Back to announcement
20250415_SMGR_Laporan Informasi dan Fakta Material_31875854_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review SMGRSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 14
Page 1
PT Semen Indonesia (Persero) Tbk Studi Kelayakan Bisnis atas Rencana Penambahan Kegiatan Usaha Developer/Real Estat PT Semen Indonesia (Persero) Tbk April 2025
Page 2
Jakarta, 15 April 2025 No. : RSR/R/B.150425.02 Kepada Yth. PT Semen Indonesia (Persero) Tbk. South Quarter Tower A Lantai 19-20, Jalan R.A. Kartini Kav.8, Cilandak Barat Jakarta Selatan, 12430 Perihal: Studi Kelayakan Bisnis atas Rencana Kegiatan Usaha Developer/Real Estat PT Semen Indonesia (Persero) Tbk. Dengan hormat, PT Semen Indonesia (Persero) Tbk. (“Perseroan” / “SIG”) merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang insutri semen, termasuk kegiatan produksi, menambang dan/atau menggali bahan yang diperlukan dalam industri semen atau industri lainnya, perdagangan, pemasaran, dan distribusi terkait dengan industri semen serta pemberian jasa untuk industri semen dan/atau industri lainnya. Dalam rangka mendukung program tiga juta rumah yang dicanangkan oleh pemerintah, Perseroan berencana melakukan bisnis developer/real estat yang dimiliki sendiri atau disewa. Untuk itu Perseroan perlu menambah Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (“KBLI”) baru yaitu 68111 (“KBLI 68111”), untuk real estat yang dimiliki sendiri atau disewa (“Bisnis Developer/Real Estat”) untuk selanjutnya disebut sebagai “Rencana Perseroan”. Berdasarkan informasi manajemen Perseroan, Rencana Perseroan termasuk transaksi material sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 17 /POJK.04/2020 Tanggal 20 April 2020, tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha (“POJK 17/2020”). Sehubungan dengan Rencana Perseroan tersebut dan untuk memenuhi POJK 17/2020, Perseroan menunjuk Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Ruky, Safrudin & Rekan (“RSR”) sebagai Penilai Independen untuk mempersiapkan Studi Kelayakan Bisnis. Berikut kami sampaikan opini mengenai Kelayakan Bisnis atas Rencana Perseroan per tanggal 31 Desember 2024. Status Penilai RSR memiliki izin usaha dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia No. 2.11.0095 berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 1131/KM.1/2011 tanggal 14 Oktober 2011. Penilai Publik yang menandatangani laporan Studi Kelayakan Bisnis adalah penilai yang memiliki kompetensi dalam melakukan Studi Kelayakan Bisnis serta telah memperoleh izin sebagai penilai publik dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia dan terdaftar sebagai Penilai di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”). Sesuai Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 54/KM.1/2010 tertanggal 25 Januari 2010 mengenai Izin Penilai Yunus N. Purwono, MAPPI (Cert.) yang ditetapkan sebagai penilai di Bidang Jasa Penilaian Bisnis dengan kualifikasi Penilai Bisnis (B) No. B-1.10.00273 dan terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di OJK sesuai dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (Penilai Bisnis) No. STTD.PB-12/PJ-1/PM.02/2023.
Page 3
Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Dalam laporan ini, Perseroan bertindak sebagai “Pemberi Tugas” dan “Pengguna Laporan”.
Nama : PT Semen Indonesia (Persero) Tbk.
Alamat : South Quarter Tower A lantai 19-20,
Jalan R.A. Kartini Kav. 8, Cilandak Barat
Jakarta Selatan, 12430
Telepon : +62 2152 61174-5
Fax : +62 2152 61176
Email : info@sig.id
Website : https://www.sig.id/
Bidang Usaha : Industri semen, termasuk produksi, menambang dan/atau menggali bahan
yang diperlukan dalam industri semen atau industri lainnya, perdagangan,
pemasaran dan distribusi terkait dengan industri semen serta pemberian jasa
untuk industri semen dan/atau industri lainnya
Maksud dan Tujuan Studi Kelayakan Bisnis
Maksud dari Studi Kelayakan Bisnis ini adalah untuk menyiapkan laporan studi kelayakan bisnis
sehubungan dengan Rencana Perseroan yang selanjutnya akan digunakan Perseroan untuk memenuhi
POJK 17/2020, tidak untuk bentuk rencana transaksi lainnya serta tidak dimaksudkan untuk kepentingan
perbankan dan perpajakan.
Tujuan penugasan adalah untuk memberikan gambaran mengenai kelayakan penambahan
kegiatan usaha ditinjau dari berbagai analisis meliputi analisis pasar, analisis teknis, analisis pola
bisnis, analisis model manajemen, dan analisis keuangan.
Objek Studi Kelayakan Bisnis
Objek dalam Studi Kelayakan Bisnis ini adalah penambahan lingkup usaha baru yaitu KBLI 68111
sehubungan dengan Rencana Perseroan.
Premis Studi Kelayakan Bisnis
Kami telah melakukan Studi Kelayakan Bisnis dalam rangka Rencana Perseroan untuk menambah
kegiatan usaha Bisnis Developer/Real Estat dengan premis kegiatan usaha berkelanjutan, namun
demikian kegiatan usaha per proyek ditentukan oleh luas tanah yang tersedia hingga seluruh rumah
terjual. Dalam analisis kelayakan proyek, Perseroan menggunakan tanah di Bangkalan seluas 14,43
Ha yang berpotensi untuk dikembangkan perumahan dan diasumsikan terbangun sebanyak 1.683
rumah dan terjual habis pada tahun 2030.
