Back to announcement
20250307_UANG_Perubahan dan//atau Tambahan Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_31867582_lamp8.pdf
Asset transaction Needs review UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 52
Page 1
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN ATAS
RENCANA TRANSAKSI UANG MUKA INVESTASI
L APORAN K AJIAN
MODAL DAN PENINGKATAN MODAL PT VASAMTY
P ERHITUNGAN A LAND
TASSAWANGAN
J ANGKA MELALUI KONVERSI
W AKTU UANG J UMLAH
D AN
MUKA INVESTASI MODAL
K ONTRIBUSI A TAS K ERJASAMA P EMANFAATAN A SET
P EMERINTAH P ROVINSI untuk keperluan
G ORONTALO G UBERNUR
PT PAKUAN TBK.
D ENGAN B ENTUK BGS (B ANGUNAN G UNA S ERAH )
Jl. Raya Muchtar RT 002 / RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Jawa Barat
Page 2
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Bogor, 26 Februari 2025
No. Laporan : 00218/2.0109-05/BS/10/0069/1/II/2025
Kepada Yth,
PT Pakuan Tbk.
Jl. Raya Muchtar RT 002 / RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Jawa Barat
Perihal : Revisi Laporan Pendapat Kewajaran Atas Rencana Transaksi Uang Muka
Investasi Modal dan Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan
Melalui Konversi Uang Muka Investasi Modal
Dengan hormat,
Sehubungan dengan tanggapan surat Otoritas Jasa Keuangan kami Kantor Jasa Penilai Publik
Febriman Siregar dan Rekan (“FSR” atau “Penilai” atau “Kami”) yang telah memperoleh Izin
Usaha dengan No. 2.12.0109 yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan Republik
Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No. 1402/KM.1/2012 tertanggal 26
November 2012, dan Izin Pembukaan Kantor Cabang di Bogor yang dikeluarkan oleh
Kementerian Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No.
459/KM.1/2020 tertanggal 17 September 2020 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan
(OJK) berdasarkan Surat No. S-838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019 dengan Surat Tanda
Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (Pendaftaran Ulang) No. STTD.PPB-41/PJ-
1/PM.021/2024 tanggal 31 Juli 2024 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal,
mengeluarkan revisi laporan pendapat kewajaran untuk mengganti laporan nomor
00058/2.0109-05/BS/10/0069/1/I/2025 tanggal 21 Januari 2025 dan 00114/2.0109-
05/BS/10/0069/1/II/2025 tanggal 05 Februari 2025.
1.1. STATUS PENILAI
Penilai adalah Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Febriman Siregar & Rekan (“FSR”) yang
sesuai Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 1402/KM.1/2012 tertanggal 26
November 2012, dan Izin Pembukaan Kantor Cabang di Bogor yang dikeluarkan oleh
Kementerian Keuangan Republik Indonesia melalui Keputusan Menteri Keuangan No.
459/KM.1/2020 tertanggal 17 September 2020 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa
Keuangan (OJK) berdasarkan Surat No. S-838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019
dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (Pendaftaran Ulang) No.
STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024 tanggal 31 Juli 2024.
Kantor Cabang Bogor
Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
Website : www.fsr.co.id
-i-
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk. Bogor (PB) ; Makassar (PS) ; Tangerang Selatan (P)
Page 3
Identifikasi Penilai yang bertanggung jawab pada Laporan Pendapat Kewajaran Atas
Rencana Transaksi Uang Muka Investasi Modal dan Peningkatan Modal PT Vasamty
Land Sawangan Melalui Konversi Uang Muka Investasi Modal (“Rencana Transaksi”)
ini adalah sebagai berikut :
Nama : Ir. Yohn PS. Napitupulu, Msc., MAPPI (Cert.)
Anggota MAPPI : 92 – S- 00252
No. Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
No. Izin Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
No. Register : RMK-2017.00069
Klasifikasi bidang jasa : Penilai Bisnis dan Properti
KJPP FSR/Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan kajian atas obyek Rencana
Transaksi pada perihal dimaksud, dan tidak memiliki benturan kepentingan dengan
subyek atau obyek kajian, sehingga dalam posisi untuk memberikan kajian objektif dan
tidak memihak.
1.2. PEMBERI TUGAS
Nama : PT Pakuan Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
Telepon & Fax : (021) 50100899
Email : info@ptpakuan.com
Website : www.ptpakuan.com
1.3. PENGGUNA LAPORAN
Nama : PT Pakuan Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
Telepon & Fax : (021) 50100899
Email : info@ptpakuan.com
Website : www.ptpakuan.com
1.4. LATAR BELAKANG
Perseroan akan melakukan peningkatan modal pada perusahaan anak Perseroan, yaitu
VLS, melalui konversi Uang Muka Investasi Modal (sebagaimana didefinisikan di bawah
ini) (Uang Muka Investasi Modal dan rencana pengkonversian Uang Muka Investasi
Modal, secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”).
- ii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 4
Sehubungan dengan Rencana Transaksi, pada bulan Mei 2024 masing-masing Perseroan
dan SAI telah melakukan penyetoran Uang Muka Investasi Modal ke dalam VLS
berdasarkan Perjanjian Pemesanan Saham Di Muka tanggal 9 Mei 2024 (“ Advance Share
Subscription Agreement”), sebagaimana dijelaskan pada Bagian 1 Pendahuluan subbab
1.1 Latar Belakang (“Uang Muka Investasi Modal”). Atas Uang Muka Investasi Modal
tersebut, Perseroan dan SAI akan mengkonversinya menjadi setoran modal dalam VLS.
Dengan mengingat bahwa Rencana Transaksi adalah Transaksi Material yang
memerlukan persetujuan RUPS dan juga mengandung Transaksi Afiliasi, maka sesuai
ketentuan POJK No. 17/2020 dan POJK No. 42/2020, Perseroan wajib memperoleh
persetujuan dari para Pemegang Saham Independen dalam RUPS sebagaimana dimaksud
dalam, dan akan diselenggarakan berdasarkan POJK No. 15/2020 yang akan menyetujui
pelaksanaan Rencana Transaksi.
1.5. MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Maksud penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat kewajaran dalam rangka
Rencana Transaksi Uang Muka Investasi Modal Dan Peningkatan Modal PT Vasamty
Land Sawangan Melalui Konversi Uang Muka Investasi Modal yang berhubungan dengan
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“POJK”) No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi
Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.
Laporan Pendapat Kewajaran ini mengacu kepada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
35 Tahun 2020, Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian Indonesia
(“SPI”) 2018.
1.6. DASAR NILAI DAN DEFINISI
Dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value).
DEFINISI DARI NILAI PASAR – POJK 35 2020
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing–masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
1.7. TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian (cut-off date) 30 September 2024.
- iii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 5
1.8. PEMENUHAN STANDAR PENILAIAN
Pedoman laporan pendapat kewajaran ini dilakukan sesuai dengan Peraturan OJK 35
tahun 2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal”
dan SEOJK 17 tahun 2020 tentang “Pedoman Penilaian & Penyajian Laporan Penilaian
Bisnis di Pasar Modal” dan Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian
Indonesia (“SPI”) 2018.
1.9. PENDEKATAN DAN METODE PENDAPAT KEWAJARAN
Dalam menganalisis kewajaran Rencana Transaksi, kami melakukan prosedur analisis
sebagai berikut:
Analisis transaksi;
Analisis kualitatif dan kuantitatif;
Analisis kewajaran transaksi;
Analisis atas faktor-faktor lain yang relevan.
1.10. BATASAN ATAU PENGECUALIAN ATAS TANGGUNG JAWAB KEPADA
PIHAK SELAIN PEMBERI TUGAS
Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selain Pemberi Tugas, kecuali
yang diatur dalam peraturan dan hukum yang berlaku.
1.11. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan pendapat kewajaran ini hanya digunakan untuk laporan pendapat kewajaran atas
Rencana Transaksi, dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan
lainnya dan Laporan ini terbuka untuk Publik.
1.12. ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Dalam penyusunan Laporan Pendapat kewajaran ini menggunakan asumsi dan kondisi
pembatas sebagai berikut:
Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
KJPP FSR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP FSR berasal dari sumber yang dapat
dipercaya keakuratannya.
KJPP FSR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan
kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty).
- iv -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 6
KJPP FSR bertanggung jawab atas atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
KJPP FSR menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik,
kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan.
KJPP FSR bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan Kesimpulan
Pendapat Kewajaran.
KJPP FSR telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari
pemberi tugas.
1.13. ANALISA PENDAPAT KEWAJARAN
Analisis Transaksi
Berdasarkan riwayat pihak-pihak yang bertransaksi diatas diketahui bahwa ada
hubungan afiliasi antara PT Pakuan Tbk. (“Perseroan”) dengan PT Vasamty Land
Sawangan (“VLS”).
Analisis Kualitatif
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 antara Perseroan
dan Samty Asia Investment Pte., Ltd. (“SAI”) yang sudah ditindaklanjuti dengan
Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 antara Perseroan,
SAI, dan VLS, tidak ada persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang
bertransaksi, sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah wajar.
Analisis Kuantitatif
o Berdasarkan proyeksi keuangan, Perseroan masih mampu menghasilkan
pendapatan yang positif. Dengan demikian Rencana Transaksi yang dilakukan
adalah wajar berdasarkan beberapa indikator dibawah ini:
1. Proforma pendapatan Perseroan secara kumulatif dalam periode proyeksi
2024 - 2028 dengan melakukan Rencana Transaksi adalah sebesar Rp
4.098.403.037.532.
2. Proforma laba bersih Perseroan secara kumulatif dalam periode proyeksi
2024 - 2028 dengan melakukan Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp 1.661.969.600.448.
-v-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 7
Proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara kumulatif sebelum Rencana
Transaksi:
Keterangan 2024 2025 2026 2027 2028
Pendapatan
356.784.832.337 634.699.591.401 494.318.260.304 195.296.794.398
Perseroan 526.453.014.118
Pendapatan VLS - - 248.065.713.699 758.074.943.261
884.709.888.016
Kumulatif
356.784.832.337 634.699.591.401 742.383.974.003 953.371.737.658 1.411.162.902.134
Pendapatan
Laba Bersih
143.323.516.552 290.591.079.644 270.956.889.795 56.987.948.015
Perseroan 366.125.207.460
Laba Bersih
-4.000.000.000 -26.010.497.034 46.976.662.418 212.420.662.026
VLS 253.258.749.071
Kumulatif
139.323.516.552 264.580.582.610 317.933.552.213 269.408.610.041
Laba Bersih 619.383.956.531
Proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara kumulatif setelah Rencana
Transaksi:
Keterangan 2024 2025 2026 2027 2028
Pendapatan
356.784.832.337 634.699.591.401 494.318.260.304 195.296.794.398 526.453.014.118
Perseroan
Pendapatan VLS - - 248.065.713.699 758.074.943.261 884.709.888.016
Kumulatif
356.784.832.337 634.699.591.401 742.383.974.003 953.371.737.658 1.411.162.902.134
Pendapatan
Laba Bersih
143.323.516.552 290.591.079.644 270.956.889.795 56.987.948.015 366.125.207.460
Perseroan
Laba Bersih VLS -4.000.000.000 -18.676.299.534 61.645.057.418 227.089.057.026 267.927.144.071
Kumulatif
139.323.516.552 271.914.780.110 332.601.947.213 284.077.005.041 634.052.351.531
Laba Bersih
o Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi dan dengan
adanya Rencana Transaksi, diketahui bahwa jika dilakukannya Rencana
Transaksi, Perseroan diperkirakan akan memperoleh laba bersih rata-rata yang
lebih tinggi sebesar Rp 10.267.876.500 per tahun dibanding tidak melakukan
Rencana Transaksi.
Analisis Atas Kewajaran Nilai Transaksi
Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi dengan nilai pasar diketahui
bahwa harga Rencana Transaksi sebesar Rp. 500.000 dan nilai pasar setelah stock split
sebesar Rp 492.005, maka selisih Harga Rencana Transaksi sebesar 1,62% dari Nilai
Pasar dan berada dalam batasan 7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah wajar.
- vi -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 8
1.14. KESIMPULAN
Berdasarkan Analisa kewajaran di atas, maka Penilai berpendapat bahwa Rencana
Transaksi ini adalah WAJAR.
Surat pengantar penilaian ini diikuti oleh Laporan Pendapat kewajaran Terinci (Comprehensive
Style) yang merupakan satu kesatuan yang tak dapat dipisahkan.
Disini kami tegaskan bahwa FSR tidak mengambil keuntungan, baik sekarang maupun di masa
yang akan datang, atas obyek pendapat kewajaran.
Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi stempel perusahaan (corporate seal) dari Kantor Jasa
Penilai Publik FSR.
