Back to announcement
20250110_UNVR_Rencana Transaksi Material Dengan Persetujuan RUPS_31845057_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review UNVRSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 13
Page 1
LAPORAN RINGKAS PENILAIAN
PROPERTI BISNIS ES KRIM
(PABRIK ES KRIM)
DI
JL. JABABEKA IX-B NO.29 BLOK D1
KAWASAN INDUSTRI JABABEKA ESTATE
KELURAHAN WANGUNHARJA
KECAMATAN CIKARANG UTARA
KOTA BEKASI
PROPINSI JAWA BARAT
MILIK/ATAS NAMA
PT UNILEVER INDONESIA Tbk
TANGGAL PENILAIAN
30 SEPTEMBER 2024
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jakarta Selatan 12750
Penilai Properti dan Bisnis T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srrkjpp.com
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
Page 2
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Penilai Properti dan Bisnis Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 7994521
E ocky@srrkjpp.com
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
No. : 00573/2.0059-02/PI/04/0242/1/XI/2024 21 Oktober 2024
Kepada Yth.
PT UNILEVER INDONESIA Tbk
Grha Unilever
Green Office Park Kav. 3
Jl. BSD Boulevard Barat
BSD City, Tangerang
Banten 15345
U.p. : Direksi
Hal : Laporan Ringkas Penilaian Properti Bisnis Es Krim
Milik/Atas Nama PT Unilever Indonesia Tbk
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada kami, Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (“SRR”, “Penerima Tugas”, atau “kami”), oleh
manajemen PT Unilever Indonesia Tbk (“Perseroan” atau “Pemberi Tugas”), untuk
memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar (market value) dari
properti bisnis es krim milik/atas nama Perseroan yang berupa pabrik es krim (tanah
[61.526,00 m²], bangunan [35.128,19 m²], mesin-mesin dan peralatan, peralatan
komputer, perabotan dan peralatan kantor, kabinet pendingin, moulds, dan aset dalam
penyelesaian [construction in progress/CIP]) yang terletak di Jl. Jababeka IX-B No. 29
Blok D1, Kawasan Industri Jababeka Estate, Kelurahan Wangunharja, Kecamatan
Cikarang Utara, Kabupaten Bekasi, Propinsi Jawa Barat (“Obyek Penilaian”), sesuai
dengan proposal kami No. 240909.002/SRR-JK/SPN-A/UNVR/OR tanggal 9 September
2024 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka dengan ini kami sebagai
KJPP resmi dengan Izin Usaha No. 2.09.0059 berdasarkan Keputusan Menteri
Keuangan No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009, menyatakan bahwa kami
telah melakukan penilaian atas Obyek Penilaian dengan tujuan untuk mengungkapkan
pendapat mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 September 2024.
Laporan Ringkas Penilaian Properti Bisnis Es Krim Milik/Atas Nama PT Unilever Indonesia Tbk 1
Page 3
RUANG LINGKUP PENUGASAN
1. Status Penilai
Penilai Publik Ocky Rinaldy merupakan penilai independen yang bernaung dalam
SRR berdasarkan Izin Penilai Publik No. PB-1.09.00242 dengan kualifikasi
Penilaian Properti dan Bisnis yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal
di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi
Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 8 Juni 2023
(Penilai Properti dan Bisnis) dan bertindak untuk melakukan penilaian secara
obyektif tanpa ada benturan kepentingan dan memiliki kompetensi untuk melakukan
penugasan sebagaimana yang dimaksud dalam lingkup penugasan ini.
