Back to announcement
20250415_SMGR_Laporan Informasi dan Fakta Material_31875854_lamp1.pdf
Asset transaction Needs review SMGRSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 13
Page 1
PT Semen Indonesia (Persero) Tbk Studi Kelayakan Bisnis atas Rencana Penambahan Kegiatan Usaha Produksi dan Penjualan Bata Interlok Presisi PT Semen Indonesia (Persero) Tbk April 2025
Page 2
Jakarta, 15 April 2025
No. : RSR/R/B.150425.01
Kepada Yth.
PT Semen Indonesia (Persero) Tbk.
South Quarter Tower A Lantai 19-20,
Jalan R.A. Kartini Kav.8, Cilandak Barat
Jakarta Selatan, 12430
Perihal : Studi Kelayakan Bisnis atas Rencana Penambahan Kegiatan Usaha PT Semen Indonesia
(Persero) Tbk
Dengan hormat,
PT Semen Indonesia (Persero) Tbk. (“Perseroan” / “SIG”) merupakan perusahaan yang bergerak
dalam bidang industri semen, termasuk kegiatan produksi, menambang dan/atau menggali bahan
yang diperlukan dalam industri semen atau industri lainnya, perdagangan, pemasaran, dan
distribusi terkait dengan industri semen serta pemberian jasa untuk industri semen dan/atau
industri lainnya.
Perseroan didirikan berdasarkan Akta Nomor 81 tanggal 24 Oktober 1969 oleh Julian Nimrod
Siregar Gelar Mangaradja Namora, S.H., notaris Jakarta. Akta pendirian Perseroan telah disahkan
oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. J.A.5/129/5 tanggal 18
November 1969 dan diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 95 tanggal 28
November 1969, Tambahan No. 225.
Dalam rangka memperkuat posisi dan menghadirkan solusi material dinding, Perseroan
berencana melakukan bisnis produksi dan penjualan Bata Interlok Presisi, secara bersama-sama
disebut “Bisnis BIP”. Untuk itu Perseroan perlu menambah Klasifikasi Baku Lapangan Usaha
Indonesia (“KBLI”) baru yaitu KBLI 23953 untuk rencana kegiatan produksi Bata Interlok Presisi
(“KBLI 23953”) dan KBLI 46633 untuk rencana kegiatan penjualan Bata Interlok Presisi (“KBLI
46633”), untuk selanjutnya disebut sebagai “Rencana Perseroan”.
Berdasarkan informasi manajemen Perseroan, Rencana Perseroan termasuk transaksi material
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 17 /POJK.04/2020
Tanggal 20 April 2020, tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha (“POJK
17/2020”).
Sehubungan dengan Rencana Perseroan tersebut dan untuk memenuhi POJK 17/2020, Perseroan
telah menunjuk Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Ruky Safrudin & Rekan (“RSR”) sebagai Penilai
Independen untuk mempersiapkan Studi Kelayakan Bisnis.
Berikut kami sampaikan opini mengenai Kelayakan Bisnis atas Rencana Perseroan per tanggal 31
Desember 2024.
Status Penilai
RSR memiliki izin usaha dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia No. 2.11.0095
berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 1131/KM.1/2011 tanggal
14 Oktober 2011.
Penilai Publik yang menandatangani laporan Studi Kelayakan Bisnis adalah penilai yang memiliki
kompetensi dalam melakukan Studi Kelayakan Bisnis serta telah memperoleh izin sebagai penilai
publik dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia dan terdaftar sebagai penilai di Otoritas
Jasa Keuangan (“OJK”).
Page 3
Sesuai Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 54/KM.1/2010 tertanggal 25 Januari
2010 mengenai Izin Penilai Yunus N. Purwono, MAPPI (Cert.) yang ditetapkan sebagai penilai di
Bidang Jasa Penilaian Bisnis dengan kualifikasi Penilai Bisnis (B) No. B-1.10.00273 dan terdaftar
sebagai profesi penunjang pasar modal di OJK berdasarkan Surat Tanda Terdaftar Profesi
Penunjang Pasar Modal Penilai Bisnis dengan No. STTD.PB-12/PJ-1/PM.02/2023.
Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Dalam laporan ini, Perseroan bertindak sebagai “Pemberi Tugas” dan “Pengguna Laporan”.
Nama : PT Semen Indonesia (Persero) Tbk
Alamat : South Quarter Tower A lantai 19-20,
Jalan R.A. Kartini Kav. 8, Cilandak Barat
Jakarta Selatan, 12430
Telepon : 021-2152 61174-5
Email : info@sig.id
Website : www.sig.id
Bidang usaha : Kegiatan produksi, menambang dan/atau menggali bahan yang diperlukan
dalam industri semen atau industri lainnya, perdagangan, pemasaran, dan
distribusi terkait dengan industri semen serta pemberian jasa untuk industri
semen dan/atau industri lainnya.
