
tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE
OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021.1.7 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI Edisi VII-2018), dengan dasar
nilai dan definisi-definisi sebagai berikut:
-2- 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 13
Nilai Pasar
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan. ((SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021.1.7)
Nilai Pasar
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan. (SPI,101-3.1)
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya
dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam
Standar Penilaian Indonesia.
1.8 Tanggal penilaian
Pemeriksaan objek penilaian (inspeksi lapangan) di lokasi dilakukan pada tanggal
16 – 18 April 2025. Tanggal penilaian ditentukan tanggal 31 Desember 2024.
1.9 Tingkat kedalaman investigasi
Investigasi dalam konteks penilaian adalah proses pengumpulan data yang cukup
dengan cara melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis sesuai
tujuan penilaian. Investigasi yang dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut:
a. Penilai diberikan akses untuk memperoleh data dan informasi yang cukup
termasuk yang didapat melalui inspeksi;
b. Pada aset – aset sejenis dan dalam jumlah relatif banyak, inspeksi dilakukan
secara sampling;
c. Dalam hal objek penilaian dan kelengkapan dokumen tidak dapat/memiliki
keterbatasan diperiksa atau diverifikasi, maka sumber data dan informasi
didasarkan hanya dari pemberi tugas dan/atau pihak lain yang disetujui
pemberi tugas;
d. Pengecekan keabsahan atas dokumen kepemilikan, legal dan perijinan lainnya
ke instansi terkait tidak dilakukan.
1.10 Sifat dan sumber informasi
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat
disetujui untuk digunakan sepanjang sumber informasi dan data tersebut
dipublikasikan pada tingkat nasional maupun internasional.
Sumber informasi dan data tersebut antara lain:
a. Badan Pertanahan Nasional (BPN);
b. Bank Indonesia (BI);
c. Badan Pusat Statistik (BPS);
d. Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI);
e. Lembaga resmi pemerintah pusat dan/daerah atau swasta yang
mempublikasikan data informasi terkait dengan Properti dan/atau jenis industri
yang dinilai;
-3- 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 14
1.11 Asumsi umum dan khusus
Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut:
Asumsi Umum
a. Aset dilengkapi dengan dokumen kepemilikan yang berlaku dan sah secara
hukum dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan, atau halangan apapun
juga;
b. Objek penilaian diasumsikan bebas dari adanya pencemaran lingkungan;
c. Penilai menggunakan seluruh catatan publik yang dapat ditemukan, foto dan
informasi yang berasal dari sumber eksternal, baik dari website, profesional,
pemilik properti maupun sumber terverifikasi lainnya yang diasumsikan benar
dan mencerminkan kondisi yang sebenarnya;
d. Masa berlaku HGB No. 00007 berakhir pada 30 May 2029, dalam hal ini HGB
tersebut dapat diperpanjang masa berlaku nya karena jenis kepemilikan HGB
No. 00007 adalah kepemilikan tunggal.
Asumsi Khusus
a. Inspeksi lapangan yang dikemukakan dalam Laporan ini, kami lakukan hanya
terhadap kondisi aset yang terlihat, sehingga tidak dimaksudkan untuk
memeriksa kondisi aset di bawah permukaan tanah. Kami melakukan inspeksi
secara visual, tetapi tidak secara terperinci/mendetail pada bagian yang tidak
terlihat.
1.12 Persyaratan atas persetujuan untuk publikasi
Laporan penilaian dan/atau referensi yang melampirinya hanya ditujukan untuk
pemberi tugas dan pengguna laporan sebagaimana dimaksud pada Lingkup
Penugasan ini. Penggunaan laporan diluar dari ketentuan pada lingkup penugasan
ini harus mendapat persetujuan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Toto Suharto dan
Rekan (TNR) dan pemberi tugas.
1.13 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan Peraturan OJK
No. 28/Pojk.04/2021 Dan SE OJK No 33/SEOJK.04/2021.1.7 Serta
Standar Penilaian Indonesia
Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah
dibuat berdasarkan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021.1.7 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), SPI Edisi VII-
2018 (SPI 300 & 310 edisi revisi penetapan 1 Maret 2020) dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
-4- 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 15
1.14 Pendekatan penilaian, metode dan alasan penggunaannya
Pendekatan penilaian ataupun metode yang digunakan adalah sebagai berikut :
Tanah, Bangunan dan Sarana Penunjang (Pabrik PAN 1)
Pendekatan
Metode Pertimbangan Penggunaan
Penilaian
Pendekatan Pasar - Tidak terdapat pembanding yang
sebanding dan sejenis disekitar lokasi objek
penilaian.
Pendekatan - Tidak digunakan karena data mengenai
Pendapatan pendapatan historis tidak tersedia.
Pendekatan Biaya DRC - Biaya Digunakan karena investor masih
Pengganti mempertimbangkan biaya investasi yang
Terdepresiasi dikeluarkan untuk mendapatkan properti
tersebut.
Tanah Kosong
Pendekatan
Metode Pertimbangan Penggunaan
Penilaian
Pendekatan Pasar Perbandingan Digunakan karena terdapat pembanding
Data Pasar yang sebanding dan sejenis disekitar lokasi
objek penilaian.
Pendekatan - Tidak digunakan karena data mengenai
Pendapatan pendapatan historis tidak tersedia.
Pendekatan Biaya - Tidak digunakan karena objek penilaian
adalah tanah kosong.
-5- 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 16
2 PRESENTASI DATA
2.1 Tinjauan properti sebagai objek penilaian
Objek penilaian ini adalah Pabrik PAN Karet 1
yang terdiri dari tanah seluas 130.232 meter
persegi, bangunan-bangunan seluas ± 50.044 meter
persegi, dan sarana penunjang yang terletak di
Jalan Ki Kemas Rindo No. 18. RT. 36, RW. 06,
Kelurahan Ogan Baru, Kecamatan Kertapati, Kota
Palembang, Provinsi Sumatera Selatan.
Pada saat inspeksi lapangan diatas tanah terdapat
bangunan-Bangunan Pabrik yang sudah tidak beroperasional sejak Juni 2022.
Pada saat inspeksi lapangan kami didampingi oleh Bapak Hadi selaku Staf Legal
dari PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk.
2.2 Analisis lokasi dan lingkungan
Lingkungan disekitar objek penilaian didominasi oleh pengembangan kawasan
permukiman perdesaan. Bangunan menonjol disekitar objek penilaian dalam radius
± 300 meter - 2,2 kilometer adalah sebagai berikut:
3
2
5
1
4
1 Objek Penilaian
2 Stadion Jakabaring
3 UIN Radan Fattah Palembang
4 Gerbang Tol Kramasan
5 Stasiun Kertapati
Sumber : Google Maps yang diolah
Kantor Pemerintahan : Kantor Kelurahan Ogan Baru
Fasilitas Umum / Sosial : SDN 198 Palembang
Industri : PT. Remco
-6- 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 17
PETA LOKASI
Latitude (Garis Lintang) / DMS Latitude : -3.024760,
Longitude (Garis Bujur) / DMS Longitude : , 104.764769
LOKASI ASET
-3.024760,
104.764769
Objek penilaian ini terletak di sebelah Utara dari Jalan Ki Kemas Rindo Kelurahan
Ogan Baru, Kecamatan Kertapati, Kota Palembang, Provinsi Sumatera Selatan. Letak
Aset ini berada kurang lebih 850 meter disebelah utara dari Kantor Kelurahan Ogan
Baru.
Jalan Ki Kemas Rindo Kelurahan Ogan Baru, Kecamatan Kertapati, Kota Palembang,
Provinsi Sumatera Selatan. merupakan jalan 2 (dua) arah memiliki lebar jalan kurang
lebih 6 meter dan lebar perkerasan kurang lebih 5 meter. Jalan tersebut dilapisi
dengan perkerasan aspal dengan kondisi cukup.
Pada umumnya jalan di daerah sekitar objek penilaian cukup terpelihara, dengan
lebar jalan antara 6 meter sampai 8 meter terbuat dari perkerasan aspal dilengkapi
drainase terbuka serta dilengkapi lampu penerangan jalan.
Bangunan atau fasilitas yang berdekatan dengan objek ini dan dapat digunakan
sebagai petunjuk, antara lain:
▪ Kantor Kelurahan Ogan Baru
▪ SDN 198 Palembang
▪ PT. Remco
Fasilitas umum seperti aliran listrik, air dan telepon sudah tersedia di daerah ini.
Kami mengidentifikasi fasilitas umum dan sosial dari yang berada dekat objek
penilaian, sebagai berikut:
-7- 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 18
▪ Kantor Kelurahan Ogan Baru : berjarak ± 850 meter
▪ SDN 198 Palembang : berjarak ± 300 meter
▪ PT. Remco : berjarak ± 2.200 meter
Kami juga mengidentifikasi sisi positif dan sisi negatif dari objek penilaian yaitu:
No. Positif Negatif
1 Lokasi objek penilaian terdapat Berada di kawasan permukiman
Jalan Tol Kramasan Palembang perdesaaan.
dengan jarak ± 14 kilometer;
2 Akses jalan menuju lokasi cukup -
baik;
3 Fasilitas umum dan sosial cukup -
tersedia di daerah ini.
2.3 Deskripsi tapak
Bidang tanah ini mempunyai bentuk persegi dengan Legalitas tanah, sebagai berikut :
Tanggal Gambar Situasi / Surat Ukur
Sertipikat /
No. Pemegang Hak Luas (m²)
Legalitas Penerbitan Berakhir Nomor Tanggal
Sertipikat Hak
00012 23 Mar 2007 22 Mar 2037 PT. PRASIDHA ANEKA NIAGA, Tbk 02/Ogan Baru/2006 27 Sep 2006 54.350,0
Guna Bangunan
Sertipikat Hak Guna
00023 22 Feb 2019 21 Feb 2039 PT. PRASIDHA ANEKA NIAGA, Tbk 741/Ogan Baru/2018 13 Dec 2018 7.610,0
Bangunan
Sertipikat Hak Guna
00024 26 Feb 2019 25 Feb 2039 PT. PRASIDHA ANEKA NIAGA, Tbk 473/Ogan Baru/2018 13 Dec 2018 5.215,0
Bangunan
Sertipikat Hak Guna 921/Ogan Baru (dh. Lima
00025 08 Oct 2020 07 Oct 2040 PT. PRASIDHA ANEKA NIAGA, Tbk 10 Sep 2020 20.620,0
Bangunan Belas Ulu)/2020
Sertipikat Hak Guna 920/Ogan Baru (dh. Lima
00027 08 Oct 2020 07 Oct 2040 PT. PRASIDHA ANEKA NIAGA, Tbk 10 Sep 2020 24.900,0
Bangunan Belas Ulu)/2020
Sertipikat Hak Guna 00016 (d.h SHGB
06 Mar 2015 2035 PT. PRASIDHA ANEKA NIAGA, Tbk 06/Ogan Baru/2014 19 Nov 2014 1.919,0
Bangunan No. 00001)
Sertipikat Hak Guna 00014 (d.h SHGB
22 Jan 2015 21 Jan 2035 PT. PRASIDHA ANEKA NIAGA, Tbk 06/Ogan Baru/2014 27 Oct 2014 400,0
Bangunan No. 00002)
Jumlah Luas Keseluruhan 115.014,0
Tanggal Gambar Situasi / Surat Ukur
Sertipikat /
No. Pemegang Hak Luas (m²)
Legalitas Penerbitan Berakhir Nomor Tanggal
Sertipikat Hak
00007 31 May 1999 30 May 2029 PT. PRASIDHA ANEKA NIAGA, Tbk 3800/1997 14 Jul 1997 15.218,0
Guna Bangunan
Jumlah Luas Keseluruhan 15.218,0
Elevasi tanah ini pada umumnya lebih tinggi dari permukaan jalan di depannya.
