Back to announcement
20260702_SRTG_Informasi Transaksi Afiliasi_32107908_lamp8.pdf
Asset transaction Needs review SRTGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 25
Page 1
LAPORAN PENILAIAN ASET
PT MITRA PINASTHIKA MUSTIKA Tbk
RUANG KANTOR (OFFICE SPACE)
Berlokasi di:
Gedung Menara Karya, Lantai 12 Unit A, B, C, D, Jalan H. R. Rasuna Said Blok X-5
Kav. No. 1-2, Kelurahan Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan
Provinsi DKI Jakarta – 12950
Pengguna Laporan: PT Saratoga Investama Sedaya Tbk
Page 2
Nomor: 00123/2.0047-05/PI/10/0500/1/VI/2026 24 Juni 2026
Kepada Yth.
PT SARATOGA INVESTAMA SEDAYA Tbk
Menara Karya Lt. 15
Jl. HR. Rasuna Said Blok X-5 Kav. 1-2
Kuningan Timur, Setiabudi
Jakarta Selatan – DKI Jakarta
Perihal : Laporan Penilaian Aset PT Mitra Pinasthika Mustika Tbk
Dengan Hormat,
Sehubungan dengan penugasan perihal penilaian terhadap aset milik PT Mitra Pinasthika Mustika Tbk
berdasarkan Surat Penawaran No. 047/IDRBDG-PEN/PNW/V/2026 tertanggal 25 Mei 2026 dan dalam batas-batas
kemampuan kami sebagai penilai publik berizin, berdasarkan Izin Usaha No. 2.09.0047, Kep. Menkeu No.
552/KM.1/2009 tertanggal 10 Juni 2009 dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia, yang terdaftar sebagai
profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar (“STTD”)
Profesi Penunjang Pasar Modal dari Bagian Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (Penilai Properti dan
Bisnis), kami telah melaksanakan peninjauan dan pemeriksaan terhadap Objek, kami telah melaksanakan
peninjauan dan pemeriksaan terhadap Objek Penilaian pada tanggal 9 Juni 2026 berupa:
“Ruang Kantor (Office Space) kepemilikan tunggal dengan luas ± 608,44 meter persegi yang terletak di Gedung
Menara Karya, Lantai 12 Unit A, B, C, D, Jalan H. R. Rasuna Said Blok X-5 Kav. No. 1–2, Kelurahan Kuningan
Timur, Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta - 12950.”
Kami telah mengadakan pemeriksaan, penelitian serta analisa terhadap aset tersebut dengan memperhatikan faktor-
faktor utama yang berpengaruh terhadap nilai aset, antara lain:
- Lokasi, Keadaan Fisik dan Fungsi dari Aset;
- Peruntukan Penggunaan Tanah dan Keadaan Lingkungan;
- Tinjauan Pasar Aset.
Maksud dan Tujuan penilaian adalah guna menyatakan opini/pendapat Nilai Pasar atas objek penilaian untuk
kepentingan Transaksi Jual Beli dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya.
Surat pengantar pada bagian depan laporan ini tidak terpisahkan dan tidak dapat dibaca terpisah dari laporan
lengkap penilaian. Laporan Penilaian ini merupakan Laporan Penilaian Terinci yang terdiri atas halaman judul, surat
pengantar, daftar isi, pernyataan penilai, asumsi-asumsi dan syarat pembatas, ringkasan penilaian, penilaian aset
dan lampiran-lampiran
Page 3
Penilaian ini disusun mengikuti Kode Etik Penilai Indonesia Dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI Dan SPI) Edisi VII – 2018 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021, dimana Dasar Nilai yang sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar dari aset yang dinilai. Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan sebagai berikut: Nilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu asset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI Edisi VII-2018, SPI 101-3.1). Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing- masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (POJK Nomor 28/POJK.04/2021). Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Standar Penilaian Indonesia. Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk ii
Page 4
KESIMPULAN NILAI
Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII – 2018 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
28/POJK.04/2021, dan setelah melakukan pengumpulan data dan pemeriksaan terhadap aset yang dinilai kemudian
dilanjutkan dengan melakukan analisa dan pengolahan data dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai, maka kami berpendapat Nilai Pasar aset yang dinilai berdasarkan mata uang Rupiah pada
tanggal 31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
Nilai Pasar
Rp. 23.424.900.000, -
(Dua Puluh Tiga Miliar Empat Ratus Dua Puluh Empat Juta Sembilan Ratus Ribu Rupiah)
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari Aset yang kami nilai serta
nilai yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang. Demikian penilaian aset ini
disampaikan secara obyektif dan bebas dari konflik kepentingan dalam kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai
Publik.
Siapapun yang mendapat laporan ini, atau tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk mengumumkan atau
mempergunakannya untuk keperluan apapun tanpa izin tertulis dari KJPP Iwan Bachron dan Rekan, izin inipun
hanya diberikan dengan syarat-syarat yang layak. Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan
dan stempel kantor (office seal) dari KJPP Iwan Bachron dan Rekan.
Hormat kami,
KJPP IWAN BACHRON DAN REKAN
Appraiser and Consultant
Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Rekan
Penilai Berizin Properti
Izin Penilai Publik No. P-1.17.00500
STTD OJK No. STTD.PPB-27/PJ-1/PM.02/2023
MAPPI No. 11-S-02732
No. Register: RMK-2017.00554
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk iii
Page 5
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR BERISI KESIMPULAN NILAI ......................................................................................... i
DAFTAR ISI ........................................................................................................................................................ iv
PERNYATAAN PENILAI ...................................................................................................................................... v
ASUMSI-ASUMSI DAN SYARAT PEMBATASAN ........................................................................................... vii
RINGKASAN EKSEKUTIF ............................................................................................................................... viii
BAB I DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN
I.1. Status Penilai ................................................................................................................................. I-1
I.2. Pemberi Tugas ............................................................................................................................... I-1
I.3. Pengguna Laporan ......................................................................................................................... I-1
I.4. Objek Penilaian dan Kepemilikan ................................................................................................... I-2
I.5. Jenis Mata Uang yang Digunakan.................................................................................................. I-2
I.6. Maksud dan Tujuan Penilaian ........................................................................................................ I-2
I.7. Dasar Nilai ...................................................................................................................................... I-2
I.8. Tanggal Penilaian........................................................................................................................... I-2
I.9. Tingkat Kedalaman Investigasi....................................................................................................... I-3
I.10. Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan ...................................................................... I-3
I.11. Asumsi dan Asumsi Khusus ........................................................................................................... I-3
I.12. Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi .............................................................................. I-4
I.13. Kejadian-Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Events) ................................ I-4
I.14. Penilaian Dilakukan Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan dan SPI ............................. I-4
I.15. Pendekatan dan Metode Penilaian................................................................................................. I-4
BAB II PENILAIAN ASET RUANG KANTOR (OFFICE SPACE)
II.1. Identifikasi Objek ........................................................................................................................... II-1
II.1.1. Identitas Aset................................................................................................................................. II-1
II.1.2. Bentuk dan Kondisi Umum ............................................................................................................ II-1
II.1.3. Fasilitas ........................................................................................................................................ II-2
II.1.4. Analisa Dampak Lingkungan ......................................................................................................... II-3
II.1.5. Data Kepemilikan Tanah ............................................................................................................... II-3
II.1.6. Peruntukan Lahan (Town Planning) .............................................................................................. II-4
II.1.7. Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) ........................................................ II-4
II.2. Tinjauan Pasar .............................................................................................................................. II-5
II.2.1. Pasar Properti Komersial............................................................................................................... II-5
II.2.2. Tinjauan Pasar Properti Perkantoran Provinsi DKI Jakarta Tahun 2026 ...................................... II-7
II.3. Proses Penilaian ........................................................................................................................... II-9
II.3.1. Spesifikasi Ruang Kantor ............................................................................................................ II-10
II.3.2. Perhitungan Nilai Pasar ............................................................................................................... II-10
II.4 Kesimpulan Nilai .......................................................................................................................... II-11
Lampiran :
- Foto-Foto Aset
- Peta Lokasi
- Gambar Situasi Tanah, Layout Bangunan
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk iv
Page 6
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan serta pemahaman kami sebagai penilai, yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:
1. Kami telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh
Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
2. Keterangan-keterangan dan pernyataan dalam laporan ini, sebatas pengetahuan kami adalah benar dan
akurat.