Maksud dan Tujuan Studi Kelayakan Bisnis
Maksud dari Studi Kelayakan Bisnis ini adalah untuk memberikan laporan studi kelayakan
penambahan kegiatan usaha yang selanjutnya akan digunakan Perseroan untuk memenuhi ketentuan
POJK 17/2020, tidak untuk bentuk rencana transaksi lainnya serta tidak dimaksudkan untuk
kepentingan perbankan dan perpajakan.
Tujuan penugasan adalah untuk memberikan gambaran mengenai kelayakan penambahan
kegiatan usaha ditinjau dari berbagai analisis meliputi analisis pasar, analisis teknis, analisis pola
bisnis, analisis model manajemen, dan analisis keuangan.
Objek Studi Kelayakan Bisnis
Objek dalam Studi Kelayakan Bisnis ini adalah penambahan lingkup usaha baru yaitu KBLI 23953
untuk rencana kegiatan produksi Bata Interlok Presisi dan KBLI 46633 untuk rencana kegiatan
penjualan Bata Interlok Presisi sehubungan dengan Rencana Perseroan.
Premis Studi Kelayakan Bisnis
Kami telah melakukan Studi Kelayakan Bisnis atas penambahan kegiatan usaha Bisnis BIP
sehubungan dengan Rencana Perseroan dengan premis kegiatan usaha bekelanjutan “going
concern”.
Tanggal Studi Kelayakan Bisnis
Studi Kelayakan Bisnis ini dilakukan per tanggal 31 Desember 2024, parameter dan laporan
keuangan yang digunakan dalam analisis didasarkan pada data per tanggal 31 Desember 2024.
Kejadian Setelah Tanggal Studi Kelayakan
Dari tanggal Studi Kelayakan Bisnis, yaitu tanggal 31 Desember 2024, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil Studi
Kelayakan Bisnis secara signifikan.
ii
Page 4
Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami
karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini.
Standar Studi Kelayakan Bisnis
Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini disusun sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII
tahun 2018 (SPI 2018) dengan Edisi Revisi pada SPI 300, SPI 310, SPI 320, dan SPI 330 yang
ditetapkan pada 1 Maret 2020 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) seperti yang ditetapkan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), POJK 17/2020, serta menyesuaikan dengan
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 35/POJK.04/2020 (“POJK 35”) dan
Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 17/SEOJK.04/2020 (“SEOJK 17”).
Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Studi Kelayakan Bisnis ini kami telah bertindak secara independen tanpa
adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan
perusahaan tersebut. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan
dengan penugasan ini. Selanjutnya, Studi Kelayakan Bisnis ini tidak dilakukan untuk memberikan
keuntungan atau merugikan pada pihak manapun.
Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh opini yang dihasilkan dari
proses analisis Studi Kelayakan Bisnis ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai yang
tercantum pada Perjanjian Jasa Konsultan Penilai Publik Antara PT Semen Indonesia (Persero)
Tbk. dan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Ruky, Safrudin, & Rekan dengan Nomor Referensi
Perseroan 022003/PG.04/DP/50062872/2000/03.2025 dan Nomor Referensi RSR adalah
RSR/L/B/030325.04 tanggal 3 Maret 2025, Purchase Order nomor 6600032373 tanggal 3 Maret
2025, serta Addendum Proposal Jasa Penilai Independen untuk Studi Kelayakan Rencana Produksi
& Penjualan Bata Interlok Presisi (BIP) dengan No. RSR/P-B/FS/140325 tanggal 14 Maret 2025.
Adapun biaya jasa dalam melakukan Studi Kelayakan Bisnis telah memperhatikan ketentuan yang
diatur oleh Ikatan Kantor Jasa Penilai Publik (IKJPP) MAPPI.
Sumber Data dan Informasi
Sebagai Penilai Independen dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan Bisnis, kami telah
menelaah, mengacu, dan mempertimbangkan atas data dan dokumen yang disampaikan oleh
manajemen Perseroan atas hal-hal sebagai berikut:
1. Akta Pendirian Perseroan Nomor 81 tanggal 28 Oktober 1969 oleh Juliaan Nimrod Siregar,
S.H., notaris di Jakarta dan Surat Keputusan Menteri Kehakiman Republik Indonesia No.
J.A.5/129/5 tanggal 18 November 1969.
2. Akta Nomor 7 Tanggal 3 Mei 2024 tentang Pernyataan Keputusan Rapat Perubahan Anggaran
Dasar Perseroan oleh Aulia Taufani, S.H., dan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan
Anggaran Dasar Perseroan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
No. AHU-AH.01.03-0117988 tanggal 22 Mei 2024.
3. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Industri Nomor 107 tanggal 19 Oktober 2010 oleh
Nanik Purwaningsih, S.H., notaris di Tuban.