Objek Penilaian dimaksud berbatasan dengan:
▪ Sebelah Utara : Sungai Ogan
▪ Sebelah Timur : Sungai Pulai Seribu
▪ Sebelah Selatan : Pemukiman
▪ Sebelah Barat : Jalan Ki Kemas Rindo dan Permukikan
-8- 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 19
GAMBAR SITUASI TANAH
Catatan :
Gambar ini hanya merupakan ilustrasi atas bentuk tanah dari objek penilaian
GAMBAR SITUASI TANAH
Catatan :
Gambar ini hanya merupakan ilustrasi atas bentuk tanah dari objek penilaian
-9- 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 20
PETA BIDANG ATR BPN
Latitude (Garis Lintang) / DMS Latitude : -3.024760,
Longitude (Garis Bujur) / DMS Longitude : , 104.764769
LOKASI ASET
-3.024760,
104.764769
PETA BIDANG ATR BPN
Latitude (Garis Lintang) / DMS Latitude : -3.024736,
Longitude (Garis Bujur) / DMS Longitude : , 104.767615
LOKASI ASET -
3.024736,
104.767615
- 10 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 21
Kami tidak meneliti secara detail aspek hukum dari sertipikat tanah yang dimiliki dan
menyarankan agar menujuk konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk
keperluan penilaian ini kami beranggapan bahwa properti dimaksud telah
dilengkapi dengan surat tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas
dari ikatan atau halangan apapun juga.
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari objek
penilaian. Tetapi berdasarkan pengamatan batas fisik dilapangan dan
membandingkan dengan salinan surat sertipikat tanah, kami beranggapan bahwa
besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang
dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah objek penilaian.
2.4 Perencanaan wilayah
Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertahanan
Nasional Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2024 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kota Palembang Tahun 2024, dan Gistaru kami memahami bahwa objek
penilaian memiliki parameter pengembangan sebagai berikut:
LOKASI ASET
-3.024760,
104.764769
Perizinan
- Surat Izin Walikota Palembang Nomor 0397/IMB/KPPT/2015 tentang Ijin
Mendirikan Bangunan Non Rumah Tinggal ditetapkan di Palembang pada
tanggal 23 April 2015 atas nama Wali Kota Palembang Kepala Kantor
Pelayanan Perijinan Terpadu Kota Palembang.
- Surat Izin Walikota Palembang Nomor 640/IMB/0038/DPMPTSP-PPL/2018
tentang Ijin Mendirikan Bangunan Non Rumah Tinggal ditetapkan di Palembang
pada tanggal 09 Januari 2018 atas nama Wali Kota Palembang Plt Kepala
Dinas Penanaman Modal dan Terpadu Satu Kota Palembang.
- 11 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 22
- Surat Izin Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II Palembang Keputusan
Nomor 955/I.M., ditetapkan di Palembang pada tanggal Tangal 01 Agustus
1997 atas nama Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II Palembang.
- Surat Izin Walikota Kepala Daerah Kota Pradja Palembang Keputusan Nomor
808/I.M., ditetapkan di Palembang pada tanggal Tangal 23 Juli 1973 atas
nama Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II Palembang.
Dalam penilaian ini, kami mengasumsikan bahwa properti dimaksud tidak
bertentangan dengan ketentuan dan peraturan yang berkenaan dengan tata kota
dan tata bangunan dan kami mengasumsikan bahwa properti yang dinilai
dilengkapi dengan perizinan Pemerintah Kota setempat.
Untuk kepentingan penilaian ini kami telah mengasumsikan bahwa objek penilaian
dimaksud tidak melanggar ketentuan-ketentuan yang berlaku dan apabila di
kemudian hari terjadi sebaliknya maka penilaian ini tidak berlaku dan harus
dilakukan penilaian kembali. Kami menyarankan untuk menunjuk konsultan audit
independen untuk mendapatkan informasi terinci mengenai hal-hal tersebut di atas.
2.5 Deskripsi bangunan-bangunan PAN 1
2.5.1 Pos Jaga 1
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 14 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali
- Struktur : Beton bertulang
- Rangka Atap : Kayu (Atap Genteng)
- Penutup Atap : Genteng beton
- Plafond : Triplek
- Dinding : Bata merah diplester dan di cat
- Pintu & Jendela : Pintu Kayu Dobel Triplek (include kusen), Jendela
Kaca Rk Kayu (include kusen), Pintu KM PVC
- Lantai : Keramik
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 92,4%
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.2 Tempat Parkir
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 349 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- 12 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 23
- Plafond :-
- Dinding :-
- Pintu :-
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.3 Musholla
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 10 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali
- Struktur : Beton bertulang
- Rangka Atap : Kayu (atap genteng)
- Penutup Atap : Genteng beton
- Plafond : Triplek
- Dinding : Bata merah diplester dan di cat
- Pintu & Jendela : Pintu kayu dobel triplek (include kusen), jendela
kaca
- Lantai : Keramik
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 92,4%
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.4 Poliklinik
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 50 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali
- Struktur : Beton bertulang
- Rangka Atap : Kayu (Atap Asbes, Seng, dll Tanpa Reng)
- Penutup Atap : Asbes
- Plafond : Triplek
- Dinding : Bata merah diplester dan di cat
- Pintu & Jendela : Pintu kayu dobel triplek (include kusen), jendela
kaca
- Lantai : Keramik
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 92,4%
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
- 13 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 24
2.5.5 Mess Karyawan 4 Pintu
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 210 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali
- Struktur : Beton Bertulang
- Rangka Atap : Kayu (Atap Asbes, Seng, dll Tanpa Reng)
- Penutup Atap : Asbes
- Plafond : Triplek
- Dinding : Bata Merah
- Pintu & Jendela : Pintu kayu dobel triplek (include kusen), jendela kaca
- Lantai : Keramik
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 92,4%
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.6 Gudang Plastik
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 432 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah dan Spandek rangka baja
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang baik
2.5.7 Kantor dan Labolatorium
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 1.183 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali dan beton tapak
- Struktur : Beton Bertulang
- Rangka Atap : Beton Bertulang (jika pakai balok) dan kayu (Atap
genteng)
- Penutup Atap : Genteng beton
- 14 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 25
- Plafond : GRC
- Dinding : Bata merah diplester
- Pintu : Pintu Kayu (Include kusen), Jendela kaca rangka
kayu
- Lantai : Keramik
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.8 Gudang Bahan Baku A
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 3.367 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon : -
- Dinding : Bata Merah
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 12 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.9 Gudang Bengkel Tempat Mobil
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 345 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Seng Gelombang
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah
- Pintu :-
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
- 15 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 26
2.5.10 Gudang Benglel Alat Mobil, Bubut dan Kayu
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 1.627 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Seng Gelombang
- Plafon :-
- Dinding :-
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.11 Gudang Bahan Baku B
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 400 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.12 Gudang Listrik
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 360 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- 16 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 27
- Dinding : Bata Merah
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.13 Gudang Giling Kopi
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 1.994 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah
- Pintu :-
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.14 Ruang Monitor Kopi
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 30 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali
- Struktur : Beton bertulang
- Rangka Atap : Baja Ringan (Atap Asbes, seng, dll)
- Penutup Atap : Spandek
- Dinding : Bata merah dilapisi cat (diplester & diaci)
- Pintu :-
- Lantai : Rabat beton
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 92,4%
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.15 Gudang Bahan Baku (Depan Giling Kopi)
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 1.600 m²
- 17 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 28
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.16 Bak Limbah Depan
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 1.045 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding :-
- Pintu :-
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.17 Kamar Jemur Lama
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 2 (dua) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 5.350 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding :-
- Pintu :-
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 12 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
- 18 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 29
2.5.18 Gudang Produksi Basah
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 1.750 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding :-
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.19 Gudang Genset dan Panel Listrik
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 102 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding :-
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 12 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.20 Gudang Carter & Minyak
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 655 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Seng Gelombang
- Plafon :-
- 19 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 30
- Dinding :-
- Pintu :-
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 12 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.21 Gudang Produksi & Bahan Jadi
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 6.422 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah dilapis cat (diplester & diaci), Spandek
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 12 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.22 Gudang Boiler & Batu Bara
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 1.176 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Bata Merah dilapisi cat (diplester & diaci), Spandek
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 12 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.23 Gudang Fallet
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
- 20 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 31
▪ Luas Fisik : ± 164 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Spandek rangka baja
- Pintu :-
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.24 Bak Pengolahan Limbah
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 2.525 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding :-
- Pintu :-
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 10 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.25 Gudang Barang Jadi
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 585 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding :-
- Pintu : Pintu Besi
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 10 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
- 21 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 32
2.5.26 Rumah Pompa
