Back to announcement
20260629_JSPT_Informasi Transaksi Afiliasi_32105971_lamp1.pdf
Asset transaction Needs review JSPTSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 14
Page 1
KETERBUKAAN INFORMASI
Dalam Rangka Memenuhi Peraturan No. 42/POJK.04/2020
Tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu
Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan, baik secara sendiri-sendiri maupun bersama-sama,
bertanggung jawab sepenuhnya atas kelengkapan dan kebenaran seluruh informasi atau fakta
material yang dimuat dalam Keterbukaan Informasi ini dan menegaskan bahwa informasi yang
dikemukakan dalam Keterbukaan Informasi ini adalah benar dan tidak ada fakta material yang tidak
diungkapkan yang dapat menyebabkan informasi material dalam Keterbukaan Informasi ini menjadi
tidak benar dan/atau menyesatkan.
PT JAKARTA SETIABUDI INTERNASIONAL Tbk.
Kegiatan Usaha:
Bergerak dalam bidang pemilikan, pengelolaan, penyewaan dan penjualan, perkantoran, perhotelan,
rumah bandar, real estate, pusat perbelanjaan dan apartemen, baik dilakukan sendiri maupun
bekerja sama dengan pihak lain.
Berkedudukan di Jakarta Selatan, Indonesia
Kantor Pusat:
Gedung Setiabudi 2, Lantai 3A
Jalan H.R. Rasuna Said Kav. 62, Jakarta 12920.
Telp. (021) 522 0568 (Hunting), Fax. (021) 522 8649
Email: corp_sec@jsi.co.id
www.jsi.co.id
Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Perubahan dan Perpanjangan Jangka Waktu Atas Sewa
Tanah yang dimiliki oleh PT Jan Darmadi Investindo yang berlokasi di Jalan M. H. Thamrin No. 9
Jakarta Pusat dengan demikian merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan No. 42/POJK.04/2020.
Keterbukaan Informasi diterbitkan di Jakarta
pada tanggal 29 Juni 2026
1
Page 2
KETERANGAN TENTANG PERSEROAN
A. Umum
PT Jakarta Setiabudi Internasional Tbk (“Perseroan”) didirikan di Republik Indonesia dalam rangka
Undang-Undang Penanaman Modal Dalam Negeri No. 6 tahun 1968 juncto Undang-Undang No. 12
tahun 1970 berdasarkan Akta pendirian No. 4 tanggal 2 Juli 1975 dari Notaris Imas Fatimah, S.H.
sebagaimana diubah dengan Akta Perubahan No. 15 tanggal 11 September 1975, dari notaris yang
sama. Akta pendirian beserta perubahannya telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik
Indonesia dalam Surat Keputusannya No. Y.A.5/126/17 tanggal 15 Maret 1976 dan diumumkan dalam
Berita Negara Republik Indonesia No. 23 tanggal 19 Maret 1976, Tambahan No. 204. Anggaran Dasar
telah mengalami perubahan dari waktu ke waktu, terakhir dengan Akta Notaris No. 124 tanggal 27 Juli
2022 dibuat dihadapan Mala Mukti, S.H., LL. M. mengenai penyesuaian dengan Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan. Perubahan tersebut telah diterima dan dicatat dalam database sistem administrasi
Badan Hukum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor AHU- AH.01.03-
0281780 tanggal 22 Agustus 2022, serta telah disetujui oleh Kementerian Hukum Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia No. AHU-0059574.AH.01.02.TAHUN 2022, tanggal 22 Agustus 2022.
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan, ruang lingkup kegiatan Perseroan terutama meliputi
bidang pemilikan, pengelolaan, penyewaan dan penjualan, perkantoran, perhotelan, rumah bandar,
real estate, pusat perbelanjaan dan apartemen, baik dilakukan sendiri maupun bekerja sama dengan
pihak lain. Perseroan mulai melakukan kegiatan komersial sejak tahun 1977.