4. Business Flow bisnis produksi Bata Interlok Presisi.
5. Rincian Investasi Perseroan untuk bisnis produksi dan penjualan Bata Interlok Presisi.
6. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan :
a. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP Liana Ramon Xenia & Rekan dengan opini
iii
Page 5
wajar tanpa pengecualian dan telah ditandatangani pada tanggal 27 Maret 2025 oleh
Muhammad Irfan, CPA, dengan izin Akuntan Publik No. AP. 0565;
b. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP Imelda & Rekan dengan opini wajar tanpa
pengecualian dan telah ditandatangani pada tanggal 8 Maret 2024 oleh Muhammad Irfan,
dengan izin Akuntan Publik No. AP. 0565;
c. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP Imelda & Rekan dengan opini wajar tanpa
pengecualian dan telah ditandatangani pada tanggal 10 Maret 2023 oleh Muhammad
Irfan, dengan izin Akuntan Publik No. AP. 0565;
d. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP Tanudiredja, Wibisana, Rintis, & Rekan
dengan opini wajar tanpa pengecualian dan telah ditandatangani pada tanggal 25
Februari 2022 oleh Drs. M. Jusuf Wibisana M. Ec., CPA dengan izin Akuntan Publik No. AP.
0222;
e. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP Tanudiredja, Wibisana, Rintis, & Rekan
dengan opini wajar tanpa pengecualian dan telah ditandatangani pada tanggal 26
Februari 2021 oleh Drs. M. Jusuf Wibisana M. Ec., CPA dengan izin Akuntan Publik No. AP.
0222;
7. Jadwal waktu (Time table) Rencana Perseroan.
8. Spesifikasi mesin produksi Bata Interlok Presisi.
9. Kajian Pengembangan Solusi Dinding yang telah disiapkan oleh Yamada Consulting & Spire
Indonesia tanggal 17 Maret 2025 dan telah disampaikan oleh manajemen Perseroan.
10. Feasibility Study untuk bisnis produksi dan penjualan Bata Interlok Presisi di Tuban yang telah
disiapkan oleh manajemen Perseroan.
11. Proyeksi keuangan bisnis produksi dan penjualan Bata Interlok Presisi untuk tahun 2025-2039,
yang telah disediakan oleh manajemen Perseroan.
RSR telah melakukan penyesuaian atas proyeksi keuangan tersebut berdasarkan diskusi
dengan manajemen Perseroan sehingga mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan dan
kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty). Dalam menyusun Laporan ini, RSR telah
menggunakan Proyeksi Keuangan yang Disesuaikan.
Atas data yang telah disampaikan tersebut, kami telah menerima surat pernyataan
(representation letter) dari manajemen Perseroan Nomor
020914/PU.03/SUP/50056531/2000/04.2025 tanggal 14 April 2025 sehubungan dengan
penugasan Studi Kelayakan Bisnis.
RSR telah melakukan wawancara secara langsung di kantor pusat Perseroan dengan Bapak Romi
Abdilah selaku General Manager Department of Business Development & Innovation dan Bapak
Eko Bagus Priyuantoro selaku Senior Manager Unit Business Planning & Insight yang mewakili
manajemen Perseroan pada tanggal 24 Maret 2025 dengan hasil diskusi terkait rencana dan
asumsi proyeksi keuangan bisnis produksi dan penjualan Bata Interlok Presisi terkait dengan
penugasan Studi Kelayakan Bisnis.
RSR juga telah melakukan site visit ke rencana lokasi fasilitas produksi Bata Interlok Presisi
berdasarkan Rencana Perseroan pada tanggal 9 April 2025 di Kawasan Industri Tuban, Jawa Timur
didampingi oleh Bapak Eko Bagus Priyuantoro selaku Senior Manager Unit Business Planning &
iv
Page 6
Insight, tim Engineering, dan tim Health, Safety and Environment (HSE) Perseroan dengan hasil
pengamatan dan penjelasan mengenai proses produksi Bata Interlok Presisi.
Kami juga menggunakan berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak dan elektronik,
seperti website Aswath Damodaran, S&P Capital IQ, Trading Economics, Badan Pusat Statistik, dan
Bank Indonesia, serta hasil analisis lain yang kami anggap relevan dengan penugasan Studi
Kelayakan Bisnis.
Pendekatan dan Metodologi Studi Kelayakan Bisnis
Analisis Kajian Kelayakan Keuangan merupakan analisis yang dilakukan dari berbagai aspek yang
saling berkaitan untuk mengetahui dan mengukur seberapa besar prospek Perseroan dan potensi
sinergi yang diperoleh Perseroan, serta mengukur tingkat balikan (return) yang diperoleh dari
jumlah investasi yang ditanamkan. Analisis tersebut meliputi sumber dan target pendapatan
operasional serta biaya-biaya yang harus dikeluarkan meliputi biaya operasional langsung dan
beban usaha, modal kerja dan investasi.