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 86 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali
- Struktur : Beton Bertulang
- Rangka Atap : Beton Bertulang (Jika Pakai Balok)
- Penutup Atap : Dak beton
- Dinding : Bata merah dilapisi cat (diplester & diaci)
- Pintu :-
- Lantai : Rabat beton (Semen Expose)
- Utilitas : Peralatan sanitair. Catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 92,4%
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.27 Pengolahan Air Bersih
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 440 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali
- Struktur : Beton Bertulang
- Rangka Atap : Beton Bertulang (Jika Pakai Balok) dan Kayu (Atap
Genteng)
- Penutup Atap :-
- Dinding : Batu merah, dilapisi cat (diplester & diaci)
- Pintu :-
- Lantai :-
- Utilitas :-
▪ Penyusutan Fisik : 92,4%
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.28 Mess Lama 3 Lantai
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 3 (lantai) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 1.170 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali
- Struktur : Beton Bertulang
- Rangka Atap : Beton Bertulang (Jika Pakai Balok) dan Kayu (Atap
Genteng)
- Penutup Atap : Genteng Tanah Liat dan Dak Beton
- Plafond : Triplek
- 22 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 33
- Dinding : Bata Merah
- Pintu : Pintu Kayu Dobel Triplek (Include kusen), Jendela
Kaca rangka kayu (include kusen), Pintu KM PVC
- Lantai : Rabat Beton (Semen Expose)
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 92,4%
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.29 Kamar Jemur Baru
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 3 (tiga) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 2010
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 7.089 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Beton Bertulang
- Rangka Atap : Baja Ringan (Atap Asebs, Seng, mdll)
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding :-
- Pintu :-
- Lantai : Rabat Beton (Semen Expose)
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 46,6%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.30 Produksi Basah
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 4.815 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Mile pile dan beton tapak
- Struktur : Baja
- Rangka Atap : Konstruksi Baja
- Penutup Atap : Spandek
- Plafon :-
- Dinding : Spandek rangka baja
- Pintu :-
- Lantai : Pelat Lantai Beton T = 8 cm
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 90,0%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.31 Kantin & Puskesmas
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
- 23 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 34
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 260 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali
- Struktur : Beton Bertulang
- Rangka Atap : Kayu (Atap Asbes, Seng, dll Tanpa Reng)
- Penutup Atap : Seng Gelombang
- Plafond : Triplek
- Dinding : Bata Merah
- Pintu : Pintu Kayu Dobel Triplek (include kusen), Jendela
Kaca Rk Kayu (include kusen), Pintu KM PVC
- Lantai : Keramik
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 92,4%
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.32 Rumah Non Permanen 1
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 1.650 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Rollag Bata
- Struktur : Kayu
- Rangka Atap : Kayu (Atap Asbes, Seng, dll Tanpa Reng)
- Penutup Atap : Asbes
- Plafond : Triplek
- Dinding : Papan Kayu
- Pintu & Jendela : Pintu Kayu Dobel Triplek (include kusen), Jendela
Kaca Rk Kayu (include kusen)
- Lantai : Papan Kayu
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 94,9%
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.33 Rumah Non Permanen 2
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 1.061 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Rollag Bata
- Struktur : Kayu
- Rangka Atap : Kayu (Atap Asbes, Seng, dll Tanpa Reng)
- Penutup Atap : Asbes
- Plafond : Triplek
- Dinding : Papan Kayu
- Pintu & Jendela : Pintu Kayu Dobel Triplek (include kusen), Jendela
Kaca Rk Kayu (include kusen)
- 24 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 35
- Lantai : Papan Kayu
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 94,9%
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.34 Rumah Non Permanen 3
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 1.169 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Rollag Bata
- Struktur : Kayu
- Rangka Atap : Kayu (Atap Asbes, Seng, dll Tanpa Reng)
- Penutup Atap : Asbes
- Plafond : Triplek
- Dinding : Papan Kayu
- Pintu & Jendela : Pintu Kayu Dobel Triplek (include kusen), Jendela
Kaca Rk Kayu (include kusen)
- Lantai : Papan Kayu
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 94,9%
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.35 Bak Air
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 47 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali
- Struktur : Beton Bertulang
- Rangka Atap : Beton Bertulang (Jika Pakai Balok) dan Kayu (Atap
Genteng)
- Penutup Atap : Dak Beton
- Dinding :-
- Lantai :-
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 92,4%
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.36 Masjid
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 30 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 488 m²
▪ Elemen Bangunan
- 25 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 36
- Pondasi : Pasangan batu kali dan beton tapak
- Struktur : Beton Bertulang
- Rangka Atap : Beton Bertulang (Jika Pakai Balok) dan Kayu (Atap
Genteng)
- Penutup Atap : Genteng Beton
- Plafond : Gypsum, GRC & Beton Ekspose
- Dinding : Bata merah dilapis cat (diplester & diaci), Dinding
KM/WC dilapis keramik, Dinding luar tanpa
diplester
- Pintu & Jendela : Pintu Kayu Panil (include kusen), Jendela Kaca Rk
Kayu
- Lantai : Keramik
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 76,6%
▪ Kondisi Bangunan : Kurang Baik
2.5.37 Pos Jaga 2
Dengan uraian sebagai berikut:
▪ Jumlah Lantai : 1 (satu) lantai
▪ Tahun Bangun : ± 1997
▪ Umur Ekonomis : ± 20 Tahun
▪ Luas Fisik : ± 24 m²
▪ Elemen Bangunan
- Pondasi : Pasangan batu kali
- Struktur : Beton Bertulang
- Rangka Atap : Beton Bertulang (Jika Pakai Balok) dan Kayu (Atap
Genteng)
- Penutup Atap : Genteng Tanah Liat
- Plafond : Beton ekspose
- Dinding : Batako dilapis cat (diplester & diaci), Dinding luar
tanpa diplester
- Pintu & Jendela : Pintu Kayu Dobel Triplek (include kusen), Jendela
Kaca Rk Kayu (include kusen), Pintu KM PVC
- Lantai : Keramik
- Utilitas : Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing
▪ Penyusutan Fisik : 92,4%
▪ Kondisi Bangunan : Rusak
2.5.38 Sarana Penunjang
Sarana Penunjang dengan uraian sebagai berikut:
▪ Sambungan Listrik.
▪ Sambungan Air Bersih Sumur Bor
▪ Perkerasan Jalan dan Halaman terbuat dari Rabat Beton dengan luas ±
730 meter persegi.
▪ Pintu masuk terbuat dari konstruksi Pagar BRC dengan tinggi ± 2 meter
dan panjang ± 12 meter lari.
▪ Pagar keliling terbuat dari pasangan batu batako diplester dan dicat
berdiri diatas pondasi batu kali dengan tinggi pagar ± 2 meter dan
panjang ± 1.411 meter lari.
▪ Dermaga terbuat dari Pondasi Pipa Besi Diameter 2 Inci, Lantai Beton
bertulang dan Plat Besi, Bollard Baja Kelas II
- 26 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 37
GAMBAR SITUASI BANGUNAN
BANGUNAN-BANGUNAN
1 - Pos Jaga 1
2 - Tempat Parkir
3 - Musholla
4 - Poliklinik
5 - Mess Karyawan 4 Pintu
6 - Gudang Plastik
7 - Kantor dan Labolatorium
8 - Gudang Bahan Baku A
9 - Gudang Bengkel Tempat Mobil
10 - Gudang Bengkel Alat Mobil, Bubut dan Kayu
11 - Gudang Bahan Baku B
12 - Gudang Listrik
13 - Gudang Giling Kopi
14 - Ruang Monitor Kopi
15 - Gudang Bahan Baku (Depan Giling Kopi)
16 - Bak Limbah Depan
Keterangan :
17 - Kamar Jemur Lama (2 Lantai)
18 - Gudang Produksi Basah
1.BANGUNAN-BANGUNAN
SHGB No. 00056, Luas Tanah : 14.000 m² 19 - Gudang Genset dan Panel Listrik
1 2. - SHGB
Pos Jaga No.
1 00057, Luas Tanah : 26.934 m²20 - Gudang Carter & Minyak
2 - Tempat Parkir 21 - Gudang Produksi & Bahan Jadi
Total Luas Tanah 40.934 m²
22 - Gudang Boiler & Batu Bara
3 - Musholla
4 - Poliklinik 23 - Gudang Fallet
5 - Mess Karyawan 4 Pintu 24 - Bak Pengolahan Limbah
6 - Gudang Plastik 25 - Gudang Barang Jadi
7 - Kantor dan Labolatorium 26 - Rumah Pompa
8 - Gudang Bahan Baku A 27 - Pengolahan Air Bersih
9 - Gudang Bengkel Tempat Mobil 28 - Mess Lama 3 Lantai
10 - Gudang Bengkel Alat Mobil, Bubut dan Kayu 29 - Kamar Jemur Baru (3 Lantai)
11 - Gudang Bahan Baku B 30 - Produksi Basah
12 - Gudang Listrik 31 - Kantin & Puskesmas
13 - Gudang Giling Kopi 32 - Rumah Non Permanen 1
14 - Ruang Monitor Kopi 33 - Rumah Non Permanen 2
15 - Gudang Bahan Baku (Depan Giling Kopi) 34 - Rumah Non Permanen 3
16 - Bak Limbah Depan 35 - Bak Air
17 - Kamar Jemur Lama (2 Lantai) 36 - Masjid
18 - Gudang Produksi Basah 37 - Pos Jaga 2
19 - Gudang Genset dan Panel Listrik
20 - Gudang Carter & Minyak
21
Catatan
22
: -- Gudang Produksi & Bahan Jadi
Gudang Boiler & Batu Bara
Gambar
23 ini- hanya merupakan ilustrasi atas bentuk bangunan dari objek penilaian
Gudang Fallet
24 - Bak Pengolahan Limbah
25 - Gudang Barang Jadi
26 - Rumah Pompa
27 - Pengolahan Air Bersih
28 - Mess Lama 3 Lantai
29 - Kamar Jemur Baru (3 Lantai)
30 - Produksi Basah
31 - Kantin & Puskesmas
32 - Rumah Non Permanen 1
33 - Rumah Non Permanen 2
34 - Rumah Non Permanen 3
35 - Bak Air
36 - Masjid
37 - Pos Jaga 2
- 27 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 38
FOTO - FOTO ASET
Tampak Jalan Ki Kemas Rindo (Depan Aset) Tampak Jalan Aset (Depan Aset)
(Aset Berada Di Sebelah Kanan) (Aset Berada di Sebelah Kiri)
Tampak Depan Aset Pos Jaga 1
Tampak Tempat Parkir Tampak Dalam Tempat Parkir
Tampak Dalam Tempat Parkir Musholla
- 28 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 39
FOTO - FOTO ASET
Poliklinik Mess Karyawan
Gudang Plastik Tampak Samping Gudang Plastik
Kantor dan Labolatorium Tampak Dalam Kantor dan Labolatorium
Gudang Bahan Baku A Tampak Dalam Gudang Bahan Baku A
- 29 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 40
FOTO - FOTO ASET
Tampak Dalam Gudang Bahan Baku A Tampak Gudang Bahan Baku A
Tampak Gudang Bengkel Tempat Mobil Tampak Gudang Bengkel Tempat Mobil
Tampak Bengkel Alat Mobil, Bubut serta Kayu Tampak Bengkel Alat Mobil, Bubut serta Kayu
Tampak Dalam Bengkel Alat Mobil, Bubut serta Kayu Tampak Dalam Bengkel Alat Mobil, Bubut serta Kayu
- 30 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 41
FOTO - FOTO ASET
Tampak Dalam Gudang Bahan Baku B Tampak Dalam Gudang Listrik
Tampak Dalam Gudang Giling Kopi Tampak Ruang Monitor Giling Kopi
Tampak Dalam Gudang Bahan Baku Tampak Bak Limbah Depan
Kamar Jemur Lama Gudang Produksi Basah
- 31 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 42
- 32 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 43
FOTO - FOTO ASET
Rumah Pompa Tampak Pengolahan Air Bersih
Mess Lama 3 Lantai Tampak Kamar Jemur Baru
Tampak Dalam Gudang Produksi Basah Kantin & Puskesmas
Tampak Rumah Non Permanen 1 Tampak Rumah Non Permanen 2
- 33 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 44
FOTO - FOTO ASET
Tampak Rumah Non Permanen 3 Tampak Bak Air
Tampak Masjid
- 34 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 45
FOTO - FOTO ASET
Tampak Akse Jalan Menuju Aset (Depan Aset) Tampak Jembatan Aset
Tampak Jembatan Aset Tampak Sungai Ogan
Tampak Aset Tampak Aset
Tampak Aset Tampak Aset
- 35 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 46
3 TINJAUAN PASAR PROPERTI
3.1 Makro Ekonomi
3.1.1 Ringkasan Kondisi Perekonomian Makro
Tabel 3.1. Pertumbuhan Ekonomi Dunia dan Indonesia
• Di bidang ekonomi, prospek pertumbuhan ekonomi dunia 2025 diprakirakan lebih
tinggi dari proyeksi sebelumnya menjadi 3,2%. Di sisi lain, arah kebijakan
Pemerintah dan bank sentral AS berpengaruh pada ketidakpastian pasar
keuangan global.
