Back to announcement
20260630_BSBK_Informasi Transaksi Afiliasi_32106512_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review BSBKSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 67
Page 1
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN
PT WULANDARI BANGUN LAKSANA Tbk
TRANSAKSI
JUNI 2026
Page 2
No. : 00136/2.0162-00/BS/03/0153/1/VI/2026 26 Juni 2026 Kepada Yth. PT WULANDARI BANGUN LAKSANA Tbk PAM Tower, Bailkpapan Superblock Jl. Jendral Sudirman No.47 Bailkpapan 76114 U.p. : Direksi Hal : Pendapat Kewajaran atas Transaksi Dengan hormat, Pada tanggal 26 Juni 2026, PT Wulandari Bangun Laksana Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) dan Christopher Sumasto Tjia (selanjutnya disebut “CST”) telah menandatangani perjanjian pinjaman (selanjutnya disebut “PP”), di mana Perseroan telah memperoleh fasilitas pinjaman dari CST dengan jumlah sebanyak-banyaknya sebesar Rp 75,00 miliar yang dapat dilakukan dalam beberapa tahap sesuai dengan surat permintaan kebutuhan dana dari Perseroan selama lima tahun sejak tanggal penarikan awal dan dikenakan bunga tetap sebesar 6,00% efektif per tahun dari nilai pinjaman (selanjutnya disebut “Transaksi”). Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal 31 Desember 2025, CST merupakan pemegang saham Perseroan dengan kepemilikan sebesar 39,85%. Sehubungan dengan Transaksi tersebut, manajemen Perseroan telah menunjuk Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas kewajaran Transaksi sesuai dengan surat penugasan No. KR/260326-002 tanggal 26 Maret 2026 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyampaikan pendapat kewajaran (fairness opinion) (selanjutnya disebut “Pendapat Kewajaran”) atas Transaksi.
Page 3
ALASAN DAN LATAR BELAKANG TRANSAKSI
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang real estat. Perseroan memulai
operasi komersial pada tahun 2005. Perseroan berdomisili di PAM Tower, Balikpapan
Superblock, Jalan Jendral Sudirman No. 47, Bailkpapan 76114, dengan nomor
telepon: (0542) 765888, nomor faksimile: (0542) 765999, dan email: corsec.wbl@gmail.com.
Perseroan mengembangkan kawasan terpadu Balikpapan Superblock, kawasan yang
mengintegrasikan berbagai fasilitas properti, meliputi pusat perbelanjaan, perkantoran, serta
hotel, dalam satu area strategis. Dengan konsep yang menyatukan fungsi hunian, bisnis,
dan gaya hidup, Balikpapan Superblock berkembang sebagai salah satu pusat aktivitas
komersial dan lifestyle utama di wilayah Balikpapan. Saat ini, Perseroan melakukan
diversifikasi usaha dengan mengembangkan apartemen guna memperluas sumber
pendapatan dan meningkatkan daya tarik Balikpapan Superblok sebagai kawasan terpadu.
Dalam rangka mengembangkan proyek Balikpapan Superblock, maka Perseroan dan CST
telah menandatangani PP untuk memperoleh fasilitas pinjaman dari CST dengan jumlah
sebanyak-banyaknya sebesar Rp 75,00 miliar yang dapat dilakukan dalam beberapa tahap
sesuai dengan surat permintaan kebutuhan dana dari Perseroan selama lima tahun sejak
tanggal penarikan awal dan dikenakan bunga tetap sebesar 6,00% efektif per tahun dari
nilai pinjaman. Transaksi diharapkan dapat memberikan efisiensi atas sumber pendanaan
bagi Perseroan yang lebih efektif secara jangka waktu, mengingat bahwa dana tersebut juga
akan digunakan oleh Perseroan untuk kebutuhan modal kerja dan/atau operasional
Perseroan pada masa yang akan datang.
Transaksi merupakan strategi bisnis Perseroan untuk mendukung modal kerja dalam rangka
menjalankan kegiatan usahanya di bidang properti dan real estat untuk menjamin rasio
likuiditas, menjaga kredibilitas, dan menurunkan risiko, yang pada akhirnya diharapkan
dapat meningkatkan kinerja keuangan dan kelangsungan usaha Perseroan.
Dengan melakukan Transaksi, Perseroan secara efektif memperoleh sumber pendanaan
dengan biaya yang efisien dan memiliki persyaratan dan kondisi yang lebih terjangkau dan
memadai dibandingkan dengan persyaratan dan kondisi atas pinjaman yang dapat diperoleh
dari perbankan maupun pihak ketiga.
Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat mengembangkan
portofolio bisnis Perseroan yang berfokus pada perumahan dan rumah susun dengan modal
kerja dan belanja modal yang diyakini dapat meningkatkan kinerja keuangan Perseroan
pada masa yang akan datang.
2
Page 4
Alasan dilakukannya Transaksi adalah sebagai berikut:
• Dalam rangka mengembangkan proyek Balikpapan Superblock, maka Perseroan dan
CST telah menandatangani PP untuk memperoleh fasilitas pinjaman dari CST dengan
jumlah sebanyak-banyaknya sebesar Rp 75,00 miliar yang dapat dilakukan dalam
beberapa tahap sesuai dengan surat permintaan kebutuhan dana dari Perseroan selama
lima tahun sejak tanggal penarikan awal dan dikenakan bunga tetap sebesar 6,00%
efektif per tahun dari nilai pinjaman. Transaksi diharapkan dapat memberikan efisiensi
atas sumber pendanaan bagi Perseroan yang lebih efektif secara jangka waktu,
mengingat bahwa dana tersebut juga akan digunakan oleh Perseroan untuk kebutuhan
modal kerja dan/atau operasional Perseroan pada masa yang akan datang.
• Transaksi merupakan strategi bisnis Perseroan untuk mendukung modal kerja dalam
rangka menjalankan kegiatan usahanya di bidang properti dan real estat untuk menjamin
rasio likuiditas, menjaga kredibilitas, dan menurunkan risiko, yang pada akhirnya
diharapkan dapat meningkatkan kinerja keuangan dan kelangsungan usaha Perseroan.
• Dengan melakukan Transaksi, Perseroan secara efektif memperoleh sumber pendanaan
dengan biaya yang efisien dan memiliki persyaratan dan kondisi yang lebih terjangkau
dan memadai dibandingkan dengan persyaratan dan kondisi atas pinjaman yang dapat
diperoleh dari perbankan maupun pihak ketiga.
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat mengembangkan
portofolio bisnis Perseroan yang berfokus pada perumahan dan rumah susun dengan
modal kerja dan belanja modal yang diyakini dapat meningkatkan kinerja keuangan
Perseroan pada masa yang akan datang.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa CST
merupakan pemegang saham Perseroan dengan kepemilikan sebesar 39,85%, maka
Transaksi merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan
OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
(selanjutnya disebut “KAP”) Tjahjadi & Tamara (selanjutnya disebut “TT”), jumlah ekuitas
Perseroan adalah sebesar Rp 2.160,65 miliar. Selanjutnya, berdasarkan PP, nilai transaksi
atas Transaksi tersebut adalah sebesar Rp 75,00 miliar.
Dengan demikian, jumlah nilai transaksi dari Transaksi tersebut mencerminkan kurang dari
20,00% ekuitas Perseroan per tanggal 31 Desember 2025, sehingga berdasarkan
keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Transaksi bukan merupakan
transaksi material sebagaimana diatur dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal
20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha”.
3
Page 5
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020
mensyaratkan adanya laporan pendapat kewajaran atas transaksi tersebut, yang disiapkan
oleh penilai independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas Transaksi.
Selanjutnya, Pendapat Kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan
Transaksi dan tidak dapat digunakan untuk kepentingan lainnya. Pendapat Kewajaran ini
juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi untuk menyetujui atau tidak
menyetujui Transaksi atau mengambil tindakan tertentu atas Transaksi.
OBJEK TRANSAKSI PENDAPAT KEWAJARAN
Objek transaksi dalam Pendapat Kewajaran atas Transaksi adalah transaksi di mana
Perseroal telah memperoleh fasilitas pinjaman dari CST dengan jumlah
sebanyak-banyaknya sebesar Rp 75,00 miliar yang dapat dilakukan dalam beberapa tahap
sesuai dengan surat permintaan kebutuhan dana dari Perseroan selama lima tahun sejak
tanggal penarikan awal dan dikenakan bunga tetap sebesar 6,00% efektif per tahun dari
nilai pinjaman.
MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Maksud dan tujuan penyusunan laporan pendapat kewajaran atas Transaksi adalah untuk
memberikan gambaran kepada Direksi Perseroan mengenai kewajaran Transaksi dari
aspek keuangan dan untuk memenuhi ketentuan yang berlaku, yaitu POJK 42/2020.
Pendapat Kewajaran ini disusun dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan
OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar
Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya
disebut “SPI”).
TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN
Pendapat Kewajaran atas Transaksi dalam Laporan Pendapat Kewajaran diperhitungkan
pada tanggal 31 Desember 2025. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan
dan tujuan analisis Pendapat Kewajaran atas Transaksi.
4
Page 6
JENIS LAPORAN
Jenis Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi ini merupakan laporan terinci.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan,
mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Transaksi yang disusun oleh manajemen
Perseroan.
2. Laporan keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 yang telah diaudit oleh KAP TT sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00184/2.0853/AU.1/03/1924-2/1/III/2026 tanggal 31 Maret 2026 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian.
3. Laporan keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 yang telah diaudit oleh KAP TT sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00101/2.0853/AU.1/03/1924-1/1/III/2025 tanggal 19 Maret 2025 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian.
4. Laporan keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP TT sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00109/2.0853/AU.1/03/1258-4/1/III/2024 tanggal 25 Maret 2024 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian.
5. Laporan keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP TT sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00214/2.0853/AU.1/03/1258-3/1/III/2023 tanggal 28 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian.
6. Laporan keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP TT sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00471/2.0853/AU.1/03/1258-2/1/IX/2022 tanggal 30 September 2022
dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal
lainnya.
7. Laporan keuangan proforma Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 sehubungan dengan Transaksi yang disusun oleh manajemen
Perseroan.
5
Page 7
8. Proyeksi laporan keuangan Perseroan sebelum dan setelah Transaksi untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035 yang disusun oleh manajemen
Perseroan.
9. PP.
10. Anggaran dasar Perseroan yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam akta No. 13
tanggal 2 April 2024 oleh Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn., Notaris di Jakarta
terkait perubahan penerbitan Waran Seri I.
11. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Leonardus Sutarman
dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
terkait dengan Transaksi.
12. Informasi mengenai rencana-rencana bisnis yang akan dilakukan oleh Perseroan di
masa mendatang.
13. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Transaksi.
14. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia,
dan Bloomberg.
15. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia,
dan Bloomberg.
16. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia,
dan Bloomberg.
17. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan serta pihak-pihak lain yang relevan
untuk penugasan.
18. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
6
Page 8
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Analisis Pendapat Kewajaran atas Transaksi dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas, data dan informasi mana telah kami telaah. Dalam
melaksanakan analisis, kami bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan
dari semua informasi keuangan, informasi atas status hukum Perseroan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia
secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi
tersebut. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat memengaruhi hasil akhir
pendapat kami secara material. Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen
Perseroan bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan
informasi-informasi yang diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Oleh karenanya, kami tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas Pendapat
Kewajaran kami dikarenakan adanya perubahan data dan informasi tersebut.
Proyeksi laporan keuangan Perseroan sebelum dan setelah Transaksi disusun oleh
manajemen Perseroan. Kami telah melakukan penelaahan atas proyeksi laporan keuangan
tersebut dan proyeksi laporan keuangan tersebut telah menggambarkan kondisi operasi dan
kinerja Perseroan. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan yang perlu
kami lakukan terhadap target kinerja Perseroan.
Kami tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, kami juga
tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Transaksi. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Transaksi hanya merupakan pemberian
Pendapat Kewajaran atas Transaksi dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan.
Kami tidak melakukan penelitian atas keabsahan Transaksi dari aspek hukum dan implikasi
aspek perpajakan. Pendapat Kewajaran atas Transaksi hanya ditinjau dari segi ekonomis
dan keuangan. Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi bersifat non-disclaimer opinion
dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perseroan. Selanjutnya, kami juga telah
memperoleh informasi atas status hukum Perseroan berdasarkan anggaran dasar
Perseroan.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Transaksi tidak merupakan dan tidak dapat
ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau
pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga
tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal,
kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain
itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan
dan menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar Transaksi yang ada dan
mungkin tersedia untuk Perseroan serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut terhadap
Transaksi.
Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan Transaksi
pada tanggal Pendapat Kewajaran ini diterbitkan.
7
Page 9
Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami menggunakan beberapa asumsi, seperti
terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan serta semua pihak yang terlibat
dalam Transaksi. Transaksi akan dilaksanakan seperti yang telah dijelaskan sesuai dengan
jangka waktu yang telah ditetapkan serta keakuratan informasi mengenai Transaksi yang
diungkapkan oleh manajemen Perseroan.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara
utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang
menyesatkan atas proses yang mendasari Pendapat Kewajaran. Penyusunan Pendapat
Kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan
melalui analisis yang tidak lengkap.
Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran sampai
dengan tanggal terjadinya Transaksi ini tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh
secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan Pendapat
Kewajaran ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi,
memutakhirkan pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi, serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Perhitungan dan analisis dalam
rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar dan kami
bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.
Kesimpulan Pendapat Kewajaran ini berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang
memiliki dampak material terhadap Transaksi. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak
terbatas pada, perubahan kondisi baik secara internal pada Perseroan maupun secara
eksternal, yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan
keuangan, serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya
setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal
Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas,
maka Pendapat Kewajaran atas Transaksi mungkin berbeda.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan Laporan Pendapat
Kewajaran.
8
Page 10
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi, KR bertindak secara
independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan. KR juga tidak memilki kepentingan
ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Pendapat
Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh kewajaran
kesimpulan yang dihasilkan dari proses analisis Pendapat Kewajaran ini dan KR hanya
menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/260326-002 tanggal
26 Maret 2026 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal Pendapat
Kewajaran, yaitu tanggal 31 Desember 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya
Laporan Pendapat Kewajaran, tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal Pendapat
Kewajaran (subsequent events), yang secara signifikan dapat memengaruhi Pendapat
Kewajaran.
PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENDAPAT KEWAJARAN ATAS TRANSAKSI
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Transaksi ini, kami telah melakukan analisis
melalui pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Transaksi dari hal-hal sebagai
berikut:
I. Analisis atas Transaksi.
II. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Transaksi.
III. Analisis atas Kewajaran Transaksi.
9
Page 11
I. ANALISIS TRANSAKSI
Berdasarkan pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Transaksi
sebagaimana diuraikan di atas, analisis Transaksi adalah sebagai berikut:
I.A. Identifikasi dan Analisis Hubungan antara Pihak-pihak yang Bertransaksi
I.A.1. PT Wulandari Bangun Laksana Tbk
Dalam Transaksi, Perseroan merupakan pihak yang telah memperoleh fasilitas
pinjaman dari CST dengan jumlah sebanyak-banyaknya sebesar
Rp 75,00 miliar yang dapat dilakukan dalam beberapa tahap sesuai dengan
surat permintaan kebutuhan dana dari Perseroan selama lima tahun sejak
tanggal penarikan awal dan dikenakan bunga tetap sebesar 6,00% efektif per
tahun dari nilai pinjaman. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari
manajemen Perseroan, pada tanggal 31 Desember 2025, CST merupakan
pemegang saham Perseroan dengan kepemilikan sebesar 39,85%. Latar
belakang, manajemen, kepemilikan saham, dan kegiatan usaha Perseroan
adalah sebagai berikut:
I.A.1.a. Latar Belakang
Perseroan didirikan didirikan dengan nama PT Dwipagrya Lestari di Jakarta
berdasarkan Akta No. 21 tertanggal 7 September 1994 oleh Lini Ibrahim, S.H.,
Notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah mendapat pengesahan Menteri
Kehakiman Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. 02-2.490HT.01.01
Tahun 1995 tanggal 16 Februari 1995 dan diumumkan dalam Berita Negara
No. 100 Tambahan No. 12890 tanggal 16 Desember 2005.
Anggaran Dasar Peseroan telah mengalami beberapa kali perubahan dan
terakhir dengan Akta No. 13 tanggal 2 April 2024 oleh Christina Dwi Utami,
S.H., M.Hum., M.Kn., Notaris di Jakarta tentang penerbitan Waran Seri I. Akta
tersebut telah disetujui oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. AHU-AH.01.03-0083611
tanggal 4 April 2024. Sampai dengan tanggal penerbitan laporan keuangan,
perubahan tersebut belum diumumkan dalam Berita Negara.
Kantor pusat Perseroan beralamat di Balikpapan Superblock, Jalan Jenderal
Sudirman Nomor 47, Balikpapan Selatan, Kalimantan Timur 76114.