3. Analisis dan kesimpulan dalam laporan ini hanya dibatasi dan telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan
syarat-syarat pembatas serta kondisi yang dilaporkan.
4. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penilaian meliputi: identifikasi masalah, inspeksi lapangan,
pengumpulan data & wawancara, analisis data, estimasi nilai menggunakan pendekatan penilaian, dan
pelaporan.
5. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri yang
dinilai.
6. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun terhadap obyek yang dinilai dan imbalan jasa yang kami terima
tidak terkait dengan hasil penilaian yang dilaporkan.
7. Perhitungan dan analisis dalam laporan penilaian aset untuk kepentingan PT Saratoga Investama Sedaya
Tbk telah dilakukan dengan benar; dan KJPP Iwan Bachron & Rekan bertanggungjawab atas hasil penilaian
aset milik PT Mitra Pinasthika Mustika Tbk.
8. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap aset untuk kepentingan PT Saratoga Investama
Sedaya Tbk pada tanggal penilaian yang ditentukan yaitu 31 Desember 2025.
9. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan ini.
10. Pernyataan dalam laporan ini, yang menjadi dasar dari analisis, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan
didalamnya adalah betul dan benar; laporan ini menjelaskan semua syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisis, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini; dan laporan ini telah
disusun sesuai dengan dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari POJK No. 28/POJK.04/2021 serta KEPI
& SPI Edisi VII - 2018.
11. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai kesimpulan
nilai.
12. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan.
13. Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
14. Data ekonomi dan industri dalam laporan ini diperoleh dari berbagai sumber yang kami yakini dapat
dipertanggungjawabkan.
15. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati
sebelumnnya dengan Pemberi Tugas.
16. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan bantuan
profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
17. KJPP tidak memiliki hubungan afiliasi, baik secara langsung maupun tidak langsung, dengan pemberi
tugas.
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk v
Page 7
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi analisa,
pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
No. NAMA TANDA TANGAN
1. Penanggung Jawab
Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Izin Penilai Publik No. P-1.17.00500
MAPPI No. 11-S-02732
No. Register: RMK-2017.00554
2. Reviewer
Hery Mujiadhi, ST., MAPPI (Cert.)
Izin Penilai Publik No. P-1.19.00541
MAPPI No. 06-S-01929
No. Register: RMK-2017.00518
Eleven H. Hutasoit
MAPPI No. 13-T-04347
No. Register: RMK-2017.01882
3. Penilai
Muhamad Ramdani
MAPPI No. 15-P-06139
No. Register: RMK-2021.04084
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk vi
Page 8
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
1. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. KJPP Iwan Bachron dan Rekan telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam
proses penilaian.
3. Kami berasumsi bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya
keakuratannya.
4. Laporan penilaian ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
mempengaruhi operasional PT Saratoga Investama Sedaya Tbk.
5. KJPP Iwan Bachron dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian ini dan kesimpulan nilai akhir.
6. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Iwan Bachron dan Rekan seperti yang telah
disebutkan dalam laporan penilaian ini dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Iwan Bachron dan
Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami
terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang
berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di
pihak pemberi tugas.
7. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan penilaian ini yang merupakan
bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan
dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
8. KJPP Iwan Bachron dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi Obyek Penilaian, namun tidak berkewajiban
untuk memeriksa bagian-bagian dari Obyek Penilaian yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau.
KJPP Iwan Bachron dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan yang tidak terlihat. KJPP Iwan
Bachron dan Rekan tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali
diinformasikan lain, pada penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi dengan baik.
9. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan adanya kewajiban
atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan. Obyek Penilaian yang dinilai diasumsikan
bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum terselesaikan.
10. Jumlah Nilai Pasar pada ringkasan penilaian, hanya merupakan penjumlahan Nilai Pasar masing-masing item
pada lokasi yang dimaksud dalam laporan penilaian ini dan tidak dapat diartikan jika keseluruhan aset
dipindahtangankan secara bersamaan pada tanggal penilaian.
11. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian yang diperoleh atau yang
tercantum dalam laporan penilaian ini.
12. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari KJPP Iwan Bachron dan Rekan.
13. Laporan Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pimpinan dan stempel kantor (office seal)
dari KJPP Iwan Bachron dan Rekan.
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk vii
Page 9
RINGKASAN EKSEKUTIF PENILAIAN ASET
PT MITRA PINASTHIKA MUSTIKA Tbk
Objek penilaian : Ruang Kantor (Office Space) kepemilikan tunggal dengan luas ±
608,44 meter persegi yang terletak di Gedung Menara Karya, Lantai 12
Unit A, B, C, D, Jalan H. R. Rasuna Said Blok X-5 Kav. No. 1–2,
Kelurahan Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan,
Provinsi DKI Jakarta - 12950
Pemberi Tugas : PT Saratoga Investama Sedaya Tbk
Pengguna Laporan : PT Saratoga Investama Sedaya Tbk
Maksud dan Tujuan Penilaian : Memberikan opini/pendapat Nilai Pasar atas objek yang dinilai untuk
kepentingan Transaksi Jual Beli dan oleh karenanya tidak
direkomendasikan untuk penggunaan lainnya
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Tanggal Inspeksi : 9 Juni 2026
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
Jenis Mata Uang : Rupiah
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan Metode Perbandingan
Data Pasar
OPINI NILAI:
NILAI PASAR PER
NO URAIAN NILAI PASAR
METER PERSEGI
1. Ruang Kantor (Office Space)
Gedung Menara Karya, Lantai 12 Unit A,B,C,D, Jalan H.