Hormat kami,
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Partner
MAPPI No. : 92-S-00252
Izin Penilai Publik : PB-1.08.00069
STTD Pasar Modal : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
Register No. : RMK-2017.00069
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis & Penilai Properti
- vii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 9
Laporan ini merupakan revisi dari laporan nomor 00114/2.0109-05/BS/10/0069/1/II/2025
tanggal 5 Februari 2025, dimana kami telah melakukan revisi pada:
1. Melakukan revisi pada halaman surat terkait judul laporan pendapat kewajaran, Status
Penilai, Latar Belakang, Maksud Dan Tujuan Pendapat Kewajaran (hal i-vi)
2. Melakukan revisi pengungkapan pada Latar Belakang (Bagian 1 poin 1.1 hal 1)
3. Melakukan revisi pengungkapan pada Transaksi Afiliasi (Bagian 1 poin 1.2 hal 3)
4. Melakukan revisi pengungkapan pada Transaksi Material (Bagian 1 poin 1.3 hal 4)
5. Melakukan revisi pengungkapan pada Maksud dan Tujuan (Bagian 1 poin 1.7 hal 5)
6. Melakukan revisi pengukapan pada Obyek Penilaian (Bagian 1 poin 1.8 hal 6)
7. Melakukan revisi pengukapan pada Kejadian-Kejadian Penting Setelah Tanggal Efektif
(Subsequent Events) (Bagian 1 poin 1.10 hal 6)
8. Melakukan revisi pengukapan pada Sumber Data (Bagian 1 poin 1.11 hal 7)
9. Melakukan revisi pada Asumsi–Asumsi dan Syarat Pembatas (Bagian 1 poin 1.12 hal
8)
10. Melakukan revisi pada Perjanjian Penting (Bagian 2 poin 2.2.2 hal 11)
11. Melakukan revisi pada Manfaat Rencana Transaksi (Bagian 2 poin 2.2.3.a hal 13)
12. Melakukan revisi pada Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi (Bagian 2 poin 2.3.5 hal
23)
13. Melakukan revisi pada Keuntungan Rencana Transaksi (Bagian 2 poin 2.3.6 hal 24)
14. Melakukan revisi pada Kerugian Rencana Transaksi (Bagian 2 poin 2.3.7 hal 24)
15. Melakukan revisi pada Kesimpulan (Bagian 3 poin 3.1 hal 39)
- viii -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 10
PERNYATAAN PENILAI
KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan ini menyatakan bahwa:
1. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
Pendapat Kewajaran.
2. Penilai tidak memiliki benturan kepentingan dan bersifat independen terhadap obyek yang
dinilai.
3. Bahwa perhitungan dan analisis dalam pemberian pendapat kewajaran telah dilakukan
dengan benar sebagaimana diungkapkan dalam laporan ini.
4. Pendapat Kewajaran ini dilakukan dengan memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 35 tahun 2020 “Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian
Usaha Di Pasar Modal”.
5. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
6. Penilai memiliki pengalaman mengenai jenis usaha yang dinilai.
7. Dalam melakukan pendapat kewajaran ini kami telah berusaha semaksimal mungkin untuk
bertindak secara obyektif dan independen serta tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun
pihak-pihak lain yang terafiliasi dengan perusahaan tersebut.
8. Penilai bertanggung jawab atas laporan pendapat kewajaran ini.
9. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
10. Lingkup pekerjaan dan data yang di analisa telah diungkapkan.
11. Kesimpulan pendapat kewajaran telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
12. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat
dipertanggungjawabkan.
13. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Pendapat kewajaran dan opini atas Laporan
Pendapat Kewajaran.
14. Besaran imbalan jasa penilai tidak tergantung pada hasil pendapat kewajaran.
- ix -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 11
Selanjutnya KJPP Febriman Siregar dan Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yang kami
libatkan dalam penugasan ini adalah Penilai Profesional yang kompeten dan memiliki keahlian
penilaian yang baik.
Team Leader / Penilai : Rekan (Partner) yang merupakan Penilai Publik, professional yang
telah memiliki pengalaman lebih dari 5 (lima) tahun sebagai Penilai,
dalam penugasan Penilai bertindak sebagai Pimpinan (Team Leader)
dan bertanggung jawab secara penuh atas pelaksanaan pekerjaan
penilaian mulai dari penerimaan penugasan sampai kepada
penyampaian laporan termasuk hasil penilaiannya dan berkewajiban
menandatangani Laporan Penilaian.
Asisten Penilai : Merupakan profesional yang memiliki keahlian dibidangnya sesuai
dengan latar belakang pendidikan dan pengalaman. Asisten Penilai
memiliki tugas membantu Penilai dalam pengumpulan data, entri
data dan kompilasi data serta membantu dalam penyusunan laporan
penilaian.
-x-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 12
No Nama Tanda Tangan
1. Penanggung Jawab
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc. MAPPI (Cert.) -------------------------
Partner
No. MAPPI : 92-S-00252
No. Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00069
No. Ijin Bapepam-LK : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis Dan Properti
Register : RMK-2017.00069
2. Reviuer
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp. -------------------------
No. MAPPI : 11-T-03266
Register : RMK-2017.00838
No. Ijin Penilai Publik
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Bisnis Dan Properti
3. Penilai
Yaumil Husna Khair, S.Si., M.M -------------------------
No. MAPPI : 11-P-03270
- xi -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 13
BAGIAN - 1
PENDAHULUAN
1. 1. Latar Belakang
PT Pakuan Tbk., yang selanjutnya disebut (“Perseroan”) adalah perusahaan yang
bergerak dalam bidang pengembangan properti yang berlokasi di Jalan Raya Muchtar
RT 002 RW 007, Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok.
Perseroan dan Samty Asia Investments PTE. LTD (“SAI”) bersepakat mendirikan
perusahaan dalam bentuk perseroan terbatas di Indonesia dengan nama PT Vasamty
Land Sawangan (“VLS”) pada tanggal 27 Maret 2024. VLS didirikan dengan Akta
Pendirian No. 10 tertanggal 3 April 2024 oleh notaris Ungke Mulawanti SH., M.Kn
yang berkedudukan di Kabupaten Bekasi Jawa Barat dan telah mendapatkan
pengesahan dari MENKUMHAM Nomor AHU-0026791.AH.01.01.TAHUN 2024
tertanggal 12 April 2024.
SAI berencana melakukan investasi dan pengembangan diatas lahan seluas 55.025m2
yang dimiliki oleh Perseroan. Perseroan dan SAI membentuk perusahan patungan
dengan nama VLS pada tanggal 3 April 2024 dengan modal dasar & modal disetor
penuh sebesar Rp 10.000.000.000,- (sepuluh milyar rupiah) dimana Perseroan memiliki
51% (lima puluh satu persen) dan SAI memiliki 49% (empat puluh sembilan persen)
dengan persyaratan utama sebagai berikut:
Semua biaya dan pengeluaran sehubungan dengan pendirian Perusahaan akan
ditanggung oleh Perseroan dan SAI sesuai dengan proporsi kepemilikan saham
Perseroan dan SAI sepakat meningkatkan Modal Dasar Saham dan Modal
Disetor menjadi sebesar Rp437.650.000.000 dengan komposisi:
Pemegang Jumlah Persentase
Kelas Saham Nilai Saham
Saham Saham Modal Saham
Perseroan Saham Biasa 446.403 223.201.500.000 51%
SAI Saham Biasa 428.897 214.448.500.000 49%
Jumlah 875.300 437.650.000.000 100%
Sebagai pelaksanaan dari rencana peningkatan modal tersebut, Perseroan, SAI, dan
VLS menandatangani Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 dengan
rincian perjanjian sebagai berikut:
Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka yang
dilakukan oleh para pemegang saham kepada VLS sebagai pembayaran di muka
untuk penerbitan saham oleh VLS, yang seluruhnya akan diambil oleh para
pemegang saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham dengan jumlah
sebesar Rp427.650.000.000.
Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung
-1-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 14
pada keputusan Rapat Umum Pemegang Saham VLS yang diadakan untuk
menyetujui pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan sirkular
pemegang saham.
Jika Saham VLS tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai masa
berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak
untuk menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai dengan
jumlah yang disetor oleh para pemegang saham.
Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025.
Bersamaan dengan penandatanganan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9
Mei 2024, Perseroan dan SAI telah melakukan melakukan penyetoran Uang Muka
Investasi Modal pada 15 dan 16 Mei 2024 masing - masing sebesar:
Rincian Jumlah Pihak Periode
Transaksi Penyetoran Uang
Muka
Uang Muka Rp209.548.500.000 Samty Asia 15 Mei 2024
Investasi Modal Investment Pte.,
Ltd
Uang Muka Rp218.101.500.000 PT Pakuan Tbk. 15-16 Mei 2024
Investasi Modal
Total Rp427.650.000.000
dan dicatat sebagai penerimaan utang lain – lain (dipertegas pada Catatan Atas Laporan
Keuangan nomor 10 dan 11). Transaksi penyetoran Uang Muka Investasi Modal
merupakan Transaksi Afiliasi dan Transaksi Material sebagaimana diatur dalam POJK
No. 42/2020 dan POJK No. 17/2020 karena dilakukan oleh Perseroan dengan VLS
yang merupakan anak perusahaan Perseroan dan nilainya melebihi 50% dari ekuitas
Perseroan.
Atas Uang Muka Investasi Modal tersebut, Perseroan dan SAI akan mengkonversinya
menjadi setoran modal dalam VLS.
Pada tanggal 17 Januari 2025, VLS melakukan perubahan anggaran dasar Perseroan
dengan melakukan stock split sehingga yaitu modal ditempatkan VLS menjadi:
Nilai Nominal
Pemegang Saham Kelas Saham Jumlah Saham Nilai Nominal
per Saham
Pakuan Saham Biasa 10.200 Rp.5.100.000.000 Rp.500.000
SAI Saham Biasa 9.800 Rp.4.900.000.000 Rp.500.000
Jumlah 20.000 Rp.10.000.000.000 Rp.500.000
Perseroan berencana untuk melakukan peningkatan modal VLS melalui konversi Uang
Muka yang telah diberikan kepada VLS sebelumnya sesuai dengan kesepakatan
sebanyak 436.203 lembar dengan nilai perlembar sesuai nilai nominal saham VLS
Rp 500.000,- / lembar saham atau setara dengan Rp218.101.500.000 selanjutnya dalam
-2-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 15
laporan ini, bersama – sama dengan transaksi Uang Muka Investasi Modal merupakan
Rencana Transaksi.
Rencana Transaksi Uang Muka Investasi Modal dan Peningkatan Modal Pada VLS
Melalui Konversi Uang Muka Investasi Modal merupakan salah satu kegiatan yang
dilakukan untuk memenuhi kesepakatan di dalam Uang Muka Investasi Modal sesuai
dengan kesepakatan Perjanjian Pembentukan JV (VLS) tertanggal 27 Maret 2024 yang
dilanjutkan dengan Advance Share Subscription Agreement.
Rencana Transaksi ini merupakan suatu transaksi afiliasi dan material sebagaimana
diatur dalam POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi Dan Transaksi
Benturan Kepentingan dan POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material
Dan Perubahan Kegiatan Usaha yang akan dimintakan persetujuannya melalui RUPS
Perseroan. Direksi menyatakan bahwa Rencana Transaksi ini tidak mengandung
benturan kepentingan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 42/POJK.04/2020.
1. 2. Transaksi Afiliasi
Berdasarkan POJK No. 42/POJK.04/2020 , Transaksi Afiliasi adalah setiap aktivitas
dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali
dengan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota dewan
komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali, termasuk setiap aktivitas dan/atau
transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali untuk
kepentingan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi, anggota
dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali. Sedangkan Benturan
Kepentingan adalah perbedaan antara kepentingan ekonomis Perusahaan dengan
kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi, Anggota Dewan Komisaris, atau
pemegang saham utama yang dapat merugikan Perusahaan dimaksud.
VLS merupakan anak usaha Perseroan yang 51% sahamnya dimiliki oleh Perseroan.
Selain itu, terdapat kesamaan hubungan pengurusan antara Perseroan dan VLS sebagai
berikut:
Nama Jabatan
Perseroan VLS
Erick Wihardja Direktur Utama Direktur Utama
Sebagai informasi, tidak terdapat hubungan Afiliasi antara Perseroan dan SAI.
Berdasarkan keterangan dari manajemen Perseroan bahwa Perseroan merupakan
pemegang saham VLS dengan kepemilikan 51% saham dan tidak adanya benturan
kepentingan, maka Rencana Transaksi ini merupakan transaksi afiliasi sebagaimana
didefinisikan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
-3-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 16
Berdasarkan sumber data yang digunakan dan keterangan dari manajemen Perseroan
bahwa:
1. Perseroan merupakan pemegang saham VLS dengan kepemilikan 51% saham,
maka, Rencana Transaksi ini merupakan transaksi afiliasi sebagaimana didefinisikan
dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi
Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
2. Sesuai dengan Bab 1 Pasal 1 Ayat (4) POJK 42/2020, yang dimaksud dengan
benturan kepentingan adalah
“Benturan kepentingan adalah perbedaan antara kepentingan ekonomis
perusahaan terbuka dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota direksi, anggota
dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali yang dapat merugikan
perusahaan terbuka dimaksud.”
Dalam hal ini, tidak terdapat benturan kepentingan dalam Rencana Transaksi
Perseroan, karena Perseroan akan mendapatkan tambahan laba bersih per tahun
bagi Perseroan secara rata-rata (dalam periode 5 tahun) sebesar
Rp 10.267.876.500,- dari Rencana Transaksi, sehingga walaupun Rencana
Transaksi merupakan transaksi afiliasi, tidak terdapat benturan kepentingan yang
dapat merugikan Perseroan sebagai perusahaan terbuka.”
1. 3. Transaksi Material
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 17/POJK.04/2020
tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama, dimana nilai
transaksi dengan nilai 20% (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan Publik
dikategorikan sebagai Transaksi Material.
Berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024, Perseroan
berencana melakukan peningkatan modal melalui konversi Uang Muka Investasi Modal
sesuai dengan Rencana Transaksi dengan penerbitan saham VLS sebanyak 436.203
lembar dengan nilai nominal Rp.500.000,- / lembar saham atau setara dengan
Rp218.101.500.000,- atau 70,12% dari ekuitas Perseroan; dan berdasarkan laporan
keuangan konsolidasian interim PT Pakuan Tbk. dan Entitas Anak per 30 September
2024 oleh Kantor Akuntan Publik Suharli, Sugiharto & Rekan, No. Laporan :
00420/2.1315/AU.1/03/1017-1/1/XII/2024 tanggal 23 Desember 2024 dengan opini
wajar dalam semua hal yang material, Akuntan Publik Riki Afrianof, CPA, nilai ekuitas
Perseroan adalah sebesar Rp311.041.779.626,-, sehingga Rencana Transaksi merupakan
Transaksi Material.
-4-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 17
1. 4. Ruang Lingkup
Pendapat kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Transaksi yang akan
dilaksanakan dan tidak dapat dipergunakan untuk kepentingan lain. Pendapat kewajaran
ini juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi persetujuan atau tidak
menyetujui Rencana Transaksi atau mengambil tindakan tertentu Transaksi tersebut.
Pihak ketiga yang ditunjuk untuk memberikan Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi
adalah KJPP Febriman Siregar & Rekan (FSR) yang diharapkan dapat melakukan
kajian secara obyektif dan independen, sesuai dengan Surat Perintah Kerja (SPK)
Nomor : 1049A/PNW/FO-BGR-FSR/XI/2024, tanggal 28 November 2024.
1. 5. Identitas Pemberi Tugas
Berikut adalah identitas pemberi tugas:
Nama : PT Pakuan Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
Telepon & Fax : (021) 50100899
Email : info@ptpakuan.com
Website : www.ptpakuan.com
1. 6. Pengguna Laporan
Berikut adalah identitas pengguna laporan:
Nama : PT Pakuan Tbk.
Bidang Usaha : Real Estat
Alamat Kantor : Jl. Raya Muchtar RT 002/RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
Telepon & Fax : (021) 50100899
Email : info@ptpakuan.com
Website : www.ptpakuan.com
1. 7. Maksud dan Tujuan
Laporan Pendapat Kewajaran ini bertujuan untuk mengkaji kewajaran atas Rencana
Transaksi Uang Muka Investasi Modal dan Peningkatan Modal PT Vasamty Land
Sawangan Melalui Konversi Uang Muka Investasi Modal sehubungan dengan
pemenuhan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan dan Peraturan Otoritas Jasa
-5-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 18
Keuangan No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan
Usaha Utama.
Laporan Pendapat Kewajaran ini mengacu kepada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 35 Tahun 2020, Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian
Indonesia (“SPI”) 2018.
1. 8. Obyek Penilaian
Obyek penilaian adalah Rencana Transaksi, yaitu Uang Muka Investasi Modal dan
Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Melalui Konversi Uang Muka
Investasi Modal sejumlah Rp. 218.101.500.000 setara dengan Rp 500.000 / saham untuk
436.203 saham baru.
Nilai Pasar PT Vasamty Land Sawangan adalah sebesar Rp. 9.840.098.000. Jika
dihubungkan dengan jumlah saham beredar PT Vasamty Land Sawangan maka Nilai
Pasar PT Vasamty Land Sawangan per saham adalah sebesar Rp. 492.005.
1. 9. Tanggal Penilaian (Cut Off Date)
Analisis kewajaran dilaksanakan menggunakan parameter dan laporan keuangan interim
VLS per tanggal 30 September 2024 dan laporan keuangan konsolidasian interim PT
Pakuan Tbk. dan Entitas Anak per tanggal 30 September 2024.
1. 10. Kejadian-Kejadian Penting Setelah Tanggal Efektif (Subsequent Events)
Berdasarkan informasi yang kami terima dan penelaahan dokumen terdapat kejadian
penting setelah tanggal efektif dari tanggal penilaian (30 September 2024) hingga tanggal
laporan pendapat kewajaran ini diterbitkan, VLS telah melaksanakan stock split pada
tanggal 17 Januari 2025 berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham
No. 27 yang dibuat dihadapan notaris Ungke Mulawanti, SH, MKn, notaris di Jakarta
Timur. Berikut adalah perbandingan komposisi pemegang saham, nilai nominal, dan
lembar saham sebelum dan sesudah stock split:
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal / Lembar Nominal /
Nilai Saham Nilai Saham
Saham saham Saham saham
Pakuan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
Transaksi stock split hanya merubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham secara
proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS, sehingga pelaksanaan stock
split tidak mempengaruhi penilaian 100% ekuitas VLS sebagaimana juga dijelaskan
dalam Laporan Penilaian 100% Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan.
-6-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 19
1. 11. Sumber Data
Sebagai Penilai Independen dalam mempersiapkan Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi, kami telah mempelajari, mengacu, dan mempertimbangkan hal-hal sebagai
berikut:
1. Pemberitahuan dari Perseroan tentang Rencana Transaksi.
2. Laporan Keuangan Interim PT Vasamty Land Sawangan untuk periode satu bulan
sejak tanggal 3 April 2024 (Tanggal Pendirian) sampai dengan tanggal 30 April 2024.
3. Laporan Keuangan Interim PT Vasamty Land Sawangan untuk periode enam bulan
sejak tanggal 3 April 2024 (Tanggal Pendirian) sampai dengan tanggal 30 September
2024.
4. Laporan Keuangan Konsolidasian Interim PT Pakuan Tbk. dan Entitas Anak pada
tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Suharli,
Sugiharto & Rekan ditandatangani oleh Riki Afrianof, CPA dengan opini bahwa
laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang material.
5. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 dan 2022 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris dengan opini bahwa laporan tersebut
menyajikan secara wajar dalam semua hal yang material.
6. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 dan 2021 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan
opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
7. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 dan 2020 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan
opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
8. Laporan Keuangan Konsolidasian PT Pakuan Tbk. dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 dan 2019 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan
opini bahwa laporan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
9. Business Plan Perseroan.
10. Surat pernyataan (representasi) manajemen PT Pakuan Tbk. terkait dengan Rencana
Transaksi.
11. Rekening Koran PT Vasamty Land Sawangan periode 1-31 May 2024
12. Wawancara dengan pihak manajemen PT Pakuan Tbk, Ibu Petronella Maytea
Lantio Simamora sebagai Corporate Secretary.
13. Berbagai sumber informasi yang berkaitan dengan kondisi ekonomi, kondisi pasar
dan lainnya, baik berdasarkan media cetak, elektronik dan hasil analisis lain dari
pihak independen yang kami anggap relevan.
-7-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 20
14. Laporan Penilaian 100% Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan yang dikeluarkan
KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan : 00217/2.0109-
05/BS/10/0069/1/II/2025 tertanggal 26 Februari 2025.
1. 12. Asumsi–Asumsi dan Syarat Pembatas
Dalam penyusunan pendapat independen ini, kami menggunakan beberapa asumsi,
antara lain:
1. Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. KJPP FSR telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
3. Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP FSR berasal dari sumber yang
dapat dipercaya keakuratannya.
4. KJPP FSR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty).
5. KJPP FSR bertanggung jawab atas atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
6. KJPP FSR menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik,
kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan.
7. KJPP FSR bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan Kesimpulan
Pendapat Kewajaran.
8. KJPP FSR telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari
pemberi tugas.
-8-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 21
BAGIAN - 2
KAJIAN KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI
2. 1 Metode Analisis Atas Rencana Transaksi
Dalam melakukan evaluasi kewajaran atas Rencana Transaksi, kami melakukan analisis
dengan tahapan-tahapan sebagai berikut:
1. Analisis Rencana Transaksi yang meliputi identifikasi dan hubungan antara pihak-
pihak yang terlibat Rencana Transaksi, analisis perjanjian dan persyaratan dalam
Rencana Transaksi, analisis manfaat dan risiko Rencana Transaksi.
2. Analisis kualitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi riwayat Perseroan dan
kegiatan usaha Perseroan, analisis industri, analisis operasional dan prospek
Perseroan, analisis alasan dilakukannya Rencana Transaksi, keuntungan dan
kerugian Rencana Transaksi.
3. Analisis kuantitatif atas Rencana Transaksi yang meliputi analisis laporan keuangan
historikal Perseroan, analisis rasio keuangan, analisis proyeksi keuangan, analisis
keuangan sebelum dan setelah Rencana Transaksi, dan analisis nilai tambah.
4. Analisis kewajaran Rencana Transaksi.
2. 2 Analisis Rencana Transaksi
2.2.1 Identifikasi Pihak-Pihak Yang Terlibat Rencana Transaksi
Pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi yaitu:
1. PT Pakuan Tbk. (“Perseroan”): Pihak yang akan melakukan Rencana Transaksi.
2. PT Vasamty Land Sawangan (“VLS”): Pihak yang akan menerima peningkatan
modal dengan cara konversi Uang Muka Investasi Modal.
A. PT Pakuan Tbk. (Perseroan)
Struktur Permodalan dan Komposisi Pemegang Saham Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan Interim per 30 September 2024 oleh KAP Suharli,
Sugiharto & Rekan, susunan pemegang saham Perseroan adalah sebagai berikut:
Susunan Pemegang Saham Perseroan
Jumlah Saham Nilai Nominal Komposisi
Pemegang Saham
(Lembar) Saham (%)
PT Sirius Surya Sentosa 732.655.000 73.265.500.000 60,55
PT Bhineka Abadi Investama 114.773.100 11.477.310.000 9,49
Masyarakat (masing-masing < 5%) 362.571.900 36.257.190.000 29,96
Total 1.210.000.000 121.000.000.000 100
-9-
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 22
Susunan Pengurus Perseroan
Berdasarkan Laporan Keuangan Interim per 30 September 2024 oleh KAP Suharli,
Sugiharto & Rekan, susunan pengurus Perseroan adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Independen : Yoshihiro Kobi
Komisaris Independen : Bonny Harry
Wakil Komisaris Utama : Johan Yudhya Santosa
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Wakil Direktur Utama : Aditya Wisnu Wardhana
Direktur : Hum Jiun Tyan
Berdasarkan Akta Notaris No 19, tanggal 17 Januari 2025, susunan pengurus Perseroan
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Independen : Yoshihiro Kobi
Komisaris Independen : Bonny Harry
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Wakil Direktur Utama : Aditya Wisnu Wardhana
B. PT Vasamty Land Sawangan (VLS)
Struktur Permodalan dan Komposisi Pemegang Saham VLS
Penilai berkewajiban menyajikan fakta-fakta yang terjadi sampai dengan periode cut off
date (30 September 2024) dan juga fakta-fakta yang terjadi setelah periode cut off date
sampai dengan tanggal penerbitan laporan (subsequent event), sehingga Penilai menyajikan
komposisi pemegang saham dengan 2 periode, yaitu:
periode cut off date 30 September 2024 (sebelum stock split); dan
periode subsequent event 30 September 2024 – laporan pendapat kewajaran ini
diterbitkan (termasuk peristiwa stock split pada tanggal 17 Januari 2025 yang masuk
dalam periode subsequent event).
- 10 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 23
Susunan pemegang saham VLS sebelum dan sesudah stock split adalah sebagai berikut:
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal / Lembar Nominal /
Nilai Saham Nilai Saham
Saham saham Saham saham
Pakuan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
Transaksi stock split hanya merubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham secara
proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS,
Susunan Pengurus VLS
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 30 September 2024, susunan pengurus VLS
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Agnus Suryadi
Komisaris : Chang Sihao
Dewan Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Direktur : Denny
Direktur : Tetsuro Kawamoto
Berdasarkan Akta Notaris No. 10 tanggal 17 Januari 2025, susunan pengurus VLS
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Agnus Suryadi
Komisaris : Yuki Watanabe
Direksi
Presiden Direktur : Erick Wihadarja
Direktur : Denny
Direktur : Takuro Shikida
Berdasarkan identifikasi pihak-pihak yang bertransaksi diatas, diketahui bahwa terdapat
hubungan afiliasi antara Perseroan dan VLS, yaitu Perseroan selaku pemegang saham
VLS dengan kepemilikan 51% saham dan Direktur Utama Perseroan, yaitu Bapak Erick
Wihardja menjabat sebagai Presiden Direktur di VLS.
2.2.2 Perjanjian Penting
Ringkasan penting terkait Perjanjian Pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 antara
Perseroan dan SAI adalah sebagai berikut:
- 11 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 24
Para Pihak menyepakati dan menyanggupi untuk mendirikan perusahaan dalam
bentuk perseroan terbatas di Indonesia dengan nama “PT Vasamty Land Sawangan”.
Semua biaya dan pengeluaran sehubungan dengan pendirian perusahaan akan
ditanggung oleh Para Pihak sesuai dengan Proporsi Kepemilikan Saham.
Para Pihak sepakat Modal dasar saham: Rp437.650.000.000, masing-masing Saham
senilai Rp500.000 yang terbagi menjadi 875.300 lembar Saham biasa. Dengan rincian
sebagai berikut :
Persentase Modal
Pemegang Saham Kelas Saham Jumlah Saham
Saham
Perseroan Saham Biasa 446.403 51%
SAI Saham Biasa 428.897 49%
Jumlah 875.300 100%
Sebagai pelaksanaan dari rencana peningkatan modal tersebut, Perseroan, SAI, dan VLS
menandatangani Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 dengan rincian
perjanjian sebagai berikut:
Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran modal di muka yang dilakukan
oleh para pemegang saham kepada VLS sebagai pembayaran di muka untuk
penerbitan saham oleh VLS, yang seluruhnya akan diambil oleh para pemegang
saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham dengan jumlah sebesar
Rp427.650.000.000.
Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung pada
keputusan Rapat Umum Pemegang Saham VLS yang diadakan untuk menyetujui
pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan sirkular pemegang
saham.
Jika Saham VLS tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai masa berlaku
yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak untuk menerima
pengembalian uang muka pembelian saham sesuai dengan jumlah yang disetor oleh
para pemegang saham.
Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025
Berdasarkan perjanjian diatas, tidak ada persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-
pihak yang bertransaksi sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah
Wajar.
2.2.3 Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi
Analisis ini dilakukan untuk melihat manfaat yang akan diperoleh dan risiko yang akan
dihadapi dengan dilaksanakannya Rencana Transaksi.
- 12 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 25
a. Manfaat Rencana Transaksi
Bagi Perseroan dan stakeholders, peningkatan modal dari pihak SAI kepada VLS
melalui konversi Uang Muka Investasi Modal, memberikan manfaat antara lain:
Secara laporan keuangan konsolidasi Perseroan, Uang Muka Investasi Modal
yang disetorkan oleh SAI sebesar Rp209.548.500.000 yang tidak dikonversi
menjadi ekuitas akan terus tersaji dalam laporan keuangan konsolidasian
Perseroan sebagai utang lain-lain (liabilitas). Pelaksanaan Rencana Transaksi
akan memberikan struktur permodalan yang lebih sehat dengan menurunnya
rasio Debt to Equity dari Perseroan secara signifikan, dimana utang lain-lain
(liabilitas) dari SAI akan terkonversi menjadi kepentingan non-pengendali
(ekuitas).
Selanjutnya bagi pemegang saham Perseroan, struktur permodalan yang lebih
kuat akan memberikan valuasi yang lebih baik atas nilai saham Perseroan yang
diharapkan kemudian dapat meningkatkan likuiditas perdagangan saham
Perseroan.
Uang Muka Investasi Modal (liabilitas) SAI yang tidak dikonversi menjadi
ekuitas akan menyebabkan kurangnya komitmen kepastian investasi oleh SAI
dalam proyek/perusahaan patungan dimana Perseroan mengambil bagian.
Dalam hal Uang Muka Investasi Modal terkonversi menjadi ekuitas, Perseroan
memiliki hak lebih dalam memutuskan jatuh tempo/pengembalian modal
tersebut (yang harus diputuskan melalui RUPS VLS), yang mana Perseroan
tidak memiliki keleluasaan yang sama dalam hal Uang Muka Investasi Modal
tetap bersifat sebagai liabilitas dan SAI memutuskan untuk meminta
pembayaran kembali atas uang muka tersebut.
investasi dalam perusahan patungan Perseroan bersama SAI (VLS) pada
proyek yang dikembangkan bersama di Indonesia merupakan investasi dengan
komitmen bersama agar porsi investasi dalam bentuk aset tanah harus dibiayai
dengan modal saham. Dengan dilakukannya peningkatan modal, kepercayaan
investor (dalam hal ini SAI) atas proyek real estate di Indonesia dan khususnya
terhadap Perseron akan terjaga.
Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, Perseroan juga dapat
mempertahankan kepemilikannya secara langsung atas VLS. Selain itu, VLS
dapat meningkatkan ekuitas dan mengurangi liabilitasnya sebesar
Rp218.101.500.000 (dua ratus delapan belas miliar seratus satu juta lima ratus
ribu Rupiah). Perseroan mengharapkan penguatan modal yang dilakukan
melalui Transaksi dapat mendukung pengembangan usaha dan peningkatan
kinerja keuangan VLS.
b. Risiko Rencana Transaksi
VLS sampai dengan tanggal diterbitkannya Laporan Pendapat Kewajaran
masih dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan.
- 13 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 26
Risiko atas Rencana Transaksi akan memperlambat rencana pengembangan
proyek yang dijalankan oleh VLS sehingga pencapaian proyeksi keuangan yang
diharapkan oleh VLS juga akan terganggu. Terganggunya pencapaian proyeksi
keuangan VLS akan mempengaruhi Perseroan dalam hal:
a. Melambatnya pertumbuhan Perseroan secara konsolidasian yang
disebabkan mundurnya jadwal pengembangan proyek oleh VLS.
b. Terganggunya pengembalian investasi Perseroan yang ditargetkan dari
VLS berupa pendapatan dividen.
c. Menurunnya kepercayaan dan kepuasan para pemangku kepentingan
Perseroan.
2. 3 Analisis Kualitatif Atas Rencana Transaksi
2.3.1 Riwayat Singkat Perseroan dan Kegiatan Usaha
Perseroan (Entitas Induk) didirikan di Republik Indonesia sesuai Akta Notaris Ridwan
Suselo, S.H., No. 21 tanggal 8 Maret 1971, notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah
mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. Y.A.5/304/5
tanggal 9 Desember 1972 dan telah dimuat dalam Berita Negara Republik Indonesia
No. 26 tanggal 30 Maret 1982 Tambahan No. 401 dan No. 28 tanggal 6 April 1973
Tambahan No. 250.
Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan
Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa No. 53 tanggal 14 Juni 2024,
dibuat di hadapan Masdiana, S.H., M.Kn, Notaris di Depok, yang telah mendapat
pengesahan Menkumham berdasarkan Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia Nomor No. AHU-0040417.AH.01.02.Tahun 2024 tanggal
05 Juli 2024 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan di bawah No. AHU-
0135267.AH.01.11.Tahun 2024 tanggal 05 Juli 2024.
Perseroan beralamat di Jalan Raya Muchtar RT 002 RW 007, Kelurahan Sawangan,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok.
Kegiatan Usaha Perseroan
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan, maksud, tujuan serta kegiatan usaha
Perseroan adalah dalam bidang penyediaan akomodasi, real estat, aktivitas olahraga dan
rekreasi lainnya, dan konstruksi.
2.3.2 Gambaran Perekonomian Dunia dan Indonesia
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan III-2024,
ketidakpastian pasar keuangan global kembali meningkat. Ketegangan geopolitik di
Timur Tengah telah mendorong meningkatnya ketidakpastian pasar keuangan global.
Di bidang ekonomi, pertumbuhan dunia pada 2024 diperkirakan tumbuh sebesar 3,2%
- 14 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 27
dengan kecenderungan yang melambat. Inflasi global dalam tren penurunan sehingga
mendorong konvergensi pelonggaran kebijakan moneter, khususnya negara maju.
Di Amerika Serikat, rilis tingkat pengangguran terkini menunjukkan perbaikan ditengah
prospek inflasi yang lebih rendah sehingga mendorong ekspektasi pelaku pasar terhadap
penurunan Fed Funds Rate (FFR) yang lebih rendah dari perkiraan semula. Hal tersebut
menyebabkan kenaikan yieldUS Treasury tenor 2 dan 10 tahun dan indeks dolar AS
(DXY). Ke depan, tren penurunan suku bunga kebijakan negara maju, khususnya AS
diperkirakan tetap berlanjut, meskipun dinamika ketegangan geopolitik perlu terus
dicermati. Perkembangan ini memerlukan kehati-hatian dalam merumuskan respons
kebijakan dalam memitigasi dampak rambatan global, termasuk dalam mendorong
aliran masuk modal asing dan memperkuat stabilitas nilai tukar guna menjaga stabilitas
dan mendukung pertumbuhan ekonomi.
Pertumbuhan PDB Dunia
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw I-2024
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan III-2024,
perekonomian Indonesia tetap tumbuh baik dan perlu terus didorong agar lebih tinggi.
Pertumbuhan teriwulan III-2024 didukung oleh permintaan domestik. Investasi tetap
kuat, khususnya investasi bangunan sejalan dengan penyelesaian berbagai Proyek
Strategis Nasional (PSN). Konsumsi rumah tangga, khususnya kelas menengah ke atas,
tetap terjaga. Ekspor nonmigas tumbuh positif di tengah perlambatan ekonomi global
dan penuruna harga komoditas. Dasi sisi Lapangan Usaha (LU), pertumbuhan ditopang
oelh Industri Pengolahan, Konstruksi dan Perdagangan Besar dan Eceran. Seacara
spasial, kinerja ekonomi terjaga diseluruh wilayah
Nilai Tukar Rupiah. Stabilitas nilai tukar Rupiah terjaga, sejalan dengan konsistensi
kebijakan moneter yang ditempuh Bank Indonesia. Nilai tukar Rupiah pada Oktober
2024 (hingga 15 Oktober 2024) melemah sebesar 2,82% (ptp) dari bulan sebelumnya.
Pelemahan nilai tukar tersebut terutama dipengaruhi oleh peningkatan ketidakpastian
global akibat eskalasi ketegangan geopolitik di Timur Tengah. Namun demikian, apabila
dibandingkan dengan level akhir Desember 2023, nilai tukar Rupiah terdepresiasi hanya
- 15 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 28
sebesar 1,17%, lebih baik dibandingkan dengan pelemahan Peso Filipina, Dollar Taiwan
dan Won Korea yang masing-masing terdepresiasi sebesar 4,25%, 4,58% dan 5,62%.
Kedepan, nilai tukar Rupiah diperkirakan stabil sejalan dengan menariknya imbal hasil,
rendahnya inflasi dan tetap baiknya prospek pertumbuhanekonomi Indonesia, serta
komitmen Bank Indonesia dalam menjaga stabilitas perekonomian. Seluruh instrumen
moneter akan terus dioptimalkan, termasuk penguatan strategi operasi meneter pro
market melalui optimalisasi instrumen SRBI, SVBI dan SUVBI, untuk memperkuat
efetivitas kebijakan dalam menarik aliran masuk modal asing dan mendukung penguatan
nilai tukar Rupiah.
Grafik 2.1 Rupiah vs Negara Kawasan
Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Tw I-2024
Inflasi. Inflasi IHK tercatat rendah di seluruh komponen sehingga mencapai 1,84%
(yoy) pada September 2024. Inflasi inti tercatat sebesar 2,09% (yoy), sementara inflasi
volatile food terus menurun menjadi 1,43% (yoy). Penurunan inflasi VF didukung oleh
peningkatan pasokan pangan seiring berlanjutnya musim panen, eratnya sinergi
pengendalian inflasi TPIP/TPID melalui GNPIP dan pengaruh base effect harga
pangan. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi IHK tetap terkendali dalam
sasarannya. Inflasi inti diperkirakan terjaga seiring ekspektasi inflasi yang terjangkar
dalam sasaran, kapasitas perekonomian yang masih besar dan dapat merespons
permintaan domestik, imported inflation yang terkendali didukung oleh sinergi
pengedalian inflasi Bank Indonesia dan Pemerintah Pusat dan Daerah . Bank Indonesia
terus berkomitmen memperkuat efetivitas kebijakan moneter guna menjaga inflasi
tahun 2024 dan 2025 terkendali dengan tetap mendukung upaya penguatan
pertumbuhan ekonomi.
2.3.3 Tinjauan Industri Properti
Knight Frank Indonesia membagikan outlook properti di tahun 2024 sekaligus
kewaspadaan dalam pertumbuhan properti di Indonesia. Risiko geopolitik dari kondisi
global terus membayangi terakumulasi dengan berbagai tantangan domestik, kondisi ini
- 16 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 29
berdampak pada pergerakan investor, baik untuk properti komersial maupun properti
residensial, yang cenderung wait and see hingga ada kepastian hasil pemilu. Pemulihan
ekonomi setelah pandemi yang digulirkan juga harus melalui berbagai tantangan, mulai
dari peningkatan inflasi, peningkatan suku bunga dan kenaikan BBM.
Ditengah tantangan tersebut pemerintah menyiapkan sejumlah strategi untuk menjaga
pertumbuhan industri properti, salah satunya insentif PPN DTP yang dirilis kembali
akhir tahun lalu, mampu memberikan pesan dukungan untuk pertumbuhan properti
yang positif.
Knight Frank Indonesia menyebutkan bahwa pertumbuhan properti di tahun 2024 akan
diwarnai dengan tumbuhnya tren-tren baru yang menyesuaikan dengan dinamika pasar
properti, seperti kehadiran green building dan digitalisasi pemasaran yang semakin marak
untuk menangkap konsumen milenial. Sejalan dengan itu, pengembangan infrastruktur
di luar Pulau Jawa mendorong pertumbuhan properti yang lebih baik di luar Pulau Jawa,
diikuti dengan inovasi dan diversifikasi produk yang menjadi navigasi yang terus
diperlukan untuk memenuhi kebutuhan pasar properti.
Knight Frank Indonesia juga melakukan survei untuk mendapatkan pandangan dari
para pemangku kepentingan dalam menatap pertumbuhan sektor properti di tahun
2024. Hasil survei menunjukkan, pada tahun 2024 pertumbuhan ekonomi diperkirakan
stabil dengan potensi terus tumbuh, meski tetap harus waspada ditengah kondisi
ekonomi dan geopolitik global saat ini. Beberapa risiko utama di tahun 2024 yang perlu
diantisipasi dalam menjaga Pertumbuhan Ekonomi, diantaranya dampak pemilu,
potensi kenaikan suku bunga, dan kenaikan inflasi. Selain itu, hasil survei juga
menunjukkan prediksi pertumbuhan properti tahun 2024 diwarnai dengan asumsi tetap
akan tumbuh. Sementara itu, insentif PPN DTP dinilai memberi dampak positif dalam
pertumbuhan properti di akhir tahun 2023.
