Back to announcement
20260702_SRTG_Informasi Transaksi Afiliasi_32107908_lamp6.pdf
Asset transaction Needs review SRTGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 65
Page 1
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN
PT SARATOGA INVESTAMA SEDAYA Tbk
TRANSAKSI
JUNI 2026
Page 2
No. : 00143/2.0162-00/BS/05/0153/1/VI/2026 30 Juni 2026
Kepada Yth.
PT SARATOGA INVESTAMA SEDAYA Tbk
Menara Karya Lt. 15
Jl. H.R. Rasuna Said Blok X-5, Kav. 1 – 2
Jakarta 12950
U.p. : Direksi
Hal : Pendapat Kewajaran atas Transaksi
Dengan hormat,
Berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanggal 30 Juni 2026 (selanjutnya disebut
“Akta Aset”), PT Saratoga Investama Sedaya Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) telah
membeli atau menerima pengalihan atas ruang perkantoran dengan jumlah luas ±608,44 m²,
yang berlokasi di Gedung Menara Karya Lantai 12, Jalan H.R. Rasuna Said Blok X-5,
Kavling 1 – 2, Jakarta Selatan 12950 (selanjutnya disebut “Aset”) dari PT Mitra Pinasthika
Mustika Tbk (selanjutnya disebut “MPMX”) dengan keseluruhan nilai transaksi sebesar Rp
21,99 miliar (selanjutnya disebut “Transaksi”) dengan rincian sebagai berikut:
• Berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 84 tanggal 30 Juni 2026 yang dibuat
di hadapan Darmawan Tjoa, S.H., S.E., Notaris di Jakarta (selanjutnya disebut
“Akta No. 84”), Perseroan telah membeli atau menerima pengalihan atas ruang
perkantoran, berdasarkan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun No. 2232/XII,
dengan luas ±252,82 m² yang berlokasi di Gedung Menara Karya Lantai 12, Jalan H.R.
Rasuna Said Blok X-5, Kavling 1 – 2, Jakarta Selatan 12950 (selanjutnya disebut “SHM
2232”) dari MPMX dengan nilai transaksi sebesar Rp 9,14 miliar.
• Berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 86 tanggal 30 Juni 2026 yang dibuat
di hadapan Darmawan Tjoa, S.H., S.E., Notaris di Jakarta (selanjutnya disebut
“Akta No. 86”), Perseroan telah membeli atau menerima pengalihan atas ruang
perkantoran, berdasarkan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun No. 2233/XII,
dengan luas ±56,92 m² yang berlokasi di Gedung Menara Karya Lantai 12, Jalan H.R.
Rasuna Said Blok X-5, Kavling 1 – 2, Jakarta Selatan 12950 (selanjutnya disebut “SHM
2233”) dari MPMX dengan nilai transaksi sebesar Rp 2,06 miliar.
Page 3
• Berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 88 tanggal 30 Juni 2026 yang dibuat
di hadapan Darmawan Tjoa, S.H., S.E., Notaris di Jakarta (selanjutnya disebut
“Akta No. 88”), Perseroan telah membeli atau menerima pengalihan atas ruang
perkantoran, berdasarkan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun No. 2234/XII,
dengan luas ±75,94 m² yang berlokasi di Gedung Menara Karya Lantai 12, Jalan H.R.
Rasuna Said Blok X-5, Kavling 1 – 2, Jakarta Selatan 12950 (selanjutnya disebut “SHM
2234”) dari MPMX dengan nilai transaksi sebesar Rp 2,74 miliar.
• Berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 90 tanggal 30 Juni 2026 yang dibuat
di hadapan Darmawan Tjoa, S.H., S.E., Notaris di Jakarta (selanjutnya disebut
“Akta No. 90”), Perseroan telah membeli atau menerima pengalihan atas ruang
perkantoran, berdasarkan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun No. 2235/XII
dengan luas ±222,76 m² yang berlokasi di Gedung Menara Karya Lantai 12, Jalan H.R.
Rasuna Said Blok X-5, Kavling 1 – 2, Jakarta Selatan 12950 (selanjutnya disebut “SHM
2235”) dari MPMX dengan nilai transaksi sebesar Rp 8,05 miliar.
Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 31 Desember 2025, Perseroan merupakan entitas induk dari MPMX dengan
kepemilikan sebesar 57,67%.
Sehubungan dengan Transaksi tersebut, manajemen Perseroan telah menunjuk Kantor Jasa
Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau
“kami”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas kewajaran Transaksi
sesuai dengan surat penugasan No. KR/260508-001 tanggal 8 Mei 2026 yang telah disetujui
oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan
Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa
profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”)
dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK
No. KEP-210/KS.13/2026 (penilai bisnis), menyampaikan pendapat kewajaran (fairness
opinion) (selanjutnya disebut “Pendapat Kewajaran”) atas Transaksi.
2
Page 4
ALASAN DAN LATAR BELAKANG TRANSAKSI
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah melakukan aktivitas perusahaan holding di mana kegiatan
usaha utamanya adalah kepemilikan dan/atau penguasaan aset dari sekelompok entitas
anaknya dan melakukan aktivitas konsultasi manajemen lainnya. Perseroan berdomisili di
Menara Karya Lantai 15, Jalan H.R. Rasuna Said Blok X-5, Kavling 1 – 2, Jakarta 12950,
dengan nomor telepon: (021) 5794 4355, nomor faksimile: (021) 5794 4365, dan
email: investor.relations@saratoga-investama.com.
MPMX merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang
lingkup kegiatan usaha MPMX adalah bergerak dalam bidang perdagangan, jasa, industri dan
pengangkutan darat.
Perseroan merupakan perusahaan investasi yang berfokus pada penciptaan nilai jangka
panjang melalui pengelolaan portofolio investasi pada berbagai sektor usaha strategis di
Indonesia. Dalam menjalankan kegiatan usahanya, Perseroan senantiasa berupaya untuk
memastikan tersedianya infrastruktur pendukung dan fasilitas operasional yang memadai
guna menunjang efektivitas kegiatan pengelolaan investasi, koordinasi dengan entitas anak
dan entitas asosiasi, serta pelaksanaan fungsi manajemen secara berkelanjutan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, saat ini Perseroan
menempati ruang perkantoran yang berlokasi di Gedung Menara Karya Lantai 15 dan
Lantai 12 sebagai pusat kegiatan operasional dan manajemen Perseroan. Dalam rangka
mendukung perkembangan kegiatan usaha dan kebutuhan Perseroan, manajemen
Perseroan telah mempertimbangkan berbagai aspek, antara lain efisiensi operasional,
kesesuaian spesifikasi aset dengan kebutuhan usaha Perseroan, Perseroan telah melakukan
Transaksi di mana Aset merupakan ruang kantor yang saat ini disewa oleh Perseroan dan
dinilai memiliki lokasi, kondisi, dan karakteristik yang sesuai dengan kebutuhan Perseroan
dalam jangka panjang, yang diharapkan dapat meningkatkan efektivitas pengelolaan fasilitas
operasional, serta mengurangi ketergantungan terhadap penggunaan aset melalui
mekanisme sewa atau pengaturan penggunaan lainnya.
Transaksi merupakan bagian dari upaya Perseroan untuk meningkatkan efisiensi pengelolaan
aset dan biaya operasional melalui perubahan status penggunaan ruang perkantoran dari
sewa menjadi kepemilikan. Dengan dilakukannya pembelian atas Aset tersebut, Perseroan
diharapkan dapat memiliki kendali atas aset untuk digunakan dalam menunjang kegiatan
operasionalnya, termasuk dalam melakukan pengelolaan, pengembangan, maupun
pemanfaatan ruang sesuai dengan kebutuhan usaha Perseroan pada masa yang akan
datang.
3
Page 5
Selain itu, kepemilikan langsung atas ruang perkantoran tersebut diharapkan dapat
memberikan manfaat berupa peningkatan fleksibilitas dalam pengelolaan aset, penguatan
basis aset Perseroan, serta mendukung keberlangsungan kegiatan operasional Perseroan
secara lebih efektif dan efisien. Mengingat lokasi Aset berada pada gedung yang saat ini telah
menjadi pusat kegiatan operasional Perseroan, kepemilikan langsung atas Aset juga
diharapkan dapat memberikan kepastian penggunaan Aset dalam jangka panjang guna
menjalankan kegiatan operasional Perseroan pada masa yang akan datang.
Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan diharapkan dapat memperoleh manfaat
ekonomi jangka panjang dari kepemilikan Aset, baik melalui peningkatan nilai aset yang
dimiliki maupun melalui optimalisasi penggunaan ruang perkantoran untuk mendukung
kegiatan usaha Perseroan. Dengan demikian, Transaksi diharapkan dapat mendukung
pelaksanaan strategi usaha Perseroan secara berkelanjutan serta memberikan nilai tambah
bagi Perseroan dan seluruh pemegang saham Perseroan.
Alasan dilakukannya Transaksi adalah sebagai berikut:
• Dalam rangka mendukung perkembangan kegiatan usaha dan kebutuhan Perseroan,
manajemen Perseroan telah mempertimbangkan berbagai aspek, antara lain efisiensi
operasional, kesesuaian spesifikasi aset dengan kebutuhan usaha Perseroan, Perseroan
telah melakukan Transaksi di mana Aset merupakan ruang kantor yang saat ini disewa
oleh Perseroan dan dinilai memiliki lokasi, kondisi, dan karakteristik yang sesuai dengan
kebutuhan Perseroan dalam jangka panjang, yang diharapkan dapat meningkatkan
efektivitas pengelolaan fasilitas operasional, serta mengurangi ketergantungan terhadap
penggunaan aset melalui mekanisme sewa atau pengaturan penggunaan lainnya.
• Transaksi merupakan bagian dari upaya Perseroan untuk meningkatkan efisiensi
pengelolaan aset dan biaya operasional melalui perubahan status penggunaan ruang
perkantoran dari sewa menjadi kepemilikan. Dengan dilakukannya pembelian atas Aset
tersebut, Perseroan diharapkan dapat memiliki kendali atas aset untuk digunakan dalam
menunjang kegiatan operasionalnya, termasuk dalam melakukan pengelolaan,
pengembangan, maupun pemanfaatan ruang sesuai dengan kebutuhan usaha Perseroan
pada masa yang akan datang.
• Dengan melakukan Transaksi, kepemilikan langsung atas ruang perkantoran tersebut
diharapkan dapat memberikan manfaat berupa peningkatan fleksibilitas dalam
pengelolaan aset, penguatan basis aset Perseroan, serta mendukung keberlangsungan
kegiatan operasional Perseroan secara lebih efektif dan efisien. Mengingat lokasi Aset
berada pada gedung yang saat ini telah menjadi pusat kegiatan operasional Perseroan,
kepemilikan langsung atas Aset juga diharapkan dapat memberikan kepastian
penggunaan Aset dalam jangka panjang guna menjalankan kegiatan operasional
Perseroan pada masa yang akan datang.
4
Page 6
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan diharapkan dapat memperoleh manfaat
ekonomi jangka panjang dari kepemilikan Aset, baik melalui peningkatan nilai aset yang
dimiliki maupun melalui optimalisasi penggunaan ruang perkantoran untuk mendukung
kegiatan usaha Perseroan. Dengan demikian, Transaksi diharapkan dapat mendukung
pelaksanaan strategi usaha Perseroan secara berkelanjutan serta memberikan nilai
tambah bagi Perseroan dan seluruh pemegang saham Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa
MPMX merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan sebesar 57,67% pada tanggal
31 Desember 2025 dan terdapat kesamaan pengurus Perseroan dan MPMX, maka Transaksi
merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
(selanjutnya disebut “KAP”) Siddharta Widjaja & Rekan (selanjutnya disebut “SWR”), jumlah
ekuitas Perseroan adalah sebesar Rp 58.918,83 miliar. Selanjutnya, berdasarkan
Akta Aset, nilai transaksi atas Transaksi tersebut adalah sebesar Rp 21,99 miliar.
Dengan demikian, jumlah nilai transaksi dari Transaksi tersebut mencerminkan kurang dari
20,00% ekuitas Perseroan per tanggal 31 Desember 2025, sehingga berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Transaksi bukan merupakan transaksi material
sebagaimana diatur dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020
tentang “Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha”.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan pendapat kewajaran atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Transaksi tersebut, maka Perseroan menunjuk
penilai independen, KR untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas Transaksi.
Selanjutnya, Pendapat Kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Transaksi
dan tidak dapat digunakan untuk kepentingan lainnya. Pendapat Kewajaran ini juga tidak
dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi untuk menyetujui atau tidak menyetujui
Transaksi atau mengambil tindakan tertentu atas Transaksi.
5
Page 7
OBJEK TRANSAKSI PENDAPAT KEWAJARAN
Objek transaksi dalam Pendapat Kewajaran atas Transaksi adalah transaksi dimana
Perseroan telah membeli atau menerima pengalihan atas Aset dari MPMX dengan
keseluruhan nilai transaksi sebesar Rp 21,99 miliar.
MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Maksud dan tujuan penyusunan laporan pendapat kewajaran atas Transaksi adalah untuk
memberikan gambaran kepada Direksi Perseroan mengenai kewajaran Transaksi dari aspek
keuangan dan untuk memenuhi ketentuan yang berlaku, yaitu POJK 42/2020.
Pendapat Kewajaran ini disusun dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan
OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar
Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut
“SPI”).
TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN
Pendapat Kewajaran atas Transaksi dalam Laporan Pendapat Kewajaran diperhitungkan
pada tanggal 31 Desember 2025. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan
dan tujuan analisis Pendapat Kewajaran atas Transaksi.
JENIS LAPORAN
Jenis Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi ini merupakan laporan terinci.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan,
mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai berikut:
1. Draft Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan.
2. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 yang telah diaudit oleh KAP SWR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00060/2.1005/AU.1/05/1546-1/1/III/2026 tanggal 11 Maret 2026 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian.
6
Page 8
3. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP SWR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00061/2.1005/AU.1/05/1214-5/1/III/2025 tanggal 11 Maret 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian.
4. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP SWR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00069/2.1005/AU.1/05/1214-4/1/III/2024 tanggal 15 Maret 2024 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian.
5. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP SWR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00045/2.1005/AU.1/05/1214-3/1/III/2023 tanggal 10 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian.
6. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP SWR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00039/2.1005/AU.1/05/1214-2/1/III/2022 tanggal 10 Maret 2022 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian.
7. Laporan keuangan konsolidasian proforma Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2025 sehubungan dengan Transaksi yang disusun oleh manajemen
Perseroan.
8. Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Transaksi
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2030 yang disusun
oleh manajemen Perseroan.
9. Laporan penilaian properti atas Aset per 31 Desember 2025 yang disusun oleh KJPP Iwan
Bachron & Rekan (selanjutnya disebut “IBR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00123/2.0047-05/PI/10/0500/1/VI/2026 tanggal 24 Juni 2026.
10. Akta No. 84.
11. Akta No. 86.
12. Akta No. 88.
13. Akta No. 90.
14. Anggaran dasar Perseroan yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta No. 21
tanggal 4 Juli 2025 oleh Jose Dima Satria, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta, terkait
perubahan Pasal 16 ayat 2 dan Pasal 19 ayat 2 Anggaran Dasar Perseroan mengenai
pengangkatan anggota Direksi dan Dewan Komisaris.
