Back to announcement
20250617_SMRA_Laporan Informasi dan Fakta Material_31895987_lamp2.pdf
Other Text extracted SMRASource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 103
Page 1
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN
PT SUMMARECON AGUNG Tbk
RENCANA TRANSAKSI
JUNI 2025
Page 2
No. : 00083/2.0162-00/BS/03/0153/1/VI/2025 13 Juni 2025
Kepada Yth.
PT SUMMARECON AGUNG Tbk
Plaza Summarecon
Jl. Perintis Kemerdekaan No. 42
Jakarta 13210
U.p. : Direksi
Hal : Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi
Dengan hormat,
PT Serpong Cipta Kreasi (selanjutnya disebut “SCK”) merencanakan untuk melakukan aksi
korporasi dengan rincian sebagai berikut:
• Pada tanggal 13 Juni 2025, SCK dan PT Variatata (selanjutnya disebut “VT”) telah
menandatangani Perjanjian Pemegang Saham (selanjutnya disebut “PPS VT”), di mana
SCK dan VT bermaksud untuk melakukan kerjasama dengan membentuk perusahaan
patungan berbentuk perseroan terbatas yaitu PT Serpong Cahaya Harmoni (selanjutnya
disebut “SCH”), di mana SCK dan VT telah sepakat untuk melakukan penyetoran modal
masing-masing sebesar Rp 1,50 miliar dan Rp 1,00 miliar sehingga proporsi kepemilikan
SCK dan VT pada SCH masing-masing 60,00% dan 40,00% (selanjutnya disebut
“Rencana Kerja Sama VT”). VT memiliki hak kepemilikan secara hukum atas tanah
yang memiliki hak guna bangunan atau girik atau lainnya dengan luas kurang lebih
1.005.531,75 m2 yang terletak di Desa Pakulonan Barat, Curug Sangereng, Cihuni,
Cijantra, Medang, Panunggangan Timur, Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten
(selanjutnya disebut “Tanah VT”). Setelah Rencana Kerja Sama VT menjadi efektif, SCH
akan melakukan pembelian Tanah VT dengan nilai transaksi jual beli atau pemindahan
hak sebesar Rp 3,02 triliun di mana jumlah nilai transaksi akan bergantung pada hasil
pengukuran atas bidang tanah pada saat pensertifikatan atas nama SCH, yang
selambatnya akan dibayarkan oleh SCH kepada VT paling lambat dalam waktu 36 bulan
sejak tanggal PPS VT, dengan jadwal pembayaran pada bulan Agustus 2025, Agustus
2026, Agustus 2027, dan Agustus 2028 (selanjutnya disebut “Rencana Pembelian
Tanah VT”).
Page 3
• Pada tanggal 13 Juni 2025, SCK dan PT Lestari Kreasi (selanjutnya disebut “LK”) telah
menandatangani Perjanjian Pemegang Saham (selanjutnya disebut “PPS LK”), di mana
SCK dan LK bermaksud untuk melakukan kerjasama dengan membentuk perusahaan
patungan berbentuk perseroan terbatas yaitu PT Serpong Cipta Lestari (selanjutnya
disebut “SCL”), di mana SCK dan LK telah sepakat untuk melakukan penyetoran modal
masing-masing sebesar Rp 1,50 miliar dan Rp 1,00 miliar sehingga proporsi kepemilikan
SCK dan LK pada SCK masing-masing 60,00% dan 40,00% (selanjutnya disebut
“Rencana Kerja Sama LK”). LK memiliki hak kepemilikan secara hukum atas tanah
yang memiliki hak guna bangunan atau girik atau lainnya dengan luas kurang lebih
211.880,88 m2 yang terletak di Desa Cihuni, Kecamatan Pagedangan, Kabupaten
Tangerang, Provinsi Banten (selanjutnya disebut “Tanah LK”). Setelah Rencana Kerja
Sama LK menjadi efektif, SCL akan melakukan pembelian Tanah LK dengan nilai
transaksi jual beli atau pemindahan hak sebesar Rp 635,64 miliar di mana jumlah nilai
transaksi akan bergantung pada hasil pengukuran atas Tanah LK pada saat
pensertifikatan atas nama SCL, yang selambatnya akan dibayarkan oleh SCL kepada
LK paling lambat dalam waktu 36 bulan sejak tanggal PPS LK, dengan jadwal
pembayaran pada bulan Agustus 2025, Agustus 2026, Agustus 2027, dan Agustus 2028
(selanjutnya disebut “Rencana Pembelian Tanah LK”).
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen PT Summarecon Agung Tbk
(selanjutnya disebut “Perseroan”), pada tanggal 31 Desember 2024, SCK merupakan
entitas anak Perseroan dengan kepemilikan sebesar 99,99%.
Rencana Kerja Sama VT, Rencana Pembelian Tanah VT, Rencana Kerja Sama LK, serta
Rencana Pembelian Tanah LK merupakan satu kesatuan transaksi yang tidak dapat
dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya secara bersama-sama disebut
“Rencana Transaksi”.
Sehubungan dengan Rencana Transaksi tersebut, manajemen Perseroan telah menunjuk
Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya
disebut “KR” atau “kami”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas
kewajaran Rencana Transaksi sesuai dengan surat penugasan No. KR/250430-002 tanggal
30 April 2025 dan No. KR/250430-002 tanggal 30 April 2025 yang telah disetujui oleh
manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan
Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa
profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”)
dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK
No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyampaikan pendapat kewajaran
(fairness opinion) (selanjutnya disebut “Pendapat Kewajaran”) atas Rencana Transaksi.
2
Page 4
ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang real estat, aktivitas olahraga,
penyediaan makanan dan minuman beserta sarana penunjangnya serta menjalankan usaha
dalam bidang jasa dan perdagangan. Saat ini, ruang lingkup bisnis Perseroan bergerak
dalam bidang penjualan atau penyewaan real estat, pusat perbelanjaan, fasilitas
perkantoran, fasilitas olahraga, restoran beserta sarana penunjangnya. Perseroan mulai
beroperasi secara komersial pada tahun 1976. Perseroan berdomisili di Plaza Summarecon,
Jalan Perintis Kemerdekaan, Nomor 42, Jakarta 13210, dengan nomor telepon: (021) 4714
567, nomor faksimile: (021) 4892 976, dan email: corp_secretary@summarecon.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
31 Desember 2024, SCK merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan sebesar
99,99%.
SCK merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang
lingkup kegiatan usaha SCK adalah bergerak dalam bidang properti (secara umum),
khususnya properti yang dimiliki atau disewa, yang mencakup penjualan, penyewaan, dan
pengoperasian properti, seperti gedung apartemen, gedung tempat tinggal, dan gedung
non-tempat tinggal, serta penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa
perabot untuk penggunaan tetap, baik secara bulanan maupun tahunan. Hal ini termasuk
kegiatan seperti penjualan tanah, pembangunan gedung untuk pengoperasian sendiri,
pemecahan properti menjadi plot tanah tanpa pengembangan tanah, dan pengoperasian
kawasan pemukiman untuk rumah bergerak.
Industri properti di Indonesia menunjukkan prospek yang positif, didorong oleh pertumbuhan
ekonomi, urbanisasi yang pesat, serta tingginya kebutuhan masyarakat terhadap hunian dan
properti komersial. Dengan adanya dukungan regulasi, sektor properti terus berkembang
dan memainkan peran strategis dalam mendorong pertumbuhan perekonomian nasional.
Dengan adanya dinamika tersebut, Perseroan yang memiliki pengalaman luas dan rekam
jejak terpercaya dalam pengembangan properti, serta didukung oleh tingkat kepercayaan
konsumen yang tinggi dengan menetapkan arah pengembangan dalam memperkuat
kontribusi dan eksistensinya melalui kolaborasi proyek pada kawasan potensial.
Sebagai bagian dari komitmen Perseroan dalam merealisasikan visinya untuk membangun
komunitas dengan ekosistem kehidupan yang berkelanjutan dan harmonis, Perseroan terus
mendorong pengembangan proyek secara terarah dan berkesinambungan. Komitmen ini
diwujudkan melalui pengembangan kota terpadu (township) yang mencakup hunian
residensial yang selaras dengan area komersial dilengkapi dengan fasilitas yang fungsional
untuk menciptakan lingkungan modern yang nyaman yang mendukung aktivitas harian dari
para penghuni. Menanggapi hal tersebut, Perseroan melalui SCK memandang perlu
melakukan Rencana Transaksi sebagai upaya untuk mendukung visi jangka panjang
Perseroan, mengingat kawasan tersebut didukung oleh infrastruktur dan ekosistem
pendukung yang telah tersedia secara memadai dan terus berkembang, mencakup akses
jalan tol, fasilitas pendidikan dan kesehatan, serta pusat-pusat kegiatan komersial.
3
Page 5
Sebagai bagian dari kelompok konglomerasi yang memiliki lini bisnis inti properti, Perseroan
melihat peluang yang signifikan bagi SCK dengan melakukan Rencana Transaksi di mana
Perseroan melalui SCK dapat memanfaatkan keunggulan kompetitif yang dimiliki oleh VT
dan LK baik dari sisi keahlian teknis, pengalaman dalam pengembangan properti, maupun
jaringan bisnis yang dimiliki. Dengan adanya sinergi melalui Rencana Transaksi Perseroan
berharap dapat berkolaborasi dalam perencanaan strategis, pengawasan manajerial, hal
operasional, dan pengelolaan proyek sehingga berpotensi mempercepat realisasi proyek
sekaligus meningkatkan kualitas produk dan jasa yang dihasilkan.
Rencana Transaksi sejalan dengan strategi bisnis Perseroan melalui SCK untuk mendorong
pertumbuhan jangka panjang dengan melakukan ekspansi bisnis pada lokasi proyek yang
diyakini mampu memberikan prospek penetrasi pasar yang lebih baik dan meningkatkan
pertumbuhan organik yang bertujuan untuk memperluas cakupan pengembangan
operasional serta memperkuat posisi Perseroan pada sektor properti. Dengan melakukan
kerja sama dengan VT dan LK, maka Perseroan menjalankan mitigasi risiko atas
ketersediaan lahan yang selalu menjadi tantangan bagi perusahaan dalam sektor properti
sehingga Perseroan memiliki kemampuan untuk memperoleh persediaan lahan baru dengan
jumlah luas yang cukup besar untuk dilakukan pengembangan pada masa yang akan
datang.
Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi, Perseroan melalui entitas anak, yaitu SCK,
akan memperoleh manfaat ekonomis yang signifikan salah satunya melalui pengembangan
Tanah VT dan Tanah LK. Pengembangan tersebut diharapkan dapat menghasilkan
pendapatan dari hasil penjualan unit-unit properti, baik berupa rumah tinggal, unit komersial,
maupun bentuk bangunan lainnya yang dibangun dan dipasarkan sebagai sumber
pendapatan utama dan recurring income atas fasilitas penunjang yang dibangun dalam
kawasan tersebut yang dapat dioperasikan secara berkelanjutan termasuk dengan
pengembangan kawasan sejenis yang telah direalisasikan sebelumnya oleh grup Perseroan
di lokasi yang sama.
Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap dapat menciptakan nilai
tambah, baik dari sisi portofolio bisnis maupun pencapaian kinerja keuangan entitas anak,
sehingga dapat memberikan kontribusi positif terhadap kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan pada masa mendatang.
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sebagai bagian dari komitmen Perseroan dalam merealisasikan visinya untuk
membangun komunitas dengan ekosistem kehidupan yang berkelanjutan dan harmonis,
Perseroan terus mendorong pengembangan proyek secara terarah dan
berkesinambungan. Komitmen ini diwujudkan melalui pengembangan kota terpadu
(township) yang mencakup hunian residensial yang selaras dengan area komersial
dilengkapi dengan fasilitas yang fungsional untuk menciptakan lingkungan modern yang
nyaman yang mendukung aktivitas harian dari para penghuni. Menanggapi hal tersebut,
Perseroan melalui SCK memandang perlu melakukan Rencana Transaksi sebagai
upaya untuk mendukung visi jangka panjang Perseroan, mengingat kawasan tersebut
didukung oleh infrastruktur dan ekosistem pendukung yang telah tersedia secara
memadai dan terus berkembang, mencakup akses jalan tol, fasilitas pendidikan dan
kesehatan, serta pusat-pusat kegiatan komersial.
4
Page 6
• Sebagai bagian dari kelompok konglomerasi yang memiliki lini bisnis inti properti,
Perseroan melihat peluang yang signifikan bagi SCK dengan melakukan Rencana
Transaksi di mana Perseroan melalui SCK dapat memanfaatkan keunggulan kompetitif
yang dimiliki oleh VT dan LK baik dari sisi keahlian teknis, pengalaman dalam
pengembangan properti, maupun jaringan bisnis yang dimiliki. Dengan adanya sinergi
melalui Rencana Transaksi Perseroan berharap dapat berkolaborasi dalam
perencanaan strategis, pengawasan manajerial, hal operasional, dan pengelolaan
proyek sehingga berpotensi mempercepat realisasi proyek sekaligus meningkatkan
kualitas produk dan jasa yang dihasilkan.
• Rencana Transaksi sejalan dengan strategi bisnis Perseroan melalui SCK untuk
mendorong pertumbuhan jangka panjang dengan melakukan ekspansi bisnis pada
lokasi proyek yang diyakini mampu memberikan prospek penetrasi pasar yang lebih baik
dan meningkatkan pertumbuhan organik yang bertujuan untuk memperluas cakupan
pengembangan operasional serta memperkuat posisi Perseroan pada sektor properti.
Dengan melakukan kerja sama dengan VT dan LK, maka Perseroan menjalankan
mitigasi risiko atas ketersediaan lahan yang selalu menjadi tantangan bagi perusahaan
dalam sektor properti sehingga Perseroan memiliki kemampuan untuk memperoleh
persediaan lahan baru dengan jumlah luas yang cukup besar untuk dilakukan
pengembangan pada masa yang akan datang.
• Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi, Perseroan melalui entitas anak, yaitu
SCK, akan memperoleh manfaat ekonomis yang signifikan salah satunya melalui
pengembangan Tanah VT dan Tanah LK. Pengembangan tersebut diharapkan dapat
menghasilkan pendapatan dari hasil penjualan unit-unit properti, baik berupa rumah
tinggal, unit komersial, maupun bentuk bangunan lainnya yang dibangun dan dipasarkan
sebagai sumber pendapatan utama dan recurring income atas fasilitas penunjang yang
dibangun dalam kawasan tersebut yang dapat dioperasikan secara berkelanjutan
termasuk dengan pengembangan kawasan sejenis yang telah direalisasikan
sebelumnya oleh grup Perseroan di lokasi yang sama.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap dapat menciptakan nilai
tambah, baik dari sisi portofolio bisnis maupun pencapaian kinerja keuangan entitas
anak, sehingga dapat memberikan kontribusi positif terhadap kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa mendatang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa SCK
merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan sebesar 99,99% pada tanggal
31 Desember 2024 dan terdapat kesamaan pengurus Perseroan, VT, dan LK, maka
Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi
Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan
Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
5
Page 7
Selanjutnya, berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
(selanjutnya disebut “KAP”) Purwantono, Sungkoro & Surja (selanjutnya disebut “PSS”),
jumlah ekuitas Perseroan adalah sebesar Rp 13,83 triliun. Selanjutnya, berdasarkan PPS
VT serta PPS LK, keseluruhan nilai transaksi atas Rencana Transaksi tersebut adalah
sebesar Rp 3,66 triliun.
Dengan demikian, jumlah nilai transaksi dari Rencana Transaksi tersebut mencerminkan
lebih dari 20,00% nilai ekuitas Perseroan per tanggal 31 Desember 2024 sehingga
berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
merupakan transaksi material, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi dan transaksi material,
POJK 42/2020 dan POJK 17/2020 mensyaratkan adanya laporan pendapat kewajaran atas
transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi.
Selanjutnya, Pendapat Kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Rencana
Transaksi dan tidak dapat digunakan untuk kepentingan lainnya. Pendapat Kewajaran ini
juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi untuk menyetujui atau tidak
menyetujui Rencana Transaksi atau mengambil tindakan tertentu atas Rencana Transaksi.
OBJEK TRANSAKSI PENDAPAT KEWAJARAN
Objek transaksi dalam Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi adalah sebagai
berikut:
• Transaksi di mana SCK dan VT bermaksud untuk melakukan kerjasama dengan
membentuk perusahaan patungan berbentuk perseroan terbatas yaitu SCH, di mana
SCK dan VT telah sepakat untuk melakukan penyetoran modal masing-masing sebesar
Rp 1,50 miliar dan Rp 1,00 miliar sehingga proporsi kepemilikan SCK dan VT pada SCH
masing-masing 60,00% dan 40,00% sehubungan dengan Rencana Kerja Sama VT.
• Transaksi di mana SCH akan melakukan pembelian Tanah VT dengan nilai transaksi
jual beli atau pemindahan hak sebesar Rp 3,02 triliun di mana jumlah nilai transaksi
akan bergantung pada hasil pengukuran atas bidang tanah pada saat pensertifikatan
atas nama SCH, yang selambatnya akan dibayarkan oleh SCH kepada VT paling lambat
dalam waktu 36 bulan sejak tanggal PPS VT, dengan jadwal pembayaran pada bulan
Agustus 2025, Agustus 2026, Agustus 2027, dan Agustus 2028 sehubungan dengan
Rencana Pembelian Tanah VT.
6
Page 8
• Transaksi di mana SCK dan LK bermaksud untuk melakukan kerjasama dengan
membentuk perusahaan patungan berbentuk perseroan terbatas yaitu SCL, di mana
SCK dan LK telah sepakat untuk melakukan penyetoran modal masing-masing sebesar
Rp 1,50 miliar dan Rp 1,00 miliar sehingga proporsi kepemilikan SCK dan LK pada SCK
masing-masing 60,00% dan 40,00% sehubungan dengan Rencana Kerja Sama LK.
• Transaksi di mana SCL akan melakukan pembelian Tanah LK dengan nilai transaksi jual
beli atau pemindahan hak sebesar Rp 635,64 miliar di mana jumlah nilai transaksi akan
bergantung pada hasil pengukuran atas Tanah LK pada saat pensertifikatan atas nama
SCL, yang selambatnya akan dibayarkan oleh SCL kepada LK paling lambat dalam
waktu 36 bulan sejak tanggal PPS LK, dengan jadwal pembayaran pada bulan Agustus
2025, Agustus 2026, Agustus 2027, dan Agustus 2028 sehubungan dengan Rencana
Pembelian Tanah LK.
MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Maksud dan tujuan penyusunan laporan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi
adalah untuk memberikan gambaran kepada Direksi Perseroan mengenai kewajaran
Rencana Transaksi dari aspek keuangan dan untuk memenuhi ketentuan yang berlaku,
yaitu POJK 42/2020 dan POJK 17/2020.
Pendapat Kewajaran ini disusun dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan
OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar
Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya
disebut “SPI”).
TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dalam Laporan Pendapat Kewajaran
diperhitungkan pada tanggal 31 Desember 2024. Tanggal ini dipilih atas dasar
pertimbangan kepentingan dan tujuan analisis Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi.
JENIS LAPORAN
Jenis Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini merupakan laporan terinci.
7
Page 9
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan,
mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP PSS sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00181/2.1032/AU.1/03/0685-5/1/III/2025 tanggal 12 Maret 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
3. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP PSS sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00211/2.1032/AU.1/03/0685-4/1/III/2024 tanggal 15 Maret 2024 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
4. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP PSS sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00276/2.1032/AU.1/03/1175-1/1/III/2023 tanggal 20 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
5. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP PSS sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00306/2.1032/AU.1/03/0685-3/1/III/2022 tanggal 24 Maret 2022 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
6. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP PSS sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00394/2.1032/AU.1/03/0685-2/1/III/2021 tanggal 31 Maret 2021 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
7. Laporan keuangan konsolidasian SCK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP Johanes Juara & Rekan (selanjutnya
disebut “JJR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00074/2.1007/AU.1/03/1171-3/1/III/2025 tanggal 10 Maret 2025 dengan pendapat
wajar tanpa modifikasian;
8. Laporan keuangan konsolidasian SCK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP JJR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00140/2.1007/AU.1/03/1171-2/1/II/2024 tanggal 27 Februari 2024
dengan pendapat wajar tanpa modifikasian;
9. Laporan keuangan konsolidasian SCK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP JJR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00116/2.1007/AU.1/03/1171-1/1/III/2023 tanggal 10 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
8
Page 10
10. Laporan keuangan konsolidasian SCK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP JJR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00149/2.1007/AU.1/03/1456-5/1/III/2022 tanggal 17 Maret 2022 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
11. Laporan keuangan konsolidasian SCK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP JJR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00151/2.1007/AU.1/03/1456-4/1/III/2021 tanggal 26 Maret 2021 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
12. Laporan keuangan konsolidasian proforma Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2024 sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
13. Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 – 2034
yang disusun oleh manajemen Perseroan;
14. Laporan penilaian Tanah LK per 31 Desember 2024 yang disusun oleh KJPP
Suwendho, Rinaldy & Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00159/2.0059-02/PI/03/0242/1/VI/2025 tanggal 10 Juni 2025;
15. Laporan penilaian Tanah VT per 31 Desember 2024 yang disusun oleh KJPP SRR
sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00160/2.0059-02/PI/03/0242/1/VI/2025
tanggal 10 Juni 2025;
16. Laporan Ringkas Kajian atas Kenaikan Nilai Tanah per 31 Desember 2024 yang disusun
oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 250610.001/SRR-JK/LP-
A/SMRA/OR tanggal 10 Juni 2025;
17. PPS VT;
18. PPS LK;
19. Anggaran dasar Perseroan yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta No. 31
tanggal 15 Juni 2023 oleh Notaris Fathiah Helmi, S.H., terkait penyampaian laporan
keuangan berkala emiten untuk menyesuaikan dengan Peraturan OJK
No.14/PO.JK.04/2022 (selanjutnya disebut “POJK 14/2022”);
20. Anggaran dasar SCK yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta No. 75 tanggal
12 Desember 2019 oleh Notaris Dewi Himijati, S.H., Notaris di Jakarta terkait perubahan
ruang lingkup, maksud, tujuan, dan aktivitas SCK;
21. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Lydia Tjio dengan posisi
sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait dengan
Rencana Transaksi;
9
Page 11
22. Informasi mengenai rencana-rencana bisnis yang akan dilakukan oleh Perseroan di
masa mendatang;
23. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi;
24. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia,
dan Bloomberg;
25. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia,
dan Bloomberg;
26. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia,
dan Bloomberg;
27. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan serta pihak-pihak lain yang relevan
untuk penugasan; dan
28. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Analisis Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dipersiapkan menggunakan data dan
informasi sebagaimana diungkapkan di atas, data dan informasi mana telah kami telaah.
Dalam melaksanakan analisis, kami bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan, informasi atas status hukum Perseroan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia
secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi
tersebut. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat memengaruhi hasil akhir
pendapat kami secara material. Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen
Perseroan bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan
informasi-informasi yang diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Oleh karenanya, kami tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas Pendapat
Kewajaran kami dikarenakan adanya perubahan data dan informasi tersebut.
Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi disusun oleh manajemen Perseroan. Kami telah melakukan penelaahan atas
proyeksi laporan keuangan tersebut dan proyeksi laporan keuangan tersebut telah
menggambarkan kondisi operasi dan kinerja Perseroan. Secara garis besar, tidak ada
penyesuaian yang signifikan yang perlu kami lakukan terhadap target kinerja Perseroan.
10
Page 12
Kami tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, kami juga
tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Rencana Transaksi. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Rencana Transaksi hanya
merupakan pemberian Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dan bukan jasa-jasa
akuntansi, audit, atau perpajakan. Kami tidak melakukan penelitian atas keabsahan
Rencana Transaksi dari aspek hukum dan implikasi aspek perpajakan. Pendapat Kewajaran
atas Rencana Transaksi hanya ditinjau dari segi ekonomis dan keuangan. Laporan
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi bersifat non-disclaimer opinion dan
merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perseroan. Selanjutnya, kami juga telah
memperoleh informasi atas status hukum Perseroan dan SCK berdasarkan anggaran dasar
Perseroan dan SCK.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Rencana SCK tidak merupakan dan tidak dapat
ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau
pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga
tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal,
kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain
itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan
dan menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar Rencana Transaksi yang
ada dan mungkin tersedia untuk Perseroan serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut
terhadap Rencana Transaksi.
Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan Rencana
Transaksi pada tanggal Pendapat Kewajaran ini diterbitkan.
Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami menggunakan beberapa asumsi, seperti
terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan serta semua pihak yang terlibat
dalam Rencana Transaksi. Rencana Transaksi akan dilaksanakan seperti yang telah
dijelaskan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan serta keakuratan informasi
mengenai Rencana Transaksi yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara
utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang
menyesatkan atas proses yang mendasari Pendapat Kewajaran. Penyusunan Pendapat
Kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan
melalui analisis yang tidak lengkap.
Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran sampai
dengan tanggal terjadinya Rencana Transaksi ini tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan
Pendapat Kewajaran ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau
melengkapi, memutakhirkan pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi,
serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Perhitungan dan analisis
dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar dan kami
bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.
11
Page 13
Kesimpulan Pendapat Kewajaran ini berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang
memiliki dampak material terhadap Rencana Transaksi. Perubahan tersebut termasuk,
namun tidak terbatas pada, perubahan kondisi baik secara internal pada Perseroan maupun
secara eksternal, yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan
dan keuangan, serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait
lainnya setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah
tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut
di atas, maka Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi mungkin berbeda.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi, KR diberikan
kesempatan untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan Laporan
Pendapat Kewajaran.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi, KR
bertindak secara independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi
dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan. KR juga tidak
memilki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya,
Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau
merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi
oleh kewajaran kesimpulan yang dihasilkan dari proses analisis Pendapat Kewajaran ini dan
KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/250430-002 tanggal
30 April 2025 dan No. KR/250430-002 tanggal 30 April 2025 yang telah disetujui oleh
manajemen Perseroan.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal Pendapat
Kewajaran, yaitu tanggal 31 Desember 2024, sampai dengan tanggal diterbitkannya
Laporan Pendapat Kewajaran, tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal Pendapat
Kewajaran (subsequent events), yang secara signifikan dapat memengaruhi Pendapat
Kewajaran.