Keterangan tentang Entitas Anak
Kepemilikan Langsung
Total Aset sebelum
Tahun eliminasi per 31
Nama Kegiatan Status
Domisili Dimulainya Desember 2025 [%]
Entitas Anak Usaha Utama Operasional
Operasi (Dalam Jutaan
Rupiah)
PT Belitung Resor Jakarta Properti - Belum 55.292 99,99
Internasional Beroperasi
PT Puri Prima Jakarta Properti - Belum 80.160 99,99
Development Beroperasi
PT Hotel Jakarta Perhotelan 2014 Telah 129.106 99,97
Investama Realty beroperasi
PT Hotel Cikini Jakarta Perhotelan 2008 Telah 42.819 99,58
Realty beroperasi
PT Permata Hijau Jakarta Real Estat 1970 Telah 73.157 79,80
beroperasi
PT Metropolitan Jakarta Perhotelan 1971 Telah 166.238 75,00
Realty beroperasi
International
PT Bali Jakarta Penyewaan Pusat Ritel 1992 Telah 199.212 75,00
Nusadewata beroperasi
Village
PT Skyline Building Jakarta Gedung Perkantoran 1975 Telah 115.127 65,00
beroperasi
PT Antilope Madju Jakarta Real Estat dan 1980 Telah 2.036.925 60,00
Perhotelan beroperasi
PT Wynncor Bali Bali Perhotelan 1973 Telah 2.442.462 60,00
beroperasi
PT Medan Raya Medan Properti 2022 Telah 499.059 17,46
Perkasa Beroperasi
2
Page 3
Kepemilikan Tidak Langsung
Total Aset
Kepemilikan sebelum
Kegiatan Tahun eliminasi per
Nama Melalui Status
Domisili Usaha Dimulainya 31 Desember [%]
Entitas Asosiasi Operasional
Utama Operasi 2019
(Dalam Jutaan
Rupiah)
PT Bumi Kelola PT Hotel Jakarta Perhotelan - Belum 60.756 99,93
Selaras Investama Realty beroperasi
PT Bangun Hotel PT Hotel Jakarta Perhotelan 2014 Telah 67.782 99,93
Nusantara Investama Realty beroperasi
PT Hotel Kemang PT Bangun Hotel Jakarta Perhotelan 2013 Telah 24.388 99,99
Realty Nusantara beroperasi
PT Hotel Yogya PT Bangun Hotel Yogyakarta Perhotelan 2014 Telah 13.826 99,97
Realty Nusantara beroperasi
PT Copylas PT Antilope Jakarta Real Estat 1992 Telah 1.456.816 94,20
Indonesia Madju beroperasi
PT Darsana Tempa PT Antilope Yogyakarta Real Estat 2015 Telah 46.819 55,00
Internasional Madju beroperasi
PT Natuna Resor PT Antilope Jakarta Real Estat - Belum 76.538 92,00
Internasional Madju beroperasi
PT Medan Raya PT Copylas Jakarta Properti 2022 Telah 499.059 58,93
Perkasa Indonesia beroperasi
Permodalan dan Susunan Pemegang Saham Perseroan
Berdasarkan Daftar Pemegang Saham Perseroan yang disusun oleh Biro Administrasi Efek PT Datindo
Entrycom, struktur kepemilikan saham Perseroan per tanggal 31 Mei 2026 adalah sebagai berikut:
KETERANGAN JUMLAH SAHAM NILAI NOMINAL %
Rp.500,- Per Saham
Modal Dasar 3.430.400.000 1.715.200.000.000 -
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
1 PT Jan Darmadi Investindo 1.182.556.569 591.278.284.500 51,000
2 JPMCB NA RE-JPMCB Singapore Branch 213.557.597 106.778.798.500 9,210
3 Suzanna Tanojo 333.164.863 166.582.431.500 14,368
4 Citibank Switzerland S/A Stiber Investments
S.a.r.l. 375.402.106 187.701.053.000 16,190
5 Pemegang Saham Lainnya 214.054.865 107.027.432.500 9,232
Jumlah Modal Ditempatkan Dan Disetor 2.318.736.000 1.159.368.000.000 100,00
Penuh
Saham Dalam Portepel 1.111.664.000 555.832.000.000 -
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan No. 68 tanggal
20 Juni 2024 yang dibuat di hadapan Mala Mukti, S.H., LL. M., Notaris di Jakarta, dan surat Penerimaan
Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan Nomor AHU-AH.01.09-0220280 tanggal 1 Juli 2024, Dewan
Komisaris dan Direksi Perseroan adalah sebagai berikut:
3
Page 4
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris : Purwo Hari Prawiro *)
Komisaris : Lim Merry
Komisaris : Jerry Hua-Lin Wang
Komisaris Independen : Gunawan Tenggarahardja
Komisaris : Eddy
*) Meninggal dunia pada tanggal 8 November 2025
Direksi
Presiden Direktur : Jefri Darmadi
Direktur : Lie Erfurt Chandra Putra Asali
Direktur : Fred Perry Martono
Direktur : Anton Goenawan
Direktur : Bram Van Hoof
Ringkasan Laporan Keuangan Perseroan
Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun buku yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 dan 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Amir Abadi Jusuf, Aryanto,
Mawar & Rekan (member of RSM Network) sesuai Laporan No. 00325/2.1030/AU.1/03/1169-
5/1/III/2026 tanggal 30 Maret 2026 dengan pendapat wajar, dalam semua hal yang material terkait
laporan posisi keuangan kinerja keuangan dan arus kas konsolidasian untuk periode yang berakhir
pada tanggal-tanggal tersebut, sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan Indonesia.