7
Page 9
15. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Lany Djuwita Wong dengan
posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang terkait
dengan Transaksi.
16. Informasi mengenai rencana-rencana bisnis yang akan dilakukan oleh Perseroan di masa
mendatang.
17. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Transaksi.
18. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg.
19. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg.
20. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg.
21. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan serta pihak-pihak lain yang relevan untuk
penugasan.
22. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Analisis Pendapat Kewajaran atas Transaksi dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas, data dan informasi mana telah kami telaah. Dalam
melaksanakan analisis, kami bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari
semua informasi keuangan, informasi atas status hukum Perseroan dan informasi-informasi
lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia secara umum dan kami
tidak bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut. Segala perubahan atas
data dan informasi tersebut dapat memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan bahwa mereka tidak
mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada kami
menjadi tidak lengkap atau menyesatkan. Oleh karenanya, kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas Pendapat Kewajaran kami dikarenakan adanya perubahan data
dan informasi tersebut.
8
Page 10
Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Transaksi disusun
oleh manajemen Perseroan. Kami telah melakukan penelaahan atas proyeksi laporan
keuangan tersebut dan proyeksi laporan keuangan tersebut telah menggambarkan kondisi
operasi dan kinerja Perseroan. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan
yang perlu kami lakukan terhadap target kinerja Perseroan.
Kami tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, kami juga
tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Transaksi. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Transaksi hanya merupakan pemberian
Pendapat Kewajaran atas Transaksi dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan.
Kami tidak melakukan penelitian atas keabsahan Transaksi dari aspek hukum dan implikasi
aspek perpajakan. Pendapat Kewajaran atas Transaksi hanya ditinjau dari segi ekonomis dan
keuangan. Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi bersifat non-disclaimer opinion dan
merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perseroan. Selanjutnya, kami juga telah
memperoleh informasi atas status hukum Perseroan berdasarkan anggaran dasar Perseroan.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Transaksi tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak
mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan dan
menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar Transaksi yang ada dan
mungkin tersedia untuk Perseroan serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut terhadap
Transaksi.
Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan Transaksi pada
tanggal Pendapat Kewajaran ini diterbitkan.
Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami menggunakan beberapa asumsi, seperti
terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan serta semua pihak yang terlibat dalam
Transaksi. Transaksi akan dilaksanakan seperti yang telah dijelaskan sesuai dengan jangka
waktu yang telah ditetapkan serta keakuratan informasi mengenai Transaksi yang
diungkapkan oleh manajemen Perseroan.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara
utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang
menyesatkan atas proses yang mendasari Pendapat Kewajaran. Penyusunan Pendapat
Kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan melalui
analisis yang tidak lengkap.
9
Page 11
Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran sampai
dengan tanggal terjadinya Transaksi ini tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh
secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan Pendapat
Kewajaran ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi,
memutakhirkan pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi, serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Perhitungan dan analisis dalam
rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar dan kami bertanggung
jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.
Kesimpulan Pendapat Kewajaran ini berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki
dampak material terhadap Transaksi. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak terbatas
pada, perubahan kondisi baik secara internal pada Perseroan maupun secara eksternal, yaitu
kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan keuangan, serta
peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya setelah tanggal
Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal Laporan Pendapat
Kewajaran ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas, maka Pendapat
Kewajaran atas Transaksi mungkin berbeda.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan Laporan Pendapat
Kewajaran.
Selanjutnya, dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran, kami mengasumsikan dan
bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi dalam
laporan penilaian properti Aset yang disusun oleh penilai independen yang terdaftar di OJK
dan kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap
informasi-informasi tersebut. Kami juga akan bergantung kepada jaminan dari penilai
independen yang terdaftar di OJK bahwa mereka telah melakukan penilaian dan menyusun
laporan secara independen sesuai dengan dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari
Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian
Properti di Pasar Modal” dan Standar Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310,
SPI320, SPI330 (SPI) serta telah dibuat dengan memenuhi Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI).
Kami tidak memberikan pendapat atas laporan penilaian properti Aset yang disusun oleh
penilai independen yang terdaftar di OJK. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Pendapat
Kewajaran tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun,
atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu serta tidak dapat dimaksudkan untuk
mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan
dalam laporan penilaian properti Aset yang disusun oleh penilai independen yang terdaftar di
OJK, atau pelanggaran hukum atas laporan penilaian properti Aset yang disusun oleh penilai
independen yang terdaftar di OJK.
10
Page 12
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi, KR bertindak secara
independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan. KR juga tidak memilki kepentingan
ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Pendapat
Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun.
Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh kewajaran kesimpulan
yang dihasilkan dari proses analisis Pendapat Kewajaran ini dan KR hanya menerima imbalan
sesuai dengan surat penugasan No. KR/260508-001 tanggal 8 Mei 2026 yang telah disetujui
oleh manajemen Perseroan.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal Pendapat
Kewajaran, yaitu tanggal 31 Desember 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya Laporan
Pendapat Kewajaran, tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal Pendapat Kewajaran
(subsequent events), yang secara signifikan dapat memengaruhi Pendapat Kewajaran.
PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENDAPAT KEWAJARAN ATAS TRANSAKSI
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Transaksi ini, kami telah melakukan analisis melalui
pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Transaksi dari hal-hal sebagai berikut:
I. Analisis atas Transaksi.
II. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Transaksi.
III. Analisis atas Kewajaran Transaksi.
11
Page 13
I. ANALISIS TRANSAKSI
Berdasarkan pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Transaksi
sebagaimana diuraikan di atas, analisis Transaksi adalah sebagai berikut:
I.A. Identifikasi dan Analisis Hubungan antara Pihak-pihak yang Bertransaksi
I.A.1. PT Saratoga Investama Sedaya Tbk
Dalam Transaksi, Perseroan merupakan pihak yang telah membeli atau
menerima pengalihan atas Aset dari MPMX dengan keseluruhan nilai transaksi
sebesar Rp 21,99 miliar. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari
manajemen Perseroan, Perseroan merupakan entitas induk MPMX dengan
kepemilikan sebesar 57,67%. Latar belakang, manajemen, kepemilikan saham,
dan kegiatan usaha Perseroan adalah sebagai berikut:
Perseroan didirikan di Jakarta berdasarkan Akta Notaris No. 41 tanggal
17 Mei 1991 juncto Akta Notaris No. 33 tanggal 13 Juli 1992, keduanya dibuat di
hadapan Ny. Rukmasanti Hardjasatya, S.H., Notaris di Jakarta.
Akta pendirian Perseroan telah memperoleh persetujuan dari Menteri
Kehakiman Republik Indonesia (sekarang Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia) berdasarkan Surat Keputusan
No. C2-10198.HT.01.01.TH92 tanggal 15 Desember 1992 dan telah diumumkan
dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 19 tanggal 5 Maret 1993,
Tambahan No. 973.
Anggaran dasar Perseroan telah beberapa kali mengalami perubahan.
Perubahan terakhir berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat Umum
Pemegang Saham Perseroan No. 21 tanggal 4 Juli 2025 yang dibuat di hadapan
Jose Dima Satria, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta, terkait perubahan
Pasal 16 ayat 2 dan Pasal 19 ayat 2 Anggaran Dasar Perseroan mengenai
pengangkatan anggota Direksi dan Dewan Komisaris. Perubahan tersebut telah
diterima dan dicatat dalam database Sistem Administrasi Badan Hukum
Kementerian Hukum Republik Indonesia sebagaimana tercantum dalam Surat
Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan
No. AHU-AH.01.03-0183821 tanggal 14 Juli 2025.
Perseroan berkedudukan di Jakarta Selatan dengan alamat kantor pusat di
Menara Karya Lantai 15, Jalan H.R. Rasuna Said Blok X-5, Kavling 1 - 2, Jakarta
12950. Perseroan mulai beroperasi secara komersial pada tahun 1992.
12
Page 14
I.A.1.b. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan pada tanggal
31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Edwin Soeryadjaya
Komisaris : Joyce Soeryadjaya Kerr
Komisaris : Indra Cahya Uno
Komisaris Independen : Aria Kanaka
Komisaris Independen : Stephanus Harjanto T
Direksi
Presiden Direktur : Michael W.P. Soeryadjaya
Direktur : Lany Djuwita Wong
Direktur : Devin Wirawan
I.A.1.c. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham Perseroan berikut dengan kepemilikannya pada
tanggal 31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Unitras Pertama 4.289.610.000 31,62% 85.792.200.000
Edwin Soeryadjaya 4.865.971.990 35,87% 97.319.439.800
Sandiaga S. Uno 2.917.827.145 21,51% 58.356.542.900
Michael W.P. Soeryadjaya 5.410.800 0,04% 108.216.000
Devin Wirawan 7.937.000 0,06% 158.740.000
Lany Djuwita 6.334.500 0,05% 126.690.000
Masyarakat 1.456.741.465 10,74% 29.134.829.300
Sub jumlah 13.549.832.900 99,89% 270.996.658.000
Saham tresuri 15.002.100 0,11% 300.042.000
Jumlah 13.564.835.000 100,00% 271.296.700.000
I.A.1.d. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah melakukan aktivitas
perusahaan holding di mana kegiatan usaha utamanya adalah kepemilikan
dan/atau penguasaan aset dari sekelompok entitas anaknya dan melakukan
aktivitas konsultasi manajemen lainnya.
13
Page 15
I.A.1.e. Kegiatan Operasional dan Prospek Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah melakukan aktivitas
perusahaan holding di mana kegiatan usaha utamanya adalah kepemilikan
dan/atau penguasaan aset dari sekelompok entitas anaknya dan melakukan
aktivitas konsultasi manajemen lainnya.
Perseroan sebagai perusahaan investasi aktif, berfokus pada investasi pada
berbagai sektor strategis di Indonesia dengan tujuan menciptakan pertumbuhan
nilai investasi jangka panjang bagi para pemegang saham. Dalam menjalankan
kegiatan usahanya, Perseroan tidak hanya melakukan penyertaan modal,
namun juga berperan aktif dalam mendukung pengembangan usaha, penguatan
tata kelola, optimalisasi operasional, serta penciptaan nilai pada perusahaan-
perusahaan portofolionya. Portofolio investasi Perseroan mencakup berbagai
sektor usaha yang memiliki fundamental yang kuat dan prospek pertumbuhan
jangka panjang, antara lain sektor sumber daya alam, infrastruktur dan utilitas,
layanan kesehatan, teknologi digital, serta sektor konsumen.
Perseroan senantiasa menerapkan strategi investasi yang disiplin dengan
mengedepankan prinsip kehati-hatian dalam melakukan identifikasi, evaluasi,
dan pengelolaan investasi. Perseroan juga terus berupaya menjaga ketahanan
portofolio investasinya melalui diversifikasi sektor usaha, penguatan tata kelola
perusahaan yang baik, serta pengelolaan risiko yang terukur guna menghadapi
dinamika kondisi perekonomian dan pasar.
Prospek usaha Perseroan ke depan dipengaruhi oleh perkembangan kondisi
ekonomi makro Indonesia, tingkat investasi, pembangunan infrastruktur,
pertumbuhan konsumsi domestik, serta perkembangan sektor-sektor strategis
yang menjadi fokus investasi Perseroan. Perekonomian Indonesia yang
didukung oleh besarnya pasar domestik, stabilitas sistem keuangan,
pertumbuhan kelas menengah, serta berbagai kebijakan pemerintah dalam
mendorong investasi dan pembangunan berkelanjutan diharapkan dapat
menjadi faktor pendukung bagi pertumbuhan perusahaan-perusahaan portofolio
Perseroan.
Selain itu, meningkatnya kebutuhan investasi pada sektor energi, infrastruktur,
layanan kesehatan, teknologi digital, dan sektor-sektor pendukung pertumbuhan
ekonomi nasional diharapkan dapat membuka peluang investasi baru bagi
Perseroan. Dengan pengalaman yang dimiliki dalam melakukan investasi dan
pengelolaan portofolio, jaringan bisnis yang luas, serta kemampuan dalam
mengidentifikasi peluang investasi yang memiliki potensi pertumbuhan jangka
panjang, Perseroan diharapkan dapat terus meningkatkan nilai portofolio
investasinya dan menciptakan nilai tambah yang berkelanjutan bagi para
pemegang saham.
14
Page 16
Dengan mempertimbangkan posisi Perseroan sebagai perusahaan investasi
aktif yang memiliki portofolio investasi pada berbagai sektor strategis, kualitas
aset investasi yang dimiliki, serta strategi pengelolaan portofolio yang
berorientasi pada penciptaan nilai jangka panjang, maka prospek usaha
Perseroan ke depan dinilai tetap memiliki peluang pertumbuhan yang baik.
Perseroan diharapkan dapat terus memanfaatkan berbagai peluang investasi
yang tersedia seiring dengan pertumbuhan ekonomi Indonesia serta
perkembangan sektor-sektor usaha yang menjadi fokus investasinya.
I.A.2. PT Mitra Pinasthika Mustika Tbk
Dalam Transaksi, MPMX merupakan pihak yang telah menjual atau mengalihkan
Aset kepada Perseroan dengan keseluruhan nilai transaksi sebesar
Rp 21,99 miliar. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen
Perseroan, MPMX merupakan entitas anak yang dimiliki oleh Perseroan dengan
kepemilikan sebesar 57,67%. Latar belakang, manajemen, kepemilikan saham
dan kegiatan usaha MPMX adalah sebagai berikut:
I.A.2.a. Latar Belakang
MPMX didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 2 tanggal 2 November 1987
yang dibuat di hadapan Ny. Rukmasanti Hardjasatya, S.H., Notaris di Jakarta,
sebagaimana telah diubah dengan Akta No. 6 tanggal 1 Juli 1988.
Akta pendirian tersebut telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman
Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C2-7013.HT.01.01 Th 88
tanggal 11 Agustus 1988 dan telah didaftarkan pada Kepaniteraan Pengadilan
Negeri Jakarta Utara No. 241/Leg/1988 tanggal 29 Agustus 1988, dan
diumumkan dalam Tambahan No. 1025 pada Berita Negara No. 77 tanggal
23 September 1988.
Anggaran dasar MPMX telah beberapa kali mengalami perubahan. Perubahan
terakhir berdasarkan Akta No. 179 tanggal 27 Mei 2025 yang dibuat di hadapan
Jose Dima Satria, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta, terkait pengalihan sebagian
saham hasil pembelian kembali (saham treasuri) melalui pengurangan modal
ditempatkan dan disetor MPMX. Perubahan anggaran dasar tersebut telah
memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum Republik Indonesia berdasarkan
Surat Keputusan No. AHU-0050149.AH.01.02.Tahun 2025 tanggal 30 Juli 2025.