R. Rasuna Said Blok X-5 Kav. No. 1-2, Kelurahan
Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan,
Provinsi DKI Jakarta 12950
- Bangunan
Ruang Kantor (Office Space) seluas 608,44 m² Rp. 38.500.000 Rp. 23.424.940.000,-
TOTAL Rp. 23.424.940.000,-
PEMBULATAN Rp. 23.424.900.000,-
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk viii
Page 10
BAB I
DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN
I.1. STATUS PENILAI
Penilaian Ini dilakukan oleh Penilai Publik Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.) yang bernaung di KJPP
Iwan Bachron dan Rekan dan telah memiliki Izin Penilai Publik bedasarkan izin Penilai Publik No. P-1.17.00500,
bertindak independen, objektif dan memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian sebagaimana yang dimaksud
dalam lingkup penugasan ini.
KJPP Iwan Bachron dan Rekan dalam memberikan jasa penilaian sesuai dengan kemampuan dan keahlian dengan
menjunjung tinggi integritas, kejujuran dan tidak memihak. Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan
kepentingan baik aktual maupun potensial dengan obyek penilaian dan/atau pemilik aset dan pemberi tugas.
Untuk penilaian obyek sebagaimana dijelaskan di bawah tidak diperlukan bantuan tenaga ahli luar. Seluruh Penilai,
ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah kordinator Penilai
berizin atau penanggung jawab laporan penilaian.
I.2. PEMBERI TUGAS
Pemberi Tugas : PT Saratoga Investama Sedaya Tbk
Alamat : Menara Karya Lt. 15, Jl. HR. Rasuna Said Blok X-5 Kav. 1-2, Jakarta Selatan – DKI
Jakarta
Bidang Industri : Perusahaan Holding & Investasi
Telepon : 021 – 579443355
Email : investor.relations@saratoga-investama.com
Pemberi tugas memastikan bahwa dalam waktu yang bersamaan (dalam kurun waktu 2 bulan), aset atau objek penilaian
tersebut tidak sedang atau telah dilakukan penilaian lain untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan tanggal penilaian yang
sama atau berdekatan.
I.3. PENGGUNA LAPORAN
Pemberi Tugas : PT Saratoga Investama Sedaya Tbk
Alamat : Menara Karya Lt. 15, Jl. HR. Rasuna Said Blok X-5 Kav. 1-2, Jakarta Selatan – DKI
Jakarta
Bidang Industri : Perusahaan Holding & Investasi
Telepon : 021 – 579443355
Email : investor.relations@saratoga-investama.com
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk I-1
Page 11
I.4. OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN
Objek Penilaian dalam penilaian ini berupa:
“Ruang Kantor (Office Space) kepemilikan tunggal dengan luas ± 608,44 meter persegi yang terletak di Gedung
Menara Karya, Lantai 12 Unit A, B, C, D, Jalan H. R. Rasuna Said Blok X-5 Kav. No. 1–2, Kelurahan Kuningan
Timur, Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta - 12950.”
I.5. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Kami menilai aset dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah. Kami mengingatkan bahwa penggunaan nilai
tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.
I.6. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Maksud dan Tujuan penilaian adalah guna menyatakan opini/pendapat Nilai Pasar atas objek penilaian untuk
kepentingan Transaksi Jual Beli dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya.
I.7. DASAR NILAI
Penilaian ini disusun mengikuti Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021 serta Kode Etik Penilai
Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI Dan SPI) Edisi VII – 2018 dan 300, 310 – Edisi Revisi, dimana
Dasar Nilai yang sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar dari aset yang dinilai. Standar Penilaian
Indonesia mendefinisikan sebagai berikut:
- Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset
atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (POJK
Nomor 28/POJK.04/2021).
- Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran
suatu asset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan
(SPI Edisi VII-2018, SPI 101-3.1).
I.8. TANGGAL PENILAIAN
Inspeksi aset di lokasi dilakukan pada tanggal 9 Juni 2026. Tanggal penilaian ditentukan pada tanggal 31 Desember
2025.
Sehubungan dengan kemungkinan perubahan yang terjadi terhadap kondisi pasar dan kondisi aset tersebut, maka
laporan penilaian ini hanya dapat merepresentasikan tentang opini Nilai Pasar pada saat tanggal penilaian. Kami
berasumsi bahwa kondisi aset tersebut pada saat tanggal penilaian sama dengan pada saat investigasi lapangan.
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk I-2
Page 12
I.9. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
- Pada saat dilakukan penilaian kami didampingi oleh Bapak Arif (Karyawan PT Mitra Pinasthika Mustika Tbk)
dan Ibu Hana (Karyawan PT Saratoga Investama Sedaya Tbk). Bilamana terdapat perbedaan properti yang
dinilai maka dengan sendirinya nilai tidak berlaku dan harus dilakukan penilaian ulang;
- Investigasi terhadap objek penilaian dilakukan terbatas pada kondisi yang terlihat dan tingkat kesesuaian
antara data dan yang terlihat terhadap tanah dan bangunan serta lingkungannya;
- Luas bangunan yang disampaikan sepenuhnya dalam laporan ini berdasarkan luas yang tertera dalam salinan
SHMASRS No. 2232/XII, SHMASRS No. 2233/XII, SHMASRS No. 2234/XII dan SHMASRS No. 2235/XII yang
kami terima dari pemberi tugas;
- Kami telah melakukan penelaahan, perhitungan dan analisis, tanpa adanya batasan dari Pemberi
Tugas/Pemilik Aset dan diasumsikan tidak ada informasi yang tersembunyi atau sengaja disembunyikan.
I.10. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Sifat dan sumber informasi yang diandalkan adalah sebagai berikut:
- Informasi primer yang relevan atas objek penilaian diberikan secara langsung oleh Pemberi Tugas selama
proses penilaian;
- Informasi primer atas transaksi dan penawaran tanah dan bangunan diperoleh langsung dari masyarakat
sekitar, pihak pengembang atau pengelola aset, pejabat pemerintah setempat, jika ada transaksi dan
penawaran-penawaran yang layak dipercaya dan dapat dijadikan sebagai bahan pertimbangan dalam
penentuan nilai. Serta informasi mengenai Panduan Biaya dan Teknis Bangunan (BTB) yang dikeluarkan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI);
- Informasi sekunder atas data lain yang diperlukan untuk penilaian diperoleh dari media cetak, media elektronik
dan papan pengumuman yang layak;
- Bank Indonesia;
- Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi terkait dengan properti;
- Media tulis dan elektronik resmi;
- SHMASRS No. 2232/XII, SHMASRS No. 2233/XII, SHMASRS No. 2234/XII dan SHMASRS No. 2235/XII.