• Ekonomi Indonesia tahun 2024 tumbuh sebesar 5,03 persen, melambat dibanding
capaian tahun 2023 yang mengalami pertumbuhan sebesar 5,05 persen (c-to-c).
• Nilai tukar Rupiah tetap terkendali ditengah ketidakpastian global yang tinggi,
didukung oleh kebijakan stabilisasi Bank Indonesia. Nilai tukar Rupiah terhadap
dolar AS pada Januari 2025 (hingga 14 Januari 2025) hanya melemah sebesar
1,00% (ptp) dari level nilai tukar akhir 2024.
• Posisi cadangan devisa Indonesia pada akhir Desember 2024 tercatat tinggi
sebesar 155,7 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,7 bulan impor atau
6,5 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di
atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
• Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) 2024 terjaga dalam kisaran sasarannya
2,5±1%, sejalan inflasi IHK Desember 2024 yang tercatat 1,57% (yoy).
Perkembangan ini dipengaruhi oleh inflasi inti yang terkendali pada level 2,26%
(yoy) sejalan dengan konsistensi suku bunga kebijakan Bank Indonesia (BI-Rate)
untuk mengarahkan ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya.
(Sumber : Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan IV 2024 dan diolah)
3.1.2 Pertumbuhan Ekonomi Global
Divergensi pertumbuhan ekonomi dunia melebar dan ketidakpastian pasar keuangan
global berlanjut. Perekonomian Amerika Serikat (AS) tumbuh lebih kuat dari prakiraan
didukung oleh stimulus fiscal yang meningkatkan permintaan domestic dan kenaikan
investasi di bidang teknologi yang mendorong peningkatan produktivitas. Sebaliknya,
ekonomi Eropa, Tiongkok, dan Jepang masih lemah dipengaruhi oleh menurunnya
keyakinan konsumen dan tertahannya produktivitas, sementara ekonomi India masih
tertahan akibat sektor manufaktur yang terbatas. Sejalan dengan itu, prospek
pertumbuhan ekonomi dunia 2025 diprakirakan lebih tinggi dari proyeksi sebelumnya
menjadi 3,2%.
- 36 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 47
Di sisi lain, arah kebijakan Pemerintah dan bank sentral AS berpengaruh pada
ketidakpastian pasar keuangan global. Kuatnya ekonomi AS serta dampak kebijakan
tarif menahan proses disinflasi di AS dan berdampak pada menguatnya
ekspektasi penurunan Fed Funds Rate (FFR) yang lebih terbatas. Kebijakan fiskal AS
yang lebih ekspansif mendorong yield US Treasury tetap tinggi, baik pada tenor
jangka pendek maupun jangka panjang. Bersamaan dengan ketegangan geopolitik
yang meningkat, perkembangan tersebut menyebabkan makin besarnya preferensi
investor global untuk memindahkan portofolionya ke AS. Indeks mata uang dolar AS
naik tinggi makin menambah tekanan pelemahan berbagai mata uang dunia.
Berbagai perkembangan global ini memerlukan penguatan respons kebijakan dalam
memitigasi dampak rambatan global untuk tetap menjaga stabilitas dan mendorong
pertumbuhan ekonomi di dalam negeri.
Tabel 3.1. Pertumbuhan PDB Dunia
Sumber : IMF WEO *Proyeksi Bank Indonesia
3.1.3 Pertumbuhan Domestik
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tumbuh baik dengan kecenderungan lebih rendah dari
prakiraan sebelumnya. Pertumbuhan ekonomi triwulan IV 2024 sedikit di bawah
prakiraan dipengaruhi oleh lebih rendahnya permintaan domestik, baik konsumsi
maupun investasi. Secara keseluruhan, pertumbuhan ekonomi 2024 diprakirakan
sedikit di bawah titik Tengah kisaran 4,7–5,5%. Pada 2025, pertumbuhan ekonomi
diperkirakan juga cenderung lebih rendah dari prakiraan sebelumnya. Ekspor
diprakirakan lebih rendah sehubungan dengan melambatnya permintaan negara-
negara mitra dagang
utama, kecuali AS. Konsumsi rumah tangga juga masih lemah, khususnya golongan
menengah ke bawah sehubungan dengan belum kuatnya ekspektasi penghasilan dan
ketersediaan lapangan kerja. Pada saat yang sama, dorongan investasi swasta juga
belum kuat karena masih lebih besarnya kapasitas produksi dalam memenuhi
permintaan, baik domestic maupun ekspor. Bank Indonesia memprakirakan
pertumbuhan ekonomi Indonesia 2025 mencapai kisaran 4,7– 5,5%, sedikit lebih
rendah dari kisaran prakiraan sebelumnya 4,8–5,6%. Dalam kaitan ini, Bank Indonesia
terus mengoptimalkan bauran kebijakannya untuk tetap menjaga stabilitas dan turut
mendorong pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan. Upaya tersebut dilakukan
melalui optimalisasi stimulus kebijakan makroprudensial dan akselerasi digitalisasi
transaksi pembayaran yang ditempuh Bank Indonesia dengan kebijakan stimulus fiskal
Pemerintah. Lebih dari itu, Bank Indonesia mendukung penuh implementasi program-
- 37 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 48
program Pemerintah dalam Asta Cita, termasuk untuk ketahanan pangan, pembiayaan
ekonomi, serta akselerasi ekonomi dan keuangan digital.
3.1.4 Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) 2024 terjaga dalam kisaran sasarannya 2,5±1%,
sejalan inflasi IHK Desember 2024 yang tercatat 1,57% (yoy). Perkembangan ini
dipengaruhi oleh inflasi inti yang terkendali pada level 2,26% (yoy) sejalan dengan
konsistensi suku bunga kebijakan Bank Indonesia (BI-Rate) untuk mengarahkan
ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya. Sementara itu, kelompok volatile food
(VF) mencatat inflasi 0,12% (yoy) didukung oleh peningkatan pasokan pangan seiring
berlanjutnya musim panen, serta eratnya sinergi pengendalian inflasi TPIP/TPID
melalui GNPIP. Secara spasial, inflasi IHK di berbagai daerah juga terkendali dalam
kisaran sasaran inflasi nasional.
Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi IHK tetap terkendali dalam sasarannya.
Inflasi inti diprakirakan terjaga seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar dalam
sasaran, kapasitas perekonomian yang masih besar dan dapat merespons permintaan
domestik, imported inflation yang terkendali sejalan dengan kebijakan stabilisasi nilai
tukar Rupiah Bank Indonesia, serta dampak positif berkembangnya digitalisasi. Inflasi
VF diprakirakan terkendali didukung oleh sinergi pengendalian inflasi Bank Indonesia
dan Pemerintah Pusat dan Daerah.
Bank Indonesia terus berkomitmen memperkuat efektivitas kebijakan moneter guna
menjaga inflasi tahun 2025 dan 2026 terkendali dalam sasaran 2,5±1%, dengan
tetap mendukung upaya turut mendorong pertumbuhan ekonomi.
Tabel 3.3. Inflasi Indonesia y-to-y (2019 -2024)
3.1.5 Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah tetap terkendali di tengah ketidakpastian global yang tinggi,
didukung oleh kebijakan stabilisasi Bank Indonesia. Nilai tukar Rupiah terhadap dolar
AS pada Januari 2025 (hingga 14 Januari 2025) hanya melemah sebesar 1,00%
(ptp) dari level nilai tukar akhir 2024. Perkembangan nilai tukar Rupiah terhadap
dolar AS juga relatif lebih baik dibandingkan dengan mata uang regional lainnya,
seperti rupee India, peso Filipina, dan baht Thailand yang masing-masing melemah
sebesar 1,20%; 1,33%; dan 1,92%. Sebaliknya, nilai tukar Rupiah tercatat menguat
terhadap mata uang kelompok negara maju di luar dolar AS, dan stabil terhadap
mata uang kelompok negara berkembang. Perkembangan tersebut sejalan dengan
kebijakan stabilisasi Bank Indonesia serta didukung oleh aliran masuk modal asing
yang masih berlanjut, imbal hasil instrumen keuangan domestik yang menarik, serta
prospek ekonomi Indonesia yang tetap baik. Ke depan, nilai tukar Rupiah diprakirakan
- 38 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 49
stabil didukung komitmen Bank Indonesia menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah, imbal
hasil yang menarik, inflasi yang rendah, dan prospek pertumbuhan ekonomi Indonesia
yang tetap baik. Seluruh instrumen moneter akan terus dioptimalkan, termasuk
penguatan strategi operasi moneter pro-market melalui optimalisasi instrumen SRBI,
SVBI, dan SUVBI, untuk memperkuat efektivitas kebijakan dalam menarik aliran masuk
investasi portofolio asing dan mendukung stabilitas nilai tukar Rupiah.