10
Page 12
I.A.1.b. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan pada tanggal
31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Francisco Sumasto
Komisaris : Clarissa Ady Sumasto Tjia
Komisaris : Veronica Pudjiati Lias
Direksi
Direktur Utama : Christopher Sumasto Tjia
Direktur : Tjia Daniel Wirawan
Direktur : Leonardus Sutarman
Direktur : Nicholas Sumasto
I.A.1.c. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham Perseroan berikut dengan kepemilikannya pada
tanggal 31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
Christopher Sumasto Tjia 10.000.000.000 39,85% 100.000.000.000
Clarissa Ady Sumasto Tjia 10.000.000.000 39,85% 100.000.000.000
Glory Venture Capital Ltd 1.312.116.139 5,23% 13.121.161.390
Masyarakat (masing-masing dibawah 5%) 3.779.766.236 15,06% 37.797.662.360
Jumlah 25.091.882.375 100,00% 250.918.823.750
I.A.1.d. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang real
estat. Perseroan memulai operasi komersial pada tahun 2005.
I.A.1.e. Kegiatan Operasional dan Prospek Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang real
estat. Perseroan memulai operasi komersial pada tahun 2005.
Kegiatan operasional utama Perseroan berlokasi di Balikpapan, Kalimantan
Timur, melalui pengembangan kawasan terpadu Balikpapan Superblock.
Kawasan ini mengintegrasikan berbagai fasilitas properti, meliputi apartemen
dan kondotel, pusat perbelanjaan, perkantoran, serta hotel, dalam satu area
strategis. Dengan konsep yang menyatukan fungsi hunian, bisnis, dan gaya
hidup, Balikpapan Superblock berkembang sebagai salah satu pusat aktivitas
komersial dan lifestyle utama di wilayah Balikpapan.
11
Page 13
Perseroan berfokus pada pengembangan, kepemilikan, dan pengelolaan
kawasan properti terpadu (mixeduse real estate development), dengan
portofolio utama berupa Balikpapan Superblock, kawasan komersial dan
hunian seluas ± 14 hektare yang menjadi salah satu pusat bisnis dan gaya
hidup di Kota Balikpapan. Dikembangkan dengan konsep Superblock dan One
Stop Living, kawasan ini mengintegrasikan fungsi hunian, bisnis, perhotelan,
ritel, pendidikan, kesehatan, hiburan, dan rekreasi dalam satu ekosistem yang
saling terhubung.
Balikpapan Superblock berlokasi strategis di Jalan Jenderal Sudirman
Nomor 47, Balikpapan Selatan, dengan akses yang mudah ke berbagai
infrastruktur utama, termasuk Bandara Internasional Sultan Aji Muhammad
Sulaiman Sepinggan (± 8 km), Pintu Tol Manggar (± 15 km), RS Siloam
(± 3,9 km), serta Universitas Balikpapan (± 2 km). Keunggulan lokasi dan
konektivitas tersebut mendukung mobilitas penghuni dan pengunjung sekaligus
memperkuat peran kawasan sebagai pusat aktivitas komersial dan bisnis yang
terintegrasi. Selain itu, Perseroan juga mengelola berbagai lini usaha strategis
lainnya, antara lain:
- Penjualan dan pengelolaan unit apartemen dan kondotel.
- Pengoperasian dan pengelolaan pusat perbelanjaan E-Walk dan Pentacity
Shopping Venue.
- Penyewaan gedung perkantoran PAM Tower.
- Pengoperasian Grand Jatra Hotel Balikpapan (hotel bintang lima), kondotel,
serta J-Icon Hotel (hotel bintang dua).
- Pengelolaan kawasan serta seluruh gedung di dalamnya secara terpadu.
Melalui pendekatan pengelolaan kawasan yang terintegrasi dan berorientasi
pada keberlanjutan, Perseroan berkomitmen untuk memastikan operasional
yang efisien, bernilai tambah, dan berdaya saing tinggi, sekaligus menciptakan
lingkungan usaha dan hunian yang nyaman, aman, serta mendukung
pertumbuhan jangka panjang.
Developer
Sebagai pengembang properti terpadu, Perseroan menjalankan berbagai lini
kegiatan usaha yang mencakup penjualan unit apartemen, penyewaan gedung
perkantoran, pengelolaan dan penyewaan ruang usaha di pusat perbelanjaan
(mal), serta penyewaan berbagai jenis ruang komersial lainnya. Seluruh
kegiatan tersebut dijalankan secara terintegrasi untuk mengoptimalkan nilai
aset, meningkatkan kinerja operasional, dan menciptakan sumber pendapatan
yang berkelanjutan bagi Perseroan.
12
Page 14
Penjualan Unit Apartemen dan Kondotel
Sejak tahun 2015, Perseroan secara aktif menjalankan kegiatan usaha sebagai
pengembang properti dengan fokus pada pengembangan dan penjualan unit
apartemen serta kondotel di dalam Kawasan Balikpapan Superblock. Hingga
saat ini, Perseroan telah berhasil merealisasikan pengembangan 1 tower
apartemen dan 3 tower kondotel, yang seluruhnya dirancang untuk memenuhi
kebutuhan hunian dan akomodasi modern di pusat Kota Balikpapan, dengan
spesifikasi dan segmentasi pasar sebagai berikut:
• Produk Apartemen Aeropolis Apartment (Tower E)
Aeropolis Apartemen berlokasi di Jalan Jenderal Sudirman Nomor 47 dan
memiliki luas bangunan sebesar 6.974,64 m². Bangunan ini terdiri atas
7 lantai dengan total 154 unit. Dikembangkan dengan konsep One Stop
Living, apartemen ini dilengkapi berbagai fasilitas pendukung, seperti kolam
renang, area komersial, sistem CCTV, serta unit owner card yang
memberikan fasilitas potongan belanja di Mall Pentacity dan E-Walk.
Fasilitas tersebut dirancang untuk memberikan kenyamanan dan
kemudahan bagi para penghuni.
• Produk Kondotel
Perseroan telah mengembangkan 3 tower kondotel di kawasan Balikpapan
Superblock, yaitu Nicopolis dengan luas bangunan 4.471,193 m², Neopolis
seluas 3.717,266 m², dan Acropolis seluas 3.717,266 m². Ketiga kondotel
tersebut berlokasi di atas Mall Pentacity Shopping Venue, Kawasan BSB,
Jalan Jenderal Sudirman Nomor 47, Kelurahan Damai Bahagia, Kecamatan
Balikpapan Selatan, Kota Balikpapan. Nicopolis mulai beroperasi pada
tahun 2017 dan terdiri atas 8 lantai dengan total 123 kamar. Selanjutnya,
Neopolis mulai beroperasi pada tahun 2019 dengan 6 lantai dan 105 kamar,
serta Acropolis yang mulai beroperasi pada tahun 2021 dengan 6 lantai dan
118 kamar.
Pada posisi 31 Desember 2025, unit kondotel yang masih tersedia untuk
dijual masing-masing 3 unit untuk Neopolis, dan 2 unit untuk Acropolis.
Seluruh kondotel memiliki fasilitas setara hotel bintang empat, serta
didukung oleh berbagai fasilitas penunjang, antara lain 1 kolam renang
oasis, 1 lounge area, 5 ruang rapat, dan 1 restoran, guna memberikan
kenyamanan dan pengalaman menginap yang optimal bagi para tamu.
13
Page 15
Penyewaan Ruang Usaha
Perseroan telah membangun dan mengoperasikan 2 pusat perbelanjaan di
kawasan Balikpapan Superblock, yaitu Mall E-Walk dan Mall Pentacity
Shopping Venue. Masing-masing mal berdiri di atas lahan seluas 12.223 m²
dan 25.015 m². Di luar area mal, Perseroan juga menyediakan berbagai ruang
usaha yang disewakan untuk beragam kegiatan, antara lain restoran, fasilitas
olahraga, layanan cuci kendaraan (car wash), serta area wisata pantai.
• Mall E-Walk
Mall E-Walk mulai beroperasi pada tahun 2009 dan berdiri di atas lahan
seluas 12.223 m² dengan total luas bangunan 34.718,26 m² yang terdiri dari
5 lantai. Area yang dapat disewakan mencapai 27.790,95 m² dengan total
133 unit ruang usaha. Hingga 31 Desember 2025, Mall E-Walk memiliki 8
anchor tenant yang beroperasi. Pada tahun 2025, jumlah pengunjung mall
tercatat sebanyak 782,67 pengunjung.
Dalam pengelolaannya, Perseroan berfokus pada kemitraan dengan
penyewa yang memiliki reputasi dan kredibilitas tinggi guna menjaga daya
tarik dan daya saing pusat perbelanjaan. Anchor tenant tersebut menempati
total area seluas 19.102,25 m² dan berperan penting dalam meningkatkan
kunjungan serta aktivitas komersial di Mall E-Walk.
• Pentacity Mall
Mall Pentacity mulai beroperasi pada tahun 2015 dan dibangun di atas
lahan seluas 25.015 m² dengan total luas bangunan 91.087 m², termasuk
area yang dapat disewakan (leasable area) seluas 40.943,44 m² yang
terdiri dari 117 unit ruang usaha. Rata-rata jumlah pengunjung harian
mencapai sekitar 45 ribu orang pada hari kerja dan 65 ribu orang pada
akhir pekan. Mall Pentacity didukung oleh 13 anchor tenant yang
menempati total area seluas 15.293,78 m² atau lebih, dan berperan penting
dalam meningkatkan daya tarik serta daya saing pusat perbelanjaan.
Penyewaan Ruang Usaha Lainnya
Selain ruang usaha di dalam mal, Perseroan juga menyewakan ruang usaha
lain di area sekitar pantai Kawasan Balikpapan Superblock. Fasilitas ini
dikembangkan sebagai penunjang kawasan untuk meningkatkan daya tarik
komersial dan pariwisata, yaitu Sunset Hotpot & Korean Grill, Balikpapan Super
Bowling, Pantai BSB, Score Sports Lounge, dan BSB Carwash.
14
Page 16
Penyewaan Gedung
Perseroan telah mengembangkan dan mengoperasikan 4 gedung di dalam
Kawasan Balikpapan Superblock, sebagai berikut:
• Gedung Grand Jatra Hotel
Gedung Grand Jatra Hotel Balikpapan berlokasi di atas Mall E-Walk dalam
kawasan Balikpapan Superblock dan dibangun sejak tahun 2007 di atas
lahan seluas 12.223 m² dengan total luas bangunan 22.212,44 m² yang
terdiri dari 10 lantai dan 215 kamar. Gedung ini mulai disewakan pada
tahun 2011 kepada PT Panca Sutji Gemilang (pihak afiliasi) hingga tahun
2030 dan saat ini beroperasi sebagai hotel bintang lima dengan nama Hotel
Grand Jatra Balikpapan. Hotel ini menyediakan 102 kamar tipe Superior,
81 kamar tipe Deluxe, 14 kamar tipe Junior Suite, dan 3 kamar tipe
Executive, serta dilengkapi berbagai fasilitas pendukung seperti Swimm
Gym, Mezanine, Sauna, Spa & Wellness, Restoran, Lounge, Laundry,
Ballroom, dan Meeting Room.
• Gedung Pentacity Hotel Balikpapan
Gedung Pentacity Hotel Balikpapan, yang sebelumnya merupakan proyek
Metropolis Condotel, berlokasi di atas Mall Pentacity Shopping Venue di
atas lahan seluas 8.805 m² dengan luas bangunan 40.394 m² (NLA) dan
68.000 m² (GFA). Gedung ini terdiri atas 6 lantai dengan total 202 kamar
dan telah disewakan sejak tahun 2022 sebagai hotel berbintang empat.
Komposisi kamar meliputi 131 Superior Double Bed, 33 Superior Twin Bed,
21 Family Room, dan 16 Suite Room, serta dilengkapi fasilitas pendukung
seperti Pool Club, restoran, dan layanan laundry untuk menunjang
kenyamanan tamu.
• J-Icon Hip-Hotel
Perseroan juga memiliki gedung yang disewakan kepada PT Mitra Tirta
Jaya dan dioperasikan sebagai J Icon Hip Hotel Balikpapan, hotel bintang
dua yang berlokasi di depan Mall E-Walk dan Grand Jatra Hotel
Balikpapan. Gedung seluas 1.638,36 m² ini terdiri atas 7 lantai dengan total
45 kamar dan telah beroperasi sejak tahun 2016. Perjanjian sewa
berlangsung hingga tahun 2026, dengan komposisi kamar terdiri dari
36 tipe Square Room dan 9 tipe Square Plus.
15
Page 17
• PAM Tower
Gedung lain yang dimiliki Perseroan adalah PAM Tower yang berlokasi di
samping Mall E-Walk. Gedung ini didirikan pada tahun 2014 dengan luas
bangunan 5.177,00 m² dan terdiri atas 9 lantai. Sebanyak 2 lantai
digunakan sebagai kantor operasional Perseroan, sedangkan lantai lainnya
disewakan kepada pihak ketiga dan pihak afiliasi. Hingga saat ini,
PAM Tower disewakan kepada PT Karya Bersama Anugerah Tbk (afiliasi),
PT PAM Medika Utama (afiliasi), PT Fajar Sinar Teguh (afiliasi),
PT Mitra Tirta Jaya (afiliasi), PT Huawei Tech Investment Indonesia, serta
PT Garuda Indonesia (Persero) Tbk.
• Gedung Lainnya
Perseroan juga memiliki gedung lain yang berlokasi di samping PAM Tower
dan didirikan pada tahun 2016 dengan luas bangunan 6.830 m² yang terdiri
atas 7 lantai. Saat ini, dua lantai gedung tersebut disewakan kepada
PT PAM Cendikia Balpan (pihak afiliasi) dan dioperasikan sebagai fasilitas
pendidikan dengan nama “Bina Bangsa School”.
Pengelolaan Gedung dan Kawasan
Perseroan berperan sebagai pengelola terpadu gedung dan kawasan
Balikpapan Superblock, dengan tanggung jawab atas operasional dan
pemeliharaan seluruh aset di dalam kawasan. Dalam menjalankan fungsi
tersebut, Perseroan menyediakan sistem, fasilitas, dan layanan pendukung
bagi tenant maupun area umum guna menciptakan lingkungan yang aman,
nyaman, tertib, dan terkelola dengan baik. Dalam pelaksanaannya, Perseroan
juga bekerja sama dengan pihak ketiga sesuai bidangnya untuk memastikan
kualitas layanan yang optimal kepada pengunjung dan tenant.
Proyek dalam Pengembangan
Perseroan masih menjalankan beberapa proyek pengembangan, yang
dijelaskan sebagai berikut:
• The Sapphire Apartment
Perseroan berencana mengembangkan proyek Sapphire Apartment yang
berlokasi di belakang Ruby Tower Apartment. Proyek ini dirancang terdiri
atas 16 lantai dengan total 238 unit dan mencakup luas bangunan sebesar
21.357,18 m². Sapphire Apartment akan dilengkapi dengan berbagai
fasilitas penunjang, antara lain pusat kebugaran (gym), ruang komunal,
area bermain anak, kolam renang, ruang pertemuan, sistem CCTV, serta
sistem keamanan 24 jam, guna memberikan kenyamanan dan keamanan
bagi para penghuni.
16
Page 18
• BSB Beach Apartment
Sebagai bagian dari pengembangan kawasan Balikpapan Superblock di
area sekitar pantai, Perseroan merencanakan pembangunan BSB Beach
Apartment dengan konsep Leisure and Smart Living. Proyek iniakan
dibangun di atas lahan seluas 27.108 m² dan terdiri atas 8 tower
masing-masing 12 lantai dengan total 1.857 unit apartemen. Apartemen ini
akan dilengkapi berbagai fasilitas, antara lain co-working space, cafe &
lounge, ruang pertemuan, gym, sauna, kolam renang, outdoor cinema, area
BBQ, laundry, groceries, serta sistem CCTV dan keamanan 24 jam.
Pembangunan proyek direncanakan dimulai pada tahun 2024 dan
ditargetkan selesai pada tahun 2030.
• Mansion Apartment
Perseroan berencana mengembangkan proyek Mansion Apartment di luar
kawasan Balikpapan Superblock, yang berlokasi di wilayah Kota
Balikpapan, Provinsi Kalimantan Timur. Proyek ini dirancang sebagai
apartemen dengan konsep modern minimalis dan akan terdiri atas 6 tower,
masing-masing setinggi 12 lantai. Mansion Apartment akan dilengkapi
berbagai fasilitas pendukung, antara lain shopping arcade, co-working
space, kolam renang, pusat kebugaran, serta sistem CCTV dan keamanan
24 jam. Pembangunan proyek direncanakan dimulai pada tahun 2025 dan
ditargetkan selesai pada akhir tahun 2028.
Prospek usaha Perseroan dinilai tetap positif seiring dengan membaiknya
sentimen industri properti dan stabilitas makroekonomi nasional. Dukungan
kebijakan suku bunga yang relatif terjaga serta berbagai stimulus sektor
perumahan memberikan ruang bagi peningkatan aktivitas penjualan dan
pembiayaan properti. Selain itu, tren preferensi masyarakat terhadap hunian
modern yang terintegrasi dengan fasilitas komersial dan gaya hidup turut
memperkuat daya tarik kawasan terpadu seperti Balikpapan Superblock.
Model bisnis Perseroan yang mengintegrasikan hunian, ritel, perhotelan, dan
perkantoran dalam satu kawasan memberikan keunggulan dalam menciptakan
sinergi antar aset serta pendapatan berulang (recurring income). Dengan fokus
pada optimalisasi aset yang telah beroperasi serta pengembangan proyek
secara bertahap dan terukur, Perseroan memiliki landasan yang memadai
untuk menjaga kinerja usaha dan menangkap peluang pertumbuhan di tengah
dinamika industri.