Subsektor residensial (rumah tapak) diperkirakan akan terus tumbuh walaupun ada
kekhawatiran terhadap suku bunga. Sebaran perkembangan tren dari subsektor properti
yang ditemukan yakni Rumah Tapak, Industri dan Pergudangan diprediksi akan
meningkat, sektor ritel dan hotel diperkirakan stabil dan sektor Apartement Strata,
Resor Vila dan Perkantoran akan stagnan. Knight Frank Indonesia juga memperkirakan
kota Jakarta, Ibu Kota Nusantara (IKN), Bali, Surabaya dan Tangerang menjadi Top 5
Cities yang dinilai akan memiliki prospek untuk pertumbuhan properti tahun 2024.
Sementara itu, sektor Energi Terbarukan, Logistik, dan Ecommerce dipercaya sebagai
sektor bisnis yang memiliki daya ungkit positif terhadap pertumbuhan properti tahun
2024.
2.3.4 Prospek Properti Komersial.
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan III 2024
secara tahunan tumbuh 4,10% (yoy), meningkat dibandingkan triwulan II 2024 yang
- 17 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 30
tumbuh 4,00% (yoy). Peningkatan Indeks Permintaan untuk kategori sewa terutama
terjadi pada segmen perkantoran sewa dan convention hall. Peningkatan permintaan
segmen perkantoran sewa terjadi di Jakarta, Surabaya dan Medan. Sementara
peningkatan permintaan convention hall terjadi di Jakarta dan Palembang serta segmen
hotel di Makassar dan Denpasar seiring dengan maraknya kegiatan Meeting, Incentive,
Convention and Exhibition (MICE) yang diselenggarakan oleh instansi pemerintah. Lebih
lanjut, permintaan untuk segmen hotel juga tercatat meningkat di beberapa kota tempat
penyelenggaraan event nasional seperti di Balikpapan terkait dengan kegiatan Upacara
Hari Ulang Tahun (HUT) Kemerdekaan Republik Indonesia yang dilaksanakan di Ibu
Kota Nusantara (IKN) serta di Medan terkait pelaksanaan kegiatan PON XXI di Aceh
dan Medan.
Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada
triwulan III 2024 tumbuh 0,27% (yoy), melambat dibandingkan pertumbuhan triwulan
sebelumnya yang sebesar 0,31% (yoy). Hal itu dipengaruhi oleh perlambatan
permintaan pada segmen lahan industri di Semarang serta segmen warehouse complex di
wilayah Bogor, Depok, Bekasi dan Palembang.
Grafik 2.2 Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.3 Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Sejalan dengan pertumbuhan tahunan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori
sewa secara triwulanan meningkat 2,57% (qtq), lebih tinggi dari kenaikan triwulan
sebelumnya yang sebesar 2,27% (qtq) (Grafik 3.5). Peningkatan Indeks Permintaan
- 18 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 31
tersebut didorong oleh peningkatan pada segmen hotel di wilayah Bodebek, Bandung,
Surabaya, Palembang, Medan, Balikpapan dan Denpasar. Selain itu, peningkatan Indeks
Permintaan juga didorong segmen perkantoran sewa di Balikpapan, Denpasar,
Makassar dan Pelambang serta segmen convention hall di Jakarta dan Palembang.
Selanjutnya, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2024
secara triwulanan tumbuh 0,03% (qtq), melambat dibandingkan triwulan II 2024 yang
tumbuh 0,10% (qtq). Perlambatan ini didorong oleh perlambatan permintaan pada
segmen lahan industri di Wilayah Bodebek serta segmen warehouse complex di Jakarta dan
Palembang.
Grafik 2.4 Pertumbuhan Triwulan Indeks Demand Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.5 Pertumbuhan Triwulan Indeks Demand Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Perkembangan Pasokan Properti Komersial. Indeks Pasokan Properti Komersial
kategori sewa pada triwulan III 2024 secara tahunan tumbuh 2,45% (yoy), lebih tinggi
dibandingkan kenaikan triwulan II 2024 yang sebesar 2,15% (yoy). Kenaikan pasokan
tersebut terjadi pada seluruh segmen properti sewa. Kenaikan pasokan terutama terjadi
pada segmen ritel sewa di Banten serta segmen apartemen sewa di Denpasar.
Sejalan dengan hal tersebut, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual tumbuh
0,12% (yoy), lebih tinggi dari triwulan sebelumnya yang sebesar 0,07% (yoy). Kondisi
ini didorong oleh peningkatan pasokan khususnya penambahan area pada segmen
warehouse complex di wilayah Bodebek.
- 19 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 32
Grafik 2.6 Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.7 Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan III
2024 masih melanjutkan perlambatan dari 0,49% (qtq) pada triwulan II 2024 menjadi
0,27% (qtq). Perlambatan tersebut terutama terjadi pada segmen ritel karena
penyesuaian pasokan dengan kebutuhan tenant yang semakin terkonsentrasi pada
kegiatan ritel yang masih memiliki traffic pengunjung tinggi seperti tenant Food & Beverage,
sport fashion, skincare dan indoor playground. Hal tersebut membutuhkan perubahan layout
dan renovasi pada segmen ritel sewa di kota seperti Medan. Sejalan dengan kategori
sewa, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual juga mengalami perlambatan
dari 0,08% (qtq) pada triwulan sebelumnya 0,03% (qtq) pada triwulan III 2024.
Perlambatan ini terutama disebabkan oleh tertahannya pasokan pada segmen warehouse
complex di Jakarta dan Palembang.
- 20 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 33
Grafik 2.8 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Supply Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.9 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Supply Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
Perkembangan Harga Properti Komersial. Meski dari sisi permintaan mengalami
peningkatan, perkembangan harga properti komersial baik kategori jual maupun sewa
mengalami perlambatan. Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada
triwulan III 2024 tumbuh 2,09% (yoy), lebih rendah dibandingkan kenaikan triwulan
sebelumnya yang tumbuh 2,32% (yoy). Perlambatan Indeks Harga tersebut terjadi pada
seluruh segmen kategori sewa.
Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial juga melambat dari
0,40% (yoy) pada triwulan II 2024 menjadi 0,63% pada triwulan III 2024. Perlambatan
tersebut disebabkan penurunan harga pada segmen perkantoran jual di Surabaya sebagai
strategi menarik konsumen. Sementara itu, harga segmen lahan industri mengalami
perlambatan di wilayah Bodebek dan Semarang.
- 21 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 34
Grafik 2.10 Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Grafik 2.11 Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan
III 2024 meningkat sebesar 1,56% (qtq), lebih tinggi dibandingkan peningkatan triwulan
sebelumnya yang sebesar 1,47% (qtq). Peningkatan terjadi pada segmen hotel di
Balikpapan, Medan dan Palembang.
Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan III 2024
terkontraksi 0,03% (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya masih tumbuh 0,15% (qtq).
Kontraksi ini terutama disebabkan oleh penurunan Indeks Harga pada segmen lahan
industri di wilayah Bodebek.
Grafik 2.12 Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
- 22 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 35
Grafik 2.13 Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indonesia
2.3.5 Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi
Pada dasarnya Perseroan dan SAI berkehendak untuk melakukan investasi dan
pengembangan bersama diatas lahan seluas 55.025 m2 yang dimiliki oleh Perseroan.
Untuk itu dibentuklah VLS sebagai usaha patungan antara Perseroan dan SAI untuk
melaksanakan rencana investasi dan pengembangan tersebut. Rencana awal pada saat
pembentukan VLS, Perseroan dan SAI merencanakan komposisi permodalan VLS
adalah sebesar Rp223.201.500.000,- atau 51% (untuk Perseroan) dan
Rp214.448.500.000,- atau 49% (untuk SAI). Namun, pada saat pendirian VLS oleh
Perseroan dan SAI secara bersama-sama, SAI masih memerlukan waktu untuk finalisasi
dengan induk perusahaannya terkait besarnya modal kerja awal yang dibutuhkan. Dalam
hal ini, SAI baru akan memenuhi komposisi permodalan secara penuh sebagaimana
direncanakan di atas setelah finalisasi modal kerja yang dibutuhkan dengan Perseroan.
Sehingga pada saat pendirian VLS, diputuskan bahwa permodalan VLS akan dipenuhi
secara bertahap dan pada saat pendirian, komposisi permodalan VLS tahap awal
tersebut adalah hanya sebesar Rp5.100.000.000,- atau 51% (untuk Perseroan) dan
Rp4.900.000.000,- atau 49% (untuk SAI).
Berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 yang
ditandatangani oleh Perseroan, SAI dan VLS, Perseroan menyetorkan Uang Muka
Investasi Modal sebesar Rp218.101.500.000 (51%) dan SAI menyetorkan Uang Muka
Investasi Modal sebesar Rp209.548.500.000 (49%).
Selanjutnya, Perseroan dan SAI berencana untuk meningkatkan/memenuhi komposisi
permodalan yang direncanakan di awal, yaitu sebesar Rp223.201.500.000,- atau 51%
(untuk Perseroan) dan Rp214.448.500.000,- atau 49% (untuk SAI) dengan cara konversi
Uang Muka Investasi Modal milik Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 (51%) dan
milik SAI sebesar Rp209.548.500.000 (49%) menjadi modal saham.
- 23 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 36
2.3.6 Keuntungan Rencana Transaksi
Bagi Perseroan dan stakeholders, peningkatan modal dari pihak SAI kepada VLS
melalui konversi Uang Muka Investasi Modal, memberikan manfaat antara lain:
Secara laporan keuangan konsolidasi Perseroan, Uang Muka Investasi Modal yang
disetorkan oleh SAI sebesar Rp209.548.500.000 yang tidak dikonversi menjadi
ekuitas akan terus tersaji dalam laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebagai
utang lain-lain (liabilitas). Pelaksanaan Rencana Transaksi akan memberikan
struktur permodalan yang lebih sehat dengan menurunnya rasio Debt to Equity dari
Perseroan secara signifikan, dimana utang lain-lain (liabilitas) dari SAI akan
terkonversi menjadi kepentingan non-pengendali (ekuitas).
Selanjutnya bagi pemegang saham Perseroan, struktur permodalan yang lebih kuat
akan memberikan valuasi yang lebih baik atas nilai saham Perseroan yang
diharapkan kemudian dapat meningkatkan likuiditas perdagangan saham
Perseroan.
Uang Muka Investasi Modal (liabilitas) SAI yang tidak dikonversi menjadi ekuitas
akan menyebabkan kurangnya komitmen kepastian investasi oleh SAI dalam
proyek/perusahaan patungan dimana Perseroan mengambil bagian. Dalam hal
Uang Muka Investasi Modal terkonversi menjadi ekuitas, Perseroan memiliki hak
lebih dalam memutuskan jatuh tempo/pengembalian modal tersebut (yang harus
diputuskan melalui RUPS VLS), yang mana Perseroan tidak memiliki keleluasaan
yang sama dalam hal Uang Muka Investasi Modal tetap bersifat sebagai liabilitas
dan SAI memutuskan untuk meminta pembayaran kembali atas uang muka
tersebut.
Investasi dalam perusahan patungan Perseroan bersama SAI (VLS) pada proyek
yang dikembangkan bersama di Indonesia merupakan investasi dengan komitmen
bersama agar porsi investasi dalam bentuk aset tanah harus dibiayai dengan modal
saham. Dengan dilakukannya peningkatan modal, kepercayaan investor (dalam hal
ini SAI) atas proyek real estate di Indonesia dan khususnya terhadap Perseron akan
terjaga.
Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, Perseroan juga dapat mempertahankan
kepemilikannya secara langsung atas VLS. Selain itu, VLS dapat meningkatkan ekuitas
dan mengurangi liabilitasnya sebesar Rp218.101.500.000 (dua ratus delapan belas miliar
seratus satu juta lima ratus ribu Rupiah). Perseroan mengharapkan penguatan modal
yang dilakukan melalui Transaksi dapat mendukung pengembangan usaha dan
peningkatan kinerja keuangan VLS.
2.3.7 Kerugian Rencana Transaksi
Secara umum, pelaksanaan Rencana Transaksi menimbulkan biaya – biaya terkait
penerbitan saham baru seperti biaya administrasi, biaya jasa konsultan penilai dan
hukum, biaya notaris.