2. Pemberi Tugas
Pemberi tugas sebagaimana dimaksud dalam laporan ini adalah:
Nama : PT Unilever Indonesia Tbk
Bentuk usaha : Perseroan terbatas terbuka
Alamat : Jl. Jababeka IX-B No. 29 Blok D1, Kawasan Industri Jababeka
Estate, Kelurahan Wangunharja, Kecamatan Cikarang Utara,
Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat
Bidang usaha : Usaha produksi, pemasaran dan distribusi barang-barang
konsumsi yang antara lain meliputi sabun, deterjen, makanan,
es krim, produk-produk kosmetik, minuman dengan bahan
pokok teh dan minuman sari buah
Nomor telepon : (021) 80827000
Nomor faksimile : (021) 80827002
Alamat email : unvr.indonesia@unilever.com
Alamat website : www.unilever.co.id
3. Pengguna Laporan
Pengguna laporan sebagaimana dimaksud dalam laporan ini adalah:
Nama : PT Unilever Indonesia Tbk
Bentuk usaha : Perseroan terbatas terbuka
Alamat : Jl. Jababeka IX-B No. 29 Blok D1, Kawasan Industri Jababeka
Estate, Kelurahan Wangunharja, Kecamatan Cikarang Utara,
Kabupaten Bekasi, Propinsi Jawa Barat
Bidang usaha : Usaha produksi, pemasaran dan distribusi barang-barang
konsumsi yang antara lain meliputi sabun, deterjen, makanan,
es krim, produk-produk kosmetik, minuman dengan bahan
pokok teh dan minuman sari buah.
Nomor telepon : (021) 80827000
Nomor faksimile : (021) 80827002
Alamat email : unvr.indonesia@unilever.com
Alamat website : www.unilever.co.id
Laporan Ringkas Penilaian Properti Bisnis Es Krim Milik/Atas Nama PT Unilever Indonesia Tbk 2
Page 4
4. Obyek Penilaian dan Hak Kepemilikan
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti bisnis
es krim milik/atas nama Perseroan yang berupa pabrik es krim (tanah [61.526,00
m²], bangunan [35.128,19 m²], mesin-mesin dan peralatan, peralatan komputer,
perabotan dan peralatan kantor, kabinet pendingin, moulds, dan CIP) yang terletak di
Jl. Jababeka IX-B No. 29 Blok D1, Kawasan Industri Jababeka Estate, Kelurahan
Wangunharja, Kecamatan Cikarang Utara, Kabupaten Bekasi, Propinsi Jawa Barat.
Obyek Penilaian merupakan aset operasional dari Perseroan. Berdasarkan Peraturan
OJK No. 28/POJK.04/2021 tanggal 28 Desember 2021 tentang “Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” (“POJK 28/2021”), aset
operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional
perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan”, sedangkan aset non operasional
didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri
atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset
investasi”.
Obyek Penilaian dilengkapi dengan 2 (dua) buah dokumen kepemilikan tanah
sebagai berikut:
a. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) No. 00034 yang diterbitkan di Bekasi
pada tanggal 15 Juli 1992 dan akan berakhir pada tanggal 29 Juni 2042, terakhir
tercatat atas nama PT Unilever Indonesia yang berkedudukan di Jakarta, dan
Gambar Situasi No. 11531/1992 tanggal 11 Mei 1992, yang terletak di Desa
Wangunharja, Kecamatan Cikarang Utara, Kabupaten Bekasi, Propinsi Jawa
Barat, seluas 42.880,00 m².
b. SHGB No. 00035 yang diterbitkan di Bekasi pada tanggal 15 Juli 1992 dan akan
berakhir pada tanggal 29 Juni 2042, terakhir tercatat atas nama PT Unilever
Indonesia yang berkedudukan di Jakarta, dan Gambar Situasi No. 11532/1992
tanggal 11 Mei 1992, yang terletak di Desa Wangunharja, Kecamatan Cikarang
Utara, Kabupaten Bekasi, Propinsi Jawa Barat, seluas 73.450,00 m²
Luas keseluruhan tanah sesuai dengan dokumen-dokumen tersebut di atas adalah
116.330,00 m², namun berdasarkan informasi dari manajemen Perseroan, luas yang
diperhitungkan dalam penilaian ini adalah tanah yang digunakan untuk bisnis es
krim yaitu 61.526,00,00 m².