17
Page 19
I.A.2. Christopher Sumasto Tjia
Dalam Transaksi, CST merupakan pihak yang telah memberikan fasilitas
pinjaman kepada Perseroan dengan jumlah sebanyak-banyaknya sebesar
Rp 75,00 miliar yang dapat dilakukan dalam beberapa tahap sesuai dengan
surat permintaan kebutuhan dana dari Perseroan selama lima tahun sejak
tanggal penarikan awal dan dikenakan bunga tetap sebesar 6,00% efektif per
tahun dari nilai pinjaman. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari
manajemen Perseroan, CST merupakan pemegang saham Perseroan dengan
kepemilikan sebesar 39,85%.
I.B. Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Transaksi
Pada tanggal 26 Juni 2026, Perseroan dan CST telah menandatangani PP
sehubungan dengan Transaksi. Pokok-pokok kesepakatan penting dalam PP
adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan PP adalah Perseroan dan CST.
• Pinjaman
Jumlah pinjaman yang diberikan berdasarkan PP adalah
sebanyak-banyaknya sebesar Rp 75,00 miliar yang dapat dilakukan dalam
beberapa tahap sesuai dengan surat permintaan kebutuhan dana dari
Perseroan.
• Tujuan Pinjaman
Tujuan pinjaman berdasarkan PP adalah bahwa Perseroan bermaksud
untuk modal kerja dan/atau keperluan operasional dan/atau pembayaran
utang baik utang bank, utang usaha ataupun utang lainnya kepada pihak
ketiga Perseroan.
• Jangka Waktu
Jangka waktu berdasarkan PP adalah waktu pinjaman yang diberikan oleh
CST kepada Perseroan selama lima tahun sejak tanggal penarikan awal
(selanjutnya disebut “Tanggal Jatuh Tempo”).
• Bunga
Bunga berdasarkan PP adalah Pinjaman dikenakan bunga tetap sebesar
6,00% efektif per tahun dari nilai pinjaman.
18
Page 20
• Pelunasan
Pelunasan berdasarkan PP adalah sebagai berikut:
- Perseroan dan CST sepakat apabila Perseroan bermaksud untuk
melakukan pelunasan atas pokok pinjaman secara parsial atau
seluruhnya sebelum Tanggal Jatuh Tempo maka berlaku ketentuan
pelunasan dipercepat.
- Perseroan wajib melakukan pelunasan atas pinjaman beserta sisa
bunga yang belum dibayarkan kepada CST selambat-lambatnya pada
Tanggal Jatuh Tempo.
- Semua pembayaran yang dilakukan oleh Perseroan, termasuk namun
tidak terbatas pada jumlah pinjaman dan/atau bunga berdasarkan PP
akan dilakukan baik dengan cara tunai atau melalui konversi sesuai
dengan kesepakatan Perseroan dan CST yang akan diinstruksikan
secara tertulis oleh CST kepada Perseroan.
• Jaminan Pembayaran
Untuk menjamin pelunasan berdasarkan PP, Perseroan dan CST sepakat
bahwa pinjaman ini tidak dijamin dengan suatu jaminan dalam bentuk
apapun dari CST. Namun apabila terjadi kelalaian atau risiko gagal bayar,
Perseroan dan CST akan menyepakati ketentuan lain yang dituangkan
dalam perjanjian terpisah.
• Pelunasan Dipercepat
Berdasarkan PP, pelunasan dipercepat adalah sebagai berikut:
- Mengesampingkan ketentuan yang ada dalam PP dan tergantung pada
persetujuan tertulis terlebih dahulu dari CST, Perseroan dapat melunasi
sebagian atau seluruh pinjaman dan bunga sebelum Tanggal Jatuh
Tempo.
- Dalam hal Perseroan hendak melaksanakan pelunasan dipercepat,
maka Perseroan wajib untuk memberitahukan secara tertulis kepada
CST mengenai maksudnya untuk melaksanakan pelunasan dipercepat,
di mana pemberitahuan tersebut wajib telah disampaikan kepada CST
setidak-tidaknya lima hari kalender sebelum tanggal pelaksanaan
pelunasan dipercepat. Atas hal ini, CST wajib untuk memberikan
persetujuan atau penolakan atas rencana pelunasan dipercepat
tersebut paling lambat empat belas hari kalender sebelum tanggal
pelaksanaan dari pelunasan dipercepat, yang mana persetujuan
tersebut tidak dapat ditahan secara tidak wajar.
19
Page 21
- Perseroan dan CST sepakat bahwa tidak akan terdapat denda yang
wajib dibayar oleh Perseroan sehubungan dengan pelunasan
dipercepat.
- Dalam hal pelunasan dipercepat, maka perhitungan atas Bunga akan
dihitung pro rata sampai dengan tanggal pelaksanaan pelunasan
dipercepat.
- Tanpa mengurangi ketentuan pelunasan dipercepat, perseroan dapat
melakukan pelunasan sebagian atas pinjaman setiap tiga bulan sejak
tanggal penandatanganan PP (selanjutnya disebut "Pelunasan
Dipercepat Berkala"), dengan terlebih dahulu memperoleh persetujuan
tertulis dari CST. Setiap pelaksanaan Pelunasan Dipercepat Berkala
wajib mengikuti ketentuan mengenai pemberitahuan, serta ketentuan
lainnya, termasuk namun tidak terbatas pada perhitungan bunga dan
ketiadaan denda atau penalti.
• Hukum yang Berlaku
PP dan pelaksanaan PP ini diatur dan tunduk kepada hukum Negara
Republik Indonesia, dengan mengesampingkan Pasal 1266 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia.
I.C. Analisis atas Manfaat dan Risiko dari Transaksi
Manfaat Transaksi adalah sebagai berikut:
• Dalam rangka mengembangkan proyek Balikpapan Superblock, maka
Perseroan dan CST telah menandatangani PP untuk memperoleh fasilitas
pinjaman dari CST dengan jumlah sebanyak-banyaknya sebesar
Rp 75,00 miliar yang dapat dilakukan dalam beberapa tahap sesuai dengan
surat permintaan kebutuhan dana dari Perseroan selama lima tahun sejak
tanggal penarikan awal dan dikenakan bunga tetap sebesar 6,00% efektif
per tahun dari nilai pinjaman. Transaksi diharapkan dapat memberikan
efisiensi atas sumber pendanaan bagi Perseroan yang lebih efektif secara
jangka waktu, mengingat bahwa dana tersebut juga akan digunakan oleh
Perseroan untuk kebutuhan modal kerja dan/atau operasional Perseroan
pada masa yang akan datang.
• Transaksi merupakan strategi bisnis Perseroan untuk mendukung modal
kerja dalam rangka menjalankan kegiatan usahanya di bidang properti dan
real estat untuk menjamin rasio likuiditas, menjaga kredibilitas, dan
menurunkan risiko, yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan
kinerja keuangan dan kelangsungan usaha Perseroan.
20
Page 22
• Dengan melakukan Transaksi, Perseroan secara efektif memperoleh
sumber pendanaan dengan biaya yang efisien dan memiliki persyaratan
dan kondisi yang lebih terjangkau dan memadai dibandingkan dengan
persyaratan dan kondisi atas pinjaman yang dapat diperoleh dari
perbankan maupun pihak ketiga.
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat
mengembangkan portofolio bisnis Perseroan yang berfokus pada
perumahan dan rumah susun dengan modal kerja dan belanja modal yang
diyakini dapat meningkatkan kinerja keuangan Perseroan pada masa yang
akan datang.
Risiko Transaksi adalah sebagai berikut:
• Dalam hal Perseroan memiliki kesempatan dan mampu memperoleh
fasilitas pinjaman dari pihak ketiga atau bank dan lembaga keuangan
lainnya yang memiliki tingkat bunga yang lebih rendah dari Transaksi, maka
Perseroan berpotensi membukukan beban keuangan yang lebih tinggi atas
Transaksi sehingga dapat memberikan dampak negatif bagi kinerja
keuangan Perseroan.
• Dalam menjalankan kegiatan usahanya dalam bidang real estate,
Perseroan tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang dihadapi, antara
lain kebijakan/peraturan Pemerintah yang berpotensi memberikan dampak
bagi kelangsungan usaha Perseroan.
21
Page 23
II. ANALISIS KUALITATIF ATAS TRANSAKSI
II.A. PT Wulandari Bangun Laksana Tbk
II.A.1. Latar Belakang
Perseroan didirikan didirikan dengan nama PT Dwipagrya Lestari di Jakarta
berdasarkan Akta No. 21 tertanggal 7 September 1994 oleh Lini Ibrahim, S.H.,
Notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah mendapat pengesahan Menteri
Kehakiman Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. 02-2.490HT.01.01
Tahun 1995 tanggal 16 Februari 1995 dan diumumkan dalam Berita Negara
No. 100 Tambahan No. 12890 tanggal 16 Desember 2005.
Anggaran Dasar Peseroan telah mengalami beberapa kali perubahan dan
terakhir dengan Akta No. 13 tanggal 2 April 2024 oleh Christina Dwi Utami,
S.H., M.Hum., M.Kn., Notaris di Jakarta tentang penerbitan Waran Seri I. Akta
tersebut telah disetujui oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. AHU-AH.01.03-0083611
tanggal 4 April 2024. Sampai dengan tanggal penerbitan laporan keuangan,
perubahan tersebut belum diumumkan dalam Berita Negara.
Kantor pusat Perseroan beralamat di Balikpapan Superblock, Jalan Jenderal
Sudirman Nomor 47, Balikpapan Selatan, Kalimantan Timur 76114.
II.A.2. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang real
estat. Perseroan memulai operasi komersial pada tahun 2005.
II.B. Tinjauan Industri Properti
II.B.1. Tinjauan Industri Properti di Dunia
Industri properti merupakan salah satu industri terbesar di dunia. Hal ini terlihat
dari harga properti yang mengalami peningkatan pada setiap tahunnya.
Sektor-sektor penting dalam industri properti antara lain meliputi sektor
perumahan/real estate, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan,
perhotelan, serta kawasan industri.
Harga Sewa Pusat Perbelanjaan di Amerika Serikat
Periode Q4/2025 - Q1/2026
(Dalam USD per kaki kubik)
Harga
Kawasan
Q4/2025 Q1/2026
Timur Laut 24,93 25,27
Barat Tengah 19,27 19,42
Selatan 25,14 25,38
Barat 30,20 30,27
Sumber: Cushman & Wakefield
22
Page 24
Berdasarkan laporan yang berjudul Marketbeat U.S. Retail Q1/2026 yang dirilis
oleh Cushman & Wakefield, harga sewa pusat perbelanjaan di Amerika Serikat
(AS) pada Q1/2026 secara keseluruhan mengalami peningkatan sebesar
0,63% dibandingkan dengan Q4/2025, di mana wilayah Tmur Laut AS
merupakan wilayah dengan peningkatan harga sewa tertinggi yaitu sebesar
1,36% lebih tinggi dibandingkan dengan periode Q4/2025. Selanjutnya,
permintaan sewa properti pusat perbelanjaan AS pada Q1/2026 dan Q4/2025
memiliki kinerja baik dengan tingkat kekosongan pusat perbelanjaan
masing-masing sebesar 5,90% dan 5,80%. Tingkat kekosongan pada Q1/2026
sedikit meningkat, namun masih terlalu dini untuk berasumsi bahwa terdapat
perlambatan permintaan yang berkelanjutan. Hal ini diperkuat dengan
pembukaan toko yang direncanakan melampaui jumlah penutupan toko.
Persediaan Perumahan di AS
Desember 2025 – Maret 2026
(Dalam jutaan unit)
1,4
1,35
1,3
1,25
1,2
1,15
Des-25 Jan-26 Feb-26 Mar-26
Jumlah 1,23 1,26 1,29 1,36
Sumber: Trading Economics
Berdasarkan data yang diperoleh dari Trading Economics, persediaan
perumahan di AS dari Desember 2025 hingga Maret 2026 menunjukkan tren
kenaikan yang stabil dan positif dengan kenaikan masing-masing sebesar
2,44%, 2,38%, dan 5,43% dibandingkan dengan periode sebelumnya. Selain
itu, jumlah rumah yang aktif dijual di AS meningkat dari tahun ke tahun. Hal ini
menunjukkan bahwa pembeli telah memperoleh daya tawar di beberapa
wilayah di AS seiring dengan meningkatnya persediaan rumah di negara
tersebut.
Menurut data yang diperoleh dari Grand View Research dalam laporannya
yang berjudul Real Estate Market (2026 – 2033), pangsa pasar properti dunia
diproyeksikan tu mbuh dengan tingkat pertumbuhan majemuk tahunan
(compound annual growth rate/CAGR) sebesar 7,10% dihitung sejak 2026
hingga 2033 menjadi sebesar USD 7,35 triliun pada tahun 2033. Pasar global
sedang mengalami transformasi struktural, didorong oleh urbanisasi,
pergeseran demografis, dan pengalokasian kembali modal ke aset penghasil
pendapatan.
23
Page 25
Selain didukung oleh permintaan yang stabil di segmen kepemilikan dan
penyewaan pasar perumahan, kenaikan pangsa pasar perumahan juga
didukung oleh pertumbuhan penduduk dan peningkatan pembentukan rumah
tangga yang terus mendorong kebutuhan akan ruang hunian, sementara
peningkatan akses ke pembiayaan hipotek telah memperkuat aktivitas
pembelian rumah, khususnya di kalangan konsumen usia kerja. Pada saat
yang sama, pasar perumahan sewa tetap tangguh karena peningkatan
mobilitas tenaga kerja, penundaan kepemilikan rumah, dan tekanan
keterjangkauan di pusat-pusat kota besar yang mendorong hunian
berkelanjutan dan investasi dalam pengembangan yang berfokus pada
penyewaan.
II.B.2. Tinjauan Industri Properti di Indonesia
Industri properti di Indonesia merupakan salah satu sektor industri yang
memberikan kontribusi signifikan bagi pertumbuhan ekonomi, hal ini
disebabkan karena industri properti saling terkait dengan industri-industri
lainnya, sebagai contoh yaitu industri bahan baku bangunan, konstruksi,
logistik, bidang jasa, maupun industri keuangan, serta perbankan dalam kredit
pemilikan rumah. Pertumbuhan industri properti yang tinggi berdampak
terhadap pendapatan domestik bruto nasional serta ketersediaan lapangan
pekerjaan.
II.B.2.a. Perumahan
Berdasarkan data yang diperoleh dari BI atas laporannya yang berjudul Survei
Harga Properti Residensial Triwulan IV 2025, indeks harga properti residensial
mengalami peningkatan sebesar 0,83% year over year (yoy), relatif stabil
dibandingkan dengan pertumbuhan pada triwulan III 2025 sebesar 0,84%
(yoy). Dari sisi penjualan, hasil survei mengindikasikan penjualan unit properti
residensial tipe kecil dan menengah tumbuh positif di tengah penjualan unit
properti tipe besar yang masih terkontraksi. Secara keseluruhan, penjualan unit
properti residensial di pasar primer tumbuh positif sebesar 7,83% (yoy),
meningkat dibandingkan dengan penjualan pada triwulan sebelumnya yang
lebih rendah sebesar 1,29% (yoy).
Dari sisi pembiayaan, hasil survei menunjukkan bahwa sumber utama
pendanaan untuk pembangunan properti residensial berasal dari dana internal
pengembang dengan pangsa mencapai 80,14%. Dari sisi konsumen, mayoritas
pembelian rumah di pasar primer dilakukan melalui skema pembelian Kredit
Pemilikan Rumah dengan pangsa sebesar 70,88% dari total skema pembelian.
24
Page 26
Berdasarkan data yang diperoleh dari Mordor Intelligence, ukuran pasar
properti Indonesia diproyeksikan akan meningkat menjadi USD 93,75 miliar
pada tahun 2031 dengan tingkat CAGR sebesar 5,91% antara tahun 2026
hingga 2031.
Didukung oleh momentum demografis yang kuat, urbanisasi yang cepat, dan
pembangunan infrastruktur yang didukung pemerintah serta dukungan investor
dalam permintaan sewa jangka panjang untuk gudang modern, sementara
rumah tangga terus mendominasi penyerapan perumahan meskipun terjadi
volatilitas suku bunga. Di sisi lain, para pengembang properti saat ini
mengintegrasikan fasilitas dengan potensi pendapatan berulang seperti ruang
kerja bersama (co-working), bangunan yang disiapkan untuk pusat data, serta
unit hunian fleksibel dalam kawasan kota terpadu (master-planned township).
Strategi ini dilakukan sebagai langkah mitigasi risiko untuk menjaga stabilitas
pendapatan di tengah fluktuasi siklus penjualan properti.
II.B.2.b. Apartemen
Menurut data yang diperoleh dari Leads Property Indonesia dalam laporannya
yang berjudul Jakarta Property Market Insight Q4/2025, pasokan kumulatif unit
apartemen di Jakarta akhirnya meningkat menjadi 11.067 unit pada Q4/2025.
Tingkat hunian pada Q4/2025 menunjukkan stabilitas dengan capaian sebesar
63,36%, relatif sebanding dengan periode sebelumnya. Apartemen berlayanan
(serviced apartments) terus mencatat kinerja yang lebih unggul dibandingkan
apartemen non-layanan dengan tingkat hunian sebesar 66,03%, sementara
apartemen non-layanan hanya mencapai 55,06%. Kesenjangan ini
menegaskan daya tarik yang lebih kuat dari unit hunian berlayanan, khususnya
di kalangan pelaku perjalanan bisnis jangka pendek, sementara pada saat
yang sama, para ekspatriat cenderung mencari fleksibilitas.