Tanggal Studi Kelayakan Bisnis
Studi Kelayakan Bisnis ini dilakukan per tanggal 31 Desember 2024, parameter dan laporan
keuangan yang digunakan dalam analisis didasarkan pada data per tanggal 31 Desember 2024.
Kejadian Setelah Tanggal Studi Kelayakan Bisnis
Dari tanggal Studi Kelayakan Bisnis, yaitu tanggal 31 Desember 2024, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil Studi
Kelayakan Bisnis yang signifikan
Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini.
ii
Page 4
Standar Studi Kelayakan Bisnis
Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini disusun dengan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII tahun 2018
(SPI 2018) dengan Edisi Revisi pada SPI 300, SPI 310, SPI 320, dan SPI 330 yang ditetapkan pada 1
Maret 2020 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) seperti yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI), POJK 17/2020, serta menyesuaikan dengan Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia Nomor 35/POJK.04/2020 (“POJK 35”) dan Surat Edaran Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia Nomor 17/SEOJK.04/2020 (“SEOJK 17”).
Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan Studi Kelayakan Bisnis ini, kami telah bertindak secara independen
tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi
dengan perusahaan tersebut. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi
berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan Studi Kelayakan Bisnis ini tidak dilakukan
untuk memberikan keuntungan atau merugikan pada pihak manapun.
Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh opini yang dihasilkan dari
proses analisis Studi Kelayakan Bisnis ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai yang tercantum
pada Perjanjian Jasa Konsultan Penilai Publik Antara PT Semen Indonesia (Persero) Tbk. dan Kantor
Jasa Penilai Publik (KJPP) Ruky, Safrudin, & Rekan dengan Nomor Referensi RSR, yaitu
RSR/L/B/030325.5 tanggal 3 Maret 2025 dan nomor referensi Perseroan, yaitu
0211903/PG.04/DP/50062872/2000/03.2025, Purchase No. 6600032372, dan Addendum Proposal
Jasa Penilai Independen untuk Studi Kelayakan Bisnis Developer / Real Estat dengan nomor RSR/P-
B/FS/140325.02 tanggal 14 Maret 2025. Adapun biaya jasa Studi Kelayakan Bisnis tersebut telah
memperhatikan pedoman yang diatur oleh Ikatan Kantor Jasa Penilai Publik (IKJPP) MAPPI.
Sumber Data dan Informasi
Sebagai Penilai Independen dalam mempersiapkan laporan Studi Kelayakan Bisnis, kami telah
menelaah, mengacu, dan mempertimbangkan atas data dan dokumen yang disampaikan oleh
manajemen Perseroan atas hal-hal sebagai berikut:
1. Akta Pendirian Perseroan Nomor 81 tanggal 28 Oktober 1969 oleh Juliaan Nimrod Siregar, S.H.,
notaris di Jakarta dan Surat Keputusan Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. J.A.5/129/5
tanggal 18 November 1969.
2. Akta Nomor 7 Tanggal 3 Mei 2024 tentang Pernyataan Keputusan Rapat Perubahan Anggaran
Dasar Perseroan oleh Aulia Taufani, S.H., dan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan
Anggaran Dasar Perseroan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No.
AHU-AH.01.03-0117988 tanggal 22 Mei 2024.
3. Business Flow bisnis developer/real estat.
4. Rincian Investasi Perseroan untuk bisnis developer/real estat.
5. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan :
a. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (KAP) Liana Ramon Xenia
& Rekan dengan opini wajar tanpa pengecualian dan telah ditandatangani pada tanggal 27
Maret 2025 oleh Muhammad Irfan, CPA, dengan izin Akuntan Publik No. AP. 0565.
b. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP Imelda & Rekan dengan opini wajar tanpa
pengecualian dan telah ditandatangani pada tanggal 8 Maret 2024 oleh Muhammad Irfan,
dengan izin Akuntan Publik No. AP. 0565.
iii
Page 5
c. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP Imelda & Rekan dengan opini wajar tanpa
pengecualian dan telah ditandatangani pada tanggal 10 Maret 2023 oleh Muhammad Irfan,
dengan izin Akuntan Publik No. AP. 0565.
d. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP Tanudiredja, Wibisana, Rintis, & Rekan
dengan opini wajar tanpa pengecualian dan telah ditandatangani pada tanggal 25 Februari
2022 oleh Drs. M. Jusuf Wibisana M. Ec., CPA dengan izin Akuntan Publik No. AP. 0222.
e. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP Tanudiredja, Wibisana, Rintis, & Rekan
dengan opini wajar tanpa pengecualian dan telah ditandatangani pada tanggal 26 Februari
2021 oleh Drs. M. Jusuf Wibisana M. Ec., CPA dengan izin Akuntan Publik No. AP. 0222.
6. Jadwal waktu (Time table) Rencana Perseroan.
7. Rencana Anggaran dan Biaya (RAB) pembangunan kawasan perumahan dan rumah dalam
rangka menjalankan Rencana Perseroan.
8. Sertifikat tanda bukti hak tanah dengan status hak pakai dengan total luas 14,43 hektar di
Kelurahan Banyuajuh, Kecamatan Kamal, Kabupaten Bangkalan, Jawa Timur.
9. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. 689/KPTS/M/2023 tentang
Batasan Luas Tanah, Luas Lantai, dan Batasan Harga Jual Rumah Umum Tapak dalam
Pelaksanaan Kredit/Pembiayaan Perumahan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan, Serta
Besaran Subsidi Bantuan Uang Muka Perumahan
10. Proyeksi keuangan bisnis developer / real estat untuk tahun 2025-2031 yang telah disediakan
oleh manajemen Perseroan.
RSR telah melakukan penyesuaian atas proyeksi keuangan tersebut berdasarkan diskusi
dengan manajemen Perseroan sehingga mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan dan
kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty). Dalam menyusun Laporan ini, RSR telah
menggunakan Proyeksi Keuangan yang Disesuaikan.
Atas data yang telah disampaikan tersebut, kami telah menerima surat pernyataan (representation
letter) dari manajemen Perseroan Ref. No.014011/PU.03/SUP/50056531/2000/04.2025 tanggal 11
April 2025 sehubungan dengan penugasan Studi Kelayakan Bisnis.
RSR telah melakukan wawancara melalui video call conference sehubungan dengan Studi Kelayakan
Bisnis ini pada tanggal 21 Maret 2024 dengan manajemen Perseroan, yaitu Bapak Romi Abdilah
selaku General Manager Department of Business Development & Innovation dan Bapak Eko Bagus
Priyuantoro selaku Senior Manager Unit Business Planning & Insight Perseroan dengan hasil diskusi
terkait rencana bisnis dan asumsi proyeksi bisnis real estat / developer.
RSR juga telah melakukan inspeksi ke lokasi kantor Perseroan pada tanggal 24 Maret 2024 di South
Quarter Tower A, Lantai 19 – 20, Jalan R.A. Kartini Kav. 8, Cilandak Barat, Jakarta Selatan yang
didampingi oleh Bapak Romi Abdilah selaku General Manager Department of Business
Development & Innovation dan Bapak Eko Bagus Priyuantoro selaku Senior Manager Unit Business
Planning & Insight Perseroan mendiskusikan terkait rencana bisnis dan asumsi proyeksi bisnis real
estat / developer.
Selanjutnya, RSR juga telah melakukan site visit ke rencana lokasi kawasan perumahan berdasarkan
Rencana Perseroan pada tanggal 8 April 2025 di Kabupaten Bangkalan, Jawa Timur didampingi oleh
tim Manajemen Aset dan Legal Perseroan dan Bapak Eko Bagus Priyuantoro sebagai Senior
Manager Unit Business Planning & Insight dengan hasil pengamatan dan penjelasan tentang lokasi.
iv
Page 6
Kami juga menggunakan berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak dan elektronik,
seperti website Aswath Damodaran, Kontan, S&P Capital IQ, Trading Economics, Badan Pusat
Statistik, World Economic Outlook, dan Bank Indonesia, serta hasil analisis lain yang kami anggap
relevan dengan penugasan Studi Kelayakan Bisnis.
Pendekatan dan Metodologi Studi Kelayakan Bisnis
Analisis Kajian Kelayakan Keuangan merupakan analisis yang dilakukan dari berbagai aspek yang
saling berkaitan untuk mengetahui dan mengukur seberapa besar prospek Perseroan dan potensi
sinergi yang diperoleh Perseroan, serta mengukur tingkat balikan (return) yang diperoleh dari
jumlah investasi yang ditanamkan. Analisis tersebut meliputi sumber dan target pendapatan
operasional serta biaya-biaya yang harus dikeluarkan meliputi biaya operasional langsung dan
beban usaha, modal kerja dan investasi.
Analisis kelayakan keuangan atas Rencana Perseroan dilakukan dengan mempertimbangkan
beberapa metode yaitu :
a. Net Present Value (NPV), yaitu metode yang menunjukkan selisih bersih antara nilai kini
(present value) dari investasi (capital outlays) yang dilakukan terhadap nilai kini dari arus
kas masuk (cash inflow) dari kegiatan operasional di masa yang akan datang. Suatu proyek
dapat dikatakan layak untuk dilakukan apabila NPV positif dan tidak layak bila NPV negatif;
b. Payback Period (PBP), yaitu lamanya waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan biaya
investasi. PBP dengan periode pengembalian lebih pendek lebih baik dari periode
pengembalian lebih lama; atau lamanya waktu yang diperlukan untuk memulihkan biaya
investasi atau lamanya waktu yang dibutuhkan investor untuk mencapai titik impas (break
even point). Pengembalian dana yang lebih pendek berarti investasi yang lebih menarik,
sedangkan periode pengembalian yang lebih lama kurang diminati;
c. Internal Rate of Return (IRR), yaitu suatu tingkat imbal hasil (return) yang diperoleh
berdasarkan nilai kini dari arus kas masuk tersebut nilainya akan sama dengan nilai kini
dari investasi yang dilakukan. Suatu proyek dikatakan layak untuk dilakukan apabila nilai
IRR lebih besar dari imbal hasil yang diharapkan (dalam rencana Perseroan ini tingkat
pengembalian yang diharapkan adalah Weighted Average Cost of Capital / WACC);
d. Profitability index (P/I), merupakan rasio yang digunakan untuk mengetahui nilai tambah
dari investasi yang dilakukan pada awal periode. Nilai tambah yang didapat dari investasi
diperhitungkan dengan membagi total investasi pada awal periode dengan jumlah arus
kas yang dihasilkan selama periode berjalannya proyek. Apabila P/I dihasilkan dari suatu
proyek sama dengan satu maka arus kas dari proyek setiap tahun tidak menghasilkan nilai
tambah, apabila P/I lebih besar dari satu, maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek
setiap tahun menghasilkan nilai tambah bagi perusahaan; sedangkan P/I lebih kecil dari
satu, maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek setiap tahun tidak menghasilkan nilai
tambah bagi perusahaan. Dalam menganalisis P/I suatu proyek maka kelayakan dapat
dinilai apabila nilai P/I lebih dari satu
Dalam analisis kelayakan kami akan menggunakan empat metode di atas terhadap arus kas bersih
untuk perusahaan (Free Cash Flow to the Firm – FCFF). Tingkat diskonto yang digunakan untuk
perhitungan NPV adalah WACC, sedangkan IRR yang diperoleh akan dibandingkan dengan WACC.