- 24 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 37
2.4 Analisis Kuantitatif
2.4.1 Kinerja Historikal Perseroan
Untuk melihat perkembangan kinerja Perseroan, seperti posisi keuangan dan potensi
atau kemajuan yang dialami selama beberapa tahun terakhir, maka hasil analisis
keuangan historikal yang bersumber dari laporan keuangan audit per 31 Desember
2020, 31 Desember 2021, 31 Desember 2022, 31 Desember 2023 dan 30 September
2024 disajikan sebagai berikut:
Historikal Keuangan Perseroan (dalam juta rupiah)
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Aset Lancar 142.708 371.884 734.001 623.711 742.821
Aset Tidak Lancar 177.827 636.096 592.918 833.358 860.422
Total Aset 320.535 1.007.980 1.326.919 1.457.069 1.603.243
Liabilitas Lancar 80.759 439.299 1.081.715 838.627 889.972
Liabilitas Tidak Lancar 125.335 528.939 61.496 376.700 402.229
Total Liabilitas 206.094 968.237 1.143.211 1.215.327 1.292.201
Ekuitas 114.441 39.743 183.708 241.742 311.042
Total Liabilitas & Ekuitas 320.535 1.007.980 1.326.919 1.457.069 1.603.243
Penjualan 11.153 7.460 365.270 173.770 253.222
Beban Pokok Penjualan 6.658 5.986 152.776 66.093 90.629
Laba (Rugi) Kotor 4.495 1.474 212.494 107.677 162.593
Laba (Rugi) Sebelum Pajak (29.350) (76.375) 144.360 57.863 74.399
Laba (Rugi) Bersih (29.255) (76.143) 144.248 57.863 74.399
Pertumbuhan Kinerja Keuangan Perseroan (%)
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Aset Lancar - 160,59 97,37 -15,03 19,10
Aset Tidak Lancar - 257,70 -6,79 40,55 3,25
Total Aset - 214,47 31,64 9,81 10,03
Liabilitas Lancar - 443,96 146,24 -22,47 6,12
Liabilitas Tidak Lancar - 322,02 -88,37 512,56 6,78
Total Liabilitas - 369,80 18,07 6,31 6,33
Ekuitas - -65,27 362,24 31,59 28,67
Total Liabilitas & Ekuitas - 214,47 31,64 9,81 10,03
Pendapatan - -33,11 4796,38 -52,43 45,72
Beban Pokok Pendapatan - -10,09 2452,22 -56,74 37,12
Laba (Rugi) Kotor - -67,21 14316,15 -49,33 51,00
Laba (Rugi) Sebelum Pajak - 160,22 -289,02 -59,92 28,58
Laba (Rugi) Bersih - 160,27 -289,44 -59,89 28,58
- 25 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 38
Analisa Neraca Perseroan
Jumlah aset Perseroan pada tanggal-tanggal 30 September 2024, 31 Desember
2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 1,60 triliun, Rp
1,45 triliun, Rp 1,32 triliun, Rp 1,0 triliun, dan Rp 320,53 miliar.
Pada tanggal 30 September 2024, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 146 miliar atau setara dengan 10,03% dibandingkan dengan jumlah
aset pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini seiring dengan
meningkatnya aktivitas pengembangan dan komersial Perseroan, yang
ditunjukan dengan naiknya aset real estat-lancar, aset real estat tidak lancar, dan
pajak dibayar di muka masing-masing sebesar Rp 39,08 miliar, Rp 29,90 miliar,
dan Rp 42,45 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 130 miliar atau setara dengan 9,81% dibandingkan dengan jumlah
aset pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini seiring dengan
meningkatnya aktivitas pengembangan dan komersial Perseroan, yang
ditunjukan dengan naiknya aset real estat-lancar dan aset real estat tidak lancar,
masing-masing sebesar Rp 87,21 miliar dan Rp 25,04 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 318 miliar atau setara dengan 31,64% dibandingkan dengan jumlah
aset pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini seiring dengan
meningkatnya aktivitas pengembangan dan komersial, serta aktivitas kerjasama
pengembangan dengan mitra/investor, yaitu PT Lotte Land Indonesia (melalui
joint venture dalam PT Lotte Land Sawangan), yang ditunjukan dengan naiknya
kas & setara kas, dan investasi pada entitas asosiasi, masing-masing sebesar Rp
165,21 miliar dan Rp 130,95 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 687 miliar atau setara dengan 214,47% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini seiring dengan
meningkatnya aktivitas pengembangan dan komersial Perseroan, yang
ditunjukan dengan naiknya kas dan setara kas, aset real estat – lancar dan aset
real estat – tidak lancar masing-masing sebesar Rp 70,56 miliar, Rp 39,72 miliar
dan Rp 575,91miliar.
Jumlah liabilitas Perseroan pada tanggal-tanggal 30 September 2024, 31
Desember 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 1,29
triliun, Rp 1,21 triliun, Rp 1,14 triliun, Rp 958,23 miliar, dan Rp 206,09 miliar.
- 26 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 39
Pada tanggal 30 September 2024, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 76,87 miliar atau setara dengan 6,33% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini seiring
dengan meningkatnya rencana kerjasama pengembangan dengan
mitra/investor, yaitu SAI (melalui joint venture dalam VLS), yang ditunjukan
terutama dengan naiknya utang lain-lain pihak ketiga sebesar Rp 74,68 miliar.
Pada dasarnya, utang lain-lain ini terdiri dari Uang Muka Investasi Modal SAI
sebesar Rp 209,54 miliar dikurangi dengan pengembalian utang kontribusi PT
Diamond Development Sawangan sebagai bagian dari Kerjasama Operasi
(KSO) dalam KSO Vasanta Diamond Sawangan sebesar Rp 131,03 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 72,11 miliar atau setara dengan 6,31% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini seiring
dengan meningkatnya kerjasama pengembangan dengan mitra/investor, yaitu
PT Diamond Development Sawangan (melalui KSO Vasanta Diamond
Sawangan), yang ditunjukan dengan naiknya utang lain-lain pihak ketiga
sebesar Rp 126,76 miliar. Selain itu terjadi penurunan uang titipan konsumen
sebesar Rp 60,28 miliar akibat proses realisasi pendapatan.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 174,97 miliar atau setara dengan 18,07% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini seiring
dengan meningkatnya aktivitas pengembangan dan komersial Perseroan, yang
ditunjukan dengan naiknya uang titipan konsumen, uang muka konsumen
sebesar masing-masing Rp 51,55 miliar, Rp 284,79 miliar, dan penurunan utang
bank sebesar Rp 166,72 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 762,14 miliar atau setara dengan 369,80 % dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini seiring
dengan adanya kerjasama pengembangan dengan mitra/investor, yaitu PT
Diamond Development Sawangan (melalui KSO Vasanta Diamond
Sawangan), yang ditunjukan dengan naiknya utang lain-lain pihak ketiga
sebesar Rp 238,93 miliar. Selain itu terjadi peningkatan aktivitas
pengembangan dan komersial Perseroan, yang ditunjukan dengan naiknya
uang titipan konsumen, uang muka konsumen dan utang bank sebesar masing-
masing Rp 113,88 miliar, Rp 34,21 miliar dan Rp 359,95 miliar.
- 27 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 40
Jumlah ekuitas Perseroan pada tanggal 30 September 2024, 31 Desember 2023,
2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 311,04 miliar, Rp
241,74 miliar, Rp 183,70 miliar, Rp 39,74 miliar, dan Rp 114,44 miliar.
Pada tanggal 30 September 2024, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 69,29 miliar atau setara dengan 28,67% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2023. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar
Rp 74,39 miliar yang disertai dengan dividen kas sebesar Rp 10 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 58,03 miliar atau setara dengan 31,59% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar
Rp 57,86 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 143,96 miliar atau setara dengan 362,24% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar
Rp 144,24 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 74,69 miliar atau setara dengan 65,27% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2020. Penurunan ini
terutama disebabkan oleh rugi tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan
sebesar Rp 76,14 miliar.
Grafik 2.14. Perkembangan Neraca Historikal Perseroan
1.800.000
1.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
-
30 Sept
2020 2021 2022 2023
2024
Total Aset 320.535 1.007.980 1.326.919 1.457.069 1.603.243
Total Kewajiban 206.094 968.237 1.143.211 1.215.327 1.292.201
Ekuitas 114.441 39.743 183.708 241.742 311.042
- 28 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 41
Analisa Laba Rugi Perseroan
Pendapatan neto Perseroan pada tanggal 30 September 2024, 31 Desember
2023, 2022, 2021, dan 2020, masing-masing adalah sebesar Rp 253,22 Miliar,
Rp 173,77 Miliar, Rp 365,27 Miliar, Rp 7,46 Miliar, dan Rp 11,15 Miliar.
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 30
September 2024 mengalami kenaikan Rp 79,45 miliar atau setara dengan
45,72% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2023.
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
December 2023 mengalami penurunan Rp 191,50 miliar atau setara dengan
52,43% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 December 2022
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
December 2022 mengalami kenaikan Rp 357,81 miliar atau setara dengan
4796,38% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 December 2021
Pendapatan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
December 2021 mengalami penurunan Rp 3,69 miliar atau setara dengan
33,11% dibandingkan dengan pendapatan neto untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 December 2020.
Laba (Rugi) tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-
tanggal 30 September 2024, 31 Desember 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-
masing adalah sebesar Rp 74,40 miliar, Rp 57,86 miliar, 144,25 miliar, (Rp
76,14 miliar), dan (Rp 29,26 miliar).
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 30
September 2024 mengalami kenaikan sebesar Rp 16,53 miliar atau setara
dengan 28,58% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang disebabkan oleh meningkatnya
laba bruto (penjualan dikurangi beban pokok penjualan) sebesar Rp 54,91
miliar dikurangi dengan meningkatnya beban/menurunnya pendapatan
operasional dan lain-lain bersih sebesar Rp 38,38 miliar. Secara umum, hal ini
disebabkan oleh realisasi pengakuan pendapatan dan meningkatnya aktivitas
pengembangan.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2023 mengalami penurunan sebesar Rp 86,38 miliar atau setara
- 29 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 42
dengan 59,89% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang disebabkan oleh menurunnya
laba bruto (penjualan dikurangi beban pokok penjualan) sebesar Rp 104,82
miliar, sedangkan beban operasional dan lain-lain bersih relatif stabil dengan
penurunan sebesar Rp 18,44 miliar. Secara umum, penurunan laba bruto
tersebut diatas disebabkan oleh adanya laba bruto hasil penjualan tanah dari
Perseroan kepada PT Lotte Land Sawangan (joint venture Perseroan dengan PT
Lotte Land Indonesia dalam PT Lotte Land Sawangan) di tahun 2022 sebesar
Rp 212,49 miliar sedangkan di tahun 2023 laba bruto dari penjualan ke
konsumen tercatat sebesar Rp 107,68 miliar.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 220,39 miliar atau setara
dengan 289,44% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berahkir pada tanggal 31 Desember 2021 yang disebabkan oleh meningkatnya
laba bruto (penjualan dikurangi beban pokok penjualan) sebesar Rp 211,02
miliar, sedangkan beban operasional dan lain-lain bersih relatif stabil dengan
penurunan sebesar Rp 9,37 miliar. Secara umum, peningkatan laba bruto
tersebut diatas disebabkan oleh adanya laba bruto hasil penjualan tanah dari
Perseroan kepada PT Lotte Land Sawangan (joint venture Perseroan dengan PT
Lotte Land Indonesia dalam PT Lotte Land Sawangan) di tahun 2022 sebesar
Rp 212,49 miliar sedangkan pada tahun 2021 Perseroan masih dalam tahap
awal pengembangan dan hanya mencatat pengakuan laba bruto sebesar Rp 1,47
miliar.
Rugi tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 46,88 miliar atau setara
dengan 160,27% dibandingkan dengan rugi tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang disebabkan oleh meningkatnya
beban operasional dan lain-lain bersih sebesar Rp 43,08 miliar dikarenakan
Perseroan memulai aktivitas pengembangan yang membutuhkan modal kerja
diawal, sedangkan dalam periode yang sama laba bruto (penjualan dikurangi
beban pokok penjualan) belum mengalami pertumbuhan dan hanya mencatat
penurunan sebesar Rp 3,02 miliar.
- 30 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 43
Grafik 2.15. Perkembangan Laba Rugi Historikal Perseroan
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
-
(50.000)
(100.000)
30 Sept
2020 2021 2022 2023
2024
Penjualan 11.153 7.460 365.270 173.770 253.222
Laba (Rugi) Kotor 4.495 1.474 212.494 107.677 162.593
Laba (Rugi) Sebelum Pajak (29.350) (76.375) 144.360 57.863 74.399
Laba (Rugi) Bersih (29.255) (76.143) 144.248 57.863 74.399
Arus Kas Perseroan (dalam juta rupiah)
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Arus Kas dari (digunakan untuk)
(50.852) 53.963 408.583 (91.374) 3.550
Aktivitas Operasi
Arus Kas dari (dignakan untuk)
(622) (363.821) (146.391) (6.655) 34.093
Aktivitas Investasi
Arus Kas dari (digunakan untuk)
50.280 359.813 (175.573) 25.628 15.520
Aktivitas Pendanaan
Kenaikan (Penurunan) Bersih Kas dan
(1.195) 49.955 86.618 (72.402) 53.164
Setara Kas
Saldo Kas dan Setara Kas Pada Awal
2.994 1.798 53.718 140.337 67.935
Tahun
Kas dan Setara Kas Entitas Anak yang
- 1.964 - - -
Diakuisisi Pada Tahun Berjalan
Saldo Kas dan Setara Kas Pada Akhir
1.798 53.718 140.337 67.935 121.099
Tahun
Analisa Arus Kas Perseroan
Operating Cash Flow
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024, 2023, 2022, 2021, dan
2020 masing-masing adalah sebesar Rp 3,55 Miliar, (Rp 91,37 Miliar), Rp
408,58 miliar, Rp 53,96 miliar, dan (Rp 50,85 Miliar).