5. Mata Uang yang Digunakan
Nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 September 2024 dinyatakan dalam
mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah Bank Indonesia (BI)
untuk mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian
adalah 1 US$ = Rp 15.138,00.
Laporan Ringkas Penilaian Properti Bisnis Es Krim Milik/Atas Nama PT Unilever Indonesia Tbk 3
Page 5
6. Tujuan dan Maksud Penugasan
Tujuan penilaian Obyek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai
pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 September 2024 yang dinyatakan dalam
mata uang Rupiah.
Adapun maksud dari penugasan penilaian atas Obyek Penilaian dilaksanakan
sebagai dokumen pendukung dalam penilaian bisnis es krim Perseroan, terkait
dengan rencana penjualan bisnis es krim Perseroan.
7. Dasar Nilai
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan
dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan
POJK 28/2021 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian
(cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.
8. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 30 September 2024. Tanggal ini dipilih
atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
Sesuai dengan ketentuan dalam POJK 28/2021, laporan penilaian ini berlaku selama
6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 September 2024, kecuali
terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari
5% (lima persen).
9. Tingkat Kedalaman Investigasi
Batasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, dan analisis untuk definisi
penugasan di atas adalah sebagai berikut:
a. Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan secara langsung pada
Obyek Penilaian.
b. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke Obyek Penilaian,
termasuk data yang harus disediakan oleh pemberi tugas dan/atau pihak terkait
lainya.
c. Segala sesuatu yang membatasi penugasan ini akan dicatatkan sebagai bagian
yang mengikat atas hasil penugasan yang dilakukan.
Laporan Ringkas Penilaian Properti Bisnis Es Krim Milik/Atas Nama PT Unilever Indonesia Tbk 4
Page 6
10. Sifat dan Sumber Informasi
Dalam penilaian Obyek Penilaian, sumber data dan informasi yang digunakan
diantaranya berasal dari:
a. BI;
b. Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi
terkait dengan Obyek Penilaian dan/atau aset lainnya yang relevan;
c. Badan Pusat Statistik (BPS); dan/atau
d. Media tulis dan elektronik resmi yang terbukti kebenaran data dan informasinya.
11. Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai
berikut:
a. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
b. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas
dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
c. Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari dan atau
divalidasi oleh MAPPI.
d. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan bertanggung jawab atas pelaksanaan
penilaian.
e. Laporan penilaian ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
f. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian
ini dan kesimpulan nilai akhir.
g. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas status
hukum Obyek Penilaian.
h. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan
seluruh, ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam
bentuk dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam
bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan.
i. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Suwendho
Rinaldy dan Rekan seperti yang telah disebutkan dalam laporan penilaian ini
Laporan Ringkas Penilaian Properti Bisnis Es Krim Milik/Atas Nama PT Unilever Indonesia Tbk 5
Page 7
dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan
tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data
yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.
j. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
penilaian ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan
penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
k. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi Obyek
Penilaian, namun tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian dari
Obyek Penilaian yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. KJPP
Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan
yang tidak terlihat. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak berkewajiban
untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali diinformasikan
lain, pada penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi
dengan baik.
l. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian ini didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
tidak ada pengeluaran yang tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.
m. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait
dengan transaksi penjualan. Obyek Penilaian yang dinilai diasumsikan bebas dari
segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum
terselesaikan.
n. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang sah
secara hukum dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga,
termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun
pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk tujuan pengungkapan luasan Obyek
Penilaian dalam laporan ini, KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak
melakukan pengukuran ulang terhadap luasan Obyek Penilaian secara detail,
namun menggunakan data dari sertifikat dan gambar bangunan yang diterima
dari Perseroan.
o. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian
yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian ini.