3.1.6 Suku Bunga
Transmisi kebijakan moneter melalui jalur suku bunga berjalan baik dalam upaya
turut mendukung pertumbuhan ekonomi. Suku bunga pasar uang (IndONIA) bergerak
di sekitar BI-Rate, yaitu 6,03% pada 14 Januari 2025. Suku bunga SRBI untuk tenor
6, 9, dan 12 bulan tanggal 10 Januari 2025 tercatat menarik untuk mendukung aliran
masuk modal asing masing-masing pada level 7,06%; 7,10%; dan 7,23%. Imbal hasil
SBN tenor 2 tahun dan 10 tahun per 14 Januari 2025, masing-masing meningkat
menjadi 6,98% dan 7,25% sehingga juga tetap menjaga daya tarik imbal hasil
instrumen keuangan domestik di tengah berlanjutnya ketidakpastian global.
Sementara itu, suku bunga perbankan tetap terjaga ditopang likuiditas perbankan
yang memadai serta efisiensi perbankan dalam pembentukan harga yang makin baik
dengan transparansi SBDK. Suku bunga deposito 1 bulan dan suku bunga kredit pada
Desember 2024 tercatat masing-masing sebesar 4,87% dan 9,20%, relatif stabil
dibandingkan dengan level bulan sebelumnya.
Bank Indonesia terus memperkuat efektivitas implementasi KLM. Pada 2025, KLM
diarahkan untuk mendorong kredit/pembiayaan perbankan guna mendukung
pertumbuhan dan penciptaan lapangan kerja. Mulai 1 Januari 2025, insentif KLM telah
disalurkan pada sektorsektor yang mendukung pertumbuhan dan penciptaan
lapangan kerja, yaitu antara lain sektor pertanian, perdagangan dan manufaktur,
transportasi, pergudangan dan pariwisata dan ekonomi kreatif, konstruksi, real estate,
dan perumahan rakyat, serta UMKM, Ultra Mikro, dan hijau. Hingga minggu kedua
Januari 2025, Bank Indonesia telah menyalurkan insentif KLM sebesar Rp295 triliun,
atau meningkat sebesar Rp36 triliun dari Rp259 triliun pada akhir Oktober 2024.
Insentif dimaksud telah disalurkan kepada kelompok bank BUMN sebesar Rp129,1
triliun, bank BUSN sebesar Rp130,6 triliun, BPD sebesar Rp29,9 triliun, dan KCBA
sebesar Rp5 triliun. Ke depan, Bank Indonesia akan terus mendorong penyaluran
kredit/pembiayaan perbankan dan memperkuat sinergi dengan Pemerintah, otoritas
keuangan, Kementerian/Lembaga, perbankan, dan pelaku usaha.
Ketahanan sistem keuangan terjaga baik. Likuiditas perbankan tetap memadai,
tecermin dari rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) pada Desember
2024 yang tinggi sebesar 25,59%. Rasio kecukupan modal (Capital Adequacy
Ratio/CAR) perbankan pada November 2024 tercatat tinggi sebesar 26,89%,
tergolong kuat dalam menyerap risiko dan mendukung pertumbuhan kredit.
Risiko kredit tetap terkendali, tecermin dari rasio kredit bermasalah (NonPerforming
Loan/NPL) perbankan pada November 2024 yang terjaga rendah, sebesar 2,19%
(bruto) dan 0,75% (neto). Hasil stress-test Bank Indonesia menunjukkan ketahanan
perbankan yang tetap kuat dalam menghadapi berbagai risiko, serta ditopang oleh
kemampuan membayar dan profitabilitas korporasi yang terjaga. Bank Indonesia
akan terus memperkuat sinergi kebijakan Bersama KSSK dalam memitigasi berbagai
risiko yang berpotensi mengganggu stabilitas sistem keuangan.
Kinerja transaksi ekonomi dan keuangan digital pada tahun 2024 tetap tumbuh
didukung oleh sistem pembayaran yang aman, lancar, dan andal. Pembayaran digital
mencapai 34,5 miliar transaksi atau tumbuh 36,1% (yoy) yang didukung oleh seluruh
komponennya. Volume transaksi pada aplikasi mobile tumbuh sebesar 39,1% (yoy),
- 39 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 50
demikian pula volume transaksi pada internet yang tumbuh sebesar 4,4% (yoy) pada
tahun 2024. Di samping itu, volume transaksi pembayaran digital melalui QRIS tetap
tumbuh pesat sebesar 175,2% (yoy) didukung peningkatan jumlah pengguna dan
merchant. Pembayaran digital diproyeksikan meningkat 52,3% (yoy) pada tahun
2025. Dari sisi infrastruktur, volume transaksi ritel yang diproses melalui BI-FAST
mencapai 3,4 miliar transaksi atau tumbuh 62,4% (yoy) dengan nilai mencapai Rp8,9
triliun pada tahun 2024. Volume transaksi nilai besar yang diproses melalui BI-RTGS
mencapai 10,3 juta transaksi atau tumbuh 3,1% (yoy) dengan nilai Rp126,3 ribu triliun,
meningkat 17,6% (yoy) pada tahun 2024. Pada tahun 2025, volume transaksi BIFAST
diprakirakan tumbuh 34,1% (yoy) dan nilai transaksi BI-RTGS diprakirakan tumbuh
11,4% (yoy). Sementara itu, dari sisi pengelolaan uang Rupiah, Uang Kartal Yang
Diedarkan (UYD) tumbuh 9,3% (yoy) menjadi Rp1.204,5 triliun pada akhir Desember
2024 dan diprakirakan tumbuh 5,7% (yoy) pada tahun 2025.
3.1.7 Prospek Perekonomian Indonesia
Prospek ekonomi Indonesia pada 2025 diprakirakan tetap positif, dengan
pertumbuhan sekitar 4,7–5,5%, didukung oleh stabilitas perekonomian yang terus
terjaga. IMF memprediksikan pertumbuhan perekonomian Indonesia di level 5,1
persen. Sementara Bank Dunia, melalui laporannya Indonesia Economic Prospects
pada Desember 2024 memperkirakan pertumbuhan ekonomi Indonesia 2025 sebesar
5,1 persen. Sedangkan OECD pada laporannya November 2024, memperkirakan
pertumbuhan ekonomi Indonesia 2025 sebesar 5,2 persen. Proyeksi ini sesungguhnya
tidak terlalu berbeda jauh dengan target pertumbuhan
ekonomi pada APBN 2025 sebesar 5,2 persen. Inflasi rata rata, Bank Dunia
memprediksikan akan berada di kisaran 2,4 persen, sementara Institute For
Development of Economics and Finance (Indef) memperkirakan inflasi di level 2,8%.
Sedangkan target inflasi pada APBN 2025 sebesar 2,5 persen. Perkiraan inflasi
terkendali, dan berada di level rendah ini dikarenakan dua hal, yakni dari sisi
eksternal dan internal. Dari sisi eksternal, merujuk Laporan IMF pada Oktober 2024
menggambarkan bahwa perjuangan global melawan Inflasi sebagian besar berhasil
dimenangkan. Tingkat inflasi secara global diperkirakan mencapai 3,5% pada akhir
2025.
3.2 Perkembangan Industri Karet di Indonesia
Karet, dikenal karena kualitas elastisnya, adalah komoditas pertanian yang digunakan
dalam banyak produk dan peralatan di seluruh dunia (mulai dari produk industri
hingga produk rumah tangga, dengan industri ban sebagai konsumen karet terbesar.
Terdapat dua jenis karet, yaitu (1) karet alam dan (2) karet sintetis. Karet alam terbuat
dari getah (lateks) dari pohon karet, sedangkan karet sintetis terbuat dari minyak
mentah.
Kedua jenis tersebut dapat saling menggantikan dan karenanya mempengaruhi
permintaan (dan harga) masing-masing di pasar global; ketika harga minyak mentah
naik (yang membuat karet sintetis lebih mahal), permintaan akan karet alam
meningkat. Namun, ketika gangguan pasokan (suplai) karet alam membuat harga
karet alam naik, maka pasar cenderung beralih ke karet sintetis.
Bagian ini membahas sektor karet alam Indonesia. Indonesia adalah penghasil karet
alam terbesar kedua di dunia dan juga pengekspor terbesar kedua (setelah Thailand).
3.2.1 Indonesia Dalam Konteks Global
Pohon karet membutuhkan suhu tinggi yang konstan (26-32 derajat Celsius) dan
lingkungan yang lembab supaya dapat berproduksi secara maksimal. Kondisi-kondisi
ini ditemukan di Asia Tenggara, tempat sebagian besar karet alam dunia diproduksi.
- 40 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 51
Sekitar 70 persen dari produksi karet alam global berasal dari Thailand, Indonesia,
dan Vietnam.
Memerlukan waktu tujuh tahun untuk sebatang pohon karet mencapai usia produksinya.
Setelah itu, pohon karet dapat berproduksi hingga 25 tahun lamanya. Namun, karena
siklus yang panjang dari pohon ini, penyesuaian pasokan jangka pendek tidak dapat
dilakukan.
Berdasarkan data dari Statista, Thailand tetap menjadi produsen karet alam terbesar
di dunia pada tahun 2023, dengan produksi karet alam sebesar 4,71 juta metrik ton
pada tahun itu. Di posisi kedua adalah Indonesia, dengan produksi sebesar 2,65 juta
metrik ton.
Tabel 3.4. Lima Negara Penghasil Karet (Alam) Terbesar pada Tahun 2023
3.2.2 Produksi Karet Alam di Indonesia
Sebagai produsen karet alam terbesar kedua, Indonesia memasok karet dalam jumlah
besar ke pasar global. Sejak tahun 1980an, sektor karet Indonesia telah mengalami
pertumbuhan produksi yang stabil. Namun, tabel 2 menunjukkan bahwa telah terjadi
penurunan bertahap dalam produksi karet alam di Indonesia setelah tahun 2017.
Tabel 3.5. Produksi Karet Alam di Indonesia, 2008-2024
Sumber: Badan Pusat Statistik (BPS)
Setelah mencapai puncak produksinya pada tahun 2017, produksi karet alam di
ndonesia mulai menurun. Meskipun kemerosotan pada periode 2020-2021 sangat
dipengaruhi oleh krisis COVID-19 (dan penyakit gugur daun yang menyerang
- 41 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 52
perkebunan karet), sayangnya belum ada pemulihan ke tingkat pra-pandemi setelah
krisis itu berakhir.
Perkebunan Karet di Indonesia
Kebanyakan produksi karet Indonesia berasal dari provinsi-provinsi berikut:
1. Sumatra Selatan
2. Sumatra Utara
3. Riau
4. Jambi
5. Kalimantan Barat
Sumatera Selatan merupakan pemasok karet terbesar karena provinsi ini
menyumbang sekitar 25-30 persen terhadap produksi karet nasional.