Asumsi, Kondisi Pembatas, dan Tingkat Kedalaman Investigasi
Asumsi
Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini bersifat non-disclaimer opinion, kami telah melakukan
penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penyusunan Studi Kelayakan
v
Page 7
Bisnis, data dan informasi yang diperoleh baik dari manajemen Perseroan maupun dari sumber lain
yang dapat dipercaya keakuratannya.
Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini disusun dengan menggunakan proyeksi keuangan yang disiapkan
oleh manajemen Perseroan yang telah kami sesuaikan asumsinya dan telah disetujui oleh
manajemen Perseroan (“Proyeksi Keuangan yang Disesuaikan”) sehingga mencerminkan
kewajaran proyeksi dan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).
Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan Studi Kelayakan Bisnis dan menurut pendapat kami
Proyeksi Keuangan yang Disesuaikan tersebut wajar, namun kami tidak bertanggung jawab
terhadap pencapaiannya.
Kami bertanggung jawab atas opini yang dihasilkan dalam Laporan Studi Kelayakan Bisnis.
Kami telah memperoleh informasi atas status hukum Objek Studi Kelayakan Bisnis dari manajemen
Perseroan
Kondisi Pembatas
Studi Kelayakan Bisnis ini disusun berdasarkan pada prinsip integritas informasi dan data. Dalam
menyusun Studi Kelayakan Bisnis ini, kami melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan data
sebagaimana disediakan oleh manajemen Perseroan, yang mana berdasarkan hakikat kewajaran
adalah benar, lengkap, dapat diandalkan, serta tidak menyesatkan.
Kami tidak melakukan audit ataupun uji tuntas secara mendetail atas penjelasan maupun data yang
diberikan oleh manajemen Perseroan, baik lisan maupun tulisan, dan dengan demikian kami tidak
dapat memberikan jaminan atau bertanggung jawab terhadap kebenaran dan kelengkapan dari
informasi atau penjelasan tersebut.
Sebagai dasar bagi kami untuk melakukan analisis dalam Studi Kelayakan Bisnis, kami menggunakan
data sebagaimana tercantum pada bagian Sumber Data dan Informasi sebagai bahan penelaahan,
perhitungan dan analisis.
Segala perubahan terhadap data tersebut di atas dapat mempengaruhi hasil Studi Kelayakan Bisnis
kami secara material. Oleh karena itu, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas
kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut.
Studi Kelayakan Bisnis ini disusun hanya dengan mempertimbangkan sudut pandang pemegang
saham Perseroan serta tidak mempertimbangkan sudut pandang stakeholders lain serta aspek-
aspek lainnya.
Penugasan kami tidak dilakukan untuk tujuan mengungkapkan kelemahan pengendalian internal,
kesalahan atau kecurangan dalam laporan keuangan, segala bentuk implikasi pajak atau
pelanggaran hukum.
Studi Kelayakan Bisnis disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan perekonomian,
kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan pemerintah pada tanggal Studi Kelayakan
Bisnis ini dikeluarkan.
Studi Kelayakan Bisnis ini hanya dilakukan terhadap Tujuan Studi Kelayakan Bisnis seperti yang telah
diuraikan di atas.
Kami menganggap bahwa sejak tanggal Studi Kelayakan Bisnis hingga tanggal penerbitan laporan
Studi Kelayakan Bisnis, tidak terdapat kejadian luar biasa yang secara material, baik secara makro
ekonomi maupun industri, saat kini maupun yang akan datang, dapat berpengaruh terhadap
Perseroan serta rencana bisnis dan anggaran Perseroan.
Dengan ini kami menyatakan bahwa penugasan kami tidak termasuk menganalisis transaksi-
transaksi di luar Tujuan Studi Kelayakan Bisnis yang mungkin tersedia bagi Perseroan serta
pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut terhadap Tujuan Studi Kelayakan Bisnis, dan juga bukan
vi
Page 8
merupakan analisis penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari Tujuan Studi Kelayakan
Bisnis.
Kami mendasarkan analisa kami pada fakta bahwa Perseroan memiliki hak atas tanah di Kabupaten
Bangkalan dengan luas 14,43 ha yang berdasarkan data yang disampaikan memiliki dasar hukum
berupa Hak Pakai yang haknya akan berakhir pada 2030. Status legalitas dan peruntukan tanah
yang dimiliki haknya oleh Perseroan membutuhkan analisa lebih lanjut dari aspek hukum untuk
dapat dilakukan pengembangan kawasan, pembangunan, dan penjualan rumah di Bangkalan oleh
karena itu, kami tidak bertanggung jawab mengenai aspek hukum tanah di Bangkalan tersebut.