(dalam ribuan Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
LAPORAN POSISI KEUANGAN 31 DESEMBER
2025 2024
(AUDITED) (AUDITED)
Aset
Aset lancar 2.111.933.405 2.139.793.103
Aset tidak lancar 4.370.023.780 4.318.051.668
Jumlah Aset 6.481.957.185 6.457.844.771
Liabilitas dan ekuitas
Liabilitas jangka pendek 1.191.352.267 1.045.454.225
Liabilitas jangka panjang 2.146.143.444 2.485.655.766
Jumlah liabilitas 3.337.495.711 3.531.109.991
Ekuitas 3.144.461.474 2.926.734.780
Jumlah Liabilitas dan Ekuitas 6.481.957.185 6.457.844.771
4
Page 5
(dalam ribuan Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL
31 DESEMBER
LAPORAN LABA RUGI KOMPREHENSIF
2025 2024
(AUDITED) (AUDITED)
Pendapatan Neto 2.417.178.701 2.042.430.479
Beban Pokok Pendapatan (769.846.955) (792.308.268)
Laba Bruto
Beban Usaha (1.028.811.633) (993.590.304)
Beban Operasi lain-lain (5.641.948) (8.296.171)
Pendapatan Operasi lain-lain 11.307.912 15.284.638
Laba Usaha 624.186.077 623.520.374
Bagian laba neto entitas asosiasi 1.271.567 6.185.790
Rugi selisih kurs (27.247.162) (46.424.022)
Beban keuangan (206.157.569) (247.683.122)
Pendapatan keuangan 59.180.670 42.263.785
Pajak terkait pendapatan keuangan (11.836.134) (8.452.757)
Laba Sebelum Pajak Final Dan Beban Pajak Penghasilan 439.397.449 369.410.047
Pajak Final (30.828.818) (31.485.920)
Laba Sebelum Beban Pajak Penghasilan 408.568.631 337.924.127
Beban Pajak Penghasilan (92.734.585) (27.509.019)
Laba Tahun Berjalan 315.834.046 310.415.108
Jumlah Penghasilan Komprehensif Lain (1.283.718) 7.536.281
Total Penghasilan Komprehensif Tahun Berjalan 314.550.328 317.951.389
Laba Tahun Berjalan yang Dapat Diatribusikan kepada :
- Pemilik entitas induk 298.149.586 261.337.269
- Kepentingan non-pengendali 17.684.460 49.077.839
TOTAL 315.834.046 310.415.108
Total Penghasilan Komprehensif Tahun Berjalan yang
Dapat Diatribusikan kepada :
- Pemilik entitas induk 296.629.460 268.142.426
- Kepentingan non-pengendali 17.920.868 49.808.963
TOTAL 314.550.328 317.951.389
Laba Per Saham Dasar Yang Dapat Diatribusikan
Kepada Pemilik Induk (dalam Rupiah penuh) 129 113
INFORMASI PERUBAHAN DAN PERPANJANGAN PERJANJIAN SEWA
TANAH JALAN M. H. THAMRIN NO. 9 JAKARTA PUSAT
Sejak tahun 1974 sebelum Perseroan melakukan penawaran umum perdana saham sebagaimana
telah diungkapkan dalam Laporan Keuangan yang merupakan bagaian dari Prospektus yang
diterbitkan dalam penawaran umum, PT Skyline Building (SB) yang merupakan entitas anak Perseroan
dengan kepemilikan 65,00% (enam puluh lima persen) telah melakukan sewa tanah milik dari PT Jan
Darmadi Invstindo yang merupakan pemegang saham utama Perseroan dengan kepemilikan saham
sebesar 51,00 % (lima puluh satu koma nol nol persen) dalam Perseroan.
5
Page 6
Tanah yang menjadi obyek sewa adalah seluas ± 4.760 m² (empat ribu tujuh ratus enam puluh meter
persegi) yang dikenal sebagai Jalan M. H. Thamrin No. 9 Jakarta Pusat (selanjutnya disebut “Tanah”),
pertama kalinya berdasarkan Akta Lease Agreement No. 209 tanggal 25 November 1974 yang dibuat
di hadapan Kartini Muljadi, S.H., LL.M., Notaris di Jakarta, Tanah yang disewa tersebut pada awalnya
digunakan oleh PT Skyline Building (SB) entitas anak Perseroan dengan kepemilikan 65,00% (enam
puluh lima persen) dan telah dibangun bangunan yang dikenal dengan Menara Cakrawala di atas
tanah yang disewa oleh SB dari JDI yang dikenal sebagai Jalan M. H. Thamrin No. 9 Jakarta Pusat. Selain
itu SB juga telah menyewa 182 lot parkir (selanjutnya disebut “Lot Parkir”).