12
Page 14
PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENDAPAT KEWAJARAN ATAS RENCANA TRANSAKSI
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini, kami telah melakukan
analisis melalui pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dari
hal-hal sebagai berikut:
I. Analisis atas Rencana Transaksi;
II. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Rencana Transaksi; dan
III. Analisis atas Kewajaran Rencana Transaksi.
13
Page 15
I. ANALISIS RENCANA TRANSAKSI
Berdasarkan pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi sebagaimana diuraikan di atas, analisis Rencana Transaksi adalah
sebagai berikut:
I.A. Identifikasi dan Analisis Hubungan antara Pihak-pihak yang Bertransaksi
I.A.1. PT Summarecon Agung Tbk
Dalam Rencana Transaksi, Perseroan merupakan entitas induk SCK dengan
kepemilikan sebesar 99,99% serta pihak yang terafiliasi dengan VT dan LK.
Latar belakang, manajemen, kepemilikan saham, dan kegiatan usaha
Perseroan adalah sebagai berikut:
I.A.1.a. Latar Belakang
Perseroan didirikan sesuai dengan Undang-undang Penanaman Modal Dalam
Negeri berdasarkan akta notaris Ridwan Suselo, No. 308 tanggal
26 November 1975 yang diubah dengan Akta Notaris Jony Frederik Berthold
Tumbelaka Sinyal No. 60 tanggal 23 Desember 1976 dan kemudian diubah
dengan Akta Notaris Ridwan Suselo No. 434 tanggal 28 Juni 1977.
Ketiganya telah diterima dan dicatat oleh Menteri Kehakiman Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. YA 5/344/6 tanggal 12 Juli 1977 dan
telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 79, Tambahan
No. 597 tanggal 4 Oktober 1977.
Anggaran dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir
dengan Akta Notaris Fathiah Helmi, S.H. No. 31 tanggal 15 Juni 2023,
mengenai penyampaian laporan keuangan berkala Emiten untuk
menyesuaikan dengan POJK 14/2022. Perubahan terakhir tersebut telah
diterima dan dicatat oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia dalam Surat
Keputusan No. AHU-AH.01.03-0087830 tanggal 6 Juli 2023.
Perseroan berdomisili di Plaza Summarecon, Jalan Perintis Kemerdekaan,
Nomor 42, Jakarta 13210. Perseroan mulai beroperasi secara komersial pada
tahun 1976.
14
Page 16
I.A.1.b. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan pada tanggal
31 Desember 2024 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Soetjipto Nagaria
Komisaris : Harto Djojo Nagaria
Komisaris : Hendri Rahardja
Komisaris Independen : Edi Darnadi
Komisaris Independen : Lexy Arie Tumiwa
Komisaris Independen : Ge Lilies Yamin
Direksi
Direktur Utama : Adrianto Pitojo Adi
Direktur : Liliawati Rahardjo
Direktur : Soegianto Nagaria
Direktur : Herman Nagaria
Direktur : Lydia Tjio
Direktur : Nanik Widjaja
Direktur : Sharif Benyamin
Direktur : Jason Lim
I.A.1.c. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham Perseroan berikut dengan kepemilikannya pada
tanggal 31 Desember 2024 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
Harto Djojo Nagaria 20.800.002 0,13% 2.080.000.200
Liliawati Rahardjo 885.072.736 5,36% 88.507.273.600
PT Semarop Agung 5.585.167.916 33,83% 558.516.791.600
Masyarakat (masing-masing dengan
kepemilikan kurang dari 5,00%) 10.017.527.704 60,68% 1.001.752.770.400
Jumlah 16.508.568.358 100,00% 1.650.856.835.800
I.A.1.d. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang real
estat, aktivitas olahraga, penyediaan makanan dan minuman beserta sarana
penunjangnya serta menjalankan usaha dalam bidang jasa dan perdagangan.
Saat ini, ruang lingkup bisnis Perseroan bergerak dalam bidang penjualan atau
penyewaan real estat, pusat perbelanjaan, fasilitas perkantoran, fasilitas
olahraga, restoran beserta sarana penunjangnya.
15
Page 17
I.A.1.e. Kegiatan Operasional dan Prospek Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang real
estat, aktivitas olahraga, penyediaan makanan dan minuman beserta sarana
penunjangnya serta menjalankan usaha dalam bidang jasa dan perdagangan.
Saat ini, ruang lingkup bisnis Perseroan bergerak dalam bidang penjualan atau
penyewaan real estat, pusat perbelanjaan, fasilitas perkantoran, fasilitas
olahraga, restoran beserta sarana penunjangnya.
Perseroan mengembangkan kota terpadu yang terintegrasi pengembangan
residensial dengan pengembangan komersial yang didukung dengan berbagai
fasilitas yang lengkap dan luas bagi penghuni kota terpadu. Segmen bisnis
pengembangan properti Perseroan terus meluncurkan proyek-proyek dengan
kampanye pemasaran yang inovatif untuk menarik minat calon pembeli. Unit
bisnis Perseroan dikelompokkan menjadi tiga bagian yaitu pengembangan
properti, investasi dan manajemen properti, serta rekreasi, rumah sakit, dan
lainnya.
Unit bisnis pengembangan properti merupakan bisnis inti Perseroan. Unit bisnis
ini membangun proyek properti untuk dijual, seperti rumah, apartemen, kavling
tanah residensial, dan ruko komersial, Proyek properti merupakan bagian
integral dari pengembangan kota terpadu menjadi kawasan perumahan dan
komersial, lengkap dengan seluruh fasilitas, termasuk fasilitas pendidikan dan
olahraga, rumah ibadah, dan fasilitas kesehatan.
Saat ini, Perseroan telah membangun proyek-proyek pengembangan kota
terpadu sebagai yaitu Summarecon Kelapa Gading, Summarecon Serpong,
Summarecon Bekasi, Summarecon Bandung, Summarecon Karawang,
Summarecon Makassar, Summarecon Bogor, Summarecon Crown Gading,
dan Summarecon Tangerang yang diluncurkan pada November 2024.
Perseroan mengembangkan, memiliki, dan mengoperasikan sejumlah investasi
dan manajemen properti seperti pusat perbelanjaan dan taman rekreasi, yang
semuanya terletak di kompleks pengembangan Perseroan dan merupakan
bagian integral dari kota terpadu terpadu yang menggabungkan kawasan
perumahan dan komersial, lengkap dengan berbagai fasilitas utama. Setiap
pusat perbelanjaan berfungsi sebagai pusat komersial untuk menggerakkan
ekonomi lokal dan menciptakan komunitas yang berkembang di kota tempatnya
beroperasi.
16
Page 18
Pusat perbelanjaan kelas menengah dengan konsep “Your Family Mall”
menawarkan berbagai macam merchandise mulai dari fashion hingga produk
rumah tangga maupun hiburan untuk keluarga. Selain itu, konsep “Downtown
Walk” di setiap mal menawarkan berbagai macam tempat makan dan hiburan
langsung dalam suasana luar ruangan yang santai dan dengan waktu buka
yang diperpanjang. Untuk mempertahankan interkoneksi dan interaksi dengan
komunitas lokal, pusat perbelanjaan ini secara rutin mengadakan acara tematik
dan penawaran promosi untuk memenuhi gaya hidup masyarakat yang selalu
dinamis. Dengan volume pengunjung yang besar, baik penyewa maupun tuan
tanah mendapatkan keuntungan dari volume bisnis yang dihasilkan oleh para
pengunjung. Oleh karena itu, Perseroan memiliki basis pendapatan berulang
yang kuat dari operasi penyewaan mal ritel. Saat ini Perseroan memiliki dan
mengoperasikan enam pusat perbelanjaan dengan jumlah luas sewa bersih
sekitar 350.000 m2. Pada tahun 2025, Perseroan telah menargetkan
pemasaran penjualan Rp 5,00 triliun untuk memperkuat posisi Perseroan di
pasar.
Berdasarkan tingginya permintaan pasar dan daya beli konsumen yang stabil,
Perseroan tetap optimis dalam mempertahankan momentum pertumbuhan
positif. Optimisme ini ditopang oleh berbagai proyek yang tengah
dikembangkan pada sembilan kawasan milik Perseroan, yang mencakup
cadangan lahan sekitar 2.100 hektar. Cadangan ini diharapkan dapat
mendukung kesinambungan dan kelangsungan usaha Perseroan ke depan.
Perseroan juga terus memperkuat bisnis intinya melalui percepatan
pengembangan proyek secara efisien dan responsif terhadap kebutuhan pasar.
Di samping itu, masih terdapat sejumlah rencana pengembangan proyek di
sektor ritel, komersial, dan perhotelan yang akan dilaksanakan di masa
mendatang.
I.A.2. PT Serpong Cipta Kreasi
Dalam Rencana Transaksi, SCK merupakan pihak yang merencanakan untuk
melakukan aksi korporasi sebagai berikut:
• SCK dan VT bermaksud untuk melakukan kerjasama dengan membentuk
perusahaan patungan berbentuk perseroan terbatas yaitu SCH, di mana
SCK dan VT telah sepakat untuk melakukan penyetoran modal
masing-masing sebesar Rp 1,50 miliar dan Rp 1,00 miliar sehingga
proporsi kepemilikan SCK dan VT pada SCH masing-masing 60,00% dan
40,00% sehubungan dengan Rencana Kerja Sama VT.
• SCH akan melakukan pembelian Tanah VT dengan nilai transaksi jual beli
atau pemindahan hak sebesar Rp 3,02 triliun di mana jumlah nilai transaksi
akan bergantung pada hasil pengukuran atas bidang tanah pada saat
pensertifikatan atas nama SCH, yang selambatnya akan dibayarkan oleh
SCH kepada VT paling lambat dalam waktu 36 bulan sejak tanggal PPS
VT, dengan jadwal pembayaran pada bulan Agustus 2025, Agustus 2026,
Agustus 2027, dan Agustus 2028 sehubungan dengan Rencana Pembelian
Tanah VT.
17
Page 19
• SCK dan LK bermaksud untuk melakukan kerjasama dengan membentuk
perusahaan patungan berbentuk perseroan terbatas yaitu SCL, di mana
SCK dan LK telah sepakat untuk melakukan penyetoran modal
masing-masing sebesar Rp 1,50 miliar dan Rp 1,00 miliar sehingga
proporsi kepemilikan SCK dan LK pada SCK masing-masing 60,00% dan
40,00% sehubungan dengan Rencana Kerja Sama LK.
• SCL akan melakukan pembelian Tanah LK dengan nilai transaksi jual beli
atau pemindahan hak sebesar Rp 635,64 miliar di mana jumlah nilai
transaksi akan bergantung pada hasil pengukuran atas Tanah LK pada saat
pensertifikatan atas nama SCL, yang selambatnya akan dibayarkan oleh
SCL kepada LK paling lambat dalam waktu 36 bulan sejak tanggal PPS LK,
dengan jadwal pembayaran pada bulan Agustus 2025, Agustus 2026,
Agustus 2027, dan Agustus 2028 sehubungan dengan Rencana Pembelian
Tanah LK.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan,
SCK merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan sebesar 99,99%.
Latar belakang, manajemen, kepemilikan saham dan kegiatan usaha SCK
adalah sebagai berikut:
I.A.2.a. Latar Belakang
SCK didirikan dengan Akta Notaris No. 3 tanggal 5 Mei 2004 dibuat dihadapan
Dewi Himijati Tandika, S.H., Notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah
disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia tanggal 18 Mei 2004
dengan Surat Keputusan No. C–2409.HT.01.01.TH.2004.
Anggaran dasar SCK telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
terakhir adalah berdasarkan Akta Notaris No. 75 Dewi Himijati Tandika, S.H.,
pada tanggal 12 Desember 2019, mengenai perubahan ruang lingkup, maksud,
tujuan, dan aktivitas SCK. Akta tersebut telah disahkan oleh Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia tanggal 23 Desember 2019 dengan
Surat Keputusan No. AHU-0249126.AH.01.11 Tahun 2019.
SCK berdomisili di Jalan Boulevard Gading Serpong, Blok M5/3, Gading
Serpong, Tangerang.
I.A.2.b. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SCK pada tanggal 31 Desember 2024
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Herman Nagaria
Komisaris : Lydia Tjio
18
Page 20
Direksi
Direktur Utama : Magdalena Juliati
Direktur : Edmond Patrick
I.A.2.c. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham SCK berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
31 Desember 2024 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
Perseroan 12.499.999 99,99999% 12.499.999.000
PT Bahagia Makmursejati 1 0,00001% 1.000
Jumlah 12.500.000 100,00000% 12.500.000.000
I.A.2.d. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SCK adalah bergerak dalam bidang properti
(secara umum), khususnya properti yang dimiliki atau disewa, yang mencakup
penjualan, penyewaan, dan pengoperasian properti, seperti gedung
apartemen, gedung tempat tinggal, dan gedung non-tempat tinggal, serta
penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa perabot untuk
penggunaan tetap, baik secara bulanan maupun tahunan. Hal in termasuk
kegiatan seperti penjualan tanah, pembangunan gedung untuk pengoperasian
sendiri, pemecahan properti menjadi plot tanah tanpa pengembangan tanah,
dan pengoperasian kawasan pemukiman untuk rumah bergerak.
I.A.3. PT Variatata
Dalam Rencana Transaksi, VT merupakan pihak yang merencanakan untuk
melakukan aksi korporasi sebagai berikut:
• VT bermaksud untuk melakukan kerjasama dengan SCK untuk membentuk
perusahaan patungan berbentuk perseroan terbatas yaitu SCH, di mana VT
dan SCK telah sepakat untuk melakukan penyetoran modal masing-masing
sebesar Rp 1,00 miliar dan Rp 1,50 miliar dan Rp 1,00 miliar sehingga
proporsi kepemilikan VT dan SCK pada SCH masing-masing 40,00% dan
60,00% sehubungan dengan Rencana Kerja Sama VT.
• VT merupakan pihak yang setuju untuk menjual Tanah VT kepada SCH
dengan nilai transaksi jual beli atau pemindahan hak sebesar Rp 3,02 triliun
di mana jumlah nilai transaksi akan bergantung pada hasil pengukuran atas
bidang tanah pada saat pensertifikatan atas nama SCH, yang selambatnya
akan dibayarkan oleh SCH kepada VT paling lambat dalam waktu
36 bulan sejak tanggal PPS VT, dengan jadwal pembayaran pada bulan
Agustus 2025, Agustus 2026, Agustus 2027, dan Agustus 2028
sehubungan dengan Rencana Pembelian Tanah VT.
19
Page 21
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, VT
merupakan pihak yang terafiliasi dengan Perseroan. Latar belakang,
manajemen, kepemilikan saham dan kegiatan usaha VT adalah sebagai
berikut:
I.A.3.a. Latar Belakang
VT didirikan dengan Akta Notaris No. 15 tanggal 1 Oktober 1992 yang dibuat
dihadapan Notaris Richardus Nangkih Sinulingga, S.H., Notaris di Jakarta. Akta
pendirian ini telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia
tanggal 2 November 1992 dengan Surat Keputusan No. C2-
9012.HT.01.01.TH’92 dan telah didaftarkan dalam register di Pengadilan
Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 30 November 1992.
Anggaran dasar VT telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
terakhir adalah berdasarkan Akta Notaris No. 94 yang dibuat dihadapan
Notaris Dewi Himijati Tandika, S.H, pada tanggal 18 Juli 2022, mengenai Akta
Pernyataan Keputusan yang Mengikat di Luar Rapat Umum Pemegang Saham
PT Variatata. Akta tersebut telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia tanggal dengan Surat Keputusan No. AHU-
0050771.AH.01.02.Tahun 2022 tanggal 21 Juli 2022 dan didaftarkan dalam
daftar perseroan No. AHU-0140220.AH.01.11.Tahun 2022 tanggal
21 Juli 2022 serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia
No.66 tanggal 19 Agustus 2022, Tambahan No. 27709.
I.A.3.b. Manajemen
Komisaris dan Direktur VT pada tanggal 31 Desember 2024 masing-masing
adalah Soegianto Nagaria dan Herman Nagaria.
I.A.3.c. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham VT berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
31 Desember 2024 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
Sulisman Graha 12.325 72,50% 12.325.000.000
Sunarni Rahardja 2.975 17,50% 2.975.000.000
Sukamto Rahardja 850 5,00% 850.000.000
Susanna Nagaria 510 3,00% 510.000.000
Hendra Nagaria 170 1,00% 170.000.000
Harto Djojo Nagaria 85 0,50% 85.000.000
Liliawati Rahardjo 85 0,50% 85.000.000
Jumlah 17.000 100,00% 17.000.000.000
I.A.3.d. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha VT adalah bergerak dalam bidang real estat.
20
Page 22
I.A.4. PT Lestari Kreasi
Dalam Rencana Transaksi, LK merupakan pihak yang merencanakan untuk
melakukan aksi korporasi sebagai berikut:
• LK bermaksud untuk melakukan kerjasama dengan SCK untuk membentuk
perusahaan patungan berbentuk perseroan terbatas yaitu SCL, di mana LK
dan SCK telah sepakat untuk melakukan penyetoran modal masing-masing
sebesar Rp 1,00 miliar dan Rp 1,50 miliar dan Rp 1,00 miliar sehingga
proporsi kepemilikan LK dan SCK pada SCL masing-masing 40,00% dan
60,00% sehubungan dengan Rencana Kerja Sama LK.
• LK merupakan pihak yang setuju untuk menjual Tanah LK kepada SCL
dengan nilai transaksi jual beli atau pemindahan hak sebesar
Rp 635,64 miliar di mana jumlah nilai transaksi akan bergantung pada hasil
pengukuran atas Tanah LK pada saat pensertifikatan atas nama SCL, yang
selambatnya akan dibayarkan oleh SCL kepada LK paling lambat dalam
waktu 36 bulan sejak tanggal PPS LK, dengan jadwal pembayaran pada
bulan Agustus 2025, Agustus 2026, Agustus 2027, dan Agustus 2028
sehubungan dengan Rencana Pembelian Tanah LK.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, LK
merupakan pihak yang terafiliasi dengan Perseroan. Latar belakang,
manajemen, kepemilikan saham dan kegiatan usaha LK adalah sebagai
berikut:
I.A.4.a. Latar Belakang
LK didirikan dengan Akta Notaris No. 35 tanggal 29 Maret 2006 yang dibuat
dihadapan Notaris Dewi Himijati Tandika, S.H., Notaris di Jakarta. Akta
pendirian ini telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dengan Keputusan No.C-17300 HT.01.01.TH.2006
tertanggal 14 Juni 2006 didaftarkan dalam daftar perusahaan pada
Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Pusat pada tanggal
13 September 2006 di bawah No.1409/BH 09.01/IX/2006 serta diumumkan
dalam Berita Negara Republik Indonesia No.82 tanggal 13 Oktober 2006,
Tambahan No. 10949.
Anggaran dasar LK telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
terakhir adalah berdasarkan Akta Notaris No. 67 yang dibuat dihadapan
Notaris Dewi Himijati Tandika, S.H, pada tanggal 14 Desember 2021,
mengenai Akta Pernyataan Keputusan yang Mengikat di Luar Rapat Umum
Pemegang Saham PT Lestari Kreasi. Akta tersebut telah disahkan oleh Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Keputusan
No.AHU-0002315.AH.01.02.Tahun 2022 tanggal 12 Januari 2022 dan
didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0006587.AH.01.11.Tahun 2022
tanggal 12 Januari 2022 serta diumumkan dalam Berita Negara Republik
Indonesia No.7 tanggal 25 Januari 2022, Tambahan No. 3584.
21
Page 23
I.A.4.b. Manajemen
Komisaris dan Direktur LK pada tanggal 31 Desember 2024 masing-masing
adalah Herman Nagaria dan Soegianto Nagaria.
I.A.4.c. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham LK berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
31 Desember 2024 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
Sulisman Graha 2.960 59,20% 2.960.000.000
Sunarni Rahardja 975 19,50% 975.000.000
Harto Djojo Nagaria 271 5,42% 271.000.000
Yuli Raharja 180 3,60% 180.000.000
Susanna Nagaria 158 3,16% 158.000.000
Denny Rahardja 134 2,68% 134.000.000
Handoko Rahardja 133 2,66% 133.000.000
Elly Lestari Adiutama 95 1,90% 95.000.000
Hendra Nagaria 94 1,88% 94.000.000
Jumlah 5.000 100,00% 5.000.000.000
I.A.4.d. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha LK adalah bergerak dalam bidang real estat.
22
Page 24
I.B. Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Rencana Transaksi
I.B.1 PPS VT
Berdasarkan PPS VT, SCK dan VT merencanakan untuk melakukan Rencana
Kerja Sama VT serta Rencana Pembelian Tanah VT. Pokok-pokok
kesepakatan penting dalam PPS VT adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan PPS VT adalah SCK dan VT.
• Tanggal Efektif dan Jangka Waktu
Tanggal efektif dan jangka waktu berdasarkan PPS VT adalah mulai
berlaku sejak tanggal ditandatanganinya PPS VT ini dan akan terus berlaku
sampai:
- PPS VT ini diakhiri sesuai dengan ketentuan-ketentuan dalam PPS VT
ini.
- SCH dibubarkan atau tidak lagi ada sebagai entitas perusahaan yang
terpisah.
- SCK dan VT tidak lagi menjadi pemegang saham.
- SCK dan VT sepakat untuk mengakhiri PPS VT ini.
• Pendirian dan Kegiatan SCH
Pendirian dan kegiatan SCH berdasarkan PPS VT adalah sebagai berikut:
- Nama dan Bentuk Perusahaan Patungan
Nama dan bentuk perusahaan patungan berdasarkan PPS VT adalah
akan didirikan dengan bentuk perseroan terbatas dengan nama PT
Serpong Cahaya Harmoni, berdasarkan hukum Negara Republik
Indonesia yang berkedudukan di Kabupaten Tangerang, Provinsi
Banten, Indonesia.
- Persyaratan Pendirian
Persyaratan pendirian berdasarkan PPS VT adalah SCK dan VT
sepakat untuk melakukan dan memastikan dipenuhinya hal-hal berikut
segera setelah tanggal efektif, yaitu;
23
Page 25
(i) Membuat dan menandatangani akta pendirian SCH di hadapan
notaris dan mengambil semua langkah atau tindakan yang
diperlukan untuk memastikan bahwa akta pendirian tersebut
sesuai dengan persyaratan dalam PPS VT ini.
(ii) Diperolehnya persetujuan dari Kementerian Hukum dan Hak
Asasi Manusia mengenai pendirian SCH.
(iii) Diperolehnya nomor pokok wajib pajak dari otoritas terkait.
(iv) Membuka rekening bank atas nama SCH.
• Pengakhiran Apabila Persyaratan Pendirian Tidak Terpenuhi
Pengakhiran apabila persyaratan pendirian tidak terpenuhi berdasarkan
PPS VT adalah apabila salah satu persyaratan pendirian tidak dapat
dipenuhi hingga enam bulan setelah tanggal efektif atau tanggal
selanjutnya yang disepakati di antara SCK dan VT secara tertulis, SCK dan
VT akan berdiskusi untuk mengakhiri PPS VT ini dengan kesepakatan
bersama.
• Kegiatan SCH
Kegiatan SCH berdasarkan PPS VT adalah SCH akan membeli Tanah VT
dengan harga dan rencana pembayaran sebesar Rp 3,02 triliun di mana
jumlah nilai transaksi akan bergantung pada hasil pengukuran atas bidang
tanah pada saat pensertifikatan atas nama SCH, yang selambatnya akan
dibayarkan oleh SCH kepada VT paling lambat dalam waktu 36 bulan sejak
tanggal PPS VT, dengan jadwal pembayaran pada bulan Agustus 2025,
Agustus 2026, Agustus 2027, dan Agustus 2028.
Mengacu pada tujuan usaha SCH, maka SCK dan VT sepakat untuk
menegaskan bahwa pembelian Tanah VT oleh SCH merupakan satu
kesatuan transaksi dengan pendirian SCH. Rincian Tanah VT adalah
sebagai berikut:
Dokumen Kepemilikan/
Lokasi Tanah Luas (m2)
Penguasaan
Pakulonan Barat, Tangerang SHGB 35.533,00
Girik/lain-lain 379,00
Curug Sangereng, Tangerang SHGB 166.745,00
Girik/lain-lain 1.813,00
Cihuni, Tangerang SHGB 21.218,00
Cijantara, Tangerang SHGB 426.911,61
Girik/lain-lain 112.075,00
Medang, Tangerang SHGB 155.747,14
Girik/lain-lain 1.839,00
Panunggangan Timur, Tangerang SHGB 80.045,00
Girik/lain-lain 3.226,00
Jumlah 1.005.531,75
24
Page 26
• Permodalan SCH
Permodalan SCH berdasarkan PPS VT adalah SCK dan VT wajib
melakukan penyetoran modal sebesar Rp 2,50 miliar, terdiri dari 2.500.000
saham, dalam bentuk uang tunai, sesuai dengan proporsi yang disetujui.
Penyetoran modal wajib dilakukan dengan cara pemindahan dana ke
rekening bank SCH pada tanggal yang akan disepakati di antara SCK dan
VT, namun tidak lewat dari sepuluh hari kerja setelah seluruh persyaratan
pendirian telah dipenuhi. Penyetoran modal wajib dilakukan oleh SCK dan
VT masing-masing sebesar Rp 1,50 miliar dan Rp 1,00 miliar.
SCK dan VT setuju bahwa proporsi dari hak suara adalah sebagai berikut:
Presentase Hak
Pemegang Saham Jumlah Saham
Suara
SCK 1.500.000 60,00%
VT 1.000.000 40,00%
Jumlah 2.500.000 100,00%
• Hukum yang Berlaku
PPS VT ini diatur dan ditafsirkan sesuai dengan hukum Negara Republik
Indonesia.
I.B.2 PPS LK
Berdasarkan PPS LK, SCK dan LK merencanakan untuk melakukan Rencana
Kerja Sama LK serta Rencana Pembelian Tanah LK. Pokok-pokok
kesepakatan penting dalam PPS LK adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan PPS LK adalah SCK dan LK.
• Tanggal Efektif dan Jangka Waktu
Tanggal efektif dan jangka waktu berdasarkan PPS LK adalah mulai
berlaku sejak tanggal ditandatanganinya PPS LK ini dan akan terus berlaku
sampai:
- PPS LK ini diakhiri sesuai dengan ketentuan-ketentuan dalam PPS LK
ini.
- SCL dibubarkan atau tidak lagi ada sebagai entitas perusahaan yang
terpisah.