Sebagian besar produksi karet nasional - sekitar 90 persen - dihasilkan oleh petani
kecil. Oleh karena itu, perkebunan milik negara dan perkebunan besar milik swasta
hanya berperan kecil dalam produksi karet nasional.
Yang menarik di tabel 3 yaitu pertumbuhan yang mengesankan dalam produksi karet
di perkebunan rakyat kecil antara tahun 2002 sampai sekarang, sementara produksi
di perkebunan besar (baik milik swasta maupun negara) telah menurun secara
signifikan di periode yang sama. Ini berarti bahwa dalam hal produksi karet, Indonesia
menjadi semakin bergantung pada petani kecil. Di bawah kami jelaskan mengapa hal
ini merupakan situasi yang berisiko.
Tabel 3.6. Produksi Karet Kering di Indonesia per Status Pengusahaan
Sumber: Badan Pusat Statistik (BPS)
- 42 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 53
Untuk memahami tren yang terlihat pada tabel 3, kita perlu mencermati lebih teliti soal
luas perkebunan karet di Indonesia. Luas total perkebunan karet Indonesia meningkat
secara stabil antara tahun 2002 dan 2021. Pada tahun 2002, luas perkebunan karet
nasional mencapai 3,34 juta hektare. Pada tahun 2021 luas total perkebunan karet
nasional telah tumbuh menjadi 3,78 juta hektare, terutama karena perluasan
perkebunan rakyat sehingga membantu mendorong peningkatan produksi karet
nasional. Namun, terjadi penurunan luas perkebunan karet yang signifikan setelah
tahun 2021, terutama karena penurunan luas perkebunan rakyat.
Tabel 3.7 Luas Perkebunan Karet di Indonesia
Sumber: Badan Pusat Statistik (BPS)
3.2.3 Produktifitas Perkebunan Karet Indonesia
Berdasarkan tabel 3 dan 4, ada hal menarik yang terjadi di Indonesia selama dua
dekade terakhir. Sementara produksi karet nasional tumbuh sebesar 39,0 persen
antara tahun 2002 dan 2023, luas total perkebunan karet nasional malah menyusut
sebesar 5,7 persen (selama periode yang sama). Artinya, Indonesia memproduksi lebih
banyak karet di perkebunan yang lebih sedikit. Dengan kata lain: produktivitas karet
telah meningkat pesat di Indonesia.
Umumnya, di Indonesia, serangkaian faktor telah membuat petaninya (pada dasarnya
petani komoditas pertanian apa pun) kurang produktif dibandingkan dengan petani
di negara-negara lain. Misalnya, Indonesia hanya mampu menghasilkan 1.088
kilogram (kg) karet per hektar (ha) di provinsi penghasil karet teratasnya, Sumatera
Selatan (dan produktivitas nasional jauh di bawah tingkat itu), sementara petani di
Thailand menghasilkan rata-rata 1.800 kg karet per ha. Lagipula, di Vietnam (1.720
kg/ha) dan Malaysia (1.510 kg/ha) tingkat produktivitas karet juga jauh lebih tinggi
dibanding di Indonesia.
Tabel 3.8 Provinsi dengan Produktivitas Karet Kering Tertinggi di 2023
Sumber: Badan Pusat Statistik (BPS)
- 43 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 54
Faktor-faktor utama yang menghambat produksi petani Indonesia adalah pohon-
pohon yang sudah tua (sehingga produktivitasnya menurun), kurangnya keahlian dan
teknologi para petani kecil, kurangnya kesiapan finansial, dan kurangnya dukungan
dari pemerintah (dalam hal pemberian pinjaman lunak kepada petani serta program
lainnya).
Jadi, meskipun produktivitas telah meningkat selama beberapa dekade belakangan
ini, masalahnya adalah ketika perkebunan karet besar milik swasta dan negara
mengalami penurunan, sektor ini menjadi semakin bergantung pada petani kecil.
Masalah dengan petani kecil ini adalah mereka umumnya tidak memiliki modal,
teknologi, dan keahlian untuk mengoptimalkan produktivitas (sementara perkebunan
besar biasanya memiliki sumber daya keuangan untuk berinvestasi pada keahlian,
pengetahuan, dan teknologi, termasuk program peremajaan pohon).
3.2.4 Harga Karet Dunia
Karena prospek positif di sektor perkebunan karet berkat harga karet dunia yang
menarik (harga ini khususnya tinggi pada periode 2005-2014, sesuai boom komoditas
pada tahun 2000an, lihat grafik di bawah), terjadi pergeseran dari komoditas seperti
kakao, kopi, dan teh, ke arah pendirian perkebunan kelapa sawit dan karet di
Indonesia. Bahkan setelah boom komoditas berakhir sekitar tahun 2012, harga karet
dunia masih tetap tinggi untuk sementara waktu.
Namun, sejak akhir tahun 2014 harga karet dunia (kurang lebih) bergerak
menyamping pada level yang cukup jauh dari posisi rekor tertingginya. Jadi, orang
memang bisa bertanya-tanya apakah prospek perkebunan karet masih
menguntungkan. Ini mungkin menjelaskan mengapa tabel 4 menunjukkan bahwa luas
perkebunan karet telah menyusut secara signifikan selama beberapa tahun terakhir.
Harga karet dunia terutama dipengaruhi oleh permintaan dari industri ban karena
industri ini menyumbang sekitar 60 persen dari konsumsi karet alam (sehingga menjadi
pendorong utama harga karet).
Harga Karet Dunia, Juli 1997 - Desember 2024 (dalam sen USD/kilogram)
Sumber : www.tradingeconomics.com
- 44 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 55
3.2.5 Realisasi Ekspor Karet Indonesia
Sekitar 75-80 persen dari produksi karet alam Indonesia diekspor, dengan pasar
ekspor terbesar Jepang dan Amerika Serikat. Sementara itu, Tiongkok, India, dan
Korea Selatan juga merupakan pembeli utama karet Indonesia.
Tabel 3.9 Negara Tujuan Utama Ekspor Karet Alam Indonesia di 2023
Sumber: Badan Pusat Statistik (BPS)
Tabel 7 menunjukkan bahwa volume ekspor karet dari Indonesia mencapai puncaknya
pada tahun 2017, dan kemudian terus menurun hingga tahun 2022 (kecuali tahun
2021 ketika terjadi sedikit peningkatan (rebound) setelah titik paling parah krisis
COVID-19 lewat pada tahun 2020). Penurunan kinerja ekspor karet ini sangat
disayangkan karena lewat ekspor karet (seluruh spektrum hulu-hilir) cukup banyak
pendapatan devisa masuk ke dalam Indonesia.
Tabel 3.10 Statistik Ekspor Karet Alam Indonesia
Sumber: Badan Pusat Statistik (BPS)
Ada 24 jenis produk karet yang diekspor oleh Indonesia. Namun, hanya tiga yang
layak disebutkan di sini karena 21 kategori lainnya tidak signifikan. Namun, di antara
ketiga kategori tersebut, ada satu yang benar-benar dominan. Sekitar 90 persen dari
- 45 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 56
semua produk karet yang diekspor dari Indonesia adalah Technically Specified
Natural Rubber (TSNR 20, dengan Kode HS 40012220).
Tabel 3.11 Tiga Besar Produk Ekspor Karet Alam Indonesia (dalam ton)
3.2.6 Realisasi Impor Karet Indonesia
Meskipun Indonesia memiliki surplus perdagangan yang lebar dalam hal karet alam
(artinya ekspor karet alam jauh lebih unggul daripada impor karet alam), telah terjadi
peningkatan kuat dalam impor karet alam dan sintetis masuk ke Indonesia selama dua
dekade terakhir (meskipun peningkatan kuat ini berasal dari basis yang rendah).
Tabel 3.12 Impor Karet (Volume)
Tabel 3.12 Impor Karet (Nilai)
3.2.7 Tantangan Yang Dihadapi Sektor Karet Indonesia
Seperti disebutkan di atas, tantangan utama yang menghambat pertanian karet di
Indonesia adalah:
• Perkebunan karet alam Indonesia kurang produktif dibandingkan dengan
perkebunan karet di negara-negara tetangga, karena sebagian besar produksinya
di Indonesia dipasok oleh petani kecil. Petani kecil ini tidak memiliki teknik pertanian
yang paling efisien dan memiliki keterbatasan dana untuk berinvestasi pada pohon
baru (peremajaan pohon), pupuk berkualitas tinggi, dll.
• Koordinasi dan kerja sama yang lemah antara Kementerian Pertanian, Kementerian
Perindustrian, dan Kementerian Perdagangan menyebabkan ketidakpastian yang
sangat tinggi bagi para pelaku industri karet. Seringkali, ketiga kementerian ini
- 46 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 57
saling menunjukkan ketika tindakan/regulasi/program diperlukan, sehingga pada
akhirnya tidak terjadi perbaikan samasekali.
• Penurunan struktural dalam luas perkebunan karet di Indonesia sejak tahun 2021
(yang berhubungan dengan turunnya harga karet di pasar global), sementara
sulitnya untuk menambah perkebunan karet baru (karena dibutuhkan sekitar tujuh
tahun bagi pohon karet untuk mulai menghasilkan lateks).
• Lambatnya pertumbuhan industri manufaktur Indonesia (terutama industri otomotif
yang menyerap sekitar setengah dari produksi karet alam Indonesia, diikuti oleh
industri sarung tangan, sarung tangan medis, benang karet, alas kaki, karpet, dan
peralatan lainnya) berarti permintaan dalam negeri akan karet tidak tumbuh
dengan pesat.
• Peningkatan impor karet alam dan sintetis terjadi karena Indonesia tidak memiliki
industri pengolahan karet yang berkembang.
- 47 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 58
4 ANALISIS DATA & KESIMPULAN
4.1 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use
Analysis)
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu objek, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan,
secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari objek tersebut. (SPI Edisi
VII-2018, KPUP 10.1)
Tanah dengan Kondisi Terbangun saat ini (As Improvement)
▪ Secara Hukum Diizinkan (Legally Permissible)
Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertahanan Nasional Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2024 tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah Kota Palembang, objek penilaian terletak di daerah yang
saat ini dikategorikan untuk industri yang pengembangan saat saat ini sebagai
pabrik diperbolehkan secara hukum.
▪ Secara Fisik Dimungkinkan (Physically Possible)
Berdasarkan pengamatan fisik dan pembangunan sekitar, luas lahan 130.232
meter persegi dan luas bangunan ± 50.044 meter persegi pengembangan saat
ini sebagai pabrik telah sesuai.