Tarif sewa pada Q4/2025 relatif stabil, mencerminkan terbatasnya peningkatan
tingkat hunian di tengah pasokan yang masih melimpah. Meskipun aktivitas
sewa diperkirakan akan mendorong pergerakan tarif pada masa yang akan
datang, penyewa diproyeksikan tetap sensitif terhadap harga, serta
mempertimbangkan alternatif seperti kondominium yang berlokasi di dekat
kawasan pusat bisnis. Rata-rata tarif sewa tercatat sebesar USD 19,37 per
meter persegi (psm) per bulan di mana apartemen berlayanan (serviced
apartments) tetap memimpin dengan tarif sebesar USD 21,57 psm per bulan.
Sementara itu, apartemen non-layanan menjadi opsi yang lebih terjangkau
dengan tarif sebesar USD 12,54 psm per bulan.
25
Page 27
Menurut data yang diperoleh dari Leads Property Indonesia dalam laporannya
yang berjudul Jakarta Property Market Insight Q4/2025, terdapat penyelesaian
pembangunan apartemen sebanyak 57 unit dan sebanyak 355 unit
diproyeksikan akan selesai di tahun 2026. Hal tersebut menunjukkan bahwa
terdapat kenaikan sebesar 487,72% pasokan unit apartemen di Jakarta.
Sebagai ibu kota Indonesia sekaligus pusat keuangan, Jakarta mendorong
preferensi masyarakat untuk tinggal di apartemen, mengingat pilihan hunian ini
relatif lebih terjangkau dibandingkan dengan residensial.
II.B.2.c. Mal
Menurut data yang diperoleh dari Leads Property Indonesia dalam laporannya
yang berjudul Jakarta Property Market Insight Q4/2025, total pasokan ritel
kumulatif mencapai sebesar 3,55 juta m², dan terdapat satu proyek pasokan
yang masih berada dalam tahap pengembangan (pipeline). Meskipun terdapat
tambahan pasokan baru, tingkat okupansi secara keseluruhan relatif stabil
karena di mana mengalami kenaikan sebesar 0,08 poin persentase secara
kuartalan (qoq), sehingga tercatat sebesar 90,53%. Selain itu, dengan
masuknya merek-merek asal Tiongkok ke pasar, para pemilik properti melihat
adanya peluang lebih besar untuk meningkatkan tingkat okupansi. Dengan
adanya pasokan baru, permintaan pada Q4/2025 tercatat sebesar 26.441 m²,
sehingga total permintaan kumulatif meningkat menjadi 3,21 juta m².
Seiring dengan perkembangan segmen ritel yang saat ini lebih didominasi oleh
pasar massal, area target serta anggaran sewa menjadi faktor utama yang
memengaruhi pergerakan penyewaan. Pasar ritel mencatat rata-rata sebesar
Rp 469.900 psm per bulan pada Q4/2025, relatif tidak berubah dibandingkan
kuartal sebelumnya. Berdasarkan subpasar, kawasan Central Business District
(CBD) Jakarta mencatat sebesar Rp 585,50 ribu psm per bulan, sementara
Jakarta di luar CBD mencatat Rp 420,50 psm per bulan di mana menunjukkan
kondisi pasar yang stabil.
Ukuran pasar ritel Indonesia diperkirakan akan tumbuh dari USD 56,87 miliar
pada 2025 menjadi USD 60,09 miliar pada 2026, dan diproyeksikan mencapai
USD 79,11 miliar pada 2031 dengan tingkat CAGR sebesar 5,65% selama
periode 2026–2031. Pertumbuhan ini didorong oleh basis konsumen yang
besar, adopsi pembayaran digital yang semakin cepat, serta ekspansi
minimarket yang pesat. Namun demikian, hambatan logistik, kompleksitas
regulasi, serta keberlanjutan peran warung tradisional masih turut membentuk
dinamika kanal distribusi di pasar. Kategori makanan dan minuman tetap
menjadi pendorong utama pengeluaran harian, sementara kategori kesehatan,
kecantikan, dan perawatan pribadi diperkirakan tumbuh lebih cepat
dibandingkan kategori lainnya, seiring dengan pergeseran konsumen kelas
menengah menuju merek dengan nilai lebih tinggi.
26
Page 28
II.B.2.d. Perkantoran
Menurut data yang diperoleh dari Leads Property Indonesia dalam laporannya
yang berjudul Jakarta Property Market Insight Q4/2025, pangsa pasar
perkantoran Jakarta tidak mencatat penyelesaian proyek baru pada Q4/2025,
sehingga total pasokan kumulatif tetap stabil di kisaran ± 7,45 juta m².
Ketiadaan pasokan baru ini diperkirakan akan berlanjut hingga tahun 2028,
mencerminkan periode konsolidasi pasar yang cukup panjang. Kondisi ini
memberikan peluang bagi pemilik gedung untuk secara bertahap menyerap
permintaan, sekaligus tetap menawarkan tarif sewa yang kompetitif.
Permintaan pasar perkantoran pada Q4/2025 tercatat cukup konsisten. Tren
aktivitas penyewaan menunjukkan kecenderungan pergeseran preferensi
penyewa dari gedung dengan kualitas lebih rendah menuju gedung dengan
spesifikasi dan kualitas yang lebih tinggi, serta preferensi terhadap gedung
dengan lokasi strategis yang menjadi karakter utama dalam pencarian ruang
usaha. Sejalan dengan hal tersebut, permintaan pasar perkantoran tercatat
mencapai sebesar 21.123 m² terutama didorong oleh sektor teknologi
informasi, keuangan, manufaktur, serta beberapa sektor lainnya.
Berdasarkan data Cushman & Wakefield dalam laporannya dengan judul
Marketbeat Jakarta CBD Office Q1/2026, pada Q1/2026, hingga akhir Maret
2026, rata-rata tarif dasar sewa gedung perkantoran tercatat relatif stabil
sebesar
Rp 176.700 psm per bulan di mana mencerminkan perubahan sebesar 0,40%
(qoq) atau 2,7% (yoy). Dalam denominasi USD, tarif dasar sewa mengalami
penurunan sebesar 1,30% (qoq) yang terutama disebabkan oleh pelemahan
nilai tukar Rupiah terhadap USD. Sementara itu, biaya layanan (service charge)
meningkat sebesar 0,60% (qoq) menjadi Rp 95.300 psm per bulan.
Selanjutnya, pada Q1/206, tercatat penyerapan bersih (net take-up) positif
sebesar 19.500 m², sehingga tingkat hunian keseluruhan perkantoran CBD
Jakarta meningkat menjadi sebesar 76,90%, di mana mengalami kenaikan
sebesar 0,30% (qoq). Sebagian besar penyerapan bersih tersebut masih
didominasi oleh gedung perkantoran Grade A.
Di tengah perlambatan ekonomi global yang masih berlangsung akibat dampak
konflik geopolitik, khususnya konflik terbaru di kawasan Timur Tengah,
permintaan terhadap ruang perkantoran di CBD Jakarta diperkirakan tetap
menunjukkan tren positif sepanjang tahun 2026. Secara keseluruhan, tingkat
hunian diproyeksikan mengalami peningkatan tipis, seiring dengan tidak
adanya tambahan pasokan baru sepanjang tahun 2026.
27
Page 29
II.B.2.e. Perhotelan
Menurut data yang diperoleh dari Leads Property Indonesia dalam laporannya
yang berjudul Jakarta Property Market Insight Q4/2025, pasar hotel Jakarta
mencatat total pasokan sebesar 57.454 kamar. Angka ini mencakup
penambahan 501 kamar dari sejumlah hotel di mana dari sisi pasokan, pasar
ini masih diperkirakan akan mencatat pertumbuhan yang cukup kuat di masa
mendatang, dengan tambahan sekitar 690 unit kamar pada tahun berikutnya.
Rata-rata tarif harian perhotelan mengalami kenaikan sebesar 2,20% (qoq)
atau sebesar 3,60% (yoy), sehingga tercatat sebesar Rp 1,57 juta.
Pertumbuhan yang relatif moderat ini mencerminkan strategi harga yang
diterapkan oleh para pelaku industri perhotelan untuk menjaga keberlanjutan
usaha sekaligus mempertahankan pangsa pasar. Penyesuaian harga yang
meningkat tersebut diberlakukan dalam menghadapi persaingan yang masih
berlanjut dari tambahan pasokan kamar baru pada periode berjalan. Segmen
perhotelan bintang 3, bintang 4, dan bintang 5 masing-masing mencatat rata-
rata tarif harian sebesar Rp 557,23 ribu, Rp 712,60 ribu, dan Rp 2,50 juta.
Pada akhir tahun 2025, tingkat hunian pada periode tersebut berhasil
meningkat sebesar 70,50% seiring berlangsungnya musim liburan. Namun,
secara tahunan, tingkat hunian relatif stabil karena pada semester pertama
tahun ini pemerintah melakukan pengetatan anggaran untuk penyelenggaraan
rapat atau acara di fasilitas pertemuan, insentif, konvensi, dan pameran
(MICE). Akibatnya, kegiatan pertemuan dan acara di fasilitas hotel menjadi
lebih terbatas. Dengan demikian, rata-rata tingkat hunian tahunan di pasar
hotel Jakarta berada di kisaran sebesar 62,00%. Meskipun demikian, kebijakan
pengetatan anggaran tersebut telah dicabut sekitar pertengahan tahun 2025,
sehingga dampak yang lebih signifikan diperkirakan tidak berlangsung lama.
Pasar perhotelan diperkirakan akan mengalami pemulihan dan menerima lebih
banyak permintaan MICE pada tahun depan yang berpotensi mendorong
peningkatan tingkat hunian.
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, nilai volume pasar hotel di
Indonesia pada 2030 diproyeksikan sebesar USD 9,92 miliar, mengalami
pertumbuhan pada tingkat CAGR sebesar 13,49% dihitung sejak tahun 2025
hingga tahun 2030. Pasar hotel di Indonesia terutama didorong oleh
pertumbuhan industri pariwisata dan keberagaman budaya yang dimiliki,
menjadikan Indonesia sebagai salah satu destinasi populer di kalangan
wisatawan mancanegara. Jaringan hotel berekspansi dengan pesat di kota-
kota besar dan destinasi wisata Indonesia, selain itu, kemudahan dalam
pemesanan kamar hotel melalui platform daring turut memberikan kenyamanan
bagi wisatawan dan operasional hotel.
28
Page 30
II.B.2.f. Pusat Konvensi
Indonesia merupakan salah satu destinasi MICE terkemuka bagi perusahaan
domestik maupun internasional didukung oleh keunikan bangunan pusat
konvensi serta pengalaman budaya yang dihadirkan. Langkah Pemerintah
untuk menyederhanakan regulasi, baik dalam proses visa, maupun investasi
pada infrastruktur telah membuat sektor MICE Indonesia memiliki permintaan
yang tinggi. Kesuksesan Indonesia dalam menjadi tuan rumah berbagai acara
penting MICE ASEAN maupun internasional dengan adopsi teknologi baru
seperti konferensi virtual, pengalaman mendalam saat menggunakan
augmented reality, serta komitmen Indonesia dalam menjalankan praktik
berkelanjutan termasuk lokasi konvensi yang ramah lingkungan dengan
manajemen limbah yang baik turut membawa sentimen positif bagi masa
depan industri MICE Indonesia.
Sementara itu, berdasarkan data yang diperoleh dari Astute Analytica dalam
laporannya dengan judul Indonesia MICE Market Poised to Reach Valuation of
USD 7,413.60 Million by 2032, pangsa pasar industri MICE Indonesia
diproyeksikan akan menjadi senilai USD 7,41 miliar pada tahun 2032,
mengalami pertumbuhan pada tingkat CAGR sebesar 13,78% sejak tahun
2024 hingga tahun 2032. Pertumbuhan pasar tersebut didorong oleh
pertumbuhan ekonomi Indonesia yang kuat, lokasi strategis Indonesia,
berkembangnya pasar MICE, dan meningkatnya aktivitas korporasi untuk bisnis
produk nasional maupun internasional dan turut meningkatkan permintaan
MICE di Indonesia.
II.B.2.g. Rumah Susun
Menurut data yang diperoleh dari Statista, masyarakat di Indonesia yang
memilih untuk menyewa properti residensial karena fleksibilitas dan
keterjangkauan yang ditawarkannya menunjukkan peningkatan. Dengan
meningkatnya biaya kepemilikan rumah serta keinginan untuk memiliki
mobilitas yang lebih tinggi, banyak individu dan keluarga kini lebih memilih
untuk menyewa dibandingkan membeli properti. Selain itu, generasi muda yang
lebih mengutamakan pengalaman dan fleksibilitas dibandingkan komitmen
jangka panjang juga turut mendorong meningkatnya permintaan terhadap
penyewaan properti residensial.
29
Page 31
Tarif Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) atas Sewa Rumah Susun
November 2025
(Dalam ratusan ribu Rupiah)
Provinsi Tarif
Sumatera Utara 300,00
Sumatera Barat 300,00
Kepulauan Riau 300,00
Bengkulu 250,00
Jambi 250,00
Sumatera Selatan 300,00
Lampung 300,00
Banten 300,00
DKI Jakarta 250,00 - 750,00
Jawa Barat 300,00
Jawa Tengah 300,00
DI Yogyakarta 300,00
Jawa Timur 300,00
Kalimantan Barat 300,00
Kalimantan Selatan 250,00
Kalimantan Timur 300,00
Sulawesi Utara 300,00
Sulawesi Selatan 300,00
Nusa Tenggara Timur 400,00
Maluku 400,00
Papua 400,00
Sumber: Kementerian Pekerjaan Umum
Berdasarkan data yang diperoleh dari Kementerian Pekerjaan Umum, telah
ditetapkan bahwa pada November 2025, tarif PNBP atas sewa satuan rumah
susun Apartur Sipil Negara Kementerian Pekerjaan Umum berkisar antara
Rp 250,00 ribu – Rp 750,00 ribu di mana rata-rata tarif sewa yang diberlakukan
untuk tipe 45 di Indonesia adalah sebesar Rp 300,00 ribu. Rumah susun tipe
45 dengan tarif sewa terendah, yaitu sebesar Rp 250,00 ribu yang terletak di
provinsi Bengkulu, Jambi, dan Kalimantan Selatan. Sementara itu, Rumah
susun tipe 45 dengan tarif sewa tertinggi, yaitu sebesar Rp 400,00 yang
terletak di provinsi Maluku dan Papua.
Berdasarkan data yang diperoleh dari laporan yang berjudul Indonesia
Residential Real Estate Market Size and Share - Growth Analysis Report and
Forecast Trends (2026-2035) yang dirilis oleh Expert Market Research, pasar
real estat residensial Indonesia mencapai nilai USD 42,85 miliar pada tahun
2025 dan diproyeksikan akan tumbuh dengan tingkat CAGR sekitar 6,10%
hingga tahun 2033. Hal tersebut didorong oleh urbanisasi yang pesat dengan
56,00% penduduk tinggal di daerah perkotaan, meningkatnya permintaan
perumahan kelas menengah, serta program perumahan bersubsidi dari
pemerintah, ditambah dengan dukungan dari perluasan fasilitas kredit
pemilikan rumah serta platform properti digital yang semakin berkembang,
pasar real estat residensial Indonesia diperkirakan akan mencapai USD 68,52
miliar pada tahun 2033.
30
Page 32
II.C. Kegiatan Operasional dan Prospek Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang real
estat. Perseroan memulai operasi komersial pada tahun 2005.
Kegiatan operasional utama Perseroan berlokasi di Balikpapan, Kalimantan
Timur, melalui pengembangan kawasan terpadu Balikpapan Superblock.
Kawasan ini mengintegrasikan berbagai fasilitas properti, meliputi apartemen
dan kondotel, pusat perbelanjaan, perkantoran, serta hotel, dalam satu area
strategis. Dengan konsep yang menyatukan fungsi hunian, bisnis, dan gaya
hidup, Balikpapan Superblock berkembang sebagai salah satu pusat aktivitas
komersial dan lifestyle utama di wilayah Balikpapan.
Perseroan berfokus pada pengembangan, kepemilikan, dan pengelolaan
kawasan properti terpadu (mixeduse real estate development), dengan
portofolio utama berupa Balikpapan Superblock, kawasan komersial dan
hunian seluas ± 14 hektare yang menjadi salah satu pusat bisnis dan gaya
hidup di Kota Balikpapan. Dikembangkan dengan konsep Superblock dan One
Stop Living, kawasan ini mengintegrasikan fungsi hunian, bisnis, perhotelan,
ritel, pendidikan, kesehatan, hiburan, dan rekreasi dalam satu ekosistem yang
saling terhubung.
Balikpapan Superblock berlokasi strategis di Jalan Jenderal Sudirman
Nomor 47, Balikpapan Selatan, dengan akses yang mudah ke berbagai
infrastruktur utama, termasuk Bandara Internasional Sultan Aji Muhammad
Sulaiman Sepinggan (± 8 km), Pintu Tol Manggar (± 15 km), RS Siloam
(± 3,9 km), serta Universitas Balikpapan (± 2 km). Keunggulan lokasi dan
konektivitas tersebut mendukung mobilitas penghuni dan pengunjung sekaligus
memperkuat peran kawasan sebagai pusat aktivitas komersial dan bisnis yang
terintegrasi. Selain itu, Perseroan juga mengelola berbagai lini usaha strategis
lainnya, antara lain:
- Penjualan dan pengelolaan unit apartemen dan kondotel.