- SCK dan LK tidak lagi menjadi pemegang saham.
25
Page 27
- SCK dan LK sepakat untuk mengakhiri PPS LK ini.
• Pendirian dan Kegiatan SCL
Pendirian dan kegiatan SCL berdasarkan PPS LK adalah sebagai berikut:
- Nama dan Bentuk Perusahaan Patungan
Nama dan bentuk perusahaan patungan berdasarkan PPS LK adalah
akan didirikan dengan bentuk perseroan terbatas dengan nama
PT Serpong Cipta Lestari, berdasarkan hukum Negara Republik
Indonesia yang berkedudukan di Kabupaten Tangerang, Provinsi
Banten, Indonesia.
- Persyaratan Pendirian
Persyaratan pendirian berdasarkan PPS LK adalah SCK dan LK
sepakat untuk melakukan dan memastikan dipenuhinya hal-hal berikut
segera setelah tanggal efektif, yaitu;
i. Membuat dan menandatangani akta pendirian SCL di hadapan
notaris dan mengambil semua langkah atau tindakan yang
diperlukan untuk memastikan bahwa akta pendirian tersebut
sesuai dengan persyaratan dalam PPS LK ini.
ii. Diperolehnya persetujuan dari Kementerian Hukum dan Hak
Asasi Manusia mengenai pendirian SCL.
iii. Diperolehnya nomor pokok wajib pajak dari otoritas terkait.
iv. Membuka rekening bank atas nama SCL.
• Pengakhiran Apabila Persyaratan Pendirian Tidak Terpenuhi
Pengakhiran apabila persyaratan pendirian tidak terpenuhi berdasarkan
PPS LK adalah apabila salah satu persyaratan pendirian tidak dapat
dipenuhi hingga enam bulan setelah tanggal efektif atau tanggal
selanjutnya yang disepakati di antara SCK dan LK secara tertulis, SCK dan
LK akan berdiskusi untuk mengakhiri PPS LK ini dengan kesepakatan
bersama.
26
Page 28
• Kegiatan SCL
Kegiatan SCL berdasarkan PPS LK adalah SCL akan membeli Tanah LK
dengan harga dan rencana pembayaran sebesar Rp 635,64 miliar di mana
jumlah nilai transaksi akan bergantung pada hasil pengukuran atas bidang
tanah pada saat pensertifikatan atas nama SCL, yang selambatnya akan
dibayarkan oleh SCL kepada LK paling lambat dalam waktu 36 bulan sejak
tanggal PPS LK, dengan jadwal pembayaran pada bulan Agustus 2025,
Agustus 2026, Agustus 2027, dan Agustus 2028.
Mengacu pada tujuan usaha SCL, maka SCK dan LK sepakat untuk
menegaskan bahwa pembelian Tanah LK oleh SCL merupakan satu
kesatuan transaksi dengan pendirian SCL. Rincian Tanah LK adalah
sebagai berikut:
Dokumen Kepemilikan/
Lokasi Tanah Luas (m2)
Penguasaan
Cihuni, Tangerang SHGB 149.526,00
Proses SHGB 53.949,88
Girik/lain-lain 8.405,00
Jumlah 211.880,88
• Permodalan SCL
Permodalan SCL berdasarkan PPS LK adalah SCK dan LK wajib
melakukan penyetoran modal sebesar Rp 2,50 miliar, terdiri dari 2.500.000
saham, dalam bentuk uang tunai, sesuai dengan proporsi yang disetujui,
sebagaimana ditetapkan di bawah ini. Penyetoran modal wajib dilakukan
dengan cara pemindahan dana ke rekening bank SCL pada tanggal yang
akan disepakati di antara SCK dan LK, namun tidak lewat dari sepuluh hari
kerja setelah seluruh persyaratan pendirian telah dipenuhi. Penyetoran
modal wajib dilakukan oleh SCK dan LK masing-masing sebesar
Rp 1,50 miliar dan Rp 1,00 miliar.
SCK dan LK setuju bahwa proporsi dari hak suara adalah sebagai berikut:
Presentase Hak
Pemegang Saham Jumlah Saham
Suara
SCK 1.500.000 60,00%
LK 1.000.000 40,00%
Jumlah 2.500.000 100,00%
• Hukum yang Berlaku
PPS LK ini diatur dan ditafsirkan sesuai dengan hukum Negara Republik
Indonesia.
27
Page 29
I.C. Analisis atas Manfaat dan Risiko dari Rencana Transaksi
Manfaat Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sebagai bagian dari komitmen Perseroan dalam merealisasikan visinya
untuk membangun komunitas dengan ekosistem kehidupan yang
berkelanjutan dan harmonis, Perseroan terus mendorong pengembangan
proyek secara terarah dan berkesinambungan. Komitmen ini diwujudkan
melalui pengembangan kota terpadu (township) yang mencakup hunian
residensial yang selaras dengan area komersial dilengkapi dengan fasilitas
yang fungsional untuk menciptakan lingkungan modern yang nyaman yang
mendukung aktivitas harian dari para penghuni. Menanggapi hal tersebut,
Perseroan melalui SCK memandang perlu melakukan Rencana Transaksi
sebagai upaya untuk mendukung visi jangka panjang Perseroan, mengingat
kawasan tersebut didukung oleh infrastruktur dan ekosistem pendukung
yang telah tersedia secara memadai dan terus berkembang, mencakup
akses jalan tol, fasilitas pendidikan dan kesehatan, serta pusat-pusat
kegiatan komersial.
• Sebagai bagian dari kelompok konglomerasi yang memiliki lini bisnis inti
properti, Perseroan melihat peluang yang signifikan bagi SCK dengan
melakukan Rencana Transaksi di mana Perseroan melalui SCK dapat
memanfaatkan keunggulan kompetitif yang dimiliki oleh VT dan LK baik dari
sisi keahlian teknis, pengalaman dalam pengembangan properti, maupun
jaringan bisnis yang dimiliki. Dengan adanya sinergi melalui Rencana
Transaksi Perseroan berharap dapat berkolaborasi dalam perencanaan
strategis, pengawasan manajerial, hal operasional, dan pengelolaan proyek
sehingga berpotensi mempercepat realisasi proyek sekaligus meningkatkan
kualitas produk dan jasa yang dihasilkan.
• Rencana Transaksi sejalan dengan strategi bisnis Perseroan melalui SCK
untuk mendorong pertumbuhan jangka panjang dengan melakukan
ekspansi bisnis pada lokasi proyek yang diyakini mampu memberikan
prospek penetrasi pasar yang lebih baik dan meningkatkan pertumbuhan
organik yang bertujuan untuk memperluas cakupan pengembangan
operasional serta memperkuat posisi Perseroan pada sektor properti.
Dengan melakukan kerja sama dengan VT dan LK, maka Perseroan
menjalankan mitigasi risiko atas ketersediaan lahan yang selalu menjadi
tantangan bagi perusahaan dalam sektor properti sehingga Perseroan
memiliki kemampuan untuk memperoleh persediaan lahan baru dengan
jumlah luas yang cukup besar untuk dilakukan pengembangan pada masa
yang akan datang.
28
Page 30
• Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi, Perseroan melalui entitas
anak, yaitu SCK, akan memperoleh manfaat ekonomis yang signifikan
salah satunya melalui pengembangan Tanah VT dan Tanah LK.
Pengembangan tersebut diharapkan dapat menghasilkan pendapatan dari
hasil penjualan unit-unit properti, baik berupa rumah tinggal, unit komersial,
maupun bentuk bangunan lainnya yang dibangun dan dipasarkan sebagai
sumber pendapatan utama dan recurring income atas fasilitas penunjang
yang dibangun dalam kawasan tersebut yang dapat dioperasikan secara
berkelanjutan termasuk dengan pengembangan kawasan sejenis yang
telah direalisasikan sebelumnya oleh grup Perseroan di lokasi yang sama.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
menciptakan nilai tambah, baik dari sisi portofolio bisnis maupun
pencapaian kinerja keuangan entitas anak, sehingga dapat memberikan
kontribusi positif terhadap kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada
masa mendatang.
Risiko Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan mungkin akan kehilangan kesempatan untuk memanfaatkan
sumber dana untuk investasi lain yang mungkin lebih menguntungkan
dibandingkan dengan Rencana Transaksi.
• Bilamana proyek mengalami hambatan dalam proses pengembangan dan
penjualan, maka hal tersebut akan memberikan dampak negatif bagi
Perseroan dan SCK pada masa yang akan datang.
• Dalam menjalankan kegiatan usahanya dalam bidang properti (secara
umum), khususnya properti yang dimiliki atau disewa, yang mencakup
penjualan, penyewaan, dan pengoperasian properti, seperti gedung
apartemen, gedung tempat tinggal, dan gedung non-tempat tinggal, serta
penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa perabot
untuk penggunaan tetap, baik secara bulanan maupun tahunan. Hal in
termasuk kegiatan seperti penjualan tanah, pembangunan gedung untuk
pengoperasian sendiri, pemecahan properti menjadi plot tanah tanpa
pengembangan tanah, dan pengoperasian kawasan pemukiman untuk
rumah bergerak, SCK tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang
dihadapi, antara lain kebijakan/peraturan Pemerintah yang berpotensi
memberikan dampak bagi kelangsungan usaha SCK.
29
Page 31
II. ANALISIS KUALITATIF ATAS RENCANA TRANSAKSI
II.A. PT Serpong Cipta Kreasi
II.A.1. Latar Belakang
SCK didirikan dengan Akta Notaris No. 3 tanggal 5 Mei 2004 dibuat dihadapan
Dewi Himijati Tandika, S.H., Notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah
disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia tanggal 18 Mei 2004
dengan Surat Keputusan No. C–2409.HT.01.01.TH.2004.
Anggaran dasar SCK telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan
terakhir adalah berdasarkan Akta Notaris No. 75 Dewi Himijati Tandika, S.H.,
pada tanggal 12 Desember 2019, mengenai perubahan ruang lingkup, maksud,
tujuan, dan aktivitas SCK. Akta tersebut telah disahkan oleh Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia tanggal 23 Desember 2019 dengan
Surat Keputusan No. AHU-0249126.AH.01.11 Tahun 2019.
SCK berdomisili di Jalan Boulevard Gading Serpong, Blok M5/3, Gading
Serpong, Tangerang.
II.A.2. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SCK adalah bergerak dalam bidang properti
(secara umum), khususnya properti yang dimiliki atau disewa, yang mencakup
penjualan, penyewaan, dan pengoperasian properti, seperti gedung
apartemen, gedung tempat tinggal, dan gedung non-tempat tinggal, serta
penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa perabot untuk
penggunaan tetap, baik secara bulanan maupun tahunan. Hal in termasuk
kegiatan seperti penjualan tanah, pembangunan gedung untuk pengoperasian
sendiri, pemecahan properti menjadi plot tanah tanpa pengembangan tanah,
dan pengoperasian kawasan pemukiman untuk rumah bergerak.
30
Page 32
II.B. Tinjauan Industri Properti
II.B.1. Tinjauan Industri Properti di Dunia
Industri properti merupakan salah satu industri terbesar di dunia. Salah satu
sektornya yaitu industri real estat yang merupakan sektor kompleks dan
dinamis, dipengaruhi oleh berbagai faktor seperti lokasi, kondisi ekonomi,
regulasi pemerintah, dan kondisi pasar. Kemajuan teknologi mendorong
industri ini untuk mempermudah proses pencarian properti, penyelesaian
transaksi, meningkatkan transparansi dan akses informasi bagi calon pembeli
maupun penyewa. Hal ini membuat investasi di bidang real estat semakin
menarik karena menawarkan potensi kenaikan nilai aset, pendapatan pasif dari
penyewaan, serta perlindungan terhadap inflasi. Jenis-jenis properti sangat
beragam mulai dari rumah tinggal, gedung, perkantoran, pabrik hingga properti
komersial seperti hotel. Setiap jenis properti memiliki karakteristik dan tujuan
penggunaan yang berbeda, yang pada gilirannya memengaruhi nilai serta
tingkat permintaannya di pasar.
Volume Penjualan Rumah Baru di AS
Periode Juli – November 2024
(Dalam Ribuan Unit)
740
720
700
680
660
640
620
600
580
560
Jul-24 Agu-24 Sep-24 Okt-24 Nov-24
Penjualan 707 691 726 623 679
Sumber: Trading Economics
Berdasarkan data yang diperoleh dari Trading Economics, penjualan rumah
baru di AS pada bulan September dan November 2024 mengalami kenaikan
masing-masing sebesar 35,00 ribu unit dan 56,00 ribu unit atau masing-masing
setara dengan 5,07% dan 8,99% dibandingkan dengan penjualan rumah baru
AS pada bulan sebelumnya. Volume penjualan rumah pada bulan Oktober
2024 merupakan jumlah volume yang terendah selama lima bulan terakhir
dengan volume penjualan tertinggi adalah pada bulan September 2024 dengan
jumlah sebesar 726,00 ribu unit. Sementara itu, penjualan rumah baru di AS
pada bulan Agustus dan Oktober 2024 mengalami penurunan masing-masing
sebesar 16,00 ribu unit dan 103,00 ribu atau masing-masing setara dengan
2,26% dan 14,19% dibandingkan dengan bulan sebelumnya.
31
Page 33
Harga Rata-Rata Penjualan Rumah di AS
Oktober 2024 - Desember 2024
(Dalam ribuan USD)
Pasokan Pasokan
Bulan
Rumah Baru Rumah Lama
Okt-24 426,30 406,80
Nov-24 396,40 404,40
Des-24 415,00 403,70
Sumber: U.S. Census Bureau and U.S. Department of Housing
Berdasarkan data yang diperoleh dari U.S. Census Bureau and U.S.
Department of Housing, harga rata-rata pasokan rumah baru di AS mengalami
fluktuasi dan kecenderungan menurun sejak Oktober 2024 hingga Desember
2024, dengan harga rata-rata pasokan rumah baru bulan Desember 2024 yang
lebih tinggi 2,80% dibandingkan dengan harga rata-rata pasokan rumah lama
bulan Desember 2024. Penjualan rumah di AS terutama dipengaruhi oleh
tingkat suku bunga tingkat suku bunga kredit, penurunan suku bunga kredit
akan menarik minat pembeli dan menambah pilihan tipe rumah yang dapat
dibeli.
Berdasarkan data yang diperoleh dari Knight Frank dalam laporannya dengan
judul Res Dev Land Index Q1 2025 mengenai analisis kinerja pasar tanah di
seluruh wilayah Inggris dan Wales disertai pandangan pasar dari 54
pengembang perumahan berskala besar maupun kecil pada kuartal pertama
tahun 2025, terdapat peningkatan signifikan dalam minat pembeli terhadap
tanah kavling. Sekitar 70,00% responden menyebutkan bahwa penurunan
biaya hipotek menjadi faktor utama yang mendorong penjualan, meningkat dari
50,00% dari enam bulan sebelumnya. Hal ini tentunya didorong oleh
munculnya peluang dalam pengembangan tanah, khususnya untuk
pembangunan perumahan baru yang lebih terjangkau dan sesuai dengan
permintaan pasar saat ini. Kenaikan minat terhadap tanah kavling
mencerminkan optimisme pasar terhadap prospek sektor perumahan dalam
beberapa kuartal mendatang.
Proyeksi Nilai Pasar Real Estat Dunia
Tahun 2025 – 2030
(Dalam triliun USD)
6
5
4
3
2
1
0
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Real Estat 4,34 4,58 4,84 5,10 5,38 5,68
Sumber: Precedence Research
32
Page 34
Berdasarkan data yang diperoleh dari Presedence Research, nilai pasar real
estat pada tahun 2030 diproyeksikan mencapai USD 5,68 triliun. Kenaikan
terus terjadi pada proyeksi real estat tahun 2026 – 2030 masing-masing
mengalami kenaikan sebesar 5,53%, 5,68%, 5,37%, 5,49% dan 5,8%,
dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya.
Menurut data yang diperoleh dari Presedence Research, pangsa pasar properti
dunia diproyeksikan tumbuh dengan tingkat pertumbuhan majemuk tahunan
(compound annual growth rate/CAGR) sebesar 5,50% dihitung sejak 2024
hingga 2034 menjadi sebesar USD 7,03 triliun pada tahun 2034. Pasar properti
global sedang tumbuh pesat dengan kriteria konsumen terhadap properti
seperti kemudahan akses ke berbagai fasilitas umum, harga yang terjangkau,
ramah lingkungan, dan teknologi rumah pintar. Kebijakan Pemerintah yang
mendukung investasi properti, pertumbuhan populasi, dan perkembangan
infrastruktur juga berperan bagi pertumbuhan industri properti dunia. Selain itu,
kondisi ekonomi seperti pertumbuhan ekonomi, suku bunga, dan inflasi juga
mempengaruhi permintaan dan penawaran di pasar properti. Secara
keseluruhan, pasar properti global diperkirakan akan terus berkembang dalam
beberapa tahun ke depan.
II.B.2. Tinjauan Industri Properti di Indonesia
Industri properti di Indonesia merupakan salah satu sektor industri yang
memberikan kontribusi signifikan bagi pertumbuhan ekonomi, hal ini
disebabkan karena industri properti saling berhubungan dengan beberapa
sektor lainnya, sebagai contoh sektor real estat di Indonesia merupakan salah
satu sektor dengan potensi pertumbuhan yang besar dan memberikan
kontribusi signifikan terhadap pembangunan nasional. Faktor-faktor seperti
pertumbuhan ekonomi, peningkatan investasi, dan dukungan kebijakan dari
pemerintah menjadi pendorong utama perkembangan sektor ini. Pemerintah
Indonesia juga terus berupaya menarik investasi asing guna memperkuat
pertumbuhan ekonomi dan menekan laju inflasi. Selain itu, sektor real estat
memberikan kontribusi penting terhadap Anggaran Pendapatan dan Belanja
Negara melalui penerimaan pajak properti dan berbagai transaksi, serta
berperan dalam penyerapan tenaga kerja dan mendorong aktivitas ekonomi di
industri real estat.
Berdasarkan data yang diperoleh dari BI atas laporannya yang berjudul Survei
Harga Properti Residensial pada triwulan III 2024, Indeks Harga Properti
Residensial (IHPR) sebesar 1,46% year over year (yoy) lebih rendah
dibandingkan pada triwulan II/2024 yaitu sebesar 1,76% yoy. Penurunan IHPR
tersebut terutama disebabkan oleh penurunan pertumbuhan properti tipe besar
yang mengalami penurunan sebesar 1,04% yoy, melanjutkan penurunan harga
pada triwulan II 2024 yang sebesar 1,47% yoy. Harga rumah tipe kecil dan
menengah pada triwulan III 2024 turut mengalami penurunan pertumbuhan
dibandingkan triwulan sebelumnya. Harga rumah tipe kecil dan menengah
mengalami penurunan laju pertumbuhan masing-masing sebesar 1,97% yoy
dan 1,33% yoy, mengalami penurunan dari 2,09% yoy dan 1,45% yoy pada
triwulan sebelumnya.
33
Page 35
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari Afiliasi Global Ritel
Indonesia, kontribusi sektor properti terhadap Produk Domestik Bruto
meningkat dari 10,00% pada 2024, menjadi 11,50% pada Q1/2025. Hal ini
menjadikan investasi properti pada sektor residensial dan komersial dapat tetap
stabil di tahun 2025 yang telah didukung oleh suku bunga stabil, kemudahan
kredit, dan insentif Pemerintah.
Proyeksi Nilai Pasar Real Estat Indonesia
Tahun 2025 – 2029
(Dalam triliun USD)
9,00
8,00
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
2025 2026 2027 2028 2029
Real Estat Komersial 1,21 1,23 1,24 1,25 1,26
Real Estat Residensial 7,95 8,05 8,15 8,25 8,35
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, nilai pasar real estat komersial
pada tahun 2029 diproyeksikan sebesar USD 9,61 triliun, mengalami
pertumbuhan pada tingkat CAGR sebesar 1,21% dihitung sejak tahun 2024
sampai tahun 2029. Pasar real estat di Indonesia mengalami peningkatan yang
didorong oleh beberapa faktor seperti pertumbuhan populasi perkotaan,
meningkatnya permintaan akan kawasan terpadu yang menggabungkan
hunian, komersial, dan ruang publik, serta dukungan Pemerintah dalam
pembangunan infrastruktur. Hal ini mendorong sejumlah perusahaan real estat
atau pengembang terkemuka untuk terus memperluas bisnis mereka melalui
pembangunan berskala besar yang menargetkan masyarakat kelas menengah
dan atas di wilayah-wilayah strategis.
II.C. Kegiatan Operasional dan Prospek Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang real
estat, aktivitas olahraga, penyediaan makanan dan minuman beserta sarana
penunjangnya serta menjalankan usaha dalam bidang jasa dan perdagangan.
Saat ini, ruang lingkup bisnis Perseroan bergerak dalam bidang penjualan atau
penyewaan real estat, pusat perbelanjaan, fasilitas perkantoran, fasilitas
olahraga, restoran beserta sarana penunjangnya.
34
Page 36
Perseroan mengembangkan kota terpadu yang terintegrasi pengembangan
residensial dengan pengembangan komersial yang didukung dengan berbagai
fasilitas yang lengkap dan luas bagi penghuni kota terpadu. Segmen bisnis
pengembangan properti Perseroan terus meluncurkan proyek-proyek dengan
kampanye pemasaran yang inovatif untuk menarik minat calon pembeli. Unit
bisnis Perseroan dikelompokkan menjadi tiga bagian yaitu pengembangan
properti, investasi dan manajemen properti, serta rekreasi, rumah sakit, dan
lainnya.
Unit bisnis pengembangan properti merupakan bisnis inti Perseroan. Unit bisnis
ini membangun proyek properti untuk dijual, seperti rumah, apartemen, kavling
tanah residensial, dan ruko komersial, Proyek properti merupakan bagian
integral dari pengembangan kota terpadu menjadi kawasan perumahan dan
komersial, lengkap dengan seluruh fasilitas, termasuk fasilitas pendidikan dan
olahraga, rumah ibadah, dan fasilitas kesehatan.
Saat ini, Perseroan telah membangun proyek-proyek pengembangan kota
terpadu sebagai yaitu Summarecon Kelapa Gading, Summarecon Serpong,
Summarecon Bekasi, Summarecon Bandung, Summarecon Karawang,
Summarecon Makassar, Summarecon Bogor, Summarecon Crown Gading,
dan Summarecon Tangerang yang diluncurkan pada November 2024.
Perseroan mengembangkan, memiliki, dan mengoperasikan sejumlah investasi
dan manajemen properti seperti pusat perbelanjaan dan taman rekreasi, yang
semuanya terletak di kompleks pengembangan Perseroan dan merupakan
bagian integral dari kota terpadu terpadu yang menggabungkan kawasan
perumahan dan komersial, lengkap dengan berbagai fasilitas utama. Setiap
pusat perbelanjaan berfungsi sebagai pusat komersial untuk menggerakkan
ekonomi lokal dan menciptakan komunitas yang berkembang di kota tempatnya
beroperasi.
Pusat perbelanjaan kelas menengah dengan konsep “Your Family Mall”
menawarkan berbagai macam merchandise mulai dari fashion hingga produk
rumah tangga maupun hiburan untuk keluarga. Selain itu, konsep “Downtown
Walk” di setiap mal menawarkan berbagai macam tempat makan dan hiburan
langsung dalam suasana luar ruangan yang santai dan dengan waktu buka
yang diperpanjang. Untuk mempertahankan interkoneksi dan interaksi dengan
komunitas lokal, pusat perbelanjaan ini secara rutin mengadakan acara tematik
dan penawaran promosi untuk memenuhi gaya hidup masyarakat yang selalu
dinamis. Dengan volume pengunjung yang besar, baik penyewa maupun tuan
tanah mendapatkan keuntungan dari volume bisnis yang dihasilkan oleh para
pengunjung. Oleh karena itu, Perseroan memiliki basis pendapatan berulang
yang kuat dari operasi penyewaan mal ritel. Saat ini Perseroan memiliki dan
mengoperasikan enam pusat perbelanjaan dengan jumlah luas sewa bersih
sekitar 350.000 m2. Pada tahun 2025, Perseroan telah menargetkan
pemasaran penjualan Rp 5,00 triliun untuk memperkuat posisi Perseroan di
pasar.
35
Page 37
Berdasarkan tingginya permintaan pasar dan daya beli konsumen yang stabil,
Perseroan tetap optimis dalam mempertahankan momentum pertumbuhan
positif. Optimisme ini ditopang oleh berbagai proyek yang tengah
dikembangkan pada sembilan kawasan milik Perseroan, yang mencakup
cadangan lahan sekitar 2.100 hektar. Cadangan ini diharapkan dapat
mendukung kesinambungan dan kelangsungan usaha Perseroan ke depan.
Perseroan juga terus memperkuat bisnis intinya melalui percepatan
pengembangan proyek secara efisien dan responsif terhadap kebutuhan pasar.
Di samping itu, masih terdapat sejumlah rencana pengembangan proyek di
sektor ritel, komersial, dan perhotelan yang akan dilaksanakan di masa
mendatang.
II.D. Alasan Dilakukan Rencana Transaksi
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sebagai bagian dari komitmen Perseroan dalam merealisasikan visinya
untuk membangun komunitas dengan ekosistem kehidupan yang
berkelanjutan dan harmonis, Perseroan terus mendorong pengembangan
proyek secara terarah dan berkesinambungan. Komitmen ini diwujudkan
melalui pengembangan kota terpadu (township) yang mencakup hunian
residensial yang selaras dengan area komersial dilengkapi dengan fasilitas
yang fungsional untuk menciptakan lingkungan modern yang nyaman yang
mendukung aktivitas harian dari para penghuni. Menanggapi hal tersebut,
Perseroan melalui SCK memandang perlu melakukan Rencana Transaksi
sebagai upaya untuk mendukung visi jangka panjang Perseroan, mengingat
kawasan tersebut didukung oleh infrastruktur dan ekosistem pendukung
yang telah tersedia secara memadai dan terus berkembang, mencakup
akses jalan tol, fasilitas pendidikan dan kesehatan, serta pusat-pusat
kegiatan komersial.