Laporan Ringkas Penilaian Properti Bisnis Es Krim Milik/Atas Nama PT Unilever Indonesia Tbk 6
Page 8
p. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
12. Asumsi-Asumsi Pokok
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Kode
Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII - 2018
(“KEPI & SPI”).
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
a. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini
yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan
tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini
tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek
Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas
dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan
ini.
c. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan
ini.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun
dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat
ini maupun di masa yang akan datang.
13. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan seluruh,
ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk dokumen,
edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga
tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan dan/atau Pemberi Tugas.
14. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan KEPI & SPI
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam
KEPI & SPI.
Laporan Ringkas Penilaian Properti Bisnis Es Krim Milik/Atas Nama PT Unilever Indonesia Tbk 7
Page 9
INSPEKSI OBYEK PENILAIAN
Inspeksi atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 11 Oktober 2024.
DATA YANG PERLU DITELITI
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas
data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan bukti-bukti kepemilikan tanah Obyek Penilaian,
2. Daftar aset tetap Obyek Penilaian per tanggal 30 September 2024,
3. Spesifikasi mesin-mesin dan peralatan pabrik es krim,
4. Salinan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT
PBB),
5. Peta rincikan Obyek Penilaian;
6. Data hasil inspeksi lapangan, dan
7. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 30 September 2024, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi
hasil penilaian secara signifikan.
PENDEKATAN PENILAIAN
Secara keseluruhan, pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah pendekatan
biaya (cost approach) yang di dalamnya termasuk pendekatan pasar (market approach),
yang diuraikan sebagai berikut:
- Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi
atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek Penilaian
yang berupa tanah yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Laporan Ringkas Penilaian Properti Bisnis Es Krim Milik/Atas Nama PT Unilever Indonesia Tbk 8
Page 10
Pendekatan pasar dilakukan dengan memperhatikan dan mempertimbangkan data
penjualan dan atau data penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta
memiliki kesamaan karakteristik baik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk
tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis
sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, dan mudah atau tidaknya dicapai
(accessibility), serta lain-lain bila ada. Data tersebut kemudian dianalisa dengan
memberikan penyesuaian-penyesuaian/adjustment terhadap perbedaan dan kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, dan mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), serta
lain-lain bila ada, antara Obyek Penilaian yang berupa tanah dengan data
pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar
Obyek Penilaian yang berupa tanah.
Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian Tanah dengan mempertimbangkan
bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti
yang sebanding dan sejenis dengan Tanah yang dapat digunakan dalam proses
penilaian.
- Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan biaya adalah pendekatan penilaian untuk mendapatkan indikasi nilai
Obyek Penilaian yang berupa bangunan, mesin-mesin dan peralatan, peralatan
komputer, perabotan dan peralatan kantor, kabinet pendingin, moulds, dan CIP
berdasarkan biaya reproduksi baru (reproduction cost new) atau biaya pengganti
baru (“BPB”) (replacement cost new) pada tanggal penilaian (cut off date) setelah
dikurangi dengan penyusutan.
Biaya reproduksi baru/BPB dihitung dengan mempertimbangkan biaya-biaya yang
dikeluarkan untuk pengadaan suatu properti meliputi biaya perencanaan dan
pengawasan, biaya pengadaan unit atau material, biaya pondasi, biaya konstruksi
atau instalasi, termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan,
asuransi, bea masuk, pajak, dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak
termasuk biaya akibat penundaan waktu dan biaya lembur.
Pendekatan biaya digunakan dalam penilaian bangunan, mesin-mesin dan peralatan,
peralatan komputer, perabotan dan peralatan kantor, kabinet pendingin, moulds, dan
CIP dengan mempertimbangkan bahwa biaya reproduksi baru/BPB dan penyusutan
dari bangunan, mesin-mesin dan peralatan, peralatan komputer, perabotan dan
peralatan kantor, kabinet pendingin, moulds, dan CIP dapat diperkirakan.