- Pengoperasian dan pengelolaan pusat perbelanjaan E-Walk dan Pentacity
Shopping Venue.
- Penyewaan gedung perkantoran PAM Tower.
- Pengoperasian Grand Jatra Hotel Balikpapan (hotel bintang lima), kondotel,
serta J-Icon Hotel (hotel bintang dua).
- Pengelolaan kawasan serta seluruh gedung di dalamnya secara terpadu.
Melalui pendekatan pengelolaan kawasan yang terintegrasi dan berorientasi
pada keberlanjutan, Perseroan berkomitmen untuk memastikan operasional
yang efisien, bernilai tambah, dan berdaya saing tinggi, sekaligus menciptakan
lingkungan usaha dan hunian yang nyaman, aman, serta mendukung
pertumbuhan jangka panjang.
31
Page 33
Developer
Sebagai pengembang properti terpadu, Perseroan menjalankan berbagai lini
kegiatan usaha yang mencakup penjualan unit apartemen, penyewaan gedung
perkantoran, pengelolaan dan penyewaan ruang usaha di pusat perbelanjaan
(mal), serta penyewaan berbagai jenis ruang komersial lainnya. Seluruh
kegiatan tersebut dijalankan secara terintegrasi untuk mengoptimalkan nilai
aset, meningkatkan kinerja operasional, dan menciptakan sumber pendapatan
yang berkelanjutan bagi Perseroan.
Penjualan Unit Apartemen dan Kondotel
Sejak tahun 2015, Perseroan secara aktif menjalankan kegiatan usaha sebagai
pengembang properti dengan fokus pada pengembangan dan penjualan unit
apartemen serta kondotel di dalam Kawasan Balikpapan Superblock. Hingga
saat ini, Perseroan telah berhasil merealisasikan pengembangan 1 tower
apartemen dan 3 tower kondotel, yang seluruhnya dirancang untuk memenuhi
kebutuhan hunian dan akomodasi modern di pusat Kota Balikpapan, dengan
spesifikasi dan segmentasi pasar sebagai berikut:
• Produk Apartemen Aeropolis Apartment (Tower E)
Aeropolis Apartemen berlokasi di Jalan Jenderal Sudirman Nomor 47 dan
memiliki luas bangunan sebesar 6.974,64 m². Bangunan ini terdiri atas
7 lantai dengan total 154 unit. Dikembangkan dengan konsep One Stop
Living, apartemen ini dilengkapi berbagai fasilitas pendukung, seperti kolam
renang, area komersial, sistem CCTV, serta unit owner card yang
memberikan fasilitas potongan belanja di Mall Pentacity dan E-Walk.
Fasilitas tersebut dirancang untuk memberikan kenyamanan dan
kemudahan bagi para penghuni.
• Produk Kondotel
Perseroan telah mengembangkan 3 tower kondotel di kawasan Balikpapan
Superblock, yaitu Nicopolis dengan luas bangunan 4.471,193 m², Neopolis
seluas 3.717,266 m², dan Acropolis seluas 3.717,266 m². Ketiga kondotel
tersebut berlokasi di atas Mall Pentacity Shopping Venue, Kawasan BSB,
Jalan Jenderal Sudirman Nomor 47, Kelurahan Damai Bahagia, Kecamatan
Balikpapan Selatan, Kota Balikpapan. Nicopolis mulai beroperasi pada
tahun 2017 dan terdiri atas 8 lantai dengan total 123 kamar. Selanjutnya,
Neopolis mulai beroperasi pada tahun 2019 dengan 6 lantai dan 105 kamar,
serta Acropolis yang mulai beroperasi pada tahun 2021 dengan 6 lantai dan
118 kamar.
32
Page 34
Pada posisi 31 Desember 2025, unit kondotel yang masih tersedia untuk
dijual masing-masing 3 unit untuk Neopolis, dan 2 unit untuk Acropolis.
Seluruh kondotel memiliki fasilitas setara hotel bintang empat, serta
didukung oleh berbagai fasilitas penunjang, antara lain 1 kolam renang
oasis, 1 lounge area, 5 ruang rapat, dan 1 restoran, guna memberikan
kenyamanan dan pengalaman menginap yang optimal bagi para tamu.
Penyewaan Ruang Usaha
Perseroan telah membangun dan mengoperasikan 2 pusat perbelanjaan di
kawasan Balikpapan Superblock, yaitu Mall E-Walk dan Mall Pentacity
Shopping Venue. Masing-masing mal berdiri di atas lahan seluas 12.223 m²
dan 25.015 m². Di luar area mal, Perseroan juga menyediakan berbagai ruang
usaha yang disewakan untuk beragam kegiatan, antara lain restoran, fasilitas
olahraga, layanan cuci kendaraan (car wash), serta area wisata pantai.
• Mall E-Walk
Mall E-Walk mulai beroperasi pada tahun 2009 dan berdiri di atas lahan
seluas 12.223 m² dengan total luas bangunan 34.718,26 m² yang terdiri dari
5 lantai. Area yang dapat disewakan mencapai 27.790,95 m² dengan total
133 unit ruang usaha. Hingga 31 Desember 2025, Mall E-Walk memiliki 8
anchor tenant yang beroperasi. Pada tahun 2025, jumlah pengunjung mall
tercatat sebanyak 782,67 pengunjung.
Dalam pengelolaannya, Perseroan berfokus pada kemitraan dengan
penyewa yang memiliki reputasi dan kredibilitas tinggi guna menjaga daya
tarik dan daya saing pusat perbelanjaan. Anchor tenant tersebut menempati
total area seluas 19.102,25 m² dan berperan penting dalam meningkatkan
kunjungan serta aktivitas komersial di Mall E-Walk.
• Pentacity Mall
Mall Pentacity mulai beroperasi pada tahun 2015 dan dibangun di atas
lahan seluas 25.015 m² dengan total luas bangunan 91.087 m², termasuk
area yang dapat disewakan (leasable area) seluas 40.943,44 m² yang
terdiri dari 117 unit ruang usaha. Rata-rata jumlah pengunjung harian
mencapai sekitar 45 ribu orang pada hari kerja dan 65 ribu orang pada
akhir pekan. Mall Pentacity didukung oleh 13 anchor tenant yang
menempati total area seluas 15.293,78 m² atau lebih, dan berperan penting
dalam meningkatkan daya tarik serta daya saing pusat perbelanjaan.
33
Page 35
Penyewaan Ruang Usaha Lainnya
Selain ruang usaha di dalam mal, Perseroan juga menyewakan ruang usaha
lain di area sekitar pantai Kawasan Balikpapan Superblock. Fasilitas ini
dikembangkan sebagai penunjang kawasan untuk meningkatkan daya tarik
komersial dan pariwisata, yaitu Sunset Hotpot & Korean Grill, Balikpapan Super
Bowling, Pantai BSB, Score Sports Lounge, dan BSB Carwash.
Penyewaan Gedung
Perseroan telah mengembangkan dan mengoperasikan 4 gedung di dalam
Kawasan Balikpapan Superblock, sebagai berikut:
• Gedung Grand Jatra Hotel
Gedung Grand Jatra Hotel Balikpapan berlokasi di atas Mall E-Walk dalam
kawasan Balikpapan Superblock dan dibangun sejak tahun 2007 di atas
lahan seluas 12.223 m² dengan total luas bangunan 22.212,44 m² yang
terdiri dari 10 lantai dan 215 kamar. Gedung ini mulai disewakan pada
tahun 2011 kepada PT Panca Sutji Gemilang (pihak afiliasi) hingga tahun
2030 dan saat ini beroperasi sebagai hotel bintang lima dengan nama Hotel
Grand Jatra Balikpapan. Hotel ini menyediakan 102 kamar tipe Superior,
81 kamar tipe Deluxe, 14 kamar tipe Junior Suite, dan 3 kamar tipe
Executive, serta dilengkapi berbagai fasilitas pendukung seperti Swimm
Gym, Mezanine, Sauna, Spa & Wellness, Restoran, Lounge, Laundry,
Ballroom, dan Meeting Room.
• Gedung Pentacity Hotel Balikpapan
Gedung Pentacity Hotel Balikpapan, yang sebelumnya merupakan proyek
Metropolis Condotel, berlokasi di atas Mall Pentacity Shopping Venue di
atas lahan seluas 8.805 m² dengan luas bangunan 40.394 m² (NLA) dan
68.000 m² (GFA). Gedung ini terdiri atas 6 lantai dengan total 202 kamar
dan telah disewakan sejak tahun 2022 sebagai hotel berbintang empat.
Komposisi kamar meliputi 131 Superior Double Bed, 33 Superior Twin Bed,
21 Family Room, dan 16 Suite Room, serta dilengkapi fasilitas pendukung
seperti Pool Club, restoran, dan layanan laundry untuk menunjang
kenyamanan tamu.
• J-Icon Hip-Hotel
Perseroan juga memiliki gedung yang disewakan kepada PT Mitra Tirta
Jaya dan dioperasikan sebagai J Icon Hip Hotel Balikpapan, hotel bintang
dua yang berlokasi di depan Mall E-Walk dan Grand Jatra Hotel
Balikpapan. Gedung seluas 1.638,36 m² ini terdiri atas 7 lantai dengan total
45 kamar dan telah beroperasi sejak tahun 2016. Perjanjian sewa
berlangsung hingga tahun 2026, dengan komposisi kamar terdiri dari
36 tipe Square Room dan 9 tipe Square Plus.
34
Page 36
• PAM Tower
Gedung lain yang dimiliki Perseroan adalah PAM Tower yang berlokasi di
samping Mall E-Walk. Gedung ini didirikan pada tahun 2014 dengan luas
bangunan 5.177,00 m² dan terdiri atas 9 lantai. Sebanyak 2 lantai
digunakan sebagai kantor operasional Perseroan, sedangkan lantai lainnya
disewakan kepada pihak ketiga dan pihak afiliasi. Hingga saat ini,
PAM Tower disewakan kepada PT Karya Bersama Anugerah Tbk (afiliasi),
PT PAM Medika Utama (afiliasi), PT Fajar Sinar Teguh (afiliasi),
PT Mitra Tirta Jaya (afiliasi), PT Huawei Tech Investment Indonesia, serta
PT Garuda Indonesia (Persero) Tbk.
• Gedung Lainnya
Perseroan juga memiliki gedung lain yang berlokasi di samping PAM Tower
dan didirikan pada tahun 2016 dengan luas bangunan 6.830 m² yang terdiri
atas 7 lantai. Saat ini, dua lantai gedung tersebut disewakan kepada
PT PAM Cendikia Balpan (pihak afiliasi) dan dioperasikan sebagai fasilitas
pendidikan dengan nama “Bina Bangsa School”.
Pengelolaan Gedung dan Kawasan
Perseroan berperan sebagai pengelola terpadu gedung dan kawasan
Balikpapan Superblock, dengan tanggung jawab atas operasional dan
pemeliharaan seluruh aset di dalam kawasan. Dalam menjalankan fungsi
tersebut, Perseroan menyediakan sistem, fasilitas, dan layanan pendukung
bagi tenant maupun area umum guna menciptakan lingkungan yang aman,
nyaman, tertib, dan terkelola dengan baik. Dalam pelaksanaannya, Perseroan
juga bekerja sama dengan pihak ketiga sesuai bidangnya untuk memastikan
kualitas layanan yang optimal kepada pengunjung dan tenant.
Proyek dalam Pengembangan
Perseroan masih menjalankan beberapa proyek pengembangan, yang
dijelaskan sebagai berikut:
• The Sapphire Apartment
Perseroan berencana mengembangkan proyek Sapphire Apartment yang
berlokasi di belakang Ruby Tower Apartment. Proyek ini dirancang terdiri
atas 16 lantai dengan total 238 unit dan mencakup luas bangunan sebesar
21.357,18 m². Sapphire Apartment akan dilengkapi dengan berbagai
fasilitas penunjang, antara lain pusat kebugaran (gym), ruang komunal,
area bermain anak, kolam renang, ruang pertemuan, sistem CCTV, serta
sistem keamanan 24 jam, guna memberikan kenyamanan dan keamanan
bagi para penghuni.
35
Page 37
• BSB Beach Apartment
Sebagai bagian dari pengembangan kawasan Balikpapan Superblock di
area sekitar pantai, Perseroan merencanakan pembangunan BSB Beach
Apartment dengan konsep Leisure and Smart Living. Proyek iniakan
dibangun di atas lahan seluas 27.108 m² dan terdiri atas 8 tower
masing-masing 12 lantai dengan total 1.857 unit apartemen. Apartemen ini
akan dilengkapi berbagai fasilitas, antara lain co-working space, cafe &
lounge, ruang pertemuan, gym, sauna, kolam renang, outdoor cinema, area
BBQ, laundry, groceries, serta sistem CCTV dan keamanan 24 jam.
Pembangunan proyek direncanakan dimulai pada tahun 2024 dan
ditargetkan selesai pada tahun 2030.
• Mansion Apartment
Perseroan berencana mengembangkan proyek Mansion Apartment di luar
kawasan Balikpapan Superblock, yang berlokasi di wilayah Kota
Balikpapan, Provinsi Kalimantan Timur. Proyek ini dirancang sebagai
apartemen dengan konsep modern minimalis dan akan terdiri atas 6 tower,
masing-masing setinggi 12 lantai. Mansion Apartment akan dilengkapi
berbagai fasilitas pendukung, antara lain shopping arcade, co-working
space, kolam renang, pusat kebugaran, serta sistem CCTV dan keamanan
24 jam. Pembangunan proyek direncanakan dimulai pada tahun 2025 dan
ditargetkan selesai pada akhir tahun 2028.
Prospek usaha Perseroan dinilai tetap positif seiring dengan membaiknya
sentimen industri properti dan stabilitas makroekonomi nasional. Dukungan
kebijakan suku bunga yang relatif terjaga serta berbagai stimulus sektor
perumahan memberikan ruang bagi peningkatan aktivitas penjualan dan
pembiayaan properti. Selain itu, tren preferensi masyarakat terhadap hunian
modern yang terintegrasi dengan fasilitas komersial dan gaya hidup turut
memperkuat daya tarik kawasan terpadu seperti Balikpapan Superblock.
Model bisnis Perseroan yang mengintegrasikan hunian, ritel, perhotelan, dan
perkantoran dalam satu kawasan memberikan keunggulan dalam menciptakan
sinergi antar aset serta pendapatan berulang (recurring income). Dengan fokus
pada optimalisasi aset yang telah beroperasi serta pengembangan proyek
secara bertahap dan terukur, Perseroan memiliki landasan yang memadai
untuk menjaga kinerja usaha dan menangkap peluang pertumbuhan di tengah
dinamika industri.
36
Page 38
II.D. Alasan Dilakukan Transaksi
Alasan dilakukannya Transaksi adalah sebagai berikut:
• Dalam rangka mengembangkan proyek Balikpapan Superblock, maka
Perseroan dan CST telah menandatangani PP untuk memperoleh fasilitas
pinjaman dari CST dengan jumlah sebanyak-banyaknya sebesar
Rp 75,00 miliar yang dapat dilakukan dalam beberapa tahap sesuai dengan
surat permintaan kebutuhan dana dari Perseroan selama lima tahun sejak
tanggal penarikan awal dan dikenakan bunga tetap sebesar 6,00% efektif
per tahun dari nilai pinjaman. Transaksi diharapkan dapat memberikan
efisiensi atas sumber pendanaan bagi Perseroan yang lebih efektif secara
jangka waktu, mengingat bahwa dana tersebut juga akan digunakan oleh
Perseroan untuk kebutuhan modal kerja dan/atau operasional Perseroan
pada masa yang akan datang.
• Transaksi merupakan strategi bisnis Perseroan untuk mendukung modal
kerja dalam rangka menjalankan kegiatan usahanya di bidang properti dan
real estat untuk menjamin rasio likuiditas, menjaga kredibilitas, dan
menurunkan risiko, yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan
kinerja keuangan dan kelangsungan usaha Perseroan.
• Dengan melakukan Transaksi, Perseroan secara efektif memperoleh
sumber pendanaan dengan biaya yang efisien dan memiliki persyaratan
dan kondisi yang lebih terjangkau dan memadai dibandingkan dengan
persyaratan dan kondisi atas pinjaman yang dapat diperoleh dari
perbankan maupun pihak ketiga.
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat
mengembangkan portofolio bisnis Perseroan yang berfokus pada
perumahan dan rumah susun dengan modal kerja dan belanja modal yang
diyakini dapat meningkatkan kinerja keuangan Perseroan pada masa yang
akan datang.
37
Page 39
II.E. Analisis Keuntungan dan Kerugian dari Transaksi
Keuntungan Transaksi adalah sebagai berikut:
• Dalam rangka mengembangkan proyek Balikpapan Superblock, maka
Perseroan dan CST telah menandatangani PP untuk memperoleh fasilitas
pinjaman dari CST dengan jumlah sebanyak-banyaknya sebesar
Rp 75,00 miliar yang dapat dilakukan dalam beberapa tahap sesuai dengan
surat permintaan kebutuhan dana dari Perseroan selama lima tahun sejak
tanggal penarikan awal dan dikenakan bunga tetap sebesar 6,00% efektif
per tahun dari nilai pinjaman. Transaksi diharapkan dapat memberikan
efisiensi atas sumber pendanaan bagi Perseroan yang lebih efektif secara
jangka waktu, mengingat bahwa dana tersebut juga akan digunakan oleh
Perseroan untuk kebutuhan modal kerja dan/atau operasional Perseroan
pada masa yang akan datang.