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 sebesar Rp 3,55 miliar terutama
berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 234,71 miliar yang
disertai dengan pembayaran kas kepada pemasok dan karyawan, pembayaran
pajak penghasilan, pembayaran beban keuangan pada modal kerja, dan
penghasilan bunga masing-masing sebesar (Rp 178,92 miliar), (Rp 52,97
miliar), (Rp 2,11 miliar), Rp 2,84 miliar.
- 31 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 44
Arus kas bersih yang dikeluarkan dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar (Rp 91,37 miliar)
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 93,52 miliar
yang disertai dengan pembayaran kas kepada pemasok dan karyawan,
pembayaran pajak penghasilan, pembayaran beban keuangan pada modal kerja,
dan penghasilan bunga masing-masing sebesar (Rp 186,29 miliar), (Rp 2,20
miliar), (445,80 juta), dan Rp 4,04 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 408,58 miliar
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 701,62 miliar
yang disertai dengan pembayaran kas kepada pemasok dan karyawan,
pembayaran pajak penghasilan, pembayaran beban keuangan pada modal kerja,
dan penghasilan bunga masing-masing sebesar (Rp 293,74 miliar), (Rp 1,44
miliar), (Rp 1,35 miliar), Rp 3,50 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 53,96 miliar
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 155,56 miliar
yang disertai dengan pembayaran kas kepada pemasok dan karyawan,
pembayaran bunga, pembayaran pajak penghasilan, dan kegiatan operasional
lainnya masing-masing sebesar (Rp 69,59 miliar), (Rp 42.49 miliar), (Rp 8,82
miliar), dan Rp 19,31 miliar,.
Arus kas bersih yang dikeluarkan dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar (Rp 50,85 miliar)
terutama berasal dari penerimaan kas dari pelanggan sebesar Rp 15,28 miliar
yang disertai dengan pembayaran kas kepada pemasok dan karyawan,
pembayaran bunga dan kegiatan operasional lainnya masing-masing sebesar
(Rp 51,65 miliar), (Rp 22,16 miliar), dan Rp 7,68 miliar.
Investing Cash Flow
Arus kas bersih (yang digunakan untuk) dari aktivitas investasi Perseroan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 30 September 2024, 31
Desember 2023, 2022, 2021, 2020 masing masing adalah sebesar Rp 34,09
miliar, (Rp 6,65 miliar), (Rp 146,39 miliar), (Rp 363,82 miliar), dan (Rp 622,56
juta).
Arus kas bersih dari aktivitas investasi Perseroan untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 30 September 2024 sebesar Rp 34,09 miliar terutama berasal dari
penurunan piutang lain-lain 30,33 miliar dan bagian nonpengendali atas
pendirian entitas anak sebesar Rp 4,9 miliar.
- 32 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 45
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar (Rp 6,65 miliar)
terutama berasal dari kenaikan piutang lain-lain (Rp 26,23 miliar), penambahan
investasi pada entitas asosiasi sebesar (Rp 4,29 miliar) dan pengembalian uang
muka investasi Rp 24,44 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar (Rp 146,39 miliar)
terutama berasal dari penambahan investasi pada entitas asosiasi (Rp 131,04
miliar) dan penambahan uang muka investasi (Rp 20 miliar).
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar (Rp 363,82 miliar)
terutama berasal dari penambahan uang muka investasi (Rp 216,12 miliar) dan
investasi pada entitas anak (Rp 144,99 miliar).
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar (Rp 622,56 juta)
terutama berasal dari perolehan aset tetap (Rp 597,33 juta) dan perolehan aset
tak berwujud (Rp 25,23 juta).
Financing Cash Flow
Arus kas bersih (yang digunakan untuk) dari aktivitas pendanaan Perseroan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 30 September 2024, 31
Desember 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 15,52
miliar, Rp 25,63 miliar, (Rp 175,57 miliar), Rp 359,81 miliar, dan Rp 50,28
miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 30 September 2024 sebesar Rp 15,52 miliar
terutama berasal dari penerimaan utang bank jangka panjang Rp 36,00 miliar,
pembayaran dividen (Rp 9,86 miliar) dan penurunan utang lain-lain pihak
berelasi (Rp 8,34 miliar).
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 25,63 miliar
terutama berasal dari penerimaan utang bank jangka panjang Rp 370,97 miliar,
penerimaan utang bank jangka pendek Rp 19,92 miliar, dan pembayaran utang
bank jangka panjang (Rp 361,25 miliar).
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar (Rp 175,57 miliar)
- 33 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 46
terutama berasal dari pembayaran utang bank jangka panjang (Rp 200 miliar)
dan penerimaan utang bank jangka panjang Rp 33,27 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 359,81 miliar
terutama berasal dari penerimaan utang bank jangka panjang Rp 527,97 miliar,
penerimaan utang bank jangka pendek Rp 9,99 miliar dan pembayaran utang
bank jangka panjang (Rp 178,00 miliar).
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 50,28 miliar
terutama berasal dari pembayaran utang bank jangka panjang (Rp 17 miliar)
dan penerimaan setoran modal saham Rp 71 miliar.
Rasio Keuangan Perseroan
Rasio Keuangan Perseroan
30 Sept
Deskripsi 2020 2021 2022 2023
2024
Rasio Likuiditas
- Current Ratio (x) 1,77 0,85 0,68 0,74 0,83
- Working Capital to Total Asset Ratio 19,33% -6,69% -26,20% -14,75% -9,18%
Rasio Aktivitas
- Fixed Asset Turnover (x) 0,40 3,58 104,84 32,52 40,27
- Total Asset Turnover (x) 0,03 0,01 0,28 0,12 0,16
- Sales to Current Assets (x) 0,08 0,02 0,50 0,28 0,34
Rasio Solvabilitas
- Debt to Total Aset Ratio (x) 0,64 0,96 0,86 0,83 0,81
- Debt Equity Rasio 1,80 24,36 6,22 5,03 4,15
Rasio Profitabilitas
- Gross Profit Margin 40,30% 19,76% 58,17% 61,97% 64,21%
- Net Profit Margin -262,31% -1.020,68% 39,49% 33,30% 29,38%
- Return on Equity (ROE) -25,56% -191,59% 78,52% 23,94% 23,92%
- Return on Assets (ROA) -9,13% -7,55% 10,87% 3,97% 4,64%
Berdasarkan rasio keuangan diatas, kondisi Perseroan per 30 September 2024 adalah
sebagai berikut:
Rasio Likuiditas menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk memenuhi liabilitas
keuangannya yang harus segera dipenuhi atau kemampuan perusahaan untuk memenuhi
liabilitas keuangan dalam jangka pendek (pada saat ditagih). Current ratio (rasio lancar)
sebesar 0,83 kali, hal ini menunjukkan bahwa Perseroan belum mampu memenuhi
liabilitas keuangan dalam jangka pendek.
Rasio Aktivitas digunakan untuk mengukur efisiensi penggunaan dana yang tertanam
pada aset serta untuk melihat seberapa besar optimalisasi Perseroan dalam
- 34 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 47
menggunakan asetnya untuk memperoleh pendapatan dan laba. Total asset turnover
(perputaran aset) Perseroan sebesar 0,16 kali dan sales to current assets ratio 0,34 kali.
Rasio Solvabilitas atau leverage menunjukkan kemampuan suatu perusahaan untuk
memenuhi seluruh liabilitasnya baik jangka pendek maupun jangka panjang. Total debt
to equity ratio (DER)/rasio hutang atas ekuitas Perseroan sebesar 4,15 kali yang
menunjukkan bahwa Perseroan belum mampu memenuhi seluruh liabilitasnya dengan
menggunakan ekuitas yang dimiliki, sedangkan debt to total assets ratio (DAR) atau rasio
hutang atas harta yang dimiliki Perseroan sebesar 0,81 kali.
Rasio Profitabilitas menunjukkan kemampuan dalam menghasilkan laba selama periode
tertentu. Profitabilitas suatu perusahaan diukur dengan keberhasilan menggunakan
asetnya secara produktif, dengan demikian profitabilitas suatu perusahaan juga dapat
diketahui dengan memperbandingkan antara laba yang diperoleh dengan jumlah aset
atau modal pada suatu periode tertentu. Return on equity (ROE) sebesar 23,92% dan return
on asset (ROA) sebesar 4,64%.
2.4.2 Analisis Nilai Tambah
Analisis nilai tambah Rencana Transaksi dilakukan untuk melihat kemampuan
menghasilkan pendapatan dan laba yang lebih baik dengan membandingkan antara
proyeksi keuangan tanpa dilaksanakannya Rencana Transaksi dengan dilaksanakannya
Rencana Transaksi.
Berikut adalah Laba (Rugi) Perseroan tanpa adanya Rencana Transaksi selama periode
proyeksi:
Proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara kumulatif sebelum Rencana Transaksi:
Profit & Loss 2024 2025 2026 2027 2028
Revenue 356,784,832,337 634,699,591,401 742,383,974,003 953,371,737,658 1,411,162,902,134
Sales Revenue 355,888,216,205 618,656,779,012 708,132,315,836 915,247,343,261 1,371,132,288,016
Recurring Revenue 896,616,132 16,042,812,388 34,251,658,167 38,124,394,398 40,030,614,118
Overall COGS -114,975,546,497 -222,538,520,777 -297,649,490,748 -526,081,801,044 -648,419,255,766
COGS Sales -114,975,546,497 -221,842,646,654 -289,299,001,272 -517,731,311,568 -640,068,766,290
COGS Recurring 0 -695,874,123 -8,350,489,476 -8,350,489,476 -8,350,489,476
Gross Profit 241,809,285,840 412,161,070,624 444,734,483,254 427,289,936,615 762,743,646,368
Gross Profit Margin 68% 65% 60% 45% 54%
Operating Expense -77,587,898,766 -100,912,573,455 -102,124,075,597 -95,426,589,599 -76,781,838,329
Sales & Marketing Expense -12,337,846,875 -27,825,020,006 -26,843,895,545 -17,888,004,146 -29,712,592,184
GA Expense -65,250,051,892 -73,087,553,448 -75,280,180,052 -77,538,585,453 -47,069,246,145
Addback Depreciation 0 695,874,123 8,350,489,476 8,350,489,476 8,350,489,476
EBITDA 164,221,387,074 311,944,371,293 350,960,897,133 340,213,836,492 694,312,297,515
Other Income 16,414,099,628 8,828,199,255 38,033,774,790 0 0
Depreciation Expense 0 -695,874,123 -8,350,489,476 -8,350,489,476 -8,350,489,476
EBIT 180,635,486,701 320,076,696,425 380,644,182,447 331,863,347,016 685,961,808,039
Interest Expense -32,325,103,131 -31,091,215,600 -26,913,761,522 -21,092,718,953 -13,628,087,895
Interest Expense - VLS 0 -7,334,197,500 -14,668,395,000 -14,668,395,000 -14,668,395,000
EBT 148,310,383,571 281,651,283,325 339,062,025,926 296,102,233,062 657,665,325,143
EBT Margin 42% 44% 46% 31% 47%
Tax -8,986,867,018 -17,070,700,714 -21,128,473,713 -26,693,623,021 -38,281,368,612
Net Income 139,323,516,552 264,580,582,610 317,933,552,213 269,408,610,041 619,383,956,531
- 35 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 48
Proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara kumulatif sebelum Rencana Transaksi:
Profit & Loss 2024 2025 2026 2027 2028
Revenue 356,784,832,337 634,699,591,401 742,383,974,003 953,371,737,658 1,411,162,902,134
Sales Revenue 355,888,216,205 618,656,779,012 708,132,315,836 915,247,343,261 1,371,132,288,016
Recurring Revenue 896,616,132 16,042,812,388 34,251,658,167 38,124,394,398 40,030,614,118
Overall COGS -114,975,546,497 -222,538,520,777 -297,649,490,748 -526,081,801,044 -648,419,255,766
COGS Sales -114,975,546,497 -221,842,646,654 -289,299,001,272 -517,731,311,568 -640,068,766,290
COGS Recurring 0 -695,874,123 -8,350,489,476 -8,350,489,476 -8,350,489,476
Gross Profit 241,809,285,840 412,161,070,624 444,734,483,254 427,289,936,615 762,743,646,368
Operating Expense -77,587,898,766 -100,912,573,455 -102,124,075,597 -95,426,589,599 -76,781,838,329
Sales & Marketing Expense -12,337,846,875 -27,825,020,006 -26,843,895,545 -17,888,004,146 -29,712,592,184
GA Expense -65,250,051,892 -73,087,553,448 -75,280,180,052 -77,538,585,453 -47,069,246,145
Addback Depreciation 0 695,874,123 8,350,489,476 8,350,489,476 8,350,489,476
EBITDA 164,221,387,074 311,944,371,293 350,960,897,133 340,213,836,492 694,312,297,515
Other Income 16,414,099,628 8,828,199,255 38,033,774,790 0 0
Depreciation Expense 0 -695,874,123 -8,350,489,476 -8,350,489,476 -8,350,489,476
EBIT 180,635,486,701 320,076,696,425 380,644,182,447 331,863,347,016 685,961,808,039
Interest Expense -32,325,103,131 -31,091,215,600 -26,913,761,522 -21,092,718,953 -13,628,087,895
EBT 148,310,383,571 288,985,480,825 353,730,420,926 310,770,628,062 672,333,720,143
EBT Margin 42% 46% 48% 33% 48%
Tax -8,986,867,018 -17,070,700,714 -21,128,473,713 -26,693,623,021 -38,281,368,612
Net Income 139,323,516,552 271,914,780,110 332,601,947,213 284,077,005,041 634,052,351,531
Keterangan 2024 2025 2026 2027 2028 Rata-rata Total
Laba Bersih Dengan Transaksi 139,323,516,552 271,914,780,110 332,601,947,213 284,077,005,041 634,052,351,531 332,393,920,090 1,661,969,600,448
Laba Bersih Tanpa Transaksi 139,323,516,552 264,580,582,610 317,933,552,213 269,408,610,041 619,383,956,531 322,126,043,590 1,610,630,217,948
Selisih 0 7,334,197,500 14,668,395,000 14,668,395,000 14,668,395,000 10,267,876,500 51,339,382,500
Proyeksi keuangan Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi mengasumsikan bahwa
Uang Muka Investasi Modal dapat dikonversikan menjadi modal saham berdasarkan
persetujuan RUPS, sedangkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi
mengasumsikan bahwa Uang Muka Investasi Modal tidak dapat dikonversi menjadi
modal saham sehingga uang muka investasi modal akan dikembalikan (refundable) kepada
Perseroan dan SAI berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei
2024 antara Perseroan, SAI, dan VLS. Dalam hal ini, Perseroan dan SAI berkomitmen
untuk tetap terus mengembangkan proyek dalam VLS sehingga pendanaan proyek akan
dibiayai melalui pinjaman.