• Sebagai bagian dari kelompok konglomerasi yang memiliki lini bisnis inti
properti, Perseroan melihat peluang yang signifikan bagi SCK dengan
melakukan Rencana Transaksi di mana Perseroan melalui SCK dapat
memanfaatkan keunggulan kompetitif yang dimiliki oleh VT dan LK baik dari
sisi keahlian teknis, pengalaman dalam pengembangan properti, maupun
jaringan bisnis yang dimiliki. Dengan adanya sinergi melalui Rencana
Transaksi Perseroan berharap dapat berkolaborasi dalam perencanaan
strategis, pengawasan manajerial, hal operasional, dan pengelolaan proyek
sehingga berpotensi mempercepat realisasi proyek sekaligus meningkatkan
kualitas produk dan jasa yang dihasilkan.
36
Page 38
• Rencana Transaksi sejalan dengan strategi bisnis Perseroan melalui SCK
untuk mendorong pertumbuhan jangka panjang dengan melakukan
ekspansi bisnis pada lokasi proyek yang diyakini mampu memberikan
prospek penetrasi pasar yang lebih baik dan meningkatkan pertumbuhan
organik yang bertujuan untuk memperluas cakupan pengembangan
operasional serta memperkuat posisi Perseroan pada sektor properti.
Dengan melakukan kerja sama dengan VT dan LK, maka Perseroan
menjalankan mitigasi risiko atas ketersediaan lahan yang selalu menjadi
tantangan bagi perusahaan dalam sektor properti sehingga Perseroan
memiliki kemampuan untuk memperoleh persediaan lahan baru dengan
jumlah luas yang cukup besar untuk dilakukan pengembangan pada masa
yang akan datang.
• Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi, Perseroan melalui entitas
anak, yaitu SCK, akan memperoleh manfaat ekonomis yang signifikan
salah satunya melalui pengembangan Tanah VT dan Tanah LK.
Pengembangan tersebut diharapkan dapat menghasilkan pendapatan dari
hasil penjualan unit-unit properti, baik berupa rumah tinggal, unit komersial,
maupun bentuk bangunan lainnya yang dibangun dan dipasarkan sebagai
sumber pendapatan utama dan recurring income atas fasilitas penunjang
yang dibangun dalam kawasan tersebut yang dapat dioperasikan secara
berkelanjutan termasuk dengan pengembangan kawasan sejenis yang
telah direalisasikan sebelumnya oleh grup Perseroan di lokasi yang sama.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
menciptakan nilai tambah, baik dari sisi portofolio bisnis maupun
pencapaian kinerja keuangan entitas anak, sehingga dapat memberikan
kontribusi positif terhadap kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada
masa mendatang.
II.E. Analisis Keuntungan dan Kerugian dari Rencana Transaksi
Keuntungan Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sebagai bagian dari komitmen Perseroan dalam merealisasikan visinya
untuk membangun komunitas dengan ekosistem kehidupan yang
berkelanjutan dan harmonis, Perseroan terus mendorong pengembangan
proyek secara terarah dan berkesinambungan. Komitmen ini diwujudkan
melalui pengembangan kota terpadu (township) yang mencakup hunian
residensial yang selaras dengan area komersial dilengkapi dengan fasilitas
yang fungsional untuk menciptakan lingkungan modern yang nyaman yang
mendukung aktivitas harian dari para penghuni. Menanggapi hal tersebut,
Perseroan melalui SCK memandang perlu melakukan Rencana Transaksi
sebagai upaya untuk mendukung visi jangka panjang Perseroan, mengingat
kawasan tersebut didukung oleh infrastruktur dan ekosistem pendukung
yang telah tersedia secara memadai dan terus berkembang, mencakup
akses jalan tol, fasilitas pendidikan dan kesehatan, serta pusat-pusat
kegiatan komersial.
37
Page 39
• Sebagai bagian dari kelompok konglomerasi yang memiliki lini bisnis inti
properti, Perseroan melihat peluang yang signifikan bagi SCK dengan
melakukan Rencana Transaksi di mana Perseroan melalui SCK dapat
memanfaatkan keunggulan kompetitif yang dimiliki oleh VT dan LK baik dari
sisi keahlian teknis, pengalaman dalam pengembangan properti, maupun
jaringan bisnis yang dimiliki. Dengan adanya sinergi melalui Rencana
Transaksi Perseroan berharap dapat berkolaborasi dalam perencanaan
strategis, pengawasan manajerial, hal operasional, dan pengelolaan proyek
sehingga berpotensi mempercepat realisasi proyek sekaligus meningkatkan
kualitas produk dan jasa yang dihasilkan.
• Rencana Transaksi sejalan dengan strategi bisnis Perseroan melalui SCK
untuk mendorong pertumbuhan jangka panjang dengan melakukan
ekspansi bisnis pada lokasi proyek yang diyakini mampu memberikan
prospek penetrasi pasar yang lebih baik dan meningkatkan pertumbuhan
organik yang bertujuan untuk memperluas cakupan pengembangan
operasional serta memperkuat posisi Perseroan pada sektor properti.
Dengan melakukan kerja sama dengan VT dan LK, maka Perseroan
menjalankan mitigasi risiko atas ketersediaan lahan yang selalu menjadi
tantangan bagi perusahaan dalam sektor properti sehingga Perseroan
memiliki kemampuan untuk memperoleh persediaan lahan baru dengan
jumlah luas yang cukup besar untuk dilakukan pengembangan pada masa
yang akan datang.
• Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi, Perseroan melalui entitas
anak, yaitu SCK, akan memperoleh manfaat ekonomis yang signifikan
salah satunya melalui pengembangan Tanah VT dan Tanah LK.
Pengembangan tersebut diharapkan dapat menghasilkan pendapatan dari
hasil penjualan unit-unit properti, baik berupa rumah tinggal, unit komersial,
maupun bentuk bangunan lainnya yang dibangun dan dipasarkan sebagai
sumber pendapatan utama dan recurring income atas fasilitas penunjang
yang dibangun dalam kawasan tersebut yang dapat dioperasikan secara
berkelanjutan termasuk dengan pengembangan kawasan sejenis yang
telah direalisasikan sebelumnya oleh grup Perseroan di lokasi yang sama.
• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
menciptakan nilai tambah, baik dari sisi portofolio bisnis maupun
pencapaian kinerja keuangan entitas anak, sehingga dapat memberikan
kontribusi positif terhadap kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada
masa mendatang.
Kerugian Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan mungkin akan kehilangan kesempatan untuk memanfaatkan
sumber dana untuk investasi lain yang mungkin lebih menguntungkan
dibandingkan dengan Rencana Transaksi.
38
Page 40
• Bilamana proyek mengalami hambatan dalam proses pengembangan dan
penjualan, maka hal tersebut akan memberikan dampak negatif bagi
Perseroan dan SCK pada masa yang akan datang.
• Dalam menjalankan kegiatan usahanya dalam bidang properti (secara
umum), khususnya properti yang dimiliki atau disewa, yang mencakup
penjualan, penyewaan, dan pengoperasian properti, seperti gedung
apartemen, gedung tempat tinggal, dan gedung non-tempat tinggal, serta
penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa perabot
untuk penggunaan tetap, baik secara bulanan maupun tahunan.
Hal in termasuk kegiatan seperti penjualan tanah, pembangunan gedung
untuk pengoperasian sendiri, pemecahan properti menjadi plot tanah tanpa
pengembangan tanah, dan pengoperasian kawasan pemukiman untuk
rumah bergerak, SCK tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang
dihadapi, antara lain kebijakan/peraturan Pemerintah yang berpotensi
memberikan dampak bagi kelangsungan usaha SCK.
39
Page 41
III. ANALISIS KUANTITATIF ATAS RENCANA TRANSAKSI
III.A. Analisis atas Kinerja Historis Perseroan
Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020 yang telah diaudit
oleh KAP PSS masing-masing dengan pendapat wajar tanpa modifikasian.
Ikhtisar data keuangan penting Perseroan adalah sebagai berikut:
III.A.1. Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 3.292.827 3.292.877 3.142.558 2.773.938 1.656.482
Piutang usaha - neto
Pihak-pihak berelasi 12.421 10.988 6.833 6.225 4.871
Pihak ketiga 245.609 224.925 287.037 242.853 251.667
Piutang lain-lain - neto 12.769 11.558 14.079 30.884 19.055
Piutang pihak-pihak berelasi non-usaha 69.460 76.804 68.211 64.212 88.258
Persediaan 10.741.416 10.906.023 9.959.606 9.253.913 9.186.988
Pajak dibayar di muka 752.958 658.070 499.989 362.216 371.882
Biaya dibayar di muka 82.413 79.092 35.420 48.453 40.166
Uang muka 180.018 288.217 272.920 244.199 269.377
Aset keuangan lancar lainnya 14.074 13.676 3.968 3.641 171
Jumlah Aset Lancar 15.403.966 15.562.229 14.290.621 13.030.536 11.888.918
ASET TIDAK LANCAR
Piutang usaha - neto
Pihak ketiga 11.185 20.720 63.574 31.706 51.071
Piutang lain-lain - neto 7.111 1.644 3.483 4.165 3.994
Piutang pihak berelasi non-usaha 96.505 80.605 64.105 51.105 49.017
Tanah yang belum dikembangkan 8.817.401 7.271.408 6.760.373 6.167.114 6.259.664
Investasi pada entitas asosiasi 103.281 90.901 82.194 72.887 65.795
Uang muka 1.265.754 1.268.639 1.005.093 899.871 703.362
Aset tetap - neto 521.838 442.053 370.445 317.847 331.696
Properti investasi - neto 6.270.622 5.405.429 4.574.318 4.259.613 4.382.561
Aset pajak tangguhan 3.615 2.779 3.004 2.654 1.879
Aset keuangan tidak lancar lainnya 902.239 943.384 1.142.618 1.106.529 1.095.657
Aset tidak lancar lainnya 130.581 78.583 73.748 105.689 88.922
Jumlah Aset Tidak Lancar 18.130.134 15.606.146 14.142.954 13.019.181 13.033.617
JUMLAH ASET 33.534.100 31.168.375 28.433.575 26.049.717 24.922.534
40
Page 42
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 5.533.875 2.766.358 2.018.403 1.590.250 2.670.935
Utang usaha kepada pihak ketiga 93.362 91.416 87.415 70.858 80.677
Utang lain-lain 276.730 237.673 215.404 333.656 357.213
Beban akrual 760.568 1.082.318 1.104.004 816.056 740.073
Utang pajak 76.688 70.991 75.642 73.298 61.921
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 36.686 37.661 30.259 24.128 35.581
Liabilitas kontrak
Pihak-pihak berelasi 28.103 24.002 3.517 5.038 5.258
Pihak ketiga 4.534.624 5.764.629 4.784.677 2.277.791 2.656.304
Uang jaminan yang diterima
Pihak-pihak berelasi 152 152 225 644 210
Pihak ketiga 184.045 178.822 155.865 80.978 92.311
Pendapatan diterima dimuka
Pihak-pihak berelasi 7.005 6.489 4.358 4.000 3.000
Pihak ketiga 641.458 584.722 414.865 363.337 356.518
Utang bank dan lembaga pembiayaan 709.248 792.522 606.420 829.552 884.990
Liabilitas sewa 1.754 141 135 55 643
Utang obligasi - 199.763 - 499.124 413.521
Utang pihak - pihak berelasi non-usaha 587 - 85 - -
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 12.884.885 11.837.661 9.501.274 6.968.766 8.359.155
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang jangka panjang setelah dikurangi bagian yang jatuh
tempo dalam satu tahun - neto:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 1.655.548 2.100.013 2.641.615 3.921.110 4.785.721
Utang obligasi 2.635.202 1.339.147 642.407 199.255 697.130
Liabilitas sewa 8.368 5.401 5.542 5.677 5.139
Utang lain-lain 45.600 20.664 12.323 5.852 11.275
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 155.815 153.754 122.065 128.035 128.811
Liabilitas kontrak
Pihak berelasi - - 3.291 3.228 -
Pihak ketiga 1.978.318 3.113.239 3.469.619 3.326.081 1.590.008
Uang jaminan yang diterima
Pihak-pihak berelasi 12.032 8.107 7.564 10.425 7.153
Pihak ketiga 139.760 119.029 104.619 87.918 101.462
Pendapatan diterima dimuka
Pihak-pihak berelasi 17.166 23.559 12.000 16.249 21.000
Pihak ketiga 155.781 130.168 143.228 127.510 104.829
Liabilitas pajak tangguhan 13.099 14.571 17.986 19.387 25.158
Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya - - - - 3
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 6.816.688 7.027.652 7.182.260 7.850.728 7.477.691
JUMLAH LIABILITAS 19.701.573 18.865.313 16.683.534 14.819.494 15.836.846
EKUITAS
Modal saham 1.650.857 1.650.857 1.650.857 1.650.857 1.442.678
Tambahan modal disetor 1.307.203 1.307.203 1.307.203 1.307.203 22.996
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan nonpengendali (1.665) (1.665) (1.665) (1.665) (1.665)
Saldo laba 8.091.471 6.870.415 6.241.011 5.704.773 5.381.836
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 11.047.866 9.826.810 9.197.406 8.661.168 6.845.846
Kepentingan non-pengendali 2.784.662 2.476.252 2.552.635 2.569.055 2.239.843
JUMLAH EKUITAS 13.832.527 12.303.062 11.750.041 11.230.223 9.085.689
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 33.534.100 31.168.375 28.433.575 26.049.717 24.922.534
III.A.2. Aset
Jumlah aset Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022,
2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 33.543,10 miliar,
Rp 31.168,38 miliar, Rp 28.433,58 miliar, Rp 26.049,72, dan
Rp 24.922,53 miliar.
41
Page 43
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 2.365,73 miliar atau setara dengan 7,59% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan tanah yang belum dikembangkan dan properti
investasi - netomasing-masing sebesar Rp 1.546,00 miliar dan Rp 865,19 miliar
yang disertai dengan penurunan persediaan dan uang muka masing-masing
sebesarRp 164,61 miliar dan Rp 108,20 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 2.734,80 miliar atau setara dengan 9,62% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan persediaan, tanah yang belum dikembangkan, dan
properti investasi – neto masing-masing sebesar Rp 946,42 miliar,
Rp 511,04 miliar, dan Rp 831,11 miliar yang disertai dengan penurunan piutang
usaha – neto dan aset keuangan lainnya masing-masing sebesar
Rp 62,11 miliar dan Rp 189,53 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 2.383,86 miliar atau setara dengan 9,15% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan kas dan setara kas, persediaan, serta tanah yang
belum dikembangkan masing-masing sebesar Rp 368,62 miliar,
Rp 705,69 miliar, dan Rp 593,26 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 1.127,18 miliar atau setara dengan 4,52% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan kas dan setara kas serta uang muka masing-masing
sebesarRp 1.117,46 miliar dan Rp 196,51 miliar yang disertai dengan
penurunan tanah yang belum dikembangkan dan properti investasi – neto
masing-masing sebesar Rp 92,55 miliar dan Rp 122,95 miliar.
III.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023,
2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 19.701,57 miliar,
Rp 18.865,31 miliar, Rp 16.683,53 miliar, Rp 14.819,49 miliar,
dan Rp 15.836,85 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 836,26 miliar atau setara dengan 4,43% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini
terutama disebabkan oleh kenaikan utang bank jangka pendek dan utang
obligasi masing-masing sebesar Rp 2.767,52 miliar dan Rp 1.096,29 miliar
yang disertai dengan penurunan liabilitas kontrak serta utang bank dan
lembaga pembiayaan masing-masing sebesar Rp 1.225,91 miliar dan
Rp 527,74 miliar.
42
Page 44
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 2.181,80 miliar atau setara dengan 13,08% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini
terutama disebabkan oleh kenaikan utang bank jangka pendek, liabilitas
kontrak, dan utang obligasi masing-masing sebesar Rp 747,96 miliar,
Rp 640,77 miliar, dan Rp 896,50 miliar yang disertai dengan penurunan utang
bank dan Lembaga pembiayaan sebesar Rp 355,50 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 1.864,04 miliar atau setara dengan 12,58% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini
terutama disebabkan oleh kenaikan utang bank jangka pendek, beban akrual,
dan liabilitas kontrak masing-masing sebesar Rp 428,15 miliar,
Rp 287,95 miliar, dan Rp 2.648,97 miliar yang disertai dengan penurunan
utang bank dan lembaga pembiayaan sebesar Rp 1.502,63 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 1.017,35 miliar atau setara dengan 6,42% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini
terutama disebabkan oleh penurunan utang bank jangka pendek, utang bank
dan lembaga pembiayaan, dan utang obligasi masing-masing sebesar
Rp 1.080,69 miliar, Rp 920,05 miliar, dan Rp 412,27 miliar yang disertai
kenaikan liabilitas kontrak jangka panjang – pihak ketiga sebesar
Rp 1.360,57 miliar.
III.A.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024,
31 Desember 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar
Rp 13.832,53 miliar, Rp 12.303,06 miliar, Rp 11.750,04 miliar,
Rp 11.230,22 miliar, dan Rp 9.085,69 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 1.529,47 miliar atau setara dengan 12,43% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba tahun berjalan sebesar Rp 1.842,22 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 553,02 miliar atau setara dengan 4,71% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar
Rp 1.057,70 miliar yang disertai dengan dividen kas dan pembayaran kepada
kepentingan non pengendali masing-masing sebesar Rp 213,62 miliar dan
Rp 255,34 miliar.
43
Page 45
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 519,82 miliar atau setara dengan 4,63% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar
Rp 771,74 miliar yang disertai dengan pembayaran kepada kepentingan
nonpengendali sebesar Rp 207,48 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 2.144,54 miliar atau setara dengan 23,60% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan dan
penambahan modal dengan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu tahap II
masing-masing sebesar Rp 549,70 miliar dan Rp 1.492,39 miliar.
III.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Konsolidasian
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Pendapatan neto 10.623.355 6.658.783 5.719.396 5.567.913 5.029.984
Beban pokok penjualan dan beban langsung 5.162.449 3.299.255 2.719.634 2.973.943 2.737.908
Laba kotor 5.460.906 3.359.528 2.999.763 2.593.970 2.292.076
Beban penjualan (509.457) (420.767) (321.562) (306.216) (275.478)
Beban umum dan administrasi (1.175.905) (1.038.707) (952.347) (733.359) (746.613)
Penghasilan operasi lain 17.337 18.350 16.378 14.087 8.344
Beban operasi lain (60.508) (6.732) (33.815) (10.802) (2.467)
Laba usaha 3.732.372 1.911.672 1.708.418 1.557.681 1.275.862
Pendapatan keuangan 181.265 180.737 157.233 192.298 190.339
Biaya keuangan (1.048.240) (756.961) (857.100) (1.002.403) (1.032.512)
Laba pada ekuitas entitas asosiasi 12.380 9.956 9.306 8.341 6.078
Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (“BPHTB“)
terkait kombinasi bisnis (414.375) - - - -
Laba (rugi) sebelum manfaat (beban) pajak final dan
pajak penghasilan 2.463.403 1.345.404 1.017.856 755.917 439.768
Beban pajak final (599.364) (287.213) (243.207) (208.955) (196.479)
Manfaat (beban) pajak penghasilan - neto (21.820) (500) (2.906) 2.734 2.621
Laba tahun berjalan 1.842.219 1.057.692 771.744 549.696 245.909
Pendapatan komprehensif lainnya (3.746) (21.006) 9.912 (772) (13.498)
Jumlah laba komprehensif tahun berjalan 1.838.474 1.036.686 781.656 548.924 232.411
Laba tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 1.373.378 765.970 625.377 323.709 179.835
Kepentingan non-pengendali 468.841 291.722 146.366 225.987 66.074
III.A.6 Pendapatan Neto
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah
sebesar Rp 10.623,36 miliar, Rp 6.658,78 miliar, Rp 5.719,40 miliar,
Rp 5.567,91 miliar, dan Rp 5.029,98 miliar.
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 mengalami kenaikan sebesar Rp 3.964,57 miliar atau
setara dengan 59,54% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023.
44
Page 46
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami kenaikan sebesar Rp 939,39 miliar atau setara
dengan 16,42% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 151,48 miliar atau setara
dengan 2,72% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 537,93 miliar atau setara
dengan 10,69% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
III.A.7. Laba Tahun Berjalan
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020
masing-masing adalah sebesar Rp 1.842,22 miliar, Rp 1.057,69 miliar,
Rp 771,74 miliar, Rp 549,70 miliar, dan Rp 245,91 miliar.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 mengalami kenaikan sebesar Rp 784,53 miliar atau setara
dengan 74,17% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami kenaikan sebesar Rp 285,95 miliar atau setara
dengan 37,05% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 222,05 miliar atau setara
dengan 40,39% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 303,79 miliar atau setara
dengan 123,54% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
45
Page 47
III.A.8. Laporan Arus Kas Konsolidasian
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan 7.981.389 7.447.242 7.920.479 6.611.492 4.829.147
Penerimaan dari pendapatan bunga 174.904 153.662 105.157 93.017 122.710
Pembayaran kas kepada:
Pemasok dan beban operasi lainnya (4.935.275) (4.536.799) (3.769.151) (2.733.350) (3.261.571)
Karyawan (933.658) (844.028) (786.452) (577.811) (534.798)
Pembayaran untuk:
Beban bunga (711.392) (464.373) (473.390) (708.453) (967.058)
Pajak final (558.792) (330.391) (322.796) (232.819) (200.978)
Pajak penghasilan (6.724) (5.102) (3.284) (8.795) (10.383)
Penerimaan dari restitusi pajak penghasilan - 466 3.080 - -
Peningkatan atas piutang pihak-pihak berelasi non-usaha (18.356) (15.293) - - -
Pembayaran BPHTB terkait kombinasi bisnis (414.375) - - - -
Penurunan atas piutang pihak-pihak berelasi non-usaha - - (16.998) - -
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Operasi 577.720 1.405.384 2.656.645 2.443.281 (22.932)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Hasil penjualan aset tetap 2.414 956 2.471 1.150 4.681
Perolehan tanah yang belum dikembangkan dan uang
muka pembelian tanah (2.481.405) (1.058.753) (395.198) (415.158) (204.835)
Perolehan properti investasi (973.882) (876.038) (399.964) (70.282) (206.462)
Perolehan aset tetap (147.740) (112.150) (43.660) (35.090) (50.537)
Penerimaan dividen kas dari investasi pada entitas lainnya 1.250 - 1.825 494 -
Penerimaan dividen kas dari investasi pada entitas asosiasi - 1.248 - 1.248 -
Penambahan investasi pada entitas lainnya - - (24.525) - -
Kenaikan (penurunan) atas piutang pihak-pihak berelasi non-usaha - - - 21.958 (22.281)
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi (3.599.364) (2.044.736) (859.052) (495.680) (479.434)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan dari utang bank 6.278.536 3.859.654 2.306.127 1.867.490 5.565.051
Pencairan (penempatan) atas deposito berjangka yang dibatasi
penggunaannya 250 6.121 (2.413) (5.073) 9.223
Pembayaran untuk utang bank dan lembaga pembiayaan (4.050.512) (3.478.048) (3.410.764) (3.872.119) (3.794.560)
Pembayaran kepada kepentingan nonpengendali (186.096) (255.341) (207.481) (79.187) (46.639)
Pembayaran dividen kas oleh Perusahaan (148.355) (115.375) (98.893) (3) (2)
Pembayaran liabilitas sewa (425) (135) (55) (51) (316)
Penurunan setoran modal dari kepentingan nonpengendali (61.250) (24.500) (39.200) (101.675) -
Pembayaran biaya emisi obligasi (7.268) (4.641) (6.023) - -
Pembayaran utang obligasi (200.000) - (500.000) (416.000) (1.300.000)
Penerimaan dari penerbitan utang obligasi 1.300.000 900.000 448.450 - -
Pembayaran dividen kas oleh entitas anak tertentu
kepada entitas nonpengendali (99.387) (98.064) - - -
Penerimaan setoran modal dari kepentingan nonpengendali 186.302 - 83.894 - -
Penurunan atas piutang pihak-pihak berelasi non-usaha 9.800 - - - -
Penambahan modal dengan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu
tahap II - - - 1.498.886 -
Pembayaran biaya emisi modal dengan Hak Memesan Efek
Terlebih Dahulu tahap II - - - (6.501) -
Penerimaan uang muka setoran Modal dari kepentingan
nonpengendali - - - 284.087 163.478
Penurunan atas utang pihak-pihak berelasi non usaha - - - - (96.178)
Pembayaran dividen kas entitas anak kepada kepentingan
nonpengendali - - - - (3.757)
Pembayaran dividen kas entitas anak kepada
kepentingan nonpengendali - - - - (1.877)
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan 3.021.594 789.671 (1.426.357) (830.145) 494.424
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS (50) 150.319 371.236 1.117.456 (7.942)
Reklasifikasi dari kas dan setara kas menjadi aset keuangan
tidak lancar lainnya - - (2.617) - -
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 3.292.877 3.142.558 2.773.938 1.656.482 1.664.424
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 3.292.827 3.292.877 3.142.558 2.773.938 1.656.482
46
Page 48
Arus Kas Dari (Untuk) Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, dan 2021
masing-masing adalah sebesar Rp 577,72 miliar, Rp 1.405,38 miliar,
Rp 2.656,65 miliar, dan Rp 2.443,28 miliar. Arus kas bersih yang digunakan
untuk aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 adalah sebesar Rp 22,93 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 30 Desember 2024 sebesar Rp 577,72 miliar
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar
Rp 7.981,39 miliar yang disertai dengan pembayaran kas kepada pemasok dan
beban operasi lainnya, pembayaran kas kepada karyawan, serta pembayaran
beban bunga masing-masing sebesar Rp 4.935,28 miliar, Rp 933,66 miliar, dan
Rp 711,39 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 1.405,38 miliar
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar
Rp 7.447,24 miliar yang disertai dengan pembayaran kas kepada pemasok dan
beban operasi lainnya, pembayaran kas kepada karyawan, dan pembayaran
beban bunga masing-masing sebesar Rp 4.536,80 miliar, Rp 844,03 miliar, dan
Rp 464,37 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 2.656,65 miliar
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar
Rp 7.920,48 miliar yang disertai dengan pembayaran kepada pemasok dan
beban operasi lainnya, pembayaran kepada karyawan, dan pembayaran beban
bunga masing-masing sebesar Rp 3.769,15 miliar, Rp 473,39 miliar, dan
Rp 322,80 miliar.