▪ Secara Finansial Menguntungkan (Financially Feasible)
Dengan memperhatikan kondisi pasar dan kinerja operasional properti, maka
pengembangan sebagai pabrik merupakan penggunaan yang layak secara
finansial
▪ Secara Produktifitas Optimal (Maximally Productive)
berdasarkan ketiga aspek di atas, maka pengembangan sebagai pabrik
diperkirakan memberikan hasil yang tertinggi.
Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik. Tanah saat ini adalah sebagai pabrik
Kami menyadari bahwa analisis mendetail dan terperinci terhadap penggunaan
yang tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) belum kami lakukan karena
sebagaimana dalam SPI Edisi VII – 2018, KPUP. 10.7 hal tersebut merupakan
pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian aset.
.
- 48 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 59
4.2 Implementasi Menggunakan Pendekatan Penilaian
Standar Penilaian Indonesia (KPUP 14.1) membagi 3 (tiga) pendekatan penilaian
utama untuk real properti yaitu;
1. Pendekatan Pasar
2. Pendekatan Pendapatan
3. Pendekatan Biaya
Pendekatan atau metode penilaian yang paling sesuai untuk digunakan tergantung
kepada pertimbangan sebagai berikut :
- Dasar dan premis nilai yang sesuai, ditentukan oleh persyaratan dan tujuan
penugasan penilaian.
- Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang mungkin
diterapkan.
- Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan pendekatan
atau metode yang umum digunakan oleh pelaku pasar dalam pasar yang
relevan.
- Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam penerapan
metode atau beberapa metode.
Dalam penilaian ini, kami mempertimbangkan menggunakan Pendekatan Biaya
dengan Metode Biaya Reproduksi Terdepresiasi (DRC) sebagai pendekatan dan
metode penilaian yang paling sesuai untuk digunakan, mengingat kondisi berikut :
Tanah, Bangunan dan Sarana Penunjang (Pabrik PAN 1)
Pendekatan
Metode Pertimbangan Penggunaan
Penilaian
Pendekatan Pasar - Tidak terdapat pembanding yang
sebanding dan sejenis disekitar lokasi objek
penilaian.
Pendekatan - Tidak digunakan karena data mengenai
Pendapatan pendapatan historis tidak tersedia.
Pendekatan Biaya DRC - Biaya Digunakan karena investor masih
Pengganti mempertimbangkan biaya investasi yang
Terdepresiasi dikeluarkan untuk mendapatkan properti
tersebut.
Tanah Kosong
Pendekatan
Metode Pertimbangan Penggunaan
Penilaian
Pendekatan Pasar Perbandingan Digunakan karena terdapat pembanding
Data Pasar yang sebanding dan sejenis disekitar lokasi
objek penilaian.
Pendekatan - Tidak digunakan karena data mengenai
Pendapatan pendapatan historis tidak tersedia.
Pendekatan Biaya - Tidak digunakan karena objek penilaian
adalah tanah kosong.
- 49 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 60
Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi harga
transaksi atau penawaran. Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah
mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang
identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang terjadi hanya sedikit, dapat
dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau
yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan
informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal
ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran
apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan
Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam Penilaian. Perbedaan dapat
juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan
dan yang dinilai. (SPI KPUP 15.1 & 15.2)
Nilai tersebut diperoleh melalui analisis transaksi, penawaran dan permintaan lahan
kosong sejenis di lokasi yang sama dengan memperhatikan beberapa faktor antara
lain: lokasi, jenis hak atas tanah, kondisi tanah, kondisi pembiayaan kondisi transaksi,
kondisi pasar, karakteristik fisik, karakteristik ekonomi, penggunaan dan faktor lain
yang mempengaruhi penilaian.
Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai
obyek penilaian berdasarkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau
Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New), pada Tanggal Penilaian (Cut Off
Date) setelah dikurangi dengan Penyusutan.
Pendekatan Biaya memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip ekonomi bahwa
pembeli akan membayar aset tidak lebih dari biaya untuk mendapatkan aset
dengan utilitas yang sama, baik melalui pembelian atau dengan pembuatan
konstruksi dengan mengecualikan faktor-faktor seperti waktu yang tidak semestinya,
ketidaknyamanan, risiko dan faktor-faktor lainnya. Pendekatan ini memberikan
indikasi nilai dengan menghitung biaya pengganti atau reproduksi saat ini dari aset
dan membuat pengurangan untuk kemunduran fisik dan seluruh bentuk keusangan
lainnya yang relevan. (SPI 106.6.5.a)
Dalam pendekatan biaya digunakan prosedur sebagai berikut:
1. Mengestimasi nilai tanah sebagai tanah kosong dan dapat dikembangkan
sesuai dengan penggunaan tertinggi dan terbaik.
2. Menghitung biaya pengganti baru atas bangunan dan sarana penunjang.
3. Biaya pengganti baru dikurangkan dengan penyusutan fisik, keusangan
fungsional dan keusangan eksternal.
a. Penyusutan Fisik disebabkan umur bangunan dan kondisi pemeliharaan;
b. Keusangan Fungsional disebabkan kemajuan dalam teknologi yang lebih
efisien menghasilkan;
c. Keusangan Eksternal karena pengaruh eksternal yang mempengaruhi nilai
dari aset.
4. Menambahkan nilai tanah dengan biaya pengganti baru yang telah disusutkan
untuk mendapatkan indikasi nilai pasar properti yang dinilai.
Nilai Properti = Nilai Tanah + (Nilai Bangunan dan Sarana Penunjang -
Penyusutan)
- 50 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 61
Tanah
Teknik Perbandingan Data Pasar untuk penilaian tanah melibatkan perbandingan
langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang sejenis dimana data
aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia atau dapat menggunakan data
penawaran. Meskipun data transaksi adalah sangat penting, analisis dari
penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah yang sejenis yang
merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik
terhadap pasar sepanjang telah melewati proses penyesuaian terhadap perbedaan
bila ada.
Bangunan dan Sarana Penunjang
Penentuan nilai properti tersebut diperoleh dengan terlebih dahulu menghitung biaya
penggantian baru (RCN) dari bangunan dan sarana penunjang berdasarkan harga-
harga komponen saat ini dengan tingkat kegunaan yang sejenis, kemudian dikurangi
dengan perkiraan depresiasi yang disebabkan oleh keusangan fisik, kemunduran
fungsi dan factor eksternal.
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya
dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam
Standar Penilaian Indonesia.
- 51 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 62
4.2.1 Penilaian Tanah
Teknik perbandingan data Pasar untuk penilaian tanah melibatkan
perbandingan langsung dari Properti yang dinilai dengan bidang tanah yang
sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun
data transaksi adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga
yang ditawarkan untuk bidang tanah yang sejenis yang merupakan properti
pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik terhadap pasar.
Pembanding tanah yang digunakan adalah sebagai berikut:
▪ Data Pembanding 1
- Lokasi : Jalan Sriwijaya Raya, Karya Jaya, Kecamatan
Kertapati, Kota Palembang, Sumatera Selatan,
30259
- Jenis Properti : Tanah Kosong
- Luas Tanah : ± 43.493 m²
- Posisi Tanah : Tengah
- Lebar Jalan : ± 20 meter
- Bentuk Tanah : Persegi tidak beraturan
- Surat Tanah : SHGB
- Waktu Penawaran : 16 April 2025
- Harga Penawaran : Rp. 15.000.000.000,-
▪ Data Pembanding 2
- Lokasi : Jalan Mayor Jendral Satibi Darwis, Kelurahan
Keramasan, Kecamatan Kertapati, Kota
Pelembang, Sumatera Selatan
- Jenis Properti : Tanah Kosong
- Luas Tanah : ± 10.000 m²
- Posisi Tanah : Tengah
- Lebar Jalan : ± 6 meter
- Bentuk Tanah : Persegi tidak beraturan
- Surat Tanah : AJB
- Waktu Penawaran : 16 April 2025
- Harga Penawaran : Rp. 4.000.000.000,-
▪ Data Pembanding 3
- Lokasi : Jalan Sriwijaya Raya, Ibul Besar, Kecamatan
Pemulutan, Kabupaten Ogan Ilir, Sumatera
Selatan, 30259
- Jenis Properti : Tanah Kosong
- Luas Tanah : ± 30.000 m²
- Posisi Tanah : Tengah
- Lebar Jalan : ± 20 meter
- Bentuk Tanah : Persegi tidak beraturan
- Surat Tanah : AJB
- Waktu Penawaran : 16 April 2025
- Harga Penawaran : Rp. 6.000.000.000,-
- 52 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 63
PETA LOKASI DAN DATA PEMBANDING
Latitude (Garis Lintang) / DMS Latitude : -3.024760,
Longitude (Garis Bujur) / DMS Longitude : , 104.764769
LOKASI ASET
Data Pembanding 2
Data Pembanding 3
Data Pembanding 1
Sumber : Google Maps diolah
- 53 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 64
4.2.2 Penilaian Bangunan dan Sarana Penunjang
Bangunan dan sarana penunjang diperoleh dengan menghitung biaya
penggantian baru (RCN) untuk bangunan dan sarana penunjang berdasarkan
harga komponen saat ini dengan ingkat kegunaan yang sama, dan kemudian
dikurangi dengan estimasi penyusutan kerusakan fisik, keusangan fisik dan
fungsi eksternal.