Analisis kelayakan keuangan atas Rencana Perseroan dilakukan dengan mempertimbangkan
beberapa metode yaitu :
a. Net Present Value (NPV), yaitu metode yang menunjukkan selisih bersih antara nilai kini
(present value) dari investasi (capital outlays) yang dilakukan terhadap nilai kini dari arus
kas masuk (cash inflow) dari kegiatan operasional di masa yang akan datang. Suatu
proyek dapat dikatakan layak untuk dilakukan apabila NPV positif dan tidak layak bila
NPV negatif;
b. Payback Period (PBP), yaitu lamanya waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan biaya
investasi. PBP dengan periode pengembalian lebih pendek lebih baik dari periode
pengembalian lebih lama; atau lamanya waktu yang diperlukan untuk memulihkan biaya
investasi atau lamanya waktu yang dibutuhkan investor untuk mencapai titik impas
(break even point). Pengembalian dana yang lebih pendek berarti investasi yang lebih
menarik, sedangkan periode pengembalian yang lebih lama kurang diminati;
c. Internal Rate of Return (IRR), yaitu suatu tingkat imbal hasil (return) yang diperoleh
berdasarkan nilai kini dari arus kas masuk tersebut nilainya akan sama dengan nilai kini
dari investasi yang dilakukan. Suatu proyek dikatakan layak untuk dilakukan apabila nilai
IRR lebih besar dari imbal hasil yang diharapkan (dalam rencana Perseroan ini tingkat
pengembalian yang diharapkan adalah Weighted Average Cost of Capital / WACC);
d. Profitability index (P/I), merupakan rasio yang digunakan untuk mengetahui nilai tambah
dari investasi yang dilakukan pada awal periode. Nilai tambah yang didapat dari investasi
diperhitungkan dengan membagi total investasi pada awal periode dengan jumlah arus
kas yang dihasilkan selama periode berjalannya proyek. Apabila P/I dihasilkan dari suatu
proyek sama dengan satu maka arus kas dari proyek setiap tahun tidak menghasilkan
nilai tambah, apabila P/I lebih besar dari satu, maka nilai arus kas yang dihasilkan dari
proyek setiap tahun menghasilkan nilai tambah bagi perusahaan; sedangkan P/I lebih
kecil dari satu, maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek setiap tahun tidak
menghasilkan nilai tambah bagi perusahaan. Dalam menganalisis P/I suatu proyek maka
kelayakan dapat dinilai apabila nilai P/I lebih dari satu.
Dalam analisis kelayakan kami akan menggunakan empat metode di atas terhadap arus kas bersih
untuk perusahaan (Free Cash Flow to the Firm – FCFF). Tingkat diskonto yang digunakan untuk
perhitungan NPV dan PBP adalah WACC, sedangkan IRR yang diperoleh akan dibandingkan
dengan WACC.
v
Page 7
Asumsi, Kondisi Pembatas dan Tingkat Kedalaman Investigasi
Asumsi
Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini bersifat non-disclaimer opinion, kami telah melakukan
penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penyusunan Studi Kelayakan
Bisnis, data dan informasi yang diperoleh baik dari manajemen Perseroan maupun dari sumber
lain yang dapat dipercaya keakuratannya.
Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini disusun dengan menggunakan proyeksi keuangan yang
disiapkan oleh manajemen Perseroan yang telah kami sesuaikan asumsinya dan telah disetujui
oleh manajemen Perseroan (“Proyeksi Keuangan yang Disesuaikan”) sehingga mencerminkan
kewajaran proyeksi dan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).
Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan Studi Kelayakan Bisnis dan menurut pendapat kami
Proyeksi Keuangan yang Disesuaikan tersebut wajar, namun kami tidak bertanggung jawab
terhadap pencapaiannya.
Kami bertanggung jawab atas opini yang dihasilkan dalam Laporan Studi Kelayakan Bisnis.
Kami telah memperoleh informasi atas status hukum Objek Studi Kelayakan Bisnis dari
manajemen Perseroan.
Kondisi Pembatas
Lingkup pekerjaan akan dilakukan sesuai dengan analisis dan interpretasi kami terhadap hukum
dan standar penilaian yang berlaku di Republik Indonesia, sehingga tidak dimaksudkan untuk
diaplikasikan, dianalisis atau diinterpretasikan menurut peraturan perundang-undangan di negara
lain. Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selain Pemberi Tugas.
Studi Kelayakan Bisnis ini disusun berdasarkan pada prinsip integritas informasi dan data. Dalam
menyusun Studi Kelayakan Bisnis ini, kami melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan data
sebagaimana disediakan oleh manajemen Perseroan, yang mana berdasarkan hakikat kewajaran
adalah benar, lengkap, dapat diandalkan, serta tidak menyesatkan.
Kami tidak melakukan audit ataupun uji tuntas secara mendetail atas penjelasan maupun data
yang diberikan oleh manajemen Perseroan, baik lisan maupun tulisan, dan dengan demikian kami
tidak dapat memberikan jaminan atau bertanggung jawab terhadap kebenaran dan kelengkapan
dari informasi atau penjelasan tersebut.
Sebagai dasar bagi kami untuk melakukan analisis dalam Studi Kelayakan Bisnis, kami
menggunakan data sebagaimana tercantum pada bagian Sumber Data dan Informasi sebagai
bahan penelaahan, perhitungan dan analisis.
Segala perubahan terhadap data tersebut di atas dapat mempengaruhi hasil Studi Kelayakan
Bisnis kami secara material. Oleh karena itu, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas
kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut.