I.A.2.b. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi MPMX pada tanggal
31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Edwin Soeryadjaya
Komisaris : Danny Walla
Komisaris : Tossin Himawan
Komisaris Independen : Istama Tatang Siddharta
Komisaris Independen : Benny Redjo Setyono
15
Page 17
Direksi
Direktur Utama : Suwito Mawarwati
Direktur : Beatrice Kartika
Direktur : Kemal Mawira
I.A.2.c. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham MPMX berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Saratoga Investama Sedaya Tbk 2.530.083.541 57,67% 1.265.041.770.500
PT Persada Capital Investama 223.150.000 5,09% 111.575.000.000
Edwin Soeryadjaya 1.735.000 0,04% 867.500.000
Tossin Himawan 72.429.700 1,65% 36.214.850.000
Danny Walla 51.978.000 1,18% 25.989.000.000
Suwito Mawarwati 18.434.270 0,42% 9.217.135.000
Beatrice Kartika 7.277.100 0,17% 3.638.550.000
Kemal Mawira 342.600 0,01% 171.300.000
Masyarakat (kepemilikan dibawah 5%) 1.474.393.480 33,61% 737.196.740.000
Sub jumlah 4.379.823.691 99,84% 2.189.911.845.500
Saham treasuri 7.139.585 0,16% 3.569.792.500
Jumlah 4.386.963.276 100,00% 2.193.481.638.000
I.A.2.d. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha MPMX adalah adalah bergerak dalam bidang
perdagangan, jasa, industri dan pengangkutan darat.
16
Page 18
I.B. Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Transaksi
I.B.1. Akta No. 84
Berdasarkan Akta No. 84, Perseroan dan MPMX telah melakukan Transaksi.
Pokok-pokok kesepakatan penting dalam Akta No. 84 adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan Akta No. 84 adalah Perseroan
dan MPMX.
• Objek dan Nilai Transaksi
Objek dan nilai transaksi berdasarkan Akta No. 84 adalah Perseroan telah
membeli atau menerima pengalihan atas ruang perkantoran, berdasarkan
SHM 2232 dari MPMX dengan nilai transaksi sebesar Rp 9,14 miliar.
• Hukum yang berlaku dan Penyelesaian Sengketa
Berdasarkan Akta No. 84, perjanjian diatur dan ditafsirkan berdasarkan
hukum Republik Indonesia.
I.B.2. Akta No. 86
Berdasarkan Akta No. 86, Perseroan dan MPMX telah melakukan Transaksi.
Pokok-pokok kesepakatan penting dalam Akta No.86 adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan Akta No. 86 adalah Perseroan
dan MPMX.
• Objek dan Nilai Transaksi
Objek dan nilai transaksi berdasarkan Akta No. 86 adalah Perseroan telah
membeli atau menerima pengalihan atas ruang perkantoran, berdasarkan
SHM 2233 dari MPMX, dengan nilai transaksi sebesar Rp 2,06 miliar.
• Hukum yang berlaku dan Penyelesaian Sengketa
Berdasarkan Akta No. 86, perjanjian diatur dan ditafsirkan berdasarkan
hukum Republik Indonesia.
17
Page 19
I.B.3. Akta No. 88
Berdasarkan Akta No. 88, Perseroan dan MPMX telah melakukan Transaksi.
Pokok-pokok kesepakatan penting dalam Akta No. 88 adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan Akta No. 88 adalah Perseroan
dan MPMX.
• Objek dan Nilai Transaksi
Objek dan nilai transaksi berdasarkan Akta No. 88 adalah Perseroan telah
membeli atau menerima pengalihan atas ruang perkantoran, berdasarkan
SHM 2234 dari MPMX, dengan nilai transaksi sebesar Rp 2,74 miliar.
• Hukum yang berlaku dan Penyelesaian Sengketa
Berdasarkan Akta No. 88, perjanjian diatur dan ditafsirkan berdasarkan
hukum Republik Indonesia.
I.B.4. Akta No. 90
Berdasarkan Akta No. 90, Perseroan dan MPMX telah melakukan Transaksi.
Pokok-pokok kesepakatan penting dalam Akta No. 90 adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan Akta No. 90 adalah Perseroan
dan MPMX.
• Objek dan Nilai Transaksi
Objek dan nilai transaksi berdasarkan Akta No. 90 adalah Perseroan telah
membeli atau menerima pengalihan atas ruang perkantoran, berdasarkan
SHM 2235 dari MPMX, dengan nilai transaksi sebesar Rp 8,05 miliar.
• Hukum yang berlaku dan Penyelesaian Sengketa
Berdasarkan Akta No. 90, perjanjian diatur dan ditafsirkan berdasarkan
hukum Republik Indonesia.
18
Page 20
I.C. Analisis atas Manfaat dan Risiko dari Transaksi
Manfaat Transaksi adalah sebagai berikut:
• Seiring dengan perkembangan kegiatan usaha dan kebutuhan Perseroan,
setelah mempertimbangkan berbagai aspek, antara lain efisiensi
operasional, kesesuaian spesifikasi aset dengan kebutuhan usaha
Perseroan. Aset merupakan ruang kantor yang saat ini disewa oleh
Perseroan dan dinilai memiliki lokasi, kondisi, dan karakteristik yang sesuai
dengan kebutuhan Perseroan dalam jangka panjang, yang diharapkan dapat
meningkatkan efektivitas pengelolaan fasilitas operasional, serta mengurangi
ketergantungan terhadap penggunaan aset melalui mekanisme sewa atau
pengaturan penggunaan lainnya.
• Transaksi merupakan bagian dari upaya Perseroan untuk meningkatkan
efisiensi pengelolaan aset dan biaya operasional melalui perubahan status
penggunaan ruang perkantoran dari sewa menjadi kepemilikan. Dengan
dilakukannya pembelian atas Aset tersebut, Perseroan diharapkan dapat
memiliki kendali atas aset untuk digunakan dalam menunjang kegiatan
operasionalnya, termasuk dalam melakukan pengelolaan, pengembangan,
maupun pemanfaatan ruang sesuai dengan kebutuhan usaha Perseroan
pada masa yang akan datang.
• Dengan melakukan Transaksi, kepemilikan langsung atas ruang perkantoran
tersebut diharapkan dapat memberikan manfaat berupa peningkatan
fleksibilitas dalam pengelolaan aset, penguatan basis aset Perseroan, serta
mendukung keberlangsungan kegiatan operasional Perseroan secara lebih
efektif dan efisien. Mengingat lokasi Aset berada pada gedung yang saat ini
telah menjadi pusat kegiatan operasional Perseroan, kepemilikan langsung
atas Aset juga diharapkan dapat memberikan kepastian penggunaan Aset
dalam jangka panjang guna menjalankan kegiatan operasional Perseroan
pada masa yang akan datang.
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan diharapkan dapat memperoleh
manfaat ekonomi jangka panjang dari kepemilikan Aset, baik melalui
peningkatan nilai aset yang dimiliki maupun melalui optimalisasi penggunaan
ruang perkantoran untuk mendukung kegiatan usaha Perseroan. Dengan
demikian, Transaksi diharapkan dapat mendukung pelaksanaan strategi
usaha Perseroan secara berkelanjutan serta memberikan nilai tambah bagi
Perseroan dan seluruh pemegang saham Perseroan.
19
Page 21
Risiko Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan mungkin akan kehilangan kesempatan untuk memanfaatkan dana
yang digunakan dalam Transaksi untuk alternatif investasi lain yang
berpotensi memberikan tingkat pengembalian yang lebih optimal
dibandingkan dengan kepemilikan ruang perkantoran yang menjadi objek
Transaksi.
• Adanya kepemilikan ruang perkantoran sebagai aset tetap juga
menyebabkan Perseroan memiliki risiko atas kemungkinan perubahan nilai
pasar properti dan kondisi industri perkantoran, sehingga tidak tertutup
kemungkinan nilai ekonomis maupun nilai pasar aset tersebut pada masa
yang akan datang mengalami penurunan dibandingkan dengan nilai pada
saat Transaksi dilakukan.
• Terdapat kemungkinan bahwa manfaat operasional, efisiensi biaya, maupun
fleksibilitas pengelolaan aset yang diharapkan dari kepemilikan ruang
perkantoran tersebut tidak dapat terealisasi secara optimal akibat perubahan
kebutuhan ruang kerja, perkembangan pola kerja perusahaan, maupun
perubahan kondisi usaha Perseroan pada masa yang akan datang.
• Dalam menjalankan kegiatan usahanya dalam bidang aktivitas perusahaan
holding dan aktivitas konsultasi manajemen lainnya, Perseroan tidak terlepas
dari berbagai risiko usaha yang dihadapi, antara lain perubahan kondisi
ekonomi, perkembangan iklim investasi, kondisi pasar modal, kinerja entitas
anak dan entitas asosiasi, serta kebijakan dan/atau peraturan Pemerintah
yang berpotensi memberikan dampak terhadap kelangsungan usaha
Perseroan.
20
Page 22
II. ANALISIS KUALITATIF ATAS TRANSAKSI
II.A. PT Saratoga Investama Sedaya Tbk
II.A.1. Latar Belakang
Perseroan didirikan di Jakarta berdasarkan Akta Notaris No. 41 tanggal
17 Mei 1991 juncto Akta Notaris No. 33 tanggal 13 Juli 1992, keduanya dibuat di
hadapan Ny. Rukmasanti Hardjasatya, S.H., Notaris di Jakarta.
Akta pendirian Perseroan telah memperoleh persetujuan dari Menteri
Kehakiman Republik Indonesia (sekarang Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia) berdasarkan Surat Keputusan
No. C2-10198.HT.01.01.TH92 tanggal 15 Desember 1992 dan telah diumumkan
dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 19 tanggal 5 Maret 1993,
Tambahan No. 973.
Anggaran dasar Perseroan telah beberapa kali mengalami perubahan.
Perubahan terakhir berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat Umum
Pemegang Saham Perseroan No. 21 tanggal 4 Juli 2025 yang dibuat di hadapan
Jose Dima Satria, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta, terkait perubahan
Pasal 16 ayat 2 dan Pasal 19 ayat 2 Anggaran Dasar Perseroan mengenai
pengangkatan anggota Direksi dan Dewan Komisaris. Perubahan tersebut telah
diterima dan dicatat dalam database Sistem Administrasi Badan Hukum
Kementerian Hukum Republik Indonesia sebagaimana tercantum dalam Surat
Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan
No. AHU-AH.01.03-0183821 tanggal 14 Juli 2025.
Perseroan berkedudukan di Jakarta Selatan dengan alamat kantor pusat di
Menara Karya Lantai 15, Jalan H.R. Rasuna Said Blok X-5, Kavling 1 - 2, Jakarta
12950. Perseroan mulai beroperasi secara komersial pada tahun 1992.
II.A.2. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah melakukan aktivitas
perusahaan holding di mana kegiatan usaha utamanya adalah kepemilikan
dan/atau penguasaan aset dari sekelompok entitas anaknya dan melakukan
aktivitas konsultasi manajemen lainnya.
21
Page 23
II.B. Tinjauan Industri Properti
II.B.1. Tinjauan Industri Properti di Dunia
Industri properti merupakan salah satu industri terbesar di dunia. Hal ini terlihat
dari harga properti yang mengalami peningkatan pada setiap tahunnya.
Sektor-sektor penting dalam industri properti antara lain meliputi sektor
perumahan/real estate, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan,
perhotelan, serta kawasan industri.
Harga Sewa Pusat Perbelanjaan di Amerika Serikat
Periode Q4/2025 - Q1/2026
(Dalam USD per kaki kubik)
Harga
Kawasan
Q4/2025 Q1/2026
Timur Laut 24,93 25,27
Barat Tengah 19,27 19,42
Selatan 25,14 25,38
Barat 30,20 30,27
Sumber: Cushman & Wakefield
Berdasarkan laporan yang berjudul Marketbeat U.S. Retail Q1/2026 yang dirilis
oleh Cushman & Wakefield, harga sewa pusat perbelanjaan di Amerika Serikat
(AS) pada Q1/2026 secara keseluruhan mengalami peningkatan sebesar 0,63%
dibandingkan dengan Q4/2025, di mana wilayah Tmur Laut AS merupakan
wilayah dengan peningkatan harga sewa tertinggi yaitu sebesar 1,36% lebih
tinggi dibandingkan dengan periode Q4/2025. Selanjutnya, permintaan sewa
properti pusat perbelanjaan AS pada Q1/2026 dan Q4/2025 memiliki kinerja baik
dengan tingkat kekosongan pusat perbelanjaan masing-masing sebesar 5,90%
dan 5,80%. Tingkat kekosongan pada Q1/2026 sedikit meningkat, namun masih
terlalu dini untuk berasumsi bahwa terdapat perlambatan permintaan yang
berkelanjutan. Hal ini diperkuat dengan pembukaan toko yang direncanakan
melampaui jumlah penutupan toko.
22
Page 24
Persediaan Perumahan di AS
Desember 2025 – Maret 2026
(Dalam jutaan unit)
1,4
1,35
1,3
1,25
1,2
1,15
Des-25 Jan-26 Feb-26 Mar-26
Jumlah 1,23 1,26 1,29 1,36
Sumber: Trading Economics
Berdasarkan data yang diperoleh dari Trading Economics, persediaan
perumahan di AS dari Desember 2025 hingga Maret 2026 menunjukkan tren
kenaikan yang stabil dan positif dengan kenaikan masing-masing sebesar
2,44%, 2,38%, dan 5,43% dibandingkan dengan periode sebelumnya. Selain itu,
jumlah rumah yang aktif dijual di AS meningkat dari tahun ke tahun. Hal ini
menunjukkan bahwa pembeli telah memperoleh daya tawar di beberapa wilayah
di AS seiring dengan meningkatnya persediaan rumah di negara tersebut.
Menurut data yang diperoleh dari Grand View Research dalam laporannya yang
berjudul Real Estate Market (2026 – 2033), pangsa pasar properti dunia
diproyeksikan tu mbuh dengan tingkat pertumbuhan majemuk tahunan
(compound annual growth rate/CAGR) sebesar 7,10% dihitung sejak 2026
hingga 2033 menjadi sebesar USD 7,35 triliun pada tahun 2033. Pasar global
sedang mengalami transformasi struktural, didorong oleh urbanisasi, pergeseran
demografis, dan pengalokasian kembali modal ke aset penghasil pendapatan.
Selain didukung oleh permintaan yang stabil di segmen kepemilikan dan
penyewaan pasar perumahan, kenaikan pangsa pasar perumahan juga
didukung oleh pertumbuhan penduduk dan peningkatan pembentukan rumah
tangga yang terus mendorong kebutuhan akan ruang hunian, sementara
peningkatan akses ke pembiayaan hipotek telah memperkuat aktivitas
pembelian rumah, khususnya di kalangan konsumen usia kerja. Pada saat yang
sama, pasar perumahan sewa tetap tangguh karena peningkatan mobilitas
tenaga kerja, penundaan kepemilikan rumah, dan tekanan keterjangkauan di
pusat-pusat kota besar yang mendorong hunian berkelanjutan dan investasi
dalam pengembangan yang berfokus pada penyewaan.
23
Page 25
II.B.2. Tinjauan Industri Properti di Indonesia
Industri properti merupakan salah satu sektor strategis dalam perekonomian
Indonesia karena memiliki keterkaitan yang erat dengan berbagai sektor lainnya,
seperti konstruksi, manufaktur bahan bangunan, jasa keuangan, perdagangan,
serta infrastruktur. Perkembangan industri properti dipengaruhi oleh berbagai
faktor, antara lain pertumbuhan ekonomi, tingkat suku bunga, inflasi,
pertumbuhan penduduk, urbanisasi, kebijakan pemerintah, serta tingkat
investasi domestik maupun asing.