• Transaksi merupakan strategi bisnis Perseroan untuk mendukung modal
kerja dalam rangka menjalankan kegiatan usahanya di bidang properti dan
real estat untuk menjamin rasio likuiditas, menjaga kredibilitas, dan
menurunkan risiko, yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan
kinerja keuangan dan kelangsungan usaha Perseroan.
• Dengan melakukan Transaksi, Perseroan secara efektif memperoleh
sumber pendanaan dengan biaya yang efisien dan memiliki persyaratan
dan kondisi yang lebih terjangkau dan memadai dibandingkan dengan
persyaratan dan kondisi atas pinjaman yang dapat diperoleh dari
perbankan maupun pihak ketiga.
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat
mengembangkan portofolio bisnis Perseroan yang berfokus pada
perumahan dan rumah susun dengan modal kerja dan belanja modal yang
diyakini dapat meningkatkan kinerja keuangan Perseroan pada masa yang
akan datang.
Kerugian Transaksi adalah sebagai berikut:
• Dalam hal Perseroan memiliki kesempatan dan mampu memperoleh
fasilitas pinjaman dari pihak ketiga atau bank dan lembaga keuangan
lainnya yang memiliki tingkat bunga yang lebih rendah dari Transaksi, maka
Perseroan berpotensi membukukan beban keuangan yang lebih tinggi atas
Transaksi sehingga dapat memberikan dampak negatif bagi kinerja
keuangan Perseroan.
• Dalam menjalankan kegiatan usahanya dalam bidang real estate,
Perseroan tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang dihadapi, antara
lain kebijakan/peraturan Pemerintah yang berpotensi memberikan dampak
bagi kelangsungan usaha Perseroan.
38
Page 40
III. ANALISIS KUANTITATIF ATAS TRANSAKSI
III.A. Analisis atas Kinerja Historis Perseroan
Laporan keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2025, 2024, 2023, dan 2022, masing-masing telah diaudit oleh
KAP TT dengan pendapat wajar tanpa modifikasian. Laporan keuangan
Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021
telah diaudit oleh KAP TT dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan
penekanan suatu hal dan hal lainnya.
Ikhtisar data keuangan penting Perseroan adalah sebagai berikut:
III.A.1. Laporan Posisi Keuangan
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 5.155 18.704 18.971 14.663 13.650
Piutang usaha - neto
Pihak ketiga 37.332 31.889 28.240 29.694 27.890
Pihak berelasi 20.941 14.147 10.065 8.508 13.048
Piutang non-usaha - pihak ketiga 2.234 1.567 1.129 2.278 3.514
Persediaan 133.348 137.608 144.422 79.043 98.743
Uang muka dan biaya dibayar dimuka 3.916 2.034 1.219 251.167 5.757
Aset lancar lainnya - - - - 2.200
Jumlah Aset Lancar 202.926 205.948 204.046 385.354 164.803
ASET TIDAK LANCAR
Uang muka 97.361 68.022 92.003 - -
Aset tetap - neto 624.315 615.177 669.385 624.786 604.625
Properti investasi 1.978.248 1.972.644 1.519.996 1.503.171 1.488.993
Aset tidak lancar lainnya 4.368 4.830 9.200 8.105 7.062
Jumlah Aset Tidak Lancar 2.704.293 2.660.673 2.290.585 2.136.062 2.100.681
JUMLAH ASET 2.907.218 2.866.621 2.494.631 2.521.416 2.265.483
III.A.2. Aset
Jumlah aset Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023,
2022, dan 2021 masing-masing adalah sebesar Rp 2.907,22 miliar,
Rp 2.866,62 miliar, Rp 2.494,63 miliar, Rp 2.521,42 miliar, dan
Rp 2.265,48 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2025 jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 40,60 miliar atau setara dengan 1,42% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2024. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan uang muka dan aset tetap - neto masing-masing
sebesar Rp 29,34 miliar dan Rp 9,14 miliar.
39
Page 41
Pada tanggal 31 Desember 2024 jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 371,99 miliar atau setara dengan 14,91% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan properti investasi sebesar Rp 452,65 miliar, yang
disertai dengan penurunan uang muka dan aset tetap - neto masing-masing
sebesar Rp 23,98 miliar dan Rp 54,21 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023 jumlah aset Perseroan mengalami penurunan
sebesar Rp 26,79 miliar atau setara dengan 1,06% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2022. Penurunan ini terutama
disebabkan oleh penurunan uang muka dan biaya dibayar dimuka sebesar
Rp 249,95 miliar, yang disertai dengan kenaikan persediaan, uang muka, dan
aset tetap - neto masing-masing sebesar Rp 65,38 miliar, Rp 92,00 miliar, dan
Rp 44,60 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022 jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 255,93 miliar atau setara dengan 11,30% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan uang muka dan biaya dibayar dimuka sebesar
Rp 245,41 miliar.
III.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024,
2023, 2022, dan 2021 masing-masing adalah sebesar Rp 746,57 miliar,
Rp 775,59 miliar, Rp 808,70 miliar, Rp 875,09 miliar, dan Rp 1.124,66 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2025 jumlah liabilitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 29,02 miliar atau setara dengan 3,74% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2024. Penurunan ini
terutama disebabkan oleh penurunan utang bank sebesar Rp 38,62 miliar,
yang disertai dengan kenaikan uang muka pelanggan dan pendapatan diterima
di muka sebesar Rp 8,22 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024 jumlah liabilitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 33,11 miliar atau setara dengan 4,09% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2023. Penurunan ini
terutama disebabkan oleh penurunan utang bank sebesar Rp 30,48 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023 jumlah liabilitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 66,39 miliar atau setara dengan 7,59% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022. Penurunan ini
terutama disebabkan oleh penurunan utang pembiayaan konsumen, uang
muka pelanggan dan pendapatan diterima di muka, serta utang bank
masing-masing sebesar Rp 16,48 miliar, Rp 20,99 miliar, dan Rp 19,67 miliar.
40
Page 42
Pada tanggal 31 Desember 2022 jumlah liabilitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 249.57 miliar atau setara dengan 22,19% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Penurunan ini
terutama disebabkan oleh penurunan pinjaman lainnya dan utang bank
masing-masing sebesar Rp 229,81 miliar dan Rp 14,19 miliar.
III.A.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024,
2023, 2022, dan 2021 masing-masing adalah sebesar Rp 2.160,65 miliar,
Rp 2.091,04 miliar, Rp 1.685,93 miliar, Rp 1.646,33 miliar, dan
Rp 1.140,83 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2025 jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 69,61 miliar atau setara dengan 3,33% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2024. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar
Rp 69,66 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2024 jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 405,10 miliar atau setara dengan 24,03% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar
Rp 349,59 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023 jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 39,60 miliar atau setara dengan 2,41% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar
Rp 39,60 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022 jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 505,50 miliar atau setara dengan 4,31% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh penambahan modal saham sebesar Rp 501,54 miliar.
41
Page 43
III.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
Pendapatan 374.204 361.493 347.099 264.971 238.092
Beban pokok pendapatan 114.930 104.406 134.147 100.728 163.580
Laba bruto 259.274 257.087 212.952 164.243 74.512
Beban penjualan (10.446) (10.545) (9.515) (6.192) (4.953)
Beban umum dan administrasi (105.047) (102.169) (90.194) (74.830) (70.907)
Laba (rugi) usaha 143.781 144.373 113.243 83.220 (1.347)
Pendapatan keuangan 65 152 231 68 99
Beban keuangan (40.503) (41.673) (46.176) (56.186) (53.219)
Keuntungan perubahan nilai wajar properti investasi - 270.585 - - -
Penghasilan (beban) Lain-lain - neto (526) 3.540 (2.901) (3.671) 929.561
Laba sebelum beban pajak final dan beban pajak penghasilan 102.817 376.977 64.396 23.432 875.093
Beban pajak final (32.525) (26.937) (24.503) (19.208) (11.735)
Beban pajak penghasilan (636) (455) (294) (248) (174)
Laba tahun berjalan 69.656 349.585 39.599 3.976 863.184
Penghasilan (rugi) komprehensif lainnya (42) 80.603 (16) (14) 389.435
Jumlah penghasilan komprehensif tahun berjalan 69.613 430.188 39.583 3.962 1.252.620
III.A.6 Pendapatan
Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022, dan 2021 masing-masing adalah
sebesar Rp 374,20 miliar, Rp 361,49 miliar, Rp 347,10 miliar, Rp 264,97 miliar,
dan Rp 238,09 miliar.
Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 mengalami kenaikan sebesar Rp 12,71 miliar atau setara
dengan 3,52% dibandingkan dengan pendapatan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2024.
Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 mengalami kenaikan sebesar Rp 14,39 miliar atau setara
dengan 4,15% dibandingkan dengan pendapatan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2023.
Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami kenaikan sebesar Rp 82,13 miliar atau setara
dengan 31,01% dibandingkan dengan pendapatan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2022.
Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 26,88 miliar atau setara
dengan 11,29% dibandingkan dengan pendapatan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2021.
42
Page 44
III.A.7. Laba Tahun Berjalan
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022, dan 2021 masing-masing adalah
sebesar Rp 69,66 miliar, Rp 349,59 miliar, Rp 39,60 miliar, Rp 3,98 miliar, dan
Rp 863,18 miliar.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 mengalami penurunan sebesar Rp 279,93 miliar atau
setara dengan 80,07% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 mengalami kenaikan sebesar Rp 309,99 miliar atau setara
dengan 782,82% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami kenaikan sebesar Rp 35,62 miliar atau setara
dengan 895,81% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami penurunan sebesar Rp 859,21 miliar atau
setara dengan 99,54% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
43
Page 45
III.A.8. Laporan Arus Kas
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan kas dari pelanggan 373.019 363.606 330.330 270.900 179.078
Pembayaran kas kepada pemasok dan operasional lainnya (153.560) (145.254) (152.605) (134.769) (127.365)
Pembayaran kas kepada karyawan (51.369) (42.434) (42.782) (42.452) (36.252)
Penerimaan bunga 65 152 83 68 99
Pembayaran pajak penghasilan badan (609) (401) (279) (279) (138)
Pembayaran pajak final (40.781) (26.937) (24.503) (20.178) (10.942)
Pembayaran beban keuangan (40.499) (41.483) (40.217) (25.641) (17.801)
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Operasi 86.266 107.248 70.027 47.650 (13.321)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Penerimaan dari penjualan aset tetap 186 - - - -
Pembayaran atas aset pengembangan jangka panjang (116) - (1.120) (1.040) (803)
Penambahan atas uang muka properti investasi (1.700) (1.366) - - -
Perolehan properti investasi (4.237) - (5.089) (14.177) (16.535)
Perolehan aset tetap (19.355) (45.768) (10.329) (22.561) (1.550)
Penambahan atas uang muka aset tetap (33.684) (291) - - -
Pencairan bank yang dibatasi penggunaannya - 4.370 173 - -
Pembayaran uang muka tanah - - - (99.977) -
Pembayaran uang muka kontraktor - - - (148.903) -
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi (58.907) (43.055) (16.365) (286.659) (18.889)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan sehubungan dengan pelaksanaan Waran Seri I - - 21 - -
Penerimaan neto dari penawaran umum saham perdana - - - 267.370 -
Penerimaan pinjaman lainnya - - - 4.360 186.158
Pembayaran utang dari pihak berelasi (59) (2.671) (11.531) 1.858 (13.079)
Pembayaran liabilitas sewa (455) (575) (691) (612) (514)
Pembayaran pembiayaan konsumen (823) (4.644) (16.478) (18.763) (62)
Pembayaran utang pihak ketiga (953) (1.000) (1.000) - -
Pembayaran utang bank (38.618) (30.484) (19.674) (14.190) (22.271)
Pembayaran dividen - (25.086) - - -
Pembayaran surat utang jangka menengah - - - - (121.007)
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan (40.909) (64.460) (49.353) 240.023 29.225
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS (13.549) (267) 4.308 1.014 (2.985)
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 18.704 18.971 14.663 13.650 16.635
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 5.155 18.704 18.971 14.663 13.650
Arus Kas Dari (Untuk) Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023, dan 2022,
masing-masing adalah sebesar Rp 82,27 miliar, Rp 107,25 miliar,
Rp 70,03 miliar, dan Rp 47,65 miliar. Arus kas bersih yang digunakan untuk
aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 adalah sebesar Rp 13,32 miliar.
44
Page 46
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 sebesar Rp 86,27 miliar
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar
Rp 373,02 miliar, yang disertai dengan pembayaran kas kepada pemasok dan
operasional lainnya, pembayaran kas kepada karyawan, serta pembayaran
pajak final masing-masing sebesar Rp 153,56 miliar, Rp 51,37 miliar, dan
Rp 40,78 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 107,25 miliar
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar
Rp 363,61 miliar, yang disertai dengan pembayaran kas kepada pemasok dan
operasional lainnya, pembayaran kas kepada karyawan, serta pembayaran
beban keuangan masing-masing sebesar Rp 145,25 miliar, Rp 42,43 miliar,
dan Rp 41,48 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 70,03 miliar
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar
Rp 330,33 miliar, yang disertai dengan pembayaran kas kepada pemasok dan
operasional lainnya, pembayaran kas kepada karyawan, serta pembayaran
beban keuangan masing-masing sebesar Rp 152,61 miliar, Rp 42,78 miliar,
dan Rp 40,22 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 47,65 miliar
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar
Rp 270,90 miliar, yang disertai dengan pembayaran kas kepada pemasok dan
operasional lainnya, pembayaran kas kepada karyawan, serta pembayaran
beban keuangan masing-masing sebesar Rp 134,77 miliar, Rp 42,45 miliar,
dan Rp 25,64 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 13,32 miliar
terutama berasal dari pembayaran kas kepada pemasok dan operasional
lainnya, serta pembayaran kas kepada karyawan masing-masing sebesar
Rp 127,37 miliar dan Rp 36,25 miliar, yang disertai dengan penerimaan kas
dari pelanggan sebesar Rp 179,08 miliar.
Arus Kas Untuk Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023,
2022, dan 2021 masing-masing adalah sebesar Rp 58,91 miliar,
Rp 43,06 miliar, Rp 16,37 miliar, Rp 286,66 miliar, dan Rp 18,89 miliar.
45
Page 47
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 sebesar Rp 58,91 miliar
terutama berasal dari perolehan aset tetap dan penambahan atas uang muka
aset tetap masing-masing sebesar Rp 19,36 miliar dan Rp 33,68 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 43,06 miliar
terutama berasal dari perolehan aset tetap sebesar Rp 45,77 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 16,37 miliar
terutama berasal dari perolehan properti investasi dan perolehan aset tetap
masing-masing sebesar Rp 5,09 miliar dan Rp 10,33 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 286,66 miliar
terutama berasal dari perolehan aset tetap, pembayaran uang muka tanah, dan
pembayaran uang muka kontraktor masing-masing sebesar Rp 22,56 miliar,
Rp 99,98 miliar, dan Rp 148,90 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 18,89 miliar
terutama berasal dari perolehan properti investasi sebesar Rp 16,54 miliar.
Arus Kas Dari (Untuk) Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, dan 2023
masing-masing adalah sebesar Rp 40,91 miliar, Rp 64,46 miliar, dan
Rp 49,35 miliar. Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2022 dan 2021
masing-masing adalah sebesar Rp 240,04, miliar dan Rp 29,23 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025 sebesar Rp 40.91 miliar
terutama berasal dari pembayaran utang bank sebesar Rp 38,62 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 64,46 miliar
terutama berasal dari pembayaran utang bank dan pembayaran dividen
sebesar Rp 30,48 miliar dan Rp 25,09 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 49,35 miliar
terutama berasal dari pembayaran utang dari pihak berelasi, pembayaran
pembiayaan konsumen, dan pembayaran utang bank masing-masing sebesar
Rp 11,53 miliar, Rp 16,48 miliar, dan Rp 19,67 miliar.
46
Page 48
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 240,02 miliar
terutama berasal dari penerimaan neto dari penawaran umum saham perdana
sebesar Rp 267,37 miliar, yang disertai dengan pembayaran pembiayaan
konsumen dan pembayaran utang bank masing-masing sebesar
Rp 18,76 miliar dan Rp 14,19 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 29,23 miliar
terutama berasal dari penerimaan pinjaman lainnya sebesar Rp 186,16 miliar,
yang disertai dengan pembayaran utang dari pihak berelasi, pembayaran utang
bank, dan pembayaran surat utang jangka menengah masing-masing sebesar
Rp 13,08 miliar, Rp 22,27 miliar, dan Rp 121,01 miliar.