Sampai laporan ini diterbitkan Perseroan belum memiliki Master Plan dan perijinan yang cukup
untuk dapat mengembangkan kawasan, membangun, dan menjual rumah. Terdapat kemungkinan
perbedaan antara realisasi dengan asumsi yang digunakan dalam laporan ini baik terkait jadwal
atau timeline, biaya investasi, maupun asumsi-asumsi lain terkait aspek keuangan dan kami tidak
bertanggung jawab atas pencapaiannya.
Berdasarkan analisa dan diskusi kami dengan manajemen, tanah yang dimiliki haknya oleh
Perseroan di Kabupaten Bangkalan seluas 14,43 ha dengan status legalitas Hak Pakai adalah tanah
Perseroan yang berpotensi untuk dikembangkan dalam Rencana Perseroan. Analisa studi kelayakan
dapat berbeda apabila tanah yang dikembangkan berbeda.
Kami ingin menekankan bahwa hasil analisis dan penelaahan kami secara khusus hanya terbatas
pada aspek finansial, kami tidak melakukan penelitian atas kajian aspek pasar, aspek teknis, aspek
pola bisnis dan aspek model manajemen yang telah disampaikan oleh manajemen Perseroan
maupun keabsahan Rencana Perseroan dari segi hukum dan implikasi aspek perpajakan, karena hal
tersebut berada di luar lingkup penugasan kami.
Kami juga berpegang kepada surat pernyataan (representation letter) dari manajemen Perseroan
atas penugasan kami untuk mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan Bisnis, bahwa Perseroan telah
menyampaikan seluruh informasi penting dan relevan berkenaan dengan Studi Kelayakan Bisnis
dan sepanjang pengetahuan manajemen Perseroan tidak ada faktor material yang belum
diungkapkan dan dapat menyesatkan.
Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam melakukan penugasan, tidak ada batas atau pembatasan dalam melakukan wawancara,
penelaahan, penghitungan dan analisis.
RSR telah melakukan wawancara melalui video call conference sehubungan dengan Studi Kelayakan
Bisnis ini pada tanggal 21 Maret 2024 dengan manajemen Perseroan, yaitu Bapak Romi Abdilah
selaku General Manager Department of Business Development & Innovation dan Bapak Eko Bagus
Priyuantoro selaku Senior Manager Unit Business Planning & Insight Perseroan dengan hasil diskusi
terkait rencana bisnis dan asumsi proyeksi bisnis real estat / developer.
RSR juga telah melakukan inspeksi ke lokasi kantor Perseroan pada tanggal 24 Maret 2024 di South
Quarter Tower A, Lantai 19 – 20, Jalan R.A. Kartini Kav. 8, Cilandak Barat, Jakarta Selatan yang
didampingi oleh Bapak Romi Abdilah selaku General Manager Department of Business
Development & Innovation dan Bapak Eko Bagus Priyuantoro selaku Senior Manager Unit Business
Planning & Insight Perseroan mendiskusikan terkait rencana bisnis dan asumsi proyeksi bisnis real
estat / developer.
Selanjutnya, RSR juga telah melakukan site visit ke rencana lokasi kawasan perumahan berdasarkan
Rencana Perseroan pada tanggal 8 April 2025 di Kabupaten Bangkalan, Jawa Timur didampingi oleh
tim Manajemen Aset dan Legal Perseroan dan Bapak Eko Bagus Priyuantoro sebagai Senior
Manager Unit Business Planning & Insight dengan hasil pengamatan dan penjelasan tentang lokasi.
vii
Page 9
Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Laporan Studi Kelayakan Bisnis bersifat terbuka untuk publik, namun demikian publikasi atas
sebagian atau keseluruhan dari laporan harus mendapatkan persetujuan dari manajemen
Perseroan dan RSR, mengingat kemungkinan adanya informasi yang bersifat rahasia dan dapat
mempengaruhi kompetisi dan operasional Perseroan.
Kesimpulan
Analisis kelayakan terhadap rencana penambahan kegiatan usaha Perseroan telah dilakukan
melalui analisis kelayakan pasar, kelayakan teknis, kelayakan pola bisnis, kelayakan model
manajemen, dan kelayakan keuangan.
Kajian Kelayakan Pasar
Kondisi pasar perumahan di Indonesia menunjukkan potensi yang besar, didorong oleh kebutuhan
dasar masyarakat akan hunian dan adanya backlog perumahan yang mencapai 12,7 juta unit pada
tahun 2023, terutama di Pulau Jawa dan Sumatera Utara. Pemerintah menargetkan pembangunan
3 juta rumah untuk mengurangi backlog tersebut, dan Perseroan melihat peluang strategis untuk
berkontribusi dalam program tersebut. Di tahun 2023, pembangunan rumah untuk Masyarakat
Berpenghasilan Rendah (MBR) mencapai 1,01 juta unit, sementara 207,65 ribu unit diperuntukkan
bagi Non-MBR, dengan fokus pengembangan di wilayah sub-urban. Dengan latar belakang sebagai
perusahaan yang memiliki pengalaman dalam industri material konstruksi, Perseroan berencana
memanfaatkan produk semen dan Bata Interlock Presisi (BIP) milik sendiri dan anak perusahaan
untuk mendukung pembangunan rumah tersebut.
Untuk mendukung ekspansi ke sektor residensial, Perseroan akan menerapkan strategi pemasaran
komprehensif. Akan dilakukan kerja sama dengan bank dan instansi pemerintah seperti
Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (Kemen PKP), dengan fokus pada promosi
program subsidi uang muka dan bunga cicilan rendah. Selain itu, pemasaran digital melalui media
sosial dan website resmi guna menjangkau calon pembeli secara langsung. Target utama pasar
Perseroan adalah (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) MBR di wilayah sub-urban, dengan
dukungan fasilitas pembiayaan pemerintah seperti FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan
Perumahan) yang menawarkan subsidi uang muka dan suku bunga. Upaya ini diharapkan dapat
meningkatkan akses masyarakat terhadap hunian terjangkau dan sekaligus memperluas kontribusi
Perseroan dalam sektor properti nasional.