Arus kas bersih yang yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar
Rp 2.443,28 miliar terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan
sebesar Rp 6.611,49 miliar yang disertai dengan.pembayaran kepada pemasok
dan beban operasi lainnya, pembayaran kepada karyawan, dan pembayaran
untuk beban bunga masing-masing sebesar Rp 2.733,35 miliar,
Rp 577,81 miliar, dan Rp 708,45 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 22,93 miliar
terutama berasal dari pembayaran kas kepada pemasok dan beban operasi
lainnya, pembayaran kas kepada karyawan, dan pembayaran beban bunga
masing-masing sebesar Rp 3.261,57 miliar, Rp 534,80 miliar, dan
Rp 967,06 miliar yang disertai dengan penerimaan kas dari pelanggan sebesar
Rp 4.829,15 miliar.
47
Page 49
Arus Kas Untuk Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022,
2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 3.599,36 miliar,
Rp 2.044,74 miliar, Rp 859,05 miliar, Rp 495,68 miliar, dan Rp 479,34 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar
Rp 3.599,36 miliar terutama berasal dari perolehan tanah yang belum
dikembangkan dan uang muka pembelian tanah dan perolehan properti
investasi masing-masing sebesar Rp 2.481,41 miliar dan Rp 973,88 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar
Rp 2.044,74 miliar terutama berasal dari perolehan tanah yang belum
dikembangkan dan uang muka pembelian tanah dan perolehan properti
investasi masing-masing sebesar Rp 1.058,75 miliar dan Rp 876,04 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar
Rp 859,05 miliar terutama berasal dari perolehan tanah yang belum
dikembangkan dan uang muka pembelian tanah dan perolehan properti
investasi masing-masing sebesar Rp 395,20 miliar dan Rp 399,96 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 495,68 miliar
terutama berasal dari perolehan tanah yang belum dikembangkan dan uang
muka pembelian tanah dan perolehan properti investasi masing-masing
sebesar Rp 415,16 milliar dan Rp 70,28 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 479,43 miliar
terutama berasal dari perolehan tanah yang belum dikembangkan dan uang
muka pembelian tanah dan perolehan properti investasi masing-masing
sebesar Rp 204,84 miliar dan Rp 206,46 miliar.
Arus Kas Dari (Untuk) Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, dan 2020
masing-masing adalah sebesar Rp 3.021,59 miliar, Rp 789,67 miliar, dan
Rp 494,42 miliar. Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan
Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022
dan 2021 masing-masing adalah sebesar Rp 1.426,36 miliar dan
Rp 830,15 miliar.
48
Page 50
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 3.021,59 miliar
terutama berasal dari penerimaan utang bank dan penerimaan dari penerbitan
utang obligasi masing-masing sebesar Rp 6.278,54 miliar dan
Rp 1.300,00 miliar yang disertai dengan pembayaran untuk utang bank dan
lembaga pembiayaan, pembayaran kepada kepentingan nonpengendali, serta
pembayaran utang obligasi masing-masing sebesar Rp 4.050,51 miliar,
Rp 186,10 miliar, dan Rp 200,00 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 789,67 miliar
terutama berasal dari penerimaan dari utang bank dan penerimaan dari
penerbitan utang obligasi masing-masing sebesar Rp 3.859,65 miliar dan
Rp 900,00 miliar yang disertai dengan pembayaran untuk utang bank dan
lembaga pembiayaan, pembayaran kepada kepentingan nonpengendali, serta
pembayaran dividen kas Perusahaan masing-masing sebesar
Rp 3.478,05 miliar, Rp 255,34 miliar, dan Rp 115,38 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar
Rp 1.426,36 miliar terutama berasal dari pembayaran untuk utang bank dan
lembaga pembiayaan, pembayaran kepada kepentingan nonpengendali, dan
pembayaran utang obligasi masing-masing sebesar Rp 3.410,76 miliar,
Rp 207,48 miliar, dan Rp 500,00 miliar yang disertai dengan penerimaan dari
utang bank dan penerimaan dari penerbitan utang obligasi masing-masing
sebesar Rp 2.306,13 miliar dan Rp 448,45 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 830,15 miliar
terutama berasal dari pembayaran untuk utang bank dan lembaga
pembiayaan, penurunan setoran modal dari kepentingan nonpengendali, dan
pembayaran utang obligasi masing-masing sebesar Rp 3.872,12 miliar,
Rp 101,68 miliar, dan Rp 416,00 miliar yang disertai dengan penerimaan dari
utang bank dan penambahan modal dengan Hak Memesan Efek Telebih
Dahulu tahap II masing-masing sebesar Rp 1.867,49 miliar dan
Rp 1.498,89 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 494,42 miliar
terutama berasal dari penerimaan dari utang bank sebesar Rp 5.565,05 miliar
yang disertai dengan pembayaran untuk utang bank dan lembaga pembiayaan
dan pembayaran utang obligasi masing-masing sebesar Rp 3.794,56 miliar dan
Rp 1.300,00 miliar.
49
Page 51
III.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Rasio Likuiditas
Lancar 1,20 1,31 1,50 1,87 1,42
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset 0,32 0,21 0,20 0,21 0,20
Ekuitas terhadap jumlah aset 0,41 0,39 0,41 0,43 0,36
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,59 0,61 0,59 0,57 0,64
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 1,42 1,53 1,42 1,32 1,74
Rasio Profitabilitas
Marjin laba kotor 51,40% 50,45% 52,45% 46,59% 45,57%
Marjin laba usaha 35,13% 28,71% 29,87% 27,98% 25,37%
Marjin laba bersih 17,34% 15,88% 13,49% 9,87% 4,89%
Laba usaha terhadap jumlah aset 11,13% 6,13% 6,01% 5,98% 5,12%
Imbal hasil aset 5,49% 3,39% 2,71% 2,11% 0,99%
Laba usaha terhadap ekuitas 26,98% 15,54% 14,54% 13,87% 14,04%
Imbal hasil ekuitas 13,32% 8,60% 6,57% 4,89% 2,71%
III.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi Perseroan. Pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020, rasio
perputaran jumlah aset masing-masing adalah 0,32; 0,21; 0,20; 0,21; dan 0,20.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas
Perseroan terhadap jumlah aset Perseroan. Pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021; dan 2020, rasio ekuitas terhadap jumlah
aset masing-masing adalah 0,41; 0,39; 0,41; 0,43; dan 0,36.
III.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan Perseroan untuk memenuhi seluruh
liabilitasnya, yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020, rasio
jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,59; 0,61; 0,59;
0,57; dan 0,64, sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas
masing-masing adalah 1,42; 1,53; 1,42; 1,32; dan 1,74.
50
Page 52
III.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba bersih dari aset yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022,
2021, dan 2020 masing-masing adalah 5,49%, 3,39%, 2,71%, 2,11%, dan
0,99%.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan. Imbal hasil ekuitas
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021,
dan 2020 masing-masing adalah 13,32%, 8,60%, 6,57%, 4,89%, dan 2,71%.
III.B. Analisis atas Kinerja Historis SCK
Laporan keuangan konsolidasian SCK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021. yang telah diaudit oleh JJR
masing-masing dengan pendapat wajar tanpa modifikasian.
Ikhtisar data keuangan penting SCK adalah sebagai berikut:
III.B.1. Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 1.033.929 839.634 950.582 1.348.979 629.805
Piutang usaha - lancar 66.038 76.432 105.686 112.842 116.662
Piutang lain-lain - pihak ketiga 3.520 4.141 3.465 3.029 11.333
Piutang pihak-pihak berelasi non usaha 68.893 65.124 60.508 56.223 52.536
Persediaan 2.295.016 2.545.580 2.270.211 2.596.987 3.075.231
Pajak dibayar di muka 49.353 90.087 88.137 60.735 52.146
Biaya dibayar dimuka 20.569 24.854 7.740 8.159 6.915
Uang muka - lancar 48.460 98.772 122.018 103.676 90.443
Jumlah Aset Lancar 3.585.776 3.744.623 3.608.347 4.290.631 4.035.072
ASET TIDAK LANCAR
Piutang usaha - tidak lancar 5.403 12.099 47.636 31.557 49.861
Aset keuangan lainnya 339.560 397.604 428.986 468.611 718.257
Uang muka - tidak lancar 423.221 379.812 318.141 308.413 281.057
Tanah yang belum dikembangkan 1.634.392 1.459.484 1.453.022 952.277 950.596
Properti investasi - neto 432.101 425.093 396.593 406.165 409.231
Investasi pada entitas asosiasi 103.281 90.901 82.193 72.887 65.794
Aset tetap - neto 79.528 82.788 89.962 95.994 93.613
Jumlah Aset Tidak Lancar 3.017.485 2.847.779 2.816.533 2.335.904 2.568.408
JUMLAH ASET 6.603.262 6.592.402 6.424.880 6.626.535 6.603.480
51
Page 53
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 135.500 97.222 7.038 7.748 7.165
Utang usaha - pihak ketiga 5.191 3.727 3.902 3.799 3.546
Utang lain-lain 62.796 47.415 51.198 116.620 197.319
Utang pajak 13.907 11.685 14.115 16.334 16.112
Beban akrual 124.569 100.009 121.217 124.939 128.905
Bagian liabilitias yang jatuh tempo dalam waktu setahun:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 90.367 12.191 36.528 151.558 128.075
Liabilitas kontrak
Pihak berelasi - - 3.517 3.517 3.517
Pihak ketiga 1.025.096 2.399.170 1.503.717 812.712 1.349.231
Uang jaminan yang diterima 49.609 44.253 8.033 7.693 7.752
Pendapatan yang ditangguhkan 19.275 16.322 11.909 9.433 8.925
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 3.554 7.305 8.594 6.801 13.550
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 1.529.864 2.739.300 1.769.767 1.261.155 1.864.098
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Bagian liabilitias yang jatuh tempo lebih dari satu tahun:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 90.381 24.126 34.616 70.974 196.474
Liabilitas kontrak
Pihak berelasi - - 3.291 3.228 -
Pihak ketiga 533.390 500.314 1.345.755 1.320.054 568.150
Uang jaminan yang diterima 14.267 13.031 32.240 26.456 21.059
Pendapatan yang ditangguhkan 37.158 31.538 24.126 22.428 11.169
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 19.173 21.489 15.377 14.851 12.339
Utang pihak-pihak berelasi - - 71 71 310
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 694.368 590.499 1.455.476 1.458.062 809.501
JUMLAH LIABILITAS 2.224.232 3.329.799 3.225.243 2.719.218 2.673.598
EKUITAS
Modal saham 12.500 12.500 12.500 12.500 12.500
Tambahan modal disetor 53.561 53.561 53.561 53.561 53.561
Rugi komprehensif lain (12.811) (11.528) (10.432) (9.954) (12.260)
Saldo laba 3.445.276 2.266.089 1.997.612 2.614.371 2.769.376
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 3.498.526 2.320.623 2.053.242 2.670.478 2.823.178
Kepentingan non-pengendali 880.503 941.981 1.146.395 1.236.839 1.106.704
JUMLAH EKUITAS 4.379.029 3.262.604 3.199.637 3.907.317 3.929.882
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 6.603.262 6.592.402 6.424.880 6.626.535 6.603.480
III.B.2. Aset
Jumlah aset SCK pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021,
dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 6.603,26 miliar,
Rp 6.592,40 miliar, Rp 6.424,88 miliar, Rp 6.626,54 miliar, dan
Rp 6.603,48 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah aset SCK mengalami kenaikan
sebesar Rp 10,86 miliar atau setara dengan 0,16% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan kas dan setara kas serta tanah yang belum
dikembangkan masing-masing sebesar Rp 194,30 miliar dan Rp 174,91 miliar
yang disertai dengan penurunan persediaan dan aset keuangan lainnya
masing-masing sebesar Rp 250,56 miliar dan Rp 58,04 miliar.
52
Page 54
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah aset SCK mengalami kenaikan
sebesar Rp 167,52 miliar atau setara dengan 2,61% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan persediaan sebesar Rp 275,37 miliar yang disertai
dengan penurunan kas dan setara kas sebesar Rp 110,95 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset SCK mengalami penurunan
sebesar Rp 201,66 miliar atau setara dengan 3,04% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini terutama
disebabkan oleh penurunan kas dan setara kas serta persediaan
masing-masing sebesar Rp 398,40 miliar dan Rp 326,78 miliar yang disertai
dengan kenaikan pajak dibayar dimuka dan tanah yang belum dikembangkan
masing-masing sebesar Rp 27,40 miliar dan Rp 500,75 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset SCK mengalami kenaikan
sebesar Rp 23,06 miliar atau setara dengan 0,35% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan kas dan setara kas serta uang muka masing-masing
sebesar Rp 719,17 milar dan Rp 40,59 miliar yang disertai dengan penurunan
persediaan dan aset keuangan lainnya masing-masing sebesar
Rp 478,24 miliar dan Rp 249,65 miliar.
III.B.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas SCK pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022,
2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 2.224,23 miliar,
Rp 3.329,80 miliar, Rp 3.225,24 miliar, Rp 2.719,22 miliar, dan
Rp 2.673,60 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah liabilitas SCK mengalami penurunan
sebesar Rp 1.105,57 miliar atau setara dengan 33,20% dibandingkan dengan
jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2023. Penurunan ini terutama
disebabkan oleh penurunan liabilitas kontrak – pihak ketiga sebesar
Rp 1.341,00 miliar yang disertai dengan kenaikan utang bank jangka pendek,
beban akrual, serta utang bank dan lembaga pembiayaan masing-masing
sebesar Rp 38,28 miliar, Rp 24,56 miliar, dan Rp 144,43 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah liabilitas SCK mengalami kenaikan
sebesar Rp 104,56 miliar atau setara dengan 3,24% dibandingkan dengan
jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan utang bank jangka pendek dan liabilitas
kontrak masing-masing sebesar Rp 90,18 miliar dan Rp 43,20 miliar yang
disertai dengan penurunan utang bank dan lembaga pembiayaan sebesar
Rp 34,83 miliar.
53
Page 55
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas SCK mengalami kenaikan
sebesar Rp 506,03 miliar atau setara dengan 18,61% dibandingkan dengan
jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan liabilitas kontrak sebesar Rp 716,77 miliar yang
disertai dengan penurunan utang lain-lain dan utang bank serta lembaga
pembiayaan masing-masing sebesar Rp 65,42 miliar dan Rp 151,39 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah liabilitas SCK mengalami kenaikan
sebesar Rp 45,62 miliar atau setara dengan 1,71% dibandingkan dengan
jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan liabilitas kontrak dan pendapatan yang ditangguhkan
masing-masing sebesar Rp 218,61 miliar dan Rp 11,77 miliar yang disertai
dengan penurunan utang lain-lain dan utang bank dan lembaga pembiayaan
masing-masing sebesar Rp 80,70 miliar dan Rp 102,02 miliar.
III.B.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas SCK pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022,
2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 4.379,03 miliar,
Rp 3.262,60 miliar, Rp 3.199,64 miliar, Rp 3.907,32 miliar, dan
Rp 3.929,88 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah ekuitas SCK mengalami kenaikan
sebesar Rp 1.116,43 miliar atau setara dengan 34,22% dibandingkan dengan
jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba neto tahun berjalan yang dibukukan oleh SCK sebesar
Rp 1.303,81 miliar yang disertai dengan pembayaran kepada kepentingan non
pengendali sebesar Rp 186,10 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah ekuitas SCK mengalami kenaikan
sebesar Rp 62,97 miliar atau setara dengan 1,97% dibandingkan dengan
jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba neto tahun berjalan yang dibukukan oleh SCK sebesar
Rp 444,40 miliar yang disertai dengan pembagian dividen dan pembayaran
kepada kepentingan non pengendali masing-masing sebesar Rp 125,00 miliar
dan Rp 255,34 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas SCK mengalami penurunan
sebesar Rp 707,68 miliar atau setara dengan 18,11% dibandingkan dengan
jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini terutama
disebabkan pembagian dividen dan pembayaran kepada kepentingan non
pengendali masing-masing sebesar Rp 1.050,00 miliar dan Rp 207,48 miliar
yang disertai dengan laba neto tahun berjalan yang dibukukan oleh SCK
sebesar Rp 550,28 miliar.
54
Page 56
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas SCK mengalami penurunan
sebesar Rp 22,57 miliar atau setara dengan 0,57% dibandingkan dengan
jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini terutama
disebabkan pembagian dividen dan pembayaran kepada kepentingan non
pengendali masing-masing sebesar Rp 780,00 miliar dan Rp 79,19 miliar yang
disertai dengan laba neto tahun berjalan yang dibukukan oleh SCK sebesar
Rp 834,32 miliar.
III.B.5. Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Pendapatan neto 3.083.843 1.469.148 1.792.630 2.426.240 1.643.488
Beban pokok penjualan dan beban langsung 1.289.748 699.174 790.024 1.108.878 773.593
Laba kotor 1.794.095 769.974 1.002.606 1.317.362 869.895
Beban usaha (319.150) (316.161) (309.327) (284.051) (260.418)
Penghasilan operasi lain 3.746 2.964 1.975 8.622 2.593
Beban operasi lain (28.219) (353) (10.886) (254) (163)
Laba usaha 1.450.471 456.424 684.368 1.041.679 611.906
Pendapatan keuangan 51.155 70.940 85.173 66.373 70.750
Biaya keuangan (128.500) (51.804) (178.591) (217.925) (122.149)
Bagian laba dari perusahaan asosiasi 12.380 9.956 9.306 8.341 6.078
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 1.385.506 485.516 600.256 898.469 566.586
Beban pajak final (80.678) (41.112) (49.966) (64.152) (50.465)
Beban pajak penghasilan - neto (1.022) (0) (12) - (121)
Laba neto tahun berjalan 1.303.806 444.404 550.278 834.316 516.000
Pendapatan (beban) komprehensif lainnya (1.283) (1.096) (478) 2.306 (4.595)
Jumlah laba komprehensif tahun berjalan 1.302.522 443.307 549.800 836.622 511.405
Laba tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 1.179.187 393.477 433.241 624.995 396.330
Kepentingan non-pengendali 124.619 50.926 117.037 209.322 119.670
III.B.6 Pendapatan Neto
Pendapatan neto SCK untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah
sebesar Rp 3.083,84 miliar, Rp 1.469,15 miliar, Rp 1.792,63 miliar,
Rp 2.426,24 miliar, dan Rp 1.643,49 miliar.
Pendapatan neto SCK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 mengalami kenaikan sebesar Rp 1.614,70 miliar atau
setara dengan 109,91% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023.
Pendapatan neto SCK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami penurunan sebesar Rp 323,48 miliar atau
setara dengan 18,05% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
55
Page 57
Pendapatan neto SCK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami penurunan sebesar Rp 633,61 miliar atau
setara dengan 26,11% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Pendapatan neto SCK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 782,75 miliar atau setara
dengan 47,63% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
III.B.7. Laba Neto Tahun Berjalan
Laba neto tahun berjalan SCK untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-
masing adalah sebesar Rp 1.303,81 miliar, Rp 444,40 miliar, Rp 550,28 miiar,
Rp 834,32 miliar, dan Rp 516,00 miliar.
Laba neto tahun berjalan SCK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 mengalami kenaikan sebesar Rp 859,40 miliar atau setara
dengan 193,38% dibandingkan dengan laba neto tahun berjalan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023.
Laba neto tahun berjalan SCK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami penurunan sebesar Rp 105,87 miliar atau
setara dengan 19,24% dibandingkan dengan laba neto tahun berjalan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
Laba neto tahun berjalan SCK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami penurunan sebesar Rp 284,04 miliar atau
setara dengan 34,04% dibandingkan dengan laba neto tahun berjalan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Laba neto tahun berjalan SCK untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 318,32 miliar atau setara
dengan 61,69% dibandingkan dengan laba neto tahun berjalan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
56
Page 58
III.B.8. Laporan Arus Kas Konsolidasian
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dari pelanggan 1.959.398 1.680.474 2.323.368 2.687.517 1.416.913
Pembayaran kepada pemasok (972.624) (978.259) (982.829) (597.049) (695.400)
Pembayaran kepada karyawan (149.470) (146.523) (151.606) (119.235) (107.221)
Penerimaan pendapatan keuangan 51.066 50.140 45.400 45.376 71.323
Pembayaran untuk kegiatan usaha lainnya (385.813) (266.812) (145.629) (197.775) (141.022)
Pembayaran untuk:
Pajak penghasilan (51.217) (47.613) (69.845) (68.319) (52.898)
Beban bunga (14.949) (4.452) (12.096) (22.915) (29.870)
Kenaikan atas piutang pihak berelasi (3.769) (4.616) - - -
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi 432.623 282.340 1.006.763 1.727.600 461.826
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Pembelian aset tetap dan properti investasi (28.735) (7.738) (3.609) (2.590) (12.439)
Hasil penjualan aset tetap 444 54 161 45 3.274
Penurunan (kenaikan) tanah belum dikembangkan (206.506) (59.457) 12.604 (42.466) (35.882)
Kenaikan atas piutang pihak berelasi - - (4.285) (3.687) (4.443)
Penerimaan dividen dari entitas asosiasi - 1.248 - 1.248 -
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Investasi (234.797) (65.893) 4.871 (47.451) (49.490)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan utang bank 247.500 90.500 - 26.059 20.227
Pembayaran utang bank (69.593) (41.383) (157.286) (132.665) (55.842)
Pembayaran utang pembiayaan kendaraan (841) (822) (301) (691) (990)
Pembayaran pembagian profit sharing atas KSO kepada
pihak non pengendali (186.096) (255.341) (207.481) (79.187) (46.639)
Pembayaran dividen - (125.000) (1.050.000) (780.000) (580.000)
Kenaikan (penurunan) utang pihak-pihak berelasi - (71) - (239) (40)
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Pendanaan (9.031) (332.116) (1.415.068) (966.723) (663.283)
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS 188.795 (115.670) (403.435) 713.426 (250.948)
Cerukan 5.500 4.722 5.038 5.748 5.165
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 839.634 950.582 1.348.979 629.805 875.588
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 1.033.929 839.634 950.582 1.348.979 629.805
Arus Kas Dari Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SCK untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020
masing-masing adalah sebesar Rp 432,62 miliar, Rp 282,34 miliar,
Rp 1.006,76 miliar, Rp 1.727,60 miliar, dan Rp 461,83 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SCK untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 432,62 miliar terutama
berasal dari penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 1.959,40 miliar yang
disertai dengan pembayaran kepada pemasok, pembayaran kepada karyawan,
dan pembayaran untuk kegiatan usaha lainnya masing-masing sebesar
Rp 972,62 miliar, Rp 149,47 miliar, dan Rp 385,81 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SCK untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 282,34 miliar terutama
berasal dari penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 1.680,47 miliar yang
disertai dengan pembayaran kepada pemasok, pembayaran kepada karyawan,
dan pembayaran untuk kegiatan usaha lainnya masing-masing sebesar
Rp 978,26 miliar, Rp 146,52 miliar, dan Rp 266,81 miliar.
57
Page 59
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SCK untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 1.006,76 miliar terutama
berasal dari penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 2.323,37 miliar yang
disertai dengan pembayaran kepada pemasok, pembayaran kepada karyawan,
dan pembayaran untuk kegiatan usaha lainnya masing-masing sebesar
Rp 982,83 miliar, Rp 151,61 miliar, dan Rp 145,63 miliar.
Arus kas bersih yang yang diperoleh dari aktivitas operasi SCK untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 1.727,60 miliar
terutama berasal dari penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 2.687,52 miliar
yang disertai dengan pembayaran kepada pemasok, pembayaran kepada
karyawan, dan pembayaran untuk kegiatan usaha lainnya masing-masing
sebesar Rp 597,05 miliar, Rp 119,24 miliar, dan Rp 197,78 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi SCK untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 461,83 miliar terutama
berasal dari penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 1.416,91 miliar yang
disertai dengan pembayaran kepada pemasok, pembayaran kepada karyawan,
dan pembayaran untuk kegiatan usaha lainnya masing-masing sebesar
Rp 695,40 miliar, Rp 107,22 miliar, dan Rp 141,02 miliar.
Arus Kas Dari (Untuk) Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SCK untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2021, dan 2020
masing-masing adalah sebesar Rp 234,80 miliar, Rp 65,89 miliar,
Rp 47,45 miliar, dan Rp 49,49 miliar. Arus kas bersih yang diperoleh dari
aktivitas investasi SCK untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2022 adalah sebesar Rp 4,87 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SCK untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 234,80 miliar terutama
berasal dari pembelian aset tetap dan properti investasi serta kenaikan tanah
belum dikembangkan masing-masing sebesar Rp 28,74 miliar dan
Rp 206,51 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SCK untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 65,89 miliar terutama
berasal dari pembelian aset tetap dan properti investasi serta kenaikan tanah
belum dikembangkan masing-masing sebesar Rp 7,74 miliar dan
Rp 59,46 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi SCK untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 4,87 miliar terutama
berasal dari penurunan tanah belum dikembangkan sebesar Rp 12,60 miliar
yang disertai dengan pembelian aset tetap dan properti investasi serta
kenaikan atas piutang pihak berelasi masing-masing sebesar Rp 3,61 miliar
dan Rp 4,29 miliar.
58
Page 60
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SCK untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 47,45 miliar terutama
berasal dari kenaikan tanah belum dikembangkan dan kenaikan atas piutang
pihak berelasi masing-masing sebesar Rp 42,47 miliar dan Rp 3,69 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi SCK untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 49,49 miliar terutama
berasal dari pembelian aset tetap dan properti investasi serta kenaikan tanah
belum dikembangkan masing-masing sebesar Rp 12,44 miliar dan
Rp 35,88 miliar.
Arus Kas Untuk Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SCK untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan
2020 masing-masing adalah sebesar Rp 9,03 miliar, Rp 332,12 miliar,
Rp 1.415,07 miliar, Rp 966,72 miliar, dan Rp 663,28 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SCK untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 9,03 miliar
terutama berasal dari pembayaran utang bank dan pembayaran pembagian
profit sharing atas KSO kepada pihak non pengendali masing-masing sebesar
Rp 69,59 miliar dan Rp 186,10 miliar yang disertai dengan penerimaan utang
bank sebesar Rp 247,50 miliar
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SCK untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 332,12 miliar
terutama berasal dari pembayaran utang bank, pembayaran pembagian profit
sharing atas KSO kepada pihak non pengendali, dan pembayaran dividen
masing-masing sebesar Rp 41,38 miliar, Rp 255,34 miliar, dan Rp 125,00 miliar
yang disertai dengan penerimaan utang bank sebesar Rp 90,50 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SCK untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 1.415,07 miliar
terutama berasal dari pembayaran utang bank, pembayaran pembagian profit
sharing atas KSO kepada pihak non pengendali, dan pembayaran dividen
masing-masing sebesar Rp 157,29 miliar, Rp 207,48 miliar, dan
Rp 1.050,00 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SCK untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 966,72 miliar
terutama berasal dari pembayaran utang bank, pembayaran pembagian profit
sharing atas KSO kepada pihak non pengendali, dan pembayaran dividen
masing-masing sebesar Rp 132,67 miliar, Rp 79,19 miliar, dan
Rp 780,00 miliar.