I.11. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Dalam penilaian ini kami membuat beberapa asumsi yang sangat penting sehubungan dengan metode yang kami
gunakan dalam penentuan nilai, yaitu:
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan sesuai dengan
pengetahuan dan itikad baik dari Penilai;
2. Inspeksi lapangan yang kami lakukan hanyalah terhadap kondisi aset yang dikemukakan dalam laporan ini
adalah merupakan kondisi yang terlihat, sehingga tidak dimaksudkan untuk memeriksa kondisi aset di bawah
tanah, kami hanya melihat secara visual, tidak secara detail pada bagian yang tidak terlihat;
3. Dalam hal penelitian dan penyelidikan yang ada hubungan dengan kebenaran legalitas kepemilikan aset serta
utang piutang yang mengakibatkan kerugian atas aset yang dinilai, bukan merupakan ruang lingkup pekerjaan
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk I-3
Page 13
penilai, pekerjaan tersebut merupakan pekerjaan Konsultan Hukum dan oleh sebab itu dalam penilaian ini kami
berasumsi bahwa aset yang dinilai tersebut telah bebas dari segala tuntutan hukum;
4. Dalam penilaian ini kami KJPP sudah melakukan pengecekan atas bidang tanah via BPN Online (ATR BPN)
atau Aplikasi Sentuh Tanahku;
5. Dalam penilaian ini kami beranggapan bahwa Aset tersebut di atas dapat diperjualbelikan, bebas dari sengketa
atau ikatan-ikatan lainnya, dan kepemilikan dari Aset tersebut dapat dipindahtangankan;
6. Bahwa obyek penilaian yang ditunjukkan Pemberi Tugas kepada kami adalah benar merupakan properti dalam
penilaian;
7. Kami mengasumsikan bahwa semua data dan informasi yang kami terima dari pemberi tugas adalah benar dan
akurat.
I.12. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
PEMBERI TUGAS harus memperoleh persetujuan dari PENILAI atas setiap publikasi terhadap keseluruhan atau
sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan harus mendapat persetujuan dari Penilai. Laporan yang
akan diterbitkan merupakan laporan untuk kepentingan sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup penugasan ini
dan bukan untuk dipublikasi secara umum.
I.13. KEJADIAN-KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan pengetahuan kami atas penugasan penilaian, dengan ini kami menyatakan bahwa tidak terdapat
kejadian-kejadian penting setelah tanggal penilaian, baik yang diketahui maupun yang patut diketahui sampai
dengan Tanggal Laporan Penilaian
I.14. PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN PERATURAN OTORITAS JASA KEUANGAN DAN SPI
Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah dibuat dengan memenuhi
ketentuan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan 28/POJK.04/2021 serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII – 2018.
I.15. PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII – 2018
dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021, dan dalam Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan
Nomor 33/SEOJK.04/2021 terkait Jenis objek Penilaian properti yang dapat dilakukan Penilaian dengan
menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian:
a. Tanah kosong;
1) tanah yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik untuk dikembangkan sebagai properti yang
tidak menghasilkan pendapatan; dan
2) tanah yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik untuk dikembangkan sebagai properti yang
dapat dijual bagian demi bagian atau kapling per kapling.
b. Unit properti dengan status strata title;
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk I-4
Page 14
c. Properti dengan status bangun guna dan serah (built operate and transfer/BOT);
d. Properti industri;
Contoh properti industri adalah mesin, peralatan, tanah dan/atau bangunan yang tergolong sebagai properti
operasional termasuk gudang yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari proses produksi, dan peralatan
medis.
e. Properti Khusus yang merupakan bagian dari kegiatan usaha;
f. Perabotan dan peralatan kantor lain (furniture, fixtures, and office equipment);
g. Alat transportasi dan alat berat yang bukan merupakan properti yang menghasilkan pendapatan (income
producing property);
h. Ruko; dan
i. Barang persediaan yang bukan merupakan persediaan barang jadi.
Atas dasar uraian di atas, dimana aset yang dinilai merupakan objek pada huruf b, maka kami mempertimbangkan
penggunaan 1 (satu) pendekatan yang relevan digunakan dalam penilaian ini adalah Pendekatan Pasar (Market
Approach) dengan menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar.
Pendekatan Pasar (Market Approach) menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia. (SPI EDISI VII
2018 - KPUP 15.1).
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari
transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat
mempertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset
yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama
dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila
terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan
digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang
ditransaksikan dan yang dinilai. (SPI EDISI VII 2018 - KPUP 15.2).
Pemilihan pendekatan penilaian ini dilakukan dengan mempertimbangkan bahwa objek penilaian merupakan unit
ruang kantor (office space), dimana informasi transaksi atau penawaran aset yang sama atau sejenis dengan aset
yang dinilai masih dapat di peroleh.
Metode penilaian properti yang diterapkan dalam penggunaan Pendekatan Pasar ini adalah Metode Perbandingan
Data Pasar (Direct Comparison Method) yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang
melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai. (SPI Edisi VII -
2018, SPI 106 - 6.2.a).
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk I-5
Page 15
BAB II
PENILAIAN RUANG KANTOR (OFFICE SPACE)
II.1. IDENTIFIKASI OBJEK
II.1.1. Identitas Aset
Penilaian aset real properti berupa ruang kantor (office space) milik PT Mitra Pinasthika Mustika Tbk dengan luas
608,44 meter persegi, yang terletak di Gedung Menara Karya, Lantai 12 Unit A, B, C, D, Jalan H. R. Rasuna Said
Blok X-5 Kav. No. 1–2, Kelurahan Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta -
129, dengan titik kordinat: -6.232910, 106.831285.
Pencapaian objek lokasi dapat dicapai dengan sangat mudah salah satunya jika diakses dari area Gelora Bung
Karno mengambil dari Jalan Gerbang Pemuda ke arah Jalan Gatot Subroto. Ikuti Jalan Gatot Subroto sejauh kurang
lebih 3,5 Km kemudian belok kiri langsung ke Jalan H.R. Rasuna Said dan ikuti jalan sejauh 650 m Gedung Menara
Karya berada di sisi kiri jalan. (Aksesibilitas jalan menuju lokasi untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada lampiran Peta
Lokasi dan Link Google Map).
Jalan didepan properti mempunyai ROW jalan 40 meter dengan perkerasan jalan aspalt ± 32 meter, yang dilengkapi
dengan drainase tertutup kedua sisinya, ruas badan jalan terdiri dari 1 (satu) jalur dengan lalu lintas kendaraan dua
arah, dilengkapi penerangan jalan dan trotoar, sedangkan untuk intensitas arus kendaraan yang lewat frekwensinya
relative tinggi dan ramai.