Kajian Kelayakan Teknis
Kawasan perumahan yang akan dikembangkan seluas 14,43 hektar milik Perseroan yang terletak di
Kelurahan Banyuajuh, Kecamatan Kamal, Kabupaten Bangkalan, Jawa Timur dengan status Hak
Pakai hingga tahun 2030 dan akan diubah menjadi Surat Hak Milik (SHM) agar dapat dialihkan
kepada pembeli rumah. Perseroan juga akan mengurus perubahan peruntukan lahan dari kawasan
pertanian menjadi kawasan residensial, termasuk pengajuan berbagai perizinan seperti Izin Lokasi,
Andalalin (Analisa Dampak Lingkungan), PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan
Ruang), Amdal (Analisa Dampak Linkungan), IMB (Izin Membangun Bangunan), izin lingkungan,
RUTR (Rencana Umum Tata Ruang), dan Site Plan kepada pemerintah setempat. Proyek ini akan
menyediakan hunian bagi MBR sesuai spesifikasi pemerintah, yakni rumah dengan luas tanah 60
m² dan bangunan 30 m². Lokasi lahan berada di tengah hamparan lahan yang haknya dimiliki oleh
Perseroan dan berlokasi dekat dengan Pelabuhan Kamal dan Universitas Trunojoyo. Perseroan juga
memerlukan pembangunan akses jalan dari jalan raya, yaitu Jalan Raya Kamal ke lahan yang akan
dibangun sepanjang 2,60 km. Perseroan juga memiliki tanah lain yang tersebar di Jawa Timur. Di
viii
Page 10
masa depan, Perseroan berpotensi untuk melakukan pengembangan kawasan di lahan milik
Perseroan ataupun daerah lain yang sesuai untuk kawasan residensial MBR.
Untuk menunjang pengembangan proyek, Perseroan akan mengoptimalkan sumber daya internal
dan anak perusahaan, seperti suplai semen dari anak usaha dengan efisiensi biaya terbaik,
pemanfaatan BIP untuk dinding rumah dari anak usaha beton, serta jasa konstruksi dari mitra dalam
ekosistem Sobat Bangun. Seluruh proses akan dijalankan oleh unit internal seperti fungsi Derivative
Sales untuk penjualan dan pengembangan bisnis, serta Project Management Office untuk
pengawasan proyek. Perseroan juga akan melibatkan tenaga ahli eksternal untuk perizinan,
perencanaan, dan pembangunan kawasan serta fasos dan fasum. Di lokasi proyek, Perseroan akan
merekrut tujuh orang tenaga kerja baru untuk penjualan, pemasaran, pengawasan, serta
administrasi dan legalitas, yang akan bekerja di bawah supervisi tim pusat dan unit-unit pendukung
internal.
Kajian Kelayakan Pola Bisnis
Perseroan memiliki sejumlah keunggulan kompetitif antara lain dukungan dari ekosistem mitra
yang tergabung dalam platform Sobat Bangun, rantai distribusi luas untuk semen dan BIP di seluruh
Indonesia, serta kemampuan menyerap produk internal seperti semen dan BIP yang berkualitas
dengan biaya produksi lebih rendah. Penggunaan BIP juga memungkinkan proses pembangunan
rumah yang lebih cepat. Selain itu, pengalaman panjang Perseroan di industri material bangunan
dapat meningkatkan kepercayaan dari konsumen.
Dengan modal keunggulan yang ada, Perseroan memiliki kemampuan untuk menciptakan nilai
tambah bagi bisnis dan masyarakat. Nilai ini antara lain berupa ekspansi usaha ke sektor baru,
peningkatan pendapatan melalui penjualan rumah dan serapan produk internal, serta kontribusi
terhadap penyediaan hunian bagi MBR. Selain itu, pengembangan kawasan residensial juga
menciptakan lapangan kerja dan mendorong pertumbuhan ekonomi lokal di sekitar proyek. Semua
hal tersebut tidak hanya memperluas portofolio produk dan layanan Perseroan, tetapi juga
memperkuat posisi strategis dalam industri real estat di Indonesia.
Kajian Kelayakan Model Manajemen
Untuk proyek residensial di Bangkalan, Perseroan akan merekrut 7 orang tenaga kerja langsung
dalam pengawasan, penjualan, dan administrasi di lapangan serta 4 orang tenaga kerja manajerial
dari karyawan internal yang sudah ada untuk melakukan manajemen dan strategi dalam
keberlangsungan bisnis di Bangkalan. Perseroan juga akan merekrut tenaga ahli eksternal, baik
untuk pengurusan legalitas dan perizinan dengan ahli legal eksternal maupun untuk perencanaan
kawasan, pematangan lahan dan pembangunan fasos (fasilitas sosial), fasum (fasilitas umum), dan
rumah oleh tenaga ahli kontraktor yang terdapat dalam ekosistem Sobat Bangun. Dalam hal
manajemen, Perseroan juga siap dengan strategi dan model operasional baru yang disesuaikan
untuk lini bisnis properti, termasuk pengelolaan tanah seluas 14,43 hektar yang telah dimiliki di
Bangkalan.