Salah satu subsektor dalam industri properti komersial adalah industri gedung
perkantoran yang berperan penting dalam menunjang aktivitas usaha,
administrasi, pengelolaan bisnis, serta operasional perusahaan. Permintaan
terhadap ruang perkantoran berasal dari berbagai sektor usaha, seperti jasa
keuangan, teknologi informasi, manufaktur, perdagangan, energi, konsultan,
serta perusahaan multinasional. Oleh karena itu, perkembangan industri
perkantoran dipengaruhi oleh kondisi makroekonomi, tingkat investasi, ekspansi
dunia usaha, perubahan pola kerja perusahaan, ketersediaan infrastruktur
transportasi, serta kualitas dan lokasi gedung.
Salah satu subsektor dalam industri properti komersial adalah industri gedung
perkantoran yang berperan penting dalam menunjang aktivitas usaha,
administrasi, pengelolaan bisnis, serta operasional perusahaan. Permintaan
terhadap ruang perkantoran berasal dari berbagai sektor usaha, seperti jasa
keuangan, teknologi informasi, manufaktur, perdagangan, energi, konsultan,
serta perusahaan multinasional. Oleh karena itu, perkembangan industri
perkantoran dipengaruhi oleh kondisi makroekonomi, tingkat investasi, ekspansi
dunia usaha, perubahan pola kerja perusahaan, ketersediaan infrastruktur
transportasi, serta kualitas dan lokasi gedung.
24
Page 26
Pasar Properti Komersial di Indonesia
Tahun 2026 – 2031
(Dalam miliar USD)
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2026 2031
Jumlah 28,55 39,02
Sumber: Mordor Intelligence
Berdasarkan data yang diperoleh dari Mordor Intelligence, nilai pasar properti
komersial di Indonesia diproyeksikan meningkat dari USD 28,55 miliar pada
tahun 2026 menjadi USD 39,02 miliar pada tahun 2031. Hal tersebut
menunjukkan adanya peningkatan nilai pasar sebesar USD 10,47 miliar atau
sekitar 36,67% selama periode tersebut. Pertumbuhan pasar tersebut didukung
oleh meningkatnya aktivitas bisnis, pembangunan infrastruktur, serta investasi
pada berbagai jenis properti komersial seperti gedung perkantoran, pusat
perbelanjaan, kawasan industri, dan logistik. Selain itu, Mordor Intelligence juga
memproyeksikan bahwa pasar properti komersial di Indonesia akan tumbuh
dengan compound annual growth rate (CAGR) sebesar 6,22% selama periode
2026 – 2031.
Sejalan dengan pertumbuhan pasar properti komersial, industri gedung
perkantoran di Indonesia juga menunjukkan perkembangan yang semakin
positif. Dalam beberapa tahun terakhir, aktivitas penyewaan ruang kantor
mengalami pemulihan secara bertahap seiring meningkatnya aktivitas bisnis dan
investasi. Di sisi lain, perusahaan semakin selektif dalam menentukan ruang
kantor dengan mempertimbangkan efisiensi biaya, fleksibilitas ruang kerja,
kualitas bangunan, aksesibilitas, serta aspek keberlanjutan (sustainability).
Kondisi tersebut mendorong meningkatnya permintaan terhadap gedung
perkantoran modern yang memiliki spesifikasi bangunan yang lebih baik,
efisiensi energi, serta fasilitas pendukung yang lebih lengkap.
25
Page 27
Meskipun demikian, industri gedung perkantoran masih menghadapi sejumlah
tantangan. Penerapan pola kerja hybrid dan optimalisasi penggunaan ruang
kerja menyebabkan sebagian perusahaan lebih selektif dalam menentukan
kebutuhan ruang kantor. Selain itu, tingkat persaingan antar gedung masih relatif
tinggi, sehingga pemilik gedung dituntut untuk meningkatkan daya saing melalui
penyediaan fasilitas yang lebih modern, pengelolaan gedung yang lebih
profesional, fleksibilitas skema penyewaan, serta penerapan konsep bangunan
hijau (green building) yang semakin menjadi pertimbangan bagi penyewa
maupun investor.
Di sisi lain, terbatasnya pembangunan proyek gedung perkantoran baru dalam
jangka pendek diperkirakan akan membantu proses penyerapan ruang kantor
yang telah tersedia sehingga mendukung perbaikan tingkat hunian secara
bertahap. Kondisi tersebut diharapkan mampu menciptakan keseimbangan
antara pasokan dan permintaan ruang perkantoran, khususnya pada gedung
dengan kualitas bangunan yang baik dan lokasi yang strategis.
Secara prospektif, industri properti di Indonesia, khususnya subsektor gedung
perkantoran, diperkirakan masih memiliki prospek pertumbuhan yang positif
dalam jangka menengah hingga panjang. Prospek tersebut didukung oleh
pertumbuhan ekonomi nasional, peningkatan investasi, pembangunan
infrastruktur, urbanisasi, serta meningkatnya kebutuhan ruang usaha yang
berkualitas. Meskipun demikian, perkembangan industri ini tetap dipengaruhi
oleh kondisi makroekonomi, tingkat suku bunga, dinamika investasi, serta
perubahan kebutuhan ruang kerja yang terus berkembang seiring dengan
transformasi model bisnis perusahaan.
Dengan mempertimbangkan pertumbuhan pasar properti komersial,
meningkatnya aktivitas investasi, serta kebutuhan ruang usaha yang terus
berkembang, industri properti di Indonesia, khususnya subsektor gedung
perkantoran, diperkirakan masih memiliki prospek yang cukup baik. Gedung
perkantoran yang memiliki lokasi strategis, kualitas bangunan yang baik, fasilitas
modern, serta pengelolaan yang profesional diperkirakan akan memiliki daya
saing yang lebih tinggi dalam memenuhi kebutuhan pasar di masa mendatang.
26
Page 28
II.C. Kegiatan Operasional dan Prospek Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah melakukan aktivitas
perusahaan holding di mana kegiatan usaha utamanya adalah kepemilikan
dan/atau penguasaan aset dari sekelompok entitas anaknya dan melakukan
aktivitas konsultasi manajemen lainnya.
Perseroan sebagai perusahaan investasi aktif, berfokus pada investasi pada
berbagai sektor strategis di Indonesia dengan tujuan menciptakan pertumbuhan
nilai investasi jangka panjang bagi para pemegang saham. Dalam menjalankan
kegiatan usahanya, Perseroan tidak hanya melakukan penyertaan modal,
namun juga berperan aktif dalam mendukung pengembangan usaha, penguatan
tata kelola, optimalisasi operasional, serta penciptaan nilai pada perusahaan-
perusahaan portofolionya. Portofolio investasi Perseroan mencakup berbagai
sektor usaha yang memiliki fundamental yang kuat dan prospek pertumbuhan
jangka panjang, antara lain sektor sumber daya alam, infrastruktur dan utilitas,
layanan kesehatan, teknologi digital, serta sektor konsumen.
Perseroan senantiasa menerapkan strategi investasi yang disiplin dengan
mengedepankan prinsip kehati-hatian dalam melakukan identifikasi, evaluasi,
dan pengelolaan investasi. Perseroan juga terus berupaya menjaga ketahanan
portofolio investasinya melalui diversifikasi sektor usaha, penguatan tata kelola
perusahaan yang baik, serta pengelolaan risiko yang terukur guna menghadapi
dinamika kondisi perekonomian dan pasar.
Prospek usaha Perseroan ke depan dipengaruhi oleh perkembangan kondisi
ekonomi makro Indonesia, tingkat investasi, pembangunan infrastruktur,
pertumbuhan konsumsi domestik, serta perkembangan sektor-sektor strategis
yang menjadi fokus investasi Perseroan. Perekonomian Indonesia yang
didukung oleh besarnya pasar domestik, stabilitas sistem keuangan,
pertumbuhan kelas menengah, serta berbagai kebijakan pemerintah dalam
mendorong investasi dan pembangunan berkelanjutan diharapkan dapat
menjadi faktor pendukung bagi pertumbuhan perusahaan-perusahaan portofolio
Perseroan.
Selain itu, meningkatnya kebutuhan investasi pada sektor energi, infrastruktur,
layanan kesehatan, teknologi digital, dan sektor-sektor pendukung pertumbuhan
ekonomi nasional diharapkan dapat membuka peluang investasi baru bagi
Perseroan. Dengan pengalaman yang dimiliki dalam melakukan investasi dan
pengelolaan portofolio, jaringan bisnis yang luas, serta kemampuan dalam
mengidentifikasi peluang investasi yang memiliki potensi pertumbuhan jangka
panjang, Perseroan diharapkan dapat terus meningkatkan nilai portofolio
investasinya dan menciptakan nilai tambah yang berkelanjutan bagi para
pemegang saham.
27
Page 29
Dengan mempertimbangkan posisi Perseroan sebagai perusahaan investasi
aktif yang memiliki portofolio investasi pada berbagai sektor strategis, kualitas
aset investasi yang dimiliki, serta strategi pengelolaan portofolio yang
berorientasi pada penciptaan nilai jangka panjang, maka prospek usaha
Perseroan ke depan dinilai tetap memiliki peluang pertumbuhan yang baik.
Perseroan diharapkan dapat terus memanfaatkan berbagai peluang investasi
yang tersedia seiring dengan pertumbuhan ekonomi Indonesia serta
perkembangan sektor-sektor usaha yang menjadi fokus investasinya.
II.D. Alasan Dilakukan Transaksi
Alasan dilakukannya Transaksi adalah sebagai berikut:
• Dalam rangka mendukung perkembangan kegiatan usaha dan kebutuhan
Perseroan, manajemen Perseroan telah mempertimbangkan berbagai
aspek, antara lain efisiensi operasional, kesesuaian spesifikasi aset dengan
kebutuhan usaha Perseroan, Perseroan telah melakukan Transaksi di mana
Aset merupakan ruang kantor yang saat ini disewa oleh Perseroan dan dinilai
memiliki lokasi, kondisi, dan karakteristik yang sesuai dengan kebutuhan
Perseroan dalam jangka panjang, yang diharapkan dapat meningkatkan
efektivitas pengelolaan fasilitas operasional, serta mengurangi
ketergantungan terhadap penggunaan aset melalui mekanisme sewa atau
pengaturan penggunaan lainnya.
• Transaksi merupakan bagian dari upaya Perseroan untuk meningkatkan
efisiensi pengelolaan aset dan biaya operasional melalui perubahan status
penggunaan ruang perkantoran dari sewa menjadi kepemilikan. Dengan
dilakukannya pembelian atas Aset tersebut, Perseroan diharapkan dapat
memiliki kendali atas aset untuk digunakan dalam menunjang kegiatan
operasionalnya, termasuk dalam melakukan pengelolaan, pengembangan,
maupun pemanfaatan ruang sesuai dengan kebutuhan usaha Perseroan
pada masa yang akan datang.
• Dengan melakukan Transaksi, kepemilikan langsung atas ruang perkantoran
tersebut diharapkan dapat memberikan manfaat berupa peningkatan
fleksibilitas dalam pengelolaan aset, penguatan basis aset Perseroan, serta
mendukung keberlangsungan kegiatan operasional Perseroan secara lebih
efektif dan efisien. Mengingat lokasi Aset berada pada gedung yang saat ini
telah menjadi pusat kegiatan operasional Perseroan, kepemilikan langsung
atas Aset juga diharapkan dapat memberikan kepastian penggunaan Aset
dalam jangka panjang guna menjalankan kegiatan operasional Perseroan
pada masa yang akan datang.
28
Page 30
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan diharapkan dapat memperoleh
manfaat ekonomi jangka panjang dari kepemilikan Aset, baik melalui
peningkatan nilai aset yang dimiliki maupun melalui optimalisasi penggunaan
ruang perkantoran untuk mendukung kegiatan usaha Perseroan. Dengan
demikian, Transaksi diharapkan dapat mendukung pelaksanaan strategi
usaha Perseroan secara berkelanjutan serta memberikan nilai tambah bagi
Perseroan dan seluruh pemegang saham Perseroan.
II.E. Analisis Keuntungan dan Kerugian dari Transaksi
Keuntungan Transaksi adalah sebagai berikut:
• Dalam rangka mendukung perkembangan kegiatan usaha dan kebutuhan
Perseroan, manajemen Perseroan telah mempertimbangkan berbagai
aspek, antara lain efisiensi operasional, kesesuaian spesifikasi aset dengan
kebutuhan usaha Perseroan, Perseroan telah melakukan Transaksi di mana
Aset merupakan ruang kantor yang saat ini disewa oleh Perseroan dan dinilai
memiliki lokasi, kondisi, dan karakteristik yang sesuai dengan kebutuhan
Perseroan dalam jangka panjang, yang diharapkan dapat meningkatkan
efektivitas pengelolaan fasilitas operasional, serta mengurangi
ketergantungan terhadap penggunaan aset melalui mekanisme sewa atau
pengaturan penggunaan lainnya.
• Transaksi merupakan bagian dari upaya Perseroan untuk meningkatkan
efisiensi pengelolaan aset dan biaya operasional melalui perubahan status
penggunaan ruang perkantoran dari sewa menjadi kepemilikan. Dengan
dilakukannya pembelian atas Aset tersebut, Perseroan diharapkan dapat
memiliki kendali atas aset untuk digunakan dalam menunjang kegiatan
operasionalnya, termasuk dalam melakukan pengelolaan, pengembangan,
maupun pemanfaatan ruang sesuai dengan kebutuhan usaha Perseroan
pada masa yang akan datang.
• Dengan melakukan Transaksi, kepemilikan langsung atas ruang perkantoran
tersebut diharapkan dapat memberikan manfaat berupa peningkatan
fleksibilitas dalam pengelolaan aset, penguatan basis aset Perseroan, serta
mendukung keberlangsungan kegiatan operasional Perseroan secara lebih
efektif dan efisien. Mengingat lokasi Aset berada pada gedung yang saat ini
telah menjadi pusat kegiatan operasional Perseroan, kepemilikan langsung
atas Aset juga diharapkan dapat memberikan kepastian penggunaan Aset
dalam jangka panjang guna menjalankan kegiatan operasional Perseroan
pada masa yang akan datang.
29
Page 31
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan diharapkan dapat memperoleh
manfaat ekonomi jangka panjang dari kepemilikan Aset, baik melalui
peningkatan nilai aset yang dimiliki maupun melalui optimalisasi penggunaan
ruang perkantoran untuk mendukung kegiatan usaha Perseroan. Dengan
demikian, Transaksi diharapkan dapat mendukung pelaksanaan strategi
usaha Perseroan secara berkelanjutan serta memberikan nilai tambah bagi
Perseroan dan seluruh pemegang saham Perseroan.
Kerugian Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan berpotensi kehilangan kesempatan untuk memanfaatkan dana
yang digunakan dalam Transaksi untuk alternatif investasi lain yang mungkin
dapat memberikan tingkat pengembalian yang lebih tinggi dibandingkan
dengan investasi dalam kepemilikan ruang perkantoran.
• Dengan dilaksanakannya Transaksi, ruang perkantoran yang sebelumnya
digunakan melalui mekanisme sewa akan menjadi aset tetap milik
Perseroan. Sehubungan dengan hal tersebut, Perseroan akan menghadapi
risiko yang melekat pada kepemilikan aset properti, termasuk risiko
perubahan nilai pasar properti, kondisi industri perkantoran, serta biaya
pemeliharaan dan pengelolaan aset yang dapat memengaruhi manfaat
ekonomi yang diharapkan dari kepemilikan Aset.