Studi Kelayakan Bisnis ini disusun hanya dengan mempertimbangkan sudut pandang pemegang
saham Perseroan serta tidak mempertimbangkan sudut pandang stakeholders lain serta aspek-
aspek lainnya.
Penugasan kami tidak dilakukan untuk tujuan mengungkapkan kelemahan pengendalian internal,
kesalahan atau kecurangan dalam laporan keuangan, segala bentuk implikasi pajak atau
pelanggaran hukum.
Studi Kelayakan Bisnis disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan perekonomian,
kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan pemerintah pada tanggal Studi Kelayakan
Bisnis ini dikeluarkan.
vi
Page 8
Studi Kelayakan Bisnis ini hanya dilakukan terhadap Tujuan Studi Kelayakan Bisnis seperti yang
telah diuraikan di atas.
Kami menganggap bahwa sejak tanggal penilaian Studi Kelayakan Bisnis hingga tanggal
penerbitan laporan Studi Kelayakan Bisnis, tidak terdapat kejadian luar biasa yang secara
material, baik secara makro ekonomi maupun industri, saat kini maupun yang akan datang, dapat
berpengaruh terhadap Perseroan serta rencana bisnis dan anggaran Perseroan.
Dengan ini kami menyatakan bahwa penugasan kami tidak termasuk menganalisis transaksi-
transaksi di luar Tujuan Studi Kelayakan Bisnis yang mungkin tersedia bagi Perseroan serta
pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut terhadap Tujuan Studi Kelayakan Bisnis, dan juga
bukan merupakan analisis penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari Tujuan Studi
Kelayakan Bisnis.
Kami ingin menekankan bahwa hasil analisis dan penelaahan kami secara khusus hanya terbatas
pada aspek finansial, kami tidak melakukan penelitian atas kajian aspek pasar, aspek teknis, aspek
pola bisnis dan aspek model manajemen yang telah disampaikan oleh manajemen Perseroan
maupun keabsahan Rencana Perseroan dari segi hukum dan implikasi aspek perpajakan, karena
hal tersebut berada di luar lingkup penugasan kami.
Kami juga berpegang kepada surat pernyataan (representation letter) dari manajemen Perseroan
atas penugasan kami untuk mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan Bisnis, bahwa Perseroan
telah menyampaikan seluruh informasi penting dan relevan berkenaan dengan Studi Kelayakan
Bisnis dan sepanjang pengetahuan manajemen Perseroan tidak ada faktor material yang belum
diungkapkan dan dapat menyesatkan.
Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam melakukan penugasan, tidak ada batas atau pembatasan dalam melakukan wawancara,
penelaahan, penghitungan dan analisis.
RSR telah melakukan wawancara secara langsung di kantor pusat Perseroan dengan Bapak Romi
Abdilah selaku General Manager Department of Business Development & Innovation dan Bapak
Eko Bagus Priyuantoro selaku Senior Manager Unit Business Planning & Insight yang mewakili
manajemen Perseroan pada tanggal 24 Maret 2025 dengan hasil diskusi terkait rencana dan
asumsi proyeksi keuangan bisnis produksi dan penjualan Bata Interlok Presisi terkait dengan
penugasan Studi Kelayakan Bisnis.
RSR juga telah melakukan site visit ke rencana lokasi fasilitas produksi Bata Interlok Presisi
berdasarkan Rencana Perseroan pada tanggal 9 April 2025 di Kawasan Industri Tuban, Jawa Timur
didampingi oleh Bapak Eko Bagus Priyuantoro selaku Senior Manager Unit Business Planning &
Insight, tim Engineering, dan tim Health, Safety and Environment (HSE) Perseroan dengan hasil
pengamatan dan penjelasan mengenai proses produksi Bata Interlok Presisi.
Kesimpulan
Analisis kelayakan terhadap rencana penambahan kegiatan usaha Perseroan telah dilakukan
melalui analisa kelayakan pasar, kelayakan teknis, kelayakan pola bisnis, kelayakan model
manajemen, dan kelayakan keuangan.
Kelayakan Pasar
Bisnis batu bata di Indonesia masih berpotensi untuk berkembang. Batu bata merupakan
komponen penting dalam sektor properti. Batu bata berfungsi sebagai struktur utama rumah,
pemisah antar ruangan, maupun hanya sebagai estetika. Pada umumnya, terdapat tiga jenis batu
bata yang paling umum digunakan di Indonesia, yaitu bata merah, bata ringan, dan batako.
Namun demikian, saat ini terdapat inovasi batu bata yaitu bata interlok. Bata interlok adalah jenis
vii
Page 9
bata yang dirancang dengan sistem pengunci atau interlocking yang memungkinkan bata-bata
tersebut dapat dipasang tanpa memerlukan banyak mortar atau semen, sehingga bata interlok
memiliki keunggulan dibanding bata konvensional dari sisi biaya, mutu, dan waktu konstruksi
rumah.