Namun demikian, terdapat sejumlah risiko utama yang telah diidentifikasi dan akan dikelola secara
aktif oleh manajemen, antara lain: risiko pasar seperti daya beli masyarakat dan kesediaan bank
menyalurkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) kepada MBR; risiko rantai pasokan terkait lonjakan
harga bahan baku dan tenaga kerja; serta risiko persaingan yang tinggi dari pengembang lain di
sekitar area proyek. Risiko lainnya termasuk keterbatasan infrastruktur sekitar, ketentuan harga
jual rumah subsidi dari pemerintah, serta tantangan legalitas lahan dan perubahan status
kepemilikan. Risiko bencana alam serta dinamika sosial, politik, dan ekonomi juga menjadi
perhatian. Untuk itu, Perseroan menyiapkan langkah mitigasi menyeluruh mulai dari perencanaan
ix
Page 11
hingga pelaksanaan agar proyek dapat berjalan optimal dan risiko-risiko tersebut tidak berdampak
signifikan terhadap kelangsungan usaha.
Kajian Kelayakan Keuangan
Dalam rangka penambahan kegiatan usaha, Perseroan memerlukan investasi sekitar Rp84,82
miliar. Sumber pendanaan tersebut diperoleh seluruhnya dari dana internal Perseroan.
Dari Kajian Kelayakan Keuangan, menunjukkan bahwa rencana Perseroan untuk menambah
kegiatan usaha barunya memenuhi kriteria kelayakan dengan variabel - variabel sebagai berikut :
a. NPV ≥ 0 → Layak
NPV yang dihasilkan menunjukkan angka yang positif yaitu sebesar Rp8,31 miliar. Hasil NPV
yang positif atau lebih dari nol menunjukkan bahwa penambahan kegiatan usaha layak
dilaksanakan karena memberikan penerimaan yang lebih besar dari nilai investasi.
b. IRR ≥ Tingkat diskonto → Layak
IRR yang dihasilkan adalah sebesar 14,20 % yang berarti di atas tingkat diskonto sebesar
10,61%.
c. PP ≤ Masa Penjualan dan Penyelesaian Modal Kerja → Layak
PP yang diperoleh adalah 4 tahun 10 bulan lebih kecil dari masa penjualan seluruh rumah
dan penyelesaian modal kerja selama 7 tahun, sejak 2025 - 2031. Dengan demikian,
Perseroan mampu mengembalikan seluruh investasi, setelah penambahan kegiatan usaha
berjalan selama 2 tahun 2 bulan lebih singkat dari masa penjualan dan penyelesaian modal
kerja.
d. PI ≥ 1 → Layak
PI yang diperoleh adalah sebesar 1,11 yang berarti lebih besar dari 1. Hasil PI lebih dari satu
menunjukkan bahwa penambahan kegiatan usaha layak dilaksanakan karena memberikan
keuntungan dari pengeluaran investasi.
Berdasarkan analisis sensitivitas, kenaikan atau penurunan harga jual produk dan harga beli
bahan baku merupakan faktor yang paling sensitif terhadap kelayakan penambahan
kegiatan usaha.
Kesimpulan Studi Kelayakan
Berdasarkan hasil analisis kami atas kelayakan pasar, teknis, pola bisnis, model manajemen, dan
keuangan dengan asumsi dan kondisi pembatas yang dijelaskan pada Laporan ini, maka Rencana
Penambahan Kegiatan Usaha yang akan dilakukan oleh Perseroan adalah LAYAK.
Perseroan memiliki kapasitas serta kemampuan yang cukup untuk melaksanakan Rencana
Perseroan. Rencana Perseroan dengan nilai investasi Rp84,82 miliar merupakan rencana yang bisa
dilakukan oleh Perseroan, dilihat dengan empat metode yaitu NPV sebesar Rp8,31 miliar, PBP
selama 4 Tahun 10 bulan dengan IRR sebesar 14,20% yang lebih besar dari WACC sebesar 10,61%
dan PI sebesar 1,11 lebih besar dari satu.
x
Page 12
Penutup
Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan
sebagian analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat
menyebabkan pandangan yang menyesatkan. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan
kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal
laporan Studi Kelayakan Bisnis ini.
Hormat kami,
Jakarta, 15 April 2025
KJPP Ruky, Safrudin & Rekan
Yunus N. Purwono, MAPPI (Cert.)
Rekan Senior
Penilai Bisnis
Izin Penilai Publik No. : B-1.10.00273
STTD OJK No. : STTD.PB-12/PJ.1/PM.02/2023
MAPPI No. : 06-S-01990
xi
Page 13
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di bawah
ini menerangkan bahwa:
1. Dalam mempersiapkan Studi Kelayakan Bisnis ini kami telah bertindak secara independen
tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan, ataupun pihak-pihak yang
terafiliasi dengan perusahaan tersebut.
2. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan
penugasan ini. Selanjutnya, Studi Kelayakan Bisnis ini tidak dilakukan untuk memberikan
keuntungan atau merugikan pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama
sekali tidak dipengaruhi oleh opini yang dihasilkan dari proses analisis Studi Kelayakan Bisnis
ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai yang tercantum pada Perjanjian Jasa Konsultan
Penilai Publik Antara PT Semen Indonesia (Persero) Tbk. dan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)
Ruky, Safrudin, & Rekan dengan Nomor Referensi RSR, yaitu RSR/L/B/030325.5 tanggal 3
Maret 2025 dan nomor referensi Perseroan, yaitu
0211903/PG.04/DP/50062872/2000/03.2025, Purchase No. 6600032372, dan Addendum
Proposal Jasa Penilai Independen untuk Studi Kelayakan Bisnis Developer / Real Estat dengan
nomor RSR/P-B/FS/140325.02 tanggal 14 Maret 2025. Adapun biaya jasa Studi Kelayakan
Bisnis tersebut telah memperhatikan pedoman yang diatur oleh Ikatan Kantor Jasa Penilai
Publik (IKJPP) MAPPI.