Perpanjangan Pelaksanaan Sewa terakhir yang dilakukan oleh SB atas Tanah dan Lot Parkir
berlangsung berdasarkan akta No. 86 tanggal 26 Juni 2023 dibuat dihadapan Mala Mukti S.H., LL. M.,
Notaris di Jakarta, telah dilakukan perubahan perjanjian Sewa Menyewa, dengan demikian jangka
waktu sewa diperpanjang 3 (tiga) tahun sampai dengan tanggal 6 Februari 2026, dan selanjutnya
setelah periode tersebut secara otomatis diperpanjang selama 6 (enam) bulan. Selanjutnya
berdasarkan Akta Perubahan Perjanjian Sewa Menyewa No. 128 tanggal 25 Juni 2026 dibuat
dihadapan Mala Mukti S.H., LL. M., Notaris di Jakarta, telah dilakukan perpanjangan perjanjian Sewa
Menyewa, dengan demikian jangka waktu sewa diperpanjang 3 (tiga) tahun sejak 7 Februari 2026
sampai dengan tanggal 6 Februari 2029, dan selanjutnya setelah periode tersebut secara otomatis
diperpanjang selama 12 (dua belas) bulan dengan pemberitahuan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan
sebelum masa sewa berakhir dan perubahan beberapa ketentuan menjadi sebagai berikut :
Berikut ini informasi terkait persyaratan sewa sebagai berikut :
Jangka Waktu Sewa
Jangka waktu atau masa sewa berlaku sejak tanggal 7 Februari 2026 sampai dengan jangka waktu 3
(tiga) tahun dengan demikian sampai dengan tanggal 6 Februari 2029, SB memiliki opsi untuk
memperpanjang jangka waktu sewa secara otomatis sampai dengan 12 (dua belas) bulan dengan
pemberitahuan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sebelum masa sewa berakhir dengan persyaratan
dan ketentuan yang disepakati oleh SB dan JDI. Bilamana jangka waktu sewa tidak diperpanjang maka
JDI berkewajiban untuk membeli bangunan milik SB yang didirikan diatas Tanah.
Uang Sewa selama Masa Sewa
1. Untuk Sewa Tanah sebesar Rp7.000.000.000,- (tujuh miliar Rupiah) per tahun;
2. Untuk Sewa Lot Parkir sebesar Rp1.750.000.000,- (satu miliar tujuh ratus lima puluh juta Rupiah)
per tahun;
Dengan ketentuan bilamana penyewa gagal melaksanakan kewajiban untuk membayar uang sewa
sebagaimana yang diperjanjikan maka :
- JDI berhak mengenakan denda sebesar 12% (dua belas persen) per tahun yang diperhitungkan
sejak tanggal jatuh tempo kewajiban pembayaran uang sewa sampai dengan tanggal
pembayaran
- Di akhir masa sewa JDI berkewajiban untuk membeli bangunan milik SB yang didirikan di atas
tanah tersebut.
Nilai Sewa Tanah dan Lot Parkir yang diperjanjian oleh SB dengan JDI per tahun seluruhnya sebesar
Rp8.750.000.000,- (delapan miliar tujuh ratus lima puluh juta Rupiah) per tahun, dengan
memperhitungkan jangka waktu sewa selama 3 (tiga) tahun maka harga sewa yang akan dibayarkan
SB kepada JDI adalah sebesar Rp26.250.000.000,- (dua puluh enam miliar dua ratus lima puluh juta
Rupiah) dengan memperhatikan ekuitas Perseroan sebagaimana diuraikan dalam Laporan Keuangan
Konsolidasian yang diaudit oleh Jul Edy Siahaan Registered Akuntan Publik No. AP.1169 dari Kantor
Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan (member of RSM Network) sesuai Laporan
6
Page 7
No. 00325/2.1030/AU.1/03/1169-5/1/III/2026 tanggal 30 Maret 2026 ekuitas Perseroan per tanggal
31 Desember 2025 tercatat sebesar Rp3.144.461.474.000 (tiga triliun seratus empat puluh empat
miliar empat ratus enam puluh satu juta empat ratus tujuh puluh empat ribu Rupiah)maka nilai sewa
yang diperjanjikan oleh SB kepada JDI sebesar 0,8% (nol koma delapan persen) dengan demikian tidak
mencapai nilai yang material sebagaimana dimaksud dalam Peraturan 42/POJK.04/2020.
Keterangan Tentang Hubungan Afiliasi Dalam Transaksi Sewa Tanah dan Lot Parkir
Hubungan afiliasi dari segi kepemilikan
PT Jan Darmadi Investindo
(JDI)
51,00%
PT Jakarta Setiabudi
Internasional Tbk
(Perseroan)
Sewa
Tanah dan 65,00%
Lot Parkir
PT Skyline Building (SB)
Keterangan
▪ JDI merupakan pemegang saham utama Perseroan dengan kepemilikan 51,00 % (lima puluh
satu koma nol nol persen).
▪ SB merupakan entitas anak dengan kepemilikan 65,00 % (enam puluh lima persen).
Hubungan afiliasi dari segi kepemilikan
• Jefri Darmadi merupakan Presiden Direktur di Perseroan, JDI dan Presiden Komisaris di SB.
• Lie Erfurt Chandra Putra Asali merupakan Direktur di Perseroan, Wakil Presiden Direktur di JDI
dan Presiden Direktur di SB.
• Lim Merry merupakan Komisaris di Perseroan dan Komisaris di SB.
Dengan demikian transaksi merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam Peraturan No.
42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu.
Sehubungan dengan hal terserbut Perseroan telah melaksanakan untuk :
- Menunjuk KJPP Edi, Andesta & Rekan (”KJPP Andesta”) untuk melakukan penilaian kewajaran
transaksi sewa Tanah dan Lot Parkir yang dilaksanakan antara SB dengan JDI
- Melakukan keterbukaan informasi ini yang dilakukan paling lambat 2 (dua) hari kerja setelah
penandatangan perjanian perubahan dan perpanjangan perjanjian sewa Tanah dan Lot Parkir.