Berdasarkan asumsi diatas, proyeksi keuangan Perseroan tanpa adanya Rencana
Transaksi mempertimbangkan pembebanan biaya bunga pinjaman (financing cost) sebesar
7% p.a. Hal ini didasari bahwa pinjaman tersebut akan berasal dari Perseroan dan SAI
sebagai pemegang saham VLS.
Berdasarkan asumsi dasar diatas, proyeksi keuangan Perseroan dengan Rencana
Transaksi diperkirakan akan memperoleh laba bersih per tahun rata-rata lebih tinggi
sebesar Rp 10.267.876.500,- jika dibandingkan dengan Proyeksi Keuangan Perseroan
tanpa adanya Rencana Transaksi. Hal ini dikarenakan adanya efisiensi financing cost bagi
Perseroaan jika pendanaan dilakukan dengan modal saham (tidak perlu dilakukannya
pengakuan beban bunga pinjaman yang berasal dari SAI pada saat dilakukan
konsolidasi).
- 36 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 49
Sampai dengan periode Laporan Pendapat Kewajaran ini diterbitkan, pengembangan
proyek oleh VLS masih dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan, sehingga
aktivitas konstruksi fisik belum dimulai.
Per tanggal 31 Januari 2025, VLS telah memperoleh Izin Pemanfaatan Ruang (IPR)
berdasarkan Surat Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu
Kota Depok Nomor 593.2/0258/IPR/SIMPOK/2025. Saat ini VLS sedang
melengkapi rekomendasi dan dokumentasi terkait pengurusan Siteplan dan PBG
(jangka waktu penyelesaian lebih kurang 6 bulan sejak tanggal IPR).
Setelah didapatkannya perijinan yang diperlukan, VLS berencana melakukan konstruksi
fisik pembangunan secara bertahap, dimana setiap tahapan pembangunan diperkirakan
akan memakan waktu selama 12 bulan. Sehingga, konstruksi fisik tahap pertama akan
selesai dan dilakukan serahterima paling lambat pada Q4 2026. Berdasarkan asumsi ini,
VLS dapat membukukan pendapatan mulai tahun 2026 yang akan diserap oleh
Perseroan.
Berdasarkan proyeksi Perseroan:
PBG/IMB akan didapatkan dengan target 6 bulan setelah Izin Pemanfaatan Ruang
(IPR) didapatkan. Dalam hal ini, IPR telah didapatkan pada tanggal 31 Januari 2025,
sehingga PBG/IMB ditargetkan akan didapat pada tanggal 31 Juli 2025.
Setelah didapatkannya PBG/IMB pada 31 Juli 2025, konstruksi fisik tahap pertama
secara bertahap dapat dimulai dengan memakan waktu selama 12 bulan. Dalam hal
ini, konstruksi fisik tahap pertama diperkirakan akan selesai secara bertahap dalam
Q3 2026. Selama periode ini, VLS akan melakukan kegiatan pemasaran dan
penjualan.
Setelah konstruksi fisik ditargetkan selesai secara bertahap dalam Q3 2026, proses
serahterima tahap pertama akan dilakukan bertahap dan di estimasikan selesai di
Q4 2026, dimana setelah serahterima bertahap dilakukan, VLS dapat membukukan
pendapatan secara bertahap pula.
Proses serahterima ini mempertimbangkan syarat dan kondisi transaksi jual beli produk
di Perseroan yang mensyaratkan keterbangunan fisik unit yang diperjualbelikan,
pelunasan dari konsumen atau sudah dilakukannya akad KPR antara konsumen dengan
bank.
2.5 Analisis Kewajaran Harga Transaksi
Analisis kewajaran Rencana Transaksi adalah analisis kewajaran suatu transaksi dengan
membandingkan Nilai Pasar dengan harga yang disepakati pada Akta Kesepakatan
Bersama.
- 37 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 50
a. Nilai Pasar
Berdasarkan Laporan Penilaian 100% Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan yang
dikeluarkan KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan Nomor Laporan :
00217/2.0109-05/BS/10/0069/1/II/2025 tertanggal 26 Februari 2025 adalah sebesar
Rp. 9.840.098.000,-.
Keterangan Sebelum Stock Split Setelah Stock Split
Lembar Saham 10.000 20.000
Nilai Per Saham 984.010 492.005
b. Harga Rencana Transaksi
Berdasarkan Rencana Transaksi harga yang disepakati adalah sebesar
Rp.218.101.500.000 atau Rp500.000 per saham setelah stock split.
c. Perbandingan Harga Rencana Transaksi dengan Nilai Pasar
Dengan membandingkan Harga Rencana Transaksi dan Nilai Pasar, yaitu sebagai
berikut.
Harga Rencana Transaksi sebesar Rp. 500.000 dan Nilai Pasar sebesar Rp 492.005 per
saham, maka Selisih Harga Rencana Transaksi sebesar 1,62% dari Nilai Pasar.
Batas Bawah Rencana transaksi Batas atas
Rp 462.500,- / saham Rp 500.000,- / saham Rp. 537.500 / saham
Berdasarkan peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 35 Tahun 2020 ”Batas atas dan
batas bawah pada kisaran Nilai, tidak boleh melebihi 7,5% (tujuh koma lima persen)
dari Nilai yang dijadikan acuan. Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi
dengan Nilai Pasar diketahui bahwa Harga Rencana Transaksi 1,62% dari Nilai Pasar
dan berada dalam batasan ±7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah Wajar.
2.6 Distribusi Pendapat Kewajaran
Pendapat kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Manajemen Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau
untuk kepentingan lain.
- 38 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 51
BAGIAN - 3
KESIMPULAN
3.1 Kesimpulan
Analisis Transaksi
Berdasarkan riwayat pihak-pihak yang bertransaksi diatas diketahui bahwa ada
hubungan afiliasi antara Perseroan dengan VLS.
Analisis Kualitatif
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 antara Perseroan
dan SAI yang sudah ditindaklanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement
tertanggal 9 Mei 2024 antara Perseroan, SAI, dan VLS, tidak ada persyaratan khusus
yang akan merugikan pihak-pihak yang bertransaksi sehingga syarat-syarat yang ada
pada Rencana Transaksi adalah wajar.
Analisis Kuantitatif
Berdasarkan proyeksi keuangan, Perseroan masih mampu menghasilkan pendapatan
yang positif. Dengan demikian Rencana Transaksi yang dilakukan adalah wajar
berdasarkan beberapa indikator dibawah ini:
o Proforma pendapatan Perseroan secara kumulatif dalam periode proyeksi 2024 -
2028 dengan melakukan Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp 4.098.403.037.532.
o Proforma laba bersih Perseroan secara kumulatif dalam periode proyeksi 2024 -
2028 dengan melakukan Rencana Transaksi adalah sebesar
Rp 1.661.969.600.448.
Rincian perhitungan atas angka proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan
secara kumulatif untuk proyeksi tahun 2024-2028 sebelum dan setelah dilakukan
Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
Proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara kumulatif sebelum Rencana Transaksi:
Keterangan 2024 2025 2026 2027 2028
Pendapatan Perseroan 356.784.832.337 634.699.591.401 494.318.260.304 195.296.794.398 526.453.014.118
Pendapatan VLS - - 248.065.713.699 758.074.943.261 884.709.888.016
Kumulatif Pendapatan 356.784.832.337 634.699.591.401 742.383.974.003 953.371.737.658 1.411.162.902.134
Laba Bersih Perseroan 143.323.516.552 290.591.079.644 270.956.889.795 56.987.948.015 366.125.207.460
Laba Bersih VLS -4.000.000.000 -26.010.497.034 46.976.662.418 212.420.662.026 253.258.749.071
Kumulatif Laba
139.323.516.552 264.580.582.610 317.933.552.213 269.408.610.041 619.383.956.531
Bersih
- 39 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Page 52
Proforma pendapatan dan laba bersih Perseroan secara kumulatif setelah Rencana Transaksi:
Keterangan 2024 2025 2026 2027 2028
Pendapatan Perseroan 356.784.832.337 634.699.591.401 494.318.260.304 195.296.794.398 526.453.014.118
Pendapatan VLS - - 248.065.713.699 758.074.943.261 884.709.888.016
Kumulatif Pendapatan 356.784.832.337 634.699.591.401 742.383.974.003 953.371.737.658 1.411.162.902.134
Laba Bersih Perseroan 143.323.516.552 290.591.079.644 270.956.889.795 56.987.948.015 366.125.207.460
Laba Bersih VLS -4.000.000.000 -18.676.299.534 61.645.057.418 227.089.057.026 267.927.144.071
Kumulatif Laba
139.323.516.552 271.914.780.110 332.601.947.213 284.077.005.041 634.052.351.531
Bersih
Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi dan dengan
adanya Rencana Transaksi, diketahui bahwa jika dilakukannya Rencana Transaksi
Perseroan diperkirakan akan memperoleh laba bersih rata-rata yang lebih tinggi
sebesar Rp 10.267.876.500 per tahun dibanding tidak melakukan Rencana Transaksi.
Analisis Atas Kewajaran Nilai Transaksi
Berdasarkan perbandingan harga Rencana Transaksi dengan nilai pasar diketahui bahwa
harga Rencana Transaksi sebesar Rp. 500.000 dan nilai pasar setelah stock split sebesar
Rp 492.005, maka selisih Harga Rencana Transaksi sebesar 1,62% dari Nilai Pasar dan
berada dalam batasan 7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah wajar.
3.2 Distribusi Pendapat Kewajaran
Pendapat kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Manajemen Perseroan dalam
kaitannya dengan Rencana Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau
untuk kepentingan lain
- 40 -
Revisi Laporan Kajian Pendapat Kewajaran
PT Pakuan Tbk.
Names mentioned 55 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT VASAMTY P ERHITUNGAN A LAND TASSAWANGAN J
p.1
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.2
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan Melalui Konversi Uang Muka
p.2 ×5
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan
p.2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar
p.2
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×3
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×4
unresolved
org
Febriman Siregar & Rekan
p.2 ×2
unresolved
person
Msc.
p.3
unresolved
—
MAPPI
p.3
unresolved
—
Izin Bapepam-LK
p.3
unresolved
org
Bapepam-LK
p.3 ×4
unresolved
org
KJPP FSR
p.3 ×15
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.8 ×3
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.8 ×6
unresolved
org
Rekan Ir. Yohn PS Napitupulu
p.8
unresolved
org
PENILAI KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.10
unresolved
org
Selanjutnya KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.11
unresolved
person
Penanggung Jawab Ir. Yohn PS Napitupulu
p.12 ×4
unresolved
person
Penilai Yaumil Husna Khair
p.12
unresolved
org
Samty Asia Investments PTE. LTD
p.13
unresolved
person
Ungke Mulawanti SH.
p.13 ×2
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Suharli
p.16 ×2
unresolved
org
Sugiharto & Rekan
p.16 ×4
unresolved
person
Akuntan Publik Riki Afrianof
p.16 ×2
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Mirawati Sensi Idris
p.19
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Kosasih
p.19 ×3
unresolved
org
Tjahjo & Rekan
p.19 ×3
unresolved
org
Suharli
p.21 ×2
unresolved
org
PT Bhineka Abadi Investama
p.21
unresolved
person
Akta Notaris Ridwan Suselo
p.26
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. Y.A.
p.26
unresolved
person
Masdiana
· Notaris
p.26
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor No. AHU-
p.26
unresolved
org
Bank Indonesia
p.26 ×19
unresolved
org
Kota Nusantara
p.29 ×2
unresolved
org
Bank Indonesia Grafik
p.30 ×5
unresolved
org
Bank Indonesia Perkembangan Pasokan Properti Komersial. Indeks Pasokan
p.31
unresolved
org
Bank Indonesia Perkembangan Harga Properti Komersial. Meski
p.33
unresolved
org
PT Lotte Land Indonesia
p.38 ×3
unresolved
org
PT Lotte Land Sawangan
p.38 ×5
unresolved
org
PT Diamond Development Sawangan
p.39 ×3
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
12445 ms
12 Sep 2026 22:53
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}