Back to announcement
20260629_JSPT_Informasi Transaksi Afiliasi_32105971_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review JSPTSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 5
Page 1
RINGKASAN PENILAIAN KEWAJARAAN RENCANA TRANSAKSI
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Andesta yang memilki ijin usaha dari Kementerian Keuangan No.
2.09.0053 tanggal 15 Juli 2009 dan terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa
Keuangan dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal Nomor KEP-880/KS.13/2026,
telah ditunjuk oleh Perseroan sebagai penilai independen sebagaimana perjanjian Pekerjaan Jasa No
091/P-Andesta/II/2026 tertanggal 18 Februari 2026 untuk memberikan pendapat yang obyektif
mengenai Nilai Sewa Pasar Tanah dan Lot Parkir serta memberikan pendapat kewajaran atas Rencana
Transaksi perubahan dan perpanjangan sewa menyewa tanah dan lot parkir.
Ringkasan Laporan Penilaian Sewa Pasar Tanah dan Lot Parkir, berdasarkan Laporan No.
00280/2.0053-00/PI/05/0506/1/VI/2026 tanggal 19 Juni 2026.
Identifikasi Objek Penilaian
Properti dalam penilaian ini adalah tanah seluas ± 4.760 m² yang di atasnya berdiri bangunan yang
dikenal sebagai “Menara Cakrawala” dan 182 Lot Parkir mobil berada di area Menara Cakrawala,
Djakarta Theater dan gedung parkir. Seluruh obyek penilaian tersebut terletak di Jalan M.H. Thamrin
Kav. 9, Kelurahan Kebon Sirih, Kecamatan Menteng, Kotamadya Jakarta Pusat, Propinsi DKI Jakarta
(selanjutnya disebut sebagai Obyek Penilaian / Properti).
Maksud dan Tujuan Penilaian
Berdasarkan infomasi yang diberikan kepada kami, bahwa tujuan dari penilaian ini adalah untuk
memberikan pendapat yang objektif mengenai Nilai Sewa Pasar Tanah dan Lot Parkir, yang akan
dipergunakan untuk Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Perubahan dan Perpanjangan Jangka
Waktu Atas Sewa Tanah dan Lot Parkir oleh Perseroan.
Pendekatan Penilaian Yang Digunakan
Dengan mempertimbangkan pendekatan-pendekatan yang lazim diterapkan dalam penilaian sewa
pasar tanah dan lot parkir, setelah melakukan analisa terhadap data-data, informasi yang diterima
serta setelah melakukan inspeksi lokasi, maka penilai berpendapat bahwa pendekatan penilaian yang
paling tepat dilakukan adalah Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Pasar.
Asumsi dan Kondisi Pembatas
Penilai berasumsi bahwa objek penilaian tersebut di bawah kepemilikan yang sah dan benar, bebas
dari sengketa, penyitaan, penggadaian dan penjaminan serta tidak dilarang untuk dipindahtangankan
terkecuali dalam keadaan luar biasa, seperti: Pemerintah mengambilalihnya dengan alasan demi
kepentingan dan keselamatan umum, melakukan pembayaran pajak, maupun tidak adanya ahli waris
yang sah. Dan melaksanakan penilaian berdasarkan Standar Penilaian Indonesia yang berlaku dan
tanggung jawab kebenaran data-data antara lain yang menyangkut laporan keuangan internal
maupun audited berada pada manajemen pemberi data perusahaan yang bersangkutan.
Kesimpulan Penilaian
Sepanjang pengetahuan kami, dengan ini dinyatakan bahwa segala pernyataan yang ada dalam
laporan adalah sesuai fakta dan benar adanya. Demikian pula dinyatakan bahwa baik penugasan
1
Page 2
maupun besarnya imbalan jasa yang diterima tidak mempengaruhi nilai yang dilaporkan, dan sebagai
kesimpulan kami berpendapat bahwa “Nilai Sewa Pasar Obyek Penilaian” pertanggal 31 Desember
2025 adalah :
Nilai Sewa Pasar Tanah seluas ± 4.760 m²
Rp. 7.321.610.000,-,- / tahun
Nilai Sewa Pasar 182 Lot Parkir Mobil
Rp. 1.838.200.000,-/ tahun
Ringkasan Laporan Pendapat Kewajaran berdasarkan Laporan No. 00290/2.0053-
00/PI/05/0506/1/VI/2026 tanggal 26 Juni 2026.
Status Penilai
Penugasan dilaksanakan oleh Ir. Edi Andesta, MAPPI (Cert.) sebagai Pemimpin Rekan, KJPP Andesta,
bertindak sebagai Penilai Publik dengan Kualifikasi Properti dan Bisnis sesuai izin No. PB-1.09.00095,
terdaftar pada Kementerian Keuangan Republik Indonesia dan merupakan anggota Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia, melakukan penugasan penilaian secara independen dan objektif, tidak
mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek maupun objek penilaian, Penilai memiliki
kompetensi dalam melakukan opini pendapat kewajaran.