Gambaran umum wilayah sekitar lokasi aset tersebut berdasarkan website https://jakartasatu.jakarta.go.id/ berada di
kawasan perdagangan dan jasa, dan berdasarkan hasil pengamatan dilapangan pada umumnya merupakan
kawasan komersial (perkantoran, apartemen, mall). Kondisi perekonomian masyarakat di wilayah tersebut rata-rata
memiliki tingkat ekonomi menengah ke atas, dimana penghasilan masyarakatnya di berasal dari berbagai
perdagangan dan jasa.
Bangunan-bangunan di sekitar objek yang dapat dijadikan petunjuk, antara lain:
- Gedung Menara Kadin;
- Kedutaan Besar Polandia;
- Kedutaan Besar Singapura.
II.1.2. Bentuk dan Kondisi Umum
Gedung Menara Karya adalah Gedung perkantoran strata grade B yang berlokasi di Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 1-2,
Jakarta Selatan yang memiliki 29 lantai dengan ketinggian 127 meter dan luas area sebesar 35.193 meter persegi
dengan total luas rata-rata per lantai sekitar 1.212 hingga 1.353 meter persegi. Gedung ini juga dilengkapi dengan 8
unit lift penumpang, 2 unit lift basement dan 1 unit lift barang. Gedung ini juga mampu menampung hingga total 500
unit kendaraan.
Gedung Menara karya mulai beroperasi di tahun 2007. Gedung Menara Karya ini dirancang oleh Arquitectonica yang
dikembangkan oleh PT Karyadeka Pancamurni. Gedung dengan 29 lantai ini konstruksinya dibuat pada tahun 2006
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk II - 1
Page 16
dan selesai dibangun 2007. Menara Karya memiliki beberapa sarana yang berada dalam jarak terdekat diantaranya
Kedutaan Besar, hotel berkelas, apartemen, pusat perbelanjaan, gedung serba guna, dan lain-lain. Transportasi
umum juga menjadi faktor kemudahan kinerja operasional para karyawan, diantaranya terdapat angkutan umum.
Gedung ini dilengkapi berbagai fasilitas seperti Bank & ATM, Cafe & Resto, Restaurant, Coffee Shop, Ruang Parkir
dan Mushala.
Spesifikasi umum bangunan gedung sebagai berikut:
Jumlah Tower : 1
Tahun Bangun : 2006
Tahun Operasional : 2007
Jumlah Lantai : 26 Lantai + 3 Basement
Luas Tanah : 7.000 m²
Luas Bangunan : 35.193 m²
Luas Rata-rata Lantai : 1.212 - 1.353 m²
Zona Ketinggian Gedung : Low (1-13), High (14-26)
Lifts : Low Rise : 4 lifts
High Rise : 4 lifts
Service : 1 lift
Basement : 2 lift
Lot Parkir : 500 lot
Objek Penilaian : Lantai 12
Jumlah Lantai/Luas : 1 Lantai/608,44 meter persegi
Kondisi : Terisi/Furnished
Zona : Low/Middle
Adapun batas-batas lahan Gedung Menara Karya sebagai berikut:
- Sebelah Tenggara : Jalan H.R Rasuna Said
- Sebelah Barat Laut : Jalan Denpasar Raya
- Sebelah Timur Laut : Gedung Menara Kadin
- Sebelah Barat Daya : Jalan Gilimanuk
Bentuk denah bangunan lantai untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada lampiran.
II.1.3. Fasilitas
Fasilitas Infrastruktur untuk menuju lokasi tersebut menggunakan jalan umum, selain itu fasilitas yang sudah tersedia
di sekitar objek adalah Jaringan Listrik dari PT PLN, Jaringan Telepon dari PT TELKOM, dan Jaringan Air Bersih.
Fasilitas umum yang berada di sekitar lokasi antara lain sarana kesehatan, sarana perbelanjaan, sarana olaharga
dan lain sebagainya.
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk II - 2
Page 17
Sarana angkutan penumpang umum dapat ditemui di depan Gedung aset yang dinilai. Fasilitas sosial antara lain:
- Sarana Perbelanjaan : Plaza Festival ± 1.30 Km
- Sarana Pendidikan : SMKS RPI Jakarta ± 0.65 Km
- Sarana Kesehatan : Mayapada Hospital Kuningan ± 1.60 Km
- Sarana Ibadah : Masjid ± 0.10 Km
- Kantor Kel./Desa : Kuningan Timur ± 2.80 Km
- Kantor Kecamatan : Setiabudi ± 3.80 Km
Kami juga mengidentifikasi faktor penambah dari aset yang dinilai yaitu:
- Aset berada di kawasan perkantoran Rasuna Said.
Faktor pengurang dari aset yang dinilai yaitu:
- N/A.
II.1.4. Analisa Dampak Lingkungan
Berdasarkan pengamatan kami dilapangan bahwa aset berupa ruang kantor/office space saat ini dalam keadaan
kosong dan sedang tidak digunakan untuk kegiatan yang berkaitan dengan kontaminasi dan polusi lingkungan,
sehingga kami beranggapan tidak adanya masalah tersebut.
II.1.5. Data Kepemilikan
Aset yang dinilai ini memiliki luas 608,44meter persegi. Legalitas tanah berupa 4 (empat) buah Sertipikat Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Bentuk kepemilikan tanah berupa kepemilikan Tunggal dimana berdasarkan
salinan sertipikat yang kami terima tidak tercantum atau tidak terdapat catatan/penunjuk yang menyatakan bahwa
tanah tersebut berada diatas alas hak yang lainnya. Adapun rincian dari legalitas tanah tersebut, adalah sebagai
berikut:
Dokumen Tanggal Gambar Denah Luas
No Unit Pemegang Hak
Kepemilikan Dikeluarkan Berakhir Nomor Tanggal (M²)
Perseroan Terbatas PT MITRA
1 A SHMASRS No. 2232/XII 31 Juli 2007 15 Oktober 2030 7799/2007 16 Juli 2007 252,82
PINASTHIKA MUSTIKA Tbk.
Perseroan Terbatas PT MITRA
2 B SHMASRS No. 2233/XII 31 Juli 2007 15 Oktober 2030 7800/2007 16 Juli 2007 56,92
PINASTHIKA MUSTIKA Tbk.
Perseroan Terbatas PT MITRA
3 C SHMASRS No. 2234/XII 31 Juli 2007 15 Oktober 2030 7801/2007 16 Juli 2007 75,94
PINASTHIKA MUSTIKA Tbk.
Perseroan Terbatas PT MITRA
4 D SHMASRS No. 2235/XII 31 Juli 2007 15 Oktober 2030 7802/2007 16 Juli 2007 222,76
PINASTHIKA MUSTIKA Tbk.