Pendekatan biaya digunakan dalam penilaian ini mengingat bahwa Obyek Penilaian
merupakan properti industri yang berupa pabrik pembuatan es krim.
Laporan Ringkas Penilaian Properti Bisnis Es Krim Milik/Atas Nama PT Unilever Indonesia Tbk 9
Page 11
Kami telah memeriksa sendiri Obyek Penilaian, menyelidiki kondisi pasar setempat, dan
memberi perhatian atas:
BPB dari bangunan, mesin-mesin dan peralatan, peralatan komputer, perabotan dan
peralatan kantor, kabinet pendingin, moulds, dan CIP berdasarkan harga pasaran
properti yang sebanding dan sejenis pada tanggal penilaian.
Jumlah depresiasi yang meliputi:
- Penyusutan Fisik
Aus karena pemakaian, lapuk, kering, retak-retak, dan kerusakan struktural
dengan memperhatikan umur dan kondisi fisik yang terlihat;
- Keusangan Fungsional atau Teknis
Perencanaan yang kurang/tidak memadai, ketidakmampuan atau kelebihan
kemampuan karena besarnya, macam, umur dan sebagainya;
- Keusangan Ekonomis atau Eksternal
Disebabkan karena perubahan dari luar terhadap properti, seperti infiltrasi
lingkungan oleh masyarakat atau penggunaan properti yang tidak harmonis,
perundang-undangan, dan sebagainya.
Laporan Ringkas Penilaian Properti Bisnis Es Krim Milik/Atas Nama PT Unilever Indonesia Tbk 10
Page 12
KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penilaian,
kami berkesimpulan bahwa:
Rp 2.552.711.686.000,00
( DUA TRILIUN LIMA RATUS LIMA PULUH DUA MILIAR TUJUH RATUS
SEBELAS JUTA ENAM RATUS DELAPAN PULUH ENAM RIBU RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 30 September 2024.
Hormat kami,
KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)
Rekan
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. S T T D : STTD.PPB-05/PJ-1/PM.02/2023
No. M A P P I : 95-S-00654
OR/af
Laporan Ringkas Penilaian Properti Bisnis Es Krim Milik/Atas Nama PT Unilever Indonesia Tbk 11
Page 13
RESUME PENILAIAN
No. U r a i a n Nilai Pasar
(Rp Ribu)
- Pabrik Es Krim di
Jl. Jababeka IX-B No. 29 Blok D1
Kawasan Industri Jababeka Estate
Kelurahan Wangunharja
Kecamatan Cikarang Utara
Kota Bekasi
Propinsi Jawa Barat
1. Tanah (61.526,00 m²) 178.425.400
2. Bangunan (35.128,19 m²) 423.671.286
3. Mesin-Mesin dan Peralatan 1.397.117.170
4. Peralatan Komputer 12.699.425
5. Perabotan dan Peralatan Kantor 8.861.179
6. Kabinet Pendingin 470.762.899
7. Moulds 6.302.109
8. CIP 54.872.218
──────────
Total 2.552.711.686
═════════
********************
Laporan Ringkas Penilaian Properti Bisnis Es Krim Milik/Atas Nama PT Unilever Indonesia Tbk 12
Names mentioned 13 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
—
Ringk
· Penilai
p.2 ×12
unresolved
org
Suwendho Rinaldy dan Rekan
p.2 ×15
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2
unresolved
org
Ringkas Penilaian Properti Bisnis Es Krim Milik/Atas Nama PT Unilever Indonesia Tbk
p.3
unresolved
org
Bank Indonesia
p.4
unresolved
org
Pusat Statistik
p.6
unresolved
org
KJPP Suwendho Rinaldy
p.6 ×15
unresolved
org
Publikasi KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan
p.8
unresolved
—
SPI. Laporan Ringk
· Penilai
p.8
unresolved
org
KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN Ocky Rinaldy
p.12
unresolved
person
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)
· Rekan
p.12
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
2591 ms
12 Sep 2026 22:54
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}