7
Page 8
INFORMASI TENTANG TRANSAKSI AFILIASI
Latar Belakang Transaksi
SB saat ini adalah pemilik bangunan perkantoran yang dikenal sebagai Menara Cakrawala yang
didirikan di atas tanah seluas +4.760 m² milik JDI yang dikenal sebagai Jalan M. H. Thamrin No. 9
Jakarta Pusat berdasarkan perjanjian sewa antara SB dan JDI, dimana dalam perjanjian sewa menyewa
telah dinyatakan bahwa bilamana habis masa sewa maka JDI berkewajiban untuk membeli Menara
Cakrawala dengan memperhatikan opsi bagi SB untuk memperpanjang masa sewanya.
Alasan, Manfaat Transaksi
1. Transaksi perpanjangan perjanjian sewa Tanah ini merupakan opsi bagi SB untuk tetap dapat
mengelola bangunan Gedung Menara Cakrawala, yang saat ini menjadi sumber pendapatan
bagi SB;
2. Ketersediaan lot parkir dapat memberikan peluang kenaikan tingkat hunian Menara Cakrawala,
yang menjadi sumber pendapatan SB;
Penjelasan, Pertimbangan dan Alasan dilakukannya Transaksi tersebut dibandingkan dengan
apabila dilakukan Transaksi lain sejenis yang tidak dilakukan dengan Pihak Terafiliasi.
JDI adalah pemilik Tanah dimana di atasnya berdiri gedung perkantoran Menara Cakrawala yang
merupakan bangunan milik SB dan dioperasikan oleh SB dan JDI selaku pemilik Lot Parkir yang saat ini
digunakan sebagai pendukung opersional gedung perkantoran Menara Cakarawala yang dioperasikan
oleh SB. Pelaksanaan sewa Tanah telah dilaksanakan sejak tahun 1974, dimana SB memiliki Opsi untuk
memperpanjang masa sewa, dan bilamana SB melakukan pengakhiran masa sewa maka JDI
berkewajiban untuk membeli bangunan perkantoran Menara Cakrawala yang dimiliki SB yang
didirikan di atas tanah JDI tersebut.
Saat ini operasional Menara Cakrawala memberikan kontribusi pendapatan yang positif, dengan
demikian SB bermaksud untuk mengoperasikan gedung perkantoran tersebut. Kondisi perpanjangan
dan perubahan perjanjian sewa ini hanya dimungkinkan dilaksanakan mengingat JDI merupakan
pemegang saham utama Perseroan dimana SB merupakan entitas anak Perseroan yang laporan
keuangannya dikonsolidasikan.
RINGKASAN PENILAIAN KEWAJARAAN RENCANA TRANSAKSI
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Andesta yang memilki ijin usaha dari Kementerian Keuangan No.
2.09.0053 tanggal 15 Juli 2009 dan terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa
Keuangan dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal Nomor KEP-880/KS.13/2026,
telah ditunjuk oleh Perseroan sebagai penilai independen sebagaimana perjanjian Pekerjaan Jasa No
091/P-Andesta/II/2026 tertanggal 18 Februari 2026 untuk memberikan pendapat yang obyektif
mengenai Nilai Sewa Pasar Tanah dan Lot Parkir serta memberikan pendapat kewajaran atas Rencana
Transaksi perubahan dan perpanjangan sewa menyewa tanah dan lot parkir.
8
Page 9
Ringkasan Laporan Penilaian Sewa Pasar Tanah dan Lot Parkir, berdasarkan Laporan No.
00280/2.0053-00/PI/05/0506/1/VI/2026 tanggal 19 Juni 2026.
Identifikasi Objek Penilaian
Properti dalam penilaian ini adalah tanah seluas ± 4.760 m² yang di atasnya berdiri bangunan yang
dikenal sebagai “Menara Cakrawala” dan 182 Lot Parkir mobil berada di area Menara Cakrawala,
Djakarta Theater dan gedung parkir. Seluruh obyek penilaian tersebut terletak di Jalan M.H. Thamrin
Kav. 9, Kelurahan Kebon Sirih, Kecamatan Menteng, Kotamadya Jakarta Pusat, Propinsi DKI Jakarta
(selanjutnya disebut sebagai Obyek Penilaian / Properti).
Maksud dan Tujuan Penilaian
Berdasarkan infomasi yang diberikan kepada kami, bahwa tujuan dari penilaian ini adalah untuk
memberikan pendapat yang objektif mengenai Nilai Sewa Pasar Tanah dan Lot Parkir, yang akan
dipergunakan untuk Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Perubahan dan Perpanjangan Jangka
Waktu Atas Sewa Tanah dan Lot Parkir oleh Perseroan.
Pendekatan Penilaian Yang Digunakan
Dengan mempertimbangkan pendekatan-pendekatan yang lazim diterapkan dalam penilaian sewa
pasar tanah dan lot parkir, setelah melakukan analisa terhadap data-data, informasi yang diterima
serta setelah melakukan inspeksi lokasi, maka penilai berpendapat bahwa pendekatan penilaian yang
paling tepat dilakukan adalah Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Pasar.