Rincian Nilai Pengganti Baru dan Biaya Pengganti/Reproduksi Baru yang
Disusutkan adalah sebagai berikut :
(dalam rupiah)
URAIAN ASET / OBJEK PENILAIAN LUAS NILAI PASAR
v PAN Karet 1 : Bangunan dan Sarana Penunjang
Jalan Ki Kemas Rindo No. 18, RT. 36, RW. 06, Kelurahan Ogan Baru, Kecamatan Kertapati,
Kota Palembang, Provinsi Sumatera Selatan
w Bangunan-Bangunan
1 - Pos Jaga 1 ± 14,0 m² 2.744.000
2 - Tempat Parkir ± 349,0 m² 80.968.000
3 - Musholla ± 10,0 m² 1.960.000
4 - Poliklinik ± 50,0 m² 9.150.000
5 - Mess Karyawan 4 Pintu ± 210,0 m² 38.430.000
6 - Gudang Plastik ± 432,0 m² 111.888.000
7 - Kantor dan Labolatorium ± 1.183,0 m² 428.246.000
8 - Gudang Bahan Baku A ± 3.367,0 m² 878.787.000
9 - Gudang Bengkel Tempat Mobil ± 345,0 m² 56.235.000
10 - Gudang Bengkel Alat Mobil, Bubut dan Kayu ± 1.627,0 m² 284.725.000
11 - Gudang Bahan Baku B ± 400,0 m² 97.600.000
12 - Gudang Listrik ± 360,0 m² 89.280.000
13 - Gudang Giling Kopi ± 1.994,0 m² 478.560.000
14 - Ruang Monitor Kopi ± 30,0 m² 5.250.000
15 - Gudang Bahan Baku (Depan Giling Kopi) ± 1.600,0 m² 396.800.000
16 - Bak Limbah Depan ± 1.045,0 m² 242.440.000
17 - Kamar Jemur Lama ± 5.350,0 m² 2.022.300.000
18 - Gudang Produksi Basah ± 1.750,0 m² 420.000.000
19 - Gudang Genset dan Panel Listrik ± 102,0 m² 25.296.000
20 - Gudang Carter & Minyak ± 655,0 m² 158.510.000
21 - Gudang Produksi & Bahan Jadi ± 6.422,0 m² 2.055.040.000
22 - Gudang Boiler & Batu Bara ± 1.176,0 m² 337.512.000
23 - Gudang Fallet ± 164,0 m² 39.032.000
24 - Bak Pengolahan Limbah ± 2.525,0 m² 595.900.000
25 - Gudang Barang Jadi ± 585,0 m² 138.060.000
27 - Rumah Pompa ± 86,0 m² 16.254.000
28 - Pengolahan Air Bersih ± 440,0 m² 70.400.000
29 - Mess Lama 3 Lantai ± 1.170,0 m² 232.830.000
30 - Kamar Jemur Baru ± 7.089,0 m² 6.876.330.000
31 - Produksi Basah ± 4.815,0 m² 1.237.455.000
32 - Kantin & Puskesmas ± 260,0 m² 46.800.000
33 - Rumah Non Permanen 1 ± 1.650,0 m² 127.050.000
34 - Rumah Non Permanen 2 ± 1.061,0 m² 81.697.000
35 - Rumah Non Permanen 3 ± 1.169,0 m² 90.013.000
36 - Bak Air ± 47,0 m² 6.533.000
37 - Masjid ± 488,0 m² 463.600.000
38 - Pos Jaga 2 ± 24,0 m² 5.040.000
Sub Jumlah Bangunan-Bangunan 50.044,0 m² 18.248.715.000
w Sarana Penunjang 635.000.000
- 54 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 65
4.3 Kesimpulan Penilaian
(dalam rupiah)
URAIAN ASET / OBJEK PENILAIAN LUAS NILAI PASAR
v PAN Karet 1 : Tanah, Bangunan dan Sarana Penunjang
Jalan Ki Kemas Rindo No. 18, RT. 36, RW. 06, Kelurahan Ogan Baru,
Kecamatan Kertapati, Kota Palembang, Provinsi Sumatera Selatan
w Tanah 115.014,0 m² 26.108.180.000
w Bangunan-Bangunan 50.044,0 m² 18.248.715.000
w Sarana Pelengkap 635.000.000
Sub Jumlah 44.991.895.000
v PAN Karet 1 : Tanah
Jalan Ki Kemas Rindo (Gudang Kosong Taiping), Kelurahan Ogan Baru,
Kecamatan Kertapati, Kota Palembang, Provinsi Sumatera Selatan
w Tanah 15.218,0 m² 2.739.240.000
Sub Jumlah 2.739.240.000
Jumlah Keseluruhan 47.731.135.000
Dibulatkan 47.731.000.000
Dengan memperhatikan semua keterangan, faktor-faktor seperti yang terdapat
dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat pembatas yang
berlaku, kami berpendapat bahwa opini Nilai Pasar dari aset milik PT Prasidha
Aneka Niaga Tbk berupa Pabrik PAN Karet 1 , Jalan Ki Kemas Rindo No. 18, RT. 36,
RW. 06, Kelurahan Ogan Baru, Kecamatan Kertapati, Kota Palembang, Provinsi
Sumatera Selatan, kami berpendapat bahwa opini Nilai Pasar dari aset tersebut di
atas pada tanggal 31 Desember 2024, adalah sebesar
Rp 47.731.000.000,-
(empat puluh tujuh miliar tujuh ratus tiga puluh satu juta rupiah)
Ketidakpastian ekonomi menyebabkan sulitnya memperoleh hasil penilaian secara
akurat. Kami menyarankan untuk menggunakan laporan ini dengan penuh kehati-
hatian dan memahami seutuhnya asumsi, batasan, kondisi, komentar dan detil
keseluruhan bagian laporan yang mendasari opini nilai atas properti dimaksud.
Hormat kami
KJPP Toto Suharto & Rekan Cabab
Depok
Hery Wahyudianto, S.T., MAPPI (Cert.)
Rekan/Partner
No. MAPPI : 08-S-02208
No. Izin Penilai Publik : P-1.24.00659
No. Register Penilai : RMK-2017.00846
No. STTD OJK : STTD.PP-277/PM.021/2025
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P)
`
- 55 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 66
KONDISI & SYARAT PEMBATAS
Penilaian dan Laporan Penilaian ini bergantung kepada Kondisi dan Syarat Pembatas
sebagai berikut:
1. Kami tidak memiliki kepentingan terhadap objek yang dinilai saat ini, baik untuk
kepentingan saat ini maupun dikemudian hari.
2. Keterangan-keterangan dan pernyataan dalam Laporan Penilaian ini serta tujuan
penilaian yang diungkapkan dalam Laporan menjadi dasar analisis, pendapat
dan kesimpulan yang diuraikan didalamnya adalah benar.
3. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan nilai.
4. Kami tidak meneliti semua hal yang menyangkut keabsahan atas dokumen-
dokumen kepemilikan objek ini, oleh karenanya kami menyarankan pihak yang
berkepentingan, melakukan konsultasi pada konsultan hukum, untuk mendapatkan
opini sehubungan dengan aspek hukum.
5. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada kami seperti yang
disebutkan dalam Laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi kami
tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak
sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang
ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah
yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas.
6. Apabila dikemudian hari diketahui adanya informasi (data, dokumen-dokumen)
yang terkait berbeda dengan yang diuraikan dalam Laporan Penilaian, maka
Laporan Penilaian dan opini indikasi nilai yang ada didalamnya dengan
sendirinya tidak berlaku lagi.
7. Apabila terdapat suatu tuntutan dan/atau gugatan sehubungan dengan objek
yang sedang dinilai oleh KJPP Toto Suharto & Rekan, maka tuntutan dan/atau
gugatan tersebut dapat diabaikan dan kami menganggap objek tersebut dalam
keadaan bebas, tidak digadaikan dan/atau dijaminkan dan/atau tidak ada
tuntutan maupun gugatan dan saat ini kami mengasumsikan objek berada dalam
kepemilikan yang sah dan/atau dalam pengawasan dan tanggung jawab dari
pemilik objek tersebut.
8. KJPP Toto Suharto & Rekan dalam hubungan dan berkaitan dengan tugas
penilaian ini, dapat memberikan keterangan kepada pihak lain selain Pemberi
Tugas dan/atau pengguna Laporan dan/atau memberikan kesaksian pada suatu
sidang pengadilan maupun badan Pemerintah lainnya yang berkenaan dengan
objek yang dinilai, dengan terlebih dahulu mendapatkan persetujuan (komitmen)
dari pihak pemberi tugas dan segala beban biaya yang timbul menjadi beban
dan tanggung jawab dari pemberi tugas.
9. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka
Penilaian dan Laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas
untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan
hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada Laporan
Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas
dimaksud. Pihak lain yang menggunakan Laporan ini bertanggung jawab atas
segala risiko yang timbul.
10. Besar nilai yang dipergunakan dinyatakan dalam Rupiah.
- 56 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Page 67
11. Nilai yang dicantumkan dalam Laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan
yang merupakan bagian dari objek yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan
maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam Laporan Penilaian ini
tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
12. Besaran nilai yang terdapat dalam Laporan Penilaian ini, tidak mengikat, dan
sewaktu-waktu dapat mengalami perubahan, terlebih apabila diketemukan
adanya kerusakan dan kehilangan pada bagian objek penilaian di kemudian
hari, yang jelas akan mempengaruhi besaran nilai yang terdapat dalam Laporan
Penilaian ini.
13. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami
didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat
berpengaruh terhadap nilai.
14. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam Laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan
tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
15. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Peraturan Menteri
Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertahanan Nasional Republik Indonesia
Nomor 5 Tahun 2024 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Palembang
Tahun 2024 dan Gistaru, kami beranggapan bahwa objek yang dinilai tidak
terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan objek
maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak
bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
16. Laporan Penilaian ini, TIDAK diperkenankan untuk disebarluaskan kepada umum
(publik) maupun pihak lain, baik untuk sebagian maupun untuk keseluruhan, atas
opini nilai yang terdapat di dalamnya termasuk isi pernyataan maupun seluruh isi
dari Laporan penilaian ini, termasuk nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai
yang terdapat dalam Laporan penilaian ini, dan tidak diperbolehkan
dipergunakan sebagai referensi bagi pihak lain yang tidak ada kaitannya
dengan pemberi tugas, tanpa seizin maupun sepengetahuan Penilai.
17. Laporan Penilaian ini dianggap tidak sah dan tidak berlaku, apabila tidak tertera
cap basah/timbul (corporate seal) KJPP Toto Suharto & Rekan serta tandatangan
dari Pimpinan Rekan dan/atau Rekan yang memiliki Izin Penilai Publik.
- 57 - 00019/2.0055-30/PI/04/0659/1/V/2025
PT Prasidha Aneka Niaga, Tbk
Names mentioned 23 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP TOTO SUHARTO & REKAN
p.2 ×5
unresolved
org
KJPP TOTO SUHARTO
p.2 ×6
unresolved
org
Toto Suharto dan Rekan
p.11 ×3
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia
p.11 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto & Rekan
p.11 ×3
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto
p.11 ×3
unresolved
—
Wesite
p.11
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.13
unresolved
org
Bank Indonesia
p.13 ×22
unresolved
org
Pusat Statistik
p.13 ×7
unresolved
person
Hadi
p.16
unresolved
org
PT. Remco
p.16 ×2
unresolved
org
PT. Remco Fasilitas
p.17
unresolved
org
Menteri Agraria dan Tata Ruang
p.21 ×3
unresolved
org
Pertahanan Nasional Republik Indonesia
p.21 ×3
unresolved
org
Bank Indonesia Triwulan IV
p.46
unresolved
org
Kementerian Pertanian
p.56
unresolved
org
Kementerian Perindustrian
p.56
unresolved
org
Kementerian Perdagangan
p.56
unresolved
org
Rekan Cabab Depok Hery Wahyudianto
p.65
unresolved
person
Hery Wahyudianto, S.T., MAPPI (Cert.)
· Rekan/Partner
p.65 ×2
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
12866 ms
12 Sep 2026 22:38
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}