III.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Keterangan 31/12/25 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21
Rasio Likuiditas
Lancar 1,53 1,80 1,38 1,99 0,36
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset 0,13 0,13 0,14 0,11 0,11
Ekuitas terhadap jumlah aset 0,74 0,73 0,68 0,65 0,50
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,26 0,27 0,32 0,35 0,50
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 0,35 0,37 0,48 0,53 0,99
Rasio Profitabilitas
Marjin laba kotor 69,29% 71,12% 61,35% 61,99% 31,30%
Marjin laba (rugi) usaha 38,42% 39,94% 32,63% 31,41% -0,57%
Marjin laba bersih 18,61% 96,71% 11,41% 1,50% 362,54%
Laba (rugi) usaha terhadap jumlah aset 4,95% 5,04% 4,54% 3,30% -0,06%
Imbal hasil aset 2,40% 12,20% 1,59% 0,16% 38,10%
Laba (rugi) usaha terhadap jumlah ekuitas 6,65% 6,90% 6,72% 5,05% -0,12%
Imbal hasil ekuitas 3,22% 16,72% 2,35% 0,24% 75,66%
III.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi Perseroan. Pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022, dan 2021, rasio
perputaran jumlah aset masing-masing adalah 0,13; 0,13; 0,14; 0,11; dan 0,11.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas
Perseroan terhadap jumlah aset Perseroan. Pada tanggal-tanggal
31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022, dan 2021, rasio ekuitas terhadap jumlah
aset masing-masing adalah 0,74; 0,73; 0,68; 0,65; dan 0,50.
47
Page 49
III.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan Perseroan untuk memenuhi seluruh
liabilitasnya, yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023, 2022, dan 2021, rasio
jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,26; 0,27; 0,32;
0,35; dan 0,50, sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas
masing-masing adalah 0,35; 0,37; 0,48; 0,53; dan 0,99.
III.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba bersih dari aset yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024, 2023,
2022, dan 2021 masing-masing adalah 2,40% , 12,20%, 1,59%, 0,16%, dan
38,10%.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan. Imbal hasil ekuitas
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025, 2024,
2023, 2022, dan 2021 masing-masing adalah 3,22%, 16,72%, 2,35%, 0,24%,
dan 75,66%.
48
Page 50
III.B. Analisis atas Laporan Proforma
Analisis atas Proforma Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan Sebelum
dan Setelah Transaksi.
Tabel di bawah ini menunjukkan ikhtisar mengenai proforma laporan posisi
keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Transaksi yang
disusun oleh manajemen Perseroan.
Ikhtisar data keuangan penting proforma pada tanggal 31 Desember 2025:
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/12/25 Penyesuaian
Transaksi
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 5.155 75.000 80.155
Piutang usaha 58.274 - 58.274
Piutang non-usaha - pihak ketiga 2.234 - 2.234
Persediaan 133.348 - 133.348
Aset lancar lainnya - - -
Jumlah Aset Lancar 199.010 75.000 274.010
ASET TIDAK LANCAR
Uang muka 101.277 - 101.277
Aset tetap - bersih 624.315 - 624.315
Properti investasi 1.978.248 - 1.978.248
Aset tidak lancar lainnya 4.368 - 4.368
Jumlah Aset Tidak Lancar 2.708.208 - 2.708.208
JUMLAH ASET 2.907.218 75.000 2.982.218
49
Page 51
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/12/25 Penyesuaian
Transaksi
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang usaha - pihak ketiga 9.841 - 9.841
Beban akrual 6.651 - 6.651
Utang pajak 8.740 - 8.740
Liabilitas imbalan kerja - jangka pendek 324 324
Bagian lancar dari liabilitas jangka panjang:
Liabilitas sewa 455 - 455
Utang pembiayaan konsumen 801 - 801
Uang jaminan penyewa 10.994 - 10.994
Uang muka pelanggan dan pendapatan diterima di muka 41.205 - 41.205
Utang bank 50.772 - 50.772
Liabilitas imbalan kerja 739 - 739
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 130.523 - 130.523
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian lancar:
Utang non-usaha - pihak ketiga 5.242 - 5.242
Utang non-usaha - pihak berelasi - 75.000 75.000
Utang pembiayaan konsumen 405 - 405
Uang jaminan penyewa 28.534 - 28.534
Uang muka pelanggan dan pendapatan diterima di muka 38.508 - 38.508
Utang bank 282.688 - 282.688
Bunga bank ditangguhkan 232.207 - 232.207
Liabilitas imbalan kerja 28.463 - 28.463
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 616.047 75.000 691.047
JUMLAH LIABILITAS 746.570 75.000 821.570
EKUITAS
Modal saham 250.919 - 250.919
Tambahan modal disetor 509.040 - 509.040
Saldo laba 930.849 - 930.849
Penghasilan komprehensif lain 469.841 - 469.841
JUMLAH EKUITAS 2.160.648 - 2.160.648
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 2.907.218 75.000 2.982.218
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/12/25 Penyesuaian
Transaksi
Pendapatan 374.204 - 374.204
Beban pokok pendapatan 147.455 - 147.455
Laba bruto 226.749 - 226.749
Beban usaha 115.493 - 115.493
Laba usaha 111.256 - 111.256
Pendapatan (beban) lain-lain (40.964) - (40.964)
Laba (rugi) sebelum pajak penghasilan 70.292 - 70.292
Beban pajak penghasilan (636) - (636)
Laba (rugi) tahun berjalan 69.656 - 69.656
Penghasilan komprehensif lain (42) - (42)
Jumlah laba komprehensif tahun berjalan 69.613 - 69.613
50
Page 52
III.C. Analisis Inkremental
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Transaksi ini, kami juga melakukan
analisis inkremental dengan mempertimbangkan hal-hal antara lain sebagai
berikut:
• Kontribusi nilai tambah terhadap perusahaan sebagai akibat dari transaksi
yang akan dilakukan, termasuk dampaknya terhadap proyeksi keuangan
Perseroan.
• Biaya atau pendapatan yang relevan.
• Informasi non-keuangan yang relevan.
• Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan
rencana dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
III.C.1. Kontribusi Nilai Tambah terhadap Perseroan
Berikut adalah proyeksi laporan laba rugi komprehensif Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035:
Sebelum Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Pendapatan 383.751 402.333 394.885 859.383 559.129
Beban pokok pendapatan 152.233 159.302 152.497 353.382 219.939
Laba bruto 231.517 243.031 242.388 506.001 339.191
Beban usaha 116.158 122.798 131.189 135.411 134.790
Laba usaha 115.359 120.233 111.198 370.590 204.401
Beban lain-lain (34.443) (32.282) (26.719) (18.502) (9.025)
Laba sebelum pajak penghasilan 80.916 87.950 84.480 352.089 195.376
Pajak penghasilan - (4.281) (8.671) (18.868) (24.315)
Laba tahun berjalan 80.916 83.669 75.809 333.220 171.061
Setelah Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Pendapatan 383.751 402.333 394.885 859.383 559.129
Beban pokok pendapatan 152.233 159.302 152.497 353.382 219.939
Laba bruto 231.517 243.031 242.388 506.001 339.191
Beban usaha 116.158 122.798 131.189 135.411 134.790
Laba usaha 115.359 120.233 111.198 370.590 204.401
Beban lain-lain (32.493) (30.372) (23.924) (15.988) (7.449)
Laba sebelum pajak penghasilan 82.866 89.861 87.274 354.602 196.953
Pajak penghasilan - (4.281) (8.671) (18.868) (24.315)
Laba tahun berjalan 82.866 85.580 78.604 335.734 172.637
Berdasarkan analisis tersebut di atas, proyeksi jumlah pendapatan dan laba
tahun berjalan Perseroan sebelum Transaksi masing-masing adalah sebesar
Rp 2.599,48 miliar dan Rp 744,68 miliar.
51
Page 53
Selanjutnya, proyeksi jumlah pendapatan dan laba tahun berjalan Perseroan
setelah Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp 2.599,48 miliar dan
Rp 755,42 miliar.
Dengan demikian, berdasarkan proyeksi laporan laba rugi komprehensif
tersebut di atas, setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan berpotensi
memperoleh tambahan laba tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035, sehingga diharapkan dapat
meningkatkan kinerja keuangan Perseroan pada masa yang akan datang.
III.C.2. Biaya atau Pendapatan yang Relevan
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, tidak
terdapat biaya atau pendapatan yang relevan yang signifikan terkait dengan
Transaksi, selain yang telah diungkapkan dalam Laporan Pendapat Kewajaran.
III.C.3. Informasi Non-Keuangan yang Relevan
III.C.3.a. Produk yang dihasilkan
Perseroan merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang real estat.
Dengan demikian, produk dan/atau jasa yang dihasilkan oleh Perseroan adalah
penyewaan tenant mall, penyewaan ruang, dan penyewaan gedung untuk
hotel.
III.C.3.b. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis Perseroan meliputi
Balikpapan, Kalimantan Timur.
III.C.3.c. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha Perseroan adalah
sebagai berikut:
• PT Agung Podomoro Land Tbk.
• PT PP Properti Tbk.
• PT Bumi Serpong Damai Tbk.
• PT Duta Pertiwi Tbk.
• PT Suryamas Dutamakmur Tbk.
52
Page 54
III.C.3.d. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan
Perseroan adalah sebagai berikut:
• Pembangunan Apartemen The Shappire dengan pembangunan 16 lantai
dengan total 238 unit apartemen.
• Pembangunan BSB Beach Apartment yang terdiri dari 8 tower dengan
masing-masing 12 lantai dengan total 1.857 unit apartemen.
• Pengembangan Mansion Apartment di luar Balikpapan Superblock, yang
berlokasi di wilayah kota Balikpapan, yang terdiri dari 6 tower dengan
masing-masing 12 lantai.
• Pembangunan jembatan penghubung sungai ampal yang mempermudah
akses untuk lebih menarik pengunjung mall dan akses kepada unit
apartemen dan hotel.
• Pembangunan “Sheet Pile” sehubungan dengan mitigasi longsor sisi sungai
untuk infrastruktur jalan yang menunjang akses untuk mall, apartemen,
serta hotel.
III.C.3.e. Prosedur Pengambilan Keputusan atas Transaksi
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari manajemen Perseroan, proses
pengambilan keputusan atas Transaksi telah dilakukan melalui proses yang
sesuai prosedur internal Perseroan. Setelah menentukan rencana atas
Transaksi, Direktur harus memperoleh persetujuan dari Direktur Utama dan
Dewan Komisaris. Sebelum Direktur mengusulkan usulan rencana atas
Transaksi, Direktur telah melalui tahapan proses analisis internal, sebagaimana
konfirmasi dengan manajemen Perseroan. Dengan demikian, manajemen telah
mengikuti prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam
menentukan rencana dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
53
Page 55
IV. ANALISIS ATAS KEWAJARAN TRANSAKSI
Analisis kewajaran Transaksi secara lengkap adalah sebagai berikut:
1. Berdasarkan PP, Perseroan dan CST memperoleh fasilitas pinjamandari
CST dengan jumlah sebanyak-banyaknya sebesar Rp 75,00 miliar yang
dapat dilakukan dalam beberapa tahap sesuai dengan surat permintaan
kebutuhan dana dari Perseroan selama lima tahun sejak tanggal penarikan
awal dan dikenakan bunga tetap sebesar 6,00% efektif per tahun dari nilai
pinjaman.
Kami melakukan analisis perbandingan terhadap fasilitas pinjaman
beberapa perusahaan publik lainnya di Indonesia dalam mata uang Rupiah.
Berikut adalah perbandingan atas fasilitas pinjaman dan tingkat bunga yang
diberikan kepada berbagai perusahaan publik di Indonesia dari pihak
berelasi dalam mata uang Rupiah berdasarkan laporan keuangan terkini
sebagaimana telah dipublikasikan pada website Bursa Efek Indonesia
adalah sebagai berikut:
(Dalam jutaan rupiah)
Jumlah Tanggal Perolehan Pinjaman
No. Perusahaan Bunga Pinjaman
Pinjaman dan/atau Tanggal Jatuh Tempo
1 PT Waskita Karya (Persero) Tbk
PT Trans Jabar Tol 905.699 7,01% 28 Juni 2024 - 28 Juni 2029
PT Cimanggis Cibitung Tollways 1.043.843 17,00% 3 Mei 2023 - 3 Maret 2028
2 PT Arkora Hydro Tbk
PT United Tractors Tbk 125.000 9,50% 27 Maret 2023 - 27 Maret 2030
3 PT Jakarta International Hotels & Development Tbk
PT Bank Artha Graha Internasional Tbk 26.350 10,00% 3 November 2025 sd 3 November 2030
4 PT Adhi Commuter Properti Tbk
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk - LRT City Bekasi 121.734 8,25% 24 Maret 2025 - 24 Maret 2032
5 PT PP Properti Tbk (PPRO)
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk 244.500 7,50% 26 November 2025 - 29 November 2034
6 PT Wijaya Karya (Persero) Tbk
PT Bank Mandiri (Persero) Tbk 1.400.000 8,00% - 8,65% 11 Juni 2025 - 10 Juni 2026
7 PT Krakatau Steel (Persero) Tbk
PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk 7.500 10,00% 26 September 2026
PT Bank Jawa Barat Banten Syariah 7.500 12,00% 27 Maret 2026
8 PT Jasa Marga (Persero) Tbk (JSMR)
PT Bank Mandiri (Persero), Tbk
Kredit Investasi 541.418 5,58% 23 Maret 2030
Kredit Investasi 2.089.350 6,65% 24 Agustus 2032
PT Bank Negara Indonesia (Persero), Tbk
Kredit Investasi 541.418 5,58% 23 Maret 2030
Kredit Investasi 1.239.279 6,75% 19 Desember 2038
Berdasarkan data dari laporan keuangan terkini perusahaan publik di
Indonesia sebagaimana diuraikan di atas yang diperoleh dari website Bursa
Efek Indonesia, tingkat bunga atas pinjaman yang dikenakan berkisar
antara 5,58% per tahun sampai dengan 17,00% per tahun. Dengan
demikian, tingkat suku bunga pada Transaksi sebesar 6,00% per tahun
masih berada di kisaran tingkat suku bunga pinjaman sejenis yang ada di
perusahaan perusahaan publik di atas.
54
Page 56
2. Berdasarkan proyeksi laporan keuangan Perseroan yang disusun oleh
manajemen Perseroan, saldo kas dan setara kas Perseroan per tanggal
31 Desember 2025 – 2035 adalah sebagai berikut:
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Kas dan setara kas awal tahun 5.050 39.875 30.508 28.999 22.002
Kenaikan (penurunan) bersih kas dan setara kas 23.157 (16.324) (11.645) (12.638) 45.665
Penerimaan Transaksi 12.000 8.000 12.000 8.000 -
Pembayaran Transaksi - - - - (40.000)
Pembayaran bunga Transaksi (332) (1.042) (1.864) (2.359) (2.196)
Kas dan setara kas akhir tahun 39.875 30.508 28.999 22.002 25.470
Berdasarkan PP, Perseroan telah melakukan pemberian fasilitas pinjaman
kepada Perseroan dengan jumlah sebanyak-banyaknya sebesar
Rp 75,00 miliar yang dapat dilakukan dalam beberapa tahap sesuai dengan
surat permintaan kebutuhan dana dari Perseroan selama lima tahun sejak
tanggal penarikan awal dan dikenakan bunga tetap sebesar 6,00% efektif
per tahun dari nilai pinjaman.
Dengan demikian, berdasarkan proyeksi laporan keuangan Perseroan
tersebut di atas, Perseroan diperkirakan memiliki kemampuan untuk
melakukan pelunasan atas Transaksi kepada CST.
3. Berikut adalah proyeksi laporan laba rugi komprehensif Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035:
Sebelum Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Pendapatan 383.751 402.333 394.885 859.383 559.129
Beban pokok pendapatan 152.233 159.302 152.497 353.382 219.939
Laba bruto 231.517 243.031 242.388 506.001 339.191
Beban usaha 116.158 122.798 131.189 135.411 134.790
Laba usaha 115.359 120.233 111.198 370.590 204.401
Beban lain-lain (34.443) (32.282) (26.719) (18.502) (9.025)
Laba sebelum pajak penghasilan 80.916 87.950 84.480 352.089 195.376
Pajak penghasilan - (4.281) (8.671) (18.868) (24.315)
Laba tahun berjalan 80.916 83.669 75.809 333.220 171.061
Setelah Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Pendapatan 383.751 402.333 394.885 859.383 559.129
Beban pokok pendapatan 152.233 159.302 152.497 353.382 219.939
Laba bruto 231.517 243.031 242.388 506.001 339.191
Beban usaha 116.158 122.798 131.189 135.411 134.790
Laba usaha 115.359 120.233 111.198 370.590 204.401
Beban lain-lain (32.493) (30.372) (23.924) (15.988) (7.449)
Laba sebelum pajak penghasilan 82.866 89.861 87.274 354.602 196.953
Pajak penghasilan - (4.281) (8.671) (18.868) (24.315)
Laba tahun berjalan 82.866 85.580 78.604 335.734 172.637
55
Page 57
Berdasarkan analisis tersebut di atas, proyeksi jumlah penjualan dan laba
tahun berjalan Perseroan sebelum Transaksi masing-masing adalah
sebesar Rp 2.599,48 miliar dan Rp 744,68 miliar.
Selanjutnya, proyeksi jumlah penjualan dan laba tahun berjalan Perseroan
setelah Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp 2.599,48 miliar dan
Rp 755,42 miliar.
Dengan demikian, berdasarkan proyeksi laporan laba rugi komprehensif
tersebut di atas, setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan berpotensi
memperoleh tambahan laba tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035, sehingga diharapkan dapat
meningkatkan kinerja keuangan Perseroan pada masa yang akan datang.
4. Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi laba tahun berjalan konsolidasian
Perseroan sebelum dan setelah Transaksi untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035 masing-masing adalah sebesar
Rp 559,94 miliar dan Rp 568,49 miliar. Dengan demikian, jumlah nilai kini
dari proyeksi laba tahun berjalan konsolidasian Perseroan setelah
Transaksi untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember
2026 – 2035 lebih besar daripada jumlah nilai kini dari proyeksi laba tahun
berjalan konsolidasian Perseroan sebelum Transaksi untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035. Dalam
perhitungan nilai kini, digunakan tingkat diskonto sebesar 9,97%, yang
merupakan biaya modal kapital Perseroan. Untuk mendiskonto AKB untuk
kapital, tingkat diskonto yang digunakan adalah biaya modal rata-rata
tertimbang (WACC/weighted average cost of capital) yang ditentukan
dengan menggunakan persamaan sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
Di mana:
ke = Biaya modal ekuitas/saham biasa
kd = Biaya modal utang
We = Bobot ekuitas dalam struktur ekuitas
Wd = Bobot utang dalam struktur kapital
t = Pajak penghasilan perusahaan
56
Page 58
Biaya Modal untuk Ekuitas
ke = Rf + ( β x RPm ) – RBDS
Di mana:
ke = Tingkat balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu,
atau biaya modal ekuitas/saham biasa
Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas risiko
(risk free rate)
β = Beta
RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk
premium)
Rf adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap
tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas
risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk
jangka panjang. Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada tanggal
31 Desember 2025, maka instrumen bebas risiko yang dipakai yaitu
obligasi Indonesia berjangka panjang dalam mata uang Rupiah dengan
jangka waktu 10 tahun dengan tingkat yield rata-rata sebesar 6,17%, yang
diperoleh dari Indonesia Bond Pricing Agency (IBPA) dan angka tersebut
akan digunakan sebagai tingkat balikan bebas risiko.
RPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan
tingkat balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity
market risk premium memasukkan premi untuk risiko spesifik negara
(country-specific risk premiums) seperti volatilitas harga saham untuk
menghasilkan base equity market risk premium. Dengan mengikutsertakan
risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi
perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar
negara yang bersangkutan. Untuk penilaian ini, kami menggunakan tingkat
premi risiko sebesar 6,69%, yang diperoleh dari riset Aswath Damodaran
(New York University Business School) tahun 2025 yang diterbitkan pada
bulan Januari 2026.
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas.
Beta akan dikalikan dengan market risk premium untuk mendapatkan equity
risk premium. Beta Perseroan diperoleh dari riset Bloomberg per tanggal
31 Desember 2025 sebesar 0,72 yang kemudian di-relever dengan tingkat
leverage yang berlaku di pasar untuk memperoleh beta yang sesuai untuk
mendiskonto laba tahun berjalan Perseroan tersebut dengan formula
sebagai berikut:
βL = βU x (1 + (1-T) x DER)
57
Page 59
Dalam penilaian ini, kami menggunakan rata-rata debt to equity ratio (DER)
Perseroan sebesar 19,27% untuk memperoleh beta Perseroan. Tarif pajak
yang digunakan untuk Perseroan sesuai dengan tarif pajak yang berlaku
umum adalah final untuk tahun 2026 – 2030. Dengan demikian, maka
diperoleh beta Perseroan sebesar 0,85 dengan rincian perhitungan sebagai
berikut:
βL = 0,72 x (1 + (1 – 0,00%) x 19,27%) = 0,85
Berdasarkan nilai beta tersebut, maka dengan menggunakan persamaan
CAPM dengan memperhitungkan rating-based default spread sebesar
1,62% diperoleh biaya modal atas ekuitas Perseroan sebagaimana tampak
dalam perhitungan di bawah ini:
ke = Rf + ( β x RPm ) – RBDS
= 6,17% + ( 0,85 x 6,69% ) – 1,62%
= 10,27%
Biaya Modal untuk Utang
Karena perhitungan nilai ekuitas Perseroan dilakukan dengan mendiskonto
tingkat balikan terhadap keseluruhan modal (AKB untuk kapital atau free
cash flows to invested capital), maka tingkat diskonto yang digunakan
adalah tingkat diskonto yang merupakan rata-rata tertimbang biaya modal,
baik yang berasal dari pinjaman jangka panjang (biaya modal untuk utang)
maupun yang berasal dari ekuitas (biaya modal untuk ekuitas).
Dalam perhitungan ini, biaya modal untuk utang yang digunakan adalah
suku bunga pinjaman dalam mata uang Rupiah yang diambil dari suku
bunga kredit investasi bank persero untuk bulan Desember 2025 yang
dipublikasikan oleh Bank Indonesia sebesar 8,44%.
Weighted Average Cost of Capital
Berdasarkan biaya modal untuk ekuitas, biaya modal untuk utang, bobot
ekuitas sebesar 83,85% dan bobot utang sebesar 16,15%, yang diolah dari
data DER Perseroan dengan tarif pajak yang berlaku untuk Perseroan
sesuai dengan tarif pajak yang berlaku umum adalah final untuk tahun
2026 – 2030, maka WACC adalah sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
= (10,27% x 83,85%) + (8,44% x [1 – 0,00%] x 16,15%)
= 9,97%
58
Page 60
Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi laba tahun berjalan Perseroan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 – 2035
adalah sebagai berikut:
Sebelum Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Laba tahun berjalan 80.916 83.669 75.809 333.220 171.061
Faktor diskonto 0,9536 0,8671 0,7885 0,7170 0,6520
Nilai kini 77.161 72.552 59.776 238.923 111.531
Jumlah nilai kini 559.944
Setelah Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Laba tahun berjalan 82.866 85.580 78.604 335.734 172.637
Faktor diskonto 0,9536 0,8671 0,7885 0,7170 0,6520
Nilai kini 79.021 74.209 61.980 240.725 112.559
Jumlah nilai kini 568.494
5. Dalam rangka mengembangkan proyek Balikpapan Superblock, maka
Perseroan dan CST telah menandatangani PP untuk memperoleh fasilitas
pinjaman dari CST dengan jumlah sebanyak-banyaknya sebesar
Rp 75,00 miliar yang dapat dilakukan dalam beberapa tahap sesuai dengan
surat permintaan kebutuhan dana dari Perseroan selama lima tahun sejak
tanggal penarikan awal dan dikenakan bunga tetap sebesar 6,00% efektif
per tahun dari nilai pinjaman. Transaksi diharapkan dapat memberikan
efisiensi atas sumber pendanaan bagi Perseroan yang lebih efektif secara
jangka waktu, mengingat bahwa dana tersebut juga akan digunakan oleh
Perseroan untuk kebutuhan modal kerja dan/atau operasional Perseroan
pada masa yang akan datang.
6. Transaksi merupakan strategi bisnis Perseroan untuk mendukung modal
kerja dalam rangka menjalankan kegiatan usahanya di bidang properti dan
real estat untuk menjamin rasio likuiditas, menjaga kredibilitas, dan
menurunkan risiko, yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan
kinerja keuangan dan kelangsungan usaha Perseroan.
7. Dengan melakukan Transaksi, Perseroan secara efektif memperoleh
sumber pendanaan dengan biaya yang efisien dan memiliki persyaratan
dan kondisi yang lebih terjangkau dan memadai dibandingkan dengan
persyaratan dan kondisi atas pinjaman yang dapat diperoleh dari
perbankan maupun pihak ketiga.
59
Page 61
8. Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat
mengembangkan portofolio bisnis Perseroan yang berfokus pada
perumahan dan rumah susun dengan modal kerja dan belanja modal yang
diyakini dapat meningkatkan kinerja keuangan Perseroan pada masa yang
akan datang.
KESIMPULAN
Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data, dan informasi yang diperoleh
dari manajemen Perseroan yang digunakan dalam penyusunan laporan ini, penelaahan atas
dampak keuangan Transaksi sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran ini, kami berpendapat bahwa Transaksi adalah wajar.
60
Page 62
DISTRIBUSI PENDAPAT KEWAJARAN INI
Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya
dengan Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau untuk kepentingan lain.
Pendapat Kewajaran ini tidak merupakan rekomendasi kepada pemegang saham untuk
menyetujui Transaksi atau melakukan tindakan lainnya dalam kaitan dengan Transaksi dan
tidak dapat digunakan secara demikian oleh pemegang saham.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan isi Pendapat Kewajaran ini secara
keseluruhan dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang
mendasari Pendapat Kewajaran ini.
Pendapat Kewajaran ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung
jawab untuk memutakhirkan atau melengkapi Pendapat Kewajaran kami karena
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal Pendapat Kewajaran ini. Pendapat
Kewajaran ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan
stempel perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
61
Page 63
Lampiran A
PERNYATAAN PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi
dengan Perseroan.
4. Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau
merugikan pihak manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
6. Perhitungan dan analisis dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan
dengan benar dan kami bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.
62
Page 64
Lampiran B
PT Wulandari Bangun Laksana Tbk
Proyeksi Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Sebelum Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2030
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Pendapatan 383.751 402.333 394.885 859.383 559.129
Beban pokok pendapatan 152.233 159.302 152.497 353.382 219.939
Laba bruto 231.517 243.031 242.388 506.001 339.191
Beban usaha 116.158 122.798 131.189 135.411 134.790
Laba usaha 115.359 120.233 111.198 370.590 204.401
Beban lain-lain (34.443) (32.282) (26.719) (18.502) (9.025)
Laba sebelum pajak penghasilan 80.916 87.950 84.480 352.089 195.376
Pajak penghasilan - (4.281) (8.671) (18.868) (24.315)
Laba tahun berjalan 80.916 83.669 75.809 333.220 171.061
PT Wulandari Bangun Laksana Tbk
Proyeksi Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Setelah Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2030
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Pendapatan 383.751 402.333 394.885 859.383 559.129
Beban pokok pendapatan 152.233 159.302 152.497 353.382 219.939
Laba bruto 231.517 243.031 242.388 506.001 339.191
Beban usaha 116.158 122.798 131.189 135.411 134.790
Laba usaha 115.359 120.233 111.198 370.590 204.401
Beban lain-lain (32.493) (30.372) (23.924) (15.988) (7.449)
Laba sebelum pajak penghasilan 82.866 89.861 87.274 354.602 196.953
Pajak penghasilan - (4.281) (8.671) (18.868) (24.315)
Laba tahun berjalan 82.866 85.580 78.604 335.734 172.637
63
Page 65
Lampiran C
PT Wulandari Bangun Laksana Tbk
Proyeksi Nilai Kini Laba Tahun Berjalan Sebelum Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2030
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Laba tahun berjalan 80.916 83.669 75.809 333.220 171.061
Faktor diskonto 0,9536 0,8671 0,7885 0,7170 0,6520
Nilai kini 77.161 72.552 59.776 238.923 111.531
Jumlah nilai kini 559.944
PT Wulandari Bangun Laksana Tbk
Proyeksi Nilai Kini Laba Tahun Berjalan Setelah Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2026 - 2030
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29 31/12/30
Laba tahun berjalan 82.866 85.580 78.604 335.734 172.637
Faktor diskonto 0,9536 0,8671 0,7885 0,7170 0,6520
Nilai kini 79.021 74.209 61.980 240.725 112.559
Jumlah nilai kini 568.494
64
Page 66
Lampiran D
Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Transaksi
Pada tanggal 26 Juni 2026, Perseroan dan CST telah menandatangani PP sehubungan
dengan Transaksi. Pokok-pokok kesepakatan penting dalam PP adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan PP adalah Perseroan dan CST.
• Pinjaman
Jumlah pinjaman yang diberikan berdasarkan PP adalah sebanyak-banyaknya sebesar
Rp 75,00 miliar yang dapat dilakukan dalam beberapa tahap sesuai dengan surat
permintaan kebutuhan dana dari Perseroan.
• Tujuan Pinjaman
Tujuan pinjaman berdasarkan PP adalah bahwa Perseroan bermaksud untuk modal
kerja dan/atau keperluan operasional dan/atau pembayaran utang baik utang bank,
utang usaha ataupun utang lainnya kepada pihak ketiga Perseroan.
• Jangka Waktu
Jangka waktu berdasarkan PP adalah waktu pinjaman yang diberikan oleh CST kepada
Perseroan selama lima tahun sejak tanggal penarikan awal.
• Bunga
Bunga berdasarkan PP adalah Pinjaman dikenakan bunga tetap sebesar 6,00% efektif
per tahun dari nilai pinjaman.
• Pelunasan
Pelunasan berdasarkan PP adalah sebagai berikut:
- Perseroan dan CST sepakat apabila Perseroan bermaksud untuk melakukan
pelunasan atas pokok pinjaman secara parsial atau seluruhnya sebelum Tanggal
Jatuh Tempo maka berlaku ketentuan pelunasan dipercepat.
- Perseroan wajib melakukan pelunasan atas pinjaman beserta sisa bunga yang
belum dibayarkan kepada CST selambat-lambatnya pada Tanggal Jatuh Tempo.
- Semua pembayaran yang dilakukan oleh Perseroan, termasuk namun tidak terbatas
pada jumlah pinjaman dan/atau bunga berdasarkan PP akan dilakukan baik dengan
cara tunai atau melalui konversi sesuai dengan kesepakatan Perseroan dan CST
yang akan diinstruksikan secara tertulis oleh CST kepada Perseroan.
65
Page 67
• Jaminan Pembayaran
Untuk menjamin pelunasan berdasarkan PP, para pihak sepakat bahwa pinjaman ini
tidak dijamin dengan suatu jaminan dalam bentuk apapun dari CST. Namun apabila
terjadi kelalaian atau risiko gagal bayar, Perseroan dan CST akan menyepakati
ketentuan lain yang dituangkan dalam perjanjian terpisah.
• Pelunasan Dipercepat
Berdasarkan PP, pelunasan dipercepat adalah sebagai berikut:
- Mengesampingkan ketentuan yang ada dalam PP dan tergantung pada persetujuan
tertulis terlebih dahulu dari CST, Perseroan dapat melunasi sebagian atau seluruh
pinjaman dan bunga sebelum Tanggal Jatuh Tempo.
- Dalam hal Perseroan hendak melaksanakan pelunasan dipercepat, maka Perseroan
wajib untuk memberitahukan secara tertulis kepada CST mengenai maksudnya
untuk melaksanakan pelunasan dipercepat, di mana pemberitahuan tersebut wajib
telah disampaikan kepada CST setidak-tidaknya lima hari kalender sebelum tanggal
pelaksanaan pelunasan dipercepat. Atas hal ini, CST wajib untuk memberikan
persetujuan atau penolakan atas rencana pelunasan dipercepat tersebut paling
lambat empat belas hari kalender sebelum tanggal pelaksanaan dari pelunasan
dipercepat, yang mana persetujuan tersebut tidak dapat ditahan secara tidak wajar.
- Para pihak sepakat bahwa tidak akan terdapat denda yang wajib dibayar oleh
Perseroan sehubungan dengan pelunasan dipercepat.
- Dalam hal pelunasan dipercepat, maka perhitungan atas Bunga akan dihitung pro
rata sampai dengan tanggal pelaksanaan pelunasan dipercepat.
- Tanpa mengurangi ketentuan pelunasan dipercepat, perseroan dapat melakukan
pelunasan sebagian atas pinjaman setiap tiga bulan sejak tanggal penandatanganan
PP, dengan terlebih dahulu memperoleh persetujuan tertulis dari CST. Setiap
pelaksanaan Pelunasan Dipercepat Berkala wajib mengikuti ketentuan mengenai
pemberitahuan, serta ketentuan lainnya, termasuk namun tidak terbatas pada
perhitungan bunga dan ketiadaan denda atau penalti.
• Hukum yang Berlaku
PP dan pelaksanaan PP ini diatur dan tunduk kepada hukum Negara Republik
Indonesia, dengan mengesampingkan Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata Indonesia.
66
Names mentioned 52 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2
unresolved
person
Christina Dwi Utami
· Notaris
p.7 ×5
unresolved
org
Bank Indonesia
p.7 ×4
unresolved
org
PT Dwipagrya Lestari
p.11 ×2
unresolved
person
Lini Ibrahim
· Notaris
p.11 ×3
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.11 ×2
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.11 ×2
unresolved
org
PT Panca Sutji Gemilang
p.16 ×2
unresolved
org
PT Mitra Tirta Jaya
p.16 ×4
unresolved
org
PT PAM Medika Utama
p.17 ×2
unresolved
org
PT Fajar Sinar Teguh
p.17 ×2
unresolved
org
PT Huawei Tech Investment Indonesia
p.17 ×2
unresolved
org
PT PAM Cendikia Balpan
p.17 ×2
unresolved
org
Kementerian Pekerjaan Umum
p.31 ×3
unresolved
org
PT Jakarta International Hotels
p.55
unresolved
org
Development Tbk
p.55
unresolved
org
PT Bank Jawa Barat Banten Syariah
p.55
unresolved
org
KJPP Kusnanto
p.62 ×2
unresolved
org
KJPP KUSNANTO & REKAN
p.62
unresolved
person
Willy D. Kusnanto
· Pimpinan Rekan
p.62
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.364
6398 ms
12 Sep 2026 21:58
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Transaksi adalah '
'transaksi di mana'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Transaksi adalah transaksi di '
'mana',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}