Asumsi dan Kondisi Pembatas
Penilai berasumsi bahwa objek penilaian tersebut di bawah kepemilikan yang sah dan benar, bebas
dari sengketa, penyitaan, penggadaian dan penjaminan serta tidak dilarang untuk dipindahtangankan
terkecuali dalam keadaan luar biasa, seperti: Pemerintah mengambilalihnya dengan alasan demi
kepentingan dan keselamatan umum, melakukan pembayaran pajak, maupun tidak adanya ahli waris
yang sah. Dan melaksanakan penilaian berdasarkan Standar Penilaian Indonesia yang berlaku dan
tanggung jawab kebenaran data-data antara lain yang menyangkut laporan keuangan internal
maupun audited berada pada manajemen pemberi data perusahaan yang bersangkutan.
Kesimpulan Penilaian
Sepanjang pengetahuan kami, dengan ini dinyatakan bahwa segala pernyataan yang ada dalam
laporan adalah sesuai fakta dan benar adanya. Demikian pula dinyatakan bahwa baik penugasan
maupun besarnya imbalan jasa yang diterima tidak mempengaruhi nilai yang dilaporkan, dan sebagai
kesimpulan kami berpendapat bahwa “Nilai Sewa Pasar Obyek Penilaian” pertanggal 31 Desember
2025 adalah :
Nilai Sewa Pasar Tanah seluas ± 4.760 m²
Rp. 7.321.610.000,-,- / tahun
9
Page 10
Nilai Sewa Pasar 182 Lot Parkir Mobil
Rp. 1.838.200.000,-/ tahun
Ringkasan Laporan Pendapat Kewajaran berdasarkan Laporan No. 00290/2.0053-
00/PI/05/0506/1/VI/2026 tanggal 26 Juni 2026.
Status Penilai
Penugasan dilaksanakan oleh Ir. Edi Andesta, MAPPI (Cert.) sebagai Pemimpin Rekan, KJPP Andesta,
bertindak sebagai Penilai Publik dengan Kualifikasi Properti dan Bisnis sesuai izin No. PB-1.09.00095,
terdaftar pada Kementerian Keuangan Republik Indonesia dan merupakan anggota Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia, melakukan penugasan penilaian secara independen dan objektif, tidak
mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek maupun objek penilaian, Penilai memiliki
kompetensi dalam melakukan opini pendapat kewajaran.
Objek Pendapat Kewajaran
Objek Pendapat Kewajaran adalah Rencana Transaksi, berupa tanah seluas ± 4.760 m², dan 182 lot
parkir kendaraan, terletak di Jalan M.H. Thamrin No. 9, Kelurahan Kebon Sirih, Kecamatan Menteng,
Kota Administrasi Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta.
Tanggal Pendapat Kewajaran
Analisis Pendapat Kewajaran dilaksanakan per tanggal 31 Desember 2025, parameter dan laporan
keuangan yang digunakan dalam analisis menggunakan data per 31 Desember 2025.
Maksud dan Tujuan Pendapat Kewajaran
Maksud dan Tujuan Laporan Pendapat Kewajaran adalah untuk memberikan opini atas kewajaran
Rencana Transaksi perubahan dan perpanjangan sewa menyewa tanah dan lot parkir, yang akan
dipergunakan untuk kepentingan publik sehubungan Aksi Korporasi yang akan dilakukan oleh JSI
melalui anak perusahaannya yakni SB dengan JDI.
Ruang Lingkup
Sehubungan dengan Peraturan No. 35/POJK.04/2020, berkaitan dengan penunjukan KJPP Andesta,
untuk memberikan Pendapat Kewajaran (“Fainess Opinion”) atas Rencana Transaksi, maka ruang
lingkup dari penugasan profesional meliputi:
a. Nilai dari obyek yang ditransaksikan
b. Dampak keuangan dari transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang saham.
c. Pertimbangan bisnis yang digunakan oleh manajemen terkait dengan Rencana Transaksi yang
akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang saham.
Asumsi-asumsi yang Digunakan dalam Analisis Kewajaran
a. Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
10
Page 11
b. KJPP Andesta telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
Pendapat Kewajaran, namun tidak melakukan penelitian terhadap keabsahan dokumen-dokumen
yang terkait, oleh karenanya Kami tidak menjamin kebenaran atau keabsahannya.
c. KJPP Andesta menggunakan data dan informasi yang diperoleh, berasal dari sumber yang dapat
dipercaya keakuratannya.
d. KJPP Andesta menggunakan proyeksi keuangan yang disampaikan manajemen Perseroan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen Perseroan dengan
kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty) dan bertanggung jawab atas kewajaran proyeksi
keuangan dan kesimpulan nilai akhir.
e. Hasil analisis yang dilakukan menghasilkan Laporan Penilaian Usaha yang terbuka untuk publik,
kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional
Perseroan.
Pendekatan dan Prosedur yang Digunakan
Dalam melakukan kewajaran Rencana Transaksi, KJPP Andesta, telah melakukan analisis sebagai
berikut:
a. Analisis Rencana Transaksi
Analisis yang dilakukan adalah sebagai berikut:
1) Analisis identifikasi pihak-pihak yang bertransaksi.