Total 608,44
Kami tidak melakukan pengukuran tanah secara menyeluruh, luas tanah yang dinilai adalah berdasarkan luas tanah
dengan luasan yang tertera pada Sertipikat dalam Gambar Denah. Pemegang Hak dari aset tersebut PT MITRA
PINASTHIKA MUSTIKA Tbk.
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk II - 3
Page 18
II.1.6. Peruntukan Lahan (Town Planning)
Tanah lokasi aset digunakan sebagai Gedung Perkantoran Strata, kami tidak menerima salinan foto copy Izin
Mendirikan Bangunan (IMB) tersebut. Adapun berdasarkan informasi yang kami peroleh dari laman web
https://jakartasatu.jakarta.go.id/ dinyatakan bahwa aset tersebut berada di kawasan dengan zona perdagangan dan
jasa (komersial).
Dari hasil analisa, maka kami berkesimpulan bahwa realisasi pembangunan/pengembangan lahan sebagai Gedung
Perkantoran Strata ini masih dalam batas-batas yang ditetapkan pada Rencana Tata Ruang Kota yang ada.
II.1.7. Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)
Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum dIVzinkan, secara financial layak dan menghasilkan nilai tertinggi
dari aset tersebut (SPI Edisi VII 2018 – KPUP 10.1).
Sesuai dengan kondisi aset yang mana adalah ruang kantor/office space (As Improved), maka dapat dianalisa;
a. Penggunaan secara Fisik
Dengan memperhatikan luas, bentuk, ukuran dan kondisi fisik tanah, aset dimaksud telah memenuhi
penggunaan yang layak secara fisik untuk memadai fungsinya.
b. Penggunaan secara Hukum
Berdasarkan uraian perencanaan kota, tapak aset dimaksud memiliki peruntukan sebagai kawasan
perdagangan dan jasa. Penggunaan saat ini telah memenuhi peraturan tata kota yang berlaku.
c. Penggunaan secara Finansial
Berdasarkan data-data pasar penjualan dan sewa, tingkat hunian dan parameter lain yang mempengaruhi
aset, juga menunjukan bahwa aset tersebut memenuhi kelayakan secara finansial.
d. Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi
Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya, maka pemanfaatan saat ini
sebagai ruang kantor/office space atau Gedung perkantoran strata dapat memberikan nilai tinggi.
Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dalam Kondisi aset Terbangun saat ini:
Berdasarkan analisa terhadap faktor-faktor tersebut di atas, kondisi aset terbangun saat ini sebagai ruang
kantor/office space dapat memenuhi kelayakan penggunaan tertinggi dan terbaik.
Kami tidak melakukan analisa penggunaan tertinggi dan terbaik secara mendetail dan terperinci karena pekerjaan
tersebut merupakan pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian.
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk II - 4
Page 19
II.2. TINJAUAN PASAR II.2.1. Pasar Properti Komersial Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan I 2026 tumbuh relatif stabil sebesar 0,56% (yoy), melambat dibandingkan dengan 0,69% (yoy) pada triwulan IV 2025 (Grafik 1). Hal ini disebabkan oleh pelemahan permintaan untuk mayoritas segmen di seluruh kota yang disurvei kecuali segmen lahan industry yang masih relative stabil untuk kebutuhan data center, tekstil, dan konstruksi. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan I 2026 secara tahun terkonstraksi sebesar 0,17% (yoy), tidak sedalam kontraksi 1,55% (yoy) pada triwulan IV 2025 (Grafik 2). Permintaan yang masih rendah ini terjadi pada selutuh segmen kategori sewa. Secara triwulanan, lndeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan I 2026 tumbuh sebesar 0,04% (qtq), melambat dibandingkan 0,20% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 3). Perlambatan permintaan disebabkan oleh masih stagnannya permintaan dari seluruh segmen. Lebih lanjut, lndeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa secara triwulanan terkontraksi sebesar 2,51% (qtq), setelah mengalami pertumbuhan sebesar 0,86% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 4). Hal ini disebabkan oleh penurunan permintaan pada segmen convention hall di Jakarta dan Palembang, segmen hotel di seluruh kota yang disurvei, serta segmen apartemen sewa di Bandung, Surabaya, dan Denpasar. lndeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwula n 12026 tercatattumbuh sebesar 2,06% (yoy), lebih rendah dibandingkan 2,18% (yoy) pada triwulan IV 2025 yang disebabkan oleh stagnannya pasokan untuk seluruh segmen (Grafik 5). Di sisi lain, lndeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa secara tahunan tumbuh sebesar 2,00% (yoy), lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 1,61% (yoy) terutama didorong oleh peningkatan pengembangan hotel terutama di Jakarta, Bodebek, Surabaya, dan Denpasar (Grafik 6). Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk II - 5
Page 20
Secara triwulanan, lndeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan I 2026 cenderung stabil dibandingkan triwulan sebelumnya pada seluruh segmen (Grafik 7). Sementara itu, lndeks Pasoka n Properti Komersial kategori sewa tercatattumbuh 1,09% (qtq), lebih tinggi da ri 0,15% (qtq) pada triwulan IV 2025 (Grafik 8). Kenaikan pasokan terutama terjadi pada segmen hotel di wilayah Bodebek, Banten, Bandung, Surabaya, dan Denpasar. Pada kategori jual, perkembangan lndeks Harga Properti Komersial pada triwulan I 2026 tumbuh sebesar 0,66% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan triwulan sebelumnya yang tumbuh sebesar 0,78% (yoy) (Grafik 9). Perlambatan harga jual disebabkan oleh penurunan harga pada segmen perkantoran jual di Jakarta dan segmen warehouse complex di Palembang sebagai strategi untuk meningkatkan permintaan. Di sisi lain, lndeks Harga Properti Komersial kategori sewa terkontraksi 1,76% (yoy), lebih dalam dari kontraksi 1,35% (yoy) pada triwulan sebelumnya (Grafik 10). Penurunan ha rga sewa terutama disebabkan penurunan harga segmen hotel di Jakarta da n Denpasar serta segmen ritel sewa di Bandung, Semarang, Surabaya, dan Denpasar sebagai strategi untuk menjaga tingkat permintaan. Secara triwulanan, lndeks Harga Properti Komersial kategori jual pada triwulan I 2026 tumbuh sebesar 0,16% (qtq), lebih rendah dari kenaikan 0,35% (qtq) yang disebabkan oleh perlambatan harga jual segmen lahan industri di Semarang (Grafik 11). lndeks Harga Properti Komersial kategori sewa pada triwulan I 2026 melanjutkan kontraksi 1,52% (qtq), lebih dalam dari kontraksi 0,27% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 12). Kontraksi indeks harga Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk II - 6