59
Page 61
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan SCK untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 663,28 miliar
terutama berasal dari pembayaran utang bank, pembayaran pembagian profit
sharing atas KSO kepada pihak non pengendali, dan pembayaran dividen
masing-masing sebesar Rp 55,84 miliar, Rp 46,64 miliar, dan Rp 580,00 miliar
yang disertai dengan penerimaan utang bank sebesar Rp 20,23 miliar.
III.B.9. Rasio-rasio Keuangan
Keterangan 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Rasio Likuiditas
Lancar 2,34 1,37 2,04 3,40 2,16
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset 0,47 0,22 0,28 0,37 0,25
Ekuitas terhadap jumlah aset 0,66 0,49 0,50 0,59 0,60
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,34 0,51 0,50 0,41 0,40
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 0,51 1,02 1,01 0,70 0,68
Rasio Profitabilitas
Marjin laba kotor 58,18% 52,41% 55,93% 54,30% 52,93%
Marjin laba usaha 47,03% 31,07% 38,18% 42,93% 37,23%
Marjin laba bersih 42,28% 30,25% 30,70% 34,39% 31,40%
Laba usaha terhadap jumlah aset 21,97% 6,92% 10,65% 15,72% 9,27%
Imbal hasil aset 19,74% 6,74% 8,56% 12,59% 7,81%
Laba usaha terhadap ekuitas 33,12% 13,99% 21,39% 26,66% 15,57%
Imbal hasil ekuitas 29,77% 13,62% 17,20% 21,35% 13,13%
III.B.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan SCK dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi SCK. Pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020, rasio perputaran jumlah aset
masing-masing adalah 0,47; 0,22; 0,28; 0,37; dan 0,25.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas SCK
terhadap jumlah aset SCK. Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023,
2022, 2021; dan 2020, rasio ekuitas terhadap jumlah aset masing-masing
adalah 0,66; 0,49; 0,50; 0,59; dan 0,60.
III.B.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan SCK untuk memenuhi seluruh
liabilitasnya, yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020, rasio
jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,34; 0,51; 0,50;
0,41; dan 0,40. Sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas
masing-masing adalah 0,51; 1,02; 1,01; 0,70; dan 0,68.
60
Page 62
III.B.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan SCK dalam menghasilkan
laba bersih dari aset yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan 2020
masing-masing adalah 19,74%, 6,74%, 8,56%, 12,59%, dan 7,81%.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan. Imbal hasil ekuitas
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021,
dan 2020 masing-masing adalah 29,77%, 13,62%, 17,20%, 21,35%, dan
13,13%.
III.C. Analisis atas Laporan Proforma
Analisis atas Proforma Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan Sebelum
dan Setelah Rencana Transaksi.
Tabel di bawah ini menunjukkan ikhtisar mengenai proforma laporan posisi
keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Rencana Transaksi
yang disusun oleh manajemen Perseroan.
61
Page 63
Ikhtisar data keuangan penting proforma pada tanggal 31 Desember 2024:
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/12/24 Penyesuaian Rencana
Transaksi
\
ASET
ASET LANCAR
Kas dan setara kas 3.292.827 (18.015) 3.274.811
Piutang usaha - neto
Pihak-pihak berelasi 12.421 - 12.421
Pihak ketiga 245.609 - 245.609
Piutang lain-lain - neto 12.769 - 12.769
Piutang pihak-pihak berelasi non-usaha 69.460 - 69.460
Persediaan 10.741.416 - 10.741.416
Pajak dibayar di muka 752.958 - 752.958
Biaya dibayar dimuka 82.413 - 82.413
Uang muka 180.018 - 180.018
Aset keuangan lancar lainnya 14.074 - 14.074
Jumlah Aset Lancar 15.403.966 (18.015) 15.385.951
ASET TIDAK LANCAR
Piutang usaha - neto
Pihak ketiga 11.185 - 11.185
Piutang lain-lain - neto 7.111 - 7.111
Piutang pihak berelasi non-usaha 96.505 - 96.505
Tanah yang belum dikembangkan 8.817.401 3.422.149 12.239.550
Investasi pada entitas asosiasi 103.281 - 103.281
Uang muka 1.265.754 - 1.265.754
Aset tetap - neto 521.838 - 521.838
Properti investasi - neto 6.270.622 39 6.270.661
Aset pajak tangguhan 3.615 - 3.615
Aset keuangan tidak lancar lainnya 902.239 - 902.239
Aset tidak lancar lainnya 130.581 - 130.581
Jumlah Aset Tidak Lancar 18.130.134 3.422.188 21.552.322
JUMLAH ASET 33.534.100 3.404.172 36.938.273
62
Page 64
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/12/24 Penyesuaian Rencana
Transaksi
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 5.533.875 - 5.533.875
Utang usaha kepada pihak ketiga 93.362 - 93.362
Utang lain-lain 276.730 - 276.730
Beban akrual 760.568 - 760.568
Utang pajak 76.688 - 76.688
Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 36.686 - 36.686
Liabilitas kontrak
Pihak-pihak berelasi 28.103 - 28.103
Pihak ketiga 4.534.624 - 4.534.624
Uang jaminan yang diterima
Pihak-pihak berelasi 152 - 152
Pihak ketiga 184.045 - 184.045
Pendapatan diterima dimuka
Pihak-pihak berelasi 7.005 - 7.005
Pihak ketiga 641.458 - 641.458
Utang bank dan lembaga pembiayaan 709.248 - 709.248
Liabilitas sewa 1.754 - 1.754
Utang obligasi - - -
Utang pihak - pihak berelasi non-usaha 587 - 587
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 12.884.885 - 12.884.885
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang jangka panjang setelah dikurangi bagian yang jatuh
tempo dalam satu tahun - neto:
Utang bank dan lembaga pembiayaan 1.655.548 - 1.655.548
Utang obligasi 2.635.202 - 2.635.202
Liabilitas sewa 8.368 - 8.368
Utang lain-lain 45.600 - 45.600
Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 155.815 - 155.815
Liabilitas kontrak
Pihak berelasi - - -
Pihak ketiga 1.978.318 - 1.978.318
Uang jaminan yang diterima
Pihak-pihak berelasi 12.032 - 12.032
Pihak ketiga 139.760 - 139.760
Pendapatan diterima dimuka
Pihak-pihak berelasi 17.166 - 17.166
Pihak ketiga 155.781 - 155.781
Liabilitas pajak tangguhan 13.099 - 13.099
Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya - - -
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 6.816.688 - 6.816.688
JUMLAH LIABILITAS 19.701.573 - 19.701.573
EKUITAS
Modal saham 1.650.857 - 1.650.857
Tambahan modal disetor 1.307.203 - 1.307.203
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan nonpengendali (1.665) - (1.665)
Saldo laba 8.091.471 2.032.398 10.123.869
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
Induk 11.047.866 2.032.398 13.080.264
Kepentingan non-pengendali 2.784.662 1.371.774 4.156.436
JUMLAH EKUITAS 13.832.527 3.404.173 17.236.700
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 33.534.100 3.404.173 36.938.273
63
Page 65
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/12/24 Penyesuaian Rencana
Transaksi
Pendapatan neto 10.623.355 - 10.623.355
Beban pokok penjualan dan beban langsung 5.162.449 - 5.162.449
Laba kotor 5.460.906 - 5.460.906
Beban penjualan (509.457) - (509.457)
Beban umum dan administrasi (1.175.905) - (1.175.905)
Penghasilan operasi lain 17.337 - 17.337
Beban operasi lain (60.508) - (60.508)
Laba usaha 3.732.372 - 3.732.372
Pendapatan keuangan 181.265 - 181.265
Biaya keuangan (1.048.240) - (1.048.240)
Laba pada ekuitas entitas asosiasi 12.380 - 12.380
Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (“BPHTB“)
terkait kombinasi bisnis (414.375) - (414.375)
Laba (rugi) sebelum manfaat (beban) pajak final dan
pajak penghasilan 2.463.403 - 2.463.403
Beban pajak final (599.364) - (599.364)
Manfaat (beban) pajak penghasilan - neto (21.820) - (21.820)
Laba bersih tahun berjalan 1.842.219 - 1.842.219
Pendapatan komprehensif lainnya (3.746) - (3.746)
Jumlah laba komprehensif tahun berjalan 1.838.474 - 1.838.474
Laba tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 1.373.378 - 1.373.378
Kepentingan non-pengendali 468.841 - 468.841
III.D. Analisis atas Laporan Penilaian Tanah VT
KJPP SRR resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.09.0059
berdasarkan Keputusan Surat Menteri Keuangan No. 1056/KM.1/2009
tanggal 20 Agustus 2009, dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang
pasar modal di OJK dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar
Modal dari OJK No. STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023(penilai properti dan
bisnis) tanggal 8 Juni 2023, telah ditunjuk oleh manajemen
Perseroan sebagai penilai independen sesuai dengan surat penawaran
No. 250507.003/SRR-JK/SPN-A/SMRA/OR tanggal 7 Mei 2025
yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka KJPP SRR telah
melakukan penilaian atas Tanah VT (selanjutnya disebut
“Objek Penilaian”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00160/2.0059-02/PI/03/0242/1/VI/2025 tanggal 10 Juni 2025 dengan
ringkasan sebagai berikut:
1. Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi dalam Rencana Pembelian Tanah VT adalah
SCK dan VT.
64
Page 66
2. Objek Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Objek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama/yang dikuasai oleh VT yang berupa tanah seluas
1.005.531,75 m² yang berlokasi di Desa Pakulonan Barat, Desa Curug
Sangereng, Desa Cihuni, Desa Cijantra, Desa Medang, dan Kelurahan
Panunggangan Timur, Kecamatan Kelapa Dua, Kecamatan Pagedangan,
dan Kecamatan Pinang, Kebupaten Tangerang dan Kota Tangerang,
Provinsi Banten.
3. Tujuan Penilaian
Tujuan penilaian Objek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2024
yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Maksud dari penilaian Objek Penilaian adalah untuk memenuhi kebutuhan
Perseroan dalam rangka kepentingan rencana pembelian Objek Penilaian.
4. Dasar Nilai
Untuk keperluan penilaian atas Objek Penilaian, dasar nilai yang kami
pergunakan dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value),
yang berdasarkan POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah
uang pada tanggal penilaian (cut off date), yang dapat diperoleh dari
transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu objek penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.
5. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 31 Desember 2024. Tanggal ini
dipilih atas pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
6. Tingkat Kedalaman Investigasi
Batasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, dan analisis untuk definisi
penugasan adalah sebagai berikut:
• Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan secara
langsung pada Objek Penilaian.
• Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke Objek
Penilaian, termasuk data yang harus disediakan oleh pemberi tugas
dan/atau pihak terkait lainya.
65
Page 67
• Segala sesuatu yang membatasi penugasan ini akan dicatatkan
sebagai bagian yang mengikat atas hasil penugasan yang dilakukan.
7. Pendekatan Penilaian
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar
(market approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang
menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding
dan sejenis dengan Objek Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan
pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan
atau data penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki
kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah,
sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis
sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya
dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada,
pencatatanpencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau
pejabatpejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar
mengenai nilai-nilai properti, harga transaksi serta harga penawaran yang
sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan
penyesuaian-penyesuaian (adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah
yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat,
topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai
(accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada, antara Objek
Penilaian yang berupa tanah dengan data pembanding properti yang
berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Objek Penilaian yang
berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan
mempertimbangkan bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan
ditemukan data pembanding properti yang sebanding dan sejenis yang
dapat digunakan dalam proses penilaian.
8. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah KJPP
SRR terima dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan
yang mempengaruhi penilaian, maka menurut KJPP SRR, nilai pasar
Objek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2024 adalah sebesar
Rp 3,48 triliun.
66
Page 68
III.E. Analisis atas Laporan Penilaian Tanah LK
KJPP SRR resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.09.0059
berdasarkan Keputusan Surat Menteri Keuangan No. 1056/KM.1/2009
tanggal 20 Agustus 2009, dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang
pasar modal di OJK dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar
Modal dari OJK No. STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023(penilai properti dan
bisnis) tanggal 8 Juni 2023, telah ditunjuk oleh manajemen
Perseroan sebagai penilai independen sesuai dengan surat penawaran
No. 250507.002/SRR-JK/SPN-A/SMRA/OR tanggal 7 Mei 2025
yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka KJPP SRR telah
melakukan penilaian atas Tanah LK (selanjutnya disebut
“Objek Penilaian”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00159/2.0059-02/PI/03/0242/1/VI/2025 tanggal 10 Juni 2025 tanggal
dengan ringkasan sebagai berikut:
1. Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi dalam Rencana Pembelian Tanah LK adalah
SCK dan LK.
2. Objek Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Objek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama/yang dikuasai oleh LK yang berupa tanah seluas
211.880,00 m² yang berlokasi di Desa Cihuni, Kecamatan Pagedangan,
Kabupateng Tangerang, Provinsi Banten.
3. Tujuan Penilaian
Tujuan penilaian Objek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat
tentang nilai pasar dari Objek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2024
yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Maksud dari penilaian Objek Penilaian adalah untuk memenuhi kebutuhan
Perseroan dalam rangka kepentingan rencana pembelian Objek Penilaian.
4. Dasar Nilai
Untuk keperluan penilaian atas Objek Penilaian, dasar nilai yang kami
pergunakan dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value),
yang berdasarkan POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah
uang pada tanggal penilaian (cut off date), yang dapat diperoleh dari
transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu objek penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.
67
Page 69
5. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 31 Desember 2024. Tanggal ini
dipilih atas pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
6. Tingkat Kedalaman Investigasi
Batasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, dan analisis untuk definisi
penugasan adalah sebagai berikut:
• Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan secara
langsung pada Objek Penilaian.
• Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke Objek
Penilaian, termasuk data yang harus disediakan oleh pemberi tugas
dan/atau pihak terkait lainya.
• Segala sesuatu yang membatasi penugasan ini akan dicatatkan
sebagai bagian yang mengikat atas hasil penugasan yang dilakukan.
7. Pendekatan Penilaian
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar
(market approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang
menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding
dan sejenis dengan Objek Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan
pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan
atau data penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki
kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah,
sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis
sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya
dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada,
pencatatanpencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau
pejabatpejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar
mengenai nilai-nilai properti, harga transaksi serta harga penawaran yang
sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan
penyesuaian-penyesuaian (adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah
yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat,
topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai
(accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada, antara Objek
Penilaian yang berupa tanah dengan data pembanding properti yang
berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Objek Penilaian yang
berupa tanah.
68
Page 70
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan
mempertimbangkan bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan
ditemukan data pembanding properti yang sebanding dan sejenis yang
dapat digunakan dalam proses penilaian.
8. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah KJPP
SRR terima dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan
yang mempengaruhi penilaian, maka menurut KJPP SRR, nilai pasar
Objek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2024 adalah sebesar
Rp 703,76 miliar.
III.F. Analisis atas Laporan Ringkas Kajian atas Kenaikan Nilai Tanah
KJPP SRR resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.09.0059
berdasarkan Keputusan Surat Menteri Keuangan No. 1056/KM.1/2009
tanggal 20 Agustus 2009, dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang
pasar modal di OJK dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar
Modal dari OJK No. STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023 (penilai properti dan
bisnis) tanggal 8 Juni 2023, telah ditunjuk oleh manajemen
Perseroan sebagai penilai independen sesuai dengan surat penawaran
No. 250507.006/SRR-JK/SPN-A/SMRA/OR tanggal 7 Mei 2025 yang telah
disetujui oleh manajemen Perseroan, maka KJPP SRR telah melakukan kajian
atas kenaikan nilai tanah seluas 1.217.412,00 m² milik/atas nama/yang
dikuasai oleh VT dan LK yang terletak di Desa Pakulonan Barat, Desa Curug
Sangereng, Desa Cihuni, Desa Cijantra, Desa Medang, dan Kelurahan
Panunggangan Timur, Kecamatan Kelapa Dua, Kecamatan Pagedangan, dan
Kecamatan Pinang Kebupaten Tangerang dan Kota Tangerang, Provinsi
Banten (selanjutnya disebut “Objek Kajian”) dengan tujuan mengungkapkan
pendapat mengenai kenaikan nilai dari Obyek Kajian per tahun sebagaimana
tertuang dalam laporannya No. 250610.001/SRR-JK/LP-A/SMRA/OR tanggal
10 Juni 2025.
1. Tujuan dan Maksud Kajian
Tujuan kajian Objek Kajian adalah untuk memberikan pendapat mengenai
kenaikan nilai dari Objek Kajian per tahun.
Penugasan kajian atas kenaikan nilai Objek Kajian dilaksanakan untuk
memenuhi kebutuhan Perseroan dalam rangka kepentingan rencana
pembelian Objek Kajian.
69
Page 71
2. Objek Kajian
Objek yang dikaji dalam kajian ini adalah Objek Kajian, yaitu properti yang
berupa tanah seluas 1.217.412,00 m² milik/atas nama/yang dikuasai oleh
Perseroan yang terletak di Desa Pakulonan Barat, Desa Curug Sangereng,
Desa Cihuni, Desa Cijantra, Desa Medang, dan Kelurahan Panunggangan
Timur, Kecamatan Kelapa Dua, Kecamatan Pagedangan, dan Kecamatan
Pinang Kebupaten Tangerang dan Kota Tangerang, Provinsi Banten.
3. Inspeksi Objek Kajian
Peninjauan fisik atas Objek Kajian dilakukan pada tanggal 28 Mei 2025
sampai dengan 3 Juni 2025.
4. Metodologi Kajian
Kajian atas kenaikan nilai tanah dilakukan dengan menganalisa data future
trends shaping Indonesian Real Estate market growth yang diperoleh dari
www.marketreportanalytics.com dan data inflasi yang diperoleh dari Bank
Indonesia.
5. Kesimpulan Kajian
Berdasarkan kajian yang telah kami lakukan dengan memperhatikan
data dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan kajian, KJPP SRR
berkesimpulan bahwa kenaikan nilai dari Objek Kajian adalah sebesar
5,82% per tahun.
III.G. Analisis Inkremental
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini, kami juga
melakukan analisis inkremental dengan mempertimbangkan hal-hal antara lain
sebagai berikut:
• Kontribusi nilai tambah terhadap perusahaan sebagai akibat dari transaksi
yang akan dilakukan, termasuk dampaknya terhadap proyeksi keuangan
Perseroan;
• Biaya atau pendapatan yang relevan;
• Informasi non-keuangan yang relevan; dan
• Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan
rencana dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
70
Page 72
III.G.1. Kontribusi Nilai Tambah terhadap Perseroan
Berikut adalah proyeksi laporan laba rugi komprehensif Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 – 2034:
Sebelum Rencana Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Pendapatan neto 8.852.061 9.324.209 10.147.071 11.119.615 12.514.054
Beban pokok penjualan dan beban langsung 3.938.839 4.139.435 4.560.059 4.758.027 5.439.974
Laba kotor 4.913.222 5.184.774 5.587.011 6.361.588 7.074.080
Beban usaha 1.799.042 1.736.486 1.827.771 2.268.859 2.655.783
Laba usaha 3.114.180 3.448.288 3.759.241 4.092.729 4.418.297
Beban lain-lain (1.075.801) (1.159.499) (1.243.197) (1.273.038) (1.220.890)
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 2.038.378 2.288.789 2.516.044 2.819.690 3.197.407
Beban pajak final dan pajak penghasilan (362.255) (414.250) (500.929) (572.697) (674.080)
Laba tahun berjalan 1.676.123 1.874.538 2.015.115 2.246.993 2.523.326
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/30 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34
Pendapatan neto 14.155.778 14.840.946 16.964.436 18.864.203 21.979.702
Beban pokok penjualan dan beban langsung 6.110.637 6.235.743 7.201.335 7.940.721 9.344.604
Laba kotor 8.045.141 8.605.203 9.763.101 10.923.482 12.635.099
Beban usaha 2.840.346 3.045.994 3.266.847 3.505.921 3.769.300
Laba usaha 5.204.795 5.559.209 6.496.255 7.417.562 8.865.798
Beban lain-lain - - - - -
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 5.204.795 5.559.209 6.496.255 7.417.562 8.865.798
Beban pajak final dan pajak penghasilan 14.893 37.262 37.543 37.997 45.340
Laba tahun berjalan 5.219.687 5.596.471 6.533.797 7.455.559 8.911.138
Setelah Rencana Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Pendapatan neto 8.852.061 9.324.209 10.324.274 11.383.902 12.762.340
Beban pokok penjualan dan beban langsung 3.938.839 4.139.435 4.632.949 4.879.825 5.493.811
Laba kotor 4.913.222 5.184.774 5.691.325 6.504.078 7.268.529
Beban usaha 1.810.241 1.799.322 1.901.082 2.353.087 2.759.284
Laba usaha 3.102.980 3.385.452 3.790.243 4.150.991 4.509.245
Beban lain-lain (1.075.801) (1.159.499) (1.243.197) (1.273.038) (1.220.890)
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 2.027.179 2.225.953 2.547.045 2.877.953 3.288.354
Beban pajak final dan pajak penghasilan (362.255) (414.091) (486.044) (532.672) (608.969)
Laba tahun berjalan 1.664.924 1.811.862 2.061.001 2.345.280 2.679.385
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/30 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34
Pendapatan neto 14.743.473 16.386.996 18.499.387 20.567.224 23.844.177
Beban pokok penjualan dan beban langsung 6.346.631 7.054.119 7.963.441 8.853.584 10.264.216
Laba kotor 8.396.842 9.332.877 10.535.946 11.713.640 13.579.961
Beban usaha 2.952.434 3.159.104 3.380.242 3.616.858 3.870.039
Laba usaha 5.444.408 6.173.772 7.155.704 8.096.782 9.709.923
Beban lain-lain - - - - -
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 5.444.408 6.173.772 7.155.704 8.096.782 9.709.923
Beban pajak final dan pajak penghasilan - - - - -
Laba tahun berjalan 5.444.408 6.173.772 7.155.704 8.096.782 9.709.923
71
Page 73
Berdasarkan analisis tersebut di atas, proyeksi jumlah pendapatan dan laba
tahun berjalan Perseroan sebelum Rencana Transaksi masing-masing adalah
sebesar Rp 138,76 triliun dan Rp 44,05 triliun.
Selanjutnya, proyeksi jumlah pendapatan dan laba tahun berjalan Perseroan
setelah Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp 146,69 triliun
dan Rp 47,14 triliun.
Dengan demikian, berdasarkan proyeksi laporan laba rugi komprehensif
tersebut di atas, setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan
berpotensi memperoleh tambahan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 – 2034, sehingga diharapkan
dapat meningkatkan kinerja keuangan Perseroan pada masa yang akan
datang.
III.G.2. Biaya atau Pendapatan yang Relevan
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, tidak
terdapat biaya atau pendapatan yang relevan yang signifikan terkait dengan
Rencana Transaksi, selain yang telah diungkapkan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran.
III.G.3. Informasi Non-Keuangan yang Relevan
III.G.3.a. Produk dan Jasa yang Dihasilkan
Ruang lingkup kegiatan usaha SCK adalah bergerak dalam bidang properti
(secara umum), khususnya properti yang dimiliki atau disewa, yang mencakup
penjualan, penyewaan, dan pengoperasian properti, seperti gedung
apartemen, gedung tempat tinggal, dan gedung non-tempat tinggal, serta
penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa perabot untuk
penggunaan tetap, baik secara bulanan maupun tahunan. Hal in termasuk
kegiatan seperti penjualan tanah, pembangunan gedung untuk pengoperasian
sendiri, pemecahan properti menjadi plot tanah tanpa pengembangan tanah,
dan pengoperasian kawasan pemukiman untuk rumah bergerak. Dengan
demikian, produk dan jasa yang dihasilkan oleh SCK adalah sebagai berikut:
• Penjualan apartemen;
• Penjualan rumah kantor;
• Penjualan kavling;
• Jasa pengelolaan lingkungan;
• Jasa pengelolaan gedung;
• Jasa pengelolaan air;
• Sewa properti investasi; dan
• Rekreasi.
72
Page 74
III.G.3.b. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis SCK yaitu
Kota Tangerang, Kabupaten Tangerang, Jakarta Barat, dan Jakarta Selatan.
III.G.3.c. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha SCK adalah sebagai
berikut:
• PT Alam Sultra Realty Tbk;
• PT Bumi Serpong Damai Tbk;
• PT Ciputra Development Tbk;
• PT Intiland Development Tbk; dan
• PT Lippo Karawaci Tbk
III.G.3.d. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan SCK
adalah melakukan pengembangan inovatif terhadap produk hunian dan
komersial yang disertai dengan penambahan fasilitas pendukung yang mampu
meningkatkan kualitas serta daya tarik kawasan kota terpadu. Upaya ini
ditujukan untuk memperkuat posisi kawasan sebagai area premium yang
memiliki nilai strategis dan investasi tinggi.
III.G.3.e. Prosedur Pengambilan Keputusan atas Rencana Transaksi
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari manajemen Perseroan, proses
pengambilan keputusan atas Rencana Transaksi telah dilakukan melalui
proses yang sesuai prosedur internal Perseroan. Setelah menentukan rencana
atas Rencana Transaksi, Direktur harus memperoleh persetujuan dari Direktur
Utama dan Dewan Komisaris. Sebelum Direktur mengusulkan usulan rencana
atas Rencana Transaksi, Direktur telah melalui tahapan proses analisis
internal, sebagaimana konfirmasi dengan manajemen Perseroan. Dengan
demikian, manajemen telah mengikuti prosedur pengambilan keputusan oleh
perusahaan dalam menentukan rencana dan nilai transaksi dengan
memperhatikan alternatif lain.