2) Analisis hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi.
3) Analisis perjanjian dan persyaratan yang disepakati dalam Rencana Transaksi.
4) Analisis penilaian atas risiko dan manfaat dari Rencana Transaksi.
b. Analisis Pendapat Kewajaran
Analisis yang dilakukan adalah sebagai berikut:
1) Analisis Rencana Transaksi.
2) Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Rencana Transaksi.
3) Analisis Atas Kewajaran Rencana Transaksi.
4) Analisis Atas Faktor-Faktor Yang Relevan.
c. Penjelasan dan Alasan
Mengungkapkan penjelasan dan alasan yang cukup mengenai hal-hal sebagai berikut:
1) Ketidakpastian rencana pembiayaan dalam Rencana Transaksi.
2) Ketidakpastian nilai tukar mata uang.
3) Ketidakpastian risiko pasar.
4) Faktor lain yang berpengaruh.
d. Batas Atas dan Batas Bawah Pada Kisaran Nilai
Analisis kewajaran Rencana Transaksi dengan membandingkan antara harga jual beli dengan nilai
pasar dari hasil penilaian. Apabila harga jual beli berada pada batas atas dan batas bawah pada
11
Page 12
kisaran nilai, tidak melebihi 7,5%, sesuai Peraturan No. 35/POJK.04/2020, maka Rencana
Transaksi tersebut dikategorikan wajar.
Analisis Kewajaran Pendapat Kewajaran
Analisis kewajaran Rencana Transaksi, dengan membandingkan antara harga jual beli dengan nilai
pasar dari hasil penilaian. Apabila harga jual beli berada pada batas atas dan batas bawah pada kisaran
nilai, tidak melebihi 7,5% sesuai Peraturan No. 35/POJK.04/2020, maka Rencana Transaksi tersebut
dikategorikan wajar dan tidak merugikan Perseroan atau pemegang sahamnya.
a. Perbandingan Antara Rencana Transaksi dengan Hasil Penilaian Atas Rencana Transaksi
Analisis mengenai kewajaran Rencana Transaksi perubahan dan perpanjangan sewa menyewa
tanah dan lot parkir kendaraan, dapat diuraikan sebagai berikut:
1) Berdasarkan Akta Perpanjangan Perjanjian Sewa Menyewa antara SB – JDI : 128 tertanggal
25 Juni 2026, dibuat di hadapan Mala Mukti, S.H., LL. M. Notaris di Jakarta mengenai harga
sewa tanah seluas ± 4.760 m² dan 182 lot parkir kendaraan berkaitan dengan perubahan dan
perpanjangan sewa menyewa antara SB dan JDI, harga yang disepakati untuk sewa tanah dan
lot parkir kendaraan adalah:
a) Nilai Rencana Transaksi sewa tanah seluas 4.760 m² adalah Rp. 7.000.000.000,- (tujuh
miliar Rupiah).
b) Nilai Rencana Transaksi sewa 182 lot parkir kendaraan adalah Rp. 1.750.000.000,- (satu
miliar tujuh ratus lima puluh juta Rupiah).
Dengan demikian total Nilai Rencana Transaksi adalah Rp. 8.750.000.000,- (delapan miliar
tujuh ratus lima puluh juta Rupiah) per tahun.
2) Berdasarkan laporan penilaian Sewa Pasar tanah dan lot parkir kendaraan yang dikeluarkan
oleh KJPP Andesta, No.00280/2.0053-00/PI/05/0506/1/VI/2026, tanggal 19 Juni 2026,
kesimpulan Nilai Sewa Pasar adalah:
a) Nilai Sewa Pasar tanah seluas 4.760 m² adalah Rp. 7.321.610.000,- (tujuh miliar tiga ratus
dua puluh satu juta enam ratus sepuluh ribu Rupiah) per tahun.
b) Nilai Sewa Pasar 182 lot parkir kendaraan adalah Rp. 1.838.200.000,- (satu miliar delapan
ratus tiga puluh delapan juta dua ratus ribu Rupiah) per tahun.
Dengan demikian total Nilai Sewa Pasar tanah dan lot parkir kendaraan adalah
Rp. 9.159.810.000,- (sembilan miliar seratus lima puluh sembilan juta delapan ratus sepuluh ribu
Rupiah) per tahun.
Berdasarkan data-data dan kencenderungan dalam sewa-menyewa tanah, diasumsikan untuk 3
tahun kedepan, tidak terjadi kenaikan harga sewa.
b. Analisis untuk Memastikan Bahwa Nilai Rencana Transaksi Memberikan Nilai Tambah
1) Nilai Tambah Bagi Perseroan
Asumsi jika tanah dibeli saat ini maka nilai tanah seluas 4.760 m² adalah
Rp. 587.479.200.000,- dan dengan asumsi jika tanah dan lot parkir kendaraan disewa secara
terus menerus oleh SB maka nilai tanah dan lot parkir kendaraan adalah Rp.167.612.263.000,-
12
Page 13
sehingga SB akan memperoleh keuntungan yang lebih baik, jika tanah dan lot parkir
kendaraan disewa secara terus menerus dibandingkan jika tanah dibeli saat ini.