Page 21
disebabkan oleh penurunan harga sewa terutama pada segmen hotel di seluruh kota yang disurvei dan segmen convention hall di Jakarta dan Palembang. Sumber: Bank Indonesia dan diedit II.2.2. Tinjauan Pasar Properti Perkantoran Provinsi DKI Jakarta Tahun 2026 Pasar perkantoran Jakarta sepanjang tahun 2025 menunjukkan dinamika pemulihan yang semakin konstruktif, meskipun bertahap. Aktivitas penyewaan sebagian besar tetap didorong oleh perpanjangan kontrak. Namun, pergeseran yang signifikan muncul pada paruh kedua tahun ini karena aktivitas relokasi dan ekspansi semakin meningkat. Perubahan ini mencerminkan sentimen bisnis yang membaik, arus masuk investasi yang diperbarui, dan prospek yang lebih positif menjelang tahun 2026. Aktivitas penyewaan terus berlanjut dengan kecepatan moderat pada tahun 2025, dengan penyewa menunjukkan tingkat selektivitas yang tinggi di tengah ruang kosong yang relatif besar. Para penyewa secara konsisten memprioritaskan bangunan yang menawarkan kombinasi seimbang antara lokasi strategis, kualitas bangunan, aksesibilitas, dan biaya hunian yang kompetitif. Efisiensi biaya tetap menjadi pusat pengambilan keputusan, terutama ketika menilai harga sewa nominal dibandingkan dengan paket insentif. Para pemilik bangunan disarankan untuk tetap disiplin dan sabar di tengah pemulihan yang sedang berlangsung, memprioritaskan pemeliharaan aset dan perbaikan sambil menunggu momentum pasar yang lebih kuat. Dalam jangka pendek, kondisi pasar terus menguntungkan investor dan penyewa, menawarkan peluang menarik untuk mendapatkan bangunan yang berlokasi strategis, berkualitas tinggi, dan dikelola dengan baik. Kurangnya penyelesaian proyek baru mencerminkan jeda alami setelah siklus injeksi pasokan sebelumnya, bukan perlambatan struktural dalam aktivitas pembangunan. Beberapa konstruksi terus berlanjut dan diperkirakan akan menambah sekitar 200.000 m2 pasokan baru hingga tahun 2028. Tanpa penyelesaian proyek baru, total pasokan di Jakarta tetap sekitar 11,3 juta m2 pada tahun 2025. Total pasokan di CBD menyumbang sekitar 65% dari Jakarta atau mewakili 7,4 juta m2 pada tahun 2025. Sisanya, sekitar 3,9 juta m2, terletak di luar CBD, dengan sekitar 50% terkonsentrasi di Jakarta Selatan (tidak termasuk area CBD). Pasar perkantoran terus dibentuk oleh pendekatan tunggu dan lihat di tengah pulihnya permintaan. Para pengembang secara umum tetap yakin akan fundamental jangka panjang Jakarta sebagai pusat bisnis utama Indonesia. Aktivitas konstruksi di masa depan diperkirakan akan tetap selektif dan bertahap secara strategis, dengan penekanan yang lebih besar pada penyempurnaan desain, fitur keberlanjutan, dan konsep, serta peningkatan keselarasan dengan preferensi penyewa yang terus berkembang. Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk II - 7
Page 22
Penawaran Properti Perkantoran (Supply)
Grafik 1. Penawaran Properti Perkantoran Tahunan (Annual Supply)
Sumber: Colliers
Aksesibilitas telah menjadi faktor pembeda yang sangat penting. Kedekatan dengan transportasi umum massal—
terutama MRT, LRT, dan kereta komuter—secara langsung memengaruhi kenyamanan karyawan dan semakin
diprioritaskan oleh penyewa. Bangunan dengan konektivitas kereta api langsung, terutama di sepanjang koridor
Sudirman dan Thamrin, secara konsisten mencapai tingkat hunian yang lebih tinggi. Faktor penentu tambahan
meliputi kedekatan dengan klien, keselarasan dengan citra merek perusahaan, dan spesifikasi bangunan.
Pengaturan kerja hibrida tetap lazim, dengan sebagian besar perusahaan mengadopsi model campuran yang
memungkinkan satu hingga dua hari kerja dari rumah per minggu. Pendekatan ini mendukung efisiensi ruang
sekaligus memperkuat permintaan akan tata letak kantor terbuka dan kolaboratif.
Grafik 2. Penawaran Properti Perkantoran Kumulatif (Cummulative Supply)
Sumber: Colliers
Tingkat Hunian Properti Perkantoran (Occupancy Rate)
Tingkat hunian perkantoran Jakarta menunjukkan sedikit tren naik, didukung oleh pasokan baru yang terbatas dan
aktivitas penyewaan yang stabil sepanjang tahun 2025. Di CBD, tingkat hunian tercatat sekitar 75%, didukung oleh
perpanjangan sewa, beberapa relokasi selektif, dan sedikit ekspansi oleh perusahaan-perusahaan berkinerja baik.
Gedung-gedung premium dan kelas A terus menunjukkan kinerja yang lebih baik, dengan tingkat hunian rata-rata
masing-masing hampir 85% dan sekitar 80%.
Selama kuartal keempat tahun 2025, sektor yang paling aktif mencari ruang kantor adalah perusahaan teknologi,
diikuti oleh produk konsumen, asuransi, firma hukum, logistik, dan minyak dan gas. Meskipun aktivitas minyak dan
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk II - 8
Page 23
gas masih di bawah tingkat historis, peningkatan permintaan menandakan kebangkitan bertahap. Permintaan
tambahan muncul dari perusahaan asing, khususnya di sektor teknologi, kendaraan listrik (EV), dan baterai EV,
dengan investor yang sebagian besar berasal dari Tiongkok dan Eropa.
Grafik 3. Tingkat Hunian Properti Perkantoran (Occupancy Rate)
Sumber: Colliers
Dalam hal kebutuhan ruang, permintaan paling aktif terkonsentrasi pada kisaran 300-1.000 m2. Segmen ini mewakili
penyewa yang paling mungkin untuk melanjutkan relokasi setelah mengevaluasi opsi perpanjangan kontrak versus
relokasi. Perlu dicatat, sebagian besar aktivitas relokasi terus terjadi di dalam kawasan pusat bisnis (CBD). Di luar
kawasan pusat bisnis (CBD), tingkat hunian secara umum tetap stabil di sekitar 70%, sebagian besar didorong oleh
Jakarta Selatan. TBC Simatupang terus berfungsi sebagai koridor bisnis alternatif utama bagi perusahaan dengan
pertimbangan biaya, sekaligus mendapatkan manfaat dari peningkatan infrastruktur dan aksesibilitas.