• Terdapat kemungkinan bahwa manfaat yang diharapkan dari Transaksi,
termasuk efisiensi biaya operasional, kepastian penggunaan ruang
perkantoran dalam jangka panjang, serta optimalisasi pengelolaan aset,
tidak dapat terealisasi secara optimal akibat perubahan strategi usaha,
kebutuhan operasional, maupun kondisi bisnis Perseroan di masa yang akan
datang.
• Dalam menjalankan kegiatan usahanya dalam bidang aktivitas perusahaan
holding dan aktivitas konsultasi manajemen lainnya, Perseroan tidak terlepas
dari berbagai risiko usaha yang dihadapi, antara lain perubahan kondisi
ekonomi, perkembangan iklim investasi, kondisi pasar modal, kinerja entitas
anak dan entitas asosiasi, serta kebijakan dan/atau peraturan Pemerintah
yang berpotensi memberikan dampak terhadap kelangsungan usaha
Perseroan.
30
Page 32
III. ANALISIS KUANTITATIF ATAS TRANSAKSI
III.A. Analisis atas Kinerja Historis Perseroan
Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022, dan 2021, telah diaudit
oleh KAP SWR dengan pendapat wajar tanpa modifikasian.
Ikhtisar data keuangan penting Perseroan adalah sebagai berikut:
III.A.1. Laporan Posisi Keuangan
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
ASET
Kas dan setara kas 966.366 1.532.633 665.225 862.852 462.112
Kas yang dibatasi penggunaannya 1.125 1.012 2.501 884 798
Piutang - neto
Pihak tidak berelasi 438 2.077 77.711 170 52.691
Pihak berelasi 731.256 599.127 1.051.856 1.247.238 806.507
Pajak dibayar di muka 5.802 4.751 2.741 2.030 1.793
Investasi pada saham 56.742.393 51.912.192 46.680.205 57.787.584 57.885.258
Investasi pada efek lainnya 3.916.234 3.633.699 2.327.940 3.730.341 1.809.942
Properti investasi 109.642 108.964 108.488 101.352 103.425
Aset keuangan derivatif - - - 7.353 -
Aset lainnya 37.586 47.402 28.453 31.346 29.001
JUMLAH ASET 62.510.842 57.841.857 50.945.120 63.771.150 61.151.527
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Utang lainnya 25.869 5.576 5.417 16.508 4.442
Utang pajak penghasilan 15.626 5.856 1.644 14.105 277
Utang pajak lainnya 1.265 632 1.423 3.198 2.524
Pendapatan diterima di muka 4.442 3.189 2.396 684 10.858
Pinjaman 1.450.471 3.213.975 926.106 1.544.224 3.935.393
Liabilitas keuangan derivatif - - - - 24.741
Liabilitas pajak tangguhan - neto 2.053.719 2.802.943 1.188.409 2.348.924 1.131.067
Liabilitas imbalan kerja 40.616 36.878 31.501 27.070 27.443
JUMLAH LIABILITAS 3.592.008 6.069.049 2.156.896 3.954.713 5.136.745
EKUITAS
Modal saham 271.297 271.297 271.297 271.297 271.297
Tambahan modal disetor 5.184.710 5.184.710 5.184.710 5.184.710 5.184.710
Saham tresuri (9.833) (13.310) (18.574) (27.813) (38.051)
Akumulasi pembayaran berbasis saham 36.373 35.757 29.020 32.616 35.513
Selisih penjabaran laporan keuangan dalam mata uang asing 64.526 50.270 23.888 (269) 28.707
Komponen ekuitas lainnya 139.396 132.748 126.125 100.170 62.963
Saldo laba 53.204.049 46.084.625 43.092.157 54.254.822 50.448.596
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 58.890.518 51.746.097 48.708.623 59.815.533 55.993.735
Kepentingan non-pengendali 28.316 26.711 79.601 904 21.047
JUMLAH EKUITAS 58.918.834 51.772.808 48.788.224 59.816.437 56.014.782
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 62.510.842 57.841.857 50.945.120 63.771.150 61.151.527
31
Page 33
III.A.2. Aset
Jumlah aset Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023,
2022, dan 2021 masing-masing adalah sebesar Rp 62.510,84 miliar,
Rp 57.841,86 miliar, Rp 50.945,12 miliar, Rp 63.771,15 miliar, dan
Rp 61.151,53 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2025, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 4.668, 99 miliar atau setara dengan 8,07% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2024. Kenaikan ini terutama disebabkan
oleh kenaikan investasi pada saham sebesar Rp 4.830,20 miliar, yang disertai
dengan penurunan kas dan setara kas sebesar Rp 566,27 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 6.896,74 miliar atau setara dengan 13,54% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama disebabkan
oleh kenaikan investasi pada saham dan investasi pada efek lainnya masing-
masing sebesar Rp 5.231,99 miliar dan Rp 1.305,76 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah aset Perseroan mengalami penurunan
sebesar Rp 12.826,03 miliar atau setara dengan 20,11% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2022. Penurunan ini terutama
disebabkan oleh penurunan investasi pada saham dan investasi pada efek
lainnya masing-masing sebesar Rp 11.107,38 miliar dan Rp 1.402,40 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 2.619,62 miliar atau setara dengan 4,28% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan
oleh kenaikan investasi pada efek lainnya sebesar Rp 1.920,40 miliar.
III.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024,
2023, 2022, dan 2021 masing-masing adalah sebesar Rp 3.592,01 miliar,
Rp 6.069,05 miliar, Rp 2.156,90 miliar, Rp 3.954,71 miliar, dan
Rp 5.136,75 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2025, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 2.477,04 miliar atau setara dengan 40,81%
dibandingkan dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2024.
Penurunan ini terutama disebabkan oleh penurunan pinjaman dan liabilitas pajak
tangguhan – neto masing-masing sebesar Rp 1.763,50 miliar dan
Rp 749,22 miliar.
32
Page 34
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 3.912,15 miliar atau setara dengan 181,38% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan pinjaman dan liabilitas pajak tangguhan – neto
masing-masing sebesar Rp 2.287,87 miliar dan Rp 1.614,53 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 1.797,82 miliar atau setara dengan 45,46% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022.
Penurunan ini terutama disebabkan oleh penurunan liabilitas pajak
tangguhan – neto sebesar Rp 1.160,52 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 1.182,03 miliar atau setara dengan 23,01% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini
terutama disebabkan oleh penurunan pinjaman sebesar Rp 2.391,17 miliar, yang
disertai dengan kenaikan liabilitas pajak tangguhan – neto sebesar
Rp 1.217,86 miliar.
III.A.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas Perseroan yang diatribusikan kepada pemilik entitas induk pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022, dan 2021 masing-masing
adalah sebesar Rp 58.890,52 miliar, Rp 51.746,10 miliar, Rp 48.708,62 miliar,
Rp 59.815,53 miliar, dan Rp 55.993,74 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2025, jumlah ekuitas Perseroan yang diatribusikan
kepada pemilik entitas induk mengalami kenaikan sebesar Rp 7.144,42 miliar
atau setara dengan 13,81% dibandingkan dengan jumlah ekuitas pada
tanggal 31 Desember 2024. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh laba tahun
berjalan yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk sebesar
Rp 7.318,80 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024, jumlah ekuitas Perseroan yang diatribusikan
kepada pemilik entitas induk mengalami kenaikan sebesar Rp 3.037,48 miliar
atau setara dengan 6,24% dibandingkan dengan jumlah ekuitas pada
tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama disebabkan laba tahun
berjalan yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk sebesar
Rp 3.290,20 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah ekuitas Perseroan yang diatribusikan
kepada pemilik entitas induk mengalami penurunan sebesar Rp 11.106,91 miliar
atau setara dengan 18,57% dibandingkan dengan jumlah ekuitas pada
tanggal 31 Desember 2022. Penurunan ini terutama disebabkan oleh rugi tahun
berjalan yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk sebesar
Rp 10.149,77 miliar.
33
Page 35
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas Perseroan yang diatribusikan
kepada pemilik entitas induk mengalami kenaikan sebesar Rp 3.821,79 miliar
atau setara dengan 6,83% dibandingkan dengan jumlah ekuitas pada
tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh laba tahun
berjalan yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk sebesar
Rp 4.616,37 miliar.
III.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
Pendapatan 7.006.519 5.327.290 (11.003.035) 6.338.674 26.064.901
Beban usaha 232.558 232.424 222.144 232.400 153.497
Laba (rugi) usaha 6.773.961 5.094.866 (11.225.179) 6.106.274 25.911.404
Penghasilan lainnya 11.174 14.998 11.766 4.853 8.400
Perubahan nilai wajar properti investasi 678 476 7.136 (2.073) 721
Pemulihan penurunan nilai aset keuangan - - - 19.059 -
Beban lainnya (10.564) (9.466) (20.546) (24.520) (20.231)
Keuntungan (kerugian) neto selisih kurs (1.043) (32.143) 12.560 (82.369) (16.306)
Keuntungan (kerugian) neto atas instrumen keuangan
derivatif lainnya (387) (318) 104 22.281 4.217
Beban bunga (165.202) (153.187) (95.106) (184.833) (192.137)
Laba (rugi) sebelum pajak 6.608.617 4.915.226 (11.309.265) 5.858.672 25.696.068
Manfaat (beban) pajak penghasilan 713.709 (1.623.730) 1.157.924 (1.232.449) (804.242)
Laba (rugi) tahun berjalan 7.322.326 3.291.496 (10.151.341) 4.626.223 24.891.826
Penghasilan (rugi) komprehensif lain 14.744 26.456 26.432 (40.001) 3.383
Jumlah penghasilan (rugi) komprehensif tahun berjalan 7.337.070 3.317.952 (10.124.909) 4.586.222 24.895.209
Laba (rugi) tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 7.318.796 3.290.197 (10.149.771) 4.616.367 24.889.900
Kepentingan non-pengendali 3.530 1.299 (1.570) 9.856 1.926
III.A.6 Pendapatan/Kerugian
Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2025, 2024, 2022, dan 2021 masing-masing adalah sebesar
Rp 7.006,52 miliar, Rp 5.327,29 miliar, Rp 6.338,67 miliar, dan
Rp 26.064,90 miliar. Kerugian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2023 adalah sebesar Rp 11.003,04 miliar.
Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 mengalami kenaikan sebesar Rp 1.679,23 miliar atau setara
dengan 31,52% dibandingkan dengan pendapatan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2024.
Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 mengalami kenaikan sebesar Rp 16.330,32 miliar atau
setara dengan 148,42% dibandingkan dengan pendapatan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023.
Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami penurunan sebesar Rp 17.341,71 miliar atau
setara dengan 273,59% dibandingkan dengan pendapatan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
34
Page 36
Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami penurunan sebesar Rp 19.726,23 miliar atau
setara dengan 75,68% dibandingkan dengan pendapatan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
III.A.7. Laba (Rugi) Tahun Berjalan
Laba tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk
Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025,
2024, 2022, dan 2021 masing-masing adalah sebesar Rp 7.318,80 miliar,
Rp 3.290,20 miliar, Rp 4.616,37 miliar, dan Rp 24.889,90 miliar. Rugi tahun
berjalan yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 adalah sebesar
Rp 10.149,77 miliar.
Laba tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk
Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025
mengalami kenaikan sebesar Rp 4.028,60 miliar atau setara dengan 122,44%
dibandingkan dengan laba tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada
pemilik entitas induk untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024.
Laba tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk
Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024
mengalami kenaikan sebesar Rp 13.439,97 miliar atau setara dengan 132,42%
dibandingkan dengan rugi tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada
pemilik entitas induk untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023.
Rugi tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk
Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023
mengalami penurunan sebesar Rp 14.766,14 miliar atau setara dengan 319,86%
dibandingkan dengan laba tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada
pemilik entitas induk untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
Laba tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk
Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022
mengalami penurunan sebesar Rp 20.273,53 miliar atau setara dengan 81,45%
dibandingkan dengan laba tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada
pemilik entitas induk untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
35
Page 37
III.A.8. Laporan Arus Kas
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dividen 2.510.415 4.247.922 3.032.101 2.148.503 871.386
Penerimaan dari penarikan atas investasi pada saham dan
efek lainnya 1.792.437 712.091 856.931 20.199.792 443.465
Penerimaan pendapatan bunga dan lainnya 161.371 62.459 24.540 15.594 8.496
Pembayaran bunga (176.921) (138.434) (92.453) (182.347) (193.551)
Penempatan investasi pada saham dan efek lainnya (2.765.451) (5.771.778) (2.151.811) (18.289.609) (1.317.184)
Penambahan piutang (26.651) (8.550) (55.168) - -
Pengembalian piutang 89.463 77.585 - - -
Penerimaan piutang - - - 32.357 665
Pembayaran kepada karyawan (118.362) (116.511) (102.804) (89.965) (91.980)
Pembayaran pajak penghasilan (25.883) (5.005) (15.262) (678) (1.784)
Pembayaran kas untuk aktivitas operasi lainnya (56.137) (91.263) (88.155) (126.335) (82.156)
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Operasi 1.384.281 (1.031.484) 1.407.919 3.707.312 (362.643)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Pembayaran perolehan aset tetap (10.081) (17.992) (891) (1.401) (453)
Penerimaan dari penjualan aset tetap 4 75 - - -
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi (10.077) (17.917) (891) (1.401) (453)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan dari pinjaman bank 2.931.310 3.532.569 1.117.605 451.000 1.964.355
Pembayaran pinjaman bank (4.685.702) (1.294.625) (1.708.330) (3.006.535) (1.284.719)
Pembelian saham tresuri - - (5.204) (985) -
Pembayaran dividen (199.860) (297.803) (1.013.638) (809.836) (296.329)
Pembayaran dividen kepada kepentingan non-pengendali (1.925) - - (12.138) -
Perubahan pada kas yang dibatasi penggunaannya (113) 1.489 (1.616) (86) (9)
Penerimaan setoran modal dari kepentingan nonpengendali - 24.505 - - -
Pengembalian modal kepada kepentingan non-pengendali - (78.737) - (7.141) -
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan (1.956.290) 1.887.398 (1.611.183) (3.385.721) 383.298
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS (582.086) 837.997 (204.155) 320.190 20.202
Pengaruh perubahan selisih kurs dari kas dan setara kas 15.819 29.411 6.528 80.550 11.305
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 1.532.633 665.225 862.852 462.112 430.605
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 966.366 1.532.633 665.225 862.852 462.112
Arus Kas dari (untuk) Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2023, dan 2022
masing-masing adalah sebesar Rp 1.384,28 miliar, Rp 1.407,92 miliar, dan
Rp 3.707,31 miliar. Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi
Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024
dan 2021 masing-masing adalah sebesar Rp 1.031,48 miliar dan
Rp 362,64 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 sebesar Rp 1.384,28 miliar terutama
berasal dari penerimaan dividen serta penerimaan dari penarikan atas investasi
pada saham dan efek lainnya masing-masing sebesar Rp 2.510,42 miliar dan
Rp 1.792,44 miliar, yang disertai dengan penempatan investasi pada saham dan
efek lainnya sebesar Rp 2.765,45 miliar.