2) Proforma Sebelum dan Sesudah Rencana Transaksi
Berdasarkan analisis proforma laporan keuangan SB sebelum dan sesudah Rencana Transaksi,
dapat disimpulkan sebagai berikut :
a) Dari akun kas dan setara kas akan berkurang sebesar Rp. 8.750.000.000,-
b) Dari akun biaya dibayar dimuka akan bertambah Rp. 8.750.000.000,-
Dengan demikian tidak terlihat perubahan atas posisi laporan keuangan dibandingkan sebelum
Rencana Transaksi.
c. Batas Atas dan Batas Bawah Pada Kisaran Nilai
Rencana Transaksi perubahan dan perpanjangan sewa menyewa tanah dan lot parkir kendaraan
antara SB dengan JDI, lebih rendah 4,47% dibandingkan dengan Nilai Sewa Pasar hasil penilaian
oleh KJPP Andesta, diuraikan pada tabel berikut:
Deskripsi Nilai (Rp.)
Batas Atas 9.846.795.750
Nilai Sewa Pasar 9.159.810.000
Batas Bawah 8.472.824.250
Nilai Transaksi 8.750.000.000
Selisih Nilai Rencana Transaksi dengan Nilai Sewa Pasar 4,47%
Analisis Kewajaran Pendapat Kewajaran
Berdasarkan analisis kewajaran atas Rencana Transaksi atau “Transaksi” ini sebagaimana diuraikan
diatas, dengan melihat alasan-alasan, manfaat, risiko dan analisis kewajaran Rencana Transaksi, KJPP
Andesta berpendapat bahwa harga Rencana Transaksi sudah tepat, dan dengan memperhatikan
analisis diatas, Kami menyimpulkan bahwa secara keseluruhan Rencana Transaksi tersebut adalah
“Transaksi Wajar”.
PERNYATAAN DEWAN KOMISARIS DAN DIREKSI
Sehubungan dengan pelaksanaan Perubahan dan Perpanjangan Sewa Tanah dan Lot Parkir yang
dilaksanakan oleh SB dengan ini Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan menyatakan bahwa
1. Semua informasi material telah diungkapkan dan informasi tersebut di atas tidak
menyesatkan.
2. Transaksi tidak mengandung benturan kepentingan sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan 42/POJK.04/2020.
13
Page 14
INFORMASI TAMBAHAN
Untuk Informasi lebih lanjut mengenai hal-hal tersebut di atas dapat menghubungi Perseroan pada
jam-jam kerja dengan alamat :
Corporate Secretary
PT Jakarta Setiabudi Internasional Tbk
Gedung Setiabudi 2, Lantai 3A
Jalan H.R. Rasuna Said Kav. 62, Jakarta 12920.
Telp. (021) 522 0568 (Hunting), Fax. (021) 522 8649
Email: corp_sec@jsi.co.id
www.jsi.co.id
14
Names mentioned 56 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
SETIABUDI INTERNASIONAL Tbk.
p.1 ×4
unresolved
person
H. Thamrin
p.1 ×7
unresolved
person
Imas Fatimah
p.2
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.2
unresolved
person
Mala Mukti
p.2 ×5
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor AHU-
p.2
unresolved
org
Kementerian Hukum Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-
p.2
unresolved
org
PT Belitung Resor
p.2
unresolved
org
PT Puri Prima
p.2
unresolved
org
PT Hotel Cikini
p.2
unresolved
org
PT Permata Hijau
p.2
unresolved
org
PT Metropolitan
p.2
unresolved
org
PT Skyline Building
p.2 ×4
unresolved
org
PT Antilope Madju
p.2
unresolved
org
PT Wynncor Bali
p.2
unresolved
org
PT Medan Raya
p.2 ×2
unresolved
—
Selaras
p.3
unresolved
org
PT Bangun Hotel
p.3 ×3
unresolved
org
PT Hotel Kemang
p.3
unresolved
org
Realty
p.3 ×2
unresolved
org
PT Hotel Yogya
p.3
unresolved
org
PT Copylas
p.3 ×2
unresolved
org
PT Antilope
p.3 ×3
unresolved
org
PT Darsana Tempa
p.3
unresolved
org
Internasional
p.3 ×2
unresolved
org
PT Natuna Resor
p.3
unresolved
org
Perkasa
p.3
unresolved
org
PT Datindo Entrycom
p.3
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.4 ×2
unresolved
org
PT Jan Darmadi Invstindo
p.5
unresolved
person
Kartini Muljadi
· Notaris
p.6
unresolved
org
Andesta & Rekan
p.7
unresolved
org
KJPP Andesta
p.7 ×10
unresolved
org
Kementerian Keuangan
p.8
unresolved
—
Pembat
· Penilai
p.9
unresolved
person
Ir. Edi Andesta
p.10 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.10
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
2444 ms
12 Sep 2026 22:00
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '8750000000'}