Bisnis batu bata di Indonesia cukup prospektif seiring dengan terjadinya backlog perumahan di
Indonesia sebanyak 12,7 juta rumah berdasarkan data terakhir pada tahun 2023. Backlog
perumahan adalah kondisi di mana adanya kesenjangan antara kebutuhan dan ketersediaan
rumah yang menunjukkan bahwa kebutuhan dan permintaan rumah di Indonesia masih cukup
tinggi. Selain itu, terdapat dukungan pemerintah pada sektor properti berupa insentif pajak,
Program Sejuta Rumah (PSR) yang diatur dalam Peraturan Presiden Nomor 112 Tahun 2015, dan
Program 3 Juta Rumah. Hal tersebut menunjukkan bahwa besarnya potensi pasar untuk sektor
properti, khususnya properti residensial, yang pada akhirnya akan berdampak langsung terhadap
peningkatan permintaan batu bata. Maka dari itu, Perseroan berencana untuk membuka pabrik
bata di beberapa lokasi untuk mengambil potensi peningkatan permintaan batu bata, di
antaranya berlokasi di Indarung di Sumatera Barat, Batang di Jawa Tengah, Narogong di Jawa
Barat, Samarinda di Kalimantan Timur, Palembang di Sumatera Selatan, Pangkep di Sulawesi
Selatan, dan Tuban di Jawa Timur.
Kelayakan Teknis
Untuk pembangunan pabrik Bata Interlok Presisi, Perseroan akan melakukan sewa lahan tanah di
Kawasan Industri Tuban dengan luas sekitar 55.000 M2 dan akan membangun bangunan pabrik
dengan luas sekitar 15.000 M2.
Dalam rangka penambahan jenis dan produk baru, Perseroan membutuhkan mesin tambahan
untuk menjalankan produksi Bata Interlok Presisi. Mesin yang diperlukan diantaranya dump
hopper, belt conveyor, vibrating screen, hopper weigher, silo semen dan fly ash, planetary mixer,
dan mesin cetak Bata Interlok Presisi. Mesin tersebut rencananya akan dibeli Perseroan dari
PT Semen Padang sesuai dengan harga yang disepakati berdasarkan harga penawaran yang
diajukan oleh PT Semen Padang dan negosiasi antara Perseroan dan PT Semen Padang. Adapun
kapasitas produksi mesin untuk Bata Interlok Presisi adalah sebanyak 2.584.000 pcs/tahun.
Progres pembangunan fasilitas produksi Bata Interlok Presisi saat ini dalam proses persetujuan
internal, jika persetujuan tersebut sudah didapatkan maka akan dilakukan proses pengadaan dan
instalasi di Kawasan Industri Tuban dengan estimasi total durasi kurang lebih selama 4 bulan.
Bahan baku utama yang digunakan untuk memproduksi Bata Interlok Presisi adalah semen, fly
ash, abu batu, dan air. Bahan baku tersedia di pasar lokal tanpa adanya pembatasan untuk
memperoleh bahan baku tersebut.
Pekerja yang diperlukan untuk menjalankan bisnis ini diperoleh melalui rekrutmen pekerja di
sekitar wilayah operasi yaitu Tuban. Tenaga ahli yang diperlukan untuk menjalankan bisnis ini
diperoleh dari PT Semen Padang yang sudah lebih dulu menjalani bisnis produksi dan penjualan
Bata Interlok Presisi. Tenaga ahli tersebut bertugas untuk memberikan pelatihan penggunaan
mesin Bata Interlok Presisi selama masa trial production. Perkiraan jumlah tenaga kerja yang
diperlukan untuk produksi untuk Bata Interlok Presisi adalah sekitar 282 orang dan 58 tenaga
kerja yang tidak secara langsung berhubungan dengan produksi.
viii
Page 10
Kelayakan Pola Bisnis
Dalam menjalankan pengembangan kegiatan usaha baru, Perseroan didukung oleh tenaga ahli
yang memiliki kompetensi, akan menciptakan keunggulan kompetitif bagi Perseroan dalam
menjalankan rencana pengembangan usaha. Dengan keunggulan kompetitif yang dimiliki, maka
Perseroan diperkirakan akan dapat bersaing dengan perusahaan kompetitor.
Pesaing juga akan menghadapi kesulitan dalam meniru produk Bata Interlok Presisi Perseroan
karena proses produksinya memerlukan teknologi dan proses produksi khusus. Desain inovatif
yang dirancang dengan sistem pengunci atau interlocking akan mempersulit pesaing dalam
meniru produk tersebut tanpa investasi signifikan dalam penelitian dan pengembangan. Selain
itu, sebagai salah satu pemain utama di industri semen, Perseroan dapat memanfaatkan skala
ekonomi untuk menawarkan harga yang lebih kompetitif. Keunggulan ini menjadi hambatan bagi
pesaing baru yang ingin memasuki pasar, terutama karena biaya produksi mereka cenderung
lebih tinggi.