3. Penilai bertanggung jawab atas opini Laporan Studi Kelayakan Bisnis.
4. Studi Kelayakan Bisnis dilaksanakan per tanggal 31 Desember 2024, parameter dan laporan
keuangan yang digunakan dalam analisis menggunakan data per tanggal 31 Desember 2024.
5. Penugasan Studi Kelayakan Bisnis telah dilakukan dengan pemahaman terhadap Objek Studi
Kelayakan Bisnis pada Tanggal Studi Kelayakan Bisnis dan analisis telah dilakukan sesuai
dengan Tujuan Studi Kelayakan Bisnis sebagaimana diungkapkan dalam Laporan ini.
6. Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini disusun sesuai dengan SPI 2018 dengan Edisi Revisi pada SPI
300, SPI 310, SPI 320, dan SPI 330 yang ditetapkan pada 1 Maret 2020 dan KEPI seperti yang
ditetapkan oleh MAPPI serta POJK 17/2020, serta menyesuaikan dengan POJK 35 dan SEOJK17.
7. Opini yang dihasilkan dalam penugasan ini telah disajikan sebagai Kesimpulan pada Laporan
Studi Kelayakan Bisnis ini.
8. Lingkup pekerjaan telah diungkapkan pada ruang lingkup dan data yang dianalisis serta data
ekonomi dan industri yang diungkapkan dalam Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini pada Sumber
Data dan Informasi diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini dapat
dipertanggungjawabkan.
9. Laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi
analisis, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini.
10. Pernyataan yang menjadi dasar analisis, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalam
Laporan ini adalah benar, sesuai dengan pemahaman terbaik.
11. RSR telah melakukan wawancara melalui call conference dengan manajemen Perseroan pada
tanggal 21 Maret 2025 dan wawancara ke kantor Perseroan pada 24 Maret 2025 terkait
dengan diskusi terkait asumsi dan detail Rencana Perseroan serta melakukan site visit pada 8
April 2025 ke lokasi yang nantinya akan dibangun menjadi kawasan perumahan oleh
Perseroan, di Kabupaten Bangkalan, Jawa Timur dengan hasil pengamatan dan penjelasan
tentang lokasi.
xii
Page 14
12. Dalam melakukan penugasan ini, Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional
dalam menyiapkan Studi Kelayakan Bisnis.
13. Tidak seorang pun Penilai Publik atau Penilai Beregister yang telah menyediakan bantuan
profesional dalam menyiapkan laporan Studi Kelayakan Bisnis, kecuali yang disebutkan dalam
laporan ini.
Jakarta, 15 April 2025
Signing Partner
Yunus N. Purwono, MAPPI (Cert.)
Penilai Bisnis
Izin Penilai Publik No. : B-1.10.00273
STTD OJK No. : STTD.PB-12/PJ-1/PM.02/2023
MAPPI No. : 06-S-01990 ......................................................
Reviewer
Rudi M. Safrudin, MAPPI (Cert.)
Penilai Bisnis
Izin Penilai Publik No. : B-1.10.00269
STTD OJK No. : STTD.PB-23/PJ-1/PM.02/2023
MAPPI No. : 00-S-01349 ......................................................
Penilai :
Nursatrio, MAPPI (Cert.)
MAPPI No. : 12 -S-03901
Register No. : RMK-2017.00645 ......................................................
Ari Kurnia
MAPPI No. : 11-T-03180
Register No. : RMK-2017.00649 .....................................................
Zola Armando
MAPPI No. : 21-P-10658 .....................................................
Register No. : RMK-2023.04819
xiii
Names mentioned 29 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Safrudin & Rekan
p.2 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×2
unresolved
person
Izin Penilai Yunus N. Purwono
p.2
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.4 ×2
unresolved
person
Juliaan Nimrod Siregar
p.4
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. J.A.
p.4
unresolved
person
Aulia Taufani
p.4
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-AH.
p.4
unresolved
org
Liana Ramon Xenia & Rekan
p.4
unresolved
person
Muhammad Irfan
p.4
unresolved
org
Imelda & Rekan
p.4 ×2
unresolved
org
Imelda
p.4 ×2
unresolved
org
Tanudiredja
p.5 ×2
unresolved
person
Drs. M. Jusuf Wibisana M. Ec.
p.5 ×6
unresolved
org
Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
p.5
unresolved
person
Romi Abdilah
p.5 ×4
unresolved
person
Eko Bagus Priyuantoro
p.5 ×6
unresolved
org
Pusat Statistik
p.6
unresolved
org
Bank Indonesia
p.6
unresolved
org
Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman
p.9
unresolved
org
KJPP Ruky
p.12
unresolved
org
Rekan Yunus N. Purwono
p.12
unresolved
person
Yunus N. Purwono, MAPPI (Cert.)
· Rekan Senior
p.12
unresolved
person
Signing Partner Yunus N. Purwono
p.14
unresolved
person
Reviewer Rudi M. Safrudin
p.14
unresolved
person
Nursatrio
p.14
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
3102 ms
12 Sep 2026 22:52
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}