73
Page 75
IV. ANALISIS ATAS KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI
Analisis kewajaran Rencana Transaksi secara lengkap adalah sebagai berikut:
1. Pada tanggal 13 Juni 2025, SCK dan VT telah menandatangani PPS VT, di
mana SCK dan VT bermaksud untuk melakukan kerjasama dengan
membentuk perusahaan patungan berbentuk perseroan terbatas yaitu
SCH, di mana SCK dan VT telah sepakat untuk melakukan Rencana Kerja
Sama VT. VT memiliki hak kepemilikan secara hukum atas Tanah VT
dengan luas kurang lebih 1.005.531,75 m2 yang terletak di Desa Pakulonan
Barat, Curug Sangereng, Cihuni, Cijantra, Medang, Panunggangan Timur,
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten. Setelah Rencana Kerja Sama VT
menjadi efektif, SCH akan melakukan pembelian Tanah VT dengan nilai
transaksi jual beli atau pemindahan hak sebesar Rp 3,02 triliun di mana
jumlah nilai transaksi akan bergantung pada hasil pengukuran atas bidang
tanah pada saat pensertifikatan atas nama SCH, yang selambatnya akan
dibayarkan oleh SCH kepada VT paling lambat dalam waktu 36 bulan sejak
tanggal PPS VT, dengan jadwal pembayaran pada bulan Agustus 2025,
Agustus 2026, Agustus 2027, dan Agustus 2028 sehubungan dengan
Rencana Pembelian Tanah VT.
Berdasarkan penilaian Tanah VT yang dilakukan oleh KJPP SRR
sebagaimana termuat dalam laporannya No. 00160/2.0059-
02/PI/03/0242/1/VI/2025 tanggal 10 Juni 2025, nilai pasar Tanah VT adalah
sebesar Rp 3.465.000 per m2.
Selanjutnya, berdasarkan laporan ringkas kajian atas kenaikan nilai tanah
yang disusun oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 250610.001/SRR-JK/LP-A/SMRA/OR tanggal 10 Juni 2025, rata-rata
kenaikan harga tanah per m2 adalah sebesar 5,82% per tahun.
Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi nilai pasar Tanah VT dengan luas
kurang lebih 1.005.531,75 m2 dan dengan asumsi rata-rata kenaikan harga
tanah per m2 adalah sebesar 5,82% per tahun untuk periode delapan bulan
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Agustus 2025 – 2028 adalah
sebesar Rp 3,23 triliun. Dalam perhitungan nilai kini, digunakan tingkat
diskonto sebesar 10,42%, yang merupakan biaya modal kapital VT, yang
ditentukan dengan menggunakan formula sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
Di mana:
ke = Biaya modal ekuitas/saham biasa
kd = Biaya modal utang
We = Bobot ekuitas dalam struktur ekuitas
Wd = Bobot utang dalam struktur kapital
t = Pajak penghasilan perusahaan
74
Page 76
Biaya Modal untuk Ekuitas
Sebelum dapat menetapkan WACC, terlebih dahulu harus dihitung biaya
modal ekuitas, yang ditentukan dengan capital asset pricing model (CAPM)
dengan menggunakan persamaan sebagai berikut:
ke = Rf + ( β x RPm ) – RBDS
di mana:
ke = Tingkat balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu,
atau biaya modal ekuitas/saham biasa
Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas risiko
(risk free rate)
β = Beta
RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk
premium)
Rf adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap
tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas
risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk
jangka panjang. Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada tanggal
31 Desember 2024, maka instrumen bebas risiko yang dipakai yaitu
obligasi Indonesia berjangka panjang dalam mata uang Rupiah dengan
jangka waktu 3 tahun dengan tingkat yield rata-rata sebesar 6,98%, yang
diperoleh dari Indonesia Bond Pricing Agency (IBPA) dan angka tersebut
akan digunakan sebagai tingkat balikan bebas risiko.
RPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan
tingkat balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity
market risk premium memasukkan premi untuk risiko spesifik negara
(country-specific risk premiums) seperti volatilitas harga saham untuk
menghasilkan base equity market risk premium. Dengan mengikutsertakan
risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi
perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar
negara yang bersangkutan. Untuk penilaian ini, kami menggunakan tingkat
premi risiko sebesar 6,87%, yang diperoleh dari riset Aswath Damodaran
(New York University Business School) tahun 2024 yang diterbitkan pada
bulan Januari 2025.
Dalam penilaian ini juga digunakan RBDS untuk melakukan penyesuaian
terhadap biaya modal ekuitas, mengingat dalam perhitungan biaya modal
ekuitas ini digunakan RPm yang berasal dari hasil riset Aswath Damodaran,
di mana RBDS sebesar 1,89% digunakan untuk mengurangi besaran biaya
modal ekuitas.
75
Page 77
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas.
Beta akan dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity
risk premium.
Unlevered beta rata-rata perusahaan pembanding diperoleh dari riset
Aswath Damodaran (New York University Business School) sampai dengan
tahun 2024 sebesar 0,37 yang kemudian di-relever dengan tingkat leverage
yang berlaku di pasar untuk memperoleh beta yang sesuai untuk
mendiskonto laba bersih periode/tahun berjalan VT tersebut dengan
formula sebagai berikut:
βL = βU x (1 + (1-T) x DER)
Dalam penilaian ini, kami menggunakan rata-rata debt to equity ratio (DER)
dari perusahaan-perusahaan publik sejenis sebesar 214,80% untuk
memperoleh beta VT. Tarif pajak yang digunakan untuk VT sesuai dengan
tarif pajak final. Dengan demikian, maka diperoleh beta VT sebesar 1,15
dengan rincian perhitungan sebagai berikut:
βL = 0,37 x (1 + (1 – 0,00%) x 214,80%) = 1,15
Berdasarkan nilai beta tersebut, maka dengan menggunakan persamaan
CAPM dengan memperhitungkan rating-based default spread sebesar
1,89% diperoleh biaya modal atas ekuitas Perseroan sebagaimana tampak
dalam perhitungan di bawah ini:
ke = Rf + ( β x RPm ) – RBDS
= 6,98% + (1,15 x 6,87% ) – 1,89%
= 13,01%
Biaya Modal untuk Utang
Karena perhitungan nilai ekuitas Perseroan dilakukan dengan mendiskonto
tingkat balikan terhadap keseluruhan modal (AKB untuk kapital atau free
cash flow to invested capital), maka tingkat diskonto yang digunakan adalah
tingkat diskonto yang merupakan rata-rata tertimbang biaya modal, baik
yang berasal dari pinjaman jangka panjang (biaya modal untuk utang)
maupun yang berasal dari ekuitas (biaya modal untuk ekuitas).
Dalam penilaian ini, biaya modal untuk utang yang digunakan adalah suku
bunga pinjaman dalam mata uang Rupiah yang diambil dari suku bunga
kredit investasi bank Persero untuk bulan Desember 2024 yang
dipublikasikan oleh Bank Indonesia sebesar 9,21%.
76
Page 78
Weighted Average Cost of Capital
Berdasarkan biaya modal untuk ekuitas, biaya modal untuk utang, bobot
ekuitas sebesar 31,77%, dan bobot utang sebesar 68,23%, yang diolah dari
data rata-rata DER dari perusahaan-perusahaan publik yang sejenis
dengan tarif pajak yang berlaku untuk VT sesuai dengan tarif pajak final,
maka weighted average cost of capital (WACC) adalah sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
WACC = (13,01% x 31,77%) + (9,21% x [1 – 0,00%] x 68,23%)
= 10,42%
Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi nilai pasar Tanah VT untuk
periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Agustus 2025 – 2028 adalah sebesar Rp 3,23 triliun dengan tingkat
diskonto sebesar 10,42% sebagaimana diungkapkan di atas adalah
sebagai berikut:
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/24 31/08/25 31/08/26 31/08/27 31/08/28
Keterangan
(1 Tahun) (8 Bulan) (8 Bulan) (8 Bulan) (8 Bulan)
Luas tanah (m2) 1.005.532 251.383 251.383 251.383 251.383
Nilai pasar tanah/m2 (Rupiah) 3.465.000 3.666.663 3.880.063 4.105.882 4.344.845
Nilai pasar tanah 921.737 975.382 1.032.149 1.092.220
Faktor diskonto 0,9351 0,8455 0,7645 0,6910
Nilai kini nilai pasar tanah 861.916 824.685 789.078 754.724
Jumlah nilai kini nilai pasar tanah 3.230.403
Dengan demikian, nilai transaksi sebesar Rp 3,02 triliun adalah lebih
rendah dari nilai pasar Tanah VT sebesar Rp 3,23 triliun, sehingga
Perseroan berpotensi membukukan keuntungan. Selisih nilai transaksi
sebesar 6,62% tersebut telah sesuai dengan POJK 35/2020, persentase
mana tidak melebihi 7,50% dari nilai pasar Tanah VT sebesar
Rp 3,23 triliun.
2. Pada tanggal 13 Juni 2025, SCK dan LK telah menandatangani PPS LK, di
mana SCK dan LK bermaksud untuk melakukan kerjasama dengan
membentuk perusahaan patungan berbentuk perseroan terbatas yaitu SCL,
di mana SCK dan LK telah sepakat untuk melakukan Rencana Kerja Sama
VT. LK memiliki hak kepemilikan secara hukum atas Tanah LK dengan luas
kurang lebih 211.880,88 m2 yang terletak di Desa Cihuni, Kabupaten
Tangerang, Provinsi Banten. Setelah Rencana Kerja Sama LK menjadi
efektif, SCL akan melakukan pembelian Tanah LK dengan nilai transaksi
jual beli atau pemindahan hak sebesar Rp 635,64 miliar di mana jumlah
nilai transaksi akan bergantung pada hasil pengukuran atas bidang tanah
pada saat pensertifikatan atas nama SCL, yang selambatnya akan
dibayarkan oleh SCL kepada LK paling lambat dalam waktu 36 bulan sejak
tanggal PPS LK, dengan jadwal pembayaran pada bulan Agustus 2025,
Agustus 2026, Agustus 2027, dan Agustus 2028 sehubungan dengan
Rencana Pembelian Tanah LK.
77
Page 79
Berdasarkan penilaian Tanah LK yang dilakukan oleh KJPP SRR
sebagaimana termuat dalam laporannya No. 00159/2.0059-
02/PI/03/0242/1/VI/2025 tanggal 10 Juni 2025, nilai pasar Tanah LK adalah
sebesar Rp 3.321.000 per m2.
Selanjutnya, berdasarkan laporan ringkas kajian atas kenaikan nilai tanah
yang disusun oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 250610.001/SRR-JK/LP-A/SMRA/OR tanggal 10 Juni 2025, rata-rata
kenaikan harga tanah per m2 adalah sebesar 5,82% per tahun.
Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi nilai pasar Tanah LK dengan luas
kurang lebih 211.880,88 m2 dan dengan asumsi rata-rata kenaikan harga
tanah per m2 adalah sebesar 5,82% per tahun untuk periode delapan bulan
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Agustus 2025 – 2028 adalah
sebesar Rp 652,78 miliar. Dalam perhitungan nilai kini, digunakan tingkat
diskonto sebesar 10,42%, sebagaimana diungkapkan di atas dengan
rincian sebagai berikut:
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/24 31/08/25 31/08/26 31/08/27 31/08/28
Keterangan
(1 Tahun) (8 Bulan) (8 Bulan) (8 Bulan) (8 Bulan)
Luas tanah (m2) 211.881 52.970 52.970 52.970 52.970
Nilai pasar tanah/m2 (Rupiah) 3.321.000 3.514.282 3.718.813 3.935.248 4.164.280
Nilai pasar tanah 186.152 196.986 208.451 220.583
Faktor diskonto 0,9353 0,8459 0,7650 0,6917
Nilai kini nilai pasar tanah 174.108 166.631 159.465 152.577
Jumlah nilai kini nilai pasar tanah 652.781
Dengan demikian, nilai transaksi sebesar Rp 635,64 miliar adalah lebih
rendah dari nilai pasar Tanah LK sebesar Rp 652,78 miliar, sehingga
Perseroan berpotensi membukukan keuntungan. Selisih nilai transaksi
sebesar 2,63% tersebut telah sesuai dengan POJK 35/2020, persentase
mana tidak melebihi 7,50% dari nilai pasar Tanah VT sebesar
Rp 652,78 miliar.
3. Berikut adalah proyeksi laporan laba rugi komprehensif Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 – 2034:
Sebelum Rencana Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Pendapatan neto 8.852.061 9.324.209 10.147.071 11.119.615 12.514.054
Beban pokok penjualan dan beban langsung 3.938.839 4.139.435 4.560.059 4.758.027 5.439.974
Laba kotor 4.913.222 5.184.774 5.587.011 6.361.588 7.074.080
Beban usaha 1.799.042 1.736.486 1.827.771 2.268.859 2.655.783
Laba usaha 3.114.180 3.448.288 3.759.241 4.092.729 4.418.297
Beban lain-lain (1.075.801) (1.159.499) (1.243.197) (1.273.038) (1.220.890)
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 2.038.378 2.288.789 2.516.044 2.819.690 3.197.407
Beban pajak final dan pajak penghasilan (362.255) (414.250) (500.929) (572.697) (674.080)
Laba tahun berjalan 1.676.123 1.874.538 2.015.115 2.246.993 2.523.326
78
Page 80
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/30 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34
Pendapatan neto 14.155.778 14.840.946 16.964.436 18.864.203 21.979.702
Beban pokok penjualan dan beban langsung 6.110.637 6.235.743 7.201.335 7.940.721 9.344.604
Laba kotor 8.045.141 8.605.203 9.763.101 10.923.482 12.635.099
Beban usaha 2.840.346 3.045.994 3.266.847 3.505.921 3.769.300
Laba usaha 5.204.795 5.559.209 6.496.255 7.417.562 8.865.798
Beban lain-lain - - - - -
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 5.204.795 5.559.209 6.496.255 7.417.562 8.865.798
Beban pajak final dan pajak penghasilan 14.893 37.262 37.543 37.997 45.340
Laba tahun berjalan 5.219.687 5.596.471 6.533.797 7.455.559 8.911.138
Setelah Rencana Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Pendapatan neto 8.852.061 9.324.209 10.324.274 11.383.902 12.762.340
Beban pokok penjualan dan beban langsung 3.938.839 4.139.435 4.632.949 4.879.825 5.493.811
Laba kotor 4.913.222 5.184.774 5.691.325 6.504.078 7.268.529
Beban usaha 1.810.241 1.799.322 1.901.082 2.353.087 2.759.284
Laba usaha 3.102.980 3.385.452 3.790.243 4.150.991 4.509.245
Beban lain-lain (1.075.801) (1.159.499) (1.243.197) (1.273.038) (1.220.890)
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 2.027.179 2.225.953 2.547.045 2.877.953 3.288.354
Beban pajak final dan pajak penghasilan (362.255) (414.091) (486.044) (532.672) (608.969)
Laba tahun berjalan 1.664.924 1.811.862 2.061.001 2.345.280 2.679.385
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/30 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34
Pendapatan neto 14.743.473 16.386.996 18.499.387 20.567.224 23.844.177
Beban pokok penjualan dan beban langsung 6.346.631 7.054.119 7.963.441 8.853.584 10.264.216
Laba kotor 8.396.842 9.332.877 10.535.946 11.713.640 13.579.961
Beban usaha 2.952.434 3.159.104 3.380.242 3.616.858 3.870.039
Laba usaha 5.444.408 6.173.772 7.155.704 8.096.782 9.709.923
Beban lain-lain - - - - -
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 5.444.408 6.173.772 7.155.704 8.096.782 9.709.923
Beban pajak final dan pajak penghasilan - - - - -
Laba tahun berjalan 5.444.408 6.173.772 7.155.704 8.096.782 9.709.923
Berdasarkan analisis tersebut di atas, proyeksi jumlah pendapatan dan laba
tahun berjalan Perseroan sebelum Rencana Transaksi masing-masing
adalah sebesar Rp 138,76 triliun dan Rp 44,05 triliun.
Selanjutnya, proyeksi jumlah pendapatan dan laba tahun berjalan
Perseroan setelah Rencana Transaksi masing-masing adalah sebesar
Rp 146,69 triliun dan Rp 47,14 triliun.
Dengan demikian, berdasarkan proyeksi laporan laba rugi komprehensif
tersebut di atas, setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan
berpotensi memperoleh tambahan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 – 2034, sehingga
diharapkan dapat meningkatkan kinerja keuangan Perseroan pada masa
yang akan datang.
79
Page 81
4. Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi laba tahun konsolidasian
Perseroan sebelum dan setelah Rencana Transaksi untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 – 2034 masing-masing
adalah sebesar Rp 19,10 triliun dan Rp 20,19 triliun. Dengan demikian,
jumlah nilai kini dari proyeksi laba tahun berjalan konsolidasian Perseroan
setelah Rencana Transaksi untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2025 – 2034 lebih besar daripada jumlah nilai kini dari
proyeksi laba tahun berjalan konsolidasian Perseroan sebelum Rencana
Transaksi untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2025 – 2034. Dalam perhitungan nilai kini, digunakan tingkat
diskonto sebesar 14,71%, yang merupakan biaya modal ekuitas Perseroan,
yang merupakan biaya modal ekuitas Perseroan, yang ditentukan dengan
menggunakan formula sebagai berikut:
ke = Rf + ( β x RPm ) – RBDS
dimana:
ke = Tingkat balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu, atau
biaya modal ekuitas/saham biasa
Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas risiko
(risk free rate)
β = Beta
RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk
premium)
Rf adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap
tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas
risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk
jangka panjang. Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada tanggal
31 Desember 2024, maka instrumen bebas risiko yang dipakai yaitu
obligasi Indonesia berjangka panjang dalam mata uang Rupiah dengan
jangka waktu 10 tahun dengan tingkat yield rata-rata sebesar 7,07%, yang
diperoleh dari Indonesia Bond Pricing Agency (IBPA) dan angka tersebut
akan digunakan sebagai tingkat balikan bebas risiko.
RPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan
tingkat balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity
market risk premium memasukkan premi untuk risiko spesifik negara
(country-specific risk premiums) seperti volatilitas harga saham untuk
menghasilkan base equity market risk premium. Dengan mengikutsertakan
risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi
perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar
negara yang bersangkutan. Untuk penilaian ini, kami menggunakan tingkat
premi risiko sebesar 6,87%, yang diperoleh dari riset Aswath Damodaran
(New York University Business School) tahun 2024 yang diterbitkan pada
bulan Januari tahun 2025.
80
Page 82
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas.
Beta akan dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity
risk premium. Beta Perseroan diperoleh dari riset Bloomberg per tanggal
31 Desember 2024 sebesar 1,39.
Berdasarkan nilai beta tersebut, maka dengan menggunakan persamaan
CAPM dengan memperhitungkan rating-based default spread sebesar
1,89% diperoleh biaya modal atas ekuitas Perseroan sebagaimana tampak
dalam perhitungan di bawah ini:
ke = Rf + ( β x RPm ) – RBDS
= 7,07% + ( 1,39 x 6,87% ) – 1,89%
= 14,71%
Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi laba tahun berjalan Perseroan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 – 2034
adalah sebagai berikut:
Sebelum Rencana Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Laba tahun berjalan 1.676.123 1.874.538 2.015.115 2.246.993 2.523.326
Faktor diskonto 0,9337 0,8140 0,7096 0,6186 0,5393
Nilai kini 1.564.996 1.525.874 1.429.926 1.389.990 1.360.830
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/30 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34
Laba tahun berjalan 5.219.687 5.596.471 6.533.797 7.455.559 8.911.138
Faktor diskonto 0,4702 0,4099 0,3573 0,3115 0,2716
Nilai kini 2.454.297 2.293.994 2.334.526 2.322.407 2.420.265
Jumlah nilai kini 19.097.104
Setelah Rencana Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Laba tahun berjalan 1.664.924 1.811.862 2.061.001 2.345.280 2.679.385
Faktor diskonto 0,9337 0,8140 0,7096 0,6186 0,5393
Nilai kini 1.554.540 1.474.855 1.462.487 1.450.790 1.444.992
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/30 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34
Laba tahun berjalan 5.444.408 6.173.772 7.155.704 8.096.782 9.709.923
Faktor diskonto 0,4702 0,4099 0,3573 0,3115 0,2716
Nilai kini 2.559.961 2.530.629 2.556.733 2.522.147 2.637.215
Jumlah nilai kini 20.194.350
81
Page 83
5. Sebagai bagian dari komitmen Perseroan dalam merealisasikan visinya
untuk membangun komunitas dengan ekosistem kehidupan yang
berkelanjutan dan harmonis, Perseroan terus mendorong pengembangan
proyek secara terarah dan berkesinambungan. Komitmen ini diwujudkan
melalui pengembangan kota terpadu (township) yang mencakup hunian
residensial yang selaras dengan area komersial dilengkapi dengan fasilitas
yang fungsional untuk menciptakan lingkungan modern yang nyaman yang
mendukung aktivitas harian dari para penghuni. Menanggapi hal tersebut,
Perseroan melalui SCK memandang perlu melakukan Rencana Transaksi
sebagai upaya untuk mendukung visi jangka panjang Perseroan, mengingat
kawasan tersebut didukung oleh infrastruktur dan ekosistem pendukung
yang telah tersedia secara memadai dan terus berkembang, mencakup
akses jalan tol, fasilitas pendidikan dan kesehatan, serta pusat-pusat
kegiatan komersial.
6. Sebagai bagian dari kelompok konglomerasi yang memiliki lini bisnis inti
properti, Perseroan melihat peluang yang signifikan bagi SCK dengan
melakukan Rencana Transaksi di mana Perseroan melalui SCK dapat
memanfaatkan keunggulan kompetitif yang dimiliki oleh VT dan LK baik dari
sisi keahlian teknis, pengalaman dalam pengembangan properti, maupun
jaringan bisnis yang dimiliki. Dengan adanya sinergi melalui Rencana
Transaksi Perseroan berharap dapat berkolaborasi dalam perencanaan
strategis, pengawasan manajerial, hal operasional, dan pengelolaan proyek
sehingga berpotensi mempercepat realisasi proyek sekaligus meningkatkan
kualitas produk dan jasa yang dihasilkan.
7. Rencana Transaksi sejalan dengan strategi bisnis Perseroan melalui SCK
untuk mendorong pertumbuhan jangka panjang dengan melakukan
ekspansi bisnis pada lokasi proyek yang diyakini mampu memberikan
prospek penetrasi pasar yang lebih baik dan meningkatkan pertumbuhan
organik yang bertujuan untuk memperluas cakupan pengembangan
operasional serta memperkuat posisi Perseroan pada sektor properti.
Dengan melakukan kerja sama dengan VT dan LK, maka Perseroan
menjalankan mitigasi risiko atas ketersediaan lahan yang selalu menjadi
tantangan bagi perusahaan dalam sektor properti sehingga Perseroan
memiliki kemampuan untuk memperoleh persediaan lahan baru dengan
jumlah luas yang cukup besar untuk dilakukan pengembangan pada masa
yang akan datang.
82
Page 84
8. Dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi, Perseroan melalui entitas
anak, yaitu SCK, akan memperoleh manfaat ekonomis yang signifikan
salah satunya melalui pengembangan Tanah VT dan Tanah LK.
Pengembangan tersebut diharapkan dapat menghasilkan pendapatan dari
hasil penjualan unit-unit properti, baik berupa rumah tinggal, unit komersial,
maupun bentuk bangunan lainnya yang dibangun dan dipasarkan sebagai
sumber pendapatan utama dan recurring income atas fasilitas penunjang
yang dibangun dalam kawasan tersebut yang dapat dioperasikan secara
berkelanjutan termasuk dengan pengembangan kawasan sejenis yang
telah direalisasikan sebelumnya oleh grup Perseroan di lokasi yang sama.
9. Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan berharap dapat
menciptakan nilai tambah, baik dari sisi portofolio bisnis maupun
pencapaian kinerja keuangan entitas anak, sehingga dapat memberikan
kontribusi positif terhadap kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada
masa mendatang.
KESIMPULAN
Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data, dan informasi yang diperoleh
dari manajemen Perseroan yang digunakan dalam penyusunan laporan ini, penelaahan atas
dampak keuangan Rencana Transaksi sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran ini, kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi adalah wajar.
83
Page 85
DISTRIBUSI PENDAPAT KEWAJARAN INI
Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya
dengan Rencana Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau untuk
kepentingan lain. Pendapat Kewajaran ini tidak merupakan rekomendasi kepada pemegang
saham untuk menyetujui Rencana Transaksi atau melakukan tindakan lainnya dalam kaitan
dengan Rencana Transaksi dan tidak dapat digunakan secara demikian oleh pemegang
saham.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan isi Pendapat Kewajaran ini secara
keseluruhan dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang
mendasari Pendapat Kewajaran ini.
Pendapat Kewajaran ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung
jawab untuk memutakhirkan atau melengkapi Pendapat Kewajaran kami karena peristiwa-
peristiwa yang terjadi setelah tanggal Pendapat Kewajaran ini. Pendapat Kewajaran ini tidak
sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel perusahaan
(corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
84
Page 86
Lampiran A
PERNYATAAN PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi
dengan Perseroan.
4. Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau
merugikan pihak manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
6. Perhitungan dan analisis dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan
dengan benar dan kami bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.