Kelayakan Model Manajemen
Pada tahun 2024, jumlah karyawan Perseroan adalah sebanyak 9.406 orang. Untuk menjalankan
kegiatan usaha barunya, Perseroan membutuhkan tenaga kerja langsung sebanyak 282 orang dan
58 tenaga kerja yang tidak secara langsung berhubungan dengan produksi. Untuk menjalankan
kegiatan usaha tersebut, keahlian minimum yang wajib dimiliki oleh tenaga kerja operasional
adalah lulusan SMA atau sederajat, sedangkan tenaga kerja manajerial adalah D3 dan S1.
Kelayakan Keuangan :
Dalam rangka penambahan kegiatan usaha, Perseroan memerlukan investasi sekitar Rp110,95
miliar. Sumber pendanaan tersebut diperoleh seluruhnya dari dana internal Perseroan.
Dari Kajian Kelayakan Keuangan, menunjukkan bahwa rencana Perseroan untuk menambah
kegiatan usaha barunya memenuhi kriteria kelayakan dengan variabel - variabel sebagai berikut :
a. NPV ≥ 0 → Layak
NPV yang dihasilkan menunjukkan angka yang positif yaitu sebesar Rp234,61 miliar. Hasil
NPV yang positif atau lebih dari nol menunjukkan bahwa penambahan kegiatan usaha
layak dilaksanakan karena memberikan penerimaan yang lebih besar dari nilai investasi.
b. IRR ≥ Tingkat diskonto → Layak
IRR yang dihasilkan adalah sebesar 23,17% yang berarti di atas WACC sebesar 9,31%.
c. PBP < Periode Proyeksi -> Layak
Berdasarkan hasil dari analisis, Perseroan mampu mengembalikan seluruh investasi,
setelah penambahan kegiatan usaha berjalan selama 5 tahun 5 bulan.
d. P/I ≥ 1 → Layak
P/I yang diperoleh adalah sebesar 2,73 yang berarti lebih besar dari 1. Hasil P/I lebih dari
satu menunjukkan bahwa penambahan kegiatan usaha layak dilaksanakan karena
memberikan keuntungan dari pengeluaran investasi.
Kesimpulan Studi Kelayakan
Berdasarkan hasil analisis kami atas kelayakan pasar, teknis, pola bisnis, model manajemen, dan
keuangan dengan asumsi dan kondisi pembatas yang dijelaskan pada Laporan ini, maka Rencana
ix
Page 11
Penambahan Kegiatan Usaha yang akan dilakukan oleh Perseroan adalah LAYAK.
Perseroan memiliki kapasitas serta kemampuan yang cukup untuk melaksanakan Rencana
Perseroan. Rencana Perseroan dengan nilai investasi Rp110,95 miliar merupakan rencana yang
dapat dilakukan oleh Perseroan, dilihat dengan metode NPV sebesar Rp234,61 miliar, PBP selama
5 tahun 5 bulan dengan IRR sebesar 23,17% yang lebih besar dari WACC sebesar 9,31% dan P/I
sebesar 2,73 yang lebih besar dari satu.
Penutup
Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan
sebagian analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis
dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini.
Hormat kami,
Jakarta, 15 April 2025
KJPP Ruky, Safrudin & Rekan
Yunus N.Purwono, MAPPI (Cert.)
Rekan Senior
Penilai Bisnis
Izin Penilai Publik No. : B-1.10.00273
STTD OJK No. : STTD.PB-12/PJ-1/PM.02/2023
MAPPI No. : 06-S-01990
x
Page 12
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa:
1. Dalam mempersiapkan Studi Kelayakan Bisnis ini kami telah bertindak secara independen
tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang
terafiliasi dengan perusahaan tersebut.
2. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan
penugasan ini. Selanjutnya, Studi Kelayakan Bisnis ini tidak dilakukan untuk memberikan
keuntungan atau merugikan pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama
sekali tidak dipengaruhi oleh opini yang dihasilkan dari proses analisis Studi Kelayakan Bisnis
ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai yang tercantum pada Perjanjian Jasa Konsultasi
Penilai Publik Antara PT Semen Indonesia (Persero) Tbk. dan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)
Ruky, Safrudin, & Rekan dengan Nomor Referensi Perseroan
022003/PG.04/DP/50062872/2000/03.2025 dan Nomor Referensi RSR adalah
RSR/L/B/030325.04 tanggal 3 Maret 2025, Purchase Order nomor 6600032373 tanggal 3
Maret 2025, serta Addendum Proposal Jasa Penilai Independen untuk Studi Kelayakan
Rencana Produksi & Penjualan Bata Interlok Presisi (BIP) dengan No. RSR/P-B/FS/140325
tanggal 14 Maret 2025. Adapun biaya jasa dalam melakukan Studi Kelayakan Bisnis telah
memperhatikan ketentuan yang diatur oleh Ikatan Kantor Jasa Penilai Publik (IKJPP) MAPPI.
3. Penilai bertanggung jawab atas opini Laporan Studi Kelayakan Bisnis.
4. Studi Kelayakan Bisnis dilaksanakan per tanggal 31 Desember 2024, parameter dan laporan
keuangan yang digunakan dalam analisis menggunakan data per tanggal 31 Desember 2024.