Objek Pendapat Kewajaran
Objek Pendapat Kewajaran adalah Rencana Transaksi, berupa tanah seluas ± 4.760 m², dan 182 lot
parkir kendaraan, terletak di Jalan M.H. Thamrin No. 9, Kelurahan Kebon Sirih, Kecamatan Menteng,
Kota Administrasi Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta.
Tanggal Pendapat Kewajaran
Analisis Pendapat Kewajaran dilaksanakan per tanggal 31 Desember 2025, parameter dan laporan
keuangan yang digunakan dalam analisis menggunakan data per 31 Desember 2025.
Maksud dan Tujuan Pendapat Kewajaran
Maksud dan Tujuan Laporan Pendapat Kewajaran adalah untuk memberikan opini atas kewajaran
Rencana Transaksi perubahan dan perpanjangan sewa menyewa tanah dan lot parkir, yang akan
dipergunakan untuk kepentingan publik sehubungan Aksi Korporasi yang akan dilakukan oleh JSI
melalui anak perusahaannya yakni SB dengan JDI.
Ruang Lingkup
Sehubungan dengan Peraturan No. 35/POJK.04/2020, berkaitan dengan penunjukan KJPP Andesta,
untuk memberikan Pendapat Kewajaran (“Fainess Opinion”) atas Rencana Transaksi, maka ruang
lingkup dari penugasan profesional meliputi:
2
Page 3
a. Nilai dari obyek yang ditransaksikan
b. Dampak keuangan dari transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang saham.
c. Pertimbangan bisnis yang digunakan oleh manajemen terkait dengan Rencana Transaksi yang
akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang saham.
Asumsi-asumsi yang Digunakan dalam Analisis Kewajaran
a. Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
b. KJPP Andesta telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
Pendapat Kewajaran, namun tidak melakukan penelitian terhadap keabsahan dokumen-dokumen
yang terkait, oleh karenanya Kami tidak menjamin kebenaran atau keabsahannya.
c. KJPP Andesta menggunakan data dan informasi yang diperoleh, berasal dari sumber yang dapat
dipercaya keakuratannya.
d. KJPP Andesta menggunakan proyeksi keuangan yang disampaikan manajemen Perseroan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen Perseroan dengan
kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty) dan bertanggung jawab atas kewajaran proyeksi
keuangan dan kesimpulan nilai akhir.
e. Hasil analisis yang dilakukan menghasilkan Laporan Penilaian Usaha yang terbuka untuk publik,
kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional
Perseroan.
Pendekatan dan Prosedur yang Digunakan
Dalam melakukan kewajaran Rencana Transaksi, KJPP Andesta, telah melakukan analisis sebagai
berikut:
a. Analisis Rencana Transaksi
Analisis yang dilakukan adalah sebagai berikut:
1) Analisis identifikasi pihak-pihak yang bertransaksi.
2) Analisis hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi.
3) Analisis perjanjian dan persyaratan yang disepakati dalam Rencana Transaksi.
4) Analisis penilaian atas risiko dan manfaat dari Rencana Transaksi.
b. Analisis Pendapat Kewajaran
Analisis yang dilakukan adalah sebagai berikut:
1) Analisis Rencana Transaksi.
2) Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Rencana Transaksi.
3) Analisis Atas Kewajaran Rencana Transaksi.
4) Analisis Atas Faktor-Faktor Yang Relevan.
c. Penjelasan dan Alasan
Mengungkapkan penjelasan dan alasan yang cukup mengenai hal-hal sebagai berikut:
1) Ketidakpastian rencana pembiayaan dalam Rencana Transaksi.
3
Page 4
2) Ketidakpastian nilai tukar mata uang.
3) Ketidakpastian risiko pasar.
4) Faktor lain yang berpengaruh.
d. Batas Atas dan Batas Bawah Pada Kisaran Nilai
Analisis kewajaran Rencana Transaksi dengan membandingkan antara harga jual beli dengan nilai
pasar dari hasil penilaian. Apabila harga jual beli berada pada batas atas dan batas bawah pada
kisaran nilai, tidak melebihi 7,5%, sesuai Peraturan No. 35/POJK.04/2020, maka Rencana
Transaksi tersebut dikategorikan wajar.
Analisis Kewajaran Pendapat Kewajaran
Analisis kewajaran Rencana Transaksi, dengan membandingkan antara harga jual beli dengan nilai
pasar dari hasil penilaian. Apabila harga jual beli berada pada batas atas dan batas bawah pada kisaran
nilai, tidak melebihi 7,5% sesuai Peraturan No. 35/POJK.04/2020, maka Rencana Transaksi tersebut
dikategorikan wajar dan tidak merugikan Perseroan atau pemegang sahamnya.
a. Perbandingan Antara Rencana Transaksi dengan Hasil Penilaian Atas Rencana Transaksi
Analisis mengenai kewajaran Rencana Transaksi perubahan dan perpanjangan sewa menyewa
tanah dan lot parkir kendaraan, dapat diuraikan sebagai berikut:
1) Berdasarkan Akta Perpanjangan Perjanjian Sewa Menyewa antara SB – JDI : 128 tertanggal
25 Juni 2026, dibuat di hadapan Mala Mukti, S.H., LL. M. Notaris di Jakarta mengenai harga
sewa tanah seluas ± 4.760 m² dan 182 lot parkir kendaraan berkaitan dengan perubahan dan
perpanjangan sewa menyewa antara SB dan JDI, harga yang disepakati untuk sewa tanah dan
lot parkir kendaraan adalah:
a) Nilai Rencana Transaksi sewa tanah seluas 4.760 m² adalah Rp. 7.000.000.000,- (tujuh
miliar Rupiah).
b) Nilai Rencana Transaksi sewa 182 lot parkir kendaraan adalah Rp. 1.750.000.000,- (satu
miliar tujuh ratus lima puluh juta Rupiah).