Perpanjangan sewa terus mendominasi aktivitas sewa secara keseluruhan pada tahun 2025. Namun demikian,
dibandingkan dengan tahun 2024, jumlah perusahaan yang pindah lokasi meningkat, yang menjadi indikator penting
meningkatnya kepercayaan perusahaan. Selain itu, aktivitas ekspansi menjadi lebih menonjol daripada pengurangan
ukuran perusahaan, menandakan transisi dari langkah-langkah efisiensi ruang pasca-pandemi menuju siklus yang
lebih sehat dan berorientasi pada pertumbuhan. Para penyewa secara aktif memanfaatkan kondisi pasar yang
berlaku, terutama selama perpanjangan kontrak, untuk mendapatkan harga sewa yang lebih kompetitif, atau pindah
secara selektif, atau meningkatkan ke gedung-gedung berkualitas lebih tinggi. Dinamika ini telah berkontribusi pada
penyeimbangan kembali hunian secara bertahap menuju aset-aset yang berkinerja lebih baik.
Sumber: Colliers
II.3. PROSES PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian terhadap aset ruang kantor (office space) milik PT Mitra Pinasthika Mustika Tbk ini
kami menggunakan 1 (satu) pendekatan yaitu, Pendekatan Pasar. Penilaian dilakukan dengan menggunakan 1
(satu) pendekatan untuk memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) 2018 serta Peraturan Otoritas Jasa Keuangan 28/POJK.04/2021 yang berlaku.
Dalam melakukan penilaian terhadap aset ruang kantor (office space) milik PT Mitra Pinasthika Mustika Tbk ini
kami menggunakan Pendekatan Pasar dengan Metode Perbandingan Data Pasar yang dilakukan dengan cara
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk II - 9
Page 24
membandingkan aset yang dinilai dengan beberapa data pembanding yang terletak di sekitar lokasi. Selanjutnya
dilakukan beberapa penyesuaian terhadap data-data pembanding tersebut untuk mendapatkan Nilai Pasar aset.
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari
transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat
mempertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset
yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama
dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila
terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan
digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang
ditransaksikan dan yang dinilai. (SPI EDISI VII 2018 - KPUP 15.2)
II.3.1. Spesifikasi Ruang Kantor
Uraian unit tersebut adalah sebagai berikut :
- Gedung Menara Karya Lantai 12 Unit A, B, C, D
Luas Lantai : 608,44 m²
Plafon : Gypsum
Dinding : Kaca dan Partisi Gypsum di Cat
Lantai : Keramik, Granit, Vynil, Karpet
Jendela : Alumunium dan Kaca
Pintu : Kaca Tempered, HPL
Fasilias Ruang Lantai : - 4 Lifts Passanger
- 1 Lift Service
- Emergency
- Ruang Meeting
- Ruang Kerja
- Pantry
- Janitor
- Listrik PLN standar 21 Kva
Kondisi : Baik – Furnished
II.3.2. Perhitungan Nilai Pasar
Nilai pasar diperoleh berdasarkan Teknik Perbandingan Data Pasar, dengan mempertimbangkan kelebihan dan
kekurangan dari aset yang dinilai. Pada saat dilakukan peninjauan obyek penilaian, kami mendapatkan beberapa
informasi mengenai harga pasar ruang kantor (office space) di wilayah tersebut dari masyarakat/agen properti di
sekitar lokasi yang kami anggap relevan untuk dijadikan sebagai data pembanding.
Data - data penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam penilaian ini, adalah sebagai berikut:
Data 1
- Jenis Properti : Ruang Kantor (Office Space)
- Status Hak Tanah : SHMSRS
- Luas : 202 m²
- Letak : Gedung Menara Kadin, Jl. H.R. Rasuna Said, Jakarta Selatan
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk II - 10
Page 25
- Harga Penawaran : Rp. 9.200.000.000,-
Data 2
- Jenis Properti : Ruang Kantor (Office Space)
- Status Hak Tanah : SHMSRS
- Luas : 425 m²
- Letak : Gedung Graha Irama, Jl. H.R. Rasuna Said, Jakarta Selatan
- Harga Penawaran : Rp. 17.000.000.000,-
Data 3
- Jenis Properti : Ruang Kantor (Office Space)
- Status Hak Tanah : SHMSRS
- Luas : 245 m²
- Letak : Gedung Menara Imperium, Kuningan, Jakarta Selatan
- Harga Penawaran : Rp. 11.000.000.000,-
*(Sumber data pembanding ini hanya digunakan untuk keperluan Laporan ini)
II.4. KESIMPULAN NILAI
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021 dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Edisi VII – 2018 dan setelah melakukan pengumpulan data dan pemeriksaan terhadap aset yang dinilai kemudian
dilanjutkan dengan melakukan analisa dan pengolahan data dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai, maka kami berpendapat, Nilai Pasar dari aset yang dinilai berdasarkan mata uang Rupiah pada
tanggal 31 Desember 2025, adalah sebagai berikut:
Nilai Pasar
Rp. 23.424.900.000, -
(Dua Puluh Tiga Miliar Empat Ratus Dua Puluh Empat Juta Sembilan Ratus Ribu Rupiah)
NILAI PASAR PER
NO URAIAN NILAI PASAR
METER PERSEGI
1. Ruang Kantor (Office Space)
Gedung Menara Karya, Lantai 12 Unit A,B,C,D, Jalan H.
R. Rasuna Said Blok X-5 Kav. No. 1-2, Kelurahan
Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan,
Provinsi DKI Jakarta 12950
- Bangunan
Ruang Kantor (Office Space) seluas 608,44 m² Rp. 38.500.000 Rp. 23.424.940.000,-
TOTAL Rp. 23.424.940.000,-
PEMBULATAN Rp. 23.424.900.000,-
Penilaian Aset – PT Saratoga Investama Sedaya Tbk II - 11
Names mentioned 22 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
person
H. R. Rasuna Said
p.1 ×7
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.2
unresolved
org
KJPP Iwan Bachron dan Rekan
p.4 ×13
unresolved
org
KJPP Iwan Bachron
p.4 ×14
unresolved
org
KJPP IWAN BACHRON DAN REKAN Appraiser
p.4
unresolved
person
Consultant Bunga Budiarti
p.4
unresolved
person
Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
· Rekan
p.4
unresolved
org
KJPP Iwan Bachron & Rekan
p.6
unresolved
person
Penanggung Jawab Bunga Budiarti
p.7
unresolved
person
H. Hutasoit MAPPI
p.7
unresolved
person
Penilai Publik Bunga Budiarti
p.10
unresolved
person
Arif
p.12
unresolved
person
Hana
p.12
unresolved
org
Bank Indonesia
p.12 ×2
unresolved
org
PT Karyadeka Pancamurni.
p.15
unresolved
org
PT PLN
p.16
unresolved
org
PT TELKOM
p.16
unresolved
org
PINASTHIKA MUSTIKA Tbk.
p.17 ×4
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
5727 ms
12 Sep 2026 21:54
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}