85
Page 87
Lampiran B
PT Summarecon Agung Tbk
Proyeksi Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Sebelum Rencana Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 - 2034
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Pendapatan neto 8.852.061 9.324.209 10.147.071 11.119.615 12.514.054
Beban pokok penjualan dan beban langsung 3.938.839 4.139.435 4.560.059 4.758.027 5.439.974
Laba kotor 4.913.222 5.184.774 5.587.011 6.361.588 7.074.080
Beban usaha 1.799.042 1.736.486 1.827.771 2.268.859 2.655.783
Laba usaha 3.114.180 3.448.288 3.759.241 4.092.729 4.418.297
Beban lain-lain (1.075.801) (1.159.499) (1.243.197) (1.273.038) (1.220.890)
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 2.038.378 2.288.789 2.516.044 2.819.690 3.197.407
Beban pajak final dan pajak penghasilan (362.255) (414.250) (500.929) (572.697) (674.080)
Laba tahun berjalan 1.676.123 1.874.538 2.015.115 2.246.993 2.523.326
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/30 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34
Pendapatan neto 14.155.778 14.840.946 16.964.436 18.864.203 21.979.702
Beban pokok penjualan dan beban langsung 6.110.637 6.235.743 7.201.335 7.940.721 9.344.604
Laba kotor 8.045.141 8.605.203 9.763.101 10.923.482 12.635.099
Beban usaha 2.840.346 3.045.994 3.266.847 3.505.921 3.769.300
Laba usaha 5.204.795 5.559.209 6.496.255 7.417.562 8.865.798
Beban lain-lain - - - - -
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 5.204.795 5.559.209 6.496.255 7.417.562 8.865.798
Beban pajak final dan pajak penghasilan 14.893 37.262 37.543 37.997 45.340
Laba tahun berjalan 5.219.687 5.596.471 6.533.797 7.455.559 8.911.138
PT Summarecon Agung Tbk
Proyeksi Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Setelah Rencana Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 - 2034
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Pendapatan neto 8.852.061 9.324.209 10.324.274 11.383.902 12.762.340
Beban pokok penjualan dan beban langsung 3.938.839 4.139.435 4.632.949 4.879.825 5.493.811
Laba kotor 4.913.222 5.184.774 5.691.325 6.504.078 7.268.529
Beban usaha 1.810.241 1.799.322 1.901.082 2.353.087 2.759.284
Laba usaha 3.102.980 3.385.452 3.790.243 4.150.991 4.509.245
Beban lain-lain (1.075.801) (1.159.499) (1.243.197) (1.273.038) (1.220.890)
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 2.027.179 2.225.953 2.547.045 2.877.953 3.288.354
Beban pajak final dan pajak penghasilan (362.255) (414.091) (486.044) (532.672) (608.969)
Laba tahun berjalan 1.664.924 1.811.862 2.061.001 2.345.280 2.679.385
86
Page 88
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/30 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34
Pendapatan neto 14.743.473 16.386.996 18.499.387 20.567.224 23.844.177
Beban pokok penjualan dan beban langsung 6.346.631 7.054.119 7.963.441 8.853.584 10.264.216
Laba kotor 8.396.842 9.332.877 10.535.946 11.713.640 13.579.961
Beban usaha 2.952.434 3.159.104 3.380.242 3.616.858 3.870.039
Laba usaha 5.444.408 6.173.772 7.155.704 8.096.782 9.709.923
Beban lain-lain - - - - -
Laba sebelum beban pajak final dan pajak penghasilan 5.444.408 6.173.772 7.155.704 8.096.782 9.709.923
Beban pajak final dan pajak penghasilan - - - - -
Laba tahun berjalan 5.444.408 6.173.772 7.155.704 8.096.782 9.709.923
87
Page 89
Lampiran C
PT Summarecon Agung Tbk
Proyeksi Nilai Kini Laba Tahun Berjalan Sebelum Rencana Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 - 2034
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Laba tahun berjalan 1.676.123 1.874.538 2.015.115 2.246.993 2.523.326
Faktor diskonto 0,9337 0,8140 0,7096 0,6186 0,5393
Nilai kini 1.564.996 1.525.874 1.429.926 1.389.990 1.360.830
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/30 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34
Laba tahun berjalan 5.219.687 5.596.471 6.533.797 7.455.559 8.911.138
Faktor diskonto 0,4702 0,4099 0,3573 0,3115 0,2716
Nilai kini 2.454.297 2.293.994 2.334.526 2.322.407 2.420.265
Jumlah nilai kini 19.097.104
PT Summarecon Agung Tbk
Proyeksi Nilai Kini Laba Tahun Berjalan Setelah Rencana Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 - 2034
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Laba tahun berjalan 1.664.924 1.811.862 2.061.001 2.345.280 2.679.385
Faktor diskonto 0,9337 0,8140 0,7096 0,6186 0,5393
Nilai kini 1.554.540 1.474.855 1.462.487 1.450.790 1.444.992
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/30 31/12/31 31/12/32 31/12/33 31/12/34
Laba tahun berjalan 5.444.408 6.173.772 7.155.704 8.096.782 9.709.923
Faktor diskonto 0,4702 0,4099 0,3573 0,3115 0,2716
Nilai kini 2.559.961 2.530.629 2.556.733 2.522.147 2.637.215
Jumlah nilai kini 20.194.350
88
Page 90
Lampiran D
Proyeksi Nilai Kini Nilai Pasar Tanah atas Rencana Pembelian Tanah VT
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Agustus 2025 - 2028
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/24 31/08/25 31/08/26 31/08/27 31/08/28
Keterangan
(1 Tahun) (8 Bulan) (8 Bulan) (8 Bulan) (8 Bulan)
Luas tanah (m2) 1.005.532 251.383 251.383 251.383 251.383
Nilai pasar tanah/m2 (Rupiah) 3.465.000 3.666.663 3.880.063 4.105.882 4.344.845
Nilai pasar tanah 921.737 975.382 1.032.149 1.092.220
Faktor diskonto 0,9353 0,8459 0,7650 0,6917
Nilai kini nilai pasar tanah 862.100 825.075 789.594 755.488
Jumlah nilai kini nilai pasar tanah 3.232.258
Proyeksi Nilai Kini Nilai Pasar Tanah atas Rencana Pembelian Tanah LK
Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Agustus 2025 - 2028
(Dalam jutaan Rupiah)
31/12/24 31/08/25 31/08/26 31/08/27 31/08/28
Keterangan
(1 Tahun) (8 Bulan) (8 Bulan) (8 Bulan) (8 Bulan)
Luas tanah (m2) 211.881 52.970 52.970 52.970 52.970
Nilai pasar tanah/m2 (Rupiah) 3.321.000 3.514.282 3.718.813 3.935.248 4.164.280
Nilai pasar tanah 186.152 196.986 208.451 220.583
Faktor diskonto 0,9353 0,8459 0,7650 0,6917
Nilai kini nilai pasar tanah 174.108 166.631 159.465 152.577
Jumlah nilai kini nilai pasar tanah 652.781
89
Page 91
Lampiran E
Analisis atas Laporan Penilaian Tanah VT
KJPP SRR resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.09.0059 berdasarkan
Keputusan Surat Menteri Keuangan No. 1056/KM.1/2009tanggal 20 Agustus 2009, dan
terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di OJK dengan Surat Tanda
Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PPB-05/PJ-
1/PM.02/2023(penilai properti dan bisnis) tanggal 8 Juni 2023, telah ditunjuk oleh
manajemenPerseroan sebagai penilai independen sesuai dengan surat penawaran
No. 250507.003/SRR-JK/SPN-A/SMRA/OR tanggal 7 Mei 2025
yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka KJPP SRR telah melakukan
penilaian atas Tanah VT (selanjutnya disebut“Objek Penilaian”) sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00160/2.0059-02/PI/03/0242/1/VI/2025 tanggal 10 Juni 2025 dengan
ringkasan sebagai berikut:
1. Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi dalam Rencana Pembelian Tanah VT adalah SCK dan
VT.
2. Objek Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Objek Penilaian, yaitu properti milik/atas
nama/yang dikuasai oleh VT yang berupa tanah seluas 1.005.531,75 m² yang berlokasi
di Desa Pakulonan Barat, Desa Curug Sangereng, Desa Cihuni, Desa Cijantra, Desa
Medang, dan Kelurahan Panunggangan Timur, Kecamatan Kelapa Dua, Kecamatan
Pagedangan, dan Kecamatan Pinang, Kebupaten Tangerang dan Kota Tangerang,
Provinsi Banten.
3. Tujuan Penilaian
Tujuan penilaian Objek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai pasar
dari Objek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2024 yang dinyatakan dalam mata uang
Rupiah.
Maksud dari penilaian Objek Penilaian adalah untuk memenuhi kebutuhan Perseroan
dalam rangka kepentingan rencana pembelian Objek Penilaian.
4. Dasar Nilai
Untuk keperluan penilaian atas Objek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan
dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan POJK
28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian (cut off
date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu objek
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian dan tanpa paksaan”.
90
Page 92
5. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 31 Desember 2024. Tanggal ini dipilih atas
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
6. Tingkat Kedalaman Investigasi
Batasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, dan analisis untuk definisi penugasan
adalah sebagai berikut:
• Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan secara langsung pada
Objek Penilaian.
• Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke Objek Penilaian, termasuk
data yang harus disediakan oleh pemberi tugas dan/atau pihak terkait lainya.
• Segala sesuatu yang membatasi penugasan ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penugasan yang dilakukan.
7. Pendekatan Penilaian
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data
transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Objek
Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik
dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan
jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada,
pencatatanpencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabatpejabat
dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti,
harga transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan
penyesuaian-penyesuaian (adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik
dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan
jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada,
antara Objek Penilaian yang berupa tanah dengan data pembanding properti yang
berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Objek Penilaian yang berupa
tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan bahwa
pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang
sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses penilaian.
91
Page 93
8. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah KJPP SRR terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi
penilaian, maka menurut KJPP SRR, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
31 Desember 2024 adalah sebesar Rp 3,48 triliun.
92
Page 94
Lampiran F
Analisis atas Laporan Penilaian Tanah LK
KJPP SRR resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.09.0059 berdasarkan
Keputusan Surat Menteri Keuangan No. 1056/KM.1/2009tanggal 20 Agustus 2009, dan
terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di OJK dengan Surat Tanda
Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PPB-05/PJ-
1/PM.02/2023(penilai properti dan bisnis) tanggal 8 Juni 2023, telah ditunjuk oleh
manajemenPerseroan sebagai penilai independen sesuai dengan surat penawaran
No. 250507.002/SRR-JK/SPN-A/SMRA/OR tanggal 7 Mei 2025 yang telah disetujui oleh
manajemen Perseroan, maka KJPP SRR telah melakukan penilaian atas Tanah LK
(selanjutnya disebut“Objek Penilaian”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00159/2.0059-02/PI/03/0242/1/VI/2025 tanggal 10 Juni 2025 tanggal dengan ringkasan
sebagai berikut:
1. Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi dalam Rencana Pembelian Tanah LK adalah SCK dan
LK.
2. Objek Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Objek Penilaian, yaitu properti milik/atas
nama/yang dikuasai oleh LK yang berupa tanah seluas 211.880,00 m² yang berlokasi di
Desa Cihuni, Kecamatan Pagedangan, Kabupateng Tangerang, Provinsi Banten.
3. Tujuan Penilaian
Tujuan penilaian Objek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai pasar
dari Objek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2024 yang dinyatakan dalam mata uang
Rupiah.
Maksud dari penilaian Objek Penilaian adalah untuk memenuhi kebutuhan Perseroan
dalam rangka kepentingan rencana pembelian Objek Penilaian.
4. Dasar Nilai
Untuk keperluan penilaian atas Objek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan
dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan POJK
28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian (cut off
date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu objek
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian dan tanpa paksaan”.
93
Page 95
5. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 31 Desember 2024. Tanggal ini dipilih atas
pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
6. Tingkat Kedalaman Investigasi
Batasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, dan analisis untuk definisi penugasan
adalah sebagai berikut:
• Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan secara langsung pada
Objek Penilaian.
• Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke Objek Penilaian, termasuk
data yang harus disediakan oleh pemberi tugas dan/atau pihak terkait lainya.
• Segala sesuatu yang membatasi penugasan ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penugasan yang dilakukan.
7. Pendekatan Penilaian
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan pasar (market
approach). Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data
transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Objek
Penilaian yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data
penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik
dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan
jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah,
mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada,
pencatatanpencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabatpejabat
dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti,
harga transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian
(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti
lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya
dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada, antara Objek Penilaian
yang berupa tanah dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk
menghasilkan nilai pasar Objek Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian ini dengan mempertimbangkan bahwa
pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang
sebanding dan sejenis yang dapat digunakan dalam proses penilaian.
94
Page 96
8. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah KJPP SRR terima
dan dengan mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang mempengaruhi
penilaian, maka menurut KJPP SRR, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal
31 Desember 2024 adalah sebesar Rp 703,76 miliar.
95
Page 97
Lampiran G
Analisis atas Laporan Ringkas Kajian atas Kenaikan Nilai Tanah
KJPP SRR resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.09.0059 berdasarkan
Keputusan Surat Menteri Keuangan No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009, dan
terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di OJK dengan Surat Tanda
Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023
(penilai properti dan bisnis) tanggal 8 Juni 2023, telah ditunjuk oleh manajemen Perseroan
sebagai penilai independen sesuai dengan surat penawaran No. 250507.006/SRR-JK/SPN-
A/SMRA/OR tanggal 7 Mei 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka
KJPP SRR telah melakukan kajian atas kenaikan nilai tanah seluas 1.217.412,00 m²
milik/atas nama/yang dikuasai oleh VT dan LK yang terletak di Desa Pakulonan Barat, Desa
Curug Sangereng, Desa Cihuni, Desa Cijantra, Desa Medang, dan Kelurahan
Panunggangan Timur, Kecamatan Kelapa Dua, Kecamatan Pagedangan, dan Kecamatan
Pinang Kebupaten Tangerang dan Kota Tangerang, Provinsi Banten (selanjutnya disebut
“Objek Kajian”) dengan tujuan mengungkapkan pendapat mengenai kenaikan nilai dari
Obyek Kajian per tahun sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 250610.001/SRR-
JK/LP-A/SMRA/OR tanggal 10 Juni 2025.
1. Tujuan dan Maksud Kajian
Tujuan kajian Objek Kajian adalah untuk memberikan pendapat mengenai kenaikan nilai
dari Objek Kajian per tahun.
Penugasan kajian atas kenaikan nilai Objek Kajian dilaksanakan untuk memenuhi
kebutuhan Perseroan dalam rangka kepentingan rencana pembelian Objek Kajian.
2. Objek Kajian
Objek yang dikaji dalam kajian ini adalah Objek Kajian, yaitu properti yang berupa tanah
seluas 1.217.412,00 m² milik/atas nama/yang dikuasai oleh Perseroan yang terletak di
Desa Pakulonan Barat, Desa Curug Sangereng, Desa Cihuni, Desa Cijantra, Desa
Medang, dan Kelurahan Panunggangan Timur, Kecamatan Kelapa Dua, Kecamatan
Pagedangan, dan Kecamatan Pinang Kebupaten Tangerang dan Kota Tangerang,
Provinsi Banten.
3. Inspeksi Objek Kajian
Peninjauan fisik atas Objek Kajian dilakukan pada tanggal 28 Mei 2025 sampai dengan
3 Juni 2025.
4. Metodologi Kajian
Kajian atas kenaikan nilai tanah dilakukan dengan menganalisa data future trends
shaping Indonesian Real Estate market growth yang diperoleh dari
www.marketreportanalytics.com dan data inflasi yang diperoleh dari Bank Indonesia.
96
Page 98
5. Kesimpulan Kajian
Berdasarkan kajian yang telah kami lakukan dengan memperhatikan
data dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan kajian, KJPP SRR berkesimpulan
bahwa kenaikan nilai dari Objek Kajian adalah sebesar 5,82% per tahun.
97
Page 99
Lampiran H
Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Rencana Transaksi
PPS VT
Berdasarkan PPS VT, SCK dan VT merencanakan untuk melakukan Rencana Kerja Sama
VT serta Rencana Pembelian Tanah VT. Pokok-pokok kesepakatan penting dalam PPS VT
adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan PPS VT adalah SCK dan VT.
• Tanggal Efektif dan Jangka Waktu
Tanggal efektif dan jangka waktu berdasarkan PPS VT adalah mulai berlaku sejak
tanggal ditandatanganinya PPS VT ini dan akan terus berlaku sampai:
- PPS VT ini diakhiri sesuai dengan ketentuan-ketentuan dalam PPS VT ini.
- SCH dibubarkan atau tidak lagi ada sebagai entitas perusahaan yang terpisah.
- SCK dan VT tidak lagi menjadi pemegang saham.
- SCK dan VT sepakat untuk mengakhiri PPS VT ini.
• Pendirian dan Kegiatan SCH
Pendirian dan kegiatan SCH berdasarkan PPS VT adalah sebagai berikut:
- Nama dan Bentuk Perusahaan Patungan
Nama dan bentuk perusahaan patungan berdasarkan PPS VT adalah akan didirikan
dengan bentuk perseroan terbatas dengan nama PT Serpong Cahaya Harmoni,
berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia yang berkedudukan di Kabupaten
Tangerang, Provinsi Banten, Indonesia.
- Persyaratan Pendirian
Persyaratan pendirian berdasarkan PPS VT adalah SCK dan VT sepakat untuk
melakukan dan memastikan dipenuhinya hal-hal berikut segera setelah tanggal
efektif, yaitu;
98
Page 100
i. Membuat dan menandatangani akta pendirian SCH di hadapan notaris dan
mengambil semua langkah atau tindakan yang diperlukan untuk memastikan
bahwa akta pendirian tersebut sesuai dengan persyaratan dalam PPS VT ini.
ii. Diperolehnya persetujuan dari Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
mengenai pendirian SCH.
iii. Diperolehnya nomor pokok wajib pajak dari otoritas terkait.
iv. Membuka rekening bank atas nama SCH.
• Pengakhiran Apabila Persyaratan Pendirian Tidak Terpenuhi
Pengakhiran apabila persyaratan pendirian tidak terpenuhi berdasarkan PPS VT adalah
apabila salah satu persyaratan pendirian tidak dapat dipenuhi hingga enam bulan
setelah tanggal efektif atau tanggal selanjutnya yang disepakati di antara SCK dan VT
secara tertulis, SCK dan VT akan berdiskusi untuk mengakhiri PPS VT ini dengan
kesepakatan bersama.
• Kegiatan SCH
Kegiatan SCH berdasarkan PPS VT adalah SCH akan membeli Tanah VT dengan harga
dan rencana pembayaran sebesar Rp 3,02 triliun di mana jumlah nilai transaksi akan
bergantung pada hasil pengukuran atas bidang tanah pada saat pensertifikatan atas
nama SCH, yang selambatnya akan dibayarkan oleh SCH kepada VT paling lambat
dalam waktu 36 bulan sejak tanggal PPS VT, dengan jadwal pembayaran pada bulan
Agustus 2025, Agustus 2026, Agustus 2027, dan Agustus 2028.
Mengacu pada tujuan usaha SCH, maka SCK dan VT sepakat untuk menegaskan
bahwa pembelian Tanah VT oleh SCH merupakan satu kesatuan transaksi dengan
pendirian SCH. Rincian Tanah VT adalah sebagai berikut:
Dokumen Kepemilikan/
Lokasi Tanah Luas (m2)
Penguasaan
Pakulonan Barat, Tangerang SHGB 35.533,00
Girik/lain-lain 379,00
Curug Sangereng, Tangerang SHGB 166.745,00
Girik/lain-lain 1.813,00
Cihuni, Tangerang SHGB 21.218,00
Cijantara, Tangerang SHGB 426.911,61
Girik/lain-lain 112.075,00
Medang, Tangerang SHGB 155.747,14
Girik/lain-lain 1.839,00
Panunggangan Timur, Tangerang SHGB 80.045,00
Girik/lain-lain 3.226,00
Jumlah 1.005.531,75
99
Page 101
• Permodalan SCH
Permodalan SCH berdasarkan PPS VT adalah SCK dan VT wajib melakukan
penyetoran modal sebesar Rp 2,50 miliar, terdiri dari 2.500.000 saham, dalam bentuk
uang tunai, sesuai dengan proporsi yang disetujui. Penyetoran modal wajib dilakukan
dengan cara pemindahan dana ke rekening bank SCH pada tanggal yang akan
disepakati di antara SCK dan VT, namun tidak lewat dari sepuluh hari kerja setelah
seluruh persyaratan pendirian telah dipenuhi. Penyetoran modal wajib dilakukan oleh
SCK dan VT masing-masing sebesar Rp 1,50 miliar dan Rp 1,00 miliar.
SCK dan VT setuju bahwa proporsi dari hak suara adalah sebagai berikut:
Presentase Hak
Pemegang Saham Jumlah Saham
Suara
SCK 1.500.000 60,00%
VT 1.000.000 40,00%
Jumlah 2.500.000 100,00%
• Hukum yang Berlaku
PPS VT ini diatur dan ditafsirkan sesuai dengan hukum Negara Republik Indonesia.
PPS LK
Berdasarkan PPS LK, SCK dan LK merencanakan untuk melakukan Rencana Kerja Sama
LK serta Rencana Pembelian Tanah LK. Pokok-pokok kesepakatan penting dalam PPS LK
adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan PPS LK adalah SCK dan LK.
• Tanggal Efektif dan Jangka Waktu
Tanggal efektif dan jangka waktu berdasarkan PPS LK adalah mulai berlaku sejak
tanggal ditandatanganinya PPS LK ini dan akan terus berlaku sampai:
- PPS LK ini diakhiri sesuai dengan ketentuan-ketentuan dalam PPS LK ini.
- SCL dibubarkan atau tidak lagi ada sebagai entitas perusahaan yang terpisah.
- SCK dan LK tidak lagi menjadi pemegang saham.
100
Page 102
- SCK dan LK sepakat untuk mengakhiri PPS LK ini.
• Pendirian dan Kegiatan SCL
Pendirian dan kegiatan SCL berdasarkan PPS LK adalah sebagai berikut:
- Nama dan Bentuk Perusahaan Patungan
Nama dan bentuk perusahaan patungan berdasarkan PPS LK adalah akan didirikan
dengan bentuk perseroan terbatas dengan nama
PT Serpong Cipta Lestari, berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia yang
berkedudukan di Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten, Indonesia.
- Persyaratan Pendirian
Persyaratan pendirian berdasarkan PPS LK adalah SCK dan LK sepakat untuk
melakukan dan memastikan dipenuhinya hal-hal berikut segera setelah tanggal
efektif, yaitu;
i. Membuat dan menandatangani akta pendirian SCL di hadapan notaris dan
mengambil semua langkah atau tindakan yang diperlukan untuk memastikan
bahwa akta pendirian tersebut sesuai dengan persyaratan dalam PPS LK ini.
ii. Diperolehnya persetujuan dari Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
mengenai pendirian SCL.
iii. Diperolehnya nomor pokok wajib pajak dari otoritas terkait.
iv. Membuka rekening bank atas nama SCL.
• Pengakhiran Apabila Persyaratan Pendirian Tidak Terpenuhi
Pengakhiran apabila persyaratan pendirian tidak terpenuhi berdasarkan PPS LK adalah
apabila salah satu persyaratan pendirian tidak dapat dipenuhi hingga enam bulan
setelah tanggal efektif atau tanggal selanjutnya yang disepakati di antara SCK dan LK
secara tertulis, SCK dan LK akan berdiskusi untuk mengakhiri PPS LK ini dengan
kesepakatan bersama.
• Kegiatan SCL
Kegiatan SCL berdasarkan PPS LK adalah SCL akan membeli Tanah LK dengan harga
dan rencana pembayaran sebesar Rp 635,64 miliar di mana jumlah nilai transaksi akan
bergantung pada hasil pengukuran atas bidang tanah pada saat pensertifikatan atas
nama SCL, yang selambatnya akan dibayarkan oleh SCL kepada LK paling lambat
dalam waktu 36 bulan sejak tanggal PPS LK, dengan jadwal pembayaran pada bulan
Agustus 2025, Agustus 2026, Agustus 2027, dan Agustus 2028.
101
Page 103
Mengacu pada tujuan usaha SCL, maka SCK dan LK sepakat untuk menegaskan bahwa
pembelian Tanah LK oleh SCL merupakan satu kesatuan transaksi dengan pendirian
SCL. Rincian Tanah LK adalah sebagai berikut:
Dokumen Kepemilikan/
Lokasi Tanah Luas (m2)
Penguasaan
Cihuni, Tangerang SHGB 149.526,00
Proses SHGB 53.949,88
Girik/lain-lain 8.405,00
Jumlah 211.880,88
• Permodalan SCL
Permodalan SCL berdasarkan PPS LK adalah SCK dan LK wajib melakukan penyetoran
modal sebesar Rp 2,50 miliar, terdiri dari 2.500.000 saham, dalam bentuk uang tunai,
sesuai dengan proporsi yang disetujui, sebagaimana ditetapkan di bawah ini.
Penyetoran modal wajib dilakukan dengan cara pemindahan dana ke rekening bank
SCL pada tanggal yang akan disepakati di antara SCK dan LK, namun tidak lewat dari
sepuluh hari kerja setelah seluruh persyaratan pendirian telah dipenuhi. Penyetoran
modal wajib dilakukan oleh SCK dan LK masing-masing sebesar
Rp 1,50 miliar dan Rp 1,00 miliar.
SCK dan LK setuju bahwa proporsi dari hak suara adalah sebagai berikut:
Presentase Hak
Pemegang Saham Jumlah Saham
Suara
SCK 1.500.000 60,00%
LK 1.000.000 40,00%
Jumlah 2.500.000 100,00%
• Hukum yang Berlaku
PPS LK ini diatur dan ditafsirkan sesuai dengan hukum Negara Republik Indonesia.
102
Names mentioned 48 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT Serpong Cipta Kreasi
p.2
unresolved
org
PT Variatata
p.2
unresolved
org
PT Serpong Cahaya Harmoni
p.2 ×3
unresolved
org
PT Lestari Kreasi
p.3
unresolved
org
PT Serpong Cipta Lestari
p.3 ×3
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.3 ×13
unresolved
org
PSS
p.9 ×6
unresolved
org
Johanes Juara & Rekan
p.9
unresolved
org
Johanes Juara
p.9
unresolved
org
JJR
p.9 ×4
unresolved
org
KJPP Suwendho
p.10
unresolved
org
Rinaldy & Rekan
p.10
unresolved
org
KJPP SRR
p.10 ×28
unresolved
org
Bank Indonesia
p.11 ×6
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.15 ×4
unresolved
person
Akta Notaris Fathiah Helmi
p.15 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.15
unresolved
org
PT Serpong Cipta Kreasi Dalam Rencana Transaksi
p.18
unresolved
person
Dewi Himijati Tandika
· Notaris
p.19 ×10
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.19 ×5
unresolved
org
PT Bahagia Makmursejati
p.20
unresolved
org
PT Variatata Dalam Rencana Transaksi
p.20
unresolved
person
Richardus Nangkih Sinulingga
· Notaris
p.21
unresolved
org
PT Variatata. Akta
p.21
unresolved
org
PT Lestari Kreasi Dalam Rencana Transaksi
p.22
unresolved
org
PT Lestari Kreasi. Akta
p.22
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.25 ×4
unresolved
—
I.B.2
p.26
unresolved
org
PT Serpong Cipta Kreasi II.
p.31
unresolved
org
Alam Sultra Realty Tbk
p.74 ×2
unresolved
org
KJPP Kusnanto
p.85 ×2
unresolved
org
KJPP KUSNANTO & REKAN
p.85
unresolved
person
Willy D. Kusnanto
· Pimpinan Rekan
p.85
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.