36
Page 38
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 1.031,48 miliar
terutama berasal dari penempatan investasi pada saham dan efek lainnya
sebesar Rp 5.771,78 miliar, yang disertai dengan penerimaan dividen serta
penerimaan dari penarikan atas investasi pada saham dan efek lainnya
masing-masing sebesar Rp 4.247,92 miliar dan Rp 712,09 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 1.407,92 terutama berasal
dari penerimaan dividen serta penerimaan dari penarikan atas investasi pada
saham dan efek lainnya masing-masing sebesar Rp 3.032,10 miliar dan
Rp 856,93 miliar, yang disertai dengan penempatan investasi pada saham dan
efek lainnya sebesar Rp 2.151,81 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 3.707,31 miliar terutama
berasal dari penerimaan dividen serta penerimaan dari penarikan atas investasi
pada saham dan efek lainnya masing-masing sebesar
Rp 2.148,50 miliar dan Rp 20.199,79 miliar, yang disertai dengan penempatan
investasi pada saham dan efek lainnya sebesar Rp 18.289,61 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 362,64 miliar
terutama berasal dari penempatan investasi pada saham dan efek lainnya
sebesar Rp 1.317,18 miliar, yang disertai dengan penerimaan dividen sebesar
Rp 871,39 miliar.
Arus Kas untuk Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023,
2022, dan 2021 masing-masing adalah sebesar Rp 10,08 miliar,
Rp 17,92 miliar, Rp 0,89 miliar, Rp 1,40 miliar, dan Rp 0,45 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 sebesar Rp 10,08 miliar terutama
berasal dari pembayaran perolehan aset tetap sebesar Rp 10,08 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 17,92 miliar terutama
berasal dari pembayaran perolehan aset tetap sebesar Rp 17,99 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 0,89 miliar yang
seluruhnya berasal dari pembayaran perolehan aset tetap.
37
Page 39
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 1,40 miliar yang
seluruhnya berasal dari pembayaran perolehan aset tetap.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 0,45 miliar yang
seluruhnya berasal dari pembayaran perolehan aset tetap.
Arus Kas dari (untuk) Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2023, dan 2022
masing-masing adalah sebesar Rp 1.956,29 miliar, Rp 1.611,18 miliar, dan
Rp 3.385,72 miliar. Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan
Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024
dan 2021 masing-masing adalah sebesar Rp 1.887,40 miliar dan
Rp 383,30 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 sebesar
Rp 1.956,29 miliar terutama berasal dari pembayaran pinjaman bank dan
pembayaran dividen masing-masing sebesar Rp 4.685,70 miliar dan
Rp 199,86 miliar, yang disertai dengan penerimaan dari pinjaman bank sebesar
Rp 2.931,31 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 1.887,40 miliar
terutama berasal dari penerimaan dari pinjaman bank Rp 3.532,57 miliar, yang
disertai dengan sebesar pembayaran pinjaman bank dan pembayaran dividen
masing-masing sebesar Rp 1.294,63 miliar dan Rp 297,80 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar
Rp 1.611,18 miliar terutama berasal dari pembayaran pinjaman bank dan
pembayaran dividen masing-masing sebesar Rp 1.708,33 miliar dan
Rp 1.013,64 miliar, yang disertai dengan penerimaan dari pinjaman bank
sebesar Rp 1.117,61 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar
Rp 3.385,72 miliar terutama berasal dari pembayaran pinjaman bank dan
pembayaran dividen masing-masing sebesar Rp 3.006,54 miliar dan
Rp 809,84 miliar, yang disertai dengan penerimaan dari pinjaman bank sebesar
Rp 451,00 miliar.
38
Page 40
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 383,30 miliar
terutama berasal dari penerimaan dari pinjaman bank Rp 1.964,36 miliar, yang
disertai dengan sebesar pembayaran pinjaman bank dan pembayaran dividen
masing-masing sebesar Rp 1.284,72 miliar dan Rp 296,33 miliar.
III.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset 0,11 0,09 (0,22) 0,10 0,43
Ekuitas terhadap jumlah aset 0,94 0,90 0,96 0,94 0,92
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,06 0,10 0,04 0,06 0,08
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 0,06 0,12 0,04 0,07 0,09
Rasio Profitabilitas
Marjin laba (rugi) usaha 96,68% 95,64% 102,02% 96,33% 99,41%
Marjin laba (rugi) bersih 104,51% 61,79% 92,26% 72,98% 95,50%
Laba (rugi) usaha terhadap jumlah aset 10,84% 8,81% -22,03% 9,58% 42,37%
Imbal hasil aset 11,71% 5,69% -19,93% 7,25% 40,71%
Laba (rugi) usaha terhadap ekuitas 11,50% 9,84% -23,01% 10,21% 46,26%
Imbal hasil ekuitas 12,43% 6,36% -20,81% 7,73% 44,44%
III.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi Perseroan. Pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2022, dan 2021 rasio perputaran
jumlah aset masing-masing adalah 0,11; 0,09; 0,10; dan 0,43.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas
Perseroan terhadap jumlah aset Perseroan. Pada tanggal-tanggal
31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022, dan 2021 rasio ekuitas terhadap jumlah
aset masing-masing adalah 0,94; 0,90; 0,96; 0,94; dan 0,92.
III.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan Perseroan untuk memenuhi seluruh
liabilitasnya yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui perbandingan
antara jumlah liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022, dan 2021 rasio
jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,06; 0,10; 0,04;
0,06; dan 0,08, sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas
masing-masing adalah 0,06; 0,12; 0,04; 0,07; dan 0,09.
39
Page 41
III.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba bersih dari aset yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2022, dan 2021
masing-masing adalah 11,71%, 5,69%, 7,25%, dan 40,71%.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan. Imbal hasil ekuitas
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2022,
dan 2021 masing-masing adalah 12,43%, 6,36%, 7,73%, dan 44,44%.
III.C. Analisis atas Laporan Proforma
Analisis atas Proforma Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan Sebelum
dan Setelah Transaksi.
Tabel di bawah ini menunjukkan ikhtisar mengenai proforma laporan posisi
keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Transaksi yang
disusun oleh manajemen Perseroan.
Ikhtisar data keuangan penting proforma pada tanggal 31 Desember 2025:
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/12/25 Penyesuaian
Transaksi
ASET
Kas dan setara kas 966.366 (21.989) 944.377
Kas yang dibatasi penggunaannya 1.125 - 1.125
Piutang - neto
Pihak tidak berelasi 438 - 438
Pihak berelasi 731.256 - 731.256
Pajak dibayar di muka 5.802 - 5.802
Investasi pada saham 56.742.393 - 56.742.393
Investasi pada efek ekuitas lainnya 3.916.234 - 3.916.234
Properti investasi 109.642 - 109.642
Aset lainnya 37.586 21.989 59.575
JUMLAH ASET 62.510.842 - 62.510.842
40
Page 42
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/12/25 Penyesuaian
Transaksi
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
Utang lainnya 25.869 - 25.869
Utang pajak penghasilan 15.626 - 15.626
Utang pajak lainnya 1.265 - 1.265
Pendapatan diterima di muka 4.442 - 4.442
Pinjaman 1.450.471 - 1.450.471
Liabilitas pajak tangguhan - neto 2.053.719 - 2.053.719
Liabilitas imbalan kerja 40.616 - 40.616
JUMLAH LIABILITAS 3.592.008 - 3.592.008
EKUITAS
Modal saham 271.297 - 271.297
Tambahan modal disetor 5.184.710 - 5.184.710
Saham tresuri (9.833) - (9.833)
Akumulasi pembayaran berbasis saham 36.373 - 36.373
Selisih penjabaran laporan keuangan dalam mata uang asing 64.526 - 64.526
Komponen ekuitas lainnya 139.396 - 139.396
Saldo laba 53.204.049 - 53.204.049
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
Induk 58.890.518 - 58.890.518
Kepentingan non-pengendali 28.316 - 28.316
JUMLAH EKUITAS 58.918.834 - 58.918.834
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 62.510.842 - 62.510.842
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/12/25 Penyesuaian
Transaksi
Keuntungan neto atas investasi pada saham dan efek lainnya 4.139.792 - 4.139.792
Penghasilan dividen dan bunga 2.866.727 - 2.866.727
Penghasilan lainnya 11.174 - 11.174
Perubahan nilai wajar properti investasi 678 - 678
Beban usaha (232.558) - (232.558)
Beban lainnya (10.564) - (10.564)
Kerugian neto selisih kurs (1.043) - (1.043)
Kerugian neto atas instrumen keuangan derivatif lainnya (387) - (387)
Beban bunga (165.202) - (165.202)
Laba sebelum pajak 6.608.617 - 6.608.617
Manfaat pajak penghasilan 713.709 - 713.709
Laba tahun berjalan 7.322.326 - 7.322.326
Pendapatan komprehensif lainnya 14.744 - 14.744
Jumlah laba komprehensif tahun berjalan 7.337.070 - 7.337.070
Laba bersih tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 7.318.796 - 7.318.796
Kepentingan non-pengendali 3.530 - 3.530
41
Page 43
III.D. Analisis atas Laporan Penilaian Properti
KJPP IBR merupakan kantor jasa penilai independen berdasarkan Izin Usaha
No. 2.09.0047, Kep. Menkeu No. 552/KM.1/2009 tertanggal 10 Juni 2009 dari
Kementerian Keuangan Republik Indonesia, yang terdaftar sebagai profesi
penunjang pasar modal di OJK dengan STTD Profesi Penunjang Pasar
Modal dari Bagian Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan
(Penilai Properti dan Bisnis) No. STTD.PPB-27/PJ-1/PM.02/2023 yang telah
ditunjuk oleh Perseroan sebagai penilai independen untuk memberikan
pendapat mengenai nilai pasar Objek Penilaian berdasarkan surat penawaran
No. 047/IDRBDG-PEN/PNW/V/2026 tertanggal 25 Mei 2026.
Berikut adalah ringkasan dari laporan penilaian atas Objek Penilaian untuk
keperluan Transaksi yang disusun oleh penilai independen KJPP IBR dengan
No. 00123/2.0047-05/PI/10/0500/1/VI/2026 tanggal 24 Juni 2026:
1. Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek Penilaian merupakan ruang perkantoran seluas ±608,44 m², yang
berlokasi di Gedung Menara Karya Lantai 12, Unit A, B, C, D, Jalan H.R.
Rasuna Said Blok X-5, Kavling 1 – 2, Jakarta Selatan 12950.
Bentuk kepemilikan atas Objek Penilaian berupa empat Sertipikat Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun. Bentuk kepemilikan tanah berupa kepemilikan
Tunggal dimana berdasarkan salinan sertipikat yang KJPP IBR terima tidak
tercantum atau tidak terdapat catatan/penunjuk yang menyatakan bahwa
tanah tersebut berada diatas alas hak yang lainnya. Adapun rincian dari
legalitas tanah tersebut, dengan rincian sebagai berikut:
• Unit A, SHMSRS No. 2232/XII, dengan luas ±252,82 m².
• Unit B, SHMSRS No. 2233/XII, dengan luas ±56,92 m².
• Unit C, SHMSRS No. 2234/XII, dengan luas ±75,94 m².
• Unit D, SHMSRS No. 2235/XII, dengan luas ±222,76 m².
2. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dan tujuan penilaian ini adalah memberikan opini/pendapat Nilai
Pasar atas Objek Penilaian yang dinilai untuk kepentingan Transaksi dan
oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya.
42
Page 44
3. Dasar Nilai
Penilaian ini disusun mengikuti Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
28/POJK.04/2021 KEPI dan SPI Edisi VII – 2018 dan 300, 310 – Edisi Revisi,
dimana Dasar Nilai yang sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar
dari aset yang dinilai. Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan sebagai
berikut:
- Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian dan tanpa paksaan. (POJK Nomor 28/POJK.04/2021).
- Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu asset atau liabilitas pada
tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI Edisi VII-2018, SPI 101-3.1).
4. Tanggal Penilaian
Inspeksi aset di lokasi dilakukan pada tanggal 9 Juni 2026. Tanggal penilaian
ditentukan pada tanggal 31 Desember 2025. Sehubungan dengan
kemungkinan perubahan yang terjadi terhadap kondisi pasar dan kondisi
aset tersebut, maka laporan penilaian ini hanya dapat merepresentasikan
tentang opini Nilai Pasar pada saat tanggal penilaian. KJPP IBR berasumsi
bahwa kondisi aset tersebut pada saat tanggal penilaian sama dengan pada
saat investigasi lapangan.
5. Asumsi dan Syarat Pembatasan
• Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
• KJPP IBR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian.
• KJPP IBR berasumsi bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal
dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya.
• Laporan penilaian ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
43
Page 45
• KJPP IBR bertanggung jawab atas laporan penilaian ini dan kesimpulan
nilai akhir.
• Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP IBR seperti
yang telah disebutkan dalam laporan penilaian ini dianggap layak dan
dapat dipercaya, tetapi KJPP IBR tidak bertanggung jawab jika ternyata
informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan
sumbernya merupakan hasil penelaahan KJPP IBR terhadap data yang
ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi
tugas.
• Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam
laporan penilaian ini yang merupakan bagian dari Objek Penilaian hanya
berlaku sesuai dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang
disebutkan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk
tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
• KJPP IBR telah mempertimbangkan kondisi Objek Penilaian, namun
tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian dari Objek Penilaian
yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. KJPP IBR tidak
memberikan jaminan bila ada kerusakan yang tidak terlihat. KJPP IBR
tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas
lainnya. Kecuali diinformasikan lain, pada penilaian ini KJPP IBR
berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi dengan baik.
• Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya
tanpa memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya
yang terkait dengan transaksi penjualan. Objek Penilaian yang dinilai
diasumsikan bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta
biaya lain yang belum terselesaikan.
• Jumlah Nilai Pasar pada ringkasan penilaian, hanya merupakan
penjumlahan Nilai Pasar masing-masing item pada lokasi yang dimaksud
dalam laporan penilaian ini dan tidak dapat diartikan jika keseluruhan
aset dipindahtangankan secara bersamaan pada tanggal penilaian.
• Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Objek
Penilaian yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian
ini.
• Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan
Penilai dari KJPP IBR.
• Laporan Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan
Pimpinan dan stempel kantor (office seal) dari KJPP IBR.
44
Page 46
6. Pendekatan dan Metode Penilaian
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada SPI Edisi
VII – 2018 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021,
dan dalam Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Nomor 33/SEOJK.04/2021
terkait Jenis objek Penilaian properti yang dapat dilakukan Penilaian dengan
menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian:
Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan menggunakan Metode
Perbandingan Data Pasar
Pendekatan Pasar (Market Approach) menghasilkan indikasi nilai dengan
cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau
sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia. (SPI
EDISI VII 2018 - KPUP 15.1).
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan
harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau
sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat
mempertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk
dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding,
relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan
seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi
harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan
transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang
akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik
hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang dinilai.
(SPI EDISI VII 2018 - KPUP 15.2).
Pemilihan pendekatan penilaian ini dilakukan dengan mempertimbangkan
bahwa objek penilaian merupakan unit ruang kantor (office space), dimana
informasi transaksi atau penawaran aset yang sama atau sejenis dengan
aset yang dinilai masih dapat di peroleh.
Metode penilaian properti yang diterapkan dalam penggunaan Pendekatan
Pasar ini adalah Metode Perbandingan Data Pasar (Direct Comparison
Method) yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang
melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk
mendapatkan indikasi nilai. (SPI Edisi VII - 2018, SPI 106 - 6.2.a).