Dengan demikian total Nilai Rencana Transaksi adalah Rp. 8.750.000.000,- (delapan miliar
tujuh ratus lima puluh juta Rupiah) per tahun.
2) Berdasarkan laporan penilaian Sewa Pasar tanah dan lot parkir kendaraan yang dikeluarkan
oleh KJPP Andesta, No.00280/2.0053-00/PI/05/0506/1/VI/2026, tanggal 19 Juni 2026,
kesimpulan Nilai Sewa Pasar adalah:
a) Nilai Sewa Pasar tanah seluas 4.760 m² adalah Rp. 7.321.610.000,- (tujuh miliar tiga ratus
dua puluh satu juta enam ratus sepuluh ribu Rupiah) per tahun.
b) Nilai Sewa Pasar 182 lot parkir kendaraan adalah Rp. 1.838.200.000,- (satu miliar delapan
ratus tiga puluh delapan juta dua ratus ribu Rupiah) per tahun.
Dengan demikian total Nilai Sewa Pasar tanah dan lot parkir kendaraan adalah
Rp. 9.159.810.000,- (sembilan miliar seratus lima puluh sembilan juta delapan ratus sepuluh ribu
Rupiah) per tahun.
4
Page 5
Berdasarkan data-data dan kencenderungan dalam sewa-menyewa tanah, diasumsikan untuk 3
tahun kedepan, tidak terjadi kenaikan harga sewa.
b. Analisis untuk Memastikan Bahwa Nilai Rencana Transaksi Memberikan Nilai Tambah
1) Nilai Tambah Bagi Perseroan
Asumsi jika tanah dibeli saat ini maka nilai tanah seluas 4.760 m² adalah
Rp. 587.479.200.000,- dan dengan asumsi jika tanah dan lot parkir kendaraan disewa secara
terus menerus oleh SB maka nilai tanah dan lot parkir kendaraan adalah Rp.167.612.263.000,-
sehingga SB akan memperoleh keuntungan yang lebih baik, jika tanah dan lot parkir
kendaraan disewa secara terus menerus dibandingkan jika tanah dibeli saat ini.
2) Proforma Sebelum dan Sesudah Rencana Transaksi
Berdasarkan analisis proforma laporan keuangan SB sebelum dan sesudah Rencana Transaksi,
dapat disimpulkan sebagai berikut :
a) Dari akun kas dan setara kas akan berkurang sebesar Rp. 8.750.000.000,-
b) Dari akun biaya dibayar dimuka akan bertambah Rp. 8.750.000.000,-
Dengan demikian tidak terlihat perubahan atas posisi laporan keuangan dibandingkan sebelum
Rencana Transaksi.
c. Batas Atas dan Batas Bawah Pada Kisaran Nilai
Rencana Transaksi perubahan dan perpanjangan sewa menyewa tanah dan lot parkir kendaraan
antara SB dengan JDI, lebih rendah 4,47% dibandingkan dengan Nilai Sewa Pasar hasil penilaian
oleh KJPP Andesta, diuraikan pada tabel berikut:
Deskripsi Nilai (Rp.)
Batas Atas 9.846.795.750
Nilai Sewa Pasar 9.159.810.000
Batas Bawah 8.472.824.250
Nilai Transaksi 8.750.000.000
Selisih Nilai Rencana Transaksi dengan Nilai Sewa Pasar 4,47%
Analisis Kewajaran Pendapat Kewajaran
Berdasarkan analisis kewajaran atas Rencana Transaksi atau “Transaksi” ini sebagaimana diuraikan
diatas, dengan melihat alasan-alasan, manfaat, risiko dan analisis kewajaran Rencana Transaksi, KJPP
Andesta berpendapat bahwa harga Rencana Transaksi sudah tepat, dan dengan memperhatikan
analisis diatas, Kami menyimpulkan bahwa secara keseluruhan Rencana Transaksi tersebut adalah
“Transaksi Wajar”.
5
Names mentioned 8 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Kementerian Keuangan
p.1
unresolved
person
H. Thamrin
p.1 ×2
unresolved
—
Pembat
· Penilai
p.1
unresolved
person
Ir. Edi Andesta
p.2 ×2
unresolved
org
KJPP Andesta
p.2 ×9
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.2
unresolved
person
Mala Mukti
p.4
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
1567 ms
12 Sep 2026 22:00
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '8750000000'}