5. Penugasan Studi Kelayakan Bisnis telah dilakukan dengan pemahaman terhadap Objek Studi
Kelayakan Bisnis pada Tanggal Studi Kelayakan Bisnis dan analisis telah dilakukan sesuai
dengan Tujuan Studi Kelayakan Bisnis sebagaimana diungkapkan dalam Laporan ini.
6. Studi Kelayakan Bisnis ini disusun sesuai dengan SPI 2018 dengan Edisi Revisi pada SPI 300,
SPI 310, SPI 320, dan SPI 330 yang ditetapkan pada 1 Maret 2020 dan KEPI seperti yang
ditetapkan oleh MAPPI serta POJK 17/2020, POJK 35 dan SEOJK17.
7. Opini yang dihasilkan dalam penugasan ini telah disajikan sebagai Kesimpulan pada Laporan
Studi Kelayakan Bisnis ini.
8. Lingkup pekerjaan telah diungkapkan pada ruang lingkup dan data yang dianalisis serta data
ekonomi dan industri yang diungkapkan dalam Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini pada
Sumber Data dan Informasi diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini dapat
dipertanggungjawabkan.
9. Laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi
analisis, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini.
10. Pernyataan yang menjadi dasar analisis, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalam
Laporan ini adalah benar, sesuai dengan pemahaman terbaik.
11. RSR telah melakukan wawancara secara langsung di kantor pusat Perseroan dengan Bapak
Romi Abdilah selaku General Manager Department of Business Development & Innovation
dan Bapak Eko Bagus Priyuantoro selaku Senior Manager Unit Business Planning & Insight
yang mewakili manajemen Perseroan pada tanggal 24 Maret 2025 dengan hasil diskusi
terkait rencana dan asumsi proyeksi keuangan bisnis produksi dan penjualan Bata Interlok
Presisi terkait dengan penugasan Studi Kelayakan Bisnis.
xi
Page 13
12. Dalam melakukan penugasan ini, Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional
dalam menyiapkan Studi Kelayakan Bisnis.
13. Tidak seorang pun Penilai Publik atau Penilai Beregister yang telah menyediakan bantuan
profesional dalam menyiapkan laporan penilaian Studi Kelayakan Bisnis, kecuali yang
disebutkan dalam laporan ini
Jakarta, 15 April 2025
Signing Partner
Yunus N. Purwono, MAPPI (Cert.)
Penilai Bisnis
Izin Penilai Publik No. : B-1.10.00273
STTD OJK No. : STTD.PB-12/PJ-1/PM.02/2023
MAPPI No. : 06-S-01990 ......................................................
Reviewer
Rudi M. Safrudin, MAPPI (Cert.)
Penilai Bisnis
Izin Penilai Publik No. : B-1.10.00269
STTD OJK No. : STTD.PB-23/PJ-1/PM.02/2023
MAPPI No. : 00-S-01349 ......................................................
Penilai :
Nursatrio, MAPPI (Cert.)
MAPPI No. : 12-S-03901
Register No. : RMK-2017.000645 ......................................................
Ari Kurnia
MAPPI No. : 11-T-03180
Register No. : RMK-2017.00649 ......................................................
Zola Armando
MAPPI No. : 21-P-10658
Register No. : RMK-2023.04819 .....................................................
xii
Names mentioned 34 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
person
Julian Nimrod Siregar Gelar Mangaradja Namora
p.2
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.2
unresolved
org
Ruky Safrudin & Rekan
p.2
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×2
unresolved
person
Izin Penilai Yunus N. Purwono
p.3
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.4 ×2
unresolved
person
Juliaan Nimrod Siregar
p.4
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. J.A.
p.4
unresolved
person
Aulia Taufani
p.4
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-AH.
p.4
unresolved
person
Nanik Purwaningsih
p.4
unresolved
org
Liana Ramon Xenia & Rekan
p.4
unresolved
org
Liana Ramon Xenia
p.4
unresolved
person
Muhammad Irfan
p.5
unresolved
org
Imelda & Rekan
p.5 ×2
unresolved
org
Imelda
p.5 ×2
unresolved
org
Tanudiredja
p.5 ×2
unresolved
person
Drs. M. Jusuf Wibisana M. Ec.
p.5 ×6
unresolved
person
Romi Abdilah
p.5 ×3
unresolved
person
Eko Bagus Priyuantoro
p.5 ×5
unresolved
org
Pusat Statistik
p.6
unresolved
org
Bank Indonesia
p.6
unresolved
org
PT Semen Padang
p.9 ×3
unresolved
org
PT Semen Padang. Adapun
p.9
unresolved
org
KJPP Ruky
p.11
unresolved
org
Safrudin & Rekan
p.11
unresolved
person
Yunus N.Purwono, MAPPI (Cert.)
· Rekan Senior
p.11
unresolved
person
Signing Partner Yunus N. Purwono
p.13
unresolved
person
Reviewer Rudi M. Safrudin
p.13
unresolved
person
Nursatrio
p.13
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
2910 ms
12 Sep 2026 22:52
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}