45
Page 47
7. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021
dan SPI Edisi VII – 2018 dan setelah melakukan pengumpulan data dan
pemeriksaan terhadap aset yang dinilai kemudian dilanjutkan dengan
melakukan analisa dan pengolahan data dengan mempertimbangkan
faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka KJPP IBR berpendapat, nilai
pasar dari aset yang dinilai berdasarkan mata uang Rupiah pada tanggal
31 Desember 2025, adalah sebesar Rp 23,43 miliar.
III.D. Analisis Inkremental
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Transaksi ini, kami juga melakukan
analisis inkremental dengan mempertimbangkan hal-hal antara lain sebagai
berikut:
• Kontribusi nilai tambah terhadap perusahaan sebagai akibat dari transaksi
yang akan dilakukan, termasuk dampaknya terhadap proyeksi keuangan
Perseroan.
• Biaya atau pendapatan yang relevan.
• Informasi non-keuangan yang relevan.
• Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan
rencana dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
III.D.1. Kontribusi Nilai Tambah terhadap Perseroan
Berikut adalah proyeksi beban usaha Perseroan antara lain beban sewa, beban
penyusutan aset tetap, dan beban lainnya (PBB) untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2030 adalah sebagai berikut:
Sebelum Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Sewa 15.531 15.997 16.477 16.971 17.481
Penyusutan aset tetap 3.674 3.674 3.674 3.674 3.674
Lainnya 1.162 1.197 1.233 1.270 1.308
Jumlah Beban Usaha 20.367 20.868 21.384 21.915 22.462
Setelah Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Sewa 14.397 14.829 15.273 15.732 16.204
Penyusutan aset tetap 4.773 4.773 4.773 4.773 4.773
Lainnya 1.217 1.252 1.288 1.325 1.363
Jumlah Beban Usaha 20.387 20.854 21.335 21.830 22.340
46
Page 48
Berdasarkan analisis tersebut di atas, proyeksi jumlah beban usaha Perseroan
antara lain beban sewa, beban penyusutan aset tetap, dan beban lainnya (PBB)
Perseroan sebelum Transaksi masing-masing adalah sebesar
Rp 82,46 miliar, Rp 18,37 miliar, dan Rp 6,17 miliar.
Selanjutnya, proyeksi jumlah beban usaha Perseroan antara lain beban sewa,
beban penyusutan aset tetap, dan beban lainnya (PBB) Perseroan setelah
Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp 76,43 miliar, Rp 23,87 miliar, dan
Rp 6,44 miliar.
Dengan demikian, berdasarkan proyeksi beban usaha tersebut di atas, setelah
Transaksi menjadi efektif, Perseroan berpotensi memperoleh tambahan laba
sehubungan dengan adanya efisiensi beban usaha untuk tahun berjalan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021 – 2030, sehingga
diharapkan dapat meningkatkan kinerja keuangan Perseroan pada masa yang
akan datang.
III.D.2. Biaya atau Pendapatan yang Relevan
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, tidak
terdapat biaya atau pendapatan yang relevan yang signifikan terkait dengan
Transaksi, selain yang telah diungkapkan dalam Laporan Pendapat Kewajaran.
47
Page 49
III.D.3. Informasi Non-Keuangan yang Relevan
III.D.3.a. Produk dan/atau Jasa yang dihasilkan
Perseroan merupakan perusahaan investasi yang bergerak dalam bidang
adalah melakukan aktivitas perusahaan holding di mana kegiatan usaha
utamanya adalah kepemilikan dan/atau penguasaan aset dari sekelompok
entitas anaknya dan melakukan aktivitas konsultasi manajemen lainnya. Dalam
menjalankan kegiatan usahanya, Perseroan tidak menghasilkan produk fisik
secara langsung, melainkan berfokus pada kegiatan investasi dan pengelolaan
portofolio investasi pada berbagai sektor strategis di Indonesia.
Dengan demikian, jasa yang dihasilkan oleh Perseroan meliputi kegiatan
investasi, pengelolaan portofolio investasi, pengembangan nilai investasi (value
creation), pemberian arahan strategis kepada perusahaan portofolio, serta
aktivitas konsultasi dan pengelolaan manajemen yang mendukung
pengembangan usaha perusahaan-perusahaan investasinya.
III.D.3.b. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis Perseroan meliputi
wilayah Indonesia. Perseroan melakukan investasi pada berbagai perusahaan
yang beroperasi di berbagai wilayah Indonesia dan pada berbagai sektor usaha
strategis.
Selain itu, beberapa perusahaan portofolio Perseroan juga memiliki kegiatan
usaha yang menjangkau pasar regional maupun internasional sehingga secara
tidak langsung Perseroan memiliki eksposur terhadap perkembangan pasar di
luar Indonesia.
III.D.3.c. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha Perseroan adalah
sebagai berikut:
• PT ABM Investama Tbk.
• PT Provident Investasi Bersama Tbk.
• PT Indika Energy Tbk.
48
Page 50
III.D.3.d. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, Perseroan menerapkan strategi
investasi aktif (active investment approach) yang berfokus pada penciptaan nilai
(value creation) melalui pengelolaan portofolio investasi secara disiplin dan
berkelanjutan. Perseroan tidak hanya melakukan penyertaan modal, tetapi juga
berperan aktif dalam mendukung pengembangan strategi bisnis, penguatan tata
kelola perusahaan, peningkatan efisiensi operasional, serta pengembangan
kapasitas usaha pada perusahaan-perusahaan portofolionya guna
meningkatkan nilai investasi dalam jangka panjang.
Pada masa yang akan datang Perseroan akan terus melakukan pengelolaan
portofolio investasi secara selektif dengan mengedepankan prinsip kehati-hatian
dan disiplin dalam alokasi modal (capital allocation). Perseroan juga akan secara
aktif mengevaluasi peluang investasi baru maupun peluang optimalisasi
investasi yang telah dimiliki dengan mempertimbangkan potensi pertumbuhan,
tingkat risiko, serta kemampuan investasi tersebut dalam memberikan tingkat
pengembalian yang optimal bagi Perseroan dan para pemegang saham.
Selain itu, Perseroan akan terus berupaya menjaga ketahanan portofolio
investasinya melalui diversifikasi sektor usaha, pengelolaan risiko yang terukur,
serta penerapan prinsip tata kelola perusahaan yang. Dengan didukung oleh
pengalaman investasi yang panjang, jaringan bisnis yang luas, serta fokus pada
sektor-sektor strategis yang memiliki prospek pertumbuhan jangka panjang,
Perseroan diharapkan dapat terus meningkatkan nilai portofolio investasinya dan
menciptakan nilai tambah yang berkelanjutan bagi seluruh pemegang saham.
III.D.3.e. Prosedur Pengambilan Keputusan atas Transaksi
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari manajemen Perseroan, proses
pengambilan keputusan atas Transaksi telah dilakukan melalui proses yang
sesuai prosedur internal Perseroan. Dengan demikian, manajemen telah
mengikuti prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam
menentukan rencana dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
49
Page 51
IV. ANALISIS ATAS KEWAJARAN TRANSAKSI
Analisis kewajaran Transaksi secara lengkap adalah sebagai berikut:
1. Berdasarkan Akta No. 84, Akta No. 86, Akta No. 88, dan Akta No. 90
tanggal 30 Juni 2026, Perseroan telah membeli atau menerima pengalihan
atas Aset dari MPMX dengan keseluruhan nilai transaksi sebesar
Rp 21,99 miliar sehubungan dengan Transaksi. Selanjutnya, berdasarkan
penilaian yang dilakukan oleh KJPP IBR terhadap laporan penilaian
properti atas ruang perkantoran, berdasarkan SHM 2232, SHM 2233,
SHM 2234, dan SHM 2235 sebagaimana termuat dalam laporannya
No. 00123/2.0047-05/PI/10/0500/1/VI/2026 tanggal 24 Juni 2026, nilai pasar
atas Aset adalah sebesar Rp 23,43 miliar.
Dengan demikian, nilai transaksi sebesar Rp 21,99 miliar adalah lebih rendah
dari nilai pasar atas Aset sebesar Rp 23,43 miliar, sehingga Perseroan
berpotensi membukukan keuntungan. Selisih nilai transaksi sebesar 6,13%
tersebut telah sesuai dengan POJK 35/2020, persentase di mana tidak
melebihi 7,50% dari nilai pasar atas Aset sebesar Rp 23,43 miliar.
2. Berikut adalah proyeksi beban usaha Perseroan antara lain beban sewa,
beban penyusutan aset tetap, dan beban lainnya (PBB) untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2030:
Sebelum Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Sewa 15.531 15.997 16.477 16.971 17.481
Penyusutan aset tetap 3.674 3.674 3.674 3.674 3.674
Lainnya 1.162 1.197 1.233 1.270 1.308
Jumlah Beban Usaha 20.367 20.868 21.384 21.915 22.462
Setelah Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Sewa 14.397 14.829 15.273 15.732 16.204
Penyusutan aset tetap 4.773 4.773 4.773 4.773 4.773
Lainnya 1.217 1.252 1.288 1.325 1.363
Jumlah Beban Usaha 20.387 20.854 21.335 21.830 22.340
Berdasarkan analisis tersebut di atas, proyeksi jumlah beban usaha
Perseroan antara lain beban sewa, beban penyusutan aset tetap, dan beban
lainnya (PBB) Perseroan sebelum Transaksi masing-masing adalah sebesar
Rp 82,46 miliar, Rp 18,37 miliar, dan Rp 6,17 miliar.
Selanjutnya, proyeksi jumlah beban usaha Perseroan antara lain beban
sewa, beban penyusutan aset tetap, dan beban lainnya (PBB) Perseroan
setelah Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp 76,43 miliar, Rp 23,87
miliar, dan Rp 6,44 miliar.
50
Page 52
Dengan demikian, berdasarkan proyeksi beban usaha tersebut di atas,
setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan berpotensi memperoleh
tambahan laba sehubungan dengan adanya efisiensi beban usaha untuk
tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2021 – 2030, sehingga diharapkan dapat meningkatkan kinerja
keuangan Perseroan pada masa yang akan datang.
3. Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi beban usaha konsolidasian
Perseroan sebelum dan setelah Transaksi untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2030 masing-masing adalah sebesar
Rp 84,07 miliar dan Rp 83,90 miliar. Dengan demikian, jumlah nilai kini dari
proyeksi beban usaha tahun berjalan konsolidasian Perseroan setelah
Transaksi untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember
2026 – 2030 lebih kecil daripada jumlah nilai kini dari proyeksi beban tahun
berjalan konsolidasian Perseroan sebelum Transaksi untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2030. Dalam
perhitungan nilai kini, digunakan tingkat diskonto sebesar 10,34%, yang
merupakan biaya modal ekuitas Perseroan, yang ditentukan dengan capital
asset pricing model (CAPM) dengan menggunakan persamaan sebagai
berikut:
ke = Rf + ( β x RPm ) – RBDS
Di mana:
ke = Tingkat balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu,
atau biaya modal ekuitas/saham biasa
Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas risiko
(risk free rate)
β = Beta
RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan
(equity risk premium)
RBDS = Rating-based default spread
Rf adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak
memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas risiko
yang dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk jangka
panjang. Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada tanggal
31 Desember 2025, maka instrumen bebas risiko yang dipakai yaitu obligasi
Indonesia berjangka panjang dalam mata uang Rupiah dengan jangka waktu
10 tahun dengan tingkat yield rata-rata sebesar 6,17%, yang diperoleh dari
Indonesia Bond Pricing Agency (IBPA) dan angka tersebut akan digunakan
sebagai tingkat balikan bebas risiko.
51
Page 53
RPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan tingkat
balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk
premium memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific
risk premiums) seperti volatilitas harga saham untuk menghasilkan base
equity market risk premium. Dengan mengikutsertakan risiko-risiko ini,
dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi perubahan-perubahan
sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar negara yang bersangkutan.
Untuk penilaian ini, kami menggunakan tingkat premi risiko sebesar 6,69%,
yang diperoleh dari riset Aswath Damodaran (New York University Business
School) tahun 2025 yang diterbitkan pada bulan Januari 2026.
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta
akan dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity risk
premium. Beta Perseroan diperoleh dari riset Bloomberg per tanggal
31 Desember 2025 sebesar 0,87.
Berdasarkan nilai beta tersebut, maka dengan menggunakan persamaan
CAPM dengan memperhitungkan rating-based default spread sebesar
1,62% diperoleh biaya modal atas ekuitas Perseroan sebagaimana tampak
dalam perhitungan di bawah ini:
ke = Rf + ( β x RPm ) – RBDS
= 6,17% + ( 0,87 x 6,69% ) – 1,62%
= 10,34%
52
Page 54
Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi beban usaha berjalan Perseroan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2030
adalah sebagai berikut:
Sebelum Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Beban usaha
Sewa 15.531 15.997 16.477 16.971 17.481
Penyusutan aset tetap 3.674 3.674 3.674 3.674 3.674
Lainnya 1.162 1.197 1.233 1.270 1.308
Jumlah beban usaha 20.367 20.868 21.384 21.915 22.462
Faktor diskonto 0,9520 0,8628 0,7819 0,7086 0,6422
Nilai kini 19.390 18.005 16.720 15.529 14.425
Jumlah nilai kini 84.069
Setelah Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Beban usaha
Sewa 14.397 14.829 15.273 15.732 16.204
Penyusutan aset tetap 4.773 4.773 4.773 4.773 4.773
Lainnya 1.217 1.252 1.288 1.325 1.363
Jumlah beban usaha 20.387 20.854 21.335 21.830 22.340
Faktor diskonto 0,9520 0,8628 0,7819 0,7086 0,6422
Nilai kini 19.408 17.993 16.681 15.469 14.347
Jumlah nilai kini 83.898
4. Seiring dengan perkembangan kegiatan usaha dan kebutuhan Perseroan,
setelah mempertimbangkan berbagai aspek, antara lain efisiensi
operasional, kesesuaian spesifikasi aset dengan kebutuhan usaha
Perseroan. Aset merupakan ruang kantor yang saat ini disewa oleh
Perseroan dan dinilai memiliki lokasi, kondisi, dan karakteristik yang sesuai
dengan kebutuhan Perseroan dalam jangka panjang, yang diharapkan dapat
meningkatkan efektivitas pengelolaan fasilitas operasional, serta mengurangi
ketergantungan terhadap penggunaan aset melalui mekanisme sewa atau
pengaturan penggunaan lainnya.
5. Transaksi merupakan bagian dari upaya Perseroan untuk meningkatkan
efisiensi pengelolaan aset dan biaya operasional melalui perubahan status
penggunaan ruang perkantoran dari sewa menjadi kepemilikan. Dengan
dilakukannya pembelian atas Aset tersebut, Perseroan diharapkan dapat
memiliki kendali atas aset untuk digunakan dalam menunjang kegiatan
operasionalnya, termasuk dalam melakukan pengelolaan, pengembangan,
maupun pemanfaatan ruang sesuai dengan kebutuhan usaha Perseroan
pada masa yang akan datang.
53
Page 55
6. Dengan melakukan Transaksi, kepemilikan langsung atas ruang perkantoran
tersebut diharapkan dapat memberikan manfaat berupa peningkatan
fleksibilitas dalam pengelolaan aset, penguatan basis aset Perseroan, serta
mendukung keberlangsungan kegiatan operasional Perseroan secara lebih
efektif dan efisien. Mengingat lokasi Aset berada pada gedung yang saat ini
telah menjadi pusat kegiatan operasional Perseroan, kepemilikan langsung
atas Aset juga diharapkan dapat memberikan kepastian penggunaan Aset
dalam jangka panjang guna menjalankan kegiatan operasional Perseroan
pada masa yang akan datang.
7. Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan diharapkan dapat memperoleh
manfaat ekonomi jangka panjang dari kepemilikan Aset, baik melalui
peningkatan nilai aset yang dimiliki maupun melalui optimalisasi penggunaan
ruang perkantoran untuk mendukung kegiatan usaha Perseroan. Dengan
demikian, Transaksi diharapkan dapat mendukung pelaksanaan strategi
usaha Perseroan secara berkelanjutan serta memberikan nilai tambah bagi
Perseroan dan seluruh pemegang saham Perseroan.
KESIMPULAN
Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data, dan informasi yang diperoleh dari
manajemen Perseroan yang digunakan dalam penyusunan laporan ini, penelaahan atas
dampak keuangan Transaksi sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran ini, kami berpendapat bahwa Transaksi adalah wajar.
54
Page 56
DISTRIBUSI PENDAPAT KEWAJARAN INI
Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya
dengan Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau untuk kepentingan lain.
Pendapat Kewajaran ini tidak merupakan rekomendasi kepada pemegang saham untuk
menyetujui Transaksi atau melakukan tindakan lainnya dalam kaitan dengan Transaksi dan
tidak dapat digunakan secara demikian oleh pemegang saham.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan isi Pendapat Kewajaran ini secara
keseluruhan dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang mendasari
Pendapat Kewajaran ini.
Pendapat Kewajaran ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung
jawab untuk memutakhirkan atau melengkapi Pendapat Kewajaran kami karena peristiwa-
peristiwa yang terjadi setelah tanggal Pendapat Kewajaran ini. Pendapat Kewajaran ini tidak
sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel perusahaan
(corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : KEP-210/KS.13/2026
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
55
Page 57
Lampiran A
PERNYATAAN PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan
Perseroan.
4. Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau
merugikan pihak manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
6. Perhitungan dan analisis dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan
dengan benar dan kami bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.
56
Page 58
Lampiran B
PT Saratoga Investama Sedaya Tbk
Proyeksi Beban Usaha Sebelum Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2030
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Sewa 15.531 15.997 16.477 16.971 17.481
Penyusutan aset tetap 3.674 3.674 3.674 3.674 3.674
Lainnya 1.162 1.197 1.233 1.270 1.308
Jumlah Beban Usaha 20.367 20.868 21.384 21.915 22.462
PT Saratoga Investama Sedaya Tbk
Proyeksi Beban Usaha Setelah Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2030
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Sewa 14.397 14.829 15.273 15.732 16.204
Penyusutan aset tetap 4.773 4.773 4.773 4.773 4.773
Lainnya 1.217 1.252 1.288 1.325 1.363
Jumlah Beban Usaha 20.387 20.854 21.335 21.830 22.340
57
Page 59
Lampiran C
PT Saratoga Investama Sedaya Tbk
Proyeksi Nilai Kini Beban Usaha Sebelum Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2030
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Beban usaha
Sewa 15.531 15.997 16.477 16.971 17.481
Penyusutan aset tetap 3.674 3.674 3.674 3.674 3.674
Lainnya 1.162 1.197 1.233 1.270 1.308
Jumlah beban usaha 20.367 20.868 21.384 21.915 22.462
Faktor diskonto 0,9520 0,8628 0,7819 0,7086 0,6422
Nilai kini 19.390 18.005 16.720 15.529 14.425
Jumlah nilai kini 84.069
PT Saratoga Investama Sedaya Tbk
Proyeksi Nilai Kini Beban Usaha Setelah Rencana Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2030
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Beban usaha
Sewa 14.397 14.829 15.273 15.732 16.204
Penyusutan aset tetap 4.773 4.773 4.773 4.773 4.773
Lainnya 1.217 1.252 1.288 1.325 1.363
Jumlah beban usaha 20.387 20.854 21.335 21.830 22.340
Faktor diskonto 0,9520 0,8628 0,7819 0,7086 0,6422
Nilai kini 19.408 17.993 16.681 15.469 14.347
Jumlah nilai kini 83.898
58
Page 60
Lampiran D
Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Transaksi
1. Akta No. 84
Berdasarkan Akta No. 84, Perseroan dan MPMX telah melakukan Transaksi. Pokok-pokok
kesepakatan penting dalam Akta No. 84 adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan Akta No. 84 adalah Perseroan dan MPMX.
• Objek dan Nilai Transaksi
Objek dan nilai transaksi berdasarkan Akta No. 84 adalah Perseroan telah membeli
atau menerima pengalihan atas ruang perkantoran, berdasarkan SHM 2232 dari
MPMX dengan nilai transaksi sebesar Rp 9,14 miliar.
• Hukum yang berlaku dan Penyelesaian Sengketa
Berdasarkan Akta No. 84, perjanjian diatur dan ditafsirkan berdasarkan hukum
Republik Indonesia.
2. Akta No. 86
Berdasarkan Akta No. 86, Perseroan dan MPMX telah melakukan Transaksi. Pokok-pokok
kesepakatan penting dalam Akta No.86 adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan Akta No. 86 adalah Perseroan dan MPMX.
• Objek dan Nilai Transaksi
Objek dan nilai transaksi berdasarkan Akta No. 86 adalah Perseroan telah membeli
atau menerima pengalihan atas ruang perkantoran, berdasarkan SHM 2233 dari
MPMX, dengan nilai transaksi sebesar Rp 2,06 miliar.
• Hukum yang berlaku dan Penyelesaian Sengketa
Berdasarkan Akta No. 86, perjanjian diatur dan ditafsirkan berdasarkan hukum
Republik Indonesia.
59
Page 61
3. Akta No. 88
Berdasarkan Akta No. 88, Perseroan dan MPMX telah melakukan Transaksi. Pokok-pokok
kesepakatan penting dalam Akta No. 88 adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan Akta No. 88 adalah Perseroan dan MPMX.
• Objek dan Nilai Transaksi
Objek dan nilai transaksi berdasarkan Akta No. 88 adalah Perseroan telah membeli
atau menerima pengalihan atas ruang perkantoran, berdasarkan SHM 2234 dari
MPMX, dengan nilai transaksi sebesar Rp 2,74 miliar.
• Hukum yang berlaku dan Penyelesaian Sengketa
Berdasarkan Akta No. 88, perjanjian diatur dan ditafsirkan berdasarkan hukum
Republik Indonesia.
4. Akta No. 90
Berdasarkan Akta No. 90, Perseroan dan MPMX telah melakukan Transaksi. Pokok-pokok
kesepakatan penting dalam Akta No. 90 adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan Akta No. 90 adalah Perseroan dan MPMX.
• Objek dan Nilai Transaksi
Objek dan nilai transaksi berdasarkan Akta No. 90 adalah Perseroan telah membeli
atau menerima pengalihan atas ruang perkantoran, berdasarkan SHM 2235 dari
MPMX, dengan nilai transaksi sebesar Rp 8,05 miliar.
• Hukum yang berlaku dan Penyelesaian Sengketa
Berdasarkan Akta No. 90, perjanjian diatur dan ditafsirkan berdasarkan hukum
Republik Indonesia.
60
Page 62
Lampiran E
Analisis atas Laporan Penilaian Properti
KJPP IBR merupakan kantor jasa penilai independen berdasarkan Izin Usaha No. 2.09.0047,
Kep. Menkeu No. 552/KM.1/2009 tertanggal 10 Juni 2009 dari Kementerian Keuangan
Republik Indonesia, yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di OJK dengan
STTD Profesi Penunjang Pasar Modal dari Bagian Pengawas Pasar Modal dan
Lembaga Keuangan (Penilai Properti dan Bisnis) No. STTD.PPB-27/PJ-1/PM.02/2023 yang
telah ditunjuk oleh Perseroan sebagai penilai independen untuk memberikan pendapat
mengenai nilai pasar Objek Penilaian berdasarkan surat penawaran
No. 047/IDRBDG-PEN/PNW/V/2026 tertanggal 25 Mei 2026.
Berikut adalah ringkasan dari laporan penilaian atas Objek Penilaian untuk keperluan
Transaksi yang disusun oleh penilai independen KJPP IBR dengan
No. 00123/2.0047-05/PI/10/0500/1/VI/2026 tanggal 24 Juni 2026:
1. Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek Penilaian merupakan ruang perkantoran seluas ±608,44 m², yang berlokasi di
Gedung Menara Karya Lantai 12, Unit A, B, C, D, Jalan H.R. Rasuna Said Blok X-5,
Kavling 1 – 2, Jakarta Selatan 12950.
Bentuk kepemilikan atas Objek Penilaian berupa empat Sertipikat Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun. Bentuk kepemilikan tanah berupa kepemilikan Tunggal dimana
berdasarkan salinan sertipikat yang KJPP IBR terima tidak tercantum atau tidak terdapat
catatan/penunjuk yang menyatakan bahwa tanah tersebut berada diatas alas hak yang
lainnya. Adapun rincian dari legalitas tanah tersebut, dengan rincian sebagai berikut:
• Unit A, SHMSRS No. 2232/XII, dengan luas ±252,82 m².
• Unit B, SHMSRS No. 2233/XII, dengan luas ±56,92 m².
• Unit C, SHMSRS No. 2234/XII, dengan luas ±75,94 m².
• Unit D, SHMSRS No. 2235/XII, dengan luas ±222,76 m².
2. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dan tujuan penilaian ini adalah memberikan opini/pendapat Nilai Pasar atas Objek
Penilaian yang dinilai untuk kepentingan Transaksi dan oleh karenanya tidak
direkomendasikan untuk penggunaan lainnya.
61
Page 63
3. Dasar Nilai
Penilaian ini disusun mengikuti Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
28/POJK.04/2021 KEPI dan SPI Edisi VII – 2018 dan 300, 310 – Edisi Revisi, dimana
Dasar Nilai yang sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar dari aset yang dinilai.
Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan sebagai berikut:
- Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan
tanpa paksaan. (POJK Nomor 28/POJK.04/2021).
- Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu asset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua
pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan (SPI Edisi VII-2018, SPI 101-3.1).
4. Tanggal Penilaian
Inspeksi aset di lokasi dilakukan pada tanggal 9 Juni 2026. Tanggal penilaian ditentukan
pada tanggal 31 Desember 2025. Sehubungan dengan kemungkinan perubahan yang
terjadi terhadap kondisi pasar dan kondisi aset tersebut, maka laporan penilaian ini hanya
dapat merepresentasikan tentang opini Nilai Pasar pada saat tanggal penilaian. KJPP IBR
berasumsi bahwa kondisi aset tersebut pada saat tanggal penilaian sama dengan pada
saat investigasi lapangan.
5. Asumsi dan Syarat Pembatasan
• Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
• KJPP IBR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
• KJPP IBR berasumsi bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber
yang dapat dipercaya keakuratannya.
• Laporan penilaian ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
62
Page 64
• KJPP IBR bertanggung jawab atas laporan penilaian ini dan kesimpulan nilai akhir.
• Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP IBR seperti yang telah
disebutkan dalam laporan penilaian ini dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi
KJPP IBR tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti
tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan KJPP IBR terhadap data yang
ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang
berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut
sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.
• Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan penilaian
ini yang merupakan bagian dari Objek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan tujuan
dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan penilaian ini tidak boleh
digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya
kesalahan.
• KJPP IBR telah mempertimbangkan kondisi Objek Penilaian, namun tidak
berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian dari Objek Penilaian yang tertutup,
tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. KJPP IBR tidak memberikan jaminan bila ada
kerusakan yang tidak terlihat. KJPP IBR tidak berkewajiban untuk melakukan
pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali diinformasikan lain, pada penilaian ini
KJPP IBR berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi dengan baik.
• Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan
transaksi penjualan. Objek Penilaian yang dinilai diasumsikan bebas dari segala
hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum terselesaikan.
• Jumlah Nilai Pasar pada ringkasan penilaian, hanya merupakan penjumlahan Nilai
Pasar masing-masing item pada lokasi yang dimaksud dalam laporan penilaian ini dan
tidak dapat diartikan jika keseluruhan aset dipindahtangankan secara bersamaan
pada tanggal penilaian.
• Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Objek Penilaian yang
diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian ini.
• Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari KJPP
IBR.
• Laporan Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pimpinan dan
stempel kantor (office seal) dari KJPP IBR.
63
Page 65
6. Pendekatan dan Metode Penilaian
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada SPI Edisi
VII – 2018 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021, dan dalam
Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Nomor 33/SEOJK.04/2021 terkait Jenis objek
Penilaian properti yang dapat dilakukan Penilaian dengan menggunakan 1 (satu)
Pendekatan Penilaian:
Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan menggunakan Metode Perbandingan
Data Pasar
Pendekatan Pasar (Market Approach) menghasilkan indikasi nilai dengan cara
membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana
informasi harga transaksi atau penawaran tersedia. (SPI EDISI VII 2018 - KPUP 15.1).
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru
terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir
yang telah terjadi hanya sedikit, dapat mempertimbangkan dengan menggunakan harga
yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau
sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan
seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga
transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang
sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam
penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset
yang ditransaksikan dan yang dinilai. (SPI EDISI VII 2018 - KPUP 15.2).
Pemilihan pendekatan penilaian ini dilakukan dengan mempertimbangkan bahwa objek
penilaian merupakan unit ruang kantor (office space), dimana informasi transaksi atau
penawaran aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai masih dapat di peroleh.
Metode penilaian properti yang diterapkan dalam penggunaan Pendekatan Pasar ini
adalah Metode Perbandingan Data Pasar (Direct Comparison Method)
yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang melibatkan aset yang
sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai. (SPI Edisi
VII - 2018, SPI 106 - 6.2.a).
7. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021 dan SPI Edisi
VII – 2018 dan setelah melakukan pengumpulan data dan pemeriksaan terhadap aset
yang dinilai kemudian dilanjutkan dengan melakukan analisa dan pengolahan data
dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka KJPP IBR
berpendapat, nilai pasar dari aset yang dinilai berdasarkan mata uang Rupiah pada
tanggal 31 Desember 2025, adalah sebesar Rp 23,43 miliar.
64
Names mentioned 42 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
person
Darmawan Tjoa
· Notaris
p.2 ×7
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.3
unresolved
org
Siddharta Widjaja & Rekan
p.6
unresolved
org
SWR
p.7 ×6
unresolved
org
KJPP Iwan Bachron & Rekan
p.8
unresolved
org
KJPP Iwan Bachron
p.8
unresolved
person
Jose Dima Satria
· Notaris
p.8 ×7
unresolved
org
Bank Indonesia
p.9 ×3
unresolved
person
Rukmasanti Hardjasatya
· Notaris
p.13 ×7
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.13 ×3
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.13 ×2
unresolved
org
Kementerian Hukum Republik Indonesia
p.13 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum Republik Indonesia
p.16
unresolved
org
KJPP IBR
p.43 ×34
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.43 ×2
unresolved
org
KJPP Kusnanto
p.56 ×2
unresolved
org
KJPP KUSNANTO & REKAN
p.56
unresolved
person
Willy D. Kusnanto
· Pimpinan Rekan
p.56
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.455
10111 ms
12 Sep 2026 21:54
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Transaksi adalah '
'transaksi dimana'}],
'currency': 'IDR',
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Transaksi adalah transaksi '
'dimana',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}